湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1649号上诉人（原审原告）：李某1，女，1936年3月7日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。上诉人（原审原告）：张某，男，1997年2月12日出生，汉族，住湖南省桃源县。两上诉人共同委托诉讼代理人：龙立军，湖南天思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某，男，1967年2月19日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。被上诉人（原审被告）：唐某，男，1967年12月27日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。被上诉人（原审被告）：周某1，男，1976年1月21日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：邵攀君，湖南相维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某2，女，1968年12月17日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。上诉人张某、李某1因与被上诉人李某2、王某、唐某、周某1法定继承纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2020）湘0703民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李某1，上诉人李某1、张某的共同委托诉讼代理人龙立军，被上诉人唐某，被上诉人王某、唐某、周某1的委托诉讼代理人邵攀君到庭参加诉讼，被上诉人李某2经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某1、张某上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、六项，改判支持李某1、张某要求返还回迁房和回迁门面的诉讼请求；2.李某2、王某、唐某、周某1承担一、二审诉讼费。事实及理由：1.根据法律规定，回迁房屋的权利人享有法定优先权。一审法院认为私人房屋买卖合同中交易的拆迁房屋已被拆除，原物无法返还，故按新建的回迁房屋市场价支付现金错误。被继承人周湘忠过世后，其妻子李某2与唐某、王某、周某1签订了危房工程合同书，约定自选90平米回迁房和东头1、2号门面。签订合同书时回迁房已经动工修建，被拆迁房屋早就被拆除，私人房屋买卖合同交易的是已经灭失的房屋。现私人房屋买卖合同已被撤销，而回迁合同未被撤销且李某1、张某予以追认，应当继续履行回迁合同。2.庭审查明回迁房尚未销售完，李某1、张某明确表示任一楼层、位置的房屋均可，合同约定的门面位置、用途特定，故房屋和门面可以返还，一审直接判决支付货币错误。3.一审判决给付货币是以房屋销售价作为依据显然错误。房地产交易市场交易价格有涨跌，在特定时间的涨幅还会有非常大的变化，因此房屋的市场价值应当依法委托司法鉴定机构进行鉴定，不应由人民法院直接作出判断。王某、唐某、周某1辩称，1.本案涉案房屋是危房改造，不属于政府拆迁，且房屋的楼层房号均不特定，无权主张法定优先权。2.签订的私人房屋买卖协议是对原危房工程合同书的变更，李某2已经选择了货币安置，故危房工程合同书也应不发生效力。3.房屋门面已经出卖给他人，第三人已经善意取得。改造后的房屋户型为90平米、120平米，本案继承人有3人，不可能把一套90平米的房屋分割出三分之二的面积，故主张返还回迁房和门面已不可能实现。一审法院在房屋无法返还的情况下判决给付货币正确。一审中李某1、张某对市场销售价格未提出异议，也未申请鉴定，李某1、张某在没有任何证据证明销售价格不合理的情况下，在二审中启动价格鉴定应不予支持。故一审法院根据销售价确定房屋价值正确。4.李某1、张某的上诉请求是要求返还回迁房和门面，二审应当按照其上诉请求审理。李某2未发表答辩意见。