湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16135号原告：廖某某，男，汉族，1977年8月13日出生，住址：湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：甘永琼，湖南瀛湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建波，湖南瀛湘律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**美富商业中心**，统一社会信用代码914300003384438882。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琼，女。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地长沙市芙，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦码91430102727969461J。法定代表人：孙文钦，该公司总经理。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**凯通国际城第******1430100097697317D。法定代表人：孙文钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：李君，女，该公司员工。原告廖某某与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖某某的委托诉讼代理人甘永琼、李建波，被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼、凯通公司的委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼。被告东进公司经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖某某向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告宇成公司签订的《委托经营管理协议》；2.判令被告向原告支付所欠5个月租金21039元（50493÷12×5），以及自2020年10月1日起至T3栋15层150009号公寓实际交付之日止的租金；3.判令被告宇成公司向原告支付违约金644元，以及自2020年10月1日起至T3栋15层150009号公寓实际交付之日止的违约金（以逾期金额为基数，按照万分之二/日计算）和合同预期收益损失；4.判令被告凯通公司、东进公司承担连带赔偿责任；5.判令由三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告宇成公司签订了《委托经营管理协议》，协议约定：原告授权被告宇成公司对其名下宇成朝阳广场项目商铺进行全方位的管理，经营管理的收益权归被告宇成公司所有。年度租金总额为50493元，被告宇成公司须按月支付，即被告宇成公司于每月月底前向原告支付下一个支付期的租金。该协议名为委托经营管理协议，实为租赁协议。根据《委托经营管理协议》第8.1条之规定：“如有一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等”以及第8.4条之规定：“被告宇成公司无正当理由逾期向原告支付租金，被告宇成公司应当按照逾期金额的万分之二/日的比例向原告支付违约金；如被告宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告可以解除本合同”。截至目前，被告宇成公司向原告逾期支付租金已超过3个月，已构成严重违约。根据合同约定，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告宇成公司支付未付的租金和违约金。被告东进公司、凯通公司对被告宇成公司应承担的义务提供不可撤销的连带责任。为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。被告宇成公司辩称，首先，针对原告的第一、二项诉讼请求，被告宇成公司同意解除该委托协议，并返还涉案商铺，但合理期限不应计付租金。第二，原告月租金额计算错误，按照税法规定和税务局要求，被告是税费代扣代缴主体，每月实际应付租金应扣除税费后计算（住宅扣除3.45%，商铺扣除6.05%），被告宇成公司每月转账给原告的租金也是扣除税费后的金额，原告对此亦是予以认可的。另外原告所述事实有误，被告宇成公司未拖欠租金，因疫情不可抗力影响，疫情期间应减免租金，被告宇成公司请求原告和法院考虑被告宇成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例。在湖南启动重大突发公共卫生响应级别期间，宇成朝阳广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，资金链断裂，被告经营状况出现困难，收入锐减，被告宇成公司面临较大的经营压力，请求法院酌情减免6个月租金。第三、原告要求被告宇成公司支付违约金，被告认为受疫情不可抗力的影响，整个社会、市场、企业都受到极大影响，经营困难，非被告主观因素所致，不应承担违约责任及违约金。2020年2月10日，全国人大常委会法工委明确指出当前我国发生的新冠疫情对于因疫情防控不能履行合同的当事人，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。湖南省高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》关于“因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故该情形可适用不可抗力条款，根据《中华人民共和国合同法》第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”另根据最高人民法院《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故被告宇成公司稍微迟延支付租金事出有因，依法不构成违约。