湖北省黄冈市黄州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂1102执异68号案外人：李鑫，男，汉族，1998年6月1日出生，湖北黄冈人，住湖北省黄冈市浠水县。委托诉讼代理人：杨诗明，系李鑫舅舅。代理权限为一般代理。申请执行人：徐丽芬，女，1983年4月3日出生，汉族，住黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：程才喜，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限为特别授权。被执行人：湖北三清置业有限公司。住所地：黄冈市黄州区中环路。统一社会信用代码：914211007881979XJ。法定代表人：杨栋，董事长。委托诉讼代理人：谭根元，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。在本院执行申请执行人徐丽芬与被执行人湖北三清置业有限公司（以下简称“三清公司”）债权人代位权纠纷一案过程中，案外人李鑫对本院作出的（2020）鄂1102执667号之一执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月23日举行了听证。异议人李鑫委托诉讼代理人杨诗明及申请执行人徐丽芬委托诉讼代理人程才喜，被执行人三清公司委托诉讼代理人谭根元参加了听证。现已审查终结。案外人李鑫称，第一、贵院于2020年8月27日作出执行裁定书查封三清国际华城第DEF幢3层E3-34号商铺。我于2015年4月25日与三清公司签订合同购买该商铺，我购买该商铺手续真实合法，有《商品房买卖合同》、不动产统一网络发票及银行支付凭证为证。金财公司抵押的时间为2016年3月25日，即我购买在查封、抵押之前。第二、我是一名在校大学生，购买该房产用于自己经营或租赁，这是我唯一商铺，收入用于生活支出。2015年4月26日，我委托鑫兔家具有限公司对外租赁管理，并签订《委托管理协议书》，有银行房屋租赁收款清单为证。鉴于以上事实，我合法取得案涉商铺，三清公司违法将其抵押给金财公司，金财公司在没有查清房屋产权归属人的情况下不应该受理该抵押。现请求人民法院解除对我购买的三清国际华城第DEF幢3层E3-34号商铺的查封。徐丽芬称，我对于案涉商铺被购买一事不知情，不动产登记中心显示商铺登记在被执行人三清公司名下，故我请求人民法院查封案涉商铺是没有错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人要求解除对案涉商铺的查封，需要交付全款，根据本案的情况，异议人符合该规定的一、二、四项规定，第三项不符合，请求人民法院驳回异议人的异议请求。三清公司称，异议人应当根据《商品房买卖合同》的约定向我公司支付欠款及逾期付款违约金。异议人李鑫于2015年4月25日购买商铺，该商铺面积为73.72㎡，每平方米3300元，总金额243276元，已支付122000元，尚欠本金121276元。自2015年4月25日按年利率4.9%计算至2020年12月15日止利息共计34031.46元，异议人尚欠本息合计155313.46元。三清公司尚欠抵押权人金财公司执行款约600万元，故无余款给徐丽芬及其他债权人，异议人欠付三清公司购房款交付人民法院应当偿还三清公司欠金财公司的借款。现请求人民法院主持调解将异议人尚欠三清公司购买商铺款交付人民法院，偿还欠抵押权人金财公司的执行款，该公司解除对案涉商铺的抵押，便于三清公司与异议人办理商铺网签备案手续；请求人民法院解除对案涉商铺的查封；请求异议人向我公司提供异议全部的证据材料。案外人提供四组证据拟证明其异议主张成立：证据一：《商品房买卖合同》一份。拟证明异议人在法院查封前已签订商品房买卖合同。证据二：《委托管理合同》一份。拟证明异议人实际占有案涉商铺。证据三：销售不动产统一网络发票一张、POS机刷卡记录两张。拟证明异议人已经按照合同约定支付了50%的购房款122276元。证据四：银行流水一份。拟证明租赁人黄冈市鑫兔家具有限公司向异议人支付租房款。徐丽芬对四组证据的真实性无异议，但认为不能达到证明目的，因异议人未付清全额购房款，不符合解封的条件。三清公司对四组证据的真实性及证明目的均无异议。认为异议人已经享有用益物权，并且转租。经审核，合议庭认为异议人提交的四组证据符合证据的真实性、合法性原则，本院予以采信。本院查明，申请执行人徐丽芬与被执行人三清公司债权人代位权纠纷一案，本院作出的（2019）鄂1102民初2126号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，权利人徐丽芬向本院申请执行，申请执行标的额总计为240万元及相关利息，本院依法立为（2020）鄂1102执667号案件执行。依三清公司申请，本院于2020年8月27日作出（2020）鄂1102执667号之一执行裁定书，“查封被执行人湖北三清置业有限公司名下位于黄冈市黄州区中环路26号三清国际华城东区[不动产权证书号：S094780号（E2-5-1-702）、第S094782号（E2-5-2-702）及黄冈市房权证黄州字第**（DEF-E3-01、DEF-E3-07、DEF-E3-12、DEF-E3-14、DEF-E3-16、DEF-E3-22、DEF-E3-24、DEF-E3-34、DEF-E3-38、DEF-F3-02、DEF-F3-06、DEF-F3-09）]的房产。”以上房产于2016年4月20日办理了抵押权登记，抵押权人为黄冈市金财融资担保有限公司。案外人李鑫主张的位于三清国际华城第DEF幢3层E3-34号商铺在上述查封范围内。本案在听证过程中，异议人李鑫向本院提交一份其与三清公司于2015年4月25日签订的《商品房买卖合同》，合同约定李鑫购买三清·国际家居华城第DEF幢3层E3-34号商铺，建筑面积共73.72平方米，单价为每平方米3300元，总金额243276元。李鑫提交的两张POS机刷卡记录复印件交易金额分别为220000元、24552元，为三清国际华城第DEF幢3层E3-34号、E3-38号商铺首付款，每套首付款金额122276元，对此三清公司、徐丽芬无异议，即截止目前，李鑫尚欠121000元余款未支付。本院在执行异议审查及案件协调过程中向异议人释明关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，即“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，异议人表示保证能办理产权证方同意交付尾款，未按期将剩余价款交付本院执行。本院认为，本案的焦点问题是案外人李鑫对案涉商铺享有的权利能否排除执行。本案系在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出的排除执行的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，同时符合上述四要件的买受人基于合同对财产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件，方可排除执行。本案中，虽然案外人李鑫在法院查封之前已与三清公司签订了合法有效的书面买卖合同，且支付了首付款共计122276元，但尚有剩余价款121000元至今未支付，也未按期将剩余价款121000元交付本院执行，故李鑫的异议请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项、第二十四条及第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人李鑫的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起异议之诉。审判长  李小军审判员  龙振羽审判员  喻志林二〇二〇年十二月十八日书记员  贺乐君