上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8935号上诉人(原审原告)：上海汪满企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王智胜，总经理。委托诉讼代理人：韩超，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李轶贇，女，1987年7月1日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人(原审被告)：丁鸣，男，1981年5月13日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人(原审被告)：上海圣逸酒店有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李轶贇，执行董事。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：李占兵，上海明伦律师事务所律师。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：吴海秀，上海明伦律师事务所律师。原审第三人：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：周艺菲。上诉人上海汪满企业管理有限公司(以下简称“汪满公司”)因与被上诉人李轶贇、丁鸣、上海圣逸酒店有限公司(以下简称“圣逸公司”)，原审第三人上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初12543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪满公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持汪满公司在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：1、2017年4月28日汪满公司与李轶贇签订《租赁合同》，约定汪满公司向李轶贇出租位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号楼一楼101-1至101-7室及二楼整层的房屋(以下简称“系争房屋”)，用于经营城市便捷酒店。同时，汪满公司与丁鸣签订《西上海壹号商业街物业房屋合同》及《补充协议》。2018年7月汪满公司与李轶贇就租金支付情况进行核对，李轶贇承认至2019年1月27日需向汪满公司支付租金人民币600，265元(以下币种均为人民币)。加上2019年1月28日至3月13日，应付租金225，706.95元，2019年3月14日至2019年3月31日房屋占用费90，282.78元，减去李轶贇已付65万元，多计算物业管理费和综合管理费17，916.74元，总计李轶贇尚有款项248，337.99元未支付。2、李轶贇于2018年12月7日支付的1万元、2018年12月10日支付的2万元及2019年2月2日支付的1万元均不应被认定为其支付的租金。因为汪满公司曾为李轶贇垫付多笔费用，故上述前两笔款项系李轶贇归还汪满公司的，不是租金。至于上述最后一笔，系因汪满公司未李轶贇向案外人窦正乐借款20万元提供担保，该笔钱款系李轶贇支付窦正乐的借款利息，由汪满公司转交窦正乐。3、李轶贇于2019年3月11日向万街公司支付的20万元不应被认定为其代汪满公司向万街公司支付的租金。万街公司对该笔款项前后陈述不一致，存在李轶贇与万街公司恶意串通损害汪满公司利益之情况。该20万元系李轶贇支付万街公司的签约保证金。李轶贇、万街公司直至一审开庭前从未告知汪满公司该笔款项的存在。李轶贇、万街公司无任何证据证明其作出过代为清偿租金的意思表示。一审判决认定该20万元系李轶贇支付的租金错误。综上，李轶贇、丁鸣、圣逸公司欠付租金构成根本违约，汪满公司依约享有合同解除权，没收李轶贇、丁鸣、圣逸公司支付的押金，李轶贇、丁鸣、圣逸公司还应当支付免租期租金457，684元，并按合同约定支付违约金。李轶贇、丁鸣、圣逸公司共同辩称，汪满公司所述600，265元是当事人双方于2018年10月17日最后一次对账形成的总欠额账单。600，265元不仅是租金，还包括了物业管理费和综合管理费。汪满公司认可李轶贇已支付65万元，实际上李轶贇已支付69万元。另外4万元的具体支付情况为2018年12月7日支付1万元、2018年12月10日支付2万元及2019年2月2日支付1万元，这三笔款项均是李轶贇转给汪满公司法定代表人王智胜的女儿王欢的，因为王智胜账户冻结了，经他同意付给了王欢，王智胜在微信上予以确认了，这4万是租金，加起来一共是69万。