山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3244号上诉人（原审被告）：张国华，男，1981年1月7日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：魏恒，北京市盈科（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘新林，男，1993年8月23日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王海迪，山东隆润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海市恒博建筑劳务有限公司，住所地威海市统一北路98B。法定代表人：张迎辉，总经理。被上诉人（原审被告）：张迎辉，男，1985年9月18日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。上诉人张国华因与被上诉人刘新林、张迎辉、威海市恒博建筑劳务有限公司（以下简称恒博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国华上诉请求：1.撤销原判，改判驳回刘新林对张国华的诉讼请求；2.本案上诉费由刘新林、恒博公司、张迎辉承担。事实和理由：一、张国华与刘新林之间不存在事实的房屋买卖关系，一审认定事实错误。一审未查清张国华与恒博公司之间的法律关系，仅说明二者之间存在其他经济往来，导致错误认定被恒博公司与本案无关。首先，张国华与恒博公司之间不存在以房抵顶工程款的法律关系，恒博公司只是准备将其位于烟台的工程劳务分包给张国华，张国华于2017年5月2日向恒博公司支付保证金10万元后并未签订任何劳务分包协议书，也未实际分包，也就不存在所谓以房抵顶工程款，张国华仅是与恒博公司协商返还保证金。其次，张国华与恒博公司之间系委托出售顶账房的委托关系，恒博公司一直认可其享有涉案顶账房的出售权，也一直在寻求通过出卖涉案顶账房变现，而基于其需要向张国华返还10万元保证金，恒博公司委托张国华代为联系买家，并承诺所收取的房款优先偿还张国华的保证金及占用期间的利息，2017年5月24日，张国华代恒博公司与刘新林签订了《购房协议》，并收取定金1万元，后又于同年8月9日收取剩余首付款165684元，并在扣除恒博公司应当返还的10万元保证金后随即将剩余65684元全部转付给恒博公司，也可证实并非张国华在出卖涉案顶账房，否则张国华根本无需将所收取的购房款转给恒博公司。最后，恒博公司在到张国华的转款后，向刘新林出具收款收据，载明交款为刘新林，首付款金额为刘新林交付的全部首付款175684元，以及涉案顶账房的坐落、面积、储藏室和车位等信息。可见，无论恒博公司和张国华如何结算、抵顶保证金，恒博公司都认可系向刘新林出售涉案顶账房，也从刘新林处收到全部首付款项。刘新林自始至终未对恒博公司向其出具收款收条提出任何异议，在提起诉讼时亦认可系恒博公司向其出卖涉案顶账房，因此即使是张国华与刘新林签订购房协议，协议事实上的买卖双方当事人也并非张国华和刘新林，而是恒博公司与刘新林。二、张国华不存在违约，刘新林无权要求其承担违约责任。如前所述，张国华并非涉案顶账房买卖关系的当事人，系由于恒博公司、而非张国华的原因导致涉案顶账房无法交付刘新林，因此张国华不存在违约行为，也无需向刘新林承担违约责任。另，2017年5月24日购房协议中也明确约定了“定金在首付款里加上”，可见，在2017年8月9日刘新林交付首付款时，1万元定金已经转为首付款，现房屋买卖合同被解除后也不应当适用定金罚则。刘新林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，张国华与刘新林存在事实房屋买卖关系。张国华称与恒博公司系委托关系，但在一审中先称其与恒博公司系居间关系，后又认可承包关系，相互矛盾。退一步讲，即使张国华与恒博公司之间存在委托关系，根据法律规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务的，受托人应向当事人披露委托人，第三人可以选择受托人或委托人作为相对方主张权利。此外，基于房价上涨的事实，刘新林的实际损失远超一审认定的数额。