湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终2778号上诉人(原审原告)：许志超，男委托诉讼代理人：赵德聪，湖南纲维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：衡阳星美置业发展有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区船山大道**星美城市综合体。法定代表人：蔡树波，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐小军，湖南秦湘律师事务所律师。上诉人许志超因与被上诉人衡阳星美置业发展有限公司（以下简称星美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2020)湘0408民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许志超上诉请求：撤销原判，改判支持其在一审的全部诉讼请求。事实和理由：许志超与星美公司就案涉房屋签订了两份房屋买卖合同，分别对应各自的标的物，案涉房屋一、二层具有相对独立性，星美公司应办理两个不动产权证，而不是只办理一个不动产权证。原审将两个合同标的错误认定为一个合同标的物，进而错误认为星美公司只需办理一个不动产权证不构成违约不当，星美公司无法按“一房一证”办理登记，明显构成违约，应承担逾期办证的违约责任。星美公司辩称，案涉房屋属于复式商铺，许志超诉请办理两个不动产权证，既与客观事实不符，亦与不动产登记中心依法确认复式商铺为一个不动产登记单元的首次登记相悖。案涉房屋室内一、二层由楼梯相连，一、二层房屋并非两个独立房屋，应属于一个整体，根据相关法律规定，只能办理一个不动产权证，且不动产证的办理属于行政机关的行政事务，案涉房屋房号改变并不影响案涉房屋的位置和不动产权证的办理。星美公司只有代办义务，案涉房屋不动产权证至今未办理系因许志超的原因造成，星美公司在本案中没有违约，不应承担逾期办证的违约责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。许志超向一审法院起诉请求：1.判令星美公司立即全面履行2018年6月1日签订的两份《房屋买卖合同》（编号HY2018032956、HY2018032958），为许志超办理房屋所有权登记手续；2.判令星美公司按约支付违约利息190737.36元（暂计算至2020年5月31日，之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至实际履行完毕之日止）及违约金179190.62元（以已付全部房价款为基数按万分之一每日从2018年7月4日暂计算至2020年5月31日，之后的违约金计算至所有权登记之日止），两项合计369927.98元；3.判令本案诉讼费用等由星美公司承担。一审法院认定事实：许志超预购置星美公司开发的坐落于衡阳市蒸湘区复式结构商服房屋，遂向星美公司支付了部分购房定金及购房款。2018年6月1日，双方就109、209室房屋的买卖事宜分别补充签订了《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，双方约定109室房屋的单价为14187.08元/平方米、总价为1073962元，209室房屋的单价为8102.14元/平方米，总价为613332元，买受人应当于2018年6月1日前支付全部购房款；“如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置”；出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付房屋；买受人的房屋登记手续按照“委托代办”的方式进行，如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应当承担相应的违约责任。同日，双方签订两份补充协议，双方约定：买受人未全部付清购房款、未办理好银行贷款手续或一次性余款未付清及其他交房时应交款项未付清之前，出卖人有权拒绝交付房屋；买受人未支付物业维修基金费等，星美公司亦有权拒绝交房，且不承担逾期交付的有关责任；该协议系双方签订的商品房买卖合同的一部分，两份合同存在不一致之处的，以补充协议为准。同日，许志超付讫全部购房款，并于次日支付上述房屋的物业专项维修资金。2018年6月4日，许志超填写《入住登记表》，从星美公司处接收了涉案复式商品房。