沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初911号原告：苏宁易购（沈阳）销售有限公司，住所地沈阳市大**东顺城街**。法定代表人：张生起，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐丹丹，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：李程，系该公司开发部经理。被告：沈阳韵致天成体育发展有限公司，，住所地辽宁省沈阳市浑南奥体万达广场百货**法定代表人：朱辉，系该公司经理。（未到庭）原告苏宁易购（沈阳）销售有限公司（以下简称苏宁易购公司）与被告沈阳韵致天成体育发展有限公司（以下简称韵致天成公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁易购（沈阳）销售有限公司委托诉讼代理人徐丹丹、李程到庭参加诉讼，被告韵致天成公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告苏宁易购（沈阳）销售有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2019年6月23日至2019年9月3日期间租金275434.21元及银行同期贷款利息。2、判令被告支付制冷费85461.01元、采暖费99534.08元、水费：7686元、违约金389407.25元、降租优惠返还352098.71元及以上费用的银行同期贷款利息。3、判令本案诉讼费用由被告承担。以上共计：1209621.26元。事实和理由：原被告双方于2010年9月签订《场地租赁合同》及相关补充协议约定，被告承租原告沈阳市长江街中乾大厦5层区域，建筑面积2150平方米，后扩租960.44平米，共计3110.44平米。后又扩租一层20平米区域。该场地被告用于经营艾豪斯健身俱乐部，租期9年零8个月15天。租金支付周期为每月20日支付，按照《场地租赁合同》第13条约定被告逾期付款的应向原告支付当年度三个月租金的违约金。被告从2019年6月23日开始无正当理由拒付租金，经我司多次发《催款函》催告仍然拒付。无奈之下原告于2019年10月9日向被告发送《艾森健身俱乐部项目解除合同通知函》告知解除合同同时请求被告交付租金、违约金等各项费用及交还商铺的标准条件等。目前被告健身器械仍然占用原告租赁场地，严重影响原告转租再利用房屋，造成极大的租金损失。被告至今仍未交付各项费用。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条及相关法律、法规之规定，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告韵致天成公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下，2009年12月15日，辽宁中乾房地产开发有限公司作为出租方（甲方）与沈阳苏宁电器有限公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁物为沈阳市皇姑区长江街中乾大厦，租赁期限为自2010年3月1日至2020年4月30日，乙方有权将租赁物整体、部分转租给第三方，有权采取柜台出租、联营等方式与供应商进行合作经营。2010年4月28日，辽宁中乾房地产开发有限公司作为甲方，沈阳苏宁电器有限公司作为乙方，沈阳苏宁电器有限公司长江街店作为丙方，辽宁天皓置业投资有限公司作为丁方，签订《四方协议》，约定涉案房屋产权人变更为辽宁天皓置业投资有限公司，辽宁中乾房地产开发有限公司将租赁合同中出租房的权利义务转让给辽宁天皓置业投资有限公司，沈阳苏宁电器有限公司将租赁合同中承租方的权利义务转让给沈阳苏宁电器有限公司长江街店。2010年9月6日，沈阳苏宁电器有限公司长江街店作为出租方（甲方），段思齐、沈阳大东区豪斯健身中心作为承租方（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：“……乙方承租的经营场地为沈阳市长江街中乾大厦五层区域，租赁期限自2010年9月10日起至2020年5月24日止。……3.1租金场地租金单价1.3元/天/平米，计租金为102.02万元/年，从第二个租赁年度开始，租金标准按照5％的比例在上年租金标准的基础上每两年递增。租金采取“先付后租”的方式按贰个月支付。在合同签订的7个工作日内支付首期第一个月租金8.5015万元，在装修期结束前10日支付首期尾款8.5015万元。以后每个租赁年度，乙方提前10天向甲方缴纳下两个月租金。具体支付时间为12月31日，2月28日，4月30日，6月30日，8月31日，10月31日，甲方在收到租金后10个工作日内按乙方支付的金额向乙方出具相关票据。3.3水电费乙方在租赁区域内自行单独安装水表、电表（乙方如根据本合同得到了供水、供电服务），乙方用最大电量不超过20千瓦，水费乙方按照该水表实际计量数据及同期供水部门规定的商业用途的收费标准并加收3％的损耗按月向甲方或供水部门交纳；电费乙方按照该电表实际计量数据及同期供电部门规定的商业用途的收费标准并加收3％的损耗按月向甲方或供电部门交纳。租赁期内，供水供电部门如对收费标准或收费周期进行调整，甲方有权予以相应调整。水电费支付时间:在收到甲方付款通知5日内向甲方支付水电费。3.4中央空调使用乙方租赁区域内的中央空调制冷、采暖费用按照乙方租赁区建筑面积计量，采暖费以当地市政收费标准进行缴纳，制冷费按实际使用天数按每天0.3元每平方米结算（具体结算面积为:250平米），在收到甲方付款通知后5日内支付空调制冷，采暖费用。……13.2乙方违反本合同6.1款、6.2款、6.3款8.1款、12.2款、12.3款，或由于乙方原因解除合同时，乙方应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除本合同。