安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初5132号 原告：张文影，女，1974年4月15日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路**金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 原告张文影与被告淮北市鼎盛商业管理有限公司（简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告张文影，被告鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文影向本院提出诉讼请求：1.判令鼎盛公司将张文影鼎盛国际342号商铺归还张文影；2.判令鼎盛公司给付拖欠张文影的房租费23512元(自2019年10月1日开始至今所欠房屋占用费)。暂计算至2020年7月31日止，共拖欠10个月租金，所欠租金按原合同约定的购房总价款307302元的5%给付张文影，实际应支付至鼎盛公司将上述商铺实际返还张文影之日止)；3.判令鼎盛公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期租金利息损失，自2019年10月1日开始至实际付清租金日止，并付清房租，仍按年租金率5%支付给张文影，直至终止租赁商铺退还张文影之日止；4.判令鼎盛公司经营业绩的波动不与张文影商铺租金挂钩；5.本案的诉讼费、律师费、执行费等由鼎盛公司承担。事实与理由：张文影于2007年购买了安徽天象(集团)有限责任公司(简称天象集团)开发建设的金淮北大厦342号商铺。建设完毕后，由天象公司直接交给鼎盛公司经营管理，年租金为购房总价款的8%，天象集团与张文影在2008年4月9日签订了《协议书》，协议内容为三年后如张文影同意，天象集团可以按购房总价款回购该铺。在双方互信的基础上，当天张文影与鼎盛公司签订第一次《租赁合同》，年租金为购房总价款的8%，租期五年。2013年9月30日，第一次《租赁合同》到期后，鼎盛公司以经营不善为由，恶意拖欠租金，蓄意将租金由购房总价款的8%降到5%，迫使张文影无奈签订第二次《租赁合同》，租期三年。2016年10月1日，第二次《租赁合同》到期后，鼎盛公司仍然拖欠租金，期间业主进行合法维权，鼎盛公司仍然拒不支付租金，甚至恐吓部分业主。在这种情况下，介于鼎盛公司的所作所为，张文影不再与鼎盛公司续签租赁合同，而且张文影仍按合同约定，合同到期前3个月张文影以告知函形式告知鼎盛公司即刻撤出张文影的商铺。但之后鼎盛公司仍然非法使用张文影商铺，严重损害了张文影的合法权益。为此，张文影诉至人民法院。2017年12月1日，淮北市相山区人民法院作出判决，判决在2016年10月1日之后张文影与鼎盛公司没有签订租赁合同期间，鼎盛公司支付张文影的租金为购房总价款的2%，但不超过2019年9月30日。而现在已完全超过法院判决的鼎盛公司占有使用的截止日期。自2019年10月1日开始，截至起诉日2020年7月28日，鼎盛公司非法占有使用张文影商铺，且拒不支付房租。为此，请求贵院依法支持张文影诉求，依法保障张文影合法权益。 鼎盛公司辩称，1.张文影不能个别收回商铺，已有相关生效判决确认，理由不再重复；2.租金应按相关生效判决每年2%支付，因疫情扣除三个月租金，据实结算；3.张文影未续签合同，不存在逾期付款利息；4.张文影请求利息无具体金额，未缴纳相应的诉讼费，不属于案件审理范围。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，张文影提交的租赁合同、房地产权证、《租赁合同》有关条款修订说明、（2017）皖0603民初3036号民事判决书、银行卡交易明细、告知函等证据；鼎盛公司提交的鼎盛国际商铺业主已签约情况表等证据，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象公司开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。共有产权面积16429.82平方米，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为8437.69平方米，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。张文影系342号商铺的业主，购买商铺总价为564275元。 2014年1月4日，张文影与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定：租赁标的物为淮北市金淮北鼎盛国际342号商铺，建筑面积26.05平方米，总价564275元；租期3年，自2013年10月1日至2016年9月30日，保底租金为每年商铺购房合同中售价的5%，即年租金28214元；租金每半年给付一次，于每半年第一月月底之前支付；如鼎盛公司不按合同约定的数额和期限支付租金，每逾期1日按照工商银行同期贷款利率支付逾期付款的利息；如合同期限届满后，张文影无意将商铺继续出租给鼎盛公司，应当于合同期限届满前3个月（即2016年6月30日之前）书面通知鼎盛公司，逾期视为同意继续出租；本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数等内容。鼎盛公司于2013年11月26日出具的租赁合同有关条款的说明载明：若鼎盛公司不能按照合同约定的租金数额和期限支付租金，应按逾期实际天数工商银行规定的当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总额万分之二的违约金。 2016年5月31日，张文影向鼎盛公司发出告知函，要求到2016年9月30日合同到期后，不再与鼎盛公司续签租赁合同。鼎盛公司支付合同期内的租金至2016年9月30日。2016年9月30日合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，继续占有使用至今。