天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5670号上诉人（一审被告、反诉原告）：刘春雨，男，1982年3月17日出生，汉族，住天津市河**。被上诉人（一审原告、反诉被告）：天津方街商业管理有限公司，住所地天津市和平区滨江道**麦购休闲广场负**食巷小吃街办公室。法定代表人：何立鹏，总经理。上诉人刘春雨因与被上诉人天津方街商业管理有限公司（以下简称方街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初2423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘春雨上诉请求：1．依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审反诉请求；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审判决认定事实不清，第一，上诉人与被上诉人于2019年7月4日签订租赁合同，合同约定交付店铺时间为2019年6月26日之前，但实际延期至10月1日，并以格式合同来逃避追责，说明被上诉人存在欺骗上诉人的行为，故请求法院依法判令该合同格式条款无效。第二，保安保洁费用所有商户都只交纳了一个月，这是当初被上诉人的承诺。第三，被上诉人在合同签订前，明确承诺承租店铺及街区可以办理外卖业务，但经证实和平区市场管理所在街区报备时已明确告知被上诉人该街区所有商铺只能申请摊贩备案证，不具备办理外卖服务资格，被上诉人在明明知晓的情况下，招商时依然告知上诉人可以提供外卖服务，后被市场管理所查处，并勒令停止外卖平台服务，给上诉人造成巨大损失。第四，2019年12月28日，商户和被上诉人准备协商经营事宜，最终定于2020年1月6日被上诉人给所有商户一个书面经营计划，但被上诉人并未履行，并于2020年1月4日晚突然与上诉人解除房屋租赁合同，并且断水断电，给上诉人造成巨大损失。综上，上诉人认为一审法院未能审查清楚案件事实就以上诉人证据不足予以驳回，应属事实不清。方街公司辩称，关于延期交付的问题，涉案合同约定可以延期交付，并且上诉人也了解存在可能延期交付的情况。协议约定的服务项目我们都履行了，上诉人解除合同是因生意不好做的原因。上诉人因租赁面积过小无法提供外卖服务，这个也不是被上诉人造成的，只要符合市场监管部门相关的要求可以提供外卖服务。保安保洁费、垃圾清运费等费用，上诉人在进场之前就都同意交付，也实际交过，其他商户也都是如此交费用。方街公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判令被告向原告给付自2019年10月1日起至2020年1月4日实际产生且未支付的租金（含物业费）39164元；2．请求依法判令被告向原告给付延期支付租金的违约金148971元；3．请求依法判令被告向原告给付解除合同的违约金15000元；4．请求依法判令被告向原告给付保安保洁费1200元；5．垃圾清运费840元；6．诉讼费用由被告承担。刘春雨向一审法院反诉请求：1．判令原告返还被告合同保证金20000元；2．判令原告赔偿被告基础装修损失20200元，电表费1450元，水表费230元，联通网络穿线调试费330元，共计22210元；3．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月4日原、被告签订房屋（商铺）租赁合同，约定被告租赁天津市和平区滨江道麦购休闲广场负一层FUNBOX食巷B1-22号铺位房屋用于经营烤鱼，使用面积为20.2平方米，建筑面积为38.9平方米，租期24个月，自2019年7月1日至2021年6月30日，约定于2019年6月26日前交付，如因被告原因逾期未交付，约定的租期及开业日相应顺延，原告不承担违约责任，开业日期暂定2019年7月1日。租金每月保底12500元（包含物业费），抽成租金为营业额×16%，如抽成租金高于保底租金，于次月5日前支付超额部分。被告应于本合同签署后3个工作日内支付首期6个月租金75000元（含物业费）。被告应在签订合同同时交付保证金2万元。如任何原因合同被解除或终止，应于5日内将涉案房屋交还，逾期按50元每平米支付房屋使用费。合同第11.2.3条约定，未经被告同意，擅自提前退租，原告应承担违约责任（违约金为合同金额的10%），且原告已经支付的租金（含物业费）和保证金不予退还。因此造成被告损失的，应承担赔偿责任。同日双方签订补充协议，约定原告为FUNBOX网红小吃街天津旗舰店TOP30席签约合作商家，享有如下特权：开业活动，优先免费参与权；山西路主出入口品牌墙方街位，优先免费选择权；舞台大屏品牌独家广告1天，优先免费播出权；舞台互动区品牌独家推介活动，优先免费举办权；异业现场推广活动，优先免费参与权；品牌代金券（2800元）冲抵市场推广费（1万元），优先大V特惠权。被告于2019年7月4日向原告交纳了保证金20000元，于8月16日向原告交纳了基础装修费20200元，电表费1450元，水表费230元，联通网络穿线调试费330元，收银系统费1740元，首月保安保洁费400元。