河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初5855号原告：金士骐，男，1991年5月20日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。原告：赵苒彤，女，1995年3月12日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。二原告共同委托代理人：刘倩，河南怡和律师事务所律师，代理权限一般代理。被告：南阳市东鑫置业有限公司，住所地南阳市宛城区汉冶路东鑫中央公园。统一社会信用代码：91411300789153759X。法定代表人：党东鑫，任总经理。委托代理人：张占东，河南世长律师事务所律师，代理权限一般代理。第三人：于东，男，1964年12月12日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人：田永勋，河南宛英律师事务所律师，特别授权。原告金士骐、赵苒彤与被告南阳市东鑫置业有限公司（以下简称“东鑫公司”）、第三人于东房屋买卖合同纠纷一案，原告金士骐、赵苒彤于2020年9月22日向本院提起诉讼，同日，本院受理后，在法定期限内向双方当事人送达了相关法律手续，依照简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告金士骐、赵苒彤及共同委托代理人刘倩，被告东鑫公司的委托代理人张占东，第三人于东及委托代理人田永勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金士骐、赵苒彤诉称，2018年8月5日，原告金士骐、赵苒彤与南阳市东鑫置业有限公司签订1801010938号《商品房买卖合同》，合同约定将位于宛城区××办事处老庄社区居民委员会2号楼1单元18层1801号的商品房出卖给金士骐、赵苒彤，房屋建筑面积129.57平方米，价款47.339万元，2019年10月1日前交付房屋。合同签订当日原告支付了首付款20.3339万元，2018年9月18日交存维修基金10041.7元。2019年南阳市东鑫置业有限公司将原告诉至南阳市宛城区人民法院请求确认解除商品房买卖合同，法院依法驳回了南阳市东鑫置业的诉讼请求，判令合同继续履行；金士骐、赵苒彤在判决生效三十日内支付剩余房款。南阳市东鑫置业不服一审判决，提起上诉，二审法院依法驳回了东鑫置业的上诉请求，判令原告金士骐、赵苒彤在判决生效之日起十日内一次性向南阳市东鑫置业有限公司支付剩余购房款27万元，并自2019年4月7日起按日万分之三的标准支付违约金至房款付清之日止。原告2019年12月3日收到判决书，按判决书要求于次日到达位于南阳市汉冶路东鑫置业售楼部向工作人员交付包括剩余房款，违约金，诉讼费在内的所有款项，被告无正当理由拒绝接受，原告无奈于2019年12月5日将这笔款项共计290345.51元提存于南阳市智圣公证处并依法通知南阳市东鑫置业有限公司去受领。2019年7月28日，南阳市东鑫置业有限公司通过邮寄送达的方式送达了收房通知书和收房须知，原告按收房须知上要求去办理收房事宜却被告知原告不能收房。无奈之下，将南阳市东鑫置业有限公司诉至法院，请求法院依法维护当事人的合法权益。现请求1、判令被告交付位于宛城区××办事处老庄社区居民委员会2号楼1单元18层1801号房屋并按合同约定办理房产证；2、判令被告按合同约定支付逾期交房违约金，自2019年10月2日起至实际交房之日止（按已交付房款日万分之一暂计至起诉之日共14507.53元）；3、诉讼费用由被告承担。原告金士骐、赵苒彤为支持其诉请，向本院提交以下证据材料：第一组：商品房买卖合同复印件一份，证明：2018年8月5日原告与被告南阳市东鑫置业有限公司签订商品房买卖合同，约定出卖人应当在2019年10月1日前交房，逾期交房的自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。第二组：1、南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初2970号民事判决书复印件一份；2、南阳市中级人民法院（2019）豫13民终7407号民事判决书复印件一份；3、生效证明复印件一份，证明：南阳市东鑫置业有限公司起诉金士骐、赵苒彤解除房屋买卖合同，被南阳市宛城区人民法院依法驳回，法院认定房屋买卖合同有效应继续履行，并判令原告支付剩余房款及违约金。南阳市中级人民法院仅对违约金支付起止日期进行了改判，其余维持原判。中院判决于2019年12月4日生效。第三组：1、公证书复印件一份；2、中国工商银行电子回单复印件一份；3、南阳市智圣公证处给南阳市东鑫置业有限公司寄送通知的邮单回执复印件一份，证明：原告按判决书要求于2019年12月4日到被告处交纳剩余房款及违约金，被告无正当理由拒绝接受，原告无奈将这笔款项提存。