广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0302民初2242号 原告（反诉被告）：唐晓军，男，1966年10月10日出生，汉族，住桂林市秀峰区，现住桂林市叠彩区。 原告（反诉被告）：张革，女，1966年3月26日出生，汉族，住桂林市秀峰区，现住桂林市叠彩区。 二人共同委托诉讼代理人：张更奇，广西桂宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡玲，女，1970年8月5日出生，汉族，原住桂林市秀峰区，现住桂林市。 委托诉讼代理人：邓君，广西鹏韵律师事务所律师。 第三人：张芷瑜（唐梓），女，1991年11月19日出生，汉族，原住桂林市秀峰区，现住桂林市。 原告唐晓军、张革（反诉被告）与被告胡玲（反诉原告）、第三人张芷瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告唐晓军、张革（反诉被告）、被告胡玲（反诉原告）及其委托诉讼代理人邓君、第三人张芷瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐晓军、张革（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告支付原告房屋的租金损失63000元（计算方式：与诉状一致）；3、判令被告支付居住期间拖欠的水电费498.55元。事实和理由：2010年5月23日，二原告与被告及唐梓签订《二手房买卖合同》，约定将原告唐晓军名下的出售给被告及唐梓。合同签订后，二原告将房屋交付被告使用，但是因被告一直不配合过户。二原告要求解除合同，并赔偿房租损失及代缴的水电费。 被告提出答辩意见：双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方实际履行了房屋买卖合同，原告要求解除合同没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。 第三人提出答辩意见：签合同时我是18岁，在江西宜春上高中，不能来桂林签订合同，所以由我母亲胡玲代我签字，对此我是认可的。原告是认识我的，当时我们关系很好，我称原告唐晓军为小舅，唐晓军称呼我为唐梓。当时，唐晓军的姐姐唐海琳认我做干女儿，我称呼唐晓军的妹妹唐海燕为小姨，唐晓军的妈妈为奶奶，双方关系都很好。关于房屋过户的问题，我妈妈胡玲一直催原告办理过户，但是原告不予配合，致使不能办理过户手续。 反诉原告胡玲（本诉被告）提出反诉请求：判令二反诉被告继续履行与反诉原告于2010年5月23日签订的《二手房买卖合同》，将位于桂林市秀峰区房屋过户给反诉原告。事实和理由：2010年5月23日，二原告与被告胡玲签订《二手房买卖合同》，约定总房价28万元，被告胡玲支付了定金5万元，二原告将房屋交付被告胡玲使用。之后胡玲多次要求二原告办理过户手续未果，为维护被告胡玲合法权益，故提出反诉如上。 反诉被告唐晓军、张革（本诉原告）答辩称：原告胡玲继续履行合同并支付房款能力不足，继续履行合同，被告唐晓军、张革存在不能得到剩余房款的风险，故请驳回原告胡玲的请求。 第三人答辩称：对反诉原告胡玲反诉请求没有意见。 本案中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下： 1、被告对原告提交的证据3.照片、证据7.关于租金的政府文件、证据8.物业证明的关联性均不予认可。本院认为，原告提交的上诉证据与本案房屋买卖合同关系均没有关联性，故不作为本案证据使用。 2、原告对被告提交的证据3.支付水电费的交易明细的真实性不予认可。本院认为，该证据为银行存折的明细，证明内容与本案相关联，故作为本案证据使用。 3.原告对被告补充提交的证据1.张芷瑜的户口本、证据2.江西省宜春市公安局袁州分局派出所出具的证明、证据3.出生报告单、证据4.关于“唐梓”就是“张芷瑜”的《说明》的关联性均不予认可。本院认为，该证据能够证明被告胡玲与第三人张芷瑜为母女关系，原告当庭也承认当时被告胡玲是单身母亲，带了一个女儿，胡玲要求在合同上加上女儿的名字。上述证据能够相互印证，证实“唐梓”就是本案第三人张芷瑜，与本案相关联，故作为本案证据使用。 4、反诉原告胡玲对反诉被告提交的证据3.银行存折的关联性不予认可。本院认为，该证据不能证明是交纳的涉案房屋的水费，与本案没有关联，故不作为本案证据使用。 综合全案有效证据及庭审笔录本院确认如下法律事实：2010年5月23日，原告唐晓军、张革与被告及第三人张芷瑜（唐梓）签订《二手房买卖合同》，约定将原告唐晓军名下的位于秀峰区（房产证号：桂20**桂林市不动产权第××号）（原秀峰区）以280000元的价格出售给被告胡玲及第三人张芷瑜（唐梓），合同约定买方先给付定金50000元，过户完毕，买方付清全部余款。