海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初7083号原告：黄宝坤，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：赵震，男，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：廖明川，男，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：许雪松，男，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：李跃先，男，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：金辉，男，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：崔哲浩，男，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：朱金峰，男，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：许哲铭，男，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：吴禹林，男，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：王青山，男，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：石鑫，男，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：王清宇，男，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：李金平，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：裴君子，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：张力华，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：王爱，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：李英杰，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：罗雅静，女，汉族，住址，沈阳市皇姑区。原告：马英，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：李苗苗，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：刘卫红，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：张应侠，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：范威，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：孙仁凤，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：李艳秋，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：罗景红，女，汉族，住址，辽宁省海城市。原告：梁爽，女，汉族，住址，辽宁省海城市。以上二十八原告共同委托诉讼代理人：张洪士，辽宁亨轩律师事务所律师。被告：北京金地格林物业管理有限公司海城分公司。负责人：杜爽，职务，总经理。委托诉讼代理人：倪帅，男，该单位职员。委托诉讼代理人：于辉，男，该单位职员。原告黄宝坤、赵震、廖明川、许雪松、李跃先、金辉、崔哲浩、朱金峰、许哲铭、吴禹林、王青山、石鑫、王清宇、李金平、裴君子、张力华、王爱、李英杰、罗雅静、马英、李苗苗、刘卫红、张应侠、范威、孙仁凤、李艳秋、罗景红、梁爽诉被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年10月8日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张洪士，被告委托诉讼代理人倪帅、于辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄宝坤、赵震、廖明川、许雪松、李跃先、金辉、崔哲浩、朱金峰、许哲铭、吴禹林、王青山、石鑫、王清宇、李金平、裴君子、张力华、王爱、李英杰、罗雅静、马英、李苗苗、刘卫红、张应侠、范威、孙仁凤、李艳秋、罗景红、梁爽诉称：原告是辽宁省海城市海州管理区上海城（一期）业主，被告通过非法、欺诈手段成为原告所在小区的物业公司，又通过非法、欺诈手段与原辽宁省海城市海州管理区上海城（一期）业主委员会签订了《海城上海城（一期）物业服务合同》，剥夺了原告的合法权益，对原告构成了严重的欺诈。因原辽宁省海城市海州管理区上海城（一期）业主委员会极度不负责任的工作态度，现已被辽宁省海城市海州管理区物业管理办公室罢免，不再执行其业主委员会职责。原辽宁省海城市海州管理区上海城（一期）业主委员会通过不正当手段与被告签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》，该合同极大侵害了原告的合法权益，原告要求撤销《海城上海城（一期）物业服务合同》，遭到被告无理拒绝。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。有鉴于此，原告为了维护自己合法权益，依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求撤销被告与辽宁省海城市海州管理区上海城（一期）业主委员会签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》；诉讼费由被告承担。被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司辩称：1、根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第五条第一款、第六条、第三十四条第（三）项的相关规定可知，业主委员会有权代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，且该物业服务合同对全体业主均具有约束力。