江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10235号上诉人（原审原告）：陈华芳，女，1978年6月20日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：金向煜，江苏嘉诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京名万置业有限公司，住所地在南京市江宁区东山街道潭园西路**骆村大厦3F。法定代表人：李尧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：应志华，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。上诉人陈华芳因与被上诉人南京名万置业有限公司（以下简称名万公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初17035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2020年11月23日公开开庭审理了本案，上诉人陈华芳的委托诉讼代理人金向煜，被上诉人名万公司的委托诉讼代理人应志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈华芳上诉请求：1、请求撤销南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初17035号民事判决书，并依法改判支持陈华芳的全部诉请；2、请求依法判令名万公司承担一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院查明事实中认定“其它均是房产装修轻微的质量瑕疵，并不影响房产安全，其已积极维修并已经修复”。而事实是陈华芳花费将近三百万元人民币购买的新房，在交收房屋时发现新房渗水等问题。名万公司没有给与陈华芳任何合理解释，陈华芳拒绝接收房屋实属合理行为，同时名万公司维修并不积极，陈华芳在一审法院提供的证据明显可以看出，陈华芳多次与名万公司工作人员联系、多次催促名万公司进行维修，然而名万公司维修时间依旧长达一年之久，该期间陈华芳无法入住房屋，给陈华芳造成了损失。一审法院对此视而不见，将案涉房屋未能如期接收原因全部归责于陈华芳是与事实相违背，对作为消费者来讲的陈华芳极不公平。2、陈华芳在一审中，已经提交证据证明名万公司在合同约定的交房时间及后来双方多次交涉中，同意暂不交房、进行维修的事实。该证据表明名万公司认可房屋质量问题、认可了自己违反合同约定迟延交房事实。3、名万公司在一审中从没有提交证据证明自己向陈华芳提出交付房屋的意思表示。二、一审法院适用法律错误。按照《合同法》第三十九条规定，案涉房屋买卖合同所签订的“补充协议”明显是名万公司长期使用的格式条款，名万公司并未采取合理的方式提请陈华芳注意免除或者限制其责任的条款。根据《合同法》第四十条规定，可以认定补充协议第十条约定第6点的约定免除了名万公司的责任且加重了陈华芳的责任，应当属于无效条款。名万公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据双方签订的南京市商品房预售合同第六条的约定，该商品房的交付条件是取得规划验收合格书和竣工备案表，在2018年9月30日名万公司向陈华芳交付房屋时已经取得该证书，符合合同约定的交付条件。陈华芳也实际到场验收房屋，其不接受房屋的理由是房屋存在轻微的瑕疵。根据补充协议的约定，房屋存在瑕疵的属于质保范围，名万公司承担的是维修义务，陈华芳以此拒绝接收房屋的理由不能成立。补充协议只是对商品房买卖合同第六条的解释说明，即在具备了房屋交付条件的情况下如果购房人不接受房屋的法律后果，并不构成格式条款。陈华芳作为房地产从业人员，更应知晓房屋的交付条件，而不能以房屋的轻微瑕疵而拒收房屋。陈华芳向一审法院起诉请求：1.判令名万公司将位于南京市江宁区产维修验收合格后交付给陈华芳；2.支付迟延交付房产违约金（以购房款2914843元为基数，自2018年10月1日起按照万分之四／天计算至交付合格房产时止）；3.承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2016年5月30日，陈华芳（乙方）与名万公司（甲方）签订《龙湾春江郦城郦宸苑商品房预售合同》一份，约定甲方预售给乙方江宁区东山街道新亭西路555号龙湾春江郦城郦宸苑3幢1601室，该商品房的建筑面积107.15平方米，单价27203.39元/平方米，合计2914843元。合同第六条约定：“房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：一、甲方应于2018年9月30日前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之四/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金”。第十条约定：“二、甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其它交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其它交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任。三、甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。