江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2572号上诉人（原审被告）：江西赣龙鞋业有限公司，住所地江西省永新县小屋岭工业园区，统一社会信用代码91360830767023769E。法定代表人：尹小平，该公司首席代表。被上诉人（原审原告）：永新县房地产管理局，住所地江西省永新县禾川镇幸福街香神路**，统一社会信用代码123610304925807251。法定代表人：尹和平，该局局长。委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱艳君，江西明略律师事务所律师。原审被告：尹小京，男，1977年5月13日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。上诉人江西赣龙鞋业有限公司（以下简称赣龙公司）因与被上诉人永新县房地产管理局及原审被告尹小京房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省永新县人民法院（2020）赣0830民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赣龙公司的法定代表人尹小平、被上诉人永新县房地产管理局的委托诉讼代理人尹志明、朱艳君及原审被告尹小京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赣龙公司上诉请求：撤销原判，改判其承担37993.3元租金；一、二审诉讼费用由永新县房地产管理局负担。事实与理由：一、中介评估机构严重违背事实进行评估，有失公平公正。赣龙公司租赁的永新县房地产管理局城南大楼一楼店面面积205平米，门面宽度只有7.3米，深度达到20米以上，有效经营面积只有69平方米，其余136平方米的面积只能做仓库用，该店面评估价格是每月12300元，旁边店面的评估价格是每月6220元。中介评估机构没有对赣龙公司租赁的店面进行实地考察，在这种情况下得出的评估价格不合理。二、永新县房地产管理局2019年7月30日下发的通知第三条规定，赣龙公司在规定期限（自接到通知15日）内未与永新县房地产管理局办理续租手续，永新县房地产管理局将依法收回房屋并向社会拍租。永新县房地产管理局下发通知2个月后，赣龙公司没有和永新县房地产管理局续签合同，且永新县房地产管理局也没有按通知规定，采取相应的措施依法收回赣龙公司正常经营的店面。故原合同继续有效，赣龙公司支付给永新县房地产管理局的房租应按原合同执行。赣龙公司在2020年7月接到一审法院传票的当月就搬离了承租店面。三、赣龙公司接到永新县房地产管理局下发的店面上涨租金通知后，一直与相关部门及领导协商此事。永新县房地产管理局辩称，一、关于租金评估的问题，永新县房地产管理局受政府和相关部门的要求对其直管公租房租赁价值进行评估。永新县房地产管理局委托有正规资质的第三方评估机构对租赁物进行评估，且评估机构在评估过程中通过实地查勘和对邻近地区房地产的市场调查后采用比较法对评估对象进行估价，估价结果具有一定参照性和公平性，于法应当采信。二、关于赣龙公司提出涉案租赁房屋的实际使用面积问题，涉案房屋在出租时是作为整体出租的，并未将赣龙公司所谓的“只能做仓库使用”部分排除出去。赣龙公司作为承租人，在承租时应该对租赁房屋的具体情况非常清楚，在清楚涉案房屋的情况下仍愿意承租，那么赣龙公司应当承担相应的后果。尹小京述称，与赣龙公司的上诉意见一致。永新县房地产管理局向一审法院起诉请求：判令双方终止并解除房屋租赁合同；判令赣龙公司归还租赁房屋；判令赣龙公司结清截至2020年6月30日止拖欠的租金127100元及按市场评估价格结清从2020年7月1日起至赣龙公司归还租赁房屋之日止所欠房租、水电等费用；本案诉讼费由赣龙公司和尹小京承担。一审法院认定事实：永新县房地产管理局与尹小京于2011年4月19日签署《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》，合同约定永新县房地产管理局将位于城南大楼门店一层商铺（国有公房）出租给赣龙公司作为商业使用，约定租赁期限为1年，自2011年5月1日起至2012年4月30日止，月租金为4100元，年租金为49200元整，自2011年5月份起赣龙公司按月（每月15日前）向永新县房地产管理局支付租金。合同第四条第二款规定：租赁期间，如遇国家有关政策调整或房屋租赁市场价格调整，则按照新的租赁价格提高租金标准；合同第八条约定租赁期满后，本合同自行终止，届时赣龙公司须将房屋退还永新县房地产管理局，并提供当月水电费缴纳发票。