广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书(2020）粤1502民初1011号原告（反诉被告）：施招敏，女，汉族，1986年11月22日出生，住广东省汕尾市城区*******，公民身份号码：441************280。委托诉讼代理人：陈响寅，广东洋洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：施映蓝，女，汉族，1983年10月25日出生，住深圳市罗湖区************608，公民身份号码：441************326。委托诉讼代理人：陈士然，广东康时盛律师事务所律师。第三人：碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司，住所地：汕尾市*****商业楼，统一社会信用代码：914***********123W。法定代表人：谢建华，总经理。委托诉讼代理人：白宏荣，该公司员工。原告（反诉被告）施招敏与被告（反诉原告）施映蓝、第三人碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人、第三人碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告赔偿原告商铺装修及宣传费用合计137，248.21元；3、判令被告免除2020年5月18日至7月30日的租金6860元；4、判令被告赔偿原告2020年5月18日至7月20日两个月的员工工资损失11800元（员工李小青，每月工资3100元，员工梁芷丹，每月工资2800元）；5、判令被告退还两个月的押金人民币5600元；6、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年7月1日，原告向被告租赁位于汕尾市******华附凤凰城山林海小区商业街62号商铺，自2019年7月1日至2021年6月30日止，租期共2年。每月租金2800元。租赁时该商铺为毛坯房，原告共花费了137，248.21元对商铺进行装修装饰及广告宣传。2020年3月1号开张营业，2020年5月18日，商铺的洗手间下水道不断冒出脏水、臭水（排泄物等），为碧桂园的下水道堵塞，而原告所租商铺地势较低，导致下水道的脏水臭水回流，整个商铺臭气熏天，无法经营，商铺前方的井盖也冒出脏水、臭水，行人都无法正常行走，屋里屋外都是臭的，原告找被告反映这个问题，被告说这是物业的问题，要等物业解决，但是直到现在都还没有解决，原告的生意大受影响。2020年7月16日，被告以原告未交6月份电费为由，通知物业管理处断掉商铺的供电，致使原告的商铺无法经营，迫使原告搬离。7月18日上午，被告通知物业管理处过来封锁商铺，原告无奈只好搬走，承受重大损失。为维护原告的合法权益，依据民事诉讼法相关规定，向法院提起诉讼，恳请人民法院依法判决。被告施映蓝辩称，对原告的第一点诉求有异议，原、被告于2020年7月22日解除租赁关系；对第二点诉求有异议，被告无造成原告商铺装修及装潢费用的损失；对第三点诉求有异议，我们认为不存在可以免除原告2020年5月18日-7月13日租金的情形，原告在此期间有正常经营商铺；对第四点诉求有异议，原告请求该项目没有任何法律依据，且原告并没有足够的证据认为被告造成其员工的工资损失；对第五点诉求有异议，被告根据租赁合同约定，原告拖欠租金满一个月以上，被告可以解除合同并不返还押金。由于原告至今仍然拖欠租金，因此被告依合同约定可以没收押金；原告诉状中所说的大部分不是事实，详见反诉状内容。反诉原告施映蓝向本院提出反诉请求:l、确认反诉原告与原诉被告已于2020年7月22日解除了双方签订的“租赁合同”。2、判令反诉被告支付拖欠反诉原告的租金人民币2025元(2020年7月1日至7月22日的租金)。3、判令反诉被告返还反诉原告为其垫付的电费共计人民币649.79元（2020年6月份电费403.84元；7月份电费245.95元）。4、判令反诉被告赔偿反诉原告清理租赁房屋天花版、墙壁、杂物等费用共计人民币8000元。5、判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年7月1日，反诉原告和反诉被告签订了“租赁合同”，其中合同约定，反诉原告将位于汕尾市******华附凤凰城山林海小区商业街62商铺租赁给反诉被告，租期为2年，从2019年7月l日起至2021年6月30日止，每月租金2800元。合同还约定，租赁期间所发生的水电费等费用均由反诉被告承担，反诉被告应按时交纳。在租赁期满，该房屋归还时，反诉被告应将自用设备及家具物品等搬迁清楚，不得占留。租赁期间，房屋因不可抗拒的原因造成本合同无法履行的，双方互不承担责任。在合同履行期间，即2020年5月18日，由于出现暴雨，导致租赁房屋的洗手间的下水道出现堵塞的情形，故反诉被告将该问题告知了反诉原告和第三人物业公司，反诉原告在了解上述情况后，立即联系第三人去处理该问题，之后第三人也解决了该问题。2020年7月份开始，反诉被告突然拖欠交纳租金和电费，反诉原告向其催讨，其称租金和电费先在已交的押金扣除，反诉原告不同意，之后就以第三人未处理好下水道的问题作为拒绝交纳租金的理由。由于反诉被告经多次催收不交纳租金和电费，之后反诉被告于2020年7月22日单方告知反诉原告，称要退房，并称租赁房屋锁匙交给第三人工作人员手上。但反诉被告并没有将房屋天花板、墙壁、杂物清理干净，使反诉原告需要发生费用进行清理拆除。