湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终1751号上诉人（一审被告暨反诉原告）：毕学军，男，1970年3月1日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：毕霖，湖北恒康律师事务所律师。被上诉人（一审原告暨反诉被告）:阳新县科学技术局，住所地阳新县兴国大道**。负责人：汪宝林，该局局长。委托诉讼代理人：贾红进，湖北文光律师事务所律师。上诉人毕学军因与被上诉人阳新县科学技术局合同纠纷一案，不服阳新县人民法院（2019）鄂0222民初3169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕学军上诉请求：一、改判毕学军缴纳租金从2018年7月1日起算；二、改判阳新县科学技术局就房屋增值部分给予毕学军补偿86000元；三、本案诉讼费用由阳新县科学技术局承担。事实与理由：一、毕学军缴纳了2016年2017年整年的房屋费用，故毕学军的房屋费用应当从2018年7月1日开始起算。毕学军在2017年5月12日向阳新县科学技术局缴纳租金16800元，为补缴2016年6月至2017年6月租金8400元，以及预缴2017年6月至2018年6月租金8400元。根据2007年4月26日阳新县科学技术局开具的收据可知，阳新县科学技术局收取租金，均是收取未交的租金并提前收取下一年的租金。2017年5月12日，阳新县科学技术局工作人员就前来收取租金（现金收取），收取费用为16800元，但是相关工作人员于2017年6月30日才出具收条，收条标明是（2016-2017）年科技局房租收入，并不是2015年的房租收入。故租金未缴纳日期应当从2018年7月1日开始起算。二、房屋的所有权并不是阳新县科学技术局，阳新县科学技术局仅对土地享有权利，对此，房屋增值部分应给予补偿。原审法院在将该临时建筑物的所有权直接归属到阳新县科学技术局的说法错误。毕学军从他人处代为购买了房屋，花费了86000元，阳新县科学技术局并未购买或者搭建该临时建筑物，却获得该临时建筑物的所有权，显失公平。阳新县科学技术局要求毕学军退出其土地，按照公平原则，应当就增值部分给予毕学军补偿。阳新县科学技术局辩称：毕学军应当退出建筑物，返还土地；毕学军主张房屋增值补偿没有法律和事实依据。阳新县科学技术局向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告之间的租赁关系；二、判令毕学军支付租金每月700元（从2017年6月至实际退出土地之日止）；三、判令毕学军立即退出场地，拆除场地上的建筑物。毕学军在一审反诉请求：判令阳新县科学技术局补偿毕学军购买并建造的房屋及装潢设施86000元。一审法院认定事实：1994年11月1日，阳新县科学技术局将其拥有土地使用权的139.5平方米土地提供给案外人程贤君使用，并签订合同，约定每月由程贤君向阳新县科学技术局交纳占地费160元，有效期自1994年1月至1999年12月1日止。期间，程贤君开办修理厂，在该地上搭建成修理厂用建筑物。期满之后，由案外人张吉明继续延用。2000年11月8日，张吉明与毕学军签订转让协议约定，转让物为前面一门面的租赁权和阳新县科学技术局后院临时建筑物的使用权和所有权（除土地以外部分）一次性转让给毕学军，后院临时建筑物转让费为86000元。协议签订后，毕学军接收后即对阳新县科学技术局院内的临时建筑物进行了改建并经营，向阳新县科学技术局支付租金。2001年9月8日，阳新县科学技术局与毕学军母亲朱凤保签订合同，租赁时间五年，起止时间2001年7月1日至2006年6月30日，约定“合同期满，朱凤保必须完好无损的如数交还给阳新县科学技术局”等内容。协议签订后，毕学军向阳新县科学技术局交纳租金至2007年6月。后阳新县科学技术局要求将租金按市场价格收取，双方未形成合意，阳新县科学技术局于2009年5月14日诉至该院，请求判令解除双方之间的租赁合同，退出场地，交清租金9000元，毕学军在举证期限届满前提起反诉，请求判令阳新县科学技术局赔偿其房屋建设、装潢等费用148556.86元。