恒博公司、张迎辉未答辩。刘新林向一审法院起诉请求：1.解除刘新林与张国华、恒博公司签订的房屋买卖合同关系；2.判令张国华、恒博公司共同返还刘新林购房款165684元及利息（以165684元为基数，自2017年8月9日起至实际还款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），双倍返还定金20000元，并赔偿刘新林损失175684元；3.判令张迎辉对上述债务承担连带还款责任。一审法院认定事实：张国华经人介绍欲从恒博公司承揽烟台一工地的木工活，双方就该意向进行了协商，恒博公司要求张国华交纳保证金100000元，并且接受部分工程款以房屋抵顶方式结算。2017年5月2日，张国华向恒博公司支付100000元保证金，该款项支付至张迎辉账户内。刘新林欲购买顶账房，经人介绍后认识张国华，张国华带刘新林现场看房后，刘新林（乙方）与张国华（甲方）于2017年5月24日，就位于威海经济技术开发区签订购房协议一份，载明：“经协定，刘新林购买宏林电子研发中心项目部1#楼506室，已定死，购买方式贷款，现已收定金壹万元整，此定金在首付款里加上。首付款在甲方给乙方购房合同时付清。注：不论甲方乙方谁的原因，银行不给予贷款，乙方应退还甲方房子，甲方退还乙方全部房款，不产生任何费用。交房日期2017年12月3日之前，甲方应按规定时间交房，如果甲方违约，甲方应全额退回房款。”一审中，刘新林先是称记不清楚是否是看房当天支付的定金，后又称是看房当天支付的定金；张国华称是支付定金前三四天看房。同年8月9日，刘新林支付张国华165684元，同日，张国华将其中65684元支付给张迎辉，并带刘新林到恒博公司处，恒博公司为刘新林出具收据一份，载明：交款单位刘新林；人民币壹拾柒万伍仟陆佰捌拾肆元正；收款事由购房首付款1号楼三单元506室，面积94.43平方米，储藏室14.29平方米，停车位一个。同时，张国华告知刘新林以后相关手续找张迎辉办理。张国华称，因恒博公司未能实际承揽工程，其要求退还保证金，恒博公司同意了，恒博公司项目经理纪某则让其从涉案房屋购房款中直接扣除保证金100000元。恒博公司称不记得协商过退还保证金的相关事宜，而且上述烟台工地的工程是2017年底才确定不能承包的。张国华还坚称，其为刘新林与恒博公司的中间人，其未收取中介费，系出于好意为双方居间介绍。其收取刘新林的款项与支付给张迎辉的款项之间的差额10000元系张迎辉答应支付给其保证金的利息，若张迎辉不承认这10000元的利息，其同意将这10000元返还刘新林。张迎辉则称无此事。张国华与恒博公司、张迎辉在庭审过程中均提出要求证人纪某出庭作证，后张迎辉提交该证人出庭作证，其称：2017年时，其任恒博公司项目经理，经人介绍认识张国华，并与其协商过关于烟台一个工地的工程分包问题，提出张国华要想分包部分工程，必须先向恒博公司交纳100000元保证金，并且接受将来部分工程款通过房屋抵顶方式支付，房屋价款以售楼处为准。张国华答应了该条件并支付了保证金。其将恒博公司从他处抵顶的房屋房号提供给张国华，张国华确定好要哪套后告知了纪某。最终的具体房价是张国华与张迎辉协商的，其不知情。张国华与其闲聊时曾提过保证金返还的问题，其答复烟台工地的活不一定干不了，就算干不了，威海这边还有活可以干，当时就搁置了。后期年底的时候确定都干不了之后，张国华又和其提过，其让张国华自己找张迎辉看怎么处理，具体过程及结果其并不清楚。关于购房款协商事宜，各方均认可首付款为房屋总价款的30%，刘新林主张系与张国华协商确定房屋总价款585000元，首付款175684元；张国华则称刘新林交定金时只说了一平方米比开盘价便宜800元，具体价格找张迎辉谈，后张迎辉与刘新林母亲协商的房屋价格；张迎辉称为避免后期结算出现争议，其与刘新林协商顶账事宜时既已确定房屋及车位价格，至于刘新林购买房屋的具体价格是张国华与刘新林方协商的，其只是最终进行了确认。另查明，恒博公司从未实际取得过涉案房屋所有权。一审法院认为，本案争议焦点有二：一、案涉合同主体、效力认定、应否解除及解除后的责任承担问题；二、双倍返还定金和损失赔偿是否应当支持。