广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1770号原告:廖建婷，女，汉族，1991年11月1日出生，身份证号码440************027，住广东省湛江市遂溪县*****************。委托诉讼代理人：钟浩鸣，男，汉族，1985年8月14日出生，住湛江市遂溪县*****************，系原告丈夫。被告：遂溪县总工会，住所地：广东省遂溪县************。法定代表人：韩永红，总工会主席。委托诉讼代理人：钟春晖，广东飞鸣律师事务所律师。被告：湛江市中信房地产开发有限公司，住所地：广东省遂溪县********。法定代表人：潘娟，公司总经理。原告廖建婷诉被告遂溪县总工会（以下简称“遂溪工会”）、湛江市中信房地产开发有限公司（以下简称“中信公司”）案外人执行异议之诉一案，本院2020年8月19日受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告廖建婷的委托诉讼代理人钟浩鸣、被告遂溪工会的委托诉讼代理人钟春晖到庭参加诉讼，被告中信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖建婷的诉讼请求：请求法院判决不得执行位于遂溪县***********信工会大厦的B1304房。事实和理由：广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823执异80号执行裁定书认定事实及适用法律错误。一、遂溪县人民法院查封遂溪县***********信工会大厦B1304房之前，原告廖建婷已与被告中信公司签订购合法有效的合同。原告廖建婷与被告中信公司于2015年6月1日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014052），在法院2020年5月21日查封涉案房产前已经签订了合法有效的合同。二、遂溪法院查封遂溪县***********信工会大厦B1304房前，原告廖建婷已经支付了该房的全部房款。1、根据原告提交的《广东省商品房买卖合同》第六条第一款约定，原告采用一次性付款方式，在签订合同时，一次性支付总房款409950元，被告中心公司2015年6月1日开具了《收款凭证》，证明被告中信公司已收到全部价款409950元及专项基金4100元。在法院查封之前原告已支付了全部的房款。2、（2020）粤0823执异80号民事裁定书认为原告只提交了一张收款单，没有银行转账凭证或完税发票进行佐证，不能起到证实已经付清B1304房房款的作用也与事实不符。被告中信公司、其法定代表人潘娟及丈夫李碧波共同在2014年3月10日及2014年3月20日分别向原告丈夫钟浩鸣的父亲钟茄借款50万元和293万元，共计343万元，后因中信公司、其法定代表人潘娟及丈夫李碧波无力偿还借款，在2015年6月1日将中信大厦二套房即本案B1304房及（2020）粤0823执异107号执行裁定书中B1304房（该房在2015年6月1日登记在（2020）粤0823执异107号执行裁定书中异议人名下）共二套房抵消欠款利息，上述事实在（2015）湛遂法民二初字第431号广东省遂溪县人民法院民事判决书第3页第二段李碧波的辩称中有体现证实。三、原告在法院查封之前已经合法占有使用了涉案的房产。原告廖建婷在2017年前就已经装修好涉案的房产，并且一直使用该房产。根据原告提交的《用电明细》及《用水明细》已经足以证明原告在法院查封之前已经合法使用该房产。四、造成不能过户的原因是被告中信公司一直不给予配合过户，非买受人的原因未办理过户。综上，原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付了部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”的规定，因此，特向人民法院提起执行异议之诉，请求法院停止对遂溪县***********信工会大厦B1304房的强制执行，解除对遂溪县***********信工会大厦B1304房的查封。原告廖建婷为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：证据1、原告身份证，证明原告的主体适格；证据2、（2020）粤0823执异80号民事裁定书，证明该裁定书认定的事实及适用法律错误；证据3、广东省商品房买卖合同，证明法院查封涉案房产前原告与被告中信公司已签订合法有效的合同；证据4、收款凭证、民事判决书，证明原告已经支付涉案房产全部价款；证据5、用电明细、用水明细，证明原告在法院查封之前已经合法使用该房产。被告遂溪工会答辩称，一、被查封的不动产属于被执行人中信公司名下财产，答辩人申请查封符合法律规定。二、被答辩人没有举证证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，能够排除执行的情形。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，应当依法承担举证不能的不利后果。综上所述，法院查封被执行人中信公司名下财产符合法律规定，被答辩人起诉主张的理由不成立。被告遂溪工会向本院提交证据：遂溪县自然资源局《证明》，证明被查封的不动产属于被执行人湛江市中信房地产开发有限公司名下财产，遂溪县总工会申请查封符合法律规定。被告中信公司没有提交书面答辩意见，也没有向本院提交任何证据。经审理查明，被告中信公司是从事房地产开发、销售及自有房屋租赁经营的有限责任公司，位于遂溪县***********信大厦（又名“县工会大厦”）是被告中信公司所开发，并于2015年1月19日依法取得《广东省遂溪县商品房预售许可证》，许可预售房屋栋号及层数范围为：1幢21层（地下**、地上**）。2015年6月1日，原告廖建婷与被告中信公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以每平方4500元、总价为人民币409950元的价格购买被告中信公司名下位于遂溪县***********信大厦的B1304房，原告已按合同约定向被告中信公司支付了上述房款409950元和专项基金4100元且一直实际使用至今，并以自己名义交纳涉案房屋的物业管理费，但被告中信公司一直没有将上述房屋办理过户登记手续给原告廖建婷。本院在办理被告遂溪工会与被告中信公司合同纠纷一案中，根据被告遂溪工会的申请，于2020年5月21日作出（2020）粤0823民初795号民事裁定，查封了被告中信公司位于遂溪县***********信大厦（又名“县工会大厦”））地下125个停车位及**商品房其中包括了原告主张本案的B1304房在内。原告廖建婷以本院查封的上述22套商品房中的B1304商品房已由其购买并使用，法院查封损害了其合法权益为由向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2020）粤0823执异80号执行裁定，驳回原告廖建婷的异议请求。原告廖建婷遂向本院提起案外人执行异议之诉，请求判令不得执行遂溪县***********信工会大厦B1304商品房。本院认为，本案属案外人执行异议之诉案件，原告对本案诉争的执行标的物（商品房）是否享有足以排除强制执行的实体权利是本案争议的焦点问题。根据原告提供证据证明，原告于2015年6月1日与被告中信公司签订书面买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”以及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告与中信公司签订合同，购买被告中信公司商品房，未办理物权登记只是未设立物权，但不影响合同效力，合同合法有效，本院予以确认。原告购买涉案商品房时已支付了全部购买价款给被告中信公司，并一直实际占有、使用、受益至今，是合法占有涉案诉争的B1304房。关于涉案房屋未能办理过户登记的问题，本案中，被告中信公司一直没有向职能部门申请办理涉案诉争的B1304房过户登记手续给原告，并非原告自身原因导致未办理过户登记。综上，原告廖建婷对登记在被告中信公司名下的涉案诉争的B1304房提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其民事权益足以排除对涉案诉争B1304房的强制执行，故原告的执行异议请求合法有据，本院予以支持。被告遂溪工会的辩解理由不成立，本院不予采纳。被告中信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行遂溪县***********信大厦（又名“县工会大厦”）B1304号的商品房。本案受理费7449.25元，由被告遂溪县总工会、湛江市中信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 林子渊审 判 员 谭春永审 判 员 陈 调二〇二〇年十二月三日法官助理 詹创庆书 记 员 杨柳婵附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。