河北省鸡泽县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0431执异17号 案外人：张宇航，男，1989年2月6日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 申请执行人：王奇，男，1988年1月10日出生，汉族，住鸡泽县。 被执行人：河北杰辉房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区果园路**枫景华庭C商业**。 法定代表人：王安民，该公司执行董事。 被执行人：马文义，男，1964年12月13日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 本院在执行王奇申请执行河北杰辉房地产开发有限公司（以下简称杰辉公司）、马文义借款合同纠纷一案中，案外人张宇航于2020年12月10日就鸡泽县人民法院对杰辉公司位于邯郸市丛台区产的查封、拍卖等执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张宇航宇称，2017年8月29日，被执行人杰辉公司与案外人张宇航签订了《枫景华庭认购协议》，约定：1、张宇航购买杰辉公司开发的“枫景华庭”小区3号楼1单元303号房屋。2、此房屋总价为479215元，缴纳定金50000元后，7日内交清全额房款。案外人于当日足额缴纳房款479215元和地下室款51271元。2020年5月25日，张宇航接到通知后，缴纳装修押金和水、电装修、垃圾清运费计4742.6元。同时开发公司交付单元房钥匙。至此，案外人履行了全部的支付购房款义务。案涉房屋已不属于被执行人杰辉公司所有。杰辉公司由于种种原因未能按合同的约定进行交付房屋及办理产权变更登记。已经严重侵害了案外人的合法权益。另案外人名下没有其他用于居住的房屋。因此，鸡泽县人民法院因另案执行对案外人的房屋进行查封、拍卖等措施是错误的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人对案涉房屋的权利足以排除该执行。综上，案外人为了维护自身的合法权益，特请求依法解除对被执行人名下位于邯郸市丛台区房屋的查封，终止对该房产的执行。 申请执行人王奇辩称：一、涉案房屋已经执行完毕，涉案房产的所有权已经转移到王奇名下，张宇航提出执行异议时间不适宜。根据民事诉讼法解释464条规定，根据民事诉讼法第227条提出的执行异议，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。同时根据民事诉讼法解释第493条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物的所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移，即执行标的执行程序已经终结，张宇航已经不能提起执行异议申请。二、根据张宇航提交证据，其证据达不到排除执行的目的。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据最高院的司法解释，能够排除王奇执行的三种情形是应该同时具备，但是根据张宇航提供的枫景华庭认购协议，协议签订的日期为2017年8月29日，房款支付的时间是在2017年8月17日交付房款。王奇查封涉案房产的时间为2017年5月8日，即张宇航签订合同的时间是在查封之后，故此，张宇航提供的证据不能排除执行。综上所述，张宇航在提起执行异议时间上不符合法律规定，且提供的证据也不符合相关法律规定，达不到排除执行的目的，恳请贵院依法驳回其异议申请。 案外人张宇航提出执行异议后，本院依法向被执行人杰辉公司、马文义送达了执行异议申请书等文书，马文义、杰辉公司未向本院提出答辩意见。 本院查明，申请执行人王奇与被执行人马文义、杰辉公司借款合同纠纷一案。2016年10月24日鸡泽县人民法院作出的（2016）冀0431民初471号民事判决书，判决“一、被告河北杰辉房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告王奇偿还借款本金15800000元及自2015年2月1日至2016年7月28日的利息5729032.26元，并偿还原告王奇自2016年7月29日至履行完毕之日按照月息2%计算的利息；二、被告马文义对上述债务承担连带清偿责任。被告马文义承担保证责任后，有权向被告河北杰辉房地产开发有限公司追偿；三、驳回原告王奇其他诉讼请求”，该判决现已发生法律效力。因被执行人马文义、河北杰辉房地产开发有限公司未履行判决义务，王奇申请执行杰辉公司、马文义借款合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案。