广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32774号上诉人（原审被告、反诉原告）：张东宝，被上诉人（原审原告、反诉被告）：张嘉颖，委托诉讼代理人：张玉，广东南龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诗娜，广东南龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:邱诗宏，委托诉讼代理人：王帅，广东广荣律师事务所律师。上诉人张东宝因与被上诉人张嘉颖、被上诉人邱诗宏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初6200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张东宝上诉请求：一、撤销本案一审判决，将本案发回重审或对本案依法改判：驳回张嘉颖对张东宝的全部诉讼请求，进场费70000元由邱诗宏负责向张嘉颖返还，并判令张嘉颖向张东宝支付场地占用费190000元；二、本案的一、二审案件受理费、评估费等全部由张嘉颖、邱诗宏承担。事实和理由：一审判决认定不清或认定事实错误，且显失公平。1、关于进场费，张东宝与张嘉颖所签订的合同中没有约定进场费，张东宝也没有收到过进场费。张佳颖和邱诗宏之间超出合同约定，由张嘉颖向邱诗宏支付的进场费既没有合同依据，同时邱诗宏也没有向张东宝交付，该行为系邱诗宏私下行为，一切后果理应由其承担，如需返还，亦应由邱诗宏向张嘉颖返还，与张东宝无关。2、关于案涉场地占用期间，案涉场地于2016年11月10日交付给张嘉颖占有使用，其实际占有使用至2018年9月10日，而不是一审认定的占有使用至2017年4月12日，后被案外人强制收回，其事实与理由为：一、2018年8月8日，各方委托人民法院选定评估机构，2018年8月20日，评估机构、法院工作人员、代理律师共同现场查勘，认定评估对象维护保养程度较好，整体成新度较高，张嘉颖当庭也确认，案涉场地钥匙由其保管；二、张嘉颖亦当庭确认，其于2018年9月将案涉场地内设备及装修残值打包转让给第三人。以上两个事实充分说明了，张嘉颖一直占用案涉场地至2018年9月，而不是其起诉称于2017年4月就由原房东强制收回，否则无法进行评估。评估由张嘉颖自行用钥匙打开案涉场地大门，张嘉颖也无法在2018年9月将场地内设备及装修残值打包转让。综上所述，一审法院认定事实不清或错误，请求二审法院依法判决。张嘉颖、邱诗宏未发表述辩意见。张嘉颖向一审法院起诉请求：1、确认张嘉颖与xxx（深圳）美食管理有限公司签订的《唐人街美食广场经营租赁合同》无效；2、张东宝、邱诗宏共同向张嘉颖返还合同保证金19000元、进场费70000元、租金9500元，并从2017年6月1日期按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清之日止，暂计算至2018年3月1日利息为4285元；3、张东宝、邱诗宏共同向张嘉颖支付装修费、购买设备损失50000元；4、张东宝、邱诗宏共同赔偿张嘉颖加盟费240000元；5、本案诉讼费由张东宝、邱诗宏承担。张东宝向一审法院反诉称：1、张嘉颖支付场地占用费（租金）至张嘉颖腾退完毕并恢复原状之日，按照每月9500元计，从2017年1月10日暂计至2018年9月10日，为190000元；2、张东宝无需返还合同押金19000元；3、张嘉颖承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年10月25日，xxx（深圳）美食管理有限公司作为委托人，邱诗宏作为被授权人，xxx（深圳）美食管理有限公司向邱诗宏出具《法人授权委托书》，内容为：现委托受托人就开发深圳市龙岗区xx路xxx号xx花园xx栋x楼（唐人街美食广场）项目相关事宜为职业经理人，主要委托范围包含：…代收招商签约金（合同押金、租金及进场等相关费用）、项目招租签约前代收客户租铺定金…，并载明以上授权委托，受托人均代表“xxx（深圳）美食管理有限公司”及“xxx美食广场”处理一切相关项目，因此而引起之一切法律及经济责任，本单位将承担全部法律责任及经济责任，受托人可以免责。