广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1538号上诉人（原审原告）：始兴县盛世家园小区第一届业主委员会，住所地：广东省始兴县*************。负责人：陈礼华，该业委会主任。委托诉讼代理人：李茂春，广东天行健（曲江）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：始兴县兴嘉物业服务有限公司，住所地：广东省始兴县***********。法定代表人：陈建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘开勤，广东磨铁律师事务所律师。委托诉讼代理人：范武武，广东磨铁律师事务所律师。上诉人始兴县盛世家园小区第一届业主委员会（以下简称业委会）与上诉人始兴县兴嘉物业服务有限公司（以下简称兴嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，均不服始兴县人民法院（2020）粤0222民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人业委会的委托诉讼代理人李茂春、上诉人兴嘉物业公司的委托诉讼代理人范武武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持业委会的一审诉讼请求；2.判令兴嘉物业公司负担本案所有诉讼费用。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，结合最高人民法院九民会议纪要第30条的规定，《物业管理条例》第二十四条应属于效力性强制性规定。所以，兴嘉物业公司与开发商签订的《前期物业服务协议书》及兴嘉物业公司与各业主签订的《前期物业服务合同》均系无效合同。一审法院实体处理错误，恳请二审法院予以纠正。业委会经过业主大会的合法授权，有权提起诉讼要求确认《前期物业服务合同》无效。业委会为提起本案诉讼，依法召开了盛世家园小区2019年第2次业主大会。在业委会已提交的《盛世家园小区2019年第2次业主大会表决票》中明确记载“委托盛世家园小区第一届业主委员会代表全体业主针对小区公共权益被侵害或纠纷等事宜提起诉讼……具体委托授权如下：1.业委会以自身名义代表业主向人民法院提起诉讼、反诉、上诉、申请强制执行、申请再审……”经统计，住宅总同意户数为**，商铺总同意户数为2户，一共490户同意授权业委会提起本案诉讼，占总户数的65.60%,足见业委会取得了业主大会的合法授权，有权以自身名义代表全体业主提起诉讼，要求确认业主与兴嘉物业公司签订的《前期物业服务合同》均无效。一审法院以合同相对性原则和未取得授权为由，认定业委会主体不适格，程序处理错误，恳请二审法院予以纠正。兴嘉物业公司事实上为盛世家园小区提供的物业服务，在2018年4月8日经过业主大会表决通过“A：终止现有物业公司物业服务；B：在现时阶段小区秩序实行小区业主自治管理……”，且在2018年4月14日将相关内容通知了兴嘉物业公司之日起，兴嘉物业公司便丧失小区的物业管理权限。兴嘉物业公司至今未退出小区，构成严重侵权，业委会会将追究其侵权责任。兴嘉物业公司辩称，一、业委会没有取得所有业主的授权，在本案一审主张所有业主与兴嘉物业公司签订的服务合同无效，在诉讼程序上属于主体不适格。如前所述，《物业服务协议书》是合法有效的，业委会主张所有业主单独与兴嘉物业公司签订的物业服务合同无效没有事实和法律依据，请求二审法院驳回业委会的上诉请求。二、业委会上诉状第二大点问题与兴嘉物业公司无关。兴嘉物业公司上诉请求：1.维持一审判决结果并依法撤销一审中与本案诉讼标的无关的关于“始兴县盛世家园小区第一届业主委员会召开会议及通过决议、与案外人大众物业签订《物业委托合同》及《前期物业服务合同》事实上已经终止”的认定；2.上诉费由业委会负担。事实和理由：民事诉讼中，法院应当围绕当事人的诉讼请求进行认定并作出裁判，与本案诉讼标的无关的应当不予审理。一审法院在事实认定部分及适用法律理由中认定了大部分与本案标的无关的事项，望二审法院予以纠正。一审中，业委会的诉讼请求为确认兴嘉物业公司与始兴县盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）于2012年10月12日签订的《前期物业服务协议书》及单独与盛世家园小区业主签署的《前期物业服务合同》无效，那么一审法院应当围绕《前期物业服务协议书》是否自始无效这一焦点进行审理，至于其他的关于兴嘉物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》事实上已经终止与本案没有任何法律上的利害关系，一审法院不应超出诉讼请求作出上述认定。一审法院超出诉讼请求作出的认定具体有：“三、2018年4月4日，原告发出《关于盛世家园小区紧急召开业主大会的通知》……原告通过了上述三项内容。”、“四、2018年12月14日，原告发出《通知》……2019年1月30日，原告与案外人始兴县大众物业有限公司签订了《物业委托合同》，约定由该公司承接盛世家园小区物业管理服务。”