安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0321民初7228号 原告：蚌埠市公路管理服务中心，住所地安徽省蚌埠市沿淮路**，统一社会信用代码12340300485222604B。 法定代表人：王殿利，主任。 委托诉讼代理人：岳旭辉，安徽易润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王国蓉，安徽易润律师事务所律师。 被告：怀远县名仕酒店管理有限公司，住，住所地安徽省怀远县荆山镇二中对面一社会信用代码9134032109215476X2。 法定代表人：马根元，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张俊梅，安徽百舜律师事务所律师。 原告蚌埠市公路管理服务中心与被告怀远县名仕酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蚌埠市公路管理服务中心的委托诉讼代理人岳旭辉、王国蓉，被告怀远县名仕酒店管理有限公司的委托诉讼代理人张俊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蚌埠市公路管理服务中心向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《城西养护中心楼房租赁合同》;被告立即给付原告所欠租金802300.5元（暂计算至2020年9月30日）,并腾退租赁房屋;被告按照合同约定的租金标准继续向原告支付房屋使用费自2020年10月1日起至租赁房屋实际交还原告之日止;2.解除原告与被告签订的《关于城西养护中心楼预留房屋的租赁补充协议》;被告立即给付原告所欠租金10000元（暂计算至2020年9月14日）,并腾退租赁房屋;被告按照补充协议约定的租金标准继续向原告支付房屋使用费自2020年9月15日起至租赁房屋实际交还原告之日止;3.被告向原告支付逾期付款违约金,以812300.5元为基数,自2019年8月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止;4.被告向原告支付违约金191976.03元;5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月,被告与原告签订《城西养护中心楼房租赁合同》,（下称租赁合同）。租赁合同约定:甲方（下称原告）将位于怀远县中斜对面一至六楼）出租给乙方（下称被告）作为经营用房;房屋面积约3600平方米;租赁期限共10年,自2013年8月1日起至2023年7月31日止;被告应于本合同签订之日向原告支付第一年租金伍拾万元整,以后租金按年结算，由被告于每年8月1日前向原告预缴下年的租金;该房屋租金为上年金加上年租金×7%（后双方协商变更为5%）;被告如逾期支付租金,每逾期一日,则须按日租金的2倍支付滞纳金;被告拖欠房租累计1个月以上的,原告有权终止合同,收回该房屋,被告应按照合同总租金3%向甲方支付违约金;若支付的违约金不足弥补原告损失的,被告还应负责赔偿,直至达到弥补全部损失为止等内容。2015年8月,双方签订《关于城西养护中心楼预留房屋的租赁补充协议》（下称补充协议）,补充协议约定:原告将怀远县中斜对面城西养护中心综合楼三楼,原预留做养护公司办公用的两套房屋租赁给被告,出租房屋面积约180平方米;租赁期为8年,自2015年9月15日至2023年7月31日止;被告应于本合同签订之日向原告支付第一年租金10000元整,以后租金按年结算,由被告于每年9月15日前向原告预缴下年的租金;双方的权利义务从《城西养护中心楼房租赁合同》的约定划分等内容。租赁合同签订后,被告前期能够依约支付租金。但自2019年8月1日起被告欠付租金,截至2020年9月30日,被告欠付租金802300.5元。按照补充协议约定,被告应于2019年9月15日前交纳2019年9月15日至2020年9月14日房租10000元,但被告一直未交纳。上述欠付的租金,经原告工作人员多次催缴,并委托安徽南山松律师事务所发送《律师函》催缴,被告至今仍未交纳。原告认为,双方签订的租赁合同及补充协议合法有效,被告长期告拖欠租金的行为已严重违约,原告有权解除合同,并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益,依据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼,请依法判决支持原告的诉讼请求。 怀远县名仕酒店管理有限公司辩称，1.本案原告诉讼主体不适格。与被告签订合同的是蚌埠市公路管理局怀远分局现更名为市公路管理服务中心怀远分中心。2.被告不同意解除合同，被告确实欠市公路管理服务中心怀远分中心租金，但是欠租金是由于疫情导致被告无法正常经营所致，被告愿意支付所欠租金。3.诉讼请求的租金过高，依据蚌财行资（2020）67号文件的相关规定，在疫情期间免除2020年2、3、4三个月的租金，防疫期间后期减半收取房屋租金。4.