广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终1300号 上诉人(原审被告）：广西汉林福房地产开发有限责任公司大新分公司，住所地广西壮族自治区大新县桃城镇城东开发区汉林绿城******。统一社会信用代码914514246927881251。 负责人：陈广辉，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：广西汉林福房地产开发有限责任公司，，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区竹溪大道**青湖中心**统一社会信用代码91450100685198514P。 法定代表人：陈广辉，该公司总经理。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：许建功，广西和慧律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：农利生，男，1969年11月14日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区大新县。 被上诉人（原审原告）：赵小芳，女，1971年6月4日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区大新县。公民身份号码 2 452130197106040627。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：许福天，广西宁泽律师事务所执业律师。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：卢凯忠，广西宁泽律师事务所执业律师。 上诉人广西汉林福房地产开发有限责任公司大新分公司（以下简称汉林福大新分公司）、广西汉林福房地产开发有限责任公司（以下简称汉林福公司）因与被上诉人农利生、赵小芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区大新县人民法院（2020）桂1424民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 汉林福大新分公司、汉林福公司上诉请求：依法撤销原审判决，驳回农利生、赵小芳的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定汉林福大新分公司未能在合同约定的期限内完成房屋所有权登记系因为该项目未按照项目地块原规划设计指标进行建设，未能通过规划验收错误。办理房屋所有权证不是汉林福大新分公司单方义务。根据《不动产登记暂行条例》及双方签订的合同约定，房屋登记事项属于双方的共同责任，汉林福大新分公司未能通过规划验收不是导致逾期办证唯一原因，农利生、赵小芳没有提交完备的材料，也是导致逾期办证的原因。2.一审判决认定农利生、赵小芳等业主多次要求办证未果错误。3.一审判决遗漏认定农利生、赵小芳存在违约行为的事实，即未按照合同约定在房屋交付使用十日内向汉林福大新分公司提交办理房屋所有权证的材料及费用。4.一审判决遗漏认定汉林福大新分公司于2017年至2019年通知、催促农利生、赵小芳提交办证材料，直到起诉之日农利生、赵小芳 3 也没有按照通知要求缴纳费用、提交办证材料、交纳费用及出具委托书。5.双方签订的合同约定的违约金过高，请求调低到日万分之零点五。综上，农利生、赵小芳也存在违约行为，一审判决对有关事实认定错误，没有查明重要案件事实，导致适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，驳回农利生、赵小芳的诉讼请求。 农利生、赵小芳辩称，1.结合一审证据，涉案项目确实没有按照原规划指标进行建设，才导致涉案房屋无法办理竣工验收。而不动产首次登记的前置条件就是完成竣工验收，所以一审认定未通过竣工验收是导致逾期办证的唯一原因正确。2.涉案房屋的首次登记是汉林福大新分公司单方合同义务，在完成不动产首次登记之前，即使农利生、赵小芳提交材料，也无法完成不动产权属登记。农利生、赵小芳享有先履行抗辩权，所以不存在违约行为。3.不动产登记条例当中并不要求缴纳住宅专项维修基金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回汉林福大新分公司、汉林福公司的上诉请求，维持一审判决。 农利生、赵小芳向一审法院起诉请求：1.判令汉林福大新分公司立即为农利生、赵小芳办理房屋所有权转移登记手续；2.判令汉林福大新分公司向农利生、赵小芳支付未能完成房屋所有权登记手续的违约金74368元（违约金计算方式：以总房款428000元为基数，按日利率万分之三，从2018年2月27日暂计至2019年9月30日，以实际完成办理房屋所有权登记手续之日计算为准）；3.判令汉林福公司对上述债务承担连带责任。 一审法院认定事实，2016年2月14日，农利生、赵小芳与汉林福大新分公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定的主要内容有：1.农利生、赵小芳购买汉林福大新分公司开发的大新县城东区二期汉林·绿城2幢1单元11层1103号房，房屋总价款为428000元；2.2016年2月28日前交付商品房；3.双方 4 共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如果是出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同，如买受人不解除合同的，出卖人自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按房屋总价款日万分之三向买受人支付违约金，如果是买受人原因未能办证的，出卖人不承担责任；4.买受人应在房屋交付使用10日内向出卖人提交办理房屋所有权证的材料及费用，如不按时提交的，出卖人可相应延期交付房屋所有权证。签订合同后，双方已按约定付款、交房，并办理预购商品房设定抵押权预告登记，用于办理贷款。由于该项目未按照项目地块原规划设计指标进行建设，未能通过规划验收，所以汉林福大新分公司未能在合同约定的期限内完成房屋所有权登记。农利生、赵小芳等业主多次要求办证未果，遂向一审法院提起诉讼。 另查明，汉林福大新分公司系汉林福公司投资或控股的分公司。在本案审理过程中，汉林福大新分公司经完善验收备案材料，并按程序向政府有关部门申请，于2020年6月5日获得竣工验收备案。2020年6月9日，汉林福大新分公司就汉林·绿城一期1号楼和2号楼向大新县不动产登记中心申请办理不动产登记，大新县不动产登记中心经审核认为符合不动产首次登记办理条件，并于当日办结出证。现汉林福大新分公司已经为农利生、赵小芳完成房屋所有权转移登记手续，取得不动产权证书。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。农利生、赵小芳与汉林福大新分公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，且合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。 一、关于农利生、赵小芳要求汉林福大新分公司办理房屋所有权转移登记手续的问题。汉林福大新分公司已于2020年6月9日取得涉案房屋的不动产首次登 5 记，且已经成功办理农利生、赵小芳的不动产转移登记，故对农利生、赵小芳该项诉讼请求，一审法院不再重复处理。 