建昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1422民初29号原告：黄某昆，男，1969年7月21日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体，住建昌县。委托诉讼代理人：杨占成，系辽宁通政律师事务所律师，执业证号12113200810639326。被告：秦皇岛某贸易有限公司，住所地：秦皇岛市海港区建国路**，统一社会信用代码91130300567379058K。法定代表人：王亚军，系该公司经理。委托诉讼代理人：朴丽敏，系河北郎途律师事务所律师，执业证号11303201811023019。原告黄某昆与被告秦皇岛某贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄某昆及委托代理人杨占成，被告委托诉讼代理人朴丽敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、请求确认被告违约。2、请求被告因违约赔偿原告损失合计149359.0元（将原告出租的房屋恢复原状的费用64590.00元；三相电的费用，包括转让费3万元及设备款5270元；建库房款49499.00元）3、本案诉讼费、邮寄费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年8月31日签订房屋租赁合同，原告将位于建昌县村委会对面的门市出租给被告，租期10年，从2017年11月1日到2027年10月31日，租金每年7万元。双方签订合同，被告将承租的房屋改变结构。因被告经营超市，需要库房及安装三相电，因此原告为被告建了库房和安装了三相电。但被告仅履行了两年的合同，交了两年的租金，2019年7月26日单方通知原告解除合同。综上，双方签订10年的合同但被告履行两年，私自解除合同，构成违约。因被告违约，应将改变原告房屋的结构恢复原状，造成原告损失。另外，原告为了履行10年租赁合同建的库房及三相电，被告不租赁房屋，导致闲置也造成原告损失，故原告诉讼至贵院，望贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、我方根据合同第六条“租赁期内，乙方有权终止合同，需提前一个月通知甲方”之规定行使合同解除权，不存在违约行为。二、对于原告主张的149359元损失，我方不认可。首先，房屋恢复原状64590元过高。其次，提供三相电和室内配电箱，保证五十千瓦的用电量，既是出租方的合同义务(见合同第三条第3款)，也是出租方为了使租赁物符合使用收益的目的而支出的，应由出租方承担。再次，库房为原告所建所有，我方仅是租赁使用，我方解除租赁合同后，不影响原告的使用、收益、处分，原告要求我方承担库房的工程费用，没有事实依据和法律依据。三、原告曾向我方借款二万元用于建库房，按照合同约定，在我方撤出日即届清偿期，但原告没有还款。为避免诉累，我方主张此笔款项与维修费用进行抵销，多退少补，在本案中一并解决，如原告不同意，我方将另行起诉。我方空调三台(二台5P，一台1.SP)、货架100组被原告强行留置，价值总计二万元，原告或返还我方，或以购置价冲抵相应维修费用。四、出租房一直未能提供房屋合法的批建手续，我方认为案涉租赁房屋为违建，如经查实为违建，那么双方之间租赁合同无效，如合同无效，那么合同中第六条第三款关于“乙方解除合同，甲方有权不予退还乙方已收已收租金”条款不再适用，原告方应将我方合同解除后第二年剩余租金退还我方，自2019年7月27日，2019年10月31日为18666元，否则，原告构成不当得利。本院经审理查明事实如下：原告与被告于2017年8月31日签订房屋租赁合同，原告将位于建昌县村委会对面的两层门市楼出租给被告，出租的房屋建筑面积为600平方米，出租的房屋有铺设的地板砖，安装门窗及合格的消防设施。租期10年，从2017年11月1日到2027年10月31日止，租金每年7万元，房屋租金支付方式为年租上打租，每年的11月1日前付清年租金。合同的第三条约定甲方即原告的权利及义务有，保证房屋拥有所有权，保证房屋证照手续合法齐全。并负责水、电安装到位，室内提供配电箱一个，保证50千瓦的电量，并保证架线手续合法及提供本地电力管理部门规定的电表并安装合理位置等等。合同还约定乙方的权利与义务违约责任等。合同签订后，被告依约定时间给付原告租金两年，2017年11月1日到2019年10月31日第一年度、第二年度租金每年七万元均已付给原告。被告即开始管理运营，因经营超市，被告将原告的门市楼中一楼二楼的间隔墙全部打开，其他部分为了经营方便也部分打开。