山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初13344号原告：张国栋，女，汉族，1982年7月18日出生，无业，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：许德顺，山东垠鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：任金科，山东垠鹏律师事务所实习律师。被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路**。法定代表人：黄平，董事长。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。原告张国栋与被告济南绿地康鲁置业有限公司商品房销售合同纠纷案件，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张国栋的委托诉讼代理人许德顺，被告济南绿地康鲁置业有限公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人郁树岭到庭参加了诉讼。案件现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、由被告向原告赔偿因违约交付房屋（入户门外改内）所造成的违约损失25707元；2、本案诉讼费用由被告承担。原、被告之间为商品房买卖合同关系，原告购买了被告开发的位于济南市市中区的“绿地新里城”项目商品房，并按照合同约定交付了全部购房款。但是被告却在整个商品房买卖的交易过程中不断违规违约、问题不断；其中不乏有：不实宣传、配套设施不到位、延期交付、霸王合同条款、质量瑕疵、更改设计不通知买受人、没有应急担架电梯、没有做到置业顾问声称的人车分流…….等，尤其是擅自更改入户门的开启方向，直接给原告的生活带来了极大的不便和安全隐患！原告为此多次和被告沟通协调，均未果。故起诉至贵院，请求依法判决，维护原告的合法权益。被告济南绿地康鲁置业有限公司辩称，根据《补充协议》第十条第1款约定：“……通过报纸、电视、广播海报、宣传品等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容仅为要约邀请，仅为要约邀请，非甲方的要约与承诺的要约与承诺，不是双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的组成部分，不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及资料、图示、数据均以政府主管部门批准文件及交房实际情况为准。”以及《补充协议》第九条第3款约定：“本合同附件所示该房屋所在区域的平面图为暂定。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，甲方可自主实施，不需提前征得乙方同意”。由此可见，我方所交付房产入户门朝向最终情况如何，应以政府有关部门审批通过的规划为准。我方现就原告诉讼请求无任何法律依据及事实基础分析如下：一、我方实际交付房产入户门朝向符合规划设计和法律规定，原告索要我方违约变更入户门所造成的违约金无任何事实基础及法律依据。首先，涉案能够体现原告房产入户门朝向的宣传广告、样板间、沙盘等能均明确载明“以实际交付的房产为准”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《商品房销售管理办法》相关规定以及《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关约定，涉案除《商品房买卖合同》以及《补充协议》约定内容外，其余能够体现涉案房产入户门朝向的材料均为要约邀请，不视为合同约定内容，不对双方当事人产生任何约束力。所以，原告要求我方承担违约变更入户门朝向所造成的损失无任何法律依据。其次，根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房买卖合同作为要式合同，购房过程双方权利义务的履行，应以双方签订的书面《商品房买卖合同》约定为准。而本案涉案的《商品房买卖合同》及《补充协议》作为却等双方权利、义务的书面合同，未有任何一处条款对涉案房产入户门朝向进行明确约定，包括合同中能体现户型的附件图纸为《分层分户平面图》，也未有任何入户门朝向的约定。在双方未有明确约定的情况下，涉案房产的实际交付标准仅需符合法律规定和行政规划审批即可。另外，《补充协议》多处条款亦是明确约定“房屋的交付标准、配套设施等以实际交付为准”，原告在涉案合同每页均签字捺手印，说明对该些条款约定的认可接受。所以，原告要求我方承担违约变更入户门朝向造成的损失无任何事实基础。最后，至今为止未有任何法律和政策对入户门的朝向进行明确规定，所谓“法无禁止即自由”。涉案房产已于2020年5月27日取得《建设工程竣工规划核实合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《建筑工程竣工验收备案单》，并最终取得涉案项目B13地块《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。上述每一步验收流程的进行，每一份验收文件的取得，均是在政府有关部门的严格管控和审批下进行，足以说明我方向原告交付的房产符合法律规定和规划设计。同时，完全可以证明我方交付的房屋符合消防规范，不存在任何安全隐患。二、退一步讲，即便我方确实存在变更入户门朝向的规划设计问题，根据《补充协议》第九条第3款的约定，也属我方为优化原因而进行的正常设计变更，未降低政府部门批准的规划指标，非私自变更入户门朝向的行为，无需向原告承担任何违约责任。综上所述，原告诉讼请求无任何事实基础以及法律依据，请求法院驳回原告对我方全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月11日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的绿地新里程B13地块4号楼1单元401房屋，该商品房建筑面积142.51平方米，单价21285元/平方米，总价3033325元。双方所签订合同条款并未约定入户门是外开或内开，所附平面图是分层分户平面图，未涉及到涉案房屋入户门的朝向。合同《补充协议》约定：“涉及资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件以及交房实际情况为准。”