黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终1232号上诉人（原审被告）丁美玲（曾用名丁美莹），女，1978年6月1日出生，汉族，无职业，住佳木斯市郊区。被上诉人（原审原告）：王洋，女，1987年3月23日出生，回族，无职业，住佳木斯市向阳区。上诉人丁美玲因与被上诉人王洋房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2020）黑0803民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁美玲上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.原审法院超出被上诉人的诉讼请求做出判决违反不告不理原则。被上诉的诉讼请求是要求原审法院确认合同无效，其起诉状的事实及理由、上诉人的答辩及庭审论辩过程都是围绕该观点展开，被上诉人只字未提“解除合同”。原审法院违背上述事实在判决中将被上诉人的诉讼请求变更为“请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效或解除《房屋租赁合同》”。合同无效与合同解除本来就是相互矛盾的，合同解除是以有效的合同为前提的。即使被上诉人提出这样的诉请都应当被纠正，而原审法院却违背司法中立的原则主动将被上诉人的诉请变更为自相矛盾的诉请，违反了法律的规定。同时，原审法院超出被上诉的诉讼请求做出判决违背不告不理的法律原则。2.解除合同的法定事由并未出现，合同不应当被解除。合同订立时，上诉人向被上诉人出示房屋所有权证，房证明确标注了房屋的面积，且上诉人当场已向被上诉人示明。上诉人是按照房证标注的面积收取的相应租金，房屋搭建部分在房证确认的面积之外，房屋租金不涉及搭建部分的面积。搭建部分属于出租房屋面积附赠部分。更重要的是被拆除的部分不足5平方（二审法院可以实地测量）与主体的46平方相比并未达到影响经营的程度。且该部分被拆除后，上诉人及时修缮复原，并未给被上诉人的经营带来任何影响。因此承租面积之外的搭建部分的拆除，不影响租赁面积的使用，没有给被上诉人经营造成影响，不是合同解除的法定事由。原审法院认定的违建拆除导致被上诉人租赁合同的目的无法实现没有法律依据。3.原审法院认定证据错误，直接导致判决错误。原审中被上诉人提供了一个音频证据，该证据是违建拆除时上诉人与被上诉人的通话录音，该证据恰恰证明了被拆除部分是承租附赠的面积，且在订立合同时被上诉人是明知的。而对于被上诉人欲证明租赁房屋一半是违建的证明目的上诉人并未认可。上诉人加盖的部分前后一共不足5平方，和46平方的房屋面积（不包括违建部分）相比如何算上一半？上诉人不可能对该证据无异议。而原审法院违背事实对该证据进行认定，进而做出判决，显然是错误的。事实上，被上诉人提出不继续租赁房屋的根本原因是疫情导致学校不开学，其经营的小餐桌没有客源，生意惨淡，与房屋是否拆除违建无关。被上诉人将经营风险转嫁给上诉人，无理要求确认合法有效的租赁合无效、返还租金，既不符合法律规定，又违反合同的约定，显然不应当支持。而原审法院违背事实和法律做出的判决更应当得到纠正。综上所述，恳请二审法院纠正原审法院的错误，驳回被上诉的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。王洋辩称，2020年1月14日上诉人与被上诉人签订了一份房屋租赁合同用于经营小餐桌，房屋租赁地点位于向阳区中东大墙群英社区008栋040101号，合同约定租赁期限为2020年2月10日至2021年2月9日，年租金为25000元，1000元作为押金。租赁当时上诉人并未出示房照，租赁房屋当时是在上一家餐桌接手时所见的实际面积(一个厨房、两个餐厅、一个门厅)。上诉人在上诉状上强调违建面积属于赠与，但在签订合同时没有如实告知，合同上也没有如实标注。由于疫情期间内响应政府号召，一直没有营业，疫情期间所有房租费用都由本人自行承担，房东并未共同承担疫情风险，直到3月18日被上诉人弟弟才向上诉人要取房照复印件照片，4月10日才开始正常营业。因为被上诉人非专业测量人士，对于房照标注面积与实际面积不会对比，完全出于对房东的信任。4月23日接到城管部门下发的违建拆除通知书才得知，上诉人所出租的房屋门厅属于违建，要进行拆除。4月23日到4月26日被上诉人弟弟多次与上诉人电话沟通，想与上诉人商量厨房燃气灶和灶台餐桌等房屋内设施如何安置，上诉人一直遮遮掩掩，拒不讲实情。4月26日清除违建的铲车和工作人员已经到达现场准备拆除，上诉人感觉事情已经瞒不住了，才告诉被上诉人除门厅外，厨房也属于违建。这时铲车已经到达现场，将前后门窗及牌匾全部拆除，店内所有东西无法安置，被上诉人被迫找搬家公司临时将所有东西搬至一位朋友的车库内。这次拆除使店内根本无法正常营业，餐厅最重要的厨房以及门厅和前后门窗全部被拆除，整个的经营面积与实际面积发生变化，对被上诉人造成了重大的经济损失。