文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3700号上诉人（原审被告）：王志娟，女，1984年4月27日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：顾庆余，江苏苏一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安婴幼尽有商贸有限公司，住所地淮安市淮安区九升国际广场一层1129-1204号。法定代表人：杨金秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈锐，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王苏杰，江苏山阳律师事务所律师。上诉人王志娟因与被上诉人淮安婴幼尽有商贸有限公司（以下简称婴幼尽有公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2020）苏0803民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回婴幼尽有公司一审诉讼请求，并承担一、二审诉讼费用。事实和理由：被上诉人不是涉案房屋的产权人和使用权人，其无权以出租人身份起诉上诉人，故被上诉人不是本案适格主体；一审中被上诉人提供的《商场租赁合同》中上诉人的签名非本人所签，该合同对上诉人没有约束力，但上诉人认可交付租金事实，在被上诉人出具的租金结算清单中清楚载明“第四年房屋租金结算完”，即2015年12月——2019年12月期间的租金，上诉人已经给付。2019年11月12日，上诉人就已经搬离了租赁场所，故上诉人不欠房屋租金。婴幼尽有公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。婴幼尽有公司一审诉讼请求：1、解除双方签订的《商场租赁合同》；2、王志娟支付拖欠的房屋租金96348元；3、王志娟支付未缴的房屋保证金41000元；4、本案诉讼费由王志娟承担。一审法院经审理认定事实如下：双方之前存在事实上的租赁关系。2019年3月1日，婴幼尽有公司法定代表人签订《商场租赁合同》后交王志娟签署，同月3日，王志娟将签名后的合同交给婴幼尽有公司。《商场租赁合同》约定，婴幼尽有公司将位于九升国际广场商城经营净面积约173平米的房屋租赁给王志娟使用，专柜位于婴幼尽有公司二层，店铺名称为优优创艺影楼。租赁期限为2018年12月12日至2021年12月11日止。合同第四条约定2018年12月12日至2019年12月11日场地租金为116629元，后续每年租金根据九升商业广场的政策进行设定，租赁保证金为7.9万元，王志娟合同期内无违约，合同期满后保证金退回。另外，双方口头约定从2015年开始缴纳的房租按照5送1的政策折算给王志娟。后王志娟于2019年3月3日至4日共缴纳租金30000元，2019年3月8日至9日共缴纳租赁保证金38000元。2020年1月11日，王志娟搬离店铺。一审中王志娟主张其于2015年8月进驻九升国际二楼装潢，面积166平方米，从2015年12月12日开始计算租期，2018年12月租期届满，婴幼尽有公司要求从第五年开始算租赁物旁7平方米简易房的租金。2019年因婴幼尽有公司违约招租其他儿童摄影对王志娟形成商业竞争，王志娟迫于无奈离开。王志娟共计支付租金406426元（223820元+74606元+40000元+30000元+38000元），2019年12月之前的租金已经结算完毕，王志娟不欠婴幼尽有公司任何租金，并提交租金手写单。该手写单中含有“若”、“需”、“预计”、“估算”等不确定词语，且仅列明计算方法，表达并不清楚详细，存在涂改和语焉不详部分，与婴幼尽有公司主张系手写草稿相吻合，法院确认该手写单系双方沟通草稿，而非正式合同，不能作为定案依据。王志娟主张的“第4年房租结算完（2015年12月—2019年12月）”需要结合前后语境来确定，故王志娟仅以该表述语句内容主张租金已结算，证据不足，不予采信。王志娟对于租赁合同期限以前的租金支付如有争议，可另案处理，本案不予理涉。对于租赁期间租金数额和已支付租金数额。《商场租赁合同》第四条约定了2018年12月12日至2019年12月11日场地租金为116629元，予以确认。合同约定后续每年租金根据九升商业广场的政策进行设定。因双方于2015年前后已实际存在房屋租赁关系，该优惠政策是否涉及该时间段的年租金以及政策如何落实到年租金中，双方并未作出明确约定，故确认租赁合同中关于后续每年租金部分约定不明，视为没有约定，应参照已约定的租金标准计算，确定2019年12月12日至2020年1月11日王志娟离开期间仍按上一年租金标准计算租金为9719元（116629元/12月）。