湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终1035号上诉人（原审原告）：周清，男，1985年3月13日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。委托诉讼代理人：周明，湖北兴联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐聪聪，男，1993年12月15日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区，委托诉讼代理人：徐旭，湖北邦伦律师事务所律师。上诉人周清因与被上诉人徐聪聪房屋买卖合同纠纷一案，不服荆门市掇刀区人民法院（2019）鄂0804民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周清上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，改判解除2018年8月3日上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》；2.判令被上诉人协助上诉人至不动产登记机关将房屋转移登记至上诉人名下，过户费由被上诉人承担；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院将被上诉人与案外人杨凯之间的债权转让行为、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同行为混为一谈，作出的一审判决认定事实不清，导致判决结果错误。1.上诉人认为根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，杨凯与徐聪聪之间的债权转让对周清不发生效力，不能将合同约定的被上诉人应当支付的24万元房款视为被上诉人代上诉人偿还杨凯的借款。上诉人向被上诉人出具了收到房款的收据，但上诉人并未实际履行付款义务，也未提交任何证据证明其已履行该付款义务。本案双方之间为房屋买卖合同关系，与上诉人与杨凯的借贷关系、杨凯与被上诉人的债权转让无关。2.即使杨凯与被上诉人之间的债权转让成立，在将借款的本金和利息转化为已付购房款时，人民法院在审理时，也应当予以审查，防止当事人将超高的利息转化为已付购房款。杨凯曾于2018年5月16日向一审法院起诉，诉请上诉人偿还其借款本、息及违约金共计173316元，表明杨凯与上诉人关于借款本息数额存在争议。在本案一审庭审中，被上诉人陈述代为上诉人偿还借款金额为24万元，但被上诉人对24万元借款如何组成未予说明。一审法院未予审查即认定被上诉人支付了所有房款，认定事实不清。3.对上诉人与被上诉人签订及履行《房屋买卖合同》过程中尚有不符合常理的事实存在，一审法院未审查。被上诉人在不动产转移登记完成后可以要求上诉人向其交付房屋而没有，反而于同日签订房屋租赁合同，约定了房租及押金。显然是为免除自己的一部分付款义务，因此不能将租赁合同中约定的房屋租金和房屋押金抵做购房款。二、一审判决适用法律错误。被上诉人主张与上诉人之间的房屋买卖合同关系已消灭，已向上诉人履行完付款义务，那么就应当举证证明，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被上诉人徐聪聪辩称，一、案外人杨凯转让债权虽然没有书面的通知，但三方已经通过协商的方式清楚明晰了解并同意，即使上诉人不认可，上诉人周清办理房屋的解押过户也能够对债权转让进行追认。上诉人周清与杨凯存在民间借贷的法律关系与事实，上诉人周清予以认可，一审法院也对此进行了认定，具体认定的内容主要包括：1.借款本金15万元，借期12个月，借款年利率11.29%，逾期利息0.2%每天，以上事实有被上诉人在一审中提交的证据二可以证明。2.周清与杨凯办理的房屋的抵押登记，该事实有房管局的备案记录证明。如果上诉人未收到剩余房款，不会为被上诉人出具收条，办理案涉房屋的过户登记，更不会在房屋租赁合同上签字。二、本案不存在高利转让等违法行为。根据被上诉人在一审中提交的证据二可知，截止至2019.7.31上诉人周清欠付杨凯共计24万余元，根据双方协商最终认定的债权金额为24万元。一审中我们也申请了不良资产管理公司处理这一事务的负责人刘骞作为我方的证人出庭接受了询问，证明了这一事实。并且结合上诉人办理案涉房屋解押手续过户手续的流程，可以形成证据链证明以上事实。三、根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，上诉人行使合同的解除权应当在法律规定的期限内行使，期限届满不行使，该权利消灭。周清向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除2018年8月3日周清、徐聪聪签订的《房屋买卖合同》；2.判令徐聪聪协助周清至不动产登记机关将房屋转移登记至周清名下，过户费由徐聪聪承担；3.