吉林省辽源市龙山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0402执异92号案外人：鄂军，男，汉族，1968年7月13日出生，住吉林省辽源市龙山区新兴街一委**。申请执行人：辽源市兴业建筑工程有限责任公司。法定代表人：纪长军职务：该公司执行董事。被执行人：辽源市兴鹏房地产开发有限公司。法定代表人：闫永臣职务：该公司经理。申请执行人辽源市兴业建筑工程有限责任公司与被执行人辽源市兴鹏房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，经原告申请执行，本案进入执行阶段。在执行阶段，案外人鄂军向本院提出书面异议。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人鄂军向本院提出异议请求:1.裁定中止执行（2019）吉0402民初1182号民事裁定书。2.解除对异议人所有房屋的查封。事实与理由:异议人于2013年8月23日与辽源市兴鹏房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,房屋位于永晟园小区A、B、c幢3单元107-206号房,面积696.98平方米,同年9月18日在辽源市房屋产权管理处办理了房预辽房字0107**预购预告登记,房屋产籍号:018007-0006-107。2020年11月15日异议人要办理房屋产权登记时,发现房屋被查封,经查是由于辽源市兴业建筑工程有限责任公司诉辽源市兴鹏房地产开发有限公司建设工程纠纷一案,被兴业公司申请龙山区人民法院进行了查封。异议人认为被查封房屋系异议人所有,已进行了预告登记,兴业公司申请查封错误,因此异议人请求依法中止执行,解除查封。补充意见：贵院执行行为违背法律规定,具体事实与理由如下:异议人于2013年8月23日购买了辽源市兴鹏房地产开发有限公司位于永晟园小区A、B、C幢3单元107-206号房,面积696.98平方米,总价格8921344.00元。房屋单价为每平方米12800.00元。异议人与被执行人约定首付款4461344.00元,余款446万元由异议人办理按揭贷款。异议人签订房屋买卖合同后随即办理按揭贷款,2013年9月18日办理了房屋预告登记,2013年9月2日与被执行人就首付款的支付方式签订了分期付款协议；“2013年8月14日已支付59.7万元、2013年8月15日已支付59.7万元,2013年8月16日已支付54.6583万元,2013年11月23日前支付100万元,剩余首付款项1720761.00元,在2022年12月31日前全部还清。”2015年房屋竣工验收后,异议人于2017年至2019年又陆续支付了近166万元,至今尚欠6万元未支付。房屋竣工验收后,异议人多次到被执行人处要求办理过户手续,但被执行人不予配合,理由是异议人尚有6万余元未给付,异议人认为按照协议约定最后的还款日期是在2022年12月31日,所以异议人未交付完毕并没有违背合同约定,另外双方也从未约定必须全部交付房款完毕再办理过户手续,所以被执行人不配合异议人办理过户不是异议人的过错。综上,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人的情形具备上述第二十八条的规定,因此异议人的权利应当排除人民法院的执行,请求贵院予以支持异议人的请求。辽源市兴鹏房地产开发有限公司抗辩称：答辩人于2013年8月23日与鄂军签订商品房买卖合同，房屋位于永晟园小区，面积696.98平方米，单价12800/平方米，总价8921344.00元，鄂军首付款4461344.00元，余款由鄂军按揭贷款。针对首付款双方于2013年9月2日签订了分期付款协议，协议约定：“支付首付款方式为：2013年8月14日已支付59.7万；2013年8月15日已支付59.7万；2013年8月16日已支付54.6583万元；2013年11月23日前支付100万，剩余首付款1720761.00元，在2022年12月31日前全部结清。按协议余款在2022年12月31日前结清”。此后鄂军按协议履行还款，至今鄂军尚欠6万余元未还。在2015年房屋竣工验收后，鄂军多次来答辩人处要求办理过户手续，但由于鄂军尚有6万余元未给付完毕，答辩人就未给配合办理过户至今，以上就是鄂军购买房屋的情况，请求法庭予以认定。辽源市兴业建筑工程有限责任公司抗辩称：答辩人认为案外人鄂军所提出的异议理由和出示的证据,不足以排除执行。不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度,是指经权利人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项载入不动产登记簿的事实。