四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1923民初3888号 原告：平昌县鑫兴物业管理有限公司,统一社会信用代码：91511923744651332N。 住所地：四川省平昌县江口镇新华街西段(汉王庙小区)。 法定代表人：文东升，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：张艳，巴中市平昌县元山法律服务所法律工作者。 被告：李贵春，男，汉族，1957年1月16日出生，住四川省平昌县。 被告：袁玉兰，女，汉族，1962年11月1日出生，住四川省平昌县。 原告平昌县鑫兴物业管理有限公司诉被告李贵春、袁玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平昌县鑫兴物业管理有限公司的委托代理人张艳、被告李贵春、袁玉兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告平昌县鑫兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令支付原告物业服务费8509元，违约金按物业服务合同约定支付；2.违约金计算至2019年12月份，共计5032.65元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告是平昌县星龙新城B1-6-1住宅的业主，原告平昌县鑫兴物业管理有限公司于2010年与四川星河房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》,2015年该小区成立业主委员会,原告与星龙新城业主委员会签订了《星龙新城物业服务合同》,合同中均约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务,该物业的全体业主和使用人按房屋面积以每月一缴的方式向原告支付物业管理费用,逾期缴费按应缴费用的万分之五支付违约金。原告为被告所住的小区提供了完善的物业管理服务,被告应履行缴费义务,但被告经原告多次催收,仍不履行自己的缴费义务,为维护原告合法权益，起诉来院。 被告李贵春、袁玉兰答辩称：2013年前交纳了物业费,后因物业公司管理服务不到位及房屋修缮问题未得到妥善解决，暂停交纳。 经审理查明：被告李贵春、袁玉兰与四川星河房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》购买平昌县江口镇西城新区（星龙新城Ｂ1-6-1）房屋，建筑面积119.22平方米，原产权证号：××，成为该小区业主。2010年4月10日,四川星河房地产开发有限公司（甲方）与平昌县鑫兴物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》,约定由甲方选聘乙方对星龙新城Ａ、Ｂ、Ｃ区提供前期物业服务,本合同期限自2010年4月10日起至业主委员会成立时止；但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理,清洁卫生、垃圾收集、公共绿化的养护和管理等。双方约定物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅（电梯）：0.9元／月.平方米的标准收取。业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定,未能按时足额交纳物业服务费的,应按合同约定的标准向乙方支付3‰违约金。2014年9月平昌县汉王庙社区星龙新城Ｂ1区、Ｂ2区、Ｃ区成立首届业主委员会，2015年1月2日原告平昌县鑫兴物业管理有限公司（乙方）与星龙新城ＢＣ区业主委员会（甲方）签订《星龙新城物业服务合同》，合同中约定：甲方将星龙新城Ｂ1区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为2015年1月1日起至2019年12月31日止。物业管理区域物业服务费用标准按包干制方式计收，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅收费标准为0.90元／月／平方米，向业主或物业使用人按月收取。业主逾期缴纳物业服务费时，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五收取违约金。被告李贵春、袁玉兰接房后，交纳了2012年一年的物业费共计1287.00元,从2013年6月起一直未缴纳物业服务费，至2019年12月31日共下欠物业服务费8509元，经原告平昌县鑫兴物业管理有限公司多次催收无果，于2020年10月14日诉讼来院。 同时查明：西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对平昌县星龙新城B1区1单元2-23AG轴范围鉴定意见为：不影响该建筑主体结构安全。 上述事实有原、被告身份信息、当事人陈述、《前期物业服务合同》、《星龙新城物业服务合同》、房产信息查询情况、催费通知、鉴定报告、平昌发改（2013）50号文件、物业服务费欠费明细表等证据证实，本院予以采信。 本院认为，原告平昌县鑫兴物业管理有限公司具有物业服务资质，2010年4月10日原告平昌县鑫兴物业管理有限公司与四川星河房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。2015年1月2日原告平昌县鑫兴物业管理有限公司与星龙新城BC区业主委员会签订的《星龙新城物业服务合同》，该合同合法有效，不违反法律规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”和第六条:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”之规定,原告与星龙新城B、C区业主委员会签订的《星龙新城物业服务合同》对二被告具有法律约束力,原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告李贵春、袁玉兰作为小区业主，应当按照合同约定交纳物业服务费，因被告李贵春、袁玉兰未履行缴费义务，经原告平昌县鑫兴物业管理有限公司多次催收后，被告李贵春、袁玉兰仍未履行，现原告平昌县鑫兴物业管理有限公司诉讼来院要求被告李贵春、袁玉兰支付下欠物业费用8509.00元的理由成立，本院予以支持。原告平昌县鑫兴物业管理有限公司诉请被告李贵春、袁玉兰要求其承担物业管理费违约金，因其在《星龙新城物业服务合同》中对违约金予以约定，本院应予支持，但原告主张的违约金金额偏高，不符合法律规定，其高于部分予以剃减，其违约金按1701.8元（8509元X20%）计算。被告辩称认为原告服务管理不到位及其房屋质量问题没有得到妥善解决的答辩意见,本院认为,物业服务是一个动态过程,很难以一时好坏对小区物业服务质量进行评判,原告依约向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务,对改善小区环境和秩序的维护起到了积极作用。对不可归责于原告之缘故造成的问题,原告应依约履行必要的协商、告知等义务促进问题的解决,但被告作为业主不能以此为由拒不交纳物业服务费。故本院对被告的答辩意见不予采纳。原告作为从事物业管理服务的公司,也应进一步加强服务管理,采取积极有效的整改措施处理小区存在的问题,为业主提供更加优质的物业管理服务。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下: 一、限被告李贵春、袁玉兰支付下欠原告平昌县鑫兴物业管理有限公司2013年6月至2019年12月期间物业服务费8509.00元；并支付原告平昌县鑫兴物业管理有限公司违约金1701.8元，合计10210.8元，限判决生效后十日内付清。; 二、驳回原告平昌县鑫兴物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告李贵春、袁玉兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉费50元，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  左红云 二〇二〇年十二月十二日 书记员  郭燕君