辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8426号上诉人（一审被告、反诉原告）:闫成刚，男，1959年5月19日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：郭志秋，辽宁社和律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：大连侨乐物业服务有限公司，住所地大连市中山区天津街**。法定代表人：文文蔚，董事长。委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。上诉人闫成刚因与被上诉人大连侨乐物业服务有限公司（以下简称侨乐物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫成刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、确认2007年7月6日签订的《大连新世界广场—曼哈顿大厦2座商住两用住宅前期物业管理服务协议》无效;2、要求被上诉人按住宅标准每月每平方米3.8元收取物业管理费；3、要求被上诉人返还2007年8月至2018年9月多支付的物业费147,176.16元，支付利息损失12,060元，合计：159,236.16元;4、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，判决错误。一、上诉人签订的《大连新世界广场—曼哈顿大厦2座商住两用住宅前期物业管理服务协议》内容违法，属无效合同。开发商大连新世界广场国际有限公司取得案涉建设用地性质为住宅用地，建设的商品房是住宅，上诉人购买的商品房的用途是住宅。而该协议却将上诉人购买的商品房定性为写字间，按写字间标准收取物业管理费，违反物权法、城市房地产管理法和合同法的规定，应当属无效。被上诉人无权依据该协议向上诉人收取物业管理费。二、原审法院认定上诉人购买商品房为写字间没有事实和法律依据。上诉人提供的购房协议、《商品房买卖合同》、房屋产权证，明确土地规划用途为住宅，商品房的用途是住宅。《管理公约》中规定11层至51层由政府规划部门批准作为公寓用途。在一审庭审中，被上诉人没有提供“政府规划部门的批准文件”，更没有提供上诉人购买的商品房是写字间的任何证据。原审法院认定上诉人购买的商品房是写字间错误。房屋结构与房屋用途没有必然的联系，上诉人购买的商品房用途是住宅，不论结构如何，均改变不了住宅的用途。三、上诉人反诉被上诉人，主体适格，原审判决驳回反诉请求错误。被上诉人依据《大连新世界广场—曼哈顿大厦2座商住两用住宅前期物业管理服务协议》，对案涉小区物业进行管理，向上诉人收取物业管理费用，是该协议的实际履行主体，是该协议约定的权利、义务的承接者，因履行该协议过程中发生的纠纷，被上诉人是适格诉讼主体，上诉人诉请与其解除该协议、返还多收取的物业管理费符合法律规定。上诉人在购买商品房时，依据法律的强制性规定，必须与开发商签订前期物业管理服务协议，开发商可以对物业进行管理，也可以指定给物业管理企业事实管理。在本案中，开发商将物业委托转让给被上诉人，被上诉人取得协议的主体资格，承接协议的权利与义务，上诉人向其提起反诉，符合法律规定。四、原审法院在认定“委托代理”法律关系上，相互矛盾。在本案中，涉及两处委托代理关系，一处是上诉人委托高万艳办理案涉房屋交接相关事宜，前期物业管理服务协议及交房时的相关材料均是由高万艳签署，被上诉人没有向高万艳主张权利，却向上诉人主张；另一处是开发商将小区物业委托给被上诉人进行管理，收取物业费的权利主体应当是开发商，被上诉人无权向上诉人收取物业管理费，被上诉人没有诉讼主体资格。如果上诉人欠缴物业费应当由开发商起诉，被上诉人无权起诉。基于委托的关系，前期物业管理服务协议权利与义务承接的主体是委托人开发商，不是受托人被上诉人，被上诉人不是协议的一方当事人，其无权依据该协议起诉，法院应当驳回其起诉。同样的委托代理关系，原审法院却出现两种不同的认定结论，判决不公正。综上所述，请求二审法院在查明案件事实的基础上，撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。侨乐物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。侨乐物业向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2018年10月至2019年12月的物业管理费26,667元；2、判令被告支付迟延履行的滞纳金1,032.55元，两项共计27,699.55元。闫成刚向一审法院提出反诉请求：1、依法确认双方于2007年7月6日签订的《大连新世界广场一曼哈顿大厦2座商住两用住宅前期物业管理服务协议》无效；2、要求按3.80元/月/平方米收取物业管理费；3、要求侨乐物业返还2007年8月至2018年9月多支付的物业费147,176.16元及利息损失12,060元，合计159,236.16元；4、反诉费由侨乐物业承担。