再加上2019年3月11日支付的20万元，李轶贇总计支付89万元，故李轶贇没有欠付租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。万街公司述称，同意李轶贇、丁鸣、圣逸公司的辩论意见，请求二审法院维持原判。汪满公司向一审法院起诉请求：1、李轶贇支付租金591，647.68元；2、李轶贇偿付拖欠租金的违约金591，647.68元；3、丁鸣支付物业管理费和综合管理费297，323.06元；4、丁鸣偿付拖欠物业管理费和综合管理费的违约金128，730.58元；5、李轶贇支付免租期租金457，684元；6、李轶贇恢复房屋原状并返还房屋，支付至返还之日止的占用使用费(按合同约定的租金、物业管理费和综合管理费标准的双倍计算)；7、丁鸣对李轶贇的债务承担连带清偿责任；8、圣逸公司对李轶贇和丁鸣的债务承担连带清偿责任。一审审理中，汪满公司多次变更诉讼请求，租金金额从591，647.68变更为359，767.18元、369，767.18元；综合管理费从148，661.53元变更为107，830.97元、104，513.37元。最后一次开庭时，汪满公司表示，李轶贇就房屋租赁合同除押金457，684元外还支付了2，865，932元，该款中包含物业管理费和综合管理费477，776元、消防验收费25，000元，故实付房屋租金为2，363，156元，因至2019年3月13日共应支付房屋租金2，971，810.95元、物业管理费和综合管理费477，776元，故李轶贇已付清物业管理费和综合管理费，尚欠房屋租金608，654.95元，据此，汪满公司最终变更诉讼请求为：1、确认汪满公司与李轶贇签订的《租赁合同》及与丁鸣签订的《补充协议》已于2019年3月13日解除；2、李轶贇支付拖欠的房屋租金608，654.95元；3、李轶贇支付因拖欠租金产生的违约金295，926.89元(自2019年1月14日至2019年3月13日，按日租金5，015.71元标准计算)；4、李轶贇支付因未能及时返还房屋产生的房屋占用费90，282.78元(自2019年3月14日至2019年3月31日，按日租金5，015.71元标准计算)；5、李轶贇支付免租期租金457，684元；6、丁鸣就李轶贇的债务承担共同清偿责任；7、圣逸公司就李轶贇和丁鸣的债务承担共同清偿责任。一审审理中，汪满公司申请证人丁某某出庭作证，欲证明丁某某与丁鸣间存在借款关系，2018年8月30日的2万元系丁鸣向丁某某支付的利息。证人当某陈述称：其不认识丁鸣，其与王智胜存在借款关系，王智胜向其借款20万元，后王智胜表示其银行卡被查封，让他人归还这20万元，即本案被告李轶贇和丁鸣夫妻，借款利息2万元是由王智胜给其的。汪满公司、李轶贇、丁鸣、圣逸公司、万街公司对证人证言的真实性均表示认可。双方争议事实为李轶贇欠付租金金额即其实际支付款项数额。汪满公司起诉时以双方于2018年7月23日和8月17日两次对账李轶贇书面确认的欠款金额为依据，认为其拖欠2018年度租金600，265元，加上2019年1月1日至2019年3月29日的租金441，382.68元，扣除其于2018年12月支付的45万元，尚欠租金591，647.68元。2018年1月1日至2019年3月29日的物业管理费和综合管理费均未支付，拖欠金额分别为148，661.53元，合计297，323.06元。即截止至2019年3月29日李轶贇总计拖欠费用888，970.74元。后，汪满公司对拖欠租金金额变更为2019年1月27日前109，060元(应付2，288，420元、已付2，179，360元)、2019年1月28日至3月13日225，707.18元、垫付消防验收费25，000元，合计359，767.18元；综合管理费变更为2018年4月28日至2019年3月13日计107，830.97元(物业管理费因属另外合同关系，不再主张)。即截止至2019年3月13日李轶贇总欠租金及综合管理费为467，598.15元。最终，汪满公司又以李轶贇已结清物业管理费和综合管理费为由，主张其拖欠房屋租金即总欠费用为608，654.95元。李轶贇表示，欠条所载金额为总欠款(含物业管理费和综合管理费)而非仅房屋租金，且对汪满公司所述的已付款项有异议，认为其未欠付租金。