本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0502民初532号原告：孟凡琦，男，1986年3月25日出生，满族，辽宁省本溪市人，本溪钢铁集团北营公司职工，住本溪市平山区。委托诉讼代理人：黄艳、席炎飞，北京在明律师事务所律师。被告：本溪世佳购物（中心）有限公司，住所地：本溪市平山区胜利路**世佳商务大厦**。法定代表人：庞海龙，该公司经理。被告：本溪国茂房地产开发有限公司，住所，住所地：本溪市平山区新城路******div>法定代表人：陈福君，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：孙彬、李娇，辽宁腾坤律师事务所律师。原告孟凡琦与被告本溪世佳购物（中心）有限公司（以下简称“世佳公司”）、本溪国茂房地产开发有限公司（以下简称“国茂公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟凡琦及其委托诉讼代理人黄艳、席炎飞，被告本溪世佳购物（中心）有限公司、本溪国茂房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人孙彬、李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令二被告向原告支付欠付租金264648元；二、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：位于本溪市平山区胜利路与解放二路交汇处的“本溪世佳购物中心”系被告二本溪国茂房地产开发有限公司开发建设的商业综合项目。该项目约自2007年开始销售，营销宣传的购房模式为，全部商铺系产权式商铺，在被告二售出同时由被告关联公司本溪世佳购物(中心)有限公司即被告一回租，然后由商场管理团队统一经营管理，租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止，商铺归世佳购物中心使用；商铺购买人购房后开始享受返租租金，前五年每年享受购房价款10%年收益率，第6-8年增加2%，第9-10年再增加3%。2008年3月，原告与被告二签订《世佳购物中心内部认购书》，认购序号1179号，认购“本溪世佳购物中心”一层A10号房产，认购价款335706元。协议签订后，商铺由被告一本溪世佳购物(中心)有限公司回租，并与原告签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为正式开业日至第十个营业年度止，租金标准为前五年按购房款10%；从第六个经营年度开始，乙方前三年按购房款递增2%，即给付购铺款12%的租金，后两年按购铺款递增3%，即给付购铺款15%的租金，租金按季度给付，每年扣除一个月租金作为被告对原告商铺的管理费用。前述协议签订后，原告交齐了认购价款335706元。2009年12月，世佳购物中心开始营业，经营至2012年12月，该期间共支付原告租金72000元。此后停止经营，具体原因不明，亦未再支付原告租金，共欠付租金264648元。原告认为，原、被告之间就世佳购物中心一层A10号商铺成立了融资租赁合同，被告方仅支付部分租金构成违约，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定向原告支付欠付租金。为维护合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提起民事诉讼，请求贵院全面查明事实后依法支持原告的诉讼请求。被告世佳公司辩称：原告起诉支付租金等诉讼请求没有法律依据，被告不同意原告诉求，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、原告与世佳公司签订的《商铺租赁合同》为三年，三年租期已履行完毕，被告也支付了相应租金。双方没有再续签租赁合同，被告无支付租金的义务。二、解除租赁和不再续签租赁合同被告履行了告之义务，原告并没有异议，解除在2012年12月31日早已生效。租赁合同解除后双方没有续签新的租赁合同，被告没有义务继续支付租金。三、原告起诉支付租金的诉讼请求超过了诉讼时效并且部分业主重复起诉支付租金。