天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4671号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：罗淑芝，女，1944年9月9日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：金高强，男，1983年8月1日出生，汉族，现住上海市嘉定区。原审第三人：天津市修竹房地产经纪有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇天阳公寓底商2-3-102。法定代表人：孟丹，经理。上诉人罗淑芝因与被上诉人金高强及原审第三人天津市修竹房地产经纪有限公司房屋租赁纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初4339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗淑芝上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求。事实与理由：被上诉人存在延期交付租赁房屋、设施不全等违约行为。被上诉人金高强辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。原审第三人天津市修竹房地产经纪有限公司述称，同意被上诉人意见。罗淑芝向一审法院起诉请求：1.判令金高强因延迟交付房屋超过5日应支付的违约金1400元、自2019年12月18日至2020年1月2日的房屋租金747元、劳务费1025元、伙食补助费320元、租赁物维修费50元、宽带初装费100元；2.自2019年12月11日至2020年5月17日金高强违约应支付的违约金1400元、赔偿金5882元；3.自2020年5月18日至已交房租截止日2020年7月12日金高强违约应支付的赔偿金540元；4.金高强收回房屋未提前三十日通知罗淑芝应向原告支付一个月租金的违约金1400元；5.本案诉讼费由金高强承担。金高强向一审法院提起反诉请求：1.判令解除双方租赁关系，要求罗淑芝于2020年7月31日办理退租手续；2.判令罗淑芝给付自2020年7月11日至实际退房日为止的房屋租金（每月按照2500元暂计算至2020年7月30日的房租及违约金共计3690元）；3.2020年3月11日至2020年6月11日因罗淑芝违约给付租金，应给付违约金1400元；4.判令罗淑芝交付物业管理费（7个半月）240元、网络费（2个半月）100元、欠付的暖气费及滞纳金941元（2019年11月15日至2020年3月15日原告居住期间的采暖费912元/4个月*3个月=684元，滞纳金257元）；5.反诉费由罗淑芝负担。一审法院认定事实：2019年12月9日，金高强作为甲方（出租方）与乙方（承租方）罗淑芝、丙方天津市修竹房地产经纪有限公司引河南里店签订合同编号为ＴＪＪＹ0022398《房屋租赁合同》，主要约定：甲方与乙方在丙方的居间下，就房屋租赁的有关事宜达成一致协议，房屋坐落于北辰区××公寓××，房屋权属性质私产，所有权人金高强，房屋附属设施有暖气、煤气、一户一表、数字电视、宽带；房屋租赁期限自2019年12月11日至2020年6月11日，租赁用途系居住；租金标准为1400元／月，季度支付，首次租金于2019年12月11日支付3个月租金，之后租金于每年度／半年度／季度结束前提前10天支付下年度／半年度／季度租金；保证金1400元／月，租赁期满，乙方如无违约行为，无欠费，甲方应将保证金无息退还乙方；租赁期间，乙方承担物业管理费、水电费、煤气费、宽带网络费、暖气费、电话费、有线／数字电视费及其他应当向第三方支付的费用，双方另有约定的除外；因租赁该房屋产生的税费由乙方承担；对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用而导致的损耗，影响乙方正常使用的，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后及时进行维修，拒绝维修的，乙方可代为维修，费用由甲方负担；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应按照约定支付违约金：1.延迟交付房屋超过五日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方应按照约定支付违约金：1.不按照约定支付房租超过五日…甲方有上述违约情形之一的，应向乙方支付相当于一个月租金的违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方可另行追偿，乙方有上述违约情形之一的，应向甲方支付相当于一个月租金的违约金，违约金不足以弥补损失的，甲方可另行追偿；租赁期内，甲方如果提前收回所出租房屋的，应提前三十日通知乙方，按照实际租期收取租金，并向乙方支付相当于一个月租金的违约金，乙方需提前退租的，应提前三十日通知甲方，按照实际租期交纳租金，并向甲方支付相当于一个月租金的违约金；合同另约定其他条款。2019年12月12日，罗淑芝向金高强给付租金4200元及押金1400元，共计5600元，金高强出具了收条。2020年6月21日，罗淑芝向金高强给付2020年3月11日至2020年6月11日的租金4200元，以及6月12日至7月12日的租金1400元，金高强分别出具了收条。2019年12月30日，金高强与罗淑芝就案涉房屋签订物业交接单。另查，金高强于2020年8月5日缴纳了案涉房屋2019年至2020年供热费912元，滞纳金268元，共计1180元。再查，罗淑芝、金高强均确认，罗淑芝已于2020年8月8日搬离案涉房屋，双方就水、电、煤气费结算完毕，房屋钥匙已交付第三人，罗淑芝未交付案涉房屋自2020年7月13日至2020年8月8日期间的占有使用费，金高强尚持有1400元租房押金。一审法院认为，本案的争议焦点：一、罗淑芝与金高强之间签订的房屋租赁合同何时解除；二、双方在本案中是否存在违约行为及责任承担。一、租赁合同解除问题双方于2019年12月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。