江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4204号上诉人（原审原告）：华奎，男，1967年1月10日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：张有志，北京大成（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金坛区薛埠金桥装卸服务站，经营场所常州市金坛区薛埠镇薛埠村委夏宵**。经营者：张红英，女，1970年3月12日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：周伟民，江苏天择律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，江苏天择律师事务所律师。上诉人华奎因与被上诉人金坛区薛埠金桥装卸服务站房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2019)苏0413民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。华奎上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果不公，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院予以纠正。一、本案租赁合同签订时被上诉人存在欺诈行为，导致上诉人无法经营和产生重大损失，被上诉人理应返还全部租金和赔偿损失。被上诉人在将案涉码头出租给上诉人之前就已知道当地政府要对其码头进行整治和取缔，被上诉人故意隐瞒这一事实而与上诉人签订租赁合同，导致上诉人承租后不能实际经营，上诉人承租仅三个月就被政府取缔，而这三个月中上诉人仅忙于对码头进行清淤、河道整治、设备维修和增设设备设施，未实际经营，未产生收益。在一审判决后，上诉人通过走访薛埠镇政府相关人员，被告知镇政府于2018年6月份就已经开过内河码头整治工作会议，2018年7月13日发出《常州市金坛区内河码头专项整治工作实施方案》，要求对非法码头实施关停，2018年7月29日薛埠镇政府召开内河码头摸底调查会，通知各内河码头负责人参加，对内河码头合法经营及非法经营情况进行摸排。而这些政府行为都是发生在2018年8月6日本案租赁合同签订之前，被上诉人也曾被通知开会，不可能不知道政府要对非法码头强制关停的政策，事实是摸排会后的2018年8月10日政府即下发《常州市金坛区薛埠镇人民政府关于立即取缔非法内河码头的通告》，开始实施非法码头取缔工作。基于以上事实，被上诉人在签订租赁合同前就已经知道政府将对其码头进行强制关停，而在此情况下，其仍故意隐瞒码头即将被政府强制关停的情况，与上诉人签订长达三年的租赁合同，收取上诉人30万元资金，属于严重的欺诈行为。从租赁合同中第六条、第七条的约定中也可以看出，被上诉人已在为政府征用、拆迁情况下撇清其责任作出约定，有违一般的租赁合同条款，也恰恰能证明被上诉人已知道码头即将被取缔的事实。而且从本案的事实看，2017年至2018年间，江苏省、常州市已有取缔非法码头的相关通知下发，2018年7月29日薛埠镇政府召开内河码头摸底调查会已通知过被上诉人，双方2018年8月6日签订租赁合同，2018年8月10日政府下发《常州市金坛区薛埠镇人民政府关于立即取缔非法内河码头的通告》，2018年8月29日薛埠镇政府即召开取缔非法内河码头工作推进会，2018年11月5日向被上诉人下发关停通知，至此导致双方租赁合同无法履行，从合同签订到关停仅3个月时间，完全可以得出被上诉人恶意欺诈的结论。而且在2018年8月29日被上诉人开完会后也未告知上诉人政府要取缔非法码头的精神，直至2018年11月5日其收到关停通知后才告知上诉人，其故意隐瞒的事实十分明显。一审法院在未查清被上诉人签订合同前就已知其码头将被政府取缔以及签订合同时的恶意欺诈事实，仅以不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行来作为判决的基础，显然有失公允。二、被上诉人提供的租赁物属非法租赁物，不具备合同目的的要求，其无权收取租金及占用费，给上诉人造成损失应当予以赔偿。