湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初1936号原告：湖北晓彰物业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市航空大道******。统一社会信用代码：91422800326053997J。法定代表人：王军谋。委托诉讼代理人：赖秦宽，湖北夷水律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文，该公司员工。被告：何菊珍，女，生于1968年9月16日，汉族，湖北省鹤峰县人，现住来凤县。原告湖北晓彰物业管理有限公司（以下简称晓彰物业公司）诉被告何菊珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晓彰物业公司的委托诉讼代理人赖秦宽、王文，被告何菊珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晓彰物业公司向本院提出诉请：1、依法判令被告向原告给付暂计算至2020年5月31日的物业管理费1798元；2、依法判令被告向原告支付5000元违约金；3、依法判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告系原告所管理的“城峰国际”小区4栋2单元2605室业主并已入住，被告在接受物业时与原告签订了《物业管理合同书》。原告根据来凤县发展和改革局《关于来凤县城峰国际前期物业服务收费备案的函》同意的一级标准（不超过0.95/㎡每月，可上下浮动10%）主张按1.00/㎡收取前期物业费。在合同履行期间，原告对其物业安全、清洁、维护等进行了一系列物业管理工作，但被告自2018年12月23日起至今未缴纳物业管理费。经原告催收未果，现起诉要求被告按1.00/㎡支付欠缴的物业管理费及支付违约金。被告何菊珍辩称：一、原告诉讼主体不适格，被告并未与原告签订就位于城峰国际小区任何物业服务合同，双方不存在合同关。1、被告与湖北城峰置业有限责任公司签订的商品房买卖合同明确约定物业服务企业为恩施州富家物业管理有限公司，并非本案原告；2、原告提供的与被告签订的物业管理合同书与本案无关，该份合同系原告与滨江新城小区业主之间签订的合同，而本案被告所涉及的小区是城峰国际小区；3、原告提交的《城峰国际物业管理承包合同》系与第三人签订，与本案被告无关，被告不知情；二、即使双方形成了事实上的物业管理服务关系，但由于原告收取的物业费过高，不应得到支持。三、被告方不存在违约行为，不应当支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求及抗辩理由向本院提交了证据：原告提交了1、身份证、商品房买卖合同（预售）复印件各1份；2、城峰国际前期物业服务合同、城峰国际物业管理承包合同复印件各1份；3、2015年9月21日、2018年12月19日来凤县发展和改革局《关于来凤县城峰国际前期物业服务收费备案的函》复印件各1份；4、物业公司人员公示、保安保洁服务的照片、巡查制度表、业主接待表、巡逻记录表共24页；5、催告函、律师函复印件共2页；6、湖北城峰置业有限责任公司与城峰国际项目购房业主代表及部分业主于2016年8月25日签订的《协议书》复印件1份；7、判决书复印件4份；8、物业管理合同书复印件1份，业主装修协议、装修承诺书及业主公约、业主办理入住手续通知书等文件共计11页。被告向本院提交了:1、商品房买卖合同、物业管理合同复印件各1份；2、湖北城峰置业有限责任公司与城峰国际项目购房业主代表及部分业主于2016年8月25日签订的《协议书》；3、照片打印件7张。本院组织了双方当事人进行证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对原、被告双方有异议的证据，本院结合证据的三性原则及本案案情综合审查予以确定。经审理查明，被告何菊珍系来凤县翔凤镇城峰国际小区4栋2单元2605室业主。2015年9月15日，晓彰物业公司（乙方）与湖北城峰置业有限责任公司（甲方）签订《城峰国际物业管理承包合同》，主要内容为：本物业名称：来凤县城峰国际商住楼，位于来凤县翔凤镇老公安局。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。……本合同规定的物业管理委托期限暂定5年，委托期限为签订合同之日起至2020年9月15日。本合同期限届满后，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。……本物业管理服务费用执行国家有关物业管理服务费用的相关规定。本物业的物业管理费，由乙方向业主或物业使用人收取。……此合同中没有明确约定物业管理费的计算标准。2018年6月30日，湖北城峰置业有限责任公司（甲方，开发建设单位）与晓彰物业公司（乙方，物业服务企业）签订《城峰国际前期物业服务合同》，主要内容为：物业名称：城峰国际，物业类型：商住楼，坐落位置：来凤县翔凤镇和平路32号（原来凤县老公安局）。物业服务费标准，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元/月/平方米，高层住宅0.95元/月/平方米，商业物业：3.5元/月/平方米。……本合同期限自2018年6月30日起至2023年6月29日止。……本合同自双方签章之日起生效。2015年6月23日，晓彰物业公司（甲方）与何菊珍（乙方）签订《物业管理合同书》，对双方的权利义务进行了明确约定，主要内容为：一、甲方承担的责任与义务。1、成立秩序管理维护部，提供24小时公寓内户外秩序服务，做好群防群治工作。