天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4089号上诉人（原审原告）：天津市如意园林绿化有限公司，住所地天津市河**津滨大道**如意园内平房**。法定代表人：张心宝，经理。委托诉讼代理人：王阳，天津冠达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市老年俱乐部，，住所地天津市河**唐口新村六段**法定代表人：钱昕，理事长。委托诉讼代理人：孙萍，女，该俱乐部员工。上诉人天津市如意园林绿化有限公司（以下简称如意园林公司）因与被上诉人天津市老年俱乐部（以下简称老年俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初430号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。如意园林公司上诉请求：1．撤销一审法院判决书第二项，依法改判支持如意园林公司要求老年俱乐部将租赁房屋及班点房腾空交还的诉讼请求，改判老年俱乐部支付截止2018年9月25日欠付的水电费65,646.95元，或将本案发回重审；2．一、二审案件诉讼费由老年俱乐部承担。事实和理由：既然一审法院认定案涉租赁合同无效，对于租赁房屋、院落及班点房的四至及原状情况可以通过双方陈述、现场勘察、照片等方式确认，一审法院未判令老年俱乐部腾空并返还房屋及场地无事实与法律依据。且如不判令腾空返还，老年俱乐部又无力支付房屋占有使用费，则相当于造成国有资产的流失。对于水电费，一审法院未基于公平原则进行举证责任分配，要求如意园林公司承担全部举证责任没有法律依据，即便无法核实具体费用金额，也应适当酌定一个金额。老年俱乐部辩称，不同意如意园林公司的上诉请求。老年俱乐部是非营利性民营企业，致力于为老年人开展公益性活动。当时因为历史遗留原因，从其他地方搬迁至此处。老年俱乐部会员众多，如从案涉场地内搬出，则没有活动场所开展活动。而且公园内的这些建筑物未取得规划许可证，属于违法建筑，如意园林公司无权要求返还。至于水电费，由于没有水电表的原始数据，而且曾经出现过根据水电表计算出的水电费明显不合常理的情况，因此在无法核清具体使用量的情况下，不同意给付水电费。故原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。如意园林公司向一审法院起诉请求：1．判令解除如意园林公司与老年俱乐部之间的租赁合同；2．判令老年俱乐部将租赁房屋腾空交还如意园林公司；3．判令老年俱乐部支付如意园林公司欠付租金740,000元（暂计算至2018年10月14日，要求计算至判决确定给付之日）以及从判决确定给付之日起至实际腾退房屋之日止，按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占有使用费；4．判令老年俱乐部支付如意园林公司逾期支付租金的利息（暂计算至2018年7月11日已欠息34,170元，要求支付利息至实际偿还租金之日止）；5．判令老年俱乐部向如意园林公司支付律师费30,000元；6．本案诉讼费用由老年俱乐部负担。一审诉讼过程中，如意园林公司将第3项诉讼请求变更为：判令老年俱乐部向如意园林公司支付租金659,410元（2016年10月15日至2018年7月26日）及自2018年7月27日起至房屋场地及班点房腾空之日止的占有使用费；将第4项诉讼请求变更为：老年俱乐部支付如意园林公司自2016年10月15日至实际支付之日止的逾期利息；增加判令老年俱乐部向如意园林公司支付水电费65,646.95元的诉讼请求。一审法院认定事实：如意园林公司与案外人抗衰老协会签订《房屋租赁合同》，约定抗衰老协会承租坐落天津市河东区新开路如意园仿古建筑，如意园林公司于2014年8月15日将房屋交付抗衰老协会，装修准备期为60天，租赁期间自2014年10月15日起至2019年10月15日止。后如意园林公司、案外人抗衰老协会及老年俱乐部签订《合同主体变更三方协议》，约定自2016年4月15日起，老年俱乐部承接原如意园林公司与抗衰老协会之间签订房屋租赁合同项下所有权利义务。老年俱乐部实际使用坐落天津市河东区津滨大道××号如意园内仿古建筑含院落1360平方米及班点房10间至今。2016年10月起老年俱乐部未向如意园林公司交付房屋使用费用，并欠付部分水电费，故如意园林公司起诉至法院。另查，2011年，天津市河东区市容和园林管理委员会将原唐口街心城市绿地改造提升为如意园。