湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初14474号 原告：胡某，女，苗族，住湖南省沅陵县。 委托诉讼代理人：刘某，律师。 被告：湖南某成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨某，女，系该公司员工。 被告：长沙某通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：君某，女，系该公司员工。 被告：长沙市某进置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某，该公司总经理。 原告胡某与被告湖南某成朝阳商业管理有限公司（以下简称某成公司）、长沙某通房地产有限公司（以下简称某通公司）、长沙市某进置业有限公司（以下简称某进公司） 房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某的委托诉讼代理人刘某、被告某成公司的委托诉讼代理人杨琼及被告某通公司的委托诉讼代理人君某到庭参加诉讼。被告某进公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告胡某向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告某成公司于2016年11月14日签订的美富商业中心T3栋**号房屋《委托经营管理协议》；2.判令被告某成公司向原告胡某支付2020年8、9、10月的房屋租金13925元，按55700元/年的租金标准支付后期租金至某成公司实际返还房屋之日止；3.判令被告某成公司向原告胡某支付欠付租金的违约金（暂计算至2020年9月7日为103元，具体违约金按日万分之二的标准计算至被告实际付清款项之日止）；4.判令被告某通公司、某进公司对上述支付义务承担连带清偿责任；5.判令本案全部诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2016年11月14日，原告胡某购买被告某通公司、某进公司开发的美富商业中心T3栋**号房屋，总价款为928328元。同日，原告胡某与被告某成公司就上述房屋签订《委托经营管理协议》，约定原告胡某委托被告某成公司经营管理该房屋，经营期限为协议生效之日起至2027年4月30日止，计租期自2017年6月1日至2027年4月30日，年租金为55700元。租金每三个月支付一次，于每年的1、4、7、10月的16日至30日支付下三个月的租金。被告某通公司、某进公司就上述协议出具担保函，对被告某成公司于协议中对原告的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。协议签订后，原告胡某按照协议约定向被告某成公司交付了房屋，被告某成公司实际经营管理房屋并支付了前两年房租，于2019年5月开始支付下三个月的租金，但未支付2020年8、9、10月的租金。原告胡某为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告某成公司辩称，1.某成公司的行为未构成根本违约，不同意解除该委托协议，原告主张判令解除《委托经营管理协议》不应得到法院支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第二条，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。某成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直在积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了部分租金，因此恳请法院判决不解除该委托经营管理协议。此外，涉案房屋目前已出租给第三方商户使用，租赁时间在10年以上，某成公司和第三方均投入了大量人力、财力、物力进行装修、经营等，若解除协议，将会对某成公司和第三方造成重大损失，若原告及第三方愿意达成协议、签订合同，某成公司可同意解除合同。2.关于租金，请求原告和法院考虑某成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例，在湖南启动重大突发公共卫生相应级别期间，某成朝阳广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，资金链断裂，收入锐减，商户支付给某成公司的租金都低于某成公司支付给原告的租金，某成公司一直承受巨大租金差价，因此请求减免6个月租金。3.关于违约金，由于受疫情不可抗力因素的影响，企业经营受到极大影响，故逾期支付租金非某成公司主观因素所致，某成公司不应承担违约责任及违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告某通公司辩称，1.被告某通公司对外提供担保，没有经过董事会以及股东会决议同意；2.原告胡某并非善意第三人，请求法院确认担保函无效。本案中，原告从未提出要求审查董事会或股东会决议，连最低限度的审查义务都没有尽到，不属于善意第三人。因法律有明确规定，原告应当知道某通公司为某成公司的债务提供担保须经某通公司股东会决议，而其并未要求出具某通公司的股东会决议，原告显然负有过错，因而其不能被认定为善意第三人。综上，请求法院确认担保函无效，判决某通公司不承担担保责任。 被告某进公司未答辩。 根据双方当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2016年11月14日，原告胡某购买被告某通公司、某进公司开发的位于长沙市车站中路39号美富商业中心T3栋**号房屋，双方签订了《商品房买卖合同。》同日，原告胡某（甲方）与湖南狂买狂卖商业管理有限公司（乙方，以下简称狂买狂卖公司）签订《委托经营管理协议》，约定胡某委托狂买狂卖公司经营管理胡某所有的位于长沙市车站中路39号美富商业中心项目T3栋**号房屋。经营管理期限为协议生效之日起至2027年4月30日止，计租期为2017年6月1日至委托经营管理期限届满日，租金为55700元/年。