湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民再106号再审申请人（一审被告）：陈利华，男，汉族，1969年6月18日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：吴干平，男，汉族，1968年2月23日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被申请人（一审原告）:中国农业银行股份有限公司岳阳分行，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区南湖大道**。负责人：司马新义。委托诉讼代理人：刘青山，该行员工。委托诉讼代理人：周轩，该行员工。再审申请人陈利华与被申请人中国农业银行股份有限公司岳阳分行（以下简称农行岳阳分行）返还原物纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初5898号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月10日作出（2020）湘06民申72号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人陈利华及委托诉讼代理人吴干平，被申请人农行岳阳分行的委托诉讼代理人刘青山、周轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈利华申请再审称，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、第十一条第四款规定因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，本案中租赁物依法被法院查封，导致无法经营，申请人没有退场是因为双方就装修损失没有协商一致，并没有侵占场地。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，本案中被申请人明知再审申请人与华天大酒店合作经营的事实，一审判决却认为被申请人不知情，严重损害了申请人的合法权益，一审认定事实不清，适用法律错误。请求：撤销一审判决，改判被申请人赔偿再审申请人新装修损失650566元，原装修残值1000000元，并由被申请人承担本案诉讼费用。农行岳阳分行辩称，第一、陈利华在一审并未就装修损失、装修设施残值等提起反诉，该请求不属于再审审理范围，应直接驳回；第二、被申请人具有案涉房屋的所有权，华天大酒店未经被申请人同意将案涉房屋转租给再审申请人经营，现被申请人与华天大酒店的租赁合同已经解除，有权请求再审申请人腾退房屋并支付占有费用。一审认定事实清楚，适用法律正确。农行岳阳分行向一审法院提出诉讼请求：1、被告立即停止侵权，立即向原告返还非法占用的原告房屋（被非法占有的房屋坐落于岳阳市岳阳楼区××道××大厦××号××层）；2、被告向原告支付自2015年11月2日至实际腾退、返还原告房屋之日期间的占用费（每日按市场价格即评估价格计算）；3、被告承担本案的诉讼费。一审法院查明事实：1、原告对金都宾馆即本案中的金都大厦享有所有权。房屋产权证号为岳房权证岳阳楼区字第2××5号。2、原告作为出租人（甲方）与案外人华天大酒店作为承租人（乙方）于2005年2月4日签订《金都大厦租赁合同》。合同中约定：“……一、租赁标的物1、租赁房屋的产权人为甲方，房屋坐落于岳阳市南湖大道（即金都大厦），甲方同意将该大厦除自身营业、办公场地以外的部分租赁给乙方，具体租赁场地为北裙楼的第一层（含原岳阳市农业发展银行营业部使用的营业间）、二层、三层，北裙楼住房的第三、四、五层，南裙楼的第三层、四层，主楼的第四层及第十一层（含第十一层）以上房间，裙楼第四层的平台，主楼一楼迎宾大厅，三楼大会议室……二、1、总租赁期为12年。2、租赁起止时间为：从2005年2月8日至2017年2月8日止……三、租金及结算1、租金标准：标准为每年租金180万元，即15万元/月。2、租金支付方式：2005年5月8日至2015年5月7日不计算租金，2005年5月8日起开始计算租金，2005年8月8日开始计收租金，2005年5月8日至2005年8月7日的三个月租金在2005年12月31日前付清……九、租赁经营的权利及责任1、独立经营：乙方享有独立自主的经营权，但不得在未经甲方书面同意的情况下擅自将租赁物全部或部分以任何形式转租或转营……十二、违约责任：1、乙方擅自进行转租或转营的，甲方有权解除合同，提前收回出租房屋，同时乙方所有投资（含动产、不动产）视同租赁期满处理……。”3、2013年1月4日，被告陈利华（乙方）与华天大酒店（甲方）签订《友好合作协议》，协议中载明：“……有关岳阳市华天大酒店3M楼桑拿部合作经营事宜……基于甲乙双方已合作了多年，关系良好，并且乙方已支付甲方租金至2014年3月。故此，特在原有合同上，新签订经营合同自2014年3月至2019年3月，合同期为五年，年租金现金47万元/每年……。”4、2017年10月19日，被告陈利华向原告出具的《与市农行有关原“华天大酒店”经营户退场的承诺书》，承诺书载明：“……保证农历年前，即2018年2月13日前，无条件退场……。”5、2014年3月，华天大酒店因拖欠租金，原告诉至湖南省岳阳市中级人民法院。