黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑11民终636号上诉人（一审被告）：北安市富地房地产开发有限公司，住所地北安市铁**亿达建材物流中心****。法定代表人：林生清，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁震，北安市兆麟法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：刘卓捷，男，1964年6月24日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市南岗区。上诉人北安市富地房地产开发有限公司（以下简称富地房地产公司）因与被上诉人刘卓捷房屋买卖合同纠纷一案，不服北安市人民法院（2019）黑1181民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人富地房地产公司的委托诉讼代理人丁震，被上诉人刘卓捷到庭参加询问。本案现已审理终结。富地房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘卓捷的诉讼请求；2.刘卓捷负担诉讼费用。事实和理由：办理房产证的时间应在交付全部购房款之后。合同约定刘卓捷购买房屋属于分期付款，总价款735,684元，首付375,684元，余款360,000元分期给付，交齐房款后办理房产手续。2011年1月22日刘卓捷签订承诺书，承诺办理房产证前2011年5月1日交齐全部房款。2011年3月22日刘卓捷要求提前入住，但未按约定交纳房款。2011年5月18日刘卓捷再次出具承诺书，约定2011年10月5日前结清全部房款，但其再次违约，仍未按照承诺期限给付。另案判决确定刘卓捷给付尚欠房款177,000元，2015年1月5日双方达成和解协议，该案执行完毕。2015年1月7日后，刘卓捷去向不明，富地房地产公司无法与其取得联系，因此不能办理房屋产权手续。一审判决认为办理产权登记的时间是2011年3月22日至2011年6月21日错误，此时刘卓捷并未交纳全部购房款，富地房地产公司不予办理房产手续不属于违约行为。刘卓捷辩称，请求驳回富地房地产公司的上诉请求。富地房地产公司称合同约定交齐房款后办理房产证没有事实依据，合同中没有该项约定。刘卓捷向一审法院起诉请求:1.解除与富地房地产公司商品房买卖合同;2.返还购房款735,684元及利息278,808.63元；3.富地房地产公司承担已交付房款日万分之二点一的违约金；4.富地房地产公司给付装修费损失82,344.26元；5.富地房地产公司返还装修押金1,000元；6.富地房地产公司返还装修用电费150元,临时出入证50元，垃圾清运费353.1元（按每平方米2元收取，176.55平方米共353.1元）,共计553.1元；7.富地房地产公司返还诉讼费、物业费、供热费本金43,000元及利息7,740元；8.富地房地产公司返还2011年1月22日缴纳的物业费、配套费4,249元；9.富地房地产公司支付邮寄费216.2元、刻录证据影碟费480元;10、富地房地产公司支付鉴定费3,000元、差旅费1,182元;以上合计1,151,308.19元；11.富地房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于北安市中国贸易城**项目（北安市亿达物流中心）为北安市亿达建材有限公司建设开发，施工单位为富地房地产公司，富地房地产公司于2009年9月25日取得该项目商品房预售许可证。富地房地产公司与刘卓捷于2011年1月22日签订了商品房售楼合同书，约定刘卓捷购买富地房地产公司建设的商铺C栋102室，单价为4,167元／平方米,面积为176.55平方米，总价款为735,684元，按揭贷款，首付房款375,684元，付款方式为分期付款，入住时间为2011年3月入住，如果刘卓捷违约富地房地产公司有权单方面终止合同，将刘卓捷选定的房号收回另行处理，并收取刘卓捷购房款20%的违约金，富地房地产公司如不按时交房，富地房地产公司按日向刘卓捷支付已交房款万分之一的违约金，直至交房为止。合同未约定办理房照的期限。刘卓捷于2011年1月22日向富地房地产公司支付了首付房款375,684元，购房余款360,000元，刘卓捷分六次向富地房地产公司交齐（2011年6月8日交40,000元、2011年7月7日交80,000元、2012年4月29日交33,000元、2012年5月14日交20,000元、2012年5月16日交10,000元、2015年1月6日交177,000元）。刘卓捷于2011年3月22日入住该房屋，并对该房屋进行了装修，该房屋于2018年10月10日经黑龙江元博工程造价咨询有限公司鉴定并作出黑元博（2018）造司鉴字24号司法鉴定意见书，鉴定意见：刘卓捷购买富地房地产公司的房屋装修费用为82,344.26元，刘卓捷支付鉴定费3,000元。2011年1月22日刘卓捷向富地房地产公司交纳1,000元装修保证金和物业费、配套费、电费4,249元（其中配套费2,200元）。2018年4月24日国电北安北能热力有限公司向刘卓捷作出供热公司催缴单，限刘卓捷于2018年4月25日前缴纳热费，违约金给予免收。2011年5月18日刘卓捷给富地房地产公司出具承诺书，购房余款360,000元，在2011年10月5日前缴清。因刘卓捷未能在2011年10月5日前缴清购房余款360,000元，2013年6月25日富地房地产公司将刘卓捷诉至法院，要求终止富地房地产公司与刘卓捷签订的商品房售楼合同并收回房屋；刘卓捷赔偿富地房地产公司违约金147,136.8元。法院判决：一、富地房地产公司与刘卓捷签订的售楼合同书及刘卓捷出具的承诺书继续履行，刘卓捷给付富地房地产公司余欠购房款177,000元；二、刘卓捷给付富地房地产公司违约金147,136.8元。