对于落款日期为2018年7月23日的欠条“房租总下欠518，137元，到9月底房租”，汪满公司起诉时提交了打印版明细，上载明，①2018年2-4月房租457，684元，于2018年3月23日支付250，000元，欠207，684元；②2018年5-7月房租457，684元，于2018年6月5日支付190，556元，欠267，128元；③垫付消防验收费25，000元(以上共欠付499，812元)；④6月6日支付2万元、6月27日支付万街10万元、5月6日支付2万元、7月7日支付万街99，359元(合计付239，359元)；⑤2018年8-10月房租457，684元；⑥7月23日支付20万元。由上述计算得出欠款518，137元，仅为拖欠的房租。李轶贇则表示518，137元系双方对截止至2018年10月27日拖欠的租金、综合管理费和物业管理费进行对账后计算得出的，因10月13日应付下一期(2018年10月28日至2019年1月27日)租金，故写“到9月底”的意思是应在9月底前支付，同时提交了2018年7月23日双方对账时王智胜出具的打印＋手写记录复印件，上载明：①2018年2-4月房租457，684元，于2018年3月23日支付30万元，欠157，684元；②2017年11月至2018年4月物业费119，444元未付；③2018年5-7月房租457，684元，于2018年6月5日付26万元，欠197，684元；④2018年5月至10月物业费119，444元未付；⑤垫付消防验收费25，000元(以上共欠付619，256元)；⑥6月6日支付2万元、6月27日支付万街10万元、5月6日支付2万元、7月7日支付万街99，359元(合计付239，359元)；(619，256-239，359=379，897-119，444=260，453元)⑦8月至10月房租457，684元＋260，453元=718，137元；⑧7月23日还20万元，剩518，137元。但汪满公司起初否认该手写记录的真实性，坚持该欠款金额仅为房租，不含物业管理费和综合管理费。最后一次开庭时，其在反驳李轶贇所述支付款项中未明确款项性质，不认可其所述的付款中先行扣除物业管理费和综合管理费时表示，李轶贇提交的2018年7月23日对账单里明确计算过应当支付的物业管理费和综合管理费，经法院追问该对账单的真实性时，其表示认可。对于落款日期为8月17日的欠条“房租总下欠600，265元，到12月房租”，汪满公司在第一次陈述时表示，7月23日欠条是截止9月底房租、8月17日欠条是截止12月底房租，出具第二份欠条前，李轶贇付过部分房租，有的是现金有的是转账，故金额为600，265元。李轶贇表示，8月17日的欠条金额应该是在7月23日欠条金额的基础上，增加了2018年10月28日至2019年1月27日的房租和2018年10月28日至2019年4月27日的物业管理费和综合管理费，再扣除其已付金额得出的；欠条的落款日期有误，应该是10月17日，因为10月13日应付下一期租金和半年管理费，故双方再次对账，写“到12月房租”亦是因为系12月底前应付款项(1月13日应付下一季度房租)；扣除的已付金额是2018年8月14日至10月17日期间的，即其付款清单所列的47万元加上其店长以现金方式返还给王智胜的消防验收款25，000元，即518，137元＋457，684元＋119，444元-470，000元-25，000元=600，265元。汪满公司在法院要求其对该金额的计算方式进行说明时表示，该欠条的确是在应支付下一季度租金时双方对账形成的，应该是10月份；欠款金额应是在7月23日欠条金额上加2018年11月至2019年1月的租金，但未包括管理费；期间李轶贇支付的款项应为32万元；不认可收到过消防验收费25，000元。对于其所述的结算方式，无法得出欠条金额，汪满公司未作出合理解释。因汪满公司前后陈述不一，亦不能当某说明李轶贇付款明细，一审法院要求双方分别制作付款明细清单，但汪满公司未能提供，仅对李轶贇提供的付款明细做出确认或否认的表示，有异议部分为：①2017年11月7日57，684元(POS机付款至案外人)、②2017年11月30日10，000元、③2018年8月14日10，000元(支付给张成璐)、④2018年8月15日100，000元(现金)、⑤2018年8月30日20，000元(支付给王智胜之女王欢)、⑥2018年9月9日20，000元(支付给窦正乐)、⑦2018年12月7日10，000元(支付给王欢)、⑧2018年12月10日20，000元(支付给王欢)、⑨2019年1月23日200，000元(向窦正乐借款用以支付租金，窦正乐直接付款给王智胜)、⑩2019年2月2日10，000元(支付给王欢)。对上述款项，汪满公司认为①与本案无关、②系偿还其垫付的广告费、③系李轶贇向张成璐支付的借款利息、④未收到、⑤系支付丁某某利息、⑥系支付窦正乐利息、⑦⑧⑩系支付其他借款利息、⑨系李轶贇与窦正乐间的借款关系，与本案无关。