沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0112民初6358号原告：沈阳万润新城投资管理有限公司，住所地沈阳市浑**。法定代表人：张晓敏，系该公司经理。委托诉讼代理人：张白冰，系辽宁同方律师事务所律师。被告：沈阳智谷大数据发展有限公司，住所地辽宁省沈阳市东陵区。法定代表人：郭玥，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘畅，女，汉族，1987年8月28日出生，身份证明号码210xxx85，住沈阳市铁**，系该公司员工。委托诉讼代理人：党俏，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳万润新城投资管理有限公司（以下简称万润公司）诉被告沈阳智谷大数据发展有限公司（以下简称智谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万润公司的委托诉讼代理人张白冰，被告智谷公司的委托诉讼代理人党俏、刘畅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万润公司诉称：1、判决原被告签署的《租赁合同书》解除；2、判决被告向原告支付违约金242,603.1元，如不能支持该项违约金，则请求判决向原告支付违约金53,911.8元；3、判决被告向原告支付租赁保证金67,390元；4、判决本案律师代理费8,193元由被告承担；5、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月30日，原、被告签署了《租赁合同书》，合同约定（1）被告承租原告位于沈阳市浑南区建筑面积为599.02平方米的房屋，租金标准为450元/平方米/年，年租金为269,559元。（2）合同第七条约定2018年6月20日前，被告应向原告支付房屋租赁保证金67,390元。（3）合同第十三条第4款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：不支付或者不按照约定支付租金及其他应由乙方承担的费用逾期超过30日。”（4）合同第十四条第4款约定“乙方有本合同第十三条第4款约定的情形之一的，甲方立即收回房屋，乙方应按年租金的20%向甲方支付违约金…。租赁保证金不返还乙方。”直至原告起诉之日，被告尚未向原告缴纳租赁保证金，按照合同约定原告有权解除合同、收回房屋，同时被告应按照年租金269.559元的20%之标准即53.911.8元向原告缴纳违约金和租赁保证金。原告多次向被告发出催缴保证金通知，但被告置之不理，故诉至法院。被告智谷公司辩称：一、被告智谷公司与原告之间签订的《租赁合同书》及相关补充协议已于2019年解除。2018年3月2日，被告与第三方沈阳宏天投资有限公司（以下称宏天公司）就案涉房屋租赁事宜签订《租赁合同书》及《补充协议》并按约向宏天公司缴纳了履约保证金67,390元，2018年6月19日由于项目管理方更换，被告与宏天公司就案涉房屋租赁签订《解除协议》其中约定由原告万润新城公司与被告智谷公司就案涉房屋重新签订《租赁合同书》且约定原告、被告以及第三方宏天公司之间共同对案涉房屋租金、物业管理服务费以及房屋租赁保证金进行结算，三方确认房屋租赁保证金由宏天公司向被告退还后，再由被告向原告缴纳。2018年6月20日原、被告之间就案涉房屋签订《租赁合同书》2019年4月30日原告向被告发出《关于终止和》的函，以被告未缴纳房屋租赁保证金逾期超过30日，已构成违约为由终止《租赁合同书》及补充协议，至此双方之间签订的《租赁合同书》及补充协议解除，租赁合同关系终止。二、原、被告双方之间租赁合同关系已终止，被告无须再行缴纳房屋租赁保证金；且被告在履约过程中无违约行为，不应承担违约责任。原、被告双方之间《租赁合同书》及相关补充协议已于2019年4月30日解除，原告已收回租赁房屋，房屋租赁保证金的作用系保证合同的正常履行，因租赁合同已实际解除，双方之间的租赁合同关系已终止，因此被告无须再行缴纳房屋租赁保证金。在履约过程中，被告不存在欠付租金、物业管理服务费等欠费情况，而房屋租赁保证金非费用，原告以被告逾期支付租赁保证金为由解除租赁合同无事实及法律依据，且案涉房屋并未实际投入使用，被告按照房屋原状向原告返还房屋，原告并未因被告的租赁行为产生任何实际损失，因此被告不应向原告承担违约责任。关于原告主张被告提前解约应承担违约责任问题，被告认为，被告在履行合同中不存在违约行为，本合同的实际解除系原告向被告发函以被告未支付租赁合同保证金为由，因此租赁合同的解除系原告单方解除。三、原、被告之间签订的《租赁合同书》及相关补充协议并未约定关于律师费承担问题，原告诉请被告承担其案件律师代理费无事实及法律依据。