湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2835号上诉人（原审被告）：李至明，男，1962年5月13日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：李建林，湖南嘉明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王建业，男，1982年9月19日出生，汉族，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：王德志（王建业之父），男，1957年9月5日出生，汉族，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：王立强，男，1985年12月13日出生，汉族，住湖南省蓝山县。被上诉人（原审被告）：李丹，女，1990年11月25日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。上诉人李至明因与被上诉人王建业、李丹房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2020）湘1024民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李至明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王建业对李至明的诉讼请求；本案诉讼费用由王建业、李丹负担。事实和理由：1.一审遗漏诉讼当事人，李至明不是本案适格被告。李至明将自有房屋委托李冠军销售，李冠军又委托他人以“新华名都项目部”的名义对外销售房屋。案涉《新华名都订购协议》中，甲方当事人是“新华名都项目部”，根据合同相对性原则，应当将“新华名都项目部”或其所有人、李冠军列为被告，李至明不是合同当事人，不是本案适格被告。2.既然一审认定“未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对订购协议无故反悔”，那么即证明双方在履行合同过程中均无过错或不当，一审判决李至明支付王建业房款占用利息无事实和法律依据。事实上，双方未订立购房合同的原因是王建业故意毁约，不按约定履行付款义务。3.王建业仅举证证明其交纳了91283元，一审认定王建业支付购房款110734元错误。李丹不是案涉合同当事人，也不是李至明委托的销售人，其举证收到王建业110734元与李至明无关。如李丹认可其收到王建业110734元，也应由李丹返还。4.王建业起诉是以“因被告不能提供商品房预售许可证等手续”而要求解除《新华名都订购协议》，对于该协议的内容无异议，一审以该协议第二条、第五条违反公平、诚信原则而判决解除合同，属于判非所诉。案涉房屋属于个人房产，不是商品房，应当适用买卖合同的一般规定，一审适用《最高人民法院》第一条规定明显不当。王建业辩称，一审判决没有遗漏当事人，房屋的销售是由李至明管理，李至明是本案适格被告。李至明一审时也陈述不需要追加当事人，责任由李至明一个人承担。李至明需要办理预售许可证和规划证等，但是目前案涉房屋没有办理任何手续。直到第三人装修房屋，王建业才知道李至明已经把房屋卖给了第三人，李至明根本违约。一审判决认定王建业支付了购房款14万多元是正确的。一审判决适用法律正确，李至明在房屋没有任何证件时将房屋进行销售，且在王建业交付购房款之后将涉案房屋卖给第三人，还叫王建业继续支付购房款，李至明涉嫌诈骗。2017年王建业就交了购房款，且款项至今未退还，所以李至明应向王建业支付利息和违约金。李丹辩称，李至明与李冠军签了代理协议，协议注明代理方提供销售人员及提供销售人员工资和提成，不存在委托李冠军销售，然后李冠军委托他人以“新华名都项目部”的名义销售的问题。“新华名都项目部”的名称是李至明、李石忠、李大鹰、李至文认可的，所以对外才用该名称销售。所有的购房协议都是由房主本人签字确认，订房协议上也有房主本人签字。关于房款问题，涉案房屋的销售人员本来不是李丹，李丹只是协助办理，为了确保房款的安全，房款都是会经过李丹的手，李丹认可王建业交了11万多元，且有转账记录予以证明。一审时李丹反复和李至明强调是否认可佣金，李至明明确表示认可佣金。王建业的佣金及房款都不在李丹的账户上，李丹已经转给代理老板和李至明了。李至明曾打电话让李丹向王建业催款，李丹也是听王德志说涉案房屋已经卖给第三人了。王建业向一审法院起诉请求：1.判决解除王建业与李至明签订的《新华名都认购协议》；2.李至明、李丹返还王建业购房款171283元及利息14034元（利息暂计算至2019年8月20日，之后利息以141283元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）（利息按年利率6%计算）；3.本案诉讼费用由李至明、李丹负担。一审法院认定事实：李至明与他人共同建设了一批房屋，就各自分得的房屋销售与李冠军签订了《房屋委托销售协议》，以新华名都项目部名义对外销售，李丹系委托的销售人员。2017年7月25日，王建业（乙方）签订《新华名都认购协议》，李至明在甲方处签名。约定将由王建业按照单价2258元每平方米，总价335477元认购新华名都402房。第二条约定王建业需于签署认购协议的同时向甲方交付购买该住房的定金计人民币30000元整，再于2017年10月31日前向甲方支付60%房款计人民币171283元整，剩余款在今年12月份之前付清剩余40%。第四条约定乙方支付认购定金后，如乙方未出现违约，而甲方将该商品房另行出卖给第三方，甲方应当向乙方返还双倍认购定金。第五条约定如乙方分期付款，未在约定的时间内缴纳房款，逾期在15日内，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过15日后，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。如逾期超过3个月，本《认购协议》自动解除，甲方可将此住房出卖给第三方，且认购定金不予退还给乙方。第六条约定本《认购协议》经双方自愿签字盖章后生效，至双方签订《住房买卖合同》后自行终止，本《认购协议》终止后，认购定金转为购房款。认购协议签订当日，王建业交30000元定金给李至明，李至明出具收据并在收款人处签字。后王建业多次转账支付房款到李丹账户，其中于2017年10月25日转账61283元，于2017年10月31日转账10000元，2017年11月5日转账20000元。李丹于2017年11月4日转20508元到李冠军账户，备注“新华402佣金结算”，2018年1月10日转90226元李至明，备注“402房款”。李丹自认已经收到房款11万余元。本案经调解未果。案件审理过程中李至明自认诉争认购协议对应的402房已抵债给他人。一审法院认为，王建业与李至明签订的《新华名都认购协议》属于预约合同，预约合同的作用是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解认购协议中的“第二条……约定王建业需于签署认购协议的同时向甲方交付购买该住房的定金计人民币30000元整，再于2017年10月31日前向甲方支付60%房款计人民币171283元整，剩余款在今年12月份之前付清剩余40%。”