湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2583号上诉人（原审原告）：陆兴芬，女，1969年10月19日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：刘菊，湖北延兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北工建集团第三建筑工程有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区中南二路**。法定代表人：郑杰，公司经理。委托诉讼代理人：丁云海，湖北紫霄律师事务所律师。原审被告：十堰伟豪建业置业有限公司。。住所地：湖北省十堰市白浪马路村村委会**法定代表人：陆兴明，公司总经理。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君，湖北延兴律师事务所律师。原审第三人：田堂平，男，1974年12月27日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。上诉人陆兴芬因与被上诉人湖北工建集团第三建筑工程有限公司（以下简称湖北工建三公司）、原审被告十堰伟豪建业置业有限公司（以下简称伟豪公司）、原审第三人田堂平案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称一审法院）（2020）鄂0302民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陆兴芬上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陆兴芬在一审的诉讼请求。2.案件受理费由湖北工建三公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，造成判决错误。陆兴芬向一审法院提交了《卧龙城认购协议书》，协议书载明伟豪公司是以抵款的方式将案涉房屋抵给陆兴芬，抵房行为是发生在法院查封房屋之前。陆兴芬与伟豪公司存在借贷关系，伟豪公司在开发卧龙城小区时因资金不足，无法按时向承包方支付进度款，向陆兴芬借款，后来伟豪公司无法偿还借款，故以其开发的房屋抵债。《卧龙城认购协议书》中载明的抵款是抵的陆兴芬与伟豪公司之间的债务。一审法院认为陆兴芬与伟豪公司之间不存在债权债务关系属于认定事实不清。陆兴芬是以房抵债的形式获得了该房屋的物权期待权，付款方式是抵款，伟豪公司无法偿还借款，以房产抵债符合法律规定，且陆兴芬目前没有任何住房，该房屋是唯一住房。湖北工建三公司、伟豪公司、田堂平未提交书面意见。陆兴芬向一审法院起诉请求：1.请求确认位于十堰市××浪经济开发区××路××城小区××号房屋（以下简称案涉房屋）属于陆兴芬所有；2.请求解除对案涉房屋的查封；3.本案诉讼费由湖北工建三公司、伟豪公司承担。一审法院认定的事实：湖北工建三公司与十堰昊华置业有限公司、湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司、伟豪公司缔约过失责任纠纷一案，一审法院审理中作出（2017）鄂0302民初2772号民事裁定、（2017）鄂0302执保309号协助执行通知书，于2017年7月13日查封伟豪公司位于湖北省××浪开发区××路（项目名称卧龙城）1幢1-13-3等33处房产；一审法院于2018年7月30日作出（2017）鄂0302民初2772号民事判决，判决：一、十堰昊华置业有限公司和十堰伟豪建业置业有限公司共同返还湖北工建集团第三建筑工程有限公司保证金5000000元及截止到2017年6月16日的利息3783333.33元；二、驳回湖北工建集团第三建筑工程有限公司对湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。判决生效后，湖北工建三公司向一审法院申请执行，一审法院作出（2019）鄂0302执778号执行裁定，裁定拍卖上述查封的伟豪公司所有的位于湖北省××箭区××浪街办××路××幢部分房产。执行中陆兴芬对执行标的提出书面异议称，伟豪公司将案涉一套房屋以抵工程款的形式将此房屋抵给承建商田堂平，田堂平又将此套房出售给陆兴芬，请求解除查封，停止评估、拍卖。一审法院经审查，于2019年11月6日作出（2019）鄂0302执异328号执行裁定，裁定驳回陆兴芬的执行异议请求。陆兴芬于2019年11月14日收到该裁定后不服，于2019年11月28日向一审法院提起本案诉讼。陆兴芬向一审法院提交其与伟豪公司2017年5月28日签订的《卧龙城认购协议书》载明，陆兴芬以抵款方式购买伟豪公司开发建设案涉房屋一套，付款方式为抵款。陆兴芬同时提交收据、领款单等证据。