河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初4110号原告：许昌瑞贝卡文化游乐有限公司，住所地河南省许昌市新兴路瑞贝卡欢乐园综合楼**。法定代表人：郑桂花，任公司执行董事。委托诉讼代理人：胡海龙、刘冰，河南名人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，系该公司员工。被告：张志刚，男，汉族，1970年6月2日生，住河南省许昌市建安区。原告许昌瑞贝卡文化游乐有限公司（以下简称瑞贝卡游乐公司）诉被告张志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告瑞贝卡游乐公司的委托诉讼代理人刘冰、李涛，被告张志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞贝卡游乐公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张志刚腾退位于许昌市东城区秋湖湿地瑞贝卡游乐公司1号楼1层7号的商铺(面积为79.38平方米)，并将上述房屋返还给原告；2、被告张志刚支付拖欠原告的房屋租金17146元(自2019年3月13日至2020年3月13日期间租金)；3、被告张志刚向原告支付自2020年3月13日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费，截止到2020年7月22日暂计6153元(按照年租金17146元÷365天×实际占用天数)；4、被告张志刚支付原告自起诉之日起至实际腾房之日止的违约金(按照年租金17146元×千分之五×逾期实际占用天数)；5、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：被告张志刚为经营所需与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告张志刚租赁位于秋湖湿地1号楼1层7号的商铺，租赁期限自2017年3月13日至2020年3月13日，年租金为17146元，双方同时就商业管理费、水电费及违约责任等进行了约定。现租赁期限已届满，被告张志刚欠付租金17146元等费用，同时被告也未按约定将房屋交付原告，给原告造成了严重的经济损失，故诉至法院。被告张志刚答辩称，原始的租房合同不是其签字的，其是从别人手里接手的商铺。其经营一年后，觉得无法继续经营，便关闭商铺未再继续营业。其愿意将涉案商铺腾退给原告，但不愿向原告支付房租。原告瑞贝卡游乐公司为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、原告与被告张志刚签订的《商铺租赁合同》、收费明细及2017年1月19日原告出具的《收据》（收款金额为4286.52元）各一份，证明被告张志刚为经营所需与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告张志刚租赁位于秋湖湿地1号楼1层7号的商铺（面积为79.38平方米），租赁期限自2017年3月13日至2020年3月13日，年租金为17146元；根据合同第三条第4项约定，原告收取保证金4286.52元，现根据合同第七条第1项约定将上述保证金与欠付的租金17146元中抵扣，下欠租金12859.48元；租赁期限至2020年3月13日，在此后被告一直未腾退房屋，使得原告无法正常使用房屋，由此产生占用费，原告请求按照租期内租金的计算方式即年租金17146元÷365天×实际占用天数，直至被告腾房之日；根据合同第四条第3项约定，被告未按约定支付租金，原告有权按照年租金17146元×千分之五×逾期实际占用天数收取违约金。2、2018年4月14日原告向被告出具《收据》（收款金额为17146元）一份、被告经营的“那年羊肉汤老烩面”现场照片两张、1号楼平面效果图一份，证明被告向原告缴纳2018年3月13日至2019年3月13日期间的租金；租赁商铺的现状及户型位置。被告张志刚未向本院提交证据材料。对原告瑞贝卡游乐公司提交的证据，经本院审查后认为：证据1中的合同及证据2，被告无异议；对证据1中的保证金收据虽提出并非其交纳，但系从案外人赵金良手中接收商铺，且原告在主张时亦认可进行抵扣；另上述证据形式合法，内容客观，与本案有联系，故本院对其证据本身予以采纳；对其证明目的将在本院认为中阐明，此处不再赘述。依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院确认以下案件事实：2018年，原告瑞贝卡游乐公司（甲方/出租方）与被告张志刚（乙方/承租方）补签《商铺租赁合同》，合同约定如下：甲方将位于许昌市东城区秋湖湿地瑞贝卡文化游乐有限公司商业街1号楼1层7号的商铺出租给乙方，乙方承租该商铺用于开设“那年羊肉汤”，经营范围为餐饮；租赁期为3年，自该合同签订之日起即开始生效，签订日期从2017年3月13日至2020年3月13日止。