湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2732号上诉人（原审被告）：汝城县大表哥餐厅，住所地湖南省汝城县卢阳镇太阳城**。经营者：何辅明，男，1977年11月26日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：汝城众鑫物业服务有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇义昌路。法定代表人：朱成凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳文杰，湖南银光律师事务所律师。上诉人汝城县大表哥餐厅（以下简称大表哥餐厅）因与被上诉人汝城众鑫物业服务有限公司（以下简称众鑫物业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2020）湘1026民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大表哥餐厅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回众鑫物业公司的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由众鑫物业公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。（1）本案纠纷系众鑫物业公司未征求大表哥餐厅及其他经营者意见，擅自拆除从一楼大厅直接通向大表哥餐厅门口的双向对行的电动扶梯，改变商场的整体布局，影响大表哥餐厅的营商环境而引起，众鑫物业公司违约在先。后又因新冠疫情等不可抗力因素影响，导致合同履行受影响，众鑫物业公司主张解除合同既不符合合同约定，也不符合法律规定。（2）众鑫物业公司关于租金、物业费、空调费、货梯分摊等费用的计算既不符合约定和实际情况，也未经双方确认。2.一审判决适用法律错误。一审判决在未综合考虑双方在履行合同过程中的违约行为和原因，以及众鑫物业公司有无合同解除权、大表哥餐厅的巨额投资如何处理的情况下，单纯认定大表哥餐厅违约，并支持众鑫物业公司解除合同的诉讼请求，明显适用法律错误。3.一审判决程序违法。众鑫物业公司虽经业主委托对涉案商铺进行统一经营管理，但众鑫物业公司与业主签订的《汝城县农贸商业城委托代理招租协议》中业主并未授权众鑫物业公司可以代为参与诉讼，故众鑫物业公司无权以自己名义参与诉讼。众鑫物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。众鑫物业公司向一审法院起诉请求：1.判决解除众鑫物业公司与大表哥餐厅于2017年10月1日签订的《太阳城商业综合体商铺租赁合同》，由大表哥餐厅按照众鑫物业公司认可的方式将租赁商铺立即返还给众鑫物业公司；2.判决大表哥餐厅立即支付众鑫物业公司租金（月固定租金与月固定物业管理费）、中央空调费、货梯分摊费合计215597.67元和逾期违约金（以215597.67元为基数按月利率2%从2020年6月15日起计算至欠款清偿之日止）；3.本案全部诉讼费用由大表哥餐厅负担。一审法院认定事实：2017年10月1日，众鑫物业公司与大表哥餐厅经营者何辅明签订《太阳城商业综合体商铺租赁合同》，合同约定：大表哥餐厅承租众鑫物业公司受委托管理的太阳城商业综合体B区3层A3－3号商铺，租赁期为10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日止，商铺月租金为月固定租金与月固定物业管理费之和，2017年10月1日至2019年9月30日为3580元，2019年10月1日至2020年9月30日为14320元，2020年10月1日至2023年9月30日为15322元，此外每月中央空调费4296元，租金费用先付后用，按季支付，于每季结束前15个工作日支付下季租金费用；大表哥餐厅应当按时支付租金费用，如大表哥餐厅逾期支付履约保证金、租金、物业管理费以及本合同约定的应由大表哥餐厅支付的任何一项费用累计超过30日的，或者承租方擅自停业累计超过10日的，属于大表哥餐厅严重违约，众鑫物业公司可单方面解除合同，每逾期一日承租方按欠付费用总额/月租金的1%承担违约金。签订合同后，众鑫物业公司将涉案商铺交付大表哥餐厅使用，大表哥餐厅向众鑫物业公司交付了履约保证金20000元。2019年5月14日，众鑫物业公司与大表哥餐厅进行了阶段性结算，大表哥餐厅前期尚欠众鑫物业公司租金、物业费、空调费、货梯分摊费等37000元，大表哥餐厅承诺：后期每月按时缴费，所欠费分四个月交清。