河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初17883号原告:上海伦明建设（集团）有限公司,住所地上海市长宁区中山西路****。法定代表人：王继明，总经理。委托代理人：庄倩丽，该公司员工。被告:河南亿豪酒店管理有限公司，住所地河，住所地河南自贸实验区郑州片区（郑东）商务外环路****附**v>法定代表人：孙自立，总经理。委托代理人：袁东阳，河南金合力律师事务所律师。委托代理人：石诞生，河南金合力律师事务所实习律师。原告上海伦明建设（集团）有限公司（以下简称伦明公司）诉被告河南亿豪酒店管理有限公司（以下简称亿豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告伦明公司委托代理人庄倩丽；被告亿豪公司委托代理人袁东阳、石诞生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伦明公司向本院提出以下诉请：1、判令被告支付租金3009444元（暂计至2020年10月8日）；2、判令被告支付违约金80万元（当年度六个月的租金减去押金30万元）；3、判令被告承担诉讼费和保全费。事实与理由：一、2018年4月18日原告与被告就郑州市郑东新区商务外环路13号3层附2号项目签订《房屋租赁合同》一份。根据案涉合同4.2房屋押金的付款方式：乙方在签订合同当日向甲方支付房屋租金30万元整。4.3房屋租金的付款方式：乙方应在合同签订后三日内向甲方支付该房屋的首次租金共计人民币55万元整，房租以银行转账的形式每季度交纳一次，乙方必须在每个租期到期日前15天交纳下一期房租给甲方。4.4乙方同意：租赁房屋应先交清该期租金后方可使用，逾期未交纳租金的，从应付款之日起向甲方支付延期利息，计算方式为：应付款项*银行同期贷款利率的肆倍。逾期超过十个自然日的，甲方有权单方面终止租赁合同，并向乙方收取当年度六个月的租金作为违约赔偿金，同时有权无偿收回物业。二、截止至2020年8月27日，被告共计向原告支付了155万元（押金30万元以及房屋租金125万元），原告于2020年7月27日向被告出具法律事务联系函予以催告，并于2020年8月22日委托泰吉十方律师事务所出具律师函予以催告。被告仍未支付前述款项。基于以上事实，特向贵法院提起诉讼并望贵院支持原告诉讼。被告亿豪公司辩称，一、亿豪公司欠付租金属实，但伦明公司诉请的欠付租金的金额错误，亿豪公司实际欠付2465000元。亿豪公司已向伦明公司付款155万元，其中，30万元为押金，剩余的125万元为租金，双方在合同履行过程中，因新冠疫情爆发，亿豪公司被迫关店停止经营，没有任何收入，致使拖欠伦明公司租金。在此情形下，伦明公司已于2020年10月20日强行将出租的物业收回，其已经以实际行为终止了原合同的履行。故此，亿豪公司支付的押金30万元应转化为支付的租金，据此计算，亿豪公司已向伦明公司支付租金155万元，而非125万元，伦明公司诉请的租金2765000元，是在扣减亿豪公司已付125万元的基础上计算出来的，该计算结果明显错误，亿豪公司实际欠付租金为2465000元。二、伦明公司诉请的违约金过高，应依法予以减少伦明公司要求亿豪公司支付6个月租金的违约金，而6个月的租金为110万元，据此计算违约金为110万元，而亿豪公司实际欠付的租金只有2465000元，故此，该违约金明显过高。伦明公司诉请的违约金实际为亿豪公司迟延支付租金的利息损失，因此，该违约金应以欠付租金为基数，以银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准来计算，而非六个月的租金。三、新冠肺炎疫情爆发，亿豪公司遵守政府禁令被关停，应免除其关停期间4个月的租金。众所周知，2020年1月25日起，新冠肺炎疫情在我国爆发，包括餐饮业在内的相关行业遵守政府禁令被关停，亿豪公司租赁房屋从事餐饮业，也在关停的行列。故此，自2020年1月25日起至2020年5月30日期间，亿豪公司都未经营，处于关停状态。亿豪公司认为，新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，其因此关停不能营业，为减少其损失，应对其关停期间4个月期间租金予以减免。