江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初6784号 原告：南京力标物业管理有限公司，住所地在南京市浦口区雨山路**。 法定代表人：李春玲，总经理。 委托诉讼代理人：邱文烨，江苏宁创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李刚，江苏宁创律师事务所实习律师。 被告：舒国忠，男，1968年9月6日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：郭建如，女，1977年8月18日生，汉族，住南京市浦口区。 两被告共同委托诉讼代理人：俞倩文，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：瞿红艳，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。 原告南京力标物业管理有限公司（以下简称力标公司）与被告舒国忠、郭建如物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法由审判员吕太如适用小额诉讼程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告力标公司的委托诉讼代理人邱文烨、李刚，被告舒国忠及两被告的共同委托诉讼代理人俞倩文、瞿红艳到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告力标公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告给付物业管理费18575.4元并赔偿违约金（违约金以18575.4元为基础，按照日利率千分之三自2019年10月21日起计算至实际给付之日止）；2、判令两被告给付公共能耗费300元；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与华光社区北江豪庭小区管理委员会签订了《物业管理委托合同》，约定由原告为北江豪庭小区提供物业管理服务。被告系北江豪庭小区业主。自2018年1月1日起至2018年12月31日止，被告拖欠物业费18575.4元，公共能耗费300元。原告多次催缴未果。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。 被告舒国忠、郭建如辩称：1、原告主体不适格，根据小区门口的欢迎语及小区对物业的宣传，本小区的物业应为银城物业，故原告主体不适格；2、原告从未提供过物业收费依据，如物价局对本小区物业费批复等文件，原告于本案中仅提供了一份《前期物业服务合同临时管理规约》，而该前期物业服务合同是原告与开发商签订，根据合同相对性原则，不能对被告产生影响，且前期物业合同原则上应当由开发商与被告签订房屋买卖合同时予以告知并作为附件附在房屋买卖合同之后，但被告的房屋买卖合同中没有出现过该合同，根据前期物业服务合同，别墅的收费标准为5元/平方米，但案涉房屋并不属于别墅，根据《南京市商品房预售合同》，案涉房屋的设计用途为一般住宅，并不是别墅，别墅的定义是明确的，管理应当是封闭的，但是案涉小区是开放式的小区，并不是一个封闭的管理模式，在该小区一共有三种户型的房屋，高层、多层以及花园洋房，据了解，现高层收费为0.6元/平方米，花园洋房收费为0.9元/平方米，案涉房屋所属的多层户型物业费为1.5元/平方米、3.5元/平方米，同一小区有三种乃至四种收费模式，故原告的收费标准是混乱且没有依据的；3、原告的公共能耗费从未公示，故被告没有办法对应当缴纳的公共能耗费进行确认，待公共能耗费公示确认后，被告愿意缴纳该费用；4、原告在物业服务中未承担相应物业责任，被告在2017年装修阳光房时，原告从未告知过属于违建，待原告阳光房装修接近尾声时，接到邻居电话说有人入侵强拆原告房屋，待被告赶到时，阳光房已被强制拆除，损失严重，原告作为物业服务提供者，应当提前告知违建内容且在房屋遭到强拆时及时告知被告，如及时告知或制止，即可以避免建设阳光房的损失，原告提供物业管理期间管理不到位，未及时清理垃圾，车辆管理混乱，本小区外车辆随意进入，马路破坏未及时修复等，足以看出原告对小区管理混乱，未尽职尽责；4、原告主张的违约金无依据。综上所述，被告不应当承担物业管理费并赔偿违约金，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告力标公司（乙方）与案外人南京泉城房地产开发有限公司（甲方，以下简称泉城公司）签订《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，约定：乙方为坐落于南京市浦口区××提供物业管理服务，物业类型为别墅；合同有效期至业主大会选聘新的物业服务企业并签订新的物业服务合同生效之日；物业服务收费采取包干制，别墅5元／平方米／月（第一年优惠按3.5元／平方米／月），物业管理区域的公共能耗费（共用场地、共用设施设备产生的供水、供电等能耗费）采取分摊方式，别墅按实分摊标准收取（第一次收房预收300元／户）；业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为上一个缴费期最后一个月，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方应履行催告程序，催告后仍不交纳的，从催告期满之日起按每日应交物业服务费用的3‰交纳违约金。 