湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0102民初14571号原告郭江芳,女，瑶族，1991年3月6日出生，住湖南省道县。委托代理人宋鑫，北京观道律师事务所律师。被告湖南华泉置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区火星街道远大一路**综合楼**。法定代表人戴春泉。委托代理人王仟。被告湖南湘江新区农村商业银行股份有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市岳麓区银杉路**iv>法定代表人黄立新。委托代理人粟强，湖南和润律师事务所律师。委托代理人赵野，北京市长安律师事务所律师。原告郭江芳与被告湖南华泉置业有限公司（以下简称华泉公司）、湖南湘江新区农村商业银行股份有限公司（以下简称湘江新区农业银行）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋鑫，被告华泉公司的委托代理人王仟及被告湘江新区农业银行的委托代理人粟强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、判令解除原告与华泉公司于2018年7月6日签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与二被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《房地产抵押合同（在建工程/预购房）》；3、判令华泉公司向原告返还购房款272110元及赔偿损失（从2018年7月6日起到付清之日止，以272110元为基数2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以及返还贷款本金及利息（从2018年10月起每月2870.89元至付清之日止）；4、判令华泉公司向湘江新区农业银行返还《个人住房(商业用房)借款合同》《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息；5、判令被告返还原告代收费用1950元、代收抵押登记费、面签费、物业维修基金4063.29元、契税20536.96元；6、判令华泉公司承担本案的诉讼费和保全费。事实和理由：华泉公司未按约对涉案房屋完成工程竣工验收备案，也未书面通知原告收房并出具相关验收报告，原告有权依据合同的约定解除合同。原告与华泉公司的《商品房买卖合同》解除后，基于该合同所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《房地产抵押合同（在建工程/预购房）》也应一并解除。因华泉公司的违约，三个合同解除后的所有后果均应由华泉公司承担。遂起诉，判如所请。被告华泉公司辩称：原告所述不符合事实，华泉公司已通知原告收房。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，华泉公司应在2019年7月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。华泉公司于2019年2月24日通过短信通知了业主相关交房事宜。短信内容载明:“东盈商业中心1栋、3栋拟定于2019年3月1日至4日在3栋5楼物业服务中心集中交房，请业主于2019年3月2日9:00至15:00赴现场办理交房手续”。另外，华泉公司也于2019年2月26日在东盈商业广场各处公示栏张贴了交房公告，告知业主在相应时间办理房屋交付手续，并留下了联系方式；涉案房屋已达合同验收标准。根据《补充协议》第六条约定，“该商品房经验收合格”指设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。涉案房屋已于2019年11月20日经建设、设计、勘察、鉴定、施工单位五方验收合格，也于2019年2月消防验收合格、电梯检验合格，符合交房条件；合同约定的验收条件并不违反法律规定。国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，国家已经取消了《竣工验收备案证》的行政许可项目，此后《竣工验收备案证》不再作为房屋可以交付使用的凭证。根据相关规定，建设工程经建设单位组织设计、施工、监理等有关单位进行验收合格后可交付使用。因此，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准，并不违反法律规定；涉案房屋与未经消防验收的裙楼部分相互独立。涉案房屋位于东盈商业广场3＃栋6-22层，与商业裙楼部分相对独立，根据设计图纸及显示设计，住房部分有独立电梯及消防通道，楼梯直通一楼出口，楼梯对商业二、三、四层不开放，这是消防要求，符合消防验收规定；涉案房屋已通过消防验收。华泉公司所提交的长公消验字(2019)第W0085号建设工程消防意见书是合法且正式的消防验收合格证明文件，意见第一条已载明:综合评定该工程局部消防验收合格。在意见书第一段中也已指出，本次申报验收范围为1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室，该局部验收合格所指是我方申报的消防验收的部分已全部验收合格，而非某些应当申报消防验收的部分验收不合格。根据意见第二条，此次验收合格部分的装修工程应另行申报消防设计审核后方可施工，该条意见意为涉案房屋已通过第一次消防验收，根据消防验收相关法律法规，住户在收房后要装修使用需申报第二次消防设计审核。本条也可证明，涉案房屋已通过消防验收，可以进行装修及二次消防装修验收，与商业裙楼部分的消防验收情况互不影响；消防验收意见书真实合法有效。由于1-4层商业裙楼设计为商场，为人流聚集的公共场所，用于商业用途，需要招商引资，手续较为复杂，目前为空置，尚未投入使用，华泉公司并未一同申报验收。华泉公司根据建筑物实际情况及需要先行申报消防局部验收，符合法律法规规定，先行验收的部分已可以投入使用，华泉公司正加紧办理商业广场的消防验收等有关手续，并与消防支队积极联系对意见书出具相关补充解释。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。被告湘江新区农业银行辩称：湘江新区农业银行不是适格主体，涉案合同的签订主体和贷款的发放主体均是湖南湘江新区农村商业银行股份有限公司望城坡分理处。从民事主体上，两个银行是上下级管理机构，是独立的法人主体；原告与华泉公司签订的商品房买卖合同是买卖合同法律关系，而商品房担保贷款合同是借款合同法律关系，两者法律关系不一样，且合同约束的主体也不一样，故房屋买卖合同构成解除条件，不代表商品房担保贷款合同即当然解除；商品房买卖合同与商品房担保贷款合同并非并列的两个法律关系，且其约定或法定解除条件也是不一样的，原告申请同时解除两个不同法律关系的合同，按目前的条件，商品房担保贷款合同并不具备约定或法定的解除条件;即使商品房买卖合同与商品房担保贷款合同均构成解除条件，原告也仍应承担偿还所欠贷款本息的责任。根据合同相对性原则，商品房担保贷款合同的借款主体是原告，湖南湘江新区农村商业银行股份有限公司望城坡分理处是根据原告的贷款用途和目的，经原告授权同意将款项发放至原告贷款账户，再转付至华泉公司，即还款责任人是原告，而非华泉公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：1、2018年7月6日，华泉公司（出卖人）与郭江芳（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定买受人购买涉位于长沙市芙蓉区××路××号××层××号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为33.74平方米，室内层高为4.5米，规划用途为办公，房屋总价款为532110元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款272110元，剩余房款260000元向银行申请贷款。