河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初12246号原告：河南利达物业管理有限公司，住所地：驻马店市交通路中段。法定代表人：刘书利，总经理。委托诉讼代理人：吴兆平，男，1975年4月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系原告员工。委托诉讼代理人：邓鑫，河南文苑律师事务所律师。被告：霍学礼，男，1942年7月25日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：霍凤美，女，1977年8月2日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系被告之女。委托诉讼代理人：霍学海，男，1949年3月25日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系被告之弟。原告河南利达物业管理有限公司（以下简称“利达公司”）与被告霍学礼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利达物业的委托诉讼代理人吴兆平、邓鑫、被告霍学礼的委托诉讼代理人霍凤美、霍学海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利达公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业费1140元，并依约承担违约金（按照应付金额每日千分之二从应缴之日至实际缴纳之日）。诉讼中，原告撤回对违约金的请求。事实和理由：被告系金桥社区12号楼2单元2层东户业主，住宅按建筑面积0.2元/月/平方米收取物业费，合同签订后，原告按照合同履行了自己应尽的义务，而被告拒不缴纳2016年7月20日至2020年7月19日期间的物业费。经原告催要，被告仍拒不支付。被告霍学礼辩称，1.被告未与原告签订物业服务合同，小区居民从未认可原告；2.被告居住小区为安置小区，居民都是失地农民，没有固定工作，没有稳定收入，生活很困难，无力负担物业费；3.搬迁安置时政府承诺不收取物业费，不给老百姓生活增加压力，该项支出由小区门面收入承担。从2011年分房入住到原告到来前的近五年时间，小区一直享有很好的物业服务，从未提起过物业费，也从未对业主索要过；4.物业服务质量差，对损坏的公用设施维护不力。综上，被告不应交纳物业管理费，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年8月23日，驻马店市产业集聚区金桥办事处（甲方）与被告霍学礼（乙方）签订《市产业集聚区安置小区第二批安置房交房合同》，约定：霍学礼分配的为第二批安置房中的第12幢2单元2层东户，建筑面积118.68平方米；第14幢2单元3层西户，建筑面积119平方米；为维护小区安全和卫生等居住环境，安置房交付后，甲方负责择优选定物业管理公司对该小区进行物业管理。物业管理包括公共部位的维护管理、配套设施的维护管理、环境卫生、车辆停放、安全、消防、房屋装饰装修管理、水电及日常性物业管理事项等。乙方承担物业管理费用，乙方应服从物业公司管理，乙方应按时足额缴纳各项物业管理费用，逾期不交者，物业管理部门有权采取限制服务措施，并按每月缴费额的千分之五收取滞纳金等条款。2016年10月25日，驻马店市产业集聚区管理委员会（以下简称“产业集聚区管委会”，甲方、委托方）与原告利达公司（乙方、受托方）签订《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《民法通则》、国务院《物业管理条例》等相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方参与甲方组织的【金桥社区】和【2012期公共租赁住房社区】物业服务招标活动中标后，甲方委托乙方对以上两个社区提供物业管理公共服务的相关事宜达成一致，签订本合同……2016年7月17日，市产业集聚区国有资产管理办公室组织相关单位人员和社区居民代表，按照管委会班子会研究同意的竞标方案，对报名参与物业竞标的5家公司采用实地考察、现场陈述和标的打分等方式进行了综合评分，最后驻马店市利达物业管理有限公司以综合得分90.05分中标，中标标的为普通多层住宅的物业管理费用0.43元/m2/月；委托物业管理服务期限为贰年。自2016年7月20日起至2018年7月19日止；物业费采取包干制的形式，按照业主和使用人所居住的房屋的建筑面积交纳。物业费用从甲方自2016年7月20日通知乙方正式进驻两个社区开展物业服务之日起计收。