重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7735号上诉人（原审被告）：孙渝锦，女，1966年5月24日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘建，重庆孟源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨富桃，女，1960年6月29日出生，汉族，住重庆市北碚区。原审第三人：韩承群，男，1965年2月16日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘建，重庆孟源律师事务所律师。上诉人孙渝锦因与被上诉人杨富桃，原审第三人韩承群房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初6919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人孙渝锦及其委托诉讼代理人刘建，被上诉人杨富桃，原审第三人韩承群委托诉讼代理人刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙渝锦上诉请求：1、撤销重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初6919号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、原审法院认定被上诉人有理由相信上诉人母亲张春荣具有代上诉人、第三人出售涉案房屋代理权错误；2、张春荣从未实施所谓代上诉人、第三人出售涉案房屋代理行为，被上诉人也未有证据证明；3、一审法院认为上诉人和第三人对张春荣出售房屋进行了追认错误；4、本案已经超过诉讼时效；5、案涉房屋不能成为双方的买卖标的。杨富桃辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩承群述称，同上诉人意见一致。杨富桃向一审法院起诉请求：1、判令原告支付被告孙渝锦剩余房款1446元；被告孙渝锦将位于北碚区房屋产权过户到原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1994年4月4日，韩承群与红岩机器厂签订《红岩机器厂自有房屋优惠售购合同书》，约定：红岩机器厂将座落在红二村18幢楼3单元3层43-5号，建筑面积27.8平方米自管公房部分产权优惠出售给韩承群，韩承群实付房款1445.6元。之后，韩承群取得了107（1994）字第009837号房屋所有权证。2002年9月23日，一审法院作出（2002）碚民初字第2221号民事调解书：孙渝锦与韩承群自愿离婚。2011年2月11日，重庆市北碚土地房屋权属登记中心作出《权属证书遗失补发公告》，载明韩承群在北碚区房屋的107（1994）字第009837号《部分房屋所有权证》因不慎遗失，其权利人已于2011年2月11日在《重庆晚报》上登报声明作废，现宣布107（1994）字第009837号《部分房屋所有权证》公告作废。2011年4月6日，一审法院作出（2011）碚法民初字第1940号民事调解书：孙渝锦自2011年4月6日起享有位于重庆市北碚区住房的所有权。2016年7月21日，孙渝锦与重庆红岩内燃机有限责任公司签订《重庆市公有住房出售（购买）合同书》，约定重庆红岩内燃机有限责任公司将座落北碚区住房所持有的60%产权出售给孙渝锦，孙渝锦实付房价款为1446元；孙渝锦购买该房取得《房屋所有权证》后享受完全产权。同日，孙渝锦向重庆红岩内燃机有限责任公司支付房款1446元。2019年3月22日，孙渝锦作出遗失声明：“权利人孙渝锦（身份证号码：5102151966********）不慎遗失所持有的位于北碚区的《房屋所有权证》，证书编号为……第009837号。”2019年5月6日，孙渝锦取得了位于北碚区房屋的不动产权证【渝（2019）北碚区不动产权第××号】，该证载明系单独所有，房屋建筑面积为32.35㎡。庭审中，孙渝锦、韩承群表示现登记于孙渝锦名下的位于北碚区房屋系同一房屋。另查明，邓凤英与杨光华共育有子女分别为杨富霞、杨辅庆、杨辅芝、杨富桃、杨富玲。邓凤英与杨光华均已去世。本案审理中，杨富霞、杨辅庆、杨辅芝、杨富玲均表示放弃继承对邓凤英在2002年房屋买卖合同中北碚区歇马镇红二村18栋3单元3层43-5房屋的所有权利。再查明，2011年3月22日，原告、邓凤英向一审法院起诉，要求确认原告、邓凤英与韩承群、孙渝锦之间的买卖合同有效，并要求韩承群、孙渝锦协助办理过户手续。在该案法庭审理过程中，韩承群、孙渝锦陈述：涉案房屋房产证、水卡、电卡及收据系韩承群、孙渝锦委托孙渝锦之母张春荣保管，张春荣在被逼无奈的情况下将房屋出售给原告及邓凤英，对于张春荣将涉案房屋卖给原告及邓凤英的行为，韩承群、孙渝锦表示不同意；听张春荣说她收取了原告及邓凤英的房款2200元，但该钱并未交给韩承群、孙渝锦。