广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7778号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司，住所地广东省惠州大亚湾澳头南山国际大厦****。负责人：吕辉。委托诉讼代理人：黄艳军，广东东舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗应良，男，1936年4月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区******，公民身份证号码440************918。上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司（以下简称“龙光物业惠州分公司”）因与被上诉人罗应良物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙光物业惠州分公司上诉请求：1.请求上级人民法院依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院做出的（2020）粤1391民初730号民事判决书中的第一项判决，第二项、第三项判决，改判支持龙光物业惠州分公司的诉讼请求或将本案发回重审。2.一审、二审诉讼费用全部由罗应良承担。事实和理由：一审法院在《民事判决书》第11页中认定“上诉人未禁止违建施工人员进入小区并进行施工”是错误的。1.根据《物业管理条例》第四十五条规定：对物业管理区域内有违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。对于本案中违建的事情，上诉人已经多次与违建业主沟通并向其发出整改通知书要求恢复原貌，且上诉人亦向有关行政管理部门报告，按照《物业管理条例》履行了相应约告知义务与上报义务。2.对于禁止违建施工人员进入小区事宜，因小区有多家住户，每天都有不同的施工人员进入小区施工，上诉人的工作人员亦对其进行一一核实。可实际操作中，却屡次碰到施工人员谎报其系XXX房的施工人员，实际系违建业主处的施工人员，而上诉人的工作人员并不能禁止所有施工人员进入小区施工，只能登记后将其放行。3.由于强降雨等不可抗力因素，造成积水水灾，水灾发生后，上诉人已经按照前期物业服务协议的约定对下水管道进行疏通，并向保险公司报了保险，履行了相应的管理义务。综上所述，上诉人已经履行了相应的阻止、上报及管理义务，而上诉人并非执法部门，无法拆除违建部分，亦不能禁止所有施工人员达入小区施工。因此，被上诉人因物业公司服务瑕疵而拒交物业管理费、车位管理费，没有事实和法律依据。被上诉人应当按照双方签订的《前期物业服务协议》，向上诉人支付从2017年7月1日至2019年8月31日欠缴的物业服务费17408.82元及欠缴物业服务费所产生的违约金（暂计至2019年8月16日，违约金为17744.93元，该违约金应计至被上诉人还清物业服务费之日止）；支付2015年2月1日至2019年8月31日的车位管理费2200元。罗应良辩称，罗应良不是拒缴物业管理费，而是物业服务不完整，有缺失，为什么减半，我都在答辩状中有列举。龙光物业惠州分公司说假设有不足的地方，罗应良已在递交的证据中说明了，龙光物业惠州分公司是拿了黑钱，利用职权进行违法的管理，导致了罗应良的损失，这些都在罗应良递交的录音录像及各种证据材料中有说明。所以，罗应良根据这个事情已经反反复复跟对方交涉了很多遍，罗应良向他主张遭受到了恶意的拖延，甚至欺骗，罗应良迫不得已才停缴物业管理费，这个罗应良也给了书面的告知给龙光物业惠州分公司。龙光物业惠州分公司向原审法院起诉请求：1.请求判决罗应良向龙光物业惠州分公司支付从2017年7月1日至2019年8月31日止的物业服务费17408.82元以及欠缴物业服务费所产生的违约金（暂计至2019年8月16日，违约金为17744.93元，该违约金应计至被告还清物业服务费之日止）；2.请求判决罗应良向龙光物业惠州分公司支付从2015年2月1日至2019年8月31日止的车位管理费2200元；3.请求判决由罗应良承担本案的诉讼费。罗应良向原审法院提出反诉请求：1.判令龙光物业惠州分公司赔偿因其不履行物业服务相关职责，导致罗应良房产市场价值贬值和使用价值受损30000元；2.判令龙光物业惠州分公司修复因其放纵违建导致的墙面渗水受损，及三楼露台矮墙黑漆污迹。修复因水浸导致的地下室橡木扶手墩柱开裂变形发霉、电瓶车蓄电池损坏、刹车闸失灵、变速单车使用受损、空调洗衣机的功能丧失；3.反诉案件受理费由龙光物业惠州分公司承担。原审法院认定事实：2015年10月21日，被告罗应良与案外人惠州大亚湾东圳房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告罗应良购买案外人惠州大亚湾东圳房地产有限公司开发建设的龙光城南区9栋102号房，建筑面积为223.19平方米。2012年11月3日，原告龙光物业惠州分公司与被告罗应良签订《龙光城前期物业服务协议》，主要约定：一、物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、连排别墅每月每平方米3元、商业及办公每月每平方米3元；私家车位每月每位50元（别墅车位无论是赠送还是购买，每月按50元每位收取，双车位按100元每位收取）；二、被告应从入伙通知书安排交楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，被告应在每月10日前履行缴纳义务，若被告或物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金；等等。涉案房屋于2012年11月1日交付被告。2016年10月份被告发现涉案房屋隔壁9栋103号房存在违法加建房屋行为，被告向原告反映要求9栋103号房业主拆除违建部分，原告向9栋103号房发出了整改通知书，但加建行为仍未停止。被告在沟通无果后向相关行政部门举报，并从2017年7月1日起未向原告交纳物业管理服务费。因被告未支付物业费等费用，原告于2018年10月24日向被告邮寄了催款材料。原审法院依法于2020年6月5日对涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋隔壁9栋103号房屋在楼顶进行了加建，加建部分主体结构已完成，尚未装修。