湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终2120号上诉人（原审被告、反诉原告）：株洲和鑫房地产开发有限责任公司，住所地株洲市石峰区杉木塘。法定代表人：李涛，总经理。委托代理人：陈小明,株洲市法学会法律服务中心法律工作者，代理权限为特别授权。上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南长株潭国际物流有限公司，住所地株洲市石峰区喻家坪。法定代表人：杨烨，总经理。委托代理人：王贤南，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师,代理权限为一般代理。委托代理人：李杨，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师,代理权限为一般代理。上诉人株洲和鑫房地产开发有限责任公司与上诉人湖南长株潭国际物流有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，均不服湖南省株洲市石峰区人民法院（2020）湘0204民初319号民事判决，于2020年9月8日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。株洲和鑫房地产开发有限责任公司上诉称：撤销原判第四项。1.解除双方签订的《玉桂小区棚改项目定向开发合同》；被上诉人支付审计报告核减的5%工程优惠款627659.2元；2.被上诉人从2017年1月20日起以3953184.3元为基数按月利率2%支付利息至本金付清之日止；3.被上诉人支付前期发生费用5771315.01元（庭审中将200万元变更为5771315.01元）和可得利益损失6936900元；4.被上诉人承担诉讼费。取得土地使用权系被上诉人义务，因被上诉人内部人员上方导致挂牌受阻，合同系双方真实意思表示，合法有效，被上诉人根本违约，应当赔偿上诉人的合法损失。工程款优惠5%的前提是合同履行完毕，被上诉人违约，不应当再给予优惠。被上诉人违约，增加了上诉人的财务成本，应当支付利息损失。在原审时，前期费用专项审计报告是初稿，在上诉期间专项审计报告已出来，前期开发费用为5771315.01元，现变更上诉请求，要求支付前期已发生费5771315.01元。合同约定被上诉人按200元/㎡支付利润。湖南长株潭国际物流有限公司辩称：双方在原审提交的证据都明确体现并非被上诉人原因导致玉桂小区棚改项目没有实施下去，而是因为上诉人没有取得建设工程许可证违法施工，无法按照合同约定的日期交付房屋。上诉人要求支付工程款以及发生的费用及利益没有依据，上诉人违法施工，实施的建设工程系违章建筑，不能主张违章建筑的工程款，违章建筑工程计算没有合法及合理的计算依据，前期发生费用及可获得利益没有相应的发票以及事实依据，上诉人的上诉理由不成立，请求查明事实，驳回上诉人的上诉请求。湖南长株潭国际物流有限公司上诉称：撤销原判第二项、第三项，被上诉人返还860万元；并由被上诉人承担一、二审诉讼费和保全费。被上诉人没有取得建设工程许可证违法施工，违法施工，实施的建设工程系违章建筑，不能支付违章建筑的工程款。请求查明事实，驳回被上诉人的反诉请求。原审事实不清，适用法律错误。株洲和鑫房地产开发有限责任公司辩称：将涉案土地挂牌系上诉人义务，上诉人内部人员上访导致挂牌受阻，上诉人未将涉案土地挂牌，我方无法取得土地使用权，合同系双方真实意思表示，合法有效，上诉人根本违约，应当赔偿我方的合法损失。请求驳回上诉。湖南长株潭国际物流有限公司向原审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《玉桂小区棚改项目定向开发合同》；2.被告返还原告已经支付的860万元款项；3.被告支付上述款项按银行活期存款利率计算的利息，利息计算至上述款项及利息支付完毕之日止（利息暂计至起诉之日为126460.83元）；4.被告支付原告水电费113783.40元。事实与理由：2013年9月30日，原告与被告签订了《玉桂小区棚改项目定向开发合同》，项目名称“玉桂小区新建六栋、七栋住宅”（162套及98个以内的地下停车位），项目位于株洲市石峰区××路××号××小区内，要求在2015年12月31日前竣工并交付使用。