文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3033号上诉人（原审被告）：居发圣，男，1978年9月11日生，汉族，句容市人，住句容市。委托诉讼代理人：戴晓明，江苏天倪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邰贝林，男，1978年7月26日生，汉族，句容市人，住句容市。上诉人居发圣因与被上诉人邰贝林房屋买卖合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2020）苏1183民初3989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。居发圣上诉请求：撤销句容市人民法院（2020）苏1183民初3989号民事判决，依法裁定驳回起诉或发回重审。事实和理由：1、一审认定事实错误。本案是以房屋买卖为表象的非法放贷行为。上诉人未收到20万元，范小兵证言不具有真实性，被上诉人与范小兵证言互相矛盾。范小兵、张健介绍上诉人以房屋抵押方式借款偿还所欠的高利贷。2、一审适用法律。房屋是抵押性质，无买卖的意思表示，真实法律关系是民间借贷。邰贝林辩称：20万元是现金付给居发圣的，然后他打了收条，张健、范小兵在场。一审认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。邰贝林向一审法院起诉请求：1、判令居发圣返还价款20万元；2、要求居发圣支付违约金30万元；3、诉讼费由居发圣负担。一审法院认定事实：2013年8月6日，居发圣（乙方）与句容市华阳拆迁事务所（甲方）签订《拆迁协议》一份，协议书中约定甲方以产权调换的拆迁方式，拆迁乙方楼房225.24平方米、平房39.24平方米、附房13.94平方米及违建房114.49平方米，在句容市部新城安置小区安置乙方280平方米房屋，乙方于2013年8月22日将房屋交于甲方，合同还对其他事项作了约定。该《拆迁协议》抬头乙方处除居发圣外，还有“许志英”。2015年11月30日，邰贝林与居发圣签订《拆迁安置房买卖合同》一份，约定居发圣在北部新城安置小区拥有三套安置房的产权，现自愿出售一套面积100平方米的安置房给邰贝林，价格为2200元/平方米，合同签订之日付20万元，余款在房产过户完成三日内付清；买卖房屋办理到居发圣名下所有权证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的费用均由居发圣承担；在已办理到居发圣名下房屋产权证、土地证等其他手续之后，自邰贝林向居发圣提出办理房屋产权证过户请求之日起30天内居发圣须无条件协助办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所需交易费、营业税等费用全部由邰贝林承担；居发圣不得擅自解除合同，若擅自解除合同，邰贝林有权要求其继续履行合同或要求其退还已付房款，并有权要求其支付按照同期银行贷款利率计算的利息，同时居发圣需支付违约金30万元，双方还对其他事项作了约定。合同签订后，邰贝林于2015年12月1日支付居发圣价款20万元并由居发圣出具收条一张给邰贝林。句容市部新城安置小区于2018年10月初建成交付，居发圣居发圣取得三套安置房，分别为1幢一单元2603室（面积120.52平方米）、17幢二单元1804室（面积110.26平方米）、2幢一单元1602室（面积79.16平方米）。上述房屋目前均尚未办理产权证书。嗣后，居发圣未能将房屋一套交付邰贝林，邰贝林于2018年10月17日向一审法院起诉，要求确认邰贝林、居发圣双方签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，要求居发圣交付房屋并协助办理过户手续。2019年4月18日，一审法院以邰贝林、居发圣签订的拆迁安置房买卖合同系预约合同，后双方未能签订房屋买卖合同本约，作出（2018）苏1183民初6725号民事判决：驳回邰贝林的诉讼请求。判决后，邰贝林提起上诉。2019年8月27日，江苏省镇江市中级人民法院作出（2019）苏11民终2039号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查明：2002年12月11日，邰贝林与朱爱凤登记结婚。2012年6月27日，邰贝林经营句容经济开发区致远办公家具商场（个体工商户）并领取营业执照。