山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终3697号上诉人（原审被告、反诉原告）：德州百脑汇电子信息有限公司，住所地：山东省德州市德城区解放中大道**。法定代表人：许昆泰，董事长。委托诉讼代理人：王怡宁，女，汉族，1995年5月27日出生，住山东省济宁市市中区。系该公司员工。委托诉讼代理人：丁春青，女，汉族，1989年3月14日出生，住山东省庆云县城区。系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：德州勇攀教育咨询有限公司，住，住所地：山东省德州市德城区新华街道办事处向阳路**石油探矿厂宿舍（西院）**楼****/div>法定代表人：赵君,总经理。委托诉讼代理人：乙彬，德州德城黄河法律服务所法律工作者。上诉人德州百脑汇电子信息有限公司因与被上诉人德州勇攀教育咨询有限公司租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。德州百脑汇电子信息有限公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）鲁1402民初2213号民事判决书，驳回起诉或者查清事实后改判；2.请求一审诉讼费、二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原审原告主体不适格，请求二审法院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第330条，撤销原判，驳回起诉。即便贵院认为原告主体适格，一审判决也存在认定基本事实不清，适用法律不正确的问题。请求二审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条（三），查清案件事实，依法改判。一、被上诉人作为原审原告主体不适格。上诉人与高勇签订《租赁专柜合约书》，被上诉人不是合同当事人，不是适格的原告。二、即便贵院认为被上诉人作为原审原告主体适格，一审判决存在认定基本事实不清的问题。1.上诉人是物业服务提供者，且履行约定提供了物业服务，没有构成违约。被上诉人未按合同约定支付物业费，构成违约。上诉人有权依据《租赁专柜合约书》第十三条第2款的约定解除合同，并请求被上诉人支付违约金。一审判决认为，上诉人提供的物业服务存在无排气设备、中央空调太冷无调节开关、噪声超标等瑕疵，但被上诉人无任何证据证明，且上诉人未自认。上诉人履行了合同义务，提供了物业服务。被上诉人以物业服务瑕疵为借口，恶意拖欠物业管理费。《租赁专柜合约书》的约定包含由上诉人提供物业服务，被上诉人交纳物业管理费。一审判决认为按时支付物业管理费不是合同主要义务，所以上诉人以非合同主要义务作为解除合同的条件，是免除格式条款提供方的责任，加重对方责任，这是事实认定错误。且合约书的条款非格式条款，可以通过对合同十九条、合约备注条款的约定进行修改补充，双方有很大协商空间。上诉人因被上诉人欠缴2019年4-6月的物业费等费用，且经两次催缴仍不缴纳，于2019年7月21日向被上诉人发送解约函，根据合同第十三条第2款的约定解除双方的《租赁专柜合约书》，系按约定合法解除合同。2.被上诉人至今对租赁场地拥有实际控制权且其物品占用场地。上诉人有权请求其按照合同约定支付合同解除后的场地占有费和违约金。2019年7-8月，被上诉人在租赁场地上持续经营，后于2019年8月31日自行停止经营。被上诉人拥有租赁席位的钥匙，掌握着随时进出租赁场地以及关闭店铺的权利，对租赁场地有实际控制权，后被上诉人自行停业，应自担损失。被上诉人一直营业至2019年8月31日。现被上诉人仅支付了4-6月租金18,985.05元，未按合同约定支付4-8月经营期间的其他相应费用，且合同于2019年7月21日解除。所以，被上诉人应支付4-6月除租金外的合同约定的管理费、收银机租金、收银服务费共19,899.22元及滞纳金（自2019年6月21日起按万分之五计算至付清之日），7-8月的租金（包括按租金计算的占有使用费）和场地维护费、管理费、收银机租金共25,913.4元及滞纳金（自2019年9月21日起按万分之五计算至付清之日）。综上，上诉人是提供物业服务的一方，并按约定提供了物业服务。因被上诉人恶意拖欠物业费，违反了合同约定，上诉人根据合同约定合法解除合同。合同解除后，被上诉人仍继续经营，直至2019年8月31日自行闭店，至今仍占用场地。一审判决对以上事实认定不清。三、一审判决存在法律适用不正确的问题。1.转让款系股权转让款，非租赁场地转让款，现被上诉人的法定代表人为赵君。被上诉人不存在损失，被上诉人的现法定代表人赵君也不存在损失，该转让款与本案无关。因不存在损失，一审判决认为，上诉人应按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定赔偿被上诉人的损失，系适用法律错误。