广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32691号上诉人（原审原告）：韩伟明，委托诉讼代理人：张宁轩，广东深天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，广东深天正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张振辉，委托诉讼代理人：霍松田，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，法定代表人：杜艳花，总经理。上诉人韩伟明因与上诉人张振辉及原审第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韩伟明上诉请求：1、撤销本案一审判决第一项、第二项；2、依法改判支持韩伟明一审的全部诉讼请求（张振辉向韩伟明支付违约金177500元、律师费25000元）；3、依法判令张振辉向韩伟明支付二审律师费15000元；4、由张振辉承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定部分事实不清，张振辉拒不履行交房义务具有主观恶意，应当按《二手房买卖及居间合同》约定承担违约责任，向韩伟明支付违约金177500元。二、《二手房买卖及居间合同》第十条约定了守约方为维权支出的律师费由对方承担，但一审法院未予支持于法无据。一审程序中韩伟明已支付律师费25000元，二审期间支付律师费15000元，该笔支出均因张振辉的违约行为所致，张振辉应当按合约约定承担韩伟明因维权支出的律师费用。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，依法支持韩伟明的全部诉讼请求。针对韩伟明上诉，张振辉辩称，张振辉没有延期交房，不应承担违约责任。张振辉没有延期交楼的主观故意和延期交楼的客观事实。张振辉不应当承担律师费，根据合同约定，这一违约责任不包含律师费，仅在韩伟明需要主张解除合同时才有对律师费的约定。张振辉没有违约，无需支付律师费。请求二审法院依法驳回韩伟明的上诉请求，支持张振辉的上诉请求。张振辉上诉请求：1、撤销一审判决，判决驳回韩伟明的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由韩伟明承担。事实和理由：一审判决认定事买不清，证据不足。第一，张振辉已提前告知韩伟明很可能在9月份才能交房。第二、在买卖双方没有对账之前不能视为卖方已全额收到买房的购房款。第三，张振辉也没有延期交房的期待利益。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足。请求二审法院依法作出判决，支持张振辉的上诉请求。针对张振辉上诉，韩伟明未发表述辩意见。针对韩伟明、张振辉上诉，乐有家公司均为发表述辩意见。韩伟明向一审法院起诉请求：1、张振辉向韩伟明支付违约金177500元；2、本案律师费25000元由张振辉承担；3、本案诉讼费由张振辉承担。一审法院认定事实：2018年5月12日，张振辉（卖方）与韩伟明（买方）、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》（No.xxx），约定：买卖双方交易的房地产位于广东省深圳市南山区望海路南南海xx花园xx栋xxx（以下简称涉案房产），房地产证号为粤（2017）xxxx，用途为住宅；该房产转让总价款为710万元；该房产交易定金共计50万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10万元，本合同签订后三个工作日内再向卖方支付定金40万元；买卖双方同意将定金50万元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；买卖双方同意具备卖方办理完赎楼委托公证给居间方指定的赎楼公司，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态条件后的五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户；买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。买方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任。该房产产权现状为有抵押；该房产租约现状依卖方陈述确认，卖方对其真实性负责，如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法顺利按本合同购入、使用该房产的，则卖方应按本合同约定承担违约责任。买卖双方均清楚该房产所附租约现状为无租约；买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留1万元作为交房保证金交由居间方托管；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；及其他内容。同日，韩伟明向张振辉支付10万元购房定金。2018年5月12日，张振辉（卖方）与韩伟明（买方）、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（居间方）签订《交易节点确认书》，约定买方须于2018年6月11日之前支付首期款（不含定金）305万元；买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得《房地产证》/《不动产权证书》原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；买卖双方于买方办理完抵押登记手续且银行发放按揭贷款后3个工作日内核对楼款，结清房产的短期借款利息、罚息、赎楼余款等相关费用。赎楼短期借款利息和提前还款赎楼罚息一般由银行从卖方供楼账户中扣除，如原合同约定买方承担的，由买方在交房前支付给卖方；卖方应于收到全部房款（除交房保证金外）5个工作日将该房产及钥匙交付买方；买卖双方已实际交房结清相关费用且向居间方提供《交房确认书》或交房证明后5个工作日内，居间方将委托的交房保证金划入卖方指定的收款账户。2018年5月15日，张振辉出具《收据》，确认收到韩伟明交付涉案房产的购房款40万元。2018年5月29日，韩伟明与中国建设银行股份有限公司深圳景苑支行办理房屋交易资金托管业务开户，并于当日向账户名称：房屋结算资金托管专户转账305万元，可确认该账户余额305万元。2018年6月14日，韩伟明（借款人，抵押人）与中国建设银行股份有限公司深圳市分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定就涉案房产，贷款人向借款人发放借款本金355万元，借款期限自2018年5月29日起；贷款人将款项一次划入借款人指定账户（账户名称：张振辉，账号：xxxx）；及其他内容。