湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9769号上诉人（原审原告、反诉被告）：黎玲，女，汉族，1973年1月23日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：代华兴，湖北楚卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉美中美文化发展有限公司，住所地武汉市汉阳区武汉琴台大剧院**艺术展厅。法定代表人：贺立军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李傲兰，湖北法辉律师事务所律师。上诉人黎玲因与被上诉人武汉美中美文化发展有限公司（以下简称美中美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初3307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黎玲上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判支持赔偿黎玲损失人民币286230.01元；3.改判驳回黎玲向美中美公司支付占有使用费55600元；4.改判形成及未形成附合的装饰装修物美中美公司己实际利用，由美中美公司折价予以补偿；5.—审、二审诉讼费由美中美公司承担。事实与理由：一、从一审判决的结果来看，违法行为人不但未受到法律的制裁，反而通过违法行为赚取了利益，如此判决结果将会造成不良的社会效果，严重影响司法的公平正义，严重误导、歪曲了社会公民的价值观。（一）美中美公司在签订及履行合同违法。1.美中美公司明知其出租标的系无规划许可证、无房屋权属证、无消防验收合格证的房犀，将其出租给黎玲，显然存在违法。而在合同履行中直至引发诉讼，其仍未取得上述证书，属于违法行为的延续。该事实也得到了一审法院的确认。2.黎玲与美中美公司签订的《房屋及办公租赁协议》第三条中第2款约定：“场地使用期间，甲方（美中美公司）保证该办公区域及其附属公共设施处于正常的可使用和安全的状态”。而事实是：美中美公司出租的房屋被消防部门反复贴《封条》，《封条》内容表明了租赁标的不符合消防要求。该事实说明美中美公司根本没有确保出租标的处于“安全状态”，属于美中美公司违法及违约。（二）造成合同无效的根源是出租标的系无规划许可证、无房屋权属证、无消防验收合格证的房屋。2.显然合同无效不是黎玲所致。假如美中美公司提供的标的物有上述合法的证书，不会导致合同无效，也不会导致黎玲巨大的经济损失，更不会引发本案的纠纷。（三）美中美公司因为违法而赚取了巨大经济利益。美中美公司通过其违法行为，赚取净利润为190273.72元。（四）本案的判决结果，严重的惩罚了作为合同善意一方的黎玲，而纵容并保护了作为恶意一方的美中美公司。二、黎玲按照美中美公司提供的格式条款合同《房屋及办公租赁协议》履行，一审判决黎玲违法经营，而美中美公司不属于违法，是极其错误的，也是荒谬的。《房屋及办公租赁协议》系美中美公司提供的格式条款，该协议第一条第1款：“房屋用途”明确规定：“乙方（黎玲）向甲方承诺租赁区域用于文化发展类培训及办公使用”。根据一审判决的认定，可以推导出黎玲与美中美公司签订《房屋及办公租赁协议》后，注定是要承担法律责仵的。因为：若按约定履行合同,从事文化发展类培训业务，黎玲属于非法经营，与美中美公司没有任何关系；若不按合同约定从事其他商业经营，则属于改变租赁物用途，可能需要承担“擅自改变租赁标的用途”的违约责任。三、黎玲与美中美公司在本案中的责任比例问题。既然本案合同无效，则应当追究合同无效的原因，哪一方的原因造成了合同无效，自然承担的责任更多一些。而一审法院明显避重就轻，混淆是非，也未考虑何方是善意、恶意。黎玲应当承担不超过30%的责任。因为黎玲的过错在于太过于草率，太过于相信美中美公司可以租赁其房屋从事“文化发展类培训”，而忽视了美中美公司提供的标的物是否合法造成的风险问题。四、黎玲是否应当支付美中美公司房屋占有使用费的问题。1.对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的理解。该条款内容为：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。仔细斟酌“参照合同约定的租金标准”含义。可知：租金标准一是“参照”，而非“按照”：二是租金标准需要参照“约定”，而非无视“约定”直接以租金标准计算。否者，就曲解了立法者的立法意图。本案中，一审判决无视双方的“合意”，即：合同约定有“免租期三个月”，直接按照租金标准进行计算。违背了民事活动中公民的“意思自治”的基本原则。合同免租期一是出租方为了吸引客户而进行退让采取的优惠条件，二是存在免租期的出租房屋往往为“毛坯”，承租人需要装修。3.