北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18160号原告：北京中大天和科技发展有限公司，住所地北京市通州区运河东堤东侧运潮减河南侧交汇处**。法定代表人：丁淑娟，经理。委托诉讼代理人：张文标，男，1983年7月3日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵强，北京润郎律师事务所律师。被告：北京东润投资集团有限公司，住所地，住所地北京是通州区东堤右侧iv>法定代表人：戚春生，总经理。委托诉讼代理人：苏霞，北京市君永律师事务所律师。原告北京中大天和科技发展有限公司（以下简称原告）与被告北京东润投资集团有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人张文标、赵强，被告的委托诉讼代理人苏霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决撇销2019年7月10日签订的《备忘录》，判令被告返还违约金971067．12元；2、请求判决被告支付2019年9月1日至2020年7月1日期间占用资金期间利息97106．7元，以上两项合计1068173．82元；3、请求诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与存在房屋租赁合同关系，原告租用被告房屋开办北京市通州区爱为??常春藤幼儿园（以下简称爱为幼儿园）。2019年6月份因为原告当时资金非常紧张，没有及时向被告支付租金及综合管理费，被告开始以频繁拉断电为要挟，强迫原告支付百余万元违约金，其中6月14日晚上至17日早上断电；6月28日晚上至29日上午，29日下午至晚上，30日下年至晚上至7月1上午，7月2上午，7月3日上午九点至7月10日断电。直到7月10日当天原告同意签署支付违约金的《备忘录》，被告才恢复供电。原告作为正常的从事幼儿教育经营主体，遵纪守法，在园幼儿百余人，而被告利用其自身优势地位，不断的拉闻断电（涉嫌公安部四部门界定的“软暴力”犯罪），导致几十名教职工无法开展工作，致使幼儿园无法正常经营，园所大门门禁不能用，监控失效，厨房冰箱停止运转，直接面临幼儿园厨房食品变质危险。炎炎夏日气温将近40度，断电致使空调无法使用，会导致室内温度居高不下，容易引发孩子高温中暑。但是，被告根本不予考虑原告经营状况，不考虑百余名孩子的饮食和生活，已经给幼儿园及教职工、孩子家长等产生恐惧、恐慌心理，严重危及原告财产及孩子人身安全，严重影响原告正常生活、工作、生产、经营，原告自行购买发电机，由于电压不稳，烧坏多台电脑。被告停电行为给原告造成重大经济损失。在被告的强制胁迫下，原告不得不于2019年7月10日签订支付高额违约金的《备忘录》。原告认为，违约金支付以造成实际损失为基础，但是被告始终未提供原告迟延支付造成损失的证明材料，在此基础上强行要求支付高于最高人民法院所固定的民间借贷利息，也是大大显示公平。因此根据《中华人民共和国合同法》第54条规定，向人民法院起诉，请求法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告辩称，2016年3月29日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，在合同签订后，被告按照合同约定交付了租赁房屋。在合同中，对于房屋坐落、租赁面积、房屋租金及综合管理费、能源费、以及逾期交纳以上各项费用的滞纳金、违约责任等进行了详细约定。在合同第四条4．5对乙方逾期付款进行了约定“乙方逾期缴纳本合同约定的租金、综合管理费、能源费等各项费用的，每逾期一日，按欠款数额的千分之五收滞纳金”，第八条8．2约定了乙方的违约责任“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，依本合同所收全部保证金不予退还，且乙方应另行向甲方缴纳相当于当期一年租金及综合管理费的违约金，…（5）期缴纳本合同约定的租金、综合管理费、能源费等各项费用超过20日的”。在合同签订后，被告依约将租赁房屋交付给原告。但原告在支付租金及综合管理费等费用上却存在多次逾期支付的情况，严重时更远远超过合同约定的“20日”，构成根本违约，原告应该按合同约定支付滞纳金，被告享有对房屋租赁合同的解除权，并享有要求原告按照合同约定承担其他违约责任的权利。经过沟通，原告表示仍要继续租赁，请求被告继续将涉案房屋租给其进行经营。原告因自身资金紧张导致逾期支付东润公司的租金及综合管理费，其对逾期支付租金及综合管理费的事实认可，并支付部分滞纳金共计1192956．72元，现原告提起诉讼不认可已经支付的滞纳金，那原告应按照合同约定向被告支付滞纳金，被告提出反诉，并保留追究原告其他违约责任的权利，综上所述，因逾期支付租金及综合管理费，原告支付的是滞纳金，并其诉讼请求中所说的“违约金”，原告的请求没有任何依据，故请求贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，该合同主要内容如下：1、租赁物坐落于北京市通州区运河东堤东侧运潮减河南侧交汇处xx号楼，主楼总建筑面积2502．14平方米；2、租赁期限自2016年4月1日至2026年3月31日；3、租金标准为2016年4月1日至2017年3月31日年租金为1675179元，2017年4月1日至2019年3月31日年租金为2218560元，2019年4月1日至2022年3月31日年租金为2547336元…；4、付款方式为前两年每年为一期缴纳租金，第三年为半年一期缴纳租金，自第二期租金起，乙方应当于每个租期开始前一个月内预付租金；5、综合管理费每年为1479600元，与租金同时缴纳。《房屋租赁合同》还约定了其他内容。