宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）宁03民终1157号上诉人（原审被告）：马燕子，女，1975年3月4日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：李进保，男，1974年1月21日出生，回族，系上诉人马燕子丈夫，住宁夏回族自治区吴忠市。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘鹏飞，北京冠领律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吴忠市骞朔资产管理有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市。法定代表人：陈亮，系该公司经理。委托诉讼代理人：张思志，男，1956年3月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。特别授权代理。上诉人马燕子因与被上诉人吴忠市骞朔资产管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2020）宁0303民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马燕子及其委托诉讼代理人李进保、刘鹏飞，被上诉人吴忠市骞朔资产管理有限公司的委托诉讼代理人张思志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马燕子的上诉请求:1.请求撤销宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院(2020)宁0303民初2092号民事判决第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人要求返还租赁罗山商城9号楼161号柜台和支付过高租金的诉讼请求，或者将本案发回重审；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院未查清被上诉人身份信息，被上诉人主体不适格。本案为租赁合同纠纷，而租赁合同中的出租方为“张英杰”，张英杰是代表吴忠市红寺堡区恒祥商贸有限公司与上诉人签订的租赁合同，本案被上诉人所举证的关于主体资格的证据提交的均是复印件，未见到原件，不能证明被上诉人是否真实有效接管了原恒祥商贸管理的罗山商城。2.一审法院未查清案件事实，判决支付的租赁费明显偏高。上诉人与恒祥公司之间在被上诉人所主张的期限内并无租赁合同约定租赁费用的多少;人民法院不可参照2018年5月30日签订的《租赁合同》中对租金的约定数额,此份租赁合同是在杨红青涉黑涉恶掌控罗山商城的情况下，上诉人作为罗山商城的长期经营户，逼不得已的情况下签署的租赁合同，其中关于租金的约定明显偏高，涉案柜台只有9平米，年租金为9600元/平米，还有720元/年的管理费，相当于年租金为10320元，相当于每平米的租金接近100元/月，而周边商城的租金大部分均是30元/月/平米，关于租金的约定明显高于市场价;此份合同中关于租金的约定也远高于杨红青进驻罗山商城之前关于租金的约定。杨红青之前罗山商城的主要负责人为马国军，马国军任主要负责人时，罗山商城约有80个隔间柜台，当时签署的租赁合同中关于租金的价值为6000元/年，但是面积为18平米左右。因为杨红青控制罗山商城后，将隔间改造为160个，相当于，经营户的租赁柜台面积减少了一半，租金还超高。上诉人在一审中提交了租赁户与马国军签订的多份租赁合同及收据，能够充分证明涉案柜台在杨红青控制时，租赁费用远高于之前签署的租金价值。所以，涉案的柜台的租金应参照同样是此柜台的合同约定。一审法院未考虑原告举证，未实际调查，仅依照被上诉人所述的年租金8000元，明显侵犯了上诉人的合法权益;罗山商城实际修上下水长达3个月，这3个月期间因不可抗力均无法正常开门营业，不能达到租赁物应有的使用价值。修上下水时间并非被上诉人所述的2个月时间，一审法院仅依据被上诉人的自认，而未听取上诉人作为实际经营者的陈述，未实地调查，即作出了对上诉人不利的认定。所以，一审法院第一项支付租金的判决数额不具备合法性、合理性，应予撤销。3.一审法院未考虑事发原因而作出合理合法判决，涉案房屋不具备返还租赁罗山商城9号楼161号柜台的前提条件。上诉人自2016年5月即开始承租涉案柜台，长期在此处从事经营活动。