广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4191号上诉人（原审被告）：开平万冠实业有限公司，住所地：广东省开平市*********。统一社会信用代码：914************95。法定代表人：潘仕早，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许晓峰，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甄锦湘，男，1970年2月17日出生，汉族，住广东省开平市****。公民身份号码：440************33。委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍锦燕，广东知成律师事务所律师。上诉人开平万冠实业有限公司（以下简称万冠公司）因与被上诉人甄锦湘商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万冠公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法重新判决；2.本案诉讼费用由甄锦湘承担。事实和理由：一审法院认定涉案房屋交付时间为2019年3月1日有误，应认定2018年11月30日为涉案房屋交付时间。一、《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）项约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，因此，在甄锦湘没有收到万冠公司的通知时，甄锦湘应按合同的约定到万冠公司处办理收楼手续，万冠公司并没有通知甄锦湘前来办理交楼手续的义务。二、甄锦湘是万冠公司的广告合作方，为万冠公司制作广告，对涉案的房屋的进度、何时达到交付条件等相当清楚。因甄锦湘没有前来收楼，且在多次通知无果后，万冠公司于2019年1月25日通过EMS通知甄锦湘过来办理收楼手续，甄锦湘于2019年1月26日收到通知，但其却无理拖延，于2019年5月6日才来办理收楼手续。综上所述，商品房买卖合同是双务合同，买受人既有缴纳房款的义务，同时也应履行收楼的义务。甄锦湘明知双方约定在商品房所在地办理交楼手续，也清楚涉案房屋的进度，但甄锦湘却怠于履行收楼的义务。即使在收到万冠公司发出的书面通知后，仍拖延数月再来办理收楼手续。因此，甄锦湘怠于收楼的结果应由甄锦湘自行承担。涉案的房屋于2018年11月30日已具备交付条件，甄锦湘理应接收房屋，但甄锦湘却无故拖延，应对其怠于收楼承担相应的后果，应视为涉案房屋于2018年11月30日已交付甄锦湘使用，逾期交付的天数应为487天。因此，涉案的违约金应当调整为52898.62元（543107元×487×0.0002）。一审认定涉案房屋交付时间错误，请依法改判。被上诉人甄锦湘辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定应于2017年7月31日前向甄锦湘交付符合条件的房屋,但约定的交楼时间届满后，万冠公司一直未能交付符合法定交楼条件的房屋。其后，万冠公司在仅通过了《竣工联合验收终审意见书》、尚未符合商品房验收合格的情况下，于2019年1月25日通知甄锦湘收楼，该《收楼通知书》告知甄锦湘应于2019年3月1日前收楼。一审法院认定甄锦湘于2019年3月1日收楼，计算逾期违约金，并计算逾期交楼违约金的截止时间为2019年3月1日，甄锦湘对此没有异议。因此，一审法院判定的逾期交楼违约金正确，驳回万冠公司的上诉请求。甄锦湘向一审法院起诉请求：1.判令万冠公司支付逾期交付商品房违约金69952元；2.本案诉讼费由万冠公司承担。一审法院判决：一、开平万冠实业有限公司应在判决生效之日起十日内支付逾期交付商品房违约金62783.17元给甄锦湘；二、驳回甄锦湘的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取774.4元，由甄锦湘负担79.4元，由开平万冠实业有限公司负担695元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对万冠公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案房屋实际交付时间的认定。万冠公司上诉主张涉案房屋于2018年11月30日已具备交付条件，甄锦湘没有主动前来收楼，且经多次通知后无故拖延，故应视为涉案房屋于2018年11月30日已交付给甄锦湘使用。本案中，根据《开平市工程建设项目竣工联合验收终审意见书》显示，2018年11月30日，开平市住房和城乡建设局等单位在涉案房屋所属楼宇确认“符合要求”或“同意备案”，且开平市公安消防大队、江门市公安消防局分别于2018年6月29日、2018年7月24日出具《建设工程消防验收意见书》，评定涉案工程的消防验收合格，故本院认定涉案房屋符合双方约定交付条件的时间是2018年11月30日。但上述竣工验收的材料仅反映案涉商品房已竣工验收的情况，并不能反映案涉商品房已实际交付给甄锦湘。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，案涉商品房的交付时间应以商品房实际交付给甄锦湘之日确定。万冠公司于2019年1月25日才向甄锦湘邮寄送达《收楼通知书》，甄锦湘于2019年1月26日签收，《收楼通知书》其中记载“本公司请您在2019年3月1日前与本公司预约具体收楼时间，且最终收楼时间不得迟于2019年3月1日”的内容。甄锦湘于2019年5月6日办理了收楼手续，在《收楼通知单》上签名确认，万冠公司也在开发商处盖章、签名确认。甄锦湘办理收楼手续的时间超出《收楼通知单》要求的时间，故涉案房屋交付的时间应为2019年3月1日。因此，一审法院认定涉案房屋交付时间为2019年3月1日，违约金应自2017年8月1日计算至2019年3月1日，合共578天，并无不当，本院予以维持。万冠公司主张根据《商品房买卖合同(预售)》第十一条第（二）项约定，甄锦湘应主动前来办理交楼手续，万冠公司没有通知的义务。该约定的前提是该合同第十一条第（一）项所约定的“出卖人应当自2017年7月31日前向买受人交付该商品房”，而涉案房屋已经逾期交付，万冠公司要求业主自行主动前来办理交楼手续没有任何依据，也不合符常理。商品房的交付是出售方应履行的义务，万冠公司作为商品房的出售方应承担商品房实际交付的举证责任。万冠公司认为其已多次通知甄锦湘前来收楼，甄锦湘无故拖延，但其并无相关的证据予以证明。其后，甄锦湘在收到万冠公司发出《收楼通知书》后前来办理收楼手续，因甄锦湘超出《收楼通知单》要求的时间来办理收楼手续，故一审法院认定涉案房屋交付时间为《收楼通知单》要求的期限即2019年3月1日，并无不当。因此，万冠公司上诉主张涉案房屋交付时间为2018年11月30日，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，万冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1369.57元，由上诉人开平万冠实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二〇年十二月十四日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢王志恒