湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初9748号原告：叶长春，女，1969年2月17日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：许磊,湖北卓创德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许跃利,湖北卓创德赛律师事务所律师。被告：武汉同泰置业有限责任公司，住所地武汉市江汉区新华西路三金·大武汉1911公寓式酒店****（13）号房。法定代表人：陈素青，执行董事兼经理。被告：武汉同泰鼎承物业管理有限公司，住，住所地武汉市江汉区新华西路大武汉1911公寓式酒店******/div>法定代表人：张志云，经理。委托诉讼代理人：覃晓玲，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡江林，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：武汉添雅一九一一酒店管理有限公司，住所地武，住所地武汉市江汉区新华西路三金·大武汉1911公寓式酒店**房法定代表人：颜杨杨，董事长。委托诉讼代理人：覃晓玲，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡江林，北京大成（武汉）律师事务所律师。原告叶长春诉被告武汉同泰置业有限责任公司（以下简称同泰置业公司）、武汉同泰鼎承物业管理有限公司（以下简称鼎承物业公司）、武汉添雅一九一一酒店管理有限公司（以下简称添雅酒店管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶长春的委托诉讼代理人许磊，被告鼎承物业公司、添雅酒店管理公司共同委托诉讼代理人覃晓玲到庭参加诉讼，被告同泰置业公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶长春向本院提出诉讼请求：1.判令同泰置业公司、鼎承物业公司支付租金65835元（2019年10月1日至2020年8月31日)；2.判令解除叶长春与同泰置业公司、鼎承物业公司之间的《大武汉1911产权酒店委托租赁管理合同》；3.同泰置业公司、鼎承物业公司、添雅酒店管理公司立即向叶长春返还《大武汉1911产权酒店委托管理合同》项下房屋；4.本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：叶长春系三金·大武汉1911公寓式酒店栋一单元10层4室房屋（下称1004房）所有人。2013年1月16日，叶长春与同泰置业公司签订《大武汉1911产权酒店委托租赁管理合同》（以下简称委托租赁管理合同）一份，约定自2013年8月1日起至2023年7月31日止，叶长春将1004房委托给同泰置业公司进行租赁管理。合同第四条约定，同泰置业公司应向叶长春支付租金，其中2014年11月1日至2016年7月31日每月按房屋买入价的6%支付租金、2016年8月1日至2018年7月31日每月支付5558元、2018年8月1日至2021年7月31日每月支付5985元、2021年8月1日至2023年7月31日每月支付6413元，并约定每个租赁年度的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付下季度的基本租金；第十条约定，同泰置业公司如逾期六个月仍未支付租金的，叶长春有权单方解除合同；第十三条约定，大武汉1911商业街开业后，同泰置业公司名下的权利、责任、义务全部转至鼎承物业公司继续履行。合同订立后，叶长春依约交付了1004房，由同泰置业公司出租给添雅酒店管理公司，以“添雅酒店”形式实际经营管理。自2019年10月1日至2020年8月31日，同泰置业公司已累计11个月未向叶长春支付租金。该合同虽约定同泰置业公司自大武汉1911商业街开业后将全部权利、责任、义务转移至鼎承物业公司继续履行，但合同履行过程中一直由同泰置业公司向叶长春支付租金，且根据叶长春在催要租金过程中掌握的证据，亦由同泰置业公司与添雅酒店管理公司签订《租赁合同》，将1004房转租给添雅酒店管理公司经营酒店使用。上述履行行为表明，同泰置业公司亦是委托租赁管理合同的履行主体。同泰置业公司、鼎承物业公司欠付租金已逾六个月，根据该合同第十条约定，叶长春有权解除合同。又因1004房实际由添雅酒店管理公司经营管理，故叶长春有权要求三被告共同向叶长春返还1004房。综上所述，同泰置业公司、鼎承物业公司拖欠租金的行为已严重侵害叶长春的合法权益，叶长春有权依法解除合同并追索欠付租金，合同解除后，添雅酒店管理公司作为叶长春名下1004房的实际经营管理者，应与同泰置业公司、鼎承物业公司共同向叶长春返还房屋。