湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终2322号 上诉人（原审被告、反诉原告）:杨永义。 委托诉讼代理人：肖宇，广东都源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭敦海。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南省南山种畜牧草良种繁殖场。 法定代表人：刘跃发，该场场长。 委托诉讼代理人：唐学中，湖南承信律师事务所律师。 上诉人杨永义因与被上诉人湖南省南山种畜牧草良种繁殖场（以下简称南山牧场）租赁合同纠纷一案，不服湖南省城步苗族自治县人民法院（2020）湘0529民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨永义的委托诉讼代理人肖宇、郭敦海，被上诉人南山牧场的委托诉讼代理人唐学中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨永义上诉请求：1．撤销原判第一、三、四、五、六项；2．改判南山牧场赔偿杨永义装饰工程损失1453732.63元，新增物品损失720618元；3．改判杨永义不承担对南山牧场违约金100000元；4．改判南山牧场承担本案诉讼费及杨永义全部鉴定费损失。事实和理由：一、杨永义没有违约行为，南山牧场单方解除合同违法，应承担违约责任。2018年9月29日至2019年8月20日期间，因南山牧场提供租赁物有瑕疵，城步县公安消防查封南山宾馆，造成杨永义不能经营，南山牧场违约在先，本应对此向杨永义承担违约责任。杨永义当时没有提出，是基于和南山牧场继续履行合同的考虑。2019年8月21日南山牧场通知杨永义支付租金及签订补充协议，双方应就前期违约责任及合同延期履行、租金缴纳进行协商，在没有达成一致的情况下，南山牧场要求杨永义支付租金不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，杨永义享有同时履行抗辩权，不能经营期间的租金需要核减，装修及设备损耗需要赔偿。一审查明的事实也表明，核减停业期间的租金，杨永义也仅需支付28090元（相当于一个月租金，没有包括停业损失）。因此，2019年9月15日南山牧场通知解除租赁合同，系单方违法解除。湖南省邵阳市中级人民法院（2020）湘05民终8号民事判决没有查明南山宾馆被查封系南山牧场违约导致，错误认定南山牧场解除通知有效，故该判决不能作为本案认定事实的依据。杨永义在履行合同的过程中没有违约，在协商是否变更履行或解除合同也完全遵循诚实信用原则，故杨永义无需支付南山牧场违约金。二、杨永义的相关损失及违约金应当得到赔偿。本案双方签订的《南山宾馆租赁经营合同》第八条8.1款约定:“如乙方（杨永义）对房屋维修、装修、改造、建设，必须报甲方（南山牧场）书面同意，但不得损坏房屋原有结构”，该款约定的目的是限制承租人私自改造造成租赁物破坏或降低价值的目的，而非禁止承租人装饰装修。宾馆装饰更新是经营的必要措施，如果装饰装修破坏了租赁物，则由承租人赔偿，没有报出租人同意，并不导致装饰工程违法且不受法律保护，且杨永义承包南山宾馆并重新装修告知了南山牧场相关领导。2018年9月宾馆被查封后，南山牧场负责对原装修项目进行整改，对杨永义装饰工程情况是知晓的，但其在2019年8月仍然发函要求杨永义支付租金，可见南山牧场认可杨永义合理使用租赁物。因此，南山牧场单方解除合同违法，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，向杨永义支付违约金、赔偿装饰工程及新增物品损失。三、南山牧场不是租赁物的合法管理人，其作为出租主体没有法律依据。一审判决认定南山牧场与城步县土地开发整理储备中心签订的《收回南山牧场南山宾馆、南山酒店土地使用权及建筑物协议书》没有实际履行错误。上述协议是行政合同，签订以后土地使用权即被国家储备，是否支付补偿款或如何支付补偿款不是判断合同是否履行的依据。国有资产的管理者应为政府授权的国土管理部门。在没有招拍挂处置完成前，其他单位需要使用或者经营相关资产，必须经资产管理部门授权，故南山牧场不是租赁合同订立的适格主体。 南山牧场辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 南山牧场向一审法院起诉请求：1．判令杨永义按移交表返还所属南山牧场的租赁物“南山宾馆”；2．判令杨永义支付所欠南山牧场的租金261850元；3．判令杨永义支付违约金100000元；4．判令杨永义支付2020年2月1日至2020年6月30日的占用费168600元，并按照336800元/年的标准支付占用费至南山牧场收回南山宾馆时止。一审诉讼过程中，南山牧场撤回了第1项、第4项诉讼请求。 杨永义向一审法院反诉请求：1．判令南山牧场赔偿杨永义装饰工程损失1453732.63元、新增物品损失720618元、停业损失274372.69元，退还财产押金150000元、履约保证金100000元，合计2698723.32元；2．