福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6440号 上诉人（原审被告）：刘欣粲，女，1990年2月16日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：张建珍，福建仟杰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈孙灿，男，1985年10月15日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：郭颖，福建闽润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐丽珍，福建品典律师事务所律师。 原审第三人：福州市仓山区达万麦田房产中介所，住所地福建省福州市仓山区金山街道浦上大道**一品新筑**楼**06/07店面。 经营者：张力军，总经理。 委托诉讼代理人：徐国栋，男。 委托诉讼代理人：王毅，福建名仕律师事务所律师。 上诉人刘欣粲因与被上诉人陈孙灿、原审第三人福州市仓山区达万麦田房产中介所（以下简称“麦田中介所”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院(2020)闽0104民初3825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘欣粲上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回陈孙灿的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈孙灿负担。事实和理由：一、一审法院向刘欣粲代理人送达的诉讼材料中并无开庭传票，其作出缺席判决，剥夺了刘欣粲的辩论权，存在程序违法。二、刘欣粲已依约履行合同义务，一审判决刘欣粲承担违约责任，没有事实和法律依据。2019年12月30日，刘欣粲将房屋所有权证变更登记至陈孙灿名下，2020年5月初，房屋配套水电，物业等附属设施已过户登记到陈孙灿名下。2020年5月5日，刘欣粲通过微信将房屋门锁密码发送给陈孙灿，并通知收房。陈孙灿对于刘欣粲已将房屋出租给第三人是知晓的，基于此，双方在《房屋买卖合同》第五条予以确认。基于案涉房产已租赁的事实，刘欣粲根据《房屋买卖合同》第七条的“房屋交接”一项的约定，将代收的房屋租金通过微信方式转给陈孙灿，但遭拒收。期间，刘欣粲也告知陈孙灿若其认为租金低刘欣粲愿意弥补租金的损失。因此，刘欣粲按照合同约定的房屋交接日期届满之日将租金交付给陈孙灿时，已完成交付房屋的义务，陈孙灿不收取租金的行为不应视为刘欣粲未交付房屋。在刘欣粲已依约将房屋所有权变更至陈孙灿名下，并将附属配套设施予以过户，并依约将相应租金转交给陈孙灿的情况下，陈孙灿拒绝通过沟通方式解决纠纷，其执意提起诉讼，因此造成的扩大损失如律师费、诉讼费应由其自行承担。三、退一步说，假设刘欣粲应当承担违约责任，其最多按照案涉房屋的租金的范围内承担违约责任，一审按照日万分之五标准判决刘欣粲承担的违约责任也太高。1.陈孙灿拒收刘欣粲依约转交的租金，且经刘欣粲表示愿意增加租金的情况下仍予以拒收，故陈孙灿是有过错的。2.陈孙灿对于案涉房屋的租赁事实是知晓的。刘欣粲积极通过向承租人发送《律师函》、提起诉讼等方式解除《租赁合同》，刘欣粲不存在懈怠等过错。3.双方约定的违约金太高，违约金的约定远远高于陈孙灿的损失。案涉房屋原租赁合同约定的租金为每月2800元，考虑到公平原则及刘欣粲一直采取积极方式解决问题及陈孙灿的过错，刘欣粲应在租金的范围内向陈孙灿承担补偿责任。四、案涉《房屋买卖合同》约定总价为405万元，截至目前为止，刘欣粲仅收到购房款400万元，陈孙灿应支付余下购房款5万元。 陈孙灿辩称，一、一审法院认定基本事实正确、程序正当。1.根据《房屋买卖合同》第五条（一）的约定以及特别提示第3条的约定，刘欣粲应在2020年4月30日前解除案涉房屋的租赁关系并将房屋交付给陈孙灿。2.刘欣粲与案外人林金仁就案涉房屋的租赁纠纷一案已由福州市仓山区人民法院受理【案号：（2020）闽0104民初4325号】，并于2020年10月14日经调解双方确认案外人林金仁于2020年10月15日搬离案涉房屋并将房屋交还刘欣粲。即说明在2020年10月15日之前案涉房屋仍由案外人林金仁占有使用。3.交房必须使房屋达到交付的使用条件，是指房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能，具备可以由买受人直接占有使用的状态。