天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4895号上诉人（原审被告）：天津帝景房地产开发有限公司，住所地天津市河**海河东路与昆仑快速路交口恒景园物业楼。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：吴頔，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杨虹昱，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：周伟，女，1975年12月11日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：吴双（周伟之夫），1972年2月21日出生，汉族，住天津市河**。上诉人天津帝景房地产开发有限公司（以下简称帝景公司）因与被上诉人周伟房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初4345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。帝景公司上诉请求：1．请求撤销原判，并依法改判不予支付周伟损失。2．周伟承担一、二审诉讼费。事实和理由：原审判决查明事实不清，适用法律错误。一、帝景公司并不存在未按合同约定交付房屋的违约行为，亦没有要求周伟交纳物业费后才可收房的事实，周伟也未提供任何直接证据对于自己的诉请加以证明。1．帝景公司并未委托案外人金碧物业有限公司天津分公司（以下简称金碧公司）向周伟收取物业费用，金碧公司员工亦表示未曾表示过受帝景公司委托向业主收取物业费用。2．物业公司与帝景公司为独立的法人，帝景公司仅为周伟所购房屋的开发商，并非物业提供方，物业公司是否存在要求周伟交纳物业费而拒绝交付房屋的事实，与帝景公司无关。3．原审庭审中，周伟并未提供任何直接证据，证明自己的主张，原审法院在周伟证据不全的情况下，认定周伟主张的事实存在，属于认定事实存在瑕疵。二、逾期交房违约金计算标准错误，应当按照《商品房买卖合同补充协议》约定，支付逾期交房违约金。即使原审法院认定帝景公司存在逾期交房的事实，但逾期交房违约期间应当按照《商品房买卖合同补充协议》第四条约定进行计算，逾期交房违约期间应计算至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，并且应当按照已交房款的日万分之一标准进行计算。《商品房买卖合同》第五条已被《合同补充协议》第四条进行取代，而非部分变更，因此逾期交付商品房已付款利息与逾期交房违约金仅可适用一项，而非同时适用。《商品房买卖合同》第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方再向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3种约定。《合同补充协议》第四条约定，双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二条起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不得超过已付房款的2%。由此可见，《合同补充协议》第四条以逾期天数不同，以180日为分界点，区分两种逾期交房违约金计算方式，与《商品房买卖合同》第五条第一款约定内容重合。如果《合同补充协议》第四条仅是对主合同第五条第三款的变更，那么，第三款仅适用于逾期交房180日以上情形，补充协议第四条只需对逾期交房180日以上违约金计算方式进行约定即可。并且，《合同补充协议》第四条已经明确约定，双方同意本合同第五条变更如下，而非将合同第五条第三款变更如下，仅仅因为《商品房买卖合同》为房管局制式版本，仅第三款处可自行填写，因此，只可在第三款处写明见补充协议第四条。因此，帝景公司认为《合同补充协议》第四条是对《商品房买卖合同》第五条内容的全部变更，而非第三款内容的补充。并且，周伟作为完全民事行为能力人，对于购房的重要事项，依据常理，均应对合同条款进行详细阅读，补充协议周伟已进行签字，表明周伟对补充协议条款的认可。并且，补充协议第四条并未加重周伟义务，不属于格式条款，应当认定有效。周伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周伟向一审法院起诉请求：1．判令帝景公司自2018年11月1日起至周伟实际收房之日止，以周伟购买房屋已付款合计3,872,338元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4.35%向周伟支付利息损失，暂计至2020年7月7日283,359.66元；2．判令帝景公司以向周伟实际支付房屋之日起计算房屋及其附属设施的保修期限，并自实际交房之日起计算物业费及取暖费的缴费期限；3．诉讼费用由帝景公司承担。一审法院认定事实：2016年5月21日，周伟与帝景公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定周伟购买后者开发的天津市河东区××路××号楼××号房屋一套，总价款3872338元，约定2018年10月30日前交付房屋。