租期满后，该合同即告终止，甲方有权收回该商铺，乙方须将该商铺无条件退还给甲方；商铺租金以建筑面积收取，该商铺建筑面积：一楼79.38平方米（最终以实际测绘面积为准），该商铺年度租金为：一楼应收人民币17146元；乙方在签署本合同时须向甲方缴纳商铺结构、设备设施、经营管理保证金4286.52元（不计利息）。合同到期后，如乙方无违约或损毁行为，甲方将该保证金全额退还给乙方（不计利息）；乙方须于期满前一个月向甲方支付下年度资金。每逾期一天乙方应按每天年度租金总额千分之五的标准，向甲方支付该商铺的逾期占有使用费，甲方也可以从乙方交纳的保证金中予以扣除；乙方有下列情形之一的，甲方有权利终止合同并无条件收回该商铺，……（4）拖欠租金累计达30天以上的，（5）正常营业期间乙方将已租商铺闭店达90天以上的或全年累计90天以上的店铺，甲方有权单方面终止合同并收回店铺；甲、乙双方如有特殊情况需要提前终止合同，必须提前一个月书面通知双方。待双方同意后，方可办理终止合同的手续。若甲方违约，须退还乙方相应期限内的房租和保证金。反之，若乙方违约，甲方有权不退还租金和保证金；乙方在经营期间，盈利或亏损均属个人行为，均与甲方无任何连带责任。另查明，2017年，案外人赵金良租赁原告的涉案商铺用于开设“辣么疯狂”，租期自2017年3月13日至2020年3月13日止。2017年1月19日，原告出具收据，载明收到案外人赵金良1#楼商铺保证金（79.38㎡）4286.52元。2017年3月13日，原告出具收费明细，载明案外人赵金良交齐第一年度的商铺租金9383元、装修保证金1000元、经营保证金4286.52元、垃圾清运费158.78元，合计14828.3元。后被告张志刚从案外人赵金良处接手该商铺，于2018年4月14日向原告交纳了2018年的商铺房租，原告于当天出具收据，载明收到“那年老烩面（辣么疯狂）”壹万柒仟壹佰肆拾陆元零捌分。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控指挥部发布公告（许肺炎防指［2020］1号），从即日起，启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，暂停举办大型公众聚集性活动，暂时关闭科技馆、电影院、网吧等人员聚集场所。2020年2月20日，××感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布《关于支持服务业有序恢复经营的通告》（许疫情防指办［2020］33号），自2020年2月21日起，支持商贸、餐饮、住宿、洗衣、美容美发等传统服务业有序恢复经营。2020年3月19日，××感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布《关于有序恢复餐饮堂食的通告》（许疫情防指办［2020］52号），除夜市、美食广场外的全市所有餐饮经营单位（含酒店、餐馆、咖啡厅、早餐店等），在确保疫情防控和食品安全的前提下，可有序恢复堂食。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，被告张志刚从案外人赵金良处接手涉案商铺，后与原告瑞贝卡游乐公司补签了《商铺租赁合同》，合同内容系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，且经双方签字、盖章确认，故该合同合法有效，对双方具有法律约束力。虽被告辩称，自交纳租金后商铺营业至2018年春节前（大概一年），其认为无法再继续营业便闭店至今，故其愿将商铺腾退交还被告，不愿支付租金。但被告在经营该商铺期间营业或闭店导致的盈利或亏损均属个人行为，不能以此作为其不予支付租金的抗辩理由，故本院不予支持；原、被告之间构成房屋租赁合同关系，原告将涉案商铺交付被告使用、收益，被告张志刚应支付原告相应租金。另原被告约定有租赁期间，租赁期间于2020年3月13日届满，被告于庭审中表示不再续租，原告亦要求被告腾退该商铺，故被告应当返还商铺；考虑到该商铺尚留有被告的炊具、桌椅、空调等经营设备，本院酌情被告自本判决生效之日起十日内向原告腾退其位于许昌市东城区秋湖湿地瑞贝卡文化游乐有限公司商业街1号楼1层7号的商铺，并保证未能移动、拆除的设备结构完好、齐全。对于应付租金的数额问题，原告主张的系2019年3月13日至2020年3月13日的租金，在此期间即2020年1月下旬左右新冠疫情爆发。