湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初1413号原告：通城县金诚物业服务有限公司（以下简称金诚物业公司）。法定代表人：汤小红,公司经理。统一社会信用代码：91421222020031155C。公司住所地：通城县隽水镇解放西路**。委托诉讼代理人：杨红，湖北楚道律师事务所律师。被告：廖秀平，女，1974年6月16日生，汉族，湖北省通城县人，居民，，住本县原告金诚物业公司与被告廖秀平物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告金诚物业公司委托诉讼代理人杨红、被告廖秀平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费2830.59元；2.判令被告立即支付逾期违约金849.177元（按所欠物业费的30%支付违约金）；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月28日，被告对其购买的咸宁市通城县金泰豪苑C1栋602号房住宅办理了收房手续，房屋面积134.79平方米。同日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定，被告应依据本协议向原告按时交纳物业管理服务费用，物业服务费标准为每月每平方米1元。采用先交纳后服务的方式，交纳起始时间为通知交房次日，每6个月交纳一次。逾期交纳的，自逾期之日起按日万分之五交纳违约金。自2018年4月1日起至2019年12月31日，被告经原告多次催告后，仍未按照协议约定向原告交纳物业管理服务费。特起诉。被告廖秀平辩称，我物业费交到了2019年的上半年，因我家装修房屋安装防盗网时原告物业公司管理人员强行阻止我，要求我将防盗网安装在室内致使我不能开关窗户门，后来只好将防盗网拆除，再次安装在室外，造成较大的损失，我多次找物业公司协商，物业公司同意负责改装费用，但后来不了了之，所以我拒绝支付下欠的物业费。经审理查明：原告金诚物业公司于2012年7月27日成立。2012年10月8日，金诚物业公司与金泰豪苑房开发商湖北强华房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，由金诚物业公司负责通城县金泰豪苑小区项目物业服务。被告廖秀平与湖北强华房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》后，于2013年10月28日被告廖秀平对其所购买的咸宁市通城县金泰豪苑C1栋602号住宅办理了收房手续，并于同日与金诚物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方对物业管理的相关内容进行了约定，廖秀平应依据本协议向金诚物业公司按时交纳物业管理服务费用，物业服务费标准为每月每平方米1元。物业服务费采用先交纳后服务的方式，交纳起始时间为通知交房次日，每6个月交纳一次。逾期交纳的，自逾期之日起按日万分之五交纳违约金。自2018年4月1日起至2019年12月31日，被告廖秀平共计拖欠金诚物业公司物业费2830.59元。原告为催收物业服务费，多次找被告催讨，并在被告住宅的门上张贴了书面催收物业服务费通知书。同时查明：被告廖秀平在2013年装修房屋安装防盗网时，被告本意将防盗网安装在窗户外，原告物业公司管理人员强行要求被告将防盗网安装在室内，但其他业主在安装防盗网时却未加以制止，致使被告不能开关窗户，无奈之下只好将防盗网拆除，重新安装在窗户外造成窗户周围的瓷砖损坏、装修材料耗损及安装人员工资损失。事后被告多次找原告工作人员协商，原告亦同意协商解决。同时，原告金诚物业公司在履行合同过程中还存在服务不到位的现象。以上事实，有当事人提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、入住通知书（入伙通知书）、张贴催缴通知书的照片等证据所证实，亦有双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，当事人应当按约定全面履行自己的义务。原告金诚物业公司先后与金泰豪苑房地产项目的开发商湖北强华房地产开发有限责任公司、被告廖秀平签订了《前期物业服务合同》，是合法有效的合同。被告廖秀平应当按照双方约定足额交纳物业服务费。原告在被告住宅门上张贴催收通知书，应视为已向被告书面送达催收通知书，在履行合同过程中虽然存在一定的瑕疵，但从时间和范围上尚未达到足以影响合同义务履行的程度，原告要求被告支付下欠物业管理费的诉求，本院依法予以支持。《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原告在履行服务过程中管理不善，致使被告承受较大的损失，原告应予赔偿，但被告未提供证据证明损失的具体金额，应当承担举证不能的法律后果，待被告提供有效证据后，可另行举张权利。因被告未交下欠物业管理费事出有因，并非恶意拖欠，且原告提供的物业管理服务确实存在瑕疵，本院酌定免除被告支付违约金的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条、第六条之规定，判决如下：一、由被告廖秀平在本判决生效后十日内向原告通城县金诚物业服务有限公司交纳物业费人民币2313.28元；二、驳回原告通城县金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费50元，由原告金诚物业公司承担25元，被告廖秀平承担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审 判 长  游庆武审 判 员  姜功仁人民陪审员  吴勇斌二〇二〇年十二月八日书 记 员  徐瑶瑶附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》（2020）【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。