江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9578号上诉人（原审原告、反诉被告）：邵素平，女，1968年6月18日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：韦日斌，江苏方胜律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：南京润溧汽车客运有限公司，统一社会信用代码913201177806796078，住所地南京市溧水区永阳街道交通路**。法定代表人：马兆民，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹春华，北京市中银（南京）律师事务所律师。上诉人邵素平、上诉人南京润溧汽车客运有限公司（以下简称润溧公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。邵素平上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判支持邵素平一审诉讼请求。2、由润溧公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院判定润溧公司支付给上诉人的停产停业补助费和搬迁补助费明显过少，显失公平。2018年4月至2019年5月涉案租赁房屋所在的交通路改造，导致经营困难，给上诉人造成巨大经济损失，因此上诉人邵素平主张50%的停厂停业补助费并不高，而一审法院按30%认定停厂停业补助费是明显过少。此次征收拆迁，案涉房屋内的物品搬迁，应该全部是邵素平搬迁行为，被上诉人没有搬迁行为，因此对涉案房屋征收补偿的搬迁补助费应全部归上诉人所有。同时相应搬迁奖励费用应支付给上诉人。2、一审法院判令邵素平支付润溧公司占有使用费用8472元没有事实和法律依据。涉案租赁房屋的征收拆迁公告决定是2017年，按照法律规定，从公告决定之日起房屋物权应是征收主体溧水区政府的，同时上诉人与被上诉人双方的房屋租赁合同就终止。而润溧公司还与上诉人在征收公告决定后签订书面房屋租赁合同，并收取租金，显然是非法的。一审法院判令邵素平支付润溧公司占有使用费用没有事实和法律依据，即使收取占有使用费，也应当是溧水区政府。润溧公司辩称：1、邵素平作为承租人，不是国有土地上房屋征收补偿的对象，法律上也不享有征收补偿合同的权利，在征收补偿法律关系中是没有承租人的权益的。租赁行为虽有国家征收行为的介入，但双方还是普通租赁合同法律关系，出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是双方合同约定和合同法，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据，没有约定的，依照合同法规定处理。本案依照合同约定润溧公司不需要向邵素萍支付装饰装修补偿款。2、邵素平与润溧公司的合同均已实际履行完毕，合同到期终止后，其应当依照合同约定返还房屋，自然停止经营，并不存在搬迁损失以及停产停业损失。截至2019年6月，润溧公司与邵素平双方就租赁房屋共计签订了18期合同，且18期合同全部履行完毕。特别需要说明的是2017年征收决定下达，征收协议尚未达成时，双方当期租赁合同已到期。是因为邵素平要求继续使用，润溧公司考虑到不影响征收的情况下，同意继续给邵素平使用，所以双方就房屋使用协商签订的都是超短期合同。2019年6月30日合同再次到期后，润溧公司明确要求邵素平于2019年7月31日前搬迁，而邵素平拒不履行合同约定，继续占用房屋至今，根本不存在租赁合同期内停业停产及搬迁的事实。3、关于房屋占用使用费，应当支持一审法院判决。润溧公司与征收部门达成征收协议后，有交房的义务，在交房后才能获得经济补偿。但邵素平不履行合同约定，拒不返还及搬出租赁房屋，导致润溧公司无法交房，也无法享受征收利益，损失巨大。