湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0506民初1767号原告(反诉被告)：张勇，男，1975年10月11日出生,汉族，个体工商户，户籍地住枝江市，住宜昌市夷陵区。被告(反诉原告)：何璇璇，女，1992年4月4日出生,汉族，户籍地宜昌市夷陵区，住宜昌市夷陵区。被告(反诉原告)：谭坤(何璇璇之夫)，男，1984年1月23日出生,汉族，户籍地湖北省房县，住宜昌市夷陵区。被告：祝红国，男，1976年2月26日出生,汉族，户籍地宜昌市夷陵区，住宜昌市夷陵区。因涉嫌合同诈骗于2020年8月5日被宜昌市公安局夷陵区分局刑事拘留。被告：易正香，女，1975年12月9日出生,汉族，户籍地宜昌市夷陵区，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：黄亮，宜昌市夷陵区民生法律服务所法律工作者。一般授权代理。被告：宜昌翔龙房地产营销有限公司(以下简称翔龙公司，统一社会信用代码：91420500309760112P)。住所地：中国(湖北)自贸片区宜昌市城东大道**。法定代理人：胡某，翔龙公司总经理。委托诉讼代理人：卢正枚，女，1975年1月27日出生汉族，翔龙公司置业顾问，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：覃文刚，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告张勇与被告何璇璇、谭坤、祝红国、易正香、翔龙公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月16日作出(2019)鄂0506民初1122号《民事判决书》，翔龙公司不服上诉，湖北省宜昌市中级人民法院于2020年6月24日作出(2020)鄂05民终521号《民事裁定书》，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告张勇，被告易正香的委托代理人黄亮，被告翔龙公司的委托诉讼代理人卢正枚、覃文刚到庭参加了诉讼，被告何璇璇、谭坤经本院传票传唤、被告祝红国因故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勇向本院提出诉讼请求：1、解除2018年6月15日《房屋买卖合同》；2、判令五被告共同返还张勇购房款47万元、支付违约金14.1万元、赔偿损失12.3万元；3、本案诉讼费用由五被告承担。重审中，原告张勇变更诉讼请求：1、确认张勇与被告何璇璇、谭坤确于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》有效；2、由何璇璇、谭坤协助办理房屋过户手续；3、由五被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年6月14日，张勇通过翔龙公司(以下简称翔龙公司)提供的中介服务，拟购买位于宜昌市××区发展大道××城××室××房屋××套。翔龙公司的工作人员称该房屋很抢手，必须于当日给涉案房屋所有人的委托代理人支付5万的定金后，才能安排张勇与房屋出卖人见面并签订正式的买卖合同。于是，我当日给房屋所有人何璇璇、谭坤的委托代理人祝红国转账支付了5万元。次日，祝红国委托其妻易正香到翔龙公司与我签订了《房屋买卖合同》，合同签订的当日,我又依据合同的约定和翔龙公司的安排向易正香支付了35万元的购房款，并向翔龙公司支付了8000元的中介费。此后，张勇多次要求何璇璇、谭坤、祝红国、易正香办理过户手续，并要求翔龙公司予以协助，五被告以种种理由久拖不决。2018年7月14日,祝红国要求张勇再支付7万元后给我办理过户，于是张勇又支付了给祝红国7万元，但被告仍迟迟未办理过户手续。在多次催促五被告履行合同无果的情况下，张勇准备依法起诉，2019年1月17日张勇到房管部门查询，发现涉案房屋设有抵押权，同时又有法院采取的查封措施，导致张勇的合法权益难以实现。被告易正香辩称：该房屋实际是由祝红国和易正香在夫妻关系存续期间借用何璇璇、谭坤名义购买的房屋，如果原告将剩余款项支付后，被告可以及时办理解除抵押和查封并协助办理过户手续。被告翔龙公司与被告易正香的答辩意见一致。被告何璇璇、谭坤、祝红国在原审中提出反诉请求：1、张勇返还涉案房屋；2、自2018年7月起至交房时止按3600元/月的标准偏差资金损失；3、对房屋改建的地方恢复原状；4、由原告及其他被告承担反诉诉讼费用。