安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1596号 上诉人（原审被告）：马鞍山居然之家家居建材市场有限公司,住所地安徽省马鞍山市雨山区雨山经济开发区九华西路**佳达科技园**。 法定代表人:蔺智勇,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柯贤文,男,汉族,1966年3月4日生,住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：冯健，安徽华冶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯，安徽华冶律师事务所律师。 上诉人马鞍山居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然之家）因与被上诉人柯贤文租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 居然之家上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判；2.由柯贤文承担本案一、二审案件诉讼费用。事实与理由：1.一审认定居然之家返还柯贤文50000元保证金存在事实认定错误、法律适用错误、举证责任分配错误。柯贤文支付居然之家50000元诚意金是客观事实，但该50000元预付款中有40000元根据双方《居然之家招商合同》转化为合同保证金，10000元于2016年4月7日通过银行转账方式退还给柯贤文。上述事实由中国工商银行客户存款对账单银行流水、2015年、2017年居然之家马鞍山店市场收据、居然之家费用系统记载的10000元诚意金退费信息记载及收费编号证实。柯贤文陈述“该10000元诚意金退款属于《摊位租赁协议》广告营销60000元中居然之家支付的10000元”，柯贤文应当举证证明。2.居然之家转为合同保证金的40000元，在柯贤文2017年5月31日撤场后，根据《居然之家招商合同》约定冲抵其2017年3月15日至2017年5月31日摊位占用期间的租金、物业费和市场管理费，尚余24840.42元，但保证金返还条件至今尚未成就。双方签订的《居然之家招商合同》第八条第3款的约定，保证金退还时间为2020年11月31日后无息返还。3.柯贤文一审诉请居然之家给付转移摊位壁纸补偿款46000元与事实不符，且缺乏法律依据。双方签订的《摊位调整协议》第4条约定“柯贤文原摊位壁纸钱折合后剩余46000元冲抵下个合同期物业费用”，该约定基于柯贤文能够续签合同，后再给予抵扣下个合同期租金物业费的一种减免优惠，不是直接给予柯贤文46000元补偿款。柯贤文并未选择续签合同，合同届满后逐渐降低经营，于2017年5月31日撤场，故无法兑现优惠的责任不在居然之家。从柯贤文一审诉讼请求和庭审陈述的事实看，《摊位调整协议》其他条款居然之家都履行了，由此可以推断出46000元双方约定的本意不是给付所谓的补偿款，而是给予下个合同期间的租金、物业费的冲抵。4.一审认定居然之家按年利率6%支付违约金属于事实认定错误，无事实与法律依据。柯贤文在合同期满后未续租，居然之家不存在违约行为，合同保证金的返还条件不成就，46000元未兑现的原因在柯贤文。居然之家并无过错。5.对2016年3月22日的收据即柯贤文支付了租金、市场管理费、物业费合计5336.22元，无异议。但是市场收据与本案无关联性。针对2018年6月16日开具的一张发票，该发票只加盖财务章，不能认定具体支付租金的时间，开了发票不代表实际支付的款项。该发票达不到证明目的。 柯贤文辩称，1.针对保证金，柯贤文交纳了50000元保证金，居然之家应予退还。柯贤文并未收到退还的10000元保证金。此外居然之家上诉称的退还10000元保证金的时间，从情理上不可行。并无证据证明这10000元是退还的保证金。50000元保证金也不存在冲抵租金、物业费等费用的问题。2018年6月16日的发票载明租金、物业费、市场管理费，根据《摊位调整协议》，对于柯贤文，2015年-2017年3月之间应该是免收租金和物业管理费的，但居然之家又收取了相应的租金和物业管理费，上述发票是柯贤文在租赁期内所有应交费用的总结。从上面可以看出，柯贤文是多交了，居然之家多收了。2.关于补偿款46000元。这46000元是根据柯贤文和时任居然之家工作人员签订的协议，工作人员的行为是职务行为，后经理谢磊也在调整协议上签字予以确认，协议对双方是有约束力的。装修补偿款、广告支持费均已履行，尚欠的是因为柯贤文租赁的商铺漏水而给商户造成的损失，居然之家答应要46000元的赔偿损失，理应支付。居然之家并未及时给付，为抓住商户，承诺该给的46000元作为日后租金的抵偿抵扣，柯贤文同意，已经是让步。3.居然之家应支付50000元保证金和46000元赔偿款，既然双方终止了合同，居然之家理应支付，且应支付相应利息。 柯贤文向一审法院提出诉讼请求：1.居然之家返还保证金50000元；2.居然之家给付转移摊位壁纸补偿款46000元;3.居然之家自2018年6月18日起以96000元为基数按每年6%向柯贤文支付违约金;4.居然之家退还柯贤文在商场内的剩余样品(家具、地板等私、地板等私人财物件诉讼费用由居然之家承担。 一审法院认定事实：2014年6月6日，柯贤文向居然之家支付预付款5万元。2015年4月18日，柯贤文（乙方）与居然之家（甲方）签订《居然之家招商合同》一份，约定：1.