湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0923民初2985号 原告：姚尚真，男，1953年3月25日出生，汉族，安化县人，住湖南省安化县。 委托诉讼代理人：谌东方，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 被告：湖南安化湘淮村镇银行股份有限公司，住所地湖南省安化县东坪镇雪峰路江岸景城**。 法定代表人：陈富国，该公司经理。 委托诉讼代理人：夏初喜，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贝峥，男，1982年6月14日出生，汉族，湖南省浏阳市人，户籍所在地湖南省浏阳市。 被告：谌安平，男，1965年8月19日出生，汉族，安化县人，户籍所在地湖南省安化县，现住湖南省安化县。 被告：廖爱民，女，1968年3月23日出生，汉族，安化县人，户籍所在地湖南省安化县，现住湖南省安化县。 委托诉讼代理人：谌安平，男，1965年8月19日出生，汉族，安化县人，户籍所在地湖南省安化县，现住湖南省安化县。系被告廖爱民之夫。 原告姚尚真与被告湖南安化湘淮村镇银行股份有限公司（以下简称“湘淮银行”）、谌安平、廖爱民确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚尚真的委托诉讼代理人谌东方，被告湘淮银行的委托诉讼代理人夏初喜、贝峥，被告谌安平、被告廖爱民的委托诉讼代理人谌安平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告姚尚真向本院提出诉讼请求：1.确认被告湘淮银行与被告谌安平、廖爱民之间于2019年9月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；2.被告湘淮银行继续履行与被告谌安平、廖爱民于2015年2月17日签订的《房屋租赁合同》，并按约定标准及方式向原告支付从2020年6月1日起直至合同期限届满为止的租金（暂从2020年6月1日起计算至起诉之日的租金为170864元）；3.被告谌安平、廖爱民分别对被告湘淮银行自2020年6月1日至2021年7月22日期间应支付给原告的租金承担连带清偿责任（各为292714元，共计585428元）。 事实和理由：2020年4月21日，原告通过安化县人民法院淘宝司法拍卖网络平台，以最高价竞得位于安化县城南区××路××号门面（即被告湘淮银行总部一楼所在地），并根据安化县人民法院于2020年6月1日出具的（2020）湘0923执256号之一执行裁定书取得了上述房产的所有权。基于被告湘淮银行未按约履行与原房东谌安平、廖爱民于2015年2月17日签订的《房屋租赁合同》中的交租义务，原告根据生效的执行裁定书及合同的约定，作为原房屋租赁合同的继受主体，依法于2020年9月7日向被告湘淮银行以书面形式对其进行了交租催告，但被告至今仍未履行交租义务。经查，三被告于2019年9月24日在明知上述房产被法院查封且已被司法拍卖过一次的情况下，恶意串通签订了一份既减少租赁面积又取消租金递增的《房屋租赁合同补充协议》，且双方提前支付和收取了未到期的租金至2021年7月22日，致使原告收租权益受损。三被告恶意串通签订的《房屋租赁全同补充协议》违反诚实信用原则和公平原则，损害了原告的合法权益。原告特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告湘淮银行辩称，案涉《房屋租赁合同补充协议》是根据原《房屋租赁合同》的约定所签订的，是双方真实意思表示，没有恶意串通，且签订时不存在损害第三人的权益，也没有违反法律法规和国家强制性规定，应认定为依法成立，合法有效。理由如下：1.案涉补充协议的签订系双方真实意思表示，是对当事人实体权利的处分，且符合法律规定。《房屋租赁合同》签订时，双方对房屋面积的确定是双方协商的，因为当时谌安平、廖爱民并没有取得房屋的所有权证，也不知道房屋的公摊面积比例，补充协议是在双方根据实际情况商榷后，对房屋公摊面积进行剔除，并不违反国家法律规定，我国也没有明确规定公摊面积必须计算租金，所以其属于当事人意思自治的范畴。而且，签订补充协议时虽然房屋已由债权人申请进行了查封，但当时的租金收益还是归谌安平和廖爱民，湘淮村镇银行是将租金支付给他们。《房屋租赁合同》第九条第三款约定了双方经协商后可以签订补充协议。2.案涉补充协议不存在恶意串通损害原告合法权益的情形。补充协议签订时，原告并没有取得房屋的产权，且当时具有很强的不确定性。