北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7837号上诉人（原审原告、反诉被告）：王娜，女，1973年10月23日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孟凡武，男，1972年11月7日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人王娜因与被上诉人孟凡武房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初56242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王娜上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月21日解除；2.改判孟凡武支付王娜解除合同的违约金11500元；3.撤销一审判决第二项，改判王娜不退还孟凡武押金12000元；4.撤销一审判决第三项，改判孟凡武支付王娜燃气费216.6元、换锁费940元，2018年9月18日至2018年9月21日的房租1533元。事实和理由：1.一审判决认定合同解除的日期错误，孟凡武虽与王娜协商过退租事宜，但孟凡武出尔反尔，自2018年9月5日起拒与王娜联系，拒交房租且拒绝交还房屋，后王娜行使解除合同的权利，于2018年9月21日报警收回房屋，故双方签订的《北京市房屋租赁合同》应于2018年9月21日解除，孟凡武应承担2018年9月18日至2018年9月21日期间的房租并承担日租金的双倍违约金。2.2018年9月3日孟凡武搬走房屋中属于王娜的家具家电，表明孟凡武没有交接房屋的诚意。此外，王娜取消的是孟凡武的免费使用车位，不影响孟凡武进出小区及房屋，这不能构成孟凡武拒绝交接房屋的理由，未能完成房屋交接的责任在孟凡武，孟凡武应当承担违约责任。3.王娜早已与下一个租户签订房屋租赁合同，但因孟凡武拒绝交回房屋导致下一个租户推迟入住，给王娜造成损失，孟凡武应当予以赔偿。4.王娜于2018年9月25日重新拍摄的燃气表数据可以佐证辨认2018年9月21日拍摄模糊的燃气表数据，可以计算得出燃气费数据。孟凡武辩称，同意一审判决，不同意王娜的上诉请求和理由。王娜向一审法院起诉请求：1.判令双方2016年9月10日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月21日解除；2.孟凡武向王娜支付违约金15366.67元（含迟延交费及提前解约两项违约）；3.孟凡武支付王娜水费120元、电费1433.93元、燃气费216.6元、次卧灯具损失费220元及卧室床拆装费80元、门禁卡50元、燃气卡补卡费20元、入门开锁费130元、锁具费用1211元、主卧阳台换锁费用150元、歌华有线机顶盒880元和换锁费用940元；4.赔偿沙发一组、茶几一个、餐椅四把、电视柜一组、客厅空调遥控器一个、卫生间花洒两个的损失合计13907.3元（家具按七折折算）；5.孟凡武支付2018年9月18日至21日期间的房租1533元；6.诉讼费由孟凡武承担。孟凡武向一审法院反诉请求：王娜退还孟凡武押金12000元。一审法院认定事实：王娜系海淀区102号（以下简称102号）建筑面积123.46平方米房屋业主，该房屋于2009年装修并购买家具，2015年开始出租。2016年9月10日，王娜（甲方）与孟凡武（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定，甲方将102号房屋出租给乙方，租赁期限自2016年9月18日至2020年7月17日，共计3年10个月。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品，设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第一年租金12000元/月，以后每年租金随行就市，由双方协商议定，参考标准为每年7～9月、同户型、链家和我爱我家当期成交价。支付方式为押一付三，乙方应于每期届满前提前5日支付下期租金，支付日期分别为：2016年9月18日、2016年12月13日，2017年3月13日……2017年9月13日、2017年12月13日、……2018年3月13日……。押金12000元，租赁期满后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任，剩余部分应如数返还给孟凡武……。租赁期内，除物业管理费外，包括水电、燃气等费用均由乙方承担……。同时合同还载明，第八条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；……（四）乙方不按约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋……。第九条违约责任（一）……乙方有第八条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失……；（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，并按月租金的100%支付违约金；若乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，若未提前60日通知甲方的，直至业主找到新租客押金若有剩余则退还给乙方，甲方还应退还相应的租金……；（四）乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的双倍标准支付违约金。