江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终866号上诉人（原审被告）：新余市东方巴黎置业有限公司，住所地江西省新余市青年路。统一社会信用代码：9136050007841205367。法定代表人：肖小华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李辉华、彭帅，江西三江合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周建雄，男，1984年11月5日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：刘飞，江西弘杰律师事务所律师。原审被告：新余市东方巴黎市场开发管理有限公司，住所地江西省新余市青年路。统一社会信用代码：9136050007841205367。法定代表人：肖小华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李辉华、彭帅，江西三江合律师事务所律师。上诉人新余市东方巴黎置业有限公司（下称东方公司）因与被上诉人周建雄、原审被告新余市东方巴黎市场开发管理有限公司（下称东方管理公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初3608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东方公司、原审被告东方管理公司的共同委托诉讼代理人李辉华、彭帅，被上诉人周建雄及其委托诉讼代理人刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司上诉请求：1.依法撤销原判第一项，并依法改判东方公司不归还周建雄履约保证金16654元、律师费6000元。2.一、二审判决均由周建雄承担。事实与理由：1.原审法院认定东方公司提供的补偿方案合理性不足，达不到租赁合同合理调整的要求错误。首先，周建雄租赁的商铺位于东方巴黎家居广场内，而不是独立的个体临街店铺。周建雄作为商铺承租人应当接受商场的管理，维护商场整体品牌、整体形象，不能随意经营。其次，原审认定商场同楼层不同位置的商铺存在地段优劣差别错误。东方巴黎家居广场整体是一个商场，对内只有分业态，没有地段优劣差别。商场调整是为了提升商场的整体形象，吸引更多消费者，提高整体市场竞争力，商场内的各商铺才会经营更好。同楼层的租金也是同一标准，因此承诺给周建雄任选同业态三楼或二楼的空余位置，统一按其他商户调场进行装修补偿的调整方案，并多次与周建雄协商，符合合同约定的合理调整要求，不存在任何违约，依法不应承担违约责任。东方公司不仅调整了周建雄一家，而且调整了若干商户，调整方案与周建雄一致，且调整到位。因此东方公司的调整方案及采取的工作流程均符合双方合同约定，属合理调整，东方公司有权解除租赁合同，没收周建雄的履约保证金。2.原审法院超越周建雄的诉讼请求，判决东方公司返还履约保证金16654元，没有事实和法律依据。周建雄一审诉讼请求为东方公司支付违约金16654元，该金额是履约保证金数额，但并未要求返还履约保证金。原审法院直接判决返还履约保证金，超越周建雄的诉请。3.原审法院以合同中对追偿权约定律师费来类推支持周建雄的律师费6000元，没有事实和法律依据。双方签订的合同约定的律师费承担，是基于东方公司行使追偿权时的约定。本案不属于追偿权纠纷，东方公司也没有违反法律法规，且周建雄并未在一审提交支付了6000元律师代理费的证据，东方公司不应承担。4.原审收到反诉状后，违反法律程序，未依法处理东方公司在一审中提出的反诉请求，仅审理本诉。综上，原审法院判决认定事实及适用法律错误，程序违法，请求发回重审，或依法改判东方公司不承担付款责任。周建雄辩称，1.