河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初21311号原告：郑州喜鹊宝龙旅馆有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业东路**。法定代表人：王挺，总经理。委托代理人：张晓威，员工。被告：王珊珊，女，1980年2月27日出生，汉族，住河南省郑州市。委托代理人：李粲，河南译达律师事务所律师。原告郑州喜鹊宝龙旅馆有限公司（以下简称宝龙公司）诉被告王珊珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝龙公司委托代理人张晓威，被告王珊珊及其委托代理人李粲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间的租赁合同关系已解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金768333.33元（从2019年6月1日起计算至2020年9月11日）；3、判令被告向原告支付违约金849305元（暂计算至2020年10月10日，2020年10月10日以后的违约金以拖欠的租金768333.33元为基数，按日千分之三的标准计算至实际支付之日）；4、判令被告承担保单费、保全费、诉讼费等涉诉费用。事实与理由：2017年4月18日，原被告双方签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，约定：原告将位于郑州市郑东新区农业路与九如路交汇处的郑州宝龙城市广场A区的店铺出租给被告王珊珊，租赁面积为500平方米，租赁期限为五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，租金标准为5万元/月，被告每三个月支付一次租金，自2018年9月1日起，被告应于房租到期前3个月支付下一季度租金，如超过30天未支付租金，每逾期一日，被告应向原告支付应付未付款项千分之三的违约金。自2019年6月1日开始，被告再未向原告支付租金。被告的行为致使合同目的无法实现，严重侵害了原告的合法权益，2020年9月11日，原告无奈之下通知被告解除租赁合同、限期要求被告结清租金及违约金等，但被告未给予回应。故原告为维护合法权益，诉至法院。被告王珊珊辩称，一、根据被告提交的证据四2020年10月4日通话录音的第2页、第3页，可知租赁房屋自2019年年初就开始处于空置状态，并且原告从2019年年初就开始对外出租，依据《宝龙城市广场商业店面租赁合同》本合同第8.2条第2款约定：“乙方必须在30天内清空并撤出租赁场所”，而被告在2019年6月1日前早已经撤走，原告通过出租房屋的实际行为解除了双方的租赁合同关系，说明原被告双方的租赁合同法律关系从2019年6月1日起就已经终止，原告也无权主张2019年6月1日之后的房租。二、根据《宝龙城市广场商业店面租赁合同》本合同8.1条第4款约定：“以下情况将视为根本违约：甲方未按期交付租赁场所且超过30日”，而郑州市中级人民法院（2019）豫01民终13298号民事判决书已经明确认定原告自2018年12月份开始就将房屋停水停电，该行为严重损害了被告的权益，影响被告使用，致使被告租赁房屋的目的不能实现，且停水停电的房屋不能视为交付租赁场所，故而原告的行为已构成根本违约，其无权向被告主张房租，还应当向原告承担赔偿责任，对此被告保留对原告的诉权。综上，因租赁的房屋自2019年年初就一直处于空置和停水停电的状态，且原告自2019年年初（即5月31日之前）已经开始将房屋出租，而2019年5月31日之前的房租被告已经支付完毕，故而对于2019年5月31日之后的房屋，原告无权向被告主张，此外还应退还被告租赁保证金5万元，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年4月18日王挺与被告王珊珊签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》两份，一份加盖原告公章，一份未加盖原告公章，王挺为郑州喜鹊宝龙旅馆有限公司法定代表人。合同约定：原告将其位于郑州市郑东新区农业路与九如路交汇处的郑州宝龙城市广场A区的店铺出租给被告，租赁场所建筑面积500平方米，租赁期限为五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，装修期为四个月，自2017年9月1日起为计租日，租金标准为每月5万元，被告每三个月支付一次租金，支付时间为每次房租到期前30天支付下季度租金，租赁期内的水电燃气等相关费用均由乙方自行承担，乙方也可委托甲方代为收取。2019年3月27日，原告曾为与被告王珊珊租赁合同纠纷一案诉至本院，原告的诉讼请求为：1、判令解除原被告签订的宝龙城市广场商业店面租赁合同,并判令被告在合同解除后10日内搬出租赁房屋并恢复原状;2、判令被告向原告支付2018年12月的房屋租金50000元,并判令被告按月租金50000元支付自2019年1月1日至被告实际搬离之日的房屋租金;3请求判令被告向原告支付违约金163500元;4、本案全部诉讼费用由被告承担。