被告多次承诺交房，均没有按约定时间交房，已严重违约。2016年5月12日，株洲市规划局向被告下达《责令停止违法建设通知书》，责令项目停止建设。2014年9月30日至2016年9月14日，原告分四次支付给被告工程款600万元；因支付农民工工资等，2017年1月20日，被告在原告“借款”260万元。因此，原告实际支付给被告860万元。另外。被告在项目建设中，拖欠原告水电费113783.40元。株洲和鑫房地产开发有限责任公司向原审法院反诉请求：1.解除双方于2013年9月30日所签的《玉桂小区棚改项目定向开发合同》；2.反诉被告支付反诉原告工程款3953184.3元（已完工11925525.3元，已支付860万元，欠付3325525.3元，加上已扣回优惠款5%计627659.2元，合计3953184.3元）及利息（2017年元月20日起至本金付清之日止，按月利率2%计算）；3.反诉被告赔偿反诉原告损失人民币8936900元（前期已经发生费用200万元、可得利益损失6936900元）。事实与理由：2013年9月30日，反诉原告与反诉被告签订了《玉桂小区棚改项目定向开发合同》，项目名称“玉桂小区新建六栋、七栋住宅”（162套及98个以内的地下停车位），项目位于株洲市石峰区××路××号××小区内，要求在2015年12月31日前竣工并交付使用。2014年2月21日，株洲市发展和改革委员会以株发改发［2014］35号文件下发《关于湖南长株潭国际物流有限公司玉桂小区棚户区改造项目立项的批复》。同意石峰区组织实施湖南长株潭国际物流有限公司玉桂小区棚户区改造项目前期工作。2015年6月，开始进行基坑土石方的开挖，在拟建地上挖了个土坑。由于基坑开挖后停工时间过久，以及期间雨水过多等原因造成基坑作废，基坑周边及石峰山体存在重大滑坡安全隐患。为彻底消除滑坡隐患，经质监站、建设局等同意，反诉原告于2016年3月1日复工开始进行正负零以下工程施工。2016年9月底完成地下室主体工程消除滑坡安全隐患后再次停工至今。2018年9月20日，反诉被告向反诉原告出具《关于选定玉桂小区棚改项目已发生开发成本审计单位确认函》，明确由湖南中天华资产评估有限公司对“玉桂小区棚改项目”已发生开发成本进行审计。2018年10月9日，反诉原告与反诉被告与北京建标诚和工程咨询有限公司签订《建设工程造价咨询合同》，2019年1月27日，北京建标诚和工程咨询有限公司根据合同约定出具《长株潭物流中心棚改项目地下室已完工程结算审计报告》，审定金额为11910214.75元。原审查明：2011年8月2日，株洲市人民政府株政函（2011）132号《关于第三批棚户区改造项目计划的批复》，将湖南长株潭国际物流有限公司玉桂小区棚户区被纳入第三批棚户区改造项目计划。2013年9月30日，原告与被告签订了《玉桂小区棚改项目定向开发合同》，项目名称“玉桂小区新建六栋、七栋住宅”（162套及98个以内的地下停车位），项目位于株洲市石峰区××路××号××小区内，要求在2015年12月31日前竣工并交付使用。2014年2月21日，株洲市发展和改革委员会以株发改发［2014］35号文件下发《关于湖南长株潭国际物流有限公司玉桂小区棚户区改造项目立项的批复》，同意石峰区组织实施湖南长株潭国际物流有限公司玉桂小区棚户区改造项目前期工作。2014年7月，被告向承包商（施工方）湖南株洲嘉宇建设工程有限责任公司出具开工令。2015年6月，开始进行基坑土石方的开挖，在拟建地上挖了个土坑。由于基坑开挖后停工时间过久，以及期间雨水过多等原因造成基坑作废，基坑周边及石峰山体存在重大滑坡安全隐患。为彻底消除滑坡隐患，经质监站、建设局等同意，被告于2016年3月1日复工开始进行正负零以下工程施工，2016年9月底完成地下室主体工程消除滑坡安全隐患后再次停工至今。因拆迁安置等原因，国土部门暂停了“湖南长株潭国际物流有限公司玉桂小区棚户区改造项目”土地挂牌交易。2016年3月，株洲市石峰区发展和改革局报株洲市发展和改革委员会将“石峰区玉桂小区棚户区改造项目”更名为“长株潭物流中心棚改项目”，重新报批棚改项目审批手续。2016年5月12日，株洲市规划局向被告下达《责令停止违法建设通知书》，责令“长株潭物流中心棚改项目”停止建设。2016年8月11日，原告与株洲市石峰区棚户区改造和城中村整治工作指挥部办公室签订了《湖南长株潭物流中心棚改项目合作协议书》。前者原则同意后者进行该项目棚户区改造工作。