福建省永安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0481执异65号 案外人：林朝华，男，1977年12月8日出生，汉族，住永安市。 案外人：张宝珠，女，1982年3月24日出生，汉族，住永安市。 申请执行人：福建省富方建筑工程有限公司，住所地永安市诚上广场**楼**。统一社会信用代码：913504816850818984C。 法定代表人：陈吉键，董事长。 被执行人：永安市合元置业有限公司，住所地永安市龙山路**。统一社会信用代码：91350481066588126U。 法定代表人：林孙康，执行董事。 本院在执行申请执行人福建省富方建筑工程有限公司（以下简称富方公司）与被执行人永安市合元置业有限公司（以下简称合元置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人林朝华、张宝珠对本院查封位于永安市××路××号××幢××室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对案外人的执行异议进行审查，现已审查终结。 案外人林朝华、张宝珠称：案外人向被执行人合元置业公司购买坐落于永安市××路××号××幢××室房产，房价款528324元，已支付448324元。并办理了合同备案登记。被执行人合元置业公司已不是该房产的实际所有权人，不应拍卖该房产用于清偿债务。请求依法终止对永安市××路××号××幢××室房××房产的查封措施。 林朝华、张宝珠围绕异议请求，提供如下证据：1.新安大院70#－80#楼合同确认单复印件1份；2.商品房买卖合同备案证明复印件1份；3.永安市不动产登记信息查询结果证明复印件1份；4.销售不动产统一发票复印件1份；5.福建农村信用社农商银行电汇凭证、业务凭证/汇兑来账凭证复印件各1份；6.中国工商银行银联消费单、收款收据复印件各1份；7.中国农业银行取款通知书客户回单复印件2份、收款收据复印件1份；8.永安市房产管理局《关于林朝华反映购买合元润城房屋未开部分发票信访事项的答复意见书》（永房信复[2016]59号）及信访事项受理情况告知单（永房信告知信字[2016]58号）复印件各1份；8.收条、收款收据复印件各1份；9.《商品房买卖合同》复印件1份。 申请执行人和被执行人均未提交书面意见。 本院查明，2014年9月16日，案外人向合元置业公司购买位于永安市××路××号××幢××室房产（建筑面积106.95平方米），双方签订《新安大院70＃－80＃楼合同确认单》，主要内容为：购房单价4939.92元／平方米（优惠后），优惠后总价款为528324元。已付款348324元（抵款）等。 据案外人陈述，2014年9月7日，经新安大院·山语售楼处置业顾问翁振恩介绍，因合元置业公司欠付罗墩祥工程款348324元，罗墩祥愿以300000元将该债权转让案外人抵购房款。案外人向翁才恩支付5000元作为购房定金。翁才恩出具收条确认，罗墩祥作为见证人在收条上签名。2014年9月16日，案外人林朝华向罗墩祥转账30万元。2014年9月18日，合元置业公司向案外人林朝华、张宝珠出具销售不动产统一发票（自开），发票金额为348324元。 案外人与被执行人合元置业公司签订落款时间为2014年11月18日《商品房买卖合同》并于同日在房管部门办理了合同备案登记手续。该份合同除包括《新安大院70#－80#楼合同确认单》的内容外，还约定买受人支付首付款448324元，余款80000元办理银行按揭贷款。 2014年11月28日，林朝华、张宝珠提取各自个人住房公积金50000元和48000元，合计98000元转入合元置业公司账户。同日，合元置业公司出具收款收据，确认收到该笔款项。根据案外人提供的中国工商银行银行存根显示，林朝华以刷卡支付方式向福建合元房地产开发有限公司转款2000元。2016年11月7日，案外人林朝华向永安市房产管理局反映，合元置业公司对2014年11月28日收取的100000元（98000元+2000元）未开具发票。2016年11月24日，经永安市房产管理局调查核实，案外人所购房屋为合元润城71#403室（系开发企业抵货款给罗墩祥后，罗墩祥转让于林朝华和张宝珠），合元置业公司已开具首付款发票，尚有已缴交的购房款计10万元因开发企业资金困难未开具发票。 经向永安市不动产登记中心核查，截至案外人与合元置业公司签订《商品房买卖合同》之日止，案外人在永安市区范围内名下没有房产。 本院在执行申请执行人富方公司与被执行人合元置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据富方公司的申请，于2020年11月6日查封永安市××路××号××幢××室房产，案外人认为上述房产已由案外人实际出资购买，并办理备案登记，不应作为合元置业公司的资产拍卖用于清偿债务而向本院提出执行异议。 本院认为，本院在执行申请执行人富方公司与被执行人合元置业公司建设工程施工合同纠纷一案，属于金钱债权执行范畴。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在本院查封前，案外人与合元置业公司已签订《商品房买卖合同》并在房管部门办理了合同备案登记手续；经向永安市不动产登记中心核查，案外人于签订购房合同时在永安市区范围内只有该套房产，没有其他房产；合元置业公司开具发票、收款收据确认案外人已支付价款448324元超过购房款528324元的50%。其提出阻却执行的事由，于法有据，故对案外人提出中止执行的异议请求，本院予以支持。本案系案外人对执行标的提出的执行异议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行标的的异议理由成立，应裁定中止对该标的的执行，执行异议程序中不能径行解除查封。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，裁定如下： 中止执行永安市××路××号××幢××室房产。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 周   密 审判员 钟 增 贵 审判员 陈 兴 会 二〇二〇年十二月十六日 书记员 杨敏（代） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。