云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终2201号上诉人（原审原告、反诉被告）：红河春天房地产开发有限公司。住所地:云南省红河州弥勒市弥阳镇白腊园村以南。法定代表人：阮友宾，职务：执行董事。委托诉讼代理人：张耀，云南海阔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王赞茹，云南海阔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：雷志红，女，1983年10月1日生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。上诉人红河春天房地产开发有限公司（以下简称红河春天公司）因与被上诉人雷志红商品房销售合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2020）云2504民初2820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。红河春天公司上诉请求：1.依法撤销弥勒市人民法院（2020）云2504民初2820号民事判决第二项；2.依法改判驳回被上诉人一审提出的全部反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在本案一审本诉部分尚未定论之前，上诉人始终不知晓被上诉人究竟是否付清房款，也根本不知晓自身负有向被上诉人交房的合同义务，始终不具有自身存在违约行为、需要或者可能需要支付违约金的认识，根本就不存在主动提出诉讼时效抗辩的条件或基础，只有在一审本诉部分由人民法院依法认定后，上诉人方才具备诉讼时效抗辩的情形，也方才有基础、有条件、有可能依法行使权利，进行诉讼时效抗辩。被上诉人一审提出的反诉请求已超过诉讼时效期间。就本案一审反诉部分而言，被上诉人于2012年与上诉人签订《商品房购销合同》并支付购房款后，便已充分知晓逾期交房的违约情形，一审判决也准确认定上诉人已通知被上诉人于2016年5月31日接房，又于2016年7月18日在《红河日报》上刊登交房公告，公告交房时间为2016年5月28日至7月30日；即截止2016年7月30日，上诉人逾期交房的违约情形已终止，且上诉人知道或者应当知道该事实。根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，被上诉人最迟应当于2019年7月30日前依法向人民法院主张权利，而被上诉人于2020年10月方才对上诉人主张该项权利，已明显超过诉讼时效期间，上诉人有权依法提出诉讼时效抗辩，被上诉人在一审提出的反诉请求应由人民法院依法驳回。综上所述，上诉人目前才具备诉讼时效抗辩的条件，有权依法行使诉讼时效抗辩权，被上诉人在一审提出的反诉请求已明显超过诉讼时效期间，依法不应得到人民法院支持，一审判决存在错误与不公，请求二审法院对此准确认定，依法改判并驳回被上诉人在一审提出的全部反诉请求。雷志红辩称，被上诉人2012年与上诉人签订《商品房购销合同》，合同约定了相关逾期交房的违约责任；实际上直至上诉人起诉被上诉人之日，上诉人仍未能实际交房，违约状态一直在持续中，不适用诉讼时效的抗辩。被上诉人在一审中也据此主张暂计算至反诉之日的逾期交房违约金。一审法院基于公平原则及社会效果只酌情支持了被上诉人部分违约责任反诉请求。上诉人没有证据证明其于何时己实际交房，仅凭在《红河日报》上刊登交房公告而未能实际履行交房义务不能视为已经交房，此举证责任应在上诉人。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。结合到本案中，上诉人未在一审阶段进行诉讼时效抗辩，其在二审提出同时又不符合基于新的证据证明规定，因此没有任何法律依据。即便上诉人对是否交付首付款的事实搞不清楚，也不影响上诉人一审基于其对交房公告的理解已经履行了交房义务而提出时效抗辩。上诉人的上诉请求没有任何事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人所有上诉请求。红河春天公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠的购房款130万元；2.判令被告以应付未付购房款130万元的0.005%乘以逾期天数为计算依据，向原告支付自2012年3月21日自超至2020年7月31日止的违约金198510元，及自2020年8月1日起至实际履行之日止的违约金(按照应付未付购房款的0.005%乘以逾期天数为计算依据）；3.判令被告承担本案的案件受理费。雷志红反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付自逾期交房之日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计算至2020年8月18日为416369.9元；2.本案本诉与反诉的案件受理费及律师代理费由反诉被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2012年3月20日，红河春天公司作为甲方，雷志红作为乙方，双方签订《商品房购销合同》〔合同编号：红河春天一期2011第（037）号〕及《〈商品房购销合同〉补充协议》，约定：雷志红向红河春天公司购买位于弥勒市房屋，房屋面积387.98平方米，单价6800元／平方米，房屋总价款2638264元；付款方式为2012年3月20日前支付首付款1328264元，剩余房款131万元由乙方委托甲方以银行按揭贷款方式支付；甲方应于2012年1月17日前，将经建设单位组织验收合格，并附符合本合同约定的该商品房交付给乙方；乙方逾期付款，自约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，乙方按应付未付款的0.005%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；甲方违约交房的，自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.005%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；由于甲方原因未能按期交接的，由甲方按上述违约责任承担违约责任，但乙方未按双方约定支付购房等款项时视为乙方不具备接收房屋条件，乙方不得向甲方主张承担逾期交房的违约责任；由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，在甲方通过媒体公告确定的交房期限内，乙方应到甲方销售中心或其指定地点办理交接手续，乙方逾期办理交接手续的，自甲方通过媒体公告确定的交房期限届满次日起视已交付；合同签订当日，雷志红向红河春天公司支付了首付款1328264元，红河春天公司出具收到该首付款的发票（发票号码为00365591）交由雷志红收执。