云南省禄丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2331民初1863号 原告：李坤，男，1962年6月17日生，汉族，云南省昆明市人，初中文化，居民，住云南省昆明市西山区。 委托诉讼代理人：秦如凯，云南滇楚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：宋学禄，男，1970年3月26日生，汉族，云南省禄丰县人，文盲，农民，住云南省禄丰县。 委托诉讼代理人：龙秀萍，禄丰县碧城法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 第三人：禄丰县碧城镇官渡人家温泉酒店。 经营者：李艳芳，女，1990年11月19日生，汉族，云南省昆明市人，中专文化，个体户，住云南省昆明市西山区。 原告李坤与被告宋学禄及第三人禄丰县碧城镇官渡人家温泉酒店（以下简称“官渡人家温泉酒店”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告李坤及其委托诉讼代理人秦如凯，被告宋学禄及其委托诉讼代理人龙秀萍，第三人官渡人家温泉酒店均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李坤向本院提出下列诉讼请求：1.请法院判令被告因情势变更无偿延长原告及第三人租赁合同期限一年零四个月（即延长至2022年4月31日）或退还原告及第三人一年零4个月的租金200008元、退还押金20000元，并赔偿原告为被告所垫付的整改投资餐馆、游泳池、化粪池、拆除院墙的资金50000元，合计270008元；2.判令被告向原告及第三人支付违约金100000元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2016年1月1日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告将坐落温泉东村岔路口自建房屋一栋共30间出租给原告经营温泉酒店，租赁期为5年，自2016年1月1日至2020年12月31日止，每年租金150006元。第四条还约定，在租赁期间甲方必须保证供给乙方温泉水，用电畅通。合同签订后，原告投入巨额资金，以女儿李艳芳（第三人）的名义开设了“禄丰县碧城镇官渡人家温泉酒店”。经营刚有起色，禄丰县人民政府就于2019年2月21日作出《禄丰县人民政府关于罗茨温泉各经营户停止使用未经许可的地热水和地下水资源的通告》，原告经营的温泉酒店由于被告不能按合同的约定供给温泉水而停业，直到2020年4月22日，禄丰县罗茨温泉经营次序专项治理暨污染防治工作领导小组办公室才作出整改完毕的《证明》《房屋产权证明》，原告才恢复了对禄丰县碧城镇官渡人家温泉酒店的经营。在整改期间，根据政府的要求，被告应投资整改餐馆、游泳池、化粪池、拆除院墙，因被告无钱投资，原告代被告垫资50000多元。原告认为，由于禄丰县人民政府对罗茨温泉进行整改，双方订立合同时的客观情势发生了变更，原、被告双方的合同也应作出相应的变更，特别是双方的合同期限应作出相应的变更。原告曾多次找被告协商，变更合同期限的事宜，但双方不能达成一致意见，为此原告向法院起诉。 被告宋学禄辩称，一、原告所诉不属实。2016年1月1日原、被告考虑成熟后签订了《房屋租赁合同》。合同签订后被告按合同规定条款积极配合原告履行合同。原告不但租了被告家的房子，同时也租了同村李忠明家的房子经营。由于温泉水资源即将枯竭，为了保证整个温泉地热水，2019年2月21日禄丰县人民政府下发了关于罗次温泉各经营户停止使用未经许可的地热水和地下水资源的通知。这一结果是被告无法控制或预见的。加之2020年发生疫情，这些都不是被告所能预见的。二、被告收到禄丰县人民政府通知后，按政府要求改造了大门墩子、路边卫生间、楼顶上复合瓦、围墙等。对其他建筑物及设施，原告也擅自进行改造，将剩余的围墙半墙拆除、将厨房外石棉瓦平房更换了废彩钢瓦、将游泳池填掉，并在被告院心内搭建了彩钢瓦、挖毁被告家多年土灶一个。另外，原告还对李忠明家厨房进行改造，其费用不应算入改造费用。三、被告主动缴纳了禄丰县罗次温泉村片区违法用地处置费用390845元。到验收签字时，原告不配合。综述，被告不存在过错，不存在违约行为，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人官渡人家温泉酒店陈述，其意见与原告诉状上所写的意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，即合同内容及履行情况，本院认定如下： 原告向本院提交了下列证据：1.