天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4586号上诉人（原审原告）：刘秀杰，男，1973年2月8日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：陈岳，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金隅（天津）房地产开发有限公司，住所地天津市东丽区新立街道雅香苑配套公建1-2门。法定代表人：付政，经理。委托诉讼代理人：康振江，天津君利律师事务所律师。上诉人刘秀杰因与被上诉人金隅（天津）房地产开发有限公司（以下简称金隅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘秀杰上诉请求：1.请求撤销一审判决,并依法改判或发回重审。2.判令本案全部诉讼费用由金隅公司承担。事实和理由：1.基于一审法院查明事实及证据认定,可以确认刘秀杰购买涉诉房产时,对价中包含小院,交付合法小院系买卖合同的重要内容,开发商明显存在严重违约行为。2.基于前述查明事实及背景,金隅公司自始至终无法交付具备合法使用权的小院,却以此向刘秀杰收取高额对价,该损失自购房款支付之日即已产生，且小院已被执法部门彻底拆除,刘秀杰实际损失已经确定。但是一审法院认定小院虽然已被拆除,但未来是否可以恢复尚未可知,因此没有损失,明显错误。3.结合同时起诉其他业主的判决,一审法院的前述错误明显是为保护金隅公司非法利益有意为之,相反置作为业主的刘秀杰合法利益于不顾,理应纠正其错误判决,避免发生更大社会矛盾。金隅公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。刘秀杰向一审法院起诉请求：1.判令金隅公司支付刘秀杰款项379240元;2.判令金隅公司以上述金额为基数,按照同期银行贷款利率支付自购房款支付之日至实际支付款项之日期间的资金占用损失,截至实际支付之日止；3.判令本案全部诉讼费用由金隅公司承担。一审庭审中，刘秀杰变更诉讼请求第一项为234654.75元。一审法院认定事实：刘秀杰与金隅公司于2013年10月26日签订天津市商品房买卖合同及附件六补充合同，合同约定刘秀杰购买金隅公司开发建设的涉诉房屋，房屋面积95.51平方米，单价14255.01元，房价款1361496元。实际交付房屋面积94.81平方米。房屋为钢混结构，位置为一层，建筑总层数为12层。商品房买卖合同附件六为补充合同，系金隅公司拟制的格式条款，其中第十五条约定，由于维护公共利益的原因，出卖人或物业管理公司的相关工作人员有权进入买受人所购商品房及附属院落，但应事先通知买受人，买受人有义务予以配合。因买受人原因包括作为及不作为，给出卖人或第三人造成的损失，由买受人承担。涉诉房屋的价款是根据建筑面积与单价计算，金隅公司已退还刘秀杰面积差价，合同中并无小院面积折算价款内容，涉诉房屋的价款未超出金隅公司在相关部门的备案价格。金隅公司在竣工验收完毕后、交付涉诉房屋前，利用涉诉房屋南侧外墙以外规划的公共绿地搭建铁艺围栏，圈占小院，分隔一楼各户的使用范围。涉诉房屋有门可直通小院。刘秀杰入住后，拆毁了小院围栏，自行搭建院落并使用至今。2017年9月12日，天津市东丽区人民政府新立街道办事处针对刘秀杰自建的院落作出津丽新立街行拆字（2017）310号《责令限期拆除决定书》。2018年3月12日，天津市东丽区人民政府新立街道办事处发出履行行政决定催告书，要求刘秀杰履行拆除决定。庭审中，刘秀杰自称搭建房屋已经被相关部门强制拆除。一审法院认为，刘秀杰与金隅公司双方签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于金隅公司针对刘秀杰的诉讼请求提出时效抗辩问题，本案界定刘秀杰“知道或者应当知道”应自刘秀杰收到政府拆除决定起算，故金隅公司抗辩不能成立。从本案查明事实分析，刘秀杰所称金隅公司承诺赠送、附带小院体现在补充合同载有“买受人所购商品房及附属院落”的内容，小院已随涉诉房屋一并实际交付，刘秀杰占有小院，其自行对原小院拆改建后使用至今，因此能够确认金隅公司在向刘秀杰出售涉诉房屋时赠送了小院。刘秀杰诉讼起因是在收到政府要求拆除小院的通知，刘秀杰所诉款项是比照其他楼层房价核算的房屋价款差额，实为主张返还房屋部分价款，现涉诉房屋附赠的小院中刘秀杰自行搭建房屋已经被相关部门拆除，小院能否恢复原状，相关部门并未给予答复，刘秀杰损失是否发生并无依据，故刘秀杰诉请无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回刘秀杰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取4174元，由刘秀杰负担。