广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终498号上诉人(原审原告)：湖南城福物业运营管理有限公司，住所地：湖南省长沙县**********************。法定代表人：符新民，该公司经理。委托诉讼代理人：杨安，湖南鼎昌律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：韶关展鑫置业有限公司，住所地：广东省始兴县**********。法定代表人：何晏杰，该公司董事。委托诉讼代理人：程晖，广东金韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东金韶律师事务所律师。上诉人湖南城福物业运营管理有限公司(以下简称城福公司)因与被上诉人韶关展鑫置业有限公司(以下简称展鑫公司)物业服务合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2019）粤0222民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人城福公司的委托诉讼代理人杨安、被上诉人展鑫公司的委托诉讼代理人程晖、陈玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城福公司上诉请求：1.判决展鑫公司支付承诺减免的物业服务费113156元及违约金46281元（从2017年10月19日暂计至2018年12月19日）；2.判决展鑫公司支付未售房空置物业服务费18174元，已售房空置物业服务费179135元，已售未收房物业服务费12979元；3.判决展鑫公司支付商业空置物业服务费151688元，车位空置物业服务费30030元；4.判决一、二审诉讼费由展鑫公司负担。事实与理由:一、一审法院认定展鑫公司不应支付承诺减免的物业服务费有误，展鑫公司应支付承诺减免的物业服务费。2017年10月15日，城福公司与展鑫公司签订《韶关始兴县清华北苑前期物业服务合同》，第六条约定：“甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺，若因甲方作出减免物业服务费的承诺，该减免部分由甲方一次性于签约合同后五个工作日内支付给乙方。”根据双方己核对的情况，展鑫公司应于2017年10月20日支付的减免物业服务费共计89868元，后又增加了应付减免物业服务费23288元。展鑫公司对此明细没有异议，只是认为没有落实履行赠送而已。但是，涉案合同明确约定展鑫公司不得有减免物业服务费的承诺，若有减免则应将减免部分支付给城福公司。该约定并未附条件，所以不论展鑫公司是否落实赠送，都应将其承诺减免的部分物业服务费支付给城福公司。二、一审法院认定的已出售至业主收房前的物业服务费减半收取标准有误。《广东省物业管理条例》第四十一条明确规定，物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。双方签订的涉案合同对已出售至业主收房前的物业服务费标准没有约定，由于物业公司对该期间的物业提供的物业服务与已经收房提供的物业服务是一样的，所以城福公司要求按照全额收取物业服务费没有任何争议。相反，未出售的物业都是与其他区域分开的，也没有业主入住，自然是减半收取物业服务费。三、一审法院认定展鑫公司不应支付商业空置费、车位空置费有误。（一）涉案合同第六条、第九条对商业物业服务费、车位物业服务费进行了约定，且明确约定在己经出售、出租的情况下由业主、租赁方、使用权人承担物业服务费。而城福公司要求的是在没有业主、租赁方、使用权人情况下的空置费。（二）根据《广东省物业管理条例》第四十一条的规定，不论是商业物业还是车位物业，其产权都是展鑫公司的。商业物业和车位物业在空置的情况下必然会产生物业管理服务，在商业物业和车位物业尚没有业主、租赁方、使用人之前，产生的物业服务费应当由作为产权方的展鑫公司承担。四、一审法院认定的诉讼费负担有误。按照一审法院的判决结果，城福公司所得到的96767元确实是远远少于起诉的金额888909元，但一审法院不能简单的以数字比例来判决诉讼费的承担。一审法院应当清楚地看到，正是由于展鑫公司单方面解除合同并且一直拖欠物业服务费不支付的事实，才会引起本案诉讼纠纷，本案的过错方是展鑫公司，理应由过错方承担诉讼费，而不应该让无过错方承担高达90%以上的诉讼费，这显然违背了诉讼费由败诉方承担的法律规定和司法公正的基本精神。综上所述，一审法院认定事实错误，对涉案合同的条款存在诸多错误理解，二审法院应采纳城福公司的上诉意见，支持其上诉请求。展鑫公司辩称，一、城福公司起诉展鑫公司支付拖欠物业服务费113156元及违约金46281元无法律及事实依据。展鑫公司与城福公司的工作人员虽然于2018年5月4日签有《清华北苑物业服务费赠送明细》，但是该明细仅仅是对赠送物业服务费住户进行统计，并未记录赠送周期。实际上，赠送的物业服务费至今尚未落实,因此不存在展鑫公司向城福公司支付拖欠物业服务费及违约金情形。涉案合同第六条约定的前提是业主应该向物业公司交纳物业服务费用，对于此部分业主，若展鑫公司存在减免的，则由展鑫公司代替该业主向物业公司支付物业服务费。城福公司于2017年入场至退场，住户均实际向其支付了物业服务费，其并未对展鑫公司同意免收物业服务费的业主提供无偿的物业服务。若展鑫公司还需向城福公司支付相应的物业服务费，则其将产生双重获利，显然不符合合同约定的精神，亦不符合法律规定。二、关于城福公司要求展鑫公司支付空置物业服务费的问题。(一）城福公司未按照合同约定提供物业服务，城福公司主张的空置物业服务费依法不应得到支持。