陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕05民终2267号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：郭福娣，女，生于1964年3月24日，汉族，高中文化。 委托诉讼代理人：樊澄涛，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晨光，北京大成（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：韩城市雷寺庄林场。 法定代表人：郭建荣，系该林场场长。 委托代理人:殷鹏飞，陕西行天律师事务所律师。 上诉人郭福娣与被上诉人韩城市雷寺庄林场房屋租赁合同纠纷一案，陕西省韩城市人民法院于2018年7月3日作出（2018）陕0581民初343号民事判决书，上诉人郭福娣不服，上诉至本院，本院于2018年10月24日作出（2018）陕05民终1463号民事裁定书，裁定：发回韩城市人民法院重审。韩城市人民法院于2020年6月30日作出（2018）陕0581民初2481号民事判决，郭福娣向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 郭福娣上诉请求：依法撤销韩城市人民法院（2020）陕0581民初2481号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉请或者将本案依法发回重审。事实和理由：一、一审判决适用法律是错误的，涉案的房屋租赁合同是无效的，涉案房屋租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，本案涉诉房屋并未取得建设规划许可证亦导致合同无效；二、一审判决认定本案的基本事实不清，判决上诉人支付被上诉人40000元租金证据不足；三、一审判决被上诉人承担上诉人装修损失95099元，数额过低，与上诉人实际损失差距过大，显失公平；四、一审判决遗漏评估费用，按照规定应该将本案发回重审；五、一审的判决未考虑新冠肺炎的影响，疫情期间出租房屋应当适当的减免。 韩城市雷寺庄林场辩称，韩城市人民法院（2020）陕0581民初2481号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。事实和理由：一审法院判决考虑的非常全面，该照顾的已经全部照顾到了，该考虑的也全部考虑到了，应当维持一审的判决。 韩城市雷寺庄林场向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告停止侵权，立即搬出原告所有的位于龙门镇禹门大街雷寺庄林场科技服务楼（108号门面）1-5层房屋及锅炉房和后院两间灶房，并交回服务楼的营业执照和特行许可证；二、判令被告自2018年1月1日起至全部搬出该涉案房屋时止，每天按230元赔偿原告损失；三、判令被告支付租赁期间拖欠原告房租40000元；四、由被告承担本案诉讼费。 郭福娣向一审法院提出反诉请求：一、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修费950990元；二、反诉诉讼费由反诉被告负担。 一审法院经审理查明：2010年4月7日，原告韩城市雷寺庄林场与被告郭福娣签订了雷寺庄林场科技服务楼承包经营合同书，双方协商约定承包经营期限为2010年1月1日起至2017年12月31日，承包期限为八年，承包费用为每年120000元（含科技服务楼五楼取暖费、卫生费）。被告如对房屋进行装修，一切费用和责任全部由被告承担。承包期满后，被告所购置的动产由被告自行处置，如被告不再承包经营，不动产和原告房屋装潢及原有设施（以造册登记物品为准）在保证正常使用的条件下无偿交还原告，如有损坏，应予赔偿或支付维修费用。并约定了违约责任及其他条款。2014年1月1日，原、被告对于签订的雷寺庄林场科技服务楼承包经营合同书进行了补充，增加了承包经营标的物范围，原告将位于韩城市龙门镇禹门大街北段东侧雷寺庄林场科技服务楼1-5层（其中5层除移动公司所租房屋外共九间房屋）和锅炉房及南邻灶房两间承包给被告，承包经营期限自2010年1月1日至2017年12月31日止（5楼九间房屋和后院灶房两间自2014年1月1日起至2017年12月31日），承包费用为每年140000元（含门面房费用）。