江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6940号上诉人（原审被告）：南京万达茂投资有限公司，住所地南京市栖霞区西岗街道摄山星城天佐路****。法定代表人：肖广瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晨，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：姜薇薇，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告）：王凯，男，1992年10月22日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：夏然（系王凯姐夫），男，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：杨焘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。上诉人南京万达茂投资有限公司（以下简称万达茂公司）因与被上诉人王凯商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万达茂公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回王凯的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由王凯承担。事实与理由：一、一审法院未查明公共管道设置在建筑物的共有部分而非设置在案涉商铺内部，错误地认定万达茂公司隐瞒重大事项。1.案涉合同明确约定，案涉商铺层高为2.7米，经现场测量，案涉商铺顶部墙体与地面之间的净层高约2.8米，公共管道设置在顶部墙体之上。依据法律规定和合同约定，案涉商铺顶部墙体以上的空间应属于共有部分。管道被设置在共有部分，并不影响王凯使用案涉商铺，万达茂公司没有义务将公共空间内的管道设置情况告知王凯。因此，万达茂公司并未隐瞒重大事项。2.考虑到设置管道的共有部分尚有部分空间处于空置状态，对于业主而言或有利用价值，故万达茂公司未将顶部墙体完全封闭，以便于业主利用该部分空间。王凯从未要求万达茂公司将案涉商铺顶部墙体完全封闭，如王凯认为案涉商铺现状影响其正常使用，万达茂公司可将案涉商铺顶部墙体完全封闭。二、王凯系基于重大误解而主张撤销案涉合同，故本案的争议焦点应为是否构成重大误解，而非万达茂公司是否隐瞒了重要事项。一审判决错误地以万达茂公司隐瞒重大事项为由判令撤销案涉合同。三、王凯并不存在重大误解。万达茂公司交付给王凯的商铺完全符合案涉合同约定，也符合一般人根据合同约定的信息对房屋空间结构的想象。王凯不仅没有损失，还有额外的获利。四、一审判决违背新法优于旧法的原则，援引合同法的规定认定王凯的主张未过除斥期间，属于法律适用错误。本案系王凯以重大误解为由主张撤销合同。对于当事人基于重大误解行使撤销权的期限，民法总则与合同法的规定并不一致。依据新法优于旧法原则，因2017年10月1日民法总则施行后签订的案涉合同而产生的纠纷，如果合同法的规定与民法总则的规定不一致，应适用民法总则的规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，王凯于2019年9月29日接收案涉房屋，其最迟于该日应当知道撤销事由，但其于2020年3月6日才提起本案诉讼，已超过行使撤销权的期限。五、一审判决遗漏了万达茂公司提交的部分证据。为证明因层高差异，案涉房屋价格低于同一楼盘其他房屋，万达茂公司提交了案外人购买同一商业楼中218商铺的合同，但一审判决遗漏该证据，认定为万达茂公司辩称在价格上给予优惠，但并未提供相应证据证明。王凯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回万达茂公司的上诉请求，维持原判。一、王凯在购买包括案涉房屋在内的总计4套商铺的整个交易过程中，是在没有看到商铺，也没有看到合同的情况下，先付清了全部房款，这是构成重大误解的基础。王凯在购房现场基于营销物料、沙盘模型做出了购买决定，而万达茂公司在现场呈现的沙盘模型显示，案涉房屋没有任何消防阀的设置。万达茂公司在销售过程中没有提示王凯案涉房屋存在不利因素，王凯并无法预判案涉房屋里会有大型构筑物，甚至公共设施。二、万达茂公司反复强调的层高约定对王凯没有约束力，因为王凯买房时并没有看到合同。