江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏04民终4048号 上诉人（原审被告）：马恩浩，男，1995年4月14日生，汉族，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：赵斌，江苏柏金律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江苏福星智能停车技术有限公司，住所地常州市新**龙虎塘街道龙业路和枫苑**。 法定代表人：许自贤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王奕，江苏法藤律师事务所律师。 上诉人马恩浩因与被上诉人江苏福星智能停车技术有限公司（以下简称福星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初3938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 马恩浩上诉请求:1.撤销一审判决，并将该案发回重审，或查清事实依法改判。2.判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审判决对于上诉人至今仍占用房屋的事实认定错误。被上诉人未提供任何证据证明上诉人至今仍占用房屋。被上诉人办公场所就在案涉房屋内，房屋也是被上诉人一直实际使用的状态，更有福星公司人员在此做饭用餐、居住。2.一审判决判令上述人腾空案涉房屋错误，上诉人无权腾空案涉房屋。一方面，马恩浩是基于合作合同承接李登浪与福星公司合作。现马恩浩与福星公司及李登浪的合作关系己被判决解除，且判决李登浪返还马恩浩的转让款。合作合同解除后的合作关系应回归到被上诉人福星公司与李登浪之间的合作关系状态。根据合同约定，李登浪与被上诉人合作关系期间尚未届满。因此，被上诉人的腾空房屋完好返还之要求，应当向李登浪主张。另一方面，案涉房屋由李登浪装修，店内装饰装潢物品均是李登浪所有，上诉人无权清理李登浪的房屋及物品。3.一审判决判令上诉人支付房屋占用费所认定的法律关系错误，所适用法律也错误。一审判决所确定的具体标准为房屋占用费132860元/年、物业费1.5元/平方米/月（520平方米）。此标准既不是上诉人提出，也不是被上诉人提出，更没有经双方举证质证。4.一审判决范围与被上诉人诉讼请求不一致，被上诉人起诉要求上诉人支付房租金，但一审判决却处理了“损失”，理由是双方未尽谨慎合理义务尽快办理交接手续而导致的损失，明显超出诉讼请求。5.本案经由一审法院传票通知于2020年4月9日上午10时30分开庭。在依法送达的情况下，原审原告没有到庭。依照《民事诉讼法》的规定应按撤诉处理。但法院却另行传票通知2020年4月23日开庭，明显违反法定程序。 被上诉人福星公司二审答辩称：1.双方签订虽然是合作合同，但上诉人与被上诉人之间实际是租赁关系。上诉人并未实际退出和交付房屋，仍处于占用的状态，因此支付租金是有依据的。2.双方签订实际是租赁合同，在另案的判决中，法院对合同进行了解除，就无需将租赁关系回归到与李登浪的合作关系状态，更无需向李登浪主张返还及租金。3.一审判决并没有超出被上诉人的诉讼请求，只是将相关诉讼请求进行了合并处理。4.一审判决没有违背相关的程序，开庭也有合法的传票通知。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 福星公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方2018年9月2日签订的合作合同（实为租赁合同）；2.判决马恩浩立即将承租的常州市龙虎塘街道龙业路和枫苑3幢3—15号二楼房屋腾空完好返还给福星公司；3.判决马恩浩支付至2019年5月2日止应付的租金131376.59元(暂计）、物业费3120元;4.判决马恩浩支付至2019年4月30日止的水电费10583.18元；5.判决马恩浩按20万元/年的标准支付自2019年5月3日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；6.本案诉讼费用由马恩浩承担。 一审法院经审理查明，位于常州市新**龙虎塘街道龙业路和枫苑****区域，建筑面积520平方米，系龙虎塘街道的物业管理用房，原承租人为常州风情雅致餐饮管理公司，后变更为福星公司，租赁期限为2016年12月9日至2021年12月10日，日租金0.7元／平方／天，计132860元／年，租赁用途为创业咖啡吧，名称为创客空间，租赁区域划分为智能停车科技企业办公区域和创客咖啡吧经营区域。