湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2827号上诉人（原审被告）：郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区。法定代表人：彭小华，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹雅琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李美姣，女，1975年11月10日出生，汉族，住湖南省长沙市。上诉人郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司（以下简称诚意公司）因与被上诉人李美姣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。诚意公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，将该案发回重审或改判；本案一、二审诉讼费由李美姣负担。事实和理由：1.一审判决解除李美姣与诚意公司于2017年6月8日签订的《门面转租合同》属认定事实和适用法律错误。双方签订门面转租合同，并未约定经营范围及用途，诚意公司将该门面用于旅游服务点并未违背合同约定，诚意公司有权利指定任何人作为该网点负责人。诚意公司签订涉案合同时，诚意公司一直在香雪商业办公，该门面一直是用来经营旅游网点使用，李美姣也一直知晓该门面用途。2.李美姣本身没有转租权也没有转租至2022年的租赁期限，已明显违反《门面转租合同》第一项约定，属瑕疵或权利缺陷方，且故意对诚意公司隐瞒市政府对涉案门面2020年上半年免租2个月，下半年免租1个月的事实。李美姣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李美姣向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，诚意公司立即搬离店内所留物品；2.判令诚意公司立即向李美姣支付租金48,000元（从2019年12月9日起至2020年7月9日止，暂计8个月，每月租金6000元，6000元×8个月=48,000元），逾期租金按6000元每月支付完毕止；3.诚意公司负担本案的诉讼费、财产保全费、保全保险费等所有费用。一审法院认定事实：一、无异议的事实。（一）李美姣与郴州市人民政府办公室东湾院集资门面管理委员会签订了《门面租赁合同》，租赁郴州市青年路门面，约定月租金4864元。之前合同一般一年一签，2020年半年一签，2020年8月5日签订的合同约定租期自2020年7月1日至2020年12月31日，合同约定承租方不得将门面转租或变相转租给其他人。（二）2017年6月8日，李美姣（转租方、甲方）将其承租的案涉门面与诚意公司（承租方、乙方）签订了《门面转租合同》一份，合同内容为：甲乙双方经友好协商，就甲方承租于郴州市北湖区公有门面处，面积140平方米的门面转让事宜达成以下协议：1.甲方将案涉门面转租给乙方，租期五年，自2017年6月8日起至2022年6月8日止。本协议有效期内，甲方确保在转租期内甲方对上述转租给乙方使用的门面享有完整的转租权利，且甲方享有的该项转租权利无任何法律上的瑕疵或权利缺陷。2.租金每月6000元，乙方按半年度向甲方缴付租金，首次缴付日期为2017年6月23日。至半年后的同一日，乙方应缴纳第二个半年度的租金，之后以此类推。（满一年以后，该租金数额视甲方向房东缴纳的租金数额变动情况进行相应调整）。3.本协议签订后，甲方给予乙方15日免租期，即免租期自2017年6月8日起至2017年6月23日止。租金从免租期满之日开始计算（若租期未满5年，免租期取消）。甲方向乙方收取30,000元作为门面押金，本协议签订之日乙方已向甲方付清全部押金。该押金于合同解除之日由甲方一次性退还乙方，不得拖延。本协议有效期内，如乙方拖欠甲方的房租时，上述押金可用于补充乙方所拖欠的租金。4.本协议有效期内，未经甲方同意，乙方不得向第三方转让或转租上述门面。5.甲、乙双方负有保密义务，不得将转租事宜透露给任何第三方知道。对任何第三方均应宣称甲、乙双方为合作伙伴关系。6.本协议有效期内，除协议另有约定外，任何一方单方违反本协议约定内容的，均应向其他守约方承担违约责任。违约方除需赔偿守约方全部直接损失外，还应向守约方支付5000元违约金。合同签订后，李美姣按约定将门面交付给了诚意公司，诚意公司支付了2019年12月23日前的租金，2020年7月14日，湖南国旅国际旅行社有限公司苏仙营业部负责人胡某代诚意公司向李美姣交纳了案涉门面6月、7月的租金共计12,000元，其余租金经李美姣催讨，拖欠至今。因新冠疫情，郴州市北湖区人民政府出台了《应对新冠肺炎疫情支持中小企业复工复产的十二条政策措施》，其中减免中小企业房租栏规定：对承租国有资产类经营用房的中小企业，实行“免二减三”，即免收2020年2月-3月租金，减半收取2020年4月-6月租金。李美姣出具证据证明2020年1月至2020年6月李美姣应交的租金免了两个月。诚意公司则要求参照上述文件，享受免除二个月房租，三个月房租减半收取的政策。（三）2019年以来，诚意公司将案涉门面给湖南国旅国际旅行社有限公司郴州市五岭广场营业部（以下简称国旅五岭广场营业部）使用，工商登记资料显示该营业部于2019年5月16日成立，负责人系曹雅琴。诚意公司没有提供证据证明案涉门面给该营业部使用取得了李美姣同意。（四）经查阅数字法院系统，李美姣于2019年2月20日将诚意公司诉至一审法院，一审法院于2019年3月21日作出（2019）湘1002民初字第919号民事裁定，按李美姣撤诉处理。李美姣再次于2020年5月25日将诚意公司诉至一审法院，一审法院作出（2020）湘1002民初字第2458号民事裁定，以“郴州市诚意民间资本服务有限公司”不存在，裁定驳回李美姣的起诉。（五）经一审法院到案涉门面现场查看并询问，了解到，自2020年6月1日以来，湖南国旅国际旅行社有限公司苏仙营业部在案涉门面营业，诚意公司已搬走。二、对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：（一）关于诚意公司拖欠租金的认定。诚意公司主张，依据双方合同约定“租金数额视甲方向房东交纳的租金数额变动情况进行相应调整”，诚意公司也应按政府文件规定享受“减二免三”政策。李美姣称同意按合同执行，但李美姣只享受了减两个月租金的优惠，诚意公司也只能享受该优惠，并提供了其租金交纳的证据证实2020年上半年只减了两个月租金，对该证据予以认定，足以证实李美姣2020年上半年只享受了免两个月租金的优惠。