江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终8018号上诉人（原审被告）：南京国舜实业投资发展有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道和燕路**。法定代表人：杨静，该公司经理。委托代理人：秦明顺，江苏众盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京三月丝纺织品有限公司，住，住所地南京市下关区幕府东路**旭日景城****/div>法定代表人：张洪火，该公司总经理。委托代理人：翟惜文，江苏泛华律师事务所律师。上诉人南京国舜实业投资发展有限公司（以下简称国舜公司）因与被上诉人南京三月丝纺织品有限公司（以下简称三月丝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初5837号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人国舜公司的委托诉讼代理人秦明顺、被上诉人三月丝公司的委托诉讼代理人翟惜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国舜公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，依法改判驳回诉请或发回重新审理；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人一审诉请要求上诉人支付装修费用191800元，综合一审整个案件事实，没有任何合法有效的证据加以印证。1、一号库的出租时间是2015年10月20日起至2018年10月19日止，面积400平方米，被上诉人于2017年12月31日搬迁，将5号库东面520平方调济被上诉人使用。此时，双方交接清楚，没有任何所涉装修问题。2、5号库租期2016年2月1日起至2019年1月31日止，该出租的房屋作为仓库使用。可是，被上诉人于2018年6月20日将承租的五号库交还给了江苏省军区民兵装备修理所，以此说明承租的房屋已交还，双方租赁关系终止。3、所涉一号库和五号库的房屋租赁纠纷，江苏省军区保障局、上诉人及被上诉之间己产生多起诉讼案件，被上诉人作为当事人之一在多起案件诉讼过程中从未提出过相关装修和损失事宜。二、一审判决显失公平公正。被上诉人为什么将承租的五号库交还给了江苏省军区民兵装备修理所，如果被上诉人有装修或设施应当与省军区民兵装备修理所结算，有什么依据和理由要上诉人承担酌定产生的后果。三月丝公司辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，且一审法院在酌定装修损失时，已经对被上诉人主张的金额进行较多的降低，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。三月丝公司向一审法院起诉请求：1、判令国舜公司返还租房押金3万元，并支付逾期利息（自2017年11月9日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、判令国舜公司支付装修费用191800元并支付逾期利息（自2017年11月9日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3、判令国舜公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月1日，中国人民解放军江苏省军区后勤部基建营房处（以下简称军区营房处）与国舜公司的代表人吴志国签订《军队房地产租赁合同》，约定军区营房处将位于南京市栖霞区（大厦）一层库房（坐落号：南苏字第4322号）的房屋、建筑面积200平方米出租给国舜公司使用，租赁用途为货物仓储，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为87600元；国舜公司不得擅自将所承租房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定前提下，经军区营房处书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。国舜公司承租上述房屋后，对租赁房屋进行了隔层处理，形成了两层面积为400平方米的房屋。