抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初2116号原告：罗为，男，1986年10月21日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：陈娜，女，1988年3月28日出生，汉族，住（系原告妻子）。委托诉讼代理人：李科新，系辽宁必然律师事务所律师。被告：蒋洁，女，1961年2月11日出生，汉族，住抚顺市望花区。被告：刘玉霞，女，1962年2月24日出生，汉族，住抚顺市望花区。被告：抚顺市隆达房地产开发有限责任公司，住所地：抚顺市新抚区浑河南路中段名人实业有限公司**楼**。法定代表人：于守奎，系该公司对董事长。委托诉讼代理人：姜兰英，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘曼，系辽宁天威律师事务所律师。原告罗为诉被告蒋洁、刘玉霞、抚顺市隆达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗为及其委托诉讼代理人陈娜、李科新，被告蒋洁、刘玉霞、抚顺市隆达房地产开发有限公司委托诉讼代理人姜兰英、刘曼均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗为诉称：2017年1月2日，被告刘玉霞作为被告蒋洁的代理人与原告签订房屋买卖合同，将望花区商品房（该商品房动迁前为望花区和平路油三海45号楼3单元301室）以35万元的价格卖给原告。因当时望花区隆达世纪花园小区整体不能办理产权手续，2017年1月7日，被告刘玉霞又与原告针对所售房屋产权过户手续一事签订《补充协议》，双方约定于2017年1月25日之前由被告刘玉霞先在产权交易部门办理动迁之前的房屋过户手续，等到望花区隆达世纪花园集体办理产权证时，由刘玉霞负责办理新的产权证，所办理的费用由刘玉霞全部承担。2017年1月4日，原告如约将35万元现金交付于刘玉霞后搬进该商品房居住至今，刘玉霞也于2017年1月25日前将望花区和平路油三海45号楼3单元301室的产权证办理完毕后交于原告。2019年年初，原告得知望花区隆达世纪花园小区业主均可以办理新的产权证，遂告知刘玉霞依约为原告办理产权证，但被告刘玉霞以种种理由推脱，无奈，原告只得诉至法院，请求：1、确认原告与被告蒋洁的商品房买卖合同有效，三被告配合原告办理望花区产权过户登记手续，房价35万元；2、案件受理费由被告承担。被告蒋洁辩称：此房最初是我与被告刘玉霞通过中介签订的合同，我以25万元价格与被告刘玉霞达成买卖协议，当时达成协议时被告刘玉霞向我要手续，我把手续都给被告刘玉霞了，房子是我的，我就是跟着刘玉霞办理手续了，我同意将房屋配合过户到被告刘玉霞名下，但是当时签订协议时已经写明一切费用由中介负责，如果现在要求过户到原告名下，需赔偿我一部分损失，而且我不知道这个房子现在还没有过户，我也不止一套房子，我在出售另一套房子时，因为让我承担相关费用，我才知道此案所卖的房子还未过户，这都影响我出售其他房屋。被告刘玉霞辩称：当时我也是通过中介购买被告蒋洁的这个房子，当时我们双方以25万元价款成交，我也曾表示说装修完毕后要卖给别人，之后才将此房子卖给原告，当时房子是小产权证，已经过户到原告的名下，办理产权的费用由原告承担，办理产权时要过户给原告时，说原房主欠2.7万的费用，具体什么费用我不清楚，我给原房主打电话，原房主说在美国，因为疫情原因无法回来，就迟迟没有办理产权，如果办理过户，我会积极配合。被告抚顺市隆达房地产开发有限公司辩称：我公司不同意、也不能为原告办理过户手续，理由是：2010年12月9日，望花区土地整理中心与被拆迁人王亚臣签订了房屋产权调换协议书，王亚臣同意以产权置换的方式将望花区和平路油三海45号楼3单元301号房屋进行拆迁，2012年隆达公司将王亚臣安置在望花区。由于王亚臣是回迁安置人，隆达公司只能为其办理涉案房屋的产权，而本院原告不是被拆迁人，与隆达公司之间没有任何关系，隆达公司没有为原告办理涉案房屋产权的义务。