合同第一个周期应是2010年1月1日至2012年12月31日三年，至2012年12月31日租赁期限届满，租赁期限届满了7年有余，原告却起诉支付租金，显然诉请已经过了诉讼时效。部分业主重复起诉支付租金是浪费司法资源的行为。综上所述，原告诉请支付租金等诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。被告国茂公司辩称：我公司没有与原告签订租赁合同，没有给付租金的义务。其他意见同世佳公司意见一致，国贸是房地产开发公司，已经交付商铺，其他与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（买方）与被告本溪国茂房地产开发有限公司（卖方，原名为本溪世佳房地产开发有限公司）签订《世佳购物中心内部认购书》，买卖双方经充分协商后，买方为取得世佳购物中心(门市摊位铺位写字间)的优先购买权，自愿签订本认购书，并自愿交纳认购诚意金，认购书的主要内容为：认购物业：本溪市平山区胜利路与解放二路交汇处的‘本溪世佳购物中心’之1层A10号(门市摊位铺位写字间)，建筑面积为8.52平方米(最终面积以产权登记部门核准面积为准)；一次性付款，双方约定按该房屋的(建筑使用)面积计算房款，销售单价为39402/㎡，优惠后总楼款为335705.04元。买方于本认购书签订当日交纳定金30000元，余款305705.04元于2008年3月28日前一次性付清。买卖双方签订本认购书后，卖方有义务为买方保留该物业。本《认购书》签订之后，买方如要求退房，所交定金不予退还；买方如要求调房，卖方在有可调换房源的前提下予以考虑并执行届时价格；买方如逾期付款将取消优惠，逾期付款超过10天，将视为放弃认购，卖方有权解除认购协议，买方所交定金不予退还。买方不得自行办理更名手续或将认购书的权益转让。如确需变更认购人姓名的，须经甲方审核，并书面同意后方可变更，甲方每套每次收取变更手续费3000元。本认购书目的在于确定买卖双方对买卖意向形成一致的意思表示，并对双方具有法律约束力。本认购书须由买方经慎重考虑后亲自签署，如由他人代签须提供经公证机关公证的委托文件；同时本认购书之权益不得转让。立约双方，于平等、真实、自愿的前提下签署本认购书，对认购书或认购行为可能引致的后果责任，任何一方均完全明白并愿意无一例外的承受，否则违约方须按购房款日万分之五支付违约金。本认购书仅为确认商铺买卖的阶段性/预约性行为形式，待《商品房买卖合同》签订后，此《认购书》自动失效。合同签订后，原告按约定交纳了认购款，被告国茂公司为原告开具了收据。原告（买方）购买了被告本溪国茂房地产开发有限公司（卖方，原名为本溪世佳房地产开发有限公司）开发建设的“本溪世佳购物中心”一层A区10号商铺。后原告（甲方、出租方）又与世佳公司（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》，其主要内容为：“甲、乙方双方经平等、友好协商，依据《中华人民共和国合同法》及其它相关法律法规的有关规定，达成甲方自愿将所购‘本溪世佳房地产开发有限公司’的商铺出租给乙方，并由乙方(本溪世佳购物中心)全权经营管理和使用(其中包括但不限于统一进行整体规划、招租招商、经营、管理和使用等)。并就有关租赁事宜，达成如下协议：第一条：租赁标的及租赁期限1、甲方自愿将所承购的位于本溪世佳购物(中心)有限公司一层A区10号，使用面积为8.52平方米的产权商铺出租给乙方全权使用(其中包括但不限于统一整体规划、招租招商、经营、管理和使用等)。2、租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止。租赁期满，乙方有优先续租权，并于期满前三个月内重新签订租赁合同。第二条：租金1、甲方将租赁标的商铺出租给乙方由乙方全权管理和使用。租赁期间，乙方拥有除商铺处分权之外的一切权利包括但不限于规划权、招租招商权、经营管理权、调整权、使用权等，商铺的产权归甲方所有，在乙方租赁期间如产权方（甲方）将商铺转卖则产权方有责任与购买方共同履行本协议。2、甲、乙双方租赁期内，前五年乙方每年按甲方实际投资额(购铺款)的10%(含税)；从第六个经营年度开始，乙方前三年（即第六年、第七年、第八年）按甲方实际投资额（购铺款）递增2%(含税)，即给付购铺款的12%（含税）的租金，后两年（即第九年、第十年）按甲方实际投资额（购铺款）递增3%（含税），即给付购铺款的15%（含税）的租金；以上从租赁期开始均平均至各月给付甲方租金。