福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民终3278号 上诉人（原审原告）：刘建华，男，汉族，1978年10月8日出生，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：蔡麟峰、陈晶晶，福建云格律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：刘智杰，男，1983年12月5日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：吴金武、张祥勇，福建骁腾律师事务所执业律师。 原审被告：陈祖源，男，汉族，1985年1月3日出生，住福建省莆田市涵江区。 原审被告：刘凤宇，女，汉族，1983年6月20日出生，住福建省莆田市涵江区。 上诉人刘建华因与被上诉人刘智杰、原审被告陈祖源、刘凤宇案外人执行异议一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初4322号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘建华的委托诉讼代理人蔡麟峰、被上诉人刘智杰的委托诉讼代理人吴金武到庭参加诉讼。原审被告陈祖源、刘凤宇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘建华上诉请求：撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2019）0303民初4322号民事判决，改判不得执行位于福建省莆田市涵江区兴涵水都片区A2地块“天澜城”（兴涵水都二期A2地块）4#2107室的房产，并解除对该房产的查封。事实与理由：1.刘建华购买案涉房产在法院查封之前，刘建华与陈祖源、刘凤宇的《房屋买卖合同》签订并履行的时间为2018年1月5日，刘智杰向法院申请查封的时间为2018年8月2日。即刘建华取得案涉房产在法院查封之前。2.刘建华已合法占有案涉房产。刘建华与陈祖源、刘凤宇签署《房屋买卖合同》当天，即支付房款219984元，并接收案涉房产的全套钥匙，后于2018年1月7日办理了水电立户、物业管理的手续，以陈祖源、刘凤宇的名义向中国建设银行涵江支行交纳每月4600元至4800元不等的按揭贷款，直至现在。3.刘建华愿意把未交纳的房价款即按揭款按照法院的要求交付执行。刘建华在一审时已经明确表示，愿意将剩余款项交法院支付给相关银行。4.刘建华未与陈祖源、刘凤宇办理过户登记并非刘建华的原因。刘建华与陈祖源、刘凤宇签订《房屋买卖合同》后，当即询问陈祖源、刘凤宇何时能够取得不动产证。陈祖源、刘凤宇回答相关手续和费用都已交付给开发商了，就等待开发商去不动产登记处办好证件后通知。刘建华为此还向开发商莆田市华永至盛房地产有限公司询问，莆田市华永至盛房地产有限公司告知刘建华，“天澜城”项目的办证量很大且与“保利城”项目的办证挤在一起，得分期分批办理；且按照陈祖源与开发商签署的原购房合同约定的产权证办理时间为交房后一年。因此，刘建华与陈祖源、刘凤宇未办理过户手续，是因为陈祖源、刘凤宇尚未办理案涉房产的财产权证，并非刘建华不办理。不料，2018年8月2日法院下达查封裁定书，并于2018年8月6日实际查封案涉房产。综上，刘建华对案涉房产享有的民事权利符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，足以排除法院的强制执行。 刘智杰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘建华上诉请求不能成立，应予驳回。1.案涉房产无法办理过户是刘建华自身的原因导致，刘建华在向陈祖源、刘凤宇购买案涉房产时签订的《房屋买卖合同书》中写明该房产有银行抵押，刘建华未尽到合理审查的义务，导致所购房产因设有抵押权而无法办理过户登记；其次，案涉房产2019年6月份就可以办理不动产产权证，但因案涉房屋的按揭余款未还清，无法办理过户。因此案涉房产无法办理过户是刘建华的原因导致的。2.一审法院有充分事实依据及法律依据，应当依法予以维持，对于房产设有银行抵押贷款而导致买受人无法办理产权登记的，最高人民法院已有判例认为买受人没有尽到合理的义务，导致所购房产因设有抵押权而无法办理过户，是买受人的过错。 刘建华向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行位于莆田市涵江区兴涵水都片区A2地块“天澜城”（兴涵水都二期A2地块）4＃2107室的房产，并解除对上述房产的查封；2.判决刘建华于2018年1月5日与陈祖源、刘凤宇签订的《房屋买卖合同》合法有效，位于莆田市涵江区兴涵水都片区A2地块“天澜城”（兴涵水都二期A2地块）4＃幢2107室房产归刘建华所有。 一审法院认定事实：刘建华与陈祖源、刘凤宇于2018年1月5日签订《房屋买卖合同书》，协议主要约定：“陈祖源、刘凤宇（甲方）将坐落莆田市涵江区兴涵水都片区A2地块“天澜城”（兴涵水都二期A2地块）4#幢2107室房产出售给刘建华（乙方），房屋成交总价款为626650元。甲方应在开发商办出不动产权证书且通知甲方领证后10日内通知乙方，乙方在收到甲方通知30日内，乙方负责出资全部提起还清本房屋在银行的按揭贷款欠款余额，甲方负责按银行和政府规定时间工作日办理注销抵押登记手续，注销后2个工作日内办理不动产权过户手续，任何一方逾期按违约处理。房屋交付时间为：在甲方合计收到购房款219984元后，甲方将房屋交付给乙方，交房之日其的物业管理费用由乙方负责承担。2018年1月7日，陈祖源、刘凤宇向刘建华出具收条两份，确认收到购房定金30000元及购房款189984元。同日，陈祖源于刘建华签订房屋交接确认书一份，确认将案涉房产交付刘建华，尔后刘建华按月支付相应款项至陈祖源账户用于归还房屋按揭贷款并向案涉房产物业公司缴纳物业费用。刘智杰与陈祖源民间借贷一案，该院于2018年7月30日立案，刘智杰与2018年8月2日向该院申请诉讼保全，该院于同日作出（2018）闽0303执保80号民事裁定，查封陈祖源与刘凤宇共同购买的坐落莆田市涵江区兴涵水都片区A2地块天澜城（兴涵水都二期A2地块）4幢2107号房屋（合同号：H201704106）,查封价值以16万元为限，查封期限二年。