山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终3401号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘志伟，男，1985年12月17日生，汉族，住平遥县。委托诉讼代理人：巩文婕，山西显耀律师事务所律师，执业证号11407201611984511。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安文彬，男，1983年12月23日生,汉族，住平遥县柳根花园**。原审被告:刘耀华,男，1951年2月25日生,汉族,住平遥县。上诉人刘志伟因与被上诉人安文彬、原审被告刘耀华房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省平遥县人民法院(2020）晋0728民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘志伟上诉请求：1.撤销原审判决第三条、第六条，依法改判上诉人不承担补偿责任,并责令被上诉人将擅自拆除、破坏房屋的部分及擅自改变房屋的结构恢复原状；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:双方于2018年11月4日签订了客栈租赁合同，之后上诉人即按照合同约定履行了交付出租房屋义务，然被上诉人不仅未经上诉人同意擅自改变房屋结构，对出租房屋肆意破坏，且拒绝按照约定支付承租费用，导致合同无法正常履行。上诉人认为，原审判决认定事实错误，适用法律不当，导致判决主文明显不公，故请求二审法院依法改判。被上诉人安文彬辩称，对于上诉人所述我拒绝交付租金不认可，我有录音证明2019年10月17日上午11:13，我与上诉人在车里说的我要继续交纳租金，上诉人说不用了，我们的合同是5年到2023年，我提前一个月去找他就是为了确定第二年是否可以继续租，改变房屋结构是经过上诉人同意的，当时上诉人父母都在场，工人和邻居在旁边看的。对于补偿费，我认可一审的判决，2020年9月上诉人开始营业我们里面的东西也没搬走，上诉人营业期间的收入应该和我们平分。因为上诉人没有把公安网办好，这是登记客人身份证的，没有就不能营业，到了2019年3月15日才装好公安网，大概停业了一个月，我要求对方分担损失时就产生了纠纷。原审被告刘耀华述称，同意上诉人意见。安文彬向一审法院起诉请求：1.判令其与刘志伟签定的租赁合同有效;2.判令刘志伟、刘耀华赔偿其各项经济损失共计133620元整;3.诉讼费用由刘志伟、刘耀华承担。刘志伟向一审法院反诉请求：1.判令解除合同;2.判令安文彬腾空房屋,赔偿刘志伟各项经济损失共计143991元;3.本案本诉与反诉的诉讼费用由安文彬承担。一审法院认定事实，2018年11月4日，安文彬与刘志伟签订客栈租赁协议书，协议约定:甲方（指刘志伟，下同）自愿将其名下所属位于的院落一处（暂定名:金泰轩）出租给乙方（指安文彬，下同）使用。客栈共计有房屋12间;甲乙双方商定的租赁期为五年,即从2018年12月1日起至2023年11月30日止;甲乙双方商定的年租金前三年每年为30000元,具体的付款方式为:本协议双方具名签署生效之日,乙方一次性付清首年即2018年12月1日至2019年11月30日的租金共计30000元,协议期内次年2019年12月1日至2020年12月1日乙方承诺2019年3月7日前一次性付清。协议期内第三年租金2020年12月1日至2021年12月1日，乙方应在2020年10月10前付清,并付押金5000元。从合同生效之日起第四年、第五年房租如下:若乙方在租赁期前三年内2018年12月1日至2021年12月1日完成对现有客栈院落的东西南三边朝向房屋房檐进行仿古改造,则2021年12月1日至2023年12月1日的房费总计60000元，并且于2021年10月10日前一次性付清第四、五年房费。