其中乙方在租赁期内，每年扣除一个月的租金作为乙方对甲方商铺的管理费用（即乙方实际每年给付甲方十一个月税后租金）。3、租金自本商场正式开业日起的第二个月的第一周为第一次租金支付期。届时甲方凭商铺购买合同、房款发票、产权人身份证等相关证件领取租金，每季度支付一次租金，依此顺延。第三条：使用租赁物特别约定1、乙方基于对本溪世佳购物（中心）有限公司统一规划、招商、经营、管理等使项目良性的正常经营为宗旨，有权将本租赁物转租给第三者，有权分割、重新改动或与其它商铺合并装修、使用，无需另行取得甲方同意。2、向甲方交房前，甲方亦同意乙方对商铺进行改动或者设计、规划、装修，但不得违反甲方与‘本溪世佳房地产开发有限公司’签订的购房协议。3、甲方依规定应按期交纳本户（租赁标的）之贷款本金及利息，如因延迟或拖欠上述未缴款项，乙方有权在支付甲方之租金时予以扣缴向，因拖欠与租赁标的有关贷款和税费发生的纠纷不影响乙方对租赁标的物使用，在纠纷过程中乙方有权暂停支付租金。4、乙方于租赁期满，未续租时，应于租赁期满前的十五个工作日内明确将租赁物返还甲方的意向并于租赁期满之日归还甲方。5、租赁期满，乙方迁出时应保持清洁，遗留设备、杂物、货品不搬者，视为放弃，听由甲方处理。第四条：责任归属甲方的权利和义务：1、租赁期内甲方有责任对产权商铺进行必要保险，由甲方投保并负担所需费用。如因意外或不可抗力导致的房屋、铺位损毁，乙方不负赔偿责任。2、本租赁物租赁期内，乙方经营过程中，甲方不承担该商铺的公共维修基金、物业管理及经营管理。3、甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常的租赁与经营管理。4、甲方可自由转让其拥有的商铺，但在租赁期内须事先通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续签署并延续不间断的履行本合同，否则甲方给乙方造成的损失负一切赔偿责任。5、甲方不得单方面解除本合同。乙方的权利和义务：6、乙方及其转租之第三人应尽管理人之责任使用本商铺时，除因不可抗力及意外事件外，如未尽应负之责任致使商铺毁损、灭失时，乙方应承担赔偿责任。7、由于不可抗力或其他不能归咎于乙方的原因造成的场地损坏，以致不适用于使用或租用，乙方可以暂停支付全部租金，直到甲方将承租地修复或恢复原状。8、本租赁物由于租赁而产生的一切税、费，由甲方负担乙方代扣代缴。在租赁期间，营业上应纳之税及水、电、煤气费用由乙方负担。9、非乙方责任发生连续停暖、停气、停水、停电等事件或因不可抗力导致商场不能正常营业，乙方有权按停业期限相应减免租金或无租金顺延租期。承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准。第五条：违约责任1、本商场为整体性规划、招商、经营、管理，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同，应向乙方支付当年租金的十倍作为违约金，并赔偿乙方因此所致一切损失。损失包括但不限于整体规划、招商、广告投放、装修等项所产生的一切费用和预期利润。同时乙方有权要求继续履行本合同。2、若乙方连续两次发生拖欠租金，以致损害甲方之权益者，乙方应负担赔偿责任。3、若乙方原因致本商铺不能使用或产生收益，仍应履行支付租金义务。第六条：甲方应保证该商铺权属清楚无争议。无纠纷并已征得共有人同意，否则引起的一切不良后果均由甲方自行承担。甲方如有产权转移、出让之行为，应于提前一个月以书面形式通知乙方。甲方必须告知承受人、继受人、受让人等均须受本约及附件之各项约定，并应于产权转移完后一周内与乙方办妥更名或换约手续，并向乙方缴纳更名费(2000元/铺)甲方并应为受让第三者之履行承担连带保证责任，否则乙方暂时终止租金之给付并由甲方承担因此给乙方造成的一切损失之赔偿责任（包括但不限于规划、招商、经营、广告投放、装修、管理、预期利润等产生的一切费用）。第七条：本协议之一切规定，对于甲乙双方权利、义务人之受让人及继承人具有同等约束力。第八条：甲乙双方对本协议所约定的各条款已有明确、充分、相同的理解认识，双方自愿按本合同规定严格遵照执行。