河北省博野县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0637执异53号 案外人：刘朝辉，男，1979年4月13日出生，汉族，现住保定市莲池区。 申请执行人：霍小选，女，1966年6月23日出生，汉族，现住博野县。 被执行人：张亚丽，女，1967年10月5日出生，汉族，住保定市新市区。 被执行人：王奇，男，1967年9月21日出生，汉族，住保定市北市区。 被执行人：王伟，男，1969年4月18日出生，汉族，住保定市新市区。 被执行人：王艺涵，女，2002年8月22日出生，汉族，住保定市新市区。 被执行人：鲍小凤，女，1967年12月28日出生，汉族，住保定市北市区。 被执行人：王振宁，男，1994年4月4日出生，汉族，住保定市北市区。 被执行人：保定瑞福德投资有限公司，住所地保定市竞秀区翠园街**。 法定代表人：王振宁。 被执行人：保定天元同创房地产开发有限公司，住，住所地保定市前平嘉**门脸/div> 法定代表人：张亚丽。 在本院执行霍小选与张亚丽、王伟、王艺涵、王奇、鲍小凤、保定天元同创房地产开发有限公司、保定福瑞德投资有限公司、王振宁借款合同纠纷一案中，案外人刘朝辉于2020年11月20日提出书面异议，请求撤销（2019）冀0637民初1062号民事裁定书中对申请人的房产的查封：翠园街××楼××号,不动产权证号（2017）保定市不动产权第××号。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘朝辉称，贵院受理的霍小选诉张亚丽、王伟、王艺涵、王奇、鲍小凤、保定市天元同创房地产开发有限公司、保定市福瑞德投资有限公司、王振宁民间借贷纠纷一案，贵院于2019年8月8日作出了（2019）冀0637民初1062号民事裁定书，查封了申请人的合法房产：翠园街××楼××号，不动产权证号（2017）保定市不动产权第××号。申请人为案外人，与被申请人互不相识，也无任何经济往来或纠纷。所以霍小选无权请求查封申请人的房产。该房产2016年4月由于庆丰购买，与原房主在开发商（保定天元同创房地产开发有限公司）办理了更名手续，变更购房协议书和收款票据到于庆丰名下。同年9月开发生失联，而无法获取房屋产权证。2017年1月由于于庆丰急于资金周转，及同申请人刘朝辉合作生意的股权变更债务等原因，双方达成并签订买卖协议后将房屋转让给申请人刘朝辉，至今刘朝辉一直使用和对外出租。购房协议、买卖合同、转账记录、收款票据齐全，证明该房产为申请人合法财产，该房产归申请人刘朝辉。2019年初开始，因为开发商外欠债陆续被多人起诉，本小区内10多位业主的合法房产被法院保全查封，由于开发商的失联导致申请人和很多业主无法获得房屋产权证，而并非申请人主观有意不办理。法律依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并非实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：①在人民法院在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；②在人民法院查封之前已合法占有该不动产；③已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；④非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行中，人民法院应予支持：①在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；②所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；③已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”申请人购房和使用已经4年多，与被申请人霍小选互不相识，既无任何经济往来，也无债务房产纠纷。现因为霍小选的错误申请查封申请人合法房产，房屋的出租也受到了影响，租户不愿再续租和要求减租。综上所述，被申请人霍小选申请保全查封申请人的合法房产没有任何事实和法律依据，申请人特向贵院申请异议，请求贵院支持申请人请求，解除（2019）冀0637民初1062号民事裁定书中对申请人合法房产的保全查封。 申请执行人霍小选称，于庆丰与保定天元同创房地产开发有限公司之间并没有真实的购房意思表示，刘朝辉提交的与开发商签订天元府邸商品房认购协议是虚假的，刘朝辉并不会也不可能实际支付房款至开发商名下账户，双方的购房协议不会也不可能在房管部门备案登记。于庆丰与张英姿并没有真实的购房协议，双方签订的房屋买卖合同是虚假的。