北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6723号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴润斌，男，1966年7月31日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：康妍，女，1979年3月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蒋咏俊，北京恒略律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛秀全，北京恒略律师事务所实习律师。上诉人吴润斌因与被上诉人康妍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初9095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴润斌上诉请求：撤销一审法院判决第一项，并改判赔偿我租金损失5500元。事实与理由：1.我和康妍的租赁合同于2019年3月28日到期，我支付的租金和押金正好可以住到合同到期；2.我不认可康妍提交的房屋照片的真实性，而且康妍有钥匙却不用钥匙开门，是她的个人行为，康妍主张的装修费、开换锁费用均没有依据；3.康妍撬锁、强行闯入房屋、砸坏门窗，严重违反合同约定，影响我使用房屋，应当相应减少租金，并赔偿我2019年2月28日至2019年3月28日的租金5500元。康妍辩称，同意一审法院判决，不同意吴润斌的上诉请求。吴润斌在我不知情的情况下搬离，我只能撬锁。吴润斌并未支付2019年2月28日至2019年3月28日的租金，我不同意赔偿其该期间的租金。康妍向一审法院起诉请求：1.判令吴润斌支付我违约金11000元；2.判令吴润斌支付我最后一个月租金5500元；3.判令吴润斌支付我开换锁费用500元及防盗门更换费用2300元、装修费用3000元；4.诉讼费由吴润斌承担。吴润斌向一审法院提出反诉请求：1.判令康妍退还我2019年2月28日至3月28日的房屋租金5500元；2.判令康妍赔偿我因其撬坏门锁强行闯入丢失的现金5700元和丢失的两条红塔山香烟价值150元；3.诉讼费由康妍承担。一审法院认定事实：2018年3月27日，康妍（甲方）与吴润斌（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方坐落于北京市海淀区102号房屋。房屋租赁期自2018年3月29日至2019年3月28日，租金为5500元/月，支付方式为押一付三，各租金支付日期为2018年3月29日、2018年6月29日、2018年9月29日、2018年12月29日；押金为5500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。2019年1月3日，吴润斌向康妍支付了最后一期房屋租金11000元。2019年2月28日，康妍撬锁进入吴润斌承租的房屋中，并砸碎了房屋阳台最外层的玻璃。2019年3月26日，吴润斌从承租房屋内搬出，并于当日早7时向康妍发送短信告知其正在搬家，双方未办理退房交接手续。此后，吴润斌以房屋租赁合同纠纷将康妍诉至北京市海淀区人民法院，法院审理后作出（2019）京0108民初42647号民事判决书，认定在合同履行过程中，吴润斌未按照合同约定支付最后一期的房租，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。在吴润斌违约的情况下，康妍可提出解除合同，但却采取撬锁进入房屋，并砸坏玻璃的方式，且未及时修复，影响了吴润斌在承租房屋内的安全和健康，康妍亦应承担一定的违约责任。据此判决康妍支付吴润斌违约金11000元并赔偿修锁费用600元，对于吴润斌要求退还的2019年2月28日至2019年3月28日的房租50%即2800元未予支持。康妍不服提出上诉，北京市第一中级人民法院审理后作出判决书，驳回上诉，维持原判。康妍主张吴润斌未归还房屋钥匙且私自改装防盗门加装摄像头致使防盗门失去安全性能，为此其花费开换锁费用500元和更换防盗门费用2300元，要求吴润斌予以赔偿。吴润斌对康妍提交的换锁换门票据均不予认可，认为其搬离时已将锁芯更换为租赁之初的旧锁芯，且加装摄像头并不会对防盗门进行损坏，不同意赔偿。康妍另提交租赁房屋照片若干，证明吴润斌租赁期间对房屋墙面、卫生间造成损毁，为此支出刷墙及垃圾清运费用3000元，要求吴润斌赔偿。吴润斌对照片及票据均不予认可，否认房屋存在损坏。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。康妍与吴润斌签订的《北京市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。根据生效判决认定，双方在合同履行过程中均存在违约行为，现康妍要求吴润斌支付违约金11000元符合法律规定和双方约定，法院予以支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，吴润斌搬离租赁房屋时仅以短信方式通知康妍，未履行返还租赁物义务，且未将房屋钥匙交还，根据生效判决认定，吴润斌曾于2019年2月更换门锁，康妍没有钥匙无法收房，其自行开锁产生的费用应由吴润斌承担。同时，根据康妍提交的照片显示，吴润斌搬离时房屋内杂物凌乱堆放、墙面污损，康妍为恢复原状所支出了装修费3000元，对此提交了收据及装修后照片，金额合理，法院予以支持。对于康妍主张的更换防盗门费用，根据照片显示，防盗门门镜与门体分离，但可自行装回且不影响使用，防盗门并未损坏，未达到康妍所称影响安全性能而无法使用的情形，故法院对该部分费用不予支持。对于吴润斌主张退还的5500元租金，根据双方陈述及查明事实，2019年2月28日至2019年3月28日期间的租金吴润斌并未交纳，而其交纳押金抵扣其未交纳的租金后并无剩余，故对吴润斌的请求法院不予支持。同时，吴润斌交纳的押金可用于抵扣最后一个月的租金，康妍要求支付租金的请求，法院不予支持。对于吴润斌要求赔偿的丢失物品费用，可通过向公安机关报案处理，法院不予处理。吴润斌主张的精神损失费，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决：一、吴润斌于本判决生效后七日内给付康妍违约金11000元，并赔偿康妍换锁费500元、装修费3000元；二、驳回康妍的其他诉讼请求；三、驳回吴润斌全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，生效的裁判文书具有既判力，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。生效判决已经认定，吴润斌未依约支付最后一期租金，构成违约，按照合同约定，吴润斌应当以租金的200%的标准支付违约金，故康妍关于违约金之诉讼请求符合合同约定，一审法院对此认定正确，本院予以确认。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，吴润斌交还涉案房屋但并未交付钥匙，康妍因此发生的开锁的费用，吴润斌应予赔偿。此外，承租人负有妥当使用租赁物的义务。对于康妍主张的装修费用，康妍提交照片证明涉案房屋的毁损情况，并为此支出了装修费用将房屋恢复原状，一审法院依据现有证据认定吴润斌应予赔偿的数额并无不当，本院予以确认。吴润斌虽然不认可房屋毁损系其所为，但是双方并未办理交接手续，吴润斌亦未提交其他相反证据，本院对其主张不予采信。对于吴润斌提出的退还2019年2月28日至2019年3月28日的租金之诉请，吴润斌实际居住房屋至2019年3月26日，并自愿提前两天搬离房屋，其要求退还该期间的租金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，吴润斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴润斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年十二月十六日法官助理  李 正法官助理  武 旋书 记 员  杨梓薇