广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初6295号原告：杨师能，男，1975年8月26日出生，汉族，英德市人，务农，住英德市*********，身份证号码：441************011。委托代理人：钟春吉，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：陈华斌，广东红棉律师事务所律师。被告：广东广晟生态城股份有限公司，地址：英德市************综合楼F3-1001号。法定代表人：黄某1。委托代理人：张豫林，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：朱文湘，广东浈阳律师事务所律师。原告杨师能诉被告广东广晟生态城股份有限公司（以下简称广晟公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨师能的委托代理人钟春吉、被告广晟公司的委托代理人张豫林、朱文湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉时向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告向原告赔偿损失300000元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审前原告要求变更诉讼请求为：一请求法院依法判令被告向原告赔偿损失1059195元；二、法院依法判决被告向原告返还租金22500元及支付原告垫付的评估费12000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月17日，原告与被告签订《土地租赁合同》(以下称为本合同)，本合同约定被告将自有产权45亩旱地出租给原告种植百香果。在合同期间，即2020年9月被告通知原告解除本合同、收回土地。而原告在该土地上种植了几千株的百香果树，此时百香果树上的果实硕果累累，而果实未成熟，仍不能采摘。被告单方解除本合同的行为，属于违约，被告应承担违约责任。因此，为了维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特提起诉讼，请法院依法判决。原告为其主张向本院提交了如下证据：1、《土地租赁合同》，证明原、被告的租赁合同关系；2、《终止（土地租赁合同）通知书》，证明被告于2020年9月解除了本合同，已经违约；3、《公证书》、《价格评估结论书》、《发票》，证明因被告单方解除合同，导致原告的损失，及原告因此垫付的评估费数额；4、《交易明细》，证明原告支付的2020年期间的租金数额；5、《证人证言》，证明被告于2020年9月单方解除合同及原告已经撤场；补充证据：照片，证明我方撤出场地之后没有再经营涉案土地。被告广东广晟生态城股份有限公司答辩称，一、合同约定的土地已被纳入英德市储备补充耕地整改项目，被要求在限期内整改验收，因此合同无法继续履行。根据《关于核查不实补充耕地整改有关事项的函》（自然资耕保函【2020】28号）、《广东省自然资源厅转发自然资源部耕地保护监督司关于核查不实补充耕地整改有关事项的函》（粤自然资耕保【2020】1296号）以及《清远市人民政府办公室关于印发清远市储备补充耕地核查整改事实方案的通知》（清府办函【2020】74号）等文件要求，合同约定土地属于英德市浛洸镇军马场补充耕地异地开发项目（2010-4），被纳入英德市储备补充耕地整改范围，需要在2020年11月30日前完成整改。因此，面对忽如其来的情势变更的政策，答辩人只能向被答辩人发出解除通知，收回土地，积极配合政府依照上述文件完成整改。二、合同终止归因于国家政策变化，答辩人不存在过错行为，合同已对此有处理约定，答辩人不需承担责任，故应驳回被答辩人诉讼请求。由于上述文件的要求，现土地性质已改变为耕地，已经不能继续出租给被答辩人，因此，答辩人依照合同第八条第一款：“如因国家法律、法规、政策发生变化致使本协议无法履行或继续履行，将影响到甲乙双方合同目的的实现的，双方均有权提出解除合同”的约定，向被答辩人提出解除合同，同时，该条约定明确说明，因国家政策发生变化导致无法继续履行，答辩人是不需要承担责任的。根据合同自由原则，该合同系双方真实意思表示，故合同双方都应当遵照执行，而被答辩人的诉讼请求已违反了合同约定，故依法应当驳回被答辩人的诉求。