山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初4693号原告：魏利民，男，汉族，1966年12月8日出生，住济南市历城区。原告：马守连，女，1974年4月18日出生，汉族，住济南市历城区。共同委托诉讼代理人：栾晓菲，山东国熙律师事务所律师。被告：李伟，男，汉族，1993年9月5日出生，住四川省营山县老林镇龙桥村****，现住济南市高新区。原告魏利民、马守连与被告李伟房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏利民及魏利民、马守连的共同委托诉讼代理人栾晓菲、被告李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。魏利民、马守连向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》解除。2、判令被告立即将房屋腾空并交还给原告。3、判令被告向原告支付自2020年2月1日起至2020年4月30日（解除房屋租赁合同通知书要求的交还房屋的日期）止的租金18793.2元及逾期付款违约金（即自2020年1月15日起按照按日加付月租金0.1%的标准计算至实际支付之日止）。4、判令被告向原告支付自交还期届满后至实际交还日的占用费（即自2020年5月1日起按照合同终止时租金的两倍标准计算至实际交还房屋之日止）。5、请求判令李伟支付原告垫付的拖欠租赁期间及占用期间的物业费共计3693.5元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定“原告将位于济南市高新区租赁给被告，房屋租赁期限为5年，自2018年2月1日起至2023年1月31日止。租金每三个月支付一次，首期租金为17563.8元，被告于合同签订日起五个工作日向原告支付首期租金，于下一付款周期前15日支付下一期租金。”合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告一直租赁使用涉案房屋至今。2019年10月17日，被告支付了自2019年11月1日起至2020年1月31日止的租金17563.8元。按照租赁合同的约定，被告应在2020年1月15日支付下一周期的租金，即被告应在2020年1月15日支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，合计18793.2元，但是至今被告尚未履行义务，已构成根本性违约。原告多次找被告催要租金，但被告拒不交付。2020年4月22日原告向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，被告收到后仍然拒不履行相关义务，被告既不缴纳租金又不腾房，至今占用涉诉房屋。综上所述，被告违反合同约定，且恶意诉讼，原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请依法判决。李伟辩称：一、李伟认可与魏利民、马守连房屋租赁合同已经解除，但是合同解除的时间是2020年2月11日。本案，李伟与魏利民、马守连于2020年2月11日通过微信聊天的方式，双方达成一致意见，解除双方的房屋租赁合同。依法成立的合同可以协商解除，本案双方已于2020年2月11日就合同解除问题达成一致意见，因此双方的房屋租赁合同已于2020年2月11日解除。二、同意李伟提出的腾空房屋的请求，但是需要说明的是，李伟与魏利民、马守连房屋租赁合同于2020年2月11日解除后，李伟一直请求向魏利民、马守连支付剩余租金及违约金2500元，并腾空房屋。实际上李伟在魏利民、马守连处尚有5854元的押金，一个月物业费及500元水电费。但是魏利民、马守连无理要求李伟支付2个月的房租，然后才允许李伟腾空房屋，并且为了阻止李伟搬离个人物品，将出租房屋上锁。因此李伟至今未搬离物品的原因在于魏利民、马守连的无理要求和无理阻挠，过错完全在魏利民、马守连。三、魏利民、马守连要求李伟支付自2020年2月1日至2020年4月30日的租金和违约金毫无事实依据。本案中双方的房屋租赁合同已于2020年2月11日解除，解除合同时，李伟只拖欠魏利民、马守连10天的房租，且尚有5854元押金，一个月物业费及500元水电费在魏利民、马守连处。但是李伟交纳房租时，魏利民、马守连无理要求李伟多交纳2个月房租，否则不允许李伟搬离个人物品。魏利民、马守连提出房屋租赁合同于2020年4月30日解除与事实不符。李伟现已经结清与魏利民、马守连的租金及违约金，李伟不欠魏利民、马守连房租。四、魏利民、马守连要求李伟支付自交还期限届满后至实际交还日的占用费毫无事实依据。