前述法规规定，业主对于物业管理活动中存在的问题应遵循业主自治原则，在行政主管机关及街道社区的监督指导下以业主大会形式进行，需要解决的问题应向行政主管部门反馈，由行政部门首先予以处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第（一）（三）（五）项的规定，本案属于行政机关首先处理的事项，不应属于民事案件审理范围，且与本案相关的经由贵院审理的物业费等物业服务合同纠纷案件已生效认定了物业服务合同的有效性。因此，本案件不在法院审理范围内，原告无权以本案案由提起诉讼，恳请法院依法予以驳回。2、原告不具有诉讼主体资格，无权提起合同无效或撤销合同之诉，请求法院依法予以驳回。原告虽为案涉小区的业主，并非是合同当事人，仅是合同的利益相关人，如被告存在违约情况，理应由小区业主委员会按照业主大会的授权提起诉讼。如原告认为案涉小区服务存在重大过错，严重影响其居住且侵犯其合法正当权益，既可组织召开业主大会表决亦可向行政主管部门反馈或者单独以侵权之诉另案诉讼，而非单独提起撤销合同之诉。根据《物权法》第七十六条第（四）项，原告无法代表全体业主，更无权以自身名义提起诉讼请求撤销案涉物业服务合同。根据《辽宁省物业管理条例》第三十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该小区业主委员会已经依法备案，具有合法性，被告与本小区业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的规定，原告没有证据证明案涉小区合同属于上述无效或可撤销的情形，无权请求法院撤销或确认无效。案涉小区物业服务合同于2018年8月15日签订，于2018年7月30日至8月9日进行公示，距今已两年多。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，原告起诉早已超过时效，撤销权丧失。3、根据贵院于2019年9月23日作出的（2019）辽0381民初5980号判决，该案原告作为小区业主阐明了业主委员会与被告签订物业服务合同的事实且经过法院的调查确认。该判决书驳回了该案原告认为物业存在服务瑕疵的诉讼请求，认可了该案原告作为小区业主交纳物业费的事实。被告确为案涉小区的服务企业并提供了专业服务。综上，请求法院在查清事实，依法予以驳回。经审理查明：2017年7月4日，海城市海州管理区上海城一期业委会依法在海城市海州管理区曙光社区居民委员会、海城市物业管理办公室进行备案，备案表上载明本届业主委员会任期三年，从2017年7月4日起至2020年7月3日止。2018年4月23日，上海城一期小区业主委员会的委员进行变更，业主委员会任期未变。2018年7月14日，海城市海州管理区上海城一期业委会向上海城一期全体业主及商铺业主发布通知：经上海城一期业主委员会研究决定，将于2018年7月18日上午九时在5号楼物业办公室二楼召开业主委员会与业主碰头会，届时将通报即将要与物业公司签订的新拟定的《上海城一期物业服务合同》一事，征求广大业主的意见与建议，不能参加此会的业主，视为没有异议。2018年7月25日，海城市海州管理区上海城一期业委会将其与被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司拟定的物业服务合同在上海城小区内进行公示。2018年7月30日，海城市海州管理区上海城一期业委会、被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司向业主告知关于上海城一期物业服务合同签订的公示时间、公示地点。2018年8月15日，海城市海州管理区上海城一期业委会与被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司签订海城上海城（一期）物业服务合同一份，约定由被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司提供物业服务，物业服务期限为3年（自2018年8月15日至2021年8月16日）。如海城市海州管理区上海城一期业委会在服务期限内对服务有异议，可在满一年之前3个月通知被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司，并经被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司确认。如未通知，则视为海城市海州管理区上海城一期业委会无异议，按合同约定继续服务至第三年。海城市海州管理区上海城一期业委会同意被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房租租赁、会所经营、商业促销、机动车位等收益。经营所得用于补贴物业服务费。2019年11月7日，海城市海州管理区物业管理办公室向上海城一期业主委员会发布通知，内容为根据对业主委员会服务满意度的调查结果和《辽宁省物业管理条例》第26条之规定，对业主委员会作出以下通知：1、从本通知送达之日起，业主委员会暂停履行业主委员会职责。2、将有关信访业主集中反映的问题择期组织召开业主大会，解决相关问题。上述事实，原告提供的证据有：1、物业办通知一份，证明涉案小区业委会失职，滥用职权，已经被罢免。2、2018年7月14日业委会通知一份，证明业委会通知的发布时间2018年7月14日，召开时间为2018年7月18日，时间间隔太短，违背了物业管理条例的14条及《辽宁省物业管理条例实施细则》51条的规定，本案通知的公示时间明显少于法律及相关法规规定的时间，且通知没有在原告实际居住地张贴，侵害了原告的权益。3、业主委员会备案表2张，证明2017年7月4日小区业委会已经成立。4、前期物业服务合同复印件一份，证明2017年7月4日前期物业合同终止。5、物业费债权转让协议一份，证明2018年8月15日，被告有权向欠物业费的业主收取物业费，根据细则第57条，不应该收取超出一年的物业费。债权转让协议不仅包含转让债权，也包含了物业服务主体资格，但在债权转让协议上没有业委会盖章及签字确认，亦没有签订时间。被告通过债权转让协议取得物业管理资格是违法的。6、物业服务合同一份，证明合同的内容侵犯了原告合法权益，合同没有签订时间，无法计算合同的起止时间。合同第5条，没有与包括原告在内的业主协商。没有按照《物业管理条例》第40条、《实施细则》第24、25条的规定进行表决。合同第四章第4条规定，物业期限为3年，合同没有签订时间，根据《实施细则》第52条规定，没有自动续签。合同第6章第11条，是对原告的严重欺诈，根据《实施细则》第67条，经营收益归全体业主共有，主要用于补充住房专项维修资金，也可按业主大会的决定使用，合同明显是对包含原告在内的业主的欺诈。