湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11884号上诉人（原审原告）：关蕾迪，女，1993年7月19日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：王丹，湖北斯洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：付辉章，湖北斯洋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉中央商务区股份有限公司，住所地武汉市江汉区云彩路**泛海城市广场**。委托诉讼代理人：何蓓，该公司员工。委托诉讼代理人：李玉芬，该公司员工。上诉人关蕾迪与上诉人武汉中央商务区股份有限公司（以下简称中央商务区公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初9550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。关蕾迪上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由中央商务区公司承担。事实和理由：一、一审判决认定双方合同约定的办证期间从2019年3月1日开始计算存在错误，应当按合同约定的起始时间开始计算。从《承诺书》内容看，双方签订合同时明知涉案车位无法办证，故约定的办证时间较长。双方并未约定在涉案车位能够办证的前提下再给予中央商务区公司360天办证期限。合同附件6.2条约定顺延的条件是政府部门未在法定期间内办妥行政事务和不可抗力，中央商务区公司未提交其向行政部门申请办证的证据，存在拖延办理。《承诺书》的意思为，若国家政策调整后，能够办证的时间超过了交付之日起的360日，则对于超过的时间，关蕾迪不得主张权利。本案中，涉案车位交付之日至政府出台文件能够办证的期间为247天，并未超过360天。二、涉案合同系中央商务区公司出具的格式合同，在约定不明或者发生争议的情况下，应该作出不利于提供格式条款一方的解释，一审法院在合同双方没有约定的情况下，自行将360天的办证明间加入前提条件，违背了双方的意愿。因此，应当从2018年6月26日起算360天的办证期间，中央商务区公司完成办证的截止日为2019年6月22日。三、合同约定的日万分之二赔偿计算标准并不过高，应得到法院的支持。关蕾迪的实际损失应为银行同期贷款利率的四倍或者贷款市场报价利率（LPR）的四倍，关蕾迪请求的日万分之二赔偿标准远低于实际损失。中央商务区公司明知涉案车位无法办证，仍以买卖合同形式高价出售，构成欺诈，应按合同约定赔偿关蕾迪的损失。针对关蕾迪的上诉，中央商务区公司辩称，双方合同对办证顺延进行了约定，根据武汉市相关政策，2019年3月1日涉案车位才具备办证条件，应当顺延。同时，办证流程繁琐，360天的办证期限比较紧张。一审调减违约金计算标准正确，涉案车位已交付使用，对关蕾迪并未造成损失，中央商务区公司也给予了关蕾迪10万元抵用券的补偿。故，请求驳回关蕾迪的上诉。中央商务区公司上诉请求：一、改判将一审判决第二项违约金的支付起算时间延长至2020年7月9日；二、本案一、二审诉讼费用由关蕾迪承担。事实与理由：案涉车位的办证因政府部门在疫情期间无法正常办公受到影响，应当从2020年4月8日武汉解封后顺延3个月。同时，针对办证延期事宜，中央商务区公司在2020年8月已向关蕾迪赠送价值10万元抵用券作为补偿。针对中央商务区公司的上诉，关蕾迪辩称，中央商务区公司2019年12月30日才在公司内部进行办证申请，明显存在拖延情况。新冠××疫情属于不可抗力，双方应当分担损失，而非由关蕾迪单独承担。中央商务区公司给付的抵用券不是对逾期办证的补偿。请求驳回中央商务区公司的上诉请求。关蕾迪向一审法院起诉请求：1.中央商务区公司向关蕾迪支付逾期办证违约金23622元（以310000元为基数，每日按万分之二的标准，从2019年6月22日起计算至武汉市江汉区泛海国际居住区桂海园地下室-1层B285号房所有权转移登记到关蕾迪名下的手续办理完毕之日止，暂计算至2020年7月7日）；2.中央商务区公司在判决书生效之日起三十日内，协助关蕾迪将武汉市江汉区泛海国际居住区桂海园地下室-1层B285号房所有权转移登记到关蕾迪名下；3.中央商务区公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：中央商务区公司与关蕾迪于2018年5月26日签订编号为江180015103的《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，关蕾迪按人民币310000元的价格购买泛海国际居住区·桂海园地下室【幢】/单元-1层B285号房，出卖人即商务区公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按合同附件六的相关约定处理。合同附件六约定：“6.1如车位交付买受人满360天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理车位所有权转移登记手续的，则自交付后的第361天，出卖人应按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。6.2由于买受人或非因出卖人原因（包括但不限于政府部门未在法定期限内办妥行政事务、不可抗力）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。6.3买受人已充分知晓所购车位按国家规定办理权属登记的相关政策，在所购车位权属登记办理以前，若因国家政策调整，导致权属登记无法办理的，买受人不得向出卖人主张权利。”关蕾迪于合同签订日向中央商务区公司支付人民币310000元并签署《承诺函》，承诺：“在目前国家政策暂不明朗的情况下，本人知悉该车位无法办理有关产权证明的事实，对此本人承诺不就此向贵司主张任何权利或要求履行其他任何义务。今后遇国家政策调整，按国家政策办理。”2018年6月26日，中央商务区公司向关蕾迪发送车位交付通知书并于同日将该车位交付关蕾迪。一审法院另查明，2019年1月11日，武汉市自然资源与规划局印发武政规〔2019〕2号市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见，该意见自2019年3月1日起施行。意见明确“开发建设项目按规划配建的地下停车位，依法取得相应地下空间的地下建设用地使用权，可以进行销售交易和办理不动产登记”。一审法院还查明，2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通告：“自2020年1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、地铁、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉，机场、火车站离汉通道暂时关闭。”