……”2012年1月19日，沈阳苏宁电器有限公司长江街店作为甲方，段思齐作为乙方，沈阳市皇姑区帝豪斯健身俱乐部作为丙方，签订《三方协议》，约定甲方同意在保持原合同内容不变的情况下，且在不损坏甲方出租权益的前提下，乙方将原合同中承租方的权利义务转让给丙方。2014年5月21日，沈阳市帝豪斯健身俱乐部作为承租方（乙方），沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店作为出租方（甲方），签订《租赁协议》，约定扩租区域：扩租区域：乙方租赁甲方位于沈阳市域的建筑面积平方米1172.95的区域，一层入口处上端部分区域提供给乙方作为店招使用。租赁期限：自2014年5月23日至2020年5月22日。2014年8月12日，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店作为出租方（甲方），沈阳帝豪斯健身俱乐部作为承租方（乙方），签订《合同主体变更协议（一）》，约定租赁面积以产权证的面积为准，即承租方租赁面积由1172.95平米变为960.44平米，租金不变。2016年5月25日，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店作为出租方（甲方），沈阳市皇姑区帝豪斯健身俱乐部作为承租方（乙方），签订《补充协议（二）》，约定扩租区域：乙方租赁甲方位于沈阳市长江街60号甲中乾大厦一层区域的建筑面积20平方米的区域，租赁期限：自2016年5月25日至2020年5月24日。沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店作为出租方（甲方），段思齐（沈阳市皇姑区帝豪斯健身俱乐部）作为承租方（乙方），签订《补充协议（三）》，约定：“甲乙双方于2010年9月6日签订位于沈阳市域的建筑面积2150平米的房屋《租赁合同》以及后期签订的补充协议》和双方于2014年5月21日签订了关于沈阳市长江街60号甲中乾大厦5层区域的建筑面积1172.95平方米的租赁协议》（以下简称“主合同”），目前甲乙双方已完成交房确认，交房日期为2016年7月30日，就租赁起始日期达成如下补充内容：租期：自2016年7月30日到2020年5月24日止。”2019年8月8日，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店作为甲方，段思齐（沈阳市皇姑区帝豪斯健身俱乐部）作为乙方，苏宁易购（沈阳）销售有限公司作为丙方，沈阳韵致天成体育发展有限公司作为丁方，签订《降租协议》，约定1、自2018年12月10日起，乙方同意在保持租赁合同内容不变的情况下，甲方将租赁合同中出租方的权利义务转让给丙方。丙方承诺按照租赁合同约定继续履行出租方的权利义务。2、自2019年1月起，甲丙双方同意在保持租赁合同内容不变的情况下，乙方将租赁合同中承租方的权利义务转让给丁方。丁方承诺按照租赁合同约定继续履行出租方的权利义务。3、对乙方扩租的960.44平方米2018年9月23日至2019年1月22日的租金给与调整；调整后丁方租赁区域的租金为2018年9月23日至2019年1月22日租金包含物业费31866.66元。4、现对部分租金进行调整，调整后丁方租赁区域的租金为如下：面积2150平方米，租赁时间2019年2月1日－2020年5月24日租金113.25万元；面积960.44平方米，租赁时间2019年1月23日－2020年5月22日租金36.75万元；面积20平方米，租赁时间2019年1月30日－2020年5月24日，租金0元。总租金150万元。5、由于丁方原因无法按原合同约定期限支付租金，将付款周期及付款金额调整。调整付款周期如下：租金支付日期2019年5月20日，支付金额150000元；租金支付日期2019年6月20日，支付金额135385.2元；租金支付日期2019年7月20日，支付金额115384.6元；租金支付日期2019年8月20日，支付金额115384.6元；租金支付日期2019年9月20日，支付金额115384.6元；租金支付日期2019年10月20日，支付金额115384.6元；租金支付日期2019年11月20日，支付金额115384.6元；租金支付日期2019年12月20日，支付金额95384.6元；租金支付日期2020年1月20日，支付金额95384.6元；租金支付日期2020年2月20日，支付金额95384.6元；租金支付日期2020年3月20日，支付金额121000元；租金支付日期2020年4月20日，支付金额115153元；租金支付日期2020年5月10日，支付金额115385元。4、如因丁方原因导致合同提前解除或丁方单方解除租赁合同，甲方收回此次租金调整优惠，即丁方需按此次租金调整前的金额补足此次调整差额。5、本协议签订后，乙方将原保证金收据退还甲方，由丙方重新给丁方换开新的保证金收据。6、本协议与原合同有冲突的，以本协议为准，本协议未约定的，以原合同为准。7、本协议一式捌份，四方各执贰份，经双方签字或盖章后即生效。被告从2019年6月23日开始未付租金。2019年6月28日、2019年8月13日，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店对被告发出催款函，要求被告支付租金。2019年10月9日，原告向被告出具解除合同通知函，通知被告解除与其签订的《场地租赁合同》及后续签订的扩租、增租协议、降租协议。要求被告缴纳租金等费用，要求被告返还租赁场地。被告未予缴纳上述费用，故原告诉至法院。另查，2013年3月18日，沈阳苏宁电器有限公司变更为沈阳苏宁云商销售有限公司，2018年3月16日，沈阳苏宁云商销售有限公司变更为苏宁易购（沈阳）销售有限公司。再查，2019年9月3日，被告停止营业。截止2019年9月3日，被告未缴纳2019年4月15日至2019年7月19日水费，未缴纳2018年6月4日至2018年9月9日制冷费，未缴纳2018年11月至2019年3月采暖费。本院认为,依法成立的合同受法律保护。