河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3425号上诉人（原审被告）河南中轴福漫锻造有限公司，住所地：温县温沁路耿庄村南。法定代表人：周纯涛，总经理。委托诉讼代理人：王**，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵璐锟，河南尚领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈飞，男，1987年3月20日出生，汉族，住福建省长乐市，现住温县。委托诉讼代理人：成琴，河南豫星律师事务所律师。上诉人河南中轴福漫锻造有限公司（以下简称中轴福漫公司）因与被上诉人陈飞租赁合同纠纷一案，不服河南省温县人民法院（2020）豫0825民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。中轴福漫公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、一审认定事实错误,适用法律不当。双方签订的租赁合同系真实意思表示,合法有效,合同履行过程中双方达成补充协议,被上诉人让出一半场地,2019年12月,被上诉人已将承租的车间腾空，处于空置状态。2020年5月底,被上诉人反映有人占用其场地,上诉人便开始协调该事情,并已经腾空被上诉人所承租场地,供被上诉人使用。以上事实并不能认定上诉人以自己的行为表示不履行双方签订的租赁合同,并不构成解除合同的根本违约行为。首先,上诉人从未表示过不让被上诉人使用所承租的场地,该场地在疫情阶段处于空置状态,仅被旁边使用场地的工人暂时使用,上诉人在了解情况后已经协调为被上诉人腾空场地,表明上诉人系继续履行自己的合同义务,场地被占用造成损失应当由占用者进行协商解决。另外,被上诉人的录音录像并不能反映事情的前因后果,录音的对象也不能代表上诉人的真实意思,仅以录音认定上诉人构成根本违约,完全不考虑上诉人协调工作等方面,对上诉人实属不公。2、被上诉人对于所租用的场地早已有转租想法,故意以场地被占用为借口要求解除合同,损害上诉人的利益。被上诉人于2019年底就已把设备搬走,腾空了场地,不再用于生产,并对上诉人负责人明确表示,帮忙寻找合适人将场地转租出去,且李勇兵(被上诉人一合伙人)2019年11月5日发微信给上诉人负责人明确表示转租事项及被上诉人在2020年疫情过后,大致时间是3月10日至4月份上旬期间,被上诉人多次进入厂区,其中一次由上诉人负责人陪同下进入厂区，找河南正大钢结构公司负责人王少革(福漫公司租户)帮忙联系厂房出租事宜,但一直没有找到合适的人。2020年4月11日,因保证金(15万)退还手续问题,上诉人到被上诉人新租赁地拿的收据,才知道被上诉人已经在温县××省道前张庄附近另外租了较小场地,后被上诉人了解到本案中场地被占用,故意以此为借口要求解除合同,因此,系被上诉人不愿继续履行合同,在做录音之后,就不再与上诉人相关负责人联系。综上，请求撤销原判，要求被上诉人继续履行合同。陈飞辩称，一审认定事实清楚，适用法律适当。2018年3月6日，双方签订了一份房屋租赁合同，约定由答辩人租赁上诉人涉案车间，同时约定了租赁期限和租金的支付方式等权利义务，鉴于上诉人自己需要使用答辩人所租赁的车间的一半，于是在2019年8月29日双方签订了补充协议，对原租赁合同做了补充与修改，将答辩人租赁的车间的一半返还给了上诉人，答辩人继续按租赁协议、补充协议租赁车间的另一半。2020年春节前答辩人回福建长乐老家过年，加上疫情爆发，答辩人在福建××及时过来复工，到今年五一左右过来准备复工时，却发现上诉人租给答辩人的厂房门被撬开，上诉人的工人在厂房里操作生产，答辩人无奈打110报警后上诉人仍然置之不理拒绝出面解决，相反更甚的是在完全不考虑疫情无法复工已经给答辩人造成很大的损失的情况下，上诉人于2020年5月27日却无情交代公司门岗保安禁止答辩人从大门进入厂区，造成答辩人无法进入厂房从而根本无法再继续使用所租赁的厂房，导致租赁合同目的完全无法实现，上诉人的行为属根本违约。答辩人所租赁的厂房空置是由于设备老化需要更新，趁春节前先将老设备搬走，准备过完春节更新设备，没想到疫情爆发，被困家中。