黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终1339号上诉人（原审被告）：张杨，女，1991年11月5日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：卢政峰，黑龙江牛国林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何秀玲，女，1967年11月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：韩振威，黑龙江中东律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰宽，黑龙江中东律师事务所律师。原审被告：郭名锐，男，1994年10月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。上诉人张杨与被上诉人何秀玲及原审被告郭名锐因房屋租赁合同纠纷一案，不服佳木斯市前进区人民法院于2020年9月22日作出的（2020）黑0804民初430号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张杨及其委托诉讼代理人卢政峰，被上诉人何秀玲及其委托诉讼代理人韩振威、高峰宽到庭参加了诉讼。原审被告郭名锐经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。上诉人张杨上诉请求：1.撤销(2020)黑0804民初430号民事判决,依法改判;2.驳回被上诉人何秀玲对上诉人张杨的诉讼请求;3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.何秀玲作为一审原告主体不适格。本案2018年3月10日魏晓旭与郭铭锐签订的房屋租赁合同,2019年1月7日何秀玲与张杨签订的房屋租赁补充协议,同时何秀玲与张杨共同在前述两份合同上签字。在一审庭审中何秀玲称其在三亚,通过电话委托其外甥女魏晓旭与郭名锐和张杨签订合同。但房屋租赁合同未记载魏晓旭是代为原告签订合同,何秀玲也不能举证证明其与魏晓旭之间的委托关系，2018年3月10日签订合同时该合同生效,合同相对方为魏晓旭和郭铭锐,何秀玲和张杨在合同上补充签字是何法律性质原审未查清。依据本案现有书面合同证据,不能确定何秀玲与魏晓旭是何种法律关系。因此,何秀玲作为一审原告不能依据此房屋租赁合同向上诉人主张合同权利,即被上诉人作为一审原告主体不适格。2.本案被告诉讼主体错误，该债务应由案外人刘微负担。依据一审认定的事实,应确定何秀玲与刘微租赁合同成立。何秀玲主张的租金是刘微租赁使用期间产生的,张杨也已经举证证明其使用期间不欠原告任何费用,因此,因使用房屋产生的债务,应向房屋租赁使用人刘微主张。本案被告诉讼主体错误,应驳回何秀玲的诉讼请求。3.被告诉讼主体开列错误，2019年1月7日的房屋租赁补充协议载明原租赁合同责任由健身房法人及合伙人共同承担,合伙人为于洋、高莹、恒佳生、徐景俊张杨,因此,应列合伙人为共同被告。何秀玲应对其2019年6月10日后向张杨等人履行义务担举证责任。何秀玲应对其占有房屋后产生的费用自行承担。2020年1月,何秀玲与案涉房屋使用人刘微因房屋租赁合同产生纠纷,何秀玲即已占有案涉房屋,2020年2月3日前进区人民法院立案受理二人的房屋租赁合同纠纷诉讼,刘微显然未占有房屋,何秀玲占有房屋后所产生的相关费用应由其自行承担。4.一审程序严重违法。一审庭审的补充起诉状环节,原告先后分三次增加诉讼请求,第一次增加要求被告支付欠款利息,第二次增加要求解除合同,第三次增加支付房租等费用的时间及金额。根据《最高人民法院民事诉讼证据若干规定》第五十五条第四项规定,当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的,人民法院应据案件具体情况重新确定举证期限,一审法院未重新确定举证期程序严重违法。综上，本案事实不清,程序严重违法,应驳回何秀玲的全部诉讼请求。被上诉人何秀玲辩称，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。第一，被上诉人为案涉房屋的合法产权人，其委托外甥女与上诉人签订房屋租赁合同，并对该合同予以追认，被上诉人主体适格。