四、鉴于原告当庭增加诉请第一项金额，被告仍按原诉请第一项计算至2020年8年27日金额进行答辩。经审理查明，2018年4月18日，原告伦明公司（作为甲方）与被告亿豪公司（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将位于郑州市郑东新区商务外环路13号3层附2号，共计建筑面积3270.11平方米，有偿租给乙方作为餐饮经营地使用，租赁期限10年，自2018年11月1日起至2028年10月30日止；甲方提供自2018年5月1日至2018年10月30日6个月为免租期。租赁合同前4年每年租金为220万元，此价格不含税，乙方应在签订合同当日向甲方支付房屋押金30万元，在租赁期间，房屋押金不能冲抵房租及其他费用，房租每季度交纳一次，乙方必须在每个租期到期前15日交纳下一季度租金给甲方；乙方不支付或者不按照约定日期支付该房屋租金达10日以上的或未能按照约定支付物业管理费或未能及时补足保证金或合同约定的其他应承担的相关费用已超过10日的，甲方有权可以终止合同，收回房屋，乙方如出现上述情形，除甲方可以解除合同外，乙方按当年度6个月的租金作为违约金等。原告向本院提交的单方制作的《法律事务联系函》载明：致亿豪公司，2018年4月18日贵司与我司就郑州市郑东新区商务外环路13号3层附2号项目签订《房屋租赁合同》，根据上述合同中对房屋租金的付款约定,在2018年4月18日应支付押金30万元,贵司于2018年5月3日已支付30万元。贵我双方合同约定房屋租金按季度支付,每一季度应支付租金55万元。截止至2020年7月24日,贵司共应支付七个季度租金385万元。贵司向我司就上述租金于2018年5月3日支付20万,于2018年5月7日支付10万,于2020年1月8日支付50万,于2020年7月10日支付20万,共计100万元,据此,贵司仍尚欠租金285万元。我司根据上述资料,本着加强友好合作,持此通知贵司1、请贵司于2020年7月31日前向我司支付金285万元,且我司保留向贵司主张延期利息及违约赔偿金的权利2、若贵司未在2020年7月31日前支付上述费用,我司将通过法律手段来追究贵司违约事宜的责任,并依据合同中4.4约定来解除合同,由此引起的一切费用均将由贵司承担。综上所述,我司真诚地希望能与贵司继续保持双方合作关系,在收到此联系函后,三个工作日内与我司联系,并积极配合支付租金及违约金,在维护我司合法权益的同时,也切实保障贵司自身权益。2020年7月24日，原告伦明公司。原告提交的快递单号显示该《法律事务联系函》，在2020年7月28日，在郑州市由他人代收。原告向本院提交的单方制作的《律师函》载明：亿豪公司，上海泰吉十方律师事务所系根据中国法律登记注册的中国律师事务所,本律师函署名律师具有完全的合法执业资格。本律师依法取得伦明公司(以下称“我方”或“我方委托人”)的授权,就郑州市郑东新区商务外环路13号3层附2号房屋租赁事宜向贵司致函，据我方委托人介绍,2018年4月18日,我方委托人与贵司签订《房屋租赁合同》,双方就租赁房屋事宜达成一致。但自2018年5月1日首期租金开始,贵司从未按期足额缴付租金,截至目前,累计欠付租金已达285万元。2020年7月24日,我方向贵司发出《法律事务联系函》,要求贵司在2020年7月31日前付清欠付的租金并承担相应违约责任。2020年7月30日,贵司回复《工作联系函》,称将安排财务人员核对拖欠的租金,并将筹措资金,每月支付部分拖欠的租金。但截至本函发出之时,我方并未收到贵司缴付的任何拖欠租金。本律师认为:贵我双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示,贵公司应予恪守。但贵公司自首期租金开始即未足额支付,并一致拖延累积至今,已构成严重违约,给出租人的利益造成重大损失为此,本律师特催告贵公司,为继续维持双方的友好合作关系,维护委托人合法权益,请贵公司自接到本函之日起5日内,将拖欠租金及相应违约金支付给我方委托人指定账户。如贵公司不履行上述义务,本所将根据委托人的授权,通过一切必要的法律手段主张权利,维护我方委托人的合法权益特此函告。上海泰吉十方律师事务所范娅婷律师，2020年8月21日。原告提交的快递单号显示该《律师函》，在2020年8月23日，在郑州市由他人代收，门卫。