立案后，依法向杰辉公司、马文义送达了执行通知书、报告财产令等法律文书，杰辉公司、马文义在法定期限内未申报财产，亦未履行生效的法律文书确定的义务。经查邯郸市房地产交易登记中心查询显示枫景华庭3号楼303号房屋在杰辉公司名下，该处房产在邯郸市。2017年5月8日，本院作出（2017）冀0431执28号执行裁定书依法对被执行人河北杰辉房地产开发有限公司名下枫景华庭小区3号楼303号房产进行查封，查封期限为三年。本院于2019年7月15日在京东司法拍卖平台拍卖被执行人杰辉公司所有的位于邯郸市丛台区处，直至2019年7月16日10：00该房产无人竞拍，予以流拍，申请执行人王奇同意以二拍拍卖起拍价49.963227万元以物抵债。2019年7月19日，本院作出（2018）冀0431执恢28号执行裁定书，裁定：一、被执行人河北杰辉房地产开发有限公司所有的位于邯郸市丛台区房产归买受人王奇所有，该房产的所有权自本裁定送达买受人王奇时起转移；二、买受人王奇应持本裁定到邯郸市房地产管理部门（或土地管理部门）办理产权过户（备案）手续。2020年4月15日邯郸市不动产登记中心在（2020）冀0431执恢13号协助执行通知书回执载明，已协助续行查封河北杰辉房地产开发有限公司名下位于邯郸市房产。案外人张宇航于2020年12月10日就鸡泽县人民法院对杰辉公司位于邯郸市丛台区产的拍卖、查封等执行行为提出书面异议。理由为，2017年8月29日，案外人张宇航与被执行人杰辉公司签定了《风景华庭认购协议》，案外人履行了全部的支付购房款义务。案涉房屋已不属于被执行人杰辉公司所有。杰辉公司由于种种原因未能按合同的约定进行交付房屋及办理产权变更登记。另案外人名下没有其他用于居住的房屋。综上，案外人为了维护自身的合法权益，特请求依法解除对被执行人名下位于邯郸市丛台区房屋的查封，终止对该房产的执行。为支持其主张，张宇航提供了2017年8月29日签订的《风景华庭认购协议》复印件一份、身份证复印件一份，收款证明复印件一份，工地顶房明细表复印件一份，现金交款单复印件一份，中国建设银行个人活期账户全部交易明细复印件一份，收款收据复印件四份、邯郸银行零售业务凭证复印件一份。 本院认为，本院在执行王奇申请执行杰辉公司、马文义借款合同纠纷一案过程中，依法向杰辉公司、马文义送达了执行通知书、报告财产令等法律文书，杰辉公司、马文义在法定期限内未申报财产，亦未履行生效的法律文书确定的义务。2017年5月8日，本院依法对被执行人河北杰辉房地产开发有限公司名下枫景华庭小区3号楼303号房产进行查封，查封期限为三年。于2019年7月15日在京东司法拍卖平台拍卖被执行人杰辉公司所有的位于邯郸市丛台区处，直至2019年7月16日10：00该房产无人竞拍，予以流拍，申请执行人王奇同意以二拍拍卖起拍价49.963227元以物抵债。2019年7月19日，本院作出（2018）冀0431执恢28号执行裁定书，裁定：一、被执行人河北杰辉房地产开发有限公司所有的位于邯郸市丛台区房产归买受人王奇所有，该房产的所有权自本裁定送达买受人王奇时起转移；二、买受人王奇应持本裁定到邯郸市房地产管理部门（或土地管理部门）办理产权过户（备案）手续。因该房产未按时过户王奇，本院续行查封河北杰辉房地产开发有限公司名下位于邯郸市房产，并无不当。在涉案房屋拍卖成交裁定作出后，权属变更登记完成前，执行程序尚未终结。案外人张宇航此时就涉案房屋提出异议的，本院依法应予审查。但案外人张宇航提供的证据不足以证明其购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定情形，其主张的权利不能排除人民法院的执行。故案外人张宇航的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条、第四百六十五条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回张宇航的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郝树楷 审判员  丁利民 审判员  郝静强 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  常晓斋 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十四条根据民事诉讼法第二百二十七规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。 案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。