湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初1118号原告：黄石市福源物业管理有限公司，住所地：黄石市黄石港区黄棉村****。法定代表人廖启富，公司执行董事。诉讼委托代理人彭毛国，黄石市下陆区团城山法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：黄石市永洁物业服务有限公司，住所地，住所地：黄石市西塞山区沿湖路**iv>法定代表人王明霞，公司总经理。诉讼委托代理人陈敬义，黄石市磁湖法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告黄石市福源物业管理有限公司（以下简称福源物业公司）诉被告黄石市永洁物业服务有限公司（以下简称永洁物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人廖启福及其诉讼委托代理人彭毛国，被告诉讼委托代理人陈敬义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石市福源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认2019年12月1日原告与被告签订的《银湖月色小区物业服务项目移交备忘录》合法有效；2、判令被告退还2019年12月1日至2021年12月31日不当收取物业费75591.33元、停车服务费161830元、退还2019年12月1日后收取应退还11886元，合计249307.33元；3、判令被告承担《银湖月色小区物业服务项目移交备忘录》第8条约定的违约责任，并立即停止侵害；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：1、因被告不履行合同约定，被业主委员会解除该物业服务委托合同。2018年原告依法进入黄石市“银湖月色小区”从事物业服务管理工作，长达一年之久，得到市物业办公室认定，于2020年1月7日对其下达了立即交接督办函，被告拒收，并以种种不合法的借口不愿离开，不履行交接手续，并将2019年1月1日至2021年12月31日不应由其收取的物业服务费397329.47元，停车服务费453700元，合计851029.47元收走，还影响原告一年之久的投资损失（含员工工资共计近70余万元）。严重侵犯了原告的合法权益。在此期间，被告将银湖月色业主委员会和原告诉讼至黄石市西塞山区人民法院，法院明确对其指正要变更诉讼主体，后其撤诉，又将银湖月色业主委员会诉讼至黄石市西塞山区人民法院，败诉（见2019年鄂02**民初385号民事判决书），败诉后被告又上诉至市中院，但已撤诉。这证明原告接受银湖月色小区物业服务工作的合法性。2、经原石料山社区组织市有关部门多次协调，原告于2019年12月1日接受由社区组织市物业管理办公室、街道办事处、澄月派出所、业委会及双方物业公司协调，签订了移交备忘录，该备忘录是明确约定原、被告双方应认真履行各自权利和义务的依据，具有法律效力。任何单位和个人都不得以任何借口不履行该备忘录，该备忘录已执行9个月。备忘录约定从2019年12月1日前，由原告为主体三方共同收取物业费进入银行独立账户，被告违背约定进入个人私账户。2019年12月1日后的物业服务费、停车服务费明确由原告收取，但被告将2019年12月1日至2021年12月31日的物业服务费75591.33元、停车服务费161830元，2019年12月1日后收取应退还11886元，合计249277.33元，被告存在严重的违约行为。3、被告于2020年7月9日提出《终止委托合同的函告》，并委托黄石磁湖法律服务所进行收费，原告于2020年9月8日上午收到，后给被告送去回复，但被告拒收。原、被告从未签订什么委托合同何来解除，移交备忘录不是合同，是被告向我方办理必要的移交手续的记录，是不能终止的。4、被告如若要终止备忘录，原告就要追究其在2019年的侵权责任，被告应返还其于2019年1月1日至2021年12月31日不应收取的物业服务费、停车费等共计862915.47元。综上，被告被业主委员会解除合同却不退出，继续收取不当收取的物业服务费和停车服务费等费用，侵犯原告的合法权益，故原告诉至本院请求判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、原告营业执照、法定代表人身份证及证明。证明原告的诉讼主体适格。证据二、被告营业执照、法定代表人身份证及证明。证明被告的诉讼主体适格。证据三、2018年原告与银湖月色小区业主委员会签订的物业服务管理委托合同、2018年12月30日银湖月色小区业主委员会进场通知书、2019年1月7日市物业管理办公室督办通知书。证明原告从2018年12月30日开始履行对银湖月色小区的物业管理并收费服务，被告的服务终止，收费也随之停止的事实。证据四、“银湖月色小区”终止解除与被告公司的通知。证明从此时被告被解除委托服务合同，随之其管理服务的权利终止的事实，收取费用的权利也终止。证据五、（2019）鄂0203民初385号民事判决书、被告上诉状。证明被告抗辩“解除合同”不合法，被依法判决失效，原告从事服务，收费合法。证据六、银湖月色小区物业服务项目移交备忘录。证明原、被告依法进行了移交，并约定不能随意以任何借口不履行，第8条约定具有法律效力。证据七、被告“终止委托合同告知函”，原告给被告的发函。证明被告终止委托合同告知函不合法，违约应承担违约责任，严重侵犯原告的合法权益，应该停止侵害。证据八、停车服务计算依据、物业服务计算依据。