江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终3920号 上诉人（原审原告）：盐城市黄沙港闸管理所，住所地江苏省射阳县黄沙港镇海堤路**。 法定代表人：陈其美，该所所长。 委托诉讼代理人：周海生，该所副所长。 委托诉讼代理人：戴海霞，江苏一正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘立成，男，1956年9月9日出生，汉族，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：陈群，江苏瀛鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张俞，江苏瀛鑫律师事务所律师。 上诉人盐城市黄沙港闸管理所(以下至判决主文前简称闸管所)因与被上诉人刘立成房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2019）苏0924民初6018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 闸管所的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判解除双方的合同，刘立成立即迁让出占用的门面房。事实与理由：一、一审判决在查明认定11间门面房归闸管所所有的情况下，还认定租赁合同不可解除没有法律依据。1.根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。一审法院认定租赁合同不可解除，限制了闸管所对该门面房的处分权。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。闸管所2019年4月26日向刘立成发出房屋收回通知书，已经履行了在合理期限内事先通知的义务，故闸管所有权随时解除租赁合同。二、一审判决未认定吴某将其集资房转让给刘立成、许某明某1成违约，却以闸管所收取了刘立成代为支付的集资款为由，即认定系对集资建房合同的追认，无法律依据和合同依据。闸管所与吴某签订的集资建房合同书第四条约定：甲乙双方的房产允许变卖、交换和转让，但事先要协商，并经镇政府批准，不得擅自处理。其中变卖必须按城建房管部门核定的价格优先处理给对方。吴某将其集资房转让给刘立成、许某明，没有和闸管所协商，也未经镇政府批准，属于擅自处理。刘立成向闸管所缴纳集资款是第三人的代付行为，不构成闸管所对集资建房合同的追认。三、退一步，即使闸管所已成为集资建房合同书的主体，刘立成自2006年起至今共十几年未支付租金已构成违约。集资建房合同书第七条第三款约定：如乙方连续三个月不向甲方缴纳租金，甲方可终止租赁合同，另行租赁房主。因此，闸管所有权终止租赁合同。虽然双方曾为租金标准发生争议，但刘立成作为租金支付义务主体，完全可以通过提存方式履行其义务，而其在长达十余年的时间不履行义务，明显存在违约行为。四、房屋建成后一层出租给刘立成使用，刘立成交纳租金，双方形成了事实上的租赁关系，应适用租赁合同的相关法律规定。1990年房屋建成后，闸管所将一层门面房租赁给刘立成使用，距今已三十余年。根据合同法第二百一十四条规定，租赁期限最长不得超过20年，超过部分无效，故即使一审不支持解除租赁关系的请求，也应当向闸管所释明，变更成确认合同无效的请求。五、一审判决明显偏袒个人、损害国家利益。在闸管所同意隔出通道让刘立成自由出入的情况下，且刘立成存在擅自转让、十几年不交房租的违约行为，一审判决仍以门面房是二楼的必经唯一通道为由不同意解除租赁关系。案涉房屋属国有资产，闸管所为解决历史问题，隔出通道让二、三层自由出入，肯定比整个门面房永久给刘立成使用的损失要小得多。一审判决使得个人利益得到了保值增值，国家利益受到了损害。 刘立成辩称，1.本案是集资建房合同纠纷衍生出的门面房租赁关系，不是简单的房屋租赁关系，不能依据合同法中的有关条款简单地认定闸管所随时享有合同解除权。2.闸管所认为刘立成从2006年起十几年未付租金而构成违约不属实。实际上刘立成一直按照约定履行支付租金的义务，不存在违约行为。本案系因闸管所单方面提高租金并且拒收租金导致有关矛盾，闸管所对于租赁问题并未采取积极的处置措施。首先，根据（2004）盐民一终字第406号判决，闸管所应当向所有集资人员退款12000元。2006年7月18日闸管所向所有承租户出具了建房退款承诺书，承诺2006年12月30前将12000元全部退还。