云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1781号上诉人（原审被告）：张文娟，女，1979年2月3日生，汉族，云南省大姚县人，初中文化，无业，户籍地云南省大姚县，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：郭良，男，系张文娟的丈夫，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：楚雄海宏物业管理有限责任公司，住所地：云南省楚雄市开发区云开路**。统一社会信用代码：915323005993375816。法定代表人：冯勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：代虎，云南荣楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张薇英，云南荣楚律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。上诉人张文娟因与被上诉人楚雄海宏物业管理有限责任公司（以下简称海宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张文娟的上诉请求：1.请求撤销楚雄市人民法院（2020）云2301民初3397号民事判决第一项；2.请求海宏物业公司归还2014年1月1日至2017年12月31日不合法收取的物业管理费3631.68元；3.请求海宏物业公司归还上诉人不合法收取的燃气费3000元、大修基金3177.72元、办证费用、税费等各种损失共计6636.97元；4.请求海宏物业公司赔偿上诉人误工费、精神损失费6000元；5.请求海宏物业公司赔偿上诉人因管理不善造成的损失5000元；6.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.海宏物业公司与楚雄海弘房地产开发有限公司签订的《金色花园前期物业管理委托合同》是无效合同。海宏物业公司未对小区查验就接管，并向小区业主下达接房通知，隐瞒并欺骗房屋未经竣工验收的事实，且违法违规未经至少三家物业公司招投标因而具有强制服务性质，故海宏物业公司与上诉人签订的合同为无效合同。金色花园小区自竣工至今，楚雄市相关部门并未对该小区进行竣工验收，致使本小区980户住户至今未办理产权证书，依据楚雄市发展和改革局楚雄市住房和城乡建设局关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的补充通知楚发改【2013】12号中的第四条规定：对已竣工尚未验收的住宅物业，物业服务费用由建设单位交纳，其标准由物业服务公司与建设单位双方协议执行，因此我户2014年1月1日至2019年2月28日期间的前期物业管理费，应由楚雄海弘房地产开发有限公司依据与海宏物业公司《物业管理委托合同》中双方约定的每平方1.00元支付给海宏物业公司，不应由上诉人缴纳。3.因海宏物业公司隐瞒小区房屋未经验收事实，造成上诉人燃气费、维修基金、办证费用等各种损失，此事具有直接因果关系，故申请判决楚雄海宏物业管理有限责任公司赔偿上诉人以上损失6636.87元。同时也造成小区水电管网至今无法改造、房屋两证无法办理等。而后在未经过业主与业委会同意且手续未完全齐全有效的情况下强行撤离，给小区居民造成重大经济损失，应赔偿上诉人因管理不善造成的损失5000元。海宏物业公司在交房之际，在没有接受相关部门委托收费的情况下，代建设单位向我户开具普通收据，收取了房屋维修基金、契税及相关配套费14,366.97元，此笔款项至今未上交到相关部门，去向不明，造成金色花园小区业主多年多部门上访，身心受损，至今办理不了产权证书，故依法请求海宏物业公司赔偿上诉人误工费、精神损失费6000元。被上诉人海宏物业公司答辩称，从2014年1月1日至2019年2月28日，海宏物业公司就为金色花园小区提供了物业服务，根据合同约定上诉人有义务支付物业服务费用。本案是物业服务合同，答辩人起诉针对的是物业纠纷，上诉人上诉请求第二项至第五项不属本案受案范围。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求维持原判。被上诉人海宏物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令张文娟向海宏物业公司支付2018年1月1日至2019年2月28日的物业管理费1059.24元；2.请求判令张文娟支付违约金1499.9元（具体计算方式：1059.24元×3‰×472天，暂计算至2020年6月15日止）并按照每日千分之三的标准支付自2020年6月16日起至上述款项付清之日止的违约金;3.请求判令张文娟承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实是，2013年12月20日，楚雄海弘房地产开发有限公司委托海宏物业公司对金色花园小区进行物业管理服务，双方签订《金色花园前期物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2013年12月20日起至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，物业管理服务费收费标准为小高层住宅每平方米（建筑面积）1元/月，多层住宅为每平方米（建筑面积）0.6元/月。张文娟系金色花园小区高层建筑19幢1单元902室业主。