北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14713号上诉人（原审被告、反诉原告）：曹精晶，女，1976年10月20日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邢建国，男，1982年8月22日出生，汉族，住安徽省桐城市。上诉人曹精晶因与被上诉人邢建国房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初33088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹精晶上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持曹精晶全部反诉请求，驳回邢建国全部诉讼请求，或发回重审；3.一、二审诉讼费由邢建国负担。事实和理由：1.一审法院认定涉案租金每月为2500元，属认定事实错误。2.防盗门的更换费用应由邢建国承担。3.涉案房屋维修费应由邢建国承担。邢建国辩称，同意一审判决，不同意曹精晶的上诉意见。邢建国向一审法院起诉请求：1.请求确认邢建国与曹精晶于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月13日解除；2.判令曹精晶返还邢建国支付的自2018年8月14日至2018年12月31日的房屋租金11506.84元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年8月15日至实际给付之日止的利息；3.判令曹精晶返还邢建国缴纳的物业费1814.13元、供暖费3860.4元；并以1814.13元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2017年12月14日至实际给付之日止的利息；以1930.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2017年12月13日至实际给付之日止的利息；以1930.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2018年7月3日至实际给付之日止的利息；4.判令曹精晶返还邢建国小鸭牌热水器一台及客厅、卧室吸顶灯具各一个，赔偿樱花牌抽油烟机及燃气灶折价款800元；5.判令曹精晶向邢建国支付违约金72000元。曹精晶反诉请求：1.判令邢建国与曹精晶于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月13日解除；2.判令邢建国返还曹精晶擅自转租的收益36000元；3.判令邢建国赔偿曹精晶维修房屋的费用15477元，包括更换烟机灶具费5298元、更换马桶1699元、更换五个纱窗1500元、设备设施维修费6980元；4.判令邢建国退还不符合装修标准的费用16435元；5.判令邢建国赔偿曹精晶更换防盗门费2300元；6.判令邢建国给付曹精晶房屋租金29774.64元。一审法院认定事实：涉案房屋系经济适用住房。2016年11月30日，曹精晶（出租方、甲方）与邢建国（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，达成如下约定：“第一条：甲方出租给乙方的房屋位于北京市朝阳区x室毛坯房。乙方只作为摆放装修主材，居住和现场办公使用。第三条：1.该房屋租赁期限共36个月（不含装修工期1个月），自2017年1月1日起至2020年1月1日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为摆放装修主材和现场办公使用，防盗门装修钥匙乙方在租赁期满后归还甲方。第四条：1.甲方出租给乙方使用36个月，租金共计9万元。乙方每半年支付甲方15000元，乙方提前一个月交付房租。房屋装修由乙方设计施工，费用由乙方自行承担，以后所有家具家电归乙方所有。第五条：1.租赁期间，房屋和土地的产权税，物业费，取暖费用由甲方依法交纳。第七条：2.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的80%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。第八条：5.乙方无权转卖该房屋，不得擅自改动房屋结构，应爱护屋内设施，如有人为原因造成破损，由乙方负责维修完好，否则照价赔偿。”邢建国已支付租金至2018年12月31日。邢建国称其从事装修工作，租用涉案房屋用作办公和居住使用，双方协商由邢建国对涉案房屋进行装修，租用三年，每月支付2500元租金，租赁合同到期后曹精晶不用支付装修费。