湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初9455号原告：惠之美生活服务集团有限公司（原武汉惠之美物业服务有限公司），住所地东西湖区银湖科技产业园**。法定代表人：胡国平，董事长。委托诉讼代理人：高亮、吴思思，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：武汉艺祖艺术教育咨询有限公司，，住所地徐东二路**水岸星城G7会所**法定代表人：谢青，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡杰、张涛华，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。原告惠之美生活服务集团有限公司（以下简称惠之美公司）与被告艺祖艺术公司（以下简称艺祖艺术公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，依法由审判员杨世庆依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告惠之美公司的委托诉讼代理人高亮、被告艺祖艺术公司的委托诉讼代理人胡杰、张涛华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠之美公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金508005.5元（917.64×69.2×8=508005.5）；2、判令被告向原告支付逾期租金的违约金人民币228602.5元（年租金总额的30%，917.64×69.2×12×30%）；3、判令被告向原告支付水电费69399.8元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月24日，被告就租赁位于武汉市武昌区秦园路福星惠誉水岸星城B区020体验中心三楼右侧建筑面积1002平方米房屋事宜与原告签订了《房屋租赁合同》。尔后又于2017年10月1日就此房屋签署《房屋租赁合同补充协议》，将租赁面积调整为917.64平方米，租赁期间为2017年9月1日至2020年8月31日。合同约定自2019年9月1日起至2020年8月31日止租金为每平方米人民币69.2元。租金按季度为周期支付，其中2019年12月1日至2020年2月28日租金190502.06元应于2019年11月25日前支付，2020年3月1日至2020年5月31日租金190502.06元应于2020年2月25日前支付，2020年6月1日至2020年8月31日租金190502.06元应于2020年5月25日前支付。乙方自行支付并承担水费、电费，每月按时支付水电费。被告还应在合同签订之日向原告支付押金50000元。合同还约定，被告“不支付或不按约定支付租金、物业服务费、押金或其他费用达10日及以上”或“欠缴各项费用达人民币贰万元以上”原告有权解除本合同，被告需向原告一次性支付其当年租金总金额的30%作为赔偿（直接从押金中扣除，不足部分，另行补足），同时被告欠缴费用仍应足额支付。然而，合同签订后，被告并未向原告支付押金，且从2019年11月15日开始，拖欠原告租金，2018年4月12日起拖欠水电费，经原告多次催要无果后向被告书面送达《解约通知书》，现被告至今未付租金、违约金、水电费，故诉至法院，请求判如所请。被告艺祖艺术公司辩称：1、租金应减免，国家要求教育行业不早于7月10日开业，请求法院对租金进行减免；2、本案因不可抗力造成的合同目的不能实现，根据合同约定双方均有解除权；3、水电费据实结算；4、诉讼费由法院依法裁判。经审理查明：2000年9月1日，武汉惠之美物业服务有限公司经工商部门登记成立，经营范围物业管理等。2020年10月12日，武汉惠之美物业服务有限公司名称变更为惠之美生活服务集团有限公司。2012年3月26日，艺祖艺术公司经工商部门登记成立，经营范围为教育咨询（不含中小学文化类教育培训）。湖北福星惠誉置业有限公司系涉案房屋所有权人，委托惠之美公司就涉案房屋对外出租、管理及收取相关费用。2017年8月24日，惠之美公司作为出租人（甲方）与艺祖艺术公司作为承租人（乙方）共同签订《房屋租赁合同》一份，主要内容：租赁物地址武汉市武昌区秦园路福星惠誉水岸星城B区020体验中心三楼右侧，面积1002平方米（含公摊），租赁房屋用途为艺术教育培训，租赁期限三年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止。租金按季度缴纳。其中，2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金按每月69.2元/平方米计算。乙方自行支付并承担水费、电费、天然气费等所有与乙方相关联的费用。乙方若存在不支付或不按约定支付租金、物业费、押金或其他费用达10日及以上，欠缴各项费用达人民币贰万元以上等情形，甲方有权单方解除本合同，乙方于本合同解除后5日内清退完毕并交还房屋。乙方需向甲方一次性支付其当年租金总额的30%作为赔偿金，同时，乙方欠缴费用仍应足额支付。2017年10月1日，双方签订《补充协议书》，约定将租赁房屋建筑面积1002平方米（含公摊）调整为917.64平方米（含公摊），其他内容不变，租金计价方式不变，2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金仍按每月69.2元/平方米计算。艺祖艺术公司应于2019年11月25日支付2019年12月1日至2020年2月28日的租金190502.06元，于2020年2月25日支付2020年3月1日至5月31日的租金190502.06元，于2020年5月25日支付2020年6月1日至8月31日的租金190502.06元。合同履行期间，艺祖艺术公司按约支付了2019年12月1日前的租金及物业费。2019年12月9日，艺祖艺术公司又补齐2019年12月份的租金，租金交至2019年12月31日。此后，艺祖艺术公司未再交纳租金。另查明，2018年4月12日起，艺祖艺术公司开始拖欠惠之美公司垫付的水电费。2019年10月11日，艺祖艺术公司向惠之美公司支付水电费10000元；2020年5月25日，惠之美公司补充开具10000元电费发票一张。截至2020年8月31日，艺祖艺术公司尚差欠惠之美公司水电费69399.8元。2020年1月23日,武汉市新冠防控指挥部发布《武汉市新冠防控指挥部通告》(第1号),载明:自2020年1月23日10时起,全市城市公交、、地铁轮渡、长途客运暂停运营;无特殊原因,市民不要离开武汉,机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年2月10日,武汉市新冠防控指挥部发布《武汉市新冠防控指挥部通告》(第12号),载明:决定自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年3月24日,湖北省新型冠状病毒感染疫情防控指挥部发布通告:从4月8日零时起,武汉市解除离汉离鄂通道管控措施,有序恢复对外交通,离汉人员凭湖北健康码“绿码”安全有序流动。