甲方将居然之家一号楼五层的DS78-1-5-023摊位租给乙方用于商业经营，面积248.84平方米，乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理；2.合同租赁期限自2015年3月15日至2017年3月14日，免租期319天，另增加一个半月租金优惠（两年免租一年），支持价值一万元广告（2016年使用）；3.租金每平方米日租金0.93元，物业管理费每平方米0.5元/天，市场管理费按上月的销售额的1%缴纳，保底销售额为每月每平方300元，乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取，乙方连续三个月达不到保底销售额水平的，甲方有权终止合同，合同还约定了其他事项。 合同签订后，因柯贤文承租的摊位存在质量问题导致漏水，双方协商后，居然之家为柯贤文调整了摊位，居然之家工作人员白小龙与柯贤文签订了《摊位调整协议》，约定：1.原摊位号于2015年9月30日止租，新调整摊位号DS78-1-4-018，经营面积185.01平方米，公摊系数为1.25，计租面积231.27平方米，经营品牌瑞宝，合同期为2015年10月1日至2017年3月14日，合同期共计17.5个月；2.新合同期延续原合同优惠给予7.5个月租金、物业优惠，另由于摊位调整，甲方额外追加10个月租金、物业优惠共计113091元，合同期内租金、物业费全免（具体为：2015年10月1日至2017年3月14日），甲方给予乙方10万元装修补偿（装修期内分二次支付，2016年1月份付清）；合同期内甲方给予乙方6万元（2016年3月1日前付清）广告营销支持。同时给予乙方原DS78-1-4-018摊位，截止9月30日剩余租金、物业费免除优惠；3.乙方原摊位壁纸钱折合后剩余46000元冲抵下个合同期租金物业费用；4.乙方面前摊位免费使用约40平方米，使用时间2016年3月15日至2017年3月14日；5.租金标准为1.13元/平方/天，物业管理费0.5元/平方/天，市场管理费按乙方销售额的1%收取，保底销售额为每月每平方300元，市场管理费每月694元，合同还约定了其他事项。白小龙、柯贤文分别在协议落款甲方、乙方处签字。谢磊在该协议复印件上署名，并书写以下内容：2016年1月6日及18日，各转账伍万元（¥50000.00）合计壹拾万元（¥100000.00）用于支付上述条款3中装修补偿。合同期内收取17.5个月市场管理费。条款4因合同期内17.5个月租金，物业费优惠，未兑现。 2016年4月7日，居然之家支付柯贤文10000元，居然之家备注退瑞宝（柯贤文）诚意金10000元。 2016年3月22日，柯贤文支付了租金、市场管理费、物业费合计5336.22元。2018年6月16日，柯贤文支付了租金6968.53元，物业管理费3054.38元，市场管理费7096.23元，合计18076.6元，并开具了发票。 另查明，柯贤文于2017年5月31日搬离案涉摊位。居然之家于2018月6月1日闭店。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。 从查明的事实来看，《摊位调整协议》经居然之家工作人员白小龙与柯贤文签订，后经居然之家马鞍山店总经理谢磊确认，应当视为居然之家的真实意思表示，其法律后果应当由居然之家承担。案涉的《居然之家招商合同》及《摊位调整协议》均系当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一，关于返还保证金50000元的问题。从本案查明的事实来看，柯贤文支付了50000元保证金事实清楚，争议在于居然之家抗辩称于2016年4月7日退还了10000元，柯贤文称该笔10000元系《摊位调整协议》中居然之家给予的广告营销支持，居然之家未举证证明其支付了协议中承诺的广告营销支持60000元，且保证金交纳时间为2014年，退还时间为2016年，时间上亦不合理，故认定该笔10000元的性质不是退还保证金，系居然之家对柯贤文的广告营销支持，柯贤文于2017年5月31日搬离案涉摊位，案涉合同早已经解除，且居然之家于2018月6月1日闭店，柯贤文请求居然之家返还保证金50000元有事实和法律依据，依法予以支持。 第二，关于摊位壁纸补偿款的问题。案涉的《居然之家招商合同》及《摊位调整协议》约定了摊位壁纸钱折合后剩余46000元冲抵下个合同期租金物业费用，合同到期后，柯贤文与居然之家未续签合同，柯贤文请求居然之家支付摊位壁纸补偿款46000元有事实和法律依据，依法予以支持。 第三，关于违约金的问题。从查明的事实来看，柯贤文按约定支付了租金、物业费、市场管理费，在合同解除后居然之家未返还保证金及支付壁纸补偿款，构成违约，柯贤文请求居然之家支付违约金（以96000元为基数，自2018年6月18日起，按年利率6%的标准计算至付清时止）有事实和法律依据，依法予以支持。 第四，关于返还剩余样品。柯贤文未举证证明剩余样品的具体名称、种类、数量等，应当承担举证不能的法律后果，如有新的证据，可以另行起诉。 判决：一、居然之家应当于判决书生效之日起十日内向柯贤文返还保证金50000元；二、居然之家应当于判决书生效之日起十日内给付柯贤文摊位壁纸补偿款46000元；三、居然之家应当于判决书生效之日起十日内向柯贤文支付违约金（以9.6万元为基数，自2018年6月18日起，按年利率6%的标准计算至付清时止）；四、驳回柯贤文的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1100元，由居然之家负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。