上诉人说被上诉人经营小餐桌没有客源，生意惨淡，对上诉结论被上诉人提出质疑，并可以提出经营期间订餐流水明细及微信收入截屏凭证进行证明。被上诉人多次要求上诉人退还剩余房租及押金，上诉人态度蛮横，拒不退还。被上诉人向佳木斯市长安派出所报案，协商未果。上诉人的行为严重地损害了被上诉人的合法权益。综上所述，上诉人所主张的诉讼请求无法律依据，上诉人刻意隐瞒自己的真实信息和房屋违建，严重侵犯了被上诉人的合法权益。被上诉人请求人民法院依法驳回上诉人的全部上诉请求王洋向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效或解除《房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告租金及押金共计21726元（剩余9.5个月房屋租金20726元，押金1000元）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年1月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于佳木斯市群英社区008栋040101号，建筑面积46平方米房屋出租给原告，原告用于经营学生小餐桌；租期自2020年2月10日至2021年2月9日，年租金25000元，押金1000元。2020年4月26日，佳木斯市城管局因拆除违建，将出租房屋的门厅及外厨房部分区域进行拆除。当日，原告通知被告因拆除违建导致无法经营而搬离案涉房屋，并要求被告返还剩余租金及押金。一审法院认为，原告王洋与被告丁美玲签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告主张合同无效，没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张解除房屋租赁合同，返还剩余租期租金问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告承租案涉房屋经营小餐桌，在租赁期限内，因承租房屋的门厅及厨房部分面积属于违章建筑，被城管部门予以拆除，导致原告无法继续经营小餐桌，致使原告租房的合同目的无法实现。原告于2020年4月26日向被告电话通知房屋违建部分被拆除，并要求解除合同及返还剩余租金，该通知到达被告，产生合同解除的法律后果。被告在合同解除异议期限内并未向法院提起诉讼，该解除通知已经发生法律效力。故对原告解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求给付未履行合同剩余租金、抵押金的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩其依照房照面积将房屋出租给原告，违建部分属于附赠。本院认为，原告在租房前对房屋整体进行考察，在符合经营小餐桌的前提下，原告承租了案涉房屋。而被告在明知房屋存在部分违建的情况下，未明确告知原告，被告对此应承担违约责任。故对被告该项抗辩，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条，第二百一十二条之规定，判决：1.解除原告王洋与被告丁美玲签订的《房屋租赁合同》；2.被告丁美玲返还原告王洋房屋租金19792元（25000元/年÷12月×9.5月）、押金1000元，共计20792元，于本判决生效之日起10日内付清；3.驳回原告王洋其他诉讼请求。案件受理费172元，由被告丁美玲承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人在一审庭审中已明确表示：“要求被告退还剩余租金，无论合同是否无效或解除合同。”该表述中包含解除合同、退还剩余租金的意思表示，上诉人称被上诉人只字未提“解除合同”与事实不符。上诉人没有提供证据证实搭建部分系赠与被上诉人，对上诉人主张将搭建部分赠与被上诉人不予支持。被上诉人租赁上诉人房屋的目的是经营“小餐桌”，被上诉人最终决定租赁上诉人房屋应该是对房屋整体结构、布局、面积等因素综合考虑的结果。现房屋厨房、门厅因违建被拆除，房屋整体结构、布局、面积都改变，势必对经营造成影响，上诉人称“承租面积之外的搭建部分的拆除，不影响租赁面积的使用，没有给被上诉人经营造成影响”与事实不符。尤其是厨房被拆除，直接影响到被上诉人经营，使其经营“小餐桌”的目的无法实现。据此，原审判决并无不当，对上诉人上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人丁美玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费344元由上诉人丁美玲负担。本判决为终审判决。审判长  韩国斌审判员  雷 阳审判员  崔思佳二〇二〇年十二月二十五日书记员  付 丽