湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初794号原告:中国建设银行股份有限公司孝感分行。住所地：孝感市城站路**。统一社会信用代码：9142090088081137X6。负责人：刘斌，该分行行长。委托诉讼代理人：叶爱民、郑金姑，湖北山川律师事务所律师。代理权限：代为起诉，代为承认、增加、变更诉讼请求，申请鉴定，调查取证，签收法律文书，申请执行等。被告:蔺长梅，女，1966年11月8日出生，汉族，湖北省孝感市人，住所：孝感市孝**。被告：孝感市开发区瑞雪莱服装服饰店。。住所地：孝感市开发区乾坤大道**统一社会信用代码：92420900MA4B4HYQ1A。经营者:蔺长梅。原告中国建设银行股份有限公司孝感分行(以下简称建行孝感分行)与被告蔺长梅、孝感市开发区瑞雪莱服装服饰店(以下简称瑞雪莱服装店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理，原告建行孝感分行的委托诉讼代理人郑金姑，被告蔺长梅、被告瑞雪莱服装店的经营者蔺长梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行孝感分行向本院提出变更后的诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的不定期租赁合同关系。2.判令被告在诉状送达之日起30日内腾退房屋，将承租房屋返还给原告；逾期退房，按照合同解除前2倍租金按日支付违约金至退房止；逾期退房，视为其放弃所未被拆除物品归原告所有。3.判令被告向原告支付房屋租金38454.98元(自2018年4月12日计算2019年10月11日)并按合同解除前年租金26477.20元标准支付房屋占用费至被告腾退房屋之日止。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月18日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，被告承租原告位于孝感市文化路××办公楼××楼外房屋，租赁期为2年(自2015年4月12日至2017年4月11日止)，第一年租金为21800元，后房租每年递增5%，第二年租金为22872元。租金按年支付，合同签订后5日内支付第一年租金，以后在每年到期前的一个月15日内交清下一年房租。租赁期内，逾期拖欠房租累计6个月以上，原告有权解除合同，收回出租房，逾期未被拆除物品，视为被告放弃所有权归原告所有。逾期腾房，按日租金的2倍支付违约金。合同签订后，原告交付房屋，双方均按照合同履行。被告交纳了2017年度（即2017年4月12日止2018年4月11日）房租24015.6元后，至今未要求续租，未交纳后续房租。合同到期后，原告多次要求被告解除合同，腾空并返还房屋，但被告置之不理，拒不搬离，为此，请求支持原告前列的诉讼请求。原告建行孝感分行为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告的营业执照，证明原告的基本情况、诉讼主体资格。证据二：被告的居民身份证复印件、工商登记信息，证明被告的基本情况、诉讼主体资格。证据三：房产证，证明原告是涉案房屋所有权人。证据四：《房屋租赁合同》，证明原告与被告签订了房屋租赁合同及合同约定情况。1.被告承租原告位于孝感市文化路××办公楼××楼外房屋。2.租赁期为2年(自2015年4月12日至2017年4月11日止)。3.第一年租金为21800元，后房租每年递增5%，第二年租金为22872元。4.合同期满后自然终止。5.租赁期满，被告如期归还房屋，逾期归还按照原租金的2倍支付违约金，还应承担原告的经济损失。证据五：中国建设银行单位客户专用回单，证明被告交纳房租情况。证据六：房屋到期催收通知及现场照片，证明被告在合同到期后继续占用租赁房屋的事实。被告蔺长梅、瑞雪莱服装店辩称，1.被告愿意随时交清房租，未交清2018年4月12日之后的房租是原告拒收房租造成的，不是被告的原因；2.被告对租赁的过道进行了扩建，扩建面积54.9㎡，扩建费用达30万元，应当由原告承担；3.原告无权解除与被告签订的房屋租赁合同；4.原告起诉主体错误，被告瑞雪莱服装店是被告蔺长梅于2011年4月28日注册成立的，在乾坤大道23号门面经营，与本案没有任何法律上的关系，被告瑞雪莱服装店不是本案适格主体。综上，请求依法驳回原告关于解除租赁合同及要求被告支付违约金的全部诉讼请求。被告蔺长梅、瑞雪莱服装店为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一：被告蔺长梅的居民身份证复印件、个体工商户营业执照，证明被告蔺长梅的基本情况。证据二：《房屋租赁合同》，证明被告蔺长梅只租赁原告位于孝感市文化路××办公楼××楼外12㎡过道，门店大部分是被告蔺长梅扩建的事实。证据三：《关于改建文化路建行门面的请示》、门面平面图，证明经原告同意和规划局批准后，被告蔺长梅将租赁的过道凹进部分扩建成门面，扩建面积33.5㎡，将原变压器及附近区域也扩建成门面，扩建面积21.4㎡，两处共扩建54.9㎡，支付扩建费30万元的事实。证据四：中国建设银行转账凭证、实时转账记录，证明原告将原收租42001170008050002170账户停用，被告蔺长梅无法交租的事实。证据五：与洪经理沟通照片，证明被告蔺长梅多次找原告物业洪经理沟通，要求交纳房租，并书面申请续租的事实。证据六：张享珍证言，证明1.被告蔺长梅多次找原告物业洪经理沟通，要求交纳房租并续租；2.被告蔺长梅对租赁的过道进行了扩建，将过道凹进部分扩建成门面，将原变压器及附近区域也扩建成门面，现经营的门面大多数是扩建的。证据七：百斯盾2019年秋冬季订货会订单、2020年春夏季订货会订单、2020年秋冬季订货会订单，证明1.被告蔺长梅订购了2019年的127.85万元秋冬季衣服，2020年的56.9824万元春秋季衣服，由于疫情原因，导致服装滞销，被告蔺长梅为了挽回损失和复工复产又紧急订购了2020年的116.9982万元衣服，根据销售规则，至少需要2年销售。经庭审质证，被告对原告建行孝感分行所提交的证据一、二、三、五无异议；被告对原告提交的证据一无异议；对无异议的证据本院依法予以采信，对有争议的证据本院认定如下：1.原告提交的证据四、六，经本院核对原件属实，可作为认定本案的事实依据；原告提交的证据四《房屋租赁合同》中，没有关于房租每年递增5%的约定，对此本院不予认可。2.被告提交的证据二、四、五，原告对其真实性没有异议，可作为认定本案的事实依据。