广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3283号上诉人（一审原告）：珠海市香洲区日苑第二届业主委员会，住所地珠海市香洲区********日苑。法定代表人：李英强，主任。委托诉讼代理人：韩力均，广东仁基律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市*州房产开发有限公司，住所地珠海市********，统一社会信用代码914***********917R。法定代表人：黎建辉，总经理。委托诉讼代理人：刘中杨，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高秋平，广东瀛凯邦律师事务所律师。上诉人珠海市香洲区日苑第二届业主委员会（以下简称日苑业委会）与被上诉人珠海市*州房产开发有限公司（以下简称路州房产公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服珠海市香洲人民法院（2019）粤0402民初15697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。日苑业委会上诉请求：1、依法撤销（2019）粤0402民初15697号民事判决，查清事实后改判：（1）确认珠海市香洲区********日苑小区***架空层归全体业主共有；（2）路州房产公司自判决生效之日起十日内腾退并返还前述架空层给日苑业委会（应拆除建筑物、构筑物，恢复原状返还）；（3）路州房产公司向日苑业委会支付占用费暂计：307928.54元（占用费参照日苑小区4号楼架空层租金标准，即每月27.85元/平方米=2200元/月÷79平方米，自2016年8月20日暂计至起诉时，应计算至返还之日）。2、路州房产公司承担本案全部案件受理费。事实与理由：一、一审判决事实认定不清。1、一审法院未查清日苑业委会主张权利的范围。日苑业委会根据案涉小区的《竣工图》主张权利的香洲区人民西路291号日苑小区1号楼架空层、车库共389.39平方米，一审审理过程中，根据法庭调查到的《商品房屋产权权属证明书》、《计算面积成果表》及现场核实，该1号楼的架空层和车库，实际为：架空层307.13平方米，电话房、水泵房、配电房111.70平方米，共418.83平方米，电话房、水泵房、配电房111.70平方米实际已经为公用状态，日苑业委会主张权利就是307.13平方米的架空层部分。日苑业委会主张权利的范围属于本案最基本的事实，应当查清。一审判决忽略了这个关键事实，也就直接忽视了另一个关键点：电话房、水泵房、配电房111.70平方米实际上也属于架空层的一部分（按照《竣工图》），而这一部分在合同中也没有进行约定，公摊面积中同样没有计入，而实际上却由业主共有使用，同样性质的架空层其他部分（307.13平方米）却不能由业主共有和使用，一审判决没有说明任何理由。2、一审判决未查清架空层现状。路州房产公司占用架空层并不只是一审判决认定的装了门而已，路州房产公司还在中间建了隔墙，将整个开敞空间隔成了5间房屋，房屋内部应还有其他隔墙，从外观上看2间为卷闸门、3间为玻璃门。一审法院未查清该事实，直接导致判决结果错误，只要求路州房产公司拆门，而未要求拆除全部隔墙等建筑物、构筑物，根本无法恢复至架空层的开敞状态。3、一审判决未将架空层的开敞状态界定清楚。一审判决认为只要拆除了门，里面的东西不用腾退，已经是“开敞状态”，常识可以判断当然无法达到开敞状态。日苑业委会认为，无论是按照物权权利还是合同权利，路州房产公司均有义务恢复原状至交楼时的开敞状态，业主可以自由使用。4、一审判决混淆了公摊面积和共有面积。业主共有部分的面积（绿地、道路、配套设施用房等）如果全部计入公摊，那么业主承担的公摊面积可能跟专有部分的面积差不多，一审判决简单的认为架空层面积没有计入公摊面积，所以不能由业主共有，明显不合理。5、一审判决认为没有计入公摊，业主就没有支付对价，明显错误。虽没有计入公摊，但开发商在所售房屋定价时已经把架空层这部分计算进去，举例：如果没有计入架空层，房价10000元/平方米，计入后11000元/平方米。日苑的业主购买房屋的价格是否明显低于市场价，这一点一审判决只字未提。而实际情况是不仅不便宜，还比当时同地段、同类型小区售价更高。二、一审判决适用法律错误。1、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称该解释）第十九条“本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释……”。