福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异282号 案外人：王建水，男，1957年7月2日出生，汉族，住厦门市思明区。 案外人：罗建珍，女，1958年1月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 共同委托诉讼代理人：陶天猛、郑利峰，福建自立律师事务所律师。 申请执行人：黄庆隆，男，1979年2月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 申请执行人：周虹，女，1981年11月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：杜春景，女，1956年11月27日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：黄再成，男，1950年2月16日出生，汉族，住厦门市思明区。 本院在执行申请执行人黄庆隆、周虹与被执行人杜春景、黄再成房屋买卖合同纠纷一案中，案外人王建水、罗建珍提出执行异议，请求中止对位于厦门市集美区××路××号××室的执行，并解除对上述房产的保全查封措施。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人王建水、罗建珍称，思明法院受理的黄庆隆、周虹申请执行杜春景、黄再成房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2020）闽0203执10151号，该案件于2020年7月9日由思明法院立案执行，该案件在执行过程中，法院查封了登记于杜春景名下址于厦门市集美区××路××号××室（厦门北站南昌铁路局高铁阳光花园1号楼519门栋1801室）。上述案涉房产，系案外人向被执行人杜春景、黄再成购买所得，案外人购买案涉房产的情况，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，依法应予停止执行并解除查封，具体理由如下：1、案外人与被执行人杜春景、黄再成于2018年11月19日签订书面《房产买卖协议》，系在本执行案件2020年7月9日立案执行前；2、案外人购买后即入住案涉房产并实际使用管业至今，在法院查封之前案外人已合法占有该房产；3、案外人于2018年12月8日前已付购房款180万元，依据《房产买卖协议》，预留10万元系待房产过户后结清，案外人同意按照法院要求将该10万元交付执行机关；4、案涉房产按管理部门的规定，需待2023年12月30日方可办理过户登记。案外人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人购买案涉房产的情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。据此，请求法院停止对址于厦门市集美区××路××号××室的执行，并解除对上述房产的查封措施。案外人提供《房产买卖协议》、银行转账单、收据、厦门白士德楼宇管理有限公司通用电子票据、厦门增值税电子普通发票、银行存款单、不动产权证书等证明其主张。 申请执行人黄庆隆、周虹辩称,本案被执行人黄再成、杜春景将上述执行标的产转让给案外人王建水、罗建珍违反该房产限定交易规定，故无法办理过户，应视为双方存在过错。在上述执行标的房产的房产证即闽（2015）厦门市不动产权第0××8号，房产证权利其他状况一栏，明确注明本合同项下所建商品住宅销售给厦门铁路内部职工，个人取得土地房屋权证起8年内不得上市交易。该房产属于特殊限定的房产，产权证于2015年取得，需到2023年才能上市交易，故被执行人黄再成，杜春景于2018年11月19日将上述执行标的房产转让给案外人王建水、罗建珍违反该房产的限定交易规定，故无法办理过户，应视为双方存在过错。二、本案被执行人黄再成、杜春景将上述执行标的房产转让给王建水、罗建珍的转让价格远低于市场价，不符常理，为恶意低价转移房产。从上述执行标的房产的房产证即闽（2015）厦门市不动产权第0××8号房产证载明，该房产建筑面积131.78平方米，有国有建设用地使用权2010年11月17日起至2080年11月17日，房产位于18层。上述执行标的房产为面积较大、楼层较高、较新的电梯房。被执行人黄再成、杜春景于2018年11月19日将上述执行标的房产转让给案外人王建水、罗建珍的价格是人民币190万元转让价格远低于市场价，如此，则平均每平米售价仅为14418元。而在2018年11月份左右，厦门市集美区该区域的商品房销售至少是每平方米20000多元以上。由此，可以清楚，被执行人黄再成、杜春景将上述执行标的房产转让给王建水、罗建珍的转让价格远低于市场价，不符常理，为恶意低价转移房产。三、本案案外人王建水、罗建珍受让被执行人黄再成、杜春景的上述执行标的房产明显存在过错，且是恶意的转让受让。2018年时两被执行人因曾厝垵的房产转让已与两答辩人产生纠纷，两被执行人明知以后将需退还两答辩人购房款且需承担违约责任等，事先恶意转移执行标的房产。