综上，答辩人认为，合同无法履行是因为政策变动导致，与答辩人无关，答辩人没有过错，双方签订的合同已明确约定答辩人不需要承担责任，故被答辩人的诉求无事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求，恳请贵院查明事实，依法裁判。被告广东广晟生态城股份有限公司提交了以下证据：一、《关于核查不实补充耕地整改有关事项的函》、《广东省自然资源厅转发自然资源耕地保护监督司关于核查不实补充耕地整改有关事项的函》、《清远市人民政府办公室关于印发清远市储备补充耕地核查整改事实方案的通知》，证明原告租用被告的45亩土地属于英德市浛洸镇军马场补充耕地异地开发项目（2010-4），被纳入英德市储备补充耕地整改范围，根据文件要求，被告需要在2020年11月30日前完成整改；二、土地租赁合同，证明原被告于2020年1月17日签订合同，被告承租原告45亩土地种植百香果，合同第八条第一款明确约定，因国家政策发生变化致使本协议无法履行或继续履行，双方均有权提出解除；三、照片，证明原告在被告发出终止《土地租赁合同书》通知书后，仍没有交回出租土地，仍在经营采摘百香果。本院对案件事实认定如下：2020年1月17日，原告杨师能（为乙方）与被告广晟公司（为甲方）签订《土地租赁合同》，合同主要内容：一、甲方将自有产权红线范围内土地约45亩旱地出租给乙方耕种短期作物。二、租用土地只能从事百香果种植，不得从事其他产品的种植或养殖。三、租期一年，从2020年1月1日起2020年12月31日止。四、租金为22500元。五、违约责任：其中4、租期届满前，如甲方因自身原因需要提前收回土地的，乙方予以配合，但甲方应提前60日书面通知乙方并承担相应违约责任。具体责任为：甲方应如数退还保证金，甲方免除乙方当年租金，并按届时当地政府青苗补偿标准赔偿乙方青苗，除此之外乙方不再要求其他任何补偿或赔偿。五、特别约定：1、如因国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行的，将影响到甲乙双方合同目的的实现的，双方均有权提出解除合同。2、租期届满前，如发生政府征用土地的，双方无条件服从。甲方应提前30日书面通知乙方，合同自动终止或解除，双方互不承担违约责任。乙方应按照通知要求退出相应地块，青苗和乙方新建设施的补偿归乙方，土地补偿等补偿或赔偿归甲方所有，另甲方应退还履约保证金，乙方不能收成的当年租金甲方不再计收，除此之外乙方不再要求其他任何补偿或赔偿。3、乙方如需在地上构建简单用于看管、安放农具的栅舍，应提前书面征得甲方及相关政府部门书面同意。但因乙方违约或租赁期届满后，上述建筑物、构筑物无偿交由甲方处理，甲方不作任何补偿，如甲方要求乙方拆除上述建筑物、构筑物，乙方应无偿拆除并清理现场。4、租赁期限届满后，乙方对土地只作简单的清理，即将土地归交给甲方，其他不再作清理和恢复原状，甲方对此没有异议，同意不要求乙方按出租土地时的状况交还土地。《土地租赁合同》还对租赁土地交付、双方的责任、违约责任及其他事项均作出了明确的约定。签订合同后，原告交纳了应缴的租金，被告广晟公司已按合同约定交付土地给原告使用，原告也在租赁的土地上按合同约定种殖了百香果。2020年9月22日，被告广晟公司向原告发送了《终止《土地租赁合同》通知书》，通知书主要内容：根据《关于核查不实补充耕地整改有关事项的函》（自然资耕保函[2020]28号）、《广东省自然资源厅转发自然资源耕地保护监督司关于核查不实补充耕地整改有关事项的函》（粤自然资耕保[2020]1296号）以及《清远市人民政府办公室关于印发清远市储备补充耕地核查整改事实方案的通知》（清府办函[2020]74号）等文件要求，我司需要对合同地块进行整改，并在2020年11月30日前整改完毕，故你方与我司签订的《土地租赁合同》无法继续履行。根据合同约定，因政策原因导致合同无法继续履行的，我司有权解除合同。现正式通知你方，为落实上述整改要求，我司决定解除《土地租赁合同》，收回土地。《土地租赁合同》于本通知送达你方时解除，请你方在2020年9月30日前前来办理终止合同的相关手续。收到终止合同通知书后，原告向被告提出了异议，双方未能就赔偿、继续耕种等问题达成调解协议。2020年11月19日，原告杨师能向英德市公证处申请，对其承租的涉案土地上青苗及其他附着物现状进行了证据保全公证。同年11月20日英德市公证处对涉案土地上青苗及其他附着物现状进行了证据保全公证。