一审判决书中认定东方公司与周建雄未就更换店铺达成一致意见在于东方公司，东方公司不能以此解除合同。周建雄与东方公司于2018年8月23日签订的租赁合同，租赁期间至2021年9月30日止，周建雄一次性支付了租金。2020年1月7日，东方公司与商场要求周建雄服从安排搬离店铺，且没有达成相应的补偿方案，并在周建雄店铺门口安装阻挡，阻止周建雄正常经营，并在周建雄报警和强烈抗议后仍然故意破坏毁损周建雄店内装修以及物品，造成周建雄严重损失。周建雄多次要求东方公司返还其非法扣留的物品并核算损失，但是东方公司都提出无理要求，并称只有周建雄书面要求放弃赔偿并认可从东方公司取回的物品没有任何异议的情况下，才可以取回物品。从本案来看，东方公司涉嫌故意毁坏财物、侵占等犯罪事实，请求移交相关部门处理。2.周建雄一审诉请东方公司按照履约保证金16654元承担违约金，但是一审法院只是判决返还履约保证金，该保证金是在东方公司违约的情况下应当返还的，而非承担违约责任。3.周建雄所在商场楼层都是从事衣柜定制和销售，周建雄也是销售定制衣柜，东方公司要求搬离但是没有给出任何的合理补偿方案，对店内装修更是置之不理，可选择的店铺与周建雄原店铺位置相差甚远，因此东方公司所称的合理调整方案，完全不符合事实。4.关于律师费，合同已经明确约定产生的律师费用由东方公司承担。5.东方公司提出的拆除、保管费用，是东方公司违法行为造成的，应由东方公司自行承担。况且周建雄多次要求东方公司返还物品核算损失，但是东方公司均置之不理。周建雄向一审法院起诉请求：1.判令东方公司、东方管理公司拆除周建雄店铺门前安装的围挡，停止阻碍店铺正常经营的侵权行为，并对拆除店铺内衣柜、损坏地板等恢复原状；2.判令东方公司、东方管理公司赔偿经济损失52824.85元整（2020年4月店铺租金损失9144.85元、2020年4、5月员工工资43680元。）；3.判令继续履行《东方巴黎家居广场商铺租赁合同书》，并按周建雄所交履约保证金即16654元支付违约金；4.判令全部诉讼费、律师费由东方公司、东方管理公司承担。一审法院认定事实：2018年8月23日，东方公司（甲方）委托东方管理公司与周建雄（乙方）签订了《东方巴黎家居广场商铺租赁合同书》，东方管理公司将青年路东方巴黎家居广场的1号馆内编号为二楼A2-21号铺位租赁给周建雄经营捷西衣柜使用。合同约定有：1.租赁场地面积为237.9平方米，租赁期限自2018年8月23日起至2021年9月30日止，入场装修时间为2018年8月23日起至2018年10月22日止。2.租金及其他费用：单价为35元/平方米/月，每月缴纳租金8327元，租金按月支付，先付费后使用原则；物业服务费单价5元/平方米/月，每月物业服务费1190元；履约保证金，乙方向甲方一次性缴纳履约保证金（2个月租金金额）16654元；商铺质量保证金，乙方须缴纳商铺质量保证金（一个月租金金额）8327元。3.第七章经营管理：①第一条第2项约定甲方在租赁期内，不得随意调整乙方已租场地，若确因甲方整体经营结构、经营品牌的调整需要，甲方需提前30天将调整方案通知乙方，并做好乙方另选产地的安排和装修补偿工作，若在甲方合理调整下，乙方拒不服从调整，甲方视同乙方违约并有权解除合同。②第二条第2项约定乙方进场必须对租赁场地进行装修；合同期满或提前终止合同，乙方均不得拆走所有固定的装修物品，含地板、吊顶、外墙玻璃、地砖、装饰隔墙、灯具等，并不得向甲方要求任何补偿，否则甲方有权扣除乙方履约保证金，视同乙方单方违约；③甲方有义务对整个商场的广告宣传、营销策划等作出统一安排……4、其他约定：①因甲方原因造成乙方停业时，甲方按实际天数免去乙方租金（不足4小时不计，超过4小时按1天计算）；②乙方经营过程中，违反法律法规，包括与消费者、其他商家或政府管理部分、组织发生的纠纷，由乙方负责承担法律责任和经济责任，甲方代为承担的有权向乙方追偿，该责任包括实际损失、利息、违约金、罚金、诉讼费、律师费、差旅费以及其他费用和合理支出。