湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终2912号上诉人（原审原告）：张四海，男，1970年10月23日出生，汉族，居民，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：张**义，华容县江南法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：肖巨军，男，1955年11月29日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：张**义，华容县江南法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：邹明，男，1968年10月3日出生，汉族，居民，住湖南省南县。委托诉讼代理人：肖蓉，湖南跃海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡蕾，女，1987年12月3日出生，汉族，居民，住湖南省南县。委托诉讼代理人：卢伟群，湖南跃海律师事务所律师。上诉人张四海、上诉人肖巨军、上诉人邹明因与被上诉人胡蕾合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2020）湘0623民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张四海及其委托诉讼代理人张**义，肖巨军及其委托诉讼代理人张**义，上诉人邹明及其委托诉讼代理人肖蓉，被上诉人胡蕾及其委托诉讼代理人卢伟群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张四海的上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项判决依法改判，判定张四海与肖巨军、邹明、胡蕾签订的《房屋抵偿协议》及601、602、603、606、608（原604）、705、708（原704）号七套房屋的《商品房买卖合同》有效，2、由肖巨军、邹明、胡蕾承担上诉费。事实与理由:一、双方签订的《房屋抵偿协议》涉及七套房屋，并以此签订的《商品房买卖合同》具有一致性，均为合法有效。既然一审法院判定《房屋抵偿协议》有效及其中两套房的《商品房买卖合同》有效,那么对相同的另五套房的《商品房买卖合同》也应判为有效。上诉人与被上诉人所签订的合同本身不存在违法犯罪情形,也没有侵害到他人的利益。被上诉人的其他犯罪行为不仅丝毫不影响到上诉人所持合同的法律效力，反而合同的效力可能会成为对被上诉人犯罪定性的事实依据。二、根据上诉人张四海与被上诉人之间的协议，所有房屋已实际交付的客观事实以及上诉人最先安装防盗门实际占有并在当地派出所备了案等实际情况,所有房屋的买卖合同均依法判定有效。被上诉人未经其他被上诉人许可,私自将房屋又出卖给他人,其买卖行为本身就不合法,损害上诉人合法权益的情形。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条,法院在移送犯罪线索的同时仍应作出民事审理,而不应驳回上诉人的民事诉求。不能依据《规定》的第十一条,简单的认为某被上诉人涉嫌犯罪,就先由公安机关侦查,以不属于民事纠纷范围,不能一并处理为由驳回民事诉求。三、上诉人实际取得房屋后已公开公示,而606号房在今年疫情期间被人偷偷装修占有，对这种欺骗和强占行为确应刑事立案侦查,依法处理,但不应成为认为《商品房买卖合同》有效但不作出判决的理由。四、根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条、第十条之规定,邹明个人对其他人涉嫌犯罪的线索应移交公安机关侦查,作另案处理,而对上诉人的合同纠纷应继续审理,依法判决,这属于典型的刑民交叉案分案处理的情形。被上诉人邹明最终犯罪与否不影响《商品房买卖合同》的效力。综上，请求支持上诉请求。肖巨军对张四海的上诉无答辩意见。邹明辩称，一、上诉人与被上诉人没有订立房屋买卖的真实意思，从上诉人事后积极筹资回购房屋的行为可知，其内心真实意思是买卖的标的物为主债务的履行提供担保，本案的基础法律关系应为民间借贷关系。二、本案签订的协议和商品房买卖合同实际上是让与担保行为，应认定该部分无效。胡蕾辩称，张四海的上诉理由不能成立。一、本案的基础法律关系是民间借贷关系，而不是商品房买卖合同。二、邹明等人签订的商品房买卖合同及房屋抵偿协议，实际是对借款的一种担保，为让与担保。肖巨军的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判张四海与肖巨军、邹明、胡蕾签订的《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》有效。2、由邹明承担上诉费。