经庭审质证，被告对原告提供的证据1物业办通知的真实性无异议，但对关联性有异议，认为证据仅能显示相关主管部门对业主反映的问题作出暂停业委会行使权力的决定，不能体现业委会和物业合同中存在问题，也没有认定业委会之前签订物业合同的行为无效。被告对原告提供的证据2业委会通知的真实性无异议，但对关联性有异议，认为证据是业委会向全体业主告知，关于物业服务合同内容进行协商的相关事宜，保障业主的知情权。不适用原告引用的法规。被告对原告提供的证据3备案表的真实性无异议，但对关联性有异议，认为备案表证明业委会已依法成立且备案，有权作为一方当事人。原告提供的证据4前期物业服务合同的真实性没有异议，但对关联性有异议，前期业务合同约定终止时间是业委会成立，但当时没有选聘其他物业服务企业，被告仍然提供物业服务。被告对原告提供的证据5物业费债权转让协议的真实性无异议，但对关联性有异议，认为债权债务与预收一年物业费的期限不是同一概念，与本案无关。被告对原告提供的证据6物业服务合同有异议，认为原告提该证据的最后一页双方盖章签字处，原告将业委会签字及按捺部分打马赛克，有造假嫌疑。被告与业委会签订的物业合同的内容，没有违反法律强制规定，原告如对过程有异议，不应该追究被告的责任。被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司提交证据有：1、《海城上海城（一期）物业服务合同》1份，证明案涉小区业主委员会与被告签订的物业服务合同，合法有效，不符合合同无效或可撤销的情形。2、《上海城一期小区业主委员会备案表》复印件1份，证明案涉小区业主委员会依法备案，作为当时合同的当事人有权签订合同。3、光盘一份，证明案涉合同依法备案，具有效力。4、照片6张，证明案涉合同依法公示，告知全体业主。经庭审质证，原告对被告提供的证据1海城上海城（一期）物业服务合同的真实性无异议，但认为只有这一份合同有被告签订时间，在其他案件中被告没有签订时间，在其他案件中被告代理人也对没有签订时间的合同也予以认可了。原告对被告提供的证据2上海城一期小区业主会备案表的真实性无异议。原告对被告提供的证据3光盘有异议，认为不能体现事情发生的时间。原告对被告提供的证据4照片有异议，认为照片是2018年7月25日贴上，2018年8月15日才签订合同，明显缺乏真实性，被告没有向包含原告在内的业主公示。经审查，原告提供的证据1物业办通知，能够证明海城市海州管理区上海城一期业委会因业主的服务评价不满意率占多数，海州管理区物业管理办公室暂停该业主委员会的职责，本院予以采信。原告提供的证据2业委会通知，能够证明海城市海州管理区上海城一期业委会向全体业主及商铺业主发布拟定物业服务合同的时间，本院予以采信。原告提供的证据3业主委员会备案表，能够证明海城市海州管理区上海城一期业委会经批准成立，可以依法行使权力的案件事实，本院予以采信。原告提供的证据4前期物业合同，系辽宁上海城置业有限公司与上海芸绮物业管理有限公司签订的前期物业服务合同，与本案没有关联性，本院不予采信。原告提供的证据5物业费债权转让协议系物业费收取的转让，与本案无关，本院不予采信。原告提供的证据6物业合同，能够证明海城市海州管理区上海城一期业委会与被告签订物业合同及合同内容，但不能证明合同对业主存在欺诈，本院对该份证据的证明目的不予采信。被告提供的证据1物业合同，能够证明海城市海州管理区上海城一期业委会与被告签订物业合同及合同内容，本院予以采信。被告提供的证据2备案表与原告提供的备案表系同一份，能够证明海城市海州管理区上海城一期业委会于2017年7月4日成立，本院予以采信。被告提供的证据3光盘，能够证明海城市海州管理区上海城一期业委会与被告签订的物业服务合同已经进行备案，合法有效。被告提供的证据4照片，能够证明海城市海州管理区上海城一期业委会就拟定物业服务合同的相关事宜进行公示，本院予以采信。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告所在的海城市海州管理区上海城一期业委会与被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司签订的海城上海城（一期）物业服务合同，未违反法律强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”的规定，原告无证据证明其所在小区的业主委员会与被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司之间签订的物业服务合同，存在着法律规定的重大误解、显失公平，以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情形。且原告虽系海城市海州管理区上海城一期的业主，但不是与被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司签订物业服务合同的一方当事人，无权要求撤销海城市海州管理区上海城一期业委会与被告之间签订的物业合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，原告作为小区的业主，有权申请人民法院撤销的仅是业主大会或者业主委员会作出的决定,而非业主大会或者业主委员会已经对外签订的合同。原告关于依据《物业管理条例》第十二条的规定，要求撤销海城市海州管理区上海城一期业委会与被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司签订的物业服务合同，无法律依据，本院不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条,《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：驳回原告黄宝坤、赵震、廖明川、许雪松、李跃先、金辉、崔哲浩、朱金峰、许哲铭、吴禹林、王青山、石鑫、王清宇、李金平、裴君子、张力华、王爱、李英杰、罗雅静、马英、李苗苗、刘卫红、张应侠、范威、孙仁凤、李艳秋、罗景红、梁爽的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告黄宝坤、赵震、廖明川、许雪松、李跃先、金辉、崔哲浩、朱金峰、许哲铭、吴禹林、王青山、石鑫、王清宇、李金平、裴君子、张力华、王爱、李英杰、罗雅静、马英、李苗苗、刘卫红、张应侠、范威、孙仁凤、李艳秋、罗景红、梁爽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和上诉费并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  赵威二〇二〇年十二月十五日书记员  杨松