湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初16584号 原告：汤某，男，汉族，住湖南省沅江市。 被告：湖南某成朝阳商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某某。 委托诉讼代理人：杨某，女，汉族，系该公司员工。 被告：长沙某通房地产有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某某。 被告：长沙市某进置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某某。 原告汤某与被告湖南某成朝阳商业管理有限公司（以下简称某成公司）、被告长沙某通房地产有限公司（以下简称某通公司）、被告长沙市某进置业有限公司（以下简称某进公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤某、被告某成公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼,被告某通公司、某进公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告汤某向本院提出了如下诉讼请求：1.请求判令解除汤某与某成公司签订的《委托经营管理协议》；2.请求判令某成公司向汤某支付房屋租金60615.6元（计至2020年12月31日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；3.判令某成公司支付逾期支付租金的违约金1150元（按每天所欠租金的万分之二暂计至2020年10月31日，实际要求计算至被告履行之日）；4.判令某成公司按购房合同附件六约定装饰、设备标准返还租用房屋；5.判令被告二、被告三承担担保责任；6.本案诉讼费由某成公司承担。事实与理由：2017年5月19日，汤某与某通公司、某进公司签订购房合同，其承诺每年按房价6%返租，所以同时与某成公司签订《委托经营管理协议》，由某通公司、某进公司担保。《委托经营管理协议》约定每年租金89381元，每三个月支付一次，即每年1、4、7、10月底支付下三个月租金。某成公司分别于2019年12月31日支付7191元、2020年4月29日支付21574.4元。此后某成公司一直以各种理由拖欠租金，且不愿意解除《委托经营管理协议》，不同意返还房屋。汤某因2016年车祸致残，因某通公司、某进公司承诺返租，所以汤某用赔偿款付了购房首付。现某成公司半年多未付租金，汤某每月须还贷6000余元，汤某为维护自身权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告某成公司辩称，1.某成公司的行为未构成根本违约，不同意解除该委托协议，原告主张判令解除《委托经营管理协议》不应得到法院支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第二条，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。某成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直在积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了部分租金，因此恳请法院判决不解除该委托经营管理协议。此外，涉案房屋目前已出租给第三方商户使用，租赁时间在10年以上，某成公司和第三方均投入了大量人力、财力、物力进行装修、经营等，若解除协议，将会对某成公司和第三方造成重大损失，若原告及第三方愿意达成协议、签订合同，某成公司可同意解除合同。2.关于租金，原告要求被告某成公司支付欠付租金，但原告的月租金额计算错误。按照税法规定和税务局要求，被告是税费代扣代缴主体，每月实际应付租金应扣除税费后计算（住宅扣除3.45%，商铺扣除6.05%），被告某成公司每月转账给原告的租金也是扣除税费后的金额，原告对此亦是予以认可的。其次，请求原告和法院考虑某成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例，在湖南启动重大突发公共卫生相应级别期间，某成朝阳广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，资金链断裂，收入锐减，商户支付给某成公司的租金都低于某成公司支付给原告的租金，某成公司一直承受巨大租金差价，因此请求减免6个月租金。3.关于违约金，由于受疫情不可抗力因素的影响，企业经营受到极大影响，故逾期支付租金非某成公司主观因素所致，某成公司不应承担违约责任及违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告某通公司向本院递交书面答辩状辩称，1.被告某通公司对外提供担保，没有经过董事会以及股东会决议同意；2.原告汤某并非善意案外人，请求法院确认担保函无效。本案中，原告从未提出要求审查董事会或股东会决议，连最低限度的审查义务都没有尽到，不属于善意案外人。因法律有明确规定，原告应当知道某通公司为某成公司的债务提供担保须经某通公司股东会决议，而其并未要求出具某通公司的股东会决议，原告显然负有过错，因而其不能被认定为善意案外人。综上，请求法院确认担保函无效，判决某通公司不承担连带清偿责任。 被告某进公司未答辩。 根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2017年5月20日，某进公司、某通公司（出卖人）与汤某（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定汤某购买某进公司、某通公司开发的位于长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T2幢120006号房屋，规划用途为住宅，建筑面积为121.31平方米，房屋总价款1489687元。同日，汤某与湖南狂买狂卖商业管理有限公司（以下简称狂买狂卖公司）就长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心*栋*房屋签订了《委托经营管理协议》，约定：汤某将上述房屋委托给狂买狂卖公司经营管理。