第二，被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同，该合同中承租方为张杨与郭名锐，根据合同相对性原则，被上诉人有权要求上诉人承担责任。第三，被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，在被上诉人向一审法院起诉之前该合同处于履行期，并没有被解除，对双方具有约束力。第四，案涉房屋是被上诉人出租给上诉人的，被上诉人并没有将案涉房屋出租给他人，也没有同意进行转租，并没有变更承租案涉房屋的主体。第五，案外人刘微与上诉人签订的转让协议的民事行为，不管他们之间做出任何行为，都不能否定或变更被上诉人与上诉人之间签订的租赁合同。综上请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告郭名锐经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。何秀玲向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与二被告签订的房屋租赁合同；2.判令二被告支付至2020年6月3日的租金150000元、物业管理费13500元、供暖费28650.44元、水电费4686元，共合计192150.44元及利息（自2019年5月10日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际给付之日止）；3.案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：原告何秀玲单独所有房屋一处，位于佳木斯市××区永安社区，总层数共**，建筑面积共752.38平方米。2018年3月10日，原告委托其外甥女魏晓旭与被告郭名锐张杨共同签订《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》各一份，双方约定原告将其所有的上述房屋的第四层整体出租给二被告用于经营健身房使用，租赁期限为3年，自2018年6月10日至2021年6月9日，房屋租金为200000元/年，自起租之日起每年提前1个月缴纳下一年的房屋租金，租赁期间产生的费用由二被告自行缴纳，房屋租赁期间，未经原告同意，不得转租承租房屋，或未按合同的约定支付租金的，经书面催告后30日仍未支付的，原告有权解除合同，二被告需向原告缴纳30000元装修保证金，如装修期间无结构损害，装修保证金即转为房屋租赁抵押金，如租赁期限届满，二被告付清全部费用后，无装修结构损坏、无违反合同条约、无欠费情况，原告退还保证金。魏晓旭与二被告分别在上述两份合同上签字，后原告何秀玲在此两份合同上补充签字、捺印。合同签订当日，被告张杨通过中国建设银行向原告何秀玲账户转款共计230000元，此款包含装修保证金30000元以及一年的房屋租金200000元，至此二被告取得租赁房屋的使用权。2019年1月7日，原告与被告张杨就物业费、取暖费等签订《房屋租赁合同补充协议》一份，原告为甲方，被告张杨为乙方，约定原《房屋租赁合同》中所指房屋租金仅为房屋租赁费不包括取暖费、物业费、电梯费等其他费用，乙方应向甲方支付取暖费28650.44元/年，给付方式为每年与房屋租金一并支付，物业费1125元/月，于每月5日前支付。2018年度取暖费28650.44元及物业费6750元，共计35400.44元，先由甲方垫付，乙方于2019年2月末将上述款项偿还，本协议有效期限为原租赁合同期限即2018年6月10日至2021年6月9日，双方分别在该补充协议上签字、捺印。2019年4月2日，被告张杨再次通过中国建设银行账户向原告何秀玲账户转款28650.44元，此款为2018年度的取暖费，原告何秀玲自认收到三个月的物业费共计3375元。4月18日，原告何秀玲向涉案房屋的四楼租户发出《通知》一份，催缴2019年6月10日至2020年6月9日期间的租金，以及2019年度的取暖费，共计228650.44元。7月11日，原告收到租金50000元现金，并出具收据。至此，二被告未再向原告支付任何费用。另查明，二被告等人合伙在涉案房屋处经营佳木斯市××区真实力量健体中心，其登记的经营者为被告郭名锐，该健体中心于2018年10月8日被佳木斯市××区市场监督管理局永安管理所准予注销登记。2018年10月22日，被告张杨以经营者身份注册成立佳木斯市××区爱尚健身馆，其经营地点与前述健体中心一致，2019年6月3日，被告张杨与案外人刘微签订《健身房出兑协议书》，将健身房所有的设施、器械一并出兑给刘微，且会员等一并由承兑人刘微接纳。