此外，王凯一家购买的包括案涉房屋在内的共计4套商铺中，有2套商铺的预售合同并非当事人本人签字，应该是销售员代签的，这也是王凯认为构成重大误解的事实基础。三、本案不仅涉及重大误解，还存在显失公平。万达茂公司作为专业的房地产开发公司，应当清楚其开发的房屋状况和特点，根据规定，万达茂公司对于房屋内非标户型与其他户型存在的重大差别或重大不利因素，应当向消费者披露，但万达茂公司并未披露，因此，交易本身是显失公平的。除上述重大误解和显失公平外，万达茂公司在交易过程中隐瞒了重要事实，存在过错，也是王凯行使撤销权基础之一。四、合同中虽约定案涉商铺的层高为2.7米，但案涉商铺内80%的投影面积都存在很大的消防阀设备，并未被封闭，仍然在业主的专属空间里，因此，不能说2.7米以上的空间都是公共区域。从物权法的角度讲，一个独立的空间范围内的区域都是买房人可以合理使用的。五、万达茂公司称可以封住相应设备，但经业主向相关政府部门了解，案涉商铺顶部不仅不能被封闭，还要留检修口以备检查。六、王凯实际在收房后的三个月内向一审法院提交了本案诉状，并未超过除斥期间。七、万达茂公司未告知王凯案涉商铺存在缺陷，导致王凯不能合理使用案涉房屋，不能实现缔约目的，而案涉房屋的价格是否便宜，与本案无关。综上，一审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判。王凯向一审法院起诉请求：1、撤销王凯与万达茂公司签订的关于万达茂商业中心A-22幢285室《商品房预售合同》及补充协议；2、判令万达茂公司向王凯返还已付房款合计2035158元；3、判令万达茂向王凯赔偿如下损失：(1)以已付房款2035158元为基数，自2017年10月26日起至实际退还房款日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；(2)自2017年10月26日起至实际返还房款日止，房屋无法使用所导致的租金损失(3元/平方/天）；(3)物业费损失9822元；(4)房屋升值部分，暂定150000元；4、判令万达茂公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王凯及毕素华（王凯母亲）、王杰（王凯哥哥）、王雪梅（王凯姐姐）一家4人共同购买万达茂公司开发的4套相邻商铺，并陆续付款。2018年5月5日，王凯与万达茂公司签订1份《万达茂商业中心商品房预售合同》及补充协议。其中王凯购买的是万达茂公司开发的位于栖霞区，主体建筑层数5层，该房位于第3层，用途门面房，层高2.7米，单价14563.89元／平方米，总价2035158元。房款已于签订合同前2018年5月5日前全部给付。房屋交付时间为2019年9月30日。该合同签订后，万达茂公司将此合同收回，南京市住房保障和房产局于2018年6月6日登记备案。2019年9月16日，万达茂公司向王凯发出交付通知书，定于2019年9月29日向物业公司办理交接手续。万达茂公司退还王凯面积差价，王凯实际支付房款2035012元。王凯一家4人于2019年9月29日收房时发现4间商铺内均有公共通风管道，遂要求退房。11月11日王凯继续与万达茂公司销售人员交涉，未取得进展。王凯向一审法院提起诉讼。庭审中，王凯坚持认为，其家人一共买了4间门面房，无人告知门面房内存在公共管道，万达茂公司故意隐瞒重要事项，如果告知，王凯不会购买。一审法院至现场勘验，发现案涉房屋内2.7米以上空间确系有走廊排烟和补风管道。针对主要争议焦点万达茂公司有否告知房屋内有公共管道，王凯举证如下：1、设计图及宣传册上并无明显标志。而万达茂公司认为在商品房预售合同上附件2第4条上有提示。王凯并不认可。2、王凯提出的租金损失和房价增值部分，万达茂公司并不认可。3、王凯交纳的物业费，万达茂公司认为与其无关。一审法院认为，本案第一个争议焦点系王凯行使撤销权是否超过1年期间。对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。万达茂公司将此商品房预售合同登记备案时间为2018年6月6日，万达茂公司将该合同交给王凯时间为王凯收房日2019年9月份。王凯收房日发现撤销事由后即于2020年3月6日向法院提起诉讼，故王凯提出撤销权的时间并未超过一年期间，撤销权并未消灭。本案争议焦点之二系万达茂公司是否隐瞒了重要事项足以影响到王凯购买商铺的真实意思。王凯提出万达茂公司销售人员在出售房屋时并未告知商铺内存在排风管道，而万达茂公司认为在商品房预售合同上有过提示以及在销售价格上有所降低。对此，一审法院认为，商品房预售合同系格式合同，所有商品房预售合同均有附件2第4条，且这一条并未用加粗字体或黑体字提示。