湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16136号原告：文某，女，汉族，1987年10月27日出生，住湖南省南县。委托诉讼代理人：甘永琼，湖南瀛湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建波，湖南瀛湘律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**美富商业中心**，统一社会信用代码914300003384438882。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琼，女。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地长沙市芙，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦码91430102727969461J。法定代表人：孙文钦，该公司总经理。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**凯通国际城第******1430100097697317D。法定代表人：孙文钦，该公司总经理。原告文某与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文某的委托诉讼代理人甘永琼、李建波和被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼。被告东进公司、凯通公司经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文某向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原告与被告宇成公司签订的《委托经营管理协议》；2.判令被告宇成公司向原告支付欠付6个月的租金人民币18964元（37928元÷12×6）以及自2020年10月1日起至T1幢16层160027号公寓实际交付之日止的租金；3.判令被告宇成公司向原告赔偿欠付租金的违约金694元以及自2020年10月1日起至T1幢16层160027号公寓实际交付之日止的违约金（以逾期金额为基数，按万分之二/日计算）和合同预期收益损失；4.判令被告凯通公司、东进公司对上述支付义务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2016年10月27日，原告作为甲方委托方，湖南狂买狂卖商业管理公司（后更名为宇成公司）作为乙方经营管理方，双方签订《委托经营管理协议》，协议约定：原告授权被告宇成公司对其名下的涉案公寓进行全方位的管理，经营管理的收益权归被告宇成公司所有，被告宇成公司则向原告每三个月支付一次租金，年度租金总额为37928元。根据《委托经营管理协议》第8.1条之规定：“如有一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等”以及第8.4条之规定：“被告宇成公司无正当理由逾期向原告支付租金，被告宇成公司应当按照逾期金额的万分之二/日的比例向原告支付违约金。如被告宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告可以解除本合同”。截至目前，被告宇成公司向原告逾期支付租金已超过3个月，已构成严重违约。根据合同约定，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告宇成公司支付未付的租金和违约金。被告东进公司、凯通公司对被告宇成公司应承担的义务提供不可撤销的连带责任。为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。被告宇成公司辩称，1.被告宇成公司的行为未构成根本违约，被告宇成公司不同意解除该委托协议。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见》第二条：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同旅行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。被告宇成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了一部分租金，因此恳请法院判决不解除该委托经营管理协议。但如果原告坚持要求解除该委托协议，目前因涉案房屋已出租给第三方商户使用，租赁时间在10年以上，被告宇成公司和第三方均投入了大量的人力、物力、财力进行装修经营，若解除协议，将会对被告宇成公司和第三方造成重大损失，对被告和第三方极为不公平，因此希望原告与第三方达成一致，签订后续租赁事宜，被告宇成公司才同意解除委托协议。2.原告要求被告宇成公司支付欠付租金，原告月租金额计算错误，按照税法规定和税务局要求，被告是税费代扣代缴主体，每月实际应付租金应扣除税费后计算（住宅扣除3.45%，商铺扣除6.05%），被告宇成公司每月转账给原告的租金也是扣除税费后的金额，原告对此亦是予以认可的。另外原告所述事实有误，被告宇成公司未拖欠租金，因疫情不可抗力影响，疫情期间应减免租金，被告宇成公司请求原告和法院考虑被告宇成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例。在湖南启动重大突发公共卫生响应级别期间，宇成朝阳广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，资金链断裂，被告经营状况出现困难，收入锐减，被告宇成公司面临较大的经营压力，请求法院酌情减免6个月租金。3.关于违约金，由于受疫情不可抗力因素的影响，企业经营受到极大影响，故逾期支付租金非宇成公司主观因素所致，宇成公司不应承担违约责任及违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告凯通公司书面辩称，1.被告凯通公司对外提供担保，没有经过董事会以及股东会决议同意；2.原告文某并非善意第三人，请求法院确认担保函无效。