鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初5081号原告：李成，男，1970年5月11日出生，汉族，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：李洪君(系李成之妻)，女，1973年4月9日出生，汉族，住鞍山市立山区。被告：盛欣地产（鞍山）有限公司（系原佳兆业地产（鞍山）有限公司），住所地鞍山市立山区劳动街**21。法定代表人：黄慧琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：于娜，该公司员工。被告：佳兆业物业管理(深圳)有限公司，鞍山水岸华府分公司，，住所地鞍山市立山区法定代表人：刘德，该公司员工。委托诉讼代理人：郑斯波，该公司员工。第三人：曾凯，男，汉族，1970年11月13日生，住址：鞍山市立山区。原告李成诉被告盛欣地产（鞍山）有限公司（以下简称盛欣地产公司）、佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山水岸华府分公司（以下简称佳兆业物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，作出（2020）辽0304民初2968号民事判决书，原告对此不服，上述至鞍山市中级人民法院，中院作出（2020）辽03民终1347民事裁定书，撤销我院一审民事判决书，发回我院重审，我院重新组成合议庭审理此案，追加第三人曾凯参加诉讼，重审期间原被告及第三人均到庭参加诉讼，本案现已重审终结。原告李成诉称：2012年5月9日，原告从被告佳兆业地产（鞍山）有限公司购买一商品房，房屋位于鞍山市立山区万水河北路270栋4层28号。被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山水岸华府分公司为该小区提供物业服务。2013年，因原告客厅、卧室、衣帽间等多处漏水，原告多次找到被告佳兆业地产（鞍山）有限公司，2014年该公司给予维修。维修方式为：在屋内以针管注胶，在屋外房顶处做部分防渗处理，没有全部处理。一年后，在客厅处、衣帽间处又出现漏雨透寒现象。原告又多次联系二被告要求重新修复。期间，二被告方也几次到现场查看、登记、评估，总说上报了、快修了，以各种理由拖延至今仍然没有维修。时值雨季，漏水日益严重，影响我们的正常生活。为此，原告诉至法院，请求法院判令：一、要求被告修复鞍山市立山区万水河北路270栋4层28号房屋漏水透寒处；二、要求被告赔偿原告修复天花板、墙壁、壁纸费用9000元（具体以评估鉴定为准），以使其恢复原状；三、要求被告承担诉讼费用。被告盛欣地产公司辩称：请求驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。一、答辩人已对漏水维修完毕。原告所述2015年至2018年期间漏雨透寒情况需由原告举证证明。原告案涉房屋水岸华府项目第17撞1单元4层1号房屋（即鞍山市立山区万水河北路2270-28号）自2012年9月30日向买受人李洪君交付使用，2014年李洪君报修顶棚漏水，我司已维修完毕。此后2015至2018年均报修墙体长毛，但结合以上事实，无法单方确认墙体长毛原因来自于房屋质量缺陷，同时因在前述顶棚维修后，原告于2018年6月提出顶棚漏水，但该事未经答辩人确认，同时答辩人认为保修期已于2017年到期，原告应证明顶棚漏水存在事实，并且是在保修期内发生。二、原告李成不是房屋所有人，与答辩人也无合同关系，不是本案适格主体。2012年5月，答辩人与案外人李洪君签订《商品房买卖合同》，即李洪君为案涉房屋的买受人。经了解，该房屋现未办理权属登记，因此答辩双方并无合同关系，原告也未取得案涉房屋的所有权，不具有提出本案诉求的资格。需要强调的是经查询物业存留的档案卡得知，案外人李洪君与原告是夫妻关系，但即便如此，依据物权法第九条及第十四条的规定，也不能认定原告具有房屋所有权。综上所述，恳请人民法院依法裁判。被告佳兆业物业公司辩称：同地产公司意见，另外补充：当时签订合同时是鞍山分公司，现在是水岸华府分公司为其服务。物业不负责维修。第三类人曾凯辩称：我是2011年买房，2012年开始装修，当时楼下刚买房子，因为这个小区房屋经常漏水，本着对别人负责的心态我找到物业要的楼下的钥匙，发现楼下北面书房、主卧、侧卧都有不同程度的漏，我说我要装修了，装修后没法处理，物业找的保安人员来我家看的确实漏，经过用针注胶处理，之后也没有下雨，但是当时看确实是不漏了，我开始进行装修，装修后我也没有搬过来住，在2013年楼下说有漏水现象，找到物业，又找到保修办邱工、王工，和我说，要把地面刨了做防水处理，当时主晒台和客厅晒台做防水处理，我有三个晒台，客厅一个、主卧一个、北晒台一个，每个晒台都漏，主卧差一些不是很严重，当时我没有同意，因为我刚装修还没有入住，并且我在装修时也提醒楼下漏。