被告胡玲于同日转款5万元定金给原告张革，原告唐晓军、张革将房屋交付被告胡玲使用。2020年8月23日，原告唐晓军、张革将“解除二手房买卖合同通知”张贴在涉案房屋门上。同时查明，原告唐晓军、张革于2012年12月25日办理了离婚手续，在签订房屋买卖合同时为夫妻关系存续期间，原告唐晓军、张革离婚时未对涉案房屋进行财产分割。后原桂林市秀峰区门牌变更为桂林市秀峰区。2015年12月20日第三人转款1000元给原告唐晓军代付水电费，2019年2月原告唐晓军个人为涉案房屋支出电费218.55元。 另查明，第三人张芷瑜曾用名为“张传玺”，与被告胡玲为母女关系，在签订《二手房买卖合同》时，原告唐晓军、张革同意添加被告胡玲的女儿为买房人，当时第三人张芷瑜的小名为“唐梓”。再查明，涉案房屋抵押登记情况为：2006年1月18日至2008年1月24日抵押担保债权60000元，2008年1月1日至2011年9月21日抵押担保债权80000元，2009年12月1日至2011年9月21日抵押担保债权286000元，2012年1月20日至2012年2月3日抵押担保债权1500000元，2012年2月9日抵押担保债权1400000元，2013年5月186日至2018年12月5日抵押担保债权900000元。 经本院当庭释明，本案如果法院判令继续履行合同，原告是否要求被告将剩余购房款给付原告时，原告唐晓军、张革表示，如果继续履行合同，则要求被告将剩余房款交付原告，但是要先把款项交到法院保管，并且房价不能以当初签订的合同价为准，应当按照每平方米15000元计算房价。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条的规定，合同解除应当有约定或法定解除条件，本案中，原、被告双方并未约定合同解除的条件，故原告唐晓军、张革主张于2020年5月23日将《解除二手房买卖合同通知》张贴在涉案房屋，主张有权利行使合同解除权，没有事实和法律依据；同时，从涉案房屋抵押情况来看，从2006年1月18日至2018年12月5日该房屋一直为抵押担保物，在抵押没有注销之前，该房屋事实上不能进行交易，房屋迟迟不能交易的责任并不在被告，故原告主张法定解除权亦没有事实依据，本院对原告主张解除双方的房屋买卖合同不予支持。相反，反诉原告胡玲要求继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务，原来合同约定出售房屋价款为280000元，反诉原告胡玲已给付50000元定金，按照合同约定，反诉被告应协助反诉原告及第三人办理涉案房屋过户手续。反诉被告主张，如果继续履行合同，则应按现在15000元每平米计算房价，本院认为，反诉被告的主张没有事实依据，且涉案房屋不能过户，责任亦不在反诉原告，故本案仍应按原价履行房屋买卖合同，在房屋过户至反诉原告及第三人名下之后，反诉原告及第三人应当将合同约定的房价剩余款项230000元（280000-50000）给付反诉被告。 另外，关于支付租金损失问题。本院认为涉案房屋已卖给被告及第三人，双方为房屋买卖合同关系，不存在房屋租赁关系，原告主张租金损失没有事实依据，本院不予支持。对于原告唐晓军已支付电费218.55元，被告愿意给付，本院予以确认，对于超出此数额的电费原告没有证据证明用于涉案房屋，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）唐晓军、原告（反诉被告）张革协助将位于秀峰区（不动产证号：桂20**桂林市不动产权第××号）过户至被告（反诉原告）胡玲及第三人张芷瑜名下； 二、被告（反诉原告）胡玲及第三人张芷瑜在上述房屋过户完成后给付原告（反诉被告）唐晓军、原告（反诉被告）张革剩余房款230000元； 三、被告（反诉原告）胡玲及第三人张芷瑜给付原告（反诉被告）唐晓军代付的水电费218.55元； 四、驳回原告（反诉被告）唐晓军、原告（反诉被告）张革的其它诉讼请求。 上述判决事项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案因适用简易程序减半收取案件受理费3226元（原告唐晓军、张革已预交）、反诉费用2375元（被告胡玲已预交），合计5601元，由原告（反诉被告）唐晓军、原告（反诉被告）张革共同负担5576元，被告（反诉原告）胡玲负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，就本诉部分上诉预交上诉案件本诉受理费3226元；就反诉部分上诉预交上诉案件反诉受理费2375元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 李盛春 二〇二〇年十二月九日 法官助理 蒋林兵 书 记 员 陈 霞