曹精晶称邢建国为其免费装修，将涉案房屋装修成样板间接待客户、参观展示、摆放装修主材，以吸引顾客，做样板间一年至一年半，剩余租期由邢建国夫妇及孩子居住，双方协商好邢建国租赁三年后，曹精晶不用支付装修费。曹精晶称其于2016年11月30日将涉案房屋钥匙交给邢建国，何时装修完工不清楚。邢建国称交付钥匙时间不清楚，2016年12月进入涉案房屋装修，工期45天，在2017年1月中下旬完工，装修包工包料。双方均认可装修由邢建国包工包料。2017年1月26日，曹精晶（发包方、甲方）与北京弘泰商品装饰工程有限公司（承包方、乙方）签订《北京市家庭居住装饰装修工程施工合同》（以下简称《装修合同》），约定由乙方对涉案房屋进行装修，工程造价为44662元。《装修合同》第十一条约定了付款进度：开工三日前支付55%即24000元；工程进度过半支付40%即18000元；竣工验收合格支付5%即2662元。经询，邢建国、曹精晶均认为《装修合同》的相对方为双方。《装修合同》后附有《北京弘泰尚品装饰公司报价表》（以下简称《报价表》）、《户型主材代购协议书》（以下简称《协议书》），显示主材30046元、轻工辅料14616元，总计44662元。《协议书》左下角有手写字体载明洗面盆400元、坐便器500元、花洒300元、烟机灶具1000元另付。上述物品不在主材30046元列明的项目中。邢建国提交《销售凭证》，用以证明其购买樱花烟机灶具1000元、小鸭热水器1200元、欧兰奇马桶500元、灯具等物品共计2880元，上述物品不在装修总造价内。曹精晶对《销售凭证》的真实性、关联性、证明目的不认可，认为是假单据，并提交从供应商处拍摄的收据照片两张，用以证明邢建国的收据是后补的。邢建国提交2017年11月22日至2018年12月31日期间的物业费收据一张、2017-2018年度供暖费收据一张、2018-2019年供暖费收据一张，用以证明其代缴了物业费1814.13元、两年供暖费共计3860.4元。曹精晶对上述收据的真实性认可，关联性、证明目的不认可，称其给邢建国给了3500元现金用于交纳上述物业费、供暖费，对此曹精晶未举证，邢建国不予认可。2018年8月13日，曹精晶将涉案房屋收回。经询，邢建国、曹精晶均认为双方就涉案房屋签订的租赁合同于该日解除。邢建国提交《北京市房屋租赁合同》一份，用以证明由于曹精晶提前收回房屋，在双方租赁合同剩余的16.5个月的租期内其在外租房导致的损失33000元。曹精晶对上述租赁合同的真实性不清楚，关联性、证明目的不认可。对于当事人双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：关于曹精晶提前收回房屋的原因。邢建国称由于房管局查经济适用住房的出租问题，2018年8月7日，曹精晶告知邢建国房管局正在查，不让出租，通知邢建国搬走，邢建国不同意，双方一直协商，后没有协商成功，2018年8月13日，曹精晶清空了涉案房屋。对此邢建国提交短信记录原件佐证，短信记录显示2018年8月15日邢建国向曹精晶方发送短信，内容为：“大哥，出现现在这个情况，谁也不想，但是我也确实房租装修花了10万左右。我的要求啊，跟谁说了都不过分，退我剩下的房租钱，暖气费钱，装修的钱折旧。我们好说好商量对谁都好啊。您说房管局查，让搬家，我们立马就搬，还不哥们吗？搬完了，钱就不给我们了吗？这说不过去吧。”曹精晶对短信记录的真实性认可，关联性、证明目的不认可，称房管局确实去调查了，如果房管局不调查也不知道邢建国转租，因为转租才要求邢建国腾退，2018年8月下旬，房管局来核实有无出租，当时租户已经搬走，房管局做了一个整改合格的笔录。曹精晶称由于邢建国未经其同意转租，才提前收回房屋，对此曹精晶提交邢建国与黄某某的《房屋租赁合同》照片、《放行通知单》照片、《查询监控录像申请表》、2018年8月15日曹精晶前夫夏某某与邢建国在涉案房屋内的对话录音。《房屋租赁合同》照片显示邢建国将涉案房屋以每月4300元的价格出租给黄某某，租赁期限自2017年12月1日至2018年11月30日。《放行通知单》显示2018年8月13日，华翰福园物业管理处对黄某某放行。《查询监控录像申请表》显示2018年8月5日黄某某曾前往物业查询监控录像。对话录音的相关内容为“夏某某：你要让你朋友白住，我什么都不说了，你是4300元租出去的；邢建国：我4300租给他的”。邢建国对《房屋租赁合同》照片的真实性、关联性、证明目的不认可，不认可其将涉案房屋进行转租，称黄某某系邢建国员工及老乡，邢建国让黄某某在涉案房屋内居住、接待客户，没有收取租金；对《放行通知单》的真实性不清楚，但认可不是邢建国本人而是员工在涉案房屋内居住，不知道黄某某是谁；对《查询监控录像申请表》的真实性、关联性、证明目的认可；对录音的真实性认可，关联性和证明目的不认可。