此后，福星公司在此房屋中原咖啡吧区域于2018年4月8日申领了营业执照，字号为“新北区龙虎塘聚博缘餐饮店”，经营者为李登浪，性质为个体工商户，经营范围为餐饮服务（限《食品经营许可证》核定范围），行业名称餐饮业。此店于2018年9月21日注销。李登浪对此房屋进行了装修、购置了相关设施，经营期间，使用了“创客餐饮咖啡”的门头。 2018年8月20日，马恩浩与李登浪、福星公司签订了《合作合同》，约定：1.李登浪退出管理诉争房屋内的咖啡餐饮店，马恩浩入股管理经营此店，福星公司不参与直接经营管理此店；2.马恩浩承接李登浪原此店合作管理者投入的软装修、桌椅板凳、厨房设备及用品，不含中央空调、卫生间及水电、排风等基础设施，马恩浩不改变原房屋主体结构；3.马恩浩正式承接管理此店之日起，李登浪应结算清其经营期间应付的所有费用；4.马恩浩正式承接管理此店当日，向福星公司交保证金5万元；5.福星公司承担经营期间房租、产生水电费五分之二，马恩浩承担员工工资、日常经营开销、产生水电费五分之三，物业费双方各半承担；6.正常营业期间，福星公司提取营业额的15%，剩余部分归马恩浩所有；7.经营期间营业款归马恩浩保管，马恩浩第二天上午十点前日报单给福星公司财务人员，结算期为一个月，每月五号结算清上月总营业额、上月所有产生水电费用及计算出上月福星公司应提取营业额数，经营期间双方经手客户充卡，充卡金额统一由福星公司财务人员代管，顾客到店用卡消费后，马恩浩第一时间内电脑做账，并第二天日报给财务人员，顾客卡消费了多少就释放多少金额，马恩浩领取相应金额，财务人员做好相关记录；8.合作期间对外招商加盟，所得利润各50%；9.店内安全问题及意外突发事件由马恩浩负责；10.马恩浩正式经营日起满三个月后，营业额必保达10万元/月及以上，如经营第四个月起，连续三个月营业额不满12万元/月，在之后一个月内马恩浩须向福星公司按年租金20万元/年交租金，马恩浩并从交房租当月起承担所有的物业费、水电费，方可继续经营；11.合作期限至2021年12月10日止；13．如非马恩浩原因，福星公司撤走、搬迁等一系列违约，未经马恩浩同意，福星公司须补偿马恩浩损失30万元；如马恩浩提前撤走，马恩浩首先结算清经营应付的所有费用，经福星公司同意，方可撤走，未经福星公司同意，店内所有设施不可带走；15．其他协商条款：（1）福星公司有义务协助马恩浩后期外部广告和内部改动事宜；（2）福星公司有义务作出后期营销方案，人员管理方案，仅供马恩浩参考；（3）福星公司有义务提供马恩浩后期办理相关证件的材料。8月14日及20日，李登浪分别出具收条各一张，载明各收到马恩浩转店诚意金2万元，并约定如签约不成功，诚意金在10日内退还；同月22日，李登浪出具收条，收到原转店诚意金10万元（其中甘震林出资8万元、盛学伍出资2万元），并约定如签约不成功，诚意金在10日内退还；同月27日，李登浪出具收条，收到盛学伍转店款1.5万元；9月2日，李登浪出具收条收到马恩浩转店款4.5万元。上述合计20万元。同日，马恩浩及李登浪出具《创客空间转让交接责任书》，明确李登浪承担2018年8月29日前所有供货商、餐厅人员工资、装修款，欠款与马恩浩无关。9月3日，福星公司收到马恩浩保证金5万元。马恩浩在此期间，为经营所需购置了整体炉灶1台，佐料及一面墙的假绿植。 2018年8月15日，新北消防大队监督员在检查创客餐饮咖啡店时，发现未经消防安全检查擅自投入使用，厨房动火区域与就餐区域未设置防火分隔，不符合《建筑设计防火规范》规定，认为上述行为分别违反了《中华人民共和国消防法》第十五条和第十六条第一款第二项规定，作出常新公消封字[2018]第0054号临时查封决定书，后经调查于同年11月13日分别作出常新公（消）行罚决字[2018]0331号行政处罚决定书和常新公（消）行罚决字[2018]0332号行政处罚决定书，分别对马恩浩经营的创客餐饮咖啡店处罚款5000元和责令创客餐饮咖啡店停止使用，并对马恩浩罚款1万元。同年9月13日，新北消防大队派员对新北区龙虎塘聚博缘餐饮店进行消防监督检查，发现存在下列火灾隐患：厨房动火区域与就餐区域未设置防火分隔（人员密集场所违反消防安全规定，使用储存易燃易爆危险品），不符合《建筑设计防火规范》规定，违反《中华人民共和国消防法》第二十三条规定，于2018年9月17日作出常新公消封字[2018]第0072号临时查封决定书，查封部位、场所为该店厨房，查封期限为2018年9月18日16时至2018年10月15日16时，并告知：应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。