天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3079号上诉人（一审原告）：黄文伟，男，1967年10月2日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区，现住天津市南开区。委托诉讼代理人：张强，天津聚恩成律师事务所律师。上诉人（一审被告）：赵向国，男，1982年11月24日出生，汉族，住天津市北辰区，现住天津市北辰区。被上诉人（一审被告）：天津太华太古农业技术有限公司，住所地天津市武清区大碱厂镇幸福道**。法定代表人：赵向前，总经理。上诉人黄文伟因与上诉人赵向国、被上诉人天津太华太古农业技术有限公司（以下简称太华太古公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初4934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄文伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判赵向国返还全部转让费136801.9元。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：赵向国隐瞒房屋不可转租和房租期限。因店铺被王庄市场管委会收回并拆除，黄文伟丧失了经营场所，赵向国应承担民事责任。《店铺转让协议书》是主合同，《协议书》是从合同，主合同已解除，从合同亦应予解除。签订《协议书》时，是赵向国隐瞒租期即将到期以及无权转租的情况下签订，不是当事人真实意思表示。赵向国辩称，不同意返还一分钱。太华太古公司辩称，本案与我方无关。赵向国上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由黄文伟承担。事实和理由：在最初洽谈时黄文伟明知租期是到2017年7月10日。关于王庄市场改造，之前没有任何消息，而且是在马路对面又新建市场，老商铺有优先选择权。转让的店铺仅限外卖，没有堂食，更换店铺位置不影响经营。管理费和押金不是赵向国收取。是黄文伟合伙人内部纠纷造成其违约。黄文伟辩称，驳回赵向国的全部上诉请求。黄文伟是否另择其他地址经营，与本案无关。太华太古公司辩称，同意赵向国的上诉请求。黄文伟向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的协议书；2.依法判令被告返还原告店面转让费、年度管理费、管理押金180000元；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2018年4月26日，赵向国为转让方（甲方）与黄文伟为顶让方（乙方）签订《店铺转让协议书》。约定：1.甲乙双方同意将位于天津市北辰区××市场内三间店铺转让给乙方使用，建筑面积为60平方米。保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利和义务。2.店铺转让给乙方后，乙方同意代表甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并按期缴纳租金及原合同中所约定的水电费及其他各项费用。3.店铺转让后，店铺现有装修装饰及经营所有设备等全部归乙方所有，并进行享有猪叫兽排骨饭品牌经营权。4.乙方在2018年5月1日前向甲方支付店面转让费人民币160000元、年度管理费10000元（年度收取）、管理押金10000元（可退），合计180000元。5.乙方在2018年5月1日接收前该店铺所有的一切债权债务均由甲方负责；2018年5月1日（含）接收后一切经营行为及产生的债权债务全由乙方负责。6.甲方在2018年5月1日把后台管理账号给乙方负责人，供其查询和对账相关事务。包括营业执照等相关事务在乙方接收后90天内甲方将营业执照、结算账号等变更为乙方。7.如因自然灾害等不可抗力因素导致乙方经营受损与甲方无关，如遇政府规划、国家征用等拆迁店铺，其相关赔偿归乙方。太华太古公司在《店铺转让协议书》甲方赵向国签名处盖章。赵向国向黄文伟转让的店铺，是其2017年5月22日与天津市北辰区××市场管理处签订房屋租赁合同承租,2018年7月10日房屋租赁合同期满。租赁的房屋每间20平方米，每间年租金9600元。合同约定租赁房屋不可转让，若转让收回房屋，押金、租金不退。租赁期满后，天津市北辰区××市场管理处收回房屋并拆除。