而案涉商铺的公共排风管道只在部分商铺内存在，万达茂公司应当做重要提示或提醒。万达茂公司辩称在价格上作了优惠，但并未提供相应证据证明，也无证据证明因排风管道存在，销售价格有所降低。王凯接到万达茂公司收房通知，去现场收房时发现存在公共管道时即与万达茂公司交涉，且向万达茂公司递交了退房申请，足以表明该公共管道对于王凯购买商铺的目的造成重大影响。万达茂公司没有证据证明其已对上述内容作出合理提示及必要说明，其应当承担相应的法律后果。万达茂公司故意隐瞒重大事项而与王凯签订案涉合同应予撤销。本案争议焦点之三系王凯要求赔偿因房屋增值以及房屋租金损失问题。对此一审法院认为，商品房预售合同被撤销后，王凯存在的损失系王凯支付的购房款利息损失，即万达茂公司应当返还王凯购房款及相应利息。对王凯提出的房屋增值以及租金损失没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。对于王凯要求万达茂公司返还物业费问题，因该物业费并未实际交纳，一审法院对此诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撤销王凯、南京万达茂投资有限公司双方签订的关于万达茂商业中心A-22幢285室《商品房预售合同》及补充协议；二、南京万达茂投资有限公司自判决生效之日起10日内退还王凯购房款2035012元，并承担自2018年4月25日起至实际退还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回王凯的其他诉讼请求。如当事人未按照判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。一审案件受理费26800元，减半收取13400元，由南京万达茂投资有限公司负担。双方当事人在对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。二审中，王凯陈述，其依据重大误解和显失公平主张解除案涉商品房预售合同。万达茂公司利用优势地位隐瞒了案涉商铺内存在的重大不利因素，侵害了买受人的知情权和选择权。案涉商铺不仅存在层高问题，还存在消防阀影响其使用案涉商铺的根本问题。万达茂公司则称，王凯在本案一审中仅依据重大误解要求撤销合同，没有提过显失公平的理由。双方平等、自愿地签订案涉合同，合同中对案涉商铺的层高有明确约定，万达茂公司对于商铺层高以上的共有部分可能存在设施也在合同附件中作了明确的备注和提示，王凯也表示了认可和确认。因此，案涉合同的订立既不存在重大误解，更不存在显失公平。万达茂公司在本案二审期间提交新证据如下：一、商品房预售合同15份，用于证明案涉商铺的销售价格较之同类型、同楼层的商铺的销售价格低，且系类似商铺中售价最低的。王凯在购买案涉商铺时，针对该特殊的层高问题已经获得了价格优惠；二、北京东方国兴建筑设计院有限公司出具的《南京万达茂五期22#商业楼三楼4间商铺管道说明》一份，用于证明案涉商铺内贴梁底管道空间四周可采用墙体进行砌筑封闭，公区走道位置可开设检修口，此设计符合规范设计要求。王凯对上述合同的真实性均予认可，但认为上述合同涉及的商铺虽与案涉商铺位于同一楼层，却无可比性。商铺价格受到面积影响，一般而言，面积小的商铺单价高，面积大的商铺单价低。万达茂公司提交的合同中，50多平方米面积的商铺单价在2万元左右，较之80多平方米面积商铺的售价高。王凯一家所购4套商铺的销售单价在1.4万元到1.5万元之间，与上述合同中显示的面积为100多平方米商铺销售单价仅相差一两千元，实际上在同一个价格区间。而上述合同中有两套面积为100多平方米的商铺的销售单价之所以达到2.3万余元和2.7万余元，是因为该两套商铺的位置在手扶电梯旁边。此外，另有一套商铺的销售单价高是因为层高达到4米，且空间通透；二、该说明形成于2020年9月15日，显然系万达茂公司为应对诉讼而采取的临时补救措施，不应认定为新证据。其对该说明的真实性亦无法判断。说明中未明确相应设计符合何种规范，没有证明力。北京东方国兴建筑设计院仅为案涉商业楼的设计出图方，不具备竣工验收资质，而设工程的消防设计审查验收职责由住房和城乡建设部门承担，因此，4间商铺内的公共管道作为公共防火阀道是否可以进行砌筑封闭，只能由南京市住房和城乡建设部门认定。其提交的12345短信回复载明，商铺防火阀检修口不可以封闭。王凯在本案二审中提交新证据如下：一、收件单一页，用于证明其实际在2019年9月29日后的3个月内向一审法院递交了本案诉状。