若乙方在租赁期前三年内有完成现有客栈东西南三边房檐仿古改造,则第四年房费为35000元,第五年房费40000元,所有房租费定于每年10月10日前交纳,由甲方给乙方出具收据;租赁期内因乙方经营所需而进行的改造、装饰、美化等费用由乙方自行承担。协议期满后不动产归甲方所有。注:本协议当中所标明的不动产为乙方在协议期满后无法拆除的物品或设施设备或拆除后会对客栈造成损坏的物品。固定在墙上的物品共有如下:正房改修的仿古门扇、炕上花架、窗帘、房檐、装饰装潢物、建筑物;租赁期内,如乙方对房屋及其附属设施有增加或改造的意向,应当征得甲方的同意。相关费用由乙方承担,但不包括对影响乙方正常经营所必须进行的改造项目产生的费用;乙方要爱护房屋内的一切设施设备,未征得甲方同意不得对房屋结构进行改动;协议期满后若乙方对甲方所属的房屋及附属设施设备有损坏时须维修恢复至原状或作价赔偿;协议期内因乙方经营所产生的工商、税务、网络、人工、水费、电费等费用由乙方承担。租赁期内所产生的一切债权债务由乙方自行承担。甲方不承担由此带（来）的任何责任和后果。因经营所需,办理公安旅馆业录入系统（包含符合相关要求的监控设备等）由甲方承担相关费用总额,消防系统所产生费用由甲方承担5000元（在第三年房费扣除）,剩余部分由乙方承担;乙方有权对客栈重新命名,并以此命名来办理相关的经营证照,协议期满后所有证照归甲方所有。协议签订后，安文彬对刘志伟旧有客栈进行了装饰装修，审理中安文彬除认可东房改造未经刘志伟同意外，其余改造刘耀华均在场、知情。按安文彬提供之证据，安文彬花费大略如下:1.购买地砖、条砖3200元;2.窗帘5176元;3.门厅水泥沙及工费、北房水泥沙、铺地、踢脚线、垂花门楼工料9365元;4.装潢工费16361元;5.正房门窗、油漆、瓦对、大门工料钱2500元;6.床上用品10168元;7.插座、开关、ＰＶＣ管等627元;8.拆正房工钱、倒垃圾钱2490元;9.乳胶漆、涂料2486元;10.非洲茉莉等1830元;11.铝合金工料、固定架工料3000元;12.铝合金门窗2800元;13.东西南房檐3285元;14.镂空花格3400元;15.仿古家具19000元;16.购买其他易耗品18691元。上述共计104379元。后刘志伟提供了身份证，安文彬顺利办理了营业执照。在办理公安机关相关手续时，刘志伟与安文彬同伴发生争执，导致未及时办理相关手续。因已届新年，安文彬遂临时营业，遭到公安机关查处。延至2019年3月才办理相关手续。刘志伟支付了相关费用5810元。双方遂因公安机关查处期间的损失问题产生争议。2019年3月7日，双方约定的缴纳次年房租的期限业已届期，此后对第二年房租的支付问题双方虽经协商未果。2019年5月13日，刘志伟通过微信向安文彬催收房租。其内容为:合同上交房租的日期早就到期了，又给你推迟了两月了，差不多了吧。这样吧，一个礼拜内给咱们交了吧。你看行吧。如果还交不了,你方则默认不再租第二年到以后的房屋了。2019年10月28日,刘志伟向安文彬发出书面通知。载明:由于乙方安文彬在2019年3月7日交第二年2019年12月1日至2020年12月1日房租时,经甲方多次催促不交，后乙方明确表示不再续租。由此我方特此通知。望乙方在2019年12月1日前搬离租赁房屋,并把租期内产生的水电费、工商、税务等费用交清。若乙方逾期未搬出上述房屋,则乙方放置于该房屋及院落内的一切设施设备等物品视为放弃物,我方有权自行完成（复）原状拆除、搬出和修复工作由此产生费用应由乙方承担,拖延日期天数费用,按合同第六款和第五款的第6小款中的标准进行对我方赔偿（按日为单位计算,以三星级民俗客栈的房费市场均价计算）。特此通知。