、“七、本院于2019年8月30日作出的（2019）粤0222民初336号生效民事判决书已经认定盛世家园小区业主在2019年2月1日已经开始接受案外人始兴县大众物业有限公司的服务，并交纳了相应的物业费用，被告与业主签订的《前期物业服务合同》事实上已经终止。”、“经庭审查实，原告已于2019年1月30日与案外人签订了《物业委托合同》……因选定新的物业，签订新的物业合同而在2019年1月30日终止。”一审法院针对本案超出诉讼请求作出的认定，对兴嘉物业公司在另案中极其不利，一审判决实际上将兴嘉物业公司在另案中的诉请未审先判，望二审法院纠正。2019年10月24日，兴嘉物业公司另案起诉业委会及案外人始兴县大众物业有限公司（以下简称大众公司），要求确认业委会与大众公司签订的相关物业合同无效并要求大众公司退出案涉小区【案号：（2019）粤0222民初168号（目前已经中止审理）】。本案中，业委会多次变更及撤回诉求，使得本案的诉讼标的从之前的合同终止到最后的确认合同自始无效，实际上本案已经与（2019）粤0222民初168号案件没有关系，但（2019）粤0222民初168号案件因本案未变更诉求之前以与本案有利害关系为由而中止了审理。本案所作出的有关“始兴县盛世家园小区第一届业主委员会召开会议及通过决议、与案外人大众物业签订《物业委托合同》及《前期物业服务合同》事实上已经终止”的认定非但与本案无关且对于兴嘉物业公司在（2019）粤0222民初168号案中极其不利，望二审法院明察。业委会辩称，一、兴嘉物业公司的上诉请求违反法律规定，业委会的诉讼请求与后面事实理由部分并不完全吻合。二、一审法院有关处理没有违反法律的有关规定，也没有实质上损害兴嘉物业公司任何权利。恳请二审法院驳回兴嘉物业公司的上诉。业委会向一审法院起诉请求：1.确认兴嘉物业公司与盛世公司签订的《前期物业服务协议书》以及单独与盛世家园小区业主签署的《前期物业服务合同》均于2018年4月8日终止；2.判令兴嘉物业公司立即撤离物业管理场所并移交物业服务用房及配电室、监控室、业委会用房等并确保相应场地和设施能够正常使用；3.判令兴嘉物业公司立即向业委会或业委会选聘的新物业公司移交物业管理材料，包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件、物业使用说明文件等物业管理必需的其他材料以及由其代管的专项维修资金；4.判令兴嘉物业公司移交小区监控系统、门禁系统的管理权（包括但不限于小区南门、地下室西门、北门及各单元地上、地下门禁）；5.判令兴嘉物业公司立即向业委会支付因未撤场、移交材料造成的损失132689.6元含非法占用业委会用房损失以及新聘用物业租赁费用等；6.判令兴嘉物业公司将占用的物业服务用房自2018年4月26日起的出租收益归还业委会（以实际收益为准）；7.诉讼费由兴嘉物业公司负担。庭审中，业委会将第一项诉讼请求变更为：确认兴嘉物业公司与盛世公司于2012年10月12日签订的《前期物业服务协议书》及单独与盛世家园小区业主签署的《前期物业服务合同》无效。2020年5月22日，业委会撤回了第二至第六项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年10月9日，案外人始兴县亨泰房地产开发有限公司（甲方）、盛世公司（乙方）、韶关市兴嘉物业有限公司（丙方）三方签订了《协议书》。约定甲、乙共同聘请丙方管理甲方正在开发的“时代星城”项目、乙方正在开发的“盛世家园”项目的前期物业服务管理事宜。该协议约定，丙方在承接甲乙物业时，应向丙方移交相应材料：1、物业报建、批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备清单；5、物业及配套设施的产权清单；6、物业服务用房的清单。上述协议并未约定服务期限。2017年10月30日，经备案，始兴县盛世家园小区成立业委会。2017年12月27日，韶关市兴嘉物业服务有限公司经核准变更为始兴县兴嘉物业服务有限公司。2018年4月4日，业委会发出《关于盛世家园小区紧急召开业主大会的通知》。2018年4月5日-2018年4月7日期间，业委会组织小区户主采取签名表决的方式就以下三项内容进行表决：A:终止现有物业公司物业服务；B：在现时阶段小区秩序实行小区业主自治管理；C：授权业主委员会委托第三方机构核定各户型公摊面积及计算方法和授权业委会聘请律师维护所有业主正当权益。2018年4月8日，经统计，始兴县盛世家园总户数为697户，入住户数590户，签名表决户数502户，签名表决率85%。其中对A项目表决同意户数500户，不同意2户；B项目同意户数500户、不同意户数2户，C项目同意户数502户、不同意户数0户。业委会通过了上述三项内容。2018年12月14日，业委会发出《通知》，采用差额选举的方式选聘新的物业公司，按已售出套数746户和未出售套数按1人算，两者之和为业主人数。业主户数747户，其中同意户数546户，占业主户数比例73.092%，同意户数占专有面积61341.63平方米，占面积比例64.805%。2019年1月21日，业主代表大会选举大众公司为新的物业公司。2019年1月30日，业委会与该公司签订《物业委托合同》，约定由该公司承接盛世家园小区物业管理服务。