北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8705号上诉人（原审原告）：赵闻，男，1984年5月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴飞，北京市京哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵蕊，女，1983年7月27日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：杨连庆，北京市博融律师事务所律师。上诉人赵闻因与被上诉人赵蕊确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初11278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁睿独任审理，于2020年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人赵闻及其委托诉讼代理人吴飞、被上诉人赵蕊及其委托诉讼代理人杨连庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵闻上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认赵闻与赵蕊签订的《婚前男女双方合资购房协议》无效。事实和理由：1.赵闻与赵蕊签订的《婚前男女双方合资购房协议》严重损害了社会公共利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该协议应属无效。本案双方所签订的《婚前男女双方合资购房协议》涉及的房屋性质为限价商品住房，限价商品房是具有社会保障性质的商品住宅，相对于商品房而言，限价商品住房的购买必须符合相应的规定，取得相应资格，同时在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。《北京市住房和城乡建设委员会关于规范已购限价商品住房和经济适用房等保障性住房管理工作的通知》规定，已购限价房在房屋产权未转为商品房前，购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。由上述规定可以看出，转让限价商品住房是受条件限制的，对于未满5年的限价商品住房，其转让对象是特定的，即向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购。就本案而言，双方就诉争房屋签订协议时，尚未办理房屋所有权证，属于转让受限的房屋，赵闻并不具备处分该限价房的权利。此外，北京市限价商品房政策设立之初衷在于解决北京市居民的住房需求，调整住房供应结构，建立分层次的住房供应体系，其供应对象为北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。本案中，涉案房屋性质上的特殊性使得该房屋的获得取决于赵闻及其父母所具备的限价商品住房的申请家庭资格，该房屋的申请和购买过程均与赵蕊毫无关系。赵闻和赵蕊的结婚行为，无法改变限价房屋的申请及购买事实，且赵蕊无北京户籍，更不具备该限价房屋的购买资格，故其与赵闻签协议的根本目的在于通过协议使得不具备限价商品房购房资质的赵蕊通过不符合法律法规的方式获取限价商品房的购房资质。如果认定该协议有效，既不符合该房屋购买人的身份要求与申请条件，亦与北京市限价商品住房政策中，保障本市住房困难家庭的目的相悖，损害广大潜在符合购买限价商品住房资格的人民群众的利益，从而使得任何不具备限价商品房购房资质的购房者都可以通过与具备资质者签订协议的形式而变相购买限价商品房，这无疑会使得限价商品房政策形同虚设。此外，在北京市各级法院审理的涉及限价商品房的案件中，此类合同均因损害社会公共利益而被认定无效，故从统一法律适用、促进司法公正的角度而言，本案的协议也应认定为无效。2.依据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第十三条第一款规定：“申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。”而有关部门审核申请家庭的相关材料包括申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产，且在其对审核结果进行公示之时也是以家庭为单位而进行的，如果申请家庭经审核符合条件，则申请家庭只能购买1套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。就本案而言，赵闻以其与父母组成的家庭为单位，申请并获得了限价商品房购房资格，此时赵闻及其父母已因该次限价房的申请丧失了再次申请其他形式的保障性住房的资格。如认定为该协议有效，则该房屋由赵闻与赵蕊共同所有，无疑损害了赵闻父母的财产权益。3.在合同实际履行上，赵蕊并未按照合同约定进行出资，对于赵蕊在一审庭审中出示的婚后赵蕊母亲账户打给赵蕊账户的汇款凭证，只能说明婚后赵蕊母亲对赵闻与赵蕊在经济上的赠与行为，并不能证明该款项为赵蕊在协议中的提及的共同购房款项，因此赵闻对于赵蕊在协议的实际履行上不予认可。赵蕊辩称，同意一审法院判决。赵闻向一审法院起诉请求：请求依法确认赵闻与赵蕊签订的《婚前男女双方合资购房协议》无效。