广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3663号上诉人（原审原告）：刘媛媛，女，1985年8月29日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区*****************。公民身份号码：230************241。被上诉人（原审被告）：鹤山市****地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市**************之八。统一社会信用代码：91440784MA4UN3E639。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。上诉人刘媛媛因与被上诉人鹤山市****地产开发有限公司（以下简称鹤山碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初1701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘媛媛上诉请求：1.鹤山碧桂园公司一次性支付刘媛媛违约金151500元整。2.（2019年1月6日至2020年9月6日）21个月房屋租金按该房现市场租金计算21个月×2500元=52500元。3.（2019年1月6日至2020年9月6日）21个月该期间银行利息52415.54元。4.鹤山碧桂园公司赔偿刘媛媛各项费用共计人民币256415.54元。5.判定鹤山碧桂园公司承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、合同总价及交付日期：2017年4月9日刘媛媛购买鹤山市******************样板房，（正常交房标准精装修房单价7500元左右）此套样板房单价为9034元一平米家私家电配齐，建筑面积111.8平方米，套内面积86.62平方米，总价为1010000元。合同约定交付时间为2019年1月2日交付。二、达不到交房及居住条件违约：1.刘媛媛于2019年1月6日去收房，收房当天由刘某某负责交付同时找了负责销售的文某某，收房当天此房没有达到居住条件，因厨房墙砖未贴、地板未安装完整、墙角线未安装、客卧漏水、自来水无法通水，天然气未安装、家私家电全部发霉、家私家电因发霉严重全部损坏。当时鹤山碧桂园公司负责人刘某某承诺墙砖地板全部换还有新家私家电全部更换好通知收楼，承诺按合同赔偿。2.鹤山碧桂园公司至2020年3月份再次收楼，完全达不到居住条件，刘媛媛于2020年4月7日现场递交解约函给鹤山碧桂园公司客户关系部刘某某、城市之光售楼部文某某。2020年4月20日，刘媛媛邮寄通知函拟写解除合同书。鹤山碧桂园公司负责人刘某某、文某某于2019年5月25日发来终止协议书，该协议书约定在办妥该合同注销手续后15天内无息退还给乙方，但没有明确办理合同注销手续的时间，协商后对方还是没有给明确时间，因对方没有明确合同注销需要多长时间后，刘媛媛决定继续履行原合同。3.直至2020年5月份，鹤山碧桂园公司都没有通知收房。2020年5月12日，刘媛媛向一审法院起诉。鹤山碧桂园公司于2020年6月8日发来收房通知书，刘媛媛于2020年7月7日下午2点30再次收房，当天由于次卧严重漏水，还是达不到居住条件。法官提出和解，刘媛媛同意，刘媛媛联系鹤山碧桂园公司负责人李某某通过两次电话后，李某某并没有实质解决问题，一直拖延，现鹤山碧桂园公司李坤财于2020年7月7日开始故意拉黑刘媛媛电话，鹤山碧桂园公司客户部刘瑞煌同时也不接电话，现鹤山碧桂园公司没有任何人解决此事。购房时碧桂园承诺给业主打造五星级的家，广告语同时也这样也承诺给您打造五星级的家。可实际连居住条件都达不到，还拒接电话拉黑处理，没有一点服务意识。