在该案中，被告王珊珊辩称，在被告正常经营使用承租店铺期间，原告以停水停电进行威胁要求被告支付不合理费用,违反合同约定应承担先违约责任;在被告拒绝缴纳外围维护费用后,原告于2018年12月初再次对被告断电,掐断供水水管，被告要求缴纳下季度租金,喜鹊公司拒绝接受;为维持房屋使用需要,被告迫于无奈只能租赁发电机临时发电,经营用水也只能在其他商户以水桶搬运形式获得,对所租赁房屋的权力行使存在障碍,被告依合同获得的对租赁物享有的权利存在瑕疵。（2019）豫091民初9796号经审理查明部分载明：自2018年12月,原告对被告租赁店铺采取停水停电措施,被告于2018年12月8日与河南省驰岳发电设备有限公司签订《发电机设备租赁合同》自行发电。2018年12月3日,原告向被告发出《通知函》,要求被告支付拖久的2018年12月1日至2019年5月31日六个月的房租,共计30万元。2018年12月6日,被告向原告寄送《通知函》,表明当日前往原告处缴纳房租,要求恢复供电。原告称，租赁案涉房屋有两个门，在判决生效后我方于2019年7月26日恢复供水供电，此时被告方的店面正在进行充值优惠活动，又过了一段时间，我方工作人员发现其后门有个门敞开着，我方出于善意于2019年8月份之后后门就加了一个锁，但是此锁并未影响被告方的使用；被告方与原告方地理位置相邻，属于邻居，原告方经营酒店，24小时有人，被告方并未联系原告；被告方与我公司财务李琳互留有手机及微信号，直至2020年9月11日，李琳仍可以向被告发出合同解除函。被告称，原告并未恢复供水供电，且原告并未提供证据，其次被告并未搞促销活动，被告于2019年3月份就已搬离涉案房屋，就无法经营了。关于原告所述2019年8月份加锁，当时并未通知被告，影响我方使用，两个门，前门处里面已经加了一把锁（有视频为证），后门外边加了一个插锁，我与李林确实现在也有微信，但是在一审、二审期间与李琳沟通时，李琳称他不当家，让我去联系当家的，我就一直联系王挺本人，联系不上，微信也予以删除；原告所述我们是邻居，他们看到我的门开之后可以通知我去加锁，但是并未通知我，酒店24小时营业，在一审、二审期间我多次报警，也有报警记录，因为停水停电，警察去了，对方说让去找老板，他们不当家，没有人给我任何回复。（2019）豫091民初9796号案件判决如下：一、被告王珊珊于本判决生效之日起十日内支付原告郑州喜鹊宝龙旅馆有限公司2019年5月31日之前的房屋租金5.1万元；二、驳回原告郑州喜鹊宝龙旅馆有限公司的其他诉讼请求。该判决本院认为部分载明：原告与被告签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，真实合法有效。因双方约定的租赁期限至2022年4月30日，且被告未按时支付租金是因为原告采取断电、断水、索要不合理费用等行为导致，故对于原告要求解除原、被告签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，要求判令被告在合同解除后10日内搬出租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据本案庭审及原、被告双方提交证据，本案确认房租标准为每个月5万元，按照季度支付，支付时间为每次房租到期前30天支付下季度房租，原、被告双方均无争议。原告公司法定代表人2个工作日未到庭核实李季的身份，应承担举证不能的法律后果。本院认定支付给李季的12.9万元是被告支付原告的租金，故被告已支付的租金总额为80万元和12.9万元，以上共计92.9万元。截止2018年11月30日被告应支付的房租为75万元和5万元保证金，故被告已实际多支付租金12.9万元。被告自2018年12月1日开始逾期支付房租，但期间原告对被告租赁的房屋停水停电，租赁物的使用功能受限，故原告请求被告支付2018年12月至实际搬离之日之间的房租，本院认定自2018年12月至2019年5月31日之间的房租标准为每月3万元，即3万元×6月＝18万元，扣除被告已经多支付的12.9万元，还应支付5.1万元。对2019年5月31日之后被告应付的租金，原告可以另行主张。在该判决作出之后，原告宝龙公司不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，后郑州中院于2019年7月24日作出（2019）豫01民终13298号民事判决书，判决：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初9796号民事判决第一项；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初9796号民事判决第二项;三、王珊珊于本判决生效后十日内一次性向郑州喜鹊宝龙旅馆有限公司支付违约金25,012元;四、驳回郑州喜鹊宝龙旅馆有限公司的其他诉讼请求。该判决本院认为部分载明：关于一审法院调整租金数额的问题。