对此，一审法院认定如下：双方对两份欠条的真实性并无异议，而2018年7月23日欠条金额的组成中，并未载明截止2018年1月27日前尚有欠付租金或管理费的情况，故对于双方争议的前述付款①应为支付的租金、②应为其他费用(李轶贇后对此予以确认)。对于双方争议的其他付款分为两个阶段，一为2018年8月14日至10月17日期间的③④⑤⑥；二为2018年10月17日之后的⑦⑧⑨⑩。其中两份欠条金额的组成，汪满公司的陈述不仅前后矛盾，无法自圆其说，且存在恶意隐瞒事实的主观故意，法院不予采信。李轶贇所述的付款③汪满公司后予以确认，付款⑤法院认为汪满公司的抗辩难以采信且与证人证言不符，付款④⑥和已付消防验收费25，000元的陈述虽无直接证据予以佐证，但结合微信聊天记录、双方合同约定的付款金额和付款期限，法院认为李轶贇对欠款金额600，265元组成的陈述具有客观性，故法院认定第二份欠条金额600，265元应是对合同约定2018年10月13日李轶贇应付未付的截止至2019年1月27日的房租及截止至2019年4月27日的物业管理费和综合管理费的总欠款数额的确认。对于该欠条之后的付款，其中⑦⑧⑩汪满公司的抗辩法院不予采信；对于⑨，汪满公司先是表示系李轶贇与窦正乐间的借款关系，与房屋租金无关，未收到过窦正乐为李轶贇支付的租金，王智胜在该借款中作为担保人，已替李轶贇向窦正乐偿还了借款，后在法院询问王智胜有无就借款担保关系向李轶贇主张还款时，王智胜表示，该款其替李轶贇归还后，等于李轶贇未向其支付20万元房租，故其未就借款担保关系向李轶贇主张20万元，由此可见，李轶贇确为支付租金向窦正乐借款并已实际给付王智胜，法院无法认同汪满公司以其已向窦正乐还款为由认定李轶贇未支付20万元租金的说法。综上，一审法院对本案事实认定如下：系争房屋于2016年10月核准登记至案外人上海西上海上食科技发展有限公司名下，面积为2733.88平方米。2017年4月28日，万街公司(出租方，甲方)与汪满公司的法定代表人王智胜(承租方，乙方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，面积为2733.88平方米；租赁期为2017年4月17日起至2024年12月31日止，免租期为2017年4月17日至2017年8月14日；第一、第二年租金标准按租赁面积计算为1.2元／平方米／天；乙方不得擅自转租。合同另对其他内容作出约定。同日，汪满公司(出租方，甲方)与李轶贇(承租方，乙方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为商业用房使用，经营业态为住宿类，经营品牌为城市便捷酒店，系争房屋面积一楼为301.86平方米，二楼为2542.02平方米，总面积为2843.88平方米；乙方在签订本合同前已测量过上述面积，不就上述面积与经其他部门、机构、组织或人士测量的面积有出入而进行任何租金、物业管理费等费用的调整；租赁期为2017年4月28日至2027年7月27日止；免租期为2017年4月28日至2017年7月27日止，2017年7月28日为租金起算日；乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用；2017年7月28日至2019年7月27日，一楼日租金为2.3元／平方米／天，二楼日租金为1.7元／平方米／天，年计算天数为365天，月租金为年租金的十二分之一，年租金总计1，830，735元；首期2017年7月28日至2017年10月27日的租金457，684元，于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用；即第二期3个月租金457，684元缴纳时间为2017年10月13日，第三期3个月租金457，684元缴纳时间为2018年1月13日，依次类推；乙方逾期支付租金即构成违约，每逾期一日，乙方应按日租金标准的100％支付违约金，逾期超过30日，甲方还有权解除合同，并按规定收取乙方的违约金；乙方应于本合同签订之日，向甲方支付押金457，684元；甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付但未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、备案费、水、电、燃气、通讯、卫生、有线电视、其他设备等费用及违约金、赔偿金、损失、因甲方维权所支付的相关费用，押金抵扣顺序为(1)甲方维权所支付的相关费用；(2)违约金、赔偿金、损失赔偿；(3)租金、物业管理费；租赁关系终止后，若乙方按约履行本合同，则押金除用以充抵合同约定由乙方承担的费用外，如有剩余部分，则乙方前往甲方处并根据甲方规定，由甲方在租赁关系终止且乙方按约履行房屋返还义务后30天内无息归还