天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4914号上诉人（原审被告）：天津市天居彩色印刷厂，住所地天津市河**王串场**路**。负责人：王宝和，该厂总经理。委托诉讼代理人：都培丽，天津凡佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雁菊，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：天津市华信电子器件有限公司，，住所地天津市河**王串场**南路**法定代表人：杜鸿运，该公司经理。委托诉讼代理人：施昌武，天津富永律师事务所律师委托诉讼代理人：韩艳菲，天津富永律师事务所律师。天津市天居彩色印刷厂（以下简称“天居印刷”）因与被上诉人天津市华信电子器件有限公司（以下简称“华信电子”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初3158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依照法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。天居印刷上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华信电子的一审诉讼请求。事实和理由：租赁期间天居印刷的机器设备因漏雨被毁损，存放物品因华信电子未尽到安保义务被盗,损失总计70万元。华信电子擅自切割租赁面积95平方米左右，租赁给其他人使用并收取租金，应扣除相应租金，从2011年6月至2019年7月共计249600元。华信电子辩称，天居印刷没有证据证明租赁物的瑕疵和损失，即使存在应另案解决。请求驳回上诉，维持原判。华信电子向一审法院起诉请求：1.解除华信电子与天居印刷的房屋租赁关系；2.天居印刷向华信电子腾空交还位于天津市河东区××号路××号××号的房屋；3.天居印刷支付2013年7月1日至2016年12月31日期间的欠付租金132000元；4.天居印刷支付2017年1月1日至2019年7月22日期间的房屋占有使用费169840元（按月租金6600元标准计算）；5.天居印刷支付逾期付款违约金731940元（自2013年7月暂计至2019年1月14日，按月利率10%计算）；6.诉讼费由天居印刷负担。诉讼过程中，华信电子撤回了上述第1、2项诉讼请求。一审法院查明事实：涉案位于天津市河东区××号路××号××号的房屋系华信电子所有。天居印刷自1999年起承租华信电子的房屋经营使用。2013年1月1日，华信电子（甲方）与天居印刷（乙方）续签《房屋租赁协议书》（编号：华字2013院022，以下简称2013年协议），约定“房屋地址：河东区××号路××号××，区域：华信房产020号；用途：企业印刷；租赁期限2013年1月1日起至2013年12月31日止；本协议到期终止，乙方应在协议期满后内将租赁的房屋交还甲方，租赁期满如乙方继续租赁该房屋，则须在租赁期满前一个月通知甲方，经甲方同意后重新签署《房屋租赁协议》，未达成协议的，本协议到期终止；月租金6600元，该房屋租金按月支付，乙方应于每月开始前5日内，向甲方支付当期房屋租金；乙方若逾期支付租金，每逾期一个月则乙方需按月租金欠款总额的10%支付滞纳金。拖欠租金过二个月，甲方有权收回该出租房屋，乙方按照实际使用日期交付租金，同时承担违约责任，支付滞纳金，要求乙方付清全部欠款并立即腾清房屋”。2014年1月1日，双方续签《房屋租赁协议书》（编号：以下简称2014年协议），约定：“租赁期限2014年1月1日起至2014年12月31日止；该房屋租金按季支付，乙方应于每季开始前5日内，向甲方支付当期房屋租金”。2015年1月1日，双方续签《房屋租赁协议书》（编号：以下简称2015年协议），约定：“租赁期限2015年1月1日起至2015年12月31日止，该房屋租金按月支付，乙方应于每月开始前5日内，向甲方支付当期房屋租金”。2016年1月1日，双方续签《房屋租赁协议书》（编号：以下简称2016年协议），约定：“租赁期限2016年1月1日起至2015年12月31日止，该房屋租金按月支付，乙方应于每月开始前5日内，向甲方支付当期房屋租金”。上述2014年协议、2015年协议、2016年协议中关于房屋地址、区域、用途、租金金额、房屋续租、滞纳金等条款内容均与2013年协议相同。上述协议签订后，天居印刷使用了涉案房屋并已支付2013年1月至6月、2014年1至10月、2015年1至8月、2016年1至4月、2017年1至4月、2018年7月累计33个月租金共217800元。2018年5月20日，华信电子出具《房屋租金催缴函》，载明“贵方与我方2013年1月1日至2017年12月31日签订的《房屋租赁合同》约定：贵方承租我方天津市华信电子器件厂院内编号：020#厂房用于装订，面积375.30平方米，月租金6600元，租金按季支付。截至今日，贵方房租：211200元（欠缴明细：2013.7-12月房租33000、2014.11-12月房租13200、2015.9-12月房租26400、2016.5-12月房租52800、2017.5-12月房租52800、2018.1-5月房租33000），仍未交纳。鉴于双方多年来长期的合作关系，我方现在正式通知贵方：自收到此催缴函之日起，五日内向我公司财务部交纳上述费用。如贵方逾期交纳，我方将按《房屋租赁合同》条款执行，并将采取相应的法律措施，所产生的一切后果由贵方承担”。天居印刷负责人王宝和在该催缴函中签字并注明“因历史遗留问题”。诉讼过程中，天居印刷于2019年7月22日将涉案房屋交还华信电子。庭审中，天居印刷提交了原华信电子副厂长贾福昌2019年7月22日出具的《证明》，载明:“华信电子器件厂由于本厂房屋陈旧，年久失修，厂房承租方天津市天居印刷厂，房屋结构为砖瓦性质，每次保修后进行维修但漏点很难找到，天居印刷厂反映的情况基本属实，但对被盗物品及损失物品均未进行评估，特此证明”。2020年1月14日，经一审法院现场勘验，涉案房屋屋顶存在破损情况。