广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4970号原告:邓广毅，男，1971年9月7日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*************，公民身份号码440************157。委托诉讼代理人：麦锦河，广东锦豪律师事务所律师。被告：邓伟琼，女，1986年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区狮山镇湖景湾******，公民身份号码441************746。委托诉讼代理人：黄运平，男，系被告丈夫。第三人：骆志锋，男，1988年2月15日出生，汉族，住广东省广州市白云区************，公民身份号码440************517。原告邓广毅与被告邓伟琼租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，本院根据被告邓伟琼的申请，依法追加了骆志锋作为本案第三人参与诉讼。原告邓广毅及其委托诉讼代理人麦锦河、被告邓伟琼的委托诉讼代理人黄运平到庭参加了诉讼，第三人骆志锋经法院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓广毅向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《土地使用权租赁合同》，并要求被告交还案涉土地及地上建筑物；2.被告构建的简易厂房（约3000平方米）归原告所有；3.被告向原告支付从2019年11月1日至2020年10月31日的租金276000元，并支付原告从2019年8月1日至实际清偿欠款日以欠缴租金为基数按每日2‰计算的违约金；4.被告向原告支付土地占用费（按每月23000元为标准，从2020年11月1日起计至实际交还承租土地日止）；5.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告是佛山市三水区****************土地的使用权人。2013年11月*日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》，同年12月9日，原、被告签订《补充协议一》。上述合同约定，原告将位于佛山市三水区****************土地（地号为1002433）出租给被告使用，租赁期间为2013年11月*日至2025年10月31日，其中2013年11月*日至2018年10月31日的租金于2014年10月31日前分三期支付；2018年11月*日至2021年10月31日期间，每年租金为276000元，于每年4月30日前缴纳。如超三个月不交租金，原告有权要求被告按所欠租金每日5%的标准支付滞纳金。另因租赁产生的一切税费均由被告承担。租赁期满，被告在案涉土地上所建设的一切建筑物归原告所有。按照合同约定，2019年11月*日至2020年10月31日期间的租金，被告应于2019年4月30日前交纳，但经原告多次催缴，被告至今仍未交纳。被告拖欠原告租金的行为已构成严重违约，原告要求解除双方的租赁合同关系，特提起本案诉讼。被告邓伟琼辩称：一、原、被告签订的《土地使用权租赁合同》是无效合同。该《土地使用权租赁合同》约定，原告将案涉土地及地上建筑物、附属设备及设施出租给被告使用。被告认为该合同实质上属于房屋租赁合同，但因原告随土地使用权一并交付的生产车间、宿舍、值班室等房屋并未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”若原告未能举证证明上述房屋已取得建设工程规划许可，则案涉租赁合同应当认定为无效合同。二、因原告拒不配合第三人办理环评报建手续，未及时提供案涉土地的租赁税完税凭证，原告行为构成根本违约，原告无权要求被告承担违约责任。根据《土地使用权租赁合同》的约定，被告有权将案涉租赁物转租。被告曾于2016年10月28日将案涉租赁物转租给案外人乔伟伟、石科标，当时原告未配合乔伟伟、石科标办理相关地上建筑物的报建审批手续。被告又于2019年6月20日将案涉租赁物转租给第三人骆志锋，原告亦已知悉该转租事宜。期间，被告、第三人多次要求原告配合办理有关地上物的报建、报批手续，原告仍不配合。2019年7月底，被告委托广东禅邦律师事务所向原告发送律师函，催促原告配合第三人骆志锋办理环评报建手续，并要求原告提供身份证、土地使用权证等资料，以及提供案涉土地的租赁税完税凭证等，但均被原告拒绝，原告该行为构成根本违约。2020年2月份，原、被告及第三人共同协商并达成一致意见，由被告先预支89306元给原告，用于冲抵租金，并一同到税务部门核对租赁税明细数额，再实行多退少补。但原告在收取89306元款项后，并未配合办理相关手续。期间，原告多次要求被告缴纳租赁税，在被告按其要求缴纳完税款后，原告又拒不提供相关的租赁税完税凭证给被告进行入账、对数。三、原告没有依约履行解除合同的义务，故案涉租赁合同没有解除，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。根据《土地使用权租赁合同》约定，原告行使单方解除合同权利的情形中并不包括被告拖欠租金的情形，因而，原告以被告迟延支付租金为由单方要求解除合同，没有合同依据。且截至起诉之日，被告并未收到原告的解除合同通知书。因此，双方签订的《土地使用权租赁合同》没有解除。四、被告承租案涉土地后，对租赁场地进行了地面硬化、三通一平，并搭建了3500平方米的钢结构厂房，投入资金超350万元。由被告构建的厂房及其他设备设施应归被告所有，原告要求使用，应当折价补偿给被告。