贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6991号上诉人（原审被告）：遵义六道商业运营管理有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区香港路路岛花园副楼**，统一社会信用代码：91520303MA6HYHJE04。法定代表人：潘焱，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：韩蒋，男，仡佬族，1990年9月26日出生，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：郭瑞承，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美锨，贵州舸林律师事务所实习律师。上诉人遵义六道商业运营管理有限公司（以下简称六道公司）与被上诉人韩蒋房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。六道公司上诉请求：撤销遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2908号民事判决第一、二项，发回重审或依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、被上诉人诉请解除合同不符合合同约定的解除条件及法定解除条件。2、合同约定被上诉人在合同期满后，上诉人才会无息退还保证金。且租赁期间虽然发生疫情原因导致2至3月无法进行管理，但合同中表明运营管理费还包含治安管理等各项费用，疫情后被上诉人并无任何东西丢失，所以运营管理费的服务上诉人是提供的。被上诉人所租档口采用扣点模式收取租金，但被上诉人并未缴纳租金，且被上诉人至今没有缴纳2020年1、2、3月的水电费。我方虽将档口租给了案外人，但只要被上诉人愿意继续租，仍可以再租给被上诉人。韩蒋二审辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。韩蒋向一审法院起诉请求：1.判决撤销原、被告于2019年11月8日签订的《六道宵夜城租赁协议》；2.判决退还原告缴纳的保证金30000元、管理费3200元；3.被告赔偿原告因合同被撤销而导致的损失1250元（广告费）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，韩蒋变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2019年11月8日签订的《六道宵夜城租赁协议》；2.判决退还原告缴纳的保证金30000元、管理费3200元；3.被告赔偿原告因合同被解除而导致的损失1250元（广告费）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《六道宵夜城租赁协议》，该合同第一条约定：甲方将编号为27.28.29的摊位用于乙方经营，经营模式为租赁、扣点。第二条约定：租赁期自2020年1月1日至2021年1月1日止，运营管理费为每月1600元（包含：卫生费、广告推广费、管理费、宵夜城治安等）。第三条约定：乙方在签订本协议时必须向甲方交纳保证金30000元，如遇乙方出现投诉而乙方不及时处理，则由甲方代为处理，费用从该保证金中扣除，协议期满后，如乙方退场后无物品器具损坏，则由甲方如数退还保证金（不计利息），15个工作日内退还保证金。第四条约定：甲方在租赁期内向乙方有偿提供经营场地以外的辅助设施及服务，并负责宵夜城次日公共区域物业清洁工作。第五条约定：乙方应提前15天缴纳场地后续租赁费和运营管理费等（电费标准为0.9元/度，水费为15元/吨），如不按时缴纳，甲方有权终止租赁协议，并视为乙方违约。该合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，原告向被告缴纳了保证金30000元、3个月运营费4800元。后原告在租赁商铺中以店铺名为“大口肉”开始经营。另查，被告公司曾向消防大队申请对该公司石板街美食城进行投入使用、营业前消防安全检查，遵义市公安消防支队汇川区大队于2019年12月20日向被告公司出具了汇消安凭字〔2019〕第0137号受理凭证。2020年1月9日，遵义市公安消防支队汇川区大队出具汇消安不字〔2020〕第0004号决定书并送达给被告六道公司，该决定书载明:根据遵义六道商业运营管理有限公司投入使用、营业前消防安全检查的申请，该大队于2020年1月8日派员进行了消防安全检查，经检查，存在下列消防安全问题：1.消防安全管理制度、灭火应急疏散预案未上墙，2.配电室未作防火分隔，3.疏散指示标志、应急照明数量不足，4.疏散指示标志设置不符合要求，5.两个安全出口使用卷帘门，不符合消防技术规范，6.无点位图，7.打开末端试水装置后，喷淋泵启动，但启泵方式不正确，8.