第四组：1、收房通知书；2、收房须知，证明：被告于2020年7月28日给原告寄送收房通知，告知原告2020年8月1日开始交房，要求原告去办理相关手续。第五组：1、金士骐与东鑫公司交房负责人电话录音；2、金士骐与东鑫公司潘经理电话录音，证明：被告南阳市东鑫置业有限公司无正当理由拒绝给原告交房。被告东鑫公司辩称，1、前期原告存在违约行为，被告已解除签订的合同，2、现在房屋已交付第三人，不可能再交付给原告。被告东鑫公司未出示证据。第三人于东辩称，本案房屋原告已于2019年3月25日与被告签订商品房买卖协议，且向被告交付全部购房款，2020年8月1日，被告已将该房屋交付第三人，同日，第三人向被告缴纳物业费、中央空调费用等各项费用，第三人对涉案房屋已经进行装修，该房屋应当归第三人所有，被告应将涉案房屋登记在第三人名下。第三人于东向本院提交以下证据材料：一、工程劳务分包合同。证明2014年12月18日第三人作为乙方与甲方南阳市东鑫置业有限公司签订了《工程劳务分包合同》，承包了南阳市东鑫置业有限公司开发的汉冶路“东鑫?中央公园”2＃楼地下2层、地上**，面积约为26000平方米劳务大清包工，承包单价为360元／平方米。二、“东鑫?中央公园”2＃楼劳务押金收款收据。证明第三人在《工程劳务分包合同》签订当日即2014年12月18日向南阳市东鑫置业有限公司缴纳了一百万元的劳务押金。三、《协议书》。证明因为东鑫公司欠付第三人劳务款，导致农民工工资不能支付，工程停工。在第三人要求支付劳务费的情况下，2019年3月25日，经第三人与东鑫公司对账，按工程进度东鑫公司应当支付第三人劳务费6760000元，已付4624000元，下欠2136000元。并且，经协商，第三人和东鑫公司签订了《协议书》，约定东鑫公司将“东鑫?中央公园”2号楼1单元18层1801号的房屋按每平方米6000元的价格抵付拖欠第三人的部分劳务费。四、【东鑫中央公园】商品房认购协议书、“东鑫?中央公园”2号楼1单元18层1801号的房屋购房款收据。证明第三人与东鑫公司于2019年3月28日签订了商品房买卖协议，协议明确约定将明确了“东鑫?中央公园”2号楼1单元18层1801号房屋卖给第三人，该房屋的面积为129.57平方米，价格为6000元／平方米，首付100%，房款为777420元。东鑫公司并且向第三人出具了777420元的购房款收据。五、收楼通知书、房产品交付接待流转单、商品房后期费用明细、以及大修基金、配套费、办证费、燃气费等、中央空调初装费和物业管理费、城市垃圾处理费收据、Pos机刷卡凭证。证明东鑫公司于2020年8月1日将该房屋交付给第三人，第三人于该日缴纳了大修基金、配套费、办证费、燃气费等14955元，中央空调初装费433688元，物业管理费2456.70元、城市垃圾处理费60元。六、临时管理规约、《临时管理规约》承诺书、前期物业服务协议。证明2020年8月1日东鑫公司将该房屋交付给第三人后，第三人签署了《临时管理规约》承诺书、与东鑫中央公园的物业公司河南省鑫顺达物业有限公司签订了前期物业服务协议等。七、装饰装修管理服务协议书、装修工程队违章、违约赔偿标准，装修文明施工保证金，装修管理费、装修垃圾费，出入证工本费、押金，水费、电费，水电表专用充值卡。证明2020年8月3日第三人与物业公司鑫顺达公司签订了装饰装修管理服务协议书并缴纳了文明施工保证金2000元，装修管理费、装修垃圾费777.50元，出入证工本费、押金60元，水费、电费300元，并领取了水电表专用充值卡。八、河南庄小萌装饰服务有限公司东鑫中央公园户型优惠方案、装修项目、装修合同、河南庄小萌装饰服务有限公司营业执照复印件、装修费收据、房屋现场照片。证明第三人与河南庄小萌装饰服务有限公司于2020年8月2日签订了装修合同，并于当日支付了140000元装修费，该房屋现已装修。原告金士骐、赵苒彤出示的证据，被告东鑫公司发表质证意见如下：第一组、第二组证据真实性由法院核查，证明方向有异议，被告认为原告存在违约，在申请再审。第三组证据公证书真实性由法院核查，证明方向有异议，快递单三性有异议，经被告代理人现场查询条形码，物流信息显示签收日期是2019年12月14日，与邮寄单签署的12月10日相矛盾，且系他人签收，与邮单写的本人签收矛盾，不能证明被告向原告送达的相关材料，这份邮单不能显示出邮寄内容。第四组证据收房通知书及收房须知没有加盖公司公章，不知证据来源，两份书证对象均是针对东鑫置业业主，不是针对原告，因原告不是东鑫置业业主；第五组证据，录音内容与文字版矛盾，该录音是系私自录音，属于偷录，合法性有异议，不应采纳，通话人身份不能代表公司意见。第三人于东发表质证意见如下：第一组证据，真实性请法庭核查，商品房买卖合同不发生物权登记效力，不能证明原告取得或可以取得房屋权属；第二组证据，该房屋已交付第三人，第三人也与被告签订商品房买卖合同，该房屋应当归第三人所有；第三组证据同被告质证意见；第四组证据，不能证实收房通知及收房须知证据来源，被告也未将涉案房屋交付原告；第五组证据证实被告并未将涉案房屋交付原告，被告已于2020年8月1日将房屋交付第三人，第三人已取得房屋所有权。