广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初37066号原告深圳市龙岗区粮食有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道中心城如意路****西，统一社会信用代码91440300279520360Y。法定代表人程永忠。委托诉讼代理人陈玉光，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人钟先敏，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。被告胡顺喜，男，汉族，1963年7月9日出生，身份证住址湖南省邵东县。原告深圳市龙岗区粮食有限公司与被告胡顺喜的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈玉光、被告胡顺喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》（企管部2018022号）、《房屋租赁合同补充协议书》于2020年6月30日终止；2、被告立即将承租的位于深圳市龙岗区房屋腾空并返还给原告;3、被告向原告支付拖欠的自2020年4月起至2020年6月止的租金3000元（人民币，下同）；4、被告向原告支付逾期支付租金的利息，以每月拖欠的租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从其应当支付的当期租金之日起计至被告实际付清租金之日止；5、被告向原告支付逾期返还租赁房屋的赔偿金，以双倍租金标准2000元为基数，自2020年7月6日起计至实际返还租赁房屋之日止；6、原告无需向被告返还租赁保证金2000元；7、被告向原告支付律师费5000元；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年11月12日签订了《深圳市房屋租赁合同书》（企管部2018007号，下称“租赁合同”）、《房屋租赁合同补充协议书》（下称“补充协议”），约定原告将其位于深圳市龙岗区出租给被告使用，租赁期限自2018年11月10日起至2020年06月30日止，月租金为1000元，每月10日前交付当月租金。合同第十八条约定：被告拖欠租金达30天以上的，原告不予退还租赁保证金；第二十条第二款约定：被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取相当于双倍金的赔偿金。补充协议第八条第二款约定，被告违约，原告除行使合同解除权外，还可行使的权利包括：可向被告要求赔偿原告因追讨欠薪所遭受的一切损失、费用、开支。合同签订后，原告依约履行了房屋交付等义务，但被告从2020年4月起开始拖欠租金，原告已提前多次向承租人发出《关于不予续租的函》、《租金催缴通知函》等相关通知文件，明确告知被告，租赁合同到期后将不再与其续签租赁合同，并要求其依照租赁合同约定支付拖欠的租金，但被告均不予理会。现租赁合同已于2020年6月30日期满，被告应当于期满日5日内迁离并返还租赁房屋，但其仍然占据房屋不予退还且拒不支付租金。被告辩称，被告在2018年11月12日租用原告铺面，到2020年6月30日终止，合同期约二年，被告在2020年1月份前如期交给原告租金及所有费用；在今年疫情期间，党中央、总理体贴民众，在会议讲话，租用国有企业铺面免租三个月租金政策。在2、3、4月份，共三个月被告享有免租待遇，原告在今年4月2日发来通知函，政府要旧改建设，不再续租。在合同期间原告送来旧改通知函，说明原告正在和开发商协商进行中，根据合同17条条约，原告应该派领导跟租户协谈拆迁和装修费事情。从4月2日到合同期满前，没有派人来协商，加在被告还有二个月押金在原告，眼看原告没有诚意看待这件事情，导致5、6月份租未交给原告，大家也有向原告提出用押金抵过二个月租金诉求，所以被告没有拖欠原告租金。其租原告的铺面是有8层楼房，土地面积481㎡，从一至八层共2528.69㎡，都是原告原始产权，是同一本土地证，2至8屋卖给职工，证件没有分户，还是用一本证件。同一本证件、同一个公司的产业、同一个开发商征收，2到8层的产业都给开发商征收好，只有一楼至今没有征收，一楼租户没有跟2到8楼的户主享受同一时间征收待遇。原告附加合同写得比正本合约还多，暗中操控合同有效期到合同终止后，想夺取被告一切利益。