江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8260号 原告（反诉被告）:南京金桥市场管理有限公司，统一社会信用代码91320100667292842U，住所地南京市。 法定代表人：冯卓明。 委托诉讼代理人：陆琼。 被告（反诉原告）：郭松，男，汉族，1964年11月27日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 南京金桥市场管理有限公司（以下简称金桥市场公司）与郭松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理。郭松于2020年9月28日提起反诉，本院依法适用简易程序，将本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。金桥市场公司委托诉讼代理人陆琼、郭松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告金桥市场公司向本院提出本诉请求：1.确认双方合同于2020年7月22日起解除，郭松租赁商铺自合同解除之日起归还金桥市场公司；2.判令郭松给付金桥市场公司租赁及其他费用12254.40元（2020年4月1日至2020年7月21日）、逾期付款违约金3676.30元。3.本案诉讼费由郭松承担。事实和理由：2019年11月25日，金桥市场公司与郭松签订《南京金桥市场管理有限公司商铺租赁合同》，约定由郭松承租金桥市，面积约14.52平方米，从事针织经营，租期自2020年1月1日至2020年12月31日，租金2832元/月，其他费用480元/月，合计3312元/月。租金每3个月预付一次，除第一次于合同签订时缴付外，剩余款项郭松应于2020年3月12日前或按出租方即金桥市场公司要求结清。金桥市场公司签约后按约履行，但郭松自2020年4月1日起拒缴租赁及其他费用。金桥市场公司诉前发函催告郭松于2020年7月21日前补缴租金或在缴清欠租欠费后归还租赁商铺，办理正式退租手续，被告置之不理，原告故诉至法院，请求判如所请。 本诉被告郭松辩称，金桥市场公司电话与郭松联系，郭松在电话中向金桥市场公司提出根据国家政策，疫情期间为其减免二个月房租，但金桥市场公司回复是私企，不可以减免房租。郭松在疫情期间一直在湖北，回到南京后又进行了隔离，2020年4月10日隔离结束。之后因资金困难，郭松无法再继续经营，故在2020年5月底腾空房子就离开了。因为金桥市场公司之前在电话中提出意见，如果不能正常经营，以最快的方式将商铺交还给金桥市场公司，所以腾空后郭松没有再与原告联系。 反诉原告郭松提出反诉请求：1.解除双方签订的租赁合同，判令反诉被告返还反诉原告所交的5000元保证金；2.判令减免疫情期间2个月的租金。事实和理由：郭松承租商铺后因疫情期间被困在湖北，无法正常经营，返宁后已于5月底将柜台清空交还金桥市场公司。请求根据双方合同第八条第三款中约定的不可抗力因素条款解除合同，由金桥市场公司返还保证金并减免2个月租金。 反诉被告金桥市场公司辩称，首先，郭松已构成违约，根据合同第四条第六款约定，金桥市场公司不退还保证金。其次，金桥市场公司的企业性质是私有企业，企业内部统一规定减免38天租金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于鼓楼区建宁路12号的商铺为金桥市。2019年11月25日，金桥市场公司（出租方）与郭松（承租方）签订《南京金桥市场管理有限公司商铺租赁合同》，约定由郭松承租金桥市，面积约14.52平方米，从事针织经营，租期自2020年1月1日至2020年12月31日，租金2832元/月，其他费用480元/月，合计3312元/月。租金每3个月预付一次，除第一次于合同签订时缴付外，剩余款项郭松应于2020年3月12日前或按出租方即金桥市场公司要求结清。合同第四条约定，承租方在合同签订时必须缴纳保证金5000元，承租方擅自停业或承租方违反合同约定造成合同中止、提前解除或不能履行情况发生时，出租方有权将保证金作为违约补偿处理。在合同解除或合同终止之日，承租方归还商铺经出租方验收无误等以后，出租方按合同约定扣除承租方未清偿费用的保证金余额自合同到期6个月后无息退还承租方。合同第八条第三款约定，在租赁期间，如遇不可抗力的因素，包括政府规划、市政工程等原因及自然灾害等造成本合同解除，出租方不负任何责任，但在本合同解除前一个月，出租方应尽可能书面通知承租方。 合同签订后，郭松缴纳了5000元保证金和2020年1月至3月租金。 2020年1月因新冠疫情影响，郭松一直在老家湖北，未前往南京经营商铺。期间双方曾就商铺事宜进行电话沟通，但就减免房租等事宜未能达成一致意见，郭松也未继续缴纳租金。2020年3月18日，湖北安陆市王义贞镇村民委员会出具《健康监测证明》，郭松离开湖北，于2020年3月19日到达南京。南京市鼓楼区建宁路社区卫生服务中心向其出具《居家隔离告知书》，要求其抵宁后14天内进行居家隔离医学观察，观察期自2020年3月19日起至2020年4月3日止。2020年4月3日，南京市鼓楼区建宁路社区卫生服务中心出具《解除医学观察证明书》，自2020年4月3日起对郭松解除医学观察。 郭松在庭审中陈述，其于2020年5月28日全部清空了在金桥市场公司租赁的商铺，并提交证明一份，上载若干其他商铺经营者的签名，证明其已经清空商铺。 庭审中金桥市场公司确认2020年11月18日即庭审当日作为房屋交接时间，庭后将自行接管案涉商铺。 以上事实，有《南京金桥市场管理有限公司商铺租赁合同》、疫情期间隔离观察医学证明等予以确认。 本院认为，金桥市场公司（出租方）与郭松（承租方）签订《南京金桥市场管理有限公司商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。双方租赁合同是否解除、郭松是否应支付租金以及租金是否应当减免、保证金是否退还是本案的争议焦点。 关于双方签订的租赁合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，因郭松未按约定支付商铺租金，故金桥市场公司可以主张解除合同。因当事人一直未就合同解除时间进行约定，故对金桥市场公司提出的双方合同于2020年7月22日起解除的主张，本院予以支持。 关于郭松是否应支付租金以及租金是否应当减免。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。郭松应履行合同义务，按约支付2020年4月1日至2020年7月21的租金。郭松在庭审中提出其于5月底就已清空且搬离案涉商铺，但一方面其提供的证据不足以证明其于5月底搬离的事实，另一方面双方的租赁合同在当时依旧处于存续状态，不因承租人的是否搬离影响支付房租义务，故对此项抗辩意见本院不予采纳。关于房租的计算标准，因疫情影响，郭松直至2020年4月3日才解除医学隔离可以正常经营商铺，且期间也因此与金桥市场公司进行过电话沟通，综合考虑疫情期间国家对房租减免的政策、郭松的实际经营情况和所受经济影响等，酌定减免一个半月租金，即郭松应向金桥市场公司支付租金7211.61元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息。 关于保证金是否退还。因合同约定承租方在合同签订时必须缴纳保证金5000元，承租方擅自停业或承租方违反合同约定造成合同中止、提前解除或不能履行情况发生时，出租方有权将保证金作为违约补偿处理。按合同约定，对郭松提出的退还保证金的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条第二款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、郭松于本判决生效起十日内向南京金桥市场管理有限公司支付租金7211.61元及逾期付款利息（以7211.61元为基数，自2020年7月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。 二、驳回南京金桥市场管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回郭松的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       本诉案件受理费306元，减半收取153元，反诉费25元，合计178元，由郭松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 韩先革 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 周 颖 书 记 员 赵红芳