河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀06民终5157号 上诉人（原审被告）：安国市星泰房地产开发有限公司，住所地安国市保衡南大街**。 法定代表人:秦运周，该公司总经理。 委托诉讼代理人:齐朝朝，河北冀督律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:杨永，男，1976年11月18日出生，汉族，住河北省安国市。 被上诉人（原审被告）:秦运超，男，1977年10月13日出生，汉族，住河北省衡水市安平县。 上诉人安国市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产）因与被上诉人杨永、秦运超借款合同纠纷一案，不服河北省安国市人民法院（2020）冀0683民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安国市星泰房地产开发有限公司上诉请求:一、请求依法撤销安国市人民法院(2020)冀0683民初923号民事判决书，改判驳回被上诉人杨永对上诉人的诉讼请求，或发回重审;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院判决超出杨永诉讼请求范围，违反了不告不理原则。杨永的诉讼请求是要求上诉人“在抵押物价值范围内承担连带清偿责任”，一审判决的是“抵押有效，上诉人负有协助履行义务”，完全超出了诉讼请求范围，违反了法律规定的不告不理原则，请求法院撤销一审判决，依法改判。二、一审法院对房屋的所有权认定错误，从而导致抵押担保的推定错误。1、东城国际2-2-2401,2-2-2501，2-2-2601三套房产属于上诉人所有，上诉人也未授权被上诉人秦运超将上诉人的财产进行抵押，被上诉人秦运超无权将上诉人所有的房产进行抵押，一审法院错误认定事实，将上诉人所有的房产用于担保被上诉人秦运超的债务，严重侵犯了上诉人的财产权益。2、虽然上诉人与被上诉人杨永签订了《认购协议》，但是杨永未支付房款，也未办理过户，该份协议双方未实际履行，事实上已经解除。并且该协议不是抵押合同，不能证实上诉人为被上诉人杨永提供物的担保，一审法院以《认购协议》作为证据来认定双方存在抵押担保的事实，明显错误。3、上诉人在2018年12月10日出具的《证明》，该份证明载明:“双方不得将该抵押物转让、出租、变卖……”最后当事人署名为二被上诉人。但是该房产的所有权人是上诉人，并不是二被上诉人。在二被上诉人支付房款前，二被上诉人均无权处置该房产，也无权对上诉人的财产进行约定。三、一审法院判决违反法律规定，本案房屋抵押无效。依据《担保法》的规定，以城市房产进行抵押的，必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日生效。本案中，上诉人与被上诉人杨永既没有签订抵押合同，也没有办理抵押登记，双方之间不存在抵押担保关系，一审法院判决抵押有效，并要求上诉人承担协助义务违反法律规定，明显错误，望予纠正。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，望二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 杨永辩称，一审判决正确无误，请求二审法院依法驳回上诉请求。一审法院判决并未超出诉讼请求，一审中杨永诉请为判令安国市星泰房地产开发有限公司对借款在抵押物价值范围内承担连带清偿责任，一审判决也依法认定该抵押有效，该判决并未违反不告不理原则。一审中，秦运超认可以位于东城国际的三套房产为杨永做抵押，该三套房产的《认购协议》也是由杨永与星泰房地产签订，《认购协议》中明确记载了房屋的面积、单价、总价等基本信息，约定了“以上房屋在未到约定还款期前，双方均不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务或以任何形式处置，如违反上述约定，我公司对上述房屋均不予承认”,根据该约定，星泰房地产明显是在对杨永与秦运超之间借款事实完全知情的情况下才为杨永出具的《认购协议》、购房收据及《证明》以用作该笔借款的抵押。如果星泰房地产对该笔借款不知情，也不是以该三套房产担保的情况下，星泰房地产便不会出具该《认购协议》及相关手续。而一审法院也已经认定该三套房产的所有权为星泰房地产所有，并非星泰房地产所称的“一审法院对房屋的所有权认定错误”。因此，一审法院认定“被告秦运超与被告安国市星泰房地产开发有限公司共同为被告秦运超向原告杨永的借款以该三套房屋作了抵押”并无不当。另外，一审法院认定以该三套房产为杨永作为抵押有效并未违反法律规定。根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，一审法院认定抵押有效符合法律规定。综上，一审法院判决正确无误，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 秦运超未答辩。 杨永向一审法院起诉请求:1、请求判决被告一偿还原告借款130万元及利息（其中120万元利息自2019年6月9日至实际履行完毕之日按月息2分计算，10万元利息自2019年7月2日起至实际履行完毕之日按月息2分计算）；2、判令被告二对上述借款在抵押物价值范围内承担连带清偿责任；3、诉讼费、保全费等费用由二被告承担。 一审法院认定事实:2018年12月10日，被告秦运超向原告杨永借款120万元，有转账记录，并签订借款合同一份，借款合同约定：“甲方姓名杨永乙方姓名秦运超…乙方向甲方借款人民币壹佰贰拾万元整…借款期限自2018年12月10日起至2019年6月9日止。已延长期限至2019年10月9号…借款利率为：月息3.5%，利息每月9日前结算一次…借款方以东城国际2号楼2单元2401室、东城国际2号楼2单元2501室、东城国际2号楼2单元2601室做抵押…”。2019年5月3日，被告秦运超向原告杨永借款10万元，有转账记录，并签订借款合同一份，借款合同约定：“甲方姓名杨永乙方姓名秦运超…乙方向甲方借款人民币壹拾万元整…借款期限自2019年5月3日起至2019年6月2日止…”。