甲方违反法律、法规时引起的法律责任亦同；③如甲、乙双方在合同履行过程中发生争议时，应由双方协商解决，如双方未能达成一致，甲、乙双方同意向甲方所在地的人民法院解决。5.违约责任：除本合同有特别约定外若甲方违约，乙方要求提前解除或终止合同，甲方同意并办理相关手续后，应免息退还合同未履行期间的预交租金并给予乙方等同一个月租金的违约金赔偿等等其他条款。周建雄向东方公司缴纳了履约保证金16654元，同时周建雄向交通银行贷款277000元支付租金，该款直接发放给了东方公司，东方公司为该贷款提供担保责任，后东方公司替周建雄归还了几期按揭还款。2020年1月7日，东方管理公司的工作人员告知周建雄商场规划调整事项及调整时间，将对2019年新签和续签的合同就调场作出的装修补偿方案发送给周建雄，并告知前期签订的合同也按此条款执行。疫情过后，2020年3月24日，东方管理公司向周建雄发出书面通知，告知周建雄因周建雄拒绝接受商铺品类规划调整重新安排的铺位，依据租赁合同第七章第一条第2款约定，视为周建雄违约，通知周建雄解除租赁合同关系，并要求周建雄在2020年4月5日下午6点前清空货物交回租赁场地。周建雄认为方案不合理要求提供二楼同等位置，东方公司告知周建雄二楼的位置租金定价都是一样，这表示位置都是同等的，周建雄拒绝接受。4月14日，东方管理公司再次向周建雄发送书面“最后通知”，通知内容为“根据居然之家东方巴黎家居广场2020年定制品类规划调整需要，您承租的店铺在规划调整范围之内，我公司就该铺位涉及调整相关事项和场地另选方案多次与您沟通，但您拒不服从调整。2020年3月24日，我公司依法解除与您签订的租赁合同，并向您发出书面通知，您需要在2020年4月5日前下午清空货物交回租赁场地，因您未清空货物交回租赁场地，2020年4月7日，我公司再次通知了您在2020年4月10日前把货物清空，逾期将做围挡及店内货物拆除工作，损害商场概不负责。现居然之家东方巴黎家居广场2020年订制品类规划调整完成迫在眉睫，但截止目前为止您店内货物一直未动，现最后一次通知您，望您在2020年4月18日上午9点前将店内所有货物清空，否则商场将取消给予您的50天免租补偿并在2020年4月18日上午9点后安排人员进行拆除，拆除费用共5590元和产生的仓储保管费20元每件每天由您承担，您店内货物所造成的一切损失由您自行承担”。4月5日通知之后，周建雄的店铺被切断电源。周建雄未予理会东方管理公司的通知，东方管理公司于4月20日开始拆除周建雄店内样品，花费拆除费5000元。现该店铺已经重新装修并出租给他人使用。另查，周建雄委托江西弘杰律师事务所律师处理诉讼事宜，支出法律服务费6000元。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。周建雄与东方公司签订了《东方巴黎家居广场商铺租赁合同书》，东方公司将巴黎家居广场1号馆二楼A2-21号铺位交付给周建雄使用，周建雄向东方公司支付租金，合同的权利义务发生在周建雄与东方公司之间，周建雄与东方公司之间成立租赁合同关系，东方管理公司只是东方公司委托管理租赁事务的代理人，因此，合同产生的权利义务应由东方公司承担，东方管理公司不承担。关于本案的争议焦点：东方公司解除租赁合同是否有效？东方公司以整体规划需要调整家居广场的布局为由，要求周建雄更换店铺位置，东方公司的工作人员在1月7日通过微信亦告知周建雄商场规划调整事项及调整时间，将调场作出的装修补偿方案一并发送给了周建雄，被告采取的工作流程符合双方的约定。但最后双方未就更换店铺达成一致意见，主要责任在谁？一审院认为，虽然周建雄开始选中的商铺位置也属于本次调整的不供选择的范围内，但周建雄后来也表达了想在二楼同等位置选择的想法。