湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3064号上诉人（原审原告）：蒋海军，女，瑶族，1978年12月27日出生，现住东安县。上诉人（原审原告）：漆明富，男，汉族，1976年12月18日出生，现住东安县。被上诉人（原审被告）：东安县大诚置业有限公司，住所地东安县舜皇大道**。法定代表人：陈建荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：桑劲松，湖南慎明律师事务所律师（特别授权）。上诉人蒋海军、漆明富因与被上诉人东安县大诚置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服东安县人民法院（2020）湘1122民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蒋海军、漆明富上诉请求：请求依法撤销东安县人民法院（2020）湘1122民初1925号民事判决，发回重审或依法判决支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定事实错误、适用法律错误。1、在一审判决书中载明，原审被告答辩不应承担违约金和任何责任。可知原审被告并未提出违约金过高而请求法院适当调整，但原审法院却自主认定违约金过高，此举严重违反公平、公正原则。2、根据法律规定，当事人主张违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故减少违约金的，应当以当事人的请求为前提，而法院却主动适用该法条，属于适用法律错误。3、原审判决文书载明，诉讼中原审原告放弃向原审被告追究损失赔偿，在当事双方均没有证实损失的情况下，一审法院如何认定的实际损失以及违约金是否超过实际损失？判决书未写明法院认定的损失数据哪里取得，以及未在庭审中释明双方或进行举证。4、法律规定违约金过高可以适当减少，而一审法院按照日万分之一的标准计算，显然违背法律适当减少的原则。有故意偏袒、维护被上诉人非法权利的嫌疑。5、合同约定万分之六的违约金，系双方真实的意思表示，对双方均具有法律约束力，属于合法范畴之内。因此，法院应当严格按照合同约定的违约金作出判决。二、原审法院程序严重违法。1、在庭审中原审原告放弃部分诉讼请求时，法院未向其释明可以就损失进行鉴定，使得原审原告丧失申请鉴定的知情权与申请权。2、又因根据法律规定，一方当事人的违约行为导致另一方损失的，依法应全面弥补损失。综合全案得知全面损失超过法院认定万分之一违约金的情形下，法官未能尽到合理提示义务导致原告丧失鉴定损失，显然有利于被告。被上诉人东安县大诚置业有限公司辩称，1、一审法院认定事实正确，证据充分，依法应予以支持，一审判决没有徇私舞弊也没有矛盾之处。2、一审判决将违约责任认定为万分之一是基于本案的实际情况考虑，合法有据。被上诉人在房屋达到交付条件后，虽然通知上诉人前来交接房屋，但在通知过程中没有按合同约定执行，也没有留存准确真实的证据证实，确有瑕疵。其次，上诉人没有提供准确真实可量化的经济损失依据。再次，上诉人无理由拒绝收房违反了公平和诚实信用原则。最后，法律赋予了当事人对过高违约金要求减少的请求权。综上，被上诉人认为一审判决正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。蒋海军、漆明富向一审法院起诉请求：1．请求法院判令被告履行合同，支付原告违约金23,747.328元，329,824元×0.0006×120天=23,747.328元（自2018年7月30日起至2018年11月30日止）；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2017年10月18日，原告蒋海军、漆明富与被告东安县大诚置业有限公司签订了《商铺买卖合同》，购买了被告大诚公司位于东安县××镇工业园××路××栋××号商铺，商铺总价为329824元。合同第五条约定付款方式为：买受人在签订合同当天首付即总房款的69%，即229824元，余款100000元由买受人向银行办理按揭贷款，买受人应在签订本合同7日内，按照银行要求提供按揭贷款资料，办理银行按揭贷款所需的相关费用由买受人承担。合同第七条约定：出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商铺交付买受人使用，但遇不可抗力（如风、雨、水灾及政府干涉行为），且出卖人在发生之日起十五日内告知买受人，出卖人可据实与已延期。合同第八条约定：（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达日60日内退还买受人全部已付房款，并按买受人累计已付房款的同期银行利率计息支付违约金。买受人要求履行合同的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之陆的违约金，合同继续履行。合同第十条规定：商铺达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续。因买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1．视为出卖人通知买受人的交房时间完成交接；2．