2012年4月10日，雷志红向中国建设银行按揭贷款的131万元转入红河春天公司账户。因实测面积与购买面积有出入，2012年4月29日，雷志红向红河春天公司补交了房款24344元。2016年5月17日，红河春天公司向雷志红发放《交房通知书》，通知交房时间2016年5月28日至5月31日，延期交房补偿（2012年1月17日），截止2016年5月31日延期1596天，补偿金额209576元（根据购房合同约定）。2016年7月18日，红河春天公司在《红河日报》上刊登交房公告：公司已于2016年5月10日开始以书面或电话、短信形式通知各位业主接房，现再次对交房事宜作如下公告，交房时间为2016年5月28日至7月30日。《交房通知书》及《红河日报》上刊登的交房公告均载明了办理地点及接房所需携带的资料。雷志红至今未办理接房手续。另查明：红河春天公司对其于2012年3月20日出具给雷志红收到红河春天“春天湖园”25号房首付款1328264元的发票至今未申明作废；雷志红提供的《交房通知书》上红河春天公司的印章与红河春天公司在（2018）云2504民初2522号案件中提供的《商品房购销合同》上红河春天公司的印章编号一致。一审法院认为：红河春天公司与雷志红签订的《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本诉部分。雷志红主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效，由于本案房屋至今尚未完成交接，故未超诉讼时效，该抗辩理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，红河春天公司主张雷志红尚欠130万元购房首付款，雷志红抗辩签订购房合同当天已按合同约定现金交付了全部首付款1328264元，2012年4月29日又补交了房屋面积差的房款24344元，其已付清全部购房款，为此提供了红河春天公司出具的发票2份、签订合同当天其丈夫银行账户上取现730000元的银行流水及红河春天公司向其发放的《交房通知书》予以证明，雷志红已经完成了其举证证明的责任，红河春天公司主张出具收到该首付款的发票系为了配合雷志红办理按揭手续，公司已电话向雷志红催收过欠款，2012年4月29日补交房款24344元的发票待庭审后核实后书面提交核实情况，《交房通知书》上的印章与其本案诉状上的印章不一致，不认可，但至本案作出判决前，红河春天公司未提供催收欠款的证据，也未向一审法院提供对2012年4月29日补交房款24344元发票的核实情况，且《交房通知书》上的印章与双方当事人提供的《商品房购销合同》及红河春天公司在（2018）云2504民初2522号案件中提供的《商品房购销合同》上红河春天公司的印章编号一致，红河春天公司对其主张未提供充分证据证明，一审法院确认红河春天公司未向雷志红催收过欠款，2012年4月29日雷志红补交了房款24344元，红河春天公司向雷志红发放过交房通知书。红河春天公司作为专业的房地产公司，对财务管理应该是十分严格的，对1328264元这样大额的款项没有实际收到款而出具正式发票，且多年来未向欠款人进行催收，也未宣告该发票作废，并向欠款人发放《交房通知书》，不符合交易习惯，雷志红的抗辩理由成立，故红河春天公司请求由雷志红支付拖欠的购房款130万元，并支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。反诉部分。本案双方当事人于2012年3月20日签订《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》，约定2012年1月17日交付商品房，约定交房的时间早于签订合同的时间，且雷志红是签订合同当天交付的首付款，2012年4月10日，银行按揭贷款131万元转到红河春天公司账户，约定的交房时间不符合交易习惯，根据买卖合同的交易习惯，一审法院确认交房时间为雷志红的按揭贷款到达红河春天公司账户的次日即2012年4月11日，红河春天公司未按期交房，其行为已构成违约，应按《商品房购销合同》约定承担违约责任，向雷志红支付违约金。红河春天公司已通知雷志红于2016年5月31日前接房，又于2016年7月18日在《红河日报》上刊登交房公告，公告交房时间为2016年5月28日至7月30日，雷志红至今未办理接房手续，亦未提供证据证明未办理交接手续的原因系红河春天公司所致，雷志红对此应承担举证不能的责任。按双方签订的合同约定，自红河春天公司通过媒体公告确定的交房期限届满之次日即2016年7月31日起视为房屋已交付，红河春天公司不应该再支付违约金，故对雷志红反诉主张由红河春天公司支付自2012年1月18日起至实际交房之日止的违约金的诉讼请求，一审法院依据《商品房购销合同》约定的违约金计算方法，按雷志红已付款2662608元（1328264元+1310000+24344元）计算支持自2012年4月12日起至2016年7月30日止的违约金208020.82元（100元/天×30天+2662608元×0.005%×1540天）。雷志红主张由红河春天公司承担律师代理费50000元，因双方签订的《商品房购销合同》及《二审中，双方当事人均未提交证据，对一审查明的事实也无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人红河春天公司与被上诉人雷志红签订的《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人都应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除。本案中，雷志红已经按约定支付完毕购房款2662608元，履行了自己的合同义务。红河春天公司也应按约定的期限将验收合格的房屋交付雷志红。红河春天公司未按期交房，其行为已构成违约，应按《商品房购销合同》的约定承担违约责任，向雷志红支付违约金。雷志红至今未接收房屋，逾期交房状态持续存在，但红河春天公司已经通知雷志红于2016年5月31日前交房并公告交房时间为2016年5月28日至7月30日，一审判决认定的逾期交房期间及违约金的计算公平合理，本院予以维持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间的情形除外”。上诉人在一审过程中没有提出诉讼时效抗辩，二审期间也未提供新的证据证明雷志红的请求权已超过时效。上诉人的上诉请求无证据证实，本院不予支持。综上所述，红河春天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4420元，由上诉人红河春天公司负担。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  佘华锋审判员  焦 艳二〇二〇年十二月十二日书记员  陈昆燕