江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1424号上诉人（原审原告）：李世平，男，汉族，1980年10月28日出生，住抚州市，委托诉讼代理人：刘晓东，江西策源律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：江西东立房地产开发有限公司，住所地抚州市东乡区街心花园**，统一社会信用代码91361029561061137D。法定代表人：陈斌，执行董事。委托诉讼代理人：饶朝霞，江西正听律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人李世平因与被上诉人江西东立房地产开发有限公司（以下简称东立公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李世平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判东立公司返还购房款69000元，并自2012年6月24日起，按同期银行拆借利率支付利息（截止2020年10月28日利息暂计34540元）；2、承担本案全部诉讼费用由。事实和理由：李世平是找东立公司买房，收款收据也是东立公司盖章。买卖关系不因销售代理人的变更而变化。李世平一直期待东立公司解决相关问题后再来处理房屋买卖事宜。房屋订购合同被东立公司收回。本案中仅有东立公司收购房款的行为，没有约定权利义务的协议。本案不存在何时交房，何时签订合同的约定，应当视为双方没有就义务的履行约定时间，侵权时间的起点自然就没有确定。一审判决认定侵权时间的起点应当从2014年南昌智嘉房地产营销策划有限公司（以下简称智嘉公司）起诉起算，与事实有悖，严重偏袒东立公司。更何况东立公司与智嘉公司的诉讼行为并没有主动通知李世平，李世平更没有法定的权利义务了解其诉讼情况。东立公司从来没有向李世平说拒不返还款项，也没有说不卖房给李世平，将李世平与智嘉公司诉讼时间作为侵权时间的起点，属于加重李世平的义务，与法无据。智嘉公司的证明没有经办人的签字，但该证据可以补强。一审法院没有释明，更没有给李世平补强的机会。本案二审李世平将提交补强证据，应当认定李世平多次向东立公司催讨。李世平是一普通老百姓，不具有法律专业知识和技能。东立公司是专业房产开发公司，具有专业的业务和法律部门和人才处理相关事务。一审法院将举证和时效的义务强加于李世平，严重偏袒东立公司。一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应当予以撤销。东立公司辩称，其与李世平之间没有商品房买卖合同关系。对李世平一审提交的收据及银行交易情况，其不知情。其曾向智嘉公司出具过一本盖有其公司万年分公司印章的空白收据。智嘉公司在此期间销售活动混乱。但其并未委托智嘉公司销售12号楼商品房。智嘉公司也从未告知其已将12号楼1105、1205房屋销售的事实。如果李世平提交的银行交易明细属实，则可能是智嘉公司代理出售其他商品房的购房款，或是入账后又退款。其从未发现有客户多交购房款。目前该项目早已结束，当时的项目账户也已注销。在本案起诉之前八年间，李世平从未向其主张过权利。其在一审中发现，李世平与智嘉公司存在业务合作关系，本案诉讼可能是李世平与智嘉公司合谋炮制的虚假诉讼。智嘉公司提供证明称，购房合同因需要备案未及时交给李世平。该说法违反常理。因2012年并无备案要求，即使需要备案，也会提供备案的合同副本。且李世平所称的购房合同没有办理过备案，李世平从未以此向其主张过权利。智嘉公司所称李世平购房合同被其抢走，李世平一直要求其处理此事，智嘉公司协调无果等，纯属无稽之谈，没有任何证据证明。李世平从未向其主张过权利，既违反常理，也超过诉讼时效。李世平向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决东立公司返还购房款69000元，并自2012年6月24日起，按同期银行拆借利率支付利息（截止2020年6月24日利息暂计33120元），并承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：李世平围绕诉讼请求依法提交下列证据：1.