如赣龙公司要求继续租赁，则须提前2个月向永新县房地产管理局书面提出，永新县房地产管理局在接到书面报告后一个月内作出书面答复，如同意续租，则按市场租赁价格（非住宅）或按物价部门批准价格（住宅）续签租赁合同。之后，赣龙公司自行购买水、电费卡承租使用该租赁房屋。合同到期后，双方未另行签订房屋租赁合同，赣龙公司自认，尹小京与永新县房地产管理局的租赁合同到期后，一直由赣龙公司实际承租使用；尹小京与赣龙公司法定代表人尹小平系同胞兄弟关系；赣龙公司于2011年对案涉店铺进行装修，耗资巨大；2019年4月，永新县房地产管理局经永新县国有资产监督管理办公室及县政府办要求和批复同意，对公有房屋依法依规公开竞价拍租，租赁期限暂定2年。2019年7月22日，经永新县房地产管理局委托评估，江西首佳房地产咨询评估有限公司出具了《关于永新县禾川镇湘赣大道、西大街、中心广场、东大街、北大街所涉及的70户房地产租赁价值评估报告》，该评估报告确定湘赣大道城南大楼一层案涉商用店面单价为60元／平方米／月、面积为205平方米、年租金为147600元／年。2019年7月30日，永新县房地产管理局向赣龙公司发出书面通知，通知赣龙公司在收到该通知后十五日内到永新县房地产管理局处办理相关房屋租赁手续，如需续租的以中介评估的租金价格重新签署租赁合同，现租赁的房屋月租为60元／平方米×205平方米＝12300元；如不续租的，在接到通知三日内到永新县房地产管理局处办理不再续租登记，并在二个月内自行清理店内物品，清理物品期间按实际天数原标准计算租金，清理后，将租房钥匙交还给永新县房地产管理局，永新县房地产管理局安排人员清查现场并办理退租手续，逾期未清理退租的，按违约处理，并依法收回房屋。现永新县房地产管理局认为赣龙公司一直拖延时间不愿另行签署房屋租赁合同，也不愿退租仍继续占用房屋，为维护自身合法权益，永新县房地产管理局遂提起诉讼。另查明，1.2020年8月8日，赣龙公司已将案涉店面钥匙交还永新县房地产管理局；永新县房地产管理局替赣龙公司垫付电费43.87元。2019年7月31日之前的房租赣龙公司已全部缴清；2.2019年8月1日至2020年8月8日，赣龙公司未向永新县房地产管理局交纳房租；3．江西首佳房地产咨询评估有限公司租金评估价格计算，案涉门店月租金评估价格为12300元（60元／平方米×205平方米）；4．因新冠××疫情，江西省于2020年1月24日始启动重大突发公共卫生事件一级响应，赣龙公司的经营受到严重影响，自2020年1月底开始停业了数月，造成了较大经济损失，目前经营困难。为帮助市场经营主体渡过难关，稳定经济增长，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，其第二条第一款规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。赣龙公司在诉讼过程中主张其系案涉房屋实际租赁人，愿意承担相应责任，永新县房地产管理局对此未提出异议。一审法院认为，双方争议焦点主要是：1.2019年8月后租金按什么标准计算？2．赣龙公司主张减免2020年上半年3个月租金是否应予支持？关于争议焦点1，永新县房地产管理局应永新县人民政府要求，对其直管公租房市场租赁价格进行评估竞价拍租并要求与承租人重新签署租赁合同，符合政府对国有资产进行监督管理和相关法律规定。赣龙公司虽辩称其承租商住房屋的评估价格不合理，评估价格太高，但因为赣龙公司与尹小京签订的房屋租赁合同的租赁期限已届满，现双方为不定期租赁关系，赣龙公司与尹小京在庭审中均表示合同已解除，赣龙公司归还钥匙时间是2020年8月8日，故案涉店铺租赁合同解除时间为2020年8月8日。在双方不定期租赁期间，根据原先租赁合同第四条规定，永新县房地产管理局有权按照国家政策或房屋市场租赁价格予以调整租金标准，永新县房地产管理局依政府相关规定和评估机构的评估价格对房屋租金提出了报价，赣龙公司如认为租金过高，则可以选择解除租赁合同，在永新县房地产管理局已经书面通知赣龙公司的前提下，赣龙公司对是否续租或解除合同具有通知永新县房地产管理局的义务，永新县房地产管理局作为房屋租赁合同民事主体，并不具有强行收回房屋的权利和义务；赣龙公司在收到通知后明知租金上涨幅度未予以与永新县房地产管理局沟通的前提下，继续占用、使用房屋，视为赣龙公司明知永新县房地产管理局调整了租金标准并未与永新县房地产管理局解除合同，故对于该阶段的租金标准应按照永新县房地产管理局主张的评估价进行。