黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7980号上诉人(原审被告)：刘岩，男，1973年3月14日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘佳佳，女，1995年7月10日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨永兴物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区王岗镇红星村。法定代表人：丛洪瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：石树东，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑丽艳，女，该公司副总经理。上诉人刘岩因与哈尔滨永兴物业管理有限责任公司（以下简称永兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初7424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘岩上诉请求：1.要求判定哈尔滨市物价监督管理局哈价函[2012]49号《哈尔滨市物价监督管理局关于红星城小区项目前期物业服务收费标准的复函》没有经过批准执行;2.要求判定《开发公司与物业公司物业服务协议》即委托合同与刘岩无关;3.要求判定甲方为永兴物业公司、乙方为哈尔滨红星城房地产开发有限责任公司双方执行《前期物业服务协议》的第四条二项10款的约定;4.要求判定永兴物业公司向哈尔滨红星城房地产开发有限责任公司主张权利;5.要求判定永兴物业公司向刘岩主张权利主体不适格;6.要求判定刘岩不是哈尔滨红星城房地产开发有限责任公司的法人代表;7.要求判定刘岩在签约页上的签字只是遵守《业主手册》上的管理，对《前期物业服务协议》没有履行的权利义务;8.要求判定撤销（2020）黑0103民初7424号民事判决书;9.要求法院将永兴物业公司涉嫌欺诈当事人虚假诉讼浪费司法资源的行为和一审法官枉法裁判涉嫌职务犯罪问题移送监察委等相关部门处理;10.一、二审诉讼费由永兴物业公司承担。事实和理由:在红星城小区未建成之前，于2012年10月1日哈尔滨红星城房地产开发有限责任公司，委托永兴物业公司来管理红星城物业事务，并签订了《开发公司与物业公司物业服务协议》。在2013年12月29日。以永兴物业公司为甲方，以红星城房地产开发公司为乙方签订了《前期物业服务协议》。在红星城小区没有合法手续,即:“五证”“两书”不齐全，没有竣工的前提之下，红星城房地产开发公司为了将物业费转嫁给业主，于2013年12月29日停发红星村村民拆迁的临迁补助费，强行要求红星村村民进户，并在《业主手册》最后一页即第六章签约页签名，为红星城房地产开发公司买单。2018年2月28日成立业主委员会,但至今没有开业主大会来确定物业服务企业，更没有《物业服务委托合同》。红星城业主委员会至今没有办公地点，是永兴物业公司不给提供办公场所。因为此事，永兴物业公司被区物业办和街道办事处记入物业服务企业不良行为信息并扣分。永兴物业公司没有向哈尔滨市物价监督管理局重新申报收费标准,没有经过批准认定就收取每平方米1.4元的物业费等其他费用，是涉嫌诈骗、敲诈勒索的行为。一审法院故意错误认定事实，故意采纳了不应该采纳的证据，一审法官涉嫌滥用职权、枉法裁判，是为违法犯罪分子黑恶势力充当保护伞。因《开发公司与物业公司物业服务协议》的委托合同签订日期是2012年10月1日。甲方是红星城房地产开发公司，乙方是永兴物业公司。刘岩不是该协议的主体，当时也没有业主,所以该协议委托合同与刘岩无关。而《前期物业服务协议》的甲方是永兴物业公司，乙方是红星城房地产开发公司，物业服务费和其他相关费用与刘岩无关，永兴物业公司应向红星城房地产开发公司主张权利。刘岩在签约页上的签字只是承认和遵守《前期物业服务协议》和《业主手册》的管理，没有履行承担的权利和义务。二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，要求法院对上述9项诉讼请求必须全部进行审理。永兴物业公司和一审法官触犯法律，请求将违法犯罪问题移送监察机关进行处理。永兴物业公司辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。