广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10090号上诉人（原审被告）：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：刘晏，广东瀛双律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴远聪，男，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。原审被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。上诉人佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）因与被上诉人吴远聪及原审被告佛山市房天下科技有限公司（以下简称房天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎富公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判房天下公司向吴远聪返还30000元装修款；2.本案诉讼费由吴远聪、房天下公司承担。事实和理由：鼎富公司与吴远聪签订的《物业租赁合同》《〈物业租赁合同〉补充协议》自始无效。房天下公司无权收取涉案30000元装修款，该费用应由房天下公司归还给吴远聪。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建的，人民法院应当认定有效。”涉案物业至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，则双方签订的《物业租赁合同》无效，合同无效的法律后果是基于合同取得的财产应当返还。吴远聪是基于合同无效向鼎富公司返还租赁款，鼎富公司无异议，但房天下公司收取的30000元装修费，应当由房天下公司归还，而不应由鼎富公司归还。其次，房天下公司在接受鼎富公司委托销售涉案物业时，明知鼎富公司未取得涉案物业的建设工程规划许可证，仍接受委托进行销售，违反了《房地产经纪管理办法》第二十二条、第二十三条、第二十五条的禁止性规定，存在重大过错。房天下公司应承担相应过错承担责任，无权取得佣金。故房天下公司应将收取的30000元及从鼎富公司处获得的佣金退还给吴远聪及鼎富公司。再次，即便该30000元认定为佣金，但房天下公司在向吴远聪招租时，未告知该款项的性质。且房天下公司与鼎富公司对于该30000元的约定并未经吴远聪的同意,故该约定对吴远聪无约束力。而房天下公司与吴远聪之间并没有签订任何协议确定房天下公司有权向吴远聪收取该30000元，房天下公司应当退还30000元给吴远聪。吴远聪辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应维持原判。房天下公司述称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应维持原判。吴远聪向一审法院提出诉讼请求：1.吴远聪与鼎富公司签订的《物业租赁合同》无效；2.鼎富公司返还吴远聪已支付的租赁使用费195000元；3.鼎富公司支付因合同无效给吴远聪造成的利息损失4600元（以195000元为本金，从2019年3月29日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年4月21日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.鼎富公司与房天下公司共同向吴远聪返还30000元装修费；5.本案诉讼费用由鼎富公司、房天下公司负担。一审法院认定事实:2019年3月17日，吴远聪（乙方）与鼎富公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定（摘要）：1.物业位于佛山市高明区*******以西、怡乐路以北的地块，推广名为【西黎·龙XX际广场】2栋908单元，该物业总建筑面积为33.14平方米。截止本合同签署日，甲方对该物业拥有独立、完整的租赁和使用权，为该物业唯一合法使用权人，该物业不存在抵押、查封等权利瑕疵。2.该物业租赁期限为20年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算。在乙方按照本合同约定履行，未违反本合同相关约定的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日。该物业在租赁期限内的租金总额为195000元，乙方须于2019年3月31日前付清全额租赁使用费（含定金）。3.甲方应当在2020年10月31日前（含当日）将物业交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准详见本协议附件二《物业交付装修标准清单》。2019年3月17日，房天下公司向吴远聪出具收据一张，载明：“今收到吴远聪交来佛山市高明区***************装修款30000元。”2019年3月29日，鼎富公司向吴远聪出具专用收款收据，确认收到吴远聪交纳的佛山市高明区*****************物业租赁使用费195000元。另查，2018年11月19日，鼎富公司（甲方）与房天下公司（乙方）签订《项目招商代理合同》，就甲方【龙XX际广场】项目委托乙方代理招商并进行目标市场拓展（渠道分销）等业务约定（摘要）：1.项目名称【龙XX际广场】，项目地址佛山市高明区*******以西、XX路以北地块。2.代理期限为2018年11月20日至2019年6月30日止。3.每套房源招商成功标准：以甲方与客户签订《物业租赁合同》，客户按照《物业租赁合同》约定向甲方缴付完成定金30000元，则乙方对该《物业租赁合同》中指定房源招商责任即告完成，但乙方仍有义务催促及跟进客户后续的贷款、交款等手续工作。4.甲方允许乙方以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户收取30000元/套的费用，该费用实际上是甲方应支付予乙方的代理费，该笔费用由乙方直接向客户收取，甲方无需另行向乙方支付此笔代理费。如后续发生本合同第八条第11款所列情形，前述30000元/套费用由甲方向客户退还，与乙方无关。5.乙方的代理费由市场成交价与具体底价的差额与30000元/套组成；因甲方原因（包括但不限于逾期交楼、装修质量不合格、证件不齐全无法交楼）导致客户挞定、退房的，乙方无需退还已收取的代理费，甲方未支付的代理费仍应继续支付。2018年12月26日，鼎富公司出具《收款委托书》，载明：“我司授权房天下公司开展龙XX际广场招商工作，由房天下公司自行开展制定招商优惠政策，客户支付的物业总价款包括物业租赁费及服务费用。