润溧公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判邵素平支付润溧公司房屋占用使用费8472元，润溧公司返还邵素平保证金2000元，驳回邵素平的其他诉讼请求；2、维持第二、第三项判决；3、依法调整诉讼费的负担。事实与理由：1、溧水区房屋征收管理办公室与润溧公司签订的房屋征收与补偿协议中约定的关于润溧公司拆迁补偿权益全部没有实现，一审法院仅仅基于协议约定的但完全尚未实现的权利，就判令润溧公司于判决生效之日起15日内支付邵素平停业停产补助费搬迁补助费、装饰装修和附属物补偿款等拆迁补偿费用没有法律依据。2、邵素平与润溧公司签订的房屋出租合同于2019年6月30日已经到期，润溧公司已经明确到期后不再续签，且给予合理期限要求其于2019年7月31日前搬迁，而邵素平拒不履行合同，继续占用房屋，不存在租赁合同期内停业停产及搬迁的事实。3、邵素平与润溧公司签订的房屋出租合同中有明确约定，邵素平承租期间进行的装潢费用，遇政府政策性拆迁及合同到期交房时，润溧公司不予任何形式的补贴，邵素平自行承担。因此，基于双方的约定，润溧公司没有对邵素平装潢费用补贴的义务。4、征收部门按照润溧公司提供装修的初始价格确定装修补偿27667元，附着物补偿2705元，共计装修附着物补偿款才30372元，一审法院将其中的28625元要求润溧公司支付给邵素平，占到了润溧公司获得补偿款的94%以上，极度不公平。邵素平辩称：1、邵素平作为房屋的承租人，对拆迁房屋享有收益，使用的权利。因为拆迁必然会导致承租人经营有损失，自己投资的装饰装修以及附属物也有损失，虽然合同当中约定拆迁终止或者合同到期时，润溧公司不给予任何补贴，但是并没有规定在拆迁时装修装饰归润溧公司所有，且润溧公司在拆迁时也一直与各承租户约定，在2019年7月30日按照相关的政府文件给予补偿。在本案一审开过庭以后，在8月20日润溧公司也发通知给各承租户要求去现场对哪些是承租户的装饰装修进行确认。2、邵素平从1994年就在这边营业了，而且涉案房屋所在地是当时的商业中心，承租人经营多年，有多年的客源，且在拆迁公告发出以后，润溧公司没有把拆迁的公告事实告诉各承租户，还在违法地进行出租，一个月一个月地签订合同，润溧公司在2019年6月30日之前和各承租户签订了租赁合同，由于道路改造一年多，导致无法营业，在疫情阶段，也无法营业，造成很大的损失。3、润溧公司在2019年7月30日发出通知以后，仍然在出租，2020年2月25日还要求各承租户由于疫情发出了复工要求。明知合同按照法律规定已经终止了，还在出租，其认为所有的占有使用费不该支付，即使有占有使用费，应该归政府。邵素平一审诉讼请求：一、判令润溧公司支付116604.8元；二、诉讼费由润溧公司负担。润溧公司一审反诉请求：一、判令邵素平立即从溧水区交通路39号的案涉门面房内搬出，并将房屋返还给润溧公司；二、邵素平支付房屋占用使用费8472元。一审法院认定事实：1、2020年1月2日，作为甲方的南京市溧水区拆迁安置有限公司与作为乙方的润溧公司签订《征收及补偿协议》一份，其中约定：“根据南京市溧水区人民政府宁溧府征字（2017）第（15）号《房屋征收决定》，乙方的房屋在征收范围。乙方的房屋坐落于永阳街道交通路××号。营业用房停业补助费：营业用房的货币补偿金额×8%；非住宅房屋（营业用房）设备拆除、安装、搬运补助费：营业用房的货币补偿金额×4%；30日内搬迁奖励：被征收住宅房屋补偿款×5%；区政府特殊奖励（签约期限首日起30日内完成签约，搬迁和房屋交接的）：被征收房屋面积×500元／ｍ2。”2、邵素平承租润溧公司位于溧水区，名为“小邵食杂店”，邵素平于2000年1月1日领取个体工商户营业执照，经，经营地点即为此地营范围为食品经营，卷烟、雪茄烟、烟丝零售，百货零售。邵素平与润溧公司最后一次签订租赁合同的时间是2019年4月1日，合同期限自2019年4月1日起至2019年6月30日止，每月租金720元。邵素平交纳保证金2000元。