本案中,王珊珊欠付房屋租金,郑州喜鹊宝龙旅馆有限公司可通过合法途径进行催缴或通知解除合同等方式行使其权利,但自2018年12月初其对涉案房屋长时间断水、断电的行为确实影响了王珊珊对租赁物的使用,一审法院依据涉案房屋状态对断水、断电期间的租金予以酌减并无不妥,郑州喜鹊宝龙旅馆有限公司关于一审法院不应调整租金数额的上诉理由不能成立,本院依法不予采纳。庭审中原告称，原郑州中院作出（2019）豫01民终13298号民事判决书，认定截止到2019年5月31日被告欠原告房屋租金51000元，违约金25012元；并认定原告所交纳5万元押金已冲抵租金，不复存在。且在终审判决中，认定2019年6月1日之后的租金可以另行主张。判决生效之后，被告一直没有缴纳房屋租金，也未向我方提出解除合同事宜，至2020年9月11日，我方向被告发出合同解除函，被告已经收到该函件。现我方起诉的租金是自2019年6月1日至2020年9月11日，合计为768333.33元。违约金是按照合同约定及郑州中院生效判决进行主张的，暂计算至2020年10月10日金额为849305元，之后的违约金继续计算至实际支付之日止。原合同中的5万元押金没有扣除，但是根据合同约定可以优先抵扣租金、水电气及物业费等。租赁案涉房屋有两个门，在判决生效后我方于2019年7月26日恢复供水供电，此时被告方的店面正在进行充值优惠活动，又过了一段时间，我方工作人员发现其后门有个门敞开着，我方出于善意于2019年8月份之后后门就加了一个锁，但是此锁并未影响被告方的使用；被告方与原告方地理位置相邻，属于邻居，原告方经营酒店，24小时有人，被告方并未联系原告；被告方与我公司财务李琳互留有手机及微信号，直至2020年9月11日，李琳仍可以向被告发出合同解除函。被告称，有异议，原审案件中显示合同未解除，原告可以另行主张2019年6月1日之后的租金，是因为原告在恢复供水供电的情况下，但是实际情况是原告从2018年12月份开始至今就一直没有恢复供水供电，被告在2019年3月份之后就一直被迫搬离涉案房屋，不再继续使用。5万元保证金在原审判决书中并未予以扣除，可以要求原告予以退还。原告并未恢复供水供电，且原告并未提供证据，其次被告并未搞促销活动，被告于2019年3月份就已搬离涉案房屋，就无法经营了。关于原告所述2019年8月份加锁，当时并未通知被告，影响我方使用，两个门，前门处里面已经加了一把锁（有视频为证），后门外边加了一个插锁，我与李琳确实现在也有微信，但是在一审、二审期间与李琳沟通时，李琳称他不当家，让我去联系当家的，我就一直联系王挺本人，联系不上，微信也予以删除；原告所述我们是邻居，他们看到我的门开之后可以通知我去加锁，但是并未通知我，酒店24小时营业，在一审、二审期间我多次报警，也有报警记录，因为停水停电，警察去了，对方说让去找老板，他们不当家，没有人给我任何回复。被告又称，被告实际没有搬离，只是人走了，东西没有搬离，因为房屋被房东加锁控制。被告给原告打电话打不通，去原告处，原告处的员工称，他们不管。2019年7月份之后被告没有使用房屋。因为二审结束之后，第一是原告没有供水供电，我拉东西的时候，门已经加锁了，导致我无法经营，我就想走。我与原告联系，原告不接我电话，没有发微信和短信，微信给我删除，联系不上。因为2019年7月份时原告加锁了，我打不开门，东西还在里面，2020年7月份我又去涉案房屋内，东西还在里面，只不过东西摆放很乱，我能从外看到，直到原告方向我发出解除函之后，我又去了一次，不但打不开门，且从外边看到里面的东西没有了，我就报警了。2020年9月11日，原告宝龙公司向被告王珊珊发出《合同解除函》一份，上载明：2017年10月18日，贵我双方签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，约定贵方承租我方位于郑州市郑东新区农业路与九如路交汇处的郑州宝龙城市广场A区的店铺，租赁面积为500㎡，租期自2017年5月1日起至2022年4月30日，月租金为5万元；同时约定：（1）贵方未能支付租金超过30日，我方有权解除合同；（2）迟延支付租金超过30日，贵方应按日支付应付未付款的千分之三作为违约金；（3）若贵方违约，需赔付合同总金额20%的违约金。自2019年6月1日开始，贵方未按照合同的约定向我方支付租金，截至2020年9月11日，贵方应向我方支付的款项为：（1）租金768333.33元；（2）违约金1201855元。因贵方的行为已构成根本违约，严重侵害我方的合法权益，经慎重考虑，我方郑重通知贵方：（1）贵我双方签订的合同于2020年9月11日正式解除；（2）收到本函后3日内，贵方向我方支付租金及违约金共计为1970188.33元；（3）收到本函后10日内，贵方按照合同约定腾空房屋并移交给我方等。原告并向本院提交邮递送达材料两份及签收流程图一份、彩信送达截图一张、短信送达截图两张、微信送达截图三张、店铺张贴送达照片七张，并称，原告已通过EMS、彩信、短信、微信、店铺张贴五种方式，向被告送达合同解除函。庭审中被告称，对真实性无异议，但是对证明目的有异议，原被告之间的租赁关系早已在2019年5月31日就已经解除，虽然没有书面的解除函件，但是在2019年5月31日之前被告就早已被迫搬离涉案房屋，至今都不再使用，故而对2019年6月1日之后的租金原告无权主张。