本案租赁合同的租赁标的物为码头，而该码头因未取得立项、规划、国土、环保、水利等部门的审批手续，属非法码头，不具备合法运营的条件，基于被上诉人出租的标的物为非法码头，无法实现上诉人的合同目的，其无权收取租金及占用费，已收取的租金应当全额返还给上诉人，同时给上诉人造成的损失应当予以赔偿。同时，因码头被政府关停是由于被上诉人提供的租赁物为非法码头，过错完全在于被上诉人，一审法院不考虑被上诉人的过错，而以不可抗力为由来进行判决，显然是错误的。三、一审判决上诉人支付自2019年8月9日起按50%租金标准计算的占用费毫无道理。本案租赁合同无法继续履行完全是由于被上诉人提供非法租赁物导致的，上诉人自承租至今未实际经营，相反却进行了大量投入，自2018年11月5日政府向被上诉人下发关停通知后，该码头就不具备继续经营的条件，2018年11月5日之后的码头已无实际利用价值,且基于被上诉人的过错及给上诉人造成的损失,上诉人不应再支付任何费用。同时，一审判决认定上诉人实际占有且在夜间或周末使用，完全是错误的，事实是该码头从租赁至今上诉人就未经营过，所谓的使用不过是将物品搬离，而清理场地恰恰是上诉人帮助被上诉人完成政府要求关停码头的清理义务，由此使被上诉人获利而上诉人受损，在此情况下仍然要求上诉人支付码头占用费毫无道理。自政府下发关停通知后，上诉人即积极主动要求搬离，但均遭被上诉人拒绝，在被上诉人存在欺诈且提供非法租赁物的情况下，且在上诉人一再要求搬离而遭到被上诉人拒绝的情况下，一审判决仍然要求上诉人在2018年11月5日码头关停后按照租金50%的比例支付费用，显失公平公正。此外，上诉人作为本案的一审原告，有自己的诉讼请求，而被上诉人没有反诉，判决却要求上诉人承担给付义务，这样的判决，显然违背民事诉讼及民事审判的基本原则，将原告反而变成了被告，这样的判决显然不妥，即便被上诉人有权收取占用费，也应当另行主张，在被上诉人都未提出诉请的情况下，一审法院如此判决，显然越俎代庖，恳请二审法院予以纠正。四、5万元押金应当判决被上诉人立即返回。因2018年11月5日码头被政府强制关停后，本案租赁合同实际已经终止，在上诉人表明要将码头返还被上诉人时，被上诉人明确表示拒绝，在此情况下，被上诉人已经根本违约，无权扣留5万元押金，应当立即返还上诉人。五、一审判决未考虑合同终止的过错因素，采用平摊责任的判决方式，显失公平。本案合同终止完全是被上诉人提供的租赁物本身的违法性导致的，同时在出租前被上诉人就已明知码头可能即将被政府关停，而采取欺诈手段与上诉人签订租赁合同并收取上诉人的租金及押金，无论从客观上还是从被上诉人的主观恶意上，都具有十分明显的过错，一审判决认为合同终止不能归责于双方是明显错误的，其不考虑过错因素导致了判决的不公，恳请二审法院予以纠正。综上，上诉人认为一审判决未查清被上诉人签订合同前就己知其码头将被政府取缔以及签订合同时的恶意欺诈事实，以及提供的租赁物为非法码头的主要过错因素，仅以不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行来作为判决的基础，是对不可抗力的错误理解，属于认定事实和适用法律错误，同时判决要求上诉人支付租金50%的占用费，颠倒了原告与被告的角色，导致作出错误的判决，恳请二审法院予以纠正，依法改判，维护上诉人的合法权益。金坛区薛埠金桥装卸服务站辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。华奎向一审法院起诉请求：1.解除《码头租赁协议》；2.金坛区薛埠金桥装卸服务站退还租金187500元、押金50000元，并赔偿损失50000元，合计287500元；3.要求金坛区薛埠金桥装卸服务站支付以237500元为本金，按年息6%计算自2018年11月11日至付清日止的利息；4.诉讼费由金坛区薛埠金桥装卸服务站承担。一审法院认定事实：金坛区薛埠金桥装卸服务站于2015年1月16日成立，系个体工商户，经营者张红英。2018年8月6日，张红英（甲方）与华奎（乙方）签订《码头租赁协议》，约定：一、甲方将金坛区薛埠金桥装卸服务站出租给乙方经营，租期三年，自2018年8月8日至2021年8月8日止。二、付款方式：本协议签订时乙方支付甲方年租金250000元，租赁物押金50000元，先交租金后使用，此后两年以此类推，每年提前一个月交付租金。