云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初4269号原告：马丽珍，女，1979年9月25日生，哈尼族，教师，住红河县。原告：侬文生，男，1978年3月10日生，哈尼族，住红河县。委托诉讼代理人：李敏，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：白居飞，云南谣光律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告：云南锡业房地产开发经营有限公司。住所地：昆明市官渡区新亚洲体育城星都总部基地商务办公区**。法定代表人：李师勇，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓晟，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨萍，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。原告马丽珍、侬文生与被告云南锡业房地产开发经营有限公司（以下简称云南锡业地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李敏、白居飞，被告云南锡业地产公司委托诉讼代理人杨晓晟、杨萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丽珍、侬文生向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金（其中截止2020年9月30日的违约金为112896元；从2020年10月1日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金以397102元为基数，按每天万分之五计算）；2.本案的诉讼费、保全费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求，即变更为要求被告向原告支付逾期交房违约金56448元。事实和理由：2018年6月11日，原、被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买由被告开发的蒙自市鑫泰小区（以下简称鑫泰小区）××号房屋，价款为397102元，根据《商品房购销合同》约定，被告应于2018年12月25日前，将经验收合格并符合本合同约定的房屋交付给原告，如果逾期交房，被告在逾期90天内每天按30元向原告支付违约金，逾期超过90天以上，则每天按原告已付购房款的万分之五乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后，原告付清了全部购房款，但被告未按照合同约定将合格商品房交付给原告使用，被告的行为已构成违约，原告多次向被告主张逾期交房违约金，但双方未达成一致协议，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告云南锡业地产公司辩称，原、被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买由被告开发的鑫泰小区××号房是事实，但被告已领取房屋钥匙并对房屋进行装修及使用，故被告支付原告违约金截止时间为原告领取房屋钥匙之日。同时，因被告不能按约定期限交付房屋给原告造成的损失为租金损失，被告委托有资质的机构对鑫泰小区同地段租金进行了市场调查，鑫泰小区同地段租金为14元/㎡－16元/㎡，并且被告一直在积极施工，但因2020年初爆发的新冠肺炎疫情影响了被告对鑫泰小区车位的施工，因此，原、被告签订的《商品房购销合同》约定的违约金过高，请求人民法院综合疫情因素、原告的损失，对违约金予以减少。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的《居民身份证》复印件、《企业信用信息公示报告》《商品房购销合同》《云南增值税普通发票》《竣工验收证明书》《鑫泰小区接房及不动产证资料收集须知》及本院依职权制作的现场勘验笔录及现场照片，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告马丽珍、侬文生提交以下证据：第一组：《蒙自市人民政府办公室网络问政回复》复印件一份，欲证实：1.2018年12月5日初验时蒙自市工程质量监督站明确告知被告未经验收不得交付使用，但被告擅自交付使用的事实。2.2019年3月，蒙自市房地产管理处对云锡地产下发停止违法交付通知书，并且督促其交房。第二组：《鑫泰小区总图规划变更听证公告》复印件一份，欲证实2019年11月-12月鑫泰小区规划总图发生变更，截止当前鑫泰小区建设不符合居住条件。第三组：施工现场图片打印件一份，欲证实截止2020年3月鑫泰小区大范围施工，不符合居住条件。二、被告云南锡业地产公司提交以下证据：第一组：《房屋交付钥匙、业主手册、商品房质量保证书发放记录》《装修申请表》各一份，欲证实原告已于2019年2月15日领取房屋钥匙并办理接房手续，于2019年2月20日对房屋进行装修，被告逾期交房时间仅为52天。第二组：《江苏高科物业管理有限公司押金单》一份，欲证实原告向被告领取钥匙后，开始对房屋进行装修的时间。第三组：《竣工验收备案表》一份，欲证实被告交付原告的房屋符合合同约定与法律规定的交付标准。第四组：《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》《中国资产评估协会信息表》《人民法院对外委托专业机构专业人员信息平台》各一份，欲证实被告委托已经具备资质的云南天禹资产评估有限公司对同地段租金进行资产评估，同地段租金为14元/㎡-16元/㎡，该份意见书为具备相关资质的专业机构出具的专业意见，在未见相反证据证明其内容与事实不符的情况下，法院对其证明内容应当予以认可。第五组：《云南省启动突发公共卫生事件一级响应》《云南省新冠肺炎疫情风险列表》各一份，欲证实云南省自2020年1月24日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月3日蒙自市调整为低风险地区，在此期间因无法施工导致被告交房时间继续延期，违约金应当相应扣减新冠肺炎疫情期间的数额。本院认为，一、对原告提交的第一、二组证据真实性予以确认，但不能证实原告的证明目的。第三组证据，被告对证据真实性不予认可，无相应证据证实证据真实性、合法性，不予采信。二、对被告提交的第一、二组证据具有真实性、合法性、关联性，能相互印证原告领取房屋钥匙时间、装修时间，并与本院依职权制作的现场勘验笔录及现场照片印证原告房屋已装修完毕及使用的事实。第三组证据，具有真实性、合法性、关联性，能证实鑫泰小区经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收的时间及备案时间，予以采信。第四组证据，具有真实性、合法性、关联性，能证实鑫泰小区同地段租金为14元/㎡-16元/㎡的事实，予以采信。第五组证据，具有真实性、合法性，结合被告的违约行为发生在疫情发生之前的事实，证据与本案不具有关联性，不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年6月11日，原告为乙方，被告为甲方，签订《商品房购销合同》，约定“第一条、项目建设依据。