4.一审判决书鹤山碧桂园公司提出的第5项跟原合同不符。三、合同补充协议书第四条约定了商品房交付条件与交接手续。合同补充协议书第五条约定了预期交付责任。四、一审判决内容与合同约定不符。一审中鹤山碧桂园公司称2018年12月27日达到了交付条件，已经书面通知刘媛媛收楼。刘媛媛于2019年1月6日已去收楼但因没有达到居住条件拒绝收楼。鹤山碧桂园公司承诺装修好通知刘媛媛，于是鹤山碧桂园公司2020年6月8日通知收楼，刘媛媛于2020年7月7日去收楼但因次卧严重漏水还是没有达到居住条件。鹤山碧桂园公司一审陈述涉案商品房不存在严重影响正常居住使用的质量问题。但涉案合同附件六约定了关于装饰装修及相关设备标准。按照该约定，涉案房屋存在壁纸发霉，且没有贴完整；卧室地板没有安装完整；厨房瓷砖脱落水泥漏出、完全未贴瓷砖等质量问题。鹤山碧桂园公司辩称，一、涉案商品房于2018年12月27日取得竣工验收备案表，达到商品房买卖合同双方约定的交付标准。且鹤山碧桂园公司已于商品房买卖合同约定的交楼日期2019年1月2日前书面通知刘媛媛收楼，对于该事实刘媛媛在本案一审已确认。鹤山碧桂园公司已经完成法定及合同约定的交楼义务。刘媛媛主观认为房屋质量不符合其理想要求拒绝收楼责任不应由鹤山碧桂园公司承担。二、根据商品房买卖合同附件十一补充协议第四条第五款的约定，商品房存在除地基基础和主体结构工程质量或导致无法正常居住使用的质量问题外的质量问题的，出卖人承担的是保修义务，买受人拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。刘媛媛主张的涉案房屋所存在的质量问题均不属于地基基础和主体结构工程质量或导致无法正常居住使用的质量问题。因此，鹤山碧桂园公司承担的应为保修义务。三、涉案商品房的质量瑕疵，鹤山碧桂园公司已修复完毕，且在本案一审时亦提交了涉案商品房的照片证明鹤山碧桂园公司已经履行完毕保修义务，对此，刘媛媛在一审庭审时是予以认可的。四、鹤山碧桂园公司与刘媛媛双方曾就涉案商品房纠纷进行过协商，虽最终没有达成一致，但并不存在刘媛媛所述的鹤山碧桂园公司工作人员态度恶劣问题。综上所述，鹤山碧桂园公司已按合同约定向刘媛媛交付商品房，并不存在逾期交付需要承担违约金的情形。刘媛媛向一审法院起诉请求：鹤山碧桂园公司一次性支付刘媛媛违约金146955元。一审法院判决：驳回刘媛媛的诉讼请求。一审案件受理费1619.55元（已减半收取），由刘媛媛负担。二审中，刘媛媛提交了如下证据：1.2017年4月9日购房时的照片，用以证明刘媛媛购买的商品房是含家私家电。2.2019年1月6日收房当天的现场照片，用以证明刘媛媛购买的商品房没有达到居住条件。3.与鹤山碧桂园公司文某某的微信照片，用以证明2019年1月6日收楼当天的房屋情况。4.与鹤山碧桂园公司文某某的微信聊天照片，用以证明鹤山碧桂园公司工作人员发来的终止协议日期及电子版文件。5.碧桂园天汇认购书，用以证明鹤山碧桂园公司销售顾问文某某与刘媛媛签订的商品房买卖合同。6.微信照片，用以证明文某某是鹤山碧桂园公司签约负责人。7.微信照片，用以证明2020年7月7日再次收楼，因次卧严重漏水及外墙瓷砖严重开裂无法达到居住条件。8.赔偿清单，用以证明逾期期间产生的违约金及其他损失。9.刘媛媛与鹤山碧桂园公司工作人员电话记录，用以证明是鹤山碧桂园公司拒绝跟刘媛媛和解沟通。10.刘媛媛与一审法院工作人员微信聊天记录，用以证明向一审法院工作人员发送的2020年7月7日收楼的相关情况的证据。11.2019年1月6日，刘媛媛在鹤山碧桂园骏景湾天汇7号楼303房拍摄的视频，用以证明2019年1月6日刘媛媛去收楼时，涉案房屋是达不到居住条件。二审期间，本院组织双方当事人到涉案房屋现场进行了勘查。本院组织当事人对前述证据进行了证据交换和质证。