湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1982号上诉人（原审被告）：蔡丽萍,女,1971年3月6日出生,汉族，住监利县。委托诉讼代理人：朱思华，湖北齐扬盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北福晟物业有限公司，住所地为监利县红城乡杨铺村****。法定代表人：胥飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明才,湖北光谷（江夏）律师事务所律师。上诉人蔡丽萍因与被上诉人湖北福晟物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服监利县人民法院（2020）鄂1023民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蔡丽萍及其委托诉讼代理人朱思华、被上诉人的委托诉讼代理人张明才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡丽萍上诉请求：1.依法撤销监利县人民法院(2020)鄂1023民初863号民事判决,并驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1、被上诉人强迫上诉人及百晟小区业主接受服务。福晟物业实质是房地产开发公司的代言人,福晟物业与房地产开发公司侵害百晟业主及上诉人的权益。依据房屋买卖合同的约定,上诉人在收房时,房地产开发公司应无条件交付房屋。但是房地产开发公司将所有的房屋交给福晟物业,福晟物业就强迫业主签订物业服务合同,强迫业主缴纳各种费用(包括办证综合服务费1136元、按揭办证费380元等),业主不交钱、不在物业服务协议上签字,就永远收不到房子。2、原审法院认定月1.32元每平方米,毫无依据。原物价局2015年的指导价为月1.2元每平方米,可协商上下浮动10%,被上诉人未经任何人、任何单位同意，擅自收费月1.5元每平方米。后来部分业主向县主管部门反映、投诉、信访,向荆州市政府反映情况,最终迎来了荆州市价格执法,福晟物业才将月1.5元每平方米调整为月1.32元每平方米,根本就不是对合同的补充。合同应有相对人,福晟物业私自决定,却被一审法院认定为是对合同的补充,这样的认定实在无法令人信服,上诉人认为一审法院对被上诉人福晟物业过于偏袒。3、福晟物业提供加害服务。(1)被上诉人福晟物业非法买卖、以租代买由业主共有土地使用权上的停车位,且没有提供可以备案的合同,也没有出具正式的发票,在车位上上锁,严重的侵害了上诉人和全体业主的权益。(2)福晟物业在五号楼附近安装大型发电机组,机组工作时产生大量的油烟、噪音,致使上诉人及五号楼附近业主无法居住,虽然发电机组也为小区提供服务,但是福晟物业可以安装相应的设备来降低噪音和减少油烟排放。(3)福晟物业在小区的架空层违法搭建食堂,供物业公司百余人吃饭,导致小区环境恶化。(4)福晟物业私自占用五号楼的架空层违法乱建用做办公场所。福晟物业的加害服务行为,小区业主们向监利县公安局报案上百次,向原监利县政府信访,向荆州市长热线投诉,向省委巡视组反应,向荆州电视台反应,并被荆州电视台几次曝光。除了违法乱建的食堂在省城管局的督办下解决,其加害服务仍在继续。4、一审法院认定福晟物业提供的物业服务为有效的不定期的合同,一审法院对非法的、涉黑涉恶的物业公司无底线的保护,其实质是支持涉黑涉恶的物业公司对上诉人和百晟业主的伤害。综上所述，请二审法院作出公正、正义的判决。同时也向二审法院提出控告,湖北福晟物业有限公司为涉黑涉恶的物业公司,请二审法院依法调查或者向有关部门移送。湖北福晟物业有限公司辩称，上诉人说强迫接受服务交易，根据审理物业纠纷案件的司法解释第一条规定，建设单位与物业公司签订前期的物业服务合同对业主具有约束力，也就是说只要建设单位与物业公司签订前期的合同，业主就应当接受前期的合同和履行相关义务，被上诉人提供服务是法定的义务，被上诉人依法依规提供物业服务，不存在强迫提供的问题。业主不交钱不签字就不交房，这是商品房买卖过程中的事情，这是业主与开发商之间的关系，与物业公司无关。