四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民再114号 再审申请人（一审原告）：胡俊，男，1974年3月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：任大琼，系胡俊之母。 委托诉讼代理人：韩冰，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被申请人（一审被告）：梁红，女，1967年8月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李剑，四川表率律师事务所律师。 一审第三人：张桥中，男，1989年1月20日出生，汉族，住四川省射洪县。 再审申请人胡俊因与被申请人梁红、一审第三人张桥中案外人执行异议之诉纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（以下简称一审法院）（2018）川0105民初14455号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月25日作出（2020）川01民申77号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人胡俊的委托诉讼代理人任大琼、韩冰，被申请人梁红的委托诉讼代理人李剑，一审第三人张桥中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡俊申请再审称：1.位于四川省都江堰××镇××社区××组××号××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）因多个原因致二手房成交价长期低于新房成交价。一审法院认定再审申请人“不属于无过错的买受人”明显错误。2.一审法院认定张桥中在2014年的购房价款为30万元，缺乏证据支持，属法官的主观臆断。3.一审法院对梁红与张桥中之间的民间借贷纠纷作出的判决，以及该判决执行中一审法院作出的执行裁定，张桥中并不知情。一审法院认定张桥中处分案涉房屋即是“转移财产、逃避执行”明显不当。4.一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的理解存在严重错误。综上，请求撤销一审法院（2018）川0105民初14455号民事判决，并依法改判。 梁红答辩称，张桥中低价卖房，未向一审法院作出合理解释。一审判决作出后，因再审申请人未缴纳上诉费而按撤回上诉处理，现又申请再审，明显属于逃避法律规定的缴纳诉讼费的义务。同时，根据最高人民法院的生效判决，再审申请人的上述行为属于违背诚实信用的行为，应认定其对一审判决予以认可。若我方不能通过案涉房屋受偿，将申请国家赔偿。综上，请求驳回再审申请人的再审申请。 一审第三人张桥中称，认可再审申请人的再审主张。 胡俊向一审法院起诉请求：1.确认案涉房屋为胡俊所有，并停止对案涉房屋的强制执行；2.本案的诉讼费由梁红承担。 一审法院认定事实：梁红与张桥中民间借贷纠纷一案，该院于2017年12月20日作出（2017）川0105民初3196号民事判决，判决张桥中向梁红偿还借款本金20万元及利息。判决生效后，张桥中未履行还款义务，梁红向该院申请强制执行。该院受理后，于2018年5月9日作出（2018）川0105执3296号执行裁定，裁定：冻结、扣划张桥中存款380220.5元或查封、扣押同等价值的其他财产；于2018年7月31日作出（2018）川0105执3296号协助执行通知书，请求都江堰市不动产登记中心依法查封签约备案登记在张桥中名下的案涉房屋，该通知书于2018年8月15日送达都江堰市不动产登记中心。后胡俊于2018年10月11日就案涉房屋向该院提出执行异议，该院于2018年10月24日作出（2018）川0105执异277号执行裁定，裁定驳回胡俊的执行异议。胡俊遂于2018年11月8日提起本案诉讼。 另查明，2014年3月20日，成都新世宇实业有限公司（以下简称新世宇公司）与张桥中签订《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋出售给张桥中，房屋价格为30万元整，并进行了合同签约备案登记。现案涉房屋登记的所有权人为新世宇公司，签约备案在张桥中名下。 2018年7月7日，胡俊与张桥中签订《预约合同》，约定张桥中将案涉房屋以217000元的价款出售给胡俊，合同中指定将购房款转至指定收款人朱浩银行账户。同日，胡俊的母亲任大琼将购房款转至朱浩银行账户，朱浩出具收据一份，载明：收到胡俊购房款217000元，以转账记录凭条为准。2018年7月16日，胡俊支付了案涉房屋2016年1月1日至2018年12月31日期间的物管费等。 一审法院判决：民事强制执行中对于无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权利层级方式给予有限保护，其价值取向是在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而受到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。本案中，胡俊与张桥中签订《预约合同》的时间虽在该院查封案涉房屋之前，但在该院作出（2018）川0105执3296号执行裁定之后，张桥中作为被执行人，其在2014年购买房屋时，房屋价款为30万元，而在其出售给胡俊时，价格为21.7万元，故张桥中有低价转移财产逃避执行之嫌。而胡俊对于其购买房屋的价格远低于张桥中购买时的价格系明知的，故胡俊不属于无过错的买受人。参照前述规定，胡俊要求停止对案涉房屋执行的请求，不符合前述规定的条件，该院不予支持。胡俊主张因购买取得案涉房屋所有权，属于继受取得方式，物权须经登记取得，合同双方依法办理登记后方可取得，不属于人民法院直接确认物权的范围。综上，胡俊的诉讼请求均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回胡俊的全部诉讼请求。案件受理费4555元，由胡俊承担。 