12月1日，刘志伟家人对客栈加锁控制，安文彬自此不能再行营业。在此前安文彬共欠缴水费685元。一审法院认为，双方于2018年11月4日签订的客栈租赁合同是双方当事人意思表示一致的结果，不违反法律、法规的强制性规定和公序良俗,具有法律效力,双方当事人均应依约履行。安文彬提起本次诉讼，其第一项诉讼请求为确认协议有效，具有法律依据。本案双方争执的主要法律问题为:第一，双方协议是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。”就本案而言,双方约定交付第二年房租的日期为2019年3月7日,安文彬未在约定的期限内交付租金，此点双方并无异议。安文彬据以抗辩的理由无非是刘志伟未尽配合义务致公安相关手续未及时办理致其产生损失而已,经核双方协议,其五条4项约定,因经营所需,办理公安旅馆业录入系统由刘志伟承担相关费用，2月18日、2月20日刘志伟分两次支付了安文彬办理手续相关费用5810元，刘志伟负担办理费用的合同义务已经实际履行。然协议中双方对由谁负责办理竟未约定，按照双方的实际履行情况，系由安文彬自行办理，基于诚实信用原则，刘志伟只是提供相应的协助。造成未及时办理公安相关手续并不能认为单纯是刘志伟责任。而且即便由于延误，造成一定的损失，也与基于租赁合同约定的由刘志伟交付房租的主合同义务不具有对价关系，安文彬并不能主张同时履行抗辩权，以刘志伟未赔偿损失即拒付全部房租。此后刘志伟对安文彬进行了催告，安文彬在期限内仍未缴纳，刘志伟依法可以行使单方解除权解除双方签订的合同。故刘志伟请求判令解除合同的请求，该院予以支持。第二，关于解除合同后的民事责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”据上述条文,合同解除后的民事责任不外恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失三种。本案安文彬在租赁刘志伟房屋后，对房屋进行了装饰、装修，按双方协议约定乙方经营所需而进行的改造、装饰、美化等费用由乙方自行承担，可见刘志伟对安文彬进行改造、装饰、美化是默认同意的，只是对其费用不予负担。结合刘志伟给安文彬发送的通知等,从未提及安文彬未经同意对房屋进行装饰、装修的客观事实，该院认可安文彬所述刘志伟同意其进行装饰、装修的事实。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”据上揭条文,法律对装饰装修物的处理一方面因形成附合与否而后果不同,另一方面即使形成附合也因解除原因而异其旨趣。本案系因安文彬违约致合同解除，此点前已述及，此处不赘。兹就本案解除后之民事责任一节分述如下:1.未形成附合之部分。计有窗帘、床上用品、仿古家具、其他易耗品、电视机2台、空调2台以及安文彬购买的其他零星物品。其中仿古家具计有:条几9个、椅子18支、小炕桌10个、罗汉床1张、榆木写字台1支、椅子1支、博古架4个,以上物品未形成附合,依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之精神，应当由安文彬自行取回。2.形成附合部分。计有购买地砖、条砖3200元、门厅水泥沙及工费、北房水泥沙、铺地、踢脚线、垂花门楼工料9365元、装潢工费16361元、正房门窗、油漆、瓦对、大门工料钱2500元、插座、开关、ＰＶＣ管等627元、拆正房工钱、倒垃圾钱2490元、乳胶漆、涂料2486元、铝合金工料、固定架工料3000元、铝合金门窗2800元、东西南房檐3285元、镂空花格3400元。以上除铝合金刘志伟明确不同意利用，房檐确有部分毁损、油漆、涂料不当外，该院酌定对房檐、油漆、涂料等项扣除1000元，对铝合金扣除5800元外，合计42714元。