为维护叶长春的合法权益，特具状起诉。同泰置业公司书面辩称，1.叶长春等七户业主主张的欠租金额经核实无误；2.因大武汉1911项目整体运营不佳，公司亏损严重，加之受新冠××疫情影响，添雅酒店正好位于疫情中心，经营也受到严重影响，公司出租给商户的租金无法收回还需向业主支付租金，已无力承担，请求参照湖北当地政策对租金予以调整减免；3.合同期限十年已履行七年，添雅酒店管理公司已全部支付了十年租金。租赁合同中虽约定了欠租六个月业主有单方解除权，但如果扣除受到疫情影响的三个月，部分业主欠租时间并不足六个月；4.如果与叶长春等七户业主解除合同，添雅酒店将无法经营继续运营而面临倒闭，也会给其他业主（酒店一共租赁16户）及酒店造成巨大的经济损失。综上，请求人民法院酌情考虑疫情影响调减租金，不予解除合同，维护添雅酒店继续运营。鼎承物业公司辩称，《委托租赁管理合同》之上没有鼎承物业公司的公章，公司并非合同当事人，不应承担合同项下义务。公司亦非1004房的实际控制人，不存在腾退并返还房屋的情形，故请求驳回叶长春针对鼎承物业公司提出的全部诉请。添雅酒店管理公司辩称，1.根据委托租赁管理合同第十条第2款的约定，同泰置业公司只有在逾期六个月未缴付租金的情况下，叶长春才有权解除合同，而《湖北省关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策的通知》中明确规定了“三免六减半”的租金政策，添雅酒店管理公司经营的酒店受疫情影响根本无法正常营业，故在前述租金减免政策下，租金缴付逾期并未达到六个月，合同解除的条件没有成就，叶长春不享有单方解除权；2.添雅酒店管理公司已于2018年7月向同泰置业公司付清了全部剩余租金，不存在拖欠租金的情形。添雅酒店系整体承租房屋，合同一旦解除，不仅前期装饰装修投入成本无法收回，也无法继续经营，将承担巨大损失；3.委托租赁管理合同第十条第1款约定了单方解除合同应支付违约金，合同解除后，叶长春暂时无法实现租赁物价值且要承担提前解除合同的违约责任，于合作各方而言均不得利；4.酒店于疫情期间有多地援鄂医疗队入住，为武汉疫情作出了巨大牺牲，且受疫情影响，酒店本身经营已十分艰难，如再退房更是无法经营，故应参照本地“三免六减半”的租金优惠政策对疫情期间的租金予以减免。综上，请求人民法院综合考虑商业酒店整体经营无法部分腾退的现状及疫情之下酒店行业发展困境，驳回叶长春要求解除合同并返还房屋的诉请。本院查明，叶长春于2013年1月10日签约向武汉三金房产地产开发有限公司购得本案诉争1004房，并委托同泰置业公司办理了房屋交付手续。同年1月16日，叶长春（甲方）与同泰置业公司（乙方）签订《大武汉1911产权酒店委托租赁管理合同》一份，双方主要约定：甲方同意将购买的1004房委托乙方进行统一租赁运营管理；委托管理期限十年，自2013年8月1日起至2023年7月31日止。在该期间内，乙方享有该房屋的经营权、管理权和相应收益权，以及在不损害甲方合法权益情况下的自主转租权；委托租赁管理期内，2014年11月1日至2016年7月31日每月租金按购房价6%支付、2016年8月1日至2018年7月31日每月租金5558元、2018年8月1日至2021年7月31日每月租金5985元、2021年8月1日至2023年7月31日每月租金6413元；每个年度的租金按季度支付，即每个租赁年度的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付下个季度的基本租金（遇节假日顺延）；乙方以转账方式直接将月度和年度委托租赁租金支付至甲方指定账号；甲方有权按合同约定方式获得委托租赁收益，乙方有权依法履行委托租赁管理权利并承担义务、按时向甲方支付房屋租金；甲乙双方任何一方单方面解除合同，应当按上一年度月平均租金收益×6个月的标准向对方支付违约金；乙方未按时向甲方支付委托租赁租金收益，应按月1%标准支付逾期付款违约金。如逾期六个月乙方未履行的，甲方有权单方要求解除本合同；由于地震等不可抗力原因，导致本合同不能正常履行，或造成双方损失的，双方互不承担责任；大武汉1911商业街开业后，甲方名下的权利、责任、义务全部转至鼎承物业公司继续履行。缔约双方还就合同其他内容进行了约定。鼎承物业公司未在合同之上签名盖章。除上述合同外，同泰置业公司还与三金·大武汉1911公寓式酒店栋一单元10层1-3、5-16室房屋业主签署了内容基本相同的《委托租赁管理合同》。上述委托租赁管理合同订立后，同泰置业公司（甲方）与添雅酒店管理公司（乙方）另行签订《租赁合同》一份，双方主要约定：甲方为大武汉1911商业街的投资开发商；甲方同意在商业广场建设完成后将其中公寓式酒店一单元10层1-16号房（含诉争1004房）出租给乙方使用。