湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12590号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵志伟，男，汉族，1981年1年12日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭娉，女，汉族，1987年5月22日出生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：贺斌,男,汉族,1987年1月14日出生，住湖南省长沙市天心区。系彭娉丈夫。原审被告：周硕文，男，汉族，1988年2月3日出生，住湖南省长沙市开福区。上诉人赵志伟与被上诉人彭娉、一审被告周硕文房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初4874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵志伟上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、判令被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费及一切相关费用。事实与理由：1.一审关于赵志伟与湖南志诚优家公寓管理有限公司（以下简称志诚优家公司）签订的租赁合同无效的认定错误。一审中彭娉称姜麒是周硕文公司的员工，而周硕文是志诚优家公司分公司的法人，可推定与彭娉签订合同的是志诚公司，志诚公司承租后再与赵志伟签订的房屋租赁合同应当有效；2.一审判令赵志伟依前述合同所附的物品交割单向彭娉返还房屋及附属设施，致使赵志伟遭受经济损失，合法权益得不到保障。3.因彭娉对案涉房屋断水断电，造成房屋无法居住，理应赔偿赵志伟损失，无法居住期间赵志伟亦不应承担物业费。因此，赵志伟请求二审法院支持其上诉请求。彭娉辩称，1.其没有向志诚优家公司授权出租案涉房屋，志诚优家公司向赵志伟出租案涉房屋是无权处分行为，一审认定志诚优家公司与赵志伟签订的房屋租赁合同无效是合理的，赵志伟强占案涉房屋没有法律依据；2.志诚优家公司与赵志伟签订的房屋租赁合同无效，不妨碍双方对该合同所附物品交割单所列物品的确认，一审判决依该清单返还房屋符合客观事实，赵志伟已于2020年10月12日依照清单将房屋及附属设施与彭娉进行了交接；3.在2020年10月12日前，案涉房屋一直由赵志伟实际占有、使用，2020年3月11日，彭娉对案涉房屋断水断电后，物业公司巡查发现，直至2020年7月15日，案涉房屋内人员仍以私自接水、接电方式使用房屋，断水断电并未影响赵志伟实际使用房屋，其应当承担物业费。周硕文述称，其与志诚优家公司没有任何关系，亦没有与彭娉签订过房屋租赁合同，对案涉房屋租赁有关事项完全不清楚。彭娉向一审法院起诉请求：1、判令依照彭娉与周硕文签订的合同第一条之约定，因周硕文超时未交纳租金，合同于2020年1月15日自行失效中止，周硕文应主动将房屋归还彭娉，彭娉依合同不返还周硕文保证金1800元。2、判令赵志伟与周硕文签订的《房屋租赁合同》无效。3、判令赵志伟立即腾退房屋，屋内设施、家具、家电等依房屋附件清单恢复原样并归还给彭娉。4、判令赵志伟支付自2020年1月16日至归还房产之日实际占用房屋的占有使用费1800元/月，到2020年7月15日已累计5个月10800元。5、判令赵志伟按照合同约定，支付彭娉垫付的2019年11月1日起至2020年7月31日9个月物业费1194.21元，及实际归还房产之日的物业费，物业费按1.5元/平方米*88.46平方米每月收取。6、判令诉讼费用由赵志伟、周硕文承担。赵志伟向一审法院反诉请求：1、依法判决彭娉赔偿赵志伟不能正常居住的经济损失8000元（从3月11日起算暂按5个月租金计算，如果彭娉不能恢复该房屋水电，按每月1600元计算至实际恢复日止）2、反诉诉讼费用由彭娉承担。一审法院认定如下事实：2019年10月15日，彭娉（出租方、甲方）与周硕文（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于开福区××段××号××小区××栋××房屋出租给乙方使用，租期为一年，自2019年10月16日起至2020年10月15日止，月租金1800元，按季度由甲方向乙方收取，超时未交纳，视同乙方违约合同自行失效，甲方不退还保证金，乙方自行退还房屋。本合同签订字并由乙方向甲方支付保证金1800元后生效，保证金不计息，本合同期满，乙方没有涉及甲方损害时，甲方将保证金退还乙方，若乙方在保证金支付后要求终止合同，保证金不退。