安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖15民终2926号 上诉人（一审原告）：李萍，女，1965年11月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：杨登贵,安徽靖淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王广坤,安徽靖淮律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：张国文，男，1968年2月12日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 上诉人李萍因与上诉人张国文房屋租赁合同纠纷一案，不服霍邱县人民法院(2020)皖1522民初4533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李萍上诉请求：一、撤销霍邱县人民法院(2020)皖1522民初4533号民事判决中的“被告张国文支付原告李萍租金及逾期交付房屋的损失(自2020年6月1日起至实际交付房屋之日止，按每月4万元计算)，”改判为被告张国文支付原告李萍房屋租金27万元，租赁合同到期后，延迟交付房屋的租金，按原合同约定每年55万元的标准，按实际天数计算。二、撤销霍邱县人民法院(2020)皖1522民初4533号民事判决中的“被告张国文支付原告李萍违约金6万元”，改判为被告张国文支付原告李萍违约金11万元；三、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定张国文拖欠房租从2020年6月开始计算，既不公平，也不合理。原告提供的证据，真实的反映了被告拖欠租金35万元，原告一审只主张27万元，已经减免了8万元，房租支付到5月份，不能理解为5月份之前的房租全部付清，从原告提供的收款记录看，被告后三年一直没有按合同约定的时间支付房租，被告停止支付房租，不能认定以前所欠房租全部清零。二、一审判决被告张国文支付给原告李萍6万元违约金，原告认为不公平，从原告提供的银行流水、微信、支付宝的记录看，被告长期拖欠房租，违约事实一目了然，疫情不是其违约的主要原因，疫情爆发之前，被告已经长时间违约，况且，原告主张的违约金也考虑了被告的支付能力及疫情的影响，已经减免了大部分。因此，违约金再减少没有理由。三、2020年2月1日，原、被告之间口头约定每月支付4万元房租，前提是2020年2月1日前的房租全部结清，从被告的履约情况看，被告基本上没有履约。因此，此口头约定便不能成立，原合同变更也就无从谈起。 张国文的答辩意见同张国文的上诉理由。 张国文上诉请求：一、撤销霍邱县人民法院（2020）皖1522民初4533号民事判决，或依法改判：1.上诉人于2020年12月11日退还所租赁的房屋；2.截止到2020年12月11日，上诉人支付被上诉人下欠房屋租金11万元，以后的房屋租金计算至实际交房之日止，按照每月4万元计算。二、本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁协议》租赁期限虽然已经到期，但应当适当予以延长或者减免租金。上诉人与被上诉人之间所签订的房屋租赁期限于2020年9月17日到期。但一审法院查明事实中认定，上诉人受新冠××疫情影响自2020年1月24日关门至2020年5月18日开门营业。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款之规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。上诉人受疫情影响共有接近四个月时间未能开门营业，营业收入明显减少，应当延长租期至2020年12月11日（疫情期间未能营业时间）或减免相应租金。二、上诉人截止到2020年12月11日止实际下欠房屋租金仅为11万元，一审法院认定自2020年6月1日支付房屋租金至实际交房之日系认定错误。一审法院庭审中，上诉人举证上诉人支付2019年9月18日租金至2020年9月17日租金共计37万，而该期间的总费用为48万元，因此实际下欠房屋租金为11万元，又因新冠××疫情影响，应当延长房屋租赁期限至2020年12月11日，此后的房屋租金如无其他约定应当按照4万元／月计算至实际交付为止。三、一审法院判决的违约金过高，没有相应事实和法律依据。1.根据上诉人提交的转账记录可以看出，上诉人在疫情发生前均按照每月4万元房屋租金进行支付，虽然没有一次性支付，但是都于当月支付完毕，且被上诉人对上诉人支付房租租金的方式均未提出异议，视为对上诉人支付房屋租金方式的变更，也即上诉人在疫情发生之前本身并不存在拖欠房屋租金的情形，疫情发生后，上诉人虽然没有按期交付房屋租金，但根据第一条上诉人提供的法律依据，因疫情原因，上诉人可以适当延期交付房屋租金，上诉人因疫情确实未按期支付房屋租金，但自2020年5月份之后，均如约支付房屋租金，且被上诉人对上诉人的支付方式均未提出异议，视为对上诉人支付方式的认可。因此，上诉人并不存在逾期交付房屋租金的行为，一审法院认定上诉人支付违约金无事实与法律依据。2.即使认定上诉人存在逾期支付房屋租金的事实，计算逾期支付房屋租金的违约责任也应当自2020年7月份开始计算（上诉人实际支付房屋租金至2020年6月30日），计算基数也应当按照实际欠付房屋租金进行计算，一审法院认定60000元违约金计算方式无事实依据。 李萍辩称，一、关于适当延长或者减免租金的问题。张国文已经构成了违约，所以这个涉及到房屋租赁的期限问题，不存在着延长租期的问题。