江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0113民初5351号原告:张进义，男，1976年11月21日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：黄剑林，江苏天煦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘荣（系张进义妻子），女，1979年3月6日生，汉族，住南京市栖霞区。被告：南京栖霞建设物业服务股份有限公司，统一社会信用代码91320100135495688W，住所南京市栖霞区和燕路**。法定代表人：吕俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆发达，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪苏宇，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：耿振振，男，1984年12月26日生，汉族，住，住南京市栖霞区/div>被告:朱实贵，男，1945年12月23日生，汉族，住，住南京市栖霞区/div>原告张进义与被告南京栖霞建设物业服务股份有限公司（以下简称栖霞物业公司）、耿振振、朱实贵财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，实行独任审理，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告张进义的委托诉讼代理人黄剑林、被告栖霞物业公司的委托诉讼代理人纪苏宇和被告耿振振到庭参加了诉讼；原告张进义的委托诉讼代理人刘荣、被告栖霞物业公司的委托诉讼代理人陆发达、被告朱实贵到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告张进义向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告各项损失共计224990元（包含地板拆除费用8220元、重新购买地板费用45450元、地板铺设人工费用5555元、踢脚线1700元、柜体4000元、柜台安装费用800元、六扇房门10200元、厨房过门石1000元、地面漆17125元、电线8220元、水管8220元、原告夫妇多次到法院及找律师和去现场的误工费6000元、房屋18个月的租金损失108000元、原告交涉和诉讼的交通费500元）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是南京市栖霞区仙林大学城康桥圣菲XX-XXX室业主，被告栖霞物业公司是所在小区的物业管理服务公司，被告耿振振是楼上XX-XXX室业主，被告朱实贵是楼下XX-XXX室业主。原告的房屋自2019年1月起处于空置状态，2019年6月24日原告接到栖霞物业公司电话称原告家里往楼下XXX室漏水。原告到家中发现家中厨房全部泡在污水里，洗菜池不断有污水反冒出来，污水渗到地板下面。原告当即联系栖霞物业公司，查看现场发现是下水道主管道堵塞，导致从三楼排下的污水从原告二楼家中洗菜池排出。当日物业公司未叫人维修，只是叫三楼业主暂不要用水。次日原告的岳父通知物业公司疏通下水道，维修人员排查发现是主管道堵塞，并延伸到另一个单元XXX室的地下室。朱实贵在XXX室私自改造自家排水道并将主管道堵塞，影响了污水的排放。现原告家中实木地板因长时间污水浸泡已经严重变形，橱柜发烂，大理石上布满裂缝，周围的墙面也发黑往下掉皮，房门由于地板严重变形也无法关合。本次污水倒灌给原告造成巨大经济损失，导致房屋无法正常居住。原告认为，被告栖霞物业公司作为小区物业管理服务企业，没有尽到合理的维修保养义务、定期疏通排污管道，是导致本次事故的主要原因；被告耿振振作为楼上住户，其排放的污水直接导致原告家中财产被淹；被告朱实贵擅自将自家下水道改道并将主管道封上，导致排污主管道堵塞，污水涌到二楼造成返水，三被告都应对原告损失承担赔偿责任。原告为维护合法权益，因此诉至法院，请求依法判决。被告栖霞物业公司辩称：1、本案系相邻关系导致的侵权行为，被告栖霞物业公司于2018年8月18日接手案涉小区，与原告系物业合同关系，原告在本案中将栖霞物业公司列为被告，属于主体不适格；2、被告栖霞物业公司尽到了合理维修义务，在发现原告家中漏水渗到XXX室后遂打电话通知原告，当天情况特殊，栖霞物业公司请楼上XXX室业主暂停用水，第二天早上8点左右即安排人员至原告家中疏通管道；3、原告家中污水反灌造成损失是由于相邻业主私改排水管道，并且原告家中无人看管，原告未对房屋尽到照看义务，下水管堵塞后造成家中装潢被浸泡而产生扩大损失，原告自身应承担部分责任；4、案涉小区年久失修，经检查所有污水管道都存在问题，且由于开发商将所有下水管道弯头处均建在人防工事内，且将人防工事隔成储物间分配给业主，业主自行使用储物间并上锁，开发商遗留问题导致被告栖霞物业公司维修保养部分管道弯头不便，平时没有办法维护；5、原告所述其房屋自2019年2月至今空置与事实不符。