山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0181民初2613号原告：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省海门市。法定代表人：黄裕辉，董事长。委托诉讼代理人：任迎春、马风记，山东盈德律师事务所律师。被告：孙某某，女，1990年3月10日出生，汉族，居民，住山东省济南市。委托诉讼代理人：石正阳，山东鲁明律师事务所律师。第三人：山东神洲天怡旅业发展有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：郑见，董事长。委托诉讼代理人：张旭东，山东圣义律师事务所律师。原告江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称南通三建公司）与被告孙某某、第三人山东神洲天怡旅业发展有限公司（以下简称天怡公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行了独任审理。原告南通三建公司的诉讼代理人任迎春、马风记，被告孙某某的诉讼代理人石正阳，第三人天怡公司的诉讼代理人张旭东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南通三建公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销2020年3月30日作出的（2020）鲁0181执异11号执行裁定书；2.依法执行第三人名下的济南市章丘区天怡养生园12号楼101、201房产；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：南通三建公司与天怡公司保证金合同一案判决书生效后，原告申请执行，贵院查封天怡公司名下的济南市章丘区天怡养生园12号楼101、201房产，被告提出异议，贵院中止执行上述房产。原告认为被告与第三人不存在房屋买卖合同关系，自始未签订过合法有效的书面房屋买卖合同。《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》是入会暨认购协议仅仅体现购买意向，不是正式的房屋买卖合同；被告也未实际占有上述房产，而是基于会籍合同的对房屋使用；被告没有支付约定的全部价款，被告与第三人没有签订过房屋买卖合同，其支付的价款也不是所谓“购房款”，其提交银行转账凭证非本人支付，另天怡公司出具的证明也不能证明被告在房屋未办理过户无过错。为维护原告权益，特提出如上诉求。孙某某辩称，被告与第三人在查封前已经签订了有效的买卖合同，并且支付了全部价款，至今仍合法占有涉案房屋，未办理过户登记是因第三人的原因导致，非被告自身原因，故应该对被告的房屋中止执行。天怡公司述称，同孙某某答辩意见，另诉争房产是我公司开发的，先办大证办在我公司名下，然后再办理网签，孙某某房屋销售合同房号1001号院103、203号房，网上备案确认表楼栋号为12号楼101、201，未办理网签过户是因为我公司内部管理原因，致迟迟未办理房产证，并被案外人查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：1、南通三建公司诉天怡公司保证金合同纠纷一案，案号为（2018）鲁0181民初3978号，该案判令天怡公司于判决生效之日起十日内支付给南通三建公司投标保证金160万元及利息（自2016年4月18日起至2017年3月24日止，以本金320万元为基数，按月利率2%计算；自2017年3月25日起至2017年3月27日止，以本金245万元为基数，按月利率2%计算；自2017年3月28日起至2017年5月2日止，以本金220万元基数，按月利率2%计算；自2017年5月3日起至2017年8月31日止，以本金180万元为基数，按月利率2%计算；自2017年9月1日起至实际给付之日止，以本金160万元为基数，按月利率2%计算利息）。2019年5月7日，本院依法查封天怡公司名下的济南市章丘区天怡养生园一期12号楼101、201房产（房产证号：201600016**），也即现标注为1001号103、203房产，南通三建公司向本院申请执行（2018）鲁0181民初3978号民事判决书确认的履行义务，孙某某对查封诉争房产不服，向本院提出书面异议。本院于2020年3月30日作出(2020)鲁0181执异11号执行裁定书，裁定中止对孙某某购买的济南市章丘区天怡养生园12号楼101、201房产的执行。南通三建公司对该执行裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。2、2016年3月10日，天怡公司（甲方）与孙某某（乙方）签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》2份，约定乙方通过购买天怡养生园专用套房的形式申请入会，乙方分别选定天怡养生园项目中的1001号院103号、203号作为其专用套房（该栋号、房号为合同约定的，如政府相关部门审批的栋号、房号与本协议不一致，以政府批准的为准）；1001号院103号房建筑面积为109.63平方米，房款总价为1084240元；1001号院203号房建筑面积为105.14平方米，房款总价为934694元；上述两房屋房款于签订协议当日付清，甲方于2015年6月30日交付房屋。该协议书的附件对房屋的装饰、设备标准作了明确约定。3、初敏系孙某某之母，诉争房款2018934元以借款形式由郑焕刚代付，支付方式为郑焕刚于2015年2月14日以银行承兑汇票的形式支付天怡公司500万元所包含，该银行承兑汇票载明付款人中国银行济南章丘支行营业部，出票人济南正大建业发展有限公司（以下简称正大公司），收款人章丘市第二建筑安装集团有限责任公司（以下简称二建公司），该承兑汇票所涉500万元于2015年8月10日由天怡公司办理了托收。二建公司于2020年5月28日出具证明，认可上述承兑汇票系其公司作为载体协助正大公司向天怡公司支付的房款。正大公司也出具证明，认可正大公司于2015年2月14日支付给天怡公司的500万元银行承兑汇票，为事任公司法定代表人郑焕刚支付的购买天怡养生园房款。3、2015年9月26日，初敏与郑焕刚签订结算证明，认可初敏通过出售位于济南市高新区新泺源街房产的形式偿还上述诉争房屋借款，由购买人张景根直接将房款246万支付于郑焕刚账号，郑焕刚扣除房款借款2018934元后将余款返还初敏，双方购房借款全部结清。郑焕刚名下招商银行账户交易明细显示，其于2015年9月22日、9月24日分两次收到张景根支付的房款共计246万元。孙某某于2016年6月开始占有使用1001号院103号、203号，也即南通三建公司主张异议的济南市章丘区天怡养生园12号楼101、201房产，孙某某自占有使用后开始支付诉争房产的物业费。本院认为，本案系执行异议之诉，焦点问题在于作为案外人的孙某某所主张的其对案涉房屋所享有的民事权益能否足以排除法院的强制执行。在执行程序中对不动产一般受让人进行优先保护的理论基础是买受人的物权期待权，买受人的物权期待权之所以要保护，是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以占有的方式对外进行了公示，物权期待权才具有排除执行的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙某某与天怡公司于2016年3月10日签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》，约定孙某某认购本案诉争房屋，该认购协议书中双方对房屋的基本状况、价款及付款方式和时间、交房时间、交房条件等作了具体约定，基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且孙某某已支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故应认定上述认购协议书为商品房买卖合同。孙某某在诉争房产查封之前已经合法占有，且未办理过户登记是因为天怡公司原因所致。故孙某某对诉争房产完全符合《规定》第二十八条规定的保护情形，其对案涉房屋的物权期待权可以排除执行。综上,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案中，孙某某享有足以排除强制执行的民事权益，南通三建公司的诉讼请求证据不足，理由不当，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告江苏南通三建集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费18480元，由原告江苏南通三建集团股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  徐   延   涌二〇二〇年十二月二日法官助理  刘学涵书记员魏忠香