租金每三个月支付一次，即每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日支付10月30日支付下一个支付期的租金。狂买狂卖公司在本协议签署后三个工作日内提前支付前两年即2017年6月1日至2019年5月30日的租金。委托经营管理期限内，房屋的租金收入、管理支出、盈亏风险均由狂买狂卖公司享有和承担，胡某无权在本协议约定的委托经营管理租金之外主张其他收益及费用。如果该房屋发生空租或者租金收入不足以支付租金的，差额部分由狂买狂卖公司自行承担。如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向胡某支付违约金，如逾期超过三个月仍未支付租金，胡某有权解除合同。同日，被告某进公司、某通公司向胡某出具《之担保函》作为上述协议的附件，载明“一、本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条件均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保；三、本公司同意，本担保函自本公司盖章（签字）之日起成立并生效。如果发生纠纷，本公司同意依据相应主合同约定的法律适用与纠纷解决方式解决”。胡某向某成公司出具《授权委托书》，委托狂买狂卖公司对上述房屋进行管理经营、对外招租及转租等与房屋经营管理有关的一切事项，并委托狂买狂卖公司与开发商办理房屋的交付手续。 协议签订后，狂买狂卖公司的名称变更为某成公司。某成公司实际在上述房屋上经营某成朝阳酒店，并陆续支付租金至2020年7月31日。此后再未支付过租金。截至本案法庭辩论终结，某成公司尚欠胡某2020年8、9、10月共3个月的房租计13925元未支付。 另查明，某成公司已陆续与T3栋的200多户业主解除了《委托经营管理协议》，并将房屋返还给相应业主。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。胡某与某成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。胡某已依约将涉案房屋交付给某成公司使用，但某成公司未依约支付租金，逾期超三个月，已构成违约，根据合同约定及依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条之规定，胡某有权要求解除《委托经营管理协议》。胡某向本院起诉后，本院于2020年10月22日向某成公司送达了起诉状副本，故胡某要求解除合同的通知已于2020年10月22日到达某成公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，本院确认原告胡某与被告某成公司的《委托经营管理协议》已于2020年10月22日解除。合同解除后，某成公司应当向胡某支付拖欠的房屋租金并按照合同约定在合理期限内将涉案房屋返还给胡某，否则应按照租金标准支付房屋占用费至房屋实际返还之日止。根据查明的事实，某成公司拖欠胡某2020年8、9、10月的房屋13925元未付，故胡某要求某成公司支付2020年8、9、10月的房租13925元，并要求某成公司按55700元/年的租金标准支付后期租金至某成公司实际返还房屋之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告某成公司辩称因受新冠肺炎疫情的影响，应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。 双方在合同中约定如某成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故原告胡某要求某成公司按日万分之二的标准支付截至2020年9月7日的违约金103元，后续违约金以欠付租金为基数按照每日万分之二的标准支付至租金实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 被告某进公司、某通公司自愿为某成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为胡某与某成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故胡某已尽到善意第三人的审慎注意义务。对某通公司提出的“对外提供担保未经过股东会及董事会决议同意，担保合同无效”抗辩理由，本院不予采信。因此，胡某要求某通公司、某进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告胡某与湖南狂买狂卖商业管理有限公司于2016年11月14日签订的《委托经营管理协议》已解除； 二、被告湖南某成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告胡某支付截至2020年10月31日的房屋租金13925元，并支付占有使用费（占有使用费按55700元/年的标准支付自2020年11月1日起至湖南某成朝阳商业管理有限公司将T3栋**号房屋实际返还给胡某之日止）； 三、被告湖南某成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告胡某支付违约金（违约金计算至2020年9月7日为103元，后续违约金以欠付租金为基数按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）； 四、被告长沙市某进置业有限公司、被告长沙某通房地产有限公司对本判决第二、三项确定的义务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取75元，由湖南某成朝阳商业管理有限公司、长沙市某进置业有限公司、被告长沙某通房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 伍君芳 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 张 依 书 记 员 某 林