居然之家向本院提交：证据1.马鞍山瑞宝品牌费用明细3张，提交居然之家退还柯贤文10554.6元（其中租金7316.96元、物业费3237.64元）的相关账册7张，证明柯贤文的租金、市场管理费、物业费合计共38347.74元，包含实交金额、保证金冲抵的金额、货款、抵扣的金额；证据2.居然之家退还柯贤文10000元诚意金的相关账册6张，证明居然之家已将10000元诚意金退还柯贤文。柯贤文质证认为，对证据1的品牌费用明细真实性有异议，属于居然之家单方出具，对7张相关账册有关柯贤文的身份证、银行卡信息认可，其余的真实性均有异议；对证据2中有关柯贤文的身份证、银行卡复印件等予以认可，其余的真实性均有异议。本院认为，因柯贤文对证据1,2有关其身份证、银行卡予以认可，且有2016年4月7日中国工商银行的业务回单、2017年4月19日中国建设银行的业务回单，故本院对居然之家提供的证据1,2予以认定，但能否达到证明目的要结合本案其他证据综合认定。 二审确认一审对证据认定意见及查明的事实。 本院认为，根据居然之家的上诉请求、柯贤文的答辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.居然之间于2016年4月7日汇付给柯贤文的10000元是否为保证金；2.居然之家应否向柯贤文支付案涉原摊位壁纸折合补偿46000元。 本案《居然之家招商合同》、《摊位调整协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于争议焦点1。2015年双方签订的《居然之家招商合同》约定柯贤文在本合同项下应向居然之家交纳保证金40000元。因2014年6月居然之家已收取柯贤文50000元。且居然之家退还10000元诚意金有柯贤文认可的身份证、银行卡及中国工商银行的业务回单等证据予以佐证。据此，居然之家支票领用单（2016年3月18日）载明的“瑞宝进场交诚意金50000元，40000元用于合同保证金，退还10000元”存在合理性。对居然之家上诉称10000元诚意金已退还柯贤文，要求扣除，本院予以支持。2017年3月14日案涉合同到期后，双方并未续约。双方对撤场约定为“合同终止后，居然之家给予柯贤文的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至柯贤文撤场向居然之家完整交付场地之日止”，但并未对费用如何计算作出具体约定。2017年12月22日居然之家的市场收据显示：2017年4月1日-4月30日市场管理费194元，2015年11月1日-17年4月30日物业费3468.9元、物业费1965.71元、租金4442.44元，17年5月1日-5月31日市场管理费694元，2015年11月1日-17年5月31日物业费3584.53元，2017年3月1日-3月31日市场管理费810元，共计15159.58元，收款方式冲账，冲账费用为合同保证金。因《摊位调整协议》约定对柯贤文2015年10月1日至2017年3月14日的租金、物业费全免，因此居然之家上诉称40000元保证金已部分冲抵柯贤文2017年3月15日至2017年5月31日摊位占用期间的租金、物业费和市场管理费，本院不予支持。故，居然之家应退还柯贤文40000元保证金。按《居然之家招商合同》对保证金退还时间、不计利息的约定，居然之家应在2020年11月30日返还柯贤文40000元保证金。一审对返还保证金的数额、利息均认定有误，应予纠正。 关于争议焦点2。案涉《摊位调整协议》约定“4.乙方（即柯贤文）原摊位壁纸钱折合后剩余460000元冲抵下个合同期租金物业费用”。2017年3月14日案涉合同到期后，双方并未续约。且2018年6月17日，居然之家的工作人员谢磊在柯贤文的《摊位调整协议》注明“条款4因合同期内17.5个月租金、物业费优惠，故未兑现”。因此，居然之家应向柯贤文支付案涉原摊位壁纸折合后的剩余46000元及相应逾期付款利息。 综上所述，居然之家的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审认定部分事实错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初1457号民事判决； 二、马鞍山居然之家家居建材市场有限公司应当于本判决书生效之日起十日内向柯贤文返还保证金4万元； 三、马鞍山居然之家家居建材市场有限公司应当于本判决书生效之日起十日内给付柯贤文摊位壁纸补偿款4.6万元； 四、马鞍山居然之家家居建材市场有限公司应当于本判决书生效之日起十日内向柯贤文支付违约金（以4.6万元为基数，自2018年6月18日起，按年利率6%的标准计算至付清时止）； 五、驳回柯贤文的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1100元，由马鞍山居然之家家居建材市场有限公司负担。二审案件受理费1100元，由马鞍山居然之家家居建材市场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 婕 审判员 汪振兴 审判员 刘 畅 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理周红娟 书记员王慧 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。