北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7607号上诉人（原审被告）：王凤英，女，1963年1月7日出生，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**。法定代表人：杨德勇，董事长。委托诉讼代理人：张婷婷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：景明，男，该公司员工。上诉人王凤英因与被上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋亿家物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初19915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王凤英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回远洋亿家物业的诉讼请求，诉讼费用由远洋亿家物业承担。事实和理由：1.一审法院没有做到具体问题具体分析，王凤英房屋位于单元门正上方，防盗门声响严重影响王凤英休息和居住环境，该噪音特别针对王凤英居住房屋，10余年来防盗门报修记录均存在但始终未维修正常。2.一审法院采用独任制，二审王凤英申请合议制审理。3.垃圾桶在王凤英居住房屋楼下，影响环境。远洋亿家物业辩称，同意一审法院判决，不同意王凤英的上诉请求。一审判决后单元门每天都安排专人调试，现在可正常使用，噪音在合理范围内。垃圾桶站设置了专门定点分类，每栋楼之间都有投放点，保洁员也会多次清理。远洋亿家物业向一审法院起诉请求：判令王凤英立即支付拖欠远洋亿家物业2010年1月15日至2019年1月14日期间的物业服务费23315.76元。一审法院认定事实：王凤英为北京市石景山区X房屋（以下简称涉案房屋）业主，建筑面积为110.73平方米。2007年1月8日，北京远洋基业物业管理有限公司（2015年11月30日更名为远洋亿家物业）与王凤英签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方（远洋亿家物业）对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方（王凤英）收取物业服务费用及其他应收款项，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。甲方负责向业主和物业使用人收取下列费用：住宅小区的物业管理费、装修押金、装修管理费、垃圾清运费、代收代缴费用、停车费及政府批准的其他费用。涉案房屋物业服务费用标准：1.9元/建筑平方米/月。首期物业服务费按年度交纳，首期交费期满后第一个月内，预交下一年度物业服务费，依此类推。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的（含能源费及代收费用），甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金至实际支付日止。上述服务协议签订后，王凤英交纳物业费，但自2010年1月15日至2019年1月14日王凤英未交纳物业费及垃圾清运费共计23315.76元。庭审中，王凤英对未交物业费事实表示认可，提出涉案房屋存在单元门、门禁门直接用手用力可以开启，碰撞声音过大，影响休息；楼下垃圾桶过多，清运垃圾时间过早；楼下底商有艾灸馆，气味难闻，导致无法开窗通风的问题，故不同意支付物业费。对此，远洋亿家物业提交单元门及门禁门开启视频，证明在使用门禁的情况下单元门和门禁门正常工作，并提交小区内不同单元楼下垃圾桶设置摆放照片，表示垃圾筒的摆放都是在开发商指定预留的位置，不是单独靠近某个业主家，证明垃圾桶摆放及清运合规。庭审中，远洋亿家物业表示单元门和门禁门确实通过暴力开启的情况下能够拽开，但这并非单元门和门禁门的正常使用状况，部分业主不用门禁卡开启单元门的情况难以每时每刻监控和阻止，远洋亿家物业对门的维修也有相应的维修记录，而有的业主来回出入或者有意的通风，导致单元门敞开，并不是说单元门没有实用功能或损坏。对于垃圾清运，物业保洁每天对垃圾桶进行三次处理，分别是早上7点多，中午1点左右，晚上8、9点左右清理满冒等情况，每天垃圾车来统一清运一次垃圾。诉讼中，该院至现场进行勘验，内容如下：“涉案房屋西向卧室楼下的宣传栏遮挡棚下有多个垃圾桶摆放，垃圾桶为全单元业主共用；单元门及门禁门可用门禁卡正常开启，在不使用门禁卡暴力开启的情况下，王凤英反映在涉案房屋室内听到声音很大，影响休息。”上述事实，有《前期物业管理服务协议》、照片、视频、勘验笔录及当事人庭审陈述等证据在案佐证。一审法院认为，远洋亿家物业与王凤英签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定的内容履行各自义务。物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主均应支付相应的物业费。当然，业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。本案中，对于暴力开启单元门及门禁门所产生的噪音问题，系非正常使用门禁卡开门所导致，物业除及时维修和号召业主爱护公共设施外，难以无时不刻的监控和防止单元门被他人在不使用门禁的情况下暴力开启。对于垃圾桶摆放的问题，在单元门出口处就近放置垃圾桶符合整栋楼业主的共同利益，但对于垃圾清收和保洁物业有责任及时处理，确保居住环境整洁卫生。综上，王凤英所提出的抗辩意见不足以对抗远洋亿家物业向其主张支付物业费及垃圾清运费的请求，远洋亿家物业要求王凤英交纳2010年1月15日至2019年1月14日的物业服务费（含垃圾清运费）的诉讼请求合法有据，该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：王凤英于本判决生效之日起十日内给付远洋亿家物业服务股份有限公司2010年1月15日至2019年1月14日的物业费（含垃圾清运费）23315.76元。二审中，王凤英提交垃圾桶状况照片打印件，证明垃圾桶未做任何改动，依旧十几个垃圾桶在其家门口。远洋亿家物业对照片真实性和证明目的均不认可，称不清楚照片拍摄时间，保洁人员上班后才能维护，且照片显示垃圾桶放置很规范。远洋亿家物业提交光盘一张，内有单元门的使用情况和垃圾桶状况，证明单元门使用正常，噪音也没有影响正常生活，对垃圾桶也有进行日常清理和维护。王凤英对光盘内容的真实性认可，对证明目的不认可。只能证明当时维修状态，不能反映日常常态，实实在在影响业主生活。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。远洋亿家物业作为王凤英所在小区的物业服务企业，提供了物业服务，王凤英作为业主应当缴纳物业费。王凤英在本案中反映的门禁噪音问题，并非远洋亿家物业怠于履行维护和修理义务所致。而在垃圾桶的摆放和垃圾处置上远洋亿家物业亦无明显不合理之处，上述理由均不能构成王凤英拒绝交纳物业费的合理理由，本院不予支持。但需要指出，物业服务企业和业主在居住质量的维护中和小区整体环境的创造中是相互配合，相辅相成的关系。物业公司应在服务过程中加强与业主的沟通，听取业主反映的问题和建议，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作很难有效开展下去。综上所述，王凤英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382元，由王凤英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  徐 冰审 判 员  刘 婷二〇二〇年十二月十四日法官助理  任可娜书 记 员  范慧娟