提交的通过郑佳、杨生茂、杨瑞芳付款记录实际上是双方的借贷款，并非房款。答辩人有双方之间的借贷证明及支付利息的证据可以证实。刘朝辉与于庆丰签订的房屋转让协议是虚假的，其目的是规避执行，其行为违法已经构成妨碍民事诉讼。 本院查明，因霍小选与张亚丽、王伟、王艺涵、王奇、鲍小凤、保定天元同创房地产开发有限公司、保定福瑞德投资有限公司、王振宁民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月8日作出（2019）冀0637民初1062号民事裁定书，2019年8月19日作出（2019）冀0637民初1062号协助执行通知书，查封保定天元同创房地产开发有限公司名下位于翠园街××楼××号房产（不动产权证号：冀（2017）保定市不动产权第××号），案外人刘朝辉对此提出执行异议，请求撤销（2019）冀0637民初1062号民事裁定书对其合法房产的查封，并称该房产2016年4月由于庆丰购买，在原房主与开发商保定天元同创房地产开发有限公司办理更名手续，变更购房协议书及收款票据到于庆丰名下，同年9月开发商失联，而无法获取房屋产权证。2017年1月因于庆丰急于资金周转以及同刘朝辉合作生意的股权变更债务等原因，双方达成并签订买卖协议后将房屋转让给刘朝辉，至今刘朝辉一直使用和对外出租，购房协议买卖合同、转账记录、收款票据齐，证明该房产为刘朝辉个人财产，同时提交了保定天元同创房地产开发有限公司与于庆丰签订的《天元府邸商品房认购协议书》（该协议书有双方盖章签字），张英姿与于庆丰签订的《房屋买卖合同》（该合同有双方签字手印），于庆丰与刘朝辉签订的《房屋转让协议》（协议有双方签字手印），案外人刘朝辉另提供了杨生茂、郑佳、杨瑞芳三人的证明及其给张英姿转款的银行明细清单，三个证明人作出的证明及其给张英姿转账的银行明细清单，均证明于庆丰通过三个证明人的银行账号转给张英姿款2522000元，保定天元同创房地产开发有限公司也开具了收房款的收据。霍小选称案外人刘朝辉所提供三份购房协议均是虚假的，郑佳、杨生茂、杨瑞芬付款记录实际上是双方的借款并非房款，并提供了张英姿的证明及张英姿转给郑佳、于庆丰的转账银行明细，该证明有张英姿签字手印，证明其与于庆丰、郑佳均是借贷关系，并多次给二人支付利息，银行转账明细清单同时印证了张英姿的证明。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，人民法院对已经登记的不动产，应当按照不动产登记薄判断其权利人。本案位于翠园街××楼××号涉案房产登记在保定产的权利人为保定天元同创房地产开发有限公司，本院作出的（2019）冀0637民初1062号民事裁定书及协助执行通知书查封保定天元房地产开发有限公司名下涉案房产，符合我国法律规定，并无不妥。 案外人刘朝辉对此提出执行异议，以该房产为其合法财产为由，请求撤销对该房产的查封，并提供了于庆丰与张英姿的《房屋买卖合同》，于庆丰与保定天元同创房地产开发有限公司的《天元府邸商品房认购协议书》，于庆丰与刘朝辉签订的《房屋转让协议》，另刘朝辉提供了郑佳、杨瑞芬、杨生茂三人证明及三证明人给张英姿的转账记录，证明所转款项系于庆丰通过三个证明人的银行账号转给张英姿的款项，同时保定天元同创房地产开发有限公司开具了房款收据，但案外人刘朝辉就其已实际占有该房产及该房产未过户登记其没有过错的主张未提供证据。霍小选称郑佳、杨瑞芬、杨生茂的付款记录实际上是双方的借贷款，并非房款，并提供了张英姿的证明及张英姿与三个证明人之间的资金来往记录，该证明有张英姿的签字手印，证明了郑佳、于庆丰、与其之间的借贷关系，张英姿给于庆丰、郑佳的转款记录进一步印证了霍小选提供的张英姿证明的真实性。 综上，案外人刘朝辉与于庆丰签订了《房屋转让协议》，于庆丰与张英姿、保定天元同创房地产开发有限公司分别签订了购房合同，但于庆丰通过郑佳、杨生茂、杨瑞芬给张英姿所转款项，仅凭其三人的证明及转款记录不能证明该款即是购房款，且霍小选提供的张英姿的证明及其与郑佳、于庆丰之间的银行转账证明明细亦能证明张英姿与郑佳、于庆丰之间系借贷关系，案外人刘朝辉将款项称为购房款，证据不足，故该款项不能认定为于庆丰的购房款，即于庆丰没有交清购房款，虽案外人刘朝辉与刘庆丰签有《房屋转让协议书》，但案外人刘朝辉亦未提供付款凭证及银行转账记录，也未提供其实际占有该房产的证据，其所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人刘朝辉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 时 鹏 审判员 肖卫强 审判员 刘建涛 二〇二〇年十二月十七日 书记员 张泽华