河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1502民初5310号原告（反诉被告）傅丽丹，女，汉族，1971年4月7日出生，住广州市天河区。委托代理人周献武、李兰图，国浩律师（武汉）事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）谢祥修，男，汉族，1964年10月3日出生，住信阳市浉河区。委托代理人田朝霞，河南朝霞律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告傅丽丹诉被告谢祥修合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅丽丹的委托代理人周献武、李兰图,被告谢祥修及其委托代理人田朝霞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）傅丽丹诉称，2020年5月16日，原告经朋友介绍与被告认识，双方就被告转让位于107国道河南省信阳段北侧308大队北侧红星三组加油站项目事宜协商一致，达成《协议书》，约定被告将位于红星三组加油站项目以人民币600万元估值转让给原告。《协议书》第二条约定，协议签订后，乙方先预付定金人民币100万元。协议签订后，原告分4次将100万元定金支付给被告。其后，原告发现，被告已于2019年6月17日与案外人戴建新签订了《加油站租赁合同》，并将上述《协议书》约定的加油站项目占用的土地使用权租给了戴建新，由戴建新获得案涉加油站经营权，租赁期限自加油站正式营业至2020年6月10日。另，原告发现《协议书》约定的加油站项目系案外人中石化销售公司经营管理，被告在签订《协议书》时至今并未获得相关经营许可。原告认为，原告已按《协议书》约定向被告支付了定金，而被告故意隐瞒将案涉加油站占用土地使用权租赁给案外人戴建新的事实，且被告并无任何处分案涉加油站的权利，原告签订《协议书》的合同目的根本无法实现，被告已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条以及第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，被告应当向原告返还定金100万元、承担违约责任，并支付资金占用期间的利息损失。原告为维护自身合法权益，特向贵院具状起诉，请求法院依法判令：1、解除原、被告双方在2020年5月16日签订的《协议书》；2、判令被告立即向原告返还定金100万元；3、判令被告向原告支付违约金80万元；4、判令被告向原告赔偿资金占用期间的利息损失（利息以100万元为基数，自2020年10月15日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至定金全部返还之日止）；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告（反诉原告）谢祥修辩称，被告同意与原告解除协议书，对于原告诉求要求解除合同的三个理由不成立，具体意见在质证时结合证据进行答辩。原告构成根本违约，没有按照合同约定履行继续付款义务，以起诉方式明确表示不愿意继续履行合同，因此被告也向法庭提出反诉，要求解除合同。解除合同过错在原告方，故此被告在反诉中提出要求原告承担违约责任。被告（反诉原告）谢祥修反诉称，2014年，信阳市浉河区五星办事处红星社区三组与中国石油化工股份有限公司河南信阳石油分公司签订【信阳红星加油站土地使用权租赁合同】，用于经营加油站，租期自2014年6月1日至2019年5月31日止，租赁到期后，信阳石油分公司撤离租赁土地，双方进行了交接。2019年6月10日，反诉人与红星社区三组签定【信阳红星加油站土地使用权租赁合同】，双方约定反诉人将原加油站范围内土地租赁用于经营油站，租期为2019年6月10日至2024年6月10日，租期五年，年租金为70万元。协议签订后，反诉人2019年6月17日向五星社区三组支付第一年度租金70万元和投资建设加油站的固定设施，油站建好后，与戴建新签订加油站租赁合同，后双方又解除协议，反诉人将预收的租赁费退还戴建新。