重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民初526号原告（执行案外人）：吴忠东，男，汉族，1976年11月7日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：李平，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：重庆兴农融资担保集团有限公司，住所地重庆市渝**龙山街道龙山路****，统一社会信用代码91500005828358674。法定代表人：刘壮涛，董事长。委托诉讼代理人：邹婷，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱幸，重庆静昇律师事务所律师。被告（被执行人）：周兴平，男，汉族，1962年7月16日出生，住重庆市忠县。被告（被执行人）：周俊，男，汉族，1989年2月27日出生，住重庆市两江新区。被告（被执行人）：陈宣海，男，汉族，1965年1月5日出生，住重庆市忠县。被告（被执行人）：周娟，女，汉族，1985年11月20日出生，住重庆市两江新区。第三人（被执行人）：重庆国金建设集团有限公司，，住所地重庆市忠县忠州街道红星路**第**统一社会信用代码91500233762660558R。法定代表人：张红，董事长。委托诉讼代理人：梁勇，重庆天宇三星律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆皇华文典房地产开发有限公司，住，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路**一社会信用代码9150023373982741XY。法定代表人：周兴兵，总经理。委托诉讼代理人：梁勇，重庆天宇三星律师事务所律师。第三人（执行案外人）：马书华，女，汉族，1975年6月2日出生，住重庆市忠县。原告吴忠东与被告重庆兴农融资担保集团有限公司（以下简称兴农公司）、周兴平、周俊、陈宣海、周娟以及第三人重庆国金建设集团有限公司（以下简称国金公司）、重庆皇华文典房地产开发有限公司（以下简称皇华文典公司）、马书华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告吴忠东及其委托诉讼代理人李平、被告兴农公司的委托诉讼代理人邹婷、第三人国金公司、皇华文典公司的共同委托诉讼代理人梁勇、第三人马书华到庭参加诉讼，被告周兴平、周俊、陈宣海、周娟经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴忠东向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）渝01执异366号《执行裁定书》;2.立即终止执行（2019）渝01执1097号《执行裁定书》，解除对忠县忠州镇滨江路33号附31号（权证号311房地证2014字第××号）、附32号（权证号311房地证2014字第××号）房屋的查封、评估、拍卖等全部执行措施；3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：1.原告吴忠东与第三人马书华系夫妻关系，于1999年3月22日登记结婚。二人长期在西安经商、工作、生活。2015年3月11日，二人在皇华文典公司以947880元的价格购买了位于忠县（原地址：皇华三千里2号楼编号为附31号、附32号）门面房屋两间。随即原告实际占用该门面房屋，并以房主身份于2015年7月8日起陆续将该门面房屋租赁给陈群、陆涛、冯攀经营至今。2.2020年5月20日，涉案门面租赁经营户冯攀通过微信告知原告，此房屋正在被重庆市第一中级人民法院强制执行过程中，并向原告发送了2020年5月20日张贴在门面大门口的（2019）渝01执1097号执行公告。原告随即与被告皇华文典公司取得联系，并了解情况，被告皇华文典公司才将（2019）渝01执异366号《执行裁定书》送达给原告本人。涉案门面房屋系原告与马书华全额出资于2015年3月11日购买，并实际占用使用至今。（2019）渝01执异366号《执行裁定书》载明的原告以冲抵项目工程款的方式取得房屋的认定明显与事实不符。被告兴农公司、皇华文典公司设定的抵押事项在原告实际取得房屋之后。且被告兴农公司、重庆三峡银行在办理抵押登记事项过程中，未实地了解涉案房屋的购买、租赁、使用等实际情况，明显存在瑕疵。