江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2508号上诉人（原审被告）：刘启蓉，女，1973年12月12日生，汉族，现住湖北省武汉市。被上诉人（原审原告）：李后明，男，1971年12月2日生，汉族，住江西省吉水县。被上诉人（原审原告）：胡红兰，女，1974年1月30日生，汉族，住江西省吉安市吉水县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李莲英，女，1966年7月21日生，汉族，住江西省吉安市吉州区，系李后明姐姐。原审被告：杨伟明，男，1968年11月4日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。上诉人刘启蓉因与被上诉人李后明、胡红兰，原审被告杨伟明房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初2421号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘启蓉，被上诉人胡红兰及其委托诉讼代理人李莲英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘启蓉上诉请求：1．撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉请；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2016年2月5日，上诉人刘启蓉与被上诉人李后明、胡红兰达成一份协议，约定刘启蓉将华美立家房号1-11、1-17门面转卖给李后明、胡红兰，李后明、胡红兰应向刘启蓉支付人民币377568元。同时双方在协议中明确约定了协议经公证后生效。该协议因未经公证而未生效。当天被上诉人未向上诉人转账，而是由胡红兰签署了一张欠条，该欠条声明欠上诉人购房利息款69443元并表示会及时转账377568元，上诉人出于朋友信任关系提前出具了收条。被上诉人向李莲英丈夫彭冬明转账的377568元以及彭冬明向刘启蓉银行卡（账号为62×××24，此卡及Ｕ盾一直由李莲英保管及实际使用）转账的40万元，系被上诉人与其委托诉讼代理人之间的转账，上诉人并未实际收到购房款。因上诉人与李莲英系好朋友，考虑到协议未实际生效，所以未收回收条。综上，原审判决认定事实有误，上诉人并未收到购房款，请求二审法院撤销原审判决并驳回被上诉人李后明、胡红兰的诉讼请求。李后明、胡红兰辩称，1.2016年2月5日，上诉人刘启蓉与被上诉人李后明、胡红兰达成一份协议，约定杨伟明、刘启蓉将华美立家房号1-11、1-17门面以377,568元转卖给李后明、胡红兰，另计算了从2012年至2016年2月5日的利息69,443元。当时因银行理财POS机刷卡规定，跨行刷卡消费转入建行卡必须购买银行理财产品，而刘启蓉尾号7324的银行卡是具有透支额度的结算通卡，不能购买理财产品，只能用李莲英的丈夫彭冬明的银行卡进行过渡。2016年2月6日杨伟明向彭冬明账户转入22,432元，与377,568元合并40万元转入刘启蓉银行卡。当日就转入了杨伟明、刘启蓉指定的谢志光账户。因李后明、胡红兰账上余额不足未付利息，出具了一张借条给杨伟明、刘启蓉，同时杨伟明、刘启蓉出具了377,568元的收据给李后明、胡红兰。后因刘启蓉称借条遗失，具体金额不准。2016年4月14日由彭冬明代为垫付了61,043元利息，也转入了杨伟明、刘启蓉指定的谢志光账户。2．房屋买卖未经公证，协议不能生效，原审法院已判决解除了协议。3．刘启蓉与李莲英以前是关系最好的姐妹。李莲英是建行员工，2016年2月6日按杨伟明、刘启蓉的指定收款人谢志光转完了40万元后，刘启蓉尾号为7324的银行卡和U盾遗留在李莲英处，至今年6月已还给了刘启蓉，并不是刘启蓉所说的这张卡都归李莲英保管使用。4．谢志光的账号开户行在佛山建行，而刘启蓉是佛山蒙娜丽莎瓷砖的吉安总代理商。李后明、胡红兰向一审法院起诉请求：1．判令杨伟明、刘启蓉退回华美立家家居广场53栋1-11、1-17两间门面款本息共计528,595.2元；2．本案诉讼费由杨伟明、刘启蓉负担。一审法院认定事实：李后明、胡红兰系夫妻关系，杨伟明、刘启蓉系夫妻关系。李后明的姐姐李莲英与刘启蓉系多年的好朋友，两人以姐妹相称。2016年2月5日，李后明、胡红兰（乙方）与杨伟明、刘启蓉（甲方）签订协议一份，约定：因华美立家53栋首层门面只能以蒙娜丽莎经营户杨伟明、刘启蓉的名字办理房产证，现甲方同意转让2间门面给乙方。1．甲方承诺将房号为1-11、1-17（总面积为82.8平方米）门面归乙方所有，甲方无处置房产的权利，乙方处置房产甲方必须配合处理。2．乙方以门面价4200元／平方米，夹层360元／平方米一次性付款给甲方，已付现款人民币叁拾柒万柒仟伍佰陆拾捌元整（377568元），具体金额以房管局办理房产证时的面积核算，多退少补。今后办理房产证的费用由乙方负担。3．甲方在银行以该门面所做的按揭贷款与乙方无关，由甲方分次归还。4．该门面今后产生的租金收入归乙方所有。5．本协议经公证后起效。双方另约定，李后明、胡红兰除支付杨伟明、刘启蓉房款377568元外，还应支付杨伟明、刘启蓉利息69443元，协议签订后未经公证处公证。2016年2月5日，杨伟明、刘启蓉向李后明出具收据，载明收到李后明交来门面款377568元。胡红兰向杨伟明、刘启蓉出具欠条一张，载明欠到华美立家53栋首层1-11、1-17房款69443元，于年后付清。2016年2月5日，胡红兰中国农业银行账户通过ＰＯＳ机刷卡消费支出377568元，该款当日转入李莲英的丈夫彭冬明中国建设银行62×××99账户。2016年2月6日，杨伟明向彭冬明该账户转款22432元。当日，彭冬明账户向刘启蓉中国建设银行62×××24账户转款400000元，随即该款从刘启蓉账户转至案外人谢志光账户，李后明、胡红兰称该款为李后明、胡红兰支付的购房款及杨伟明的转款汇总转至刘启蓉账户，后李莲英按刘启蓉指示将该款转给案外人谢志光。