由南山牧场承担鉴定费40000元；3．由南山牧场赔偿违约金100000元。 一审法院认定事实：2016年6月8日，南山牧场与杨永义签订了《南山宾馆租赁经营合同》，由杨永义承租南山宾馆，合同第2条约定租赁期自2016年6月8日至2021年6月9日，第3条约定每年租金为336800元，第4条约定杨永义应在合同签订后3天内一次性支付给南山牧场履约保证金100000元、财产押金150000元和第一年的租金共计586800元，以后每年四月底前足额交清当年度的租金，逾期未交或未交足，合同自然终止。合同第8.1条约定，杨永义租赁经营期间添置的可移动性资产，租赁期满后，由杨永义自行处理。如杨永义对房屋维修、装修、改造、建设，必须书面报南山牧场同意，但不得损坏房屋原有结构，其所支出费用全部由杨永义负责，南山牧场不承担任何责任。第8.6条约定杨永义经营期间对南山牧场房屋等设施进行装修、改造等必须书面报南山牧场同意并经南山牧场认证签字确认投资金额，如属杨永义方原因终止合同，则南山牧场不负任何责任。第9.1条约定任何一方违约，违约方赔偿对方违约金100000元。合同签订后，杨永义对南山宾馆进行了装修并添置了相关物品，并于2016年6月14日支付给南山牧场第一年的租金及履约保证金、财产押金共计586800元，2017年7月26日支付给南山牧场租金150000元，2017年11月21日以业务费抵扣租金111444元，于2018年7月17日支付租金100000元，2018年9月12日，以业务费抵扣租金50306元，杨永义已支付租金共计748550元。2018年9月29日，城步苗族自治县公安局消防大队以南山宾馆使用易燃可燃材料装修，存在火灾安全隐患为由向南山牧场送达城公消封字（2018）第0019号《临时查封决定书》，南山宾馆因此停业整改，导致南山宾馆存在火灾隐患的装修材料是杨永义承租南山宾馆前装修的，整改期间为2018年9月29日至2019年8月20日。2019年8月21日，南山牧场向杨永义发出《通知》，该通知要求杨永义在2019年8月26日前支付拖欠的宾馆租赁费261850元及签订补充协议，逾期未缴纳，则视为杨永义自行放弃承租权。2019年9月15日，南山牧场向杨永义送达《解除〈南山宾馆租赁经营合同〉的通知》。2020年1月14日，邵阳市中级人民法院作出（2020）湘05民终8号民事判决，认定杨永义在连续两年未依约足额交付租金的情况下，南山牧场向其送达《解除〈南山宾馆租赁经营合同〉的通知》既符合合同约定，亦合法合理，判决驳回杨永义要求确认南山牧场解除杨永义与南山牧场签订的《南山宾馆租赁经营合同》行为无效的诉讼请求。后杨永义将南山宾馆返还给南山牧场。经司法鉴定，南山宾馆2018年9月29日至2019年8月20日停止经营期间的经营损失为274372.69元，杨永义支付鉴定费为5000元；杨永义对南山宾馆装饰工程造价截止2018年9月29日停业日评估鉴定价值为1453732.63元，杨永义支付鉴定费25000元；杨永义租赁南山宾馆期间新增物品评估价值为720618元，杨永义支付鉴定费10000元。另查明，南山宾馆2016年6月8日至2019年6月7日的租赁费计1010400元，杨永义已支付租赁费748550元，核减南山宾馆2018年9月29日至2019年6月7日停业期间的租金233760元后，杨永义尚欠南山牧场租金28090元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、南山牧场是否具有原告主体资格；2、南山牧场是否存在违约行为；3、杨永义诉请的装修损失、新增物品损失应否支持。一、南山牧场是否具有原告主体资格。2014年12月1日，南山牧场与城步苗族自治县土地开发整理储备中心签订了《收回南山牧场南山宾馆、南山酒店土地使用权及建筑物协议书》，由城步苗族自治县土地开发整理储备中心收回南山宾馆、南山酒店的国有土地使用权。但该合同并未实际履行，城步苗族自治县土地开发整理储备中心未对涉案南山宾馆主张权利，南山宾馆、南山酒店的国有土地使用权仍在南山牧场的持有之下，有权将南山宾馆出租给杨永义，故对杨永义辩称南山牧场不是本案适格原告的观点不予采纳。二、南山牧场是否存在违约行为。南山牧场认可南山宾馆被城步苗族自治县公安消防大队临时查封是其使用易燃、可燃材料装修导致的，因此南山牧场提供的租赁物有瑕疵，而导致租赁物不能正常使用，于2018年9月29日至2019年8月20日期间停业整顿，南山牧场已构成违约，故对杨永义要求南山牧场赔偿100000元违约金的反诉请求予以支持。三、杨永义诉请的装修损失、新增物品损失应否支持。根据双方当事人租赁合同约定，杨永义对租赁物南山宾馆进行装修应经南山牧场书面同意，对装修金额予以认可，杨永义没有证据证明其装修行为征得了南山牧场同意，南山牧场亦不予追认，杨永义应承担举证不能的法律后果，故对杨永义要求南山牧场承担装饰工程损失1453732.63元的反诉请求不予支持，由此产生的25000元鉴定费应由杨永义承担。