二、关于逾期办理房屋产权证违约金的问题。汉林福大新分公司作为开发商，办理不动产首次登记系其不可推卸的责任。依照合同约定，农利生、赵小芳应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，但由于汉林福大新分公司的原因，致2020年6月9日才办理房屋首次登记，故汉林福大新分公司应承担相应的逾期办证违约责任。现农利生、赵小芳要求依照合同约定，以房屋总价款为基数按日万分之三计算逾期办证违约金，汉林福大新分公司认为违约金的计算标准过高，已超过实际损失，请法院予以调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，综合合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，一审法院酌情将逾期办证违约金调整为按日万分之一计算较为公平合理。从2018年2月27日起至房屋取得不动产首次登记之日即2020年6月9日止，以房屋总价款428000元为基数按日万分之一计算，确定逾期办证违约金为35652.40元。 三、关于农利生、赵小芳要求汉林福大新分公司及汉林福公司承担连带责任的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，汉林福大新分公司作为汉林福公司的分公司，其已经办理了工商登记，具有一定的组织机构和财产，农利生、赵小芳既可直接要求汉林福公司承担民事责任，也可要求汉林福大新分公司以其管理的财产承担民事责任，不足部分由汉林福公司承担，但要求二者承担连带责任于法无据。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合 6 同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、广西汉林福房地产开发有限责任公司大新分公司向农利生、赵小芳支付逾期办证违约金35652.40元；二、广西汉林福房地产开发有限责任公司对广西汉林福房地产开发有限责任公司大新分公司清偿上述债务的不足部分承担补充责任；三、驳回农利生、赵小芳的其他诉讼请求。案件受理费1659元，由农利生、赵小芳负担967元，广西汉林福房地产开发有限责任公司大新分公司负担692元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。汉林福大新分公司、汉林福公司对一审查明的事实存在如下异议：1.一审判决认定汉林福大新分公司未能在合同约定的期限内完成房屋所有权登记系因为该项目未按照项目地块原规划设计指标进行建设，未能通过规划验收错误。2.一审判决认定农利生、赵小芳等业主多次要求办证未果错误。3.一审判决遗漏认定农利生、赵小芳存在违约行为的事实，即未按照合同约定在房屋交付使用十日内向汉林福大新分公司提交办理房屋所有权证的材料及费用。4.一审判决遗漏认定汉林福大新分公司于2017年至2019年通知、催促农利生、赵小芳提交办证材料，直到起诉之日农利生、赵小芳也没有按照通知要求缴纳费用、提交办证材料、交纳费用及出具委托书。对汉林福大新分公司、汉林福公司提出的上述异议，本院将综合全案证据分析认定。双方当事人对一审判决认定的其他事实没有异议，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，农利生、赵小芳与汉林福大新分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方当事人对逾期办理房屋所有权转移登记的事实均无异议，本院予以确认。 7 关于汉林福大新分公司应否支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金问题。双方签订的涉案《商品房买卖合同》对办理房屋产权证的相关事宜及业主应当取得房屋产权登记的时间已明确约定，且汉林福大新分公司逾期办理产权转移登记事实存在，故一审判决认定汉林福大新分公司承担支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金责任正确，本院予以维持。汉林福大新分公司主张，2017年—2019年公司已贴公告告知农利生、赵小芳提交相关办证材料，农利生、赵小芳没有按照合同约定提交相关办证材料及费用是导致未能按合同约定办理房屋所有权转移登记的原因之一。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。结合查明的事实，双方约定于2016年2月28日前交付商品房，汉林福大新分公司在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证。而大新县不动产登记中心对汉林福大新分公司就涉案房屋所在楼栋的不动产登记申请进行审核，于2020年6月9日办结出证。依照《不动产登记暂行条例实施细则》的上述规定，只有在办理首次登记后，涉案房屋才具备办理房屋权属证书的法定条件，而汉林福大新分公司于2020年6月9日才办理不动产首次登记，晚于双方合同约定的办理房屋产权证的时间，故农利生、赵小芳在涉案楼栋办理得首次登记之前是否提交相关办证材料及费用，并不是导致涉案楼栋逾期办证的原因。因此，汉林福大新分公司的上述主张不成立，不予支持。汉林福大新分公司于2017年、2018年、2019年分别向大新县城乡和住房建设局和大新县自然资源局请求对涉案房屋所在楼栋进行规划验收的请求报告内容均记载，因涉案楼栋未办理得不动产权证书，业主多次到公司找说法，故一审判决认定农利生、赵小芳等业主多次要求办证未果正确，本院予以确认。 关于逾期办理房屋所有权转移登记的违约金计算问题。农利生、赵小芳与汉林福大新分公司签订的《商品房买卖合同》约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商 8 品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如果买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。结合上述分析，由于汉林福大新分公司未按照项目地块原规划设计指标进行建设，未能通过规划验收，进而导致未能在合同约定的期限内完成房屋所有权登记，农利生、赵小芳不解除合同，汉林福大新分公司应按合同约定支付逾期办证违约金。汉林福大新分公司认为违约金的计算标准过高，请求予以调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，并综合汉林福大新分公司的过错程度及逾期办证的时间等因素，一审判决将逾期办证违约金调整为按日万分之一计算符合客观实际，并无不妥，本院予以认定。汉林福大新分公司主张违约金以支付全部房价款为基数，按日万分之零点五计算向农利生、赵小芳支付违约金，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，汉林福大新分公司、汉林福公司的上诉请求不成立，不予支持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法 》第 一百七十条 第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费691元，由广西汉林福房地产开发有限责任公司大新分公司负担。本判决为终审判决。 审判长  冯英艳 审判员  谭 志 9 审判员黄秀 二〇二〇年十二月十八日 法官助理郑贤文 书记员黄翔俊 10 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。