首先在疫情期间原告房屋中有人居住，且居住人进出小区进行了详细登记；其次，在评估机构现场勘验时，房屋中至少租住了两三家租户，其现场与租户聊天得知租户已经在该房屋中租住一段时间了。综上，请求依法驳回原告对栖霞物业公司的诉讼请求。被告耿振振辩称：1、其从2018年下半年入住XXX室，排污行为是对室内排污设施的合理使用，无故意侵害原告财产的主观恶意，其行为亦与损害结果无法律意义上的因果关系。其在2019年6月24日接到原告及栖霞物业公司通知之前对原告房屋受损情况并不知情，原告因日常生活需要正常使用室内排污设施，无“明知原告房屋污水倒灌仍故意排放污水”的主观故意；其使用室内排污设施符合一般家庭对排污设施的使用强度，未加重该设施负担促使管道堵塞；其未向排污设施倾倒易燃易爆、高腐蚀等有毒有害液体；2、其在接到原告及物业公司通知后，立即减少生活用水、手动存储污水、停止通过管道排污，给予了疏通排污管道合理的时间，尽到了“善良邻里”应尽的义务；3、原告于2019年1月离开案涉房屋，直至6月24日物业公司通知才进入房屋检查，原告对所有财产未尽“合理管理”义务；4、原告说其房屋从2019年2月至今一直空置，但其住在原告楼上，可以看到原告家中天天有人住，承租人在小区外面开水果店，由此可见原告连基本的诚信都没有。综上，原告要求其承担连带赔偿责任于法无据，请求驳回原告对耿振振的诉讼请求。被告朱实贵辩称，1、原告对其的起诉是荒谬的。其在四、五年前就对自己家中排水管道进行改造，对该单元的主管道排水没有影响，跟原告家中渗水没有任何关系，相反对其他人是有益的；2、原告把房屋出租，租户糟蹋房屋，往排水管道里扔堵塞物，还有多次高空抛物行为。因此，请求法院驳回对朱实贵的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告是南京市栖霞区文范路9号康桥圣菲（星晟花园）XX幢1单元XXX室（以下简称XXX室）业主。被告耿振振是原告楼上即康桥圣菲（星晟花园）XX幢1单元XXX室的业主，被告朱实贵是原告楼下即康桥圣菲（星晟花园）XX幢1单元XXX室的业主。2018年10月18日，南京康桥圣菲（星晟花园）住）住宅小区业主委员会与被告栖霞物业公司签订物业管理服务合同托栖霞物业公司自2018年10月18日至2021年10月31日对康桥圣菲小区提供服务管理服务。物业管理服务合同第二章第四条中约定：栖霞物业公司提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、日常养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、日常养护和管理等。2019年6月24日，原告楼下的业主朱实贵发现家中房屋渗水，遂联系被告栖霞物业公司。栖霞物业公司电话联系原告到现场查看，发现原告家中厨房水池的下水道返水流入原告家中，致原告家中地板、踢脚线、门框、橱柜等被污水浸泡。栖霞物业公司的维修人员打开下水井盖疏通但未能解决管道堵塞问题。次日上午，栖霞物业公司联系业主打开该幢2单元XXX室负一楼地下室房门，对设在该地下室内的单元主管道弯头处进行疏通，疏通后即解决了XXX室内下水道返水问题。审理中，因本案存在合同违约和侵权请求权竞合问题，本院向原告释明，原告明确表示选择侵权之诉。在第二次庭审中，原告又表示不要求被告栖霞物业公司承担侵权责任，要求栖霞物业公司承担合同违约责任。为确定因下水道返水所致原告房屋遭受的财产损失，原告申请进行财产损失评估。本院依法委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估。该公司于2020年10月27日出具苏国衡评报字〔2020〕第0014号资产评估报告，根据XXX室房屋装饰装修于2007年-2008年期间安装完成的情况，结合现场判断成新率，采用成本法，确定XXX室内受潮部分的装饰装修资产在评估基准日的市场价值为14610元。原告为此支付了评估费6000元。本院向原、被告送达上述评估报告后，原告认为评估报告没有列明估价依据，评估报告中评估价值明显过低，并且遗漏了六扇房门和电线、水管的损失评估。原告申请重新委托鉴定机构进行鉴定，并称如果法院认为不应当重新鉴定，也应当对遗漏的项目进行鉴定。经质证，被告栖霞物业公司认为在原告未对淹水原因进行鉴定的情况下，该份报告与本案关联性无法确认；且评估报告中的评估范围已经超出了原告由于渗水而实际产生的损害范围，原告家中实际仅厨房部分范围受到淹水影响，除了厨房和客厅外的其他部分均与本案无关，原告主张及评估报告中认定的全屋地板、踢脚线和墙面漆的评估没有事实依据。被告耿振振表示对评估报告没有异议。另查明，原告XXX室房屋自2019年3月至2019年7月8日的自来水用水量为0。审理中，本院向栖霞物业公司维修人员宋某调查，其表示当时一楼住户反映楼上有渗水现象，其及时打开下水井盖疏通，但是只能疏通到弯头处，没有彻底解决堵塞的问题；其第二天找到XX栋XXX室业主，把储藏室打开，其从观察口往上疏通，从管道里清出了很多东西，疏通后管道就畅通了。宋某同时表示，一楼住户自己单独做了一路排水管道，该户下水不往主管道里排。庭审中，栖霞物业公司主张其尽到了物业服务合同约定的合理维修义务，案涉小区开发商将污水管道弯头处设置在人防工事内，被小区业主上锁，导致其维护保养不便。