但因为闸管所资金问题，该款至今未退还，闸管所向所有建房集资人承诺按照该款为基数，每年付按照月息10%计算的利息，并以此来抵充房屋租金。其次，刘立成通过中国邮政多次向闸管所缴纳房租，但闸管所拒收。再次，刘立成与闸管所是合同的履行主体，集资款以及租金均是刘立成向闸管所缴纳的。对吴某的转让行为，闸管所是同意并以自己的行为予以了认可。三十多年来，闸管所从未对刘立成作为合同主体提出异议，其于2019年4月26日向刘立成户发出房屋收回通知书，亦证明其认可刘立成是合同主体。3.诉争合同不应解除。刘立成没有违约行为，本案也不应适用合同法第二百一十四条的规定，且案涉门面房是刘立成进出二楼、三楼的唯一通道，从房屋价值角度讲，租赁关系应予维持。4.本案不存在个人侵占国家利益的问题，闸管所作为政府部门，应当树立诚信政府形象，按照合同约定履行义务，不能因为房屋价值变高就想要收回。综上，一审判决认定事实正确，适用法律恰当，判决公正，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 闸管所向一审法院提出诉讼请求：判令刘立成支付从2006年7月至实际返还之日止，按每月140.5元计算的房屋门面占用费，刘立成立即迁让出非法占用闸管所的门面房（黄沙路110号）。 一审法院认定的事实：1990年5月30日，闸管所（甲方）与（乙方）吴某、王某、汪某、韩某、陈某、丁某6人签订集资建房合同。约定甲方经上级批准，在黄沙港闸南首西侧路口兴建综合楼一幢，建筑面积1210平方米，工程总造价55万元，其中甲方投资15万元，乙方集资40万元，为明确各自的产权，以及有关事宜，经双方充分协商达成如下协议：一、甲方负责建房用地，拆除夹板仓库，与承建单位签订建房合同，检查施工质量和组织验收，无特殊情况，在一九九一年一月十五日前将房屋交付乙方使用；二、房屋产权：底层十一间营业门面归甲方所有；二、三两层和楼梯间、小仓库归乙方所有；三、甲方的房产原则上长期租赁给乙方使用，租金优惠，但要保证甲方每间每月纯得租金100元正，只要乙方按期缴纳租金，无违法行为，重合同守信用，甲方即将该门面房长期租赁给乙方使用；四、在租赁期内，甲方房产的修缮费、以及有关部门征收的各项费用均由乙方负担；五、甲乙双方的房产允许变卖、交还和转让，但事先要协商，并经镇政府批准，不得擅自处理，其中变卖必须按城建房管部门核定的价格，优先处理给对方；六、乙方对房屋集资的款项，分三次付给甲方，其交付办法是：双方合同签订经公证后二日内，乙方向甲方缴纳集资总额的50%，主体工程结束时付30%，下余20%在工程竣工交付乙方使用时全部结清。七、违约责任：1.本合同自签订和公证后，即具有法律的约束力，任何一方均不得擅自违约；2.在房屋建造期间，乙方如不能按期向甲方交付集资款，影响甲方工程建设进度，由乙方承担承建部门的经济损失，甲方有权中止合同，而另与他人签订集资建房合同；3.房屋建成后，甲方与乙方签订租赁门市协议后，如乙方连续三个月不向甲方缴纳租金，或甲方每月每间得不到纯租金100元，甲方可中止租赁门市合同，另行租赁房主等内容。 其中吴某将其集资建房二、三楼层转让给刘立成、许某明，并言明某2与闸管所签订的集资建房合同所有权利和义务均由刘立成、许某明承担。刘立成于1991年1月21日、3月3日、4月8日向闸管所缴纳3000元、20000元、9000元，合计32000元房屋集资款。闸管所在房屋建成后将底层11间门面房中的一间门面房租赁给刘立成集资建房户使用，并将该底层门面房以上的房屋交付给刘立成。刘立成按闸管所与吴某、王某、汪某、韩某、陈某、丁某等人签订集资建房合同约定的每月租金100元向闸管所缴纳租金至2005年。后闸管所要求刘立成按每月140.5元缴纳租金，刘立成于2006年、2007年、2008年分别按1200元/年、1440元/年、1200元/年向闸管所汇款缴纳租金，均遭闸管所拒收。2019年4月26日，闸管所向刘立成发出房屋收回通知书，通知内容为：刘立成户，你与闸管所签订承租房屋位于黄沙港闸南首西侧路口综合楼底层一间门面由北向南第八家，由于你户长期不按原约定缴纳房屋租金每月140.5元履行，已构成违约，现通知你户在收到本通知一个月内搬出并要求结清所欠房租费，逾期不搬出我所将依法通过诉讼程序处理。自2006年起因闸管所要求变更案涉综合楼底层门面房租金缴纳数额，双方发生争议。闸管所诉至一审法院，要求刘立成自2006年7月起至实际给付之日止，按140.5元/月支付门面房占用费，并搬离腾出门面房。一审审理期间刘立成同意按140.5元/月继续支付案涉门面房租金。 