山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终8285号上诉人（原审被告）：山东君道置业有限公司,住所地山东省临沂市兰山区滨河大道与涑河南街交汇处南(君道外滩明珠售楼处)。统一社会信用代码:91371300778446687L。法定代表人:陈飞,总经理。委托诉讼代理人：冯雷，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞西贵,男,1952年2月28日生,汉族,住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：郇恒吉，山东隆泰律师事务所律师。原审被告：山东君道物业服务有限公司,住所地山东省临沂市兰山区聚才路**外滩香格里拉小区**楼**商铺。统一社会信用代码:91371302753520051E。法定代表人:张雯胜,执行董事兼总经理。上诉人山东君道置业有限公司因与被上诉人庞西贵及原审被告山东君道物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初16153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山东君道置业有限公司委托诉讼代理人冯雷、被上诉人庞西贵委托诉讼代理人郇恒吉到庭参加诉讼。原审被告山东君道物业服务有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人山东君道置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销临沂市兰山区人民法院作出的（2019）鲁1302民初16153号民事判决，依法改判或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定被上诉人的诉讼请求没有超过质保期是错误的。我国《建设工程质量管理条例》第四十条明确规定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，保修期限为5年。涉案房屋系2009年3月交付被上诉人，房屋交付时为毛坏房，房屋交付时已通过房产等相关部分验收合格，且房屋交付时，被上诉人也进行相关检查验收，确认没有问题后签署房屋交接单。后被上诉人于2019年10月提出主张，显然是远超保修期限。被上诉人称其多次找物业协商，但其并未提供切实有力的证据来证明其在保修期内向上诉人提出过主张。一审法院认为被上诉人从2013年拒交物业费能够说明被上诉人在保修期内提出过维修要求，显然是不合理的。由此，被上诉人的主张已远超保修期限，且其根本没有切实的证据证明其在保修期限内提出过主张。2、一审法院判定上诉人承担全部修复费用显然是错误的。山东建筑工程司法鉴定中心对涉案房屋出具有鉴定意见书明确说明对被上诉人自述的卫生间墙体下沉、墙面所贴瓷砖大面积损坏等情形是不存在下沉现象的，且瓷砖的损坏是被上诉人装修施工所致，与上诉人没有任何关系。3、一审法院认定本案的鉴定费由上诉人全部承担显然是错误的。一审法院认为本案的鉴定费系为查明案件事实而花费，理应由上诉人承担，显然违反法律的公平性原则。被上诉人诉求中有和上诉人没有关系的部分，对于该部分的修复费用不应由上诉人承担，那么对该部分的鉴定费用更不应由上诉人承担。二、一审法院适用法律错误。鉴于一审法院对本案事实认定错误，显然一审判决适用的法律也是错误的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反法律原则，导致错误判决。特提出上诉，望二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人庞西贵辩称，一、一审认定事实清楚，被上诉人所购房屋自2011年11月开始出现墙体裂缝等质量问题系客观事实，被上诉人自房屋出现问题后数年间屡次向上诉人所属物业公司山东君道物业服务有限公司反馈未果，造成上诉人长达近十年无法使用洗手间系真实存在的。同时第三人鉴定机构鉴定证实涉案房产卫生间、墙体抹灰等均不符合设计要求，足以说明上诉人从一开始交付时房屋便存在质量问题，系不合格的房屋。不符合要求、存在质量问题的不合格房产谈何超过质量保修期。二、一审判决支持被上诉人就涉案房屋质量问题所修复花费的质量费用，并未支持被上诉人所诉在维修过程中对其他维修所产生的费用，上诉人称一审法院判令其承担全部修复费用明显歪曲事实。