第九条：合同的解除。存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方互不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法履行时；2、本合同有效期届满。第十条：本协议未尽事宜，甲乙双方协商后另行签订补充协议。补充协议与本合同矛盾之处，以补充协议为准。第十一条：本协议壹式两份，双方各执壹份，自甲方签字、乙方盖章之日起生效。”上述租赁合同签订后，世佳公司开始规划、管理包括原告所购商铺在内的整个世佳购物中心，后在2009年12月末开始试营业世佳购物中心，并陆续给付原告租金，但自2013年1月起，世佳公司不再向包括原告在内的广大购铺业主给付租金。再查：2012年12月28日，世佳公司作出《致世佳购物中心购铺业主函》，其内容为：“尊敬的各位业主，本溪世佳购物中心自2009年12月末试营业后，先后由专业团队策划包装了专业百货商场和电子市场，虽然商场的经营团队一直在为商场持续经营做着最大的的努力，但受各种客观条件制约，商场的经营一直举步维艰，每年的巨额亏损使商场不堪重负，但是为了保证返租业户的利益不受损害，返租款都是由世佳购物中心有限公司多方筹措借贷来维持。现3个经营年度过去了，虽然商场经营方不断努力，但商场资金缺口持续增大，经营难以继续，更无力支付购铺业主的返租租金。本着对购铺业户负责的态度，现购物中心做出艰难决定，从2013年度起不再返租，于近期将铺位按照购铺业户当初所购位置，返还给购铺业户，今后由购铺业户自行经营或出租。具体还铺时间及相关实施细节另行通知。”后世佳公司将该《致世佳购物中心购铺业主函》张贴在世佳购物中心多处明显位置，此后世佳购物中心开始陆续停止经营至今。2014年9月10日，被告曾作出《关于世佳购物中心业主退房资金的解决方案》，其内容为：“根据市、区政府关于解决世佳购物中心业主上访要求退房的意见，拟定分批实施退房计划，具体如下：一、总体安排：退房总计涉及金额1.39亿，资金数额庞大，筹集资金的困难巨大，短期内无法筹集如此大额资金，因此拟采取分两批退款计划方案，即2014年12月末之前退还5000万元，2015年6月末之前退还8900万元。二、资金来源：1.计划融资5000万元-7000万元。2.销售现有房源，取得收入。3.清理各项欠款及退税返还款。4、其他方式筹集。三、退还房款须采取全部统一退还本金方式，以确权的本金数额为准，政府监督，企业落实，避免业主意见不一造成退款工作无法进行的局面。四、为保证退还工作顺利，希望广大业主积极配合，达成谅解，政府有关部门给予积极支持，帮助企业解决困难，渡过准关，方能保证两个阶段的退款工作顺序进行。”2015年12月28日，被告国茂公司为原告开具了销售不动产统一发票，后协助原告完成了房屋产权登记，原告取得了诉争房屋的产权证书。现原、被告就上述房屋租赁事宜产生争议，原告来院提起本案诉讼。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明，没有证据予以证明的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。具体到本案中，原告与世佳公司签订的租赁合同期限为十年，但世佳公司于2012年12月28日向广大业主作出《致世佳购物中心购铺业主函》中表示自2013年起不再返租，此后世佳公司于2013年1月1日起亦不再向原告支付租金，说明世佳公司已经通过通知及行为向原告告知了自2013年1月1日双方解除租赁关系，此后原告并未对此提出仲裁或诉讼以确认其解除的效力，因此双方的租赁关系自2013年1月1日已经解除，现原告要求被告给付2013年1月1日以后的租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告孟凡琦的诉讼请求。案件受理费5270元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  王 珍人民陪审员  于荣荣人民陪审员  周亚娜二〇二〇年十二月二十三日法官助理张璧莹书记员杨铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。