文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初5086号原告:淮安和慧商业管理有限公司,住所地淮安市淮阴区淮海北路西侧、珠江路南侧。法定代表人：王旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：花良勋，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告：江苏聚润餐饮服务有限公司，住所地淮安市淮阴区淮海北路西侧、珠江路南侧。法定代表人：吴小洪。委托诉讼代理人：吴俊，该公司员工。原告淮安和慧商业管理有限公司（以下至判决主文前简称和慧公司）与被告江苏聚润餐饮服务有限公司（以下至判决主文前简称聚润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和慧公司的委托诉讼代理人花良勋、被告聚润公司委托诉讼代理人吴俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和慧公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告和慧公司与被告聚润公司之间2019年2月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月19日解除；2、被告聚润公司支付原告和慧公司租金116843元、物业费65593元及逾期付款利息（自2020年8月20日起至实际付清之日止，以182436元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告聚润公司向原告和慧公司支付违约金10757元、律师费10000元，被告聚润公司已支付的保证金30000元不予退还；4、本案诉讼费、保全费由被告聚润公司负担。事实与理由：2019年2月22日，原告和慧公司与被告聚润公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告和慧公司将其所有的位于淮安市.71平方米的商铺出租给被告聚润公司用于经营南京鸭血粉丝。合同约定的租赁期间为2019年6月1日至2022年5月31日，月租金为10263元及月物业费7697元。另合同约定，被告聚润公司享有3个月的免租期，但因被告聚润公司原因导致合同解除的，免租期待遇无法享受。合同签订后，原告和慧公司按照合同约定将房屋交付被告聚润公司。截至起诉之日，被告聚润公司仅支付租金30789元（含10000元装修押金）、物业费45264元（含活动现金券1365元）、缴纳保证金30000元，此后再未按照合同约定缴纳租金等款项。经原告和慧公司与被告聚润公司多次沟通无果，原告和慧公司于2020年8月18日向被告聚润公司发函，明确告知按照合同约定解除双方签订的《房屋租赁合同》。综上，为维护原告和慧公司的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告聚润公司辩称：1、原告在招商时说的条件和现在不一样，店面前原来是停车场，后来改成花园，对生意有影响，2019年3月到6月1日三个月免租金是招商条件，从2019年6月1日开始交首季度房租费、物业费；2、疫情期间生意受到影响，和原告商讨房租费和物业费减免事宜没有达成一致意见，就没有交钱。原告从2020年7月10日开始停电至今，冰箱里的菜都坏了。本院经审理认定事实如下：2019年2月22日，原告和慧公司与被告聚润公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告和慧公司将涉案商铺租赁给被告，租赁期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止，合计3年，月租金为10263元，月物业费为7697元，每3个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金、物业费支付时间为本合同签订之日，首期租金金额为30789元，首期物业费金额为23091元，之后被告聚润公司必须在距上一个支付期所对应的租赁期限届满15日前全额付清下一支付期的租金、物业费。原告和慧公司给予被告聚润公司3个月的免租期，在第一个租约年中免除被告聚润公司三个月租金，因被告聚润公司违约而导致合同解除的，被告聚润公司不享受免租期待遇，需按照首年租金标准补足免租期的全部租金。保证金30000元，因被告聚润公司的违约行为导致合同被解除的，保证金不予退还。被告聚润公司拒绝或迟延支付租金、物业费及相关费用达30日，原告和慧公司有权单方解除合同，解除合同通知一经送达立即生效，被告聚润公司应在收到解除通知后的一周内，向原告和慧公司支付剩余租赁期间应付租金5%的违约金。因一方违约导致另一方提起诉讼的，守约方有权向对方主张所产生的律师服务费用。