即便案涉房屋已于2019年12月30日变更登记至陈孙灿名下，但目前为止，案涉房屋根本无法达到交房条件，陈孙灿亦无法以当前的状态收房（门锁破坏、煤气表及门阀缺失、家具未清空等），陈孙灿多次催促，仍无法达成交房合意。综上，刘欣粲在所述其履行房屋所有权证的变更、附属设施过户、物业管理交接、租金代收代付等行为即可视为交付房屋系逃避责任。实际上，案涉房屋的煤气未过户、物业管理亦未交接。更有甚者，刘欣粲在一审判决之前始终拖延解决与案外人林金仁的租赁纠纷，即便是解决了租赁纠纷，也对陈孙灿多次反映案涉房屋未达到合同约定的交付条件的情况置之不理，已构成严重违约，应当承担违约责任。二、一审法院支持陈孙灿的违约金请求具有事实和法律依据，处理正确。1.基于《房屋买卖合同》的明确约定，刘欣粲作为违约方应当按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，因一方违约引发诉讼，守约方还有权要求违约方支付该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2.陈孙灿已根据交房时间选定装修公司、确定装修事宜，并与装修公司签订了装修合同，因延期交房导致装修工期延误，装修公司已向陈孙灿发送告知函主张违约责任，延期交房已给陈孙灿带来了实质上的损害。因此，刘欣粲故意拖延交房时间，经陈孙灿多次长期催告，仍恶意拖延交房时间，严重损害了陈孙灿作为买受人的合法权益。且陈孙灿无法进行装修施工确实给其造成了巨大的实质性损失与精神上的损害，为了体现违约金的惩罚性以及弥补陈孙灿损失，日万分之五的违约金应当予以支持。三、一审送达程序合法，刘欣粲关于一审程序违法的上诉理由并非事实。 麦田中介所述称，本案买卖合同依法有效，居间义务已履行完毕，本案纠纷与麦田中介所无关。 陈孙灿向一审法院起诉请求：1.刘欣粲未按《房屋买卖合同》约定时间向陈孙灿履行交房义务构成违约行为，并支付陈孙灿按照《房屋买卖合同》约定的成交价每日万分之五向陈孙灿支付迟延履行违约金（迟延履行违约金以405万元为基数，按照每日万分之五自2020年5月1日起计算，暂计至2020年6月17日为95175元（计算方式：405万×0.05%×47天=95175元），应计算至刘欣粲实际履行交付之日止）；2.刘欣粲支付陈孙灿因本案所支出的律师费20000元；以上2-3项暂合计115175元；3.本案诉讼费用、财产保全费等由刘欣粲承担。 一审法院认定事实：2019年12月15日，经麦田中介所居间服务，陈孙灿作为买方，刘欣粲作为卖方，双方就位于福州市仓山区××街道××路××号（原洪××路××路××）××＃楼××复式单元房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》，房屋成交价格为4050000元。该合同第五条（一）约定，刘欣粲确认房屋租赁情况为已出租，在房屋交接前，刘欣粲应予以解除租赁关系。第九条第（二）约定，房屋所有权变更完毕后一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按成交价万分之五向守约方支付违约金。（三）约定，交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等。补充协议第3条约定，刘欣粲应在2020年4月30日前交付房屋给陈孙灿。2019年12月30日，福州市自然资源和规划局颁发了不动产权属证书，将上述房屋登记在陈孙灿名下。另查明，陈孙灿委托福建闽润律师事务所代理本案诉讼，花费律师费20000元。 一审法院认为，陈孙灿、刘欣粲签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，陈孙灿、刘欣粲双方均应按照合同的约定履行合同义务。刘欣粲未按时向陈孙灿履行交房义务，其应依约自2020年5月1日起每日应按成交价万分之五的标准向陈孙灿支付违约金，并承担陈孙灿通过诉讼主张权利而产生的律师费。刘欣粲经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、刘欣粲于判决生效之日起十日内支付陈孙灿违约金（以4050000元为基数，按每日万分之五的标准，从2020年5月1日起计算至房屋交付陈孙灿之日止）；二、刘欣粲于判决生效之日起十日内支付陈孙灿律师费20000元。案件受理费2604元，由刘欣粲负担。