湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11125号上诉人（原审被告）：湖南万家丽集团国际购物广场有限公司，住所地长沙市芙蓉区火星路**第**（万家丽路一段**）。法定代表人：黄志明，董事长。上诉人（原审被告）：长沙市志发实业有限公司，住，住所地长沙市芙蓉区万家丽中路一段**/div>法定代表人：黄志明，董事长。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄云峰，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：艾铁军，男，1987年9月21日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：段伟斌，湖南湘天律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪华，女，1988年4月19日出生，住湖南省长沙县，系被上诉人妻子。上诉人湖南万家丽集团国际购物广场有限公司（以下简称万家丽公司）、长沙市志发实业有限公司（志发公司）与艾铁军租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初4889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万家丽公司、志发公司上诉请求：1、请求撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初4889号第一项、第三项；2、请求改判上诉人无需向被上诉人支付押金20160元、质量保证金32000元、装修押金5000元；3、请求改判被上诉人向上诉人支付租金及费用80640元、滞纳金48000元、违约金254400元；4、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决上诉人向被上诉人支付押金、质量保证金、装修押金与事实不符，2015年8月4日对整栋建筑申报建设工程消防验收，出具了《建设工程消防验收意见书（长公消验字【2015】第W0198号）》，一审法院认定的是被上诉人提交的一份网上截图的处罚书，这明显与事实不符，且上诉人承租商铺经营餐饮，为了营业自行组织人员完成的装修工程，属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》中的特殊建设工程之外的“其他建设工程”，实现的是备案抽查制，事实上自开业以来被上诉人也并未因为任何消防检查而影响其实际经营；2、一审判决上诉人支付被上诉人费用与事实不符，出租方返还租赁押金、质量保证金取决于房屋租赁关系终止、承租人没有违反租赁义务，合同并未被法院确认无效，承租人欠租存在明显违约责任，这两个条件未达成；3、一审判决认定被上诉人无须向上诉人支付租金及费用、滞纳金、违约金与事实不符，被上诉人不具有先履行抗辩权，无权拒付租金，被上诉人应当向上诉人支付租金及费用、滞纳金、违约金共计383040元。综上，恳请贵院另行公正判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。上诉人提供的场地消防设施设备不符合标准、消防设施未保持完好有效、存在重大安全隐患，且上诉人场地的规划用途是车库而非商场。请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。艾铁军向一审法院提出诉讼请求：1、确认艾铁军与志发公司、万家丽公司之间签订的《租赁合同》无效或判令解除艾铁军与志发公司、万家丽公司之间签订的《租赁合同》；2、判令志发公司、万家丽公司连带返还艾铁军租赁押金20160元，质量保证金32000元；3、判令志发公司、万家丽公司连带返还艾铁军租金及费用80640元、装修押金5000元、进场工本费2100元；4、判令志发公司、万家丽公司共同承担本案诉讼费用。诉讼过程中，艾铁军将原诉讼请求的第一项变更为：确认艾铁军与志发公司、万家丽公司之间签订的《租赁合同》无效，并增加一项诉讼请求：判令志发公司、万家丽公司赔偿艾铁军装修、装饰费用损失112020元。一审法院认定事实：志发公司与万家丽公司两公司法定代表人系同一人，万家丽国际购物广场（以下简称万家丽商场）系其共同开发。2019年8月31日，志发公司、万家丽公司（甲方）与艾铁军（乙方）签订《万家丽国际购物广场地铁城区租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方提供其所属位于长沙市芙蓉区××屯××街道××社区××路××段××号××楼××街××商铺（以下简称涉案商铺），租赁给乙方使用；租赁期限从2019年10月1日起至2021年9月30日，合同期共计2年；乙方在签约时一次性付清4个月租金及费用共计80640元及押金20160元、质量保证金32000元；合同期满或双方合同终止时，乙方原有一切入墙嵌地及其他固定装修物和设施采取“来修去丢”原则，甲方不予补偿，并由乙方自行拆除展位将展位恢复至乙方入场前原貌；甲乙双方不得无故提前解除本租赁关系，否则，违约一方应赔偿因此给另一方造成的损失，赔偿金额按两年租赁期上交租金及费用总额的50%赔偿对方；乙方原有商铺、质量保证金在合同终止，费用结清后，3个月内无商品质量投诉及债务纠纷时，甲方即把该保证金退还地方，如乙方对消费者承诺保质期超过3个月的，甲方除按成交商品的总额处罚外，质保金按乙方承诺期限届满时退还，并不计利息。合同签订当日，艾铁军向万家丽公司缴纳质量保证金32000元，租金及费用80640元，押金20160元，装修押金5000元，装修工本费2100元。艾铁军承租店面后开始进行经营，为涉案商铺装饰、装修投入112020元。在艾铁军经营过程中，因艾铁军多次发现涉案商铺内经常有恶臭气味出现，影响其经营，故其多次联系万家丽工作人员反映此问题，因问题一直未解决，双方协商不成，艾铁军欲将设备搬离门面，但遭至万家丽工作人员阻拦，双方发生纠纷，艾铁军的妻子汪华遂向芙蓉公安分局东屯渡派出所报警，芙蓉公安分局东屯渡派出所出具报警回执。艾铁军至今未将设备搬离门面，也未再继续支付租金。2014年5月7日，长沙市城乡规划局就万家丽商场向建设单位志发公司发出建规[建]字第建2[2007]0219号《湖南省建设工程规划许可证》。2019年12月10日，长沙市消防救援支队向志发公司发出长公（消）行罚决字[2019]0019号处罚文书，给予志发公司未经消防设计审核擅自施工，未经消防验收擅自投入使用，未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为三项合并处罚，处责令停止使用，并处罚金12万元的处罚。