房屋交接期间的占有使用费全部由黎玲承担，既不公平也不合理。因美中美公司的标的物三番五次被消防部门贴封条，导致黎玲的客户全部与黎玲解除合同，黎玲无法经营，及时向美中美公司提出解除合同并要求办理房屋交接手续（于2018年7月3日邮寄信函），美中美公司于2018年7月20日与黎玲办理了房屋交接手续。五、一审法院对于“附和物”与“非附和物”的理解是错误的。1.一审判决将安装在墙上的“木隔断”、“灯具”、“洗漱台”“监控探头”等等，均认定为“未形成附和的装饰装修物”。如此认定，等同于是凡能从墙上拆卸的物品均为“非附和物”。黎玲认为，区分“附和物”与“非附和物”的关键，应当为：物品在装修中被安装后，该物品的属性是否仍然能够保持独立性。若安装后成为“从物”，则属于“附和物”，若仍然保持独立，未能成为“从物”，则属于“非附和物”。六、本案中区分“附和物”与“非附和物”己没有现实意义。1.黎玲与美中美公司房屋父接后，出租屋内的所有物品己移交给美中美公司占有并使用（并且还将屋内所有设备设施租赁给了下一个租户），美中美公司对此未提出任何异议。2.案件审理两年后，现在判决黎玲去拆除判决书列明的“非附和物”，必然会导致下一个矛盾的发生，并且，也破坏了房屋的现有价值，更可能导致环境的污染以及资源的浪费（因为黎玲将上列物品拆除后没有任何用途，只得丢弃）。七、经营损失应酌情予以赔偿。如前所述，《房屋及办公租赁协议》若有效，则必然可以为黎玲带来一定的经济收益。《房屋及办公租赁协议》若被认定为无效，则必然造成了黎玲经营损失。美中美公司辩称，一、请求依法判决维持原判。二、美中美公司所提供房屋及其附属相关设施均可正常使用。房屋被贴封条是黎玲导致，截止今日涉案房屋仍在正常使用。涉案房屋没有建设规划许可证是历史遗留问题，不是美中美公司导致。三、美中美公司已经对房屋的现状尽到告知义务。四、合同无效后，一审法院已经区分了形成附和及未形成附和的装饰装修物。被黎玲放弃相关权益，其应自行承担不利后果。五、黎玲在2017年8月29日至2018年7月20日期间占有使用案涉房屋是事实，黎玲对此事实没有异议，只是对房屋占有使用标准有异议。六、黎玲所诉其经营损失属于可得利益损失并不属于承租人产生的实际损失，该赔偿请求不属于合法民事权益，其相关请求不成立。黎玲向一审法院起诉请求：1、确认黎玲与美中美公司签订的《房屋及办公租赁协议》及《房屋及办公租赁补充协议》无效；2、美中美公司返还租房押金12,000元，赔偿黎玲装修损失177,821.94元、经营损失96,408.07元[退还学生学费199,138元的30%（黎玲经营教育培训的利润率）即59,741.40元+风向标加盟费35,000元+风向标管理费1,666.67元]，共计286,230.01元；3、本案诉讼费由美中美公司承担。美中美公司反诉请求：1、确认美中美公司与黎玲签订的《房屋及办公租赁协议》及《房屋及办公租赁补充协议》无效；2、黎玲向美中美公司支付2018年6月1日至2018年7月20日的房屋占用使用费20000元；3、黎玲赔偿美中美公司3个月免租期损失36000元；4、黎玲清退租赁房屋内的遗留物品并恢复房屋原状；5、本案的诉讼费用由黎玲承担。一审法院查明事实：2017年3月28日美中美公司与武汉龙洲置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由武汉龙洲置业有限公司将坐落于武汉市汉阳区江堤中路6号（即江堤中路马路湾公交车站旁）建筑面积为1420平方米门面房（范围为主楼及主楼附楼）整体出租给美中美公司使用，租赁房屋将被改造为“孵化器”和“文化产业园”，用作艺术培训、文化产业或办公等用途，办公房租赁期自2017年4月1日到2027年3月31日止。2017年8月28日黎玲与武汉东湖新技术开发区风向标英语培训中心签订《合作协议书》一份，约定由风向标培训中心将其使用专有教材以及管理体系开展相关培训的业务授权给黎玲使用，首次合作培训服务费60000元，首年管理费用10000元，合作期限为2017年8月28日至2019年8月27日。合同签订后，黎玲于2017年8月28日、2017年9月1日分别向武汉东湖新技术开发区风向标英语培训中心法人邵红山支付了风向标管理费10000元及风向标加盟费60000元。2017年8月29日，美中美公司（甲方）与黎玲（乙方）签订《房屋及办公租赁协议》（以下简称《租赁协议》）一份，约定“一、乙方场地用途与经营方式：房屋用途：乙方向甲方承诺租赁区域用于文化发展类培训及办公使用，乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用发布的相关规定,乙方保证不得从事任何违法经营活动；使用区域：1、区域，房租门牌号：武汉市汉阳区江提中路6号，房屋名称：江欣苑文化创意园，具体位置：附楼第一层整层（含2楼公共过道）；2、公共设施：甲方向乙方提供：（1）水电宽带进园区；（2）为乙方出入提供便利；二、合作期限与要约：1、甲、乙双方约定,在场地使用期限内乙方向甲方支付租金标准如下：合同签订合作期限为2017年8月29日至2025年8月31日；场地使用租期：约8年；场地使用租金：租金以合同约定位置计价,租金为每月租金12000元；以后每2年租金按5%递增,免租期为2017年8月29日--2017年10月31日；以后每三个月支付一次租金。