云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初4567号原告：刘元峰，男，1978年1月1日生，汉族，住蒙自市。委托诉讼代理人：李莉（系刘元峰妻子），女，1981年12月19日生，汉族，居民，住蒙自市。代理权限为特别授权。被告：云南锡业房地产开发经营有限公司。住所地：昆明市官渡区新亚洲体育城星都总部基地商务办公区**。法定代表人：李师勇，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓晟，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨萍，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。原告刘元峰与被告云南锡业房地产开发经营有限公司（以下简称云南锡业地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘元峰及其委托诉讼代理人李莉，被告云南锡业地产公司委托诉讼代理人杨晓晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘元峰向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期之日起至实际将验收合格的商品房交付给原告2020年9月29日止的违约金100028元；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月16日，原、被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买由被告开发的蒙自市鑫泰小区（以下简称鑫泰小区）××号房屋，价款为352950元，根据《商品房购销合同》约定，被告应于2018年12月25日前，将经验收合格并符合本合同约定的房屋交付给原告，如果逾期交房，被告在逾期90天内每天按30元向原告支付违约金，逾期超过90天以上，则每天按原告已付购房款的万分之五乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后，原告付清了全部购房款，但被告到2020年9月29日才通知原告接房，被告的行为已构成违约，根据《商品房购销合同》的约定，被告应支付原告逾期交房违约金100028元，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告云南锡业地产公司辩称，原、被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买由被告开发的鑫泰小区××号房屋是事实，但因被告不能按约定期限交付房屋给原告造成的损失为租金损失，被告委托有资质的机构对鑫泰小区同地段租金进行了市场调查，鑫泰小区同地段租金为14元/㎡－16元/㎡，并且被告一直在积极施工，但因2020年初爆发的新冠肺炎疫情影响了被告对鑫泰小区车位的施工，因此，原、被告签订的《商品房购销合同》约定的违约金过高，请求人民法院综合疫情因素、原告的损失，对违约金予以减少。同时，鑫泰小区已经竣工验收，被告已于2020年9月25日通知小区业主接房，故违约金计算截止时间为2020年9月25日。本院经审理认定事实如下：2017年12月16日，原告为乙方，被告为甲方，签订《商品房购销合同》，约定“第一条、项目建设依据。甲方以【出让】方式取得位于蒙自市红河州公安局警务技能训练基地左侧【地块号】18-（1）-2-2的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。【土地使用权证号】：蒙国用（2013）第××号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，【项目名称】：鑫泰小区。建设工程规划许可证号：532500201612001。第二条、商品房销售依据。乙方购买的商品房为【预售商品房】。批准预售商品房的机关：红河州住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：预许红字（201730）号。第三条、乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品住房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：××号房……第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2.按建筑面积计价，该商品房建筑面积为141.18平方米，单价为人民币（币种）每平方米2500.00元，总金额为352950.00元整……第七条、交付期限。甲方应于2018年12月25日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方……第九条、甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任……3.逾期交房90天以上的，甲方按乙方已付款的万分之五乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行……”。合同签订后，原告向被告支付了购房款。被告开发的鑫泰小区于2020年9月15日经勘察、设计、施工、监理、建设单位签章验收，质监部门于2020年9月30日对被告提交的鑫泰小区建设项目工程的竣工验收备案文件予以备案。2020年9月24日，被告通过在鑫泰小区内张贴书面通知、电话通知的方式，通知业主接房，根据《鑫泰小区接房及不动产证资料收集通知》记载内容，A户型接房时间为2020年9月28日至9月29日。2020年9月29日，原告对鑫泰小区A6幢4层402号房屋办理了接房手续，鑫泰小区物业服务中心向原告出具了《鑫泰小区交房会签单》。另查明，根据被告委托，云南天禹资产评估有限公司于2020年1月10日作出天禹咨询报（2020）字第15001号《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》，结论为鑫泰小区周边区间合理房租范围参考值为14元/㎡－16元/㎡。审理过程中，原告明确表示不对鑫泰小区同地段租金标准申请鉴定，但认为，2015年被告开发鑫泰小区之初，对外所作的宣传资料中，鑫泰小区A6幢房屋旁有一个花园，但被告交付房屋时，A6幢房屋旁并没有花园，被告在开发过程中降低了小区的品质，对违约金计算要求按合同约定计算。上述事实，有原告提交的《商品房购销合同》《云南增值税普通发票》，《税收缴款书》《税收完税证明》《完税证明》《云南省住宅专项维修资金专用收据》《收款收据》《红河州住房公积金贷款受理通知书》《红河州住房公积金管理中心部分提取回单》《江苏高科物业管理有限公司蒙自分公司收款收据》《通知》《鑫泰小区交房会签单》及被告提交的《鑫泰小区接房及不动产证资料收集须知》《竣工验收备案表》《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》《中国资产评估协会信息表》《人民法院对外委托专业机构专业人员信息平台》以及原、被告双方的陈述在卷证实。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.合同约定违约金是否过高。2.违约金计算标准及起止时间如何确定。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于合同约定违约金是否过高的问题。原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，原、被告双方应按诚实信用原则，全面、完全履行合同义务，被告未按合同约定期限将竣工验收房屋交付原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告签订的《商品房购销合同》第九条约定，逾期交房90天以上，违约金按原告已付购房款的万分之五乘以逾期天数计算，结合被告提供的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》中记载的鑫泰小区同地段租金标准，原告主张的被告逾期交房超过90天的违约金已超过造成损失的30%，故应认定合同约定违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，对被告要求减少违约金的请求，本院予以支持。二、关于违约金计算标准及起止时间的认定。关于违约金计算标准。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。”本案中，被告提供的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》属被告单方委托有关机构对鑫泰小区同地段租金出具的意见书，但原告未提交相应的证据予以反驳，且经本院释明，原告明确表示不申请鉴定，故根据原、被告签订的《商品房购销合同》及被告提交的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅区间平均房租价格市场调查咨询意见书》，结合本案实际，本院对本案违约金计算采取分段计算，即：1.逾期交房90天内的违约金按每天30元计算；2.逾期交房超过90天的违约金，以原、被告签订的《商品房购销合同》中约定的房屋面积为基数，在15.6元/㎡/月基础上上浮30%计算。关于违约金计算起止时间的认定。根据原、被告签订的《商品房购销合同》约定的交房时间及被告提供的《鑫泰小区接房及不动产证资料收集须知》中确定的A户型接房时间，原告已按被告通知时间办理了接房手续，故本院认定违约金起止日期为2018年12月26日至2020年9月29日。综上，本院认定本案违约金为54618.10元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：被告云南锡业房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告刘元峰逾期交房违约金54618.10元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告刘元峰负担567.50元，由被告云南锡业房地产开发经营有限公司负担582.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陈玉莹二〇二〇年十二月二十三日书记员  贾云双