河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初1979号原告：雷杰，男，汉族，1986年7月13日出生，住湖南省常德市安乡县。委托诉讼代理人：牛玲玲，河南益仟律师事务所律师。被告：郑州市上街区森海置业有限公司，住所地郑州市上街区金华路******。法定代表人：李少生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张宁，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：任静玮，该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行，住所，住所地郑州市金水区经三路****楼div>负责人：邢锴。原告雷杰与被告郑州市上街区森海置业有限公司（以下简称“森海公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行（以下简称“工行郑州支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告雷杰的委托诉讼代理人牛玲玲，被告森海公司委托诉讼代理人张宁、任静玮均到庭参加诉讼，第三人工行郑州支行经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告雷杰向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告所签订《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告购房款133600元及利息（利息以133600元为基数，自2017年9月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同档次贷款利率计算，2019年8月20日至实际履行之日止利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以上利息暂计为19958.19元），两项合计153558.19元；3、判决被告返还原告专项维修基金6623元、银行按揭费用1300元及违约金663.6元，合计8586.6元；4、判决解除原告与第三人签订的《中国工商银行个人购房借款／担保合同》；5、判决被告将原告尚未偿还的贷款返还第三人；因提前偿还贷款产生的违约金，由被告承担，违约金的具体数额，以第三人出具的提前还贷明细为准；6、判决被告返还原告已向第三人偿还的贷款（贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准），截至起诉日，原告已偿还第三人贷款本金及利息共计104048元；7、本案保全费、律师费及全部诉讼费由被告承担，以上各项费用暂合计：266192.79元。事实和理由：2017年9月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的上街区××路××院××号房屋，建筑面积为101.88平方米，总房款为663600元，其中原告截止2020年10月10日已付购房款133600元，并归还银行贷款104048元。被告应于2019年7月1日前交付房屋。如被告逾期交付房屋超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1％支付违约金。合同签订后，原告按照合同的约定，向被告支付了首付款。被告为原告出具了购房发票（收据），2017年4月29日，原告因购买此房屋缴纳专项维修资金6623元，2017年9月5日，原告因购买此房屋缴纳银行按揭费用1300元。后原告与第三人签订了《中国工商银行个人购房借款／担保合同》。原告向第三人贷款530000元，贷款期限360个月，合同签订后，原告按月向第三人偿还贷款，截止2020年10月1日，原告已经偿还贷款104048元。原告认为：依法成立的合同，应受法律保护，被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且并未违反法律规定，属于有效合同。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，但是被告并未按照合同约定的期限向原告交付房屋，被告的行为已经符合双方关于合同解除的约定，依法应予解除且合同解除系由于被告的行为导致，被告依法应退还首付款并支付利息损失。原告与第三人签订的借款合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐全，属于有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。原告基于支付购房款与第三人签借款合同，被告因向原告出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因被告未按合同约定交付房屋，导致原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，被告应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致原告与第三人签订的贷款目的无法实现，如借款合同继续存在可能造成原告没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，故依法应予解除原告与第三人签订的借款合同。鉴于上述理由，原告为维护其合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告森海公司辩称，一、原告雷杰要求解除双方签订的《商品房买卖合同》没有法律与事实依据。合同涉及的森海正阳门13号楼项目于2017年初开始施工建设，按照相关规定取得商品房预售证且项目主体建至2层即可预售，故被告于2017年9月5日与原告签订上述合同，并约定交付时间为2019年7月1日，但同时合同第八条第二款第2项、第3项同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期……2、政府行政机关因素；3、停水、停电、天气自然灾害及非出卖人自身原因造成的延期”。