广东省汕头市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤05执异30、31号 案外人汕头市金源资产经营有限公司，住所地汕头市海滨路**国信大厦**902，统一信用代码9144050072704889X1。 法定代表人唐宏川。 委托代理人朱文辉、张晋，广东盈信律师事务所律师。 申请执行人广东粤财投资控股有限公司，，住所地广州市越秀区东风中路**粤财大厦**统一信用代码91440000728770876K。 法定代表人金圣宏，董事长。 委托代理人李志海，广东泛尔律师事务所律师。 被执行人汕头高新技术产业开发区企业发展总公司，住所地，住所地汕头市高新区内科技中路**高新大厦**iv> 法定代表人金书瀚。 本院在执行申请执行人广东粤财投资控股有限公司（下称粤财公司）与被执行人汕头高新技术产业开发区企业发展总公司（下称高新发展公司）信用证垫款纠纷、借款合同纠纷二案中，案外人汕头市金源资产经营有限公司（下称金源公司）对本院（2016）粤05执恢229、230号之四执行裁定查封措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人金源公司称，贵院因（2016）粤05执恢229、230号案，以（2016）粤05执恢229、230号之四《执行裁定书》裁定，对登记在高新发展公司名下的汕头高新区科技中路15号高新大厦301号房、801号房予以查封。因上述房产在2003年就已经以物抵债给原汕头市商业银行（下称“汕头商行”），后又由金源公司承接。金源公司对上述房产享有实体权利，该权利足以排除本案对房产的执行。一、2003年12月，高新发展公司因无力偿还汕头市商业银行金厦（科信）支行的借款，与该行签订《物业抵债协议书》，约定以高新发展公司名下新区科技中路15号高新大厦301、302号房抵偿部分欠款，并由高新发展公司承担过户的全部税费。同年12月，高新发展公司因无力偿还汕头市商业银行金山支行（原华融支行）的借款，与该行签订《物业抵债协议书》，约定以高新发展公司名下高新区科技中路15号高新大厦801、802号房抵偿部分欠款，并由高新发展公司承担过户的全部税费。上述两份《物业抵债协议书》签订后，高新发展公司依约将上述房屋移交给汕头商行占有。其后，双方向汕头高新技术产业开发区土地房产交易所（下称“高新房产交易所”）申请过户登记，高新房产交易所予以受理，并于2004年4月23日就301、302房出具了《寄存房地产所有收据》；于4月27日就801、802房出具了《寄存房地产所有收据》，两份收据均将产权人记载为“汕头市商业银行”。高新房产交易所于2004年4月26日出具《产权交易税费缴交通知单》，通知高新发展公司，就科技中路15号高新大厦3层过户需缴纳交易税费442073.29元；于2004年5月13日出具《产权交易税费缴交通知单》，通知高新发展公司，就科技中路15号高新大厦8层过户需缴纳499000.64元。但高新发展公司却一直未能缴纳税费，致使本案所涉房产虽然已在高新房产交易所完成交易过户的电脑录入，但汕头商行却未能取得房地产权证。2011年，因汕头商行重组，依据汕头市人民政府“汕府办通〔2011〕16号”《关于汕头市金源资产经营有限公司承接汕头市商业银行资产负债的通知》，汕头商行的资产由案外人承接，案外人承接房产后将房产用于出租。二.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人认为，原汕头商行基于合法债权，与高新发展公司签订了《物业抵债协议书》，系用原债权支付了房产的全部价款，其后又实际占有涉案房产，并在2004年向高新房产交易所申请办理过户，高新房产交易所也已完成了过户的电脑录入，但因为高新发展公司未能履行缴纳税费的义务，导致抵债房产至今未完成过户，原汕头商行及金源公司对此均没有过错。金源公司的情况完全符合上述司法解释关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出执行异议,请求解除对汕头高新区科技中路15号高新大厦301号房（权证号：粤房地证字第××号）、801号房（权证号：粤房地证字第××号）的查封，并停止对上述房产的一切执行措施。 申请执行人粤财公司辩称，根据被答辩人金源公司向贵院出具的《执行异议书》内容，金源公司请求“依法解除对汕头高新技术产业开发区企业发展总公司名下位于汕头市科技中路15号高新大厦301号房、801号房的房产（下称“涉案房产”）的查封措施”，以及所载事实和法律依据，粤财公司认为金源公司存在事实认定错误和法律适用错误，答辩如下：一、证据材料真实性无法确认，且资料严重缺失，被答辩人陈述的内容与证据存在矛盾且诸多方面存疑。首先，被答辩人提交的相关证据材料，答辩人未见原件，全部证据的真实性无法确认。