这期间经历了罗山商城管理人员的多次动荡，以及罗山商城长达几个月的修路、遭遇疫情、无人管理等无法经营的情况，上诉人作为罗山商城的长期经营户，也致力于在此处长期从事经营活动，人民法院应充分结合罗山商城的前后人员变动、所签订租金数额的来历等因素，充分考虑罗山商城的继续有序良好运营，不应因出租方的过错而大范围的要求长期经营户腾遐;上诉人不具备返还柜台的条件，不符合租赁合同中约定的返还柜台的要件,上诉人从未出现过违反市场管理制度等行为，不符合双方签订的《租赁合同》中第四条第五项取消续签合同的要件;上诉人与出租方之所以未续签合同，完全是因为罗山商城实际控制人的变动导致。因管理人员的动荡，导致商城无人管理，涉案柜台的原租赁合同到期日为2019年5月31日，此时正值罗山商城管理层发生巨大变化之时，未续签合同也是因房屋出租方的过错而导致,并且结合恒祥公司原实际控制人杨红青涉黑涉恶的情形，以及上述关于原租赁合同租赁费过高的约定，作为后续的实际出租方应当本着问题实际解决，充分考虑罗山商城多年经营户的利益，参照杨红青之前签订租赁合同的年租金及周边租金价款，来酌定合理的租赁费用进行续签合同。综上，被上诉人主体不适格，上诉人不具备返还涉案柜台的条件，不应当支付高额租金，一审法院未审理查明案件事实，适用法律错误，不利于本案纠纷的实质化解，不利于罗山商城的有序良好运营。请求贵院查明案件事实，依法作出公正裁判！被上诉人吴忠市骞朔资产管理有限公司辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。1.对上诉人称被上诉人主体不适格的答辩。吴忠市人民政府根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于办理黑恶势力刑事案件中财产处置若干问题的意见》第12条的规定，将杨红青涉黑资产交由吴忠国有资本运营公司委托管理，并发布通告，相关资产的经营者正常经营，已签订的租赁合同不做变更；负责托管资产的日常管理；负责核查资产使用情况，清查租金收缴情况，并代表资产单位签订租赁合同、收缴租金。吴忠国有资本运营公司专门成立了骞朔资产管理有限公司，对杨红青涉黑资产进行托管,被上诉人公司具备诉讼主体资格和管理资格。至于被上诉人提供的是复印件，不是原件，因被上诉人同时向红寺堡法院起诉了8案，不可能都提供原件，请二审法庭验证原件。2.对上诉人称一审法院未调查清楚案件事实，判决支付的租赁费明显偏高的答辩。上诉人称“上诉人与恒祥公司之间在被上诉人所主张的期限内并无租赁合同约定租赁费用的多少；人民法院不可参照2018年5月30日签订的《租赁合同》中对租金的约定数额”,这个理由不成立。根据《合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期;上诉人与恒祥公司签订的租赁合同约定，租赁费每年9600元，2019年5月30日租赁期间届满后上诉人至今1年6个月仍在继续使用租赁隔间，上诉人应当按照原合同约定向被上诉人支付租赁费;一审法院认定原合同，既2018年5月30日签订的租赁合同继续有效，按照原合同支付租赁费用，租赁费用非常明确，而不是参照2018年5月30日签订的《租赁合同》中对租金的约定数额;上诉人称杨红青之前是马国军负责，商城隔间柜台，当时年租金为6000元，面积18平米左右，杨红青控制罗山商城后将隔间改造，面积减少了一半租金还超高,一审中提交了租户与马国军签订的合同，法院未考虑原告举证,明显侵犯了上诉人合法权益的上诉理由不成立。其一，其他租户与马国军签订的合同是2012年9月1日，2013年8月31日已经终止。与本案没有任何关系。其二，一审法院在开庭审理期间，上诉人没有向法庭提供马燕子与马国军签订的租赁合同，8年前已经终止的合同就是提供了，也与本案没有关系，法庭没有质证，不能作为证据使用。一审法院认定本案正在履行的合同是恒祥公司与马燕子2018年5月30日签订的《租赁合同》，上诉人拿8年前的合同价格来证明今天的合同价格过高，是不沾边的事。只能按正在履行的合同来讨论合同价格的高低。3.上诉人称罗山商城实际修上下水达3个月，一审依据被上诉人的自认2个月，作出了对上诉人不利的认定，该上诉理由不能成立。罗山商城修上下水是2018年8月8日，恒祥公司通知各租户减免1个月的租赁费，不在被上诉人主张的2019年6月1日至2020年5月31日的合同期限内，上诉人托管后，发现修上下水减免1个月租赁费的通知还没有兑现，合同租金有点偏高，考虑到这两个因素，对各租户普遍减免2个月租赁费；一审开庭后，法院又做被上诉人的工作，修上下水再让2个月，考虑到今年的疫情冲击，电商冲击，经请示上级，又同意减免2个月租赁费；修上下水减免3个月，已经减免到位。