防火门缝隙未填充（泵房），9.排烟管道需增设防火排烟阀，10、场所内设置厨房，使用明火，未作防火分隔，11.电气线路未穿管敷设，12.未设置微型消防站。2020年4月1日，被告张贴《六道宵夜城通知书》，载明“因疫情原因公司得到通知可以开业，决定恢复六道宵夜城开业，请所有商户在2020年4月1日前补交2季度（4月、5月、6月）的房租和运营管理费（扣点商户请补齐运营管理费），如未在2020年4月1日前补交2020年2季度租金和运营管理费的情况，公司将依法按照所签署租赁合同第五大条第三小条执行，对执行的商户最迟在4月7日撤场并搬离所有可拆卸设备并恢复场地至租赁前原状，超过4月7日不搬离设备的商户，本公司将自行处理遗留的所有设备，并由商户承担所造成的一切经济损失，如有特殊情况商户请提前以书面形式通知公司，得到公司认可后方可进行协商。”。2020年4月5日，因原告想要搬走租赁商铺的设备与被告发生纠纷并报警，派出所民警到现场作了情况掌握。诉讼中，被告提交消安检字（2020）第0031号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该合格证系消防部门于2020年7月17日向遵义六道商业运营管理有限公司（本案被告）颁发。经实地勘察和询问，被告在诉讼过程中已将涉案商铺出租给案外人使用。庭审中，双方均认可的事实有：原告从2019年12月份进入涉案租赁商铺所在的宵夜城经营，因过年放假于2020年1月22日开始未经营，同年2月至3月因疫情发生，相关部门不允许开门营业。原告向被告缴纳的管理费3个月只指2020年1月、2月、3月份，且管理费从2020年1月1日开始起算。一审法院认为，原、被告于2019年11月8日签订的《六道宵夜城租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。对原告主张解除合同的认定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”之规定，据查，双方未约定合同乙方（原告）的合同解除权，现原告认为被告提供的租赁场所未通过消防检查致使不能正常经营要求解除合同，被告不同意解除合同。首先，原告所称的消防检查属于聚集场所投入使用、营业前进行的检查，未通过检查的确不能正常营业。从双方提供的证据可知，被告出租给原告的场所是被告统一打造管理的宵夜城的一部分，故被告应是涉案租赁场所消防安全检查的申请主体之一，被告曾向消防部门申请进行消防安全检查，消防部门于2020年1月9日出具检查决定书，从该决定书中指出的消防安全问题来看，其中大多数问题属于被告有义务整改的范围，但“10、场所内设置厨房，使用明火，未作防火分隔，11.电气线路未穿管敷设”可能为原告等租赁户的不规范行为导致，不过，被告作为消防安全检查的申请主体，在提出申请前应监督租赁户有无影响检查的行为，对此被告未举证证明原告存在影响检查的行为，因此，被告构成违约。其次，被告针对消防部门于2020年1月9日出具的决定书进行了整改，并于2020年7月17日就涉案租赁房屋所属场所获得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，双方的租赁合同本可以继续履行，但诉讼过程中，被告又将涉案门面出租给案外人使用，给合同的履行又制造了障碍，且涉案租赁合同约定的租赁期限为2020年1月1日至2021年1月1日止，因发生纠纷酿成诉讼，从实际情况来看，双方自发生争议至今一直僵持不下未正常履行合同，且未正常履行合同的时间可能会延续至租赁期限届满。以上原因致使涉案合同目的不能实现，故对原告主张解除与被告于2019年11月8日签订的《六道宵夜城租赁协议》予以支持。对原告主张的退还保证金30000元、管理费3200元及赔偿损失1250元的认定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告向被告缴纳了保证金30000元，双方签订协议中第三条约定了保证金的退还条件，被告未提出原告经营期间被投诉并由自己代为处理而产生了费用，且被告已将涉案租赁商铺再次出租给案外人并实际交付使用，未提出原告租赁期间损坏物品器具的情况，现合同解除，即合同期限提前届满，故被告应向原告返还保证金30000元。原告已向被告缴纳管理费4800元，根据双方签订的协议中第二条的约定，说明运营管理费是基于正常营业期间因被告提供的公共服务而收取，原告从2019年12份进场开始营业至2020年1月22日止，且1月份剩余时间属于正常过年放假，双方约定的运营管理费从2020年1月1日起按月支付，故原告应缴纳2020年1月份的管理费1600元，从2020年2月份起至本案起诉之日止，涉案租赁商铺所在宵夜城未营业，即被告未在该期间进行实际的管理，现合同解除，被告应向原告退还已缴管理费3200元。