长春市双阳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0112执异87号案外人：宗高峰，男，1969年6月15日生，汉族，个体，现住长春市双阳区颐和雅苑****楼****。申请执行人：郭金立，女，1979年7月18日生，汉族,个体，住长春市双阳区药材家属楼****东侧。委托代理人:刘建杰,吉林丁凤礼律师事务所律师。被执行人：王庆彬,男,1968年2月8日生,汉族,,住长春市双阳区通阳路城郊村池家店屯本院在执行申请执行人郭金立与被执行人王庆彬民间借贷纠纷执行一案中，案外人宗高峰向本院提出案外人异议，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了听证审查。案外人宗高峰、申请执行人郭金立及其委托代理人刘建杰、证人张立新到庭参加听证会，被执行人王庆彬经本院合法传唤未到庭。现已审查终结。案外人宗高峰称，2019年8月20日，申请人与王庆彬签订了《房屋买卖合同》，合同约定申请人购买王庆彬位于长春市双阳区商会大厦第13层房屋，建筑面积1570平方米，房屋总价款850万元，付款方式：申请人应于本合同生效之日起，以该房在银行以张立新名义抵押贷款的300万元本息由申请人偿还，剩余550万元由双方核算工程款时，用王庆彬欠申请人的工程款抵顶，支付方式由王庆彬给申请人的工程款进行抵付。合同签订后，申请人按合同约定，以银行转账方式给付王庆彬(张立新)偿还银行贷款300万元，用王庆彬欠申请人工程款抵顶4613006元，支付给王庆彬现金886994元，总计850万元。王庆彬将该房屋交付给申请人，并配合申请人到吉林省万邦房地产开发集团有限公司办理了产权过户登记(该房屋至今未向产权部门备案)，该房屋所有权人登记在申请人名下，吉林省万邦房地产开发集团有限公司为申请人出具收据1枚，该房屋的实际产权人为申请人，而不是王庆彬。申请人购买该房屋后，涉及该房屋的水电费及取暖费、物业费等均为申请人本人所交，故申请人认为法院查封该房屋错误，申请人要求法院立即解除对申请人所有的位于长春市双阳区商会大厦第13层1570平方米房屋的查封保全措施，并停止对该房屋的执行。申请执行人郭金立称，郭金立因与王庆彬民间借贷纠纷一案【（2019）吉0112民初773号民事判决书】，于2019年8月15日向贵院申请执行【（2019）吉0112执801号】，在执行中，贵院在2019年9月12日依法轮候查封了王庆彬所有的位于长春市双阳区商会大厦13层（整体楼层，面积约1500平方米）的房产，并查封了王庆彬名下其它八处房产。2019年9月23日，郭金立与王庆彬签订《执行和解协议》，约定王庆彬自2019年10月份起，每月给付郭金立5万元，至2020年3月25日止，所有款项本息全部付清，诉讼费、执行费均由王庆彬负担。郭金立向贵院申请解除了对王庆彬八处房产的查封。但此后，王庆彬拒不履行和解协议，郭金立向人民法院申请恢复对原判决的执行。因商会大厦的首封张英俊自愿放弃对该房产的处置权，法院依郭金立申请启动对商会大厦房产的拍卖处置程序。2020年10月12日，案外人宗高峰向长春市双阳区人民法院提交《执行异议申请书》，称其在2019年8月20日，与王庆彬签订了《房屋买卖合同》，通过偿还王庆彬以张立新名义所贷300万款项，工程款抵顶4613006元，支付现金886994元的方式，合计支付850万元，购得商会大厦13层房产，并由吉林省万邦房地产开发集团有限公司为其出具收据壹枚。宗高峰同时提交物业费、电费、水费、采暖费等收据若干，证明其实际占有该房屋。申请执行人认为：异议人的异议请求不成立。原因如下：一、申请执行人债权已经人民法院生效判决确认。长春市双阳区人民法院做出的（2019）吉0112民初773号民事判决书，该判决书于2019年8月8日已经发生法律效力。依据该判决确定，王庆彬应立即给付郭金立借款本金967041元及利息（自2018年6月12日起至清偿之日止，按年利率24%计算），诉讼费7755元由王庆彬负担。二、异议标的早在2018年9月底就已经被人民法院查封；在（2018）吉0112执547号之一执行裁定书中，长春市双阳区人民法院2018年9月29日已对长春市双阳区商会大厦进行查封。三、宗高峰与王庆彬签订买卖协议时间的真实性尚未确认，不排除存在倒签的可能性；四、王庆彬在与宗高峰达成买卖协议时，对房产已经被查封的状态明知；在（2019）吉0112执异25号执行异议之诉中，王庆彬对法院在（2018）吉0112执547号之一执行裁定书中对法院查封商会大厦第13层的执行措施提出了异议，人民法院在2019年4月1日做出判决，驳回了王庆彬的执行异议申请。