福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7561号 上诉人（原审被告）:蔡来香，女，1976年7月2日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：徐金标，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁梅红，福建名仕律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：郑远，男，1982年7月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：郑其松，男，1948年10月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：林衡，北京地平线（福州）律师事务所律师。 上诉人蔡来香因与被上诉人郑远、郑其松房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡来香上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑远、郑其松的一审全部诉讼请求，或裁定发回重审。事实与理由：一、一审判决遗漏认定案涉店面前祥坂路被封，对蔡来香花店经营造成严重不利影响的事实。1.合同签订后一个月左右，案涉店面前的祥坂路就因工程施工被封，造成主干道工业路、附近商圈如苏宁广场、宝龙城市广场、中防万宝城及万象商城等的人流无法到达蔡来香经营的花店，绝大部分客流量丧失，花店经营受到了近乎致命的影响，属重大情势变更，若双方仍按照原租赁合同履行，有失公平，双方对租赁合同进行必要且合理的变更，将受封路影响期间内的租金降为每月3000元，具有客观基础及现实必要性。2.蔡来香曾向一审法院提出现场查勘，但未被准许。二、双方已达成变更租金标准的口头协议，蔡来香按照变更后的租金标准履行，不存在任何违约之处。1.证人韦某的证言与在案的通话记录、微信聊天记录、现场视频等证据相互印证，足以证明在2020年4月底案涉店面前的祥坂路被封后，蔡来香与郑远、郑其松经多次沟通协商，已达成一致意见，将租金标准降为每月3000元。2.在本案起诉前，蔡来香已经按照变更后的租金标准3000元／月支付了2020年5、6、7月的租金，双方已按照变更后的约定履行多期，且均无异议。3.林颖虽不是名义出租人，但林颖系租金的收取人及郑远的配偶、郑其松的儿媳妇，其在微信里明确“你好，既然我们已经商量好了，麻烦今天就把房租发给我哈”，蔡来香当天即向租赁合同指定的林颖账户支付5月份的租金3000元，足以证实双方已就变更租金标准达成一致意见。三、如前所述，本案租赁合同已发生重大情势变更，蔡来香不存在任何违约之处，一审判决解除合同，由蔡来香向郑远、郑其松补足租金差额并支付违约金5000元等，无事实和法律依据。四、一审法庭辩论开始前，蔡来香向法院提出反诉要求，但被拒绝，违反了民事诉讼法有关规定，应发回重审。 郑远、郑其松辩称，一、郑远、郑其松一审提供的现场视频和照片可以证明祥坂路没有被完全围挡起来，纵的方向始终都没有建围挡，车辆和行人可以通行，蔡来香提供的围挡标志离案涉店面还很远，不影响店面的经营，祥坂路各个店铺包括案涉店面都照常营业。退一步讲，如果封路造成重要影响，蔡来香可以不续租，但蔡来香没有提出不续租的要求。二、微信聊天记录中没有关于降低房租的表述，双方并没有对降低房租的事宜进行磋商，更没有达成降低房租至3000元/月的合意，蔡来香对是否续租进行了充分的考虑，最后同意续租，双方不存在达成降低房租的合意。三、蔡来香单方面降低房租，已构成根本违约，一审判决正确，应予以维持。 郑远、郑其松向一审法院起诉请求：1.判令解除其与蔡来香于2020年3月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令蔡来香向其支付租金至合同解除之日止（暂计至2020年7月1日止拖欠金额为6000元），合同解除之后至实际搬离止，店面占有使用费按5000元／月标准向其支付；3.判令蔡来香立即将坐落于福州市台江区××街道××路××号××＃楼××店面腾空，并交还给其；4.判令蔡来香向其支付违约金5000元；5.判令蔡来香按每天100元标准向其支付逾期付款违约金，暂计至2020年7月15日止为7500元，实际应支付至还清租金之日止；6.由蔡来香承担本案的诉讼费及其他费用。