展鑫公司按照合同约定支付相应空置物业服务费的前提是城福公司提供了符合法律规定、合同约定的物业服务，但是城福公司在提供物业服务过程中存在下列（包括但不限于）违约行为：1.服务项目未达到合同附件五《前期物业管理服务质量标准》要求；2.违反涉案合同第五条关于收取押金、垃圾清运费设立专户的约定；3.收取代缴水电费后非法截留不积极缴纳行为；4.未按时收、交水电费；5.未对装修业主穿洞、凿梁等行为进行制止、拍照、处理。物业服务合同是双务合同，在城福公司提供的物业服务不符合约定情况下，其要求展鑫公司支付相关物业服务费缺乏合同、法律依据。（二）涉案合同第五条对物业服务费用主要用于12项开支进行了约定，城福公司应提供完整账目证明其正常开展了物业服务，否则应视为其未履行合同约定的义务，展鑫公司无须支付相应费用。（三）根据双方约定，对于已售物业的物业服务费，无须由展鑫公司承担。（四）退一步说，即使展鑫公司要支付各项空置费，也应区分以下情况：1.关于住宅未售部分空置物业服务费。按照涉案合同第六条的约定，因案涉住宅取得竣工验收备案日期为2018年6月28日，因此，未售住宅的物业服务费应该按照案涉房屋竣工验收备案的日期起算物业服务费用。2.关于住宅已售部分空置物业服务费。应参照未售住宅的规定，按竣工验收备案日期起算物业服务费用。对于已经出售的住宅物业，若要求展鑫公司全额交纳物业服务费，显然不符合双方订立合同的精神，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，展鑫公司对于已出售物业的物业服务费也应参照未售物业服务费的计算标准计算，以体现双方合约本意。涉案物业的业主存在大量提前收楼的情形，对于提前收楼的物业，不应由展鑫公司交纳物业服务费。3.关于商铺空置物业服务费。展鑫公司与城福公司已经对商铺空置物业服务费的支付条件进行了明确约定，城福公司应向物业业主或租赁方收缴，因此，在上述物业未出售或出租时，展鑫公司无须向城福公司支付空置物业服务费。退一步说，即使展鑫公司需要交纳此部分空置物业服务费，交纳的起算日期也应该在案涉商铺竣工验收备案之日起起算，且按50%计算该部分物业服务费，因城福公司不尽责提供服务，对于该部分物业服务费还应相应扣减。三、城福公司要求展鑫公司支付车位空置物业服务费30030元缺乏事实及法律依据。涉案合同并未约定车库属于物业服务情况范围，亦未约定城福公司的物业服务费包含停车位费用，其收取的物业服务费用范围仅包含高层住宅、商业物业，并未包含停车费。涉案合同的第九条、第十条约定的停车场物业服务费用是附条件条款，即停车场需要有实际使用人，实际上案涉地下车库至今未对外开放使用，该部分区域也无须城福公司提供物业服务。城福公司向一审法院起诉请求：1.判令展鑫公司支付拖欠城福公司的物业服务费113156元及违约金46281元（从2017年10月19日暂算至2018年12月19日）；2.判令展鑫公司支付拖欠城福公司的未售房空置物业服务费18174元、已售房空置物业服务费179135元、已售未收房物业服务费12979元；3.判令展鑫公司支付拖欠城福公司的商业空置物业服务费151688元、车位空置物业服务费30030元（从2017年10月14日计算至2018年12月1日）；4.判令展鑫公司支付城福公司垫付的办公用品费30456元、垃圾清理费10410元；5.判令展鑫公司退还城福公司缴纳的物业担保金20000元；6.判令展鑫公司赔偿城福公司各项经济损失276600元；（以上合计888909元）；7.判令展鑫公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月份，展鑫公司（甲方）与湖南城福物业运营管理有限公司韶关分公司（乙方）签订一份《韶关始兴县清华北苑前期物业服务合同》，双方约定的主要内容为：“服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.工程保修期内房屋建筑共用部位的日常管理，保修期过后的日常维修、养护和管理（不包括中、大修和更新改造等，物业共用部位明细见附件三）；2.公共设施、设备保修期内共用设施、设备运行管理，保修期过后的日常维修养护和管理（不包括中、大修和更新改造等，物业共用设施设备明细见附件四）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。物业服务费用第五条具体标准如下：高层住宅：1.2元/月/平方米；商业物业：2.0元/月/平方米；物业装修押金、垃圾清运费应设立专户，所收的全部款项存入专户，由甲方进行审核监督，专户资金支出需要甲方审批、确认并签字执行。账户由乙方提供。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规规定做如下约定：按每个季度共用水电实际产生费用进行全体业主共同承担分摊。第六条业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺，若因甲方作出减免物业的承诺，该减免部分由甲方一次性于签订合同后五个工作日内支付给乙方。住宅物业已竣工但尚未出售的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业标准的50%交纳；商业物业服务费用（物业服务资金）由乙方向该物业业主或租赁方收缴。物业的经营与管理第九条停车场收费分别采取以下方式：1.地下停车场车位使用人按30（元/个·月）的标准向乙方交纳物业服务费用。此项物业服务费用具体标准由市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定。