安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民初282号 原告（案外人）：代婷，女，汉族，1979年12月22日出生，住安徽省亳州市谯城区。 原告（案外人）：李润芳，女，汉族，1979年9月19日出生，住安徽省亳州市谯城区。 以上两原告共同的委托诉讼代理人：李大为，安徽王善利律师事务所律师。 以上两原告共同的委托诉讼代理人：张英豪，安徽王善利律师事务所律师。 被告（申请执行人）：宜兴市建工建筑安装有限责任公司，住所地：宜兴环科园茶泉路**，统一社会信用代码:91320282142812119G。 法定代表人：张亚义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张旭峰，该公司党委书记。 被告（申请执行人）：张立伟，男，1976年2月12日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区，现羁押于白湖监狱。 被告（申请执行人）：严纪修，男，1967年5月16日出生，汉族，住安徽省长丰县。 以上两被告共同的委托诉讼代理人：郑超，安徽金的律师事务所律师。 第三人（被执行人）：亳州市广齐置业有限公司，住所地：安徽省亳州市谯城区工业路**，统一社会信用代码：91341600553252582E。 法定代表人：李力明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张豹，该公司法律事务部主任。 委托诉讼代理人：李永发，该公司总裁助理。 原告代婷、李润芳与被告宜兴市建工建筑安装有限责任公司、张立伟、严纪修、第三人亳州市广齐置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代婷、李润芳共同的委托诉讼代理人李大为、张英豪，被告宜兴市建工建筑安装有限责任公司的委托诉讼代理人张旭峰，被告张立伟、严纪修共同的委托诉讼代理人郑超，第三人亳州市广齐置业有限公司的委托诉讼代理人张豹、李永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 代婷、李润芳向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与第三人签订的《广齐·城市广场认购协议》有效,并确认位于亳州市谯城区属于两原告所有;2.判决停止对广齐·城市广场1号楼第16层房屋的执行;3.本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2014年1月6日,两原告与第三人签订了《广齐·城市广场认购协议》,第三人将位于亳州市谯城区房屋出售给两原告,房款共计400万元。2013年12月25日两原告向被执行人支付案涉购房定金10万元,后两原告分三次向被执行人支付案涉购房款共计360万元。共计支付购房款370万元。2015年宜兴市建工建筑安装有限责任公司起诉第三人并胜诉,亳州市中级人民法院于2015年5月11日和2018年4月17日裁定查封和续行查封被执行人开发的广齐·城市广场的案涉房产,并决定对案涉房产依法拍卖。执行期间原告以其系该房屋的所有权人为由向亳州市中级人民法院提起执行异议申请,2020年6月12日亳州市中级人民法院作出（2020）皖16执异8号执行裁定书,驳回了原告的异议请求。两原告在人民法院查封之前与第三人签订了书面买卖合同，并支付了超过50%的购房款,且自2015年10月一直占有使用该房屋,原告是该房屋的所有权人,亳州市中级人民法院对该房屋采取保全以及执行措施是错误的。故此提出诉讼。 张立伟、严纪修辩称，1.2020年3月31日作出的（2019）皖16执恢17号文件是法院依照法定程序作出的，执行处理行为没有违反法律规定。2.原告提供的2014年1月6号认购协议是无效的。异议人应按照签订商品房买卖合同来进行买卖，应把购房款依照房屋买卖合同的约定支付至第三人在银行开定的指定账户。该房屋是私下买卖，双方没有按照法律程序进行买卖，没有办理房屋备案登记手续和产权手续。3.异议人支付的房款从转款凭证看，仅仅有200万元，该房屋不符合法律规定的买卖条件。故请求驳回其诉讼请求。 宜兴市建工建筑安装有限责任公司辩称，其答辩意见与以上二被告答辩意见一致。 亳州市广齐置业有限公司述称，对原告诉请无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 代婷、李润芳向本院提交了以下证据：一、广齐·城市广场认购协议，证明2014年1月6日，二原告与第三人签订认购协议，双方在案涉房屋被法院查封前就已经签订书面合同。二、《合肥广齐公司收据》、转账记录、《承诺书》，证明购房合同签订后，两原告已经按照合同约定向第三人支付购房款合计370万元，且两原告承诺愿意将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行。三、《物业管理服务协议》、《收据》、《增值税发票》、《业主资料交接表》，证明亳州广齐广场1号楼于2015年9月1日建成交付给两原告，自此两原告一直合法占有使用案涉房屋至今。四、《承诺函》，两原告一直在催促第三人为自己办理房产登记，但因第三人涉诉未能办理，案涉房屋未能办理登记非因两原告自身原因。五、安徽省建科建设监理有限公司亳州分公司2013年、2014年银行流水一份，开户许可证、营业执照复印件、梁永峰结婚证复印件，证明梁永峰与代婷系夫妻关系，2013年12月25日、2014年1月27日，梁永峰通过其名下公司账户向广齐置业公司分别转账10万元、90万元用于购买案涉房屋。六、张从恒结婚证复印件、张从恒、梁永峰银行账户流水，证明张从恒与李润芳系夫妻关系，张从恒、梁永峰通过POS机分别向广齐置业公司支付购房款64万元、6万元。七、POS机小票两份、POS机客户资料及交易记录一份、梁永峰银行账户流水、证明2015年8月31日，梁永峰分两笔在POS机上刷卡共计200万元用于支付购房款，该POS机的结算账户系亳州市广齐置业有限公司。 张立伟、严纪修质证意见：1.