福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7610号 上诉人（原审原告）:卓锦登，男，1977年11月21日出生，汉族，住福建省福州市连江县。 被上诉人（原审被告）：福州易居臣信房地产经纪有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道东街**新都会财经广场**第**整层。 法定代表人：郑利香，经理。 委托诉讼代理人：严咪咪，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：柯斐斐，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：连江中庚房地产开发有限公司，，住所地福建省福州市连江县丹凤东路**福建璟江大酒店有限公司写字楼**** 法定代表人：梁衍锋，董事长。 委托诉讼代理人：余晓丽，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐聪龙，男，该公司员工。 上诉人卓锦登因与被上诉人福州易居臣信房地产经纪有限公司（以下简称“易居臣信公司”）、连江中庚房地产开发有限公司（以下简称“连江中庚公司”）居间合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初8322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卓锦登上诉请求：支持卓锦登一审全部诉讼请求，连江中庚公司、易居臣信公司承担卓锦登的差旅费支出1万元，易居臣信公司收取的服务费以及连江中庚公司收取的车位费、购房款需假一赔三返还给卓锦登。事实与理由：易居臣信公司作为专业的房地产销售公司，在为卓锦登提供服务期间，并未了解到连江中庚公司开发的项目是否取得预售许可证，却对卓锦登推荐房屋销售，在整个过程中卓锦登并未享受易居臣信公司任何服务，易居臣信公司却收取了20000元服务费。 易居臣信公司辩称，一、案涉商品房买卖合同仍在履行过程中，卓锦登诉请易居臣信公司退还服务费，无事实和法律依据。1.卓锦登与易居臣信公司签订的服务协议系双方真实意思表示，且卓锦登已与连江中庚公司达成了案涉房屋的预约合同，卓锦登应根据预约合同与连江中庚公司签订商品房买卖合同，该买卖合同正在签署过程中。2.卓锦登对易居臣信公司提供的服务全程知悉未提异议，并签署了《结算确认书》。二、卓锦登与连江中庚公司之间的预约合同已合法成立，卓锦登应履行缔约本约合同的义务。三、卓锦登主张解除案涉预约合同、服务协议，属于卓锦登违约在先，应承担违约责任。 连江中庚公司辩称，请求驳回卓锦登的诉讼请求。1.本案审理的是居间合同纠纷，易居臣信公司与卓锦登并不存在居间合同关系，连江中庚公司并非本次诉讼的合同主体，根据一案一审的基本原则，卓锦登在本案要求连江中庚公司退还购房预约金、支付利息及承担诉讼费，不应支持。2.连江中庚公司在取得预售许可证后，曾多次联系卓锦登至连江中庚公司签订书面《商品房买卖合同》，但卓锦登均置之不理，其行为已构成违约，连江中庚公司保留追究其违约责任的权利。 卓锦登向一审法院起诉请求：1.判令连江中庚公司向卓锦登退还购房预约金336952元，车位预约金50000元，共计386952元，并自卓锦登付款之日起按照银行同期贷款基准利率计算给付利息，利息暂计4万元；2.判令易居臣信公司向卓锦登退还服务费20000元。 一审法院认定事实：2019年7月1日，卓锦登（甲方）与易居臣信公司（乙方）签订《服务协议》一份，约定：乙方为甲方提供新建商品房项目信息及购房服务，服务期限为自协议签订之日起至甲方与开发商签订商品房销售合同之日结束；服务内容：1.乙方根据甲方要求提供真实有效的房屋信息；2.乙方为甲方提供开发商签约的咨询服务；3.乙方为甲方提供购房签约议价服务；4.乙方协助甲方与开发商签订商品房销售合同；甲方预付乙方服务费20000元；甲方未能与乙方提供的开发商签订商品房销售合同的，则乙方在甲方提出书面申请之日起20个工作日内，将服务费无息退还给甲方。卓锦登于2019年7月1日、2019年7月5日分别向连江中庚公司转账支付200000元、136952元。2019年7月1日，连江中庚公司出具金额分别载明200000元及50000元的收款收据，交款项目为香悦公馆预约金。2019年7月7日，连江中庚公司出具车位预约金50000元的收款收据及香悦公馆预约金86952元的收款收据。2020年5月26日，连江中庚公司向卓锦登寄送《催签函》，要求其于2020年5月31日前至开发商处签订《商品房买卖合同》。