山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1163号上诉人（原审原告）：晋城市博祥园物业管理有限公司，住所地：晋城市城区文博南路西侧。法定代表人：张某1，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：侯某、时某，山西泽州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泽州县金村镇水北村村民委员会，住所地：泽州县金村镇。法定代表人：张某2，系村委主任。委托诉讼代理人：刘某、聂某，山西弘毅律师事务所律师。上诉人晋城市博祥园物业管理有限公司（以下简称“博祥园公司”）因与被上诉人泽州县金村镇水北村村民委员会（以下简称“水北村委”）合同纠纷一案，不服泽州县人民法院（2020）晋0525民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人博祥园公司的委托诉讼代理人侯某、被上诉人水北村委的委托诉讼代理人聂某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人博祥园公司的上诉请求：撤销原判并依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《协议书》和《补充协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，系合法有效协议。2、即使上述协议无效，一审法院未向上诉人释明变更诉讼请求，也未向被上诉人释明提出同时履行抗辩，即作出判决驳回上诉人的诉讼请求，严重侵害了上诉人的合法权益。被上诉人水北村委辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。博祥园公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间的《协议书》、《补充协议书》。2、依法判决被告向原告返还租金80000元。3、依法判决被告向原告支付违约金238421元。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告2013年5月3日就项目投资事宜签订《协议书》，约定了占地四至，交付场地时间为2013年6月30日，占地费为8万元/年，在未办理土地国有化征收前以租赁方式履行，租期为二十年。后因被告未能按约交付场地，双方于2013年9月10日签订《补充协议书》，根据《补充协议书》第一条和第二条之约定，在原告接收约定全部场地之日起计算场地费，已接收部分场地不计算占地费，被告至今未向原告交付全部场地。2018年6月，被告强行驱赶原告派驻的工作人员，实际收回已交付场地。现案涉租赁场地上建筑物已拆除，双方合同目的已无法实现，故原告要求解除原被告之间的《协议书》、《补充协议书》，被告应按合同约定退还租金、支付违约金。一审法院查明，2013年5月3日，博祥园公司与水北村委就租赁水北村土地事宜签订了《协议书》，所租赁土地为水北村农民集体所有土地，占地四至为：“东至天久制药西围墙，西至现状水东路，南至规划府城街，北至水北街”，占地30多亩。约定交付时间为2013年6月30日，租金每年8万元，租期20年。2013年9月10日，双方签订了《补充协议书》，约定村委在2013年10月30日前交付全部土地，租金自交付全部场地之日起计算。如村委2014年3月31日之前未全部交付，从2014年4月1日以博祥园公司已交付土地占用费为基数按日8%支付违约金至全部场地交付之日。如合同期内村委未全部交付，要收回土地的，应赔偿违约金及经济损失。2015年7月19日，博祥园公司向水北村委发出《告知函》，表示村委仍未全部交付场地，望村委协调交付。2016年1月5日，水北村委向博祥园公司回函，表示未有拖延、阻拦交付土地现象，要求博祥园公司支付未付占地费。2018年6月，水北村委收回交付博祥园公司所实际占有的土地。2019年7月，水北村委诉至法院，要求与博祥园公司解除协议，同时要求博祥园公司将土地恢复原状并返还，并支付租金40万元。后水北村委撤回起诉。2020年3月，博祥园公司场地已被拆除。一审法院认为，博祥园公司与水北村委于2013年5月3日签订《协议书》及同年9月10日签订《补充协议书》，双方形成土地租赁合同关系。按照《土地管理法》（2004年修订版）第六十三条规定；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。涉案土地属于农民集体所有土地，水北村委将该土地出租给博祥园公司用作投资建设老年公寓及医疗健康服务中心项目，违反了法律的强制性规定。《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”。故博祥园公司与水北村委签订的《协议书》及《补充协议书》为无效协议。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。博祥园公司已经租赁水北村委部分土地，应当返还于水北村委，2018年6月，水北村委已经实际收回博祥园公司所实际占有的土地。