乙方作为酒店业态专业经营商，同意承租该房屋；计租日为免租装修期届满次日；计租面积1031.28㎡；租赁期限为10年，自计租日起至2023年7月31日；租金按计租面积计付；乙方第一个租约年应交租金512523元、第二、三个租约年月租金56947元、第四、五个租约年月租金59794元、第六至八个租约年月约金62784元；第九、十个租约年月租金65919元；每一个季度为一个交租期，除第一期租金外，均按自然季度交纳，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额缴纳下个交租期租金；第一期租金于合同订立后支付，期间为2014年4月1日至2015年6月30日；乙方在该房屋内经营品牌为添雅的酒店项目，并接受甲方统一经营管理……合同订立后，同泰置业公司将包括1004房在内的出租房屋一并交于添雅酒店管理公司，由后者进行装修后用于酒店经营至今。承租期间，添雅酒店管理公司一直依约支付租金，并按照与同泰置业公司达成的补充协议，于2018年7月11日向同泰置业公司付清了第五个租约年之后的下余租金，合同项下全部租金至此已全部支付完毕。叶长春等七户业主现因同泰置业公司欠付租金催要未果，导致本案诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《委托租赁管理合同》依法成立并具有法律效力。依该合同第十条第2款之约定，叶长春在同泰置业公司逾期六个月未付租金时即享有合同单方解除权。添雅酒店管理公司早在2018年7月即向同泰置业公司缴清了全部应付租金，同泰置业公司按约定期限向叶长春支付租金本不存在任何现实障碍，却自武汉新冠××疫情发生前即开始欠缴租金，至今逾期六个月以上，无正当理由，构成违约，叶长春据此诉请解除《委托租赁管理合同》，符合约定的合同解除条件，本院予以支持。叶长春以诉讼方式请求解除合同，自其起诉状副本送达同泰置业公司之日即2020年11月5日，发生合同解除的法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。叶长春将房屋交于同泰置业公司进行使用、收益，后者按期向其给付租金，双方之间实际成立房屋租赁合同关系。同泰置业公司经出租人同意再行将房屋出租于添雅酒店管理公司，二者成立转租关系。同泰置业公司欠缴租金致合同被解除，叶长春有权要求其返还房屋，添雅酒店管理公司作为次承租人，不能代承租人支付欠缴租金，依法不享有针对出租人合同解除权的抗辩权。故叶长春诉请同泰置业公司、添雅酒店管理公司腾退并返还案涉房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。叶长春主张同泰置业公司2019年10月1日至2020年8月31日期间欠付租金65835元（5985元/月×11个月），符合双方当事人约定的计租标准及同泰置业公司欠租事实。基于添雅酒店管理公司已提前足额支付了全部应缴租金的事实，同泰置业公司逾期未向叶长春支付租金并不存在其辩称的“受疫情影响，公司出租给商户的租金无法收回还需向业主支付租金，无力承担”的客观困难与障碍，故对其请求减免租金的答辩意见，本院不予采纳，对叶长春要求同泰置业公司足额支付下欠租金的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《委托租赁管理合同》虽约定了将合同项下权利义务概括转让给鼎承物业公司的特定条件，但在签约时并未与该公司进行协商，鼎承物业公司在庭审中亦不予认可，故前述约定对鼎承物业公司不具有法律约束力。叶长春要求鼎承物业公司一并腾退返还房屋、支付租金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告叶长春与被告武汉同泰置业有限责任公司2013年1月16日签订的《大武汉1911产权酒店委托租赁管理合同》于2020年11月5日解除；被告武汉同泰置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告叶长春支付租金65835元；被告武汉同泰置业有限责任公司、武汉添雅一九一一酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告叶长春腾退并返还武汉市江汉区新华西路三金·大武汉1911公寓式酒店栋一单元10层（4）室房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1446元，减半收取计723元，由被告武汉同泰置业有限责任公司承担（此款原告叶长春已垫付本院，被告武汉同泰置业有限责任公司随同上述判决应付款项一并向原告叶长春支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  纪承二〇二〇年十二〇二〇年十二月十日书记员  赵毅