重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初10033号原告：重庆精致物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）石林镇两河村双河社，统一社会信用代码91500110073652931Q。法定代表人：吴燕，董事长。委托诉讼代理人：刘正彬（系该公司员工），男，1980年9月16日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：罗莉菲（系该公司员工），女，1992年1月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：郑体华，男，1980年6月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆精致物业管理有限公司(以下简称精致物业公司)与被告郑体华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员周小波独任审判，公开开庭进行了审理。原告精致物业公司的委托诉讼代理人刘正彬及罗莉菲、被告郑体华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告精致物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求被告给付从2020年3月1日至2020年10月31日物业管理费546元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年重庆市万盛采煤沉陷区综合治理有限公司将位于重庆市綦江区南桐镇南桐花园南桐大道30号的商业(建筑面积37.93平方米)出租给被告。原告于2019年5月28日与万盛经开区南桐花园业委会签订书面的《重庆市物业服务合同》，该合同约定，商业门面物业服务费为建筑面积每月每平方米1.8元等。2020年3月1日原告正式接手南桐花园小区的物业管理。被告租赁的商业门面房屋建筑面积为37.93平方米。2020年3月1日到至今，被告共计欠到原告物业管理费546元。为此，原告依法提起诉讼。被告郑体华辩称，原告所收物业费不合理，请求驳回原告诉请。原因是业主委员会成立不合法，原告与业主委员会签订的物业服务合同也不合法；原告未向被告提供收费价格和依据，以及相关服务项目；原告未向被告实质性服务；物业管理不作为，小区车辆乱停乱放，占用消防通道，公共烟道串味、呛鼻，小区内出现业主电瓶车被盗，物业巡查不到位，监控设施管理不善，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：重庆市万盛采煤沉陷区综合治理有限公司系万盛经开区南桐花园南桐大道30号房屋的业主，其房屋建筑面积为37.93平方米。2017年重庆市万盛采煤沉陷区综合治理有限公司将位于重庆市綦江区南桐镇南桐花园南桐大道30号的商铺(建筑面积37.93平方米)出租给被告，租赁合同约定乙方（郑体华）应自行向有关单位缴纳物业服务费、水费、电费等全部相关费用和税金。2019年5月28日，万盛经开区南桐花园业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订了《物业服务合同》，该合同期限为1年，自2019年5月30日起至2020年5月30日止。2020年4月22日，万盛经开区南桐花园业主委员会与原告续签订了《物业服务合同》，合同期限从2020年5月30日起至2022年5月30日止，约定乙方（即原告）的义务：1、对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主管理规约》并书面告知甲方（即业委会）；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《业主管理规约》的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本合同向甲方收取物业服务费用；7、编制物业管理服务年度计划；8、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；9、向甲方提供房屋专有部位、专有设施设备维修养护等有偿服务……；物业服务内容包括：一、房屋共用部位的维护管理{即房屋主体承重结构部位：（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间等}；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（即共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）；三、环境卫生与绿化：（一）1、楼层通道和楼梯台阶每日清洁1次，干净整洁；2、防火门、消防栓、指示牌每3月清洁1次；3、天花板、墙面、踢脚线每2月清洁2次，目视无积尘、无蜘蛛网。（二）外围保洁：1、道路每日正规清扫1次，巡回保洁数次，雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行；2、绿化带每3日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数；3、休闲娱乐、健身设施每3日擦试1次，每月消毒1次，设施表面干净；4、3米以下路灯、草坪灯每周清洁1次，目视干净；5、标识、宣传牌、信报箱每周清洁1次，目视干净。（三）垃圾收集与处理：1、垃圾桶布局合理，方便业主使用；2、垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味；3、建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运；4、卫生消杀：蚊、蝇、蟑螂生季节每半年消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划，灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。（五）动物管理：应协助有关部门做好住宅小区内的宠物、家禽、家畜等动物管理宣传工作，宣导洋在小区内饲养家禽、家畜及无许可证的宠物等。（六）绿化服务：有绿化人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到1、对草坪、花卉、树篱、乔灌木等定期进行修剪、养护；2、定期清除绿地杂草、杂物。公共区域秩序维护及交通秩序管理等也作了约定……。物业管理服务质量：一、物业管理公共服务质量标准，1、基本服务：（1）小区有固定办公地点及家具，周一至周五每天8小时在小区管理处进行业务接待，节假日每天6小时在小区管理处进行业务接待，受理业主和物业使用人的咨询和投诉，答复率100%，有效投诉处理率100%；（2）实行24小时报修值班制度，公示24小时应急服务电话，急修30分钟内到达现场，其他报企鹅安双方约定的时间到达现场，回访率80%以上；（3）按规定使用专项维修资金，公布专项维修资金使用情况；（4）每年进行１次业主满意度测评，覆盖率达到80%以上，履约满意率达80%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改；（5）公示共用部位收益和使用情……。收费标准：1、高层住宅：0.85元/月*平方米，步行房0.5元/月*平方米按建筑面积标准收取；2、商业门面：商业用房1.8元/月*平方米，按建筑面积标准收取；3、车位清洁费：车位按60元/月*平方米标准收取；临时停车场按重庆市万盛经开区物价局相关指导价格执行，甲方可在政府指导价范围内调整收费标准。物业服务收费实行“一费制”，不再另行约定电梯费和水电公摊费。同时双方还就违约责任等事项作了相应的约定。合同签订后，原告按合同约定进驻该小区履行物业服务义务，并将物业收费标准报告重庆市万盛经济技术开发区发展改革局通过审批，取得物业服务合同备案证明。因被告至今仍未交纳上述费用，原告遂诉至本院请求依法判决。上述事实，除双方当事人陈述外，有原告的《物业服务合同》、消防设施维护保养协议、化粪池清掏协议、催费通知单、(2020)渝0110民初10068号判决书、备案证明、收费情况表、照片、租赁合同、证人证言等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，原告与被告所在小区的业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业委会同物管企业签订的合同，对业主具有约束力。由于被告系该小区**商业用房的承租人，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及违反法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。故原告同被告所在的业委会签订的物业服务合同对包括被告在内的所有物业使用人均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。被告辩称业主委员会成立不合法，不认可原告服务的意见，理由不足，本院不予采纳。被告辩称原告未进行提供实际物业服务、不作为、未提供收费依据，证据不足，理由不充分，本院不予采纳。原告按照约定提供了物业服务，被告应履行交纳服务管理费的义务。原告要求被告支付拖欠的物业管理费未超过合同约定的标准，对原告的诉讼请求，本院予以支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百六十二条之规定，判决如下：被告郑体华于本判决生效后10日内支付原告重庆精致物业管理有限公司2020年3月1日起至2020年10月30日止的物业服务费546元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告郑体华负担(此款原告重庆精致物业管理有限公司已预交，由被告于上述给付款期限内直接给付原告)。本判决为终审判决。审判员  周小波二〇二〇年十二月二日书记员  胥 丹