物业的承接验收第十三条乙方承接物业时，必须向甲方交纳物业担保金20000元，甲方在收到物业担保金20000元后，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。乙方未违约，在其未续聘本物业时，无息全额退还物业担保金。第十六条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料（全部竣工资料可以推迟交接，但是紧急需要的图纸资料甲方要先提供乙方）：6.物业服务用房的清单（由甲方提供标准物业办公用房，如空调、沙发桌椅、办公电脑、打印机、复印机等）；物业的权利与义务第二十四条乙方与装饰装修房屋的业主、物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费）等事项进行约定，并事先书面告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。乙方在业主或物业使用人装饰装修过程中，要加强巡查，要全过程履行监管职责，对发现业主或物业使用人有穿洞、凿梁、挖槽和补水泥浆之前要指派专人进行拍照保存备查。一旦发现存在如下情形的，要立即制止，发整改通知书，责令整改。（1）存在改动或损坏房屋主体及承重结构（柱、梁、板、承重墙）；（2）在承重墙上穿洞，随意剔凿梁、板、柱，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；第二十五条甲方应于2017年11月30日前按有关规定向乙方提供能够直接使用的物业服务用房。物业管理用房面积和装修标准应符合《广东省物业管理条例》第三十八规定。住宅专项维修资金第二十八条住宅专项维修资金实行专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按政府有关规定交纳、管理和使用。业主大会成立后，将住宅专项维修资金账目移交业主委员会，并建立专项维修基金制度，物业行政管理部门对资金的使用进行监督。违约责任第三十三条甲方违反本合同第十六条和二十五条之规定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由此给业主、物业使用人造成损失的由甲方赔偿。第三十五条甲方和物业使用人违反约定，拖欠支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方和物业使用人仍未续缴的，甲方和物业使用人应当按自应缴费之日起每逾期一日按欠费总额1‰的标准向乙方支付违约金。第三十六条第二款乙方违反本合同第二十四条第二款之规定，即不对“穿洞、凿梁、挖槽和补水泥浆”等进行拍照保存备查的，按照每违规一次赔偿500元的标准支付违约金；第5次违规，甲方有权终止本合同并全额扣除物业担保金，乙方退出物业管理区域。”签订该合同后，城福公司向展鑫公司支付了20000元物业担保金后进场进行物业管理服务，2018年9月21日，展鑫公司认为城福公司的服务项目的指标没有达到合同约定的服务质量标准、没有设立物业装修押金、垃圾清运费专户、没有及时代缴水电费、对业主在装修中的违规行为没有制止、拍照保存和监管，要求与城福公司解除该合同，后协商未果，2018年12月1日，展鑫公司将城福公司的工作人员驱赶出工作场地。展鑫公司开发建设的清华北苑住宅小区于2017年12月30日竣工验收合格，于2018年6月28日进行了备案。展鑫公司在出售房屋给业主时承诺减免业主的部分物业服务费用，城福公司在接手管理该物业后，已向该部分业主收取了该公司管理期间的物业服务费。一审诉讼过程中，展鑫公司向该院提起反诉，反诉要求城福公司支付代垫水电费23989.53元、临时水电费21500元、沙款18600元、垃圾清运费64170元，移交物业管理资料及财务账册材料，由于展鑫公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院另行裁定按展鑫公司撤诉处理。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。城福公司、展鑫公司签订的《韶关始兴县清华北苑前期物业服务合同》系双方自愿签订，内容未违反法律法规的规定，是一份合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定各自履行自己的权利和义务。城福公司要求展鑫公司支付拖欠的物业服务费113156元及违约金46281元（从2017年10月19日暂算至2018年12月19日），双方在合同第六条中约定：“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺，若因甲方作出减免物业的承诺，该减免部分由甲方一次性于签订合同后五个工作日内支付给乙方。”虽然展鑫公司在出售房屋给业主时已承诺减免部分物业服务费，但在城福公司提供了物业服务后，业主已向城福公司交纳了在城福公司服务期间的物业服务费，展鑫公司与业主之间的承诺并未导致城福公司因此而减少物业服务费的收入，城福公司再收取该物业服务费没有事实和法律依据，故对城福公司的该诉请，该院不予支持。城福公司要求支付拖欠的未售房空置物业服务费18174元，已售房空置物业服务费179135元，已售未收房物业服务费12979元。展鑫公司开发的住宅于2017年12月30日竣工，根据合同第六条中约定：“住宅物业已竣工但尚未出售的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业标准的50%交纳；商业物业服务费用（物业服务资金）由乙方向该物业业主或租赁方收缴。”故展鑫公司应当从2017年12月31日起计算未出售物业服务费至城福公司退场时止共15132元的物业服务费给城福公司，城福公司要求支付18174元，对超过部分该院不予支持。