四、该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接受该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：乙方以非法定或约定事由拒绝验房收房的，自甲方书面交房通知确定的交付日起，即视为该商品房已交付。无论甲乙双方是否按本条第三款约定签署该商品房交接单及交接钥匙均视为该商品房已交付”。补充协议第十条约定：“6、买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。10、买受人因任何原因未收到出卖人的入住通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续”。签订协议后，陈华芳支付了全部购房款。2018年9月30日，陈华芳到达交付现场，在与名万公司办理案涉房产交接手续的过程中，陈华芳以案涉房产部分房间存在渗水、主卧室内墙体存在小裂缝等质量问题为由拒绝收房。另查明，截至约定交付时点，名万公司已取得合同约定的房屋交付应取得的所有材料。2019年11月，陈华芳向一审法院提起本案诉讼。审理中，陈华芳陈述在约定的交房当日，其发现案涉房产存在部分房间渗水、主卧室内墙体顶部有比米粒小一点的裂缝、地、地板有色差头裸露等质量问题，故其未领取房产钥匙及相关材料，拒绝收房。经名万公司维修，案涉房产地板色差问题于2019年8月前修复，裂缝问题于2019年8月底修复，渗水问题于2019年9月修复。另外，其在交付当日并没有看到名万公司应该出示的相关交付资料。名万公司质证后认为，裸露的线头是预留的太阳能的接线，并非质量问题，其他均是房产装修轻微的质量瑕疵，并不影响房产安全，其已积极维修并已修复；关于交付资料其已在现场张贴，陈华芳拒收房产无合同依据，案涉房产自约定的交付之日应视同交付。上述事实，有商品房预售合同、发票复印件、照片、住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工备案表、聊天记录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，陈华芳与名万公司签订的《龙湾春江郦城郦宸苑商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案中，合同约定名万公司应于2018年9月30日前向陈华芳交付案涉商品房，同时约定商品房交付时应已取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明等材料。名万公司于交房时点前取得了合同约定的所有材料，陈华芳亦于约定时间到达交房现场，但陈华芳以案涉房产存在地板色差、渗水、裂缝等质量问题为由，一直没有接收案涉房屋。一审法院认为案涉房产于交房时点已具备交付条件，陈华芳主张的房产质量问题系房产装修的质量瑕疵，属于保修范围内的质量问题，而非房产主体结构质量不合格或存在重大工程质量问题严重影响正常使用的情形，陈华芳据此拒绝收房，无合同及法律依据，故对陈华芳诉请名万公司承担延期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。案涉房产质量问题已基本修复，现陈华芳要求名万公司维修案涉房产无事实依据，一审法院不予支持；案涉房产尚未办理交接手续，影响陈华芳对案涉房产正常的居住使用，故名万公司有义务协助陈华芳办理案涉房产的交接手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、南京名万置业有限公司于判决发生法律效力之日起五日内协助陈华芳办理位于南京市江宁区产的交接手续；二、驳回陈华芳的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4188元，由陈华芳负担2094元，由名万公司负担2094元。当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。二审中，各方均未提交新证据。二审中，陈华芳认可其曾在销售公司工作过一段时间。本院认为，本案二审争议焦点为，名万公司交付案涉房屋是否符合合同约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈华芳并无充分证据证明双方合同及补充协议存在法律规定的无效情形，陈华芳与名万公司所签合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。名万公司已经取得建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工验收备案证明等材料，符合房屋交付条件。陈华芳在合同约定的交房时间也已赴案涉房屋进行查验，虽然陈华芳以案涉房屋存在质量问题为由未接收房屋，但陈华芳并无证据证明名万公司在合同约定的时间节点存在迟延交房的违约事实。案涉房屋虽确实存在质量问题，也进行了维修，但陈华芳主张维修责任的请求权基础与本案陈华芳主张名万公司迟延交房的请求权基础并不相同，陈华芳应另行主张。一审法院驳回陈华芳要求名万公司支付延迟交房违约金的诉讼请求，并无不当。陈华芳并未办理交接手续，一审法院判决名万公司配合办理交接手续，名万公司亦未对此提出异议，本院二审予以维持。综上所述，陈华芳的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4188元，由上诉人陈华芳负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年十二月二十一日书记员  刘雨晴