租赁期满后，双方未续签合同，罗淑芝仍占有并使用案涉房屋，双方成立不定期租赁关系。因罗淑芝提起本次诉讼，双方曾就租赁关系存续进行协商，但未达成一致意见，后金高强在2020年7月30日庭审中当庭提起反诉主张解除租赁关系，罗淑芝表示同意，故，一审法院确认双方租赁关系于2020年7月30日解除。经双方确认，罗淑芝已于2020年8月8日搬离案涉房屋，且房屋租金支付至2020年7月12日，故罗淑芝应向金高强支付自2020年7月13日至2020年7月30日的租金，及2020年7月31日至2020年8月8日期间的房屋使用费，因合同期满后双方成立不定期租赁，租金标准仍按原合同执行，上述费用共计1213元（1400元/月÷30天×26天）。金高强主张按每月2500元租金标准计算并主张相关违约金，无事实依据，一审法院不予支持。二、金高强是否存在违约行为的问题1.罗淑芝主张金高强延期交付房屋不能成立。根据当事人陈述，罗淑芝与金高强于2019年12月9日签订租赁合同后，案涉房屋钥匙一直在第三人处，罗淑芝随时可取，后因卫生问题，双方于2019年12月30日签订书面交接单。一审法院认为，双方对案涉房屋卫生问题未做特别约定，罗淑芝未提供证据证实案涉房屋卫生达到足以影响正常居住的程度，故其主张按物业交接单签订时间确认金高强实际交付房屋，不予支持，现有证据不足以证实金高强存在延期交付房屋的行为。罗淑芝据此主张延期交付房屋的违约金及返还该期间内的租金，不予支持；罗淑芝主张做卫生的劳务费、伙食补助费，双方就此未做约定，不予支持。2.罗淑芝主张案涉房屋设施设备不符合约定不能成立。一审庭审中，罗淑芝主张案涉房屋电视未在出租前办理缴费、网络宽带无WIFI、燃气灶打开后火太大且周边有油等，不符合合同约定，对此，一审法院认为，双方合同中未就由出租方负责电视、网络缴费进行约定，上述理由不能成立，就燃气灶问题等，罗淑芝亦未提供证据证实不能正常使用，故该项主张不予支持。3.金高强于合同期满后主张收回房屋未构成违约。如前述，合同期满后，双方未续签合同，成立不定期租赁关系，按法律规定，双方均有单方解除权，罗淑芝主张应按合同约定，出租方单方解除合同，应提前三十日通知承租人且支付一个月租金作为违约金。一审法院认为，不定期租赁情形下，租赁双方主体享有的单方解除权系法定解除权，上述合同约定系租赁期内一方提前解除合同适用的情形，二者适用条件不同，且双方就上述退租事宜并未实际履行，罗淑芝仍就实际占有、使用案涉房屋。故，罗淑芝上述主张不能成立，其据此主张的各项诉讼请求，不予支持。4.金高强应给付罗淑芝维修费50元及宽带初装费100元，共计150元。金高强对上述费用发生的事实均无异议，但只同意承担维修费的一半，按合同约定，应由出租方负责案涉房屋的维修事宜，故相关维修费用应由金高强负担，此外，金高强对宽带初装费并无异议，一审法院予以确认。三、罗淑芝是否存在违约行为的问题1.罗淑芝逾期给付2020年3月11日至2020年6月11日租金存在客观障碍，不宜认定违约。根据查明事实，罗淑芝虽未按合同约定时间节点给付上述期间租金，但根据当事人陈述，该期间罗淑芝居住在北京，因新冠肺炎疫情未能到津，且其系以现金方式交付租金，其未能按时交付租金存在客观障碍，另金高强收取该期间租金时亦未提异议，亦未举证证明因此遭受实际损失，故，金高强主张罗淑芝给付该期间延期给付租金的违约金，一审法院不予支持。2.金高强主张的物业费、网费、采暖费及滞纳金部分。金高强未提供物业费收据原件，无法核实欠缴数额，本院不予支持，该项费用，双方可另行据实结算。网络费部分，金高强提供证据系其手机号码中国移动套餐消费项目，其内容不足以证实罗淑芝就上述套餐项目进行实际消费，以及罗淑芝实际使用网络对应的费用，故该项主张，一审法院不予支持。采暖费部分，合同约定由承租方负担，金高强主张罗淑芝给付2019年至2020年供热费684元（912元/4个月×3个月），一审法院予以支持，因罗淑芝未及时缴纳供热费，产生滞纳金268元，罗淑芝应负担201元（684元/912元×268元），综上，罗淑芝应给付金高强供热费及滞纳金共计885元。另经双方确认，罗淑芝已于2020年8月8日从案涉房屋搬离，故金高强相关腾房主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：“一、原告（反诉被告）罗淑芝与被告（反诉原告）金高强之间的租赁关系于2020年7月30日解除；二、被告（反诉原告）金高强于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告（反诉被告）罗淑芝宽带初装费100元、维修费50元，共计150元；三、原告（反诉被告）罗淑芝于本判决发生法律效力之日起三日内给付被告（反诉原告）金高强自2020年7月13日至2020年8月8日期间的租金及房屋使用费1213元、供热费及滞纳金885元，共计2098元；四、驳回原告（反诉被告）罗淑芝的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）金高强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费61元，由原告（反诉被告）罗淑芝负担60元，被告（反诉原告）金高强负担1元（此款由金高强于本判决发生法律效力之日起三日内一并给付罗淑芝）；案件反诉费25元，由被告（反诉原告）金高强负担17元，原告（反诉被告）罗淑芝负担8元（此款由罗淑芝于本判决发生法律效力之日起三日内一并给付金高强）。”本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否存在延期交付租赁房屋以及设施不符合约定等违约行为。双方于2019年12月9日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。上诉人签订合同并缴纳房租后，正常使用房屋至2020年8月8日，现以被上诉人延期交房、设施不符合约定为由，向被上诉人主张违约金、赔偿金，因无充分证据证实，故缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元121元，由上诉人罗淑芝负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二〇年十二月十日法官助理曹丽霞书记员姬诚心