xxx（深圳）美食管理有限公司在该授权委托书上签字并加盖张东宝个人私章。2016年11月10日，张嘉颖作为乙方，xxx（深圳）美食管理有限公司作为甲方，双方签订《xxx美食广场经营租赁合同》，约定甲方将xxx铺位（以下简称“涉案铺位”）租赁给乙方，建筑面积约为51平方米；该铺位经营用途为餐饮用途，业态为（皇茶软饮）；除双方另有约定外，乙方不得任意改变铺位经营性用途及任意改变经营状态；租赁期限为两年，自2016年11月10日至2019年11月9日；该铺位的租金为9500元/月；乙方应于签订本合同生效之日向甲方支付合同押金19000元，同时交付第一个月租金9500元；免租期：甲乙双方自签订本合同之日起，甲方给予乙方30天的装修期（若装修期满本美食广场未正式开业之时间段也纳入装修免租期）。2011年11月1日，张嘉颖向邱诗宏微信转账2000元，2016年11月2日、11月10日张嘉颖分别向邱诗宏转账支付8000元、88500元，共计98500元。其中的19000元保证金和9500元租金，xxx（深圳）美食管理有限公司向张嘉颖出具了收款收据，张东宝对此予以认可，其对其他款项不予认可。张嘉颖向一审法院提交了一份《皇茶合作授权合同》，显示：广州市皇茶芝芝餐饮管理有限公司作为甲方，张嘉颖作为乙方，甲方同意乙方在遵守本协议议定的条款下，于本协议有限期内，使用“royaltea皇茶”茶饮专卖店的品牌技术开设茶饮专卖店；甲方授权乙方位于广东省深圳市（地址待定）的营业地址经营，合作授权为50000元，生财器具款为12000元，授权时间为2016年7月4日至2019年7月3日。张东宝对该合同的真实性不予任何，并认为该合同的有限期的时间为2016年7月4日至2019年7月3日，该合同签署的基础与本案无关，其加盟费与本案无关。邱诗宏向一审法院提交如下证据材料：1、《唐人街美食广场定铺协议》，显示xxx（深圳）美食管理有限公司作为甲方，张嘉颖作为乙方，甲方双方就唐人街美食广场（XX）铺位租赁事宜达成共同意向，乙方向甲方一次性缴纳建设费用70000元，定铺协议签订时乙方向甲方缴纳定金10000元…，xxx（深圳）美食管理有限公司、张嘉颖在落款处签字、盖章。2、唐人街（美食）管理有限公司于2017年4月8日、4月25日向涉案商铺出具的《催缴费用通知单》，要求其交租金；3、xxx（深圳）美食管理有限公司于2017年4月12日向涉案商铺出具的《停水停电通知》，内容为“截止至2017年4月12日，贵店尚欠我司2017年4月份租金及相关费用，根据贵店与我司签订的租赁合同约定，同时经多次共同催缴，贵商户拒不缴纳，我司将对贵店进行停水停电处理，一切后果自负”。张东宝、邱诗宏称涉案商场于2017年3月3日开业，张嘉颖则称涉案商场一直未开业。张嘉颖当庭陈述涉案商铺在2017年4月中旬关门，张东宝、邱诗宏在2017年4月12日左右对涉案商铺停水停电，商铺已交还给案外人赖德明，并主张《经营租赁合同》于2017年4月10日解除。张东宝陈述涉案商铺所在的商场确实关门了，但涉案商铺与另外一个商铺在商场门外，可以继续经营，其主张涉案商铺一直由张嘉颖占有使用至2018年9月10日。一审法院曾多次联系案外人赖德明欲查明涉案房屋的现状，未果。张嘉颖与张东宝、邱诗宏亦未能联络到赖德明到一审法院接受调查。经一审法院核实，涉案商铺系在商场内的门口，不是临街商铺。2018年8月8日，张嘉颖与张东宝、邱诗宏双方共同委托龙岗区人民法院就涉案铺位进行评估，深圳市国资源资产评估有限公司接受委托并于2018年9月17日就涉案铺位的装修价值出具资产评估报告，评估结论为涉案铺位室内装修的评估净值为26106元。