甲方按照本合同约定向乙方支付的社区物业费用按照乙方中标的多层建筑0.43元人民币/m2/月的标准计算，其中：金桥社区的物业费用：一是甲乙双方约定按照0.20元人民币/m2/月的标准向金桥社区内居住的业主收取其所居住的房屋的建筑面积的物业费用；二是根据市产业集聚区主任办公会研究意见，甲方按照乙方中标价格扣除乙方向金桥社区业主收取的物业费用后，按照0.23元/m2/月的标准补贴给入住金桥社区的拆迁群众，直接支付给乙方……结合金桥社区内入住的都是市产业集聚区拆迁后搬迁至社区的农村拆迁居民，收入普遍较低的实际情况，经市产业集聚区管委会主任办公会研究决定，为切实减轻群众负担，支持乙方进驻社区开展物业服务，乙方入驻两个社区第一年度首月的物业费由甲方全额支付，乙方入驻后的第一年度只收取11个月的物业费用，即第一年度只收取2016年8月20日至2017年7月19日……本合同约定期限内，由乙方自2016年8月20日起开始按照0.20元人民币/m2/月的标准向金桥社区入住的业主收取物业服务费用，甲方不再承担且甲方不承担连带责任等条款。2017年12月8日，产业集聚区管委会（甲方、委托方）与原告利达公司（乙方、受托方）签订《金桥社区、2012期和2013期公租房社区物业管理服务补充合同书》（补充合同一），约定：2016年7月17日，市产业集聚区国有资产管理办公室组织相关单位人员和社区居民代表，按照管委会主任办公会研究同意的竞标方案，通过面向社会公开、公平、公正的招标，河南利达物业管理有限公司以多层住宅的物业管理费用0.43元/m2/月中标。近一年来，乙方严格按照双方签订的合同约定，尽职尽责为社区群众搞好物业服务，积极配合甲方开展“创文创卫”工作，受到了社区群众的好评。目前，随着拆迁群众陆续入住原合同未涉及的金桥社区24号楼、26号楼和34号楼；2012期公租房社区的10号楼、11号楼、2013期公租房社区的12-16号楼，现需对以上交付乙方开展物业管理服务的住宅按建筑面积签订物业管理服务补充合同等条款。2018年7月16日，产业集聚区管委会（甲方、委托方）与原告利达公司（乙方、受托方）签订《金桥社区、2012期和2013期公租房社区续签物业管理服务合同书》，约定：2018年7月1日按照管委会主任办公会的安排，组织相关处室和单位、社区居委会的工作人员对乙方两年来的履约情况和社区管理实际状况进行了综合考核，重点针对工作总结陈述、配合创文创卫工作开展、合同履约、基础服务、群众满意度等5个方面进行公开、公平、公正的综合考评打分，乙方获得98.9分，考核合格，可以续签金桥社区、2012期和2013期公租房社区物业管理服务合同。服务期限五年，自2018年7月20日起至2023年7月19日止；物业费用标准同2016年合同等内容。后被告的第12幢2单元2层东户房屋拖欠原告2016年8月20日至2020年7月19日物业管理费1115.6元（118.68平方米×0.2元/m2/月×47个月=1115.6元）。期间，原告多次在被告房门张贴“催缴物业费通知书”向被告催交物业管理费，但被告一直未交纳。现原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，被告提交了以下证据：①报纸摘抄材料4张。被告用以证明：其居住的是安置小区，当时政府许诺不交物业费；②小区业主联名签名材料及照片8张。被告用以证明：原告服务不到位，下水道堵塞三年半，屋里漏水也无人管，楼道下边电线、网线杂乱、楼道灯不亮。原告质证称：联名签名材料真实性无法确定，且与本案无关，对几份证言，证人未出庭作证，不符合证据要求，且所写内容不属实，照片不能显示是原告管理的小区，照片不显示具体拍摄时间，不能证明物业公司在发现问题后未及时处理，物业管理是动态管理，发现问题处理问题，房屋质量问题应找开发商，原告提交照片不能证明原告物业管理不到位。另查明，2018年11月15日，产业集聚区管委会向金桥社区住户发布“公告”，“公告”载明：“为提高社区群众生活水平，完善社区配套功能，优化社区居住环境，根据国务院和河南省《物业管理条例》及建设部《物业管理招投标办法》本着“政府主导、属地管理、业主参与、社会支持、企业介入、市场运作”的方针，产业集聚区管委会于2016年7月15日对金桥社区的物业管理进行了公开、公正的招标，最终河南利达物业管理有限公司以综合优势中标，该公司于2016年7月20日正式进驻金桥社区。开展服务工作两年以来，该公司执行物业服务标准，遵守双方签订的合同约定，根据物业服务范围开展了保洁、保安、绿化养护、档案管理、设施维护等具体工作。当初社区脏乱差的现象得到管控，社区居住环境水平有了提高。为了保证小区物业服务正常开展，希望各位住户（业主）按照《物业管理条例》及《物业收费管理办法》履行好自己的义务，及时向物业公司交纳所欠物业费用。”