山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初4772号原告：济南鸿德房屋租赁有限公司，住所地济南市历下区经十路**济南华润中心SOHO办公室**，统一社会信用代码91370102MA3QN8MN1F。法定代表人：王小滨，总经理。委托诉讼代理人：田丰，山东众成清泰（济南）律师事务所。被告：山东百利通亚陶科技有限公司，住所地济南市，住所地济南市高新区开拓路**代码91370100672254302Q。法定代表人：江沧华，总经理。委托诉讼代理人：边疆，男，该公司员工。被告：赵津锋，男，1974年5月17日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：姜成，北京市浩天信和（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王群，北京市浩天信和（济南）律师事务所实习律师。原告济南鸿德房屋租赁有限公司（以下简称：济南鸿德公司）与被告山东百利通亚陶科技有限公司（以下简称：山东百利通公司）、赵津锋房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南鸿德公司的委托诉讼代理人田丰及被告山东百利通公司的委托诉讼代理人边疆及赵津锋的委托诉讼代理人姜成、王群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。济南鸿德公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除济南鸿德公司与赵津锋之间于2019年11月15日签订的房屋租赁合同；二、请求法院依法判令山东百利通公司、赵津锋共同返还济南鸿德公司房租770万元；三、请求法院依法判令山东百利通公司、赵津锋支付济南鸿德公司资金占用使用费（以770万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年12月20日起计算至实际给付之日止）；四、请求法院依法判令山东百利通公司、赵津锋赔偿济南鸿德公司装修费用1070517元；五、诉讼费及保全费由山东百利通公司、赵津锋共同承担。事实与理由：2019年11月15日，济南鸿德公司与赵津锋之间签订房屋租赁合同一份，约定赵津锋将山东百利通公司所有的位于高新区开拓路2333号2号3号楼房租赁给我方装修经营宾馆洗浴，房屋交付之间为2020年7月16日，2019年12月19日我方依约支付了一年的房租770万元。后在交房前得知，涉案房屋的土地性质为工业用地，赵津锋在明知违反土地用途的情况下，租赁给我方用于商业经营，导致根本无法办理消防验收和施工许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。另，我方对其附属楼地下室已经装修完毕，该装修费用在合同解除后，应当由山东百利通公司与赵津锋对我方进行赔偿。后，经济南鸿德公司多次催要，山东百利通公司、赵津锋拒不返还房租，请求法院依法判如所请。山东百利通公司辩称，合同是济南鸿德公司与赵津锋签的，签订合同我们不知情，我们和赵津锋是合作关系，这个房租我们也没有收到一分钱的房租，也不存在返还，我们也没有占用，此案与我们没关系。赵津锋辩称，一、济南鸿德公司所称的在交付房屋之前才得知涉案房屋的土地性质是与事实不符的，不存在解除合同的情形。济南鸿德公司在与赵津锋签署正式房屋租赁合同之前，赵津锋就已经明确告知济南鸿德公司涉案房屋的土地性质为工业用地，是否能承租作为宾馆洗浴使用由济南鸿德公司自己决定。同时，赵津锋已经将涉案房屋的产权证，土地证以及消防验收合格证明书等文件交给了济南鸿德公司，在土地产权证上也明确写着涉案房屋土地性质为工业用地，所以合同的签订不存在任何欺骗隐瞒的情形，更不存在济南鸿德公司所称的在交付房屋之前才得知涉案房屋的土地性质的问题。二、赵津锋不存在返还租金及租金占有使用费的情形，更不存在赔偿济南鸿德公司装修费的情形。济南鸿德公司在明知土地性质的情况下与赵津锋签订房屋租赁合同，并且于2020年3月30日对已交付的涉案房屋的B座地下室及A座车库及外围设施进行动工装修，期间多次向赵津锋申请协调现场装修事宜并发送了一系列现场视频给赵津锋。济南鸿德公司作为经营宾馆洗浴多年的公司，其对涉案房屋进行持续的施工改造，构成对涉案房屋人土地性质的实际认可，也更说明涉案房屋土地性质对其经营宾馆洗浴业务不够成实质性障碍。否则济南鸿德公司既不会签订合同更不会投入其诉状中所称的107万的巨额资金进行装修。济南鸿德公司在明知土地性质的情况下仍签订合同并且施工改造，只能说明诉状上的理由是其为了实现违法解除合同找的借口。所以赵津锋无需向济南鸿德公司退还租金和其所谓资金占用使用费，更不存在向其支付所谓的装修费用的情形。三、即使济南鸿德公司不再履行合同要求返还租金，也应该扣除济南鸿德公司实际占有使用涉案房屋期间的租金及违约金，并且承担恢复原状的义务。虽然根据双方合同约定，交付房屋日期为2020年7月15日，但是实际情况是赵津锋于2020年3月下旬就已经将涉案房屋交付给济南鸿德公司，济南鸿德公司于3月30日开始对涉案房屋进行施工装修。之后济南鸿德公司以其实际行动表明不再履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第94条第二项，有权提出解除合同的应该是赵津锋，而不是济南鸿德公司。同时根据《中华人民共和国合同法》第97条，即使济南鸿德公司以实际行为表示不再履行合同要求返还租金，也应该扣除济南鸿德公司实际占有使用涉案房屋期间的租金及违约金，并且承担恢复原状的义务。房屋租金从济南鸿德公司实际占有之日即2020年3月30日开始计算至开庭之日，共计4733606.56元；合同约定的违约金1000000元；济南鸿德公司应当承担恢复原状或承担恢复原状的费用1066983.70元。以上费用共计6800590.26元。四、本案山东百利通公司不是适格主体，法院应当驳回济南鸿德公司对于山东百利通公司的起诉。赵津锋持有山东百利通公司签署的授权委托书，具有独立管理、使用、出租涉案房屋的权利；同时本案中的《房屋租赁合同》是由济南鸿德公司同赵津锋签订的合同，根据合同相对性原则，济南鸿德公司无权向本案山东百利通公司主张权利。