2016年2月28日，被告舒国忠、郭建如（乙方）与泉城公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：乙方购买浦口区××房屋，该房屋设计用途为一般住宅，建筑面积为310.38平方米。2016年8月9日，被告舒国忠作为甲方在《前期物业管理服务协议》上签名。该协议约定：原告力标公司为群盛北江豪庭小区提供前期物业管理服务，别墅（低密度住宅）按建筑面积每月每平方米5元计算物业管理服务费（第一年优惠按建筑面积每月每平方米3.5元计算）。 2016年9月，南京银城物业服务股份有限公司（2019年4月11日变更登记为南京银城物业服务有限公司，以下均简称银城公司）与杜义山、原告力标公司共同签订《关于南京力标物业管理有限公司之股权收购协议》，约定由银城公司收购杜义山所持有的原告力标公司的70%的股权。 2019年10月16日，原告力标公司于被告舒国忠、郭建如的房屋门口张贴了一份律师函，要求两被告于收到律师函后5日内交纳2018年的物业费和公摊费。2019年11月29日，南京市浦口区物业管理中心出具《物业服务合同备案证明》。 庭审中，原告力标公司陈述：目前找不到物价局的批复；小区门口挂有“银城物业”标识系因原告已被银城公司收购，但不影响原告提供物业服务，也不存在小区整体物业服务转包或分包的情况；原告主张2018年1月1日至同年12月31日期间的物业费，按建筑面积309.59平方米和5元/平方米的收费标准计算；违约金按合同约定的日千分之三标准，自催缴之日起计算；公共能耗费没有公示过，但实际发生了，300元也符合市场标准，请求法院酌定。 庭审中，被告舒国忠、郭建如陈述：被告已收到原告所发的律师函；对原告主张的欠费时间和建筑面积没有异议，但对收费标准有异议，原告应提交物价局的批文；案涉房屋尚未登记，系由两被告共同购买；《前期物业管理服务协议》上的名字系由被告本人所签，但被告收到的合同中并无该份协议；自被告收房时起，小区内一直存在施工的情况。为证明原告未尽到物业管理服务职责，两被告提供了反映小区面貌的照片。 上述事实，有《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、律师函照片打印件、业主登记信息表、小区照片、《南京市商品房预售合同》、《股权收购协议》以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。 本院认为，原告力标公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》依法成立，且合法有效，对小区全体业主具有约束力。被告舒国忠、郭建如作为小区业主，应当按时交纳物业服务费用，故原告力标公司要求两被告支付物业服务费18575.4元（5元/月/平方米×309.59平方米×12月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。两被告对物业服务合同约定的收费标准有异议，《前期物业服务合同》已对案涉房屋的物业费收费标准作出了明确约定，被告舒国忠亦在《前期物业管理服务协议》上签字予以确认，故原告力标公司主张的物业费收费标准符合法律规定，本院对两被告的上述辩解意见不予采信。两被告虽未按时交纳物业费，但结合其陈述，两被告并非恶意拒交物业费，而原告在物业服务工作中对如何加强与业主的沟通上尚有提高完善之处，故本院对原告要求支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。 对于原告要求两被告支付公共能耗费300元的诉讼请求，根据合同约定，公共能耗费有明确的计算标准，且应按实分摊，而原告并未就两被告所应分摊的公共能耗费具体金额提供相关证据予以证明，故其该项诉讼请求证据不足，本院对此不予支持。 对于两被告认为物业服务存在问题的辩解意见，本院认为，两被告未能提供充分证据证明其主张，且业主维护自身的权益应当采取正确的方式，拒付物业费的做法对物业公司本身的正常运作、物业公司对小区进行正常的管理、维护等都会产生不良影响，不仅损害了原告的利益，对同小区内其他按时交纳物业费的业主亦存在损害，此种做法与法不符，不宜提倡，故对于该辩解意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告舒国忠、郭建如于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告南京力标物业管理有限公司物业服务费18575.4元； 二、驳回原告南京力标物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费272元，减半收取136元，由被告舒国忠、郭建如共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 吕太如 二〇二〇年十二月九日 法官助理 狄  书 记 员 王 萍