租赁期间，乙方自行承担水、电、燃气、物业费等费用，房屋租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将房屋私自转租。一审庭审中，周硕文称不认识彭娉和彭娉所称的案外人姜麒，也不认可与彭娉签订过合同，因与志诚优家公司的法人是朋友关系，曾应志诚优家公司法人的要求担任过分公司法人代表，故提供过身份信息，但身份信息仅用于担任分公司法人代表的办理，没有授权合同的签订。彭娉认可合同签订时周硕文不在场，系案外人姜麒签周硕文的名字。因姜麒系原租户介绍，且姜麒称周硕文是他哥哥，与他一起租住房屋，姜麒当时拿周硕文的身份证复印件，故当时相信了姜麒并让他签了周硕文的名字。该《房屋租赁合同》签订后，姜麒向彭娉交了3个月房租和一个月押金。之后就没有再支付过租金。2019年10月15日，志诚优家公司（出租方、甲方）与赵志伟（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。约定：由志诚优家公司将涉案房屋出租赵志伟居住，租期为一年，自2019年10月18日起至2020年10月18日止，月租金1660元，年租金19920元，于2019年10月15日一次性支付。押金1660元在合同签订日支付。租赁期间物业费等费用由乙方承担。合同期满，在乙方无违约行为，不再续租且甲方验收房屋无损坏，财产无丢失时凭押金收据退还，无收据不退还。合同签订后，赵志伟向志诚优家公司转账支付押金和租金共计20580元。双方办理物品交割单后赵志伟入住涉案房屋。2020年1月15日左右，赵志伟与彭娉电话联系，称房子的燃气表因故障产生了维修费300元，要求彭娉承担费用。彭娉此时才知道了租客已变，即联系周硕文和姜麒要求收回房屋未成，后彭娉又去找赵志伟协商收房或另行签订租房屋合同未成。2020年3月8日，彭娉短信通知赵志伟交房，否则将要对房屋进行断水断电，因赵志伟仍未搬离房屋，彭娉于2020年3月11日对房屋进行了断水停电。赵志伟称断水断电后已无法居住，于是在2020年3月15日晚上搬离了房屋，另租房居住，但东西还在涉案房屋，偶尔过去看一下，未向彭娉交付房屋。另查明，2020年1月20日，长沙市公安局开福区分局清水塘派出所受理了赵志伟举报志诚优家公司诈骗案。彭娉垫付了涉案房屋2019年11月1日到2020年7月31日共计1194.2元的物业管理费。一审法院认为，一、以周硕文名义与彭娉签订的《房屋租赁合同》不是周硕文签订，合同签订后租金及押金也不是周硕文交纳，彭娉亦无证据证明该合同的签订和履行得到了周硕文授权，故彭娉依据该合同对周硕文提出的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持，彭娉应当向该合同的实际签订和履行人主张权利。二、赵志伟虽与志诚优家公司就涉案房屋签订了一份《房屋租赁合同》，但从彭娉提供的其出租涉案房屋的《房屋租赁合同》来看，彭娉并未将涉案房屋出租给志诚优家公司使用，志诚优家公司将彭娉房屋转租没有合同依据。因彭娉不认可授权过志诚优家公司出租其房屋，而赵志伟提供的《房屋委托合同》系他人委托志诚优家公司出租房屋，不能证明志诚优家公司将涉案房屋出租系基于彭娉授权，故赵志伟主张其使用彭娉房屋系志诚优家公司经彭娉同意转租或由彭娉授权出租均没有事实依据，一审法院不予采信。鉴于志诚优家公司将涉案房屋出租给赵志伟系无权处分行为，志诚优家公司与赵志伟签订的《房屋租赁合同》依法应认定为无效，赵志伟使用彭娉房屋没有合法依据，彭娉诉请赵志伟立即腾退返还房屋，一审法院予以支持。彭娉要求按赵志伟与志诚优家公司所签合同所附物品交割单交付屋内设施及家具家电，应视为对赵志伟入住涉案房屋时的屋内设施及家具家电没有异议，赵志伟返还房屋时应按前述物品交割单所列内容向彭娉移交屋内设施及家具家电。同理，因赵志伟使用涉案房屋没有合法依据，经彭娉通知后赵志伟理应返还房屋，故一审法院对赵志伟要求彭娉赔偿因房屋断水、断电而不能正常居住的经济损失的诉请不予支持。由此给赵志伟所造成的损失，赵志伟可依据合同的相对性向志诚优家公司另行主张。赵志伟与彭娉没有合同关系，彭娉依据其实际与姜麒所签《房屋租赁合同》的约定向赵志伟主张每月1800元的租金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。该合同至今没有依法解除，彭娉可依据合同的相对性向该合同的实际签订人和履行人主张。考虑涉案房屋由赵志伟实际使用，且根据其与志诚优家公司所签合同的约定，涉案房屋使用期间的物业费应由其承担，现彭娉已垫付了涉案房屋2019年11月1日到2020年7月31日共计1194.2元的物业费，故彭娉主张赵志伟向其支付，具有事实依据，一审法院予以支持。