为查明邢建国是否对涉案房屋进行转租，一审法院通知黄某某出庭作证。黄某某自述，我与邢建国在生意上是合作关系，我在涉案房屋居住过几个月，在房屋办公和休息。在居住期间没有给邢建国房租，我们是合作做生意的。我和我父亲、妻子和孩子住在房屋内，我居住期间邢建国没有在此办公。我不是邢建国的员工，我用邢建国的地方做生意，在小区里面做木门装修，我提供材料，邢建国装修，我们合作干的。曹精晶说不让我住，我就搬走了。经出示曹精晶提交的《房屋租赁合同》的照片，黄某某表示与邢建国签过该合同。邢建国、曹精晶对证人证言的真实性予以认可，邢建国认可其与黄某某系合作关系，但不认可转租。综合双方质证意见及证据所载内容，一审法院对短信记录、《查询监控录像申请表》《房屋租赁合同》、通话录音的真实性和关联性予以采信；曹精晶未证明《放行通知单》上黄某某的身份，一审法院对《放行通知单》的真实性、关联性不予采信，邢建国、黄某某虽称未支付租金，但结合对话录音内容、涉案房屋的居住使用以及二人的合作经营关系等情况，一审法院认为黄某某居住使用涉案房屋系有相应对价，并据此认定邢建国将涉案房屋出租给黄某某的事实成立。另外，根据短信记录的内容及曹精晶的陈述可以看出，2018年8月房管局就经济适用住房出租问题对涉案房屋进行过检查，不允许出租涉案房屋，2018年8月中下旬房管局作出整改合格笔录。关于租金标准。邢建国称涉案房屋的每月租金为2500元，并据此主张返还自2018年8月14日至2018年12月31日期间的租金11506.84元。曹精晶称每月租金为3740.61元，认为装修款44662元应摊销到每个月的租金中，如果不包含装修不会以2500元出租。经询，邢建国、曹精晶均称租赁合同约定的租金标准是考虑了房屋装修及装修价款的因素；邢建国认为如果其住满3年，曹精晶就不用支付44662元的装修款；曹精晶认为双方约定由邢建国自行承担装修费。关于曹精晶主张的更换、维修费用。曹精晶称其收回房屋时，由于烟机灶具、马桶不能使用，更换烟机灶具花费5298元、马桶花费1699元；所有纱窗不能使用，更换五个纱窗1500元；室内墙面顶面涂料多处脱落、开关面板多处损坏不能使用，委托装修队进行维修花费6980元；由于邢建国利用备用钥匙擅自进入涉案房屋，更换防盗门花费2300元，更换防盗门后邢建国及家人用玻璃胶堵塞锁眼。对此曹精晶提交《方太产品送货安装单》，显示烟机灶具4998元；《方太服务行为报告单》，显示烟道开孔60元、防火阀70元、台面开孔80元、更换软管90元；京东马桶订单，价格1699元；纱窗收据一张，金额为1500元；手写《装修报价单》一份，内容为：“1、修橱柜、卫生间门200元；2.铲两室一厅顶面腻子40㎡×12=480元；3.刮腻子打磨100㎡×28=2800元；4.顶面刮石膏40㎡×18=720元；5.刷漆100㎡×6=600元；6.打磨修补60㎡×8=480元；7.安插座400元；8.清运垃圾300元；9.材料费1000元，共计6980元。”该《装修报价单》上无任何签章。曹精晶提交2018年8月16日《收据》一张，显示防盗门花费2300元；室内及防盗门损坏照片、监控录像三段，用以证明邢建国暴力破坏曹精晶的财产。邢建国对上述证据的真实性均不认可，认为《装修报价单》没有签字，照片无法证明是涉案房屋内情况，即使有破损，邢建国已经搬走很长时间，不清楚是什么原因导致。防盗门收据无法体现是更换涉案房屋的防盗门，且更换防盗门是曹精晶的自主行为。监控录像无法辨认上面的人是谁。经询，曹精晶称其在本案中主张更换、维修费用中所涉物品，除纱窗外，在向邢建国交付涉案房屋时均不包括在内，收回涉案房屋时，纱窗是破损的状态，更换纱窗的费用是每个300元，因邢建国未交还涉案房屋的钥匙，故更换防盗门。邢建国称退还涉案房屋时，纱窗没有破损，称记不清是否交还涉案房屋的钥匙。一审法院认为，邢建国虽不认可《方太产品送货安装单》《方太服务行为报告单》、京东马桶订单、防盗门收据、照片的真实性，但曹精晶提供了上述证据原件，邢建国未提交任何证据予以反驳，一审法院对上述证据的真实性予以采信。曹精晶未提交三段监控录像的原件，且监控录像中的人像模糊，无法辨认，邢建国对其真实性不认可，一审法院对该证据的真实性不予采信。《装修报价单》上没有任何人员、单位的签章，一审法院对该证据的真实性不予采信。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，邢建国、曹精晶签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。