江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初7466号原告：曹俊鹏，男，1987年2月1日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：沈维，江苏常明律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛俊杰，江苏常明律师事务所实习律师。被告：王亚东，男，1995年5月19日生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：王恕学（系被告父亲），男，1971年2月22日生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市。原告曹俊鹏与被告王亚东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告曹俊鹏及其委托诉讼代理人沈维、葛俊杰，被告王亚东委托诉讼代理人王恕学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹俊鹏向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、要求被告支付违约金5万元（按5个月，每月租金1万元计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月9日，原、被告签订了房屋租赁合同1份，合同约定原告将坐落于溧阳市××路××号××幢××号××幢房屋中一楼东面3间店面房出租给被告使用，租赁期限为2年，自2019年12月8日起至2021年12月7日止，第1年租金为13万元，以后每年按5%递增。房租支付方式为第1年每4个月一交，房屋设施押金为10000元。合同签订后，被告向原告支付了8个月的房租86666元和1万元押金，2020年6月20日左右，被告在未与原告解除合同的情况下，将所有物品搬离，经原告多次与被告联系，被告不予理睬，为此，诉至法院。被告王亚东辩称，被告已支付给原告2019年12月8日至2020年8月7日计8个月的租金86660元及押金1万元。被告于2019年12月26开业，因新冠疫情影响，被告于2020年2月5日左右就停业了，到6月10日左右，被告因疫情严重亏损，无法继续经营，就向原告申请提前解除合同，以疫情期间应当减免的租金、未到期的租金、押金及房屋装修和厨房的排烟设备作价补偿给原告，原告表示同意，并要求被告结清水电费，尽快腾房，于是被告将店内的桌椅、碗筷瓢盆摆到店门口销售，腾空店铺，结清了水电费，并于2020年6月20日向原告交付了钥匙，退还了租赁房屋，双方租赁合同为此解除。租赁合同确系双方协商一致解除的，并不是被告私下将物品搬离，未与原告打招呼就搬走的，原、被告经沟通并协商一致解除合同后，被告将店内的物品摆在店门口销售，持续了很长一段时间，原告全知晓，且多次到店铺看情况，检查店内设施，最后也接受了钥匙，如原告不允许提前解除合同，被告不会腾退房屋，更不会把装修好的房屋及设备原封不动的交给原告，如果被告违约，也不会在走之前结清所有的水电费，被告提前解除租赁合同，并未给原告造成损失，甚至原告还获了利。原告主张的违约金过高，请求法院核定减少。无论租赁合同是协商一致解除，还是被告单方违约解除，并未给原告造成损失，被告已支付到2020年8月7日的租金，于2020年6月20日就腾退房屋了，放弃了未到期的租金、押金，及因疫情应减免的租金和高昂的房屋装修费，被告起初租赁的房屋是毛坯房，被告进行了装修且未使用多久，装修的价值全部转移给了原告，装修设施可直接被使用，增加了涉案租赁房屋的价值，原告从中获得了利益，原告在被告腾房时已在招租，且很快就已重新出租，原告几乎没有损失。被告因此次疫情损失巨大，无力承担过高的违约金，如判决被告承担违约金，请求扣除被告已付房租、押金、疫情期间应减免的房租、房屋装修费用、设施费用。被告作为一个湖北人，投资经营餐馆，结果刚开业就遭受疫情，共经营40天，损失惨重，且已与原告协商解除了租赁合同，以租金、押金以及房屋装修来弥补原告的损失，只怪当时未签订书面协议，被告目前亏损严重，根本无力再承担违约金，综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年9月26日,原告和房屋所有人刘华、赵杰签订了房屋租赁合同1份，主要内容为：刘华、赵杰将其所有的坐落于溧阳市××路××号房屋的楼下四间、楼上六间营业房（面积为550平方米）出租给原告，租赁期限为6年，自2019年11月19日起至2025年11月18日止，第一年租金为23万元，以后每年按5%递增。事后，原告将其中一楼东面的三间店面房出租给被告。2019年11月19日，原告和刘华、赵杰签订租赁补充协议1份，双方约定，刘华、赵杰同意原告对房屋进行转租。2019年11月9日，原、被告签订房屋租赁合同1份，主要内容为：原告将溧阳市××路××号××幢××号××幢房屋中一楼东面3间店面房出租给被告使用，租赁期限为2年，自2019年12月8日起至2021年12月7日止，第1年租金为13万元，以后每年按5%递增。房租支付方式为第1年每4个月一交，房屋设施押金为10000元。租赁房屋用途为饭店。合同正常履行期满或非因原告过错而合同提前解除的，被告应当将附着于房屋建筑的除空调、灯具以外的装饰装修随房屋无偿移交给原告，不得以任何理由要求原告赔偿或补偿。