江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3701号上诉人（原审被告）：江苏省长荣京剧院有限公司，住所地淮安市清江浦区汇通路**。法定代表人：徐克，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈月娇，女，汉族，1972年9月14日出生，个体工商户，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：高瑕，江苏领鸿律师事务所律师。上诉人江苏省长荣京剧院有限公司（以下简称长荣京剧院公司）因与被上诉人沈月娇房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初5033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日受理后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。长荣京剧院公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人存在违反合同约定的转租行为，一审法院认定“上诉人在发现被上诉人转租行为的合理期限内未及时行使解除权，视为对被上诉人转租行为的默示同意”错误。上诉人与被上诉人房屋租赁关系已于2019年12月31日终止，现被上诉人要求上诉人与其签订租赁合同并非继续履行原合同，而是另行订立合同。一审法院判令上诉人与被上诉人签订合同，违反了当事人自愿原则，不具有执行力。沈月娇答辩认为，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沈月娇向一审法院提出诉讼请求：1、判令长荣京剧院公司继续与沈月娇签订汇通路14号房屋的房屋租赁合同；2、本案诉讼费用由长荣京剧院公司承担。一审法院审理查明：长荣京剧院公司原名淮安市京剧团有限公司，长荣京剧院系长荣京剧院公司股东，原名为淮阴市京剧团。2005年12月22日至2016年1月1日，沈月娇及其丈夫梁友根先后与江苏省长荣京剧院、淮安长荣房屋租赁有限公司（已吊销）就案涉房屋签订租赁合同，合计7份，约定由沈月娇承租位于京剧院汇通路14号（东南楼8号门市）房屋，该7份合同均约定，沈月娇如因工作需要或经营不力等原因，需将房屋转给第三方使用，必须事先征得甲方的同意，并要向甲方缴纳百分之十五的转让金。甲方和第三方要重新签订合同。2017年2月20日，沈月娇与案外人艾元华签订《房屋租赁合同》1份，约定沈月娇将案涉房屋租给案外人艾元华，租赁期自2017年2月20日至2020年2月21日，三年租金为40万元。2018年1月1日，沈月娇与江苏省长荣京剧院签订《房屋租赁合同》1份，约定江苏省长荣京剧院将案涉房屋出租给沈月娇，租赁时间自2018年1月1日至2018年12月31日，合同关于转租事项与上述7份合同约定一致。2018年12月30日，长荣京剧院公司将案涉房屋的承租权通过淮安市阳光拍卖有限公司对外拍卖，沈月娇拍得承租权。2019年4月10日，沈月娇（承租方、乙方）与长荣京剧院公司（出租房、甲方）签订《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》1份，合同约定租赁的房屋为坐落于汇通路14号（东南楼8号门市），年租金为8万元，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日，租金按年结算。合同第五条约定，乙方不得转租租赁房屋。第九条约定，乙方将承租的房屋全部或部分擅自转租、转让、转借、入股、与他人调剂交换的，甲方有权解除本合同。第十二条约定，乙方如需继续承租上述房屋，须在合同期满两个月前，以书面形式通知甲方，双方协商并报市财政局审批同意后，重新签订租赁合同（在同等条件下乙方有优先承租权），必要时需重新进行公开招租；如乙方未能在此期限内书面通知甲方，则视为乙方不再续租，租赁期满本合同自然终止。第十九条约定，此拍租权为三年，合同每年一签，租金不变。信誉良好，无违法经营户，合同到期后续签。双方当事人分别在合同上签字或盖章确认。2019年12月23日，长荣京剧院公司负责案涉房屋租赁的职工，即子公司经理池杰通过微信向沈月娇发送长荣京剧院公司银行账户户名、账号及开户行等内容，并称“好了，发个截图给我”，沈月娇于当天通过银行转账的方式向长荣京剧院公司汇款8万元。2020年3月16日，沈月娇再次通过银行转账的方式向长荣京剧院公司汇款2万元，并通过微信将银行付款回单截图发送给长荣京剧院公司子公司经理池杰，付款回单载明款项用途为补交房租费，沈月娇另通过微信留言“您好刚才已经转过去了，请查收一下”，对方回复“收到”。2020年5月9日，长荣京剧院公司将上述款项退还沈月娇，双方就房屋租赁问题发生纠纷，故诉至法院。另查，案涉房屋现由案外人艾元华实际使用，并向长荣京剧院公司预交10万元租金，但双方并未签订书面的租赁合同。一审法院认为，沈月娇与长荣京剧院公司签订的《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，沈月娇将案涉房屋转租他人的行为，违反了合同约定，且未按合同约定在合同期满两个月前书面通知长荣京剧院公司续租房屋，但长荣京剧院公司自认其在2019年9月发现沈月娇存在转租行为，但长荣京剧院公司负责案涉房屋租赁工作的职工仍于2019年12月23日接收沈月娇预缴的租金，并于2020年3月16日再次收取沈月娇补交的租金2万元，该行为与其所称发现沈月娇转租后便口头告知不再续租的陈述不符，且长荣京剧院公司将沈月娇预缴租金退还的时间为2020年5月9日，自2019年9月起算已超出六个月异议期，故长荣京剧院公司在发现沈月娇转租行为的合理异议期内未及时行使解除权，并接受沈月娇预缴的下一年度续租租金10万元，且在接受续租租金后未及时退还，为保障承租人的合理信赖利益，长荣京剧院公司的上述行为应视为对沈月娇各项行为的默示同意。现长荣京剧院公司退还租金并拒绝与沈月娇签订续租合同的行为属于违约，沈月娇要求长荣京剧院公司按照合同关于续租条款的约定继续履行出租义务，有事实和法律依据，故对沈月娇要求长荣京剧院公司就汇通路14号房屋继续与其签订房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：长荣京剧院公司于判决生效之日起10日内就位于淮安市清江浦区汇通路14号（东南楼8号门市）的房屋与沈月娇签订房屋租赁合同。二审期间，上诉人未向本院提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，2018年12月30日，上诉人长荣京剧院公司将案涉房屋的承租权通过淮安市阳光拍卖有限公司对外拍卖，被上诉人沈月娇拍得承租权，租赁权益三年。该权益不违反法律规定，依法应予以保护。2019年4月10日，上诉人长荣京剧院公司与被上诉人沈月娇签订的《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》，约定合同租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，年租金8万元，此拍租权为三年，合同一年一签，租金不变，不得转租房屋。该《合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。合同履行期间，上诉人自认2019年9月发现被上诉人存在转租行为，但上诉人仍于2019年12月23日接收被上诉人预缴的租金，并于2020年3月16日再次收取被上诉人租金2万元。2020年5月9日，上诉人将被上诉人预缴的租金退还，但距离上诉人知晓被上诉人有转租行为已逾六个月。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，上诉人所提被上诉人转租的违约行为导致房屋租赁合同无效的上诉理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。根据双方当事人2019年签订的《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》约定，被上诉人取得拍租权与上诉人签订合同的租赁时间为三年，合同一年一签，租金不变。现被上诉人要求上诉人按照合同关于续租条款的约定继续履行出租义务，一审法院判令上诉人与被上诉人就涉案房屋签订房屋租赁合同，于法有据。上诉人所提“其与被上诉人房屋租赁关系已经于2019年12月31日终止，现被上诉人要求上诉人与其签订租赁合同并非继续履行原合同，而是另行订立合同”的上诉理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均无事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江苏省长荣京剧院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 侍 刚审判员 徐 俊审判员 江东新二〇二〇年十二月二十三日书记员 余宛蓉