诉讼请求的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2013年7月26日，作为出租方（甲方）的蚌埠市公路管理局怀远分局与作为承租方（乙方）的怀远县名仕酒店管理有限公司签订《城西养护中心楼房租赁合同》，该合同主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于怀远县中斜对面一至六楼（预留两套），作为经营用房，房屋面积为3600平方米，房屋租赁期共10年。自2013年8月1日起至2023年7月31日止。乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一年租金伍拾万元整。以后租金按年结算，由乙方于每年8月1日前向甲方预缴下年的租金。该房屋次年房租为上年总租金加上年总租金×7%（后经双方协商于2015年8月1日起变更为5%）。如乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金3%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止等内容。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，但被告未能按约支付租金，截至2020年11月24日，欠付租金为913824.6元。其中2020年2月-4月疫情期间的房屋租金为170703元。 2015年8月20日，作为出租方（甲方）的蚌埠市公路管理局怀远分局与作为承租方（乙方）的怀远县名仕酒店管理有限公司签订《关于城西养护中心楼预留房屋的租赁补充协议》，该协议主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于怀远县中斜对面养护中心综合楼三楼，原预留做养护公司办公用的两套房屋。房屋面积约180平方米，该房屋租赁期共8年。自2015年9月15日起至2023年7月31日止。乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一年租金10000元整。以后租金按年结算，由乙方于每年9月15日前向甲方预缴下年的租金。本合同是甲乙双方在签订《城西养护中心楼房租赁合同》的基础上签订的补充协议，双方的权利义务从《城西养护中心楼房租赁合同》的约定划分。该合同签订后，原告依约将房屋交付被告，但被告未按约支付租金，截至2020年11月24日欠付租金11973.8元。其中2020年2月-4月疫情期间房屋租金为2500元。 2019年8月9日、2020年7月23日原告委托律师向被告发函催要租金，但被告仍未支付。原告遂诉至本院，被告于2020年11月24日收到原告要求解除合同等诉请的起诉状、传票等诉讼文书。 另查明：蚌埠市公路管理局怀远分局为蚌埠市公路管理局的分支机构，不具有独立事业法人资格。2020年4月2日，蚌埠市公路管理局更名为蚌埠市公路管理服务中心，蚌埠市公路管理局怀远分局更名为蚌埠市公路管理服务中心怀远分中心。 再查明：2020年3月12日，蚌埠市财政局下发《关于做好行政事业性资产出租减免工作的通知》即蚌财行资（2020）67号文件，其主要载明：严格落实房屋租金减免政策，对签约承租行政事业单位及所属国有企业经营性房产从事生产、办公、商业等经营性活动的中小微企业（含个体工商户），免除2020年2月、3月、4月三个月租金，防疫期间后期减半收取房屋租金。 又查明，位于怀远县中斜对面**（预留两套）房屋2020年度租金为682810.6元，2021年度租金为716951.2元，日租金为1991.5元，其中2020年8月1日至2020年11月24日租金为231014元（1991.5元×116天）；位；位于怀远县中斜对面养护中心综合楼**房屋2021年度租金为10000元租金为27.8元。 本院认为，蚌埠市公路管理局怀远分局与怀远县名仕酒店管理有限公司之间签订的《城西养护中心楼房租赁合同》及《关于城西养护中心楼预留房屋的租赁补充协议》，系双方真实意思表示，合法、有效，依法应予保护，双方应全面履行合同义务。因蚌埠市公路管理局怀远分局更名为蚌埠市公路管理服务中心怀远分中心，是蚌埠市公路管理服务中心的分支机构，其不具备法人资格，故其权利义务应由蚌埠市公路管理服务中心承担，蚌埠市公路管理服务中心作为本案原告主体适格。对合同的解除，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，当事人可以解除合同。因被告怀远县名仕酒店管理有限公司拖房租累计1个月以上，符合双方合同第八条第（7）项约定的解除合同条件，原告蚌埠市公路管理服务中心依约获得合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行…”和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付、承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，本案被告迟延履行合同义务，已欠付租金925798.4元，且在原告催要后仍未履行，原告有权解除合同。