云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1822号上诉人（原审原告）：陈思艳，女，1992年10月3日生，彝族，住云南省文山壮族苗族自治州丘北县。委托诉讼代理人：颜兴剑、农定玻，云南汉剑律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：王**，男，1990年9月24日生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市建禾西路****。委托诉讼代理人：沈连康、太启晟，云南杨柏王律师事务所执业律师。上诉人陈思艳因与被上诉人王**房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丘北县人民法院(2020)云2626民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，并于2020年12月8日组织双方当事人进行法庭调查及调解，上诉人陈思艳及其委托诉讼代理人农定玻，被上诉人王**及其委托诉讼代理人沈连康、太启晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈思艳上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由王**承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，本案的客观事实是：案涉客栈被要求整改的事实在前，诉争《酒店租赁协议书》（以下简称“协议”）签订在后，王**未按协议交付合格客栈致使陈思艳经营不能已经构成根本违约。1.原审法院忽略证据的形成时间，导致案件事实认定错误。本案的证据及形成时间如下：2019年1月7日，丘北县人民政府发布《丘北县人民政府关于开展普者黑景区餐饮住宿等服务行业专项整治的通告》第1号（以下简称“1号通告”），已经明确了自通告发布之日起至2019年5月31日按“整改合格一户，批准经营一户”的要求实施，要求住宿服务业法定必备证照为：营业执照、污染防治设施检查合格意见或者排污许可证、消防安全检查意见、卫生许可证、特种行业许可证。2019年1月31日，双龙营镇人民政府及丘北普者黑景区管委会联合发文《丘北县普者黑景区餐饮住宿等服务行业整改通知书》得知，案涉租赁房屋需要整改的项目有：1．庭院存在违建；2．外挂空调机、水箱、水塔、水桶需整改；3．标识牌、广告牌、油烟排放管道需整改；4．雨污分流系统需整改；5．化粪池需整改；6．污水排放或处理系统需整改；7.油烟净化装置需整改；8．需配备办理卫生许可证的专用消毒间和专用布草间。2019年3月15日，丘北县人民政府作出《普者黑景区镤饮住宿等服务行业停业整顿通知书》（以下简称“整改通知书”），明确了案涉租赁房屋已经超过主动停业接受核查期限，要求立即停业。2019年6月3日，陈思艳与王**签订诉争协议。根据在案的证据，可以认定的事实是：案涉客栈整改要求在前，双方协议签订在后。王**明知交付的客栈配套设施不齐全，未能办理行政许可手续，还将该客栈租给陈思艳做食堂、旅游、住、住宿等经营使用于先合同义务违约；陈思艳知道该情形后，多次要求王**进行整改，有关部门也多次通知整改，王**仍拒不履行整改义务，导致陈思艳合同目的无法实现，已构成根本违约。2.原审法院对证据的采纳不当，导致案件事实认定不清。(1)原审判决对于整改的事实认定不清。原审判决认为本案存在两份整改通知书，其中一份上有“己认定。胡斌、李家鹏、岳绍明、何荣文，2019.5.30”字样，仅凭这份证据来推断王**已经完成整改的事实认定不当。陈思艳认为：一是，该四人身份不明，未出庭作证，是否是执法人员也未知；二是，根据景区的规定，整改完毕，会在政府网上会进行公示，而不是草草三字“己认定”来证明；三是，该份证据并没有与其他证据相互印证，形成证据链；四是，根据陈思艳调查了解，“己认定”三字实质上是对整改项目和违法事实的认定。