广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3532号上诉人（一审被告）：孙兰礼，男，1965年4月5日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区*******，公民身份号码：420************875。委托诉讼代理人：李万寿，广东法宗律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：朱代金，男，1967年8月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码：360************014。委托诉讼代理人：徐筠，广东嘉骏律师事务所律师。一审被告：珠海横琴新区华源医药有限公司深井分店，住所地：珠海市*********第一层。负责人：王化群。上诉人孙兰礼因与被上诉人朱代金、珠海横琴新区华源医药有限公司深井分店（以下简称华源药店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2020）粤0491民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙兰礼上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回朱代金的诉讼请求，一、二审诉讼费用由朱代金承担。事实和理由：一审法院对孙兰礼主张的“因新冠肺炎疫情影响而迟延履行交纳房租义务，没有故意拒交房租”之事实予以回避，没有正面回应孙兰礼，属于认定事实错误，实在不能令孙兰礼服判息诉。1.孙兰礼在承租涉案商铺前，是在横琴镇开药店的。因长隆的游客很多居住在深井村，孙兰礼为了追求更大的经济效益而变卖了横琴镇的药店，转而高价承租了朱代金位于横琴深井村的房屋作为药店的铺面。深井村药店的顾客是以长隆游客为主的，是与以当地居民为主要顾客的药店是不相同的。以当地居民为客源的药店，在疫情期间经济效益都是相当好的；而以游客为客源的药店，则生意惨淡。2.1月下旬开始，珠海市相关部门下发文件要求市区酒店公寓等场所停止营业；同时,孙兰礼所在的横琴深井村海马公寓出现了疫情，横琴新区今年总共爆发了8起疫情；2月初，珠海市下发文件全面实行小区及村居封闭管理。本来，春节期间是经营旺季,但是由于村里实行封闭管理,孙兰礼经营的药店或者不开门,或者开门营业也没有什么顾客，药店几乎没有营业收入。目前，整个深井村所有商铺均有拖欠房租情况,有的欠租已达半年之久。孙兰礼并不是故意拒交房租,而是实在没有经营收入才出现拖欠情况。3.孙兰礼在疫情期间有延迟支付租金的情况，但不是根本性违约，也没有损害到朱代金的实际利益，更没有出现合同目的不能实现的情况。孙兰礼在疫情爆发之前，并没有长期拖欠朱代金租金的情况。自2020年2月起，由于出现经营困难，孙兰礼在与朱代金协商无果的情况之下，万般无奈才开始拖欠房租。在收到朱代金的律师函后，孙兰礼及时结清了拖欠的款项。截止于目前，孙兰礼并不欠付一分钱的房租。孙兰礼只是在疫情期间延迟支付了房租，没有恶意拒交房租，不构成根本性的违约；朱代金的利益也没有因此受损，也不会出现合同目的不能实现的情况。因此，朱代金提出解除合同之请求不应得到支持。二、疫情属于合同法规定的不可抗力，孙兰礼因疫情影响而迟延履行交纳房租义务，依法不应该承担违约责任。一审法院以“双方并未对朱代金的合同解除权加以孙兰礼经营情况的限制，故孙兰礼以遭受新冠肺炎疫情影响导致经营困难无力支付租金显然不足以对抗朱代金的合同解除权”，是适用法律错误，应该予以纠正。双方签订合同之日，是在两年之前的2018年3月11日。彼时，双方不可能预见到两年后会爆发新冠肺炎疫情，因此也不可能在合同中做出相关约定。新冠肺炎疫情属于合同法规定的不可抗力，孙兰礼因疫情影响而没有经营收入，迟延履行了交纳房租义务，依法不应该承担违约责任。《最高人民法院关于依法妥善处理审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条明确规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因新冠肺炎疫情影响，珠海横琴长隆长期停业，深井村长期封村的事实是众所周知的。