2018年1月，因拆迁安置等原因，国土部门决定“长株潭物流中心棚改项目”暂缓实施。2018年8月，株洲市清水塘投资集团有限公司函告原告，“长株潭物流中心棚改项目”安置地块一并纳入清水塘棚改二期Ｄ地块实施整体开发。2018年9月20日，原告向被告出具《关于选定玉桂小区棚改项目已发生开发成本审计单位确认函》，明确由湖南中天华资产评估有限公司对“玉桂小区棚改项目”已发生开发成本进行审计。湖南中天华会计师事务所没有出具正式审计报告。2018年10月9日，原告、被告与北京建标诚和工程咨询有限公司签订《建设工程造价咨询合同》，2019年1月27日，北京建标诚和工程咨询有限公司根据合同约定出具《长株潭物流中心棚改项目地下室已完工程结算审计报告》，审定金额为11910214.75元。2014年9月30日至2016年9月14日，原告分四次支付给被告工程款600万元；因支付农民工工资等，2017年1月20日，被告向原告“借款”260万元。原告实际已经支付给被告860万元。原审另查明：被告在项目建设中，拖欠原告水电费113783.40元。原审认为，本案系房地产开发经营合同纠纷。房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。原告与被告签订《玉桂小区棚改项目定向开发合同》时，但没有取得玉桂小区棚改项目建设用地使用权。项目更名为“长株潭物流中心棚改项目”后，仍没有取得建设用地使用权。双方签订的《玉桂小区棚改项目（后更名为“长株潭物流中心棚改项目”）定向开发合同》系没有发生法律效力的合同，该合同需经被告依法取得建设用地使用权，并获得规划等部门的审批后，才发生法律效力，才能开工建设。原告和被告依据合同约定违法建设玉桂小区棚改项目（后更名为“长株潭物流中心棚改项目”）地下室工程的行为，不受法律保护。双方签订的《玉桂小区棚改项目（后更名为“长株潭物流中心棚改项目”）定向开发合同》系没有发生法律效力的合同，无需由人民法院判决解除。原、被告均要求解除《玉桂小区棚改项目定向开发合同》的请求，均不予支持。“长株潭物流中心棚改项目”安置地块已一并纳入清水塘棚改二期D地块实施整体开发。“长株潭物流中心棚改项目”地下室工程（已建工程，审定金额为11910214.75元），系原告因该无效合同取得的财产，应当折价补偿给被告。原告已经支付工程款及“借款”8600000元，差额部分3310214.75元仍需支付给被告。原告要求被告返还已经支付的8600000元款项及利息的诉讼请求，不予支持。被告拖欠原告长原告的水电费113783.40元，应予以支付。被告要求原告支付工程款3310214.75元，予以支持；超出部分、优惠款、利息均不予支持。被告要求原告赔偿预期利益损失，没有事实和法律依据，不予支持。被告要求原告赔偿实际损失（项目开发前期工作中已经发生的费用），但仅提供湖南中天华会计师事务所出具的审计报告征求意见稿，无法认定该项损失数额。因此，被告和该反诉请求，不予支持。被告没有提供北京建标诚和工程咨询有限公司工程结算审计费用票据，也没有就工程结算审计费用的承担提出主张；加之该审计系双方当事人诉前自行委托审计，非诉讼过程中人民法院委托审计，不宜在本案中处理审计费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第八条、第十一条规定判决：一、被告株洲和鑫房地产开发有限责任公司向原告湖南长株潭国际物流有限公司支付水电费113783.40元；二、原告湖南长株潭国际物流有限公司向被告株洲和鑫房地产开发有限责任公司支付工程款3310214.75元；上述两项相抵后，原告湖南长株潭国际物流有限公司向被告株洲和鑫房地产开发有限责任公司支付工程款3196431.35元。三、驳回原告湖南长株潭国际物流有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告株洲和鑫房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。案件受理费73682元，反诉受理费117166元，减半收取5583元，合计132265元，由原告湖南长株潭国际物流有限公司负担100000元，由被告株洲和鑫房地产开发有限责任公司负担32265元。本院对原审查明的事实予以确认。