广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3977号上诉人（原审被告）：清远联投置业有限公司，住所地：清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号201室。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：李娟，广东凡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂洪刚，广东凡立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓芝浪，女，1992年8月3日出生，汉族，住广东省徐闻县**********。委托诉讼代理人：朱志峰，广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：清远市冠通房地产咨询有限公司，住所地：清远市新城东二号区********。法定代表人：刘某1。原审第三人：华夏银行股份有限公司广州黄埔大道支行，住所地：广州市天河区*********易通大厦首层。负责人：陈启亮。上诉人清远联投置业有限公司（以下简称联投公司）因与被上诉人邓芝浪，原审被告清远市冠通房地产咨询有限公司，原审第三人华夏银行股份有限公司广州黄埔大道支行商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联投公司的上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回邓芝浪全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由邓芝浪负担。事实与理由：一审判决认定合同已达解除条件，属于事实认定错误。联投公司延后交房，是因受天气及政府职能调整等不可抗力因素影响，且截至一审庭审辩论终结前，涉案房屋已符合房屋交付应具备的约定条件和法定条件，邓芝浪购房的目的可以实现，故联投公司不构成根本违约，在合同有继续履行可能性的前提下，本案不宜解除合同。二、一审判决仅简单阐述了天气及政府职能调整等不可抗力因素而导致延迟交楼的抗辩依据不足，但在认定邓芝浪解除权是否成就上对不可抗力因素也完全不予考虑，属于认定事实不清。联投公司已于2020年1月22日取得建设工程竣工验收备案证明，扣减因天气、政府职能调整等不可抗力因素延误的天数，涉案房屋已在180天内达到交付条件。三、一审法院适用法律错误。根据最高人民法院《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，结合本案事实，应当维持合同的继续履行，而不应当判决解除合同。四、一审判决解除合同使交易的稳定性陷入混乱的状态，本案的交易合同涉及的主体相对较多，包括购房人和出卖人和贷款银行以及政府相关机构，涉及的法律关系也较复杂，包括房屋买卖合同、贷款合同、担保合同、物业服务合同。一审判决解除合同没有考虑到社会稳定问题，联投公司作为房地产开发企业，有一定的资金，但房地产企业的运作更依赖于房屋的销售和银行贷款，迟延交楼引发的解除合同纠纷涉及到一大批业主，在当前房地产市场抗跌的形势下必然会有连锁反映，会造成房地产企业就业员工工资支付的压力和施工款的压力，影响广泛，且上诉人愿意按照合同约定对被上诉人承担违约责任，支付违约金。因此，请求二审法院根据九民会议纪要47条的原则和精神，维护交易的稳定性，撤销一审判决解除合同判项。邓芝浪答辩称：一、一审判决查明事实准确客观，适用法律正确，应予维持。二、不可抗力是在合同订立时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。但联投公司主张的天气情况属于发生的，双方签署合同的时间在2018年12月2日，结合联投公司提交清远2017-2019年天气情况统计表可知，所有天气情况都是可预计和预测的，不符合不可预见条件。结合案涉合同约定解除权行使条件是逾期超过180日，该约定已赋予联投公司较长的迟延履行期限，联投公司逾期交房，完全是联投公司自身原因所致。三、答辩人在约定的解除条件成就时行使解除权符合合同的约定，也实际送达联投公司，合同已解除，联投公司应返还购房款和承担相应的违约责任。四、联投公司逾期交房已经逾期一年时间，不符合显著轻微的情形，不适用《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的原则和精神处理本案。清远市冠通房地产咨询有限公司、华夏银行股份有限公司广州黄埔大道支行经本院合法送达未参加诉讼，也未提交书面意见。邓芝浪向原审法院起诉请求：1、解除商品房买卖合同（预售）；2、联投公司返还已支付房屋首付款169358元；3、联投公司返还邓芝浪已还房屋按揭贷款30441.05元（暂计至2019年12月20日，共计已还贷款13期，实计至联投公司实际清偿邓芝浪与华夏银行股份有限公司广州黄埔大道支行按揭贷款之日）；4、联投公司支付已付全部房款（即诉求2、3）利息及违约金共计16017.22元（利息从邓芝浪付款2018年6月10日之日起，按照同期贷款利率，暂计至2020年1月31日，实际计算至联投公司返还已付全部房款之日，共计15817.42元；违约金按全部房价款的0.1%支付，共计199.80元）；5、联投公司向华夏银行股份有限公司广州黄埔大道支行返还已发放按揭贷款393000元并承担相应的利息、罚息、复息；6、联投公司共同承担返还邓芝浪律师服务费1750元、物业维修基金1282.75元、产权登记费80元、印花税10元、其他费用19.65元；7、联投公司共同承担维权律师费用，12000元；8、本案诉讼费由联投公司承担。原审法院认定事实：邓芝浪（买受人）与联投公司（出卖人）于2018年9月20日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同主要约定：邓芝浪购买联投公司开发的位于清远市清城区***********xxxxx，总价款为562358元，房款采取贷款方式付款，买受人应当于2018年9月20日前支付首期房价款169538元，余款393000元申请贷款支付；合同第九条商品房交付条件约定，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定：1、出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1、逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，并按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同及附件还就其他权利义务进行了约定等。