孙兰礼在出现不可抗力后，及时履行了告知义务，并且多方筹措资金全额支付了房租；自己承担了巨额亏损而避免了朱代金的利益受损。朱代金应该本着民法的诚信原则，充分体谅孙兰礼的困难，与孙兰礼一起共渡时艰；而不应该在不减免租金的情况下，勒令孙兰礼按期交纳租金，甚至于诉至公堂。依据合同法及最高人民法院的司法解释，朱代金在疫情期间因孙兰礼未按期交纳租金而提出解除合同的诉求不应得到支持。一审法院对孙兰礼的主张不予以回应，在判决书中没有释明“不遵照，不适用最高人民法院司法解释的原因”是难以服判的。三、一审判决认定孙兰礼已交纳租金的期间有误，判令孙兰礼于2020年7月31日腾退涉案商铺是错误的。依据双方签订的租赁合同，孙兰礼于2020年7月13日向朱代金支付了2020年7月16日至2020年8月15日的房租。一审法院错误的认定孙兰礼交纳的房租截止日期是2020年7月31日，并以此判令孙兰礼于2020年7月31日前腾退涉案商铺。这一错误，应该予以纠正。四、一审判决孙兰礼支付朱代金补偿金40629元，利益计算分配失衡，显然对孙兰礼极其不公正，应该予以纠正。双方签订的合同期间为四年又九个月，目前，只履行了不到一半的期间。如果判令解除合同，孙兰礼已投入的装修将化为泡影，药店的搬迁也将损失巨大；而依据深井村目前的行情，朱代金完全可以将涉案商铺转租他人，谋求更高的经济利益。这是双方解除合同后，面临的不同后果，也是朱代金谋求解除合同的动力所在。正如一审法院认定的：双方在合同中约定的补偿金、双倍押金、滞纳金均属于违约金的形式。孙兰礼认为：三种形式中，按滞纳金形式计算违约金额对孙兰礼最为有利，对朱代金最为不利；按补偿金形式计算违约金额对孙兰礼最为不利，对朱代金最为有利；而以双倍押金的形式计算最为公平。本案中，孙兰礼向朱代金交纳的押金是6000元，双倍则是12000元；合同约定的月租金是3000元，12000元刚好相当于四个月的租金，以此标准计算出来的违约金数额比较符合一般的房屋租赁合同解除纠纷案件违约金的通常标准。合同剩余履行期间只有二年多，而一审法院以一年的租金总额计算违约金是失当的，对孙兰礼是显失公平的。综上，孙兰礼认为，孙兰礼是因新冠疫情影响而拖延了朱代金的租金，并不存在故意拒交房租的事实。在不可抗力的情况下，孙兰礼不应承担违约责任。目前，深井村乃至横琴镇存在大量因疫情影响而延迟支付租金的情况，如果允许朱代金这样专业的二手房东在疫情期间随意行使合同解除权，谋求巨额转租利益，将不但会损害孙兰礼的切身利益，而且将不利于国家经济的复苏，不利于社会的和谐稳定。朱代金答辩称：一审判决事实清楚、法律适用准确，应当予以维持。《租赁合同》的解除条件已经成就，朱代金有权解除合同收回涉案商铺并向孙兰礼主张补偿金。一、朱代金在一审中提交了孙兰礼在2018年12月、2019年8月、9月、10月、11月、12月及2020年1月的房租的支付情况，由此可知孙兰礼在签订《租赁合同》后就几乎没有按时交过租金和水电费，而2018年12月和2019年的9月租金更是均延迟支付超过15天，根据《租赁合同》第九条第1款的约定，朱代金也有充分的事实依据主张解除租赁关系收回租赁房屋，并要求孙兰礼作出补偿和支付违约金并没收保证金。即便没有疫情影响，朱代金也早已决定解除合同收回房屋，反而是因为疫情导致朱代金延迟到今年四、五月才回到珠海准备诉讼的材料。二、本案一审判决法律适用准确。本案的法律适用不应当如孙兰礼所称应当依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定。因为根据法不溯及既往原则，该指导意见仅适用于纠纷发生于新冠疫情期间，但是朱代金已经通过举证证明，因孙兰礼违约导致合同终止的情形，在疫情发生前就已经满足《租赁合同》第九条第1款约定的终止事由。而且不管孙兰礼在此之前怎么拖延支付租金，朱代金一直在按约定向“一房东”支付租金，孙兰礼违约行为也已经给朱代金造成了严重的经济困难，这也明显违背了公平原则。退一步说，即便本案适用该指导意见，朱代金是与孙兰礼签订了《租赁合同》，并不是与华源药店签订的《租赁合同》，华源药店的经营情况并不直接影响朱代金与孙兰礼的合同履行，因此根据合同的相对性原则孙兰礼以此作为抗辩也没有法律依据。