福建省永安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0481执异48号 案外人：陈磊，男，1989年1月7日出生，汉族，住福建省永安市。 案外人：杨烁，女，1988年9月29日出生，汉族，住福建省永安市。 申请执行人：福建省富方建筑工程有限公司，住所地永安市诚上广场**楼**。统一社会信用代码：913504816850818984C。 法定代表人：陈吉键，董事长。 被执行人：永安市合元置业有限公司，住所地永安市龙山路**。统一社会信用代码：91350481066588126U。 法定代表人：林孙康，执行董事。 本院在执行申请执行人福建省富方建筑工程有限公司（以下简称富方公司）与被执行人永安市合元置业有限公司（以下简称合元置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈磊、杨烁对本院查封位于永安市××路××号××幢××单元××室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对案外人的执行异议进行审查，现已审查终结。 案外人陈磊、杨烁称：1、坐落于永安市××路××号××幢××单元××室房屋已由案外人出资购买及办理备案登记。2015年11月10日，案外人与合元置业公司签订了合元润城订购协议书，并缴付购房定金3万元。2016年1月16日，案外人与合元置业公司签订商品房买卖合同，支付购房首付款计132882元，并于2016年1月28日办理了上述房屋合同备案手续并进行了不动产预告登记。2、申请执行人的工程款实际应由竟买人永安市永顺家园房地产开发有限公司（以下简称永顺家园公司）承担。根据永安法院关于永安市合元置业有限公司位于永安市××街道××村××宗国有土地出让商住用地土地使用权及在建工程第一次拍卖的公告：“标的物介绍：上述建筑物内已销售、抵押担保及被查封的房地产按以下方案处置：1、已销售给个人且办理商品房买卖合同备案共37套（案外人的房屋属于该备案的37套之一），建筑面积约1639.89平方米，由买受人负责工程扫尾并交房，未缴纳的部分购房款，由购房人按合同约定缴纳给买受人。6、该项目前期拖欠工程款（涉及在建工程优先受偿权部分），由买受人自行核实并支付。”该项目最后由永顺家园公司竟得。根据拍卖公告的约定，申请执行人富方公司的前期工程款应由竟买人永顺家园公司承担。故法院查封并要求拍卖案外人的上述房屋没有事实和法律依据。综上，上述房屋已由案外人实际出资购买并办理备案登记，被执行人合元置业公司已不是该房产的实际所有权人，不应拍卖该房产用于清偿债务。请求依法终止对永安市××路××号××幢××单元××室房屋的执行并解除对该房屋的查封措施。 陈磊、杨烁围绕异议请求，提供如下证据：1.永安市不动产登记信息查询结果证明、不动产登记信息查询复印件各一份；2.个人活期账户交易明细及转款存根、销售不动产统一发票、收款收据复印件各一份；3.《合元润城定购协议书》、商品房买卖合同备案证明、不动产预告查询结果、《商品房买卖合同》、身份证、结婚证复印件各一份。 申请执行人和被执行人均未提交书面意见。 本院查明，本院在执行申请执行人富方公司与被执行人合元置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据富方公司的申请，依法查封永安市××路××号××幢××单元××室房屋，案外人认为上述房产已由案外人实际出资购买，并办理备案登记，不应作为合元置业公司的资产拍卖用于清偿债务。 案外人与被执行人合元置业公司签订落款时间为2015年11月10日的合元润城定购协议书一份，内容为案外人向合元置业公司认购永安市××路××号××幢××单元××室房屋并支付购房定金30000元。2016年1月28日，双方正式签订一份《商品房买卖合同》并在房管部门办理了合同备案登记手续。该份合同主要内容为：案外人向合元置业公司购买位于永安市××路××号××幢××单元××室××（建筑面积119.29平方米），购房单价4886.26元／平方米，合同约定买受人于合同签订之日支付首付款132882元，余款450000元办理银行按揭贷款。根据案外人提交的中国建设银行持卡人存根显示，案外人于2015年11月10日以刷卡消费方式转入户名为永安市合元置业有限公司账户30000元；剩余购房首付款102882元案外人陈诉系以向合元置业公司出具借据的方式完成支付并就购房首付款132882元已开具销售不动产统一发票。2016年2月23日，不动产登记管理部门就该房产为案外人办理了不动产预告登记手续。 还查，经向不动产登记管理部门核查，截至案外人与合元置业公司签订《商品房买卖合同》之日止，案外人在永安市区范围内没有其他用于居住的房屋。 本院于2020年1月30日10时至2020年1月31日10时止（延时除外）在淘宝网司法拍卖平台上，对合元置业公司位于永安市××街道××村马坑地块（地（地号1-22-983、1-22-984地使用权及地上已设定抵押及查封的在建工程建筑物房地产进行拍卖时，拍卖公告明确拍卖标的具体位置为永安市龙山路XX号XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢及XX幢-XX幢地下室、XX幢-XX幢地下室，合计760套房产，建筑面积共计69127.69平方米，土地使用权面积共计41313平方米。标的物介绍：1、已销售给个人且办理商品房买卖合同备案共37套，建筑面积约1639.89平方米，由买受人负责工程扫尾并交房，未缴纳的部分购房款，由购房人按合同约定缴纳给买受人。……。6、该项目前期拖欠工程款（涉及在建工程优先受偿权部分），由买受人自行核实并支付。 本院认为，本院在对合元置业公司位于永安市××街道××村马坑地块（地（地号1-22-983、1-22-984地使用权及地上已设定抵押及查封的在建工程建筑物房地产进行拍卖时，拍卖公告明确拍卖标的具体位置为永安市龙山路XX号XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢及XX幢-XX幢地下室、XX幢-XX幢地下室，合计760套房产，建筑面积共计69127.69平方米，土地使用权面积共计41313平方米。换言之，拍卖标的并不包含已销售给个人且办理商品房买卖合同备案的37套房屋（案外人的房屋属于该备案的37套之一）在内。拍卖公告第6点“该项目前期拖欠工程款（涉及在建工程优先受偿权部分），由买受人自行核实并支付”，主要针对拍卖标的物而言，而不是指整个楼盘项目。竞买人竟得的是拍卖公告所述的拍卖标的物，并不是整个楼盘项目。因此，案外人以拍卖公告第6点所述的内容，进而认为富方公司申请执行的工程款均应由竟买人承担，与事实不符且有失公允，本院不予采纳。本案争议的焦点是申请执行人建设工程价款优先受偿权与案外人主张消费者物权期待权产生冲突该如何解决问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述批复明示，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，而后于交付购买商品房的全部或者大部分款项后的消费者。该批复所指的消费者应理解为购房目的一般不是为经营或投资需要，而是为生活消费或生存需要的消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在本院查封前，案外人与合元置业公司已签订合法有效的《商品房买卖合同》并在房管部门办理了合同备案及不动产预告登记手续；案外人在永安市区范围内除该套房产外无其他房产；合元置业公司已为案外人出具销售不动产统一发票确认案外人已支付购房款132882元（备注：合元置业公司的确认行为不单独作为案外人与第三人结算房价款的依据），剩余部分合同约定以贷款方式支付，因不可归责于买受人的客观原因现贷款尚未办理。其提出阻却执行的事由，于法有据，故对案外人异议请求，本院予以支持。案外人提出的异议请求不规范，本案系案外人对执行标的提出的执行异议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行标的的异议理由成立，应裁定中止对该标的的执行，执行异议程序中不能径行解除查封。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，裁定如下： 中止对位于永安市××路××号××幢××单元××室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 周 密 审判员 钟增贵 审判员 陈兴会 二〇二〇年十二月八日 书记员 陈 颖 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。