庭审中，被告向本院提交被告朋友张成与原告工作人员通话录音光盘及书面材料各一份，证明该租赁房屋自2019年年初就一直空置，被告就不再租赁使用，且从2019年年初的时候，虽未张贴招租电话但原告就开始对外出租。庭审中原告质证称，对真实性不予认可，被告方提供的材料中不能显示电话机主为何人，且被告方一直在录音假定特定环境套取对方当事人的话语，不能作为其真实意思表示。被告向本院提交原告于2020年4月份在双方租赁房屋大门上张贴的招赁电话图片一份（打印件），证明原告于2020年4月份就开始公开对外招租。庭审中原告质证称，对真实性、关联性、合法性有异议，此为A4纸打印，内容为招商135××××****，除此之外，无其他内容，不显示日期及张贴主题，原告从未在2020年4月份张贴过此纸条。以上事实有原告提交的租赁合同一份，（2019）豫0191民初9796号民事判决书一份，（2019）豫01民终13298号民事判决书一份，合同解除函一份，邮递送达材料两份及签收流程图一份，彩信送达截图一张，短信送达截图两张，微信送达截图三张，店铺张贴送达照片七张，郑州市郑东新区珊珊餐饮店的工商信息打印件一份；被告提交的原被告2017年4月18日签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》一份，郑州市中级人民法院（2019）豫01民终13298号民事判决书一份，原告于2020年4月份在双方租赁房屋大门上张贴的招赁电话图片一份（打印件），被告朋友张成与原告工作人员通话录音光盘及书面材料各一份，光盘一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。原告曾在（2019）豫0191民初9796号案件中诉请判令解除原被告签订的宝龙城市广场商业店面租赁合同,但其该诉请已被生效判决驳回。原告于2020年9月11日向被告发出《合同解除函》，并通过各种方式送达给被告。被告对合同解除并未提出异议。故原告诉请确认双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，本院予以支持。根据（2019）豫0191民初9796号与（2019）豫01民终13298号案件查明的事实，自2018年12月,原告对被告租赁店铺采取停水停电措施,被告于2018年12月8日与河南省驰岳发电设备有限公司签订《发电机设备租赁合同》自行发电。原告称，在判决生效后我方于2019年7月26日恢复供水供电。被告称，原告并未恢复供水供电，且原告并未提供证据。本院认为，原告应当尽早恢复供水供电并通知被告，原告未向本院提交证据证明其已恢复供水供电并通知被告，本院认定，原告并未恢复供水供电。原告称，工作人员发现其后门有个门敞开着，我方出于善意于2019年8月份之后后门就加了一个锁，但是此锁并未影响被告方的使用；被告称，原告所述2019年8月份加锁，当时并未通知被告，影响我方使用，两个门，前门处里面已经加了一把锁（有视频为证），后门外边加了一个插锁。本院认为，如原告所述属实，其应当告知被告锁门或原告锁门后将钥匙交付给被告，其擅自锁门影响了被告方的使用。在2019年7月份之后，被告虽称其没有使用房屋，但其并未向原告提出解除合同，也未将其物品搬离涉案房屋。虽然原告的行为对其行使权利造成妨碍，但直至2020年9月11日合同解除，该合同一直在履行，被告未搬离物品，仍在使用涉案房屋，应当向原告支付租赁费。其具体数额本院酌定为每月两万元并计算如下：2019年6月1日至2020年9月11日共计469天。2020年年初突发新型冠状病毒感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，本院根据本地的防疫情况等酌定免除被告60天的租金。469天扣除60天后尚余409天，按年租金24万元计算，租金共计268931.5元。该款扣除5万元押金后尚余218931.5元，被告应当支付。原告诉请判令被告支付拖欠的租金768333.33元，本院予以支持218931.5元。原告诉请判令被告向原告支付违约金849305元（暂计算至2020年10月10日，2020年10月10日以后的违约金以拖欠的租金768333.33元为基数，按日千分之三的标准计算至实际支付之日）。因原告采取断水、断电、加锁等措施，故本院不予支持。原告诉请判令被告承担保单费，不明确、不具体，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州喜鹊宝龙旅馆有限公司与被告王珊珊签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告王珊珊于本判决生效之日起十日内向原告郑州喜鹊宝龙旅馆有限公司支付租金218931.5元；三、驳回原告郑州喜鹊宝龙旅馆有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19359元，减半收取9679.5元，由原告郑州喜鹊宝龙旅馆有限公司负担7387.5元，被告王珊珊负担2292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年十二月二十五日书记员 孙会芳