山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初6114号原告：许冬霞，女，1976年1月10日出生，回族，住济宁市任城区县。委托诉讼代理人（特别授权）：王伟，山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王荣，山东恒正律师事务所律师。被告：济宁市任城区聚丰民间资本管理股份有限公司，住济宁市任城区翠都国际商务中心公寓，统一社会信用代码9137080035863629XC。法定代表人：姬鹏程，经理。委托诉讼代理人：魏绍巍，男，1965年3月31日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：彭微，女，1981年7月29日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：济宁金城房地产综合开发有限责任公司，住所地济宁市任城区济安桥路**，统一社会信用代码：91370811165947171B。法定代表人：田兴光，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李伟，男，1990年5月24日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人（特别授权）：孙华光，男，1972年6月21日出生，汉族，住济宁市任城区。原告许冬霞与被告济宁市任城区聚丰民间资本管理股份有限公司（以下简称聚丰资本公司）、被告济宁金城房地产综合开发有限责任公司（以下简称金城房地产开发公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许冬霞的委托诉讼代理人王伟、王荣，被告聚丰资本公司的委托诉讼代理人魏绍巍、彭微，被告金城房地产开发公司的委托诉讼代理人孙华光、李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许冬霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令不得执行位于济宁市任城区房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月25日，被告金城房地产开发公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定以工程款折抵房款的形式将金城锦绣花园2号公寓楼8层8010、8011号房屋出卖给原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告购买涉案房屋的行为满足法律规定的四个条件，能够排除被告聚丰资本公司对涉案房屋的执行。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及解释的相关规定，依法提起诉讼，望判如所请。被告金城房地产开发公司辩称，原告所述属实，签订的商品房合同合理合法，我公司开发的房地产五证俱全，是建委部门和房管部门允许出售的楼盘，该项目预售许可证是2014年7月24日由济宁住房和城乡建设委员会行政审批下发的，在签订合同把房屋给原告前，金城公司未收到任城区人民法院2015年11月17日对金城锦绣花园房产的查封的通知。金城公司始终认为，我们房产是2016年12月2日被查封的，济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初5012民事判决书中，原告运河热力起诉业主房屋时，在该判决书中提交的证据中（在判决书第5-6页证据三至五证据中），原告明确了查封的时间是2016年12月2日，金城公司对本案原告抵偿的房屋签订了合法有效的买卖合同，房款早已付清，原告早已实际占有该房屋，并对房屋进行了装修实际使用，且聚丰资本公司为该房屋查封第一顺位人，其法定代表人为第二顺位人，运河热力有限公司查封排在案外人李秀坤、裴洪芹的后面，第一顺位和第二顺位的欠款合计3900万元及利息，任城区人民法院截止到2015年9月10日在我公司账户划走1044万元，偿还给了第一顺位人，后欠第一顺位人和第二顺位人2000多万元及利息，但聚丰民间资本公司、姬鹏程、济宁运河热力有限公司通过任城区人民法院查封了我们的房产价值8亿元左右，其中查封住宅811套，商业1-6号全部商业房产，对于偿还聚丰资本公司、姬鹏程、运河热力有限公司的债务，我公司也通过任城区人民法院调解过，金城公司负责人也和聚丰资本公司的法定代表人协商过，但姬鹏程始终不同意抵偿，目前尚留有的资产金城锦绣花园2号商业101建筑面积1271.46平方米，按公司当时的销售价16000元每平方米计算，即2034.336万元。2号公寓第3层301至311号共计11套建筑面积为673.41平方米，按公司当时的销售价7800元每平方米计算，即525.2598万元，第九层至十六层，每层11套共计88套，每层建筑面积673.41平方米，合计5387.28平方米，按公司当时的销售价7800元计算，共计4202.0784万元。我公司愿用此资产抵偿聚丰资本有限公司、姬鹏程、运河热力有限公司，对于聚丰资本有限公司、姬鹏程、运河热力有限公司查封金城房产签订给锦绣花园的业主房屋的无理要求，在法院查明事实的情况下，还老百姓一个公道，为避免业主再次上访，请法院给予解封并作出公正的判决。被告聚丰资本公司辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，不能成立，二被告为债权债务关系，为使答辩人合法权益得到保障，答辩人及关联公司根据生效的法律文书，于2015年6月4日申请查封了涉案房产。原告诉请的房产进行的买卖或抵偿行为发生在查封期内，违反了相关法律规定，其诉请缺乏应有的法律依据，属无效转让或抵偿，应依法驳回其诉讼请求。本案被告金城公司所述与事实不符，其在履行借款协议及被执行过程中拒不配合法院及答辩人的要求，致使案件没有得到及时解决，至今已达五年之久，答辩人及关联公司产生的债权已经过亿元，合法权益没有得到应有的保护，请法院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据和事实本院依法予以确认。对于双方有争议的证据，经审查本院认为：1、对于原告提交的其与被告金城房地产开发公司签订的2份《商品房买卖合同》，被告聚丰资本公司对该2份合同的签订时间是否是2016年6月25日签订的提出异议，但未提供证据证明其辩称意见，故对原告所提供合同的商品房买卖合同的签订时间为2016年6月25日本院予以确认；2、对于原告提供的交纳购房款收据，被告聚丰资本公司对该收款收据的出具时间是否是2018年1月10日提出异议，但未提供证据证明其辩称意见，该收据的开具时间为2018年1月10日本院予以确认。