北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11487号上诉人（原审原告）：庞虹鹤，女，1988年10月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：北京市国汉溢洋酒店，住所地北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村****。法定代表人：庞虹鹤，执行董事。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐发东，北京百朗律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵宏伟，北京百朗（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘兴君，男，1961年10月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尚易，北京市拓夫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冰（刘兴君之女），1986年12月18日出生，住北京市朝阳区。上诉人庞虹鹤、北京市国汉溢洋酒店（以下简称国汉溢洋酒店）因与被上诉人刘兴君房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初3676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庞虹鹤兼国汉溢洋酒店的法定代表人及二上诉人共同委托诉讼代理人赵宏伟，被上诉人刘兴君委托诉讼代理人刘冰、尚易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞虹鹤、国汉溢洋酒店上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持庞虹鹤、国汉溢洋酒店一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘兴君承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋被列入非首都功能疏解治理范围是错误的，认定合同解除属不可归责于双方当事人的事由也是错误的。二、一审法院将合同约定的违约金由174万元，酌情判定为6万元，对庞虹鹤、国汉溢洋酒店极不公平。1.刘兴君提出违约金过高的抗辩，依法应当承担举证责任，一审法院在刘兴君未提供任何证据的情况下，仅凭主观臆断将违约金酌情判定为6万元，属于滥用自由裁量权。2.庞虹鹤、国汉溢洋酒店已提交证据证明由于刘兴君违约而遭受的损失，《房屋租赁合同》约定的违约金并不过高。3.北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村经济合作社（以下简称大二村经济合作社）与刘兴君签订《解除租赁协议》中约定，大二村经济合作社对刘兴君补偿430余万元。根据庞虹鹤、国汉溢洋酒店与刘兴君《房屋租赁合同》第十一条第3款的约定，室内装修赔偿款60%归庞虹鹤、国汉溢洋酒店。三、一审法院审理过程中严重违反法定程序。一审法院未追加大二村经济合作社作为第三人参加诉讼，并严重超过审理期限。刘兴君辩称，同意一审判决，不同意庞虹鹤、国汉溢洋酒店的上诉请求，庞虹鹤、国汉溢洋酒店的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉，维持原判。庞虹鹤、国汉溢洋酒店向一审法院起诉请求：1.请求判令解除庞虹鹤与刘兴君于2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令刘兴君返还庞虹鹤、国汉溢洋酒店交付的2017年9月房屋租金2万元；3.请求判令刘兴君向庞虹鹤、国汉溢洋酒店支付违约金174.92万元。一审法院认定事实：2011年9月21日，北京市朝阳区黑庄户乡人民政府及北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村村民委员会（以下简称大二村村委会）共同向刘兴君出具《房产证明》一份，内容为：兹证明位于黑庄户乡大鲁店二村村南八区房屋是刘兴君房产，此房是非居住房。2014年8月21日，案外人黄争（乙方）与案外人张银、余小雄（甲方）签订《租赁协议书》，内容为：黄争向张银、余小雄承租涉案房屋，国汉溢洋酒店的经营权、所有权、设施等全部物品一并无偿转让，租赁期内由黄争自负盈亏。2015年7月1日，国汉溢洋酒店法定代表人由余小雄变更为庞虹鹤。经查，黄争与庞虹鹤系夫妻关系。