黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终868号上诉人（一审原告、申请执行人）：姚晓光，男，1976年10月10日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：张松楠，黑龙江承霖律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：金诗诺，女，1999年2月9日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市麻山区。委托诉讼代理人：张旭涛，鸡冠区中兴法律服务所法律工作者。一审被告（被执行人）：鸡西市锦秀房地产开发有限公司。住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区西山办汽车公司4－首－4.法定代表人：刘茂林，经理。委托诉讼代理人：姜瑞丹，鸡西市锦秀房地产开发有限公司办公室主任。上诉人姚晓光因与被上诉人金诗诺、一审被告鸡西市锦秀房地产开发有限公司申请人执行异议之诉一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月9日开庭进行了审理。上诉人姚晓光及委托诉讼代理人张松楠、被上诉人金诗诺的委托诉讼代理人张旭涛到庭参加诉讼。一审被告鸡西市锦秀房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚晓光上诉请求：1、请求依法撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1687号民事判决，并依法改判继续执行案涉鸡西市鸡冠区北欧印象小区A8号楼201室房屋。2、由被上诉人金诗诺承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：上诉人认为一审判决在认定事实和适用法律上均存在错误。一、关于一审法院认定事实错误问题。1、一审法院认定金诗诺购买了案涉房屋没有证据证实。金诗诺就是为金青龙顶名，理由是金诗诺未提供向巨工公司支付购房款的证据，无银行转账记录也没有取款记录。金诗诺购房时才17岁，她的代理人也提出是其父母为其购房，那么她也应当提供其包括其名下的转款和取款记录，以证实交易的真实。2、关于一审法院适用法律错误问题。九民会纪要125条规定：人民法院对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行，对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住；且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。这条规定是对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定扩大适用范围，但一直坚持签订合法有效的书面买卖合同，这是基本要求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条规定，未取得商品房预售许可的合同无效。一审法院认为，金诗诺具有物权期待权是错误的，所谓物权期待权是指商品房的购买者对合同的标的物所有权的获得期待权。其前提是合同有效，才能纳入司法保护范围;合同无效则不可能存在物权期待权。原审被告没有取得预售许可证，合同是无效的，金诗诺的“期待权”无法纳入法律保护范围。金诗诺辩称：被答辩人上诉所称情况与事实不符，上诉请求及理由不能成立。第一，被答辩人上诉所称“在一审中，上诉人就指出金诗诺就是为金青龙顶名”以及在一审审理时所称“金青龙是金诗诺的父亲”等说词，不但没有相关证据予以佐证，而且严重侵害了金青龙和答辩人及其父母的名誉。答辩人在一审时已提交了公安机关出具的《亲属关系证明》证实答辩人与金佳鹏系父女关系，被答辩人依然在上诉状中无理臆测，是对答辩人的无理缠诉。第二，被答辩人称“一审法院认定金诗诺购买了案涉房屋没有证据证实”的说法不能成立。鸡西市绵绣房地产开发有限公司，因拖欠鸡西市巨工建筑工程有限公司工程款，答辩人参与三方抵债磋商，后锦绣公司与巨工公司签订了《在建商品房抵付工程款协议》巨工公司向答辩人开具的金额为31万元的收据，充分证明了答辩人作为买受人购得案涉房屋并支付全部购房款的事实。第三，答辩人与绵绣公司、巨工公司早在2016年就已对案涉房屋抵偿工程款达成共识，答辩人于2016年9月20日已向巨工公司支付购房款31万元，2019年8月答辩人即已接收涉案房屋并占有使用。而被答辩人系于2020年4月3日方才通过鸡冠区法院对涉案房屋作出执行裁定。由此可见，答辩人与锦秀公司、巨工公司抵账意思表示的达成及履行远早于执行行为之前，被答辩人所称“恶意串通、逃避执行”显然是无稽之谈。第四、被答辩人援引的（2019）最高法民申2195号民事裁定，相对本案事实并不相同，该审判结论不能做为本案定案参考。其中对该案当事人“未提供证据证实其在人民法院查封前已合法占有讼争房产，且在人民法院查封前未支付房款”的表述，足以说明该案与本案存在明显差别。答辩人已向一审法院提交了购房款收据，亦提交了2019年8月签订的物业管理服务合同、装修管理协议书，以及2019年度交纳水电费、物业费、装修保证金、垃圾处理费、供热费等收据，充分证明在人民法院查封前，答辩人支付了购房款并已合法占有使用了案涉房产，被答辩人援引该判例的案涉事实和本案事实并不具有可比性。