从东方管理公司提供的方案考量看，东方管理公司理念中的“同等位置”是定价相同的位置，而定价是以楼层来区分，二楼的商铺定价都一样，三楼的商铺价格也都一样。从商业习惯来说，首先，同楼层不同位置的店铺会存在地段优劣差别，东方公司将二楼所有店铺的租金都定为一样，对处于规划调整范围要被迁出的周建雄来说没有政策性优势从而无法选择；其次，周建雄已经将租期内的租金一次性缴纳完毕，此时其享有的权利应大于义务，在东方公司无法证明其提供的装修补偿和店铺选址足以弥补周建雄可能产生的损失的情况下，其提供的补偿方案合理性不足，达不到租赁合同第七章第一条第2项中“合理调整”的要求。因此，周建雄对东方公司给出的其他可供挑选的店铺不接受并且以店面补偿、租金等方面作出的方案不合理为由拒不配合东方公司的调整规划，不能视为周建雄违约，双方未就更换店铺达成一致意见的责任在于东方公司，东方公司不能以此作为解除合同的理由。虽然周建雄没有违约，但东方公司通过安装围挡，拆除周建雄店铺的行为致使合同目的已无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定。东方公司于2020年3月24日向周建雄发出了解除合同的通知告知周建雄解除合同的意向，在4月20日拆除了周建雄的店铺，目前该店铺已经被重新利用，双方之间的租赁合同事实上已无法继续履行，且庭审中周建雄也同意解除合同，故东方公司解除租赁合同应认定为有效，双方的租赁合同关系已经解除，合同解除的时间以4月20日合同目的无法实现之日确认为解除日。对周建雄的各项请求，一审法院作如下评判：一、关于周建雄要求东方公司、东方管理公司拆除在周建雄店铺门前安装的围挡、停止阻碍周建雄店铺正常经营的侵权行为并对拆除周建雄店铺内衣柜、损害地板等恢复原状的请求。一审法院认为，基于周建雄与东方公司之间的租赁合同已经解除，且东方公司已经收回案涉店铺且转租给他人，属于事实上不能恢复的租赁关系，周建雄要求东方公司、东方管理公司拆除围挡、停止阻碍店铺正常经营的侵权行为已经不存在，恢复原状亦已不符合客观实际，故对周建雄该请求不予支持。二、关于周建雄要求东方公司、东方管理公司赔偿经营损失52824.85元（2020年4月、5月员工工资43680元）的请求。一审法院认为，合同已经于4月20日解除，周建雄可主张4月20日前因东方公司、东方管理公司不合理行为导致的损失，合同解除之后的支出不属于合同解除的损失。周建雄请求中的4月工资损失是因东方公司不合理行为导致的应由东方公司承担，但周建雄主张的工资损失依据的是自制的工资表及劳动合同，不足以证明其真实性，此项损失的具体数额无法确定，一审法院责令周建雄提交其他证据材料完善该证据链，周建雄逾期未提供，由于周建雄与东方公司之间还存在剩余租金返还等问题，故周建雄证据充分后再另行一并主张，一审法院在本案中不作处理。三、关于周建雄要求东方公司继续履行《东方巴黎家居广场商铺租赁合同书》，并按周建雄所交履约保证金即16654元向周建雄承担违约责任的请求。一审法院认为，双方的租赁合同已经解除，周建雄要求继续履行合同已事实不能，对周建雄该请求，本院不予支持，依据合同约定周建雄需向东方公司、东方管理公司缴纳16654元履约保证金的，由于解除合同是东方公司的过错导致，故东方公司应向周建雄返还履约保证金16654元，对该请求，一审法院予以支持。四、关于周建雄要求东方公司、东方管理公司承担律师费的请求。一审法院认为，租赁合同第八章第三条约定“……经营过程中，甲方违反法律、法规时引起的法律责任亦同”，甲方须承担乙方的实际损失、利息、违约金、罚金、诉讼费、律师费、差旅费……东方公司认为该条约定仅限于周建雄与东方公司在违反法律法规的过程中代为承担了对方的责任，向责任人追偿时对律师费承担的约定。