广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申7827号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：马建威，男，1962年2月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：余杏葵（马建威妻子），女，1965年5月14日出生，汉族，广东省广州市番禺区。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：黄英锋，男，1983年10月11日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：郭陈碧，广东导正律师事务所律师。再审申请人马建威因与被申请人黄英锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终5097号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。马建威申请再审称，（一）根据双方当事人签订的《租赁合同》第7条的约定，一切固定装修及水电设施属于马建威所有，涉案商铺因被征收所得的装修价值补偿款应归马建威所有，黄英锋实际上无权领取涉案商铺的装修补偿款。（二）即使黄英锋有权领取装修补偿款，其应得装修补偿款数额也不是评估的全部装修价值208374元和搬迁费6500元。广州市番禺区人民政府大石街道办（以下简称大石街道办）的回函不属于法律、法规或者规章，也不是法定解释，不得直接作为裁判依据。大石街道办委托评估公司作出的评估报告第4页第3点写明，本次评估的资产市场价值仅供委托人参考，不作为价格实现的保证，具体数额由相关当事人协商确定。评估结果至多可表明被评估的装修价值为208374元，但不能直接依据评估报告就认定该装修补偿款归黄英锋一人所有。马建威对涉案商铺有进行原始装修，黄英锋承租后在原装修基础上再次进行装修，应区分两次装修的各自价值部分，不能区分的应按公平原则平分装修补偿款。涉案商铺装修价值评估基准日为2017年4月18日，但黄英锋经营涉案商铺至2019年3月15日，其继续使用两年的装修装饰价值应扣减相应的折旧费。评估报告的评估单价不合理，装修补偿款过高。（三）《租赁合同》约定，本合同到2019年2月份黄英锋交给马建威14万元进场费，否则本合同自动终止。黄英锋没有按约定交进场费违约，导致合同自动终止，无权向马建威主张装修补偿款和搬迁费。综上，请求再审本案。黄英锋提交意见称，（一）马建威主张黄应锋无权领取涉案商铺的装修补偿款，于法无据。黄英锋承租涉案商铺后进行了全面的装修，花费了数十万元，双方在租赁合同中未对涉案商铺的拆迁装修补偿归属作出约定，按照谁付出谁受益的原则，涉案商铺的拆迁装修补偿款应由黄英锋获得。马建威根据补偿安置协议领取了涉案商铺停产停业经营损失113663元，一审判决不支持黄英锋停产停业损失请求，对黄英锋而言显失公平而且错误，对马建威而言已算获得不当得利，马建威不能再获取应归于黄英锋的装修补偿了。《租赁合同》第7条的约定应该理解为租赁合同于2026年3月9日期满后，如黄英锋未续租的，涉案商铺的固定装修及水电设施移交给马建威所有。马建威与大石街道办事处签订补偿安置协议时，黄英锋才使用涉案商铺约1年的时间，至黄英锋将涉案商铺移交回马建威时才使用了涉案商铺约3年的时间，还有约7年的租期因该拆迁行为导致租赁合同提前终止而无法继续履行。马建威主张根据合同第7条的约定剥夺黄英锋的装修补偿权是不公平、不合理的，严重侵害了黄英锋的合法权益。马建威与大石街道办事处所签订的补偿安置补充协议中明确马建威自愿将余款中的60万元交大石街道办事处代管，作为清退交付房屋的保证金，并优先用于支付对承租人的“住改商”经营损失、搬迁费、装修等补偿，待马建威与承租人解除租赁合同并提交给大石街道办事处及向大石街道办事处交付房屋后，大石街道办事处在接收房屋后七个工作日将该笔款项支付到马建威指定的账户。可见，马建威及大石街道办事处在签订含涉案商铺在内的拆迁补偿协议时，均明确有部分补偿款项是应支付给承租户（含黄英锋）的。（二）马建威主张出租涉案商铺前其有基础装修，进而主张双方平分装修补偿款，严重缺乏依据。马建威将涉案商铺出租给黄英锋时基本没有装修，马建威也无法向法院提交证据证明其有装修，因此应承担举证不能的法律后果。