山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终1048号 上诉人（原审被告）：杨**，男，1991年8月29日生，汉族，住阳泉市。 委托诉讼代理人：张海霞，山西嘉尚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张翠萍，女，1966年10月5日生，汉族，住阳泉市。 委托诉讼代理人：郗建红，山西硕明律师事务所律师。 原审被告：刘俊花，女，1964年9月13日生，汉族，住阳泉市。 原审第三人：阳泉市建设集团有限责任公司构件预制分公司，住所地山西省阳泉市城区南庄路**。 负责人：赵兵会，公司经理。 委托诉讼代理人：张小龙，山西德昱律师事务所律师。 上诉人杨**因与被上诉人张翠萍、原审被告刘俊花、原审第三人阳泉市建设集团有限责任公司构件预制分公司（以下简称阳建集团构件预制分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨**的委托诉讼代理人张海霞，被上诉人张翠萍及其委托诉讼代理人郗建红，原审被告刘俊花，原审第三人阳建集团构件预制分公司的委托诉讼代理人张小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨**上诉请求：1.请求撤销阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初912号民事判决书，并驳回被上诉人的原审诉讼请求；2.案件受理费用、保全费用由被上诉人全部负担。事实和理由：一、原审法院以被上诉人存在重大误解为由判决撤销《房屋买卖协议》，超出了被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人在起诉之时以《合同法》五十四条之规定，认为上诉人以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使被上诉人违背真实意思订立合同为由提起诉讼，而原审法院以重大误解进行判决，明显超出了被上诉人的诉讼请求。二、原审法院以被上诉人存在重大误解为由判决撤销《房屋买卖协议》，认定事实有误。第三人出售的-1房屋均没有产权证，是众所周知的，在购房之前，被上诉人也进行了实地了解，被上诉人全部了解又签字确认才促成交易的完成，现在被上诉人以其不知情不符合客观事实，有违诚信交易的原则。三、原审法院认定上诉人杨**与被上诉人双方均存在过错，但却判决被上诉人的损失10000元及案件受理费、保全费全部由上诉人杨**负担，认定事实有误。 张翠萍辩称，1.上诉人上诉状中事实与理由部分称“一审法院以被上诉人存在重大误解为由判决撤销房屋买卖协议，超出了被上诉人的原审诉讼请求”这个理由不能成立，因为一审的诉求是撤销房屋买卖合同，判决撤销房屋买卖协议，没有超出诉讼请求。2.上诉人上诉状中事实与理由部分称“一审法院以被上诉人存在重大误解为由判决撤销房屋买卖协议，认定事实有误。”的观点我方认为正确。撤销协议的理由是欺诈，从双方签订的房屋买卖协议第二条、第三条、第四条能看出，本次房屋买卖是要办理房产手续的，但被上诉人支付了购房款后，上诉人只是办理了第三人处的手续，且在××路该房屋没有房屋产权证，且以后也不办理产权登记。同时，上诉人也知道被上诉人由于购买上诉人的房屋，将自己之前有产权证的房屋卖了，支付了此次购房款。故上诉人存在欺诈行为。3.本案撤销房屋买卖合同的原因是欺诈，故不应当判决上诉人只支付被上诉人10000元装修补偿款，而应当承担违约责任，支付违约金50000元。上诉人认为不应当承担被上诉人损失的观点不能成立。综上，一审法院认定的部分事实有误，鉴于被上诉人没有上诉，请求二审法院依法驳回上诉的上诉请求、维持原判。 刘俊花述称，1.我是上诉人杨**的母亲。此房屋的买卖是我作为杨**的委托代理人全程参与并负责办理房屋的买卖和交接等事宜。此房屋是在2020年3月份出售的，对方了解后主动联系我们，全家人实地来看了好几次房屋，非常满意愿意购买此房。第一次看房时我就清清楚楚地跟他们说产权是预制厂的，我手里就有一份预制厂的购房协议。2020年3月18日我们双方签订了一份房屋买卖协议，并约定好待付清全款，交接了房屋后，再一起到第三人处把名字改过来。2.预制厂开发的这种楼盘，小区的房屋买卖也都是去预制厂办理手续的，而且预制厂也允许这样买卖的。3.基于亲情，在价格上，我们当时是低于买房加装修费的价格出卖。对方很明白也很感激，也知道在价格上我做了很大的让步。4.2020年3月份出售此房，第三人安排我们5月11日去签协议办手续。杨**为配合对方回来拿上原协议，对方看过后，双方到预制厂，预制厂将变更了名字的协议给了对方。当时他们什么也没有说，签了字按了红手印办理完过户，随后装修了一直居住到现在。5.我与对方是表姐妹关系，整个买房过程包括到第三人处更名都是在很和谐、友好的情况下办的。对方愿意买这房，交了钱，又过了户，并入住直到现在，这都是循序渐进完成了的事。此过程中，我是杨**的代理人，一审法院冻结我的银行存款，我认为不应该。 阳建集团构件预制分公司述称，与我方没有多大关系，我方不应当承担责任。 张翠萍向一审法院起诉请求：1.要求依法撤销房屋买卖合同，依法判令被告返还购房款、违约金及支付房屋装修费用合计300000元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2013年被告杨**作为乙方与第三人（甲方）签订《外环路康居苑F号楼-1层集资建房协议》，购买2单元-1层东户房屋。2020年3月18日原告（买方即乙方）与被告杨**（卖方即甲方）代理人被告刘俊花签订《房屋买卖协议》，约定：经甲乙双方友好协商决定，甲方将位于阳泉市××路房屋卖于乙方，现就房屋买卖事宜达成如下协议条款，双方共同遵守。甲乙双方议定上述房产成交价格为人民币250000元。在本合同签订以前乙方已交于甲方20000元订金。乙方于本合同签订之日起两月内将230000元支付给甲方后，甲乙双方共同办理过户购房手续。甲方保证上述房屋产权清晰、无争议，也未设置抵押，协议有效期内，不得将房屋出售给第三人。