云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13914号原告：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：董绍朋，公司经理。委托诉讼代理人：蒋婷、纪元淳然（实习），云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被告：方宪娇，女，汉族，1981年5月7日生，住云，住云南省昆明市五华区div>原告云南中豪置业有限责任公司诉被告方宪娇商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法由审判员李曰福适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋婷，被告方宪娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的昆明螺蛳湾国际商贸城二期3幢20层2016号房屋《商品房购销合同》（合同编号：ZT00606）及补充协议；二、判令被告协助原告办理变更登记手续，将上述商品房变更登记在原告名下；三、判令被告立即向原告返还坐落于昆明螺蛳湾国际商贸城二期3幢20层2016号房屋；四、判令被告立即返还原告代其向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行偿还的贷款本息等各项费用共计319812.18元，并承担至被告实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；五、本案的案件受理费、保全费、担保费、律师费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等与本案相关的费用由被告承担。事实与理由：2011年11月11日，原、被告双方签订了昆明螺蛳湾国际商贸城二期3幢20层2016号房屋的《商品房购销合同》及补充协议。合同约定：被告购买原告开发销售的昆明螺蛳湾国际商贸城二期3幢20层2016号房屋，房屋总价为638262元；购房款以首付加贷款方式支付，即被告首期支付328262元购房款，剩余款项310000元向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行贷款支付，原告为被告的贷款提供阶段性连带保证责任。但，鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任，原告遂为被告向银行承担担保责任，代被告偿还了相关款项。根据《商品房购销合同》及补充协议第四条第三项：乙方应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方（被告）未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方（原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方（原告）有权另行处置。乙方（被告）除应承担补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方（原告）因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告方宪娇辩称：同意前三项诉讼请求，对于涉案该套房屋同意原告收回，但原告需退还我方支付的首付款及还银行的款项。对于原告主张的额外的利息我方不予支付，因为原告主张的本金高于民事判决书的本金，我方认为是本金加上了利息。原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：第一组：商品房购销合同、合同补充协议，欲证明原、被告双方形成合法有效的商品房买卖合同关系，双方权利义务明确；《合同补充协议》第四条第三项明确了被告未履行商品房担保贷款合同相关义务的违约责任，以及原告为被告提供阶段性连带责任保证后有权对被告进行追偿的条款。第二组：收据（房屋价款、契税、印花税、工本费、配套费、维修基金），欲证明被告向原告支付的代收款项及配套费等相关款项情况。第三组：个人一手商业用房贷款合同，欲证明被告的贷款金额；原、被告双方与贷款银行签订《个人一手商业用房贷款合同》，约定原告为本合同项下的贷款提供阶段性连带责任保证。第四组：贷款还款回单、记账凭证（2018年9月30日）、2018年9月中国银行实际代偿明细表、中国银行暂收销账申请、关于云南中豪置业有限责任公司代客户方宪娇偿还债务的说明、民事判决书、记账凭证（2019年1月31日）、网上银行电子回单、未结执行案件支付清单、官渡区人民法院收保管通知单、结案通知书，欲证明涉案房屋的贷款已由原告代偿，被告应当返还。经质证，被告方宪娇对原告提交的第一组、第三组、第四组证据三性予以认可；对第二组证据认为证据名称有误，认为都是发票不是收据，且其需要核实金额。庭审结束后，原告向本院提交了保全费发票及保全保险费发票，欲证明其为保全，支付了保全费2119元及保全保险费640元。经质证，被告方宪娇对原告提交的该组证据三性予以认可，证明目的不予认可，认为其不应当承担保全费及保全保险费。被告方宪娇针对其辩称观点向本院提交了中国银行还款流水明细清单，欲证明其偿还商铺本金情况。经质证，原告对被告方宪娇提交的证据三性予以认可。本院认为，对于原告提交的证据55页的记账凭证、56页的网上银行电子回单、57-58页的未结执行案件支付清单、59页的收保管款通知单无法证实与本案的涉案款项有关联，因此本院对该部分证据在本案中不予确认。对于原告提交的其余证据及被告提交的证据真实、合法、有效，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月11日，原告云南中豪置业有限责任公司与被告方宪娇签订《商品房购销合同》（合同编号：ＺＴ00606）并备案（合同登记号为ＫＭ2011111146920），约定由被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期3幢第20层2016号房（用途为写字楼），建筑面积78.18平方米，总价款为638262元，付款方式为首期支付总价款的51.43%即328262元，其余价款310000元向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行（以下简称“中国银行”）贷款支付，房屋交付期限为2011年11月30日前。