广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1743号原告:文理,女，汉族，1979年4月17日出生，身份证号码440************52X，广东省遂溪县人，住广东省湛江市遂溪县***********信工会大厦A1803房。被告：遂溪县总工会，住所地：广东省遂溪县************。法定代表人：韩永红，总工会主席。委托诉讼代理人：钟春晖，广东飞鸣律师事务所律师。被告：湛江市中信房地产开发有限公司，住址：广东省遂溪县********。法定代表人：潘娟，公司总经理。原告文理诉被告遂溪县总工会（以下简称“遂溪工会”）、湛江市中信房地产开发有限公司（以下简称“中信公司”）案外人执行异议之诉一案，本院2020年8月17日受理后，依法由法官林子渊、谭春永、陈调组成合议庭适用普通程序审判，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告文理、被告遂溪工会的委托诉讼代理人钟春晖到庭参加诉讼，被告中信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文理的诉讼请求：请求法院判决不得执行位于遂溪县***********信工会大厦的小车位和摩托车位74、65*。事实和理由：一、遂溪县人民法院查封涉案74号、65号车位之前，原告已支付了全部价款，又交付了全部办证费用。2015年7月19日，原告与被告中信公司签订购车位合同，由原告购买中信工会大厦的74号、65号车位，原告按合同约定付清购车位款148000元，又交付了办证费用20000元给中信公司，原告已于2015年7月使用至今。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付了部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”的规定，原告的请求均具备了上述四个条件。因此，请求法院解除查封。二、涉案停车位没有办理登记过户手续是开发商中信公司和政府职能部门的责任，由此产生的效果不应由原告承担。2015年1月19日，遂溪县房产管理局向被告中信公司颁发《广东省遂溪县商品房预售许可证》。其中：预售房屋栋号及层数为地下一层、地上**为售卖许可，被告中信公司便与原告签订购买地下一层车位的合同，并按合同规定付清购车位款，又交付代办证件费用，工会大厦的74号、65号车位由原告使用（详见车位74号、65号的照片）至今。以上事实，原告已履行交付款项的全部责任，涉案停车位没有办理使用证手续给原告，是开发商中信公司的责任，原告已向开发商交付了所有费用，在观望和等待5年长的时间里，被告中信公司不但不办理产权证件，而且原告支付的办证费20000元至今未予退还，无可奈何；遂溪县政府职能部门未予以督促、检查，导致开发商未办使用权证给业主，政府职能部门有不作为的责任。因此，产生车位被法院查封的责任不应由原告承担。综上所述，遂溪县***********信工会大厦的74号、65号车位查封不当，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第二项的规定，特提起案外人执行异议之诉，请求法院撤销对上述车位的查封。原告文理为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：证据1、身份证，证明文理住址及基本情况的事实；证据2、收款凭单，证明文理于2015年7月19日自愿交款给中信公司购买中信工会大厦地下车库第74、65号车位，价款共148000元和交付办证费用20000元的事实；证据3、购买合同，协议、管理规定，证明文理于2015年7月19日与中信公司签订合同、协议书、管理规定，购买中兴工会大厦地下摩托车库第74、65号车位的事实；证据4、企业信用信息公示报告，证，湛江市中信房地产开发有限公司是合法的信用企业的事实；证据5、执行裁定书，证明（2020）粤0823执异66号裁定驳回文理异议请求的事实；证据6、广东省遂溪县商品房预售许可证，证明遂溪县房产管理局批准湛江市中信房地产开发有限公司预售中信工会大厦地下一层、、地上**为售卖许可的事实证据7、车位照片，证明文理已使用中信工会大厦地下车库第74、65号车位的事实；补充证据：证据1、交楼通知书；证据2、中信大厦业主收楼须知；证据3、中信大厦业主临时公约；证据4、中信大厦前期物业服务协议（附带《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》各一份）；证据5、装修须知；证据6、装修管理流程；证据7、装修承诺书；证据8、装修许可证；证据9、水电费收据。被告遂溪工会答辩称，一、被查封的不动产属于被执行人中信公司名下财产，答辩人申请查封符合法律规定。二、被答辩人没有举证证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，能够排除执行的情形。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，应当依法承担举证不能的不利后果。综上所述，法院查封被执行人中信公司名下财产符合法律规定，被答辩人起诉主张的理由不成立。被告遂溪工会向本院提交证据：遂溪县自然资源局《证明》，证明被查封的不动产属于被执行人湛江市中信房地产开发有限公司名下财产，遂溪县总工会申请查封符合法律规定。被告中信公司没有提交书面答辩意见，也没有向本院提交任何证据。经审理查明，被告中信公司是从事房地产开发、销售及自有房屋租赁经营的有限责任公司，位于遂溪县***********信大厦（又名“县工会大厦”）是被告中信公司所开发，并于2015年1月19日依法取得《广东省遂溪县商品房预售许可证》，许可预售房屋栋号及层数范围为：1幢21层（地（地下**、地上**）/div>2015年7月19日，原告文理与被告中信公司签订《中信大厦车位销售合同》，约定原告以人民币148000元的价格购买被告中信公司名下位于遂溪县***********信大厦地下一层车库编号为74号、65号的小车、摩托车停车位各一个，原告已按合同约定向被告中信公司支付了上述车位全部购买价款148000元且一直实际使用至今，并以自己名义交纳涉案车位的物业管理费，但被告中信公司一直没有将上述车位办理过户登记手续给原告文理。本院在办理被告遂溪工会与被告中信公司合同纠纷一案中，根据被告遂溪工会的申请，于2020年5月21日作出（2020）粤0823民初795号民事裁定，查封了被告中信公司位于遂溪县***********信大厦（又名“县工会大厦”）地下）地下125个停车位，其中包括了原告主张本案的**号车位在内。原告文理以本院查封的上述125个停车位中的74号、65号停车位已由其购买并使用，法院查封损害了其合法权益为由向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2020）粤0823执异66号执行裁定，驳回原告文理的异议请求。原告文理遂向本院提起案外人执行异议之诉，请求判令不得执行遂溪县***********信工会大厦74号、65号车位。本院认为，本案属案外人执行异议之诉案件，原告对本案诉争的执行标的物（车位）是否享有足以排除强制执行的实体权利是本案争议的焦点问题。根据原告提供证据证明，原告于2015年7月19日与被告中信公司签订书面买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”以及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告与中信公司签订合同，购买被告中信公司停车位，未办理物权登记只是未设立物权，但不影响合同效力，合同合法有效，本院予以确认。原告购买涉案车位时已支付了全部购买价款给被告中信公司，并一直实际占有、使用、受益至今，是合法占有涉案诉争的74号、65号车位。关于涉案车位未能办理过户登记的问题，本案中，被告中信公司没有向职能部门申请办理涉案诉争的74号、65号车位过户登记手续给原告，并非原告自身原因导致未办理过户登记。综上，原告文理对登记在被告中信公司名下的涉案诉争的74号、65号车位提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其民事权益足以排除对涉案诉争74号、65号车位的强制执行，故原告的执行异议请求合法有据，本院予以支持。被告遂溪工会的辩解理由不成立，本院不予采纳。被告中信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行遂溪县***********信大厦（又名“县工会大厦”）地下一）地下****车位。本案受理费3260元，由被告遂溪县总工会、湛江市中信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 林子渊审 判 员 谭春永审 判 员 陈 调二〇二〇年十二月三日法官助理 詹创庆书 记 员 杨柳婵附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。