合同签订后，被告聚润公司共向原告和慧公司支付30789元（含10000元装修押金）、物业费45264元（含活动现金券1365元）、缴纳保证金30000元。2020年7月28日，原告和慧公司以被告聚润公司欠付租金、物业费共计161640元为由，向被告聚润公司邮寄《违约告知函》一份。2020年8月17日，原告和慧公司向被告聚润公司邮寄《关于〈房屋租赁合同〉的解约函》一份，被告聚润公司于2020年8月19日签收。2020年9月1日，因本案诉讼需要，原告和慧公司与北京德恒（南京）律师事务所签订《民商事诉讼/仲裁案件法律服务合同》一份，约定的律师费金额为10000元。2020年9月10日，原告和慧公司向北京德恒（南京）律师事务所支付律师费10000元。另查明，因受新型冠状病毒××的影响，自2020年1月26日起至2020年3月11日止，共计45天，涉案商铺停止营业。以上事实有原告和慧公司提供的《房屋租赁合同》、收款收据、《违约告知函》、《关于〈房屋租赁合同〉的解约函》快递单及投递信息、《民商事诉讼/仲裁案件法律服务合同》、律师费发票及双方当事人的陈述等在卷佐证。本院予以确认。本院认为：原告和慧公司与被告聚润公司之间的房屋租赁合同关系合法、有效，双方当事人均应按照所签订《房屋租赁合同》的约定全面履行各自的义务。被告聚润公司作为承租人，应当按照合同约定的时间及数额支付相关费用，但其在合同签订后并未按约支付费用，违反合同约定，据此，原告和慧公司有权依据合同约定解除涉案合同，被告于2020年8月19日签收解约函，原告主张涉案合同于2020年8月19日解除，不违反合同约定。关于被告聚润公司辩称原告和慧公司于2020年8月17日将其经营的店铺内电源拉掉导致其停止经营造成菜品损失，本院认为，被告聚润公司逾期未支付费用违约在先，即便原告和慧公司于2020年8月17日切断电源，亦不违反合同约定，至于被告聚润公司辩称的菜品损失，因现有证据无法证明，本案不予采纳。因被告聚润公司在疫情前就未能按期足额支付合同约定的费用导致双方签订的《房屋租赁合同》予以解除，按照合同约定，被告聚润公司不再享受相应的免租待遇，故被告聚润公司应按照合同约定的标准向原告和慧公司支付相关费用，即2019年6月1日起至合同解除之日2020年8月19日止（共计445天）的租金及物业费，考虑到今年初的疫情，被告聚润公司从事的餐饮业必将受到影响，参考合同约定及原告诉请的计算方式，本着公平原则，本院酌定商场停业期间（2020年1月26日起至2020年3月11日止，共计45天）的租金及物业费予以扣减，即被告聚润公司应支付租金101611元［（445-45）天×331元/天-30789元=101611元］，物业费53936元[（445-45天）×248元/天-45264元=53936元]。同时，涉案《房屋租赁合同》因被告聚润公司违约导致解除，原告和慧公司主张已经收取的保证金30000元不予退还，符合合同约定，本院予以支持。被告聚润公司违约导致合同解除，依据合同约定，被告聚润公司应向原告和慧公司支付合同剩余租赁期间（即2020年8月19日起至2022年5月31日止，共计650天）应付租金5%的违约金，即10757元[650天×331元/天×5%=10757元]。原告和慧公司因本案诉讼需要委托律师参与诉讼，其支出的律师费10000元，依约应由被告聚润公司负担。综上，本案调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告淮安和慧商业管理有限公司与被告江苏聚润餐饮服务有限公司于2019年2月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月19日解除；二、被告江苏聚润餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淮安和慧商业管理有限公司租金101611元、物业费53936元（自2020年8月20日起至实际付清之日止，以155547元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告江苏聚润餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淮安和慧商业管理有限公司违约金10757元，律师代理费10000元；四、原告淮安和慧商业管理有限公司向被告江苏聚润餐饮服务有限公司收取的保证金30000元不予退还;五、驳回原告淮安和慧商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4348元，减半收取2174元，由原告淮安和慧商业管理有限公司负担174元，被告江苏聚润餐饮服务有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行；淮安和慧商业管理有限公司缴费账号：62×××84；江苏聚润餐饮服务有限公司缴费账号：62×××76）。审判员  包文斌二〇二〇年十二月十六日法官助理唐珊书记员嵇然