一审法院认定事实：案涉房屋的建设单位新世界公司与侨乐物业签订了《大连市物业管理委托合同》（具体签订日期不详），约定将其开发的位于大连市中山区停车场等综合物业委托侨乐物业实行物业管理，委托管理期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止，物业管理服务费由业主按《前期物业管理服务协议》约定的标准交纳；收费时间为每月的第一日或之前缴交当月的管理费，逾期交纳的自逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。2007年5月11日，闫成刚购买了位于大连市中山区塔楼（曼哈顿大厦）2座15层3号房屋，建筑面积为112.52平方米，房屋用途为住宅。2007年7月6日，高万艳代理闫成刚与新世界公司签订《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座商住两用住宅前期物业管理服务协议》，约定案涉房屋物业类型为写字间，新世界公司有权委托物业管理企业实施前期物业管理，物业管理服务费及其他相关费用由闫成刚向所委托的物业管理企业按时足额交纳，商住两用住宅按建筑面积每月每平方米管理费15.80元交纳（包括冬季采暖费），交纳费用的时间为每月一日前缴付当月的管理费。不按本协议约定的收费标准、时间交纳有关费用的，从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。同日，高万艳代理闫成刚签署了《大连新世界广场管理公约》，公约中明确开发企业为新世界公司，“大连新世界广场”北塔楼部分11层至51层由政府规划部门批准作为公寓用途，新世界公司选聘侨乐物业对“大连新世界广场”进行管理；在业主管委会成立之前，由开发企业授权管理企业制定收费标准。闫成刚收房后，自2007年8月至2018年9月，按照15.80元/月/平方米的标准，累计缴纳物业费238,225.20元。2018年10月至2019年12月期间闫成刚未交纳物业管理费。侨乐物业主张此期间物业费为26,667元（即房屋面积112.52平方米×15.80元/月/平方米×15个月）。另查，案涉房屋所处的曼哈顿大厦北塔楼物业收费标准分为公寓3.80元/月/平方米，写字间15.80元/月/平方米，该楼11-21层，设有独立大堂、独立电梯、公共卫生间、中央空调、未设煤气设施及厨房排烟管道，该部分楼层业主无需再单独支付取暖费等，前述情况有别于按3.80元/月/平方米收取物业费的公寓部分。“大连新世界广场”尚未成立业主委员会。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中新世界公司与侨乐物业签订的《大连市物业管理委托合同》、闫成刚与新世界公司签订的《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》，均系各方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。侨乐物业依据建设单位的委托提供物业服务，作为业主的闫成刚理应依约及时足额地交纳物业管理费用，其逾期未交2018年10月至2019年12月期间的物业管理费26,667元，构成违约，欠付的费用应予交纳。故侨乐物业要求闫成刚支付物业管理费的诉请，该院予以支持。鉴于物业服务双方应本着真诚协商的态度,解决矛盾纠纷,以维护长期、稳定、良好的物业服务关系，故对于侨乐物业违约金的主张，该院不予支持。闫成刚庭审中关于侨乐物业以欺诈胁迫方式签订前期物业协议的意见，因未能提供足够的依据，该院不予采纳。关于闫成刚要求确认其与新世界公司签署《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座商住两用住宅前期物业管理服务协议》无效的请求，因该协议并非本案本诉原告与被告签署，闫成刚应另诉解决。关于闫成刚要求按照3.80元/月/平方米标准收取物业费并要求返还之前收取物业费差价的反诉请求，该院经审查认为，《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》中明确约定案涉房屋的物业类型为写字间，同时约定写字间物业费标准为15.80元/月/平方米，庭审中查明北塔楼11-21层因设计及配套有别于公寓部分而物业服务内容及服务收费标准亦有别公寓部分，该标准系双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。闫成刚要求按照3.80元/月/平方米标准执行并要求侨乐物业退还物业费的反诉请求，缺乏事实和法律的依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告闫成刚于本判决生效之日起十日内向原告大连侨乐物业服务有限公司支付2018年10月至2019年12月的物业管理费26,667元；二、驳回原告大连侨乐物业服务有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告闫成刚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费265元（已减半收取），由原告大连侨乐物业服务有限公司负担10元，由被告闫成刚负担255元；反诉案件受理费1743元（已减半收取），由反诉原告闫成刚负担。本院二审过程中，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。上诉人提交证据1.