江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初8314号 原告：南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司，住江苏省南京市。 法定代表人：郝雷。 委托诉讼代理人：闫乐宇，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：姜薇薇，国浩律师（南京）事务所律师。 被告：陈文智，男，1970年10月4日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托代理人：单荣，江苏苏泓律师事务所律师。 被告：南京金灿娱乐有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：郝吕亮。 委托代理人：单荣，江苏苏泓律师事务所律师。 被告：南京市鼓楼区书豪宾馆，住所地江苏省南京市。 经营者：顾书豪，男，1993年10月1日出生，汉族，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：熊建军，北京市京师（南京）律师事务所律师。 第三人：南京市鼓楼区住房保障和房产局，住所地江苏省南京市。 负责人：林海滨。 委托诉讼代理人：张帆，江苏朗华律师事务所律师。 原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司（以下简称鼓楼国资公司）与被告陈文智、南京金灿娱乐有限公司（以下简称金灿娱乐公司）、南京市鼓楼区书豪宾馆（以下简称书豪宾馆）、第三人南京市鼓楼区住房保障和房产局（以下简称鼓楼房产局）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼓楼国资公司的委托诉讼代理人闫乐宇、姜薇薇，被告陈文智及其委托诉讼代理人单荣，被告金灿娱乐公司的委托诉讼代理人单荣，被告书豪宾馆经营者顾书豪及委托诉讼代理人熊建军，第三人鼓楼房产局的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼓楼国资公司向本院提出诉讼请求：1.三被告立即将本市燕归园18号-5（1-4层）房屋（面积3776.3平方米）返还给原告；2.被告陈文智赔偿自2017年1月18日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（自2017年1月18日至2017年12月31日期间一层637.38平方米按1.98元/日/平方米计算，二至四层3138.92平方米按1.07元/日/平方米计算；2018年1月1日至2018年12月31日期间一层637.38平方米按2.13元/日/平方米计算，二至四层3138.92平方米按1.15元/日/平方米计算；2019年1月1日至实际返还之日期间一层637.38平方米按2.2元/日/平方米计算，二至四层3138.92平方米按1.19元/日/平方米计算）；3.被告陈文智赔偿面积为1008.3平方米部分房屋，自2007年1月18日起至2017年1月17日止的房屋占有使用费1856568.52元（按租赁合同租金标准前四年0.475元/日/平方米，后每两年递增5%）；4.第二、三被告就其各自使用面积为限，对被告陈文智应当支付的房屋使用费承担连带责任；5.被告承担本案的诉讼费用、评估费40383元。事实和理由：原告原名称为下关区国有资产经营中心（以下简称下关国资中心），下关国资中心后经改制变更为南京外滩投资发展控股集团有限公司（以下简称外滩投资集团公司），2019年6月5日又更名为鼓楼国资公司即原告。2008年下关国资中心经南京市下关区人民政府（现南京市鼓楼区人民政府）以非交易划拨形式取得涉案房屋。2012年2月3日，原告办理了房屋产权变更登记，将涉案房屋所有权登记至原告名下，并领取了产权证。2006年8月21日，原南京市下关区房产管理局（案涉房屋原管理方，以下简称原下关房管局）与被告签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租涉案房屋，面积为2768平方米，租期自2007年1月18日起至2017年1月17日止；租赁期届满，被告如需继续租用，经原下关房管局与被告协商重新签订《房屋租赁协议》等等。