黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5425号上诉人（一审原告）:张吉，男，1957年9月6日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：于寨凡，男，1968年6月28日出生，汉族，哈尔滨市香坊区法坛法律服务所法律工作者，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审被告）:杨超，男，1985年5月24日生，汉族，哈尔滨鑫万利基业有限公司技术员，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：颜世芬，女，1959年8月4日生，汉族，黑龙江省筑路机械修造厂退休职工，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：王述利，男，1976年6月3日出生，汉族，哈尔滨市道外区恒远法律服务所法律工作者，住哈尔滨市道外区。上诉人张吉因与被上诉人杨超房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初6542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张吉委托诉讼代理人于寨凡，被上诉人杨超及其委托诉讼代理人颜世芬、王述利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张吉上诉请求：撤销一审判决；杨超协助张吉办理房屋买卖合同更名过户手续。事实及理由：一、杨超主张案外人李彦友欠案外人颜世芬16.4万元，若不能还款，案涉房屋不能入住，但案外人的约定不能约束第三人张吉。一审后，张吉找到了李彦友，李彦友称其已经还了9.1万元，现在尚欠颜世芬7.3万元，并将部分收条的复印件交给了张吉。二、一审判决依据不足。一审中，张吉提交了购房合同、杨超收到张吉41.3万元的购房收条、张吉在占有使用房屋过程中交的各类费用的票据，证明张吉已经完成了购买并实际占有案涉房屋，一审判决只是依据了杨超陈述，没有证据支持。三、杨超私自办理张吉购买房屋的产权证的行为违法。杨超将回迁房出售给张吉后，又于2019年4月8日办理了该房的产权证，属违约行为，张吉保留另行诉讼的权利。四、张吉的诉求有法律依据，应依法支持。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，张吉属于合理占有，法律应予支持。杨超辩称：张吉的上诉请求没有事实和法律根据，请求驳回张吉的上诉请求，维持一审判决。事实和理由：一审中，杨超就本案的事实作出了充分的说明，提交了相关的证据证实。本案事实是张吉与杨超并不认识，也未通过中介介绍。双方达成房屋买卖协议，是因为杨超的母亲颜世芬欠李彦友货款，经李彦友协调，杨超与张吉签订了房屋买卖协议。后四方签订了一个附条件的合同，只有李彦友在2013年9月5日前将房屋价值与货款的差价款支付给杨超，四方协议才能成立，房屋买卖合同才能产生法律效力，但李彦友未支付差价款。张吉在一审提交的杨超书写的收条，杨超对此提出了异议，张吉没有提出合理的解释，因此一审判决认定事实清楚，证据充分。张吉向一审法院起诉请求：杨超履行房屋买卖合同义务，协助张吉办理南城明珠G-4楼3单元101室房屋更名手续。一审法院认定事实：2013年9月5日，张吉、杨超委托黑龙江**远律师事务所见证房屋买卖合同，华远律师事务所指派律师进行了见证，并出具见证书。见证书显示所见证的的房屋买卖合同系张吉与杨超于2013年9月5日签订，合同的甲方为杨超，乙方为张吉。合同约定：甲方自愿将安置回迁房转让给乙方（此房屋位于南城明珠G-4楼3单元101室，房源代码：BG-43101，该房源实际建筑面积为：109.88平方米，哈南工业新城核心区民居房屋拆迁安置补偿协议书协议编号为：10204070A，协议代码为：230103198505242819）；甲乙双方认定上述房产总价款为人民币413,000元；甲方保证该房屋合法，权属清楚，房屋交付时间为：2013年9月21日，甲方将此房屋交付给乙方使用；房屋的进户费用由乙方承担，甲方负责协助乙方办理房屋的进户及过户更名事宜，乙方在甲方通知过户时办理房屋更名手续。合同还约定了其他权利和义务。见证书中附有杨超于2013年9月5日出具的收条，内容为：今收到张吉购房款413,000元整。（此房屋位于南城明珠G-4楼3单元101室，房源代码：BG-43101，该房源实际建筑面积为：109.88平方米，哈南工业新城核心区民居房屋拆迁安置补偿协议书协议编号为：10204070A，协议代码为：230103198505242819）。