后来我同意刨了，晒台上我镶的瓷砖，我说刨了不美观了，保修办说给我恢复原样，刨开后发现阳台下面全是水，把废弃物排除后，做了防水、然后70厚保温板、炉灰上放砂子、水泥地面，之后我又镶的瓷砖，王工给我1800元钱，在原有的基础上我又垫的砂子水泥镶的瓷砖。审理查明：原告李成系鞍山市水岸华府小区第17栋1单元4层1号的业主。该小区位于鞍山市立山区万水河北路，开发商原为被告佳兆业地产公司，现名称为盛欣地产（鞍山）有限公司、物业服务机构为佳兆业物业公司。2012年原告李成购买涉案房屋，2013年始，曾因顶棚漏水报修。原告李成楼上业主为第三人曾凯，其房屋有三处非封闭晒台，南北晒台和主卧晒台。曾凯在2011买房,2012年开始装修，装修时发现楼下原告房屋漏水，遂找到被告原佳兆业地产公司予以处理，佳兆业地产公司对漏点经过注胶处理后，曾凯开始装修自家房屋，在晒台上铺设地砖。后2014年原告装修自家房屋时又发现房屋漏水，并向被告原佳兆业地产公司、佳兆业物业公司报修，原佳兆业地产公司对原告楼上曾凯房屋的三处晒台进行了铺设防水和注胶处理，并赔付曾凯1800元修复铺设地砖的损失，而后原告开始装修自家房屋，原告装修一至二年后又发现自家房屋的棚顶、墙角、墙面有渗水和返潮现象，造成了原告装修损坏。2019年原告对损坏的装修重新修补，支付了16394元修复费用。另查，原告购买了家庭财产保险，2019年保险公司对原告房屋漏水造成的装修损失赔付10000元。原告认为，自家房屋装修受损系因楼上阳台等部位防水没有做好和外墙透寒导致，庭审中原告变更请求要求被告赔偿7000元装修损失款，同时对房屋的渗水透寒问题予以修复处理。庭审中本庭询问原、被告，是否对房屋漏水原因及原告因渗水造成的财产损失情况予以司法鉴定，原被告均表示请法庭酌情认定事实。上述事实，有原被告及第三人的当庭陈述在卷为凭，原告提供的证据有：照片、房产证、房屋销售合同、维修发票等。被告及第三人均未提供证据材料。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：本案的争议焦点为，一、原告房屋渗水透寒问题应由哪方担责；二、原告房屋因渗水透寒造成的损失情况。本院认为，按照相关法律规定，住宅外墙防水问题的质保期为五年。本案原告2012购买涉案房屋，自2013年起一直受房屋渗水透寒问题的困扰，多次报修、多次修复，直至目前仍有或多或少的渗水透寒现象，故按照原被告及第三人的陈述意见，本院可以确认原告房屋渗漏问题属房屋建设的质量问题。涉案房屋的渗漏现象自原告购买该房屋时起一直持续发生，因此本院亦能够确认原告房屋的质量保修期间并未经过。按照相关法律规定，在保修期存在的房屋质量问题，应由房屋建设方负责维护，故原告主张修复房屋及赔付损失的请求应由被告盛欣地产公司即原佳兆业地产公司承担责任。被告佳兆业物业公司做为原告房屋的物业服务单位并非本案房屋质量问题的责任主体，第三类人曾凯虽为原告楼上业主，亦不是涉案责任主体。关于原告房屋因为渗漏造成的装修损失一节，原告向本院提供了修复装修支付款额的发票、提供了修复明细、提供因为房屋漏水保险公司赔付损失的单据，本院对原告提供的证据效力予以确认，确认原告目前的损失款额为16394元。现原告鉴于保险公司已经有部分赔付，虽保险公司的赔付与被告盛欣地产公司应否赔偿不发生关系，但原告在此节自愿放弃过多请求，要求被告再行支付其7000元损失即可，至此本院对原告的7000元损失请求予以支持。关于原告要求被告继续修复涉案房屋的渗水透寒问题，本院亦予以支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条一款二项“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年”、第十四条“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告盛欣地产（鞍山）有限公司（系原佳兆业地产（鞍山）有限公司）赔偿原告李成房屋外墙渗水透寒的装修损失7000元；二、被告盛欣地产（鞍山）有限公司（系原佳兆业地产（鞍山）有限公司）于2021年上半年在适合修复房屋的季节里对原告李成房屋的渗水透寒问题予以修复。三、驳回原告其它诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行付款义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告盛欣地产（鞍山）有限公司（系原佳兆业地产（鞍山）有限公司）承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  李盈洁人民陪审员  于会云人民陪审员  贾延平二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  高 岩