3.被告提交的证据三，结合庭审查明情况，能证明被告蔺长梅承租涉案房屋后，进行了扩建改造，但扩建的费用没有相关证据证明，本院依法不予认可。4.被告提交的证据六证人陈述的被告蔺长梅承租涉案房屋后，进行了扩建改造及合同期届满后，被告要求续租，并主动向原告交纳房租的事实与查明的事实相符，本院依法予以认可。5.被告提交的证据七与本院争议焦点没有关联性，本院不作为证据认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年,被告蔺长梅租赁原告位于孝感市城区文化路××办公楼××楼外过××12㎡经营服装,承租后，经原告同意被告蔺长梅对租赁过道扩建成沿街门面房。2003年3月4日，被告蔺长梅在工商部门登记领取个体工商营业执照，统一社会信用代码为：92420900MA4B7CYU73，经营场所为涉案租赁的门面。此后被告蔺长梅每年与原告签订内容基本相同的租赁合同至2015年。2016年1月18日，原告与被告蔺长梅补签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期为2年(自2015年4月12日至2017年4月11日止)，租期内发生一切税费由被告蔺长梅承担，第一年租金为21800元于合同签订后5日内交纳，第二年租金为22872元于第一年期满前15日内交纳。租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告蔺长梅应当如期归还房屋，逾期归还，则每逾期一天向原告按原日租金的2倍支付违约金。双方均按照约定履行至合同期届满，自2017年4月11日后，原、被告再未签订续租合同，2017年6月9日被告蔺长梅向原告交纳了2017年4月11日至2018年4月11日的租金24015.6元。2018年底，原告向被告提出要求收回出租房屋，被告蔺长梅则要求续租。2019年9月17日，原告在出租门面房外张贴通知，要求被告蔺长梅在1个月内结清房租、水电费，并办理退房手续无果，以致成讼。另查明，2011年4月28日，被告蔺长梅到工商部门登记注册孝感开发区百斯盾服装店，住，住所地为孝感市××大道××号019年7月26日，孝感开发区百斯盾服装店变更为被告瑞雪莱服装店，住，住所地变更为××大道××号院于2020年5月25日向被告送达诉状副本及应诉通知书。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，2016年1月18日原告与被告蔺长梅签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规规定，合法有效。关于诉讼主体的问题，被告蔺长梅到工商登记部门注册了两个个体工商户，2003年注册的个体工商户没有登记字号，2011年注册的个体工商户登记字号为瑞雪莱服装店，2003年注册的个体工商户经营场所为涉案的租赁房屋，最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第五十九条规定，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，被告蔺长梅登记营业场地为涉案租赁房屋的个体工商户没有登记字号，因此，被告蔺长梅系本案适格诉讼主体，合同义务由其承担。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，2017年4月11日租赁期满后，被告蔺长梅继续使用涉案房屋，原告未提出异议并收取租金，原租赁合同继续有效，但双方之间的租赁期限为不定期，对不定期房屋租赁，原告可以随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告蔺长梅。原告于2019年9月17日张贴通知，要求被告蔺长梅在1个月内办理退房手续，符合通知被告蔺长梅解除合同的合理期限，故对原告请求解除原告与被告蔺长梅之间的不定期租赁合同，本院予以支持。合同解除后，被告蔺长梅应当腾退承租房屋并将房屋返还给原告。关于拖欠的租金金额及违约金的问题，2017年4月11日租赁期满后，被告蔺长梅继续使用涉案房屋并按照每年24015.6元的标准交纳租金，原告未提出异议，原告请求的占用房屋租金应当以每年24015.6元的标准计算，但疫情期间3个月的房屋租金应当予以减免。根据原合同约定，租赁期届满，被告蔺长梅应当归还承租的房屋，被告蔺长梅逾期归还房屋，每逾期一天向原告按原日租金的2倍支付违约金。由于原、被告形成不定期房屋租赁，对不定期房屋租赁，原告可以随时解除合同并要求被告归还房屋，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告蔺长梅。本案中，原告于2019年9月17日在出租门面房外张贴通知，要求被告蔺长梅1个月内结清房租，该期限届满被告蔺长梅未腾退承租房屋即视为违约，原告请求自被告蔺长梅收到诉状副本后30日后开始计算违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第五十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司孝感分行与被告蔺长梅之间的不定期房屋租赁合同。二、被告蔺长梅腾退承租的位于孝感市城区文化路涉案门面房并返还给原告中国建设银行股份有限公司孝感分行。三、被告蔺长梅向原告中国建设银行股份有限公司孝感分行支付占用租赁房屋期间的租金（租金计算标准：自2018年4月12日起按照每年24015.6元的标准，计算至被告腾退承租房屋之日止，扣减3个月疫情期间的房租。）及违约金（违约金计算标准：自2020年6月26日起按照每年48031.2元的标准，计算至被告腾退承租房屋之日止。）。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司孝感分行的其他诉讼请求。上述给付项于本判决生效后三日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费761元，由原告中国建设银行股份有限公司孝感分行负担50元，被告蔺长梅负担711元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  魏校军人民陪审员  余 丹人民陪审员  黄春红二〇二〇年十二月十五日书 记 员  黄思怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。