2020年8月1日起至实际返还房屋之日止的物业费，如彭娉已经垫付，由赵志伟向彭娉据实支付。三、周硕文与赵志伟没有签订过《房屋租赁合同》，故彭娉诉请周硕文与赵志伟签订的《房屋租赁合同》无效，与本案事实不符，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：一、赵志伟在一审判决生效后五日内向彭娉返还位于湖南省长沙市开福区××段××号××小区××栋××房屋，并按其与湖南志诚优家公寓管理有限公司所签订的《房屋租赁合同》所附物品交割单所列内容向彭娉移交屋内设施及家具家电；二、赵志伟在一审判决生效后五日内向彭娉支付物业费人民币1194.2元，2020年8月1日起至实际返还房屋之日止的物业费，如彭娉已经代为交纳，由赵志伟按物业费交费发票金额向彭娉据实支付；三、驳回彭娉的其他诉讼请求；四、驳回赵志伟的全部反诉请求。一审本诉受理费25元（已减半收取），反诉受理费25元（已减半收取），合计50元，由赵志伟承担。二审中，当事人围绕诉争事实依法提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。彭娉提交的微信聊天记录截图、2020年10月12形成物品交割单，形式合法、内容真实，与本案诉争事实相关，本院予以认定，其证明力将综合全案予以考虑。其他当事人未提交新的证据。对一审法院认定的事实，各方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。根据原卷材料、二审新证据及当事人陈述，本院二审另查明：2020年10月12日，赵志伟将案涉房屋及附属设施交付于彭娉，双方均无异议。本院认为，根据已查明的事实和当事人诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、赵志伟与志诚优家公司签订的房屋租赁合同是否有效；二、赵志伟是否应当向彭娉返还房屋及附属设施；三、赵志伟是否应当承担2020年3月11日后的物业费。关于焦点一。赵志伟认为一审中彭娉称姜麒是周硕文公司的员工，而周硕文是志诚优家公司分公司的法人，可推定与彭娉签订合同的是志诚公司，志诚公司承租后再与赵志伟签订的房屋租赁合同应当有效。彭娉主张其没有向志诚优家公司授权出租案涉房屋，志诚优家公司向赵志伟出租案涉房屋是无权处分行为，该合同应当认定无效。本院认为，根据本案已查明的事实，志诚优家公司并非案涉房屋的所有权人，其与彭娉之间亦无与出租案涉房屋相关的委托代理关系，本案亦没有证据表明名义承租方周硕文及实际与彭娉签订房屋租赁合同的案外人姜麒系履行志诚优家公司的职务行为，且该合同明确约定未经彭娉同意，承租人不得将房屋私自转租，故志诚优家公司将案涉房屋出租给赵志伟系无权处分行为。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案没有证据表明彭娉对赵志伟与志诚优家公司签订的房屋租赁合同以明示或行为默示等方式进行过追认，因此，一审认定该合同无效于法有据，赵志伟关于合同有效的主张不能成立，其相关权利可依据合同法第五十八条等有关法律的规定向该无效合同的相对方志诚优家公司主张。关于焦点二。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，赵志伟与志诚优家公司签订的房屋租赁合同无效，赵志伟与彭娉亦未就租赁案涉房屋达成一致意见，即赵志伟与彭娉之间不存在房屋租赁关系，故赵志伟对案涉房屋的占用属于无权占有，赵志伟应当向彭娉返还房屋及附属设施。关于焦点三。赵志伟主张因彭娉对案涉房屋断水断电，造成房屋无法居住，无法居住期间其不应承担物业费。彭娉认为在2020年10月12日前，案涉房屋一直由赵志伟实际占有、使用，其应当承担物业费。本院考虑到：1.虽然赵志伟与志诚优家公司就案涉房屋签订的房屋租赁合同无效，但其中关于物业费由其承担的约定系赵志伟关于案涉房屋物业费承担的真实意思表示；2.赵志伟实际占用了案涉房屋；3.彭娉采取断水断电系因赵志伟拒不返还房屋。故本院认为，一审法院认定赵志伟承担物业费并无不当，应予维持。综上所述，赵志伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵志伟负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理闫江欢书记员谢威源《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。