故请求人民法院在查明案件事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。 被告谌安平、廖爱民辩称，房屋第一次拍卖流拍后，法院解除了查封。被告谌安平、廖爱民与被告湘淮银行签订了《房屋租赁合同补充协议》。当时湘淮银行支付了79万元租金和4万元利息，共83万元，其中54万多元偿还了信用社的利息，24万多元给了姚尚真，还有4万元给了湘淮银行，原告得了6、7万元钱，是知晓这个事情的，被告谌安平没有得到一分钱，不存在原告所说的恶意串通。 根据原、被告双方当事人的陈述及举证、质证情况，本院认定如下案件事实： 一、被告谌安平、廖爱民与被告湘淮银行签订《房屋租赁合同》的情况。 （Ａ）.被告谌安平与被告廖爱民系夫妻。2015年2月17日，被告谌安平与被告湘淮银行签订《房屋租赁合同》，约定将被告谌安平所有的坐落于安化县××镇××路××层××＃××＃门面（面积为378平方米，含20%公摊面积）出租给被告湘淮银行。租赁期为10.5年，自2015年2月8日至2025年8月7日止。租金标准第一年至第三年一楼每月每平方米租金50元，从第四年起每年递增5%。租金采用预交方式，每半年支付一次，租金金额及支付时间如下： 1.2015年2月8日至2015年8月7日半年为装修期，装修期内不支付租金及任何其他费用； 2.2015年8月8日至2016年8月7日租金22.68万元，签订本合同时支付半年租金11.34万元，2016年2月7日前支付半年租金11.34万元； 3.2016年8月8日至2017年8月7日租金22.68万元，2016年8月7日前支付租金11.34万元，2017年2月7日前支付半年租金11.34万元； 4.2017年8月8日至2018年8月7日租金22.68万元，2017年8月7日前支付租金11.34万元，2018年2月7日前支付半年租金11.34万元； 5.2018年8月8日至2019年8月7日租金23.814万元，2018年8月7日前支付租金11.907万元，2019年2月7日前支付半年租金11.907万元； 6.2019年8月8日至2020年8月7日租金25.0047万元，2019年8月7日前支付租金12.50万元，2020年2月7日前支付半年租金12.50万元； 7.2020年8月8日至2021年8月7日租金26.2549万元，2020年8月7日前支付租金13.1275万元，2021年2月7日前支付半年租金13.1275万元； 8.2021年8月8日至2022年8月7日租金27.5677万元，2021年8月7日前支付租金13.7838万元，2022年2月7日前支付半年租金13.7838万元； 9.2022年8月8日至2023年8月7日租金28.9461万元，2022年8月7日前支付租金14.4730万元，2023年2月7日前支付半年租金14.4730万元； 10.2023年8月8日至2024年8月7日租金30.3934万元，2023年8月7日前支付租金15.1967万元，2024年2月7日前支付半年租金15.1967万元； 11.2024年8月8日至2025年8月7日租金31.9130万元，2024年8月7日前支付租金15.9565万元，2025年2月7日前支付半年租金15.9565万元。 （Ｂ）.2015年2月17日，被告廖爱民与被告湘淮银行签订《房屋租赁合同》，约定将被告廖爱民所有的坐落于安化县××镇××路××层××＃××＃门面（面积为378平方米，含20%公摊面积）出租给被告湘淮银行。该《房屋租赁合同》的其余条款与被告谌安平同被告湘淮银行签订的《房屋租赁合同》相同。 二、被告谌安平、廖爱民与被告湘淮银行签订《房屋租赁合同补充协议》的情况。 2019年9月24日，被告谌安平与被告湘淮村镇银行签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：1.原合同约定租赁房屋总面积378平方米（含20%公摊面积），经协商从2015年2月8日至2020年2月7日按原合同约定面积计算，从2020年2月8日-2025年8月7日按302.4平方米计算（无公摊面积）；2.原合同约定租金标准第一年至第三年每月每平方米租金50元，从第四年起每年递增5%，经协商从2015年2月8日至2020年2月7日租金标准按原合同计算，2020年2月8日至2025年8月7日租金标准按每月每平方米租金50元计算；3.