2020年9月7日，原告出具《解除合同通知书》，载明：伦明公司与亿豪公司《房屋租赁合同》,合同期限为2018年11月1日至2028年10月30日。自2018年5月1日首期租金开始,亿豪公司从未按期足额缴付,截止目前,累计欠付租金已达2757777元。2020年7月24日,本公司向亿豪公司发出《法律事务联系函》,要求亿豪公司在2020年7月31日前付清欠付的租金并承担相应违约责任,并与2020年8月21日向亿豪公司发出律师函一份。但截至今日为止,本公司并未收到亿豪公司缴付的任何拖欠租金。基于以上事实,本公司向亿豪公司出具解除合同通知函一份,要求如下1.由于亿豪公司延迟支付租金,且经催告后仍不支付,亿豪公司已根本性违约。我司决定自2020年9月4日解除与亿豪公司签订的《房屋租赁合同》。请亿豪公司于收到此解除合同通知函的3个工作日内迁离并交回出租商铺。2.截2020年9月4日,亿豪公司应支付房屋租金2757777元，根据合同约定应支付的违约金80万元上述共计欠款3557777元。要求亿豪公司将出租物业三个工作目内恢复原状,如逾期仍未恢复的,我司有权自行委托第三方单位将出租物业恢复原状,由此所产生的费用均由亿豪酒店承担。4.若租赁过程中亿豪公司有尚未缴付的物业费、水电费,导致伦明公司有所损失,相应费用均由亿豪公司承担。5.自2020年9月4日起,伦明公司依据合同及法律约定收回郑州市郑东新区商务外环路13号3层附2号物业的使用权。根据双方签订的合同约定,亿豪公司逾期不迁离或不返还出租商铺的,伦明公司可采取强制手段回收,对乙方原在出租商铺内的物品不负保管、保存责任。届时,如有人员未经伦明公司允许,揎自闯入上述物业内、损坏、盗窃伦明公司所属财物的,均作报警处理。原告通过邮寄方式向给被告送达上述通知函，两份快递单分别显示在2020年9月8日，在郑州市由他人代收，酒店门卫室、前台。原告称，原被告是在2018年4月18日签订涉案房屋租赁合同，被告共计向原告支付了合同约定的30万元押金及后续分批支付了125万元租金（系支付至到2019年6月1日的租金），在此之后被告未再支付任何租金，原告经多次催要在2020年10月8日将涉案房屋收回，收回时是被告自行办理涉案房屋，涉案房屋内已经没有了被告任何物品。并且在收回之前没有进行过任何断水断电锁门的情形。原告是在2020年10月8日收回当天进行的锁门。被告向本院提交了餐饮消费单据14份，分别载明：2020年5月20日，桌号V999，顾客吴董，晚餐消费8269元，该单据下方手写有“房东王先生抵房租”；2020年5月21日，晚餐，桌号V306，顾客房东王总，消费3077元；2020年5月24日，午餐，桌号V322，顾客房东陈总，消费6896元；2020年5月24日，晚餐，桌号V301，顾客房东陈总，消费2100元；2020年5月24日，晚餐，桌号V301，顾客房东陈总，消费19840元（茅台8瓶）；2020年5月24日，晚餐，桌号V309，顾客房东陈总，消费2270元；2020年5月31日，晚餐，桌号V333，顾客房东陈总，消费15300元（茅台6瓶）；2020年5月31日，晚餐，桌号V333，顾客房东陈总，消费7000元；2020年6月27日，晚餐，桌号V302，顾客房东陈总，消费2550元（茅台1瓶）；2020年6月27日，晚餐，桌号V302，顾客房东陈总，消费2148元。该单据合计处有“录快”签字；2020年7月14日，晚餐，桌号V315，消费1010元，该单据上由陈鹏签字；2020年7月22日，晚餐，桌号V315，顾客房东陈总，消费972元；2020年7月23日，晚餐，桌号V333，顾客房东陈总，消费17502元。该单据上由陈鹏签字。综上，餐饮消费88934元。被告称，原告在被告处餐饮消费88934元，该费用未支付，应冲抵被告向原告支付的租金88934元，据此计算，亿豪公司共向伦明公司支付租金1638934元（1550000元+88934元）。对于上述款项，原告向本院提交代理词表述称，针对其中有“陈鹏”签字的餐饮消费单据，经核实该单据系原告项目人员的餐饮消费，予以认可。其余被告提供的餐饮消费（无陈鹏签字确认部分）系原告单方面出具并制作的，我方不予认可，对方亦不能通过举证证明该部分单据与原告的关联关系。