江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初484号原告：南京长江油运置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路**。法定代表人：刘建勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秀明，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：南京益源置业有限公司，住，住所地南京市玄武区钟灵街**/div>法定代表人：李宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴林，江苏朗盈律师事务所律师。被告：廖光嵩，男，1941年9月5日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：吴林，江苏朗盈律师事务所律师。原告南京长江油运置业有限公司(以下简称长江油运公司)与被告南京益源置业有限公司（以下简称益源公司）、廖光嵩合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告长江油运公司的委托诉讼代理人王秀明，被告益源公司、被告廖光嵩的委托诉讼代理人吴林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长江油运公司向本院提出诉讼请求：1.被告益源公司向原告长江油运公司支付项目转让尾款300万元及利息（2392500元部分，自2019年1月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算，2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算；607500元部分，自2017年7月19日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算，2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；2.判令被告益源公司向原告长江油运公司支付税款251941.44元及利息（以251941.44元为基数，自2017年1月3日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算，2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；3.判令原告对被告廖光嵩名下的南京市玄武区××房产折价或者拍卖、变卖价款在抵押登记数额内享有优先受偿权；4.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年6月27日，原告与南京秦商投资有限公司（以下简称秦商公司）就南京东郊美树苑北侧项目签订《项目转让合同》。后秦商公司将《项目转让合同》的权利义务概括转让给被告益源公司，被告益源公司负有向原告支付项目转让合同尾款的合同义务。2018年1月15日，原告与被告益源公司、秦商公司签订《项目转让合同》尾款债权协议，同意被告廖光嵩提供房屋进行抵押担保。同日，本案的被告廖光嵩与原告到房产局办理了房屋抵押登记。根据《项目转让合同》尾款债权协议第四条约定，被告益源公司应该在2018年12月31之前付清尾款，否则原告可对被告廖光嵩名下的房屋行使抵押权。截至原告起诉之日，被告益源公司仍未履行上述付款义务。原告起诉至法院，请求判如所请。被告益源公司、廖光嵩辩称，1.认可原告主张的300万元尾款，但不认可原告主张的利息，三方协议上对尾款利息没有任何约定，并且尾款的支付条件也是南京市中级人民法院（以下简称南京中院）2020苏01民终5306号判决确定之后才有支付300万元的义务，之前并没有确定支付尾款，也就没有利息的问题。607500元的税款也不存在利息问题，尾款协议中仅提及税款的冲抵问题，并未约定利息，故该部分款项也不存在利息问题。2.原告主张的25万余元的税款未经过诉讼，本案系合同尾款纠纷，该部分税款与本案无关，原告无权提出。税款支付的计算比例也是原告根据南京中院二审判决结果推算得出，并无生效判决确认，因此不予认可。3.对于担保物权，被告廖光嵩仅在合同确定的抵押登记债权数额范围内承担担保责任，另鉴于被告益源公司对原告享有债权正在执行，其偿付该案债权不存在不确定性，请求涤除本案中原告对被告廖光嵩的抵押权。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此可认定如下事实：2011年6月27日，转让方江陵公司（甲方）与受让方秦商公司（乙方）签订了项目转让合同，合同第一条约定甲乙双方就南京东郊美树苑北侧商业项目转让达成一致意见，签订本合同。第二条项目的概况和特征：1.项目名称南京东郊美树苑北侧项目。项目位于南京市玄武区××北侧；2.项目性质：商业；3.