安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终3443号 上诉人（原审被告）：宿州市埇桥区福鑫房产信息咨询服务部，住所地安徽省宿州市埇桥区淮海南路**，工商注册号341302600323045。 经营者：金妮（又名金妮妮）。 委托诉讼代理人：李德群，男，1966年9月30日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审被告）：张斌斌，男，汉族，1986年5月24日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。 原审被告：郑天英，女，1960年3月13日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：李德群，男，1966年9月30日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人宿州市埇桥区福鑫房产信息咨询服务部（以下简称福鑫房产信息服务部）因与被上诉人张斌斌、原审被告郑天英买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初999号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，均没有提出新的事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理，且经当事人同意，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 福鑫房产信息服务部上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：1.一审法院适用解除合同的法律规定错误。涉案合同是安置合同权利义务转让的约定，该合同当事人履行了合同转让的法定权利义务，且张斌斌还以自己的名义就涉案标的物申请了破产登记，说明涉案合同已经履行完毕，无须解除。案涉合同并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除合同的情形，不应该依法解除，一审判决适用法律错误。2.一审法院适用连带责任的法律规定错误。涉案合同属于居间合同，根据《中华人民共和国合同法》对居间合同的法律规定，居间人在居间合同纠纷中不承担连带责任。一审判决以福鑫房产信息服务部在合同中承诺愿意返还购房款为由，判决其承担连带还款责任属于适用法律错误。根据法律规定，福鑫房产信息服务部在合同中的承诺条款应依法认定为无效条款，如果因此给当事人造成损失，应适用退还居间费的法律规定，而不是连带法律规定。综上，一审适用法律错误，请求二审法院依法改判。3.一审判决福鑫房产信息服务部双倍返还定金不符合法律规。涉案合同对福鑫房产信息服务部来说是居间介绍合同，双倍罚款仅适用买卖合同的双方当事人，不适用于福鑫房产信息服务部。4、一审判决福鑫房产信息服务部承担担保责任，除违反法律规定外，也违反担保责任的一般原则。涉案合同约定先由郑天英承担给付房款责任，其次才是福鑫房产信息服务部承担保证责任，保证方式是一般保证，适用先诉原则。5.涉案合同福鑫房产信息服务部并未实质违约，涉案合同未体现何时交付房屋，本案出现的不能交付的原因是相对方即第三人进入破产程序，属于不可抗力，不是合同约定的不能交付的条件，一审认定违约不当。 张斌斌辩称，一、一审适用解除合同的法律规定正确。1.一审并未认定案涉合同是关于安置合同权利义务转让的约定，而是认定涉案合同为张斌斌与郑天英之间的房屋买卖合同。2.涉案房屋不存在，涉案房屋所在的房产开发项目开发商宿州纵横置业有限公司的破产案件已经被宿州市中级人民法院受理，正在进行清算，买卖合同的目的已不能实现。且距离签订案涉合同已经过去五年，张斌斌可以随时解除案涉合同。无论依据《中华人民共和国合同法》第六十二条还是第九十四条的规定，涉案合同均应依法解除。3.所谓的张斌斌以自己的名义就涉案标的物申请了破产登记是虚假的，郑天英举证的《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《宿州从横置业有限公司被拆迁人债权申报登记表》表明《城市房屋拆迁产权调换协议书》签订的时间为2015年3月25日，拆迁人为宿州从横置业有限公司，被拆迁人为张斌斌。据此，张斌斌认为：1.2001年实施的《城市房屋拆迁管理条例》表述的是“拆迁人”和“被拆迁人”，而2011年实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》则变更为“征收人”和“被征收人”因此，产权《城市房屋拆迁产权调换协议书》不具有真实性、合法性；2.《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《宿州从横置业有限公司被拆迁人债权申报登记表》均不是张斌斌签名，张斌斌此前在案涉地段并未房屋，不是被征收人，更不是被拆迁人，协议书和登记表均是虚假；3.《城市房屋拆迁产权调换协议书》无宿州市埇桥区房屋征收办公室盖章和备案，不真实；4.《宿州从横置业有限公司被拆迁人债权申报登记表》载明：债权转购房款肆拾贰万元整，表明张斌斌不是被拆迁人，《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《宿州从横置业有限公司被拆迁人债权申报登记表》破产管理人和宿州市中级人民法院破产清算中均不予认定。一审判决解除合同所适用的法律正确。二、一审判决福鑫房产信息服务部和郑天英给付张斌斌的购房款335000元、定金20000元并未错误适用关于连带责任的法律规定。一审法院认定案涉合同为房屋买卖合同并非居间合同，判决福鑫房产信息服务部承担给付责任的事实依据是福鑫房产信息服务部的经营者金妮在房屋买卖合同中写明“如果此房不存在，丙方退换乙方房款”和购房款均是汇入金妮的账户。三、一审判决双倍返还定金符合合同法规定。1.本案是房屋买卖合同纠纷，福鑫房产信息服务部和郑天英均是该房屋买卖合同相对方，不是居间合同；2.