2020年3月24日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告：“从4月8日零时起，武汉市解除离汉通道管控措施，有序恢复对外交通，离汉人员凭湖北健康码‘绿码’安全有序流动。武汉市根据疫情风险等级评估情况，在做好疫情防控的前提下，推动企业分区分级、分类分时、有条件复工复产。”一审法院再查明，中央商务区公司须办理配建地下停车场规划、供地手续，办理地下建设用地使用权不动产登记和配建地下停车位首次登记后，再向业主进行转让并办理不动产登记。中央商务区公司至今尚未取得配建地下停车位不动产首次登记，涉案停车位尚无法办理不动产登记。一审法院认为，根据查明的事实，关蕾迪与中央商务区公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法、有效，双方均应依约履行各自的义务。关蕾迪要求中央商务区公司办理产权证书的请求符合法律规定，应当予以支持，但因案涉停车位能够办理不动产登记的前置条件是中央商务区公司已经在房地产管理部门办理了案涉停车位的首次登记，而涉案停车位的首次登记手续由房地产管理部门审批办理，故判决确定中央商务区公司履行协助办证义务的前提是中央商务区公司已经办理完毕案涉停车位的首次登记。双方签订的《承诺函》系双方真实意思表示，合同附件六6.3及《承诺函》的内容也能证实双方在合同签订时知悉案涉车位因政策暂不明朗的原因暂无法办理产权登记的事实，关蕾迪亦承诺不就此向中央商务区公司主张任何权利。因双方在合同签订时均知悉国家政策暂不明朗、无法办理不动产登记的事实，故对于中央商务区公司提出因情势变更原因无法按合同约定时间办证的意见，一审法院不予采纳。2019年3月1日，相关办证政策开始实施，此时办理不动产登记的政策条件具备，根据合同约定，中央商务区公司有义务办理案涉车位的权属登记手续，根据合同附件六6.1、6.2的约定，办证期间360日从2019年3月1日开始计算，至2020年2月24日止。因新型冠状病毒××疫情的相关防控措施，2020年1月23日至2020年4月8日期间，政府部门的正常办证工作及中央商务区公司的正常经营活动无法开展，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的认定条件，应当免除该期间内中央商务区公司的办证责任。故2020年1月23日至2020年2月24日的33日应顺延至2020年4月8日开始计算，即从2020年4月8日起至2020年5月10日止。2020年5月10日，中央商务区公司仍未办理完成涉案车位的权属登记，故从2020年5月11日起，应支付逾期办证违约金。对于逾期办证违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之贰的违约金”，中央商务区公司对上述违约金的约定过高提出抗辩，考虑到车位交付后，虽未能及时办理权属登记，但并不影响关蕾迪的正常使用，关蕾迪也未提交证据证明其遭受的实际损失，根据合同的履行情况和过错程度，违约金的计算标准酌情调整为日万分之一点五。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、中央商务区公司于完成首次登记之日起三十日内协助关蕾迪将武汉市江汉区泛海国际居住区·桂海园地下室【幢】/单元-1层B285号房所有权转移登记到关蕾迪名下。二、中央商务区公司向关蕾迪支付逾期办证的违约金（以310000元为基础，按每日万分之一点五的标准，从2020年5月11日起，支付至武汉市江汉区泛海国际居住区桂海园地下室-1层B285号房所有权转移登记到关蕾迪名下止）。三、驳回关蕾迪其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，减半收取98.5元，由中央商务区公司承担50元，关蕾迪承担48.5元（此款关蕾迪已预付，中央商务区公司于判决生效之日起十日内支付给关蕾迪）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点有二：一是涉案车位办证期间的计算；二是逾期办证的违约金标准。对此，分析如下：一、涉案车位办证期间的计算。关蕾迪认为涉案合同约定的360天办证期限应当自车位交付使用之日起算，根据查明的事实，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六约定：“6.2由于买受人或非因出卖人原因（包括但不限于政府部门未在法定期限内办妥行政事务、不可抗力）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。”根据该合同条款的文义，如果非因出卖人的原因导致权属证书延期办理的，360天的办证期限应当相应顺延。同时，根据关蕾迪签署的《承诺书》内容，其知晓并认可因政策原因涉案车位交付时暂时无法办理权属证书，并放弃就此向中央商务区公司主张权利。故，综合上述合同约定和《承诺书》，涉案车位自交付时至2020年2月29日，“非因出卖人的原因致使房地产权属证书延期办理”，并且关蕾迪对此知晓，约定的360天期限应“相应顺延”。关蕾迪的该项主张因不符合合同约定，本院不予支持。关于中央商务区公司上诉认为办证起算期限应当从2020年4月8日武汉解封后向后顺延三个月问题，2020年4月8日武汉市解除了离汉通道管控措施，各行业已有序复工复产，结合双方约定的办证期限，中央商务区公司请求再顺延三个月的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、逾期办证的违约金标准。双方在合同中约定“因出卖人原因，买受人仍未能办理车位所有权转移登记手续的，则自交付后的第361天，出卖人应按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金”，现中央商务区公司未按期办理车位所有权转移登记手续，应当承担违约责任。鉴于涉案车位已经交付，虽尚未办理权属登记，但并不影响关蕾迪对车位的占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审法院结合本案合同履行情况及过错程度，酌情调整违约金计算标准为日万分之一点五，并无不当，本院予以维持。中央商务区公司上诉主张其已就延期办证以抵用券的形式给予关蕾迪补偿，因其既无证据证明该抵用券系支付的逾期办证违约金，亦无证据证明关蕾迪就此放弃主张逾期办证违约责任，故对其该上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，关蕾迪和中央商务区公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由关蕾迪负担195元，由武汉中央商务区股份有限公司195元。本判决为终审判决。审判员  申光伟二〇二〇年十二月二十一日法官助理邱冠群书记员贾玉玲