河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5230号 上诉人（原审被告）：保定瑞坤房地产开发有限公司，住所地河北省高碑店市团结路北侧商住楼门市东起第**。 法定代表人：李星阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高松，男，1981年2月10日出生，住河北省高碑店市。 被上诉人（原审原告）：刘冬梅，女，1977年6月3日出生，汉族，住河北省高碑店市。 上诉人保定瑞坤房地产开发有限公司（以下简称瑞坤公司）因与被上诉人刘冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞坤公司上诉请求：依法撤销河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初1057号民事判决，改判上诉人不应承担返还被上诉人购房款50万元或发回重审；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对本案认定事实不清，适用法律错误，上诉人不应承担返还被上诉人购房款的责任。首先，本案中上诉人并没有收到过被上诉人的购房款50万元；上诉人因资金紧张与案外人张德冀协商用涉案房产来折抵欠付张德冀的工程款，为此上诉人与张德冀达成折抵协议，该协议约定双方所涉及的工程款两清，双方折抵房产协议履行后，为便于张德冀办理相关房产手续需与上诉人签订商品房买 —2— 卖合同，张德冀接收涉案房产在办理房产手续前，如其向外出售该折抵房产，上诉人负责免费更名一次，如因涉案房产发生纠纷由张德冀与购买方解决，上诉人对此不承担任何责任。该折抵协议书中上诉人与张德冀叙述得非常清楚，且被上诉人对该协议的约定也非常明确，否则被上诉人也不会找张德冀购买涉案房产。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同以及给被上诉人出具收款收据，这些工作都是上诉人在履行与案外人张德冀所签订的折抵协议内容，被上诉人在明知涉案房产的由来后才与张德冀发生对涉案房产的买卖行为，被上诉人也是将购房款直接给付张德冀，均可说明被上诉人对涉案房产的状况非常了解。其次，上诉人与张德冀的折抵协议未违反法律规定，在没有被依法确认该折抵协议无效的情况下，上诉人按照协议约定履行协议内容更无任何过错，如果被上诉人对涉案房产有异议，被上诉人也应根据已知的折抵协议中所约定的条款向合同相对人张德冀主张权利而不应向上诉人主张。被上诉人是在明知上诉人与张德冀之间折抵协议内容的条件下，还对上诉人提起诉讼是属是浪费诉讼资源。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 刘冬梅答辩称，认可一审判决，请求驳回上诉、维持原判。 刘冬梅向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告双方2018年8月18日签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告依法返还原告房屋首付款500,000元、利息、违约金10,000元；3、依法判令被告返还原告交纳的专项维修资金8,045元；4、本案的诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2016年，案外人张德冀承建被告保定瑞坤房地产开发有限公司（以下简称瑞坤公司）开发的高碑店市文明公寓小区5、6号楼外墙保温工程，后双方确认总工程款为1,060,890元，已付款31万元，被告瑞坤公司尚欠工程款750,890元。就剩余工程款问题，双方于2017年12月7日签 —3— 订折抵协议，约定被告瑞坤公司用其开发的高碑店市文明公寓小区6号楼1单元1701室房产折抵欠付张德冀的工程款750,890元，折抵完毕后，双方所涉及的工程款两清；双方折抵房产协议履行后，为便于张德冀办理相关房产手续需与被告瑞坤公司签订商品房买卖合同，因办理房产手续所涉及的相关费用均由张德冀承担；张德冀接收上述折抵房产后再办理房产手续前，如其向外出售该折抵房产时，被告瑞坤公司负责免费更名一次，如因该房产发生纠纷均由张德冀与购买方解决，被告瑞坤公司对此不承担任何责任。2018年7月16日，出卖人瑞坤公司与买受人张德冀签订商品房买卖合同（合同编号：0165），约定买受人所购商品房为文明公寓二期6号楼1单元1701号，建筑面积共107.27平方米，单价为每平方米7,000元，总金额为750,890元；付款方式为买受人于2018年7月16日一次性付清房款；交房时间为出卖人于2019年3月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日后，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款1‰向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金等内容。