但疫情好转答辩人过来就发现上诉人占用了该厂房，多次向其反映，但上诉人的领导之间却互相推诿扯皮，无人问津，答辩人无奈报警后，上诉人不但不积极按租赁合同约定让答辩人正常使用租赁物，反而是采取更极端的方式禁止答辩人进入公司大门，在答辩人到温县法院进行诉前调解时，上诉人还是采取漠然推诿的方式，这些行为充分证明上诉人已经是根本性的违约，在一审庭审当天上诉人才声称前一天腾空了厂房，这明显就是上诉人为了诉讼所作的准备，目的并不是真正地保障答辩人正常使用租赁物。答辩人一审所提交的录音录像和证人证言结合庭审查明的事实，足以说明上诉人根本违约，完全符合《合同法》所规定的解除合同的条件，上诉人应承担相应的违约责任。上诉人上诉状所谓的“被上诉人对所租用的场地早已有转租想法”是无中生有的主观臆断。答辩人从福建来到温县是实实在在做实体的，春节前搬走设备是为了更新设备做准备，但由于疫情爆发迟迟不能复工，来了之后厂房已被上诉人占用，且不能协调解决，为了避免更大的损失答辩人才外另租了地方，上诉人所说的根本不属实。综上，答辩人在2019年10月12日就因上诉人违反租赁合同诉至温县法院，经法院达成调解协议后又再次违约，其已完全丧失了诚信，其上诉的目的就是为了逃避返还租赁费等违约责任。故请贵院依法查明事实真相，驳回上诉，维持原判。陈飞向一审法院起诉请求判令：1、依法解除原告陈飞与被告中轴福漫公司于2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》和2019年8月29日签订的《补充协议》；2、被告退还原告租金275714.30元；3、被告返还原告电费保证金30000元及利息（利率按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算自2018年8月15日起计算至还款之日止）；4、被告承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2018年3月6日，原告陈飞与被告中轴福漫公司签订房屋租赁合同一份，双方约定：中轴福漫公司将其位于焦作温县温沁路中段厂区内河道以南路东第二栋车间（面积）5626.8224平方米租赁给陈飞；中轴福漫公司同意陈飞在车间内增设单梁10T和16T天车各一台，费用经中轴福漫公司认可后暂由陈飞承担，中轴福漫公司在后续陈飞支付租金时扣除，天车产权归中轴福漫公司所有；租赁期限为叁年，租期自中轴福漫公司将车间交付给陈飞时开始，具体以租期确认单为准；租金为每月每平方7元，面积5626.8224平方米，年租金为472653.08元，三年租金合计1417959.24元，租金分两次交纳，陈飞应于本合同签订后次日缴纳租金1000000元,于第三年开始前叁个月缴纳剩余租金417959.24元；租赁期限内陈飞所发生的水、电、气、通讯等费用由陈飞承担……。2018年7月20日，双方就上述租赁合同签订补充协议，约定：上述租赁合同的起租日为2018年5月1日；陈飞安装的16吨和10吨天车经中轴福漫公司确认费用为226000元；维修车间漏雨及门窗费用为17000元由陈飞垫付；陈飞于2018年4月16日缴纳租赁费100000元；陈飞第二次应付租赁费为74959.24元……。合同签订后，2018年7月20日，陈飞向中轴福漫公司交纳电费保证金10000元。2018年8月14日，陈飞再次向中轴福漫公司交纳电费保证金20000元。2019年8月29日，因陈飞使用上述租赁车间面积减少，双方又签订补充协议一份，约定陈飞租赁中轴福漫公司的车间面积减少为2813.4112平方米，按照陈飞已经交纳的租金，中轴福漫公司应于2019年9月10日前将应退还陈飞的租赁费320000元分期退还完毕；如出现未退够的情况，违约方按应付未付金额的5%支付违约金，且陈飞有权不将车间使用权给中轴福漫公司。陈飞收到退还租金后，该车间南跨使用权归中轴福漫公司，与陈飞没有任何关系和纠纷。双方租赁的其它事宜，按原房屋租赁合同约定。2019年12月，陈飞将承租中轴福漫公司的车间腾空。陈飞就租赁车间门锁曾被撬向中轴福漫公司反映。后陈飞回福建过年。2020年1月，新冠肺炎疫情爆发。2020年3月9日，中轴福漫公司复工复产。2020年5月25日，陈飞与王建宏到陈飞承租中轴福漫公司车间查看，发现车间大门门锁被撬开，车间内堆放有生产材料，有工人在施工，其与南邻车间隔墙开有小门通行。