北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10752号上诉人（原审被告、反诉原告）：张孟，女，1987年4月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴芳，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙俊平，北京市信凯（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩秀文，女，1967年10月8日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：刘连厂，北京达略律师事务所律师。上诉人张孟因与被上诉人韩秀文房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初4430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人张孟及委托诉讼代理人吴芳、孙俊平，被上诉人韩秀文及委托诉讼代理人刘连厂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张孟上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.依法改判或发回重审；3.本案一审、二审诉讼费用由韩秀文承担。事实与理由：一、一审判决事实认定不清。1.张孟于2019年10月11日搬离涉案房屋后，没有在涉案房屋中实际居住，不是房屋腾退义务人。2.张孟搬离涉案房屋后，涉案房屋由韩秀文实际控制。3.一审法院认为“张孟虽然辩称已腾退涉案房屋，但其并未举证证明其将涉案房屋交付韩秀文并结清相关费用”，故判决张孟腾退并交还房屋，与事实不符。4.张孟对涉案房屋没有实际占有使用，韩秀文支付的水费、换锁费590元不应由张孟承担。二、一审判决适用法律错误。张孟与韩秀文于2019年10月1日签订的《北京市房屋租赁合同》已经解除，次承租人李娜娜实际占有涉案房屋，是房屋腾退义务人。韩秀文换锁行为已经证明其是涉案房屋的实际控制人，无权要求非腾退义务人的张孟腾退房屋、支付房屋占有使用费。另外，韩秀文可能会基于同一事实重复要求房屋占有使用费，从而造成裁判不公。韩秀文辩称，服从一审判决，不同意张孟的上诉请求。韩秀文向一审法院起诉请求：1.确认双方在2019年10月1日签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令张孟腾退并交还房屋；3.判令张孟支付违约金3万元；4.判令张孟支付房屋占有使用费，自2019年10月1日起至实际腾退之日止，按照每月1.5万元标准计算；5.判令张孟支付家具损失2000元、水费90元，换锁损失500元以及屋门损失1000元。张孟向一审法院提出反诉请求：1.判令韩秀文向张孟归还租金3000元以及利息，以3000元为基数，从2019年10月12日起至实际支付之日止，按照银行间同行拆借利率计算；2.判令韩秀文支付违约金3万元；3.判令韩秀文赔偿张孟精神损失2万元；4.判令韩秀文赔偿张孟搬家损失14200元。一审法院认定事实：2019年10月1日，韩秀文作为出租人与张孟作为承租人签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定韩秀文将位于北京市朝阳区大屯北辰东路某号房屋（以下简称涉案房屋），出租给张孟，租期自2019年10月1日至2022年10月1日，租金每月1.5万元，支付方式押一付三，押金1.5万元，租赁期内的水费、电费、电视收视费、燃气费由张孟负担。如承租人擅自将房屋转租给第三人的，承租人有权单方解除合同收回房屋，承租人应按月租金200%向出租人支付违约金。在附件1房屋交割清单中，载明有空调、床、衣柜等物品。合同签订后，张孟向韩秀文支付了房屋租金及押金共计6万元。2019年10月8日，韩秀文张孟签订《调解协议书》，双方因涉案房屋租房问题发生纠纷，自愿达成调解协议如下：1.张孟赔偿韩秀文旧家具费用2000元，实际房租按照每天500元，按实际天数给付韩秀文，韩秀文退还张孟房租5万元，还有1万元等张孟搬走后按以上赔偿旧家具和扣除房租之后实付金额剩余退还张孟。2.张孟在2019年10月12日之前搬走，如果没有搬走，韩秀文有权自行收房。……当日韩秀文退还张孟5万元。张孟提交的其与韩秀文之间的微信聊天记录显示2019年10月9日，张孟向韩秀文发微信，微信和短信中对韩秀文进行了侮辱、谩骂，2019年10月10日张孟再向韩秀文发微信要求韩秀文次日收房时微信消息已被拒收。韩秀文称在调解之后，张孟一直发微信辱骂，就把张孟的微信拉黑了，但短信没有拉黑，张孟搬家没有通知，也没有交还钥匙。张孟称在2019年10月11日已经腾退了房屋，但没有交接，因为与韩秀文联系不上，后把水电燃气卡、钥匙等放在了涉案房屋内，房屋后续的状态就不清楚了。