乙方，否则甲方有权全部扣除，不予退还且不承担任何责任；合同终止之日起十日内，乙方必须按甲方的有关规定腾空系争房屋；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金(合同约定的逾期支付租金违约金等另行计算)，违约金为当年二个合同月的租金：……(6)乙方未按约定完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的；本合同生效后，因乙方违反本合同约定或法规规定而导致甲方解除合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起三日内补交已享受的免租期的租金，该租金的收取不影响乙方其它违约责任的承担；乙方确认，系争房屋也是乙方有效通知地址，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该房产的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。同日，双方签署交付确认书，确认系争房屋面积为2843.88平方米，汪满公司向李轶贇交付了系争房屋。同日，双方签订补充协议，约定李轶贇应向汪满公司支付综合管理费，标准为3.5元／平方米／月，面积为2843.88平方米，月综合管理费为9，953.58元，综合管理费，每6个月一付59，722元，于每个综合管理费计费周期开始前的15日前支付；逾期支付综合管理费，应按逾期付款金额日千分之二支付违约金；本协议系对租赁合同的补充约定，其余条款按租赁合同约定执行。合同尾部丁鸣在乙方处签字。同日，双方又签订物业服务合同，约定李轶贇应向汪满公司支付物业管理费，标准为3.5元／平方米／月，面积为2843.88平方米，6个月物业管理费为59，722元，每6个月后首月15日前交纳。合同尾部丁鸣在乙方处签字。上述合同签订后，李轶贇向汪满公司支付了3个月租金及押金共计915，368元。2017年12月27日，圣逸公司注册成立，工商注册在系争房屋内，企业类型为自然人投资或控股的有限责任公司，股东为李轶贇与丁鸣(双方系夫妻关系)，李轶贇为法定代表人。2018年7月23日，王智胜与李轶贇进行对账，双方确认李轶贇欠付的款项为518，137元(计算至2018年10月27日的房屋租金、物业管理费和综合管理费以及垫付的消防验收费)。后，李轶贇以转账、现金或向万街公司和案外人支付的方式共计支付租赁合同项下费用47万元(未区分房屋租金、物业管理费和综合管理费)，并归还了消防验收费25，000元。同年10月17日左右，双方再次对账，确认李轶贇欠付款项为600，265元(其中房屋租金计算至2019年1月27日，物业管理费和综合管理费计算至2019年4月27日)。后，李轶贇至2019年2月2日陆续支付款项69万元。2019年3月11日，万街公司向王智胜发出《解除合同通知书》，载明：王智胜逾期缴纳租金已超过90日，已构成违约，故于2019年3月13日正式解除双方之间的租赁合同。同日，汪满公司向李轶贇发出《解除合同通知书》，载明：李轶贇逾期缴纳租金150天，已构成违约，故于2019年3月13日正式解除双方之间的租赁合同。2019年3月11日，李轶贇代王智胜向万街公司支付租金20万元。2019年3月29日，汪满公司在系争房屋上张贴租赁合同解除通知，通知李轶贇于2019年3月29日解除租赁合同。2019年4月2日，李轶贇(承租方，乙方)与万街公司(出租方，甲方)签订一份《租赁管理合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为商业用房使用，经营业态为住宿类，经营品牌为城市便捷酒店，面积2733.88平方米，租赁期为2019年4月1日起至2024年12月31日止。次日，李轶贇向万街公司支付了第一期租赁费用349，253.18元和押金232，835元共计582，088.18元。一审法院认为，王智胜从万街公司承租系争房屋后，又将系争房屋全部转租给李轶贇，虽然王智胜与万街公司间的租赁合同明确约定不得擅自转租，但万街公司明知王智胜的转租行为后未提出过异议，并收取了李轶贇代王智胜支付的租金，应视为其同意转租。然而汪满公司与李轶贇间的转租期限超过了王智胜剩余租赁期限，故超过部分的约定无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，双方均应按约履行。至于双方争议的产证面积之外的部分，根据双方称述，该部分面积未取得建筑规划许可，故这部分的租赁关系应属无效，根据相关法律规定，李轶贇仍应根据合同约定的租金标准支付使用费。