广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3646号上诉人（原审原告）：刘春香，女，1968年8月5日出生，汉族，住江西省九江市武宁县***********。委托诉讼代理人：陈萍，广东优晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市志源房地产开发有限公司，住所地：清远市******************商铺218号。法定代表人：王润华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶碧桃，广东亨信律师事务所律师。上诉人刘春香因与被上诉人清远市志源房地产开发有限公司（以下简称志源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8335号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘春香的上诉请求：一、改判志源公司增加支付2015年12月31日至2016年2月18日止逾期交楼的违约金计：1310元（已付购房款267330元为基数，每逾期一天按0.01％计算）；二、本案的一审、二审诉讼费由志源公司承担。事实与理由：一、一审法院认定买受人2016年10月20日之前逾期交楼违约金已超过诉讼时效明显是事实认定错误，志源公司在2016年4月、2018年7月、2019年1月曾多次向买受人作出承诺，诉讼时效已中断，诉讼时效应重新开始计算。1、业主代表曾向志源公司主张权利，诉讼时效已中断。按照《商品房买卖合同》第8条约定，出卖人应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房获得建设工程竣工验收报告”并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但由于志源公司未按能按合同约定为涉案房屋办理竣工验收备案，“xxxxx”小区业主们纷纷找志源公司交涉，要求尽快为“xxxxx”办理竣工验收备案，在业主们与志源公司交涉无果后，无奈，业主们在2016年4月11日向清远市住房和城乡建设局、信访局等部门投诉反映，要求志源公司尽快为涉案小区“xxxxx”竣工验收及办理产权证；志源公司分别于2016年4月13日、2018年7月31日、2019年1月7日，向清远市住房和城乡建设局、业主代表及业主作出《情况说明函》、《xxxxx施工进度情况说明》《公告》等书面意见，表达志源公司尽快办理竣工验收，按合同约定交付涉案房屋。说明涉案小区业主多次向志源公司主张权利，诉讼时效已中断。2、逾期交楼与违约金是主权利与从权利的关系，买受人已向志源公司主张权利，作为从权利的违约金应视为已主张。交楼请求权与违约金是密不可分的主权利与从权利的关系，即购房人的“交楼请求权”是主权利，只有当开发商违约逾期交楼的情况下，购房人才享有违约金；如果开发商没有逾期交楼，购房人不享有违约金，从债权法理论上讲，从权利不能独立存在，必须以主从权利存在并生效为前提，主权利消灭，从权利消灭。因此，逾期交楼与违约金之间的法律关系属于主从关系。买受人等业主向政府部门投诉反映志源公司违反《商品房买卖合同》约定逾期交楼、办证的行为，即是主张志源公司违约行为，这就当然的包括主权利及从权利。一审法院错误的认为买受人主张的权利仅为物权的请求权，而非主张逾期办证违约金的债权，明显是断章取义。因此，根据《民法总则》第195条规定，本案诉讼时效从志源公司向买受人作出的《情况说明函》、《xxxxx施工进度情况说明》、《公告》时起，买受人的诉讼时效已中断，诉讼时效应重新计算，一审法院错误的认为2016年10月20日之前逾期交楼的违约金已超过诉讼时效，明显认定事实错误、适用法律错误，也与事实不符。二、一审法院以2019年10月19日法院受理时间作为买受人主张权利时间亦是认定事实错误。1、买受人已在2019年6月23日向一审法院递交起诉材料及所有诉讼材料。因志源公司逾期交楼在2016年4月、2018年7月、2019年1月多次与志源公司交涉无果情况下，无奈，只能诉请法律维护自己合法权利。2019年6月18日，买受人委托广东优晟律师事务所陈萍律师作为买受人一审代理人，代理买受人与志源公司关于本案一审诉讼，代理律师陈萍于2019年6月23日向一审法院递交起诉材料，2019年6月24日向一审法院立案庭邮箱（邮箱地址为：xxxxx@163.com）发送包括买受人等12人在内的电子版“起诉书”，一审法院在未查明该事实情况下，径直作出错误判决，认为买受人向志源公司主张权利的时间即为2019年10月19日，明显是对该部分事实认定错误。2、一审法院的不作为，导致买受人一审诉讼材料到2019年10月19日才被受理。买受人在2019年6月23日即向一审法院递交起诉材料，但由于一审法院的不作为，在长达近4个月之久时间才受理本案，买受人代理律师及其他业主代理曾多次向一审法院立案庭书记员反映，要求尽快受理本案，亦向立案庭领导反映，按照《民事诉讼法》规定，人民法院受理本案应在收到起诉材料的7日内作出是否受理的决定，但一审法院书记员及立案庭领导回复，因一审案件太多，需按先后顺序进行受理，无奈，买受人只有进入漫长等待时期，直至2019年10月19日，一审法院才正式受理买受人的一审诉讼材料。一审法院判决对该部分事实未查清的情况下，断章取义的认定，买受人向志源公司主张权利的时间是在2019年10月19日，显明是认定事实错误。综上所述，买受人认为原一审法院在诉讼时效、买受人向一审法院提起诉讼时间上均认定错误，恳请二审法院在查明事实后依法改判，以维护司法公正。此外，本案是系列案在（2020）粤18民终2618-2634号的判决中，对于诉讼时效是有明确的改判意见，希望本案与上述系列案件同案同判决。志源公司答辩称：1.业主的内容是已超过诉讼时效。根据的是一审提交的证据情况说明函、进度情况以及公告均未有原件，因此不能作为中断诉讼时效的依据。2.该证据未列明刘春香的姓名，并不能证明其主张权利，哪怕在信访局均未有留底，刘春香主张权利的证据。所以，一审判决认定其过诉讼时效，认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回刘春香的上诉请求。