2、物业费及水电费由甲方支付；电费按1.1元/度计算。3、乙方支付租金的方式如下：自合同签字之日起支付5个月租金人民币陆万元整（Y60000），押金壹万贰仟元整（Y12000.00），以后每3个月支付一次，每次提前1个月内支付。4、乙方可以使用对公账户转账或现金支付场地租金，甲方收到乙方所交的费用后,应在3日内向乙方提供收款收据或者发票。5、双方商定：合同签字生效后乙方需向甲方支付押金壹万贰仟元整（￥120000）和首次5个月租金人民币陆万元整，共计柒万贰仟元整（￥72000.00）……7、乙方提前退租需要提前3个月通知甲方；合同执行中提前退租且未到1年租期者，押金不于退还……四、房屋返还时间及状态……2、乙方返还该使用区域应当符合正常使用后的状态。返还时,应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用……八、争议裁决：甲、乙双方在履行本合同过程中如发生争议，应通过协商解决，并签约补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；协商解决不成者，双方同意选择依法向汉阳区人民法院起诉方式解决。”黎玲于签订合同当日向美中美公司支付押金及租金合计72000元。黎玲于2017年9月9日起至2017年10月31日期间对案涉房屋进行了装修。2017年9月14日武汉学思明教育咨询有限公司（法定代表人为黎玲）成立，并在工商行政管理部门办理了注册登记手续及营业执照，营业执照注明“经营范围：教育咨询（不含中小学文化类教育培训）；文化艺术交流活动策划；软件研发；商务信息咨询；企业管理咨询；企业营销策划（依法须经审批的项目，经相关部门审批后方可开展经营活动）。”在办理注册登记手续时武汉学思明教育咨询有限公司向工商行政管理部门提交了武汉市汉阳区人民政府江堤街办事处及武汉市汉阳区江堤街江欣苑社区居民委员会于2017年9月1日共同出具的《住所使用证明》一份，该《证明》注明“……武汉学思明教育咨询有限公司设在武汉市汉阳区江堤中路**江欣苑文化创意园**众创空间**，该房产为武汉龙洲置业有限公司所有，提供给武汉学思明教育有限公司使用。房屋规划用途为商业，非违章建筑，房产权正在办理中，属于产权和使用清晰的非住宅合法建筑，符，符合企业住所登记条件2017年9月12日黎玲、张静向工商行政管理部门出具《承诺书》一份，注明“兹有武汉学思明教育咨询有限公司申请在武汉市汉阳区武汉市汉阳区江提中路6号江欣苑文化创意园三楼众创空间A26号的房屋经营。该公司承诺不得以“教育咨询服务”名义开展中小学文化教育培训活动。由此引起的纠纷和法律责任由武汉学思明教育咨询有限公司承担。”2017年11月3日武汉学思明教育咨询有限公司在案涉租赁房屋开始对外开展教育培训、招生收费、开班授课业务，财务独立核算，但门店对外挂牌名称为“武汉东湖新技术开发区风向标英语培训中心江欣苑校区”，实际经营的教学内容是高中、初中、小学的应试教育全科课外培训（含语文、数学、英语、物理、化学等），招生对象为在读的高中、初中、小学学生。2017年11月23日美中美公司（甲方）与黎玲达成《房屋及办公租赁补充协议》一份，约定“1、合同签订合作期限为2017年8月29日至2025年8月31日，免租壹个月，时间为2018年4月1日-2018年4月30日。2、水电费由乙方支付：电费按1.1元/度计算。此补充协议从2017年11月23日开始执行。”由于包括案涉出租房屋在内的部分江欣苑文化创意园出租房屋存在消防隐患，2018年4月17日武汉市公安局汉阳分局消防大队与江堤街派出所共同进行了消防检查后，对案涉租赁房屋大门张贴了封条。黎玲根据消防部门的要求在案涉房屋一楼教室加开了一个消防逃生门，为此支出支付费用1880元。同年6月12日由于案涉租赁房屋仍然未能整改达标，武汉市公安局汉阳分局消防大队与江堤街派出所对江欣苑文化创意园的配电柜实施拉闸、停止送电，并对配电柜张贴了封条。2018年4月黎玲以租赁房屋存在消防隐患为由拒绝按照合同约定向美中美公司支付租金。同年6月3日黎玲向美中美公司支付一个月租金12000元。武汉学思明教育咨询有限公司于2018年7月3日向美中美公司发出终止合同并办理交接手续的通知，次日黎玲向美中美公司发出说明1份，表示前述通知代表其本人意见。