云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初2234号原告：瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司，住所地中国（云南）自由贸易试验区德宏片区瑞丽市姐岗路东侧（水上娱乐园内），统一社会信用代码91533102563180965R。法定代表人：刘志盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云贤，云南虹源律师事务所律师，执业证号15331200811766550。代理权限为特别授权代理。被告：周铭辉，男，汉族，1990年12月25日出生，身份证住址福建省安溪县，现住瑞丽市彩云城**。委托诉讼代理人：李茜，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201311807272。代理权限为特别授权代理。原告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司（以下简称纯武公司）与被告周铭辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序。2020年11月9日、2020年11月12日，本院分别公开开庭进行了审理。原告纯武公司委托诉讼代理人张云贤、被告周铭辉委托诉讼代理人李茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纯武公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告2018年10月1日至2020年10月1日租金13万元。事实和理由：2015年4月18日，原告把彩云城商住楼A区三栋10号商住楼出租给被告经营管理，并签订租赁合同。合同第四条第一款约定，租赁期限为五年，从开业庆典之日起计算。原告的庆典时间为2015年10月1日。合同第二条第一款约定，甲方为了让利给乙方，实现共赢，特实行免租二年优惠，时间从商场开业庆典之日算起。合同签订后，被告2015年4月18日交付原告2017年10月1日至2018年10月1日的租金65000元，随后就未再交纳2018年10月1日至2020年10月1日二年的租金13万元。原告经多次催要，被告都未交纳。为此，原告只有诉至法院，请求被告支付原告欠交的二年租金13万元。被告周铭辉辩称，一、根据答辩人与被答辩人2015年4月18日签订的《彩云南第一城纯商铺、克拉铺、商住楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》）第二条“1、甲方为了让利给乙方，实现共赢，特实行免租两年优惠。时间从商场开业庆典之日算起。”之约定，被答辩人计算免租优惠的时间起点应当为彩云城商场开业庆典之日，但至今彩云城商场尚未举行开业典礼，整个商城商家入住率低，业务萧条。又根据《租赁合同》第二条“3、签订本合同时，乙方选择第①种付款方式。①签订本合同一共交纳三期租金。现在交纳第一期的租金，即65000元，享受8个月的免租期。”故免租期应当为两年零八个月。二、答辩人系翡翠生意人，由于新冠疫情导致生意经营惨淡，答辩人认为应当根据合同法司法解释（二）第二十六条之规定降低租金。综上，被答辩人的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年4月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》约定，一、租赁场地面积及履约保证金，甲方将位于瑞丽市卯喊路南侧（原水上娱乐园内）的项目“瑞丽·中国珠宝不夜城”一期工程商住楼Ａ区三栋10号，建筑面积为155.91㎡出租给乙方；签订本合同时，乙方交履约保证金2万元。二、租金及租金支付，1、甲方为了让利给乙方，实现共赢，特实行免租二年优惠，时间从商场开业庆典之日算起。2、年租金标准为65000元。3、签订本合同时，乙方选择第①种付款方式，①签订本合同一共交纳三期租金，现在交纳第一期租金，即65000元，享受8个月的免租期，时间为开业庆典之日起后推20个月。第二期的租金在开业庆典之日后推18个月前交清，租金为70200元。第三期的租金在开业庆典之日起后推38个月前交清，租金为75816元。每期租金乙方必须按时按量交纳，如有违反，视为乙方违约，甲方有权收回租赁物另租他人，乙方所交履约保证金不退，固定装修不能破坏。4、乙方支付租金时，甲方应向乙方提供加盖印章的三联单收款收据作为正式收款凭证。三、租赁场地交接，甲方于2015年4月25日前向乙方交付租赁场地，供乙方使用,如因推迟交房，合同时间顺延。租赁场地交付时，甲乙双方代表应到现场进行正式交接，双方共同签署租赁场地交付确认书作为本合同的附件。自交接之日起，乙方亨有三个月的装修期，甲方在此期限内不收取任何租金（但乙方必须承担相关的水电费），乙方在此装修期后再进行装修的，不再享三个月装修期免租的权利。在本合同到期或提前终止前，乙方应在期满时自行将其所有可移动物品搬离，并将租赁场地完好无损（包括所有的固定装置、装修和设备、水电、墙面、地板、门窗）交给甲方，严禁破坏原有的不可移动的装修部位。