委托经营管理期限为本协议生效之日起，至2027年4月30日，计租期为2018年1月1日起至委托经营管理期限届满日；年度租金标准为实际成交价6%/年，即89381元/年，租金每三个月支付一次，即每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日支付下一个支付期的租金，某成公司在本协议签署后三个工作日内提前支付两年（即2018年1月1日至2019年12月31日）的租金；委托经营管理期限内，房屋的租金收入、管理支出、盈亏风险均由狂买狂卖公司享有和承担，汤某无权在本协议约定的委托经营管理租金之外主张其他收益及费用；如果该房屋发生空租或者租金收入不足以支付租金的，差额部分由狂买狂卖公司自行承担；如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金，每逾期一日按照应付金额的万分之二向汤某支付违约金；如狂买狂卖公司无正当理由逾期超过三个月仍未向汤某支付租金的，汤某可以解除本合同。同日，某通公司、某进公司出具《之担保函》，载明“一、本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条件均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保；三、本公司同意，本担保函自本公司盖章（签字）之日起成立并生效。如果发生纠纷，本公司同意依据相应主合同约定的法律适用与纠纷解决方式解决”。汤某向狂买狂卖公司出具了《授权委托书》，委托狂买狂卖公司对上述房屋进行管理经营、对外招租及转租等与房屋经营管理有关的一切事项，并委托狂买狂卖公司与开发商办理房屋的交付手续。 协议签订后,狂买狂卖公司的名称变更为某成公司。某成公司接收房屋后将涉案房屋转租给了案外人湖南某融咨询有限公司经营使用。湖南某融咨询有限公司将包含涉案房屋在内的整层房屋进行重新布局，整体装修，现已投入使用。 另查明，某成公司陆续向汤某支付租金至2020年1月31日，后又于2020年4月底支付了2020年5、6、7月的房屋租金，此后再未支付过拖欠租金，亦未于2020年10月16日至10月30日支付下一个支付期的租金。截至本案法庭辩论终结，某成公司尚拖欠汤某2020年2、3、4、8、9、10、11、12月共8个月的房租计59587.33元未付。 本院认为，汤某与某成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。汤某已依约将涉案房屋交付给某成公司使用，但某成公司尚拖欠汤某2020年2、3、4、8、9、10、11、12月的房租59587.33元未付，其行为已经构成违约。根据合同约定，汤某有权解除合同，但由于汤某的涉案房屋已转租给案外人湖南某融咨询有限公司经营使用，案外人将包括汤某的房屋在内的整层房屋重新规划布局进行装修，几十户业主的房屋作为一个整体被装修成符合湖南某融咨询有限公司使用要求的格局，整体经营，在装修完成的湖南某融咨询有限公司内无法准确找出汤某房屋的具体空间位置，因此，汤某的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，案外人湖南某融咨询有限公司承租涉案房屋，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除汤某与某成公司的房屋租赁合同，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对汤某的权益不会造成更大损害。因此，汤某要求解除房屋租赁合同，并将房屋恢复至交房标准后归还给汤某的诉讼请求，本院不予支持。 汤某要求某成公司支付截至2020年12月31日的房屋租金60615.6元，被告某成公司辩称租金应按扣减税费后的租金标准计算。由于交税义务方为原告汤某，且双方在合同中未就扣缴税费进行约定，故本院对被告某成公司的该抗辩理由不予采纳。根据查明的事实，某成公司拖欠汤某2020年2、3、4、8、9、10、11、12月房租59587.33元未付，故汤某要求某成公司支付2020年2、3、4、8、9、10、11、12月房租60615.6元的诉讼请求，本院在59587.33元的范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。被告某成公司辩称因全国新型冠状肺炎疫情爆发及疫情防控工作的部署而关门停业,无法开展经营活动,应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。 双方在合同中约定如某成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故原告汤某要求某成公司按日万分之二的标准支付截至2020年10月31日的违约金1150元，后续违约金以欠付租金为基数按照每日万分之二的标准支付至租金实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 被告某进公司、某通公司自愿为某成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为汤某与某成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故汤某已尽到善意第三人的审慎注意义务。对某通公司提出的“对外提供担保未经过股东会及董事会决议同意，担保合同无效”抗辩理由，本院不予采信。因此，汤某要求某通公司、某进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南某成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告汤某支付T2栋120006号房屋截至2020年12月31日的房屋租金59587.33元； 二、被告湖南某成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告汤某支付违约金（违约金计算至2020年10月31日为1150元，后续违约金以欠付租金为基数按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）； 三、被告长沙市某进置业有限公司、被告长沙某通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任； 四、驳回汤某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取672元，由湖南某成朝阳商业管理有限公司、长沙市某进置业有限公司、被告长沙某通房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 伍君芳 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 张 依 书 记 员 某 林