永兴物业公司向一审法院起诉请求：1、刘岩给付2017至2019年物业费、电梯费6609元；2、刘岩按照本金2203元、每日千分之三承担违约金，直至给付为止（其中2203元从2017年1月1日起计算至给付之日，2203元从2018年1月1日起计算至给付之日，2203元从2019年1月1日起计算至给付之日）；3、刘岩承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月1日，哈尔滨红星城房地产开发有限责任公司（委托方、开发建设单位、甲方）与永兴物业公司（受托方、物业管理服务企业、乙方）签订《开发公司与物业公司物业服务协议》，协议约定：永兴物业公司为红星城小区提供物业服务，第三条前期物业管理服务合同期限本合同自2012年10月1日起，至本小区业主委员会成立，确立物业管理服务企业后，并签订《物业管理服务合同》之日终止。第七条物业管理服务费用（一）2、竣工验收合格交付业主使用后的物业管理服务费，按物价局审批定价执行：非住宅（商服）按建筑面积每月每平方米1．8元由业主交纳；住宅物业费1．4元每月每平方米，电梯收费按哈尔滨市政府指导价执行。6、业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。2013年12月29日，刘岩入住红星城小区并签署《永兴物业红星城小区业主手册》。业主手册第二章物业公司第三节前期物业服务协议第五条物业服务费及其它相关费用（均按建筑面积核算）1、经哈尔滨市物价局批准，我小区收费标准高层物业费：1．40元／㎡·月，电梯费：按照哈尔滨市普通住宅电梯指导价执行。3、关于物业费用的几点说明：a物业费是以预收的形式收取，按相关规定预收时间不得提前一年。第九条违约责任4、乙方违反协议，不按本协议约定交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。刘岩每年需交纳物业费、电梯费2203元，其未交纳2017年至2019年间物业费、电梯费。一审法院认为，永兴物业公司为红星城小区提供物业服务，刘岩系该小区业主，应当按照相关协议约定及时交纳物业费、电梯费，其未及时交纳，构成违约，应当承担违约责任。刘岩答辩主张的不交纳物业费理由非法定抗辩事由，原审法院对其答辩主张不予采纳。对于永兴物业公司要求刘岩交纳物业费、电梯费共计6609元的诉讼请求，原审法院予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，永兴物业公司在涉案小区与开发建设单位签订的《开发公司与物业公司物业服务协议》对于小区业主具有约束力，在该协议对业主不按时交纳物业费已经约定违约金计算标准的情况下，永兴物业公司在业主手册中通过格式条款，提高了该种情形下违约金的计算标准，该约定不当的加重了业主的责任，依法对业主不产生约束力。业主承担的违约金应按永兴物业公司与开发建设单位签订的《开发公司与物业公司物业服务协议》计算，即从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金，换算为年利率为10．95％。判决：一、刘岩于判决生效之日起十日内给付永兴物业公司2017年至2019年间物业费、电梯费6609元；二、刘岩于判决生效之日起十日内给付永兴物业公司违约金（按年利率10．95％，其中2203元自2017年1月1日起开始计算，2203元自2018年1月1日起开始计算，2203元自2019年1月1日起开始计算，均计算至实际给付之日止）；三、驳回永兴物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘岩负担。本院二审期间，刘岩提供照片19张，证明永兴物业公司提供的服务质量不合格，不符合每平方米1.4元的收费标准。经质证，永兴物业公司认为：永兴物业公司一直是按照物业管理条例的规定，进行管理服务，照片不能体现永兴物业公司提供服务质量不合格。本院认为，刘岩提供的照片能够客观反映其居住小区环境面貌，但该照片不能证明永兴物业公司未按合同约定履行管理服务义务，且刘岩提供的照片不属二审新证据，本院不予认定。二审中，永兴物业公司没有提供新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据该项法律规定，永兴物业公司与涉案小区的开发建设单位签订的《开发公司与物业公司物业服务协议》对于小区业主具有约束力，刘岩、永兴物业公司应按该前期物业服务协议履行各自的义务。审理中，刘岩并不否认永兴物业公司为小区提供物业管理服务的事实，刘岩应依法、依照前期物业服务协议的约定缴纳物业费。刘岩以其不是前期物业服务协议的合同主体，该协议与刘岩无关为由，拒绝交纳物业费的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘岩负担。本判决为终审判决。审判长 董茂建审判员王梦薇审判员王爱军二〇二〇年十二月二十三日法官助理刘向坤书记员刘晶