河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初9871号原告驻马店市净睿物业服务有限公司。住所地：驻马店市纬一路与骏马路交叉口西北角（城中心花园**楼独单元第**2204）。法定代表人肖金辉，经理。委托代理人尹建华，男，1966年11月21日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系原告工作人员。被告陈为，男，1975年10月19日出生，汉族，住河南省汝南县。委托代理人陈青义，男，1948年6月4日出生，汉族，住址同上，系被告之父。原告驻马店市净睿物业服务有限公司（以下简称净睿物业公司）与被告陈为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告净睿物业公司的委托代理人尹建华，被告陈为的委托代理人陈青义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告净睿物业公司诉称，被告系雪松路贸易广场14号楼22号、23号房屋业主，原告净睿物业公司自入驻贸易广场以来，严格按照物业服务合同的约定积极履行相关权利义务，依法依约对贸易广场实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2018年3月1日至今一直拖欠原告物业管理费共计8478元，经原告多次催要被告仍不缴纳。请求依法判令：被告向原告支付2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费8478元。被告陈为辩称，早在2017年年底，贸易广场前业主委员会负责人胡中海私自给瑞隆物业签订物业转让合同，不开业主大会，随意涨价，支持瑞隆物业打砸抢搞钱，引发贸易广场业主群访罢市，根据业主大会与业主委员会章程规定，被相关机关问责后，前业主委员会负责人无权签订任何公文文件；胡中海私自与净睿公司签订的两份无效合同，没有开业主大会，也没有到街道办事处报批加章备案，属于非法无效合同；2018年11月19日业主大会上，贸易广场业主一直要求解除胡中海与净睿公司签订的两份无效合同，大会一致通过决议，解除了两份无效合同，并已通知净睿公司；不是其欠物业费，是净睿公司入住贸易广场不合法，不是全体业主请来的，是买来的，瑞隆物业被强行驱离贸易广场，净睿公司双方私下签订的债权转让协议合同对贸易广场业主没有任何约束；净睿公司只收钱不服务，净睿公司带头在贸易广场建简易房，车辆乱停乱放，堵塞消防通道，阻挠业主委员会正常工作，卫生脏乱差业主不满意，净睿公司以拒交物业费为由在各级法院起诉我们几百家成为被告，给业主积怨太深，无法相处合作，打骂商户，公报私仇，民愤太大，强行驱离贸易广场，依法追究胡中海刑事责任。经审理查明，被告陈为系河南省驻马店市驿城区雪松路东段贸易广场31号楼22号、23号房屋的业主（房屋建筑面积均是100.69平方米）。2018年3月1日，原告净睿物业公司（乙方、受委托方）与驻马店市贸易广场业主委员会（甲方、委托方）(以下简称贸易广场业委会)签订《物业服务合同》(以下简称《合同一》)一份，约定：……第2条物业基本情况：物业类型：商住宅，座落位置：驻马店市驿城区雪松大道东段贸易广场，建筑面积：总规划建筑面积80000平方米……；第18条物业管理服务费（一）依照驻马店市物价局的批复，住宅房屋，乙方按业主房产建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取等条款。2018年4月26日，贸易广场业委会（甲方）与原告净睿物业公司（乙方）又签订《贸易广场物业服务合同》（以下简称《合同二》）一份，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对驻马店贸易广场提供物业管理服务事宜订立本合同。第一章物业基本情况：第一条、物业基本情况：物业名称：驻马店贸易广场；物业类型：商业；座落位置:驻马店市雪松大道与农业路交叉口；建筑面积120000平方米。物业管理区域东至农业路；南至红星路；西至南海路；北至雪松路……第三章服务费用：第六条、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业：1.20元/月/平方米。第七条。业主应于交房日期之日起交纳物业服务费用……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年“交房日期”十日（内每次缴费的具体时间）履行交纳义务等条款。诉讼中，原告净睿物业公司称，《合同一》签订后，原告进驻贸易广场进行物业服务，被告陈为从2018年3月1日一直未交纳物业管理费，经原告书面催要后仍未交纳。被告陈为辩称，对二份合同有异议，原告和胡中海签订的合同，与被告方无任何关系，另外原告未与被告方签订合同，不应收取物业费，被告不认可原告称的物业费标准每月每平米1.2元，并且也未召开业主大会。另查明，2020年7月原告向被告邮寄《物业费催缴通知单》，被告庭审中认可其已收到该通知单。还查明，2017年3月1日，被告将诉争房屋出租给夏广泰，租期为2017年3月1日至2020年3月1日；2020年4月6日，陈青义与“老马”签订《房屋租赁合同》一份，租期为2020年4月6日至2021年4月6日，合同中未显示出租的房屋位置。被告称：其不知道“老马”的全名，夏广泰已经交过租赁期间的物业费了，夏广泰把票据拿走了；“老马没有交物业费”。上述事实，有原、被告提交的相关证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告净睿物业公司与贸易广场业委会签订《合同一》及《合同二》，约定由原告向贸易广场业主提供物业管理服务，业主向原告支付物业管理费，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，贸易广场业委会与原告签订的上述两份合同对贸易广场全体业主具有约束力，合同签订后，原告履行合同约定义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告陈为作为贸易广场31号楼22号、23号房屋业主，负有按照房屋建筑面积交纳物业管理费的义务，被告自2018年3月1日起一直未交纳物业费，现原告请求被告支付拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。经核算，被告应支付2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费共计8478.1元（其中2018年3月1日至2018年4月25日的物业管理费为0.6元/平方米/月×100.69平方米×2+0.6元/平方米/月÷30天×25天×100.69平方米×2；2018年4月26日至2021年2月28日的物业管理费为1.2元/平方米/月÷30天×5天×100.69平方米×2+1.2元/平方米/月×100.69平方米×34个月×2）。现原告请求8478元，系其对自己权利的处分。被告辩称原告不具备起诉被告的主体资格及其未与原告签订合同，其不应支付物业费，无事实和法律依据，本院不予采信。被告辩称诉争房屋承租人夏广泰交过物业费，但未提交相关交费凭证等证据加以证明，本院不予采信。被告辩称物业费应由房屋承租人交纳，因物业服务合同关系约束的是业主，业主和承租人之间的约定系另一种法律关系，如果业主和承租人之间产生纠纷，业主可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：限被告陈为于本判决生效后十日内向原告驻马店市净睿物业服务有限公司支付自2018年3月1日至2021年2月28日的物业管理费8478元。被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈为负担。本判决为终审判决。审判员  周岩二〇二〇年十二月八日书记员  张意