证明被告违规收取不应收取的费用，应予返还，该计算依据是根据被告提供的计算明细制作的。被告黄石市永洁物业服务有限公司辩称：1、原告主张备忘录合法有效没有法律依据，首先，备忘录是通过各方组织谈判结果写成了记录，彼此同意照办的具体事项，不具有合同的性质，属于证据的形式要件；其次，备忘录内容系谈判意向的初步意见，虽然内容具有确定性，但欠缺当事人自愿受约束的意思表示，不能认定具有合同效力，最后备忘录的内容为记载各方参与人协商的过程，是一种文书形式，无需履行权利义务关系，只能反映意思表达的事实，不产生法律上的拘束力，据此，该备忘录不具有合同或者法律上规定的效力，原告对此项主张缺乏法律依据，不应支持。2、原、被告之间服务事项的处理结果，经各部门通过备忘录的形式就结果问题写成了记录，对双方原有的争议问题已经作出处理，再无任何纠纷。且被告自2019年12月1日后也未参与物业的服务和收取物业的任何费用，故原告主张2019年12月1日关于物业服务费、停车服务费的请求没有事实和法律依据，应予驳回诉请。3、原告以案涉备忘录主张违约责任没有事实和法律依据，且被告向原告下发函告系单方解除被告委托原告收取前期物业费的事项，根据合同法第四百一十条的规定，被告有任意解除的权利，并未有损害原告利益的情形，且原告主张停止侵害、赔礼道歉的请求系另一法律关系不应一并审理，应予驳回。据此，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告黄石市永洁物业服务有限公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：黄石市银湖月色小区业主委员会于2018年7月31日向黄石市物业管理办公室提交一份《关于黄石市永洁物业服务有限公司对银湖月色小区物业服务合同终止的《情况报告》，因永洁物业公司签订的服务合同中约定的内容及质量标准根本达不到要求，导致整个小区生活配套状况处于瘫痪迹象，小区业主委员会于2018年4月1日向永洁物业下达全面整改意见书，但永洁物业拒收。业主委员会按照法律规定，于2018年7月14日至7月20日向广大业主公示验收告示，其中同意解聘594户，占实发票户数比例87.48%。故业主委员会根据《物业管理条例》及相关法律法规对永洁物业公司于2014年12月1日至2019年11月30日与前任业委会签订的物业合同从即日起终止。小区业主委员会于2018年8月12日向永洁物业公司送达《终止物业服务合同通知书》。2018年9月20日，银湖月色小区业主委员会与福源物业公司签订《物业服务管理委托合同》，约定委托服务管理期限为3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止。同年12月30日，小区业主委员会向福源物业管理有限公司送达《进场通知书》一份，要求福源物业公司于2018年12月31日正式进入银湖月色小区并实施物业服务活动。黄石市物业管理办公室于2019年1月7日向永洁物业公司送达《督办通知》，督促永洁物业自收到督办通知之日起，与银湖月色小区业委会办理物业交接手续，履行法定义务。因银湖月色小区物业服务项目移交事宜，由物业办公室，街道办和社区组织业主委员会、新老物业进行协调，福源物业公司与永洁物业公司于2019年12月1日签订《银湖月色小区物业服务项目移交备忘录》一份，该份备忘录明确约定福源物业公司和永洁物业公司各自权利和义务。2020年7月9日，永洁物业公司向福源物业公司送达一份《终止委托合同告知函》，福源物业公司于2020年9月8日收到。原告认为被告永洁物业侵犯其合法权益，向本院提起诉讼，在诉讼中，原告于2020年12月5日向本院递交书面申请，申请撤回诉状中第二项和第三项诉讼请求，本院认为其申请符合法律规定，予以准许。另查明，永洁物业公司于2019年3月15日向本院提起诉讼，请求法院确认银湖月色小区业主委员会解除与永洁物业公司物业服务合同行为无效，本院于2019年6月11日作出（2019）鄂0203民初385号民事判决书，驳回永洁物业公司的诉讼请求。永洁物业公司不服本院判决，于2019年6月25日提出上诉，上诉中院后又撤诉。本院认为，“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”本案原、被告双方就银湖月色小区物业服务项目移交事宜，在市物业管理办公室、街道办事处、社区及业主委员会协调下，一致达成《银湖月色小区物业服务项目移交备忘录》，该份备忘录对双方权利义务均有明确约定，备忘录第八条约定：“本备忘录享有法律效力。”签订备忘录的原、被告双方均具有相应的民事行为能力，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。被告以2020年7月19日向原告送达《终止委托合同告知函》，并解除《银湖月色小区物业服务项目移交备忘录》中双方约定的合同义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由此，原告要求确认《银湖月色小区物业服务项目移交备忘录》有效的请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认原告黄石市福源物业管理有限公司与被告黄石市永洁物业服务有限公司于2019年12月1日签订的《银湖月色小区物业服务项目移交备忘录》合法有效。案件受理费减半收取2640元，由原告黄石市福源物业管理有限公司负担2600元，被告黄石市永洁物业服务有限公司负担40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  刘永红二〇二〇年十二月十四日法官助理仲强书记员吴双