天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6651号上诉人（一审原告、反诉被告）：仁恒发展（天津）有限公司，住所地天津市南开区东马路**仁恒置地国际中心**。法定代表人：陈耀玲，董事长。委托诉讼代理人：李**远，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李源泉，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：天津易捷形科技有限公司，住所，住所地天津市和平区南马路**div>法定代表人：赵卿，总经理。委托诉讼代理人：武辰光，北京德和衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田京，北京德和衡（天津）律师事务所律师。上诉人仁恒发展（天津）有限公司因与被上诉人天津易捷形科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李源泉，被上诉人的法定代表人赵卿及委托诉讼代理人武辰光、田京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁恒发展（天津）有限公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、六、七、八、九、十项，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求，或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：1．上诉人不存在违约行为，一审法院认定上诉人违约并导致合同解除，没有事实和法律依据；2．一审法院判决上诉人向被上诉人支付各项损失和费用缺乏依据，被上诉人严重违约，应当按照合同约定向上诉人支付退租导致的各项损失。天津易捷形科技有限公司辩称，被上诉人从上诉人处租赁商铺，不仅考虑内部状况，也包括商铺外部环境等因素。自2019年1月以来，为引进伊势丹公司进场经营，上诉人对商铺所在的仁恒广场进行了长期的整体改造施工和装修，关闭了商场的全部主通道，单方面取消免费停车政策，直到现在仍然在装修改造中，被上诉人租赁的商铺自己都无法进入。上诉人破坏被上诉人的经营环境，导致合同目的无法实现。综上，请求驳回上诉，维持原判。仁恒发展（天津）有限公司向一审法院起诉请求：1．依法确认2018年8月10日原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；2．判令被告立即腾空、搬离其租用的位于天津市南开区××路××号××层××铺位房屋；3．判令被告支付原告违约金85729.8元；4．判令被告支付原告其房屋装修期使用费57315.6元；5．判令被告按照合同约定标准支付原告2019年11月1日至实际腾房之日期间的房屋占有使用费；6．判令被告支付原告6个月的房屋空置费145542.3元；7．案件受理费由被告负担并直接给付原告。天津易捷形科技有限公司向一审法院反诉请求：1．判令原告支付被告为经营商铺及被迫撤场所花费的装修、空调改造、消防改造、软装及家具、电器、广告推广宣传费、人员遣散费共计332831.38元；2．判令原告退还被告租赁保证金85730元，并补偿被告85729.8元；3．判令原告退还被告租金264619.2元；4．判令原告赔偿被告物业费78300元；5．判令原告赔偿被告律师费42000元；6．被告保留向原告追索2019年11月1日至2020年3月31日期间物业费的权利；7．反诉费由原告负担并直接给付被告。一审法院认定事实：2018年8月10日，原、被签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有位于天津市南开区××路××号（仁恒置地广场）地下二）地下****商铺出租给被告用于智能健身经营使用积为145平方米，租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日，交付日为2018年9月1日，原告给予被告的装修期为61日，2018年11月1日至2019年10月31日的租金标准为152.08元／平方米／月，被告须向原告支付85730元作为被告依约履行本合同的保证金，合同期届满或租赁关系提前终止时，在被告付清所有应付款项、办理完毕以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续（若有），被告按照本合同交付条件之规定将该商铺及其装修、设备和设施恢复原状归还原告后九十日内未发生有关被告的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等的前提下，原告应在被告交还该商铺后九十日后将租赁保证金无息退还被告，被告应于该租赁期内按照约定向本项目物业管理公司支付该商铺的物业费，物业费标准为每月6525元，如原告存在其他违约行为，经被告书面催告后90天仍未有效解决，从而致使被告无法实现本合同的租赁目的，被告有权在任意时间提前终止本合同，同时原告无息退还租赁保证金剩余部分并另行按月租金及月物业费的3倍金额补偿被告，本合同任何条款中所指的一方需赔偿另一方的损失和费用均包括但不限于受损方的所有直接损失和为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。2018年9月1日原告将案涉商铺交付被告使用，被告在装修过程中发现该商铺消防设施存在缺陷，需要重新改造，故至2019年1月1日装修完工后被告才开始营业。在合同履行期间，被告向原告交纳2018年11月1日至2019年10月31日商铺租金264619.2元、保证金85730元，另向案外人天津仁恒物业服务有限公司交纳2018年11月1日至2019年10月31日物业费78300元。2019年1月位于原告仁恒置地广场地下二层至地上四层的乐天百货全部撤场，原告陆续开始施工改造并关闭了广场的主通道及地铁入口，至2020年5月8日仁恒广场已处于整体改造停业状态。