张东宝当庭陈述张嘉颖在评估后已将涉案商铺的餐饮设备转让，张嘉颖对转让的事实予以认可。一审法院向深圳市市场和质量监督管理委员会官网查询，xxx（深圳）美食管理有限公司的法定代表人是张东宝，系自然人独资，张东宝为唯一的股东，该公司于2017年11月17日注销。张东宝在庭审中称邱诗宏是xxx（深圳）美食管理有限公司的实际经营人，邱诗宏认为其系xxx（深圳）美食管理有限公司的普通员工，被授权处理涉案商铺的租赁事宜。又查，涉案商铺所在的房屋未取得合法的建设工程规划许可证或经县级以上建设行政主管部门批准建设。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因涉案商铺所在的房屋未取得建设工程规划许可证，张嘉颖与xxx（深圳）美食管理有限公司签订的《唐人街美食广场经营租赁合同》应属无效。张嘉颖请求确认该《唐人街美食广场经营租赁合同》无效，一审法院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，张嘉颖签订《唐人街美食广场经营租赁合同》后向邱诗宏共计转账98500元，其中19000元为保证金，9500元为租金，70000元为进场费（建设费）。邱诗宏作为xxx（深圳）美食管理有限公司的授权代表收取张嘉颖上述款项的行为符合《法人授权委托书》的约定，应当视为公司行为，xxx（深圳）美食管理有限公司应当返还张嘉颖支付的进场费70000元及保证金19000元。剩余的9500元为租金（房屋占用使用费），张嘉颖使用了涉案房屋，应当支付房屋占有使用费，不应要求返还。xxx（深圳）美食管理有限公司已于2017年11月17日注销，张东宝作为xxx（深圳）美食管理有限公司的唯一股东，未能提供证据证明其个人财产独立于公司财产，且未向法院提交已经对公司履行法定清算程序的证据材料，因此张东宝应承担上述还款责任。张嘉颖要求张东宝返还上述款项并要求其从2017年6月1日起以89000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。超出部分，一审法院予以驳回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。双方当事人在《唐人街美食广场经营租赁合同》约定了30天的装修期为免租期，若装修期满美食广场未正式开业之时间段也纳入装修免租期，张东宝、邱诗宏自称涉案商城于2017年3月3日开业，因此一审法院参照双方约定及庭审陈述确定涉案商铺的占有使用费自2017年3月3日起计。对于涉案商铺占有使用费的截止时间，张嘉颖与张东宝、邱诗宏存在争议。一审法院对此认为，张东宝陈述商场确实关门了，且一审法院已审理查明涉案商铺不是临街商铺而是在商场内、靠近门口的位置，根据生活常理，商场大门已关闭，涉案商铺在商场内已不具备经营的客观条件，张东宝主张涉案商铺一直由张嘉颖占有使用至2018年9月10日与事实不符。结合xxx（深圳）美食管理有限公司于2017年4月12日发出的《停电停水通知书》，一审法院确定涉案商铺占用使用费计至2017年4月12日。张嘉颖应支付房屋占用费共计12667元（9500元+9500元*10天/30天），张嘉颖已支付9500元，还应支付3167元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。张嘉颖承租涉案房屋并经xxx（深圳）美食管理有限公司同意进行装修，确有损失。对于造成合同无效的过错，xxx（深圳）美食管理有限公司作为出租人将未取得合法报建手续的建筑物出租，对造成合同无效具有主要过错；张嘉颖作为承租人在签订《经营租赁合同》时就所涉案商铺是否符合法定的承租条件负审查注意义务，对造成合同无效具有次要过错，具体过错比例以张嘉颖承担30%、张东宝承担70%为宜。根据深圳市国资源资产评估有限公司出具的《资产评估报告》所知，涉案商铺装饰装修资产净值为26106元，因此张东宝应当向张嘉颖赔偿涉案商铺装饰装修损失18274元（26106元*70%）。