云南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）云民申3830号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李本惠，女，1973年8月9日出生，汉族，住云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：王韪杰，云南天外天（临沧）律师事务所律师，特别授权代理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李传良，男，1968年3月26日出生，汉族，住云南省临沧市临翔区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张建琴，女，1967年5月26日出生，汉族，系李传良之妻，住云南省临沧市临翔区。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：曾宏宾，男，1981年7月15日出生，汉族，住云南省临沧市临翔区。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：熊炳仙，女，1986年11月24日出生，汉族，系曾宏宾之妻，住云南省临沧市临翔区。再审申请人李本惠因与被申请人李传良、张建琴、曾宏宾、熊炳仙房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省临沧市中级人民法院（2020）云09民终56号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李本惠申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项及第六项的规定，人民法院应当再审。具体理由如下：二审法院认为“本案中，被申请人曾宏宾、熊炳仙《土地使用权房屋所有权转让合同》虽成立在后，但曾宏宾、熊炳仙已支付全部购房款，代被申请人李传良、张建琴清偿涉案A118、A218号房屋银行抵押贷款债务并取得抵押权人同意后，依法申请办理了涉案房屋的所有权变更登记，并已依法取得房屋所有权。另，涉案房屋虽单独登记颁证，但结合实际情况，A218号房屋目前处于封闭空间，与A118号房屋分割后不具有独立的使用价值和经济价值。申请人李本惠关于涉案A118号房屋与A218号房屋属于可分物，可分别确定履行顺位的上诉主张，与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。”属于不符合事实情况的认定。原因在于：李本惠除优先于被申请人曾宏宾、熊炳仙签订《房屋转让合同》外，还优先按照《房屋转让合同》对房款进行支付，优先以《房屋出租合同》的形式转租于被申请人李传良、张建琴，对本案所争议的标的物实现了间接占有。对于上述事实，二审法院为达成判决内容刻意忽略，未在审理事实和判决书内容中加以认定和分析考量，系典型的法律逻辑错误。法院在依法评析案件之时，应当全案分析得出合法结论，不能为了得到某个案件结果而忽略己有事实，再进行评述认定。涉案两套房屋属于可分物。从以下两个方面就可以看出：1.两套房屋都办有单独的产权证书，并拥有自己的产权编号，系法律意义上独立的房屋。不动产自登记时发生效力，已经获得独立产权证书的两套房屋已经完全拥有排他的物权属性，法律意义上应当认定为可分物。2.涉案两套房屋等同种房型在事实之中也存在分别交易的情况。原审中代理人曾经向人民法院提交过一份调查笔录，其内容为争议房屋的开发商，在对房屋进行售卖时也存在对于同种类型的房屋并未严格的捆绑销售，涉案两套房屋仅仅属于相邻房屋，并不是配搭销售，也就是俗语所称“买了下层就必须买上层”，都是根据业主的自行需要进行售卖。并且本案之中，申请人李本惠也在诉讼中查封了位于同座楼的A214号、A215号房屋，证明事实上该座楼的上下层，在日常当中也是独立售卖、独立使用的。如果以二审法院的认定，上下层分割后并不具有独立的使用价值和经济价值，那么申请人所查封的两件房屋也不能视具有经济价值和使用价值的财产，这将使得法院的查封程序及案后的拍卖程序都变得极度荒谬。二审法院的此种认定与事实逻辑完全背道而驰。根据法庭确认的事实，李传良一共享有一层商铺四套，二层商铺九套，并且都由其独立办证，可以证实根本不存在一层、二层商铺系一套且一一对应的关系，也可以证实每套商铺之间都有独立的价值。综上，涉案两套房屋无论从法律意义、日常事实来看都应当视为可分物。人民法院认定为不可分物没有任何法律依据。如果按照法院的逻辑认为单独的二层商铺不具备价值，则可推断出申请人查封的二层商铺并不具备价值。二审法院认为“综合本案实际情况，被申请人曾宏宾、熊炳仙关于《土地使用权房屋所有权转让合同》权利保护顺位在先的抗辩主张成立，本院予以支持。”