广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终34045号上诉人（原审被告）：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，法定代表人：黄清平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：金旺，四川乐伯乐律师事务所。被上诉人（原审原告）：深圳市国跃兴通科技有限公司，法定代表人：朱珈，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李刚，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：易丽，广东华商律师事务所律师。上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤公司）因与被上诉人深圳市国跃兴通科技有限公司（以下简称国跃兴通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初36497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。清凤公司上诉请求：一、撤销本案一审判决第一项；二、改判驳回国跃兴通公司的全部诉讼请求；三、改判国跃兴通公司承担一、二审全部诉讼费、保全费。事实和理由：一、一审法院在清凤公司已经完全举证证明是由于政府原因导致接收荣林路延迟，从而不能办理案涉房产所在大厦的初始登记的情况下随意扩大清凤公司的举证义务，要求清凤公司证明不是由于清凤公司怠于行使建设道路、向政府部门提交资料等相关义务的消极事实，无法律根据。二、办证所依据的政策性法规属于典型的政府性行政规范型法规。一般政府都会在法规有效期到期前通过延长其有效期或颁布新的法规对具体行政行为进行指引，但本案案涉的政策性法规失效且无替代性法规出台属于极个别情况，在无政府部门通知的情况下属于清凤公司不能预料、不能克服的情况。三、虽然不可抗力属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，但法律未禁止合同当事人根据自身情况对不可抗力进行约定。就算是双方约定的不可抗力范围大于一般认识的不可抗力范围时，出于双方合意也应当认定为双方另成立了新的约定免责条款。四、本案清凤公司为国跃兴通公司办证的前提为国跃兴通公司向清凤公司提供相应的办证材料，本案在国跃兴通公司无任何证据证明已向清凤公司履行提供材料的情况下，一审法院认定清凤公司逾期办证缺乏事实依据。五、本案在国跃兴通公司无任何实际损失且未提供任何损失的证据的情况下，一审法院直接认定清凤公司承担万分之三每日的额违约金没有法律和事实依据。国跃兴通公司辩称，一、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》于2020年2月1日才失效。福田法院发给深圳市不动产登记中心的公函，询问2018年12月6日至2020年1月31日期间工业楼宇办证的依据以及是否可以办证，不动产登记中心回复只要转让符合深圳市经济特区登记条例、不动产登记暂行条例实施细则、深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法（试行）的规定，就可以为工业楼宇正常办证。清凤公司一直宣称的因政策失效不能办证的说法完全没有依据。二、合同约定的延期办证违约金条款是双方自愿约定的，合法有效，且合同版本是市住建局定制版本，经过合规性论证，法院应当支持违约金条款，不应作任何调整。国跃兴通公司向一审法院起诉请求：1、解除《房地产买卖合同（预售）》；2、清凤公司按照购房总价款万分之三按日向国跃兴通公司支付延期办证期间的违约金120690元（3360000*0.0003*120=120960元）；3、清凤公司返还购房款3360000元及税款98235元；4、返还购房贷款每月利息223588.37元（暂计算至2019年12月，以实际发生金额为准）；5、清凤公司支付解除合同违约金336000元；6、清凤公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月30日，国跃兴通公司与清凤公司签订了《深圳市房地产买卖合同》（预售），约定清凤公司向国跃兴通公司出售位于福田区八卦岭xxx大厦xxxx房，其用途为产业研发用房，建筑面积为58.43平方米，套内建筑面积为37.7平方米。按照套内建筑面积计算房价，单价为89124.67元，购房总价款为3360000元。国跃兴通公司以按揭方式付款，签订合同之日起1日内支付购房总价款的30%（1010000元），并办理银行贷款支付剩余价款2350000元。房产约定交付时间为2017年12月31日。双方还在合同第十四条约定，本合同中的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力致使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的。出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间。第二十一条约定，出卖人应在取得工程竣工验收证明之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择下列第叁种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》：叁、待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。2017年12月30日，双方还签订了合同的附件五，即补充约定。