天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6078号上诉人（一审原告、反诉被告）：李涛，男，1979年7月28日出生，回族，住天津市红桥区。被上诉人（一审被告、反诉原告）：天津方街商业管理有限公司，住所地天津市和平区滨江道**麦购休闲广场负**食巷小吃街办公室。法定代表人：何立鹏，总经理。上诉人李涛因与被上诉人天津方街商业管理有限公司（以下简称方街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李涛上诉请求：1．撤销一审判决，改判被上诉人退还上诉人商铺保证金10000元、商铺租金10000元、商铺基础装修费11500元、线缆差价2712.5元、内装费18000元、电表费1450元、水表费230元、联通穿线调试费330元、首月保安保洁费400元、排烟设备费用5000元、收银系统1740元、两名员工的工资27000元（开业延迟3个月，4500元/月）；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．涉案商铺租赁合同3.2条、3.3条是不对等的霸王条款，方街公司存在欺骗商户的行为，双方签订的租赁合同无效。2．方街公司存在违约情形，包括延迟交付店铺、延迟开业时间、项目推广书宣传与实际情况严重不符、未告知商户仅凭摊位备案证无法在外卖平台运营等，充分表明方街公司存在故意、恶意隐瞒事实等行为，欺骗包括李涛在内的全部商户，导致李涛承受重大直接或间接经济损失。3．双方合同约定租金已包含物业费，一审仍判令李涛支付保安保洁及垃圾清运等基本物业服务费错误。4．租赁合同系因方街公司单方通知解除。5．一审判决认为双方均不主动办理交接手续导致损失扩大，损失由双方共同分担，对此不予不认可。一审期间李涛主动联系方街公司表示其可随时办理商铺交接，一审判决后李涛当面联系方街公司搬运商铺物品遭到阻拦并报警处理，一审认定双方均不主动办理交接手续与事实不符。方街公司辩称，延期开业并非被上诉人不让开业，且租赁合同为一年期，计租和收租的时间都是自2019年10月1日开始，如果上诉人不违约，合同可以履行完毕。开业前，被上诉人进行了大量的宣传、推广，保安保洁费、垃圾清运费等费用被上诉人在招商办公室公示过，也通过微信向上诉人发送过。被上诉人从未私下与上诉人达成房租减免协议。上诉人要求被上诉人退还的保证金、租金、装修费等费用都是其自己经营所产生的费用，与被上诉人无关，其要求被上诉人退还，没有事实和法律依据。李涛向一审法院起诉请求：1．判令被告支付保证金10000元，商铺租金10000元，装修费11500元，线缆差价2712.5元，内装费18000元，电表1450元，水表230元，联通调试费330元，首月保安保洁费400元，排烟设备费5000元，收银系统1740元，2名员工三个月工资27000元（延迟开业，支付每人每月4500元）；2．案件受理费由被告负担。方街公司向一审法院提起反诉请求：1．判令原告支付2019年11月至12月租金的违约金228781元，2020年1-3月违约金118726元，4-6月违约金58029元；2．判令原告支付2019年11月至2020年5月期间保安保洁款2800元；3．判令原告支付2019年10月至2020年5月期间垃圾清运费1680元；4．判令原告支付迟到违约金赔偿金19200元；5．判令原告支付2019年11月至2020年6月期间租金80000元；6．反诉费由原告负担。一审法院认定事实：2019年6月25日原、被告签订房屋（商铺）租赁合同，约定原告租赁涉案房屋用于经营炸串，面积22平米，租期12个月，自2019年7月1日至2020年6月30日，约定于2020年6月26日前交付，如因被告原因逾期未交付，约定的租期及开业日相应顺延，被告不承担违约责任，开业日暂定2019年7月1日。租金每月保底10000元，抽成租金为营业额×16%，如抽成租金高于保底租金，于次月5日前支付超额部分。同时交付保证金1万元。如任何原因合同被解除或终止，应于5日内将涉案房屋交还，逾期按50元每平方米每日支付房屋使用费。合同第11.2.3条约定，未经被告同意，擅自提前退租，原告应承担违约责任（违约金为合同金额的10%），且原告已经支付的租金（含物业费）和保证金不予退还。因此造成被告损失的，应承担赔偿责任。同日双方签订补充协议，约定原告为FUNBOX网红小吃街天津旗舰店TOP30席签约合作商家，享有如下特权：开业活动，优先免费参与权；xx路主出入口品牌墙方街位，优先免费选择权；舞台大屏品牌独家广告1天，优先免费播出权；舞台互动区品牌独家推介活动，优先免费举办权；异业现场推广活动，优先免费参与权；品牌代金券（2800元）冲抵市场推广费（1万元），优先大V特惠权。被告提交入场前需缴费明细及微信截图，证明上述费用明细发给原告并按此实际履行。原告依据该明细交纳了相关费用，包括基础装修费、首月保安保洁费、水电表费等。