沈阳市和平区人民法院民 事 调 解 书（2019）辽0102民初14867号原告：李茂芝，男，1953年8月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：毛雪颖，辽宁同方律师事务所律师。被告：王古松，男，1958年1月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：金成淑，辽宁德帮仲达律师事务所律师。被告：周艳萍，女，1958年2月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：金成淑，辽宁德帮仲达律师事务所律师。被告：辽宁中太房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市浑**大羊安**2门，统一社会信用代码：91210100752789294J。法定代表人：袁传海，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘涛，男，1981年7月8日出生，汉族，住沈阳市和平区，系该公司员工。原告李茂芝诉被告王古松、周艳萍、辽宁中太房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李茂芝委托诉讼代理人毛雪颖、被告王古松、周艳萍委托诉讼代理人金成淑、被告辽宁中太房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：二被告为夫妻关系，原告与被告一于2011年8月3日签订《购房协议书》以人民币68万元价格购买沈阳市东陵区、2-17-1两套房屋。协议明确约定：“乙方（被告）协助甲方（原告）将房屋产权办至甲方名下”；“乙方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由乙方承担全部责任。”协议签订后，原告依约于2011年8月4日向被告支付购房款68万元，并于2014年11月2日为被告垫付房屋相关费用合计89217元（包含补交房款、煤气增资、采暖费、热表费税金、窗改费、水电费、物业费）。至此，原告合同义务已履行完毕，但被告一直怠于履行协助原告办理房屋产权变更的义务，且隐瞒涉诉房屋已抵押银行的事实，涉诉房屋客观上不具备办理房产证的条件，且无法确定其办理产权登记的日期，被告的行为使合同长期处于不稳定、不确定状态，已经购成合同根本违约，致使原告合同目的无法实现。故根据民事诉讼法相关规定，原告提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原、被告于2011年8月3日签订的《购房协议书》；2、请求人民法院判令二被告返还原告购房款680000元；3、请求人民法院判令二被告按照人民银行同期贷款利率支付原告购房款利息损失（以购房款680000元为本金，按照人民银行同期贷款利率计算利息，期间自2011年8月4日付款之日至判决确定履行之日止，暂计算至2018年4月20日金额为272778.22元）；4、请求人民法院判令二被告返还原告为其垫付的涉诉房屋相关费用合计89217元（包含补交房款、煤气增资、采暖费、热表费税金、窗改费、水电费、物业费）；5、本案的诉讼费等费用由二被告共同承担。庭审中，原告变更诉讼请求及事实理由：“被告一、二为夫妻关系，原告与被告一于2011年8月3日签订《购房协议书》以人民币68万元价格购买沈阳市东陵区、2-17-1两套房屋。协议明确约定：“第三条：乙方（被告）协助甲方（原告）将房屋产权办至甲方名下”；“第四条：乙方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由乙方承担全部责任。”根据以上合同正文中被告的承诺保证条款，原告有理由认为二被告出卖的房屋不存在产权争议，且已全额缴纳购房款及房屋相关费用。协议签订后，原告依约于2011年8月4日向被告支付购房款68万元，至此，原告合同义务业已履行完毕。但被告一直怠于履行协助原告办理房屋产权变更的义务，且隐瞒案涉房屋未足额缴纳购房款及房屋相关费用的事实，导致原告的购房人身份一直不能得到开发商的认可，至今没有完成房屋备案登记及产权登记，并被迫以被告名义垫付房屋相关费用合计212781元（其中包含：补缴购房款143039元；窗改费、煤气增资费、热表费等房屋费用19742元；房屋更名费50000元）。