庭审中，原告杨永、被告秦运超均认可“10万元”的借款也用上述三套房作抵押，但未在合同中写明，此两笔借款均用三套房作抵押。被告安国市星泰房地产开发有限公司与原告杨永针对该三套房屋签订了三份《认购协议》。《认购协议》载明：“甲方：河北星泰房地产开发有限公司乙方：杨永…乙方向甲方购买的房屋坐落于安国市《东城国际》小区2号楼2单元2401室，房屋建筑面积为121.6平方米，房屋销售原价为3289.47元/平方米…房屋总价款为（人民币）400000元…”。《认购协议》2载明：“甲方：河北星泰房地产开发有限公司乙方：杨永…乙方向甲方购买的房屋坐落于安国市《东城国际》小区2号楼2单元2501室，房屋建筑面积为121.6平方米，房屋销售原价为3289.47元/平方米…房屋总价款为（人民币）400000元…”。《认购协议》3载明：“甲方：河北星泰房地产开发有限公司乙方：杨永…乙方向甲方购买的房屋坐落于安国市《东城国际》小区2号楼2单元2601室，房屋建筑面积为121.6平方米，房屋销售原价为3289.47元/平方米…房屋总价款为（人民币）400000元…”。被告星泰房地产开发有限公司给原告杨永出具了购房收据，每套40万元，但原告杨永未实际支付房款。2018年12月10日，被告安国市星泰房地产开发有限公司又出具了《证明》载明：“由安国市星泰房地产所开发的东城国际2号楼房产3套：2-2-2401（121.6平米），2-2-2501（121.6平米），2-2-2601（121.6平米），以上房屋在未到约定还款期前，双方均不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务或以任何形式处置。如若违反上述约定，我公司对上述房屋均不予承认。当事人：杨永当事人：秦运超安国市星泰房地产开发有限公司2018年12月10日”。被告秦运超称上述两笔借款利息给付至2019年6月25日，原告对此予以认可。现借款均已到期，被告至今未偿还。一审法院认为：债务应当清偿。被告秦运超于2018年12月10日、2019年5月3日，分别向原告杨永借款120万元、10万元，有双方签订的借款合同、收据及转账证明予以证实，被告秦运超应当履行还款义务。原告与被告秦运超签订的借款合同中约定：“借款方以东城国际2号楼2单元2401室、东城国际2号楼2单元2501室、东城国际2号楼2单元2601室做抵押”，并且原告与被告安国市星泰房地产开发有限公司签订了该三套房屋的《认购协议》，被告安国市星泰房地产开发有限公司出具了收据，但是原告未付款，被告安国市星泰房地产开发有限公司又出具了《证明》言明：“双方均不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务或以任何形式处置。如若违反上述约定，我公司对上述房屋均不予承认。”综上，被告秦运超向原告杨永借款130万元用三套房作抵押，该三套房的所有权属于被告安国市星泰房地产开发有限公司，该公司明知三套房由被告秦运超抵押给原告杨永，又给原告杨永签订了三份认购协议，并出具了购房收据，又出具了《证明》，应当认定被告秦运超与被告安国市星泰房地产开发有限公司共同为被告秦运超向原告杨永的借款以该三套房屋作了抵押。原告主张被告按月息2分支付利息，因原被告双方均认可利息已偿还至2019年6月25日，故一审法院支持利息自2019年6月26日起按照月息2分计算。依照，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十八条、第三十九条之规定，判决：一、被告秦运超于本判决生效之日起十日内偿还原告杨永借款本金1300000元及利息（利息自2019年6月26日起至实际偿还之日止按月利率2%计算）；二、被告秦运超对上述借款以安国市“东城国际2号楼2单元2401室、东城国际2号楼2单元2501室、东城国际2号楼2单元2601室”三套房产向原告杨永作为抵押有效，被告安国市星泰房地产开发有限公司负有协助履行的义务；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8250元、案件申请费5000元，由被告秦运超负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人主张涉案的三套房产属于上诉人所有，秦运超无权将房产进行抵押，经审理查明，虽然秦运超以涉案三套房产作为抵押与杨永签订借款合同时未取得三套房产的所有权，但是上诉人为杨永出具了《认购协议》、《收据》、《证明》并均加盖了星泰房地产公司的公章，可以视为对秦运超抵押行为的追认。上诉人主张根据《担保法》的规定，涉案三套房产没有办理抵押登记，抵押无效，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。”根据该规定可知抵押合同自合同成立时生效，未办理抵押登记不影响合同的效力。《物权法》颁布晚于《担保法》，《担保法》规定与《物权法》规定不一致的，适用《物权法》。上诉人主张一审判决超出了杨永诉讼请求的范围，杨永向一审法院请求判令上诉人星泰房地产对秦运超借款在抵押物价值范围内承担连带清偿责任，一审法院审理后判决秦运超对杨永的借款以安国市“东城国际2号楼2单元2401室、东城国际2号楼2单元2501室、东城国际2号楼2单元2601室”三套房产向杨永作为抵押有效，安国市星泰房地产开发有限公司负有协助履行的义务，本院认为因星泰房地产以给杨永出具《认购协议》、《收据》、《证明》的方式确认了秦运超与杨永之间的抵押有效，一审法院判决星泰房地产负有协助履行的义务并无不妥，未超出诉讼请求范围。 综上所述，安国市星泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16500元，由上诉人安国市星泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张亚男 审 判 员 赵春林 审 判 员 刘 斌 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 堵红果 书 记 员 裴晶晶