一审法院认为，既然在一方违反法律法规导致对方承担了责任，对方在向一方追偿时，约定可向一方主张产生的律师费，那么在周建雄与东方公司之间产生纠纷（包含行使追偿权）时支出了律师服务费，若律师费不处理将导致双方违约成本降低，不利于双方遵守合同，恪守合同义务，双方既已在合同中对追偿权约定了律师费的承担，一审法院将其推定在双方的合同纠纷中亦适用该约定，对东方公司该意见，一审法院不予采信。由于东方公司强制解除合同引发纠纷导致周建雄产生律师服务费的损失，该损失有委托书及缴费票据佐证，足以认定，故一审法院对周建雄该请求予以支持，东方公司需支付周建雄律师服务费6000元。对东方公司提交的抵押合同、交行还款明细表等材料拟证明双方存在抵押担保关系以及代垫按揭款、支付租金贷款利息的问题。一审法院认为，该证据证明周建雄与东方公司之间存在抵押担保关系，与本案的租赁合同关系非同一法律关系，一审法院认为在本案不作处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、新余市东方巴黎置业有限公司应于本判决生效之日起十日内归还周建雄履约保证金16654元、律师服务费6000元，共计22654元。二、驳回周建雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元（已减半收取），由周建雄承担468元，新余市东方巴黎置业有限公司承担300元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对周建雄在一审中提交的装修收据证据认定如下：1.编号为3150334、3150330、3150327、315033X、3150324的收据，编号相近，无相关收据出具单位盖章，疑似同一店铺开具，却又含瓷砖、木工、店面安装、拆墙运垃圾等项目，不能认定其真实性，本院对该组证据不予采信。2.编号0097273电视风扇7800元、6024436广告门头23400元、8275462瓷砖货款15800元、0502496地脚线等480元、0055443打印A3图纸64元、0015320电脑12000元、5306038木材35600元、625067店面装饰56800元的收据。周建雄在2018年8月签订商场租赁合同，周建雄陈述，店铺装修是在2018年年底装修好，最晚在2018年农历年春节前付款完成。该组收据中有不同的商家盖章，且内容均与装修有关，故本院对开票时间在装修时间内的收据予以采信。但是编号为0015320的电脑12000元的收据，开具日期为2018年1月6日，早于周建雄与东方管理公司签订租赁合同之前，本院对该收据不予采信。编号0097273电视风扇7800元的收据，因电视、风扇可拆卸再利用，该费用不应计算至装修费用中，故不予采信。在东方公司没有反证的情况下，本院认定周建雄的装修费用为144144元（23400+15800+480+64+12000+35600+56800）。3.对湖南捷西整体家居有限公司出具的样柜款收据，因样柜属于可拆卸再利用，不应计算为装修款，故本院不予认定。二审经审理查明，2019年12月25日，东方管理公司做出《关于定制区品牌调整规划方案》，调整衣柜区5家门店（含周建雄的捷西店）、灯饰区3家门店。东方管理公司给周建雄的调整方案为：1.调至A2-1A尼尔洛或三楼位置任选；2.装修补偿按装修费的净值折算租金减免时间，不以现金补偿。计算方法：乙方投入的装修费×提前撤场的时间/合同期。如不能提供装修合同和发票，装修费按每平方米200元计算。3.如逾期不服从调整，东方公司有权解除合同，不予装修补偿。周建雄店铺原装修费用为144144元。另查明，周建雄向东方管理公司支付装修押金1000元。东方公司自愿退还周建雄已缴纳的履约保证金16654元，质量保证金8327元，装修押金1000元，合计人民币25981元。同时，周建雄店内被拆除并妥善保管的物品（样品）由周建雄自行办理手续后随时取回。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：东方公司调整周建雄店铺是否属于商场合理调整范围？