关于租金减免，张国文上诉理由是不能成立的。疫情对双方履行房屋租赁合同没有直接影响。关于张国文上诉认为房屋租金仅欠11万的问题，与案件的事实和证据不符合。上诉人张国文尚欠案涉合同年度的租金为27万元，关于违约金过高的上诉请求，没有事实和法律依据，一审法院判决张国文承担上诉人李萍的违约金6万元，明显偏低，二审法院应当予以调整。上诉人张国文的上诉理由均不能成立，请二审法院判决驳回张国文上诉请求。 李萍向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的房屋租赁协议。二、判令被告立即腾空承租的房屋，并将房屋返还给原告。三、判令被告按照房屋租赁协议约定的租金标准向原告支付拖欠的房屋租金27万元暂计算至2020年9月17日，并继续计算房屋租金至实际交房之日止。四、判令被告向原告支付违约金11万元。五、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：2010年8月18日，原告李萍与被告张国文签订房屋租赁协议，约定原告将位于霍邱县城关镇光明大道与双湖路交叉口东南角的一座经营楼门面房七间一到五层，其中有两间为四层出租给被告，租赁期限为十年，从2010年9月18日起至2020年9月17日止，前三年房屋租金为41万元每年，从第四年起，租金在41万元每年的基础上每年递增2万元，且在协议签订周期到来之前两个月内付清下一年次的全部租金;被告若逾期支付租金，原告则按日额外加收每天1000元的滞纳金，若被告逾期15日仍不能如数缴纳房屋租金，原告有权单方面终止该协议，并收回该房屋。2020年2月1日，原告在催要租金时告知被告已同意按一个月4万元租金支付，后因疫情影响被告拖欠部分租金，双方经协商未果。原告遂诉讼来院要求判如所请。 一审法院另查明：被告以承租房屋经营星光一号公馆，从事歌舞娱乐（KTV）活动，营业时间至夜12点。按照合同约定，在原房屋租金为41万元/年基础上,从第四年起每年递增2万元计算，自2019年9月18日到2020年9月17日年度租金为55万元。自2017年以来，租金从几个月一交，改为一个月一交。被告自2019年8月18日到2020年9月17日实际支付共计37万元。霍邱疫情防控应急指挥部于2020年1月25日下发了暂停营业通告（第2号），载明：取消全县一切群体性集会活动；全县所有娱乐场所等公共场所暂停营业。于2020年2月28日下发关于个体工商户复工复业的通告（第8号）载明：坚持分区分级管控原则，支持个体工商户有序安全复工复业；正在实施封闭管理地区个体工商户复工复业工作暂缓；本通告适用于疫情防控期间县内个体工商户复工复业工作。于2020年3月13日下发了关于推进餐饮业复工复产的通告（第10号），该通告载明恢复餐饮企业堂食经营，做好开业前口罩、酒精、消毒液、测温枪等防护物资的准备；不得承接宴会等聚集性活动；提倡分餐、保持间距、不在餐厅闲聊、打牌等。 在一审庭审中，原告陈述被告租金交到2020年5月底，从6月份未再继续履行合同。被告陈述2020年1月24日因疫情关门至2020年5月18日开门经营。 一审法院认为：原告李萍与被告张国文签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依法履行。根据疫情前被告交纳租金的情况，被告有未按合同或者双方协商交付租金的方式交纳租金的现象，疫情后期也有拖欠租金的情况，据此被告构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于合同约定租赁期限已届满，故被告应限期搬出、返还租赁房屋。由于受疫情影响导致政府对娱乐行业的管控，致使被告后期拖欠租金，可对被告承担的违约金作适当调整。原告对被告辩称的2019年9月18日至2020年9月17日最后一年房租实际付款37万元提出异议认为包含上年拖欠租金而认可28万元，但原告在庭审中陈述被告租金交到2020年5月底6月份未交，因此拖欠租金应从2020年6月开始计算。被告在与原告协商租金的过程中，原告同意按每月4万元租金支付，且亦按此实际履行，视为对原约定的变更，未交付的租金应以此计算。被告辩称因疫情防控措施导致承租人无营业收入或收入明显减少而请求适当减免租金，因双方已协商变更依法不再考虑。被告辩称承租房屋因严重漏水而原告一直未维修造成设备损失及支付维修费用应折抵部分房租，因被告未能举证证明漏水原因及维修费、设备等损失数额，可待收集相关证据后另行起诉。被告另提出的电梯问题也另案处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告张国文于判决生效后五日内向原告李萍退还所租赁房屋（位于霍邱县城关镇光明大道与双湖路交叉口东南角的**经营楼门面房七间一到**，其中有两间为**）。二、被告张国文支付原告李萍租金及逾期交付房屋的损失（自2020年6月1日起至实际交付房屋之日止，按40000元/月租金计算），于判决生效后十日内付清。三、被告张国文支付原告李萍违约金60000元，于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，原告李萍负担3000元，被告张国文负担4000元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审期间，双方争议焦点：一、上诉人张国文主张延长租期有无事实和法律依据。二、上诉人张国文实际欠付上诉人李萍房屋租金为多少。三、一审判决上诉人张国文承担违约金6万元是否适当。 关于争议焦点一。