在二审过程中，株洲和鑫房地产开发有限责任公司提交了《关于株洲和鑫房地产开发有限责任公司投入玉桂小区项目的前期开发费用专项审计报告》，拟证明定向开发前期费用为5771315.01元。湖南长株潭国际物流有限公司质证意见：对证据的真实性、合法性均有异议，系上诉人单方委托审计，审计的材料没有经过庭审质证，不符合司法鉴定的相关规定。从鉴定第四项其他说明的根据相关原则发生与项目相关费用已经计入前期开发相关费用中：1.与规划设计院签订的建设工程设计合同。2.签订的建设工程委托监理合同。3.签订的工程检测合同。4.起诉的混泥土款项。5.签订的建设工程造价咨询合同。6.签订的工程检测鉴定合同。7.与出具审计报告的单位签订的审计业务约定书。8.法律顾问费，该前期费用跟原和鑫公司所提交的长株潭物流中心棚改项目地下室已完工程结算审理报告审计金额存在重复计算，该审计报告所审计的费用应当是成本，审定金额应当是包含成本在内的已完工程量的价值。本院对株洲和鑫房地产开发有限责任公司的证据认证如下：2018年9月20日，湖南长株潭国际物流有限公司与株洲和鑫房地产开发有限责任公司一致同意选定并委托湖南中天华资产评估有限公司为“玉桂小区棚改项目已发生成本审计单位”。在原审过程中，湖南中天华资产评估有限公司仅出具了《关于株洲和鑫房地产开发有限责任公司投入玉桂小区项目的前期开发费用专项审计报告（征求意见稿）》，原审未能采纳，在二审过程中湖南中天华资产评估有限公司出具了正式报告，庭审中本院向湖南长株潭国际物流有限公司示明，是否对该报告申请重新审计，湖南长株潭国际物流有限公司明确表示不申请重新审计。该报告符合新证据特征，予以采纳。本院另查明：2013年9月30日，湖南长株潭国际物流有限公司（甲方）与株洲和鑫房地产开发有限责任公司（乙方）签订的《玉桂小区棚改项目定向开发合同》第十条“甲方权利与责任（1）协助乙方办理本项目土地摘牌、报建等各项手续，帮助协调有关公共关系，共同争取各类行政事业性收费的优惠和减免，尽可能降低建设成本。乙方权利与责任（1）负责本项目建设所需资金和享有本项目开发建设所产生的经营风险及经营收益。”第十一条违约责任：“1.如因乙方原因致使合同无法履行，则甲方有权单方面解除本合同，乙方应无条件退回甲方付给乙方的全部款项，并按银行活期存款利率计算利息。2.如因甲方原因致使本合同无法履行，则乙方有权单方解除本合同，乙方在前期工作中发生的费用及损失全部由甲方承担。4.本合同双方在履行本合同过程中如有其它违约行为，按《中华人民共和国合同法》和相关法规政策承担相应违约责任。”2013年2月6日，株洲和鑫房地产开发有限责任公司（甲方）与湖南株洲嘉宇建设工程有限公司（乙方）签订了《建设工程施工合同》，将株洲市玉桂小区一期工程发包给湖南株洲嘉宇建设工程有限公司承建，并在合同第二十五条约定“特别约定乙方同意最终结算在税前优惠5%，其中安全文明措施费不优惠，由甲方分包的进入乙方总承包的项目不优惠。”2013年7月26日，株洲和鑫房地产开发有限责任公司与湖南化工地质工程勘察院签订了《建设工程勘察合同》。2013年11月5日，株洲和鑫房地产开发有限责任公司与株洲市国土资源规划测绘院签订了《测绘合同书》。2014年1月1日，株洲和鑫房地产开发有限责任公司与株洲市规划设计院签订了《建设工程设计合同》。2014年1月16日，株洲和鑫房地产开发有限责任公司与张文革签订了《土石方工程承包合同》。2015年12月18日，株洲和鑫房地产开发有限责任公司与株洲信达渣土运输有限公司签订了《玉桂小区建设项目土石方施工承包合同》。2014年12月24日，株洲市石峰区棚户区改造和城中村整治工作指挥部办公室向湖南长株潭国际物流有限公司下达《石峰区棚户区改造工作督办函》，要求：1.迅速完善项目前期手续。2.2014年年底前，动工建设。湖南长株潭国际物流有限公司在该函加盖了印章。2018年9月20日，湖南长株潭国际物流有限公司与株洲和鑫房地产开发有限责任公司一致同意选定并委托湖南中天华资产评估有限公司为“玉桂小区棚改项目已发生成本审计单位”。2020年11月19日，湖南中天华会计事务所出具了《关于株洲和鑫房地产开发有限责任公司投入玉桂小区项目的前期开发费用专项审计报告》，审计项目有招待费、办公费、差旅费、水电费、勘探费、测绘费、监理费、规划设计费、检测鉴定费等共31项内容，审定金额5771315.01元。本院认为，本案系房地产开发经营合同纠纷案。