2015年1月1日，刘兴君（甲方、出租方）与庞虹鹤（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定刘兴君将涉案房屋出租给庞虹鹤，租赁期限为2015年1月1日至2021年12月31日，每年租金22万元，押金3万元，租金前两年不变，自第三年起增加10%，第五年起再增加10%，以此类推每两年递增10%一次。关于合同的解除，刘兴君不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住的，庞虹鹤有权解除合同。关于违约责任，合同约定如遇国家或集体征用或占有土地，使合同无法履行，刘兴君需提前一个月以书面形式通知庞虹鹤，庞虹鹤对所租赁物不享受国家或集体的占地拆迁补偿。刘兴君违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的100%向庞虹鹤支付违约金。2017年6月10日，北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村综合治理办公室向刘兴君下发《通马公路沿线功能疏解环境整治告知书》，内容为：“根据区委、市委的要求，非首都功能疏解治理环境，通马公路沿线租赁户在八月底之前清退所有自己外包的商户。希望各租赁单位积极配合政府工作。（八月底之前断水断电、停止经营）”。2017年8月24日，大二村经济合作社（甲方）与刘兴君（乙方）签订《解除租赁协议》，内容为：双方自愿解除原于2009年1月1日签订的租赁协议，本协议签订之日起15日内，刘兴君将原租赁协议项下场地腾空交还大二村经济合作社，不得破坏场地内现有的房屋、、地上物及附属设施庭审中，庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交《政府信息公开申请答复告知书》，内容为：刘兴君未经大二村经济合作社同意擅自在租赁场地上建造房屋并擅自转租，存在重大安全隐患。2017年，为加强环境整治，大二村经济合作社于2017年8月19日通过了《关于村经济合作社与承租人签订解除租赁协议》的社员代表大会，决定与包括刘兴君在内的12户承租人解除租赁合同。另查，庞虹鹤曾于2017年就涉案房屋将刘兴君以房屋租赁合同纠纷诉至法院，要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，双方均认可庞虹鹤已经交纳了2017年9月的房屋租金2万元，亦认可2017年8月29日起涉案房屋因停水停电处于停业状态。就搬离涉案房屋的通知，庞虹鹤认可刘兴君口头告知过涉案房屋因环境整治停水停电。至于搬离涉案房屋的时间，刘兴君称庞虹鹤、国汉溢洋酒店于2017年11月20日搬离，庞虹鹤、国汉溢洋酒店对此事实不予认可，双方就此事实均未提交证据予以佐证。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交《租赁合同》，证明合同成立时间、标的、期限以及违约方式。刘兴君对该证据真实性认可，证明目的认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、企业住所证明、房产证明，证明涉案房屋是合法建筑。刘兴君对该组证据真实性不认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交房产证明，证明黑庄户乡政府和大二村村委员证明涉案房屋是刘兴君房产，刘兴君有权出租。刘兴君对该证据真实性认可，证明目的认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交解除租赁协议，证明2017年8月24日，刘兴君与第三人签订解除租赁协议，约定刘兴君于签订协议之日起15日内将包括本案租赁房屋在内的场地腾空交给第三人。刘兴君对该证据真实性认可，证明目的认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交开庭笔录，证明刘兴君认可停水、停电时间，认可庞虹鹤、国汉溢洋酒店交付租金的情况。刘兴君对该证据真实性认可，证明目的认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交政府信息公开申请答复告知书，证明刘兴君与大二村经济合作社解除合同属于平等主体之间租赁合同纠纷，而非政府征收征用行为。因此，刘兴君不存在不可抗力情形，而是构成违约。刘兴君对该证据真实性认可，证明目的不认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交租赁协议、收据、个人转款凭证、工商信息查询。证明支付了201万元转让费，但是造成了124.43万元损失。刘兴君对该组证据真实性不认可，证明目的不认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交结婚证，证明庞虹鹤与黄争系夫妻关系，以黄争名义出资受让酒店。