上述《房屋租赁协议》届满后，原下关房管局并未与被告签订新的房屋租赁协议，原告也从未对原下关房管局和被告继续管理、使用涉案房屋有过任何授权。然而被告在租期届满后并未迁让房屋，仍继续占有使用涉案房屋并经营，且未再支付任何费用。被告的行为侵害了原告对房屋的所有权，并使原告遭受了巨大的经济损失。此外，陈文智与下关房管局签订的《房屋租赁协议》约定的使用面积虽然为2768平方米，但是其实际占用房屋的面积为3766.3平方米，并且将其中的部分面积非法转租给了被告金灿娱乐公司和书豪宾馆，故原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告陈文智辩称：1、被告于2007年与原下关房管局签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租鼓楼区燕归园18号-5的1-4层房屋，租期自2007年1月18日至2017年1月17日。涉案房屋原本破烂，被告对涉案房屋进行修建改建扩建，投入大量资金，至今成本没有回收，且被告在合同期限内按时足额缴纳房租，合同期满后，因涉案房屋所有权人多次变更，导致被告不清楚向谁缴纳房租。被告投入巨大，原告要求返还房屋，必然造成被告巨大损失，且原告收回房屋并非自住，而是用于出租，被告享有法定的优先承租权，不同意返还房屋，愿意在同等条件下继续租赁房屋；2、被告没有多占涉案房屋面积，从2006年8月21日租赁之日至原告起诉之日，十二多年来原告从未向被告主张被告多占用房屋，涉案房屋是当年下关房产局相关人员现场测量租给被告的，据被告回忆，当年公共走道是因为多个主体共同使用，不包括在测量范围内，即使存在实际面积多于合同记载的面积，也视为当年的房屋产权人赠予被告使用，原告于2012年才取得房屋产权，房屋平面图也是后期形成的，原告以后期的房产平面图的面积来主张补缴之前的租金没有事实和法律依据。被告继续使用涉案房屋已近四年多，原告未曾提出异议，在本案诉讼前也未催要租金，双方已经形成不定期租赁关系。2015年5月至今，被告多次找原下关房管局或原告收取租金，但双方均无人收取。由于合同对租金标准有约定，原告主张按照涉案房屋租金市场价格计算租金无法律依据。原告应当在租期每届满一年时收取租金，故原告主张的2018年7月1日以前的租金均已超过诉讼时效。另因2020年春节之后受新型冠状病毒疫情影响，被告承租涉案房屋经营房屋自2020年春节起即无法经营，目前仍处于停业阶段，请求参照江苏省人民政府办公厅《关于支持中小企业缓解新型冠状病毒肺炎疫情影响保持平稳健康发展的政策措施》的规定减免部分租金。请求法院依法判决。 被告金灿娱乐辩称，其与陈文智之间的租赁合同已于2019年5月6日到期，房屋早已退还给陈文智，租金也已结算完毕，请求法院依法处理。 被告书豪宾馆辩称，书豪宾馆于2017年3月与陈文智签订了六年期租赁合同，合同自2017年3月8日至2023年3月7日，按期向陈文智足额支付房租，租金已交到2019年9月8日。书豪宾馆在签订合同前，不清楚原告与陈文智的租赁合同已到期，陈文智单方隐瞒了该事实，导致书豪宾馆误以为陈文智有出租权，支付了高额的转让费才取得房屋的经营权，书豪宾馆损失惨重。我方签订的合同属于可撤销合同，书豪宾馆不同意承担连带责任，书豪宾馆已于2019年12月22日、2020年1月1日将宾馆归还给陈文智和原告，且已发通知给原告和陈文智，请求驳回原告对书豪宾馆的诉讼请求。 第三人鼓楼房产局述称，第三人对于原告主张的事实及诉讼请求均无异议。原下关房管局与被告之间的租赁合同已于2017年1月17日终止，此后原告并未再授权原下关房管局继续管理涉案房屋，故原下关房管局也未再与被告续签租赁合同，原告作为产权人有权向被告主张权益。请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：原告原系下关国资中心，2011年年2月14日经改制变更名称为南京外滩投资发展控股有限公司，2011年4月11日更名为外滩投资集团公司，2019年6月5日又更名为鼓楼国资公司；原告的股东原为原南京市下关区人民政府，后变更登记为南京市鼓楼区人民政府国有资产监督管理办公室。 