云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民初166号原告：何发七，男，1980年12月1日生，汉族，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：丁文成、桂萌，云南权仲律师事务所律师。特别授权代理。被告：吴小加，男，1983年9月12日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。被告：云南奔马建筑工程有限公司。住所：云南省昆明市西山区滇池路幸福花园教师住宅小区******。法定代表人：杨平。委托诉讼代理人：曹云春，云南同润律师事务所律师。特别授权代理。原告何发七与被告吴小加、云南奔马建筑工程有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月14日立案后，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告何发七及其委托诉讼代理人丁文成、桂萌，被告云南奔马建筑工程有限公司的委托诉讼代理人曹云春到庭参加诉讼，被告吴小加经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何发七向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告何发七购买的，位于麒麟北路××旁水岸××小区××号的房屋（房产证号为20××45、20××46）《（2019）云03执恢232-1号执行裁定书》的强制执行，解除对上述房屋的查封。2、判令本案诉讼费由被告吴小加、云南奔马建筑工程有限公司承担。事实和理由：原告何发七与被告吴小加系老表关系，于2013年4月7日签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告何发七购买被告吴小加的位于麒麟北路××旁水岸××小区××号房屋，合同约定房屋总价款37万元整。该合同签订后原告何发七分别于2013年4月9日及2013年6月28日向被告吴小加转购房款300000元、70000元，共计转款370000元。自《房屋买卖合同》签订之日起，被告吴小加便将上述诉争房产交付给原告何发七占有、使用至今，但因该房屋在银行办理了抵押贷款手续，故无法办理相关产权转移手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条及《物权法》第十五条之规定，原告何发七与被告吴小加之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。现有证据证明，原告何发七已根据《房屋买卖合同》向被告吴小加支付全部购房款，原告何发七自2013年就合法占有该案涉房屋。被告云南奔马建筑工程有限公司系执行案件的申请人，被告吴小加系执行案件的被申请人，在执行程序中被告云南奔马建筑工程有限公司作为申请人向曲靖市中级人民法院申请对原告何发七享有所有权的房产（位于麒麟北路××旁水岸××小区××号房屋，房产证号为20××45、20××46）申请执行，原告何发七对曲靖市中级人民法院的执行提出案外人异议，曲靖市中级人民法院于2020年5月26日作出（2020）云03执异27号执行裁定书，裁定驳回原告何发七的异议申请。原告何发七特提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告何发七申请将诉讼请求第一项变更为：“判决立即停止对原告何发七购买的，位于曲靖市建宁东路置丰城市的房屋（房屋产证号为20××45）《（2019）云03执恢232-1号执行裁定书》的强制执行，解除对上述房屋的查封。”被告吴小加未作答辩。被告云南奔马建筑工程有限公司辩称，请求驳回原告何发七的全部诉讼请求。原告何发七围绕诉讼请求及事实主张，提交并在法庭上出示如下证据：1、原告何发七的身份证复印件一份，欲证明原告何发七主体适格；2、曲靖市中级人民法院（2020）云03执异27号执行裁定书一份，欲证明诉争房产已被查封，原告何发七在诉争房产被查封后提出执行异议被驳回的事实；3、《房屋买卖合同》复印件一份，银行卡存款业务回单、收条复印件各二份，欲证明被告吴小加已于2013年4月7日将本案案涉房屋以370000元出卖给原告何发七，且原告何发七支付完毕全部购房款的事实；4、昆明金馨物业服务有限公司曲靖分公司出具的情况说明一份、收据复印件十一份，欲证明原告何发七自2013年至今，案涉房屋的物业费、水电费及垃圾清运费均由原告何发七支付，进而证明原告何发七已于2013年合法占有案涉房屋至今；5、云南广电网络集团有限公司出具的发票复印件二份、有线数字互动电视业务申报表及收款收据复印件各一份，欲证明原告何发七已于2013年合法占有案涉房屋至今。被告吴小加未发表质证意见。