安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终3900号 上诉人（原审被告）：王成军，男，1968年8月28日出生，汉族,住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：何威，安徽赵天广律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏梦琢，女，1994年7月4日出生，汉族，银行职员，住安徽省明光市。 上诉人王成军因与被上诉人魏梦琢排除妨碍纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2020）皖1182民初3147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王成军上诉请求：撤销一审民事判决，依法判决驳回魏梦琢的诉讼请求。事实和理由：1、其与魏梦琢并非房屋买卖合同的签订方，魏梦琢无权向其主张关于房屋的权利，魏梦琢如就本案房屋有纠纷，应向签订合同的明光市鸿远房地产开发有限公司主张权利；2、其作为公司员工，该房屋系公司将房屋租赁给其使用，公司从2013年起将房屋租赁给其使用，约定将房屋租赁至其退休时为止，其实际也是使用了涉案房屋多年，根据买卖不破租赁的原则，即使公司将房屋出售给其他人，也不影响其对涉案房屋的使用权，其至少有权使用房屋至退休时为止;3、其对涉案房屋进行了装修，共花去装修费用7万元左右，魏梦琢从公司购买了房屋，魏梦琢和公司应在涉案房屋的装修费用问题解决之后才能就房屋主张相关权利。综上，请求二审法院依法判决。 魏梦琢辩称，2020年5月底，其经明光市众成房产中介公司介绍，看中涉案房屋。其在看房的时候，遇到了王成军有家属。其于2020年6月5日拿到房产证后，和王成军沟通，王成军说需要1个月搬家时间，其答应了下来。7月中旬，其和王成军联系，王成军迟迟不肯搬家。王成军没有提供任何房屋租赁合同及支付房租费凭证。 魏梦琢向一审法院起诉请求：1、判令王成军停止侵权行为并恢复原状，将位于明光市明珠大道38号慧景名苑6幢2单元1202室房产腾空交还给其;2、判令王成军从起至房屋实际交付之日止，按1200元/月的标准向其支付房屋使用费和实际发生并拖欠的水电费。 一审法院认定事实：2020年6月5日，魏梦琢（乙方，受让方）和明光市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司；甲方、转让方）签订《售房协议》，约定乙方从甲方处购买位于明光市明珠大道38号慧景名苑6幢2单元1202室房产，房款为26.36万元。同年6月9日，魏梦琢取得案涉房产的《不动产登记证书》。后魏梦琢发现王成军居住在案涉房屋中，魏梦琢要求王成军腾房并交付房屋，遭到王成军拒绝。王成军当庭自认其从2013年起至今，一直在涉案房屋内居住。 对有争议的事实认定如下：一、对魏梦琢提出的要求王成军从2020年6月6日起至房屋实际交付之日止，按1200元/月的标准支付房屋使用费的诉讼请求。一审法院认为，魏梦琢系争议房产所有权人，依法享有该房屋的占有、使用、收益、处分之权利，现王成军非法占有该房屋，侵犯了房屋所有权，故王成军应按照同地段、同等面积的房屋租赁费向魏梦琢支付房屋占有使用费。魏梦琢主张每月1200元过高，一审法院酌定每月600元。鉴于魏梦琢未提供要王成军腾房遭到其拒绝的具体时间，一审法院认为以魏梦琢提起本案诉讼之日即2020年8月11日为支付房屋占用费开始节点，直至涉案房屋交付魏梦琢之日止为宜。 二、对魏梦琢提出的要求王成军支付实际发生并拖欠的水电费的诉讼请求。一审法院认为，因魏梦琢当庭自认涉案房屋实际发生并拖欠多少水电费，魏梦琢也不清楚。故对魏梦琢的该项诉讼请求，不予支持。 三、对王成军提出的应追加鸿远公司为本案被告的主张。一审法院认为，本案系排除妨害纠纷，鸿远公司不是必须参加本案诉讼的当事人。故对王成军的该项主张，不予采纳。 一审法院认为,房屋作为不动产，是一种特殊财产，区别于一般财产，其所有权的转移，应依照物权法的相关规定进行。