由于本案第三人对是否存在为反诉被告处理下水道的问题，是否擅自停电后没有恢复用电，造成反诉原告的损失，是否代为接收反诉被告交还商铺的锁匙等问题，在本案最终的处理中与其存在利害关系，故依法申请第三人作为诉讼当事人参加本案的诉讼。综上所述，由于反诉被告的行为存在违约，一直租赁租金和电费不还，且造成原告的相应损失，故请求法院判准反诉原告的诉讼请求。反诉被告辩称，第一诉求，反诉原、被告无达成解除合同的协议。第二诉求，反诉原告一直无履行维修下水道漏水的事情，下水道堵塞，因此反诉被告要求减免2020年5月18日-7月13日的租金。6、7月的电费反诉被告是愿意支付的，第三诉求没有异议。第四诉求有异议，按合同约定，反诉被告不用支付清理房屋的费用。第三人碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司述称，物业法规定物业无权停电、停水，原告的说法不成立；下水道堵塞的事情，前期物业服务协议有保质期是2个月，超过两个月是业主自行维修，原告所说的5月18日商铺水外溢，跟物业公司无关，已经超过保质期；物业公司的服务范畴是公区巡查等服务，所以原告所说的服务与物业管理无关，如果要服务店铺的，我们物业是可以提供有偿服务的。原告为支持其主张，向本院提供下列证据：1.租赁合同。2.原、被告身份证复印件。3.微信聊天记录。4.租金、物业费、电费支付记录。5.污水回流照片。6.装修前后照片。7.装修费用表、账单、单据、宣传资料投入及相关截图。8.李小青、梁芷丹工资。9.原告向被告移交商铺钥匙聊天记录。10.劳动合同两份。11.汕尾市城区雅迪斯家具定制店营业执照。被告施映蓝对原告提供的证据1的合法性和真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，原告并没有存在可以请求被告赔偿的合同依据；证据2无异议；证据3的真实性由法院核实，这是原告单方陈述所受的损失，被告无答应及承认该损失事实，该证据并不能证明被告故意断电逼迫原告搬走的情形；证据4有异议，原告每月支付租金、物业费及电费是其租赁商铺的义务；证据5只能反应当时原告商铺门口有受到污水的影响，但商铺门口发生的事情由第三人物业公司负责处理，被告积极联系第三人处理该事情，之后也已处理好了，而且在此期间，原告有正常经营的；证据6原告对商铺进行装修是原告的自主行为，与本案发生的争议无关联，被告无造成本案原告的损失；证据7的三性有异议，原告所提出的装修开支等费用是原告自主的行为，不能证明是被告造成的原告损失，且这些证据不能证明全部是用于原告向被告所租赁的商铺费用，是原告单方提供的，原告在7月份时已经开始搬走，只留下空屋及破损的天花板；证据8的三性有异议，被告没有造成两员工的工资损失，原告的证明目的没有法律依据；证据9的真实性无异议，对证明目的有异议，原被告在2020年7月22日口头解除租赁关系，原告将商铺钥匙委托第三人交还给被告，被告也同意解除合同及移交钥匙的情形；证据10的三性有异议，李小青、梁芷丹与汕尾市城区雅迪斯家具定制店存在劳动关系及是否发工资与被告无关，被告并无造成原告的损失；证据11的无异议。第三人碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司对原告提供的证据3有异议，物业的服务理念是不存在断水断电的说法，哪怕不交物业费等，其公司也是走正规渠道反应的；证据5有异议，前期物业服务合同及物业协议，其公司的服务范畴是对公区的维修及维护，其公司的保质期是只有两三个月，收楼时间是2018年10月，早就过了保质期；外面的管道溢水没有及时处理的问题，4月正值汕尾雨季，雨停了其公司有进行管道处理，小区内的是属于物业服务，小区外的、即商铺是市政管道；证据8有异议，商铺是不属于我们的服务范畴的。其他证据与其无关，不予质证。被告（反诉原告）施映蓝为支持其主张，向本院提供下列证据：1.租赁合同。2.电费缴费凭证。3.微信聊天记录，补充证明目的：证明原告当时在2020年7月14日向被告提出租金在预交的押金中扣，也向被告主张不再承租，并没有向被告提出关于商铺经营造成损失及商铺的设备物品等情形，被告不存在上述损失。4.照片。原告（反诉被告）施招敏对被告（反诉原告）提供的证据提出如下质证意见:证据1无异议；证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，7月时双方协商是否解除合同及谈判被告是否赔偿损失，7月的电费原告是要求在最后的结算中予以扣除，8月时已经不存在原告缴纳电费了，7月22日时原告已经搬离商铺了；证据3，原告无拖欠被告的租金，只是7月的电费还没有支付；证据4的证明目的有异议，被告无将店铺的天花板及杂物清理干净，原告有证据证明天花板现状还存在，并没有拆除，所以该证据不能作为反诉原告要求支付拆除费用的根据。第三人碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司则表示无异议。反诉被告及第三人碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司均没有向本院提供证据。经审理查明，2019年7月1日，原、被告签订《租赁合同》，由原告向被告租赁位于汕尾市******华附凤凰城山林海小区商业街62号商铺（毛坯房）用于经营，租赁期限自2019年7月1日起至2021年6月30日止，每月租金人民币2800元，租金支付日期在支付月5日前向被告支付，原告如拖欠租金满一个月的，被告有权终止合同并收回，并扣除押金。