在本院审理期间，刘秀杰提交视频录像，证明物业公司代表金隅公司和业主谈判，要求业主拆除小院，足见该小院不仅不受法律和物权的保护，甚至金隅公司也认为应予拆除，故金隅公司应退还刘秀杰支付小院的对价。经质证，金隅公司对录像当中物业人员代表金隅公司工作人员的事实不认可，也不能证实该内容与围挡有关系。经本院审查认为，该证据无法证明与本案具有关联性，故对该证据的证明力不予确认。二审中查明，本案诉争小区名称为金隅悦城项目，包括丽悦园、雅悦园、雅香苑、品香苑、嘉悦园、晟悦园等居住小区，刘秀杰居住在雅悦园16-2-101号房屋（以下简称诉争房屋）。双方当事人对该诉争房屋的附属院落并没有取得房产行政部门的合法登记并无异议。二审另查，诉争房屋所在小区一楼房屋交付时的现状，是在小区涉及一楼房屋的南面有大约1.2米高度不等的铁艺栏杆围成的、长与宽固定的“U”形区域，与公共区域相对隔离，能够保障各一楼住户进出正常使用该小院。经查，目前该诉争房屋南向门外，仍然存在与房屋等宽的“U”型区域，仍然可以供刘秀杰进出使用，只是不能建造或加盖成三面加顶面为实体墙壁、隔板等的建筑物、构筑物而已。目前，该诉争房屋南向小院里的违章建筑已被拆除。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。二审争议焦点是：金隅公司是否应当赔偿刘秀杰234654.75元小院被拆除的损失以及由此占用资金的相应利息。关于是否存在赠送一楼小院的事实以及是否应予拆除赔偿的问题。首先，应审查双方合同，合同约定是当事人双方真实意思的表示，是确定双方权利义务的基础。我们应该遵从契约自由、意思自治的原则，来寻找当事人主张的法律依据，从而确定双方的权利义务。本案所争执的院落或者小院，在商品房买卖合同中并没有书面约定，但是在合同附件六第15条中载有“......买受人所购商品房及附属院落，......”，由此看出，在当年购买诉争房屋时，确实存在开发商赠送院落给住户使用的事实，且实际上，小院已随诉争房屋一并实际交付刘秀杰，能够确认金隅公司在向刘秀杰出售涉诉房屋时赠送了小院，履行了交付义务。只是在交付后，刘秀杰擅自改变小院构造，自行对原小院拆改建后使用至今，建造了违建房屋，致使后期引起拆除纠纷，成讼。其次，院落或小院，顾名思义是房屋前后用墙或栅栏围起来的空地，即依靠一楼房屋南或北一面围成的U型物理空间，与公共空间相对隔离，能够独立使用的露天区域。因此，不可以建造顶盖、屋顶等遮盖上空的掩体、物体等实体意义上的房屋、房间等，否则即失去院落或小院的意义，那也不再称为小院或者院落了，则会造成擅自扩大房屋使用面积的违规做法，留下被拆隐患。本案刘秀杰拆毁原有围栏，擅自构造违建房屋，严重违反附属院落的定义和合同约定，因此被天津市东丽区新立街道办事处下达《履行行政决定催告书》后，拒不履行后被强拆。从本案实际勘察情况看，拆除的只是违建房屋，诉争的一楼房屋南门依然存在直通室外U型区域的院落空间，至今仍可以正常使用，并未剥夺对小院的使用。第三，拆除违章建筑不等同于剥夺房屋附属院落的使用。拆除违章建筑是行政机关依法行政执法的职责，是关乎城市建设的美丽工程。违建应当拆除，这是公民应遵守的基本义务。本案中由于刘秀杰的院落中构建了实体房屋，使得行政执法机关下达了拆迁决定书，并在期满后不履行情况下实施了强制拆迁。但是对于该房屋的附属院落空间并没有剥夺、限制其正常使用。因此小院依旧存在，刘秀杰正常进出使用，拆除的仅为违建，没有剥夺小院使用，那么也就不存在赔偿及其利息的基础。因此对于刘秀杰的诉讼请求予以驳回，一审判决处理并无不妥，本院应予维持。众所周知，“小区是我家，维护靠大家”。每一个住户都希望居住生活在一个安静、舒适、和谐、美丽的小区里，那就需要每一个住户拿出最大的诚意，尊重法律和行政法规，尊重国情，尊重事实，遵守天津市市民公约，在构建社会主义核心价值观的新时代中，努力争做诚信、首善的好公民、好住户，人人献出一点爱世界才会有大爱，社会才能有进步，我们的社区文明建设才会有推进。综上所述，刘秀杰的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4820元，由上诉人刘秀杰负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十二月二十一日法官助理王飞凡姜玉姝书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……