山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3041号上诉人(原审原告）:丁文永，男，1951年2月11日出生，汉族，住山东省威海市文登区。委托诉讼代理人：沙承东，山东鲁文律师事务所律师。上诉人(原审被告)：中国电信股份有限公司文登分公司，住所地山东省威海市文登区龙山办文山路**。负责人：王璐，经理。委托诉讼代理人：高斌，山东寒冰律师事务所律师。上诉人丁文永因与上诉人中国电信股份有限公司文登分公司(以下简称电信文登分公司)租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初4501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁文永上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.涉案房屋因电信文登分公司改造、破坏导致纠纷，现房屋钥匙尚在电信文登分公司手中，未交付丁文永，一审判决仅以电信文登分公司当庭同意交付钥匙即认定双方租赁时间截止，并判决电信文登分公司支付租赁费至2020年8月26日缺乏依据；2.电信文登分公司在案涉房屋原有地面(有瓷砖)基础上加厚2公分，并重新铺设瓷砖，后其在一审中将加厚部分铲除，但原有地面瓷砖已被破坏，无法使用，需重新铺设。另，租赁合同约定合同到期装修归丁文永所有，不得破坏，电信文登分公司却将吊顶全部拆除。以上两项重新修复的费用至少需15000元，修复费用的具体数额可通过鉴定评估进行确定，一审法院酌定赔偿5000元缺乏依据，低于实际损失。电信文登分公司辩称，丁文永的上诉理由无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。电信文登分公司上诉请求：撤销一审判决第二项，一、二审诉讼费用由丁文永承担。事实与理由：1.一审中，电信文登分公司根据丁文永的要求对地面及顶棚进行了恢复原状的处理，恢复后的地面和顶棚系房屋的原有状态，无损毁情况发生，亦不需另行修复，不产生修复费用；2.关于厕所门、台阶石，电信文登分公司承租时即为现有状态，租赁期间电信文登分公司正常使用，没有损坏或破坏，属于正常耗损范围，不应由电信文登分公司修复或赔偿。据上，一审判令电信文登分公司支付修复费用5000元及修复期间的租赁损失1260元无事实和法律依据。涉案合同已不再履行，电信文登分公司已将钥匙交付给丁文永，丁文永理应退还电信文登分公司交纳的5000元保证金。丁文永辩称，1.电信文登分公司未合理对租赁房屋进行恢复原状，造成原先地面瓷砖、厕所门的损坏。丁文永现发现还有电线、厕所坑瓷等多处损毁，并非正常耗损，系电信文登分公司以恢复原装为由粗暴拆除所致；2.丁文永要求电信文登分公司恢复原状的是房屋地面，而非拆除顶棚吊顶。吊顶作为装修部分归丁文永所有，电信文登分公司不得私自拆除，电信文登分公司还将丁文永的四盏灯也拆走；3.合同约定保证金退还的前提是电信文登分公司无违约行为，现电信文登分公司私自将顶棚吊顶拆除，构成违约，5000元保证金不应该退还，电信文登分公司还应该支付丁文永违约金10000元。另，2017年4月21日双方签订补充协议，约定在2018年8月14日合作期届满后电信文登分公司继续按照市场价格对丁文永的房屋续租三年或者对电信文登分公司装修导致问题一次性补偿5000元，而电信文登分公司仅续租房屋两年，按照约定应该补偿答辩人5000元，保证金亦不应退还。丁文永向一审法院起诉请求：1.电信文登分公司将租赁丁文永的房屋（位于威海市文登区第二门市）地面及厕所门恢复原状；2.按年租金2300）地面及厕所门恢复原状0年8月14日至恢复完成之日的租金。后，丁文永增加诉请：判令电信文登分公司恢复案涉租赁房屋的顶棚及门朝西门口的台阶石，并按年租金23000元的标准，按日两倍支付租赁期满后电信文登分公司拖延支付的租金。