辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民初156号原告（申请执行人）：锦州银行股份有限公司城建支行，住所地锦州市古塔区中央大街三段**。负责人：时政刚，系该行行长。委托诉讼代理人：刘佳，该行职员委托诉讼代理人：杜娟，该行职员。被告（案外人）：王法，男，1982年10月23日出生，满族，住锦州市松山新区第三人（被执行人）：锦州宝地建设集团有限公司，，住所地锦州市太和区凌南东里宝地城****法定代表人：李恩明，该公司经理。委托诉讼代理人：石胜玉，该公司职员。第三人（被执行人）：锦州富田兴业房地产开发有限公司，，住所地锦州市滨海新区娘娘宫行政生活区法定代表人：张大志，该公司经理。原告锦州银行股份有限公司城建支行（以下简称城建支行）与被告王法及第三人锦州宝地建设集团有限公司（以下简称宝地公司）和锦州富田兴业房地产开发有限公司（以下简称富田公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原告锦州银行股份有限公司城建支行诉讼请求：1、请求确认对锦州市松山新区德新里水岸阳光花园102-39号房屋采取的保全措施合法有效；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：我行与锦州宝地建设集团有限公司、锦州富田兴业房地产开发有限公司金融借款纠纷一案贵院己下达一审判决，案号：（2020)辽07民初39号，但我行尚未申请执行。该案诉讼之前，因锦州宝地建设集团有限公司涉及其他纠纷，且未经我行同意擅自将我行抵押物出售，我行申请了诉前财产保全，贵院依法下达了（2020)辽07财保1号裁定，查封了其在我行的贷款抵押物及其名下的其他资产。被告王法于今年6月向贵院提出案外人执行异议申请，在申请中提到的个人财产，即水岸阳光花园102-39号房屋，其并未取得物权凭证，我行申请对该房屋进行诉讼财产保全，合法有效，根据《最高法关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，被告王法并非为该房屋权利人，不具备申请执行异议的主体资格。综上，我行认为贵院做出的执行异议裁定存在明显错已损害我行的合法权益，故提起诉讼，请求贵院依法支持我行的诉求。被告王法辩称，我认为由本院作出的裁定，中止对锦州松山新区新德里水岸阳关花园102-39号房屋执行并无适用法律不当，无明显错误，本人通过最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定第28条规定，本人已经完全符合这四条条件，本人认为原告第25条适用范围广，具有一般性，第28条是基于25条以上仅限于被执行人之前将不动产出卖给卖受人的情形，且本人完全符合四条的限定。第三人锦州富田兴业房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。第三人锦州宝地建设集团有限公司经本院传票传唤未到庭参加第一次庭审，也未提交答辩意见，第二次开庭参加庭审，其意见同被告王法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告锦州银行股份有限公司城建支行围绕诉讼请求依法提交了证据：（一）证据名称：(2020)辽07执异64号复印件，证明诉讼的合法性；（二）证据名称：(2020)辽07民初39号复印件、(2020)辽07财保1号复印件，证明查封的合法性。被告王法质证意见认为，对该证据的真实性无异议，合法性无异议，但对关联性有异议，在查封之前我就已经拥有案涉不动产。被告王法提交证据（一）证据名称：商品房买卖合同一份原件及复印件，证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）证据名称：发票3张，购房款发票原件及复印件829710元、2018-2019年取暖费发票复印件4938.75元、2020-2021年取暖费发票复印件4938.75元，证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）证据名称：水岸阳光物业出具的物业交易不欠费证明审批表一份及电费，燃气费结算单原件及复印件，证明已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）证据名称：抵押权登记信息原件及复印件，证明非因买受人自身原因未办理过户登记。我买这个房子的时候不知道房屋已经抵押了，我是在大概2019年5月份才知道房屋被抵押了，我是在2016年12月25日左右买的房子。（五）证据名称：2016年12月28日签订的商品房购买合同、2016年12月28日签订的住房批准证及三年的物业费及电梯费，以上证明本人实际占有实际居住该房屋。（六）证据名称：不动产开具的抵押权登记信息（带公章）证明非自身原因未办理过户手续登记（七）证据名称：太和区凌南东里宝地城D区17-9号房产证及购房借款合同，证明D区17-9号房屋来源。