黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8192号上诉人(原审原告)：刘大红，女，1965年7月15日出生，汉族，无固定职业，住址哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张莹莹，黑龙江长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高亚东，黑龙江长城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中交第二航务工程局有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区金银湖路**。法定代表人：由瑞凯，董事长。委托诉讼代理人：王吉高，男，该公司法务。被上诉人（原审被告）：叶迎新，男，1967年1月19日出生，汉族，无固定职业，住址哈尔滨市道里区。上诉人刘大红因与被上诉人中交第二航务工程局有限公司（以下简称中交公司）、叶迎新返还原物纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘大红上诉请求：一、撤销（2020）黑0110民初565号民事判决，依法支持刘大红诉讼请求，改判中交公司、叶迎新承担连带侵权赔偿责任943202.9元。二、全部诉讼费由中交公司、叶迎新承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院对案件事实认定不清。（一)一审法院认为陈强(已死亡)与黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司（以下简称龙贸公司）买卖合同关系事实认定错误。刘大红的丈夫陈强为涉案房产的购买人,2015年8月13日，陈强购买金南（原房产所有权人）名下龙贸公司开发的涉案房产,龙贸公司负责配合办理房屋买卖合同、网签等更名手续，房产并不是由陈强直接在龙贸公司购买。在2017年小区可以办理产权的时候,陈强于10月9日办理产权，登记为涉案房产的所有权人，客观上已取得涉案房产的所有权，拥有物权。一审法院认为，刘大红应基于合同相对关系向龙贸公司主张权利的法律关系认定错误。（二)中交公司、叶迎新实施了侵占房屋的事实,一审法院认为中交公司、叶迎新与刘大红并无直接法律关系,认为中交公司、叶迎新是合同关系取得合法占有的事实认定错误。叶迎新取的房产占有的依据是与金君善(案外人原承租人）签订的《履行协议书》，而金君善将房屋剩余租期抵做租金，将涉案房屋交付给叶迎新占有、使用，这种占有、使用不具有合法性。原因有以下几点:1.根据《房屋租赁合同》约定，租赁期限应为五年。2010年8月26日，金君善与南星（原出租人）签订《房屋租赁合同》第三条租赁期限:“租赁期限自（2010年11月1日至2015年10月31日）止。每年租金为二十五万元整。(2015年11月1日至2020年10月31日)每年租金为二十八万元整。”根据合同约定,合同租赁期限的截止日期为2015年10月31日，2015年11月1日至2020年10月31日期间只约定了交付租金的标准，没有约定租赁期，2015年11月1日以后属于不定期租赁合同，合同可以随时主张解除，不能简单认定为合同租赁期为十年;2.即使《房屋租赁合同》租赁期限认定为十年，叶迎新的占有、使用同样不具有合法性。根据《房屋租赁合同》第五条付款方式:“每年10月1日前交付下年房屋租金”，自2015年起，金君善与叶迎新二人，既没有向南星交付租金，也没有向当时的产权人陈强交付租金,南星对金君善与叶迎新私下签订的《履行协议书》毫不知情。根据《房屋租赁合同》第八条:“未经甲方（南星）同意，不得转租、转借承租房屋”，据此约定可以得知,在承租期间金君善根本不具有转租的权利。根据《房屋租赁合同》第十三条因乙方责任终止合同的约定:“乙方（金君善）有下列情形之一的，甲方（南星)可终止合同并收回房屋1.擅自将承租的房屋转租的;2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;3.拖欠租金累计达一个月”，南星曾和金君善通过电话表达，如果不及时给付房租《房屋租赁合同》将自动解除，在金君善未按约定交纳房租的情况下，金君善已经失去了合法占有、使用承租房屋的权利，岂能将不具备处分权利的房产以租期抵债务的方式交付给他人;3.一审法院关于叶迎新基于合同关系产生的占有属于事实认定错误。南星和金君善签订的《房屋租赁合同》因叶迎新主张侵权责任纠纷一案法定解除，叶迎新不具备合同关系产生的基础。2016年10月27日，金君善与叶迎新签订《履行协议书》约定:“金君善从哈平路147号负一层、一层、二层、三层迁出，房屋交付给叶迎新。