福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终5668号 上诉人（原审被告）：福州金岸房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县竹岐乡竹西村湖头**。 法定代表人：郑勇喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘学铨，福建创富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高良汉，男，该公司员工。 上诉人（原审原告）:吴桐雨，女，1992年12月3日，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽（杭州）律师事务所律师。 上诉人福州金岸房地产开发有限公司（以下简称福州金岸公司）因与上诉人吴桐雨商品房预售合同纠纷一案，双方均不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初6360号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人福州金岸公司的委托代理人刘学铨、高良汉和上诉人吴桐雨的委托诉讼代理人林志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州金岸公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第一项，改判为驳回吴桐雨逾期交房违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由吴桐雨承担。事实与理由：一、案涉房屋在合同约定期限内已经满足合同约定的交房条件，福州金岸公司也已履行合同约定义务，不应承担逾期交房的违约责任，请求二审法院依法予以改判。二、一审法院对于案涉商品房项目因不可抗力据实延期的认定错误，应予纠正。 吴桐雨辩称，取得竣工验收备案表是法定的房屋交付条件，福州金岸公司所称的五方验收只能说明其与其有合同关系的第三方的文件，不是交房条件。 吴桐雨上诉请求：1、增加判决福州金岸公司向吴桐雨支付2020年6月6日至实际合法交房日的逾期交房违约金；2、福州金岸公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：案涉房屋的法定交房条件为取得工程竣工验收备案表，案涉房屋应当至案涉小区取得工程竣工验收备案时才达到交房条件，逾期交房违约金应当计算至案涉房屋取得交房条件后的实际合法交房日。 福州金岸公司辩称，1、吴桐雨要求案涉房屋违约金计算至取得竣工备案之日于法无据。2、案涉房屋于约定交房之前已经取得消防验收和五方验收、消防备案验收，案涉房屋符合合同约定和法定交付条件。 吴桐雨向一审法院提出诉讼请求:1、请求法院判决福州金岸公司向吴桐雨支付2018年12月31日至2019年10月7日的逾期交房违约金80018元，从2019年10月8日起，逾期交房违约金以2857800元为基数，按日万分之一的标准支付至合法房屋实际交付日；2、请求法院判决福州金岸公司承担本案的全部诉讼费用。庭审中，吴桐雨明确诉讼请求为判令福州金岸公司以购房款为基数，按日万分之一的标准支付自2018年12月31日起至完成竣工验收备案后按合同约定送达收房通知之日止的逾期交房违约金。 一审法院认定事实：2017年12月23日，吴桐雨与福州金岸公司签订《商品房买卖合同》，约定：吴桐雨向福州金岸公司购买其开发的位于福州市闽侯县××乡××村××号××Ｂ××双拼住宅，建筑面积共346.66平方米，商品房价款按建筑面积计算，总金额为2857800元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第二十二条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六合同补充协议第五条约定：“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第六条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。 合同签订后，吴桐雨已向福州金岸公司支付全部购房款。诉争房屋于2018年12月27日完成消防备案，2019年6月21日，金碧物业有限公司福州分公司受福州金岸公司委托向吴桐雨发出交楼通知书，通知吴桐雨于2019年6月26日办理商品房交付手续。审理中，福州金岸公司提供《竣工验收报告》，该报告载明诉争房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，落款时间为2019年7月15日。 一审法院认为，吴桐雨与福州金岸公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。福州金岸公司未在约定期限内向吴桐雨交付符合约定条件的房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。 吴桐雨主张福州金岸公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，双方均认可每日按已付购房款的0.01%为计算标准，一审法院予以认定。吴桐雨主张逾期交房违约金自2018年12月31日起计算，福州金岸公司抗辩因台风等不可抗力事由导致交房期限顺延37天，一审法院认为，福州金岸公司其书面告知买受人，其抗辩暴雨、大暴雨天气应顺延交房无合同及法律依据，一审法院不予采纳；但在合同期内，诉争商品房所在地遭遇1天台风天气为不可抗力，势必影响施工，根据合同法第一百一十七条规定，可构成免责事由，故一审法院认定逾期交房违约金自合同约定的交付期限届满次日即2018年12月31日起计算，免责1天从中扣除，自2019年1月1日起计算。 吴桐雨主张逾期交房违约金计算至诉争房屋取得竣工验收备案表后送达收房通知之日止，关于交付条件，吴桐雨主张诉争房屋完成竣工验收备案方可交付，因竣工验收备案并非房屋交付的约定条件及强制性要求，故诉争房屋符合《商品房买卖合同》第八条及附件六合同补充协议第五条约定即符合交付条件。同时，虽然合同约定诉争房屋应经消防验收合格，但根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”诉争房屋属于消防备案的建设工程，故经消防备案后即具备消防交付条件。福州金岸公司提供的《竣工验收报告》证明诉争房屋已于2019年7月15日竣工验收合格，在庭审辩论终结时（2020年6月5日），吴桐雨应当知晓诉争房屋已具备交付条件，故一审法院认定逾期交房违约金应计算至2020年6月5日止。 关于福州金岸公司提出的违约金不应超过已付购房款2%的抗辩意见，一审法院认为，按照《商品房买卖合同》附件六第六条对违约金总额上限的约定，福州金岸公司逾期办证违约金超过购房款2%后，即便仍未能履行交房义务也无需承担逾期交房违约责任，该约定显然免除了福州金岸公司应承担的部分违约责任。双方在《商品房买卖合同》第二十二条亦约定，合同补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，故《商品房买卖合同》附件六第六条对逾期交房违约金总额上限的约定应认定无效，福州金岸公司的抗辩意见一审法院不予采纳。综上，福州金岸公司应以已付购房款2857800元为基数，按每日0.01%标准，向吴桐雨支付自2019年1月1日起至2020年6月5日止的违约金共计149177元，吴桐雨诉讼请求超出的部分，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福州金岸房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴桐雨支付逾期交房违约金149177元。二、驳回吴桐雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由福州金岸房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 根据本案现有证据，结合双方当事人陈述，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，吴桐雨与福州金岸公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按约全面履行各自义务。关于交付条件，根据《商品房买卖合同》第八条关于讼争房屋交付条件的约定，讼争房屋经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格即具备交付条件。福州金岸公司主张其在合同期限内就已经满足合同约定交付条件，不应承担逾期交房的违约责任，但其提交的证据不足以证明其主张，故本院不予采信。福州金岸公司提供的《竣工验收报告》可以证明讼争房屋于2019年7月15日竣工验收合格，故一审法院认定讼争房屋于2019年7月15日已具备交付条件，逾期交房违约金计算至2020年6月5日止，并无不当，予以维持。吴桐雨主张讼争房屋完成竣工验收备案才具交付条件，并无合同依据，且竣工验收备案并非房屋交付的强制性要求，故对吴桐雨的该项主张，本院不予支持。 关于台风天气是否可以作为不可抗力免责。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”规定，不可抗力致使合同不能履行方能免除责任。本案中，福州金岸公司仅提供了福建省闽侯县气象局出具的《天气证明》以证明当地发生了台风，但是福州金岸公司并未举证证明逾期交房是台风影响所造成。故对福州金岸公司认为台风天气系不可抗力应予免责的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，福州金岸公司、吴桐雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费1800元，由福州金岸房地产开发有限公司负担1600元，吴桐雨负担200元。 本判决为终审判决。 审判长  张雅典 审判员  缪 羽 审判员  庄彩虹 二〇二〇年十二月七日 书记员  张仪琴