河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0623民初2211号 原告（执行案外人）：韩军委，男，汉族，1973年2月27日出生，住北京市海淀区。 被告（申请执行人）：冯静，女，汉族，1973年6月13日出生，住北京市东城区。 第三人（被执行人）：河北华银房地产开发有限公司，住所地：涞水县石亭镇，统一社会信用代码：91130623670311633P。 法定代表人：庞文剑，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王迪，系该公司法务人员。 委托诉讼代理人：周浇，广东创安律师事务所律师。 原告韩军委与被告冯静、第三人河北华银房地产开发有限公司(以下简称华银公司)执行异议之诉一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告韩军委、被告冯静以及第三人华银公司的委托诉讼代理人王迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩军委向本院提出诉讼请求：1.请求解除对位于涞水县房屋的查封，并停止强制执行程序；2.请求确认涞水县房屋由原告合法受让并享有权利；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月22日，涞水县人民法院在执行（2019）冀0623执1133号执行裁定书（申请执行人冯静，被执行人华银公司）时，查封了原告从华银公司购买的位于涞水县房屋。贵院对涉案房屋进行查封的行为明显存在错误，原告就（2019）冀0623执1133号执行裁定提出执行异议，贵院于2020年10月12日出具了（2020）冀0623执异101号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告与第三人华银公司于2016年4月12日签订了商品房买卖合同，约定原告购买第三人华银公司开发的位于涞水县房屋。合同签订后，原告依照约定及时向第三人华银公司支付了购买房屋应当支付的全部款项，原告认为执行裁定书在事实认定和法律适用上均有错误。原告向第三人购买涉案房屋，已经支付全部款项，在购买地用于居住且名下无其他用于居住房屋，原告对购买涉案房屋均不存在过错，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，贵院不得查封原告所有的涉案房屋。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，恳请支持诉请。 被告冯静书面答辩称，第一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定，所执行内容不能解除。涞水法院（2019）冀0623执1133号执行裁定书是依照法律规定作出的执行处理行为，没有违反法律规定，是维护被告合法权益的正当行为；第二、因第三人未按照调解书履行退还房款及利息，被告才向法院申请强制执行。被告也是受害人，具体到涉案房屋是否符合查封条件，是由法院依法判定并执行的；第三、涉案房屋登记的权利人为华银公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，经涞水县人民法院（2020）冀0623执异101号执行裁定书和（2020）冀0623执异53号执行裁定书查明，本案涉案房屋登记权利人为华银公司。法院依法查封华银公司名下房产，符合法律规定；第四，原告的理由不符合法律规定，法院应予驳回。经法院查明原告于2016年4月12日与华银公司签订《商品房买卖合同》，约定交房日期为2016年6月30日，但是华银公司至今未按照合同约定交付房屋，本案原告只提交了购买房屋的证据，未提交证据证明所购买房屋系用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故此对原告提出的异议应予以驳回；第五、因华银公司未按民事调解书履行义务，请法院依法对华银公司进行强制执行；第六、华银公司与被告的房屋买卖合同纠纷一案中，不按调解书确定义务退还房款及利息，与原告签订《房屋买卖合同》后不按约定交付房屋，引发本案纠纷，其应承担全部责任。 第三人华银公司述称，确认原告所陈述的相关事项属实，在人民法院查封涉案房屋前，原告已经与第三人签署了相应的房屋买卖合同，并交纳了涉案房屋的全部款项，第三人并交付了房屋。原告的上述情形符合排除人民法院对涉案房屋的查封条件。 原告韩军委为支持自己的诉请，向本院提交了如下证据： 证据一、《商品房买卖合同》一份，证明原告和华银公司签订了房屋买卖合同； 证据二、购房的收据4张，证明原告交了全部购房款； 证据三、涞水县不动产登记中心的证明一份，证明原告在涞水县没有房产； 证据四、收房的收据和交水电费的收据，证明房屋已经交付且原告已经入住； 证据五、物业费的收据，证明原告已经实际入住； 证据六、保定市不动产登记中心开具的不动产无房证明一份，证明涉案房屋是原告在河北保定唯一的一处房产； 证据七、（2020）冀0623执异101号执行裁定书，证明原告提出过执行异议，被法院驳回； 证据八、付款方式变更补充协议一份，证明原告将付款方式从贷款改为全款，原告已经交纳了全部款项。 对原告提交的证据，经庭审质证，本院认定如下：因被告冯静、第三人华银公司对上述证据均质证称无异议，故本院对原告提交上述证据的真实性、合法性和关联性予以认定。 被告冯静为证明自己的主张，提交了河北省涞水县人民法院（2020）冀0623执异101号和（2020）冀0623执异53号执行裁定书各一份，证明法院查封这套房产是合法的。 对被告提交的证据，经庭审质证，本院认定如下：原告质证称对真实性认可，但是因为在法院查封之前原告已经签了房屋买卖合同，交了全款以及物业费、水电费，且原告已经居住并名下没有其他房屋，原告拥有房子合法，故不应查封原告的房产。第三人华银公司质证称对真实性无异议，但对证明目的不认可，因为在事实认定和法律适用上有错误。本院认为，因原告和第三人对被告提供证据的真实性无异议，故本院对被告提供证据的真实性予以认定。 第三人华银公司未提交证据。 