美中美公司于同月20日安排物业经理周某某与黎玲办理了腾退房屋的手续，并签署《房屋交接清单》一份，注明“我本人承租武汉美中美文化发展有限公司位于武汉汉阳区江堤中路11号江欣苑文化创意园附楼一楼房屋，现房屋腾退交接清单如下：一、教室1-9、多媒体教室、咨询室1、咨询室2、办公室、厕所（男女）、仓库墙面（教室玻璃隔断）及所有门、门锁、窗、窗帘（厕所和仓库无窗帘）、灯、开关都完好无损；厕所的洗手台盆、玻璃镜子、拖把池及水龙头、2个水箱及蹲坑都完好无损；6号教室逃生门一个完好，5号教室有一块玻璃外层呈网状。二、大厅内一个前台、办公室一张大办公桌；大厅及所有过道灯和开关都完好无损；多媒体教室内空气开关一个完好无损。三、大门是电动门,电动门完好无损；电动门说明书一套。四、两个风管机及遥控完好无损、灭火器6个。五、钥匙：1、教室1-9、多媒体教室、咨询室1、咨询室2、办公室、厕所（男女）、仓库钥匙各贰把；2、电动门钥匙叁把，机械锁钥匙贰把，门禁15个，密码1702；3、大院伸缩门遥控钥匙壹把。六、截止20l8.7.5，水表13吨；电表止码2565。”2018年9月12日美中美公司向黎玲出具《房屋清退通知书》一份，注明“通知事项：请你于2018年9月18日前清退位于武汉市汉阳区江提中路6号江欣范文化创意园附楼第一层房屋内的所有物品。相关说明：因你方逾期不支付租金，我司已向你方发送了《解除租赁合同通知书》，2018年7月20日，你方已经实质性将房屋移交我司并签署物品移交清单。目前租货房屋已经无人使用,但房屋内仍遗留有办公桌等物品，同时你方租货房屋后有适当装修。我司现再次通知你方，请于2018年9月18日前清退房屋内的全部物品，并将房屋恢复原状。逾期未清理，我司将自行处置（包括但不限于销毁、抛弃等措施）；装饰装修我司自行处理,由此导致的损失及发生的相关费用,均由你方承担。”一审法院另查明：案涉房屋所在楼房始于上世纪70年代武汉市汉阳区江堤乡向阳村村委会修建的屠宰场，2008年向阳村村委会对案涉房屋所在楼房进行了改扩建及装修，当时未办理建设工程规划许可证，事后亦未予补办。武汉学思明教育咨询有限公司、武汉东湖新技术开发区风向标英语培训中心江欣苑校区及黎玲个人至今未能办理《办学许可证》及办学《营业执照》，现已未再经营教育培训业务。一审法院还查明：2018年11月28日黎玲申请对案涉房屋的装修损失进行鉴定，经一审法院委托武汉光谷联合产权交易所摇号确定鉴定机构，湖北大有工程咨询有限公司于2019年1月28日出具鉴咨字[2019]第0017号造价鉴定意见书，鉴定结论为：“1、现场实勘、测量、拍照技术工程量，工程计价按室内装修工程施工合同、卓美之家合同书、高间隔墙施工合同、入口门制作安装合同计算，鉴定造价为225282.32元。2、争议项：2.1甲方采购工程中已拆除部分鉴定造价为2018.20元；2.2合同清单以外的工程鉴定造价为4590.00元；3、鉴定机构建议装修损失按一次性摊销。”2019年4月8日，美中美公司认为上述鉴定程序不合法，提交书面重新鉴定申请，要求对案涉房屋的装修损失进行重新鉴定。经审查，上述鉴定意见书中明确注明该鉴定适用鄂建造咨（2007）12号《湖北省工程造价经济纠纷鉴定业务导则》，但实际鉴定操作违反该导则第10条、第11条、第15条的规定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款第二项的规定，因上述鉴定程序严重违法，一审法院对美中美公司的申请予以准许，决定对案涉房屋的装修损失进行重新鉴定。经一审法院委托武汉光谷联合产权交易所摇号确定鉴定机构，中德华建（北京）国际工程技术有限公司于2019年10月10日出具中德华建（鄂）价鉴[2019]-SJ-6805号装修工程量及工程造价鉴定意见书，结论为：位于武汉市汉阳区江堤中路**江欣苑文化创意园附楼第**整层房屋的装修工程量及工程造价，可确定部分工程造价为156415.54元，不可确定部分工程造价为48090.34元。2019年10月26日，一审法院组织黎玲、美中美公司对上述鉴定意见书进行质证，黎玲、美中美公司均对鉴定结论提出异议，要求鉴定机构对于与事实不符的部分进行重新调整。2019年10月30日，中德华建（北京）国际工程技术有限公司根据原、美中美公司反馈的意见，向一审法院出具《对位于武汉市汉阳区江堤中路6号江欣苑文化创意园附楼第一层整层房屋的装修工程量及工程造价进行鉴定鉴定意见书的笔录的回函》1份，对鉴定结论可确定部分中高间隔墙施工合同包干价及不可确定部分高间隔墙施工合同包干价作出相应调整，更正鉴定结论为：案涉房屋的装修工程量及工程造价，可确定部分工程造价为160989.41元，不可确定部分工程造价为36645.34元。因美中美公司申请对案涉房屋装修的参与价值进行评估，一审法院委托武汉光谷联合产权交易所摇号确定鉴定机构，众联资产评估有限公司于2020年1月14日作出众联估值字[2020]第1001号装修残值估值报告，结论为：武汉市汉阳区江堤中路6号江欣苑文化创意园附楼第一层整层房屋的装修残值在2019年12月27日的估值结果为137019.26元（可确定部分造价121191.44元、不可确定部分造价15827.82元）。