辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)辽13民再8号上诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）:朝阳市丰安房屋置业有限公司，住所地朝阳市双塔区南大街**。法定代表人：王朝元，董事长。委托诉讼代理人：林海源，辽宁元策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王连晶，男，1962年10月25日出生，公司职员，住所，住所地朝阳市双塔区div>被上诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：李洪芹，女，1970年3月3日出生，汉族，个体工商户，住凌源市。委托诉讼代理人：王文旭，辽宁森盛律师事务所律师。原审被告：毛景祥，男，1951年4月22日出生，汉族，无职业，住凌源市。原审被告：凌源市鸿宇建筑工程有限公司，住所，住所地凌源市南大街建设路div>法定代表人：王伟，经理。委托诉讼代理人：钱泉，辽宁万盟律师事务所律师。原审第三人：李树君，男，1970年7月10日出生，无业，住喀左县。上诉人朝阳市丰安房屋置业有限公司（以下简称丰安公司）因与被上诉人李洪芹及原审被告凌源市鸿宇建筑工程有限公司（以下简称鸿宇公司）、第三人李树君房屋买卖合同纠纷一案，凌源市人民法院于2015年7月15日作出(2015)凌凌民初字243号判决，丰安公司不服上诉，本院作出（2015）朝民三终字第893号裁定，认为原审将一户房屋判决给两个债权人，使当事人无法履行，裁定发回重审。凌源市人民法院于2017年8月11日作出（2016）辽1382民初1716号民事判决，丰安公司不服上诉，本院于2017年12月19日作出(2017)辽13民终2504号民事判决。丰安公司仍不服，向本院申请再审，本院于2018年12月21日作出（2018）辽13民再40号民事裁定，撤销朝本院（2017）辽13民终2504号民事判决及凌源市人民法院（2016）辽1382民初1716号民事判决，发回凌源市人民法院重审。凌源市人民法院于2019年10月24日作出(2019)辽1382民再7号民事判决。丰安公司仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丰安公司法定代表人王朝元的委托诉讼代理人林海源、王连晶、被上诉人李洪芹及其委托诉讼代理人王文旭、原审被告鸿宇公司法定代表人王伟的委托诉讼代理人钱泉到庭参加诉讼。原审被告毛景祥、原审第三人李树君经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪芹向一审法院提出诉讼请求：依法确认原告与被告毛景祥签订的《公安局用抵账货协议书》有效，要求被告丰安公司办理过户手续。事实和理由：2014年4月，被告毛景祥以鸿宇公司的资质为丰安公司在凌源市开发的南湖嘉苑工程建设施工。经原告与被告毛景祥协商：原告为毛景祥供应建筑材料，毛景祥用开发商抵顶工程款的楼房两套（南湖嘉苑9号楼2单元501室，13号1单元1101室）抵顶给付原告材料款，多退少补，并于2014年4月9日签订了《公安局用抵账货协议书》。现原告为其供应的材料已经结算完毕。原告要求被告毛景祥按协议交付两套楼房并为原告办理过户手续，被告毛景祥领原告到被告丰安公司售楼处办理过户手续，被告丰安公司以种种理由推脱至今未果。被告毛景祥辩称，原告给我供应材料属实，我是施工人，丰安公司以房屋抵顶我的工程款，我通过抓阄方式获得了我对出卖房屋的处分权，与原告签订的协议是真实有效的，符合客观实际，应支持原告诉讼请求。被告丰安公司辩称，我方与鸿宇公司及毛景祥有建筑施工合同关系，现支付的工程款已超过施工费，不再存在房屋抵顶工程款。