2015年10月14日，国舜公司（甲方）与三月丝公司的法定代表人张洪火（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市栖霞区的房屋出租给乙方使用，建筑面积为400平方米；乙方租赁该房屋作为仓库使用，该房屋租赁期限自2015年10月20日至2018年10月19日；该房屋每月租金为10000元，租赁期限内水电气费、物业管理费等费用由乙方承担；甲方于签约时收取乙方押金10000元整；乙房因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意。该房屋系在军区营房处与国舜公司签订的《军队房地产租赁合同》中约定的和燕路255号楼（大厦）一层库房、建筑面积200平方米房屋基础上，由国舜公司进行了隔层处理，该房屋被称为1号仓库。合同签订后，国舜公司将1号仓库交付给三月丝公司使用，三月公司向国舜公司支付了押金10000元，并向国舜公司交纳了至2017年10月19日的租金。2015年11月3日，军区营房处（甲方）与国舜公司（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于南京市栖霞区（大厦）一层库房（坐落号：南苏字第4322号）、建筑面积730平方米的房屋出租给乙方使用；租赁用途为体育场所、办公、仓储，租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日，租金总额为641670.84元，首年租金为207600元；乙方不得擅自将所承租房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。国舜公司承租的上述房屋被称为5号仓库。国舜公司承租后对5号仓库进行了隔层，形成两层，并将其中的900平方米转租给三月丝公司，另一部分转租他人。2016年1月28日，国舜公司（甲方）与三月丝公司的法定代表人张洪火（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定甲方将位于南京市栖霞区，使用面积为900平方米的仓库出租给乙方使用；租赁用途为作为仓库或办公使用，租赁期限自2016年2月1日至2019年1月31日；租金第一年为每平方米每天0.8元，第二年开始每年递增3%；租赁期限内水电气费、物业管理费等费用由乙方承担；甲方于签约时收取乙方押金20000元整。该合同签订后，国舜公司将5号仓库交付给三月丝公司使用，三月丝公司向国舜公司支付了押金20000元，并向国舜公司交纳了至2017年10月31日的租金。中国人民解放军江苏省军区于2017年7月1日书面明确：该军区后勤部基建营房处等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等有偿服务合同项下的权利和义务，均由该军区保障局享有和承担。2017年11月10日，中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称军区保障局）诉至一审法院，要求国舜公司及三月丝公司腾空并向其返还位于和燕路255号1层面积为200平方米的房屋，国舜公司支付拖欠的房屋逾期使用费及滞纳金。2017年11月9日，国舜公司向张洪火发出《告知书》，要求张洪火将租住的南京市和燕路255号1号库和5号库于2017年12月31日前搬离并交还房屋；截止搬离当日，结清该房屋产生的所有费用。2017年12月25日，三月丝公司向国舜公司发出《同意书》，内容为：因军队取消有偿出租房屋的政策，为避免三月丝公司的损失，在和燕路255号5号库房东面的房屋交由三月丝公司过渡使用的同时，三月丝公司同意2017年12月31日前逐步从1号仓库搬迁；此外，由于原1号仓库的租赁合同无法继续履行，请贵司于2017年12月30日前将三月丝公司支付的租房保证金予以退还，以便三月丝公司配合军区保障局工作。2017年12月31日，三月丝公司从1号仓库搬离，并使用了和燕路255号5号库房东面面积为520平方米的房屋。2017年12月29日，一审法院经过审理，作出了（2017）苏0113民初6173号民事判决书，判决：国舜公司和三月丝公司于判决生效之日起10日内将坐落于南京市栖霞区库房建筑面积为200平方米的房屋腾空返还给军区保障局；国舜公司于判决生效之日起10日内支付军区保障局截止2017年6月30日的租金109500元，并按照年租金87600元标准支付自2017年7月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金和房屋占有使用费；国舜公司于判决生效之日起10日内支付军区保障局截止2017年6月30日的逾期付款违约金5983元，并按照每日万分之二标准自2017年7月1日起就所欠付的租金和房屋占有使用费向军区保障局支付违约金，至实际给付之日止。