江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏01民终8972号 上诉人（原审被告）：南京市江宁区齐心物业管理有限公司，住所地南京市江宁区章村新寓**。 法定代表人：陶俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱海涛，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：高慧玲，女，1974年7月10日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。 委托诉讼代理人：黄萍，江苏荣熙律师事务所律师。 原审第三人：南京市江宁区城建物业管理有限公司，住所地，住所地南京市江宁区东山街道宏运大道**iv> 诉讼代表人：丁晓殊。 委托诉讼代理人：马小希，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。 原审第三人：南京江宁城镇建设开发有限责任公司，住所地在南京，住所地在南京市江宁区东山街道宏运大道** 诉讼代表人：周会耀。 委托诉讼代理人：盛薪宇。 委托诉讼代理人：孙兆正。 上诉人南京市江宁区齐心物业管理有限公司（以下简称齐心物业公司）与被上诉人高慧玲，以及原审第三人南京市江宁区城建物业管理有限公司（以下简称城建物业公司）、南京江宁城镇建设开发有限责任公司（以下简称江宁城开公司）迁让纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初13450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 齐心物业公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，依法改判南京市江宁区车库继续由上诉人占有使用；2、请求撤销一审判决第二项，依法改判上诉人无需支付被上诉人房屋占有使用费；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实部分审理不清。一审法院认定被上诉人因其车辆被人为损坏后，经被上诉人与城建物业公司协商，修理费用由城建物业公司承担，并从双方签订的《租赁协议》租金中抵扣。然而从被上诉人在一审中提交的《租赁协议》上看，该租赁协议中有多处进行人为修改，且修改处无任何签名或盖章，无法判断修改时间，也无法证明一审法院认定的该部分事实。同时该租赁合同只加盖了骑缝章，而合同甲方落款处只有复印章，不符合合同签订的标准。二、上诉人受该车库所有权人江宁城开公司委托负责看管，属于合法占有使用，一审法院法律适用错误。城建物业公司系江宁城开公司投资设立的子公司，但江宁城开公司从未委托城建物业公司将涉案车库对外出租。城建物业公司已于2018年4月18日经江宁区人民法院裁定受理进入破产清算程序，江宁城开公司作为涉案车库所有权人对朱海涛转委托上诉人收回并使用该车库事宜进行追认，故上诉人经江宁城开公司清算组许可后占用该车库，属于合法占有使用。 高慧玲辩称，1、涉案的租赁协议真实合法有效，如有异议，应当由合同相对方出具其持有的租赁协议进行核对。2、涉案车库在上诉人不法占有之前，一直是由被上诉人占有使用的，存放物品，不存在该车库之前一直未利用的状态。上诉人声称其受委托，收回并使用涉案车库，没有任何事实依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。 城建物业公司述称，上诉人的上诉请求中实体权利、义务的指向对象不是物业公司。 江宁城开公司述称，涉案的车库属于江宁城开公司的财产，上诉人之前的清理和管理的行为是经过江宁城开公司清算组认可的。 高慧玲向一审法院起诉请求：1.判令齐心物业公司将占用的位于南京市江宁区车库（简称案涉车库）恢复原状；2、齐心物业公司向其支付自2018年3月起按每月500元计算至实际迁出之日止的车库占用费。 一审法院认定事实：城建物业公司曾系案涉车库所在小区的物业服务企业。江宁城开公司系该小区的建设开发单位。2015年5月18日，高慧玲与城建物业公司签订《租赁协议》1份。双方约定，城建物业公司将案涉车库出租给高慧玲，租期自2015年5月20日至2020年5月19日为赔偿费用使用，2020年5月20日至2025年5月19日为收租金期间，租金每月60元，总额为7200元；高慧玲应于2020年5月20日交纳该租金；高慧玲因2015年4月10日夜自家车辆停放本小区收费停车位上，被人为破坏损伤，维修费用为3600元，经双方协调维修费用由城建物业公司承担，以2015年5月20日至2020年5月19日租金抵扣。