云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0381民初3224号原告：宣威金港物业服务有限公司。住所地：宣威市西宁街道西宁路**。电话：0874-71×****。法定代表人：王兴爱，公司经理。委托诉讼代理人：周美群，女，1987年10月12日生，汉族，大专文化，农民，云南省宣威市人，住，住址：云南省宣威市别授权代理。委托诉讼代理人：张明乐，云南乐超律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈昌益，男，1987年11月4日生，汉族，高中文化，农民，云南省宣威市人，住，住址：宣威市/div>第三人：浦龙彦，女，1988年8月30日生，汉族，云南省宣威市人，住，住宣威市缺席）。原告宣威金港物业服务有限公司与被告陈昌益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宣威金港物业服务有限公司的委托诉讼代理人周美琼、张明乐，被告陈昌益到庭参加诉讼。第三人浦龙彦经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告宣威金港物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告双方签订的《御景名都商铺租赁合同》，并由被告立即交还商铺。2.请求依法判决被告支付2020年4月8日至2020年6月8日止的超期房租11259.2元，并自2020年6月9日起支付租金至商铺交还之日止（181.6元/天）。3.请求判决被告支付下欠原告物业管理费5263.5元；水电费1568元。4.请求判令被告支付原告违约金66298元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月9日签订《御景名都商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为五年。合同签订后被告使用了两年商铺。至本年度租金缴纳期（每年2月22日前）被告未按约定支付租金，并在未经原告同意的情况下将商铺转租给他人使用。被告的行为违反了合同约定，现特依照《租赁合同》第八条第3项（1）、（7）、第十条等之约定提起诉讼，请求依法支持原告的各项诉求为谢。审理中，原告申请追加浦龙彦为第三人参加诉讼。追加的请求为，本案如判决解除原、被告双方签订的《御景名都商铺租赁合同》，则请求判决由第三人立即腾让房屋交还原告。本院依原告的申请，追加浦龙彦为第三人并通知其参加诉讼，但浦龙彦经本院传票传唤无正当理由未到庭。另原告将诉讼请求作如下变更：水电费和物管费变更为总计15707元（其中：物管费第一层为5182.56元，第三层为6730.8元；垃圾清运费第一层、第三层均为720元；水电费合计2353.64元。水电费算到2020年9月2日止，物管费和垃圾清运费算到2020年12月31日止）。被告陈昌益辩称，原告要求解除租赁合同，被告同意解除，具体解除时间被告不好说，因为2019年11月被告就把自己所承租的商铺的第二层的钥匙交给物管（本案原告）了，其他两层的情况被告不清楚，物管应该知道。原告要求被告立即交还商铺，被告同意。对原告提出的要求被告支付自2020年4月8日以后的超期房租的诉讼请求，被告不同意支付。因为2019年11月以后被告对所承租的商铺就没有使用，现只有三楼是他人用着的，房租要交也是三楼用房子的人交，一楼那家是2020年4月份以后被告的房租到期就被撵走了。被告走的时候水电费没有欠，现所租用的三楼的水电费具体是多少被告不清楚。因为被告没有使用租赁物，也就不产生费用，现只有三楼在使用，关于原告提出的物管费、水电费用，被告不同意承担。本来被告承租的房子是要转租出去的，转租出去被告是不亏的，因为原告三番五次报警，影响很大，所以被告不要那个房子，也就不承担违约金；而且被告方也有责任，合同上说不可以转租，但协商的时候说可以转租，合同是霸王条款；另外，被告所有的钱都全部投入，装修残值也带不走。故原告主张的违约金，被告不应承担。综合双方的诉辩主张，双方争议的焦点是：1.原、被告签订的《御景名都商铺租赁协议》的解除时间？2.原告主张的房租（包含未算出的数据）是否应予支持？3.原告主张的物管费和水电费是否应予支持？4.原告方主张的违约金是否应予支持？原告为证实其诉讼主张，向本院提举了下列证据：1.《御景名都商铺租赁协议》复印件一份，用以证实双方存在租赁关系，被告违反合同约定逾期支付租金；2.宣威金港物业服务有限公司收费通知单，证明被告下欠物业管理费、垃圾清运费及水电费的事实。经质证，被告对原告提交的第1组证据有异议。认为，签合同的时候原告方口头说过合同写的“不得转租”不具有约束力，原告方说可以灵活掌握，是可以转租的；合同的条款“必须租赁五年”是霸王条款。对第2组证据的真实性、合法性没有意见，但认为2019年11月份被告就离开商铺了，现只有三楼在使用，只能算三楼的费用，具体费用以原告实事求是计算的为准。第三人浦龙彦经传票传唤未到庭，视为对质证抗辩权的放弃。本院认为，原告提举的第1组证据，符合证据的三性，本院予以采信；原告提举的第2组证据，本院采信其真实性。被告对其辩称理由，没有向本院提交证据。根据庭审和质证、认证，本院确认如下法律事实：2018年4月9日，原告宣威金港物业服务有限公司（甲方）与被告陈昌益（乙方）签订商铺租赁合同，原告将位于宣威市，第11、12、13、14号商铺的第三层，租赁总面积920.8ｍ2,出租给被告陈昌益经营美容业。合同名称为《御景名都商铺租赁协议》。合同第三条约定（租赁期限）：“乙方租用商铺的租赁期限为5年，自2018年4月9日起至2023年4月8日止【其中包括装修免租期为12个月（自2018年4月9日起至2019年4月8日）。自2019年4月8日开始计付租金】…”第四条约定（租金及商铺经营相关费用）：“年合同租金金额为66298元…”；“第一年（自2019年4月8日起至2020年4月8日止）租金：66298元”；“第二年（自2020年4月8日起至2021年4月8日止）租金：66298元”…；“签订合同时提前一年支付下一年度租金及物管费（物管费自签订合同之日起计算，免租期不免物管费，乙方应提前45日缴纳下一年度物管费），租金支付方式为每年一付，以后支付时间为每年度租期起算前45日内缴纳，即每年提前45日内支付下一年度的租金及物管费。”