贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0123民初2656号 原告：贵州省修文县商贸公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇翠屏路。 法定代表人：王晓凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹宽义，贵州盾辉律师事务所律师。 被告：黄德祥，男，1952年03月05日出生，汉族，住贵州省修文县。 案由：房屋租赁合同纠纷 原告贵州省修文县商贸公司向本院提出诉讼请求：判决被告履行《住房租赁合同》，支付原告租金5583.60元及逾期滞纳金，滞纳金以所欠房租为基数，按每日千分之三，自2020年07月01日起支付至租金付清之日止。事实和理由：2019年07月03日，原、被告双方根据修文县XX局等六家单位的《关于修文县商贸公司回迁安置房事宜专题会议纪要》及修文县XX局修商信复（2019）1号的信访处理意见，签订《住房租赁合同》，约定被告租赁原告位于修文县房屋一套，建筑面积84.6平方米，月租金标准6.00元／平方米，租赁期限为乙方（被告）住房条件改善或者去世止，租金按年结算按年缴纳，先缴后住，每年租金6091.00元。每年租金须提前一个月支付给甲方，逾期未缴，每日按所欠租金总额千分之三向甲方支付滞纳金。合同还约定了双方的权利义务、租金的调整原则、房屋的收回条件、双方签字盖章生效等内容。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告按原告与被告及其他安置租赁户的会议纪要商定，办理了2019年08月01日至2020年07月31日的租金缴付。从2020年08月01日起至2021年07月30日期间的租金，经原告上报县商务局，同意因疫情减免一个月的房租，依据合同约定该期间的租金应在2020年07月01日前缴付，被告没有按合同约定支付租金，原告先后于2020年07月23日向被告发出《租金到期通知书》、2020年09月2日信息通知被告缴纳租金均未果，故原告诉至法院。 被告黄德祥辩称，1.2013年06月因我原居住的XX公司宿舍被征收，经与修文县XX局、XX局等部门协商，我方为支持政府的工作同意搬迁，并与修文县商贸公司签订了《拆迁补助协议书》，协议书上明确约定给我方的回迁租住房屋的面积为84.6m2，租金按公租房租金标准的30%收取，协议还约定了过渡费。2017年安置房建好后，县征收局并没有将安置房交付给我方，还停发了过渡费，经向相关部门信访后，按照相关部门的标准，我符合政府的安置条件，但在签订租赁合同时，县XX局一姓朱的副局长威胁我称“如不签合同就不给房子”，我在无奈之下被迫签了合同并交付了第一年的租金。当时我方的想法是等搬进房子之后再通过打官司来调整租金。2.我方的年龄和身体状况也交不起原告主张的租金，只同意按修文公租房租金的30%标准交付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《贵州省修文县商贸公司住房租赁合同》、《承诺书》、《修文县商贸公司回迁安置房签订出租合同会议纪要》、《收款收据》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，被告提交的《修文县商贸公司原食品公司房屋搬迁补助协议书》，经庭审质证，来源合法、客观真实，本院予以确认。 根据经本院确认的证据及到庭当事人的陈述，本院确认事实如下：被告黄德祥系原告修文县商贸公司原食品公司职工，由于修文县人民政府组织实施的XX大道建设项目需对修文县商贸公司原食品公司的房屋及附属物进行征收，被告居住的原食品公司房产属于被征收范围，就搬迁安置事宜经协商，以原告修文县商贸公司为甲方、被告黄德祥为乙方，双方于2013年07月签订了《修文县商贸公司原食品公司房屋搬迁补助协议书》，协议书约定，一、职工住房优惠。乙方因属于我公司原食品公司职工，按照《修文县商贸公司关于食品公司房屋征收搬迁补助方案》规定，在置换房交付甲方使用后，乙方可以优先优惠申请回迁租住一套84.60㎡住房，租金按照同时期国家规定的公租房租金标准的30%收取，租房协议书在实际发生租住关系时另行签订......四、过渡费和搬家费。根据《修文县商贸公司关于食品公司房屋征收搬迁补助方案》规定，按10元／㎡·月的标准一次性发放6个月过渡费；12元／㎡的标准一次性发放搬家费。协议签订后，被告搬出了征收房屋。