另查明，“衡阳星美城市综合体18#楼”项目于2014年4月8日开始建设，并于2017年9月23日竣工，于同年11月22日在住建部门登记备案。涉案房屋在规划设计之初即属于复式结构，一、二楼之间通过房屋内部独立的楼梯连接。依据相关政策规定，2018年7月，涉案109、209室房屋被合并成一个不动产单元，并改房号为109复。星美公司于2018年10月为该复式结构商服房屋办理了不动产权初始登记手续，不动产证号为湘（2018）衡阳市不动产权第0042182号。2019年12月4日，衡阳市不动产登记中心在其出具的《关于星美城市综合体二期18号楼门面房号编制及办理不动产权证的情况说明》中对涉案楼栋的相关情况作出以下说明：该楼栋1-2曾规划设计为复式商铺，每空门面的一层二层均由室内楼梯联通；衡阳市房屋测绘中心将1-2层门面分别按层进行编号，故出现了一个复式门面存在两个房号的情况，并依此建立了销售楼盘表，后网签时也按两个房号签订了两个合同；2018年7月26日，衡阳市大雁地理信息有限公司受星美公司委托对房屋进行实测，该公司根据相关法律法规及规范性文件的规定，依照规划设计方案和房屋实际状况，将复式门面的一层、二层合并成一个不动产单元，同时在分层分户图上进行标注区分；星美公司提出不动产登记申请并提供了齐全的资料，不动产中心经现场复核后认为不动产测绘数据准确、面积测算符合国家和省对不动产测量规范的技术规定，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定对楼栋一层、二层的门面按可独立使用的11个不动产单元颁发了11个不动产权证书；不动产中心对涉案楼栋中11空复式门面的不动产单元编码正确合规，登记行为合法有效。再查明，星美公司曾于2019年5月29日向许志超发出《催告函》，函告许志超：“虽经我司通过电话、登报方式通知您，但因房号问题，您拒绝收房亦未办理产权登记”“经我司多次努力并客观陈述情况，现职能部门提出如下方式解决：住建信息中心程序需将您原有两份网签合同撤销，与您再按一个房号重新签订网签合同，并重新录入信息变更成一个房号，可确保不动产证的办理”“望您收到本函五日内至我司营销中心办理原两份商品房买卖合同网签撤销及更正房号重新网签合同的相关手续，以便正常办理不动产登记，逾期所有法律后果将由您自行承担”。2019年7月8日，许志超向该院起诉星美公司，要求星美公司向其支付逾期交房的违约金、逾期办证的违约金、逾期办证的利息等，该院立（2019）湘0408民初1752号案件予以受理，后许志超于2020年5月9日向该院提出撤诉申请，该院裁定予以准许。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。许志超、星美公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及相应的补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定以及法律规定履行相应的义务。依据买卖合同的约定，星美公司应当于2017年8月30日前向许志超交付房屋，而根据补充协议的约定，在许志超交清购房款之前，星美公司有权拒绝交付房屋，根据双方关于买卖合同与补充协议不一致之时以补充协议为准之约定，该院认定应以许志超交清付款的时间判断星美公司交付房屋的时间。许志超于2018年6月1日付清了房款，并于6月4日实际接收了房屋，星美公司在收到房款后三天后即向即向许志超交付房屋，应视为其交付房屋的实际符合双方约定。根据双方在买卖合同中的约定，出卖人应当在房屋交付之日起365日内为买受人办讫房屋所有权证书，办证的方式为“委托代办”，故星美公司应依据许志超出具的委托书及其他代办材料，于2019年6月4日前为许志超代办不动产权登记手续。现双方均认可的事实系涉案房屋可以办理、但尚未办理产权变更登记至许志超名下，该院认为，无论迟延办证系何种原因造成，许志超要求星美公司办证的主张均符合合同约定及法律规定，该院予以支持，同时，为便于不动产权证的成功办理，许志超作为产权所有人应当给予星美公司以必要的配合和协助。根据现有证据，涉案房屋的一、二层分别办理产权在客观上已无法实现，故该院认定星美公司应按一个不动产单元为许志超办理不动产权证。双方合同约定，如因出卖人原因而致办证延迟的，出卖人应当承担相应的违约责任，对于星美公司是否违约，该院从以下几个方面进行分析：首先，根据星美公司于2018年10月即已为涉案房屋办理了不动产权初始登记手续的事实，结合双方的认可，涉案房屋客观上是可以办理产权变更登记手续至许志超名下的，故在提供办证的客观条件问题上，星美公司不存在违约。