2020年5月16日，反诉人与被反诉人签订【协议书】，协议约定:反诉人将油站项目以600万元的价格转让给被反诉人，被反诉人支付定金100万元，在签订合同当日预付300万元，签订三个月内将余款付清，如傅丽丹未如期履行合约支付余款自愿赔偿谢祥修80万元人民币损失，预付金概不退还。协议签订后，反诉人为履约及为被反诉人以后办理加油站手续的需要，在反诉人的参与下，2019年6月10日被反诉人与红星社区三组签【信阳红星加油站土地使用权租赁合同】，约定租期七年，自2019年7月30日起到2026年7月30日止。双方在5月16日签约后，被反诉人向反诉人支付定金100万元和70万元的预付款，该70万元的预付款由反诉人用作交付租金汇款给红星三组。此后，被反诉人没有如期将余款支付。综上，反诉人投资巨额资金建立加油站，经协商将该油站项目转让给被反诉人，反诉人依约履行了协议中约定的义务，但被反诉人未依约支付剩余价款，构成违约，反诉人同意解除双方的协议，但被反诉人的违约行为，造成了反诉人的损失，依法应承担违约责任，故反诉人为维护权益，将被反诉人诉至法院，请求法院依法判令：1、请求法院依法判决被反诉人履行定金条款，向反诉人支付100万元定金(已支付的不予返还)。2、依法判决被反诉人向反诉人支付违约金80万元，且先期支付给反诉人的预付款70万元依约不予返还。3、依法判决被反诉人承担与反诉有关的诉讼费用。原告（反诉被告）傅丽丹反诉辩称，被告所说是部分事实。案涉土地性质是集体所用地，村委会无权单独决定土地对外出租，最高院有明确意见，被告盖的章是财务章，对外无效，所以协议本身无法律效力；加油站属于国家严格管控和禁止的高危行业，国家对加油站开办有明确规定，个人无法申请的，对此被告诉称将加油站项目对外转让违反法律规定。当时协议约定不明，协议约定将本项目转让，原、被告对转让定义有异议，该项目的土地及加油站均无法转让，我们不会转让违法物品，请法院注意到标的的特殊性，不能保护非法物品；关于违约责任，原告在本案中无过错，被告是当地村民，其对该项目更加清楚，被告许诺可以将该项目办下来，我们才投入资金，被告的错误导致合同无法履行；被告隐瞒在与我方签订协议后再次将加油站租赁给案外人戴建新，其主观恶性很明显，因此，在协议中我方唯一义务是付款。被告认为其在与我们签订协议时与案外人解除合同是没有任何依据，被告在签订协议书时隐瞒了其与案外人签订的租赁合同，有违诚实信用原则；案涉加油站相关证件在中石化名下，截止起诉之日，被告并无任何处分的权利。经审理查明，2020年5月16日，原告傅丽丹与被告谢祥修签订《协议书》，双方约定：“甲方（谢祥修）；乙方（傅丽丹），兹傅丽丹与谢祥修就红星三组加油站，双方本着友好协商，共同达成如下协议:一、谢祥修将位于红星三组加油站的项目以人民币600万估值转让给傅丽丹，双方一经签字，此项目将按协议转让给傅丽丹。二、甲方责任和义务，在协议签订后，乙方自愿先预付定金人民币100万，在与甲方正式签订合同当日预付谢祥修300万人民币，签订三个月内将余款付清。三、义务责任，与村里达成协议签定7-10年合约，与傅丽丹完成签约的签订者单方违约，谢祥修自愿赔偿傅丽丹80万元人民币的损失。如傅丽丹未如期履行合约支付余款也自愿赔偿谢祥修80万元人民币损失，预付金概不退还”。2020年6月10日，原告傅丽丹与案外人信阳市浉河区五星办事处红星社区三组签订《信阳红星加油站土地使用权租赁合同》，合同约定：“甲方（出租方信阳市浉河区五星办事处红星社区三组）；乙方（傅丽丹）。根据我国《合同法》及相关法律、法规的规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则经协商一致订立本合同。第一条:甲方依据本合同出租土地的使用权，土地所有权属五星办事处红星社区三组，由于甲方地上建筑物由原租赁方投资建设，不在本土地使用权出租范围之内，地上建筑物及相关经营手续的具体赔偿事宜由乙方和原租赁方协商解决，费用由乙方承担，甲方积极配合。同时甲方配合乙方将原加油站营业证照协调过户至乙方名下，费用由乙方承担。第二条:乙方在承租土地使用权范围内进行的利用土地的各项行为，均应遵守中华人民共和国法律、法规及有关规定，不得破坏土地和损害社会公共利益。