湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2236号原告：黄石和为贵物业服务有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区胜阳港街道群安巷******。统一社会信用代码91420200MA48AAM2XA。法定代表人：柯晓霞，经理。委托诉讼代理人：杜惠英，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者。被告：乔胜，男，1979年10月13日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：乔三毛（乔胜之父），男，1950年7月6日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。原告黄石和为贵物业服务有限公司与被告乔胜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石和为贵物业服务有限公司的委托诉讼代理人杜惠英，被告乔胜及其委托诉讼代理人乔三毛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费4382元及滞纳金6053元，合计10435元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告从事物业管理服务，2016年6月22日，原告与黄石市立信时代广场业主委员会、湖北东升物业服务有限公司签订《物业管理交接协议》，约定自2016年6月1日起全面接管立信时代广场小区的物业，湖北东升物业服务有限公司退出对黄石市立信时代广场小区的物业管理。同时还约定，2016年5月31日前的小区未收物业费、场地费等费用由原告无偿代收，自2016年6月1日起所有物业费、场地费等均由原告负责征收，三方单位负责人均签字盖章确认。自2016年6月1日起，原告开始对小区物业309户业主提供物业管理服务，包含小区卫生环境的维护、公共设施的养护维修、帮助解决业主居家困难等各项服务。被告住在立信时代广场C栋2单元401室，根据原告与该小区业主委员会签订的《物业管理交接协议》中的约定，2016年、2017年的物业费收费标准为每月0.4元/平方米，电梯费每月40元；2018年、2019年、2020年收费标准均为每月0.55元/平方米，电梯费未变，仍为每月40元，如未按合同约定及时交纳物业费，则要按每天千分之三收取滞纳金。被告的房屋建筑面积为121.83平方米，拖欠物业费长达43个月之久，拖欠物业费为4382元，拖欠物业费所产生的滞纳金为6053元（未按复利计算），两项费用合计10435元，被告至今未缴纳。为维护自身合法权益，原告故诉至法院。被告辩称：我家住四楼，实际上是一楼，因为1-3楼是商铺，我于2008年入住后，自2010年开始，经常发生厨房管道、大厅管道、卫生间管道破损或堵塞的情况，为此，湖北东升物业服务有限公司支付了一部分维修费，我也付了大概80%的维修费。2017年2月2日（农历正月初六），我父亲从武汉过完年后回黄石，发现我家大门口有50mm高的粪便。我们不清楚家里什么时候被淹，整个房间包括大厅、卫生间、厨房都有粪便，家里的电路也破坏了，无法开灯。我父亲当时打电话给原告公司的卫主任，他来了之后没有作任何处理。我父亲一个人花了三天四夜清理干净，而且由于卫生间管道堵塞，我父亲一边清理粪便，我家卫生间还一边往上冒污水，造成二次事故，直到正月初九，原告才派人来进行管道疏通。原告承诺免除我家一年的物业费，但我不同意，我的房屋因这次卫生间管道堵塞事故损失惨重，直接经济损失达39.2万元，没有获得赔偿。因此，我家从2017年开始缓交物业费，要待原告把我的损失赔偿问题解决后再交物业费。2017年之前的物业费我已缴清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告乔胜系黄石市黄石港区延安路66号立信时代广场C栋2单元401室业主，其房屋建筑面积为121.83平方米。被告自2008年开始入住该房屋以来，多次发生单元楼栋下水管道堵塞影响被告居住的事情，被告及原负责小区物业管理的湖北东升物业服务有限公司通过协商，以各自负担一部分疏通费用的方式予以解决。2016年6月22日，湖北东升物业服务有限公司作为甲方与原告黄石和为贵物业服务有限公司作为乙方签订了一份《物业管理交接协议》，约定：甲方将立信时代广场小区物业管理于2016年6月1日移交给乙方，乙方开始全面物业管理；2016年5月31日前的物业费、场地费等费用由甲方所有，应收应付费由甲方负责。2016年5月31日前住户还欠甲方物业费、水电费（附明细表）的，将由乙方无偿代收，于2016年12月31日前为甲方收清并付给甲方。若甲方收取的物业费、场地费等费用收至2016年12月31日的，应将2016年6月1日至12月31日代收的部分返给乙方（附明细清单）。