辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1365号 上诉人（原审第三人）：王凤江，男，1964年5月10日出生，汉族，无业，住辽宁省盘山县。 上诉人（原审第三人）：李海燕，女，1982年3月19日出生，汉族，无业，住辽宁省盘山县。 被上诉人（原审原告）：李俊才，男，1962年10月27日出生，汉族，农民，住辽宁省盘山县。 被上诉人（原审被告）：盘锦五彩房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘山县。 法定代表人：吕中明，该公司经理。 上诉人王凤江、李海燕因与被上诉人李俊才、被上诉人盘锦五彩房地产开发有限责任公司（以下简称“五彩房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服盘山县人民法院（2020）辽1122民初1460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王凤江、李海燕上诉请求:撤销辽宁省盘山县人民法院(2020)辽1122民初1460号民事判决，将本案发回重审或改判。事实与理由:一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、2013年6月18日，李俊才与五彩房地产公司签订补充协议，以127平方米的住宅置换到2号楼1单元201室与2号4单元402室，以150.8平方米的门房置换到2号楼4单元102号商网与2号楼1单元101商网，1号楼3单元402室系李俊才以归其所有的另一处土地置换而来的。2013年11月8日，五彩房地产公司与王凤江，李海燕签订商品房买卖合同，以15万的价钱将该房屋2号楼4单元402卖给王凤江、李海燕夫妇，该房屋现由王凤江、李海燕居住使用。2、李俊才与五彩房地产公司是2011年动迁，一审李俊才自称2013年6月18日与五彩房地产公司签订补充协议。3、王凤江、李海燕是2013年11月8日与五彩房地产公司房屋买卖后，是李俊才以五彩房地产公司工作人的身份把钥匙交给王凤江、李海燕。也就是说当时原告知道此事，并不是秘密买卖。在本案中，李俊才与王凤江、李海燕之间的房屋关系与李俊才与五彩房地产公司之间的房屋回迁合同的关系是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系，综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违法法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护王凤江、李海燕的请求。 李俊才辩称，2018年我和王凤江、李海燕都有购房手续，我们协商找开发商解决，开发商说我这是回迁房，一审认定事实清楚，维持原判。 李俊才向一审法院起诉请求：1、请求确认李俊才与五彩房地产公司所签订的明华苑小区房屋动迁协议有效。2、明华苑小区2号楼4单元402室归李俊才所有。3、五彩房地产公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2011年，五彩房地产公司开发建设盘山县得胜镇明华苑小区，同年8月5日，与李俊才签订城市房屋拆迁补偿安置协议，协议将李俊才坐落于大荒乡政府西、面积为102.82平方米的平房三间与耳房一间核定住宅面积为127平方米，将门房核定为商网面积150.8平方米，并约定以调换所有权形式取得安置房屋的所有权，且对安置房的具体位置及特定用途均作出约定。新建楼盘每户住宅面积约为86平方米，每户商网面积约为110平方米，按照“住宅、商网一平还一平，超出20平方米以上的面积均应置换房屋”的约定，2013年6月18日，李俊才与五彩房地产公司签订补充协议，以127平方米的住宅置换到2号楼1单元201室与2号楼4单元402室，以150.8平方米的门房置换到2号楼4单元102商网与2号楼1单元101商网，1号楼3单元402室系李俊才以归其所有的另一处土地置换而得。另查明，2013年11月8日，五彩房地产公司与第三人王凤江之妻李海燕签订商品房买卖合同，以15万元的价格将案涉房屋2-4-402卖给第三人王凤江、李海燕夫妇，该房屋现由第三人居住使用。 一审法院认为，李俊才与五彩房地产公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议及补充协议，是五彩房地产公司作为开发建设单位与权利人李俊才达成的具有物权性质的协议，协议中对该安置房的具体位置、特定用途做出明确约定，是李俊才优先取得该安置房屋的前提条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”李俊才与五彩房地产公司签订拆迁补偿安置协议及补充协议先于第三人王凤江、李海燕与五彩房地产公司签订的商品房买卖合同，故李俊才主张与五彩房地产公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议有效及明华苑小区2-4-402室归其所有的诉讼请求与法有据，予以支持。 第三人王凤江、李海燕购买明华苑小区2-4-402室系五彩房地产公司故意隐瞒拆迁补偿安置房屋的事实所致，即是由于拆迁人的过错导致被拆迁人无法按照约定取得用以安置补偿的房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”故第三人王凤江、李海燕可以对因案涉房屋引起的权利争议另行行使撤销权。 综上，拆迁人（五彩房地产公司）与被拆迁人（李俊才）应严格遵守诚实信用原则，拆迁人应依据拆迁补偿安置协议的约定适时交付安置房屋。五彩房地产公司故意隐瞒拆迁安置事实将安置房屋另行出卖给第三人，侵犯了李俊才的合法权益，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 一、原告李俊才与被告盘锦五彩房地产开发有限责任公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议及补充协议有效； 二、第三人王凤江、李海燕于本判决发生法律效力后三十日内将坐落于盘山县得胜镇明华苑小区2号楼4单元402室交付原告李俊才。 案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告盘锦五彩房地产开发有限责任公司承担。 二审查明的基本事实与一审认定一致。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉城市房屋拆迁补偿安置协议的效力及案涉房屋所有权的归属问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，本案中，五彩房地产公司作为拆迁人与被拆迁人李俊才按照所有权调换形式签订的拆迁补偿安置协议及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。五彩房地产公司与李俊才签订拆迁补偿安置协议及补充协议之后，故意隐瞒案涉房屋拆迁补偿安置的事实又与李海燕签订商品房买卖合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持的规定，即是对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。基于此，本案中，作为被拆迁人李俊才对案涉房屋享有物权优先效力。因李俊才的一审诉请是确认其与盘锦五彩房地产开发有限公司所签订的案涉房屋动迁协议有效，明华苑小区2号楼4单元402室归李俊才所有。而一审法院直接判决王凤江、李海燕腾迁亦超过李俊才一审的诉请范围，不符合法律规定，本院予以纠正。 综上所述，上诉人王凤江、李海燕的上诉请求部分成立，本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持盘山县人民法院（2020）辽1122民初1460号民事判决第一项，即“原告李俊才与被告盘锦五彩房地产开发有限责任公司签订的城市范围拆迁补偿安置协议及补充协议有效”； 二、撤销盘山县人民法院（2020）辽1122民初1460号民事判决第二项，即“第三人王凤江、李海燕于本判决发生法律效力后三十日内将坐落于盘山县得胜镇明华苑小区2号楼4单元402室交付原告李俊才”； 三、判令盘山县得胜镇明华苑小区2号楼4单元402室归被上诉人李俊才所有。 一审案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告盘锦五彩房地产开发有限责任公司承担；二审案件受理费100.00元，由上诉人王凤江、李海燕负担50.00元，被上诉人李俊才负担50.00元。 本判决为终审判决。 审判长  马晓梅 审判员  周慧君 审判员  郭安福 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  耿 璇 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 3、《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。 第九条关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。