五、原告主张被告支付违约金没有事实及法律依据。即使被告需要向原告支付违约金，原告主张的违约金亦过高，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算较为合理。第三人骆志锋在诉讼中没有提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院审查认定意见如下：一、原告邓广毅提供的证据。1.原告的身份证、被告的公安人口信息查询资料各一份，拟证明原、被告的诉讼主体资格。2.土地使用权证一份，拟证明涉案土地的使用权人是原告。3.《土地使用权租赁合同》、《补充协议（一）》各一份，拟证明原、被告签订了土地租赁合同及补充协议，双方就案涉土地及地上建筑物的租赁期限、租金标准、付款时间等内容进行了约定，另合同约定租期届满后，现有地上建筑物及设施归原告所有。4.缴交租金通知书、邮件交寄单、邮单查询记录、短信、微信聊天记录各一份，拟证明由于被告没有依约于2019年4月30日前缴交租金，原告向被告邮寄了催缴租金的通知书。5.转账记录三份，拟证明被告于2020年3月17日向原告缴交了2016年9月至2019年12月的土地租赁税69306元，并支付了2018年至2019年度拖欠的租金25000元。6.寄送快件回单及邮件查询记录各一份，拟证明原告应被告要求，于2018年向被告委托的律师寄送土地证复印件及土地租赁税完税凭证。被告对原告提供的证据1、2无异议，本院对该证据予以采信。对于原告提供的证据3《土地使用权租赁合同》、《补充协议（一）》，被告对上述合同的真实性没有异议，但提出补充协议是在被胁迫的情况下签订的，却未提供相应的证据予以证明，本院对被告主张的受胁迫的事实不予确认，对原告提供的该组证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据4缴交租金通知书及邮件查询记录、微信聊天记录的真实性无异议，本院予以确认，但对该组证据中的短信通知不予确认。因原告提供的手机短信记录能够反映原告曾向被告丈夫黄运平发送了缴费通知的事实，本院予以采信。被告对证据5的真实性无异议，本院予以采信。对于证据6，被告否认有收到原告寄送的案涉土地租赁税完税凭证，但根据寄件单信息显示，标注为完税凭证的邮件于2018年1月29日由被告委托的律师所在的律师事务所签收，故本院对该组证据的真实性亦予确认。二、被告邓伟琼提供的证据。1.邓伟琼与乔伟伟、石科标签订的《厂房租赁合同》、黄运平代表被告与第三人骆志锋签订的《土地使用权租赁合同》及《补充协议》各一份，拟证明被告将案涉土地、地上建筑物转租给案外人乔伟伟、石科标，乔伟伟、石科标退租后，被告又将上述租赁物转租给第三人骆志锋的事实，案涉土地及地上物现实际由骆志锋使用。2.《厂房施工合同》及收据各一份，拟证明被告对承租土地进行了地面硬化、三通一平、搭建钢结构厂房，被告共投入改造资金超过350万元，以上建(构)筑物由被告增设，应归被告所有。3.律师函、快递单、快递物流信息、邓伟琼与黄运平的结婚证、黄运平与邓广毅的微信聊天记录及手机短信、黄运平与骆志锋的微信聊天记录各一组，拟证明因原告拒绝配合提供案涉土地的租赁税完税凭证，导致骆志锋无法办理环评报建手续，经多次协商无果，被告于2019年7月底，委托广东禅邦律师事务所向原告发出律师函。原告对被告提供的证据1、3的真实性无异议，本院对该证据的真实性均予以确认。对于被告提供的证据2，原告不确认其真实性。本院认为，被告提供的《厂房施工合同》及收据，不足以证明被告在案涉租赁场地上投入的改造费用为350万元，本院对该证据不予采信。第三人骆志锋在诉讼中没有提供证据。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：位于佛山市三水区****************，面积为3956平方米，地号为1002433的土地，登记土地使用权人为邓广毅。2013年11月*日，邓广毅（作为合同甲方）与邓伟琼（作为合同乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：乙方承租甲方上述3956平方米的土地及面积约500平方米的地上建筑物，另含附着设备、设施。租赁期限从2013年11月*日至2028年10月31日，案涉土地及地上建筑物仅作五金制造业使用。租金费用及支付方式为：2013年11月*日至2018年10月31日，每年租金为216000元，乙方在合同签订日支付甲方租金50000元，合同签订后30日内支付租金950000元，于2014年11月*日前支付租金80000元，合计付清前五年的租金1080000元。2018年11月*日至2021年10月31日，每月租金为23000元，每年租金为276000元；2021年11月*日至2025年10月31日，每月租金为25760元，每年租金309120元；2025年11月*日至2028年10月31日，每月租金为29624元，每年租金355488元，均于每年5月31日前交纳。乙方承担的费用包括租金、水电费、土地管理费、税务与工商等一切税费。乙方按申报用途合理使用土地，如需在土地上搭建或增建任何建筑物，或需对地上建筑进行装修、改建、搭建和拆建，由乙方书面申请且经甲方同意。乙方超过三个月不交租，甲方有权收回土地使用权，并要求乙方按所欠租金每日5%的标准计收滞纳金等。2013年12月9日，邓广毅（作为合同甲方）与邓伟琼（作为合同乙方）签订《土地使用权租赁合同》补充协议（一），约定：如乙方不能在合同签订后一年内建好厂房（不低于2200平方米），甲方有权收回土地使用权，乙方已付的租金不予返还。土地租赁期限变更为12年，即从2013年11月*日至2025年10月31日。2018年11月*日至2021年10月31日的租金，乙方于每年的4月30日前转入甲方指定账户。