被告瑞坤公司已为张德冀出具收到750,890元购房款的收据。后张德冀将上述房产转卖给原告，双方到被告瑞坤公司处办理更名手续，并由原告与被告瑞坤公司于2018年8月18日签订商品房买卖合同（合同编号：0165），约定付款方式为分期付款，买受人于2018年8月18日付清总房款66%的首付款50万元，于2019年8月18日付清总房款的34%的购房款，剩余部分交房前交清，除此之外关于合 —4— 同面积、单价、总价、交房时间、逾期交房违约责任等约定均与张德冀和被告瑞坤公司签订的商品房买卖合同（合同编号：0165）中的内容一致。同日，原告将首付款50万元交付给张德冀后，被告为原告出具收到首付款50万元的收款收据。2019年10月24日，原告将8,045元住宅专项维修资金交给被告代为缴纳，并由高碑店市住房和城乡建设局公维资金管理办公室为原告出具河北省住宅专项维修资金专用票据。被告主张与原告之间不具备真实的房屋买卖合同关系，自述涉案房屋于2019年10月份具备交房条件且已口头通知张德冀，原告认可张德冀于2019年12月通知其交房，但主张涉案房屋至今不具备交付条件。 一审法院认为，案外人张德冀与被告瑞坤房产签订折抵协议和商品房买卖合同后将涉案房屋转卖给原告刘冬梅，并协助原告刘冬梅到被告瑞坤公司处办理了涉案房屋的更名手续。原告刘冬梅与被告瑞坤公司签订商品房买卖合同后，已就涉案房屋形成了新的合同权利义务关系，该商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告瑞坤公司未按照合同约定时间交付房屋，已构成违约，原告要求解除商品房买卖合同符合合同约定的解除条件，本院予以支持。被告瑞坤公司虽然没有收到原告刘冬梅交付的首付款50万元，但原告刘冬梅已将50万元交付案外人张德冀，而张德冀与被告瑞坤公司之间存在以房抵债关系，被告瑞坤公司对张德冀转卖给原告房产的行为不持异议且已为原告出具收到首付款50万元的收据，故可视为被告收到了原告刘冬梅交付的首付款50万元。合同解除后，被告瑞坤公司因该合同取得的购房款50万元应予返还。原告已缴纳的8,045元住宅专项维修资金并非由被告瑞坤公司收取，故原告主张由被告瑞坤公司返还，于法无据，不予支持。被告瑞坤公司的违约行为已致使原告产生相应损失，本院酌情支持由被告瑞坤公司自违约之日2019年4月1日起按年利率6%赔偿原告利息损失。依照 —5— 《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原、被告双方于2018年8月18日签订的《商品房买卖合同》；二、被告保定瑞坤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘冬梅购房款50万元，并自2019年4月1日起按年利率6%赔偿原告利息损失；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,490元（已减半收取），由被告保定瑞坤房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，案外人张德冀与上诉人瑞坤公司达成折抵房产协议，之后双方签订商品房买卖合同，张德冀据此已取得对案涉房产的合法权利，后张德冀将案涉房产转卖给被上诉人刘冬梅。本案中，瑞坤公司虽未实际收取刘冬梅的购房款，但因案涉房产来源于案外人张德冀与瑞坤公司达成的折抵房产协议，瑞坤公司以案涉房产折抵了自己应给付的债务，故此，应视为瑞坤公司已实际取得案涉房产的相应价款。综合前述情节，瑞坤公司已取得案涉房款，又与刘冬梅签订了商品房买卖合同，并出具了收款收据，刘冬梅与瑞坤公司成立了新的合同关系，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。因商品房买卖合同约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，而案涉房产至今未交付，故此，瑞坤公司显属违约，一审法院据此判令解除瑞坤公司与刘冬梅签订的商品房买卖合同，并无不妥。瑞坤公司上诉提出，折抵合同中明确约定如因涉案房产发生纠纷由张德冀与购买方解决，其对此不承担任何责任的意见，本院认为，该约定系张德冀与瑞坤公司双方之间的约定，该约定的效力并不能及于刘冬梅，其主张缺乏法律依据，不予支持。综上所述，保定瑞坤房地产开发有限公司 —6— 的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,980元，由保定瑞坤房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 苗 审 判 员  万丙申 审 判 员  肖 雅 二〇二〇年十二月七日 法官助理  续婉君 书 记 员  赵 盼