至于李轶贇要求退还这部分面积的租金一节，由于合同已明确约定李轶贇不就系争房屋的面积出入要求调整租金、物业管理费等费用，且李轶贇亦自认该部分其确实在使用，故对该节抗辩意见，法院不予采信。现万街公司已于2019年3月13日解除其与王智胜间的租赁合同关系，汪满公司与李轶贇间的租赁合同关系亦随之解除，李轶贇对于合同解除无异议，法院予以照准。合同解除后，李轶贇理应返还系争房屋、支付租金、综合管理费至2019年3月13日。基于李轶贇在后期付款中并未区分租金和物业管理费、综合管理费，汪满公司变更后的诉请实际是将三种费用一并予以结算，李轶贇审理中也表示愿意在本案中一并处理物业管理费，为减少当事人诉累，法院在本案中将物业管理费一并处理。根据法院认定，第二份欠条金额600，265元是2018年10月17日李轶贇拖欠的截止至2019年1月27日的房租及截止至2019年4月27日的物业管理费和综合管理费，而2019年1月28日至2019年3月13日的应付租金为210，659.82元，扣除600，265元中多计算的2019年3月14日至4月27日的物业管理费和综合管理费29，861元，综上，2018年10月17日后李轶贇应付至2019年3月13日止的租金、物业管理费和综合管理费合计为781，063.82元。鉴于4月1日起李轶贇与万街公司建立租赁关系，且万街公司在另案中向王智胜主张3月14日至3月31日的房屋使用费，故李轶贇应向汪满公司支付该期间的房屋使用费。该期间的房屋使用费按合同约定的租金标准予以计算，应为90，282.78元。基于前述一并处理的原则，且汪满公司的诉请主张中其实已将物业管理费和综合管理费计算至2019年4月27日，故本案中对于2019年3月13日至3月31日期间的物业管理费和综合管理费亦一并处理，按双方合同约定标准计算为11，944.26元。上述总计李轶贇应付款项为883，290.86元。根据查明事实，2018年10月18日至2019年2月2日期间李轶贇共计支付款项69万元，至于2019年3月11日李轶贇支付给万街公司的20万元，万街公司的陈述前后不一，法院以其第一次陈述系其要求李轶贇代王智胜支付租金为准，并据此结算李轶贇和汪满公司间的费用。故法院认定李轶贇共计向汪满公司付款89万元，其已付款金额已超过应付款项，超过部分汪满公司应予以返还。至于李轶贇应承担的违约责任，汪满公司主张了解约违约责任和逾期付款违约责任。关于解约违约责任一节，虽然李轶贇自2018年起存在欠付租金的事实，但此前汪满公司从未就此提出解除合同，其2019年3月11日提出的解除合同亦是根据万街公司向其主张合同解除而作出的，且李轶贇虽存在欠付租金的情况，但是陆续有付款行为，至2019年2月2日，根据合同解除前的到期应付款计算，其当时欠付金额为36万余元(含管理费)，而3月11日其亦根据万街公司的要求代王智胜支付了20万元，故法院认为其拖欠租金尚不构成根本违约，无需承担解约违约责任，亦即汪满公司主张的支付免租期租金和不予返还押金一节，法院不予支持。关于李轶贇应承担的逾期付款违约金数额，李轶贇自2018年起确有逾期付款的行为，现汪满公司虽然主张的是2019年1月14日至3月13日期间逾期付款违约金，但其表示，李轶贇基本从未按时支付租金，每一期均存在拖延，考虑到合同约定违约金标准过高，故仅主张2019年1月14日至3月13日期间的违约金。法院认为，合同约定的违约金标准确属过高，且以日租金为计算基数而不考虑实际拖欠金额，故法院综合考量李轶贇在租赁期内逾期支付租金的数额、天数、违约情节等，酌定李轶贇应付逾期付款违约金4万元。关于责任承担的主体，由于租赁合同系李轶贇以其名义签订的，所有付款均通过李轶贇个人账户支付，圣逸公司亦成立在租赁合同签订后，根据合同相对性原则，应由李轶贇承担合同项下付款责任。根据相关法律规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中，李轶贇、丁鸣均系圣逸公司的股东，李轶贇所负债务在夫妻关系存续期间用于与丁鸣共同经营圣逸公司，故应属于夫妻共同债务，理应由夫妻双方共同偿还。因圣逸公司庭审中表示其作为租赁房屋的实际使用人，应由其承担付款责任，于法无悖，法院予以照准，但李轶贇和丁鸣辩称所述的其不应承担责任一节，与事实不符，法院不予采信，故李轶贇、丁鸣和圣逸公司应共同承担付款责任。