从一审庭审调查的情况可以证实路州房产公司的占用行为是持续性的，一部分是在2007年10月1日《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）实施前占用，一部分是在此之后，且占用行为全部持续至今。根据该规定，本案应适用该解释进行处理。2、该解释第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”架空层的建筑部分就是该解释所称的“建筑物的基础、承重结构”只能由业主共有。对于这一点，即使在物权法实施前，根据基本的常识常理判断，架空层只能属于业主共有，不可能属于业主专有、市政公用，更不可能仍属开发商所有。“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权”，架空层占用的土地属于业主共有，所以无论如何架空层也只能属于业主共有。如果按照一审判决的逻辑，架空层307.13平方米这部分仍属开发商所有，电话房、水泵房、配电房111.70平方米也应属其所有，这样的话，业主买到的就不是完整的可以正常使用的房屋。本案现有证据显示开发商售楼时没有以任何形式明确告知业主保留全部架空层的所有权，按照合同法规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，显然存在重大过错，由此造成的后果不应由业主承担。3、《商品房买卖合同》中公共部位与公用房屋分摊建筑面积及构成说明附件二均为空白，一审判决认为既然没有对案涉架空层部分进行明确约定，就不应由业主共有。该认定当然违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、四十一条关于格式合同相关规定的法律精神，《商品房买卖合同》是格式合同，对格式合同约定不清、不明的地方进行解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4、《物权法》虽然颁布在后，一审判决认为《物权法》第七十三条关于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定不能直接适用于本案，但法院的判决也必须符合人类的基本常识和社会的基本常理。业主买的商品房不只是专有部分，还包括公用部分，一审判决称日苑业委会无权要求开发商腾退，有违基本常识常理。且在案涉1栋1-3单元架空层无有效的产权登记记录的情况下，法院有权根据现有法律规定、事实依据确认其所有权，而不应含糊不清，权利界定不明，只会徒增纠纷。三、一审程序方面存在问题。1、本案于2019年10月30日正式立案，简易程序审限3个月，本应在2020年1月31日前结案。日苑业委会直到2020年4月底才收到转普《通知书》（该通知书的作出时间为2020年3月31日），还收到转普的《民事裁定书》（作出时间为2020年4月1日）。显然，存在两个问题：一是严重超审限后才被迫转普；二是转普裁定还没作出，转普的通知书已经作出。2、一审法院经过2020年1月10日和2020年4月30日两次开庭调查，有很多问题并未调查清楚，特别是4月30日当庭还要求路州房产公司提交案涉小区容积率方面的材料，却没有安排再次开庭，直接下判，非常仓促。所以，导致前述诸多事实未调查清楚。综上所述，请求二审法院纠正一审判决，维护日苑小区近300户业主的权益和法律的权威。二审庭审过程中，日苑业委会补充上诉意见：1、一审判决存在明显矛盾，无法执行，其对架空层的认定存在矛盾，架空层要恢复至原状必须拆除并腾退，如果只拆除外围设立的卷闸门玻璃门等，无法恢复至本来的状态，该判决实际上无法执行；2、一审法院法律适用存在问题，其认为本案不适用物权法及区分建筑物所有权的司法解释不当，司法解释应当适用于颁布后正在审理的案件，该司法解释第三条应适用于本案；3、本案诉争架空层应确权给全体业主共有，一审法院的认定虽未明确架空层权属，但事实上确认了案涉架空层属于路州房产公司所有，其认定理由是初始登记在路州房产公司名下，但按照《房屋登记管理办法》第31条的规定，案涉架空层于法律规定的不颁发权属证书的公共场所、公用设施和物业服务用房，路州房产公司作为开发商在进行房屋所有权初始登记的时候按规定是要一并登记的，但并不能以初始登记的所有权来确认。一审判决认为架空层面积未计入公摊面积，但架空层是共有还是专有不能依据是否计入公摊面积来确定。路州房产公司辩称：一、根据法不溯及既往原则，本案不适用《物权法》的相关规定。