湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初3346号原告：武汉远骏汽车制配有限责任公司，住所地武汉市青山区冶金大道**。法定代表人：刘迎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨大洲、刘锋，北京观韬中茂（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。被告：江**，男，1971年1月30日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：江琦，北京盈科（武汉）律师事务所律师（一般代理）。原告武汉远骏汽车制配有限责任公司与被告江**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序。因原告武汉远骏汽车制配有限责任公司申请变更诉讼请求，致使案件不符合小额诉讼案件的条件，本院于2020年11月23日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉远骏汽车制配有限责任公司的委托诉讼代理人杨大洲、刘锋，被告江**及其委托诉讼代理人江琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉远骏汽车制配有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋占用使用费（按约定月租金6,666.67元/月的标准，自2020年4月1日起至被告实际腾退返还房屋止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月18日，原告受母公司武汉天源物业管理有限责任公司的委托，对位于武汉市青山区冶金大道50号1栋房屋及土地进行管理、使用及出租。2019年3月15日，原、被告签订《房屋（门面、场地）租赁合同书》，约定原告将位于武汉市青山区冶金大道50号场院西边场地院（东至二层办公楼，西至碧苑花园，北至8层住宅楼，南至厂区围墙）及办公用房（W-4号，W-5号，W-6号房屋），租赁给被告用作经营与办公场地，租赁时间为一年，期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止，租金标准为80,000元/年。2019年10月30日，原告向被告发出通知，表示“接上级指示，我公司现出租给你的房屋（场地），已纳入征收拆迁范围，我公司与你们的租赁合同关系也将于2019年12月31日到期并解除。请租户于2020年1月15日前做好房屋（场地）腾退及搬迁工作，由此带来不便，请各位予以谅解和支持”。2020年3月31日，租赁合同到期，被告收到通知后未在指定时间腾退，拒不履行腾退义务。2020年6月2日，原告再次向被告发出《通知》，载明“您与我司签订的门面租赁合同已于2019年12月31日到期，现该房屋面临征收拆迁，我司决定不再续租。请您于2020年6月15日前将房屋腾空，若您未能在上述期限内腾空房屋，我司将停水停电处理，同时我司将有权对您尚未搬离腾退的物资、设备等进行单方处理，由此造成的一切费用均由您承担”。2020年3月31日，合同到期终止后，被告未履行腾退义务未将房屋返还给原告，且未经原告同意擅自占用和使用租赁房屋至今，未支付任何房屋占用使用费。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，原告武汉远骏汽车制配有限责任公司变更诉讼请求为：1.确认原、被告双方于2019年3月15日签订的《房屋（门面、场地）租赁合同书》于2020年3月31日终止；2.判令被告立即腾退位于青山区冶金大道××号场院西边场地院（东至二层办公楼，西至碧苑花园，北至8层住宅楼，南至厂区围墙）及办公用房（W-4号，W-5号，W-6号房屋），将房屋返还给原告；3.判令被告向原告支付房屋占用使用费（按约定月租金标准的三倍即20,000元/月，自2020年4月1日起至被告实际腾退返还房屋止）；4.判令被告向原告支付律师费10,000元；5.本案的诉讼费由被告承担。被告江**辩称，一、被告系承租原告场院及办公用房从事驾校实体经营的经营者，原告单方提出要被告停止经营，打断被告的连续经营，被告保留对其造成的装修损失、停产停业损失及学员赔偿损失追诉的权利。被告将于明年5月底前完成搬迁，原告有合同法上的协助义务。二、原告提供的《房屋（门面、场地）租赁合同书》系格式合同，合同约定因政府建设需要征地拆迁和原告自行进行房地产开发时，被告不得要求其他补偿，根据合同法第三十九条和第四十条规定，上述内容无效。三、原、被告双方于2020年10月12日签订的协议书显失公平，根据合同法第五十四条，被告申请予以撤销。四、受疫情影响，被告几个月未使用场地，时间应予顺延，而且今年5月份原告对场地停水停电，违反合同约定，场地已不具备正常使用条件。五、被告属创业团体，今年疫情对经营有较大影响，根据国家保护中小企业促进法的相关规定，请依法维护被告合法权益。