辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1224民初4382号原告：宏运昌图物业管理服务有限公司。住所地昌图县昌图镇文化大街北。法定代表人：邹尚峰，系该公司执行董事。委托代理人：韩文杰，辽宁观策律师事务所律师。委托代理人：单百爽，辽宁观策律师事务所律师。被告：潘宇，男，1979年6月24日出生，汉族，职员，户籍所在地昌图县，现住昌图县。原告宏运昌图物业管理服务有限公司诉被告潘宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告宏运昌图物业管理服务有限公司委托代理人单百爽、被告潘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏运昌图物业管理服务有限公司诉称：一、请求判令被告支付拖欠的物业费2815元；二、由被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告签订前期物业服务合同及物业服务合同共六份，约定由原告向被告提供昌图县宏运北山庭院小区一期1号楼2-801的物业服务，原告依约提供物业服务，被告未按约定缴纳915天的物业费2815元。原告多次向被告催要物业费无果，故依法提起诉讼。被告潘宇辩称：作为业主没有和原告签合同，在该小区正常居住，不了解物业是怎么回事，在买楼交入住费时包含了物业费，对前期物业合同存在质疑，合同是宏运房地产开发公司和宏运物业公司签订的合同，不是与业主签订的合同。原告收费标准是什么？是按年收费还是按天收费？要求原告拿出物价局的批件。对后几份合同有质疑，法人代表是邹尚峰，第一份合同的法人是王冬梅。签字的法人代表和落款的人，章都是注册公司的，但不是一个人，法人代表王冬梅可以代表邹尚峰吗？该小区没有业主委员会，可以查证。没有业主代表，没经过选举，如果有这7个人，应到法庭当场质证，或把房产物业公司、房产局登记备案，社区怎么选举的，昌图镇怎么备案的，把这个证据拿来。案件审理中，原告向本院提供证据如下：1、宏运昌图前期物业服务合同、物业服务合同共6份，欲证明原告为合法物业服务公司，为业主提供了物业服务，有权收取物业费，鉴于被告系小高层二层以上，因此物业费收费标准为1元/平方米/月。经质证，被告有异议，前期物业合同是开发商与成立的物业公司签订的，不是与业主签订的。后期几份合同都是与业主委员会签订的，该小区没有业主委员会，所以认为合同无效。2、辽宁省地方税务统一发票记账联1张，欲证明被告最后缴纳物业费的时间是2015年4月13日，缴纳了2014年10月19日到2015年10月18日的物业费1123元。经质证，被告对收据没有异议，买楼时交入住费时搭车收费，属强制收费。被告不认可，合同是无效的。业主入住时把装修保证金也扣取了。案件审理中，被告潘宇提供证据如下：1、照片26张，欲证明原告服务质量不到位。小区开放式，没有保安、大门24小时敞开着、没有保洁、基础设施损毁无人维修、绿化改小开荒无人管、垃圾满地无人清理、树木被砍伐、小区内道路损毁严重、楼内业主杂物乱放无人管理、业主门上乱贴小广告。经质证，原告对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议。该组证据无法证明证据的生成时间和具体生成地点，原告已经于2018年4月20日退出宏运小区服务，从该组证据中无法认定该组证据的生成时间是在原告服务期间。但从被告欲证明的事项可以认定原告实际为该小区已经提供了物业服务，只是双方对服务质量存在一定争议。2、证人孟某当庭证言，欲证明该小区没有物业，定期有两个收垃圾的，大门基本没关过，院里的草基本没整过，小区里有蛇，2号楼3单元一楼住户常年收破烂堆放无人管，卫生没有人打扫，路面全是坑没人修过，监控没有，车被刮了找不到人。保安也没有。经质证，原告认为证人是与本案有利害关系的证人。原告已经另案起诉证人，要求支付欠缴的物业费，根据民事诉讼证据的规定，证人的证言不能作为据以定案的证据使用。3、证人于某当庭证言，欲证明原告物业服务不到位，基本没有服务。园区的绿化基本上没维护过，道路破损严重不维修，晚上基本没有亮的，杂草比人都高，也就是运运垃圾，车在小区里有刮碰没人管，物业基本上没有打扫卫生。小区的私搭乱建严重，物业也没有制止和解决，物业大门24小时敞开，保安、保洁基本看不到。经质证，原告有异议。根据原告方入住信息登记，2号楼3单元302登记业主不是于某。根据目前证人提供的身份证明无法证明证人的业主身份。4、证人钟某证言。欲证明原来的物业基本上没有服务，尤其是从2015年以后，小区基本属于弃管小区，基本上没有什么服务了，小区的大门随便出入，白天晚上都是敞开的，基础设施不好，路面不好，灯坏了没有维修，单元门坏了也不给维修，其家房屋漏雨多年也没有维修，草坪也被破坏了，还有在小区养鸡的，私搭乱建的，原告的服务质量不行。经质证，原告有异议。我认为证人是与本案有利害关系的证人。因为原告已经准备另案起诉证人，要求支付欠缴的物业费，根据民事诉讼证据的规定，证人的证言不能作为据以定案的证据使用。经审理查明，被告潘宇系昌图县宏运北山庭院小区1号楼2-801室（普通住宅）业主，其房屋面积为93.58平方米，现由其本人居住。原告于2011年6月10日在昌图县市场监督管理局办理设立登记手续，经营范围为小区物业管理、服务等。营业期限自2011年6月10日至2031年6月9日。2012年1月5日起昌图宏运房地产开发有限公司、昌图宏运小区业主委员会与分别原告签订物业管理服务合同后工作，被告拖欠原告物业费2815元（2014年10月19日至2018年4月20日，每月每平方米0.8元×93.58平方米×915天）。本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。被告作为宏运小区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。对于被告辩解宏运小区业主委员会未经过选举，原告亦未经过全体业主选聘，宏运小区业主委员会与原告签订物业管理服务合同时该业主委员会尚未备案，该服务合同违法，业主与原告之间不存在合同关系一节。根据物权法的相关规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。该条是关于业主自治管理组织的设立以及指导和协助问题的规定，被告对业主大会和业主委员会选举提出的异议不属于人民法院民事案件受理及审理范围，当事人可向有关行政部门申请解决；又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告于2011年6月10日在昌图县市场监督管理局办理设立登记手续，具有独立的法人资格。原告于2020年11月4日向本院提起本案诉讼，法庭辩论终结前该物业管理服务合同已具备了生效条件，应确认合同有效，对双方均具有约束力。被告潘宇作为小区业主，应按合同约定履行交纳物业费的义务，故本院对被告辩解不予以支持，对原告要求被告给付物业费的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第六十条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告潘宇应给付原告宏运昌图物业管理服务有限公司房屋物业管理费2815元，此款于本判决书生效后一次性给付。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费25元，由被告潘宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判员  张子明二〇二〇年十二月三十日书记员  张 朋