事实与理由：一、肖巨军与邹明共同向张四海借款建房，债务到期后，因无法履行债务，共同签订了《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》，不是抵押行为，而是以房抵债，经结算并将债务本利全部转为购房款，原债务消灭，不再有债务关系，只存在房屋抵偿和商品房买卖合同关系。二、按协议内容，所有房屋交付给了张四海，张四海已经成为房屋最初占有人，而肖巨军在2018年2月份取得了张四海、邹明的委托权，处理房屋是合法行为。三、邹明无房屋处分权，未经肖巨军和胡蕾同意，处理房屋是非法行为。私自伪造印章、财务专用章与他人签订合同已构成犯罪，合同均无效。四、因受暴力殴打，肖巨军才出走，房屋未办理手续和产权证，待条件成就后，肖巨军一定履行义务。五、本案诉讼中，邹明私自与他人签订合同，造成房屋被强占，有恶意串通的行为。综上，请求二审依法判决。张四海对肖巨军的上诉无答辩意见。邹明辩称，对肖巨军上诉的答辩意见与对张四海上诉的答辩意见一致。胡蕾辩称，对肖巨军上诉的答辩意见与对张四海上诉的答辩意见一致。邹明的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并改判驳回张四海的一审诉讼请求；2、由张四海承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、邹明、肖巨军与张四海之间签订的商品房买卖合同应当无效。1、三人之间的100万元借款应是民间借贷关系。2、邹明、肖巨军向张四海借款后，在张四海要求，将明都华城商住楼的601、602、603、604、606、704、705房屋抵押给了张四海，尽管签订了商品房买卖合同，但根据最高人民法院相关会议纪要精神，三人之间签订的商品房买卖合同实质是一种让与担保行为。3、明都华城商住楼至今未验收。二、本案是一起民间借贷纠纷案件，不是商品房买卖合同纠纷。房屋抵押人在与抵押权人签订抵押合同后，在未办理抵押登记手续的情况下，抵押人具有对房屋进行处置的权力，一审法院对此判决意见错误。综上，请求二审支持上诉请求。张四海辩称，双方签订了《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》，基础法律关系是民间借贷关系，但对方没有偿还能力，在无法还款的情况下，双方签订了以物抵债的协议，系双方的真实意思表示，应该是合法有效的。肖巨军辩称，本案肖巨军、邹明与张四海之间的债务，因肖巨军、邹明无法偿还到期债务，双方签订了《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，该协议不违反法律的强制性规定，邹明的上诉理由不能成立。胡蕾辩称，一、本案的基础法律关系是民间借贷关系，而不是商品房买卖合同。二、邹明等人签订的商品房买卖合同及房屋抵偿协议，实际是对借款的一种担保，为让与担保。张四海向一审法院起诉请求：1.请求确认签订的《房屋抵偿协议》及《房屋买卖合同》合法有效；2.判令肖巨军、邹明、胡蕾在条件成就时，依法协助办理位于华容县××镇××号房屋的相关产权手续；3.判令肖巨军、邹明、胡蕾承担本案全部诉讼费。一审法院审理查明，2014年，肖巨军、邹明、胡蕾因开发华容县操军镇南华渡明都华城商住楼的需要，向张四海借款100万元。2014年9月25日，邹明、肖巨军出具借条，载明“今借到张四海现金壹佰万元整￥1000000元（一年之内归还）。借款人：邹明肖巨军2014年9月25日”。张四海自2014年9月29日起至2015年2月17日止依约将借款100万元汇入胡蕾的银行账户。2016年9月29日，张四海与肖巨军签订了《还款协议》，约定肖巨军需在2016年12月31日前偿还张四海100万元借款及借款时承诺的50万元利息，逾期未还，肖巨军以其拥有的明都华城的相关土地房屋产权为抵押，按150万元每月两分的利息逐月计息，在2017年6月30日前全部偿清所欠张四海的全部本利现金。2016年12月15日，张四海与肖巨军再次签订了《还款协议》，约定肖巨军在2016年12月31日前偿还张四海100万元借款及借款时承诺的50万元利息，并且自2016年3月1日起，按本金150万元，月息两分计算利息，如2016年12月31日前仍未还款，肖巨军以其所拥有的明都华城第一栋新建的商住楼的相关部分楼房房产抵偿所欠张四海的欠款，并会同与房产相关的关系人在2016年12月31日前一并同张四海签订房屋抵偿协议。因肖巨军、邹明到期仍未能还清借款，2016年12月30日，肖巨军（甲方）与张四海（乙方）签订了《房屋抵偿协议》，约定：“……甲方用其所拥有的新开发的明都华城第一栋的捌套商品房抵偿所欠乙方的壹佰伍拾万元本利，乙方一次性购得甲方明都华城捌套住房。一、甲方以每套贰拾万元整的价格分别出售601.602.603.604.605.606房；以每套壹拾伍万元整的价格出售704.705房给乙方。双方逐套签订房屋买卖合同，并经相关部门认证。