湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2942号上诉人（原审被告）：湖南君富房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉路与城南路交汇处西北角**。法定代表人：李枚，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜海君（李枚之夫），男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：雷本文，男，1969年9月18日生，汉族。被上诉人（原审原告）：雷广莲，女，1967年9月16日生，汉族。被上诉人（原审原告）：雷中华，女，1971年10月14日生，汉族。被上诉人（原审原告）：胡桂芳，女，1980年5月15日生，汉族。上诉人湖南君富房地产开发有限公司（以下简称君富公司）因与被上诉人雷本文、雷广莲、雷中华、胡桂芳（以下简称雷本文等人）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。君富公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法驳回雷本文等人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由雷本文等人负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。（1）涉案房款的实际支付数额没有查明。涉案雷中华于2014年6月11日与君富公司签订合同购买君富公司开发的“╳╳中央”项目╳栋╳单元╳房。2014年6月13日，雷本文等人以其母亲江某某的名义与君富公司签订了购买君富公司开发的“╳╳中央”项目╳栋╳单元╳房。根据合同约定，两套房屋的首付款都是16万元，在合同签订时支付。事实上，君富公司只是在2014年6月13日通过银行转账方式收到18万元购房款。因此这18万元购房款系哪套房屋的购房款事实不清。（2）雷本文等人是否现金支付14万元未查清。事实上，雷本文等人并没有向君富公司支付14万元现金涉案购房款系借款转化而来。因涉案建设项目，资金周转问题，经项目施工方刘某某介绍，君富公司与雷本文等人达成协议，雷本文等人以购房的名义出借20万元给君富公司，其中18万元通过转账的方式支付，另外2万元则直接支付给刘某某抵作工程款。借款期限为一年，借款利息为月利率5%，若借款期满后，君富公司无法清偿债务，则以房抵债，借款和借款利息均转化为购房款。故君富公司在将借款本金和借款利息相加的情况下才向雷本文等人出具了两张16万元，共计32万元的购房款收据。（3）一审判决以交易习惯认定雷本文等人支付了14万元现金证据不足。雷本文等人就14万元现金支付购房款没有作出合理说明。也没有提供现金来源的证据。（4）雷本文等人诉请解除合同，且主张明显小于应予支持的损失赔偿不符合常理。2.涉案合同无效的责任主体未查明。虽然君富公司至本案一审辩论终结前仍未取得商品房预售许可证明，江某某与君富公司签订的《商品房买卖合同》应当认定无效，但是，一审法院在没有查明雷本文等人对合同无效是否存在过错的情况下就判决君富公司应当返还雷本文等人购房款和支付资金的利息损失显然是认定事实不清，适用法律错误。事实上，雷本文等人对于君富公司没有取得商品房预售许可证的情况是明知的，雷本文等人对合同无效存在重大过错，应当承担主要责任。雷本文、雷中华共同辩称，雷本文等人不认识时任君富公司法定代表人杜海君，雷本文等人与君富公司不存在借款关系，雷本文等人去买房时认识了刘某某，经刘某某介绍才到君富公司购买房屋的。雷广莲、胡桂芳未作答辩。雷本文等人向一审法院起诉请求：1.依法解除雷本文等人与君富公司于2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》;2.判令君富公司返还雷本文等人购房款160,000元，并支付利息10,000元,同时赔偿雷本文等人损失19,800元（66个月×300元/月租房租金，从2014年12月31日计算到2020年6月30日止）。一审法院认定事实：江某某系雷本文等人之母，其配偶已故。2014年6月11日,雷中华通过朋友介绍,与君富公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：由雷中华购买君富公司开发的位于桂阳县╳╳中路“╳╳中央”项目第╳幢╳单元╳号房，面积约105平方米，每平方米单价2000元，总价为21万元。付款方式为：签订合同时预付房款16万元，并约定交房期限为2014年12月31日之前。为改善母亲江某某的居住环境，雷本文等人与江某某一致同意在“╳╳中央”项目中为江某某另外购买一套商品房。2014年6月13日，雷本文代理江某某与君富公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：由江某某购买君富公司开发的位于桂阳县╳╳中路“╳╳中央”项目第╳幢╳单元╳号房，面积约105平方米，每平方米单价2000元，总价为21万元。付款方式为：签订合同时预付房款16万元，并约定交房期限为2014年12月31日之前。同日，雷广莲通过银行向君富公司存款18万元，雷中华以现金支付君富公司14万元，共计32万元购房款。君富公司于2014年6月13日向江某某出具一张《收款收据》，内容为：“今收到江某某购房预付款╳号栋╳房交来壹拾陆万元整（¥160,000）。”同时向雷中华出具一张《收款收据》，内容为：“今收到雷中华购房预付款4号栋401房交来壹拾陆万元整（¥160,000）。”君富公司在上述《收款收据》上加盖公章，并由时任法定代表人杜海君作为经手人签字。交房期限届满后,君富公司未能交房。2016年12月25日,江某某因病去世。江某某购买的房产至今仍未建成，雷本文等人遂向人民法院提起诉讼。另查明，雷本文等人与君富公司签订《商品房买卖合同》时，君富公司未取得商品房预售许可证，且至今仍未取得该许可证书。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题；二、雷本文等人的各项诉讼请求是否应当支持的问题。