三月丝公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。2018年1月3日，军区保障局诉至一审法院，要求解除与国舜公司之间签订的《军队房地产租赁合同》，国舜公司及三月丝公司腾空并向其返还位于和燕路255号1层面积为730平方米的房屋，国舜公司支付拖欠的房屋租金及违约金。2018年3月26日，一审法院经过审理，作出了（2018）苏0113民初95号民事判决书，判决：解除军区营房处与国舜公司于2015年11月3日签订的《军队房地产租赁合同》；国舜公司和三月丝公司于判决生效之日起10日内将坐落于南京市栖霞区库房建筑面积为730平方米的房屋腾空返还给军区保障局；国舜公司于判决生效之日起10日内支付军区保障局截止2017年11月30日的租金317628元，并按照年租金220242元标准支付自2017年12月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金和房屋占有使用费；国舜公司于判决生效之日起10日内支付军区保障局违约金6万元；驳回军区保障局主张的其它诉讼请求。国舜公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。2018年4月18日，南京市中级人民法院针对（2017）苏0113民初6173号民事案件作出了（2018）苏01民终3291号民事裁定书，裁定该案按上诉人三月丝公司自动撤回上诉处理；一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。2018年8月13日，南京市中级人民法院针对（2018）苏0113民初95号民事案件作出了（2018）苏01民终5755号民事裁定书，裁定准许上诉人国舜公司撤回上诉；一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。2018年10月24日，国舜公司以张洪火、三月丝公司欠交租金为由，诉至一审法院，要求判令三月丝公司支付租金。经审理，一审法院于2019年8月5日作出（2018）苏0113民初6624号民事判决书，判令三月丝公司于判决生效之日起10日内支付国舜公司租金和房屋占有使用费160164元，驳回国舜公司其他诉讼请求。一审庭审中，三月丝公司举证装修合同、工业品买卖合同、收据，拟证明三月丝公司对五号库进行了装修，并在五号库安装了导轨式升降台、玻璃门，同时对一号库和五号库进行了钢结构隔层，国舜公司认可上述合同的真实性，不认可收据的真实性，但认为与本案无关。三月丝公司与国舜公司均认可三月丝公司支付国舜公司的共计3万元押金在（2018）苏0113民初6624号民事案件中并未折抵租金。在案件审理过程中，一审法院组织双方对租赁房屋进行现场勘验。经勘验，一号库房门紧锁，无法进入；五号库房屋的装修已全部拆除，只剩下房屋；在五号库房屋内，通过墙面的痕迹可以看出，在房屋初次隔层之后第二层房屋的墙壁有往上的楼梯痕迹；在五号库房屋的外侧有一个木头和铁皮搭建的简易卫生间。三月丝公司陈述五号库房屋入口处的门厅、门厅表面大理石及地砖、门厅处的柱子都是其做的，国舜公司则陈述门厅和门厅处的柱子本来就是有的，大理石及地砖是三月丝公司做的；三月丝公司陈述一号库房屋的隔层及装饰装修都是其做的，因为装修的时间太长了，所以无法提供像五号库房屋一样的装修合同，国舜公司则陈述隔层本来就是隔好的，当时是整体装修好的，后来隔出一部分给三月丝公司使用。一审另查明，在（2018）苏0113民初95号民事判决书中，对于军区保障局主张国舜公司向军区保障局支付违约转租的违约金6万元的请求一审法院认为，根据合同约定，国舜公司不得擅自转租，确需转租的应当在不违背合同约定前提下经出租方书面同意并签订转租合同；根据合同约定，如国舜公司违约转租应当向出租方支付违约金6万元。国舜公司和三月丝公司均主张军区保障局对国舜公司转租给三月丝公司的事实知晓并默许，军区保障局对此不予认可，但即使军区保障局知晓并默许并不能证明国舜公司转租行为符合合同的约定。根据合同对转租条件的约定，国舜公司转租应当在合同约定的租期内签订转租合同，并须经出租方书面同意，国舜公司和三月丝公司对此均未提供证据加以证明。因此，国舜公司未经出租方将案涉房屋部分转租给他人构成违约，且国舜公司转租获利明显高于合同约定的违约金6万元，故根据上述合同约定国舜公司应当向军区保障局支付违约金6万元。一审法院认为，对于一号库房屋租赁，军区营房处与国舜公司签订的租赁合同中约定的租赁期限为自2015年1月1日至2015年12月31日，国舜公司将该房屋转租与三月丝公司所签订的租赁合同中约定的租赁期限为自2015年10月20日至2018年10月19日，根据相关法律规定，转租期限超过租赁期限的部分，应为无效，故国舜公司与三月丝公司就该房屋所签订的租赁合同，超过2015年12月31日期限的部分应为无效。