山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终3416号上诉人（原审原告）：蔺玉珍，女，1955年9月4日出生，汉族，住介休市秀南怡园**。委托诉讼代理人：吴青直，蔺玉珍丈夫。被上诉人(原审被告)：介休市城关乡南街村民委员会，住所地：介休市城关乡南街村。法定代表人：安启明，职务：村委主任。委托诉讼代理人：秦雅桂，介休市城关乡法律服务所法律服务工作者。原审被告：介休市秀南怡园物业服务中心，住所地：介休市新建东路**。法定代表人：安启明，系物业经理。委托诉讼代理人：秦雅桂，介休市城关乡法律服务所法律服务工作者。上诉人蔺玉珍因与被上诉人介休市城关乡南街村民委员会（以下简称南街村委会）、原审被告介休市秀南怡园物业服务中心物权保护纠纷一案，不服山西省介休市人民法院（2020）晋0781民初1015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔺玉珍上诉请求：1.撤销（2020）晋0781民初1015号民事判决书第二项，改判被上诉人赔偿上诉人因房屋不能正常使用导致上诉人受损的费用（包括租赁费、工人工资等）26921.21元;2.一审案件受理费、二审上诉费由被上诉人负担。事实和理由：2008年4月6日，上诉人蔺玉珍与被上诉人签订了《住宅置换协议书》，置换到被上诉人建设的位于介休市秀南怡园新建Ｂ区房屋。2010年该房屋出现墙体裂缝裙房向北倾斜，多年来上诉人一直与被上诉人协商修缮事宜，但被上诉人未予修缮。2020年5月，该房屋裂缝明显严重，已经足以影响消费者的人身安全，上诉人向被上诉人反映情况，但被上诉人没有任何回应，上诉人只能让租户吴晓伟停止营业，继而寻求法律途径解决。上诉人起诉后，才引起了被上诉人的重视，一审诉讼过程中，被上诉人召开村委会议决定对该房屋进行修缮，该房屋已经不仅是质量瑕疵的问题，已经形成明显安全隐患，一审法院判决被上诉人进行修缮合理合法。但是，上诉人所属房屋租赁予吴晓伟经营超级火锅，双方协商每年租金17000元，因该房屋严重裂缝导致火锅店不能经营势必导致停业损失，而该停业损失在确定停业期间后也必然能算出准确数字，一审法院以“《租房协议》为复制件，不符合证据规定的形式要求，停业期间租赁损失费清单自己书写，不具有证明力”故应由上诉人承担举证不力的法律责任，驳回上诉人诉讼请求，对此，上诉人认为，该损失必然存在，《租房协议》可以提供原件，法院可以待上诉人在证据齐备后再行起诉损失，而不能剥夺了上诉人要求主张上述损失的权利，故希望二审法院查明事实，对该损失予以支持，如果必要，上诉人要求有关部门鉴定该笔损失。综上，根据《物权法》第三十六条“造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”之规定请二审法院公平裁决，依法支持上诉人的诉请。南街村委会辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。上诉人声称在2010年就发现该房屋出现墙体裂缝裙房向北倾斜，多年来上诉人一直与被上诉人协商修缮事宜，不是事实，如果上诉人找被上诉人协商修缮事宜未果的情况下，上诉人为什么在十年期间都不主张自己的合法权益，为什么也没有自己修缮。很显然上诉人的诉请已经超过诉讼时效。被上诉人在发现房屋出现裂缝，积极召开村委会议，专门研究了该住宅小区裙楼地基下沉问题，会议作出了具体部署，并安排了村支部副书记续刚具体负责此项工作。副书记组织地基下沉的十二户门面的业主召开会议，专门部署裙楼出现下沉的修缮意见，并征求了业主意见，十二户门面中涉及八人，其中本案上诉人经合法通知未出席。被上诉人并申请相关专家对该裙楼出现下沉裂缝的修缮方案和处理方案作了计划。而且在一审判决后我村委积极给予修缮，反倒是上诉人无故阻挠不让修缮。在一审中蔺玉珍虽然提出关于因修缮期间蔺玉珍支出的租赁费，工人工资等损失的诉请，但一审提供的证据并不能够证明标的房屋存在质量瑕疵足以导致停止营业，且其提供的《租房协议》系复制件，不符合证据规定的形式要求、停业期间租赁损失费清单系自己书写的清单，未经对方确认，不具有证明力，应承担举证不力的法律责任，故对此主张不予支持。上诉人在举证期限内未提供相关证据，故被上诉人认为一审判决合情合理合法。上诉人的请求无事实和法律依据，请二审法院驳回上诉人上诉，维持原审判决。介休市秀南怡园物业服务中心述称，同意一审判决，同意修缮。蔺玉珍向一审法院起诉请求：1.依法判令南街村委会对其置换予我的秀南怡园新建B区1#商住楼BS1-5房屋裙房进行修缮；2.判令南街村委会赔偿因修缮期间蔺玉珍支出的租赁费、工人工资等损失（根据修缮时间确定）计算到开庭之日为26921.21元；3.诉讼费用由南街村委会等承担。一审法院认定事实：蔺玉珍与吴青直系夫妻关系。介休市秀南怡园物业服务中心系南街村委会投资设立的集体所有制企业。介休市秀南怡园物业服务中心为秀南怡园小区提供物业管理服务。2008年4月6日，介休市秀南怡园作为甲方，蔺玉珍作为乙方，双方签订《住宅置换协议书》，该协议书约定：一、乙方（即蔺玉珍、吴青直）选定秀南怡园新建B区1#商住楼BS1-5号新建住宅房，建筑面积160.99㎡，，地下室1331㎡。