北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终8630号上诉人(原审原告)：张宝林，男，1953年2月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：马玉兰，北京理真律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：侯志友，男，1969年7月1日出生，汉族，住北京市昌平区。原审第三人：北京市金唐王酒楼（普通合伙），主要经营场所北京市昌平区。执行事务合伙人：白秀玲，女，1974年3月20日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陶亮，北京苏京律师事务所律师。上诉人张宝林因与被上诉人侯志友、原审第三人北京市金唐王酒楼（以下简称：金唐王酒楼）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张宝林上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判侯志友给付张宝林房屋占有使用费60500元；2．一、二审诉讼费由侯志友承担。事实和理由：侯志友一直占用涉案房屋至2019年8月13日，其主张未经营没有提交证据，应当按照占用时间给付占有使用费134250元，一审法院仅支持90000元没有任何法律依据。侯志友辩称，不同意一审判决，但没有上诉。金唐王酒楼述称，与一审中发表的意见一致。张宝林向一审法院起诉请求：1．判令侯志友支付张宝林2018年2月1日至2019年8月12日的房屋占有使用费60500元；2．诉讼费由侯志友承担。一审法院认定事实：2011年8月8日，张宝林（出租方，甲方）与侯志友（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市昌平区东沙屯村458号，该出租房屋主体结构为两层小楼，包括37间带独立卫生间的客房和三间用作走廊的房屋；房屋租赁期限自2011年10月31日至2029年10月31日，共计18年；第一年房屋租金为55000元，第二年房屋租金为60000元，第三年房屋租金为65000元……以此类推，以后每年租金比上一年度递增5000元；每年的9月30日前交清下一年度租金；乙方须在合同签订后交付五万元押金；如遇征占或政策性拆迁，所有房屋不动产补偿归甲方所有与乙方无关，所有营业损失、执照、可移动物品的补偿归乙方所有，但乙方不得因故阻碍拆迁进程，对乙方投资兴建的固定资产赔偿归甲方所有，甲方退还未到期的租金；双方协商一致可解除合同互不承担违约责任，但如有违约，违约方赔偿守约方实际损失及违约金二十万元。双方在该合同中还约定了其他内容。合同签订后，张宝林将前述房屋交付侯志友，侯志友交付押金五万元，并交纳租金。张宝林称侯志友依约全额交纳了第一年至第六年的租金，第七年的租金仅交纳4．5万元，尚欠4万元，并提交了欠条一份，内容为：“今已支付张宝林2017年-2018年度房租肆万伍仟元，下欠房租肆万元，2017年12月31日前付清。欠款人：金唐王酒楼侯志友。”庭审中，各方当事人均认可该欠条由侯志友于2017年10月书写，但侯志友和金唐王酒楼均表示该欠条是侯志友代表金唐王酒楼书写的。关于押金，张宝林表示同意退还，侯志友亦表示同意接收。关于2017年10月31日至2018年2月1日期间的租金，各方当事人均同意按照21250元扣除。另查一，2017年12月19日，北京市昌平区东沙屯村村民委员会（腾退人，甲方，以下简称：东沙屯村委会）与张宝林（被腾退人，乙方）签订《阿苏卫循环经济产业园区周边村庄搬迁及东沙屯西部土地一级开发项目腾退补偿协议》，约定：甲方对乙方进行腾退补偿；被腾退房屋坐落于北京市昌平区东沙屯村458号，被腾退房屋的首层建筑面积为616平方米，总建筑面积为1018．5平方米，双方在该协议中还约定了其他内容。2017年12月29日，张宝林出具《承诺书》，载明：“本人承诺，将东沙屯村458号宅基地北侧平房（建筑面积213．5㎡）及东沙屯村458号宅基地南侧二层楼房（建筑面积805㎡）交予拆除公司，因与租户侯志友存在纠纷暂不能将东沙屯村458号宅基地南侧二层楼房（建筑面积805㎡）交予拆除公司拆除。本人自愿暂不领取差价款1663498元中的500000元。待将东沙屯村458号宅基地上述全部房屋（建筑面积1018．5㎡）全部交予拆除公司并拆除完毕后再申请领取扣除的500000元补偿款。由此产生的一切法律纠纷与东沙屯村委会、昌房公司、拆除公司无关，本人自行承担。”2018年1月3日，张宝林收到拆迁款1163498元。经法院核实，《承诺书》中的50万元张宝林至今未领取。另查二，2018年1月，张宝林以房屋租赁合同为由将侯志友起诉至法院，要求解除双方于2011年8月8日签订的《房屋租赁合同》，侯志友立即腾退涉案房屋并赔偿违约金20万元及张宝林拆迁款押金50万元的利息。在本案审理过程中，张宝林提交了张宝林之女张雪华与侯志友的通话录音，录音内容为“张雪华通知侯志友其已经签订了拆迁协议，并要求与侯志友签订终止合同协议，通知侯志友搬离涉案房屋，同时表示同意退还侯志友交付的押金和未使用房屋期间的租金并支付侯志友空调移机费；侯志友称让张宝林家先搬，其需要先与镇里协商后再与张宝林签订终止协议”。