二、南京市规划局和南京市消防局联合拟定的《既有建筑改变使用功能规划消防联合审查办法》，用于证明根据该办法规定，架空层不得进行封闭改造，否则消防验收一律不予通过。而案涉商铺隔板上方实际是架空层，不能被封闭。三、《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019），用于证明案涉商铺内的隔板不仅不能封闭，还要留检修口，将严重影响其使用案涉商铺。四、短信记录打印件1页，用于证明其曾就可否封闭管道的问题拨打12345询问，12345短信回复不能封闭。五、《商店建筑设计规范》一份，用于证明根据行业规范，商铺的最小净高为3米，层高应大于净高，所以商铺层高应当大于3米。六、案涉商铺的通风空调设计说明图纸一份。七、南京市商品房销售公示统一标准网页打印件、其他楼盘现场公示照片、商品房买卖合同示范文本各一份，用于证明开发商如已知晓所售房屋存在遮挡或妨碍房屋政策适用的情况应在销售现场进行不利因素公示，并在签订合同时向购房人进行额外书面说明。八、光盘一张。万达茂公司质证认为，一、认可王凯提交的法院收件单。二、《既有建筑改变使用功能规划消防联合审查办法》的真实性请法院审核，但其中规定的是封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积的情形，与案涉商铺的实际情况不符。三、《建筑设计统一标准》的真实性由法院审核，但通过万达茂公司在一审中提交的通风排烟设施的设计单位北京东方国兴建筑设计院有限公司出具的说明可见，案涉商铺内的管道是纯管道部分，排风系统的风扇和控制设施并不在案涉商铺内，该部分管道和消防阀平时均不检查与维修，并不影响王凯对案涉商铺的使用。此外，从王凯提交的证据也恰好能看出，管道部分属于公共部位，并不在王凯的专有部分内。消防阀门是商业楼的必要的设备设施，案涉合同中已明确约定了案涉商铺的层高为2.7米，因此，2.7米空间范围内才是王凯的专有面积，在2.7米以上的共有部分设置对整个商业楼有重要影响且必要的消防阀门，符合国家强制规范，也符合双方当事人签订案涉合同的本意。四、对于短信记录打印件的真实性不清楚，即便真实，相应防火阀门的检修口是否封闭，对王凯正常使用案涉商铺也没有影响，与本案无关。五、对《商店建筑设计规范》的真实性、合法性没有异议，但该规范与本案无关，也不能证实王凯的证明目的。该规范适用于商店，且第4.2.3条的规定是针对商店营业厅的建议，而案涉房屋是商铺，并非商店，也不是营业厅，该规范不适用案涉商铺。此外，该规范并非强制性规定，仅为供参考的行业标准。该规范首页明确载明，仅第4.2.11、4.2.12、4.3.3、7.3.14、7.3.16条为强制性条文，必须严格执行，而王凯所引用的4.2.3条在内的其他条款并非强制使用，故该证据不能证明案涉商铺的层高不符合要求。六、对图纸的真实性、合法性没有异议，但与本案无关，也不能证实王凯的证明目的。案涉商铺符合约定，防火阀、消防管道不在双方约定的案涉商铺空间结构内，未侵占案涉商铺的空间，不影响王凯使用商铺。七、对网页、其他开发商公示照片、商品房买卖合同示范文本的真实性、合法性、关联性均不认可，其已在案涉合同中对存在管道的情况明确说明，王凯对此知晓。八、认可光盘内容的真实性，但与本案无关。从光盘内容可见，案涉商铺完全符合合同约定，对王凯没有任何利益损害。二审中，万达茂公司陈述，王凯一家于2017年11月签订了包括案涉合同在内的四份商品房预售合同，后来找人获取优惠，于2018年4月变更了原合同中关于房屋价格的约定，并更换了价格页。四份合同中有两份没有更换签字页，另有两份的签字页遗失，双方为此重新签订了两份合同，故而四份合同中有两份于2017年签订，而另两份是2018年签订的。王凯陈述，其认可防火阀属于公共设施，但万达茂公司将公共设施置于案涉商铺的专有部分内，该重大瑕疵影响其使用案涉商铺，万达茂公司未将此告知购房人。其购房时见到万达茂公司展示的沙盘模型和宣传图册中均可见其一家购买的包括案涉商铺在内的4套商铺是通透的。万达茂公司则称，沙盘模型只是效果展示，不可能将所有情况都显示出来。其已在销售时尽到合理提示义务，在案涉商品房预售合同的附件二中载明案涉商铺内或屋外可能存在消防喷淋管、管道井、排水明管、雨水管的等公共设施、设备，并特意让王凯在附件二中签名确认。王凯则陈述，万达茂公司在合同附件二中的提示是概括性的免责提示，案涉商业体内的其他商铺跟其一家购买的包括案涉商铺在内的4套商铺都不一样，不能以该种概括性免责条款进行普通提示，万达茂公司应就案涉商铺作特别提示。