该院作出（2009）阳民三初字第49号民事判决书，判决认为：阳新县科学技术局与毕学军之间形成的关系是阳新县科学技术局与案外人程贤君、张吉明租赁关系的延续，双方虽未订立书面合同，亦未约定租赁期限，但已按口头约定的租金标准交纳和收取，属于不定期租赁。2007年6月后，阳新县科学技术局欲按市场价格增加租金标准，双方未达成合意而引起纠纷，基于不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同的规定，阳新县科学技术局请求解除与毕学军租赁合同并要求毕学军退出场地、交清余欠租金9000元，应予以支持。毕学军反诉阳新县科学技术局赔偿其房屋建设、装潢等费用，因无双方约定的事实依据和法律依据，不予支持，判决结果为：一、解除阳新县科学技术局与毕学军位于阳新县科学技术局院内的139.5平方米土地租赁关系；二、毕学军在本判决生效后十日内支付阳新县科学技术局租金款9000元；三、毕学军在本判决生效后的三个月内退出位于阳新县科学技术局院内的租赁场地；四、驳回毕学军的反诉请求。宣判后，毕学军不服该判决，认为原审认定对合同关系认定错误，向黄石市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。黄石市中级人民法院对毕学军的上诉案件进行审理，认为毕学军对“因阳新县科学技术局院内的临时建筑物由张吉明于2000年11月18日转让给毕学军经营，毕学军接受后即对该临时建筑物进行了改建并经营并且履行了承租人支付租金的义务，故其为实际承租人，且毕学军承租阳新县科学技术局院内的临时建筑物的事实，其在一审并没有异议”，对毕学军提出其不应是本案主体的上诉理由不能成立。由于双方约定的五年租赁期限届满后未续签合同，双方之间形成不定期租赁关系，双方都可以随时解除合同，原审判决解除阳新县科学技术局与毕学军之间的土地租赁关系属表述不当，应予以纠正，原审判决毕学军支付阳新县科学技术局租金9000元及其在三个月内退出租赁场地正确；毕学军反诉主张**新县科学技术局赔偿其房屋建设、装潢等费用的诉讼请求，因毕学军是在其扩建装修发生后再与阳新县科学技术局签订的合同，合同明确了租赁房屋在期满后交还阳新县科学技术局，其反诉请求主张缺乏依据，不予支持。故黄石市中级人民法院于2010年7月5日作出（2010）黄民二终字第67号民事判决书，判决结果为：一、维持阳新县人民法院（2009）阳民三初字第49号民事判决主文第二项、第三项、第四项；二、变更阳新县人民法院（2009）阳民三初字第49号民事判决主文第一项为解除阳新县科学技术局与毕学军之间的房屋租赁关系。毕学军不服黄石市中级人民法院作出（2010）黄民二终字第67号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2010年12月7日作出（2010）鄂民申字第10050号民事裁定，指令黄石市中级人民法院再审此案。经黄石市中级人民法院再审此案，在诉讼过程中，毕学军与阳新县科学技术局在黄石市中级人民法院的主持下，双方协商一致达成和解，黄石市中级人民法院于2011年5月9日作出了（2011）黄民再终字第22号民事调解书，内容为：一、阳新县科学技术局将诉争的房屋及场地继续给毕学军租赁使用2年（即至2013年6月底），到期后毕学军无条件退出。二、毕学军于本调解书签收时一次性向阳新县科学技术局支付原欠租金23000元（自2007年7月开始至2011年5月）；2011年6月至2013年6月，每月租金按700元计算，一年支付一次，2013年6月底一次性付清。三、一、二审诉讼费用各3350元，由毕学军负担。毕学军按协议继续在与阳新县科学技术局诉争的场地经营，协议约定期限期满后，阳新县科学技术局未要求毕学军退出租赁场地，毕学军仍然继续经营，继续按约定的每月700元标准向阳新县科学技术局交纳租金到2017年6月30日。2018年阳新县科学技术局院内居住的部分住户联名上访，要求阳新县科学技术局拆除毕学军门面后的仓库。