另该房系国有，租金收入系国有资产，永新县房地产管理局作为国有资产直接管理人应政府规定，按照第三方评估机构评估的房屋租赁价格要求赣龙公司支付房屋租金符合法律规定。因赣龙公司方主张其通过短信方式与县领导沟通从而视为按照原合同租金标准执行的辩解意见，赣龙公司方并未得到回复，并不能视为双方达成按原先合同标准执行的合意，不予以采纳；对于赣龙公司主张评估后的租金不合理的辩称意见，永新县房地产管理局所依据的评估报告系永新县房地产管理局根据其管理职责委托具有资质的机构作出，具有合法性，赣龙公司方也未提出予以重新核定，故不予以采纳。另，根据永新县房地产管理局2019年7月30日的《通知》可知，其给予了租赁户2个月清理物品时间，综合考虑2019年8月至2019年9月视为给予赣龙公司方作为搬离店铺所需必要时间，该期间租金按原标准计算即4100元／月，故赣龙公司从2019年8月至2019年9月尚欠的租金为8200元；2019年10月至今的租金应按评估的标准即12300元／月计算［计算至2020年8月8日为126280元＝12300元／月×10个月＋（12300元／月÷30天）×8天］，对赣龙公司主张均按先前4100元／月标准结算租金的辩解意见，不予采纳。永新县房地产管理局主张赣龙公司应结清水电费，赣龙公司在庭审中也认可尚有43.87元电费未缴是由永新县房地产管理局垫付，故永新县房地产管理局主张赣龙公司返还拖欠电费40元的诉讼请求，予以支持。关于争议焦点2，因新冠××疫情，赣龙公司主张减免2020年上半年3个月租金，因受新冠××疫情影响，赣龙公司停业了数月，造成了较大损失，依照有关政策规定，可以减免赣龙公司受新冠××疫情影响期间的部分租金。根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》相关规定，赣龙公司可以免交永新县房地产管理局2020年上半年3个月租金，故赣龙公司主张减免2020年上半年3个月租金，有政策和法律依据，予以支持。另考虑赣龙公司因受新冠××疫情影响造成了较大经济损失，且目前经营较困难，赣龙公司支付永新县房地产管理局租金的期限可以适当延长。因赣龙公司主张其系实际租赁人，愿意承担相应责任；永新县房地产管理局亦无异议，予以采纳。关于辩称的补偿装修费用问题，庭审中赣龙公司明确表示只作为答辩意见，不作为反诉，本案不予处理，双方可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、江西赣龙鞋业有限公司支付永新县房地产管理局位于永新县湘赣大道城南大楼门店一层商住房屋2019年8月至9月份租金8200元及2019年10月至2020年8月8日期间租金89380元（已核减2020年上半年3个月租金36900元）、欠缴水电费40元，合计97620元，于判决生效后一个月内付清；二、驳回永新县房地产管理局的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1827元，诉讼财产保全费1170元，合计2997元，由永新县房地产管理局负担947元，江西赣龙鞋业有限公司负担2050元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：2019年10月后租金按什么标准计算？永新县房地产管理局与尹小京签订的房屋租赁合同于2012年4月30日到期，合同到期后，双方未签订书面合同，案涉房屋为不定期租赁。永新县房地产管理局与尹小京签订的租赁合同第四条约定，租赁期间，如遇到国家有关政策调整或房屋租赁市场价格调整，则按新的租赁价格提高租金标准。2019年7月30日永新县房地产管理局通知尹小京以中介评估的租金价格重新签订租赁合同，如不续租的，办理不再续租登记，并在二个月内自行清理店内物品，清理物品期间按原标准计算租金。赣龙公司、尹小京认为评估价格过高，未能与永新县房地产管理局达成一致意见。赣龙公司系实际使用人，其在接到店面租金上涨的通知后，一直与相关部门及相关领导进行沟通协商，然并未得到相关部门的回复，由此可知，双方并没有达成按原合同标准执行的合意。赣龙公司明知租金上涨而继续占有、使用该房屋，故2019年10月后的租金标准应按永新县房地产管理局通知的租金价格执行。故一审判决并无不当。综上所述，赣龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1290元，由赣龙公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  刘 娟审判员  钟君林二〇二〇年十二月十七日法官助理高晓丽书记员王荷英