山西省高级人民法院   民事裁定书   （2020）晋民申1989号   再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：崔小莹，女，汉族，现住大同市平城区。   委托诉讼代理人：孟波，北京市荣博律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审上诉人）：王志强，男，汉族，现住大同市恒安新区。   委托诉讼代理人：杜云江，山西阳和律师事务所律师。   被申请人（原审第三人）：大同市恒翔房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区南环路北侧。   法定代表人：赵建国，该公司董事长。   再审申请人崔小莹因与被申请人王志强、大同市恒翔房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，不服大同市中级人民法院（2019）晋02民终2141号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，并询问了当事人，再审申请人崔小莹及其委托诉讼代理人孟波、被申请人王志强及其委托诉讼代理人杜云江到庭参加了询问程序，被申请人大同市恒翔房地产开发有限责任公司（以下简称恒翔公司）经依法传唤未到庭。本案现已审查终结。   再审申请人崔小莹申请再审请求：1．依法撤销山西省大同市中级人民法院作出的（2019）晋02民终2141号民事判决；2．依法改判驳回被申请人王志强的全部诉讼请求；3．一审、二审的诉讼费用由被申请人承担。   事实与理由：   一、原判决无事实依据。首先，王志强称其2013年12月9日购买了被申请人恒翔公司开发的××区房屋，房屋面积197.17平方米，总价953906元，但王志强2012年11月11日就支付了定金403906元，2013年12月25日交纳现金84000元，恒翔公司均开具了收款收据。王志强诉称事实与一般交易规则严重不符：1.定金不会在购房并签订买卖协议的一年前交付；2.购房款为953906元，定金就交纳了487906（403906+84000）元（其中84000元为现金），定金的交付金额太大，不符合交易规则和法律规定；3.本案中的定金共交纳了816401元，王志强自称是交纳了两套房的定金。根据逻辑，王志强还可以说成是交纳了第3、4、5套房的定金，配合相应的证人、收款收据、购房协议等还可以获得第3、4、5套房的排除执行，规避人民法院执行行为的情况显而易见。4.就购房定金816401元而言，依据被申请人王志强诉称，是购买两套房的购房款，但证人马海霞所购的2301号房屋的价格要高于王志强所认购的1701号房屋，用816401元按照比例拆分所得出的每套房的首付款，均不能达到购房款的50%。其次，一审法院认定王志强提供的2012年11月11日银行凭证并不能证明其交纳到恒翔公司的钱为购房款，且交款时间早于签协议一年不符合常理，故对于是否在人民法院查封之前已交纳了房款证据不足。再次，二审法院仅通过证人证言就认定王志强交纳的钱属于购房款明显缺乏证据支持，理由如下：1.收款收据是开发商随时都可以开出的单方出示的证据，在没有转账凭证互相印证的情况下，该种收据的任意性导致其证明力弱。本案中的84000元没有银行转账凭证，不能证明被申请人王志强已交够了购房款的50%。2.王志强是先交的购房定金，且交了816401元，王志强和恒翔公司可能会存在其他多种关系，比如借贷关系，后补的商品房认购协议也可能是抵押性质，也就是名为买卖实为借贷。此种情况是房地产公司向外借款时经常的使用手段，且被申请人恒翔公司对外欠款更是高达2亿以上，他们在借款的过程中经常使用名为买卖实为借贷的方式，实际上是抵押性质；3.本案的涉案房屋到现在也不具备入住的条件，所以作为正常的购房者，不会在没有看过房屋具体状况，也没有确定要购买的具体房屋楼层、朝向、房号时提前一年支付购房款，还没有确定房屋价格，购房款的具体数额如何来确定？4.本案从2016年4月6日财产保全开始向恒翔公司送达文书，又到继续查封通知、评估、拍卖通知，长达三年间的文书送达，恒翔公司没有一次提到涉案房屋已经卖出，直到2018年底人民法院的拍卖程序进行到第二次的时候，王志强提出执行异议。恒翔公司的反应和王志强提出异议的时间均与常理严重相悖。   二、二审判决适用法律确有错误。首先，王志强在一二审请求终止对大同市××区房屋的执行，并解除对该房屋的查封，该诉求应当属于对法院的执行行为提出的异议。二审法院判决不得执行王志强购买的大同市××区房屋，该判决先是进行了确认之诉，又根据确认之诉的结果得出不得执行的结论。该判决对两个实体权利进行了确认，违反法律，超裁严重。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，查封涉案房屋之前，王志强并没有签订有效的书面商品房买卖合同，只有商品房认购协议，且王志强所称的交纳房款超过50%也没有明确依据。大同市平城区法院75号执行裁定书中明确了王志强的银行付款凭证、收款收据时间数额均不符，不足以证实案外人与被执行人的房屋买卖事实。王志强没有实际占有涉案房屋。王志强只提供了自己的无房证明，没有提供相应的单身证明或者是其妻子的无房证明。   被申请人王志强答辩称：答辩人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下：1.在大同市平城区人民法院对案涉房屋进行查封之前，答辩人已经与恒翔公司签订合法有效的书面买卖合同。2.答辩人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。3.答辩人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，答辩人的权利能够排除执行。而申请人所提再审申请，仅仅是怀疑、推断，没有相应的证据。   被申请人恒翔公司未到庭亦未答辩。   再审审查期间，当事人围绕再审请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被申请人王志强提供的证据是：大同市云冈区民政局2020年9月24日出具的离婚证明，离婚证字号L140214-2020-000755。申请人崔小莹质证：9月24日刚离婚与本案不发生冲突，配偶的离婚证明必须提交。对上述证据，本院认定如下：被申请人王志强与其妻子刑苑于2020年9月24日离婚。本院对二审查明的其余事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为，王志强对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，王志强与恒翔公司于2013年12月9日签订了案涉房屋的《商品房认购协议》，王志强通过银行汇款及现金方式共支付案涉房屋购房款487906元，超过合同约定总价款953906元的百分之五十，且一审法院对案涉房屋的查封时间为2016年4月6日，应确认王志强已就案涉房屋在一审法院查封之前签订了合法有效的买卖合同，且已向恒翔公司支付了超过合同约定总价款的百分之五十的购房款。同时，王志强亦提交了大同市房屋管理部门出具的其名下无房屋记录信息的信息记录，能够证明在大同市范围内王志强名下无房屋登记信息。因此，本案的情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，王志强依法对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。崔小莹主张王志强应提供其妻子名下有无住房的证据，因王志强与其妻子已离婚，崔小莹的主张无相应的法律依据。   综上，崔小莹的再审请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回再审申请人崔小莹的再审申请。   审判长 侯 勇   审判员 吴捷慧   审判员 段晓斌     二〇二〇年十二月三日   法官助理 李洪才   书记员 李晨颖