四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1498号 上诉人（原审原告）：李梦君（曾用名李茂军），女，1973年1月27日出生，汉族，住四川省射洪市。 委托诉讼代理人（特别授权）：马旭，四川蜀信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邓时伟，男，1977年11月15日出生，汉族，住四川省射洪市。 被上诉人（原审第三人）：陈显云，男，1953年9月3日出生，汉族，住四川省射洪市。 被上诉人（原审第三人）：杨萍，女，1964年5月21日出生，汉族，住四川省射洪市。 二被上诉人陈显云、杨萍共同委托诉讼代理人（特别授权）：郑攀，四川今辰律师事务所律师。 上诉人李梦君因与被上诉人邓时伟、陈显云、杨萍房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李梦君上诉请求：1.撤销四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初1791号民事判决书第二项，改判被上诉人陈显云、杨萍将案涉房屋过户至被上诉人邓时伟名下，被上诉人邓时伟再将房屋过户至李梦君名下；3.被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.案涉房屋系被上诉人陈显云于2004年12月3日卖给邓时伟，邓时伟于2005年10月28日将房屋出售给李梦君，李梦君支付房款后居住至今，李梦君对该房屋享有权利，仅仅是未完善产权过户手续。虽然，案涉房屋在2015年设立抵押权，但根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项规定，所有权、使用权或有争议的的财产禁止抵押的相关规定，陈显云的抵押行为应属无效。2.陈显云与邓时伟签订的《购房协议》中约定，协议生效后，邓时伟有权对外出售案涉房屋，李梦君和邓时伟签订的《售房协议》应当对陈显云具有约束力，且最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第五十六条规定，买卖双方自愿，并立有契约，买方己交付了房款，并实际使用房屋十多年，又没存其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。结合《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，案涉房产交易数十年之久，民事法律关系已处于稳定状态。本案中在两份买卖合同均有效的情况下，应补办房屋买卖手续，办理过户，不应受合同相对性的限制。 邓时伟未作答辩 陈显云、杨萍辩称，1.李梦君与邓时伟签订的售房协议是有效的，邓时伟与陈显云、杨萍签订的购房协议并未实际履行，双方以工程价款折抵房款的行为并未完成，邓时伟没有按照售房协议履行约定的付款义务，导致陈显云、杨萍口头通知邓时伟解除了协议。邓时伟与杨萍、陈显云签订的协议第四条约定，产权证及土地使用证由甲方同意办理，乙方承担税费。纳税后房屋归乙方所有。因此在邓时伟没有缴清税费之前，房屋应当由陈显云、杨萍所有，陈显云、杨萍有权办理将案涉房屋办理抵押登记。2.上诉人不是合同的相对方，无权要求陈显云、杨萍协助办理过户手续，且房屋抵押贷款，李梦君是明知的，同时也明知邓时伟与陈显云、杨萍账并未算清，上诉人李梦君本身存在过错。3.案涉房屋设置有抵押权，至今贷款未归还，上诉人要求过户的诉讼请求不应得到支持。 李梦君向一审法院起诉请求：1.确认李梦君与邓时伟签订的《售房协议》有效；2.确认位于射洪市××道××号××单元××楼××号房屋归李梦君所有；3.邓时伟及第三人协助李梦君办理过户手续，将产权登记至李梦君名下。审理中，李梦君放弃要求确认位于射洪市××道××号××单元××楼××号房屋归李梦君所有的诉讼请求。 一审法院认定事实：2004年12月3日，陈显云（售房单位，甲方）与邓时伟（购房人，乙方）签订《购房协议书》，约定“一、甲方将座落在沱牌大道中段西侧镰刀厂综合楼一鑫临居2单元6楼1号出售给乙方，总计金额75600元；二、付款方式：首付人民币20000元，余款以镰刀厂二期工程的铝合金及卷闸门工程款做抵，工程款与房款抵充后多退少补；……七、其他事项：1.甲方将镰刀厂二期工程的铝合金及卷闸门工程交由乙方承包，其铝合金及卷闸门的单价均为￥95元每平方；2.违约责任：若因甲方原因未开发二期工程或未将二期工程的铝合金及卷闸门的工程承包给乙方，乙方将以总价的70%购买此房；3.自协议签字生效后，乙方有权对外出售此房。”同日，陈显云出具《收条》，载明“今收到邓时伟的购房款人民币贰万元正（20000元）是实。”