江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初4961号原告：溧阳幸福蓝海影城有限责任公司，住所地：溧阳市西大街125-427。法定代表人：颜辉，该公司董事长。委托代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。被告：苏州万都商业管理有限公司，住所：苏州市姑苏区阊门内下塘**。法定代表人：张庆凯，该公司执行董事。委托代理人：马文峰，江苏慎平律师事务所律师。委托代理人：朱虹，江苏慎平律师事务所实习律师。原告溧阳幸福蓝海影城有限责任公司诉被告苏州万都商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖坤到庭参加诉讼，被告的委托代理人马文峰、朱虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行租赁合同；2、判令被告立即停止违约行为，恢复对租赁房屋供水供电；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方自2017年10月1日起，一直按照原溧阳丰联置业发展有限公司与慈溪经济开发区卓越贸易有限公司2010年2月7日签订的关于溧阳平陵广场电影院的《租赁合同》履行相关合同义务。该合同“租金和物业管理使用费支付”条款明确约定“乙方应于每个月的5(五）号之前，按上述“提成租金”方法计算而得的租金向甲方支付上月的租金，同时一并支付上月物业管理使用费。遇法定节假日则顺延至节假日后的第一个工作日。”。由于2020年1月下旬新冠疫情爆发，原告受限于国家疫情防控要求停业闭店，故2020年2月5日无法正常结算支付上一月的租金。被告于2020年4月27日向原告提供了2020年1月租金发票，由于疫情防控政策的原因，原告尚在停业期间，内部运营处于半瘫痪状态，故直至5月25日原告财务人员方与被告工作人员取得联系，并拟定于5月27日支付。然而原告财务人员至影城（租赁房屋）时发现，被告擅自对原告租赁房屋区域采取断水断电措施，致使原告无法正常通过电子网银进行付款。原告发现该等情形后，分别于6月3日、30日、7月7日致函被告，要求其停止该等不当行为，恢复供水供电，确保影院内设备处于正常状态，避免发生不必要之损失。2020年7月16日，原告收悉被告《回函》。被告之《回函》歪曲基本事实，置原告因疫情防控遭受巨大影响，蒙受惨重损失于不顾，在新冠疫情影响逐渐消除时，无理提前终止《租赁合同》，严重损害了原告的合法权益。原告认为被告此等提前终止《租赁合同》之行为，根本不符合约定解除及法定解除之条件，亦无任何事实依据，故于2020年7月17日再次函告被告，拒绝接受被告《回函》所载之内容，并要求其继续履行《租赁合同》，立即停止违约行为，恢复对原告影城的供水供电，保障原告可以按照国家相关部门通知，恢复正常营业。被告收悉该《回复函》后未能停止前述相关违约行为，原告至今无法完成安全防疫检查，无法对断电后的设备进行维护调试，无法恢复正常营业，对原告造成严重经营损失。综上，被告在新冠疫情期间，将原告因不可抗力所致的无法正常履约行为歪曲为故意违约行为，在原告因响应国家疫情防控号召停止营业长达半年己承受巨大损失的情况下，企图以原告违约为由提前解除双方之间租赁合同实现其获取更高利益之目的，必将给原告造成无法承受之巨额损失，己严重损害了原告的合法权益。故原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。补充第一项租赁合同的范围是包括原租赁合同和2019年3月7日补充合同的新增部分。被告：原告与被告之间的合同关系已经在2020年7月16日万都公司向溧阳幸福蓝海公司发出解除函后解除，本案的违约方系溧阳幸福蓝海公司，综上请求驳回原告的诉请。经审理查明，自2011年3月5日起，案涉租赁房屋平陵广场4楼、5楼经多次主体调整，现租赁合同双方为本案原被告，在合同履行期间，原告未能及时支付2020年1月份的房屋租金，致使被告按双方合同约定解除的方式，进行了断电断水的行为，以及邮寄了解除合同函于原告，要求与原告解除合同。原告认为，延付租金存在一定的违约行为，但主要是新冠疫情导致的。因此，不同意解除合同，要求继续履行。