该房屋室内面积约为13.42ｍ2，建筑面积约为16.54ｍ2。该店铺属于钢混一楼，拆迁评估单价为17752元／ｍ2，装修补偿27667元，附着物补偿2705元。根据润溧公司提供的装修明细，邵素平所有的装修物补偿价值为25920元；邵素平承认承租房屋内水磨石地面、防盗窗是润溧公司的。3、2019年7月24日，润溧公司向各承租户发出公告，要求各承租户于2019年7月31日前自行搬迁，相关补偿费用按照政府文件执行。2020年5月29日，邵素平等委托江苏方胜律师事务所向润溧公司发出律师函，要求润溧公司对出租房屋内的装修装修、附属设施设备等进行清点，清点确认后，再搬出出租屋。法庭辩称终结前，邵素平仍在经营中。一审法院认为，双方的争议焦点在于，一、邵素平主张的各项补偿是否有据；二、润溧公司是否有权要求邵素平搬离房屋并支付房屋占用使用费。关于争议焦点一，针对涉案房屋在内的拆迁公告系2017年发出，邵素平与润溧公司之间的租赁关系仍在存续期，根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对房屋所有人给予公平补偿。房屋所有人系被征收对象并享受拆迁利益，但涉及到承租人部分利益也包括在拆迁利益之中，一审法院结合邵素平的租赁事实、所承租房屋的面积、所经营的范围（副食品、香烟等）、添置的装饰装修和附属物等，对邵素平主张的各项补偿费逐一认定如下：1、停产停业补助费7047元；2、搬迁补助费2000元；3、装饰装修和附属物补偿费28625元（25920元+2705元）；4、保证金2000元。对邵素平主张的提前搬迁奖励费，于法无据，不予支持。上述费用合计39672元。关于争议焦点二，如前所述，针对涉案房屋的拆迁公告系2017年发出，润溧公司与邵素平之间的房屋租赁合同即终止履行。合同虽然终止，但邵素平仍然使用该房屋进行经营，鉴于润溧公司有向征收人交付房屋的义务，润溧公司有权要求邵素平搬出房屋并要求邵素平支付占用使用费，即8472元（自2019年7月1日起至2020年6月23日止，按每月720元计算）。综上，润溧公司应支付邵素平各项费用合计39672元，与邵素平应支付的占用使用费8472元相抵，润溧公司还应支付31200元。一审法院依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十二条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、润溧公司支付邵素平各项费用合计31200元。二、邵素平搬出位于南京市溧水区。上列一、二项，均于判决生效之日起十五日内履行完毕。三、驳回邵素平的其他诉讼请求。一审案件受理费2632元，减半收取1316元，由邵素平负担964元，润溧公司负担352元；反诉案件受理费25元，由邵素平负担。本案二审中，邵素平对一审法院认定的事实无异议；润溧公司对一审法院认定“根据润溧公司提供的装修明细，邵素平所有的装修物补偿价值”有异议，认为并非补偿价值。对其他事实无异议。本院对当事人无异议的事实予以确认。本案二审中，邵素平补充提交了如下证据：1、润溧公司2020年2月25日发出的要求各承租户复工要求，用以证明：拆迁协议已经签过以后，润溧公司还在对外出租，给各承租户营业造成了损失。2、润溧公司2020年8月20日发出的通知，用以证明：一审开庭以后，润溧公司要求双方确认装饰装修费用。由于润溧公司是改制企业，当时很多老职工去了，导致一家都没有确认成功。润溧公司对2020年8月20日通知的真实性无异议，但认为与本案无关联性。因为该通知不是发给邵素平的，在征收协议签订后，润溧公司想与承租人做一些协商，但是并没有实际达成意见，也没有实际履行。关于2月25日复工要求，因没有润溧公司的盖章，真实性无法确认。润溧公司补充提交了2011年7月至2019年6月，润溧公司与邵素平签订了18份租赁合同，证明该18份租赁合同均已经全面履行完毕，合同已经因约定期满而终止。