广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2219号上诉人（原审被告）：黄荣楷，男，1977年4月7日出生，住广东省德庆县***************。委托诉讼代理人：阮林山，广东山丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁建元，男，1973年1月7日出生，汉族，住广东省廉江市**********。委托诉讼代理人：余彩云，广东海恩律师事务所律师。上诉人黄荣楷因与被上诉人梁建元租赁合同纠纷一案，不服广东省德庆县人民法院（2020）粤1226民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄荣楷及其委托诉讼代理人阮林山与被上诉人梁建元及其委托诉讼代理人余彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄荣楷上诉请求：一、撤销（2020）粤1226民初246号民事判决;二、驳回梁建元的起诉或全部诉讼请求;三、一、二审诉讼费由梁建元承担。事实与理由:一、黄荣楷在2019年12月17日用微信文字形式通知梁建元解除商铺租赁合同，梁建元也通过微信文字回复承诺解除商铺租赁合同关系及黄荣楷己做到解除商铺租赁合同通知义务，黄荣楷应向梁建元支付位于德庆县*******德庆碧桂园云山秀色商业街41号、42号店铺的租金、管理费及电费计算时间为:2019年9月17日至2019年12月17日。二、黄荣楷和梁建元在2019年12月17日通过微信文字、语音形式自愿、诚信、友好协商一致解除商铺租赁合同关系。不存在违约，所以黄荣楷不应支付违约金，梁建元要求支付违约金是没有法律依据。黄荣楷在2019年10月25日通过微信文字、语音形式要求梁建元退回商铺租赁合同41号、42号商铺押金2800元整、装修费39190元。梁建元口头承诺同意黄荣楷提出的要求。梁建元未履行口头合同的约定，应当承担民事责任。黄荣楷有权要求梁建元履行口头约定责任。梁建元辩称，黄荣楷与梁建元于2016年11月5日签订商铺租赁合同，合同中约定黄荣楷租赁梁建元位于德庆县*****云山秀色商业街两个商铺，并且约定黄荣楷在每月5日前缴纳租金，如果超过10天不缴纳租金，梁建元可收回商铺与没收押金。黄荣楷自2019年9月起至今未向梁建元缴纳租金，已构成严重违约。此外梁建元并没有口头承诺向黄荣楷退回押金及装修费，因此恳请驳回黄荣楷全部上诉请求，并由黄荣楷承担所有上诉费用。梁建元向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年11月5日签订的《商铺租赁合同》；2.判令黄荣楷立即搬离并清空位于德庆县*******德庆碧桂园云山秀色商业街41号、42号店铺；3.判令黄荣楷支付位于德庆县*******德庆碧桂园云山秀色商业街41号、42号店铺的租金、管理费及电费直至黄荣楷搬离上述铺位（暂自2019年9月计算至2020年4月租金为14026.32元、物业管理费为1960.48元、电费为736.39元，合共16723.19元）及罚金（自拖欠租金之日起按日利率3%计算至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费由黄荣楷承担。一审法院认定事实：2016年11月5日，梁建元与黄荣楷签订一份《商铺租赁合同》，约定梁建元将位于德庆县*******德庆碧桂园云山秀色商业街41号、42号两个商铺租给黄荣楷。合同第一条约定：租期5年，即2017年1月1日至2021年12月31日。合同第二条约定：两个商铺的租金：第一年（2017年1月1日至2017年12月31日）每月租金为1380元，第二年开始至第五年即（2018年1月1日至2021年12月31日）每年租金按前一年租金期满增加10%递增【即2019年两个商铺的租金每月1669.8元、2020年两个商铺的租金每月1836.78元】，按月交纳。押金2800元。合同第三条约定：物业费、水费、电费由黄荣楷按月缴付【41、42号商铺物业费每月合计245.06元，水电费按实际产生的情况收取】。因甲方（梁建元）已办理银行代扣缴业务，所以乙方（黄荣楷）根据甲方提供的每月银行代扣以上费用的凭证缴交给甲方。合同第七条约定：乙方（黄荣楷）必须在每月5日前将当月的租金、物业费及上月使用的水费、电费缴交给甲方（梁建元），逾期不缴交的，可以处每日加收应缴租金、费用的3%作罚金（实际应为违约金）。超过10天不缴交的作违约处理，甲方（梁建元）可收回商铺并没收其押金。2019年10月25日，梁建元微信向黄荣楷催收2019年9月、10月的租金，黄荣楷表示要求梁建元退押金及装修费，并拒绝交纳租金。2019年12月13日及12月17日，梁建元微信向黄荣楷催收2019年9月至12月的租金及相关费用，黄荣楷表示：“不租了，计数吧”，且仍拒绝交纳租金及相关费用。且2020年1月至4月，黄荣楷仍在使用涉案的41、42号商铺，这期间每个月产生的电费跟往常经营期间的电费费用基本一致。2020年5月20日，法庭组织梁建元、黄荣楷双方至涉案商铺现场勘验，黄荣楷仍在租赁案外人的40号商铺用来做物流公司（德广物流）的办公室，涉案41、42号商铺原来的广告牌（德广物流）仍未摘除，黄荣楷租赁涉案的41、42号商铺是用来做物流公司的仓库，有货即存放，无货即清空。现场显示，涉案的两个商铺已清空。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。本案争议的焦点：黄荣楷是否应当向梁建元支付2020年1月份以后的涉案商铺的租金、物业服务费及电费等费用。梁建元与黄荣楷签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律法规强制性规定，是有效合同，双方应依约全面履行。庭审过程中，黄荣楷明确表示愿意解除双方签订的《商铺租赁合同》，故该院予以确认。经该院现场勘验，涉案41、42号商铺，黄荣楷已经搬离并清空。