湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初3717号原告：湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司，住所地：湘潭市芙蓉路**晶都公馆******。法定代表人：艾应寿，执行董事。委托诉讼代理人：凌跃进，湖南湘剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾涛，湖南湘剑律师事务所律师。被告：衡阳市和润投资管理有限公司，住，住所地：衡阳市雁峰区白沙工业园工业大道**/div>法定代表人：肖明凯，执行董事。委托诉讼代理人：孙重定，湖南路衡律师事务所律师。原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司诉被告衡阳市和润投资管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司的委托诉讼代理人凌跃进，被告衡阳市和润投资管理有限公司的委托诉讼代理人孙重定均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业管理费589708.8元（自2019年10月1日暂计算至2020年12月31日止）；2、被告立即支付逾期缴纳物业服务费滞纳金42459.03元（自2019年10月1日起暂计算至2020年12月31日，以应付物业费为基数按每日万分之三计算滞纳金，实际计算至全部物业费付清时止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产房地产公司）签订《新都汇一期前期物业管理合同》，合同约定：①原弘产房地产公司将其开发的位于湘潭市九华经济开发区××路××号新都汇商住两用面积约210000平方米的物业交给原告管理，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人对履行本《合同》享有相应的权利，并承担相应的义务；②第九条约定物业服务费的具体标准：商业物业为5元／月·平方米；③第十条约定物业服务费按季度收取，业主或者物业使用人应于每季度第一个月内缴纳物业服务费，业主转让物业时，须交清转让之前该物业应承担的物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因原弘产房地产公司的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由原弘产房地产公司全额缴纳；自物业交付物业买受人之日的次月至本《合同》终止之日发生的物业服务费，物业买受人按照物业出售合同的约定承担，物业出售合同未约定或约定不明确的，由原弘产房地产公司承担；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交纳约定，业主应及时书面告知原告；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，每逾期一日，按应付物业服务费的万分之三支付滞纳金，原弘产房地产公司履行交房及发放房产证、国土证义务时，应首先向原告处交房及交付两证，协助原告收取业主或者物业使用人12个月物业服务费；④第三十二条约定合同期间自2013年1月1日至2015年12月31日止；⑤第三十三条约定合同期满前贰月，业主大会尚未成立，只要不高于50％的业主反对，原告可以自动顺延本合同服务期限至业主委员会选聘出新的物业管理企业。原弘产房地产公司于2015年7月23日向原告发出《新都汇一期交付时间确认函》，新都汇一期1＃、2＃、3＃、4＃栋商业及住宅交付时间为2013年1月1日至2013年3月1日止。2016年3月，被告取得位于湘潭市九华经济开发区××路××号××小区××商铺××房号××号××的所有权，共计9828.48㎡，故上述房屋于2016年3月后由被告所有，但被告一直未至原告处报到，也未履行相应的物业服务费缴纳义务，因此，原告于2020年2月24日诉至湘潭市岳塘区人民法院，要求被告向原告缴纳2016年3月1日起至2019年9月30日的物业服务费及其滞纳金，湘潭市岳塘区人民法院于2020年5月20日作出（2020）湘0304民初800号民事判决书，判决：“被告衡阳市和润投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司2016年3月24日至2019年9月30日期间所欠的物业管理费共计1659047.42元（2073809.28元×0.8）”,后原、被告均上诉至湘潭市中级人民法院，湘潭市中级人民法院于2020年9月28日作出判决：“驳回上诉，维持原判。”故根据《合同》约定和《物业管理条例》及湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初800号民事判决书的判决内容，被告应当及时向原告缴纳物业服务费，但被告在法院已有判决书的情况下，仍然继续拖欠物业管理服务费，因此，原告向被告发出催交物业管理服务费的通知，并将通知张贴在小区公告栏及被告所在房屋公告栏内，要求被告按照湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初800号民事判决书判决内容即每月4元／㎡的物业管理收费标准向原告交纳2019年10月1日起至2020年12月31日止的物业管理费，被告仍拒不交纳，原告遂诉至法院。被告衡阳市和润投资管理有限公司辩称：1、原告和开发商之间存在人格混同，由于开发商原因导致登记在被告名下房产不能使用（或产生效益），造成社会资源浪费。被告为案涉房产能投入使用，已经穷尽其救济方法。原告未履行义务，明知案涉房产的状况，从未协调或促进案涉房产完善配套，达到能够使用；2、原告未完全履行义务：案涉的物业存在脏、乱、差，案涉物业的共用设施设备（如供电、电梯等）不能运营；3、案涉物业管理费本应由开发商承担，而开发商的高度关联（人格混同）公司（新晶都物业）却主张由被告支付该物业费。只有解决案涉房产的配套设施，达到使用条件，物有所用，方得其所。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对证据的质证意见参见法庭笔录。被告对原告提交的内资企业登记基本情况表、湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初800号民事判决书、湘潭市中级人民法院（2020）湘03民终1054号民事判决书、被告拖欠原告物业管理费及滞纳金统计表、公告栏照片、《新都汇一期前期物业管理合同》的真实性无异议，本院予以确认，且能够达到原告的证明目的。对被告有异议的催交物业管理服务费通知，结合庭审查明的事实予以认定。对被告提交的两份录像及照片、公证书的真实性，结合庭审查明的事实予以确认，对其物业管理的公共区域房屋外墙瓷片脱落，没有采取维护措施的证明目的予以认定。