广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0781民初4760号原告：刘丽文，女，1985年4月9日出生，汉族，住台山市************，公民身份号码440************52X。委托诉讼代理人：谭励君，系广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯景明，系广东志信律师事务所实习律师。被告：江门市新鸿海智能设备有限公司，住所地：台山市*************。法定代表人：伍某1。原告刘丽文与被告江门市新鸿海智能设备有限公司（以下简称“新鸿海公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘丽文的委托诉讼代理人谭励君、冯景明到庭参加诉讼，被告新鸿海公司经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘丽文向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘丽文、新鸿海公司双方签订的两份工厂厂房租赁合同，两份合同尚未履行金额为893951.52元。2.判令新鸿海公司向刘丽文支付2019年6月份至合同解除所欠缴的租金(暂计至2020年10月份止为542972.08元)及违约金(暂计算至2020年10月21日止为18495.87元)，至2020年10月21日止合计为561467.95元。3.判令新鸿海公司向刘丽文支付厂房保安管理费、水电费，暂计至2020年9月30日止为48950元。第1、2、3项诉讼请求合计数额为1504369.47元。4.判令新鸿海公司支付刘丽文占用厂房的费用、安保管理费和水电费，费用以原合同约定的租金、双方约定的安保管理费、水电费为基数，从解除合同之日起算至新鸿海公司腾空厂房归还刘丽文之日止。5.判令新鸿海公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：刘丽文、新鸿海公司双方于2018年7月1日签订了《工厂厂房租赁合同》，合同约定刘丽文将位于台山市*********之三的原旧厂房及二期新建厂房与二楼办公室租赁给新鸿海公司，每个月租金为23042.64元。2018年8月1日，双方再次签订《工厂厂房租赁合同》，合同约定刘丽文将位于台山市*********之三的新建三期厂房及新增建接待室租赁给新鸿海公司，每个月租金为9213.84元。两份合同均约定新鸿海公司若拖欠租金不付满一个月，刘丽文有权增收5%滞纳金的违约条款，并有权终止租赁协议。2019年6月开始，新鸿海公司以各种原因拖欠租金，刘丽文于2019年9月29日曾向新鸿海公司发出《催促支付厂房租金函》，但新鸿海公司依旧拖欠租金并且一直占用厂房。另外，新鸿海公司于2019年10月31日已解散了公司全部员工，为保护厂房内新鸿海公司的设备仪器等财产安全，新鸿海公司召回其原先的两位门卫进行安保工作，并且由刘丽文代为支付门卫的工资及日常水电等费用，暂计算至2020年9月30日止为48950元。以上费用刘丽文经多次催收未果，故向法院提出起诉请求解决。新鸿海公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘丽文与新鸿海公司于2018年7月1日签订了《工厂厂房租赁合同》，合同约定刘丽文将位于台山市*********之三的原旧厂房及二期新建厂房与二层办公室租赁给新鸿海公司；租金为8.04元/平方米/每月，即每个月租金为23042.64元，每月15日前支付租金；租赁期间为2018年7月1日起至2022年12月31日止；租赁建筑面积为2866平方米，包括原旧厂房(830平方米)及二期新建厂房与二层办公室(2036平方米)。同年8月1日，双方再次签订《工厂厂房租赁合同》，合同约定刘丽文将位于台山市*********之三的新建三期厂房及新增建接待室租赁给新鸿海公司；租金为8.04元/平方米/每月，即每个月租金为9213.84元，每月15日前支付租金；租赁期间为2018年8月1日起至2023年7月31日止；租赁建筑面积为1146平方米，包括新建三期厂房(1095平方米)及新增建接待室(51平方米)。两份合同均约定新鸿海公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用。如拖欠租金不付满一个月，刘丽文有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。2019年6月开始，新鸿海公司以各种原因拖欠租金。2019年9月29日，刘丽文向新鸿海公司发出《催促支付厂房租金函》，但新鸿海公司依旧拖欠租金并且一直占用厂房。另外，新鸿海公司于2019年10月31日已解散了公司全部员工，为保护厂房内新鸿海公司的设备仪器等财产安全，新鸿海公司召回两位门卫进行安保工作，并且由刘丽文代为支付门卫的工资及日常水电费，具体情况为：2020年1月水费47元、同年2月水费86.06元、同年3月水费110.24元、同年4月水费39.56元、同年5月水费52.58元、同年6月水费99.08元、同年7月水费65.6元、同年8月水费65.6元、同年9月水费91.64元、同年10月水费52.58元、同年11月水费32.12元，合共水费742.06元；2019年12月电费842.16元、2020年1月电费926.8元、同年2月电费901.47元、同年3月电费822.35元、同年4月电费1009.01元、同年5月电费889.27元、同年6月电费1452.18元、同年7月电费1518.51元、同年8月电费1473.9元，合共电费9835.65元；每月每位门卫工资共为2100元，两门卫的工资从2019年11月至2020年9月，合共11个月，合共46200元（2100元/月*2人*11个月）。