文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3147号上诉人（原审原告）：镇江市丹徒区公路工程养护处，住所地镇江市丹徒区高资街道石马村（镇江市公路应急处置中心丹徒应急基地内）。法定代表人：朱留根，该公司总经理。委托诉讼代理人：周成林，江苏中坚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔成，江苏中坚汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：於三弟，男，1970年11月25日出生，汉族，住镇江市丹徒区辛丰镇。上诉人镇江市丹徒区公路工程养护处（以下简称丹徒公路养护处）因与被上诉人於三弟租赁合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2020）苏1112民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丹徒公路养护处上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，依据双方签订的《场地租赁合同》第六条1、2、5、6项条款的规定，上诉人有足够的事实和法律依据解除租赁合同，具体如下：1、被上诉人经营的光明辅助材料厂系因存在违法经营行为被工商部分吊销后于2014年5月6日注销；2、涉案场地目前已变成废品收购站，属于批发零售业，不属于工业，因此涉案场地已改变了工业用地的用途，在被上诉人改变租赁场地用途后，上诉人也陆续五次书面通知被上诉人要求其恢复租赁场地的用途，但被上诉人并未恢复；3、被上诉人在一审中也陈述现由镇江长远再生资源回收有限公司在涉案场地上经营，该公司营业执照上明确载明企业性质为自然人独资，并非如被上诉人陈述的该公司由其和余长江共同经营，因此上诉人有充足的理由相信被上诉人已将涉案场地转租给他人使用；4、被上诉人逾期一个月未支付租金是不争的事实，其在一审庭审中也认可欠付上诉人50000元租金。被上诉人於三弟辩称：一审判决是正确的，应予以维持。丹徒公路养护处向一审法院起诉请求：1、解除丹徒公路养护处、於三弟于2011年12月19日签订的《场地租赁合同》；2、於三弟立即搬离租赁场地，并将租赁场地按原状交付给丹徒公路养护处；3、本案诉讼费由丹徒公路养护处承担。一审法院认定事实：租赁合同中的场地和办公建筑原系镇江市润通路桥工程处（2012年4月更名为镇江市丹徒区公路养护处，2018年3月更名为镇江市丹徒区公路工程养护处）的道班房及场地。2000年10月20日，於三弟在诉争场地注册成立了丹徒县光明辅助材料厂（后更名为镇江市丹徒区光明辅助材料厂），於三弟担任厂长，企业性质为全民所有制企业，主管部门（出资人）为镇江市润通路桥工程处，该厂主要经营焦磷酸钾的制造、销售等。2003年12月9日，镇江市丹徒区公路管理处、於三弟签订《经营权转让协议》，明确根据省市关于公路机构事企脱钩改制的文件要求，镇江市丹徒区公路管理处决定将光明辅助材料厂经营权转让给於三弟，约定转让费为50000元，2004年暂不收房租，自2005年起，按8000元/年计收房租等，协议加盖了光明辅助材料厂公章。2011年12月19日，丹徒公路养护处、於三弟签订《场地租赁合同》，明确於三弟承租丹徒公路养护处位于丹徒区班房场地和部分建筑（诉争场地、房屋），场地面积为2500平方米左右，办公建筑面积为150平方米。约定：场地仅限于目前的工业企业生产经营，如企业转型，可随之相应改变，但不得改变工业用地用途；租赁期限自2012年元月1日起至2041年12月31日止，共计30年，租金实行先付后租的方式，租金为21700元/年，合计651000元，于合同签订之日支付150000元，2012年元月20日前支付50000元，2012年12月31日前支付200000元，2013年12月31日前支付251000元；於三弟有下列情形之一的，丹徒公路养护处有权解除合同：（1）不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营执照的；（2）未按照约定用途使用场地，经甲方两次书面通知未改正的；…（5）将场地擅自转租、转让、转借给第三人，或和其他租户交换场地的；（6）逾期一个月未支付租金的；此外，双方还对权利义务、遭遇拆迁、续租、租赁场地返还及争议解决方式等事项进行了约定。合同签订后，光明辅助材料厂被列入镇江市综合整治的企业名单，于2014年5月6日被注销。於三弟陆续向丹徒公路养护处交纳租金601000元。2014年4月29日，於三弟与案外人余长江签订合作协议，约定双方合作经营汽车维修及汽车配件经营，於三弟将诉争场地及现有建筑物（应为使用权）作为投资，余长江出资500000元，於三弟占股20%，余长江占股80%，余长江为法定代表人，任总经理，於三弟不直接参与生产、管理，余长江每年给予於三弟一定的分红等。同年11月10日，余长江在诉争场地上注册成立了镇江市丹徒区柴汽通汽车修理有限公司，性质为有限责任公司（自然人独资）。2019年2月，该公司因经营不善于被注销。