(2)原审判决对于陈思艳函告王**的事实认定不清，原审判决认为，裉据《关于终止酒店租赁协议函》、邮寄送达凭证、短信、微信截图，不能证明陈思艳已经将终止协议送达王**的事实。陈思艳认为，以上证据已经证明陈思艳函告王**解除协议的事实，并且王**已经回应，说明有关函件王**已经收悉。二、原审法院以案涉客栈交付至诉至法院的时间间隔长短，来认定陈思艳对王**交付的房屋无异议，进而认定王**无违约行为，判令继续履行合同，缺乏事实基础和法律依据。本案系租赁协议，而且租期仅为2年，协议中双方也约定明确了“配套设施齐全，交付后原告方能正常经营”。案涉客栈交付时客观情况为：1.整改并未完成；2.无1号通告要求的证件（污染防治设施检查合格意见或者排污许可证、消防安全检查意见、卫生许可证、特种行业许可证）。客栈交付后，王**并没有按协议约定履行办理卫生许可证的义务，在沟通无果后，陈思艳无奈只能自行办理（委托检测手续及送检单据王**仍有保留），将公共用具送到疾控中心进行检验办理卫生许可证，令陈思艳没想到的是，办理卫生许可证及相关证件的前提是整改合格，根据政府公布的合格名单及检测报告到政务中心进行办理。故不能办理相关证件归根结底的原因在于整改未合格。在不能办理卫生许可证并且与王**沟通无果后，陈思艳也一直尝试努力进行整改，来维持双方的租赁关系，但通过景区管委会了解到案涉客栈的整改事项后，陈思艳便彻底放弃了自行整改的想法。在诸多的整改事项中，特别是杨健康（房东）在案涉客栈房屋门前搭建构建物（约100平方米）属于违章建筑，也需要整改，在未拆除的情况下是无法办理消防许可证的。加之王**早在签订协议前就和房东（杨健康）达成口头协议，承诺将厨房和餐厅交给房东使用，继而导致陈思艳无法将厨房和餐厅用作食堂至今。综上，王**并未向陈思艳交付合格房屋。在协议履行过程中，陈思艳发现王**无法及时对自身的违约行为进行纠正、补救，又拒不配合陈思艳解除合同，为维护陈思艳的合法权益，陈思艳才诉至法院。案涉客栈至今仍未完成整改要求，也无具备正常营业的相关证件，如果待陈思艳按照政府文件要求整改完成，诉争协议也已经到期。据此，陈思艳为履行诉争协议已经鞠躬尽瘁、从未懈怠！但是因为诉争客栈未能整改合格的客观事实，诉争协议已经不具备履行的基础。三、退一步来讲，就算按王**抗辩所述，陈思艳是因政策或疫情形势导致经营不能的情形；陈思艳认为，法院也理应根据公平原则判决。《民法通则》第一百三十二条规定“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情氏事案件若干问题的指导意见（二）》明确了“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。综上所述，王**将不合格房屋出租给陈思艳，导致陈思艳只能偷偷摸摸地从事违法经营。加之在承租期间，疫情因素的介入，导致陈思艳经营情况更是雪上加霜，根据前述法律规定，法院也应当按照公平原则处理本案。王**答辩称：一、原判决认定客栈配套设施齐全且陈思艳正常经营正确。首先，王**已经履行了交付房屋及配套设施的法定义务。王**与陈思艳之间仅仅是房屋租赁关系，王**作为出租人，其法定义务是将租赁物交付陈思艳使用，所以“交房后乙方能正常经营”仅仅是指房屋及配套设施具备相应功能并能够正常使用，而不是指陈思艳利用租赁物开展的经营行为符合相关部门的管理要求。而在合同签订之后，王**已经将房屋及配套设施交付陈思艳，双方现场进行了清点，完成了移交，“室内外配套设施齐全”经过了陈思艳的确认，现陈思艳否认这一事实，但并未提交相应证据加以证明。相反，陈思艳接手客栈后开展的经营活动充分证实了配套设施是齐全的，各种设施的功能是正常的，陈思艳诉称“交付的客栈配套设施不齐全”不是事实。其次，陈思艳能够正常经营是有据可查的客观事实。第一，陈思艳提交的一份《安全检查情况通知书》显示，2019年9月5日派出所民警曾到客栈进行日常检查，整改要求为“注意防火防盗、落实一人一证入住登记”，并没有要求办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和《特种行业许可证》。