二、甲乙双方房屋买卖合同一经签订，乙方即成为该套住房的实际占有者和产权拥有人，甲方不得将乙方所购住房中的任何一套再次出售或以任何方式办理抵押、转让给他人。甲方此前或此后签订的一切其他有关该房屋的买卖合同和书面协议等文字材料一律无效。但双方必须共同遵守如下约定：1.一年内，乙方不得将所购房屋转售、转让、抵押等；2.甲方在壹年内可随时按原每套住房的售价回购房屋，但从2017年元月1日起，回购时必须按每套住房价格的壹分的月利率付给乙方利息。三、甲方按原价和应付利息，每付清乙方一套住房的现金款项，乙方即退回甲方该房屋的房屋买卖合同，同时乙方不再是该套房屋的实际占有者和产权拥有人。四、壹年后，即自2018年元月1日起，乙方可自由处理所购得的住房，甲方不得干涉，并且无条件的与乙方房屋的买受人签订房屋买卖合同，按规定为房屋买受人办理产权证……”，肖巨军、邹明在合同甲方处签字捺印，胡蕾在合同上载明“我本人同意以明都华城产权共有人的身份授权给肖巨军和邹明签订本协议及合同”。同日，肖巨军、邹明和张四海签订了八份《商品房买卖合同》，但双方未办理房产过户登记手续，也未出具《销售不动产统一发票》。因本地风俗，邹明将原604.704号房屋房号分别变更为608.708。2017年1月1日至张四海起诉之日，邹明向张四海共计支付590000元，其中包含邹明从张四海处回购商住楼605号房屋的房款200000元，商住楼603房屋回购的定金款100000元，邹明偿还案外人彭南勇的借款本金200000元和利息40000元（张四海代邹明偿还完毕之后已将其出具的借条原件从彭南勇手中收回），其余50000元张四海庭审中称系邹明另行偿还其个人欠款。另查明，2017年12月3日，邹明将705号房屋出卖给谢金芝；2017年12月14日，邹明将603号房屋出卖给钱程；2018年2月6日，邹明将601号房屋出卖给邓彩云；2018年7月6日，邹明将606号房屋出卖给邹乐云；2019年3月30日，邹明将602号房屋出卖给刘文兵。邹明与上述买受人均签订了《房屋买卖合同》，并出具了收款收据，现部分买受人已将房屋装修入住。肖巨军、邹明、胡蕾开发明都华城并未取得合法资质，手续亦未办理齐全。至今为止，该商住房未经验收合格，未办理任何登记手续，目前只有国有土地使用权证，土地使用权人为肖巨军、胡蕾。2019年3月18日，张四海向华容县人民法院起诉要求法院根据《房屋抵偿协议》以及购房合同判定明都华城601、602、603、604、606、704、705房的实际所有权归张四海所有，并判令肖巨军、邹明、胡蕾遵照商品房销售的有关规定，按购房合同条款及协议之约定，立即履行义务办理房屋产权证。华容县人民法院经审理后认为根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，双方系民间借贷纠纷，在向张四海释明后，张四海拒绝变更诉讼请求，故2019年5月30日作出（2019）湘0623民初498号民事裁定，裁定：驳回张四海的起诉。张四海不服该裁定，向湖南省岳阳市中级人民法院提起上诉，湖南省岳阳市中级人民法院经审理认为该案当事人双方的基础法律关系首先确为民间借贷，但双方当事人达成的《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》，系在案涉借款到期未还后签订，其内容系以房抵债，不应属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，华容县人民法院原裁定驳回张四海的起诉，适用法律不当，予以纠正。故裁定撤销华容县人民法院（2019）湘0623民初498号民事裁定，指令华容县人民法院继续审理。该案在继续审理过程中，张四海向法院申请撤诉，法院经审理准予张四海撤诉。一审法院认为，本案的争议焦点是双方签订的《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》是让与担保还是以房抵债。本案中，张四海借款100万元给邹明、肖巨军，后者出具书面的借款凭证，可以认定双方之间成立了合法有效的债权债务关系。借款到期后，双方签订的两份《还款协议》均重新约定了还款期限，视为双方对债务履行期的变更。双方对债务展期后，因肖巨军、邹明仍无还款能力，双方在债务履行期届满前一日签订的《房屋抵偿协议》，约定以八套房屋抵偿债务，并约定肖巨军可回购房屋。双方同日即签订了《商品房买卖合同》。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。张四海2019年3月18日向华容县人民法院起诉时，一审法院经审理认为该案系上述条款规定的让与担保的情形，在向张四海释明后张四海拒绝变更诉讼请求，故裁定驳回张四海的起诉。但经张四海不服上诉后，湖南省岳阳市中级人民法院审理后裁定认为双方签订《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》系借款到期未还后所签订，内容系以房抵债，不应属于上述条款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保……”的情形。