再审审理中，再审申请人胡俊向本院提交如下证据：1.新世宇公司的工商信息公示，拟证实该公司已吊销营业执照，不能履行开发商的义务；2.都江堰市城乡房产管理局《关于大观镇“天下青城”办证问题的回复》及《通知》、都江堰市大观镇人民政府《关于“天下青城项目”办理规划、不动产登记手续事宜的告知》、都江堰市天下青城D区第1届业主委员会《关于天下青城D区-半山酒店小区后山坡发生大面积滑坡的再次报告》，拟证实开发商新世宇公司未履行相关手续，无法为业主方办理房屋及土地权属证书，现已失联的事实，以及政府部门正在处理遗留问题，尚未处理完毕。因自然灾害，造成小区房价在2015年至2018年期间比开盘时下降。3.2018年6月-10月，本院关于天下青城D区13处房产的司法拍卖公告以及司法鉴定估价报告，拟证实评估价格与再审申请人的购房单价相当，且不能办证非因买受人的原因所致。4.天下青城D区物业自治管理处的《情况说明》，天下青城D区第1届业主委员会《证明》，拟证实再审申请人购买案涉房屋的过程，以及2015年至2018年期间该小区成交了5套二手房，支付的房价符合当时段的房价。5.物管费收据，相关民事判决书，拟证实再审申请人已实际占有案涉房屋，且与本案事实基本相同的一套房屋已得本院支持，排除了执行措施。 经质证，被申请人梁红对上述证据均不予认可。 一审第三人张桥中对上述证据不持异议。 本院经审查，对上述证据的真实性予以确认。 本院再审对一审法院查明的事实予以确认。 另查明：1.2015年都江堰市城乡房产管理局出具《关于大观镇“天下青城”办证问题的回复》载明，“天下青城”Ｄ区因未缴纳城市基础设施配套费及房屋修建面积超出规划许可面积未能完成规划验收、综合竣工验收等手续，新世宇公司未申请该小区房屋权属总登记。2．本院委托四川天成房地产估价咨询有限公司对“天下青城Ｄ区”的13套房屋市场价值进行估价，该公司于2018年6月8日出具川天成房估（2018）第0684号《房地产司法鉴定估价报告》，载明该估价报告使用期限自2018年6月8日至2019年6月7日，该次估价未考虑估价对象被查封权利限制等因素影响，13套房屋评估单价结果为2627元／㎡—4401元／㎡。经本院拍卖，估价对象中仅2套成交，评估单价分别为2637元／㎡、3477元／㎡，成交单价分别为1839.69元／㎡、2435.87元／㎡，其余11套房屋均流拍。3.2018年11月一审法院受理原告庄永光诉被告梁红、第三人张桥中案外人执行异议之诉纠纷一案。该案中，庄永光请求停止对其购买的位于都江堰市××镇××社区××组××号××栋××单元××楼××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；确认双方所签《预约合同》合法有效，案涉房屋归其所有等。2019年8月26日一审法院作出（2018）川0105民初14368号民事判决，判决驳回庄永光的全部诉讼请求。庄永光不服，向本院提起上诉。2020年1月21日本院作出（2019）川01民终18930号民事判决，判决：一、撤销一审法院（2018）川0105民初14368号民事判决；二、停止对位于都江堰××镇××社区××组××号××栋××单元××楼××号房屋的强制执行；三、驳回庄永光的其他诉讼请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错买受人针对执行标的物主张物权期待权，请求排除执行的，需满足四个条件。1.关于胡俊是否在法院查封前已签订合法有效的买卖合同的问题。2018年7月7日，胡俊与张桥中签订《预约合同》，约定张桥中将案涉房屋以217000元的价格出售给胡俊。本院委托第三方机构对“天下青城”D区的13套房屋进行市场价值评估，该机构出具的《房地产司法鉴定估价报告》，因估价对象与案涉房屋属于同一小区，且胡俊与张桥中签订《预约合同》的时间亦在该估价报告的使用期限范围内，对案涉房屋当时市场价值具有参考性，本院予以采信，虽然双方约定的购买价格217000元低于2014年张桥中与新世宇公司约定的购买价格，但胡俊的购买单价为3495.49元，在上述估价报告的单价评估结果范围内，能够认定双方当事人的意思表示真实。因此，胡俊在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2.关于胡俊占有使用案涉房屋的情况。胡俊提交了其于2018年7月支付案涉房屋物业管理费的收据、物管单位出具的《情况说明》等证据，能够与一审出庭作证的物业管理人员杨安良有关案涉房屋于2018年7月交付胡俊占有使用的陈述相印证，足以证明胡俊在人民法院查封前已合法占有该房屋。3.关于支付购房款情况。胡俊提交的2018年7月7日，胡俊之母任大琼向双方约定的指定收款人朱浩的银行账户转入全部购房款的转账凭证及转款账号的交易明细，能够客观反映其已按照约定支付全部购房款。4.关于未办理过户登记的原因。根据当地行政管理部门出具的《关于大观镇“天下青城”办证问题的回复》，案涉房屋未办理过户登记的原因为新世宇公司未办理该小区房屋权属总登记，并非胡俊自身原因。综上，胡俊与张桥中签订买卖合同、支付购房款、占有使用案涉房屋的时间均在人民法院查封之前，且未办理过户登记并非买受人自身原因，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，胡俊享有的物权期待权能够排除强制执行，一审法院对此认定有误，应予纠正。 关于胡俊请求确认案涉房屋归其所有，因该房屋目前不具备办理所有权登记的条件，本院不予支持，可待确权条件完备后，另行主张。 综上所述，再审申请人胡俊的再审理由部分成立，其再审请求本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初14455号民事判决； 二、停止对位于四川省都江堰××镇××社区××组××号××栋××单元××楼××号房屋的强制执行。 三、驳回胡俊的其他诉讼请求。 再审案件受理费4555元（胡俊已预交），由胡俊承担；一审案件受理费4555元，由张桥中承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨桓 审判员  王军 审判员  于洋 二〇二〇年十二月十四日 书记员  王杰