湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初4382号原告（反诉被告）：鼎城区鸿运建筑器材租赁部，住所地常德市武陵区郭家铺社区**（安置小区内）。经营者：洪光珍，女，1968年5月8日出生，汉族，住所地湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：李子会，常德市武陵区中信法律服务所法律工作者，代理权限系特别授权。委托诉讼代理人：龙跃飞，湖南群杰律师事务所律师，代理权限系一般授权。被告（反诉原告）：常德凯通房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区永安街道东苑社区南沙小区（湖南文理学院芙蓉学院对面）。法定代表人：王大云，该公司经理。委托诉讼代理人：唐树国，湖南德有常律师事务所律师，代理权限系特别授权。委托诉讼代理人：吕舒，湖南德有常律师事务所律师，代理权限系一般授权。鼎城区鸿运建筑器材租赁部（以下简称鸿运建材租赁部）与常德凯通房地产开发有限公司（以下简称凯通房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理。2020年11月20日，凯通房地产公司向本院提起反诉。2020年12月10日，本院依法由审判员艾军独任审判，公开开庭合并进行了审理。鸿运建材租赁部经营者洪光珍及其委托诉讼代理人李子会、龙跃飞，凯通房地产公司委托诉讼代理人唐树国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿运建材租赁部向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付租金261507元。鸿运建材租赁部对其主张的事实向本院提交了六组证据用以佐证，并申请证人廖某到庭作证。凯通房地产公司辩称：1、鸿运建材租赁部诉称的租赁器材超期天数不实，应为67天；2、鉴于鸿运建材租赁部工程质量及工程进度达不到要求的违约行为，答辩人于2019年2月21日终止合同，同时，答辩人与案外人常德颜佳建材厂（加盖公章为常德严佳建材厂）另行签订租赁合同，租赁该厂器材完成尾期工程，鸿运建材租赁部于2019年2月28日实际离场。鉴于被答辩人的违约行为，答辩人依照合同只应以70%的合同约定租金标准支付租金，因此，答辩人多支付鸿运建材租赁部租金26435.72元。凯通房地产公司据此提起反诉，要求判令鸿运建材租赁部返还多收的租金26435.72元。凯通房地产公司向本院提交了六份证据用以证明其辩解主张。针对凯通房地产公司的反诉，鸿运建材租赁部辩称：1、凯通房地产公司开发的楠沙政和园项目一直由答辩人提供钢材租赁；2、凯通房地产公司所称的无论是常德颜佳建材厂还是常德严佳建材厂经答辩人在登记部门调查，根本未进行过工商登记。对双方当事人无争议的内外架租赁承包合同、外架租赁承包合同、2020年9月18日法庭笔录，以及出庭证人廖某的证言，本院予以采信。对凯通房地产公司提交的架木架管扣件租赁合同、收据、备忘，因鸿运建材租赁部不予认可，经本院前往常德市武陵区市场监督管理局调查，亦未调取到凯通房地产公司所称的常德颜佳建材厂的注册登记信息，且凯通房地产公司关于其另行租赁常德颜佳建材厂建材的主张与本院确认的其他证据相矛盾，本院不予采信。依据采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：1、楠沙政和园小区系凯通房地产公司开发建设的房地产项目。2018年7月22日，经案外人沈正新介绍，凯通房地产公司（甲方）与鸿运建材租赁部签订内外架租赁承包合同。合同约定，甲方将建设项目外操作架、内支模架的分项材料租赁及搭拆承包给乙方，建筑面积3377.3平方米，承包方式包工包料，正负零以上，按照建筑面积48元每平方米计算。超期按照钢管0.01元／米／天，扣件0.008元／套／天（每平方米钢管4米、扣件3个以上计算，内架每套0.15元每天，每平方米为一套）。合同约定租期为150天，自2018年7月22日起计时。合同还约定，乙方施工必须服从现场管理及指挥，对不服从管理和指挥且工程质量和工程进度达不到要求的，甲方有权单方面终止合作，并只结付乙方已完成的工程量的70%的工程款。合同加盖凯通房地产公司、鸿运建材租赁部公章。