湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1788号上诉人（原审原告）：冉清华，男，汉族，1970年3月8日出生，住宜都市。委托诉讼代理人：刘洋，湖北峡光律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：江先红，男，汉族，1970年2月12日出生，住宜都市。委托诉讼代理人：曹**强，湖北亮节律师事务所律师。特别授权代理。原审被告:杨凤丽，女，汉族，1981年11月18日出生，住宜都市。上诉人冉清华因与被上诉人江先红、杨凤丽房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省宜都市人民法院（2020）鄂0581民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人冉清华及其的委托诉讼代理人刘洋，被上诉人江先红、杨凤丽及其共同委托诉讼代理人曹**强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉清华上诉请求：1、请求二审法院依法撤销宜都市人民法院（2019）鄂0581民初564号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人江先红、杨凤丽承担。事实与理由：1、一审法院以双方在合同中没有约定具体交房时间为由，武断的认定被上诉人江先红不存在未按约定履行交付义务的行为有失公平，违反民法的公平原则。按照一般的交易习惯，二手房房屋买卖合同一般分为三步，第一步先给付定金；第二步交房，即卖方交钥匙给买方，买方支付一定数额的购房款；第三步支付房屋尾款，变更登记，买方取得房屋所有权。在本案中，双方在房屋买卖协议书中的第四条虽然没有对交房的时间作出明确约定，但可以推定上诉人冉清华需要被上诉人江先红交钥匙，才能视为交房的行为完成，根据交易习惯，在被上诉人江先红无法交钥匙的情形下，上诉人冉清华不可能支付被上诉人31万元的房款。对合同的理解应该从合同的整体进行考虑而不能对合同条款进行机械的理解；当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同的有关条款，合同的目的，交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。该房屋买卖协议第四条虽然并未明确房屋交付的具体时间，但不能机械的理解为没有约定交房具体时间。事实上，上诉人冉清华曾多次电话、短信联系被上诉人要求交房，被上诉人江先红也明确表示可以交房。2、被上诉人江先红向上诉人冉清华隐瞒了该房屋2020年6月才能交房的事实，事实上根本无法履行该合同，不能实现交易目的；上诉人冉清华虽然在签订房屋买卖协议之前实地查看了房屋状况，知道该房屋系拆迁安置房，但并不知晓该房屋的具体交房日期，上诉人冉清华已明确告知被上诉人江先红购买该房屋的目的就是为其儿子2019年结婚购置婚房所用。被上诉人明知该房屋的交付日期是2020年6月，却仍然多次欺骗上诉人能够正常交付房屋，导致其合同目的无法实现。根据合同法第九十四条第（三）、（四）款之规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使该债务无法实现”，被上诉人江先红、杨凤丽明显存在违约行为，上诉人冉清华要求解除合同，双倍退还定金符合法律规定。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判或发回重审。江先红辩称，合同的解除有约定解除和法定解除，本案上诉人冉清华主张的是法定解除，事实上合同是双方真实意思表示，其无权要求解除合同，其主张被上诉人江先红承诺的交房而没有交，是单方面的说法。原审查明的事实房屋是拆迁安置房，上诉人冉清华实地查看了房屋，房子必须建好才能交房，交房的时间要在得到了安置房交给被上诉人江先红之后才能交付给上诉人冉清华，被上诉人江先红在没有得到房屋时不存在违约。买卖协议的第三、四、五条事实上是房屋买卖分期付款约定，第一期交5万元定金，第二期交31万元，第三期支付尾款，在第四条中约定的31万元没有支付的情况下，上诉人冉清华未履行我方有先履行抗辩权。上诉人冉清华的上诉没有事实和法律依据，按照合同约定定金不予返还。杨凤丽辩称，同意江先红的答辩意见。