另查，华信电子系由原天津市华信电子器件厂改制后成立。一审法院认为，涉案4份协议均系当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案当事人的争议焦点为：一、涉案房屋租赁期间是否存在漏雨、缩减面积、屋内物品被盗的事实，天居印刷是否能以上述理由拒付租金；二、华信电子的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、涉案协议约定的违约金标准是否过高，天居印刷是否应当支付。关于争议焦点一，1.涉案房屋漏雨问题，经现场勘验发现涉案房屋建筑年代较为久远，屋顶确有破损，此情况与天居印刷提交的原华信电子副厂长贾福昌2019年7月12日出具的《证明》内容一致，故即使该证人未出庭，涉案房屋的漏雨事实仍存在高度盖然发生的可能，应予以认定。2.涉案房屋缩减面积问题，因涉案4份协议均未记载涉案房屋的出租面积，但均已明确月租金6600元的标准，故即使天居印刷2013年之后承租的房屋面积小于原承租面积，亦可视为双方对于租金上涨达成了合意，天居印刷以此为由拒付租金，无法律依据，该答辩意见，不予采纳。3.涉案房屋被盗问题，即使该事实确已发生，天居印刷主张被盗的经济损失由华信电子承担并以此拒付租金，无合同约定或法律依据，该答辩意见，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。本案中，涉案房屋用途为装订印刷，因华信电子未履行出租人的瑕疵担保义务，势必给天居印刷的生产经营造成较大影响，依照上述法律规定，酌情判定租金标准降低20%，即由天居印刷按月租金6600元*80%支付。另，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，因2016年12月31日约定租期届满后，华信电子未向天居印刷提出腾房要求，且在2018年5月20日《房屋租金催缴函》中载明天居印刷系欠付2013年7月至2018年5月期间租金而非占有使用费，故应视为2017年后双方形成了不定期租赁合同关系。据此，天居印刷尚欠的应均为租金而无占有使用费，具体计算公式如下：2013年1月1日至2019年7月22日期间约定租金519640元（6600*12*6+6600*6+6600*22/30）*80%-已付租金217800（6600*33）=197912元。关于争议焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’；第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案中，天居印刷承租涉案房屋直至2019年7月22日搬出，且2013年至2018年间每年均支付部分月份租金，依照上述法律规定，天居印刷的部分履行行为应产生时效中断的法律效力，华信电子的诉讼请求，未超过诉讼时效。天居印刷的该答辩意见，不予采纳。关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，涉案协议约定的滞纳金条款实际具有违约金的性质，依照上述法律规定，月利率10%的计算标准显然过高。另通过已查明的事实分析，双方当事人系十多年的长期租赁关系，租赁前期并未产生纠纷。天居印刷虽自2013年起仅支付部分月份租金，但华信电子仍坚持每年与天居印刷签订新的租赁协议，直至2018年才向天居印刷主张权利，且经一审法院送达起诉状后，天居印刷即主动交还了涉案房屋，避免了损失进一步扩大。由此可见，天居印刷欠付租金确因房屋漏雨及催缴函中注明的“因历史遗留问题”与华信电子迟迟协商未果所致，并非恶意违约。华信电子未履行房屋出租人的瑕疵担保义务，亦未及时向天居印刷主张权利，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”和第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，华信电子要求天居印刷支付违约金的诉讼请求，不予支持。天居印刷的该答辩意见，予以采纳。综上所述，华信电子的部分诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：天居印刷应于本判决发生法律效力之日起十日内向华信电子支付租金197912元；二、驳回华信电子的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13724元，由华信电子负担9466元，天居印刷负担4258元。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，天居印刷与华信电子之间签订的4份《房屋租赁协议书》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效。4份协议书均未明确约定租赁房屋的具体面积，天居印刷主张履行过程中减少了95平方米的场地面积，应减免相应的租赁费。由于减少面积之后双方签订的租赁协议的租金数额未发生变化，天居印刷在签订新的租赁协议时未主张相应的权利，应视为对减少面积的认可。一审认定可视为双方对租金上涨达成合意，并无不妥。天居印刷主张返还该部分租金，理由不足，不予支持。涉案房屋存在漏雨的事实，天居印刷主张华信电子赔偿损失，但天居印刷提供的证据不能证明因漏雨造成的具体损失，也没有提起反诉，一审考虑租赁房屋存在瑕疵的情形，酌情降低租金标准，按照合同约定租金标准的80%计算，平等保护了双方的利益。关于天居印刷财产被盗问题，租赁协议第12条第3、4项约定了华信电子享有对租赁房屋的监管权及制定相关制度的权利并做好服务工作，并没有承担对租赁房屋内的物品看护义务，天居印刷以物品被盗为由主张华信电子赔偿，亦未反诉，故对该主张亦不予支持。综上所述，天居印刷上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4258元，由上诉人天津市天居彩色印刷厂负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十二月二十二日书记员  刘熙钰