2019年3月20日，余长江又在诉争场地上注册成立了镇江长远再生资源回收有限公司，企业性质为自然人独资。同年4月30日，於三弟与余长江签订《合作协议》，约定双方合作经营再生资源回收业务，於三弟以诉争场地及部分建筑物（应为使用权）作为投资，余长江投入一定数量资金成立再生资源回收公司并出任公司总经理是公司法定代表人，於三弟不参与公司管理和经营，余长江每年给予於三弟一定的分红等。2020年3月至5月期间，丹徒公路养护处以镇江市润通路桥工程处和镇江市丹徒区公路工程养护处之名义通知於三弟整改（张贴），认为於三弟改变了《场地租赁合同》约定的用途，并造成安全隐患，要求於三弟即日起恢复原用途（工业企业生产经营）。案件审理中，於三弟将尚欠租金50000元汇至一审法院。2020年7月18日，於三弟、余长江、镇江长远再生资源回收有限公司向一审法院共同出具书面承诺，同意关停镇江长远再生资源回收有限公司。一审法院认为，根据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，丹徒公路养护处、於三弟在《场地租赁合同》中约定了解除合同的条件，丹徒公路养护处主张於三弟违反了其中四项，并据此要求解除《场地租赁合同》。关于解除条件一，光明辅助材料厂、柴汽通汽车修理有限公司以及再生资源回收有限公司均具有合法经营资格，该条件不成立；关于解除条件二，租赁合同签订后，於三弟先后在诉争场地上与余长江合伙经营汽车维修、再生资源回收，经营范围未超出双方约定的“场地仅限于工业企业生产经营”的范畴，该解除条件也不成立；关于解除条件三，合同签订至今8年多，於三弟自2014年始即隐名与余长江合作汽车修理有限公司、再生资源回收公司，不存在於三弟将场地擅自转租、转让、转借给第三人的情形，丹徒公路养护处对此也应当知晓，故该解除理由不能成立；关于解除条件四，根据相关法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方约定的租赁期限为三十年，超过部分的十年应属无效。根据合同约定，20年租金为434000元（21700元/年×20年），丹徒公路养护处已经陆续收取於三弟交纳的租金601000元，并在案件审理中，於三弟主动向法庭交纳尚欠30年租金50000元，故丹徒公路养护处以於三弟未按约支付租金要求解除合同的理由亦不能成立。依据诚实信用原则，一般而言，即使一方违约，如果违约没有给非违约方造成重大损害，非违约方不得提出解除合同。本案中，即使於三弟的再生资源回收公司不符合合同约定的“工业企业生产经营”，安全存在隐患，但对于丹徒公路养护处提出的整改要求，於三弟也明确表态，愿意整改甚至关停再生资源回收有限公司。综上，丹徒公路养护处要求解除2011年12月19日的《场地租赁合同》，於三弟立即搬离租赁场地，恢复场地原状的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回丹徒公路养护处的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为丹徒公路养护处是否享有合同解除权。丹徒公路养护处主张其有权解除合同的依据是於三弟违反了下列约定：1、不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营执照的；2、未按照约定用途使用场地，经两次书面通知未改正的；3、将场地擅自转租、转让、转借给第三人，或和其他租户交换场地的；4逾期一个月未支付租金的。依据已查明的事实，首先，於三弟在案涉场地经营或合作经营的光明辅助材料厂、柴汽通汽车修理有限公司以及再生资源回收有限公司均具有合法经营资格，光明辅助材料厂亦是因全市生态环境综合整治而被注销，并无证据证明该厂存在违法经营行为；其次，於三弟自2014年始即与案外人余长江在案涉场地先后合作经营汽车维修、再生资源回收项目，经营项目并未改变工业用地用途，於三弟亦不存在将场地擅自转租、转让、转借给第三人的情形，且於三弟在一审中也明确表示愿意整改甚至关停再生资源回收公司；再次，合同约定三十年租金为651000元，丹徒公路养护处在租赁期间已陆续收取於三弟交纳的租金601000元，该数额已经超过法律规定的最长二十年租期的租金总额，且於三弟在一审审理中已将剩余50000元租金主动汇至一审法院；最后，距丹徒公路养护处主张的解除事项出现，均已五年以上，对此丹徒公路养护处应当知晓，现丹徒公路养护处主张解除合同，显然已经超过了解除权行使的合理期限。综上，丹徒公路养护处要求解除案涉《场地租赁合同》，於三弟立即搬离租赁场地并恢复场地原状的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，丹徒公路养护处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8136元，由镇江市丹徒区公路工程养护处负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 剑审 判 员  甘可平审 判 员  田 原二〇二〇年十二月二十三日法官助理  王 宁书 记 员  朱玉岑