根据收费收缴协议的约定，物业费的标准是每月每平方1.5元，该约定没有违反法律和行政法规的约定，是双方真实的意思表示，该约定合法有效，被上诉人在实际收费过程中，主动将收费标准调整为每月每平方1.32元，实际上是被上诉人依法处分自己权利的行为，该处分合法有效。上诉人诉称加害服务的行为不是正当的拒交物业费的理由，根据商品房买卖合同的约定，停车位的所有权和使用权均属于开发商，开发商使用停车位合法，大型发电机产生的噪音是环保部门管理的事项，不属于物业公司的管理范围，该大型发动机噪音物业公司没有管理权。架空层的使用属于开发商，与物业公司无关。其次，上诉人拒交物业费的行为不构成合同的抗辩权，合同抗辩权是物业公司出现根本违约的情况下，才可以主张，才可以拒交物业费。拒交物业费的行为实际上是解除合同的行为，但是根据审理物业服务合同纠纷的司法解释第三条规定，即使物业公司不履行或不完全履行物业合同，只有采取补救措施、追究违约责任，也没有解除合同的权利，所以上诉人拒交物业费的行为是一种滥用抗辩权的行为，不仅违背了诚实信用原则，也违背了公平原则，同时也妨碍了其他业主的正常生活，也妨碍了物业公司提供了正常物业服务，所以上诉人的上诉请求不应该得到二审法院的支持。合同终止，合同有效期限届满，一方履行主要义务，对方接受，双方就构成了合同关系，即便物业公司在无合同依据的情况下，为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，双方存在事实物业服务关系，业主应当支付物业服务费，根据司法解释第九条规定，合同终止后，只要物业公司提供了物业服务，业主就应该缴纳物业费。物业公司的退出只有业主委员会有权利提出，业主无权提出退出。涉黑涉恶问题纯属无稽之谈，物业公司愿意接受业主的监督，但绝不接受无根据无事实的控告。综上所述，上诉人拖欠物业费的事实清楚，证据充分，一审法院认定事实，适用法律完全正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。湖北福晟物业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告2017年6月至2020年4月期间的物业管理服务费3451元及自2017年6月5日起按约定计算的违约金；2、由被告承担本案的诉讼费。庭审中原告变更违约金请求为自起诉之日起计算。一审法院认定事实：对当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实本院认定如下：一、原告主张的物业管理费3451元有无事实依据。原告提交了《前期物业管理服务协议》、《物业服务费收缴协议》，协议约定蔡丽萍房屋面积为75.75平方米、应交纳物业费标准为月每平方1.5元、月交物业费114元、交付房屋时预收一年的物业服务费次年开始每月10日前交纳当月服务费、若迟延交纳加收应付金额日万分之五的违约金、协议期限自交楼时间起至2016年12月31日止等内容，拟证明原、被告间的物业服务关系及协议约定的内容；被质证认为《前期物业管理服务协议》及《物业服务费收缴协议》是在受胁迫的情况下鉴定的，且《前期物业管理服务协议》约定协议期限自交楼时间起至2016年12月31日止，2016年12月31日以后与原告没有合同关系；本案审理过程中被告没有就是在受胁迫的情况下签订的协议承担举证责任，无证据否定所签协议是当事人的真实意思表示，审理中查明《前期物业管理服务协议》约定的期限过后百晟首府小区未成立业主委员会，未另行选聘物业管理企业，原告继续为百晟首府小区提供物业服务，2015年9月6日被告接受认购楼房后也依《前期物业管理服务协议》的约定一直交纳物业费至2017年3月，依照合同法对其他类型合同相应情形的规定，应视《前期物业管理服务协议》继续有效，协议表现为不定期的合同，审理中另查明原告在从事物业服务过程中，业主要求依物价局指导价格每平方1.2元上下浮动10%核定物业取费，原告将协议约定每平方1.5元调整为每平方1.32元，并对超收被告物业费部分下转抵扣，本院认定原告主张的物业管理费有合同依据，只是协议中物业费标准调整为月每平方1.32元、协议期限为不定期，湖北福晟物业有限公司作为原告主体适格。二、被告主张原告更改规划、无权处分全体业主的共有车位、发动机启动油烟及噪音污染侵扰的抗辩理由是否成立。