沈阳苏宁电器有限公司长江街店与段思齐、沈阳大东区豪斯健身中心作为承租方签订的《场地租赁合同》、《三方协议》，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店与沈阳市帝豪斯健身俱乐部签订的《租赁协议》、《合同主体变更协议（一）》，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店与沈阳市皇姑区帝豪斯健身俱乐部签订的《补充协议（二）》，原告、被告、沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店、段思齐（沈阳市皇姑区帝豪斯健身俱乐部）签订的《降租协议》，其中在《降租协议》中约定段思齐（沈阳市皇姑区帝豪斯健身俱乐部）将租赁合同中承租方的权利义务转让给被告。被告应按照租赁合同约定继续履行承租方的权利义务。上述所有合同系双方当事人真实意思表示,且不违反国家法律、行政法规强制性规定,均为合法有效,当事人均应按合同约定全面履行各自义务。关于原告要求被告支付2019年6月23日至2019年9月3日拖欠租金的诉讼请求，被告支付租金至2019年6月22日，根据《降租协议》第5条对于租金的约定计算，被告应支付2019年6月23日至2019年9月3日的租金共计275434.21元。关于原告要求被告支付2018年6月4日至2018年9月9日制冷费的诉讼请求，根据《场地租赁合同》第3.4条“关于制冷费按照实际使用天数按每天0.3元每平方米计算。”根据《场地租赁合同》、《合同主体变更协议（一）》、《扩租协议》、《补充协议（二）》，扩租后结算面积应为3110.44平方米（2150+960.44+20）。自2018年6月4日至2018年9月9日共计98天，制冷机停机7天。故被告应支付自2018年6月4日至2018年9月9日制冷费85461.01元[3110.44平方米*0.3/平方米/天*（98天-91天）=85461.01元]。关于原告要求被告支付2018年11月至2019年3月采暖费的诉讼请求，根据《场地租赁合同》第3.4条“采暖费用按照乙方租赁区域建筑面积计量，以当地市政收费标准进行缴纳”。故被告应支付2018年11月至2019年3月采暖费99534.08元（3110.44平方米*32元/平方米=99534.08元）。关于原告要求被告支付水费的诉讼请求，根据2010年9月6日签订的《场地租赁合同》第3.3条“乙方按照水表实际计量数据及同期供水部门规定的商业用途收费标准按月向甲方缴纳”。被告自2019年4月15日至2019年7月19日用水1464吨，故被告应支付水费7686元（1464吨*5.25元/吨=7686元）。关于原告要求被告支付返还降租优惠的诉讼请求，根据《降租协议》第2页第4条“如因丁方原因导致合同提前解除或丁方单方解除租赁合同，甲方收回此次租金调整优惠，即丁方需按此次租金调整前的金额补足此次调整差额。”根据该《降租协议》，2019年1月23日-2019年9月3日期间租金总金额为560819.41元。根据《租赁合同》、2014年5月21日签订的《租赁协议》、2016年5月25日签订的《补充协议三》，约定租金总金额为912918.12元。故被告应返还原告降租优惠为352098.71元（912918.12元-560819.41元=352098.71元）。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告主张按照2010年9月6日签订的《场地租赁合同》13.2条“由于乙方原因违反没有按时支付租金、导致合同解除，乙方应支付甲方当年度三个月租金费用的违约金”，被告应支付389407.25元（129802.42元*3个月）。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中原告主张被告拖欠租金275434.21元，双方当事人约定的违约金超过拖欠租金的百分之三十，该约定过高，本院酌情按照欠付租金金额20%的标准计算违约金，故被告应给付原告违约金550868.42元（275434.21元×20%）。关于原告要求被告支付拖欠租金、制冷费、采暖费、水费、降租优惠、违约金利息的诉讼请求，综合考量违约金是否足以弥补守约方的损失以及违约方的过错程度等因素，本院认为违约金已足以弥补原告的损失，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏宁易购（沈阳）销售有限公司租金275434.21元；二、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效后支付原告苏宁易购（沈阳）销售有限公司制冷费85461.01元；三、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏宁易购（沈阳）销售有限公司采暖费99534.08元；四、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏宁易购（沈阳）销售有限公司水费7686元；五、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告苏宁易购（沈阳）销售有限公司降租优惠352098.71元；六、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏宁易购（沈阳）销售有限公司违约金550868.42元；七、驳回原告苏宁易购（沈阳）销售有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15687元，保全费5000元，公告费690元（原告均已预交），均由被告沈阳韵致天成体育发展有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李航人民陪审员  马睿人民陪审员  王娟二〇二〇年十一月二十三日法官助理吕丹书记员李宁本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。