湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13104号上诉人（原审被告）：湖南澳海房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道银星路**。法定代表人：李志帅。委托诉讼代理人：李进浩，男，1991年6月20日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。被上诉人（原审原告）：缪斌，男，1993年3月9日出生，汉族，住湖南省华容县。被上诉人（原审原告）：资婷婷，女，1992年7月13日出生，汉族，住湖南省衡南县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：鲍宇辉、周靖，广东诚公（长沙）律师事务所律师。原审被告：长沙尚同家有房地产经纪有限公司，住，住所地湖南省长沙市芙蓉区东屯渡街道人民东路**星城世家综合楼综合楼栋**/div>法定代表人：黄才如。上诉人湖南澳海房地产开发有限公司（以下简称澳海公司）因与被上诉人缪斌、资婷婷及原审被告长沙尚同家有房地产经纪有限公司（以下简称尚同家有公司）服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2020）湘0112民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人澳海公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：1.案涉《尚同家有服务协议》的签订主体并非上诉人，上诉人也未收取被上诉人经纪服务费6000元。《尚同家有服务协议》是被上诉人与尚同家有公司签订的，经纪服务费也是被上诉人向尚同家有公司缴纳的，因此，上诉人并非本案适格主体。2.被上诉人与尚同家有公司在《尚同家有服务协议》并未约定有优惠金额，在协议的“优惠内容”处未填写任何内容，故作为一个正常人理解为无优惠并无不当。3.根据上诉人与尚同家有公司签订的《澳海澜庭项目外围销售代理合同》，尚同家有公司需向上诉人申请具体优惠金额且经上诉人确认后方可享有优惠。尚同家有公司在未获得上诉人对优惠的授权和确认的情况下，私自对客户作出的优惠承诺应由尚同家有公司承担法律责任。4.上诉人与尚同家有公司签订的《澳海澜庭项目外围销售代理合同》名义上为销售代理合同，在法律意义上具有居间服务合同或经纪服务合同性质。5.尚同家有公司在未获得上诉人对优惠的授权和确认的情况下，私自对客户进行优惠而无法实现导致退还6000元经纪服务费，应由尚同家有公司承担所有的法律责任和合同违约责任。6.被上诉人可自由选择是否参加中介公司团购服务，未参加中介公司团购服务的客户也能购买61栋房屋，不存在捆绑销售情形，也不符合捆绑销售的法律规定情形。7.原审法院适用法律错误，一审适用的依据是上诉人与尚同家有公司是否存在捆绑销售、侵犯消费者自主选择权，变相涨价，上诉人只是一个普通开发商，周边有大量的楼盘可供被上诉人或客户自主选择购买。被上诉人缪斌、资婷婷辩称：1.上诉人在未取得商品房预售许可证的情况下，违规预售房屋，并通过代理销售的方式变相收取购房服务费，严重损害了被上诉人的合法权益。2.上诉人变相提高房屋售价，以各种名目收取购房者服务费，谋取不当得利。3.上诉人在销售澳海系房屋过程中，引入第三方经纪公司变相捆绑收取不同金额的经纪服务费，早已引起大量业主不满并投诉至相关部门，并引起了社会的关注。4.一审法院进行了实质庭审，上诉人与尚同家有公司在业主非诉和诉讼维权中故意拖延，企图拒绝履行其返还义务。请求二审驳回上诉人的请求，维护被上诉人的合法权益。原审被告尚同家有公司述称：1.上诉人认为购房业主向尚同家有公司支付6000元的观点错误，该款项是上诉人向购房客户收取后，作为上诉人的财产支付给了尚同家有公司。2.上诉人作为6000元费用的收取方和最终利益获得者，是本案适格的主体。3.尚同家有公司并未私自向客户承诺收取的6000元费用可以抵扣房款。4.尚同家有公司认为6000元款项不属于应返还的范围。基于同案同判原则，恳请二审驳回上诉人的上诉请求。缪斌、资婷婷向一审法院提出诉讼请求：1.判令澳海公司、尚同家有公司连带返还缪斌、资婷婷购房保证金6000元；2.判令澳海公司、尚同家有公司承担本案诉讼费、执行费等本案的全部费用。一审法院经审理查明：2017年7月，澳海公司与尚同家有公司签订《“澳海澜庭”项目外围销售代理合同》，合同约定：甲方（甲方为澳海公司，下同）为“澳海澜庭”项目开发商，现委托乙方（乙方为尚同家有公司，下同）为该物业外围销售代理方，代理物业为长沙澳海澜庭项目所有在售物业，代理期限为2017年7月1日至2017年12月31日，甲方向乙方支付的销售代理费标准如下：若乙方当月成交低于30套的，当月按该套物业成交总价的1.5%为代理佣金，当月乙方公司成交达到30套以上（含30套），则佣金标准提高至所有转介成交房屋总价的2.0%；结算方式：乙方客户认购时的6000元/套的团购费付至乙方（此费用包含在成交佣金中），根据乙方成交套数、占比、金额减去已收团购费用，余下的部分佣金月结，每月1日为结算日，对上一个结算月进行结算，结算后20日内，甲方转账至乙方指定账户内。