辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2135号上诉人（原审原告）：沈阳万科物业服务有限公司抚顺分公司，住所地：辽宁省沈抚新区。负责人：李广宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丹丹，该公司职员。委托诉讼代理人：雷鸣，该公司职员。被上诉人（原审被告）：陈凤霞，女，1972年6月11日出生，满族，住抚顺市李石经济开发区。被上诉人（原审被告）：孙宏闻，男，1971年10月21日出生，汉族，住抚顺市李石经济开发区。上诉人沈阳万科物业服务有限公司抚顺分公司（以下简称万科物业）因与被上诉人陈凤霞、孙宏闻物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人万科物业的委托诉讼代理人于王丹丹、雷鸣，被上诉人陈凤霞到庭参加诉讼。被上诉人孙宏闻经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。万科物业上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定上诉人提供的物业服务存在较大瑕疵，属于事实不清，证据不足，适用法律错误。在一审程序中，被上诉人主张房屋存在漏水问题、上诉人提供的物业服务存在瑕疵，仅提交了《抚顺万科某某小区1期前期物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”)这份证据及室内一些漏水照片。以上证据并不能证明物业公司对被上诉人未提供服务，也不能证明上诉人所提供的物业服务存在瑕疵。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案一审程序中被上诉人不但未提供任何证据反驳上诉人所主张事实，且其提供的《物业服务合同》恰巧证明了上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，因此被上诉人应当依照合同约定支付物业服务费以及因未按约定支付物业服务费而应承担的违约金。而一审法院却在此情况下认定上诉人所提供的物业服务存在较大瑕疵，属于事实审查不清，证据不足，适用法律错误。补充意见：法院作为司法审判机关，其审判依据和审判结果应该综合考虑市场性、公平性等多个方面。业主如果认为自己财产遭受损失，可以凭相关证据通过协商、仲裁、诉讼等方式主张。但这不能成为业主拒交物业费的理由和依据，而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益，对其他已交费的业主并不公平。本案中，被上诉人已就其外墙漏水事宜提起反诉并获得判决支持，物业公司也按照判决全部履行了相应义务，即该财产损害纠纷相关的权利义务已终结，一审法院不应因同一事项所产生的权利义务关系判决由物业公司承担两个不利后果。如果法院都对此种情况作为交纳物业费打折的判决依据，那么众多有相似情况的业主都会以此类判决逼迫物业公司对开发商质保期内恶意拖延履行维修义务所造成的财产损失承担赔偿责任，并以此为由拒交物业费或要求物业费打折，不仅物业公司难以维持后续物业服务，无法保障物业服务行业与业主之间的市场平衡，此类诉讼也将会大量涌入法院，加重法院审判压力、占用更多司法资源。陈凤霞辩称，我在2017年7月份报修，上诉人告诉我雨季过后给我修房子，到今年2020年4月份就不承认了，说他们没有说过这些问题，因为这个问题我们都闹到派出所了，派出所给协调，上诉人说不是物业的事，那么为什么在2017年我报修时承诺给我修房子。在今年疫情期间大概是2、3月份我也向上诉人报修了一次，上诉人也带人过来看了，告诉我疫情结束就修房子，然后到2020年4月份又告诉我修房子不归他们管了。我不同意上诉人上诉请求，因为物业合同上面就有墙体部分归物业管的约定。孙宏闻未到庭答辩。万科物业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业费7698元；2、判令被告支付违约金9468.54元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：抚顺万科房地产开发有限公司与万科物业签订了一份《抚顺万科某某小区1期前期物业服务合同》，约定抚顺万科房地产开发有限公司委托万科物业为抚顺万科某某小区1期提供前期物业服务。合同期限自2012年9月30日起。物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅(有电梯)：2.3元/月.平方米，住宅(无电梯)：1.95元/月.平方米。前期物业服务质量标准约定：对共用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组织修复；需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修或者更新改造(依法应由专业部门负责的除外)。陈凤霞、孙宏闻的房屋位于抚顺经济开发区(某某小区一期)-x-xxx，建筑面积131.59平方米，物业服务费收取标准为1.95元/月.平方米。2017年7月，陈凤霞因房屋存在漏水情况向万科物业报修，至庭审之日，其房屋未能得到妥善修复。陈凤霞、孙宏闻自2018年1月1日起未交纳物业服务费。一审法院认为，《建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。