第三条:甲方出租给乙方的地块位于河南省××国道××北侧××大队北侧，土地总面积为24642平方米(约3.7亩)其位置与范围依据现有围墙及边界线为准。第四条:租赁期限:为七年，自2019年7月30日起至2026年7月30日止。第五条:租金:为每年人民币:柒拾万元整(小写:700000元)甲方收款后应提供收款凭证，开具发票的税费由乙方承担。第六条租金支付方式:先付款后使用，一年一付。本合同经双方签字或盖章后十五日，乙方ー次性向甲方支付第一年(2019年度)的全部租金，计款柒拾万元(不含税收)支付方式为转账，至甲方指定帐户，户名黄玉刚，开户行谭山包信用社，帐号00×××88。此后，每年的6月25日之前乙方应当付清当年租金。乙方超过20天不能付清当年租金，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，并有权收回土地使用权，另行对外出租。第七条:租期内乙方不得将本合同项下的土地使用权用于任何抵押担保，乙方自主经营，有和第三方合作的权益，甲方无权干涉。第八条:乙方为经营管理需要对租赁土地上的建筑物进行改造、重修扩建之前，乙方须取得甲方书面同意并自己办理相关审批手续后方可对租赁土地上的建筑物进行改造、重建、扩建。所有费用及责任均由乙方承担。第九条:租赁期限届满，甲乙双方可重新协商租赁事宜。乙方如需继续承租该土地使用权最迟须在期满之日前三个月向甲方提交续租申请书，如非城市规划拆迁等特殊原因，同等条件下，乙方可优先续租，双方另行签订续租合同，若乙方到期或租赁期间提出不再租赁甲方土地，乙方在租赁期内所投资建设的地面建筑物产权归乙方所有，由乙方在60日内拆除运走，清理场地，并承担相关全部费用，恢复租赁时的土地原状将土地交给甲方。逾期拆除或退场视为乙方放弃地上物的所有权，该地上物所有权及处置权归甲方，甲方无需对乙方任何补偿。第十条:双方权利、义务。1、合同履行期间，甲方不得干涉乙方对该地的正常经营使用，如若干扰乙方对该土地正常经营使用造成停业的，甲方应当承担违约责任。违约金最高为当年租金的20％，租赁期相应顺延。2、甲方若无正当理由单方面解除合同，除退还相应期限的租金外，还应当承担违约责任，违约金最高为当年租金的20％。3、合同履行期间，如乙方违反上述约定，视为违约，除补交应当预付相应期限租金外还应当承担违约责任，按照当年租金20％向甲方支付违约金。4、合同履行期间，如遇国家政策变化、政府征收、拆迁或意外事件(出现不可抗拒的原因)，导致合同无法履行时，本合同终止，双方互不承担违约责任。乙方在租赁期内所投资建设的地面建筑物的补偿费用归乙方所有，土地及相关补偿和费用归甲方所有。5、乙方经营期间，必须按照相关规定作好安全防范措施，购买相关责任保险，乙方经营期间发生任何安全责任事故，造成任何人身伤害、财产损失均由乙方负责并承担全部责任和相关费用，甲方不承担任何法律及经济赔偿。6、合同履行期间，甲方不得以任何理由向乙方提出增加租金。第十一条:本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充合同。补充同经双方签字盖章确认后与本合同具有同等法律效力。第十二条:本合同一式四份，经甲、乙双方签字或盖章起生效”。合同签订以后，原告傅丽丹向被告谢祥修支付定金1000000元和预付给案外人红星三组租赁费700000元。另查明，2019年6月17日，被告谢祥修与案外人戴建新就涉案土地签订《加油站租赁合同》，2020年4月28日，被告谢祥修与案外人戴建新签订协议，双方一致同意解除2019年6月17日签订的《加油站租赁合同》。本院认为，本案争议焦点为：第一、原、被告双方之间签订的协议是否有效的问题；第二、原、被告双方之间签订的协议是否解除的问题；第三、关于原、被告双方如何承担违约责任及违约金、定金如何适用的问题；第四、被告是否应当返还原告缴纳的预付款70万元的问题；第五、被告是否应当赔偿原告资金占用期间的利息问题。针对第一个争议焦点原、被告双方之间签订的协议是否有效的问题。本案中，原、被告双方之间签订的《协议书》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告反诉辩称，第一，涉案土地系集体所有的土地，未经法定程序，擅自处分集体所有的土地应属无效行为。