三、从被上诉人房屋出现问题到一审庭审期间，被上诉人一直表态愿意同上诉人调解解决问题，而上诉人一直拒绝调解，为查明本案事实被上诉人无奈缴纳了数万元鉴定费，经一审法院委托第三方对房屋质量问题和修复费用进行鉴定，造成该鉴定评估费用支出的主要原因系为查明本案房屋质量问题，且第三方鉴定机构鉴定意见也证实涉案房屋存在质量问题。故一审判令上诉人承担鉴定费是正确的，符合法律公平原则。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实与法律依据，请求二审法院依法查明本案事实，驳回上诉人的上诉请求。原审被告山东君道物业服务有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。庞西贵向一审法院起诉请求：1、依法判令被告修复房屋并赔偿原告各项损失10万元(暂估)；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年3月6日,庞西贵与君道置业公司签订商品房预售合同一份（合同编号：ＹＳ026781）,购买了君道置业公司开发的位于临沂市兰山区××小区××号楼××单元××室房屋一套，庞西贵付清购房款后，君道置业公司于2009年将房屋交付庞西贵使用。庞西贵于2010年5月份将房屋装修后开始入住,自2011年11月份开始,该房屋南边主卧室卫生间墙面所贴瓷砖开始损坏,房屋部分剪力墙与填充墙之间抹灰层出现竖向裂缝，部分墙体抹灰层出现斜裂缝且空鼓。后双方就维修问题协商未果，庞西贵自2013年1月1日起停止向君道物业公司交纳物业费用至今。2019年10月16日，庞西贵诉至法院，主张上述房屋存有质量问题，要求君道置业公司、君道物业公司修复房屋并赔偿其各项损失10万元（暂估）。经庞西贵申请，法院委托山东建筑工程司法鉴定中心对上述房产质量进行鉴定，该中心于2020年4月20日出具[2020]建鉴字第3号司法鉴定意见书，鉴定意见中第五项分析说明及维修方案：1、“卫生间墙体下沉、墙面所贴瓷砖大面积损坏”等。（1）分析说明：根据检查情况,该房屋南边主卧室的卫生间地面和周围墙体没有下沉现象。经分析,卫生间墙面瓷砖损坏,主要与墙面瓷砖的粘贴质量有关,受温度变化影响产生收缩变形时易开裂。经查阅设计图纸,图号“建施-01”的建筑设计说明第6.4条要求;“室内需做防水的房间,防水采用聚合物水泥复合(JS)防水涂料,厚度不小于1.5,做法参《住宅建筑构造》03J930-1”。现场检查的该卫生间上翻部位的防水层很薄,厚度应小于0.5mm,不符合设计要求,易造成卫生间渗漏。2建议维修方案：首先将该卫生间地面及四周距地面高400mm范围内面砖全部剔除,露出防水层并清理干净,然后采用1.5mm厚聚合物水泥复合(JS)防水涂料重新进行涂刷,四周上翻高度不小于300mm,最后铺贴恢复地面砖和墙面砖。2、墙体裂缝：（1）分析说明：经查阅设计图纸,图号“建施01”的建筑设计说明第七.2条要求:“两种材料的墙体交接处,应根据饰面材质在做饰面前加钉金属网或在施工中加贴玻璃丝网格布,防止裂缝”,图号“结施-01”的结构设计总说明第11.10条要求:“砌体与剪力墙接槎处宜钉钢丝网,然后再抹灰以防止收缩裂缝”。现场检查的该房屋剪力墙与填充墙之间采用在抹灰时加贴玻璃丝网格布的抗裂措施,未能有效的防止收缩裂缝的产生。该房屋墙体出现斜向裂缝的抹灰层均有空鼓现象,主要是抹灰层的施工质量控制不严造成。依据《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第4.2.5条“抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固,抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂缝”。该房屋部分墙体抹灰层出现裂缝、空鼓等情况,属于施工质量问题,不符合规范要求。2建议维修方案：对剪力墙与填充墙之间的竖向裂缝:首先将裂缝两侧各200mm宽的抹灰层剔除,清除周围松动的砂浆,并用钢丝刷清理干净,用水湿润,然后骑缝加钉300mm宽金属网,最后采用和原设计面层相同材料的砂浆抹平、刷面层涂料。对出现空鼓情况的斜裂缝:先将裂缝、空鼓处四周切割成较整齐规则的平面,四周切割边切成向外约45的斜口,宽度为沿裂缝两边各扩大100m、只凿除面层,清除周围松动的砂浆,并用钢丝刷清理干净,然后用水湿润,然后挂纤维网片,采用和原设计面层相同材料的砂浆抹平、刷涂料。