本院经审理查明：被告蒋洁与其丈夫王亚臣（已病故）有房屋一处，坐落于抚顺市望花区和平路油三海**楼****，建筑面积48.94㎡，该房屋原登记在其丈夫王亚臣名下。2010年12月9日，因该房屋被拆迁，其丈夫王亚臣与抚顺市望花区土地整理中心签订《房屋拆迁产权调换协议书》，将王亚臣建筑面积48.94㎡房屋安置到55㎡，增加面积部分按1500元/㎡计算，为9090元，另25㎡为购买商品面积，按3080元/㎡计算，为77000元，共计86090元，同时交纳费用100元。2012年12月10日，王亚臣向被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司交纳房屋回迁扩大面积款58990元，2012年12月21日，被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司向王亚臣发放《油三社区回迁安置证》，将其回迁安置在望花区，回迁房屋面积85.42㎡。从2012年至2016年期间，王亚臣病故。2016年10月15日，被告蒋洁与被告刘玉霞签订《房屋买卖合同》，购买坐落于望花区建筑面积85.42㎡回迁房屋，价款为247000元。并特注明：以前所欠一切费用由甲方（蒋洁）承担。2016年11月7日被告蒋洁以继承取得的方式将已拆迁抚顺市望花区和平路油三海45号楼3单元301号，建筑面积48.94㎡房屋产权证更名到本人名下，为单独所有。2016年11月14日，被告蒋洁与被告刘玉霞再次签订《委托书》，委托事项是被告蒋洁委托被告刘玉霞代为出售抚顺市望花区和平路油三海45号楼3单元301号房屋，代为收取卖房款，代为签订《房地产买卖契约》等，并于当日到抚顺市公证处对以上委托手续进行了公证。2017年1月2日，被告刘玉霞作为被告蒋洁的代理人与原告罗为签订《房屋买卖合同书》，约定将坐落于抚顺市望花区和平路油三海45号楼3单元301室房屋（建筑面积85.42㎡），回迁后的地址为区隆达世纪3号楼1-1903号（新房面积85.42㎡）以35万元的价格卖给原告罗为，房屋过户手续均由甲方被告蒋洁承担。2017年1月4日，原告罗为如约将35万元现金交付于刘玉霞后搬进该商品房居住至今。因望花区隆达世纪花园小区整体不能办理产权手续，2017年1月7日，被告刘玉霞又与原告罗为签订《补充协议》，双方约定于2017年1月25日之前由被告刘玉霞先在产权交易部门办理动迁之前的房屋过户手续，等到望花区隆达世纪花园集体办理产权证时，由刘玉霞负责办理新的产权证，所受理的费用由被告刘玉霞全部承担。2017年1月25日前，被告刘玉霞将望花区和平路油三海45号楼3单元301室的产权证办理完毕后交于原告罗为。2019年年初，原告罗为得知望花区隆达世纪花园小区业主均可以办理新的产权证，遂告知被告刘玉霞依约为原告办理产权证，但因此前被继承人王亚臣拖欠被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司房屋扩大面积款27100元，被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司拒绝配合办理相关手续，被告刘玉霞亦无法办理相关手续，原告罗为诉至本院，因原、被告各方各持已见，本院未能调解。上述事实，有原告提交的被告刘玉霞作为被告蒋洁的代理人与原告罗为签订《房屋买卖合同书》、被告刘玉霞与原告罗为签订的《补充协议》、被告刘玉霞提供的《公证书》，蒋洁与刘玉霞的签订的《房屋买卖合同》、动迁前产权证、办理过户的相关的发票、机读档案、油三社区回迁安置证、被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司提供的《房屋拆迁产权调换协议书》、收据等以及原、被告双方在庭审中的陈述笔录为证，以上证据经庭审质证及本院审查，可予采信。