上款合计324,136.8元，刘卓捷于判决生效之日起十日内一次性给付富地房地产公司。此判决已发生法律效力，该案在执行过程中，双方达成和解协议，刘卓捷除向富地房地产公司交纳余欠购房款177,000元外，拖欠富地房地产公司的违约金和诉讼费未足额交纳，只交纳一部分，2015年1月6日，富地房地产公司给刘卓捷出具收据，收到刘卓捷物业费、供热费、诉讼费等费用43,000元,其中除去物业费和2012年-2013年供热费9,322.77元，剩余的数额就是双方达成和解协议的执行款数额。刘卓捷入住后，房照至今未办理,该房屋于2010年9月7日经有关部门验收合格。一审法院认为，富地房地产公司与刘卓捷签订的售楼合同系双方真实意思表示、合法有效，受法律保护。双方应按合同的相关规定履行各自的义务，并承担相应的责任，刘卓捷现已交纳了购房款，履行了自己的义务。富地房地产公司于2011年3月22日将房屋交付刘卓捷，本案中，合同未约定办理房照的期限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”所谓由于“出卖人的原因”应当是指出卖人具有过错的情况，本案出卖人富地房地产公司与买受人刘卓捷未约定办理产权证书时间，出卖人富地房地产公司在该解释规定的交房日期届满后，未将符合办理产权证要求的相关材料提交给房地产主管部门。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案的房屋自交付之日起3个月，即2011年6月21日，办理产权登记的期限届满。富地房地产公司时至今日，即期限届满之日起一年以上仍未协助刘卓捷办理产权登记，富地房地产公司已构成违约，未取得房产证并非刘卓捷造成，因此，刘卓捷可以解除合同并要求赔偿损失，富地房地产公司应承担相应的违约责任。故刘卓捷的合理主张，法院予以支持。与该房屋有关的装修费损失82,344.26元、鉴定费3,000元、装修押金1,000元、配套费2,200元也应由富地房地产公司退还给刘卓捷。刘卓捷入住该房屋后，产生的费用即电费、物业费、清运费、供热费、临时出入证费用应由自己承担，刘卓捷要求富地房地产公司承担，法院不予支持。刘卓捷要求富地房地产公司承担已交付房款日万分之二点一的违约金，没有法律依据，法院不予支持。邮寄费216.2元不属于因诉讼产生的必要费用，法院不予支持，刻录影碟费480元，没有正规的票据予以证实，不予保护，刘卓捷提供的录音光盘证据具有客观真实性、关联性、合法性，法院依法采纳。富地房地产公司辩称，至今没有给刘卓捷办理房屋产权证的原因是由刘卓捷造成的理由，无事实根据，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定，判决：一、解除北安市富地房地产开发有限公司与刘卓捷于2011年1月22日签订的商品房售楼合同；二、北安市富地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘卓捷购房款735,684元；三、刘卓捷于本判决生效之日起十日内将其购买的北安市富地房地产开发有限公司位于北安市铁西区南直街邮件处理中心东侧商铺Ｃ栋102室退还给北安市富地房地产开发有限公司，期间如需费用，由北安市富地房地产开发有限公司承担；四、北安市富地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘卓捷经济损失（以首付购房款本金375,684元为基数，按照同期银行贷款利率，从2011年1月22日起计算至本判决确定的金钱给付义务全部履行完毕之日止；以购房款余款本金360,000元为基数，按照同期银行贷款利率，从2015年1月6日起计算至本判决确定的金钱给付义务全部履行完毕之日止）；五、北安市富地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘卓捷房屋装修费损失、鉴定费、装修押金、配套费，合计88,544.26元；六、驳回刘卓捷的其他诉讼请求。案件受理费12,042元，由富地房地产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富地房地产公司提交委托房屋出租协议书复印件1份，证明没有办理房产证是刘卓捷自己放弃权利，富地房地产公司没有违约，本案不具备解除合同的条件。刘卓捷对协议的真实性有异议，认为其签名属实，但内容不是刘卓捷书写，且与办理房产证无关。本院经认证认为，该协议是打印文本，但同时存在手写内容，手写内容“售出时直接办理过户手续”书写于刘卓捷签字下方，不能证明刘卓捷认可该内容，协议其他内容与办理房产证无关联性，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理房屋所有权登记手续。富地房地产公司与刘卓捷签订售楼合同书的时间为2011年1月22日，合同约定的交付房屋时间是2011年3月，但富地房地产公司至本案诉讼时仍没有为刘卓捷办理房屋所有权登记，违反上述条例的规定，且致使双方签订的房屋买卖合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的合同解除的法定情形，同时富地房地产公司应承担赔偿损失的违约责任。虽然刘卓捷在履行房屋买卖合同时未能按时给付购房款，存在违约行为，但该纠纷通过诉讼后，其已于2015年1月6日履行完毕，而富地房地产公司仍未能履行办理房屋所有权登记的义务，且富地房地产公司主张刘卓捷怠于办理房产证等理由均无证据证实，其作为负有举证义务的一方当事人应当承担举证不能的法律后果。综上所述，富地房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,042元，由上诉人北安市富地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  满国石审判员  张 岩审判员  梁天元二〇二〇年十二月十四日书记员  王春宇