2018年11月份，阳新县县委巡视组在巡查中发现该房屋属违章建筑，要求阳新县科学技术局限时拆除，阳新县科学技术局与毕学军多次协商未果，遂于2019年5月向毕学军送达《通知书》，要求毕学军退出场地，拆除建筑物，毕学军未予答复，后经多次与毕学军沟通此事未果，向该院提起诉讼。在诉讼过程中，毕学军提起反诉。在诉讼过程中，毕学军认为本案诉争门面后的建筑物在毕学军开始租赁时是139.5平方米，其在租赁后加建了部分建筑物，毕学军认为阳新县科学技术局应赔偿其加建房屋部分的建设、装潢等费用，申请对其加建部分的建筑物的价值进行鉴定。该院委托湖北玖誉房地产评估有限公司进行鉴定，该公司于2020年6月5日作出了湖北玖誉黄房估字（2020）第050号房地产估价报告，位于阳新县科学技术局院内砖混结构仓库建筑面积为228.43平方米（139.5平方米评估单价539元小计75191元＋88.93平方米评估单价539元小计47933元），合计价格123124元。一审法院认为，阳新县科学技术局与毕学军对双方形成的租赁关系的事实均无异议，双方在黄石市中级人民法院作出了（2011）黄民再终字第22号民事调解书后，阳新县科学技术局在2013年底未要求毕学军将诉争的房屋及场地退出，而是继续给毕学军租赁使用，亦未约定租赁期限，但已按调解书约定的租金标准交纳和收取，属于不定期租赁。阳新县科学技术局因毕学军租赁的门面后建筑物属于违章建筑要求毕学军拆除而引起纠纷，基于不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同的规定，阳新县科学技术局请求解除与毕学军租赁合同并要求毕学军退出场地、交清余欠租金的诉讼请求，该院予以支持。对毕学军欠交租金的时间及标准，庭审时毕学军提供交纳租金的时间据银行转账记录显示是2017年5月27日，阳新县科学技术局工作人员于2017年6月30日出具收条注明的是2016-2017年科技局房租收入，结合（2011）黄民再终字第22号民事调解书约定“每月租金按700元计算，一年支付一次，2013年6月底一次性付清”，说明毕学军交纳租金截止时间是2017年6月30日，租金交纳的标准为每月700元，毕学军未提供在2017年6月30日向阳新县科学技术局交纳租金的证据，说明毕学军自2017年7月1日起开始欠付租金，因此，毕学军交付租金时间应自2017年7月1日起至毕学军退出该租赁场地之日止。毕学军与阳新县科学技术局解除租赁合同，鉴于毕学军租赁的房屋是用于经营,需要一定时间为退出后的经营地点做准备,酌定毕学军在本判决生效后的二个月内退出位于阳新县科学技术局院内的租赁场地。故对毕学军提出其并未拖欠租金的抗辩意见，该院不予采信。对阳新县科学技术局提出要求毕学军拆除场地上的建筑物的诉讼请求，因双方协议约定的是毕学军退出租赁场地，并未约定毕学军拆除建筑物，对此项诉讼请求，该院不予支持。对毕学军提出请求阳新县科学技术局补偿租赁物的增值部分86000元的反诉请求，黄石市中级人民法院于2010年7月5日作出（2010）黄民二终字第67号民事判决书中认定“毕学军反诉主张**新县科学技术局赔偿其房屋建设、装潢等费用的诉讼请求，因毕学军是在其扩建装修发生后再与阳新县科学技术局签订的合同，合同明确了租赁房屋在期满后交还阳新县科学技术局”的事实及毕学军自述加建建筑物是在2002年，均在黄石市中级人民法院2011年5月9日的（2011）黄民再终字第22号民事调解书之前，而该调解书约定“阳新县科学技术局将诉争的房屋及场地继续给毕学军租赁使用2年（即至2013年6月底），到期后毕学军无条件退出”，虽然阳新县科学技术局没有申请执行，继续让毕学军租赁使用，但毕学军应依照诚实信用的原则，按照约定无条件退出，即使毕学军在2013年6月之后存在装修等情况，但毕学军与阳新县科学技术局对装修等的补偿并无约定。