甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3798号上诉人（原审被告、反诉原告）：李国伟，男，1975年5月13日出生，汉族，住甘肃省永登县。委托诉讼代理人：苏俊怀，甘肃云钦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈永祯，男，1965年6月28日出生，汉族，住甘肃省永登县兰州新区。委托诉讼代理人：窦万云，兰州市安宁区西路街道办事处法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李梅香，女，1966年6月17日出生，汉族，住甘肃省永登县兰州新区。委托诉讼代理人：窦万云，兰州市安宁区西路街道办事处法律服务所法律工作者。上诉人李国伟因与被上诉人陈永祯、李梅香房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2019）甘0191民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李国伟上诉请求：1.依法撤销兰州新区人民法院（2019）甘0191民初3309号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，系错误裁判。首先，2014年6月1日，上诉人与被上诉人签订的《租房合同》约定租期十年，自2014年6月1日至2024年6月1日，房屋用途为KTV，租期前五年租金为83000元，后五年可上调租金幅度。2018年5月份，上诉人与被上诉人协商双方口头约定将租费下调至每月4000元，自2018年6月1日起执行，后被上诉人反悔原来达成的口头协议，将房租涨到每月5000元，双方微信聊天记录为证，上诉人已付清房租。因被上诉人想借欠房租为由霸占上诉人正常经营的KTV，将上诉人正常经营的KTV于2019年3月4日强行锁门，导致上诉人无法正常经营，并且被上诉人李梅香又以自己的名义打出广告对外出租、转让等信息，造成恶劣影响，直接导致上诉人无法经营，其侵权行为造成上诉人巨大财产损失。一审法院已认定上述事实，但对上诉人损失请求未支持。其次，被上诉人强行长期锁门的行为违反了相关法律规定，不仅造成上诉人经济损失而且对上诉人经营的KTY内自行装修设施以及财产构成侵权行为，直接导致装修设施以及KTV音响设备的贬值。因当时上诉人装修该涉案房屋花费装修费640000元，每月平均营业额在30000元左右，为此上诉人在一审反诉时考虑到装修时间以及经营期限等因素才要求被上诉人承担装修损失100000元、停业损失80000元，上诉人认为被上诉人强行将正常营业的KTV锁门至今，其行为直接导致上诉人无法正常营业，造成无法弥补的损失。被上诉人强行锁门的违法侵权违约行为应当依法承担损失赔偿责任。故请求二审人民法院依法查明事实，支持上诉人上诉请求。陈永祯、李梅香辩称，涉案租赁房屋的租期是十年，上诉人已付清截止2018年5月的全部租金，2018年6月至今上诉人所租赁的涉案房屋空置，既不交纳租金也不营业，造成本案纠纷。上诉人接手房屋后，电的使用、管理、交纳全部由上诉人负责，至2019年4月上诉人的电费尚欠6000多元一直未付。但是该事实一审法院未查明，请求二审予以查明。上诉人自行申请的小电表只能满足民用电使用，但上诉人的经营没有三相电表是不能满足用电需求的，被上诉人确实为上诉人垫付了电费6000多元。导致本案纠纷的是上诉人，一审仅以双方微信聊天记录认定对合同租金变更不符合事实，请求二审法院依法判决。陈永祯、李梅香向一审法院起诉请求：1．判令李国伟支付拖欠的房屋租金39,000元；2．李国伟给付房屋租赁期间其二人垫付的电费6,071.12元；3．判令李国伟支付2019年6月1日至2020年6月1日的房屋租金112,050元；4．本案诉讼费用由李国伟承担。李国伟向一审法院反诉请求：1．依法判令陈永祯、李梅香赔偿租赁房屋装修费100,000元，停业损失费80,000元（2019年3月4日至2020年1月份疫情前），共计180,000元；2．依法判令解除双方的房屋租赁合同；3．本案诉讼费用由陈永祯夫妇承担。一审法院认定事实：2014年6月1日，陈永祯、李梅香夫妇与李国伟签订租房合同，将自家位于秦川镇南街的自建房屋一楼南侧一间、二楼、三楼出租给李国伟使用，租赁期限为十年，自2014年6月1日至2024年6月1日。租赁期限五年内房屋租费每年83,000元，五年后2019年6月1日至2024年6月1日可随行就市适当调整，上调幅度不能超过年房租的35%，合同期满后乙方有优先租赁权，如遇拆迁，五年内归李国伟，五年至十年内陈永祯、李梅香拿装修费等。合同履行中，2018年6月1日前的租金李国伟已经履行完毕。李梅香在诉状中认可李国伟在2018年6月1日至2019年2月期间支付房租共计44,000元，此后再未支付租金。另查明，李梅香微信名称曾为“清欢”，后更名为“傲骨寒梅”。2018年11月18日，李梅香在与李国伟的微信通话中表示“你好，音黄宫你给我说了，一个月5000元，你开，你就交钱，不开了，你就拆掉去，我再不要。”2019年3月4日，李雪梅与李国伟的微信通话内容记载为“（李梅香）我的房子门，我锁了，把房费39000元付清，电费全付清。