后双方当事人达成调解协议，该院于2018年8月28日作出（2018）闽0303民初2992号民事调解书，双方确认截止协议签订之日，陈祖源还需归还刘智杰借款总额计23万元，陈祖源同意分期归还，…若陈祖源未按协议约定如期足额还款，则剩余未还借款应一次性还清并支付该款自2018年7月30日起至还清之日止按月利率2%计算的利息，刘智杰有权就未归还借款总额及利息一次性向法院申请强制执行；陈祖源案协议约定还清借款后，刘智杰应在10日内向法院申请解除诉讼保全措施。上述调解书生效后，陈祖源未按生效法律文书向刘智杰履行义务，刘智杰遂于2018年11月1日向该院申请强制执行，该院于2018年11月5日予以执行立案。尔后，刘建华向该院提出书面异议，该院于2019年9月27日作出（2019）闽0303执异26号执行裁定书，裁定驳回刘建华的执行异议，故刘建华遂于2019年10月11日向该院提起诉讼。 一审法院认为，案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利,而请求法院对该实体上法律关系进行裁判,阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案的争议焦点为：刘建华对执行标的物是否享有排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产的;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。从审理查明的事实可知,刘建华在讼争房屋被查封(查封裁定时间2018年8月2日)之前已经签订书面买卖合同,且已按照合同约定支付相应价款并同意将剩余价款交付法院执行。购买后未办理过户手续的原因，在客观方面，确实存在若房产开发商未办理陈祖源、刘凤宇的不动产权证明，房产无法过户的情形；在主观方面，刘建华购房时明知涉案房屋尚未办理产权登记，而据《商品房买卖合同（预售）》约定，开发商应于该房产交付之日起360日内办理房屋所有权证书，且陈祖源、刘凤宇在《房屋买卖合同书》中明确告知刘建华房产存在银行抵押的情况,刘建华在购置房屋这一重大添置财产行为时理应负审慎审查义务，应当考虑在其购买后至取得产权登记前可能存在的法律风险。但刘建华明知办理过户登记存在风险,仍忽视相应交易、法律风险,案涉房产不能过户存在刘建华的自身原因。刘建华亦未举示有效证据证明其在购房后曾积极行使权利。故刘建华对执行标的物不享有排除强制执行的民事权益。综上所述,刘建华要求确认其权属、排除对涉案房屋属强制执行的诉请,于法无据,不予支持。陈祖源、刘凤宇经该院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,该院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定,判决:驳回刘建华的诉讼请求。案件受理费10067元,由刘建华负担。 本院二审期间，刘建华向本院提交证据如下：证据一，收款收据两份及银联支付记录，拟证明：案涉房产的物业费至今仍由刘建华交纳。证据二，中国银行流水明细四页，拟证明：刘建华每月向陈祖源支付银行按揭款。证据三，《情况说明》一份，拟证明没有办理过户的原因并非刘建华的过错导致。 刘智杰质证认为：1.对证据一的真实性由法庭认定。2.对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，该证据亦能证明案涉房产的银行按揭贷款尚未还清的事实。3.对证据三的真实性由法庭认定，该证据不能证明刘建华所要证明的内容。 综合双的举证、质证意见，本院经审查认为：1.收款收据及银行支付的凭证与原件核对无异，刘智杰对其真实性亦未提出异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。2.刘智杰对刘建华提供的中国银行流水明细的真实性予以认可，本院对该份证据的真实性予以确认。3.从《情况说明》的内容看，属于证人证言的范畴。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的规定，证人应当出庭作证，莆田华永至盛房地产有限公司并未到庭，无法确认《情况说明》的真实性，故本院对该份证据不予认定。 刘建华对一审法院认定的事实不持异议，但认为其对刘智杰与陈祖源之间的借贷纠纷不知情。 刘智杰对一审法院认定的事实不持异议。 因双方对一审法院认定的事实均不持异议，故本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，刘建华对案涉房产是否享有足以排除法院执行的民事权益，应当同时符合上述四个要件。本案双方主要的争议焦点是：案涉房产未办理过户登记是否是由刘建华自身原因导致。司法实践中，一般认为可归责于买受人自身原因的情形有三：一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。本案中，刘建华在签订《房屋买卖合同》时已经明确知道案涉房产设有银行按揭贷款及案涉房产尚未办理不动产权证书，该两种情形均能导致刘建华无法办理案涉房产的过户登记手续，但刘建华并未尽到合理注意的义务，仍然愿意购买案涉房产，且未及时采取合理措施积极排除妨害，将自己的权利置于可预见的风险之中，由此产生的无法办理过户登记的责任系刘建华自身原因造成，故一审法院认定案涉房产不能过户存在刘建华自身原因并无不当，刘建华主张其对案涉房产享有足以排除执行的民事权利的理由不能成立，本院不予支持。 综上，刘建华的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告陈祖源、刘凤宇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘建华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢志健 审 判 员 陈 凡 审 判 员 吴伟凡 二〇二〇年十二月九日 法官助理 陈 銮 书 记 员 郑超凡 附：一、本案相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。