四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终1585号 上诉人（原审被告）：广安涌泉房地产开发有限公司，住所地四川省广安协兴镇新和街**附******。 法定代表人：姜少明，执行董事。 委托诉讼代理人：李雪梨，重庆嘉陵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：向白平，男，生于1973年5月4日，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人广安涌泉房地产开发有限公司（以下简称涌泉公司）因与被上诉人向白平商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 涌泉公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并改判驳回被上诉人向白平的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人向白平承担。事实和理由：一、上诉人没有违反《商品房买卖合同》关于交房的约定，不应当承担逾期交房的违约责任。上诉人与被上诉人于2015年1月28日签订《商品房买卖合同》，该合同第十一条（二）项约定了商品房交付时应当符合的条件，第十三条约定了出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的按照附件八第一条“关于房屋交房的特别约定”处理，该条第二款规定“如遇下列原因，甲方交房时间可据实予以延期，甲方不承担逾期交房责任：…B、…由于政府职能部门拆迁等原因而导致延误的…。”合同并未约定具体交房时间，案涉房屋至今尚未竣工验收，其根本原因是项目所在地政府部门至今没有完成拆迁工作，导致工期延误。依照附件八第一条第二款的约定，上诉人交房可据实延期，并不构成违约，不承担违约责任。二、被上诉人没有证据证明其客观上存在损失。根据一审查明事实，签订《商品房买卖合同》当日，被上诉人与案外人成都爱子贸易有限公司（以下简称爱子公司）签订了《委托招商协议》，委托爱子公司进行统一招商，期限为2014年7月1日至2019年6月30日，前三年租金已抵扣购房款，因爱子公司未支付第四年租金，一审法院于2018年4月26日作出的（2018）川1602民初494号民事判决，判决爱子公司支付被上诉人第四年租金37,748元及违约金1000元，上诉人向一审法院申请了执行，一审判决上诉人再行支付2018年1月29日至2019年1月28日的逾期交房损失没有事实依据。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 向白平辩称，涌泉公司逾期交房应当赔偿逾期交房损失。爱子公司是涌泉公司专门用来进行统一招商及商业运营管理的空壳公司,向白平依《委托招商协议》向爱子公司主张的第四年租金根本无法执行，存在损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 向白平向一审法院起诉请求：1.判决涌泉公司将向白平购买的门市位于广安市广安区××街区（一期）2幢1-8号门市的预制板换成现浇板；2.判决涌泉公司赔偿向白平损失（损失计算标准按《签约客户信息确认表》上的租金并每年递增10%标准计算从2018年1月29日至达到交付条件后交付给向白平止）（暂计算至起诉之日止为76768元）；3.本案的诉讼费由涌泉公司承担。 一审法院认定事实：2015年1月28日，涌泉公司向向白平出具签约客户信息确认表，载明：向白平订购房屋位置为C1-1-8号，对应网签位置2幢1-8号，设计建筑面积49.94平方米，第一年租金28,361元，第二年租金31,197元，第三年租金34,316元，三年房屋租金共计93,874元，优惠后成交总价510,939元，前期已交房款467,157元，本次应收房款43,782元；本次所有结算方式均按照预测面积执行，待实测面积出来后，最终以实测面积为准，实行多退少补，面积误差交房时进行一次性结算。 同日，向白平（买受人、乙方）与涌泉公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构；甲方应于2017年12月30日前取得商品房所在楼栋权属证明，双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记；商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；合同附件八第一条约定双方同意本商品房在取得消防主管部门消防验收合格意见后甲方可交付房屋，乙方在接房前应付清全部应付款项和办理产权证应由乙方承担的一切税费，如乙方购买房屋是现房的，则乙方须在签订合同前对该房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或索赔等事宜。