另查，由卓锦登签字的《结算确认书》载明：“本人通过福州易居臣信房地产经纪有限公司（以下简称“服务方”）提供的购房服务，确认购买香悦府项目房屋，房号10#1302。现本人确认已享受到服务方提供的相应服务，本人已获悉真实房屋信息并成功购买房屋，服务方的服务已完成。本人确认支付20000元作为该服务方的服务费”。庭审中，连江中庚公司确认其于2020年2月28日取得案涉房屋的预售许可证。 一审法院认为，本案系居间合同纠纷，依据合同法的相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。基于民事活动中应遵循的诚信原则，尤其在房屋买卖此类重大有偿的交易中，居间方作为专业房产交易居间服务机构，有义务如实全面的向相对方披露或报告交易有关信息，并通过其知晓的法律、法规和国家政策，帮助买卖双方当事人防止可能发生的法律风险。中介机构的服务范围，应包含促成合同成立、帮助合同履行两个方面。而根据在案的事实，易居臣信公司未就订立合同的重要事项即连江中庚公司未取得商品房预售许可证向卓锦登如实全面报告，该情形在签约当时足以损害卓锦登的交易利益，虽然事后连江中庚公司取得商品房预售许可证明，不影响买卖双方商品房预售合同的签订，但易居臣信公司作为居间人并不因此免责，且连江中庚公司至今仍未取得案涉车位的预售许可证，至今无法签订车位买卖合同。因此，易居臣信公司隐瞒足以影响合同能否履行之重要事实之行为业已损害卓锦登之权益，卓锦登要求其返还服务费20000元，于法有据，一审法院予以支持。 另，本案中，卓锦登与连江中庚公司于2019年7月1日口头达成商品房认购预约，并支付了预约金，故双方之间应当认定为预约合同关系。卓锦登要求连江中庚公司退还购房款预约金及车位预约金的诉讼请求依据的是其与连江中庚公司之间形成商品房预约合同关系，与本案居间合同纠纷是两个不同的法律关系，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院专属管辖。因此，一审法院对卓锦登与连江中庚公司之间的商品房预售合同纠纷不具有管辖权，在本案中不做处理，当事人应另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福州易居臣信房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日向卓锦登退还服务费20000元；二、驳回卓锦登的其他诉讼请求。本案受理费300元，减半收取计150元，由福州易居臣信房地产经纪有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，卓锦登诉请判令连江中庚公司退还购房预约金、易居臣信公司退还服务费，本案存在卓锦登与易居臣信公司间的居间关系及卓锦登与连江中庚公司间的商品房预约关系两种不同的法律关系，本院将结合卓锦登的诉讼请求逐一进行评判。 根据合同法相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。在房屋买卖此类重大有偿的交易中，居间方作为专业房产交易居间服务机构，有义务如实全面的向相对方披露或报告交易有关信息，并通过其知晓的法律、法规和国家政策，帮助买卖双方当事人防止可能发生的法律风险。本案，连江中庚公司于2020年2月28日方取得案涉房屋的预售许可证，且至今未取得案涉车位的预售许可证，易居臣信公司在订立合同时未如实全面告知卓锦登上述事实，损害卓锦登的交易利益，应向其返还服务费20000元。 而卓锦登依据其与连江中庚公司之间形成的商品房预约合同关系要求连江中庚公司退还购房款预约金及车位预约金，该请求与上述居间合同纠纷属不同的法律关系，且根据“因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院专属管辖”的规定，一审法院对卓锦登与连江中庚公司之间的商品房预售合同纠纷不具有管辖权，卓锦登可另行主张权利。 二审中，卓锦登还要求连江中庚公司、易居臣信公司赔偿差旅费支出1万元、承担假一赔三的赔偿责任，因其一审未提出上述诉请，本院不予处理。 综上，卓锦登的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人卓锦登负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十二月八日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君