一审法院认定事实：2019年8月13日，丁文永与电信文登分公司签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方丁文永将其座落于威海市文登区第二门市房屋出租给电信文登分公司使用，房屋建筑面积约65平方米，租赁用途为电信业务。租赁期限共一年，自2019年8月14日至2020年8月13日。房屋租赁年租金为23000元，每年7月13日付清当年度租金。合同签订之日电信文登分公司应向丁文永支付保证金5000元，合同期满无违约的，丁文永无息退还保证金。合同还约定了其他事项。该《房屋租赁合同》由丁文永与电信文登分公司负责人王璐分别签字确认。案涉租赁合同签订后两个月，电信文登分公司向丁文永支付年租金23000元，同时还支付丁文永保证金5000元。案涉租赁房屋于2017年进行以下装修装潢：地面重新铺贴地砖，地面加厚2公分，墙面重新：地面重新铺贴地砖，地面加厚2公分门进行了封堵，大门仅能单开。一审审理中，电信文登分公司对涉案租赁房屋的顶棚及已铺好的地砖进行了拆除。丁文永未提交证据证实案涉租赁房屋的原状。经释明，丁文永变更第一项诉请要求电信文登分公司给付修复房屋的补偿金共计15000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，丁文永主张电信文登分公司在使用租赁房屋过程中对房屋的地面、顶棚、厕所门、台阶石等进行了损坏，应当举证证实损坏的事实，即应当提交案涉租赁房屋的原状和现状的对比图，现丁文永仅提交房屋的现状照片，未提交证据证实房屋的原状，无法判断租赁房屋是否有损坏及损坏程度，经释明后，丁文永变更诉请要求电信文登分公司给付恢复房屋的补偿金15000元，该诉请超出实际应支出的费用，因房屋原状证据不充分，无法进行评估鉴定，酌定其修复费用为5000元，修费期限为20天，补偿其房屋租赁损失计算为23000元÷365天×20天=1260元。关于房屋超期占用部分的使用费，一审法院认为按年租金23000元的标准按日支付丁文永两倍租金与双方签订合同中约定的相符，应予支持。因2020年8月26日开庭时，电信文登分公司即表示愿意将案涉房屋的钥匙交付给丁文永，丁文永拒绝接收，故应自2020年8月14日至2020年8月26日，共计13天，计算为23000元÷365天×13天×2=1638元。丁文永的其他诉请无证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、二百一十二条、二百二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、中国电信股份有限公司文登分公司于判决生效之日起十日内支付丁文永超期使用房屋的租赁费1638元；二、中国电信股份有限公司文登分公司于判决生效之日起十日内支付丁文永修复房屋费用5000元及修复房屋期间的减少的租金收入1260元；三、驳回丁文永的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由中国电信股份有限公司文登分公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。丁文永提交证据一、2020年11月30日拍摄的房屋现场录像，拟证实地面原先瓷砖因电信文登分公司拆除后期装修瓷砖时操作不当被损毁，需重新装修。顶棚吊顶及灯具，已被电信文登分公司拆除，其行为违反合同约定，需承担违约责任；证据二、地面承包合同费用明细预算清单一份，拟证实地、地面承包合同费用明细预算清单一份经质证，电信文登分公司对于证据一视频的真实性无异议，认可视频中的房屋系案涉房屋，但对其合法性、关联性以及证明内容均有异议。主张1.该录像拍摄于一审结束后，不能反映电信文登分公司向丁文永交付房屋时的原始状态；2.涉案房屋出租时，其地面就是一审中电信文登分公司提交照片中的情形，电信文登分公司并未对地面进行破坏或造成额外的损害，关于录像中涉及到的厕所门，是在租赁期间正常使用的情况下，因南海气候潮湿所形成的自然损耗，并非电信文登分公司人为造成，电信文登分公司不应赔偿。