当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的武国用（2009）第757号土地使用权证、武房权证青字第**房屋产权证、武汉天源物业管理有限责任公司出具的《说明》、《房屋（门面、场地）租赁合同书》，被告提交的2019年3月15日《房屋（门面、场地）租赁合同书》，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，即原告提交的2019年10月30日通知回执，被告认为无其签字，不予认可，本院认为，被告在庭审中认可2019年10月30日通知回执上签字人李业明系被告的工作人员，故本院对此证据予以采信并在卷佐证；原告提交的2020年6月2日通知，原告未提交其他证据证明被告已收到该通知，故本院对此证据不予采信；原告提交的被告门面租户示意图及涉案房屋现状照片，被告对其合同到期后拒不腾退的证明目的不予认可，本院认为，原告提交的上述证据可以证明被告在合同到期后继续使用涉案租赁房屋经营，被告亦认可其至今未腾退。故本院对此证据予以采信并在卷佐证；原告提交的《协议书》，被告认为双方签订时较为匆忙，显失公平，本院认为，被告未提交证据证明签订上述《协议书》时存在胁迫、欺诈等情况，且被告作为完全民事行为能力人，在签字确认时理应认识到由此需承担的法律后果。故本院对此证据予以采信并在卷佐证；原告提交的《民事委托书》及湖北省增值税普通发票，被告不予认可，本院认为，上述证据系原告维护自身权益而产生的合理费用，且双方在《协议书》中约定了律师费由被告负担，故本院对此予以采信并在卷佐证；被告提交的2018年4月1日的《房屋（门面、场地）租赁合同书》，原告认为其未加盖公章，不予认可，本院采信原告的质证意见，对该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2010年1月18日，武汉天源物业管理有限责任公司出具《说明》，载明：青山区冶金大道号1栋房屋及土地（即房产证号：武房权证青字第**、土地证号：武国用（2009）第7**，所登记的房屋及土地）委托给我公司的全资子公司武汉远骏汽车制配有限责任公司进行管理、使用及出租。2019年3月15日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了《房屋（门面、场地）租赁合同书》，其中约定：甲方将冶金大道50号场院西边场地院内及办公室用房租赁给乙方，乙方用作经营与办公场地。乙方租赁时壹年，自2019年4月1日起至2020年3月31日止；租金标准80000元/年；乙方在租赁期内可根据生产经营的需要，在租赁空地上进行简单改建，但应先征得甲方同意后方可施工，改建费用由乙方承担。租赁期满或因政府建设需要征地拆迁和甲方自行进行房地产开发时，甲方对乙方的所有改造项目一律不予补偿，乙方退场时，乙方购买的办公用品归乙方所有；如遇国家规划建设征地拆迁或甲方自行开发，租金按实际租赁时间据实结算，但甲方应提前三至六个月通知乙方。未履行完的合同时间甲方应退还乙方租金，但乙方不得要求其它补偿。除上述原因外，甲方不得中途中止本合同。原告在该合同上加盖公章，被告在该合同上签名。2019年10月30日，原告向被告发出通知，被告工作人员在《回执》上签名，该《回执》载明：接上级指示，我公司现出租给你的房屋（场地），已纳入征收拆迁范围，我公司与你们的租赁合同关系也将于2019年12月31日到期并解除。请租户于2020年1月15日前做好房屋（场地）腾退及搬迁工作，由此带来不便，请各位予以谅解和支持。2020年10月12日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了《协议书》，载明：甲乙双方经友好协商，于2020年10月10日达成并签订本协议，内容如下：1、甲乙双方确认双方于2019年3月15日订立的《房屋（门面、场地）租赁合同书》〔青山区冶金大道××号场院西边场地院东至二层办公楼，西至碧苑花园，北至8层住宅楼，南至厂区围墙）及办公用房（W-4号，W-5号，W-6号房屋）〕于2020年3月31日终止。2、乙方应于2020年11月15日之前腾退位于青山区冶金大道××号场院西边场地院（东至二层办公楼，西至碧苑花园，北至8层住宅楼，南至厂区围墙）及办公用房（W-4号，W-5号，W-6号房屋），将场地及房屋返还给甲方。3、乙方如期腾退上述场地及房屋并将场地及房屋返还甲方的，甲方对乙方在租赁合同书终止日起至2020年11月15日期间的场地及房屋占用费予以免除。乙方未如期腾退上述场地及房屋并将场地及房屋返还甲方的，视为乙方违约，乙方应自租赁合同书终止日起按租赁合同书约定的租金标准的叁倍向甲方支付场地及房屋占用费直至实际腾退上述场地及房屋并将场地及房屋返还甲方日止，且发生争议产生的诉讼费、律师费等均由乙方承担。4、在乙方如期腾退上述场地及房屋并将场地及房屋返还甲方后，甲方到青山区人民法院撤回对乙方的起诉。5、本协议自甲乙双方签署后生效，协议一式三份，甲方贰份，乙方壹份，同等有效。原告在其上加盖公章，被告在其上签名并捺印。被告向原告交纳了租赁期间即2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金。原告未向被告返还其预交保证金2,000元。被告未依约履行义务，故原告诉至法院，请求判如所请。另查明：原告与北京观韬中茂（武汉）律师事务所签订了《民事委托合同》，其中约定：北京观韬中茂（武汉）律师事务所指派律师在原告与被告的房屋租赁合同纠纷中担任原告的代理人，律师服务费为壹万元。购买方为原告的湖北省增值税普通发票载明金额为10,000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋（门面、场地）租赁合同书》及《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应恪守履行合同。原、被告在《协议书》中确认了《房屋（门面、场地）租赁合同书》于2020年3月31日终止。