一审法院认定事实：赵闻与赵蕊原系夫妻，2014年1月25日登记结婚，于2016年7月27日生育一女赵歆恬。2017年，赵闻起诉赵蕊要求离婚，该院经审理后作出（2017）京0108民初11997号民事判决书。该案审理查明：位于北京市海淀区温泉凯盛家园****楼******（以下简称涉诉房屋），建筑面积77.72平方米，2015年10月28日登记在赵闻名下，共有情况为单独所有，房屋性质为限价商品房。该案中赵闻提交《北京市商品房预售合同》，买受人为赵闻；提交《北京市海淀区限价商品住房购买资格审核备案通知单》，内容为赵闻，根据北京市限价商品住房管理规定，经市、区、街乡（镇）住房保障管理部门审核，你家庭符合北京市申请购买限价商品住房条件，现准予备案。备案编号：X060906393，备案日期：2009年12月15日。你家庭申请人口3人，姓名：赵闻、赵斯杰、蓝美华，配售2居室限价商品房。限价商品住房由区住房保障办公室根据市建委调配的房源组织轮候摇号配售活动，房源以及摇号配售等相关信息将在区政府网站、区住房保障审核窗口及相关媒体公布，请你家庭及时关注。提交《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书》《结算协议》《限价商品住房交接单》，显示涉诉房屋性质为限价商品房，2012年11月17日签订购房合同，总房价款为622537元，其中49万元以赵闻名义办理公积金贷款支付，其余为首付款，由赵闻支付，2013年10月办理入住手续。该案中赵闻主张涉诉房屋属于其婚前财产。该案赵蕊主张涉诉房屋属于夫妻共同财产，提交2014年1月18日其（乙方）与赵闻（甲方）签订的《婚前男女双方合资购房协议》，内容为：一、甲乙双方共同出资购买涉诉房屋一套，总价值65万元；二、甲方出资15万元首付款，乙方出资5万元用于收房费用，并一次性还贷10万元，剩余银行贷款40万元，双方共同偿还；三、由于双方经济情况，合资购置的房产证登记在甲方名下，但该房产的所有权为双方共同共有，婚后亦作为夫妻的共同财产；四、双方作为上述房产的实际共有人，对房屋享有一样的占有、使用、收益等权利；五、甲方不得以乙方非该屋房产证上示名的所有人而干涉乙方享有上述权利；六、在未经乙方同意的前提下，甲方不能擅自以各种方式处分房产，如出卖、抵押、租赁等；七、协议签署为自愿行为，一式两份，甲乙双方各持一份，各份具有同等的法律效益，本协议自双方签字起生效。该案赵闻、赵蕊均认可赵蕊后支付11万元用于偿还贷款，2014年1月之后贷款属于夫妻共同偿还，涉诉房屋尚有贷款未还完，每月自赵闻名下账户扣款1925元，房屋现由赵蕊居住使用。该案该院判决双方离婚，婚生女由赵蕊抚养，因尚不宜对房屋所有权及折价款作出处理，判决涉案房屋由赵闻、赵蕊共同居住使用。该案宣判后赵闻提起上诉，后撤回上诉申请。本案中，赵闻主张双方所签的《婚前男女双方合资购房协议》无效，理由为协议违反了法律、行政法规强制性规定，具体违反了《北京市住房和城乡建设委员会关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》第六条的规定，即已购限价商品住房和经济适用住房在房屋产权性质未转为商品房前，购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人；另主张无效理由为协议非赵闻真实意思表示，协议约定与客观事实不符。赵蕊对此不予认可，主张赵闻依据的通知非法律、行政法规强制性规定，且双方的协议内容不同于第六条规定的情形，系双方为了结婚事宜而作的安排，后二人为夫妻关系。一审法院认为，赵闻与赵蕊就案涉房屋首付款、贷款等支出事项签订了《婚前男女双方合资购房协议》，签订该协议时双方均为完全民事行为能力人，应对自身行为的法律后果有清楚的认识。现赵闻主张签约时其并非真实意思表示，未举证证明，该院不予采信。赵闻主张该协议违反了法律、行政法规强制性规定，但其据此依据的规范性文件并非法律、行政法规。另双方签订该协议系基于双方即将结婚的事实而对案涉房屋购房款支出等作出的约定，虽案涉房屋性质特殊，但双方签订此协议对房屋产权作出约定，并未侵害社会公共利益。现赵闻诉请该协议无效，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回赵闻全部诉讼请求。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，赵闻与赵蕊签订的《婚前男女双方合资购房协议》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本院认为，《婚前男女双方合资购房协议》签订于2014年1月18日，赵闻与赵蕊于2014年1月25日登记结婚，从协议的内容来看，系双方基于即将结婚的事实，对涉案房屋购房款的支付以及涉案房屋作为婚后共同财产的约定，前述约定并不损害社会公共利益。赵闻主张《婚前男女双方合资购房协议》无效的依据，并非法律、行政法规，其据此主张无效，本院不予支持。赵闻关于婚后赵蕊母亲打给赵蕊的汇款系赠与行为的主张是否成立均不影响本案的处理结果，本院不予采信。综上所述，赵闻的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由赵闻负担。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二〇年十二月十五日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强