由于美中美公司的书面评估申请中未明确评估基准日，导致案涉房屋的上述中德华建（鄂）价鉴[2019]-SJ-6805号装修工程量及工程造价鉴定意见书、众联估值字[2020]第1001号装修残值估值报告的评估基准日定在了现场查勘的时点。2020年5月7日，黎玲认为原、美中美公司就案涉房屋办理交接手续的时间为2018年7月20日，故鉴定机构对涉案房屋装修残值估值鉴定的基准日应为2018年7月21日，向一审法院提交书面申请，要求鉴定机构按该基准日予以更正。一审法院认为该意见符合法律规定，予以准许。2020年5月22日，中德华建（北京）国际工程技术有限公司出具《对位于武汉市汉阳区江堤中路6号江欣苑文化创意园附楼第一层整层房屋的装修工程量及工程造价进行鉴定补充报告说明》1份，以2018年7月21日的基准日作出相应调整，鉴定结论为：案涉房屋的装修工程量及工程造价，可确定部分工程造价为173876.48元、不可确定部分工程造价为35295.34元。2020年5月29日，众联资产评估有限公司出具《众联估值字[2020]第1001号报告补充说明》1份，以2018年7月21日为基准日修改造价咨询报告，结论为：案涉房屋装修残值在2018年7月21日的估值结果为177821.94元（可确定部分造价159057.05元、不可确定部分造价18764.89元）。黎玲及美中美公司对上述《众联估值字[2020]第1001号报告补充说明》均无异议。美中美公司为本案鉴定支付鉴定费20,000元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于未形成附合的装饰物及已形成附合的装饰装修物的问题。美中美公司主张《众联估值字[2020]第1001号报告补充说明》所列案涉房屋装修残值装饰装修物中，木隔断3.06平方米、成品办公桌1个、成品前台1个、灭火器6组、六边型造型灯4套、明装筒灯1套、罩子灯及节能灯10套、筒灯16套、掉线灯13套、轨道射灯6套、灯带1平方米、节能灯4套、感应灯泡1套、洗漱台1个、监控探头4个、卷帘16副、铭牌15个、PVC字制作12个、广告标识制作1项、中央空调合同包干价1项均为未形成附合的装饰装修物（截止2018年7月21日残值合计42715.15元），其他都是已形成附合的装饰装修物。黎玲对此认为除了成品办公桌1个及灭火器6组属于未形成附合的装饰物外，其他都是已形成附合的装饰装修物，至少中央空调不应当属于未形成附合的装饰装修物。经审核，所谓未形成附合的装饰装修物通俗来说，是指可以分离，拆除后不会损害建筑物本身的装饰物。上述装饰物中木隔断3.06平方米、成品办公桌1个、成品前台1个、灭火器6组、六边型造型灯4套、明装筒灯1套、罩子灯及节能灯10套、筒灯16套、掉线灯13套、轨道射灯6套、灯带1平方米、节能灯4套、感应灯泡1套、洗漱台1个、监控探头4个、卷帘16副、铭牌15个、PVC字制作12个、广告标识制作1项均属于可以分离，拆除后不会损害建筑物本身的装饰物，即未形成附合的装饰装修物。其他包括中央空调在内的《众联估值字[2020]第1001号报告补充说明》中所列案涉房屋装饰装修物，拆除后会损害建筑物本身，故属于已形成附合的装饰装修物。以上物品在鉴定报告可确认部分中涉及装饰工程中的物品（包括木隔断3.06平方米、成品办公桌1个、成品前台1个）价款2000.46元，根据残值鉴定报告的计算可知，此部分物品的残值为1848.43元[重置价格（评估的工程造价）乘以成新率（即折旧率，由于《众联估值字[2020]第1001号报告补充说明》中未对每种物品注明残值及成新率，故一审法院按照每类物品的残值÷每类物品的重置价格（评估的工程造价）估算成新率予以计算，以下以此类推）：2000.46元×（87639.31元÷94847.74元）]；涉及水电安装工程中物品（包括灭火器6组）价款369.24元,此部分物品的残值为333.05元[369.24元×（1595.21元÷1768.53元）]；涉及甲方采购清单中（包括六边型造型灯4套、明装筒灯1套、罩子灯及节能灯10套、筒灯16套、掉线灯13套、轨道射灯6套、灯带1平方米、节能灯4套、感应灯泡1套、洗漱台1个、监控探头4个、卷帘16副、铭牌15个、PVC字制作12个、广告标识制作1项）的价款24161.51元，此部分物品的残值为22430.63元[24161.51元×（54650.52元÷58867.67元）]；以上物品装修残值（现值）共计24612.11元（1848.43元+333.05元+22430.63元）。扣除以上物品后，形成附合装修可确定部分装修造价残值为134444.94元[159057.05元-24612.11元]，不可确定部分装修造价残值为18764.89元。2、关于黎玲因公安消防部门查封停止营业的时间问题。黎玲主张2018年4月17日公安消防部门对案涉租赁房屋大门张贴了封条，三日后公安消防部门拆除了封条，并提交了查封现场手机照片两张予以证明。