安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终3978号 上诉人（原审被告）：孙浩威，男，1999年4月30日生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：马丽，女，1982年12月13日生，汉族，住安徽省亳州市谯城区，系孙浩威母亲。 上诉人（原审被告）：李文艳，女，1982年9月12日生，汉族，住涡阳县。 委托诉讼代理人：马涛，安徽乐行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马东春，男，1979年6月4日生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：马庆民，男，1957年3月13日生，汉族，住址同上，系马东春父亲。 委托诉讼代理人：陶晓宇，涡阳县东城法律服务所法律工作者。 上诉人孙浩威、李文艳因与被上诉人马东春房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙浩威的委托诉讼代理人马丽、上诉人李文艳及其与孙浩威的共同诉讼代理人马涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙浩威、李文艳上诉请求：1.依法撤销安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初3861号民事判决第一、二项；2.判决驳回马东春的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审遗漏必须查明的事实，无法认定涉案房屋租赁合同是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原审判决在未查明涉案房屋是否经合法验收的情形下，径直认定房屋租赁合同合法有效，缺乏相关证据支持。二、马东春诉讼主体错误。马东春受其父马庆民委托签订房屋出租合同，应由委托人承担法律后果，享有权利和承担义务。三、原审判决没有认定证人证言，导致认定事实错误。孙浩威、李文艳在涉案房屋处同期共租赁了四间门面整体使用，证人蒋某、马某均系房东。有关疫情期间商谈减免房租事宜时，马东春明确向蒋某、马某表述了不愿租了。四、李文艳已于租赁合同签订后不久就退出与孙浩威合伙经营，由孙浩威独自履行合同，故李文艳不应再承担房屋租赁合同的任何权利义务。 马东春辩称，一审判决合情合理合法，应该予以支持。 马东春向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令孙浩威、李文艳继续履行《商铺租赁合同》,按约向马东春支付租赁费45000元及利息(自2020年6月1日起至全部支付租赁费及利息)；2.本案的诉讼费用由孙浩威、李文艳承担。 一审法院认定事实：2019年6月1日，马东春经其父亲马庆民授权与孙浩威、李文艳签订房屋租赁合同，将马庆民位于绿城兰园5＃110商铺租赁给孙浩威、李文艳，租赁期限三年，自2019年6月1日至2022年年6月1日止，租金每年45000元，于合同签订后每年6月1日前付清。签订租赁合同后给付当年租金45000元（2019年6月1日至2020年6月1日）。租赁合同履行期间，遭遇不可抗力，全国新型冠状××疫情突发，各行各业收入不景气，经济下滑，孙浩威与马东春商谈减免部分租金未果，引起诉讼。一审法院认为，当事人均系完全民事行为能力人，商铺租赁合同签订系双方真实意思表示，不违反法律规定，租赁合同已经实际履行，应受法律保护。孙浩威称合同双方协商口头解除，马东春不予以认可，孙浩威未提交证据证明自己的主张，应承担举证不能的不利后果，对孙浩威主张合同解除的辩称不予认可。对马东春要求继续履行商铺租赁合同的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠××疫情爆发突然，符合不能预见情形，疫情爆发后，各地政府也采取了具有行政强制力的疫情防控措施，这不是以个人或某个企业的意志为转移的，符合不能避免且不能克服的情形，结合当地疫情防控情况对承租房屋收入有一定影响，如按原租赁合同支付租金，对承租人明显不公。马东春当庭表示愿意减免租金两个月，可对孙浩威、李文艳应付45000元租金适当予以部分调整，结合本案实际情况，租金减免酌定三个月11250（45000÷12×3），剩余租金33750元，孙浩威、李文艳理应支付。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告马东春与被告孙浩威、李文艳继续履行签订的租赁合同；二、被告孙浩威、李文艳于本判决生效后十五日内给付原告房屋租赁费33750元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取463元，由孙浩威、李文艳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于案涉合同效力问题。马东春在二审提交了案涉房屋的不动产登记证书，证明已办理不动产登记，案涉房屋出租合法有效。故一审法院认定案涉商铺租赁合同签订系双方真实意思表示，应受法律保护，并无不当。2.关于马东春是否具备诉讼主体资格问题。马庆民陈述与其儿子马东春未分家，对马东春出租房屋没有异议，同意马东春收取房租。故马东春具备本案诉讼主体资格。3.关于案涉房屋租赁合同是否解除问题。证人蒋某出庭证明疫情期间协商减免房租，其同意免两个月房租7500元，马东春与孙浩威没有协商成功。证人马某出庭证明其免了两个月房租7500元，并证明其在接受孙浩威委托征求马东春意见时，马东春明确表态不租房子了。证人张某出庭证明其与孙红军、马丽、马东春等在一起吃饭时，听马东春说锁要自己换。证人证言能够证明孙浩威一方与马东春就案涉房屋租金减免事宜进行协商未果的情况。鉴于案涉房屋钥匙仍在孙浩威一方，马东春表示不同意解除合同，故不能认定当事人就案涉房屋租赁合同已经达成解除的合意。本院对一审判决认定事实予以确认。另查明：双方因房屋租金减免协商未果导致涉案房屋未有使用。 本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，案涉马东春与孙浩威、李文艳签订的商铺租赁合同受法律保护。新冠××疫情发生后，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租非国有企业房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。马东春与孙浩威一方因新冠××疫情影响就房屋租金减免事宜协商无果的情况下，可以通过调解或诉讼途径解决。孙浩威一方称是在马东春同意不租的情况下，将案涉房屋恢复原状，马东春称案涉房屋还在正常使用，证人马某证明马东春表示不愿意减免房租，说不租赁了，后来说再商议商议，结果马东春起诉了。当事人在没有就房租减免和合同解除达成合意的情况下，造成房屋没有使用，双方均未遵守诚实信用原则，妥善进行处理。考虑到房屋停止使用的原因、继续履行合同需要对房屋重新进行必要装修等实际情况及证人证言内容，调整减免租金为五个月，较为公平合理。孙浩威、李文艳系案涉商铺租赁合同的承租方，一审判决承租人对出租人承担民事责任并无不当。 综上所述，孙浩威、李文艳要求驳回马东春全部诉讼请求的上诉请求不能成立。对于案涉房屋租金的减免结合本案实际情况，根据公平原则，可予适当调整。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初3861号民事判决第一项，即原告马东春与被告孙浩威、李文艳继续履行签订的租赁合同； 二、撤销安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初3861号民事判决第二、三项，即“被告孙浩威、李文艳于本判决生效后十五日内给付原告房屋租赁费33750元”、“驳回原告其他诉讼请求”； 三、被告孙浩威、李文艳于本判决生效后十五日内给付原告房屋租赁费26250元； 四、驳回马东春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费925元，减半收取463元，由马东春负担；二审案件受理费925元，由孙浩威、李文艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  安翠香 审判员  黄战营 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理高辛冉 书记员韩振宇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。