被告云南奔马建筑工程有限公司质证认为，对原告何发七提交的证据1合法性、真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可；对证据2的合法性、真实性、关联性认可，对证明目的部分认可，案涉房屋2011年就抵押给工商银行；对证据3的合法性、真实性、关联性不予认可，是为了匹配转账记录补签，双方是老表关系，且低于市价转让，2011年抵押给工商银行作价400000余元，买卖合同作价370000元，抵押给银行及被法院查封的情况下全款支付不符合常理；对证据4的合法性、真实性、关联性不予认可，收据中最早的是2018年7月缴纳；对证据5的合法性、真实性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。被告吴小加没有提交证据。被告云南奔马建筑工程有限公司围绕答辩请求及事实主张，提交并在法庭上出示如下证据：1、中国工商银行曲靖分行贷款查询表一份，欲证明案涉房屋2011年已抵押给银行，截至2020年5月28日，仍有贷款59303.85元未结清。原告何发七明知房屋已抵押仍然购买不符合常理；2、房屋档案摘抄表一份；3、（2013）曲中法执字第00086号受理执行案件通知书复印件一份；4、执行案件立案登记表复印件一份；欲共同证明案涉房屋为被告吴小加与朱启芬所有，因被告云南奔马建筑工程有限公司与被告吴小加合同纠纷一案，分别于2014年7月28日、2019年12月24日被曲靖市中级人民法院查封；5、（2016）云03执异22号执行裁定书复印件一份；6、（2016）云03民初308号民事判决书复印件一份；欲共同证明2016年，朱启芬（被告吴小加前妻）以案涉房屋属于其所有为由向曲靖市中级人民法院提出书面执行异议及执行异议之诉被驳回，裁判文书已生效。法院查明并认定案涉房屋为被告吴小加及朱启芬的夫妻共同财产；7、执行异议起诉状、关于变更诉讼请求的申请书复印件各一份；8、复议申请复印件一份；欲共同证明原告何发七提起本案诉讼旨在阻却曲靖市中级人民法院（2019）云03执恢232号案件的执行，拖延启动案涉房屋的拍卖处置变现程序。原告何发七质证认为，对被告云南奔马建筑工程有限公司提交的证据1的合法性、真实性予以认可，对关联性不予认可，原告何发七与被告吴小加系老表关系，被告吴小加当时有资金需求，房屋在银行办理抵押贷款，故将房屋卖给原告何发七，基于双方的亲戚关系，原告何发七与被告吴小加的买卖关系符合客观现状；对证据2、3、4、5、6的合法性、真实性均予认可，客观事实是该房屋现在仍处于查封状态，被告吴小加和朱启芬的陈述与本案没有关系，原告何发七签订了买卖合同，支付了相应价款，自2013年原告何发七即装修占有使用至今，实际属于原告何发七；关于证据7，原告何发七是收到法院通知拍卖才知晓房屋处于执行程序，2013年时诉争房屋没有银行贷款评估的470000元那么高；关于证据8，被告吴小加已经撤回了，证据三性均不予认可。被告吴小加未发表质证意见。本院认为，原告何发七提交的证据1、2来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，依法应予采信，作为本案定案依据使用；证据3、4、5被告云南奔马建筑工程有限公司不予认可，来源的合法性，内容的客观真实性以及与本案的关联性均不能确认，亦不能证明原告何发七主张的事实，依法不予采信。被告云南奔马建筑工程有限公司提交的证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，依法应予采信，作为本案定案依据使用，对证明目的结合查明的事实以及法律规定进行认定。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告云南奔马建筑工程有限公司与云南曲靖隆源工贸有限责任公司、被告吴小加因合同纠纷诉至本院，本院于2013年3月28日作出（2013）曲中民初字第3号民事调解书，确认：“一、由被告云南曲靖隆源工贸有限责任公司与被告吴小加于2013年4月28日之前连带一次性向原告云南奔马建筑工程有限公司支付人民币100万元，双方在本案中的权利义务终止；二、若两被告到期不履行上述付款义务，则原告有权直接向法院申请执行起诉主张的126万元。案件受理费16140元，减半收取8070元，由原告云南奔马建筑工程有限公司负担。”因云南曲靖隆源工贸有限责任公司、被告吴小加未按调解书履行义务，被告云南奔马建筑工程有限公司向本院申请强制执行，本院于2013年5月14日立案受理。2013年7月28日，本院作出（2013）曲中法执字第86-2号民事裁定书，裁定查封被告吴小加房产证号为20××45（曲靖市建宁东路置丰城市花园裕丰阁第1层3幢1号）、2011305189（麒麟北路××旁水岸××小区××号）的房屋。2013年11月5日，本院对该案终结本次执行程序。2019年11月26日，经被告云南奔马建筑工程有限公司申请，本院恢复执行。2019年12月24日，本院作出（2019）云03执恢232-1号执行裁定书，对上述房屋继续查封，查封期限为2019年12月24日至2022年12月23日。2015年4月9日，朱启芬与被告吴小加办理离婚登记手续，双方达成协议，案涉两套房屋归朱启芬所有，房屋按揭贷款由朱启芬偿还。2014年7月28日，朱启芬就案涉房屋提出执行异议，本院于2016年10月12日作出（2016）云03执异22号执行裁定书，裁定驳回朱启芬的异议请求。