河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5148号上诉人(原审原告)：新乡名都置业有限公司,住所地:新乡市卫滨区文岩路**恒大雅苑综合楼**,统一社会信用代码:914107005672214E。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：冯玉洁，单位员工。被上诉人(原审被告)：李继成，男，1975年2月8日出生，汉族，户籍所在地:河南省。上诉人新乡名都置业有限公司(以下简称名都公司)因与被上诉人李继成房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人名都公司的委托诉讼代理人冯玉洁，被上诉人李继成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名都公司上诉请求:1、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2020)豫0703民初291号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，合法、有效。《商品房买卖合同》中约定的解除合同的条款也应当是有效的。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定上诉人享有解除合同的前提条件是上诉人为被上诉人承担阶段性保证责任，代被上诉人偿还银行贷款。只有在被上诉人存在上述违约情形时，上诉人才享有解除权，这并没有加重被上诉人的义务，也没有免除上诉人的义务，该条款应当是合法有效的。二、一审法院适用法律错误，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人逾期偿还银行贷款，导致上诉人承担阶段性保证责任的违约行为已经达到了解除合同的条件。三、一审法院认为应当维持合同的效力，即证明上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是有效的，《商品房买卖合同》中的条款也应当是有效的，合同中约定的有上诉人解除权的行使，上诉人可根据合同约定行使合同解除权。四、本案诉讼费收取有误，本案诉讼费应当按件收取，而不应当按照房屋总价值收取诉讼费。李继成未发表答辩意见。名都公司向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人签订的编号为2014-0500041的《商品房买卖合同》；2、判令李继成配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续。一审法院认定事实：2014年4月，名都公司与李继成签订了编号为2014-0500041的《商品房买卖合同》，购买名都公司开发位于新乡市文岩路299号恒大雅苑第5号楼2单元6层2601号168.55平方米商品房一套。依据合同约定，每平方米4472.56元，购房款753850元，李继成应于2014年5月2日前支付首期房款233850元，余款520000元需在2014年5月5日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。在合同附件四（第19页）约定：“5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或者不予办理房地产权证，并无须承担责任。”另查明，2014年6月6日，交通银行股份有限公司新乡分行（贷款人）与李保枝（共同借款人）、李继成（借款人）、名都公司（保证人）签订个人商业用房贷款合同。合同约定：借款用途为购买坐落于新乡市卫滨区××大雅××楼××单元××号的商品房购房款。借款人李继成以所购涉案房屋向银行提供抵押担保，名都公司作为保证人承担阶段性连带责任。个人商业用房贷款合同签订后，交通银行股份有限公司新乡分行依据贷款发放方式约定向名都公司划入李继成520000元贷款作为购房款。李继成开始陆续逾期偿还贷款。交通银行银行股份有限公司新乡分行于2018年4月25日向新乡市红旗区人民法院提起诉讼。2018年9月18日新乡市红旗区人民法院作出（2018）豫0702民初2105号民事判决书，判决：一、解除李继成、李保枝、名都公司与交通银行股份有限公司新乡分行于2012年12月7日签订的《个人房产抵押贷款合同》。二、李继成、李保枝、名都公司自判决生效之日起三日内偿还交通银行股份有限公司新乡分行欠款本金449222.44元及利息4431.93元、罚息18.36元、复利28.02元，2018年9月10日之后的利息、罚息、复利，按照合同约定，计算至实际清偿之日。三、名都公司对判决第二项承担连带保证责任。名都公司承担连带保证责任后有权向李继成、李保枝追偿。一审案件受理费8233元，保全费2920元，律师费8900元，由李继成、李保枝、名都公司负担。2020年7月8日交通银行股份有限公司新乡分行出具代偿证明，证明名都公司已经履行上述义务支付612353.05元。一审法院认为，本案争议焦点是合同是否应当解除的问题。李继成依据合同约定，通过交付首付款及银行按揭贷款，已经向名都公司履行交纳全部购房款，名都公司合同目的已经实现，即全额从买受人李继成处获得购房款。虽然李继成交付房款有银行贷款，但取得房款的来源并不影响已经履行完毕付款义务的客观事实。李继成未按照约定及时偿还银行贷款属于违约行为，但这并不影响名都公司已经取得房屋价款的合同目的，也就是说，李继成该违约行为未达到解除合同的程度。因此，名都公司与李继成签订的商品房买卖合同已经履行完毕，不存在解除的情形。再加上，涉案商品房买卖合同签订于2014年房屋又已交付多年，“解除合同、收回商品房、买受人所交的全部款项不予退还”的解除合同条款明显免除己方责任、加重对方责任又排除对方主要权利，而且对案涉房屋原购买价格与现有价格差异较大及收回房屋价格基础约定不明。相较于解除合同，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他问题。对于名都公司在履行保证责任后，可以通过诉讼、拍卖等方式行使追偿权，维护自己的利益。庭审中，一审法院已向名都公司释明是否变更诉讼请求，名都公司坚持诉讼请求不变。综上，名都公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十五条之规定，一审法院缺席判决：驳回新乡名都置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费11439元，由新乡名都置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审开庭时，李继成要求上诉人退还房款。本院查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，关于案涉合同的解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，名都公司与李继成于2014年4月签订了编号为2014-0500041的《商品房买卖合同》，依据合同约定，该购房款753850元，李继成应于2014年5月2日前支付首期房款233850元，余款520000元需在2014年5月5日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。李继成于2014年6月6日签订个人商业用房贷款合同,借款人李继成以所购涉案房屋向银行提供抵押担保，名都公司作为保证人承担阶段性连带责任。个人商业用房贷款合同签订后，交通银行股份有限公司新乡分行依据贷款发放方式约定向名都公司划入李继成520000元贷款作为购房款。在合同附件四（第19页）明确约定：“5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或者不予办理房地产权证，并无须承担责任”。由于李继成在《房地产权证》办理完毕前逾期偿还贷款，导致名都公司承担了连带保证责任,612353.05元的贷款费用由名都公司负担。以上事实符合合同约定的解除条件，名都公司可依法行使合同约定的解除权。但由于案涉合同中涉及到被上诉人李继成支付的首期购房款返还问题，一审期间没有释明，二审期间李继成虽要求返回，但二审无法直接审理。为了平衡双方当事人的利益，对于合同解除后的纠纷，本案先不予审理，当事人可另案主张。本案仅对案涉合同的解除纠纷进行了审理，未涉及财产给付，本案诉讼费应按件收取100元。综上所述，名都公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初291号民事判决；二、解除新乡名都置业有限公司与李继成签订的编号为2014-0500041的《商品房买卖合同》。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由新乡名都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 高凤娜审判员 张国飞二〇二〇年十二月七日书记员 宋祥宇