南京市高淳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0118执异28号案外人：朱存云，男，汉族，1979年4月2日生，住所地南京市建邺区。委托诉讼代理人赵霄飞，江苏永润律师事务所律师。委托诉讼代理人刘玲，江苏永润律师事务所律师。申请执行人：南京兴业建设有限公司，住所地南京市高淳开发区游子山路。法定代表人：徐耿秋，该公司董事长。被执行人：江苏弘瑞房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区应天大街******。法定代表人：徐朝瑞,该公司董事长。被执行人：南京弘瑞建设实业有限公司，住所地，住所地南京市秦淮区永智路**南京白下高新技术产业园**楼****iv>法定代表人：张永对，该公司董事长。被执行人：徐朝瑞，男，汉族，1971年10月23日生，住所地南京市，住所地南京市鼓楼区保证人：徐朝军，男，汉族，1970年3月19日生，住所地浙江省，住所地浙江省舟山市普陀区本院在执行申请执行人南京兴业建设有限公司（以下简称兴业建设公司）与被执行人江苏弘瑞房地产开发有限公司（以下简称弘瑞房地产公司）、南京弘瑞建设实业有限公司（以下简称弘瑞建设公司）、徐朝瑞、保证人徐朝军民间借贷纠纷一案中，案外人朱存云向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2017年5月26日，本院对兴业建设公司诉弘瑞房地产公司、弘瑞建设公司、徐朝瑞民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0118民初895号民事判决。该判决送达后，弘瑞房地产公司不服上诉。2017年8月11日，经南京市中级人民法院主持调解，双方达成调解协议。同日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终5876号民事调解书：一、江苏弘瑞房地产开发有限公司于2017年8月31日前一次性支付南京兴业建设有限公司借款本金1180万元及利息（自2016年8月21日起至还清之日止按照年利率24%计算，还款顺序为先息后本），并支付南京兴业建设有限公司律师代理费10万元；二、南京弘瑞建设实业有限公司、徐朝瑞对江苏弘瑞房地产开发有限公司的上述第一项还款义务承担连带清偿责任；三、各方当事人就本案所涉纠纷一次性解决完毕，再无其他纠葛；四、一审案件受理费100530元、诉讼保全费5000元，合计105530元，由江苏弘瑞房地产开发有限公司、南京弘瑞建设实业有限公司及徐朝瑞共同负担；二审案件受理费13800元，减半收取6900元，由江苏弘瑞房地产开发有限公司负担。根据兴业建设公司的申请，本院于2017年9月1日立案强制执行，案号为（2017）苏0118执2010号。执行过程中，徐朝军于2018年7月28日向本院出具担保书，自愿为弘瑞房地产公司在本院的执行案件［（2017）苏0118执2010号］提供连带责任担保，明确如处置完淮安鸿基雅园小区房屋后的款项不足以清偿债务，不足部分由担保人徐朝军在8个月内补足。2019年3月26日，本院向徐朝军发出通知，明确淮安××小区房屋已处置完毕，所得金额尚不足以清偿南京市中级人民法院（2017）苏01民终5876号民事调解书确定的债务，要求徐朝军在收到通知后结合付款时间及金额将剩余款项在履行期限清偿完毕，届满仍未清偿完毕的，将依法裁定直接执行徐朝军的个人财产。届满后，徐朝军未及时清偿。2020年1月14日，根据兴业建设公司的申请，本院立案恢复强制执行，案号为（2020）苏0118执恢41号。2020年2月26日，本院作出（2020）苏0118执恢41-2号执行裁定，轮候查封徐朝军名下位于南京市玄武区××路××号××室、栖霞区××路××号地下商业××号、××号、××号、××号等6套不动产。2020年4月23日，本院作出（2020）苏0118执恢41-5号执行裁定，查封龚文名下位于南京市玄武区不动产；预查封龚文名下位于南京市建邺区。