后张吉入住案涉房屋。审理中杨超抗辩虽为张吉出具收条，但并未收到购房款。张吉代理人当庭表示对于张吉支付购房款的地点、方式、在场人不清楚，庭后以书面形式答复。庭后张吉提交书面说明，主张向杨超交付购房款的时间是2013年9月5日，在场人为张吉、杨超及杨超的母亲，现金交付，资金来源为做生意，家中储备的现金，交付后共同到黑龙江**远律师事务所见证房屋买卖合同，杨超在律师所为张吉出具收条。另查现杨超取得案涉房屋不动产权证。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。履行期限、地点和方式是买卖双方在买卖合同中应当约定的条款之一，但在双方签订并见证的房屋买卖合同中并未约定购房款的支付时间及方式这一合同的重要条款。现有证据也不能证明双方对付款时间及方式另行达成合意。虽然杨超在双方委托律师见证房屋买卖合同时出具了收条，该收条作为见证书的附件之一，收条内容显示收到张吉购房款413,000元，但张吉并未当场向杨超交付收条上载明的款项，双方也未委托律师对交付购房款进行见证。因此张吉对向杨超支付了购房款413,000元负有举证义务，其主张在2013年9月5日进入黑龙江**远律师事务所见证房屋买卖合同前在其车内向杨超交付现金413,000元，并未举示证据予以佐证。故张吉仅凭杨超出具的作为见证书中附件之一的收条，主张已向杨超支付购房款413,000元，证据不足。因此其要求杨超履行合同义务协助张吉办理案涉房屋的更名过户手续，不予支持。判决：驳回张吉的诉讼请求。二审中，张吉举示：颜世芬的收据两张。拟证明：颜世芬、李彦友债务关系另行履行，不需要通过张吉，债务行为与购房行为是两个法律关系，并没有约定钱不还，房屋不能入住。2013年9月5日以后，李彦友与颜世芬履行了债务关系，颜世芬也收取了李彦友的款项，颜世芬和李艳有之间的债务履行，与案涉房屋买卖没有关联。杨超质证意见：对证据的真实性没有异议。该证据能够证明张吉与杨超之间不仅仅是房屋买卖行为，是与颜世芬、李彦友有关联的。杨超认可李彦友曾支付部分差价款，但是在后期并没支付其他的差价款。颜世芬出具的收据，并未写明是什么钱，因颜世芬与李彦友有生意往来，该证据与本案没有关联性。本院认证意见：杨超对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，对证明的问题将结合其他证据和案件事实予以确定。杨超没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，杨超对其与张吉签订案涉房屋买卖合同的事实无异议，故该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于案涉房屋变更权属登记的办理问题。案涉合同中约定了杨超协助张吉办理房屋过户更名的内容，办理房屋更名亦是房屋买卖的程序之一，现杨超已经取得了案涉房屋的不动产权证书，故其应按合同约定协助张吉办理不动产权的变更登记。因合同未约定办理变更登记费用的承担，本案诉讼中，张吉表示由其承担变更登记产生的全部费用，应予准予。因该变更登记属物权变动范畴，故杨超在本案中提出的诉讼时效抗辩依据不足。杨超主张案涉房屋买卖合同附有李彦友偿还颜世芬款项的履行条件，但房屋买卖合同中对此未予约定，杨超提供的证据亦不能证明该事实的存在，同时，杨超主张案涉房屋买卖系因以房抵债行为产生，对其为张吉出具购房款收据的事实无异议，该收据的出具产生杨超认可张吉已交付购房款，及其与相关债权人在该款项范围内进行债的抵销法律后果，后续债的抵销如何具体履行及产生的相关纷争，并不能否定前述认可张吉已交付购房款的意思表示，故杨超主张的欠款抵账、债权等问题可另行处理，不能对抗本案合同约定的物权的履行。一审中，张吉虽作出现金交付杨超购房款的陈述，但其在二审已对收条进行了合理解释，在此情况下，一审判决以张吉未能举证证明直接向杨超支付购房款为由，驳回其诉讼请求已属不当，本院予以纠正。综上所述，张吉的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初6542号民事判决；二、被上诉人杨超与本判决生效后十日内协助上诉人张吉办理位于哈尔滨市平房屋哈南五路25-2号3单元1层1号，不动产权证书号为黑（2019）哈尔滨市不动产权第0093364号房屋的不动产权属，由被上诉人杨超变更为上诉人张吉的转移登记，产生的费用，以相关部门的确认为准，由上诉人张吉承担。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人杨超负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇二〇年十二月三日书记员  周小倩