但买卖双方在合同中并未约定交房的具体时间及逾期交付房屋的违约责任和标准。 签订商品房买卖合同当日，向白平与案外人爱子公司签订《委托招商协议》，约定向白平将其购买的广安天下项目2幢1-8号房屋交由爱子公司进行统一招商及商业运营管理，委托期限为2014年7月1日至2019年6月30日，第一年租金28,360元，第二年租金31,197元，第三年租金34,316元，第四年租金37,748元，第五年租金41,522元，第一至三年租金一次性抵减了购房款。因爱子公司并未向向白平支付第四年租金，向白平遂向人民法院起诉要求支付，一审法院于2018年4月26日作出了（2018）川1602民初494号民事判决书，判决爱子公司向向白平支付第四年的房屋租金37,748元及违约金1000元。爱子公司未自觉履行判决，向白平遂申请强制执行，但称至今未得到租金。 同时查明，案涉房屋所在的广安天下协兴历史文化街区（一期）项目于2014年1月27日取得建设用地规划许可，2014年7月29日取得建设工程规划许可，2014年8月29日取得建筑工程施工许可，2014年9月26日取得商品房预售许可。案涉房屋至今仍在修建中，并未竣工验收，亦未向向白平交付房屋。 另查明，案涉房屋系地面一楼，该房屋地面系预制板铺设，地面以下由1.5米左右架空层。2019年3月13日，有网友在思源社区发表帖子，揭露涌泉公司违规使用预制混凝板的事实。2019年7月12日，协兴规划建设局回复：根据省建设厅《关于在民用建筑中禁止使用预制混凝土板的通知》（川建科发2003、323号）要求，“其余区、县城所在镇规划范围内及风景名胜规划区内新建、改建、扩建的民用建筑工程，自2006年7月1日起，禁止使用混凝土板作为楼地面板、屋面板和阳台板”，经他局工作人员对该项目实地踏勘，存在违规使用预制混凝土板的问题，信访人反映属实。该项目因资金问题于2015年停工，今年5月擅自小规模复工，他局已约谈项目负责人，要求其完善复工手续后方可复工。此次系开发商擅自复工，并未在他局进行复工报批，针对擅自复工的问题他局已经移送城管执法分局进行处理。违规使用预制缓凝土板问题他局已督促进行整改，并按程序申报复工。 一审法院认为，当事人的意思自治应得到充分的尊重，依法成立的合同对当事人具有法律约束力、当事人亦应当按照约定全面履行自己的义务。向白平与涌泉公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 关于向白平主张将地面预制板换成现浇框架结构的问题。案涉房屋现目前一楼地面确实铺设预制板，涌泉公司铺设预制板的行为违反省建设厅《关于在民用建筑中禁止使用预制混凝土板的通知》（川建科发2003、323号）的要求，相关部门已经对涌泉公司进行了相关处罚，并责令整改。现案涉房屋并未竣工，亦未交付向白平使用，且仍在整改过程中，向白平现在主张更换或赔偿质量损失条件不成就，应该在涌泉公司交房后视整改情况再决定是否向法院提起诉讼。 关于向白平主张涌泉公司逾期交房的损失问题。向白平、涌泉公司在合同中并未约定交房的具体时间及逾期交付违约责任和标准，但是双方在签约客户信息确认表中约定第一年租金28,361元，第二年租金31,197元，第三年租金34,316元，并以前三年租金抵扣了购房款，因双方签约时间为2015年1月28日，故抵扣时间从2015年1月28日起算，已经抵扣租金的时间段为2015年1月28日至2018年1月28日，故涌泉公司逾期交房损失的起算时间为2018年1月29日，逾期交房的损失一审法院酌情参照第三年租金34,316元/年（即94元/天）计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、广安涌泉房地产开发有限公司向向白平支付2018年1月29日至2020年2月25日的逾期交房损失69,184元；二、广安涌泉房地产开发有限公司向向白平支付从2020年2月26日起至交付房屋之日止的逾期交房损失（损失金额按照94元/天计算）；三、驳回向白平的其他诉讼请求。案件受理费1,719元，减半收取860元，由向白平负担85元，由广安涌泉房地产开发有限公司负担775元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。涌泉公司提交了如下证据：1.