原告向赵向国支付的店面转让费160000元，包括3间店铺转租租金及店铺装饰装修费、设备转让费、“猪叫兽排骨饭”品牌使用费。2018年5月2日，黄文伟经案外人阎媛招商银行账户将180000元转入太华太古公司法定代表人赵向前账户,赵向前将此款转给赵向国。2018年5月25日，赵向国为甲方、黄文伟为乙方、太华太古公司为丙方签订《协议书》。内容：乙方于2018年4月26日与甲方签订《店铺转让协议书》，约定向甲方受让位于天津市北辰区××市场内的三间店铺及附随于该店铺的“猪叫兽排骨饭”品牌经营权，并在同日与丙方签订一份《猪叫兽排骨饭特许经营合同》，约定乙方在向丙方支付加盟费、品牌使用费及保证金后，取得天津市南开区兴泰路菜市场店铺底商的管辖范围内开办丙方注册持有的“猪叫兽排骨饭”特许专营店的权利。现由于乙方个人原因，导致乙方无法按原合同约定同时受让甲方店铺并再开设一家特许经营店，经甲方反复协调，甲、乙、丙三方友好协商后达成如下条款：1.应乙方请求，丙方同意解除与乙方签订的旨在特许乙方在天津市南开区××路××市场××排骨饭”特许专营店的《猪叫兽排骨饭特许经营合同》，并同意退还泰兴里店加盟费三万元、品牌使用费一万元，共计四万元，同时收回该区域的特许经营权，乙方不再享有。另，因乙方违约，泰兴里店的押金不予退还。2.乙方承诺继续努力经营好受让的位于天津市北辰区××市场内的“猪叫兽排骨饭”特许专营店，并按丙方的相关规定接受统一管理。因丙方已接受乙方泰兴里的解除条件，丙方不再接受乙方提出关于受让的王庄农贸市场猪叫兽排骨饭店的任何条件，无论该店日后发生什么情况，乙方放弃索要给丙方的加盟费和品牌使用费等相关权利。乙方放弃索要给甲方的转让费权利。3.乙方承诺：受让甲方的位于天津市北辰区××市场内的“猪叫兽排骨饭”特许专营店经营期限为一年。此授权只给乙方，如果乙方将此店转让他人，丙方自动收回特许经营权且不退管理费、加盟费、品牌使用费等相关费用。《协议书》第三条第二款、第四条内容有删改标记，原、被告对删改说法不一。一审法院认为，2018年4月26日，原告与被告赵向国签订的《店铺转让协议书》，2018年5月25日，原告与被告赵向国、太华太古公司签订的《协议书》，是当事人真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，予以确认。赵向国与出租人签订店铺租赁期届满日为2018年7月10日，租期届满出租人收回店铺并拆除，《店铺转让协议书》无法继续履行，不能实现合同目的，应予解除。被告太华太古公司虽在《店铺转让协议书》上盖章，但其不是合同相对方，与原告不存在该协议权利义务关系。原告与二被告签订的《协议书》，约定了赵向国转让原告的天津市北辰区××市场内“猪叫兽排骨饭”特许专营店经营期限一年，现一年经营期限已过，《协议书》还约定了其他事项，但与原告诉讼请求第二项没有关联性，原告要求解除该协议，理由不充分，不予支持。《店铺转让协议书》约定的转让费160000元，包括赵向国向原告转租三间60平方米店铺一年租金28800元（9600元×3），转让属赵向国所有的经营设备、店铺装饰装修折款，及“猪叫兽排骨饭”品牌使用费。依《店铺转让协议书》第五条约定，原告接收转让店铺时间为2018年5月1日，至店铺租期届满实际使用店铺71天，不能继续使用店铺原告没有责任，依公平原则，扣除原告使用71天店铺租金，赵向国应返还剩余店铺租金。按年租金28800元计算，每天租金约78.9元，赵向国应返还租金23198.1元（28800元-78.9元/天×71天）。另，原告向赵向国支付的年度管理费10000元，每天约为27.39元（10000元÷365天），扣除71天管理费，赵向国应返还原告8055.31元（10000元-27.39元/天×71天）。管理押金10000元按协议约定赵向国应返还原告。原、被告已在《协议书》第二条中约定“乙方放弃索要给甲方的转让费的权利”，原告要求被告返还店铺租金、年度管理费、管理押金以外的转让费，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十七条规定，判决：一、解除原告与被告赵向国2018年4月26日签订的《店铺转让协议书》；二、于本判决生效后3日内，被告赵向国返还原告店铺租金23198.1元、年度管理费8055.31元、管理押金10000元，共计41253.41元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3395元，由被告赵向国担负。