庭审中，韩秀文提交张孟作为出租人与案外人李娜娜于2019年11月1日签订的房屋租赁合同及李娜娜身份证件、李娜娜与张孟的微信聊天记录、视频等证据，证明张孟在双方签订《调解协议书》后将涉案房屋转租。张孟的代理人在庭审中不认可上述证据的真实性，但在庭前会议中，法院询问张孟代理人是否将涉案房屋转租，张孟代理人称不认可转租，在质证时又承认将涉案房屋转租。法院要求其代理人通知张孟本人到庭接受质询，但开庭时张孟本人未到庭。韩秀文提交2019年10月和12月的水费交费单，证明水费支出；提交换锁的收据，证明换锁的损失。就韩秀文尚未退还的1万元房租，双方均同意折抵。一审法院认为，当事人协商一致可以解除合同。本案中，双方在签订的《调解协议书》已就解除合同及后续事宜协商一致，且双方对于合同解除均无异议，故法院确认双方之间的租赁关系已于2019年10月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张孟虽然辩称已腾退涉案房屋，但其并未举证证明其将涉案房屋交付韩秀文并结清相关费用。故韩秀文要求张孟腾退并将涉案房屋交还的诉讼请求法院予以支持，张孟应当按照双方《调解协议书》的约定的标准向韩秀文支付自2019年10月1日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。韩秀文主张的水费、换锁费用有票据作证，法院予以支持，张孟在双方的调解协议书中同意赔偿旧家具费用2000元，法院予以支持，其他费用没有提交相关证据，法院不予支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，张孟将涉案房屋转租是发生在双方合同解除之后，故韩秀文要求按照双方《房屋租赁合同》的约定支付违约金的诉讼请求于法无据，法院不予支持。就张孟的反诉请求，法院认为其在双方签订《调解协议书》之后未按照约定履行交还房屋的义务，而用侮辱性语言对出租人进行侮辱谩骂导致双方矛盾升级，其代理人在庭审中亦未就相关案件事实进行如实陈述。就张孟要求返还剩余租金3000元的反诉请求按照双方调解时的约定应折抵其应付的租金及相关费用，其他反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、韩秀文与张孟签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》已于二○一九年十月八日解除；二、张孟于判决生效之日起十日内将北京市朝阳区大屯北辰东路某号房屋腾退并交还韩秀文；三、张孟于判决生效之日起十日内向韩秀文支付房屋占有使用费（以每天500元为标准自二○一九年十月一日起计算至实际交还房屋之日止），韩秀文尚未退还的1万元租金可折抵张孟应支付的房屋占有使用费；四、张孟于判决生效之日起十日内赔偿韩秀文损失共计2590元；五、驳回韩秀文的其他诉讼请求；六、驳回张孟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张孟向本院提交以下新证据：房屋挂牌信息及联系方式，用以证明涉案房屋由韩秀文实际控制，并把房屋信息在网络平台挂牌出租。韩秀文未提交新证据。韩秀文针对张孟提交的新证据发表以下质证意见：对真实性、证明目的均不认可。本院认为，张孟在二审中提交的新证据不足以证明其主张，对该证据的证明目的，本院依法不予采纳。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，张孟上诉主张其于2019年10月11日搬离涉案房屋后，未在涉案房屋中实际居住，不是房屋腾退义务人，且不应支付房屋占有使用费。对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实，张孟与韩秀文签订《调解协议书》，协议约定解除涉案房屋租赁合同，一审法院确认双方之间的租赁关系于2019年10月8日解除，并无不当，当事人均应依据《调解协议书》履行各自义务。张孟未提供证据将涉案房屋腾退并交还韩秀文。张孟本人虽未实际居住涉案房屋，但在韩秀文换锁后，张孟仍与案外人签订租赁合同将涉案房屋转租，导致韩秀文未实际控制涉案房屋，一审法院据此认定张孟未履行涉案房屋腾退义务，并无不当。双方的《调解协议书》中约定张孟赔偿旧家具费用2000元，不违反法律规定，应予维持。双方协议约定房屋占有使用期间费用计算标准，未超出法律规定的标准，较好平衡了双方的利益，本院不再调整。韩秀文提交票据证明存在水费、换锁费用，一审法院据此认定张孟应负担该费用，于法有据。综上所述，张孟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由张孟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡新华二〇二〇年十二月三日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 陈佳琪-8--7-