该案因原告、邓凤英提出撤诉申请，一审法院于2011年10月21日作出（2011）碚法民初字第01177号民事裁定书：准许原告、邓凤英撤回起诉。一审法院认为，本案争议焦点主要为原告与孙渝锦、韩承群是否存在房屋买卖合同关系。对此，评析如下：首先，根据孙渝锦、韩承群在另案法庭审理中的陈述可知，涉案房屋房产证、水卡、电卡及收据均系韩承群、孙渝锦委托孙渝锦之母张春荣保管，张春荣以孙渝锦、韩承群的名义将涉案房屋出卖给原告及邓凤英，在原告及邓凤英看来，其有理由相信张春荣有代理权即代被告、第三人出售涉案房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，可以认定原告、邓凤英与孙渝锦、韩承群就涉案房屋的买卖合同关系成立。其次，涉案房屋原告居住使用了长达十几年，被告及第三人并未举示在这期间要求原告搬离该房屋或明确表示不同意出卖房屋的相关证据，可以理解为孙渝锦、韩承群对张春荣出售该房屋给原告及邓凤英行为的追认。综上，对于原告主张孙渝锦、韩承群将涉案房屋出卖给原告、邓凤英的意见，予以支持。故对于原告举示的房屋买卖合同书予以采信。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自义务。根据另案孙渝锦、韩承群陈述认可张春荣收到原告、邓凤英支付的涉案房款2200元，故一审法院可以认定原告、邓凤英已支付孙渝锦、韩承群购房款2200元。房屋买卖合同书第三条规定，此房因系卖下的部分产权，如遇国家有政策规定，需要买断产权时，甲方应尽义务帮乙方办理相关手续，乙方应付清办理所有权的费用。孙渝锦在完善涉案房屋剩余产权支付了对价1446元，根据该条约定，此费用应由原告、邓凤英承担。同时，孙渝锦应按合同约定履行将涉案房屋产权变更登记至原告名下的义务。因邓凤英去世，除原告外的其他法定继承人均放弃对涉案房屋继承的所有权利，故对于原告现主张支付孙渝锦房款1446元，以及要求孙渝锦将涉案房屋产权变更登记至原告名下的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告杨富桃于本判决生效之日起10日内支付被告孙渝锦剩余房款1446元，被告孙渝锦予以受领；二、被告孙渝锦于本判决生效之日起10日内将位于重庆市北碚区房屋【产权证号为渝（2019）北碚区不动产权第000408594号】产权过户登记于原告杨富桃名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙渝锦负担。二审中，上诉人举示了1、北碚供电公司客户明细表、燃气费专用收据、自来水销户资料，拟证明2011年上诉人即已将案涉房屋的水电气停缴或销户，案涉房屋已不具备使用条件，上诉人未到案涉房屋查看具有合理性；2、银行存单，拟证明房屋买卖合同上“张春荣”签字非其本人所签；3、海南省房屋中介协会证明、房地产权证，拟证明上诉人长期在海南工作、居住生活。被上诉人称销户证据不属于新证据，一审已质证；对上诉人举示证据真实性均无异议，但与本案无关联性。对证据1、3，能够证实案涉房屋2011年起水电气停用的事实，但不能达到上诉人未到该处查看具有合理性的证明目的，不予采信。证据2，上诉人在一审未申请笔迹鉴定，仅凭银行存单上“张春荣”签字不能达到其证明目的，不予采信。本院二审查明事实与一审判决一致。本院认为，案外人张春荣系上诉人母亲，根据双方陈述，在签订房屋买卖合同前案涉房屋一直由张春荣居住，鉴于案涉房屋系原红岩厂公有住房，案涉房屋与被上诉人母亲系相邻关系，依常理双方对各自亲属关系应为熟知，而张春荣出售案涉房屋时上诉人与原审第三人尚未离婚，且签订合同后张春荣将韩承群缴纳售房保证金收据、钥匙、水电卡、房屋产权证等房屋相关物品交于被上诉人，被上诉人有理由相信张春荣出售案涉房屋系经过上诉人与原审第三人同意，构成表见代理。且上诉人在另案中当庭陈述听其母亲张春荣说收取了被上诉人房款2200元，本案一审中证人张某到庭作证证实了房屋由上诉人母亲出售给被上诉人并收取了房款的事实，故房屋买卖合同对上诉人具有约束力，被上诉人履行了付款义务，上诉人应当配合被上诉人办理产权过户。其余裁判理由一审判决已经详细阐明，本院均予以赞同，不再赘述。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，孙渝锦的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙渝锦负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘家秀审 判 员 刘润荔二〇二〇年十二月二十一日法官助理 王睿杰书 记 员 陈嬿西