一审法院另查明，2009年7月20日，闸管所取得案涉集资建房土地使用权证权，权证证号为射国用（2009）第06225号，地，地类用途27水利设施用地用权类型为划拨。案涉集资门面房未办理产权证，建房年代较久，手续提供不全。 一审法院再查明，案涉刘立成租赁使用的综合楼底层门面房系通往其集资房二楼的必经唯一通道。 一审法院认为，1.案涉集资门面房虽未办理产权证，建房年代较久，手续提供不全，但不影响闸管所对案涉门面房屋享有的相应合法权益。闸管所与吴某等6人于1990年5月30日签订的集资建房合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应确定合法有效。合同签订后，吴某又将其中的一间门面房楼上二、三层房屋集资权利义务转让给刘立成，刘立成履行了向闸管所缴纳集资款的合同义务，并按约定租赁使用其集资建房对应底层门面房。刘立成与闸管所之间集资建房合同权利义务关系系双方对1990年5月30日签订的集资建房合同的追认。双方均应受该合同约束。后，刘立成按合同约定向闸管所缴纳租金，履行集资建房合同租金约定义务至2005年。其后因闸管所要求增加门面房租金数额，刘立成不同意增加租金而引发纠纷，审理期间，双方对2006年起租金缴纳数额达成一致，故一审法院对闸管所主张刘立成支付自2016年7月起至实际给付之日止，按140.5元/每月计算的租金予以支持。对之后的门面房租金，闸管所可与刘立成另行协商或另行主张解决。2.对闸管所要求刘立成迁让出闸管所所有的案涉门面房的诉讼请求，一审法院不予支持。理由如下：首先，闸管所与刘立成之间的门面房租赁并非典型单纯的房屋租赁关系，双方是因集资建房合同这一基础合同关系而衍生出的门面房租赁，虽集资建房合同中有约定门面房租赁条款，但该租赁条款是基于双方集资建房后整体权益的分享，是集资建房合同难以分割的组成部分，刘立成一直按合同约定100元/每月租金履约至2005年，2006年至2008年连续三年仍按约定向闸管所履行给付租金义务，闸管所提高租金与刘立成因未达成一致意见，其而拒收租金，后双方未就租金变更履行达成一致意见，之后十几年，现有证据未能证实闸管所就案涉门面租金采取积极处置措施，现刘立成对闸管所主张的每月租金没有异议，消弭了租金支付上的分歧。综上，闸管所与刘立成之间的案涉门面房租赁关系不易解除。其次，经过现场察看，刘立成所租赁经营的案涉门面房系刘立成所有的集资房二、三楼房屋必经且唯一的出入通道，一方面如闸管所单方解除租赁关系，势必造成案涉门面房之上的二、三楼出入问题难解，即便闸管所同意隔出门面房通道，但门面房价值尽失，亦非科学的解决之道。另一方面，亦进一步印证了双方的租赁关系并非典型纯粹的租赁合同关系，双方的门面租赁关系系集资建房合同不可分割的组成部分。故闸管所单方主张解除租赁关系，一审法院不予支持。 刘立成辩称之后租金系双方口头约定的在闸管所差欠其集资退款利息中冲抵，集资退款冲抵租金。刘立成对其辩称主张并未提供证据予以证实双方达成利息冲抵租金的事实存在，闸管所亦未予认可，一审法院对刘立成此辩称主张不予采信。双方集资退款问题系另一法律关系可另行协商处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条规定，一审法院判决：一、刘立成于判决发生法律效力之日起十日内向闸管所支付自2016年7月1日起至实际给付之日止，按每月140.5元计算的门面房租金；二、驳回闸管所的其他诉讼请求。案件受理费351元，由刘立成负担。 2020年7月31日，一审法院作出裁定，将上述判决中的“2016年7月1日”补正为“2006年7月1日”。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。闸管所提交了：1990年射阳县住房建设城乡保护局的施工通知书以及黄沙港镇村建办收取相应规费的收条，该两份证据从（2004）盐民一终字第406号案件中调取，证明案涉房屋当时建设是经过批准的。刘立成提交了：射阳农商行结算业务申请书和收费凭证各两份，证明其已于2020年8月根据闸管所要求按照140.5元/月的标准补交了之前十年的租金，且租金也已交至2021年6月30日。 刘立成对闸管所提交证据的质证意见为：对证据“三性”无异议，刘立成对合同效力并无异议。闸管所对刘立成提交证据的质证意见为：账号确实是闸管所的账户，但闸管所没有确认即无法收到。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，2006年7月18日，闸管所向韩朝福、吴必高、王志巧、丁元昌、汪永生承租户发出建房退款承诺书：我所对闸南十一间集资建房争议自愿按照射阳县人民法院（2004）射民一初字第1619号民事判决书执行，我所与你们对1990年合资建房争议退款作如下承诺：一、退款数以每间返还11241元，承担利息每间749元，合计退款12000元。