北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11548号上诉人（原审被告）：徐红玲，女，1967年5月10日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：王凯，北京市兴涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王春华，男，1965年1月24日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：张国志，北京杨梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：方音音，北京杨梅律师事务所实习律师。上诉人徐红玲因与被上诉人王春华合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐红玲上诉请求：撤销一审判决第一项，依法驳回王春华的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、2015年8月26日，徐红玲（甲方）与王春华（乙方）签订承包协议，约定：1.甲方将位于西红门镇寿宝庄正君宾馆承包给乙方；2.承包期限为2015年8月31日至2020年2月28日24时止；保证金10万元；3.承包费交款方式：2019年2月28日至2020年2月28日为90万元（2月28日交承包费45万元，2019年8月31日交承包费45万元）；4、若乙方没有按照合同交款日期缴纳承包款，从第二日起乙方向甲方交纳全年承包费的20%作为滞纳金(第九条第二款）；5、承租期内乙方应按时缴纳水电等各项费用；6.合同终止时乙方必须保证宾馆所有设备齐全、有效正常运转。并将承包的店铺及甲方提供的配套完好设施（应包含营业执照手续、公章）交还甲方。2018年2月28日双方签订补充协议，对原协议作出变更补充：2018年3月1日至2019年2月28日全年承包金为80万元（原为90万元），如乙方再拖延交付承包金视为乙方违约，按原合同有关条款执行。补充协议只是对2018年2月28日至2019年2月28日期间的租金进行调整。2019年3月1日至2019年10月31日期间的承包费仍应按照90万元进行计算，故8个月的承包期应支付60万元的承包费。2019年8月31日王春华应按照合同约定向徐红玲交纳2019年8月31日至2020年2月28日期间的承包款45万元（依据合同第第三条第二款第五项），但王春华仅支付20万元，属于违约。二、在2019年11月1日交房时，王春华未交清宾馆水电相关费用、未将设备齐全正常运转的宾馆交还徐红玲（丢失了2台空调、2台电脑；未返还宾馆营业执照手续公章），也属于违约。因王春华违约，其应按照合同约定向徐红玲支付年承包费的20%的违约金即18万元，并赔偿丢失物品、缴清各项欠费，一审法院在计算2019年8月31日至2019年11月11日期间的租金标准时，未考虑扣除王春华的违约金、卫生费；且因王春华存在上述违约行为，故按照合同约定，徐红玲向王春华退还保证金的条件尚未满足。王春华辩称：1.不同意徐红玲的上诉请求，不认可其主张的事实与理由。2.认可经一审法院查明的事实部分及判决结果，徐红玲故意拖延时间，浪费司法资源，请二审法院综合考量本案全部事实，驳回徐红玲的请求，依法判决。王春华向一审法院起诉请求：1.判令徐红玲返还2019年10月14日至2019年11月30日期间的承包费用100000元；2.判令徐红玲返还押金100000元。一审法院认定事实：2015年8月26日，王春华（乙方）与北京正君宾馆有限公司（以下简称正君宾馆）的法定代表人徐红玲（甲方）签订了承包协议，约定：第一条商铺基本情况：甲方将坐落于西红门镇寿宝庄正君宾馆承包给乙方，用途（以经营执照核准的经营范围为准），于本合同签订之日起将商铺及相关设施交付乙方使用。第二条承包期限：承包期限共五年，自2015年8月31日零时起至2020年2月28日24时止。第三条承包款和承包款交纳期及条件：保证金于2015年9月30日之前交五万整，剩余五万元于2016年元月一号前交完。2.交款方式：(1)2015年8月31日（8月31日交承包款40万元；（2）2016年2月28日至2017年2月28日为80万元（2月28日交承包款40万元，2016年8月31日补交全年承包款剩余的40万元）；(3)2017年2月28日至2018年2月28日为85万元（2月28日交承包款45万元，2017年8月31日补交全年承包款剩余的40万元）；(4)2018年2月28日至2019年2月28日为90万元（2月28日交承包款45万元，2018年8月31日补交全年承包款剩余的45万元）；(5)2019年2月28日至2020年2月28日为90万元（2月28日交承包款45万元，2019年8月31日补交全年承包款剩余的45万元）。并且，乙方按时自行缴纳经营中水费、电费、各种税费和电梯检修管理费，房屋维修费等各种费用。3.乙方必须按照约定向甲方缴款，如无故拖欠承包款，甲方给予乙方3天的宽限期，从第四天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金20%加收滞纳金。