山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终3932号 上诉人（原审被告）：樊明山，男，1982年2月16日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：陈振兵，山东九洲苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昱，山东九洲苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：菏泽市牡丹区食品一厂，住所地山东省菏泽市牡丹北路**。 法定代表人：李红军，经理。 委托诉讼代理人：王爱国，山东诚维律师事务所律师。 上诉人樊明山因与被上诉人菏泽市牡丹区食品一厂（以下简称食品一厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2020）鲁1702民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人樊明山及其委托诉讼代理人陈振兵，被上诉人食品一厂的委托诉讼代理人王爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊明山上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回食品一厂请求樊明山支付房屋租赁占用费的诉讼请求；2.诉讼费用由食品一厂负担。事实和理由：一审判决判令樊明山参照合同约定租金标准支付房屋租赁占用费272328.77元错误，系认定事实不清，适用法律不当。一、食品一厂对涉案租赁合同无效负主要过错责任，对合同无效所造成的损失应当自行承担。（2019）鲁1702民初4550号、（2020）鲁17民终1401号民事判决已经确认了合同无效及当事人过错和相关责任的承担，对于双方各自的损失确认各自承担。二、涉案房屋在2019年7月28日已被纳入拆迁范围，牡丹区2019-7号地块征收建设指挥部于2019年7月28日发布征收公告，将涉案房屋所在土地纳入拆迁范围，并颁布了征收补偿方案，涉案房屋自发布征收公告时起，已经可以通过搬迁费、停产停业损失等征收补偿来弥补房屋不能使用所造成的损失，食品一厂要求樊明山按租金标准承担房屋占用费没有事实依据。三、涉案房屋没有建设、规划许可，不能向外租赁，樊明山承租后不能使用该房屋，租赁房屋的合同目的根本不能实现，不应支付租赁费用。樊明山承租涉案房屋后，因装修需要，食品一厂向樊明山提供了与实际房屋不符的伪造房权证复印件，导致樊明山无法办理消防手续与备案，根本不能使用房屋。在樊明山作为另案原告提起的（2019）鲁1702民初4550号民事诉讼的整个过程中，该房屋均处于无法使用和使用不能的状态。最高人民法院法官在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用问题答复意见中，关于租赁合同无效后房屋占有使用费用的问题，明确答复如下，问：《解释》规定合同被认定无效后，承租人要支付房屋占有使用费，是将无效合同按照有效处理吗？为什么参照合同约定的租金标准确定占有使用费？答：这种理解是错误的。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，本条规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此根据该答复精神，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，在樊明山作为承租人对房屋没有实际使用的状况下，樊明山并没有基于租赁房屋获取任何利益，不应支付占用费用。四、按照食品一厂的诉讼请求，如果予以支持，实际上就是支持食品一厂基于本不能出租获利的非法建筑房屋取得非法利益，将其非法利益合法化，将严重违反合同无效和最高法院司法解释的精神。五、按照九民纪要的规定，食品一厂作为合同无效的主要过错责任者，人民法院不应支持食品一厂按照无效的租赁合同约定取得利益。九民纪要第32条和33条确定，在确定合同无效后财产返还或折价赔偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。第34条规定，双务合同无效时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应同时返还。并且确定对于占有房屋一方应支付的使用费和返还价款一方应当支付的资金占用费相互抵消。因此，在食品一厂未履行生效的（2019）鲁1702民初4550号民事判决和（2020）鲁17民终1401号民事判决确定的返还租金义务之前，樊明山依法享有返还房屋的抗辩权，无需向食品一厂支付房屋占有使用费。六、一审判决认定的自2019年6月28日至2020年6月18日计算房屋占用费没有法律依据。退一步讲，即使认定樊明山应支付房屋占用费，其支付起算时间也应当按照人民法院判决确认的返还期间届满之次日起计算，食品一厂请求的起算时间没有法律依据。（2019）鲁1702民初4550号民事判决第二项“被告食品一厂返还原告租金28万元”，第四项“原告返还被告房产一宗”，“限判决生效后七日内履行完毕”，因此，人民法院判决确认原被告双方互负返还责任，返还时间为判决生效后七日内，只有在法院确定的返还时间到期之后，不予返还的，才产生继续占用问题，即樊明山自判决确认的不履行返还房屋义务时计算占有房屋使用费。