本案审理过程中被告没有就更改规划、无权处分全体业主的共有车位承担举证责任，更改规划是与开发商之间的纠纷，无权处分全体业主的共有车位是与侵权人的纠纷，被告的辩称理由不符合《中华人民共和国合同法》关于履行抗辩权的列举情形，本院不予支持；庭审中被告提交了照片两张，拟证明发动机启动油烟及噪音污染侵扰加害服务，审理中查明被告所在的5号楼下侧方规划为小区发电机房，为防停电而配置，属于小区公益设施，鉴于停电是不经常发生的，即便发生也会事先经媒体公告且停电时间不会太长，被告据此主张原告加害服务，本院不予支持。三、原告有无强迫被告缴纳各种费用的情况。被告主张原告收取办理房产综合服务费1136元、按揭办证费380元（两项合计1516元）没有开具发票，拟证明原告巧立名目收费，要求开具发票；原告庭审陈述按揭办证费开具的是小区业主的整体票，办理房产综合服务收费是房产局、税务局委托代为收费；本院审查认为收费应有正当的理由并开具发票，原告要求开具发票的理由正当，被告的该主张由原告协助落实由有正当理由收费的相对方开具发票，如原告收取上述两款项的理由不正当，由原告返还给被告。一审法院认为，2015年9月6日被告蔡丽萍与湖北福晟物业有限公司签订《前期物业管理服务协议》、《物业服务费收缴协议》是双方真实意思表示，合同履行过程中对物业费标准调整为月每平方1.32元是对协议的补充，合同的内容合法有效，对当事人有约束力；2016年12月31日以后原告继续为百晟首府小区提供物业服务，双方没有另签合同，但双方间存在事实上的合同关系，应视《前期物业管理服务协议》继续有效，双方形成不定期的合同关系。湖北福晟物业有限公司经催缴，2017年6月后被告蔡丽萍未能给付物业管理服务费3454元，原告湖北福晟物业有限公司的请求被告蔡丽萍支付3451元，本院予以支持；庭审原告湖北福晟物业有限公司对违约金的请求变更为自起诉之日计算，符合法律规定及合同的约定，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:被告蔡丽萍于本判决生效三十日内给付原告湖北福晟物业有限公司物业服务费3451元，并自2020年5月13日起至本判决确定的履行义务之日止以3451元为基数按日万分之五支付违约金给原告湖北福晟物业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告蔡丽萍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了业主交房费用一览表，证明目的：被上诉人以契税抵管理费事实。被上诉人质证意见，对证据的真实性提出异议，对其来源不知道，是复印件；关联性有异议，契税是属于买卖双方的事情，卖方交的增值税，买方是契税，是与开发商买卖房屋时缴纳的税款等相关义务，与物业公司没有关联性。通过这份证据也无法证实契税抵扣管理费，契税是向开发商缴纳的，管理费是向物业公司缴纳，主体不同，所以达不到证明目的。被上诉人提交了商品房买卖合同，证明目的：合同第17条约定架空层、停车位的使用权、所有权归出卖人所有。上诉人质证意见，与本案没有关联性，合同没有对方当事人，也没有公章。不能达到证明目的，这不是产权证明，应该要被上诉人出具产权证明才能证明车位的使用权、所有权归出卖人所有。本院认定如下：上诉人提交的证据，达不到其要证明的目的；被上诉人提交的证据涉及架空层、停车位的使用权，不属于本案审理范围。对双方提交的证据均不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人提供了物业服务，在未违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，也没有擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费情形下，上诉人不交物业服务费没有事实和法律的依据。对上诉人的上诉理由，不予支持。至于上诉人提出的噪音、油烟污染等抗辩理由，可通过其他途径主张权利，不属于本案审理范围。综上所述，蔡丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蔡丽萍负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  李 静审判员  陶齐学二〇二〇年十二月二十一日法官助理江媛书记员刘霜婕