4.对上诉人称一审法院未考虑事发原因而作出合理判决，涉案房屋不具备返还罗山商城9号楼161号柜台的前提条件的答辩。上诉人无偿占用罗山商城9号楼161号隔间柜台已经超过1年半，既不续签合同，不交纳租金，也不搬离，还要长期继续占用，既不合理，也不合法；上诉人不返还9号楼161号隔间柜台要继续经营，就应该交纳租赁费，不交纳租赁费就应该搬离返还9号楼161号隔间柜台，一审法院判决上诉人返还罗山商城9号楼161号柜台合情、合理、合法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告拖欠一年零二个月（2019年5月31日至2020年7月30日）的租赁费、管理费7388元；2.判令被告支付原告一年零二个月违约金22950元；3.判令被告返还吴忠市罗山商城9号楼161号柜台；4.判令被告承担本案诉讼费用。原告当庭变更第一项、第二项诉讼请求为：1.要求被告支付原告一年的租赁费6668元、管理费720元，共计7388元；2.要求被告支付违约金19710元。一审法院查明：2016年5月，被告马燕子租赁了吴忠市红寺堡区恒祥商贸有限公司（以下称恒祥公司）位于吴忠市红寺堡区罗山商城**楼的室内隔间柜台，并向恒祥公司交了2000元保证金和20000元进场费。后被告马燕子一直使用该柜台。2018年5月30日，恒祥公司业务人员张英杰、柴军代表恒祥公司与被告马燕子签订租赁合同，约定恒祥公司将其名下位于吴忠市红寺堡区罗山商城9号楼的161号室内隔间柜台租给被告使用，租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，租期一年，租金为9600元，租金于2019年5月20日前以现金方式支付。同时约定为保证租赁柜台正常使用，承租人马燕子需向恒祥公司缴纳保证金2000元和全年管理费720元。合同第七条第四项约定，既不续租，又不交房者，逾期一日，按照日租金的三倍向出租方支付违约金。合同签订后，被告马燕子于2019年5月30日向恒祥公司交清了2018年6月1日至2019年5月31日期间租赁费9600元及管理费720元。2019年，公安机关侦办杨红青等人黑社会性质组织案件期间，将恒祥公司作为杨红青实际控制的公司，提请吴忠市人民政府介入托管。吴忠市人民政府将托管工作交由吴忠市国有资本运营有限公司（以下称国运公司）负责。2019年9月24日，国运公司决定成立骞朔公司开展托管工作，2020年5月9日，国运公司将恒祥公司交由骞朔公司托管。骞朔公司托管后，将被告租赁费降低了1600元。2020年5月12日，骞朔公司向包括被告在内的罗山商城承租户发出停业降费通知，明确表示自2020年1月25日至2020年3月17日商场停业，免除疫情期间两个月的租赁费。2020年6月22日，原告向被告发出通知，催促被告续签合同并缴纳实际占用柜台期间的租金，被告拒绝签收，未与原告续签合同，亦未向原告缴纳实际使用柜台期间的租金。一审法院认为，被告马燕子与恒祥公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，合同当事双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告托管恒祥公司业务，恒祥公司的权利义务均由原告行使和承担，原告依法享有要求被告履行租赁合同义务的权利，故被告关于与原告没有合同关系，不应向原告支付租赁费的辩解意见不成立，不予采纳。按照法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。被告与恒祥公司签订的租赁合同约定租赁费9600元/年，租期一年，2019年5月31日租赁期间届满后，被告至今仍继续使用租赁柜台，应当按照原合同约定向原告支付租赁费。但原告托管后将合同中约定的租赁费降低了1600元，年租赁费降低为8000元。庭审中，原告自认在租赁期间，罗山商城因修路致被告2个月无法正常开门营业。加之发生疫情商城停业2个月，应当免除被告4个月的租赁费2667元，被告还应向原告支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租赁费5333元。2019年6月至2020年5月，被告租赁的罗山商城9号楼商铺基本无人管理，没有产生管理费的事实根据，被告关于不承担管理费的辩解理由成立。故对原告要求被告支付2019年6月1日至2020年5月31日期间租赁费、管理费7388元的诉讼请求，一审法院支持5333元，超出部分不予支持。