被告的上述行为严重侵害了原告和第三人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告与皇华文典公司、重庆方南资产管理有限公司（以下简称方南公司）签订的《商铺认购协议》应认定为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，并已满足该规定中“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，且原告与马书华实际合法占用涉案房屋至今。故原告与马书华对本案所涉房屋享有的权利完全可以排除本案执行。被告兴农公司辩称，1、本案系吴忠东提出的案外人执行异议之诉，根据法律规定，执行异议之诉案件应由法院判决不得执行涉案标的或驳回原告诉讼请求，吴忠东提出的诉讼请求不符合法律规定。2、吴忠东在本案中陈述与皇华文典公司签订认购协议并支付购房款，此与吴忠东在执行异议中提交的异议申请和皇华文典公司、国金公司在执行异议中提交的异议申请所陈述系工程款抵债而来的事实不符，其对案涉房屋主张的权利系抵债而来，应区别于一般商品房买卖，吴忠东对于涉案房屋仅享有债权主张，达不到排除执行的效力。国金公司、皇华文典公司述称，1、因皇华文典公司开发建设中需要融资，与兴农公司签订了小额担保合同。兴农公司对抵押房屋已出售的事实是明知的。2、在本案起诉前，为了兑现裁判确定的债务，双方进行了多轮磋商，同意不将本案房屋作为执行标的物，已经用其他财产偿还了部分债务，第二批资产处理过程中因故未能完成，兴农公司单方申请法院对本案标的物继续推进评估、拍卖程序，导致本案诉讼。3、吴忠东提出的异议成立，双方买卖关系真实，兴农公司提交的抵押证据也是真实的。本案如何适用法律规则，由人民法院依法判决。马书华述称，原告所述均为真实事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年12月，重庆皇华建设（集团）有限公司（后变更为国金公司）、皇华文典公司作为抵押人与抵押权人兴农公司签订《抵押反担保合同》（合同编号：CQXNRZDB2016-156-1）,约定的抵押物包括了案涉房屋，双方就此办理了抵押登记。2019年4月17日，重庆仲裁委员会就申请人兴农公司与被申请人国金公司、皇华文典公司、周兴平、周俊、陈宣海、周娟追偿权纠纷一案作出(2018)渝仲字第3213号裁决书，裁决内容如下：……（五）确认申请人重庆兴农融资担保集团有限公司对被申请人重庆国金建设集团有限公司、重庆皇华文典房地产开发有限公司提供的抵押物（被申请人重庆国金建设集团有限公司提供的忠州镇巴王路21号附6、7号房产，被申请人重庆皇华文典房地产开发有限公司提供的忠县忠州镇滨江路33号附30号至49号共20套房产）就上述第（一）（二）（三）（四）项仲裁请求的款项依法享有优先受偿权。因国金公司、皇华文典公司、周兴平、周俊、陈宣海、周娟未履行上述裁决中的给付义务，兴农公司向本院申请强制执行，本院以（2019）渝01执1097号案立案执行，并于2019年9月5日作出（2019）渝01执1097号执行裁定，查封了皇华文典公司名下位于重庆市忠县房屋（权证号：**地证2014字第××号）、重庆市忠县忠州镇滨江路33号附31号房屋（权证号：3：**地证2014字第××号重庆市忠县忠州镇滨江路33号附32号房屋（权证号：311：**地证2014字第××号市忠县忠州镇滨江路33号附44号房屋（权证号：311房地：**地证2014字第××号县忠州镇滨江路33号附45号房屋（权证号：311房地证2：**地证2014字第××号日，本院作出（2019）渝01执1097号选择评估机构通知书，通知当事人到本院就上述查封房屋进行评估、拍卖，责令当事人按时到本院司法鉴定室选定评估机构。公告后，案外人吴忠东向本院提出书面异议，主张其系附31号、附32号房屋的买受人，请求对案涉房屋中止评估、拍卖。本院对此作出（2019）渝01执异366号执行裁定书，裁定驳回异议人吴忠东的异议请求。吴忠东于2020年5月27日向本院提起本案执行异议之诉。吴忠东与马书华系夫妻关系。2015年3月11日，（甲方）方南公司与（乙方）吴忠东、马书华就皇华文典公司开发的位于皇华三千里2号楼编号为附31号、附32号的房屋签订《商铺认购协议》（合同编号：方南2015-01-11、方南2015-01-12），皇华文典公司在甲方“担保人”处加盖了公章。双方约定认购期限为两年，单价2500元/平方米，总价款分别为671850元、51300元，甲方应在本合同签订生效后30日内将商铺交付乙方使用，协议还约定了其他相关内容。2015年3月3日，方南公司向吴忠东出具收据一张，载明收款2万元。2015年3月11日，吴忠东向方南公司分两次转账共计927880元，方南公司于同日向吴忠东出具了相应收据。2015年7月8日，吴忠东作为出租方与承租方陈群签订《房屋出租合同》，约定吴忠东将案涉房屋出租给陈群使用，租期为2015年7月8日至2018年7月8日，第一次缴纳的年租金为3.8万元，第二次缴纳的年租金4.3万元，第三次缴纳的年租金5万元，陈群经营的忠县婧杰副食店经营场所为案涉房屋。