原告对上述收费情况予以认可。涉案食巷于2019年10月1日开业，后双方发生纠纷，原告于2020年1月4日向被告发出解除合同通知函，被告收到该通知函，双方合同关系于2020年1月4日解除。被告于2020年1月7日向原告交还涉案商铺。一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应确认合法有效，均应按合同约定严格履行。被告主张原告违约应承担责任的理由为：迟延交付商铺、未按补充协议履行VIP特权、商铺面积过小、擅自发放消费券等。应当明确，双方为租赁合同关系，应以该合同确认双方的主要权利义务。合同已经约定租赁面积、交付时间及逾期交付的后果，原告在明知上述约定的情况下，再以该理由解除不能成立，是否享受VIP特权及发放消费券问题均不属于主要合同义务，不构成被告不缴依照约定缴纳租金的正当理由，故被告相关主张不予支持。双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》4.2条约定被告应于本合同签署后3个工作日支付首期6个月租金75000元，但被告至本合同解除，仍未足额缴纳，被告应承担给付商铺占用期间租金及相应的违约责任。故被告应支付原告2019年10月1日至2020年1月4日期间的租金37500元。关于被告要求原告返还保证金20000元的反诉请求，因被告属于违约方，依照合同约定，上述费用不应予以退还，故被告的该项反诉请求不予支持。关于原告要求被告支付延期支付租金违约金及解除合同违约金的诉讼请求，虽然被告违约，但考虑保证金已经扣除，再行主张违约金不能成立，不予支持。关于原告要求被告支付2019年11月至2019年12月保安保洁费、2019年10月至2019年12月的垃圾清运费的主张，原告已将入场明细送达被告，且发生于双方租赁期间，一审法院予以支持，至于原告主张2020年1月保安保洁费、垃圾清运费，因双方已于2020年1月4日解除合同，该部分诉讼请求不再予以支持。关于被告反诉要求原告赔偿基础装修费及联通网络穿线调试费的诉讼请求，因上述费用皆用于被告经营使用，且作为违约方无权主张赔偿装修损失。故被告相关诉讼请求不予支持。关于被告反诉要求原告返还电表费1450元、水表费230元，原告同意水、电表留在原告处，同意返还相关费用，一审法院予以照准。经查，天津市和平区市场监督管理局已于2020年8月4日批准注销天津市和平区春雨餐饮店工商登记，故原告要求注销涉及涉案商铺的工商营业执照及摊贩备案证明的诉讼请求不再予以支持。一审法院判决：“一、刘春雨于本判决生效之日起十日内给付天津方街商业管理有限公司租金37500元、2019年11月至2019年12月保安保洁费800元、2019年10月至2019年12月垃圾清运费630元，共计38930元；二、天津方街商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘春雨电表费1450元、水表费230元，共计1680元；三、驳回天津方街商业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回刘春雨其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4378元，减半收取计2189元，由天津方街商业管理有限公司负担1772元，刘春雨负担417元（于本判决生效之日起十日内直接给付天津方街商业管理有限公司），反诉费428元，由刘春雨负担元403元，由天津方街商业管理有限公司负担25元（于本判决生效之日起十日内直接给付刘春雨）。”二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的租赁合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上诉人在履行合同期间未按期支付租金，且擅自提前搬离涉案房屋，已构成违约，应承担违约责任。上诉人主张被上诉人迟延交付涉案商铺，并未履行补充协议约定的义务，本院认为，双方当事人约定可以延期交付商铺，租金从实际交付商铺时起算，据此，上诉人以此为由主张被上诉人违约，不能成立，本院不予支持。关于不能开展外卖业务及擅自发放消费券的问题，均系上诉人自主经营行为，且不是主要合同义务，上诉人主张被上诉人违约，没有依据，本院不予支持。关于2019年11月至2019年12月保安保洁费，被上诉人已将入场明细送达上诉人，且发生于双方租赁期间，据此，上诉人应支付欠付的该部分费用。上诉人主张不应支付该部分费用，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘春雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费855元，由刘春雨负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张玉明二〇二〇年十二月十日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……