江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3380号上诉人（原审原告）：启东康正久裕汽车销售股份有限公司，住所地启东市汇龙镇跃龙路**。法定代表人：胡铁，该公司董事长。委托诉讼代理人：任启文，该公司经理。被上诉人（原审被告）：启东市宝盛汽车销售服务有限公司，，住所地启东市汇龙镇跃龙路**法定代表人：陈一平，该公司董事长。委托诉讼代理人:黄健华，江苏禾东律师事务所律师。上诉人启东康正久裕汽车销售股份有限公司（以下简称康正公司）因与被上诉人启东市宝盛汽车销售服务有限公司（以下简称宝盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2020）苏0681民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康正公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：康正公司法定代表人已将解除房屋租赁合同的通知通过微信发送宝盛公司法定代表人。2020年2月下旬，康正公司一直处于歇业状态，公司展厅已撤场，维修售后事宜也通过《协议书》形式通知启东市叉车销售服务有限公司。本次疫情对公司影响很大，导致零客流、零销售、零进账，已不具备继续履行房屋租赁合同的客观条件。即使以不可抗力解除房屋租赁合同的条件不成就，一审判决仍不符合法律规定。根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同。此外，最高院也有“对不能实际履行的合同，违约方在诉讼中请求解除的，人民法院可以支持”。既然合同被确定不能继续履行，其逻辑结果必然是解除，此种情况下，由违约方还是守约方行使解除权并无实质差别，承认违约方有解除权，并不会对守约方造成实质损害。合同不能实际履行时，由违约方行使解除权，对双方当事人都是一种解脱，是一种优化市场资源的及时处理方式，符合合同法设立解除制度的追求效率之目的。宝盛公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。康正公司向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的《房屋租赁合同》并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：康正公司系从事汽车、摩托车、零配件等销售的股份有限公司。2018年1月9日，宝盛公司作为出租方（甲方）与康正公司作为承租方（乙方）《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方座落于启东市××路××号的房屋，包括展厅约700平方米、维修车间及附房等面积约1500平方米；租期五年，自2018年4月16日起至2023年4月15日止；年租金47万元，每月租金39167元，水电押金30000元；合同签订后七个工作日内向甲方交付房租定金15万元及水电押金3万元；租赁合同自移交之日起2018年3月1日后7日内，乙方缴纳第一年租金中的20万元，甲方收到租金后向乙方开具第一年所有的一般纳税人的房屋租赁5%的增值税专用发票（税金由甲方承担），经乙方税务认证后，真实有效可以抵扣后七日内乙方再支付第一年全部剩余的租金12万元；后期乙方要提前一个月缴纳下年度租金，缴纳方式同第一年；合同期内，除不可抗拒自然因素或政府征用土地外等原因，任何一方不得无故提前解除合同，如发生提前解除合同的情形，双方应协商解决，签订书面解除协议，处理好善后事宜。租赁合同签订后，康正公司按约给付了第一年度租金，未能按期给付第二年度租金。2020年3月17日，康正公司向宝盛公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，以全国突发新型冠状病毒疫情之不可抗力因素导致公司不能正常营业为由，要求解除合同。另查明，启东市××路××号房屋系案外人南通福安达自控设备有限公司所有，由宝盛公司进行承租。2017年12月27日，宝盛公司与南通福安达自控设备有限公司签订《转租协议》，约定南通福安达自控设备有限公司同意宝盛公司将启东市××路××号的房屋在租赁期限内转租，转租时需交付保证金5万元。再查明，2020年1月22日，康正公司与案外人启东市叉车销售服务有限责任公司（以下简称叉车公司）签订《启东康正汽车维修车间承包合同书》，约定启东康正公司维修车间1500平方米承包给叉车公司经营使用，承包经营范围包括售后全部业务及综合类维修、美容装潢、洗车业务；承包期限从2019年12月25日起至2023年4月6日止；康正公司为叉车公司提供场地，但不包括水电费，叉车公司向康正公司每月提供营业开票额的百分之十的金额支付承包租金；承包期间，汽车维修车间的房屋租赁费由启东康正公司承担。2020年4月1日，康正公司与叉车公司签订《协议书》一份，内容为因康正公司与宝盛公司解除租房协议，就叉车公司承包汽车维修车间事宜签订本协议，约定叉车公司交付的3万元押金继续延续下去，康正公司所有维修设备无偿给叉车公司使用五年，设备由叉车公司负责必须在4月15日前拆除。又查明，2020年2月14日，启东市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室发出启防指办[2020]37号《关于第二批经营场所恢复营业的通知》，通知自2020年2月14日起，全市汽车、摩托车、电瓶车等修理销售门市恢复营业。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，除非满足约定解除或者法定解除的条件。本案中，康正公司以受疫情影响无力继续承租房屋并要求解除合同，一审法院认为，根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本次新冠疫情的爆发虽属于不可抗力，但康正公司系从事汽车、摩托车、零配件等销售业务的公司，根据启东市防控工作指挥部办公室《关于第二批经营场所恢复营业的通知》，通知自2020年2月14日起，全市汽车、摩托车、电瓶车等修理销售门市恢复营业。新冠疫情及相应防控措施对康正公司的经营造成一定影响是事实，但并未导致合同不能履行或者不能实现合同目的，但考虑到此次疫情对康正公司经营造成一定影响，法院在另案中已酌情减免康正公司一个月的租金4万元，以减轻其租金负担,对康正公司要求解除合同的诉请，法院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，一审法院判决：驳回启东康正久裕汽车销售股份有限公司的诉讼请求。本案受理费依法减半收取50元（原告已预交），由启东康正久裕汽车销售股份有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，康正公司与宝盛公司订立的租赁合同合法有效，双方均应按照协议履行。案涉合同租赁期限至2023年4月15日，康正公司以经营状况不佳已撤场为由要求提前解除合同，未得到宝盛公司同意，双方未能协商一致解除。在2020年初，康正公司的经营乃至社会各行各业确实受到了新冠××疫情的影响，但相对于整个合同租期来说，并未达到导致不能实现合同目的的程度，且启东市人民法院（2019）苏0681民初1705号民事判决中已考虑该情况，酌情扣减了康正公司此期间的租金。（2019）苏0681民初1705号案件中，法院判决康正公司给付宝盛公司2020年4月16日至2021年4月15日年度租金43万元及逾期付款利息，康正公司未提起上诉，该判决现已生效并进入强制执行程序。康正公司一方面对法院判决其支付至2021年4月15日租金不提异议，另一方面又在本案中要求提前解除合同，两方面表现自相矛盾。综上，康正公司要求提前解除租赁合同的理由不能成立，同时为保持法院判决的一致性，本案应予维持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人启东康正久裕汽车销售股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二〇年十二月十八日书记员 邱 晴