本案中，原告从未提出要求审查董事会或股东会决议，连最低限度的审查义务都没有尽到，不属于善意第三人。因法律有明确规定，原告应当知道凯通公司为宇成公司的债务提供担保须经凯通公司股东会决议，而其并未要求出具凯通公司的股东会决议，原告显然负有过错，因而其不能被认定为善意第三人。综上，请求法院确认担保函无效，判决凯通公司不承担担保责任。被告东进公司未到庭参与答辩。根据双方当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2016年10月27日原告购买了被告东进公司、凯通公司开发的位于长沙市××路××号的“美富商业中心（报建名：宇成朝阳广场）”项目的Ｔ1幢16层160027号房屋，房屋总价款为人民币632125元，双方签署了长沙市商品房买卖合同。同日，原告作为甲方委托方，湖南狂买狂卖商业管理公司（后更名为宇成公司）作为乙方经营管理方，双方签订了编号为20160215Ｔ1-160027的《委托经营管理协议》，协议约定：原告委托宇成公司经营管理该房屋。经营管理期限为10年，自协议签署之日起至2027年4月30日止。房屋建筑面积为50.57平方米，该房屋的标准租金为60元／平方米／月，计租起始日为2017年5月1日，在此之前，原告方免收被告宇成公司的租金。租金每三个月支付一次，即每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日支付下一个支付期的租金。如被告宇成公司无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向原告支付违约金。如被告宇成公司无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向原告支付违约金。被告东进公司、凯通公司就上述协议出具担保函，担保函上载明“本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保”。协议签订后，原告按照协议向被告宇成公司交付了房屋，被告宇成公司开始实际经营管理房屋并支付了前两年的租金。但自2020年1月1日至10月1日期间，被告宇成公司仅向原告支付了三个月的租金，尚欠原告2、3、4、8、9、10月共六个月的租金合计18964元未支付。协议签订后,宇成公司接收房屋后将涉案房屋转租给案外人杭州科寓物联网科技有限公司经营使用，并与杭州科寓物联网科技有限公司签订《物业租赁合同》，租赁期限为12年。杭州科寓物联网科技有限公司将包含涉案房屋在内的8层房屋进行重新布局，整体装修，现已投入使用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，文某与宇成公司房签订的两份《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。宇成公司作为案涉房屋的承租人，拖欠文某租金至今未支付，已经构成单方违约，应承担相应的违约责任。合同解除的问题，由于文某的涉案房屋已转租给案外人杭州科寓物联网科技有限公司经营使用，案外人将包括文某的房屋在内的8层房屋重新规划布局进行装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合杭州科寓物联网科技有限公司使用要求的格局，整体经营，在装修完成的杭州科寓物联网科技有限公司内无法准确找出文某房屋的具体空间位置，因此，文某的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，案外人杭州科寓物联网科技有限公司承租涉案房屋，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除文某与宇成公司的房屋租赁合同，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对文某的权益不会造成更大损害。因此，文某要求解除房屋租赁合同，并将房屋恢复至交房标准后归还给文某的诉讼请求，本院不予支持。欠付租金支付的问题，经核对，截至2020年10月，宇成公司实际拖欠文某6个月租金共计18964元，被告宇成公司辩称因新冠疫情的影响，经营困难、收入锐减，请求减免6个月的租金，但被告宇成公司并未向本院提交其因疫情受损的相应证据，对该项辩称意见本院不予采纳，对原告要求被告宇成公司支付欠付的6个月租金共计18964元的诉讼请求本院予以支持。另外，被告宇成辩称应该按照完税后标准支付租金，但被告宇成公司并未向本院提交相关完税证明，若被告宇成公司缴纳完相关税费可依据相关完税凭证,直接抵扣税前租金。关于违约金，原告文某要求宇成公司以欠付租金为基数按照合同的约定的每日万分之二的标准支付自违约之日起至实际支付之日止的违约金的诉讼请求，符合原告与被告宇成公司合同的约定，本院予以支持。原告文某要求被告宇成公司承担合同预期收益损失，但原告未向本院提交相关证据，本院对该诉讼请求不予支持。关于连带清偿责任，被告东进公司、凯通公司出具的担保函上已载明“为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成”，本院认为原告已尽到善意第三人的审查义务，对被告凯通公司的辩称意见本院不予采纳，被告凯通公司、东进公司对上述债务应承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告文某支付截至2020年10月31日止租金18964元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告文某支付以欠付租金为基数按每日万分之二的标准计算自逾期之日起至实际清偿之日止的违约金；三、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项金额偿付承担连带清偿责任；四、驳回原告文某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费292元，因适用简易程序，减半收取146元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二〇年十二月二十五日法官助理陈某书记员童某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。