河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5974号上诉人（原审原告）：王乾，男，1986年1月11日出生，汉族，户籍地社旗县，现住南阳市。委托诉讼代理人：张洪强，河南问鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世嘉，河南问鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王怀白，男，1973年8月16日出生，汉族，户籍地方城县，现住南阳市。委托诉讼代理人：张晓乾，河南大为律师事务所律师。上诉人王乾因与被上诉人王怀白为土地租赁合同纠纷一案，不服南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初2372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王乾上诉请求：1、撤销一审判决，并改判如下：判令王怀白立即搬离位于南阳市××与××路交叉口路东的租赁场地；判令王怀白自2020年6月1日起按年租金20万元的标准向王乾支付场地占用使用费和每天1000元的逾期搬迁违约金至搬离之日止；2、一、二审诉讼费及保全费由王怀白承担。事实和理由：1、王怀白违反了双方租赁合同的约定，合同约定的租赁期限到期后，租赁合同已自动终止，王怀白应立即搬离场地，并支付相应的场地占用费和违约金。双方签订的租赁合同第九条第1款明确约定“乙方（王怀白）有意在租赁期满后续租的，应提前30日书面通知甲方（王乾），甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同”、“乙方（王怀白）有违约行为的，是否续租由甲方（王乾）决定”，而王怀白在合同到期前未主动与王乾协商续租事宜，更未按照合同约定向王乾提出书面通知，因此，该租赁合同在到期后已自动终止，王怀白应立即搬离。王怀白在合同到期后，继续占用涉案的土地，是不诚信的行为，也给王乾造成了严重的经济损失，除了按照法律规定向王乾支付场地占用费用外，应按照合同约定支付每天1000元的违约金作为对其不诚信行为的惩罚。2、王乾与王怀白签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合同到期后，双方未就租赁场地达成新的协议，王乾有权决定让王怀白搬离，而一审法院在王怀白既未缴纳租金，又未与王乾签订新合同的情况下，判令租赁合同继续履行，是用司法权干扰了经济活动自主权的行为，理应得到纠正。在原租赁合同到期后，合同继续有效成就的条件是：一方缴纳租金，而另一方接受租金。本案中，王怀白在租赁合同到期后，继续占用场地，未向王乾缴纳租金，王乾也未收到王怀白的租金，双方既未达成新的合同，且王乾明确表示让王怀白搬离，原租赁合同已因租赁期限届满而终止，在法律上根本不存在继续有效一说，一审判决双方继续履行合同，且改变了原合同的租金支付方式，用法院判决的形式对后续租金数额予以确定没有任何依据，二审法院应对此予以纠正。3、一审判决内容中存在可能履行不能的情形，是错误的。一审判决第一条内容：“。2020年11月1日后的租赁费用按200000元／年按月支付，每月月底前支付当月租赁费用。”；王乾与新源公司签订的最新一期合同租赁期限是截止2021年5月31日，年租金是45万元，2021年5月31日之后，王乾有可能不再拥有该地块的使用权和转租权，也可能租金数额有所调整，那么这部分判决内容将无法履行。一审判决对此部分未设置前提，予以限制，是错误的判决内容。王怀白辩称，1、王乾主张的违约及合同自动终止，没有依据，王怀白没有违约行为。2、一审判决没有显示合同继续履行等，合同没有明确解除之前，合同有效。3、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应维持。王乾向一审法院起诉请求：1、王怀白立即搬离位于南阳市××与××路交叉口路东租赁场地；2、王怀白自2020年6月1日起按年租金200000元向王乾支付场地占用使用费，至王怀白物料完全搬离之日止；3、王怀白自2020年6月1日起按每天1000元向王乾支付逾期搬迁违约金，至王怀白物料完全搬离之日止；4、诉讼费、保全费、执行费等由王怀白承担。（截止2020年7月24日，违约金和场地占用使用费合计为83589元）。一审法院认定事实：2018年，王怀白与南阳高新区新源汽车配件销售中心（以下简称新源公司）签订《场地租赁合同》，约定由王怀白承租新源公司所有位于南都路××××路交叉口路东的14.2亩场地。租赁期限为1年（2018年6月1日至2019年5月31日）。因王怀白未按时缴纳下一年租金，2019年5月30日，新源公司将前述场地出租给王乾。王乾以其准备注册成立的南阳坤乾建材销售有限公司（以下简称坤乾公司）的名义与新源汽车签订《场地租赁合同》，约定由坤乾公司承租新源汽车位于南都路××××路交叉口路东的14.2亩场地。租赁期限自2019年6月1日至2020年5月31日止。2020年4月27日，王乾为乙方，新源公司为甲方继续签订《场地租赁合同》，约定王乾承租使用南阳高新区新源汽车配件销售中心位于南阳市××与××路交叉口路东14.2亩的场地，并且拥有转租权。租赁期限1年，租金450000元/年。合同第四条约定因受疫情防控影响本年度递增租金的15%予以照顾减免，租金总额与上年度一样。2019年8月20日，王乾作为甲方与王怀白作为乙方签订《场地租赁合同》，约定王乾将承租的位于南都路××××路交叉口路东的场地，面积为4亩左右（大门口向南45米内）转租给王怀白作为经营场地使用。合同约定租赁期限为2019年6月1日至2020年5月31日，共计1年，年租金为200000元；合同第六条约定甲方或乙方因自身原因需要提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续；第八条约定乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付违约金，按年租金10%的违约金处罚；合同第九条续租方式第一款约定，乙方有意在租赁期满后续租的，应提前30日书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复，甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同；若甲方因经营需要收回场地，乙方应无条件搬迁，不得影响甲方生产，若违约拒不搬迁，每天处罚违约金1000元。合同第九条第二款约定租赁期满乙方如无违约行为，甲方可根据市场行情调整租金，乙方在同等条件下可对场地享有优先租赁权……。