诉讼中，郑远、郑其松明确第六项诉请为，由蔡来香承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2020年3月15日，以郑远为出租方（甲方），蔡来香为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将自有的坐落在福州市台江区宁化街道祥坂路51＃温馨家园7＃店面的房产，租给乙方作为花店使用，建筑面积48.12平方米；租赁期共36个月，甲方从2020年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2023年3月30日收回；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同收回房屋：……2.拖欠租金累计达5天的；甲乙双方议定月租金为5000元，1个月交一次租金5000元，由乙方在每1个月1日交纳给甲方，先付后用，付款方式为转账支付；起租时承租方一次性付给出租方保证金10000元，期满交接后出租方收回房屋，退还承租方保证金（保证金不计息）；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每天加付滞金100元，超过10天未交房租房东有权认为承租方自动退租，出租方收回房屋，房内设施作为遗弃物处理，承租方违约赔偿一个月租金；提前解约方赔偿对方一个月租金。合同还约定了其他事项，在合同末尾由双方签字确认，另以手写方式记载“出租方存折账号：6232××××7873，户名林颖，建设银行”。该《房屋租赁合同》签订前，蔡来香就已承租使用案涉店面。2020年4月1日，蔡来香按合同约定向郑远、郑其松支付了保证金10000元以及2020年4月份的租金5000元。自2020年5月起，蔡来香按每月3000元的标准支付了2020年5月、6月、7月、8月、9月的租金，郑远、郑其松认为蔡来香未经其允许擅自降低租金标准的行为已构成违约，诉至一审法院提出上述诉请。 另查明，案涉店面福州市台江区××街道××路××号××＃楼××店面所有权人为郑其松、郑远（榕房权证Ｒ字第0××6号）。 一审诉讼中，郑远、郑其松提供一份落款时间为2020年3月10日的《委托书》，证明郑其松委托郑远与蔡来香签订案涉《房屋租赁合同》事宜，该委托书主要内容为：“委托人郑其松全权委托郑远处理坐落于福州市台江区××街道××路××号××＃楼××店面与蔡来香租赁合同签订事宜”。蔡来香经质证后，对该《委托书》不持异议。 另，双方确认蔡来香向郑远、郑其松支付了保证金10000元以及2020年4月份的租金5000元，并按3000元/月的标准支付了2020年5月、6月、7月、8月、9月的租金。案涉店面目前仍由蔡来香占有使用。郑远、郑其松同意蔡来香缴纳的保证金10000元用于抵扣蔡来香所欠的租金、占用费及应承担的违约金。 本案争议的焦点在于郑远、郑其松及蔡来香是否就调低租金标准达成一致意见。郑远、郑其松提出其从未同意调低租金标准，蔡来香擅自调低租金标准，按每月3000元标准支付2020年5月、6月、7月的租金的行为已构成违约，其有权要求解除案涉租赁合同。蔡来香提出案涉店面所在的祥坂路因工程施工被封，导致花店经营的人流量骤减，其已与郑远、郑其松达成调低租金的口头约定，约定在祥坂路被封期间按3000元／月支付租金，并提供了其与案外人林颖即郑远的妻子的微信聊天记录、其丈夫即案外人韦某与郑其松通话语音详单、案涉店面外道路情况的照片视频。蔡来香主张，林颖在2020年5月12日的微信聊天记录中称“既然我们已经商量好了，麻烦今天就把房租打给我哈”，且林颖作为郑远的妻子同时也是案涉合同的指定收租人，可以代表郑远、郑其松处理案涉租赁合同相关事宜，故上述聊天记录足以证明双方对案涉租赁房屋前的祥坂路被封期间调低租金标准达成一致意见。另其申请蔡来香的丈夫韦某出庭作证，韦某陈述其于2020年5月11日通过电话与郑其松达成调低租金的口头约定。郑远、郑其松对蔡来香的上述证据及证人证言经质证后，对蔡来香与林颖的微信聊天记录的真实性不持异议，但提出郑远、郑其松从未委托林颖处理案涉租赁合同的事宜，且蔡来香提交的聊天记录不完整，结合林颖与蔡来香的前期微信聊天记录，林颖所称的“我们已经商量好”是指双方商量好由蔡来香继续承租案涉店面，除此之外双方并未对调整租金标准进行协商；郑远、郑其松从未与蔡来香达成调低租金标准的约定，蔡来香按3000元／月标准支付租金后，其已向蔡来香提出异议，但蔡来香并未予以理会，其无奈之下诉至法院；另结合蔡来香提供的韦某的通话语音详单，2020年5月11日韦某与郑其松的通话时长仅为一分钟零三十三秒，双方不可能在短时间内就调低租金标准达成一致意见，故证人韦某的陈述与事实不一致。