争议焦点为《玉桂小区棚改项目定向开发合同》是否需要解除；湖南长株潭国际物流有限公司是否需要支付5%的工程优惠款及欠付工程款的利息；是否需要支付项目前期费用和可得利益损失；株洲和鑫房地产开发有限责任公司是否需要返还湖南长株潭国际物流有限公司已支付款项。《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”株洲和鑫房地产开发有限责任公司与湖南长株潭国际物流有限公司签订《玉桂小区棚改项目定向开发合同》后，湖南长株潭国际物流有限公司应当依法将案涉土地在政府国土部门部门挂牌，株洲和鑫房地产开发有限责任公司摘牌后，取得该项目建设用地使用权，并经过政府相关部门审批发证后，双方所签合同才能发生法律效力。该项目的土地使用权一直为湖南长株潭国际物流有限公司所有，并未依法变更至株洲和鑫房地产开发有限责任公司名下，也没有办理建设、规划施工许可，双方所签合同系尚未发生法律效力的合同，自始没有法律约束力，毋需人民法院解除。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”株洲和鑫房地产开发有限责任公司与湖南长株潭国际物流有限公司签订《玉桂小区棚改项目定向开发合同》后，株洲市石峰区棚户区改造和城中村整治工作指挥部办公室、湖南长株潭国际物流有限公司要求迅速完善案涉项目前期手续，并在2014年年底前动工建设。株洲和鑫房地产开发有限责任公司与湖南株洲嘉宇建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》后，湖南株洲嘉宇建设工程有限公司对案涉项目地下工程进行了施工，项目停止建设后，株洲和鑫房地产开发有限责任公司与湖南长株潭国际物流有限公司共同委托北京建标诚和工程咨询有限公司对已建工程费用进行了审计，北京建标诚和工程咨询有限公司出具的《长株潭物流中心棚改项目地下室已完工程结算审查报告》根据株洲和鑫房地产开发有限责任公司与湖南株洲嘉宇建设工程有限公司约定的“特别约定乙方同意最终结算在税前优惠5%，其中安全文明措施费不优惠，由甲方分包的进入乙方总承包的项目不优惠。”条款核减了5%的工程款，审定金额为11910214.75元。株洲和鑫房地产开发有限责任公司要求按照审计结果支付工程款符合法律规定，但要求支付审计机构核减的5%的工程款不能支持，株洲和鑫房地产开发有限责任公司与湖南株洲嘉宇建设工程有限公司结算应当严格按照双方的合同约定，扣减5%工程款，《玉桂小区棚改项目定向开发合同》尚未发生法律效力，株洲和鑫房地产开发有限责任公司不能从工程中获取利益。原审判决湖南长株潭国际物流有限公司按照审计报告审定的金额支付工程款并无不妥。《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷适用法律问题的解释》第十七条：“当事人对欠付工程款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率处理。”第十八条：“利息从应付工程款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。”株洲和鑫房地产开发有限责任公司要求支付欠付工程款的利息，应当予以支持，但双方对欠付工程款利息的应付时间和标准均未约定，所建工程也没有交付，工程价款也未结算，应当从起诉之日开始计算。2019年3月25日，株洲和鑫房地产开发有限责任公司向原审法院提起反诉，湖南长株潭国际物流有限公司应当从2019年3月25日开始以3310214.75元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算利息。因株洲市石峰区棚户区改造和城中村整治工作指挥部办公室、湖南长株潭国际物流有限公司要求迅速完善案涉项目前期手续，并在2014年年底前动工建设。株洲和鑫房地产开发有限责任公司分别与湖南化工地质工程勘察院、株洲市国土资源规划测绘院、株洲市规划设计院、张文革、株洲信达渣土运输有限公司签订了《建设工程勘察合同》、《测绘合同书》、《建设工程设计合同》、《土石方工程承包合同》、《玉桂小区建设项目土石方施工承包合同》。上述合同签订后，各承包方已分别对承包项目进行了施工或工作，发生了前期开发费用。