北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13551号上诉人（原审被告）：李某，男，1979年9月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭昕，北京市奕明律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丹丹，北京市奕明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：来雪梅，女，1979年3月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：陈剑扬，男，1979年4月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工。上诉人李某因与被上诉人来雪梅、陈剑扬，原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初32258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月05日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人李某及其委托诉讼代理人郭昕、马丹丹，被上诉人来雪梅、陈剑扬，原审第三人麦田公司之委托诉讼代理人陈淑萍参加诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：1.撤销一审判决，改判或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由来雪梅、陈剑扬承担。事实和理由：1.各方在签订合同时，已明知李某不具备购房资格的客观情况，来雪梅、陈剑扬应当对无法履行合同有所预见。涉案合同于2019年12月14日签订，李某于2019年12月23日即向合同各方发出解除通知，此时涉案合同主要权利义务并未开始履行，且在此之后不久，来雪梅、陈剑扬即以涉案合同的同样价款将涉案房屋出售给他人，故来雪梅、陈剑扬不仅没有损失，而且来雪梅、陈剑扬在签订合同时收取李某的5万元定金也未返还。故从当事人的错过、合同履行情况、实际损失和合同履行的预期利益来看，一审判决李某承担的违约金过高。2.来雪梅、陈剑扬一审主张的违约金为215.6万元，而一审判决支持了18万元，但一审的案件受理费判决由李某全部负担，与法律规定不符。来雪梅、陈剑扬辩称：同意一审判决，不同意李某的上诉请求。麦田公司辩称：同意一审判决，不同意李某的上诉请求。来雪梅、陈剑扬向一审法院起诉请求：1.要求确认来雪梅、陈剑扬与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年3月3日解除；2.要求李某向来雪梅、陈剑扬支付违约金215.6万元。一审法院认定事实：2019年12月14日，来雪梅、陈剑扬作为出卖人与李某作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定来雪梅、陈剑扬将涉诉房屋出售给李某，房屋成交总价为1078万元。关于付款方式约定，1.定金200万元，其中于签约当日以自行交接方式支付5万元，于签约后10日内以自行交接方式支付195万元；2.物业费用保证金5万元，买受人于物业费用结清当日支付；……4.户籍迁出保证金5万元，买受人于房屋内原有户籍迁出且收到出卖人告知后2日内支付；5.剩余购房款868万元于过户前三个工作日支付，支付方式为银行资金托管。关于房屋权属转移登记约定，双方于2020年7月8日前（含当日）办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任约定，具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除本合同，出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按总价款的20%或定金罚则支付违约金；违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失：（1）买受人逾期履约或实施本合同禁止行为超过十五个工作日；（2）买受人或其配偶拒绝购买该房屋；（3）买受人以降低总价款等为由拒绝购买房屋；（4）买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；（5）其他因买受人原因导致合同无法继续履行。同日，来雪梅、陈剑扬与李某签订《补充协议》，双方达成补充约定如下：一、出卖人知悉买受人需出售自己名下房屋才有中间购房款，且出卖人同意买受人出售自己名下房屋之后，去除将自己名下房屋所有贷款金额还清之后，剩余所有出售的房款均按照买卖合同（买受人出卖自己名下两居室房屋买卖合同）按时支付给出卖人，买受人会以两居室买卖合同日期支付为准，买受人会将自己出售两居室的买卖合同出示给出卖人，若收到两居室房款超过晚上20:00之后，则买受人次日再将房款支付给出卖人，非工作时间顺延。二、若买卖双方过户日期提前，则出卖人应于过户后3个月内将房屋交付给买受人。同日，来雪梅、陈剑扬（甲方）与李某（乙方）签订《购房资格协议》，约定：一、国家及北京市关于现行住宅类房屋限购政策规定如下（略）。