其支持依据仅为漏洞百出的“不可分物”及“封闭性”，并未能按照法律规定对于顺位规定的要求进行考量。本案系属于“一房二卖”的情况，根据最高人民法院的第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第15条的规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，在双方都未能办理所有权变更登记的状况之下。申请人己于2016年8月16日签订《房屋购买合同》，并于当日以《租赁合同》的形式将申请人将房屋租给被申请人使用，其租金以冲抵房款，证明申请人已经于2016年8月16日，对房屋进行实际的占有使用。其在合法占有房屋、合同签订时间都远远早于被申请人，所以权利保护地位申请人优于被申请人，本案争议房屋应当由被申请人合法所有。李传良应当依照法律依照合同约定为被申请人办理过户登记，A118号房屋应属于申请人所有。二审法院并未能穷尽法律进行适用解决诉讼中存在的矛盾，而是另辟蹊径单纯的以所谓的房屋特异性来决定合同的履行顺位属于典型的法律适用错误。人民法院的判决应当具有普适性。本案中抛开法院的事实遗漏和法律适用错误不谈，申请人对于人民法院的判决应当具有基本的普适性。自古以来，“先来后到”的概念已经成为我国的民众的内心秩序，基本的社会规则。而在已经明确查清事实的情况之下，人民法院优先保护“后到”者的利益，完全背离了基本的社会规则。我们都知道法律是社会规则和人们内心秩序的产物，法院的此种做法，完全系对于其原生的社会规则和人们的内心秩序的否定。自此之后将会有越来越多的人，认为“后来”也可受到法律保护，甚至倡导“后来居上”，这样将导致我国的社会秩序出现紊乱，其判决的内容根本不具有普适性，完完全全的未能将法律定分止争作用发挥至其该有的地方。表面上人民法院的做法，可能暂时阻止了房屋争议人双方之间可能存在的矛盾，但是实际却在社会普适性解决争议问题的方式之中，埋下了伏笔。综上所述，对于一审、二审法院的判决结果并未秉持着公平、公正的态度对案件进行审理。申请人认为一审、二审法院对民事诉讼法第二百条第二项及第六项理解、适用错误，恳请依法支持申请再审人的再审请求。本院经审查认为，本案系因“一房数卖”引发的纠纷。案涉A118号、A218号房屋原系李传良、张建琴通过银行贷款购买并办理抵押登记。此后，李传良、张建琴在未取得抵押权人银行同意的情况下将上述房屋出卖给申请人李本惠，双方签订了《购买商铺协议》。李本惠向李传良、张建琴支付了首付款112万元，并约定李本惠将房屋出租给李传良、张建琴经营使用，并用部分租金抵扣部分购房款。合同签订后，李传良、张建琴未依约向李本惠交付相关证件，案涉房屋未办理产权过户登记。此后，因李传良、张建琴就案涉房屋的抵押贷款逾期未能归还，经银行同意后，李传良、张建琴将案涉房屋转卖曾宏宾、熊炳仙，由曾宏宾向银行付清全款后，解除了案涉房屋的抵押权。李传良、张建琴与曾宏宾随后就案涉房屋到相关部门办理买卖合同登记备案，缴纳了相关税金及费用，同时双方申请办理案涉房屋的产权过户登记手续。其中A218号房屋已过户登记至曾宏宾、熊炳仙名下。A118号房屋在完成初审、复审环节后，因本案诉讼未核发权利证书。依上述事实，本案各方当事人就案涉A118号、A218号房屋前后签订了两份买卖合同，两份买卖合同均系各方当事人真实意思表示，合法有效。买受人均表示要求履行合同，取得房屋所有权。本院认为，如何确定履行顺位及保护各方利益，应着重考察各个合同的履行程度。具体包括是否办理房屋产权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等因素。从申请人李本惠的再审申请理由看，其对已经办理了产权过户登记的A218号房屋判决归曾宏宾、熊炳仙所有无异议，但其认为尚未办理确权登记的A118号房屋，因其《购买商铺协议》签订在前，已支付款项，存在占有事实，应优先保护其权益。本院认为，如前所述，合同签订时间的先后并非单一考量因素，应综合整个合同的履行情况进行分析。首先，案涉两套房屋原有抵押权，曾宏宾、熊炳仙的合同虽签订在后，但其以向抵押权人银行归还贷款的方式付清全款，从而涤除了房屋上的权利障碍；其次，曾宏宾、熊炳仙与李传良、张建琴办理了买卖合同备案登记，缴纳相关费用，亦向相关部门申请办理产权过户登记；第三，案涉两套房屋的现状经原一、二审法院核查，A218号房与尚未办证的A118号房分割后客观上难以实现其使用价值。因此，综合上述情形，原二审生效裁判认定李传良、张建琴与曾宏宾、熊炳仙签订的合同应当得到履行，李本惠因合同不能履行向李传良、张建琴主张返还款项并承担违约责任并无不当。本院认为，申请人李本惠的再审请求缺乏充足理据，本院不予支持。综上，李本惠的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李本惠的再审申请。审判长  汤莉婷审判员  张 伟审判员  杨 聃二〇二〇年十二月八日书记员  李丽梅