同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第四条第3款约定“乙方（即被告）应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方（即原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方有权另行处置。乙方除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”。2012年1月20日，原告云南中豪置业有限责任公司、被告方宪娇与中国银行签订《中国银行股份有限公司个人一手商业用房贷款合同》（以下简称“《贷款合同》”），该合同约定由借款人方宪娇向贷款人中国银行贷款1740000元用于购买坐落于昆明螺蛳湾国际商贸城二期3幢2016-2022号共计七套房屋，其中包含本案的昆明螺蛳湾国际商贸城二期3幢2016号房屋，贷款期限为10年（2012年1月20日至2022年1月20日）。借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买商业用房的开发商即原告云南中豪置业有限责任公司的银行账户，贷款偿还方式为按月等额本息还款，原告向中国银行承担阶段性连带责任保证担保，保证期间为自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。陈刚以借款人配偶身份在《公证书》中承诺，其与被告方宪娇自愿用上述贷款所购坐落于昆明市官渡区国际商贸城仓储二期3幢2019号的房屋向中国银行提供抵押担保。《贷款合同》签订后，因被告方宪娇未按《贷款合同》约定偿还中国银行贷款本息，中国银行将原告与陈刚、被告方宪娇诉至我院，我院于2017年7月12日作出（2016）云0111民初8154号民事判决书，判决如下：“一、被告方宪娇于判决生效后十日内，偿还原告中国银行股份有限公司昆明市官渡支行借款本金999908.48元，及截止到2017年7月4日的利息14478.56元、罚息651.38元，以及自2017年7月5日起至上述款项实际还清之日止的利息、罚息、复利（按双方合同约定计算）；二、律师费12000元由被告方宪娇承担；三、被告云南中豪置业有限责任公司对上述全部债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司昆明市官渡支行的其他诉讼请求。案件受理费16387元，由被告方宪娇、云南中豪置业有限责任公司承担。”判决生效后，因原告及被告方宪娇未履行生效判决，中国银行股份有限公司昆明市官渡支行向本院申请强制执行，2019年4月8日我院作出的（2018）云0111执5173号云南省昆明市官渡区人民法院结案通知书载明：本院于2018年11月8日立案执行的（2018）云0111执5173号中国银行股份有限公司昆明市官渡支行与方宪娇、云南中豪置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初8154号民事判决书已发生法律效力。根据生效的法律裁判文书，被执行人云南中豪置业有限责任公司应支付1043425.42元及利息，经本院强制执行，云南中豪置业有限责任公司已支付763537.43元，中国银行股份有限公司昆明市官渡支行同意结案。故被执行人已履行完毕本案生效法律文书确定的执行内容。2020年10月13日中国银行向原告出具《关于云南中豪置业有限责任公司代客户方宪娇偿还债务的说明》，载明：客户（借款人）方宪娇（身份证号：3303041981********）因购买贵公司开发的昆明螺蛳湾国际商贸城二期3-2016至2022号商铺（下称该房产），向我行申请贷款，我方与借款人方宪娇签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同（2011年版）》，合同约定贷款金额为1740000元，期限为10年，约定以该房产为贷款抵押物，贵公司在该房产办妥抵押登记手续前对借款人方宪娇的贷款债务承担连带保证责任。我行于2012年1月20日履行了贷款发放义务。因借款人方宪娇多次逾期，经多次催告仍未履行还款义务，我行要求贵公司履行代偿义务，贵公司于2016年12月8日至2018年11月30日多次代借款人方宪娇偿还贷款金额合计751632.78元，现已全部代偿完毕，贷款债务已结清。在本案审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，原告因本案产生保全费2119元，保全保险费640元。此外，本案房屋原告已交给被告使用。涉案房屋尚未办理不动产权证书。另原告主张被告已向其交付契税19148元、印花税319元、工本费650元、维修基金12765元、配套费2000元，由于涉案房屋正在办理不动产权证书过程中，故原告暂未将上述费用缴至相关部门。另查明，被告方宪娇自2012年2月20日至2015年11月20日期间向中国银行偿还了该段期间的贷款本息。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律规定，该合同成立并合法有效，合同当事人均应当遵守履行。被告向银行贷款后，因迟延向银行归还贷款本息，导致原告承担保证责任，代被告偿还了七套房屋部分贷款本息等各项费用，现原告以《合同补充协议》第四条第3款约定“因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》”为由，要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案被告同意解除合同并返还房屋，未违反法律的规定，故本院对原告要求解除上述合同、被告返还房屋的诉讼请求予以支持。商品房买卖合同解除后，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故被告应配合原告办理商品房买卖合同撤销备案手续。被告返还房屋后，原告应当返还其向被告收取的款项。据此，本院确定由原告返还被告已付购房款638262元（含被告支付的首付款328262元及被告向银行贷款支付的310000元）以及其代收的契税19148元、印花税319元、工本费650元、维修基金12765元及收取的配套费2000元。关于原告要求被告返还代偿款项319812.18元的诉请，有相应事实及法律依据，但应返还的具体数额本院下文论述。本案的争议焦点在于，被告应当返还原告的代偿款项的具体金额是多少？