《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明广安市国土资源局将广安天下项目所需要的建设用地使用权出让给涌泉公司，出让合同第6条约定土地交付条件为净地交付；2.广安天下项目现场照片4张，拟证明案涉土地至今尚有房屋没有拆除，因政府违约，未将净地交付给涌泉公司，导致涌泉公司没有办法将房屋交付给向白平。向白平质证意见：涌泉公司至今还有1万平方米土地未开发，未拆除的房屋并不影响向白平所购房屋的施工建设，逾期交房的真实原因是涌泉公司违规使用预制板。向白平提交了如下证据：1.所购房屋的现场照片2张，拟证明其房屋所在的2幢已修建完毕，施工现场没有拆迁完毕并不影响2幢房屋建设；2.《广安天下物业“昌明楼”租赁协议》及税收完税证明、《房屋租赁协议》，拟证明涌泉公司已将与2幢同期开发建设的11栋房屋交付使用，并已对外出租；3.(2018)川1602执981号之一执行裁定书，拟证明其已撤回对爱子公司的执行申请，(2018)川1602执981号案件已终结执行。涌泉公司质证意见：对2张照片无异议，但达不到其证明目的，房屋主体已修建完毕，但因土地上有房屋没拆除完毕，没有道路到达案涉房屋，所以不能正常使用；完税证明、增值税发票、租赁协议真实性、合法性无异议，关联性有异议，昌明楼是协兴园区管委会使用属实，但昌明楼同样没有竣工验收，考虑到安全问题所有房屋都没有交付给业主；向白平撤回执行申请系对其权利的自由处分，不能再向涌泉公司主张逾期交房损失。本院认证意见：涌泉公司提交的证据具有真实性，但与本案不具有关联性，涌泉公司与政府部门之间的国有建设用地使用权出让合同应另行解决；向白平提交的证据1、2虽具有真实性，但不能证明广安天下项目商品房已竣工验收，符合法定交付条件，对证据3执行裁定书予以采信。 本院二审查明的事实除与一审认定一致外，另查明：因向白平书面撤回执行申请，广安区人民法院于2020年11月27日作出(2018)川1602执981号之一执行裁定书，终结案件执行。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.涌泉公司是否违反《商品房买卖合同》关于交房的约定；2.涌泉公司逾期交房是否给向白平造成了损失。 关于涌泉公司是否违反交房约定问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对于交房期限没有作出约定，该合同第11条仅约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。但该合同第20条约定了办理初始登记的时间是2017年12月30日前，根据商品房预售通常先交房后办证的做法，可以推定该商品房约定交付时间应是2017年12月30日前，一审法院认定从2018年1月29日起计算逾期交房损失，向白平对此未提起上诉，本院予以确认。本案中，根据一审查明的事实，因涌泉公司违规使用预制混凝土板导致商品房不能竣工验收，阻止了交付条件的成就，未能在约定的办证时间前交房，涌泉公司应当承担逾期交房的违约责任。涌泉公司未提供充分证据证明系政府原因导致广安天下项目2幢房屋不能通过竣工验收，对此应由其承担举证不能的后果。即便因第三人原因导致其违约，也应当根据合同的相对性，由其向购房者承担违约责任。《商品房买卖合同》附件八第一条第二款免除其逾期交房责任的条款系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应属无效。涌泉公司关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立。 关于向白平是否存在损失问题。向白平所购买的涉案房屋系门市，逾期交房必然会给向白平造成租金损失。一审法院根据本案实际情况，参照第三年租金34,316元/年（即94元/天）计算逾期交房的损失并无不当。涌泉公司上诉称向白平第四年租金损失已有生效判决确定由爱子公司支付，向白平不存在逾期损失。经查，爱子公司作为涌泉公司关联企业，并无财产可供执行，事实上涌泉公司也未将涉案房屋交付给爱子公司统一招商、运营管理，现向白平已撤回对爱子公司的执行申请，向白平不存在重复受偿可能，且本案与向白平诉爱子公司委托合同纠纷案属不同法律关系，涌泉公司以爱子公司为由意图逃避债务，本院不予支持。 综上所述，涌泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,719元，由广安涌泉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 成 审 判 员  阳晓川 审 判 员  张登贵 二〇二〇年十二月七日 法官助理  刘春霞 书 记 员  程静平