2005年10月28日，邓时伟（售方，甲方）与李茂军（购方，乙方）签订《购房协议》，约定甲方将位于××道××楼××单元××楼××号的房屋以74800元出售给乙方，付款方式为首付款贰万元整，二次付款2006年1月27日前付伍万贰仟元整，余款在办齐产权证、土地使用权证时一次性付清。协议签订后，李梦君按照约定支付房款。邓时伟分别于2005年10月28日、2006年1月27日出具《收条》，载明其已收到李梦君支付的购房款共计72000元。李梦君于2006年接房后进行装修，于2009年3月1日入住案涉房屋至今。李梦君多次主张办理过户登记手续未果，于2020年7月15日向一审法院提起诉讼，要求按前述请求判决。 一审中，李梦君放弃要求确认位于射洪市××道××号××单元××楼××号房屋归其所有的诉讼请求。一审法院根据李梦君申请，于2020年7月28日追加杨萍作为第三人参加诉讼。根据李梦君申请于2020年7月27日作出（2020）川0922民初1791号民事裁定书，裁定查封被申请人陈显云名下位于四川省射洪市××镇××道西侧鑫临居1栋2单元6楼1号住房（产权证号：射权0××3），查封期限为三年。李梦君支付财产保全费2520元。 另查明，李梦君与李茂军系为同一人。2011年8月26日，案涉房屋登记在第三人陈显云、杨萍名下，产权证号为射房权证太字第0××3号。2015年4月29日，第三人陈显云、杨萍以案涉房屋为其子陈德全在四川射洪农村商业银行股份有限公司（原射洪县农村信用合作联社）的个人借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，截止2020年8月27日，陈德全拖欠利息149904.24元。 一审法院认为，陈显云将其修建的位于射洪市××镇××道××单元××楼××号的房屋出售给邓时伟，双方在《购房协议》上明确约定自协议签字生效后，邓时伟有权对外出售案涉房屋，后邓时伟与李梦君签订《售房协议》，将案涉房屋出售与李梦君，李梦君从2006年接房后进行装修，并于2009年入住至今，李梦君与邓时伟签订的买卖合同、邓时伟与陈显云签订的买卖合同是各方当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有法律约束；至于邓时伟与第三人陈显云间的售房款是否结清，是二人合同的履行问题，不影响李梦君的权利，而且邓时伟和陈显云之间涉及到是否做了工程、工程款是否抵了房款，是另外一个诉讼解决的问题，本案不涉及；案涉房屋在2015年由陈显云、杨萍为案外人陈德全的个人借款提供抵押担保，并办理抵押登记，截至本案辩论终结时止，该抵押担保的借款尚未完全清偿，该抵押权未消除，因此李梦君要求陈显云、杨萍办理过户登记手续条件不具备，同时合同具有相对性，作为第三人的陈显云根据买卖合同的相对性，陈显云应与邓时伟履行合同，邓时伟与李梦君履行合同，李梦君无权直接要求陈显云、杨萍直接向其履行合同，故一审法院对李梦君要求将产权登记至李梦君名下的诉讼请求不予支持。综上所述，对李梦君的诉讼请求一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条规定，判决：一、确认李梦君与邓时伟签订的售房协议合法有效；二、驳回李梦君的其他诉讼请求。案件受理费3650元，保全费2520元，合计6170元，由邓时伟负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的诉辩理由，本案的争议焦点为李梦君要求将案涉房屋办理房屋过户的请求能否得到支持。首先，李梦君对其与邓时伟签订的《售房协议》以及邓时伟与陈显云、杨萍之间签订的《购房协议书》的真实性、合法性均无异议，本院予以确认。其次，合同只能约束基于合同的特定人之间的法律关系，只有合同关系当事人才能提出行使权力和履行义务的要求，非合同关系的当事人，非基于合同的权利义务关系的第三人不能依据合同事项向当事人提出请求。本案中，李梦君只能基于与邓时伟签订的《售房协议》要求邓时伟履行案涉房屋的过户义务，邓时伟办理房屋过户手续的义务不能及于陈显云、杨萍。最后，陈显云、杨萍以登记在自己名下的案涉房屋为案外人陈德全的个人借款提供抵押担保，并办理抵押登记，该抵押担保的借款尚未完全清偿，而涤除抵押权需要抵押权人的配合，现抵押权人未加入本案诉讼，本案不能一并处理，李梦君可以在另案诉讼中主张。李梦君要求将案涉房屋过户至自己名下的条件尚未成就，故对其要求将案涉房屋过户至自己名下的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人李梦君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人李梦君负担。 本判决为终审判决。 审判长  赖力 审判员  郑艳 审判员  梁燕 二〇二〇年十二月十三日 书记员  李安