2019年6月18日，刘微申请注册登记佳木斯市××区麦卡健身馆，其经营地点为涉案的租赁房屋。一审法院认为，本案中的房屋租赁合同与第一份补充协议，为原告委托他人签署，但事后补充签字，视为对该委托行为的追认，因此原告与二被告之间签订的租赁合同与两份补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，真实有效，对双方当事人均有约束力，且应当遵照约定履行各自的义务。原告已经将租赁房屋交付二被告使用，现二被告未按照合同约定支付第二年度的租金等相关费用，原告主张解除租赁合同，本院予以支持，原告请求二被告支付2019年6月10日至2020年6月3日期间的房屋租赁费用、物业费、2019年度取暖费本院予以支持，参照年租金200000元/年计算，并扣除已经支付的50000元，还应支付租金为146712元，依照原、被告2019年1月签订的补充协议中约定，取暖费为28650.44元/年，因此，二被告应向原告支付的取暖费为28650.44元，二被告租赁涉案房屋近2年期间，共向原告缴纳了3个月的物业费计3375元，现原告仅主张12个月的物业费共计13500元，本院予以支持。关于原告主张的水电费，双方在租房合同及补充协议中均无关于水电费支付即计算方式的明确约定，故原告的该项诉请本院不予支持。对被告郭名锐抗辩称在以其为经营者登记的佳木斯市××区真实力量健体中心注销登记后，其已经不在使用涉案房屋，不承担租赁费的主张，及对被告张杨亦辩称自2019年6月3日后将健身馆出兑给案外人刘微后，已经不再使用涉案房屋，原告不应向其主张租金，并申请追加刘微为本案的被告。本院经审理认为，依据合同的相对性原则，合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。本案中原、被告系房屋租赁合同的双方当事人，在双方合意解除合同前，原告有义务将租赁房屋继续交付被告使用，被告亦需要按照合同约定支付租赁房屋的相关费用。被告张杨认为原告收取50000元租金为刘微支付的以及配合刘微更换牌匾，是默许其转租行为，本院认为50000元租金并非刘微本人向原告支付的，不能因此推定原告知晓并认可被告张杨出兑健身馆以及转租房屋的行为，即使原告知晓被告张杨的转租行为，原告与二被告之间的租赁合同仍然继续有效。综上，对二被告的抗辩主张，本院不予采纳，对被告张杨追加刘微为案件当事人的申请，本院不予支持，如二被告认为刘微损害其权益，可另行主张权利。二被告欠付原告租金146712元、取暖费28650.44元、物业费13500元，因二被告存在违约行为，因此抵押金30000元不在租金中予以抵扣，以上二被告共应向原告支付租金及相关费用共计188862.44元及利息。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：1.解除原告何秀玲与被告郭名锐、张杨签订的《房屋租赁合同》；2.被告郭名锐、张杨于本判决生效之日起十日内给付原告何秀玲租金及相关费用188862.44元及利息（以188862.44元为基数，自2019年5月10日起至2019年8月20日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；3.驳回原告何秀玲的其他诉讼请求。案件受理费4143元，减半收取计2072元，由被告郭名锐、张杨共同负担2039元，由原告何秀玲负担33元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人张杨提交了两组证据:证据一：《股份制合同书》一份。证明问题：张杨等合伙人签订合伙协议共同出资经营佳木斯市××区爱尚健身馆，合同义务应由合伙人共同承担，本案被告诉讼主体开列不当。被上诉人质证认为，对该组证据的真实性及要证明的问题均有异议。该《股份制合同书》并没有在工商行政部门备案，无法证实其真实性。被上诉人与上诉人二位自然人签订的房屋租赁合同并没有与佳木斯市××区爱尚健身馆签订房屋租赁合同也没有与该《股份制合同书》中其他三人签订过房屋租赁合同。根据合同相对性原则应当由张杨、郭名锐承担责任，该证据与本案无关。本院经审查认为，《股份合同书》仅能证实张杨与其他合伙人共同经营爱尚健身馆，不能证实张杨和其他合伙人与房主何秀玲形成房屋租赁合同关系，上诉人欲证实一审被告诉讼主体开列不当的理由不成立，故对该证据本院不予采信。