2015年11月16日、26日、27日、30日，朱爱凤先后五次取现金2万元、5千元、5千元、5万元、7万元，合计15万元。2019年3月13日，居发圣在庭审中陈述，“邰贝林实际向我支付20万元，我拿到20万元后还给我的债权人”。“虽然我拿到了邰贝林的钱，但我不可能把房屋给他。我愿意拿多少钱退多少钱，再以正常的银行利息给他。”同月21日，居发圣在庭审中最后陈述，“请求法庭以违约来处理，我愿意连收到的房款一起给35万元，太多我也承受不了。”本案庭审中，法庭询问居发圣，“按照你的陈述邰贝林未支付你价款，那么你后来有没有向邰贝林要过收条？”居发圣回答，“一直都没有。”2020年7月2日，邰贝林向一审法院起诉居发圣，要求判如所请。一审法院认为，邰贝林、居发圣签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效。邰贝林、居发圣在签订合同时，句容市部新城的安置小区尚未建成、居发圣居发圣尚未取得具体安置房的房号，安置房何时建成交付、何时办理产权登记等事项均不明确。邰贝林、居发圣在上述买卖合同中也仅约定邰贝林购买面积100平方米的安置房，未确定具体的买卖房号，买卖标的不确定。该合同对房屋过户等事项仅作了待相关产权证、土地证等办理到居发圣名下、自邰贝林提出办理过户请求之日起30天内居发圣须无条件协助办理过户手续的模糊约定，对于买卖标的如何确定、其基本状况、交付使用条件及交付日期、办理产权证及协助过户条件、逾期责任等具体权利义务内容，双方还需签订正式的房屋买卖合同以作明确。另，居发圣实际取得安置房是在2018年10月份，距离双方签订买卖合同的日期已近三年，因市场因素句容本地房价存有变动，目前北部新城安置小区周边地区房屋单价已远远超出买卖合同中约定的2200元/平方米，而双方对于居发圣实际取得的安置房面积与合同约定面积存有差异的部分，其房屋价款如何处理的问题，亦未作约定。故邰贝林、居发圣签订的《拆迁安置房买卖合同》系本约订立之前先行订立的预约合同。合法有效的预约合同，邰贝林、居发圣均应当按约履行。居发圣在签订合同后明确表示不同意再出卖拆迁安置房，现邰贝林要求解除双方之间的拆迁安置房买卖合同符合法律规定，一审法院予以支持。居发圣在本案庭审中辩称未收到邰贝林20万元与上一案件庭审中陈述互相矛盾，居发圣在本案中未能作出合理的解释。结合本案邰贝林妻子朱爱凤在购房前取现金的记录及证人范某,4的出庭证词，居发圣出具的收条等证据材料，可以认定邰贝林已经支付居发圣价款20万元。现邰贝林主张解除合同能够成立，故居发圣应当将收取邰贝林的价款20万元予以返还。邰贝林、居发圣在合同中约定居发圣不得擅自解除合同，若居发圣擅自解除合同，邰贝林有权要求居发圣继续履行合同或者要求居发圣退还已付房款并有权要求甲方支付按银行同期贷款利率计算利息并支付违约金30万元。该约定实质系双方约定的违约责任。现居发圣拒绝卖房，存在过错明显。邰贝林主张违约金30万元明显过分高于邰贝林的损失。结合本案居发圣之前的陈述愿意还款35万元，另现有的房价与原先的房价相比有很大涨幅。居发圣有明显的过错，一审法院酌情将违约金调整为20万元。一审法院判决：一、邰贝林与居发圣于2015年11月30日签订的《拆迁安置房买卖合同》予以解除；二、居发圣于本判决生效后十日内返还邰贝林价款20万元；三、居发圣于本判决生效后十日内支付邰贝林违约金20万元。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人居发圣主张本案是以房屋抵押方式的民间借贷，但未能向法院提供充分证据证明。2019年3月13日，居发圣在一审法院的庭审中陈述，“我当时的想法就是赶紧把钱拿过来把高利贷还掉，到时候还钱给原告，以这个作为抵押合同。”并向法庭明确没有就这个事情和邰贝林进行协商。故以房屋作为抵押仅是居发圣的个人单方想法，没有和邰贝林进行协商，未形成合意。居发圣民间借贷的上诉理由不能成立，本院不予采纳。居发圣主张未收到邰贝林20万元，但其在一审法院的数次庭审和询问中均称收到20万元后还给其债权人，并愿意返还购房款20万元及利息，且有邰贝林妻子朱爱凤在购房前取现金的记录及居发圣出具的收条相印证。现居发圣主张未收到20万元，与其庭审中的陈述互相矛盾，也无充分证据证明，本院不予支持。综上所述，居发圣的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费7300元，由上诉人居发圣负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年十二月二十二日书记员 吴 斯