湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0624民初2390号原告：湘阴县新宏生态农业有限公司，住所地：湖南省岳阳市湘阴县鹤龙湖镇政府院内，统一社会信用代码：91430624MA4Q7TK45X。法定代表人：张华平，系公司的总经理。委托诉讼代理人：胡岳皋（特别授权），湖南立华律师事务所律师。被告：曹学如，男，汉族，1968年7月17日出生，住湖南省益阳市资阳区。原告湘阴县新宏生态农业有限公司（以下简称新宏公司）与被告曹学如合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告新宏公司的委托诉讼代理人胡岳皋到庭参加诉讼，被告曹学如经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新宏公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告于2019年6月1日所签订的《土地租赁协议》，判令被告立即将所租赁原告的159.6亩土地按约定返还给原告；二、依法判令被告曹学如立即支付所欠原告租金156449元；三、依法判令被告曹学如立即支付原告违约金(违约金以所欠租金及应交保证共计180229元为基数，按逾期每日万分之五的标准从2019年12月16日计算至实际给付日止，暂计至2020年10月16日为27034.35元)；四、依法判令被告承担本案的诉讼费用。开庭前，原告变更第二项诉讼请求为：依法判令被告曹学如立即支付所欠原告租金156449元（计算至2020年12月31日止）；逾期归还土地则应以159.6亩为基数，按每年950元/亩的标准从逾期之日起，向原告支付所占用的土地至实际向原告归还所占用的土地日止的土地占用费。事实和理由：原告是于2019年1月8日依法成立的水产养殖、销售，稻谷种植、加工等于一体的公司。2019年上半年，原告依法从湘阴县鹤龙湖镇东风、普和等村民委员会流转土地进行稻、蟹、鱼等综合种养农业生态项目。后因生产经营管理方式，原告经流转土地的村民委员会同意，将部分流转而来的土地租赁给他人进行稻虾、蟹、鱼等综合种养，双方可采取协商的方式进行生产经营。2019年上半年，被告经多方了解原告的生产经营方式及流转土地的位置，经与原告多次协商，最终于2019年6月1日双方签订了一份《土地租赁协议》，双方在该《土地租赁协议》明确约定被告流转租赁原告的土地面积为159.6亩，土地租赁期限自2019年6月1日起至2028年12月31日，2019年度的租金为30520元(租赁价格为350元/亩)，从2020年度至合同到期每年租金为151620元(租赁价格为950元/亩)，2019年度的租金在租赁土地交付完毕后7日内一次性支付，以后每年12月15日前支付下年度租赁费用;签合同时被告支付原告保证金23780元，租赁合同到期被告无违约时，原告无息全额退还;被告未按合同约定支付租金及保证金，处逾期额每日万分之五的违约金，逾期一个月，原告有权解除合同等等相关事项。上述《土地租赁协议》签订后，原告按约将租赁土地交付给被告经营，被告将2019年度的部分租金支付给了原告，但没有按约定将保证金交付给原告，2019年-2020年度的租金共欠156449元，虽原告经多次催告，但无结果。基于上述事实与理由，原告以为，其与被告签订的《土地租赁协议》是合法有效的，依法应受法律保护，双方均应依约履行。现被告没有按约支付保证金，拖欠2019-2020年度的租金长达数月之久，已构成了根本性违约，原告经多次催告无果后，无奈之下只得依法向贵院提起诉讼，请求依法及时判令以支持原告的诉讼请求为谢。被告曹学如未答辩。经审理查明，原告系于2019年1月8日依法成立水产养殖、销售，稻谷种植、加工等于一体的公司。2019年上半年，原告从湘阴县鹤龙湖镇东风、普和等村民委员会流转土地进行稻、蟹、鱼等综合种养农业生态项目。因生产经营管理方式，原告经村委会同意将部分流转而来的土地租赁给他人进行稻虾、蟹、鱼等综合种养。2019年上半年，原、被告双方于2019年6月1日签订一份《土地租赁协议》，双方在该《土地租赁协议》明确约定被告流转租赁原告的土地面积为159.6亩，土地租赁期限自2019年6月1日起至2028年12月31日，2019年度的租金为30520元(租赁价格为350元/亩)，从2020年度至合同到期每年租金为151620元(租赁价格为950元/亩)，2019年度的租金在租赁土地交付完毕后7日内一次性支付，以后每年12月15日前支付下年度租赁费用;签合同时被告应支付原告保证金23780元，租赁合同到期被告无违约时，原告无息全额退还;被告未按合同约定支付租金及保证金，处逾期额每日万分之五的违约金，逾期一个月，原告有权解除合同等等相关事项。上述《土地租赁协议》签订后，原告将租赁土地交付给被告经营，被告未按约定将保证金交付给原告，仅将2019年半年度的部分租金支付给了原告，还剩4829元未支付。2020年度的租金151620元也未按约定支付到位。2019年至2020年度的租金共欠156449元。2020年度曹学如的龙虾保险退还款5187元已支付至原告公司账上，原告同意作为租金予以抵扣。