鹤山碧桂园公司对刘媛媛提供的前述证据认为：证据1至6，一审时刘媛媛均作为证据提交，鹤山碧桂园公司一审时看到过这些资料，也发表了相应的质证意见，这些证据不属于新的证据。证据7，对其三性不予确认。首先该证据无法证明拍摄的时间、地点与内容，而且按照刘媛媛所述其已经在一审期间通过微信向一审法院提交过该组证据，一审法院也确认收到过该组照片，也就是说该组证据已经在一审法院进行过审查，该组证据也不属于新证据。仅凭该组照片也无法证明刘媛媛所要证明的事实与内容。证据8，是刘媛媛单方所列，只是刘媛媛的单方陈述，并不具有证明效力。证据9，真实性予以确认，但并非鹤山碧桂园公司工作人员态度恶劣不与刘媛媛进行协商，实际上是在一审案件开庭庭审以后，在一审法院的主持之下，刘媛媛与鹤山碧桂园公司进行过多次的沟通，但是由于刘媛媛提出的诉求价格过高，并且在于鹤山碧桂园公司工作人员沟通的过程当中存在着一些威胁和谩骂的态度，导致鹤山碧桂园公司工作人员无法与其继续沟通下去，导致双方协商破裂。证据10，与刘媛媛二审提交的证据7微信照片实际上是同一份证据，该组照片不属于新证据，也无法体现刘媛媛所要证明的事实与内容。证据11，对其三性均不予确认。该组视频从视频内容上无法判断其拍摄的时间地点与本案的涉案商品房是否相关。即使是真实，从视频资料上所能够反映的仅仅是他所拍摄的房屋堆放有杂物以及一些其他的物品并不能反映刘媛媛所拍摄的商品房存在着严重的质量问题。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对刘媛媛的上诉请求范围进行审查。刘媛媛一审请求鹤山碧桂园公司支付违约金146955元，违约金自2019年6月起计至2020年5月6日止。刘媛媛上诉请求第一项超出一审诉讼请求的部分，本院不予审查。上诉请求第二项、第三项，因一审并未提出该两项诉讼请求，故本院不予审查。上诉请求第四项，实际是上诉请求一至三的总金额。关于鹤山碧桂园公司是否应向刘媛媛支付违约金的问题。刘媛媛上诉主张涉案房屋存在厨房墙砖未贴、地板未安装完整、墙角线未安装、客卧漏水、自来水无法通水、天然气未安装、家私家电全部发霉、家私家电因发霉全部损坏等问题，达不到交房及居住条件，鹤山碧桂园公司应承担逾期交楼违约责任。《商品房买卖合同》第九条、《补充协议书》第四条第一款约定了商品房的交付条件，鹤山碧桂园已经提交了《竣工验收备案表》证明涉案房屋已经符合交付条件，且现有证据并未显示涉案房屋存在法定或者约定的交付条件不相符的情形。刘媛媛提出的相关拒绝收楼的理由，其中关于家私家电是否发霉、自来水是否通水、天然气是否安装，不属于涉案房屋法定或者约定的交付条件，刘媛媛以此为由主张涉案房屋达不到交房及居住条件，依据不足，本院不予采信；其余理由，其提交的证据均不能证明涉案房屋存在主体质量不合格，或者房屋交付使用后房屋主体结构经核验确属不合格的情形。并且，根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，除商品房地基基础和主体结构外的其他质量问题，双方约定更换、修理。本案中，结合双方陈述及提交的证据显示，经双方协商，李媛媛已经同意鹤山碧桂园公司对涉案房屋进行修缮达到其满意后再收楼，一审法院以此认定刘媛媛同意鹤山碧桂园公司交楼时间适当延后，不应作为逾期交楼的情形，并无不当。综上，刘媛媛主张鹤山碧桂园公司逾期交楼，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，刘媛媛上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3239.1元，由刘媛媛负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖 文 文审 判 员 梅 晓 凌审 判 员 甄 锦 源二〇二〇年十二月一日法官助理 欧阳群星书 记 员 梁 启 洪李静雯