湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1684号上诉人（原审被告）：袁安平，男，1956年8月18日出生，汉族，住宜昌市。上诉人（原审被告）：焦立珍，女，1957年6月4日出生，汉族，住宜昌市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：赵明，湖北楚贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梅良春，女，1972年7月30日出生，汉族，住宜昌市西陵区。上诉人袁安平、焦立珍因与被上诉人梅良春财产损失保险合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁安平、焦立珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梅良春的全部诉讼请求；由梅良春承担本案全部的诉讼费用。主要事实和理由：一、双方在2017年9月30日的合同中，已经明确的将案涉房屋权属转移登记时间，约定为“买卖双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。即在2017年10月30日前双方向产权登记部门提出登记申请即可。实际上，在签订该合同时，双方就向产权登记部门申请了权属登记，产权登记部门于2017年11月1日下发了办理好的产权证。袁安平、焦立珍在合同约定的办证期间内，履行了自己的义务，不存在违约。二、案涉房屋分户的水管安装费是由自来水公司收取的，该费用已由袁安平、焦立珍支付；梅良春支付的1395元并不是分户的水管安装费，而是入户后室内的水管安装费用，该部分费用应由梅良春自己承担。梅良春辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。梅良春向一审法院起诉请求：1、判令袁安平、焦立珍返还超面积部分的购房款16853元【计算方式：（65平米-63.34平米）×10153】，支付水电分户水管安装费1395元，支付违约金165000元（计算方式：660000元×25%），支付律师代理费34700元，（扣减房屋过户费9319元）合计208685元。2、本案诉讼费、保全费、保全保函费由袁安平、焦立珍承担。一审法院认定事实：袁安平与焦立珍系夫妻关系。2012年3月21日，袁安平、焦立珍（甲方）与梅良春（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其所有的房屋出售给乙方，以测绘面积为准。房屋售价为“壹万壹零壹佰伍拾叁元整㎡”，总价为人民币约660000元（陆拾陆万元整）。本协议签订之日由乙方先向甲方预付订金款50000元大写：伍万元整，在甲方办理过户产权之前乙方应向甲方支付50%购房首期款即贰拾捌万元整，余款待甲方办理完产权过户手续后，乙方一次性付清。乙方向甲方付清购房款后当日，甲方应将房屋产权证交给乙方。甲方向乙方出卖房屋所发生的交易费用按房管局规定由乙方承担过户费用。甲乙双方应严格履行本协议，如任何一方违约，应承担违约赔偿金按购房款的总价25%进行赔偿。（甲方应在2012年12月30日之前将房屋产权证及土地使用证过户给乙方）。本协议经甲乙双方签字后生效，至该房屋过户完毕自行终止。合同后，梅良春随即支付袁安平50000元定金，后又支付50%购房首期款280000元，袁安平遂将涉案房屋交付梅良春使用。2012年12月18日，袁安平、焦立珍（甲方）与梅良春（乙方）针对案涉房屋签订《补充协议》一份，约定：“由于甲方急需流动资金，现就有关事宜达成补充协议如下：一、乙方在签订本补充协议之日起三日内向甲方支付购房余款33万元，大写叁拾叁万元整。二、甲方在二0一二年三月二十一日将该房屋已交给了乙方，双方约定二0一三年十月三十日前办理房屋过户手续。五、甲方逾期不协助乙方办理房屋过户手续的，按逾期一日支付1000元的标准，依据逾期日数计算违约金。六、甲方承诺在房屋过户后将水电分户，费用由甲方承担。七、因甲方的原因引起诉讼，乙方因诉讼产生的任何费用由甲方承担。”合同签订后，梅良春随即向袁安平支付购房余款330000元。至此，梅良春将全部购房款支付完毕。2017年9月30日，袁安平、焦立珍与梅良春签订《宜昌市存量房屋买卖合同》（自行成交版）：（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落于西陵区，该房屋所在楼栋建筑总层数为**，该房屋为**，建筑面积共63.34平方米。成交价格经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币（小写）：190020元（大写）：壹拾玖万零贰拾元整，该房屋按套计价，测绘面积发生变化不影响成交价款。（二）付款方式及期限：一、买受人一次性付款：一次性付款190020元整。买卖双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同对相关税费缴纳、违约责任、争议解决方式等未作约定。另查明，袁安平于2004年12月6日，取得东山大道共计597.15㎡房屋的不动产权，该面积包含梅良春购买部分。2013年11月15日，袁安平以“源产权证被他人涂改，现申请换证”为由，于2013年11月18日取得新的不动产权证，证号变更。2017年9月28日，袁安平将上述房产分为两户，并加入焦立珍作为共同共有人。2017年11月1日袁安平、焦立珍将涉案房产转移登记至梅良春名下。后双方因水电分户费用分担等产生纠纷，梅良春遂向本院提起诉讼。诉讼期间，梅良春向本院申请财产保全，并提供诉讼财产保全责任保险进行担保，产生保全费1595元、财产保险服务费1000元。2019年8月15日，梅良春与宜昌市伍家岗区长江法律服务所签订委托代理合同，约定，代理费按标的额173985元的20%计算为34700元，签订合同时交3000元，下余部分待结案后支付。一审法院认为：一、关于合同的效力问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。