被告租赁商铺系用于经营餐饮，而为防控疫情许昌市自2020年1月25日起公告关闭人员聚集场所，后自2020年2月21日起通告支持服务业有序恢复经营，又于2020年3月19日通告有序恢复餐饮堂食，故被告的餐饮店自2020年1月25日至2020年3月19日左右出现闭店等异常的经营情况确系受到疫情的客观影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”，并参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款之规定：“承租非国有房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，由于疫情的发生，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，基于上述法律规定和公平原则，因疫情影响造成的损失，原告亦应分担一部分，故本院酌情减免被告张志刚2个月租金，则被告张志刚需向原告支付10个月租金，即14513.33元（17146元/年÷12个月/年×10个月）；另被告张志刚从案外人赵金良处接手该商铺时，案外人赵金良已向原告支付商铺保证金4286.52元，原告庭审中表示据合同约定认可以该保证金抵扣被告应支付租金，本院予以尊重，故被告张志刚应向原告支付租金10226.81元（14513.33元-4286.52元）。对于原告要求租金的过高部分，本院不予支持。对于原告主张的房屋占用使用费问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。该商铺租赁期自2017年3月13日起至2020年3月13日止，被告应根据合同约定于期满前一个月，即2019年2月13日前向原告支付第三年度租金，而其至今支付。双方约定“拖欠租金累计达30天以上的；正常营业期间乙方将已租商铺闭店达90天以上的或全年累计90天以上的商铺；甲方有权单方面终止合同并无条件收回该商铺”，原告本可以据上述合同约定，在条件成就时及时采取终止合同等措施防止损失扩大。但经庭审查明，原告仅表示自发现上述拖欠租金、闭店的情况后与被告协商过，并应该在2019年2月份由其工作人员向被告催要过租金，但未提交证据予以证明，故对原告主张被告向其支付自2020年3月13日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持；但考虑到涉案商铺的性质及被告继续占有涉案商铺于法无据的问题，若被告在本判决所确定的履行之日止仍未向原告腾退该商铺的，应自逾期之日起至实际腾退交还上述商铺之日止，按照年租金17146元的标准，向原告支付房屋占用使用费。对于原告主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中双方合同约定“乙方须于期满前一个月向甲方支付下年租金。每逾期壹天乙方应按每天年度租金总额千分之五的标准，向甲方支付该商铺的逾期占用使用费，甲方也可以从乙方交纳的保证金中予以扣除”，以及“甲、乙双方如有特殊情况需要提前终止合同，必须提前1个月书面通知对方……”。如上所述，被告未按期支付租金的行为已构成违约，原告有权单方终止合同并收回商铺，并要求被告支付违约金；而被告也应根据合同约定提前1个月书面通知原告需要终止合同，但被告亦未提供证据予以证明；原被告双方对现状的造成均有一定的责任。故根据原告主张以及本案实际情况，本院酌定由被告按照合同约定的每天以年度租金总额的千分之五为标准按30天计算，向原告支付违约金，因商铺保证金已用于抵扣上述租金，故违约金不再扣减，应为2571.9元（17146元/年×5‰×30天）。对于原告要求违约金的过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张志刚自本判决生效之日起十日内腾退位于许昌市东城区秋湖湿地许昌瑞贝卡文化游乐有限公司商业街1号楼1层7号的商铺，并将上述商铺交还至原告许昌瑞贝卡文化游乐有限公司（被告张志刚逾期未履行上述义务的，应自逾期之日起至实际腾退交还上述商铺之日止，按照年租金17146元的标准，向原告许昌瑞贝卡文化游乐有限公司支付房屋占用使用费）；二、被告张志刚自本判决生效之日起十日内向原告许昌瑞贝卡文化游乐有限公司支付租金10226.81元；三、被告张志刚自本判决生效之日起十日内向原告许昌瑞贝卡文化游乐有限公司支付违约金2571.9元；四、驳回原告许昌瑞贝卡文化游乐有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取191.24元，由被告张志刚承担60元，原告许昌瑞贝卡文化游乐有限公司承担131.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  冯涛二〇二〇年十二月十二日法官助理王誉娴书记员郭哲