2017年10月开始，郑州地区开始实施最严厉的大气管控措施，对郑州地区所有在建项目进行了严格的管控，并于2017年11月供暖期开始“封土令”，该“封土令”每年11月中旬开始持续至来年3月中旬，连续三年实施至2020年并与“新冠疫情”重合，种种政府行政行为及自然灾害导致该项目自2017年9月5日签订合同后至项目竣工验收期间因非被告自身原因造成的停工达431天，故合同约定的2019年7月1日交付时间应相应顺延431天，即2020年9月4日。被告为了减少业主损失，于2019年10月底通知业主领钥匙，并入住装修，大部分业主能够给予理解，于2019年11月陆续进行了收房，当时该项目主体已完工具备入住条件，但因主体外部小区配套的基本设施和公共设施因停工令仍无法施工，导致消防未能验收，但经被告的积极努力，该项目已于2020年5月26日竣工验收完毕，并向有关部门申请备案，届时已完全具备交付条件，且绝大多数的业主经前期沟通也已实际交付，至于最终相关部门于2020年9月才备案登记，系政府部门因“新冠疫情”导致行政效率低下，与被告无关。二、被告于2019年5月向全部业主邮寄了关于延期交房情况说明的告知函，并以挂号信的方式送达。众所周知邮政挂号信必须本人实名签收，如送达地址与实际地址不一致，邮政部门根据被送达人提供的新的地址继续送达，直至签收为准，因此原告以当时已回老家，未能收到该告知函的理由不能成立。2019年10月，被告又多次电话与全体业主沟通并协商领钥匙的事宜，据13号楼实际交付的情况亦可印证该事实。而原告以从未收到通知为由不符合事实，且根据原告自己陈述其于2019年就已在业主群里，关于项目交付的问题原告不可能一无所知，正是原告一而再再而三的拒绝，才导致项目房屋至今未能交付。三、根据双方签订的合同第八条二款，即使经双方协商同意解除合同的，被告也仅承担退还原告已交付的首付款本金及维修基金，替原告偿还剩余银行贷款本金，至于原告主张的银行按揭费用及违约金、已付银行利息及首付款利息，被告对合同的解除并没有过错，不应承担。至于原告主张的首付款数额应以实际支付的数额为准，原告的首付款数额仅为其主张的50%，剩余50%的首付款原告是以首付分期的形式支付，原告并未实际支付，包含在53万元的银行按揭贷款本金中，应按扣除已支付的本金剩余部分退还银行。综上原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予驳回。被告工行郑州支行未答辩亦未举证。经审理查明：2017年9月5日，原告雷杰作为买受人，被告森海公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》一份。上述合同约定：原告购买被告开发的位于上街区××路××院××号房屋，建筑面积为101.88平方米，总房款为663600元；被告应于2019年7月1日前交付房屋，如被告逾期交付房屋超过60日后，原告有权解除合同；合同第八条约定：“但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行政机关因素；3、停水、停电、天气自然灾害及非出卖人自身原因造成的延期”。2017年10月13日，雷杰作为借款人，工行郑州支行作为贷款人，双方签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，用于购买涉案商品房，金额为人民币53000元，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定；借款采用等额本息还款方法，担保方式为抵押加最高额保证，抵押财产为涉案房产。2017年9月16日至2020年3月18日之间，被告森海公司根据郑州市各级政府有关污染防控及“新冠疫情”防控的要求停工共计431天。庭审中被告陈述，2019年5月，森海公司向全部业主邮寄了关于延期交房情况说明的告知函，并以挂号信的方式送达。森海公司为减少业主损失，于2019年10月30日通知业主领钥匙，因为竣工验收备案除房屋主体完工之外，还要对小区消防进行验收，因疫情导致消防施工，包括土建、消防通道等建设无法进行，所以导致五大工程验收时间是2020年5月，最终住建局备案时间是2020年9月，大部分业主能够给予理解并于2019年11月陆续进行了收房。庭审中，原告雷杰陈述，根据其核实本案项目工程竣工验收备案表的备案日期为2020年9月22日。原告认可2019年11月1日正式接到可以领钥匙的通知，但是原告认为没有达到交房条件，即竣工验收合格，所以拒绝接收房屋。另查明，本案房屋所在13号楼部分业主在2019年11月1日至2019年12月26日之间领取了钥匙。截止到本次庭审，雷杰尚未办理收房手续。本院认为，原告雷杰与被告森海公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法性应予维护。本案中，原告雷杰以被告森海公司迟延交房达到合同约定的解除条件为由主张解除上述合同，但根据庭审查明的事实，2017年9月16日至2020年3月18日之间，被告森海公司根据郑州市各级政府有关污染防控及“新冠疫情”防控的要求停工共计431天。故本院认定双方合同约定的交房日期2019年7月1日应顺延至2020年9月4日。根据合同的约定，被告逾期交房60日后（2020年11月5日）原告享有解除权，原告雷杰明知被告森海公司在2019年已向业主履行交房的义务，却在其认可的竣工验收备案日期即2020年9月22日之后仍未履行接收房屋的手续，被告对此没有过错。故原告雷杰主张解除本案所涉《商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。基于此项诉讼请求的其他诉讼请求亦不予支持。本案所涉合同第八条约定：“但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行政机关因素；3、停水、停电、天气自然灾害及非出卖人自身原因造成的延期”。根据被告提供的向原告邮寄延期交房情况说明的挂号信，并结合本案房屋所在13号楼其他业主已经领钥匙的情况，能够认定被告森海公司已经向原告雷杰告知了延期交房的情况，为减少业主损失尽力履行交房义务，符合诚实信用原则。本院对被告的答辩意见予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告雷杰的诉讼请求。案件受理费2646.00元，由雷杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  游俊豪二〇二〇年十二月九日书记员  韦禹情