安文彬对上述所列各项，在利用价值范围内应予补偿。至于利用价值如何计算，每个民事主体之主观判断并不相同，无一确定标准可资参照。且补偿与赔偿的概念在民法上也绝不相同，补偿的目的在于弥补、抵销一部分损失，而非将损失全部填平，故该院酌定由刘志伟补偿安文彬上述费用的50%，即21352元。3.刘志伟反诉之恢复原状问题。前已述及，双方协议中,刘志伟已默示同意安文彬装饰、装修,虽因安文彬违约而导致合同解除,但装饰装修历时既久，刘志伟于此亦当了解、掌握，如有异议，应在合理期限内通知安文彬随时修正不符合同约定的的装饰、装修。刘志伟于此怠不行使权利,迄至安文彬起诉之际,再行指摘琐碎装饰、装修的问题，以至拆除再行恢复原状，并无经济上的合理性，徒增履行上的困难，权衡双方的利益，难谓妥当，故对该节请求该院不予支持。4.刘志伟反诉之赔偿损失问题。刘志伟提供赔偿明细所主张的损失大致两类，其一为恢复原状所需费用，其二为安文彬拒不提供公安网密码，致刘志伟无法营业44天以及安文彬占用房屋的费用。恢复原状之请求，该院既已不许，该部分费用不能认定为损失，而且安文彬也未提供证据证实恢复原状所需费用，仅凭一已之测算，殊难认定。故对该部分请求该院不予支持。至于停业及占用房屋损失部分，刘志伟自12月1日，就将客栈置于自已控制之下，公安网的用户名为刘志伟，刘志伟自应及时向公安机关申请解决。其所称的损失与安文彬不提供密码不具有相当因果关系，而且安文彬主张的期间正值平遥旅游淡季，刘志伟未能提供相关证据证实该节损失之存在，故对刘志伟该节请求予以驳回。综上，安文彬诉请确认合同有效，刘志伟反诉请求解除合同，解除合同的前提在于存在一个已成立并生效的合同，故刘志伟解除合同的诉讼请求既已支持,当可吸收安文彬确认合同有效的诉讼请求,故安文彬确认合同有效之请求，虽于法有据，但据本案情形，实不必另行单独裁决。至于解除后之民事责任，应依法律之规定，秉持公平之原则妥为处理。安文彬请求刘耀华，刘耀华反诉安文彬承担民事责任，但经审理，安文彬与刘耀华并未签订协议，合同仅在缔结合同的当事人间发生效力，对第三人非依法律规定，并不产生约束力，故安文彬对刘耀华的诉讼请求,刘耀华对安文彬的诉讼请求依法应予驳回。判决:（一）解除安文彬与刘志伟于2018年11月4日签订的客栈租赁协议书;（二）安文彬于本判决生效之日起十日内将放置在客栈的窗帘、床上用品、仿古家具、其他易耗品、装饰品、电视机2台、空调2台以及安文彬购买的其他零星物品自行取回。其中仿古家具计有:条几9个、椅子18支、小炕桌10个、罗汉床1张、榆木写字台1支、椅子1支、博古架4个。并将铝合金装饰全部拆除，拆除后的铝合金由安文彬自行取回;（三）由刘志伟于本判决生效之日起十日内补偿安文彬21357元；（四）由安文彬于本判决生效之日起十日内，支付刘志伟欠付的水费685元;（五）驳回安文彬其他诉讼请求;（六）驳回刘志伟其他反诉请求。二审中，本案争议焦点为：1.原审确定由上诉人补偿被上诉人21357元有无事实及法律依据？2.上诉人要求被上诉人恢复房屋原状有无事实及法律依据？针对争议焦点，上诉人提供提供照片，证明被上诉人拆除装修前后对比照片。拆除破坏的部分包括：正房前檐下包的铝合金、双面墙身瓷砖、屋门不知去向；墙面瓷砖打眼、贴有瓷砖灶台、地面瓷砖、东耳房（原来是瓷砖铺的淋浴、锅炉房，现在是搭了铝合金板房，屋顶的材料是西耳房拆下来的石棉瓦）、西耳房（原来是厨房，双面贴有彩色图案瓷砖花栏，现在是无装饰的小花栏）、东面第二、三间承重墙上开门，之前是独立的三间房，现在是两间，严重改变了房屋结构，有安全隐患；东面第三间（房间里的设施：卫生间地面墙面全部瓷砖、淋浴、浴霸、面盆、坐便都不知去向）；西南角的独立卫生间，之前是独立卫生间，现在是铝合金板房、街门楼的挑檐、照壁瓷砖上打眼、南房雨棚不知去向。