邵素平对该证据的真实性无异议，但是对于证明目的不认可。拆迁公告发出后，润溧公司没有告知各承租户，还在继续出租，按照法律规定，拆迁公告之日起，双方租赁合同依法应当终止，但是润溧公司仍出租，谋取非法的利益。根据上述证据，本院查明，邵素平至少于2012年就已与润溧公司形成租赁合同关系。2012年6月30日，润溧公司与邵素平签订《柜台租赁协议》；2013年6月20日，润溧公司与邵素平签订《房屋出租合同书》。2016年7月1日，润溧公司与邵素平签订《房屋出租合同》，约定邵素平承租老站门面房一间，租赁期限自2016年7月1日至2017年6月30日；2017年，润溧公司与邵素平签订《承租合同》，约定邵素平承租老站门面房一间，租赁期限自2017年7月1日至2017年9月30日。其后，润溧公司与邵素平又签订了12份租赁合同，租赁期限多为一个月，仅有三份合同租赁期限为三个月。邵素平与润溧公司最后一次签订租赁合同的时间是2019年4月1日，合同期限自2019年4月1日至2019年6月30日。2020年2月25日，润溧公司发出《润溧公司租赁户复工要求》，称如需复工请提前5个工作日向润溧公司报送相关材料，并做好复工后的防疫工作。2020年8月20日，润溧公司发出《通知》，通知各承租户，因老站被政府征收，并与润溧公司签订征收协议，现安排于本月23日上午就承租屋双方涉及的装修及附属物评估情况进行双方确认。润溧公司称并没有实际达成意见，邵素平也确认因各种原因，并没有确认成功。本院认为，南京市溧水区人民政府宁溧府征字（2017）第（15）号《房屋征收决定》做出后，润溧公司与邵素平之间的租赁合同的期限随之变更为一个月一签，说明双方当事人对于案涉房屋的征收与拆迁均有充分的认识，准备根据征收与拆迁的情况随时终止租赁合同关系。邵素平与润溧公司最后一次租赁合同的期限自2019年4月1日至2019年6月30日，其后润溧公司即不同意与邵素平再签订合同，并于2019年7月24日向各承租户发出公告，要求各承租户于2019年7月31日前自行搬迁。故自2019年6月30日后，相关租赁合同已经履行完毕，依照租赁合同的约定以及合同法与相关司法解释的规定，邵素平应当返还承租房屋。但邵素平并未返还房屋，而是一直占用至今，故应当支付占有使用费。一审法院认定邵素平应支付占有使用费8472元，并无不当，本院予以支持。虽然润溧公司于2020年2月25日发出《润溧公司租赁户复工要求》，但这是由于疫情防控的需要，履行社会责任之必须，并不能以此认为是润溧公司与邵素平达成了新租赁合同，也不能认为是之前租赁合同的延续。房屋租赁合同遇征收拆迁时，承租人获得补偿的前提是因为征收而导致房屋租赁合同不能履行，确实存在剩余租赁期间的预期利益损失。由于邵素平与润溧公司之间的租赁合同已经履行完毕，不存在因征收与拆迁而导致的剩余租赁期间不能履行的情形，无论是依照双方当事人的合同约定，还是依据相关法律的规定，邵素平均无权要求润溧公司对其进行赔偿或者补偿。一审法院确认润溧公司应向邵素平补偿停产停业补助、搬迁补助、装饰装修和附属物补偿均属不当，本院予以纠正。综上，邵素平的上诉理由不成立，本院不予支持；润溧公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2218号民事判决；二、南京润溧汽车客运有限公司于本判决生效之日起十五日内返还邵素平保证金2000元；三、邵素平于本判决生效之日起十五日内支付南京润溧汽车客运有限公司占有使用费8472元；三、邵素平于本判决生效之日起十五日搬出位于南京市溧水区。四、驳回邵素平的其他诉讼请求和上诉请求。一审案件受理费2632元，减半收取1316元，由邵素平负担964元，南京润溧汽车客运有限公司负担352元；反诉案件受理费25元，由邵素平负担。邵素平上诉的二审案件受理2632元，南京润溧汽车客运有限公司上诉的二审案件受理费242元，均由邵素平负担。本判决为终审判决。审 判 员 王劲松二〇二〇年十二月二十五日法官助理 李玲玲书 记 员 朱亚芳