被告何璇璇、谭坤、祝红国未到庭参加诉讼，但中院二审庭审笔录载明被告何璇璇认可祝红国、易正香借用被告何璇璇、谭坤名义购买案涉房屋的事实。经审理查明，2017年4月18日，祝红国和易正香借用何璇璇、谭坤夫妻名义向案外人张小平、莫宏源购买了位于宜昌市××区发展大道××城××室××房屋××套，支付购房款后办理了产权过户手续[不动产权证号：鄂(2017)夷陵区不动产权第0002764号；所有权人：何璇璇；建筑面积136.84㎡]。2018年1月22日，祝红国与案外人林洁签订《宜昌大唐地产二手房订金协议》，协议就上述房屋的价格、合同签订时间等事项进行了约定。协议签订当日，林洁支付给祝红国购房订金5万元。2018年2月10日，根据上述协议，何璇璇夫妻与林洁签订《房屋买卖居间合同》,约定将上述房屋出卖给林洁。合同签订后，林洁即按照合同约定付给何璇璇、谭坤购房款40万元(含订金5万元)，何璇璇夫妇向林洁出具收条2份。同年3月23日，祝红国以何璇璇、谭坤的代理人身份与林洁签订《房屋买卖补充合同》，林洁即向祝红国支付房款10万元。同年5月15日，祝红国又将诉争房屋抵押给许某，并在夷陵区不动产局办理了他项权证，导致林洁购买的上述房屋无法办理过户手续。2018年6月4日，林洁与祝红国经协商签订《关于解除、的协议》。协议约定解除房屋买卖合同，祝红国、何璇璇、谭坤退还林洁购房款50万元，并补偿林洁5万元。因祝红国未按上述协议履行，林洁遂诉至本院，本院于2018年7月24日作出(2018)鄂0506民初1562号《民事调解书》。确认:祝红国、何璇璇、谭坤定于2019年1月31日前共同返还林洁购房款50万元及补偿款4万元。该案在审理过程中，本院依据林洁之申请，裁定对上述房屋予以查封。2018年3月23日，祝红国拟将案涉房屋再次出售。为便于操作，何璇璇、谭坤夫妇向祝红国、易正香出具《委托书》，由祝红国以受托人的身份对案涉房屋进行处置。2018年6月14日，张勇通过翔龙公司提供的中介服务，拟购买案涉房屋。翔龙公司的工作人员要求张勇须向委托代理人祝红国支付5万元定金后，方可安排张勇与房屋出卖人见面并签订正式的买卖合同。当日，张勇向祝红国转账支付5万元。2018年6月15日，祝红国委托其妻易正香至翔龙公司，由易正香与张勇及翔龙公司签订《房屋买卖合同》1份。合同约定:“甲方(何璇璇、谭坤)自愿将诉争房屋，建筑面积为136.84平方米的房屋出售给乙方(张勇)；经双方协商，该房屋成交价格为100万元”。双方同时约定“签订合同之时，乙方向甲方支付该房的首次购房款40万元，第二次购房款/在过户当天支付给甲方，剩余购房款或押金60万元于交房当天由乙方委托丙方(翔龙公司)交给甲方”。当日，张勇依约和翔龙公司的安排，向易正香支付购房款35万元，并向翔龙公司支付购房服务费8000元，易正香、翔龙公司分别出具了《收条》和《收据》。为此，易正香将案涉房屋钥匙交付给张勇，张勇对房屋装修后于同年9月入住。此后，张勇多次要求何璇璇、谭坤、祝红国、易正香协助办理过户手续，并要求翔龙公司予以协助，五被告以种种理由拖延。2018年7月14日，祝红国要求张勇再支付7万元后即为张勇办理过户手续。于是，张勇又支付给祝红国7万元(祝红国于2018年12月5日出具《收条》)，但未能给张勇办理房屋过户手续。2019年1月17日，张勇到房管部门查询诉争房屋的信息，发现诉争房屋设有抵押权，并已经被法院查封。张勇遂以合同无法履行为由诉至本院，要求解除合同、退还购房款、赔偿违约金及损失。原审审理中，何璇璇、谭坤针对张勇提起反诉，声称对祝红国、易正香将案涉房屋出售给张勇的事实不知情，并隐瞒何璇璇、谭坤系为祝红国、易正香代持房屋的事实，要求法院确认张勇与祝红国、易正香及翔龙公司于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》无效，返还房屋并赔偿损失。本院合并审理后，基于何璇璇、谭坤、祝红国、易正香的虚假陈述，遂于2019年11月16日作出(2019)鄂0506民初1122号《民事判决书》。判决《房屋买卖合同》无效；祝红国、易正香返还给张勇购房款、赔偿装修损失共计59.3万元，翔龙公司承担连带清偿责任；张勇将房屋返还给何璇璇、谭坤。翔龙公司不服上诉，并提交了证人许某出具的《情况说明》，证明何璇璇、谭坤、祝红国、易正香虚假陈述的情形，足以推翻原一审所认定事实。