以上费用刘丽文经多次催收未果，遂向本院提出本案诉讼。本院认为：本案实质存在两个法律关系。一是刘丽文与新鸿海公司的租赁合同关系，一是刘丽文与新鸿海公司的无因管理关系。因两种法律基于同一当事人，并且相互纠结，案件事实较为清楚，为避免当事人诉累，本院决定合并审理。本案双方当事人签订的两份《工厂厂房租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，依法成立、有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行合同约定的义务。合同签订后刘丽文依约将标的建筑物交付新鸿海公司使用，新鸿海公司从2019年6月起至今未依约支付租金，已经构成违约,依法应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。另根据合同约定，如新鸿海公司拖欠租金不付满一个月，刘丽文由权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。刘丽文诉请解除双方签订的两份《工厂厂房租赁合同》并要求新鸿海公司依约支付2019年6月份至合同解除之日所欠缴的租金542972.08元及违约金（违约金以542972.08元为基准，按年利率5%计算），事实清楚，理据充分，本院依法予以支持。关于合同何时解除，根据《中华人民共和国合同法》九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”规定，本院酌定于本案起诉副本状送达之日（即2020年10月31日）起双方签订的两份《工厂厂房租赁合同》一并解除。关于占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持”规定及《工厂厂房租赁合同》的相关约定，刘丽文诉请新鸿海公司从解除合同次日起算至新鸿海公司腾空厂房归还刘丽文之日止按以原合同约定的租金的标准（即每月租金为32256.48元）向新鸿海公司支付厂区占有使用费，事实清楚，理据充分，本院依法予以支持。关于刘丽文诉请新鸿海公司支付厂房保安管理费（保安管理费按每月4200元计付）、水电费（水电费按照每月250元计付）暂计至2020年9月30日止为48950元的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定:“没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失而进行管理的人,有权请求受益人偿还由此支付的必要费用”规定，本案中,刘丽文在无法定或约定义务的情况下,代为管理新鸿海公司的物业，并为其垫付电费、水费、保安费等,系为避免新鸿海公司利益受损失而进行的管理,属于无因管理行为。至于费用数额问题，刘丽文主张水电费按照250元/月、保安管理费4200元/月标准计算，自2019年11月1日起至2020年9月30日止共计48950元，有其提供的电费收据、水费收据、保安工资条予以证明确认，本院予以认可。至于以后产生的电费、水费、保安费等刘丽文可在实际发生时另行主张。新鸿海公司经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，依法缺席判决。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告刘丽文与被告江门市新鸿海智能设备有限公司2018年7月1日、同年8月1日签订的两份《工厂厂房租赁合同》于2020年10月31日解除。二、被告江门市新鸿海智能设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘丽文支付从2019年6月份起至合同解除之日止的租金542972.08元及违约金（违约金以542972.08元基数，从2019年6月16日起至被告江门市新鸿海智能设备有限公司还清上述款项之日止按年利率5%计付）。三、被告江门市新鸿海智能设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘丽文支付厂区占有使用费(从2020年10月31日起至实际交还承租厂区之日止按每月32256.48元的标准计付)。四、被告江门市新鸿海智能设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘丽文支付计至2020年9月30日止厂房保安管理费、水电费48950元。五、驳回原告刘丽文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9169.67元，保全费用3520.00元，由被告新鸿海公司负担。原告刘丽文预交的案件受理费9169.67元，保全费用3520.00元，由本院予以退回。被告新鸿海公司应向本院补缴案件受理费9169.67元，保全费用3520.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李文权二〇二〇年十二月二十五日法官助理 盘其然书 记 员 周健波