因此，毕学军的反诉请求无事实与法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）阳新县科学技术局与被告（反诉原告）毕学军的房屋租赁关系；二、被告（反诉原告）毕学军在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）阳新县科学技术局租金款，以每月700元标准，时间自2017年7月1日起至毕学军退出该租赁场地之日止；三、被告（反诉原告）毕学军在本判决生效后的二个月内退出阳新县科学技术局的租赁场地；四、驳回原告阳新县科学技术局的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告毕学军的反诉请求。案件受理费100元及反诉费975元合计1075元，由被告（反诉原告）毕学军负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院依职权询问了证人吴某（阳新县科学技术局办公室主任）。吴某证实，2017年6月30日毕学军（2016-2017）年的房租收条系其书写。收取的是2016至2017年度的房屋租金，截至2017年12月。阳新县科学技术局对上述证言予以认可。毕学军表示异议，陈述其交租金的期间都是从7月1日到来年6月30日，从没有1-12月的。本院根据吴某的陈述及收条字面意思，对吴某的证言予以采信。对双方争议的事实，认定如下：毕学军2017年5月12日向阳新县科学技术局交纳了2016-2017年的房屋租金16800元，租金交至2017年12月份。本院经审理查明，除上述毕学军向阳新县科学技术局已交纳租金至2017年12月外，一审法院认定的其余事实均属实，本院予以确认。本院认为，一、关于租金起算问题。毕学军主张房屋租金应当从2018年7月1日起计算，经本院查明其租金已交至2017年12月，故其应交纳租金应从2018年1月1日起计算。二、关于诉争房屋增值补偿问题。自2000年11月毕学军从张吉明接手阳新县科学技术局后院临时建筑物并进行改建后，毕学军一直在此经营获利，向阳新县科学技术局支付租金。包括2001年9月8日，毕学军母亲朱凤保与签阳新县科学技术局签订租赁合同，起止时间2001年7月1日至2006年6月30日，约定“合同期满，朱凤保必须完好无损的如数交还给阳新县科学技术局”等内容，毕学军向阳新县科学技术局交纳租金至2007年6月。实际上双方都确认了该临时房屋为阳新县科学技术局所有，否则不可能签订房屋租赁合同，毕学军亦不用向阳新县科学技术局交房屋租金。后阳新县科学技术局要求将租金按市场价格收取，双方未形成合意，阳新县科学技术局于2009年5月14日诉至法院，直到本院2011年5月9日的（2011）黄民再终字第22号民事调解书载明双方达成协议：阳新县科学技术局将诉争的房屋及场地继续给毕学军租赁使用2年（即至2013年6月底），到期后毕学军无条件退出，毕学军向阳新县科学技术局交租金等，即双方再次明确了该诉争临时房屋归阳新县科学技术局所有，对房屋增值补偿问题并无约定。且诉争临时房屋因属违章建筑，遭院内住户联名上访，要求拆除。阳新县县委巡视组在巡查中也发现该房屋属违章建筑，要求阳新县科学技术局限时拆除。阳新县科学技术局起诉毕学军退出该场地并拆除该房屋，该房屋退回阳新县科学技术局并不能为其带来经济利益。故毕学军主张**新县科学技术局给予补偿缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，毕学军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省阳新县人民法院(2019)鄂0222民初3169号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更湖北省阳新县人民法院(2019)鄂0222民初3169号民事判决第二项为毕学军在本判决生效后十日内支付阳新县科学技术局租金款，以每月700元标准，自2018年1月1日起至毕学军退出该租赁场地之日止。二审案件受理费1950元，由毕学军负担1860元，阳新县科学技术局负担90元。本判决为终审判决。审判长  詹保中审判员  卢丽华审判员  尹 策二〇二〇年十二月十五日书记员  严彬彬