展鑫公司已出售至业主收房之前的物业服务费，双方对此未作约定，该期间城福公司也未对该物业提供物业管理，应当参照未出售物业的标准由展鑫公司从房屋竣工起至商品房买卖合同约定的收房时止向城福公司支付物业服务费共计61635元，城福公司要求支付179135元，对超过部分该院不予支持。城福公司要求支付已售未收房物业服务费12979元，该部分房屋业主在2017年12月31日或2018年6月30日已收房，在业主收房后的物业服务费应当由业主向城福公司交纳，故城福公司该诉请没有事实和法律依据，该院不予支持。城福公司要求展鑫公司支付拖欠的商业空置物业服务费151688元，车位空置物业服务费30030元（从2017年10月14日计算至2018年12月1日）。双方在合同中未约定商业物业服务费在未出售或空置时由谁承担和承担方式，双方只是在合同第六条中约定：“商业物业服务费用（物业服务资金）由乙方向该物业业主或租赁方收缴。”故该物业服务费城福公司应当向物业业主或租赁方收缴，城福公司要求展鑫公司支付商业空置物业服务费151688元没有事实和法律依据，该院不予支持；双方在合同第九条第1项中约定：“停车场收费分别采取以下方式：地下停车场车位使用人按30（元/个·月）的标准向乙方交纳物业服务费用。此项物业服务费用具体标准由市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定。”车位物业服务费由车位使用人向城福公司交纳，展鑫公司并未使用车位，车位空置时双方未约定需要展鑫公司交纳物业服务费，故城福公司的该诉请没有事实和法律依据，该院不予支持。城福公司要求展鑫公司支付城福公司垫付的办公用品费30456元、垃圾清理费10410元。双方在合同第十六条第6点中约定：“物业服务用房的清单（由甲方提供标准物业办公用房，如空调、沙发桌椅、办公电脑、打印机、复印机等）。”城福公司称展鑫公司未提供办公用品，其已垫付30456元费用，但城福公司提交的“清华北苑物业用房办公用品清单”没有展鑫公司的签名确认，城福公司也没有提交购买该办公用品的发票，城福公司应承担举证不能的后果，对该诉请该院不予支持。双方在合同第二条第3点中约定：“物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。”垃圾清理系城福公司本身物业管理服务内容，如系业主装修过程中产生的垃圾，双方在合同第二十四条第一款约定由城福公司与业主签订装饰装修管理服务协议，与展鑫公司没有关联，城福公司要求展鑫公司支付垃圾清理费10410元，没有事实和法律依据，该院不予支持。城福公司要求展鑫公司退还城福公司缴纳的物业担保金20000元。双方在合同第三十六条第二款约定：“乙方违反本合同第二十四条第二款之规定，即不对‘穿洞、凿梁、挖槽和补水泥浆’等进行拍照保存备查的，按照每违规一次赔偿500元的标准支付违约金；第5次违规，甲方有权终止本合同并全额扣除物业担保金，乙方退出物业管理区域。”展鑫公司提交了“清华北苑业主违规开凿的情况统计及说明”、通知单和四份业主的“关于装修的情况说明”，“清华北苑业主违规开凿的情况统计及说明”、通知单没有城福公司的签名确认，业主的“关于装修的情况说明”没有时间，且属于证人证言，展鑫公司未申请证人出庭作证，该院无法确定其真实性，展鑫公司应承担举证不能的后果，展鑫公司不予退还该费用没有事实和法律依据，故对城福公司的该诉请，该院予以支持。城福公司要求展鑫公司赔偿各项经济损失276600元。城福公司未提供证据证明其损失情况，城福公司应承担举证不能的后果，对城福公司的该诉请，该院不予支持。据此，展鑫公司应当支付城福公司物业服务费76767元（15132元+61635元），退还物业担保金20000元。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月20日作出（2019）粤0222民初179号民事判决：一、韶关展鑫置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付湖南城福物业管理有限公司物业服务费共计76767元、物业担保金20000元，合计96767元。二、驳回湖南城福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果韶关展鑫置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12690元，由湖南城福物业管理有限公司负担11500元，由韶关展鑫置业有限公司负担1190元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。城福公司向本院提交了其自行制作的《已售房源两批交房空置费用总表》，拟证明展鑫公司尚欠其已售房空置物业服务费明细。针对城福公司提交的证据，展鑫公司质证称：对该证据的三性无异议，该表格中的房号对应的业主姓名、建筑面积、物业服务费（每月）和合同交房日期与实际情况一致。空置费用应当从竣备时间开始计算并减半收取，具体理由已在答辩意见及庭询中陈述，此处不再赘述。展鑫公司向本院提交以下证据：1.照片一组，拟证明商铺和停车场的现状。2.展鑫公司自行制作的表格，拟证明涉案楼盘住宅面积、实际收楼日期、减半物业服务费等的情况。针对展鑫公司提交的证据，城福公司质证称：1.对该证据1的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，该照片的拍摄时间不在本案所诉时间之内，与本案无关。即使商铺和停车场没有使用、开发，按照涉案合同的约定及《广东省物业管理条例》的规定，展鑫公司亦应当支付物业服务费。