金君善同意用该房屋第三层剩余四年的租期（2016年11月1日至2020年10月31日）的使用权按每年7万元抵付判决书中租金（2016黑01民终145号民事判决书)”。基于此协议书,叶迎新认为自己取得了涉案房屋的使用权，是其认识上的错误。南星和金君善签订的《房屋租赁合同》已经因叶迎新主张侵权责任纠纷一案,在2016年7月27口被哈尔滨市中级人民法院作出的2016黑01民终145号民事判决书解除了，一个被依法解除的合同，还存在什么剩余租期，还怎么可以用来抵偿债务。在2016黑01民终145号案件中，叶迎新主张合同解除要求房屋返还、租金费用的诉求得到支持，在本案中，叶迎新又依据此被解除的合同来主张有权占有房屋，同一份合同，却在合同适用上选择了双重标准。叶迎新选择对自己不利的就不适用，并通过诉讼取得房屋及租金,对自己有利的就加以适用,并用以此合同向房屋所有权人主张占有、使用权合法，并达到长期侵占他人房屋的目的。一审法院忽略上述事实，认为叶迎新基于合同关系产生的占有，属于事实认定错误。4.根据《房屋租赁合同》第七条:“租赁期间甲方（南星)有权依照法定程序转让该出租的房屋,转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方(金君善)继续有效”、根据第十条:“水、电、煤气、电话、物业、包烧等费用由乙方（金君善）承担”，据此，陈强合法取得房屋所有权后,对该合同的权利义务概括承受，金君善和叶迎新在没有向陈强交纳和金时，并欠缴自2014年起水电物业供热等费用的情况下，陈强有权解除该合同。(三)中交公司在具备查明房产权利人是谁的条件下,与不是房屋权利人的被告叶迎新所签订的《租赁合同》，其所签订的合同对产权所有人陈强不具有生效的要件,中交公司不具有房屋的合法使用权,应就侵权行为承担连带赔偿责任。2016年12月10日，叶迎新将涉案房产随同哈平路147号负一层、一层、二层以租金每年85万元共同出租给中交第二航务工程局有限公司哈尔滨轨道交通3号线二期工程TU-11标项目经理部（以下简称中交二航局)。叶迎新对涉案房屋不具有合法占有、使用权的情况下将房屋出租,叶迎新的出租行为与中交二航局的承租行为均构成侵权，中交公司、叶迎新侵权事实清晰明确。根据《侵权责任法》的相关规定，应就侵权行为承担连带赔偿责任。4）刘大红索要租金损失于法有据。对中交公司、叶迎新已经实际非法占有、使用案涉房屋侵权行为即成事实已经无法变更的情况下，中交公司、叶迎新应向刘大红承担连带赔偿责任。根据《侵权责任法》第11条的规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。本案中，中交公司、叶迎新中交第二航务工程局有限公司与叶迎新共同实施了非法占用房屋的行为，中交公司、叶迎新应向刘大红承担连带赔偿责任。第二、一审法院适用法律错误。本案应适用《侵权责任法》，一审法院适用《合同法》规定，属于法律适用错误。第三、本案应依照最高院新规“同案同判”原则，判决支持刘大红的诉讼请求。最高人民法院印发《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》于2019年10月28日起正式施行。根据该办法的规定，为统一法律适用和裁判尺度，维护最高人民法院的司法公信力，确保同案同判，同类型案件，判决应确保自由裁量权行使尺度统一刘大红在本案中的情况与中交公司、叶迎新所提交的证据哈尔滨市中院作出（2016）黑01民终145号《民事判决书》中诉讼主体叶迎新的情况一致，该判决结果应当作为本案审判案件的参照依据。综上所述，在没有法律依据的情况下，中交公司、叶迎新侵占刘大红房屋多年，给刘大红造成了重大的经济损失，为了保护申请人的合法权益，恳请贵依法支持刘大红的诉讼请求。中交公司辩称，（一）中交公司与叶迎新之间签订的《房屋租赁合同》真实、有效，叶迎新在合同租期内对案涉房屋享有使用权，有权将案涉房屋出租给中交公司使用。2016年12月10日，中交公司与叶迎新之间就包含案涉房屋在内的整体四层建筑签订了《房屋租赁合同》，双方就租赁期限、房屋租金等事项达成一致意见。签约前，叶迎新向中交公司提供了（2016）黑01民终145号《民事判决书》、《履行协议书》等资料，证明其在2016年11月1日至2020年10月31日期间内对案涉房屋享有使用权，并有权将案涉房屋出租给他人使用。而根据刘大红的陈述，此时刘大红及其丈夫陈强并未取得案涉房屋的所有权。因此，在签订《房屋租赁合同》之前，中交公司已尽到审慎义务，刘大红所称“中交第二航务工程局有限公司在具备查明房产权利人是谁的条件下，与不是房屋权利人的被告叶迎新签订《租赁合同》”的陈述与事实不符，中交公司基于和叶迎新之间签订的《房屋租赁合同》，合法取得了案涉房屋在合同租期内的使用权。（二）根据合同的相对性原理，中交公司仅需根据《房屋租赁合同》约定向叶迎新履行相关义务。