朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初3127号原告：朝阳市鼎盛物业管理有限公司，住所地朝阳市双塔区永安街**。法定代表人：张文君，经理。委托代理人：武中华，辽宁安途律师事务所律师。被告：朱其全，男，1982年7月19日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。被告：刘立颖，女，1985年6月25日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司与被告朱其全、刘立颖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司的委托代理人武中华，被告朱其全到庭参加诉讼，被告刘立颖经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告朱其全、刘立颖共同给付原告2020年5月1日至2021年5月1日期间的物业费人民币3,404元；2、诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2016年7月1日，朝阳海洋房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对朝阳海洋房地产开发有限公司开发的位于双塔区的“凤凰郡”小区提供物业管理服务，合同第七条约定物业服务费住宅、商业网点收费均为每平方米每月1.2元，地下车库及车位管理费每年500元。合同第八条约定物业费采用预支方式、每年5月按年度一次性交纳。2019年1月9日，朝阳海洋房地产开发有限公司与二被告签订《商品房买卖合同》，被告购买朝阳海洋房地产开发有限公司开发的位于双塔区，建筑面积为121.01平方米，2层201号，建筑面积115.4平方米住宅两户，合同第二十一条约定被告同意由出卖人选聘原告从事物业管理服务，物业服务时间从2016年7月1日至2026年7月1日，物业收费为包干制，物业服务费为每平方米每月1.2元等内容。上述合同签订后，原告依约履行了物业服务管理工作，但被告作为业主自2020年5月1日起一直未交物业服务费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告朱其全辩称，首先，我于2019年1月9日与房屋开发单位签订商品房买卖合同，购买了其开发的房屋并入住，接受物业服务，履行交付物业费义务。因此，我的物业费应从2019年1月9日起开始交付，我办理入住手续时已经交纳了3年的物业费，即已经将物业费交付至2022年1月8日，原告主张物业费时，我交付物业费的期限尚未到期，我没有交纳物业费的义务；其次，商品房买卖合同中第二十一条约定的物业服务的期限是原告履行物业服务的期限，并非业主交纳物业费的期限，业主交纳物业费应从办理入住手续开始，并且交纳物业费的具体时间也不能以物业服务合同中约定的每年5月份开始；最后，《辽宁省物业管理条例》和《朝阳市住宅前期物业服务费管理办法》均规定新建物业的配套建筑及设施经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，开发建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。经查，“凤凰郡”小区尚未通过竣工综合验收，物业不应向物业买受人收取物业服务费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告刘立颖未到庭，未作答辩。本院经审理认定事实如下：“凤凰郡”小区系由案外人朝阳海洋房地产开发有限公司开发。2016年7月1日，案外人朝阳海洋房地产开发有限公司与原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定由原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司为“凤凰郡”小区提供前期物业服务，物业费采取包干方式收取，采取预支方式按年度一次性交纳，收费标准为住宅每月每平方米1.2元。被告朱其全、刘立颖系夫妻。2019年1月9日，被告朱其全、刘立颖作为买受人与案外人朝阳海洋房地产开发有限公司作为出卖人签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，二被告购买了案外人朝阳海洋房地产开发有限公司开发的“凤凰郡”小区梧桐路32C幢2单元1层101室和该栋楼房2单元2层201室，建筑面积分别为121.01平方米和115.4平方米的两户住宅房屋。上述两份《商品房买卖合同（预售）》第二十一条均约定由案外人朝阳海洋房地产开发有限公司选聘的原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司为“凤凰郡”小区提供前期物业服务，物业服务时间为2016年7月1日至2026年7月1日，物业费收费标准为1.2元每月每平方米，小区内成立业主委员会后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。被告朱其全、刘立颖与案外人朝阳海洋房地产开发有限公司签订上述两份《商品房买卖合同（预售）》后，案外人朝阳海洋房地产开发有限公司向二被告代收了2016年7月1日至2019年7月1日三年时间的物业费人民币10,213元，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司对此无异议。被告刘立颖以微信转账的方式于2018年10月6日分两笔共计向原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司的法定代表人张文君转账3,000元，于2019年5月10日向原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司的法定代表人张文君转账5,000元。