2.证据2中2栋502号房的物业服务费计算错误，对该证据显示的入场日期为2017年10月14日，及2栋502号房的实际收楼日期为2018年2月14日无异议，但展鑫公司的计算期间为78天有误，实际计算期间应为110天，故物业服务费应变更为736.29元。对该证据中除未收楼的其他房屋物业服务费的计算金额没有异议，城福公司同意按照实际收楼日期收取展鑫公司应承担的物业服务费。对该证据中未收楼房屋的物业服务费的计算金额无异议，但应当按照城福公司的标准计算。对于双方当事人提交的证据，本院认定如下：1.因城福公司对展鑫公司提交的证据1的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。2.因双方对对方制作的表格的真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。双方当事人对于已售房但空置及已售房但未收房的物业服务费数额存有争议，对此，结合双方当事人在一、二审期间提交的表格，本院认定如下：1.关于在城福公司为涉案小区提供物业服务期间业主已收房的已售房屋，双方均认可共167套，并就相应房屋的建筑面积、房屋买卖合同约定的交楼时间、业主实际收楼时间达成一致意见（详见判决书后所附清单）。但城福公司主张应从其入驻涉案小区之日起至业主实际收楼之日止计算物业服务费，共计110936.40元。展鑫公司则认为除2栋502号房应从涉案小区竣备之日（2018年6月28日）起至房屋买卖合同约定的交楼之日止计算物业服务费外，其他房屋均应从涉案小区竣备之日起至业主实际收楼之日止计算物业服务费，共计199.66元，即便按照城福公司主张的期间计算，物业服务费亦应减半收取，共计53687.52元。2.关于已售未收房，双方均认可共15套合计1871.07㎡，但城福公司主张应从其入驻涉案小区之日起至撤离涉案小区前一日，即从2017年10月14日起至2018年11月30日止计算物业服务费，共计30535.87元。展鑫公司则认为应从涉案小区竣备之日起至房屋买卖合同约定的收楼之日止计算物业服务费，共计65.11元，即便按照城福公司主张的期间计算，物业服务费亦应减半收取，共计9692.14元。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，展鑫公司与城福公司签订的《物业服务企业韶关始兴县清华北苑前期物业服务合同》第一条约定：“物业基本情况……建筑面积住宅24703.68㎡，商业5834.17㎡，合计30537.85㎡。”2018年10月15日，展鑫公司与案外人张小应签订了《商铺租赁合同》，约定将涉案小区共407.27平方米的商铺租赁给张小应，租赁期为：2019年1月1日至2023年12月30日，免租装修期为：2018年10月15日至2018年12月30日。2018年3月20日，展鑫公司与案外人广东安信大药房连锁有限公司签订了《商铺租金合同》，约定将涉案小区共144平方米的商铺租赁给广东爱心大药房连锁有限公司，租赁期为：2018年4月1日至2028年3月31日，免租装修期为2018年4月1日至2018年5月31日。本院再查明，涉案清华北苑小区地下停车场至本案诉讼期间仍未开放使用。一审期间，城福公司自行制作《未售房源空置费用总表》，主张未售房面积为2390.37㎡，一审法院根据该面积计算未售房空置物业服务费。本院二审庭询时，城福公司与展鑫公司均认可对未售房面积无异议，仅对未售房空置物业服务费的计算周期有异议。本院认为,本案系物业服务合同纠纷，双方当事人签订的《韶关始兴县清华北苑前期物业服务合同》合法有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕城福公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、展鑫公司应否向城福公司支付承诺减免的物业服务费113156元及违约金46281元。二、城福公司要求展鑫公司支付的物业服务费应否支持。一、关于展鑫公司应否向城福公司支付承诺减免的物业服务费113156元及违约金46281元的问题。展鑫公司在出售房屋时向业主作出了减免部分物业服务费的承诺，城福公司依据涉案合同第六条第一款：“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺，若因甲方作出减免物业的承诺，该减免部分由甲方一次性于签订合同后五个工作日内支付给乙方。”的约定，主张展鑫公司应向其支付承诺减免的物业服务费113156元。对此，本院认为，虽展鑫公司作出了减免物业服务费的承诺，但在城福公司为涉案小区提供物业服务期间，已向业主收取了相应的物业服务费，展鑫公司的该承诺行为并未使得城福公司实际减少物业服务费的收入。故城福公司的上述主张缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。至于违约金的问题，如前所述，展鑫公司的行为并未造成城福公司产生损失，城福公司亦未提交充分证据证实展鑫公司存在违约之情形，故城福公司要求展鑫公司向其支付违约金46281元缺乏依据，本院不予支持。二、关于城福公司要求展鑫公司支付的物业服务费应否支持的问题。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”及《广东省物业管理条例》第四十一条：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”的规定，物业管理区域内尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，除双方另有约定之外，建设单位应从竣工之日起全额缴纳物业服务费。