广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3127号上诉人（原审原告）：彭伟明，男，汉族，1972年8月21日出生，住广东省珠海市金湾区**********，公民身份号码：440************539。委托诉讼代理人：刘志敏，广东大公威德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海市金湾区******圣堂一组股份经济合作社，住所地：广东省珠海市金湾区*************，统一社会信用代码：N144**********570R。法定代表人：戚丽儿，村小组长。委托诉讼代理人：姚雪勤，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。上诉人彭伟明因与被上诉人珠海市金湾区******圣堂一组股份经济合作社（以下简称圣堂一组合作社）宅基地使用权纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭伟明上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、改判圣堂一组合作社支付建筑差价316800元；三、案件的诉讼费用由圣堂一组合作社承担。事实和理由：一、原审判决第一项适用法律错误，理由是：原审法院判决解除《合同书》的理由合同目的无法实现，即原审法院认为《合同书》合法有效。对于圣堂一组合作社在集体所有土地上与他人合作开发房地产项目是否违反了国家法律法规的强制性规定并没有作出法律认定。根据1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款的规定，本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。在双方1994年7月21日签订《合同书》时，《中华人民共和国城市房地产管理法》已经颁布（颁布时间是1994年7月5日）。《合同书》约定由圣堂一组合作社在与他人合作开发的房地产项目中补偿一套房产给彭伟明，也就是说《合同书》可履行的前提是圣堂一组合作社与他人合作开发房地产的行为是合法并且成功的，但由于圣堂一组合作社在集体土地上与他人合作开发房地产违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该行为在法律上是无效的。既然《合同书》履行标的补偿房产是无法实现，无法实现的原因是合作开发房产是无效的，也就是说《合同书》赖以实现的法律基础是无效的，那么《合同书》也应被确定为无效合同。这是彭伟明在起诉状、庭审调查和代理词中一直都在强调的。原审法院对于《合同书》的法律效力未作审查，而只是单纯认定《合同书》解除的原因是合同目的无法实现，明显是适用法律错误。虽然原审法院判决双方签订的《合同书》解除，但是基于合同有效的情况下的解除，没有对《合同书》法律效力的审查。对于双方承担的合同责任，也会因为《合同书》有效和无效而存在截然不同的区分。二、彭伟明主张的建筑费差价有事实和法律的依据，请求二审法院予以支持，理由是：彭伟明认为《合同书》无效，对于无效合同，双方必须返还而且根据过错承担相应的责任。在本案中，彭伟明没有任何过错，所有过错都在圣堂一组合作社，圣堂一组合作社从签订《合同书》那一刻起就该知道合作开发房地产项目是违法的，法律上是不可能实现。造成彭伟明至今为止无法建房的根本原因在于圣堂一组合作社的房产开发的无效行为，由于圣堂一组合作社不同意解除《合同书》（这已经是主观条件而并非客观条件）导致彭伟明一直无法建房（职能部门称在《合同书》没有解除之前，都不批准建房），造成建房的成本一路上升，该责任肯定由圣堂一组合作社承担。即使按原审法院认定解除《合同书》是因为合同目的无法实现，但造成无法实现的根本原因在于圣堂一组合作社的无法交楼，圣堂一组合作社已经构成根本违约，由此所造成彭伟明的损失肯定由圣堂一组合作社承担。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，认为不得超过违反合同一方再订立合同时遇见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对此，彭伟明不予认同。若彭伟明一直没有向圣堂一组合作社主张权利的，原审法院该法律适用是正确的。但原审法院已经查明彭伟明多次与圣堂一组合作社协商无果，双方争执不下。圣堂一组合作社在法律上可以被确定为明知无法继续履行合同，但放任违约行为的持续发生，造成损失的进一步扩大，该损失应由圣堂一组合作社承担。圣堂一组合作社答辩称，彭伟明所称的建筑差价，是指已建成的房屋在不同年代的建造成本之差。比如说，在上世纪90年代，建一栋房屋花费了10万元，经过几十年的经济发展，建筑材料、人工价格均有所上涨，该栋房屋在当下的建造成本则可能需要花费50万元才能建造完成，这其中的40万元即是建造成本的差价。因此，彭伟明上诉请求中的建筑差价属于直接经济损失，必须要以实际发生为前提。本案中，彭伟明的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求予以驳回。理由如下：首先，彭伟明没有实际发生建筑差价这一经济损失。彭伟明并没有在涉案土地上建成房屋，报建表所标注的总价28800元只是彭伟明报建时预估的建造成本，并非实际发生的建造成本。其次，彭伟明在涉案宅基地上建房本身就是一个概率事件，不是必然发生的事实。