第三人于东出示的证据，原告金士骐、赵苒彤发表质证意见如下：第一组、第二组证据，原告不知情，真实性由法庭核查，第三组证据真实性由法庭核查，合法性有异议，原告与被告签订商品房买卖合同是有房管局监制的正规合同，经法院判决，合同合法有效，应当继续履行，原告对该房屋已经进行了网签，目前网签内容显示二原告是房屋合法有效的所有权人，鉴于此该协议应认定无效。第四组证据商品房认购协议书并非商品房买卖合同，二原告与被告签订商品房买卖合同合法有效，且已经网签，被告无权将此房屋出售给第三人；第五组证据证明了涉案房屋已达到交付条件，对于第三人向被告交付的各项费用，如果对第三人造成损失，应由被告负责，原告已于2018年9月18日对涉案房屋缴存了大修基金10041.7元。第六、七、八组证据，被告向第三人交付房屋不代表房屋所有权归第三人所有。被告东鑫公司发表质证意见如下：对第三人举证均无异议，第五组证据的证据形式及内容证明被告从未向原告交付房屋。二原告出示的证据，被告及第三人对第一组证据均无异议，本院予以采信。被告对第二组证据证明方向有异议，鉴于该判决书已生效，故本院对该组证据予以采信。被告及第三人对第三组证据邮寄单有异议，提出签收日期与邮寄单签署日期不一致，他人签收与邮单写的本人签收矛盾，邮寄单签署日期系公证处工作人员寄件时所写的寄件时间，与签收日期并不矛盾，且邮寄单上的本人签收并不能证明被告未收到原告提存通知，故本院对该组证据予以采信。被告及第三人对第四组证据真实性无异议，证明方向有异议，该通知是针对所有业主出具的，并非通知原告来收房，但被告及第三人并未提出相反证据予以推翻，故本院对该组证据予以采信。被告对第五组证据合法性有异议，鉴于该组证据系在公开场合录制，虽然未经对方同意，但内容并未侵犯对方权益，且与被告未向原告交房事实相互印证，故本院对该组证据予以采信第三人于东出示的证据，被告均无异议，二原告对第一组、第二组、第五组、第六组、第七组、第八组证据均无异议，故本院予以采信。二原告对第三组证据有异议，鉴于二原告并未提出相反证据予以推翻，故本院对该组证据予以采信。二原告对第四组证据真实性无异议，但认为商品房认购协议书并非商品房买卖合同，原告与被告之间签订的买卖合同并不能导致第三人与被告签订的商品房认购协议书无效，因该协议系被告与第三人真实意思的表示，且双方均予以认可，故本院对该组证据予以采信。通过本院认定的有效证据，结合庭审陈述，确认以下事实：2018年8月5日，原告金士骐（××）与被告东鑫公司（出卖人）签订1801010938号《商品房买卖合同》，原告赵苒彤为共有人，东鑫公司将其开发建设的位于宛城区汉治街道办事处老庄社区居民委员会2号楼1单元18层1801号商品房出卖给金士骐、赵苒彤，房屋建筑面积129.57平方米，单价为每平方米3653.15元，总价款47.339万元。合同约定：2018年8月5日付款现金20.3339万元，缴纳比例42.96%；剩余房款27万元，采用商业银行贷款。出卖人应当在2019年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、监理公司验收合格，具备装修入住条件后，并符合本合同约定的商品房交付××使用。如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；如遇政策变化导致工程延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。除上述可延期情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列情况处理，1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八天规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款的万分之一的违约金。2018年8月5日签订合同当日，原告金士骐、赵苒彤支付房款20.3339万元，2018年9月18日交存维修基金10041.70元。因金士骐个人原因该房屋未能如期办理出贷款，东鑫公司于2019年3月17日短信通知金士骐于2019年3月20日前补齐剩余房款，逾期将解除合同。因金士骐未按期补交剩余房款，东鑫公司于2019年4月10日向南阳市宛城区人民法院起诉金士骐、赵冉彤，要求按合同约定解除合同并支付违约金，金士骐、赵苒彤提出反诉。2019年9月20日，本院作出（2019）豫1302民初2970号民事判决书，判决金士骐、赵冉彤向东鑫公司支付全部房款及违约金。后东鑫公司不服提起上诉，2019年11月28日，南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终7407号民事判决书，判决金士骐、赵苒彤于本判决生效之日起十日内向东鑫公司支付剩余购房款270000元及违约金，其违约金以270000元为基数，自2019年4月7日起按日万分之三标准支付至房款付清之日止；驳回东鑫公司的其他诉讼请求。