安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终4753号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑秀芝，女，1966年3月5日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：李**飞，安徽文瑞律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会**，统一社会信用代码91341221335632720J。 法定代表人：周建廷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 上诉人郑秀芝与上诉人安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初3154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑秀芝上诉请求:撤销一审判决第二项、第三项，依法改判；并由腾辉公司承担上诉费用。事实和理由：生效法律文书已对涉案房屋交付时间予以明确，应以此作为计算逾期办证违约金的起始时间；一审法院以郑秀芝签订按揭合同的时间认定逾期付款违约金不当，应予纠正。 腾辉公司辩称，一审法院关于交房时间及逾期付款违约金的认定正确。郑秀芝的上诉请求不能成立，应予驳回。 腾辉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；并由郑秀芝承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决酌定的逾期办证违约金明显高于双方约定，违反了意思自治原则，加重了腾辉公司的违约责任。 郑秀芝辩称：腾辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。 郑秀芝向一审法院起诉请求：腾辉公司支付延期交房违约金8818.09元（以2383270元为基数，以日万分之一为计算标准，自2017年8月1日计算至2017年9月7日，计37日）；支付延期协助办理产权登记违约金79927元（以2383270元为基数，以6.09%/年为违约金计算标准，自2017年12月7日计算至2018年6月26日，计201日）；并由其承担本案诉讼费用。 腾辉公司向一审法院反诉请求：郑秀芝支付违约金15576元；并由其承担反诉费用。 一审法院认定事实：2017年1月21日，郑秀芝与腾辉公司签订《商品房买卖合同》约定：郑秀芝购买腾辉公司建设的位于临泉县西侧的腾辉国际城41幢1层120、121号房（坐落于**楼120、121），合同价款分别为1270996元、1112274元。付款方式为合同签订之日分别支付首付款640996元、562274元，余款1180000元办理按揭贷款。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。 合同签订后，郑秀芝依约支付房屋首付款640996元、562274元，余款办理按揭贷款，于2017年8月3日与贷款银行签订《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》。郑秀芝于2017年11月16日接收7号楼120号房屋，2017年10月29日接收7号楼121号房屋。2018年6月26日，腾辉公司将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心出具《临泉县不动产登记受理通知书》。郑秀芝现已取得房屋产权登记证书。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。郑秀芝已按约支付购房款，腾辉公司未按合同约定时间向郑秀芝交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。郑秀芝主张其经有关部门协调直至2017年9月7日接收房屋，但并无其他证据证明生效文书中认定的其他房屋交付时间与本案房屋存在关联，且腾辉公司亦不予认可，故不予采信。腾辉公司主张郑秀芝接收涉案房屋的时间分别是2017年11月16日、2017年10月29日，并提供了案涉房屋的物业服务管理协议及业主钥匙领用流程单、装修保证金收据、装修垃圾清运费收据等证据予以佐证，予以采信。腾辉公司逾期交房天数自合同约定最后交付期限的第二天起分别计算至2017年11月16日、2017年10月29日郑秀芝接收涉案房屋之日为107日、89日，根据约定的违约金计算标准，郑秀芝主张的逾期交房违约金不超过腾辉公司应支付的数额，予以确认。郑秀芝在合同履行过程中确存在逾期付款行为，双方合同中关于逾期付款责任的约定中存在支付逾期付款违约金和按照买受人逾期付款天数顺延交房时间两种违约责任的承担，根据权利义务对等原则，两种违约责任应择一主张，腾辉公司经释明后主张反诉请求中的逾期付款违约金，予以确认。腾辉公司分别于2017年11月16日交付7号楼120号房屋，2017年10月29日交付7号楼121号房屋，最迟分别应于2018年2月14日、2018年1月27日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。腾辉公司于2018年6月26日才向临泉县不动产登记中心提交资料，依法应承担逾期办证违约责任。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。腾辉公司逾期提供资料的天数分别从2018年2月15日、2018年1月28日计算至2018年6月26日，分别为132天、150天，应支付违约金合计为55830元。合同约定郑秀芝应于首付款之日起15日内提交贷款申请资料，并在60日内完成放款，但发放贷款的时间并非郑秀芝所能控制。自合同签订之日2017年1月21日计算至郑秀芝签订按揭贷款合同之日2017年8月3日，扣除75天，郑秀芝逾期付款天数为119天，逾期付款违约金应为14042元。故对于郑秀芝、腾辉公司的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一审法院判决：一、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内支付郑秀芝逾期交房违约金8818.09元；二、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内支付郑秀芝逾期办证违约金55830元；三、郑秀芝于判决生效之日起十日内支付安徽腾辉国际城开发有限公司逾期付款违约金14042元；四、驳回郑秀芝的其他诉讼请求；五、驳回安徽腾辉国际城开发有限公司的其他反诉请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1009元，由郑秀芝负担274元，安徽腾辉国际城开发有限公司负担735元；反诉费减半收取95元，由安徽腾辉国际城开发有限公司负担9元，郑秀芝负担86元。 二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二审举证、质证情况，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审庭审情况，本案争议焦点为：一审判决确定的逾期违约金是否正确。 涉案《商品房买卖合同》合法、有效，双方当事人应按约履行相应的义务。郑秀芝未在约定的期限内提交贷款申请资料，应承担相应的违约责任。郑秀芝主张其经有关部门协调直至2017年9月7日接收房屋，但并未提供充分、有效的证据予以证明，且不能证明生效法律文书中认定的其他房屋交付时间与本案房屋存在关联，腾辉公司对此亦不予认可，本院不予采信；案涉房屋交付后，腾辉公司未按照约定的期限将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，应承担相应的违约责任。由于双方就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，一审法院综合本案具体情形，分别认定双方的违约责任；并结合当事人的诉讼请求，分别确定郑秀芝、腾辉公司所应承担的逾期违约金，并无不当。 综上所述，郑秀芝、腾辉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计803元，分别由上诉人郑秀芝负担753元，上诉人安徽腾辉国际城开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理张婷玉 书记员张玉 附：（2020）皖12民终4753民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。