天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4062号上诉人（原审被告）：日尚百川（天津）服装服饰有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇京宝工业区**。法定代表人：李伟，执行董事。委托诉讼代理人：李广丁，天津天循律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司，，住所地河北省保定市涿州市范阳西路**法定代表人：苟量，经理。委托诉讼代理人：吴溪，天津五君律师事务所律师。上诉人日尚百川（天津）服装服饰有限公司（以下简称日尚百川公司)因与被上诉人中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司（以下简称东方勘探公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依照法律规定，不开庭进行审理，本案现已审理终结。日尚百川公司上诉请求：改判一审判决第二项为：日尚百川公司支付自2020年7月25日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，或发回重审。事实和理由：1.出租的房屋漏水，东方勘探公司经通知后不予修复，日尚百川公司自行修复应抵扣房租54000元。2.日尚百川公司硬化路面的费用14000元。3.租赁房屋为违章建筑，应交由行政部门处理。4、日尚百川公司预付的3000元电费在电卡内，应扣减租金。5.东方勘探公司还存在影响房屋使用的问题：合同到期前给日尚百川公司停暖1个月；2019年春节前后停水停电至今。2020年春节后至4月20日，关闭租赁房屋二道大门。以上总共应酌减房屋占用费19个月。东方勘探公司辩称，日尚百川公司所述漏水没有提供证据证明，也不能证明进行维修及维修金额，日尚百川公司至今仍在使用，不应抵扣。涉案房屋有房地产使用证，不是违法建筑。2019年合同到期后，日尚百川公司不返还房屋，对其停水停电是东方勘探公司的止损行为，且未影响日尚百川公司使用。请求驳回上诉，维持原判。东方勘探公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的房屋租赁合同于2018年11月24日解除；2.判令日尚百川公司将租赁标的腾清并返还房贷款提供商；3.判令日尚百川公司支付欠付的电费16,350元、水费4,977元，二项共计21,327元；4.判令日尚百川公司以年租金84395.52为基数，按每日0.7%的标准，向东方勘探公司支付自2018年11月25日至2020年5月8日的房屋占用费313,107元；5.判令日尚百川公司以年租金84395.52为基数，按每日0.7%的标准向东方勘探公司支付自2020年5月9日起至实际腾房之日止的房屋占用费；6.本案诉讼费用由日尚百川公司承担。一审法院查明事实：双方于2015年签订房屋租赁合同，东方勘探公司将坐落于天津市北辰区××路东双海里的房屋出租给日尚百川公司，租赁期限为1年，自2015年5月1日起至2016年4月30日止；租金每月4440元，每年53280元。2016年5月25日，双方续签了租赁合同，约定：租赁期限为1年，自2016年5月25日起至2017年4月25日止；租金每月4440元，年租金53280元。2017年11月25日，双方再次续签房屋租赁合同，约定：甲方（东方勘探公司）出租给乙方（日尚百川公司）的房屋位于天津市北辰区××路东双海里，门牌号码为无；出租房屋建筑面积共444平方米，共2间；房屋用途为厂房、库房；租赁期共一年，自2017年11月25日起至2018年11月24日止；租金每年为84395.52元，租金按年支付，乙方于本合同年度开始的5日内一次付清当年度租金；租赁期间，房屋主体结构和公用设施维修由甲方负责，费用由甲方承担，除此之外的房屋维护、维修工作均由乙方负责，费用由乙方承担；乙方在本合同租赁期满或终止时，未按照合同约定交还承租房屋，应当承担违约责任，每逾期1日，违约金数额为年租金的0.7%；在安全责任部分约定，甲方负责房屋的维修（不包括房屋的附属设施），除乙方人为造成房屋损坏和不可抗力外，保证房屋不漏雨、倾斜、倒塌等；合同还约定了其他事项。合同签订后，双方依约履行了合同义务。东方勘探公司称日尚百川公司在承租期间拖欠电费16350元、水费4977元，合计21327元；日尚百川公司称其只拖欠水电费8000元。租赁合同期限届满后，东方勘探公司、日尚百川公司未续签租赁合同，日尚百川公司一直占用承租房屋至今。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。再查，双方2017年11月25日签订的房屋租赁合同中虽然约定租金每年为84395.52元，但系因日尚百川公司实际使用承租房屋的期限较合同约定期限长，租金标准仍为每年53280元。一审法院认为，本案争议焦点为：1.双方2017年11月25日签订的房屋租赁合同是否合法有效；2.日尚百川公司是否应将涉案房屋腾空并支付自2018年11月25日起至房屋腾空之日止的房屋占有使用费；3.日尚百川公司是否应支付东方勘探公司电费16,350元、水费4,977元。关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中东方勘探公司所出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故东方勘探公司、日尚百川公司签订的房屋租赁合同应属无效。在合同无效的情形下，自然也不存在合同解除的情形。