约定原告应先交纳押金人民币5600元，租赁期间所发生的水电费、电视费、管理费、卫生费及所有税费均由原告承担，原告须按时交纳，并约定租赁期满，该房屋归还时，应当符合正常使用状态；在不续租情况下，原告应无条件退回房屋。原告装修的设备原告可以搬走，不搬走的被告不给予原告任何补偿。原告应将自用设备及家具物品等搬迁清楚，不得占用。如逾期不搬视为原告抛弃其所有权，由被告自行处理。原、被告签订租赁合同后，原告依约向被告交纳了押金人民币5600元，并对涉案商铺进行装修及营业，后于2020年5月18日商铺内的下水道堵塞，原告向被告提出，被告通知了第三人碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司，而第三人接到通知后对该商铺的下水道进行了处理。原告提出被告以原告未交6月份电费为由，通知物业管理处断掉商铺的供电，导致其商铺于2020年7月16日开始被停电。被告及第三人均否认有停原告商铺的供电。2020年7月22日，原告搬离该商铺，并经得被告同意后将该商铺的钥匙交付给本案第三人。经查，原告交纳涉案商铺的租金至2020年6月份止，尚有6月份的电费403.84及7月电费245.95元未支付。庭审时，原告表示合同至现都没有解除，也没有口头约定解除过，请法院判决解除合同；而被告表示合同于2020年7月22日已经解除了。本院认为，2019年7月1日，原、被告签订《租赁合同》，虽然原告表示合同至现都没有解除，也没有口头约定解除过，而被告表示合同于2020年7月22日已经解除了，鉴于被告于2020年7月22日搬离该商铺，并经得被告同意后将该商铺的钥匙交付给本案第三人，原、被告签订的《租赁合同》可认定于2020年7月22日双方自愿解除。关于原告要求被告赔偿原告商铺装修及宣传费用合计137248.21元的问题，双方应属于自愿解除，根据双方签订的租赁合同关于原告不租赁的情况下，原告装修的设备原告可以搬走，不搬走的被告不给予原告任何补偿的约定，原告要求被告赔偿其商铺装修及宣传费用的请求，不予支持。关于租金的问题，原告以2020年5月18日下水道堵塞，被告一直无履行维修下水道漏水的事情为由要求被告免除2020年5月18日至7月30日的租金6860元，本院已查明第三人碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司接到被告的通知后对该商铺的下水道进行了处理，原告提供的证据不足以证明该商铺的下水道持续堵塞而被告没有履行维修义务导致其无法经营，因此原告要求免除租金的请求不予支持，反诉原告要求反诉被告支付2020年7月1日至7月22日的租金人民币2025元的请求，予以支持。关于原告要求被告赔偿原告2020年5月18日至7月20日两个月的员工工资损失11800元的问题，原告提供的证据不足以证明该商铺的下水道持续堵塞而被告没有履行维修义务导致其无法经营，原告的该项请求，依法不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还反诉原告为其垫付的电费共计人民币649.79元，因原、被告双方签订的《租赁合同》于2020年7月22日解除，被告于2020年7月22日才移交商铺钥匙，因此2020年7月22日前由原告经营该商铺时产生的电费应该由原告负责，因被告已垫付，因此，反诉被告应返还反诉原告为其垫付的电费人民币649.79元。关于反诉原告要求反诉被告赔偿反诉原告清理租赁房屋天花版、墙壁、杂物等费用共计人民币8000元的问题，首先，反诉原告没有向本院提供其清理上述物品所花费的费用的证据，其次，租赁合同约定原告逾期不搬视为原告抛弃其所有权，由被告自行处理，因此，反诉原告的该项请求，依法不予支持。关于押金的问题，原告租赁涉案商铺时已交付被告押金人民币5600元，租赁合同约定原告如拖欠租金满一个月的，被告有权终止合同并收回，并扣除押金。押金应属于担保方式中的质押，即按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。原告交付给被告的押金在扣除原告应付给被告的租金及被告代原告垫付的电费后，剩余押金人民币2925.21元，应由被告返还给原告。为维护社会经济秩序，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）施招敏与被告（反诉原告）施映蓝于2019年7月1日签订的《租赁合同》已于2020年7月22日予以解除。二、被告施映蓝应于本判决生效之日起五日内将扣除原告应付给被告的租金及被告代原告垫付的电费后的剩余押金人民币2925.21元付还给原告施招敏。三、驳回原告施招敏的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告施映蓝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3496.73元,由原告施招敏负担人民币3481.73元，由被告施映蓝负担人民币15元。本案反诉受理费人民币33.43元，由反诉原告施映蓝负担人民币20.43元，由反诉被告施招敏负担人民币13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交九份副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  彭卫强人民陪审员  陈小贤人民陪审员  胡佳权二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  陈斯哲