安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终3131号上诉人（原审被告）：芜湖九堂置业有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区汤沟镇。法定代表人：丁光荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：施杨，安徽新弋达律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩俊，安徽新弋达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：汪业明，男，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。被上诉人（原审原告）：吴仕珍，女，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。被上诉人共同委托诉讼代理人：雍维萍，鸠江区汤沟镇法律服务所法律工作者。上诉人芜湖九堂置业有限公司（以下简称九堂置业公司）因与被上诉人汪业明、吴仕珍商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初4011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九堂置业公司上诉请求：依法予以改判。事实和理由：第一，案涉《商品房买卖合同》第七条约定，出卖人逾期交房的，买受人应进行催告。不论买受人是解除合同还是继续履行合同，不论逾期多少天，此项催告义务应当是买受人获得违约金的前提义务。但本案中，无任何证据证明汪业明、吴仕珍向九堂置业公司履行了催告义务。《商品房买卖合同》第七条第（2）项约定，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金；第九条第（1）项约定，若买受人未在规定的交付日期内办理房屋交接手续的，则按每月5元/m2向出卖人支付房屋保管费。故，对出卖人九堂置业公司一方约定的违约金计算标准过高。此外，因前述过高的约定金计算标准，九堂置业公司在取得综合备案的2019年1月份以后，通过电话形式多次让买受人过来办理交房手续，但作为买受人的汪业明、吴仕珍一直无限制的拖延时间。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条及第17条之规定，应该按照买受人的实际损失（参照同地段同类房屋租金价格）适当调整合同约定的过高违约金标准。第二，依据2018年12月6日芜湖市房地产联席会议办公室总第19号《会议纪要》，既非九堂置业公司的原因，也非相对人（供水公司、燃气公司等）的原因，而是由于政府的原因（例如，由于项目周边配套道路及燃气管道建设未完全到位，导致该区域新建住宅小区对外交通无法实施、住户用气困难。）导致案涉房屋的迟延交付。因这种原因导致的迟延交付属于合同约定的不可抗力，九堂置业公司可以据实予以延期。第三，一审确定的交付时间错误。案涉《合同补充协议》第3条明确约定，出卖人取得商品房竣工备案表、房屋质量保证书以及使用说明后，视为具备交付条件，买受人应按约接受房屋。也就是说，即便九堂置业公司需承担迟延交付的违约责任，违约天数的计算也应截止到九堂置业公司取得商品房竣工备案表、房屋质量保证书以及使用说明后，而非一审判决中确定的日期。汪业明、吴仕珍辩称，第一，汪业明、吴仕珍已按《商品房买卖合同》的约定履行交付全部购房款等义务，合同对交房以及违约金等问题予以了明确规定，不存在明显不公和违约金约定过高的事实。催告是买受人行使合同解除权的前提义务，九堂置业公司不能以汪业明、吴仕珍未催告为由主张免予承担违约责任。一审时九堂置业公司未提供任何证据证明在符合交房条件当日即通知汪业明、吴仕珍等业主办理交房手续，汪业明、吴仕珍至今未收到九堂置业公司的书面交房通知。第二，九堂置业公司认为逾期交房的原因是存在其不能预见的特殊情况，且属政府行为导致，应当属于不可抗力，没有事实和法律依据。九堂置业公司虽向法院提交2018年12月6日芜湖市房地产联席会议办公室总第19号《会议纪要》，证明九堂置业公司逾期交房系因政府原因（由于项目周边配套道路及燃气管网建设未完全到位）导致，但并未提供证据加以证明。且项目周边配套道路及燃气管网建设未完全到位并非法律规定的政府征收、征用等政策行为，不属于不可抗力。第三，双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条、第九条明确规定，九堂置业公司应于2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付汪业明、吴仕珍使用……，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。