故东方勘探公司要求解除合同的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点2，因双方签订的房屋租赁合同无效，日尚百川公司继续占用涉案房屋无事实及法律依据，应予以腾空。东方勘探公司请求按照房屋租赁合同约定的逾期腾房违约金标准计算房屋占有使用费，无事实及法律依据，应参照合同约定的租金标准，即每年53,280元支付为宜。关于支付房屋占有使用费的起始时间，因双方2016年5月25日签订的合同中约定的租赁期限实际只有11个月，日尚百川公司却支付了1年的租金，多支付了1个月。该1个月的租金应在计算房屋占有使用费时予以折抵，故日尚百川公司应自2018年12月25日起支付房屋占有使用费。日尚百川公司主张的房屋漏雨、路面未硬化等问题，其提交的证据不能证实其损失的数额，东方勘探公司对此亦不予认可，不予支持。关于争议焦点3，东方勘探公司主张日尚百川公司拖欠电费16350元、水费4977元，日尚百川公司只认可拖欠水电费8000元，东方勘探公司提交的证据亦不能证实其主张的数额。故对于日尚百川公司拖欠水电费的数额，认定为8000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、日尚百川公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其自东方勘探公司承租的坐落于天津市北辰区××路东双海里的房屋腾空，并以年租金53280元为标准，支付东方勘探公司自2018年12月25日起至房屋实际腾空之日止的房屋占有使用费；二、日尚百川公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付东方勘探公司水电费8000元；三、驳回东方勘探公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3158元，由东方勘探公司负担2318元，由日尚百川公司负担840元。二审中，日尚百川公司提供《房屋屋顶维修合同》一份，收据二张，证明对涉案房屋进行维修并交付了54000元维修费用。电费收据二份。东方勘探公司对《房屋屋顶维修合同》、收据的真实性、关联性、证明力均不予认可。对电费收据里面的数额不认可。本院对《房屋屋顶维修合同》、收据的真实性不予采信，对电费收据予以采信。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是日尚百川公司二审主张的酌减19个月房屋占用费是否具有事实依据和法律依据。关于房屋漏水的维修问题，日尚百川公司一审提供的微信聊天记录和照片，难以认定涉案房屋漏水的事实。日尚百川公司二审提供了《房屋屋顶维修合同》和收费票据，也不足以证实涉案房屋屋顶进行维修的事实，故其以涉案房屋漏水并进行维修为由，主张扣减房屋使用费5.4万元，不予支持。关于路面硬化问题，路面硬化不是租赁合同中东方勘探公司的义务，系日尚百川公司自行改善租赁环境的行为，该费用由其自行承担。关于租赁房屋不应由东方勘探公司接收的问题，日尚百川公司作为承租人应承担向出租人返还的义务，租赁房屋行政审批手续不完备的问题可向行政主管部门反映。关于2019年春节前后停水停电问题，东方勘探公司认可停水停电的事实，认为系对自身权益的保护，且未实际影响日尚百川公司正常使用。对此本院认为，东方勘探公司自2019年春节期间对租赁房屋停水停电，必然产生租赁物的瑕疵，故仍按合同约定的租金标准承担使用费，有失公平。停水停电的具体时间难以确认，双方均认可系2019年春节期间，2019年2月5日为春节，本院确定自2019年2月6日起至实际腾空房屋之日止，按照年租金53280元的60%的标准，由日尚百川公司承担房屋占有使用费。日尚百川公司提出的合同到期前一个月停暖问题，由于已经减免了该公司的房屋占有使用费比例，不再重复考虑。关于电费卡问题，应在实际腾空房屋后据实结算。关于关闭租赁房屋二道大门问题，证据不足，不予支持。综上所述，日尚百川公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。本院基于二审认定的新的事实，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初3029号民事判决第二项；二、撤销天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初3029号民事判决第一项、第三项；三、日尚百川（天津）服装服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将其自中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司承租的坐落于天津市北辰区××路东双海里的房屋腾空，并以年使用费53280元为标准，支付自2018年12月25日至2019年2月5日的房屋占有使用费；以年使用费53280元的60%即31968元为标准，支付自2019年2月6日至实际腾空之日止的房屋占有使用费；四、驳回日尚百川（天津）服装服饰有限公司其他上诉请求；五、驳回中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3158元，由中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司负担1263元，由日尚百川（天津）服装服饰有限公司负担1895元。二审案件受理费1908元，由中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司负担763元，由日尚百川（天津）服装服饰有限公司负担1145元。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十二月二十二日书记员  刘熙钰