浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0681执异290号 异议人（被保全人）：浙江祺香汇置业有限公司，住所地：浙江省诸暨市××街道××路××号。 法定代表人：王琦，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王骏，浙江半开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈坚中，男，1973年7月10日出生，汉族，住浙江省诸暨市。系公司员工。 申请保全人：浙江八汇建筑有限公司，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道浣纱南路**。 法定代表人：周汉志。 委托诉讼代理人：潘明，浙江法校（诸暨）律师事务所律师。 被保全人：王大建，男，1969年1月23日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被保全人：邱惠悦，女，1971年8月3日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 在本院执行申请保全人浙江八汇建筑有限公司（以下简称八汇公司）与被保全人浙江祺香汇置业有限公司（以下简称褀香汇公司）、王大建、邱惠悦建设工程施工合同纠纷财产保全一案中，被保全人祺香汇公司提出财产保全执行超标的查封的异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年12月14日进行了听证，异议人祺香汇公司的委托诉讼代理人王骏、陈坚中，申请保全人八汇公司的委托诉讼代理人潘明到庭参加听证。现已审查终结。 异议人祺香汇公司向本院提出异议请求：解除对异议人名下财产超标的范围的查封措施。事实与理由：贵院对八汇公司起诉本公司工程款纠纷一案作出一审判决，判决本公司支付八汇公司工程款等共计人民币3225.55万元，本公司不服提起上诉，现绍兴中院正在二审之中。在一审过程中，贵院对本公司“褀香汇生活广场项目”在建房屋采取财产保全措施，申请保全金额为3000万元，而实际查封公司的银行账户和在销售的商品房224套，总建筑面积为12295.84平方米，备案总价值为9421.86万元。其中商铺28间，面积2471.35平方米，备案价为3707.03万元，公寓196套，面积9824.51平方米，备案价为5714.83万元。被查封的商品房价值已远远超过了申请财产保全的标的，属于严重超标的查封。本公司投资原已烂尾的“褀香汇生活广场”房地产项目，在市政府大力支持下，引进的合作方诸暨市天成宏伟置业有限公司注入大量资金后，已全面复工并预售房屋。现房屋销售已进入旺季，但贵院查封大量在售商品房后，销售工作不能正常开展。为化解矛盾，确保当事人合法权益情况，本公司希望查封房屋价值应当与裁定保全数额相当，对超标的查封房屋依法应当解除，故请求继续保留“褀香汇生活广场项目”2、3号楼一层28间商铺（面积2471.35平方米，备案价值3707.03万元）的查封，对其他商品房予以解封。特向贵院提出异议，请依法支持异议人的请求。 申请保全人八汇公司称，涉案财产保全于2019年3月完成并告知双方当事人，而褀香汇公司于今年11月才提出复议，已超过法律规定的期限。涉案财产保全并未超标的查封，因涉案房屋为在建工程，其价值应按建造成本计算，只有在验收后，才能作为商品房计算市场价值，但要考虑市场价值与司法处置的区别。因商品房购买者优先权先于建设工程优先权，如果对查封房屋解封，销售后就会影响申请保全人的建设工程优先受偿权。涉案纠纷二审将要裁判，判决生效后，如异议人不履行支付义务，假使现在解封，执行程序仍要查封，故对房屋解封实际意义也不大。综上，异议人的异议请求不能成立，请依法驳回异议人的请求。 本院查明：2019年3月5日，本院受理八汇公司与褀香汇公司、王大建、邱惠悦建设工程施工合同一案，根据八汇公司申请，于2019年3月11日作出（2019）浙0681执保450号民事裁定：查封、扣押或冻结褀香汇公司、王大建、邱惠悦所有的价值人民币3000万元的财产。并据此于2019年3月18日查封了褀香汇公司所有坐落在诸暨市××街道××路××号××广场××房××号楼××层××号楼××层××商品房××号楼××层××室××室××室未查封）共计221套，并冻结了褀香汇公司、王大建、邱惠悦的银行账户共9个（实际冻结存款余额为6465.75元）。2020年6月22日，本院对该案作出（2019）浙0681民初3727号民事判决，褀香汇公司不服该判决提起上诉，现正在绍兴市中级人民法院法院二审审理之中。现褀香汇公司对本院的财产保全执行行为提起上述异议。 上述事实，由民事一审案件立案管理登记信息表、执行案件立案审查信息表、财产保全申请书、（2019）浙0681执保450号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、不动产登记查询证明、财产保全事项告知书、（2019）浙0681民初3727号民事判决书等证据所证实。 褀香汇公司为证明自己的主张，向本院提供了诸暨市企业风险化解处置协调小组函、不动产登记查询证明、施工现场照片、商品房预售证、申报的商品房预（销）售方案、诸暨市住房和城乡建设局通知、查封房屋在“房屋签约系统”公开的基本信息、查封房屋向主管部门申报的备案价格表、“褀香汇生活广场”2号楼已预售部分房屋的网签信息、本地相同房产网上销售价格信息等证据，申请保全人对证据真实性无异议，但认为备案价格按商品房价格计算，而查封房屋是在建工程，二者价值完全不同，周边房屋价格只是参考价，与在建工程无法比较。上述证据能够显示下列事实情况：位于诸暨市××街道××路××号××广场××房地产项目，系被保全人褀香汇公司投资开发，于2015年2月10日取得国有建设用地使用证，证号为诸暨国用2015第XX号，用途为商业用地，其中的2号楼、3号楼于2018年12月21日取得商品房预售证，证号为售许字（18）第101号，预售商品房类别为商贸、境内预售建筑面积为27907.98平方米，批准许可建造至地上12层，现已建造至地上八层以上，还正在继续建造施工之中，并已开始预售。2019年7月15日，诸暨市住房和城乡建设局发出通知，规定新建商品住房应在销售（预售或现房销售）前向主管部门办理销售价格备案，销售价格幅度不得高于或低于备案价的20%，备案价格半年以上允许在一定幅度内调整。被查封的2号楼及3号楼，一层均为商铺、二至五层均为公寓，均进行了销售价格备案，其中2号楼：一层13间备案价值为16855950元，二层23套备案价值为5282014.08元，三层20套备案价值为5911007.44元，四层21套备案价值为6277902.84元，五层21套备案价值为6253863.34元；3号楼：一层15间备案价值为20214300元，二层27套备案价值为6929635.54元，三层28套备案价值为8809882.62元，四层28套备案价值为8809041.29元，五层28套备案价值为8874989.79元（五层未查封3套价值计889868.74元）；总计备案价值为人民币94218586.94元。 本院认为，本院在审理八汇公司与褀香汇公司、王大建、邱惠悦建设工程施工合同纠纷一案中，根据八汇公司的申请，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条之规定，作出查封、扣押或冻结褀香汇公司、王大建、邱惠悦所有的价值人民币3000万元财产的民事裁定，并据此查封了登记在褀香汇公司名下坐落在诸暨市××街道××路××号××广场××房地产项目2号楼一至五层和3号楼一至五层全部在建房屋（其中3号楼五层000512室、000513室、000519室未查封）共计221套等财产，现褀香汇公司提出了财产保全执行存在超标的查封的异议。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外……”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。根据上述二个司法解释的规定精神，褀香汇公司的异议能否成立，关键是查封房屋是否系可以分割和财产价值如何计算。虽涉案纠纷已作出（2019）浙0681民初3727号民事判决，但因现正在二审审理之中，该判决尚未生效，故对221套在建房产等财产的查封，仍属于保全措施，而未转为执行措施。因财产保全执行不存在终局执行中的财产变现成本和风险，故本案财产保全执行标的额仅限于保全裁定所确定的数额人民币3000万元，而无需按相关司法解释规定的二次拍卖保留价来计算。虽“褀香汇生活广场”房地产开发项目属在建工程，但因其中的2号楼和3号楼已获得商品房预售证，可公开对外销售，故根据《城市商品房预售管理办法》的相关规定，该房地产项目属于可分割物和价值确定的财产。根据相关主管行政部门的规定，本院查封的221套在建可预售商品房均已申报备案销售价格，且其实际销售的价格上下浮动幅度不得超过20%，故该备案的房屋销售价格可作为查封房屋财产价值的计算依据；但考虑到备案价格系竣工验收后的商品房价格，而该商品房现尚属在建工程，故根据查封房屋工程进度和态势，结合案件实际情况，本院确定查封的221套房屋按备案销售价格的57%计算财产价值，即221套房屋财产价值为（94218586.94元-889868.74元）×57%计53197369.37元，但该价值已远远超过应当执行的财产保全标的额3000万元，故本院的财产保全执行确实存在着超标的查封，对超标的查封部分财产依法应当解除查封。结合涉案财产保全查封的房地产实际情况，本院继续保留对“褀香汇生活广场”房地产项目中2号楼一层共13套和3号楼一层至三层共70套可预售商品房的查封，该部分财产价值约为30101567.85元【（16855950元＋20214300元＋6929635.54元＋8809882.62元）×57%】，与保全裁定确定的标的数额3000万元基本相当；其余查封的138套可预售商品房依法解除查封措施。据此，异议人褀香汇公司提出的执行异议，部分理由成立，本院仅对其理由成立部分请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条之规定，裁定如下： 一、中止登记在异议人浙江祺香汇置业有限公司名下位于诸暨市××街道××路××号××广场××房××号楼××层××商品房××号楼××层××商品房的执行（具体房号详见附件解除查封房屋清单）； 二、驳回异议人浙江祺香汇置业有限公司的其余执行异议请求。 当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向绍兴市中级人民法院申请复议。 审判长  徐平君 审判员  周培洪 审判员  赵晓妤 二〇二〇年十二月十八日 书记员  吴 洒 附件：                            解除查封房屋清单                               序号                       幢号                       房号                       序号                       幢号                       房号                       序号                       幢号                       房号                               1                       2幢                       000201                       47                       2幢                       000404                       93                       3幢                       000408                               2                       2幢                       000202                       48                       2幢                       000405                       94                       3幢                       000409                               