我司授权房天下公司收取客户缴纳的服务费用，收费标准为30000元/套（即《项目招商代理合同》第六条第2款所列的代理费用）。房天下公司可以招商服务费、策划推广费或其它名目收取前述款项。”房天下公司确认“同意接受上述委托。”庭审中，鼎富公司确认涉案龙XX际广场项目未取得建设工程规划许可证，该项目也未实际动工。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、吴远聪与鼎富公司签订的《物业租赁合同》的效力问题；二、吴远聪要求鼎富公司返还租赁使用费195000元及利息是否有法律依据；三、吴远聪要求鼎富公司及房天下公司连带返还30000元装修费是否有法律依据。现分述如下：一、关于涉案《物业租赁合同》的效力问题。涉案物业所在地块性质为集体建设用地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，鼎富公司在庭审中承认涉案项目没有取得建设工程规划许可证，也没有提供证据证明经主管部门批准建设，其作为出租人与吴远聪签订的《物业租赁合同》无效。二、关于吴远聪要求鼎富公司返还租赁使用费195000元及利息是否有法律依据的问题。因涉案《物业租赁合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，鼎富公司因该合同取得的财产应向吴远聪返还，即鼎富公司直接收取的物业租赁使用费195000元应向吴远聪返还。另，导致涉案《物业租赁合同》无效的原因是鼎富公司未取得建设工程规划许可证，其存在过错；没有证据显示吴远聪对该合同无效存在过错。鼎富公司实际占有以交付租金名义收取的吴远聪款项，确实造成了吴远聪的利息损失，吴远聪请求以195000元为本金，从2019年3月29日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率、从2019年8月20日起至2020年4月21日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失，未违反法律的规定，一审法院予以支持。三、关于吴远聪要求鼎富公司及房天下公司连带返还30000元装修费的问题。首先，吴远聪交付30000元装修款给房天下公司是基于吴远聪与鼎富公司缔结的《物业租赁合同》，该合同附件二中也明确约定了物业交付的装修标准，与收据中载明的装修款相印证。鼎富公司出具给房天下公司的《收款委托书》中亦声明物业总价款包括物业租赁费及以招商服务费用、策划推广费或其它名目收取的服务费，故吴远聪向房天下公司支付的30000元属于物业总价款的一部分。同时，吴远聪在房天下公司出具收据当日与鼎富公司签订了《物业租赁合同》，应推定为吴远聪对该30000元是支付给鼎富公司的物业价款是知情的，吴远聪支付的该款项实质是其履行《物业租赁合同》的义务。其次，据鼎富公司、房天下公司签订的《项目招商代理合同》，鼎富公司、房天下公司为委托代理关系，房天下公司以鼎富公司的名义将涉案项目对外招商，促成鼎富公司与客户签订《物业租赁合同》，鼎富公司向房天下公司支付代理费的形式为房天下公司以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户直接收取30000元/套的代理服务费，即房天下公司以自己名义收取的涉案装修费30000元是基于鼎富公司的委托，房天下公司收取30000元的行为对被代理人鼎富公司发生效力，鼎富公司作为被代理人等同于其收取了该30000元。综上，基于吴远聪与鼎富公司所签订的《物业租赁合同》的相对性及鼎富公司、房天下公司之间的委托代理关系，向吴远聪返还该30000元的义务主体应为鼎富公司，吴远聪请求房天下公司返还该30000元无法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认吴远聪与鼎富公司于2019年3月17日签订的《物业租赁合同》无效；二、鼎富公司于判决发生法律效力之日起十日内向吴远聪返还租赁使用费195000元及利息（利息以195000元为本金，2019年3月29日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率、2019年8月20日至2020年4月21日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、鼎富公司于判决发生法律效力之日起十日内向吴远聪返还装修费30000元；四、驳回吴远聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2337.50元（吴远聪已预缴），由鼎富公司负担。吴远聪预缴的案件受理费2337.50元，由吴远聪在判决发生法律效力之日起向一审法院申请退回。鼎富公司负担的案件受理费2337.50元，由其在判决发生法律效力之日起7日内向一审法院缴纳。二审期间，鼎富公司、吴远聪、房天下公司均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：鼎富公司应否向吴远聪返还装修款30000元。鼎富公司上诉主张涉案装修款30000元由房天下公司收取，应由房天下公司予以退还，而非鼎富公司。经审查，其一，吴远聪支付的装修款30000元属于物业总价款的一部分。2019年3月17日，吴远聪支付30000元装修款予房天下公司，当日与鼎富公司订立《物业租赁合同》，该租赁合同附件二亦明确约定了装修交付标准，与收据中载明的装修款相互印证。根据鼎富公司于2018年12月26日向房天下公司出具《收款委托书》可知，客户支付的物业总价款包括物业租赁费及服务费用（可以招商服务费用、策划推广费或其它名目收取），故吴远聪向房天下公司支付的30000元属于物业总价款的一部分。其二，根据鼎富公司、房天下公司于2018年11月19日签订的《项目招商代理合同》可知，鼎富公司向房天下公司支付代理费的形式为房天下公司以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户直接收取30000元/套的费用，即本案中房天下公司以自己名义收取的涉案装修费30000元系基于鼎富公司的委托，房天下公司作为代理人收取30000元对被代理人鼎富公司发生效力，等同于鼎富公司收取了该30000元。一审法院认定鼎富公司应向吴远聪返还装修费30000元并无不当，本院依法予以维持。综上，鼎富公司上诉请求不能成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人佛山市鼎富物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月二十六日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力