刘欣粲应负担的诉讼费用应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另查明，仓山区人民法院于2020年10月14日就刘欣粲诉林金仁房屋租赁合同纠纷一案作出（2020）闽0104民初4325号民事调解书，刘欣粲与林金仁在该调解书中确认双方就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除，林金仁于2020年10月15日18时之前搬离案涉房屋并将案涉房屋交还刘欣粲。后刘欣粲家人于2020年10月14日及15日微信通知陈孙灿于2020年10月15日到场验收房屋，陈孙灿认为其没有收到中介的交接通知，未看到案涉房屋的租赁合同关系已经解除的证明材料，案涉房屋中的家电家具亦未清走，房屋未达交接条件而未予同意。后双方微信中多次协商交房事宜，刘欣粲一方表达了交房意愿，但陈孙灿认为案涉房屋存在门已损坏未恢复原状，煤气表及阀门的配套设施未见、家具未清空等等情况，房屋至今未达交房条件。 本院认为，刘欣粲与陈孙灿签订的《房屋买卖合同》补充协议第3条明确约定，刘欣粲应在2020年4月30日前交付房屋，《房屋买卖合同》第五条（一）明确约定，在房屋交接前，刘欣粲应予以解除租赁关系。根据上述合同的约定，案涉房屋上的租赁关系的解除应是房屋交接的必备条件，该条件不应仅指租赁合同效力上的解除，还应包含承租人不再占有使用案涉房屋，上述条件的达成属于刘欣粲应履行的合同义务。本案中，刘欣粲与案外人间的房屋租赁合同至2020年10月14日仓山区人民法院作出（2020）闽0104民初4325号民事调解书时才确认解除，且根据该调解书及双方间的微信聊天记录可知，承租人于2020年10月15日才搬离案涉房屋，故至此日之前，刘欣粲均未能按《房屋买卖合同》的约定有效解除与案外人的租赁合同关系，房屋不符合交付条件，刘欣粲关于发送房屋开门密码及将收到的租金转给陈孙灿等行为即为履行了房屋交接义务的主张不能成立，刘欣粲未能依约解除案涉房屋的租赁关系并交付房屋，构成违约，应承担违约责任。2020年10月15日承租人搬离案涉房屋后，合同约定的接收房屋的条件已经成就，陈孙灿主张的房屋存在门已损坏未恢复原状，煤气表及阀门的配套设施未见、家具未清空等问题即使存在，也属瑕疵，陈孙灿并无证据证明上述问题会实质影响其对房屋的占有使用，在刘欣粲家人于2020年10月14日已微信通知陈孙灿于15日到场验收房屋且其后一直协商沟通房屋交接事宜的情况下，房屋最终未能交接的责任不应再苛责刘欣粲一方，刘欣粲的违约期限应自2020年5月1日起计至2020年10月15日止，共计168天。考虑到本案《房屋买卖合同》签订的当月房屋的产权即转移过户至陈孙灿名下，刘欣粲对于解除租赁关系事宜也采取了积极的行为等因素，本院认为案涉《房屋买卖合同》约定的按房屋成交价的日万分之五计付违约金过高，予以酌减为按房屋成交价的日万分之三计付，故刘欣粲应支付给陈孙灿的违约金为204120元。《房屋买卖合同》明确约定因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生律师代理费，故一审对陈孙灿主张的律师代理费20000元予以支持，符合双方合同的约定，并无错误。根据在案材料，刘欣粲上诉主张一审法院在未向其送达开庭传票的情况下径行缺席判决程序违法，无事实依据，本院不予采纳。刘欣粲上诉主张其未收到全额购房款，要求陈孙灿支付余下的购房款5万元，其一审未提反诉，本院不予审理。 综上所述，根据刘欣粲二审中提交的证据，其上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院(2020)闽0104民初3825号民事判决第二项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院(2020)闽0104民初3825号民事判决第一项； 三、刘欣粲于本判决生效之日起十日内支付陈孙灿违约金204120元； 四、驳回陈孙灿的一审其他诉讼请求； 五、驳回刘欣粲的二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2604元，由刘欣粲负担。刘欣粲应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。二审案件受理费2604元，由刘欣粲负担1620元，由陈孙灿负担984元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月十日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