3                       2幢                       000203                       49                       2幢                       000406                       95                       3幢                       000410                               4                       2幢                       000204                       50                       2幢                       000407                       96                       3幢                       000411                               5                       2幢                       000205                       51                       2幢                       000408                       97                       3幢                       000412                               6                       2幢                       000206                       52                       2幢                       000409                       98                       3幢                       000413                               7                       2幢                       000207                       53                       2幢                       000410                       99                       3幢                       000414                               8                       2幢                       000208                       54                       2幢                       000411                       100                       3幢                       000415                               9                       2幢                       000209                       55                       2幢                       000412                       101                       3幢                       000416                               10                       2幢                       000210                       56                       2幢                       000413                       102                       3幢                       000417                               11                       2幢                       000211                       57                       2幢                       000414                       103                       3幢                       000418                               12                       2幢                       000212                       58                       2幢                       000415                       104                       3幢                       000419                               13                       2幢                       000213                       59                       2幢                       000416                       105                       3幢                       000420                               14                       2幢                       000214                       60                       2幢                       000417                       106                       3幢                       000421                               15                       2幢                       000215                       61                       2幢                       000418                       107                       3幢                       000422                               16                       2幢                       000216                       62                       2幢                       000419                       108                       3幢                       000423                               17                       2幢                       000217                       63                       2幢                       000420                       109                       3幢                       000424                               18                       2幢                       000218                       64                       2幢                       000421                       110                       3幢                       000425                               19                       2幢                       000219                       65                       2幢                       000501                       111                       3幢                       000426                               20                       2幢                       000220                       66                       2幢                       000502                       112                       3幢                       000427                               21                       2幢                       000221                       67                       2幢                       000503                       113                       3幢                       000428                               22                       2幢                       000222                       68                       2幢                       000504                       114                       3幢                       000501                               23                       2幢                       000223                       69                       2幢                       000505                       115                       3幢                       000502                               24                       2幢                       000301                       70                       2幢                       000506                       116                       3幢                       000503                               