2018年11月16日，吴忠东作为出租方与承租方陆涛签订《房屋出租合同》，约定吴忠东将案涉房屋出租给陆涛使用，租期为2018年11月16日至2023年11月15日，第一次缴纳的年租金为3.5万元，第二次的缴纳年租金3.8万元，第三次的缴纳年租金4.1万元，第四次的缴纳年租金4.4万元，第五次缴纳的年租金为4.8万元，陆涛经营的忠县鲜美香餐饮店经营场所为案涉房屋。2019年11月16日，吴忠东作为出租方与承租方冯攀签订《房屋出租合同》，约定吴忠东将案涉房屋出租给冯攀使用，租期为2019年11月16日至2023年11月15日，第一次缴纳的年租金为3.8万元，第二次的缴纳年租金4.1万元，第三次的缴纳年租金4.4万元，第四次的缴纳年租金4.8万元，冯攀经营的忠县佳味餐饮店经营场所为案涉房屋。另查明，1、吴忠东、马书华在2019年8月23日取得西安市公安局未央分局颁发的居住证。2、吴忠东在本案诉讼中对向执行部门提出执行异议程序中的申请书和本院（2019）渝01执异366号执行裁定书载明的以工程款抵债支付购房款的事实提出异议，认为其与涉案房屋开发公司之间没有工程建设法律关系，购买涉案门面系直接支付购房款购买，有支付购房款的银行流水为凭。3、兴农公司对于吴忠东实际支付的购房价款与认购协议约定的价款金额不一致提出了异议，吴忠东在诉讼中称购买房屋价款若一次性付款存在打折的情况，认购期间还存在返租的情况，故吴忠东支付金额就是全部购房款。本院认为，本案的争议焦点为：吴忠东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述规定可知，在有担保物权存在的执行异议案件中的一般情况下，应当适用上述规定第二十七条予以裁判，即申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，吴忠东适用上述规定第二十八条提起异议之诉，则应审查上述规定第二十八条规定的情形是否属于第二十七条规定的除外情形。对此，本院认为，抵押权为担保物权，是物权的一种。而房屋买受人享有的是请求出卖人将涉案房屋过户至其名下的债权请求权，其本质仍为债权。物权优先于债权是民法的一项基本原则。同时，债权形成于物权之前并不能改变前述基本原则。因此，与房屋买受人享有的普通债权相比较，抵押权显然具有优先性。但基于生存利益至上的考虑，可以有例外规定。上述第二十九条规定的情形即是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的期待权以排除执行的效力。由此可见，上述规定第二十九条即为第二十七条的除外情形。但也唯有基于居住利益至上的考虑，才能作此突破，否则会动摇抵押权具有优先性的民法基本原则，冲击现有的交易秩序。符合第二十八条规定情形的房屋买受人为一般购房人，其对所购房屋享有的权利只能对抗其他一般债权。故上述规定第二十八条并非第二十七的除外情形。本案中，吴忠东提交《商铺认购协议》，虽然该协议不是《房屋买卖合同》，但该协议具备了《房屋买卖合同》的基本内容，出卖人也收取了出卖价款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以认定在人民法院查封之前双方签订了合法有效的书面买卖合同。吴忠东提交了支付购房款的银行流水及收款方出具的收据，证明本院（2019）渝01执异366号执行裁定书所述系冲抵工程款方式支付购房款的认定有误，没有其他证据证明吴忠东系冲抵工程款的方式支付的购房款，故可以认定吴忠东系银行转账支付购房款，而非以冲抵工程款的方式支付购房款。吴忠东提交以自己名义对外出租房屋收取租金等相关证据，能够证明其已在人民法院查封之前合法占有该不动产。虽然吴忠东在本案中提交上述证据证明符合上述规定第二十八条前三项规定情形，但如前所述，上述规定第二十八条并非第二十七条的除外情形，吴忠东所购涉案房屋均为商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，也不符合上述规定第二十九条规定的情形，不能对抗兴农公司对涉案房屋享有的抵押权。故吴忠东所提终止执行（排除执行）涉案房屋的请求不能成立，本院依法不予支持。吴忠东提出的撤销(2019)渝01执异366号《执行裁定书》、解除查封、评估、拍卖等执行措施的诉讼请求，不属案外人执行异议之诉的审理范围，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：驳回吴忠东的全部诉讼请求。本案案件受理费13278.80元，由吴忠东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年十二月二日法官助理  江满意书 记 员  程 容