云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终1183号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘家坤，男，1961年10月5日生，汉族，住云南省玉溪市新平彝族傣族自治县。委托诉讼代理人：沐少祥，男，住云南省玉溪市红塔区。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：云南新赢利水电工程有限公司。住所地：云南省玉溪市新平彝族傣族自治县桂山街道办事处太平路**。法定代表人：陈永亮，董事长。委托诉讼代理人：毕云龙，云南滇铭律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王飞鸿，云南滇铭律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。上诉人刘家坤因与被上诉人云南新赢利水电工程有限公司（以下简称新赢利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2020）云0427民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘家坤上诉请求：撤销一审判决第二项，改判由被上诉人支付上诉人房屋及家具占用期间（四个月）的租金166667元；二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审以刘晓燕系上诉人妹妹、汇滨源酒店出纳、签订协议也由其商谈确定为由以及一份通话录音认定刘晓燕为上诉人的表见代理人，但对代理权限未作认定，是全权代理还是协议框架商谈代理未作认定，属于认定事实不清。双方租房协议确系刘晓燕商谈，协商一致后协议的达成签订系法定签约人签字，责权逐条细化明确，协议才符合法律规定，双方履行的是书面协议而非商谈的框架协议，本案租房协议的签订过程遵从了这一流程，按此逻辑，协议的解除也应遵从这一流程，解除协议最终要以双方法定签约人签字的书面协议为履行标准。一审认定协议解除，但对怎么解除、房屋怎么恢复以及家具怎么归还不理不审，属于认定事实不严谨、不明晰。审理过程中，一审法院要求被上诉人恢复房屋原貌、按租房协议附件清单归还家具用具，并三次亲临现场鉴证移交，但判决中对此事实未作认定，仅认定给上诉人造成了损失，事实上被上诉人主张已归还的房屋房间内凌乱不堪，三楼原作酒店经营的套间改造为食堂，卫生间下水道封闭，房间钥匙未归还，移交的钥匙半数打不开房间门，一审对该事实不作认定，属认定事实不清。2.一审鉴于双方均怠于履行协议，酌情支持房屋占用期间一个月的房租属行使自由裁量权不当。案涉租赁房屋恢复原貌、补齐家具用具实际移交归还日期一审法院已记录在案，房屋被占用时间事实清楚，房屋移交归还时间拖了近5个月，上诉人仅主张4个月的房租，已给被上诉人近1个月的恢复房屋原貌等时间，房屋被占用是因为被上诉人没有归还房间钥匙、恢复房屋原貌、补齐家具用具造成，一审不依据事实和法律作出判断而使用自由裁量权不当。新赢利公司辩称，导致本案房屋租赁合同不能履行的原因在于上诉人，上诉人在2019年11月初通过刘晓燕告知被上诉人案涉房屋要整幢出租，愿补偿被上诉人5万元，让被上诉人另找租赁房屋，待被上诉人重新找好房屋并搬走，上诉人又要求被上诉人继续租赁，按照公平、诚信原则，上诉人应赔偿被上诉人损失，但上诉人不仅不赔偿，还起诉要求被上诉方承担未使用房屋期间的租金和违约金。被上诉人在第一年租期届满前已搬出，并通过电话、书面等方式要求上诉人办理交接手续，但上诉人不配合，还计算高额赔偿费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘家坤向一审法院起诉请求：1.判令新赢利公司履行双方于2018年12月4日签订的《租房协议书》，支付2019年12月7日至2020年12月6日的租金500000元，水电包干费50000元，合计550000元；2.判令新赢利公司支付2019年12月7日至2020年1月1日的利息（含违约滞纳金）6187.48元[（4.05%÷12÷30）×25天×550000元=1546.87元×4倍]，2020年1月1日后的利息依此计算，利随本清；3.本案诉讼费用由新赢利公司承担。一审庭审中，刘家坤变更诉讼请求为：1.判令解除双方于2018年12月4日签订的《租房协议书》；2.判令新赢利公司支付2019年12月7日至2020年4月13日的租金174885.85元；3.诉讼费用由新赢利公司承担。新赢利公司反诉请求：1.判令解除《租房协议书》；2.判令刘家坤赔偿违约损失50000元；3.本案诉讼费用由刘家坤承担。一审法院认定事实：2018年12月4日，刘家坤与新赢利公司签订《租房协议书》，约定新赢利公司承租刘家坤所有的位于新平县房屋及办公家具；租赁期限两年，自2018年12月7日起至2020年12月6日止；2018年12月7日至2019年12月6日的租金为500000元，每年水电包干费50000元，两项合计550000元；2019年12月7日至2020年12月6日的租金为500000元，每年水电包干费50000元，两项合计550000元；每年的租金及水电费于当年的11月7日前一次性付清；同时，合同对双方的权利及义务、违约责任、协议解除的条件、争议解决的方式等做了约定。