2016年8月10日，原、被告签订了雷寺庄林场科技服务楼承包经营合同补充协议，该协议对于承包期间用水用电、禹门大街改造减免12个月房租等问题做了补充。2017年9月双方就是否继续承包未协商一致。另查明，2016年3月25日被告郭福娣给原告韩城市雷寺庄林场交纳租赁费70000元，3月28日交付租赁费30000元，2016年11月份被告郭福娣将承租的位于韩城市龙门镇禹门大街北段东侧雷寺庄林场科技服务楼1-5层重新进行装修。审理过程中，反诉原告郭福娣申请对该房屋的装修费用进行鉴定，经一审法院通过渭南市中级人民法院委托渭南市恒信价格评估有限责任公司鉴定，经鉴定该装修费用为950990元。再查，原告韩城市雷寺庄林场所有的位于韩城市龙门镇禹门大街北段东侧雷寺庄林场科技服务楼修建于20世纪80年代末，修建时，因《中华人民共和国城乡规划法》尚未制定，该房屋修建时没有建设工程规划许可证。庭审中，原告韩城市雷寺庄林场未向一审法院提供该房屋的建设工程规划许可证。 一审法院认为，原告韩城市雷寺庄林场与被告郭福娣签订的雷寺庄林场科技服务楼承包合同及补充协议均是当事人真实的意思表示，且合同内容不违背法律强制性规定，合法有效。但该合同于2017年12月31日履行期限届满，届满前双方对于是否继续承包又未达成一致意见，审理中亦未能调解一致，现合同期限届满，被告应将依据合同占有原告的房屋交付给原告。故原告韩城市雷寺庄林场要求被告立即腾出雷寺庄林场科技服务楼的诉讼请求依法应予以支持。原告要求被告自2018年1月1日起至全部搬出该涉案房屋时止，每天赔偿原告损失的诉讼请求，结合双方签订的合同以及被告使用房屋的实际情况，依据公平公正及诚实信用的原则，应酌情支付占用费。原告要求被告支付租赁期间拖欠的房租40000元事实清楚，证据充分应予支持。对于原告诉请的营业执照和特行许可证，因未提供证据予以证明，对此不予支持。被告（反诉原告）郭福娣以诉争的房屋没有城建规划许可证和土地使用证，导致合同无效为由，要求原告（反诉被告）韩城市雷寺庄林场赔偿房屋装修费950990元的诉请，因《中华人民共和国城乡规划法》颁布在后，不应以在后的法律规范调整在先的事件和行为，故对该诉请依法不予支持。鉴于被告郭福娣在租赁期间曾对房屋进行过多次装修，由原告韩城市雷寺庄林场对其装修费用酌情给予补偿。 综上所述，为了维护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、郭福娣于本判决生效之日起30日内腾出所占有使用的韩城市雷寺庄林场位于龙门镇禹门大街科技服务楼1-5层的房屋及锅炉房和两间灶房；并从2018年1月1日起按每日180元支付房屋占用费至腾出之日止。二、郭福娣支付所欠韩城市雷寺庄林场的房租40000元。三、韩城市雷寺庄林场补偿郭福娣95099元。四、驳回韩城市雷寺庄林场的其他诉讼请求。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，且双方当事人无新证据提交。 本院认为：本案的争议焦点有五点，一是本案涉诉的租赁合同是否有效；二是40000元的租金是否交清；三是装修补偿是否适当；四是评估费用如何承担；五是疫情期间是否应当减免占用费。 一、关于本案涉诉租赁是否有效的问题。上诉人郭福娣主张其与被上诉人之间签订的租赁协议因违反了《中国人民共和国土地管理法》第4条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定而无效。 《〈中华人民共和国合同法〉司法解释（二）》第14条将《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限定于“效力性强制性规定”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》和《全国法院民商事审判工作会议纪要》对效力性强制性规定和管理性强制性规定进行了明确的说明，强制性涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策、公序良俗、交易标的禁止买卖、违反特许经营规定、交易方式严重违法、交易场所违法等均应为效力性强制性规定，而关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为管理性强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第153条第1款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。