美中美公司对此不予认可，认为公安消防部门当时并未对案涉租赁房屋大门张贴封条。经审查，黎玲提交的查封现场手机照片清晰，可以清楚地显示案涉租赁房屋大门张贴了封条以及封条上包括时间和公章在内的具体内容，故对黎玲的上述主张予以采信。黎玲主张2018年6月12日公安消防部门对江欣苑创意园的配电柜实施拉闸、停止送电，并对配电柜张贴封条，直至十余日后才撤除封条恢复供电。美中美公司对此不予认可，认为因创意园相关门店整改达标，3日后（同月15日）公安消防部门即撤除封条恢复送电。双方就上述各自主张均未能提交证据证明，经一审法院向武汉市公安局汉阳分局原消防大队及江堤街派出所江欣苑社区警务室的经办民警调查，经办民警反映的情况与美中美公司上述主张的内容一致，故一审法院对美中美公司的上述主张予以采信。3、关于黎玲办学退还学费损失的问题。黎玲主张由于案涉租赁房屋被公安消防部门查封，导致黎玲办学招收的学员被迫与黎玲解除培训服务，造成直接经济损失199138元，黎玲为此提交《退费清单》一张、《学员退款结算表》三十六份及《银行交易明细》一份予以证明。美中美公司对此不予认可，认为《退费清单》及《学员退款结算表》均为黎玲自制，无法核实其真实性，反而从《学员退款结算表》可以看出，退费的原因是黎玲提前收费后未能按照约定课时上课按约定退费，这不能计算为黎玲的损失；《银行交易明细》虽然真实，但不能证明这些支出是黎玲的损失。经审查，黎玲提交的《学员退款结算表》上有学生家长的签名，与《银行交易明细》能够相互佐证，故一审法院确认由于公安消防部门对案涉租赁房屋采取查封、断电措施，导致黎玲办学招收的学员与黎玲解除培训服务，黎玲退还学员学费199138元。一审法院认为，一、关于《房屋及办公租赁协议》及《房屋及办公租赁补充协议》效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案案涉租赁房屋既无建设规划许可证，也无房屋权属证明，美中美公司与黎玲就案涉租赁房屋订立的《房屋及办公租赁协议》及《房屋及办公租赁补充协议》应为无效。二、关于装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案黎玲对案涉租赁房屋进行装修，美中美公司对此是明知且同意，而美中美公司并未表示同意利用该装修，故对该装修损失，应按照双方过错比例进行分担。因此，本案双方应当按照过错责任分担装修损失。案涉租赁房屋中的木隔断、灭火器等未形成附合的装饰装修物，美中美公司明确表示不同意利用上述物品，并要求黎玲予以拆除，故黎玲可对上述物品进行拆除，上述物品不计入装修损失。经审核，结合2018年7月20日黎玲与美中美公司办理案涉租赁房屋腾退手续时签署的《房屋交接清单》及一审法院确认的《众联估值字[2020]第1001号报告补充说明》所列案涉房屋装修残值装饰装修物中所含未形成附合的装饰装修物，可以确定2018年7月20日黎玲与美中美公司办理案涉租赁房屋交接腾退手续后，案涉房屋内留存的未形成附合装饰装修物有：成品办公桌1个、成品前台1个、灭火器6组、六边型造型灯4套、明装筒灯1套、罩子灯及节能灯10套、筒灯16套、掉线灯13套、轨道射灯6套、灯带1平方米、节能灯4套、感应灯泡1套、卷帘16副，可由承租人黎玲拆除。关于《房屋交接清单》中未登记的洗漱台1个、监控探头4个、铭牌15个、PVC字制作12个、广告标识制作1项等物品，无证据证明上述装饰装修物在双方交接时留存于案涉租赁房屋内。黎玲主张双方2018年7月20日腾退交接案涉房屋时有很多物品未能及时清点计入《房屋交接清单》，亦未能提交证据证明。如黎玲收集到证据证明双方2018年7月20日腾退交接案涉房屋时，在《房屋交接清单》登记的交接物品之外还存在其它未拆除的未形成附合装饰物，可以与美中美公司协商或另案诉讼处理。对形成附合的装饰装修物，美中美公司不同意利用，故对该部分装修损失，应按照双方的过错比例进行分担。形成附合装修可确定部分造价残值为134444.94元，不可确定部分造价残值为18764.89元，因不可确定部分的装修确已发生，一审法院按照公平原则，酌情按照50%的金额9382.45元（18764.89元×50%）计入损失，未形成附合装修残值共计143827.39元（134444.94元+9382.45元）。黎玲在工商部门办理武汉学思明教育咨询有限公司注册登记手续时，向，向工商行政管理部门提交了武汉市汉阳区人民政府江堤街办事处及武汉市汉阳区江堤街江欣苑社区居民委员会于2017年9月1日共同出具的《住所使用证明》一份，该《证明》注明“……武汉学思明教育咨询有限公司设在武汉市汉阳区江堤中路**江欣苑文化创意园**众创空间**房产……房产权正在办理中……”，由此可以推定黎玲在与美中美公司于2017年8月29日签订《房屋及办公租赁协议》时即明确知道案涉租赁房屋无房屋权属证明，但就此未提出异议，亦未主动要求美中美公司出示建设工程规划许可证，并且自2017年9月9日起至2017年10月31日对案涉房屋进行了装修，导致本案经济损失扩大，其过错显然较大，应对因合同无效产生的装修损失承担主要的民事责任，美中美公司明知涉案房屋没有建设规划许可证及房屋权属证明，但仍予以出租，其应对合同无效之后果承担次要的民事责任。