山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10979号 上诉人（原审被告）：孙世昌，男，1989年10月23日出生，汉族，住胶州市。 被上诉人（原审原告）：青岛铁建物业服务有限公司，住所地胶州市胶北街道办事处逄家庄村村东。 法定代表人：赵成和，总经理。 委托诉讼代理人：吕颖芳，系公司员工。 上诉人孙世昌因与被上诉人青岛铁建物业服务有限公司（以下简称铁建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初5543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙世昌上诉请求：撤销原判，改判驳回铁建物业公司的诉讼请求。事实与理由：孙世昌不交纳物业费，系因为铁建物业管理服务不到位，1、业主从入住小区以来，消防管道一直没有水，铁建物业公司未按照消防部门的要求进行整改；2、小区安全管理不到位，快递、外卖等外来人员及车辆随意进出，给业主的财产和人身安全造成隐患；3、铁建物业公司未对物业收费标准、收费项目明细及公共区域所得收益进行公示；4、孙世昌所住房屋2016年供热未达到供暖最低标准18℃，供热公司已经把孙世昌所住的27号楼10楼以下的供热费退给孙世昌，该费用由铁建物业公司代收，铁建物业公司一直未予退还。 被上诉人铁建物业公司辩称，孙世昌所述与事实不符，铁建物业公司基本能遵照前期物业服务合同的相关规定，完成小区的物业服务。 铁建物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、孙世昌支付铁建物业公司2017年11月1日至2020年3月31日期间的物业费4140.8元，并承担违约金5940.9元，共计10081.7元；2、本案诉讼费用由孙世昌承担。 一审法院认定事实如下：2015年6月6日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与孙世昌（乙方）签订了《青岛市商品房预售合同》，约定其所购房屋坐落于中央公园小区27号楼3单元401室，建筑面积95.52平方米。在本物业业主委员会成立前，乙方同意开发商委托的物业管理服务公司对本物业实施物业管理。该协议附件五房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书中第三十八条约定：一、物业服务费1、中央公园项目物业服务费标准为：多层住宅：2.9/元/平方米/月（按地上建筑面积收取）……第三十九条违约责任：1、业主或物业使用人违反本规约之规定，未能按时足额缴纳费用的，自从逾期之日起，按每天3‰的标准向物业服务企业支付为违约金。2020年1月6日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与铁建物业公司（乙方）签定的《中央公园物业服务合同》中第二十条第二款，高层住宅：1.5/元/平方米/月（含电梯费）……第二十一条第三款，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车场场地维护费等费用（包括代收代缴费用）的除偿付相关费用外，每逾期一天，按应交费用总金额的千分之三支付滞纳金。孙世昌自2016年11月16日起入住涉案房屋，房屋面积95.19平方米，物业费每平米1.5元/月。孙世昌尚欠铁建物业公司2017年11月1日至2020年3月31日期间的物业费4140.8元。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，铁建物业公司具有物业管理资质，其接受开发商委托签订的《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，实际并将最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，铁建物业公司亦应反思其在物业服务过程中不当之处，遵循本案判决的倡导性建议，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 孙世昌系中央公园小区的业主，铁建物业公司作为中央公园小区的物业公司在该小区提供了物业服务，孙世昌应当按照《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》的约定交纳相应的物业费，依庭审中查明的事实，铁建物业公司请求孙世昌支付2017年11月1日至2020年3月31日期间的物业费4140.8元，一审法院予以支持。 孙世昌提交的业主联名书信、电梯广告、照片、黑名单打印件等证据反映了中央公园小区存在物业服务不到位，电梯广告收入未公开，2019年度胶州市有问题十个小区黑名单中有中央公园物业，小区内有人员散播法轮功，消防设备和设施未定期进行检查，破损后没有及时维修的问题，结合同期铁建物业公司在一审法院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，铁建物业公司在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理服务及与业主沟通不到位的情形，故对铁建物业公司要求被告支付违约金的主张，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决：一、孙世昌自判决生效之日起十日内支付铁建物业公司自2017年11月1日起至2020年3月31日止的物业费4140.8元；二、驳回铁建物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理52元，适用简易程序减半收取26元，由孙世昌负担10元，铁建物业公司负担15元。 二审中，孙世昌提交：拍摄视频光盘两份，证明：涉案小区消防管道没有水。铁建物业公司质证称，消防管道没有水是因为消防管道系统一整套，因为小区B区的消防管道破裂，为了检测消防管道，关闭了其他消防管道，铁建物业公司已经向胶州市物业办和胶州市阜安派出所进行过报备，并且在园区进行了公示。铁建物业公司提交：证据一，铁建物业公司进行消防演练、消防维修公示、消防维修施工现场照片一组，证明：铁建物业公司的消防维护工作到位。证据二、铁建物业公司日常服务照片一组，证明铁建物业公司尽到日常秩序维护工作。证据三、铁建物业公司收费标准照片一宗，证明物业收费标准合法且已进行了公示。证据四、照片一宗，证明公共收益的部分支出展示。孙世昌质证称，对证据一、二、四的真实性及证明内容均不认可。证据三的收费标准是近期公示，之前从未见到。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：孙世昌应否支付物业费。本院认为，首先，涉案《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律与行政法规的强制性规定，合法有效。铁建物业公司为孙世昌所居住的涉案小区提供了物业服务，孙世昌作为接受物业管理服务的业主，应当按照合同约定的收费标准履行按时交纳物业管理费用的义务。其次，一审法院结合铁建物业公司提供物业服务的质量情况及其管理服务中存在的瑕疵，免除了孙世昌逾期交纳物业费的违约责任，孙世昌以铁建物业公司物业服务存在瑕疵为由拒交全部物业费用，依据不足，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孙世昌负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十二月七日 法官助理 邓永芳 书记员韩平