针对焦点一，张国华、刘新林均为完全民事行为能力人，自愿签订了购房协议，对案涉房屋的坐落、交付时间、付款方式等均有明确约定，双方亦另对价款等进行了约定，体现了双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定和公序良俗,该合同合法有效，双方均应按合同行使权利、履行义务。本案中，张国华虽主张其仅为居间介绍人，其已向张迎辉支付了其代收刘新林的房款，但鉴于双方之间因其他法律关系存在经济往来，且张国华向张迎辉转账付款的时间、金额亦不能与涉案房款支付金额相互对应，在其与刘新林签订了涉案合同并收取了刘新林相应款项，且刘新林、恒博公司对于其主张的居间关系均予否认的情况下，其未能提交证据证实其主张，一审法院对其抗辩理由不予采纳。又《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，张国华作为房屋出卖人未取得房屋所有权或者处分权，致房屋所有权不能转移，刘新林作为买受人要求解除合同并赔偿损失，符合法律规定，一审法院予以支持。至于张国华在未明确告知并取得刘新林认可的情况下，其与恒博公司之间如何约定，均与刘新林无关，对于双方之间的纠纷，可另案主张处理。刘新林仅凭收款收据不足以认定恒博公司亦为其合同相对方，故对于刘新林主张恒博公司及其股东张迎辉承担责任之诉请，证据不足，不予支持。针对焦点二，因张国华违约导致刘新林合同目的无法实现，张国华应承担违约责任。但房屋买卖对普通人来讲属于大宗消费，买受人在进行房屋买卖时亦应尽审慎注意义务，本案交易标的为顶账房，其本身就具有较大的不确定性，刘新林在明知涉案房屋为顶账房的情况下仍坚持购买，合同最终不能履行，其自身亦存在过错；且其在约定期限到期后亦未及时积极主张权利，本身亦存在一定过错。综合双方当事人的过错程度，一审认为张国华对于刘新林损失按同期银行同期贷款利率支付利息为宜。同时，根据定金罚则，由于张国华违约致使合同解除，刘新林要求其双倍返还定金，于法有据，依法予以支持。综上，刘新林诉讼请求合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除刘新林与张国华之间的房屋买卖合同；二、张国华偿还刘新林购房款165684元，并支付利息（以165684元为基数，自2017年8月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际还款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、张国华双倍返还刘新林定金20000元；四、驳回刘新林的其他诉讼请求。上述二、三项于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3435元，由刘新林负担1383元，由张国华负担2052元。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点为：涉案房屋买卖合同的当事人系张国华还是恒博公司，一审认定合同主体为张国华与刘新林，并判令解除合同、张国华返还购房款及双倍定金，是否正确。根据本案查明的事实，张国华与刘新林订立房屋买卖合同，刘新林向张国华支付首付款（含1万元定金）175684元；张国华为从恒博公司处承揽工程而向其缴纳10万元保证金，并将从刘新林处收取的部分房款支付给恒博公司法定代表人张迎辉。可以看出，本案三方当事人存在两个法律关系：其一为张国华与刘新林之间的房屋买卖合同关系；其二为张国华与恒博公司之间的关系（包含工程保证金的返还等）。虽然恒博公司为刘新林出具了首付款收据，但该行为仅系刘新林与张国华房屋买卖合同的履行方式，不能据此认定刘新林与恒博公司之间存在直接的房屋买卖合同关系。根据合同相对性原则，刘新林仅可基于合同向张国华主张权利，张国华亦应向其履行合同义务。现张国华主张其系受恒博公司委托出卖房屋、真正的房屋买卖合同相对方为刘新林与恒博公司，与本案查明的事实相悖，本院不予采纳。此外，张国华主张定金已转化为首付款，故本案不应适用定金罚则，于法无据，本院不予采纳。综上所述，张国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4014元，由上诉人张国华负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十二月十日法官助理宋杨书记员安圆圆