冉清华向一审法院提出的诉讼请求：1、判令解除冉清华与江先红之间的房屋买卖合同；2、江先红、杨凤丽双倍返还冉清华支付的定金共计70000元；3、由江先红、杨凤丽承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月，江先红委托杨凤丽帮其联系出售位于宜都市三江××单元××套在建拆迁安置房，2018年8月19日经杨凤丽介绍，冉清华与江先红签订《房屋买卖协议书》，约定江先红以46万元的价格将上述房屋出售给冉清华，房屋面积129.71㎡，由冉清华在合同签订之日支付定金5万元，2018年9月5日支付房款31万元，尾款10万元在冉清华拿到房产证三日内支付给江先红，协议自支付定金起生效。协议书还就办理房产证、房屋过户及相关税费负担进行了约定。协议签订的当天，经江先红同意，冉清华将定金5万元转账支付给杨凤丽，由杨凤丽给冉清华出具收条一份。杨凤丽收款后向江先红转账22000元，余下28000元江先红同意杨凤丽留下作为报酬。之后，冉清华未支付第二期房款，而是找杨凤丽要求退还5万元定金，2018年9月5日杨凤丽从自己的报酬中退还15000元给冉清华。冉清华就余下定金35000元多次要求江先红退还未果，双方发生争议。另查明，冉清华在与江先红签订房屋买卖协议之前实地查看了房屋状况，知道该房屋系在建拆迁安置房。江先红在2020年6月才收到涉案拆迁安置房的收房通知。一审法院认为，冉清华与江先红签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，拆迁安置房的交易不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。冉清华请求解除合同、双倍返还定金均系基于其主张江先红存在不履行交付房屋义务的违约行为，故本案争议焦点在于江先红是否有未按照合同约定履行交房义务的行为。双方在合同中没有约定具体交房时间，冉清华主张双方口头约定于2018年9月5日支付第二期房款的同时交付房屋钥匙，江先红未予认可，冉清华也未提供证据证明，不予采信。冉清华在签订合同时明知涉案房屋是尚未建设完成的拆迁安置房，因此可以推定其应当知道房屋交付时间只能是在拆迁方交房给江先红的同时或者之后，而事实上江先红在2020年6月才收到拆迁方的交房通知，冉清华在此之前要求江先红履行交房义务没有事实依据，江先红不存在未按约定履行交房义务或者无法履行交房义务的违约行为。杨凤丽和江先红是委托合同关系，不是本案适格的当事人。杨凤丽自愿从江先红支付的报酬中退还冉清华15000元，是其个人行为，不构成江先红的自认。综上，冉清华以江先红违约为由要求解除合同、双倍返还定金没有事实依据。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决，驳回冉清华的诉讼请求。本案受理费1550元，因适用简易程序减半收取775元，由冉清华负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的《房屋买卖协议》是否应予以解除；2、冉清华主张的双倍返还定金是否能够得到支持。一、关于双方签订的《房屋买卖协议》是否应予以解除的问题。冉清华与江先红于2018年8月19日签订《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，对双方均有拘束力。案涉交易房屋属在建拆迁安置房，冉清华自述已知情，且双方合同未约定具体交房时间，应视为交房条件成就时，江先红履行相应义务。冉清华称江先红口头承诺2018年9月5日交房，但未提供有效证据证明。故冉清华主张江先红未按期履行交房义务构成违约并解除合同没有事实和法律依据。二、关于冉清华主张的双倍返还定金是否能够得到支持的问题。双方以房屋买卖协议的形式约定了定金并已实际支付，发生分歧后，冉清华主张江先红违约双倍返还定金。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，本案中没有证据表明，双方存在具体交房时间的约定，同时，冉清华亦未按约在2018年9月5日支付第二期购房款，也无证据表明作为收受定金的江先红存在违约行为，故冉清华请求双倍返还定金的主张也不能得到支持。综上所述，冉清华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由冉清华负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 刘乾华审判员 王明兵二〇二〇年十二月七日法官助理尹新军书记员林波