河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初4114号原告：许昌瑞贝卡文化游乐有限公司，住所地河南省许昌市新兴路瑞贝卡欢乐园综合楼**。法定代表人：郑桂花，任公司执行董事。委托诉讼代理人：胡海龙、刘冰，河南名人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，系该公司员工。被告：郭军伟，男，汉族，1982年8月8日生，住河南省许昌市建安区。原告许昌瑞贝卡文化游乐有限公司（以下简称瑞贝卡游乐公司）诉被告郭军伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告瑞贝卡游乐公司的委托诉讼代理人刘冰、李涛，被告郭军伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞贝卡游乐公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告郭军伟腾退位于许昌市东城区秋湖湿地瑞贝卡游乐公司1号楼1层1-2号的商铺(面积为175.12平方米)，并将上述房屋返还给原告；2、被告郭军伟支付拖欠原告的房屋租金37825.92元(自2019年3月10日至2020年3月9日期间租金)；3、被告郭军伟向原告支付自2020年3月10日起至实际腾房之日（即2020年9月11日）止的房屋占用使用费，截止到2020年7月22日暂计13887元(按照年租金37825.92元÷365天×实际占用天数)；4、被告郭军伟支付原告垫付的水电费共计552元；5、被告郭军伟支付原告自起诉之日起至实际腾房之日（即2020年9月11日）止的违约金(按照年租金37825.92元×千分之五×逾期实际占用天数)；6、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：被告郭军伟为经营所需与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告郭军伟租赁位于秋湖湿地1号楼1层1-2号的商铺(面积为175.12平方米)，租赁期限自2017年3月10日至2020年3月9日，年租金为37825.92元，双方同时就商业管理费、水电费及违约责任等进行了约定。现租赁期限已届满，被告郭军伟欠付租金37825.92元及水电费等费用，同时被告也未按约定将房屋交付原告，给原告造成了严重的经济损失，故诉至法院。被告郭军伟答辩称，其是从别人手里接手的商铺，接手时向原告公司招商部安排过来拿钱的人交纳了20000元转让费，拿钱的人向其出具一份收到条。租赁期间，原告存在失信、欺骗、威胁、强制等手段，被告亦遭受损失，原告也应赔偿。原告瑞贝卡游乐公司为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、原告与被告郭军伟签订的《商铺租赁合同》及收费明细各一份，证明被告郭军伟为经营所需与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告郭军伟租赁位于秋湖湿地1号楼1层1-2号的商铺（面积为175.12平方米），租赁期限为自2017年3月10日至2020年3月9日，年租金为37825.92元；被告租期内即2019年3月10日至2020年3月9日期间租金37825.92元未付，根据合同第三条第4项约定，原告收取保证金9456.48元，现根据合同第七条第1项的约定将上述保证金与欠付的租金37825.92元中抵扣，下欠租期内租金28369.44元；租赁期限至2020年3月9日，在此后被告一直未腾退房屋，使得原告无法正常使用房屋，由此产生占用费，原告请求按照租期内租金的计算方式即年租金37825.92元÷365天×实际占用天数，直至被告腾房之日；根据合同第四条第3项的约定，被告未按约定支付租金，原告有权按照年租金37825.92元×千分之五×逾期实际占用天数收取违约金。2、2017年4月7日、2018年6月29日原告向被告出具的租金《收据》各一份，证明被告支付了2017年至2018年、2018年3月10日至2019年3月9日的房租。3、“秋湖土家菜”2019年水电费未缴明细表及2019年水电费抄表登记表各一份、原告预交水电费发票六份、原告向被告出具的水电费《收据》九份、总水表及总电表现场图片各一份、“秋湖土家菜”分户水表及电表现场图片四张，证明：根据合同第三条第6项约定商业街水费6元/吨，电费1元/度，被告在经营过程中未按约定及时缴纳水电费，原告每月向电业部门及水业公司预交水电费；被告水电费交至2019年8月，未交2019年1月水电费，被告至今欠水电费共计552元。4、被告经营的“秋湖土家菜”现场照片四张、1号楼1层平面效果图一份，证明：租赁商铺的现状及户型位置。被告郭军伟未向本院提交证据材料。对原告瑞贝卡游乐公司提交的证据，经本院审查后认为：证据2、4，被告对其无异议，上述证据形式合法，内容真实，与本案有关联，故本院予以采纳。