刘兴君对该证据真实性不认可，证明目的不认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交装修合同及票据、装修后酒店照片、装修前酒店照片、工程报价单，证明装修费用以及损失。刘兴君对该组证据真实性不认可，证明目的不认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交2014年国汉溢洋酒店收入表，证明所受损失。刘兴君对该证据真实性不认可，证明目的不认可。庞虹鹤、国汉溢洋酒店提交德邦物流协议，证明所受损失。刘兴君对该证据真实性不认可，证明目的不认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，庞虹鹤、国汉溢洋酒店、刘兴君均认可《房屋租赁合同》系庞虹鹤个人与刘兴君签订，合同项下的权利义务均由庞虹鹤个人承受，故北京市国汉溢洋酒店并非本案涉及《房屋租赁合同》的相对方，本案系庞虹鹤与刘兴君所签订《房屋租赁合同》纠纷，北京市国汉溢洋酒店要求刘兴君依据《房屋租赁合同》赔偿其经济损失，没有事实和法律依据，故对其诉讼请求，法院不予支持。现双方履行合同过程中，因涉案房屋被列入非首都功能疏解治理范围，致使租赁合同客观上无法继续履行，现双方均认可涉案房屋自2017年8月29日起停水停电，经刘兴君通知庞虹鹤也已实际搬离涉案房屋，故在此情形下现庞虹鹤要求解除合同，于法有据，法院予以支持。合同解除后未发生的租金应予以返还，现双方对涉案房屋停业时间及剩余租金的金额已进行了确认，庞虹鹤根据双方签订的合同租金标准要求刘兴君返还租金符合法律规定，法院不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，刘兴君未能举证证明按照合同约定对涉案房屋疏解腾退履行了提前书面告知义务，现庞虹鹤依据合同约定要求其支付违约金的诉请，于法有据，法院予以支持。但因合同的解除确属于不可归责于双方当事人的事由，并非刘兴君主观违约导致，且关于疏解腾退事宜庞虹鹤认可刘兴君已经口头通知，现刘兴君仅违反书面告知义务，亦抗辩合同约定的违约金过高请求法院予以酌减，故法院结合合同约定的租金水平、双方合同履行情况及公平原则的要求进行综合权衡，酌情判定刘兴君支付庞虹鹤违约金6万元。判决：一、解除庞虹鹤与刘兴君签订的《房屋租赁合同》；二、刘兴君于判决生效后七日内返还庞虹鹤房屋租金二万元；三、刘兴君于判决生效后七日内支付庞虹鹤违约金六万元；四、驳回庞虹鹤的其他诉讼请求；五、驳回北京市国汉溢洋酒店的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20723元，由庞虹鹤负担18923元，由刘兴君负担1800元（庞虹鹤已交纳，刘兴君于判决生效之日起七日内向庞虹鹤支付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。庞虹鹤、国汉溢洋酒店向本院提交以下证据：证据1.承包经营合同书。证据2.承包经营合同补充协议。证据3.陈金良放弃承包的书面承诺。证明目的：1.按照庞虹鹤与陈金良2017年1月11日签订的《承包经营合同书》第二条、第六条约定，双方之间是承包经营法律关系，酒店房产、设施、设备等资产所有权归庞虹鹤所有，陈金良只享有经营权。2.2017年4月28日，因陈金良未按约定交付承包经营费，庞虹鹤与陈金良达成补充协议，约定如果陈金良于2017年5月1日前未支付承包经营费15万元，则自愿放弃承包经营权。3.2017年5月6日。陈金良书面确认“不再经营国汉溢洋宾馆了”。4.上述证据证明陈金良与本案无关，庞虹鹤是本案适格原告，有权向刘兴君主张权利。证据4.补充协议。证明目的：1.2017年7月11日，庞虹鹤与刘兴君签订《补充协议》，约定“国汉宾馆的内部装修赔偿金，甲乙双方各占50%”。2.该证据证明刘兴君应将酒店内部装修补偿金额的50%支付给庞虹鹤。3.该证据也佐证双方均认可庞虹鹤是案涉房屋承租人，是主张装修补偿等权利的适格主体。证据5.（2015）朝民初字第61277号民事判决书，人民法院在处理涉及“非首都疏解腾退”案件时，认定疏解腾退范围前应进行充分审查，向有关政府部门进行调查后再作出认定。证据6.（2017）京0105民初69261号案卷材料，证明目的：庞虹鹤、国汉溢洋酒店在（2017）京0105民初69261号案件中，曾申请朝阳区人民法院向大二村村委会调查案涉租赁物的全部腾退补偿材料，大二村村委会未向法院提供，为查明案件事实，庞虹鹤、国汉溢洋酒店申请追加大二村经济合作社为第三人。证据7.2019年7月6日现场照片，案涉房屋当时尚未拆除。证据8.现场视频光盘。证明目的：2020年10月16日开庭后次日，庞虹鹤、国汉溢洋酒店对现场进行录像，案涉房屋已经拆除。刘兴君质证意见为：证据1、2、3的真实性无法核实，证明目的不认可。