2019年7月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《备忘录》，该《备忘录》主要内容如下：1、第一期（期间2018年10月1日至2019年3月31日）和第二期（期间2019年4月1日至2019年9月30日）的租金及综合管理费乙方已于2019年6月29日前向甲方全额缴纳；2、逾期支付第一期（期间2018年10月1日至2019年3月31日）租金及综合管理费的滞纳金甲方同意乙方按照1000000标准支付，分三个月支付给甲方，即2019年6月、7月、8月支付；2、逾期支付第二期（期间2019年4月1日至2019年9月30日）租金及综合管理费的滞纳金甲方同意乙方按照192956．72元标准支付；3、乙方承诺于2019年8月31日前全部给付清；4、本《备忘录》签订之日起至2019年8月31日乙方按约定正常履行付款期间，除了政府部门检修需要提前通知，或遇突发情况外，甲方任何时候不得无故断水断电，否则乙方保留要求赔偿和追究法律责任权利。《备忘录》还约定了其他内容。原被告双方均认可双方签订《备忘录》的事实，并均认可按照《备忘录》的约定原告实际向被告支付了1192956．72元。另查，原告向被告支付清第一期（期间2018年10月1日至2019年3月31日）租金及综合管理费的时间为2019年6月14日前，依据《房屋租赁合同》实际应当支付该期租金及综合管理费的时间为2018年10月1日前，原告欠付被告第一期租金及综合管理费的时间为9个月。原告向被告支付清第二期（期间2019年4月1日至2019年9月30日）租金及综合管理费的时间为2019年6月29日前，依据《房屋租赁合同》实际应当支付该期租金及综合管理费的时间为2019年4月1日前，原告欠付被告第一期租金及综合管理费的时间为3个月，原被告双方对原告欠付租金及综合管理费的时间均表示认可。经核实，原告欠付第一期的租金及综合管理费金额为1849080元；原告欠付第二期的租金及综合管理费金额为2013168元。又查，因新冠肺炎影响，原告采取邮寄的方式立案，原告向本院邮寄起诉状、证据材料主张撤销权的时间为2020年7月6日，本院签收的时间为2020年7月7日。原告表示签订《备忘录》的原因系被告在原告未按时交纳租金及综合管理费时经常拉电闸断电，给爱为幼儿园的经营造成不便，同时给爱为幼儿园的幼儿、教师造成恐惧心理，被告对此并不认可。本院前往现场查看，查实原告经营的爱为幼儿园内具有控制幼儿园内的电闸，被告物业处也存在可控制包括爱为幼儿园在内楼栋的电闸，本院查看了被告物业处的配电室，被告工作人员表示因为安全原因不能打开电箱，本院无法确认该电箱内是否存在可以单独控制爱为幼儿园或周围其他楼栋的电闸。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。依法成立的合同，自成立时生效。下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原被告双方均认可签订《备忘录》，《备忘录》签署的时间为2019年7月10日，原告主张撤销《备忘录》的时间为2020年7月6日，该期间未超过法定的一年期间，故原告有权请求撤销《备忘录》。关于原告请求撤销《备忘录》诉讼请求，本院认为，原告欠付被告租金及综合管理费理应向被告支付违约金，违约金的数额应当与被违约方的实际损失相当，违约金的金额不能过于高于被违约方的实际损失，也不能过分低于被违约方的实际损失，根据本案《备忘录》的实际内容，原告欠付第一期和第二期的租金及综合管理费的总时间都未超过九个月，但却要向被告支付高达1192956．72元的违约金，被告并未向本院提供证据证明其因原告逾期九个月缴纳两期租金及综合管理费给被告造成的实际损失可达到1192956．72元，结合实际情况，逾期支付金钱给付义务也不足以给被告造成1192956．72元的实际损失，该《备忘录》的签订明显显失公平，故原告请求撤销《备忘录》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告应当退还的金额，本案中原告延期9个月支付第一期的租金及综合管理费金额1849080元，延期3个月支付第二期的租金及综合管理费金额为2013168元，原告延期支付租金及综合管理费，依法依约应当支付违约金，因原告延期履行的系金钱给付义务，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条第二款的规定，以2020年一年期贷款市场报价利率四倍（3．85%的四倍）确定原告应当支付的违约金，原告应当向被告支付违约金的金额为221319元，故被告应当向原告退还的金额为9716377．2元。关于原告主张被告给付占用资金期间利息的诉求，因原告先行违约未按期向被告缴纳租金，同时根据《备忘录》的约定，原告自愿同意缴纳高额违约金，故原告主张资金占有期间利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、撤销北京中大天和科技发展有限公司与北京东润投资集团有限公司于2019年7月10日签订的《备忘录》；二、北京东润投资集团有限公司返还北京中大天和科技发展有限公司9716377．2元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、驳回北京中大天和科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7207元，由北京中大天和科技发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二〇年十二月二十一日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