且被上诉人的一审诉请为赔偿装修、退费损失，一审判决判令上诉人赔偿股权转让费，一审判决的内容与被上诉人诉请不符。2.被上诉人的装修损失和退费损失属于经营风险，与上诉人无关，损失应自担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条（二）规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”现被上诉人（承租人）违约导致合同解除，其装修的损失应自行承担。退费属于经营风险，损失应自担。综上所述，原审原告主体不适格。即便贵院认为原告主体适格，一审判决基本事实认定不清，适用法律不正确。被上诉人辩称，一、高勇作为被上诉人的原法人代表进行签订租赁专柜合约书，是因为当时公司刚刚成立办理审批后被上诉人进行了追认，且在后期上诉人的各种函件中均认可，并直接向被上诉人发送。一审中被上诉人提供了高勇的证明，上诉人并未提出异议。第二，租赁专柜合约书本质系租赁合同，以物业管理合同解除租赁合同并不合法，且在一审中被上诉人已经提交了各种物业存在重大问题的证据，包括照片及视频录像。在2019年7月21日时上诉人向被上诉人发送了解约函，但当时的情况是因为上诉人的行为导致被上诉人无法继续经营，在无法扩大收入的情况下，被上诉人为了维护商誉继续运营完成原有客户的合同，即使如此也向未完成的客户退款2万余元。至同年8月份商场已强行关闭，被上诉人在三楼经营根本无法进入，而7-8月份的租金按照合同约定，应在10月份缴纳，但未到期时被上诉人已提出解除合同。第二，一审法院判决法律适用正确。第一转让款仅作为参考。公司整体并未变更，但实际发生了股权转让，侧面证明了公司的价值以及租赁合同解除后的损失。第二，关于最高人民法院管理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第11条第二款之规定，其一，本案中的经营风险系上诉人恶意解约导致，且本案中并非是被上诉人违约导致租赁合同解除。其二本解释的客体是城镇房屋，而本案中的客体是商用场地租赁，此司法解释不适用本案。最后被上诉人多次找到上诉人主张并非不交物业费，而是待上诉人解决好被上诉人提出的物业管理问题后一并交齐。但上诉人始终没有明确的解决方案，双方就此产生纠纷，至2019年7月底，上诉人已在商场内全部停止中央空调供应，水电已不办理充值，实际上已经切断了水电等基础设施供应，已经违反了物业管理条例实施细则无法继续经营，致使被上诉人，且针对的并非被上诉人一家商铺，而是所有商铺如今该商场也就是上诉人已彻底关闭。据了解，上诉人因经营策略、市场定位等原因，每月亏损200万元左右，其并非被上诉人违约而要求解除合同根本是因其经营出现了问题找借口与商铺解除合同，从而将亏损转嫁至各商铺，请求贵院查清事实予以公判。德州勇攀教育咨询有限公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告赔偿原告损失包括但不限于装修、退费等共计32万元；2.本案诉讼费用由被告方负担。一审法院认定事实：2018年9月，原告在被告处租赁场地开办牧思宝贝早教中心，并与被告签订了场地租赁合同，约定租赁期间为2018年11月1日起至2021年8月31日止。合同约定收费标准是固定收费与抽成收费两者取高的模式，即固定收费，第一阶段自2018年11月1日起至2020年8月31日止45元/㎡/月，第二阶段2020年9月1日起至2021年8月31日止60元/㎡/月；抽成收费是第一阶段营业收入的12%收取，第二阶段营业收入的13%收取。合同还约定结算方式，约定勇攀教育在每个租期最后一个月的20号前交齐下季（月）租金、物业管理费、场地维护费和其他相关费用。合同签订后，勇攀教育按约定支付了以上费用，为保证合同有效履行，勇攀教育缴纳了涉柜保证金/质量保证金9000元，装修管理费4620.7元、垃圾处理费4018元、施工保证金5000元等，合同还约定，合约有效期内，勇攀教育不能按照约定及时缴纳租金、其他应付款项，经百脑汇两次书面催交后，百脑汇有权终止本合约。在租赁过程中，原告经营期间因物业问题（无排气设备、中央空调太冷无调解开关、噪声超标）多次找被告解决问题，但被告均未制定明确的解决方案及措施。为了督促被告解决上述问题，原告始终未交纳物业费，本意是待解决完毕后一并补齐，后百脑汇在2019年6月11日向勇攀教育发出催交函，勇攀教育于2019年7月2日交齐了固定资金及场地租赁费18985.05元，并两次向百脑汇发出公函要求妥善处理物业费用的问题，但百脑汇对勇攀教育回函认为不交物业费就是勇攀教育违约，应承担违约责任。2019年8月13日百脑汇又向勇攀教育发出通知，要求其交纳其他相关费用，但勇攀教育因物业管理问题没有解决，未交齐物业管理费用。2019年8月份，百脑汇提出解除合同并函告勇攀教育，致使勇攀教育无法经营，并退还已收取的学费18915元。又查，勇攀教育是由原经营者转让给现在的经营者，转让费用30万元。