文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民初288号原告（申请人）：潘松青。委托诉讼代理人：赵嫚。被告（案外人）：周红军。委托诉讼代理人：王勤。被告（被申请人）：镇江恒隆胜房地产开发有限公司。法定代表人：徐万霞。被告（被申请人）：陈炎。原告潘松青与被告周红军、镇江恒隆胜房地产开发有限公司（以下简称恒隆胜公司）、陈炎执行异议之诉一案，本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理，原告潘松青的委托诉讼代理人赵嫚、被告周红军的委托诉讼代理人王勤到庭参加诉讼，被告恒隆胜公司、陈炎经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘松青向本院提出诉讼称，镇江市润州区臻岳君庭8幢101号房产（以下简称案涉房产）登记在恒隆胜公司名下，周红军提供的证据并不能证明案涉房产能够排除执行。请求准许执行案涉房产，诉讼费由周红军承担。周红军辩称，本案案涉房产是2017年8月29日被法院查封的，而在被查封之前的2014年12月31日，周红军与恒隆胜公司签订了案涉房产的买卖合同并网签备案；于2013年4月27日、2014年5月20日、6月5日、12月24日通过沙德培代付和自付的方式付清了2890215元的全部房款，而且恒隆胜公司、沙德培、周红军三方于2014年12月25日进行了书面确认；周红军于2016年11月份就实际占有了案涉房产；未办理过户也是恒隆胜公司方面的原因。请求驳回潘松青的诉讼请求。恒隆胜公司、陈炎未发表意见。经审理查明，本院在审理潘松青与恒隆胜公司、陈炎建设工程施工合同纠纷一案过程中，根据潘松青提出的财产保全申请，于2017年7月13日作出（2017）苏11民初194号民事裁定：冻结恒隆胜公司、陈炎银行存款1.15亿元或查封、扣押其等值财产。本院立（2017）苏11执保89号案进行保全，2017年8月29日,向镇江市房产登记管理中心作出（2017）苏11执保89号协助执行通知书，查封了恒隆胜公司名下的包括案涉房产在内22套房产。案外人周红军对本案案涉房产提出执行异议后，本院于2018年6月11日作出（2018）苏11执异39号执行裁定：中止对案涉房产的执行。潘松青不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年4月27日，沙德培的工商银行账号为11×××96的账户向账号尾号为0604的账户汇款80万元；同日，账号尾号为0604的账户向沙德培的上述账户汇款10万元；2014年5月20日，沙德培的上述账户向账号尾号为0604的账户汇款30万元，同日，沙德培从其农业银行账号为62×××70的账户转支10万元；2014年12月24日，沙德培的上述工商银行账户向账号尾号为1845的账户汇款150万元；2014年6月5日，周红军的工商银行账号为11×××33的账户向账号尾号为8512的账户汇款30万元；周红军庭审中称该30万元是汇给陈炎的，其中190215元是购房款，剩余款项是送给恒隆胜公司用来办理产权证和开发票等的费用。2014年12月25日，恒隆胜公司、沙德培、周红军三方签名的《房款确认》载明：周红军应付房款2890215元，沙德培于2013年4月27日代付80万元、于2014年5月20日代付40万元、于2014年12月24日代付150万元，周红军于2014年6月5日付190215元（陈炎代公司收）；三方确认签字后，恒隆胜公司应立即将房屋销售合同备案，并出具销售发票，提供办理产权证的相关手续。2014年12月31日，周红军与恒隆胜公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续，该合同载明：周红军购买的商品房为镇江市润州区臻岳君庭8幢101号房产，建筑面积为214.09平方米，单价为每平方米13500元，总价为2890215元，付款方式为一次性付款，于2014年12月31日前一次性支付全额房款2890215元（含定金1万元）。2015年9月2日，恒隆胜公司向周红军开具了案涉房产的销售发票，金额为2890215元。2016年10月18日，恒隆胜公司向物业公司开具的《臻岳君庭房屋入住证明》载明：臻岳君庭8幢101室业主周红军符合办理入住条件，请物业公司予以配合办理相关入住手续。2016年11月18日，臻岳君庭物业管理处与周红军签订《臻岳君庭物业服务合同》，同日，该物业管理处向周红军出具了2016年11月18日至2017年11月17日的物业管理费、装修押金、预收水电费的收据；2018年1月1日，该物业管理处向周红军出具了2017年11月18日至2018年11月17日的物业管理费的收据。本院认为，本案的争议焦点为是否准许对案涉房产进行强制执行，围绕该争议焦点，有以下二个争议问题：1、周红军是否付清了全部购房款；2、周红军在法院查封前是否已合法占有案涉房产。关于第一个争议问题。本案中，虽然恒隆胜公司、沙德培、周红军三方于2014年12月25日确认：沙德培代周红军向恒隆胜公司支付了270万元，周红军通过陈炎代收的方式向恒隆胜公司支付了190215元。但是，周红军并未能举证证明接收沙德培汇款的尾号为0604、1845的账户为恒隆胜公司的账户，而且也未能证明沙德培从农业银行账户中转支的10万元也是支付给了恒隆胜公司。即使能够确认尾号为0604、1845的账户是恒隆胜公司的账户、沙德培从农业银行账户中转支的10万元是汇给了恒隆胜公司，但是也有尾号为0604的账户向沙德培汇款的情况存在，而且这几笔钱款的往来都发生在签订商品房买卖合同之前，显然沙德培与恒隆胜公司之间存在经济往来。周红军称其中的四笔为沙德培代周红军支付的房款，缺乏事实依据，不符正常的商品房买卖交易习惯，周红军称沙德培代付了270万元的购房款明显不合常理，证据不充分，本院不予采信。另外，周红军称30万元是其转账给陈炎的，其中190215元是购房款，由于陈炎与恒隆胜公司是不同的民事主体，故也不能认定该款已支付给恒隆胜公司、是购买案涉房产房款的一部分；周红军称30万元中的剩余钱款是送给恒隆胜公司用来办理产权证和开发票等的费用，也有背常理。综上，周红军提供的现有证据不足以证明其已付清了全部购房款。关于第二个争议问题。本案中，虽然周红军提供了2016年11月18日签订的物业服务合同、交纳物业管理费的收据等，但未提供以自己名义向相关自来水公司、供电局等交纳水电费等的凭证，证据不充分，不能认定周红军在案涉房产被查封前已合法占有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，周红军提供的证据并不能证明其在案涉房产被查封前已合法占有、已付清全部房款，其排除法院对案涉房产执行的理由不成立。案涉房产登记在恒隆胜公司名下，潘松青准许对案涉房产强制执行的请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：准许执行潘松青与镇江恒隆胜房地产开发有限公司、陈炎建设工程施工合同纠纷一案查封的镇江市润州区臻岳君庭8幢101号房产。案件受理费15600元，由被告周红军负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长 于  竞审判员 司马仲华审判员 朱 云 云二〇二〇年十二月十日书记员 孙 敏 瑶