辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2117号上诉人（原审原告）：岳淑兰，女，1968年2月16日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：王泽礼，抚顺市望花区浩正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地抚顺市顺城区抚顺城路(东段)**楼4、5号门市。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯祥，辽宁煤都律师事务所律师。上诉人岳淑兰因与被上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆宝通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院(2020)辽0411民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。岳淑兰上诉请求：1、请求依法撤销原审判决；2、请求依法判决被上诉人支付上诉人违约金106,168元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实部分不清，判决适用法律错误。原审法院认定“即原、被告约定，如原告未能在房屋交付后730日取得房屋权属证的且原告不退房，要求继续履行合同，被告则应按原告己付购房款的万分之一向原告支付违约金”错误。理由如下：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条第一款约定：现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。第九条第四款约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期超过720日后，乙方要求继续履行合同的，自约定房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至甲方实际提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日止，甲方按日向乙方支付己付房价款万分之0.1的违约金。同日，上诉人与被上诉人签订关于《商品房买卖合同》的《合同补充协议》，协议第六条第五款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付使用后730日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按己付购房款的万分之一向买受人交付违约金。上述《商品房买卖合同》第九条第一款、第四款对办理房屋所有权登记的提出申请的时间、提交资料备案登记的时间、逾期时间、违约金的计算起始时间，截止时间及违约金金额，约定均明确。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；《城市房地产开发经营管埋条例》第33条现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外，根据被上诉人于2020年6月18日出具的《情况说明》，可知，被上诉人早己将上诉人所购买的房屋用于在建工程抵押，其与上诉人签定《合同补充协议》第六条第五款的恶意目的是长期或永久性不为上诉人办理房屋权属证书，并免除其违约责任。综上，《合同补充协议》第六条第五款明显违反《中华人民共和国合同法》第六十一条、城市房地产开发经营管理条例》第33条、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，明显违反我国民法中最基本的公平、诚实、信用原则，该条款应属无效条款，故原审法院认定“即原、被告约定，如原告未能在房屋交付后730日取得房屋权属证的且原告不退房，要求继续履行合同，被告则应按原告己付购房款的万分之一向原告支付违约金”错误。2、被上诉人应支付上诉人违约金106,168元。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条第一款、第四款的规定，违约金计算的起始时间为2017年8月14日，截止时间为2020年6月17日。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，被上诉人应按合同约定及法律规定的计算方式给付上诉人2017年8月14日至2020年6月17日的违约金106,168元。综上所述，根据上述事实和相关法律规定，请求判决支持上诉人的各项上诉请求，维护上诉人的合法权益。抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订合同补充协议系上诉人与被上诉人之间真实意思表示，应严格按照约定履行义务，故原审判决违约金数额正确，应当予以维持。本案应补充协议中违约金约定数额为准，理由：上诉人买卖房屋有特殊情景,通过本案中审理可以知道双方于2017年8月14日签订了商品房买卖合同及合同补充协议，对于商品房买卖合同，该合同为正式的需要备案的合同，其中的条款为受相关部门约定了制式条款。本案中上诉人购买房屋的目的是为了其自身居住所购买的现房，被上诉人向其出售时已明确告诉其该房屋的权利状态，并给予房款相当幅度的优惠。同时第二日向上诉人交付了房屋，供其居住使用。关于补充协议中约定的730日办理产权登记也系被上诉人向上诉人表述其购买房屋愿意在两年之内为其积极的办理产权。所以对于违约金部分才固定约定了已付房款万分之0.1的违约金，该违约金也得到了上诉人的认可。所以被上诉人认为应当以补充协议中约定的违约金为准。上诉人购买的房子4,200元每平方米，同时期同一小区其他商品房房价到达5,000多元，更说明上诉人购房有特殊情况，即上诉人明知房屋抵押和补充协议约定的违约金是双方真实意思表示，故请求二审法院驳回上诉。岳淑兰向一审法院起诉请求：1、请求判决被告支付原告违约金102,997元；2、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告第一项诉讼请求变更为：请求判令被告支付2019年9月14日至2020年6月17日期间逾期办证违约金106,186元。一审法院认定事实：原告主张其作为买受人、被告作为出卖人于2017年8月14日签订了《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，合同约定：原告以房屋总价款264,096元的价格购买被告开发的位于抚顺市顺城区15-12号楼1单元902号(建筑面积62.88平方米)房屋一处；被告应当在2017年8月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，双方应向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在720日(含)之内，自约定向房屋登记结构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；逾期超过720日(与本条本款第(1)项约定的日期相同)后，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期银行贷款利率计算)，并按买受人已付房价款百分之零点一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一(该比例应不小于本条本款第(1)项中的比率)的违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿的，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订《合同补充协议》一份，约定出卖人应当在该房屋交付使用730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后730日取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人交付违约金。