文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3316号上诉人（原审原告）：朱桂林，男，1969年10月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王新叶，江苏承匠律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：淮安市汇通市场宝兴服装商贸中心，住所地淮安市汇通市场宝兴综合楼B区509室。经营者：张桂兰，系个体工商户。委托诉讼代理人：刘兵，男，该单位职工。被上诉人（原审被告）：郑加芳，女，1994年2月7日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：沈潇，江苏漫修（淮安）律师事务所律师。上诉人朱桂林因与被上诉人淮安市汇通市场宝兴服装商贸中心（以下简称宝兴商贸）、郑加芳房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱桂林上诉请求：撤销原审判决，依法改判确认二被上诉人就案涉门市签订的房屋租赁合同无效；被上诉人承担案件的一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审法院认定2019年二被上诉人之间就案涉门市存在事实上的租赁合同关系错误，二被上诉人之间已签订了书面的租赁合同，且郑加芳接受上诉人委托，以上诉人名义与出租人签订合同，是代理关系的典型特征；2.一审法院没有依法认定并保护上诉人对案涉门面享有的优先承租权错误，依据汇通市场多年约定俗成，出租人事实上是给予承租人优先承租权的，合同的承租人一直都是上诉人，只要原承租人不主动退出，出租人均将继续与承租人签订下一年度合同；3.一审认定上诉人与被上诉人宝兴商贸之间的租赁合同不成立、不生效错误，出租人与上诉人存在并履行合同长达十余年，不能刻板依照要约、承诺等规定认定双方之间的合同成立与生效，上诉人缴纳租金后，与宝兴商贸之间的租赁合同即成立并生效，出具收条与签订书面合同是一审法院认为的“后续行为”；4.二被上诉人就案涉门面签订的租赁合同属于无效合同，两被上诉人均明知案涉商铺承租人是上诉人，且上诉人缴纳租金的时间在被上诉人郑加芳之前，二被上诉人恶意串通签订协议，损害了上诉人的优先承租权与成立在先的合同债权，依法无效。被上诉人宝兴商贸答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。被上诉人郑加芳答辩称，一审法院判决正确，郑加芳与朱桂林之间不存在委托合同关系，郑加芳与宝兴商贸之间的租赁合同关系合法有效，郑加芳是涉案商铺第一履行顺序承租人。朱桂林一审起诉请求：1.确认两原审被告之间签订的房屋租赁合同无效；2.判令宝兴商贸实际履行租赁合同，将汇通市场三区42号门市交由朱桂林使用；3.两原审被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2008年3月24日，朱桂林承租宝兴商贸位于淮安市门市，并以该地址注册办理了个体工商户营业执照开展针织品批发、零售等经营活动。2015年，朱桂林将涉案门市交由案外人孙磊经营，孙磊使用涉案门市从事鞋垫、口罩、护肩等商品经营，经营期间的租金、费用由其自行承担。时至2018年3月，孙磊将涉案门市转给郑加芳经营。案外人孙磊以及郑加芳实际使用案涉门市从事经营期间，未重新办理营业执照。2018年12月30日，郑加芳以朱桂林名义与宝兴商贸签订了2019年度的《门面房财产租赁合同》（租期为一年，即从2019年1月1日起至2019年12月31日止），并交纳了2019年度全年租金17571元以及电费。为方便门市经营户交纳2020年度租金，宝兴商贸在其三区管理办公室的桌上设置二维码，由门市经营户自行扫码支付租金。2019年12月29日、2019年12月30日，朱桂林通过扫取宝兴商贸收款二维码，自行转账17571元、1034元至宝兴商贸账户，宝兴商贸工作人员薛茗月向其出具收条一份，内容为：“收到宝兴服装商贸中心42#门市朱桂林2020年租金18946（壹万捌仟玖佰肆拾陆元整），收款人：朱某,4，2019年12月30日”。证人朱某,4经朱桂林申请出庭作证称，其是宝兴商贸工作人员，负责向门市经营户催收租金，但无权代表公司签订租赁合同，向朱桂林出具收条是因朱桂林自行扫码缴费，遂根据朱桂林要求出具的收款凭证，因为当时很忙就让薛茗月代为出具。宝兴商贸认为朱某,4不具有代表公司签订租赁合同的权利，其出具收条的行为并不能认定朱桂林与宝兴商贸之间成立了租赁合同关系，且案涉租赁合同一年一签，由公司专人负责。鉴于朱桂林与郑加芳因案涉门市租赁权产生的争议较大，故宝兴商贸以双方竞价的方式决定案涉门市的经营权，并于2020年1月6日张贴公告，但朱桂林未参加。之后，宝兴商贸就涉案门市与郑加芳签订《门面房财产租赁合同》一份，约定租金19000元，租期一年，时间从2020年1月1日至2020年12月31日。