中交公司在本案中没有过错，且完全出于善意，承租权利应当获得保护。（三）（2016）黑01民终145号民事判决仅对叶迎新要求解除与金君善《房屋租赁合同》中地下一层及地上一层、二层房屋的租赁关系的请求予以支持，而本案案涉房屋位于地上三层，该生效判决并未解除案外人金君善与南星《房屋租赁合同》中地上第三层房屋的租赁关系，刘大红在上诉状中所陈述的内容与事实不符。同时刘大红未提交证据证明案涉地上三层房屋的租赁关系解除。综上所述，中交公司与叶迎新之间签订的《房屋租赁合同》真实有效且已履行完毕，刘大红对中交公司的上诉请求无事实和法律依据，原审判决事实认定清楚、适用法律正确，恳请贵院依法审理后判决驳回刘大红的上诉请求叶迎新未到庭，亦未提交书面答辩意见。刘大红向一审法院起诉请求：1．请求判令中交公司承担刘大红房屋占用期间（租期2016年12月10日至2020年12月31日，实际占用日期至2020年7月1日）的租金850000元（暂估价，按照房产整租价格平均）；2．请求判令叶迎新对上述租金承担连带责任；3．请求判令叶迎新承担二套房子自2015年8月1日起至2016年12月9日期间的房屋使用费93202．90元（5208元／月＊3月，5833元／月＊13月＋9天），合计943202．90元；4．请求判令叶迎新从刘大红房产中迁出，房产恢复原状。一审法院认定事实：龙贸公司为本案争议房屋的开发商，2007年6月27日龙贸公司将龙贸小区二期5栋1号商服（（地下**及地上**销售给案外人南星，将本案争议房屋龙贸小区二期5栋4单元301、302销售给案外人金南（金南系南星之女），并于2010年1月27日进行了联机备案。2010年8月26日，南星将房屋地下一层及地上一、二、三层（包括本案争议房屋）出租给案外人金君善，租期自2010年11月1日至2020年10月31日。2012年4月6日，龙贸公司将房屋地下一层及地上一、二层销售给叶迎新，并进行联机备案。后叶迎新与金君善就房屋租赁合同事宜协商未果起诉至法院，经哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民终145号判决，判决金君善将房屋地下一层及地上一、二层交付给叶迎新并给付2015年2月1日至2016年6月30日的租金280627元。2016年10月27日，金君善与叶迎新签订履行协议，金君善从房屋搬出，用涉案房屋剩余四年租期抵判决中应给付叶迎新的房租，此为叶迎新占有本案房屋的原因行为。后叶迎新将涉案房屋出租给被告中交局，中交局已于2020年7月31日搬出。2015年8月13日刘大红丈夫陈强与龙贸公司签订房屋买卖合同，2017年10月9日登记过户，当时未实际交付房屋，至今龙贸公司未履行向刘大红交付房屋的义务。2018年3月12日陈强去世，刘大红继承涉案两套房屋并完成了更名过户，现刘大红向中交局及叶迎新主张权利。一审法院认为，刘大红的诉讼请求依据的法律事实是与龙贸公司签订的房屋买卖合同，但该房屋一直未实际交付给陈强及刘大红，刘大红未实际占有该房屋。叶迎新并非从刘大红手中取得该房屋的使用权，叶迎新占有该争议房屋，系基于合同关系产生的占有，根据《中华人民共和国物权法》规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中交公司、叶迎新与刘大红并无直接法律关系，根据合同的相对性原则，刘大红应向龙贸公司主张权利。故刘大红的诉讼请求不符合法律规定，原审法院不予支持。判决：驳回刘大红的诉讼请求。案件受理费13232元，减半收取6616元，由刘大红承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院确认一审判决认定的事实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。本案中，根据刘大红主张，陈强与龙贸公司于2015年8月13日签订房屋买卖合同时，陈强就已知晓案涉房屋已由龙贸公司对外租赁的事实。龙贸公司未按合同约定向陈强交付房屋，陈强亦或刘大红也没有依据房屋买卖合同向龙贸公司主张权利，实现对案涉房屋的所有权。叶迎新、中交公司先后占有、使用案涉房屋系基于案外人的处分权形成的租赁关系，在案外人与叶迎新之间的租赁合同效力无法认定的情况下，刘大红上诉主张中交公司、叶迎新连带承担案涉房屋使用费缺乏事实和法律依据，一审判决驳回刘大红的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，刘大红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13232元，由刘大红负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘向坤书记员刘晶