租金支付方式仍按原合同约定每半年支付一次，租金金额及支付时间调整如下：2020年2月7日前租金金额和支付时间按原合同支付，2020年2月8日至2025年8月7日租金分别于2020年2月7日前支付半年90720元、2020年8月7日前支付半年90720元、2021年2月7日前支付半年90720元、2021年8月7日前支付半年90720元、2022年2月7日前支付半年90720元、2022年8月7日前支付半年90720元、2023年2月7日前支付半年90720元、2023年8月7日前支付半年90720元、2024年2月7日前支付半年90720元、2024年8月7日前支付半年90720元、2025年2月7日前支付半年90720元。 2019年9月24日，被告廖爱民与被告湘淮村镇银行签订《房屋租赁合同补充协议》，该《房屋租赁合同补充协议》的条款与被告谌安平同被告湘淮银行签订的《房屋租赁合同补充协议》相同。 三、被告湘淮银行向被告廖爱民、谌安平提前支付租金的情况。 2019年9月10日，被告廖爱民、谌安平向被告湘淮银行书面申请将租金支付至湖南省安化农村商业银行股份有限公司东坪支行账号为9260××××0101的账户上。 2019年9月24日，被告湘淮银行向被告谌安平提前支付2020年2月8日至2021年7月22日的租金263536元。2019年9月24日，被告湘淮银行向被告廖爱民提前支付2020年2月8日至2021年7月22日的租金263536元。 四、安化县城南区雪峰湖路南侧江岸景城101号的拍卖情况。 因被告谌安平、廖爱民拖欠湖南安化农村商业银行股份有限公司等债权人债务，本院依法对安化县城南区雪峰湖路南侧江岸景城101号（本案所涉的门面包含在内）进行了查封，查封期限自2017年10月11日起至2020年10月10日止。 本院于2018年11月19日10时起至2018年11月20日10时止在阿里拍卖网上进行了第一次拍卖，未成功；2018年12月20日10时起至2018年12月21日10时止进行了第二次拍卖，未成功；2019年1月10日10时起至2019年3月10日10时止进行拍卖，亦未成功；2020年4月21日10时起至2020年4月22日10时止再次进行拍卖，由原告姚尚真竞拍成功，成交价为20230000元。本院于2020年6月1日制作了（2020）湘0923执256号之一执行裁定书，裁定位于安化县城南区××路××号门面的所有权归买受人姚尚真所有，其所有权自本裁定送达买受人姚尚真时转移。 五、原告姚尚真取得案涉房产后，于2020年9月7日向被告湘淮银行发出《催交房租通知书》，要求被告湘淮银行按《房屋租赁合同》交租，被告湘淮银行予以拒绝，原告姚尚真遂诉至本院。 本院认为，被告谌安平、被告廖爱民与被告湘淮银行在明知本案所涉门面处于法院查封并组织拍卖的情况下签订《房屋租赁合同补充协议》，该《房屋租赁合同补充协议》与原签订的《房屋租赁合同》相比，将20%的公摊面积不予计算，同时取消了租金逐年递增的约定，致使被告湘淮银行应支付的租金大幅减少，同时，《房屋租赁合同补充协议》签订后，被告湘淮银行又提前向被告谌安平、廖爱民支付了2020年2月8日至2021年7月22日前的租金。因此，本院认定被告谌安平、被告廖爱民与被告湘淮银行签订《房屋租赁合同补充协议》系恶意串通，该恶意串通行为，表面上看是被告谌安平、廖爱民自己处分其权利，他人无权干涉，但因该行为系被告谌安平、廖爱民明知案涉门面被法院查封并组织拍卖的情况下实施，一定会损害第三人的利益，案涉门面由原告姚尚真竞买成功后，明显损害了其利益，故应认定案涉《房屋租赁合同补充协议》无效。 案涉《房屋租赁合同补充协议》确认无效后，被告湘淮银行应继续履行与被告谌安平、廖爱民分别于2015年2月17日签订的《房屋租赁合同》，因案涉门面从2020年6月1日起已归属于原告姚尚真，故被告湘淮银行从该时间开始应向原告姚尚真履行。 按照《房屋租赁合同》的约定，被告湘淮银行应支付原告姚尚真2020年6月1日起至2020年11月2日（原告姚尚真起诉之日）的租金217994元，扣除被告湘淮银行已向被告谌安平、廖爱民支付的该段时间的租金153760元后，尚需支付原告姚尚真64234元。（具体计算过程附后）。 对于2020年11月3日以后的租金，被告湘淮银行应按照《房屋租赁合同》的约定向原告姚尚真履行，但被告湘淮银行已向被告谌安平、廖爱民支付的2020年11月3日至2021年7月22日的租金259904元（具体计算过程附后）应予扣除。 被告谌安平、廖爱民已分别向被告湘淮银行收取的2020年6月1日起至2021年7月22日的租金206832元、206832元，应返还给原告姚尚真。