本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0502民初550号原告：刘锦红，女，1967年11月21日出生，汉族，辽宁省锦州市人，本溪市市区农村信用联社职工，住本溪市明山区。委托诉讼代理人：黄艳、席炎飞，北京在明律师事务所律师。被告：本溪世佳购物（中心）有限公司，住所地：本溪市平山区胜利路**世佳商务大厦**。法定代表人：庞海龙，该公司经理。被告：本溪国茂房地产开发有限公司，住所，住所地：本溪市平山区新城路******div>法定代表人：陈福君，该公司经理。两被告共同委托诉讼代理人：刘艳敏、李娇，辽宁腾坤律师事务所律师。原告刘锦红与被告本溪世佳购物（中心）有限公司（以下简称“世佳公司”）、本溪国茂房地产开发有限公司（以下简称“国茂公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘锦红的委托诉讼代理人黄艳、席炎飞，被告世佳公司和国茂公司共同的委托诉讼代理人刘艳敏、李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘锦红向本院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告支付租金179269元（从2013年1月1日至2019年12月31日止，按租赁合同约定计算）；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：位于本溪市平山区交汇处的“本溪世佳购物中心”系国茂公司开发建设的商业综合项目，该项目约自2007年开始销售，营销宣传的购房模式为全部商铺系产权式商铺，在被告售出同时由其关联公司世佳公司回租，然后由商场管理团队统一经营管理，租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止，商铺归世佳购物中心使用，商铺购买人购房后开始享受返租租金，前5年享受10%年收益率，第6-8年增加2%，第9-10年再增加3%。2007年6月18日，原告与国茂公司签订《世佳购物中心内部认购书》，认购“本溪世佳购物中心”三层D21号房产，认购价款168591.36元。协议签订后，商铺由世佳公司回租，并与原原告签订了《商铺租赁合同》。2009年12月，世佳购物中心开始营业，经营至2012年12月，此后停止经营，具体原因不明。2015年8月，国茂公司通知原告办理产权证照，因世佳购物中心商铺均无墙体分割、无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭空间，无法独立使用，原告对商铺收房使用存有重大疑虑，未按照国茂公司要求办理产权证。2015年10月21日，经被告国茂公司要求，原告签订了该商铺的《商品房买卖合同》。长期以来，世佳购物中心大门钥匙由世佳公司保管。目前，世佳购物中心内部装潢已经全部拆除，电梯等配套设施均被破坏，已经无法实现商业用房的经营用途，且部分已被有关部门查封。2013年以来，二被告未曾依照返租合同约定按季度分期支付租金。为维护合法权益，故诉至法院。被告世佳公司辩称：原告起诉支付租金等诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回，理由如下：原告与世佳公司签订的《商铺租赁合同》为三年，三年租期已履行完毕，被告也支付了相应租金，双方没有再续签租赁合同，被告无支付租金的义务。原、被告签订的《商铺租赁合同》约定：“甲方自愿将所承购的位于本溪世佳购物（中心）有限公司的产权商铺出租给乙方全权使用，租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止，期间每三个经营年度为一个合同履约签订周期，并于一个合同履约签订周期届满前三个月内重新签订下一个周期之租赁合同。”合同约定的每三年为一个合同签订履行周期，并于一个租期满前三个月，签订下一个周期内的租赁合同。《商铺租赁合同》这种约定同时成立两个不同性质的合同，既成立一个自正式开业日起为期三年的租赁合同，又成立一个该租赁合同期限届满后，再订立下一个为期三年的租赁合同的合同，该合同是对未来订立租赁合同的约定，其性质是订立租赁合同的预约合同，而非租赁合同，故原、被告签订的租赁合同的租期为三年。2010年1月购物中心正式营业，第一个周期应是2010年1月1日至2012年12月31日，至2012年12月31日租赁期限届满，按合同约定，双方应该在2012年9月至2012年12月签订下一个周期的租赁合同，后原、被告没有签订租赁合同，第一周期合同已履行完毕。解除租赁和不再续签租赁合同被告履行了告之义务，原告并没有异议，解除在2012年12月31日早已生效。2012年12月以短信、电话、告示等方式通知到每个业主不再返租，2012年12月28日我们在办公室和楼体正面及购物中心楼道内外张贴《致购物中心购铺业主函》，主要内容为：尊敬的各位业主，本溪世佳购物中心自2009年12月末试营业后，先后由专业团队策划包装了专业百货商场和电子市场，虽然商场的经营团队一直在为商场的持续经营做着最大的努力，但受各种客观条件制约，商场的经营一直举步维艰，每年的巨额亏损使商场不堪重负，但是为了保证返租业户的利益不受损害，返租款都是由世佳购物中心有限公司多方筹措借贷来维持。现3个经营年度过去了，虽商场经营方不断努力，但商场资金缺口持续增大，经营难以继续，更无力支付购铺业主的返租租金。