大表哥餐厅未能完全履约，于2019年8月7日交付15837.89元，2019年11月15日交付10000元，2019年12月16日始大表哥餐厅停业至今，未再按合同约定缴纳租金、物业费、空调费、货梯分摊费，至2020年6月15日，扣除已交付的费用及履约保证金，大表哥餐厅尚欠众鑫物业公司租金、物业费、空调费、货梯分摊费等费用共计215597.67元（其中2020年1月－3月租金42960元、空调费12888元）。因受新冠肺炎疫情影响，汝城县人民政府于2020年1月27日开始要求公共场所及餐饮行业停止开放和停止营业，直到2020年3月底才解除餐饮行业停业恢复营业。另查明，汝城县太阳城综合商业体（原汝城县农贸商业城）由汝城县新湘房地产开发有限公司开发建设，于2015年6月取得建设用地规划许可，2019年4月29日验收合格，并于2019年6月17日办理了不动产权登记。2017年3月份何某1、何某2等26户分别购买了汝城县农贸商业城B栋3层3120－3146号商铺（即A3－3号商铺）。之后，何某1、何某2等26户分别与众鑫物业公司签订《汝城县农贸商业城商铺委托代理招租协议》，委托众鑫物业公司对各自将所购买的商铺物业固定收益招租或者自营，进行统一经营管理，委托期限为10年，涉案商铺的使用权、租赁权、经营权、收益权、管理等权利全部归众鑫物业公司所有。一审法院认为，众鑫物业公司与大表哥餐厅双方签订的《太阳城商业综合体商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，双方均应切实履行合同约定的各项义务，并根据合同的约定来解决双方的争议。大表哥餐厅作为承租人向出租人众鑫物业公司支付合同约定的租金、物业费、空调费、货梯分摊费等费用系其最重要的合同义务，大表哥餐厅未按约向众鑫物业支付租金等费用之行为已构成逾期付款，显然构成违约，故众鑫物业公司有权要求大表哥餐厅支付所欠的租金、物业费、空调费、货梯分摊费等费用。因受新冠肺炎疫情或者疫情防控措施直接影响，太阳城综合商业体整体关闭，所有商铺停止营业，大表哥餐厅在该段期间未能进行营业，属于不可抗力原因造成，该期间的租金及空调费理应免除。但疫情防控解除后，大表哥餐厅未再按承诺履行前期欠款给付义务，也未恢复营业，未按合同履行疫情解除后给付租金及物业费、空调费等义务，按照租赁合同的约定，基于大表哥餐厅的逾期支付租金的违约行为，众鑫物业公司有权主张解除双方所签订的《太阳城商业综合体商铺租赁合同》及相应的违约金。涉案合同中约定：乙方（大表哥餐厅）逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、公用事业费用以及本合同约定的应由大表哥餐厅支付的任何一项费用，则每逾期一日，大表哥餐厅应按欠付费用总额的1%向甲方（众鑫物业公司）支付违约金。该违约金标准过高，现众鑫物业公司主张以215597.67元为基数按月利率2%从2020年6月15日起计算至欠款清偿之日止逾期付款违约金，该主张按月利率2%计算依然过高，众鑫物业公司的间接损失为租金等相应费用的利息损失，对此调整为以159749.67元为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率计算自2020年6月15日起至欠款清偿之日止的违约金。综上所述，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、解除汝城众鑫物业服务有限公司与被告汝城县大表哥餐厅签订的《太阳城商业综合体商铺租赁合同》，在判决生效后一个月内按合同约定的方式将涉案商铺返还给原告汝城众鑫物业服务有限公司；二、被告汝城县大表哥餐厅经营者何辅明于本判决生效之日起十日内向原告汝城众鑫物业服务有限公司支付自2017年10月1日起至2020年6月15日止的租金、物业管理费、空调费等相关费用159749.67元，并按中国人民银行公布的同期贷款利率支付自2020年6月15日起至欠款付清之日止的违约金；三、驳回原告汝城众鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4534元，减半收取2267元，由原告汝城众鑫物业服务有限公司承担587元，被告汝城县大表哥餐厅经营者何辅明承担1680元；财产保全费1598元，由被告汝城县大表哥餐厅经营者何辅明承担。以上诉讼费用限各诉讼费用承担者在判决生效后七日内向本院交纳，逾期未交纳的，本院依法强制执行。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，何某1、何某2等26户分别与众鑫物业公司签订《汝城县农贸商业城商铺委托代理招租协议》第四条第二款约定：委托期间，该商铺的使用权、出租权、经营权、管理权、收益权等归众鑫物业公司所有。