本案李伟无法腾空房屋是由于李伟满足不了魏利民、马守连的无理要求，魏利民、马守连阻挠造成的。期间李伟多次要求清空房屋，甚至请求公安机关帮助，但均未成功，因此占用房屋的损失是魏利民、马守连自行造成的，李伟没有任何过错。五、本案中魏利民、马守连构成违约。李伟与魏利民、马守连签订的《房屋租赁合同》第8.2.4条，双方约定“因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金；如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。”这条约定是对解除合同时乙方如果给甲方造成损失时如何赔偿的约定，根据这条约定，如果李伟迟延交付房租超过半个月，魏利民、马守连有权不退押金，如果押金不够赔偿损失，魏利民、马守连有权继续追偿，反之如果押金足够赔偿魏利民、马守连损失，魏利民、马守连应就全部押金受偿，无权继续追偿。本案中，在李伟已经交付押金的情况下，魏利民、马守连在自身利益有保障的前提下，额外要求多交两个月租金，是对合同约定的违反，属于违约行为。六、魏利民、马守连是解除合同的受益者，在李伟已交付押金的情况下，魏利民、马守连额外要求再支付两个月租金，有违公平原则。双方签订租赁合同后，魏利民、马守连向李伟交付的房屋是毛坯房，魏利民、马守连交付房屋后，李伟对房屋进行了精装修，包括电路改造、墙面找平粉刷、吊顶、新增双层中空玻璃隔断，地面找平铺贴地毯、办公室制作衣柜、灯具插座开关安装、顶面安装音响等，共花费装修费十余万元。魏利民、马守连本身对此收益，并且李伟支付了押金，在此情况下，魏利民、马守连仍然要求额外支付两个月租金，严重有失公平。七、本案纠纷完全是由魏利民、马守连造成的，李伟无任何过错，请求驳回魏利民、马守连的全部诉讼请求。本案，双方签订房屋租赁合同时，李伟已经交纳5854元的押金，双方协商一致于2020年2月11日解除合同时，李伟只欠魏利民、马守连10天的房租及每天0.1%的违约金，且尚有5854元的押金，一个月物业费及500元水电费在魏利民、马守连处。合同第8.2.4也约定了，解除合同时的处理规则，而魏利民、马守连违反合同约定无故要求李伟多交纳2个月的房租才肯允许李伟搬离物品。双方签订的房屋租赁合同中也没有任何一条约定，腾空房屋时要多交纳2个月的房租。因此本案全部后果都是由魏利民、马守连自己造成的，请求法院驳回魏利民、马守连的所有诉讼请求。庭审过程中，李伟撤回对魏利民、马守连的反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证，当事人对以下无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。2017年12月15日,魏利民将其与马守连共同共有的房子出租给李伟，并签订房屋租赁合同，合同第一条约定：魏利民同意将位于济南市高新区出租给李伟使用，建筑面积为120.3平方米，用途为办公。第二条约定：免租期为45天，从2017年12月16日至2018年1月31日止。第三条约定：租赁期限为5年，自2018年2月1日起至2023年1月31日止。第四条约定：租金递增方式：2018年2月1日起至2019年1月31日止，月租金为5854.6元；2019年2月1日起至2020年1月31日止，月租金为5854.6元；2020年2月1日起至2021年1月31日止，月租金为6264.4元。租金每三个月支付一次，首期租金为17563.8元，于下一付款周期前15日支付下一起租金。第五条约定：其他费用：承租期限，此房屋所产生的相关费用均为李伟承担（物业费、水电费等所有费用）。第八条约定：李伟有下列行为之一的，魏利民有权解除本合同：李伟未经魏利民同意，转租、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计超过半个月房租；因以上原因双方解除本合同，魏利民无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给魏利民造成的损失，魏利民可再向李伟追偿；李伟未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的0.1%作为滞纳金；预期十五日十五日仍未支付房租视为李伟自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究李伟的违约责任。第九条约定免责条款：“不可抗力”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况。