辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8646号上诉人（原审被告）：张魏魏，女，汉族，1980年3月21日出生，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：黄志鹏（张魏魏配偶），男，汉族，1987年6月12日出生，住江西省上饶市鄱阳县。被上诉人（原审原告）：大连市嘉年物业管理有限公司。住所地：大连市旅顺口区得胜街道长江路**。法定代表人：吴迪，该公司经理。委托诉讼代理人：庞秀云，女，汉族，该公司员工。上诉人张魏魏因与被上诉人大连市嘉年物业管理有限公司（以下简称嘉年物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院(2020)辽0212民初3073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张魏魏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由为，1.天津市港湾物业管理有限公司大连分公司（以下简称港湾物业）向一审法院提交了开发商和物业公司签订的两份《前期物业管理服务合同》（2008年5月15日-2013年5月14日，2013年5月15日-2018年5月14日）、《临时管理规约》《前期物业管理服务协议》、《收费许可证》等相关证据，法院经过严格审查后给予认可。所以，被上诉人的主体身份不合法。2.港湾物业注销，2018年5月14日之前的费用无迹可寻。且2015年至今，上诉人未接到港湾物业费用缴纳通知，已超过两年诉讼时效。3.一审法院开庭时，上诉人看到被上诉人提供2014年3月15日《前期物业管理服务协议》。回到家中后家人告知，此协议是港湾物业员工在夜间5点左右到上诉人家中，告知上诉人家属港湾物业变更公司名称，要求业主再签一份协议。此协议是在欺骗业主的情况下签订的，不应被采信。嘉年物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。嘉年物业向一审法院起诉请求：一、张魏魏支付2015年4月30日起至2019年9月29日的物业费6703元、违约金706元，合计7409元；二、诉讼费由张魏魏承担。一审法院认定事实如下：嘉年物业成立于2013年9月4日。2013年9月15日，大连市开世地产有限公司与嘉年物业签订《前期物业服务合同》嘉年物业对大众·开世嘉年住宅小区提供前期物业管理服务事宜。合同期限自2013年10月1日起至2018年12月31日止；《前期物业服务合同》第四条约定：本物业管理区域物业服务费用实行包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：无电梯多层住宅：1.00元/月/平方米；有电梯多层、小高层、高层住宅：1.40元/月/平方米；商业物业：2.50/月/平方米。第五条约定：业主应于开发商通知入伙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年10月履行交纳义务。第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第五条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求甲方、业主和物业使用人补交并从逾期之日起按每天应缴物业服务费用千分之五的标准向乙方支付违约金。2018年10月19日，双方又签订《前期物业服务合同》一份，约定由嘉年物业对开世嘉年住宅小区提供前期物业管理服务事宜。合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止；《前期物业服务合同》第四条约定：本物业管理区域物业服务费用实行包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：无电梯多层住宅：1.00元/月/平方米；有电梯多层、小高层、高层住宅：1.40元/月/平方米；第五条约定：业主应于开发商通知入伙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前10日履行交纳义务。第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第五条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求甲方、业主和物业使用人补交并从逾期之日起按每天应缴物业服务费用千分之五的标准向乙方支付违约金。2014年3月15日，张魏魏、嘉年物业签订《前期物业管理服务协议》，协议中写明房号388#-801，建筑面积90.34平方米，收费标准为：多层住宅（无电梯）1.00元/月/平方米；多层住宅（有电梯）1.4元/月/平方米（含电梯费）；小高层住宅1.4元/月/平方米（含电梯费）；高层住宅1.4元/月/平方米（含电梯费）。物业管理服务费应于每季10日前向原告交纳，每季交纳一次；逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为滞纳金。