河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初6284号原告（反诉被告）赵刚，男，汉族，1962年8月28日出生，住信阳市浉河区。委托代理人何光兵，信阳市浉河区双井法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）曹玉刚，男，汉族，1975年11月11日出生，住信阳市浉河区。委托代理人程升、张全宇，河南高普律师所事务所律师，代理权限为特别授权。第三人赵健，男，汉族，1986年10月17日出生，住信阳市浉河区。原告赵刚与被告曹玉刚、第三人赵健因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵刚及其委托代理人何光兵、被告曹玉刚及其委托代理人程升、张全宇，第三人赵健均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵刚诉称，2010年3月16日，原、被告双方签订了一份租地协议，被告租用原告位于肖家河村7组0.8亩土地用于经营农家饭庄，租赁期间为十年，每年租金5000元。期满后，所有建筑物归甲方所有。2020年3月16日，租地期限届满，原告多次要求被告按照协议约定收回土地与房屋，但是多次协调未果，故诉至法院，请求法院依法判令被告退还原告土地，交付土地上的建筑物，本案诉讼费用由被告承担。被告曹玉刚辩称，土地证真实性无异议，原告应当提供户口本及相应授权手续，否则无法证明原告此次起诉取得家庭其他成员同意，土地证记载土地性质属于耕地，不应出租用作建设用地使用，租地协议真实性无异议，原告明知其土地为耕地，仍然租赁给被告，违反法律规定，属于无效合同。第三人赵健辩称，案外人曹玉发联系我母亲，让我们去和被告曹玉刚签订合同，拿租金，不是我们主动找到被告的。被告曹玉刚反诉称，2010年3月16日，原、被告双方签订《租地协议》，被告租用原告位于肖家河村7组0.8亩土地用于农家饭庄，租赁期间为十年，租金每五年25000元，但是反诉被告实际收取租赁费30000元。合同到期后，2020年3月16日，由第三人赵健代表其家人与反诉原告续签五年合同，并向其支付租赁费30000元。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条之规定，原、被告双方签订的《租赁协议》应属无效合同，因原、被告双方协商赔偿事宜未果，故诉至法院，请求法院依法确认原、被告双方及第三人签订的《租赁协议》无效，原告立即返还被告缴纳的租赁费6万元，第三人赵健返还被告租赁费30000元，并赔偿被告损失暂定150000元（暂定，以司法鉴定为准），本案反诉费由原告承担。原告赵刚辩称，协议签订后时间是十年，协议已经履行完毕双方合同目的已经达到，合同是否有效没有意义。被告应当按照合同约定交付土地附着物，被告与第三人签订的续租协议，我们没有授权，不知情，也不予认可。第三人赵健辩称，情况属实，我收取了租金30000元。经审理查明，2010年3月16日，原、被告双方签订《租地协议》，双方约定：“1、乙方（被告曹玉刚）租用甲方（原告赵刚）土地0.8亩，每亩征地费用25000元。2、租用年限为10年，10年后所有建筑物归甲方无偿所得，合同终止。3、平整土地费用由乙方所出。4、如国家征地乙方无条件终止合同，青苗费和土地附着物赔偿由甲方所得，所有地上建筑物由乙方所得。地上建有房子国家不付地上附着物和青苗费由乙方所付。5、乙方承包甲方土地期间一切税务费用由乙方上交。6、付款方式：双方签字后一次性付清5年承包费25000元，协议期满后乙方再续租，由乙方优先。7、协议一式两份，甲乙双方各一份，具有同等的法律效力，双方签字后生效。2010年3月16日”。协议签订后，原、被告双方分别履行了合同义务。2020年3月16日，合同期限届满，第三人赵健与被告曹玉刚就该涉案土地签订租地协议，双方约定租赁期限为五年，第三人赵健收取被告曹玉刚房屋租金30000元。另查明，涉案土地的性质为耕地。本院认为，本案的焦点主要有以下几点：1、原、被告双方签订的《租地协议》的效力问题；2、双方签订的《租地协议》已经到期，原、被告双方能否确认合同无效；3、原告是否应当返还被告缴纳的土地租金60000元；4、原告是否应当赔偿被告建房损失；5、租赁期限届满后，原告是否享有对租赁物享有请求确认归其所有的权利；6、被告与第三人之间签订的《租地协议》的效力及第三人是否应当返还被告缴纳的租金30000元。针对本案第一个争议焦点，原、被告双方签订的《租地协议》的效力问题。本院认为，本案涉案土地属于农村集体组织所有，且土地性质为耕地，属于农业用地，对于农业用地转化为商业用地，我国法律、法规均有严格的法律规定，本案中，租赁合同约定将农业用地转化为商业用地进行使用，但是未经政府土地行政主管部门批准，因双方所签订的合同违反了国家法律、法规的禁止性规定，故该合同系无效合同。