北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11668号上诉人（原审原告）：王振宇，男，1977年7月17日出生，汉族，农民，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：陈建国，北京慕鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅广军，男，1981年11月20日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市木兰县。委托诉讼代理人：范俊杰，黑龙江杰庆律师事务所律师。上诉人王振宇因与被上诉人梅广军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人王振宇之委托诉讼代理人陈建国，被上诉人梅广军及其委托诉讼代理人范俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判梅广军立即给付王振宇租金149600元。事实和理由：一审法院认定王振宇的主张超过了诉讼时效一节没有事实和法律依据。王振宇和梅广军双方履行合同中突发了租赁标的物被拆除的事件。房屋被拆除后，有关补偿事宜的一系列问题关系到王振宇、梅广军各自的利益。因为拆除人态度不明确，导致王振宇如果仍按照合同确定的时间收取梅广军的租金会引发影响社会和谐稳定的突发事件，所以王振宇才根据实际需要主动和梅广军达成了等梅广军获取到拆除补偿款后，王振宇再收取梅广军拖欠租金的协议。该协议的达成符合情势变更而暂缓履行合同的普遍惯例，又避免了拆除房屋过程中发生恶性事件。一审法院不适用情势变更规则权衡王振宇和梅广军之间的利益，不认定王振宇提交的足以证明和梅广军之间存在延期交付租金协议的证据，裁判错误，对王振宇严重不公。梅广军辩称，同意一审判决，不同意王振宇的上诉请求和理由。王振宇向一审法院起诉请求：1.判决梅广军立即给付王振宇租金149600元；2.诉讼费由梅广军负担。一审法院认定事实：2015年10月27日，王振宇作为出租方与梅广军作为承租方签订《租赁合同》，双方约定：甲方将位于黄管屯村的库房东侧（库房建筑面积2200平米），租与乙方，以实际面积为准。乙方不得以任何理由存放危险品、违禁品，不得从事违法行业，出现后果自负。乙方租房期间在正常使用情况下，保持干净整洁。乙方如需要房屋改装在不影响主体结构的前提下甲方不得干涉。如果在租赁期间，遇到拆迁规划占地，所建房屋归甲方所有，或乙方自行拆除恢复原样，与此同时本合同自动终止，互不赔偿。如果有争议，甲乙双方协商解决。租赁期为5年，从2015年10月27日起至2020年10月26日止。第一年至第三年租金为每平方米0.3元；第四年至第五年租金为每平方米0.35元，租金为年付。租金提前两个月支付，如到期未交清租金，按乙方违约，合同自动解除。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后当日，双方又签订补充协议，约定：第一年实际从2016年2月1日开始计算租金，第一年实收20万元整，先付5万元，房屋建好后付清剩余款项15万元。2015年11月，王振宇将合同约定的库房交付梅广军使用，梅广军开始在库房内建造房屋用于出租。自2015年11月6日至2016年5月20日，梅广军向王振宇支付了租金9万元。2017年3月30日，案涉库房等房屋被政府有关部门认定为违法建设而予以拆除。审理中，梅广军称已经给付王振宇155000元，第一年的租金已经全部交清，但给付王振宇租金及水电费的凭证等在拆除房屋时已经全部灭失；对此，王振宇仅认可收到租金9万元。另，王振宇出租的库房，不具有建设工程规划手续。一审法院认为，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百一十九条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”本案中，王振宇出租给梅广军的库房，没有取得建设工程规划许可证等建设规划等建设审批手续，并案涉库房已被有关部门于2017年3月30日拆除，因此双方签订的租赁合同无效。虽然租赁合同无效，但梅广军使用了库房，故应支付自2016年2月1日起至库房2017年3月30日被拆除期间相应的使用费用。王振宇主张梅广军支付2017年3月30日之前欠付的租金149600元。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。首先案涉的出租的库房于2017年3月30日被拆除，租赁关系已经失去履行的基础，王振宇即应当知道其索要租金的权利受到损害，故诉讼时效应从该日起计算，法院收到王振宇的诉状日期为2020年5月12日，已经超过了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的诉讼时效。