辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)辽01民再242号上诉人（一审被告）：秦贺，男，1987年10月22日出生，汉族，户籍地址辽宁省灯塔市，现住址沈阳市浑**。委托诉讼代理人：刘忠斌，辽宁金正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莉芬（秦贺母亲），1960年3月6日出生，汉族，户籍地址辽宁省灯塔市，现住址沈阳市浑**。上诉人（一审原告）：沈阳华凌房地产有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔街**12门。法定代表人：邹恩鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：王欢，辽宁良友律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐婉清，辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，，住所地沈阳市沈河区北站路**负责人：丛树枫，该行行长。委托诉讼代理人：肖亮，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟佳鑫，辽宁吉慧沈城律师事务所实习律师。上诉人秦贺、沈阳华凌房地产有限公司（以下简称华凌公司）因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（以下简称邮储银行沈阳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民再25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人秦贺及其委托诉讼代理人刘忠斌、黄莉芬，上诉人华凌公司的委托诉讼代理人王欢，被上诉人邮储银行沈阳分行的委托诉讼代理人肖亮、佟佳鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦贺上诉称，请求二审法院撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民再25号民事判决第一项，将本案发回重审或改判驳回华凌公司要求秦贺按照总房款的5%支付26959.65元违约金的诉讼请求，一审案件受理费、上诉费，秦贺支付的律师费由华凌公司负担。事实及理由：1．华凌公司与秦贺签订的《商品房买卖合同》附件四的约定缺乏法律依据，秦贺与邮储银行沈阳分行签订的《个人消费贷款担保合同》中特定权利、义务关系的当事人只有债权人和主债务人，并没有华凌公司。华凌公司与邮储银行沈阳分行在秦贺不知情的情形下，暗中解除《个人消费贷款担保合同》，由华凌公司主动承担保证责任。华凌公司的目的是，收回已经售出的案涉房屋另行出售，谋取房屋溢价的不当得利。故华凌公司为自己的利益不正当促成《商品房买卖合同》补充协议的约定，应视为解除合同条件不成就，案涉《商品房买卖合同》不具备解除的事由；2．秦贺与华凌公司之间的《商品房买卖合同》中约定的主要权利和义务均已履行完毕，秦贺没有违约行为，华凌公司也没有发生损失，因此秦贺不应赔偿华凌公司违约金；3．案涉《商品房买卖合同》的补充协议并非是华凌公司与秦贺协商一致形成的条款，而是华凌公司单方制定的格式条款，故本案应当作出对华凌公司不利的解释，邮储银行沈阳分行与华凌公司利用秦贺不懂法律的弱点，愚弄秦贺，合同条款没有公平可言。华凌公司辩称，1．华凌公司基于《商品买卖合同之补充协议》第二条第2款中若华凌公司接到邮储银行沈阳分行要求承担保证责任的通知后，有权解除合同的约定，行使合同的约定解除权。且本案案由为商品房买卖合同纠纷，并未涉及秦贺在上诉状中提到的其与邮储银行沈阳分行签订的《个人消费贷款担保合同》；2．案涉房屋为不动产，物权变动登记并非以交付为准，且房屋尚未办理不动产登记，并未发生物权变动，更不能排除华凌公司依据补充协议约定，行使合同约定的解除权；3．秦贺逾期偿还贷款导致华凌公司最终未实际收到全部购房款，秦贺并未完全履行《商品买卖合同》约定的给付全部购房款的义务，案涉《商品买卖合同之补充协议》尚未履行完毕；4．无论是否判决解除案涉《商品房买卖合同》，依据补充协议的约定，秦贺均应给付华凌公司违约金；5．案涉《商品买卖合同》附件四补充协议的效力，已经被沈阳市中级人民法院的生效判决确认为合法有效，协议内容并不违反法律强制性规定；6．