原告与毛景祥之间是买卖合同关系，原告是否供应了建筑材料及数额，我方并不知情，原告与我方也没有其他法律关系；根据合同相对性原则，合同效力只及于合同当事人，原告诉我方违反了合同相对性原则；原告提供与毛景祥签订的《公安局用抵账货协议书》作为证据，这份证据证明与我方没有利害关系，原告应该对自己的主张负有举证责任，应承担举证不利的后果。另原告与毛景祥的协议是无效的，毛景祥没有我公司准许处分房屋的权属证明和授权。综上，应驳回原告对我公司的诉讼请求。被告鸿宇公司辩称：原告的请求与我公司无关，应驳回原告对我公司的诉讼请求。第三人李树君述称，毛景祥因为施工需要向我借钱，用他获得的抵账房三套还款，其中包括南湖嘉苑小区9号楼2单元501室住宅一套，我们签订了协议，丰安公司同意并做担保，而且我已经申请法院将这套房屋查封，因被告不给我签合同，我已经向法院提起诉讼正在审理中，我认为诉争的房屋应该归我所有。原告向一审法院提交了下列证据：1、完工证两份，用以证明向毛景祥供应材料情况；2、2014年4月9日毛景祥与原告签订的《公安局用抵账货协议书》，用以证明原告与被告毛景祥达成了以房屋抵顶供货账目；3、抵账房明细表，用以证明被告毛景祥已经取得了出售抵账房的权利；4、丰安公司与鸿宇公司签订的《南湖佳苑工程施工承包协议书》、鸿宇公司与毛景祥签订的《2014年工程项目施工承包合同》，用以证明毛景祥借用鸿宇公司资质为丰安公司施工建设。被告毛景祥未提供证据。被告鸿宇公司未提交证据。丰安公司为支持其抗辩理由，向一审法院提交下列证据：1、南湖佳苑抵账房清单；2、2016年7月11日本院作出的（2015）凌民二初字第689号民事调解书，用以证明已超额支付给被告毛景祥工程款，不再欠付毛景祥工程款。第三人李树君提交如下证据：1、（2015）凌凌民初字第248号民事判决书；2、（2015）朝民三终字第517号裁定书；3、（2016）辽1382民初919号裁定书；4、（2015）凌民二初字第248号民事裁定书。用以证明本案争议的房屋应归其所有。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2014年4月1日，鸿宇公司与丰安公司签订《建设工程施工合同》，该合同约定，丰安公司将其开发建设的南湖嘉苑小区10#、11#、12#楼的土建、水暖、电照、装饰工程，承包给鸿宇公司施工，开工日期为2013年9月10日，总价款为26,575,466.34元。2014年4月3日毛景祥与鸿宇公司签订《2014年工程项目施工承包合同》，毛景祥承包南湖嘉苑10#、11#、12#楼工程，并支付给鸿宇公司管理费398,536元。后鸿宇公司与丰安公司签订《南湖嘉苑工程施工承包协议书》（未注明具体日期），毛景祥代表鸿宇公司在该协议签字，双方加盖了公司名章。该协议约定，《建设工程施工合同》中不明确或与本协议不一致的部分，均以本协议为准；该协议第三条约定，开工日期为2013年9月10日；第四条约定，建设单位给付施工单位的工程款，35%以甲方所开发的楼房抵付。施工单位进驻工地后方可销售楼房，建设单位通过办理房产过户手续进行拨款进度控制。南湖嘉苑小区工地共六家施工单位，毛景祥承包该工程后，丰安公司用该小区部分楼房抵顶毛景祥工程款，2014年1月，毛景祥通过抓阄方式取得南湖嘉苑小区包括9#楼2单元501号、13#楼1单元1101号等楼房在内等14套抵账房出售权。2014年4月9日，原告李洪芹与被告毛景祥签订《公安局用抵账货协议书》，协议约定“毛景祥将南湖嘉苑小区9号楼2单元251号楼、13号楼1单元1101号楼抵顶欠李洪芹材料款，李洪芹为被告毛景祥供应五金材料、劳保用品、水暖管件、地热、地热管管、电缆、安全网等建筑材料。”，毛景祥于2014年9月9日为原告出具了完工证，建筑材料款为711,980元，2014年11月6日，丰安公司工程部为原告出具完工证，材料款为16,897.10元，合计材料款为728,877.元。另查，2014年6月6日，被告毛景祥与第三人李树君签订了协议书，内容为：“一、甲方（毛景祥）向乙方（李树君）借款壹佰捌拾万元整（1,800,000元）。二、甲方同意以在建南湖嘉苑小区住宅楼给乙方抵借款。