2008年7月原南京市下关区人民政府发文同意将南京市，下关国资中心于当月申请将南京市燕归园18号-5房屋登记至其名下，并领取了产权证；2012年2月外滩投资集团公司申请将南京市燕归园18号-5房屋登记至其名下，并领取了产权证。 2006年8月21日，原下关区房产管理局（甲方）与被告陈文智（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将燕归园18号-5房屋1-4层部分办公用房租赁给乙方经营，建筑面积（1921+847）=2768平方米（见附图），租赁时间从2007年1月18日至2017年1月17日止，租金2007年1月18日至2012年1月17日止每年48万元，从第五年开始每二年租金上调5%。租金按月支付，每月28日前支付下月租金等等。合同最后位置写明有：“附件一：甲方证照（复印件），附件二：乙方营业执照（复印件），附件三：房屋产权书（复印件加盖产权人红章），补充说明：房屋公用或合用部位的使用范围、条件和要求及现有装修、附近属设施、设备状况一览表”。但原告未能向本院提交合同中所称的附图、附件一、二、三及一览表。 涉案房屋的一层原为汽车修理厂，后于2018年该汽修厂已搬离，系空置状态，放置了一些车辆。二层和三层部分为原出租给南京金灿娱乐有限公司经营KTV，KTV已是停业状态，陈文智与金灿公司一致认可该公司的二层早已于2019年5月退还给陈文智，三层因拖欠陈文智费用，实际一直由陈文智占有使用，部分空置，部分用于经营棋牌室，金灿公司租金缴至2019年5月6日。四层系由陈文智出租给书豪宾馆经营使用。 2011年4月18日，外滩投资集团公司出具授权委托书，授权原下关房管局对燕归园18号-5房屋进行经营管理，原下关房管局可以自己名义对外签订房屋租赁协议，全权处理（以调解、仲裁或诉讼方式）由此产生的一切纠纷。 被告认为2017年1月17日租期届满后，因两区合并，相关部门责任不清，涉案房屋一直处于无人问津的状态，其曾向鼓楼住建局等部门提出交纳租金，但无人过问。第三人称由于两区合并等历史原因，原下关房管局人员发生多次变动，大部分经办人员已于2012年左右被调走，目前很多人员也已退休，关于涉案房屋租期届满后的交接等后续处理事宜，现已无法核实清楚。 2018年5月23日，南京市鼓楼区建设房产和交通局（因行政机关职能改革，鼓楼住建局对公房的经营管理职能由南京市，以下简称鼓楼建设房产和交通局）召集被告及燕归园18号-5房屋承租人陈文智就燕归园18号-5房屋事宜开会，鼓楼建设房产和交通局要求“先清空后招租，房子要交给外滩投资集团公司，房屋使用费先交”。被告表示正在经营中，清空有困难，搬空有稳定问题，多次装修，投资大，双方未能达成一致意见。2019年3月20日，因行政机关职能改革，鼓楼建设房产和交通局对公房的经营管理职能由南京市鼓楼区住房保障和房产局（即本案第三人）行使。 2019年5月17日，外滩投资集团公司向三被告各邮寄一份《关于燕归园18号-5房屋限期搬离通知书》，通知被告燕归园18号-5房屋系外滩投资集团公司的产权房，被告未经外滩投资集团公司同意非法占有涉案房屋，侵害外滩投资集团公司合法权益，被告应当腾退房屋并赔偿外滩投资集团公司经济损失，外滩投资集团公司要求被告在收到该通知五日内搬离涉案房屋并将涉案房屋交还外滩投资集团公司等等。被告于次日收到该通知。 庭审中，原告申请南京市，经测绘统计陈文智占有的各楼层面积分别为：1层637.38平方米，2层637.38平方米，3层1537.48平方米，4层964.06平方米，合计3776.3平方米。 审理中，原告申请对涉案房屋自2017年1月18日起至2020年12月31日期间的市场租金价值进行评估。本院委托江苏苏税迅通资产评估事务所有限公司对此进行评估，该公司于2020年8月7日出具估价报告，评估意见为：一层2017年1月18日至2017年12月31日期间的日租金标准为1.98元/平方米，2018年1月1日至2018年12月31日租金标准为2.13元/平方米，2019年1月1日至2019年12月31日期间的日租金标准为2.20元/平方米，2020年1月1日至2020年12月31日期间的日租金标准为2.20元/平方米。