黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终7784号上诉人（一审原告）：孙伟东，男，1970年5月24日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省木兰县。委托诉讼代理人：王士范，黑龙江风范律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张凯华，男，1962年5月20日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：孙洪艳，黑龙江超赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬红，黑龙江超赢律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：由春佳，女，1986年9月6日出生，汉族，农民，住黑龙江省通河县。一审第三人：孙占辉，男，1982年6月16日出生，汉族，无职业，现因刑事犯罪被羁押。上诉人孙伟东因与被上诉人张凯华、由春佳、一审第三人孙占辉申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。孙伟东上诉请求：1.依法撤销(2019)黑0128民初1274号民事判决书，发回重审或依法支持孙伟东一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由张凯华、由春佳承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审理和作为认定本案的依据。（一）一审法院的（2018）黑0128民初1056号案件，已经确认了哈尔滨银行股份有限公司通河支行与由春佳，于2016年12月29日贷款及抵押合同有效，那么只有拥有所有权的人才能在房产部门办理抵押他项权证，足以证实2016年12月29日房屋的所有权人是由春佳，而2016年10月30日由春佳与张凯华所签订的房屋买卖合同属于无效合同。故不符合上诉司法解释第二十八条第一款所规定的“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。（二）此买卖合同所约定的房屋买卖价款为152万元，张凯华提供其在2016年10月30日前很多天的提款凭证，及当庭拿着事先准备好纸条的证人证言去证实交付的现金，明显不符合正常的交易习惯，明显是虚假的。这样的大额款项正常的交易习惯为转账，即使不是转账也得是当时在银行直接提款，在银行直接交付，不可能将152万元事先分多次取出来放在家里，然后签订合同时直接领着现金去交易。152万元的现金即使是100元面值的，也得装50斤的大米袋子一袋子，这明显不安全更不符合交易习惯，因此一审法院认定张凯华已向由春佳交付全部款项明显是错误的。不符合上述司法解释第二十八条第三款“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。（三）2016年10月30日，张凯华购买房屋，2016年12月29日由春佳向哈尔滨银行贷款，期间间隔2个月的时间，足可以办理完产权交易过户，而张凯华在整个庭审过程中没有向法院提交任何证据证实张凯华向房产部门曾申请办理过产权过户手续，明显是由于本人的懈怠原因未办理产权过户手续，故不符合上述司法解释第二十八条第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记的规定”。在张凯华不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中三项的情况下，一审法院认定可以排除案涉房产的强制执行明显是错误的。综上，一审法院认定事实及适用法律严重错误，请求二审法院支持孙伟东的诉讼请求。张凯华辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。首先，房屋买卖合同是2016年10月30日签订的，系双方真实意思表示，符合法律规定的合同成立要件。由春佳、孙占辉对于张凯华签订房屋买卖合同予以认可。因此符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项关于“在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的要件。”其次，2016年10月30日，张凯华与由春佳、孙占辉签订房屋买卖合同后即入住并合法占有了案涉房屋。本案查封案涉房屋的时间是2017年5月15日，在张凯华合法占有案涉房屋之后。故符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二项，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，2016年10月30日，房屋买卖合同签订当日，张凯华就一次性的将案涉房屋的价款152万元现金交付给孙占辉、由春佳，其二人出具了收条，符合法律规定。故张凯华符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。第四，张凯华与由春佳、孙占辉签订房屋买卖合同后，一直催促孙占辉办理过户手续，孙占辉一直说忙，后来才告知张凯华已经把房子抵押给了银行，因此直到现在没去过户。故符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项，非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，适用法律正确，程序合法。请求驳回孙伟东的上诉请求，维护张凯华的合法权益。由春佳、孙占辉未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。孙伟东向一审法院起诉请求：1.依法撤销黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128执异21号执行裁定书；2.恢复（2017）黑0128民初1470号执行案件中对由春佳名下位于通河县金色江湾小区联排别墅4栋5号房产的执行；3.诉讼费由张凯华、由春佳承担。一审法院认定事实：2016年10月30日，由春佳与张凯华签订《房屋买卖合同》，约定由春佳将其名下与第三人孙占辉夫妻共有的通河县金色江湾小区联排别墅4栋5号房屋以152万元价格出售给张凯华。张凯华、由春佳、孙占辉均在合同书上签字予以确认。张凯华、由春佳及第三人孙占辉均称张凯华向孙占辉现金交付了152万元购房款，由春佳、孙占辉给张凯华出具了购房款收条，但双方未办理产权过户手续。2016年12月29日，孙占辉、由春佳以由春佳名义向哈尔滨银行股份有限公司通河支行贷款100万元，并用上述房产作抵押。2017年5月15日，经孙伟东向一审法院申请，一审法院以（2017）黑0128财保64号裁定查封了由春佳名下的通河县金色江湾小区联排别墅4栋5号房屋。2017年9月4日，孙伟东因房屋买卖合同纠纷将孙占辉、由春佳诉至一审法院，经一审法院审理作出（2017）黑0128民初1470号民事判决书，判令撤销孙伟东与由春佳、孙占辉于2017年1月17日订立的房屋买卖协议书；由春佳、孙占辉返还孙伟东已交付的房屋价款130万元。