三、具体房号如下：8#楼2单元2702（130.88平方米）、9#楼2单元501（114.98平方米）。四、甲方必须在抹灰工程结束当日将上述房过户给乙方，其余欠款由甲乙双方协商解决，但不在南湖嘉苑小区内算账还款。五、此协议书由担保方负责担保，如不能正常履行，由担保方负责。六、此协议一式三份，签字后发生法律效力。”，协议书形成后，分别由毛景祥、李树君、丰安公司派驻凌源开发“南湖嘉苑”小区的经理王连晶（注：担保方）签名确认，同时，王连晶在该《协议书》的下方手写“说明”，内容为：“本协议要求乙方确保本项目工程如期交付给建设单位，如果中途出现停工等问题，乙方负责处理，如不能按要求交付给建设单位，担保方的承诺无效。王连晶，2014.6.16”。被告丰安公司与鸿宇公司（南湖嘉苑10号楼、11号楼、12号楼项目部）签订的《现金抵账房协议》载明：“由10号楼、11号楼、12号楼项目部施工工程现已进入基础施工阶段，经甲乙双方同意，甲方将坐落在南湖嘉苑8号楼2单元21层2号楼房，面积130.88平，以现金结算形式拨给乙方作为工程款。乙方将此楼房售给李树军名下所有，有关销售合同待甲方预售许可证办完后补办全部手续。”对该协议，由丰安公司作为甲方加盖了其公司公章，乙方由被告毛景祥签名、捺印。但该协议未标注签订的具体时间。2014年6月25日，丰安公司经有关部门批准，取得了本案涉及的“南湖嘉苑”小区1-13号楼的《商品房预售许可证》。2016年7月6日，被告毛景祥因涉嫌诈骗罪被喀左县公安局刑事拘留。同时，第三人李树君提出财产保全申请，2015年1月29日我院作出（2015）凌民二初字第248号民事裁定书查封、扣押了丰安公司开发建设的南湖嘉苑小区8号楼2单元21层2室、25层2室和9号楼2单元5层1室。2015年1月22日丰安公司作为原告，以毛景祥与鸿宇公司为被告向本院提起诉讼，三方就被告毛景祥承包施工的南湖嘉苑10、11、12号楼工程予以结算，并达成如下协议：一、被告毛景祥于2017年7月11日之前一次性返还原告丰安公司向其多支付的工程款731,529.21元；二、原告丰安公司自愿放弃对被告鸿宇公司主张的权利。2014年12月30日，原告诉至本院，要求确认原告与被告毛景祥签订的《公安局用抵账货协议书》有效，要求丰安公司办理过户手续，同日，第三人李树君诉至本院，请求确认与被告之间的协议有效，原审分别支持了李洪芹和李树君的诉讼请求，因原告李洪芹与第三人李树君均对南湖嘉苑9号楼2单元501室的同一标的物提出交付的请求，致使无法履行。一审法院认为，被告毛景祥作为南湖嘉苑小区10#、11#、12#楼建筑工程承包的实际施工人，依据毛景祥代表鸿宇公司与丰安公司签订《南湖嘉苑工程施工承包协议书》规定，通过抓阄方式取得南湖嘉苑小区包括9#楼2单元501号、13#楼1单元1101号在内的14套抵账房出售权，被告毛景祥有权处分上述抵账房屋。被告毛景祥与原告签订的《公安局用抵账货协议书》，系双方真实意思表示，其行为不违反法律规定，对于原告要求确认与被告毛景祥签订的《公安局用抵账货协议书》合法有效的诉讼请求应予支持；原告与被告毛景祥签订以房抵账协议后，履行了供货义务，原告李洪芹期望着协议顺利实现，没有证据表明原告和毛景祥之间有虚假、恶意串通的情形，经庭审调查，确实存在丰安公司自认曾经有过14套楼房抵顶工程款作为给毛景祥预留房源的事实，至于是否实际拨付房屋给毛景祥赋予毛景祥出售权利，并不影响和对抗对外原告善意取得房屋的权利。故第三人丰安公司负有履行协助办理房屋产权登记的附随义务。关于被告丰安公司辩解已不欠被告毛景祥工程款问题，虽本院2016年7月11日作出的（2015）凌民二初字第689号民事调解书证明，二被告之间的工程款已结算完毕，但原告与被告毛景祥签订的协议发生在二被告之间的工程款结算完毕之前，被告丰安公司没有证据证明被告毛景祥出售给原告的楼房不是其提供，被告应承担相应的法律责任。