根据当事人提供的证据以及在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告与第三人华银公司于2016年4月12日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：6995），约定原告购买华银公司开发的涞水县房屋，面积147.10平方米,房屋总价款为人民币2158000元，付款方式为银行按揭，首期房款为470000元（含定金20000元），于2016年4月12日即正式签署《商品房买卖合同》之日交付，剩余首期房款178000元于2016年4月30日前交付，剩余房款1510000元原告办理银行按揭贷款。原告于2016年4月10日交付华银公司认购金20000元，于2016年4月13日交付华银公司房款450000元，于2016年4月30日交付华银公司房款178000元。2017年11月29日，原告与第三人华银公司签订《付款方式变更补充协议》，约定将原告以银行按揭方式付款变更为原告一次性方式付款，即剩余房款1510000元由韩军委于2017年11月30日前一次性付清。2017年11月29日，原告向第三人华银公司支付了剩余房款1510000元。2019年6月30日，原告与河北华地物业服务有限公司签署了《业主入住告知确认书》。同日，原告还向河北华地物业服务有限公司交纳物业费3707元、水电费200元。 另查明：2019年11月22日，因申请执行人冯静与被执行人河北华银房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，涞水县人民法院作出（2019）冀0623执1133号执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北华银房地产开发有限公司名下涞水县宋各庄乡天鹅湖•金海岸生态休闲居住区EY8-2-801号房产一处（宋各庄乡015206，面积147.1平方米），查封期限为三年。”后原告韩军委提出执行异议，并在2020年10月22日收到本院作出驳回异议请求的裁定书后，于2020年11月3日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体权利，请求法院对该实体上的法律关系进行判断，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，判断购买人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需就上述规定的四项基本事实予已查明。本案中，原告为证明其主张，提供了《商品房买卖合同》、保定市和涞水县不动产登记中心的证明、收款收据、《付款方式变更补充协议》等证据，相互印证，可以证明在涉案房屋于2019年查封前，原告与第三人就本案诉争的房屋签订了合法有效的房屋买卖合同；2019年之后，原告陆续交纳的物业费、水电费等业主承担的费用票据，以及《入住告知确认书》等，可以证明原告韩军委在涉案房屋被查封前已经入住和实际控制房屋；原告提供的收款收据以及《付款方式变更补充协议》予以佐证，能够认定韩军委已经支付全部房款；现无证据证明原告对未办理过户登记手续有过错，且第三人亦承认因华银公司自身原因导致，故原告不存在过错。综上，原告作为案涉房屋买受人，要求解除对诉争房产的查封的诉讼请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，本院应予支持。 这里需要进一步解释说明的是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号），对购房者提出执行异议规定了两种情形，即第二十八条和第二十九条，两个条款明显区分了在金钱债权执行中，涉案房屋登记在普通被执行人（被执行人名下）和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下，买受人在符合相应法律规定时可排除执行的两种情形，即第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是房屋消费者物权期待权的保护条件，但是第二十八条和第二十九条应当是一般条款和特别条款的关系，即第二十九条更多考虑的是对施工人的劳动已经物化后的债权，基于生存权至上，而规定的实际施工人的优先受偿权仍滞后于消费者买房人的物权期待权。但是，如果被执行人是房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。可见，购房者购买开发商名下商品房的，只要符合第二十八条和第二十九条任一条款规定，即应支持其执行异议诉请。 另对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉请问题。经法庭释明，原告称其要求确认对涉案房屋的合法权利为所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定系对不动产物权登记生效原则的确认，依此规定，原告虽与第三人签订《商品房买卖合同》，支付了价款，但是该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，不能依此确认该涉案房屋归原告所有，即未进行产权转移登记，仍不发生物权变动效果。故对原告要求确认其对案涉房屋享有所有权的诉请，本院不予支持。本案原告对涉案房屋的占有在法院查封之前，就已经对涉案房屋进行了实际控制和管理，但因第三人华银公司过错导致产权未进行登记，作为买受人的原告应通过催告、诉讼等方式，促进标的物之权利尽快变更和确定。 综上所述，在涞水县人民法院于2019年11月22日作出（2019）冀0623执1133号执行裁定查封涉诉房屋之前，原告与第三人签订了房屋买卖合同、交付了全部购房款、合法占有了涉诉房屋、且对房屋未过户到其名下不存在过错，符合法律规定的解除查封的条件，应依法解除对涉诉房屋的查封。故依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行韩军委购买的涞水县房产； 二、驳回原告韩军委的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告韩军委负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  何永强 审 判 员  王玉良 人民陪审员  肖树鹏 二〇二〇年十二月二日 书 记 员  邵天缘