第六条约定（有关费用的承担）：“双方租赁商铺铺面因租用产生的相关物业管理费、水电费、垃圾清运费等由乙方负责承担…”第七条约定（房屋的转让与转租）：“2.未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。”第八条约定（合同的变更、解除与终止）：“3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方承担相应的违约责任：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋…（7）拖欠房租累计三个月以上…”第十一条约定（乙方违约责任）：“1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的…（4）如乙方不按时缴纳租金，逾期超过三个月时，甲方随时单方解除本租赁合同，解除合同以甲方通知到达乙方时生效…”；“2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金…”第十五条约定（补充协议）：“经双方商定：10、11、12、13、14号商铺三层物业管理费收取标准为每平方米每月1元（三层总面积为560.9平方米），10号商铺一、二层物业管理费收取标准为每平方米每月1.2元（一、二层总面积为359.9平方米）。”合同签订后，原告向被告陈昌益交付了租赁物，被告对所承租的商铺接收后进行使用。2019年12月10日左右，被告因自己离场找原告交付其所承租的10号商铺第二层的钥匙，被原告拒绝，被告承租的10号商铺第二层便一直空置至今。之前，未经原告同意，被告已将其承租的10号商铺第一层转租他人使用（现空置）;将10、11、12、13、14号商铺的第三层转租给第三人浦龙彦使用（现仍在使用）。2020年4月8日之前的租金被告已全部交清，之后的尚未支付。截至2020年9月2日，被告共欠原告租金（2020年4月9日--2020年9月2日）147天×181.6元／天＝26695.20元；水电费2353.64元；物业管理费【（359.9×1.2×8个月）＋（560.9×1×8个月）】＝7942.24元；垃圾清运费（60元×8个月）＝480元。2020年7月8日，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。审理中，被告对其辩解未向本院提举证据。因原告不请求调解，法庭未作调解。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第九十三条规定：“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告2018年4月9日签订的《御景名都商铺租赁协议》成立并生效，原、被告应按该合同的约定全面履行自己的义务。因被告陈昌益拖欠原告房租累计已三个月以上，符合原、被告签订的《御景名都商铺租赁协议》第八条关于合同的变更、解除与终止的约定。被告违约的事实成立，被告应承担相应的违约责任。故原告主张要求解除2018年4月9日原、被告签订的《御景名都商铺租赁协议》的请求，本院予以支持。结合本案实际，解除原、被告签订《御景名都商铺租赁协议》的时间确定为2020年9月2日。原、被告的租赁合同解除后，被告便丧失了租赁权，其与第三人（次承租人)浦龙彦之间的转租合同因丧失赖以存在的基础只能终止履行。原、被告签订的《御景名都商铺租赁协议》被解除后，第三人浦龙彦应将其向被告租赁的商铺滕让并转交给原告，被告除应向原告支付解除合同时下欠的租金、水电费、垃圾清运费和物业管理费并支付截至所租商铺交付时下欠的水电费、物业管理费、垃圾清运费外，还应向原告支付违约金。关于违约金的计算，按原、被告签订的《御景名都商铺租赁协议》第十一条的约定，被告应向原告支付合同总租金20%的违约金，即66298×4年×20%=53038.40元。故关于原告要求被告支付违约金66298元的请求，本院只支持53038.40元。另原告变更的诉讼请求物管费和垃圾清运费算到2020年12月31日止，本院计算至2020年9月2日得出的数据系参照其计算标准得来，而且垃圾清运费本院只按一个户头计算；物管费第一层为5182.56元属原告计算错误，应该是10号商铺第一、二层的数据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告宣威金港物业服务有限公司与被告陈昌益2018年4月9日签订的《御景名都商铺租赁协议》于2020年9月2日解除。二、第三人浦龙彦于本判决生效之日起十日内将其向被告陈昌益租赁的御景名都第10、11、12、13、14号商铺的第三层腾让并转交给原告宣威金港物业服务有限公司。三、由被告陈昌益于本判决生效之日起十日内向原告宣威金港物业服务有限公司支付自2020年4月9日至2020年9月2日期间的租金26695.20元，并支付自2020年9月3日起至被告陈昌益所租商铺全部交还原告宣威金港物业服务有限公司之日止的租金（按合同约定计算）。四、由被告陈昌益于本判决生效之日起十日内向原告宣威金港物业服务有限公司支付截至2020年9月2日的水电费2353.64元、物业管理费7942.24元、垃圾清运费480元，合计10775.88元；并支付自2020年9月3日起至被告陈昌益所租商铺全部交还原告宣威金港物业服务有限公司之日止的水电费、物业管理费、垃圾清运费（按合同约定计算）。五、由被告陈昌益于本判决生效之日起十日内支付原告宣威金港物业服务有限公司违约金53038.40元。案件受理费1910元，由原告宣威金港物业服务有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  杨 斌人民陪审员  侯开敏人民陪审员  晏 志二〇二〇年十二月八日书 记 员  李 斯