山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13668号上诉人（原审被告）：朱晓霞，女，1974年5月29日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东鲁能物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：王博庆，总经理。委托诉讼代理人：王泽浩，男，该公司员工。上诉人朱晓霞因与被上诉人山东鲁能物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初4224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。朱晓霞上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费由山东鲁能物业有限公司承担。事实与理由：一、本案山东鲁能物业有限公司并非适格诉讼主体，一审法院对此认定错误。二、山东鲁能物业有限公司违法受聘为物业服务企业的行为，严重侵害了朱晓霞及广大业主的合法权益，一审法院仅依据其与山东鲁能亘富公司违法签订的物业服务合同便作出判决，明显缺乏依据。三、一审法院未能分清双方举证责任，对一般瑕疵、重大瑕疵及物业服务费收费标准的认定错误。四、一审法院依据《合同法》第八条、第六十条、第一百零九条的规定作出判决，属于法律适用不当。山东鲁能物业有限公司辩称，山东鲁能物业有限公司系在原物业服务企业依法撤出的情况下，按照法律程序在建设单位和社区街道办组织的招投标中依法中标，成为涉案小区的物业服务企业，与建设单位签订前期物业服务合同并经物业主管部门备案，提供物业服务具有合法依据并依照约定收取物业服务费。关于小区服务的标准和水平，由于涉案小区面积较大，人员较多，业主的诉求不一，所以在物业服务过程当中很难达到全部业主满意，对业主反映的相关问题，作为物业服务企业一直在积极整改，争取达到小区业主的满意，但不能因为个人的部分诉求而不顾其他业主的合法权益。作为物业服务企业也希望把小区的物业服务搞好，这也需要业主的积极配合共同努力。山东鲁能物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令朱晓霞向山东鲁能物业有限公司交纳2018年12月1日至2020年6月30日期间的物业费7061.35元；2.判令朱晓霞支付山东鲁能物业有限公司截止2020年2月29日的违约金849.59元及自2020年3月1日至实际给付之日止以7061.35元物业费为基数，按日万分之五利率计算的违约金；3.判令朱晓霞承担本案案件受理费。一审法院认定事实：朱晓霞系济南市业主，该房建筑面积为157.48平方米。朱晓霞与案外人北京鲁能物业济南分公司签订《鲁能领秀城NQ地块前期物业管理服务协议》一份，合同约定：北京鲁能物业济南分公司为朱晓霞居住的小区提供前期物业管理服务，（小）高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，业主于每季度首月5日前预交下季度物业费，业主未按约交费的，每日按欠费金额的万分之五计收滞纳金，协议期限为物业管理企业与本小区合法成立的业主委员会签订《鲁能领秀城NQ地块物业管理服务合同》之日止。2018年12月11日，山东鲁能物业服务有限公司中标成为案涉小区前期物业服务企业。中标通知书载明的建设单位为济南市市中区十六里河街道办事处社区管理委员会及山东鲁能亘富开发有限公司。据山东鲁能物业服务有限公司陈述，2018年12月31日，北京鲁能物业济南分公司因故撤离案涉小区，考虑到小区不能没有物业，但对程序并没有一个明确的规定，经咨询物业管理部门，在街道办事处的主持和社区管理委员会的监督下，开发商通过招投标选聘山东鲁能物业服务有限公司为案涉小区物业服务企业。案外人山东鲁能亘富开发有限公司与山东鲁能物业服务有限公司签订《鲁能领秀城NQ地块前期物业服务合同》一份，合同约定：选聘山东鲁能物业服务有限公司作为案涉小区前期物业服务企业，（小）高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，物业费按半年交纳，业主于每半年度首月15日前交纳，业主未按约交纳的，按每日应交额的万分之五支付违约金；合同期限自2019年1月1日起至业主大会签合同生效时止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2019年4月19日，北京鲁能物业济南分公司出具“债权转让证明”一份，该材料载明：鉴于我公司前期作为物业服务企业为山东鲁能亘富开发有限公司开发建设的济南鲁能领秀城东一区（G1区）提供前期物业服务，后由于我公司战略调整，逐步撤出山东区域市场，……业已将前期基于物业服务而产生且尚未收取的业主物业服务费（及相应的违约金等费用）全部转让给山东鲁能物业有限公司（明细详见附件），由山东鲁能物业有限公司依法收取……”。