侨乐物业于2020年5月25日出具的《关于写字间1503单元装修申请的回复函》，证明：闫成刚购买的房屋为住宅，被上诉人不允许闫成刚对房屋进行装修，导致闫成刚从购买房屋之日起至今，一直无法居住，被上诉人还要收取物业费，不符合法律规定；证据2.大连市中山区法院（2013）中民初字第1944号民事判决书、（2013）中执字第1007号执行通知书、（2018）辽0202民初5533号判决书，证明：上诉人与被上诉人就案涉房屋物业费的问题一直存在争议，被上诉人曾经两次起诉上诉人要求支付物业费，原审法院认为双方之间不存在争议，系事实不清。被上诉人发表质证意见：对证据1的真实性没有异议，但对证明事项有异议，回复函不能认定该房屋为住宅用途，案涉房屋只能用于写字间的用途；证据2真实性没有异议，但对证明事项有异议，上诉人欠缴物业费，被上诉人进行诉讼，且在判决后上诉人按照判决履行了缴纳物业费的义务，是一个正常的诉讼行为，不能证明上诉人所要证明的事实。对上诉人提交的证据，被上诉人对真实性不持异议，本院予以确认。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，侨乐物业于2020年5月25日出具《关于写字间1503单元装修申请的回复函》，内容如下：闫成刚先生于2007年7月购买了大连曼哈顿大厦2座1503单元，现闫成刚先生向物业管理处提出装修申请，拟将该写字间单元装修成住宅居住，现就装修申请回复如下：1、我司与闫成刚先生就物业管理费事宜现在正在法院诉讼阶段，就该单元的的实际使用用途及收费标准一事，法院已于2020年5月20日开庭审理，目前尚未做出生效判决；在法院未对房屋使用用途做出判定之前，改变房间使用用途的装修行为我司不能接受。2、闫成刚先生所购买的1503单元，在建设之初设计布局和实际使用用途即为写字间，曼哈顿大厦2座11层-21层一直以来均为写字间用途，设有独立的大堂、电梯及公共卫生间。1503单元内也未设置做为住宅使用的必要设备设施，故无法用于居住。3、如果闫成刚先生将1503单元做为住宅使用，势必影响写字间11层-21层其他业主的正常办公使用。作为物业管理公司，我司有义务维护大厦业主的利益不受侵害。因此，我司对于闫成刚先生提出的装修申请不能配合，敬请谅解。再查，2013年6月9日，大连市中山区人民法院作出（2013）中民初字第1944号民事判决，判令闫成刚向侨乐物业给付2012年2月至2013年5月的物业费28,444.80元。2018年8月14日，大连市中山区人民法院作出（2018）辽0202民初5533号民事判决，判令闫成刚向侨乐物业给付2017年1月至2018年6月的物业费32,000.40元。该两份判决判定的物业费标准均是15.8元/月/平方米，对闫成刚提出的应按住宅标准收取物业费的意见均未支持。本次庭审，闫成刚认可对该两份判决均未提起上诉并按判决履行义务，但称系因为没有找到相关证据而未上诉。本院认为，本案争议焦点为被上诉人按写字间标准收取上诉人物业管理费是否合法。上诉人主张其购买的系住宅，并非写字间，不应按写字间标准收取物业管理费，被上诉人认为《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》中明确约定案涉房屋的物业类型为写字间，同时约定写字间物业费标准为15.80元/月/平方米。对双方的观点，本院认为，自愿、平等、协商是合同订立的基础，依法成立生效的合同各方当事人均应遵照履行。本案上诉人与被上诉人之间系物业服务合同法律关系，该法律关系的具体体现即《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》，该协议记载，“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在甲乙双方签订《房屋买卖（预售）合同》或《房屋租赁证（合同）》的同时，就前期物业管理服务达成如下协议”，上诉人对其妻子高万艳代表其在上述协议上签字无异议，《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》成立并生效，上诉人理应按照协议约定的物业类型即写字间履行给付物业管理费的义务。关于上诉人提出的《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》内容违法，属无效合同的观点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了无效合同的情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。上诉人并未明确其主张的内容违法具体违反了何种法律的效力性强制性规定，其主张的理由并不符合合同无效的法定情形，上诉人的该上诉理由，本院不予支持。关于上诉人提出其未能在案涉房屋居住，被上诉人收取物业费不符合法律规定的意见，本院认为，《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》并未约定房屋空置可以不交纳物业管理费，是否居住不是交纳物业管理费的前提条件，上诉人的该项理由不充分，本院不予支持。综上所述，闫成刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3996元，由闫成刚负担。本判决为终审判决。审判长 张 燕审判员 王立媛审判员 崔耀天二〇二〇年十二月二十五日书记员 张婉莹