足以证明，早在2018年，王庆彬即已知道商会大厦第13层被法院查封，其在2019年8月20日与宗高峰签订《房屋买卖合同》，出售商会大厦第13层时，对该房产已经被法院查封的事实处于明知状态。五、吉林省万邦房地产开发集团有限公司对房产已经被查封的状态明知；人民法院在执行中查封房产时，已向吉林省万邦房地产开发集团有限公司送达协助执行通知书，万邦公司在此情况下，仍向宗高峰开具“收据”【注意：该收据并非机打的正规不动产销售发票】，属于违规配合王庆彬转让已查封的财产，请求人民法院对吉林省万邦房地产开发集团有限公司的行为予以处罚。六、宗高峰购买已被人民法院查封的房产，依法不发生物权变动的效力，也不产生合法的物权期待权，不足以排除法院执行；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。根据上述法律的规定，在法院已经就案涉房屋查封后，房屋所有权人不得对该房屋再行签署转让协议。即使房屋所有权人违反上述法律规定，签订了转让协议，其后果也只是可能使得转让协议相对有效，取得了相应的债权，而物权并没有发生变动，因此，该房屋受让人不能取得对抗申请人民法院对案涉房屋采取查封措施的债权人权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条中对于“人民法院查封之前”并没有限定于执行法院查封之前，应包括其他法院的查封或其他案件的查封，而非仅限于异议案件中案外人所要排除的强制措施。即使首封解除查封，轮候查封立即生效，本案中郭金立申请的轮候查封虽然晚于宗高峰与王庆彬合同的签订时间，但并不影响查封整体效力的连续性。本案中宗高峰“签订”买卖协议处于张英俊执行案件对该房产查封之后，郭金立执行案件进行轮候查封之前，在此期间，该房产一直处于法院查封期间，故案涉房屋的物权归属并不必然属于宗高峰，其不符合物权期待权的成立要件，宗高峰对案涉房屋享有的物权期待权或债权请求权，均不足以排除双阳区人民法院对案涉房屋的执行。宗高峰在购买案涉房屋时，其作为完全民事行为能力人，没有审查房屋的权属状态，而是在案涉房屋被法院查封的情况下，签订了房屋买卖合同，显然没有尽到签订合同时应有的注意义务，宗高峰对签订合同本身存在过错，虽然取得了吉林省万邦房地产开发集团有限公司出具的收据，但万邦公司在收到法院的协助执行通知后，仍为宗高峰违法开具收据。宗高峰是在明知或应知案涉房屋已被法院查封，且无法办理过户登记的情况下，依然购买，故案涉房屋无法办理过户登记、不能取得物权期待权或债权请求权，与宗高峰自身原因有关。至于宗高峰在买卖中所受损失，与本案无关，应另诉解决。以上意见，请人民法院在审核宗高峰提出的异议申请时，予以考虑。被执行人王庆彬未到庭，没有辩解意见。听证会中，案外人宗高峰向法庭提供如下证据：第一组证据，工程决算单一份、万合安居小区栏杆扶手钢梯造价清单一份，证明王庆彬欠其工程款4916789元；第二份证据，买卖合同一份；第三份证据，建行客户交易详细信息一份，证明其给王庆彬还了300万元的贷款，顶房款；第四份证据，物业费、取暖费、电费收据，共12份，证明案外人对房屋已经实际入住，并交纳水电费、供暖费等；第五组证据，张立新证言，证实王庆彬的商会13层的房子是因为万邦公司欠王庆彬工程款，用房子抵的工程款，后来王庆彬欠钱，用张立新的名字在村镇银行贷款300万元，后因王庆彬欠宗高峰工程款，用尾欠工程款和还张立新名下的300万元贷款，还有一部分现金顶的房款。听证会中本院出示以下证据：第一组证据，本院（2018）吉0112执547号之一执行裁定及协助执行通知书、查封公告、送达证、查封照片，证明本院在2019年2月28日对王庆彬名下商会13层进行查封，张贴公告，并向万邦公司送达协助执行通知书；第二组证据，本院（2018）吉0112执547号之二执行裁定书、送达证，证明首封王庆彬在商会13层的房子，于2020年11月30日解封，给王庆彬送达时间为2020年12月2日送达，给万邦公司送达的时间也是2020年12月2日；第三组证据，本院（2019）吉0112执801号执行裁定书、协助执行通知书、送达证；第四组证据，本院（2019）吉0112执801号立案审批表、立案通知书及执行依据、法律文书生效证明。以上证据经过听证会质证，申请执行人对案外人提供的第一组证据、第二组证据、第三组证据均有意见，认为证据缺乏关联性。申请执行人对本院出示的证据均无异议。案外人对本院出示的证据没有作出质证意见。经审查查明，申请执行人郭金立与被执行人王庆彬民间借贷纠纷执行一案，案件执行依据为本院于2019年7月15日作出的（2019）吉0112民初773号民事判决书，判项为：被告王庆彬于判决生效后立即给付原告郭金立借款本金967041.00元及利息（以967041.00元为基数，利息自2018年6月12日起算至清偿之日止，按照年利率24%计算），并承担案件受理费7755元。