甲方以【出让】方式取得位于蒙自市红河州公安局警务技能训练基地左侧【地块号】18-（1）-2-2的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。【土地使用权证号】：蒙国用（2013）第××号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，【项目名称】：鑫泰小区。建设工程规划许可证号：532500201612001。第二条、商品房销售依据。乙方购买的商品房为【预售商品房】。批准预售商品房的机关：红河州住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：预许红字（201730）号。第三条、乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品住房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：××号房……第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2.按建筑面积计价，该商品房建筑面积为126.79平方米，单价为人民币（币种）每平方米3120.00元，总金额为395585.00元整……第七条、交付期限。甲方应于2018年12月25日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方……第九条、甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任……3.逾期交房90天以上的，甲方按乙方已付款的万分之五乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行……”。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2019年2月15日，原告根据被告通知，领取房屋钥匙。2019年2月20日，原告向江苏高科物业管理有限公司蒙自分公司缴纳装修押金2090元，并提出书面装修申请，要求对房屋进行装修，根据《装修申请表》记载内容，原告装修时间为2019年2月20日至2019年4月20日。2019年8月23日，蒙自市人民政府根据鑫泰小区业主信访，通过网络作出书面回复，称鑫泰小区项目因地上车位问题，暂未通过竣工验收，市房管处于2019年3月3日对被告下发了《停止交房通知》。2019年11月26日，蒙自经济技术开发区管理委员会作出《关于举行云南锡业房地产开发有限公司蒙自分公司鑫泰小区规划总图变更听证会的公告》，对鑫泰小区规划总图变更的合理性，听取社会各方面意见。2020年9月15日，鑫泰小区经勘察、设计、施工、监理、建设单位签章验收，质监部门于2020年9月30日对被告提交的鑫泰小区建设项目工程竣工验收备案文件予以备案。经现场勘验，原告购买的鑫泰小区××号房已装修完毕，屋内摆放了家具。另查明，根据被告委托，云南天禹资产评估有限公司于2020年1月10日作出天禹咨询报（2020）字第15001号《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》，结论为鑫泰小区周边区间合理房租范围参考值为14元/㎡－16元/㎡。审理过程中，原告明确表示不对鑫泰小区同地段租金标准申请鉴定。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.合同约定违约金是否过高；2.违约金计算标准及起止时间如何认定。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于合同约定违约金是否过高的问题。原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，原、被告双方应按诚实信用原则，全面、完全履行合同义务，被告未按合同约定期限将竣工验收房屋交付原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据原、被告签订的《商品房购销合同》第九条的约定，逾期交房90天以上，违约金按原告已付购房款的万分之五乘以逾期天数计算，结合被告提供的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》中记载的鑫泰小区同地段租金标准，原告主张的被告逾期交房超过90天的违约金已超过造成损失的30%，故应认定合同约定违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，对被告要求减少违约金的请求，本院予以支持。二、关于违约金计算标准及起止时间的认定。关于违约金计算标准。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。”本案中，被告提供的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》属被告单方委托有关机构对鑫泰小区同地段租金出具的意见书，但原告未提交相应的证据予以反驳，且经本院释明，原告明确表示不申请鉴定，故根据原、被告签订的《商品房购销合同》及被告提交的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅区间平均房租价格市场调查咨询意见书》，结合本案实际，本院对本案违约金计算采取分段计算，即：1.逾期交房90天内的违约金按每天30元计算；2.逾期交房超过90天的违约金，以原、被告签订的《商品房购销合同》中约定的房屋面积为基数，在15.6元/㎡/月基础上上浮30%计算。关于违约金计算起止时间的认定。虽然原告领取钥匙并装修使用房屋时，鑫泰小区项目未经勘察、设计、施工、监理、建设单位签章验收，但违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当，本案中，鑫泰小区项目现已通过验收，且原告对房屋进行装修使用后，已实现了房屋交易的使用利益，故本院认定逾期交房违约金计算起止时间为合同约定房屋交付次日起至《装修申请表》中记载的装修完毕之日止，即自2018年12月26日至2019年4月20日。综上，本院认定本案违约金为4928.46元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：被告云南锡业房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告马丽珍、侬文生逾期交房违约金4928.46元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1211元，由原告马丽珍、侬文生负担1161元，由被告云南锡业房地产开发经营有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  何红芬审 判 员  陈玉莹人民陪审员  方明洁二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  贾云双