在该案中，法官依法对侯志友进行了询问，侯志友称其愿意与张宝林协商此事，并表示其以承租的房屋进行经营，有停产停业损失；其正就停产停业补偿事宜与相关部门进行协商，需要入户进行登记，故暂不同意腾退涉案房屋。2018年6月7日，法院依法作出（2018）京0114民初3115号民事判决书，依法判决张宝林与侯志友签订的《房屋租赁合同》已于2018年2月1日解除，侯志友于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区东沙屯村458号院内二层小楼（含37间独立卫生间的客房和3间用作走廊的房屋）交还张宝林，侯志友于本判决生效后十日内赔偿张宝林违约金200000元。后侯志友不服该判决提起上诉，2018年7月31日，北京市第一中级人民法院依法作出（2018）京01民终6327号民事判决书，依法判决驳回上诉，维持原判。2018年8月，张宝林向法院申请执行。执行中，2019年8月13日，法院将位于北京市昌平区东沙屯村458号院内二层小楼（含37间带独立卫生间的客房和3间用作走廊的房屋）交还申请人。经法院向执行案件承办法官核实，执行期间，未收取相关迟延履行金，2019年8月13日进入涉案房屋时，涉案房屋已经不具备使用条件。另查三，本案审理过程中，侯志友表示从2017年11月27日镇政府张贴拆迁公告就不再经营了，张宝林则表示被告一直处于经营状态，但未提交相关证据加以佐证。庭审中，各方当事人均表示拆除房屋是从2018年1月底开始进行，已经拆除张宝林的平房，侯志友表示周边邻居也拆了一部分，且已经实际影响到经营。另查四，2019年1月，侯志友、金唐王酒楼将张宝林、东沙屯村委会起诉至法院，要求张宝林支付房屋装修及附属物补偿款、工程配合奖、提前搬家奖、影响生产经营补助等费用。2019年3月11日，法院依法作出（2019）京0114民初572号民事判决书，依法判决张宝林于侯志友将北京市昌平区百善镇东沙屯村458号院内二层小楼所安装的全部空调移除后十日内，给付侯志友移机费（空调）14800元。另查五，金唐王酒楼系普通合伙企业，执行事务合伙人系白秀玲，侯志友与白秀玲原系夫妻关系，后二人经法院调解离婚。上述事实，有《房屋租赁合同》、欠条、（2018）京0114民初3115号民事判决书、（2018）京01民终6327号民事判决书、（2018）京0114执6702执行裁定书、（2019）京0114民初572号民事判决书、（2014）东民初字第02680号民事调解书、交房通知单、询问笔录及当事人陈述等相关证据在案佐证。一审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合法的债权受法律保护。本案中，根据已经查明的事实，张宝林与侯志友因房屋租赁问题产生纠纷，后经生效判决确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年2月1日解除，侯志友应于判决生效后十日内将位于北京市昌平区百善镇东沙屯村458号院内二层小楼（含37间独立卫生间的客房和3间用作走廊的房屋）交还张宝林。现侯志友未及时腾退涉案房屋，影响了张宝林及时将房屋交予拆迁公司，应向张宝林支付相应的占有使用费。因此，对于张宝林要求侯志友支付占有使用费的请求，于法有据，法院予以支持。关于金唐王酒楼和侯志友辩称涉案租赁合同实际为张宝林和金唐王酒楼达成，证据不足，法院不予采信。庭审中，双方均认可侯志友已经交纳租金45000元，张宝林同意退还侯志友押金50000元，且各方当事人同意2017年10月31日至2018年2月1日期间的租金按照21250元予以扣除，法院对此不持异议。因此，对于房屋占有使用费的具体金额，法院参照租赁合同中约定的租金、侯志友的实际占有使用情况、当事人过错程度等因素酌情确定侯志友支付张宝林2018年2月2日至2019年8月12日的房屋占有使用费90000元，扣除押金和已交纳的租金后，由侯志友支付张宝林占有使用费16250元，对张宝林超出核定金额的诉请，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、侯志友于本判决生效后十日内给付张宝林2018年2月2日至2019年8月12日的房屋占有使用费16250元；二、驳回张宝林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。本案中，生效判决已经判令侯志友按期腾退涉案房屋，侯志友未按期腾退，应当承担相应法律后果。在生效判决的执行未收取相关迟延履行金的情况下，张宝林起诉要求侯志友支付房屋占有使用费，具有事实和法律依据，法院予以支持。一审法院在考虑约定租金数额、实际占有使用情况、当事人过错程度等多个因素基础上所酌情确定的房屋占有使用费数额合理，扣除押金和已交纳的租金后得出的侯志友应支付数额正确，本院予以确认。综上所述，张宝林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1313元，由张宝林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘秋燕审 判 员  朱文君二〇二〇年十二月十七日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一