诚意公司主张2020年下半年也享受了租金减免优惠，没有证据证实，不予采信。因合同还约定“租期未满5年，免租期取消”,因案涉合同至今未满5年，故对李美姣主张取消15天免租期的主张，予以支持。扣除免租期2个月，胡某代交2个月，取消免租期0.5个月，截至2020年9月23日诚意公司应交租金为33,000元即（9个月-2个月-2个月＋0.5个月）×6000元。（二）诚意公司是否构成转租：案涉合同第六条约定“本协议有效期内，未经甲方同意，乙方不得向第三方转让或转租上述门面”。李美姣主张从2019年12月以后就看到门牌改成了国旅五岭广场营业部，案涉合同承租方是诚意公司，与国旅五岭广场营业部是不同的公司，诚意公司转租未经过李美姣的同意。诚意公司称诚意公司是在二楼办公，国旅五岭广场营业部是在案涉门面一楼办公，诚意公司委托诉讼代理人曹雅琴系该营业部的负责人，该营业部是诚意公司全额投资经营，公司的员工工资都是诚意公司支付，两家公司的员工都是一样的。一审法院认为，诚意公司所陈述的情况系诚意公司与国旅五岭广场营业部之间的内部关系，没有提供证据证实，工商登记资料显示是两家不同公司，不同的主体，且现在在案涉门面经营的是湖南国旅国际旅行社有限公司苏仙营业部，诚意公司已不在案涉门面办公，构成转租。（三）诚意公司主张李美姣从2020年1月9日起将案涉门面内诚意公司的工作人员赶出并上锁，直到2020年5月底诚意公司叫开锁公司开锁，才正常开门营业，2020年1月9日至2020年5月的租金应扣除，仅提供了微信聊天记录。该证据不足以证明诚意公司主张的锁门的事实及锁门的时间。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、关于案涉合同效力问题，本案是否符合合同解除条件；二、关于租金问题。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。虽然李美姣与出租人的租赁合同约定不得转租，并不当然意味着合同无效，出租人可以解除合同，也可以不解除；即使出租人不同意转租而主张解除合同，只导致转租合同从出租人提出该主张起终止。在出租人解除原租赁合同前，原租赁合同和转租合同均有效，转租合同对转租人和转承租人均具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，案涉合同约定“未经甲方同意，乙方不得向第三方转让或转租上述门面”，合同履行期间，诚意公司将案涉门面转租给国旅五岭广场营业部，诉讼过程中，经现场查看，现在又是湖南国旅国际旅行社有限公司苏仙营业部在案涉门面营业，诚意公司未在案涉门面营业，诚意公司没有提供证据证明已经经过李美姣同意或得到李美姣的追认，故对李美姣要求解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。诚意公司未与李美姣解除案涉租赁合同，占用案涉门面至今，参照双方签订的租赁合同约定的租金，截至2020年9月23日诚意公司应交租金及门面占用费为33000元即（9个月-2个月-2个月＋0.5个月）×6000元，押金30000元抵租金，诚意公司尚欠李美姣3000元。诚意公司与国旅五岭广场营业部、湖南国旅国际旅行社有限公司苏仙营业部之间属不同的法律关系，应另行处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告李美姣与被告郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司于2017年6月8日签订的《门面转租合同》；二、被告郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司于本判决生效之日起十日内将上述判决第一项所涉的位于郴州市北湖区门面腾空、返还给原告李美姣；三、被告郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李美姣租金3000元（已计算至2020年9月23日，后期门面占用费按双方合同约定的6000元／月的标准继续计算至门面返还给原告之日止）；四、驳回原告李美姣的其他诉讼请求。如果被告郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案案件受理费减半收取540元，由原告李美姣负担270元，由被告郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司负担270元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是一审判决解除李美姣与诚意公司之间签订的房屋租赁合同是否符合法律规定。李美姣与诚意公司签订的门面转租合同，是当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，涉案合同约定，未经李美姣同意，诚意公司不得向第三方转让或转租门面。诚意公司主张涉案门面用于其旅游服务点并不违反合同约定，不构成转租。本院认为，根据一审查明的事实，涉案门面自2019年以来系国旅五岭广场营业部使用，2020年6月以后系湖南国旅国际旅行社有限公司苏仙营业部使用，而工商登记资料显示国旅五岭广场营业部、苏仙营业部与诚意公司系不同公司，不同的主体。诚意公司主张上述两个营业部系其旅游服务点，与查明的事实不符。因此，一审判决认定诚意公司存在转租的事实，构成转租，并无不当。由于诚意公司未经出租人李美姣的同意，将涉案门面转租他人，李美姣提出解除合同，既符合法律规定，也符合合同约定。因此，一审判决解除李美姣与诚意公司之间于2017年6月8日签订的门面转租合同符合法律规定。对于尚欠租金的计算，截至2020年9月23日诚意公司尚欠租金9个月，扣除免租2个月、胡某代交2个月、取消免租期0.5个月。一审判决认定诚意公司尚欠租金3000元，并无不当。对于李美姣因与郴州市人民政府办公室东湾院集资门面管理委员会签订租赁合同取得了涉案门面，李美姣是否存在违约的行为，不属本案审理范围，本院不予审理。综上所述，诚意公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1080元，由上诉人郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二〇年十二月十日法官助理 黄小峰书 记 员 邓宇岑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。