2014年7月17日，原告与案外人华天大酒店就租赁合同纠纷一案在湖南省岳阳市中级人民法院主持下达成调解，湖南省岳阳市中级人民法院作出（2013）岳中民二初字第17号民事调解书，调解内容为：“……二、岳阳华天大酒店有限公司对于2006年3月1日至2011年12月31日期间所欠中国农业银行股份有限公司岳阳分行租金119.92万元租金的同意偿付如下：2014年9月30日前支付5万元；2014年12月31日前支付6.92万元；2015年每季度支付25万元，至2015年年底全部支付完毕……五、如岳阳华天大酒店有限公司违反上述条款中任意一款，中国农业银行股份有限公司岳阳分行有权提前收回租赁物，一切损失由岳阳华天大酒店有限公司自行承担……。”6、原告因华天大酒店未按民事调解书履行约定义务，原告向岳阳市中级人民法院申请执行，岳阳市中级人民法院于2015年11月2日受理该执行案件，该案件目前已终止本次执行程序。一审法院认为：原告与案外人华天大酒店在租赁合同中明确约定不得未经原告书面同意擅自转租租赁物。本案诉争门面系原告与华天大酒店签订租赁合同后再转租给被告，因原告当庭陈述华天大酒店与被告转租行为未经原告同意，被告亦未向法庭提交证据证实原告知晓且同意转租事宜，一审法院依法认定华天大酒店与被告转租行为未经原告同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”原告可以单方解除合同。又因华天大酒店未履行租金义务，原告与华天大酒店的租赁合同已于2015年11月2日解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”则华天大酒店与被告于2015年11月2日以后的租赁行为无效。被告于2015年11月2日后继续占用租赁物无法律依据，原告主张被告停止侵权、返还租赁物及支付占用费用应予以支持。占用费用的支付标准参照双方约定的租金，被告以39167元/月（470000元/年÷12个月）的标准向原告支付自2015年11月2日至实际交房之日止期间的占用费用。另对被告主张原告应当赔偿和补偿被告所造成的损失，因其未提起反诉，不属于本案审理范围。一审判决：一、被告陈利华停止侵权行为，并在本判决生效之日起三十日内向原告返还坐落于岳阳市岳阳楼区××道××大厦××号××层房屋。二、被告陈利华以39167元／月的标准向原告支付自2015年11月2日起至实际交房之日期间的占用费用。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21931元，由被告陈利华负担。陈利华为支持其再审请求，向本院提交了三份新的证据。本院在再审过程中，组织各方当事人进行了举证、质证，根据当事人的举证、质证，本院对于陈利华在二审过程中提交的新证据认定如下：对于陈利华提交的友好合作协议、执行和解协议、岳阳市岳阳楼区人民法院执行结案证明的真实性、合法性、关联性，本院结合庭审查明的事实及其他证据综合予以认定。本院再审查明：1、岳阳华天大酒店有限公司法定代表人彭林因涉嫌犯非法吸收公众存款罪，于2015年6月13日被岳阳市公安局岳阳楼分局刑事拘留，同年7月17日被逮捕，此后，岳阳华天大酒店关门停业；2、2020年7月14日，陈利华已将所占用的房屋腾空并且返还。再审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，陈利华在一审过程中并未提出反诉，因此其提出农行岳阳分行赔偿其装修损失的诉求不属于本案审理的范围，陈利华可以另行主张权利。此外，陈利华对于占用的房屋应当返还这一点也并无异议，因此再审争议焦点在于自2015年11月2日起至返还占用房屋期间的占用费用应当如何认定。一审认定陈利华应按39167元/月的标准向农行岳阳分行支付自2015年11月2日起至返还占用房屋期间的占用费用，其依据是陈利华（乙方）与华天大酒店（甲方）签订的《友好合作协议》约定的租金标准，但陈利华与华天大酒店签订协议约定租金标准时必然是以其经营场所能够正常经营为前提条件的，但华天大酒店因其法定代表人彭林涉嫌犯非法吸收公众存款罪关门停业，陈利华的经营场所作为附属于华天大酒店的经营机构，其经营活动必将受到重大影响，一审仍判令其按正常经营标准支付占用费用显然不当，本院予以纠正。本院根据实际情况，确定陈利华应按8000元/月的标准向农行岳阳分行支付自2015年11月2日起至返还占用房屋期间的占用费用。原判认定事实不清，适用法律错误，陈利华的再审请求部分成立，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条规定，判决如下：一、维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初5898号民事判决第一项；二、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初5898号民事判决第二项；三、陈利华按8000元/月的标准向中国农业银行股份有限公司岳阳分行支付自2015年11月2日起至返还占用房屋期间的占用费用；四、驳回中国农业银行股份有限公司岳阳分行的其他诉讼请求。上述应支付的款项限当事人在本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21931元，由陈利华负担16000元，中国农业银行股份有限公司岳阳分行负担5931元；二审案件受理费19655元，由陈利华负担14000元，中国农业银行股份有限公司岳阳分行负担5655元。本判决为终审判决。审判长  李朝阳审判员  刘 霁审判员  乔宝全二〇二〇年十二月十四日书记员  刘琦敏