青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2286号上诉人（原审原告）：刘晖，男，汉族，1982年2月18日生，住西宁市。委托诉讼代理人：哈瑞艳、王磊，青海乾润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海海宏房地产有限责任公司，统一社会信用代码：91630000710584469A住西宁市长江路128号。法定代表人：于志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛建浩。上诉人刘晖因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晖上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院未查明本案全部事实，判决驳回刘晖全部诉讼请求适用法律错误。根据合同约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当子房屋简称并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记”，“如因出卖人原因，买受人不能办理产权登记的，出卖人应当承担违约责任”，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定及参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，刘晖认为法院的判决以海宏公司一直在分批开发，始终未竣工验收导致无法办理初始登记，也就没有办法办理房屋产权，故责任不在海宏公司的理由是无法成立的。本案逾期办理不动产权证的根本原因在于海宏公司未能办理房屋竣工验收，而不在于刘晖，请二审法院依法查明本案事实，依法改判或发回重审海宏公司辩称，刘晖诉求的延期交房违约金，已超过三年的诉讼时效。一审法院认定事实清楚，判决结果正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘晖向一审法院起诉请求：1.判令海宏公司支付自2014年12月31日至2016年4月30日逾期486天交房违约金28193.9（计算方式为：总房价款580120元*0.0001*486天）；2.判令海宏公司支付延期办理房屋所有权证的违约金5801.2元（计算方式为总房价款580102元*1%），以上两项合计33995.1元；3.依法判令海宏公司提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》并协助刘晖办理不动产权证；4.判令海宏公司承担并支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：刘晖与海宏公司于2013年7月19日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号2号楼2单元1121室，预测建筑面积145.03平方米。二、房屋价款：总金额580120元。三、交付期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。六、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同签订后，刘晖按约向海宏公司付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。一审庭审中海宏公司提交了案涉房屋的《住宅工程用户手册》。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登（公告），主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年11月17日－11月21日交验2号楼。2015年10月23日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。一审法院认为，双方争议的焦点认定如下：一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金及利息的问题。刘晖与海宏公司于2013年7月19日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2014年12月30日前交付房屋，案涉2号楼于2015年10月23日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”，本案中2号楼于2015年10月23日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。本案中，海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的2号楼交房时间为2015年11月17日至2015年11月21日，自2015年11月21日起算60日至2016年1月20日，买受人应在2015年11月17日至2016年1月20日期间收房，最迟应于2016年1月20日接受房屋，2016年1月20日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2019年1月20日。本案刘晖于2019年5月15日向一审法院起诉，起诉时间已超过诉讼时效。故对刘晖的该项诉讼请求不予支持。二、关于海宏公司是否应当支付延期办理房屋所有权证的违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，刘晖此项请求没有合同依据，不应予以支持；三、关于刘晖要求海宏公司提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，根据合同约定：“在房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》”，故刘晖要求海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求合理，但海宏公司当庭出示了案涉房屋的《住宅工程用户手册》，刘晖可自行领取，故对其要求海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求不予支持；刘晖要求海宏公司提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，一审法院不予支持；四、关于刘晖要求海宏公司协助刘晖办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据一审法院审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故刘晖要求海宏公司协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，遂判决如下：驳回刘晖的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。对本案事实，本院认定如下：一审已经查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，海宏公司与刘晖签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金。本院认为，双方在《商品房预售合同》约定，海宏公司应当在2014年12月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，因此海宏公司应当承担逾期交房的违约责任。经查，海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房公告载明“2号楼于11月17日至21日交验”。《商品房预售合同》第十一条第二款约定“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”。公告期满日为2016年1月20日。据此，应认定案涉房屋交验时间为2016年1月20日。根据《商品房预售合同》的约定：“合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”，故违约金应计算至2016年1月20日。即580120元×386天×0.0001=22393元，故刘晖的延期交房违约金共计22393元。二、关于海宏公司是否应当协助刘晖办理不动产权证的问题及海宏公司是否应当支付延期办理房屋所有权证的违约金的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”以及第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，案涉《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。故初始登记与房屋产权登记不是同一概念。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条约定确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未提交证据证明其在约定期限内申请办理初始登记，未办理初始登记是导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书的直接原因，海宏公司应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，刘晖主张海宏公司支付逾期办理产权登记违约金5801.2元，虽然主张海宏公司支付逾期申请办理初始登记违约金，其实质仍然是主张未办理房屋权属证书违约金。因此，刘晖主张海宏公司按已付房价款的1%的合同约定支付未办理房屋权属证书违约金5801.2元符合双方的约定，本院予以支持。关于刘晖要求海宏公司提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。本院认为，由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，根据合同约定：“在房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》”，故刘晖要求海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求合理，但海宏公司一审庭审时出示了案涉房屋的《住宅工程用户手册》，刘晖可自行领取，故对其要求海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求一审法院不予支持，本院予以维持；刘晖要求海宏公司提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，一审法院不予支持，本院亦予以维持。综上所述，刘晖的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2449号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十日内给付刘晖逾期交房违约金22393元、逾期办证违约金5801.2元，共计28194.2元；三、驳回刘晖的其他诉讼请求。一审案件受理费325元，由刘晖负担55元，由青海海宏房地产有限责任公司负担270元。二审案件受理费650元，由刘晖负担110，由青海海宏房地产有限责任公司负担540元。本判决为终审判决。审判长 王文东审判员 宋敏芳审判员 王 鹏二〇二〇年十二月二十二日书记员 古 超附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。