湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2483号上诉人（原审被告）：湖北三峡金城集团有限公司，住所地秭归县茅坪镇长宁大道**。统一社会信用代码91420527737105405J。法定代表人：陈宏雄，系该公司董事长。委托诉讼代理人:崔邦华，湖北林华安律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：秭归县茅坪镇西楚社区居民委员会，，住所地秭归县茅坪镇平湖五路**统一社会信用代码554205270111389374。法定代表人：韩俊杰，系该居委会主任。委托诉讼代理人：李**，湖北峰峦律师事务所律师。特别授权代理。原审被告：秭归县金城实业有限责任公司，，住所地秭归县茅坪镇长宁大道**统一社会信用代码914205270526338899。法定代表人：颜尚，系该公司董事长。委托诉讼代理人:崔邦华，湖北林华安律师事务所律师。特别授权代理。上诉人湖北三峡金城集团有限公司（以下简称金城集团）因与被上诉人秭归县茅坪镇西楚社区居民委员会（以下简称西楚居委会）及原审被告秭归县金城实业有限责任公司（以下简称金城实业）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省秭归县人民法院（2020）鄂0527民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金城集团及原审被告金城实业的共同委托诉讼代理人崔邦华，被上诉人西楚居委会的委托诉讼代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金城集团上诉请求：依法裁定发回重审或依法撤销一审判决，并判决驳回西楚居委会要求金城集团支付违约金20万元及出律师费8000元的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、双方是协商一致终止订立的《房屋租赁合同》，按照合同约定，逾期三个月交付租金的，视为违约，合同自行终止。在2019年11月28日，双方书面协议确定：2019年9月30日租赁合同终止，双方没有就是否承担违约责任以级承担多少违约责任达成协议；2、双方协议解除合同的同时，协助被上诉人与第三方签订了租赁合同，解除合同后的第一合同年度的租金收入就达到432600元，这一收入也大于与上诉人签订合同的年度租金385875元。客观上，双方协商解除合同的行为并没有给被上诉人造成损失；3、双方签订租赁合同的期限是15年，实际履行了6年。租赁合同约定的违约金没有综合考虑违约的性质、程度以及造成实际损失多少计算标准、方法和合同履行情况等，而是笼统确定违约金标准为20万元，一审时上诉人就提出了被上诉人要求承担20万元违约金没有事实依据。二、一审适用法律错误。根据一审查明的被上诉人在自行出租收取的租金收入上已经大于按照合同向上诉人收取的租金收入，被上诉人并没有实际损失，其要求上诉人承担违约金的请求没有事实依据，不能判决上诉人向被上诉人承担违约金。根据我国法律和相关司法解释的规定，人民法院有权根据查明的事实，对合同约定违约金标准过高予以调整、减少，一审法院的判决结果损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院依法处理。西楚居委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。金城实业述称，同意上诉人金城集团的上诉意见。西楚居委会向一审法院诉讼请求：1、判令金城集团向西楚居委会支付200000元违约金，并承担律师代理费8000元；2、判令金城实业对前述债务承担连带清偿责任；3、判令金城集团、金城实业共同承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月19日西楚居委会与金城集团签订《租房合同》，将秭归县茅坪镇平湖五路5号的西楚社区小商品市场1号楼3-11层及2号楼全栋（面积大约5500平方米）出租给金城集团用于商业经营。租赁时间15年，从2013年10月1日起至2028年9月30日止。租赁价格为每年350000元，前四年租赁价格不变，从第五年开始每年租金在上一年租金的基础上逐年上涨5%。每年的9月1日前金城集团必须一次性将全年的租金交清，先交费后使用。逾期三个月不交房租的视为违约，合同自行终止，西楚居委会有权将房屋收回，重新进入招标程序。金城集团在租赁期内必须按时向有关部门及单位缴纳水、电、环境卫生、物业管理等费用，租赁期间房屋的维修及装饰由金城集团负责。