乙方发生的装修费用甲方也不做任何经济补偿。如若在本合同期满或提前终止合同时，乙方把租赁场地使用权交还甲方，但未能按时搬出物品，视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意清理。此外，乙方还应赔偿甲方由此产生的一切损失，包括甲方自行或雇佣专门人员腾空租赁场地所花费用以及继租客或其他第三方提出索赔而受到的损失。四、租赁期限、续租、转租，物业市场管理，1、租赁期限为五年，时间从开业庆典之日起计算。2、合同期届满，租金随行就市。同等条件下，乙方有优先续租权，但必须重新签订新的租赁合同。3、合同期内，由于乙方的原因，需要将本租赁场地转租的，必须征得甲方同意后方可转租，并由甲方和新的接租人变更本合同的乙方。4、为了做好整个商场的管理工作，甲方聘请了专业的市场、物业管理团队。物业管理的收费标准和办法，由物管公司、业主代表会共同制定并实施……等内容。合同签订当日，被告转账支付原告85000元（含租金65000元、履约保证金2万元）。庭审中，原告称，商场开业庆典的时间为2015年12月1日，租赁期限5年，自2015年12月1日起至2020年12月1日止。对此，被告表示不认可。原告认可涉案租赁场地的交接之日为2015年4月25日，从接交后被告即开始装修；被告则称，租赁场地交接之日及装修时间其记不清楚，合同签订后4、5个月才交付及装修。原被告均认可《租赁合同》第二条第1款的免租二年及第3款的8个月免租期系单独计算的免租期限。上述事实，有原告提交的《租赁合同》、招商签约通知单复印件各一份、光盘一碟、收款收据和转款凭证复印件各二份，及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。原告已将涉案租赁物交付给被告，被告亦支付原告履约保证金2万元及第一期租金65000元。根据《租赁合同》第二条的约定，实行免租2年优惠，时间从商场开业庆典之日算起。因原被告双方对于商场开业庆典之日并未作明确约定，故该属于约定不明。而原告自认其开业庆典的时间为2015年12月1日。对此，本院予以确认。因此，免租2年的时间应自2015年12月1日起计算至2017年11月30日止。同时，被告选择交纳三期租金的方式付款，被告已于签订合同当日支付第一期的租金65000元，享受8个月的免租期，时间为开业庆典之日起后推20个月，即自2015年12月1日起至2017年7月31日止。但因原被告双方约定的该8个月的免租期即2015年12月1日起至2017年7月31日止仍在免租2年即2015年12月1日起至2017年11月30日止的期限内，故不应重复计算。因此，被告提出免租期共计2年零8个月的抗辩，理由不能成立，本院不予支持。第二期的租金，应于开业庆典之日即2015年12月1日后推18个月（自2015年12月1日起至2017年5月31日止）前交清，租金为70200元；第三期的租金，应于开业庆典之日起后推38个月（即2015年12月1日至2019年1月31日）前交清，租金为75816元。原告主张被告支付其第二期、第三期租金各65000元，共计13万元，该系原告自愿处分其民事权利，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。《租赁合同》第三条约定，自交接之日即2015年4月25日起，被告亨有三个月的装修期，原告在此期限内不收取任何租金。庭审中，原告自认涉案租赁场地的交接之日为2015年4月25日，被告从接交后即开始装修。对此，本院予以确认。该装修期间三个月（自2015年4月26日起至2015年7月25日止）的租金16250元（65000元÷12×3）应予以扣减，故被告还应再支付原告租金113750元（13万元-16250元）。另，《租赁合同》第四条约定的租赁期限五年，应自2015年12月1日起计算至2020年11月30日止。原告提出的其他主张和被告提出的其他抗辩，理由均不能成立，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告周铭辉于本判决生效后十日内支付原告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司租金113750元。二、驳回原告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取计1450元，由原告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司负担181元，被告周铭辉负担1269元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。并预交上诉费2900元，若有新证据，与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  俸桂仙二〇二〇年十二月九日法官助理寒燕书记员郭辉附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。