2016年6月1日起，物业费、场地费等费用由乙方负责征收；2016年6月1日起，立信小区所有设施、设备由乙方维护管理；本协议经立信时代广场业主委员会盖章同意后，方可生效。黄石市立信时代广场业主委员会及原告、湖北东升物业服务有限公司均在合同中盖章确认。2017年8月3日、2017年12月26日、2019年12月31日，黄石市立信时代广场业主委员会作为甲方与原告黄石和为贵物业服务有限公司作为乙方分别签订了三份《物业服务委托合同》。三份合同均约定：甲方将黄石市立信时代广场物业服务管理事宜委托给乙方；物业服务的工作质量标准：1、小区内建筑物完好、整洁、美观、严禁乱涂乱画、乱挖乱搭。2、小区内高层屋顶及露台除太阳能热水器外，不得安装其他设施，确需安装的需经业主委员会同意。楼顶不得乱种乱养，影响公共卫生环境。3、对房屋主体承重部位每年组织一次检查并做好记录，发现问题立即设置警示，及时拿出解决方案并告知业主，若业主装修造成损坏的，应立即劝阻并上报，要求其修复。……5、公共照明损坏、水管破裂、下水道、化粪池、排水沟、排水管发现堵塞，应于当日修复和疏通；程控门发生故障应于2日内修复；烟管堵塞应于3日内疏通；小区内通道、广场、停车场及其它配套设施破损的，应在次日动工修复；供电线路、电表、水表、水泵及相关设施，避雷装置异常的，应及时告知业委会并及时维修，尽快恢复正常运转。因维修需要停电、停水时，应提前一天告知业主；物业服务费用：住宅用房建筑面积收费标准为：每月0.4元/平方米，电梯费每户40元/月。从2018年1月1日开始，物业服务费按建筑面积每月0.55元/平方米，电梯费每户40元/月。每半年或一年由业主主动向乙方交纳。被告已按约付清截至2016年12月31日的物业服务费用。2017年2月2日（农历正月初六），被告的父亲从武汉过完年回家，发现家中再次发生单元楼栋卫生间下水管道堵塞导致家中被粪水淹没的事故，其父亲立即通知原告的工作人员，工作人员上门查看后，称过年期间找不到疏通工人，未作处理，直到农历正月初九才联系了疏通工人过来疏通管道。自此，被告再未缴纳物业管理费用。截至2020年9月，被告累计欠交物业服务费43个月。2020年7月10日，原告将《催款通知书》张贴在被告家的大门上，通知被告尽快缴纳物业服务费。但被告至今仍未履行缴费义务，原告故诉至法院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与黄石市立信时代广场业主委员会签订的《物业服务委托合同》及原告与湖北东升物业服务有限公司、黄石市立信时代广场业主委员会签订的《物业管理交接协议》内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效,双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。原告根据上述协议的约定，为含被告在内的黄石市立信时代广场小区全体业主提供物业管理服务，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费。故原告要求被告给付物业服务费之主张，于法有据，本院予以支持。被告应向原告给付的物业服务费为4382元【其中：0.4元/月/平方米×121.83×12个月（2017年1月1日至2017年12月31日）+0.55元/月/平方米×121.83平方米×31个月（2018年1月1日至2020年7月31日）+40元/月×43个月（电梯费）】关于违约金问题及被告的抗辩意见。物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业服务费，以保证物业公司正常运转及日常维护。从庭审查明的事实来看，被告家中发生楼栋卫生间下水管道堵塞导致家中被粪水淹没的事故，而原告在接到被告的通知后，三天后才联系疏通工人进行疏通，原告履行物业服务职责显然不符合《物业服务委托合同》中关于公共管道堵塞，应于当日修复和疏通的约定。被告以原告提供物业服务不符合约定为由拒交物业服务费具有一定正当性，故本院对原告主张被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于被告提出要求原告赔偿其家中因单元楼栋卫生间下水管道堵塞导致家中被粪水淹没而造成的损失的请求，因被告未在法定期限内提起反诉，故不属于本案的审理内容，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告乔胜于本判决生效后五日内给付原告黄石和为贵物业服务有限公司物业服务费4382元；二、驳回原告黄石和为贵物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取计30元，由原告黄石和为贵物业服务有限公司负担15元，被告乔胜负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  闵丽二〇二〇年十二月十七日书记员  钟雯