本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，认定事实如下：2013年，湘潭市晶都酒店物业管理有限公司与原弘产房地产公司签订《新都汇一期前期物业管理合同》，合同第一条约定，物业座落于九华经济示范区学府路一号，商住两用，建筑面积约210000平方米。合同第二条约定，物业红线以内、外墙以外，属于物业管理的职责范围。合同第四条约定，物业服务包括，共用部分维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；收取物业管理服务费、有委托合同义务的水电费、有委托合同义务的有线电视收视费、燃气费等。合同第九条约定，商业物业按5元/月/平方米收取物业管理费（最终定价以物价局审批价格为准）。合同第十条约定，物业服务费按季度收取，业主或物业使用人应于每季度前一个月内交纳物业服务费用。甲方原弘产房地产公司向业主交房时，乙方湘潭市晶都酒店物业管理有限公司将向物业买受人收取12个月的物业管理费。自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费，物业受买人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或约定不明确的，由甲方原弘产房地产公司承担。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，按应付物业服务费的万分之三支付滞纳金。合同第三十二条约定，本合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十三条约定，本合同期满前贰月，业主大会尚未成立的，只要不高于50%的业主反对，乙方湘潭市晶都酒店物业管理有限公司可以自动顺延本合同服务期限直至业主委员会选聘出新的物业管理企业。2015年7月23日，原弘产房地产公司向新都汇物业服务处发出《新都汇一期交付时间确认函》，载明：“新都汇一期1#、2#、3#、4#栋商业及住宅交付时间为：2013年1月1日至2013年3月1日止。”2016年4月15日，被告衡阳市和润投资管理有限公司通过签订债务偿还协议，案外人曾展望将其名下位于湘潭九华示范区××路××号××单元××号××商铺以抵偿债务的形式交付给被告，上述房产于2016年3月24日办理房屋产权手续，登记在被告名下。上述房产总计面积共计9828.48平方米，规划用途均为商业。物业服务期满后，原告又从2016年1月1日起服务至今，但被告未付物业管理服务费。原告遂于2020年2月24日诉至湘潭市岳塘区人民法院，要求被告向原告缴纳2016年3月1日起至2019年9月30日的物业服务费及其滞纳金，湘潭市岳塘区人民法院于2020年5月20日作出（2020）湘0304民初800号民事判决书，判决生效后，被告至今未履行支付义务，亦未支付后期物业服务费，原告遂又向本院提出如诉之请。另查明，2012年12月17日，湘潭市物价局以潭价服（2012）196号《关于核定新都汇一期住宅小区物业服务收费标准的复函》中核定新都汇一期住宅小区前期物业收费标准：1、3号住宅楼前期物业收费标准：1.8元/㎡.月；4号住宅楼前期物业服务收费标准：1.6元/㎡.月；改变使用性质的住宅用于办公的按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业应加收200%。还查明，因案涉房产设备设施配备不到位，被告至今无法投入经营使用。再查明，湘潭市晶都酒店物业管理有限公司于2015年5月6日，在工商管理部门变更登记为湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司。本院认为，原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司（原湘潭市晶都酒店物业管理有限公司）与原弘产房地产公司签订的《新都汇一期前期物业管理合同》系双方真实意思表示，合同没有违反法律强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此《新都汇一期前期物业管理合同》对本案原、被告具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。合同第九条约定，商业物业按5元/月/平方米收取物业管理费（最终定价以物价局审批价格为准）。2012年12月17日，湘潭市物价局以潭价服（2012）196号《关于核定新都汇一期住宅小区物业服务收费标准的复函》中提到用于商业应在住宅楼收费标准上加收200%，即5元/月/平方米并未超过该标准。被告在庭审中提出，原告物业管理服务不到位，未完全履行义务。前期物业服务合同第四条约定，物业服务包括，共用部分维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；收取物业管理服务费、有委托合同义务的水电费、有委托合同义务的有线电视收视费、燃气费等。从被告提交的证据来看，新都汇一期商业并未有效的营运开发，原合同约定的物业管理义务原告并未彻底实施，案涉房产一直处于空置状态，其商业用途完全没有得到开发和营运，被告实际提供的物业服务工作量亦明显减少，若按其诉讼主张4元/月/平方米计算涉案房产的物业管理费显示公平，故本院酌情参照《新都汇一期前期物业管理合同》约定的1、3号住宅楼1.8元/月/平方米的标准计算，被告应交纳2019年10月1日至2020年12月31日的物业费265368.96元（9828.48平方米×1.8元×15个月）。因原告的物业服务并未完全履行到位，且被告房产因设施设备不完善无法实际投入使用，对原告主张的要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。对被告关于原告和开发商之间存在人格混同，由于开发商原因导致登记在被告名下房产不能使用，案涉物业管理费本应由开发商承担的抗辩意见，被告未提交相关证据证实，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告衡阳市和润投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司2019年10月1日至2020年12月31日期间所欠的物业管理费共计265368.96元；二、驳回原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10120元，减半收取计5060元，财产保全费3680元，共计8740元，由原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司负担5040元，由被告衡阳市和润投资管理有限公司负担3700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  戴美丽二〇二〇年十二月十五日书记员  郭颗星