故案外人王建水、罗建珍受让被执行人黄再成、杜春景的上述执行标的房产明显存在过错，且为恶意的转让受让。该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。综上所述，本案案外人王建水、罗建珍受让被执行人黄再成、杜春景上述执行标的房产明显存在过错，且是恶意的转让受让。该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其提出的执行异议不能成立，贵院应裁决予以驳回，继续强制执行该执行标的房产。 本院查明，原告黄庆隆、周虹与被告黄再成、杜春景房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日作出（2020）闽0203民初314号民事判决书，判决：“一、解除黄庆隆、周虹与黄再成、杜春景于2014年3月22日签订的《协议书》及二份《补充协议》；二、杜春景、黄再成于本判决生效之日起十日内返还黄庆隆、周虹购房款150万元及利息（利息自2014年3月22日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际还款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、黄再成、杜春景于本判决生效之日起十日内返还黄庆隆、周虹建设费76500元；四、驳回黄庆隆、周虹的其他诉讼请求。”该判决书已于2020年6月15日发生法律效力。黄再成、杜春景未按时履行生效法律文书确定的义务，黄庆隆、周虹向本院申请强制执行，本院于2020年7月9日立案执行。本院于2020年7月21日作出（2020）闽0203执10151号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人杜春景、黄再成的银行存款人民币1604836元及利息，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产。”在本案诉讼期间，根据黄庆隆、周虹的申请，本院已采取以下财产保全措施：于2020年1月17日冻结被告杜春景名下位于厦门市集美区××路××号××室××房××路××号××层××号车位的所有权。 另根据《厦门市不动产登记信息查询结果》记载，集美区珩源路519号1801室的房产所有权为杜春景，单独所有，备案合同编号为闽（2015）厦门市不动产权第0××8号，登记时间为2015年12月2日。在闽（2015）厦门市不动产权第0××8号中记载“本合同项下所建商品住宅销售给厦门铁路内部职工，个人取得土地房屋权证起8年内不得上市交易。” 另查明，案外人王建水、罗建珍与被执行人黄再成、杜春景于2018年11月19日签订《房屋买卖协议》，约定黄再成、杜春景同意将座于厦门北站南昌铁路局高铁阳光花园1号楼519门栋1801室一套房产卖给案外人，购房总价为190万元，同意成交后，王建水、罗建珍于2018年11月4日定下定金二十万元，并到轮渡工商银行把定金转到杜春景名下。协议定完之后第一次付款人民币六十万元，打入杜春景的卡内。一百万元第二次付款时间2018年11月30前付完款，预留10万元过户后结清。第五条约定房产上市交易时间为2023年12月30日，黄再成、杜春景保证配合王建水、罗建珍房产过户。房屋过户费各自一半。 另查明，2018年11月4日，王建水转账20万元到“交易卡号6212××××8357，交易账户4100××××8470”，黄再成、杜春景出具定金收据，表示收到定金20万元。2018年12月8日，罗建珍转账100万元到黄再成账户，黄再成、杜春景出具《收据》表示收到王建水、罗建珍购买南昌铁路局高铁阳光花园1号楼519栋1801室第二次付款人民币100万元。2018年11月20日王建水转账60万元到杜春景账号。 此外，案外人向本院提交厦门白士德楼宇管理有限公司通用电子票据3份，记载其支付了珩源路519号1801室2019年2月至6月的公维水费、水费，以及2020年6月至9月的水费、公维水费，并代收2020年10月至12月的代收公维金。此外，案外人提交了厦门增值税电子发票两份，记载王建水2019年3月、2019年7月1日支付了珩源路519号1801室公摊电费。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,案外人签订《商品房认购协议书》时，明知案涉房产8年内不得上市交易，需到2023年才能交易，还购买该房产，故无法办理过户，应视为案外人存在过错。案外人的执行异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人王建水、罗建珍的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年十二月十一日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定‘’无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。