对于五号库房屋租赁，军区营房处与国舜公司签订租赁合同后，国舜公司将房屋中的部分房屋转租与三月丝公司，但在（2018）苏0113民初95号民事案件中，军区保障局以国舜公司擅自转租为由，要求国舜公司支付6万元违约金，后经审理，一审法院依法支持了军区保障局的该项请求，故依据相关法律规定，国舜公司与三月丝公司就该部分房屋所签订的租赁合同应为无效。对于三月丝公司的装饰装修部分损失，综合根据三月丝公司举证、租赁房屋的用途、租赁期间、房屋收回的原因及一审法院查明的其他事实，一审法院酌定该部分损失数额为7万元，利息请求不予支持。至于三月丝公司所述的押金3万元，国舜公司应予返还，利息请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告南京国舜实业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告南京三月丝纺织品有限公司押金人民币30000元，并支付装修损失70000元；二、驳回原告南京三月丝纺织品有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4627元，减半收取为2314元，保全费1320元，由三月丝公司负担1834元，由国舜公司负担1800元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明，三月丝公司一审中提供的装修证据为：证据1、2015年12月10日三月丝公司与商丘市永昌建筑装饰工程有限公司签订的装修合同，工程地点是涉案房屋的5号库，合同约定的工程造价为27.5万元；证据2、商丘市永昌建筑装饰工程有限公司向被上诉人出具的收据8张，证明三月丝公司已向永昌公司支付装修费用27.5万元；证据3、向商丘市永昌建筑装饰工程有限公司转账的3张银行电子回单，合计11万元；证据4、2016年3月7日三月丝公司与江苏中凯升降设备有限公司签订的工业品买卖合同，证明被上诉人安装的导轨式升降平台，合同价款1.4万元；证据5、江苏中凯升降设备有限公司出具的收据2张，金额合计为1.4万元；证据6、三月丝公司与南京创构钢结构工程有限公司签订的钢结构隔层安装协议，一份金额是3.1万元，是5号库钢结构隔层安装费用，另一份金额是4.1万元，是1号库钢结构隔层安装费用，以及南京创构钢结构工程有限公司出具的证明，证明三月丝公司支付了隔层费用；证据7、南京市栖霞区坦达玻璃专卖店出具的收据，费用是22600元。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人国舜公司将南京市栖霞区一号仓库和五号仓库出租给被上诉人三月丝公司，在双方合同约定的期限尚未届满时，合同无法履行，三月丝公司因此向国舜公司主张装修损失，符合法律规定，国舜公司认为三月丝公司将承租的五号库交还给了江苏省军区民兵装备修理所，因此应当向江苏省军区民兵装备修理所主张装修损失的主张不符合法律规定，本院不予支持。三月丝公司主张装修损失，其在一审中提供了相关的证据。从三月丝公司提供的证据分析，其提供的票据除3张银行电子回单外，其余均为收据，有些仅为合同，故其主张的191800元装修费用缺乏足够的证据证明。另外，三月丝公司主张的装修费用中，包含其主张进行隔层的费用，但是，未经有关部门批准，擅自对房屋进行加层的行为不符合相关法律法规的规定，其要求国舜公司给予补偿，不应予以支持。考虑三月丝公司确有一定的装修行为，可以对其主张的装修损失进行酌定，但一审法院酌定的数额过高，应予调整。综上所述，上诉人国舜公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初5837号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初5837号民事判决第一项为：南京国舜实业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内退还南京三月丝纺织品有限公司押金30000元，并支付装修损失40000元。一审案件受理费4627元，减半收取为2314元，保全费1320元，合计3634元，由三月丝公司负担2471元，由国舜公司负担1163元。二审案件受理费1550元，由三月丝公司负担1054元，由国舜公司负担496元。本判决为终审判决。审判员  孙伟二〇二〇年十二月二十一日法官助理高婷书记员郭旭冬