同时，唐中建、鸿运建材租赁部登记业主洪光珍分别在合同上代表甲乙双方签名。次日，洪光珍（甲方）与廖泽慧、廖某（乙方）签订外架租赁承包合同。合同约定甲方将其承接的楠沙政和园小区工地的钢管、扣件、安全网、竹夹板、外操作架的搭拆工作承包给乙方，承包建筑面积3377.3平方米，正负零以上，按照建筑面积12元每平方米单价承包。建筑工地内架则由洪光珍自行组织施工。2、楠沙政和园工地内外架租赁自2018年7月22日起，2019年12月31日拆架。其间的2019年1月20日、2019年6月12日、2019年9月12日，凯通房地产公司通过介绍人沈正新分三次向鸿运建材租赁部支付租金130000元。2019年12月31日，唐中建单方向洪光珍之夫吴长春出具结算单，注明“吴长春楠沙政和园钢管租金合计贰拾伍万捌仟元整（258000），已付租金壹拾叁万元整，最终以公司审计为主。”另外，凯通房地产公司还向廖某支付架工工资43800元。其后，凯通房地产公司一直拒绝与鸿运建材租赁部就租赁合同进行结算。鸿运建材租赁部遂具状诉至本院，提出前列诉讼请求。3、常德市武陵区市场监督管理局于2020年12月15日向本院出具情况说明：经查询湖南市场主体综合管理系统，没有常德严佳建材厂的注册登记信息。本院认为：依据双方当事人的诉辩主张，案涉租赁合同的履约事实是本案的争议焦点。对此，本院评判如下1、鸿运建材租赁部向本院提交了其与凯通房地产公司签订的租赁合同，凯通房地产公司对该份合同不持异议，只是辩称因鸿运建材租赁部的违约行为而已于2019年2月21日单方解除该份合同。但凯通房地产公司对鸿运建材租赁部存在何种违约、其以何种形式于何时向鸿运建材租赁部提出解除案涉合同之主张均未向本院提交证据予以佐证。而鸿运建材租赁部就该份合同的履行向本院提交了其与架工廖某签订的租赁合同、廖某的证人证言、直至2019年6月12日、2019年9月12日凯通房地产公司仍在向其支付租金的银行流水、工地现场负责人唐中建单方出具的结算单等证据，该系列证据能够相互印证，证明鸿运建材公司2019年12月31日才实际撤离施工现场的履约事实。2、反观凯通房地产公司的相关诉讼主张，其虽然向本院提交了其与常德颜佳建材厂间的合同、收据等相关履约证据，但合同上加盖的公章却为常德严佳建材厂，而经本院查证，常德严佳建材厂并无相关市场登记信息，且在案涉争议涉讼的2020年9月18日的庭审中，凯通房地产公司并未提出其就案涉工程建材租赁与案外人常德颜佳建材厂存在另外的合同关系的抗辩主张。另外，证人廖某出庭接受质询，其证言相对客观，其证实了自搭架到拆架其一直系亲历者，且鸿运建材租赁部为唯一的工地建材租赁方的案件事实。因此，本院对凯通房地产公司的诉讼主张不予采信。3、关于案涉租金的确定？合同应予严守。本案中，双方当事人就租金结算并未达成一致，本院依据双方的合同约定予以确认。合同约定工期内的租金按照单价48元每平方米、建筑面积3377.3平方米计算，本院确定为162110.4元（3377.3＊48＝162110.4元）。合同约定工期150天，对于超过工期378天的租金，则按照合同约定分项计算，其中钢管计价为51064.8元（4＊378＊3377.3＊0.01＝51064.8元）；扣件计价为30638.9元（3＊378＊3377.3＊＊0.008＝30638.9元）；内架计价为191492.9元（378＊3377.3＊0.15＝191492.9元），上列各项合计为435307元，扣减已付租金130000元及代付架工工资43800元，凯通房地产公司尚应付鸿运建材租赁部租金261507元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、常德凯通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付鼎城区鸿运建筑器材租赁部租金261507元；二、驳回常德凯通房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费、反诉诉讼费共计2841元，由常德凯通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  艾军二〇二〇年十二月二十五日法官助理齐娟娟书记员唐伟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。