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所，委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元，该利润与309户商铺的售价相比均不足2%。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。2017年8月，因鼎盛公司未按时支付占有使用费，张文影诉至本院，我院作出（2017）皖0603民初3036号民事判决书，判决鼎盛公司支付张文影位于淮北市相山区商铺自2016年10月1日至2017年9月30日的占有使用费11286元，以后按每年11286元计算至停止占有之日止，但不超过2019年9月30日。后张文影不服判决，向淮北市中级人民法院提起上诉，淮北市中级人民法院作出（2018）皖06民终165号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后鼎盛公司支付占有使用费至2019年9月30日。2019年9月30日后，部分业主与鼎盛公司又续签了租赁合同，截至2020年10月21日，鼎盛公司与包括天象公司在内的200位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13533.06平方米，占总户数的64.72%、总面积的82.37%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。因鼎盛公司未支付2019年10月1日之后租金，张文影于2020年7月29日诉至本院先行调解，调解未果，至本案纠纷发生。 另查：金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。张文影购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象公司直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 本院认为，张文影与鼎盛公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，系有效合同。合同于2016年9月30日到期后，张文影向鼎盛公司发出告知函，不同意续签租赁合同，但其并未实际收回涉案商铺，涉案商铺继续由鼎盛公司继续使用，鼎盛公司应当向张文影支付占有使用费。 关于是否应当返还商铺问题。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值，但是众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。据此本院认定，多数业主同意在2016年10月1日至2021年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。这种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给张文影，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且张文影提交的产权证未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件，对于张文影请求判令鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。 关于按照何种标准支付占有使用费问题。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与184位业主续签了2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与200位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同总售价564275元的2%（每年11285.5元，每月940.46元）支付张文影商铺的占有使用费，但不超过2021年9月30日，之后的占有使用费，双方可另行协商。张文影主张鼎盛公司按购房总价款的5%支付年租金，本院不予支持。另张文影主张鼎盛公司的经营业绩波动不与商铺租金挂钩，证据不足，本院不予支持。 关于是否应当支付逾期利息问题。自2016年10月1日起，双方不存在房屋租赁合同关系，鼎盛公司不存在违约的问题，张文影主张鼎盛公司支付其逾期利息，证据不足，本院不予支持。 关于疫情期间是否应当减免占有使用费问题。2020年1月底新冠××疫情爆发，导致涉案商铺因疫情在2020年2月-4月中旬无法正常使用，新冠××疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免鼎盛公司2020年2月及3月的占有使用费。减免二个月占有使用费后，至2020年11月30日，鼎盛公司应当支付张文影占有使用费11285.5元。 关于本案律师代理费的问题。本案中，双方对律师代理费负担问题未作约定，且张文影未能举证证据该律师代理费已经实际支付，故张文影诉请本案律师代理费由鼎盛公司负担，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付张文影位于淮北市相山区商铺占有使用费11285.5元（2020年12月1日之后的占有使用费，按每月940.46元计算，于每月月底前支付，支付至停止占用之日止，但不超过2021年9月30日）； 二、驳回张文影其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费388元，因适用简易程序审理，减半收取194元，由淮北市鼎盛商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  潘红梅 二〇二〇年十二月十四日 法官助理周圆圆 书记员杨慧翠 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。