被告对此无异议。同日，原告向被告交付全部房款264,096元，被告出具收据，并于2020年1月15日开具该金额发票。现原告要求继续履行涉诉商品房买卖合同，被告给付逾期办理涉诉房屋产权的违约金。另查，庭审中，原告自认被告已于2017年8月15日将涉诉房屋交付其使用，其已经装修并实际入住。同时原告表示对于2020年6月6月17日之后的违约金不要求被告给付。又查，被告于2020年6月18日出具《情况说明》，载明，涉诉房屋目前处于在建工程抵押状态；已通过电话沟通方式告知原告办理涉诉房屋所有权证，原告分户图已经领取；同时主张涉诉房屋逾期办理产权证的违约金按照涉诉《合同补充协议》的约定承担。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案中，原、被告双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已履行合同约定的支付购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告主张涉诉《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的违约金标准过低，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及第十八条之规定将违约金给付标准调整至日万分之四一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”；第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。本案中，原、被告双方之间签订的《抚顺市商品房买卖合同》约定：“如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在720日(含)之内，自约定向房屋登记结构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金”；同日，双方签订《合同补充协议》对于前述违约金给付条款进行了重新约定，即“如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后730日取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人交付违约金。”即原、被告约定，如原告未能在房屋交付后730日取得房屋权属证书的且原告不退房，要求继续履行合同，被告则应按原告已付购房款的万分之一向原告支付违约金。原告自认被告于2017年8月15日将涉诉房屋交付原告使用，按照合同约定被告应在2019年8月15日前为原告办理房屋所有权证，截止一审法院开庭审理之日即2020年6月17日，被告尚未能办理房屋所有权证。现原告主张其因购买涉诉房屋向案外人岳淑平借款20万元用于支付房款，已按照2分利向案外人岳淑平支付利息12万元，并提供了案外人岳淑平于2017年8月14日向被告支付涉诉房屋购房款的银行交易明细及银行账户消费回执为证，并主张该支付利息的损失为被告违约造成的实际损失，且已经大于双方合同约定违约金标准，应调高至日万分之四的计算标准。被告对此不予认可，表示原告提供的前述证据仅能证明原告支付购房款系通过其案外人岳淑平的银行账户汇入被告公司账户，无法证明原告与案外人岳淑平之间存在借贷关系以及原告所述的损失与涉诉房屋未办理产权证存在因果关系。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张其因被告未能按约如期办理房屋所有权证导致其存在损失，要求调高违约金计算标准，但其提供的证据不足以证明其主张，且被告不予认可，故一审法院无法支持。同时，原告在其向一审法院提交的起诉状中主张因被告拖延办证导致其无法用该房屋抵押贷款，影响原告经营，给原告带来严重损失。原告该项主张与原告在一审法院开庭审理过程中陈述不一致且未能提供证据加以证明，故一审法院亦无法支持。综上，被告应按照合同约定支付原告涉诉房屋价款即264,096元的万分之一标准支付原告逾期办理房产证违约金26.41元(264,096元×0.0001)。判决：一、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告岳淑兰延迟办理房屋产权证违约金26.41元；二、驳回原告岳淑兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,360元，由原告岳淑兰负担2,124元，被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担236元。二审审理期间，被上诉人提交4份由其开发的且在房产局备案的商品房买卖合同及发票，房屋单价在5031.01元——5388.56元之间，欲证明上诉人所购房屋的特殊性，其购房价格远远低于市场价格，证明补充协议上关于逾期办理产权证违约金的约定是双方真实意思表示，符合特定的交易习惯。被上诉人认为上诉人提供的合同及发票的购房时间与上诉人购房时间不同，与上诉人所购房屋不是同一栋楼，不能证明上诉人主张。其余二审查明事实与一审相同。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，本案双方除签订的《抚顺市商品房买卖合同》外，又于同日签订《合同补充协议》，补充协议系双方当事人对买卖合同的补充和变更。合同签订后，上诉人已履行合同约定的支付购房款的义务，但被上诉人未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被上诉人同意按照《合同补充协议》约定的违约金向上诉人承担违约责任，上诉人主张《合同补充协议》不是其真实意思表示，但未能提供任何证据证明自己的主张，被上诉人方则提交相应证据对签订《合同补充协议》的特殊背景进行了佐证说明，上诉人购房单价明显低于被上诉人提交的其他房产单价，结合双方在备案的商品房买卖合同外另行签订补充协议的特殊性，本院认为上诉人系在对房屋状态明知的情况下自愿签订的《合同补充协议》，一审判决按照双方补充协议履行并无不当。综上所述，岳淑兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,423元，由岳淑兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 王 爽审 判 员 刘晓菲二〇二〇年十二月二十一日法官助理王莎莎代书记员 王萌萌