合同期内，众鑫物业公司享有以众鑫物业公司的名义向侵权人或承租人提起诉讼的权利。众鑫物业公司与大表哥餐厅经营者何辅明签订的《太阳城商业综合体商铺租赁合同》中8.4约定：租赁期限内，众鑫物业公司保留在任何时间无需征得大表哥餐厅同意而变更、修缮及临时封闭本项目公共区域和公用设施设备，包括屋顶、墙体、天花、中厅、走道、电梯、自动扶梯、中央空调等权利，保留本项目公共区域布局的权利，但应尽量减少对大表哥餐厅正常营业的影响。大表哥餐厅于二审审理过程中对众鑫物业公司关于涉案租金、物业费、空调费、货梯分摊等费用的计算无异议。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、众鑫物业公司是否具备诉讼主体资格；二、众鑫物业公司要求解除涉案合同能否得到支持。关于争议焦点一。何某1、何某2等26户分别与众鑫物业公司签订的《汝城县农贸商业城商铺委托代理招租协议》约定：何某1、何某2等26户委托众鑫物业公司对各自将所购买的商铺物业固定收益招租或者自营，进行统一经营管理，委托期限为10年，涉案商铺的使用权、租赁权、经营权、收益权、管理等权利全部归众鑫物业公司所有。合同期内，众鑫物业公司享有以众鑫物业公司的名义向侵权人或承租人提起诉讼的权利。众鑫物业公司因大表哥餐厅拖欠其租金、物业管理费、空调费等相关费用而对大表哥餐厅提起的诉讼，符合上述协议约定，大表哥餐厅上诉主张众鑫物业公司不具备诉讼主体资格没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。众鑫物业公司与大表哥餐厅经营者何辅明于2017年10月1日签订的《太阳城商业综合体商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《太阳城商业综合体商铺租赁合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该合同约定：大表哥餐厅应当按时支付租金费用，如大表哥餐厅逾期支付履约保证金、租金、物业管理费以及本合同约定的应由大表哥餐厅支付的任何一项费用累计超过30日的，或者大表哥餐厅擅自停业累计超过10日的，属于大表哥餐厅严重违约，众鑫物业公司可单方面解除合同，每逾期一日承租方按欠付费用总额/月租金的1%承担违约金。众鑫物业公司保留在任何时间无需征得大表哥餐厅同意而变更、修缮及临时封闭本项目公共区域和公用设施设备，包括屋顶、墙体、天花、中厅、走道、电梯、自动扶梯、中央空调等权利。本案中，大表哥餐厅于2019年12月16日开始停业至今，且未再按合同约定缴纳租金、物业费、空调费、货梯分摊费，根据上述合同约定，大表哥餐厅属严重违约，一审判决支持众鑫物业公司关于解除涉案合同的诉讼请求正确，本院予以维持。大表哥餐厅上诉称众鑫物业公司擅自拆除从一楼大厅直接通向大表哥餐厅门口的双向对行的电动扶梯，影响大表哥餐厅的营商环境，众鑫物业公司违约在先。根据上述双方的合同约定，众鑫物业公司拆除涉案电动扶梯无需征得大表哥餐厅同意，故大表哥餐厅的该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。大表哥餐厅上诉称合同履行不能系受疫情影响，但大表哥餐厅在2019年12月16日即疫情暴发之前就停止营业，疫情防控解除后亦未进行营业，故大表哥餐厅的该上诉理由缺乏事实依据，本院亦不予支持。经众鑫物业公司核算，截止至2020年6月15日，扣除已交付的费用及履约保证金，大表哥餐厅尚欠众鑫物业公司租金、物业费、空调费、货梯分摊费等费用共计215597.67元（其中2020年1月－3月租金42960元、空调费12888元），大表哥餐厅对此无异议，本院予以确认。因众鑫物业公司对一审判决核减大表哥餐厅疫情期间租金、空调费以及按中国人民银行公布的同期贷款利率计算违约金未提出上诉，视为众鑫物业公司对一审判决的认可，故一审判决大表哥餐厅经营者何辅明向众鑫物业公司支付自2017年10月1日起至2020年6月15日止的租金、物业管理费、空调费等相关费用159749.67元，并按中国人民银行公布的同期贷款利率支付自2020年6月15日起至欠款付清之日止的违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，大表哥餐厅上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3495元，由上诉人汝城县大表哥餐厅负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二〇年十二月七日法官助理 黄小峰书 记 员 高幸丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。