2019年3月7日，业委会调取的始兴县房地产交易所出具的房产分布图显示，位于始兴县*****************、88号房屋为物业用房、12号物业社区用房，88号物业管理用房、12号物业社区用房被社会人员强占为商业用途用房。2019年4月25日，业委会向兴嘉物业公司发出《告知函》，要求其返还3栋87号物业用房。2019年4月18日，业委会发出《关于盛世家园小区召开2019年第二次业主大会的通知》，会议内容主要聘请律师以诉讼途径解决纠纷。2019年9月11日，业委会向始兴县人民法院起诉兴嘉物业公司，该院以（2019）粤0222民初1474号案立案受理，后该院作出驳回业委会起诉的民事裁定，业委会不服上诉至韶关市中级人民法院，韶关市中级人民法院作出（2020）粤02民终519号民事裁定，指令该院继续审理。始兴县人民法院于2019年8月30日作出的（2019）粤0222民初336号生效民事判决认定盛世家园小区业主在2019年2月1日开始接受大众公司的服务，并交纳了相应的物业费用，兴嘉物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》事实上已经终止。兴嘉物业公司在2019年11月20日的庭审中放弃追加盛世公司为本案被告。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于业委会是否有权提起本次诉讼的问题，该院于2019年12月3日作出（2019）粤0222民初1474号民事裁定，以业委会未提交业主大会授权提起本次诉讼为由驳回业委会的起诉，后业委会不服裁定上诉到韶关市中级人民法院，韶关市中级人民法院作出的生效裁定指令一审法院继续审理，业委会作为依法成立的业主委员会，可依法提起本次诉讼，故对兴嘉物业公司提出的驳回业委会起诉的抗辩，一审法院不予采信。根据法庭调查和当事人的诉辩情况，本案争议焦点为：1.兴嘉物业公司与案外人签订的《协议书》是否因没有履行招投标程序而无效？2.兴嘉物业公司单独与盛世家园小区业主签署的《前期物业服务合同》是否无效？该院分析如下：针对焦点一，业委会认为合同无效的法律依据是国务院《物业管理条例》第二十四条，认为《前期物业服务协议》未按该条规定履行招投标程序，属于无效协议。该院认为，该条规定是对建设单位选聘前期物业公司行为的管理性规定，而非强制性规定，违反管理性规定不必然导致合同无效。且根据《物业管理条例》第五十七条的规定，违反该规定也只是做出行政处罚，未涉及前期物业合同效力问题。故案外人与兴嘉物业公司签订的《前期物业服务协议》，内容未违反法律法规的强制性规定，且是双方真实意思表示，属于有效合同。经庭审查实，业委会已于2019年1月30日与案外人签订了《物业委托合同》，且盛世家园小区大部分业主已经向该公司交纳了物业管理费。对此情况，该院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及根据业委会向该院提交的表决公告、《盛世家园2019年第一次业主大会表决统计表》、《始兴县盛世家园小区业主签名表决表》等可以证实，业委会在与新的物业公司签订《物业委托合同》之前，已经获得了有效的选举新的物业公司的决议，业委会作为业主委员会，有权与物业公司签订物业合同，业委会与始兴县大众物业公司签订的《物业委托合同》是当事人真实意思表示，合法有效。虽然在召开会议的过程中，未按照在会议召开15日前通知全体业主，未将书面征求意见的结果公示三十日以上，但该瑕疵并未导致业主丧失选聘或解聘物业公司的权利，未违反法律的强制性规定，且兴嘉物业公司提交的相关部门认定业委会选聘新物业程序不合法依据的是《广东省物业管理条例》第十九条、第五十条的规定，而该规定是管理性规定，《物权法》第七十六条是上位法，且属于强制性管理规定，应以上位法为判断依据。故该院对兴嘉物业公司的抗辩不予采信。综上，根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”兴嘉物业公司与盛世公司签订的《前期物业服务协议》因选定新的物业，签订新的物业合同而在2019年1月30日终止。对业委会认为《前期物业服务协议》无效的诉讼请求，该院不予支持。关于各业主与兴嘉物业公司单独签订的《前期物业服务合同》效力的问题，该院认为，从主体上看，根据合同的相对性原则，确认合同效力的主体应为合同相对方，且从兴嘉物业公司提交的各业主就本次诉讼授权给业委会的情况看，并非所有的业主均同意授权给业委会进行本次诉讼，业委会未能明确具体有哪些业主委托其提出确认《前期物业服务合同》无效，也未提交具体授权，主体不适格。业委会也未向该院提交各业主《前期物业服务合同》，未能举证证实《前期物业服务合同》存在法律规定的合同无效事由。其次，该院作出的（2019）粤0222民初336号民事判决已经认定《前期物业服务合同》事实上已经终止。综上，对业委会要求确认《前期物业服务协议》、各业主与兴嘉物业公司签订的《前期物业服务合同》无效的诉讼请求，理由不充分，证据不充足，该院不予支持。庭审中，业委会撤回第二至第六项诉讼请求，是当事人处分自己权利的体现，且不违反法律法规的规定，该院准予其撤回。