一审法院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”国务院《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，根据山东鲁能物业服务有限公司提交的证据并庭审查明的情况，可以证实山东鲁能物业服务有限公司、朱晓霞之间存在物业服务合同关系的事实，朱晓霞依约应向山东鲁能物业服务有限公司交纳物业服务费。关于山东鲁能物业服务有限公司要求朱晓霞支付违约金的主张。虽然本案朱晓霞未到庭未提出抗辩意见，但根据一审法院审理的案涉小区其他物业费纠纷案件中查明的事实，山东鲁能物业服务有限公司在向小区业主提供物业服务的过程中确实存在问题和不足，业主并非无故不交纳物业费，故对该主张一审法院不予支持。另，山东鲁能物业服务有限公司作为小区前期物业服务企业，理应按照合同约定提供合格的物业管理服务，对包括朱晓霞在内小区业主提出的合理诉求，应积极予以处理，特别是对于小区业主反应较为集中的如占用消防通道、电梯安全、私设乱划停车位等问题，更应该加以重视和积极解决，以实际行动促进物业公司与小区业主的和谐共处。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、被告朱晓霞于判决生效之日起10日内向原告山东鲁能物业有限公司交纳2018年12月1日至2020年6月30日的物业费7061.35元；二、驳回原告山东鲁能物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱晓霞负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱晓霞提交微信截图、照片打印件，证明物业服务有瑕疵。山东鲁能物业有限公司质证称，对照片的真实性及证明目的均不予认可。照片仅为某一时刻的状态，并不能代表该位置的所有状态，园区内每天有固定的垃圾清运时间，但因业主倾倒垃圾时间不统一，会存在某一时刻垃圾筒满的情况，物业公司在发现后也会及时通知相关工作人员处理。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、山东鲁能物业有限公司的主体是否适格。二、山东鲁能物业有限公司提供的物业服务是否构成重大瑕疵。关于山东鲁能物业有限公司的主体资格问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，山东鲁能亘富开发有限公司通过招投标选聘山东鲁能物业有限公司为案涉小区物业服务企业，与山东鲁能物业有限公司签订《鲁能领秀城NQ地块前期物业服务合同》,并已进行备案。朱晓霞主张山东鲁能物业有限公司违法受聘为物业服务企业，未征求全体业主的意见和授权，并非本案适格诉讼主体。本院经审查认为，案涉小区未成立业主委员会，在此情形下开发商选聘物业服务企业是否应取得业主授权，并无明确的法律规定，对于朱晓霞的主张，本院不予采信。因此，朱晓霞虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其买受物业后则实际概括承受了前期物业服务合同项下的权利义务，已经构成前期物业服务合同的实质当事人，即成为物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。根据权利义务相一致原则，朱晓霞在享受物业服务企业提供物业服务的同时要支付对价履行相应义务。关于山东鲁能物业有限公司提供的物业服务是否构成重大瑕疵的问题。本案审理中，朱晓霞提供了相应的证据，经审查本院认为，小区内的物业管理服务是一个动态过程，山东鲁能物业有限公司在提供物业服务方面确实存在瑕疵，但朱晓霞提交的照片只能反映一时的、局部的状况，无法反映山东鲁能物业有限公司整体的、一贯的物业服务水平，也不足以证实该瑕疵已经造成整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。基于物业服务合同整体性的特点，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价，如果单个业主以不满意服务质量为由拒交或少交物业费，会造成物业服务经费的不足，进一步导致物业服务质量的恶化，最终损害全体业主的利益。对于物业服务质量中的瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进。综上所述，朱晓霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱晓霞负担。本判决为终审判决。审判员  高新江二〇二〇年十二月十七日书记员  张 强