再退一步说，即便适用孙兰礼也负有举证证明因疫情或者疫情防控措施导致其资金周转困难或者营业收入明显减少，但是孙兰礼只是提交了相关政府的防控文件，并没有提交任何可以证明营业收入的证据，营业收入要用数据来证明，是不能靠主观推断的。再说了药房在整个疫情期间都没有被通知停止经营，相反药房是整个疫情期间最没有收到经营影响的行业。综上可知，一审判决法律适用准确，孙兰礼的上诉理由不成立。在一审判决后孙兰礼没有支付过任何房屋占用费和水电费，即便是华源药店也没有按时支付过房屋占用费，水电费目前也尚未按时结清，也足以证明孙兰礼毫无继续履行合同的诚意。如果说在一审期间，孙兰礼还是华源药店的负责人，那么华源药店的支付租金的行为朱代金还能勉强默认为是孙兰礼在支付。但是华源药店已经在2020年6月24日变更了负责人为王化群，据朱代金了解孙兰礼与王化群也已经离婚，因此华源药店与朱代金没有任何合同关系，其只是作为次承租人在支付房屋的占用费，也不能视为是孙兰礼在履行合同。综上，请驳回孙兰礼的全部上诉请求。朱代金一审诉讼请求：1.判令孙兰礼向朱代金支付租金及房屋占用费6900元、拖欠的水电费1281元（计算至实际腾退之日止，暂计至2020年5月15日）；2.判令孙兰礼向朱代金支付补偿金46678.5元和违约金12000元；3.判令孙兰礼华源药店对孙兰礼向朱代金支付租金及房屋占用费、水电费、补偿金和违约金的金钱给付承担连带清偿的义务；4.判令孙兰礼、华源药店立即将涉案商铺腾退给朱代金。一审判决认定事实如下：2016年3月25日，朱代金与案外人刘小英签订《租赁合同》,由朱代金向案外人承租珠海市*************，租赁期限8年。2018年3月11日，朱代金与孙兰礼签订《租赁合同》，由朱代金将XX村XX号X楼出租给孙兰礼，租赁期限自2018年3月15日至2023年12月31日止，首年租金36000元，每二年递增10%,孙兰礼每月15日为交租日，逾期视为拖欠。合同签订后孙兰礼支付朱代金6000元作为保证金，孙兰礼逾期支付租金的，朱代金将按每日千分之三收取滞纳金；孙兰礼拖欠款项逾期15天未付清的，朱代金有权终止合同，并要求孙兰礼按照尚未执行完毕期间租金总额30%的标准支付补偿金及支付相当于两倍押金的违约金；孙兰礼租金拖欠满1个月，朱代金除有权收回租赁物业并没收保证金外，孙兰礼仍须缴纳租金、滞纳金、违约金及一切因使用物业而产生的应缴费用。因孙兰礼逾期未付2020年3月的租金，经朱代金多次催缴无果，朱代金于2020年3月31日委托广东嘉骏律师事务所向孙兰礼发出《律师函》要求终止合同，孙兰礼于同年4月1日签收了律师函。庭审中，经双方核对，孙兰礼尚欠朱代金2020年7月13日前的水电费1377元，其余费用已结清。孙兰礼曾是华源药店负责人，华源药店的负责人于2020年6月变更为王化群，华源药店成立之后使用案涉租赁物进行经营。一审法院认为，朱代金与孙兰礼签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方均应诚信履行。根据双方合同的约定，孙兰礼逾期支付租金超过15天的，朱代金有权解除合同，双方并未对朱代金的合同解除权加以孙兰礼经营情况的限制，故孙兰礼以遭受新冠肺炎疫情影响导致经营困难无力支付租金显然不足以对抗朱代金的合同解除权。至2020年3月31日，朱代金的合同解除权已经成就，朱代金于次日书面通知孙兰礼终止合同符合双方约定和法律规定，一审法院确认双方之间的租赁合同于2020年4月1日解除。孙兰礼于朱代金行使合同解除权后继续支付租金的行为不构成双方租赁合同的延续，鉴于孙兰礼已支付相关费用至2020年7月，一审法院确定孙兰礼于2020年7月31日前腾退承租物业。经双方核对，孙兰礼确认尚欠朱代金水电费1377元并同意支付，一审法院予以照准。双方在合同中约定的补偿金、双倍押金、滞纳金等均属于违约金的形式，朱代金同时主张明显过高，在孙兰礼质证已提出抗辩的情形下，一审法院予以酌情调整，即孙兰礼应按照尚未执行完毕期间租金总额的30%支付违约金、已付押金予以抵扣，据此核算为：2020年4月至2022年3月共计24个月，租金为每月3300元，2022年3月至2023年12月31日共计21个月，租金为每月3300×(1+10%)=3680元，合计155430元，其30%为46629元，减去孙兰礼已付押金6000元，孙兰礼仍应支付40629元。