故本案山东百利通公司不是适格主体，法院应当驳回济南鸿德公司对于山东百利通公司的起诉。综上所述，赵津锋自始至终未有欺瞒和违约行为，济南鸿德公司的行为已经构成实际人违约，法院应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：涉案房屋的所有权人为山东百利通公司。2019年11月15日，赵津锋（甲方）与济南鸿德公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定就物业所有权人山东百利通公司授权委托赵津锋向济南鸿德公司出租高新区开拓路2333号2号3号楼房装修经营宾馆洗浴；涉案房屋具体位于济南市整栋楼房及3#B座楼负二层；租赁期限为17年，自2019年11月15日至2036年7月16日止，租金前三年每年770万元，以后每三年递增7%；涉案房屋的交付时间为2020年7月16日；交付房屋后，乙方在收到租赁房屋第二日开始计算装修期，甲方给予乙方4个月的免租金的装修期。合同后附有附件一：物业所有权人山东百利通公司授权委托书，该委托书内容为：物业所有权人山东百利通公司授权委托赵津锋全权处理位于山东省济南市高新区开拓路2333号百利通二期2#3#厂房楼对外出租、管理、使用等相关事宜；附件二、租赁房屋土地使用权证、房产证、规划证。上述合同签订后，赵津锋通过微信的方式指示收款单位为山东中彩包装有限公司。2019年12月19日，济南鸿德公司通过银行转账的方式向山东中彩包装有限公司付款一年房租770万元。2020年3月30日，赵津锋将附属楼地下二层交付给济南鸿德公司，济南鸿德公司将该房屋装修完毕。为此，济南鸿德公司提交了装修费用清单一份，费用总计1070517元，赵津锋及山东百利通公司认为该费用清单系济南鸿德公司自行制作，不予认可。济南鸿德公司未就涉案装修损失申请司法鉴定。另，赵津锋辩称济南鸿德公司在装修时给其造成损失。但未就此提起反诉，也未就该损失申请司法鉴定。涉案房屋的不动产权证载明，涉案房屋用途为：工业用地/厂房。济南鸿德公司在涉案房屋交付前，前往高新区政务服务大厅办理相关施工和消防手续，但因土地性质问题未能办理。2020年6月10日，济南鸿德公司向赵津锋发函，要求解除涉案租赁合同并退回租金770元，后因赵津锋未退还租金，遂于合同约定交付房屋日期前诉至本院。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，涉案租赁合同中，明确约定物业所有权人山东百利通公司授权委托赵津锋出租涉案房屋，且合同附件一系山东百利通公司对赵津锋的授权委托书，因此，涉案租赁合同对山东百利通公司具有约束力。赵津锋以自己的名义与济南鸿德公司签订涉案合同；也是赵津锋示意济南鸿德公司将租金770万元打入其指定账户；赵津锋在答辩中对自己被告身份无异议，故，本院确认赵津锋亦是本案的适格被告。济南鸿德房屋公司、赵津锋签订的涉案租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。本案中，涉案房产的用途为工业用地/厂房，但双方在合同中约定的使用用途为经营宾馆洗浴，属于违反土地使用用途强制性法律规定的情形，因此，济南鸿德房屋公司因无法使用涉案房屋，要求解除涉案合同的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，涉案合同约定的房屋交付日期为2020年7月16日，且济南鸿德公司系在涉案房屋交付前进行的诉讼，并未实际占用涉案房屋，因此，关于赵津锋要求济南鸿德公司支付房屋占用使用费的抗辩，本院不予采信。另合同解除后，山东百利通公司、赵津锋作为收款方，在未交付涉案房屋的情况下，占有资金无法律和合同依据，应当对收取的租赁费予以返还，并支付占有期间的利息。因此，济南鸿德公司要求山东百利通公司、赵津锋返还租赁费770万元及资金占用费（资金占用费计算为：以770万元为基数，自2019年12月20日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于济南鸿德公司要求山东百利通公司、赵津锋赔偿其装修损失的诉讼请求，济南鸿德公司提交了装修费用清单一份，该清单系济南鸿德公司单方制作，山东百利通公司、赵津锋不予认可，且该清单中含有办公用品、家具、桌椅等非装修损失，也无法证明该损失系涉案房屋的装修所致，且济南鸿德公司也未申请装修损失的司法鉴定，因此，济南鸿德公司的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持，济南鸿德公司对此可另行主张权利。赵津锋在答辩中提出，济南鸿德公司应负担起房屋占用费及房屋恢复原状等费用共计6800590.26元，该部分主张属于反诉诉讼请求，赵津锋的委托代理人作为具有专业知识的律师，在本次开庭中并未提出反诉讼请求，本院不予审理，其可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南鸿德房屋租赁有限公司与被告赵津锋签订的《房屋租赁合同》；二、被告赵津锋、山东百利通亚陶科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告济南鸿德房屋租赁有限公司租赁费770万元；三、被告赵津锋、山东百利通亚陶科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南鸿德房屋租赁有限公司租赁费资金占用费（以770万元为基数，自2019年12月20日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告济南鸿德房屋租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73194元，减半收取36597元，其中3747元，由原告济南鸿德房屋租赁有限公司负担；32850元，由被告赵津锋、山东百利通亚陶科技有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年十二月十五日法官助理刘卫冬书记员邓成皓