一审法院认为，勇攀教育与百脑汇签订的租赁合同，系由百脑汇提供的格式性合同，内容条款系填充式的，《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，因物业公司管理不到位，致使勇攀教育未及时缴纳物业管理费用，并以公函形式告知百脑汇，要求其及时处理相关事宜，处理完毕后补齐相关费用，而百脑汇却依据双方签订的《租赁专柜合约书》的约定，要求与勇攀教育提前终止合同，物业合同与租赁合同系不同的法律关系，物业管理系业主与物业公司之间的权利义务关系，应用物业管理法律、法规进行调整，双方合同也没有约定物业费由百脑汇公司垫付，物业费未缴纳并未影响百脑汇租赁利益的实现，勇攀教育与百脑汇系柜台租赁关系，勇攀教育已经交齐租赁费用，履行了合同的主要义务，合同中却以不交物业管理费用作为解除合同的条件，明显是免除格式条款提供方的责任，加重对方责任并排除对方主要权利义务，该条款应认定无效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”勇攀教育按合同约定履行了缴纳租金的主要债务，百脑汇以物业管理费用的未缴纳为由单方终止合同，致使无法实现合同目的，应对合同的解除承担主要责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，勇攀教育现有经营者系原经营者转让而得，付出转让费30万元，由于百脑汇单方终止合同，致使公司无法经营，应承担相应的赔偿责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故勇攀教育要求百脑汇赔偿转让费损失30万元有事实和法律依据。但毕竟造成合同解除是由于勇攀教育未交物业费，其应承担相应的责任，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”鉴于勇攀教育已经履行了合同主要义务，百脑汇依据解除合同的约定无效，故应对合同的解除承担主要责任，应按二八比例承担责任较为适宜。故百脑汇应给付勇攀教育解除合同造成的损失240000元。关于百脑汇对勇攀教育清除场地的反诉请求，本院认为，合同已经解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”百脑汇的清空场地内物品这一诉求本院予以支持。关于百脑汇反诉勇攀教育未缴纳的管理费、收银机租金、收银服务费19899.22元及依据合同收取的滞纳金，因双方租赁合同未到期，虽因客观原因，未能正常经营，毕竟占用了百脑汇物品，该费用应予承担，但对其滞纳金的反诉请求，不予支持。关于百脑汇要求勇攀教育缴纳2019年7月至8月的租金、场地维护费、管理费、收银机租金25913.4元，因百脑汇公司已经提出解除合同，且案件已经进入审理程序依据合同法的规定，该费用应停止履行，对其诉求。本院不予支持。综上，百脑汇应赔偿勇攀教育因合同解除产生的损失240000元，勇攀教育应给付百脑汇公司2019年4月至6月的管理费、收银机租金、收银服务费19899.22元，并自行退出租赁的百脑汇公司经营场所。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）德州勇攀教育咨询有限公司与被告（反诉原告）德州百脑汇电子信息有限公司的《租赁专柜合约书》；原告（反诉被告）德州勇攀教育咨询有限公司于本判决生效后十日内退出德州百脑汇电子信息有限公司经营场地（费用自行负担）；二、被告（反诉原告）德州百脑汇电子信息有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）德州勇攀教育咨询有限公司因合同解除造成的损失240000元；三、原告（反诉被告）德州勇攀教育咨询有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）德州百脑汇电子信息有限公司2019年4月至6月的管理费、收银机租金、收银服务费19899.22元；四、驳回原告（反诉被告）德州勇攀教育咨询有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）德州百脑汇电子信息有限公司其他反诉请求。二审期间，上诉人德州百脑汇电子信息有限公司提供以下证据：证据一是被上诉人之前提交的民事起诉状，证明当时被上诉人向上诉人提出诉讼的依据是被上诉人与第三人高勇之间签订的租赁专柜合约书，可以证明被上诉人在2019年7月29日递交的民事起诉状与其本案一审中递交起诉状内容完全一致，包括请求、事实和理由部分。证据二是德州市德城区人民法院当事人送达地址确认书和确认事项告知书，被上诉人的委托代理人签字确认了，该案件已经被德州市德城区民法院受理案号是2019鲁14**民初3390号。证据三，德城区法院2019年9月13日发布的开庭公告，证明定于2019年9月18日开庭审理。证据四，证据目录清单及相应的证据。证据五，德城区人民法院一审案件简易开庭笔录。