吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1726号上诉人（原审被告）：吴艳红，女，1987年10月7日出生，汉族，农民，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：闫胜国，宇宙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吉林省龙凤城房地产开发有限公司，住所地吉林省乾安县。法定代表人：李光彦，经理。委托诉讼代理人：曲海波，吉林乾龙律师事务所律师。上诉人吴艳红因与被上诉人吉林省龙凤城房地产开发有限公司（以下简称龙凤城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2020）吉0723民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴艳红的委托诉讼代理人闫胜国，被上诉人龙凤城房地产公司的委托诉讼代理人曲海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴艳红上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。吴艳红享有同时履行抗辩权。因争议双方约定零首付购房，且约定尾款以贷款方式交纳。按照协议约定吴艳红交纳贷款手续，吴艳红已经按期向银行递交相关手续，吴艳红的征信状态良好，并且积极配合龙凤城房地产公司办理贷款手续。龙凤城房地产公司在当地被多人起诉是众所周知的事实，银行账户被执行冻结，乾安县所有银行均不与龙凤城房地产公司合作，银行最终不发放贷款的原因是龙凤城房地产公司导致。双方签订零首付购房协议目的是分期支付购房款，零首付购房价远远高于正常购房价格。龙凤城房地产公司未配合吴艳红办完贷款，其无权要求吴艳红支付剩余房款。吴艳红因此享有同时履行抗辩权的权益。请求二审法院依法解除争议双方签订的《零首付购房协议书》《商品房买卖合同》。因吴艳红没有能力一次性付清全部房款，才以零首付方式且高于当时市场价格购买本案房屋，现法院判决一次性付清全部房款，有违合同双方的真实意思。现吴艳红无力一次性付清房款，如本案进入执行程序，也会造成执行难的问题。吴艳红同意将案涉房屋退回给龙凤城房地产公司，龙凤城房地产公司将已付款退还给吴艳红，纠纷可以一次性解决。且案涉房屋不能办理产权登记证书，物权未发生变动，龙凤城公司构成根本违约，吴艳红有权解除合同。另外，真正的购房人是荆志宇、丁春红夫妇，二人借用吴艳红的名义与龙凤城房地产公司签订的合同，3万元的首付款也是荆志宇夫妇缴纳的，龙凤城房地产公司是明知的，荆志宇夫妇也应该作为本案当事人参加诉讼。综上，请求二审法院依法保护吴艳红的合法权益。龙凤城房地产公司辩称，一审判决认定事实、适用法律、判决结果正确，应维持原判。首先，基于合同相对性原则，吴艳红未按照约定日期履行交付首付款的义务。其次，吴艳红在一审以不同意解除合同抗辩，二审阶段又要求解除合同，属于滥用诉权。另外，吴艳红与荆志宇夫妇是否属于借名买房，与龙凤城房地产公司无关。龙凤城房地产公司基于合同相对性原则，主张吴艳红承担违约责任，并立即支付购房款的请求是正确的。龙凤城房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令吴艳红给付拖欠购房款358,895元；2.判令吴艳红支付违约金，其中：首付款54,895元按照协议约定支付；剩余304,000元自不能贷款之日起至全部给付之日止按银行同期贷款利率支付利息。一审法院认定事实：2017年8月5日，龙凤城房地产公司与吴艳红签订一份《零首付购房协议书》，约定：吴艳红购买龙凤城房地产公司开发的龙凤城小区3座3单元502室样板房，建筑面积100.25平方米，单价每平方米3580元，房屋价款358,895元，装修款30,000元，合计388,895元。吴艳红采用按揭贷款方式购房，首付款54,895元及装修款30,000元（共计84,895元），约定于2017年11月5日交付1万元，后每3个月支付1万元，直至2019年8月5日交付14,895元付清。如若逾期还款，龙凤城房地产公司有权按应付款0.1%/天比例收取违约金。吴艳红于2017年11月6日支付首付款1万元，于2018年2月5日支付1万元，于2018年5月6日支付1万元，剩余首付款、装修款及按揭贷款至今未付，吴艳红已于2017年8月入住至今。一审法院认为，龙凤城房地产公司与吴艳红签订一份《零首付购房协议书》，该协议是双方协商一致达成的，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效的，双方应按约定履行各自的义务。龙凤城房地产公司已于2017年8月为吴艳红办理入住手续，吴艳红入住至今，应按合同约定按期支付首付款并办理按揭贷款。庭审中，吴艳红主张其未如期支付首付款及办理按揭贷款系因龙凤城房地产公司不予配合导致的，但并未提供证据予以证明。因此，对吴艳红该项抗辩主张不予支持。吴艳红未按约定支付房屋价款已构成违约，龙凤城房地产公司请求其支付房屋购房款358,895元应予支持。另外，龙凤城房地产公司要求吴艳红给付欠首付款54,895元，并按协议约定0.1%/天比例支付违约金，该项约定违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”本案约定的应付款0.1%天，即年利率36%超出上述规定，超出部分无效，应按照年利率24%支付违约金。