栖霞物业公司为此提交了物业服务合同、康桥圣菲小区业主委员会出具的证明、案涉小区储物间照片以及2019年6月11日至同年6月25日维修工巡检记录表作为证据。栖霞物业公司表示该巡检记录表是维修工对上下水管道的巡检记录，不包含业主地下室内的污水管道，后者因历史原因被业主上锁，平时没有办法维护。经质证，原告认为，1、物业服务合同约定栖霞物业公司具有小区共用设施和共用部位的维修养护义务，因此下水管道的维修管理也是栖霞物业公司的义务；即使开发商对污水管道设计不当，但维修不便不是说无法维修，关键是要定期清理、检查，做好平时的养护工作，栖霞物业公司无法推卸其应尽的下水道的维修、保养、管理义务；2、栖霞物业公司的工作人员在6月25日现场排查，查到XXX室下面管道，该管道因为长期没有疏通导致堵塞，高压水管冲了之后才通的，因此管道堵塞的原因非常清楚；3、巡检记录表真实性无法确认，而且维修巡检记录并不包含对地下室内污水管道的管养，栖霞物业公司没有提交对案涉下水管道定期疏通或者其要求疏通遭到业主拒绝的证据，因此栖霞物业公司不能免责。经质证，被告耿振振对巡检记录表真实性表示无法确认，对栖霞物业公司提交的其他证据未提出异议。经质证，被告朱实贵认为，栖霞物业公司在接手康桥圣菲小区的时候就已经清楚了小区的情况，对小区的公共管道具有维修义务。以上事实，有房屋买卖合同、房产证、物业服务合同、缴纳水费明细单、苏国衡评报字〔2020〕第0014号资产评估报告、评估费发票、本院庭审笔录及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以认定。本院认为，被告栖霞物业公司作为康桥圣菲小区的物业管理公司，依据其与该小区业主委员会签订的物业管理服务合同，对小区上下水管道等共用设施负有维修、管理和日常养护的责任。原告主张栖霞物业公司未尽到管理职责，导致其财产损害，即栖霞物业公司既是与原告存在物业管理服务合同关系的相对方，亦可基于其不作为行为过错成为侵权行为的责任主体。在本案涉及合同违约之诉和侵权责任之诉竞合的情况下，原告庭审中明确选择侵权责任之诉，系其对自身诉讼权利的合理成分，本院予以准许。后原告又提出变更对栖霞物业公司的诉讼方式为合同违约之诉，因其该变更要求系在本案开庭审理之后，且原告对本案中其余两被告仍然主张侵权之诉，故本院对原告提出的对栖霞物业公司变更诉讼方式的要求不予准许。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。如前所述，栖霞物业公司对小区上下水管道等共用设施负有管理和日常养护等责任。本案中，原告的房屋因下水道堵塞返水导致浸水受潮损失，原告和被告朱实贵以及栖霞物业公司维修人员的陈述可以证实在物业公司疏通了地下室主管道后，原告家中返水问题即完全解决，在管道已经疏通、原告家中不存在堵塞的情况下，结合在案证据及一般生活常识，可以认定原告家中厨房下水道返水确系下水主管道堵塞所致。被告栖霞物业公司在庭审中自认其因该单元主管道设置在业主地下室内的原因导致平时未能疏通、维护，故栖霞物业公司作为该共用设施的管理维护者，未能尽到管理职责，导致原告财产损失，应当承担相应的赔偿责任。被告耿振振、朱实贵作为小区业主，具有正常使用上下水管道的权利，现无证据证实两被告对下水管道使用不当，原告亦未提交其他证据证实两被告是直接的侵权人，故对原告要求被告耿振振、朱实贵承担连带赔偿责任的请求，本院不予支持。原告家中在事发前三个多月的时间内没有使用自来水记录，被告亦未提交证据证明原告对其财产损失存在损失扩大责任，故对被告提出的原告自身怠于管理财产存在过错的意见，本院不予采纳。关于原告的室内装饰装修资产损失，本院依法委托评估机构评估，评估程序合法，评估所依据的材料客观真实，评估人员的专业资格能够保证评估结论的客观公正，本院对评估结论予以采信。原告虽对评估结论提出异议，但其未能提供证据推翻该结论，亦未提交相关证据证实评估存在违法或不当情形，故对原告提出的重新评估申请，本院不予支持。根据评估意见，本院认定原告室内受潮部分的装饰装修资产损失为14610元。原告主张其十多年前装饰装修的财产因本次浸水受潮所致损失价值110490元，但其对此并未提交充分证据证实，故本院对原告的主张不予支持。原告主张的误工费和交通费，缺乏依据，本院不予支持。考虑到原告房屋地板、橱柜等浸水受损，需要进行重新装修，本院酌情认定原告的租金损失为6000元/月×3月=18000元。综上，本院支持原告的全部损失共计14610元+18000元+6000元（评估费）=38610元。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京栖霞建设物业服务股份有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张进义财产损失38610元；二、驳回原告张进义的其他诉讼请求。案件受理费4674元，由原告张进义负担3909元，由被告南京栖霞建设物业服务股份有限公司负担765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  赵 丽二〇二〇年十二月三十日法官助理  张力萌书 记 员  王 丽