为此，湖北省宜昌市中级人民法院于2020年6月24日作出(2020)鄂05民终521号《民事裁定书》，裁定撤销原判，发回本院重审。上述事实，有原告、被告身份信息、委托书、房屋买卖合同、收据、收条、账户明细查询、查档证明、房屋装修明细、收据，案涉不动产登记信息、居间合同、(2018)鄂0506民初1562号庭审笔录、房屋租赁合同、《关于解除房屋买卖居间合同、房屋买卖补充合同的协议》、(2018)鄂0506民初1562号民事调解书、原一、二审庭审笔录，证人许某出具的《情况说明》等在卷佐证，足以认定。本院认为，结合本案查明的事实，以及双方当事人的意见，本案争议焦点如下：1、原、被告于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、原告是否有权要求被告协助办理过户手续；3、被告是否有权要求原告支付剩余房款后再办理过户手续。本院评述如下:一、合同效力问题。本院认为，二审庭审已查明案涉房屋系被告祝红国、易正香借用被告何璇璇、谭坤夫妇夫妇名义向他人购买，实际权利人应为被告祝红国、易正香。虽然原、被2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》中的何璇璇、谭坤并非其本人签字，但结合庭审查明的其它事实以及证人许某出具的《情况说明》，可以综合认定该合同的签订系被告何璇璇、谭坤、祝红国、易正香的真实意思表示，不存在违反法律禁止性规定的情形，应当认定为有效。二、协助办理房屋权属变更登记问题。本院认为，在商品房销售过程中，卖方协助买方办理过户手续是不可或缺的义务，房屋交付义务包含出卖人将房屋交付给买受人使用和办理办理产权变更登记两方面内容。原告支付的首付款金额为47万元，已经超过合同约定的40万元，有权要求被告履行协助办理产权过户手续的义务。三、被告是否有权要求原告支付剩余房款后再办理过户手续。本院认为,《房屋买卖合同》关于“签订合同之时，乙方向甲方支付该房的首次购房款40万元，第二次购房款/在过户当天支付给甲方，剩余购房款或押金60万元于交房当天由乙方委托丙方(翔龙公司)交给甲方”，对于剩余房款是否应当在办理过户前支付的约定不明。但因被告与第三人林洁存在纠纷，且案涉房屋存在曾为第三人许某设立抵押权和被林洁向法院申请查封的情形，原告据此享有不安抗辩权。结合合同中“第二次购房款/在过户当天支付给甲方”的约定，原告要求在房屋过户后支付剩余53万元具有合理理由。且被告祝红国曾承诺在原告支付7万元后即协助办理过户手续，现被告要求原告支付剩余房款后再协助办理过户手续的抗辩，有违诚信，本院不予支持。鉴于本案房屋买卖合同被认定有效，张勇已按约定支付购房款47万元，并已对房屋装修入住多年，以及被告祝红国、何璇璇、谭坤的原因导致该房屋被设置抵押、被查封的实际情况，为避免当事人的诉累，可在被告协助原告办理房屋权属变更登记手续后3日内，由原告一次性支付被告购房款53万元。综上所述，原告张勇在重审中变更的诉讼请求成立，本院予以支持；虽然被告何璇璇、谭坤系该房屋名义上的所有人，祝红国、易正香为房屋实际所有人，但祝红国、何璇璇、谭坤在与林洁房屋买卖合同纠纷一案中，已经发生法律效力的(2018)鄂0506民初1562号《民事调解书》，负有返还购房款及补偿款的义务，故被告何璇璇、谭坤的反诉随着原告张勇的诉讼请求的变更，在本案中也随之享有权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条条、第五十七条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认原、被告于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》有效。二、由被告何璇璇、谭坤、祝红国、易正香、宜昌翔龙房地产营销有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告张勇办理位于宜昌市夷陵区发展大道清江润城29-3201号房屋权属的变更登记手续，变更登记为原告张勇所有。三、由原告张勇在上述房屋进行权属变更登记之日起3日内一次性支付给何璇璇、谭坤、祝红国、易正香购房款530000元。本诉案件受理费11140元、反诉受理费11140元，均由被告何璇璇、谭坤、祝红国、易正香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长 石 华审判员 洪辉云审判员 刘忠慧二〇二〇年十二月十七日书记员 屈珊珊