袁安平、焦立珍与梅良春于2012年3月21日签订的《房屋买卖协议》以及于2012年12月18日签订的《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。2017年9月30日，双方在房产交易部门进行房屋产权变更登记时又签订了《宜昌市存量房屋买卖合同》，合同第四条约定房屋成交价格为190020元。因梅良春已将实际购房款660000元支付完毕，且合同对相关税费的承担、违约责任、争议解决方式等重要内容未作约定，故双方对该房屋价款的约定既不符合客观事实，亦不符合房产交易市场行情，应认定为买卖双方为避税而作的虚假成交价格，故该合同对房屋价款的约定无效。合同部分无效，不影响其他部分的效力。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。《宜昌市存量房屋买卖合同》未对税费承担、违约责任、争议解决方式等重要内容作出约定，现双方对被告是否应当承担违约责任产生争议，故该争议事项应当以《补充协议》约定内容为准，袁安平、焦立珍主张《宜昌市存量房屋买卖合同》为正式合同，《房屋买卖协议》、《补充协议》均已作废的辩解，不予采纳。二、关于袁安平、焦立珍是否应当返还超面积部分的购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《房屋买卖协议》第一条约定了“按测绘面积为准”，而第二条则约定“该房屋出售价为壹万壹零壹佰伍拾叁元整㎡”，出现明显书写错误，且双方签订的《补充协议》亦未对房屋是否按照具体面积计价，以及出现面积误差的解决方式作出明确约定。故根据双方《房屋买卖协议》、《补充协议》的表述，结合二手房买卖按套计价的交易习惯，一审法院认定争议房产价格应按套计价，对梅良春上述诉请不予支持。三、关于是否支付违约金及金额的问题。《补充协议》对水电分户费用承担以及因诉讼产生费用的承担进行了补充约定，同时对购房余款的支付、办理过户手续的期限、逾期办理过户手续违约金计算方式进行了变更，故双方对上述变更后的内容发生争议的应以《补充协议》的约定为准。《补充协议》约定，“……二零一三年十月三十日前办理房屋过户手续……”而作为出售方的袁安平、焦立珍却于2017年9月28日方取得涉案房产的不动产权证，于2017年11月1日才与原告办理完成涉案房屋过户手续，显属违约，应当承担违约责任。梅良春认为袁安平、焦立珍应按照《房屋买卖协议》约定以购房款总价的25%计算违约金165000元。一审法院认为，当事人约定违约金旨在弥补非违约方所可能受到的实际损失，同时适度体现一定的惩罚性。本案中，袁安平、焦立珍虽然未在合同约定期限内办理房屋过户手续，但是梅良春早于2012年12月18日前就已经实际占有使用涉案房屋至今，其主张袁安平、焦立珍按照购房款总价的25%计算违约金与其因袁安平、焦立珍逾期办证所受到实际损失相较标准过高，故一审法院酌定，袁安平、焦立珍应向梅良春支付逾期办理过户手续违约金30000元。四、关于袁安平、焦立珍是否应当支付水电分户水管安装费的问题。梅良春主张被告袁安平、焦立珍支付水电分户水管安装费1395元有相关票据佐证，袁安平、焦立珍辩解其已承担自来水公司收取的费用但未提供相关证据，故一审法院对袁安平、焦立珍上述辩解不予采信。梅良春主张袁安平、焦立珍应支付诉讼费、保全费有相关票据佐证且符合双方《补充协议》的合同约定，一审法院予以支持。梅良春主张袁安平、焦立珍支付财产保险服务费，因该费用并非诉讼而产生的必然费用，故对该项诉请不予支持。梅良春主张袁安平、焦立珍支付律师费34700元，但未提供票据佐证，故对上述诉请不予支持。梅良春自认应依合同约定扣减袁安平、焦立珍垫付的房屋过户税费9319元，并提供了相关票据佐证，袁安平、焦立珍虽对上述金额有异议却未提供辩驳证据，故对梅良春上述诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第七十八条，第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、袁安平、焦立珍向梅良春支付逾期办理房屋过户手续违约金30000元，扣减袁安平、焦立珍垫付的过户税款9319元后，袁安平、焦立珍应向梅良春支付20681元，该款于本判决生效之日起十日内付清；二、袁安平、焦立珍于本判决生效之日起十日内向梅良春支付水电分户水管安装费1395元；三、驳回梅良春的其他诉讼请求。案件受理费2215元（已减半收取），由梅良春承担2087元，袁安平、焦立珍承担128元，保全费1595元由袁安平、焦立珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，袁安平、焦立珍与梅良春于2012年3月21日签订的《房屋买卖协议》以及于2012年12月18日签订的《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。梅良春已经按照上述《房屋买卖协议》和《补充协议》的约定将实际购房款660000元于2012年12月18日支付完毕，袁安平虽然已经及时将涉案房屋交付梅良春使用，却于2017年9月28日方取得涉案房产的不动产权证，于2017年11月1日才与梅良春办理完成涉案房屋过户手续，违反了双方在《补充协议》中关于“二零一三年十月三十日前办理房屋过户手续”的约定，显属违约，应当承担违约责任，且一审法院依据实际损失、合同履行、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，调整违约金为30000元并无不当。由于双方于2017年9月30日在房产交易部门签订的《宜昌市存量房屋买卖合同》是为了避税及办理过户手续，也未对税费承担、违约责任、争议解决方式等重要内容作出约定，故不能视为对上述《房屋买卖协议》和《补充协议》的变更，现双方对违约责任产生争议，应以《补充协议》的约定为准。综上，袁安平、焦立珍的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352元，由袁安平、焦立珍负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  周铁金审判员  王明兵二〇二〇年十二月七日书记员  李望同