经审理查明,2018年11月12日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）乙方签署《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称房屋租赁合同）（合同编号：企管部2018022号）。合同第一条约定：甲方将位于深圳市龙岗区方使用，租赁房屋建筑面积共计16.8平方米。租赁房屋权利人为深圳市龙岗区粮食有限公司;房地产权利证书号码:深房地字第**。第二条约定、月租金总额为1000元。第三条约定、乙方应于2018年11月10日前交付首期租金，金额为1000元。第四条约定、乙方应于每月10日前向甲方交付租金。第五条约定、乙方租用租赁房屋的期限自2018年11月10日起至2020年6月30日止。前款约定之期限不得超过批准的土地使用年限，且不得超过20年，超出部分无效。第六条约定、租赁房屋用途为办公，未经甲方书面同意乙方不得将租赁房屋用于其他用途。第九条约定、甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取不超过三个月租金数额的租赁保证金，即2000元。甲方向乙方返还租赁保证金的条件是合同期满后，乙方交清租金及所有费用。出现合同期未满，乙方提前终止合同；合同期满后，乙方未交清水、电费或其他费用的情形之一的，甲方可不予返还保证金。第十七条约定、合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；（二）政府征用、收回或拆除租赁房屋；（三）甲、乙双方协商一致。第十八条约定、出现乙方拖欠租赁达30天以上等七种情形之一时，甲方可就因此造成的损失，不予退还租赁保证金。第二十条约定、本合同终止后，乙方应于5日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分收取相当于双倍租金的赔偿金。2018年11月12日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）乙方签署《房屋租赁合同补充协议书》（以下简称补充协议）。第一条约定、甲方出租的房屋，以现状作为出租和交付的条件。第三条关于装修和改扩建的约定：“（一）……(四)乙方装修成本在本合同约定的租赁期间折旧完毕。如合同到期或因乙方原因合同提前解除导致合同终止，乙方无权向甲方主张任何装修补偿。……(七)不论何种原因甲方收回物业，改扩建形成的资产无偿归甲方所有，乙方只拥有在租赁关系合法存续期间改扩建形成资产的使用权。”第七条约定拆迁或旧改、(一)本租赁合同履行期间，遇政府征地、旧改拆迁等情形需对物业进行拆迁，导致租赁合同无法继续履行的，甲方可行使合同解除权。(二)出现本条第(一)款之情形解除租赁合同的，有关补偿按以下条款执行:1、乙方的搬迁费、停业停产损失费等补偿项目由甲方会同征收单位委托的中介评估确定的为准。乙方应按照甲方指定期限搬离租赁物业。2、本合同期限内乙方对租赁物业实际投入装修的，拆迁时的装修补偿归乙方;在此情形下，由甲方会同征收单位委托中介机构评估后确定剩余租赁期间装修赔付价值，乙方不得有疑义;租赁期外发生旧改征地拆迁的，装修补偿归甲方。3、乙方不按甲方指定的期限搬离物业的，逾期五日以上，乙方需赔偿甲方、相关单位及人员的一切损失。同时不得就装修、搬迁、停产停业等理由，向甲方或第三方提出任何赔偿要求。除此之外，甲方有权没收租赁保证金，并要求乙方补足免租装修期的租金。(三)如出现本条第(一)款之情形，如物业已转租，清退所有租户及引发的所有法律责任由乙方承担。第十条约定、因乙方违约，致使甲方解除租赁合同的，自租赁合同解除当日，乙方应搬离租赁物业。乙方逾期搬离，逾期期间乙方应向甲方支付的租金或占用费按租赁合同约定的前三个月的平均租金的双倍(如转租，且转租租金高于甲乙双方约定的租金价格，则按转租租金的双倍)计算占用费。2020年4月2日原告向被告发送《关于不再续租的函》，该函载明“胡顺喜：……现因该物业已被纳入政府整体规划，故经我方研究决定，正式通知贵方:一、贵我双方签订的合同于2020年6月30日期满终止，届时我方将不再与贵方续租，请贵方及时寻找其他地点，于2020年6月30日前搬离并向我方交还该物业。二、请贵方在搬离后将该物业保持房屋正常使用状态，确保照明、通讯等基础设施能够正常使用。三、请贵方在租赁期限届满前结清该物业租金及所产生的水、电、煤气、电话、税费等所有费用。四、贵方搬离后我方将予以验收确认，确保贵方已履行完毕合同约定的事项，我方将于验收确认后一个月内无息将押金退回至贵方账户，若贵方未能按时搬离或未能达到验收标准，则我方将按照合同约定处理。”2020年6月9日原告再次向被告发送《关于不再续租的函》。