2020年1月13日，郑加芳向宝兴商贸支付2020年度租金19000元以及电费。2020年4月15日，宝兴商贸向郑加芳分别出具租金、电费、保证金收款收据，载明：2020年1月1日-2020年12月31日，19000元；电费424元；保证金1000元。现涉案门市仍由郑加芳使用经营。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方的争议焦点主要为：宝兴商贸与郑加芳签订的《门面房财产租赁合同》是否应确认为无效合同，即是否存在双方恶意串通损害原告合法权益的情形。本案中，朱桂林虽于2008年3月24日起就承租涉案门市从事经营，但其于2015年将涉案门市交由案外人孙磊实际经营，孙磊又于2018年将涉案门市转给郑加芳，后郑加芳虽以朱桂林名义与宝兴商贸签订2019年度的《门面房财产租赁合同》，但租赁合同签订后，涉案门市仍由郑加芳占用使用，门市租金、电费亦由郑加芳缴纳，宝兴商贸作为出租人对此亦无异议，可以认定郑加芳为涉案门市实际承租人，其与宝兴商贸成立事实上的租赁合同关系，朱桂林主张郑加芳仅是代管涉案门市，理据不足，不予采信。现朱桂林虽通过扫码方式自行向宝兴商贸转账支付了涉案门市2020年度租金，宝兴商贸工作人员亦向其出具收条，但是上述事实不能证明双方已建立租赁关系，理由如下：首先，朱桂林向宝兴商贸交纳2020年度租金系其单方行为，事前并未与宝兴商贸就涉案门市租赁事宜形成一致的意思表示，事后双方亦未能签订书面的租赁合同，故朱桂林的单方行为不能对宝兴商贸产生约束力；其次，宝兴商贸工作人员出具的收条系对朱桂林已付金额的确认，是基于朱桂林单方付款行为而产生的后续行为，且出具收条的工作人员并不具备签订租赁合同的职权，故不能据此认定双方建立租赁关系。而郑加芳与宝兴商贸签订的2020年《门面房财产租赁合同》系因正常的生产经营需要，并非损害朱桂林的合法权益，并未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。综上，朱桂林主张宝兴商贸与郑加芳签订的《门面房财产租赁合同》为无效合同，但未能提交充分证据证明郑加芳与宝兴商贸之间存在恶意串通情形，仅凭其单方的汇款记录以及宝兴商贸工作人员出具的收条作为理由，依据不足，不予支持。基于以上理由，朱桂林主张郑加芳将涉案门市交由其经营，亦无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回朱桂林的诉讼请求。一审案件受理费40元，由朱桂林负担。二审中，当事人均未提供新证据。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，涉案门市自2018年3月由案外人孙磊转给郑加芳经营，郑加芳虽以朱桂林名义与宝兴商贸签订了2019年度的租赁合同，但涉案门市由郑加芳实际占有使用，门市租金、电费亦由郑加芳缴纳，宝兴商贸作为出租人对郑加芳的实际承租予以认可，可以认定郑加芳为涉案门市的实际承租人，一审法院认定郑加芳与宝兴商贸构成事实上的租赁合同关系，并无不当。朱桂林主张郑加芳系接受其委托，以朱桂林名义与宝兴商贸签订《门面房财产租赁合同》，但未能提供证据证明朱桂林与郑加芳之间存在委托代理协议，故对于上诉人这一主张，本院不予支持。宝兴商贸以双方竞价方式决定涉案门市的经营权，朱桂林未参加，后宝兴商贸与郑加芳签订租赁合同，故上诉人所提一审法院未依法认定并保护其对涉案门市享有优先承租权的主张，无事实和法律依据，本院亦不予支持。当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，朱桂林在未与宝兴商贸就租赁事宜达成合意的情况下，通过扫码方式自行向宝兴商贸转账支付共计18605元，宝兴商贸否认该笔款项系2020年度涉案门市租金及水电杂费的数额，也未在朱桂林支付后与其签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，参照宝兴商贸租赁门市的一般流程，宝兴商贸工作人员根据朱桂林要求开具收条的行为，不应视为宝兴商贸与朱桂林之间形成了租赁合同关系，该笔款项应退还给朱桂林。朱桂林关于二被上诉人之间签订协议存在恶意串通情形的主张未能提供证据证明，而郑加芳参与竞价并与宝兴商贸达成租赁涉案门市的合意，郑加芳交纳涉案门市的租金等费用，宝兴商贸也与之签订书面租赁合同并开具相应收据，该份租赁合同的签订系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故对朱桂林认为二被上诉人之间签订的租赁合同为无效合同的主张，本院不予认可。综上所述，朱桂林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱桂林负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  马玉宝审判员  于晓萍二〇二〇年十二月二十三日法官助理何倩书记员余宛蓉