天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6079号上诉人（一审原告、反诉被告）：陈**，男，1979年7月3日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：郝卓亮，天津韬鼎律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：天津方街商业管理有限公司，住所地天津市河**洞庭路**牛棚众创****。法定代表人：何立鹏，总经理。上诉人陈**因与被上诉人天津方街商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈**上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审，或者改判支持陈**的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由天津方街商业管理有限公司负担。事实和理由：1．天津方街商业管理有限公司延迟交付店铺，未告知商户仅凭摊位备案证无法在外卖平台运营，实际情况与项目推广书宣传严重不符，擅自发放优惠券迫使商户进行低价交易,违约在先。2．陈**配合工商部门暂停营业并未违约，双方因在于天津方街商业管理有限公司单方通知解除合同。3．天津方街商业管理有限公司一审当庭同意陈**自行拆除水、电表或折价赔偿，但一审判决未体现。4．双方合同约定租金已包含物业费，一审判决仍判令陈**支付保安保洁及垃圾清运等基本物业服务费错误。天津方街商业管理有限公司辩称，不同意陈**的上诉请求。其主要答辩意见是：天津方街商业管理有限公司一审提交了陈**擅自撤场的证据。天津方街商业管理有限公司从未承诺商户可以上外卖平台交易。商户是否符合相应经营条件应由外卖平台审核。市场监管部门还对具备上外卖平台条件的商户进行表扬，并鼓励其他商户按照标准操作。陈**向一审法院起诉请求：1．判令解除双方就FUNBOX食巷xxxx铺位（以下简称涉案商铺）签订的租赁合同；2．判令天津方街商业管理有限公司返还2019年7月至12月期间租金67500元；3．判令天津方街商业管理有限公司返还保证金20000元；4．判令天津方街商业管理有限公司赔偿陈**基础装修损失10000元；5．判令天津方街商业管理有限公司返还因购买水表、电表、收银机、路由器调试费等共3820元；6．案件受理由天津方街商业管理有限公司负担。天津方街商业管理有限公司向一审法院反诉请求：1.判令陈**支付2019年11月至2019年12月期间保安保洁款800元；2.判令陈**支付2019年10月至2019年12月期间垃圾清运费630元；3.判令陈**支付擅自解除合同的违约金13500元；4.判令陈**支付逾期退还商铺的使用费81500元；5.电费1000元；6.反诉费由陈**负担。一审法院认定事实：2019年8月4日，陈**与天津方街商业管理有限公司签订房屋（商铺）租赁合同，约定陈**租赁涉案房屋用于经营黄牛肉汤，面积19.3平米，租期12个月，自2019年7月1日至2020年6月30日，约定于2020年6月26日前交付，如因天津方街商业管理有限公司原因逾期未交付，约定的租期及开业日相应顺延，天津方街商业管理有限公司不承担违约责任，开业日暂定2019年7月1日。租金每月保底11250元，抽成租金为营业额×16%，如抽成租金高于保底租金，于次月5日前支付超额部分。同时交付保证金2万元。如任何原因合同被解除或终止，应于5日内将涉案房屋交还，逾期按50元每平方米支付房屋使用费。合同第11.2.3条约定，未经天津方街商业管理有限公司同意，擅自提前退租，陈**应承担违约责任（违约金为合同金额的10%），且陈**已经支付的租金（含物业费）和保证金不予退还。因此造成天津方街商业管理有限公司损失的，应承担赔偿责任。同日双方签订补充协议，约定陈**为FUNBOX网红小吃街天津旗舰店TOP30席签约合作商家，享有如下特权：开业活动，优先免费参与权；山西路主出入口品牌墙方街位，优先免费选择权；舞台大屏品牌独家广告1天，优先免费播出权；舞台互动区品牌独家推介活动，优先免费举办权；异业现场推广活动，优先免费参与权；品牌代金券（2800元）冲抵市场推广费（10000元），优先大V特惠权。天津方街商业管理有限公司提交入场前需缴费明细及微信截图，证明上述费用明细发给陈**并按此实际履行。陈**依据该明细交纳了相关费用，包括基础装修费、首月保安保洁费、水电表费等。2019年12月6日天津方街商业管理有限公司为陈**充电费1000元，陈**未支付该费用。双方对剩余电量有争议，但均不能说明具体数额。但双方对于交费记录无异议，即9月9日、10月11日各充值500元，10月19日、11月9日、12月6日各充值1000元。