本案中，所欠债务经展期后仅差一天即将届满，肖巨军、邹明仍无力偿还借款，经协商肖巨军、邹明、胡蕾将所建商品房卖予张四海作抵即将到期的债务，因双方均同意将借贷关系转化为房屋买卖关系，可以视为展期届满后签订的以物抵债协议，故认定双方签订《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》是以房抵债。该协议是双方意思的真实表示，不存在恶意损害第三人合法权益等情形，不违反法律规定，双方签订的《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》应为有效合同，但因邹明在与张四海签订房屋抵偿协议和房屋买卖合同后又将涉案房屋中的601.602.603.606.705号房屋出卖给了第三人且部分已装修入住，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，邹明的行为已涉嫌犯罪，应先由公安机关侦查，在本案中不能一并处理，故对张四海主张上述5套房屋买卖合同有效的诉讼请求，予以驳回。其他未涉嫌一房多卖的608.708号房屋的买卖合同，应属有效，予以确认。因开发的明都华城商住楼房屋均未进行竣工合格验收，即协助办理产权手续条件还未成就，故张四海要求协助办理不动产证的诉讼请求，证据不足，不予支持。待条件成立后，张四海可另行主张权利。综上所述，对张四海的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定,判决：一、张四海与肖巨军、邹明、胡蕾签订的《房屋抵偿协议》及608.708号（原604.704号）两套房屋的《商品房买卖合同》有效；二、驳回张四海的其他诉讼请求。本案案件受理费200元,由肖巨军、邹明、胡蕾共同负担。二审期间，上诉人张四海、邹明、胡蕾未向本院提供证据。上诉人肖巨军提供了一份委托书，用以证明以房抵债，胡蕾和邹明均同意，是几方的真实意思表示，协议不违反法律规定。张四海对肖巨军提供的委托书无异议。邹明质证认为，该委托书只是邹明、张四海委托肖巨军将八套房屋销售，达不到肖巨军的证明目的。胡蕾质证认为，该委托书不属于新证据，委托书上没有胡蕾的签名，委托行为属无效行为，胡蕾属房屋土地权属人之一，没有授权委托，委托书内容只是对房屋进行买卖，而不是抵偿，达不到肖巨军的证明目的。本院认为，双方当事人对委托书的真实性均未提出异议，委托书反映的内容符合客观事实，本院予以采信。一审查明的基本事实，二审予以确认。本院认为，二审中，双方当事人仅对签订的协议效力提出异议。本案的争议焦点为，本案中所签订的《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》的法律效力。本案中，双方当事人对借款100万元的事实在二审中均未提出异议，约定的借款期限届满后，双方签订《还款计划》，重新约定了还款期限，约定2016年12月31日还款付息。因房屋滞销，无法偿还本利，肖巨军与张四海签订《房屋抵偿协议》，并在同日依据《房屋抵偿协议》签订了八份《商品房买卖合同》。本案双方当事人在还款期限将届满且明确无法清偿借款本息的情况下，采取以房抵债的方式处理双方之间的债权债务关系，应视为双方就债务无法偿还后达成新的协议，该协议不违反法律规定，为合法有效的协议。本案双方当事人签订的《房屋抵偿协议》及《商品房买卖合同》，不属于在借款时同时约定以房抵债的情形。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条的精神，系在双方订立合同时同时约定债务到期没有清偿债务，财产归债权人所有才归为无效。本案的情形属双方约定的期限届满且明确无法清偿之后再以房抵债，该约定属形成新的协议，性质上不属于让与担保情形。现并无证据证明邹明的行为涉嫌犯罪，故一审法院以邹明的行为涉嫌犯罪，不能在本案一并处理为由对确认房屋买卖合同有效的诉讼请求予以驳回明显不当。综上，张四海、肖巨军的上诉请求成立，邹明的上诉请求不能成立。一审判决认定法律事实不清，处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省华容县人民法院（2020）湘0623民初301号民事判决；二、张四海与肖巨军、邹明、胡蕾签订的《房屋抵偿协议》及601、602、603、606、608（原604）、705、708（原704）号七套房屋的《商品房买卖合同》有效；三、驳回张四海的其他诉讼请求。本案一审案件受理费200元，由肖巨军、邹明、胡蕾共同负担。二审案件受理费600元，由肖巨军、邹明、胡蕾共同负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十二月三日书记员  潘 烨