山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初5188号 原告：淄博远景房地产开发有限责任公司，住所地山东省淄博市张店区中润大道远景玉城**楼****。 法定代表人：陈煜，负责人。 委托诉讼代理人：王枢栋，山东众成清泰（淄博）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王研，山东众成清泰（淄博）律师事务所执业律师。 被告：肖凤敬，女，1968年3月11日出生，汉族，住淄博市淄川区。 原告淄博远景房地产开发有限责任公司与被告肖凤敬商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年09月07日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淄博远景房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王枢栋、王研到庭参加诉讼，被告肖凤敬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淄博远景房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.依法确认原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）已解除；2.依法判决被告支付原告违约金57274.7元；3.依法判决被告赔偿原告支付的律师费5000元；4.依法判决被告协助原告办理漫泗新城?金科集美天辰一期项目B2#楼1单元16层011602号商品房的网签、备案等撤销手续；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年02月18日签订商品房买卖合同（预售）（以下简称“买卖合同”）及商品房买卖合同补充协议（以下简称“补充协议”），被告以按揭贷款方式购买原告开发的漫泗新城?金科集美天辰一期项目B2#楼1单元16层011602号商品房，房屋总价款572747元，其中首付款114747元，按揭贷款45.8万元。被告仅支付114747元首付款，按揭贷款至今未予办理完毕。根据买卖合同补充协议6.2.3（3）约定，如因买受人原因或非归买受人、出卖人原因，导致买受人贷款申请未能获得银行（或住房公积金管理中心）批准，买受人应自主合同及补充协议签订之日起30日内负付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款。自双方签订主合同及补充协议之日起逾期超过30日的，原告有权解除主合同及补充协议，被告应按商品房累计应付款的10%向原告支付违约金。因被告未按照上述约定支付全部总房款，原告于2020年02月25日、2020年03月18日分别向被告发出以现金方式交款通知书及商品房买卖合同解约函并告知其违约解除合同的后果，经原告通知催告后被告仍未履行支付义务。为此，原告特诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。 被告肖凤敬未作答辩。 原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同（预售）、补充协议及发票各一份。证明2020年02月18日，被告以按揭贷款方式从原告处购买总价款为572747元的金科集美天辰一期项目B2#楼1单元16层011602号商品房一套，并于2020年01月13日支付首付款114747元。之后被告一直未办理按揭贷款，根据补充协议6.2.3.（3）条约定，如因买受人原因或非归买受人、出卖人原因，导致买受人贷款申请未能获得银行（或住房公积金管理中心）批准，买受人应自主合同及补充协议签订之日起30日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款。自双方签订主合同及补充协议之日起逾期超过30日的，原告有权解除主合同及补充协议，被告应按该商品房累计应付款的10%向原告支付违约金57274.7元；证据二、以现金方式交款通知书、解约函及相应的邮寄回执各一份。证明原告于2020年02月25日向被告发出以现金方式交款通知书告知其违约后果。原告于2020年04月30日向被告寄出商品房买卖合同解约函通知其解除合同及补充协议，但上述两份邮件被告均拒收；证据三、法律委托合同及发票各一份。证明根据商品房买卖合同（预售）及补充协议6.2.3（3）条规定，被告应支付原告律师费5000元；证据四、备案房产档案查档证明一份，证明涉案房产已经备案在被告名下。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年02月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同（预售），合同约定被告购买原告开发的位于张店区漫泗新城?金科集美天辰一期项目B2#楼011602号商品房，总房款人民币572747元。合同第七条约定，被告应于2020年01月09日前支付首期房价款人民币114747元，余款458000元向银行/公积金（贷款机构）申请贷款支付。补充协议6.2.3（3）约定，如因买受人原因或非归责买受人、出卖人的原因，导致买受人贷款申请未能获得银行（或住房公积金管理中心）批准，买受人应自主合同和补充协议签订之日起30日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款。自双方签订主合同及补充协议之日起逾期超过30日的，出卖人有权解除主合同及补充协议，买受人按该商品房累计应付款的10%向原告支付违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的相关费用。