对于城福公司主张展鑫公司应支付的物业服务费，本院认定如下：（一）关于展鑫公司应否向城福公司支付未售房空置物业服务费18174元的问题。双方当事人对未售房空置物业的面积无异议，本院予以确认，城福公司主张应从2017年10月14日开始计算未售房空置物业服务费，对此，本院认为，根据上述规定及涉案合同第六条第二款：“住宅物业已竣工但尚未出售的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业标准的50%交纳……”的约定，展鑫公司应从竣工之日起向城福公司支付尚未出售房屋的物业服务费，一审法院从2017年12月30日开始计算，确认展鑫公司应向城福公司支付未售房空置物业服务费15132元并无不当，本院予以维持。（二）关于展鑫公司应否向城福公司支付已出售至业主收楼前一日期间房屋的物业服务费179135元的问题。本院二审期间，双方均认可共167套已售房在城福公司为涉案小区提供物业服务期间业主已收房，并就相应房屋的建筑面积、业主实际收楼时间达成一致意见，则根据上述规定，应从竣工之日起至业主收楼前一日止按1.2元/月/平方米计算全额物业服务费。故，展鑫公司应向城福公司支付的已售房至业主收楼前一日期间房屋的物业服务费，共计65442.98元。对于城福公司主张超出部分，本院不予支持。一审法院参照涉案合同中对未出售物业的约定，计算展鑫公司应支付的已售房至业主收楼前一日期间房屋的物业服务费有误，本院予以纠正。（三）关于展鑫公司应否向城福公司支付已售未收房物业服务费12979元的问题。本院二审期间，双方当事人均认可共15套合计1871.07平方米的住宅物业已售但尚未交付给物业买受人，则展鑫公司应从竣工之日起至城福公司撤场前一日止（2017年12月30日至2018年11月30日），向城福公司全额支付该住宅物业的物业服务费，共计24772.97元【331天×（1871.07平方米×1.2元÷30天）】。城福公司主张展鑫公司应向其支付已售未收房物业服务费30535.87元，对超出部分本院不予支持。（四）关于展鑫公司应否向城福公司支付商业空置物业服务费151688元的问题。涉案合同第六条第二款约定：“……商业物业服务费用（物业服务资金）由乙方向该物业业主或租赁方收缴。”商业物业在未出售的情况下，其物业业主系建设单位。根据上述规定，展鑫公司应当按照商业物业费的收取标准，从竣工之日起至商业物业出租或城福公司撤场之日止，向城福公司全额交纳商业空置物业服务费137560.84元【（5834.17平方米-407.27平方米-144平方米）×2元/月/平方米÷30天×366天+407.27平方米×2元/月/平方米÷30天×286天+144平方米×2元/月/平方米÷30天×93天】，对于城福公司诉请超出部分，本院不予支持。（五）关于展鑫公司应否向城福公司支付车位空置物业服务费30030元的问题。城福公司依据涉案合同第九条第1款：“地下停车场车位使用人按30（元/个·月）的标准向乙方交纳物业服务费用。此项物业服务费用具体标准由市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定。”的约定，主张展鑫公司应向其支付车位空置物业服务费。但是，根据涉案合同的第一条的约定，地下停车场并未包含在城福公司的物业管理区域内，且在城福公司为涉案小区提供物业服务期间，地下停车场尚未开放使用，城福公司实际亦未对地下停车场提供物业服务。因此，城福公司要求展鑫公司支付车位空置物业服务费的主张缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。据此，展鑫公司应向城福公司支付242908.79元（15132元+65442.98元+24772.97元+137560.84元）。综上所述，城福公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《物业管理条例》第四十一条、《广东省物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销始兴县人民法院（2019）粤0222民初179号民事判决第二项；二、变更始兴县人民法院（2019）粤0222民初179号民事判决第一项为：韶关展鑫置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付湖南城福物业管理有限公司物业服务费共计242908.79元、物业担保金20000元，合计262908.79元；三、驳回湖南城福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12690元，由湖南城福物业管理有限公司负担8883元，由韶关展鑫置业有限公司负担3807元；湖南城福物业管理有限公司多预交的3807元，由一审法院予以退回，韶关展鑫置业有限公司应向一审法院交纳案件受理费3807元。二审案件受理费9315元，由湖南城福物业管理有限公司负担6054元，由韶关展鑫置业有限公司负担3261元；湖南城福物业管理有限公司多预交的3261元，由本院予以退回，韶关展鑫置业有限公司应向本院交纳案件受理费3261元。本判决为终审判决。审 判 长 邓小华审 判 员 李 罡审 判 员 黄颖红二〇二〇年十二月十一日法官助理 张 莹书 记 员 李 娟已出售至业主收楼前的空置房明细清单栋号房号建筑面积（平方米）合同约定交付日期（年.月.日）实际交房日期（年.月.