三、甲方将金坛区薛埠金桥装卸服务站两台吊机、吊机旁电房内三间房屋、门卫路东四间生活房屋、磅房、一百吨地磅一座、三吨装载机一台、九吨油罐一座、四百平方米左右现浇混凝土水池三座、场地钢结构厂房（宽20米×长40米）租赁给乙方经营，租赁物的维护、保养及费用由乙方承担，乙方向甲方交纳租赁物的押金50000元。租赁期满，租期满三年，租赁物完好无损，甲方退还乙方押金50000元。租赁期间，乙方必须合法经营、遵纪守法、按规定缴纳多项税费，不得从事非法活动。码头清淤工作，谁经营谁清淤。四、乙方必须提前一个月交纳下年的租金，如下一年不能履行，租一年或两年，乙方必须在2019年8月8日或2020年8月8日前将码头场地上所有堆放的物品、投入的全部设施、设备建筑物清理，离开码头，逾期不能清理现场的，属乙方自动放弃，物品的所有权归甲方。五、如在租用期间遇国家政府集体征用、拆迁，乙方必须无条件终止合同。理赔由双方、拆迁部门和政府部门协商解决。六、在租赁期间乙方所有的建筑设施、设备、混凝土地坪如遇国家政府集体征用、拆迁，乙方在甲方场地上所有的设施设备、建筑物必须三七分成，甲方三成，乙方七成。七、如政府把码头化为几年以后的拆迁规划中，有些手续不可以办理，导致乙方经营困难，乙方同意自行解决，与甲方无关……。协议签订当日，华奎将第一年租金250000元及押金50000元共计300000元支付给了金坛区薛埠金桥装卸服务站。2018年7月13日，常州市金坛区人民政府办公室发出《常州市金坛区内河码头专项整治工作实施方案》，对不符合城市规划、产业规划，或未取得规划、国土、环保、水利、市场监管等部门审批手续的内河码头，依法实施关停。对具备整改升级条件且对产业链和城市生活中尚不可或缺的内河码头，依照政策法规实施整改。逾期未完成整改或整改后仍不符合要求的码头，坚决依法关停。2018年8月29日，薛埠镇人民政府召开取缔非法内河码头工作推进会，包括张红英在内各内河码头负责人到会，向各负责人发放《关于立即取缔非法内河码头的通知》，并要求9月30日前尽力整改，整改不到位要关停。2018年11月5日，常州市金坛区薛埠镇人民政府向金坛区薛埠金桥装卸服务站发出《薛埠镇内河码头关停通知》，内容为：你单位在规定时间内（9月30日前）未能采取有效措施自行整改，恢复原状原貌，且未能取得立项、规划、国土、环保、水利等部门审批手续。根据常州市内河码头整治办、金坛区内河码头整治办工作部署和金坛区内河码头专项整治工作推进会议精神，按照《常州市金坛区薛埠镇人民政府关于立即取缔非法内河码头的通知》要求，将采取以下措施：一、2018年11月5日至2018年11月10日为码头业主自行清理场地阶段，请你企业将堆场货物自行清理完毕，如逾期未清理完毕，场地货物将视为无主处理。二、2018年11月11日上午9:00起，对你企业实行停水停电措施，货车限行线路也将同时启用。关于政府对涉案码头采取了哪些具体关停措施，华奎称：停了动力电，吊机不好吊，卸斗不能用，吊机既不能上货也不能下货，保留了照明电、生活用水，码头用不到水，2018年11月11日开始对货车限行，整个码头不能正常营运。金坛区薛埠金桥装卸服务站称：限制措施都是政府行为。吊机上货是不好上，车上的货可以往船上装，但船上的货不好往车上提。庭审中，金坛区薛埠金桥装卸服务站表示华奎一直在码头上卸货，有时候卸一夜，早上也卸，一直在经营着。华奎陈述：政府关停码头，货车限行，动力电已停，吊机已失去功能，只能偷偷地卸货，随时有被处罚的风险。华奎为了减少损失无奈在晚间或者在交警双休日偷偷地用货车装卸和运输货物，特别强调的是不能上货只能卸货，卸货也只能用翻斗车直接向轮船上倾倒。上述事实，有当事人陈述、租赁协议、工作推进会签到表、关停通知、转账交易明细、视听资料等材料在卷佐证。一审法院认为，合同成立以后合同履行赖以存在的客观情况发生了重大变化，致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同。具体到本案，双方签订《码头租赁协议》后，在协议的履行过程中，2018年11月5日常州市金坛区薛埠镇人民政府向金坛区薛埠金桥装卸服务站发出《薛埠镇内河码头关停通知》，要求在2018年11月5日至2018年11月10日将堆场货物自行清理完毕，如逾期未清理完毕，场地货物将视为无主处理。2018年11月11日上午9:00起对码头实行停水停电措施，货车限行线路也将同时启用。因此，客观上出现了不可归责于双方的事由，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现。