汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初2569号 原告：汉中恒宇物业管理有限公司。住所地：汉中市南郑区大河坎镇中所营村**。 法定代表人：陈奕纲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张孝中，该公司办公室主任。 被告：杨龙军，男，生于1965年5月29日，汉族。 原告汉中恒宇物业管理有限公司与被告杨龙军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉中恒宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年7月18日至2020年7月18日11号楼3单元506室和9号楼1单元401室以及自2017年10月19日至2020年10月19日12号楼118号门面房物业管理服务费各项合计6159.77元；2、判令被告支付拖欠原告物业管理费滞纳金10602.99元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年前后，因大河坎镇江南西路片区公路扩建改造，原中所营村九组、十组片区的私有住房统一拆迁，集中安置在中所新城安置区内。2017年4月该安置区住房竣工验收后，大河坎江南西路片区综合开发建设项目指挥部为了确保中所营村九组、十组村民入住后的用电、用水、环境卫生及安全管理等问题，委托原告负责对该小区内的物业进行全面管理。2017年7月18日，被告按拆迁顺序自愿选择了中所新城安置区11号楼3单元506室、9号楼1单元401室、12号楼118号门面房，被告签收了交房通知单、业主信息登记表、入户声明、高层房屋交房验收确认表后，自愿与原告签订了《物业管理服务合同》。办理了房屋交接手续被告装修入住，原告按照合同约定履行了应尽的责任和义务，被告未按双方签订的物业管理房屋合同支付原告前三年物业管理服务费。期间原告通过电话、短信、在被告门口张贴催收物业费告知书等方式多次向被告催要未果，故诉至法院，请求法院依法判决。 被告杨龙军辩称，1、原告诉称被告在中所新城安置区安置所有11号楼3单元506室、9号楼1单元401室及12号楼118号门面房属实，但被告实际入住的只有9号楼1单元401室，11号楼3单元506室一直都是空置，近期开始装修但也没有入住，门面房仅作为柴房堆放一些杂物；2、物业费不交也是不可能的，但被告是移民安置户，土地被占也没有其他收益，物业费这么高交不起，同时，被告认为物业费用应由政府承担一部分。 经本院审理及查明的事实：被告系中所新城安置区9号楼1单元401室、11号楼3单元506室及12号楼118号门面房业主。2017年7月18日被告就9号楼1单元401室、11号楼3单元506室两套住房与原告签订了《物业管理服务合同》，2017年10月19日被告就12号楼118号门面房与原告签订《物业管理服务合同》。三份合同载明：9号楼1单元401室（多层）面积为104.7平方米、11号楼3单元506室（多层）面积为121.25平方米、12号楼118号门面面积为21.39平方米。多层住宅每月每平方米0.5元；商铺每月每平方米2元，按年一次性计收；公摊水电费用按年一次性预收120元/年/户（每月10元），年底按实际电费水费平均公摊，多退少补；生活垃圾清运费4元/月/户（48元/年），按年一次计收；物业管理服务费实行按年收费；被告必须在每年年初自觉、主动向原告交纳次年物业费（以此类推），不得拖欠和无故拒交，否则按3‰收取滞纳金等内容。合同签订后，被告向原告缴纳了2017年10月19日至2018年10月18日的12号楼118号门面房物业费513.4元，其余房屋物业费及其他费用至今未按合同约定向原告交纳。现原告诉至本院，诉请请求如前所述。审理中，原告自愿将2018年10月19日至2020年10月19日12号楼118号门面房的基础物业费由每年2元/平米调整为每年1元/平米。 另查明，中所新城安置区至今未成立业主委员会。自2018年4月1日起，汉中市南郑区中心城区生活垃圾处理费收费标准由原每户每月4元调整为每户每月5元。 上述事实，有原告委托诉讼代理人及被告当庭陈述、原告营业执照及法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《物业管理服务合同》、收款收据、交房通知单、业主信息登记表、入户声明、房屋交验确认表、物业费催收通知书张贴照片、催缴物业费公告函、生活垃圾处理费收费标准、证明等证据载卷，本院予以确认。 本院认为，首先，依法成立的合同，自成立时起生效。