另查明，原告自2020年1月25日至今，未能实际开门营业。庭审中，原告向本院提交如下证据：原告：书证一、租赁合同及补充协议共44页，证明案涉租赁房屋平陵广场4、5楼经多次合同主体调整，现出租房为本案被告，承租方为本案原告，原合同租期自2011年3月5日，租期15年，承租方应于每月5日前向出租方支付上一个月的租金及物管费用，同时，2019年3月7日的补充协议，对于原租赁合同的面积及租期进行了调整，并约定了各方具体的权利义务和违约责任；书证二、租金对账表及对应租金发票和付款凭证，证明原告在2019年度对账完毕，且收到被告2020年1月9日开具的相应的租金发票后，以支付全部2019年度剩余房租；书证三、2020年1月10日平陵物业管理费发票和付款凭证；证明原告在收到物管公司1月10日出具的物业管理费发票后，已支付2019年12月份物业费。书证四、2020年4月24日，被告向原告开具的2020年1月份房屋租金发票，及对应付款凭证，证明原告在收到被告2020年4月24日开具的1月份租金发票后，已于2020年7月17日支付完毕。书证五、2020年4月26日，物业管理费发票和付款凭证，证明原告在收到4月26日出具的物业管理费发票后，已于2020年5月14日付完毕。书证六、原被告及案涉租赁房屋管理方，平陵物业管理公司往来函件共计5份，证明由于新冠疫情影响，原告自2020年1月25日起停业，并于2020年5月16日发函被告，要求对于疫情停业期间的房屋租金和物业管理费予以免除。被告于5月20日回函，仅同意对2020年1月25日至3月31日租金减半，被告不顾新冠疫情对原告造成的重大损失，在未做任何通知的情况下，突然于2020年5月27日对原告租赁房屋采取断水断电行为，2020年6月3日，原告回函，再次强调疫情影响，要求在疫情结束开业后，由双方友好协商疫情租金和管理费事宜。同时，原告告知被告断电将有可能导致影院放映机设备损坏，希望被告尽快恢复供电，避免造成不必要的损失。由于被告未能予以回复，原告于6月30日函告租赁房屋的物业管理方，要求其尽快就断电行为予以回复说明。2020年7月7日，原告再次函告被告及物业管理方，再次强调了断电行为会导致原告产生各种损失，希望予以尽快解决。书证七、被告2020年7月16日回函，证明被告承认其自2020年5月27日切断了对原告租赁房屋正常的供水供电，被告认为原告存在严重违约行为，以该函单方通知原告要求解除租赁合同，并要求原告结清所欠租金及物业管理费，并赔偿被告损失。书证八、原告2020年7月17日回复函，证明原告在收到单方解除合同的函件后，明确表示被告单方终止行为没有事实及法律依据，不符合最高人民法院关于疫情期间案件受理意见二的相关规定。被告擅自断水断电行为已严重违反合同约定。原告对于被告终止行为不予认可。书证九、2020年8月6日江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司向被告发出的函件。告知被告其与被告于2019年3月7日签署的补充协议，权利义务均转至原告。被告：对于证据一的真实性没有异议，但是说明一点，万都与江苏幸福蓝海签订的补充协议，双方均未实际履行。对于证据二、三真实性没有异议，但是原被告之间并不存在必须先开票后付款的约定。对于证据四、五没有异议，但是明确一下没有先开票后付款的约定。对于证据六、七、八的真实性没有异议，但是相关情况万都公司均予以回复并明确同意对疫情期间共计67天的租金做减半处理。但是原告拖欠租金和物业费未按时支付，在被告万都公司按照合同约定进行断水断电后，原告仍未按合同约定支付欠付租金。对于证据九的真实性没有异议，但是该证据不能证明江苏幸福蓝海如果存在责任的话，可以免除。庭审中，被告向本院提交如下证据：被告：证据一、2010年2月7日租赁合同一份，证明2010年2月7日，溧阳丰联置业发展有限公司与慈溪经济开发区卓越贸易有限公司就在溧阳平陵广场开设电影院相关权利义务做了约定。其中第三页第6条约定了甲方解除合同的条件。