合同第五条对于逾期交房的约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：……3、见补充协议第四条。《合同补充协议》四、双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。合同第八条商品房质量及保修责任约定：甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。2018年10月26日，帝景公司取得河东区海河东路与昆仑路交口恒景园10号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。庭审中，周伟称于11月2日前往帝景公司收房，由于工作人员要求其交纳物业费、取暖费等项费用，该日未收房。2019年5月，帝景公司向周伟邮寄《敦促收（验）楼通知书》，要求二人5月25日前办理收房手续，该份通知书中不再要求周伟交纳各种费用，且帝景公司当庭表示办理收房手续过程中，亦不再额外收取。由于帝景公司邮寄地址与周伟留存地址不一致，导致周伟未收到通知书，但经一审法院指定时间，双方均同意8月23日办理相关收房手续。本案之前，与周伟相同的购买天津市河东区××路××业主以相同理由起诉，审理中，一审法院曾向案外人金碧公司询问，该公司答复，该公司系帝景公司的自持物业，是恒景园小区的物业管理企业，2018年11月系受帝景公司委托，为业主办理交房手续，收取相关费用。一审法院认为，周伟与帝景公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应予认定，双方均应依约履行合同。合同第三条约定了交付房屋的时间，并未约定房屋交付时，周伟应支付其他费用的附加条件，案外人金碧公司明确表示系受帝景公司委托于交房日向业主收取相关费用，此行为显然与合同约定不符，周伟有权拒绝收房，并有权要求帝景公司依约承担违约责任。由于周伟与帝景公司达成2020年8月23日前办理收房手续，因此，帝景公司的违约时间应从2018年11月2日计算至2020年8月23日，同时按照双方合同第五条第一款约定，帝景公司应以3,872,338元为基数，按照银行同期贷款利率计算逾期交房利息。关于周伟主张的房屋及设施保修期限问题，因房屋交付时开发商应提供《天津市商品住宅质量保证书》，对相关设施的保修期限，如发现问题，亦应在房屋交付时提起，而本案中周伟所提问题尚未发生，经释明，周伟亦放弃此项主张，一审法院照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，帝景公司赔偿周伟自2018年11月2日至2020年8月23日的已付款利息，以已付房款3,872,338元为基数，按人民银行规定的同期贷款利率计算；二、准周伟放弃其他诉讼请求。如果帝景公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,550元，减半收取2,775元，由帝景公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、帝景公司是否存在逾期交房违约行为；2、帝景公司是否应向周伟支付逾期交房违约金及违约金的计算标准。双方所签《天津市商品房买卖合同》真实合法有效，双方应依约履行各自所负义务。本案中，周伟已足额支付购房款，帝景公司应按合同约定期限交付所购房屋。因双方并未在合同中约定交房需提前交纳物业费等相关费用，也未就预交物业费等费用签订其他协议，帝景公司一方在交房过程中单方增加购房的交费义务，其行为构成违约，周伟有权予以拒绝。帝景公司虽抗辩提出其未委托金碧公司收取物业费，金碧公司是否要求周伟预交物业费否则拒绝交房均与帝景公司无关，但金碧公司作为帝景公司的自持物业公司，系受帝景公司委托与业主办理交房手续，且收楼通知书中亦明确载明周伟需交纳一年物业费等款项，故对其该项抗辩，本院不予支持。因帝景公司违约造成涉案房屋逾期交付，应依约向周伟支付逾期交房违约金。关于违约金的计算标准，依据双方《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，帝景公司逾期交付房屋在180日内的，周伟有权向帝景公司追究已付款利息，利息自合同约定交房之日次日计算至实际交付之日，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，周伟在向帝景公司追究已付款利息的同时，还有权按照双方补充协议第四条的约定追究帝景公司的违约责任。现帝景公司主张补充协议第四条对合同第五条进行了替代变更，不符合《天津市商品房买卖合同》的上下文意，该补充协议为其集团公司的固定版本，因该条款减轻了帝景公司的违约责任，帝景公司亦无证据证实对该重大合同变更向周伟进行了明示与解释，故其主张以补充协议第四条为违约金计算依据，本院不予支持。一审法院依据双方合同第五条确定违约金计算方式并无不当，本院予以维持。综上所述，帝景公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,550元，由天津帝景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十二月十四日法官助理刘睿书记员单珊