湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初1434号原告：通城县金诚物业服务有限公司，住所地通城县隽水镇解放西路**。统一社会信用代码91421222050031155C。法定代表人：汤小红，该公司总经理。委托诉讼代理人：程凯，湖北楚道律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨红，湖北楚道律师事务所律师。特别授权代理。被告：刘名芳，女，1993年12月14日生，汉族，湖北省通城县人，住通城县。委托诉讼代理人：吴雄龙，通城县麦市法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告通城县金诚物业服务有限公司（以下简称金诚物业公司）与被告刘名芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金诚物业公司的委托诉讼代理人程凯、被告刘名芳的委托诉讼代理人吴雄龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金诚物业公司向本院提出诉讼请求：判决刘名芳立即向金诚物业公司支付物业管理费3774.12元、逾期违约金1132.24元（按所欠物业费的30%支付违约金），合计4906.36元。事实和理由：2014年9月8日，刘名芳对其购买的通城县金泰豪苑C栋2单元1701号住宅办理了收房手续，房屋面积134.79平方米。同日，刘名芳与金诚物业公司签订了前期物业管理服务协议，其中约定，刘名芳应依据本协议向金诚物业公司按时交纳物业管理服务费用，物业服务费标准为1元/平方米/月，采用先交纳后服务的方式，交纳起始时间为通知交房次日，每6个月交纳一次。逾期交纳的，自逾期之日起按日万分之五交纳违约金。自2017年9月1日起至2019年12月31日止，刘名芳经金诚物业公司多次催告后，仍未按照协议约定向金诚物业公司交纳物业管理服务费。金诚物业公司多次催讨未果，遂诉请法院依法判决。刘名芳辩称，1、刘名芳没有与金诚物业公司签订物业服务协议，原先的物业管理协议对刘名芳没有约束力；2、金诚物业公司没有按服务协议履行约定的义务，四周外墙发霉、墙体瓷砖脱落、墙体发裂、私搭乱建、外墙上安装烟筒、未经业主同意屋顶安装了信号基站、屋顶漏水、电梯经常出现故障；3、金诚物业公司诉讼程序不合法；4，金泰豪苑房屋是否经过部门验收与审核，没有通过的话，协议没有起到作用；请求法院驳回金诚物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月8日，通城县金泰豪苑的建设单位湖北强华房地产开发有限责任公司与金诚物业公司签订前期物业服务合同，约定由金诚物业公司对通城县金泰豪苑提供物业服务，服务期限至业主委员会成立并与重新选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同时自然终止。通城县物价局以隽价价规[2014]11号文件核定该小区高层电梯住宅物业管理费收费标准为1元/平方米/月。2018年12月通城县金泰豪苑业主委员会成立，2019年12月31日通城县金泰豪苑业主委员会与金诚物业公司终止了上述前期物业服务合同。刘名芳系通城县金泰豪苑C栋2单元1701号房屋（电梯房）的业主，房屋建筑面积134.79平方米，该房于2014年9月8日交付使用。2014年9月8日，刘名芳与金诚物业公司签订前期物业管理服务协议，约定物业服务费标准为（按物价局核定标准）高层住宅：1元/平方米/月；物业服务费采用先交纳后服务的方式，交纳起始时间为通知交房截止日之次日，每6个月交纳一次，入住时首次交纳12个月物业服务费，逾期交纳的，自逾期之日起按日万分之五交纳滞纳金。协议签订后，刘名芳按照协议约定交纳物业服务费（标准为1元/平方米/月）至2017年8月31日止。自2017年9月1日至2019年12月31日，刘名芳共计拖欠物业服务费3774.12元。涉案前期物业服务合同终止后，金诚物业公司向刘名芳发出了物业催缴通知单，要求其交纳所拖欠的物业服务费3774.12元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，湖北强华房地产开发有限责任公司与金诚物业公司签订前期物业服务合同，系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同系合同双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，该合同的效力及于通城县金泰豪苑小区全体业主。金诚物业公司作为湖北强华房地产开发有限责任公司选聘的前期物业管理单位，对通城县金泰豪苑小区提供了物业服务，刘名芳作为该小区的业主也与金诚物业公司签订了前期物业管理服务协议，并按照协议约定的物价局核定标准1元/平方米/月交纳物业服务费，因此，刘名芳应当按照该约定的标准向金诚物业公司支付物业服务费。业主拒交物业服务费的抗辩应当基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，且抗辩事由属于物业公司的服务范围。本案中，刘名芳提出金诚物业公司提供物业服务不到位，不构成其拒绝交纳物业服务费的法定理由。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据该条规定，如物业公司提供的物业服务不到位，业主可通过合法途径行使相应的请求权，而刘名芳以物业服务不到位为由拒交物业服务费，显然不属合理选择。现涉案前期物业服务合同已终止，刘名芳应当交纳所拖欠的物业服务费。据此，对于金诚物业公司主张刘名芳支付自2017年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3774.12元的请求，本院予以支持。至于金诚物业公司主张刘名芳支付违约金的请求，因金诚物业公司在物业服务过程中未能与业主建立良好的沟通，服务上存在瑕疵，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、第九条规定，判决如下：一、刘名芳在本判决生效后十日内给付通城县金诚物业服务有限公司物业服务费3774.12元。二、驳回通城县金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由通城县金诚物业服务有限公司负担25元，刘名芳负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  程杨仲二〇二〇年十二月二十日书记员  刘 沁附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。