原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司在本案审理过程中称被告刘立颖于2018年10月6日和2019年5月10日以微信转账的方式转给其单位法定代表人张文君的共计8,000元系因其公司不允许业主在装修房屋时私自改建阳光房，而被告朱其全因私自改造楼体外观，改建阳光房所产生的费用，与其公司主张的物业费无关。被告朱其全曾于2020年5月21日以微信转账的方式向原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司的法定代表人张文君转账1,404元，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司在本案审理过程中称该款项系被告朱其全给付其2020年5月1日之前的物业费。现原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司以被告朱其全、刘立颖未给付其2020年5月1日至2021年5月1日期间的3,404元物业费为由诉至本院。原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司针对其诉讼请求依法向本院提供了其公司与案外人朝阳海洋房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、案外人朝阳海洋房地产开发有限公司与被告朱其全、刘立颖签订的两份《商品房买卖合同（预售）》予以证明，被告朱其全针对其答辩意见依法向本院提供了物业费交费清单、微信转账记录等证据材料予以证明。本院根据原、被告双方所提供的上述证据材料以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司与案外人朝阳海洋房地产开发有限公司于2016年7月1日签订的《前期物业服务合同》符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，合法有效。因原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司对被告朱其全提供的物业费交费清单没有异议，认可被告朱其全已经通过案外人朝阳海洋房地产开发有限公司给付了其2016年7月1日至2019年7月1日期间的物业费，本院对此予以确认。关于被告刘立颖于2018年10月6日通过微信转给原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司的法定代表人张文君的3,000元，因该转账行为发生于二被告与案外人朝阳海洋房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同（预售）》之前，该款项不能认定为系被告刘立颖向原告交纳的物业费。关于被告刘立颖于2019年5月10日以微信转账的方式转给原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司的法定代表人张文君的5,000元和被告朱其全于2020年5月21日以微信转账的方式转给原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司的法定代表人张文君的1,404元，上述转账行为均发生在二被告与案外人朝阳海洋房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同（预售）》之后，应认定该款项系二被告向原告交纳的物业费。根据被告朱其全向本院提供的原告无异议的物业费交费清单能够证明二被告已经通过案外人朝阳海洋房地产开发有限公司向原告交纳物业费至2019年7月1日，二被告在2019年7月1日至2021年5月1日期间共计应当向原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司交纳的物业费金额应为6,241元[（121.01平方米+115.4平方米）×1.2元/月/平方米×22个月]，该金额小于二被告于2019年1月9日与案外人朝阳海洋房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同（预售）》后向原告交纳的总计6,404元物业费金额，现原告仍要求二被告给付其2020年5月1日至2021年5月1日期间的物业费3,404元，缺乏事实根据，本院不予支持。虽然原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司在本案审理过程中辩称被告刘立颖以微信转账的方式转给其单位法定代表人的8,000元均系因其公司不允许业主在装修房屋时私自改建阳光房，而被告朱其全因私自改造楼体外观，改建阳光房所产生的费用，首先，原告未对其该辩解意见向本院提供证据证明被告朱其全存在其在辩解意见中所提到的行为；其次，原告也未向本院提供证据证明其与被告朱其全之间存在如被告朱其全存在前述行为，其可以向被告朱其全收取相应费用的约定或法律规定，以及收取费用的具体金额。据此，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司提出的前述辩解意见，本院不予采纳。被告朱其全提出的要求驳回原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司的诉讼请求的辩解意见，本院予以采纳。应当指出，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司要求被告朱其全、刘立颖共同给付其2020年5月1日至2021年5月1日期间3,404元物业费的诉讼请求，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司的诉讼请求；案件受理费25元（原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司预交，已减半收取），由原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二〇年十二月二十三日书记员  石澄鋆