湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初3511号原告：陈琪，男，1994年11月23日出生，汉族，住湖北省大冶市，委托诉讼代理人：刘建政，湖北维佳律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：鄂州梦之厦置业有限公司，住所地为鄂州市花湖开发区花湖大道**。法定代表人：曹华，该公司经理。委托诉讼代理人：黎相毅，湖北人本律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：卢倩，湖北人本律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陈琪诉被告鄂州梦之厦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈琪的委托诉讼代理人刘建政、被告鄂州梦之厦置业有限公司的委托诉讼代理人卢倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琪向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金57351元（暂从2016年1月1日计算至2020年10月31日，之后逾期交房违约金以购房款325859元为基数，按日万分之一的标准，继续计算至实际交付房屋之日止）。2.判令被告支付原告逾期办证违约金5148.50元（暂从2016年7月1日计算至2020年10月31日，之后逾期办证违约金以购房款325859元为基数，按日万分之零点一的标准，继续计算至完成房屋所有权登记之日止）。3.判令被告在符合法律规定及合同约定的交房条件后立即向原告交付花湖锦绣龙城10号楼1单元6层1-601号房的竣工验收合格备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书。4.判令被告在具备不动产权属登记备案手续办理条件后立即将办理花湖锦绣龙城10号楼1单元6层1-601号房权属登记需由其提供的资料报备登记机关备案，并协助原告办理不动产登记。5.判令被告承担本案受理费及相关费用。事实与理由：原、被告经协商一致于2015年6月29日签订了《商品房买卖合同》，原告以325859元的价格购买被告开发的花湖锦绣龙城10号楼1单元6层1-601号房。双方约定了商品房交付条件和交付时间，对逾期交付房屋和逾期办理房屋所有权证的违约责任均作了详细约定。合同第九条约定：商品房交付时应当符合4项条件（即取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书）。合同第十一条约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交房。合同第十二条约定：出卖人未按照第是十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间分别处理，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，同时对违约金作出了约定，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条约定：买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告按照合同履行了全部付款义务，但被告未能依照合同约定将验收合格的房屋交付原告，也未出示相关接房手续，如房屋的《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、《面积实测表、测绘单位实测面积明细》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《分户验收资料》。原告多次找被告协商，被告仍不能出示房屋验收合格的必备资料，导致原告不能依法收房，更不能办证，被告逾期交付房屋、逾期办理房屋产权证的违约行为给原告合法权益造成了严重损害。为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告鄂州梦之厦置业有限公司发表如下答辩意见：1.被告向原告于2017年10月11日实际交房，原告已接收房屋，并装修入住，因此逾期交房违约金应计算至原告实际接收房屋之日止。2.在计算逾期办证违约金时，应考虑诉讼时效，对原告超出起诉前三年的逾期办证违约金、逾期交房违约金，法院不应支持。3.原告至今未缴纳物业服务费，要求在欠缴物业费范围内抵消部分逾期办证违约金。原告陈琪为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件。拟证明原告主体适格。证据二、被告营业执照复印件。拟证明被告主体适格。证据三、商品房购房合同复印件。拟证明原告向被告购买商品房的事实。证据四、购房发票复印件。拟证明原告履行全部付款义务的事实。被告鄂州梦之厦置业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：记账凭证、收据。拟证明原告于2017年10月11日已实际收房。经庭审质证，被告鄂州梦之厦置业有限公司对原告陈琪提交的证据一、二、三、四无异议。原告对被告鄂州梦之厦置业有限公司提交的证据有异议，认为此证据不能证实原告已收房，原告虽拿了钥匙，交了装修押金，但是没有装修，没有入住；这种情况下，不能视为依约交付房屋；有鄂州中院的民事判决书认定房屋未依法交付。本院对本案证据审核认定如下：原告陈琪提交的证据一、二、三、四，被告均无异议，对双方无争议的证据，直接予以采信。对被告鄂州梦之厦置业有限公司提交的证据的真实性依法予以采信，对证明目的不予采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2015年5月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于××花湖开发区××与环城路××龙城××楼××单元××号房屋一套;商品房面积124.86平方米，总金额325859元；被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房；如逾期在30日内的，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日，按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金；如逾期交付超过30日，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；商品房交付时，应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，在原告不解除合同的情况下，自原告应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.1支付违约金，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告支付了全部房款325859元。