广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1762号原告:蒙震，男，汉族，1966年4月15日出生，住广东省遂溪县***********信工会大厦，公民身份号码440************515。被告:遂溪县总工会，住所地：遂溪县************。统一社会信用代码:1344********11985C。法定代表人：韩永红，该工会主席。委托诉讼代理人:钟春晖，广东飞鸣律师事务所律师。被告:湛江市中信房地产开发有限公司，住所地：遂溪县********。注册号：440********6196。法定代表人：潘娟，该公司总经理。第三人:庞雪，女，汉族，1985年8月14日出生，住广东省遂城镇府前管区文育街二巷****，公民身份号码440************023。第三人及第三人庞雪的委托诉讼代理人:钟浩鸣（系庞雪儿子），男，汉族，1985年8月14日出生，住广东省遂溪县**************，公民身份号码440************079。原告蒙震诉被告遂溪县总工会（以下简称“遂溪工会”）、湛江市中信房地产开发有限公司（以下简称“中信公司”）、第三人庞雪、钟浩鸣案外人执行异议之诉一案，本院2020年8月17日受理后，依法由审判员莫伟勤、张小娟、陈调组成合议庭适用普通程序审判，分别于2020年10月22日、12月2日两次公开开庭进行了审理。原告蒙震、被告遂溪县总工会的委托诉讼代理人钟春晖、第三人及第三人庞雪的委托诉讼代理人钟浩鸣到庭参加诉讼，被告湛江市中信房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙震起诉称，一、遂溪县人民法院查封涉案B1404房前，原告与被告湛江市中信房地产开发有限公司于2015年6月1日签订合法有效的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014050），在法院2020年5月21日查封涉房房产前已经签订了合法有效的合同。二、遂溪法院查封遂溪县***********信工会大厦B1404房之前，原告已经支付了该房的全部房款。（2020）粤0823执异80号民事裁定书认定原告只提交了一张房款收据，没有购房款的电子发票或购房款转帐记录、契税申报及完税发票等材料进行佐证，对原告已经全额支付购房款的主张不予支持与事实不符。第三人中信公司、其法定代表人潘娟及丈夫李碧波共同在2014年3月10日及2014年3月分别向钟茄（钟茄已于2017年7月9日病亡，第三人钟浩鸣和庞雪为继承人）借款50万元和293万元，共计343万元，后因第三人中信公司、其法定代表人潘娟及丈夫李碧波无力偿还借款，在2015年6月1日将中信大厦二套房即B1304房及本案B1404房抵销欠款利息，该事实在（2015）湛遂法民二初字第431号民事判决书第3页第二段李碧波的辩称中有体现证实。三、涉案房产是原告的唯一住房。原告生活极不容易，涉案的房产是原告的唯一住房，有政府相关部门出具的无房证明。综上，原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，特向人民法院提起执行异议之诉，请求法院停止对遂溪县***********信工会大厦B1404房的执行，并解除查封。原告蒙震于2020年10月26日变更诉讼请求为“不得执行遂溪县***********信工会大厦的B1404房。”原告蒙震为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：证据1、（2020）粤0823执行异107号民事裁定书，证明该裁定书认定的事实和适用的法律错误；2、广东省商品买卖合同，证明法院查封涉案房产之前原告已和被告二签订合法有效的合同；3、收款凭证、民事判决书，证明原告已经支付涉案房产的全部价款；4、无房证明，证明涉案房产是原告的唯一住房。被告遂溪工会答辩称，一、被查封的不动产属于被执行人中信公司名下财产，答辩人申请查封符合法律规定。二、被答辩人没有举证证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，能够排除执行的情形。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，应当依法承担举证不能的不利后果。综上所述，法院查封被执行人中信公司名下财产符合法律的强制性规定，被答辩人起诉主张的理由不成立。