重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8751号原告:重庆兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。法定代表人：旷宏宇，该公司经理。委托诉讼代理人:欧扬，男，1971年5月21日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人:罗玉叶，男，1966年4月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告:重庆明全房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道桥河解放路**，统一社会信用代码91500222622083517N。法定代表人：翁明全，该公司经理。委托诉讼代理人程立华，重庆言实律师事务所律师。被告：贾晓凯，男，1972年2月15日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人:肖廷超，男，1986年7月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆兴宇物业管理有限公司与被告重庆明全房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理。后经被告重庆明全房地产开发公司申请，依法追加贾晓凯为本案被告参加诉讼，本案依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆兴宇物业管理有限公司之委托诉讼代理人欧扬、罗玉叶，被告重庆明全房地产开发有限公司之委托诉讼代理人程立华，被告贾晓凯之委托代理人肖廷超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆兴宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费14283元；2、判决被告支付违约金1000元；4、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月30日，原告与綦江区XX业主委员会签订《物业服务合同》。约定物业服务费商业为每平方米1.5元/月。2017年4月17日，原告与綦江区XX业主委员会续签《物业服务合同》。约定物业服务费商业为每平方米1.5元/月。原告按合同约定依法为XX小区提供了物业服务。被告是XX小区商业X层XX号门面的业主，从2019年4月起未向原告缴纳物业服务费。经原告催收未果。截止2020年9月，被告共欠物业服务费14283元。被告的行为已构成违约，应向原告支付违约金1000元。被告重庆明全房地产开发有限公司辩称，1、该门面实际是租给他人使用，物业服务费约定应由承租人承担。多年来原告从未向被告催收过物业服务费，不清楚收费项目及标准，而且原告的物业服务情况也不清楚，不同意支付违约金。被告贾晓凯辩称，对欠费时间没有意见。没交物业费的理由是原告没有尽到物业服务职责，2018年被告租的房子墙壁渗水，向物业反映后一直未得到解决，一直拖到今年原告起诉前才来弄好了。不同意原告按1.5元/每月/每平方米的标准收取物业费，不同意支付违约金。经审理查明：XX小区系位于綦江区XX街道XX大道的商住混合楼。2011年4月27日，原告重庆兴宇物业管理有限公司与XX业主委员会签订了《物业管理服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX小区提供物业服务。约定物业服务费为商业物业（建筑面积计算）：每平方米0.8元/月，公共设施水电公摊费5元/月/户。合同期限为2011年5月1日至2015年4月30日。物业服务主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、楼内消防设施设备、电子门、电子监控设备、音响设备、水池及水泵。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取等。2015年4月30日，原告与XX业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限为一年，物业服务费（建筑面积计算）：商业物业按每平方米0.7元/月、公共设施水电公摊费5元/月/户收取。物业服务内容与原物业服务合同基本一致。2016年4月30日，原告与XX业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限为一年，物业服务费（建筑面积计算）：商业物业按每平方米1.5元/月收取，物业管理费包含共用的专项设备运行的能源水消耗费用，不再另行收取。物业服务内容与原物业服务合同基本一致。2017年4月17日，原告与XX业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限为2017年5月1日至2019年4月30日，物业服务费（建筑面积计算）：商业物业按每平方米1.5元/月收取，物业管理费包含共用的专项设备运行的能源水消耗费用，不再另行收取。物业服务内容与原物业服务合同基本一致。合同签订后，原告重庆兴宇物业管理有限公司按合同约定为该小区的业主或使用人提供了物业服务。该小区至今由原告提供物业服务。另查明，重庆明全房地产开发有限公司系XX层门面XX号（商业物业）所有权人。2016年12月，重庆明全房地产开发有限公司与贾晓凯签订了房屋租赁合同，该合同约定贾晓凯租赁X层X号门面部分，建筑面积为529.43平方米，租赁期限为2017年2月1日至2022年1月31日。另外合同还约定物业管理费由承租人承担。贾晓凯承租后一直按物业服务费每月280元的标准交至2019年3月。庭审中，被告贾晓凯提出欠交物业服务费的原因是2018年该房屋就出现渗水情况，物业公司一直拖延未处理，直至本案起诉前才处理好。原告去年没有说要涨价，收费员确实向其告知从今年1月起要涨价，按每平方米1元收取，故要求去年按每月280元缴纳物业服务费,同意从今年开始按每平方米1元缴纳物业服务费。原告坚持认为去年4月向被告贾晓凯口头提出涨价，被告未缴费的原因物业服务费提高了。原告当庭撤回违约金的诉讼请求。庭审中查明原告对商业门面的物业服务确实存在清洁卫生、监控设备的维护、安保巡逻不到位的现象。被告租赁的房屋确实存在过墙壁渗水的情况。前述事实，有物业服务合同，房屋权属登记表，门面租赁协议，交费明细，欠费明细清单，邮件交寄单及催收信函，物业服务照片，房屋渗水照片等证据及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为：业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。原告要求被告支付2019年4月至2020年9月的物业服务费理由正当，本院予以支持。关于被告是否应全额支付物业服务费问题。被告贾晓凯于2017年2月开始租赁XX层的门面。此时，物业服务合同已约定商业物业的物业服务费收费标准按每月每平方米1.5元，但原告与被告贾晓凯约定按每月280元缴纳物业服务费，并按此约定被告贾晓凯交至2019年3月，因门面渗水原因，被告贾晓凯从2019年4月开始拒交物业服务费。现被告贾晓凯不认可原告在2019年4月至2019年12月向其提出过涨价，认为原告只向其告知从2020年1月起物业服务费按1元每平方米收取，现原告无其他证据佐证其此前向被告贾晓凯曾告知其物业服务费不再按280元每月收取的情况，故从2019年4月至2019年12月的物业服务费应按双方此前约定每月280元收取为宜，从2020年1月以后，应按物业服务合同约定的收费标准收取物业服务费。同时，通过庭审查明的事实，原告提供的物业服务确实存在较大的瑕疵，物业服务费的计算标准应与原告提供的物业服务范围相当，以收取原标准的70%为宜，即收费标准按每月每平方米1.05元（1.5元×70%）计算为宜。故2019年4月至2020年9月期间的物业服务费为7523.11元（280元×9个月+1.05元×529.43平方米×9个月）。原告当庭自愿撤回对违约金的诉讼请求，系当事人对自己权利的处分，本院予以准许。同时，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是被告提出的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告贾晓凯在本判决生效后十日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2019年4月至2020年9月期间的物业服务费7523.11元，被告重庆明全房地产开发有限公司承担连带交纳责任；二、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费91元，由被告贾晓凯负担（此费原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员 刘 平二〇二〇年十二月十五日书记员 文成程