广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7133号上诉人（原审被告）：周锡光，男，1953年5月4日出生，汉族，住广东省中山市******群丰一队。委托诉讼代理人：胡叶荣，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李逸豪，广东载信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：霍焕好，女，1950年4月7日出生，汉族，住广东省中山市***************。委托诉讼代理人：吴炳胜，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏沛珊，广东凯行律师事务所律师。上诉人周锡光因与被上诉人霍焕好房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初6945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。周锡光上诉请求：撤销一审判决，并驳回霍焕好一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定案涉合同有效是错误的。一审认为《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款属于管理性规定，不属于法律强制性规定，并认为该条的“一户一宅”规定是指村民在出售自己宅基地房屋后无权再次申请宅基地，并非指村民在拥有一块宅基地的基础上不能再买卖农村私有房屋。这是对法律的解释、理解错误。该条明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，并未表述为“农村村民一户只能申请一处宅基地”，全国人大未进行修订或悉明，不应作错误解释。“拥有”是状态、结果，而“申请”是行为，成功申请后则拥有宅基地，如允许已拥有宅基地的村民购买农村房屋宅基地，将导致农村村民圈地“一户多宅”的现象，与该条相冲突，最终损害集体村民的利益。因此，该条属于法律的强制性规定，案涉合同属于无效。二、一审法院未调查核实霍焕好及其家庭成员名下的宅基地拥有情况。一审庭审中，霍焕好确认其丈夫周仲添生前已持有一处宅基地，但霍焕好未提交相关证明材料。周锡光也在庭前提交《律师调查令》，申请调查霍焕好及其家庭成员的宅基地拥有情况，但一审法院未予出具。调取以上证据有利于查清事实，证实案涉合同违反“一户一宅”的法律规定。三、周锡光经信访咨询得知，案涉房屋无法办理过户手续，属于法律上及事实上不能履行，一审法院未征询农业农村局、自然资源局的意见，未征得村集体及村民的同意，判决周锡光协助办理过户登记手续是错误的。一审作出判决后，2020年7月30日周锡光登录中山市12345政企通服务平台，就案涉房屋是否可以过户进行信访咨询。农业农村局回复：农村宅基地的转让中，受让方需符合宅基地申请条件的农村村民按照“一户一宅”的政策，受让方已经有一处宅基地，因此无法办理转让手续。此外，案涉房屋是否过户未征得村委、村民同意，过户损害村集体及村民的利益。一审认为该交易行为不会损害村集体的利益是错误的。四、案涉房屋仅用于居住，而不包含过户，一审认定属于所有权转让，认定事实错误。霍焕好的丈夫周仲添生前与周锡光约定案涉房屋仅仅是居住，不包含过户，且认为在事实上及法律上也不能过户，如果可以过户且含过户，价格不可能为29800元。霍焕好以及丈夫周仲添一直以来都未要求过户，更能印证此事实。霍焕好立案时以房屋价值50万元为基数缴纳诉讼费，却不选择合同价款29800元为基数，说明霍焕好当时也认为此价格不含过户，否则价格是严重偏低。现霍焕好起诉要求过户是显失公平和存在重大误解的。一审不采纳周锡光的意见错误。五、诉讼费用应以案涉合同的价款29800元为基数计算，一审以霍焕好主张的50万元为基数计算，没有证据支持，更与事实不符。霍焕好辩称：一、涉案《房屋买卖合同》合法有效。1.周锡光依法对案涉房屋具有所有权，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，周锡光有权以买卖方式处分涉案房屋。霍焕好与周锡光签订书面的房屋买卖合同，体现双方就房产产权进行过户交易的真实意思表示。2.我国现行针对同一村集体经济组织成员之间的宅地基上房屋买卖事宜的相关规定及态度体现如下：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第4款“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》【粤高法（2001）42号】第12条“1991年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可以认定转让合同有效”。