因此，原告请求确认原、被告双方于2019年3月15日订立的《房屋（门面、场地）租赁合同书》于2020年3月31日终止的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，《房屋（门面、场地）租赁合同书》终止后，原告作为承租人有权要求被告返还租赁物。原、被告双方在《协议书》中约定被告应于2020年11月15日前腾退涉案承租场地及房屋，被告未依约腾退构成违约。故原告请求判令被告腾退承租场地及房屋的诉请，本院予以支持。按照相关法律规定，《房屋（门面、场地）租赁合同书》于2020年3月31日终止后，被告继续占有租赁场地及房屋无合法依据，原告有权要求被告支付场地及房屋使用费，被告预交的2,000元保证金予以扣减。关于场地及房屋使用费的计算标准问题。本院认为，虽然原、被告双方在《协议书》中约定被告自租赁合同书终止之日起按租赁合同书约定的租金标准三倍支付原告场地及房屋使用费，但租赁合同中关于租金支付标准的约定是合同双方根据签订合同时的情况确定的，原告的预期利益即为租金收入，且原告未提交证据证明涉案租赁场地及房屋的租金已经明显上涨，亦未有证据证实参照《房屋（门面、场地）租赁合同书》约定的租金标准计算场地及房屋使用费存在明显不公平的情形，现原告要求被告按租赁合同书约定的租金标准三倍支付场地及房屋使用费明显过高。因此，本院基于公平原则，比照《房屋（门面、场地）租赁合同书》约定的租金标准计算场地及房屋使用费。另外，因本年度初开始爆发流行的新冠××疫情波及各个行业，武汉市受到影响尤为巨大，政府为应对疫情所采取的管控措施，客观上确使社会大部分行业的经营行为受到限制，这是原、被告双方在订立合同时无法预见、无法避免的不属于商业风险的重大变化，对被告经营驾校的生意有一定的影响，本院考虑原告与被告之间存在多年的房屋租赁关系，以及被告作为驾校，其学员存在就近报名等因素，根据公平原则酌情对疫情期间2个月的场地及房屋租金予以减免，因被告已交纳了租赁期间的租金，故在场地及房屋使用费中予以扣减。因此，原告请求判令被告支付自2020年4月1日起至实际腾退之日止，按照月租金三倍20,000元标准计算房屋使用费的诉讼请求，对其中的自2020年7月11日（扣减2020年4月份、5月份场地及房屋使用费，扣减保证金2,000元）起至实际腾退之日止，按照月租金6,666.67元标准计算房屋使用费的部分，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。原、被告在《协议书》中约定发生争议产生的律师费由被告承担；原告提交了《民事委托书》及湖北省增值税普通发票予以佐证。故原告请求判令被告支付律师费10,000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告的辩称，本院认为，原、被告于2019年3月15日订立的《房屋（门面、场地）租赁合同书》已于2020年3月31日终止，而且原告在2019年10月30日通知被告于2021年1月15日前腾退，原告给予了被告搬迁的准备时间，被告至今未搬迁，系被告违约。本院维护被告对其权益及损失追诉的权利，但对被告关于与本案有关的辩称，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，格式条款的基本特征为：重复使用、预先拟定、不可协商性。不可协商性是格式条款的本质特征，即格式条款提供者在订立合同的过程中不与对方协商，或者以强制力压迫对方导致对方事实上没有选择性，这种单方主导性的条款即为格式条款。本案中的《房屋（门面、场地）租赁合同书》系原、被告协商一致签订的，原、被告亦仅提交了一份合同，无法证明系重复使用，且被告未提交证据证明双方签订合同时未经协商或其系受强制力压迫签订的。故对被告的该项辩称本院不予采信。被告未提交证据证明双方于2020年10月12日签订《协议书》时存在胁迫等情形，且被告作为完全民事行为能力人，理应知晓签名确认该《协议书》将会产生的法律后果。故对被告的该项辩称本院不予采信。本院已考虑到武汉市新冠××疫情对被告经营的影响，在支持原告的场地及房屋使用费的起算时间及计算标准时，对其酌情已予以扣减。故对被告关于顺延及维护中小企业发展的辩称本院予以部分采信。综上所述，确认《房屋（门面、场地）租赁合同书》已终止，被告应向原告返还场地及房屋并支付场地及房屋使用费、律师费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告武汉远骏汽车制配有限责任公司与被告江**于2019年3月15日签订的《房屋（门面、场地）租赁合同书》已终止；二、被告江**于本判决生效之日起30日内将所租用的场地及房屋〔位于武汉市青山区冶金大道50号场院西边场地院（东至二层办公楼，西至碧苑花园，北至8层住宅楼，南至厂区围墙）及办公用房（W-4号，W-5号，W-6号房屋）〕腾退给原告武汉远骏汽车制配有限责任公司；三、被告江**于本判决生效之日起10日内向原告武汉远骏汽车制配有限责任公司支付场地及房屋使用费（从2020年7月11日起至被告实际腾退时止以《房屋（门面、场地）租赁合同书》约定的租金标准6,666.67元/月计算）；四、被告江**于本判决生效之日起10日内向原告武汉远骏汽车制配有限责任公司支付律师费10,000元；五、驳回原告武汉远骏汽车制配有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费23,776元，由被告江**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  程红丹二〇二〇年十二月八日法官助理张璇书记员刘莉文