项目规划条件:占地面积2702平方米；规划容积率：见“规划设计要点”；限高：15米；总建筑面积5200平方米；地上；地上面积2200平方米；地下；地下面积**3000平方米条转让费用总计：乙方向甲方支付1500万元。第七条付款方式和期限：1、合同签订之日，乙方向甲方支付定金人民币200万元整；2、乙方承诺在2011年9月30日前支付合同价款的80%（含定金）；3、规划方案通过，双方办理国有土地使用权转让手续，案件受理后3日内，支付完全部合同价款。第八条项目转让签订后发生的费用：1.《项目转让合同》签订后须向政府有关部门支付的费用（包括土地用途变更、增加容积率补交出让金、地下、地下空间的利用等部由乙方承担。2、土地转让过程中，甲乙双方按照国家相关规定承担各自承担的税费。双方另外对双方责任、违约责任、不可抗力、法律适用、争议的解决、调解和诉讼、合同的生效、修改、中止与终止等内容作出约定。2012年1月11日，秦商公司向江陵公司发出关于变更东郊美树苑北侧商业项目受让方名称函，称我公司已经与其他商业合作伙伴共同投资成立益源公司，专门开发经营东郊美树苑北侧商业项目。根据双方签订的《项目转让合同》第十一条第四项的约定，特致函贵司，《项目转让合同》所述项目符合转让条件时，江陵公司直接将项目转让给益源公司，合同所规定的权利、义务、责任不变，由益源公司概括承受。2012年1月18日，益源公司向江陵公司关于接受东郊美树苑北侧商业项目受让方名称函，称我司同意将《项目转让合同》的受让方改为益源公司，江陵公司直接将项目转让给益源公司，合同所规定的权利、义务、责任不变，由益源公司概括承受。2012年1月19日，江陵公司向秦商公司发出关于东郊美树苑北侧商业项目受让方名称变更回函，称同意秦商公司来函请求，原合同约定的权利、义务、责任不变，一概由益源公司承受，秦商公司承担连带责任。2016年12月20日，江陵公司向益源公司、秦商公司出具回复函，称按照双方签订的《项目转让合同》约定，土地分割契税35.52万元应由受让方益源公司承担。为推进项目转让进程，暂由我方垫付，土地分割契税的承担问题，最终交由司法裁决确定。同日，秦商公司回函敦请江陵公司垫付此次税款，同意双方分歧交由司法裁决。2018年1月15日，长江油运公司（甲方）、秦商公司（乙方）、益源公司（丙方）签订《项目转让合同》尾款债权协议，三方同意《项目转让合同》项下属于乙方的义务全部由丙方继承。乙方已经向甲方支付了1200万元项目转让款，余款300万元未付。三方本着暂搁争议、友好协商的原则达成以下协议：一、因乙方已代垫了土地分割后转让过程中应由甲方支付的土地增值税及印花税共60.75万元，经甲乙双方协商，该垫付税款直接冲抵主合同尾款，冲抵后，甲方对乙方享有金额为2392500元的尾款债权。二、为维护甲方利益，保证甲方上述债权的实现，现由抵押人廖光嵩出面，自愿提供抵押人名下房产（南京市玄武区××）作为上述债权的担保。各方应配合办理抵押登记手续、签订抵押合同等，如因手续需要而形成其他合同或者凭证的，各方之间真实意思表示及权利义务仍以本协议为准。三、对于主合同约定的尾款，乙方承诺于2018年12月31日前付清，期间不计利息。如果乙方对原合同的相关条款持有异议，可以通过司法途径予以解决。债务履行期限自2018年1月15日至2018年12月31日止。四、三方同意，若乙方在2018年12月31日前未付清尾款，又没有提起诉讼或仲裁，甲方则依法行使抵押权，申请拍卖抵押物以实现债权。五、本协议与甲乙双方2011年6月27日签订《项目转让合同》具有同等效力，如有抵触以本协议为准。2018年1月15日，廖光嵩（抵押人）与长江油运公司（抵押权人）签订南京市房地产抵押合同，合同约定甲方抵押担保的主债权合同名称为《项目转让合同》尾款债权协议，主债权金额2392500元，债务履行期限2018年1月15日至2018年12月31日，双方一致确认抵押物南京市玄武区××房屋总价值人民币240万元。合同签订后，双方在南京市国土资源局办理了不动产登记证明，该证明记载被担保的主债权金额为2392500元。2018年11月8日，益源公司因与长江油运公司就《项目转让合同》存在纠纷向本院提起诉讼，提出若干项诉讼请求，其中包括要求长江油运公司支付益源公司垫付的补缴土地出让金及利息11840129元，长江油运公司支付益源公司垫付的土地增值税60万元、印花税7500元及相应的资金占用利息（自2017年7月19日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算），本院作出（2018）苏0102民初11011号判决后，双方均提出上诉。南京市中级人民法院经审理于2020年9月10日作出（2020）苏01民终5306号案件终审判决。在该判决中，南京中院支持了益源公司要求长江油运公司支付税款607500元及相应利息的请求，并认定益源公司应当承担土地出让金及利息8398048元，长江油运公司应承担土地出让金及利息3442081元。另查明，2017年10月11日，江陵公司名称变更为长江油运公司。