第二，被告在与原告签订该份协议的过程中，刻意隐瞒了其与第三人就该块涉案土地已经签订租赁合同的事实，存在欺诈，故被告应当承担相应的违约责任。本院认为，根据信阳市浉河区五星办事处红星社区三组提供的会议纪要显示，2019年6月3日，该组组长高金海组织，由红星三组相关组员代表参与下，该组就涉案土地使用权的出租问题进行了讨论研究，经过少数服从多数的民主表决程序，一致同意将所属红星社区三组的土地使用权用于对外出租。根据2019年8月4日《关于红星加油站升级改造专项会议纪要》及2019年8月10日《关于红星三组加油站原址改造的请示》中，均能体现出该涉案土地使用权是经过组员讨论研究决定的。同时，虽然被告谢祥修与案外人戴建新就涉案土地使用权签订了《加油站租赁合同》，但双方已于2020年4月28日同意解除该合同，而原告傅丽丹与被告谢祥修签订协议的时间为2020年5月16日，此时，被告谢祥修作为涉案土地使用权的适格使用主体，其有权与他人在法律允许的范围内签订任何转让协议，故原告傅丽丹以被告谢祥修存在欺诈及涉案土地对外出租存在程序违法为由，认为协议无效的抗辩理由，本院不予采纳。针对第二个争议焦点原、被告双方之间签订的协议是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，因原、被告一致同意解除2020年5月16日双方签订的《协议书》，故本院对原告诉请、被告反诉请求要求解除该份《协议书》的请求，依法予以支持。针对第三个争议焦点关于原、被告双方如何承担违约责任及违约金、定金如何适用的问题。所谓违约金罚则指合同各方可以在合同中约定一方或各方违约时，违约方要支付给守约方一定数额的货币，以弥补守约方的损失，违约金同时兼有遏制和惩罚违约行为的作用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。所谓定金罚则指给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第一百一十六条之规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（三）第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。根据上述法律规定，违约损害赔偿的目的在于填补受害人因对方违约所受损害。我国合同法规定的定金具有违约定金性质,属于当事人预先约定的违约赔偿金,但如果适用定金罚则后不能弥补守约方损失的,守约方仍有权就超出部分损失主张权利。违约损失赔偿包括因违约产生的直接损失及可得利益损失。本案中，根据双方签订的《协议书》第二条：“甲方（谢祥修）责任和义务，在协议签订后，乙方（傅丽丹）自愿先预付定金人民币100万，在与甲方正式签订合同当日预付谢祥修300万人民币，签订三个月内将余款付清”、第三条：“义务责任，与村里达成协议签订7-10年合约，与傅丽丹完成签约的签订者单方违约，谢祥修自愿赔偿傅丽丹80万元人民币的损失。如傅丽丹未如期履行合约支付余款也自愿赔偿谢祥修80万元人民币损失，预付金概不退还”。根据上述约定，被告谢祥修的合同义务就是履行原告傅丽丹与案外人红星三组就涉案土地使用权签订为期7-10年的合约，而原告傅丽丹的合同义务时在协议签订后，先预付100万元定金，在与甲方正式签订合同当日预付谢祥修300万元人民币，签订三个月内将余款付清。2020年6月10日，原告傅丽丹与案外人信阳市浉河区五星办事处红星社区三组就涉案土地使用权签订了《信阳红星加油站土地使用权租赁合同》，被告谢祥修依约履行了自己的合同义务，而原告傅丽丹则未按照协议约定履行自己的付款义务，其行为存在违约，故原告傅丽丹诉请要求被告谢祥修返还定金100万元及支付违约金80万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，因被告谢祥修按照协议履行了自己的合同义务，故原告傅丽丹前期支付的100万元定金，被告谢祥修可不予返还，但是被告谢祥修反诉要求原告傅丽丹再行支付定金100万元的诉请，于法无据，本院不予支持。被告谢祥修反诉要求原告傅丽丹支付违约金80万元的诉请。