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民，法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”《物权法》于2007年10月1日起施行，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权纠纷司法解释》)于2009年10月1日起施行，诉争场地于2000年登记在路州房产公司名下，案涉场地楼上的建设、登记以及楼上房屋出售的时间都在2007年10月1日之前，依法不溯及既往，本案不应适用《物权法》及相关司法解释。二、日苑业委会的上诉请求无事实及法律依据。从日苑业委会提交的证据来看，并无证据表明案涉争议场地的权属随房屋一并转让，无证据证明各业主在购买日苑小区时有将案涉争议场地的面积进行公摊。反观路州房产公司确实在出售该小区时已取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证等，足以证明案涉争议场地是由路州房产公司进行出资、报建、建设，其权属应当属于路州房产公司所有，路州房产公司属于原始取得所有权，享有合法的占有使用权。关于案涉场地权属问题，日苑业委会并不能证明属于业主共有，故其主张占用费没有法律依据。再者，关于占用费参照租金计算的依据，根据日苑业委会提交的证据材料无法证明其主张占用费的计算标准及依据。最后，关于日苑业委会主张占用费的诉讼时效问题，2001年至2006年10月29日期间的占用费已经超过诉讼时效，应当予以驳回。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。日苑业委会向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认珠海市香洲区********日苑小区***架空层面积108㎡、车库面积281.39㎡,共389.39㎡归全体业主共有；2、判决路州房产公司自判决作出之日起十日内腾退并返还前述架空层和车库共389.39㎡给日苑业委会（应拆除建筑物、构筑物，恢复原状返还）；3、判决路州房产公司向日苑业委会支付占有使用费暂计：1752255元[占有使用费参照日苑小区4号楼同类型建筑物租金标准:(1)2001年1月1日-2007年12月31日，共84个月，每月15元/㎡,490631.4元=15元/㎡×389.39㎡×84个月；（2)2008年1月1日—2015年12月31日，共96个月，每月20元/㎡,747628.8元=20元/㎡×389.39㎡×96个月；（3)2016年1月1日至起诉之日，共44个月，每月30元/㎡，513994.8元=30元/㎡×389.39㎡×44个月，应计算至返还之日]；4、判令路州房产公司承担本案案件受理费。一审庭审中，日苑业委会变更第三项诉讼请求为：3、判决路州房产公司向日苑业委会支付1号楼架空层、车库占有使用费[占有使用费参照日苑小区4号楼同类型建筑物租金标准:2016年8月20日至起诉之日即2019年10月30日，占用费标准以评估结果为准，应计算至返还之日]。一审法院查明：2017年10月11日，珠海市香洲区****办事处出具《业主委员会备案确认书》确认珠海市香洲区日苑第二届业主委员会于2017年8月17日成立，任期五年，业委会委员为李英强、叶玲、文君、殷东海、王国方，业委会主任为李英强，副主任为叶玲。一审庭审中，日苑业委会陈述提起本案诉讼是经过建筑面积和业主人数双过半表决同意的。日苑业委会提交的证据显示2019年7月30日，日苑业委会向日苑小区全体业主发出《为维护日苑小区业主权益征求意见书》，表示日苑业委会将起诉路州房产公司主张：1、路州房产公司占用小区一栋一楼架空层108㎡、车库281.39㎡，共389.39㎡归全体业主共有；2、要求路州房产公司腾退并返还前述架空层和车库全体业主；3、要求路州房产公司支付日苑业委会自2016年9月1日起至实际返还之日的占有使用费。日苑小区1栋1-4单元、2栋1-2单元、3栋1-3单元、4栋1-3单元共计276名业主中272户在《同意为维护日苑小区业主权益征求意见书所述事项业主签名确认表》上签名同意，4名未签字业主对应的面积419.26平方米。路州房产公司质证时认为《为维护日苑小区业主权益征求意见书》应当张贴在小区公共位置，供所有业主查看，对业主的签名真实性无法确认，也没有向居委会、街道办备案登记。经查，珠海市*******出具的香洲区梅华街道办事处查询结果汇总表显示日苑小区由1-4栋住宅、1-16号商铺和日荣大厦组成，其中路州房产公司所有的日荣大厦建筑面积为16648.7平方米。另外2000年10月，房地产登记部门出具的日苑小区《房地产权属审批表》显示日苑1-4栋的12个单元的住宅建筑面积面积为25566平方米，1-16号商铺建筑面积为949.37平方米。综上，在《同意为维护日苑小区业主权益征求意见书所述事项业主签名确认表》上签名同意的272名业主所拥有的建筑面积为25146.74平方米，占日苑小区建筑面积的58.26%【25146.74÷（16648.7+25566+949.37）】，占日苑小区业主人数的92.83%【272÷（276+1+16）】。