郑远、郑其松就上述主张另行提交了蔡来香与林颖之间自2020年5月2日至2020年5月12日的微信聊天记录，记录中体现2020年5月2日双方提及祥坂路封闭施工一事，林颖表示会组织业主向政府反映并称“没关系，你们可以商量下可以不租了”；2020年5月2日双方的最后的聊天内容为林颖问：“这一两天你们家人商量一下还想不想续租”蔡来香回答“好的”；后双方于2020年5月12日通过微信联系，林颖称“你好，既然我们已经商量好了，麻烦今天就把房租打给我哈”。蔡来香对该聊天记录真实性不持异议，但表示林颖系郑远的配偶，郑其松的儿媳妇也是租金的收取人，其意思表示效力上应等同于郑远、郑其松的意思表示，而林颖在聊天记录中称“既然我们已经商量好了，麻烦今天就把房租打给我哈”，能证明双方经协商一致，将祥坂路封路期间的租金标准降低为3000元／月。 一审法院认为，郑远与蔡来香签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。对于双方是否达成调低租金标准的约定，一审法院认为，郑远、郑其松否认除指定收取租金外授权林颖处理案涉房屋租赁合同事宜，现蔡来香未提供相反证据推翻该主张，故对于蔡来香称林颖作为案涉租赁合同指定收租人理应有权处理案涉租赁合同相关事宜的主张一审法院不予采信；另蔡来香与案外人林颖的微信聊天记录亦未体现合同双方已就调低租金达成一致意见；蔡来香提供的韦某与郑其松的通话语音详单只体现通话对象与时长，无法证明双方具体的通话内容，而郑其松对证人韦某的陈述的真实性不予确认，提出双方并未就调低租金达成一致意见，故对于蔡来香称其与郑远、郑其松之间已达成祥坂路被封期间按3000元／月支付案涉店面租金的主张一审法院不予采信。郑远、郑其松在蔡来香按3000元／月的标准支付2020年5月、6月、7月租金后于2020年7月16日向一审法院提出上述诉请，故对于蔡来香主张的郑远、郑其松在起诉前并未提出异议视为同意变更租金标准的辩解，一审法院不予采信。蔡来香按3000元／月标准支付2020年5月、6月、7月、8月、9月的租金的行为已违反了案涉租赁合同的约定，构成违约。现郑远、郑其松根据案涉《房屋租赁合同》第五条“承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每天加付滞金100元，超过10天未交房租房东有权认为承租方自动退租，出租方收回房屋，房内设施作为遗弃物处理，承租方违约赔偿一个月租金”的约定，要求解除其与蔡来香之间的《房屋租赁合同》的诉请，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”郑远、郑其松于2020年7月16日起诉至一审法院要求解除其与蔡来香双方之间的《房屋租赁合同》，蔡来香于2020年7月22日领取了含起诉状在内的应诉材料，故双方之间的《房屋租赁合同》应于2020年7月22日解除。郑远、郑其松要求蔡来香将坐落于福州市台江区××街道××路××号××＃楼××店面腾空，并交还给其的诉请，一审法院予以支持。因双方约定每月1日为付租日，先付租后使用，故蔡来香应按合同约定的5000元／月的租金标准支付2020年5月1日至2020年7月22日的租金以及2020年7月23日起至实际腾空搬离返还案涉店面之日止的占用费，现蔡来香已按3000元／月支付了2020年5月、6月、7月、8月、9月的租金、占用费合计15000元，故蔡来香还应向郑远、郑其松支付2020年5月1日至2020年7月22日的租金以及2020年7月23日至2020年9月30日的占用费合计10000元［（5000元／月-3000元／月）×5月］，并按5000元／月标准自2020年10月起向郑远、郑其松支付案涉店面占有使用费直至实际搬离之日止。蔡来香未足额支付租金的行为已构成违约，现郑远、郑其松根据案涉《房屋租赁合同》约定，要求蔡来香支付违约金5000元的诉请，一审法院予以支持。关于郑远、郑其松要求蔡来香按每天100元标准支付逾期付款违约金的诉请，一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》第五条中的滞金具有违约金性质，在蔡来香未足额支付租金的情况下，郑远、郑其松要求蔡来香在承担5000元违约金基础上再按100元／天的标准支付逾期付款违约金的约定显属过高，且郑远、郑其松并未对其实际损失予以举证证明，根据公平原则，一审法院对于郑远、郑其松的该项诉请不予支持。