江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初6818号原告：徐萍，女，1972年8月30日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：徐宝书，江苏杰仁律师事务所律师。被告：朱俊婷，女，1988年10月17日出生，汉族，百思卓儿童看护服务中心个体经营业主，住江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。原告徐萍与被告朱俊婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告徐萍的委托诉讼代理人徐宝书，被告朱俊婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐萍向本院提出诉讼请求：1.判令双方2017年5月6日签订房屋租赁合同于2020年8月3日解除；2.被告支付房屋占有费26667元（自2020年8月6日至2020年9月16日实际交房期间）；3.判令被告支付违约金120000元；4.由被告承担诉讼费。事实和理由：2017年5月7日，原被告签订房屋租赁合同，租赁期限2017年5月7日至2022年5月6日，被告缴纳租赁押金1万元。房租一年一付，十二个月付清一次房租，先付后住，此后提前三十天支付下一次房租。2020年5月4日被告付房租6万元，2020年6月30日被告写了欠房租16万元的欠条。被告已违约，原告于8月3日因被告违约依据合同第九条第2项提出解除通知。在审理过程中，被告于2020年9月16日将房屋钥匙邮寄给原告，返还了案涉房屋，所以我方主张占有使用费截止至2020年9月16日。为了维护原告合法权益，现提起诉讼，恳请法院支持。被告朱俊婷辩称，1.原被告签订房屋租赁合同后，被告一直如期缴纳房租，从未逾期。2020年8月3日原告通过邮寄的方式向被告邮寄了一份《通知函》，原告提出与被告解除合同，被告认为原告主动解约，被告因疫情原因同意解除租赁合同并于次日晚上即搬出案涉房屋，双方实际于2020年8月6日已经解除涉案房屋的租赁合同，故原告第一项诉讼请求不成立；2.2020年5月4日由于前一年度所付租金22万元已经到期，被告向原告提出因疫情原因导致经营困难，续租至8月，原告通过微信和被告联系，确认租期至8月底。被告按照租赁合同2020年全年租金24万元计算，付给原告自2020年5月7日至2020年8月6日期间3个月的租金6万元。8月6日，被告收到原告的解约通知函后，认为原告主动解约就也同意解除租赁合同，并于2020年8月7日晚上搬出涉案房屋。2020年8月13日被告通过微信和原告沟通剩余水电卡和钥匙交接事宜，原告表示需要沟通，被告回复同意，但此后原告一直未与被告沟通，被告多次预约原告到现场办理房屋交还事宜，原告以出差不在南京为由拒不见被告。被告遂采用邮寄方式交付了房屋钥匙。被告实际在8月7日之后并不实际占用涉案房屋，故原告的第二项诉讼请求不成立。3.被告在2020年8月7日后未实际占有使用房屋，没有违约行为，不应当承担违约金，原告的第三项诉讼请求不成立。4.2020年新冠肺炎疫情原因，被告经营的店铺自2020年1月20日至2020年5月18日期间按规定不曾营业。租赁合同第九条第四项关于不可抗力的约定，原告也未响应国家号召给被告减免2个月租金，且被告交纳的房屋押金1万元至今原告都未予退还。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，位于栖霞区房屋（工程暂定编号，以下简称案涉房屋）系原告徐萍出资购买，房屋建筑面积87.54平方米，房屋设计用途为商业。徐萍已向开发商支付购房款3042555元，该房屋尚未办理权属登记。2017年5月7日，经案外人南京华府房产经纪有限公司居间，徐萍（甲方、出租方）与被告朱俊婷（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，合同约定，徐萍将案涉房屋出租给朱俊婷，用途为商业；租赁期限自2017年5月7日至2022年5月6日止；租金每年为20万元，定为十二个月付清一次，先付后住，此后提前三十天支付下一次房租，甲方在收取首期租金时收取乙方租赁押金1万元整，租赁期满，无违约，无欠费情形下由甲方无息全额退还乙方该押金；合同第八条约定，乙方须按本合同规定的时间和方式支付租金、租赁押金及其他费用。……；第九条第二款约定，如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，租金按实结算，甲方退回剩余租金及押金，因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；第三款约定，如甲、乙双方的任何一方未经对方同意擅自提前终止本合同，造成违约的，违约方应按一个月的租金向守约方支付违约金；从合同第3年开始，每年增加2万元。合同同时对双方其他权利义务作出约定。租赁合同签订后，徐萍向朱俊婷交付案涉房屋，朱俊婷使用案涉房屋从事教育培训经营，并按约定支付房屋租金至2020年5月6日。2020年4月15日，徐萍同意让朱俊婷一个月租金。