3、对于原告提交的证据即案涉房屋现场照片一组，该组照片因无明显标志证明系案涉房屋现场，本院无法确认与案涉房屋相关，依法不予采信。4、对于原、被告双方争议的被告聚丰资本公司申请对案涉房屋的采取保全措施的时间，本院认为，被告聚丰资本公司提交的（2015）任民初字第3730号协助执行通知书及送达回证、房产交易监理处的送达回证；（2015）任执字第3122号、（2015）任执字第3122号之一协助执行通知书及济宁市房产交易中心的送达回证，可证实被告聚丰资本公司申请本院对案涉房屋的首次查封时间为2015年11月16日，（2015）任执字第3122之一号执行裁定书、协助执行通知书续封的时间是2018年11月16日。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年11月2日，本院对被告聚丰资本公司与被告济宁金城房地产综合开发有限责任公司民间借贷纠纷一案作出（2015）任民初字第6397号民事调解书，调解协议内容为：被告济宁金城房地产综合开发有限责任公司欠原告济宁市任城区聚丰民间资本管理股份有限公司借款本金2990万元及利息（自2015年9月30日起至实际给付之日止按月利率2%计算），于2015年11月5日前一次性付清。履行期限届满后,金城房地产开发公司未能履行给付义务。聚丰资本公司向本院申请对金城房地产公司进行强制执行。本院于2015年11月9日作出（2015）任执字第3122号执行裁定书，轮候查封了被告金城房地产开发公司名下的金城锦绣花园二期1、3、4、5、6号楼（商业）、2号楼（商业公寓）全部房产。聚丰资本公司现为首位查封。本院执行期间，原告许冬霞以案外人身份提出执行异议。2020年6月3日,本院作出(2020)鲁0811执异394号执行裁定书,认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定不动产受让人以物权期待权排除执行行为须符合：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件。本案中的异议人与被执行人金城房地产签订房屋抵付协议晚于本案的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。异议人对涉案房屋享有的实体权利不能阻却执行。裁定：驳回异议人许冬霞的异议申请。本院向原告许冬霞邮寄送达该裁定，原告于2020年6月13日签收。原告许冬霞不服该裁定，于2020年6月25日向本院提起本案诉讼，本院于2020年7月1日立案受理。另查明，2016年6月25日，被告金城房地产开发公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定以工程款折抵房款的形式将金城锦绣花园2号公寓楼8层8010、8011号房屋出卖给原告。2018年1月10日，被告金城房地产开发公司向原告许冬霞出具收据两份，载明的金额分别为：329736元、351978元，收款方式为工程款。2020年4月3日，被告金城房地产公司向原告出具证明：兹证明购房人许冬霞，购买涉案房产金城锦绣花园2#商业公寓8010、8011号共2套。因金城房地产公司的原因暂无法办理该购房人的合同备案，非购买人的原因。本案的争议焦点为:本案原告许冬霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定,不动产买受人符合上述三个要件,其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。第一，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上,前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中,被告聚丰资本公司申请本院查封案涉房屋的时间为2015年11月16日,原告许冬霞与被告金城房地产开发公司签订2份《济宁市商品房买卖合同》的时间为2016年6月25日，案涉2份《济宁市商品房买卖合同》虽是双方当事人的真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但该2份合同的签订时间系在案涉房屋被司法机关采取司法保全措施期间。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第二，关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式,是对不动产实际控制的一种事实状态,占有不动产行为需发生在人民法院查封之前,是对过去事实状态的一种回溯。本案中,原告许冬霞提供楼层照片3张，因该3张照片无明显标志证明系案涉房屋现场，本院无法确认与案涉房屋相关，故原告所提供的证据不能证明案涉房屋已经交付给原告许冬霞合法占有。第三，关于是否支付全部价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，原告许冬霞、被告金城房地产开发公司均认可系被告金城房地产公司以房抵债而签订的商品房买卖合同，许冬霞认为金城房地产公司对于欠付其本人的工程款抵付购房款的事实予以认可,并出具收款收据,但原告及被告金城房地产公司均未向本院提交相关会计凭证。故原告所提供的证据不足以认定其已经按照合同约定支付了全部购房款。第四，关于原告所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题，因被告金城房地产公司抵偿给原告的金城锦绣花园2#商业公寓为商业用房，故不符合上述法律规定。综上，原告许冬霞与被告金城房地产公司在本院对案涉金城锦绣花园2#商业公寓的全部房产查封后，签订的济宁市商品房买卖合同虽然有效，但是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，该行为不得对抗申请执行人。原告所提供的证据不足以证明其已经支付价款，亦未充分举证证明其已经实际占有案涉房屋，且该房屋为商业用房并非用于居住。故原告就本案案涉房屋所享有的权利不能阻却执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告许冬霞的诉讼请求。案件受理费10617元，由原告许冬霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长  宗华东审判员  孔翠峰审判员  孙 静二〇二〇年十二月三日书记员  王 月