房屋租赁合同、营业执照各一份，欲证明2016年1月1日原、被告签订租赁合同，被告将其房屋及场地租给原告经营温泉酒店，双方在合同中约定被告应保证供给原告温泉水，但在合同履行的过程中被告没有供给原告温泉水，被告存在违约行为。2.禄丰县人民政府关于罗茨温泉各经营户停止使用未经许可的地热水和地下水资源的通告、禄丰县罗次温泉经营秩序专项治理暨污染防治工作整改通知书、禄丰县罗次温泉村片区违法用地处置工作相关问题处理方案各一份，房屋产权证明一份，欲证明原、被告双方签订合同后，在2019年2月21日起至2020年4月22日期间，政府对罗次温泉进行整改，被告出租的房屋在整改范围内，在此期间原告停业，发生了情势变更。3.现场照片一组、付款单据一组，欲证明原告租赁现场情况、原告整改情况，以及原告支付相关整改费用的事实。 经被告质证，被告对原告提交的第1组证据的合法性、真实性无异议，对关联性有异议，对证明目的有异议。双方在合同中约定水资源枯竭由乙方自行解决，被告不存在违约行为。对第2组证据的合法性、真实性均无异议，对关联性均有异议，对证明目的均有异议。在履行合同过程中，政府责令对温泉进行整改，造成原告停业，非原告所能预见和控制。对第3组证据的合法性、真实性、关联性及证明目的均有异议。该组照片，没有标注明时间和方位，无法确定整改的现场就是被告家房屋、场地的整改现场。付款单据，内容不完整，不规范，不能证实其所支付的具体数额。且根据相关通知，整改义务由原告负责，相关费用应由原告负担。 经第三人质证，其对原告提交的证据无异议。 被告向本院提交了下列证据：1.禄丰县人民政府关于罗茨温泉各经营户停止使用未经许可的地热水和地下水资源的通告一份，欲证实被告在履行合同过程中，政府责令对温泉进行整改，造成原告停业的结果，被告无法预见和控制，被告不存在过错，被告也没有违约。2.交易明细一份，欲证明罗次温泉整改过程中，被告按规定缴纳了土地处置款390845元，被告已尽到了自己的义务。 经原告质证，原告对被告提交的第1组证据的合法性、真实性、关联性均无异议，对证明目的有异议。原告停业，是因被告的违约行为造成。对第2组证据的合法性、真实性无异议，对关联性有异议。被告于2020年3月25日缴纳该笔费用，发生在原告停业之后。 经第三人质证，其对被告提交的证据的质证意见与原告的质证意见相同。 本院认为，原告提交的第1组证据，其中房屋租赁协议，双方在协议中约定有租期内温泉水的供应条款、国家占用征用拆迁时退还相应租金的条款及违约条款，这部分内容涉及合同的履行，与本案相关联，本院予以采信，能证实双方在协议中订立有上述条款。营业执照，登记名称为第三人，经营者为李艳芳，经营场所为禄丰县碧城镇洪流村委会温泉村**，这部分内容涉及租赁物的实际使用人，与本案相关联，本院予以采信，能证实第三人官渡人家温泉酒店系该出租房屋及场地的实际使用人。但从该组证据看，无法推断出被告存在违约行为。原告提交的第2组证据，为政府职能部门送达给原告或被告及第三人的机关文书，这部分内容涉及原、被告或第三人，整改时间、整改对象、整改内容，与本案相关联，本院予以采信，能证实原、被告双方签订合同后，在2019年2月21日起至2020年4月22日期间，政府对罗次温泉进行整改，被告出租的房屋在整改范围内，在此期间原告停业。这部分事实发生在双方订立合同之后，合同履行的过程中，非原、被告所能预见和控制，客观情况发生了变化。原告提交的第3组证据，现场照片，为原告一方收集固定，能区分出被告所出租的房屋及场地整改前及整改后的现场情况，本院予以采信；相关付款单据，部分单据载明付款人为官渡人家或官渡人家及李坤，一张单据载明付款人为官渡人家和宋学禄，并均有相关收款人的签名或盖章，并注明款项支付用途，付款时间也主要发生于整改期间，该组证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以采信，结合当事人的陈述，能证实原告或第三人在整改期间，对被告所出租的房屋及场地进行整改，支出了相应的费用。另外两张单据，为第三人交纳相关税收的发票，与本案无关，本院不予采信。对被告所提交的第1组证据，该通告与原告提交的通告相同，本院予以采信，能证实原、被告双方签订合同后，在2019年2月21日起至2020年4月22日期间，政府对罗次温泉进行整改，被告出租的房屋在整改范围内。但从该组证据看，亦无法推断出被告所主张的事实。对被告所提交的第2组证据，交易明细，加盖有中国农业银行股份有限公司禄丰碧城分理处业务专用章，来源合法、内容真实，因该笔费用属于被告依法应缴纳的费用，与本案无关，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月1日原告李坤（乙方）与被告宋学禄（甲方）自愿签订了一份房屋租赁合同，甲方将其位于碧城镇洪流村委会温泉东村岔路口房屋一幢及场地租给乙方经营使用。