由于该部分补缴购房款及房屋费用直接关系到原告是否能够取得房屋产权，属于合同第四条明确约定的“房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷”情形，应按照合同约定由“二被告（乙方）承担全部责任”。因此，原告以二被告名义向开发商中太公司补缴的款项212781元应由二被告承担。”原告已依照中太公司要求代被告向其补缴购房款及相关费用，中太公司应及时将案涉房产办理备案登记及房屋产权登记至原告或原告指定人名下。根据民事诉讼法相关规定，申请人依法向人民法院提出以上变更申请，恳请人民法院予以变更。诉讼请求：1、判令被告王古松、周艳萍向原告支付案涉房屋补缴费用212781元；2、判令本案被告将案涉房屋办理备案登记以及房屋产权登记至原告或原告指定人名下。被告王古松、周艳萍辩称：针对原告的诉讼请求及其所依据的事实和理由，提出答辩意见如下：一、原告的原诉讼请求是基于其与被告王古松之间签订的《购房协议书》，该协议性质上属于“债权转让”，而变更后的诉讼请求是基于原告与中太公司签订的《商品房买卖合同》，该合同的买卖双方为原告与中太公司，属于商品房买卖合同纠纷，故变更后的诉讼请求与被告无关。具体理由如下：1、原、被告于2011年8月3日签订的《购房协议书》第一条约定：“王古松将2010年4月6日同中太公司签订的借款协议及借款协议附件（地标图、（地标图楼层图）二式二份共计八页，中太公司开具给王古松的购房收款收据共四张金额合计肆拾伍万人民币整，以陆拾捌万元整转让给李茂芝”。该协议第二条约定：“李茂芝交付陆拾捌万元整人民币后即拥有王古松同中太公司所签订借款协议及借款协议附件中王古松所拥有的权利”。上述约定足可证明，被告是将其与中太公司签订的借款协议及其附件中被告所拥有的权利转让给原告，并非转让案涉房屋本身，这是其一。其二、原、被告签订《购房协议书》之时案涉房屋所在楼栋才开始基础建设，案涉房屋并不存在，双方不可能就不存在的房屋进行买卖。因此，《购房协议书》虽名为“购房”，实际性质上属于“债权转让”，并非房屋买卖，案涉房屋仅是《购房协议书》中所涉及的借款协议的借款抵债物。2、《购房协议书》签订之时，被告就将借款协议及其附件和房屋收款收据原件一并交给原告，之后原告将债权转让款支付给被告，被告也将该事实通知中太公司，据此被告已履行完毕《购房协议书》项下的主要义务，同时被告也将借款协议项下的权利转让给原告。正因为《购房协议书》是债权转让，此后原告在2014年11月,在被告不知情的情况下自行与中太公司签订《商品房买卖合同》，并领取入住通知单，自行出资补交房款和煤气增资费等相关费用，入住案涉房屋。《商品房买卖合同》是原告自行与中太公司签订的，被告对该合同完全不知情，并且被告也不是该合同的权利义务主体，因此，被告与该合同没有关联，原告应承担该合同的相关义务。二、原告要求被告支付案涉房屋补缴费用没有任何根据。1、《借款协议》第2条明确约定：“抵顶房屋均价为2600元/㎡，建筑面积暂定100㎡（另一个借款协议为80㎡），超过部分也按2600元/㎡收取”。按照该约定，原告所诉求的补交购房款属于增加面积款，该款项应由原告自行承担。2、《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》（以下简称“商品房买卖合同补充协议”）第一条约定：“买受人的购房单价不能通过沈阳市房产局备案系统或不能按此单价缴纳契税，出卖人不承担违约责任”；该协议第四条约定：“如税务部门不能据实按成交单价收取出卖人的相关税费、则超出团购价部分的相关费用由买受人补足”；该协议第五条约定：“都市设计院团购房屋内飘窗面积作为赠送，由此而给卖出人产生的相关税金3000元/户，由买受人承担，在办理入住手续时一并交齐”；该协议第六条约定“买受人办理入住手续，一次性向出卖人交付煤气增资费6900元，热表650元，窗户变更费（推拉改平开、一框两玻改一框三玻）23元/平方米（房屋销售面积）”。另外，《借款协议》第三条第3款也有约定：案涉房屋“相关税费按照法律规定由购房人承担”。以上约定能够证明，原告所诉求的案涉房屋的补交税款、窗改费、煤气增资费、热表费均应由原告承担，与被告无关。