本着对购铺业户负责的态度，现购物中心做出艰难决定，从2013年度起，不再返租，于近期将铺位按照购铺业主当初所购位置，返还给购铺业户，今后由购铺业主自行经营或出租，具体还铺时间及相关实施细节另行通知。2012年12月底原告领取租金，我们再次口头告知了不再续租的事宜，我们以各种方式通知了原告解除租赁合同和不再续签合同，原告知晓上述通知后即没有提出异议，也没有到法院或仲裁机构提出诉讼，说明双方的租赁合同在2012年12月31日早已解除。租赁合同解除后双方没有续签新的租赁合同，被告没有义务继续支付租金。另外，2014年15名业主曾起诉过，包括本案中的部分业主，属于重复诉讼。被告国茂公司辩称：我公司没有与原告签订租赁合同，没有给付租金的义务。其它意见同世佳公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月18日，原告（买方）与被告世佳公司签订了《商品房内部认购书》，购买了本溪世佳购物中心三层D21号，价款为168591.36元，当日原告按约定交纳了购房款，被告世佳公司为原告开具了收据。后原告又与被告世佳公司签订了《商铺租赁合同》，约定由被告世佳公司租赁该商铺，租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止，期间每三个经营年度为一个合同履约签定周期，并于一个合同履约签定周期届满前三个月内重新签订下一个周期之租赁合同，租赁期满，在相同租金条件下，乙方有优先续租权。2009年12月末，世佳购物中心开始试营业，从2010年1月1日开始给付原告租金，共给付租金三年，自2013年1月起被告世佳公司不再向包括原告在内的广大购铺业主给付租金。另查，2012年12月28日，世佳公司作出《致世佳购物中心购铺业主函》，张贴在世佳购物中心多处明显位置，主要内容为商场经营难以继续，无力支付购铺业主的返租租金，从2013年度起不再返租，于近期将铺位按照购铺业户当初所购位置，返还给购铺业户，今后由购铺业户自行经营或出租。此后世佳购物中心开始陆续停止经营至今。2015年10月21日，原告与被告国茂公司补签了《商品房买卖合同》，房屋位置为三层D12号房，建筑面积15.13平方米，价款为173649.10元。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明，没有证据予以证明的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。具体到本案中，争议焦点如下：一、如何确定原告与世佳公司之间的租赁期限；二、原告要求两被告给付拖欠的租金有无相应依据，应否支持。关于争议焦点一。预约又称预约合同或预约协议，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。预约与本约相对，以将来当事人间应再缔结一定之合同为内容，通常当事人依预约所负之义务为行为义务，可能为订约之义务或再为磋商之义务，而并非给付特定物之义务。通过审查原告与世佳公司签订的租赁合同中：“租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止。期间每三个经营年度为一个合同履约签定周期，并于一个合同履约签定周期届满前三个月内重新签订下一个周期之租赁合同。”的约定可知，双方的该约定同时成立两个不同性质的合同即本约合同和预约合同，前者是自正式开业日起为期三年的租赁合同，为本约合同，后者是前者的租赁合同期限届满后双方再订立下一个为期三年的租赁合同的合同，后者是对未来双方订立租赁合同的约定，其性质是订立租赁合同的预约合同而非租赁合同，故原告与世佳公司之间签订的租赁合同的租期为三年，原告主张十年没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。关于原告要求世佳公司给付2013年1月1日以后租金一节。如前所述，原告与世佳公司签订的租赁合同租期系三年，租赁期限届满日为2012年12月31日，世佳公司在租赁期限届满之前没有再与原告签订新的租赁合同，因此世佳公司再无依据合同约定继续给付原告2013年1月1日以后租金的义务，原告要求世佳公司给付此后租金的主张，没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求国茂公司给付2013年1月1日以后租金一节。根据法律的规定，买卖合同中买方的合同义务为向卖方支付合同价款并获得买卖标的物的所有权或相应权益，而卖方的合同义务为向买方交付买卖合同的标的物并履行办理权属证书等的附随义务。本案中，原告将所购商铺出租给世佳公司统一经营管理后，世佳公司停止经营管理及不再给付租金的行为，系原告与作为承租方的世佳公司之间的合同纠纷，与作为销售方的国茂公司之间的买卖合同关系并无法律上的关联性，故原告要求国茂公司承担给付租金的责任，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，没有相应依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告刘锦红的诉讼请求。案件受理费2958元，由原告刘锦红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判长  梁大鹏审判员  于丽娜审判员  孙启斌二〇二〇年十二月二十三日法官助理赵晓光书记员姜明松附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。