重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初23478号原告重庆驰丰物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南路**（金信大厦）**。统一社会信用代码：91500108736587326U。法定代表人王晓东，总经理。委托代理人刘桢（特别授权），重庆大兮律师事务所律师。被告冉定菊，女，1976年2月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆驰丰物业管理有限公司（以下简称“驰丰物业公司”）诉被告冉定菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员田涛独任审判，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告驰丰物业公司委托代理人刘桢，被告冉定菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告驰丰物业公司诉称，其于2012年7月1日与重庆市南岸区长生桥镇东升彼岸业主委员会签订《物业服务合同》，约定：1、高层住宅物业管理服务费每月每平方米0.5元；2、业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用万分之二十的违约金。2015年5月27日，原告与东升彼岸小区业主委员会续签了《物业服务合同》，约定内容与前述合同一致。被告系东升彼岸小区2322号房的业主，物业面积80.51平方米，从签订《物业服务合同》开始，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是被告拒绝缴纳2017年2月1日至2020年1月31日期间的物业费1450.80元、公摊费180元，共计1630.80元，另产生相应违约金。原告曾多次以各种形式向被告催缴物业管理费未果，遂诉讼来院，提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费和公摊费共计1630.80元；2、判令被告向原告支付违约金（以欠费金额为基数按日万分之二十计算直至物业费付清之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。原告驰丰物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、物业服务合同（2012年7月1日）；2、物业服务合同（2015年5月27日）；3、物业服务合同备案证明；4、物业服务照片若干；5、情况说明；6、证明；7、委托书；8、东升彼岸小区宣传合同协议；9、东升彼岸联席会议纪要；10、日常保洁合同书（四份）；11、化粪池清掏协议及合同（五份）；12、欠费清单；13、催费律师函及快递底单；14、不动产登记中心房屋登记信息查询证明。被告冉定菊辩称，原告驰丰物业公司与小区业主委员会签订的《物业服务合同》已于2018年6月30日终止，其欠付原告的物业费及公摊费的期间应为2017年2月1日至2018年6月30日。被告同时认为原告物业服务中存在如下问题：1、垃圾清理不及时；2、消防、监控设施损坏不修复；3、小区乱搭乱建不作为。综上，被告不同意向原告缴纳物业费、公摊费及违约金。被告冉定菊未向法庭举示证据。经审理查明，2012年7月1日，重庆市南岸区长生桥镇东升彼岸业主委员会作为委托方（甲方）与作为被委托方（乙方）的原告驰丰物业公司签订《物业服务合同》，约定原告对东升彼岸小区实施物业管理服务；住宅房屋物业费为每月每平方米0.5元；公摊费为每月每户5元；合同期限为三年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止，合同期届满前六个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；甲方、业主违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二十的标准向乙方支付违约金。甲、乙双方还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等进行了约定。2015年5月27日，原告与重庆市南岸区长生桥镇东升彼岸业主委员会续签《物业服务合同》，约定合同期限自2015年7月1日起至2018年6月30日，除此之外，续签合同内容与前述合同内容一致。原告驰丰物业公司与东升彼岸小区业主委员会签订上述物业服务合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、绿化维护、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告冉定菊系位于重庆市南岸区石桥铺街3号“东升彼岸”小区X栋X单元X号住宅房屋业主，其房屋建筑面积为80.51平方米，其每月应缴纳的物业服务费为40.26元，公共能源费为5元，其拖欠原告驰丰物业公司2017年2月1日至2020年1月31日期间的物业服务费1449.36元、公摊费180元，合计1629.36元。2020年10月16日，原告驰丰物业公司以被告冉定菊拖欠其物业费等为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，原告驰丰物业公司于2020年1月31日解除与东升彼岸小区业主委员会间物业服务合同并离场，期间，原告在小区的物业服务中存在清洁卫生不及时、不到位等物业服务瑕疵问题。上述事实，有原告举证及原、被告陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告驰丰物业公司与重庆市南岸区长生桥镇东升彼岸业主委员会先后签订的《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同对东升彼岸小区所有业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，被告冉定菊系东升彼岸小区住宅房屋业主，其拖欠原告2017年2月1日至2020年1月31日期间的物业服务费1449.36元、公摊费180元，合计1629.36元，事实成立，被告应予支付。原告系依约对东升彼岸小区实施物业服务管理，其服务期限虽已超过合同约定期限，但被告未向法庭举示证据证实东升彼岸小区业主委员会在2018年6月30日后已另聘其他物业服务企业，或原告自行离场，被告关于原告在2018年6月30日后未再提供物业服务，其该时间后不欠原告物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。鉴于原告在东升彼岸小区物业服务期间存在服务瑕疵，其关于原告逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。原告关于物业费的诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。被告关于原告物业服务中存在小区垃圾清理不及时、消防监控设施损坏不修复、乱搭乱建不作为等情形，其不同意缴纳物业服务费、公摊费的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告冉定菊于本判决生效之日起十日内给付原告重庆驰丰物业管理有限公司2017年2月1日至2020年1月31日期间的物业服务费1449.36元、公摊费180元，合计1629.36元。二、驳回原告重庆驰丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告冉定菊负担（此款已由原告重庆驰丰物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员 田 涛二〇二〇年十二月九日书记员 高小涵