本院认为，原告傅丽丹前期缴纳的预付定金100万元具有定金的性质和功能，该定金属于违约定金，在原告傅丽丹存在根本违约的情况下，被告谢祥修可以主张适用定金罚则来赔偿其损失，对于超出部分的损失，被告谢祥修应当举证证明。根据已经查明的事实，被告谢祥修将涉案土地转租给案外人戴建新可获得的期待利益为租金300万元/年，上述损失即已超过适用定金罚则后赔偿的100万元，除此之外，被告谢祥修的损失还应包括前期支付给案外人信阳市浉河区五星办事处红星社区三组的土地租赁费700000元，对涉案土地附着物的升级改造等费用，可见，适用定金罚则后尚不足以弥补被告谢祥修的损失，故被告谢祥修主张适用定金罚则外，还应根据合同约定要求原告傅丽丹支付违约金800000元的反诉请求，有事实依据，本院予以支持。原告傅丽丹辩称，经营加油站系国家特许行业，被告谢祥修再未取得加油站相关经营许可证的前提下，与原告傅丽丹签订协议书，造成合同履行不能，被告谢祥修违约在先应当承担相应的违约责任。本院认为，根据原、被告双方之间签订的《协议书》第一项内容：“谢祥修将位于红星三组加油站的项目以人民币600万元估值转让给傅丽丹，双方一经签字，此项目将按协议转让给傅丽丹”。2020年6月10日，原告傅丽丹与案外人信阳市浉河区五星办事处红星社区三组签订的《信阳红星加油站土地使用权租赁合同》第一条之约定：“甲方（信阳市浉河区五星办事处红星社区三组）依据本合同出租土地的使用权，土地所有权属五星办事处红星社区三组，由于甲方地上建筑物由原租赁方投资建设，不在本土地使用权出租范围之内，地上建筑物及相关经营手续的具体赔偿事宜由乙方（傅丽丹）和原租赁方协商解决，费用由乙方承担，甲方积极配合。同时甲方配合乙方将原加油站营业证照协调过户至乙方名下，费用由乙方承担”。通过上述两份合同可以得知，原告傅丽丹与被告谢祥修签订的《协议书》的合同标的物为涉案土地的使用权转让，而非原告傅丽丹诉称的加油站经营权的转让。同时，如果按照原告傅丽丹辩称的被告谢祥修转让标的为加油站的经营权，那么原告傅丽丹在与被告谢祥修签订转让协议以后，就没有必要再与案外人信阳市浉河区五星办事处红星社区三组就涉案土地另行签订土地使用权租赁合同，此种做法既不符合常理，也不符合日常交易习惯及规则，故原告傅丽丹以被告谢祥修未取得加油站特许经营许可为由认为被告谢祥修存在违约行为的辩解理由，本院不予采纳。针对第四个争议焦点被告是否应当返还原告缴纳的预付款70万元的问题。因该笔预付款70万元系原告傅丽丹与案外人信阳市浉河区五星办事处红星社区三组就涉案土地使用权签订的《信阳红星加油站土地使用权租赁合同》产生，该笔费用的支付主体为原告傅丽丹，收受主体为信阳市浉河区五星办事处红星社区三组，关于该笔费用是否应当返还及如何返还的问题，被告（反诉原告）谢祥修既非合同相对方，也与该笔费用无法律上的利害关系，故本院对被告（反诉原告）谢祥修的该项反诉请求，依法不予支持。针对第五个争议焦点被告是否应当赔偿原告资金占用期间的利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（三）第二十四条第三款之规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。本案中，因原告傅丽丹存在违约行为，故其诉请要求被告谢祥修支付资金占用期间的利息于法无据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）傅丽丹与被告（反诉原告）谢祥修于2020年5月16日签订的《协议书》原告（反诉被告）傅丽丹于本判决生效后十日内一次性支付被告（反诉原告）谢祥修违约金800000元。三、驳回（反诉被告）傅丽丹的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）谢祥修的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费42000元、减半收取21000元，由原告（反诉被告）傅丽丹负担，反诉费10500元，由原告（反诉被告）傅丽丹负担6900元，由被告（反诉原告）谢祥修负担3600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  高海波二〇二〇年十二月二十二日法官助理陈建勇书记员胡玲