因为彭伟明家庭在申请涉案宅基地之前已经拥有一处宅基地且已建成房屋居住，即使获批涉案宅基地，彭伟明也可以选择不建房或是建房。彭伟明作何选择是取决于彭伟明家庭的主观意愿，并非圣堂一组合作社所能预见和决定的。再次，彭伟明主张以现在民宅建筑成本每平方米1800元计算，按报建表的192平方米计算，扣除报建表上的建筑成本28800元，得到316800元。该计算方法没有任何事实和法律依据，当下每平方米建筑成本也没有经过司法鉴定程序，故对其主张的计算方法和计算数据，圣堂一组合作社完全不予认可。彭伟明向原审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》；二、判令圣堂一组合作社支付建筑差价316800元(以现在民宅建筑成本每平方米1800元计算,按报建表的192平方米计算,扣除报建表上的建筑成本28800元)；三、判令圣堂一组合作社支付租金损失60000元(按建成楼宇楼下96平方米出租,从1994年计算到现在,平均月租金20元/平方米)；四、案件的诉讼费用由圣堂一组合作社承担。原审法院认定事实：1991年12月，彭伟明在其96平方米的宅基地上申请建房，获得圣堂一组合作社圣堂一队、中心村委会及三灶镇城建办的批准。1994年7月21日，圣堂一组合作社圣堂一队找到彭伟明，与彭伟明签订了《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》，称村民大会一致同意将彭伟明已办理报建手续的90平方米的用地收回，由集体统一开发房地产：1.彭伟明要将在东庙（地名）已办理报建手续费的90平方用地停止建房，由生产队统一规划合作开发房地产；2.圣堂一组合作社圣堂一队同意补偿彭伟明在该地办理的报建手续费；3.圣堂一组合作社圣堂一队同意在该地合作开发房地产中楼房中补偿一个单元给彭伟明，面积不少于80平方米。该合同书签订后，彭伟明将上述90平方米宅基地交回圣堂一组合作社圣堂一队，但涉案的地块的房地产一直未能开发，圣堂一组合作社圣堂一队亦未能补偿一套80平方米的单元房给彭伟明。彭伟明曾多次找圣堂一组合作社协商无果，双方争执不下，彭伟明将圣堂一组合作社诉至原审法院。原审法院认为，彭伟明圣堂一组合作社双方争议的焦点如下：关于合同的解除。根据双方签订的《合同书》，圣堂一组合作社须在合作开发房地产的楼房中补偿不少于80平方米的单元房给彭伟明，现在已过去20多年，圣堂一组合作社一直没有给彭伟明补偿单元房，合同目的无法实现，故彭伟明请求解除合同有事实及法律依据，原审法院予以支持。关于支付建筑差价及租金。彭伟明请求按照已经被收回的96平方米的宅基地补偿建筑差价损失，并要求按照96平方米宅基地建成房屋的租金损失，请求圣堂一组合作社赔偿该两部分损失，由于合同并没有实际履行，彭伟明请求的实际属于可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案《合同书》中的履行标的是圣堂一组合作社要补偿80平方米的房屋给彭伟明，并不是96平方米宅基地建筑差价和租金，此并不在双方合同约定的范围内，亦即超出了双方在订立合同时所预见的范围，不具有可预见性，故彭伟明的该两项请求，均无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、解除彭伟明与圣堂一组合作社签订的《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》；二、驳回彭伟明的其他诉讼请求。一审案件受理费7052元，由彭伟明负担3526元，圣堂一组合作社负担3526元。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：涉案合同效力以及彭伟明主张的损失是否应当支持。关于涉案合同的效力问题。彭伟明一审要求解除合同，是基于其认为合同有效而提出，二审中，彭伟明又主张合同无效。本院认为，虽然涉案合同载明收回彭伟明的宅基地“由集体统一开发房地产”，但彭伟明并未举证证明合同约定的“房地产开发”是违法的开发房地产行为。如果集体经济组织兴建住宅过程中依法办理相关手续，那么涉案合同约定的“开发房地产”并不违法，相关行为亦非无效。事实上，集体经济组织收回彭伟明的宅基地之后，并未违法开发房地产。故彭伟明上诉主张涉案合同因违反法律禁止性规定而无效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定合同有效，并认为涉案合同目的无法实现，彭伟明有权解除合同，适用法律正确，本院予以维持。关于彭伟明主张的损失是否应当支持。彭伟明上诉主张按被收回的宅基地原报建面积赔偿建筑差价，因彭伟明在报建后未建成房屋即被集体经济组织收回宅基地，即彭伟明自愿签订涉案合同将宅基地交还给集体经济组织，已丧失了在宅基地上建房的权利。彭伟明的上述诉讼请求却基于宅基地上房屋已建成或确定能建成，故其诉讼请求与合同文义、合同目的以及相关事实均不相符。原审法院认为彭伟明的诉讼请求与涉案合同履行标的不符，彭伟明主张的可得利益损失超出了圣堂一组合作社订立合同时所能预见的造成损失之范围，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定对彭伟明的该项诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12104元，由上诉人彭伟明负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月八日书记员  高培翔