合同签订后，邓芝浪依约支付首期房价款169538元，联投公司于2018年9月27日出具169538元的增值税发票，邓芝浪还向被告清远市冠通房地产咨询有限公司支付律师服务费1750元，物业维修基金1282.75元、产权登记费80元、印花税10元、其他费用19.65元。2018年11月15日，邓芝浪与华夏银行股份有限公司广州黄埔大道支行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定邓芝浪以购买房屋作抵押向华夏银行股份有限公司广州黄埔大道支行借款393000元，联投公司于2018年11月30日出具393000元的增值税发票。因联投公司未能依约交付房屋，邓芝浪于2020年1月4日向联投公司发出《通知书》，要求解除与联投公司签订的合同并要求其依约退还已付全部房款及利息、违约金。邮件回执显示联投公司于2020年1月6日已签收。另查明，涉案房屋所在建筑物于2020年1月22日办理竣工验收备案。此外，邓芝浪为处理本案诉讼事务向广东法制盛邦律师事务所支付律师服务费12000元。原审法院认为：邓芝浪与联投公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。联投公司未按照合同约定期限交付房屋，已构成违约，邓芝浪主张解除其与联投公司签订的《商品房买卖合同（预售）》并要求退还已付全部房款562358元，符合法律规定及合同约定，予以支持。对于利息及违约金。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，联投公司应自邓芝浪付款之日起支付利息，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故利息应分段计算为：自2018年9月27日起以169538元为基数按中国人民银行贷款基准利率计算至2018年11月30日，自2018年12月1日起以562358元为基数按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至法院确定的履行期限届满之日止。对此超出此范围的利息请求，不予支持。此外，联投公司还应按照合同约定向邓芝浪支付违约金562.36元。对于邓芝浪主张两联投公司返还律师服务费1750元、物业维修基金1282.75元、产权登记费80元、印花税10元、其他费用19.65元，因收取上述费用的主体是联投公司清远市冠通房地产咨询有限公司，而且与本案不属于同一法律关系，邓芝浪可另行通过法律途径进行主张。对于邓芝浪主张联投公司承担维权律师费用12000元的诉讼请求，无合同及法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2020年6月2日判决如下：一、解除邓芝浪与联投公司于2018年9月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、联投公司于判决生效之日起5日内向邓芝浪返还购房款562358元及利息（自2018年9月27日起以169538元为基数按中国人民银行贷款基准利率计算至2018年11月30日，自2018年12月1日起以562358元为基数按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以562358元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本院确定的履行期限届满之日止）；三、联投公司于判决生效之日起5日内向邓芝浪支付违约金562.36元；四、驳回邓芝浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5020元，由邓芝浪负担924元，由联投公司负担4096元。本院二审期间，联投公司补充提交证据如下：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；2、房屋建筑面积测绘成果报告书；3、清远市商品房使用说明书、清远市商品房质量保证书；4、邮单、交付通知书、妥投证明。拟证明涉案房屋符合交付条件，并通知买受人可交付房屋。邓芝浪补充提交证据如下：（2020）粤18民终2579、3455号，拟证明同类案件已被清远市中级人民法院驳回上诉、维持原判的生效判决。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合联投公司的上诉请求与邓芝浪的抗辩意见，归纳本案争议焦点：联投公司是否构成违约，邓芝浪请求解除涉案合同的条件是否成就。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》中已明确约定，出卖人应在2019年6月30日前将取得建设工程验收备案文件和房屋测绘报告的商品房交付给买受人使用，逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同。该约定是双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。涉案房屋在约定的交付日期超过180日后仍未达到约定的交付条件，迟至2020年1月22日才通过竣工验收备案，故邓芝浪有权按约定行使合同解除权。另，邓芝浪按照合同约定的时间向联投公司发出解除合同、退还已付房价款及利息、支付违约金的通知，联投公司确定收到该通知书。即邓芝浪的解除合同的条件成就。另一方面，联投公司虽认为天气和政府职能调整等因素构成不可抗力，造成工期延误，但上述因素不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的可免除合同履行责任的不可预见、不可避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力。其次，涉案合同是由联投公司单方制作的合同条款，在确定交付时间时应当考虑到相关因素对交房时间的影响，且涉案合同中约定解除权的行使条件是逾期超过180日，已赋予联投公司较长的迟延履行期限。依据查明的事实，在迟延180日内案涉房屋仍未达到合同约定的交付条件，其违约行为不属于《全国民商事审判工作会议纪要》第47条关于显著轻微的情形，因此不适用该条款的规定，对于联投公司的该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，联投公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9430元，由清远联投置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年十一月二十日书记员 陈俊杰附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。