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条“非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法（2017）191号】第17条“农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定处理”。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：.......（四）村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地”。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（实施日期：1990-12-05，现行有效）第131条“房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效”。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》【1963年08月28日发布，现行有效】第一条第1点明确“关于宅基地使用权纠纷,社员的宅基地,包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有,一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用,长期不变。宅基地上的附着物,如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有,社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后,宅基地的使用权即随之转移给新房主,但宅基地的所有权仍归生产队所有”。从以上众多规定可以清晰看到，我国现行法律法规虽对农村宅基地使用权流转作出了一定的限定，但是并非禁止任何形式的宅基地使用权流转，更非所有最终产生宅基地使用权流转效果的合同均为无效。对于同一集体经济组织成员之间基于买卖地上房屋所导致的宅基地使用权转移，是在“房地一体”的前提下因转让房屋而相应转移宅基地使用权，该种依据“地随房走”原则产生的宅基地使用权流转情形有别于单独转让宅基地使用权，并不为法律所禁止。同时，霍焕好与周锡光均为同一集体组织成员，双方之间房屋买卖行为并不损害集体组织的利益，亦未违反限制集体土地对外流转的立法原则，不存在违反法律法规强制性规定而无效的情形。二、“一户一宅”仅为农村村民向村集体申请及分配宅基地的一项基本原则，目的在于限制重复申请宅基地，该原则并不适用于宅基地上房屋的买卖，本案霍焕好与周锡光之间的农村房屋买卖不存在履行不能的法律或事实障碍。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款确立的“一户一宅”原则不能单独割裂看待，应当结合法条上下文进行整体解释。结合该条第四款“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”的文意，霍焕好认为法律并不禁止农村村民将私有的宅基地上的房屋出售，房屋出卖人在已获得分配宅基地使用权的配额后基于标的房屋交易行为而将房屋所相对应的宅基地使用权附随房屋产权的转移而一并转移的，房屋出卖人不得再申请宅基地使用权，此才乃“一户一宅”的真正含义，该观点亦与《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条第二款中明确农村村民转让地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让的，则其住宅用地使用权可以同时流转的规定相互吻合。而非周锡光所理解的：不论后取得的宅基地使用权是通过何种方式取得，只要买受人所在的户在使用的宅基地多于“一宅”标准即属于违反“一户一宅”原则。另，周锡光在一审中所提及的《广东省农业农村厅、广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》第二点第一项亦明确规定“（一）宅基地分配原则。农村宅基地分配使用严格贯彻‘一户一宅’的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积继续沿用省规定的面积标准”，并进一步明确规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的不予批准。”因此，“一户一宅”仅仅是宅基地分配原则，在农村宅基地分配时才需要严格贯彻“一户一宅”的标准，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款中的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”亦仅系限定通过分配方式取得宅基地使用权时村民所能持有宅基地的数量，并不适用于本案的因买卖地上房屋导致宅基地使用权转移的情形。再者，上述通知全文及现行法律规定并未对办理农村房屋转移登记设置限制条件，本案的农村房屋转移登记不存在事实及法律上的障碍。