广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3442号上诉人（一审原告）：王娜，女，汉族，1988年6月21日出生，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码：341************281。委托诉讼代理人：潘海青，广东常成事务所律师。委托诉讼代理人：巴云昭，男，汉族，1984年5月20日出生，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码：412************776，系王娜丈夫。被上诉人（一审被告）：彭活，女，汉族，1973年3月20日出生，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码：440************220。委托诉讼代理人：王鹏玖，广东玉成律师事务所律师。原审第三人：赵小丽，女，汉族，1972年1月7日出生，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码：622************528。上诉人王娜因与被上诉人彭活及原审第三人赵小丽房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初6081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王娜及其委托诉讼代理人潘海青、巴云昭，被上诉人彭活的委托诉讼代理人王鹏玖到庭参加诉讼。原审第三人赵小丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王娜的上诉请求：1.撤销（2020）粤0402民初6081号民事判决；2.判令被上诉人向上诉人退回铺租押金人民币7000元；3.判令被上诉人返还2020年1月和2月预交的租金合计人民币8000元；4.判令被上诉人赔偿上诉人的财产损失，包括2018年装修成本79540元，开设托管设备和办公总费用41050元；5.判令被上诉人向上诉人赔偿因妨碍上诉人正当行使优先购买权而造成的损失，具体数额由法院根据市场差额酌定；6.本案一、二诉讼费用均由被上诉人承担。具体上诉理由如下：首先，一审法院认定事实不清。上诉人认为，一审法院关于“彭活已经在合理的期限内通知了王娜要将案涉房屋出售的事实，且王娜对案涉房屋无经济购买能力”的事实认定错误，从而作出错误判决。事实上，上诉人对案涉房屋已由被上诉人于2019年12月25日出售给第三人赵小丽的事实根本不知情。虽然被上诉人曾于2019年11月6日向上诉人表示过经济压力大的事情，但并未明确向上诉人表明要将案涉房屋出售的时间、价格及出售的方式。上诉人认为，被上诉人在租赁合同存续期间，如需将房屋出售，必须提前3个月书面通知上诉人，在同等条件下，上诉人享有优先购买权。其次，上诉人完全有能力购买案涉房屋。此外，因上诉人花费了大量财力对案涉房屋进行了装修、升级改造（加建阁楼）及设备的投入等，被上诉人将案涉房屋的所有装修及陈设一并打包出售给第三人赵小丽，严重侵害了上诉人的财产权。据此，上诉人请求二审法院查清事实，对一审判决予以纠正。被上诉人彭活口头答辩称：上诉人的上诉请求第五项，已经超出了一审的诉讼请求范围。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王娜向一审法院提出的诉讼请求：1.判令彭活退回铺租押金7000元，返还2020年1月和2月预交的租金合计8000元，并支付利息，利息以15000元为基数，从2020年1月14日按日利率万分之五计算至清偿之日止；2.判令彭活赔偿因擅自处分王娜的财产导致的损失，包括2018年装修成本79540元，开设托管设备和办公总费用41050元；3.判令彭活支付因擅自处分王娜财产的违约金20000元；4.判令撤销彭活与第三人赵小丽所签二手房买卖及居间服务合同；5.确认王娜在同等条件下对于南厦丰泽园商业步行街13号房屋有优先购买权；6.判令彭活承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年7月7日，彭活（甲方）与王娜（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区**********出租给乙方使用，租赁期限为2年，自2017年8月1日至2019年7月31日止；每月租金为人民币4000元，租金每月支付一次并必须提前一个月时间，乙方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权每天按实欠租金的10%向乙方加收滞纳金；物业管理费、水电费等费用由乙方自行交纳；如果甲方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效，甲方出卖房屋，须提前3个月通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。上述租赁合同签订后，王娜向彭活交纳了押金7000元，并按月向彭活支付租金。租赁合同到期后，王娜继续按月向彭活支付租金，彭活也继续收取王娜交纳的租金。2019年12月25日，彭活、珠海安鼎泰房地产代理有限公司与第三人赵小丽签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：彭活通过居间方向赵小丽出售珠海市香洲区**********，房屋总价款为1520000元；在买方取得新房产证当天，卖方负责将物业交予买方使用；物业现状在出租中，但无租约期，买卖双方均清楚物业附有租约，自愿遵守并认可其法律效力。2020年1月17日，赵小丽取得租赁商铺的房产证，彭活于当天向王娜告知商铺已出售。