贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6451号上诉人（原审被告）：胡安华，男，1947年8月8日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：徐光华，贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶国宇，女，1979年2月14日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：卫昭斌，贵州藏拙律师事务所律师。上诉人胡安华因与被上诉人陶国宇租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡安华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人不应当赔偿被上诉人的经营损失。2018年11月26日，上诉人与被上诉人之间的门面租期已满，上诉人于2018年9月提前两个月通知被上诉人要收回门面，对方要求继续租赁两月，让其处理货品，上诉人同意了，于是门面租期至2019年1月26日。到期后，被上诉人仍然拒不交还门面，后双方因换锁发生纠纷，被上诉人如何经营与上诉人无关，且没有任何损失。2、上诉人不应当赔偿被上诉人的门面装修损失。双方没有赔偿装修损失的约定，只有一年的口头协议，最后是在被上诉人的要求下才续租了两月，但被上诉人霸占上诉人的门面至2020年1月19日才归还了钥匙。被上诉人没有正规的装修发票，系其根据自身经营需要而装修，与上诉人无关，并且其装修后导致上诉人的门面漏水。3、被上诉人主张其装修损失1596元，一审法院判决上诉人支付被上诉人装修损失3000元，超出被上诉人一审诉讼请求。陶国宇二审辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。陶国宇向一审法院起诉请求：1.判令胡安华赔偿陶国宇装修损失15960元、经营损失63243元，合计79203元；2.本案诉讼费用由胡安华承担。一审法院认定事实：2015年11月27日，胡安华与案外人罗章英签订《门面出租协议》，胡安华将其所有的遵义县商贸城菜市三区6-09号门面出租给案外人罗章英使用，出租期限为2年。罗章英在使用该门面过程中，将案涉门面剩余租赁期转租给案外人王家明使用。王家明在前述租赁期内，于2017年5月再次通过与原被告协商，将案涉门面在前述合同约定的剩余租赁期内转租给陶国宇，同时陶国宇提出要长期租赁案涉门面。由于胡安华并未反对陶国宇提出长期租赁门面的要求，故此陶国宇实际承租门面后，对门面予以装修后进行经营使用。在前述合同约定的租赁期满后，陶国宇通过他人或自己向胡安华交付了租金8650元，继续租赁案涉门面，并支付租金至2019年1月26日。门面租赁期限届满后，胡安华提出自己要使用门面而不再出租给陶国宇，双方未能协商达成一致意见，故此胡安华于2019年2月25日私自以撬锁的方式准备收回门面。双方发生打架，经象山派出所于2019年2月28日进行调解，双方未能达成一致调解意见。2019年5月13日，经播南街道办再次组织双方进行调解，双方仍未能达成一致意见。故此胡安华具状诉至法院，一审法院以（2019）黔0321民初5060号民事判决书判决：一、解除胡安华与陶国宇双方于2017年5月形成的租赁合同；二、由陶国宇将南白镇南段集贸市场6-9号门面腾空后连同钥匙返还胡安华，并按照7000元/年的标准计算2019年1月27日至返还胡安华门面期间的租赁费支付胡安华。判决下发后，陶国宇不服，提起上诉，二审法院以（2019）黔03民终7154号民事判决书，判决认为胡安华于2019年2月25日私自以撬锁的方式准备收回门面，已构成违约，在胡安华提出解除双方门面返还胡安华，陶国宇虽表明同意，但并未将钥匙及门面返还给胡安华，双方均存在违约行为，酌情确定由陶国宇支付胡安华租赁费3000元，并在本判决生效后十五日内由陶国宇腾空案涉门面后连同钥匙返还胡安华，若逾期，自逾期之日起按7000元/年的标准向胡安华支付租赁费至上述门面及钥匙实际返还之日止，并维持一审“解除胡安华与陶国宇双方于2017年5月形成的租赁合同”的判决。同时经原审法院释明，陶国宇提出其因胡安华违约给自己造成的营业损失和装修损失另案主张权利。2020年1月19日，陶国宇腾空门面后连同钥匙返还胡安华，并支付租赁费3000元。