上述事实，有原告提交的《市产业集聚区安置小区第二批安置房交房合同》、《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》、公告、照片等证据、被告提交的摘抄材料、房屋租赁合同、金桥社区车库（储藏室）租赁合同书、小区业主联名签名材料、照片等证据及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，被告霍学礼系驻马店市产业集聚区第二批安置房（即金桥社区）第12幢2单元2层东户业主，原告利达公司于2016年7月17日中标金桥社区普通多层住宅物业管理，并于同年10月25日与产业集聚区管委会签订《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》，合同到期后，原告又与产业集聚区管委会于2018年7月16日签订《金桥社区、2012期和2013期公租房社区续签物业管理服务合同书》，为金桥社区提供物业服务，被告虽不是合同的一方当事人，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对被告具有约束力，原、被告之间形成物业服务合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对被告抗辩其未与原告签订物业合同，不应交纳物业费的主张，于法无据，本院不予采纳。对被告抗辩其居住小区为安置小区，居民都是失地农民，没有固定工作，没有稳定收入，生活很困难，无力负担物业费，且搬迁安置时政府承诺不收取物业费的主张，本院认为，①根据驻马店市产业集聚区金桥办事处与被告霍学礼签订的《市产业集聚区安置小区第二批安置房交房合同》约定，由被告霍学礼承担物业管理费用；②考虑到金桥社区为安置小区，业主是失地农民，没有固定工作的情况，产业集聚区管委会与原告签订的《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》、《金桥社区、2012期和2013期公租房社区续签物业管理服务合同书》虽约定普通多层住宅的物业管理费为0.43元/m2/月，但原告仅按照0.2元/m2/月的标准向金桥社区业主收取物业管理费，产业集聚区管委会按照0.23/m2/月的标准补贴给入住金桥社区的拆迁群众，直接支付给原告，且原告入驻第一年度向金桥社区业主收取11个月的物业管理费。综上，被告该项抗辩主张，无事实及法律依据，本院不予采纳。对被告抗辩原告物业服务质量差，对损坏的公用设施维护不力，不应交纳物业管理费的主张，本院认为，①产业集聚区管委会在2017年12月8日的《金桥社区、2012期和2013期公租房社区物业管理服务补充合同书》认可原告按照合同约定提供物业服务，受到社区群众好评；②2018年7月1日，产业集聚区管委会组织相关处室和单位、社区居委会工作人员对原告进行综合考核，原告考核合格，产业集聚区管委会遂于2018年7月16日与原告签订《金桥社区、2012期和2013期公租房社区续签物业管理服务合同书》；③产业集聚区管委会于2018年11月15日向金桥社区住户发布的“公告”亦认可原告为金桥社区提供的物业服务质量；④原告为小区全体业主提供物业服务，是一个持续、不间断的长期过程，被告提供的相关照片仅能证明原告在某一固定时间点存在服务不到位的问题，但不能以偏概全完全否认原告提供的物业服务质量。综上，对被告上述主张，本院依法不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告欠交物业管理费后，原告通过在被告房屋房门张贴“催缴物业费通知书”的方式进行了书面催交，被告仍未交纳，构成违约，现原告请求被告交纳2016年8月20日至2020年7月19日的物业管理费1115.6元，于法有据，本院予以支持；对原告请求被告交纳2016年7月20日至2016年8月19日的物业管理费，根据《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》约定，原告入驻社区第一年度首月的物业费由产业集聚区管委会全额支付，原告入驻后第一年度只收取11个月的物业费用，即第一年度只收取2016年8月20日至2017年7月19日的物业管理费，故对原告上述请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告霍学礼于本判决生效后十日内向原告河南利达物业管理有限公司支付物业管理费1115.6元。二、驳回原告河南利达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告霍学礼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元（已减半收取25元），由被告霍学礼负担。本判决为终审判决。审判员  王鹏二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴航