天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初1385号原告：侯静，女，1972年11月23日出生，汉族，无职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：殷亮亮，天津秦天律师事务所律师。被告：天津万科房地产有限公司（统一社会信用代码9112011060089938XR），住所地天津市东丽区东丽湖。法定代表人：卢冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。原告侯静与被告天津万科房地产有限公司（以下简称万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，因疫情扣除审限。原告依法申请鉴定，本院依法准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯静的委托诉讼代理人殷亮亮、被告万科公司的委托诉讼代理人于文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯静向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告为原告购买的位于天津市东丽区××道××路××房屋按照国家验收标准安装水表；2.依法判令被告支付违约金4315.96元；3.依法判令被告赔偿原告房屋租赁损失（按照商业用房标准评估为准）;4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告第1项诉讼请求变更为：判令被告为原告购买的位于天津市东丽区××道××路××房屋按照一户一表标准安装水表并完成供水；原告表示第3项诉讼请求数额为35万元。后原告再次变更诉讼请求为：1.依法判令被告为原告位于天津市东丽区××道××路××房屋按照一户一表原则安装结算水表，保障房屋的独立供水及与供水单位的独立结算。2.依法判令被告支付违约金4315.96元；3.依法判令被告赔偿原告2019年7月20日-2020年4月30日房屋租赁损失307131元；4.本案诉讼费、鉴定费由被告负担。事实和理由：原、被告于2019年6月26日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津市东丽区××道××路××房屋，房屋面积486.66平方米。被告交付房屋后，原告发现该房屋没有安装水表，导致原告无法对该房屋进行使用。原告购买的同类型的其他房屋在收房后均装修对外租赁，取得了收益。由于被告没有对房屋安装水表，直接导致原告无法对房屋装修，对外租赁，被告的违约行为已经导致了原告损失。经原告多次沟通无果，特向贵院起诉。万科公司辩称，原告的诉讼没有事实和法律依据，请求依法驳回。理由为：一、被告交付的房屋经竣工验收合格，符合法律规定和合同约定的交付标准。鉴于涉案房屋销售时为现房，原、被告签署了补充协议，约定，“房屋为现房，按现状交付，买受人不应以交付时现状条件与天津市商品房买卖合同及补充协议签署时房屋状况不一致为由，提出异议。”根据该约定，被告的合同义务为按现状交付房屋，按房屋现状取得和接收房屋是原告的合同权利也是原告的合同义务。在房屋交付时，原告并未就水表问题提出异议，表明原告在收房时认可房屋现状。二、原告主张违约金和房屋租赁损失没有事实和法律依据。违约金以合同有明确约定或有法律规定为前提，双方签订的合同并未就涉案情形约定违约金，法律亦无规定，因此原告无权主张违约金。原告并未举证证明其有租金损失发生，且系由被告的过错造成，应依法不予支持。三、经查阅相关规范及贵院和上级法院的生效判决，关于商用房的一户一表，均不支持必须与供水单位直接建立供水合同关系，因此原告请求实现与供水单位的独立结算没有事实及法律依据。现涉案房屋可安装的供水方案为在3楼需要二次加压供水，从供水泵房一侧引出自来水端口，给涉案房屋安装水表，原告不能与自来水公司直接结算水费，但原告阻止我方进行水表的安装。四、自2020年1月份疫情开始，房屋租赁市场受到巨大影响，几乎不存在增量的房屋承租，原告应就其租金损失提供相应证据予以证明。经原告申请作出的租金损失评估报告，鉴定依据不足，鉴定程序违法，不能作为本案定案依据，且原告未提供任何证据证明其产生了租金损失，且与被告存在因果关系。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实双方提供证据如下：原告提供以下证据：一、天津市商品房买卖合同1份，证明原、被告就案涉房屋成立买卖合同关系、合同约定案涉房屋为一户一表及原告依合同第九条向被告主张违约金的标准。二、租赁合同18份，（是同一建筑物案外二层商户的租赁合同，）证明来源是原告自己掌握的，因为原告还购买了与涉案房屋在同一栋楼的二层的商铺，然后原告将该商铺分别出租，与商户签订的合同，这些合同是经过工商局备案的。证明本案涉诉房屋租赁损失的计算标准。三、涉案的25-2房屋产权证，证明原告对本案涉诉房屋享有所有权以及房屋的具体情况。四、案外的25-3房屋的产权证，证明原告对与涉案房屋在同一栋楼的二层房屋享有所有权及该层房屋的具体情况。五、原告申请调查令调取的涉案房屋的上水管道竣工验收材料，证明本案涉诉房屋应当具备上水功能，被告应当保障正常供水。六、天津市城市供水用水条例，证明条例第九条明确规定在本市进行城市建设开发应当按照城市供水发展规划同步建设城市供水设施，结合本条例第三条，供水设施包含结算水表。依据该规定，被告作为开发商应当将本案涉诉房屋的结算水表在房屋开发时进行同步建设，被告负有将本案涉诉房屋安装结算水表的法律义务。现在涉案房屋没有安装结算水表，该义务属于法律强制义务。七、城镇供水服务行业标准，证明该份标准中9.1条明确规定水表是供水单位向客户售水计量收费的依据，水表的选用及安装直接关系到买卖公平，因此以国家标准予以规定，同时9.2规定，水表属于强制性的计量器具，因此安装水表从行业标准角度考虑也属于被告的强制性义务。同时也明确了依据水表享有收费权利的单位只能是供水单位。八、城市供水价格管理办法，证明该规定第27条明确规定，城市供水应实行装表到户，抄表到户计量收费。从该规定可以看出本案涉诉房屋既然具备上水功能，就必然要装表到户，这是法律强制性规定。九、评估报告书，证明经评估鉴定已经明确评估了原告在2019年7月20日至2020年4月30日租金损失307131元。由于被告未能安装水表，本案涉诉房屋原告无法对外租赁且该房屋属于商业用途，该期间的租金可以认定为被告给原告造成的损失。十、评估费发票，证明原告对损失进行评估的花费共计5000元。被告提供证据如下：一、天津市商品房买卖合同，证明原、被告形成合同关系及双方权利义务，合同未就案涉情形约定违约金。二、销售补充协议，证明涉案房屋为现房，原、被告约定按现状交付，买售人不应以交付时现状条件与天津市商品房买卖合同及补充协议签署时房屋状况不一致为由提出异议。三、验收备案书，证明案涉房屋经验收合格，于2017年7月6日取得竣工验收备案书，符合交付标准。四、房屋交接验收表，证明在房屋交付时，原告并未就水表问题提出异议，说明原告在收房时认可房屋现状。五、房地产估价规范，证明本案的评估报告严重违反了国家规范。本院认证如下：原告提供的证据二无法确认与本案的关联性，本院不予确认。对原告提供的证据一、三、四、五、九、十本院予以确认。对原告提供的其他证据不符合证据形式，不作为证据处理。对被告提供的证据一至四本院予以确认。对证据五不符合证据形式，不作为证据处理。本院认定事实如下：2019年6月26日,原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的位于天津市东丽区××道××路××＃××房屋，房屋设计用途：社区商业服务网点，建筑层数为3层，房屋建筑面积486.66平方米，房屋价款4315960元。同时合同第九条约定，下列商用配套设施运行日期约定如下：上水：房屋交付之日。......上述配套设施未按约定日期运行的，被告应在60日内采取补救措施，并赔偿原告损失；超过上述约定期限的，被告应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.1%向原告支付违约金。同时双方约定商品房交房标准，......（三）配套设备：......给水：预留给水接口，（不安装手盆及水嘴），一户一表。2019年6月26日，原、被告签订补充协议，约定，双方于2019年6月26日签定《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告开发的坐落于东丽湖项目25号楼-02号的商品房一套，该房屋为示范单位，经双方协商一致，就该房屋的相关事宜，达成如下条款，以兹共同遵守：一、该商品房在合同约定交付时间之前为现房，双方同意按交付日（即2019年7月15日）现状条件进行交付，原告不应以交付时现状条件与原合同及补充协议签署时房屋状况不一致为由提出异议。二、由于该房屋已为现房，出卖人仅对房屋主体结构按照相关规定承担保修责任。三、该房屋的房屋结构、布局与商品房买卖合同中的房屋平面图存在差异，原告同意按照交付日现状交付。四、本补充协议是对原告及补充协议的补充、修改和说明，如与原合同及补充有冲突的，以本协议为准，其他约定均按合同及补充协议执行。2019年7月19日，原被告对涉案房屋进行交接验收，对于验收结果完好或有问题选项未勾画。自该日原告收到涉案房屋。被告未按合同约定对涉案房屋接通自来水上水，同时未安装自来水水表。2019年8月2日，天津市规划和自然资源局向原告出具不动产权证书。另查，2017年7月6日，天津市东丽区建设工程质量安全监督管理大队对东丽湖万科城揽城苑24、25号出具建设工程竣工验收备案书。诉讼过程中，原告申请对涉案房屋2019年7月20日至2020年4月30日的房屋空置租赁损失司法评估，评估报告载明，经过测算，结合估价经验及估价标的物的状况、对影响房地产市场的价格因素进行分析，确定估价对象于2019年7月20日至2020年4月30日租金价值合计为30.71万元。原告支出评估费5000元。诉讼过程中，经本院到现场勘查，涉案房屋所在整栋建筑物为三层高度，涉案房屋位于该建筑物三层。该建筑物一层、二层均接入市政管网自来水上水，均安装有自来水表，独立计费。