二至四层2017年1月18日至2017年12月31日期间的日租金标准为1.07元/平方米，2018年1月1日至2018年12月31日租金标准为1.15元/平方米，2019年1月1日至2019年12月31日期间的日租金标准为1.19元/平方米，2020年1月1日至2020年12月31日期间的日租金标准为1.19元/平方米。原告为此预交评估费40383元。 书豪宾馆于2019年12月15日向原告发出《书豪宾馆关于退还燕归园18号-5所占房屋通知书》，表示将于3日内搬离，要求原告安排人员办理交接手续。后又于2020年1月1日再次向原告发出《关于燕归园18-5房屋已腾空退还的通知》，表示已于2019年12月22日将房屋腾空，要求原告尽快接管。陈文智认为，书豪宾馆已于2019年12月22日搬离，但表示原告不在，无法交接，没有去现场。原告表示，因陈文智未到现场，为避免纠纷所以未去现场交接，在春节前看过现场，房屋是空置状态。书豪宾馆与陈文智一致认可，书豪宾馆租金缴至2019年9月8日。 关于涉案房屋第一层陈文智主张房屋已于2018年11月底被宝塔桥派出所占用，原告不应向被告主张权利，而应向派出所主张占有使用费，并提交了2020年11月4日南京市公安局鼓楼分局宝塔桥派出所出具的《情况说明》予以证明，内容如下：“南京市，原修理厂经营人与出租方因矛盾纠纷而空置，宝塔桥派出所使用该地块的部分临时用于停放暂扣的社会车辆，另外还有其它单位也往里面停放车辆。派出所当时承诺对方一旦要使用随时腾空离开。” 2020年11月30日，陈文智的委托人杨兆云与原告单位工作人员签订了《房屋交接单》，将案涉房屋燕归园18号-5交接给了原告，交给了原告方钥匙，双方一致同意房屋以现状进行交接等。 上述事实，有当事人陈述；原告提供的工商登记资料、产权证、批复、《房屋租赁协议》、限期搬离通知书、EMS邮寄单据、会议记录；房地产估价报告、房产面积测绘成果报告；被告提供的房屋租赁协议、情况说明以及本院开庭笔录等予以证实。 本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告系涉案房屋的产权人，有权提起诉讼要求被告返还涉案房屋。被告与原下关房管局（鼓楼住建局）之间就涉案房屋签订的租赁合同租期早已届满，在原告明确要求被告返还涉案房屋的情况下，被告继续占有使用涉案房屋已丧失合法根据。原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，原告与被告陈文智已于2020年11月30日交接了涉案房屋，陈文智已将涉案房屋交还给原告，本院依法予以确认。 关于原告与被告陈文智之间是否构成不定期租赁问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。如果租期届满前出租人明确表示不再续租，或者租期届满后出租人不同意承租人继续使用租赁物的，则双方不构成不定期租赁，出租人应当及时返还租赁物。鼓楼房产局作为出租人，陈文智作为承租人，在租赁期届满后继续使用案涉房屋，鼓楼房产局没有明确提出异议，故自租赁期届满，至2018年5月23日陈文智明确知晓涉案房产由鼓楼国资管理，即2017年1月18日至2018年5月23日期间，陈文智与鼓楼房产局成立不定期租赁关系。而根据合同相对性，在此期间鼓楼国资公司与鼓楼房产为委托代管关系，陈文智与鼓楼房产局系不定期租赁关系，鼓楼国资公司并非不定期租赁关系的当事人，鼓楼国资公司现主张陈文智向其支付的费用中，包括2017年1月18日至2018年5月23日期间的占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于自2018年5月24日之后的占有使用费标准问题。根据法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。