2017年7月10日，缪斌、资婷婷因购房需要来到澳海公司售楼部与尚同家有公司签订《尚同家有服务协议》，协议约定，今收到缪斌、资婷婷服务费6000元，您即可享受尚同家有独家购房优惠及服务，优惠楼盘为澳海澜庭。同时协议中特别说明：本服务协议亦视为您的购房优惠确认及缴费凭证，您享受的购房优惠将于购房时从所购房屋的总价中一次性抵扣，不兑换现金或找零，您成功购房后已收取的服务费将不再退还。缪斌、资婷婷向尚同家有公司支付6000元，尚同家有公司向缪斌、资婷婷出具收据。之后，缪斌、资婷婷通过乐居选房平台进行微信选房，缪斌、资婷婷选房成功后，于2017年9月3日与澳海公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定房屋单价为6124元/㎡，总价为636345元，缪斌、资婷婷根据购房合同约定支付了全部购房款。缪斌、资婷婷向澳海公司所购房屋没有享受相应的优惠活动。一审法院认为：尚同家有公司与缪斌、资婷婷签订《尚同家有服务协议》并收取了相关费用，协议约定缪斌、资婷婷可享受尚同家有独家购房优惠及服务，优惠楼盘为澳海澜庭，协议中载明缪斌、资婷婷享受的购房优惠将于购房时从所购房屋的总价中一次性抵扣。缪斌、资婷婷向尚同家有公司支付6000元费用后与澳海公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，缪斌、资婷婷根据购房合同约定支付了全部购房款，实际并未享受到所谓的购房优惠及抵扣，尚同家有公司应当返还6000元费用。尚同家有公司接受澳海公司委托，与澳海公司签订《“澳海澜庭”项目外围销售代理合同》，在本系列案件中共同捆绑销售房屋，要求只有交纳6000元保证金才能取得澳海公司开发的房屋选房资格，澳海公司并要求购房者签订网络选房承诺书承诺将6000元保证金自动转为网络选房服务费，侵犯了不特定消费者的自主选择权，其实质上是变相涨价，共同侵害了缪斌、资婷婷的合法权益，故澳海公司应与尚同家有公司向缪斌、资婷婷共同返还6000元。尚同家有公司抗辩缪斌、资婷婷的诉求已过3年诉讼时效期间，但本案的诉讼时效起算期间应当为缪斌、资婷婷与澳海公司签订商品房买卖合同之日，因为合同签订日方为房屋买卖双方对合同价款最终的确定，缪斌、资婷婷自此才知道或者应当知道权利被侵害，缪斌、资婷婷于2017年9月3日与澳海公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，该院于2020年8月25日立案，故缪斌、资婷婷的本案诉求未过诉讼时效，该院对该抗辩意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、尚同家有公司、澳海公司于判决生效后五日内向缪斌、资婷婷返还6000元；二、驳回缪斌、资婷婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由尚同家有公司、澳海公司负担。当事人在本院二审期间未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，尚同家有公司与澳海公司签订《“澳海澜庭”项目外围销售代理合同》，与缪斌、资婷婷签订《尚同家有服务协议》，收取缪斌、资婷婷6000元保证金后，缪斌、资婷婷可享受尚同家有公司独家购房优惠及服务，优惠楼盘为澳海澜庭，协议中载明缪斌、资婷婷享受的购房优惠将于购房时从所购房屋的总价中一次性抵扣。从上述合同及协议来看，不管是尚同家有公司还是澳海公司，对收取缪斌、资婷婷6000元保证金（网络选房服务费）双方是有合意的。而且在澳海公司未取得预售许可证的情形下，只有交纳6000元保证金才能取得澳海公司开发的房屋选房资格，澳海公司并要求购房者签订网络选房承诺书承诺将6000元保证金自动转为网络选房服务费，对购房者人为设置门槛，不仅违反相关政策，其实质为实施捆绑销售，侵犯了不特定消费者的自主选择权，侵害了缪斌、资婷婷的合法权益，而且缪斌、资婷婷亦未享受到购房优惠和服务。一审判决澳海公司、尚同家有公司共同承担返还缪斌、资婷婷6000元的责任，并无不当。澳海公司上诉主张其不是适格主体未实施捆绑销售不应承担返还责任的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人澳海公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费50元，由上诉人湖南澳海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  王力夫审判员  何 鑫二〇二〇年十二月十九日书记员  龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。