如买受人有欠款未付清，按本合同第六条的有关规定处理。买受人应在接到出卖人通知之日内到出卖人指定的地点办理交接手续，逾期视为出卖人已将商铺交付买受人，由此所发生的一切责任及费用由买受人承担。合同签订后，原告于2017年10月19日给付了被告总房款的69%，即229824元，余款100000元在中国建设银行股份有限公司永州市分行办理按揭贷款，还款期限自2017年10月20日至2022年10月20日。原告于2017年10月19日、2017年10月20日缴纳了水电入户办证费、房屋买卖契税、房屋维修基金。被告大诚公司于2017年10月20日向原告出具了金额为329824的不动产增值税发票。2018年11月30日被告致电通知原告前来交付商铺。同日，被告将商铺交付原告使用，原告向被告缴纳了门面装修押金1000元、物业费与垃圾清理费1065元。2018年12月4日，商铺所在的东安县田园都市9＃栋竣工验收合格。一审法院认为，原告蒋海军、漆明富与被告大诚公司签订的《商铺买卖合同》，系原、被告双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面实际地履行合同确定的义务。本案中，原告在合同签订后支付了首付总房款69%的房款，余款100,000元在中国建设银行股份有限公司永州市分行办理按揭贷款。原告已按照合同约定履行了付款义务，被告应当按照合同第七条的约定于2018年7月30日前将验收合格并符合本合同约定的商铺交付原告使用。事实上，被告直到2018年11月30日才将商铺交付给原告，2018年12月4日，商铺所在的田园都市9#栋才验收合格。对于被告提出的“被告于商铺建成后便电话通知原告前来交付，但原告未按被告的通知前来交付，而不是被告不依约交房”的抗辩意见。根据《商铺买卖合同》第十条约定：“商铺达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续”，被告应当提交有关书面或者短信交付通知的证据。即便被告在约定期限内电话通知原告，也应当提交相关证据。由于庭审中被告无法提供任何充分有效的证据予以证实，也无法准确说出电话通知原告的时间。现根据原告陈述以及其提供的缴纳物业费、预交水费、垃圾清理费、门面装修押金等收据上记载的缴费时间，能够充分证实被告交付商铺的时间实为2018年11月30日。故对于被告该项抗辩意见，法院不予支持。被告逾期交付商铺的行为已构成违约，理应承担违约责任。故对于原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。关于本案合同约定的违约金标准。原、被告双方在合同中约定了逾期交房的违约责任，即“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人依约在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金”。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因本案原告未提供证据证实因被告违约造成的实际损失。因此，应当在遵循合同自由原则的前提下，既要体现违约金的“惩罚和补偿”双重性，又要根据合同的性质及目的，维护民法的公平原则，本案双方约定的每日万分之陆违约金已明显大于原告所造成的损失，故被告逾期交房的违约金应调整为每日按已交房款万分之一为标准，以原告主张天数120天计算，即3,958元（329,824×0.0001×120）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告东安县大诚置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告蒋海军、漆明富违约金3,958元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392元，减半收取计196元，由原告蒋海军、漆明富负担146元，由被告东安县大诚置业有限公司负担50元。二审期间，双方都未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：如何认定交房时间和逾期交房违约金的计算问题？现评析如下：双方当事人签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面实际的履行各自义务。上诉人已经依约履行了付款义务，被上诉人应于双方约定交房之日即2018年7月30日取得房屋验收合格相关报告并进行竣工验收备案，向上诉人交付质量合格的房屋。涉案房屋于2018年11月30日才交付房屋，2018年12月4日才验收合格，被上诉人应承担违约责任。另，逾期交房违约金的计算问题，因双方合同约定逾期违约金为已交房款的每日万分之六，这明显过高。一审法院依照法律的规定，适当降低到每日万分之一，并无不当。综上，上诉人蒋海军、漆明富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费392元，由上诉人蒋海军、漆明富承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  万竹婷二〇二〇年十二月十七日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。