六、鉴定意见：1、该房屋南边主卧室的卫生间地面和周围墙体没有下沉现象;卫生间墙面瓷砖损坏,主要与墙面瓷砖的粘贴质量有关,受温度变化影响产生收缩变形时易开裂;该卫生间上翻部位的防水层厚度不符合设计要求,易造成卫生间渗漏。2、该房屋部分剪力墙与填充墙之间抹灰层出现竖向裂缝,部分墙体抹灰层出现斜裂缝且空鼓,属于施工质量问题,不符合规范要求。3、对以上质量问题,建议按本报告提供的维修方案进行处理。庞西贵为此支出鉴定费25000元。庞西贵经质证对上述鉴定意见的真实性、合法性、关联性无异议，表示从该鉴定意见可以看出，涉案房屋卫生间防水层厚度不符合设计要求而造成卫生间渗漏。房屋剪力墙与填充墙之间出现竖向裂缝，部分墙体抹灰层出现斜裂缝且空鼓，系施工质量问题，不符合施工规范要求。以上两点鉴定意见足以证实目前所涉案房屋存在质量问题。同时该鉴定意见对上述两项质量问题给予了修复意见和建议。要求按照该修复意见和建议进行修复，修复费用及相关损失费用均由二被告承担。君道置业公司、君道物业公司经质证表示该鉴定意见在进行鉴定时并未充分考虑涉案房屋交付时系毛坯房，原告对涉案房屋自行进行了装修和改造，对该鉴定意见不予认同。而且鉴定意见中明确说明对于南边主卧室的卫生间地面和周围墙体并没有下沉现象，卫生间的瓷砖损坏，主要是与墙面瓷砖的粘贴质量有关，该部分损失明显是原告装修时造成的。对于原告要求的要按照该修复意见和建议进行修复，修复费用和原告相关损失由其公司承担不予认可。对原告要求的鉴定费用，其公司不予承担。2020年8月15日，山东天泽建设项目管理有限公司受法院委托作出山东天泽字（2020）第012号工程造价鉴定意见书，对涉案房屋的修复鉴定结果如下：外滩明珠3楼2单元1903室房屋修复工程共涉及金额23031.96元,分为以下两部分:1、按照山东建筑工程司法鉴定中心出具的[2020]建鉴字第3号鉴定意见书中的房屋维修方案,房屋修复共需费用9692.59元;2、原告提出除山东建筑工程司法鉴定中心出具的维修方案外,还需修复卫生间墙面砖、吊顶,裂缝墙面需全部刷漆,否则影响美观及使用功能。如参照原告意见,增加上述维修部位,本修复费用还需增加13339.37元。庞西贵为此支出评估费6684元。庞西贵经质证对鉴定书无异议。另外补充说明：因房屋质量给原告造成的损失，不仅为修复房屋所产生的修复费用，还应包括房屋质量问题期间因房屋使用功能受影响，房屋修复期间原告需外出租赁房屋所产生的租赁费用以及因房屋出现质量问题期间原告所需承担的物业费用均应作为原告的具体损失。就房租租赁费标准，原告主张结合周边同等面积的商品房租赁价格1500元/月予以主张。期间的物业费用共计15888.18元。君道置业公司、君道物业公司经质证表示，第一，鉴定意见书注明的很清晰，除了直接的维修费用9692.59元以外，对于另一项的维修费用，鉴定书明确注明，该项的费用是原告方单方要求的，并不是鉴定必须的维修必要费用，因此该项费用（13339.37元）支出没有合法的依据。第二，在原有的质量鉴定报告中，鉴定意见第一项明确说明出现卫生间墙体瓷砖的损坏，直接原因是墙面瓷砖粘贴质量有问题，从而受到温度的变化产生收缩容易破裂，从该项鉴定结论可以看出，卫生间出现上述状况与房屋质量没有任何关联性，该项的维修费用也不合理。因此对于该部分单项的维修损失，由于不是房屋的质量导致，所以也不应当获得支持。第三，根据建设工程质量管理条例，关于建设工程最低的保修期第二条的规定：房屋的防水工程及防水要求，卫生间、房间和外墙面的防渗漏质量保修期为5年，原告是2008年从被告处购买房屋，2009年3月份交付使用，原告提出主张的时间是2019年9月17日，因此根据上述的法律规定，其主张的单项已经远远超出了质保期限。即便存在质量问题，也不应当由被告来承担修复或赔偿。鉴于原告在质证时又提出了租房的开支和物业费等各项损失，是否需要租房及是否需要原告提供相关的证据来证实，否则该项的主张也是没有事实依据和法律依据。一审法院认为，涉案外滩明珠小区3号楼2单元1903室房屋南边主卧室的卫生间地面和周围墙体没有下沉现象，卫生间墙面瓷砖损坏,主要与墙面瓷砖的粘贴质量有关,受温度变化影响产生收缩变形时易开裂;该卫生间上翻部位的防水层厚度不符合设计要求,易造成卫生间渗漏；该房屋部分剪力墙与填充墙之间抹灰层出现竖向裂缝,部分墙体抹灰层出现斜裂缝且空鼓,属于施工质量问题,不符合规范要求，对上述事实，有在案[2020]建鉴字第3号司法鉴定意见书予以证实，事实清楚，予以认定。被告君道置业公司、君道物业公司抗辩主张房屋无质量问题，与上述意见书认定的事实不符，不予采信。