被告遂溪工会向本院提交证据：遂溪县自然资源局《证明》，证明位于遂溪县***********信大厦（又名工会大厦）B1404号房登记的权利人为湛江中信房地产开发有限公司，至今未收到湛江中信房地产开发有限公司向遂溪县自然资源局不动产登记中心申请登记发证的事实。被告中信公司没有提交书面答辩意见，也没有向本院提交任何证据。第三人庞雪和第三人钟浩鸣答辩称：第三人同意原告的意见。经审理查明，被告中信公司是从事房地产开发、销售及自有房屋租赁经营的有限责任公司，位于遂溪县***********信大厦（又名“县工会大厦”）是被告中信公司所开发，并依法取得《广东省遂溪县商品房预售许可证》，许可预售房屋栋号及层数范围为：1幢21层（地下**、地上**）。2015年10月9日，原告蒙震与被告中信公司签订《中信大厦车位销售合同》，约定原告以人民币409950元的价格购买被告中信公司名下位于遂溪县***********信大厦（又名工会大厦）B1404号房，原告提供钟茄（已去世）与中信公司的涉诉判决书及第三人钟浩鸣（钟茄的儿子）到庭陈述的意见及中信公司出据的收款收据相互印证，原告已履行合同约定购买位于遂溪县***********信大厦（又名工会大厦）B1404号房需要支付409950元全部价款的付款义务且一直实际使用至今，并以自己名义交纳涉案车位的水电费及物业管理费，但被告中信公司一直没有将上述房屋办理过户登记手续给原告蒙震。本院在办理被告遂溪工会与被告中信公司合同纠纷一案中，根据被告遂溪工会的申请，于2020年5月21日作出（2020）粤0823民初795号民事裁定，查封了被告中信公司位于遂溪县***********信大厦（又名“县工会大厦”）22套商品房，其中包括了原告主张本案的B1404号房在内。原告蒙震认为本院查封的上述22套商品房中的B1404号房已由其购买并使用，法院查封损害了其合法权益为由向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2020）粤0823执异107号民事裁定，驳回原告蒙震的异议请求。原告蒙震遂向本院提起案外人执行异议之诉，请求判令不得执行位于遂溪县***********信大厦（又名工会大厦）B1404号房，并解除查封。本院认为，本案属案外人执行异议之诉案件，原告对本案诉争的执行标的物（房屋）是否享有足以排除强制执行的实体权利是本案争议的焦点问题。根据原告提供证据证明，原告于2015年6月1日与被告中信公司签订书面买卖合同，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告购买被告中信公司位于遂溪县***********信大厦（又名工会大厦）B1404号房，未办理物权登记只是未设立物权，但不影响合同效力，合同合法有效，本院予以确认。原告提供钟茄（已去世）与中信公司的涉诉判决书及第三人钟浩鸣（钟茄的儿子）到庭陈述的意见及中信公司出据的收款收据相互印证，原告已履行合同约定购买位于遂溪县***********信大厦（又名工会大厦）B1404号房需要支付全部价款的付款义务，并对该房屋一直实际占有、使用、受益至今，是合法占有涉案诉争的B1404号房。被告中信公司一直没有向职能部门申请办理涉案诉争的B1404号房过户登记手续给原告，并非原告自身原因导致未办理过户登记。且原告提供遂溪县不动产档案信息管理中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示原告名下无不动产登记。综上，原告蒙震对登记在被告中信公司名下的涉案诉争的B1404号房提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条所规定的全部情形，其民事权益足以排除对涉案诉争B1404号房的强制执行，故原告的执行异议请求合法有据，本院予以支持。被告遂溪工会的辩解理由不成立，本院不予采纳。被告中信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：不得执行位于遂溪县***********信大厦（又名工会大厦）B1404号房。本案受理费7449.25元，由被告遂溪县总工会、湛江市中信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。本院（2020）粤0823执异107号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 林子渊审 判 员 陈 调审 判 员 谭春永二〇二〇年十二月九日法官助理 黄佼佼书 记 员 张 娜附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。