关于原告要求被告支付违约金19710元的诉讼请求，被告与恒祥公司虽约定了违约金，但原告未能提供因被告违约给其造成实际损失的证据，且被告经营期间，恒祥公司业务因公司实际控制人被羁押出现无人管理的情况，原告亦未能及时履行对被告租赁柜台管理的义务，故对该项诉讼请求不予支持。关于要求被告返还罗山商城9号楼161号柜台的诉讼请求，现租赁期间已届满，被告应当返还租赁的柜台，原告的该项诉讼请求符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、被告马燕子于本判决生效后十日内一次性支付原告吴忠市骞朔资产管理有限公司租赁费5333元；二、被告马燕子于本判决生效后十日内返还原告吴忠市骞朔资产管理有限公司位于吴忠市红寺堡区罗山商城9号楼的161号柜台；三、驳回原告吴忠市骞朔资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558元，减半收取279元，由原告吴忠市骞朔资产管理有限公司负担254元，被告马燕子负担25元。二审审理期间，上诉人马燕子为证明其主张，提交证据一2012年至2013年同商城的租户与马国军管理的兴荣工贸有限公司、罗山商城市场管理中心签订的《商品交易市场进场经营合同》，用于证明被上诉人在2018年与恒祥公司签订的合同是在被逼迫下签订的，该租赁价格明显高于实际市场价格，人民法院裁判租赁费用时不应该以此为依据；证据二红寺堡区人民法院（2020）宁0303民初2094号民事调解书，用于证明在同类型案件中，被上诉人认可总共扣除五个月租金的事实，并在法院调解下达成了调解书，本案中扣除四个月的租金明显不公。被上诉人吴忠市骞朔资产管理有限公司二审未提交证据。被上诉人吴忠市骞朔资产管理有限公司质证认为，证据一不属于新证据，该证据时间是2012年9月1日签订的合同，这个合同于2013年8月31日已经终止了，对真实性、合法性不表异议，但对关联性和证明目的不予认可，与本案没有关系。对证据二真实性、合法性、关联性都不表异议，但该案是双方在自愿基础上达成调解协议，对本案虽然具有参考性，只要对方账算清楚了，对本案进行调解，也可以适用这个调解方案。上诉人马燕子二审提交的证据因不能证明其主张，本院不予确认；一审认定的事实有相关证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人马燕子与吴忠市红寺堡区恒祥商贸有限公司签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权力，履行义务。因杨红青涉黑案查办过程中，有关部门将杨红青控制的资产吴忠市红寺堡区恒祥商贸有限公司交于本案被上诉人吴忠市骞朔资产管理有限公司托管，被上诉人吴忠市骞朔资产管理有限公司亦以财产托管人的身份向罗山商城下发相关停业降费、催收租金、续签合同等通知，以公示的形式宣告其托管人的身份。上诉人作为承租人亦有义务了解涉案租赁物财产接管情况，积极履行支付租金、续签合同以便继续承租的义务。上诉人马燕子不积极履行支付租金的义务，应当承担法律后果。上诉人马燕子上诉称被上诉人主体不适格，提交的相关托管复印件不能证明托管身份的理由与本案事实不符，不予支持。上诉人马燕子上诉称因杨红青涉黑，承租协议是杨红青黑恶势力控制罗山商城，逼不得已的情况下签订，租金明显高于其他同地段租金，应比照其他合同收取租金的意见，因其并未提交证据证实涉案租赁合同系违背其真实意思表示，在逼不得已的情况下签订，亦未以因胁迫签订合同请求法院撤销该合同，且杨红青涉黑案中并未将吴忠市红寺堡区恒祥商贸有限公司与商户签订的租赁合同行为列为杨红青涉黑案的犯罪事实，故上诉人的该项上诉意见不成立。一审法院依据租赁合同的约定，以及被上诉人自认的降低租金，减免租金的意见，结合本案的客观事实，计算减免4个月租金，符合本案客观实际及法律规定。上诉人马燕子主张涉案租赁物不应返还的上诉意见，因租赁合同已于2019年5月31日到期，被上诉人下发通知要求上诉人缴纳租金、续签合同或者搬离，而上诉人马燕子既不续签合同、也不缴纳租金，故应当返还租赁物。综上，上诉人马燕子的上诉请求及理由均不成立，不予支持，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费558元，由上诉人马燕子负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 艾进春审判员 徐 婧二〇二〇年十二月十四日书记员 马少花附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。