三、转移标的物所有权且为霍焕好办理过户登记手续系周锡光依据《房屋买卖合同》所负有的法定义务，周锡光应当恪守。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，在买卖合同关系当中，出卖人具有交付及转移标的物所有权的法定义务。本案中，霍焕好与周锡光之间依法成立合法的买卖合同关系，办理产权过户登记系出卖人负有的法定义务，无须通过合同予以明确约定。同时，结合霍焕好已实际占有使用涉案房屋将近16年及本案历史背景等实际情况考虑，从有利于维护现有的房屋占有和维护双方既定权利、义务关系稳定等角度考虑，周锡光亦应为霍焕好办理涉案房屋的过户登记。因此，周锡光抗辩其仅负有交付房屋给霍焕好居住而无过户义务，毫无事实及法律依据。四、同一集体经济组织成员间的宅地基地上房屋买卖无须经其他集体经济组织成员同意。农村房屋属于合法的私有财产，权利人有权依法处分，他人无权干涉。再者，同一集体经济组织成员之间的宅基地上房屋买卖因房屋所在的宅基地仍保留在该集体经济组织内，未损害集体经济利益，本案双方对宅基地上房屋的处置无须经集体经济组织其他成员的同意。综上，恳请驳回周锡光的上诉诉求，以维护霍焕好的合法权益。霍焕好向一审法院起诉请求：周锡光继续履行双方于2017年12月6日签订的房屋买卖合同并协助霍焕好办理好位于中山市*****群丰一社房屋[集体土地建设用地使用证号：中府集建（1992）字第141286、0708286号；房屋所有权证号：粤房字第33854**]过户登记至霍焕好名下的手续。一审法院认定事实：1.霍焕好与周仲添原为夫妻关系，霍焕好自1977年1月1日与周仲添登记结婚后，其户口随之迁入中山市********群丰一队，成为该村村民。周锡光同为中山市*************民。2.2017年12月6日，霍焕好与周锡光签订房屋买卖合同1份，约定周锡光于2004年7月20日自愿将位于中山市浪网镇三丰管理群丰一社的房屋底层（面积116.07平方米）和二层（面积119.97平方米）两间一共四层出售给霍焕好，霍焕好已将协议好的房款29800元付给周锡光。一审庭审中，霍焕好、周锡光一致确认涉案购房款29800元已经在2004年支付完毕，并已将涉案房屋交付给霍焕好使用。3.根据霍焕好提供的房屋所有权证证[粤房字第33854**及集体土地建设用地使用证[中府集建（1992）字第141286/0708286号]显示，涉案房屋位于中山市浪网镇三丰管理区***壹社，建筑结构及层数为混合两层，基底面积116.07平方米，建筑面积236.04平方米。房产证附件图纸显示该房屋实际为两栋分开的建筑物，底层面积记录为116.07平方米，二层面积记录为119.97平方米。根据周锡光提交的中山市不动产登记资料查询结果显示，周锡光所拥有房屋位于中山市************社，不动产权证号为141286/0708286、粤房地字证第3385413号，土地权属性质为集体，房屋性质为自建两层房屋，建筑面积为236.04平方米。该房屋名下有一处查封，为霍焕好基于本案诉讼所提起。4.一审庭审中霍焕好明确其家庭名下已持有一处宅基地。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。周锡光主张涉案合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，属于违反法律强制性规定的情形，应认定为无效合同。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，该条同时规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”结合该法条上下条款理解，该规定旨在明确村集体在分配宅基地时或村民在向村集体申请宅基地时应按“一户一宅”的原则申办，该条款应属于管理性规定，不属于法律的强制性规定。且该条款中“一户一宅”的规定，应是指村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非指村民在拥有一块宅基地的基础上不能再买卖农村私有房屋。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条也明确规定农村宅基地上房屋买卖合同认定无效的情形为“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人”。故本案中，霍焕好、周锡光同属中山市*************民，同村集体之间村民进行的房屋买卖交易没有违反法律、法规的强制性规定，霍焕好与周锡光之间的房屋买卖交易合法有效。霍焕好与周锡光所签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，当事人应恪守履行。周锡光主张涉案合同因违反法律禁止性规定而无效，于法无据，一审法院不予采纳。霍焕好依约向周锡光履行支付购房款义务后，周锡光应协助霍焕好办理房屋过户登记手续，将涉案房屋过户登记至霍焕好名下。