李世平身份证复印件（正反面），证明其诉讼主体资格。2.东立公司工商信用公示信息，证明东立公司诉讼主体资格。3.东立公司收款收据，证明东立公司2012年6月24日收到李世平69000元，收据上盖了东立公司公章，收款事由是房号12楼1单元1105莞1205房。4.中国银行转账凭证一张，证明李世平2012年6月24日POS机刷卡消费30000元，对方账号19×××41。5.工商银行开户信息和交易明细，证明李世平2012年6月24日向东立公司POS机刷卡消费20000元。6.农行转账凭证一张，证明李世平2012年6月24日POS机刷卡消费19000元，对方账号和户名10×××55。7.东立公司在中国银行万年支行19×××34账户交易明细，证明2012年6月24日收到三笔转款30000元、20000元和19000元。商户编号10×××55。8.（2014）饶中民二初字第43号、（2015）赣民一终字第294号民事判决书、（2017）赣1129民初1422号民事判决书、（2018）赣11民终689号民事判决书、（2019）赣1129民初936号民事判决书，拟证明东立公司与其原销售代理智嘉公司多年来一直在诉讼过程中，也是导致上述购房款一直未返还，合同也一直未履行的原因。9.智嘉公司证明：李世平通过我公司签订购房合同，支付购房款69000元，购房合同因需要交房管局备案未及时交给李世平。由于我公司与东立公司发生经济纠纷，我公司代理销售材料（含李世平购房合同）均被东立公司抢走，且东立公司对我公司代理销售的房屋均不认账且拒不返还客户的购房款，李世平一直在要求东立公司及我公司处理此事。为此我公司承诺李世平待我公司与东立公司诉讼结束后再协调此事，但至今也协调未果。拟证明李世平诉讼依据的事实和理由属实，没有超过三年的诉讼时效。东立公司质证意见：1.对证据一、二真实性没有异议。2.对于证据三的收款收据显示收款方式为转账，但我司并未实际收到该69000元的转账。我们了解的情况是，李世平没有与我司签订认购协议书和销售合同，如果李世平向我司交了定金，我们是要签订认购协议书的，之后再是签订销售合同，所以我们对其真实性不予认可。购房合同是一式四份，不需要拿李世平的合同去备案，李世平没有充分的证据证实合同拿去备案，我司不予认可。3.对证据四中行的3万元发生的真实性没有异议，因公司账户已经核销，无法核实，不能证明收款人是我司。4.对证据五工行的2万元，该笔款项的交易户名是我公司，但我司账户已经核销，对其真实性没有异议。5.对证据六的1.9万元的真实性也有异议，该笔交易明细没有显示是我司账户。6.对证据七李世平提交的我司银行流水，没有盖章，真实性不予认可，对其证明的目的也不予认可。7.对证据八的真实性没有异议，对李世平的证明目的不予认可。上述判决书与其证明目的没有关联性，不能证明其证明目的。8.对于证据九，我司没有返还购房款，是因为我司没有收到购房款，在本次诉讼之前，李世平从未向我司主张过权利，李世平的起诉已经超过诉讼时效。智嘉公司的证明，不能证明李世平向东立公司主张过权利，东立公司与智嘉公司现在没有业务往来。李世平向智嘉公司主张权利，并不能产生诉讼时效中断的效力。东立公司围绕答辩意见提交东立·万达苑住房认购协议书格式样本、东亨君悦府的住房认购协议书格式样本及多份2012年客户签订的住房认购协议书复印件，证明东立公司在出售房产时，买房交付定金后会签订一份认购协议书，一般七天后再签订一份商品房买卖合同，如七天没有签订合同，则可将房子另行出售，定金不予退还。2012年的时候没有备案要求，即便是有备案要求，其也会拿自己的销售合同去备案。并在庭后提交多份2012年客户签订的住房认购协议书原件。李世平质证意见：对东立·万达苑住房认购协议书样本的三性不予认可；东立·万达苑的认购协议书是复印件不予认可；江西东亨置业有限公司的是2018年才成立的，对东亨君悦府住房认购协议也不予认可。上述证据，经庭审举证、质证，对双方没有异议的证据：身份证、工商信用公示信息、李世平2012年6月24日工行转账2万元到东立公司交易记录、智嘉公司与东立公司之间诉讼的判决书予以确认。