日）13A01138.222018.6.302017.11.2313A02128.292017.12.312017.11.1313A03114.772018.6.302018.2.2213A08114.772018.6.302018.6.301501138.222017.12.312018.1.21502128.292017.12.312017.12.311503114.772017.12.312017.11.41508114.772018.6.302017.11.51601138.222017.12.312018.1.11602128.292018.6.302017.10.221603114.772018.6.302018.7.21608114.772017.12.312018.1.21702128.292017.12.312017.12.311703114.772018.6.302018.5.181708114.772018.6.302018.6.301802128.292018.6.302018.1.41803114.772017.12.312017.12.311808114.772017.12.312017.10.221901138.222017.12.312017.10.271903114.772017.12.312017.12.811001138.222018.6.302018.7.511002128.292017.12.312017.11.411003114.772018.6.302018.8.2011008114.772018.6.302017.12.3111101138.222017.12.312018.1.911102128.292018.6.302018.6.1711103114.772017.12.312017.12.3111108114.772017.12.312018.2.2411201138.222018.6.302018.7.211202128.292018.6.302017.11.311203114.772018.6.302018.2.2711208114.772018.6.302018.8.2711301138.222017.12.312017.11.1311302128.292018.6.302018.3.2211303114.772017.12.312017.12.3111308114.772018.6.302017.12.25113A01138.222018.6.302018.6.30113A02128.292018.6.302018.7.6113A03114.772018.6.302018.7.5113A08114.772018.6.302018.6.2911501138.222018.6.302018.6.1811502128.292017.12.312017.12.3111503114.772018.6.302018.6.3011508114.772018.6.302017.10.1711601138.222018.6.302018.6.511602128.292018.6.302018.3.311603114.772018.6.302017.10.1811608114.772018.6.302018.6.3011701138.222018.6.302017.11.1311702128.292017.12.312018.3.1811703114.772018.6.302018.6.1511801138.222018.6.302018.6.3011802128.292018.6.302018.5.511803114.772018.6.302018.7.211808114.772018.6.302018.6.3011901138.222017.12.312017.12.3111902128.292017.12.312017.12.3111903114.772017.12.312017.12.3111908114.772018.6.302017.11.112001138.222017.12.312017.10.2112002128.292018.6.302017.11.1312003114.772018.6.302018.6.3012008114.772018.6.302017.11.712101138.222017.12.312017.11.2512102128.292018.6.302018.6.212103114.772018.6.302018.7.712108114.772018.6.302018.6.2912202128.292018.6.302018.4.712203114.772018.6.302018.7.212208114.772018.6.302018.9.712302128.292017.12.312017.11.1012303114.772017.12.312017.12.3112308114.772017.12.312018.8.9123A01138.222018.6.302018.5.25123A02128.292018.6.302017.11.26123A03114.772018.6.302017.10.21123A08114.772018.6.302018.3.2712501138.222018.6.302018.8.1712502128.292018.6.302017.10.2712503114.772018.6.302018.6.2712508114.772017.12.312017.12.1212602128.292017.12.312017.10.2012603114.772018.6.302017.11.2612608114.772018.6.302018.4.1612702128.292018.6.