合同尾页备注：甲方可根据明年中林公司涨价或降价的价位平均每亩上调整租金，乙方在同等条件下可对场地享有优先租赁权，如乙方无意续租的，应在租赁期满前30日内书面通知甲方。合同签订后，王怀白支付了合同约定租金。2020年5月左右，双方开始协商续租租金事宜。王怀白因疫情原因要求王乾减免部分租金，王乾认为新源公司并未因此减免租金，故拒绝减免。王乾委托亲属郭某与王怀白协商租金金额事宜，截止2020年7月，王怀白一直与郭某沟通租金事宜，最终王怀白同意按170000元一年支付续租租金。但郭某与王怀白的通话记录显示，王乾对王怀白提出的170000元/年租金未明确表态接受。2020年7月14日，王乾诉至一审法院。一审法院认为，王乾与王怀白签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。截止2020年7月王乾起诉前，王乾委托的亲属郭某一直在与王怀白协商2020年度至2021年度租金事宜。可见双方未继续签订租赁合同的主要原因系对疫情期间租金的减免无法达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“……租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效……”。涉案租赁合同于2020年5月30日到期，王乾未提交证据证实租赁合同到期前后王乾明确表示对王怀白继续使用所租赁场地提出异议。故原租赁合同继续有效。王乾称王怀白用砖将唯一门口挡住导致大车进不去，后面的空场租不出去以及打算收回土地自行使用，并未提交有效证据予以证实。故对王乾要求王怀白搬离租赁场地以及支付逾期搬离违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。王乾要求王怀白按200000元每年支付2020年6月1日起至搬离之日止租金的诉讼请求。因双方签订的书面场地租赁合同备注条款中约定租金涨或降均参照王乾与新源公司的租金予以变更。王乾从新源公司处承租的土地租赁费用因疫情未进行涨价，但未获得减免。故王怀白应按照年租金200000元支付自2020年6月1日起至不定期租赁合同解除之日止的租金。因双方现对续租期限无法达成一致，一审法院酌定王怀白应一次性支付2020年11月1日前租赁费，2020年11月1日后的租赁费用以实际期间按月支付，每月月底前支付当月租赁费用；如搬离之日不满整月，按一年200000元÷365天=548元/日计付租金至王怀白在搬离之日止付清。如租赁期限超过2021年5月31日，双方可另行协商自2021年6月1日起的租赁费用。关于王乾要求王怀白按合同约定支付逾期租金的违约金请求。虽然最终因王乾的出租方未对王乾支付的租金进行减免，按王乾、王怀白双方合同约定，一审法院未对王怀白应付租金进行减免，但考虑到因疫情防控确实对王怀白经营造成影响，王怀白对租金减免与王乾进行协商的所延期付款期限属于合理损耗期限。且王乾也认可确实委托亲属郭某与王怀白进行协商。故不应认定王怀白延期付款的行为构成违约，王乾该项违约金诉求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王怀白于本判决生效后10日内支付王乾2020年6月1日至2020年10月30日期间租赁费83333元；2020年11月1日后的租赁费用按200000元/年按月支付，每月月底前支付当月租赁费用（如搬离之日不满整月，按200000元/年÷365天=548元/日，按日计付租金至王怀白搬离之日止，且王怀白应于搬离之日付清当月租赁费用）；二、驳回王乾的其他诉讼请求。案件受理费1990元，减半收取995元，保全费1020元由王怀白承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，王乾与王怀白于2019年8月20日签订的《场地租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容也不违反法律法规的禁止性规定，一审判决予以确认正确。双方在合同中约定的租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月31日止，合同中亦约定了“王怀白有意在租赁期满后续租的，应提前30日书面通知王乾，王乾应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复。王乾同意续租的，双方应重新签订租赁合同；若王乾因经营需要收回场地，王怀白应无条件搬迁，不得影响王乾生产，若违约拒不搬迁，每天处罚违约金1000元”。上述《场地租赁合同》约定的租赁期届满后，双方因续租租金问题未能达成一致意见，导致双方至今未再签订租赁合同。而租赁期间届满，王怀白继续占有使用租赁物，双方一直处于租赁合同的磋商期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方之间已经转为不定期租赁合同，对于不定期租赁的，当事人可以随时要求解除合同，现因双方未能就续租事宜达成新的协议，且王乾明确要求王怀白搬离租赁场地，故对于王乾的该项上诉请求，本院予以支持，一审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。考虑到王怀白搬离场地、另行租赁所需时间，王怀白应在二个月的合理期限内搬离为宜。对于双方原租赁期间届满后王怀白对租赁场地的占有使用费，可参照双方租赁合同约定的租金标准自2020年6月1日支付至实际搬离之日。关于王乾诉称的逾期搬迁违约金的问题，因双方自租赁期间届满后对于续租事宜一直处于磋商期，虽最终双方未能就续租事宜达成一致意见，但并不能以此认定王怀白存在逾期付款等违约行为，故对于王乾的该项上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，王乾的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初2372号民事判决；二、王怀白于本判决生效后二个月内搬离承租王乾位于南都路与信臣路交叉口路东（面积为4亩左右，大门口向南45米内）的场地；三、王怀白于本判决生效后十日内支付王乾自2020年6月1日至2020年11月30日期间的场地占有使用费，于实际搬离之日支付自2020年12月1日至实际搬离日期间的场地占有使用费（上述场地占有使用费均按照每年20万元标准计算）；四、驳回王乾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1990元，减半收取995元，保全费1020元，二审案件受理费1990元，均由王怀白负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二〇年十二月十八日法官助理赵琳书记员乔国盛