辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民初97号原告（执行案外人）：焦俊男，男，1992年7月9日出生，汉族，个体业主，住凌源市。委托诉讼代理人：王葆华，辽宁中平律师事务所律师。被告（申请执行人）：凌源鸿岩建筑工程有限公司，住所地凌源市凌河街文化路**。统一社会信用代码91211382771436320X。法定代表人：李文雄，总经理。委托诉讼代理人：贡海洋，辽宁昌鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：谌连华，辽宁昌鉴律师事务所律师。第三人（被执行人）：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，，住所地朝阳市双塔区营州路三段**统一社会信用代码9121130273670422XY。法定代表人：张成轩，经理。委托诉讼代理人：韩玉飞，女，1989年3月10日出生，汉族，公司职员，住凌源市。原告焦俊男与被告凌源鸿岩建筑工程有限公司（以下简称鸿岩公司），第三人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称盛泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦俊男的委托诉讼代理人王葆华，被告鸿岩公司委托诉讼代理人贡海洋、谌连华，第三人盛泰公司委托诉讼代理人韩玉飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦俊男向本院提出诉讼请求：1、判决解除对凌源市国贸大厦一层070143号、070151号商铺的查封，并不准执行；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告采用分期付款方式出资购买了盛泰公司开发的案涉商铺，并于2016年6月30日交付了070143号商铺首付款74万元，支付方式系以国贸大厦1单元22层，面积为147．95平方米的住宅抵顶，该房已经实际交付，收款收据上体现收到预定房款322,530元，但收款收据同时注明按74万元房款来收。2013年11月2日，原告交付070151号商铺首付款30万元。原告将两个商铺款交清后，盛泰公司收回了首付款收款收据和原告分别签订《国贸大厦商铺回购承诺书》两份。原告经盛泰公司引荐与朝阳乐旺嘉购物中心有限公司签订《商业用房委托投资经营合同》一份，将案涉商铺委托给该购物中心进行经营管理。该公司在接受原告的委托后，将案涉070143号商铺出租给吕晓茹，070151号商铺出租给张国寿，该事实有购物中心出具的承租人电费收据及证明为证，证明原告为案涉商铺的实际物权人。为使双方的购房合同固化，盛泰公司在合同已经实际履行后，给原告出具《凌源国贸大厦商铺认购协议书》一份，对购房合同相关约定落实到纸面。2017年1月20日，贵院依据（2017）辽13财保1号民事裁定对案涉商铺查封前，原、被告之间的合同已经实际履行。《合同法》第30条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。贵院仅依据盛泰公司未在交款同期给原告出具认购书，就认定双方未在查封前签订书面购房合同，裁定驳回原告的异议错误。被告鸿岩公司辩称，被答辩人购买的房产未签订合法有效的商品房买卖合同。收款收据不属于正式发票，交易的真实性存疑。案涉房产于2015年在锦州银行设立了抵押。答辩人己于2017年1月20日对案涉房屋申请了查封。执行裁定认定认购书、回购书系查封之后补签。被答辩人至今并未实际占有使用该房屋，证明不能佐证被答辩人系产权人。应依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人盛泰公司述称，原告焦俊男购买商铺属实。我公司同意原告焦俊男的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：焦俊男提供以其位于国贸大厦1单元22层，面积为147.95平方米住宅抵顶购买商铺款由盛泰公司于2016年6月30日出具的《收款收据》一张，盛泰公司该《收款收据》中注明“预订房款。按74万收。”提供其于2017年2月28日与盛泰公司签订的《凌源国贸大厦铺位认购协议书》一份，协议主要约定“乙方认购国贸大厦一层070143号商铺，面积55.48平方米；单价为35,800／平米，总价款1,986,184元；已付全款。”盛泰公司同日出具1,986,184元的《收款收据》一张；提供焦俊男、徐秀君（委托方，甲方）于2017年2月28日与朝阳乐旺嘉购物中心有限公司（受托方，乙方，以下简称乐旺嘉公司）签订的《商业用房委托投资经营合同》一份，合同约定“一、委托标的物：商铺一层070143号，面积55.48平方米；二、甲方就其拥有的乐旺嘉全部投资经营管理权委托乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；四、委托期限13年，委托期2017年2月28日至2030年2月28日；六、租金支付标准：租金计算2017年2月28日至2030年2月28日。