陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书      (2020)陕02民终509号     上诉人（原审被告）：谢希娟，女，1974年4月5日出生，汉族，住陕西省铜川市耀州区。   被上诉人（原审原告）：铜川市耀州区城鑫城市综合服务有限责任公司。住所地：陕西省铜川市耀州区。   法定代表人：李军,该公司董事长。   委托诉讼代理人：李岐，陕西制衡律师事务所律师。   委托诉讼代理人：何晓文，女，1967年9月2日出生，汉族，住陕西省铜川市耀州区，系该公司员工   上诉人谢希娟因与被上诉人铜川市耀州区城鑫城市综合服务有限责任公司(以下简称城鑫公司)物业服务合同纠纷一案，不服陕西省铜川市耀州区人民法院(2020)陕0204民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人谢希娟，被上诉人城鑫公司的委托诉讼代理人李岐、何晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   谢希娟上诉请求：不服一审判决，请求根据本案事实重新作出裁决。事实和理由：上诉人并非无理拖欠被上诉人物业管理费。事实上，上诉人入住不久，下水主管道渗漏，往外渗水，上诉人多次找被上诉人，但至今无果。被上诉人只是承诺，但始终未修理。   城鑫公司辩称：1.一审法院认定上诉人欠付物业管理费的违约事实清楚，适用法律正确。上诉人自2019年1月开始拖欠被上诉人物业费，截至2020年6月欠费金额为1663.8元，对该事实双方均无异议，且被上诉人有充分证据予以支持，因而一审法院对上述事实的认定是清楚的。无论是根据双方签订的《前期物业服务协议》的约定，还是根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，向被上诉人交纳物业费是上诉人应履行的法定义务。同时由于上诉人违约未交费，应承担相应的违约责任，即一审法院认定的每日千分之三的违约金，故一审法院依法判决上诉人向被上诉人支付物业管理费及违约金并无不当。2.上诉人无权以与被上诉人存在的另案纠纷而对抗其交纳物业管理费的义务，更何况被上诉人已经履行了物业管理服务义务。物业管理费是被上诉人对物业进行管理的成本费用，该费用来源于业主。如果业主拒交物业费，那么被上诉人将失去费用来源而无法为业主提供物业服务，因而上诉人拒交物业费的行为，损害的不仅是被上诉人的利益，而是更重要的广大业主的合法利益。上诉人长期在外打工，家中无人，被上诉人在为业主日常服务中发现，上诉人家楼道外墙墙裙潮湿，为了维护上诉人的合法利益，工作人员便在第一时间关闭上诉人家水阀并联系上诉人，上诉人在外回家后，被上诉人林园小区项目部工作人员协同工程部人员于2018年11月20日至11月22日连续三天进入室内查找原因，查明是室内下水管漏水所致，继而被上诉人项目部工作人员又协调联系建设单位，并于2018年11月26日对上诉人家漏水问题进行了处理，现问题已经解决。后上诉人要求为其粉刷被水浸湿的墙面，为了业主的利益，被上诉人便积极联系建设方，建设方也答应甚至被上诉人也愿意为上诉人粉刷，但多次与上诉人联系，上诉人以打工在外无法回家等为由不积极配合处理。由以上事实可以看出，被上诉人作为物业管理单位已经履行了自己应尽的义务。更何况上诉人管道漏水也并非被上诉人的过错所致，其原因或为建设方的施工质量问题，或为上诉人装修房屋导致，或为其他原因，被上诉人只是物业管理方，而并非责任主体。对于上诉人的房屋受损问题，属于另案纠纷，其完全可以另寻救济途径，在被上诉人已经履行义务的情况下，其无权以此为由而拒交物业费。综上，被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人以另案纠纷为由拒交物业费的理由不能成立。为了维护被上诉人及广大业主的合法利益，请求判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。   原告城鑫公司一审诉讼请求：1.判令被告支付2019年1月至2020年6月期间的公照费、卫生费、暖气费、电梯费、物业费合计1663.8元，违约金886.8元；2.判令被告以物业费1663.8元为基数，自2020年7月1日起，按每日千分之三支付违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系林园小区的业主。2017年4月27日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定了被告应当交纳的物业费及违约金。被告自2019年1月至2020年6月，未交纳物业费合计1663.8元。