陶国宇主张2019年2月25日至2020年1月19日未实际经营案涉门面所产生的损失按经营干货批发部标准计算，金额为63243元，装修投资金额为21281元，胡安华应赔偿15960元（按约定租赁四年，实际仅用一年计算）。另查明，陶国宇为个体工商户，经营干货，行业非私营单位就业人员年平均工资批发和零售业为63243元/年。一审法院认为，陶国宇、胡安华之间的租赁合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，陶国宇可主张从2019年2月25日至2020年1月19日未实际经营案涉门面所生的损失，其主张按行业非私营单位就业人员年平均工资批发和零售业63243元/年的标准计算，符合法律法规的规定，原审法院依法予以采信。但胡安华、陶国宇双方均存在违约行为，结合案件实际情况，原审法院酌情确定由胡安华支付陶国宇经营损失2.8万元。陶国宇、胡安华之间无书面的租赁合同，且从2017年5月到2019年2月，陶国宇已在案涉门面经营近21个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，陶国宇、胡安华之间的租赁合同系不定期合同，双方均有随时解除的权利，胡安华于2019年1月向陶国宇提出收回门面的请求，可视为其提出解除租赁合同请求，至次月25日，此期间胡安华也给了陶国宇合理的准备期限，陶国宇虽表明同意，但并未有搬迁准备的行为构成违约，胡安华私自以撬锁的方式准备收回门面，也构成违约，由此可见，双方均有违约行为，故对于陶国宇主张的装修损失，从2017年5月到2019年2月，陶国宇已使用案涉门面经营近21个月，结合陶国宇仅依靠案外人与胡安华只剩几个月租赁期限、未与胡安华签订书面租赁合同的情况下装修门面的事实，以及案涉门面的实际装修价值，原审法院酌情确定由胡安华支付陶国宇装修损失3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、由胡安华于本判决生效之日起十日内支付陶国宇经营损失2.8万元、装修损失3000元，合计3.1万元。二、驳回陶国宇的其余诉讼请求。案件受理费减半收取890元，由陶国宇、胡安华各半承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：胡安华是否应该赔偿陶国宇经营损失及装修损失。关于经营损失，经查，陶国宇经胡安华的同意，从案外人处转租了胡安华的涉案门面，转租期限届满后，陶国宇提出要长期租赁涉案门面，对此，胡安华并未明确表示反对，后经本院于2019年12月24日作出（2019）黔03民终7164号生效民事判决，双方之间的租赁合同关系已经解除。根据（2019）黔03民终7164号生效民事判决认定的事实，是因双方均违约导致合同的解除，陶国宇系在胡安华提出解除合同后同意解除但仍占有胡安华的门面，胡安华系以私自撬锁的方式准备收回门面构成违约，结合陶国宇的租金交至2019年1月26日，涉案门面从胡安华撬锁之日即2019年2月25日起未再使用，酌情认定陶国宇只需支付胡安华租金3000元。因此，根据该生效判决可知，胡安华实际已经以减少租金的方式承担了相应的违约责任，陶国宇在胡安华通知解除不定期租赁合同后继续占用门面，本就构成无权占有，即便存在相应经营损失也应自行承担，故胡安华不再对陶国宇的经营损失承担赔偿责任。关于装修损失，陶国宇将门面进行装修装饰是经过胡安华同意的，合同解除后，胡安华将门面租给案外人，其仍在使用陶国宇对涉案门面的部分装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，涉案租赁合同因双方违约导致解除，一审法院酌情确定由胡安华支付陶国宇装饰装修残值损失3000元并无不当。经查，本案中，陶国宇主张的装修损失系15960元，一审判决书载明陶国宇提出的诉讼请求中要求赔偿的装修损失为1596元系笔误，本院对此予以纠正。综上所述，胡安华的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初1597号民事判决；二、由胡安华于本判决生效之日起十日内支付陶国宇装饰装修残值损失3000元；三、驳回陶国宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费890元（已减半收取），由陶国宇负担700元，胡安华负担190元；二审案件受理费575元，由陶国宇负担400元，胡安华负担175元。本判决为终审判决。审 判 长  张 洪审 判 员  陈文玉审 判 员  任建毅二〇二〇年十二月十四日法官助理  毛 丹书 记 员  余 飞