江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3829号上诉人（原审原告）：洪泽县真诚物业服务有限公司，住所地淮安市洪泽区高良涧街道益寿中路**。法定代表人：郭孝生，该公司总经理。委托诉讼代理人：李冬，江苏尚淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安市洪泽区城市资产经营有限公司，，住所地淮安市洪泽区东九道**现所在地淮安市洪泽区东十道12号。法定代表人：梁勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，江苏天帆律师事务所律师。上诉人洪泽县真诚物业服务有限公司（以下简称真诚公司）因与被上诉人淮安市洪泽区城市资产经营有限公司（以下简称资产公司）物业服务合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（以下简称洪泽区法院）（2020）苏0813民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人真诚公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判资产公司支付真诚公司物业费共计166194.42元；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.物业服务合同约定了门面房由物业公司自收，但并未约定向谁自收，一审法院认定只能向实际使用人收取，系对合同条款内容的缩小解释。上诉人提供的相关证据材料能够反映涉案小区住宅部分的物业费是由政府财政补贴的，但是政府并不对涉案小区门面房物业费进行补贴。双方在物业服务合同中约定门面房物业费由物业公司自收，是为了明确涉案小区作为安置小区门面房，并不是由政府财政补贴。2.涉案小区为回迁小区，所以在五年内无法办理产权证，也无法出售，所以根本不存在买受商户。涉案小区门面房在上诉人管理期间长期空置，后期由被上诉人出租了一部分，被上诉人未告知上诉人承租情况，所以导致上诉人上门催要物业费时，没有任何商户向上诉人缴纳物业费。根据江苏省物业管理条例第三十四条的规定，已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用应由建设单位承担。所以，无论作为建设单位还是房屋产权人，被上诉人都应当向上诉人支付门面房物业费。作为发包单位，被上诉人完全可以在合同中明确约定排除上诉人向被上诉人主张空置房或者门面房物业费，而不仅仅以自收概括相关含义。3.物业服务协议中“门面房按0.8元/月/平方米由物业公司自收”的约定，应当理解为物业费的收取对象包括被上诉人在内的所有按照合同以及物业管理条例等相关法律法规，应当支付涉案小区门面房物业费的单位和个人。在涉案小区门面房没有出售也没有出租的情形下，被上诉人应当按照合同约定和江苏省物业管理条例的规定支付门面房物业费，如涉案小区门面房已出租，因未与承租人约定门面房物业费由谁收取，且被上诉人未将承租方告知上诉人，被上诉人也应当支付已出租门面房的物业费。被上诉人资产公司辩称，涉案小区五期物业合同约定的门面房由物业公司自收，符合双方约定，也不违反法法律行政法规的规定，约定合法有效，从该条的约定可以看出，物业费以包干制的方式收取，合同明确了具体的计算标准。上诉人收取的物业费实际上都是由上诉人直接申请，由淮安市洪泽区高良涧街道办事处财政所予以补贴，涉案小区具有特殊性，与普通的商住房小区有所区别，上诉人在一审以及上诉状中所称，缺乏相应依据，江苏省物业管理条例也是地方性法规。真诚公司向一审法院起诉请求（变更后）：1.资产公司支付真诚公司富民家园五期门面房物业费166194.42元；2.资产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下:2013年7月1日，资产公司（甲方）与真诚公司（乙方）就甲方选聘乙方对洪泽县富民家园五期安置房提供前期物业管理服务事宜签订富民家园五期前期物业服务合同。合同约定物业类型为商住，坐落位置为洪泽县东十街东侧，东五道南侧，建筑面积79926.7平方米。物业管理区域内的物业服务费以包干制方式：物业服务费用由被告资产公司按小区总建筑面积，每平方米*0.40元/月*总建筑面积*12月=总额，物业管理费用每年分两次支付给乙方。门面房按0.80元/月/平方米由物业公司自收。合同期限自2013年7月1日至2015年6月30日止。真诚公司为证明该前期物业服务合同实际履行至2018年6月30日，提供了由淮安市洪泽区高良涧街道社区服务站和淮安市洪泽区高良涧街道办事处洪泽园三村居民委员会联合出具的证明、2017年度农村集体土地拆迁安置小区物业服务费明细表；还提供了该公司与淮安市渠南家政服务有限公司签订的富民五期物业移交表，证明真诚公司在2018年6月30日将富民五期物业移交接收单位淮安市渠南家政服务有限公司。因资产公司未支付富民五期门面房物业费，真诚公司于2018年11月1日向资产公司发出关于要求支付富民家园五期门面房物业费催交函，请求资产公司于2018年12月15日前及时支付2013年7月至2018年6月期间物业费166194.42元（3957.01平方米*0.70元/月*60个月）。资产公司工作人员王洋在催交函上签字接收并表示将核实协商处理。在案件审理中，一审法院向资产公司发出举证通知书，要求该公司提供富民五期门面房面积的证据材料。资产公司提供的证据显示，富民五期门面房共113间，总面积3957.01平方米。一审法院认为，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。本案中，原审原被告签订的富民家园五期前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同，依法对双方具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行权利和义务。根据合同约定，富民五期门面房物业费由真诚公司自收。故该物业费应由真诚公司向作为实际使用人的各承租、买受商户自行收取，真诚公司要求资产公司承担该物业费，不符合合同约定，不应支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回真诚公司的诉讼请求。案件受理费3624元，减半收取1812元，由真诚公司负担。本院经审理，确认一审法院查明的事实。本院另查明，上诉人真诚公司认可公司已经领取了富民五期住宅部分的物业费财政补贴，并在一审中提供《2017年度农村集体土地拆迁安置小区物业服务费明细表》予以证明，被上诉人资产公司称该明细表之上有其公司印章，相应物业费由财政补贴，发放相应住宅补贴时，公司确认了相应面积。该明细表载明，2013年7月至2018年6月，富民五期79926.7平方米面积的住宅，物业费财政补贴金额为383648.16元。本院认为，本案中，上诉人真诚公司与被上诉人资产公司于2013年7月1日签订《富民五期前期物业服务合同》，双方在合同中明确约定了真诚公司提供物业服务的总面积为79926.7平方米，依据二审另查明事实，该面积即为上诉人所领取财政补贴的住宅面积。故从物业服务合同载明的面积来看，双方商定的是真诚公司对79926.7平方米的住宅提供物业服务。对于物业服务费用的收取，双方还在物业服务合同中区分了住宅和门面房，明确约定住宅物业服务费用由资产公司支付，同时约定门面房由真诚公司自行收取，也即未约定门面房物业费用由资产公司支付，该约定也与双方协议中对于真诚公司提供物业服务的范围（即住宅）相对应。故综合以上分析，上诉人真诚公司向资产公司主张2013年7月至2018年6月的富民五期门面房物业费，无事实依据，不应支持。综上，上诉人真诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3624元，由上诉人真诚公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋其文审 判 员 王 健审 判 员 庞海涛二〇二〇年十二月三十日法官助理 黄 忠书 记 员 孙 欣