辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6880号上诉人（原审被告、申请执行人）:大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路****，统一社会信用代码：91210200604862955M。法定代表人:苏跃升，公司董事局主席。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）:许金龙，男，1988年7月11日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。被上诉人（原审原告、案外人）:季国秋，女，1993年8月13日出生，蒙古族，住内蒙古兴安盟突泉县。原审第三人（被执行人）:辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**一社会信用代码:912102135655249526。法定代表人:王宝林，董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，该公司出纳。上诉人大连宜华建设集团有限公司（简称宜华集团）因与被上诉人许金龙、季国秋、原审第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（简称宝林集团）案外人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。大连宜华建设集团有限公司上诉请求：1、撤销大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初423号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳被上诉人的诉讼请求;2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。1、被上诉人提供的《商品房买卖合同》在实质内容上不符合“合法有效”的要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定”和《中华人民共和国物权法》第一百一十九条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定。宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的。而且被上诉人没有支付全部房款，更别说代为清偿债务消灭抵押权了，因此该《商品房买卖合同》是效力待定的合同（或者说是不合法的合同）。2、被上诉人提供的《商品房买卖合同》在形式上不符合“法院查封之前签订合同”的要件。被上诉人是在法院查封之后购买的案涉房屋。被上诉人当庭自述案涉房屋价格是5000多一平，后来被上诉人发现案涉房屋被法院查封了，于是宝林集团才由5000多一平给降到4000多一平，被上诉人听后进行解释说不明白抵押与查封的专业术语区别，这明显是在狡辩，当庭被上诉人有代理律师，代理律师也应该懂。而且被上诉人明知房屋无法办理产权还继续购买案涉房屋，这明显存在过错。正常的老百姓不会购买有争议且办不了产权的房屋。通过庭审中被上诉人提交的证据可以看出，在被上诉人没有缴纳全部房款的前提下，宝林集团就给出具了全款发票，而且被上诉人一次性支付15000元的分期房款，宝林集团正常情况只需要开具一张收据即可，但其却为被上诉人分别开具了六张，日期还都是每月的同一天。因此可以推出，案涉《商品房买卖合同》签订日期真实时间是在法院查封之后，绝不是2017年9月4日。二、被上诉人不符合第二十九条第三项“己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。截止到2018年4月20日，被上诉人仅向宝林集团支付不足30万元购房款，在此之后再未向宝林集团支付过任何费用。至今长达两年多的时间里，仍欠付宝林集团购房款15万余元。其应当将未支付的房款交到执行法院，否则应当视为自行放弃给付剩余款项的义务。虽然已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，但其未能按照合同约定足额交纳全部购房款是因被上诉人个人原因造成，因此其异议请求不符合法律规定，不应予以支持。许金龙、季国秋辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人签订的合同是合法有效的。关于房款的支付同意一审的认定。辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。许金龙、季国秋向一审法院起诉请求：一、依法撤销（2019）辽0213执异76号执行裁定书；二、立即停止对位于金州区房屋的强制执行并解除对该房屋的查封；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，宜华集团将宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令宝林集团支付宜华集团剩余工程款46547216元，宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令宝林集团支付宜华集团剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还宜华集团工程质量保证金7009440元，宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华集团于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，大连市金州区人民法院负责该案执行。案涉房屋系2017年12月5日被大连市金州区人民法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。2017年9月4日，原告许金龙、季国秋与宝林集团签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，房屋总价款446982元，于2017年9月4日支付首付款278002元，余款168980元分72期还清，自2017年10月20日始每月支付2347元。