湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终11975号上诉人（原审被告）：湖南网联数据服务有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓大道**科技大厦101第**。法定代表人：谭顺艺，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：唐堂，男，1984年11月30日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：湖南省生产力促进中心，住所，住所地长沙市岳麓区岳麓大道科技大厦**div>法定代表人：张小平。委托诉讼代理人：龙建军，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱采领，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南网联数据服务有限公司（以下简称网联数据公司）因与被上诉人湖南省生产力促进中心房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭。经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。网联数据公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6658号民事判决书第一、第二、第四判项；二、依法改判上诉人向被上诉人支付本案房屋合同租赁期间房屋租金153252元（2019年1月1日至2019年6月30日期间）；在不定期租赁期间（2019年7月1日至2020年5月20日期间），减免2个月租金后，继续沿用原房屋租赁合同确定的房屋租金单价每天每平方米1.2元的标准支付房屋租金221364元（房屋租金计算至2020年5月20日止，709.5平方米*1.2元/平方米*天*260天）；违约金按照前述金额的10%计算；三、本案案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审裁判认定事实不清。2018年12月26日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》（合同编号：01-15），合同约定：“出租房屋建筑面积（含公摊）为709.5㎡……租赁期为半年，自2019年1月1日起至2019年6月31日止”（此处常识性错误，应当是6月30日）；2、2020年5月20日，本案所涉房屋已被湖南省生产力促进中心收回，包括屋内上诉人的所有物品均被封闭，现该房屋已被湖南省生产力促进中心占有，该房屋已实际返还。且事实上，上诉人在2019年10月份就早已未使用该租赁房屋。故一审判决第一项没有事实依据应予撤销；3、一审判决适用法律错误。本案房屋租赁期间届满后，即自2019年7月1日起至2020年5月20日被上诉人收回房屋期间，上诉人继续使用租赁房屋，被上诉人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方应属不定期租赁合同关系。且双方的租赁关系自2020年5月20日被上诉人收回房屋后终止。一审被上诉人诉讼请求明确是支付房屋租金，故一审判决超出当事人诉讼请求范围。上诉人向被上诉人支付租金的期限应当是双方租赁关系存续期间，且租金标准应沿用原房屋租赁合同确定的房屋租金单价每天每平方米人民币1.2元的标准，另外，被上诉人按照国家在2020年疫情期间的政策同意减免上诉人2个月租金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。湖南省生产力促进中心辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。湖南省生产力促进中心向一审法院提出的诉讼请求为：1、判决网联数据公司向湖南省生产力促进中心返还承租的房屋；2、判决网联数据公司向湖南省生产力促进中心支付从2019年1月1日至2020年4月30日的房屋租金472527元（25542元/月×6个月+45元／平方米/月×709.5平方米×10个月=472527元）租金暂计算至2020年4月30日，最终金额计至网联数据公司实际返还租赁房屋之日止)；3、判决网联数据公司向湖南省生产力促进中心支付中央空调费、水电费共111446.5元；4、判决网联数据公司酌情向湖南省生产力促进中心支付违约金15万元；5、判决湖南省生产力促进中心承担本案的诉讼费。一审法院认定如下事实：2018年12月26日，湖南省生产力促进中心（出租人、甲方）与网联数据公司（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定网联数据公司租赁湖南省生产力促进中心湖南科技大厦第15楼南、西、北面建筑面积为709.5平米（含公摊面积）的房屋，租赁期限从2019年1月1日-2019年6月30日；租金标准为每平米每日1.2元，每月租金人民币25542元；年租金为306504元。