九堂置业公司辩称，其取得商品房竣工备案表等视为具备交付条件，但并未提供证据证明其在当日即通知汪业明、吴仕珍交房。九堂置业公司至今未向汪业明、吴仕珍下达书面交房通知，一审判决违约金计算至房屋实际交付之日止，是正确的。汪业明、吴仕珍向一审法院起诉请求：1.判令九堂置业公司支付逾期交房违约金暂计67418元（以已交房款477128元为基数，按照日利率万分之一点五计算自2018年1月1日至2020年7月31日共计942天），2020年8月1日之后的违约金计算至九堂置业公司实际交房之日止；2.诉讼费用由九堂置业公司承担。一审法院认定事实：2017年2月14日，汪业明、吴仕珍与九堂置业公司分别签订《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2017165225）、《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2017165226），《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2017165225）约定：九堂置业公司开发建设的九堂春天1#、7#楼项目，土地使用权以出让方式取得，汪业明、吴仕珍购买九堂春天7#楼2单元1304室，建筑面积为65.36平方米，套内建筑面积为50.78平方米；第二条，该商品房为每平方米3650元，总金额为238564元；第四条，汪业明、吴仕珍于2017年2月14日前付房款148564元，余款90000元由汪业明、吴仕珍在2017年2月21日前办理银行贷款或付款。《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2017165226）约定：九堂置业公司开发建设的九堂春天1#、7#楼项目，土地使用权以出让方式取得，汪业明、吴仕珍购买九堂春天7#楼2单元1404室，建筑面积为65.36平方米，套内建筑面积为50.78平方米；第二条，该商品房为每平方米3650元，总金额为238564元；第四条，汪业明、吴仕珍于2017年2月14日前付房款78564元，余款160000元由汪业明、吴仕珍在2017年2月21日前办理银行贷款或付款。上述两份合同的其他合同约定内容相同，合同第六条，九堂置业公司应当在2017年12月31日前，将经验收合格的商品房交付汪业明、吴仕珍使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，九堂置业公司可据实予以延期；第七条，九堂置业公司如果未按合同规定的期限将该商品房交付汪业明、吴仕珍使用的，按下列方式处理：1.九堂置业公司逾期交房的，汪业明、吴仕珍应于逾期之日催告九堂置业公司。逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，九堂置业公司按日向汪业明、吴仕珍支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2.九堂置业公司逾期交房的，汪业明、吴仕珍应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），汪业明、吴仕珍有权解除合同。汪业明、吴仕珍解除合同的，九堂置业公司应当自汪业明、吴仕珍解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按汪业明、吴仕珍累计已付款的2%向汪业明、吴仕珍支付违约金。合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，九堂置业公司按日向汪业明、吴仕珍支付已交付房价款万分1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第九条，商品房达到交付使用条件后，九堂置业公司应当书面通知汪业明、吴仕珍办理交付手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单。此外，双方还对其他权利义务、纠纷解决方式等作出约定。合同补充协议第3条，在出卖人取得商品房竣工验收备案表、商品房质量保证书和使用说明书后，视为具备交付条件，买受人应按约接受房屋，如买受人拒绝接受房屋，则视为买受人违约，按照本合同第九条承担违约责任。合同签订后，汪业明、吴仕珍按约履行了支付房款的义务。由于九堂置业公司未按期交房，且双方未能就逾期交房赔偿达成一致，汪业明、吴仕珍遂诉至该院。一审法院另查明，2018年12月6日，芜湖市政府主持召开2018年市房地产联席会议第4次工作调度会，并形成《市房地产联席会议2018年第4次会议纪要》，《纪要》载明“一、关于江北区域九堂春天、南苑华府等小区配套设施的问题江北区域项目由于周边基础配套设施未能完全到位，导致项目无法办理综合查验备案手续，同时影响小区业主入住。