前面的强制性规定指的是效力性强制性规定，后一个强制性规定指的是管理性强制性规定。本案中，上诉人与被上诉人签订的租赁合同及补充合同已经履行多年，不涉及交易安全问题,应该尽可能维持合同的效力。故本案涉诉的房屋租赁合同及补充合同是有效的。 二、关于上诉人郭福娣是否欠付40000元的租金的问题。本案中，上诉人郭福娣诉称自己将40000元现金直接交付给被上诉人韩城市雷寺庄林场的会计，上诉人郭福娣此主张没有提供任何证据相佐证，仅是自己的陈述，无充分的证据证明其交付40000元租金的事实，对上诉人郭福娣此项诉请不予支持。 三是关于装修补偿是否适当的问题。2016年11月份上诉人郭福娣将承租的位于韩城市龙门镇禹门大街北段东侧雷寺庄林场科技服务楼1-5层重新进行装修。一审审理中，上诉人郭福娣申请对该房屋的装修费用进行鉴定，经本院委托渭南市恒信价格评估有限责任公司鉴定，经鉴定该装修费用为950990元。上诉人郭福娣租赁被上诉人雷寺庄林场科技服务楼1-5层为开设宾馆之用，名为雷林宾馆。按照宾馆的行业惯例，星级宾馆的装修周期为10-12年，首年折旧20%左右，以后每年按10%折旧，雷林宾馆不是星级宾馆，其装修周期应该是5-7年，雷林宾馆首次装修时间为2010年，第二次装修时间为2016年底，基本符合7年的装修周期。从上诉人郭福娣向被上诉人雷寺庄林场提交要求继续承包租赁申请书、被上诉人雷寺庄林场通知书的内容及补充合同的约定等事实分析，被上诉人雷寺庄林场应该知道2016年11月上诉人郭福娣装修的事实。从2016年11月装修到今，雷林宾馆一直在经营，综合考虑雷林宾馆2016年11月装修后的经营年限、双方2017年未签订租赁合同的原因及疫情等因素，到本案二审审理时，上诉人郭福娣装修残值应在30%-40%左右，一审判决房屋装修费950990元的10%补偿标准过低，本院酌情补偿房屋装修费950990元的20%为宜，即950990×20%=190198元。 四是关于本案评估费用如何承担的问题。本案一审审理中，上诉人郭福娣申请对租赁房屋的装修费用进行了鉴定，鉴定费用为16990元，一审判决遗漏此项，应予纠正，综合考虑本案的各方面因素，上诉人郭福娣负担鉴定费用的80%，即16990×80%=13592元，被上诉人雷寺庄林场负担鉴定费用的20%，即1699020%=3398元。 五是疫情期间是否应当减免占用费。上诉人郭福娣一审并未对此提出减免的诉讼请求，上诉请求亦未对此明确请求。故对上诉人郭福娣此主张不予支持。 综上，上诉人郭福娣的部分上诉请求能够成立，依法应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对装修补偿部分补偿过低，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持韩城市人民法院（2018）陕0581民初2481号民事判决第一项、第二项、第四项（即一、郭福娣于本判决生效之日起30日内腾出所占有使用的韩城市雷寺庄林场位于龙门镇禹门大街科技服务楼1-5层的房屋及锅炉房和两间灶房；并从2018年1月1日起按每日180元支付房屋占用费至腾出之日止；二、郭福娣支付所欠韩城市雷寺庄林场的房租40000元；四、驳回韩城市雷寺庄林场的其他诉讼请求。） 二、变更韩城市人民法院（2018）陕0581民初2481号民事判决第三项为：被上诉人韩城市雷寺庄林场补偿上诉人郭福娣190198元。 三、驳回上诉人郭福娣的其余上诉请求。 本判决生效后30日内，双方当事人履行给付金钱义务。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费共8805元，由上诉人郭福娣负担6860元，被上诉人韩城市雷寺庄林场负担1945元，鉴定费16990元，上诉人郭福娣负担13592元，被上诉人雷寺庄林场负担3398元。 本判决为终审判决。 审判长  杨新龙 审判员  秦文强 审判员  李 谦 二〇二〇年十二月十六日 书记员  史 翌