天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0106民初5631号原告：天津海顺置业发展有限公司，住所地天津市南开区南京路**604。法定代表人：尚长源，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文怡，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被告：刘惠英，女，1954年11月24日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：牟广毅（母子关系），1981年3月29日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津海顺置业发展有限公司（以下简称海顺置业公司）与被告刘惠英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津海顺置业发展有限公司的委托诉讼代理人王文怡，被告刘惠英的委托诉讼代理人牟广毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海顺置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2010年8月20日至2013年12月17日期间欠缴物业费6391.56元；2.依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告就其建设的红桥区洪湖雅园（一期）项目（以下简称该项目）与案外人天津海顺物业管理有限公司（以下简称海顺物业公司）于2007年6月30日签订了《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定案外人对该项目进行前期物业管理。该项目于2010年8月20日开始办理业主入住手续，被告于2010年8月20日入住洪湖雅园2号楼2103室。被告自入住之日至2013年12月17日期间欠缴物业费6391.56元。原告与案外人于2018年9月27日签订《吸收合并协议》，协议约定由被告吸收合并案外人，案外人的债权债务和其他权利义务均由原告享有或承继，故原告有权向被告催要欠缴的物业费。因原告多次向被告催告未果，被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，望依法判如所请。被告刘惠英辩称，在居住期间有部分物业费没有交，入住时只交了一部分，原因是房产证一直没有办下来，到2016年才办理了产权证。居住期间感觉物业公司的服务质量较差，如车位管理混乱、电梯经常出现故障、小区绿化养护不到位、监控摄像头存在盲点，但是因距现在时间较长，收集证据比较困难。物业公司撤场之后曾经向被告催缴过欠缴的物业费，当时被告不清楚该如何去交物业费，且物业公司服务维修不到位造成被告屋内漏水的问题一直没能得到解决，外墙损坏导致被告卖房的时候房屋单价降低，产生了直接经济损失。综上，被告不同意全额缴纳欠缴的物业费，只同意交纳一部分。本院经审理认定事实如下：2007年6月30日，原告海顺置业公司与案外人海顺物业公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由海顺物业公司对洪湖雅园一期项目进行前期物业管理服务，合同期限自2007年7月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米2元。该合同履行过程中，物业服务费实际收费标准为按建筑面积每月每平方米1.8元。2013年12月18日，海顺物业公司撤出该小区，不再为该小区提供物业服务。2018年9月27日，原告海顺置业公司与案外人海顺物业公司签订《吸收合并协议》一份，约定海顺置业公司吸收合并海顺物业公司，海顺物业公司所有财产、债权、债务及其他权利义务均由海顺置业公司享有或承继。后经海顺物业公司申请，天津市南开区市场和质量监督管理局于2018年12月4日核准海顺物业公司注销登记。被告原系天津市红桥区关荣道东段南侧洪湖雅园2号楼2103号房屋的业主，于2008年8月20日办理了入住，后于2019年11月22日将该房屋出售给他人并办理了过户手续。被告在上述房屋居住期间在本案物业服务合同约定的服务范围之内，房屋建筑面积为128.22平方米，自2008年8月20日至2013年12月17日，被告仅向海顺物业公司交纳了物业服务费2867.3元。现原告主张欠费期间按照1198天计算，经核算，被告尚欠物业服务费6349.15元（1.8元/30天*128.22平方米*1198天-2867.3元）至今未交。本院认为，原告海顺置业公司与案外人海顺物业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，对天津市红桥区洪湖雅园小区全体业主均具有约束力。海顺物业公司应当按照合同约定的服务内容和质量要求，为该小区业主提供物业服务；而被告作为该小区的业主，接受了海顺物业公司提供的物业服务，亦应按照合同约定履行交费义务。现海顺物业公司已经注销，原告海顺置业公司承继了海顺物业公司的全部债权债务，亦取得了向该小区业主追缴物业服务费的权利。关于被告抗辩主张的物业服务质量问题，虽被告未能提交相关证据加以证实，但本院曾于2014年3月18日作出（2014）红民初字第703号民事判决，认定海顺物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，并酌情对物业服务费数额减免10%。该判决已经发生法律效力。结合上述情况，本院酌情对被告未交纳的物业服务费数额亦减免10%，故被告应给付原告自2010年8月20日至2013年12月17日的物业服务费5714.2元（6349.15*90％）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项的规定，判决如下：一、被告刘惠英于本判决发生法律效力之日起七日内一次性给付原告天津海顺置业发展有限公司自2010年8月20日至2013年12月17日的物业服务费5714.2元；二、驳回原告天津海顺置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告天津海顺置业发展有限公司负担3元，由被告刘惠英负担22元。本判决为终审判决。审判员 王 芳二〇二〇年十二月二十一日书记员 沈茜芝附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。