1993年，珠海市规划局出具的案涉小区《建筑设计要点》显示建筑物底层全部应留作车库。2000年1月7日，案涉日苑小区1栋的竣工图显示，1栋由住宅、商场、车库和架空层组成。2000年9月，房地产登记部门出具的《商品房屋产权权属证明书存根》及《房地产权属审批表》显示案涉1栋包括1-4单元住宅8005.96平方米，商业949.37平方米、架空层307.13平方米、电话房、水泵房、配电房111.7平方米，总建筑面积为9374.16平方米。一审庭审中，日苑业委会与路州房产公司均确认双方均未取得架空层或车库的产权证书。日苑业委会提交日苑小区1栋的照片显示，案涉1栋架空层被单元门入口分隔形成五间，被卷闸门或玻璃封闭起来。一审庭审中，日苑业委会陈述日苑小区建成时，架空层是空的，车库也没有封闭起来，架空层、车库的玻璃门、卷帘门都是后面加上去的，部分用作居住，部分用作仓库。路州房产公司确认建成时1栋架空层、车库是没有封闭的，之后就由路州房产公司封闭起来使用。日苑业委会提交日苑小区2栋的照片显示，2栋第一层的架空层处于为开敞状态，铺设鹅卵石并设有座椅，可供业主使用。一审庭审中，参加旁听的1栋4单元401房业主王国方陈述：我是案涉房产的原始业主，是2002年住进来的，建成时架空层、车库都是敞开的，我们业主是可以在架空层、车库放单车的，当时车很少，基本上都是放单车的。架空层靠店铺那边是封闭的，是建成时就有的墙，靠近小区里面的架空层、车库是由开发商后面一点点封闭起来的，约在2004-2005年，具体时间记不得了。架空层、车库一共有5间，有2间是出租给外面做仓库的，3间在住人。参加旁听1栋2单元703房业主杨兰英陈述：我看到过目前1栋3单元楼下做仓库，面朝1栋2单元楼下左手边的做仓库，右手边住人，1栋1单元左右各一间，是住人的，这是详细的现状。住人的地方我还看到有人进出，有水电、有空调，外面有晒衣服，与日苑业委会提交的证据照片是一致的。一审法院另查明，根据双方从不动产登记中心调取的案涉日苑小区1栋《建筑面积计算纸》显示各层各部分面积情况如下：一、1栋一层包含：1、电话房、水泵房、配电房面积为111.70㎡；2、梯间1-4单元均为23.93㎡；3、架空层307.13㎡；4、商场1-16号，面积不等。二、1栋二层包含：1、梯间1-4单元均为22.69㎡；2、各户面积不等。三、1栋三层至六层为标准层，包含：1、梯间1-4单元均为18.27㎡；2、各户面积不等。四、1栋七层包含：1、梯间1-4单元均为18.27㎡；2、各户面积不等。五、屋面面积：1、屋面小房1-3单元均为10.83㎡，4单元为11.39㎡；2、屋面梯间1-4单元均为17.83㎡。《建筑面积计算纸》第六项显示分摊系数为分单元计算，计算时将1栋1-4单元纳入分摊的面积为（22.93+22.69+18.27×5+17.83），不包含架空层面积307.13㎡；专有部分面积为各单元2-7层的各户住宅面积，也未包含架空层面积307.13㎡。《建筑面积计算纸》第七项显示的分摊后各层各户建筑面积分为：1、电话房、水泵房、配电房111.70㎡；2、一层架空层307.13㎡；3、各商场，面积不等（未加上公摊面积）；4、住宅各户，面积不等（面积为用专有部门面积加上公摊面积）。一审法院另查明，日苑业委会提交的日苑小区1栋4单元703房业主李英强与路州房产公司在2002年10月26日签订的《商品房买卖合同》，合同第三条中约定案涉房产面积为95.52平方米，其中套内面积处为空白，未标注数据，公共部位与公用房屋分摊建筑面积处也未为空白，未标注数据，后注明“有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二”，《商品房买卖合同》第15页的“附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”为空白，未载明任何内容。一审审理过程中，日苑业委会提交一份《情况说明》，确认其第三项诉讼请求中的占用费参照日苑业委会与珠海市俊翔物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》标准确定，无需再对案涉架空层占用费进行评估。一审法院认为：结合双方的诉、辩称及证据，针对本案的争议焦点具体分析如下：一、关于日苑业委会的诉讼主体资格。2017年10月11日，梅华街道办事处出具《业主委员会备案确认书》确认珠海市香洲区日苑第二届业主委员会于2017年8月17日成立，任期五年，本案诉讼中日苑业委会系合法成立的现行业主委员会。