福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民初1748号 原告：严晨昕，女，1987年9月24日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：赵琛贵，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴茜，福建新世通律师事务所律师。 被告：福建××置业发展有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南屿镇南屿镇政府附属楼**101，统一社会信用代码91350000662808252E。 诉讼代表人：福建××置业发展有限公司破产重整清算组，福建××置业发展有限公司管理人。 委托诉讼代理人：游泷。 委托诉讼代理人：黄礼赞。 原告严晨昕与被告福建××置业发展有限公司（以下简称“××公司”）破产债权确认纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月11日公开开庭进行审理，原告严晨昕及其委托诉讼代理人赵琛贵，被告××公司委托诉讼代理人黄礼赞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告严晨昕向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告于2020年8月23日发送的解除《××·××鸥洲A区车位认购书》的《通知书》无效；2、请求判令被告配合原告办理××·××鸥洲A区××车位产权过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告当庭变更诉讼请求为：1、原告对被告享有125000元的债权；2、请求就××·××鸥洲A区××车位具有优先分配权，优先权的顺位为第一顺位；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月8日，原告严晨昕与被告××公司签订《××·××鸥洲A区车位认购书》（以下简称《认购书》），约定原告购买被告所有的××·××鸥洲A区××车位，建筑面积约24.52平方米，总价135000元，并约定原告一次性付款的，于认购当日支付车位全款，共计人民币125000元。原告分别于2014年10月7日支付了25000元、2014年10月8日支付了100000元，共计125000元，付清全部款项。被告亦于2014年10月8日向原告出具《收据》确认收到前述款项。被告于2014年10月18日向原告交付了案涉车位，原告自2014年10月18日起向物业缴交车位管理费至今。2020年8月23日，被告管理人向原告发送《通知书》[××破管函字第94-23号]，告知原告上述《认购书》不再继续履行，全面解除合同。原告认为，原被告双方签订《认购书》系双方真实意思表示，在原告已经支付了全部价款、并已取得车位，实际占有使用的情况下，被告管理人解除案涉合同，没有事实和法律依据。 被告××公司辩称：案涉车位在2013年的3月20号抵押给中诚信托有限责任公司。2015年5月13日，福州市中级人民法院查封了案涉车位，××公司至今尚未与原告签署正式的商品房买卖合同，也未办理网签和预告登记手续。目前仅签订车位认购书，请求法院依法裁判。 原告严晨昕向本院提交了如下证据：证据A1、《××·××鸥洲A区车位认购书》，证据A2、银行转账记录，证据A3、收据，三份证据共同证明原被告签订《车位认购书》，原告依约支付全部价款，已经履行合同义务，并经被告确认；证据A4、长城物业集团股份有限公司收货单，证据A5、《停车位使用协议》，证据A6、收据，共同证明被告已经交付车位，原告实际占有使用车位多年；证据A7、《通知书》，证明被告无权解除合同，且该解除合同的行为超过法定期限，应为无效；证据A8、《不动产登记和交易中心结果查询证明》，证据A9、《个人不动产登记信息查询记录》，证据A10、《闽侯县不动产登记和交易中心查询结果证明》，共同证明案涉房屋和车位系原告唯一住房及对应车位。 被告××公司质证认为：对证据A1-A3的真实性、合法性无异议，但是原告与××公司仅签订车位认购书，未签订正式的商品房买卖合同，亦未办理网签和预告登记手续。对证据A4-A6的真实性、合法性无异议，车位已具备办证及交付条件，但案涉车位并未向商品房那样办理交付手续，原告向物业公司出具相关的认购书和支付凭证，物业公司开始收取相应的管理费，对原告实际占有车位的事实没有异议。对证据A7的真实性、合法性没有异议，该通知书的效力由法院依法认定。对证据A8、A9、A10的三性均无异议。 被告××公司向本院提交了如下证据：证据B1、《高新区不动产登记和交易中心查询结果证明》，证据B2、他项权证，证明案涉车位于2013年3月20日抵押给中诚信托有限责任公司且案涉车位于2015年5月13日开始被法院查封。 原告质证称：对证据B1、B2的真实性和合法性均无异议。 经审查，因双方对对方提供的证据的真实性均无异议，故对上述证据本院予以采信。 