三、为改善居住或办公条件，乙方购买甲方的涉诉房屋，双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》，根据上述规定，乙方确认签约时不具备购房资格，满足下列条件后，即具备购房资格：乙方及家庭名下1套房屋出售、赠与或更名至他人名下。注：乙方未通过上述约定方式获得购房资格，而通过其他合法途径获得资格的，不视为乙方违约。甲方知晓乙方暂不具备购房资格，并同意乙方于2020年6月15日前（含当日）满足上述条件，具备购房资格。四、若乙方未能于上述约定时间内具备购房资格，则甲方同意将房屋所有权转移登记至乙方指定人员名下，乙方应于本协议第三条约定期限届满后10日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格；若乙方未于上述时间内指定新产权人或乙方指定的新产权人不具备购房资格，则甲方有权解除买卖合同。上述合同签订后，李某向来雪梅、陈剑扬支付了定金5万元。2019年12月23日，李某申请购房资格核验，核验结果为未通过（房产情况：居民家庭已拥有住房情况不符合限购政策规定）。同日，李某通过微信向陈剑扬发送《解除合同通知》，主要内容为：根据购房资格协议约定，你们均知晓本人尚不具备购房资格，经本人于2019年12月23日向北京市住房和城乡建设委员会申请购房资格确认，本人不能也不可能在2020年6月15日前获得购房资格，故根据合同法有关规定，本人提出自即日起与你们解除买卖合同和补充协议。2019年12月24日，来雪梅、陈剑扬向李某作出《关于敦促买受人尽快履约的函告》，并通过快递方式向李某送达，函件主要内容为催促李某按合同约定支付剩余定金195万元。李某认可收到了该函件。2020年3月3日，来雪梅、陈剑扬通过微信向李某发送《解约通知函》，函件主要内容为：根据双方签订的买卖合同约定，你应于2019年12月24日前支付购房款195万元，但经函告催要，你至今未履行付款义务，并向我们明确表示你不再购买该房屋。该笔交易未能完成的原因完全在于你的违约行为，因你未如约支付定金已超过15个工作日，且向我们明确表示你不再购买该房屋，我们依据买卖合同第十一条的约定，行使解除合同的权利，现正式通知如下：因你的根本违约行为导致买卖合同无法履行，我们正式解除与你签订的买卖合同等相关交易文件，并保留追究你违约责任的权利。同日，来雪梅、陈剑扬又通过快递方式向李某邮寄送达《解约通知函》，李某于2020年3月8日签收邮件。来雪梅、陈剑扬主张李某系因房屋价格不符合其心理预期而拒绝购买房屋，并非李某主张的其不具备购房资格，就此来雪梅、陈剑扬提交了李某的配偶夏某与来雪梅的微信聊天记录截图，显示：2019年12月16日，夏某向来雪梅发送“来姐：您好！这么晚打扰您了。首先对您和陈哥深表歉意，由于我们的经济能力有限，买不起你们这套房子，想解除我们之间的房屋买卖合同，恳请你们的同意。这几天耽误你们时间了，正式的解除合同请求会通过顺丰发给您，明天您会收到。上次签订合同后，回家后这几个晚上都睡不着，巨大的经济压力让我惊恐万分，您家房子太豪太喜欢了让我忘记了自己实际支付能力，回家后家人都在批评我不考虑实际情况，我也深深自责，不该这么好高骛远，由于我自己考虑不周耽误了你们时间，已付的5万元由你们所得，请求解除双方房屋买卖合同”；2019年12月17日，来雪梅回复“合同的意义就在于它要约定买卖双方的权利与义务，你们是成年人，应该懂得在合同上签字代表着什么。签合同之前，我们并没有任何促成你们签定合同的行为，并且也告知你们各种风险，不要硬来。是你们一直要和我们谈价格，想要促成房屋的成交。如今拿出这种理由来要解约，我们这里已经将其他房屋中介的委托解除，并且这次的合同也让其他人都知道我们价格的底线在哪里，如果你们解约，会给我们造成非常大的损失。我们不能接受你们的解约……”，夏某回复“现在我们早点给您说为的就是给您减少损失，要是这么拖着对您我都不好，我们是受到了中介的蛊惑，中介也在无数的逼着我买，我都说了我们买不起，不用谈了……合同约束你我，咱们早点解除合同，您还可以早点卖，如果合同不解除，您也卖不了，早点解除对你我都好，请您理解下我的苦衷”，来雪梅回复“房子的价格，不是你签合同那天才知道的，你来了很多次，我们没有逼迫你，也没有做出任何承诺。……本来房子目标可以卖出1100万，一直都没送喽，是你们要买房，和我们谈价格，才促成了现在的成交价格，你们毁约，造成我在房屋再售一定会有很大问题，本来想要卖房解决孩子的上学问题，造成今天的这个结果，我们才是受害一方。对此，我们非常不能接受……”。李某对该证据的真实性不持异议，但不认可关联性和证明目的，表示夏某不是本案合同主体，也不是李某的代理人，其在微信中发送的内容对李某不产生效力。麦田公司表示由法院依法核实该证据。经询，李某表示其与夏某原系夫妻关系，二人于2019年12月19日登记离婚。关于李某于2019年12月23日申请购房资格核验的目的，李某表示，合同约定的支付剩余定金的期限为2019年12月24日前，李某因不具备购房资格于2019年12月23日要求解除合同，故于当日通过官方渠道确认其不具备购房资格的事实。经询，李某表示签订合同时其不具备购房资格，其取得购房资格的条件是将自己名下的房屋售出，但签订合同后，因李某与夏某离婚对李某产生一定影响，李某已预见到其无法于2020年6月15日前售出房屋，为了避免损失扩大，故向来雪梅、陈剑扬发送了解除通知。