2019年12月25日陈**自行撤场，天津方街商业管理有限公司于2020年1月9日发出解除通知，表示因未经同意擅自退租，属于违约，应承担相应合同金额的10%的违约金，且已经支付的租金（含物业费）和保证金不予退还。现同意解除合同，并于2020年1月9日正式解除，于2020年1月10日完全收回该商铺。一审法院认为，陈**与天津方街商业管理有限公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，应确认合法有效，均应按合同约定严格履行。本案争议焦点为租赁合同因何而解除，双方谁应负违约责任。陈**主张天津方街商业管理有限公司违约应承担责任的理由为：迟延交付商铺、未按补充协议履行VIP特权、商铺面积过小、擅自发放消费券等。应当明确，双方为租赁合同关系，应以该合同确认双方的主要权利义务。合同已经约定租赁面积、交付时间及逾期交付的后果，陈**在明知上述约定的情况下，再以该理由解除合同不能成立，是否享受VIP特权及发放消费券问题均不属于主要合同义务，不构成解除租赁合同的理由，现陈**擅自退租解约属于违约方，应承担相应的违约责任。陈**交纳的半年租金对于实际使用部分，要求退还无事实依据，不予支持，对于2019年12月25日擅场后至2020年3月31日期间的租金和保证金20000元，因陈**属于违约方，依照合同约定，上述费用均不应予以退还，陈**该项请求不予支持。对于装修、水电表等各项费用，因系由陈**自身经营使用，作为违约方无权主张赔偿上述损失。对于反诉请求，对于保安保洁及垃圾清运，天津方街商业管理有限公司通过微信形式将缴费明细发与陈**，陈**亦实际按此履行，现天津方街商业管理有限公司主张并无不当，予以支持。对于解约违约金，虽然陈**违约，但考虑保证金已经扣除，再行主张违约金不能成立，不予支持。对于逾期腾房使用费，因陈**已经自行擅场完毕，陈**亦认可2020年1月10日完全收回商铺，再主张房屋使用费无事实依据，不予支持。对于电费，参考之前交费及使用情况以及陈**撤场时间，一审法院酌定为700元。一审法院判决：“一、驳回陈**全部诉讼请求；二、本判决生效之日起十日内，陈**给付天津方街商业管理有限公司下列费用：2019年11月至2019年12月保安保洁款800元、2019年10月至2019年12月垃圾清运费630元、电费700元；三、驳回天津方街商业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1163元，由陈**负担，反诉费1118元，由天津方街商业管理有限公司负担1093元，由陈**负担25元（于本判决生效之日起十日内直接给付天津方街商业管理有限公司）”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二，一是违约方的确认。二十陈**是否应当支付天津方街商业管理有限公司保安保洁费、垃圾清运费。关于焦点一，双方当事人签订的租赁合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人约定可以延期交付商铺，租金从实际交付商铺时起算。保证开展外卖业务并非合同义务，擅自发放消费券的问题亦不违反双方主要合同义务的约定，陈**以上述理由主张天津方街商业管理有限公司违约不能成立。陈**在履行合同期间擅自提前搬离涉案房屋已构成违约，应承担违约责任。陈**主张天津方街商业管理有限公司违约解除合同，但其提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。陈**主张天津方街商业管理有限公司承担违约责任没有依据，本院不予支持。陈**作为违约方要求返还给付款项（包括租金、保证金）并赔偿其基础装修损失，本院亦不支持。关于争议焦点二，双方合同7.2条物业管理一项对物业费管理有明确约定，本院对陈**关于物业费包含在租金中的主张不予采信。一审判决已考虑本案整体情况，对陈**主张不支付保安保洁费、垃圾清运费的上诉请求，本院不予支持。陈**主张天津方街商业管理有限公司返还因购买水表、电表、收银机、路由器调试费等共3820元，但天津方街商业管理有限公司主张路由器调试费由网络运营商收取，对于水表、电表，天津方街商业管理有限公司一审陈述可由陈**自行收回，本院予以照准；对其主张购置经营设备产生的费用由天津方街商业管理有限公司承担的诉讼请求不予支持。综上，陈**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2326元，由上诉人陈**负担。本判决为终审判决。审判长 姚 琦审判员 张 莹审判员 张玉洁二〇二〇年十二月十七日书记员 王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……