证据3书面承诺与证据1、证据2签字笔迹不同，不是同一人所签，放弃承包的承诺并未明确放弃室内装修等附属物所有权。证据4补充协议真实性认可，该证据只是约定了相关装修赔偿金，没有关于违约金的约定，该补充协议只是针对原租赁合同的补充，因涉案房屋是违法建设，因此涉案租赁合同应属于无效合同，相关违约责任条款应属无效，补充协议相关约定也是无效的。证据5真实性认可，合法性认可，关联性不认可，判决书是2015年的判决，本案所涉及的相关疏解整治是2017年的文件，对本案没有参考价值。对证据6真实性认可，合法性认可，关联性不认可，并非本案一审判决所涉及的内容，不能作为认定一审法院程序瑕疵的依据。对证据7真实性认可，拍摄时间无法确认。证据8真实性认可，涉案房屋已经被拆除。刘兴君向本院提交房屋租赁合同11份，证明刘兴君整体房屋面积4000平方米，补助是针对4000平方米的补助，大于与庞虹鹤签订合同的面积。庞虹鹤、国汉溢洋酒店质证意见为，对2011年5月5日租赁合同的真实性、证明目的均不认可，落款处没有甲方签字，不是正式合同。另外10份合同真实性、证明目的不认可，不能证明跟刘兴君有关，更不能证明属于刘兴君与大二村村委会签订的补偿协议补偿范围之内，与本案无关联。二审中，经本院释明，庞虹鹤陈述若法院认定合同无效，将赔偿金额确定为127.28万元。2020年11月10日，承办人到大二村村委会进行调查，调查笔录主要内容如下：涉案房屋的补偿款不包括装修、营业损失、停产停业损失；没有附属设施具体明细。2020年11月10日，承办人到朝阳区黑庄户乡政府进行调查，调查笔录主要内容如下：因涉案房屋存在安全隐患，刘兴君非法转租，所以大二村村委会要和刘兴君解除协议，乡里的意见是让村委会通过民事途径解决。没有相应文件要求拆除涉案房屋，疏解非首都功能没有具体范围；附属设施指的是硬化地面、变压器等；因不属于拆迁，没有具体明细；出具企业住所证明和产权证明是为了鼓励办企业，这些文件不能证明涉案房屋属于合法建筑。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。本案中，刘兴君与庞虹鹤签订《房屋租赁合同书》所涉及房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同书》及补充协议，应属无效。庞虹鹤、国汉溢洋酒店虽主张依据企业住所证明、产权证明等文件内容，可以证明涉案房屋系合法建筑，但该文件并不属于房屋规划建设手续，不足以证明涉案房屋建设的合法性，且黑庄户乡政府亦陈述之所以出具上述文件，是为了鼓励办企业，是受经济利益驱动，故本院对国庞虹鹤、国汉溢洋酒店相关主张不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于责任分担，刘兴君作为涉案房屋所在村集体组织成员，在未取得规划建设手续的情况下，在涉案土地上建设房屋，并用于出租经营，应负主要责任，庞虹鹤出于对企业住所证明、产权证明等非合法有效手续的信赖，在未进一步审查核实的情况下即签订涉案房屋租赁合同，负次要责任。关于具体赔偿数额，本院综合考虑庞虹鹤实际经营期间、涉案酒店装饰装修折旧、涉案酒店面积以及双方当事人举证等情况，酌情确定为60万元。现双方对涉案房屋停业时间及剩余使用费的金额已进行了确认，故一审法院判令刘兴君返还庞虹鹤未使用部分的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。一审法院有关国汉溢洋酒店并非涉案合同相对方的认定，并无不当，本院予以确认。关于庞虹鹤、国汉溢洋酒店上诉主张一审法院程序违法，经审查，一审程序并无不当之处，本院对刘兴君、国汉溢洋酒店的该项上诉主张不予采纳。综上所述，庞虹鹤上诉请求部分成立，北京市国汉溢洋酒店的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初3676号民事判决第二项、第五项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初3676号民事判决第一项、第三项、第四项；三、确认庞虹鹤与刘兴君签订的《房屋租赁合同》无效；四、刘兴君于本判决生效后七日内赔偿庞虹鹤损失60万元；五、驳回庞虹鹤其他上诉请求；六、驳回北京市国汉溢洋酒店的上诉请求；一审案件受理费20723元，由庞虹鹤负担10723元（已交纳），由刘兴君负担10000元（庞虹鹤已交纳，刘兴君于本判决生效之日起七日内向庞虹鹤支付）。二审案件受理费20723元，由庞虹鹤负担10723元（已交纳），由刘兴君负担10000元（庞虹鹤已交纳，刘兴君于本判决生效之日起七日内向庞虹鹤支付）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 万丽丽审 判 员 沈 放二〇二〇年十二月十日法官助理 卢圆圆书 记 员 卢园园