2016年4月14日，彭冬明通过中国建设银行62×××05账户向案外人谢志光账户转款61043元，李后明、胡红兰称该款为支付杨伟明、刘启蓉的利息款，李莲英按刘启蓉指示转入谢志光账户，但刘启蓉称不认识谢志光，也没有指示向谢志光转款。案涉两间店面因另案正在被法院执行，至今未办理过户手续和不动产权属登记，李后明、胡红兰遂诉至法院。另查明，刘启蓉中国建设银行62×××24的银行卡及Ｕ盾在2020年6、7月前一直由李莲英保管并使用。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、双方签订的协议是否生效？2、李后明、胡红兰是否已支付购房款给杨伟明、刘启蓉？根据合同法的相关规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，双方签订的协议明确约定经公证后起效，但该协议未经公证处公证，生效条件未成就，那么双方是否实际履行了该协议，也就是李后明、胡红兰是否支付了购房款给杨伟明、刘启蓉是本案的一个焦点。双方签订协议当天，胡红兰账户支出了377568元并转入彭冬明账户，第二天彭冬明汇总杨伟明的转款22432元后将400000元转入了刘启蓉的账户，故应认定李后明、胡红兰向杨伟明、刘启蓉支付了购房款377568元，杨伟明、刘启蓉于2016年2月5日向李后明出具了377568元的购房款收条，刘启蓉辩称至今未收到购房款，其既未将收条收回，亦未提供证据证实其向李后明、胡红兰催要了该款，明显不符合常理。虽然刘启蓉账号为62×××24的银行卡在李莲英处保管使用，但刘启蓉作为银行卡的持有人，其对该账户的使用负有管理之责，李莲英将刘启蓉账户内的400000元转给案外人谢志光，这是刘启蓉与李莲英之间的事，不属本案审理的范围，故刘启蓉辩称其未收到李后明、胡红兰的购房款不予采信。李后明、胡红兰已支付购房款，杨伟明、刘启蓉亦出具了收条，双方已履行协议，这说明双方以实际行为改变了合同的生效条件，故双方签订的协议已生效，现因杨伟明、刘启蓉的原因导致案涉门面无法交付给李后明、胡红兰，致使合同目的不能实现，刘启蓉亦同意解除合同，故李后明、胡红兰主张要求解除双方签订的协议，予以支持，杨伟明、刘启蓉已收取的购房款377568元应返还给李后明、胡红兰，李后明、胡红兰主张要求杨伟明、刘启蓉支付2016年2月5日至2020年2月5日的利息损失符合相关法律规定，予以支持，但李后明、胡红兰主张按年利率10%计算利息没有依据，应按中国人民银行贷款基准利率自2016年2月6日起计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起至2020年2月5日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除李后明、胡红兰与杨伟明、刘启蓉于2016年2月5日签订的协议；二、杨伟明、刘启蓉于本判决生效之日起10日内返还李后明、胡红兰门面款377568元及利息（自2016年2月6日起按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起至2020年2月5日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费9086元，减半收取计4543元，由杨伟明、刘启蓉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘启蓉提交华美立家店面清算单一份，证明在2016年10月23日华美立家家居广场53栋1-11、1-17，1-10、1-18号四间店面与李莲英清算过，总共欠李莲英180万元，包括本案店面377,568元。被上诉人质证后认为，对该组证据的真实性有异议，刘启蓉与李莲英从未清算过，该证据与本案无关联。本院认为，该证据仅载明李莲英4间，刘6间，180万，刘启蓉，李莲英等文字，不能证实刘启蓉与李莲英就案涉两店面在内的华美立家家居广场53栋1-11、1-17，1-10、1-18号四间店面予以清算，真实性、合法性不予确认，且本案系李后明、胡红兰与杨伟明、刘启蓉之间房屋买卖合同纠纷，该证据与本案无关联性，不予采信。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：1、杨伟明、刘启蓉是否收到李后明、胡红兰支付的购房款377,568元？2、双方当事人所签订的协议是否生效？关于第一个争议焦点。李后明、胡红兰向原审法院提交的中国建设银行个人活期账户交易明细载明2016年2月5日胡红兰向李莲英的丈夫彭冬明转账支付了377,568元，2016年2月6日，彭冬明将该款与杨伟明转至其账户的22,432元合计400,000元转入了刘启蓉尾号7324的银行卡账户，杨伟明、刘启蓉向李后明、胡红兰2016年2月5日出具收据认可收到李后明支付的华美立家53东1-11,1-17门面款377,568元。刘启蓉关于被上诉人未向其转账，而是出于朋友信任提前出具收条的上诉主张，与本案查明事实不符，亦与常理相悖，不予支持，一审认定杨伟明、刘启蓉收到李后明、胡红兰支付的购房款377,568元符合客观事实。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效；第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案双方当事人所签门面转卖协议第5条虽约定该协议经公证后起效，但该协议未经公证，李后明、胡红兰履行了支付购房款377,568元的主要义务，杨伟明、刘启蓉出具了收款收据，视为接受。据此，双方当事人实际履行合同的行为，应视为已经通过协商对协议所附生效条款进行了变更。刘启蓉上诉主张协议未经公证而未生效，原审法院认定门面转卖协议已生效并无不当，予以维持。综上所述，上诉人刘启蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,086元，由上诉人刘启蓉负担。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  李伟杰审判员  吴富强二〇二〇年十二月十日法官助理郭琴书记员纪慧