华奎请求解除合同，根据公平原则，并结合案件的实际情况，其请求符合法律规定，原审法院予以支持。华奎已交纳了2018年8月8日至2019年8月8日租金250000元，政府定于2018年11月11日对码头采取关停措施，华奎在此后虽然实际占有且在夜间或周末使用，但鉴于码头被采取停水停电、货车限行等措施，码头用益功能客观上受损，承租人可以要求减少租金等情况综合考量，根据公平及诚实信用原则，原审法院酌定金坛区薛埠金桥装卸服务站应向华奎返还租金93750元为宜。此后，华奎亦应当支付码头租金或实际占有使用费，标准可酌情参照双方约定的年租金50%标准予以计算。另，因码头华奎尚未返还金坛区薛埠金桥装卸服务站，故其交纳的50000元租赁物押金暂不应返还，华奎可待实际返还后再行主张。案涉合同因不可归责于金坛区薛埠金桥装卸服务站的原因被解除，华奎要求金坛区薛埠金桥装卸服务站赔偿损失50000元及相应利息，不符合法律规定，不予支持。综上所述，华奎除要求解除合同及返还相应租金的诉讼请求外，其余诉讼请求不能成立，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除华奎与金坛区薛埠金桥装卸服务站于2018年8月6日签订的《码头租赁协议》；二、金坛区薛埠金桥装卸服务站于该判决生效之日起10日内向华奎返还租金93750元；三、华奎于该判决生效之日起15日内向金坛区薛埠金桥装卸服务站返还码头，并支付自2019年8月9日起至实际交还码头之日止按照租赁协议中约定的年租金50%标准计算的租金（或占有使用费）。四、驳回华奎其他诉讼请求。如果金坛区薛埠金桥装卸服务站未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5613元，由华奎负担3469元，金坛区薛埠金桥装卸服务站负担2144元（此款华奎已预交，金坛区薛埠金桥装卸服务站应负担的费用于该判决生效之日起10日内迳付华奎）。二审中，华奎提交以下四组证据：1.2018年7月29日薛埠镇政府的会议通知一份，证明被上诉人在签订合同前即已知晓政府将对其码头进行取缔，其在签订合同时故意隐瞒对上诉人构成欺诈，理应赔偿上诉人的损失；2.2019年9月28日至10月14日上诉人与被上诉人微信聊天记录一份，证明上诉人积极返还租赁物并要求被上诉人交接，但被上诉人消极应对，同时2019年10月14日上诉人在通知被上诉人后，被上诉人怠于接受租赁物，应视为上诉人已返还租赁物；3、上诉人拍摄的手机视频5段及视频证据的录音文字，证明上诉人一直积极返还租赁物但被上诉人拒绝接收，且上诉人在2019年10月14日前已清空租赁场地，并将钥匙放置于门口屋内，上诉人已完成租赁物返还义务；4、律师函以及送达记录，证明因被上诉人怠于接受租赁物，上诉人已委托律师告知其租赁物已清空，钥匙已放在门侧房屋内，上诉人已于2019年10月14日返还租赁物，该律师函已于2019年11月19日送达被上诉人。经质证，被上诉人对证据1的真实性无异议，但对证明对象有异议。该会议只是通知码头业主关于环境的问题，并没有说要对码头进行取缔；对证据2的真实性无异议，但对证明对象有异议。该证据不能证明上诉人已返还租赁物，而且该聊天记录表明被上诉人并没有消极应对，而是说明随时可以交接，但要将损坏的物品修理好，而上诉人对此不予理睬；对证据3的真实性无异议，但该证据不能证明上诉人要求被上诉人接收码头及被上诉人拒绝接收，更不能证明上诉人已完成返还义务；对证据4的真实性无异议，但从被上诉人之后提交的录音证据来看，华奎并没有委托律师发送律师函。金坛区薛埠金桥装卸服务站提交以下三组证据：1.律师函、邮件交接单及微信签收记录各一份，证明被上诉人告知上诉人应当面交接，上诉人单方留下钥匙的行为不能证明合同已经履行完毕；2.录音光盘一份和文字记录三份，证明签订租赁合同后华奎一直在使用码头，同时证明2019年8月14日张红英不让华奎使用码头而华奎非法砸门，张红英报警处理叫华奎返还码头，但华奎仍然继续使用不予返还。2019年11月22日张红英与华奎的通话录音，证明向华奎明确单方留下钥匙的行为不应视为返还租赁物，并且一直主动要求与华奎当面交接。录音证据中华奎是明确答应约好时间去交接的，华奎要求等他电话去交接，但华奎一直没有联系被上诉人。2019年11月22日张红英与华奎代理律师的通话录音，证明码头上的杂物工具都在，并没有清空，并且也一直要求与华奎交接；3.微信聊天记录一份，证明张红英一直积极地要求与华奎当面交接。