被告凯通公司书面辩称，1.被告凯通公司对外提供担保，没有经过董事会以及股东会决议同意；2.原告廖某某并非善意第三人，请求法院确认担保函无效。本案中，原告从未提出要求审查董事会或股东会决议，连最低限度的审查义务都没有尽到，不属于善意第三人。因法律有明确规定，原告应当知道凯通公司为宇成公司的债务提供担保须经凯通公司股东会决议，而其并未要求出具凯通公司的股东会决议，原告显然负有过错，因而其不能被认定为善意第三人。综上，请求法院确认担保函无效，判决凯通公司不承担担保责任。被告东进公司未到庭参与答辩。根据双方当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：原告与被告宇成公司（变更名字前叫“湖南狂买狂卖商业管理公司”）签订《委托经营管理协议》，该协议约定原告委托被告宇成公司经营管理其位于湖南省长沙市××路××号的“美富商业中心”（报建名：宇成朝阳广场）项目Ｔ3栋15层150009号公寓，委托管理期限为本协议生效之日起，至2032年4月30日止，计租期为2019年6月1日至委托经营管理期限届满日。年度租金的计收标准为：50493元／年。委托经营收益被告宇成公司按月支付，于每月月底前向原告下一个支付期的租金。关于违约责任，双方约定如下：1、如一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等，违约方承担违约责任后仍应继续履行本协议。2、原告违反本协议约定干涉被告宇成公司经营活动的，被告宇成公司有权拒付干涉期间的租金。如造成被告宇成公司损失的，还应承担赔偿责任（包括但不限于直接经济损失、间接经济损失及公证费、律师费、诉讼费、保全费等）。3、因原告原因造成被告宇成公司无法行使经营管理权或造成本协议无法继续履行的，原告应向被告宇成公司支付当年度租金总额的二倍作为违约金。如给被告宇成公司造成损失的，还应承担赔偿责任（包括但不限于直接经济损失、间接经济损失及公证费、律师费、诉讼费、保全费等）。4、被告宇成公司无正当理由逾期向原告支付租金，被告宇成公司应按照逾期金额的万分之二／日的比例向原告支付违约金。如被告宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告可以解除合同。但截止到2020年10月1日，宇成公司尚欠2、3、4、8、9共5个月合计21039元租金未支付。另查明，宇成公司已陆续与T3栋的200多户业主解除了《委托经营管理协议》，并将房屋返还给相应业主。本院认为，本案系租赁合同纠纷，廖某某与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。宇成公司作为该房屋的承租人，拖欠廖某某已经构成单方违约，应承担相应的违约责任。经核对，截至2020年10月1日宇成公司实际拖欠廖某某租金共计21039元。根据廖某某与宇成公司合同的约定，宇成公司逾期支付租金3个月的，廖某某有权解除合同，且被告宇成公司亦同意解除合同，故对廖某某要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。被告宇成公司辩称因受新冠肺炎疫情影响，应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。对廖某某要求宇成公司支付租金21039元的诉讼请求予以支持。合同解除后至被告实际交还涉案房屋之日期间的场地占用费由被告宇成公司按50493元/年的标准向廖某某支付。对廖某某要求宇成公司以欠付租金为基数按照合同约定的每日万分之二的标准支付自逾期之日起至实际付清之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。廖某某要求被告宇成公司承担合同预期收益损失，但原告未向本院提交相关证据，本院对该诉讼请求不予支持。被告东进公司、凯通公司出具的担保函上已载明“为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成”，本院认为原告已尽到善意第三人的审查义务，对被告凯通公司的辩称意见本院不予采纳，被告凯通公司、东进公司对上述债务应承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告廖某某与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议》解除；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告廖某某支付截至2020年9月30日止的租金21039元；并支付房屋占有使用费（占有使用费按50493元/年的标准支付自2020年10月1日起至湖南宇成朝阳商业管理有限公司将T3栋15层150009号房屋实际返还给廖某某之日止）；三、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告廖某某支付以欠付租金为基数按每日万分之二的标准计算自违约之日起至实际清偿之日止的违约金；四、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第二、三项金额偿付承担连带清偿责任；五、驳回原告廖某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费342元，因适用简易程序，减半收取171元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二〇年十二月二十五日法官助理陈某书记员童某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。