租金按季度收取，按照先缴纳租金后使用房屋的原则，网联数据公司应在合同签订之日起5日内支付第一季度的租金76626元，在第一个季度届满前的15日内支付下一季度的租金；根据租赁期限依此类推。合同第4.7条约定，乙方在其租用面积内使用水、电必须先向所在物业的物业管理单位计划，由物业管理单位统一安排，当乙方申报的水电用量超出该面积设计负荷时，乙方应当承担超出设计标准部分的增容费、补贴费和水电等改造费及相关事项的协调。乙方应按《物业管理合同》的约定向物理单位缴纳水、电、物业管理等应纳费用。第6.2条约定乙方逾期交付租金及其他应缴费用时，除应补缴外，每逾期一天，按照欠交金额的10%的标准向甲方支付违约金。2019年5月31日，案外人湖南高新物业有限公司（甲方）与网联数据公司（乙方）签订了《代收代缴协议》，约定关于乙方产生的水费、电费、空调使用费、网络使用费由湖南省生产力促进中心收取，物业管理费由甲方收取，为明确上述费用的收缴事宜，特签订本协议。5.2条关于水费：乙方每月按租赁房屋面积l元／㎡分摊。5.5条乙方使用湖南省生产力促进中心提供的中央空调的使用费为每平方米房屋租赁面积每天1.0元。为方便计算，空调费计费时间每年按7个月计算，除去节假日每个月按23天的工作日计算，多送不另加费，少送则不退费。若乙方不按时交纳空调运行费，甲方将停止供应乙方冷气或暖气，请求湖南省生产力促进中心终止双方的《房屋租赁合同》。上述协议签订后，网联数据公司未按约支付湖南省生产力促进中心的租金、水电费、中央空调费等费用，直至2019年4月4日、6月26日，网联数据公司才分别向湖南省生产力促进中心缴纳了29593.1元和150000元资金，共179593.1元，湖南省生产力促进中心将网联数据公司缴纳的资金优先充抵了水电及空调费用。租赁合同到期后，网联数据公司亦未按期腾空房屋，2020年5月20日，湖南省生产力促进中心将网联数据公司租赁房屋封存。庭审中，双方对2019年1月1日至2019年6月30日期间欠付的153252元租金无异议。湖南省生产力促进中心主张截至2020年4月30日的后续房屋占有使用费319275元，中央空调费97911元、电费6440.5元，水费7095元。另查明，1、2019年5月29日，湖南省生产力促进中心发布《关于调整科技大厦房屋租金的通知》，将科技大厦房屋租赁价格调整为1.5元/㎡*天。2019年9月22日，湖南省生产力促进中心向网联数据公司发送律师函，记载自2019年7月1日起租金标准调整为每平米每日1.5元。2、湖南省生产力促进中心提交的欠付租金明细载明，网联数据公司2019年4月至8月产生电费5643元，9月至10月产生电费797.5元。空调费按面积均摊，每平方米房屋租赁面积每天1.0元，共计产生空调费97911元，水费7095元。3、湖南省生产力促进中心庭后同意对网联数据公司欠付的租金减免2个月。以上事实有湖南省生产力促进中心提交的《房屋产权证复印件》、《湖南省生产力促进中心、网联数据公司的证照复印件》、《湖南省生产力促进中心与网联数据公司签订的房屋租赁合同》、《水电费、空调使用费、网络使用费代收缴协议》、《2019年9月25日向网联公司发送的律师函及特快专递邮寄凭证》、《2019年12月17日岳麓区人民法院（2019）湘0104民初14977号传票》、《省直行政事业单位国有资产经营使用申请审批表》、《湖南省生产力促进中心开具给网联数据公司的发票》、《应交租金及费用明细表》、《情况说明》、《代收代缴协议》等证据及当事人陈述在案佐证。一审法院认为：湖南省生产力促进中心湖南省生产力促进中心与网联数据公司签订的《房屋租赁合同》等协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。网联数据公司未按期支付湖南省生产力促进中心租金及水电费是引起本案纠纷的主要原因，对于湖南省生产力促进中心诉请网联数据公司腾空房屋返还湖南省生产力促进中心，并支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金153252元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于2019年7月1日至2020年4月30日的房屋租金，网联数据公司对湖南省生产力促进中心主张自2019年7月1日后按每平米每日1.5元不予认可，湖南省生产力促进中心、网联数据公司签订的《房屋租赁合同》本案所涉租赁房屋自2019年6月30日到期，根据2019年9月22日湖南省生产力促进中心向网联数据公司发送律师函中记载自2019年7月1日起租金标准调整为每平米每日1.5元，网联数据公司在庭审质证中亦认可收到该律师函。一审法院认为网联数据公司在房屋租赁合同到期后收到该函，并未提出异议。湖南省生产力促进中心同意减免2个月租金系对自身民事权利的处分，一审法院予以认可。一审法院支持2019年7月1日至2020年4月30日的租金255420元（709.5平方米×1.5元/㎡*天×30天×8个月），后续房屋占有使用费计算至网联数据公司实际腾空房屋之日为止。关于湖南省生产力促进中心诉请的空调费、水费及电费，根据网联数据公司与案外人湖南高新物业有限公司签订的《代收代缴协议》，约定网联数据公司产生的水费、电费、空调使用费、网络使用费由湖南省生产力促进中心收取，该约定合法有效，故对于湖南省生产力促进中心诉请的水电费及空调费，一审法院予以支持。