该判决已于2019年12月4日生效。判决生效后，因东鑫公司拒绝接受金士骐、赵冉彤交付的房款及违约金，金士骐、赵冉彤于2019年12月4日通过南阳市智圣公证处提存该款项，同日，南阳市智圣公证处公证员余某通过邮寄方式向东鑫公司告知提存事宜。2014年12月18日，被告东鑫公司与第三人于东签订《工程劳务分包合同》，东鑫公司将东鑫中央公园2#楼分包给于东。2019年3月25日，东鑫公司（甲方）与第三人于东（乙方）签订《协议书》，约定按目前形象进度应支付于东劳务承包费6760000元，已支付4624000元，下欠2136000元，因东鑫公司资金周转缺口大，为确保项目进度，将2#楼一单元1801室房屋，按每平方米6000元，抵偿给于东。2019年3月28日，东鑫公司（甲方）与第三人于东（乙方）签订《【东鑫中央公园】商品房认购协议书》，约定乙方指定认购的商品房为东鑫中央公园2栋1单元1801号，该房屋的用途为住宅，约定建筑面积为129.57平方米（最终面积以产权登记面积为准），优惠后该房屋的实际成交总价为777420元，首付100%即777420元。同日，东鑫公司向于东出具收据“入账日期：2019年3月28日交款单位：于东人民币柒拾柒万柒仟肆佰贰拾元整收款事由2-1-1801房款2019年3月28日”。2020年8月1日，第三人于东交纳东鑫中央公园2-1-1801房屋的大修基金、服务费、燃气费、物业管理费、城市垃圾处理费等费用。2020年11月4日，经本院现场勘验，宛城区××办事处老庄社区居民委员会2号楼1单元18层1801号房屋位于东鑫中央公园2号楼1单元18层1801号，被告已将该房屋交付给第三人于东，且该房屋正在装修中。另查明，原被告签订的1801010938号商品房买卖合同已经网签。本院认为，本案争议的焦点是：一、“一房数卖”的合同效力。本案中一套房屋之上存在两个买卖合同。本案中原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且经过网签，合法有效。被告与第三人签订的《商品房认购协议书》约定了当事人姓名、商品房基本状况、总价款、付款方式、付款时间等主要内容，被告以应当支付给第三人的劳务费抵偿第三人应交付的房款，并向第三人出具收据，被告与第三人签订的“商品房认购协议书”应认定为商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，双方已实际履行，被告已将房屋交付给第三人，且根据现有证据不能证明第三人有过错或被告与第三人存在恶意串通。原告称第三人应当在购买房屋前到房屋登记部门查询房屋备案情况且应当知道原被告之间解除合同的诉讼结果，因商品房网签备案并不具有物权公示效力，且要求直接从开发商处购买房屋的××查询房屋网签情况也不符合交易习惯，不能据此认定第三人存在过错，并且第三人与被告签订的房屋认购协议时间是2019年3月28日，被告通知金士骐补齐房款期限是2019年3月20日，逾期将解除合同，在金士骐未补交房款的情况下，被告与第三人签订了商品房认购协议，因被告拖欠第三人工程款在先，并不能据此认为第三人与被告恶意串通，因此被告与第三人签订的合同亦合法有效。二、先行接受商品房交付的××与先行办理商品房网签备案的××的权利顺位。商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。购房人即使进行网签登记其对涉案房产也只是享有债权请求权，而非物权请求权。占有是对标的物事实上管领的法律事实，虽然不动产物权变动以登记为准，但由于事实上的管领具有对外公示的效力，有物上请求权保护，性质上优先于一般债权。因此，在均未办理房屋所有权转移登记的前提下，先行接受商品房交付的××请求继续履行合同的，应予支持。因第三人已实际占有房屋并主张房屋应归自己所有，原被告之间的商品房买卖合同目的已不能实现，原告诉请被告交付房屋并办理房产证本院不予支持。三、关于违约金问题。二原告请求被告按合同约定向其支付逾期交房违约金，按已交付房款日万分之一，自2019年10月2日起至实际交房之日止，原、被告签订“商品房买卖合同”约定××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款的万分之一的违约金。现原告请求被告按已付款的日万分之一向其支付违约金，是以双方继续履行合同被告逾期交房为前提，现原、被告签订的“商品房买卖合同”无法继续履行，原告据此主张违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告金士骐、赵苒彤的诉讼请求。案件受理费100元，由原告金士骐、赵苒彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  秦柯二〇二〇年十二月二十日书记员  陈珂