如：自然灾害、政府行为，或社会异常现象；若一方因不可抗力时间而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、延迟，不得视作本合同的违约。2017年12月15日，李伟向马守连支付房屋押金5854元，租金17563.8元；2020年1月15日，李伟应当支付2020年2月至4月期间的租金；2020年3月29日，李伟向魏利民支付租金及违约金2500元；2020年2月14日，马守连将涉案房屋上锁；2020年2月24日，魏利民联系李伟，说上午十点有人看房；2020年3月19日，魏利民、马守连在涉案房屋玻璃门处张贴出租涉案房屋的广告；李伟结清了2020年3月10日之前的物业费。2020年3月4日，李伟因涉案房屋的违约赔偿问题向舜华路派出所报警；2020年3月29日，李伟因涉案房屋的搬家问题向舜华路派出所报警。2020年4月22日，魏利民、马守连向李伟出具《解除房屋租赁合同通知书》，但魏利民未说明向李伟出具该《通知书》的途径及未提交李伟收到该通知书的证据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，当事人对自己主张的诉讼请求负有举证义务，如不能证实自己的主张，应承担举证不能的不利法律后果。涉案《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，合同向对方应严格按照合同约定，行使自己的权利，履行自己的义务。李伟在庭审过程中撤回对魏利民、马守连的反诉诉讼请求，系其对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以确认。本案中，双方约定李伟应于2020年1月15日缴纳2020年2月至4月份期间的租金，但其未按时缴纳该期间的租金，构成违约，应按照双方合同约定承担违约责任。另，2020年1月15日，新型冠状病毒××并未出现，故，李伟未按时缴纳房屋不符合不可抗力的条件，其违约责任不能免除。经当事人陈述及法院工作人员现场查看，涉案《房屋租赁合同》已经解除，涉案房屋已经实际返还并另行出租。故，魏利民、马守连要求解除《房屋租赁合同》并返还涉案房屋，本院不再审查。2017年12月15日，李伟向马守连支付房屋押金5854元，2020年3月29日，李伟向魏利民支付租金及违约金2500元，共计8354元。2020年2月14日，马守连将房屋上锁，说明魏利民、马守连已经和李伟解除了涉案《房屋租赁合同》，不再将涉案房屋租赁给李伟使用，双方的租赁关系于2020年2月14日终止。经核算，李伟应向魏利民支付2020年2月1日至2020年2月14日期间的租金3024元。从李伟于魏利民之间的聊天记录来看，2020年3月3日，李伟委托员工去搬物品，魏利民以占用房子不交租金为由拒绝其搬物品，李伟占用涉案房屋的时间应自2020年2月15日至2020年3月3日，期间的房屋占用费参照《房屋租赁合同》约定的租金计算，为3550元。2020年2月1日至2020年3月3日期间产生的租金及房屋占用费为6574元。李伟向魏利民、马守连支付的8354元足以抵扣因李伟欠付的租金、违约产生的滞纳金和房屋占用费。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定：因以上原因双方解除本合同，魏利民无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给魏利民造成的损失，魏利民可再向李伟追偿。故，魏利民要求李伟支付其自2020年2月1日起至2020年4月30日（解除房屋租赁合同通知书要求的交还房屋的日期）止的租金18793.2元及逾期付款违约金（即自2020年1月15日起按照按日加付月租金0.1%的标准计算至实际支付之日止）及支付自交还期届满后至实际交还日的占用费（即自2020年5月1日起按照合同终止时租金的两倍标准计算至实际交还房屋之日止）无法律依据，本院不予支持。魏利民于2020年3月3日之后产生的损失系其自身原因造成的，其损失应由其自己承担。另，李伟已经付清2020年3月10日前的物业费，故，魏利民、马守连要求李伟支付其垫付的拖欠租赁期间及占用期间的物业费共计3693.5元无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告魏利民、马守连的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，减半收取135元，由原告魏利民、马守连负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年十二月十日法官助理刘卫冬书记员邓成皓