根据查明的事实，2018年8月13日曹精晶收回涉案房屋，且双方均确认涉案合同于该日解除，一审法院不持异议。关于邢建国主张返还的租金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，但主张数额有误，一审法院按照月租金2500元的标准核算后确认应予返还的租金金额为11451.61元［4个月＊2500＋18＊2500／31］。关于返还的物业费、供暖费一节。合同约定物业费、供暖费由曹精晶承担，曹精晶虽称曾给过邢建国3500元现金用以支付2017至2018年度的物业费和供暖费，但未举证证明，一审法院不予采纳。一审法院对邢建国主张返还物业费、供暖费的诉讼请求予以支持，对利息不予支持。关于返还物品一节。邢建国要求曹精晶返还小鸭热水器一台、客厅及卧室灯具一个，曹精晶同意邢建国自行取走，一审法院不持异议。合同约定所有家具家电归邢建国所有，邢建国主张返还的樱花牌抽油烟机及燃气灶目前已被曹精晶自行处理，一审法院酌定由曹精晶折价400元。关于违约金一节。根据查明的事实，一审法院认为邢建国未经曹精晶同意将涉案房屋转租给案外人，构成违约，曹精晶有权解除合同，邢建国要求曹精晶承担违约责任没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于曹精晶的反诉请求。曹精晶主张邢建国返还擅自转租收益没有法律依据，一审法院不予支持。关于房屋维修费用一节。曹精晶自认其主张费用所涉物品，除纱窗外，在向邢建国交付涉案房屋时均不包括在内，曹精晶虽主张纱窗有破损但未充分举证，一审法院认为根据合同约定，邢建国承租的涉案房屋系毛坯房，房屋装修由邢建国设计施工，费用由邢建国自行承担，以后所有家具家电归邢建国所有，曹精晶现就其自行更换、维修的屋内装饰及物品支出的费用向邢建国主张，没有法律依据，一审法院不予支持。关于退还装修费用一节。装修合同与本案租赁合同非同一法律关系，一审法院不予处理。关于防盗门更换费用一节。在案证据无法证明邢建国对涉案房屋的门进行了破坏，故一审法院对更换防盗门费用的诉讼请求不予支持。关于支付租金差值一节。曹精晶认为应将装修款44662元摊销到每个月的租金中，主张涉案房屋的租金应为3740.61元，一审法院认为涉案租赁合同关系与装修合同关系非同一法律关系，双方可以另行解决，故对曹精晶关于房屋租金的意见不予采纳。曹精晶主张邢建国按照月租金3740.61元标准支付24个月的租金差值，没有合同依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认邢建国与曹精晶于二〇一六年十一月三十日签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年八月十三日解除；二、曹精晶于判决生效之日起七日内退还邢建国租金一万一千四百五十一元六角一分；三、曹精晶于判决生效之日起七日内给付邢建国物业费一千八百一十四元一角三分、供暖费三千八百六十元四角；四、曹精晶于判决生效之日起七日内给付邢建国樱花烟机灶具折价款四百元、返还邢建国小鸭热水器一台、客厅吸顶灯一个、卧室吸顶灯一个；五、驳回邢建国的其他诉讼请求；六、驳回曹精晶的其他反诉请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明案件事实与一审法院查明案件事实一致，本院予以确认。本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，根据双方所签《房屋租赁合同》第四条的约定，出租期限为36个月，租金总计9万元。故邢建国主张租金标准为每月2500元有合同依据。曹精晶上诉主张装修款应摊销到每月租金中。因曹精晶另与北京弘泰商品装饰工程有限公司签订《装修合同》，属于另一法律关系。曹精晶主张一审法院认定涉案租金每月为2500元属认定事实错误，缺乏证据支持。对曹精晶的该项上诉主张，本院不予采信。曹精晶另上诉主张防盗门的更换费用及涉案房屋维修费均应由邢建国承担。关于装修费问题，曹精晶主张邢建国未依约完成约定的装修工程内容、工程存在质量问题、存在提供虚假报价和虚构采购单据等。因装修合同与本案租赁合同非同一法律关系，该主张不应支持。根据在案证据，亦无法证明邢建国对涉案房屋的门进行了破坏。对曹精晶的以上主张，本院不予采信。综上所述，曹精晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2565元，由曹精晶负担。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 张丽新审 判 员 张玉娜二〇二〇年十二月十七日法官助理 杨 扬法官助理 黄 璐书 记 员 李 峥