2019年07月03日，以原告贵州省修文县商贸公司为出租方（甲方）、被告黄德祥为承租方（乙方），签订了《贵州省修文县商贸公司住房租赁合同》，合同约定甲方将坐落于修文县房屋（建筑面积84.6㎡）出租给乙方居住，月租金6.00元／㎡。第二条租赁期限及用途，住房租赁期限为乙方居住条件改善或去世止，租赁期内如乙方居住条件改善或去世后，子女应在一个月内腾退所承租的住房；住房仅供乙方居住使用，不得转租、转让、转借，不得改变使用性质从事经营活动，必须本人居住。第三条租金缴交。房屋租金按年缴纳，先缴后住，每年房租须提前一个月支付给甲方，逾期未缴的，甲方有权将房屋收回，乙方按每日所欠房租总额千分之三的滞纳金支付给甲方。同日被告向原告出具《承诺书》，承诺书主要内容为，被告向原告承诺案涉房屋所有权属原告，租金按6.00元／㎡／月计算，租金每年缴纳一次，先缴后住等。在日期为2019年07月03日《修文县商贸公司回迁安置房签订出租合同会议纪要》上载明：“2019年07月03日星期三上午10：00修文县商贸公司回迁安置房，符合租住条件的8户统一在商贸公司办公室签订租房合同，合同签订后，根据租住人提出的关于给予一定的时间对房屋进行清理要求，经公司研究同意，当日签订租住合同的8户人家，租金统一从2019年08月01日起计算”，纪要上有包含被告在内的八人签名捺印。被告支付了2019年08月01日至2020年07月31日期间的租金，原告将房屋交付给被告居住使用。因被告未支付2020年08月01日至2021年07月31日期间的租金，原告故诉至法院。 另查明，案涉房屋系修文县保障性住房，该房屋于2014年01月13日取得了建设工程规划许可。 本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，一、原告将案涉房屋出租给被告使用，被告向原告支付租金，并签订了《贵州省修文县商贸公司住房租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），双方成立房屋租赁合同关系，该合同系双方的真实意思表示，合法有效。虽原、被告在2013年07月签订的《修文县商贸公司原食品公司房屋搬迁补助协议书》中就回迁租住房租金约定按同时期国家规定的公租房租金标准的30%收取，但双方在正式签订租房协议时就租金标准达成新的合意，并不违反法律规定，租金应当按新达成的意见作为计付依据。被告称其系被迫无奈之下与原告签订了《租赁合同》，但未提交相应的证据佐证，对其该抗辩意见，本院不予采纳。合同生效后，双方应当按照合同约定严格履行各自的义务，依照合同约定，租金按年缴纳、先缴后住、每年房租提前一个月支付，即被告应当在2020年07月01日前支付2020年08月01日至2021年07月31日期间的租金共计6091.00元，原告自愿减少一个月租金，系对自己民事权利的处分，本院予以支持。就欠付租金5583.60元，被告应当支付原告。二、关于违约责任。由于被告未按约定期限支付租金，已经构成违约，应当依法承担违约责任。依照合同约定，被告需每日按尚欠租金的千分之三支付违约金，如按照双方约定的违约金计算标准计算，违约金明显过高，有违公平原则，且导致双方利益严重失衡，亦加重债务人的履行负担，不利于矛盾的解决和纠纷化解。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院综合被告的违约行为会给原告造成法定孳息损失、损害原告的预期利益，酌情支持违约金以欠付租金5583.60元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准，自逾期之日即2020年07月01日起计算款项至付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告黄德祥于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省修文县商贸公司租金5583.60元及违约金（违约金以欠付租金5583.60元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准，自2020年07月01日起计算款项至付清之日止）； 二、驳回原告贵州省修文县商贸公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告黄德祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  肖冬 二〇二〇年十二月二日 法官助理张维 书记员张应雯