《补充协议》还约定：“如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则甲方可自主实施，不需提前征得乙方同意。”合同所附图为分层分户平面图，未显示入户门开启方向。被告称即便被告确实存在变更入户门朝向的事实，也属被告为优化原因而进行的正常设计变更，未降低政府部门批准的规划指标，非私自变更入户门朝向的行为，无需向原告履行告知义务，更无需向原告承担任何违约责任。原告称被告在2019年把入户门朝向修改为内开，也是为了避免更大的不利情况的出现，也是尽量减少业主影响的退而求其次的做法；但是造成这种局面的出现，是被告的过错，原告没有任何过错。被告于2017年7月14日取得案涉项目房产《商品房预售许可证》。案涉房产已取得了济南市住房和城乡建设局《建设工程消防验收意见书》、济南市自然资源和规划局《建设工程竣工规划核实合格证》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、绿地新里程项目B13地块《房地产开发项目综合验收备案证明》。涉案房产已实际交付，入户门为内开。涉案小区相关业主曾到相关部门进行信访，济南市住房和城乡建设局于2020年7月份出具“信访事项处理告知书”，内容为：“某某同志：您反映的关于绿地新里城问题的相关投诉，我局高度重视，立即安排工作人员调查了解情况，现回复如下：经落实，济南绿地康鲁置业有限公司建设的绿地南北康房地产开发项目（绿地新里城），该项目由山东省建筑设计研究院有限公司设计，施工图设计文件由济南市建设工程勘验设计质量监督站审查。针对您反映的B13地块入户门情况核实如下：南北康B13地块于2016年11月12日签订土地出让协议；2017年3月30日取得国有土地使用证；2017年7月5日取得工程规划许可证，2017年7月取得图审合格证；计划于本月底交付B13地块。该地块按照前期图审图纸进行施工，不存在私自改变情况，多数合同附图为预测绘图纸，不体现开启方向；少数合同附图为平面图，体现开启方向；针对第二种情况中少部分附图与交付不一致的业主，开发企业表示将在交付后与业户予以协商解决，若协商不成，建议通过法律途径予以解决。该项目B13地块1号楼，于2019年提出变更申请，由设计院出具变更图纸并经过施工图审查，变更B13地块3、4号楼入户门设计为内开，根据《建设设计防火规范》6.4.11条内容：‘除甲、乙类生产车间外、人数不超过60人且每樘门的平均疏散人数不超过30人的房间，其疏散门的开启方向不限’。据此条规定，每户核算人数按3.1人考虑，入户门内开是完全符合规范要求的。”对此原告称虽然更改入户门的开启方向符合行政管理的规范要求，也符合《建筑设计防火规范》的规定，但是被告的此种行为不符合双方的合同约定，并且该种违约行为给原告造成了重大而深远的影响，所以被告应当承担相应的违约责任。原告主张违约损失，称按受到使用影响的面积*（房屋总价款除以套内面积），受影响面积为1.05*1.05=1.1025平方米，其中1.05米为入户门的宽度，该方形的面积即为原告的房屋实际上受到影响的面积；使用率为105.94除以142.51=74%，1.1025除以74%=1.49，这是受影响的最终面积，该区域原设计使用功能为玄关柜，对面为穿衣镜，现在玄关柜及穿衣镜均无法正常安装，所以确定为影响面积。单价为21285元。对此被告称有异议，称：首先，无论门的朝向是内是外，原告计算的此位置属于玄关、走廊，并没有任何实际利用价值，且无法摆放任何家具及饰品，应保持通畅，所以即使门是内开，原告所计算的面积并非是实际使用面积的减少。其次门的开启是一个呈四分之一圆的扇面，而原告计算的是长方形的面积，明显与门开启所占的面积不符合。再次房屋的总价款是买受人取得房屋产权及使用权的对应价款，原告以该总价款作为其计算使用面积减少的损失，明显不合适，并未考虑到该价款当中对使用权价值的体现，且即使门存在内开，并未造成原告所取得房产的实测面积和证载面积的减少，不影响原告对涉案房屋取得合理对价权益。所以原告该计算方式明显不合理，不应得到支持。原告所提出的该区域设计使用功能为玄关柜，与事实不符，即使门外开，门内是通道，两侧是承重墙，不应也不允许加装任何家具或饰品，所以原告说因为门内开导致无法加装玄关柜，不符合相关法律规定，没有依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人自愿签订，是双方真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，因此合法有效，双方均应如约履行。双方在合同《补充协议》约定：“涉及资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件以及交房实际情况为准。”《补充协议》还约定：“本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则甲方可自主实施，不需提前征得乙方同意。”因此即使是被告在房屋交付前将入户门外开调整为内开也未违反双方的合同约定。另外涉案房产已通过消防验收，也取得相关部门的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，济南市住房和城乡建设局在“信访事项处理告知书”中称：“……南北康B13地块于2016年11月12日签订土地出让协议；2017年3月30日取得国有土地使用证；2017年7月5日取得工程规划许可证，2017年7月取得图审合格证；该地块按照前期图审图纸进行施工，不存在私自改变情况，多数合同附图为预测绘图纸，不体现开启方向；少数合同附图为平面图，体现开启方向；……该项目B13地块1号楼，于2019年提出变更申请，由设计院出具变更图纸并经过施工图审查，变更B13地块3、4号楼入户门为内开，……入户门内开是完全符合规范要求的。”因此被告向原告交付的房产符合法律规定及规划审批、消防规范，不存在违约交付的情形。但是，虽然法律法规中对入户门朝向没有强制性规定，实际生活中入户门既有外开情形也有内开情形存在，但是在同一个小区、同一栋楼，同一层楼房交房时入户门朝向不一致，对相关业主的心态及生活有一定影响，因此本院本着公平公正的原则，酌定被告对原告给予适当性的补偿，酌定补偿原告6000元。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张国栋补偿金6000元；二、驳回原告张国栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，减半收取221元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员 亓 蕾二〇二〇年十二月二十三日书记员 修维超