2019年10月29日被告停止营业撤场，并将可移动的健身器材全部取走。2019年11月12日被告向原告发送律师函，函告原告因其严重违反合同义务，要求原告与被告联系解决被告撤场后的遗留问题及合理补偿事宜。被告为经营需要而支出装修费197650元、空调改造费7500元、消防改造费25000元、软装及家具费27642元、电器费33038.22元、广告推广宣传费112209元，此外被告停业撤场支出人员遣散费13000元，故被告反诉要求原告赔偿其上述支出共计416039.22元的80%，计332831.38元。原告对被告主张支出的金额予以认可，但坚持其抗辩意见，不同意赔偿。庭审中被告表示放弃案涉商铺现尚存装修、空调改造、消防改造、软装、家具的相关设施及所有遗留电器，由原告自行处理。因本案成讼，被告支出律师费42000元。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，应予确认，原、被告应按照合同约定全面履行。然原告自被告开业不久即开始仁恒广场的整体改造，2019年1月位于仁恒置地广场地下二层至地上四层的乐天百货全部撤场，致使被告租用商铺的整体客流及经营环境发生根本性变化，无法实现合同目的，对此原告应承担违约责任。现原告要求解除合同，被告表示同意，但双方对合同解除时点存在分歧，结合原告的违约事实及被告交纳租金的期限综合考虑，一审法院认为合同解除时点应以被告交纳租金截止日期，即2019年10月31日为准。关于原告要求被告腾交商铺问题，现被告已表示放弃其租用商铺内遗留的全部设施及物品，可由原告自行处理，故原告对被告租用商铺可自行收回，并自行处理该商铺内的所有设施及物品。因原告违约导致合同提前解除，故原告要求被告支付违约金、房屋装修期间的使用费、2019年11月1日至实际腾房之日期间的房屋占有使用费及6个月的房屋空置费的诉讼请求，均不予支持。关于被告的反诉请求，根据上述相同理由，原告应按合同约定赔偿被告的合理损失。因此被告要求原告赔偿装修、空调改造、消防改造、软装及家具、电器、广告推广宣传费、人员遣散费共计416039.22元的80%，计332831.38元，及被告要求原告退还租赁保证金85730元、给予被告补偿85729.8元并支付律师费42000元的反诉请求，均予以支持。至于被告反诉要求原告退还租金264619.2元并赔偿物业费损失78300元的问题，结合原告的违约情形及被告经营持续时间，酌定由原告退还被告租金264619.2元的80%，计211695元，并赔偿被告物业费损失78300元的80%，计62640元。关于被告要求保留向原告追索2019年11月1日至2020年3月31日期间物业费权利的反诉请求，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及。一审法院判决：一、确认2018年8月10日原告仁恒发展（天津）有限公司与被告天津易捷形科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；二、本判决书生效后，原告仁恒发展（天津）有限公司将被告天津易捷形科技有限公司租用的位于天津市南开区××路××号（仁恒置地广场）地下二层Ｂ2）地下****商铺内现存的所有设施及物品自行处理并将该商铺自行收回生效后十日内，原告仁恒发展（天津）有限公司赔偿被告天津易捷形科技有限公司装修费197650元、空调改造费7500元、消防改造费25000元、软装及家具费27642元、电器费33038.22元、广告推广宣传费112209元、人员遣散费13000元，共计416039.22元的80%，计332831.38元；四、本判决书生效后十日内，原告仁恒发展（天津）有限公司退还被告天津易捷形科技有限公司租赁保证金85730元；五、本判决书生效后十日内，原告仁恒发展（天津）有限公司给付被告天津易捷形科技有限公司补偿款85729.8元；六、本判决书生效后十日内，原告仁恒发展（天津）有限公司退还被告天津易捷形科技有限公司租金264619.2元的80%，计211695元；七、本判决书生效后十日内，原告仁恒发展（天津）有限公司赔偿被告天津易捷形科技有限公司物业费损失78300元的80%，计62640元；八、本判决书生效后十日内，原告仁恒发展（天津）有限公司赔偿被告天津易捷形科技有限公司律师费42000元；九、驳回原告仁恒发展（天津）有限公司其他诉讼请求；十、驳回被告天津易捷形科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6956元，由原告仁恒发展（天津）有限公司负担（已执行）。反诉费6060元，由原告仁恒发展（天津）有限公司负担5575元、被告天津易捷形科技有限公司负担485元。原告仁恒发展（天津）有限公司负担反诉费部分于本判决书生效后十日内直接给付被告天津易捷形科技有限公司。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，双方系房屋租赁合同关系。上诉人所有的涉案商铺坐落于仁恒置地广场地下二层，上诉人交付被上诉人涉案商铺后，被上诉人经过装修改造，于2019年1月1日开始正式营业。但自2019年1月位于仁恒置地广场的乐天百货全部撤场，为引进新的经营方，上诉人开始对涉案仁恒置地广场进行大规模的整体改造，导致商场内的原有扶梯、直梯，上下楼通道停止运营。虽然上诉人另行解决了员工进出通道问题，但原有的经营环境发生了重大改变，整体客流亦急剧减少。上诉人同步对涉案广场内的租赁商户进行清退、转接工作。上诉人实施的一系列行为，并非是商业风险，而系根本性违约，导致涉案合同无法实现合同目的。因此一审法院判决合同予以解除并判定上诉人承担被上诉人的各项损失和费用的80%并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6956元，由上诉人仁恒发展（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十二月二十一日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……