甲方应向乙方提供办理营业执照的房产证明资料。租赁期满合同终止时，乙方无条件将租赁的土地交还甲方处理，乙方在场地内所建的建筑物（含厂房、仓库、办公楼等）及水、电、消防设施及镶嵌在房屋结构或者墙体的装修物，如地板、天花板、墙、门面、电气线路、灯管等不折价无偿归甲方所有，甲方亦不予补偿。上述合同签订后，邓伟琼于案涉土地上构建了约3000平方米的厂房。2016年10月28日，邓伟琼与与案外人乔伟伟、石科标签订《厂房租赁合同》，约定将案涉部分厂房（面积为1692平方米）、宿舍3间出租给乔伟伟、石科标使用，之后双方解除租赁合同关系。2019年6月20日，邓伟琼的丈夫黄运平与第三人骆志锋签订《土地使用权租赁合同》，将案涉的3956平方米土地及地上建筑物出租给骆志锋使用，租期从2019年6月19日至2025年10月31日。2019年8月15日，邓伟琼与骆志锋签订《补充协议》，对双方于2019年6月20日签订的《土地使用权租赁合同》的内容进行补充。邓伟琼已向邓广毅支付了截止至2019年10月31日的租金，但从2019年11月1日开始，邓伟琼没有按期交租。2020年3月17日，邓伟琼的丈夫黄运平向原告转账付款三笔，分别为69000元、306元、25000元，其中前两笔转账备注为支付2016年9月至2019年12月的土地租赁税、最后一笔备注为支付2019年度租金。诉讼中，黄运平确认上述25000元转账用于支付邓伟琼尚欠邓广毅2018年11月1日至2019年10月31日的租金。另查，邓伟琼承租案涉土地期间，邓广毅曾向邓伟琼邮寄案涉土地证复印件及租赁税完税凭证。庭审中，邓广毅确认其出租给邓伟琼使用的约500平方米的地上建筑物均没有办理报建手续。本院认为，原告邓广毅将其享有使用权的土地及地上建筑物一并出租给被告邓伟琼，原、被告之间形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告出租给被告的案涉土地虽有办理土地使用权登记证明，但原告明确其出租的标的物还包含约500平方米的地上建筑物，且未就该地上建筑物办理报建审批手续。原告将案涉土地及地上建筑物作为整体出租给被告使用，依据上述法律规定，应当认定原、被告签订的《土地使用权租赁合同》及相关补充协议，均为无效合同。原告主张合同有效，并以被告违约而主张解除合同的诉请，本院不予支持。案涉合同被确认无效，被告理应将租赁物腾退交还给原告，至于被告提出已将案涉租赁物转租给第三人，因被告与第三人之间的租赁关系与本案所涉的租赁关系非同一法律关系，被告与第三人之间的转租关系应另案解决。另依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现原告主张被告支付案涉租赁物从2019年11月1日至2020年10月31日的占用费276000元，以及支付从2020年11月1日起至实际返还租赁场地日止参照合同约定的租金标准，即每月23000元的标准计付占用费合理，本院予以支持。因案涉租赁合同无效，原告要求被告支付违约金欠缺事实和法律依据，本院不予支持，但考虑到被告迟延支付占用费确实对原告造成资金被占用的利息损失，故本院酌定以被告未付的占用费276000元为本金，从2019年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；从2019年8月20日起至实际清偿债务日止，则按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。另依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告在承租案涉土地时，经原告同意搭建了约3000平方米的厂房，现案涉合同无效，原告主张该厂房无偿归其所有没有法律依据，本院不予支持。经本院释明，被告于本案中明确表示暂不要求原告作出折价补偿，将另案主张，故本院在本案中对被告搭建的厂房不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条第二款的规定，判决如下：一、确认原告邓广毅与被告邓伟琼签订的《土地使用权租赁合同》无效。二、被告邓伟琼应于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于佛山市三水区****************，面积为3956平方米的土地（地号为1002433），以及约500平方米的地上建筑物及附属设备、设施【详见原、被告签订的《土地使用权租赁合同》附件4即《土地及地上建筑物、附着装修、设施设备验收清单》】交还给原告邓广毅。三、被告邓伟琼应于本判决生效之日起十五日内向原告邓广毅支付从2019年11月1日至2020年10月31日的场地使用费276000元及利息（以276000元为本金，从2019年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；从2019年8月20日起至实际清偿债务日止，则按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。四、被告邓伟琼应于本判决生效之日起十五日内向原告邓广毅支付从2020年11月1日起至实际退还租赁场地日止，按每月23000元的标准计算的使用费。五、驳回原告邓广毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取14714元（原告邓广毅已预交），由原告邓广毅负担7357元，被告邓伟琼负担7357元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审 判 员 蔡月梅二〇二〇年十二月十九日法官助理 卢晓婷书 记 员 成婉玲