天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5683号上诉人（一审被告、反诉原告）：天津方街商业管理有限公司，住所地天津市和平区滨江道**麦购休闲广场负**食巷小吃街办公室。法定代表人：何立鹏，总经理。被上诉人（一审原告、反诉被告）：文得存，男，1996年2月7日出生，汉族，住四川省筠连县。委托诉讼代理人：孙春年，男，1978年1月30日出生，汉族，住天津市河**。（筠连县镇舟镇政兴村村民委员会推荐）上诉人天津方街商业管理有限公司（以下简称方街公司）因与被上诉人文得存房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。方街公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第一项、第二项；2．依法改判被上诉人支付解除合同违约金7750元；3．上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决遗漏上诉人在解除合同前分别于2020年3月10日、20日、4月9日分别三次向被上诉人送达书面催缴通知的事实。被上诉人未按合同约定时间支付租金已经构成违约。上诉人于3月10日向被上诉人送达催缴通知，被上诉人在收到上述催缴通知后，仅于3月10日向上诉人送达一次回函，但回函内容既没有合同依据也没有法律依据，不构成其可以不按合同约定缴费的合同依据和法律依据，且被上诉人并未与上诉人进行有效的沟通与协商。上诉人于3月20日第二次向被上诉人送达催缴通知，通知中明确要求被上诉人三日内书面回复，否则视为对此催缴通知内容无异议，但被上诉人没有理会。上诉人于2020年4月9日第三次向被上诉人送达催缴通知，并书面告知被上诉人于4月10日前履行合同义务，否则上诉人有权依合同约定解除合同，但被上诉人依然没有理会。从上诉人第一次催缴通知送达日（2020年3月10日）至合同解除日（2020年4月12日），期间长达34天，在此期间被上诉人既不与上诉人沟通协商，也不履行合同义务，被上诉人以自己行为表明不履行主要债务及经催告后在合理期限内仍未履行主要债务的事实。二、上诉人于2020年4月12日与被上诉人解除合同，符合双方签订的租赁合同第11.2.1条的约定解除条件。一审判决认定上诉人属于违约解除合同缺乏事实依据。根据合同第4.2、4.3条的约定，被上诉人应当于2020年3月10日前向上诉人支付租金。根据合同第11.2.1条约定无故逾期支付租金延期超过30日的，甲方有权解除并可要求乙方支付合同总金额的5%的违约金且保证金不予退还。三、上诉人于2020年4月12日与被上诉人解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之法律规定，一审民事判决认定上诉人违约解除合同没有法律依据。双方合同约定，被上诉人应当于2020年3月10日前支付第二期房屋租金，到期后被上诉人并没有按合同约定支付租金。上诉人分别于2020年3月10日、20日、4月8日分三次向被上诉人发出书面催缴通知，并要求被上诉人接到书面催缴通知后书面回复上诉人，被上诉人在接到催缴通知后均未与上诉人进行沟通协商，也未依合同约定支付房屋租金。另一审认定的装修费和灯箱广告费是被上诉人自己装修与经营产生的费用，与上诉人没有任何关系。文得存辩称，被上诉人一次性交齐了上半年的房租，在2020年3月份房租到期的情况下，上诉人没有进行任何协商，直接给被上诉人下催款函，而且在合同到期以后直接断水断电，导致被上诉人下半年没办法经营。被上诉人不存在违约行为，而是上诉人违约。文得存向一审法院起诉请求：1．判令被告退还原告126788元（六个月商铺租金77500元，保证金20000元，指定装修公司产生装修费用8888元，延期开业三个月造成储备员工工资20400元），赔偿原告27800元品牌加盟费，灯箱广告费8000元，水电费余额1000元；2．诉讼费用由被告承担。方街公司向一审法院反诉请求：1．判令原告支付延期支付2020年4月至9月租金的违约金28459元；2．判令原告支付2019年11月、12月、2020年1月至4月的保安保洁费欠款2400元；3．判令原告支付2019年10月-12月，2020年1月-4月的垃圾清运费欠款1470元；4．判令原告支付解除合同的违约金7750元；5．判令原告支付逾期退还商铺占用使用费58800元；6．判令原告尽快注销工商营业执照及摊贩备案证明；7．诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2019年9月2日原、被告签订房屋（商铺）租赁合同，约定原告租赁天津市和平区滨江道麦购休闲广场负一层FUNBOX食巷B1-41号铺位房屋用于经营陕小二，使用面积为14平方米，建筑面积为25.9平方米，租期12个月，自2019年7月1日至2020年6月30日，约定于2019年6月26日前交付，如因被告原因逾期未交付，约定的租期及开业日相应顺延，被告不承担违约责任，开业日期暂定2019年7月1日。租金每月保底12917元（包含物业费），抽成租金为营业额×16%，如抽成租金高于保底租金，于次月5日前支付超额部分。同时交付保证金2万元。如任何原因合同被解除或终止，应于5日内将涉案房屋交还，逾期按50元每平米支付房屋使用费。合同第11.2.3条约定，未经被告同意，擅自提前退租，原告应承担违约责任（违约金为合同金额的10%），且原告已经支付的租金（含物业费）和保证金不予退还。因此造成被告损失的，应承担赔偿责任。同日双方签订补充协议，约定原告为FUNBOX网红小吃街天津旗舰店TOP30席签约合作商家，享有如下特权：开业活动，优先免费参与权；山西路主出入口品牌墙方街位，优先免费选择权；舞台大屏品牌独家广告1天，优先免费播出权；舞台互动区品牌独家推介活动，优先免费举办权；异业现场推广活动，优先免费参与权；品牌代金券（2800元）冲抵市场推广费（1万元），优先大V特惠权。原告于2019年5月30日向被告交纳了半年租金77500元及保证金20000元，被告向原告开具收据，并在庭审中确认半年租金及保证金的金额。