第二，王**与陈思艳的微信聊天记录显示，2019年7月20日王**向陈思艳介绍游客，顺便问了“入住率到多少”，陈思艳回答“50%”；第三，陈思艳通过客栈微信朋友圈发送消息推广服务，部分使用“美团”入住客栈的游客事后在网站上就服务发表了评论，行为时间均为双方签订合同之后，持续至2020年4月。由此可见，陈思艳自接手客栈后一直在正常经营，陈思艳诉称“协议目的无法实现，已构成根本违约”不是事实。再次，整改针对的是经营人的经营活动，理应是谁经营、谁整改，王**经营期间已按要求进行整改，2019年5月30日景区管委会工作人员“已认定”的签字已经表明王**进行的整改符合要求，陈思艳的经营行为已经印证这一事实，无需签字人员未出庭作证。最后，陈思艳提交的《关于终止酒店租赁协议函》、短信微信截图等证据是事后单方制作，王**也未就整改、解除协议作出任何回应，不能以此证明王**存在违约行为。因此，陈思艳虽然诉称“有关部门多次通知整改和下发停业通知”，但并没有提交相关证据，现有整改通知均是双方签订协议前下发的，不能证明合同签订后陈思艳出现了经营不能的情况，原判决对证据的采信并无不当。二、原判决认定王**不存在违约行为是正确的。从双方所签协议来看，除了交付房屋及配套设施的义务外，王**只需另行负责办理卫生许可证，而没有约定王**需要对陈思艳使用房屋及配套设施从事经营的行为应当符合监管部门要求负有整改义务，双方也未就整改一事另行签订协议。陈思艳在订约之前就清楚知道整改一事，该通知书及整改相关资料订约后已经一并移交给了陈思艳，王**未隐瞒相关情况。另外，为办理公共卫生许可证，王**已经将公共用具等送往疾控中心检验，但陈思艳在领取检测报告后的一年有效期内既没有自己去领取新证，也没有告知王**去领，陈思艳诉称“被上诉人仍拒不履行整改义务”不是事实。三、疫情的出现不是陈思艳单方解除合同的法定或约定情形房屋及配套设施交付后，经营活动完全由陈思艳自行安排，而经营活动本身就存在风险，不存在“只赚不赔”的生意，陈思艳既然选择从事这一行业，就应当承担赢亏风险。同时，整改也不是一劳永逸的，当时符合要求不等于现在也符合要求，一旦景区管委会对景区内的经营活动提出新的要求，也应当由当前经营者，也就是陈思艳自行采取整改措施以满足要求，由此带来的风险同样应由陈思艳自行承担。综上所述，王**已经按约定履行了房屋及配套设施的交付义务，陈思艳从事经营活动所面临的风险不属于约定或法定的解除协议的条件，双方也没有就解除协议达成一致意见，陈思艳不能因“生意不好做”就单方解除合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，陈思艳的上诉理由不能成立，应予驳回。陈思艳向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除陈思艳与王**于2019年6月3日签订的《酒店租赁协议书》；2.请求判令王**返还陈思艳2019年6月3日至2021年5月12日的房屋租金共计38万元；3.请求判令王**支付违约金36万元(该违约金按协议约定违约金72万元的50%计算)，上述诉讼请求共计74万元；4.请求判令王**承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：位于丘北县房屋产权人普者黑村民杨健康，王**将该房租赁后又转租给陈思艳经营使用。2019年6月30日，陈思艳与王**签订《酒店租赁协议书》，双方约定甲方王**将位于丘北县修好的整栋房子租给乙方陈思艳开设食堂、旅游、住、住宿等经营使用定租金每年19万，租赁期限为2年；付款方式为：乙方一次性支付甲方38万。双方还约定了违约责任：如甲方违约，甲方赔偿乙方2年租金的两倍72万元，乙方违约，甲方将不退还乙方所付租金。陈思艳委托游海宁分别于2019年6月3日和6月4日分三次共向王**转账，支付租金38万，王**已收到该租金。