302018.6.3012703114.772018.6.302017.11.723A02138.42017.12.312017.12.3123A03114.922018.6.302018.3.272502138.42017.12.312018.2.242503114.922018.6.302017.11.42601128.462018.6.302018.3.92602138.42017.12.312017.12.312603114.922017.12.312017.12.162608114.922017.12.312017.11.242701128.462018.6.302018.7.22702138.42018.6.302018.3.242703114.922018.6.302017.10.222801128.462018.6.302018.7.252802138.42017.12.312017.11.232803114.922017.12.312017.12.312808114.922017.12.312017.12.312902138.42017.12.312018.10.232903114.922017.12.312017.12.312908114.922018.6.302018.4.2121001128.462018.6.302018.7.2421002138.42018.6.302018.7.121003114.922018.6.302017.11.2321008114.922018.6.302018.3.1821101128.462017.12.312018.1.121102138.42017.12.312018.8.221103114.922017.12.312017.11.421201128.462017.12.312017.10.3121202138.42018.6.302018.6.3021203114.922017.12.312017.11.1521208114.922018.6.302017.11.121301128.462017.12.312017.12.3121302138.42017.12.312018.4.321303114.922017.12.312017.11.3021308114.922018.6.302017.12.12213A01128.462018.6.302018.6.25213A02138.42018.6.302018.3.23213A03114.922018.6.302017.11.1213A08114.922018.6.302018.5.2221501128.462017.12.312018.2.2721502138.42017.12.312017.12.3121503114.922018.6.302017.11.2421508114.922018.6.302017.10.2721601128.462017.12.312017.10.1721602138.42018.6.302018.9.3021603114.922018.6.302018.6.1721608114.922018.6.302017.10.2521701128.462017.12.312017.11.521702138.42018.6.302018.4.721708114.922018.6.302018.4.1521801128.462018.6.302018.1.121802138.42018.6.302018.7.1221803114.922018.6.302018.6.1621808114.922018.6.302017.11.121901128.462017.12.312018.1.921902138.42018.6.302018.7.221903114.922018.6.302017.11.121908114.922018.6.302017.11.1022003114.922018.6.302017.11.222008114.922018.6.302017.10.2522103114.922018.6.302018.6.3022108114.922018.6.302017.12.1222202138.42018.6.302018.7.922203114.922017.12.312017.12.3122208114.922018.6.302017.11.1722301128.462017.12.312017.12.3122302138.42018.6.302018.6.2922303114.922018.6.302018.7.1522308114.922017.12.312018.1.1223A01128.462018.6.302017.11.18223A02138.42018.6.302018.6.30223A03114.922018.6.302018.6.29223A08114.922018.6.302018.7.222501128.462017.12.312017.12.3122502138.42017.12.312018.9.1122508114.922018.6.302018.6.3022601128.462018.6.302017.11.522602138.42018.6.302018.7.222603114.922018.6.302018.7.222608114.922018.6.302018.7.222701128.462018.6.302018.6.3022702138.42018.6.302018.6.1622703114.922018.6.302018.6.2622708114.922018.6.302018.5.2