（李国伟）我报警了。（李梅香）好，抓紧报。”3月8日，双方微信通话内容中又记载“（李梅香）我的房子门，我锁了，把房费39000元付清，电费全付清。（李国伟）你说每个月5000元，我每个月都给你付清了。（李梅香）谁给你说了？（李国伟）你说的啊，你不应该锁我的店门，现在损失惨重啊，这几年都过来了何必要弄的这么僵。”4月13日，李梅香在微信通话中再次表示“我的房子门，我锁了，这是我的证词，拿上了公安局告起”。李梅香主张替李国伟垫付电费6071.12元系其自身标注记载所得。一审法院认为，依法成立并生效的合同对合同双方均有约束力，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案争议的焦点为，1．陈永祯夫妇主张的租赁费及电费应如何认定；2．李国伟主张的装修费、停业损失应如何认定；3．双方签订的房屋租赁合同是否应当解除。关于陈永祯夫妇主张的租赁费及电费应如何认定的问题。本案中，陈永祯、李梅香与李国伟签订租房合同，双方在2018年6月1日前均按照合同约定履行了义务，并无违约情形发生。从李梅香与李国伟的微信通话看，双方于2018年11月18日对租金做出了新的约定，即按照每月5,000元执行，视为对原合同的变更，双方应当按照变更后的协议自变更之日起继续履行合同义务。2018年6月1日至2019年2月底的租金应为54,583.33元（83000÷12×5+5000×4=54,583.33元），而李国伟实际给付租金44,000元，尚欠10,583.33元未付。双方微信通话还反映，因李国伟欠付租金，李梅香于2019年3月4日将其租金经营的房屋上锁。一审法院认为，即便李国伟存在欠付租金的违约行为，但李梅香直接将案涉租赁房屋予以锁闭的行为，也显系不当。故陈永祯夫妇主张支付租金的诉请，对截至2019年2月底的合理部分予以支持，对此后的租金部分均不予支持。陈永祯、李梅香要求李国伟返还其垫付的电费6,071.12元，但该数额为其自行记载所得，并无其他相关证据证明系由李国伟“音皇宫”KTV所产生，故陈永祯、李梅香应就此当承担举证不能的法律后果，对其该主张不予支持。关于李国伟主张装修费及停业损失的问题。虽然李梅香对案涉租赁房屋锁闭的行为影响了李国伟的正常经营，但该行为与李国伟欠付房屋租赁费的违约行为存在关联，且上述情形李国伟也可通过及时支付租金等形式得以解决处理。因此，李国伟对相关损失的产生及进一步的扩大，也存在明显过错。故李国伟关于装修费及停业损失的诉请，一审法院不予支持。关于李国伟请求解除案涉房屋租赁合同的诉请。陈永祯、李梅香认为在房租付清的情况下可以解除，因此可以认定该二人亦有解除合同的意愿；同时，结合双方目前实际情况，案涉房屋租赁合同亦应解除为宜。故李国伟请求解除双方房屋租赁合同的诉请，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李国伟与陈永祯、李梅香于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、李国伟在判决生效后十五日内支付陈永祯、李梅香2018年6月1日至2019年2月底的房屋租金10,583.33元；三、驳回陈永祯、李梅香的其他诉讼请求；四、驳回李国伟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,442元，由陈永祯、李梅香负担3,098元，李国伟负担344元；反诉费1,950元，由李国伟负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审所查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人的一审反诉请求是否具有事实及法律依据。上诉人称其与被上诉人已通过微信协商将房屋租金降至5000元每月，故至2019年3月上诉人已付清房租，被上诉人强行锁门的行为构成侵权和违约。但根据一审查明的事实，被上诉人李梅香于2018年11月18日才在微信中表示房租每月5000元，因此，对于2018年6月至2018年10月的房屋租金应按原来的每年83000元标准计算，上诉人支付的44000元，并未付清截至2019年2月的房屋租金，一审认定上诉人尚欠房屋租金10583.33元正确。关于上诉人称应自2018年6月起按每月5000元的标准计算租金的主张，无证据予以证实，本院不予采信。故上诉人存在欠付租金的违约行为。双方的《租房合同》附条件中约定如遇拆迁，租赁期五年内装修费归李国伟，五年至十年内陈永祯、李梅香拿装修费。至2019年2月租赁期限接近五年，上诉人在违约欠付租金的情况下，在被上诉人锁门后并未采取积极措施降低损失，对损失的扩大负有过错，因此，其主张二被上诉人承担装修损失及营业损失无事实及法律依据，本院不予支持。关于二被上诉人提出其垫付的电费一审法院未查清的问题，其并未就此提出上诉，本院不予处理。综上所述，上诉人李国伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2294元，由上诉人李国伟负担。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二〇年十二月二日书记员  潘晓娟