出卖人应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。其中，“经验收合格”是指：设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、电梯安全检验合格证。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒接交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。逾期未超过180日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事宜。同日，湖南湘江新区农村商业银行股份有限公司望城坡分理处（贷款人）、郭江芳（借款人）、保证人华泉公司订立了个人住房、商业用房借款合同一份，约定经借款人申请，贷款人向其发放个人按揭贷款260000元，贷款用途为购买涉案房屋。贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，除贷款人决定解除本合同外，本合同应正常履行，借款人应按照约定归还贷款本息。华泉公司为本合同项下的贷款提供连带责任保证，保证期间自本合同生效开始到合同债务履行期届满之日起经过两年。2、合同签订后，郭江芳如约支付房屋首付款并通过银行按揭贷款的方式支付了全部购房款。2018年11月20日，该商品房所在的工程质量经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，华泉公司取得上述单位出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2019年1月30日，华泉公司取得检验结论为合格的《电梯监督检验报告》。2019年2月19日，华泉公司向长沙市公安消防支队申请对华泉商业广场1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室进行消防验收，长沙市公安消防支队向华泉公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明：“我队对华泉公司申报的华泉商业广场1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室新建工程（工程位于芙蓉区××路××路××处西南角；建筑地上31层，地下2层，，地下**，地上建筑面积84807，地下建筑面，地下建筑面积21903，使用性质：本工程由1-4层商业裙楼和3栋办公塔楼以及2层地下室共同组成；此次申报验收范围为1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室……）进行了局部消防验收，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，意见如下：一、综合评定该工程局部消防验收合格。二、此次验收合格部分的装修工程应另行申报消防设计审核合格后方可施工；竣工后应该申报消防验收。同时公众聚集场所应依法申报投入使用、营业前消防安全检查，合格后方可投入使用”。3、2019年2月25日，华泉公司向郭江芳购房时预留的手机号码发送了如下内容的短信：“尊敬的业主朋友：东盈商业中心1栋、3栋拟定于2019年3月1-4日在3栋5楼物业服务中心集中交房，请您依约于2019年3月4日9:00-17:00赴现场办理交房手续……”。2019年2月26日，华泉公司在东盈商业广场公示栏张贴交房公告，载明：“您所购买的‘东盈商业中心’1、2、3栋已达到合同约定的交付条件，我公司将于2019年7月31日集中办理交付手续，请您按照交房通知书约定时间前来办理交房手续……”。郭江芳在庭审中并未否定华泉公司以短信和公示的方式通知业主收房，但主张华泉公司未按约以书面形式通知交房，还主张涉案房屋层高未达到合同约定的4.5米，且未完成竣工验收备案，涉案房屋不符合交付条件。另经本院实地勘验，涉案房屋层高达4.5米。2020年11月6日，长沙市住房和城乡建设局对东盈商业广场项目购房业主就其反映的交房时没有办理竣工验收备案表的相关信访事项进行了答复，表明长沙市建设工程质量安全监督站已于2019年3月8日向建设单位下达了《关于要求停止违规交付使用尽快办理竣工验收的函》，建设单位因未取得验收合格证及裙楼消防验收意见书，故无法通过联合竣工验收，无法办理竣工验收备案表，长沙市建设工程质量安全监督站将督促建设单位积极完善相关验收手续。本院认为，根据原告主张的解除房屋买卖合同的理由，本案的争议焦点在于涉案房屋是否符合交付条件及华泉公司在约定的交房日期前是否尽到了交房的通知义务，现对此分述如下：关于涉案房屋是否符合交付条件。郭江芳与华泉公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。根据合同约定，华泉公司应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收合格，并取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、取得建筑工程消防检测合格报告、电梯安全检验合格证的商品房交付郭江芳使用。本案中，华泉公司已于2018年11月20日取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，足以证明涉案房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格；已于2019年1月30日取得《电梯监督检验报告》，证明电梯安全检验合格；已于2019年2月19日取得长沙市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，证明涉案房屋经消防验收合格。因此，涉案房屋符合双方约定的交付条件。原告所购买房屋整个建设项目虽未办理竣工验收备案表，但双方未将此约定为交房的条件，建设单位因此承担的为行政管理方面的法律责任及对其他主体的民事责任。关于华泉公司是否在约定的交房日期前尽到了交房的通知义务。双方在合同中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。本案中，华泉公司向郭江芳预留的手机号码发送收房短信，并在醒目位置张贴收房公告，郭江芳在庭审中并未否定华泉公司以短信和公示的方式通知业主收房，仅主张华泉公司未按约以书面形式通知交房，此可以推定郭江芳对交房的时间是明知的。且即使通知交房的形式不符合合同约定，也不构成根本违约，原告无权因此单方解除合同。另经本院实地勘察，涉案房屋层高亦达到合同约定标准。故华泉公司不存在郭江芳诉称的违约行为，而郭江芳基于此而提出的全部诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告郭江芳的全部诉讼请求。本案受理费2890元，由原告郭江芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍丹文二〇二〇年十二月二十二日法官助理刘丹丹书记员洪雯