2014年1月13日，楚雄市发展和改革局作出楚发改批（2014）14号《楚雄市发展和改革局关于对金盾小区金色花园小区物业服务收费标准的批复》，对金色花园小区物业服务收费标准确定为多层住宅综合物业服务收费每平方每月0.7元，高层住宅物业服务费每平方每月1.2元。2014年1月1日，海宏物业公司与张文娟签订《金色花园前期物业管理服务协议》，约定商品房建筑面积为63.05平方米，多层按建筑面积每月每平方米0.7元（不含公共分摊），高层按建筑面积每月每平方米1.2元，物业管理服务费交纳时间为每半年交纳一次，定于每年的1月份和7月份交纳物业管理费，协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、违约责任等做了约定。自2018年1月1日至2019年2月28日，张文娟欠交海宏物业公司物业管理费1059.24元（63.05㎡×1.2元/月/平方米×14个月）。另查明，楚雄市人民法院审结的海宏物业公司诉业主物业服务合同纠纷案件，已认定海宏物业公司对金色花园小区物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、花园胡乱搭建、部分绿化枯死、停车场地面塌陷、房屋质量存在问题、道路、水电、消防、门禁、监控等配套设施不完善等现象。一审法院认为，楚雄海弘房地产开发有限公司与海宏物业公司签订的《金色花园前期物业管理委托合同》以及海宏物业公司与张文娟签订的《金色花园前期物业管理服务协议》，均是双方对金色花园小区的物业维修、养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定。海宏物业公司根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务，张文娟作为金色花园小区的业主，应根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定支付相应的物业管理服务费。海宏物业公司提供的物业服务存在瑕疵，张文娟不履行交纳物业管理服务费的义务，是对海宏物业公司违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但张文娟实施履行抗辩权的限度应与海宏物业公司的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然海宏物业公司提供的物业服务有瑕疵，但鉴于张文娟实际接受了海宏物业公司的物业服务，法院酌情适当减少张文娟应承担的物业管理费，由张文娟支付应交纳物业管理费的80%计847元。因海宏物业公司、张文娟双方均存在违约行为，故对海宏物业公司要求张文娟支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、由张文娟于本判决生效之日起五日内支付楚雄海宏物业管理有限责任公司物业管理费847元，款交一审法院；二、驳回楚雄海宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由楚雄海宏物业管理有限责任公司负担17元，由张文娟负担8元。针对一审判决认定的事实，张文娟提出，虽然签订了协议，但房屋未经竣工验收，合同无效。二审中，张文娟提交《交房公告》及《关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法的补充通知》，欲证明房屋没有移交，物管费与业主没有关系。本院审查认为，《交房公告》在一审中当事人已提交，本院不再进行评判，张文娟已实际入住金色花园小区房屋，《关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法的补充通知》不能证明其待证事实。对当事人争议的事实，本院综合案件事实在判决理由部分予以阐述，二审经审理查明的事实与一审认定一致。归纳诉辩双方的主张，本案的争议焦点为，张文娟应否支付海宏物业公司欠付的物业管理费。本院认为，张文娟与海宏物业公司签订的《金色花园前期物业管理服务协议》未违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应按协议履行各自义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维持保养、正常秩序维持所必须的费用，个别业主拒付物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业的整体管理和维护。张文娟与海宏物业公司签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，其作为金色花园小区业主也已实际享受了海宏物业公司提供的物业服务，双方之间物业服务合同关系合法有效，张文娟应支付2018年1月1日至2019年2月28日期间欠交的物业服务费。海宏物业公司提供的物业服务存在不到位之处，系履行瑕疵，一审根据海宏物业公司实际提供的物业服务水平，按物业服务合同约定标准的80%酌情计算张文娟欠付的物业服务费847元并无不当。张文娟上诉提出海宏物业公司应归还已交纳的物业管理费、燃气费、大修基金、办证费用、税费等各种损失以及赔偿误工费、精神损失费的上诉请求不属于本案审理范围。综上所述，上诉人张文娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费353元，由上诉人张文娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈黎芸审 判 员 段雨函审 判 员 王中强二〇二〇年十二月二十三日法官助理 张 金书 记 员 杨 蕊