双方在该份合同中约定：租期五年，即2016年1月1日至2020年12月31日；每年租金为150006元，五年租金750030元；乙方向甲方交押金20000元，所有租金和押金由乙方一次性付清给甲方；在租用期间，甲方必须保证供给乙方温泉水、用电畅通，如水温下降，水源枯竭，由乙方自行解决，甲方概不负责；乙方如对房屋进行改造装修的，不得改变房屋的内外任何结构，租期满，所有装修及加建的设施建筑物无偿归甲方所有，不得拆除，且甲方不给予任何补偿；租期内如乙方中途离开，已交租金及押金甲方不予退还，租期内如遇国家占用征用拆迁，甲方应将未到期的相应租金，包括押金折算后退还给乙方；乙方在承租期的所有设施、用具等均由乙方自行购买、维护、维修、更换、添补，租期满所有设施、建筑物等一切均无偿归甲方所有，乙方不得拆走；租赁期间所有证件及所需交纳的一切费用，包括所有各部门收取的税费、政府、村上、组上、协会收取的一切费用，包括垃圾费等全部由乙方负责办理及交纳，与甲方无关；此合同以甲、乙双方签字后生效，双方商定违约金为10万元，任何一方中途反悔，必须付给对方违约金10万元；双方还约定了其他内容。甲方宋学禄、乙方李坤，及在场人均在该合同上签名捺印。 合同签订后，原告向被告一次交付了租金750030元、押金20000元，原告则将该租赁房屋及场地交给其第三人（原告的女儿）从事住宿、小型餐馆服务。在2019年2月21日起至2020年4月22日期间，政府对罗次温泉进行整改，被告出租的房屋在整改范围内，在此期间原告停业。在整改期间，原告或第三人对被告所出租的房屋及场地进行了改造，支出了相应的费用。另外，被告单独对其房屋及场地部分进行了改造。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案，原、被告自愿签订房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方成立了租赁法律关系。之后，双方在合同履行的过程中，因政府责令对整个温泉片区进行整改，整改时间超过一年，在此期间原告无法营业。该客观情况是原、被告签订合同时无法预见，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。原告起诉主张，由被告延长租期的诉讼请求，本院将根据公平原则，结合政府整改期限，及原告投资整改的情况，酌情予以支持。原告起诉主张，由被告退还给原告整改期间的租金和押金，因与双方在合同中约定的退还租金和押金的事由不符，本院依法不予支持。原告起诉主张，由被告支付给原告整改期间的投资费用的诉讼请求。首先，原告依法经营是其应有之法律义务；其次，原告投资整改时，其知道或应当知道双方在合同中明确约定“如对房屋进行改造装修，不得改变房屋的内外任何结构，租期满，所有装修及加建的设施建筑物无偿归甲方所有，不得拆除，且甲方不给予任何补偿”，而原告此次投资整改属于该范畴。第三，原告整改时或整改完成后，双方未就整改费用另行达成协议，故原告起诉主张的该项诉讼请求，本院依法不予支持。原告起诉主张，由被告支付给原告违约金的诉讼请求，因原告提交的证据，未能充分证实被告在履行合同的过程中存在违约的情形，故本院依法不予支持。原告将所承租的被告的房屋及场地交由第三人经营管理，原告与第三人形成委托关系，其法律后果应由原告承担。被告提出，原告擅自整改，损坏了被告的房屋设施，造成被告财产损失，因其未提交相应的证据证实受损财产的范围、价值或修复费用，故对被告提出的该项处理意见，本院不予采纳。 综上所述，原、被告之间已形成租赁合同关系。在双方在合同履行的过程中，因发生了情势变更，给双方均造成一定影响。原告提出延长租期的诉讼请求，本院酌情予以支持；原告提出的其他诉讼请求，因无相应的事实与理由，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告宋学禄在原有房屋租赁合同的基础上，即2016年1月1日宋学禄与李坤签订的这份房屋租赁合同的基础上，将合同租期顺延八个月给原告李坤，租期至2021年8月31日止。 二、驳回原告李坤的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计3425元，由原告李坤负担2425元、被告宋学禄负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  李加会 二〇二〇年十二月九日 书记员  杨世洪