朱启芬不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，本院于2017年10月11日作出（2016）云03民初308号民事判决书，判决驳回朱启芬的诉讼请求。2020年4月26日，被告吴小加以本院对案涉房屋的查封侵害了朱启芬的权益为由提出执行异议，本院于2020年5月11日作出（2020）云03执异12号执行裁定书，裁定驳回被告吴小加的异议申请。2020年5月19日，原告何发七以“原告何发七与被告吴小加于2013年4月7日签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告何发七购买被告吴小加所有的位于麒麟北路××旁水岸××小区××号房屋，原告何发七已付清购房款，取得案涉房屋的所有权及使用权为由”向本院提出执行异议，本院于2020年5月26日作出（2020）云03执异27号执行裁定书，裁定驳回原告何发七的异议申请。2020年7月14日，原告何发七提起执行异议之诉，请求判如所请。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除申请执行人的强制执行。首先，关于原告何发七是否在查封之前已合法占有案涉房屋。合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的回溯。本案中，原告何发七举示昆明金馨物业服务有限公司曲靖分公司出具的情况说明、收据，云南广电网络集团有限公司出具的发票、有线数字互动电视业务申报表及收款收据，欲证明原告何发七自2013年至今，案涉房屋的物业费、水电费及垃圾清运费均由原告何发七支付，进而证明原告何发七已于2013年合法占有案涉房屋至今。昆明金馨物业服务有限公司曲靖分公司不具备出具该类情况说明的职能及资格；收据显示原告何发七缴纳水电费的最早时间为2017年3月27日，不能证明其主张的自2013年至今，案涉房屋的物业费、水电费及垃圾清运费均由其支付；云南广电网络集团有限公司出具的发票未载明使用云南广电服务网络服务的具体地点，不能认定系在案涉房屋内使用；有线数字互动电视业务申报表及收款收据上记载的信息不全，不具备证据的形式要件，亦不能证明原告何发七主张的证明目的。上述证据显然不足以证明原告何发七已实际占有使用案涉房屋。其次，关于价款支付。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。如果买受人将款项通过银行转账支付到被执行人名下账户，则付款事实没有争议，争议点在于款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项。本案中，原告何发七主张370000元房款为先后二期支付，于2013年4月9日通过银行卡卡卡转账向被告吴小加转账支付300000元，于2013年6月28日通过银行卡转账存款存入被告吴小加账户70000元，与原告何发七提交的《房屋买卖合同》“三、付款方式及期限1、签订合同之日起30日内付清”的约定不符，对此未作出合理说明。关于款项来源，原告何发七亦未明确陈述。再次，关于未办理过户登记的原因。作为房屋买卖法律关系中的买受人，在合同签订时应充分注意权利保障的方式，积极提供合同签订、占有使用、价款交付的相关证据，物权期待权才能依法得到保护。从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有尽到合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。原告何发七提交的《房屋买卖合同》未对办理房屋产权变更登记手续进行约定与常理相悖。根据原告何发七在庭审中所作陈述，其在对产权情况未确定的情况下即决定购买不符合日常生活经验法则，主张未办理过户登记的原因系被告吴小加将产权证抵押给银行借款长达十年之久，以及买卖双方的特殊关系，可以认定为原告何发七在其购买的不动产上设定有抵押而未尽到合理注意义务，同时消极不行使其享有的权利，原告何发七对未办理过户登记存在一定过错，物权期待权依法不应得到保护。最后，2015年4月9日，朱启芬与被告吴小加办理离婚登记手续，双方达成协议，案涉两套房屋归朱启芬所有，房屋按揭贷款由朱启芬偿还。被告吴小加在离婚时对案涉房屋所作分割与本案显示的案涉房屋已于2013年4月7日卖与原告何发七发生严重冲突。因此，原告何发七所举证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告何发七的诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条、第三百一十一条规定，判决如下：驳回原告何发七的诉讼请求。案件受理费6850元，由原告何发七负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  余 瑾审 判 员  武敬涛人民陪审员  戴元琼二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  何雨洁