河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9534号原告:河南庭瑞物业管理有限公司。法定代表人：孙学仕，总经理。委托诉讼代理人：刘彩霞，该公司员工。委托诉讼代理人：刘宽，该公司员工。被告：王建伟，男，1991年4月25日出生。原告河南庭瑞物业管理有限公司（以下简称“庭瑞物业公司”）与被告王建伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告庭瑞物业公司的委托诉讼代理人刘彩霞、刘宽，被告王建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庭瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付2019年1月1日至2020年9月30日拖欠原告的物业服务费4845.5元，违约金1931.3元，合计人民币6776.8元；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：被告王建伟购买的富田兴和湾26号楼3单元2301号，合同面积为104.88平方米的一套商品房，于2016年9月15日交房入住。截至目前拖欠原告物业服务费共计人民币4845.5元。依据签订的《前期物业服务协议》被告应该交纳物业服务费，期间原告曾多次联系被告催要未果。被告为产权人和物业的使用人，不仅享受物业公司提供的相关服务，也要遵守物业管理区域内的相关管理制度，《河南省物业管理条例》第十七条业主应当履行的义务，按时交纳物业服务费。被告具有交纳物业管理费的义务。原告认为，原告已经履行了物业服务义务，进行了日常的物业管理工作，一直为被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业费，被告久拖未付，显属违约，应依法承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益特诉至法院，请依法支持原告诉讼请求。被告王建伟辩称，首先、当业主本人出现拖欠物业费时，物业并未书面张贴物业费缴费单，目前为止王建伟不清楚从何时起拖欠物业费以及拖欠多少物业费，不是不交物业费而是延迟缴纳。其次、王建伟母亲受邀义务参与物业督查官一职，自2019年起，帮助物业提出过很多服务提升问题及具体的整改要求，但是物业公司一直没有整改。第三、王建伟多次向物业提出物业费计算的面积与实际房本面积不符，要求物业正式答复，但始终未得到物业的答复，所以并未存在主观违约行为。第四、物业提出物业费本金4845.5元，违约金1931.3元，物业费计算周期及收费标准物业费未给出正式答复，违约金金额明显超出本金金额的30%，显然不合理。第五、物业服务不合格，小区的进出门禁被多次拍到空岗、门禁损坏未及时维修，导致社会人员可以随意进出小区，小区内多次出现电动车丢失、入户盗窃等案件；物业服务公司未对垃圾进行分类处理，垃圾桶配备严重不达标，垃圾清运不及时，经常出现垃圾溢出、无人清理的状况；小区内引进付费饮水机、无人售卖机、充电桩、广告位等，此部分收入应该冲抵物业费、或纳入公共维修基金，物业公司也应该对收入项目予以公示；部分物业管理人员态度恶劣，未尽到物业管理人员应尽的调解、服务义务，物业管理人员持证上岗情况与现任职人员不符，小区物业管理人员及日常服务人员经常出现更换、临时上岗的情况。综上所述，物业公司收取2.2元/月/平方米的物业管理费与实际管理情况不符。物业公司依法出具物业公司营业执照、服务资质等级、人员持证上岗情况、小区公共区域公共设备设施的维修、保养、年检记录等证明文件，并正式通知缴纳物业费后，按时缴纳，但不认可违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月10日，庭瑞物业公司中标河南兴润置业有限公司开发的“富田兴和湾”前期物业项目，中标价为：高层房物业管理服务费2.2元/月/平方米。后双方签订了《前期物业服务合同》，并进行了物业服务合同中标备案。王建伟系富田.兴和湾26号楼3单元23层2301室的业主，该房屋不动产证上载明的房屋建筑面积为104.88平方米。2015年8月6日，王建伟（乙方）与庭瑞物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议中约定有以下内容：甲方的权利义务：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。乙方的权利义务：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用；转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议，同时办理其他相关手续；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：物业服务费按建筑面积计算，住宅收费标准为2.2元/平方米/月。在房产证未下发之前，建筑面积以业主与建设单位所签《商品房买卖合同》上的面积为准收取费用，房产证下发后，以房产证上的面积为准收取费用。以上标准为此协议签订时物业收费标准，如遇政府相关部门调整物业费标准或市场成本大幅上涨，甲方可根据政府价格或市场成本上涨情况进行相应调整或浮动。乙方交纳费用时间：物业服务费用按季度收取，乙方应在每季度首月15日前交纳本季度物业服务费用。乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳。乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用。物业基础服务费自开发商通知乙方交房之日起计算。物业交付使用后，因乙方原因空置房屋，按物业管理法规的规定乙方应全额交纳物业服务费用。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正或给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，若拖欠费用在一个月以上，甲方将依法提起诉讼，追缴欠款。此外，合同还对物业管理服务的内容、质量等内容进行了约定。因王建伟未按约定交纳2019年1月1日至2020年9月30日的物业服务费，庭瑞物业公司诉至本院，请求处理。另查明，王建伟为证明庭瑞物业公司没有按照《前期物业管理服务协议》约定提供物业服务，提交有照片打印件3张及视频资料18段。以上事实有当事人陈述、中标通知书、新郑市物业服务合同备案证明、前期物业服务合同、入伙通知书、前期物业管理服务协议、催费通知单、不动产登记证书及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，庭瑞物业公司与王建伟之间的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。庭瑞物业公司依约为富田.兴和湾小区提供了物业服务，王建伟作为该小区的业主，实际享受了庭瑞物业公司提供的物业服务，亦应当依约交纳物业管理费，现庭瑞物业公司要求王建伟交纳2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费4845.5元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。根据王建伟提交的证据可以看出，庭瑞物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故其要求王建伟支付违约金，本院不予支持。本案为物业服务合同纠纷，王建伟要求庭瑞物业公司公示公共部分的收益，属于业主知情权纠纷，不宜在本案中进行处理。物业服务涵盖多项内容，具有集体性、公共性的特点，因此物业服务质量应当进行整体的衡量和评估，服务标准也应统一为全体业主共识的标准，但在实际生活中，由于小区业主众多，各家各户所期待的物业服务质量标准并不一致，每个人对物业公司是否尽职也有不同的评判标准，故不能因为某一特定业主不认同服务质量或者物业公司提供的某一项服务存在瑕疵而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，已经接受了物业服务的单个业主，就不能以物业公司提供的物业服务质量未达到自己的标准或提供的某一项服务存在瑕疵为由而拒交物业服务费，否则将会导致业主之间的权利义务不匹配、不公平，亦有可能导致物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致小区无法实现应有的宜居环境与秩序。庭瑞物业公司作为物业服务单位也应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见和建议，就业主反馈的问题及时进行整改，更要主动查找并改善服务中存在的问题，努力提高物业服务质量。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王建伟应于本判决生效后五日内向原告河南庭瑞物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费4845.5元；二、驳回原告河南庭瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王建伟负担。本判决为终审判决。审判员  李慧凤二〇二〇年十二月二十一日书记员  刘宏丽