一审并未判决福鑫房产信息服务部承担担保责任，福鑫房产信息服务部上诉认为其应承担一般保证责任不成立；3.福鑫房产信息服务部上诉认为其并未实质违约错误，案涉合同没有约定何时交付房屋及第三人破产是不可抗力因素。虽然合同本身未约定房屋交付时间，但依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，张斌斌对履行期限约定不明，可随时主张履行。第三人破产只对郑天英产生法律后果，与张斌斌无关联性，福鑫房产信息服务部作为合同相对方显然存在违约。综上，本案应驳回福鑫房产信息服务部的上诉。 郑天英述称，请法院发回重审或改判福鑫房产信息服务部承担返还中介费的责任。 张斌斌向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除与郑天英签订的购房合同；2.判令福鑫房产信息服务部、郑天英共同返还购房款345000元；3.判令福鑫房产信息服务部、郑天英共同双倍返还购房定金20000元；4.判令郑天英按购房款的日千分之一向张斌斌支付滞纳金；5.本案诉讼费用由福鑫房产信息服务部、郑天英承担。 一审法院认定事实：2015年3月25日，张斌斌与郑天英经福鑫房产信息服务部介绍后，三方（郑天英为甲方、张斌斌为乙方、福鑫房产信息服务部为丙方）签订了一份购房合同，合同抬头为福鑫房产，约定由张斌斌购买郑天英所有的位于宿州市的“河畔壹号”二期西户2号楼1501室、建筑面积为115.1平方米的房产一套。购房合同约定：总房价款345000元、定金10000元、协议书下来一个月内付清房款。购房合同中第五条房款和移交、第六条佣金和税费承担、第八条争议解决方式为空白。另补充条款约定了楼层差价的解决、水电费用的承担等，补充条款第4条明确：到期不交房，由郑天英赔付张斌斌；第5条明确：郑天英承诺此房存在，如果没有，郑天英退还全部房款；第6条明确：福鑫房产信息服务部作出了承诺保证，如果此房不存在，丙退还乙方房款。2015年4月10日张斌斌分两笔转账给福鑫房产信息服务部经营者金妮购房款334000元，金妮向张斌斌出具了345000元收据，其中包含定金。金妮收取房款后，将345000元付给了郑天英。另查明，本案张斌斌购买的房屋系宿州市纵横置业有限公司开发，本案所涉“河畔壹号”二期房产为安置房源，至今仅完成了部分基础工程。项目土地使用权已被司法查封。 一审法院认为,张斌斌、福鑫房产信息服务部、郑天英签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，张斌斌按约定支付了定金和余下房款。但购房合同所涉房屋的“河畔壹号”二期房产项目工程至今没有完工。自张斌斌付清房款已长达四年之久，张斌斌没有能够如愿，张斌斌要求解除合同，符合法定解除条件，一审法院予以支持；在购房合同的补充条款中，福鑫房产信息服务部经营者金妮写明：如果此房不存在，丙方退还乙方房款。是福鑫房产信息服务部的承诺保证，实际上加强了张斌斌的购房信心。张斌斌要求其与郑天英共同承担返还房款的责任，一审法院予以支持；张斌斌、福鑫房产信息服务部、郑天英在购房合同中定金约定明确，张斌斌支付了定金，张斌斌关于双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以支持；请求判令福鑫房产信息服务部、郑天英支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除张斌斌与福鑫房产信息服务部、郑天英于2015年3月25日签订的购房合同；二、郑天英、福鑫房产信息服务部于判决生效后十日内给付张斌斌购房款335000元、返还张斌斌定金20000元；三、福鑫房产信息服务部按判决第一项履行后，有向郑天英追偿的权利；四、驳回张斌斌的其他诉讼请求。案件受理费6474元，由郑天英、福鑫房产信息服务部共同负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，郑天英不服本案一审判决提出上诉，在二审开庭前，其撤回对本案的上诉，经法庭询问其撤回上诉的原因是因张斌斌没有获得破产债权确认登记，郑天英应该承担返还房款的责任。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.一审判决解除案涉合同是否有依据；2.一审判决福鑫房产信息服务部与郑天英共同承担返还房款及双倍定金的责任是否正确； 关于争议焦点1 案已查明，案涉张斌斌与郑天英、福鑫房产信息服务部三方签订的系购房合同，案涉购房合同已无履行可能，且案涉房屋的开发商宿州市纵横置业有限公司申请破产一案已被我院裁定受理，张斌斌就案涉房屋申请破产债权确认被驳回，张斌斌购买房屋的合同目的已经不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，张斌斌起诉要求解除合同具有事实及法律依据，一审判决解除案涉购房合同正确，本院予以维持。 关于争议焦点2 从案涉购房合同的内容及本案查明事实来看，福鑫房产信息服务部确系张斌斌与郑天英房屋买卖合同的居间介绍人，在案涉合同被解除后，本应按照居间合同的法律规定来界定其权利义务。但福鑫房产信息服务部在案涉购房合同补充条款第6条明确承诺：如果此房不存在，丙方退还乙方房款。福鑫房产信息服务部对上述条款的真实性认可。福鑫房产信息服务部上述承诺行为系债务的加入，系其对张斌斌作出的房屋购买不成其愿返还房款的承诺，一审判决其与郑天英共同承担返还张斌斌房款责任正确，本院予以维持。 综上所述，福鑫房产信息服务部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6474元，由上诉人宿州市埇桥区福鑫房产信息咨询服务部负担。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  赵 路 审判员  朱珊珊 二〇二〇年十二月十八日 法官助理刘敏 书记员张可心 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。