辽宁省灯塔市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1081民初2918号原告：灯塔市乐群物业服务有限公司，住所地:灯塔市烟台街道市府路**，统一社会信用代码：91211022555392941M。法定代表人:李华，总经理。委托诉讼代理人：黄海欧，男，1978年9月24日，汉族，住辽宁省灯塔市。原告公司职员。被告：白洪新，男，1969年2月28日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。原告灯塔市乐群物业服务有限公司（以下简称“乐群物业公司”）与被告白洪新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日收到原告乐群物业公司的起诉材料，并转入诉前调解程序，因调解未成，本院于2020年11月23日立案受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐群物业公司的诉讼代理人黄海鸥、被告白洪新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灯塔市乐群物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2017年10月至2020年10月末期间的物业管理服务费1650元；2、判决被告支付2017年10月至给付之日的本金1650元的违约金。（计算公式：本金X万分之六X天数）3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年9月3日灯塔市乐群物业服务有限公司与灯塔市市府茗城小区业主委员会签订物业协议。在协议第17条业主必须按物业要求主动配合好物业做好各项工作，主动按要求及时交物业费，业主f范欠物业费一年以上的物业公司每天按千分之三收取违约金。由于申请支付令时灯塔法院认为违约金过高，按照相关法律规定酌情考虑减免为每曰万分之六收取违约金。对于不交纳物业服务费的或拒缴物业费的业主，物业物业公司有权依法向人民法院提起诉讼。白洪新系市府茗城小区(建筑面积为91.66平方米）的产权人，物业管理服务费标准为住宅物业费0.5元/月/平方米，其应该根据合同的约定按时交纳物业管理服务费，但被告一直拒绝交纳。被告自2017年10月至2020年10月末共拖欠物业服务费为1650元(计算公式为:物业管理服务费标准X建筑面积X所欠月数）。原告先后多次催要，被告均拒绝履行交费义务。被告拒绝交纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已交费业主的正当合法权利。原告无奈，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判令原告所有请求。被告白洪新辩称：同意缴纳物业费，但是必须达到我的要求，2006年到市府茗城居住，2006-2016年我没有在市府茗城居住，但是我也缴纳物业费了，2016年后，我在市府茗城居住，2016年3月28日中午，我所在单元的5楼的楼梯间的供暖阀门突然爆裂，供暖热水从5楼直接冲到1楼，当时1楼业主找到物业保安，通知跑水，保安和1楼业主到达1楼至5楼没有找到阀门，保安说不知道总阀门在哪，之后保安回到保安室，后来，我们给自来水公司打电话，自来水公司派人来，看后，称不是自来水问题，是供暖管道，供暖公司来到后关闭了总阀门，3楼业主和1楼业主找到物业经理王丽，经理带着去找供暖公司，5楼楼梯间供暖管道阀门往隔离上通的，不归供暖公司管，1个星期后，我找的维修人员，从1楼道5楼进行维修，共花了2000多元，当时保安之后阀门在哪，损失不能那么大，我可以缴纳物业费，希望适当减免，物业拒绝了减免，2016年年底收取2017年物业费的时候，物业态度蛮横，无理，所以一直没有缴物业费，2017年4月份1楼化粪池堵了，找到物业经理，经理称化粪池外边的管，里边的不管，后期业主每户拿了150元钱维修的化粪池，2018年陆续接到自称沈阳市法律事务所的电话，每天打4、5次，催收物业费，后期我找到物业经理，经理称我已经委托第三方催缴，最近3年的时间，物业都没有找我要物业费，我们缴纳的公共电费，楼道灯坏了也没有维修，我认为物业费里边应该包括公共用电。双方当事人围绕原告乐群物业公司的诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告乐群物业公司提交证据如下：1、物业服务协议书；2、物业公司在市府茗城小区内保洁的照片。被告白洪新提交证据如下：署名为王志江、王国君、宋晓丽、袁志鹏的证实。原告乐群物业公司对被告白洪新提交的证据并无异议。被告白洪新对原告乐群物业公司提交的证据的质证意见为：证据1真实性有异议，业主委员会委员应该由小区业主选举出来的，并不是物业认定的，协议书上面只有签字并没有按手印，小区内空地属于业主，物业收取停放车辆费用，物业破坏了草坪，把草坪变成停车场和菜地，停车场物业用来收取费用；证据2真实性没有异议，但是小区环境没有达到标准。经本院审查，并结合原、被告举证、质证意见，对原告提交的证据的真实性予以确认，对被告提交证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年3月10日，灯塔市乐群物业服务有限公司与灯塔市市府茗城小区业主委员会签订《协议书》，双方约定由乐群物业公司为市府茗城小区提供物业服务，物业服务费为每月0.5元/平方米，同时对物业服务的项目作出相应约定，但未约定逾期缴纳物业服务费所应承担的违约金。白洪新系灯塔市市府茗城小区6号楼3单元509号房产的业主，从2017年10月起至2020年9月未缴纳物业服务费。案涉灯塔市市府茗城小区6号楼3单元509号房产登记在白洪新名下，建筑面积为92.07平方米。本院认为，原告乐群物业公司与市府茗城小区业主委员会之间签订的物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。乐群物业公司虽然未逐一与市府茗城小区业主签订物业服务合同，但是市府茗城小区业主委员会所与乐群物业公司签订的物业服务协议，对全体业主均具有约束力。白洪新居住的市府茗城小区6号楼3单元509号房屋在乐群物业公司提供物业服务的范围内，白洪新作为该房产的业主，亦受物业服务协议相关条款的约束。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用”。白洪新作为该小区的业主，理应向乐群物业公司交纳物业服务费用。根据通常的交易习惯及双方在协议书中交费的约定，原告为被告提供物业服务，被告须主动按要求及时交物业费，因双方未能约定给付物业服务费的时间、期限，而原告所主张被告给付物业服务费的时间截止至2020年10月，对此原告并未提出异议，按照双方约定的物业服务费收费标准，截止2020年9月，白洪新应支付的物业服务费为1,657.26元（92.07㎡×0.5元/㎡×36个月）。原告仅主张1650元，并未超过本院核定的数额，本院予以认可。对于白洪新提出的从2018年开始未收到乐群物业公司催收通知的问题，白洪新因双方在2016年3月5楼楼梯间漏水的后续赔偿问题发生争议，而明确拒绝缴纳物业服务费，故乐群物业公司是否催收对该公司的起诉并无影响。关于白洪新主张乐群物业公司提供的物业服务质量存有瑕疵、物业工作人员服务态度差、小区路面破损等问题，不能否定乐群物业公司已履行合同主要义务的事实。本院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费-服务下降-更大范围欠费-服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是全体业主的整体利益。当然，同样需要强调的是邻睦里物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。关于乐群物业公司诉请主张的违约金，因协议中未约定违约金计付标准，故乐群物业公司诉请白洪新按每日万分之六的标准支付违约金，并无依据,但白洪新未缴纳物业服务费属于违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，但被告应承担违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于原告提出的自2018年10月至给付之日止计付违约金的主张，因物业服务协议中未明确约定物业费交纳时间，故计付利息的时间应从原告明确主张权利之日即本院收到原告诉讼材料之日起至给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告白洪新于本判决发生法律效力后五日内向原告灯塔市乐群物业服务有限公司支付2017年10月至2020年9月物业费人民币1650元，并自2020年9月16日起至给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付违约金。二、驳回原告灯塔市乐群物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告白洪新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  殷晓伟二〇二〇年十二月二十三日申请执行的期限为贰年法官助理曹健书记员赵莹莹附：本判决所适用的法律、法规、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:…(五)按时交纳物业服务费用;《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。