二、根据《规定》并经甲乙双方共同认证，乙方可用于进行置换的房屋建筑面积为135.96㎡……三、……甲乙双方完成找补差价后，甲方将房产移交乙方。七、乙方同意所置换新建住房实行同意物业管理，具体办法在交房时另订“物业管理协议”……该置换协议书尾部甲方处加盖介休市秀南怡园印章，南街村委会作为上级主管单位加盖印章，乙方处由蔺玉珍、吴青直签字。2009年11月14日，蔺玉珍就协议所约定的置换房屋与介休市秀南怡园签订物业管理服务协议。上述置换房屋交付后，出现墙体裂缝裙房向北倾斜。2016年11月14日，蔺玉珍委托介休市住房保障和城乡建设管理局对其房屋的损害程度进行鉴定，该机构出具（2016111401）号《房屋安全鉴定报告》，该鉴定报告载明：委托人的商铺位于BS1-5号，委托申请上反映的所有问题都是由裙房向北倾斜、下沉造成的。损坏原因为裙房的地基没有按贵方要求进行处理。鉴定结论：根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99之规定：主楼结构承载能力满足正常使用要求，未发现危险点，主楼结构安全，危险等级为A级。处理建议：聘请有资质的施工单位对裙房的基础按规范要求进行处理。2020年8月13日，蔺玉珍诉至一审法院，要求：1.依法判令南街村委会对其置换予我的秀南怡园新建B区1#商住楼BS1-5房屋裙房进行修缮；2.判令南街村委会赔偿因修缮期间蔺玉珍支出的租赁费、工人工资等损失（根据修缮时间确定）计算到开庭之日为26921.21元；3.诉讼费用由南街村委会等承担。审理中，南街村委会、介休市秀南怡园物业服务中心对本案争议房屋的受损事实予以认可，并表示同意修缮并提供了处理方案。一审法院认为，根据《住宅置换协议书》约定：南街村委会作为本案标的房屋（秀南怡园新建B区1#商住楼BS1-5房）的置换一方，有移交房产的义务。其向蔺玉珍交付房屋时，应对所交付房屋的质量瑕疵承担责任，审理中，其认可房屋受损，亦同意修缮，故对蔺玉珍要求对出现质量问题的房屋裙房予以修缮之诉请，予以支持。介休市秀南怡园物业服务中心并非房屋质量问题的承担主体，故对蔺玉珍要求介休市秀南怡园物业服务中心进行修缮的诉请予以驳回。另，蔺玉珍虽提出关于因修缮期间蔺玉珍支出的租赁费、工人工资等损失的诉请，但依其提供的证据并不能够证明标的房屋存在质量瑕疵足以导致停止营业，且其提供的《租房协议》系复制件，不符合证据规定的形式要求、“停业期间租赁损失费清单”系自己书写的清单，未经对方确认，不具有证明力，应承担举证不力的法律责任，故对此主张不予支持。一审法院判决：一、南街村委会对置换予蔺玉珍的房屋裙房（秀南怡园新建B区1#商住楼BS1-5房）进行修缮。二、驳回蔺玉珍的其他诉讼请求。二审审理期间，上诉人提供了以下证据：1.租房协议、健康证，证明损失；2.照片，证明南街村委会在10月份将地基挖开；3.南街村委会副村长钮育桐出具的材料，证明工期。4.录音，证明没有让村委会停工。南街村委会对上述证据质证认为，租房协议没有按手印，不认可，健康证与本案无关；照片情况不了解，不知情；对钮育桐出具的材料质证认为，南街村委会同意修缮房屋，房屋裂缝是事实；录音需要鉴定，和上诉人上诉请求无关。南街村委会提交了以下证据：1.修缮情况说明，证明南街村委会同意修缮房屋，但上诉人阻挠无法进行修缮；2.照片，证明上诉人阻挠修缮及停业另有原因。蔺玉珍对被上诉人提供的证据质证认为，我不让施工是因为没有给我盖公章，停业的照片时间不长，就是两三天，是因为出去采购了。介休市秀南怡园物业服务中心的质证意见同南街村委会。本院对上述证据审查认为，租房协议的真实性无法核实，健康证与本案无关联，上诉人提供的照片可以证明南街村委会开挖地基的事实，钮育桐出具的材料可以证明房屋存在质量问题；录音无法核实合法性；修缮情况说明系南街村委会出具，南街村委会是本案当事人，对其出具的情况说明不予认可；被上诉人提供的照片未显示拍摄时间，无法证明停业时间及阻挠施工的事实。其他查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点是蔺玉珍主张的损失应否支持。蔺玉珍置换的房屋存在质量问题，一审法院判令南街村委会予以修缮，现蔺玉珍主张南街村委会赔偿其房屋不能正常使用期间的损失。关于蔺玉珍主张的损失，经二审询问，蔺玉珍陈述其房屋出租给别人经营火锅店，故其主张的损失为房屋租赁费（2020年5月至2021年3月）、取暖费、劳务费（吴晓伟、李赵丽工资及服务员早餐费）、空调人工费等。本院认为，蔺玉珍就其主张的损失未能提供充分的证据证明，且损失应以实际发生的为准，蔺玉珍主张的房屋租赁费至2021年3月，并未实际产生，服务员的早餐费也未实际发生，故对蔺玉珍上诉主张不予支持，待其有新的证据后可另行主张。综上，蔺玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费473元，由蔺玉珍负担。本判决为终审判决。审判长  胡庆刚审判员  许 俊审判员  段 锋二〇二〇年十二月十七日书记员  李 静