2020年6月5日一审法院第一次庭审时，经询原告表示要求解除合同，并认可未将商铺返还被告，经询，被告表示同意解除合同，但原告应承担相应的违约责任，并同意收回商铺，庭下自行办理交接。至7月31日再次开庭时，经询双方均未办理商铺交接手续，原告表示系被告一直没有给通知故未办理，被告也以符合经营条件为由，不再同意解除合同，也不同意退还租金。一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应确认合法有效，均应按合同约定严格履行。本案争议焦点为原告是否有权解除合同，原告主张被告违约应承担责任的理由为：迟延交付商铺、未按补充协议履行VIP特权、商铺面积过小、擅自发放消费券等。应当明确，双方为租赁合同关系，应以该合同确认双方的主要权利义务。合同已经约定租赁面积、交付时间及逾期交付的后果，原告在明知上述约定的情况下，再以该理由解除不能成立，是否享受VIP特权及发放消费券问题均不属于主要合同义务，不构成解除租赁合同的理由，现原告擅自解约属于违约方，应承担相应的违约责任。原告作为承租人，在其不同意继续使用的情况下，判令继续履行合同将造成资源的浪费，即使原告违约，也应当准予解除，且解除为形成权，被告已经明确同意过解除合同，即发生法律效力，对于被告反悔不同意解除不予确认。原告交纳的首月租金已经使用完毕，现要求退还无事实依据，对于保证金1万元，因原告属于违约方，依照合同约定不应予以退还，原告该项请求不予支持。对于基础和内装的装修损失、线缆差价、排烟设备，均因系由原告自身经营使用，作为违约方无权主张赔偿相关损失。对于其他各项费用亦属于应由其自行负担的费用，且在合同中已经对迟延开业作出约定，被告不承担违约责任，现要求被告支付不能成立，不予支持。反诉请求中，对于租金，双方已经就解除达成一致意见，经一审法院释明，为减少损失双方均应尽快办理交接手续，但双方均不主动，导致损失的扩大，双方应共同分担相应的损失，考虑自2020年2月后疫情影响，一审法院酌定2020年11月1日至2020年1月31日期间租金3万元，由原告自行负担，自2020年2月1日至2020年6月30日期间由双方各负担50%，原告应支付被告该期间的租金和使用费共5.5万元。对于逾期交租违约金，合同约定支付首期三个月租金，但原告只交纳了一个月的，被告并未提出异议，应视为双方变更了交付方式和期限，综合考虑双方履约情况、疫情影响，对于被告主张的逾期交租违约金的请求，不予支持。对于保安保洁及垃圾清运，被告通过微信形式将缴费明细发与被告，原告亦实际按此履行，现被告主张并无不当，原告要求返还不能成立，但考虑2-3月份及之后因疫情原告一直未开业经营，该期间不应再由原告负担保安和保洁及垃圾清运，该期间费用不予支持。对于迟到违约金系被告单方意思表示，且双方并非行政管理关系，主张该违约金无事实依据，不予支持。一审法院判决：一、驳回李涛全部诉讼请求；二、本判决生效之日起十日内，李涛给付天津方街商业管理有限公司下列费用：2019年11月至2020年1月保安保洁款1200元、2019年10月至2020年1月垃圾清运费840元、2019年11月1日至2020年6月30日期间的租金5.5万元；三、驳回天津方街商业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1072.5元，由李涛负担，反诉费4446元，由天津方街商业管理有限公司负担3833元，由李涛负担613元（于本判决生效之日起十日内直接给付天津方街商业管理有限公司。）二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该合同约定被上诉人可以延期交付商铺，租期及租金均相应顺延。该合同签订后，被上诉人已将涉案商铺实际交付上诉人，上诉人自认其接收商铺后实际经营至2019年12月份，上诉人未提供充分证据证实被上诉人在履行合同过程中存在违约情形，因此，上诉人主张被上诉人违约，缺乏依据，本院不予支持。因上诉人已实际使用涉案商铺，且后因其自身原因撤场，其要求被上诉人返还保证金10000元、商铺租金10000元，本院不予支持。上诉人主张的装修费、电表、水表、排烟设备、收银系统及员工工资等损失，均系其自身经营所投入的费用，其要求被上诉人予以赔偿，依据不足，本院不予支持。一审审理时，经一审法院释明，为减少损失双方应尽快办理交接手续，上诉人未提供证据证实其主动联系被上诉人办理交接手续，对此一审法院认定因双方均不主动导致损失扩大，双方应分担相应损失并无不当，本院予以确认。综上所述，李涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2145元，由李涛负担。本判决为终审判决。审判长 刘 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年十二月二十一日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……