诉讼中，郑远、郑其松提出同意将蔡来香支付的保证金10000元用于抵扣蔡来香所欠的租金、占用费及应承担的违约金，一审法院予以照准，截至2020年9月30日蔡来香尚欠郑远、郑其松租金、占用费差额款10000元，该部分差额款从保证金10000元中予以抵扣。 综上，郑远、郑其松诉请超出一审法院确认的部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、郑远、郑其松与蔡来香于2020年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月22日解除；二、蔡来香应于本判决生效之日起十日内腾空搬离福州市台江区××街道××路××号××＃楼××店面，并将该店面返还给郑远、郑其松；三、蔡来香应向郑远、郑其松支付2020年5月至2020年9月的租金及占用费的差额款合计10000元，该款项由蔡来香向郑远、郑其松支付的保证金10000元予以抵扣；四、蔡来香应于实际腾空搬离并将福州市台江区××街道××路××号××＃楼××店面返还给郑远、郑其松之日按5000元／月标准向郑远、郑其松支付2020年10月1日起至实际腾空搬离并返还该店面之日止的占有使用费；五、蔡来香应于本判决生效之日起十日内向郑远、郑其松支付违约金5000元；六、驳回郑远、郑其松的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取计1950元，由郑远、郑其松负担25元，蔡来香负担1925元。 二审中，当事人未提交新证据。根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，郑远与蔡来香签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二，一是本案是否存在重大情势变更情形；二是双方是否就租金标准调整达成一致意见，郑远、郑其松的诉请能否得到支持的问题。 焦点一，蔡来香以合同订立后，案涉店面前的祥坂路因工程施工被封为由主张本案存在重大情势变更情形。本院认为，情势变更的适用，是在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的时，当事人向人民法院提出请求变更或者解除合同，由人民法院根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。适用情势变更原则，必须满足三个构成要件：（1）合同成立后履行完毕前，发生情势变更的事实；（2）该情势变更的发生是当事人缔约时不可预见的；（3）该情势变更使履行原合同显失公平。就本案而言，如果蔡来香认为出现了客观情况的重大变化，继续履行合同对自己明显不公平或者不能实现合同目的，那么其应当向人民法院请求变更或者解除合同，但是蔡来香并没有请求人民法院变更或解除合同，且本案在案证据不足以证明封路行为必然影响到双方当事人之间的合同基础或使双方的合同履行显失公平，故蔡来香关于情势变更的主张，不符合情势变更适用的条件。 焦点二，根据案涉合同约定，双方当事人议定月租金为5000元，蔡来香应按照合同约定金额足额支付租金。现蔡来香主张因案涉店面所在的祥坂路因工程施工被封，其已与郑远、郑其松达成封路期间租金调整为3000元／月的口头约定，郑远、郑其松对此予以否认，故蔡来香应就双方达成一致意见进行举证。一审中，蔡来香提供了其与案外人林颖的微信聊天记录、其丈夫韦某与郑其松通话语音详单、案涉店面外道路情况的照片视频，但上述材料均未体现双方就租金调整进行过协商，亦不足以证实双方已一致同意调整为3000元／月。蔡来香按3000元／月的标准支付2020年5月之后的租金，郑远、郑其松于2020年7月16日提起诉讼，故蔡来香关于郑远、郑其松在起诉前并未提出异议视为同意变更租金标准的辩解，缺乏事实依据，不予支持。综上，蔡来香按3000元／月标准支付租金的行为已违反了案涉租赁合同的约定，构成违约，一审法院据此判决解除案涉合同、蔡来香返还案涉店面并支付租金差额款及违约金，具有合同依据，本院予以认可。 综上所述，蔡来香的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人蔡来香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君