武汉市根据疫情风险等级评估情况,在做好疫情防控的前提下,推动企业分区分级、分类分时、有条件复工复产。2020年4月13日，惠之美公司向艺祖艺术公司发送书面《催缴函》，要求艺祖艺术公司收到缴费通知5日内补齐2020年3月1日至5月31日的租金190502.06元。2020年4月17日，艺祖艺术公司向惠之美公司回函，希望与惠之美公司协商因疫情影响导致停业的租金减免问题。2020年5月7日，惠之美公司向艺祖艺术公司复函，明确不同意减免租金、物业费及其他费用。2020年6月12日，惠之美公司委托律师向艺祖艺术公司发送《律师函》，催要2020年1月1日至2020年8月31日的租金508005.5元及逾期缴费赔偿金228602.47元。2020年7月4日，艺祖艺术公司向惠之美公司发送《解除合同通知函》，认为受国家防疫管控影响，无法复工，致使合同目的不能实现，请求即日起解除《房屋租赁合同》。2020年7月7日，惠之美公司收悉该解除通知。2020年7月21日，惠之美公司向艺祖艺术公司发送《关于的回函》，希望与艺祖艺术公司协商解除日期、费用结算、房屋腾退等解除事宜。以上事实有营业执照、企业信用信息公示报告、不动产权证书、委托书、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、催缴函、关于武汉惠之美物业服务有限公司《费用催缴函》回复、关于《费用催缴函》回函的复函、律师函、解除合同通知函、关于《解除合同通知函》的回函、湖北增值税电子普通发票、缴款通知书、微信截图、及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，惠之美公司与艺祖艺术公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为，本案合同终止时间；合同期内的责任如何承担。关于合同终止时间。被告抗辩称双方《房屋租赁合同》已于2020年7月7日解除。本案中，双方合同约定被告应于2019年11月25日前交纳下一季度（2019年12月1日至2020年2月28日）租金，被告仅于2019年12月9日补齐当月租金，租金交至2019年12月31日，被告迟延履行构成违约，被告系违约方。被告作为违约方，虽辩称因疫情防控措施影响，致使合同目的完全不能实现，但并未就该抗辩事实充分举证，本院对该抗辩意见不予采信，故被告不享有解除权，被告向原告发送《解除合同通知函》不发生合同解除的法律效力。加之，被告向原告送达解除通知后，双方未能就解除事宜协商一致，双方合同亦未能协商解除。对被告抗辩合同已于2020年7月7日解除，且仅同意承担2020年7月13日之前损失的意见，无事实依据，本院不予支持。双方《房屋租赁合同》系附期限的合同，自2020年8月31日期限届满时失效，故本院依法认定本案合同终止时间为2020年8月31日。关于本案责任承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”，本案中，新冠疫情防控措施实施前，被告迟延支付租金构成违约，截至2020年1月22日，被告实际差欠原告租金46567元（69.2×917.64÷30×22天），该责任不能免除，被告应承担继续支付租金46567元及赔偿损失的违约责任。关于损失赔偿，双方合同约定违约赔偿金为当年租金总额的30%，即228602.5元，与被告违约程度严重失衡，显失公平，本院不予支持。本院根据双方合同实际履行情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，依据公平原则，酌定被告应以46567元为基数，按照2019年11月25日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向被告支付自2019年11月25日起至实际清偿之日止的利息。新冠疫情防控措施实施后，双方合同履行期2020年1月23日至2020年8月31日（7个月9天），综合考虑疫情及疫情防控措施对占有、使用涉案房屋及被告从事教育培训行业的影响，结合本案实际情况，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的相关规定，本院酌定免除被告两个月的租金责任，被告还应向原告支付租金336553元（69.2×917.64×5个月+69.2×917.64÷30×9天）。关于水电费，系被告实际使用所欠，双方合同亦约定由被告自行承担。现被告实际使用发生水电费79399.8元，仅支付10000元，尚差欠水电费69399.8元，故对原告主张被告支付水电费69399.8元的请求，本院依法予以支持。综上，艺祖艺术公司应向原告支付租金383120元（46567+336553），水电费69399.8元，合计452519.8元；并支付迟延履行利息，利息以租金46567元为基数，按照2019年11月25日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向被告支付自2019年11月25日起至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉艺祖艺术教育咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠之美生活服务集团有限公司支付租金383120元；二、被告武汉艺祖艺术教育咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠之美生活服务集团有限公司支付迟延履行利息（以租金46567元为基数，按照2019年11月25日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向被告支付自2019年11月25日起至实际清偿之日止）；三、被告武汉艺祖艺术教育咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠之美生活服务集团有限公司支付水电费69399.8元；四、驳回原告惠之美生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5930元，由原告惠之美生活服务集团有限公司负担1886元，被告武汉艺祖艺术教育咨询有限公司负担4044元（此款原告已垫付，武汉艺祖艺术教育咨询有限公司连同上述款项一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇二〇年十二月二十一日法官助理卓明艳书记员庞海丽