山西省芮城县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0830民初2207号原告：张亚星，男，1963年9月29日生，汉族，山西省芮城县古魏镇XXX路XX巷**。委托诉讼代理人：杨宇，山西龙飞律师事务所律师。被告：安小军，男，1965年8月15日生，回族，山西省芮城县古魏镇XX村**人，住芮城县**。被告:陈熙岳，男，1959年3月4日生，汉族，芮城县古魏镇XX村**人。被告：西安天心实业有限公司芮城分公司。;'>住所地：芮城县XXX街XX苑综合楼********div>负责人：魏林，经理。被告：西安天心实业有限公司。住;'>住所地：西安市XXX路**iv>法定代表人：崔岭，董事长。原告张亚星与被告安小军、陈熙岳、西安天心实业有限公司芮城分公司（以下简称芮城分公司）、西安天心实业有限公司（以下简称西安天心公司）执行异议之诉一案,本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张亚星委托诉讼代理人杨宇到庭参加诉讼，被告安小军、陈熙岳、芮城分公司、西安天心公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、立即停止对我购买的位于芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢7单元601室、9单元602室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认我与被告芮城分公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，上述房屋归我所有。事实和理由：2015年6月9日，我持芮城县住建局《房屋征收补偿协议》与芮城分公司达成口头《商品房买卖合同》，同日付了部分房款20万元，同年11月12日又支付15万元，购买了该公司开发的德心苑商住楼2幢7单元601室、9单元602室等房屋。现我们一家在此居住。芮城分公司陈熙岳说给我们拆迁户统一办理房产登记手续，一直未办。2019年3月，安小军申请执行（2018）晋0830民初1513号民事判决书，法院将上述房屋查封，我才知芮城分公司又把上述房屋抵押给被告安小军，立即依法提出执行异议。2020年9月16日被法院裁定驳回。根据《民事诉讼法》第227条、《民事诉讼法解释》第305条、307条、《合同法》第44条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条等之规定诉至法院，望判如所请，以维护公民合法权益。原告针对其主张，向法庭提供如下证据：1、2012年4月1日《房屋征收补偿协议》一份；2、（2020）晋0830执异31号执行裁定书；3、收款收据2份；4、户成员信息一份及芮城县南卫镇新南张村委会证明一份；5、房屋信息查询单。被告安小军、陈熙岳、芮城分公司、西安天心公司均未到庭，亦未递交答辩意见及任何证据。本院经审理认定事实如下：本院受理的安小军与陈熙岳、芮城分公司、西安天心实业有限公司借款合同纠纷一案，于2018年11月13日作出（2018）晋0830民初1513号民事判决书，判决认定，2015年9月至2016年9月17日，被告陈熙岳、芮城分公司分别向申请人安小军借款300万元，双方2015年9月18日通过芮城县房地产管理所办理了房屋抵押借款合同登记相关手续，编号为“芮城县房他证（2015）字第0925号”的房屋他项权证。房屋他项权证显示：房屋他项权利人：安小军；房屋所有权人：天心公司芮城分公司；房屋所有权证号：200915；房屋坐落：芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢多套室，他项权利种类：抵押；债权数额：4000000.00，登记时间：2015-09-18，附：抵押房屋总建筑面积为2990.85平方米，约定期限为2015年9月18日至2016年9月17日。判决主文：一、被告陈熙岳在判决生效后十日内返还原告安小军人民币300万元及利息。（利息按月利率2%，从2016年6月算至款还清之日止）。二、被告陈熙岳未按本判决第一项限定的期限归还安小军300万元及利息，原告安小军有权以被告西安天心实业有限公司芮城分公司位于芮城县黄河东街德心苑商住楼总建筑面积为2990.85平方米的2幢多套室抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。三、被告西安天心实业有限公司对被告西安天心实业有限公司芮城分公司应承担的责任承担抵押担保责任。本院（2018）晋0830民初1513号民事判决书生效后，安小军申请执行，执行过程中，本院于2019年3月13日以（2019）晋0830执260号之一执行裁定书对被执行人芮城分公司名下的25套单元楼予以查封（其中包括案外人提出的2幢7单元601、9单元602室），同时向芮城县房地产管理所送达了执行裁定书及协助执行通知书，并对查封的房屋进行了公告。2019年11月4日本院以（2019）晋0830执260号之二执行裁定书对所查封的房屋决定予以拍卖，并张贴了拍卖公告。后案外人向本院提出书面执行异议认为该房屋已出售给他，设置抵押时该房屋已不属于开发商，其抵押无效。本院2020年10月22日作出（2020）晋0830执异31号执行裁定书，驳回案外人张亚星的异议请求。张亚星不服，诉至本院。又查明，2012年4月1日原告张亚星与芮城县住房保障和城乡建设管理局签订《房屋征收补偿协议》一份，协议约定：征收人共支付被征收人补偿款1068319元，安置门面房5间，单元房5套，拆迁面积512.56平米，安置价格：1224元/平方米，超出面积按市场价交易。协议还约定了其他内容。原告作为拆迁户持《房屋征收补偿协议》从芮城县分公司购买了芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢7单元601房，9单元602房、1301房，用于居住。原告于2015年6月9日向被告芮城分公司交购房款20万，2015年11月12日向被告芮城分公司交购房款15万，芮城分公司分别给原告出具了收款收据，原、被告未签订书面房屋买卖合同。涉案房屋一直未办理过户手续，仍登记在被告芮城分公司名下。审理中，原告代理人提出原告在金茂华府安置的9号楼1单元1001单元房一套，因部分款项应由被告陈熙岳支付，陈熙岳未支付，致使此房至今空置，原告未实际占有，其提供了山西天茂房地产开发有限公司及芮城县房地产管理所证明材料各一份。再查明，原告张亚星家庭成员有妻子董艳芳、长子张瑞鑫、次子张衡，现均已成年。原告家庭在芮城县房地产管理所无住房登记信息。上述事实，有原告陈述及其提供的相关证据在卷证实。本院认为，本案立案案由为执行异议之诉，经查本案系案外人提起执行异议之诉，故本案案由应确定为案外人执行异议之诉。执行异议之诉的目的在于判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案原告在涉案房屋抵押前后虽向被告芮城分公司交付了购房款，但该交款收据所载明并非仅涉案房屋款项，且双方在本院查封之前并未签订书面买卖合同，原告主张不符合上述第二十九条第（一）项规定情形，故原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求应予驳回。审理中原告代理人称涉案的德心苑7单601房原告已卖予他人，未提供证据，对其该意见不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条规定，判决如下：驳回原告张亚星的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告张亚星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长 贠     银     霞人民陪审员 刘亚妮人民陪审员张泽武二〇二〇年十二月二十五日书 记 员 吴          琼