证据1中的合同，被告对其签字无异议，对合同中房屋面积有异议，称签合同时没仔细看多出了5㎡，但因被告未提供证据证明，本院不予采信；收费明细，被告虽对其无异议，但经本院核对该收费明细显示的商铺名称、位置、面积等，与涉案商铺无关，本院不予采纳；证据1中的合同形式合法，内容真实，与本案有联系，故本院对其证据本身予以采纳；对其证明目的将在本院认为中阐明，此处不再赘述。证据3，被告对其有异议，经审查该组证据中水费、电费清单均为原告制作，未提供证据证明被告进行过确认；水电费票据也是原告交纳的全部商铺水费电费总额，不足以证明被告欠缴水电费的事实及数额，故本院不予采纳。依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院确认以下案件事实：2017年，原告瑞贝卡游乐公司（甲方/出租方）与被告郭军伟（乙方/承租方）补签《商铺租赁合同》，合同约定如下：甲方将位于许昌市东城区秋湖湿地瑞贝卡游乐公司商业街1号楼1层1-2号的商铺出租给乙方，乙方承租该商铺用于开设“贵州牛肉粉”，经营范围为餐饮；租赁期为3年，自该合同签订之日起即开始生效，签订日期从2017年3月10日至2020年3月9日止。租期满后，该合同即告终止，甲方有权收回该商铺，乙方须将该商铺无条件退还给甲方；商铺租金以建筑面积收取，该商铺建筑面积：一楼175.12平方米（最终以实际测绘面积为准），该商铺年度租金为：一楼应收人民币37825.92元；乙方在签署本合同时须向甲方缴纳商铺结构、设备设施、经营管理保证金9456.48元（不计利息）。合同到期后，如乙方无违约或损毁行为，甲方将该保证金全额退还给乙方（不计利息）；乙方须于期满前一个月向甲方支付下年度资金。每逾期一天乙方应按每天年度租金总额千分之五的标准，向甲方支付该商铺的逾期占有使用费，甲方也可以从乙方交纳的保证金中予以扣除；乙方有下列情形之一的，甲方有权利终止合同并无条件收回该商铺，……（4）拖欠租金累计达30天以上的，（5）正常营业期间乙方将已租商铺闭店达90天以上的或全年累计90天以上的店铺，甲方有权单方面终止合同并收回店铺；甲、乙双方如有特殊情况需要提前终止合同，必须提前一个月书面通知双方。待双方同意后，方可办理终止合同的手续。若甲方违约，须退还乙方相应期限内的房租和保证金。反之，若乙方违约，甲方有权不退还租金和保证金；乙方在经营期间，盈利或亏损均属个人行为，均与甲方无任何连带责任。另查明，2017年，被告郭军伟从他人处接手涉案商铺，并于2017年4月7日向原告交纳了相应的该商铺租金，原告于当天出具收据，载明收到郭军伟贰万壹仟零壹拾肆元肆角整；又于2018年6月29日向原告交纳了商铺租金，原告于当天出具收据，载明收到“贵州牛肉粉（郭军伟），叁万柒仟捌佰贰拾伍元玖角贰分，系付2018年房租”。被告郭军伟已于2020年9月11日将该涉案商铺内属于其所有的相关经营设备腾空，原告对此予以认可并主张房屋占用使用费及违约金一并计算至2020年9月11日。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控指挥部发布公告（许肺炎防指［2020］1号），从即日起，启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，暂停举办大型公众聚集性活动，暂时关闭科技馆、电影院、网吧等人员聚集场所。2020年2月20日，××感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布《关于支持服务业有序恢复经营的通告》（许疫情防指办［2020］33号），自2020年2月21日起，支持商贸、餐饮、住宿、洗衣、美容美发等传统服务业有序恢复经营。2020年3月19日，××感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布《关于有序恢复餐饮堂食的通告》（许疫情防指办［2020］52号），除夜市、美食广场外的全市所有餐饮经营单位（含酒店、餐馆、咖啡厅、早餐店等），在确保疫情防控和食品安全的前提下，可有序恢复堂食。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，被告郭军伟从他人处接手涉案商铺，后与原告瑞贝卡游乐公司补签了《商铺租赁合同》，合同内容系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，且经双方签字、盖章确认，故该合同合法有效，对双方具有法律约束力。虽被告辩称，涉案商铺在租赁期间因人气、闭园等出现停业时，原告表示减免租金；其也曾于2019年6月份告知原告商业街市场经理许梦洁协调转让事宜，又曾在同年9月初告知原告商业街市场部张小辉经理停业事宜；且原告的一些行为也给其造成了损失，应当赔偿。但被告均未提供证据予以证明，不能以此作为其不予支付租金的抗辩理由，故本院不予支持；原、被告之间构成房屋租赁合同关系，原告将涉案商铺交付被告使用、收益，被告郭军伟应支付原告相应租金。另原被告约定有租赁期间，租赁期间虽于2020年3月9日届满，但被告于庭审中表示其已在2020年9月11日将涉案商铺内属于其所有的物品腾空，且原告对此亦予以认可，故原告可在验收合格后自行收回其位于许昌市东城区秋湖湿地瑞贝卡游乐公司商业街1号楼1层1-2号的商铺，本院不再处理。