年租158,894元。”提供同日与乐旺嘉公司签订的《国贸大厦商铺回购承诺书》一份，该承诺书对商铺回购、升值补偿、回购条件等作出了约定；提供2017年3月13日，盛泰公司与焦俊男签订的《凌源国贸大厦铺位认购协议书》一份，协议约定“焦俊男认购国贸大厦一层070151号商铺，面积为19.77平方米；单价为33,180／平米，总价款655,968元；已付全款。”同日，盛泰公司出具655,968元《收款收据》一张；提供焦俊男、徐秀君（委托方，甲方）与乐旺嘉公司签订的《商业用房委托投资经营合同》一份，合同主要约定“一、委托标的物：商铺一层070151号，面积19.77平方米；二、甲方就其拥有的乐旺嘉全部投资经营管理权委托乙方，由乙方在法律规定范围内进行合法经营；四、委托期限13年，期限2017年1月1日止于2030年1月1日；六、租金支付标准：租金计算2017年2月28日至2030年2月28日。年租158,894元。”提供同日与乐旺嘉公司签订的《国贸大厦商铺回购承诺书》一份，该承诺书对商铺回购、升值补偿、回购条件等作出了约定；提供张国寿于2018年3月27日向乐旺嘉公司交纳案涉商铺的电费25,502.26元及上述费用《收款收据存根》一张；提供吕晓茹于2018年4月4日向乐旺嘉公司交纳案涉商铺的电费1,900元及上述费用《专用收款收据存根》一张；提供盛泰公司、乐旺嘉公司于2019年12月7日出具的《购房证明》一份，主要内容为“公司开发的国贸大厦商铺项目：乐旺嘉公司。由于公司要统一网签、备案，没能及时给一、二楼大部分商铺办理网签、备案，虽没有出示正式合同，但070143号、070151号商铺产权是全款购房者焦俊男所有。”提供乐旺嘉公司于2020年10月10日出具的《证明》一份，主要内容“大厦所有商铺统一由乐旺嘉公司经营管理。电费由租户自行承担。070151号焦俊男的商铺出租给张国寿，070143号焦俊男的商铺出租给吕晓茹。”提供盛泰公司出具的《情况说明》一份，内容为“公司与焦俊男购房协议的实际履行日期以购房者实际交款日期即合同实际履行日期为准。因合同履行初期公司的相关财务手续待完善等原因，后于2017年2月28日、2017年3月13日出具《凌源国贸大厦认购协议书》一份，该认购协议书的出具时间仅代表双方补充财务相关手续的时间，与实际购房时间无关。公司现有购房者交款的银行流水及购房协议等文件能证明双方购房协议的实际履行时间。”上述证据，焦俊男用以证明：在人民法院查封之前，与盛泰公司约定以其所有的住宅抵顶购买凌源市国贸大厦商铺款，并支付首付款74万元，未办理产权登记手续，不属于焦俊男的过错。盛泰公司对证据证明的事实没有意见。鸿岩公司质证意见：商铺回购协议和承诺书己经执行裁定书认定为补签，且发生在人民法院查封之后，上述证据不应予采信；因案涉商铺仍然登记在盛泰公司名下，购房证明不能证明焦俊男系产权人。对证据的分析与认定：在本院对凌源国贸大厦6－20轴1－2层建筑物查封前，焦俊男已与盛泰公司对购买商铺的行为达成了口头约定，且焦俊男用以房抵顶方式，履行了主要付款义务。上述证据佐证的事实，本院予以确认。鸿岩公司提供3页“已抵押”清单一份，用以证明案涉房产已设立了财产抵押。焦俊男质证意见：该清单既无出具单位公章，又不能体现抵押状况。对该份证据的真实性、合法性有异议。盛泰公司对该份证据没有意见。对证据的分析与认定：因该抵押清单无登记机构公章，不能佐证设立抵押事实，本院不予确认。根据上述证据的诉辩意见，本院认定事实如下：2016年6月30日，焦俊男以其位于国贸大厦1单元22层，面积为147.95平方米住宅抵顶购买商铺款。同日，盛泰公司在出具的《收款收据》中注明“预订房款。按74万收。”2017年2月28日，盛泰公司与焦俊男签订《凌源国贸大厦铺位认购协议书》一份，协议约定“焦俊男认购国贸大厦一层070143号商铺，面积55.48平方米；单价35,800／平米，总价款1,986,184元；已付全款。”同日，盛泰公司向焦俊男出具1,986,184元《收款收据》一张。2017年2月28日，焦俊男、徐秀君（委托方，甲方）与朝阳乐旺嘉购物中心有限公司（受托方，乙方，以下简称乐旺嘉公司）签订《商业用房委托投资经营合同》一份，合同主要约定“一、委托标的物：商铺一层070143号，面积55.48平方米；二、委托方式：甲方就其拥有的乐旺嘉全部投资经营管理权委托乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；四、委托期限13年，委托期限2017年2月28日至2030年2月28日；六、租金支付标准：租金计算2017年2月28日至2030年2月28日。年租158,894元。”