本案中，（2019）鲁1702民初4550号民事判决书的生效时间为2020年6月18日，按照该判决确定的返还义务，樊明山应当在2020年6月25日之前返还涉案房屋，拒不返还的，可以自2020年6月26日起计算占用房屋费用。并且，计算占用费用时也不能完全参照合同约定的租金标准确定使用费，而是应当考虑樊明山占有该房屋是否取得占有利益，根据是否取得占有利益来确定如何参照合同约定租金标准。综上所述，食品一厂请求恢复原状、按照合同约定租金标准支付房屋占用费，与法无据，不应予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、九民纪要第32、33、34、35条合同无效后处理原则的规定，并参照最高院司法解释的答复精神，请依法撤销一审判决，驳回食品一厂的一审诉讼请求。 食品一厂辩称：一、涉案房屋没有房产证，是樊明山竞拍租赁时明知的事实，且主张的占有使用费属于樊明山应当返还实际占有房屋所获取的占有利益，并不是食品一厂不诚信，因合同无效而取得的获益或非法利益。该款项是为专门解决食品一厂身为国有企业约160余名下岗职工养老保险缴纳的救命钱，拍租前已书面请示菏泽市牡丹区政府商业办公室予以批准同意，食品一厂没有任何隐瞒和过错，无论樊明山是否获利，均应依法支付实际占有期间的占有使用费，并应自实际占有之日起即于拍卖成交日2019年5月22日计算至实际交付之日止，但樊明山于2020年7月10日在租赁房屋的墙壁上张贴了一份具有交付房屋内容的通知(但通知中载明的“食品一厂已更换房屋的门锁实际控制占有房屋，至其无法处置遗留物品”内容不属实)，既没有拆除装饰装修形成的资产，也没有交付租赁房屋的钥匙，占用使用费至少应计算至樊明山通知交付并同意食品一厂对其装修资产处置的时间即2020年7月10日为止，一审判决至少少计算了48天的占用费36821元，已经照顾偏袒了樊明山，樊明山以另一判决其交付房屋的时间为由起算点没有事实根据和法律依据。二、食品一厂在本案中请求的恢复原状，而不是因为需要恢复原状这一恢复本身的损失赔偿，而是一种行为。况且恢复原状的内容不仅包含对房屋的损坏，还包括没有拆除搬走的装饰装修形成的资产，由于该装修形成的资产不属于损失，属于必须拆除处理的资产，如果不用行为恢复原状，就等于同意樊明山可以通过该装修资产不拆除、不搬走、不恢复原状的方式继续占有使用涉案的房屋，这显然是依法不能成立的，也是违背了常理。三、生效判决已经判令：食品一厂返还樊明山缴纳的28万元租金，樊明山返还承租的房屋。因此，在樊明山没有返还之前，涉案的房屋仍存在樊明山通过对装饰装修形成的资产不拆除、不搬走、不交钥匙，仍继续占有使用直至实际交付日的事实。樊明山认为应从(2020)鲁17民终字1401号民事判决生效超过履行期的时间计算房屋占用费依法不能成立。四、樊明山引用最高院法官答复的意见中所陈述的合同无效处理原则中所表达的“承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益”，但已生效判决书没有判令樊明山返还实际占有房屋所获取的占有利益，而此处的占有利益就是占有使用费，属于一审法院的自由裁量权范围，本案一审判决没有任何不当。另依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》第九条之规定：检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判，但与新的法律、行政法规、司法解释相冲突或者为新的指导性案例所取代的除外。检索到其他类案的，人民法院可以作为作出裁判的参考。再结合一审时提交的最高人民法院的公布的关于占有使用费的指导性案例，一审法院据此参照合同约定的租金标准判令樊明山支付房屋占有使用费于法有据，且适用法律正确。五、依据最高人民法院公布的指导性案例(2018)最高法民申3082号民事裁定书载明：“至于一审、二审法院在判决书说理部分认为涉案债务属于夫妻共同债务，并非法院认定的事实，亦非判决主文，且并不影响本案的最终处理结果，故不构成本案再审的事由。”据此足以说明，樊明山依据(2020)鲁17民终字1401号民事判决中本院认为部分对应恢复原状或由樊明山承担拆除租赁物装饰装修费用的抗辩“各自的损失各自承担”的内容，不属于法院生效判决认定的事实，也不属于生效判决的主文，更不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第六款规定的“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”，不能作为认定案件事实以及裁判的根据。且严重违背《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定。樊明山依据另一案判决本院认为部分：对应恢复原状或由樊明山承担拆除租赁物装饰装修费用的抗辩“各自的损失各自承担”的内容，错误的将食品一厂主张的占用费也包括在所谓的损失范围，既没有事实根据，也与上述判例相违背，依法不能成立。总之，樊明山的上诉请求与事由，均依法不能成立，请求法院依法驳回其上诉，维持原判。 食品一厂向一审法院起诉请求：1.判令樊明山对所承租房屋因装修破坏的一楼地面(挖的水池部分)夯实并恢复至破坏前的水泥砂石硬化的原状；拆除一楼夹墙(24墙42.2平方米)、二楼夹墙(12墙、加气块331.29平方米)、二楼夹墙(12墙、红砖18.56平方米)，并恢复到装修前的原状，同时恢复二楼门窗及墙体的原状；2.