本院认为，原告与秦商公司签订的《项目转让合同》以及原告与被告益源公司、秦商公司签订的《项目转让合同》尾款债权协议合法有效，系各方的真实意思表示，各方应按约履行。秦商公司已经将《项目转让合同》中全部权利、义务转移给益源公司，原告亦表示认可，故被告益源公司已经代替秦商公司成为《项目转让合同》一方当事人，其应按约履行合同义务。现原告依据《项目转让合同》及《项目转让合同》尾款债权协议要求益源公司支付300万元项目款，符合合同约定，故本院对原告要求被告益源公司支付300万元的请求予以支持。对原告主张被告益源公司应支付300万元逾期付款的利息请求，本院认为，因双方约定300万元尾款分为两部分，一部分由被告益源公司垫付的税款607500元冲抵合同尾款，另一部分尾款2392500元。被告益源公司在（2020）苏01民终5306号案件中主张原告向其支付税款607500元及相应的利息（自2017年7月19日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算），且被告益源公司的该项诉讼请求得到支持，故本案中已经不存在税款冲抵尾款的问题。基于公平原则，原告要求对该部分款项的利息标准按照被告在（2020）苏01民终5306号案件获得支持的利息标准主张，并无不当，本院予以支持。对原告主张2392500元部分的利息请求，因双方在《项目转让合同》尾款债权协议中约定该部分款项应于2018年12月31日之前支付，被告未按约支付，被告存在违约，故原告有权要求被告支付逾期付款的利息，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告益源公司支付251941.44元税款及利息的请求，本院认为，原告支付的355203.87元税款系为补交南京东郊美树苑项目的土地出让金及利息的契税，并在交纳该税款之前与被告益源公司进行了函件联系，被告益源公司亦表示由原告先行垫付，双方分歧交由司法裁决。根据双方签订的《项目转让合同》约定，土地转让过程中，双方按照国家相关规定承担各自承担的税费。因（2020）苏01民终5306号中认定益源公司应该承担土地出让金及利息8398048元，故该部分的土地出让金及利息对应的契税也应由益源公司支付。现原告要求被告益源公司返还该部分税费及相应的利息符合合同约定，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。对原告要求对被告廖光嵩名下的南京市玄武区××房产折价或者拍卖、变卖价款在抵押登记数额内享有优先受偿权该项请求，本院认为，被告廖光嵩与原告签订南京市房地产抵押合同，自愿以其名下南京市玄武区××房屋为被告益源公司《项目转让合同》尾款债权协议提供抵押担保，担保的主债权金额为2392500元，并办理了不动产登记证明，现被告益源公司未按约支付相应款项，原告有权对抵押物行使优先受偿权，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京益源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京长江油运置业有限公司支付300万元及相应利息（2392500元部分，自2019年1月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算，2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算；607500元部分，自2017年7月19日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算，2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）。二、被告南京益源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京长江油运置业有限公司返还垫付税款251941.44元及相应利息（以251941.44元为基数，自2017年1月3日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算，2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）。三、原告南京长江油运置业有限公司对被告廖光嵩名下的南京市玄武区××房产折价或者拍卖、变卖价款在2392500元范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35134元，保全费5000元，共计40134元由被告南京益源置业有限公司负担。原告南京长江油运置业有限公司预交案件受理费40134元由本院退回，被告南京益源置业有限公司应负担诉讼费用40134元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘静静人民陪审员  陆雪萍人民陪审员  李卫华二〇二〇年十二月一日书 记 员  朱梦芝