综上，被告认为原、被告之间的租赁合同已于2019年实际解除，原告不应以已经终止的租赁合同要求被告再行缴纳房屋租赁保证金，且被告在履约过程中无违约行为，未对原告造成损失后果，因此不应向原告承担违约或赔偿责任，请求人民法院在查明事实基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。原、被告围绕争议焦点提交了证据，对原、被告无异议的下列证据：租赁合同书复印件1份，法律顾问合同复印件1份、付款审批单复印件1份、发票复印件1份、结算业务书复印件1份、入区协议1份、宏天公司与原告就案涉房屋签订的《租赁合同书》1份、宏天公司与原告就案涉房屋签订的《解除协议》1份、被告向宏天公司缴纳房屋租赁保证金的《收款收据》1份、宏天公司向被告返还上述租赁保证金的《转账记录》1份、原、被告之间就案涉房屋签订的《租赁合同书》1份、原、被告之间就案涉房屋签订的《之补充协议》1份、被告向房屋物业管理方宏天公司支付的2018年6月20日至2019年4月30日期间物业费对应的《物业费增值税发票》1份、原告委托律师向被告发送《律师函》1份、微信聊天记录1份、关于终止补充协议的函1份，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告万润公司（甲方）与被告智谷公司（乙方）于2018年6月20日签订《租赁合同书》约定：第1条被告租赁原告位于沈阳市浑南区，建筑面积599.02平方米。第5条租赁期限为2018年6月20日至2022年4月30日。第6条租金标准为450元/平方米/年，2018年6月20日支付2018年6月20日至2019年4月30日的租金：232,633.11元；2019年3月30日前支付2019年5月1日至2020年4月30日的租金：269,559元；2020年3月30日前支付2020年5月1日至2021年4月30日的租金26,9559；2021年3月30日前支付2021年5月1日至2022年4月30日的租金：269,559元。第7.1条甲方交付房屋前即2018年6月20日前，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：一年租金的25%，人民币67,390元。第7.2条租赁期满或合同解除（因乙方违约解除除外）四十日后，房屋租赁保证金扣除应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分返还乙方，不计利息。第13.4条乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：不支付或者不按照约定支付租金及其他应由乙方承担的费用逾期超过30日的……。第14.4条乙方有合同第十三条第4款约定的情形之一的，甲方立即收回房屋，乙方应按年租金的20%向甲方支付违约金，乙方添置赋予不动产上不可拆除部分的装饰、装修归甲方所有，甲方不予以赔偿，租赁保证金不返还乙方。第14.5条租赁期内，乙方如提前退租的，应提前90日书面通知甲方，并按剩余租赁期租金的30%支付违约金，租赁保证金及剩余租金不返还乙方。乙方添置附于不动产上不可拆除部分的装饰、装修归甲方所有，甲方不予以补偿，租赁保证金不返还乙方。2018年6月20日，原告万润公司（甲方）与被告智谷公司（乙方）签订《租赁合同书》之补充协议，约定：1、2018年6月19日，甲方与沈阳国家大学科技城管理委员会签订了《沈阳国家大学科技创新创业基地合作协议书》合同约定：由沈阳国家大学科技城管理委员会提供位于沈阳市浑南区沈阳国际软件园E17、E18楼宇，用作沈阳国家大学科技城创新创业基地，并为入住基地企业租赁甲方创新创业基地房屋提供租金补贴。2、2018年6月20日沈阳国家大学城科技城管理委员会与万润公司、智谷公司签订《企业入区培育协议》：合同约定：由沈阳国家大学科技城管理委员会给予乙方“0、2、3、5”的房屋补贴：即乙方第一租赁年的全年租金由沈阳国家大学城管理委员会予以补贴，乙方无需承担租金；第二租赁年由沈阳国家大学科技城管理委员会给予年租金80%的补贴，乙方承担年租金的20%交付甲方；第三租赁年由沈阳国家大学科技城管理委员会给予年租金70%的补贴，乙方承担年租金30%交付甲方；第四租赁年由沈阳国家大学科技城管理委员会给予年租金50%的补贴，乙方承担年租金50%交付甲方。3、2018年6月20日，甲方万润公司与乙方智谷公司签订了《租赁合同书》：合同约定甲方作为房屋出租人，将房屋租赁给乙方使用，鉴于以上三份合同协议内容之约定，就乙方在租赁期应该交纳至甲方的租金数额双方进行确认。一、依据《合作协议》及《培育协议》之约定，甲方与乙方另行签署《租赁合同书》租赁期限自2018年6月20日至2022年4月30日止，并且乙方享受政府给予的租金补贴“0、2、3、5”的政策，即乙方的租金支付如下：2018.6.20-2019.4.30，租金金额269,559，政府补贴100%，乙方缴纳0元；2019.5.1-2020.4.30，租金金额269,559，政府补贴80%，乙方应缴纳20%即53911.80元；……。