双方一致认可王志娟于2019年3月3日和3月4日支付婴幼尽有公司30000元，2019年3月8日至9日支付婴幼尽有公司38000元，合计支付68000元，予以确认。婴幼尽有公司主张其中38000元为租赁保证金，未提供证据证明，不予认定，故确认王志娟共计向婴幼尽有公司支付租金68000元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《商场租赁合同》合法有效，王志娟租赁涉案房屋，应按照合同约定给付租金。在租赁期限未满前，王志娟因其自身原因不再续租，向婴幼尽有公司出具《房屋租赁不再续租通知书》，并于2020年1月11日前搬离涉案租赁房屋并交还场地，婴幼尽有公司主张解除双方的租赁合同，符合法律规定，确认双方于2020年1月11日解除《商场租赁合同》。婴幼尽有公司主张2018年12月12日至2020年1月11日租金共计126348元（116629元+9719元），予以认定，王志娟已支付租金68000元，王志娟尚欠婴幼尽有公司租金58348元（126348元-68000元）。婴幼尽有公司主张合同约定租赁保证金79000元，王志娟已支付38000元，尚有41000元履约保证金未缴纳。根据合同中租赁保证金的约定，该保证金应当系履约保证的一种形式，旨在为防止承租人在合同履行过程中违约造成出租人损失，一般不超过合同价的10%，现王志娟履约保证金并未交付，根据法律规定，履约保证的约定成立但未生效。婴幼尽有公司主张王志娟支付租赁保证金，不符合法律规定，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、婴幼尽有公司和王志娟于2020年1月11日解除《商场租赁合同》；二、王志娟于判决生效后五日内给付婴幼尽有公司租金58348元；三、驳回婴幼尽有公司的其他诉讼请求。如果未按判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3047元（婴幼尽有公司已预交3047元），减半收取1523.5元，由婴幼尽有公司负担876.5元，王志娟负担647元。本院审理中，婴幼尽有公司补充提供与影楼合伙人顾晓红的微信聊天记录三张及视频一份，证明搬离的时间是2020年1月11日，不是上诉人所称的2019年11月12日。王志娟质证称其不认识顾晓红，与顾晓红也不是合伙人，对聊天记录内容不清楚。本院审查认为被上诉人补充提供的证据与其一审提供的证据相印证，本院予以确认。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，上诉人自认2015年即租赁涉案房屋经营，并认可向被上诉人交付租金及结算事实，故无论《商场租赁合同》上王志娟的签名是否是其本人所签，均不影响其与被上诉人之间形成的租赁合同关系。诉讼中，上诉人主张系与被上诉人的法定代表人个人之间构成的租赁关系，但被上诉人的法定代表人并不主张该项权利，且对被上诉人本案诉讼并无异议，同时被上诉人法定代表人租赁房屋行为具有职务行为性质，故应认定双方当事人之间构成租赁合同关系，被上诉人主张上诉人给付租金，主体适格。《商场租赁合同》系在双方延续租赁关系期间形成，上诉人虽否认双方实际履行的合同非《商场租赁合同》，但上诉人并没有提供相应的合同佐证，结合微信聊天记录显示的双方在签订《商场租赁合同》期间商谈租金给付事实，以及《房屋租赁不再续租通知书》中记载的“2019年3月3日签订《商场租赁合同》”内容，应认定双方签订《商场租赁合同》事实成立，合同约定的年租金116629元应作为双方结算依据。一审诉讼中，上诉人提交的租金手写单，无双方签字确认，不能认定系双方最终的结算，且其亦未提供2018年12月至撤场期间的租金缴付凭证，主张该时段租金已全部缴付，证据不足，本院不予采纳。租赁关系成立后，承租人何时使用租赁物或者是否使用是承租人的权利，但一方要求解除合同非因法定事由，应由合同双方协商解决。上诉人主张其于2019年11月12日即从租赁场所退场，被上诉人不予认可，上诉人亦未能提供与被上诉人办理交接手续的相关证据，故应以《房屋租赁不再续租通知书》载明的2020年1月11日作为双方解除合同时点，并以该时点结算截止的房屋租金。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。上诉人王志娟上诉证据不足，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3047元，由上诉人王志娟负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  于晓萍审判员  陶 锐二〇二〇年十二月二十五日书记员  余宛蓉