内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终1793号 上诉人（原审被告）：段连权，男，1963年12月26日出生，蒙古族，企业退休职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被上诉人（原审原告）：尚伟东，男，1991年2月3日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：杨若洋，女，汉族，1991年3月11日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，系尚伟东妻子。 委托诉讼代理人：撖宣青，内蒙古振友律师事务所律师。 原审第三人：孙山林，女，1968年7月5日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原审第三人：王胜利，男，1965年2月25日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人段连权因与被上诉人尚伟东，原审第三人孙山林、王胜利案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 段连权上诉请求：1、请求依法撤销内蒙古东胜区人民法院（2020）内0602民初360号民事判决，依法改判继续执行涉案房屋。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.尚伟东虽然在涉案房屋被查封前已经与王胜利、孙山林签订书面买卖合同，但是该合同违反《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”规定，因此买卖合同合同无效。2.因双方所签房屋买卖合同无效，故尚伟东对房屋的占有不是合法占有使用，且尚伟东提供的证据不足以证明其实际占有、使用涉案房屋。3.尚伟东未支付房屋全部价款，且部分房款是刘淑琴向王喆支付，与本案当事人无关。4.尚伟东对涉案房屋未办理过户登记存在过错，房屋买卖合同是2016年9月7日签订的，在2019年7月的时候房屋可以办理过户，但是尚伟东未办理过户，且其存在对政策限制的忽略，存在过错。 尚伟东辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1.东胜区法院查封之前，其已经与王胜利、孙山林签订了合法有效的《房屋买卖合同》，且其已经支付大部分购房款，从2016年装修房屋入住至今，一直合法占有使用涉案房屋。房屋未办理过户的原因是涉案房屋属于拆迁安置房，办理过户需多部门协调，征收管理局未按其与孙山林约定期限办理房屋过户登记，不属于其个人原因所致。2.段连权与孙山林、王胜利之间的债权属于普通债权，其所享有的是物权，应当优于普通债权受到保护，段连权与孙山林、王胜利之间的纠纷是民间借贷纠纷，与涉案房产没有直接关系，在其合法占有使用涉案房屋前提下，应当优先保护其所有的期待物权。 王胜利、孙山林述称，不同意尚伟东的上诉请求。理由：1.涉案房屋是回迁安置房，系因东胜区征拆管理局和东胜区政府的原因导致房屋未能及时办理登记过户，买受人对房屋未办理过户并无过错；2.尚伟东是合法的买受人，尚伟东先支付了10000元定金，后又向其支付了315000元购房款，剩余的50000元约定在房屋过户时支付，房屋至今未过户，该50000元还未支付。 尚伟东向一审法院起诉请求：1、停止对位于××区的房屋的执行并解除查封（房屋价值375000元）；2、确认位于××区的房屋所有权归尚伟东所有。3、由段连权承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：尚伟东与第三人王胜利、孙山林于2016年9月7日签订《房屋买卖合同》，合同约定了房屋坐落（东胜区炜业弘都3号楼1806室）、总价款375000元、付款方式、违约责任、登记过户约定等主要条款，同日，尚伟东以其母亲账户给第三人王胜利、孙山林之女王喆账户通过中国农业银行转账方式支付315000元，另加之前1万元购房定金，孙山林出具325000元收据。尾款5万元合同约定过户当日尚伟东付清。尚伟东于合同签订后第二日向东胜区房产管理局缴纳了房屋两共维修金。尚伟东接收该房屋后一直占有使用至今。另查，第三人王胜利、孙山林系夫妻关系，涉案房屋东胜区炜业弘都3号楼1806室属政府征用土地的置换房。又查，东胜区人民法院在段连权诉第三人王胜利、孙山林民间借贷纠纷一案进入执行阶段，于2019年8月14日作出（2016）内0602执1811号执行裁定书，依法查封了涉案房产。案外人尚伟东向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年12月3日作出（2019）内0602执异365号执行裁定：驳回异议人尚伟东的异议请求。 一审法院认为，本案案由为案外人执行异议之诉纠纷，是对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人认为执行行为侵害或者影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼，诉讼目的并非确认权利，而是请求法院判令停止执行机构对标的物的继续执行，解除涉案房屋的查封不属于本案的审查范围，一审法院不作处理。关于尚伟东主张停止对诉争房屋的执行的请求，尚伟东出具的中国农业银行卡交易明细清单、孙山林收据、鄂尔多斯市东胜区房产管理局出具两共基金收费单、天然气、电费、生活水费等发票证明了尚伟东占有使用该房屋并交了绝大部分房款的事实，证实尚伟东房屋未过户不存在过错，尚伟东的主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，尚伟东已支付了房屋对价，故尚伟东要求停止执行的理由成立，一审予以支持。关于尚伟东主张的确认涉案房屋归其所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，可见我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以合同方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权，涉案房屋尚未办理房屋变更登记，房屋所有权不发生物权变动的效力，尚伟东不具有涉案房屋的所有权，故对尚伟东确认涉案房屋归其所有的请求不予支持。一审依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、不得执行位于鄂尔多斯市××区房产；二、驳回尚伟东的其他诉讼请求。案件受理费6925元，由段连权负担。 本院二审期间，各方当事人未提交证据，二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为尚伟东对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，能否排除执行。经审查，其一，东胜区人民法院于2019年8月14日作出（2016）内0602执1811号执行裁定，查封了包括涉案房屋在内的孙山林所有的9套房屋。就涉案房屋，尚伟东与王胜利、孙山林于2016年9月7日签订了《房屋买卖合同》，故可以认定尚伟东在涉案房屋查封前已签订房屋买卖合同的事实。《城市房地产管理法》第38条系管理性规定，并非效力性强制性规定，段连权以该规定主张房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。其二、2016年9月7日，尚伟东通过其母亲刘淑琴账户向孙山林之女王喆转账315000元，加已付购房定金10000元，孙山林、王胜利向尚伟东出具已付购房款325000元收据一支。且经法庭释明，尚伟东同意剩余5万元购房款向执行法院交付执行，故对尚伟东支付购房款的事实予以认定。其三，尚伟东提供的东胜区房管局两供基金专用收据、物业公司物业费、供暖费、垃圾清运费收据、装修房屋销货清单、订货单、木门订单、供用气合同、天然气管道入户通气交接单、热费收据、气费收据等证据可以证明其在涉案房屋查封前已对涉案房屋形成占有使用的事实。另，涉案房屋属于拆迁置换房，产权尚未登记至孙山林名下，在房屋征管局等部门就更名过户协调审核阶段涉案房屋被查封，过错不应归责于尚伟东。故尚伟东对涉案房屋形成的物权期待权优于申请执行人申请执行的金钱债权，一审支持其排除执行的请求并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6925.00元，由上诉人段连权负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何艳春 审 判 员 刘银福 审 判 员 高宇柔 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 杨 秀 书 记 员 尹 雪