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下： 一、确认被告湖南安化湘淮村镇银行股份有限公司分别与被告谌安平、廖爱民之间于2019年9月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效； 二、被告湖南安化湘淮村镇银行股份有限公司继续履行与被告谌安平、廖爱民于2015年2月17日分别签订的《房屋租赁合同》，并按约定标准及方式向原告姚尚真支付从2020年6月1日起至合同期限届满止的租金［其中1.2020年6月1日至2020年11月2日（原告姚尚真起诉之日）的租金64234元，限被告湖南安化湘淮村镇银行股份有限公司在判决书生效后十五日内向原告姚尚真付清；2.对于2020年11月3日至合同期满的租金，由被告湖南安化湘淮村镇银行股份有限公司按《房屋租赁合同》的约定向原告姚尚真履行，但2020年11月3日至2021年7月22日期间的租金应扣除259904元］； 三、被告谌安平、廖爱民分别向被告湖南安化湘淮村镇银行股份有限公司提前收取的2020年6月1日至2021年7月22日的租金206832元、206832元，限被告谌安平、廖爱民于本判决生效后十五日内返还给原告姚尚真。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11362元，减半收取5681元，由原告姚尚真负担1681元，被告湖南安化湘淮村镇银行股份有限公司负担2000元，由被告谌安平、廖爱民负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 周劲阳 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 龚 倩 书 记 员 仇美琴 附计算方式如下： 一、从2020年6月1日起计算至2020年11月2日（原告姚尚真起诉之日），被告湘淮银行应支付租金217994元。 1.因被告谌安平与被告湘淮银行签订的《房屋租赁合同》约定2019年8月8日至2020年8月7日期间的租金为250047元，故该期间的租金日标准为683元/天（250047元÷366天=683元/天），则2020年6月1日至2020年8月7日应收租金为46444元（683元/天×68天=46444元）； 2.因被告谌安平与被告湘淮银行签订的《房屋租赁合同》约定2020年8月8日至2021年8月7日期间的租金为262549元，故该期间的租金日标准为719元/天（262549元÷365天=719元/天），则2020年8月8日至2020年11月2日应收租金为62553元（719元/天×87天=62553元）。 综上，按照被告谌安平与被告湘淮银行签订的《房屋租赁合同》约定，从2020年6月1日起计算至2020年11月2日被告湘淮银行应支付的租金为108997元（46444元+62553元=108997元）。 同理，按照被告廖爱民与被告湘淮银行签订的《房屋租赁合同》约定，从2020年6月1日起计算至2020年11月2日被告湘淮银行应支付的租金为108997元（46444元+62553元=108997元）。 故被告湘淮银行共计应支付的租金为217994元（108997元×2=217994元）。 二、2020年6月1日至2020年11月2日，被告湘淮银行已分别向被告谌安平、廖爱民支付租金76880元、76880元，合计153760元； 2020年11月3日至2021年7月22日，被告湘淮银行已分别向被告谌安平、廖爱民支付租金129952元、129952元，合计259904元。 按照被告湘淮银行已向被告谌安平实际支付的租金即2020年2月8日至2021年7月22日共263536元计算，被告湘淮银行向被告谌安平支付的租金日标准为496元/天（263536元÷531天=496元/天）。 故2020年6月1日至2020年11月2日，被告湘淮银行已向被告谌安平支付的租金为76880元（496元/天×155天=76880元）； 2020年11月3日至2021年7月22日，被告湘淮银行已向被告谌安平支付的租金为129952元（496元/天×262天=129952元）。 同理，按照被告湘淮银行已向被告廖爱民实际支付的租金即2020年2月8日至2021年7月22日共263536元计算，2020年6月1日至2020年11月2日，被告湘淮银行已向被告廖爱民支付的租金为76880元（496元/天×155天=76880元）； 2020年11月3日至2021年7月22日，被告湘淮银行已向被告廖爱民支付的租金为129952元（496元/天×262天=129952元）。 综上，2020年6月1日至2020年11月2日，被告湘淮银行已向被告谌安平、廖爱民支付租金153760元（76880元+76880元=153760元）； 2020年11月3日至2021年7月22日，被告湘淮银行已向被告谌安平、廖爱民支付租金259904元（129952元+129952元=259904元）。