第四条承包期间商铺的修缮，甲方交给乙方宾馆所经营的电器床具等设备设施，以后所有物品设备如有损坏照价赔偿，需要更新的有乙方自行修缮和更换。1.禁止承包方随意对商铺进行拆除、改善或增设他物，经甲方同意后方可允许。第五条各项费用的缴纳：1.电费每月缴纳，电表表底数为——度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满。2.使用该商铺进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。3.乙方必须按有关税收规定，按期交付所依法负担的纳税金额。第六条甲方的权利义务。1.甲方要求乙方按期交付承包款。2.甲方有权要求乙方上报各种报表，有权对乙方的经营活动是否合法，是否遵守相关纪律和有关规章制度等进行监督。3.乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：(1)擅自改变商铺的使用性质；(2)擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动；(3)逾期不交承包款、电费、水费等各种税费。经甲方限期交纳的日期后，仍拒不交纳者。(4)乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝者。4.乙方对于承包的商铺只有使用权，没有所有权，不准以任何形式私自进行转租，甲方必须尊重乙方的经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动。5.合同终止时，乙方必须保证宾馆所有设备齐全、有效正常运转。乙方所有建设、设施归甲方所有，不得拆除。第七条乙方的权利、义务。1.乙方在经营范围所从事的经营活动，不受甲方干预。（承包经营人员必须是承包合同上核准的人员）。2.乙方不得利用商铺从事非法经营，其经营活动不得超出其营业执照规定的经营范围，也不得超出甲方的经营范围。3.乙方必须爱护商铺设备，在承包期间如损坏所以承包商铺设备设施，必须承担修复或赔偿责任。4.乙方必须遵守甲方的店堂纪律，端正经营态度，文明经商，礼貌待客，遵守安全消防规则，维护店容卫生。5.在承包期内乙方如出现如火灾、水灾、电、煤气、食物中毒等一切危及人身安全的事故，均由乙方全部负责，与甲方无关。6.房顶漏水由甲方维修。第八条合同的变更与解除。1.承包期满前需提前两个月申请是否续租合同，因解除等原因提前终止的，乙方应当于承包期满或合同终止后，当日内将承包的商铺及甲方提供的配套完好的设施，以适合营业的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权扣掉保证金。采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。2.乙方在承包期内确需中途退出，应提前两个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后乙方须缴清应缴费用，保证金无偿归还甲方。第九条延续承包：1.承包期满乙方如无违约行为的，则享有同等条件下对商铺的优先承包权。第十条违约金和违约责任。1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，以相应的保证金的金额作为违约金支付给乙方。2.若乙方没有按照合同交款日期缴纳承包款，从第二日起乙方向甲方交纳全年承包款的20%作为滞纳金。若乙方拖欠承包款7天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方将十万元保证金作为违约金支付给甲方。第十二条不可抗力，本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。如因不可抗力或政府有关部门征用等原因，确定收回商铺时，乙方应无条件按甲方要求交还商铺，所缴的保证金在扣清乙方应缴的费用后，将余额退回乙方（不计息），如保证金不足抵缴乙方所应交的费用，则由乙方补足差额。第十三条通知：1.各方通讯地址，甲方：北京市大兴区金荣园小区7-5-102；乙方。2.一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起3日内，以书面形式通知对方；否则由未通知方承担由此而引起的相应责任。第十四条争议的处理：1.本合同受中国法律管辖并按其进行解释。2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门解决。第十五条补充与附件，本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。第十六条合同效力，以前所签订的合同无效，以此协议为准。交付日期2015年8月_日，签订合同后本店所发生的一切事件，债权债务业务纠纷等由乙方自行承担，与本店无关。