一审法院认为，艾铁军与万家丽公司、志发公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，以上合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。艾铁军以涉案商铺系为违章建筑为由请求本院确认合同无效，对此本院认为违法、违章建筑的确认主体是行政主管机关，人民法院不能在审理中予以确认,故一审法院对于艾铁军的该项诉讼请求不予支持。本案中，租金及费用、进场工本费是实际发生的费用，因此艾铁军要求退还上述费用，一审法院不予支持。因涉案商铺不符合消防要求，故万家丽公司、志发公司应退还艾铁军押金20160元、质量保证金32000元、装修押金5000元。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，艾铁军与万家丽公司、志发公司签订租赁合同的时间为2019年8月13日，而长沙市消防救援支队对万家丽商场给予行政处罚的时间为2019年12月10日，故双方在签订合同时，万家丽商场消防设施不符合消防法的相关规定，且至本院开庭前万家丽公司、志发公司尚未提供证据证明涉案商铺现已符合《中华人民共和国消防法》规定，故仍可能危及承租人的安全，艾铁军在支付2020年2月1日-2020年5月31日租金前，得知涉案商铺不符合法律规定时，可以行使先履行抗辩权，拒绝支付租金。故一审法院对于万家丽公司、志发公司请求艾铁军支付租金及费用、滞纳金的诉讼请求不予支持，因艾铁军未违约，故一审法院对于万家丽公司、志发公司请求其支付违约金的诉讼请求不予支持。关于艾铁军要求万家丽公司、志发公司赔偿其装饰装修费用的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的租赁合同约定，合同期满或双方合同终止时，艾铁军原有一切入墙嵌地及其他固定装修物和设施采取“来修去丢”原则，万家丽公司、志发公司不予补偿，并由艾铁军自行拆除展位、将展位恢复至入场前原貌。故本院认为据合同约定，万家丽公司、志发公司并不对艾铁军涉案商铺内的装饰装修进行补偿，故一审法院对于艾铁军的该项诉讼请求不予支持。一审法院判决如下：一、长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司在本判决生效之日起三日内向艾铁军支付押金20160元、质量保证金32000元、装修押金5000元；二、驳回艾铁军的其他诉讼请求；三、驳回长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3098元，因适用简易程序，已减半收取1549元，由长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司负担。反诉受理费7045.6元，因适用简易程序，已减半收取3522.8元，由长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司负担。上诉人在二审提交新证据：长沙市消防救援支队《关于同意志发陶瓷市场地下二层重大火灾隐患将为一般火灾隐患整改的函》，该证据真实、合法、与本案有关，本院予以采信。根据上诉人提交的证据，本院另查明，2020年6月5日，长沙市消防救援支队向长沙市志发实业有限公司出具了一份《关于同意志发陶瓷市场地下二层重大火灾隐患降为一般火灾隐患整改的函》，该函记载，“2019年11月27日，我支队消防监督员检查志发陶瓷市场，发现该单位地下二层安全出口数量不足，存在重大火灾隐患。我支队即以安全出口数量不足的隐患对你单位下达了《重大火灾隐患整改通知书》。同时，你单位还存在消防设施不符合标准、消防设施未保持完好有效、占用疏散通道的违法行为。现根据你单位申请，经核查，你单位增设了两部电扶梯和原车道出入口作为辅助疏散，相关隐患问题正在积极整改，因新冠肺炎疫情对企业经营招商影响较大，为支持民营企业发展，经我支队集体议案讨论，同意将你单位地下二层重大火灾隐患降为一般隐患实施整改。你单位要认真落实消防安全主体责任，切实加强消防安全管理，及时整改消除火灾隐患，确保不发生火灾事故。在后续复查和‘双随机，一公开’检查中，如发现以上安全隐患没有及时整改或出现其他隐患的，我支队将依法查处。”根据一审证据，本院另查明，芙蓉区公安分局东屯渡派出所出具《报警回执》的时间为2020年4月24日，艾铁军的妻子汪华报警的时间为2020年4月13日。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。上诉人认为万家丽广场在竣工时已完成了消防验收且被上诉人在承租后没有因消防检查而进行过停业整顿。本院认为，上诉人与被上诉人在2019年8月13日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律法规强制性规定，合同合法有效。在但2019年12月10日，长沙市消防救援支队向志发公司发出了长公（消）行罚决字[2019]0019号的处罚文书，认为志发公司未经消防设计审核擅自施工、投入使用，且被上诉人新提交的2020年6月5日的《关于同意志发陶瓷市场地下二层重大火灾隐患降为一般火灾隐患整改的函》，再次证明了涉案场地目前仍存在火灾隐患。故一审法院认定被上诉人可以行使先履行抗辩权拒付租金。关于万家丽公司、志发公司要求艾铁军支付租金、滞纳金、违约金的上诉请求。本院认为，万家丽公司、志发公司要求支付租金的期间为2020年2月1日至2020年5月31日，而艾铁军于2020年2月1日开始未再经营，且该短时间内期间受疫情影响，商场有1个多月的时间未正常营业；艾铁军称欲搬离，但受到两上诉人的阻扰，虽然从现有证据来看，艾铁军的妻子汪华以商场不准许搬离存货为由报警的时间为2020年4月13日，但本院综合考虑到艾铁军的装修损失、商场的经营情况以及商场有阻扰艾铁军搬离的行为，认定万家丽公司、志发公司要求艾铁军支付租金、滞纳金、违约金，无事实和法律依据，一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。万家丽公司、志发公司应退还艾铁军押金押金、质量保证金、装修押金，一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。综上，湖南万家丽集团国际购物广场有限公司、长沙市志发实业有限公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7045.6元，由上诉人湖南万家丽集团国际购物广场有限公司、长沙市志发实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年十二月七日书记员 李婉瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。