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的两份协议书的性质、是否应予解除；二、如协议解除，解除后的法律后果如何认定。关于争议焦点一，《店铺转让协议书》的合同首部虽然写明合同签订方为赵向国和黄文伟，但太华太古公司在合同尾部盖章确认。赵向国、黄文伟、太华太古公司签订的《协议书》首部载明：黄文伟与赵向国签订的《店铺转让协议书》约定黄文伟向赵向国受让位于天津市北辰区××市场内的三间店铺及附随于该店铺的“猪叫兽排骨饭”品牌经营权；以及第二条约定载明：无论该店（王庄农贸市场店）日后发生什么情况，黄文伟放弃索要给太华太古公司的加盟费和品牌使用费等相关权利。黄文伟放弃索要给赵向国的转让费的权利。虽《店铺转让协议书》没有明确写明加盟费和品牌使用费，但从《协议书》约定的内容以及当事人在庭审中的陈述中可以得知，《店铺转让协议书》约定的转让费中包括黄文伟支付给太华太古公司的加盟费和品牌使用费。再结合店铺使用的房屋属于租赁取得，转让店铺时势必会将承租权一并转让，同时太华太古公司又授权黄文伟特许经营的权利。因黄文伟在接手店铺后，又向赵向国支付了店铺内现存原材料的费用，故《店铺转让协议书》中约定的转让费不包括原材料的买卖价款。《店铺转让协议书》的性质实际上既包括房屋租赁合同，又包括特许经营合同。房屋租赁合同、特许经营合同均涉及到经营店铺的地点选定，在转让的店铺因拆迁无法继续经营的情况下，属于合同无法履行，房屋租赁合同应予解除。因房屋租赁合同是依附在房屋租赁的地点上，在租赁的房屋已不存在的情况下，是不能另选其他租赁的房屋继续履行合同。且特许经营合同对店铺地点的选择与签订特许经营合同目的密切相关，在未经特许人许可下更换店铺地址可能会构成违约，亦可能会影响经营预期，故对赵向国提出可以在新的市场选择店铺继续经营以及原店铺仅限外卖，更换店铺地址不影响经营的上诉理由，本院不予支持。因《协议书》实际上是对《猪叫兽排骨饭特许经营合同》解除后果的约定以及对位于王庄市场的店铺特许经营的补充约定，不属于从合同。黄文伟提出《协议书》属于从合同，应予解除的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。黄文伟因王庄市场拆迁导致无法继续经营，并非是王庄市场管委会因赵向国转租而收回房屋，赵向国是否隐瞒租赁房屋不可转租与黄文伟是否可以继续经营无关，故对黄文伟提出赵向国隐瞒不可转租的上诉理由，本院不予支持。黄文伟未提交证据证明赵向国是明知王庄市场拆迁消息而故意向黄文伟隐瞒，故对黄文伟以此为由要求赵向国承担责任的上诉理由，无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二，《协议书》中约定：黄文伟承诺位于天津市北辰区××市场内的“猪叫兽排骨饭”特许专营店经营期限为一年。即《店铺转让协议书》中的加盟费和品牌使用费的期限仅为一年。故一审法院确认转让费中包含一年租金的费用，并结合黄文伟实际使用房屋的期间确认返还剩余租期租金的数额，是正确的，本院予以确认。赵向国在庭审中自述已向太华太古公司缴纳年度管理费和管理押金，且太华太古公司认为《店铺转让协议书》与其无关，只是确认其同意赵向国转让店铺，并由黄文伟使用“猪叫兽排骨饭”的品牌资源，并否认以太华太古公司名义收取黄文伟的款项。故《店铺转让协议书》中约定的年度管理费、管理押金应理解为是黄文伟向赵向国支付赵向国已向太华太古公司交纳的年度管理费、管理押金。故对赵向国提出其未收取年度管理费和管理押金的上诉理由，无事实依据，本院不予支持。一审法院依据黄文伟经营的期限确定赵向国向黄文伟返还年度管理费以及退还管理押金，是正确的，本院予以确认。因黄文伟在《协议书》中已明确放弃向太华太古公司支付的王庄市场店铺的加盟费和品牌使用费，以及向赵向国支付的转让费，故对黄文伟要求返还全部转让费136801.9元的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄文伟、赵向国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由上诉人黄文伟负担2189元，上诉人赵向国负担831元。本判决为终审判决。审判长 刘 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年十二月二十一日法官助理周航书记员张楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……