同日，焦俊男、徐秀君（乙方）与乐旺嘉公司（甲方）签订《国贸大厦商铺回购承诺书》一份，该回购承诺书对甲方义务（回购、升值补偿）、回购条件等作出了约定。2017年3月13日，盛泰公司与焦俊男签订《凌源国贸大厦铺位认购协议书》一份，协议约定“焦俊男认购国贸大厦一层070151号商铺，面积19.77平方米；单价33,180／平米，总价款655,968元；已付全款。”同日，盛泰公司向焦俊男出具655,968元《收款收据》一张。焦俊男、徐秀君（委托方，甲方）与乐旺嘉公司签订《商业用房委托投资经营合同》一份，合同主要约定“一、委托标的物：商铺一层070151号，面积19.77平方米；二、甲方就其拥有的乐旺嘉全部投资经营管理权委托乙方，由乙方在法律规定范围内进行合法经营；四、委托期限13年，期限2017年1月1日止于2030年1月1日；六、租金支付标准：租金计算2017年2月28日至2030年2月28日。年租158,894元。”同日，焦俊男、徐秀君与乐旺嘉公司签订《国贸大厦商铺回购承诺书》一份，该承诺书对商铺回购、升值补偿、回购条件等作出了约定。2018年3月27日，张国寿向乐旺嘉公司交纳案涉商铺的电费25,502.26元。焦俊男提供了乐旺嘉公司向张国寿出具上述费用《收款收据存根》一张。2018年4月4日，吕晓茹向乐旺嘉公司交纳案涉商铺的电费1,900元。焦俊男提供了乐旺嘉公司向吕晓茹出具的上述费用《专用收款收据存根》一张。2020年10月10日，乐旺嘉公司出具《证明》一份，内容为“大厦所有商铺统一由乐旺嘉公司经营管理。电费由租户自行承担。070151号焦俊男商铺出租给张国寿，070143号焦俊男商铺出租给吕晓茹。”2019年12月7日，盛泰公司、乐旺嘉公司出具《购房证明》一份，主要内容为“本盛泰公司开发的国贸大厦商铺项目：乐旺嘉公司。由于公司要统一网签、备案，没能及时给一、二楼大部分商铺办理网签、备案，虽没有出示正式合同，但070143号、070151号商铺产权是全款购房者焦俊男所有。”盛泰公司出具《情况说明》一份，内容为“公司与焦俊男的购房协议实际履行日期以购房者实际交款日期即合同实际履行日期为准。因合同履行初期公司的相关财务手续待完善等原因，后于2017年2月28日、3月13日出具《凌源国贸大厦认购协议书》一份，该认购协议书的出具时间仅代表双方补充财务相关手续的时间，与实际购房时间无关。公司现有购房者交款的银行流水及购房协议等文件能证明双方购房协议的实际履行时间。”另查明，鸿岩公司与盛泰公司建设工程施工合同纠纷一案，根据申请人鸿岩公司、石光蕊的诉前财产保全申请，本院于2017年1月19日作出（2017）辽13财保1号民事裁定，查封了盛泰公司开发的凌源国贸大厦尚未交工的6－20轴1－2层建筑物。2018年6月19日，本院作出（2017）辽13民初2号民事调解书，调解内容“一、双方共同确认盛泰公司欠鸿岩公司工程款3763万元。盛泰公司于2019年6月19日前一次性全部偿还完毕；二、如逾期给付，鸿岩公司有权对拖欠的工程款3763万元及利息申请全额执行。”因盛泰公司未履行调解约定的给付义务，2020年5月18日，本院以（2020）辽13执81号案件立案执行。执行过程中，焦俊男对案涉商铺提出书面执行异议，要求解除查封措施。本院于2020年10月26日作出（2020）辽13执异101号执行裁定，驳回了焦俊男的异议请求。焦俊男在法定期限内提起本案之诉。本院认为，本案争议焦点是焦俊男对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十五条第一款第（五）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”本案中，在本院对凌源国贸大厦6－20轴1－2层建筑物查封之前，焦俊男已与盛泰公司对购买商铺的行为达成了口头约定，且焦俊男用以房抵顶方式，履行了主要付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”应当认定焦俊男与盛泰公司之间于人民法院查封之前设立了买卖法律关系，焦俊男对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告焦俊男的诉讼请求成立，予以支持。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：不得执行凌源市国贸大厦一层070143号、070151号商铺。案件受理费27,937元，由被告凌源鸿岩建筑工程有限公司、第三人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2020）辽13执异101号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  王文沅审判员  王 阳审判员  郭敬明二〇二〇年十二月二十八日书记员  张 吉（法官助理代）