原告在庭审中要求解除合同的时间为2020年12月31日，在此之前让被告有时间处理虾苗等东西，其要求的租金也是计算至2020年12月31日止。若被告在12月31日前腾空土地，则租金的计算按照每年每亩950元的标准计算至被告实际腾空土地之日止。以上事实，有原告提供的土地租赁协议、四张收据、证明、营业执照、身份证、《土地流转合同书》及庭审笔录等在卷佐证证实，足以认定。本院认为本案的焦点为：一、原、被告之间的土地租赁协议是否成立且合法有效，原告要求解除该协议是否符合法律规定；二、如果解除，土地如何返还，被告是否应当支付所欠租金和违约金，如何计算，具体金额是多少；三、如果被告逾期归还土地，是否应当支付土地占用费及如何计算。针对以上焦点，本院分析如下：一、原、被告双方自愿签订该土地租赁协议，其内容真实有效，系双方意思一致的结果，故原、被告之间的土地租赁合同关系成立。现原告已交付租赁土地给被告使用，被告在未提交证据证明原告存在违约等情形可履行抗辩权的情况下，应当按照合同约定履行支付租金和保证金等义务。依照租赁协议的约定，如被告未按照合同约定支付租金及保证金，处逾期额每日万分之五额违约金，逾期一个月，原告有权解除合同。现被告仍未支付保证金、2019年度的部分租金以及2020年度的租金，符合该土地租赁协议中的合同解除条件，故对于原告要求解除原、被告双方之间签订的土地租赁合同的请求，本院予以支持，双方签订的《土地租赁协议》自本判决生效之日解除。合同解除后，被告应当按照合同约定在本判决生效之日起十日内将案涉159.6亩土地腾空返还给原告。二、至于租金、土地占用费，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告应当支付截止合同解除时欠付的租金。被告曹学如2019年的未付租金4829元，2020年保险款5187元予以抵扣后，还余358元可用于抵扣2020年的租金。截至2020年12月15日的租金为145302.50元（950元/亩/年÷12个月×11.5个月×159.6亩），抵扣358元后尚欠144944.50元。之后的租金以159.6亩为基数，按照950元/亩/年的标准从2020年12月16日起计算至本判决生效之日止。因之后被告腾空土地需要时间，故在此期间，被告应当支付以159.6亩为基数，按照950元/亩/年的标准从本判决生效之日起计算至被告实际腾空土地之日止的土地占用费给原告。三、关于违约金，依据合同的约定，未按约定支付租金和保证金的，处逾期额每日万分之五的违约金。按照此种计算方式，违约金的计算标准为年利率18.25%，已超过一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍（2020年11月20日最新发布的一年期LPR为3.85%）。故虽该约定系原、被告双方协商一致的结果，但考虑本案系商业合同，不同于民间借贷，本着公平原则，该违约金的计算标准予以适当调整，按照全国银行间同业拆借中心于2020年11月20日公布的贷款市场报价1年期利率3.85%的四倍计算。被告曹学如按照合同约定应于2019年12月15日向原告新宏公司支付2020年度的租金，其一直未交纳，故对于原告方要求从2019年12月16日起计算违约金的请求本院予以支持。被告应向原告支付以所欠租金及应交的23780元保证金为基数，按照全国银行间同业拆借中心于2020年11月20日公布的贷款市场报价1年期利率3.85%的四倍标准从2019年12月16日起计算至被告实际给付之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湘阴县新宏生态农业有限公司与被告曹学如于2019年6月1日签订的《土地租赁协议》，限被告曹学如于本判决生效之日起十日内将案涉159.6亩土地腾空并交还原告湘阴县新宏生态农业有限公司；二、限被告曹学如自本判决生效之日起十日内支付欠付租金（租金为以下两项之和：1.截至2020年12月15日的尚欠租金144944.50元；2.以159.6亩为基数，按照950元/亩/年的标准从2020年12月16日起计算至本判决生效之日止），并支付土地占用费（以159.6亩土地为基数，按照950元/亩/年的标准自本判决生效之日起计算至被告实际腾空土地之日止）给原告湘阴县新宏生态农业有限公司；三、限被告曹学如自本判决生效之日起十日内支付违约金（以本判决第二项确定的所欠租金及应交的23780元保证金为基数，按照全国银行间同业拆借中心于2020年11月20日公布的贷款市场报价1年期利率3.85%的四倍标准从2019年12月16日起计算至被告实际给付之日时止）给原告湘阴县新宏生态农业有限公司；四、驳回原告湘阴县新宏生态农业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3970元，减半收取计1985元，由被告曹学如承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  黄斯琴二〇二〇年十二月十五日法官助理蔡小倩书记员蔡小倩（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。