被告自认2019年10月1日开始营业，计租起算日顺延至2019年10月1日。双方发生纠纷后，原告于2020年4月10日向被告发出通知解除合同，被告收到了原告该通知。原告于2020年4月13日向原告发送商家退场通知，确认合同于2020年4月12日解除，并通知原告搬离涉案铺位。原告于2020年4月16日搬离涉案铺位。原告提交微信截图证明其向被告法定代表人何立鹏缴纳基础装修费11800元、电表费1450元、水表费230元、联通穿线调试路由使用费330元、2019年10月份保安保洁费400元、收银机费1740元。原告提交证据证明其制作广告灯箱花费8000元。一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应确认合法有效，均应按合同约定严格履行。本案争议焦点为租赁合同因何而解除，双方谁应负违约责任。被告认为原告未依照《房屋（商铺）租赁合同》第4.3条在每个交租期最后一个月的10日前一次性足额支付下个租期租金，构成违约进而解除合同。一审法院认为，自2020年2月开始即处于新冠疫情期间，双方租赁合同暂时无法履行，原告未交纳下半年租金不应认定为违约，涉案合同应当适当延长租期或适当减免租金。被告在双方未能就此达成一致意见的情况下，即于2020年4月10日向原告提出解除合同、通知原告搬离，其行为构成违约，被告应承担违约责任，应当退还原告押金20000元及赔偿原告相应损失。因双方签订的房屋租赁合同为12个月，原告已经实际使用6个月，故被告应赔偿原告装修费损失4444元，灯箱广告费4000元。关于原告主张被告应赔偿原告品牌加盟费损失27800元，因原告未能提供加盟费所涉合同，无法证明租赁合同的解除对品牌加盟产生具体实际影响，故其诉讼请求一审法院不予支持。涉案商铺因疫情原因无法经营，一审法院酌定被告退还原告一个月租金12917元。关于原告主张被告违约应承担责任的理由为：迟延交付商铺、未按补充协议履行VIP特权、商铺面积过小、擅自发放消费券等。应当明确，双方为租赁合同关系，应以该合同确认双方的主要权利义务。合同已经约定租赁面积、交付时间及逾期交付的后果，原告在明知上述约定的情况下，是否享受VIP特权及发放消费券问题均不属于主要合同义务，原告要求退还其他月份租金及延期开业三个月造成储备员工工资损失的诉讼请求一审法院不予支持。关于原告主张水电费余额，被告确认电表余额为673.02元，水表余额为60.3元，共计733.32元，被告应予退还，至于原告主张余额为1000元，其提交的证据难以证实是其办理铺位时显示的水电费余额，故其主张一审法院不予采信。对于反诉请求，自2020年2月开始即处于新冠疫情期间，双方租赁合同暂时无法履行，原告未交纳下半年租金不应认定为违约，被告主张逾期交租违约金不能成立。对于保安保洁及垃圾清运，被告通过微信形式将缴费明细发与原告，原告亦实际按此履行，现被告主张并无不当，但考虑2-3月份因疫情未开业，该期间不存在保安保洁和垃圾清运问题，该期间相关费用不予支持。对于迟到违约金系被告单方意思表示，且双方并非行政管理关系，主张该违约金无事实依据，不予支持。对于解约违约金，因被告解除合同属于违约，故该项诉讼请求一审法院不予支持。对于逾期腾房使用费，因被告解除合同属于违约，且涉案商铺已于2020年4月16日已经交接完毕，被告已经签字确认，被告再主张房屋使用费无事实依据，不予支持。关于被告要求原告办理所涉商铺营业执照及摊位备案证明注销的主张，本案被告解除合同虽系违约，但原告亦已搬离涉案商铺，双方合同关系亦已实际解除，故原告应依照合同约定办理涉及涉案商铺“天津市和平区鑫悦盛快餐店”工商登记注册地点变更及摊位备案证明注销手续。一审法院判决：“一、天津方街商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还文得存一个月租金12917元、保证金20000元、电表余额673.02元、水表余额60.3元；二、天津方街商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿文得存装修费损失4444元，灯箱广告费4000元；三、文得存于本判决生效之日起十日内给付天津方街商业管理有限公司2019年11月至2020年1月保安保洁款1200元、2019年10月至2020年1月垃圾清运费840元；四、文得存于本判决生效之日起十日内办理“天津市和平区鑫悦盛快餐店”工商登记注册地点变更及办理摊位备案证明注销手续，或办理“天津市和平区鑫悦盛快餐店”工商登记注销手续；五、驳回文得存其他诉讼请求；六、驳回天津方街商业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3572元，减半收取计1786元，由文得存负担1336元，由天津方街商业管理有限公司负担450元（于本判决生效之日起十日内直接给付文得存），反诉费1136元，由天津方街商业管理有限公司负担1111元，由文得存负担25元（于本判决生效之日起十日内直接给付天津方街商业管理有限公司）。”二审期间，经核对，一审法院查明的事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2020年2月开始即处于新冠疫情期间，双方租赁合同暂时无法履行，被上诉人未交纳下半年租金不应认定为违约，上诉人在疫情期间向被上诉人提出解除合同、通知搬离的行为构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院根据双方合同实际履行情况及相关政策，判令上诉人赔偿被上诉人装修费损失、灯箱广告费及退还一个月租金，并无不当。上诉人的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费817元，由天津方街商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张玉明二〇二〇年十二月十日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……