该补充约定第十条对原合同第十四条关于“不可抗力”进行了补充：“1、本合同所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、国家法律法规及政策变化、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误、政府主管机关、测量机构原因导致延误、误差、第三者过错行为、施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。2、对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同规定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，或按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。”补充约定第十六条对原合同第二十一条[办证义务]、第二十二条[延期办证的违约责任]进行了修改与补充：“1、按揭付款购房的，买受人必须委托出卖人办理该房产的《房地产证》，则买受人应按出卖人通知交纳各种应由买受人承担的税费和费用以及提供办证所需的全部资料。出卖人在本合同约定的交付截止日起240天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行之后即视为履行了办证义务。如需买受人补充办证资料或费用，买受人应在接到出卖人通知后3天之内将符合要求的资料或应交的费用提交给出卖人。4、若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题，导致买受人在本合同约定的交付截止日起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人违约，出卖人应自延期的第二日起按本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任。”补充约定第二十一条对相关事宜进行了告知：根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕xx号）、《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》（深规土〔2013〕xxx号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕xxx号）及深圳市科技工贸和信息化委员会《关于同意批准福田区荣生高新技术创业园二期产业规划的复函》（深科工贸信规划字〔2010〕xxx号）的规定，本房地产所在项目园区产业功能定位为创意产业及IT软件服务外包产业，属于深圳市鼓励发展的产业，符合深圳市工业规划及产业布局规划。且本房地产的受让人应当是经依法注册登记的企业，注册资质须符合创意产业及IT软件服务外包产业定位的要求。补充约定第二十四条约定，买卖双方确认本补充协议条款系经双方协商和谈判而达成，不构成任何一方的格式条款。国跃兴通公司支付了首期款并在深圳农村商业银行办理了贷款金额为2350000元的抵押贷款，清凤公司于2018年8月16日为国跃兴通公司开具了3360000元的增值税发票。2018年7月1日，国跃兴通公司办理了入伙手续，清凤公司收取了国跃兴通公司契税、产权登记费、不动产权证书贴花、印花税等费用98235元。2015年9月21日，清凤公司与深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局签订了“深圳市土地使用权出让合同书”，取得了地块编号为xxxx的土地使用权。2017年1月12日，清凤公司取得涉案房产所在土地使用权的“不动产权证书”（粤（2017）深圳市不动产权第xxx号），该证书附记本宗地权属来源为协议，土地性质为商品房，产业研发用房15630平方米性质为商品房，项目配建的荣林路等相关市政工程，建成后无偿移交给政府，权利人须自土地合同签订之日起1年内动工开发建设，竣工日期在2019年1月25日以前。2017年12月26日，涉案房产所在大厦取得“建设工程竣工测量报告”。2018年2月11日，清凤公司取得涉案房产所在清凤荣盛创投大厦的“建设工程规划验收合格证”（深规土建验xxx号），在备注中记载，办理该项目产权初始登记前，须按规划要求完成荣林路的建设责任并移交。2018年3月22日，深圳市住房和建设局向清凤公司出具“深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执”。2019年5月23日，清凤公司取得涉案房产所在大厦的不动产产权证（粤（2019）深圳市不动产第xxx号），完成初始登记。至庭审时，该证已加盖深圳市不动产登记中心注销章。清凤公司提交了两份“道路交通设施移交书”，其中记载工程名称为“园岭街道荣林路市政工程”，起止里程为“XK0+000至XK0+180.69”，开工时期为2017年12月10日，竣工日期为2018年9月14日，施工单位及建设单位盖章日期均为2018年9月17日，深圳市交通运输委员会福田交通运输局盖章时期为2018年12月27日，深圳市交通公用设施管理局盖章日期为2019年3月1日。《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕x号）施行日期为2013年1月7日，《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》（深规土〔2013〕xxx号）施行日期为2013年12月6日，有效期为5年，《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕xxx号）施行日期为2014年8月8日，有效期为5年。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方争议焦点主要为出卖方是否存在延期办证情形，以及出卖方是否应当承担违约责任。双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件五补充约定中已明确由清凤公司负责办理交易房产的权属证书，且约定了办理期限为房产交付之日起240天内。