该判决生效后，孙伟东申请通河县法院强制执行由春佳名下的通河县金色江湾小区联排别墅4栋5号房屋。一审法院在执行过程中，张凯华向一审提出案外人执行异议。一审法院经审查作出（2019）黑0128执异21号执行裁定书，以张凯华异议证据确凿、理由充分、事实清楚、能够排除执行为由裁定中止执行诉争房产。孙伟东不服该裁定，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，张凯华已实际占有使用诉争房屋，并交纳了该房屋的取暖费和物业费。庭审中，孙伟东提出由春佳将争议房屋再次向哈尔滨银行申请贷款，涉及刑事犯罪。一审法院在审理过程中，已协同通河县法院执行部门将涉嫌犯罪的线索移送至公安机关，现公安机关尚未出具结论。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，张凯华与由春佳、孙占辉于2016年6月30日签订了案涉房屋的买卖合同，张凯华在庭审中提交的《房屋买卖合同》、购房款收条、证人证言、诉争房屋取暖费及物业费收据均能证明双方之间存在房屋买卖合同关系，且能证明张凯华对房屋已经实际占有使用至今。孙伟东虽称张凯华与由春佳、孙占辉之间系借款合同关系并非房屋买卖合同关系，但在本案中未能举示有效证据加以证实。张凯华未办理过户手续的原因系第三人孙占辉以由春佳的名义将诉争房屋向银行抵押贷款，张凯华无法办理产权证，张凯华对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。且由春佳将案涉房屋再次设定他项权向哈尔滨银行申请贷款是否涉及刑事犯罪的问题，一审法院在审理过程中，已协同通河县法院执行部门将涉嫌犯罪的线索移送至公安机关。公安机关尚未出具结论，现孙伟东要求继续执行诉争房产，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于第三人述称对据以执行的（2017）黑0128民初1470号民事判决书有异议的问题，不属于本案审理的范畴。判决：驳回孙伟东的诉讼请求。案件受理费100元，由孙伟东负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审经审理查明：由春佳与张凯华签订《房屋买卖合同》，约定由春佳将其名下与第三人孙占辉夫妻共有的通河县金色江湾小区联排别墅4栋5号房屋以152万元价格出售给张凯华。张凯华、由春佳、孙占辉均在合同书上签字予以确认。该《房屋买卖合同》未注明签订日期。张凯华、由春佳及第三人孙占辉均称张凯华向孙占辉现金交付了152万元购房款，由春佳、孙占辉给张凯华出具购房款收条，时间为2016年10月30日，金额为壹佰伍拾贰万元整，下方注明1,500,000元，收款人由春佳、孙占辉。双方未办理产权过户手续。2016年12月29日，孙占辉、由春佳以由春佳名义向哈尔滨银行股份有限公司通河支行贷款100万元，并用上述房产作抵押。2017年5月15日，经孙伟东向一审法院申请，一审法院以（2017）黑0128财保64号裁定查封了由春佳名下的通河县金色江湾小区联排别墅4栋5号房屋。2017年9月4日，孙伟东因房屋买卖合同纠纷将孙占辉、由春佳诉至一审法院，经一审法院审理作出（2017）黑0128民初1470号民事判决书，判令撤销孙伟东与由春佳、孙占辉于2017年1月17日订立的房屋买卖协议书；由春佳、孙占辉返还孙伟东已交付的房屋价款130万元。该判决生效后，孙伟东申请通河县法院强制执行由春佳名下的通河县金色江湾小区联排别墅4栋5号房屋。一审法院在执行过程中，张凯华向一审提出案外人执行异议。一审法院经审查作出（2019）黑0128执异21号执行裁定书，以张凯华异议证据确凿、理由充分、事实清楚、能够排除执行为由裁定中止执行诉争房产。孙伟东不服该裁定，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。庭审中，孙伟东提出由春佳将争议房屋再次向哈尔滨银行申请贷款，涉及刑事犯罪。一审法院在审理过程中，已协同通河县法院执行部门将涉嫌犯罪的线索移送至公安机关，现公安机关尚未出具结论。本院认为，关于张凯华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行权利的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据该规定，案外人主张排除对案涉标的的强制执行，须同时满足该规定中的四种情形，缺少任一要件，案外人所提异议既不能成立。具体到本案，首先，张凯华提供了其于签订《房屋买卖合同》前一个月左右的不同时间，分六次提取共计1,520,000元现金的银行取款记录，张凯华主张该款项于签订《房屋买卖合同》当日以现金交付。该款项为大额款项，张凯华提前支取大额现金并采取现金方式交付不符合房屋买卖的交易常理，且张凯华提交的《房屋买卖合同》并未注明签订日期，故该《房屋买卖合同》的合法有效性存疑；其次，案涉房屋未办理过户登记，而张凯华主张的签订《房屋买卖合同》的2016年10月30日至孙占辉用案涉房产办理抵押贷款的2016年12月29日的两个月期间，足够双方办理过户登记。张凯华主张未能办理过户登记是因孙占辉不予配合，但其未能举证证明其曾向孙占辉、由春佳请求办理而二人拒绝的事实，且孙占辉一审庭审中主张“房屋买卖价款低于市场价是因为张凯华负责偿还剩余贷款，贷款用于装修，口头约定孙占辉进行装修，贷款由张凯华还”，对孙占辉的这一主张，经一审法院询问，张凯华认可双方确有口头约定，由此说明张凯华对于孙占辉用案涉房屋办理贷款的事实知晓。故张凯华主张未能办理更名过户系因孙占辉、由春佳不予配合没有事实依据，张凯华对于未能办理过户登记自身存在过错。因此，张凯华对案涉房产的强制执行所提出的异议不符合上述规定的全部要件，不能排除案涉房产的强制执行。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”第三百一十四条第二款规定：“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”本案，孙伟东关于撤销黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128执异21号执行裁定书，恢复执行的诉请，本院依据上述规定予以支持。综上所述，孙伟东的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十三条、第三百一十四条规定，判决如下：一、撤销黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128民初1274号民事判决；二、准许执行由春佳名下位于黑龙江省通河县金色江湾小区联排别墅4栋5号房屋。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计100元，由被上诉人张凯华负担。黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128执异21号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王秀丽（）二〇二〇年十二月十八日书记员  张春天