根据本案现有证据，本院认定事实如下： 2014年10月8日，严晨昕与××公司签订《××·××鸥洲A区车位认购书》，约定：严晨昕向××公司购买××·××鸥洲A区××车位，建筑面积约24.52平方米，总价135000元，若严晨昕于认购当日一次性付款，则车位的价格即为125000元。2014年10月7日，严晨昕通过刷卡方式向××公司支付25000元。10月8日，严晨昕向××公司转账支付100000元。严晨昕支付上述款项后，××公司于当日向严晨昕出具《收据》，载明：兹收到严晨昕交来车位款125000元。 2014年10月18日，严晨昕开始占有使用××车位并向长城物业集团有限公司缴交车位管理费。 另查，××公司将其座落于闽侯县××镇××道××号××××鸥洲的在建工程抵押给中诚信托有限责任公司（以下简称“中诚信托”），抵押物范围包括Ａ区4＃、5＃、9＃、12＃、13＃楼商业47间店面及4＃、5＃、7＃-13＃楼连接体地下室车位434个车位等，双方于2013年3月20日办妥抵押登记手续，并取得闽侯县房地产管理所颁发的侯房建ＺＲ字第1××0号他项权证。 2015年5月13日开始，案涉A区264#车位先后被本院、福建省闽侯县国家税务局、闽侯县人民法院等多家单位多轮查封。 再查，2019年7月11日，本院作出（2019）闽01破申3号民事裁定书，裁定受理福州市第三建筑工程公司对××公司的破产清算申请，并于2019年7月17日作出（2019）闽01破1号决定书，指定福建××置业发展有限公司破产重整清算组担任福建××置业发展有限公司管理人。 2020年8月23日，××公司管理人向严晨昕送达《通知书》，认为严晨昕与××公司仅签署认购书，未办理网签备案或预告登记手续，案涉车位仍登记在××公司名下，属于××公司的破产财产，严晨昕并未取得车位的所有权或者优先于其他债权的优先权利，严晨昕申报的车位办证申请管理人不予确认，同时根据破产法第十八条的规定，解除严晨昕与××公司签订的认购书。 严晨昕在福州市区无住房无车位，在闽侯县仅有高新区××房××车位一个（即案涉车位）。 本院认为：严晨昕与××公司签订《认购书》，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，严晨昕已向××公司支付125000元购房款，因××公司于2019年7月11日经本院裁定受理进入破产清算程序，原告主张其对××公司享有债权125000院，被告无异议，本院予以确认。 关于上述债权的性质问题，本院认为，严晨昕系消费者购房人，其债权权利顺位应当优先于建设工程价款及抵押权。主要理由如下： 理由一：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合上述构成要件的情况下，买受人将被认定为真实购房人，案涉财产将不被认定为被执行人的财产，从而排除执行。本案在审理中已查明，严晨昕与××公司签订的车位《认购书》约定了出卖人、买受人、车位的基本情况、销售方式、价款、付款方式、付款时间等内容，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的订立书面商品房买卖合同应当具备的主要内容，《认购书》应当认定为商品房买卖合同，且在签订该《认购书》时，案涉车位未被查封。同时，在本案中，严晨昕亦提供了其于2014年10月18日开始合法占有使用案涉车位的证据，因此可以认定严晨昕已按《认购书》的约定支付了全部价款，并已实际占有使用案涉车位，系真实购房人。此外，案涉车位未能办理转移登记系因××公司未能办理解除抵押登记手续且被另案查封所致，据此应认定严晨昕对案涉车位至今未完成转移登记不存在责任。因此，在普通案件的执行程序中，案涉车位将不被认定为被执行人××公司的财产，据以排除无论是基于普通债权还是基于担保物权引发的强制执行。破产程序虽与执行程序在财产分配等方面多有不同，但在财产性质认定方面，亦可适用上述规则。 理由二：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，建筑工程承包人与抵押权人的优先权不得对抗买受人。该条法律规定的立法本意为保护消费者生存权，虽然该批复未明确“商品房”是否涵盖“车位”，但在我国经济高速发展的情况下，一户普通家庭配有一辆车的情况较为普遍，已是生活所需，并且很多购房人在购买房产及车位时均需“举全家之力”。本案原告严晨昕系真实购房人，其已经支付全部车位款项，主要生活地在福州市区，在福州市区内无房产、车位，在闽侯县仅有一套房产一个车位，除案涉车位外并无购买其他车位，从生存法益优先，公平维护各方利益的角度出发，应认定严晨昕为消费者购房人，严晨昕就案涉车位享有优先于建设工程款和抵押权的消费者购房人的优先受偿权。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定,判决如下： 一、确认原告严晨昕对被告福建××置业发展有限公司享有125000元的债权； 二、确认原告严晨昕对××·××鸥洲A区××车位享有消费性购房人优先受偿权。 案件受理费2800元，由被告福建××置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  汪 霞 审 判 员  唐宇恒 审 判 员  杨 以 二〇二〇年十二月十日 法官助理  赖秋霞 书 记 员  林 俊