2、成立保洁部，承担每日全面清扫公寓卫生，上午八时起清扫各楼道卫生，白天有保洁员巡视清扫公共区域。3、公共区域的花卉、水、电路、下水道及公共设施均由甲方统一日常管理，人为造成的损失由当事人自行负责赔偿或修复。4、协调当地政府，社区居委会及有关部门在小区内执行各项政策法规。5、提供业主要求的其它合理项目服务（可签订它项有偿服务项目合同书）。二、乙方责任与义务。1、遵守本物业的物业管理制度和《小区业主公约》。2、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理规定》。3、必须服从国家关于住房问题的若干规定，配合各职能部门工作。4、应正确按住房说明书使用住宅，若因使用不当造成的一切损失由乙方负责。5、不得乱搭乱建、占用公共用地，确保消防通道的畅通。业主如需对住房进行装修，必须取得物业管理公司同意后并在甲方指导下方可实施，装修不得破坏房屋结构。6、有义务做好房屋维修工作，如遇楼上出现漏水问题影响到楼下正常生活，楼上住户必须无条件的配合物业管理公司的工作，积极协助维修直至修复。7、积极配合、支持、参与小区的各项管理，自觉遵守小区内的各项规定，教育小孩爱护花草树木，爱护小区内的各项设施。8、所购房屋保修期满后，发生的一切维修费概由乙方自行承担。9、按时向物业管理公司缴纳物业管理费，执行县物价局审核的收费标准。……三、收费标准。1、物业服务费用按年计收，甲方按产权面积向乙方缴纳物业服务费。物业服务费、二次水增压、公用电费及电梯维护费的标准暂定为住房1.20元/㎡，……政府指导价出台后，执行政府指导价。……四、违约责任。小区的物业管理是一个全员参与的物业管理工作，每位业主都应尽心尽力，遵守自己的权利和义务。本合同一经签订生效，甲、乙双方如有违约，处违约金5000元罚款，并承担由此造成损失的相关费用。在此合同书里，出现“甲方对滨江新城住宅小区实行有偿服务管理”的内容一处，庭审中被告对此辩解属于打印错误。同时，原告晓彰物业公司（甲方）与被告何菊珍（乙方）签订了业主装修协议、被告何菊珍在装修承诺书上签了名。之后被告何菊珍向原告缴纳了物业管理服务费，但从2018年12月23日后，未交纳物业管理服务费。何菊珍的房屋套内建筑面积为87.044㎡，公摊面积为18.745㎡，预测建筑面积为105.79㎡。其应交纳的物业管理服务费为：105.79㎡×1元/㎡/月×17个月零7天（2018年12月23日至2020年5月31日）=1823.11元。因何菊珍未交纳上述物业管理服务费，晓彰物业公司对其进行了催收，但未果，晓彰物业公司于2020年10月20日向人民法院提起诉讼。另查明，2015年9月21日、2018年12月19日，来凤县发展和改革局出具《关于来凤县城峰国际前期物业服务收费备案的函》，同意晓彰物业公司按一级标准（不超过0.95元/㎡/月，可上下浮动10%）收取前期物业服务费。本院认为，原告晓彰物业公司与湖北城峰国际置业有限责任公司签订的《城峰国际物业管理承包合同》、《城峰国际前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合同约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立且有效，合同当事人应按照合同约定履行各自义务。上述合同中，被告何菊珍虽不是合同的当事人，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故上述合同对被告何菊珍具有法律约束力，且本案中原告晓彰物业公司与被告何菊珍签订的《物业管理合同书》，系双方真实意思表示，合同约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立且有效，合同当事人应按照合同约定履行各自义务。虽然合同书里将小区名称写成了“滨江新城住宅小区”，但结合双方签订的业主装修协议、何菊珍签名的装修承诺书以及何菊珍实际为城峰国际小区的业主来看，此处属于笔误，不影响合同的效力。故本案被告何菊珍作为城峰国际小区业主，接受原告晓彰物业公司提供的物业服务后，就应当按照合同约定支付物业管理费，其以原告的诉讼主体不适格，未与原告就位于城峰国际小区的物业签订任何合同、双方不存在合同关系、原告收取物业费过高等为由拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予支持。经核算，被告何菊珍应向原告晓彰物业公司缴纳自2018年12月23日起至2020年5月31日止的物业管理服务费1823.11元。因原告晓彰物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院对其物业管理服务费调整为1600元。被告何菊珍拖欠原告晓彰物业公司物业管理服务费系对物业管理服务质量等原因存在争议，并非恶意拖欠，故对原告晓彰物业公司主张的违约金，本院不予支持。关于被告何菊珍辩称的《商品房买卖合同》约定的物业服务企业与实际提供物业服务的企业不一致的问题，该合同中的双方当事人系湖北城峰置业有限责任公司、何菊珍，与本案不属于同一法律关系，故本院在本案中不一并处理，当事人可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告何菊珍于本判决生效之日起3日内向原告湖北晓彰物业管理有限公司支付自2018年12月23日起至2020年5月31日止的物业管理服务费1600元。二、驳回原告湖北晓彰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告何菊珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓青桥二〇二〇年十二月二十日书记员  向卉珍