判令樊明山参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费25.667万元，自2020年4月23日以后的占有使用费按每月2.333万元计算至恢复原状交付给食品一厂之日；3.诉讼费由樊明山负担。 一审法院认定事实：食品一厂拥有菏泽市牡丹区××路××路××房××处，上下两层共八间，无建设工程规划许可证和房屋所有权证。2019年3月19日，食品一厂将该房产拟行拍租，经请示菏泽市牡丹区商业办公室审核并获批准。2019年4月10日，食品一厂与菏泽新大新拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，将涉案房产的五年租赁权进行拍卖，2019年5月28日，食品一厂与樊明山就竞拍房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2019年6月28日至2024年6月27日，租赁期为五年，每年租赁费28万元，租金于每年的6月28日前一次付清。合同还约定了其他事项。合同签订后，樊明山对租赁房屋进行装饰装修修建水池、一楼夹墙（24墙）、二楼夹墙（12墙、加气块）等共395.80㎡。2019年11月27日，樊明山向一审法院提起诉讼，2020年1月7日，一审法院作出（2019）鲁1702民初4550号民事判决书，判决如下：一、樊明山与食品一厂签订的《房屋租赁合同》无效；二、食品一厂返还樊明山租金28万元；三、菏泽新大新拍卖有限公司返还樊明山拍卖佣金7万元；四、樊明山返还食品一厂位于菏泽市牡丹区××路××路××房××宗（1-2层共八间）。上述二、三、四项，限判决生效后七日内履行完毕；五、驳回樊明山其他诉讼请求。食品一厂与樊明山均不服一审判决提起上诉，2020年5月14日作出（2020）鲁17民终1401号民事判决书，维持一审判决，该判决已发生法律效力。另查明，樊明山于2020年7月9日履行（2020）鲁17民终1401号民事判决书，并张贴公告，将租赁房屋交付于食品一厂，并放弃租赁房屋的其他权利。 一审法院认为，食品一厂、樊明山于2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》属无效合同，生效判决已经确认，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。食品一厂要求樊明山参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的请求，（2019）鲁1702民初4550号民事判决书并未审理判决，一审法院应予以支持。樊明山的房屋占用时间应自2019年6月28日（合同约定的起始时间）计算至2020年6月18日[（2020）鲁17民终1401号民事判决书生效之日]为宜。占用使用费应为272328.77元（280000元÷365天×355天）。（2020）鲁17民终1401号民事判决书认为“食品一厂在本案中抗辩樊明山应恢复原状或由樊明山承担拆除租赁物装饰装修的费用，对于食品一厂的该项抗辩主张，一审法院认为，樊明山和食品一厂在涉案租赁合同无效的过程中，均存在过错，对各自损失应各自承担。故对于食品一厂的抗辩主张，一审法院亦不予支持”。因此食品一厂要求樊明山对所承租房屋因装修水池、一楼夹墙(24墙42.2平方米)、二楼夹墙(12墙、加气块331.29平方米)、二楼夹墙(12墙、红砖18.56平方米)予以拆除并恢复原状的请求，一审法院不予支持。樊明山已将租赁房屋交付食品一厂，食品一厂可自行处理，处理费用由食品一厂自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、樊明山于判决书生效后十日内支付食品一厂食品一厂房屋租赁占用费272328.77元；二、驳回食品一厂其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5960元，减半收取2980元，由樊明山负担。 本院二审期间，当事人均未提交二审新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，（2019）鲁1702民初4550号与（2020）鲁17民终1401号生效民事判决已确认案涉房屋租赁合同为无效合同。房屋租赁合同无效的情况下，承租人占有使用了租赁房屋亦应支付占有使用费用。樊明山主张其从未从租赁的房屋内获取利益，不应按照合同约定标准计算房屋占用费用。本院认为，虽然案涉房屋没有合法报建手续，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定予以裁判，系正常行使自由裁量权，处理并无明显不当，本院予以确认。鉴于樊明山未能提供充分证据证实其已于2020年6月18日前将涉案租赁房屋退还食品一厂，一审法院判决樊明山承担2020年6月18日前的房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。综上所述，樊明山的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5150元，由上诉人樊明山负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 张小彤 书 记 员 刘蕾蕾