2020年4月28日原告向被告发送《租金催缴通知函》，该函载明“胡顺喜：……截至2020年4月28日，贵方共拖欠一个月租金合计1000元。期间，我方虽已多次催促贵方缴付上述租金但贵方至今仍未支付相关费用。……函告贵方如下:1、请贵方在收到本函之日立即与我方联系，并最迟于2020年4月30日前向我方支付拖欠的全部费用共计1000元;2、如贵方在上述期限内容仍未向我方履行支付义务的，我方将依据租赁合同之约定要求贵方承担全部违约责任，包括但不限于没收租赁保证金、支付违约金、赔偿损失以及由此需承担的其他的违约责任”。2020年6月18日再次向被告发送《租金催缴通知函》。原告有收取被告租赁保证金2000元。关于租金交纳及房屋使用情况：被告陈述其自2018年开始使用涉案房屋，用于经营杂货，疫情期间政府给予的是免2至4月的租金，因合同要终止，其与原告有沟通用押金抵扣剩余的租金，不存在拖欠租金的问题；庭审时，被告陈述其仍在占有使用涉案房屋，未进行搬离。原告确认给被告免除的是2020年2月、3月份的租金，被告尚未支付2020年4月至6月的租金。原告提交的《委托代理合同》及发票显示，原告因与被告等8名承租人的房屋租赁合同纠纷，委托律师支付律师费40000元，每宗案件为5000元。另查明，涉案房屋所在物业有房产证，产权人系原告。以上事实，有《房屋租赁合同》、补充协议、《关于不再续租的函》、《租金催缴通知函》、《收款收据》等证据及当事人的庭审陈述证实，足以认定。本院认为，原、被告于2018年11月12日签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依法履行约定的义务。根据上述租赁合同的约定，租赁期限于2020年6月30日届满，原告于2020年4月2日向被告作出《关于不再续租的函》，告知租赁合同到期后，将终止与被告签订的房屋租赁合同，收回租赁房屋，故原告与被告所签订的上述《房屋租赁合同》及补充协议于2020年6月30日终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期届满，承租人应返还租赁物，现双方约定的租期已满，故原告主张被告腾空并返还租赁的房屋，符合合同约定及法律的规定，本院予以支持。被告主张因其与原告就拆迁补偿问题协商未果而不返还涉案房屋，缺乏依据，本院不予采纳。关于2020年4月至2020年6月期间的租金问题，因原告已给被告免除了2020年2月、3月的租金，被告抗辩应给予其免除4月份的租金缺乏依据，故被告应向原告支付2020年4月至6月的租金3000元。因被告对减免租金期限的错误理解及合同即将终止提出租金从未退回的租赁保证金中扣除并无不妥，被告并非恶意拖欠原告上述期间的租金，故抵扣原告收取的租赁保证金2000元后，被告仍需支付租金1000元。原告诉请的利息，缺乏依据，本院不予支持。因租赁合同于2020年6月30日终止后，被告未在合同约定的期限内搬离而是仍在占有使用涉案房屋，应向原告支付占有使用费，因《房屋租赁合同》第二十条约定的按双倍租金计算赔偿金的标准明显过高，本院调整为以合同约定的租金标准计，故被告应向原告支付2020年7月6日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费，按每月1000元计算。对于原告诉请的律师费，因约定不明确，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市龙岗区粮食有限公司与被告胡顺喜签订的《深圳市房屋租赁合同书》（企管部2018022号）、《房屋租赁合同补充协议书》于2020年6月30日终止；二、被告胡顺喜应于本判决生效之日起十日内腾空并返还涉案租赁标的物即位于深圳市龙岗区房屋给原告深圳市龙岗区粮食有限公司；三、被告胡顺喜应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙岗区粮食有限公司支付租金1000元；四、被告胡顺喜应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙岗区粮食有限公司支付自2020年7月6日起至被告实际返还涉案房屋之日止期间的房屋占有使用费（每月以1000元标准计）；五、驳回原告深圳市龙岗区粮食有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告负担22.5元，由被告负担2.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二〇年十二月二十三日书记员 方雯婷