刘春香向原审法院起诉请求：一、志源公司将涉案房屋办理竣工验收；二、志源公司支付逾期交付房屋违约金（以已付购房款267330元为基数按日万分之一标准自2015年12月31日起计至竣工验收备案止）；三、本案的诉讼费用由志源公司承担。原审法院认定事实：一、交易房屋：位于清远市********************01号，面积76.38平方米，总价款为267330元，合同签订后原告已按约定付清购房款；二、约定交房条件及时间：出卖人应当在2015年12月30日前将获得建设工程竣工验收报告房屋交付买受人；三、违约责任：按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；四、房屋验收备案情况：至今未完成建设工程竣工验收备案手续；五、收楼情况：2016年2月18日收楼；六、志源公司抗辩：刘春香的诉讼请求在2019年1月1日已经过了诉讼时效；每日万分之一的违约金过高，请求依法减少；七、其他：2016年和2018年，因部分业主投诉，志源公司曾向清远市住房和城乡建设局作出施工进度及情况说明并承诺正常施工、及时交楼。原审法院认为：双方所签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应予恪守履行各自义务。刘春香已按约定向志源公司付清了购房款，志源公司未能依约向刘春香交付房屋，已构成违约，刘春香有权要求志源公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于违约金的起算时间，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定并参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，刘春香对志源公司所享有的逾期交楼违约金这一债权应按每个个别债权分别计算3年的诉讼时效。刘春香于2019年10月19日起诉至法院主张逾期交楼违约金，但其并未举证在此之前曾向志源公司主张过逾期交楼违约金，故至刘春香起诉之时超过3年的逾期交楼违约金已过诉讼时效，即2016年10月19日前的逾期交楼违约金已过诉讼时效。涉案房屋于2016年2月18日收楼，其后不应继续计算迟延交楼违约金，故刘春香要求计算违约金的诉讼请求，不予支持。对于涉案房屋竣工验收问题，因工程竣工验收涉及各方单位因素，诉讼中，刘春香没有证据证明仅因志源公司单方原因导致，故对刘春香要求对涉案房屋办理竣工验收的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月20日判决如下：驳回刘春香的诉讼请求。案件受理费减半收取计324元，由刘春香负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，志源公司于2016年4月13日，向清远市**************业主代表出具一份《情况说明》主要就业主投诉的涉及房屋交付等问题作回复。2018年7月31日，志源公司向清远市**************业出具《云景·中汇园期施工进度情况》，主要就消防工程、人防工程、二期外广场景观绿化工程以及其他未完成事项进行说明，并保证收尾工程正常施工，让项目早日完工备案。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合刘春香的上诉请求与的志源公司抗辩意见，归纳本案争议焦点：2016年3月31日起至2016年10月19日的案涉逾期交房违约金是否已超过法律规定的诉讼时效期间。在案证据显示，志源公司于2016年4月13日、2018年7月31日分别出具《情况说明》及《xxxxx二期施工进度情况》，向涉案xxxxx业主承诺在2016年8月20日前全部完工，并向业主交楼。从志源公司向xxxxx园业主出具的《情况说明》和《xxxxx二期施工进度情况》以及《公告》等证据可知，涉案房地产项目业主一直未放弃向志源公司主张交付房屋的权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务”的规定，本案的诉讼时效因业主主张权利导致中断，至业主提起本案诉讼之日，并未超过法定的诉讼时效期间。诉讼时效制度的初衷是防止权利人怠于行使权利，涉案小区业主要求交付房屋的行为，是业主主张权利的方式，可以证明房屋买受人并未怠于行使权利。而对于普通购房者来说，不能过分苛求其主张权利的形式，一审判决认定买受人主张2016年10月19日前逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，显然不当，本院予以纠正。志源公司不服一审判决向一审法院提交上诉状后，一审法院向志源公司送达了《预交上诉费通知书》，告知其应接到通知之次日起七日内预交上诉案件受理费，逾期交费，按自动撤回上诉处理。志源公司未在交费通知规定的期限内预交二审案件受理费或提出缓交申请，不履行法定的二审诉讼义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条规定，按志源公司自动撤回上诉处理。综上所述，刘春香的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，本院依法予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8335号民事判决；二、清远市志源房地产开发有限公司于判决发生效之日起10日内向刘春香支付逾期交房违约金（违约金计算：以购房款267330元为基数按日万分之一的标准从2015年12月31日起计算至2016年2月18日止）；三、驳回刘春香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由清远市志源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年十一月五日书记员 范小婷书记员 陈俊杰附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。