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十一条第（七）项、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，于2020年5月26日作出（2020）粤0222民初434号民事判决：驳回始兴县盛世家园小区第一届业主委员会的诉讼请求。案件受理费1477元，由始兴县盛世家园小区第一届业主委员会负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，始兴县人民法院于2019年8月30日作出的（2019）粤0222民初336号生效民事判决认定如下事实：2019年1月30日，始兴县盛世家园小区第一届业主委员会与始兴县大众物业有限公司签订了一份《物业服务委托合同》，大众物业有限公司于2019年2月1日起开始为包括黄香、陈先涛在内的盛世家园小区的业主提供物业服务。该生效判决认为，盛世家园小区业主在2019年2月1日开始接受大众公司的服务，并交纳了相应的物业费用，兴嘉物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》事实上已经终止。除此以外，本院对一审认定的其他事实部分予以确认。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕业委会与兴嘉物业公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、业委会在本案中主张兴嘉物业公司与盛世公司签订的《前期物业服务协议》及各业主与兴嘉物业公司单独签订的《前期物业服务合同》无效应否予以支持；二、一审认定兴嘉物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》事实上已终止是否得当。一、关于业委会在本案中主张兴嘉物业公司与盛世公司签订的《前期物业服务协议》及各业主与兴嘉物业公司单独签订的《前期物业服务合同》无效应否支持问题。对此，本院认为，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住。住宅物业的建设单位当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”第五十六条规定：“违反本条例的规定，住，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”由此可见，《物业管理条例》并未认定未经招投标而签订的物业服务合同无效，该条例第二十四条并非效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”由此可见，未经招投标而签订物业服务合同并非上述司法解释规定的合同无效情形。据此，业委会主张盛世公司选聘兴嘉物业公司作为小区物业服务企业未经招投标程序，涉案《前期物业服务合同》为无效合同，本院不予采纳。关于业委会诉请确认各业主与兴嘉物业公司单独签订的《前期物业服务合同》无效的问题，从业委会提交的表决票表决事项来看，表决事项为“委托盛世家园小区第一届业主委员会代表小区全体业主针对小区公共权益侵害或纠纷等事宜提起诉讼，包含且不限于前期物业部不移交小区资料，不撤离小区等侵害全体业主权益或纠纷。……”表决事项并未明确由业委会代表业主诉请确认各业主与兴嘉物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，且各业主基本情况并不明确，业委会亦无提交各业主与兴嘉物业公司签订的《前期物业服务合同》，人民法院并不宜作出概括性判决。一审法院对业委会该诉请予以驳回并无不当，本院予以维持。二、关于一审判决认定兴嘉物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》事实上已经终止是否得当的问题。对此，本院认为，始兴县人民法院生效的（2019）粤0222民初336号民事判决认定兴嘉物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》事实上已经终止，该认定为一审法院的“认为部分”而非查明事实部分。一审法院以生效判决的观点径直认定兴嘉物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》事实上已经终止不当，本院予以纠正。兴嘉物业公司如对生效的（2019）粤0222民初336号民事判决不服，应通过法律途径另行主张权利。综上所述，业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；兴嘉物业公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由始兴县盛世家园小区第一届业主委员会负担。始兴县兴嘉物业服务有限公司已向本院交纳100元，本院退还100元给该公司；始兴县盛世家园小区第一届业主委员会已向本院交纳100元，应向本院再交纳100元。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  黄颖红审判员  梁晓芳二〇二〇年十二月十七日书记员  李 娟