其次，许志超在本案中主张星美公司系于2020年6月后方微信告知其可以办理不动产权变更登记手续，而星美公司在2019年5月29日向许志超发出的《催告函》中以即已明确涉案房屋已经可以办理产权，并在催告函中作出催促许志超予以配合的意思表示，故导致涉案房屋未按双方约定的时间办理产权变更登记手续并非星美公司的迟延通知行为，事实上双方在合同中也已经明确约定办证的方式为“委托代办”，许志超应当在约定的办证期限内或接到星美公司的办证通知后将委托材料交由星美公司进行办理，但许志超并未交付，根据双方提交的证据及陈述可以证实，涉案房屋迟延办理产权变更的真正原因系许志超认为星美公司的办证方式不符合双方约定进而迟迟未向星美公司提交委托材料，故星美公司在通知义务上也不存在违约。最后，许志超、星美公司确签订了两份网签合同，合同未明确应当分别办理产权或仅能办理一个产权，但根据不动产登记部门出具的相关说明材料，涉案房屋现仅能办理一个产权证明，许志超就此主张星美公司违约，该院认为：1.双方在买卖合同中约定了“如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置”，即已明确允许在不改变房屋位置的情形下更改房号，故在涉案房屋位置、面积等均未变更的情形下，仅对房屋编号进行更改，不属于合同违约；2.涉案房屋在规划设计之初已经属于不可拆分的复式结构状态，房屋在2017年9月23日已竣工，许志超、星美公司签订房屋买卖合同以及支付完毕购房款的时间为2018年6月1日，按照常理，许志超在签订合同、支付房款前即已知晓房屋一、二楼之间需通过房屋内部独立的楼梯连接、属于复式结构的事实，复式结构房屋被规制为一个不动产单元也符合常理；3.产权证的办理形式，应当属于行政行为，不动产登记部门出具的情况说明材料也说明涉案房屋会出现两份买卖合同系基于相关职能部门将房屋分层编号的行为、被合并成一个不动产单元亦是专业的测绘公司基于相关法律及规范性文件之规定而为之，现有证据无法证明星美公司存在虚假宣传或其他过错行为。综合上述分析，该院认为涉案房屋的不动产权证明尚未办理至许志超名下，并非星美公司违约造成，故许志超要求星美公司承担迟延办证违约金的主张，该院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、星美公司在许志超将办理不动产权证所需委托材料交付星美公司之日起十五日内为许志超代办坐落于衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体109复号房屋的不动产权证；二、驳回许志超的其他诉讼请求。本案受理费减半收取3424元，由许志超负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，许志超在1752号案的起诉状中陈述，星美公司于2019年5月29日向其发出了《催告函》。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于星美公司逾期办证是否构成违约的问题。双方因案涉房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》以及相应的补充协议合法有效。结合本案已查明的事实看，本案纠纷系因案涉房屋是办理一个不动产权证还是两个不动产权证，双方存在争议所致。本案中，双方对案涉房屋已于2018年6月4日交付给许志超无争议，根据案涉合同约定的办理不动产权证的时间期限，星美公司应在许志超接收案涉房屋后的一年内即2019年6月4日前代办好不动产权证。许志超在1752号案的起诉状中自认星美公司已向其发了《催告函》，表明星美公司已于2019年5月29日向许志超履行了要求许志超协助配合其代办不动产权证的通知义务，案涉房屋不动产权证至今未办好的真正原因系因许志超认为应办理两个不动产权证，星美公司认为只能办理一个不动产权证，故许志超不积极履行协助配合办证义务，星美公司对案涉房屋不动产权证至今未能办理好没有过错，不构成违约，不应承担逾期办证的违约责任，对此原审在文书说理部分已进行了详细阐述，理据充分，本院不再赘述。综上所述，许志超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6848元，由上诉人许志超负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十二月十七日法官助理  王 婷书 记 员  刘婉君