2018年7月2日，张振辉（卖方）与韩伟明（买方）签订《深圳市二手房买卖合同》（深（南）房现买字（2018）第xxx号），约定：涉案房产座落于：深圳市南山区望海路南、蛇口港西南南海xx花园x栋第x层x，不动产权证号为：粤（2017）深圳市不动产权第xxx号，房地产用途为：住宅；登记建筑面积面积为79.48平方米，套内建筑面积为67.92平方米；该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权；该房地产没有租约；该房地产转让总价款为4873953元；交易定金为50万元；买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留3953元作为交房保证金，此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算，此交房保证金的处理方法为：交由居间方托管；及其他内容。韩伟明提交中国建设银行出具的《个人贷款支付凭证》，该凭证显示，2018年8月3日，借款人韩伟明委托银行将贷款金额转至收款人张振辉，账号：xxxx，金额：355万元。2018年9月28日，韩伟明和张振辉共同签署《交房确认书》，确认双方于当日完成交房手续。韩伟明提交《微信截屏》及光盘，证明韩伟明、居间人催促张振辉交付房屋，张振辉以不在国内、信号不好等推诿、搪塞恶意拖延交付涉案房屋；韩伟明提交委托代理合同及发票，证明韩伟明为维权支出律师费25000元。张振辉对于《微信截屏》中第一、二页的内容三性予以认可，第三页的内容三性不予认可；光盘因超过举证期，不予质证；对委托代理合同及发票，真实性予以认可，关联性不予认可。张振辉提交《南玫海景二房售后服务群微信聊天记录公证书》、《张振辉与刘妍微信聊天记录公证书》，证明张振辉2018年9月26日及以后的时间与乐有家公司经办人员对账，因张振辉提交的公证书复印件与原件不一致，韩伟明对其三性不予认可；张振辉提交《出入境记录》，证明张振辉2018年7月10日至9月21日一直在美国，韩伟明对该份证据真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。一审法院认为，韩伟明与张振辉签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《深圳市二手房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。韩伟明所提交的证据可以证明其2018年5月12日支付定金10万元、2018年5月15日支付定金40万元、2018年5月29日支付305万元至房屋结算资金托管专户、中国建设银行于2018年8月3日向张振辉放款355万元，购房款总计支付710万元。截至2018年8月3日，韩伟明已经履行完付款义务，虽然张振辉主张其2018年9月26日以后才与乐有家公司经办人员对账，并且自2018年7月10日至9月21日一直在美国，但根据双方《二手房买卖及居间服务合同》中约定：买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；《交易节点确认书》中约定：卖方应于收到全部房款（除交房保证金外）5个工作日将该房产及钥匙交付买方，故张振辉应于2018年8月10日前，将涉案房产及钥匙交付韩伟明，对于张振辉的抗辩，一审法院不予采信。根据《交房确认书》，韩伟明和张振辉双方2018年9月28日才完成涉案房产的交付，张振辉迟延交房48天，张振辉的行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于韩伟明请求张振辉支付违约金177500元的诉讼请求，一审法院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，韩伟明提交的证据不能证明因张振辉违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，并且韩伟明已经知晓张振辉7月份出境，9月份左右回国，故一审法院综合合同履行的情况、张振辉过错的大小，对韩伟明提出的要求张振辉承担违约责任的诉讼请求予以适当调整，酌情判令张振辉以转让总价款为基数支付每日万分之二的违约金共计68160元（710万×0.0002×48天）。韩伟明要求张振辉支付因本案诉讼而支出的律师费25000元，因双方已经实际完成涉案房产的交付，合同并未解除，故对于韩伟明的该项诉讼请求，无法律及合同依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、张振辉向韩伟明支付违约金68160元；二、驳回韩伟明的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1925元，由韩伟明负担1185.8元，由张振辉负担739.2元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查，一、2018年8月10日至2018年9月28日期间计49个自然天数。二、韩伟明因本案一审诉讼支出律师费25000元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，涉案《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》及《深圳市二手房买卖合同》均真实合法有效，当事人应严格履行合同约定之义务。本案二审主要争议焦点在于延期交房违约金标准如何认定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。张振辉主张已提前告知买方在2018年9月份才能交房，对此未予举证，韩伟明也未表示同意免除9月份前迟延交房的违约责任。《交易节点确认书》明确房产交付时间为卖方收到全部房款的5个工作日内，并未约定以卖方完成对账为前提条件。考虑到韩伟明已知晓张振辉出国情况，一审对违约金计算标准酌情予以适当调整，并无明显不当之处。但一审判决对违约金计算天数认定有误，本院予以纠正。经核算张振辉应支付的违约金总额为69580元（710万×0.0002×49天）。关于律师费，《二手房买卖及居间服务合同》第十条规范了在卖方违约的情况下，买方因维权支出的律师费应由卖方承担。韩伟明提交的委托代理合同及发票可以证明因本案诉讼支出律师费25000元，根据韩伟明一审诉讼请求支持的比例，张振辉应当承担律师费9800元。综上所述，韩伟明的上诉请求部分成立，本院相应予以支持；张振辉的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院相应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初911号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初911号民事判决第一项为：张振辉于本判决生效之日起十日内向韩伟明支付违约金69580元；三、张振辉于本判决生效之日起十日内向韩伟明支付律师费9800元；四、驳回韩伟明的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1925元（韩伟明已预交），由韩伟明负担1174.2元，张振辉负担750.8元。二审案件受理费8412.5元,由韩伟明负担4197.5元，由张振辉负担4215元。一审法院、本院分别向韩伟明退回诉讼费750.8元、365元。张振辉应于本判决生效之日起十日内分别向一审法院、本院交纳诉讼费750.8元、365元。逾期不交纳，法院强制执行。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月十八日本件与原本核对无异书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。