证据二:上诉人与何秀玲的会计（微信名字：文）会计的小名叫文文的微信聊天记录12张、微信转账凭据16张、水电费票据16张。证明问题：1.双方关于水电费的交易习惯是每月出租人的财务人员向承租人发送水电费票据。承租人通过微信转账给出租人的财务人员。2.结合一审上诉人举示的中国建设银行交易明细，证明出租人和承租人的交易通通是转账，大到房费，小到水电费，没有交付现金的交付习惯。3.2019年6月之后，被上诉人没有向上诉人主张过水电费。4.被上诉人收取的50000元房费是刘微、肖伟经营麦卡健身馆使用案涉房屋期间的房屋租金。被上诉人质证认为，对该组证据的真实性无异议，证明问题有异议。该组证据证明不了上诉人所要主张的证明问题，按照老百姓的日常交易习惯，有转账也有现金交易的，证明不了上诉人与被上诉人之间只存在微信转账支付的一种方式。被上诉人收取的50000元房费是上诉人交纳，肖伟作为上诉人经营健身房期间的经理交纳的，并且也没有提出该房屋由肖伟承租或者是转租给肖伟。本院经审查认为，证据二仅能说明上诉人曾多次通过转账方式向被上诉人交纳房屋租金和其他费用，因双方没有约定转账为固定的交易方式，上述证据不足以证明转账为双方支付的唯一方式。对于肖伟交纳的50000元现金，何秀玲主张是肖伟作为上诉人经营健身房期间的经理交纳的，张杨否认肖伟曾是其工作人员，但一审中承认肖伟在其健身馆帮过忙。肖伟与何秀玲没有建立房屋租赁关系，本案也没有证据证实何秀玲知道并认可肖伟从张杨处承租了房屋。该证据不能证明上诉人要证明的问题，本院不予采信。被上诉人何秀玲及原审被告郭名锐二审期间均没有提供新证据。本院经审理认定的案件事实与一审判决认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人应否按照《房屋租赁合同》给付租金的问题。本案《房屋租赁合同》及第一份租赁补充协议均有上诉人何秀玲及被上诉人张扬的签字追认，后上诉人与被上诉人又签订了第二份租赁补充协议，上述三份协议均系双方的真实意思表示，于法不悖，应属有效。被上诉人已将租赁房屋交付给上诉人使用，上诉人给付第一年租金后未按合同约定继续履行给付租金的义务。对于被上诉人向上诉人主张拖欠的租金等费用，上诉人抗辩称因被上诉人知晓并认可上诉人转租房屋给案外人刘微、肖伟，应由案外人给付租金。双方合同中明确约定房屋租赁期间，未经出租人同意，不得转租承租房屋。对此，被上诉人否认知晓并同意将房屋转租给案外人，上诉人举示的出兑协议、收条、录音等证据，均不能证明被上诉人知晓并认可上诉人转租给案外人的事实，上诉人也没有举示案外人与被上诉人直接建立房屋租赁关系的证据。因其未举示充分有效的证据证实其上诉主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，上诉人应承担举证不能的法律后果，故对上诉人提出不应承担租金等费用给付义务的上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人与案外人之间是否存在其他法律关系不是本案审理范围。关于其他合伙人是否承担责任的问题，经查明，本案的房屋租赁补充协议并没有其他合伙人的签字，对其他合伙人没有法律约束效力，其他合伙人并不是本案合同关系当事人，上诉人认为应追加其他股东为案件当事人没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出一审法院未重新确定举证期限程序严重违法的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第四款规定，当事人增加、变更诉讼请求的，人民法院应当根据案件具体情况重新确定举证期限。本案被上诉人关于要求解除合同的诉请在一审起诉状中已经提出，并非当庭增加，一审庭审中被上诉人当庭增加的部分诉请包括要求支付欠款利息及调整增加支付房租等费用的部分时间及金额，属于诉讼请求数额的增加，诉讼请求性质未发生变化，并非属因诉讼请求的增加、变更使得人民法院的审理对象发生了变化、进行举证活动的期限必须重新计算的情形，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，上诉人张杨的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费4143元，由上诉人张杨负担。本判决为终审判决。审判长  李慧强审判员  韩国斌审判员  崔思佳二〇二〇年十二月十日书记员  付 丽