经质证，华奎对证据1的真实性没有异议，但是不能达到证明目的；对证据2中2019年8月16日录音的真实性不予认可，因该证据属于证人证言，应当让陆镇长出庭参加庭审。对另外两份录音的真实性予以认可，但是对证明目的不予认可。因为事实上双方的合同已于2018年11月11日终止，被上诉人作为物权所有权人应当积极排除妨害，而不是在上诉人多次要求交接的情况下而拒绝交接。本案的租赁物是码头，即使个别物品损坏也不能成为阻止交接的理由；对证据3的真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的。二审中，上诉人华奎申请李松到庭作证。李松陈述作证：涉案租赁物已于2019年10月份左右清空。对于李松的证人证言，上诉人对该证言的真实性没有异议；被上诉人认为李松与华奎是朋友关系，该证言没有证明力。被上诉人金坛区薛埠金桥装卸服务站申请吴粉华到庭作证。吴粉华陈述作证：2019年8月14日其在现场看到华奎在码头卸货，同时张红英开车把码头堵住并报了警。对于吴粉华的证人证言，上诉人不予认可，8月14日上诉人没有卸货，就是去清理场地；被上诉人对该证人证言予以认可。二审中，华奎对一审法院查明的事实中的“华奎称述：政府关停码头……卸货也只能用翻斗车直接向轮船上倾倒”有异议，认为原审法院对该事实陈述不清楚，因为关停之后就不能再经营了，实际上就周六周日这两天进行补货的。金坛区薛埠金桥装卸服务站对原审查明的事实没有异议。本院对于一审查明的事实中华奎没有异议的部分予以确认。二审经审理查明，上诉人华奎与被上诉人金坛区薛埠金桥装卸服务站均认可案涉租赁物已于2020年1月21日交接完成，华奎于2020年1月21日已将案涉租赁物返还。华奎与金坛区薛埠金桥装卸服务站同意机械维修等案涉租赁物恢复原状的费用为15000元，金坛区薛埠金桥装卸服务站同意退还押金50000元。本院认为，案涉《码头租赁协议》不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按约履行。根据2018年11月5日常州市金坛区薛埠镇人民政府向金坛区薛埠金桥装卸服务站发出的《薛埠镇内河码头关停通知》，因金坛区薛埠金桥装卸服务站未能采取有效措施自行整改，恢复原状原貌，政府定于2018年11月11日起对码头实行停水停电措施，同时对货车也进行了线路限行。因此，自2018年11月11日起，案涉码头作为政府明令取缔的非法码头，已不得再行使用和出租。华奎在此后虽然实际占有且在夜间或周末使用，但由于政府实行的相关措施致使码头用益功能客观上严重受损。鉴于双方对码头未及时交接，且承租方有实际使用码头设施的情形，本院酌情由承租方按原约定租金标准的30%适当补偿码头设施使用费。由于在二审中，华奎与金坛区薛埠金桥装卸服务站均认可案涉租赁物已于2020年1月21日交接完成，华奎于2020年1月21日已将案涉租赁物返还，且自2018年11月11日起华奎仍实际占有且在夜间或周末使用案涉租赁物，故自2018年8月6日起至2020年1月21日止华奎应当承担的费用为154794元（2018年8月6日起至2018年11月10日的费用为65240元，2018年11月11日起至2020年1月21日的费用为89554元）。因华奎与金坛区薛埠金桥装卸服务站同意机械维修等案涉租赁物恢复原状的费用为15000元，金坛区薛埠金桥装卸服务站同意退还押金50000元，故金坛区薛埠金桥装卸服务站应退还给华奎的租金及押金共计为130206元。综上，上诉人华奎的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销常州市金坛区人民法院(2019)苏0413民初1263号民事判决；二、解除华奎与金坛区薛埠金桥装卸服务站于2018年8月6日签订的《码头租赁协议》；三、金坛区薛埠金桥装卸服务站于本判决生效之日起10日内向华奎退还租金及押金共计130206元；四、驳回华奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5613元，由华奎负担3071元，金坛区薛埠金桥装卸服务站负担2542元。二审案件受理费5613元，由华奎负担3071元，金坛区薛埠金桥装卸服务站负担2542元。本判决为终审判决。审 判 长  黄 磊审 判 员  罗希夷审 判 员  袁海燕二〇二〇年十二月二十二日法官助理  潘 军书 记 员  张 斐