李某1、张某向一审法院起诉请求：1、确认李某1、张某对被继承人周湘忠名下的遗产，即常德市鼎城区××乡××社区××楼改造置换房90平方米住房和601社区薄壳楼改造置换房一楼东头1、2号门面各享有三分之一的继承权；2、判令李某2、王某、唐某、周某1向李某1、张某返还鼎城区××乡××社区薄壳楼改造置换房60平方米住房，或者返还薄壳楼改造置换房60平方米住房市场价值等额的现金；3、判令李某2、王某、唐某、周某1向李某1、张某返还鼎城区××乡××社区薄壳楼改造置换房一楼东头1、2号门面2／3份额的门面房屋，或者返还薄壳楼改造置换房一楼东头1、2号门面2／3份额门面房屋市场价值等额的现金；4、案件诉讼费用由李某2、王某、唐某、周某1承担。一审法院认定事实：1、李某1系周湘忠母亲；2、周湘忠与张文辉1998年3月2日经桃源县人民法院判决准予离婚，婚生子周某2由张文辉抚养，后周某2改名张伟，再改名张某；3、李某2系周湘忠再婚妻子，与周湘忠于××××年××月××日登记结婚;4、周湘忠因病于2015年5月去世,李某2、李某1、张某系周湘忠第一顺位继承人；5、与李某2再婚前，周湘忠从案外人黄运连处购买了位于常德市鼎城区××乡××社区××楼的房屋一套（面积为49.71平方米），并修建了门面两间（门面面积78平方米，国有土地使用权面积48.3平方米）；6、2015年周湘忠去世前，因常德市鼎城区××乡××社区××楼成为危房，政府拟对该楼进行改造，周湘忠在《六○一社区棚户区改造入户调查表》上签名确认同意棚改；7、王某、唐某、周某1挂靠湖南城远房地产开发有限公司对鼎城区××乡××社区薄壳楼危房进行改造，周湘忠去世后，唐某代表湖南城远房地产开发有限公司（甲方）与李某2（乙方）签订了《鼎城区××乡××社区薄壳楼危房工程合同书》，合同书对回迁安置进行了如下约定：一、改造方案第4条“住户新房自选定面积为90平方米（±0.3平方米，将原有的房产证面积49.71平方米）”；二、改造后房屋分配及房屋价格第1条“改造后的房屋分配由公证处采取公正摸砣形式分配”，第3条“乙方现有房产证面积49.71㎡，根据棚改政策，可享受成本价的面积10.59㎡，价格5331元，享受市场价面积30㎡，价格36000元，共计41331元，乙方现有门面78㎡，享受门面面积㎡。东头一、二个门面”。后因政策原因，王某、唐某、周某1重新挂靠湖南德晴天泽房地产开发有限公司继续对鼎城区××乡××社区薄壳楼危房进行改造，并将唐某代表湖南城远房地产开发有限公司与李某2签订的《鼎城区××乡××社区薄壳楼危房工程合同书》加盖湖南德晴天泽房地产开发有限公司公章后报常德市鼎城区棚户区改造工作领导小组办公室备案；8、周湘忠去世后，李某1、张某因遗产继承问题与李某2发生纠纷，通过社区协调未果后，2016年，李某2与王某、唐某、周某1签订《私人房屋买卖合同》，将即将棚户改造的房屋及门面以410000元的价格出售，王某、唐某、周某1将410000元购房款全部给付给了李某2；9、2017年9月1日，李某1、张某向一审法院提起诉讼，请求确认李某2与王某、唐某、周某1签订《私人房屋买卖合同》无效，经过审理，查明李某2出售的房屋系周湘忠与李某2结婚前的个人财产，认为李某2无权处分，且李某1、张某拒绝追认，遂作出（2017）湘0703民初1847号民事判决，判决确认李某2与王某、唐某、周某1签订《私人房屋买卖合同》无效，李某2不服，提出上诉，本院经过二审审理，判决驳回上诉，维持原判；10、鼎城区××乡××社区薄壳楼改造后的新建楼盘名为“钻石家苑”，其以商品房对外销售的住宅单价为1800元／平方米，对外销售的商铺（门面）单价为3000元／平方米；11、周湘忠房屋的回迁指标王某、唐某、周某1已经转卖他人，“钻石家苑”东头三间门面已经整体出售，三间门面总面积为181.23平方米。庭审过程中，王某当庭陈述，李某1、张某因遗产继承问题与李某2发生纠纷后，王某参与了2015年7月社区组织的调解，其知悉李某1、张某与李某2之间因周湘忠的遗产继承问题存在纠纷；唐某当庭陈述，《鼎城区××乡××社区薄壳楼危房工程合同书》中改造后房屋分配及房屋价格第3条载明的“东头一、二个门面”即为东头的第一、二间门面。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、李某1、张某对周湘忠遗产各享有多少继承份额？2、周湘忠的遗产有哪些，价值多少？