合同另约定杨永义添置的可移动性资产由杨永义自行处理，故对杨永义要求南山牧场赔偿新增物品损失的反诉请求不予支持，由此产生的10000元鉴定费由杨永义承担。杨永义是因南山牧场的原因导致被停业整顿，停业期间的损失应由南山牧场承担，故对杨永义要求南山牧场承担停产停业损失271372.69元的反诉请求予以支持，由此产生的鉴定费5000元由南山牧场承担。本案属租赁合同纠纷。双方应严格按照合同约定履行，对南山牧场要求杨永义支付租金261850元的诉讼请求，因与实际所欠租金不符，应当按实际所欠租金28090元予以支付。南山牧场与杨永义在履行合同过程中均有违约行为，双方要求对方支付违约金100000元的诉讼请求符合合同约定，故均予以支持。因南山牧场原因导致南山宾馆消防整改，杨永义因此造成的经营损失应由南山牧场予以赔偿。杨永义已将南山宾馆返还南山牧场，南山牧场应将财产押金和履约保证金返还给杨永义。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：一、由杨永义支付湖南省南山种畜牧草良种繁殖场租金28090元、违约金100000元；二、由湖南省南山种畜牧草良种繁殖场赔偿杨永义停产停业损失271372.69元，支付杨永义违约金100000元，返还杨永义履约保证金100000元、财产押金150000元；三、由湖南省南山种畜牧草良种繁殖场赔偿杨永义鉴定损失5000元；四、上述一、二、三项折抵后，湖南省南山种畜牧草良种繁殖场应支付杨永义498282.69元，此款于判决生效之日起十日内付清；五、驳回湖南省南山种畜牧草良种繁殖场的其他诉讼请求；六、驳回杨永义的其他反诉请求。本诉案件受理费10400元，由湖南省南山种畜牧草良种繁殖场负担6760元，杨永义负担3640元。反诉案件受理费22800元，由杨永义负担17784元，湖南省南山种畜牧草良种繁殖场负担5016元。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、南山牧场是否是本案租赁合同的适格出租人；二、南山牧场单方解除合同是否合法有效；三、杨永义的装饰工程及新增物品损失是否应由南山牧场承担赔偿责任；四、杨永义是否应承担违约金100000元。杨永义上诉称南山牧场作为出租人主体资格不适格，因南山牧场虽与城步苗族自治县土地开发整理储备中心签订了《收回南山牧场南山宾馆、南山酒店土地使用权及建筑物协议书》，但在南山牧场与杨永义签订租赁合同时南山宾馆仍然由南山牧场进行管理，且租赁合同已经实际履行，杨永义在履行合同的过程中对南山牧场作为出租人的主体资格未提出异议，也未提交南山宾馆实际所有权人对南山牧场作为本案租赁合同出租人主体资格不予认可的证据，故对杨永义的上述上诉理由，本院不予支持。在租赁合同履行过程中，南山牧场单方解除合同，杨永义诉请认定南山牧场解除合同的行为无效，经人民法院审理并作出生效判决，认定南山牧场单方解除合同的行为符合合同约定，亦合法合理，并判决驳回杨永义的诉讼请求，故对于杨永义主张南山牧场单方解除合同违法的上诉理由，本院亦不予支持。对于杨永义装修经济损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案双方租赁合同第8.1条约定，杨永义租赁经营期间添置的可移动性资产，租赁期满后，由杨永义自行处理。如杨永义对房屋维修、装修、改造、建设，必须书面报南山牧场同意，但不得损坏房屋原有结构，其所支出费用全部由杨永义负责，南山牧场不承担任何责任。第8.6条约定，杨永义经营期间对南山牧场房屋等设施进行装修、改造等必须书面报南山牧场同意并经南山牧场认证签字确认投资金额，如属杨永义方原因终止合同，则南山牧场不负任何责任。根据上述法律规定及合同约定，本案杨永义承租南山宾馆之后进行了装修，但没有证据表明其装修装饰经出租方南山牧场书面同意，故南山牧场对杨永义的装修经济损失不应承担赔偿责任。对于新增物品损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条的规定以及双方租赁合同约定，未附合于房屋的新增物品损失不属于承租人主张损失的赔偿范围，故原审未判决南山牧场承担该经济损失并无不当。本案双方在履行合同的过程中均存在违约行为，原审根据合同约定判决双方相互承担支付违约金的责任，亦并无不当。 综上所述，杨永义提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审诉讼费24995元，由上诉人杨永义负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  申 杰 审 判 员  王文俊 审 判 员  罗 松 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  李梅芳 代理书记员  朱文利 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……