其次，根据证据中的《物业抵债协议书》内容记载，仅可知悉被执行人高新发展公司将其名下位于汕头市科技中路15号“高新大厦”新大厦、302、801、802号房的房产以物抵债给原汕头市商业银行，抵偿其结欠原汕头市商业银行的借款本息，未见汕头商业银行将抵债资产权益合法转让给被答辩人的相关证据（如抵债资产转让合同、生效裁判文书等），被答辩人所谓的承接事实缺乏相关的证据，且相关的指令不能直接作为原汕头市商业银行与被答辩人之间两个不具有任何隶属关系主体之间资产划转承接的唯一依据，故答辩人对被答辩人持有抵债资产权的合法性存疑。再次，被答辩人的证据材料中存在一份“租赁合约”，内容是被答辩人将涉案房产通过房产中介出租给承租方郑喜坤，但被答辩人作为经营规范的国企，除了租赁合约外，未能提供有权机关或登记机关出具的租赁备案材料、也无租赁的发票、租金流水或银行凭证、水电物业费发票等证据佐证，因此答辩人有理由认为该租赁合约真实性存疑。经答辩人现场查看，涉案房产至今仍处于毛坯且空置状态，故被答辩人及/或所谓的承租人对涉案房产不存在占有使用的事实。二、被答辩人对涉案房产并无所有权，且房产抵债与房产买卖不能等同，被答辩人作为异议人主体不适格，更不享有对涉案房产的实体权利。首先，根据《物权法》的相关规定，不动产物权的变更以登记为准，未经登记不发生法律效力，而目前涉案房产的权属人仍为抵债人高新发展公司，而不是汕头市商业银行或被答辩人。同时，房产抵债行为与房产买卖行为不能等同，二者存在债权形成时间、当事人主观目的、债的消灭等诸多方面的不同，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定是明确的，该条主要针对的是通常情况下的房产买卖交易行为，即通常情况下房产买卖并支付合理对价的行为，主要保护的权益也是房产买卖行为中善意第三人（买方）的合法利益。而本案涉案房产的抵债行为并非通常意义上的房产买卖行为，故本案的抵债行为及被答辩人不能据此对抗法院的查封措施。其次，假如涉案房产抵债权益受让是真实的，原汕头市商业银行与抵债人高新发展公司虽已签署了抵债协议，但根据被答辩人提出的异议书记载的内容和出具的证据材料表明该两份抵债协议并未履行完毕，那么原汕头市商业银行是否已经享有该抵债权益，尚不确定，不能排除在抵债协议未履行完毕情况下，原汕头市商业银行回归原债权债务关系的可能。特别是在被答辩人亦未办理物权变更登记的情况下，即使持有抵债协议，也仅享有该协议项下的合同权益，而不能直接享有涉案房产的物权，故被答辩人作为本执行异议的主体不适格，更无涉案房产的实体权利。三、退一步来说，即使房产抵债就是房产买卖，由于涉案房产未办理产权过户登记且被答辩人存在过错，本案仍不符合查冻扣第十七条规定的适用情形，人民法院仍可以依法查封涉案房产、继续执行。根据被答辩人《物业抵债协议书》和《执行异议书》显示，涉案房产是在2003年抵债给原汕头市商业银行的，但涉案房产至今仍登记在被执行人高新发展公司名下。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依此规定，如果未进行产权转移登记，产权仍应属原所有权人所有，即未经登记不发生物权变动的效果。因此，人民法院可以依法查封登记在被执行人高新发展公司名下的涉案房产。若被答辩人不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件：（1）被答辩人不属于严格意义上已支付全部价款的第三人；（2）被答辩人提供的证据，不足以证实其已占有涉案房产，特别是结合答辩人的现场勘查来看，这点更加显而易见；（3）根据抵债协议第四条的约定，相关税费既可以由抵债人承担，也可以由抵债人与原汕头市商业银行双方按法律规定分担。但在抵债人一直未缴纳税费的情况下，原汕头市商业银行也未依约分担各自税费。更有甚者，原汕头市商业银行及被答辩人自2004年之后也从未采取任何方式要求抵债人缴纳税费或分担税费以较快办理过户手续，足见其怠于行使权利，明显存在过错，因此被答辩人不符合查冻扣规定第十七条的规定，人民法院可以依法查封涉案房产。综上所述，被答辩人的请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人的执行异议、继续执行。 本院查明，本院在执行申请执行人粤财公司与被执行人高新发展公司信用证垫款纠纷、借款合同纠纷二案中，依法向高新发展公司发出执行通知书，责令其自行履行本院（2003）汕中法民二初字第58号民事判决书、（2003）汕中法民四初字第20号民事判决书确定的还款义务及执行费。案在执行过程中，本院于2020年7月7日作出（2016）粤05执恢229、230号之四执行裁定书，查封了被执行人高新发展公司名下位于汕头高新区科技中路15号高新大厦301号房（权证号：粤房地证字第××号，建筑面积：1323.89平方米）、801号房（权证号：粤房地证字第××号，建筑面积：1323.89平方米）房地产。 另查明，被执行人高新发展公司于1998年12月9日、28日分别向汕头城市合作银行科信营业部、汕头城市合作银行华融支行借款5000000元、3500000元。