对证据一的三性均不认可，商品房买卖应当签订商品房买卖合同，认购协议不能代替商品房买卖合同。2.对证据二，收据不能证明购房的事实；转款凭证日期是2015年8月31号，在法院查封日期2015年5月11号之后，该200万元转账凭证与房屋买卖没有关系，是双方之间的借贷行为；承诺书只是承诺，原告并没有交购房款30万元。3.对证据三中的物业管理协议的真实性无异议，但是在法院查封后签订的。对物业收据、增值税发票和业主资料交接表，不能证明原告已经居住了房屋，该房屋实际上是用于经营，不能证明原告已经持有该房屋。4.对证据四称真实性无异议，但承诺函签订日期是2015年10月9号，原告是知道签订认购协议时该房屋是处于抵押和诉讼状态的，但依然进行买卖，存在过错行为。5.对证据五、六、七未予质证。 宜兴市建工建筑安装有限责任公司对证据一至证据四的质证意见同张立伟、严纪修一致。对证据五、六，认为系原告和第三人的购房事宜，与宜兴市建工建筑安装有限责任公司无关。对证据七有异议，在涉案房产已查封的情况下，原告与第三人继续进行房屋交易，其双方应承担不利后果。 亳州市广齐置业有限公司质证意见：对上述证据均无异议。 被告宜兴市建工建筑安装有限责任公司、张立伟、严纪修、第三人亳州市广齐置业有限公司均未提交证据。 经本院庭审质证,三被告对证据二、三、四的真实性无异议，第三人对原告提交的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对代婷、李润芳提交的证据一即广齐·城市广场认购协议书，亳州市广齐置业有限公司无异议，对其真实性本院予以认定；对证据五、六、七，亳州市广齐置业有限公司无异议，宜兴市建工建筑安装有限责任公司认为证据五、六与其无关，对证据五、六、七的真实性，当事人未提出异议，本院对其真实性予以认定。 本院查明事实：原告代婷、李润芳与第三人亳州市广齐置业有限公司签订了广齐·城市广场认购协议,协议约定:亳州市广齐置业有限公司拟出售给代婷、李润芳的房屋位于芍花路南侧、三曹路东侧的广齐·城市，面积总计1082.48平方米（最终数据以房地产主管部门的测绘数据为准），该房屋总价为人民币肆佰万元整，在代婷、李润芳支付完毕所有购房款之后，亳州市广齐置业有限公司为代婷、李润芳办理房产证等相关事宜。总购房款分五个阶段支付完毕。代婷、李润芳于2013年12月25日转账支付10万元定金，当日亳州市广齐置业有限公司向其出具收据。代婷、李润芳于2014年1月27日转账支付90万元购房款，亳州市广齐置业有限公司于2014年6月10日向其出具收据，并在收据上注明“实际收款日期2014年1月27日”。代婷、李润芳于2014年6月10日通过ＰＯＳ机刷卡分别支付6万元、64万元，亳州市广齐置业有限公司于当日向其出具70万元收据。代婷、李润芳于2015年8月31日通过ＰＯＳ机刷卡分别支付150万元、50万元购房款，亳州市广齐置业有限公司于当日向其出具200万元收据。以上合计支付款项370万元。案涉房产未在房产部门网签备案。 宜兴市建工建筑安装有限责任公司与亳州市广齐置业有限公司建设施工合同纠纷一案，经安徽省高级人民法院作出（2014）皖民四终字第00299号民事判决书，发生效力后，本院于2015年4月15日立案执行。张立伟、严纪修与宜兴市建工建筑安装有限责任公司、亳州市广齐置业有限公司建设施工合同纠纷一案，经安徽省高级人民法院作出（2016）皖终字第781号民事判决书，本院于2017年3月27日立案执行，执行过程中，最高人民法院对安徽省高级人民法院（2016）皖终字第781号一案进行了提审，变更了安徽省高级人民法院（2016）皖终字第781民事判决第二项，生效后恢复执行。因上述两案系关联案件，本院予以合并执行。本院于2015年5月11日查封了被执行人亳州市广齐置业有限公司开发的广齐城市广场1号楼第16层(房号为1601至1611)的房产，后又进行了续封。代婷、李润芳对执行标的提出执行异议，本院于2020年6月12日作出（2020）皖16执异8号执行裁定书，驳回代婷、李润芳的异议申请。代婷、李润芳不服该裁定,提起本案诉讼。 本院认为,本案系案外人执行异议之诉,审查的重点是案外人代婷、李润芳是否对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形,第二十九条是基于商品房消费者物权期待权审查的情形。本案案涉房屋为第十六层，共十一套房屋，该房屋部分用于居住，部分用于办公，因此本案不符合第二十九条第二款规定的情形，应当审查是否符合第二十八条规定的情形。 本案中,案涉认购协议系代婷、李润芳与亳州市广齐置业有限公司于2014年1月6日签订,内容具备了商品房买卖合同中关于商品房基本状况、房屋价款、付款方式、违约责任等主要条款,且广齐公司已收受大部分购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，可认定为商品房买卖合同。基于该商品房买卖合同,代婷、李润芳仅对亳州市广齐置业有限公司享有债权,不能对其所购房屋享有物权,代婷、李润芳请求确认案涉房屋归其所有,本院不予支持。代婷、李润芳当庭自述其自2015年9月1日起占有该房屋，且其举证的电费发票、物业管理服务协议、物业公司出具的收据等证据亦不能证明其在2015年5月11日法院查封前,已合法占有该不动产。故不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 综上所述,原告代婷、李润芳对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条第一款的规定,判决如下: 驳回原告代婷、李润芳的诉讼请求。 案件受理费38800元,由原告代婷、李润芳负担。 如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  赵瑞强 审判员  邢 利 审判员  孙 震 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理李英进 书记员祝琦 附相关法律规定： 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。