对于应付租金的数额问题，原告主张的系2019年3月10日至2020年3月9日的租金，在此期间即2020年1月下旬左右新冠疫情爆发。被告租赁商铺系用于经营餐饮，而为防控疫情许昌市自2020年1月25日起公告关闭人员聚集场所，后自2020年2月21日起通告支持服务业有序恢复经营，又于2020年3月19日通告有序恢复餐饮堂食，故被告的餐饮店自2020年1月25日至2020年3月19日左右出现闭店等异常的经营情况确系受到疫情的客观影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”，并参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款之规定：“承租非国有房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，由于疫情的发生，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，基于上述法律规定和公平原则，因疫情影响造成的损失，原告亦应分担一部分，故本院酌情减免被告郭军伟2个月租金，则被告郭军伟还需向原告支付10个月租金；虽被告对该商铺租金的计算面积有异议，但其未提供证据证明，故本院仍以合同中约定的年租金为准，则租金应为31521.6元（37825.92元/年÷12个月/年×10个月）；另原告庭审中表示据合同约定认可以该商铺保证金抵扣被告应支付租金，本院予以尊重，故被告郭军伟应向原告支付租金22065.12元（31521.6元-9456.48元）。对于原告要求租金的过高部分，本院不予支持。对于原告主张的房屋占用使用费问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。该商铺租赁期自2017年3月10日至2020年3月9日止，被告应根据合同约定于期满前一个月，即2019年2月9日前向原告支付第三年度租金，而其至今支付。双方约定“拖欠租金累计达30天以上的；正常营业期间乙方将已租商铺闭店达90天以上的或全年累计90天以上的商铺；甲方有权单方面终止合同并无条件收回该商铺”，原告本可以据上述合同约定，在条件成就时及时采取终止合同等措施防止损失扩大。但经庭审查明，原告仅表示自发现上述拖欠租金、闭店的情况后与被告协商过，并应该在2019年2月份由其工作人员向被告催要过租金，但被告表示原告未于上述时间向被告催要过，原告亦未提交证据予以证明，故对原告主张被告向其支付自2020年3月13日起至实际腾房之日（即2020年9月11日）止房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的水电费问题，被告辩称水电费每月一交，其手里有1月、9月、10月的电费条，不可能隔月不交。虽被告未提供证据证明相关客观事实，但据原告提供的证据3可知，原告先根据其公司水电总表的数据向水电公司交纳总体的水电费，后原告根据其在该商铺设置的水电分表的数据，自行计算出该商铺2019年的水电费并出具未缴明细，本院认为仅凭此不能够客观真实的证明被告拖欠水电费的数额，故本院不予支持。对于原告主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中双方合同约定“乙方须于期满前一个月向甲方支付下年租金。每逾期壹天乙方应按每天年度租金总额千分之五的标准，向甲方支付该商铺的逾期占用使用费，甲方也可以从乙方交纳的保证金中予以扣除”，以及“甲、乙双方如有特殊情况需要提前终止合同，必须提前1个月书面通知对方……”。如上所述，被告未按期支付租金的行为已构成违约，原告有权单方终止合同并收回商铺，并要求被告支付违约金；而被告也应根据合同约定提前1个月书面通知原告需要终止合同，虽其辩称曾告知过原告商业街市场经理，但被告亦未提供证据予以证明；原被告双方对现状的造成均有一定的责任。故根据原告主张以及本案实际情况，本院酌定由被告按照合同约定的每天以年度租金总额的千分之五为标准按30天计算，向原告支付违约金，因商铺保证金已用于抵扣上述租金，故违约金不再扣减，应为5673.89元（37825.92元/年×5‰×30天）。对于原告要求违约金的过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：（2020）被告郭军伟自本判决生效之日起十日内向原告许昌瑞贝卡文化游乐有限公司支付租金22065.12元；（2020）被告郭军伟自本判决生效之日起十日内向原告许昌瑞贝卡文化游乐有限公司支付违约金5673.89元；（2020）驳回原告许昌瑞贝卡文化游乐有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取546.41元，由被告郭军伟承担246.74元，原告许昌瑞贝卡文化游乐有限公司承担299.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  冯涛二〇二〇年十二月十二日法官助理王誉娴书记员郭哲