安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终4502号 上诉人（原审被告）：宿州广源置业有限公司，住所地安徽省宿州市银河一路南侧三八沟东侧河畔****楼**。 法定代表人：侯东来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵瑾，安徽民之声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐祖耀，男，1990年11月16日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张鹏，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵先飞，安徽皖光大律师事务所律师。 上诉人宿州广源置业有限公司（以下简称广源公司）因与被上诉人徐祖耀商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初8472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.因环境治理和创建文明城市的原因造成涉案工程工期延误，系不可抗力，工期应当相应顺延；2.案涉房屋在2019年10月底经验收合格，当即通知业主上房，其他业主均已实际使用房屋，不影响案涉房屋的正常使用；3.因新型冠状病毒××疫情原因导致案涉商品房屋无法正常综合验收，广源公司不应承担逾期交付责任；4.徐祖耀要求的违约金过高，应依法予以调整。 徐祖耀辩称，1.广源公司作为一家专业从事房地产开发的公司，应当对相关法律规定及政府有可能依此作出的一些措施例如环保、雾霾等停工文件有所预期，并遵循环保要求及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任。广源公司在约定交房日期时也应当充分考虑该情形；2.案涉小区至今综合验收并未合格，徐祖耀亦未实际使用房屋，实际影响了业主对房屋的正常使用；3.新型冠状病毒××疫情作为不可抗力原因发生于迟延交房之后，广源公司并不能免除责任，且其未尽到合理的通知义务，不能满足不可抗力免责的条件；4.广源公司作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位，其应当依照诚信原则对约定义务承担责任，双方对于违约金计算方法进行了明确，在其违约的情况下又以违约金约定过高要求调整无事实及法律依据。 徐祖耀向一审法院起诉请求：1.确认合同有效，商品房买卖合同继续履行；2.判令广源公司支付徐祖耀逾期交房违约金9766元，自2019年7月1日起暂计算至2019年11月30日（判令逾期交房违约金持续计算至涉案商品房符合交付条件并实际交付之日止）；3.逾期办证违约金3983元，自2019年9月29日起暂计算至2019年11月30日（判令逾期办证违约金持续计算至涉案商品房办证之日止），合计13749元；4.诉讼费用由广源公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月18日，徐祖耀与广源公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，买受人（即徐祖耀）购买出卖人（即广源公司）开发建设的银河一路与西昌路交叉口宿州广源﹒缤纷城11#楼1单元3102号房屋，总金额642507元，买受人采取贷款方式付款；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第九条商品房交付条件约定，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十二条逾期交付责任约定，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，徐祖耀按约履行付款义务。审理过程中，广源公司在法庭辩论终结前未提供涉案房屋工程项目相关验收手续。 一审法院认为，徐祖耀与广源公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后，徐祖耀已按合同约定支付购房款，广源公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付徐祖耀。根据合同约定，广源公司应于2019年6月30日前将验收合格的房屋交付给徐祖耀使用，但广源公司并未按合同约定将该商品房交付给徐祖耀，该行为构成违约，应承担违约责任。因徐祖耀要求继续履行合同，且至法庭辩论终结前，广源公司未提供涉案房屋工程项目相关验收手续，故广源公司应继续按照合同约定承担逾期交房的违约责任直至涉案房屋符合交付条件时止。因合同明确约定违约责任，对广源公司辩称徐祖耀实际损失为房租，应以房租为基数乘130%计算，不予采信。广源公司称因环境治理和创建文明城市的原因造成涉案工程工期延误，系不可抗力，应扣除该日期，并提供相关证据支持其主张，就其提供的证据本身而言，中高考期间禁止午间、夜间施工的通知，宿州市重污染天气预警公告等，不属不可抗力产生延期交房的法定情形，故广源公司要求扣减其逾期天数，缺乏事实及法律依据，不予采信。2019年7月1日至2020年9月11日（起诉之日）共计439天，广源公司逾期交房违约金计28206.06元（642507元×0.0001×439天）。自2020年9月12日之后的逾期交房违约金应按合同约定继续计算至案涉商品房符合交付条件时止。关于逾期办证违约金，鉴于涉案房屋尚未验收合格，尚不具备办理产权登记的条件，徐祖耀在此情况下要求广源公司承担逾期办证违约金的情况亦未成就，故徐祖耀的该项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、广源公司于判决生效后十日内支付徐祖耀自2019年7月1日起至2020年9月11日期间的逾期交房违约金28206.06元（自2020年9月12日起至涉案商品房符合合同约定交付条件之日止的逾期交房违约金，以交付购房款642507元为基数，按照日万分之一的利率计算）；二、驳回徐祖耀逾期办证违约金的诉讼请求。案件受理费减半收取为253元，由广源公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明事实属实,二审予以确认。另查明，广源公司自认案涉工程至今未通过综合验收，且双方对于案涉房屋尚未交付的事实均无异议。 本院认为，归纳各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点：1.案涉工期应否顺延；2.广源公司应否承担逾期交付责任；3.双方约定的违约金是否过高，应否予以调整。 （一）关于案涉工期应否顺延的问题 《中华人民共和国大气污染防治法》第九十六条规定“县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级，及时启动应急预案，根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑物拆除施工、停止露天烧烤、停止幼儿园和学校组织的户外活动、组织开展人工影响天气作业等应急措施……”。审理认为，建筑工地因涉及拆除、运输、土石方、混凝土作业等极易对环境产生污染，广源公司作为一家专业从事房地产开发的公司，其应当对上述法律规定及政府有可能依此作出一些措施有所预期，并遵循环保要求按照政府环保文件规定及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任。广源公司在与购房者签订商品房买卖合同约定交房日期时应当充分考虑包括上述环保在内的因素，结合建设工程施工合同的履行情况，合理约定交房日期，因此，对广源公司的此节上诉理由不予采信。 （二）关于广源公司应否承担逾期交付责任的问题 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定交房时间为2019年6月30日。广源公司未能在约定的日期履行交付房屋的义务，且广源公司自认案涉工程至今未通过综合验收，致案涉房屋至今尚未交付，其行为已构成违约，而新型冠状病毒××疫情发生在广源公司违约之后，依据上述法律规定，不能据此免除其承担支付逾期交房违约金的责任。故，广源公司的此节上诉理由无法律依据，本院不予采信。 （三）关于双方约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的结算方法。只有在约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人方可请求人民法院予以适当减少。徐祖耀与广源公司约定了违约金的计算方法，广源公司一审提供了评估报告并以此认为因逾期交房给徐祖耀造成的损失只是同地段、同户型的租金损失，应参照租金数额的130%对违约金进行调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。广源公司作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位，其在合同中对于违约金计算方法进行了明确，且购房者购买房屋用途及目的多样，有婚姻、就学、投资等需求。现在广源公司在违约的情况下又以违约金约定过高要求人民法院调整，作为合同的提供方及违约方其应当对于违约金过高承担举证责任。故，广源公司认为应以租金数额作为判断违约金是否约定过高的上诉意见无事实及法律依据，不予采纳，一审未予调整并无不当，予以维持。 综上所述，广源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费506元，由宿州广源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 解亚洁 审判员 王 磊 审判员 姚 强 审判员 丁 伟 审判员 赵 路 审判员 朱珊珊 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理刘敏 书记员张婉莹 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。