破坏性装修部分：正房门窗（原来是深红色仿古烤漆、现在是黄色油漆覆盖，出现了斑痕）、所有墙体的壁纸（现在被拆除壁纸，用了简单的涂料，出现了多处脱落）、房间里的墙裙变成了劣质的PVC板。同时认为，上述被被上诉人拆除破坏部分即是修复也需要花不少费用，上诉人仅收取了一年租赁费3万元，支付了办理公安系统5810元，判决赔偿21357元，恢复原状费用应当由谁支付，判决将相关物品由被上诉人取走，但是上诉人原来有的设施设备现在不知去向，这部分损失原审没有体现，现在应该由谁承担？本院组织当事人进行了质证。被上诉人的质证意见为：我们的合同上写的是由我进行改造。如果我改造不了的话租金就会涨，合同上可以体现出来，上诉人所述他之前可以正常营业不是事实，上诉人的房间里没有桌椅板凳床上用品，所有更换下来的东西都还在我这里，有5个面盆，坐便器和浴霸没有动，墙裙就没有，我的改造是往好的改的。以前拆下来的面盆5个、坐便1个、推拉门1个我保存的了，其他的都在上诉人处。我不拿走我装修东西的前提是合同履行期满，而不是中间解除，我提供照片。本院组织当事人进行了质证。上诉人的质证意见为：该证据不属于二审的新证据，被上诉人超过举证期，对于被上诉人要证明的效力我方不认可，房间新旧对比并不能排除被上诉人未经上诉人同意进行了装修装饰拆除，房间现在比之前改造的好和证明装修改造需经过上诉人同意是两个概念。被上诉人提供的图片中相关家具一审已经判决让被上诉人拿走了。其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，第一，原审确定由上诉人补偿被上诉人21357元有无事实及法律依据？经本院审查，原审的认定及处理符合《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关法律规定，公平合理，并无不当。但原审在判决主文部分发生笔误，应为21352元，而非21357元，本院予以纠正。第二，关于应否恢复原状问题。原审考虑了双方协议约定之权利义务、协议实际履行情况、综合考虑经济上的合理性、履行上的可行性，作出的认定及处理并无不当，本院不做调整。但安文彬拆除并由其持有的面盆5个、坐便1个、推拉门1个应退还刘志伟。综上所述，上诉人刘志伟的上诉请求不成立，应予驳回。但本院对于原审判决错误部分，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省平遥县人民法院(2020）晋0728民初909号民事判决第一、二、四、六项，即“解除安文彬与刘志伟于2018年11月4日签订的客栈租赁协议书;安文彬于本判决生效之日起十日内将放置在客栈的窗帘、床上用品、仿古家具、其他易耗品、装饰品、电视机2台、空调2台以及安文彬购买的其他零星物品自行取回。其中仿古家具计有:条几9个、椅子18支、小炕桌10个、罗汉床1张、榆木写字台1支、椅子1支、博古架4个。并将铝合金装饰全部拆除，拆除后的铝合金由安文彬自行取回;由安文彬于本判决生效之日起十日内，支付刘志伟欠付的水费685元;驳回安文彬其他诉讼请求”的内容；二、撤销山西省平遥县人民法院(2020）晋0728民初909号民事判决第三、五项，即“由刘志伟于本判决生效之日起十日内补偿安文彬21357元；驳回刘志伟其他反诉请求”的内容；三、由刘志伟于本判决生效之日起十日内补偿安文彬21352元；四、由安文彬于本判决生效之日起十日内返还刘志伟面盆5个、坐便1个、推拉门1个；五、驳回刘志伟的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1486元，反诉费1590元，共计3076元，由安文彬负担1500元，由刘志伟负担1576元；二审案件受理费3607元，由刘志伟负担3557元，由安文彬负担50元。本判决为终审判决。审判长 许 俊审判员 段 锋审判员 胡庆刚二〇二〇年十二月十日书记员 白书凤