孙兰礼是与朱代金签订合同的一方当事人，基于合同相对性原理，合同义务应由孙兰礼承担。孙兰礼华源药店实际使用租赁物进行经营，在朱代金解除合同后，其继续使用租赁物无合法依据，故孙兰礼、华源药店应共同承担腾退义务。综上，朱代金诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，一审法院判决如下：一、孙兰礼于判决发生法律效力之日起十日内支付朱代金水电费1377元；二、孙兰礼于判决发生法律效力之日起十日内支付朱代金补偿金40629元；三、孙兰礼和华源药店于2020年7月31日前将珠海市***********腾退给朱代金；四、驳回朱代金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费736元，由孙兰礼和华源药店负担456元，由朱代金负担280元。在二审调查过程中，孙兰礼向本院提交了以下证据：1.银行转账清单及微信聊天记录，证明朱代金至今一直在收取租金及电费等费用，并没有任何实际损失；涉案商铺的使用人华源药店没有欠付朱代金任何费用。2.离婚证明书，证明孙兰礼与王化群已于2020年10月离婚，华源药店的负责人是王化群，她自己独立经营，完全可以继续履行合同。3.银行流水和交纳租金情况清单，证明孙兰礼交纳租金和水电费的情况，逾期交纳租金的情况主要出现在疫情期间，其余时间逾期时间并不长，不构成根本性违约。4.华源药店营业情况清单，证明2020年2月1日起至5月21日期间，华源药店没有营业收入，这才导致没有按期交纳租金。朱代金质证称：1.对证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。华源药店并未按照合同约定支付费用，均有延迟。电费也是在朱代金催缴后才支付的。付款人是华源药店而非孙兰礼，在药店负责人变更为王化群后，华源药店的支付行为不能混同为孙兰礼在履行合同。2.对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。华源药店并非本案合同的相对方，因此其履行能力不同于孙兰礼的履行能力，且朱代金与孙兰礼之间的合同无法约束华源药店。3.对证据3的真实性、合法性无异议，但对关系性有异议。即便在2020年4月20日之后，对方也没有按期履行合同，结合其提交的营业收入情况，其客观上不存在交租的困难。4.对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，不是原始证据。且从该表来看，华源药店的利润是很高的，仅15天可以收入两万余元。朱代金向本院提交了以下证据：1.朱代金与王化群的微信聊天记录、电费表拍照、电费支付银行电子回单，证明交纳电费的情况。2.2020年8月15日至12月15日的占用费银行电子回单截图，证明付款人是华源药店，并不是孙兰礼，华源药店也未按时支付占用费。3.华源药店的企业信用登记信息，证明华源药店的负责人由孔兰礼变更为王化群，华源药店与朱代金无租赁合同关系。4.孙兰礼微信朋友圈截图，证明本案合同相对人是朱代金与孙兰礼，并不是朱代金与华源药店。退一步说药店因为没有游客经营受到了一定的影响，但是孙兰礼一直在朋友圈兜售疫情物资，孙兰礼本人没有任何理由不支付租金。由此也可以证明孙兰礼不诚实，没有任何诚信可信访，支持不诚信方继续履行没有意义。孙兰礼、华源药店质证称：1.对证据1－3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。只有朱代金抄表给孙兰礼，孙兰礼才能支付电费，不存在延期行为。孙兰礼签完租赁合同当月就申请办理了华源药店的执照，签订租赁合同的目的是为了经营药店，部分租金由孙兰礼支付，但大多数租金是华源药店支付的，朱代金一直也是认可的，合同真正的主体应该是华源药店和朱代金。2.证据4不属实，其微信号被盗了，其在微信发过卖健康产品的信息，但没有卖过。