诉讼费由徐聪聪承担。一审法院查明，2017年6月19日，周清与案外人杨凯签订借款抵押合同，周清向杨凯借款15万元，借期12个月，借款年利率11.29%，周清用其所有的位于梨园××房产[不动产权证号鄂（2017）荆门市不动产权第0006360号]作为抵押担保。双方于同年7月5日办理了公证。其后徐聪聪自行受让了杨凯的债权，但杨凯并未将债权转让给徐聪聪的事实通知给周清。2018年7月31日，徐聪聪向杨凯支付债权转让款后，杨凯委托徐聪聪办理了案涉房屋的解押手续。同年8月3日，周清、徐聪聪签订房屋买卖合同，约定周清将案涉房屋以总价38万元出卖给徐聪聪，付款方式为：在合同签订当日，徐聪聪向周清支付人民币24万元，余款双方协商支付，周清在每次收取付款后应当向徐聪聪开具收款凭证并注明收款时间，房屋过户的相关费用由双方按照国家规定各自承担。合同签订的当日，双方办理了不动产转移登记手续。同日，双方另行签订了一份房屋租赁合同，约定徐聪聪将买受的案涉房屋以每月租金2500元出租给周清使用，租期一年。周清于同日向徐聪聪出具收条一张，载明“本人周清（身份证号420802********）于2018年8月3日收到房产剩余款项壹拾肆万元整（小写140000.00）已全部结清”。2019年8月13日，徐聪聪要求周清的父母腾退房屋，发生争议，周清主张徐聪聪仅支付了6万元的购房款，要求徐聪聪支付剩余的房款；徐聪聪主张已付清全部购房款要求周清腾退并另案诉至一审法院，该案目前已中止审理。双方发生争议，周清为此诉至一审法院。另查明，徐聪聪因购买该房屋通过微信方式向周清支付了6万元，并支付了全部的过户费用36000余元。一审法院认为，本案的争议焦点在于周清是否享有合同的单方解除权。周清主张徐聪聪作为房屋的买受人，总房款为38万元，但徐聪聪仅支付了6万元，剩余购房款经催告后仍拒绝支付，属迟延履行主要债务，且经催告后仍未履行的情形。周清依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，则对方当事人可以解除合同的规定，据此认为其享有法定解除权。徐聪聪抗辩，其已付清了购房款，不存在违约行为，周清无权单方解除合同。由此可见，徐聪聪是否欠付购房款、并存在经周清催告后仍不履行的情形，就是周清请求权能否成立的事实基础，也是本案需查明的待证事实。按照谁主张、谁举证的规则，周清对待证事实负有举证证明责任。周清为证明其主张，向一审法院提交了二组证据：一是不动产登记申请书、房屋买卖合同，拟证明周清将自己的案涉房屋出售给徐聪聪，且已过户；二是证人证言与接处警工作登记表，拟证明周清于2019年8月13日向徐聪聪催告，要求徐聪聪支付32万元房款但徐聪聪拒不履行的事实。徐聪聪为反驳周清的事实主张，向一审法院提交了下列证据：一是周清与案外人杨凯的借款抵押合同、公证书，证明周清向案外人杨凯借款15万元并以案涉房屋抵押担保的事实；二是杨凯的委托书、证明，证实徐聪聪替周清向杨凯清偿了借款，并受杨凯委托办理房屋抵押的解押手续；三是房屋买卖合同，证实房屋总价款为38万元，于合同签订之日支付24万元，余款双方协商支付，过户费用按国家规定各自承担；四是房屋租赁合同，证明徐聪聪将买受的房屋以2500元/月出租给周清使用；五是周清出具的收条，证明徐聪聪已付清了全部房款。周清质证时只认可徐聪聪通过微信向周清转账支付的6万元，既不认可徐聪聪代为向杨凯清偿债务的金额，也不认可徐聪聪代偿行为。比较双方当事人提供的证据，徐聪聪为反驳周清所主张的事实而提供的证据，已足以导致周清所主张的事实真伪不明。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”按照民事诉讼高度盖然性证明标准，原告所举的证据不足以证实其所主张的事实存在。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”周清主张其有权行使合同单方解除权的事实缺乏证据证实，故依法应由周清承担举证不能的法律后果。在合同未依法解除的情形下，周清请求徐聪聪协助转移不动产登记并承担过户费用则缺乏事实和法律依据。综上，周清的诉请缺乏事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：驳回原告周清的诉讼请求。案件受理费7000元，由原告周清负担。二审中，上诉人周清向本院提交以下三组证据：1.杨凯起诉周清的民事起诉状，拟证明周清向杨凯借款15万元，截止2018年5月10日，杨凯计算的本息合计只有173316元（实际上经核算为158359.19元）的事实；2.一审庭审笔录，拟证明：（1）杨凯和徐聪聪签订债权转让协议后，并未通知周清的事实（见笔录第九页）；（2）徐聪聪只是对周清向杨凯借款的15万元中的14万元进行代偿的事实。（见笔录第12页）；3.银行交易流水（2页）、微信转账记录（4份），拟证明：（1）杨凯借给周清15万元后，随即从周清账户上转走了32990元，也就是说周清实际借到手的只有117010元；（2）2017年7月至2017年11月，周清已经向杨凯支付了本金及利息共计人民币8735元的事实。