2020年5月4日，朱俊婷通过微信与徐萍联系，以疫情影响半年没有经营为由，要求将租赁合同“申请续租到8月底，把这部分房租补给您”。徐萍表示知道了，要求朱俊婷支付“三个月的房租”。同日，朱俊婷通过手机银行、微信转账方式给付徐萍三个月6万元的房屋租金。同年6月30日，徐萍要求朱俊婷落实2020年的房租，“如果没有办法给，我就给你一个月时间搬家，7月底把房子交付给我”。朱俊婷回复“上次您说的7月底交房租，怎么变了？”徐萍回复“你下午几点过来，当面谈好，剩余房租落实到位，7月30日前交清，否则我好另做安排。”同日，朱俊婷向徐萍出具欠条一份，内容为：今欠到徐萍16万元房租（春天商铺2-5），于7月31日前一次性支付。后经徐萍多次催要，朱俊婷未按欠条承诺日期给付剩余房租。2020年8月6日，徐萍以朱俊婷欠缴商铺租赁费，经多次催缴无果为由，通过邮政挂号信方式向朱俊婷送达落款日期为2020年8月3日的通知函，通知朱俊婷解除合同。朱俊婷于2020年8月7日签收通知函。2020年8月13日，朱俊婷通过微信告知徐萍，其于“上周五（2020年8月7日）晚上已按您的要求搬出。物业费我已交到8月底，……门店锁的钥匙在我这里，今天把钥匙和水电卡寄给您。”朱俊婷后于2020年9月15日将钥匙和水电卡通过圆通速递物流邮寄给徐萍，该快递于2020年9月17日暂存于菜鸟驿站，徐萍于2020年9月21日完成取件。徐萍以朱俊婷未办理房屋交接手续为由，起诉至法院要求处理。审理中，徐萍确认已收取朱俊婷支付的租赁押金1万元，该押金尚未退还，徐萍已经收回租赁房屋。徐萍另确认其主张的违约金12万元实际是损失，是按照房屋租赁合同第九条第二款计算出来的，就该损失徐萍在审理中未能举证证实。朱俊婷同意用押金抵扣所欠租金、占有使用费及违约金。双方一致确认朱俊婷已经结清案涉房屋的水电物业费。本案经本院主持调解，双方未能达成一致意见，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述；徐萍与朱俊婷共同举证的通知函、挂号信信封，徐萍举证的商品房预售合同及购房发票、房屋租赁合同、欠条、邮政挂号信详情单，朱俊婷举证的支付宝、微信、手机银行转账记录、微信聊天记录、圆通速递物流详情单等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告徐萍与被告朱俊婷自愿签订房屋租赁合同，将自己购买的商铺出租给朱俊婷从事经营，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在租赁合同履行期间，朱俊婷向徐萍出具欠条后，未按承诺期限支付租金，经徐萍催告后仍未履行支付义务。徐萍依法享有合同解除权。徐萍向朱俊婷邮寄送达通知函，通知解除案涉租赁合同，朱俊婷于2020年8月7日签收通知函后未提出异议，并主动搬离案涉房屋。本院确认案涉房屋租赁合同于2020年8月7日通知函到达之日解除。徐萍请求判决房屋租赁合同于2020年8月3日解除不当，本院予以纠正。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋租赁合同因朱俊婷逾期支付房租而解除，朱俊婷将租赁房屋钥匙返还徐萍，朱俊婷仍应按合同约定的标准支付至返还房屋之日止的房屋租金及占有使用费。经核算，扣除徐萍同意免除朱俊婷一个月的租金，以及朱俊婷已经支付的三个月租金，朱俊婷已经足额支付本院确定房屋租赁合同解除前的房屋租金，至徐萍主张的截止日期2020年9月16日，朱俊婷应支付的房屋占有使用费为6666.67元（20000元/月÷30日×10日）。朱俊婷在案涉房屋租赁合同解除后未及时采取有效方式返还租赁标的，其辩称不实际占有案涉房屋，不应承担房屋占有使用费的理由不能成立，本院不予采纳。关于徐萍主张的损失12万元，其当庭未能举证证实，由于案涉房屋系商业用房，考虑到案涉房屋的用途、可能使用的经营业态，以及再次出租难易程度，结合导致租赁合同解除的原因，本院酌情确定按两个月租金标准确定徐萍的损失，即40000元（240000÷12个月×2个月），但应当扣除朱俊婷已经支付的押金10000元。故本院对徐萍合理部分诉讼请求予以支持。朱俊婷辩称其没有违约行为，不应承担违约责任的意见缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告徐萍与被告朱俊婷于2017年5月7日签订的关于栖霞区房屋的房屋租赁合同于2020年8月7日解除；二、被告朱俊婷于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告徐萍截至2020年9月16日止的房屋占有使用费6666.67元；三、被告朱俊婷于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告徐萍损失30000元；四、驳回原告徐萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告徐萍负担1462.50元，被告朱俊婷负担487.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  韩栋二〇二〇年十二月三日法官助理晋静书记员尹紫