二、还款期限为2006年12月底前分两次还清，即我所于2006年9月30日退款50%，余下50%于2006年12月30日前还清。三、如我所不履行承诺，你们可依法起诉。四、本承诺经盖章有效，有效期半年。截止目前，差欠刘立成的上述款项尚未退还。 又查明，一审判决后，刘立成于2020年8月份向闸管所汇款25290元，刘立成称系按140.5元/月的标准交纳的2006年7月1日至2021年6月30日期间的租金。 本案二审审理过程中，闸管所向本院作出书面承诺：承诺给刘立成预留1米宽度的上下楼通道，便于其自由进出。 本院认为，1990年5月30日，闸管所与吴某、王某、汪某、韩某、陈某、丁某6人签订集资建房合同。该合同约定集资建成的综合楼一楼门面房产权归闸管所所有，长期出租给吴某等六人使用，双方之间就门面房形成的应为房屋租赁合同关系。 （一）关于集资建房合同对刘立成是否具有约束力的问题。 刘立成虽不是该合同的签订主体，但是刘立成与吴某签订了协议书，协议书载明经闸管所同意，由刘立成直接与闸管所发生合资建房关系，刘必成直接向闸管所交纳合资建房款，吴某与闸管所签订的集资建房合同发生的所有权利义务均由刘必成承担。该协议经射阳县合兴法律服务所见证。另，闸管所实际收取了刘立成交纳的集资建房款以及2006年之前租金，已实际接受刘立成作为集资建房合同的相对方，该集资建房合同对双方均具有法律约束力。 （二）关于闸管所是否可以以刘立成拒交租金构成违约要求解除合同的问题。 首先，从2006年开始，刘立成按照合同约定的标准向闸管所交付租金，但闸管所拒收。闸管所称刘立成未按140.5元/月的标准支付租金，根据现有证据，并不能证明双方在当时已经协商一致确认租金标准140.5元/月。其次，对于应返还刘立成的集资建房款12000元，闸管所一直未予返还。因此，闸管所以刘立成违反合同约定未及时交纳租金为由，要求解除租赁合同的理由不能成立。 （三）关于刘立成是否应返还承租房屋及支付租金的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案中，双方当事人于1990年签订的集资建房合同并不违反当时的法律规定，该协议依法成立并发生法律效力。《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行，该法对于租赁合同的期限作出不得高于20年的规定。而集资建房合同约定的租赁期限从1990年延伸至合同法施行之后，故1999年10月1日以后该合同双方的权利义务应受合同法的约束，即自1999年10月1日起该协议租赁期限不得超出二十年，超出二十年的无效。故本案双方的租赁期限应截止到2019年9月30日，超出该期限的应为无效。闸管所于2019年10月9日起诉至法院，要求刘立成迁让出案涉房屋，因双方在租赁期限届满后未达成新的租赁协议，故闸管所的该项诉请符合法律规定，应予支持。对于租金及占用费，刘立成在承租期间的租金仅交纳到2005年，故闸管所主张刘立成支付2006年7月之后欠付租金的请求应予支持，刘立成应承担从2006年7月1日起至实际返还之日止按照140.5元/月标准计算的租金及占用费，刘立成在一审判决后支付的25290元应在执行过程中予以抵冲。 综上，闸管所的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省射阳县人民法院（2019）苏0924民初6018号民事判决； 二、刘立成应于本判决生效后三十日内将射阳县黄沙港镇黄沙路110号门面房腾空并交付给盐城市黄沙港闸管理所； 三、刘立成应于本判决生效后三十日内向盐城市黄沙港闸管理所支付从2006年7月1日起至实际返还房屋之日止，按照140.5元/月标准计算的租金及占用费（刘立成已经支付的25290元应予以抵冲）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费351元，由刘立成负担。二审案件受理费351元，由刘立成负担。 本判决为终审判决。 审判长  李晓平 审判员  谢超亮 审判员  曹 荣 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  张 育 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……