涉及的主要问题：1.供水问题。……。2.污水管网。……。3.数字电视。……。4.周边道路及燃气问题。……。”。一审法院认为，汪业明、吴仕珍与九堂置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于九堂置业公司是否应承担逾期交房的违约责任问题，本案中，汪业明、吴仕珍已依约履行了交付全部房款的义务，九堂置业公司却未能按照合同约定于2017年12月31日前向汪业明、吴仕珍交付经竣工验收合格的房屋，其行为已违反合同约定，构成逾期交房，因此，汪业明、吴仕珍要求九堂置业公司依据合同约定支付逾期交房违约金，具有事实和法律依据，该院予以支持。九堂置业公司辩称迟延交付房屋的原因是基础设施不到位，并非九堂置业公司导致，该院对其意见不予采纳，理由如下:根据案涉合同第六条“出卖人……将经验收合格的商品房交付买受人使用,但如遭遇不可抗力,……，买受人可据实予以延期”之约定，出卖人逾期交房的前提条件是遭遇不可抗力。九堂置业公司作为一家专业的房地产开发企业，开发涉案房产项目前对所在区域的市政配套设施完善程度应有充分了解，对政策因素及营商环境也应作出专业评估，在订立合同时，九堂置业公司应知晓该项目市政配套设施的状况，在拟定交房期限时应预留有待配套设施完善的时间。因此，九堂置业公司虽辩称市政配套设施不完善，但该事由的出现并非不可预见并不可克服，不构成不可抗力，九堂置业公司的抗辩意见，于法无据，该院不予采纳。关于逾期违约金的计算时间，汪业明、吴仕珍主张逾期违约金应自2018年1月1日起计算至实际交房之日止，九堂置业公司辩称根据补充协议第3条“在出卖人取得商品房竣工验收备案表、商品房质量保证书和使用说明书后，视为具备交付条件，买受人应按约接受房屋，如买受人拒绝接受房屋，视为买受人违约，按照本合同第九条承担违约责任”之约定，九堂置业公司取得“两书一表”视为具备交房条件，九堂置业公司取得“两书一表”后通知汪业明、吴仕珍交房，汪业明、吴仕珍一直拒绝拿房，故违约金计算的截止时间应为九堂置业公司取得“两书一表”的时间。该院认为，1.关于逾期违约金的起算时间，案涉合同约定房屋应于2017年12月31日前交付，九堂置业公司逾期未交房，违约金应自2018年1月1日起算，因此，汪业明、吴仕珍主张的逾期违约金起算时间正确，该院予以支持；2.关于逾期违约金的截止时间，该院认为，补充协议第3条的约定系针对买受人拒绝受领房屋的情形，该约定的适用需以出卖人已通知买受人受领房屋，但买受人拒绝受领为条件。九堂置业公司并未提供证据证明其曾通知汪业明、吴仕珍受领房屋，也未提供证据证明系汪业明、吴仕珍原因导致房屋交付不能，故其应承担举证不能的法律后果，对汪业明、吴仕珍要求九堂置业公司支付违约金至实际交房之日止的意见，该院予以采纳。关于逾期违约金的计算标准，汪业明、吴仕珍主张九堂置业公司应按日向其支付已交付房款0.015%的违约金，该院认为，涉案合同第七条约定“1.……逾期不超过30日,自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2.出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后，买受人有权解除合同，……，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”，从上述合同条款的文意上理解，若出卖人逾期交房超过30日的，买受人可按照涉案合同第七条第2款约定要求出卖人按日支付已交付房价款0.015%的违约金，九堂置业公司至今未交付房屋，逾期已超过30日。因此，汪业明、吴仕珍主张九堂置业公司按每日已付房价款的0.015%支付违约金，符合合同约定。九堂置业公司辩称违约金标准过高,应参照合同第九条约定的房屋代保管费“每月5元/平方米”等类似租金标准确定损失。该院认为，1.涉案合同第九条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单。…由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人应在出卖人《交付通知书》中载明的交付日期内到出卖人指定地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续。若买受人未在规定的交付日期内办理房屋交接手续，则按每月5元/平方米向出卖人交付房屋代保管费。…”上述内容是对汪业明、吴仕珍未在九堂置业公司书面指定的时间内办理交接手续情形的约定。本案中，九堂置业公司未提供证据证明其向汪业明、吴仕珍送达《交付通知书》等书面通知，也未提供证据证明未按期交房是汪业明、吴仕珍原因导致；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的……。