此外，附件二中也没提到消防阀，而仅提示可能存在消防喷淋管、管道井、排水管等，与消防阀不一样。本院另查明，案涉《商品房预售合同》附件二中载明，“买卖双方明确，出卖人根据设计需要，在房屋内或房屋外可能有消防喷淋管、管道井、排水明管、雨水管、燃气管、电缆桥架、消火栓及其他必需的公共设施设备等，上述设施及管道等所设置的位置，均以该房屋实际交付时的位置为准，买受人对此无任何异议”。该附件二页面有王凯的签名。以上事实，有合同、说明、收件单、短信打印件、设计规范、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、王凯是否基于重大误解订立了案涉《商品房预售合同》及补充协议；二、王凯以显失公平为由要求撤销上述合同的诉讼请求能否成立；三、案涉《商品房预售合同》及补充协议是否存在其他法定撤销事由。对于争议焦点一，本院认为，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可认定为重大误解。本案中，王凯与万达茂公司就案涉商铺签订《商品房预售合同》及补充协议，确系基于其向万达茂公司购买案涉商铺的意愿，其对其行为性质、对方当事人及标的物品种并不存在重大误解。王凯认为，万达茂公司展示的沙盘模型和宣传图册显示案涉商铺通透，并无防火阀，而万达茂公司交付给其的案涉商铺内存在防火阀，严重影响其使用。对此，本院认为，王凯提交的宣传图册中并无关于“通透”的宣传字样，而其提交的沙盘模型照片显示的商铺均为已装修完成的状态，王凯以商铺装修完成的效果图作为其对案涉商铺毛坯状态产生错误认知的依据，于理不符。王凯所称影响其使用案涉商铺的管道实际被隔板隔离于案涉商铺，即便从该隔板底部测量，案涉商铺的层高亦符合合同约定的2.7米标准，相应管道的存在并不导致王凯对其所购商铺的层高、面积等产生错误认知。综上，并无证据证明王凯对其行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等基于错误认识而与万达茂公司签订案涉合同，使行为后果与其意思相悖，并造成较大损失，因此，其基于重大误解要求解除案涉合同的主张不能成立。关于争议焦点二，本院认为，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。以显失公平为由主张撤销合同的，一般须存在一方存在利用对方处于弱势或危困状态的行为，且有牟取不正当利益之故意，并导致相应民事法律行为于成立之时显失公平。本案中，并无证据证明王凯在与万达茂公司签订案涉合同时处于危困状态，虽其作为普通购房人，较之房地产开发商而言，在合同磋商、条款拟定，甚至在对于房屋客观状况的了解程度方面处于相对弱势的地位，但万达茂公司已在案涉《商品房预售合同》中将房屋内、外可能出现公共设施、设备的情况予以明示，并无证据证明万达茂公司与王凯签订案涉合同系为谋取不当利益，亦无证据证明签订案涉合同当时，双方的权利义务显失公平。因此，王凯以显失公平为由要求撤销案涉合同的主张亦不能成立。关于争议焦点三，王凯在陈述撤销事由时另称，万达茂公司利用优势地位隐瞒了案涉商铺内存在的重大不利因素，侵害了买受人的知情权和选择权。案涉商铺不仅存在层高问题，还存在消防阀影响其使用案涉商铺的根本问题。对此，本院认为，在案涉商铺未装修的状态下，站在该商铺内确实可见隔板上方存在通风管道，但建筑区划内的通风管道、消防设施系业主共有部分，而非业主专有部分，该两部分虽未被完全隔离而导致王凯在其专有部分内可见到公用设施，但万达茂公司在案涉《商品房预售合同》附件中已对此作出明示，并未隐瞒，王凯更无从因此而陷入错误认知，因此，王凯关于万达茂公司利用优势地位隐瞒案涉商铺存在重大不利因素的主张，缺乏充分依据。至于其所称的消防阀影响其使用案涉商铺的理由，并非撤销合同的法定事由，如其认为相应公共设施影响其使用案涉商铺的，可另行依法向万达茂公司主张权利。据此，王凯在本案中提出的其他撤销合同的理由亦与法律规定的撤销事由不符，其要求撤销案涉《商品房预售合同》及补充协议的主张仍缺乏依据。综上，万达茂公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初955号民事判决；二、驳回王凯的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计13400元，二审案件受理费26800元，均由被上诉人王凯负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  李 斐二〇二〇年十二月七日法官助理焦玲书记员戴苗