水北村委收到博祥园公司的租金应当返还，但博祥园公司实际占用了水北村委部分土地，按照其陈述，其实际占用土地为应占土地的五分之一，博祥园公司应当补偿土地被占用期间的损失，按照年租金8万元的五分之一进行补偿，每年1.6万元，自2013年至2018年经过五年，补偿租金损失为1.6*5=8万元，故博祥园公司要求被告返还租金8万元的诉讼请求，该院不予支持。博祥园公司要求违约金损失，因双方所签协议为无效协议，该院不予支持。水北村委认为本案超过诉讼时效，因双方协议并没有实际解除，该院不支持该抗辩主张。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订版）第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决：驳回原告晋城市博祥园物业管理有限公司的诉讼请求。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。上诉人博祥园公司二审另提交以下证据：1、张某3出具的情况说明，拟证明因场地内有几家租户与村委有遗留问题未解决，博祥园公司向村委预付租金后，村委仅向博祥园公司交付了一小块场地，双方又商定最迟于2014年4月1日前交付土地，后因遗留问题年久比较复杂，村委未能协调处理好占地商户问题，所以一直没有交付其他拟出租的场地。在此期间，博祥园公司在已交付的土地上进行了打围墙、改建办公用房等投资，并派驻工作人员看守。协议约定租用的土地已被征用，地上建筑物已全部拆除。2、图纸2张，拟证明博祥园公司对合同租用的土地作了生态休闲养老产业园规划总平面图。被上诉人水北村委质证认为，张某3的陈述不认可，已经交付了；两张图纸与本案没有关联性。本院分析认为，张某3作为案涉协议签订时水北村委的村委主任，其就场地未全部交付的陈述，与先后签订的两份协议、博祥园公司发出的告知函、场地被他人占用锁着门等照片可以印证，本院予以采信；2张图纸与协议书所附现状地形及平面图基本一致，本院予以采信。据此，本院确认如下事实：2013年博祥园公司与水北村委签订《协议书》、《补充协议书》，协议中约定：“博祥园公司在全部接收之前可以开始项目施工前期准备工作，如分块分期交付，可以先分别平整场地，修建围墙，改建施工用房，涉及图纸等前期工作”，协议签订后，水北村委未按约定全部交付土地。博祥园公司在已占用部分土地上修建围墙、房屋等，现土地被征用，地上建筑物已拆除。关于双方签订的协议书、补充协议书是否有效。本院认为，本案水北村委将属于农民集体所有的土地出租给博祥园公司，用于非农业建设，违反土地管理法的相关规定，故两份协议因违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。上诉人提出两份协议合法有效的意见，本院不予支持。关于上诉人提出合同约定未全部交付场地之前不计算租金，故被上诉人应退还租金8万元的意见。本院认为，合同被确认无效后，关于免租期的部分也是无效的，上诉人以归于无效的免租期条款为据，要求被上诉人退还8万元租金，没有事实依据，本院不予支持。对于博祥园公司已实际占用部分场地的占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，上诉人在五年间实际占用被上诉人部分土地，被上诉人客观上存在土地被占用的损失，一审法院综合评判后认定8万元损失额，并无不当，本院予以确认。但案涉合同签订和履行时租赁双方均未尽审慎义务核实用地性质，双方并非对土地用途受限完全不知，就合同无效双方均存在过错，故对该项损失双方各自承担一半，被上诉人水北村委应退还博祥园公司租金4万元。关于上诉人提出赔偿违约金损失的意见。本院认为，上诉人依据违约金条款主张其设计图纸、打围墙、修建房屋、支付门卫工资等投资损失共238421元，上诉人所举证据不足以证明其损失数额，本院不予支持。其二审中提出地上建筑物等已被征收，水北村委应支付给其征收补偿款的意见，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，上诉人可以另案起诉。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院未考虑合同无效时双方当事人的过错程度，在当事人之间合理分配责任，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销泽州县人民法院（2020）晋0525民初1114号民事判决；二、被上诉人泽州县金村镇水北村村民委员会于本判决生效之日起十日内退还晋城市博祥园物业管理有限公司租金4万元。三、驳回上诉人晋城市博祥园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3038元（晋城市博祥园物业管理有限公司预交6076元），由晋城市博祥园物业管理有限公司负担2638元，泽州县金村镇水北村村民委员会负担400元。二审案件受理费6076元（晋城市博祥园物业管理有限公司预交），由晋城市博祥园物业管理有限公司负担5276元，泽州县金村镇水北村村民委员会800元。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴 二○二○年十二月二十一日法官助理 刘婷楠书 记 员 张智超