天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5860号上诉人（一审被告）：天津泰达城市开发有限公司，住所地天津开发区第三大街**泰达中心**。法定代表人：姜国泉，董事长。委托诉讼代理人：景知叡，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津怡和物业管理有限公司，住，住所地天津市南开区黄河道**双号**318/div>法定代表人：杨**，董事长。委托诉讼代理人：王依平，女，该单位职员。委托诉讼代理人：孟蕊，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津东方之珠餐饮娱乐有限公司，住所地天津，住所地天津市红桥区河北大街东侧>法定代表人：宋晓鹏，执行董事。委托诉讼代理人：刘毓稳，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李建鹏，男，该公司员工。被上诉人（一审被告）：天津东方之珠娱乐发展有限公司，住所地天津，住所地天津市河**狮子林大街**>法定代表人：陈绍清，执行董事。上诉人天津泰达城市开发有限公司（以下简称泰达开发公司）因与被上诉人天津怡和物业管理有限公司（以下简称怡和物业公司）、天津东方之珠餐饮娱乐有限公司（以下简称东方之珠餐饮公司）、天津东方之珠娱乐发展有限公司（以下简称东方之珠娱乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初3103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。泰达开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担向怡和物业公司支付物业管理费138303元的连带给付责任或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人东方之珠餐饮公司负担。事实和理由：上诉人与东方之珠娱乐公司、怡和物业公司约定的服务期限为一年，实际履行中是由东方之珠餐饮公司承继合同的权利义务，东方之珠餐饮公司是实际交费人。不存在约定由物业使用人交纳物业费的情况，也就不应该由上诉人承担连带责任。而且，根据生效的民事判决记载，上诉人与东方之珠餐饮公司之间的租赁合同已于2019年11月19日解除。因此一审法院认定事实错误，应予纠正。怡和物业公司辩称，根据三方签署的合同，合同到期后，尚未有新的物业公司承接的，应当由泰达开发公司继续提供服务。本案中，在合同到期后，实际上是由怡和物业公司、东方之珠餐饮公司、泰达开发公司持续履行该合同，合同仍然有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，怡和物业公司要求涉案房屋的业主泰达开发公司承担连带责任，一审判决符合法律规定，应予维持。东方之珠餐饮公司辩称，东方之珠餐饮公司不应承担物业费用。尊重法庭的意见，服从法院判决。东方之珠娱乐公司未向本院提交答辩意见。怡和物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判令三被告连带给付原告自2020年2月起至2020年7月的物业服务费共计147000元；2．依法判令三被告按每天3%的标准支付原告自逾期之日起至实际给付之日的滞纳金；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：坐落天津市红桥区××街××号房屋系登记在泰达开发公司名下的房屋。2009年7月泰达开发公司与东方之珠娱乐公司订立《租赁合同》。双方约定：由东方之珠娱乐公司承租上述地址建筑物四层，租赁用途为经营“东方之珠”品牌ＫＴＶ娱乐超市、海鲜酒楼等。上述《租赁合同》订立后，泰达开发公司、东方之珠餐饮公司及东方之珠娱乐公司订立《补充协议二》，约定案外人将上述《租赁合同》及《补充协议》规定的全部权利义务转让于东方之珠餐饮公司。2010年2月4日东方之珠餐饮公司成立，该公司自2010年2月开始依约向泰达开发公司交纳租金。2019年泰达开发公司起诉东方之珠餐饮公司要求解除《租赁合同》、腾空交还房屋、补交租金等等，一审法院于同年8月1日作出（2019）津0106民初191号民事判决书，判决“解除原告天津泰达城市开发有限公司与被告天津东方之珠餐饮娱乐有限公司订立的《租赁合同》、《补充协议》及《补充协议二》；被告天津东方之珠餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落天津市红桥区××街××号原易买得超市内第四层及该建筑物外河北大街一侧停车场全部腾空交还给原告天津泰达城市开发有限公司”。东方之珠餐饮公司不服该判决提出上诉请求，天津市第一中级人民法院于2019年11月15日作出（2019）津01民终6360号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。东方之珠餐饮公司于2020年7月20日将上述房屋腾空交还泰达开发公司。另查，2009年泰达开发公司、东方之珠娱乐公司与怡和物业公司签订《东方之珠物业服务合同》，约定：泰达开发公司拥有泰达城易买得建筑的产权，东方之珠娱乐公司承租该建筑四层用于商业经营，怡和物业公司为泰达开发公司选聘并授权对该建筑公共区域和设施提供物业服务的单位；怡和物业公司为东方之珠娱乐公司提供合同约定的物业管理服务，东方之珠娱乐公司需于每月10日给付物业服务费用25000元（其中包括直燃机房运行管理费3000元及其他费用22000元）。东方之珠餐饮公司向怡和物业公司缴纳物业服务及直燃机房费用至2020年1月，自2020年2月至7月20日未缴纳物业服务费，按照每月24500元的缴纳费用标准共计欠交138306元。一审法院认为，房屋的所有权人为业主，业主有缴纳物业服务费用的义务，业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，泰达开发公司系涉诉房产业主，东方之珠餐饮公司系涉诉房产实际使用人，怡和物业公司为该房产的物业服务企业。怡和物业公司为该物业提供了物业服务，履行了应尽义务。泰达开发公司作为该物业的业主，东方之珠餐饮公司作为该物业的实际使用人，接受了原告提供的物业服务，即应履行交费义务。基于此，原告要求泰达开发公司与东方之珠餐饮公司连带给付所欠物业服务费，予以支持。怡和物业公司要求东方之珠娱乐公司对上述费用承担连带责任于法无据，对此不予支持。怡和物业公司要求被告给付滞纳金的诉讼请求依据不足，不予支持。东方之珠餐饮公司提出的疫情期间没有营业不需要也未享受到原告服务的意见不是其不交物业服务费的理由，不予支持。一审法院判决：一、本判决生效之日起十日内，被告天津东方之珠餐饮娱乐有限公司一次性给付原告天津怡和物业管理有限公司2020年2月1日至2020年7月20日物业服务费138306元；二、被告天津泰达城市开发有限公司对上述物业服务费138303元承担连带给付义务；三、原告的其他请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，减半收取1375元，由天津东方之珠餐饮娱乐有限公司、天津泰达城市开发有限公司连带负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，根据泰达开发公司和怡和物业公司以及东方之珠娱乐公司三方签订的物业服务合同，虽然合同约定的履行期限至2010年8月31日，但之后三方实际履行该合同至2020年7月20日，缴费主体为实际使用人东方之珠餐饮公司。由于该合同约定系由东方之珠餐饮公司直接向提供物业管理服务方即怡和物业公司交纳涉案房屋的物业管理费用，因此一审法院确定由东方之珠餐饮公司支付2020年2月1日至2020年7月20日期间的物业费，由泰达开发公司承担连带责任并无不当。泰达开发公司主张其与东方之珠餐饮公司的租赁合同已于2019年11月19日解除，不应承担之后发生的物业费用。但东方之珠餐饮公司于2020年7月20日实际腾房给泰达开发公司，截止该日期前东方之珠餐饮公司作为实际使用人享受了物业服务，应当支付相应的物业费用。泰达开发公司以与东方之珠餐饮公司之间租赁合同已经解除为由拒绝承担连带责任不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3066.12元，由上诉人天津泰达城市开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十二月十七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……