截至目前，被告仍未向原告交付涉案房屋。另查明，被告具有合法开发锦绣龙城10号楼和预售资格，诉争房屋尚未取得竣工验收备案证明，被告办理锦绣龙城10号楼房屋权属登记的资料尚待相关行政部门审批，致使原告至今未能取得其所购房屋的权属登记证书。本院认为，原告陈琪与被告鄂州梦之厦置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。合同签订后，原、被告双方均应按照合同及协议的约定履行各自的义务。被告鄂州梦之厦置业有限公司未能在合同约定的期限向原告交付房屋并办理房屋产权证，构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年12月31日前向原告交付商品房。被告鄂州梦之厦置业有限公司虽辩称已于2017年10月11日向原告实际交房，原告不予认可。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定交付该商品房时，出卖人应当出示竣工验收证明，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足交付条件的，买受人有权拒绝接收。查验涉案房屋后，双方应当签署商品房交接单。涉案房屋尚未取得竣工验收备案证明文件，未达到双方约定的交付条件。双方亦未约定交纳装修保证金可视为交付房屋，故被告依据装修保证金主张双方办理了房屋交付手续，不符合约定。原告索要钥匙看房的行为，不能视为接收房屋。被告鄂州梦之厦置业有限公司截至目前仍未向原告交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。原告在第一项诉讼请求中主张逾期交房违约金57351（暂从2016年1月1日计算至2020年10月31日，之后逾期交房违约金以购房款325859元为基数，按日万分之一的标准，继续计算至实际交付房屋之日止），未超出按照合同约定的每日按已支付全部房价款的万分之一计算后得出的金额，故本院依法予以支持。关于逾期办证违约责任。《商品房买卖合同》约定了具体的办证时间，并约定了逾期办证违约金，系被告做出的合同承诺。被告未能在商品房交付之日起180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得其所购房屋的权属证书，构成违约，应当承担违约责任，按合同约定的应当完成所有权登记的期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日，按日计算向原告全部房价款万分之0.1的违约金。原告在第二项诉讼请求中主张逾期办证违约金5148.50元（暂从2016年7月1日计算至2020年10月31日，之后逾期办证违约金以购房款325859元为基数，按日万分之零点一的标准，继续计算至完成房屋所有权登记之日止），未超出按照合同约定的每日按已支付全部房价款的万分之0.1计算后得出的金额，故本院依法予以支持。被告辩称原告主张逾期交房、逾期办证违约金已过诉讼时效，本院认为被告未在合同约定期限内将符合交付条件的房屋向原告交付，未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理不动产权属登记，是继续性的违约行为，只有等到违约结束才应开始计算诉讼时效，故对被告该辩解意见不予采信。关于交付房屋竣工验收合格备案表，住宅质量保证书，住宅使用说明书。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。鄂州梦之厦置业有限公司应在取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅质量保证书，住宅使用说明书等，符合交房条件后，及时向业主交付房屋。关于办理房屋所有权证。依据合同约定，被告应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理不动产权属登记，该协助办理不动产权属登记备案义务是被告应当履行的合同义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该规定，房地产开发企业履行的是一种协助的义务，其提供必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。商品房购买人要想顺利办理有关土地使用权变更和房屋所有权登记手续，前提条件是房地产开发企业必须提供完备的证明文件，否则根本无法办理有关手续。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。”被告迄今未取得竣工验收证明文件，未进行不动产首次登记，尚不具备办理不动产权属登记的法定条件，待具备办理不动产权属登记的法定条件后，被告应当将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理不动产权属登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈琪支付逾期交房违约金57351元（暂从2016年1月1日计算至2020年10月31日，之后逾期交房违约金以购房款325859元为基数，按日万分之一的标准，继续计算至实际交付房屋之日止）。二、被告鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈琪支付逾期办证违约金5148.50元（暂从2016年7月1日计算至2020年10月31日，之后逾期办证违约金以购房款325859元为基数，按日万分之0.1的标准，继续计算至完成房屋所有权登记之日止）。三、被告鄂州梦之厦置业有限公司在符合法律规定及合同约定的交房条件后十日内向原告陈琪交付房屋，并出示建设工程竣工验收备案证明文件、住宅质量保证书，住宅使用说明书。四、被告鄂州梦之厦置业有限公司应于本判决生效且具备不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理不动产登记。如被告鄂州梦之厦置业有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2362元，减半收取计1181元，由被告鄂州梦之厦置业有限公司负担；该费用原告已预交，待本判决生效后由被告直接向原告支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄春华二〇二〇年十二月十七日法官助理金桥书记员周兰兰