涉案商铺的楼龄已经几十年，黄英锋承租后经马建威同意已进行了全面的装修，一审判决也已认定黄英锋在承租涉案商铺后就是为了医疗经营需要进行了装修，并对涉案房屋的一楼进行部分改造工作，马建威知情而未提出异议，应视为马建威同意黄英锋进行上述装修及拆除改造工作。大石街道办事处所委托的评估公司亦是根据黄英锋新装修的现状出具涉案商铺装修价值为208374元的评估报告。因此，马建威主张双方平分装修补偿款没有事实和法律依据，依法不应予以支持。（三）马建威主张黄英锋拆走设施设备的价值为43739.47元及应在装修补偿款中扣除拆走设施设备的价值，依法不应予以支持。（四）马建威主张黄英锋在拆迁房屋评估日后继续使用涉案商铺接近两年时间，黄英锋的可分配装修补偿款数额应扣减相应折旧费，没有依据。涉案商铺的拆迁装修补偿的权利人是黄英锋，黄英锋搬迁涉案商铺的时间早晚不影响其获得补偿的权利。马建威收取了涉案商铺208374元的装修补偿款，仅是该补偿款的代收人，马建威应当履行代收代付的义务，其无权以黄英锋搬迁时间的早晚而克扣所谓的折旧款，以此达到获取不当得利的目的。（五）一、二审判决未对黄英锋因本案已垫付的评估费3万元作出处理，显属错误，且对黄英锋而言不公平。一、二审法院判决马建威向黄英锋支付装修补偿款208374元、搬迁费6500元是正确的，马建威申请再审严重缺乏事实和法律依据，请求驳回马建威的再审申请。本院经审查认为，本案为再审申请审查案件。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定，本院对当事人主张的再审事由进行审查。根据一、二审查明的事实，马建威与黄英锋签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2016年3月10日至2026年3月9日，黄英锋承租后经马建威同意进行了装修。2017年3月2日，大石街道办事处通知需进行征地拆迁。2017年9月14日，马建威与大石街道办于签订的房屋征收补偿安置补充协议约定，马建威自愿将余款中的60万元交大石街道办代管，作为清退交付房屋的保证金，并优先用于支付对承租人的“住改商”经营损失、搬迁费、装修等补偿，待马建威与承租人签订解除租赁合同并提交给大石街道办及向大石街道办交付房屋后，大石街道办在接收房屋后七个工作日将该笔款项支付到马建威指定的账户。本案中，黄英锋承租涉案房屋的租期为10年，其装修后仅使用1年，涉案房屋即开始进行征地拆迁，在双方租赁合同未对装修补偿款作出明确约定的情况下，黄英锋作为装修的投资人和使用人，有权主张获得装修补偿款和搬迁费。对于涉案商铺的装修价值，大石街道办所委托的评估公司在2017年5月9日出具的评估报告评定为208374元。本案一审诉讼中，一审法院依黄英锋的申请，委托安衡事务所评估，该所于2018年8月16日出具的评估报告评定涉案商铺的装修现值为256900元。一审法院考虑到安衡事务所评估的价值存在过高估价的情形，同时考虑到大石街道办是按208374元的评估价向马建威支付装修补偿款，据此认定涉案商铺的装修价值为208374元，并无不当。马建威主张评估价格过高，没有依据。马建威并没有举证证明出租给黄英锋前涉案房屋原有装修的情况，其主张装修补偿款应按评估价由双方当事人进行平分，依据不足。《租赁合同》第7条约定：“租赁期内乙方不得随意改变房屋结构，如须改变房屋结构，要甲方书面同意方可施工，一切固定装修及水电设施属甲方所有，如有损坏按实价赔偿。”二审认为该约定是双方对租赁合同期限届满时固定装修及水电设施的归属，符合租赁关系的一般惯例，较为公平合理，马建威以该约定为由主张黄英锋无权要求其支付装修补偿款，依据不足。《租赁合同》第9条约定黄英锋于2019年2月份交给马建威14万元进场费，然而涉案房屋从2017年3月份开始进行征地拆迁，马建威也于2017年5月31日签订了房屋征收补偿安置协议，双方当事人对合同履行及拆迁补偿款发生争议，即合同约定的支付进场费的时间在拆迁补偿之后，且黄英锋已于2019年3月份搬离涉案商铺，马建威以黄英锋未支付进场费为由认为黄英锋无权要求其支付装修补偿款的理由也不成立。鉴于黄英锋装修涉案商铺后进行经营的时间较短，一、二审判决马建威向黄英锋支付全部的装修补偿款和搬迁费并无不当。大石街道办给一审法院的回函经法庭质证后依法可作为认定事实的证据，一审法院予以采纳，符合诉讼法的相关规定。综上所述，马建威的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回马建威的再审申请。审判长  赖尚斌审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二〇年十二月八日书记员  钟镜培