张嘉颖主张超出部分，一审法院不予支持。张嘉颖主张的设备损失属于动产，可自行取走，且张嘉颖自认已将涉案商铺的设备转让，因此张嘉颖要求张东宝、邱诗宏支付购买设备的损失无事实和法律依据，一审法院予以驳回。张嘉颖与广州市皇茶芝芝餐饮管理有限公司约定于协议有限期内使用“royaltea皇茶”茶饮专卖店的品牌技术开设茶饮专卖店、在位于广东省深圳市（地址待定）的营业地址经营，涉案商铺即使已不能使用，张嘉颖仍可继续使用该加盟授权，另寻营业地址，该加盟费不构成可得赔偿的损失，一审法院对张嘉颖该项请求予以驳回。一审法院判决：一、确认张嘉颖与原xxx（深圳）美食管理有限公司于2016年11月10日签订的《唐人街美食广场经营租赁合同》无效；二、张东宝于本判决生效之日起五日内向张嘉颖返还保证金19000元、进场费70000元及支付相应利息（利息以89000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付，从2017年6月1日起计至付清之日止）；三、张东宝于本判决生效之日起五日内赔偿张嘉颖装修损失18274元；四、张嘉颖应于本判决生效之日起五日内向张东宝支付房屋占有使用费3167元；五、驳回张嘉颖其他诉讼请求；六、驳回张东宝其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7191.77元，评估费2000元，共计9191.77元，由张嘉颖承担6681.77元，张东宝承担2510元；反诉案件受理费2145元，由张嘉颖承担34元，张东宝承担2111元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院针对张东宝上诉事实与理由分析如下：一、关于进场费是否应予退还。xxx（深圳）美食管理有限公司于2016年11月1日与张嘉颖签订的《唐人街美食广场定铺协议》显示，双方就租赁涉案商铺事宜达成共同意向，张嘉颖向xxx（深圳）美食管理有限公司一次性缴纳建设费用（进场费）70000元，协议由xxx（深圳）美食管理有限公司加盖公章，本院予以认定。另，xxx（深圳）美食管理有限公司在向邱诗宏出具《法人授权委托书》记载，委托邱诗宏事项范围包含：……代收招商签约金（合同押金、租金及进场等相关费用）。据此，邱诗宏代理xxx（深圳）美食管理有限公司收取进场费70000元具有合同依据。至于邱诗宏与张东宝之间就建设费用承担问题，系双方之间的委托代理关系纠纷，可另循法律途径解决，但不得作为xxx（深圳）美食管理有限公司免除其承担因租赁合同无效产生的责任、以及张东宝作为该公司唯一股东对公司债务承担责任的抗辩。因此，张东宝关于其无需返还进场费的上诉理由不能成立。二、关于商铺占有使用费计付截止时间。张东宝陈述涉案商铺所在的商场确实关门了，但商铺位于商场门外，可继续经营。一审法院对此予以核实，实际情况与张东宝所述不符，该商铺是在商场内、靠近门口的位置，并非在商场门外，在商场已经关门的情况下商铺不具备经营的客观条件。另，xxx（深圳）美食管理有限公司于2017年4月12日发出《停电停水通知书》，张东宝并无证据证明在发出上述通知后继续接通水电，其仅以钥匙仍由张嘉颖保管为由主张商铺未由案外人赖德明收回，理据不足。综合以上事实，一审认定商铺占有使用费计付至2017年4月12日，并无明显不当之处，本院予以维持。张东宝对其提出的其他上诉请求未说明事实与理由，本院不予支持。综上所述，张东宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人张东宝负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月二十日本件与原本核对无异书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。