占用陈飞租赁车间的工人领班表示其是中轴公司的，租赁的车间是中轴的财产，占用租赁车间是公司安排让使用的，其愿意将占用车间打扫腾清，并愿意跟公司领导请示协调此事，公司领导要是不同意，工人就搬走。2020年5月28日，中轴福漫公司的门岗服从该公司领导的安排，不再让陈飞进入租赁车间的厂区。陈飞诉至该院要求解除与中轴福漫公司签订的租赁协议，并要求中轴福漫公司退回2020年3月1日至2021年4月30日的租赁费用以及电费保证金。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。陈飞与中轴福漫公司签订房屋租赁合同及补充协议，双方均应按合同履行各自的义务。现双方发生纠纷，争议焦点为：1、双方签订的房屋租赁合同及补充协议能否解除的问题；2、若上述协议能解除，双方应履行的义务问题。一、双方签订的房屋租赁合同及补充协议能否解除。陈飞租赁中轴福漫公司的涉案车间，并已向中轴福漫公司交纳租赁物租赁期间的租金，中轴福漫公司有义务为陈飞使用上述车间提供便利。在疫情结束后，陈飞于2020年5月25日进入其所租赁的车间，发现车间门锁被撬，车间内堆放有生产材料，与南邻车间隔墙开有小门，相邻车间的工人正在陈飞租赁车间内进行生产，并且在陈飞租赁车间内工作的工人称是公司安排让其使用的。虽然中轴福漫公司不认可该工人系本公司员工，但员工称其为中轴公司的，中轴福漫公司也认可占用陈飞车间的工人是河南中轴集团有限公司的，中轴福漫公司与河南中轴集团有限公司均为河南中轴控股集团有限公司的子公司。中轴福漫公司作为出租人，在承租人陈飞承租期间，有义务保持租赁物符合约定的用途。但其未经承租人允许，将陈飞租赁厂房的门锁撬开用于生产，其行为已经严重违反了与陈飞签订的租赁合同，并且在陈飞就租赁车间被占用的情况与中轴福漫公司的人员进行协商时，中轴福漫公司的门岗在2020年5月28日称公司领导不再让陈飞进入厂区，公司的上述行为直接致使陈飞无法使用自己的租赁物，中轴福漫公司的上述行为可以认定以自己的行为表示不履行双方签订的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，陈飞有权解除与中轴福漫公司就案涉车间签订的租赁协议。陈飞诉至该院要求解除租赁协议，中轴福漫公司辩称现车间已经腾清，双方应继续履行签订的租赁协议。本案中，受疫情影响，迅速复工复产是当务之急，中轴福漫公司在陈飞寻求解决租赁事宜时对问题不予解决，在陈飞诉至法院，法院在向中轴福漫公司送达应诉手续时，中轴福漫公司亦未表达车间已经腾清，愿意解决租赁事宜，现在庭审中主张车间已经腾清，双方签订的租赁协议应继续履行，对该辩称意见，该院不予支持。故陈飞与中轴福漫公司于2018年3月6日签订的房屋租赁合同、2019年8月29日签订的补充协议应予解除。关于上述协议的解除时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，该院于2020年7月6日向中轴福漫公司送达陈飞的起诉状副本，根据上述规定，可以认定陈飞与中轴福漫公司于2018年3月6日签订的房屋租赁合同、2019年8月29日签订的补充协议于该院向中轴福漫公司送达起诉状副本时，即2020年7月6日解除。二、关于租赁合同解除后双方应履行的义务问题。双方签订的租赁期限至2021年4月30日，陈飞已经将租赁中轴福漫公司的2813.4112平方米车间的租金全额交予中轴福漫公司，按照双方约定的每月每平方米7元的价格计算，陈飞现租赁车间每月租金为19693.8784元。上述协议解除后，中轴福漫公司应将合同解除后至合同到期时（2020年7月6日至2021年4月30日）陈飞已交纳的租金退还陈飞。关于陈飞主张的合同解除前的租金问题，陈飞发现租赁车间被占用并向中轴福漫公司提出异议的时间为2020年5月25日，至双方合同解除前（2020年7月5日），中轴福漫公司应退还实际占用陈飞租赁车间的租金，即中轴福漫公司应退还陈飞2020年5月25日至2020年7月5日间的租金。关于陈飞主张的减免新冠肺炎疫情期间的租金问题，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，结合本案实际情况，认定中轴福漫公司应退还陈飞2020年4月1日至2020年5月24日的租金。