由于合同一方的违约行为而导致合同解除的，违约方应按合同未履行部分租金总额80%向对方支付违约金，如逾期支付租金，自逾期之日起每日按逾期部分租金的10%向支付逾期付款违约金，如逾期10天仍未付清租金和逾期付款违约金的，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告支付违约金。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用。被告于2019年11月9日支付原告4个月房租43333元及1万元押金，2020年2月、3月之间支付给原告房租43333元。被告使用租赁房屋开设了“东哥美食”餐馆，于2019年12月下旬开业。庭审中，被告认为:被告经营的餐馆因疫情于2020年2月5日左右开始停业，并收到了相关部门的停业和开业通知，5月下旬开始恢复营业，6月10日左右再次停业后，一直未恢复营业。原告则认为，被告于2019年12月下旬开业后，因原告对被告未进行关注，故不知被告是何时停业的，且对被告的具体营业情况也不清楚，对被告是否拿到开业、停业通知不清楚，相关部门发的恢复营业时间好像是2020年4月。2020年6月22日晚，被告将出租房屋内的家具、电器等物品搬离时，原告到了现场，后离开，双方未进行交流，被告将出租房屋内相关物品搬离后，被告委托诉讼代理人于当晚11时多打电话告知了原告，并将钥匙挂在门上，同年6月23日，原告拿到了钥匙。被告姐姐罗岱岱分别于2020年6月8日、2020年6月22日分两次向原告妹妹转款合计4405元，付清了租房期间的所有水电费。庭审中，被告委托诉讼代理人认为，被告装修花费用将近20万元，包括材料、工时费、灯具、排烟设施，不包括被告已经拿走的物品，主要用于经营餐厅。2020年10月28日,原告与戚红伟签订房屋租赁合同1份，主要内容为：原告将原出租给被告的房屋出租给了戚红伟，租赁期限为2020年10月29日至2025年11月12日，（前15天为装修期，装修期不计付租金），第1年租金为108000元，以后每年递增5%，租房用途为餐饮。庭审中，原告坚持认为，原、被告双方在2020年6月22日对合同解除确实有过协商，但并未达成一致意见，原告未同意解除案涉合同，被告不履行租赁合同的行为已构成违约，应承担违约责任，关于疫情期间减免租金的问题，原告是从业主处承租房屋，并未享受租金减免，故无法给被告减免相关租金。被告则坚持认为，原、被告之间的房屋租赁合同于2020年6月22日已经解除，被告提前解除合同并未给原告造成损失，被告对房屋进行了装修，原告甚至获利，原告主张的违约金过高，请求法院核减。以上事实，有原、被告提供的书证及原、被告双方在庭审中的陈述等附卷佐证。本院认为，原告曹俊鹏与被告王亚东所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。对于原、被告签订的房屋租赁合同是否已经解除，根据本院查明的事实，被告于2020年6月22日晚，将出租房屋内相关物品搬离后，被告委托诉讼代理人于晚上11时多打电话告知了原告，并将钥匙挂在门上，同年6月23日，原告拿到了钥匙，故本院确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年6月23日已经解除，但双方对合同解除后违约责任的承担未能达成一致，故被告应承担相应的违约责任。本案应属因疫情引发的租赁合同纠纷，疫情对被告经营造成的影响客观存在，且系不可归责于承租人、出租人原因所致，故对于原告主张的按5个月，每月租金1万元计算的违约金50000元，应综合考虑本案合同履行情况、期限、租赁房屋使用目的、解约事由及原告的损失等因素综合认定。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2年，自2019年12月8日起至2021年12月7日止，第1年租金为13万元，以后每年按5%递增。租房用途为餐饮。原告与戚红伟于2020年10月28日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2020年10月29日至2025年11月12日（前15天为装修期，装修期不计付租金），第1年租金为108000元，以后每年递增5%，租房用途为餐饮。被告已支付给原告2019年12月8日至2020年8月7日的租金86660元及押金1万元，并已结清了所有水电费，鉴于原、被告签订的房屋租赁合同于2020年6月23日已经解除，故对被告提出的请求扣除被告已付房租、押金、疫情期间应减免的房租、房屋装修费用、设施等费用主张予以采纳，扣除上述费用后，本院酌情认定被告尚应承担原告违约损失10000元，原告的其他诉讼请求应予驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告曹俊鹏与被告王亚东于2019年11月9日签订的房屋租赁合同于2020年6月23日解除。二、被告王亚东于本判决生效之日起十日内支付原告曹俊鹏违约损失10000元。三、驳回原告曹俊鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元（已减半收取），由原告曹俊鹏负担500元，被告王亚东负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 卞建忠二〇二〇年十二月二十八日法官助理 杨文武书 记 员 陈 玥