湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初4442号原告：永州市畜禽良种场，住所地永冷水滩区凤凰园凤凰路**。法定代表人：黄永玲，该场场长。委托诉讼代理人：谭灿，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：张旦旦，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：永州市福达房地产开发有限公司（以下简称福达公司），，住所地永州市冷水滩区零陵中路**法定代表人：申志远，总经理。被告：申志远，男，1982年9月29日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：邓永刚，男，1966年12月18日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：吕芳文，男，1955年11月5日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，代理权限为一般代理。被告：吕芳文，男，1955年11月5日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：唐东明，男，1957年7月17日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。原告永州市畜禽良种场与被告永州市福达房地产开发有限公司（以下简称福达公司）、申志远、邓永刚、吕芳文、唐东明土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永州市畜禽良种场法定代表人黄永玲及其委托诉讼代理人谭灿、张旦旦，被告福达公司法定代表人申志远，被告申志远，被告邓永刚的委托诉讼代理人吕芳文，被告吕芳文到庭参加诉讼。被告唐东明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告福达公司继续履行双方于2006年12月14日签订的《永州市畜禽良种场联合开发建设的合同》，并判令被告福达公司按主合同第三条约定的交付标准向原告交付位于冷水滩区××小区××㎡的房屋；2、判令被告申志远、邓永刚、吕芳文、唐东明对第一项诉求承担连带交付责任；3、若被告福达公司不能履行双方于2006年12月14日签订的《永州市畜禽良种场联合开发建设的合同》，则判令被告福达公司赔偿原告因其不能交付面积为2054.72㎡的房屋的经济损失5136800元，并由被告申志远、邓永刚、吕芳文、唐东明对该经济承担连带赔偿责任；4、判令被告福达公司为原告将已交付的3235㎡的房屋做好门窗（门窗标准为一毫米厚的电泳铝材）及绿玻推拉窗并带纱；5、若被告福达公司不能履行赔偿原告经济损失100750元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原先与被告福达公司于2006年12月14日签订《永州市畜禽良种场联合开发建设合同》，约定原告以位于冷水滩区××中东侧的现有土地面积34.74亩，建筑面积44000㎡置换被告在该土地上开发新建的住宅面积9300㎡。2008年底被告福达公司向原告交付了56套共计7245.28㎡面积的住房，目前仍有2024.72㎡面积的住房未交付给原告。后被告福达公司在原告不知情下从房产部门办出分户的房产证并将未销售的住房全部登记在被告申志远、邓永刚、被告吕芳文、唐东明名下，原告多次找到被告要求履行交房义务，被告拒不履行且将房屋全部对外售卖现，还有部分未卖出的房屋恶意登记在被告申志远、邓永刚、吕芳文、唐东明名下，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。五被告辩称，原告诉请没有事实根据，被告已经交付的房屋面积远超过双方约定的9300㎡，根据原告与被告在2006年12月14日签订的永州市畜禽良种场联合开发建设的合同的约定，原告需置换给被告的房屋面积为9300㎡。除原告自行认可的交付的56套共计7245.28㎡的住宅面积外，被告已通过其他方式足额交付了剩余住宅面积，首先，原告通过锁住被告名下的9套房屋已成功获取了该9套房屋的实际控制权，该9套房屋每套面积为168㎡，共1512㎡住宅面积。其次，在修建房屋过程中，因影响雷达站被罚款，根据双方的约定，原告也应承担部分罚款的缴纳，后经被告与原告协商以3套房屋（住宅面积为504㎡）抵扣原告应缴纳的罚款部分，而原告应缴纳的罚款部分则被告代为缴纳，由此可知，被告实际还向原告交付了车库及杂房多间，已远超过双方约定的9300㎡，对超出约定交付的面积价值足够抵扣安装铝合金门窗等费用，双方的权利义务已实际因相互抵扣而消灭。