上述问题系由于工程施工中不符合设计及施工规范要求所致，不属于工程合格交付后的保修范围，且根据本案房屋出现质量问题后双方协商未果，原告拒交物业费的事实，也能说明原告在质保期内向被告提出维修要求，被告未能维修的事实，因此，被告提出本案保修期已过，其不应承担责任的抗辩理由，不能成立，亦不予采信。该房屋由君道置业公司开发并出售给原告使用，对于该房屋因施工原因产生的质量问题应由被告君道置业公司承担。被告君道物业公司作为该物业的服务性机构，不应承担责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据上述规定，现案涉房屋出现渗水问题已长达多年，被告未按履行修复义务，原告可自行或委托他人修复，相关的修复费用应由被告承担。关于修复费用问题。根据山东天泽建设项目管理有限公司作出的山东天泽字（2020）第012号工程造价鉴定意见书，按照山东建筑工程司法鉴定中心出具的[2020]建鉴字第3号鉴定意见书中的房屋维修方案,房屋修复共需费用9692.59元，该费用为修复房屋需支出的必然费用，予以认定。关于原告提出除上述维修方案须花费外,还需修复卫生间墙面砖、吊顶,裂缝墙面需全部刷漆等,该修复费用还需增加13339.37元。对该部分费用，首先，墙面瓷砖损坏，系由原告装修施工所致，并非工程质量引起。另外，鉴定机构在评估时已经考虑到修复之后的相关问题，原告要求需全面刷漆，鉴定机构并未支持其主张，该部分费用，不应得到支持。关于原告主张的其他费用，亦无事实及法律依据，不予支持。对于原告支出的相关鉴定费用，系为查明本案事实而花费，理应由被告承担。关于被告君道置业公司提出追加施工方为被告的问题。被告君道置业公司系房屋买卖合同的相对方，应当根据合同的相对性对原告承担房屋质量瘕疵的责任，其承担责任后可根据施工合同的约定向施工方追究违约责任。原告与施工方之间不存在合同关系，被告君道置业公司要求追加施工方为被告并承担责任，于法无据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十三条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告山东君道置业有限公司赔偿原告庞西贵因房屋质量问题产生的修复费用9692.59元。二、被告山东君道置业有限公司支付原告庞西贵为鉴定花费的鉴定费用31684元。三、驳回原告的其他诉讼请求。上述一、二项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告负担230元，由原告负担2070元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实相一致。本院认为，山东建筑工程司法鉴定中心于2020年4月20日出具的[2020]建鉴字第3号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、该房屋南边主卧室的卫生间地面和周围墙体没有下沉现象;卫生间墙面瓷砖损坏,主要与墙面瓷砖的粘贴质量有关,受温度变化影响产生收缩变形时易开裂;该卫生间上翻部位的防水层厚度不符合设计要求,易造成卫生间渗漏。2、该房屋部分剪力墙与填充墙之间抹灰层出现竖向裂缝,部分墙体抹灰层出现斜裂缝且空鼓,属于施工质量问题,不符合规范要求。3、对以上质量问题,建议按本报告提供的维修方案进行处理。上述鉴定意见书明确鉴定涉案房屋在建设时即存在“防水层厚度不符合设计要求”等质量问题，而非在保修期后出现问题，故被上诉人庞西贵要求上诉人山东君道置业有限公司赔偿维修费用损失，依法应予支持。上诉人以超过质量保修期限为由，主张其不应承担赔偿责任，理由不足，本院不予支持。山东天泽建设项目管理有限公司于2020年8月15日作出的山东天泽字（2020）第012号工程造价鉴定意见书，鉴定涉案房屋修复共需费用9692.59元，一审判决认定该费用系修复房屋需支出的必然费用，判决上诉人山东君道置业有限公司承担该费用，认定事实、适用法律及处理并无不当。涉案两次鉴定费用共计31684元，系为查明案件事实所必须支出的费用，且山东建筑工程司法鉴定中心[2020]建鉴字第3号司法鉴定意见书鉴定涉案房屋存在质量问题，在此情况下，一审判决由上诉人承担该鉴定费用，适用法律及处理亦无不当。综上所述，上诉人山东君道置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人山东君道置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓燕审判员  王信峰审判员  杨海荣二〇二〇年十二月十八日书记员  李 楠