一审法院认为，陈思艳与王**签订的《酒店租赁协议书》成立并生效，合同双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。陈思艳已经按照合同约定一次性支付两年租金，而王**已按照约定将客栈及附属设施交付于陈思艳，双方履行合同至今已经一年有余，自签订合同至2020年4月陈思艳一直有在经营客栈，未出现不能经营的情形。关于陈思艳主张的交付客栈时配套设施不齐全，但没有证据证明双方约定的齐全的配套设施具体指的是哪些，其也未举证证明在合同中约定的“详细清单”中的内容，故视为陈思艳对于王**所交付的客栈及附属设施是无异议的。双方在合同中约定由王**进行卫生许可证的办理，但没有约定具体办理时间。在履行合同的过程中，发生了丘北县有关部门要求普者黑景区进行整改的事实，合同双方并没有预见到这一事实，自然也没有关于这方面的约定，陈思艳作为实际经营者应当按照有关部门的要求进行实际整改，以符合相关部门的要求以便顺利经营，故王**并不存在违约行为，不应当承担违约责任。本案合同当事人并没有约定合同解除的情形，也不存在法定解除情形，故合同双方当事人应当能够继续履行合同，陈思艳与王**签订的合同不应当予以解除。综上所述，陈思艳的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回陈思艳的诉讼请求。案件受理费11,200元，减半收取计5600元，由陈思艳负担。本院二审期间，陈思艳向本院提交三组证据：第一组丘北县人民政府官网截图，证实：1.案涉酒店因整改不合格至今一直未能出现在政府公示的整改合格名单中；2.政府要求整改发生在双方签订合同之前；3.因房屋整改不合格导致陈思艳无法办理卫生许可证、消防安全合格证及特种行业许可证等证件；4.王**交付的房屋并没有达到合同约定的“能正常经营”的程度。第二组《丘北县疾病预防控制中心检验（测）委托书（合同）》，证实王**未履行办理卫生许可证的义务，陈思艳在协商未果后自行将公共用具委托送检，但因房屋整改不合格，导致不能办理卫生许可证，办证不能的原因在于王**交付的房屋未通过整改；2.一审庭审中王**陈述是由其将公共用具送检不属实，属虚假陈述。第三组《普者黑景区餐饮住宿等经营户整改进度表》，证实截止2019年8月30日，案涉房屋仍然存在合同签订之前，丘北县政府要求王**整改的事项未整改合格的情况。经质证，王**对第一组证据三性均不予认可，认为不属于新证据，不能作为本案的定案依据。理由如下：一、陈思艳和王**签订的是房屋租赁协议，而不是酒店承包经营协议，依照协议约定，王**只负有把房屋交给陈思艳的义务和责任。二、协议第一条“交房后乙方（陈思艳）可以正常经营”指的只是室内外配套设施齐全，而不是扩大地去解释为王**负责所有证照齐全，只要王**交付的设施经过陈思艳验收后，王**合同义务就已经履行完毕；三、王**经营酒店时已经尽了义务，因为景区管委会的检查人员在整改通知上写了“已认定”，并有四个人签字，至于后面的工作，不应该由王**去做，而应由陈思艳自己去履行；陈思艳接手后，正常经营一年，足以说明王**移交的室内外配套设施是齐全的，双方在此期间也没有就室内外配套设施是否齐全发生过争议，且在签订协议时，王**已向陈思艳提交了所有整改资料，陈思艳是看到整改“已认定”的书面内容后才签的协议。对第二组证据真实性认可，但不认可关联性及对方的证明内容。由于营业执照是杨健康的，只能落杨健康的名字，所以陈思艳的陈述与客观事实不符。陈思艳也没有任何证据证明该份证据载明的公共用具是她送检的，而恰好证明王**已将所有检验的用品提交检验，王**已经尽到合同约定的责任。送检日期是6月18日，签订合同日期是6月3日，签订合同后15天，王**已将被套等样品交给了丘北疾控中心检验，陈思艳就应该及时跟进，但她没有，直至开庭之前，王**都不知道卫生许可证没有办理，所以责任不在于王**。对第三组证据三性不予认可，该整改进度表没有任何官方确认痕迹，包括发整改通知的人是谁无法核实。