辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13606号上诉人（原审被告）：姜波，男，1974年9月4日出生，汉族，个体，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：赵婉婷，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范红刚，男，1979年12月16日出生，汉族，农民，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：徐丽萍，辽宁兴法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳海特曼置业有限公司，住所地辽宁省法库县经济开发区。法定代表人：郭俊健，该公司经理。委托诉讼代理人：程洪友，男，1950年3月29日出生，汉族，系该公司法律顾问，住辽宁省法库县。上诉人姜波因与被上诉人范红刚、沈阳海特曼置业有限公司（以下简称“海特曼公司”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市法库县人民法院（2020）辽0124民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。姜波上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉请或发回重审；2.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、范红刚以物抵债协议不应视为商品房买卖合同，在未办理过户前，不具有优于其他债权的属性；二、范红刚并未在查封前实际占有使用案涉房屋，原审法院在判决中的事实部分认定范红刚承担了交付电费、物业费等责任，但范红刚未就该部分事实进行举证，原审法院在没有证据支持的情况下认定占有事实错误。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。范红刚、海特曼公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。范红刚向一审法院起诉请求：1.要求解除对法库县湖新城即东湖学府小区院内东湖学府售楼处（独楼）房屋的查封，并停止拍卖；2.案件受理费由二被告负担。一审法院认定事实：2017年6月28日，海特曼公司向范红刚借款500,000元，中国农业银行的“网上银行电子回单”显示：2017年6月28日，范红刚通过中国农业银行网上银行账户（账号为62×××11）向海特曼公司（账号为33×××45）转账500,000元，交易用途为“借款”。2018年1月9日，范红刚与海特曼公司签订《房屋顶账协议书》约定：截至2018年1月9日，海特曼公司共欠范红刚500,000元，海特曼公司用其所有的东湖学府小区原售楼处钢结构房（建筑面积840平方米）顶付欠款，此次顶付300,000元。2018年2月5日，海特曼公司与范红刚签订《移交协议书》，约定将案涉房屋移交给范红刚，房屋钥匙共计八把，房屋钥匙交接完毕，即作为房屋移交手续办妥。自房屋移交之日起，范红刚需承担房屋的使用、管理和维修责任。水费、电费、电话费、上网费由范红刚负担。2020年4月8日，海特曼公司出具盖有其公司公章的《证明》，证明：2018年范红刚与海特曼公司协商将法库县湖新城（东湖学府小区）法库国用（2015）第0023号土地内未开发建设土地上建筑的东湖学府售楼处（独栋）房屋顶账给范红刚，以此房顶付300,000元。一审法院另查明，原告姜波与被告郭丽芬、海特曼公司、罗纳利亚陶瓷有限公司、沈阳金美达陶瓷有限公司民间借贷纠纷一案，2018年10月22日作出（2018）辽0124民初2474号民事判决书。判决生效后，姜波申请执行，2019年1月14日以（2019）辽0124执167号立案执行。2019年11月11日，一审法院依据申请执行人姜波的申请，作出（2019）辽0124执167号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人海特曼公司所有的坐落于法库经济开发区法库国用（2014）第0028号、法库国用（2014）第0146号、法库国用（2014）第0027号、（2013）第0223号、法库国用（2014）第0110号、法库国用（2014）第0221号、法库国用（2014）第0145号土地及上述土地上无证建筑物、构筑物、地坪、道路；三、查封被执行人海特曼公司所有的坐落于法库县经济开发区68号（8）不动产权证书号辽（2018）法国县不动产权第0003341号、法库县经济开发区68号（7）不动产权证书号辽（2018）法国县不动产权第0003340号的房屋、土地及上述土地上无证建筑物、构筑物、地坪、道路；查封期限三年，2020年3月27日作出《预拍卖公告》。一审法院认为，本案争议焦点为原告范红刚是否享有阻却继续执行海特曼公司所有的坐落于法库县湖新城（东湖学府小区）法库国用（2015）第0023号土地内的东湖学府售楼处（独栋）房屋的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据庭审查明的事实，本案争议房屋位于法库县湖新城（东湖学府小区）法库国用（2015）第0023号土地内的东湖学府售楼处（独栋）房屋。一、2018年1月9日，范红刚与海特曼公司签订的《房屋顶账协议书》具有房屋买卖合同的性质，约定了房屋位置、价款及支付方式（抵顶欠款300,000元）；二、根据2017年6月28日范红刚向海特曼公司转账500,000元及备注的交易用途（借款）可见范红刚与海特曼公司之间存在真实有效的债权债务关系，借款抵顶房款即为支付全部房屋价款；三、2018年2月5日，海特曼公司与范红刚签订《移交协议书》，将案涉房屋及钥匙移交给范红刚，房屋交付后由原告范红刚作为仓库实际占有使用至今，水费、电费、电话费、上网费均由范红刚负担；四、因案涉房屋系在法库县湖新城（东湖学府小区）法库国用（2015）第0023号土地内未开发建设土地上建筑的，故无法办理商品房预告登记及不动产产权变更登记，非因范红刚自身原因未办理过户登记。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告范红刚对案涉房屋享有物权期待权，可以阻却本案争议房屋的执行,中止对法库县湖新城（东湖学府小区）法库国用（2015）第0023号土地内的东湖学府售楼处（独栋）房屋的执行。一审法院判决：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：不得执行辽宁省法库县法院（2018）辽0124执167号执行裁定书，执行标的为被告沈阳海特曼置业有限公司名下位于辽宁省法库县湖新城（东湖学府小区）法库国用（2015）第0023号土地内的东湖学府售楼处（独栋）房屋。案件受理费5,800元，由被告沈阳海特曼置业有限公司负担。（2020）辽0214执异28号执行裁定书于本判决生效时自动失效。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人姜波提交新的证据如下：证据一，询问笔录及照片，用以证明案涉房屋无人占有使用；证据二，法库县城区图、宗地图，用以证明上诉人查封的房产与一审认定的房产不一致；证据三，银行交易明细，用以证明郭丽芬已经偿还完欠付范红刚的借款。被上诉人范红刚发表质证意见如下：真实性均有异议，没有出证单位的确认，仅是个人记录；被上诉人海特曼公司发表质证意见如下：没有异议。被上诉人范红刚提交新的证据如下：情况说明，用以证明案涉房屋被查封前，其已合法占有使用案涉房屋；上诉人姜波发表质证意见如下：物业公司于2020年9月8日成立，其证实内容虚假；被上诉人海特曼公司发表质证意见如下：没有异议。被上诉人海特曼公司提交新的证据如下：法库县人民法院作出的裁判文书，用以证明其已经还清对姜波的欠款，包括案涉房屋在内的房产均已解除查封；上诉人姜波发表质证意见如下：没有异议；被上诉人范红刚发表质证意见如下：没有异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，通过范红刚向海特曼公司的银行转账记录及备注用途可证实，其双方之间存在真实的债权债务关系；范红刚与海特曼公司之间签订的《房屋顶账协议书》及海特曼公司出具的《证明》可证实，双方合意用案涉房屋抵顶海特曼公司所欠范红刚的部分借款；海特曼公司与范红刚之间签订的《移交协议书》可证实案涉房屋已于2018年2月5日交付给范红刚占用使用。同时，以房抵债及交付使用的事实均发生在案涉房屋被查封前，被上诉人范红刚对未能办理过户登记亦无过错，可认定被上诉人范红刚是案涉房屋的真实权利人，其享有对案涉房屋足以排除执行的民事权益。综上所述，上诉人姜波的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,800元，由上诉人姜波负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  赵智审判员  谢宏二〇二〇年十二月二十一日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；