2018年12月6日，双方针对租用的办公家具进行了清点并办理移交手续，新赢利公司支付房屋租金及水电包干费550000元。合同履行期间，新赢利公司于2019年12月6日前搬离其所承租的房屋，双方未办理房屋及办公家具的清点及移交手续。后刘家坤诉讼至一审法院，诉讼中新赢利公司提起反诉。审理过程中，一审法院于2020年3月24日、4月10日组织双方当事人对租赁的房屋及办公家具进行清点，经双方现场确认，存在租赁标的物部分遗失及损坏的情形，后双方于4月13日办清房屋及办公家具移交手续。一审庭审中，当事人对以下事实没有争议：《租房协议书》签订的前期系新赢利公司与刘晓燕协商一致后，由刘家坤与新赢利公司签订合同；刘晓燕曾向新赢利公司提出，因需将整栋房屋出租给第三方，有意提前解除租房协议。当事人对以下事实存在争议：新赢利公司主张，鉴于出租方愿意补偿50000元的损失，故同意解除租房协议；刘家坤抗辩，虽刘晓燕曾提出解除租房协议的意向，但该提议没有征得刘家坤的授权及同意，对于租房协议书的解除双方未达成一致意见，也没有承诺补偿50000元。另查明，刘家坤系新平汇滨源酒店的经营者，刘晓燕系刘家坤的妹妹，同时系汇滨源酒店的出纳。2020年4月13日，新赢利公司法定代表人由杨尚云变更为陈永亮，并办理了变更登记。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，刘家坤与新赢利公司签订《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据上述规定，双方当事人对于是否协商解除租房协议存在争议。新赢利公司针对其主张，提交了公司人员与刘晓燕的两段通话录音，虽通话录音并非直接证据，但结合刘家坤认可刘晓燕曾以需将房屋整栋出租第三方为由向新赢利公司提出解除租房协议的提议这一事实，再基于事后新赢利公司另寻办公场所并搬离承租的房屋，由此可见，双方存在协商解除租房协议的事实具有高度的可能性，应当认定该事实存在，故对新赢利公司主张《租房协议书》系双方协商解除的事实予以采信；刘家坤主张因新赢利公司搬离承租房屋的行为系以自己的行为表明不履行合同，已经构成违约，其同意解除《租房协议书》属于法定解除，与本案查明的事实不符，不予采信。至于刘家坤辩称，刘晓燕的行为未经其授权及其同意，结合合同签订的过程及刘晓燕的身份，刘晓燕的行为已构成表见代理，新赢利公司有理由相信刘晓燕有代理权，故对该项抗辩主张不予采信。针对新赢利公司主张的50000元补偿，因无直接证据可以证实，该项主张缺乏事实依据，不予支持；针对刘家坤主张占用房屋期间的租金，虽双方已协商解除了《租房协议书》，但一直未办理房屋及办公家具的清点及移交手续，租赁标的物一直处于闲置的状态，对此给出租方刘家坤造成了损失。鉴于双方均怠于履行该义务，结合本案实际，根据《租房协议书》中租金的约定，酌情支持一个月的租金41667元。据此，判决：“一、解除原告（反诉被告）刘家坤与被告（反诉原告）云南新赢利水电工程有限公司于2018年12月4日签订的《租房协议书》；二、由被告云南新赢利水电工程有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘家坤占用房屋期间的租金41667元；三、驳回原告刘家坤的其他诉讼请求；四、驳回云南新赢利水电工程有限公司的反诉请求。”二审中，当事人未提交新证据。经二审审理，当事人对一审判决认定的案件事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”二审中，当事人对一审判决第一项，即解除双方所签《租房协议书》均无异议，本院予以确认。综合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点是刘家坤要求新赢利公司支付4个月房屋及家具占用期间租金166667元的主张是否成立。本案已查明，双方约定的第一年租期届满前，刘晓燕曾向新赢利公司提出因需将整栋房屋出租给第三方，有意提前解除租房协议，后新赢利公司于2019年12月6日前搬离了案涉租赁房屋，结合刘晓燕的身份及其在本案合同签订过程中的参与度，一审认定刘晓燕的行为构成表见代理并无不当，故对于本案合同解除，刘家坤的责任较大。后双方因是否解除租赁合同等问题发生争议，新赢利公司搬走但未交还钥匙，双方未办理房屋及家具移交手续，案涉租赁房屋一直处于闲置状态至2020年4月13日，客观上产生了房屋闲置损失。对此，刘家坤认可新赢利公司搬走前曾电话告知刘晓燕，可见其知晓新赢利公司已搬走的事实，故本案双方都有怠于履行办理房屋交接手续的情形，加之房屋闲置期间涉及新冠肺炎疫情期间，对房屋闲置损失应由双方进行分担。一审酌情判决新赢利公司支付刘家坤一个月租金与上述事实及双方过错相符，应予维持，刘家坤要求支持四个月租金依据不足，本院不予支持。综上所述，刘家坤的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由刘家坤负担。本判决为终审判决。审判长  黄延林审判员  殷红珍审判员  段 娟二〇二〇年十二月二日书记员  吕晓娟