根据《物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。日苑业委会通过向日苑小区业主发出《为维护日苑小区业主权益征求意见书》，并通过业主在《同意为维护日苑小区业主权益征求意见书所述事项业主签名确认表》签名的方式征求业主意见。经统计，表示同意的业主所拥有的建筑面积和主人数均明显超过了半数，日苑业委会有权代表日苑小区全体业主就案涉房产纠纷起诉路州房产公司，系本案合法的诉讼主体。路州房产公司主张日苑业委会未召开业主大会就此事项进行表决，未获得就本案提起诉讼的授权，且征求意见书未张贴在小区公共位置，业主的签名真实性无法确认，也没有向居委会、街道办备案登记的意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。二、关于案涉架空层是否为全体业主共有的问题。首先，案涉架空层的权属登记情况。依据《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”双方均确认均未取得案涉架空层不动产产权证书，但2000年的《商品房屋产权权属证明书存根》显示电话房、水泵房、配电房111.7平方米和架空层307.13平方米系日苑小区1栋总建筑面积9374.16平方米的一部分，电话房、水泵房、配电房和架空层自建成后即登记在被路州房产公司下，日苑业委会主张架空层属于全体业主共有的意见，不能成立。根据不动产部门的权属登记情况，也说明日苑业委会诉请的车库和架空层实指均为架空层。其次，案涉架空层并未纳入1栋住宅住户或商铺业主分摊的公共面积范围内，也未在房屋买卖合同中明确约定属于业主共有，故不属于全体业主共有。架空层作为建筑物报建时的结构性称谓，并不当然决定该部分建筑的专有或共有性质，架空层的物权于开发商合法建造时即已设立，在没有证据显示开发商与业主签订房屋买卖合同时对架空层存在约定或架空层有占用业主房屋公摊面积的情形下，不能径自认为该架空层属于业主共有。最后，本案中案涉架空层不能作为《物权法》第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所”而属于全体业主。《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷司法解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”。上述法律及司法解释未明确将架空层列为业主共有，案涉架空层的兴建、登记及纠纷的发生时间均在《物权法》施行之前，当时法律和司法解释对于建筑物区分所有问题未进行明确规定。因此，考虑本案中架空层的建设、权属登记时间在先，有关法律、司法解释出台的时间在后，不能依据《物权法》第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所”而将案涉架空层认为属于全体业主共有。综上，一审法院认为，日苑小区业委会请求确认诉争架空层的所有权归日苑小区全体业主共同所有以及要求路州房产公司支付占有使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于日苑业委会诉请要求路州房产公司腾退架空层、拆除建筑物、构筑物，恢复原状的诉请。依据《物权法》第八十三条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《建筑工程面积计算规范》2.0.10明确架空层为仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，双方一审庭审中陈述案涉架空层在竣工建成时靠近商铺一面为墙体，其他位置未被封闭，系开敞空间层。路州房产公司也确认其在后续使用过程中装设卷闸门和玻璃封闭案涉架空层，将架空层功能改变为仓库或居住。因此，依据《物权法》第八十三条规定业主大会和业主委员会有权对路州房产公司上述行为予以主张权利，对于日苑业委会诉请要求路州房产公司拆除建筑物、构筑物，恢复原状至开敞空间层的诉请，一审法院予以支持，路州房产公司应将案涉架空层外围设立的卷闸门、玻璃门拆除，恢复架空层至开敞状态。因腾退架空层的诉请涉及对架空层权属，案涉架空层并非为全体业主共有，对日苑业委会主张腾退架空层的要求，一审法院不予支持。综上所述，依照《物权法》第七十三条、第七十六条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、路州房产公司于判决发生法律效力之日起十日内将珠海市香洲区********日苑小区*****架空层外围（靠近1栋商铺一侧除外）设立的卷闸门、玻璃门拆除，恢复架空层至开敞状态。二、驳回日苑业委会其他诉讼请求。一审案件受理费29809元，由日苑业委会负担14904元，路州房产公司负担14905元。