张魏魏认可其本人在此服务协议上签字，但称签字时无嘉年物业公司印章，不知是与嘉年物业签订协议，否则不能签字。而该协议上嘉年物业处名称均系打印，非后填写。嘉年物业主张张魏魏自2015年4月30日始未交纳物业费，自2015年4月30日起至2019年9月29日止，张魏魏共拖欠物业费6703元（90.34平方米×1.4元/平方米/月×53个月），因合同约定的违约金计算数额过高，嘉年物业自行以706元向张魏魏主张，其余部分放弃。张魏魏以港湾物业与案外人之间的起诉状及撤诉的民事裁定书[（2017）辽0212民初2774号]复印件为据，主张港湾物业为小区提供物业服务，2017年还向业主索要物业费，其称港湾物业于2018年注销，注销之前物业费不应向嘉年物业支付。案涉小区未成立业主委员会。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区建设单位与嘉年物业先后签订了两份《前期物业服务合同》，明确了服务范围、服务费收费标准及服务期限。在合同履行期内，张魏魏亦与嘉年物业签订了《前期物业管理服务协议》，接受嘉年物业提供物业服务，虽张魏魏抗辩其签订协议时不知情是与嘉年物业签订，但协议中明确印有嘉年物业全称，张魏魏此项抗辩意见无法采纳。关于嘉年物业要求张魏魏支付2015年4月30日起至2019年9月29日的物业费6,703元一节，因张魏魏、嘉年物业签订的《前期物业管理服务协议》中明确写明房屋面积及物业费收费标准，嘉年物业按照房屋面积90.34平方米×1.4元/月/平方米×欠费53个月=6703元向张魏魏主张物业费数额，符合双方的合同约定，在张魏魏无据佐证此期间曾交纳部分费用的情况下，嘉年物业此项诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。关于嘉年物业要求张魏魏支付违约金706元一节，虽然案涉《前期物业管理服务协议》中对违约金作出了明确的约定，但为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对嘉年物业要求张魏魏支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于张魏魏抗辩2018年之前的物业费应交给案外人港湾物业一节，因当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张魏魏提交的其他案件的起诉状及民事裁定书复印件，不足以证明2018年之前非由嘉年物业为案涉小区提供物业服务，且嘉年物业、张魏魏之间自2014年3月15日始即受《前期物业管理服务协议》约束，故张魏魏此项抗辩意见，无法采信。综上，嘉年物业部分诉讼请求予以支持，张魏魏抗辩意见不予采纳。嘉年物业、张魏魏之间应相互理解，相互配合，共同建立、治理和维护良好的小区环境。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，尽职尽责地履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，让业主感受到物业费的支付价有所值。作为接受物业管理服务的业主，应当考虑到已交费业主的共同利益，在发现问题时及时通过正当渠道向物业公司提出合理化建议，共同协助物业公司提高小区服务质量。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、张魏魏于本判决生效之日起十日内给付大连市嘉年物业管理有限公司2015年4月30日至2019年9月29日期间物业管理服务费6703元；二、驳回大连市嘉年物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为25元，由张魏魏负担。本案二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，本案中，大连市开世地产有限公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》对上诉人具有约束力。同时，上诉人与被上诉人又于2014年3月15日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。上诉人主张其在签字时不知晓协议内容，不应受该协议约束。上诉人此节主张于法无据。故，被上诉人依据上述合同和协议约定主张上诉人应支付2015年4月30日至2019年9月29日期间物业费6703元，有事实和法律依据，一审判决上诉人承担物业费并无不妥。上诉人主张本案讼争期间的物业服务企业为案外人港湾物业，并称港湾物业曾另案起诉上诉人支付讼争期间物业费，但上诉人提供的（2017）辽0212民初2774号民事裁定书与上诉人无关，上诉人张魏魏并非该案件的当事人。且该裁定亦未认定上诉人所主张的该节事实。上诉人亦未提供其已向案外人港湾物业支付了讼争期间物业费的相关证据，故，上诉人此节主张，本院不予支持。综上所述，上诉人张魏魏的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张魏魏负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年十二月二十三日书记员 钟梓瑞