同时，双方在合同尾部补充约定，双方解约前一个月，孟凡武应配合王娜带客户看房，不得拒绝。交接清单中记载家具、电器等设备，其中沙发1大组品牌艾依瑞斯，茶几1张品牌联邦(lanbond)，餐椅4把品牌联邦(lanbond)、电视柜1组品牌中信家具；此外还移交电卡、燃气卡各1张、门禁卡4张、户门钥匙1把、内门钥匙15把、阳台门钥匙9把、抽屉钥匙3把、配电箱钥匙4把，燃气表起计底数为8745/余232，自来水表和电表均未登记起计底数（王娜提交的《北京市房屋租赁合同》中登记的水表起计底数274立方米，电表起计底数2106.27/余1433.93元）。但孟凡武通过微信拍照发给王娜水表、电表照片显示，电表余额1433.93元；水表底数因模糊，无法读取。合同签订后，王娜将102号房屋交付孟凡武，孟凡武交纳了押金12000和首期租金12000元。合同履行期间，双方对第二租赁年度的租金标准约定为11500元，孟凡武的租金已交至2018年9月17日。2017年3月14日、9月14日、12月15日和2018年3月14日，孟凡武均存在延迟1日或2日支付租金的情形，为此，双方曾通过微信以不文明语言相互攻击对方。2018年6月13日，孟凡武以微信告知王娜，因双方无法就下一年房租价格协商一致，故提出不再续约，王娜可发布出租广告，并同意配合王娜带客户看房。8月20日至9月1日期间，王娜多次短信要求孟凡武配合看房，并询问何时搬离租赁房屋。2018年9月3日，因王娜对交接房屋内的状况不满意，双方产生分歧和争议，未办理完毕交接手续。次日，王娜取消了孟凡武车位使用权，致使孟凡武无法进出小区，双方的纠纷加剧。因沟通不畅及工作原因，双方始终未进行房屋交接。因王娜新的租户即将于当月22日入住，王娜于2018年9月21日报警后撬锁进入102号房屋。庭审中，孟凡武称其于2018年9月3日即搬离承租房屋，并将屋内沙发垫、茶几一个、餐椅四把、电视柜一组、卫生间花洒两个等带走。现孟凡武认可尚欠王娜水费120元，次卧灯具损失220元，燃气卡补卡费20元，并同意返还物品、钥匙等。王娜表示，由于出租需要，相关物品、卡等均已重新购置，门锁等均已更换，且物品损坏程度不能确定，故坚持要求孟凡武赔偿。王娜就其损失提交证据如下：除孟凡武认可的费用外，王娜还提交：1.孟凡武迟交租金的转账明细及催要租金的微信截图；2.电表在起租时的读取数据及金额的照片；3.燃气表在2018年9月21日的读取数据（模糊）、购气明细表及2018年11月补交2016年至2018年的燃气费收据；4.北京歌华有线海淀分公司出具购买机顶盒（880元）的证明；5.北京四通搬家有限公司出具的拆装双人床（80元）的发票；6.重新办理门禁卡的收据（50元）；7.北京市民生安居锁店出具2016年9月18日至22日的开锁及换锁收据（三次共计470元）；8.霍曼（北京）贸易有限公司于2018年10月25日出具的户门锁报价单（1211元）；9.北京市民生安居锁店于2018年10月15日出具更换102号房屋相关锁具的报价单（940元）及孟凡武自行更换户门锁的照片；10.王娜在2009年装修时购置家电、家具的合同及提货单、网购空调的交易单、2018年10月30日购置吊灯的网购交易单。孟凡武对王娜出示的证据1、证据4、证据6、证据10均无异议，所持有的物品可以退还；对其他证据真实性不认可，但认可床铺移至其他房间。审理中，王娜曾于2018年11月5日就餐椅四把、方几一个、组合柜一组、沙发一套、花洒两个及软管两个等物品申请价值评估，后又于2019年2月11日撤回该评估申请。庭审中，王娜曾同时就锁具损失和返还钥匙提出请求，在孟凡武提出异议后，王娜撤回了返还钥匙的诉请。另，王娜同意按每租赁月30日计；孟凡武认可租赁期间确有一、两次迟延支付租金的情况，但王娜并未提出过异议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王娜与孟凡武之间签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。双方均应按协议约定履行义务，享受权利。房屋租赁合同是出租方提供租赁房屋、收租金，而承租方交纳租金和享有租赁房屋使用权的双务合同，合同的关键在于租赁房屋的准确地址、租期起止时间、租金数额的约定。本案中，双方签订的《北京市房屋租赁合同》中对租金的数额约定模糊，该条款的约定是附带条件的，故在双方未就此达成一致的情况下，双方第三个租赁年度不具备履行的前提条件，即各租赁年度均须在议定月租金后才具备履行条件。从双方微信沟通的内容可知，孟凡武已在第二个租赁年度到期前两个月，发出了解约要约，王娜亦寻找新的租户看房，故双方已就解约事宜达成一致。由此，法院认定双方解约的时间应为第二个租赁年度到期日，即2018年9月17日，诉争双方主张的解约时间，法院均不予采信。因双方系合意解约，故王娜主张孟凡武单方解约，应承担违约责任的请求，缺乏事实根据，法院不予支持。双方合同解除后，即不存在交房租问题，故王娜主张2018年9月18日至21日期间租金之诉请，于法无据，法院亦不予支持。合同履行期间，孟凡武确有迟延支付租金现象，其虽称王娜未提出异议，但并不因此确认违约事实的存在，亦不影响王娜主张该违约责任的权利，王娜主张迟延支付租金违约金的请求，具备事实根据，数额合理，法院支持。