被告肖凤敬于2020年01月13日支付首期房价款114747元，涉案房产现已备案在被告肖凤敬名下。被告至本案开庭审理之日尚未办理完毕涉案房屋的贷款手续，亦未通过其他交款方式向原告支付剩余房款。为此，原告淄博远景房地产开发有限责任公司依法提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。 本案审理过程中，经联系被告肖凤敬，被告表示因其个人原因贷款办理不了，现资金紧张，想退房，但对于原告主张的按涉案商品房累计应付款的10%计算的违约金，被告认为约定数额过高，表示可以给付三、五千元。原告不同意被告的上述意见。 本院认为，原告淄博远景房地产开发有限责任公司与被告肖凤敬签订的商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应积极全面履行合同所确定的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依据补充协议6.2.3（3）关于如因买受人原因或非归责买受人、出卖人的原因，导致买受人贷款申请未能获得银行（或住房公积金管理中心）批准，买受人应自主合同和补充协议签订之日起30日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款。自双方签订主合同及补充协议之日起逾期超过30日的，出卖人有权解除主合同及补充协议的约定，被告未按合同约定时间办理涉案房屋的贷款手续，亦未通过其他交款方式向原告支付剩余房款，构成违约，合同约定的原告可以行使解除权的条件成就，原告向被告邮寄的商品房买卖合同解约函被告未签收，原告起诉后，本院依法向被告送达了起诉状副本，且被告已于2020年09月22日签收，故应认定涉案商品房买卖合同（预售）自被告收到原告起诉状之日解除，因而对于原告要求确认原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）已解除的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案房屋已备案登记在被告名下，故原告要求被告协助其办理漫泗新城?金科集美天辰一期项目B2#楼1单元16层011602号商品房的网签、备案等撤销手续的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。 对于原告主张的违约金57274.7元，被告认为过高，且双方当事人未能达成一致意见。虽然被告逾期支付房款的行为构成违约，但双方就此达成的按涉案商品房累计应付款的10%支付违约金的条款属于《中华人民共和国合同法》规定的约定违约金过高的情形。依照双方签订的商品房买卖合同（预售）补充协议6.2.3（3）的约定，如因买受人原因或非归责买受人、出卖人的原因，导致买受人贷款申请未能获得银行（或住房公积金管理中心）批准，买受人应自主合同和补充协议签订之日（2020年02月18日）起30日内即2020年03月18日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定本案的违约金以被告肖凤敬的欠付房款458000元为基数，按照合同约定的被告应付清全部购房款的截止日期同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）4.05%的1.3倍（4.05%*1.3=5.265%）予以计算，自2020年03月19日（被告违约之日）计算至2020年09月22日（被告收到起诉状之日即合同解除之日），经计算金额为12420.21元。 关于原告主张的律师费5000元，原告提交的法律事务委托合同第十五条约定，2020年度内，甲方（原告）因购房人逾期支付首付款、拖延办理贷款手续等暂时仅需要乙方发函催收的，……单一发函催收无效的，甲方将委托乙方即山东众成清泰（淄博）律师事务所以诉讼方式起诉购房人，可要求购房人履行付款义务或解除商品房买卖合同、撤销网签、支付违约金等，甲方委托数量≤20套的，乙方按照5000元/套收取律师代理费；委托数量超过20套以上之后，则超过20套之外的，乙方按照2500元/套收取律师代理费；……起诉案件甲方结算律师费的时间为2020年12月31日前，支付时间为2021年3月10日前……。根据上述约定，涉案律师费的支付标准应根据委托数量在20套以内还是超过20套之外予以确定，且涉案律师费尚未至合同约定的实际结算及支付日期，因而涉案律师费的支付标准现在无法确定且亦未实际发生，因而原告要求被告赔偿其支付的律师费5000元的诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持。原告可在涉案律师费的支付标准确定且实际发生后另行主张。被告肖凤敬未到庭参加诉讼，视其自愿放弃相关诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告淄博远景房地产开发有限责任公司与被告肖凤敬于2020年02月18日就坐落于张店区漫泗新城?金科集美天辰一期项目B2#楼011602号的商品房签订的合同编号为20200123TU3UW76WH77R的商品房买卖合同（预售）已解除； 二、被告肖凤敬于本判决生效后十日内协助原告淄博远景房地产开发有限责任公司办理上述商品房买卖合同的网签、备案等撤销手续； 三、被告肖凤敬于本判决生效后十日内支付淄博远景房地产开发有限责任公司违约金12420.21元； 四、驳回原告淄博远景房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费616元（已减半），由原告淄博远景房地产开发有限责任公司负担561元，由被告肖凤敬负担55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  刘晓辉 二〇二〇年十二月三日 书记员  李兰英