3、该遗产应如何处理，李某2、王某、唐某、周某1应承担何种法律责任？关于焦点1，根据查明的事实，李某2系周湘忠再婚妻子，李某1系周湘忠母亲，张某系周湘忠与其前妻张文辉婚生子，均为周湘忠第一顺位继承人，现周湘忠并无遗嘱，故李某2、李某1、张某均为周湘忠遗产的法定继承人，依法均享有周湘忠遗产三分之一的继承份额。关于焦点2，根据查明的事实，位于常德市鼎城区××乡××社区××楼××房屋与面积78平方米的两间门面，系周湘忠与李某2结婚前购买与修建，为周湘忠的个人财产，周湘忠死亡后，该财产即为周湘忠的遗产；上述房屋与门面已在鼎城区××乡××社区薄壳楼危房过程中被拆除，且李某2将拆迁房屋与门面私自出售给了王某、唐某、周某1，虽李某2与王某、唐某、周某1之间签订《私人房屋买卖合同》已被法院判决确认无效，但因原物已无法返还，一审法院认为根据《鼎城区××乡××社区薄壳楼危房工程合同书》约定及“钻石家苑”住房、商铺的对外销售价格确定回迁房屋的市场价值更为适宜，根据《合同书》约定，上述房屋与门面棚户区改造后，可以享受90平方米住房的回迁并享受东头一、二个门面，故90平方米回迁住房及东头一、二个门面为周湘忠的遗产棚户改造后可以获得的预期利益;根据本院调查的事实，薄壳楼改造后的新建楼盘“钻石家苑”的住房对外销售价格为1800元／平方米，商铺（门面）的对外销售价格为3000元／平方米，据此计算，90平方米回迁住房的市场总价值为162000元（90×1800），扣除《鼎城区××乡××社区薄壳楼危房工程合同书》中约定的回迁户应支付的购房款41331元，90平方米回迁住房回迁户能取得的实际市场价值为120669元，对于置换门面，《合同书》约定可享受东头一、二个门面即“钻石家苑”东头的一、二间门面，因“钻石家苑”东头的三间门面系整体销售，无法查明东头一、二间的具体面积，故本院依照东头三间门面的总面积181.23平方米的三分之二确定东头一、二间的面积为120.82平方米，据此，置换门面的市场价值为362460元（120.82×3000），故周湘忠遗产的市场总价值为483129元（120669＋362460）。关于焦点3，李某1、张某要求返还依照《鼎城区××乡××社区薄壳楼危房工程合同书》的约定按李某1、张某所应继承份额计算的回迁房屋。一审法院认为，回迁房屋系不动产，“钻石家苑”中并无合适面积的房屋，若按照《鼎城区××乡××社区薄壳楼危房工程合同书》进行回迁安置，则会涉及除李某1、张某之外的其他共有产权人，又会产生其他的矛盾纠纷，不利于矛盾纠纷的妥善处理,故对周湘忠的遗产按照其市场价值用货币方式进行处理更为适宜。周湘忠遗产的市场总价值为483129元，李某2、李某1、张某各享有三分之一的份额，据此计算，每人所应继承的遗产为161043元，李某2将房屋私自出售给王某、唐某、周某1后获得了410000元，扣除其应当继承的161043元后，李某2还应当向李某1、张某每人分别给付124478.5元；王某、唐某、周某1与李某2之间签订《私人房屋买卖合同》被法院判决确认无效，依据法律规定，王某、唐某、周某1应当返还原物，但现《私人房屋买卖合同》中交易的房屋已被拆除，原物已无法返还，故王某、唐某、周某1应按房屋可获得的市场价值483129元支付价款，扣除已向李某2给付的410000元，王某、唐某、周某1还应支付房屋价款73129元,该款由李某1、张某各享有36564.5元；李某2明知周湘忠还有其他遗产继承人,在未征得李某1、张某同意的情况下私自将周湘忠的遗产变卖，王某、唐某、周某1明知李某1、张某与李某2之间就周湘忠的遗产继承问题存在纠纷，仍与李某2签订《私人房屋买卖合同》购买周湘忠留下的房屋，并将410000元购房款全部给付给了李某2，共同侵犯了李某1、张某在遗产继承中的财产权益，依法应对对方应承担的给付义务承担连带清偿责任。李某2经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第二十三条、第二十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决李某1、张某各享有周湘忠遗产三分之一份额；李某2于判决生效之日起十日内给付李某1124478.5元，给付张某124478.5元；王某、唐某、周某1于判决生效之日起十日内共同给付李某136564.5元，共同给付张某36564.5元；李某2对王某、唐某、周某1的应付款项承担连带清偿责任；王某、唐某、周某1共同对李某2的应付款项承担连带清偿责任；驳回李某1、张某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6131元，由李某2、王某、唐某、周某1负担。