3、《商品房买卖合同补充协议》第二条3款约定：“买受人交足房款并办理入住后，出卖人启动向沈阳市房产局申请商品房备案程序，并在2015年10月15日前完成买受人备案手续，在此期间出卖人允许买受人更名一次”。但本案起诉之前原告从未通知或要求被告协助办理更名。另外，在本案原审一审期间被告曾表示同意协助原告办理商品房买卖合同更名手续，是原告自己表示拒绝（原审一审判决已有认定）。因此，按照上述约定和事实，商品房买卖合同未能更名的责任在于原告，且原告自愿交纳的更名费，无权要求被告支付。三、被告没有违反《购房协议书》的约定，不存在违约情形。1、被告没有违反协助原告办理案涉房屋产权的义务。首先、如上所述，被告交接给原告借款协议等相关材料后即履行完毕《购房协议书》项下的主要义务，至于协助原告办理案涉房屋产权的约定是被告需要履行的附随义务，该义务能够履行的前提是案涉房屋能够办理商品房备案登记，但案涉房屋之前不具备办理产权登记条件是因为中太公司还未完成初始登记批复（原审一审判决已有认定），故案涉房屋无法办理权属登记的责任不在于被告。其次、《购房协议书》签订后原告一直未与被告有过任何联系，直到本案起诉前原告得知被告王古松患上肾癌后，才与被告取得联系。再次，从刚刚原告陈述的关于本案房屋2-17-1的办理备案登记手续的过程来看，房屋的备案以及更名不需要被告来做任何的协助，完全可由原告自行与中太公司办理，因此，原告称被告一直怠于履行协助办理房屋产权义务，没有事实根据。2、被告没有违反《购房协议书》第四条“乙方（指被告王古松）保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由乙方承担全部责任”的约定。首先，该协议中所指的“交接”是借款协议和购房收据等相关材料的交接，并非案涉房屋，因为签订该协议时案涉房屋并不存在，也不确定案涉房屋何时可以交接。其次、直到现在中太公司或第三人从未向原告或被告就案涉房屋的产权或财务问题主张过任何权利。再次、在原审期间被告提交的《房屋电子登记（簿）查询证明》和原告提交的从沈阳市不动产登记中心调取的证据材料均可证明，案涉房屋的在建工程抵押登记日期为2018年1月31日。因此，原告称被告隐瞒案涉房屋已抵押银行的事实根本不存在。3、原告的诉讼请求发生变更这也恰恰证明了，被告没有违反《购房协议书》的相关约定。四、关于原告的第二项诉讼请求，从该请求的内容表明了原告为涉案房屋的实际购房人，但该请求恰恰与本案的第一项诉讼自相矛盾，第一项诉讼请求相关的费用，就是基于商品房买卖合同由购买人与中太公司协商后缴纳了一写税费，因此原告的两项诉讼请求自相矛盾，法院如支持原告的第二项诉讼请求，第一项的诉讼费用本应由原告自行承担。另外，原告在起诉状中称其缴纳的是代为被告缴纳的费用，如这费用是代为被告缴纳的话，本案的涉案房屋不应登记在原告名下。综上事实和理由，被告认为，原告无权要求被告承担其补缴的费用，恳请人民法院依法查清后驳回原告对被告的起诉。本案所涉及的所有的合同均与周艳萍没有任何的关联，因此原告将周艳萍列为本案被告没有根据。被告辽宁中太房地产开发有限公司辩称：无异议。本案在审理过程中，经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告王古松、周艳萍于2020年12月25日前一次性支付原告李茂芝3万元，该费用包含位于沈阳市东陵区陵区大羊安980-22号2-17-1两套房屋的煤气增资费、热表费、窗户变更费、补交购房款、房屋更名费、补交税款，一次性解决所有纠纷；二、被告辽宁中太房地产开发有限公司于2021年6月1日前协助原告李茂芝指定的案外人李力办理位于沈阳市东陵区房屋的所有权证，于2021年6月1日前协助原告李茂芝指定的案外人李馥办理位于沈阳市东陵区房屋的所有权证；三、原告李茂芝与被告王古松、周艳萍、辽宁中太房地产开发有限公司就本案再无其他纠纷。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费7114元（原告已预交14228元，退回原告7114元），保全费5000元，均由原告李茂芝承担。双方当事人一致同意本调解协议，自双方在调解协议笔录上签名或捺印后即具有法律效力。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  赵淑媛二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  梁巍巍