江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0831民初2036号原告：亿鼎置业（金湖）有限公司，住所地金湖县戴楼街道金马路**。法定代表人：丁一，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：李佳，江苏和成律师事务所律师。被告：杨翠英，女，1968年10月11日出生，汉族，住金湖县。（系华汉清配偶）被告：华洪江，男，1947年4月11日出生，汉族，住金湖县。（系华汉清父亲）被告：李福美，女，1948年2月29日出生，汉族，住金湖县。(系华汉清母亲)以上三被告共同委托诉讼代理人：华玉伟，男，1989年3月13日出生，汉族，住金湖县。被告：华玉伟，男，1989年3月13日出生，汉族，住金湖县。（系华汉清儿子）原告亿鼎置业（金湖）有限公司与被告杨翠英、被告华洪江、被告李福美、被告华玉伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告亿鼎置业（金湖）有限公司委托诉讼代理人李佳、被告华玉伟、被告杨翠英及华洪江及李福美的共同委托诉讼代理人华玉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿鼎置业（金湖）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告签订的合同编号为CF-2000-0171号《商品房买卖合同》，并判令四被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》及合同补充协议登记备案手续；2.判令四被告将位于金湖县戴楼街道金马路188号嘉御龙庭5号楼305室的房屋返还给原告；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2017年3月30日，被告杨翠英及其丈夫华汉清（已逝）与原告签订《商品房买卖合同》，购买了原告开发的位于金湖县戴楼街道金马路188号嘉御龙庭5号楼305室的房屋一套，房屋总价61.8万元。合同第六条约定：付款方式为买受人首付12.8万元，按揭49万元，于合同正式签订后七日内向出卖人付清购房余款，且合同第七条第一款第二项约定：逾期超90日后，出卖人有权解除合同，并按累计应付款金额的1%向出卖人支付违约金。合同签订后，首付款12.8万元被告杨翠英及其丈夫华汉清一直未付，剩余49万元由被告杨翠英及其丈夫华汉清于2017年3月31日向中国工商银行股份有限公司金湖支行申请了按揭贷款，原告为该笔贷款提供了连带责任保证。2017年4月1日贷款发放后，被告杨翠英及其丈夫华汉清仅自行偿还了4个月贷款本息（2017年5月至2017年8月），后华汉清于2017年8月6日因意外去世，房贷自2017年9月开始逾期，因原告系该笔贷款保证人，故银行直接从原告公司账户扣取了应当缴纳的房贷本息（详见明细清单）。截止目前，原告代被告偿还银行贷款本息共计134129.29元（2017年9月至2020年8月）。被告违反商品房买卖合同和借款合同约定，未支付首付款，且未按期归还房贷本息行为导致原告向贷款银行承担连带保证责任，属于严重违约，导致原告合同目的无法实现，故案涉商品房买卖合同的解除条件已成就。为维护自身合法权益不受侵害，原告特具诉状，请求人民法院依法判决如诉。四被告辩称，案涉房屋尚未实际交付给我方，同意解除案涉商品房买卖合同，同意协助原告办理相关备案合同的撤销手续。因家属华汉清于2017年意外去世导致家庭经济状况发生重大变化，故无力按期偿还房屋按揭贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议的基本事实，本院认定如下：1.2017年3月30日，被告杨翠英及其丈夫华汉清（已逝）与原告签订《商品房买卖合同》，购买了原告开发的位于金湖县戴楼街道金马路188号嘉御龙庭5号楼305室的房屋一套，房屋总价61.8万元。《商品房买卖合同》第六条付款方式和期限约定：买受人首付12.8万元，按揭49万元，须于合同正式签订后七日内向出卖人付清购房余款，同时办理所有购房相关手续；《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中第一款第二项约定：逾期超90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款金额的1%向出卖人支付违约金……本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。合同签订后，首付款12.8万元被告杨翠英及其丈夫华汉清因与原告约定以工程款冲抵而未付（华汉清与原告约定由其供应原告工程所需楼板，后尚未供应华汉清就因意外去世），剩余49万元由被告杨翠英及其丈夫华汉清于2017年3月31日向中国工商银行股份有限公司金湖支行申请了按揭贷款，原告为该笔贷款提供了阶段性连带责任保证；2.按揭贷款发放后，被告杨翠英及其丈夫华汉清仅自行偿还了4个月贷款本息（2017年5月至2017年8月），后华汉清于2017年8月6日因意外去世，房屋贷款即自2017年9月开始逾期；因原告系该笔贷款的连带责任保证人，故银行直接从原告账户扣取了应当被告方应缴纳的房贷本息，截止2020年10月原告代被告偿还银行贷款本息共计141545.99元；3.案涉房屋尚未实际向被告方交付；4.被告杨翠英系华汉清配偶、被告华洪江系华汉清之父、被告李福美系华汉清之母、被告华玉伟系华汉清之子。本案争议焦点如下：一、案涉《商品房买卖合同》是否应予解除；二、原告要求四被告归还案涉房屋的诉请是否应予以支持。本院认为，关于第一个争议焦点，案涉《商品房买卖合同》依法成立并备案且系双方真实意思表示，故合法有效，商品房出卖人及买受人均应依照合同约定履行己方合同义务并享有己方合同权利。根据庭审查明的基本事实可以确认，案涉商品房买受人并未实际向原告即商品房出卖人交纳案涉房屋首付款12.8万元，原因在于原告与华汉清约定以将来可能产生的工程款冲抵房屋首付款，但因华汉清意外死亡而导致双方之间工程合同未能实际履行，故而导致上述约定已不具备现实履行之可能，且现四被告已明确表示家庭经济发生重大变故已无能力履行给付首付款和房屋按揭贷款本息之义务，故本院认为商品房买受人未能履行给付房屋首付款的合同义务构成重大违约。商品房买受人仅偿还了四期房屋按揭贷款本息即因家庭主要成员华汉清意外去世导致家庭经济发生重大变故而无力再偿还银行按揭贷款本息，因原告系该笔按揭贷款的阶段性连带保证人，故银行直接扣取了原告账户资金用于偿还案涉房屋按揭贷款本息，导致商品房出卖人即原告遭受重大经济损失。原告作为商品房出卖人其基于案涉《商品房买卖合同》的合同根本目的是将其开发的商品房出售并获得购房款，但综观全案，商品房买受人未交纳房屋首付款已构成重大违约，后又无力偿还房屋按揭贷款本息导致原告承担连带清偿责任替其偿还巨额贷款本息，至此可以判定因商品房买受人的违约行为已导致原告方合同根本目的无法实现，故案涉《商品房买卖合同》依法应予解除，实际上四被告当庭亦表示同意解除，故本院对原告要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。关于第二个争议焦点，原告诉请要求四被告归还案涉房屋，本院认为案涉房屋尚未实际交付，而原告交付案涉房屋系四被告归还案涉房屋之前提，故对原告该项诉讼请求本院不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告亿鼎置业（金湖）有限公司与被告杨翠英及其丈夫华汉清2017年3月30日签订的商品房买卖合同；二、四被告协助原告亿鼎置业（金湖）有限公司办理撤销案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议登记备案手续；三、驳回原告亿鼎置业（金湖）有限公司其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，保全费3770元，合计3810元，由四被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××63）预交上诉案件受理费。审判员  张艳勇二〇二〇年十二月三日书记员  李晓曼附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。