东方公司与周建雄签订的租赁合同是双方共同意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守合同约定，享有权利，履行义务。双方合同第七章第一条第2项约定“甲方在租赁期内，不得随意调整乙方已租场地；若确因甲方整体经营结构、经营品牌的调整需要，甲方需提前30天将调整方案通知乙方，并做好乙方另选场地的安排和装修补偿工作。若在甲方合理调整下，乙方拒不服从调整，甲方视同乙方违约并有权解除合同。”是否属于合理调整，要看是否为了商场整体发展而作出的调整，也要看对调整商户的补偿方案是否合理。从调整规划方案来看，东方公司调整了8家店铺，含衣柜定制、灯饰不同行业的门店，说明不是仅仅针对周建雄的店面调整，可以认为是出于整个商场的发展作出的调整。从补偿方案来看，调整势必会出现对商家从优势位置到劣势位置补偿问题。虽然东方公司强调二楼租金一致，不存在优劣势位置问题，但是此与商业习惯不符。双方争议点在于补偿问题无法达成一致，从东方公司提交的补偿方案来看，如果周建雄提交装修合同和发票，装修费用补偿款=装修费×提前撤场使用期限/租期，即为77915.68元（144144×20/37）；如果没有提供装修合同和发票，按照每平方米200元折抵租金，周建雄承租店铺的面积为237.9平方米，折抵租金47580元。如果不发生调场，周建雄承租37个月，装修成本分成37个月平摊，每月损耗为3895.78元，周建雄承租了20个月，装修损耗为77915.68元，折旧率与东方管理公司提出的补偿方案相当，因此，本院认定东方管理公司提出的调场方案是合理的。东方公司于2020年1月7日告知周建雄调场方案，要求周建雄在30日内答复。至疫情恢复经营后，周建雄仍未同意调场方案。东方公司于3月24日通知周建雄解除合同，并告知其4月5日之前撤场，后4月14日又催告周建雄在4月18日9点前拆除店铺装饰及物品，周建雄均未理睬。东方公司两次催告周建雄，给予了周建雄合理撤场时间。因此，东方公司合理调场，周建雄拒不服从，合同约定属于东方公司的解除权成立，周建雄主张东方公司违约、承担违约损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持。按照双方签订的合同第七章第二条第2项约定：“合同期满或提前终止合同，乙方均不得拆走所有固定的装修物品、含地板、吊顶、外墙玻璃、地砖、装饰隔墙、灯具等，并不得向甲方要求任何补偿，否则甲方将有权扣除乙方履约保证金，视同乙方单方违约。”合同第九章第三条的约定，因周建雄原因导致合同提前解除或终止，东方公司有权不退还周建雄所交纳的各项款项（含租金、物业服务费、履约保证金、商品质量保证金、工作人员服务保证金等）。现东方公司自愿放弃该项权利，退还周建雄履约保证金、商品质量保证金、装修押金共计25981元，本院予以认可。至于一审法院是否遗漏反诉请求问题，本院在案卷材料中未见反诉材料，经询问一审承办法官，因与本案法律关系不一致，不予受理反诉请求，也已口头告知东方公司另行起诉，故一审法院程序处理并无明显不妥，东方公司该项上诉请求不成立。综上所述，东方公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院民事判决书（2020）赣0502民初3608号民事判决；二、新余市东方巴黎置业有限公司于本判决生效之日起十日内向周建雄退还保证金等25981元；三、驳回周建雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费768元（已减半收取），二审案件受理费367元，合计1135元，由周建雄负担420元，新余市东方巴黎置业有限公司负担715元。本判决为终审判决。审判长  赵志刚审判员  艾力钊审判员  赵卫珍二〇二〇年十二月二十三日法官助理邹铖书记员钟卉