“第五条如乙方分期付款……如逾期超过3个月，本《认购协议》自动解除，甲方可将此住房出卖给第三方，且认购定金不予退还给乙方。”即在买受方只与出售方签订了认购协议，尚未见过商品房买卖合同文本的情形下，要求买受方按期交房款，否则将构成违约,势必将买方置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地，出售方则可以藉此获益。那么，双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信的原则。关于王建业为何未按约定与李至明签订房屋买卖协议、交纳购房款的问题。双方未签订商品房买卖合同，王建业陈述系李至明没有预售许可证，李至明陈述系王建业不愿意继续购买该房产，但双方均没有证据证实有归责于任何一方的原因。因此，在双方当事人均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对订购协议无故反悔。根据《最高人民法院》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定的关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，双方签订的《新华名都认购协议》应当解除，故王建业要求李至明返还30000元定金、返还购房款及利息损失的诉讼请求，予以支持。王建业要求双倍返还定金但未向一审法院举证证明李至明就双方未能签订房屋买卖合同存在过错，故对该项诉请不予支持。另就已经缴纳的房款，王建业仅仅举证证明91283元，而李丹向一审法院举证证明其收到的王建业房款后按照委托协议于2017年11月4日转20508元到房屋销售受托人李冠军账户，于2018年1月10日转90226元到李至明账户，即其所收房款共计110734元，对王建业要求返还房款的诉讼请求在110734元范围内予以支持。王建业诉请房款及定金的占用利息14034元系按照年利率6%计算，王建业诉请的数额未超过法律规定，依法予以支持。李丹作为销售代收房款的行为系受托行为，该行为的法律后果由委托人李至明承担，李丹不承担本案的偿还责任。李至明关于王建业未按约定支付房款已构成违约的抗辩主张，不予支持。此外，应当指出李至明提供的《新华名都认购协议》为反复使用性条款。其中，双方签订的《认购协议》第二条中写明“乙方需于签署认购协议的同时向甲方交付购买该住房的定金计人民币30000元整，再于2017年10月31日前向甲方支付60%房款计人民币171283元整，剩余款在今年12月份之前付清剩余40%。”第五条“约定如乙方分期付款……如逾期超过3个月，本《认购协议》自动解除，甲方可将此住房出卖给第三方，且认购定金不予退还给乙方。”该条款是典型的格式条款。李至明未提供证据证实对《认购协议》中限制王建业权利的条款尽到了合理的提示及说明义务。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、《最高人民法院》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：“一、解除原告王建业与被告李至明于2017年7月25日签订的《新华名都认购协议》；二、由被告李至明返还原告王建业定金30000元、购房款110734元，并给付上述款项计算至2019年8月20日的利息14034元，以上合计154768元，被告李至明于本判决生效后十日内给付原告王建业。后期利息以140734元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至给付完毕为止；三、驳回原告王建业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2003元，由原告王建业负担330元，由被告李至明负担1673元。”本院二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审中查明：李至明一审时认可“新华名都项目部”是其自取的名称，“新华名都项目部”未经工商登记或备案，其在销售案涉房屋时亦未成立公司。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审程序是否合法；二、应当由谁来返还王建业的购房款以及应返还多少购房款。关于争议焦点一。根据查明的事实，李至明仅仅是以“新华名都项目部”的名义销售案涉房屋，“新华名都项目部”本身不具有民事主体资格，而且李至明是案涉房屋的所有权人，李至明本人亦在《新华名都认购协议》上签字，李至明是《新华名都认购协议》的相对方，亦是本案适格被告。李至明与李冠军签订《房屋委托销售协议》，双方形成委托代理关系，李冠军所为代理行为所产生的法律关系直接归属于被代理人李至明，因此李冠军不是本案必须共同参加诉讼的当事人。李至明提出一审遗漏诉讼当事人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认为“根据《最高人民法院》第四条……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人的规定，双方签订的《新华名都认购协议》应当解除。”因此，一审实际上系以双方当事人订立合同的目的不能实现为由，而判令解除案涉合同的，该判决理由并未超出王建业的起诉请求。案涉房屋虽然不是房地产企业开发建设的房屋，但是具有商品房的属性，一审适用《最高人民法院》相关规定亦无不当。关于争议焦点二。王建业、李至明均未举证证明对方对合同目的不能实现存在过错，因不可归责于双方的过错导致合同解除，因合同所取得财产应当予以返还。李至明既是合同相对方，又是合同的受益人，应当承担返还财产的法律责任；李丹仅仅是案涉房屋的销售人员，不是合同的相对方，不应承担返还责任。一审时，李至明对于李丹银行转账支付的90226元购房款以及王建业支付的3万元定金予以认可，本院予以确认。虽然王建业提供转账凭证的仅有91283元，但是李丹认可其收到王建业支付的购房款11万多元，而且李丹一审时提交的《个人账户支出交易明细》显示，李丹于2017年11月4日转账支付给李冠军20508元，并备注“新华402佣金结算”，该笔20508元加上王建业提供转账凭证的91283元，与李丹认可收到的房款金额相吻合。因此一审判决李至明返还王建业定金30000元以及购房款110734元（90226元+20508元）并无不当，本院予以支持。一审系基于李至明占用王建业购房款及定金的事实，而非基于双方合同约定对利息作出认定，因此一审判决按照年利率6%支付资金占用期间利息并无不当，本院予以支持。综上所述，李至明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由上诉人李至明负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇二〇年十二月十五日法官助理 肖露华书 记 员 梁 艺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。