案涉房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定全面适当的履行。根据合同的约定，案涉房屋的租期为10年，即从2010年9月18日始至2020年9月17日止。合同到期后，双方并无延长租期的约定，在李萍不同意延长租期的情况下，一审法院判决认定租期已满，由张国文返还案涉房屋，符合合同的约定及法律规定。张国文关于要求延长租期的上诉理由，不能成立，不予支持。 关于争议焦点二。首先，关于双方争议的2019年9月18日至2020年9月17日的年度租金已支付金额为多少的问题。根据李萍一审庭审的自认，其主张欠付的租金为自2019年9月至2020年9月的房租，并称“以前拖延我不计较，就算今年一年的房租”。合同约定租金的支付方式为“且在协议签订周期到来之前两个月内付清下一年次的全部租金”，即对每年的租金采取预付的方式。但从李萍列举的租金支付时间、金额看，双方并未按合同约定的时间、金额进行履行，而是在租赁期间，每一年度中分月不同程度的均有支付租金的情况。根据李萍所举证的年度周期租金支付情况看，对之前年度周期内，张国文存在连续几年不同程度的欠付租金的情况，李萍当庭表示对此“不计较”。本案仅审查最后一个租赁周期即2019年9月18日至2020年9月17日的租金尚欠多少。从双方所列最后一年度租金支付情况看，李萍主张仅支付租金28万元，张国文主张已支付租金37万元，双方争议的差距为9万元，该9万元分别为2019年8月25日支付的4万元，2019年9月5日支付的5万元。根据合同的约定，最后一个周期年度指的是2019年9月18日至2020年9月17日，租金的计算应当从2019年9月18日起，故张国文主张的“2019年8月25日支付的4万元，2019年9月5日支付的5万元”不应计入最后一年度已支付租金的范围。况且根据李萍的举证，即使该两笔租金在计入上一年度已付租金的情况下，张国文的上一年度租金仍未支付完毕，而张国文并未举出证实其上一年度租金支付情况的反驳证据，故李萍主张该两笔租金为支付上一年度的租金，符合客观事实，本院予以采信。此外，李萍关于欠付租金的诉讼主张为“被告按照房屋租赁协议约定的租金标准向原告支付拖欠的房屋租金27万元暂计算至2020年9月17日，并继续计算房屋租金至实际交房之日止”，虽然其在庭审中回答法官的问话时，回答“交到2020年5月底，从六月份就没继续履行合同”，但其在二审中对该回答的解释为“5月份只是交纳部分，并没有交清，疫情期间并没有交钱”，结合李萍的诉讼主张、一、二审中的陈述及审理查明的事实，本案不宜认定案涉5月份之前的租金已履行完毕，应当按照该年度实际交付租金来确定已付租金的具体金额。因此，张国文关于2019年9月18日至2020年9月17日的租金已支付37万元的理由，与事实不符，不予支持，本院依法认定其仅支付28万元的租金。 其次，关于双方争议的是否约定减免租金的问题。张国文主张2019年9月18日至2020年9月17日的租金，经双方约定变更为每个月4万元，李萍称“当时我是同意每年48万，但是他要按时支付，是有前提条件的”，同时李萍认为张国文所举证据微信聊天记录被删除部分，张国文仅截取了部分作为证据。对此，李萍负举证责任，但李萍并未举证证实微信聊天记录被删除的情形，也无证据证实附条件减少租金的事实。故对张国文关于减少租金的主张，本院依法予以采信。 综上，本院认定张国文欠付2019年9月18日至2020年9月17日的租金为48万-28元=20万元，后期占用房屋的租金损失按照每月4万元计付。 关于争议焦点三。首先，从自2019年9月18日到2020年1月25日因疫情停业之前租金的支付情况看，张国文亦未按照约定支付租金，存在欠付租金的行为，故一审法院认定张国文存在违约情形符合客观事实。但从此阶段欠付租金的金额看，违约情节轻微。其次，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，本案中，鉴于受疫情影响导致政府对娱乐行业的管控，致使张国文疫情期间拖欠租金，根据上述规定，对因此造成的承租人欠付租金，出租人主张违约责任，不予支持。综合考虑最后一年度疫情前及疫情期间的租金支付情况，本院依法酌定由张国文支付违约金2万元。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持霍邱县人民法院(2020)皖1522民初4533号民事判决第一项，即“一、被告张国文于判决生效后五日内向原告李萍退还所租赁房屋（位于霍邱县城关镇光明大道与双湖路交叉口东南角的**经营楼门面房七间一到**，其中有两间为**）”。 二、撤销霍邱县人民法院(2020)皖1522民初4533号民事判决第二、三项，即“二、被告张国文支付原告李萍租金及逾期交付房屋的损失（自2020年6月1日起至实际交付房屋之日止，按40000元/月租金计算），于判决生效后十日内付清。三、被告张国文支付原告李萍违约金60000元，于判决生效后十日内付清”。 三、张国文于本判决书送达之日起十日内支付李萍房屋租金20万元，并支付合同期满后占用房屋的租金损失(自2020年9月18日起按每月4万元支付至实际交付房屋之日止)。 四、张国文于本判决书送达之日起十日内支付李萍违约金2万元。 五、驳回李萍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费7000元，由上诉人张国文负担5000元，李萍负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年十二月五日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。