由马恩浩聘请的员工代签了“李登浪”的名字。 另查明，马恩浩得知上述消防处理情况后，咨询了消防部门，得知此房屋的性质无法办理消防验收，导致无法经营，即关店停业，福星公司得知后，通过微信明确告知马恩浩，不同意停业，消防的事应由马恩浩负责办理，并要求在30之前办理营业执照。马恩浩未能办理，即向法院以福星公司和李登浪为被告提起诉讼，诉讼请求为“1、判令解除原被告合作合同；2、判令被告福星公司归还原告已支付的保证金5万元；3、判令被告福星公司支付违约损失30万元；4、判令被告李登浪归还原告已支付的转让款20万元；5、由被告承担本案诉讼费”。后法院于2019年7月2日作出（2019）苏0411民初437号民事判决书，认为“依法成立的合同受法律保护，违约方应当承担违约责任；符合约定条件或法定条件，合同可以解除。本案中，原告与两被告签订了合作合同，实则包括两份合同，一份是原告与被告李登浪的转让合同，另一份是原告与被告福星公司签订的合作合同，被告福星公司主张合作合同实际系租赁合同，与合同性质的约定并不符合；此两份合同对于签订双方均是有效的，双方均对合同效力无争议；由于两份合同的标的均是餐厅经营权，因此，在餐厅因为承租房屋的性质而无法办理消防手续，受到消防部门的行政处罚，导致其合同目的无法实现，故原告主张合同解除，符合法律规定，本院予以支持。对于合同的签订、解除，原告事先没有充分了解餐饮经营所需的条件，被告没有如实告知相关消防手续不能办理，故原告及两被告均有责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告主张要求返还已付的保证金，本院予以支持。原告要求被告李登浪承担约定违约金，显然并不符合约定违约金的适用条件，本院不予支持，原告也未主张存在其他损失。原告与被告李登浪签订的转让合同，也因相同理由而予以解除，被告李登浪并应返还已经收到的转让款，原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、原告马恩浩与被告江苏福星智能停车技术有限公司、李登浪签订的《合作合同》于2019年1月8日解除。二、被告江苏福星智能停车技术有限公司返还给原告马恩浩保证金50000元。三、被告李登浪返还原告马恩浩转让款200000元。四、驳回原告马恩浩的其他诉讼请求”。 以上事实，有生效法律文书等证据材料及到庭当事人陈述在卷佐证，该院依法予以确认。 一审法院认为，因马恩浩与福星公司之间的合作合同经另案审理已予以解除，而马恩浩至今仍占用房屋，故福星公司要求马恩浩将案涉房屋腾空并交付，符合法律规定，依法应予以支持。根据本院查明的事实，案涉房屋已于2018年9月17日被查封，马恩浩已无实际使用的可能性，故福星公司要求马恩浩支付自2018年9月至2019年4月的水电费，并无事实和法律依据，该院依法不予支持。虽马恩浩至今仍占用房屋，但在双方知晓案涉房屋的性质无法办理消防验收的情况下，双方却未尽谨慎合理义务尽快办理交接手续减少损失，故对自2018年9月起至实际腾空之日止的房屋占用费和物业费，应由当事人双方各自承担50%，具体标准为房屋占用费132860元/年、物业费1.5元/平方米/月（520平方米）。关于福星公司要求解除与马恩浩之间合作合同的诉讼请求，因在另案中依法已予以处理，故本案不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，该院遂判决：一、马恩浩于判决生效之日起三十日内将常州市新北区龙虎塘街道龙业路和枫苑3幢3-15号二楼咖啡餐饮店腾空并交付江苏福星智能停车技术有限公司。二、马恩浩于本判决生效之日起十日内支付江苏福星智能停车技术有限公司自2018年9月2日起至案涉房屋实际腾空之日止按房屋占用费132860元/年、物业费9360元/年的标准计算的损失的50%。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回江苏福星智能停车技术有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3202元，由马恩浩负担2092元，由江苏福星智能停车技术有限公司负担1110元。（该款福星公司已预交，该院不再退还，马恩浩应承担部分由其于判决生效之日起十日内直接给付福星公司，该院不再退还） 二审期间，上诉人马恩浩向本院提供以下证据：1.（2019）苏04民终4541号民事判决书，证明第一，马恩浩与福星公司、李登浪的合同于2019年2月13日解除；第二，马恩浩没有权利去腾空房屋。2.