原告多次催要无果，故提起诉讼。   被告谢希娟答辩称：1.对物业费欠款数额无异议；2.其案涉住宅被水淹，物业公司不处理，故不同意交纳物业费；3.违约金过高，请求法院调整。    一审法院审理查明，2017年4月27日，谢希娟与城鑫公司签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利义务。其中，谢希娟每季度应交纳物业费共计154.2元；违约金为日千分之三。自2019年1月至2020年6月，谢希娟欠缴物业费合计1663.8元。    一审法院认为，谢希娟与城鑫公司签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反规定，应为合法有效。谢希娟应当按照约定履行缴费义务，其逾期未交纳，应当承担违约责任。关于双方约定的违约金是否过高的问题，本院认为，物业管理合同具有特殊性，合同能否正确履行关系到全体业主的合法权益。逾期交纳物业管理费，直接影响物业公司对公共设施的管理、维修，对社会公共利益会产生严重影响，会造成十分重大的各项损失，故双方约定的违约金不能认定为过分高于造成的损失。谢希娟请求调整违约金，缺乏事实依据，依法不予支持。鉴于双方之间存在其他纠纷，导致物业费拖欠，对城鑫公司主张的违约金886.8元，本院酌情确定为200元。谢希娟关于房屋受损问题，可另寻途径解决，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、谢希娟向铜川市耀州区城鑫城市综合服务有限责任公司支付自2019年1月至2020年6月期间的物业管理费用共计1663.8元；二、谢希娟向铜川市耀州区城鑫城市综合服务有限责任公司支付自2019年1月至2020年6月期间的物业管理费用违约金200元；三、谢希娟以欠款1663.8元为基数，自2020年7月1日起至欠款付清之日止，按每日千分之三的标准，向铜川市耀州区城鑫城市综合服务有限责任公司支付逾期付款违约金。以上给付内容限本判决生效后20日内付清。本案案件受理费50元，减半收取25元，由谢希娟负担并直接给付铜川市耀州区城鑫城市综合服务有限责任公司。   二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以认定。   上诉人谢希娟二审提交照片三张，证明上诉人房屋墙面情况，最早起诉被上诉人，被上诉人不给修。   城鑫公司质证称，对真实性无异议，但与本案无关。上诉人房屋受损的原因不明，被上诉人是物业服务单位，并非是开发建设单位，上诉人房屋受损，被上诉人无任何过错，上诉人要求被上诉人赔偿与事实不符。本案中，建设方已经对上诉人家漏水问题进行了处理，被上诉人已经履行了自己的物业服务义务。   城鑫公司二审提交照片五张，内容为2018年10月2日至2018年11月22日被上诉人项目部、工程部为上诉人查找墙面潮湿的原因；2018年11月26日，林园小区项目部配合鸿基公司查找上诉人房屋水管漏水的现场照片。证明目的，被上诉人作为物业服务方，已经为上诉人履行了自己的服务义务，上诉人房屋受损，并非被上诉人原因造成，与被上诉人无关，上诉人不能以此不交物业费。   谢希娟质证称，对真实性无异议。在上诉人催促下，物业公司才来房屋查看。   对谢希娟、城鑫公司二审提交证据的真实性，本院予以认定。   本院认为， 2017年4月27日城鑫公司与谢希娟签订《前期物业服务协议》，上述协议是双方在平等自愿的基础上签订，合法有效，应受法律保护。按照协议约定，城鑫公司实施物业管理，为小区业主提供物业服务。城鑫公司二审提交的证据证明其已履行了自己的义务，谢希娟房屋漏水问题已解决，上诉人作为业主之一，应当按照协议的约定，向城鑫公司交纳物业服务费。二审谢希娟对拖欠物业费事实无异议。一审法院根据本案的实际情况，酌情确定违约金为200元并无不当。   二审谢希娟称，因天气原因厨房主管道冻裂，城鑫公司不按时维修，现在虽然维修了，但房子已受损，因此不缴纳物业费。城鑫公司称，谢希娟家管道漏水并非城鑫公司的过错所致，其原因或为建设方的施工质量问题，或为谢希娟装修房屋导致，或为其他原因，城鑫公司并非责任主体。对于谢希娟的房屋受损问题，属另一法律关系，不属于本案审理范围。   综上，谢希娟的上诉理由不能成立，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费用50元，由上诉人谢希娟负担。   本判决为终审判决。         审 判 长   贺晓华   审 判 员   董敏   审 判 员   康建军       二0二0年十二月二十一日     书 记 员   张诗悦                    1