由于被执行人王庆彬没有按照判决书的要求履行义务，申请执行人郭金立于2019年8月15日向本院申请执行，要求被执行人给付借款本金967041.00元利息270771.00元及加倍支付迟延履行期间债务利息和案件受理费7755元。本院于同日立案，执行案号为（2020）吉0112执801号。立案执行后，本院向被执行人送达执行通知书和报告财产令，开展对被执行人名下银行存款、股票信息、车辆、房地产等财产情况进行查控。经查控发现被执行人名下有10处房产信息。2019年8月19日本院作出（2019）吉0112执801号之三执行裁定书，裁定冻结被执行人王庆彬在吉林省农村信用合作联社银行存款1260423.00元，2019年8月23日经本院执行在吉林省农村信用合作联社扣划被执行人王庆彬银行存款12000元，此款于2019年8月26日交付执行。2019年8月23日作出（2020）吉0112执801号执行裁定，裁定冻结、划拨、查封被执行人王庆彬名下银行存款、动产、不动产、到期债权及其他收入总价值以1260423.00元为限。该裁定作出后于2019年9月12日向长春市双阳房地产管理服务中现发出协助执行通知书，查封了被执行人王庆彬名下8处房产，同时发出查封公告，在查封公告中明确标注查封了王庆彬名下位于双阳区商会13层面积约1500平方米的房屋，该公告已经现场张贴。并向申请执行人发出通知书，对查封的8处房产（有备案登记）和商会13层面积约为1500平方米的房屋查封情况予以告知。同时本院向商会13层建设单位吉林省万邦房地产有限公司发出协助执行通知书，由万邦房地产公司工作人员曲蕾于2019年9月12日签收。2019年9月23日，申请执行人向本院提出书面解除查封申请，以双方达成和解协议为由，要求解除除商会大厦13层外法院查封的所有房屋。本院作出执行裁定书，解除了8处房产的查封，并向房产管理部门发出协助执行通知书。2019年9月23日申请执行人与被执行人达成执行和解协议，案件终结执行。又查，本案争议的房屋，即长春市双阳区商会大厦13层，面积约为1500平方米，该房屋系吉林省万邦房地产开发集团有限公司建设，被执行人王庆彬于2015年取得所有权。因被执行人王庆兵与另案张英俊合伙纠纷执行案件，本院依据（2018）吉0112执547号之一执行裁定书，作出（2018）吉0112执547号查封公告，及（2018）吉0112执547号协助执行通知书，查封了被执行人王庆彬所有的位于长春市双阳区商会大厦13层（整体楼层，面积约1500平方米）的房产，协助执行通知书由万邦公司冯雪松于2019年2月28日签收。王庆彬签收的时间是2019年2月28日。又于2020年11月30日本院作出（2018）吉0112执547号执行裁定书，解除了对商会大厦13层房屋的查封。于2020年12月2日向王庆彬和万邦公司送达。现案外人以具有房屋所有权，向本院主张解除对涉案标的物的查封为由向本院提出案外人异议。本院认为，案外人异议是指在执行过程中，案外人对针对人民法院查封、扣押的执行标的物认为自己享有所有权，要求法院排除执行而提出的书面异议，本案在执行过程中，查封了被执行人名下财产，案外人提出异议符合异议程序，本院应当予以审查。案外人宗高峰主张其从王庆斌手中购买了案涉房产要求张排除执行权，从案外人提供的双方房屋买卖合同时间看，案外人与被执行人签订的买卖合同为2019年8月20日，而涉案房产首次查封（王庆彬与张英俊合伙纠纷执行案）时间为2018年2月28日，采取的查封形式为公告查封，并在查封物上张贴了公告，同时向房屋开发商吉林省万邦房地产开发集团有限公司送达协助执行通知书，查封程序符合法律规定。2020年11月30日因前述案件申请执行人张英俊申请解除查封，随后申请执行人郭金立与王庆彬民间借贷纠纷执行案件的轮候查封发生法律效力。也就是说案外人宗高峰与被执行人王庆彬签订的房屋买卖合同是在法院对涉案房屋的查封之中进行的。虽然案外人主张在双方买卖房屋过程中支付了全部价款，但是占有和使用中均发生在法院对涉案标的物的查封状态之中。关于案外人宗高峰与被执行人签订的房屋买卖合同以及合同效力问题，可通过诉讼程序，再行提起案外人异议之诉进行解决。本院在过程中，执行行为符合法律规定，故案外人宗高峰的异议请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人宗高峰的异议请求。如不服本裁定，可自接到本裁定书之日起十五日内向长春市双阳区人民法院提起诉讼。审判长 杨刚人民陪审员韩景华人民陪审员鲁双双二〇二〇年十二月二十四日书记员 刘                  畅