2018年5月24日之后的房屋占有使用费损失，参照评估报告内容，一层面积2018年5月24日起至2018年12月31日期间按2.13元/日/平方米计算，2019年1月1日至2019年12月31日期间的日租金标准为2.20元/平方米，2020年1月1日至2020年12月31日期间的日租金标准为2.20元/平方米。二至四层面积2018年5月24日至2018年12月31日租金标准为1.15元/平方米，2019年1月1日至2019年12月31日期间的日租金标准为1.19元/平方米，2020年1月1日至2020年12月31日期间的日租金标准为1.19元/平方米。关于各层占有使用费问题，被告陈文智主张该层自2018年11月底开始系由宝塔桥派出所使用，不应由其支付占有使用费，但从该情况说明来看，宝塔桥派出所仅陈述中认可使用该地块的一部分临时用于停放暂扣的社会车辆，并承诺一旦对方要使用随时腾空离开，故陈文智作为承租人未能及时通知派出所房屋实际的情况，而是交由派出所使用，仅其自身的处分行为，其主张一层的占有使用费应由派出所承担的，本院不予采信。考虑案件的实际情况，结合使用时间（从2018年5月24日起至2020年11月30日止），被告陈文智应支付占有一层使用费1281554.47元。二层及三层的占有使用费2364312.05元。关于涉案房屋的第四层，因被告书豪宾馆两次发函要求原告接受房屋，且已于2019年12月22日将房屋腾空，因原告并未安排人员接手该房屋，故对原告主张的占有使用费，本院认定被告陈文智应支付四层2018年5月24日至2019年12月22日期间的占有使用费654538.9元。被告请求减免新型冠状病毒疫情期间的费用，但原、被告之间并不存在租赁关系，并不适用减免租金的相关政策规定；原告主张的损失是因被告拒不返还房屋产生，而新型冠状病毒疫情并未导致被告不能返还涉案房屋，被告在原告多次要求其腾空并返还涉案房屋的情形下，坚持不腾空并返还涉案房屋，应当全额赔偿原告的损失，故对于被告减免租金的抗辩意见本院不予采纳。关于原告要求被告金灿娱乐公司承担责任的问题，因陈文智与金灿公司一致认可该公司的二层早已于2019年5月退还给陈文智，租金已结算至2019年5月。而三层因拖欠陈文智费用，实际一直由陈文智占有使用，故原告要求金灿娱乐对占有使用费承担连带给付责任，本院不予支持。关于原告要求书豪宾馆承担对占有使用费承担连带给付责任，因陈文智与南京市书豪宾馆一致认可租金已结算至2019年9月8日，故书豪宾馆仅需对2019年9月9日至12月22日期间的占有使用费即120459.3元承担连带给付责任。 关于原告主张的被告陈文智赔偿面积为1008.3平方米部分的房屋，自2007年1月18日起至2017年1月17日止的房屋占有使用费的问题，本院认为，2007年1月18日起至2017年1月17日期间被告陈文智系与下关房产局签订了房屋租赁合同，原告并非合同相对人，其主张此期间的占有使用费主体不适格，且被告陈文智系与下关房产局双方签订协议中明确约定的租赁面积即为2768平方，原告未能提交当时的合同附图及一览表等证据来证明原告租赁期间使用面积即为3700多平方，超过合同约定面积1000余平方米，故对其该项请求，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈文智于本判决生效之日起十五日内给付原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司房屋占有使用费4300405.42元； 二、被告南京市鼓楼区书豪宾馆对第一项判项中的120459.3元承担连带给付责任； 三、驳回原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费63530元、评估费40383元，合计103913元，由原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司负担41566元，被告陈文智负担62347元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  鲍蓉蓉 人民陪审员  王天胜 人民陪审员  吴宝华 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  汪慧娣