证据六，德州市德城区开庭笔录。证据七是德城区2019鲁14**民初3390号民事裁定书。被上诉人发表质证意见称，对7份证据真实性没有异议。在证据七中第四页第二段明确载明系驳回原告的起诉，而非驳回原告的诉讼请求。当时的实际情况是公司的股权已经转让。当时找不到高勇进行核实，后期在2020鲁14**民初2213号诉讼时原告找到了高勇进行核实，在庭审中也提交了高勇的一份证明，证明高勇当时是作为法人签订的租赁合同，上诉人在当时一审过程中并没有提出异议，也就是说本案中不存在重复起诉情况。经合议，上诉人二审中提交证据并非民事诉讼法规定的新证据，不能证明其上诉主张，不作为定案根据。经审理查明，原审法院认定事实清楚。另查明，因上诉人德州百脑汇电子信息有限公司断水断电导致被上诉人无法继续经营退还学生费用18915元。本院认为，关于一审法院审理程序合法的争议焦点。一审法院受理本案并作出判决不属于程序违法。德城区人民法院（2019）鲁1402民初3390号民事裁定因被上诉人德州勇攀教育咨询有限公司未能证明其作为与上诉人德州百脑汇电子信息有限公司签订合同的主体而驳回起诉，在本案一审中，合同签订者高勇出庭作证证实其系原德州勇攀教育咨询有限公司法定代表人，上诉人在一审中没有提出异议，在二审中主张重复起诉不应支持；同时，上诉人在一审反诉中的诉讼请求为“依法确认反诉人与被反诉人之间的租赁专柜合约书已解除”并要求被上诉人缴纳相关费用，说明其自认被上诉人系其合同相对人，其二审中不认可被上诉人一审原告主体适格属自相矛盾，该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人是否应当支付因合同解除造成的损失240000元。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，上诉人与被上诉人签订的租赁合同为上诉人提供的格式合同，其合同条款多为加重对方责任、排除对方主要权利的条款，被上诉人按合同约定履行了缴纳租金的主要债务，同时在被上诉人与之通过公函形式沟通物业管理费用缴纳情况下单方通过断水断电等方式阻止合同的继续履行不符合合同目的，原审法院认定上诉人应对合同的解除承担主要责任符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原审法院认定的30万元转让费用为被上诉人前法定代表人高勇与现法定代表人赵君的公司转让费用，并非因合同解除上诉人给被上诉人造成的实际损失，原审法院以此为基数判决上诉人承担240000元属认识错误，本院予以纠正。被上诉人在一审中提供了因上诉人断水断电导致被上诉人无法继续经营退还学生费用18915元的相应证据，上诉人应当向被上诉人支付18915元*80%=15132元。关于其因合同解除造成装修费用、预期可得收益及没有合理时间更换经营场地造成的其他损失因被上诉人一审中没有提供相应证据，应当承担举证不力的法律后果，其可在证据充分后另行主张。上诉人此项上诉理由部分成立，本院予以支持。关于一审判决被上诉人给付上诉人2019年4月至6月的管理费、收银机租金、收银服务费19899.22元是否正确。因被上诉人一审中提供证据表明对上诉人物业管理存有异议并且为了合同继续履行与之积极磋商，但因上诉人采用断水断电等方式导致合同无法继续履行，原审判决不支持上诉人2019年7月至8月的租金、场地维护费、管理费、收银机租金25913.4元及4-6月份滞纳金的反诉请求具有事实根据，本院予以维持。上诉人此项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决对于上诉人损失数额的确定存在认识错误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2213号民事判决第（一）、（三）项；二、撤销山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2213号民事判决第（二）项；三、上诉人德州百脑汇电子信息有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人德州勇攀教育咨询有限公司因合同解除造成的招生损失15132元；四、驳回被上诉人德州勇攀教育咨询有限公司其他诉讼请求；五、驳回上诉人德州百脑汇电子信息有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3065元，由原审原告德州勇攀教育咨询有限公司负担2500元；原审被告德州百脑汇电子信息有限公司负担565元；反诉费473元，由原审原告德州勇攀教育咨询有限公司负担142元，原审被告德州百脑汇电子信息有限公司负担331元；二审案件受理费7046元，上诉人德州百脑汇电子信息有限公司负担1046元，被上诉人德州勇攀教育咨询有限公司负担6000元。本判决为终审判决。审判长  王鲲审判员  李敏审判员  杨娜二〇二〇年十二月二十日法官助理董国通书记员夏青