原、被告于2017年7月18日及2017年10月19日分别就被告的安置房屋签订了《物业管理服务合同》，该合同约定的物业服务费及相关费用的标准、交费时间等内容明确，合法有效，对双方具有约束力，原告依约向作为业主的被告提供了物业管理服务后，被告理应按照约定向原告支付相关费用。被告辩称物业费应由大河坎镇政府承担一部分无事实及法律依据，本院不予采纳；其次，原告主张变更公摊水电费收费标准，双方无此补充约定，原告亦未提供相应变更标准的证据予以证明，故本院不予采纳，但考虑被告系拆迁安置户，按就低原则处理，其他标准依照双方签订的物业服务合同中的约定标准计算各项费用。原告主张的生活垃圾清运处理费的调整有南郑区大河坎镇环境卫生管理所收费标准及证明为依据，本院应予支持。11号楼3单元506室房屋因无人入住，根据《陕西省物业服务收费管理办法》（陕发改价格[2019]924号）要求及相关规定，该房屋自2017年7月18日至2020年7月18日期间的基础物业费按70%计算；最后，原告自愿将2018年10月19日至2020年10月19日12号楼118号门面房的基础物业费由每年2元/平米调整为每年1元/平米，系其自由处分之权利，且不违反法律规定，本院予以确认。 根据双方签订的物业服务合同约定，其中，被告9号楼1单元401室房屋自2017年7月18日至2020年7月18日欠物业费1884.6元（0.5元×104.7×36个月）、公摊水电费344.7元（2017年7月18日至2020年7月18日）、垃圾清运费168元（2017年7月18日至2018年7月18日48元+2018年7月18日至2020年7月18日120元），以上小计2397.3元。被告11号楼3单元506室房屋自2017年7月18日至2020年7月18日欠物业费1527.75元（0.5元×121.25×36个月×70%）、公摊水电费360元（2017年7月18日至2020年7月18日）、垃圾清运费168元（2017年7月18日至2018年7月17日48元+2018年7月18日至2020年7月18日120元），以上小计2055.75元。被告12号楼118号门面房自2018年10月19日至2020年10月19日欠物业费513.36元（1元×21.39×24个月），以上物业费、公摊水电费、垃圾清运费合计4966.41元。对于原告主张被告承担滞纳金的问题，首先，原、被告在合同中约定的滞纳金标准为每日3‰，明显过高，根据实际，本院调整为每月9‰；其次，双方的物业服务合同约定物业管理费实行按年收费，在每年年初交纳次年物业费，该约定虽无具体交纳时间，但可见被告应当在物业费到期之前交纳下一年的物业服务费，结合物业费标准，被告9号楼1单元401室、11号楼3单元506室房屋每年应支付的物业费为1137.45元，被告逾期三年未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为737.06元（1137.45元×36×9‰+1137.45元×24×9‰+1137.45×12×9‰）；被告门面房每年应支付的物业费为256.68元，被告逾期两年未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为83.16元（256.68×24×9‰+256.68×12×9‰）。两套房屋及门面房物业费滞纳金合计820.22元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告杨龙军应在本判决生效之日起十日内向原告汉中恒宇物业管理有限公司支付其中所新城安置区9号楼1单元401室和11号楼3单元506室（2017年7月18日至2020年7月18日）以及12号楼118号门面房（2018年10月25日至2020年10月25日）的物业服务费、公摊水电费、垃圾清运费等4966.41元、违约金820.22元，合计人民币5786.63元； 二、驳回原告汉中恒宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 （如果被告杨龙军未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息） 本案受理费219元（原告已预交），减半收取110元，由原告汉中恒宇物业管理有限公司、被告杨龙军各负担55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  李 凡 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  马宓宓 书 记 员  朱丽荣