对双方有争议的事实和证据，一审法院评判如下：一、关于李世平是否向东立公司账户转账支付69000元。经查，李世平提供的东立公司营业日2012年6月25日在中国银行万年支行商户POS机交易清算明细表（开户账号：19×××34、商户编号10×××55），证明2012年6月24日收到三笔转款30000元、20000元和19000元。因该份交易明细没有银行盖章确认，经向银行调取东立公司中国银行账户交易信息，核查2012年6月24日无入账信息，2012年6月25日8：24时入账三笔：109900元、9950元、68850元，其中入账68850元与李世平提供的POS机交易三笔共计69000元，扣除手续费150元，结算金额68850元相符，可以证实东立公司在2012年6月25日收入68850元（银行无法提供商户POS机交易明细，不能确定来款账户信息）。结合李世平提供的中国银行2012年6月24日刷卡消费30000元的凭证、农行2012年6月24日刷卡消费19000元凭证及工商银行2012年6月24日刷卡消费20000元凭证，根据证据盖然性原则，可以认定李世平确实向东立公司POS机刷卡消费69000元。二、关于李世平是否与东立公司签订住房认购协议书或者商品房买卖合同。经查，李世平提出签订的购房合同都交给智嘉公司去房管局备案，但其并未提供全额支付购房款的凭证，也未提供房管局已备案的记录，该事实不能成立。李世平提供的东立公司与智嘉公司的代理销售合同纠纷案的一、二审判决书中涉及的代理销售商品房仅为1-8号楼和11号楼、13号楼，智嘉公司并没有12号楼的销售权。纠纷中诉争的已售129套房也没有李世平诉称购买的商品房12楼1单元1105莞1205房。智嘉公司的证明中说合同被东立公司抢走，没有证据支撑。购房合同或者预售合同至少是双方各持一份，需要备案的还应提交一份，不需要将各方当事人所持有的合同均拿到房管局去备案，李世平提出合同因要备案而被拿走不符合常理，故李世平主张与东立公司已订立书面商品房买卖合同的事实不成立。东立公司抗辩购房合同是一式四份，不需要拿李世平持有的合同去备案的理由成立，予以支持。东立公司在委托智嘉公司代理销售房地产时，向其提供加盖有东立公司万年分公司印章的收据，视为其授权代开收据。智嘉公司提供给李世平的69000元收款收据，加盖东立公司万年分公司印章。虽然智嘉公司代理销售的房产超出其代理权限，但李世平有理由相信智嘉公司有代理权限，东立公司也未否认该收据的真实性。因此，东立公司应承担提供盖章凭证的法律责任。双方均未提供双方有签订住房认购协议书的事实和证据，故该收款收据不能作为购房定金处理。因李世平不能说明房屋面积、总价款等约定，仅凭该收款收据也只反映出房号和部分收款金额，不能全面反映商品房买卖合同的基本要件，不能成立商品房买卖合同，只能证明双方有要订立商品房买卖合同的意向。三、关于诉讼时效问题。本案李世平主张的是商品房买卖合同关系，买卖合同的相对方和诉讼的对象都是东立公司，智嘉公司仅是代理人身份，东立公司已于2013年3月13日书面通知智嘉公司解除委托销售合同。2014年智嘉公司就解除合同后的代理费和损失向法院提起诉讼，以及2017年11月、2019年5月就代理费税款提起的诉讼中均未涉及本案诉争标的。李世平提供智嘉公司与东立公司的相关判决书，并不能证明李世平或者智嘉公司向东立公司主张过本案权利。智嘉公司出具的证明，该证明上虽加盖单位公章，但无证明人、法定代表人签字确认，证据形式不合法；其表述的内容亦无证据印证，证明内容是否真实无法认定。李世平在智嘉公司2014年提起诉讼时就应当知道东立公司解除委托销售合同，在交付69000元购房款，未取得购房合同的情况下，应当及时向东立公司主张权利，但李世平直到2020年6月12日才向法院起诉，已过诉讼时效。李世平陈述每年都去好多次，打了法定代表人陈斌电话，东立公司做出承诺，但未提供证据证明，东立公司予以否认，不能达到诉讼时效中断、重新计算目的，因此，东立公司抗辩已过诉讼时效成立，予以支持。一审法院认为，李世平2012年6月24日向东立公司刷卡消费69000元事实成立。