原告之外又为被告增建90余平方米库房，该库房被告出资2万元。2017年9月，原告将其他村民名下的三相电权属转自原告名下，费用30000元,并投入相关设备（合款5270元）转接原告在其租赁的房屋中。合同履行至2019年8月26，被告通过邮寄方式，邮寄给原告黄某昆一份解除合同告知函。该告知涵的内容为：黄某昆先生：贵我双方于2017年8月31日签订了《屋租赁合同》，我方用于超市商业经营。租赁期限自2017年11月1日到2027年10月31日止，共计十年，2017年11月1日到2019年10月31日第一年度、第二年度租金我方已全额支付完毕。根据合同第六条第一款合同解除权的规定，现我方已提前一个月以书面形式告知贵方，解除租赁合同。目前，我方已将房屋腾空完毕，等待与贵方交接。拟定于8月5日与贵方进行房屋交接，特此函告。2019年8月28日，被告仍以邮寄形式邮寄给原告一份合同解除后续事宜告知函。告知了租金、剩余设备的处置、房屋交接、隔断墙修复等相关事项意见，双方就相关事宜并没有达成协议。2020年1月，原告向本院提起诉讼，要求被告赔偿因违约造成原告损失合计149359.0元。被告提出该案管辖权异议申请，本院依照相关法律规定驳回其管辖权异议申请。本院就原告的诉求，组织双方调解几次未果。诉讼中，原告提出对其损失数额，要求鉴定评估的申请，即房屋恢复原状（包括八个隔断墙及墙内安装线路）、后建的100名米库房所需费用、三相电的转让费用和购买后安装的三相电的配件人工费，对租赁楼房一层全部及二层一部分重新按装地板砖，及对租赁楼房一、二层刮大白的费用要求评估其损失价值。经葫芦岛中级人民法院委托，辽宁兴连土地房产与资产评估有限公司以辽兴评报字（2020）第90号报告评估结论为：本次委托的资产评估结果为109855.00元。其中房屋恢复费用，数量十项，评估值76790.00元，库房等资产价值2项，评估值33065.00元。另其中的三相电转让费暂未估，原告支付评估费3000元。诉讼中原告变更诉讼请求为，原来第二项诉讼请求变为请求被告赔偿损失139855元，房屋恢复原状费用变为76790元，建库房和电力电缆损失33065元，三相电损失3万元，增加一项诉讼请求，请求被告赔偿原告房屋出租损失，损失从2019年11月1日开始到本案法院判决生效后两个月内期间的以每年7万元标准给付，理由是由于被告违约没有将出租房屋恢复原状，原告无法出租，出租房屋损失按照双方签订的房屋租赁合同每年租金7万元标准计算，评估费由被告承担。本院所确认的上述事实，有原告诉状、庭审笔录、原告提供租赁合同、汤神庙镇汤神庙村证明、建昌县宏大建筑队证明材料、转让协议、转让材料清单，被告提供的解除合同告知函，合同解除后续事宜告知函，资产评估报告，以上证据已经过开庭对质，可以认定。本院认为，原告、被告双方签订的租赁合同成立有效，并履行了近两年，原告依照约定履行了全部义务。被告租赁近2年提出解除合同，并解除合同的告知函，没有说明任何理由。合同履行过程中，被告将租赁物大量改变，由此原告恢复原状造成原告损失，被告应该予以赔偿。合同中约定的租赁物并不包括库房，为了被告履行合同由此原告增建了库房等设施，合同解除后亦应该给予赔偿相应损失。关于原告要求的三相电的转让费用，合同中虽然要求甲方即原告的义务中，保证被告五十千瓦的用电量，然被告终止合同后，对于其损失，评估报告里面暂未估，对原告的损失，被告理应给予一定的补偿。关于原告请求的原告房屋出租损失，因被告终止租赁合同时，已经通知了原告，原告应该采取积极措施，防止其损失扩大，故其要求终止合同后该房的租金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条，及相关法律之规定，判决如下：一、被告秦皇岛某贸易有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告黄某昆租赁房屋恢复费用76790元。二、被告秦皇岛某贸易有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告黄某昆增建的库房费用33065.00元（已支付20000）。三、被告秦皇岛某贸易有限公司于本判决生效后10日内补偿原告黄某昆转让的三相电及配件损失20000元。四、驳回原告黄某昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3287元，评估费3000元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  邵长征人民陪审员  唐 帅人民陪审员  耿 涛二〇二〇年十二月十八日书 记 员  陈 越