至于2019年9月至12月的租金6679.2元（1669.8元/月*4月=6679.2元）、物业管理费980.24元（245.06元/月*4月=980.24元）、电费170.35元等费用，黄荣楷无异议并表示愿意交纳，该院予以确认。至于2020年1月份以后的涉案41、42号商铺的租金、物业服务费及电费等费用。由于梁建元、黄荣楷双方并未实际解除合同，且黄荣楷在2020年1月至4月期间，仍在使用41、42号商铺做仓库，41、42号商铺每个月的电费跟往常经营期间的电费费用基本一致，2019年9月至12月期间，涉案的41、42号商铺电费合计170.35元（2019年9月电费46.34元、10月电费51.28元、11月电费32.75元、12月电费40.16元），2020年1月至4月期间，涉案的41、42号商铺电费合计153.2元（2020年1月电费35.22元、2月电费40.5元、3月电费43.43元、4月电费34.05元），均是黄荣楷在使用，因此，黄荣楷应当向梁建元支付2020年1月至4月涉案41、42号商铺的租金7347.12元（1836.78元/月*4月）、物业管理费980.24元（245.06元/月*4月=980.24元）、电费153.2元。黄荣楷辩称，2020年1月至4月份其为保护梁建元的合法财产（商铺）不受他人侵害，发生无因管理，黄荣楷不应当向梁建元交纳租金，相反，梁建元应当向其交纳无因管理费，理据不足，该院不予采纳。至于涉案的41、42号商铺2020年5月份以后的租金、物业服务费及电费等费用，经现场勘验，由于黄荣楷已经清空并搬离涉案商铺，且梁建元并未提交黄荣楷5月份以后使用涉案商铺的相关证据，故涉案商铺5月份之后的租金及相关费用，该院不予支持。至于梁建元主张的违约金问题（合同约定“罚金”表述不妥），由于合同约定逾期不缴交的，可以处每日加收应缴租金、费用的3%作罚金（违约金），双方在合同中约定的逾期付款违约金的标准明显高于梁建元损失的130%以上，属于过分高于其损失，因此当事人有权请求予以适当调整。本案黄荣楷已对梁建元请求的违约金提出了抗辩意见，该院以梁建元的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则调整本案逾期付款违约支付标准为年利率6.2%。综上所述，梁建元、黄荣楷双方自愿解除合同，该院予以准许；由于黄荣楷已清空并搬离涉案的41、42号商铺，因此，对于梁建元提出的第二项诉讼请求，该院不作处理；但黄荣楷应当向梁建元交纳2019年9月至2020年4月期间产生的租金、物业管理费及电费16310.35元【租金14026.32元（1669.8元/月*4月+1836.78元/月*4月）、物业管理费1960.48元（245.06元/月*8月）及电费323.55元】。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百零九条之规定，判决：一、解除梁建元与黄荣楷签订的《商铺租赁合同》；二、黄荣楷于判决发生法律效力之日起十五日内向梁建元支付2019年9月至2020年4月的租金、物业管理费、电费合计16310.35元及违约金（以逾期交纳的租金、物业管理费、电费等费用为本金，从逾期之日起按年利率6.2%计算至清偿之日止）；三、驳回梁建元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计109.04元，由黄荣楷负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案应为租赁合同纠纷。根据当事人的上诉以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.黄荣楷是否存在违约行为，应否向梁建元支付涉案商铺的租金、物业服务费及电费及违约金；2.梁建元应否退回押金2800元、装修投入费用39190元。关于黄荣楷是否存在违约行为，应否向梁建元支付涉案商铺的租金、物业服务费及电费及违约金的问题。梁建元与黄荣楷签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律法规强制性规定，是有效合同，双方应依约全面履行。按照《商铺租赁合同》的第七条约定,黄荣楷必须在每月5日前将当月的租金、物业费及上月使用的水费、电费缴交给梁建元，逾期不缴交的，可以处每日加收应缴租金、费用的3%作罚金。超过10天不缴交的作违约处理，梁建元可收回商铺并没收其押金。黄荣楷从2019年9月份开始没有按约定交纳租金及费用，构成违约，应承担相应的违约责任，本院予以确认。对于2019年10月25日、12月17日双方的微信沟通协商内容，是梁建元要求黄荣楷交纳租金费用以及告知其违约的后果责任，而黄荣楷则提出要求退回押金、装修费，双方之间并没有形成解除商铺租赁合同的合意，因此，导致解除合同的责任不是梁建元，而是黄荣楷违约造成，其应当按合同约定支付租金及费用，并应支付相应的违约金。至于违约金标准问题。虽然案涉合同约定黄荣楷违约的，应处每日加收应缴租金、费用的3%作罚金（违约金），但是此约定的违约金标准过高，一审判决以梁建元的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则调整本案逾期付款违约支付标准为年利率6.2%的处理恰当，本院予以维持。关于梁建元应否退回押金2800元、装修投入费用39190元问题。案涉合同约定黄荣楷构成违约，梁建元可收回商铺和没收押金处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”。况且黄荣楷在一审时并没有提出退回押金和补偿装修费用的主张，也没有提供其装修方面的证据证明。因此黄荣楷提出要求梁建元退回押金2800元、装修投入费用39190元的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，黄荣楷的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费207.75元，由黄荣楷负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年十二月四日法官助理  夏佳明书 记 员  吴兰芳