李世平交款后，智嘉公司超越代理权限为李世平开具购买12楼1单元1105莞1205商品房的收据。东立公司书面通知智嘉公司解除销售合同后，导致智嘉公司更不可能代理东立公司与李世平签订《住房认购协议书》或者《商品房买卖合同》。李世平在知道智嘉公司与东立公司就解除销售合同进行诉讼时，就应当知道其权利受到侵害。李世平应当在诉讼时效期限内向东立房地产公司主张权利。李世平未提供证据证明其有诉讼时效中断、重新计算的情形，李世平应当承担举证不能的后果。李世平以东立公司拒不将合同交给李世平，双方的合同没有生效，就不存在违约，没有诉讼时效起算点，本案没有超过20年，就一直有效。该理由不能成立，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回李世平的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1171.2元，由李世平负担。本院二审期间，李世平述称，其为智嘉公司提供广告服务，当时有5、6万元广告费没有给，和69000元一起作为房子的首付款，首付款大概是12.9万元，当时房价是每平方2000多元，总价款现在记不清楚。李世平提供智嘉公司出具的书面证明，该证据其在一审期间已提供，但仅加盖公章，没有相关人员签名，现有智嘉公司法定代表人在其上签名确认。相关内容及证明目的已在前文载明，在此不再赘述。东立公司质证认为，对其真实性不予认可，签名人的真实身份不能确认，需要智嘉公司出具法定代表人身份证明。对其证明目的也不予认可。庭后李世平补充提交智嘉公司营业执照及法定代表人身份证明。本院认为，对书面证明本身的真实性可予确认，可以证明李世平与智嘉公司就案涉纠纷进行过沟通。但证明中智嘉公司所称李世平也一直在要求东立公司处理，并无其他证据佐证，且智嘉公司曾与东立公司存在多起诉讼，有利害关系，该证明内容不足采信，本院不予确认。李世平对一审判决认定其在智嘉公司2014年提起诉讼时就应当知道东立公司解除委托销售合同的事实有异议。李世平述称，其只是知道双方那时在打官司，但是不知道诉讼的具体情况。经查，李世平在其诉状中称因东立公司与智嘉公司发生矛盾和纠纷，东立公司将销售代理商的材料（包括其签订的购房合同）尽悉没收，并持续进行诉讼，导致其无法拿到购房合同。李世平所提供智嘉公司出具的书面证明中亦称，由于智嘉公司与东立公司发生经济纠纷，其代理销售材料（含李世平购房合同）均被东立公司抢走，且东立公司对其代理销售的房屋均不认账且拒不返还客户的购房款，李世平也一直在要求处理此事。可见李世平在双方诉讼时应当已知晓东立公司对智嘉公司的代理权不予认可。一审判决所作认定有事实依据，本院予以确认。李世平提出的异议不能成立，本院不予支持。东立公司对一审判决认定李世平确实向东立公司POS机刷卡消费69000元的事实有异议，认为只能确定东立公司收到钱，不能确定该款项系由李世平转入。此外，东立公司述称案涉12号楼于2013年12月6日办理预售许可证，属于普通的平层结构，一套房子没有两个房号，案涉房产所在万达苑亦不存在1105和1205两个房号。李世平述称，其买房时销售人员称是错层结构，是一套房子，其对案涉12号楼的预售、完工、销售等情况不清楚。本院经审查对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，根据李世平的陈述，李世平早在2014年即已得知代理销售案涉房屋的智嘉公司与东立公司之间的诉讼，并且因此之故不能取得购房合同。李世平应当知道权利受到损害，智嘉公司与东立公司因代理事项存在争议，其应当向义务人东立公司主张权利。另一方面，李世平至今对案涉房屋的真实情况一无所知，亦违背常理。李世平于2020年6月12日提起本案诉讼,超过法律规定的诉讼时效期间。一审判决驳回其诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，李世平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2370.8元，由李世平负担。本判决为终审判决。审判长 彭 珺审判员 王 琳审判员 邹志伟二〇二〇年十二月二十一日法官助理高忠明书记员戢亚倩