关于第一个问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，君富公司至本案一审辩论终结前仍未取得商品房预售许可证明，且涉案房产仍未建设完成，故江某某与君富公司签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。因该《商品房买卖合同》系无效合同，无效合同自始无效，合同相对人不具有解除的权利，故对雷本文等人关于解除双方《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。关于第二个问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《商品房买卖合同》系无效合同，君富公司因该合同取得的财产应当予以返还，故君富公司应当返还雷本文等人购房款16万元。合同无效给雷本文等人造成了资金的利息损失，君富公司占用该16万元购房款六年有余，雷本文等人主张10,000元利息符合法律的规定，予以支持。雷本文等人诉请的租房损失19,800元，因未提供证据，无法证明江某某存在租房损失，故对雷本文等人的该项诉讼请求不予支持。君富公司主张仅收到了雷广莲通过银行存款支付的18万元购房款，剩余14万元购房款并未支付到位。但通过庭审中当事人的陈述及君富公司出具的两张《收款收据》，可证明君富公司收取了“╳╳中央”╳号栋╳房、╳房共计32万元的购房款。根据交易习惯，购房者支付购房款后，出卖人才会出具收款收据，如支付的购房款数额不足，定会在收款收据中予以备注。君富公司在出具《收款收据》后又对收取购房款的事实予以否认，应承担未收取购房款的举证责任。现君富公司未提交证据证实雷本文等人未足额支付购房款，应承担举证不利的后果。故对君富公司的上述主张不予支持。综上所述，一审法院对雷本文等人诉请的购房款、利息共计170,000元予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、由被告湖南君富房地产开发有限公司返还原告雷本文、雷广莲、雷中华、胡桂芳购房款160,000元，并支付利息10,000元，合计170,000元，限于本判决书发生法律效力后十日内履行完毕；二、驳回原告雷本文、雷广莲、雷中华、胡桂芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4176元，减半收取计2088元，由被告湖南君富房地产开发有限公司承担1868元，原告雷本文、雷广莲、雷中华、胡桂芳负担220元。”本院二审审理期间，君富公司提交了一份杜海君与雷本文、雷中华签订的协议，内容为君富公司如到期将购房款金额退还给购房方后，双方于2014年6月13日签订的购房合同作废，购房方必须将购房合同交回君富公司，如果君富公司不能及时将购房款退回购房方，则购房方必须补齐所有购房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证本院认定如下：雷本文、雷中华对该协议的真实性、合法性、关联性有异议，即便该协议是真实的，也不能证明雷中华、雷本文等人没有交清涉案两套房屋预付款32万元。本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是君富公司与雷本文等人之间是借贷关系还是商品房买卖关系。君富公司在二审中主张雷本文等人以购房的名义出借20万元给君富公司，其中18万元通过转账方式支付，2万元现金支付，约定借款期限为一年，利息为月利率5%，若借款期满后，君富公司无法清偿债务，则以房抵债，因此君富公司在将借款本金及利息相加的情况下才向雷中华、雷本文等人分别出具了两张16万元的购房款收据。雷本文等人则认为雷本文等人与时任君富公司法定代表人杜海君素不相识，双方之间为商品房买卖合同关系，从未签订过借款合同。本院认为，结合双方当事人提交的证据，根据证据优势原则一审判决认定君富公司与雷本文等人之间是商品房买卖关系并无不当。理由如下：1.从双方签订的商品房买卖合同中约定的内容看，君富公司将涉案房屋出售给雷本文等人，对所购房屋的房号、单价、总购房款、交款期限、交房期限等内容进行了明确约定。符合商品房买卖合同特征，该合同中没有关于借款用商品房做抵押担保的内容。2.从君富公司开出的收款收据看，君富公司已收到了雷本文等人购买涉案房屋的预付款16万元，该收款收据的经手人系时任君富公司的法定代表人杜海君并加盖了公司公章。且根据交易习惯，购房者支付购房款后，出卖人才会出具收款收据。同时雷本文等人所交房屋预付款数额符合合同约定。君富公司主张雷本文等人未足额支付房屋预付款，应承担举证不能的不利后果。3.雷中华、雷本文等人就涉案购房款的支付提供了银行转账凭证，对部分款项系用现金支付作出了合理说明。且君富公司在上诉状中认可支付了现金，只是对现金的数额有异议。同时收款收据开具的时间与银行转账的时间相吻合。4.君富公司在二审中提交的协议，即便是真实的，也不能证明雷中华、雷本文等人未交足两套房屋预付款32万元的事实。5.君富公司的陈述前后矛盾，在一审中主张双方虽然存在商品房买卖合同关系，但是雷本文等人的预付购房款并未支付到位；在上诉状中主张双方是以签订房屋买卖合同为借款提供担保，但是没有提供借贷关系成立的关键证据借款合同；在二审询问时又坚持一审的主张。综上，虽然双方之间存在商品房买卖合同关系，但是因君富公司至今尚未取得商品房预售许可证明。且涉案房屋尚未建设完成，一审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，认定涉案商品房买卖合同无效正确。因涉案合同无效，故一审判决依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，认定君富公司因该合同取得的财产即预付购房款16万元应予返还，并支付雷本文等人利息损失1万元，并无不当。本院应予维持。综上所述，君富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人湖南君富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二〇年十二月十四日法官助理 曹 晰书 记 员 高幸丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。