履约过程中及后期收房期间，双方均存在不愉快的交流，以致矛盾进一步升级，对此，双方均存在一定的过错。现孟凡武同意支付水费、灯具损失费及燃气卡补卡费共计360元，对此，法院不持异议。孟凡武虽否认王娜关于电费的相关证据，但该证据系出自孟凡武9月16日发送给王娜的手机截屏，而孟凡武自述2018年9月3日即已搬出，且因王娜停用了进出小区的车位，故该证据不可能形成于2018年9月3日后。从逻辑上分析，该证据应为起租时发送的内容；且在生活常识上看，起租时相关用卡上不应全归零。故在孟凡武没有提供其他证据的情况下，法院采信王娜所述。燃气费用的证据，因取证模糊，且数字不一致，法院无法支持。孟凡武租赁102号房屋期间，未经王娜准许，擅自移动、拆换床具和户门锁具，且在其退出时亦未恢复原状，故王娜因此所发生的拆装费及锁具损失费用，应由孟凡武承担。孟凡武退出时，未向王娜交还承租房屋的各类钥匙、门禁卡、机顶盒，为保证后续租户的正常使用，也避免因对后手损失的进一步扩大，王娜采取自力救济的方式是可取的，相关费用亦应由孟凡武承担。王娜主张940元换锁费用，因该证据既没有出具单位的印章，且亦未实际发生，在孟凡武不予认可的情况下，法院对该项诉请不予支持。孟凡武在明知其所带走的家具等物品非其所有的情况下，未经王娜准许，执意而为，其应赔偿上述物品的经济损失，具体数额，由本院参考购物时间、物品使用寿命及贬损程度等客观因素，酌情认定为3000元。双方合同中明确约定，押金用于抵扣孟凡武应承担的费用、租金和违约赔偿责任，故在扣除孟凡武应承担上述费用后，剩余费用，应由王娜退还。经法院核算，孟凡武应赔付和承担的违约金共计11161.93元，扣除该费用的剩余押金838.07元，由王娜予以退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、王娜与孟凡武于2016年9月10日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月17日解除；二、王娜于本判决生效后7日内退还孟凡武剩余押金838.07元；三、驳回王娜其他诉讼请求；四、驳回孟凡武其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王娜提交加盖有北京刘记京平技术服务中心财务专用章的《102报价单》，用以证明换10个锁的费用需要940元，孟凡武应赔偿其换锁费用940元。该报价单系手书，内容为阳台、内门、弱电箱、信箱、紧急报警器换锁费用共计940元。王娜称该报价单的内容系其按照换锁公司的报价书写的，没有换锁。孟凡武对上述证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可，认为王娜主张的上述换锁费用并未实际发生。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王娜与孟凡武签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定经甲乙双方协商一致可以解除本合同。若乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方。孟凡武已于2018年6月13日告知王娜因双方无法就下一年房租价格协商一致，故提出下一年不再续租，其已在第二个租赁年到期前60日通知了王娜，王娜在收到上述通知后也多次以短信方式要求孟凡武配合看房并询问孟凡武何时搬离，说明双方已经就解除《北京市房屋租赁合同》达成一致。据此，一审法院认定双方的解约时间为第二个租赁年度到期日，即2018年9月17日并无不当，本院予以确认。王娜主张《北京市房屋租赁合同》于2018年9月21日解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。《北京市房屋租赁合同》系双方合意解除，故王娜主张孟凡武承担解除合同的违约责任支付违约金11500元的上诉请求不能成立，本院不予支持。如前所述，《北京市房屋租赁合同》于2018年9月17日解除，合同解除后孟凡武无需再向王娜支付租金，故王娜主张孟凡武向其支付2018年9月18日至2018年9月21日租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。王娜主张孟凡武向其支付燃气费216.6元，但王娜提交的2018年9月21日燃气表照片显示的数据模糊不清无法读数，故其该项诉讼请求缺乏充分证据，一审法院对其该项请求未予支持并无不当，本院予以确认。王娜主张孟凡武向其支付换锁费用940元，其虽在二审中提交了《102报价单》，但该费用并未实际发生，故其该项上诉请求无事实依据，本院不予支持。一审法院经核算认定孟凡武应赔付和承担迟延支付租金的违约金共计11161.93元，并根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定，将孟凡武支付的押金12000元抵扣上述金额后的剩余押金838.07元判令王娜退还孟凡武并无不当，本院予以确认。王娜主张不予退还孟凡武押金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710元，由王娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 刘国俊二〇二〇年十二月十日法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