对证据二的真实性无异议，对证明内容和合法性有异议，该证据的出具主体及载明内容，不具有鉴定资质的价格评定标准，不能认定为有效证据。电信文登分公司提交收据原件一份，拟证实2020年9月11日，丁文永之子丁金晓收到电信文登分公司所交付的涉案房屋的钥匙。丁文永对该证据的真实性无异议，认可系丁文永之子丁金晓出具，但对其效力有异议，因租赁合同是丁文永与电信文登分公司签订，根据合同的相对性，钥匙应返还给丁文永，在丁文永未明确授权给儿子丁金晓的的情况下，电信文登分公司将钥匙交接给丁金晓，不能视为完成房屋交付。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，电信文登分公司承租丁文永房屋，并于2017年3月装修，2017年4月双方签订租赁补充协议，约定电信文登分公司在2018年8月14日合作期截止后，继续按照市场价格对丁文永门市房续租三年或者对电信文登分公司装修导致问题一次性补偿5000元，2017年3月份涉及房租装修相关问题与电信文登分公司无关，丁文永不再追究电信文登分公司责任。2019年8月13日，双方再次签订房屋租赁合同，约定租赁期限至2020年8月13日。关于房屋修复费用及修复期间的租赁损失。一审中丁文永要求电信文登分公司对案涉房屋的地面、厕所门、顶棚及台阶石恢复原状，后变更诉请要求给付房屋修复补偿金共计15000元。一审诉讼中，电信文登分公司已按丁文永要求对涉案房屋的顶棚及已铺好的地砖进行了拆除，并主张已经恢复原状，丁文永未能提交证据证实房屋的原状，无法判断租赁房屋是否有损坏及损坏的程度，亦不能认定电信文登分公司对顶棚及已铺好的地砖进行拆除的行为并非是恢复原状。因涉案房屋原状证据不充分，无法进行评估鉴定，经一审法院释明，丁文永明确变更恢复原状的诉讼请求为对修复费用损失进行补偿，根据损失填补原则，综合涉案房屋已恢复原状情况、尚需修复部分的实际损失及所需合理修复期限,同时参考2017年4月租赁补充协议中双方关于装修导致问题一次性补偿5000元的约定，一审判决酌定涉案房屋尚需修复费用5000元，修费期限20天，符合本案实际情况，较为公平合理，故无不妥。现丁文永二审中主张应按照合同约定承担违约责任即给付修复费用为19969元，超出一审诉请范围，亦无事实及法律依据，不予支持。电信文登分公司在使用案涉房屋及拆除房屋地砖及顶棚过程中必然会对原有装修造成一定程度的损坏，排除自然损耗部分仍应承担合理范围内的修复责任，故电信文登分公司以已经完全恢复原状、无需修复为由主张不应支付丁文永5000元修复费用及修复期间的租赁损失，于法理不合，本院亦不予支持。关于房屋超期占用费。涉案合同约定涉案房屋租赁期限至2020年8月13日，2020年8月26日一审开庭时合同租赁期限已经届满，因合同期满后的善后问题双方已经本案诉讼解决，电信文登分公司此时表示愿意将房屋钥匙交付给丁永文，属于履行减损、止损义务，并无不妥，丁永文无正当理由拒收房屋有欠妥当，故不能认定此后至2020年9月11日丁文永之子实际代收电信文登分公司交付的房屋钥匙时止电信文登分公司仍属超期占用涉案房屋，丁永文二审中要求电信文登分公司继续支付超期占用费用至2020年11月1日，理据不足，本院不予支持。故一审判决自2020年8月14日计算超期占用费至2020年8月26日，合理妥当，本院予以维持。至于租赁保证金返还问题，因双方就是否构成违约以及保证金应否返还、如何返还等存在争议，不宜在本案中处理，双方可另行解决。综上，丁文永、电信文登分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由丁文永负担100元，由中国电信股份有限公司文登分公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  于大海审判员  张丽萍审判员  郭林涛二〇二〇年十二月十四日书记员  刘双双