另查明，案涉房屋由伟豪公司于2016年12月30日取得鄂十房预售字（2016）062号湖北省商品房预售许可证书。再查明，庭审中，田堂平陈述其与陆兴芬没有债权债务关系，没有从任何个人手中拿钱，工程款是由伟豪公司支付。在一审法院（2020）鄂0302民初369号案件庭审中，经询问田堂平对（2020）鄂0302民初364-369号六案中的个人在伟豪公司买房是否清楚，田堂平表示不清楚。一审法院认为，本案的争议焦点为陆兴芬对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实严格审查。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，此即与《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。即便将以房抵债行为视为享有物权期待权，本案在适用上述规定时还存在以下问题：陆兴芬主张案涉房屋系伟豪公司抵偿给田堂平，田堂平又将房屋出售给陆兴芬，陆兴芬与伟豪公司之间并不存在直接的债权债务关系。因此，认定陆兴芬对案涉房屋是否享有物权期待权以及是否支付了购房款，应当以陆兴芬与田堂平之间是否形成房屋买卖关系、田堂平与伟豪公司之间债权债务真实合法有效为前提。庭审中田堂平称其与伟豪公司于2019年1月办理结算，与陆兴芬没有债权债务关系，未从个人处收取工程款，对陆兴芬所主张的房屋买卖情况亦不清楚，故陆兴芬称其从田堂平处购买案涉房屋没有证据证明，且与查明事实不符，不予采信。陆兴芬亦未提交银行账户流水等能够证明其实际支付购房款的证据，仅提供伟豪公司出具的收据不能认定陆兴芬支付了案涉房屋的购房款，应承担举证不力的法律后果。因此，应当认定陆兴芬对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。陆兴芬诉请要求确认其对案涉房屋的所有权及解除查封，没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回陆兴芬的诉讼请求。案件受理费80元，由陆兴芬负担。二审期间，陆兴芬提交伟豪公司出具的一份《情况说明》，拟证明其与伟豪公司存在借款的债权债务关系，所购买的房屋是抵债所得。湖北工建三公司质证认为，此份证据是本案利害关系人伟豪公司与陆兴芬私下沟通之后根据一审情况协商出具的说明，如果主张的借贷关系属实，需要陆兴芬提供借款发生时的银行往来凭证，因借款在30万以上，属于大额资金交易，没有其他证据进行佐证的话，仅凭利害关系人的双方认可不能采信，且该证据明显涉嫌双方串通损害湖北工建三公司的利益，依法不予采信。伟豪公司对该证据表示无异议。田堂平未发表质证意见。本院认为，《情况说明》是伟豪公司出具，伟豪公司在《情况说明》中认可该公司向陆兴芬借款34万元，陆兴芬也主张其与伟豪公司存在借款关系，虽然湖北工建三公司提出异议，但其并未提交证据推翻《情况说明》，故本院对该证据予以采信。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明，十堰昊华置业有限公司向陆兴芬借款34万元，后伟豪公司承继了该债务。本院认为，本案中，伟豪公司与陆兴芬均认可双方存在34万元借款关系的事实；陆兴芬在上诉状中自认，由于伟豪公司无力偿还其借款，故以房屋抵偿借款；且伟豪公司与陆兴芬签订的认购协议书中付款方式约定的是抵款，由此可以认定伟豪公司与陆兴芬之间签订《卧龙城认购协议书》的目的是为了消灭双方的债权债务，此即与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，该以物抵债并不足以形成优先于一般债权的利益，不能产生针对交易不动产的物权期待权。本案中，伟豪公司与陆兴芬之间签订的《卧龙城认购协议书》不违反法律规定，但在案涉房屋完成变更登记前，陆兴芬对案涉房屋既无所有权又无物权期待权，其并不享有优先于其他一般债权的利益。陆兴芬对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案中，陆兴芬与伟豪公司签订的《卧龙城认购协议书》属于有效合同，但依据前述法律规定，在未办理产权变更登记前，继受取得的法定公示要件尚未达成，涉案房屋的物权并未发生变动，房屋所有权仍归出卖人伟豪公司享有，陆兴芬对涉案房屋不享有所有权。故陆兴芬诉请确认涉案房屋归其所有的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，陆兴芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陆兴芬负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年十二月十一日书记员 付 余