该房屋在办理过户手续过程中所需要缴纳的一切费用由乙方承担。乙方向甲方付清全部房款后，甲方给乙方房屋钥匙及购房合同一切手续原件。本协议签订后，如一方违反本协议条款，该方应向对方支付伍万元的违约金。协议签订后，原告按约将购房款250000元支付给被告。并对房屋进行装修，入住。2020年5月11日，原、被告共同至第三人处对房屋进行合同更名，原告与第三人重新签订《外环路康居苑F号楼-1层集资建房协议》。其中约定该-1层房屋不办理产权登记，无房屋产权证。 一审法院认为，本案所涉《房屋买卖协议》买卖双方分别为原告及被告杨**，被告刘俊花作为被告杨**代理人在协议中卖方处进行签名，其当庭提交杨**书写的委托书一份，委托被告刘俊花全权代表出售位于阳泉市××路房屋买卖事宜，受委托人在办理上述事项过程中所签署的有关协议均予以认可。故因该合同产生的一切责任由被告杨**来承担。根据原、被告签订的《房屋买卖协议》约定乙方于本合同签订之日起两月内将230000元支付给甲方后甲乙双方共同办理过户购房手续。原告认为该过户购房手续即到相关部门办理房屋产权登记，但原告和第三人签订《外环路康居苑F号楼-1层集资建房协议》时原告才得知所涉房屋不办理产权登记，无房屋产权证，因被告虚假陈述使原告陷入错误认识，故要求撤销该房屋买卖协议。被告认为双方约定的过户购房手续为到第三人处办理合同更名，现被告已配合原告完成更名手续，被告并未向原告作虚假陈述。一审法院认为，对于原、被告签订的《房屋买卖协议》是否符合可撤销合同的情形，本案争议问题为原、被告双方对合同约定中“办理过户购房手续”的分歧。根据《城市房地产转让管理规定》，房屋转让除签订转让协议外，还应当到房地产管理部门办理房屋转让登记手续，办理登记手续之后，房屋所有权方转移。作为买受人，购得房屋并取得房屋产权登记才实际拥有房屋，实现买卖目的。被告称其已向原告告知房屋性质及只有购房协议的事实，但双方是否就产权登记事宜达成过一致意见从庭审阐述及举证质证中并未明确，原告基于对被告的信任，对合同中过户手续的约定产生误解，该误解直接影响到其对房屋所享有的权利。原告本以为过户手续即到相关产权部门办理登记，和第三人签订《外环路康居苑F号楼-1层集资建房协议》才得知所涉房屋不办理产权登记，无房屋产权证，原告属重大误解，故被上诉人要求撤销合同的诉讼请求一审法院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故被告应退还原告250000元购房款，原告应将房屋交付被告。在合同签订及履行过程中，原告作为买受人未尽到合理注意义务，存有过错，上诉人作为出卖人由其拟定合同，其并未对“办理过户购房手续”与被上诉人协商一致，导致双方产生根本分歧，上诉人亦存有过错。故对于原告要求被告支付装修款的诉求酌情折价给付10000元，其要求支付违约金的请求一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十八条之规定，判决：一、撤销原告张翠萍与被告杨**于2020年3月18日签订的《房屋买卖协议》；二、被告杨**于判决生效后十日内返还原告购房款250000元；三、被告杨**于判决生效后十日内支付原告装修补偿款10000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实同一审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人杨**与被上诉人张翠萍签订的《房屋买卖协议》是否存在可撤销合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，“下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解签订的。（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案被上诉人张翠萍在一审法院以一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，请求人民法院撤销《房屋买卖协议》。一审法院以属于重大误解，撤销双方签订的《房屋买卖协议》。上诉人杨**认为不存在上述《合同法》第五十四条规定的撤销协议的两种情节。被上诉人张翠萍认为是上诉人以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。本案在审理中根据被上诉人张翠萍陈述，张翠萍及家人一起看过所购买的房屋，对房屋结构和采光满意后，决定购买此房并交纳定金。此后，双方共同到原审第三人阳建集团构件预制分公司进行合同更名，被上诉人张翠萍与原审第三人重新签订《外环路康居苑F号楼-1层集资建房协议》。本案中被上诉人张翠萍与上诉人杨**的母亲即本案原审被告刘俊花是姐妹关系，在本案购房过程中，一切事宜均由张翠萍与刘俊花双方协商。被上诉人张翠萍在准备购买该房过程中，与家人看房、签订《房屋买卖协议》、交纳定金、支付房款、与阳建集团构件预制分公司签订《外环路康居苑F号楼-1层集资建房协议》，购买房屋后进行装潢，其行为可以推定其意思表示真实有效，交易过程中的交易行为其意思表示是真实的，且在签订《外环路康居苑F号楼-1层集资建房协议》中第五条明确约定“该负1层房屋不办理产权登记，无房屋产权证”。被上诉人张翠萍对房屋不能办理产权登记是明知的，因此不存在以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，致使其在违背真实意思的情况下订立合同的情节。原审法院认定事实及适用法律均有错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初912号民事判决； 二、驳回张翠萍的诉讼请求。 一审案件受理费5050元，减半收取2525元，二审案件受理费5050元，均由被上诉人张翠萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  谷守乾 审判员  吴怡东 审判员  郝丽琴 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  李增艳