本案中,案涉房产的不动产登记薄登记的所有权人为被执行人辽源市兴鹏房地产开发有限公司,故人民法院对该房屋的查封措施没有不当。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”本案中,案外人鄂军所购房屋于2013年9月18日办理了房屋预告登记,但在该房屋能够进行不动产登记之日起至被人民法院查封时已超过三个月,案外人鄂军未申请登记,故该房屋的预告登记失效,不具有对抗第三人的效力。另外,案外人鄂军购买房屋后并未办理进户手续,也未对房屋实际占有使用。案涉房产至人民法院查封时没有及时办理房屋过户登记,系案外人鄂军自身原因造成的,对案涉房产被人民法院查封的后果,案外人鄂军自身存在过错。综上所述,按照执行异议形式审查的原则,案外人鄂军的异议请求,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对涉案房产排除执行的法定条件,请求依法予以驳回。经审查查明，原告辽源市兴业建筑工程有限责任公司诉被告辽源市兴鹏房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2019年6月5日作出（2019）吉0402民初1182号民事裁定书，裁定查封辽源市兴鹏房地产开发有限公司所有的位于永晟园小区107室、不动产单元号220402007002GB00003F00060136,206室、不动产单元号220402007002GB00003F00060192二处房屋房籍。现该案已进入执行阶段。在异议审查期间，案外人鄂军提交了如下证据：1、2013年8月28日辽源市兴鹏房地产开发有限公司与鄂军签订的《商品房买卖合同》一份，载明：鄂军以总价8921344.00元的价格购买永晟园小区A、B、C幢4单元107-206号房屋、买受人首付4461344.00元、贷款446万元等内容；2、2013年9月2日辽源市兴鹏房地产开发有限公司与鄂军签订的《分期付款协议书》，载明案涉房屋首付款4461344.00元分四期交付；3、、2013年9月18日预告登记权利人为鄂军、证号为：辽房房预字第010756号案涉房屋预告登记证明一份；4、2013年8月14日、15日、16日辽源市兴鹏房地产开发有限公司开具的收到鄂军永晟园小区A、B、C坐门市107-206房间首付款定金收据三份，共计1740583.00元；5、2013年9月16日辽源市兴鹏房地产开发有限公司开具的收到永晟园小区107-206商业门市鄂军（贷款）446万元收据一份；6、贷款发放及还款明细对账单八份；7、2017年12月20日至2019年5月24日辽源市兴鹏房地产开发有限公司开具的收到永晟园小区A、B、C坐门市107-206房间鄂军首付款收据六份，共计2659523.29元；8、户名为鄂军、辽源市国城建筑有限公司、宋玉英、闫永臣的账户明细对账单14分；9、宋玉英出具的情况说明一份；9、鄂军名下的进户证明、物业费、水电费、租赁合同等证据材料17份。案外人鄂军欲用以上证据证明由其购买、占有、使用案涉房屋的事实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中,案涉房屋的不动产登记薄登记的所有权人为被执行人辽源市兴鹏房地产开发有限公司，故本院对该房屋的查封符合法律规定。案外人鄂军所购房屋虽然于2013年9月18日办理了房屋预告登记,但在该房屋能够进行不动产登记之日起至今已超过三个月，案外人鄂军未申请登记,故该房屋的预告登记失效，不具有对抗第三人的效力。案外人鄂军提交的首付款账户明细对账单等银行流水证明材料显示，主要交易的付款人为辽源市国城建筑有限公司和宋玉英，且多笔转款用途为材料款及旅费，全部款项均转入闫永臣个人账户，故无法证明购房人鄂军实际支付了全部购房款的事实。至于鄂军与辽源市国城建筑有限公司、宋玉英是何种法律关系，并非执行异议审查范围。另外，案外人鄂军在购买案涉房屋后，没有采取提起诉讼等方式积极行使过户登记权利，导致案涉房屋被法院查封的后果，系案外人鄂军自身原因所致。综上所述，按照执行异议形式审查的原则，案外人鄂军的异议请求，不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对案涉房屋排除执行的法定条件，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人鄂军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王方东审判员  任振龙审判员  张 可二〇二〇年十二月二十一日书记员  武雅丹