综上，被告建议法院查明事实并组织双方就本案纠纷进行调解，明确双方的权利义务，早日解决本案纠纷为盼。被告邓永刚、吕芳文辩称，房屋总证办证一共办了3个证，其中被告吕芳文、唐东明一个证，被告申志远、邓永刚名下一个证，还有个是原告名下一个证。出让地的土地使用权证也是办了以上名下的3个总证，但后查实是假证。还有3套房子没有交付，那9套房子可以办证给原告。现在整个小区的出让地手续都没有办好，只有房产证，没有土地证。纪委、规划、国土、城管、房产局等五大家现在协调办证的事。这个房产投资开发的股东有40多个人，借用被告福达公司名称，大股东就是邓明建、申正福、被告吕芳文、被告唐东明，其他的小股东都在各大股东名下。被告唐东明管全盘，申正福管基建，被告吕芳文管出纳，邓明建是会计。总产权证分出去了，土地证没有办出来，办出来是假的。9套房子共计1512㎡，原告锁到的，这个房子被告邓永刚、吕芳文都不要了，同意办不动产权证到原告名下，但费用被告邓永刚、吕芳文不承担了。三套168㎡的房屋已经出售办证给老百姓了。被告申志远辩称，该合同被告申志远没有签字，被告申志远盖了公司的公章。被告申志远是福达公司的法人代表，被告申志远盖章的原因是因为被告申志远的父亲申正福参加了这个房产开发，公章是被告唐东明喊被告申志远的父亲申正福盖的，其实被告申志远的公司没有投资。现在9套房子登记在被告申志远名下，被告申志远不知道，刚才，被告吕芳文答辩时才知道。经审理查明：2003年11月14日，原告永州市畜禽良种场取得位于冷水滩区××㎡的国有划拨土地使用权。被告邓永刚、吕芳文、唐东明与案外人申正福，邓明建合伙开发原告永州市畜禽良种场所取得位于冷水滩区××㎡（34.74亩）的土地。由于案外人申正福之子申志远系福达公司的法定代表人，五合伙人即挂靠被告福达公司名义（乙方）于2006年12月14日与原告（甲方）签订的《永州市畜禽良种场联合开发建设的合同》，以下简称《联合开发合同》，乙方代表唐东明在该合同上签名。该合同主要约定：甲方位于冷水滩区××中东侧的现有土地面积34.74亩，建筑面积44000㎡；甲方以现有土地互换新建住宅面积9300㎡；乙方按甲方指定的地点优先修建给甲方的房屋为七层；乙方交给甲方全部房屋；必须搞好每户的水电开户并办理产权证，费用由乙方负责；给甲方的每套住房，乙方必须做到内墙刷998仿瓷涂料，外墙脚贴彩色面砖，门窗为一毫米厚的电泳铝材、绿玻推拉窗并带纱；土地证为良种场土地总证复印件；甲方负责出具该土地资料和申报有关手续及相关证件并积极协助乙方办理有关手续；甲方负责自己的债权债务；乙方负责该项目的申报、规划、基建、设计及其一切费用，甲方协助办理，乙方负责提供该项目的全部建设资金并承担一切费用。该合同签订之后，2008年底被告福达公司向原告交付了56套共计7245.28㎡面积的住房，尚有2024.72㎡面积的住房未交付给原告。目前原告占有Ｈ栋的房号为103、601、602、603、604、701、702、703、704，每套面积均是169.45㎡，共计1525.05㎡。该9套房屋产权证登记在被告邓永刚和申志远名下。另查明，本案项目取名怡景苑小区，共有房屋17栋，层数为2－8层、1－7层、1－4层，1－8层，总建筑面积83003.99㎡。2008年12月，办理编号为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ1、Ｄ2、Ｄ3、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ共13栋初始登记的，2010年2月；办理了编号为Ｎ、Ｅ1、Ｅ2、Ｅ3共4栋的初始登记。房屋产权登记分三类情况：一是登记在原告永州市畜禽良种场名下2栋Ｇ、Ｊ，建筑面积6857.08㎡。二是登记在被告吕芳文、唐东明名下12栋：Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ1、Ｄ2、Ｄ3、Ｅ、Ｅ1、Ｅ2、Ｅ3、Ｆ、Ｇ，建筑面积49362.99㎡。三是登记在申志远、邓永刚名下3栋：Ｋ、Ｎ、Ｈ，建筑面积26783.92㎡。在办理初始登记时所依据的资料有：国有土地使用证、建筑工程规划许可证。现已颁发房产证号为7××0、7××2、7××0、7××0等，共计16个房屋所有权证。目前该小区房价2500元／㎡。以上事实有原告提供的并经本院核实的《联合开发合同》及补充合同，冷国用1989字第00-0058号国有土地使用证、永房权证冷水滩字第7××0号房屋所有权证、房屋单元登记簿，以及原、被告陈述佐证，足以认定。本院认为，一、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。本案原告永州市畜禽良种场以划拨土地面积34.74亩与被告邓永刚、吕芳文、唐东明与案外人申正福，邓明建合作开发房地产并签订了《联合开发合同》。