本案中，魏梦琢与鸿远公司签订合同，合法购买了涉案房屋并取得房产证，根据物权法的相关规定，魏梦琢就是该房屋的合法产权人，其有权居住，其享有的物权理应受到法律保护。现在王成军在涉案房屋内居住，系侵权行为，故对王成军的相关抗辩意见均不予采纳。因魏梦琢具有的合法的房屋所有权应当受到保护，故当魏梦琢的权利受到侵害时，魏梦琢有权依照相关法律规定要求侵权人承担停止侵害、排除妨害等侵权责任。现王成军行为已构成对魏梦琢行使物权的妨害，故对魏梦琢提出的要求被告停止侵权行为并恢复原状，将涉案房产腾空交还给魏梦琢的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法法》第十五条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王成军于本判决生效之日起三十日内将位于明光市明珠大道38号慧景名苑6幢2单元1202室房屋腾空恢复原状，并交还给原告魏梦琢；二、被告王成军从2020年8月11日起至房屋实际交付之日止，按每月600元向原告魏梦琢支付房屋占用费；三、驳回原告魏梦琢的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告王成军负担。 二审中，魏梦琢向本院提供情况说明一份，拟证明案涉房屋作为员工宿舍给王成军使用，但公司没有承诺给王成军长期使用，现在王成军已经不是公司员工，未经过公司同意擅自对房屋进行装修，所以主张装修费不成立。 王成军质证意见，案涉房屋确实是公司作为员工宿舍给王成军使用，王成军现在还是公司员工，公司并没有和王成军解除劳动合同，也没有向王成军收回房屋，王成军进行房屋装修，公司是默认认可的。 本院认证意见，魏梦琢提供的情况说明为单位出具，单位出具的证明应由经办人或负责人签名，该证据不符合形式要求，故对该证据的证明效力不予确认。 经对一、二审证据及当事人陈述进行审查，本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为：综合上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩情况，本案二审争议焦点为：1、一审判决王成军腾空房屋，将案涉房屋交付给魏梦琢是否有事实和法律依据；2、一审判决王成军自2020年8月11日按每月600元向魏梦琢支付房屋占有费是否正确。 关于争议焦点1，案涉房屋系明光市鸿远房地产开发有限公司作为公司员工宿舍交给王成军使用。明光市鸿远房地产开发有限公司与魏梦琢签订房屋买卖合同，将案涉房屋转让给魏梦琢，并办理了房屋转让登记手续，魏梦琢取得了案涉房屋所有权。王成军上诉称案涉房屋系公司租赁给其使用，买卖不破租赁，即使房屋出售给他人，也不影响其对房屋的使用权，但其未提供证据证明其租赁案涉房屋，因此，其该项上诉意见不能成立，不予支持。王成军在明光市鸿远房地产开发有限公司对案涉房屋享有所有权并同意王成军使用的情况下，王成军才享有对案涉房屋的使用权。在魏梦琢取得案涉房屋所有权，并向王成军主张所有权的情况下，王成军不再对案涉房屋享有使用权。因此，一审判决王成军腾空房屋，将案涉房屋交付给魏梦琢有事实和法律依据。 关于争议焦点2，本案魏梦琢取得案涉房屋所有权，并向王成军主张所有权后，王成军无权使用案涉房屋，其继续使用则侵犯魏梦琢的房屋所有权，其理应承担侵权赔偿责任。一审根据同地段、同等面积的房屋租赁费用，酌定王成军自2020年8月11日起按每月600元承担房屋占用费的侵权责任并无不当，依法应予确认。 综上，王成军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人王成军负担。 本判决为终审判决。 审判长  司金虎 审判员  张明勇 审判员  陈晓蕾 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  张莉莉 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。