虽然，诉讼过程中，王振宇又向法院提交了张某、齐某、王德勇3人的书面证言，欲证明2017年3月26日，王振宇与梅广军达成了领取拆迁补偿款后再支付租金的口头协议；对此，梅广军否认达成了延期给付租金的协议，而且证人张某等均与王振宇存在一定利害关系，故法院对张某、齐某、王德勇3人的书面证言不予采信。故王振宇的全部诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、王振宇与梅广军于2015年10月27日签订的《租赁合同》无效；二、驳回王振宇的全部诉讼请求。二审中，王振宇为证明梅广军承租房屋拆除于2018年2月，提交调查取证申请一份，申请法院向公安机关调取卷宗材料。王振宇申请证人齐某、张某出庭作证，欲证明王振宇与梅广军在2017年3月27日左右达成于领取拆迁补偿后给付欠付房租的口头协议。齐某、张某均陈述案涉拆迁发生于2017年3月28日；张某还称梅广军承租的房屋未在拆迁中被拆除。对于王振宇提交的证人证言，梅广军认为不属于新证据，不认可王振宇的证明目的，并称梅广军已经足额给付租金，不认可其曾与王振宇达成口头协议，亦不认可王振宇曾向其主张支付相关费用。另，齐某自述其是王振宇的合伙人。张某是王振宇之妻。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王振宇出租给梅广军的库房，没有取得建设工程规划许可证等建设审批手续，依法双方签订的租赁合同无效。虽租赁合同无效，但梅广军使用了库房，应支付使用库房期间的使用费。现王振宇上诉主张梅广军支付2017年3月30日之前欠付的租金149600元。梅广军提出诉讼时效抗辩。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，虽王振宇、梅广军之间的租赁合同无效，但在合同纠纷中，一方当事人到期不履行合同义务，即构成对另一方合同权利的侵害。在合同一方当事人已经履行合同义务，而对方违反合同约定未按期履行合同义务的情况下，尽管已履行合同义务的一方当事人的合同权利因合同在事后被确认无效而不被法律认可，但因合同双方是在自认为合同有效的情况下基于其真实、自愿的意思表示而签订和履行合同的，合同任何一方对合同约定权利的实现期限均有其明确、合理的预期；一方当事人未按约定期限履行合同义务之时，另一方基于其对合同有效的认识以及对方到期不履行义务的事实自当意识到其合同权利已经受到侵害。王振宇、梅广军双方在签订合同时约定“租金为年付。租金提前两个月支付。”在一审中，王振宇陈述“租金是上打租”；二审中，王振宇认可租金交纳时间在相应计租年份前一年的提前两个月。现王振宇上诉主张梅广军欠付的149600元是2015年10月27日至2017年3月30日期间的租金。梅广军陈述租赁第一年的租金经双方协商调整为从2016年2月起计租。在案并无证据显示双方对租金交纳时间的约定有调整。根据已查明的事实，即使王振宇主张的梅广军欠付租金的情节存在，依照双方约定，2015年10月27日至2016年10月26日的租金应不晚于2015年8月27日交纳，2016年10月27日至2017年10月26日的租金应不晚于2016年10月27日交纳；因梅广军自述计租时间从2016年2月始，那么2016年2月1日至2017年1月31日的租金交纳时间应不晚于2015年11月30日，2017年2月1日至2018年1月31日的租金的支付时间应不晚于2016年11月30日。可见，即使王振宇主张梅广军欠租情节属实，那么，对于梅广军欠付租金以及案涉期间最后一期租金应当交纳的时间，王振宇是明知的。因此，本案王振宇向梅广军主张欠付费用的诉讼时效，至少应当从2016年11月30日的次日起计算。关于王振宇所称其曾于2017年3月底左右与梅广军达成于拆迁后给付欠付租金的口头协议，梅广军不予认可；二审中，王振宇为证明自己该主张申请证人出庭作证，但二证人均与王振宇存在不同程度的利害关系；对证人证言，本院难以采信。因此本案中，王振宇起诉时，早已超过了法定的三年诉讼时效期间，同时，王振宇无有效证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形。一审法院虽因案涉拆迁事宜认定诉讼时效从2017年3月30日起计算欠妥；但认定王振宇的请求已经超过了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，是正确的。王振宇的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。另，对王振宇提交的调查取证申请，其申请调查的内容不影响本案处理，本院不予批准。综上所述，王振宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3292元，由王振宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 云二〇二〇年十二月十六日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之