原告质证意见认为：1、商品房买卖合同的原件和复印件是不相符的，买卖合同的落款时间是2019年4月16日，复印件上没有落款时间，然后合同第8条交付期限，出卖人应当在2006年11月30日前，两个时间是冲突的，所以对合同的真实性提出异议；2、对房屋买卖发票无异议，时间为2019年4月16日，对其他缴费发票没有异议；3、对物业不欠费证明，该证据没有任何公章，只有客服主管签字，所以对该份证据的真实性有异议；4、抵押权登记信息不是产权出具的，不是官方出具的，所以对真实性也有异议。对证据（五）、（六）、（七）没有异议。第三人宝地公司对证据（五）、（六）、（七）没有意见。本院认为，对于原、被告提交的（2020）辽07民初39号民事判决书、（2020）辽07执异64号民事裁定书、（2020）辽07财保1号民事裁定书、银行储蓄账户明细查询、《商品房买卖合同》、房款及维修基金收款收据、物业费不欠费证明、住房批准证、房地产权登记信息查询单可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人提交的证据、举证质证意见及双方当事人陈述，本院认定本案事实如下：涉案执行依据系锦州银行股份有限公司城建支行与锦州宝地建设集团有限公司、锦州富田兴业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院作出（2020）辽07民初39号民事判决书。锦州银行股份有限公司城建支行作为申请人于2020年1月19日申请诉前财产保全，请求冻结被申请人锦州宝地建设集团有限公司、锦州富田兴业房地产开发有限公司名下91099.78万元银行存款或查封其他等值财产。本院于2020年1月19日作出（2020）辽07财保1号民事裁定书，裁定：一、冻结被申请人锦州宝地建设集团有限公司名下银行存款91099.78万元；二、若上述冻结存款余额不足，则查封被申请人锦州宝地建设集团有限公司与申请人签订的《抵押合同》中约定的抵押物；三、若上述冻结、查封的财产不足91099.78万元，则查封被申请人锦州宝地建设集团有限公司、锦州富田兴业房地产开发有限公司名下的其他等值财产。冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为二年，查封不动产的期限为三年。并于2020年2月19日向锦州市不动产登记中心送达（2020）辽07执保6号协助执行通知书，请求协助查封被申请人锦州宝地建设集团有限公司名下不动产47套，期限三年（自2020年2月19日起至2023年2月18日止）。案涉房屋在查封清单之列。另查明，王法自称于2016年12月28日与锦州宝地建设集团有限公司签订商品房买卖合同，并于当日一次性交付房款829710元。但所提供的关于案涉房屋商品房买卖合同载明合同签订日期为2019年4月16日。该合同约定：该商品房面积197.55平方米，单价为每平方米人民币4200元，总金额人民币829710元。锦州宝地建设集团有限公司于2016年12月28日出具收款收据，载明收款金额为人民币829710元。2019年4月16日，锦州宝地建设集团有限公司为王法出具购买案涉房屋增值税普通发票，载明收款金额829710元。王法于2016年12月28日办理入住手续，现已实际入住。因案涉房屋为抵押状态，故未办理房屋产权登记。再查明，锦州市松山新区德新里水岸阳光花园102-39号房屋产权登记信息记载，房屋所有权人为宝地公司。抵押权登记信息记载抵押权人锦州银行股份有限公司山西路支行，被担保主债权数额89.82万元，债务履行期限2016年5月27日，登记时间2016年5月30日。被告王法另有一套于2016年5月登记其名下的房产宝地城D区17-9房产。本院认为，本案争议焦点系被告王法对本案执行标的（锦州宝地建设集团有限公司开发的坐落于辽宁省锦州市松山新区房屋）是否享有足以排除执行的权利。原告锦州银行对本院作出的（2020）辽07执异64号民事裁定书不服，提起执行异议之诉。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封案涉房屋的日期为2020年2月19日。王法于2019年4月16日与锦州宝地建设集团有限公司签订商品房买卖合同，系在本院查封之前；王法在本院查封之前已合法占有案涉房屋；且已支付全部价款；案涉房屋未办理过户登记系非因买受人自身原因。此外，案涉房屋系被执行房地产开发企业开发的商品房，王法所购商品房系用于居住。基于以上事实，被告王法对本案执行标的享有足以排除执行的权利。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：驳回原告锦州银行股份有限公司城建支行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告锦州银行股份有限公司城建支行负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 钟 鸣审判员 安剑凌审判员 韩晓武二〇二〇年十二月二十一日法官助理马铭阳书记员张丹