案外人朱存云提出异议称，2009年7月27日，朱存云与弘瑞房地产公司签订商品房认购协议，约定朱存云向弘瑞房地产公司购买位于南京市建邺区产；单价12650元／平方米,房屋面积为1186.23平方米，总价为15005810元；房款定金100000元，一个星期后付4000000元，15天内补齐2000000元，签订合同后办理银行按揭,1500000元年底前付清;双方应于2009年8月6日前签订商品房买卖契约。协议签订后,朱存云于当日支付购房定金100000元，并自2010年起陆续分批付清购房款计15005810元。具体为2009年8月6日付4000000元，2010年3月23付1000000元，2010年6月28日付1500000元,2010年9月21日付1000000元，2013年1月31日付2400000元,2013年2月1日付600000元,2013年5月9日付2000000元,2013年5月15日付2000000元,2014年9月22日付3500000元，计18100000元（含预购其他房产定金）。2010年7月，弘瑞房地产公司将上述房产交付给朱存云，朱存云收房后于2010年9月26日通过中介将房屋出租给陈刚经营使用。多年来，上述房屋一直由朱存云实际占有，房屋的使用、收益等各项权利也均由朱存云享有，弘瑞房地产公司、徐朝军、龚文等人员从未向朱存云主张过任何权利。自2010年起，朱存云多次要求弘瑞房地产公司配合办理房屋过户登记手续，但弘瑞房地产公司以房屋未解押、无法开具发票等理由拒绝办理，导致朱存云一直未能办理过户登记。故提出异议。请求：终止对位于南京市建邺区房产的执行，并解除对上述房产的查封。另查明，徐朝军与龚文于1997年登记结婚。2009年7月1日，龚文与弘瑞房地产公司签订商品房预售合同1份，约定弘瑞房地产公司将南京市建邺区预售给龚文，建筑面积1186.23平方米，单价16600元／平方米，总价19691418元，预售房产商业性贷款9840000元，合同还对双方其他权利义务作了较为明确的约定。2009年7月20日，该房产作了抵押登记，房屋权利人及抵押人为龚文，抵押权人为中国民生银行股份有限公司南京分公司，被担保主债权数额9840000元，债务履行期限为2009年7月20日至2019年7月20日。2017年12月22日，龚文、徐朝军双方协议离婚，约定：南京市××大街××号商业用房、南京市××路××号××栋××室、南京市鼓楼区××小区××号××室房屋产权归龚文所有；南京市玄武区××街××号××花园××室、南京市玄武区××路××号××室、南京市玄武区××路××号××室、南京市建邺区××路××号××幢××广场××号××室（此房屋的首付借款、按揭贷款及办理权证税费等由徐朝军承担）、南京市栖霞区××路××号地下商业××号、南京市栖霞区××路××号地下商业××号、南京市栖霞区××路××号地下商业××号、南京市栖霞区××路××号地下商业××号、南京市××小区××号××幢××室的房屋产权归徐朝军所有。以上房产的按揭、抵押等各项钱款的支付、续还由徐朝军负责承担；徐朝军负责将南京市玄武区××街××号××花园贵××室在其子徐某年满18岁后过户给徐某；徐朝军支付龚文3000万元，办理完离婚登记手续后三个工作日内付1000万元，三个月内付1000万元，一年内付1000万元，协议还约定了其他事项。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记，买受人的权利能够排除执行，人民法院应予支持。本案中，龚文早于2009年7月1日向弘瑞房地产公司购买位于南京市建邺区××路××号××幢××广场××号××室预售登记，权利人为龚文，于2009年7月20日又办理抵押登记。本院查封龚文名下上述房产并无不当，符合法律规定。朱存云主张于2009年7月27日向弘瑞房地产公司购买位于南京市建邺区××路××号××幢××广场××号××室房产，且付清全部价款并已实际占有，认为上述房产的所有权为其所有，并以此排除法院对上述房产的强制执行，依据并不充分，理由也不能成立，本院不予支持。综上，对朱存云要求终止对上述房产的执行，解除对上述房产的查封请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人朱存云的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  邢光虎审判员  傅 明审判员  魏猷龙二〇二〇年十二月十一日书记员  周谷媛