西楚居委会若因发展需要对房屋进行改造和遇其他政策原因需要将房屋提前收回，需与金城集团协商一致并承担违约责任及经济损失。同时约定合同一经签订，双方必须严格遵守，若违约，违约方应向守约方支付200000元的违约金，合同还就其他事项进行了约定。承租后金城集团一直委托金城实业进行管理，包括但不限于房屋转租、收取物业费、收取水电费等。2019年2月28日金城集团向西楚居委会发送关于终止《租房合同》的商函，提出于2019年9月30日解除双方签订的《租房合同》。2019年3月21日西楚居委会给金城集团复函，同意终止《租房合同》，但金城集团必须按照《租房合同》约定支付200000元的违约金等。2019年11月28日，西楚居委会与金城集团、金城实业达成协议，同意《租房合同》于2019年9月30日终止，对违约金数额问题协商如下：经双方协商，西楚居委会要求金城集团支付违约金，金城集团认为对承担违约金的数额多少与西楚居委会存在分歧，双方未能达成一致。为及时、妥善处理，因金城集团违约给西楚居委会集体经济管理造成的不便或可能的损失，西楚居委会同意先解除《租房合同》，对违约金的争议依法通过诉讼方式由法院裁决。如西楚居委会为实现上述债权产生的包括但不限于律师费、保全费、诉讼费等一切费用，由金城集团全部承担；金城实业对前述债务承担连带清偿责任。西楚居委会与金城集团、金城实业还就其他事项达成一致协议。一审法院同时查明，金城集团第6年交付的租金总额为385875元，2019年9月30日前的租金已按合同支付完毕。2019年9月30日终止《租房合同》后第一个年度内，西楚居委会收回租赁房屋自行出租的租金收入为432600元，但也因此支出了该房屋的物业管理费19000元、电梯维修费用17860元、电梯维护保养费用6000元、三方通话设备费用4850元、水电维修费1271元，合计48981元。西楚居委会为主张权利开支律师代理费8000元。一审法院认为，西楚居委会与金城集团签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示,于法不悖,具有法律效力，当事人双方都应当按照约定全面履行自己的义务。关于违约金,一审认为,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方当事人约定，一旦违约，违约方向守约方支付违约金200000元。根据契约精神,在符合法律规定的情况下,应遵循约定优先,双方应遵守合同约定,金城集团提前解除合同，已构成违约，应当承担违约责任，支付违约金。金城集团辩称不承担违约责任的理由不予支持。关于本案约定的违约金是否过高的问题。双方当事人在《租房合同》第十一条违约责任中明确约定“合同一经签订，甲乙双方必须严格遵守，一旦违约，违约方向守约方支付200000元的违约金。”金城公司认为双方约定的违约金标准过高,要求进行调整，应当向法庭举证证明违约金数额过分高于造成的损失。其申请法院调取西楚居委会解除合同后当年的租金收入，也只能证明西楚居委会当年的租金收入为432600元，解除合同给西楚居委会造成的损失到底为多少，金城公司并没有提交其他证据予以证明，凭此无法作出调减的裁决。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据合同约定，如果金城公司按合同履行义务，西楚居委会9年的收益可达4467619元，该收益即为履约可以获得的利益，金城公司在违约之时应该能预见可获得的利益及需承担的违约后果，其为减少自己的损失仍提出解除合同，就应当承担支付违约金的责任。而事实上，租赁物由西楚居委会自己出租，导致管理、经营等成本的增加，收益的减少，对比以前整体出租给金城公司经营使用，现西楚居委会自己管理，需要和几十家承租方进行对接，不仅耗费时间和精力投入更多人力进行管理，同时也大大增加支出成本，仅当年支出就高达48981元。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，从本案西楚居委会的实际损失来看，既包含西楚居委会对租赁物的管理、经营等成本，也包含收取的租金费用之间的差额。从合同的履行情况来看，双方约定的合同履行期限为15年，而实际只履行了6年。从当事人过错程度来看，在履约过程中，西楚居委会无过错，金城公司提前解除合同，没有遵守合同约定，其过错程度在于金城公司。从预期利益来看，西楚居委会依合同约定，未来9年可以获得的利益4467619元是金城公司能够预见的。从公平原则来看，本案中双方自愿选择支付一定数额的违约金，既是填补守约方的损失，也是对违约方擅自变更或解除合同的惩罚，公平合理，并没有加重金城公司的违约责任。