针对本案第二个争议焦点，双方签订的《租地协议》已经到期，原、被告双方能否确认合同无效。本院认为，当事人在确认之诉中提出的确认请求必须具有权利保护的利益，否则不具有诉的利益，人民法院不予受理。对合同关系提出的积极确认之诉的权利保护利益是当事人基于合同享有的合同利益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条第一款规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）……”。本案中，原、被告双方之间的《租地协议》已经到期，双方当事人约定的合同义务业已履行完毕，原、被告双方基于合同享有的合同权益已经实现，因此，被告基于本诉提起的确认合同无效的反诉，因不具备通过法院判决对涉案协议效力和履行状态进行确认的必要性，缺乏权利保护的利益，因此，本院不予支持。针对本案第三个争议焦点，原告是否应当返还被告缴纳的土地租金60000元。本院认为，租赁合同属于继续合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付，租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，如果已经全部履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用，否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，即使租赁合同系无效合同，合同所已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留，即出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还，因此，本案中，原、被告双方签订的《租地协议》已经到期，且原、被告双方已就合同权利义务履行完毕，故本院对被告要求原告返还租赁费的反诉请求，依法不予支持。针对本案第四个争议焦点，原告是否应当赔偿被告建房损失。租赁合同无效的赔偿采用过错责任原则，承担过错损害赔偿需满足主观上有过错、因过错造成合同无效、损害事实、导致合同无效的行为与损害事实之间具有因果关系的条件。如果合同被确认无效，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。鉴于前述租赁合同的持续性特征，对租赁合同无效的赔偿一般采取只对将来发生效力的理念，已经履行完毕的合同内容不受合同效力的影响。本案中，首先，原、被告双方之间的土地租赁协议书约定的土地使用期限已经届满，原、被告双方的合同目的已经完全实现，合同的效力对被告并未产生任何影响，被告并未因此产生任何损失。其次，被告的建房行为是投资而非损失，原告对此不应承担任何责任。因双方在签订协议之时即约定了土地租赁期限，被告的所有投资行为均是在既定的租赁期限前提下进行的，均是为满足其自身经营需要而为，故在租赁期限届满、租赁合同已经全部履行完毕的情况下，被告没有任何损失可言，因此，被告反诉要求原告赔偿损失的反诉请求及向本院申请对其损失进行鉴定的申请，依法不予支持。针对本案第五个争议焦点，租赁期限届满后，原告是否享有对租赁物享有请求确认归其所有的权利。本案中，因原、被告双方签订的《租地协议》因违反法律、法规的禁止性规定，应属无效合同，该无效合同涉及的合同条款均系无效条款，因此，原告基于无效条款而诉请要求确认租赁物归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。针对本案第六个争议焦点，被告与第三人之间签订的《租地协议》的效力及第三人是否应当返还被告缴纳的租金30000元。本案中，第三人赵健既不是涉案土地的合法使用权人，也没有取得原告赵刚的授权，且事后原告赵刚对第三人赵健的代理行为不予追认，故第三人赵健的民事法律行为对原告赵刚不发生法律效力，同时，因涉案土地系农业用地，因被告与第三人签订的《租地协议》改变了土地的使用性质，故该协议违反国家法律、法规的禁止性规定，应属无效协议，因此，被告反诉要求第三人赵健返还其缴纳的房屋租赁费30000元，于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曹玉刚于本判决生效之日起三十日内归还原告赵刚位于信阳市浉河区肖家河村7组0.8亩的土地。二、第三人赵健于本判决生效之日起十日内返还被告曹玉刚缴纳的租赁费30000元。三、驳回原告赵刚的其他诉讼请求。四、驳回被告曹玉刚其他反诉请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，反诉费4900元，减半收取2450元，由被告曹玉刚负担2000元，由第三人赵健负担475元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  高海波二〇二〇年十二月二十二日法官助理陈建勇书记员胡玲