内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终2288号上诉人（原审被告）：姜明岐，男，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：李哲，内蒙古瀛沁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：通辽市峰琢物业服务有限责任公司，住所地：内蒙古自治区通辽市。法定代表人：段臣，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘铁军，男，该公司职员。上诉人姜明岐因与被上诉人通辽市峰琢物业服务有限责任公司（以下简称峰琢物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初2091号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。姜明岐上诉请求：1.请求撤销原审判决并依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1.2018年12月4日前某小区并不存在业主委员会，在上诉人证明业主委员会不存在，且被上诉人无法进一步证明合同真实的情况下，认定双方之间存在物业服务合同关系属于认定事实错误；2.2019年10月1日前被上诉人从未向上诉人提供过物业服务，上诉人于一审中提交3份非税收定额票据证明2018年以前某小区的垃圾清运由社区完成并收取费用，进一步证明2019年10月1日前被上诉人未提供过物业服务的事实。二、原审法院采信证据错误。一审中被上诉人出示的证据真实性、合法性均无法确定，更无法证明待证事实，原审法院在证据存在重大瑕疵、明显不符合民事证据规则的情况下采信属证据采信错误。三、原审法院适用法律错误。根据《物业管理条例》第六十七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，被上诉人未经书面催缴物业费而向法院提起诉讼，违反上述规定。峰琢物业辩称，双方在签订物业服务合同时本小区已有业主委员会，物业服务合同真实有效，2016年10月1日至2019年10月1日上诉人说我方未提供物业服务是错误的，我方有张贴物业费催缴通知的单影像资料，也通过电话催缴或通过亲属催缴但没有相关证据，上诉人到物业公司办公室情绪激动与我方发生争执，我方也不敢继续催缴。峰琢物业起诉请求：1.被告姜明岐支付2016年10月1日至2019年10月1日期间物业费4293元及违约金4293元，合计8586元；2.本案诉讼费用由姜明岐负担。一审法院认定事实：2016年12月17日，某小区业主委员会与峰琢物业公司订立《某小区物业服务合同》，合同期限自2016年10月1日至2019年10月1日，约定由峰琢物业公司为某小区提供物业服务，2016年10月1日至2017年10月1日期间物业费价格为每月每平方米0.80元，2017年10月2日至合同期满物业费价格为每月每平方米1.00元，物业费按年度收取，收费时间为本年度缴费期（即2016年10月1日至2017年10月1日），逾期交纳按照日3‰支付违约金。姜明岐系该小区业主，其住宅房屋为××楼，建筑面积为137.59平方米，其拖欠2016年10月1日至2017年10月1日期间物业费1320.86元，拖欠2017年10月2日至2019年10月1日期间物业费3302.16元，所欠物业费合计4623元。按照合同约定的违约金标准计算，截止2019年10月1日，违约金金额为4690.61元。一审法院认为，某小区业主委员会与峰琢物业公司订立的《某小区物业服务合同》意思表示真实，不违反效力性强制规定，合同合法有效，对案涉小区业主姜明岐具有法律上的约束力。姜明岐负有支付案涉房屋物业费的民事义务。由于峰琢物业公司依据合同约定所请求的违约金过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释规定，应当予以酌情减少，以不超过中国人民银行同期贷款利率的30％为宜，金额为257元。此外，物业公司对业主所享有的是合同债权，民事主体对合同债权享有当然的请求权，同时也当然享有向人民法院请求保护其债权的诉讼权利。相关的法律（包括相关行政法规和最高人民法院相关司法解释等）并没有明确规定“书面催交”作为起诉条件或者起诉必经的前置程序，更没有规定“书面催交”作为其合同债权能否得到保护的先决条件，因此，姜明岐以峰琢物业公司未经书面催交物业费请求驳回其起诉或者诉讼请求的理由不能成立，不予支持。综上所述，峰琢物业公司请求姜明岐支付物业费4293元成立，请求姜明岐支付违约金4293元超出部分不予支持。判决：一、被告姜明岐支付原告通辽市峰琢物业服务有限责任公司物业服务费4293元，支付违约金257元，合计4550元，于判决发生法律效力后立即履行；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；二、驳回原告通辽市峰琢物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告姜明岐负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。被上诉人出示业主委员会成立备案表一份、催缴物业费通知一份、物业服务合同公示一份。上诉人对上述证据均有异议。但在与本案并案审理的上诉人梁某与被上诉人公司一案中，梁某与上诉人为同一小区业主，梁某认可被上诉人进行过物业费催缴，故对催缴物业费通知予以确认。业主委员会成立备案表、物业服务合同公示均为复印件，上诉人对此不予认可且无其他证据予以佐证，其真实性无法确认，故不予采信。经二审审理查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，上诉人对本案《物业服务合同》真实性提出异议，并主张被上诉人2019年10月1日前未提供过物业服务。对此，被上诉人一审出示的《物业服务合同》加盖有某小区业主委员会公章，该证据符合证据形式，合法有效，对小区业主具有约束力。上诉人对此提出异议，但未提供充分证据推翻该合同的效力。物业服务企业服务于全体业主，被上诉人提交的证据显示其提供了物业服务，如业主以不知情为由拒绝交纳物业费，无疑将会影响全体业主的共同利益，此项主张不能得到支持。物业服务企业依其与业主委员会签订的物业服务合同提供服务，向业主收取物业费，具有法律上和合同上的依据，业主委员会产生程序及其职责区域问题，是业主与业主委员会之间的争议，可另行处理，不能成为业主拒付物业费的理由。原审法院认定事实及证据采信并无不当。上诉人一审出示3枚发票用于证明2016年3月3日至2017年3月3日某小区垃圾清运费由某社区居委会收取，但物业服务包含设施维护、安保、清洁等多项内容，上诉人仅以部分时间段内小区垃圾清运工作交由他人负责为由拒绝交纳物业费，理由不能成立，不予支持。物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，业主可以根据《物业服务合同》约定，通过业主委员会、业主大会要求物业服务企业改进、弥补，直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务费是整个小区公共部位、设施维护保养、维持小区功能正常持续运行的必要所需，业主任意拒交物业服务费，可能导致小区的管理难以继续，乃至损害全体业主的共同利益，故业主应理性维权，不应以拒交物业费的方式消极对抗。关于书面催缴物业费是否应作为诉讼前置程序问题，根据另案当事人的自认，被上诉人公司在案涉小区已经对物业费进行过书面催缴，即便被上诉人未进行书面催缴而提起诉讼亦无不当，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定中要求物业公司书面催交物业费的目的是督促物业公司积极行使权力，但并无法律法规明确规定书面催交物业费是物业公司提起诉讼的前置程序，故对上诉人以此提出的原审法院适用法律错误并拒绝交纳物业费的主张，不予采纳。综上，本案上诉人姜明岐的上诉请求不能成立。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人姜明岐负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 张 雷审判员 董明华二〇二〇年十二月八日法官助理 刘亚男书记员 李同亮