一审法院判决：一、确认上海汪满企业管理有限公司与李轶贇于2017年4月28日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年3月13日解除；二、李轶贇、丁鸣、上海圣逸酒店有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海汪满企业管理有限公司违约金40，000元；三、上海汪满企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还李轶贇押金457，684元；四、上海汪满企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还李轶贇多付的款项6，709.14元；五、驳回上海汪满企业管理有限公司的其他诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审审理中李轶贇向本院表示，现其不需汪满公司返还租金，并自愿再支付汪满公司8400元。本院认为，汪满公司之法定代表人王智胜从万街公司承租了系争房屋，汪满公司又将系争房屋转租给李轶贇。一审法院对转租合同的效力认定已做充分阐述，各方当事人对此均无异议，本院亦赞同，在此不再赘述。本案二审的争议焦点在于李轶贇的违约行为是否已构成根本违约。依据现有证据可以认定，第二份欠条金额600，265元是2018年10月17日李轶贇拖欠的截止2019年1月27日的房租及截止2019年4月27日的物业管理费和综合管理费，而2019年1月28日至2019年3月13日的应付租金为225，707.04元，扣除600，265元中多计算的2019年3月14日至4月27日的物业管理费和综合管理费29，861元，综上，2018年10月17日后李轶贇应付至2019年3月13日止的租金、物业管理费和综合管理费合计为796，111.04元。鉴于4月1日起李轶贇与万街公司建立租赁关系，且万街公司在另案中向王智胜主张3月14日至3月31日的房屋使用费，故李轶贇应向汪满公司支付该期间的房屋使用费。该期间的房屋使用费按合同约定的租金标准予以计算，应为90，282.78元。对于2019年3月13日至3月31日期间的物业管理费和综合管理费，按双方合同约定标准计算为11，944.26元。上述总计李轶贇应付款项为898，338.08元。现汪满公司对李轶贇已支付了65万元无异议，但上诉认为其收到李轶贇支付另外4万元不是租金，而是偿还汪满公司为其垫付的其他费用，以及转交给案外人的借款利息。但李轶贇对此予以否认，汪满公司亦未能提供证据证明其上诉主张，本院对此难以采信。关于李轶贇给付万街公司20万元的性质。本案各方当事人实际存在出租、转租关系，由于承租人欠付出租人租金，次承租人代承租人给付出租人欠租并无不妥。一审法院以万街公司在一审审理期间第一次陈述系其要求李轶贇代王智胜支付租金为准，认定该笔20万元系李轶贇支付的租金并无不妥。万街公司在本案二审中对此亦予以认可，且法院在王智胜与万街公司的房屋租赁合同纠纷案中亦认定该20万元系李轶贇代王智胜支付的租金。现汪满公司上诉认为该20万元非李轶贇代王智胜支付给万街公司的租金，本院不予采信。有鉴于此，可以认定李轶贇已支付万街公司89万元，尚欠8，338.08元需支付，现李轶贇表示愿意给付汪满公司8400元并无不妥，本院予以准许。关于李轶贇应承担的违约责任，虽然李轶贇自2018年起存在欠付租金事实，但汪满公司从未就此提出解除合同，考虑到李轶贇存在陆续行为，且至今仅欠8，338.08元未支付，故一审法院认定李轶贇不构成根本违约，并无不妥。而本案所涉转租合同解除系因出租合同解除，致使转租合同已无法实际履行而解除。故李轶贇不应向汪满公司承担解约违约责任。由于李轶贇确实存在逾期付款之行为，故应当向汪满公司承担逾期付款之违约责任。一审法院综合考虑李轶贇在租赁期内逾期支付租金的数额、天数、违约情节等，酌定李轶贇向汪满公司支付逾期付款违约金4万元正确。另外，关于责任承担的主体问题，一审法院亦已做充分阐述，本院赞同，不再赘述。综上所述，汪满公司上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初12543号民事判决主文第一、二、三、五项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初12543号民事判决主文第四项；三、李轶贇于本判决生效之日起十日内支付上海汪满企业管理有限公司8400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费17，873元，由上海汪满企业管理有限公司负担17，463.40元，由李轶贇、丁鸣、上海圣逸酒店有限公司共同负担409.60元。二审案件受理费17，837元，由上海汪满企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 刘海邑审 判 员 周刘金二〇二〇年十二月十四日法官助理 张 煜书 记 员 陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……