2018年2月28日，双方签订补充协议，约定在原双方于2015年08月26日所签订的承包协议继续有效的基础上，对原协议作以下补充：因拆迁影响经营环境，甲方同意从2018年02月28日开始在原承包款的基础上给乙方降低承包金，即2018年03月01日至2019年02月28日全年承包金为捌拾万元，半年付，即2018年02月28日至2018年08月31日应交承包金40万整，2018年09月01日至2019年02月28日应交承包金40万整。如乙方再拖延交付承包金视同乙方违约，按原合同有关条款执行。王春华提交正君宾馆营业执照及特种行业许可证，载明公司法定代表人为徐红玲，经营地址大兴区西红门镇寿保庄村南马路**。该宾馆房屋登记所有权人为大兴县红星供销合作社。王春华提交收据显示，2015年9月30日、2016年1月5日，徐红玲分两次各收取王春华保证金5万元。2019年8月31日，徐红玲收取王春华交纳房租款20万元（2019年9月1日至11月30日）。王春华称其从徐红玲处得知西红门政府已经于2019年10月14日张贴拆迁通知，通知上盖有北京市大兴区西红门镇寿保庄村民委员会公章。王春华前往村委会咨询情况，村委会告知村委会的公章都归西红门镇政府保管，村委会没有权利对企业停水、停电。政府于2019年10月18日开始强制停水停电，导致宾馆无法正常经营。王春华提交2019年10月14日寿宝庄村委会出具通知，载明：西红门镇寿保庄村工业大院拆除腾退工作现已接近尾声，为了消除安全隐患，进一步推进我村工业大院拆除腾退进度，经村委会研究，决定由国网北京市电力公司大兴供电公司对你处位于寿宝庄村的变压器、电表（编号0001087173）于2019年10月18日进行停电并予以拆除。王春华还提交房屋封条、停电视频，称寿宝庄村2019年10月18日开始停电并进行拆除。王春华称其无法继续经营，将宾馆钥匙直接交给了徐红玲。徐红玲当庭确认11月1日晚上来了两个人到徐红玲家交钥匙，但营业执照和公章等没有交还给徐红玲。徐红玲提交照片一组，证明王春华将宾馆的物品损害了，床单被罩等没有清洗，无法进行交接；房屋漏雨，管道漏水，也没有进行修缮。徐红玲提交收据一组，证明10月30日王春华还在经营。徐红玲提交的电费发票（2019年10月25日）载明其交纳电费4906.65元。经庭审核实，王春华称6000元电费确实没有交纳，水费是交给第一房东，每年2月底交7000元，按年交纳，应当计算到停电之日；没有收过卫生费；会计的工资已经和会计协商过，认可会计工资尚欠3000元。一审法院认为，本案双方当事人达成的承包合同，效力双方均未提出异议，亦无证据证明该合同违反法律规定，该合同合法有效。根据双方诉辩意见及查明事实，徐红玲对王春华实际交付的承包费、押金金额未持异议，一审法院予以认定。但就应当退还的款项金额，徐红玲提出异议，并辩称王春华未向其交接。根据查明事实，徐红玲确认2019年11月1日王春华等二人向其交付了宾馆的钥匙，当日徐红玲也到宾馆进行查看。考虑到涉案合同系因宾馆被列入拆迁，停电导致无法继续运营。在徐红玲实际取得宾馆钥匙后，宾馆的相关物品应当视为徐红玲取得了占有。故对徐红玲的该项意见，一审法院不予采纳。关于徐红玲应当退还的金额，包括押金10万元和承包费。其中承包费部分，根据上述查明事实，实际交付钥匙时间为2019年11月1日，而该20万元承包费承包期间为2019年9月1日至11月30日，因此自2019年11月2日至11月30日部分承包费应当退还，具体金额为6.44万元。关于徐红玲提出应当扣除的款项，结合徐红玲提交的证据，其中电费4906.65元有票据支持，王春华就此认可6000元电费未支付；水费7000元王春华予以确认计算至停电之日，一审法院认定应计算至交付钥匙时，即水费按一年7000元计算至2019年11月1日为4686.11元；会计工资每年3600元（王春华认可计算至2019年11月1日为3000元），以上款项应予扣除。其他税费等款项，徐红玲未提交证据，王春华亦未确认，该损失是否实际发生无证据佐证，一审法院不予采纳；徐红玲可在该部分损失实际发生或确定之后另行主张。综上，徐红玲应当退还的款项金额为150713.89元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、徐红玲于一审判决生效后七日内退还王春华承包费、押金150713.89元；二、驳回王春华的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，徐红玲上诉主张王春华存在未足额交纳承包款、未交清宾馆水电费、卫生费、税费等相关费用、未将齐全且正常运转的宾馆设备交还徐红玲等违约行为，但徐红玲并未提交直接、充分的证据对上述主张加以证明，应当承担举证不能的不利后果。一审法院根据查明的事实，认定徐红玲应当退还王春华的承包费、押金等，依据充分，并无不当。综上所述，徐红玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由徐红玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 朔审 判 员  王 楠审 判 员  李 楠二〇二〇年十二月十八日法官助理  张 翼书 记 员  王思雨