关于第三人李树君与毛景祥亦签订同一标的物房屋协议的效力问题，在数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同的情形下，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。就本案而言，涉案房屋被查封，并未办理产权登记也未交付原告或第三人，根据合同成立的先后顺序，原告签订《公安局用抵账房协议书》在先，应优于第三人的权利顺位；被告鸿宇公司与原告的诉讼请求并无实际关联，依法应驳回原告对鸿宇公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告李洪芹与被告毛景祥签订的《公安局用抵账货协议书》有效；二、被告朝阳市丰安房屋置业有限公司在本判决生效后十日内履行为原告办理南湖嘉苑小区9号楼2单元501号、13号楼1单元1101号楼房的产权过户手续的义务；三、驳回原告对被告凌源市鸿宇建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由被告毛景祥负担。丰安公司上诉称，1、一审判决严重违反合同相对性原则；2、错误的适用了善意取得的法律制度；3、在上诉人与毛景祥工程款已经结算完毕的情况下，一审法院仍判决上诉人向被上诉人交付房产，属于对抗二审法院的审判监督行为；4、同一类型案件，两种裁判结果，客观上破坏了法律实施的统一原则。请求1、依法撤销凌源市人民法院（2019）辽1382民再7号民事判决；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求；3.全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李洪芹辩称，1、上诉人混淆了概念，我们诉状要求确认合同效力及要求上诉人配合办理过户，我们并没有要求确认上诉人与李洪芹存在合同关系，房屋取得是基于毛景祥为上诉人施工取得房屋，毛景祥取得房屋后出售给李洪芹，并非是上诉人与被上诉人之间发生买卖关系，这种处分合法有效，不违反法律规定；2、毛景祥与上诉人工程款结算是建筑施工范围，不是本案应考察的范围，不影响上诉人将房屋处分给毛景祥，毛景祥又处分给李洪芹的过程；3、房源表证明房源真实可靠。因此上诉人上诉请求不成立，请求维持原判。原审被告鸿宇公司述称，原审认定事实清楚、证据充分判决结果正确，请求依法驳回上诉，维持原判。原审被告毛景祥未到庭答辩。原审第三人李树君未到庭答辩。本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。上述事实有经过原审庭审举证、质证的证据等载卷佐证，同时有各方当事人的陈述，经本院审查，予以认定。本院认为，本案毛景祥作为南湖嘉苑小区10#、11#、12#楼建筑工程承包的实际施工人，代表鸿宇公司与丰安公司签订《南湖嘉苑工程施工承包协议书》，通过抓阄方式取得了南湖嘉苑小区包括9#楼2单元501号、13#楼1单元1101号在内的14套抵账房源。丰安公司组织实际施工人抓阄之行为，应视为授权毛景祥销售房屋行为。此后毛景祥与李洪芹签订了《公安局用抵账房协议书》，将房屋抵顶给李洪芹，此合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，合同真实有效。李洪芹供应毛景祥材料用于案涉工程，毛景祥将案涉的两户楼房抵顶给李洪芹之行为实际是一种出售房屋行为，因此丰安公司应协助李洪芹履行办理过户手续。丰安公司的上诉理由因无事实及法律依据，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持凌源市人民法院（2019）辽1382民再7号民事判决。上诉费用11,089元（朝阳市丰安房屋置业有限公司预交），由上诉人朝阳市丰安房屋置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王文彦审判员  崔永兰审判员  金 辉二〇二〇年十二月二十九日法官助理赵国静书记员李玢