一审法院综合双方履约行为及其他实际情况，酌情认定黎玲应就装修损失承担70%的过错责任（143827.39元×70%=100679.17元），美中美公司就装修损失承担30%的过错责任（143827.39元×30%=43148.22元）。三、关于经营损失的问题。《中华人民共和国民法总则》第三条规定“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。”第八条规定“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”《中华人民共和国教育法》第七十五条规定“违反国家有关规定，举办学校或者其他教育机构的，由教育行政部门或者其他有关行政部门予以撤销；有违法所得的，没收违法所得；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。”根据《民办教育促进法》的规定,开办营利性质的教育培训机构，需要的办学资质为《办学许可证》和办学《营业执照》。具体流程为到教育部门审批《办学许可证》，到工商部门审批办学《营业执照》，办完两证始拥有办学资质。后续尚需确认办学指标、场地、备案等手续,之后才能够正式开办培训业务。本案武汉学思明教育咨询有限公司、武汉东湖新技术开发区风向标英语培训中心江欣苑校区和黎玲个人至今未能办理取得《办学许可证》及办学《营业执照》，均不具备从事营利性教育培训业务的资质，其开展教育培训、招生收费、开班授课（教学内容为高中、初中、小学的应试教育全科课外培训）的行为，属于违法经营活动，依法应予取缔，其关于经营损失的赔偿请求不属于合法民事权益，故黎玲要求美中美公司赔偿经营损失96408.07元[退还学生学费199138元的30%（黎玲经营教育培训的利润率）为59741.40元+风向标加盟费35000元+风向标管理费1666.67元]的诉讼请求，不符合上述法律规定，一审法院不予支持。四、关于房屋占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持……”本案美中美公司与黎玲签订的《房屋及办公租赁协议》及《房屋及办公租赁补充协议》无效，双方对免租期的约定亦属无效。黎玲正常使用案涉租赁房屋的期间为自2017年8月29日起至2018年7月20日止共计319日（扣除因公安消防部门对案涉租赁房屋采取查封及断电措施等原因导致无法使用案涉租赁房屋的6天），黎玲共应向美中美公司支付房屋占有使用费127600元（12000元÷30日×319日），扣除黎玲已经向美中美公司支付的租金72000元，黎玲根据上述法律规定还应该向美中美公司支付房屋占有使用费55600元。故美中美公司要求黎玲向美中美公司支付2018年6月1日至2018年7月20日的房屋占用使用费20000元及3个月免租期损失36000元的反诉请求，一审法院按照黎玲向美中美公司支付房屋占用使用费55600元予以支持，超过部分缺乏事实依据，不予支持。五、由于美中美公司与黎玲已经于2018月7月20日办理了房屋腾退交接手续，并签署了《房屋交接清单》，美中美公司亦未能提交充分证据证明黎玲在案涉房屋内遗留有物品以及恢复房屋原状的具体内容，故美中美公司要求黎玲清退租赁房屋内的遗留物品并恢复房屋原状的反诉请求，缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国教育法》第七十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认黎玲与武汉美中美文化发展有限公司于2017年8月29日签订的《房屋及办公租赁协议》及双方于2017年11月23日签订的《房屋及办公租赁补充协议》无效；二、武汉美中美文化发展有限公司返还黎玲押金12000元；三、武汉美中美文化发展有限公司支付黎玲装修损失43148.22元；四、黎玲支付武汉美中美文化发展有限公司房屋占有使用费55600元；五、上述第二、三、四项相抵，应由黎玲向武汉美中美文化发展有限公司支付451.78元，此款于本判决生效之日起十日内给付；六、黎玲可于本判决生效之日起二十日内拆除黎玲在武汉市汉阳区江提中路6号江欣苑文化创意园附楼第一层整层（含2楼公共过道）内留存的未形成附合装饰装修物：成品办公桌1个、成品前台1个、灭火器6组、六边型造为型灯4套、明装筒灯1套、罩子灯及节能灯10套、筒灯16套、掉线灯13套、轨道射灯6套、灯带1平方米、节能灯4套、感应灯泡1套、卷帘16副，武汉美中美文化发展有限公司对黎玲的上述拆除行为给予协助，拆除时不得损害房屋结构；七、驳回黎玲的其它诉讼请求；八、驳回武汉美中美文化发展有限公司的其它反诉请求。