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、罗应良自本判决发生法律效力之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司支付2017年7月1日至2019年8月31日的物业服务费8704.41元；二、罗应良自本判决发生法律效力之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司支付2015年2月1日至2015年8月31日、2015年10月1日至2017年3月31日、2017年12月1日至2018年3月31日、2018年6月1日至2019年8月31日的车位管理费1100元；三、驳回广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司其他的诉讼请求；四、驳回罗应良的反诉请求。本案本诉受理费733.84元（广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司已预交），由广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司负担539.22元，由罗应良负担194.62元。反诉费275元（罗应良已预交），由罗应良负担。本院二审期间，龙光物业惠州分公司提交了证据：1.保安人员对外来人员核实登记的照片，证明上诉人已经履行了相关的管理义务；2.国家执法部门的执法照片，证明上诉人已将违建事宜上报至有关部门，履行了上报的义务；3.违法装修整改的通知书，证明上诉人已将对违建业主进行了制止，履行了制止的义务；4.违建照片，证明被上诉人违建的事实；5.工作人员疏通水管的照片，证明上诉人已在水灾发生后对管道进行了疏通，履行了管理义务；6.惠州大亚湾龙光城公众责任险2018916损失案公估意见函，证明上诉人除了对管道进行了疏通，还报了保险，履行了管理义务；7.缴纳物业管理费用的收据明细。罗应良质证认为，1.对于保安人员的照片，为什么我正式第一次递交材料给龙光物业惠州分公司后，龙光物业惠州分公司依然没有进行管理呢，这不是恰巧证实龙光物业惠州分公司有能力管理而不进行管理吗，是不是说明了他们收了黑钱；2.我递交书面材料后，龙光物业惠州分公司没有去通知，也没有去管理违建出入，不恰当利用管理职权收取贿赂，造成了我的财产损失；3.关于违建通知书，真实性不予认可，时间也是我递交资料的半年之后，违法建筑主体已经完成，达到了不可逆状态，所以更证明龙光物业惠州分公司放纵了这样的行为，没有管理；4.这个疏通水灾的照片正好就是我家，证明我家确实被淹了，2014年的夏天一直到2018年的9月，这四年期间已经由七八次水淹，只有一次由证据可以证明是天灾，其他的都无证据证明，也就是说明确实是管道的问题导致了业主的损失；5.有业主缴费不代表业主认可龙光物业惠州分公司的服务，有业主认可龙光物业惠州分公司的服务并不等于我要认可龙光物业惠州分公司的服务，龙光物业惠州分公司事实是也没有履行我和物业的协议，我不认可这个明细和上诉主题诉求的关联性。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，鉴于本案双方当事人均未对反诉事项提起上诉，本院仅对龙光物业惠州分公司的上诉请求进行处理。综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人罗应良是否应向上诉人龙光物业惠州分公司支付2017年7月1日至2019年8月31日期间的物业服务费17408.82元及违约金、2015年2月1日至2019年8月31日止的车位管理费2200元。《龙光城前期物业服务协议》属于双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被上诉人罗应良作为小区业主，根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，事关整个小区全体业主的根本利益。被上诉人罗应良没有按时交纳物业服务费用的理由是物业公司未完全履行物业服务合同约定的义务，存在服务不到位的情况，而不是物业公司完全没有履行合同义务，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主罗应良认为龙光物业惠州分公司提供的服务存在一般瑕疵，并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费，或是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，另行向上诉人龙光物业惠州分公司主张权利，但不能就此拒交物业服务费，应承担继续支付费用及违约金的义务。按照《龙光城前期物业服务协议》的规定，被上诉人罗应良应向上诉人龙光物业惠州分公司支付2017年7月1日至2019年8月31日期间的物业服务费17408.82元及违约金（每月的逾期违约金以669.57元为基数，按日万分之五自当月11日起计算至实际支付完毕之日止）、2015年2月1日至2015年8月31日、2015年10月1日至2017年3月31日、2017年12月1日至2018年3月31日、2018年6月1日至2019年8月31日共计44个月的车位管理费2200元。综上所述，广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初163号民事判决第四项；二、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初163号民事判决第三项；三、变更广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初163号民事判决第一项为：罗应良自本判决发生法律效力之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司支付2017年7月1日至2019年8月31日的物业服务费17408.82元及违约金（每月的逾期违约金以669.57元为基数，按日万分之五自当月11日起计算至实际支付完毕之日止）；四、变更广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初163号民事判决第二项为：罗应良自本判决发生法律效力之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司支付2015年2月1日至2015年8月31日、2015年10月1日至2017年3月31日、2017年12月1日至2018年3月31日、2018年6月1日至2019年8月31日的车位管理费2200元。一审、二审案件本诉受理费共计1024.06元，由广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司负担486元，由罗应良负担538.06元。一审案件反诉受理费275元，由罗应良负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十二月八日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美