对于龙凤城房地产公司要求吴艳红对购房款中304,000元的按揭贷款部分自不能贷款之日起至全部给付之日止按银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，龙凤城房地产公司所主张的利息实为逾期付款违约金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”因争议双方对该部分款项交付时间没有约定，且龙凤城房地产公司未催告吴艳红在合理期限内交付，因此吴艳红应自龙凤城房地产公司起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率给付龙凤城房地产公司该部分款项逾期付款的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，判决：吴艳红于本判决生效后十日内给付龙凤城房地产公司购房款358,895元并支付相应违约金（其中10,000元自2018年8月5日起至实际给付之日止按年利率24%支付违约金；10,000元自2018年11月5日起至实际给付之日止按年利率24%支付违约金；10,000元自2019年2月5日起至实际给付之日止按年利率24%支付违约金；10,000元自2019年5月5日起至实际给付之日止按年利率24%支付违约金；14,895元自2019年8月5日起至实际给付之日止按年利率24%支付违约金；304,000元自2020年7月7日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3415.0元，由吴艳红负担。本院二审期间，吴艳红围绕上诉请求提交了新证据。证据一，2017年8月28日，龙凤城房地产公司收取丁春红的物业费票据。证据二，龙凤城房地产公司与丁春红签订的《入住合同书》。上述证据证明：房屋实际购买人是荆志宇夫妇，应由荆志宇夫妇交纳购房款。龙凤城房地产公司质证认为，上述证据的真实性均无异议，证明问题有异议。与本案没有关联性，龙凤房地产公司不否认荆志宇夫妇在案涉房屋内居住，但本案并非所有权确认纠纷，与龙凤房地产公司签订买卖合同的吴艳红未交付对价占有使用房屋多年，公司索要购房款不能突破合同相对性，公司只向与其签订合同的吴艳红主张权利，荆志宇夫妇现要求参加诉讼公司不反对，视为荆志宇夫妇自愿承担连带责任。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，龙凤城房地产公司与吴艳红签订《龙凤城房地产公司定购协议》《零首付购房协议书》后即已交付标的物，吴艳红仅交纳3万元首付款后居住至今的事实，争议双方均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1.吴艳红是否存在违约行为问题。（1）关于首付款、装修款给付期限问题。按照《零首付购房协议》约定首付款54,895元、装修款3万元合计84,895元应分8个时间段支付完毕。而吴艳红仅分3笔共支付3万元，自龙凤房地产公司起诉之日吴艳红仍未支付，吴艳红未按约定履行合同义务，构成违约行为。（2）是否因龙凤房地产公司原因导致不能按揭贷款，吴艳红是否享有同时履行抗辩权问题。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”同时履行抗辩权的构成要件为：（1）当事人双方因同一双务合同而互负债务；（2）合同中没有约定履行的先后顺序；（3）双方互负的债务均已届清偿期；（4）对方当事人未履行合同义务或者未按照合同约定履行合同义务；（5）对方当事人的对待履行是可能的。吴艳红上诉认为，龙凤城房地产公司失去银行贷款信誉，案涉房屋存在权利障碍无法完成贷款手续，龙凤城房地产公司存在违约行为，在龙凤城房地产公司未给吴艳红办理贷款手续之前，吴艳红享有同时履行抗辩权，可以不支付余款。经查，《零首付购房协议》约定“剩余房款采用贷款方式，吴艳红向贷款银行提供符合要求的按揭贷款所需资料以备核查，并依规定支付相关费用。”一审法院调取中国建设银行股份有限公司乾安县支行客户经理刘奇笔录时，刘奇称“吴艳红于2017年8月28日申请贷款，但因缺少抵押手续，我们多次联系双方，迟迟没有办理手续，2017年12月6日审批失效，贷款业务中止。”吴艳红并未提供案涉房屋因龙凤城房地产公司的行为致使其权利存在瑕疵，不能办理抵押贷款手续的证据，亦未提供龙凤城房地产公司在银行失去贷款信誉的有效证据，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”吴艳红应承担对己不利的后果责任，无法认定因龙凤房地产公司原因导致不能按揭贷款。且案涉《零首付购房协议》虽为双务合同，但从协议约定及履行方式看，龙凤城房地产公司已交付房屋给买受人，并不发生与吴艳红互负债务情形，本案不具备同时履行抗辩权法定要件。2.吴艳红是否享有解除合同的权利。龙凤房地产公司递交起诉状时的诉讼请求为解除合同，一审经过几次开庭审理，吴艳红均不同意解除合同，龙凤房地产公司在最后一次庭审阶段变更诉讼请求为支付剩余房款，而吴艳红并未提出解除合同的反诉请求或抗辩，现二审阶段又提出解除合同，不符合程序法规定。且最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。只有同时存在如下三种情形时，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法才予以支持：违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”就本案，龙凤城房地产公司属于守约方，吴艳红占有使用房屋多年不但未按期交纳首付款、装修款构成违约，且未积极主动办理贷款或以其他方式交纳购房款，该行为是错误的。龙凤房地产公司作为权利不能实现一方，称一直积极主动为吴艳红办理贷款符合常理及交易规则。退一步讲，即使龙凤房地产公司不能为吴艳红办理贷款，吴艳红亦可采用其他方式付款，作为房屋买卖合同的一方，吴艳红支付价款是其主要义务，吴艳红占有房屋却怠于履行义务更是错误的。3.荆志宇夫妇是否具备本案当事人身份问题。荆志宇夫妇以“以其为案涉房屋实际购买人，要求确认权属”为由要求参加诉讼。但本案性质并非确认之诉，而是给付之诉，两者不能发生法律上的竞合。龙凤房地产公司基于合同相对性原则主张合同相对人吴艳红支付对价并无不妥。现阶段龙凤房地产公司虽不否认荆志宇夫妇在此房屋居住，但并不认可房屋所有权人为荆志宇夫妇。吴艳红与荆志宇夫妇发生何等法律关系，双方可另案诉讼。综上所述，吴艳红的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6830元，由吴艳红负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年十二月七日书记员  邹仕尧