本院认为，本案存在房屋拆迁安置、房屋法定继承、房屋买卖、代理等多种法律关系，其中被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司与被继承人王亚臣、被告蒋洁之间系房屋拆迁安置关系、被告蒋洁与被告刘玉霞之间存在第一次房屋买卖关系、被告蒋洁、被告刘玉霞与原告罗为之间为第二次房屋买卖及代理关系，现房屋拆迁安置、房屋法定继承关系均已完成，但被继承人王亚臣、被告蒋洁拖欠被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司房屋扩大面积款27100元债务一直未清偿，因被继承人王亚臣遗产房屋份额已由被告蒋洁继承取得，故其债务亦应由其偿还，该债务虽已超过诉讼时效，但作为自然债务仍然存在，以上房屋法定继承、房屋买卖、代理等多种法律关系的标的物，均指拆迁安置后的房屋，即坐落于望花区房屋（建筑面积85.42㎡），该房屋建成后一直未发生所有权变动，被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司作为争议房屋所有权人，有权以该房屋拖欠扩大面积款27100元这一债务抵销向被告蒋洁交付房屋所有权的债务，并进行抗辩，拒绝就该房屋办理相关产权手续。另外，因以上各合同关系合同当事人相对独立，原告罗为将抚顺市隆达房地产开发有限责任公司列为被告进行诉讼，系诉讼主体错误，被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司在本案中属于有独立请求权的第三人。被告蒋洁将房屋出售给被告刘玉霞，收取房屋价款之后又通过被告刘玉霞代理出售给原告罗为，因房屋拆迁安置及两次连环房屋买卖合同签订后，均未办理房屋产权过户手续，该房屋所有权仍应为第三人抚顺市隆达房地产开发有限责任公司。以上房屋拆迁安置及两次连环房屋买卖合同虽然合同当事人各自独立，但每个合同关系中当事人均负有转移该房屋所有权给对方当事人的义务，即第三人抚顺市隆达房地产开发有限责任公司根据房屋拆迁安置协议及法定继承负有将该房屋过户给被告蒋洁名下的义务，之后，被告蒋洁负有将该房屋过户给被告刘玉霞的义务，再之后，被告刘玉霞负有将该房屋过户给原告罗为的义务，以上合同义务相连续，故原告要求确认：与被告蒋洁的商品房买卖合同有效，并由三被告配合原告办理望花区产权过户登记手续，该诉讼请求本院应予支持。关于被告蒋洁与被告刘玉霞之间的第一次房屋买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，也应认定为有效，但是被告刘玉霞就该房屋又与被告蒋洁签订委托代理合同，并进行公证，同意被告蒋洁将该房屋转售他人，并从中负责代办相关手续，应视为与被告蒋洁解除了第一次房屋买卖合同，既然被告刘玉霞为被告蒋洁代理出售房屋给原告罗为，出售后的房屋价款扣除代办手续费、代理费用后剩余部分应全部交付被告蒋洁，被告蒋洁收取原告罗为购房款后，应将第一次房屋买卖合同价款247000元退返被告刘玉霞。至于被告刘玉霞为被告蒋洁代理出售房屋所支出的代办费、代理费应由被告蒋洁承担，具体数额可由其双方另行商议或另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百三十五条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、原告罗为与被告蒋洁签订的商品房买卖合同合法有效；二、被告刘玉霞于判决生效后5日内将代为收取原告罗为的购房款350000.00元交付被告蒋洁，被告蒋洁于判决生效后5日内将收取的第一次房屋买卖购房款247000元退返被告刘玉霞，并将拖欠房屋拆迁扩大面积款27100元清偿给第三人抚顺市隆达房地产开发有限责任公司，第三人抚顺市隆达房地产开发有限责任公司收到以上款项后10日内，第三人抚顺市隆达房地产开发有限责任公司及被告蒋洁配合原告罗为办理望花区产权过户手续。被告如未按本判决确认的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6550元，由被告蒋洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。审 判 长  屈 波人民陪审员  谷怀宇人民陪审员  项立秋二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  王 迪