湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1221民初1494号原告：咸宁市嘉鱼县永金物业有限责任公司。住所地：嘉鱼县鱼岳镇发展大道**。统一社会信用代码：91421221MA495BG28R。法定代表人：李永金，系公司总经理。委托诉讼代理人：张达强，系该公司负责人，男，汉族，1976年4月17日出生，湖北省嘉鱼县人，现住嘉鱼县。代理权限：特别授权。被告：高全刚，男，1967年5月19日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，现住嘉鱼县。委托诉讼代理人：周小红（系被告之妻子），女，1970年4月26日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，现住嘉鱼县。原告咸宁市嘉鱼县永金物业有限责任公司(以下简称：永金物业公司)与被告高全刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张达强、被告委托诉讼代理人周小红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永金物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交纳2019、2020年度物业管理费共计3176元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月30日，嘉鱼县鱼岳镇帝景苑业主委员会与原告签订了《帝景苑小区物业服务合同》，合同约定了委托管理事项、双方的权利及义务、委托管理期限、物业管理服务费用等。按照合同约定，从2019年5月1日起原告为帝景苑所有业主提供物业服务，同时应向所有业主收取物业管理费。原告一直坚持按照合同约定履行自身义务，为业主提供服务。然而，原告的付出并没有得到被告的支持，原告多次找上门找被告收取物业管理费，被告以各种理由推脱拒绝交纳。被告拖欠物业管理费已有一年有余，原告多次催讨无果，故诉至法院，恳请判如所请。被告高全刚辩称：1.答辩人自2013年入住以来，仅与湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司帝景苑管理处签订了前期物业管理服务协议书，且从未解除合同。前业主委员会在自行解散后，在没有召开业主委员会和书面征求业主意见，私自与永金物业公司签订服务协议合同，该合同是非法、无效的，不具备法律约束力。答辩人从未与永金物业公司签订任何形式的物业服务协议，前业委会主任私自与永金物业公司签订物业服务合同是非法的，无效的，不具有法律约束力，业委会主任在未授权前提下不能代表全小区五百户业主。2.永金物业公司进驻以来从未公示物业服务合同及补充协议，永金物业公司2019年5月进驻后开始收取2018年度物业服务费不合理，因其未取得前期湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司帝景苑管理处授权。因小区基础设施至今未完善，业主缴纳的水电开户费用、维修基金等费用被开发商挪用，世兴物业公司一直未收取物业费。3.永金物业公司进驻以来，小区存在秩序混乱、道路坑洼、乱搭乱建、安保不到位、设施损坏无人维护、喷泉存在安全隐患、强制停运业主电梯、服务态度恶劣、打骂业主、强拆业主水表、疫情期间不发放政府下拨蔬菜、泄露业主信息、私自将小区场地给外人堆土导致小区尘土飞扬、阻扰业主委员会成立等问题。本院经审理认定事实如下：2012年，被告高全刚购买了一套位于嘉鱼县鱼岳××小区××单元××室的房屋，面积为132.32平方米电梯房，2013年办理了入住。2019年4月30日，嘉鱼县鱼岳镇帝景苑业主委员会与永金物业公司签订了《帝景苑小区物业服务合同》，合同约定帝景苑小区物业委托原告进行管理，委托期限为五年，自2019年5月1日至2022年5月1日止，物业费收取标准为步梯房每月每平方米0.6元，电梯房为每月每平方米1元，物业管理服务费定于每年的第一个月为缴费时间。合同同时对双方的权利义务进行了约定。自永金物业公司进驻以来，被告高全刚未缴纳物业管理费。经原告催讨，被告至今未交。同时查明，帝景苑自业主入住后因开发商原因导致小区部分设施不全，对小区居民生活造成一定影响。同时小区物业管理存在设施损坏、安保不到位、卫生打扫不及时、车辆乱停乱放等物业服务质量问题。以上事实，有当事人陈述和原告提交的营业执照、《帝景苑小区物业服务合同》和被告提交的被告身份证复印件、照片13张等证据予以证实，足以认定。本院认为，嘉鱼县鱼岳镇帝景苑业主委员会与永金物业公司签订的《帝景苑小区物业服务合同》真实有效，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告永金物业公司在帝景苑小区进行物业服务的事实客观存在。被告提出其未与永金物业公司签订物业管理合同并非本案合同当事人的抗辩理由，本院不予支持。原告在履行合同过程中，管理服务上虽有瑕疵，但并未构成根本性违约，不是被告不交物业费的法定理由。原告永金物业公司作为提供物业服务单位，应严格按照合同约定给业主提供优质、贴心的物业服务，因原告永金物业公司存在服务不到位、物业管理质量问题，被告未享受到应有的物业管理服务，原告永金物业公司存在一定程度的违约行为，故本院酌定被告按照《帝景苑小区物业服务合同》约定价格的80%支付物业管理服务费。关于物业管理服务费的缴纳方式，《帝景苑小区物业服务合同》仅约定物业管理费缴纳时间为每年的第一个月，未明确约定具体缴纳方式，原告要求被告支付尚未实际发生的物业管理服务费没有依据，故本院对原告要求被告交纳2020年12月份以后的物业管理服务费的诉讼请求不予支持。被告应支付2019年5月1日至2020年12月31日期间物业管理费，共计2117元（132.32平方米×1元/平方米/月×20个月*80%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：由被告高全刚于本判决生效之日起十五日内向原告咸宁市嘉鱼县永金物业有限责任公司支付2019年5月1日至2020年12月31日期间物业管理费2117元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告高全刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  张伟建二〇二〇年十二月七日书记员  马 也附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。