综上所述，被答辩人主张一审法院认定事实错误没有证据支持，被答辩人诉称的事实与理由，充斥着毫无根据的主观臆断和肆意编造，根本不能否定一审判决对本案事实的正确认定。二、被答辩人诉称一审法院适用法律错误的主张不能成立。被答辩人试图说答辩的物权期侍权不应受到法律保护，这是其对法律事实定性和法律适用的误读和曲解。其一，早在案涉房屋查封前，巨工公司、锦绣公司签订了《在建商品房抵付工程款协议》并为答辩人出具的收款收据，以及答辩人按锦绣公司要求签订的《商品房认购协议书》足以说明答辩人以抹账的形式购得了锦绣公司开发的北欧印象小区A8号楼201室房屋，这些协议和法律行为均是各方当事人真实意思表示，不存在无效事由，合法有效；其二，案涉房屋在查封前，答辩人已接收房屋，并交纳相关费用后合法占有了房屋；其三，在案涉房屋查封前，答辩人交付了全部价款；其四，答辩人没有办理登记是因为锦绣公司没有相关证件无法办理登记，对此答辩人无过错；其五、案涉房屋是答辩人唯一住房，上述情形充分说明答辩人作为不动产的一般买受人，完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定和九民会纪要127项的规定和精神，可见答辩人依法享有足以排除强制执行案涉房屋的民事权益。被答辩人对锦绣公司借款合同项下的债权，为一般债权，相对于答辩人有关生存权益的民事权益，其普通债权并不具有法定优先地位，因此，答辩人对案涉房屋的民事权益应当予以优先保护，一审判决驳回被答辩人的诉讼请求并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，法律适用并无不当，被答辩人所主张的事实没有证据证明，答辩人恳请二审法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。姚晓光向一审法院起诉请求：1.对案涉鸡西市鸡冠区北欧印象小区A8号楼201室房屋继续执行；2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：本院于2019年3月21日对姚晓光与锦绣公司民间借贷纠纷一案作出（2019）黑0302民初648号民事调解书，确定锦绣公司偿还姚晓光借款本息合计550万元。并于2020年4月3日作出（2020）黑0302执恢64号执行裁定，查封了锦绣公司开发建设的北欧印象住宅小区A8号楼201室房屋，查封期限三年。案外人金诗诺提出书面异议，本院于2020年7月17日作出（2020）黑0302执异68号执行裁定，中止本院（2020）黑0302执恢64号执行裁定对鸡西市鸡冠区北欧印象住宅小区A8号楼201室房屋的执行。姚晓光提起申请执行人执行之诉，请求继续对鸡西市鸡冠区北欧印象小区A8号楼201室房屋查封。一审另查明，锦绣公司与巨工公司于2013年12月13日签订了建设工程施工合同，经鸡西市城乡建设局备案，工程款的总额31172280元。鸡西市鸡冠区北欧印象小区A8号楼201室房屋是锦绣公司以房抵工程款中的房屋，2016年9月21日经锦绣公司、巨工公司和案外人金诗诺三方签字协议，给金诗诺开具了正式购房手续和票据。北欧印象住宅小区A8号楼没有取得商品房预售许可证。一审法院认为，2016年9月21日经锦绣公司、巨工公司和案外人金诗诺三方签订协议，将北欧印象小区的A8号楼201室房屋作为工程款顶抵给金诗诺，并开具购房手续和票据。金诗诺在法院查封前已实际占有案涉房屋，案涉房屋是金诗诺唯一住房，并支付全部购房款。金诗诺未办理过户登记系锦绣公司未取得相关证件无法办理登记，对此金诗诺没有过错。姚晓光作为一般金钱债权人，金诗诺作为一般房屋买受人，对案涉房屋所享有的物权期待权可以阻却姚晓光对案涉房屋的执行。故姚晓光的主张不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第一款（二）项规定，判决：驳回原告姚晓光的诉讼请求。二审中当事人未提供新证据。本院认定事实与一审认定事实一致。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中2016年9月21日经锦绣公司、巨工公司、金诗诺三方签订了在建商品房抵付工程款协议，锦绣公司将鸡西市鸡冠区北欧印象小区A8号楼201室房屋作为工程款抵顶给巨工公司，金诗诺作为购房人与锦绣公司签订了认购合同，并交付了全部房款。2019年8月7日办理了房屋移交通知单，金诗诺交纳了该房屋的水费、电费、物业费、供热费及装修保证金等各项费用，接收了案涉房屋，金诗诺名下无其他用于居住的房屋。一审法院于2020年4月3日作出（2020）黑0302执恢64号执行裁定，查封了锦绣公司开发建设的北欧印象小区A8号楼201室房屋，查封期限三年。房屋消费者物权期待权保护是指在执行程序中，基于对消费者生存这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。金诗诺作为房屋消费者对案涉房屋享有的物权期待权可以阻却作为一般金钱债权人的上诉人姚晓光对案涉房屋的执行。综上所述，姚晓光的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由姚晓光负担。本判决为终审判决。审判长  刘伟国审判员  季学平审判员  张彩娇二〇二〇年十二月二十四日书记员  汪琳琳