关于李某支付的5万元定金，双方均同意用以折抵李某应支付的违约金。经释明，李某主张来雪梅、陈剑扬要求的违约金过高，请求一审法院予以酌减。经询，来雪梅、陈剑扬表示其已于2020年3月6日将涉诉房屋另行出售，售价为1078万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，来雪梅、陈剑扬与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，李某应于2019年12月24日前向来雪梅、陈剑扬支付第二笔定金195万元，但李某并未按约定付款，且在付款期限届满前即2019年12月23日即以不能取得购房资格为由提出解除合同，李某的行为已经符合合同约定的根本违约情形，来雪梅、陈剑扬享有合同解除权。来雪梅、陈剑扬已于2020年3月3日通过微信方式向李某发送了解除通知，故双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年3月3日解除。关于李某主张的双方合同已于2019年12月23日解除的抗辩意见，一方面，来雪梅、陈剑扬并不存在违约行为，李某不享有约定解除权；另一方面，李某在《购房资格协议》中明确承诺于2020年6月15日前取得购房资格，且李某在庭审中也表示其取得购房资格的前提为售出自己名下的房屋，但事实上，李某在未售出自己名下房屋的情况下即申请购房资格核验，核验未通过的结果并不能证明合同在客观上无法继续履行，李某也并不能因此享有法定解除权，故李某于2019年12月23日向来雪梅、陈剑扬发送的解除通知不发生解除合同的效力。关于违约金，如前所述，李某的行为已构成根本违约，应按合同约定承担相应违约责任。关于违约金数额，李某主张违约金过高并请求一审法院予以酌减，一审法院将以来雪梅、陈剑扬的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、李某的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定为18万元，双方均同意李某已支付的5万元定金用以折抵违约金，一审法院不持异议，李某应另行向来雪梅、陈剑扬支付违约金13万元。综上，一审法院判决：一、来雪梅、陈剑扬与李某于二○一九年十二月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二○二○年三月三日解除；二、李某于判决生效后七日内向来雪梅、陈剑扬支付违约金18万元（其中5万元用李某支付的定金折抵，李某需另行支付13万元）；三、驳回来雪梅、陈剑扬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审庭审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：李某上诉主张签订合同时来雪梅、陈剑扬明知李某不具备购房资格，对无法履行合同有所预见，一审判决违约金过高。对此本院认为，来雪梅、陈剑扬与李某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方成立合法房屋买卖合同关系，各方当事人均应依据合同约定全面履行各自义务。根据双方签订的协议约定，李某应于2019年12月24日前向来雪梅、陈剑扬支付第二笔定金195万元，但李某并未按约定付款，且在付款期限届满前即2019年12月23日以不能取得购房资格为由提出解除合同。李某作为违约方，不享有合同解除权，其逾期付款及提出解除合同的行为构成根本违约，导致来雪梅、陈剑扬的合同利益受损，故来雪梅、陈剑扬解除涉案房屋买卖合同，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。对于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，来雪梅、陈剑扬于2020年3月3日通过微信方式向李某发送了解除通知，该日应为合同解除时间。关于违约金。本院认为，李某未按约付款已构成违约，应支付相应违约金。李某主张一审法院判决违约金计算标准过高，本院认为，认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。判断违约金是否过高的标准，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。李某虽主张该违约金计算标准过高，但未提交充分证据证明其主张，应承担举证不能的相应法律后果。一审法院认定李某应支付违约金的数额，较好平衡了双方的利益，本院不再调整。诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院决定李某应承担的诉讼费用,符合法律规定,本院予以确认。综上，李某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由李某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡新华二〇二〇年十二月十六日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 郑海兴-12--11--12--1-