合同签订后，高慧玲占有案涉车库。2016年，齐心物业公司接管案涉车库所在小区提供物业服务。2018年6月12日，高慧玲与齐心物业公司的员工张良成因案涉车库（储藏室）使用权发生纠纷。案涉车库位于芙阁新村小区11幢负一层，非住宅；无产权证，亦未取得相关规划手续。 一审审理中，齐心物业称其向江宁城开公司的清算组告知后借用，其不知案涉车库被出租。城建物业公司及江宁城开公司表示不在本案中主张权利。 一审法院认为，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，高慧玲从城建物业公司处承租案涉车库（储藏室）并占有案涉车库，其即为事实上对案涉车库具有管理占领力的占有人。2018年6月12日，高慧玲发现案涉车库被他人侵占并报警处理，此时，齐心物业公司即应知案涉车库被高慧玲占有；齐心物业公司明知案涉车库被高慧玲占有，仍侵占至今，应当赔偿高慧玲的损失。高慧玲的损失可参照其与出租人约定的租金计算。故对于高慧玲要求齐心物业公司迁出并腾空案涉车库以及赔偿车库占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。占有制度保护的是物的现有状态，禁止他人以私力破坏，维护社会的和平与安宁。齐心物业公司关于其向江宁城开公司的清算组告知后借用的抗辩意见，因其未提供证据证实，且即使其经江宁城开公司同意使用，但于发现案涉车库已被他人占有时，其应向江宁城开公司反映，由江宁城开公司处理；高慧玲占有案涉车库在先，高慧玲是否有权占有，应由案涉车库的权利人主张；而非由齐心物业公司或江宁城开公司的股东等个人以强力解决；故对于齐心物业公司的该抗辩意见，一审法院不予采信。江宁城开公司、城建物业公司与高慧玲之间的法律关系，可另行处理。 依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、南京市江宁区齐心物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内将位于南京市江宁区车库清空后返还给高慧玲；二、南京市江宁区齐心物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向高慧玲支付上述房屋的占有使用费（占有使用费的计算方法：自2018年6月12日起，按每月60元计算至返还上述车库之日止）。案件受理费50元，由齐心物业公司负担。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。一审审理中，城建物业公司及江宁城开公司表示不在本案中主张权利，但保留后续权利。 本院另查明，2018年4月18日，南京市江宁区人民法院作出（2018）苏0115破2号民事裁定，受理申请人南京江宁城镇建设开发有限责任公司对被申请人南京市江宁区城建物业管理有限公司的破产清算申请。同日，南京市江宁区人民法院作出（2018）苏0115民破2号决定书，指定上海市海华永泰（南京）律师事务所为南京市江宁区城建物业管理有限公司管理人。2018年10月18日南京市江宁区人民法院作出（2018）苏0115破2号之一民事裁定，认定城建物业公司已经资不抵债且无财产可供支付破产清算费用，宣告南京市江宁区城建物业管理有限公司破产，终结南京市江宁区城建物业管理有限公司破产程序。2016年1月8日,南京市江宁区人民法院作出(2016)苏0115民算1号民事裁定书,受理申请人杨章爱、朱海涛、吴立江对被申请人南京市江宁城镇建设开发有限责任公司的强制清算申请。2016年1月27日,南京市江宁区人民法院作出(2016)苏0115民算1-1号民事决定书,决定成立南京市江宁城镇建设开发有限责任公司清算组，负责人周会耀。 以上事实，有裁定书及一审开庭笔录在案证实。 本院认为，高慧玲通过与城建物业公司签订合同占有涉案车库，一审法院认定高慧玲对案涉车库具有管理占领力，于法有据。齐心物业公司主张高慧玲与城建物业公司签订的协议不真实，但不能提交充分的证据证实。一审法院判决齐心物业公司迁出并腾空案涉车库并赔偿高慧玲占用费，于法有据。城建物业公司及江宁城开公司中一审中表示不在本案中主张权利，江宁城开公司、城建物业公司可另行主张相关权利。 综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人南京市江宁区齐心物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张旭东 审判员  钮丽娜 审判员  白文虎 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理吴伯庙 书记员朱亚芳