被上诉人徐聪聪质证认为，以上证据并非新证据。关于证据一，起诉状并非生效的法律文书，无法证明待证事实，被上诉人在一审中提交的公证书的法律效力高于起诉状。诉状当中的利息及违约金也仅计算至2018.5.10。关于证据二，对庭审笔录的真实性没有异议，但对证明目的有异议。原审原告以及原告代理人的陈述与证人以及原审被告提供的客观书证不一致，不能作为认定本案事实的依据。对证据三的三性均有异议，认为与本案没有关联，转账未提供原始载体，且转账的对象有金融车房抵贷无法达到上诉人的证明目的。本院认证意见为，该3组证据主要是证明徐聪聪对应支付周期的购房款未付清，未支付合同约定的24万元房款，但该3组证据不能达到证明目的。第1组证据真实合法，仅能证实杨凯曾于2018年起诉过周清，双方借贷关系未经人民法院实体审理，不能证实双方的债权债务数额；第2组证据庭审笔录可以证实杨凯转让债权未通知周清的事实，但不能证明徐聪聪仅代偿周清欠杨凯的15万元借款中的14万元；第3组证据银行交易流水、微信转账记录系杨凯与周清之间的借贷关系。3组证据均与本案房屋买卖合同争议无关，故对该3组证据的证明目的均不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，杨凯曾于2018年5月17日向一审法院起诉周清，请求判令周清偿还借款本息及违约金。一审法院2018年9月11日作出（2018）鄂0804民初709号民事裁定，以杨凯经传票传唤，无正当理由拒不到庭为由，裁定该案按杨凯撤诉处理。周清自认，其向杨凯偿还了借款合同中约定的利息8000余元，现杨凯未向其主张还款，徐聪聪对其向杨凯借款的15万元中的14万元进行代偿。周清还认可，其在签订房屋租赁合同后，未向徐聪聪支付房屋租金，未支付案涉房屋的过户费用。本院认为，本案的争议焦点为：周清是否有权解除与徐聪聪签订的房屋买卖合同并要求协助办理过户登记？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本条是守约方在上述情形下，可以解除合同的规定。依据该条规定解除合同必须履行通知义务。本案中，周清主张解除与徐聪聪2018年8月3日签订的《房屋买卖合同》，其理由是徐聪聪未付清房款经催告仍不履行，即主张以上述规定第三项情形解除合同。经查，徐聪聪与周清于2018年8月3日签订的《房屋买卖合同》，约定房款38万元，合同签定之日付24万元，余款协商支付。签订该合同的当天，徐聪聪作为杨凯的代理人向不动产登记部门出具“客户周清于2018年8月2日已全部还清款项”的证明，徐聪聪与周清共同向不动产登记部门申请办理过户，徐聪聪向周清微信转账6万元，周清向徐聪聪出具“本人周清（身份证号：420802********）于2018年8月3日收到房产剩余款项壹拾肆万元整（小写：140000.00）已全部结清”的收条。周清与徐聪聪还签订有《房屋租赁合同》，约定周清向徐聪聪租赁案涉房屋，月租金2500元，租期一年。从上述事实来看，徐聪聪、周清未按照双方签订的《房屋买卖合同》第二条房屋价款与付款方式中的约定，履行各自义务。周清二审中认可其未向杨凯偿还借款15万元及其余利息，结合杨凯向徐聪聪出具的代为签署结清证明并办理抵押注销相关手续的委托书，周清作为债务人应当明知杨凯与徐聪聪之间可能存在债权转让的情形。周清二审中自认，其向杨凯偿还了借款合同中约定的利息8000余元，现杨凯未向其主张还款，也未出具任何证明。周清作为完全民事行为能力人，在徐聪聪实际支付6万元房款时，出具结清剩余房款14万元的收条，并与徐聪聪共同向不动产登记部门申请办理案涉房屋的过户手续，表明双方对购房款的组成和付款方式达成了一致的合意。徐聪聪主张以受让杨凯的债权抵付了房款24万元，并在二审中陈述了38万元购房款的组成和付款方式，周清对此不予认可。因本案中双方均未举证证明徐聪聪受让杨凯的债权抵销了多少应付的购房款金额，但至少徐聪聪能以杨凯对周清原享有的债权15万元及利息抵销部分购房款，加上徐聪聪微信转账的6万元，徐聪聪至少已支付了21万余元房款，相较于约定的38万元房款的总价，已履行了大部分付款义务。从现有证据来看，徐聪聪已向周清履行了房屋买卖合同中的主要债务，故周清主张双方签订的房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项情形，请求解除该房屋买卖合同并要求徐聪聪协助办理过户登记，没有事实依据。对该请求，本院不予支持。若周清认为徐聪聪未付清房款，其享有另行向徐聪聪主张支付购房款的权利。综上，周清主张解除合同，要求徐聪聪协助办理过户登记和承担过户费用的请求缺乏事实和法律依据，不能成立，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人周清负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二〇年十二月二十一日法官助理李园园书记员刘静