25                       2幢                       000302                       71                       2幢                       000507                       117                       3幢                       000504                               26                       2幢                       000303                       72                       2幢                       000508                       118                       3幢                       000505                               27                       2幢                       000304                       73                       2幢                       000509                       119                       3幢                       000506                               28                       2幢                       000305                       74                       2幢                       000510                       120                       3幢                       000507                               29                       2幢                       000306                       75                       2幢                       000511                       121                       3幢                       000508                               30                       2幢                       000307                       76                       2幢                       000512                       122                       3幢                       000509                               31                       2幢                       000308                       77                       2幢                       000513                       123                       3幢                       000510                               32                       2幢                       000309                       78                       2幢                       000514                       124                       3幢                       000511                               33                       2幢                       000310                       79                       2幢                       000515                       125                       3幢                       000514                               34                       2幢                       000311                       80                       2幢                       000516                       126                       3幢                       000515                               35                       2幢                       000312                       81                       2幢                       000517                       127                       3幢                       000516                               36                       2幢                       000313                       82                       2幢                       000518                       128                       3幢                       000517                               37                       2幢                       000314                       83                       2幢                       000519                       129                       3幢                       000518                               38                       2幢                       000315                       84                       2幢                       000520                       130                       3幢                       000520                               39                       2幢                       000317                       85                       2幢                       000521                       131                       3幢                       000521                               40                       2幢                       000318                       86                       3幢                       000401                       132                       3幢                       000522                               41                       2幢                       000319                       87                       3幢                       000402                       133                       3幢                       000523                               42                       2幢                       000320                       88                       3幢                       000403                       134                       3幢                       000524                               43                       2幢                       000321                       89                       3幢                       000404                       135                       3幢                       000525                               44                       2幢                       000401                       90                       3幢                       000405                       136                       3幢                       000526                               45                       2幢                       000402                       91                       3幢                       000406                       137                       3幢                       000527                               46                       2幢                       000403                       92                       3幢                       000407                       138                       3幢                       000528