故原告蚌埠市公路管理服务中心要求解除与被告怀远县名仕酒店管理有限公司签订的上述合同及补充协议的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因被告怀远县名仕酒店管理有限公司已于2020年11月24日收到原告要求解除合同等诉请的起诉状、传票等诉讼文书，故合同解除时间应为2020年11月24日。鉴于合同解除，被告怀远县名仕酒店管理有限公司应支付尚欠的房屋租金并腾退案涉房屋。 被告怀远县名仕酒店管理有限公司辩称应免除疫情期间即2020年2月、3月、4月三个月的租金，原告蚌埠市公路管理服务中心予以认可，故案涉房屋2020年2、3、4三个月的租金173203元（170703元＋2500元）应从被告欠付的租金中予以扣除。被告怀远县名仕酒店管理有限公司尚欠原告蚌埠市公路管理服务中心（位（位于怀远县中斜对面**留两套）房屋）2019年8月1日至2020年11月24日的租金为743121.6元（913824.6-170703元）；被告怀远县名仕酒店管理有限公司尚欠原告蚌埠市公路管理服务中心（位于怀（位于怀远县中斜对面养护中心综合楼**房屋9年9月15日至2020年11月24日的房屋租金为9473.8元（11973.8-2500元）。以上合计752595.4元，被告怀远县名仕酒店管理有限公司应向原告蚌埠市公路管理服务中心支付。被告同时还应向原告支付从合同解除次日起即2020年11月25日起至实际腾退之日止房屋实际使用费用，位于怀，位于怀远县中斜对面**套）房屋参照日租金1991.5元标准计算，位于怀远县，位于怀远县中斜对面养护中心综合楼**房屋参照日租金27算。被告怀远县名仕酒店管理有限公司关于防疫期间后期减半收取房屋租金的辩称，因未提供证据明确防疫期间后期减半收取房屋租金的期间，亦无证据证明其因疫情导致所受的经济损失，故对该辩称，本院不予采纳。 关于原告蚌埠市公路管理服务中心要求被告怀远县名仕酒店管理有限公司按合同总租金的3%支付违约金即191976.03元的诉讼请求，因双方约定的违约金过高，被告当庭要求对违约金进行调整，本院根据被告违约支付租金造成原告的实际损失情况及疫情对合同履行的实际影响，结合被告的违约过错程度，根据公平原则，对违约金进行调整为49486.7元（以682810.6元为基数,自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率计算至2020年11月24日的利息及以231014元为基数,自2020年8月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率计算至2020年11月24日的利息之和的金额，上浮30%）。鉴于上述违约金已足以弥补原告因被告欠付租金的损失，本院对原告另要求被告支付逾期付款违约金，以812300.5元为基数,自2019年8月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的逾期付款违约金诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十条、第九十四条第（二）、（三）项、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下： 一、原告蚌埠市公路管理服务中心与被告怀远县名仕酒店管理有限公司签订的《城西养护中心楼房租赁合同》及《关于城西养护中心楼预留房屋的租赁补充协议》于2020年11月24日解除； 二、被告怀远县名仕酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于怀远县中斜对面一至六楼（预留两套）的房屋及位于怀远县中斜对面养护中心综合楼三楼的房屋腾退返还给原告蚌埠市公路管理服务中心； 三、被告怀远县名仕酒店管理有限公司于本判决生效之日起 三十日内支付原告蚌埠市公路管理服务中心房屋租金752595.4元； 四、被告怀远县名仕酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告蚌埠市公路管理服务中心从2020年11月25日起按日租金2019.3元计算至实际腾退返还房屋之日止的房屋使用费用； 五、被告怀远县名仕酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蚌埠市公路管理服务中心违约金49486.7元； 六、驳回原告蚌埠市公路管理服务中心的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13838元，减半收取6919元，由原告蚌埠市公路管理服务中心负担1009元，被告怀远县名仕酒店管理有限公司负担5910元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  吴勇 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理李杨 书记员曹占阳 提示： 1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人； 2、判决生效后申请执行的期限为二年。