借款后，高新发展公司未依约还款。2003年12月，高新发展公司分别与汕头市商业银行金厦支行、汕头市商业银行金山支行签订物业抵债协议书，约定高新发展公司提供其名下位于汕头高新区科技中路15号高新大厦301号、302号、801号、802号房地产抵偿该司结欠的上述二笔借款部分本息。协议签订后，高新发展公司和汕头市商业银行向汕头高新技术产业开发区土地房产交易所提交上述房地产的相关资料，办理交易过户登记手续。汕头高新技术产业开发区土地房产交易所于2004年4月23日、27日向汕头市商业银行出具二份寄存房地产所有收据和二份汕头经济特区土地房产权属转移证。寄存房地产所有收据载明该收据由汕头市商业银行签领并保存，作为最后办理交易确认手续依据。土地房产权属转移证载明上述房地产，经汕头高新技术产业开发区土地房产交易所批准办妥确认手续，由原业权人高新发展公司签认转让给受业人汕头市商业银行，自确认之日起生效。受业人汕头市商业银行可凭本转移证申请办理土地、房产权属转移手续。2004年4月23日、27日，汕头高新技术产业开发区土地房产交易所向高新发展公司出具产权交易税费缴交通知单，通知高新发展公司缴纳高新大厦301号、302号、801号、802号房地产过户税费。高新发展公司接到通知单后，一直未缴纳税费，于2005年5月18日向汕头市商业银行出具承诺书，称该司资金困难，无法缴纳上述税费，致使汕头市商业银行相关物业无法及时申领《房产证》，承诺积极多方筹集资金，尽快解决。 2011年7月22日，汕头市商业银行与金源公司签订两份资产转让确认书，确认书载明：根据汕头市商业银行重组方案及汕府办通{2011}16号文，原由汕头市商业银行享有的汕头高新区科技中路15号高新大厦301号、302号、801号、802号房地产以物抵债资产由金源公司承接及享有；汕头市商业银行已于确认书签署前将上述房产移交金源公司占有。2013年6月29日、2016年7月5日，金源公司将接收到的上述房产出租予郑喜坤（身份证号证440502194903090415）并收取租金。至今，高新发展公司仍未缴纳过户税费。 再查明，汕头市商业银行实行一级法人体制，原名称系汕头城市合作银行。汕头城市合作银行科信营业部后更名为汕头市商业银行科信支行，属汕头市商业银行金厦支行管辖；汕头城市合作银行华融支行后更名为汕头市商业银行华融支行，属汕头市商业银行金山支行管辖。汕头市商业银行金厦支行、汕头市商业银行金山支行均系汕头市商业银行分支机构。 本院认为，本案争议的焦点是案外人金源公司主张的事实、理由是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定情形。 从本案查明的事实看，汕头市商业银行实行一级法人体制，汕头市商业银行有权支配属下支行的财产，就属下支行的债权债务主张权利或承担义务。被执行人高新发展公司向汕头市商业银行属下支行借款后未按期还款，经双方协商，于2003年签订了物业抵债协议书，由高新发展公司提供其名下位于汕头高新区科技中路15号高新大厦301号、302号、801号、802号房地产抵偿该司结欠的部分借款本息，并将上述房地产交付汕头市商业银行管业。高新发展公司和汕头市商业银行同时向汕头高新技术产业开发区土地房产交易所提交了房地产交易过户材料，交易所办理了交易登记备案手续。因高新发展公司一直未缴纳税费，致使房产产权过户手续未能完善，至今仍登记在高新发展公司名下。从上述事实可知，汕头市商业银行2003年受偿的抵债房地产已抵掉了高新发展公司的部分欠款，即汕头市商业银行受偿的抵债房地产已付清了对价；抵债房地产已交付汕头市商业银行使用；该房地产未能过户登记至汕头市商业银行名下，是因为高新发展公司一直未按通知缴纳税费，无法过户登记造成的，汕头市商业银行没有过错。汕头市商业银行受偿、使用抵债房地产及双方办理交易登记手续的事实，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形。金源公司、汕头市商业银行根据汕头市商业银行重组方案及汕府办通{2011}16号文，由汕头市商业银行将其享有的汕头高新区科技中路15号高新大厦301号、302号、801号、802号房地产交由金源公司承接及享有，金源公司承接财产后，有权就高新大厦301号、801号房地产向本院提出排除执行异议。案外人金源公司请求停止对上述房产的执行，理由充分，本院予以支持。申请执行人粤财公司的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 中止对汕头高新区科技中路15号高新大厦301号（权证号：粤房地证字第××号，建筑面积：1323.89平方米）、801号（权证号：粤房地证字第××号，建筑面积：1323.89平方米）房地产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈家彬 审判员  徐文哲 审判员  张喜薇 二〇二〇年十二月十一日 书记员  吴秀银