常州贝源信息科技有限公司发给本案的被上诉人的解除租赁合同的通知函，证明被上诉人所承租的房屋，也是房东所租赁过来的，然后再进行利用。3.福星公司与李登浪之间的合作合同，合同明确是由甲方也就是被上诉人承担涉案房屋的所有的房租。证明被上诉人与李登浪将此房屋转让给上诉人马恩浩，其是不存在占用期间的损失。4.福星公司发给上诉人的一个短信记录，证明上面明确马恩浩是不同意消防大队行政处罚之后，才停业关门。因此并不是被上诉人所陈述的是马恩浩拒不办理相关证照。被上诉人福星公司经质证认为：1.对判决书的真实性予以认可，但是被上诉人已经申请再审，因此对判决的本院认为部分是不认可的。2.对证据2解除通知函的真实性予以认可，但该通知函通知的是被上诉人的关联方。被上诉人与出租方常州贝源信息科技有限公司之间的租赁合同关系与本案没有直接关联。3.对证据3的真实性是认可的，因为在前面案件中都已经提供过了，但是被上诉人与李登浪之间的合作合同与本案没有关联，与李登浪之间的合同条款并不直接适用于本案的合作合同。4.微信不是被上诉人发的，对微信记录的真实性不予认可。从其内容来看，应该是在马恩浩介入以后，更换了厨房的灶具，而引发消防无法通过。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，（2019）苏04民终4541号民事判决书认定“马恩浩与福星公司之间签订的是《合作合同关系》，从该合同内容来看，既涉及马恩浩与福星公司的房屋租赁关系，亦涵盖马恩浩与福星公司之间就如何管理、分配营业款、分享利润等合作经营关系，据此双方存在复合法律关系，而非单纯的租赁关系。”“马恩浩与李登浪之间系店铺转让法律关系，包括经营权和有形资产的整体转让、房屋的转租等，而非单纯的有形资产买卖法律关系。”（2019）苏04民终4541号民事判决书判决：“一、维持常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初437号民事判决第二、三、四项及诉讼费负担部分；二、变更常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初437号民事判决第一项为马恩浩与江苏福星智能停车技术有限公司、李登浪签订的《合作合同》于2019年2月13日解除。” 本院认为，当事人应按合同约定全面履行各自义务。马恩浩与福星公司签订的《合作合同》系双方真实意思表示，合法有效。在合同解除之前，马恩浩与福星公司均应按合同约定履行相应的合同义务。马恩浩作为承租方在福星公司交付案涉房屋后，应按期足额支付相应的租金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施并有权要求赔偿。（2019）苏04民终4541号民事判决书已判决马恩浩与福星公司签订的《合作合同》解除，则在合同解除后，马恩浩应将房屋腾空返还福星公司。现马恩浩仍有设备等在案涉房屋中，应向福星公司支付房屋占有使用费。基于案涉《合作合同》系应福星公司违约而解除，且当事人双方在明知合同因不符合消防要求而无法履行的情形，仍未尽快办理交接手续来减少损失。综合上述因素考虑，一审酌定马恩浩按合同约定租金、物业费的50%支付自福星公司交付房屋之日起至腾空案涉房屋之日止的房屋占用费符合公平原则。关于马恩浩主张案涉房屋的财物属于李登浪所有，其无权处理，因案涉《合作合同》亦涉及马恩浩与李登浪之间的财产转让关系，合同的解除也导致马恩浩与李登浪之间资产买卖法律关系的解除，马恩浩应及时向李登浪返还相应财产，李登浪亦应配合履行财产取回义务。若因李登浪迟延履行相应合同义务造成马恩浩的损失，其可另行向李登浪主张。故对马恩浩的上述主张，本院不予理涉。关于马恩浩主张一审程序违法，原审原告福星公司2020年2月9日未到庭参加诉讼却未按撤回起诉处理，经查阅一审卷宗，一审法院在2020年2月19日并未对本案进行开庭审理。此外，一审法院在2020年1月6日以邮政特快专递形式向当事人双方邮寄开庭传票、证据材料、受理通知、应诉通知等诉讼材料。寄送给马恩浩的特快专递因“邹区无地址，无电话联系”为由退回一审法院。故马恩浩的上述缺乏事实依据，不能成立。 综上，马恩浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3202元，由上诉人马恩浩负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 仪 审判员 卢文忠 审判员 罗希夷 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 杨 青