秦贺在一审中并未提出要求支付律师费的反诉请求，且华凌公司无违约行为，是权益被侵害方，秦贺主张的律师费无依据。邮储银行沈阳分行辩称，1．华凌公司已经依照《个人消费贷款及担保合同》》约定，履行了保证义务，邮储银行沈阳分行对秦贺的债权已经实现；2．邮储银行沈阳分行尊重华凌公司与秦贺之间签订的《商品房买卖合同》的约定，并协助履行案涉房屋的预告登记手续的撤销办理事宜；3．邮储银行沈阳分行与本案并无利害关系，秦贺不应把邮储银行沈阳分行作为被上诉人。华凌公司上诉称，请求撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民再25号民事判决第二项、第三项，将本案发回重审或改判支持华凌公司的全部诉讼请求。事实及理由：1．华凌公司与秦贺签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第二条对秦贺未按期偿还银行贷款的法律后果作出了约定，秦贺存在违约行为，应配合华凌公司解除商品房买卖合同并赔偿经济损失及给付违约金。另华凌公司代秦贺偿还了绝大部分的银行贷款，《商品房买卖合同》并未履行完毕，华凌公司并未最终收到全部购房款，华凌公司行使的是补充协议约定的解除条件成就的约定解除权；2．华凌公司基于秦贺逾期还贷的违约行为，主张秦贺履行合同义务，而不同于无合同约定的一般意义上的履行担保责任后追偿权的行使。华凌公司有权自行选择依据秦贺合同违约行为主张权利，法院无权干涉，如华凌公司另行行使追偿权，将增加当事人的诉累，浪费司法资源；3．即便一审再审判令不予解除《商品房买卖合同》，但根据补充协议约定，秦贺应予给付华凌公司代偿银行贷款产生的经济损失18200.87元款项。秦贺辩称，1．秦贺与华凌公司签订的《商品房买卖合同》附件四第二条款的约定实质属于流质契约，即在没有经过折价变卖或者拍卖的情形下华凌公司直接获得抵押房屋有违公平合理原则，亦违反了法律关于抵押权流质契约的禁止性规定，故该合同条款应为无效条款；2．秦贺通过支付购房首付款和按揭贷款的方式已经支付了华凌公司全部的购房款，华凌公司也将房屋交付秦贺，秦贺对房屋进行了装修并入住，至此秦贺与华凌公司之间就《商品房买卖合同》约定的主要权利义务已履行完毕，华凌公司无权再主张解除合同。至于秦贺未按照与邮储银行沈阳分行签订的《贷款及担保抵押合同》约定偿还按揭贷款，属于秦贺与邮储银行沈阳分行之间的合同纠纷关系，与华凌公司无关，故华凌公司向秦贺主张违约责任无合同依据；3．案涉房屋的所有权从交付时已经转移到秦贺名下，华凌公司未给秦贺办理房屋产权登记手续，属于华凌公司的违约行为，但不会引起房屋所有权发生转移；4．华凌公司在秦贺不知情且没有征求秦贺同意的情况下，私自替秦贺做主同意解除秦贺与邮储银行沈阳分行签订的《贷款及担保抵押合同》，并同意邮储银行沈阳分行的诉讼请求，偿还了案涉房屋的后期所有贷款，导致秦贺不能再按月偿还贷款，属于华凌公司的严重过错，故无权要求秦贺支付违约金，华凌公司也不享有向秦贺主张追偿权的权利。综上，华凌公司的上诉请求和理由不成立，请求二审法院驳回华凌公司的上诉请求。邮储银行沈阳分行述称，1．华凌公司已经依照案涉《个人消费贷款及担保合同》约定，履行了保证义务，邮储银行沈阳分行对秦贺的债权已经实现；2．邮储银行沈阳分行尊重华凌公司与秦贺签订的《商品房买卖合同》约定，并协助履行案涉房屋的预告登记手续的撤销办理事宜。本院认为，华凌公司在接受邮储银行沈阳分行发放的案涉房屋的按揭贷款后，因秦贺未如期偿还按揭贷款，华凌公司代秦贺履行了偿还银行贷款的保证义务，据此华凌公司并未实际收到案涉房屋的全部价款，秦贺并未完成支付房屋价款的义务。另案涉房屋尚未办理产权登记，故一审再审认定案涉《商品房买卖合同》的主要权利义务已经履行完毕的依据是否充分？在秦贺未完成付款义务的情况下，华凌公司是否享有合同解除权应依据双方合同约定和法律规定进一步审查确定，故将本案应发回重审。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项的规定，裁定如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民再25号民事判决；二、本案发回沈阳市浑南区人民法院重审。二审案件受理费1350元，退还华凌公司675元，退还秦贺675元。审判长  戈利利审判员  徐 亮审判员  张 伟二〇二〇年十二月二十四日法官助理黄卓书记员冷立皎本裁定所依据的相关法律第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。