辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7100号上诉人（原审原告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：高勇，男，1971年8月25日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张玉琼、刘云峰，辽宁君顾律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地大连市金州区站前街道吴家村丘号**/div>法定代表人：王宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，该公司职员。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称“宜华集团”）因与被上诉人高勇、原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称“宝林集团”）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宜华集团上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人提供的《商品房买卖合同》在实质内容上不符合合法有效的要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定”和《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，且高勇也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该《商品房买卖合同》是效力待定的合同（或者说是不合法的合同），绝不是合法有效的合同，不符合执行规定第二十九条第一项的要件。二、一审法院仅根据被上诉人提供的《离婚协议书》便认定案涉房屋为被上诉人在本辖区内用于居住的唯一住房，缺乏事实及法律依据。执行异议阶段法院查明，除案涉房屋外，被上诉人在本辖区内有多处住宅：在本案审理阶段，被上诉人承认除了案涉房屋外，其名下还有住宅，虽然被上诉人提交了离婚协议书，但离婚协议书所称的房屋仍登记在其名下，根据《物权法》第九条及第十七条的规定，从法律角度不动产权属证书才是权利人享有的证明，而非离婚协议书，因此登记在被上诉人名下的房屋所有权仍归被上诉人，故被上诉人不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。高勇辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、案涉房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。1、在法院查封之前被上诉人已与宝林集团就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。2、在人民法院查封之前被上诉人已合法占有案涉房屋。3、被上诉人已支付了全部购房款。4、因案涉房屋存在在建工程抵押，被上诉人至今无法办理产权证明。二、退一步讲，即使按照原审判决认定的适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被上诉人原审庭审时提交的离婚协议书、离婚证也明确证明了被上诉人名下位于大连市金州区的房屋已于2012年3月9日归其前妻崔娟所有，案涉房屋为被上诉人在本辖区内用于居住的唯一房屋，也完全符合该规定情形，被上诉人对案涉房屋享有的权利能够排除执行。辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。高勇向一审法院起诉请求：1.判令不得执行位于大连市金州区的房屋并解除査封；2.请求判令由二被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46,547,216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46,547,216元，于判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7,009,440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；一审法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2015年10月23日被查封。沈阳市中级人民法院在执行吉林银行股份有限公司沈阳分行与被告宝林集团等金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的房屋4套。2019年1月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执877号移送执行函，将其查封的四处房屋交由本院执行，对上述四处房屋的续封、解封、变价分配等后续执行工作，由一审法院办理，该院不再负责。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。2014年5月14日，原告高勇与宝林集团《签订商品房买卖合同》及补充协议，购买案涉房屋，房屋总价款为537,195元。2014年5月26日，宝林集团向高勇出具金额为537,195元的《销售不动产统一发票》，发票中备注：全部房款已收讫。原告高勇于2014年8月12日实际占有、使用该房屋至今。原告高勇名下在大连地区有位于金州区斯大林路房屋一套，建筑面积45.4平方米，登记时间为2010年8月3日，系经济适用住房，有抵押债务17万元。2012年3月9日，高勇与崔娟离婚，离婚协议书约定该45.4平方米房屋归女方所有，房贷由女方承担。原告高勇对本院的执行行为提出异议，一审法院驳回了高勇的异议请求，高勇遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为：已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，原告仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。原告向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买商品房，原告系案涉商品房的消费者。宝林集团因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在宝林集团名下但已出卖给原告的商品房采取执行措施时产生的争议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，房屋为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，原告已按照合同约定支付全部购房款，原告的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：不得执行位于大连市金州区的房屋。案件受理费9170元（原告已预交）、公告费300元(宜华集团已预交)，由第三人宝林集团负担负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，被上诉人享有的权利是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查被上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案各方当事人提交的证据及当庭陈述审查，在案涉房屋以外被上诉人名下在本辖区已有一套房屋，被上诉人提交了离婚协议书、离婚证以证明该房屋已于2012年3月9日其离婚时协议归其前妻所有，被上诉人因该房屋有抵押贷款故一直未过户至其前妻名下，但被上诉人名下有其他用于居住的房屋确系不争的事实，被上诉人提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项规定的情形，上诉人要求驳回被上诉人的诉讼请求应该得到支持，一审法院对此认定不正确，本院依法予以纠正维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林公司负担为宜。综上，宜华集团的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7651号民事判决；二、驳回高勇的诉讼请求。二审案件受理费9170元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年十二月二十八日书记员  李波