2018年7月31日，天津市河东区市容和园林管理委员会及天津市河东区绿化管理二所出具委托证明，内容为：自2011年起，天津市河东区市容和园林管理委员会委托天津市河东区绿化管理二所全权负责管理如意园园内所有配套设施及建筑；委托权限包括但不限于出租如意园附属设施建筑物并收取租金，以及因出租事宜产生纠纷代为进行诉讼等；天津市河东区绿化管理二所有权就上述委托事宜进行转委托。自2011年起，天津市河东区绿化管理二所委托天津市如意园林绿化有限公司全权负责管理如意园内配套建筑及园旁班点房屋；委托权限包括但不限于出租如意园附属设施建筑物及班点房并收取租金，以及因出租事宜产生纠纷代为进行诉讼等。再查，案涉房屋均未取得房屋所有权证书，如意园林公司也未能提供房屋的建设工程规划许可证或主管部门批准建设手续。一审法院认为，如意园林公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，其与案外人抗衰老协会签订的《房屋租赁合同》及与抗衰老协会、老年俱乐部签订的《合同主体变更三方协议》无效，故对于如意园林公司要求判决解除双方之间租赁合同的诉请不予支持。关于如意园林公司要求老年俱乐部将案涉房屋腾空并交还如意园林公司的诉讼请求，首先，如意园林公司出租房屋未有产权证明及附图明确租赁房屋、院落及班点房的四至及原状情况；其次，如意园林公司提交租赁合同后附平面图载明该图纸为餐饮用房整修图，并载明“仅用于建设单位核算工程造价使用，不可作为正式施工及竣工备案依据”，且图纸中并未记载班点房相关情况，无法确认案涉房屋及场地出租时状况，故如意园林公司基于房屋现状要求老年俱乐部腾空并返还房屋的诉讼请求，本案中不予支持。因案涉合同无效，故如意园林公司诉请租金实际为房屋占有使用费，老年俱乐部应参照租赁合同租金标准给付如意园林公司自2016年10月15日起至其实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；如意园林公司要求老年俱乐部支付逾期利息的诉讼请求未有事实及法律依据，不予支持。关于如意园林公司要求老年俱乐部给付水电费的诉讼请求，因如意园林公司无法举证证实水电费的实际数额，且一审庭审中老年俱乐部对实际发生的水电费存在争议，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，该项诉请待证据补强后另行诉讼解决；关于如意园林公司诉请老年俱乐部支付律师费30,000元的诉讼请求，如意园林公司未举证证实该费用为老年俱乐部应支付的必要、合理费用，故对该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、天津市老年俱乐部于本判决发生法律效力之日起十五日内给付天津市如意园林绿化有限公司自2016年10月15日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（按照每年370,000元标准计算）；二、驳回天津市如意园林绿化有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,842元，由天津市如意园林绿化有限公司负担827元，由天津市老年俱乐部负担11,015元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案当事人双方的争议焦点为：1．案涉房屋是否应当由老年俱乐部返还给如意园林公司；2．水电费是否予以支持及具体金额。本院认为，基于房屋的性质，以及房屋出租时交付给老年俱乐部的状况目前无法核实，如意园林公司要求老年俱乐部按房屋目前现状予以返还依据不足。一审法院未支持如意园林公司该项主张，并无不当，本院予以维持。关于水电费问题，因水电表无法核实出租时的原始读数，如意园林公司亦未能证明租赁期间产生的实际水电费金额，故一审法院判令如意园林公司待补强相关证据后另诉主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，如意园林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,497元，由上诉人天津市如意园林绿化有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 常 静审判员 岳文君审判员 郭 矗二〇二〇年十二月九日书记员 唐 啸