《租赁合同书》及补充协议签订后，原告将案涉房屋钥匙交付被告，被告一直未实际使用案涉房屋。因被告逾期未缴纳保证金67,390元，原告于2019年4月30日向被告送达《关于终止和》的函，载明：鉴于截止本函发出之日，被告未缴纳房屋租赁保证金已逾期超过30日，已构成违约，被告逾期缴纳保证金的行为符合《租赁合同书》约定的解除条件，故原告不再承担《租赁合同书》及补充协议项下的义务，合同终止履行，同时请被告于收到本函之日起5日内向原告缴纳违约金53,911.80元及租赁保证金67,390元。因被告一直未缴纳违约金及租赁保证金，原告于2020年3月13日向被告送达《律师函》，索要上述费用，后原告诉至法院。另查明，就案涉房屋，被告于2018年3月2日与案外人宏天公司签订《租赁合同书》，根据租赁合同书被告向宏天公司缴纳了租赁保证金67,390元。2018年6月19日，被告与宏天公司签订了《解除协议》约定被告与宏天公司签订的《房屋租赁合同书》《补充协议》在本协议生效之日起立即解除且双方互不存在违约责任，原告万润公司将与被告另行签署。2019年1月24日，宏天公司返还被告租赁保证金67390元。本院认为,原、被告签订的《租赁合同书》及补充协议系双方当事人真实的意思表示,其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均有约束力,双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告要求判决原、被告于2018年6月20日签订《租赁合同书》解除的诉讼请求，《租赁合同书》第7条约定被告应于2018年6月20日前向原告支付房屋租赁保证金67,390元，因被告未按合同约定缴纳租赁保证金，原告于2019年4月30日向被告智谷公司送达了《关于终止和》要求根据13条4款“不支付或者不按照约定支付租金及其他应由乙方承担的费用逾期超过30日的”单方解除合同，符合合同规定。被告收到后亦没有提出异议，且在庭审中亦予以认可，故本院确认原、被告签订的《租赁合同书》于2019年4月30日解除。被告辩称就租赁案涉房屋，被告已向宏天公司交纳租赁保证金67390元，因项目管理方更换，才与原告重新签订的租赁合同，被告不应该重复交纳，但根据被告提供的证据，宏天公司已于2019年1月24日将其交纳的租赁保证金67390元退还被告，之后被告一直未向原告交纳，故被告的行为已构成违约。被告辩称其不存在违约行为，本院不予支持。关于原告要求被告向原告支付违约金53,911.8元的诉讼请求，《租赁合同书》第14.4条约定“乙方有本合同第十三条第4款约定情形之日的，甲方立即收回房屋，乙方应按年租金20%向甲方支付违约金，乙方添置附于不动产上不可拆除部分的装饰、装修归甲方所有，甲方不予补偿，租赁保证金不返还乙方”故原告要求被告按年租金20%支付违约金53911.8元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告要求原告缴纳租赁保证金的诉讼请求，合同中虽然约定被告违约解除，租赁保证金不予返还，但是本案中结合《租赁合同书》相关条款，租赁保证金设立的目的在于增强收受保证金一方对支付保证金一方的信任度，减少收受保证金一方可能产生的损失，担保合同正常完全履行，其作用在于保证债权人因债务人不能或不能完全履行合同给其造成损失后能确保收到补偿，它的担保方式与定金不同。因为被告违约，原告已向被告主张违约金，且在被告不拖欠租金、物业费、水费、电费的情况下，原告再次向被告主张交纳履约保证金，本院不予支持。关于原告根据《租赁合同书》第五条约定要求被告支付违约金242,603.1元的诉讼请求，没有事实及合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师代理费的诉讼请求，因原被告签订的《租赁合同书》及补充协议无此约定，本院不予支持。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条第一款、第六十条第一款之规定,判决如下:一、原告沈阳万润新城投资管理有限公司与被告沈阳智谷大数据发展有限公司于2018年6月20日签订的《租赁合同书》于2019年4月30日解除；二、被告沈阳智谷大数据发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳万润新城投资管理有限公司违约金53,911.8元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,238元，由被告沈阳智谷大数据发展有限公司负担1,160元，由原告负担3,078元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  苏丽娟人民陪审员  王景威人民陪审员  郝 丹二〇二〇年九月二日书 记 员  程馨漪判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。