对原告主张的损失1250元，该费用是原告用于涉案租赁商铺做门头的广告费，现因合同无法继续履行而不能继续使用该门头给原告造成了损失，考虑到导致合同解除主要原因是被告作为消防检查申报主体未能通过消防以及被告在诉讼过程中将涉案门面再次转租，但消防检查未通过的部分问题可能为原告等租赁户的不规范装修行为导致，故原告应自行承担部分损失，酌定被告向原告赔偿800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、确认解除原告韩蒋与被告遵义六道商业运营管理有限公司于2019年11月8日签订的《六道宵夜城租赁协议》；二、被告遵义六道商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内向原告韩蒋退还保证金30000元、管理费3200元并赔偿损失800元；三、驳回原告韩蒋其余的诉讼请求。案件受理费330元（已减半由原告预交），由被告遵义六道商业运营管理有限公司承担300元，原告韩蒋承担30元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：一、本案租赁合同是否应予解除；二、若合同解除，六道公司应否退还韩蒋保证金和管理费。关于本案租赁合同是否应予解除的问题。双方签订的《六道宵夜城租赁协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，因疫情原因，2020年2月至3月，韩蒋未营业。2020年4月，韩蒋向六道公司提出解除合同并于2020年11月将相关设备搬离租赁场地，六道公司在一审诉讼过程中，将涉案租赁房屋已经另行租赁给他人使用，故应视为双方以实际行动解除了涉案租赁合同。因此，本院对上诉人主张合同解除条件未成就的上诉理由不予支持。关于六道公司应否退还韩蒋保证金的问题。涉案租赁合同约定，乙方在租赁期内擅自撤场，乙方所交保证金不予退还。经查，韩蒋于2020年1月份停止营业，随后2020年2至3月，因受疫情影响，韩蒋未营业。2020年4月，六道公司张贴《六道宵夜城通知书》，告知商户六道宵夜城恢复开业，之后，韩蒋仍未营业，并提出要求解除合同，且2020年4月26日搬离设备时，与六道公司发生纠纷，致其于2020年11月将相关物品搬走。上述韩蒋的行为表明其确实在租赁期内单方要求解除合同且单方撤场。按照合同约定，六道公司有权不退还韩蒋交纳的保证金。但是，鉴于六道公司于2020年7月17日才取得消防安全检查合格证，说明六道公司提供的租赁房屋在2020年7月17日前具有一定瑕疵，且韩蒋未能继续营业有疫情因素在内。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，根据本案实际情况，本院确定由六道公司退还韩蒋保证金25000元。关于六道公司应否退还韩蒋管理费的问题。经查，2020年2至3月，因受疫情影响，六道公司提供的租赁场所并未恢复营业，六道公司未实行全面管理，但是，六道公司在该期间仍然在从事场所安全保障、提供水电等管理服务，故对于韩蒋已交纳的2020年2至3月的管理费3200元，酌情由六道公司退还韩蒋2500元。关于六道公司提出的租金及水电费的问题。因上诉人六道公司未在本案中提起反诉，也未在二审中提供证据证明其该项主张，且被上诉人韩蒋也未同意在二审中一并处理租金及水电费问题。根据《最高人民法院关于适用第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，六道公司可另行主张，本案中不作处理。综上所述，六道公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2908号民事判决第一项，即维持：“一、确认解除原告韩蒋与被告遵义六道商业运营管理有限公司于2019年11月8日签订的《六道宵夜城租赁协议》；”；二、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2908号民事判决第二、三项，即撤销：“二、被告遵义六道商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内向原告韩蒋退还保证金30000元、管理费3200元并赔偿损失625元；三、驳回原告韩蒋其余的诉讼请求”三、由遵义六道商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内向韩蒋退还保证金25000元、管理费2500元并赔偿损失625元；四、驳回韩蒋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费330元（已减半由韩蒋预交），由遵义六道商业运营管理有限公司负担250元，韩蒋负担80元；二审案件受理费660元，由遵义六道商业运营管理有限公司负担500元，韩蒋负担160元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 雨审 判 员  陈文玉审 判 员  任建毅二〇二〇年十二月十日法官助理  毛 丹书 记 员  余 飞