证据二、合同转让协议1份；证据三、补充协议；证据四、变更登记通知书1份；证据五、主体变更协议书2份；证据二至五，共同证明合同主体由溧阳丰联置业发展有限公司与慈溪经济开发区卓越贸易有限公司变更为苏州万都商业管理有限公司与溧阳幸福蓝海影城有限公司；证据六、房屋租赁合同补充协议，证明江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司为本案主体之一；证据七、收款回单2分，证明溧阳幸福蓝海影城有限公司、江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司拖欠1月份租金和物业费直至2020年7月17日才支付；证据八、2020年7月7日函；证据九、2020年7月16日回函及EMS快递单；证据十、水电表；证据八至十，共同证明因溧阳幸福蓝海影城有限公司、江苏幸福蓝海影院发展责任公司拖欠相应费用，苏州万都商业管理有限公司按合同约定在2020年5月27日开始断水断电10天后，溧阳幸福蓝海影城有限公司、江苏幸福蓝海影院发展责任公司仍未按约支付相应款项，故合同于2020年7月17日已解除。原告：对于证据一至五的真实性及证明目的不持异议，需要强调一点，被告认为其解除合同的通知符合原租赁合同第六条甲方解除合同条件，该观点我方不予认可，通过我方提供的双方往来函件可以看出，直到2020年7月16日，被告函件才显示被告自认对原告租赁房屋进行断水断电处理，在此之前，原告并不清楚断水断电行为是物业管理方的行为还是作为出租房在行使解除合同的前置条件，在该函件之前，原告多次要求被告恢复供水供电，但被告一直未能予以正面回复，故我方才发函至物管方，要求其对于供水供电作出解释，因此，可以看出原告方直到2020年7月16日被告函件后才知晓，断水断电行为系被告解除合同的前置行为，因此，原告于2020年7月17日，向被告支付了全部的拖欠租金。对于证据六的真实性不持异议，但证明目的是错误的，首先，江苏幸福蓝海有限公司并非本案中的主体，同时原告已在之前的举证（证据九）中，向法庭及被告说明2020年8月6日，江苏幸福蓝海公司已将该补充协议中的全部权利义务转移给了原告，而该转移行为完全是符合该补充协议第十八条的约定，因此，该补充协议所涉内容均由本案原告行使权利承担义务。对于证据七的真实性不持异议，证明目的中有错误，江苏幸福蓝海不存在向被告拖欠物业费和租金的行为，因为江苏幸福蓝海并非案涉租赁合同的当事方。对于证据八至十的真实性没有异议，证明内容有异议；第一，江苏幸福蓝海并非本案主体，也不存在拖欠租金的情况；第二，原告是在2020年的7月17日收到被告7月16日函件后，方才知晓，断水断电行为，是被告解除合同的前置行为；第三，原告并未同意案涉租赁合同解除；第四，从被告在另一案件中的诉请可以看出，被告并未认为7月17日已解除双方之间的租赁合同，在与本案共同审理合并审理的案件中，作为另一案件的原告，万都公司第一项诉讼请求即是判令解除租赁合同，由此可见，本案诉争的合同并未解除。以上事实由原、被告的庭审陈述及提供的证据在案佐证。本院认为，根据原、被告的庭审陈述及提供的证据能够认定原告自2020年1月25日停业至今，且在能够正常营业的条件下未能实际开门营业，原因之一是原告未能按合同约定及时支付新冠疫情开始前的租金，导致被告书面通知原告解除合同，对此，原告不同意解除，认为是新冠疫情原因导致未能及时支付，同时承认有一定的违约行为。被告根据双方合同约定解除的方式，向原告邮寄解除合同函及采取断水断电的方式，事实上，也使得原告无法开门营业。庭审中，被告也明确表示，公司由重大布局调整，不再继续履行合同。客观上，由于新冠疫情及被告的断水断电行为，原告自2020年1月25日至今，无法实际开门营业，致使合同目的实际无法得到履行。其原因原被告都存在一定的过错，原告现要求继续履行合同的请求，根据本案查明的事实及现状，当庭向原告进行释明，是否变更诉请，原告明确表示不变更还是坚持原诉请，因此，对原告要求继续履行合同的请求，本院难以支持。但对于原告因此受到的损失，应根据双方在本案中各自的过错，另行提起损害赔偿诉讼。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告溧阳幸福蓝海影城有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费160元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  吴立民人民陪审员  蔡贞保人民陪审员  万秀青二〇二〇年十二月十一日书 记 员  周湘云