办证期限应从国跃兴通公司办理入伙手续之次日（即2018年7月2日）起算，故按照合同约定，清凤公司应在2019年2月26日前（含当日）向政府主管部门提交办理权属证书的资料。清凤公司抗辩理由主要有以下三点：一、本房地产项目配建的荣林路因政府原因导致接收延迟，从而不能办理案涉房产所在大厦的初始登记；二、案涉房产办理权属证书依据的政策法规失效，导致不能办理转移登记；三、上述两点原因应属于合同约定的不可抗力，依法应免责。对此，一审法院分析如下：首先，清凤公司提交的“道路交通设施移交书”中显示配建的荣林路全长为180.69米，开工时间为2017年12月10日，竣工时间为2018年9月4日，深圳市交通公用设施管理局盖章日期为2019年3月1日，该移交书无法证明是政府原因导致接收延迟还是清凤公司怠于行使建设道路、向政府部门提交资料等相关义务；其次，办理权属证书依据的政策法规均有明确的施行日期和有效期，清凤公司应当预见法规失效后可能导致的后果；再次，不可抗力属于法定免责事由，不论当事人约定何种情形，仍然要遵循不能预见、不能避免和不能克服的前提，清凤公司主张的前述两点抗辩理由均不符合不可抗力的前提条件；最后，因违约责任属于无过错责任，在不属于不可抗力的情形下，清凤公司未按照合同约定期限履行办证义务，存在违约情形，应当承担违约责任。双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条已经约定逾期办证的违约责任，即出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。故清凤公司应当从2019年2月26日起支付逾期办证违约金。合同中虽然约定延期办证的时间达到120日（即至2019年6月25日）可以解除合同，但该约定不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，故国跃兴通公司关于解除合同、返还购房款及利息、返还税款、支付解除合同违约金的请求一审法院不予支持。国跃兴通公司请求支付120日的延期办证违约金120690元（3360000×0.3‰×120），一审法院予以支持。一审法院判决：一、清凤公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向国跃兴通公司支付逾期办证违约金120690元；二、驳回国跃兴通公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费39908.1元，由国跃兴通公司负担38746.8元，由清凤公司负担1161.3元。本案保全费用5000元，由国跃兴通公司负担4854.5元，由清凤公司负担145.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，国跃兴通公司与清凤公司签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）及附件系当事人真实意思表示。清凤公司未在合同约定期限内为国跃兴通公司办理房地产证，应当依照合同约定承担支付延期办证违约金的责任。针对清凤公司上诉主张的各项免责理由，本院分析如下：首先，关于附件五补充约定第十条内容，属于格式条款，清凤公司作为提供格式条款的一方，未采取合理方式提请相对方予以注意，本院认为该条款中关于免除及限制清凤公司责任的内容对国跃兴通公司不发生法律效力。其二，关于清凤公司违约是否符合《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力免责情形。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对于不可抗力事由的举证责任在于主张免责的一方。清凤公司提交的“道路交通设施移交书”仅记载相关主管机关签章时间，无法证明该期间属于无法预见的延误期间，更无法证明系政府主管机关导致荣林路项目移交延误。清凤公司关于荣林路项目移交属于不可抗力的上诉理由不成立。第三，关于工业楼宇转让相关政策依据时效届满导致无法办证的上诉意见。根据同一楼盘所涉另案中深圳市不动产登记中心复函内容，涉案楼宇在2018年12月6日至2020年1月31日期间，转让应符合《深圳经济特区房地产登记条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》及《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》的规定；房地产登记办理程序为“（一）提出申请；（二）受理申请；……（八）计收规费并颁发房地产权利证书。”由此可见，清凤公司在完成荣林路移交行为后，不存在工业楼宇转让无法可依的情况，本院对清凤公司此项上诉理由不予采纳。第四，依据附件五补充约定第十六条，按揭付款购房的，买受人必须委托出卖人办理《房地产证》，买受人应按出卖人通知交纳各种应由买受人承担的税费和费用以及提供办证所需的全部资料。本案中，清凤公司未提交证据证明2019年6月25日前曾通知国跃兴通公司提供办证所需的全部资料，清凤公司以国跃兴通公司未提交办证资料为由对其逾期办证行为进行抗辩，理据不足。第五，约定违约金超过实际损失的举证责任在于违约一方，在无充分证据证明的情况下，清凤公司请求减少违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，本院认为清凤公司逾期办理房地产证构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。另，对于国跃兴通公司二审增加诉讼请求，清凤公司未同意由在本案中一并审理，国跃兴通公司可另行起诉。综上，清凤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1161.3元，由上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月十四日本件与原本核对无异书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。