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之约定，案涉合同中对于逾期交房违约金已有约定，故九堂置业公司主张按照房屋租金调整违约金的数额，于法无据；3.九堂置业公司未提供证据证明违约金过分高于造成的损失，且该合同系双方自愿签订，由芜湖市住房与城乡建设委员会监制，该违约金标准在本地区同行业内亦普遍存在。综上，九堂置业公司的抗辩意见，于法无据，该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：九堂置业公司于本判决生效之日起十日内向汪业明、吴仕珍支付以477128元为基数，自2018年1月1日起，按日利率0.015%计算至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。案件受理费1486元，减半收取743元，由九堂置业公司负担。二审期间，双方当事人均未向法院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，九堂置业公司上诉称《商品房买卖合同》第七条约定，出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，故此项催告义务应是买受人获得违约金的前提义务。该条未明确规定经催告后买受人才能向出卖人主张违约金，故对九堂置业公司的该项上诉主张，依法不予采信。依据查明的在案事实，九堂置业公司存在逾期交房的行为。故，本案二审的争议焦点有两个，第一，案涉逾期交房违约金的计算标准；第二，九堂置业公司逾期交房日期计算的起始点。就第一个争议焦点。案涉《商品房买卖合同》第七条明确约定，九堂置业公司逾期交房的，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向汪业明、吴仕珍支付已交付房价款万分之1.5的违约金。九堂置业公司上诉称，该违约金计算标准明显过高，主张按照买受人的实际损失（参照同地段同类房屋租金价格）予以调整。但买受人汪业明、吴仕珍不能入住房屋的损失并不限于租金损失，还包括房屋转让等各种可预期利益的损失。在案涉《商品房买卖合同》中，双方对购房款和交房时间进行了明确约定，该违约金数额并未超出九堂置业公司签订买卖合同时应预见的范围。此外，前述违约金计算标准为已付购房款的日万分之1.5，未明显高于同期同类银行实际贷款利率，且九堂置业公司亦无证据证明按该标准计算的违约金数额已超过汪业明、吴仕珍所遭受损失的30%。故，九堂置业公司上诉要求参照同地段同类房屋租金价格调整逾期交房违约金的计算标准，依据不足，本院依法不予支持。就第二个争议焦点。第一，关于九堂置业公司上诉称因政府行政行为导致其逾期交房，该政府行为属于“不可抗力”，九堂置业公司依据合同约定可据实延期交房的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但九堂置业公司所提出的政府行为，非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。九堂置业公司作为专业的房地产开发企业，理应对其开发的房屋在具备交付条件前可能遇到的各类情形有合理的预见，并承担必要的开发建设风险。因此，九堂置业公司以其遭遇“不可抗力”为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，依法不予支持。九堂置业公司所应支付违约金应自2018年1月1日起计算。第二，案涉《商品房买卖合同》明确约定，九堂置业公司应于2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付汪业明、吴仕珍使用。九堂置业公司上诉称若其需要承担迟延交房的违约责任，逾期交房的天数应计算至九堂置业公司取得商品房竣工备案表、房屋质量保证书以及使用说明书后。但逾期交房截止时间的认定，应当本着公平、合理的原则，以实际办理交房手续的时间或者出卖人向买受人发出交房通知的合理期间为准。一方面，九堂置业公司无证据证明其已按合同约定向买受人发出交房通知，另一方面，九堂置业公司亦无证据证明系因汪业明、吴仕珍的原因导致房屋未实际交付。故，九堂置业公司的该项上诉主张无合同及法律依据，依法不予支持。一审判令九堂置业公司自2018年1月1日起至房屋实际交付之日止向汪业明、吴仕珍支付逾期交房违约金，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，九堂置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1486元，由上诉人芜湖九堂置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年十二月十八日法官助理丁梦宁书记员王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。