次日，彭活通知王娜称赵小丽联系不上王娜，彭活已将王娜的微信给了赵小丽，王娜回复称已经联系上。2020年1月19日，赵小丽向王娜出具收据，载明收到王娜交纳的押金7000元，并注明为彭活转付的押金。2020年4月11日，王娜通过微信向彭活称，彭活在出售商铺时没有对王娜说，彭活回复称有对王娜说，王娜没说过想要，王娜又称其刚将二楼隔好，赵小丽现在要收回商铺。王娜称，其向彭活支付租金至2020年2月29日，之后再未向彭活支付租金。赵小丽于2020年4月份要求王娜支付租金时，王娜也未向赵小丽支付租金，王娜至今未另行租赁或购买商铺，仅准备在条件允许时出售现有住宅以置换一套三房的房产。王娜提供了其家庭的资产情况，显示其家庭有30万元的定期存款、价值11万余元的股票及目前仍在缴纳保费的保险金额为10万元的分红保险。彭活称，王娜支付租金至2020年2月10日，彭活已将王娜支付的租金中的2000元转交给了赵小丽。一审法院认为，王娜与彭活签订的商铺租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行。商铺租赁合同到期后，王娜继续占有使用案涉商铺并向彭活交纳租金，彭活未提出异议且继续收取王娜交纳的租金，原商铺租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在彭活出售案涉商铺前，案涉租赁合同继续有效，王娜作为承租人在彭活出售案涉商铺时依法享有优先购买权。王娜在彭活出售案涉商铺后即与买受人赵小丽办理了交接手续，赵小丽也向王娜出具了收据，王娜于2020年4月11日向彭活称赵小丽要收回商铺。可见，王娜认可其与赵小丽之间已成立租赁合同关系并按照原租赁合同继续履行。王娜于2020年1月17日已知悉案涉商铺被出售的事实，当时未提出异议且与赵小丽办理了交接手续。双方在2020年4月11日的沟通过程中，王娜也未向彭活表示有购买案涉商铺的意愿，可见王娜并没有购买案涉商铺的意愿，王娜的优先购买权因自身未及时行使而消灭。王娜在庭审中表明其置业计划为将现居住的房屋置换为三房的居住房屋，结合其提供的家庭资产情况，并不能证明其具有购买案涉商铺的能力，现要求确认其仍具有案涉商铺的优先购买权没有法律依据，一审法院不予支持。承租人的优先购买权是对出卖人的物权的限制，该限制不应无限扩大，王娜在彭活出售案涉商铺时，既未表示有购买的意愿，也没有提供其有购买能力的证明，优先购买权的行使应由承租人及时明确的提出，并非须在承租人明确表示放弃购买的前提下出租人才可以出售房屋，故王娜以其未明确表示放弃优先购买权为由主张其对案涉商铺具有优先购买权没有依据，一审法院不予支持。彭活与赵小丽签订的二手房买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，王娜也未提供证据证明彭活与赵小丽之间存在恶意串通损害他人利益的行为，第三人也已取得案涉商铺的不动产权证，故二手房买卖合同成立并生效，王娜要求撤销彭活与赵小丽签订的二手房买卖及居间服务合同没有法律依据，一审法院不予支持。王娜与赵小丽于2020年1月19日办理了案涉商铺的交接手续，赵小丽作为出租方继续履行案涉租赁合同，取代彭活在租赁合同中的地位，享有案涉租赁合同中出租人的权利和义务，案涉租赁合同对王娜和赵小丽继续有效，王娜应按照原租赁合同的约定继续履行。在赵小丽取代彭活获得出租人的地位前，彭活并无违约行为，王娜要求彭活退回押金、返还租金、支付租金利息、赔偿财产损失及违约金均没有依据，一审法院不予支持。至于王娜与赵小丽之间的租赁合同关系，王娜可另寻法律途径处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回王娜的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取人民币11488元，由王娜负担。二审期间，双方均没有提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，归纳双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为被上诉人彭活是否侵犯了上诉人王娜对案涉商铺的优先购买权。首先，上诉人王娜与被上诉人彭活之间签订的《商铺租赁合同》到期后，因双方未重新签订租赁合同，且双方仍延续之前的合同约定履行各自的权利义务，故一审判决关于“原商铺租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，王娜作为承租人在彭活出售案涉商铺时依法享有优先购买权”的认定正确。其次，在案证据显示，王娜在2019年9-12月均未及时支付房租；彭活在2019年11月初告知王娜已经通过中介出售的情况下，王娜并没有表达购买的意愿，也没有询问案涉商铺出售的条件；结合王娜在一审庭审中关于家庭经济状况及近期置业计划的陈述等，前述一系列的行为均表明王娜没有购买案涉商铺的意愿。一审法院关于“王娜在彭活出售案涉商铺时，既未表示有购买的意愿，也没有提供其有购买能力的证明”的认定正确，本院认同。因此，在彭活与赵小丽就案涉商铺的交易已经完成、赵小丽已经成为新业主、王娜与赵小丽已经成立新的租赁合同关系的情况下，王娜向彭活就案涉商铺主张优先购买权理据缺乏。从本案查明的事实来看，王娜主张案涉商铺的优先购买权，源于赵小丽解除了王娜的租赁合同，导致其无法继续在原址开展经营活动，从而可能造成较大损失。一审判决已释明，王娜与赵小丽之间的租赁合同关系可另寻法律途径处理，本案中不予审处。综上，王娜的各项上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币1201元，由上诉人王娜负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  朱文春审判员  杨卫星二〇二〇年十二月二十三日书记员  曾芷欣