庭审中原告称，被告共计向原告支付了合同约定的30万元押金及后续分批支付了125万元租金（系支付至到2019年6月1日的租金）。关于诉请租金计算方式：从2018年4月18日起计算租金，计算至2020年10月8日，按每季度55万元计算7个季度+2个月共计4259444元，扣除被告已支付的125万元租金125万元，剩余3009444元，被告应当向原告支付。关于违约金计算，依据合同4.4条计算违约金为应付为两个季度租金110万元扣除30万元押金应付为80万元为原告诉请的违约金。庭审中被告称，对原告称的押金30万元及租金125万元的支付金额无异议。但对租金的起算点有异议，租金的起算点应该为2018年11月1日起，按年租金220万元计算，计算至原告称的2020年10月8日，共计701天，220万元/365*701=4225205.5元，扣除被告已付的155万元，剩余2675205.5元。关于违约金原告诉请过高，原告的损失实际为被告迟延支付租金所产生的利息损失，应以银行业同期拆借中心公布的贷款利率标准，以欠付租金为基数计算违约金的数额。因为疫情，被告因政府禁令停业给被告造成的损失，从平衡原被告双方利益角度出发也应对租金、违约金予以调解。被告因疫情关停4个月租金予以免除，并应从原告诉请的金额中予以扣除。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》一份、房屋所有权证书、法律事务联系函及签收记录、律师函及签收记录、工作函及客户缴款通知单、解除合同通知书及物流信息、原告与被告法人的之间的短信内容；被告提交的餐饮消费单据14份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。因被告未按约支付租金，原告于2020年9月7日出具《解除合同通知函》，并邮寄至被告，且原告是在2020年10月8日收回当天进行的锁门。本院认定，被告应当向原告支付租金至2020年10月8日。2018年11月1日到2020年10月8日，共计708天。2020年年初，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，本院根据本地防疫情况等酌定免除被告60日租金，708天扣除60日后尚余648天，按220万元/年计算，应付租金为3905753元。庭审中，原告称被告共计向原告支付了合同约定的30万元押金及后续分批支付了125万元租金。被告称，对原告称的押金30万元及租金125万元的支付金额无异议。3905753元扣除155万元，剩余2355753元。庭审中被告称，原告在被告处餐饮消费88934元，该费用未支付，应冲抵被告向原告支付的租金88934元。原告称，针对其中有“陈鹏”签字的餐饮消费单据，经核实该单据系原告项目人员的餐饮消费，予以认可；其余被告提供的餐饮消费（无陈鹏签字确认部分）系原告单方面出具并制作的，我方不予认可。陈鹏签字的餐饮消费单据金额共计18512元，2355753元扣除18512元后尚余2337241元。故原告诉请被告支付租金3009444元，本院予以部分支持2337241元。关于违约金，被告未按约定支付租金，构成违约。《房屋租赁合同》载明除甲方可以解除合同外，乙方按当年度6个月的租金作为违约金，该违约金明显约定过高，本院酌定，被告亿豪公司向原告伦明公司支付违约金60万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告河南亿豪酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海伦明建设（集团）有限公司剩余房租2337241元、违约金60万元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中民人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37276元（原告预交35320元），减半收取18638元，原告上海伦明建设（集团）有限公司担3489元，由被告河南亿豪酒店管理有限公司负担15149元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年十二月二十二日书记员 桑金波