关于湖南省生产力促进中心诉请的违约金15万元，一审法院认为网联数据公司自2019年1月开始欠付租金，网联数据公司应付租金而未付的行为已构成违约，应承担相应违约责任。湖南省生产力促进中心诉请的违约金15万元，虽有合同约定，但一审法院认为该计算标准过高，一审法院酌情支持40867元（408672元×10%），对网联数据公司辩称违约金过高的计算标准一审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、限湖南网联数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南省生产力促进中心返还所租赁房屋；二、限湖南网联数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南省生产力促进中心支付租金408672元（房屋租金计算至2020年4月30日，后续房屋占有使用费按每月31927.5元的标准计算至网联数据公司实际腾空房屋为止）；三、湖南网联数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南省生产力促进中心支付中央空调费97911元、电费6440.5元，水费7095元；四、湖南网联数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南省生产力促进中心支付违约金40867元；五、驳回湖南省生产力促进中心的其他诉讼请求。案件受理费11140元，减半收取为5570元，由湖南网联数据服务有限公司负担。双方在二审中均未提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否应当由上诉人返还给被上诉人。本院认为，涉案房屋已于2020年5月20日由被上诉人封存，被上诉人在二审期间陈述该房屋实际处于其控制之下，故上诉人已无返还房屋之基础，一审法院判决上诉人向被上诉人返还房屋不当，本院予以纠正。二、2019年7月1日以后的租金标准及数额。关于租金标准。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方签订的租赁合同于2019年6月30日到期，双方未就房屋租赁签订新的租赁合同，湖南网联数据公司继续使用涉案房屋，湖南省生产力促进中心未提出异议，故双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被上诉人虽向上诉人发送律师函，通知自2019年7月1日起租金标准调整为每平米每日1.5元，但接收律师函未提出异议并不等同于上诉人同意该租金标准的调整，被上诉人亦未举证证明双方就租金标准的调整已达成新的合意或双方按该新标准实际履行，故一审法院认为2019年7月1日以后应当按每平米每日1.5元计算租金错误，本院予以纠正。上诉人应按每平米每日1.2元，每月租金25542元的约定向被上诉人支付租金。关于租金计算的期限。由于2020年5月20日，被上诉人将房屋已实际封存，且根据双方当事人在二审中的陈述，上诉人于封存当日要求搬离涉案房屋，但被上诉人不同意，房屋于封存后就处于被上诉人控制之下，故上诉人需支付租金至2020年5月20日。按照前述分析，结合被上诉人同意减免2个月租金的意思表示，2019年7月1日以后，上诉人需向被上诉人支付租金共计221364元（709.5平方米×1.2元/平方米/天×260天）。三、关于违约金的支付。本院认为，上诉人自2019年1月开始欠付租金，其应付租金而未付的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院认为双方约定的违约金标准过高，予以调低，但计算基数不当，本院予以调整，酌情确定违约金数额为37461元。综上所述，上诉人湖南网联数据有限公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6658号判决第三项，即被告湖南网联数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南省生产力促进中心支付中央空调费97911元、电费6440.5元，水费7095元；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6658号判决第一、二、四、五项；三、限湖南网联数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南省生产力促进中心支付租金374616元（房屋租金计算至2020年5月20日）；四、湖南网联数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南省生产力促进中心支付违约金37461元；五、驳回湖南省生产力促进中心的其他诉讼请求。本案二审案件受理费737元，由被上诉人湖南省生产力促进中心承担737元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年十二月十六日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。