如黎玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5593元、反诉费600元、鉴定费20000元，由黎玲负担13193元、武汉美中美文化发展有限公司负担13000元。上述案件受理费5,593元黎玲已预交，反诉费及鉴定费20600元武汉美中美文化发展有限公司已预交，两项相抵后，黎玲应向武汉美中美文化发展有限公司支付7600元，黎玲于本判决生效之日起十日内将此款支付给武汉美中美文化发展有限公司。二审中，双方当事人未提交新证据。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，美中美公司与黎玲就案涉租赁房屋订立的《房屋及办公租赁协议》及《房屋及办公租赁补充协议》，因案涉租赁房屋既无建设规划许可证，也无房屋权属证明，该合同应为无效。关于装修损失问题。黎玲主张木隔断、灯具、洗漱台、监控探头等，应认定为已形成附和的装饰装修物，因木隔断、灯具、洗漱台、监控探头等均为可以分离、拆除后不会损害建筑物本身的装饰物，一审法院对前述物品属未形成附合的装饰装修物符合物品性质，并无不当，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，因美中美公司不同意利用，前述物品应由承租人黎玲拆除。据此，一审法院认定已形成附合的装饰装修物残值共计143827.39元，亦并无不当。关于装修损失的分担问题，一方面，美中美公司明知涉案房屋没有建设规划许可证及房屋权属证明，但仍予以出租，是案涉租赁合同无效的主要原因，另一方面，黎玲在办理营业执照时即知道或应当知道案涉租赁房屋无房屋权属证明，之后黎玲仍对案涉房屋进行了装修，而装修行为也是装修损失发生的直接原因。综合前述情形，一审法院认定黎玲应就装修损失承担70%的过错责任，存在责任认定不当，考虑双方各自对租赁合同无效及损失发生的过错，本院认为双方平均分担装修损失为宜，故酌情认定美中美公司就装修损失承担50%的过错责任（143827.39元×50%=71913.7元）。关于经营损失问题。黎玲及与其相关的武汉学思明教育咨询有限公司、武汉东湖新技术开发区风向标英语培训中心江欣苑校区均未能办理取得《办学许可证》及办学《营业执照》，并不具备从事营利性教育培训业务的资质。黎玲要求美中美公司赔偿经营损失96408.07元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。关于房屋占有使用费问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在租赁合同无效后，因租赁物的占有使用权益不能返还，只能采取折价补偿的方式，房屋占有使用费实质上是租赁物占有使用权益的相应折价，一般情况下，该折价与合同约定即当事人协商一致的租金标准基本相当。《房屋及办公租赁协议》及《房屋及办公租赁补充协议》对免租期的约定，既是因租赁房屋装修需要一定时间，也体现了双方对租赁物在总租期内使用价值的共同认知，应在计算房屋占有使用费时予以考虑。考虑到双方合同约定的租期为8年，免租期为3个月，而黎玲实际占有使用租赁房屋计319日等因素，本院在一审判决的基础上酌情扣除半个月租金，故黎玲还应向美中美公司支付房屋占用使用费49600元。综上所述，黎玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初3307号民事判决第一项、第二项、第六项；二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初3307号民事判决第五项、第七项、第八项；三、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初3307号民事判决第三项为：武汉美中美文化发展有限公司支付黎玲装修损失71913.7元；四、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初3307号民事判决第四项为：黎玲支付武汉美中美文化发展有限公司房屋占有使用费49600元；五、上述给付判项相抵后，应由武汉美中美文化发展有限公司向黎玲支付34313.7元，此款于本判决生效之日起十日内给付；六、驳回黎玲的其它诉讼请求；七、驳回武汉美中美文化发展有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5593元、反诉费600元、鉴定费20000元，由黎玲负担12193元、武汉美中美文化发展有限公司负担14000元。二审案件受理费5593元，由黎玲负担3953元、武汉美中美文化发展有限公司负担1640元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  叶 欣审判员  胡丹丹二〇二〇年十二月二十二日书记员  李明志