原告许金龙、季国秋于2017年9月4日自建设银行许金龙账户取出现金277000元，向宝林集团交纳了首期购房款278002元，宝林集团当日出具该金额的增值税普通发票。原告于2017年10月20日至2018年4月20日，每月向宝林集团交纳购房款2347元，于2018年4月20日交纳2018年5月购房款918元，合计交纳房款17347元(原告称其中15000元是从中介要回来交给宝林集团顶房款，故多出918元)，被告宝林集团均出具收款收据。此后，原告未再交纳购房款。至今，二原告尚欠购房款共计151633元未付，二原告表示同意交纳剩余房款。原告许金龙、季国秋于2017年11月29日交纳了物业费、垃圾清运费、水费等，大连宏安物业管理有限公司出具收款收据。大连宏安物业管理有限公司法定代表人为王宝新。案涉房屋是原告许金龙、季国秋在大连地区唯一居住用房。2018年4月2日，宝林集团为原告出具446982元增值税发票。庭审中，原告季国秋在回答“房款没有全部交纳，宝林公司为什么给你开全额发票”的提问时，陈述是为了提取公积金，房子原先五千多一平，因被查封所以便宜到四千多。庭后原告及代理人做了解释说明：原告作为老百姓不明白抵押和查封这些专业术语之间的区别，本意是因为有抵押办不了产权证才便宜些，另外购买的房屋是顶楼且面积较大，所以单价会更便宜一些。原告许金龙、季国秋对大连市金州区人民法院的执行行为提出异议，大连市金州区人民法院驳回了许金龙、季国秋的异议请求，许金龙、季国秋遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，原告仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。原告向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买商品房，原告系案涉商品房的消费者，在人民法院查封之前已与宝林集团签订合法有效的书面《商品房买卖合同》；所购商品房系用于居住且买受人在本地区名下无其他用于居住的房屋；原告提供的建设银行交易明细能够证明在签订合同当日从银行取款277000元，与合同中约定的首付金额相吻合，而且宝林集团当日也为其出具了相同金额的发票，可以证明原告与宝林集团签订合同及交纳首付款。关于被告宜化集团对的后期交纳房款数额、宝林集团开具全款发票、原告陈述因查封而降价的质疑，原告均作了合理解释，该解释也符合情理，而且第三人宝林集团对原告的证据均予以认可，故应认定原告交纳了50%以上的房款。原告购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故原告对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，原告的诉讼请求合理，予以支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条判决：不得执行金州区站前街道金港路312号1-18-1号房屋。案件受理费8005元（原告已预交）由第三人宝林集团负担。二审中，当事人均未提交新证据，亦均对原审已经查明的案件事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。被上诉人作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋并提出执行异议，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案被上诉人提出的异议请求是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查被上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，首先，关于被上诉人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节，诉讼中，被上诉人提交了其与宝林集团之间订立的书面《商品房买卖合同》，能够证明双方在案涉房屋查封之前已经签订合法有效的书面合同。上诉人虽上诉提出宝林集团转让抵押房屋的买卖合同不属于合法有效合同，但即使宝林集团的转让行为未经抵押权人同意，宝林集团与被上诉人订立的买卖合同亦未违反法律及司法解释的强制性效力性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定案涉买卖合同应为合法有效并无不当。其次，被上诉人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。第三，关于案涉房屋购房价款的支付，案涉房屋总房款446982元，原审已经查明，许金龙、季国秋于2017年9月4日自建设银行许金龙账户取出现金277000元，向宝林集团交纳了首期购房款278002元，宝林集团当日出具该金额的增值税普通发票。原告于2017年10月20日至2018年4月20日，每月向宝林集团交纳购房款2347元，于2018年4月20日交纳2018年5月购房款918元，合计交纳房款17347元，宝林集团均出具收款收据。以上付款事实均有据可证，本院认为，足以证明许金龙、季国秋已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项的规定。上诉人宜华集团关于许金龙、季国秋付款情况提出的质疑，没有足以推翻前述付款事实的证据予以证明，故本院对其相关上诉主张，不予支持。因此，本案被上诉人提交的证据足以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，一审法院判决支持被上诉人要求停止执行案涉房屋的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上，大连宜华建设集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8005元（大连宜华建设集团有限公司已预交），由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘 畅二〇二〇年十二月二十八日书记员  王如琪