本院认为，于庭审中原告主张其计算代偿金额的方式为：310000元（被告向银行申请的2016号房屋贷款总额）÷1740000元（被告向银行申请的2016-2022号房屋贷款总额）×1795058.18元（原告代偿总额），结果为原告总代偿款减去另六案的总计代偿款。被告方宪娇对原告的计算方式予以认可，但认为原告的代偿总金额由法院来进行认证。原告主张其为被告所购买的七套房屋的代偿总金额为1795058.18元，其中包含原告向银行代偿的款项751632.78元及由法院强制执行的（2016）云0111民初8154号案件的案款1043425.42元。本院认为，原告提交的43页至47页的支付凭证、记账凭证能够与证据48页由中国银行出具的《关于云南中豪置业有限责任公司代客户方宪娇偿还债务的说明》相互印证，可以形成证据链证实原告代被告方宪娇向中国银行代偿了银行贷款相关款项共计751632.78元，因此本院对原告主张的向银行代偿的款项751632.78元予以确认。对于原告主张代偿的1043425.42元，本院认为，根据原告提交的2019年4月8日由昆明市官渡区人民法院出具的（2018）云0111执5173号云南省昆明市官渡区人民法院结案通知书，该通知书载明：“本院于2018年11月8日立案执行的（2018）云0111执5173号中国银行股份有限公司昆明市官渡支行与方宪娇、云南中豪置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初8154号民事判决书已发生法律效力。根据生效的法律裁判文书，被执行人云南中豪置业有限责任公司应支付1043425.42元及利息，经本院强制执行，云南中豪置业有限责任公司已支付763537.43元，中国银行股份有限公司昆明市官渡支行同意结案。故被执行人已履行完毕本案生效法律文书确定的执行内容。”根据上述内容，本院认为，原告支付的（2016）云0111民初8154号案件的执行款应为763537.43元，故对于原告代偿的（2016）云0111民初8154号案件的案件执行款项本院确认为763537.43元。故对于原告的总代偿款项本院确认为1515170.21元（751632.78元+763537.43元）。因对于计算方式原被告双方无异议，对于本案的代偿款项本院确认为：269948.21元（本院确认原告总代偿款金额1515170.21元-2000号房屋代偿款208988元-2021号房屋代偿款208988元-2020号房屋代偿款200281元-2019号房屋代偿款182865元-2018号房屋代偿款165449元-2017号房屋代偿款278651元）。同时，关于原告要求被告对上述款项计付资金占用费的诉请，本院认为，资金占用费的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案被告迟延清偿银行按揭贷款可认定为同时违反与原告之间的约定，构成违约。但在房屋买卖合同解除、双方相互履行返还义务的情况下，双方的权利义务已基本平衡。具体而言，原告向被告返还已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，在合同解除后房屋的处分权利已回转。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，对其要求被告支付资金占用费的请求不予支持。关于原告投保财产保全责任保险作为诉讼保全担保而支出的保险费，因无合同约定且其并非必要支出，故本院不予支持。关于原告主张的保全费，有相应合同依据，本院予以支持。对于原告主张的律师费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等费用，因原告未提交相应证据，故本院不予支持。此外，原告陈述被告方宪娇因涉及其他诉讼，案涉房屋已被他人申请人民法院预查封，合同解除后，对被告已经支付原告的购房款，扣除被告在本案应承担的代偿款项、诉讼费、保全费等费用后，由原告退还被告或直接交付另案的受理法院。对此，本院认为，本院判令解除原、被告之间的商品房购销合同，并不当然意味着本案原告即享有排除执行的权利。原告是否享有排除执行的权利，不属于本案审查范围，本院在本案中不予评判。对于被告方宪娇辩称由原告返还其向银行偿还的贷款本息，本院认为，在本院支持由原告返还被告全额购房款的情形下，原告已向银行偿还的贷款本金已经包含在由原告返还被告的总房款中，故本院不再予以重复计算和支持。对于被告所偿还银行的利息，本院认为，被告支付利息系其基于《贷款合同》，因其贷款而需向银行支付的款项，系其与中国银行之间的借贷法律关系，与本案原告无关，故对于被告辩称需由原告返还其已支付利息的观点于法无据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南中豪置业有限责任公司与被告方宪娇于2011年11月11日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记号：KM2011111146920）；二、由被告方宪娇于本判决生效之日起十五日内协助原告云南中豪置业有限责任公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号为KM2011111146920）的撤销手续；三、由被告方宪娇于本判决生效之日起三十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司坐落于昆明螺蛳湾国际商贸城二期3幢6层2016号房屋；四、由被告方宪娇于本判决生效之日起十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司代偿款269948.21元；五、由原告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告方宪娇购房款638262元；六、由原告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告方宪娇契税19148元、印花税319元、工本费650元、维修基金12756元及配套费2000元；七、原告云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6098元，减半收取3049元，由被告方宪娇负担，剩余3049元退还原告云南中豪置业有限责任公司。诉讼保全费2119元，由被告方宪娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李曰福二〇二〇年十二月二日书记员  王秋晔