霍焕好诉请判令周锡光继续履行双方于2017年12月6日签订的房屋买卖合同并要求周锡光将涉案房屋过户登记至其名下，理据充分，一审法院予以支持。周锡光抗辩称涉案房屋交易实质并不涉及房屋所有权转让，只是转让房屋使用权，即允许霍焕好使用房屋至房屋不能居住为止。但涉案合同已明确约定周锡光将房屋“出售”霍焕好，甲方乙方位置分别为“出卖方”、“购买方”，合同的名称为“房屋买卖合同”，以上合同内容已清晰表示双方关于涉案房屋进行的是买卖交易，没有产生任何歧意。周锡光的上述主张与合同约定不符，对该抗辩意见，一审法院不予认定。对于合同是否显失公平或存在重大误解，周锡光未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对其认为涉案合同显失公平或存在重大误解，一审法院不予采纳。对于涉案房屋买卖交易能否履行的问题。一审法院认为，涉案房屋交易属于同村村民之间对个人私有财产的合法处分，且该交易行为不会损害该村集体的利益（涉及宅基地即使交易后仍保留在该集体经济组织内，不会引起该集体经济组织所拥有宅基地减少的后果），应受法律保护。且涉案房屋名下除本案查封以外不存在其他查封或抵押，符合办理过户的条件。因此，涉案房屋买卖交易具备继续履行的基础。同时，虽然涉案房屋买卖合同记载房屋的信息为“房屋底层（面积116.07平方米）和二层（面积119.97平方米）两间一共四层”与不动产登记信息不完全吻合，但与霍焕好提供的房屋所有权证附带图纸显示的登记信息一致，且房屋的总平方数也与不动产登记信息中建筑总面积一致，因此可认定涉案房屋买卖合同中记载的交易房屋就是涉案不动产登记资料查询结果中所显示的房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、霍焕好与周锡光继续履行双方于2017年12月6日签订的房屋买卖合同；二、周锡光于判决发生法律效力之日起十五日内协助霍焕好办理房屋过户登记手续，将位于中山市浪网三丰管理区群丰一社房屋[集体土地建设用地使用证号：中府集建（1992）字第141286、0708286号；房屋所有权证号证号：粤房字第33854**户登记至霍焕好名下。一审案件受理费8800元，诉讼保全费1520元，以上合计10320元（霍焕好已预付），由周锡光负担（该款周锡光于判决生效之日起七日内迳付霍焕好）。二审期间，周锡光向本院提交以下新的证据：中山市12345政府服务热线网站上的咨询回复内容，拟证明农业农村局回复称周锡光的房屋无法过户到霍焕好名下，无法办理过户手续。经质证，霍焕好对该证据的真实性、关联性不认可，并认为：1.该意见的回复主体是农业农村局，但有关宅基地上房屋的过户手续是属于自然资源局管辖的范畴，农业农村局无权就本案的农村房屋是否可以过户作出回复意见。2.从农业农村局的回复意见也可以看到，该局认为要贯彻“一户一宅”原则是在农村宅基地使用权转让的情况下，本案中双方买卖的是地上的房屋，而非宅基地使用权，本案房屋所对应的宅基地使用权之所以同时流转是基于房地一体原则，本案的房屋转让情形有别于回复意见中所说的农村宅基地使用权转让，因此农业农村局有关回复意见不能适用于本案。3.现有法律没有明确禁止基于房屋买卖情形下的宅基地使用权一并流转。霍焕好未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为霍焕好与周锡光签订的房屋买卖合同的合同效力问题。虽然根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。但上述法律关于农村村民“一户一宅”的规定属于管理性质的禁止性规定，并非效力性质的禁止性规定。该规定旨在明确村集体在分配宅基地时或村民在向村集体申请宅基地时应按“一户一宅”的原则申办，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非指村民在拥有一块宅基地的基础上不能再买卖农村私有房屋。农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可以认定转让合同有效。因此，周锡光可以将农村宅基地连同其上的房屋一并转让给本集体经济组织内的成员霍焕好。故周锡光主张涉案房屋买卖合同违反了“一户一宅”的法律强制性规定，双方的转让行为应属无效的上诉理由，理据不足，本院不予支持。霍焕好与周锡光所签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人应恪守履行。涉案房屋除本案查封以外不存在其他查封或抵押，符合办理过户条件。霍焕好依约向周锡光履行支付购房款义务后，周锡光负有交付及转移房屋所有权的法定义务，故周锡光应协助霍焕好办理房屋过户登记手续，将涉案房屋过户登记至霍焕好名下。综上所述，周锡光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由周锡光负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年十二月四日书记员 张欣琪