本院认为，孙兰礼提交的证据1、2、3具有真实性，本院予以采纳，孙兰礼提交的证据4本院无法核实其真实性，本院不予采纳。朱代金提交的证据具有真实性，本院予以采纳。在二审期间，双方确认孙兰礼已交纳了2020年12月15日之前的租金，2020年11月19日之前的电费。双方认可华源药店的客源为：长隆的游客、员工和深井村的村民。孙兰礼、华源药店表示，因其确实存在延期支付租金的行为，其愿意向朱代金2万元，以补偿2020年12月3日之前给朱代金造成的损失。二审经审理查明，孙兰礼2020年2月至11月支付租金情况如下：租金支付记录月份租金应交日期实缴日期逾期天数2月3000元二〇二〇年二月十五日2020年7月21日交3000元156天3月3000元2020年3月15日2020年4月20日交3000元36天4月3300元2020年4月15日2020年4月20日交3000元5天2020年7月21日交300元96天5月3300元2020年5月15日2020年6月18日交3000元33天2020年7月21日交300元66天6月3300元2020年6月15日2020年6月18日交3000元3天2020年7月21日交300元36天7月3300元2020年7月15日2020年7月13日交3300元没有逾期8月3300元2020年8月15日2020年8月17日交3300元2天9月3300元2020年9月15日2020年9月28日交3300元13天10月3300元2020年10月15日2020年10月19日交3300元4天11月3300元2020年11月15日2020年11月21日交3300元6天经审查，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，关于朱代金提出在疫情发生之前，孙兰礼就已经存在延迟交纳租金的行为，朱代金可以据此解除合同的意见，本院认为，虽然孙兰礼存在违约行为，但是朱代金一直没有及时行使其解除权，双方的租赁合同仍在继续履行，说明朱代金以其实际行动放弃了行使解除权。故本院认为朱代金不能再以疫情前孙兰礼存在违约为由要求解除合同。疫情发生之后，根据《最高人民法院关于依法妥善处理审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，第6条规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，新冠肺炎疫情属于不可抗力，而孙兰礼租赁涉案商铺的目的是为了经营华源药店，考虑到华源药店的客源是长隆的游客、员工、深井村村民，疫情期间，华源药店势必受到影响。虽然朱代金提交了孙兰礼在朋友圈售卖疫情物资等证据，但也不能证明孙兰礼的实际收入情况。孙兰礼迟延支付租金、水电费等构成违约，但因受疫情影响，并非恶意，且违约行为轻微，尚未达到无法实现合同目的程度，根据最高人民法院上述规定的精神，本院认为，朱代金要求解除合同理据不足，本院予以驳回。但是孙兰礼确实存在拖欠租金的行为，参考双方合同约定“孙兰礼要依时向朱代金缴付租金，如有拖欠，朱代金将每天按拖欠金额的千分之三加收滞纳金”，孙兰礼应支付违约金。鉴于在二审期间孙兰礼和华源药店自愿支付2万元补偿金，本院认为该补偿足以弥补朱代金的损失，本院予以照准。另外，由于孙兰礼已经履行了一审判决第一项，故本院予以撤销。综上所述，孙兰礼的上诉意见部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海横琴新区人民法院（2020）粤0491民初1447号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更广东省珠海横琴新区人民法院（2020）粤0491民初1447号民事判决第二项为：孙兰礼、珠海横琴新区华源医药有限公司深井分店于本判决发生法律效力之日起十日内支付朱代金补偿金2万元；三、驳回朱代金的其他诉讼请求；四、驳回孙兰礼的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决负担。二审案件受理费850元，由孙兰礼负担。本判决为终审判决。审判长吴永科审判员王**审判员李灵二〇二〇年十二月十五日书记员陈瑞祥