抚顺万科房地产开发有限公司与万科物业签订的《抚顺万科某某小区1期前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。陈凤霞、孙宏闻作为该小区的业主，应当受到该合同的约束。物业公司与业主是一种提供服务与消费服务的关系，应当是一种互利共赢、共生共荣的合作发展关系。物业公司提供物业服务过程中与业主产生矛盾，物业公司与业主均应当本着互谅互让的原则，积极配合对方做好解决工作。同时，物业公司更应当明确，物业服务的本质属性是服务，作为提供服务者的物业公司在业主遇到困难时应当积极协助解决，即使是不属于自己服务范围内的事项也应当及时向业主说明情况并予以沟通协调。本案中，《抚顺万科某某小区1期前期物业服务合同》明确约定：“物业公司应对共用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组织修复，需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修或者更新改造。”对于陈凤霞、孙宏闻房屋漏水的情况，万科物业应当委托相关专业人员对房屋漏水的情况进行勘查，从而确定业主房屋的漏水情况需进行大修还是小修、维修的义务人是开发公司还是物业公司，并为业主提出具体的解决方案，但万科物业并未及时勘查，仅在业主向其报修两年后才以电子邮件的形式将业主反映的问题报送开发公司，亦未能将此情况及时通知业主，致使其服务范围内的业主房屋漏水长达四年之久未得到妥善解决，给业主的生活造成了较大程度的困扰。万科物业作为物业行业领军企业，收取物业服务费的标准亦明显高于其他物业公司，但其未能提供与其收费标准相匹配的物业服务，其针对陈凤霞、孙宏闻的物业服务存在较大瑕疵，因此本院酌定陈凤霞、孙宏闻按照收费标准的80%向万科物业交纳物业服务费，故对万科物业主张陈凤霞、孙宏闻交纳物业服务费7698元的诉讼请求，本院予以支持6158.41元。关于万科物业主张陈凤霞、孙宏闻支付违约金一节，因万科物业的服务确实存在瑕疵，并非业主无故拒交物业服务费，故该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告陈凤霞、孙宏闻于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告沈阳万科物业服务有限公司抚顺分公司物业服务费6158.41元；二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司抚顺分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取115元，由原告沈阳万科物业服务有限公司抚顺分公司承担90元，被告陈凤霞、孙宏闻承担25元。本院对一审查明事实予以确认。二审中，万科物业向本院提交如下证据材料：1.物业公司就被上诉人外墙漏水事宜上报地产的邮件、地产接到物业公司报送的任务截图，证明：物业公司已尽到服务管理职责，就外墙漏水事宜向地产进行过上报，并且地产已收到并知悉。2.手机截图，证明：2017年就已经报送了。3.望花区人民法院（2020）辽0404民初1614号民事判决书以及上诉人就外墙漏水事宜向被上诉人修复的现场照片，证明：物业公司已对被上诉人的外墙漏水事宜进行修复，已对判决事项全都履行。陈凤霞质证意见：不认可上诉人证明目的，因为2017年7月份我打电话，上诉人就告诉我雨季过后给修，2018年物业公司找人给我简单修了一下，当时维修人员已经说了这里面都是湿的，以后还会脱落。之后漏水更严重了，我又打了电话，一直到2019年10月底对方迟迟不给解决，我和朋友就去上诉人处，他们不理我，我们又打了400官网电话投诉，但是物业公司为了业绩，又把投诉撤销了。关于1614号民事判决，这个确实他们去修了，但是没有修好，都不是专业人士，修一半就走了，我昨天回家看还漏了水，北边卧室最严重，他们找不到最严重的漏水点在哪，该判决所应履行的事项上诉人并没有履行完毕。本院认为，物业公司应当按照诚实信用原则，全面履行合同约定的维修、养护、管理和维护的义务，就存在的问题予以认真改正，并应在日常服务中逐步提高服务质量，为业主提供更加完善、到位的服务。本案，根据被上诉人一审提交的证据，结合双方庭审陈述，就被上诉人居住的房屋存在漏水问题，被上诉人多次向上诉人报修，上诉人二审中提交的电子邮件截图等证据无法证明当被上诉人于2017年首次报修后，上诉人在第一时间与涉案房屋的建设单位进行联系、协调或者自行予以解决。此外，上诉人提供的抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1614号民事判决，恰亦印证了正是由于被上诉人因房屋存在漏水情况向上诉人报修迟迟未得以妥善解决，被上诉人才因此提起了诉讼，请求赔偿，因此，一审法院认定上诉人在涉案小区提供物业服务期间，提供的物业服务质量与标准确实存在一定瑕疵，影响了被上诉人的正常生活，并据此酌情判令在万科物业主张的陈凤霞、孙宏闻未交纳物业费时段内按照20%的比例予以减免具有事实依据，并无不当。基于被上诉人并非无故不交纳物业费，一审法院考虑本案的实际情况，对上诉人主张被上诉人支付违约金一节未予支持亦无不妥之处，本院予以维持。综上，万科物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳万科物业服务有限公司抚顺分公司负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  李依桐审判员  张庆敏二〇二〇年十二月二日书记员  王 琪