湖南长株潭国际物流有限公司与株洲和鑫房地产开发有限责任公司共同委托湖南中天华资产评估有限公司对玉桂小区棚改项目已发生成本进行审计，湖南中天华资产评估有限公司在本案二审过程中出具了《关于株洲和鑫房地产开发有限责任公司投入玉桂小区项目的前期开发费用专项审计报告》，审计金额为5771315.01元。在开发合同履行过程中，虽有湖南长株潭国际物流有限公司协助办理本项目土地摘牌、报建等各项手续的约定，但湖南长株潭国际物流有限公司必须先将案涉土地挂牌，株洲和鑫房地产开发有限责任公司才能摘牌，摘牌后才能办理案涉土地使用权证及相关手续，湖南长株潭国际物流有限公司并无证据证明已将案涉土地挂牌，案涉土地未能挂牌，摘牌、办证等手续无法进行，导致开发合同不能生效，主要责任在湖南长株潭国际物流有限公司。湖南长株潭国际物流有限公司却要求在2014年年底前动工建设，株洲和鑫房地产开发有限责任公司开展了前期开发工作，发生了前期开发费用，湖南长株潭国际物流有限公司应当承担主要责任，株洲和鑫房地产开发有限责任公司在未能摘牌办证等情况下开展工作，也具有一定过错，也应当承担部分责任，本院根据本案实际情况酌定由湖南长株潭国际物流有限公司承担前期开发费用的80%的责任，株洲和鑫房地产开发有限责任公司自行承担20%的责任。由湖南长株潭国际物流有限公司承担4617052元（5771315.01元×80%），但株洲和鑫房地产开发有限责任公司在原审中要求湖南长株潭国际物流有限公司赔偿前期已经发生费用2000000元，虽然在二审中将前期发生费用变更为5771315.01元，因双方不同意调解处理，对增加部分本院不予支持，但株洲和鑫房地产开发有限责任公司可以另案主张，本院支持2000000元，即由湖南长株潭国际物流有限公司向株洲和鑫房地产开发有限责任公司支付项目开发前期费2000000元。株洲和鑫房地产开发有限责任公司要求赔偿可得利益损失缺乏法律依据，本院不予支持。虽然株洲和鑫房地产开发有限责任公司与湖南长株潭国际物流有限公司签订《玉桂小区棚改项目定向开发合同》尚未发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，湖南长株潭国际物流有限公司应当支付株洲和鑫房地产开发有限责任公司欠付的工程款及利息，并需支付部分前期开发费用，要求返还已支付的款项不符合法律规定，本院不予支持。综上，株洲和鑫房地产开发有限责任公司部分上诉理由成立，本院予以支持；对不成立的上诉理由，应予驳回。湖南长株潭国际物流有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审事实清楚，但适用法律错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷适用法律问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省株洲市石峰区人民法院（2020）湘0204民初319号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销维持湖南省株洲市石峰区人民法院（2020）湘0204民初319号民事判决第四项；三、由上诉人湖南长株潭国际物流有限公司在本判决生效后十日内从2019年3月25日开始以3310214.75元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率向上诉人株洲和鑫房地产开发有限责任公司支付利息至欠付该工程款付清之日；四、由上诉人湖南长株潭国际物流有限公司在本判决生效后十日内支付上诉人株洲和鑫房地产开发有限责任公司投入玉桂小区项目的前期开发费2000000元；五、驳回上诉人株洲和鑫房地产开发有限责任公司的其他上诉请求；六、驳回上诉人湖南长株潭国际物流有限公司的上诉请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（含反诉费）132265元，由上诉人株洲和鑫房地产开发有限责任公司负担32265元，由上诉人湖南长株潭国际物流有限公司负担100000元；二审案件受理费150752元，由上诉人株洲和鑫房地产开发有限责任公司负担20752元，由上诉人湖南长株潭国际物流有限公司负担130000元。本判决为终审判决。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇二〇年十二月二十三日书记员  谭蔚尉