二审期间，日苑业委会提交以下证据：1、珠海市*******复函（2018年7月15日）；2、日苑业委会上诉后拍摄的案涉架空层内部照片。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于日苑业委会主张珠海市香洲区********日苑小区*****架空层为全体业主共有是否成立的问题。首先，关于适用法律问题。根据《物权法》第二百四十七条“本法自2007年10月1日起施行”的规定，因日苑小区的业主是2002年左右与路州房产公司签订房屋买卖合同,上述行为发生在《物权法》施行之前,因此本案涉及到《物权法》的溯及力问题,即该法律对其生效前的事件和行为是否适用。依照《中华人民共和国立法法》第八十四条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往,但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的规定,在没有作出特别规定的情况下,《物权法》不具有溯及既往的效力，因此案涉架空层的权属认定不适用《物权法》。依照《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第十九条第一款、第二款“本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释”的规定，该司法解释仅溯及到《物权法》施行之日即2007年10月1日。因案涉架空层的权属认定不适用《物权法》,因此也不适用《建筑物区分所有权纠纷司法解释》。日苑业委会上诉主张因路州房产公司的占用行为持续发生至《物权法》实施之后，故本案对架空层权属的认定应适用《物权法》及《建筑物区分所有权纠纷司法解释》的相关规定。对此，本院认为，日苑业委会主张案涉架空层属全体业主共有，其取得权利的依据是业主购买日苑小区的房屋，因此，对权属的认定应当按购买房屋行为发生时的法律规定，而不是按案涉架空层被占用时的法律规定。日苑业委会据此主张一审法院适用法律错误不能成立，本院不予采纳。但一审判决在适用法律时列了《物权法》第七十三条及《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第三条不当，本院予以指正。其次，日苑业委会请求确认案涉架空层为全体小区业主共有，其应当举证证明。如前所述，本案不适用《物权法》第七十三条及相关司法解释，而其他法律、行政法规亦未明确规定架空层属于全体小区业主所有。另外，从权利约定取得的角度来看，路州房产公司与业主签订的《商品房买卖合同》中“有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积”为空白，即路州房产公司与日苑小区的业主在《商品房买卖合同》中并未约定架空层的权属随房屋一并转让，且根据一审法院查明事实，架空层的面积并未计入到业主所购买商品房的公摊面积，故日苑小区业主亦未因合同约定取得案涉架空层的共有权。综上，日苑业委会关于确认案涉架空层应属于全体小区业主共有的诉讼请求缺乏合同和法律依据，其据此诉讼请求路州房产公司支付案涉架空层的占有使用费亦不能成立，本院均不予支持。二、关于日苑业委会要求路州房产公司腾退架空层能否成立的问题。《建筑工程面积计算规范》2.0.10明确架空层为仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，路州房产公司对案涉架空层装设了卷闸门和玻璃门进行封闭，将架空层改为仓库或居住房屋，改变了架空层用途和属性，根据《物权法》第八十三条的规定，日苑业委会有权要求路州房产公司拆除架空层的围敝物，将架空层恢复为开敞空间。一审判决已经明确对日苑业委会诉请要求路州房产公司拆除建筑物、构筑物以及恢复原状至开敞空间层的诉请予以支持，而开敞状态的应有之义是架空层不能有任何隔断和封闭。日苑业委会上诉主张一审判决没有要求路州房产公司拆除全部建筑物或构筑物属认定事实不清并要求二审改判的理由不能成立，本院不予采纳。三、关于一审审理的程序问题。经查，一审法院在审理过程中对本案转换成普通程序及审理期限确有超期的情况，程序上确有不当之处，本院予以指正，但该程序上的瑕疵对本案的处理结果没有实质影响。日苑业委会据此主张一审法院未查清事实不能成立，本院不予采纳。综上所述，日苑业委会的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29709元，由上诉人珠海市香洲区日苑第二届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月十五日书记员  高培翔