从诚实信用原则来看，当事人在民商事活动中,应当遵守诚实信用原则,金城公司中途提出解除合同，对自愿达成的租赁合同反悔,违背了民事活动诚实信用原则。综上所述，西楚居委会与金城集团签订的《租房合同》依法成立并生效，金城集团提前解除合同，构成根本违约应当支付双方约定的违约金。金城集团辩称违约金过高，没有充分的证据予以证实，其辩称没有事实依据和法律依据,不予支持。根据法律和相关司法解释的规定，本案以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，西楚居委会诉请给付违约金200000元和律师代理费8000元，于法有据,予以支持。金城集团、金城实业系关联公司，在租赁期间内，金城集团一直委托金城实业进行管理，金城实业在西楚居委会与金城集团签订的协议书中自愿对金城集团的债务承担连带清偿责任，与法不悖，西楚居委会主张由金城实业承担连带责任的请求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决:湖北三峡金城集团有限公司于本判决生效之日起十日内向秭归县茅坪镇西楚社区居民委员会支付违约金200000元及律师代理费8000元，共计208000元；秭归县金城实业有限责任公司对该债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由湖北三峡金城集团有限公司、秭归县金城实业有限责任公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，西楚居委会与金城集团签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金城集团在履行合同的过程中提出解除《租房合同》，事实上已违反了《租房合同》关于合同期限的约定，金城集团应当承担违约责任。即便双方合意解除涉案《租房合同》，并且未就违约责任的承担达成协议（西楚居委会同意解除合同的前提之一是承租方依约支付20万元的违约金），也不影响金城集团应承担违约责任的法律后果。关于本案违约金及律师费的承担。西楚居委会认为金城集团应当按照《租房合同》约定的违约金标准即200000元支付违约金，同时应承担律师费8000元；金城集团则主张其不应当按照合同约定的违约金标准承担责任，亦不应当承担律师费。本院认为，违约金系为了保障合同当事人能够如约履行合同，保护守约方合法权益而设立，违约金的数额并不仅以违约行为所造成的损失或预期利益为依据确定，亦应当结合合同履行情况等因素综合评判。本案中，《租房合同》约定的合同履行期限为15年，金城集团按约履行了6年的合同义务，其履行合同期间并不存在违约行为，西楚委员会已经实现了获取该6年期间相应收益的合同目的；金城集团的违约系提前解除合同，致使西楚居委会无法实现获取未来9年相应收益的合同目的，金城集团应承担因其违约行为造成的上述后果所对应的违约责任。综上，本院结合当事人履行合同的情况以及当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，酌定金城集团支付西楚委员会的违约金为120000元。关于律师费的承担，西楚居委会与金城集团、金城实业于2019年11月28日达成的《协议书》第二条已明确约定：“如甲方（西楚居委会）为实现上述债权产生的包括但不限于律师费、保全费、诉讼费等一切费用，由乙方（金城集团）全部承担；丙方（金城实业）对前述债务承担连带清偿责任。”上述约定均系各方真实意思表示，合法有效，西楚居委会据此主张金城集团承担律师费事实依据充分，一审认定金城集团承担8000元律师费并无不当。综上所述，湖北三峡金城集团有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省秭归县人民法院（2020）鄂0527民初338号民事判决；二、湖北三峡金城集团有限公司于本判决生效之日起十日内向秭归县茅坪镇西楚社区居民委员会支付违约金120000元及律师代理费8000元，共计128000元；秭归县金城实业有限责任公司对该债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由湖北三峡金城集团有限公司、秭归县金城实业有限责任公司负担2580元，秭归县茅坪镇西楚社区居民委员会负担1720元。二审案件受理费4300元，由湖北三峡金城集团有限公司负担2580元，秭归县茅坪镇西楚社区居民委员会负担1720元。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  关俊峰二〇二〇年十二月九日法官助理郭政书记员于凡