本院二审期间，王某、唐某、周某1向本院提交了不动产权证书、房屋买卖合同及收条，拟证明案涉东头1、2、3间门面已出卖给唐志发、袁文华，三人已向李某2支付购房款41万元的事实。李某1、张某对其提交的证据均有异议，本院认为，不动产权证书是行政部门颁发的证件，能够证明房屋权属问题，本院予以采信。王某、唐某、周某1向李某2支付购房款的事实，在三人起诉李某2要求返还房款的民事判决中已经确认，故本院予以采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本案的争议焦点为：1.李某1、张某是否有权要求返还回迁房和门面，是否能够实际履行；2.如不能实际履行如何确定回迁房和门面的价值。关于争议焦点1，周湘忠因病于2015年5月去世，在周湘忠死亡前，其本人并未签订相关拆迁补偿协议，仅在六〇一社区棚户区改造入户调查表上签字表示同意棚改，故其死亡时遗留的个人合法财产是位于常德市鼎城区××乡××社区××楼××平方米的房屋与78平方米的两间门面。周湘忠死亡时即发生法定继承，故李某1、张某、李某2作为周湘忠的法定继承人各享有以上遗产的三分之一份额。周湘忠死亡后，李某2私自签订了私人房屋买卖合同和鼎城区××乡××社区薄壳楼危房工程合同书，均属于无权处分，私人房屋买卖合同已被法院判决确认无效。现另外两位继承人对工程合同书予以追认，故该合同书合法有效，李某1、张某有权要求王某、唐某、周某1返还回迁房屋和门面。关于是否能履行的问题，因回迁房只有两种户型，即90平米和120平米，现李某1、张某要求返还60平米的房屋属于履行不能。且王某、唐某、周某1已向李某2支付了购房款410000元，若再将90平米的房屋交付给李某1、张某则会造成王某、唐某、周某1的权益失衡。东头一、二、三间门面已整体出卖给案外人袁文华、唐志发并办理了不动产权登记，亦无法予以返还。综上，李某1、张某要求返还回迁房及门面的诉求无法履行。关于争议焦点2，因李某1、张某要求返还回迁房及门面的诉求无法履行，故王某、唐某、周某1应当向其补偿房屋及门面的价值。本院认为，一审判决按照销售价格确定案涉房屋及门面的价值并无不当。首先，一审法院通过向鼎城区房地产管理局去函询价确定了房屋对外的销售价格为每平米1800元，东头3间门面对外销售价格为每平米3000元，该价格是通过询问房产部门，房产部门通过查询对外销售的备案合同而确定的价格，能够客观真实反映出销售价格。李某1、张某称该价格虚假，是为了备案签订了低于市场价格的备案合同。对此，李某1、张某未提交任何证据予以证实。其次，本案中即使实际销售价格低于市场价格，也应当按照销售价格予以补偿。本案是遗产继承纠纷，唐某、王某、周某1仅负有按现有利益返还相应价款的义务。且李某1、张某也未提交证据证明王某等三人存在损害其利益，恶意降价销售的行为，若按照高于销售价格的市场价格确定价值，王某、唐某、周某1向李某1、张某补偿房屋及门面的价值明显与其销售该房屋及门面所获得的利益不对等，对三人明显不公平。产生本案纠纷的本质原因是李某2擅自收取了410000元，此系三继承人内部之间的纠纷，李某1、张某可以向李某2进行追偿。为了利益的平衡及纠纷的妥善处理，一审判决按照销售价格确定案涉房屋及门面的价值比较妥当。故对李某1、张某要求对房屋及门面的价值进行鉴定的申请本院不予准许。李某2经本院公告送达传票后未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，李某1、张某的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6131元，由李某1、张某负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  谭洪妮审判员  孙 晖二〇二〇年十二月十六日法官助理侯仙婷书记员余芳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。