本院认为，本案商品房买卖合同及2019年6月26日补充协议未见效力瑕疵，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案争议焦点为一、被告是否应当给原告按照一户一表原则安装结算水表，保障房屋的独立供水及与供水单位的独立结算。二、原告要求的违约金数额是否应予支持。三、被告是否应赔偿原告损失及损失数额。关于焦点一，被告是否应当给原告按照一户一表原则安装结算水表，保障房屋的独立供水及与供水单位的独立结算。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十二条规定，合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。第三十三条规定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。具体到本案中，本案商品房买卖合同约定了涉案房屋上水自房屋交付之日开通且为一户一表，同时双方签订补充协议中约定为按现装条件交房，原告不应以交付时现状条件与原合同及补充协议签署时房屋状况不一致为由提出异议，明确约定了房屋结构、布局与商品房买卖合同中的房屋平面图有差异，减轻了被告的瑕疵担保义务。但被告并未向原告告知涉案房屋无自来上水，无水表，不能与自来水供水单位独立结算的房屋瑕疵，被告作为房屋开发建设单位，应当明知涉案房屋存在以上重大瑕疵，但未向原告告知，应存在故意，依法不应当以双方签订补充协议约定按现状交房，而减轻、免除被告的无上水的瑕疵担保义务，同时，被告也没有证据证明原告对涉案房屋无上水，不能独立供水明知，因此，被告应当为原告的涉案房屋按一户一表原则安装自来水表，接通自来水。关于是否安装市政管网的与供水单位（自来水公司）独立结算的自来水问题，本案为商品房，安装市政管网的自来水是常态，如不能安装市政管网的自来水，被告在出卖时应当向原告明确告知，现被告未向原告告知，应当按一般常态处理。同时，经本院现场勘查及询问有关单位，涉案房屋具备安装市政管网自来水的条件，故被告应当为原告安装市政管网的自来水，保障原告与供水单位（自来水公司）独立结算。关于焦点二原告要求的违约金4315.96元是否应予支持。本院认为，双方商品房买卖合同约定，上水设施未按约定日期运行的，被告应在60日内采取补救措施，并赔偿原告损失；超过上述约定期限的，被告应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.1%向原告支付违约金。按该约定，原告主张按房屋价款4315960元的0.1%主张违约金4315.96元符合合同约定，本院予以支持。关于焦点三、被告是否应赔偿原告损失及损失数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。本案中双方合同约定，对涉案情形，原告可要求赔偿损失并要求被告支付违约金。因此，原告要求被告给付违约金外，还可主张赔偿损失。现原告主张的租金损失为其可得利益损失，该损失经本院委托评估机构评估，评估报告客观真实，应当按评估报告确定的数额赔偿原告租金损失。关于被告抗辩的，原告主张的租金损失期间包含了新冠疫情期间，应考虑疫情对租金损失的影响因素。评估单位对该问题以书面形式对被告进行了回复，同时本院认为，新冠疫情于被告违约之后数月才发生，被告违约在先，同时原告亦非国有企业，本院不应考虑新冠疫情对原告主张的租金损失的影响，应按评估报告确定的数额，由被告向原告支付租金损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十二条、第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津万科房地产有限公司于本判决生效后六个月内为原告侯静购买的位于天津市东丽区××道××路××房屋按照一户一表原则安装结算水表，保障房屋的独立供水及与市政管网供水单位（自来水公司）的独立结算。二、被告天津万科房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告侯静违约金4315.96元；三、被告天津万科房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告侯静2019年7月20日-2020年4月30日房屋租赁损失307100元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告侯静的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3307元，原告侯静负担401元，被告天津万科房地产有限公司负担2906元。鉴定费5000元，由被告天津万科房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王宝新二〇二〇年十二月二十五日书记员  李晓旭本判决所依据的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。第三十二条合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。第三十三条买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。