本院认为，对陈思艳提交的第一组证据来源合法，客观真实能够证实丘北县政府对普者黑景区经整改合格的餐饮住宿经营者及店名进行网上公示的事实，对其他待证事实，本院将结合本案事实及双方所举证据进行评判；对第二组证据能够证实案涉酒店于2019年6月18日将公共用具送检的事实，但因该份证据的“送检人签字”处为“杨建康”无法证实由谁送检的问题，对该组证据本院不予采信；第三组证据因对发出通知的部门的和人员身份无法核实，其真实性无法确认，本院不予采信。王**未向本院提交新证据。二审审理中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，王**无异议。陈思艳认为一审认定签订合同时间为“2019年6月30日”错误，事实是2019年6月3日。针对陈思艳的异议，本院经核实双方当事人签订合同的时间为2019年6月3日，应予更正。对一审认定本案的其他法律事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：双方当事人于2019年6月3日签订的《酒店租赁协议书》是否符合法定解除的条件？陈思艳要求解除合同，返还租金及支付违约金的主张是否应当得到支持？对双方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实及双方所举证据综合评判如下：首先，陈思艳与王**于2019年6月3日签订《酒店租赁协议书》，约定由王**（甲方）将位于丘北县修好的整栋房子租给陈思艳（乙方）开设食堂、旅游、住、住宿等经营使用议第一条约定“酒店配套设施：甲方保证交付前该酒店的室内外配套设施齐全（详细清单附后），交房后乙方能正常经营”，协议尾部备注“卫生许可证由甲方负责办理”。该协议系双方当事人在协商一致基础上自愿达成，且不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效协议，双方当事人均应忠实履行各自的义务。现陈思艳主张因王**交付的房屋不符合协议约定的“室内外配套设施齐全”即王**将未整改完成，缺乏排污许可证、消防安全检查意见、卫生许可证、特种行业许可证的房屋交付陈思艳，导致陈思艳无法正常经营，合同目的无法实现，要求解除合同。但综合双方当事人在合同第一条及备注部分的约定，合同中的“室内外配套设施齐全”应为房屋及配套设施齐全，而非经营酒店所需的证照齐全。因为双方还约定了交付房屋时，需对配套设施制作详细清单，并在合同中明确约定“详细清单附后”，但实际上王**与陈思艳签订合同后至今仍未对房屋及配套设施制作任何详细清单，直至本案起诉之日止，陈思艳并未向王**提过房屋及配套设施不齐全的主张，应视为双方当事人对交付的房屋及配套设施均无异议。现陈思艳认为配套设施齐全应包含排污许可证、消防安全检查意见、卫生许可证、特种行业许可证等证照齐全的主张，因双方在合同中仅约定卫生许可证由王**负责办理，对其他证照并未约定由王**负责办理或提供。其次，案涉酒店是否存在整改未完成，导致陈思艳无法正常经营的情况。据陈思艳一审、二审中所举证据均为双方当事人签订合同之前，丘北县政府及景区管委会下发的整改通知书及停业整顿通知书。在合同签订之后，陈思艳并未举证证实案涉酒店存在无法正常营业的事实，再结合王**一审时所举的证据，能够证实陈思艳对案涉酒店已经正式营业的事实。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定，陈思艳的上诉主张因无合法有效的证据证实案涉合同符合法定解除的条件，其要求解除合同，由王**返还租金及支付违约金的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，陈思艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,200元，由陈思艳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 曼审判员 陆启慧审判员 廖俊雁二〇二〇年十二月二十四日书记员 冯梦圆