在建设过程中，办理了建筑工程规划许可证、16个房屋所有权证，可视为起诉前已经办理批准手续。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，原、被告《联合开发合同》约定，“甲方以现有土地互换新建住宅面积9300㎡”，但是，未约定共担经营风险。可见，原、被告符合上述第二十四条所规定的土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的即新建住宅面积9300㎡的条件，故原、被告之间民事法律关系名为《联合开发合同》，实为土地使用权转让合同。二、本案土地使用权转让合同系双方当事人真实意思的表示，未违背合同效力性强制规定，亦未损害国家、集体、第三人利益以及损害社会公共利益，依法有效。作为转让人的原告永州市畜禽良种场向被告邓永刚、吕芳文、唐东明履行了交付34.74亩土地的义务，作为受让人被告邓永刚、吕芳文、唐东明应按合同的约定履行交付约定的房屋面积并办理产权证的义务。2008年底被告邓永刚、吕芳文、唐东明向原告交付了56套共计7245.28㎡面积的住房，尚有2024.72㎡面积的住房未交付给原告永州市畜禽良种场。由于原告永州市畜禽良种场占有H栋的103、601、602、603、604、701、702、703、704，每套面积均是169.45㎡，共计1525.05㎡。故原告永州市畜禽良种场请求被告邓永刚、吕芳文、唐东明交付怡景苑小区面积为2054.72㎡的房屋，对其中的H栋的103、601、602、603、604、701、702、703、704号（每套面积均是169.45㎡，共计1525.05㎡），本院予以支持；对剩余房屋面积529.67㎡，被告邓永刚、吕芳文、唐东明也应按约定立即交付，如不能交付则支付房款1324175元（529.67㎡×2500元/㎡）。三、本案被告福达公司准许被告邓永刚、吕芳文、唐东明借用该公司名义与原告永州市畜禽良种场签订《联合开发合同》，扰乱正常市场秩序，侵害的原告永州市畜禽良种场合法权益，对此被告福达公司有过错，故根据公平原则，被告福达公司应承担连带责任。被告申志远系被告福达公司法定代表人，不是本案合同相对方，不应承担连带责任。四、五被告辩称，在修建房屋过程中，因影响雷达站被罚款，根据双方的约定，原告永州市畜禽良种场也应承担部分罚款的缴纳，后经五被告与原告永州市畜禽良种场协商以3套房屋（住宅面积为504㎡）抵扣原告永州市畜禽良种场应缴纳的罚款部分，由于五被告未提供充足证据加以证明，且原告永州市畜禽良种场不予认可，故本院不予支持。五、对于原告永州市畜禽良种场时隔十二年提出被告邓永刚、吕芳文、唐东明交付的房屋不符合约定，请求判令被告福达公司为原告永州市畜禽良种场将已交付的3235㎡的房屋做好门窗（门窗标准为一毫米厚的电泳铝材）及绿玻推拉窗并带纱；若被告福达公司不能履行赔偿原告经济损失100750元，本院不予支持。理由如下：1、原告永州市畜禽良种场未提供证据证明被告邓永刚、吕芳文、唐东明已交付的共计7245.28㎡的56套房屋，其中办证在原告永州市畜禽良种场名下的3235㎡即25套房屋不符合合同约定的交付标准；2、原告永州市畜禽良种场收到56套房屋后，将其中28套房屋出售给案外人，3套抵偿银行贷款，可视为默认交付的房屋符合合同约定的交付标准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，第《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第一百零七条《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告邓永刚、吕芳文、唐东明在本判决生效后三日内向原告交付怡景苑小区H栋的103、601、602、603、604、701、702、703、704号（每套面积均是169.45㎡，共计1525.05㎡）；二、限被告邓永刚、吕芳文、唐东明在本判决生效后十日内向原告永州市畜禽良种场交付怡景苑小区房屋面积529.67㎡，如果逾期没有交付怡景苑小区房屋面积529.67㎡则自逾期之日起十日内由被告邓永刚、吕芳文、唐东明支付原告永州市畜禽良种场房款1324175元；三、被告永州市福达房地产开发有限公司上述第一、二项判决承担连带责任；四、驳回原告永州市畜禽良种场对被告申志远的诉讼请求；五、驳回原告永州市畜禽良种场的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48463元，由被告邓永刚、吕芳文、唐东明、永州市福达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  黄寿成人民陪审员  蒋增民人民陪审员  刘祖华二〇二〇年十二月四日法官助理宁俊杰代理书记员  刘军语