后经原告杨师能委托，2020年11月24日，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司对“清远市英德市浛洸镇军马场二队的土地上青苗及其附属物”进行了价格评估，出具了《关于清远市英德市浛洸镇军马场二队的土地上青苗及其附属物的价格结论书》，记载：各项目单价的评估包括地上附属物（2.5寸钢管、钢丝、水管、水泥柱）评估、百香果苗青苗价格评估、百香果产量（百香果成果）价格评估。结论：清远市英德市浛洸镇军马场二队的土地上青苗及其附属物价值为人民币1059195元。其中地上附属物（2.5寸钢管、钢丝、水管、水泥柱）评估金额为98325元；百香果苗青苗评估金额为353370元；百香果产量（百香果成果）评估金额为607500元。另查明，涉案耕地45亩土地属于英德市浛洸镇军马场补充耕地异地开发项目（2010-4），被纳入英德市储备补充耕地整改范围，根据文件要求，被告需要在2020年11月30日前完成整改。以上事实，有原、被告提交的证据及本院开庭笔录等证据为证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2020年1月17日签订的《土地租赁合同》》，系双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，为合法有效。本案争议的焦点是被告提出解除合同是因国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行的，将影响到甲乙双方合同目的的实现的，还是因为被告自身的原因而单方提出解除合同的问题。综合原、被告提交的证据材料反映，涉案耕地45亩土地属于英德市浛洸镇军马场补充耕地异地开发项目（2010-4），应为在2010年即已确定。此次为被纳入英德市储备补充耕地整改范围，属于不实补充耕地整改。被告将属于补充耕地整改范围的土地仍然出租给原告耕种，应当预见到可能会出现不能继续履行合同的情况，现因整改需解除合同，应属于被告自身的原因，并非国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行。因此，被告因自身的原因而单方提出解除合同，应承担违约责任。根据《土地租赁合同》第七款违约责任第4“租期届满前，如甲方因自身原因需要提前收回土地的，乙方予以配合，但甲方应提前60日书面通知乙方并承担相应违约责任。具体责任为：甲方应如数退还保证金，甲方免除乙方当年租金，并按届时当地政府青苗补偿标准赔偿乙方青苗，除此之外乙方不再要求其他任何补偿或赔偿。”的约定。被告因自身原因提前收回土地，应承担退还保证金、免除乙方当年租金及赔偿青苗的违约责任，除此之外原告不得要求其他任何补偿或赔偿。因此，被告应退还给原告当年租金22500元；赔偿青苗（百香果苗青苗）损失353370元。另在被告提出收回出租的土地时，原告种植的百香果已进入成熟期，原告的工作人员也是在11月中下旬才撤出果园，仍可采取补救措施以减少损失，为此，对于原告请求的百香果产量（百香果成果）损失607500元及评估费12000元，不符合合同约定，该请求理由不成立，本院不予支持。对于地上附属物价格，该地上附属物即使合同解除或合同到期后，仍可由原告进行处置，对原告该请求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告广东广晟生态城股份有限公司退还给原告当年租金22500元。二、由被告广东广晟生态城股份有限公司赔偿给原告青苗损失353370元。三、驳回原告的其他诉讼请求。上述确定的款项限于被告广东广晟生态城股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内付清。本案受理费7321.63元，由被告广晟公司负担2516元，原告负担4805.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  廖明阳二〇二〇年十二月二十四日书记员  龚 怡附：一、本院标的款的帐号情况：户名---英德市人民法院；开户行---中国银行清远英德光明路支行；账号---7133********。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法确认案号，无法入账。二、有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。