以上退还租金共计13个月（2020年4月1日至2020年5月24日+2020年5月25日至2020年7月5日+2020年7月6日至2021年4月30日），按每月租金19693.8784元计算共计256020.42元，陈飞主张超出部分，不予支持。陈飞分别于2018年7月20日、8月14日向中轴福漫公司交纳电费保证金共计30000元，双方租赁合同解除后，中轴福漫公司应退还陈飞上述保证金。陈飞主张保证金的利息，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百六十一条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，一审判决：一、陈飞与河南中轴福漫锻造有限公司在2018年3月6日签订《房屋租赁合同》和2019年8月29日签订的《补充协议》解除；二、河南中轴福漫锻造有限公司应在判决生效后十五日内退还陈飞租赁费256020.42元及电费保证金30000元；三、驳回陈飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5885.72元，减半收取2942.86元，由陈飞负担142.86元，河南中轴福漫锻造有限公司负担2800元。二审中，上诉人中轴福漫公司围绕其上诉请求向本院提供：上诉人公司员工贾正峰与陈万荣通话录音及相应文字材料各1份，证明被上诉人在一审起诉时称2020年“五一”过来发现场地被占，因此要求解除合同。但通话录音足以证明被上诉人在2020年3月份已租赁陈万荣公司在温县××省道前张庄附近的场地使用，租期三年。由此证明被上诉人以本案场地被占用为由要求解除合同，只是其借口，其目的是其自身不想再租赁该涉案场地，又不想承受自身所带来的经济损失。被上诉人陈飞质证称：对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，从该证据的形式上来看，不能证明通话录音双方的身份，且录音的证人证言需要当庭作证，接受双方当事人及法庭的询问，因证人不能到庭证实该录音证言的真实性，也不能证明系证人的真实意思表示；从内容上来看，该证言采取的均是录音人的诱导式发问，且所反映的租赁与本案没有任何关联性，不能证明上诉人的证据指向，不能证明上诉人没有违约的事实。陈飞提交两份调解书，证明双方此前就因为租赁纠纷形成诉讼，上诉人已经违反租赁合同和买卖合同约定，丧失诚信、存在违约的事实。中轴福漫公司质证称：该两份调解书不属于新证据，调解书只能显示陈飞与中轴公司的调解内容，对调解事项并不清楚，且中轴公司已经履行了调解协议，并不存在诚信问题，且与本案无关。本院认为，中轴福漫公司提供的录音证据属证人证言，该证人未能出庭作证，且陈飞对此证据提出异议，故依法对该证据的真实性不予认定；陈飞提交的两份调解书，只能证明双方就租赁合同和买卖合同进行调解的情况，不能证明与本案存在关联，不予采信。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百六十一条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”承租人陈飞在租赁期间不欠出租人中轴福漫公司租金，故中轴福漫公司依法应保持租赁物符合约定的用途。中轴福漫公司在未经陈飞允许的情况下，将陈飞租赁的涉案厂房（车间）的门锁撬开用于生产，且在陈飞就租赁厂房被占用一事与中轴福漫公司的人员进行协商时，该公司的门岗不再让陈飞进入厂区，陈飞无奈报警后，中轴福漫公司仍未积极解决问题，将涉案租赁厂房交予陈飞使用，而只是在一审庭审当天才声称前一天腾空了涉案厂房。中轴福漫公司的行为直接导致陈飞无法使用租赁物，不能实现其合同目的，中轴福漫公司的行为表明其不再履行双方之间签订的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，陈飞有权解除与中轴福漫公司签订的涉案租赁协议。原判解除双方之间的租赁协议并无不当。综上，上诉人河南中轴福漫锻造有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5885.72元，由上诉人河南中轴福漫锻造有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  余同云审 判 员  毕 蕾二〇二〇年十二月七日代书记员  张艳娇