北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8601号上诉人（原审被告）：陈文芳，女，1965年1月1日出生，汉族，住北京市门头沟区。被上诉人（原审原告）：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**。负责人：郭超，经理。委托诉讼代理人：白晓龙，男，北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司员工。上诉人陈文芳因与被上诉人北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁睿独任审理，于2020年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人陈文芳、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人白晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：陈文芳与物业公司未形成物业服务合同关系，物业公司没有实际履行过物业服务义务。1.惠润家园九地块小区（以下简称小区）的开发建设单位是北京国信嘉业房地产开发公司（以下简称国信嘉业公司）。物业公司主张的服务期间《北京市物业管理条例》第二十条、第二十四条等均有明确规定，有权采取招投标方式选聘物业服务企业的只能是小区的开发商。根据相关规定前期物业服务企业聘期届满后只有业主委员会有权继续聘请前期物业企业或者解聘另聘其他物业服务企业。物业公司作为专业的物业服务企业，不可能不了解相关规定和小区的实际情况，而与无权聘用物业公司的北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）签订《前期物业服务合同》，严重违反了相关规定。物业公司与永鸿世业公司一个明知一个无权，他们签订合同处置业主的合法权益，侵犯业主的合法权利，属于无效民事行为。根据《北京市物业管理条例》相关规定，物业开发企业聘请物业服务公司的除了要签订前期物业服务合同外还要求物业服务企业与业主就相关服务内容、服务标准和服务价格等签订《物业服务合同》。物业公司作为专业物业服务企业不应存在图省事或不知道等任何情由不与业主订合同。本案中接受物业服务一方的陈文芳不了解物业服务项目、服务内容和服务标准等。造成业主没有维护权利的依据，显然不是合同关系应有之意。依据《中华人民共和国合同法》，合同关系双方当事人就复杂的合同关系必须签订书面合同。物业公司是专业的物业服务企业对相关规定是完全了解并应严格执行的，事实却没有尽到应尽义务，同时其在一审时主张的入场后张贴过通告也没有证据证明，事实是小区居民绝大部分都不知道有物业公司这回事。因此陈文芳与物业公司之间的物业服务合同系没有法律依据、没有合法程序更不存在合法形式。双方不存在物业服务合同关系。2.根据《北京市物业管理条例》规定和北京市城乡建设委员会官网发布的《物业服务合同》范本，均规定和列举了物业服务企业应提供的服务内容、服务标准、收费标准、物业构成明细、公用设施明细移交清单等和对服务人员的各项要求。物业公司主张存在的物业服务合同关系存续期间，应该建立保安员交接班台账、电梯管理维修台账、保洁员工作台账、园林绿化维修台账、水电系统维修台账，项目负责人信息公示和考勤表，与物业工作人员签订的《劳动合同》和社保缴纳证明。物业公司主张的提供物业服务期间小区不具备封闭管理的标准，根本不符合《北京市物业管理条例》对于居民小区应有服务的最低要求。因此物业公司根本没有为小区提供过物业服务，物业服务合同的事实不能成立。本案的事实绝不限于物业公司与无权聘任物业公司的永鸿世业公司是否签有《协议》，况且《协议》的合法性还有待考证。物业公司违法违规承接小区物业管理项目，只收钱不作为，而且收费的标准比门头沟城区的商品房小区还高，比北京市城区的回迁小区收费还要高。2017年底九地块和十地块成立辛庄园物业公司，全部居民都缴纳了物业费。足以证明老百姓是善良的，对提供了服务的物业公司是愿意付费的。物业公司辩称，同意一审法院判决。物业公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令陈文芳立即支付物业管理费人民币1556.93元；2.请求人民法院判令陈文芳立即支付代收代缴生活垃圾清运费人民币30元；以上费用合计人民币1586.93元；3.支付上述物业费自2017年4月11日至结案之日止的滞纳金（日万分之三计算）。一审法院认定事实：陈文芳系北京市门头沟区永定镇小园村村民，该村被划入征收拆迁范围，永鸿世业公司系该地块的拆迁实施单位。陈文芳作为被拆迁人与国信嘉业公司签订拆迁安置补偿协议，获得一套安置房屋，位于北京市门头沟区惠润嘉园**，建筑面积为55.08平方米。2016年2月，永鸿世业公司通过招投标程序，确定小区房屋管理服务项目的中标人为北京华特物业管理发展有限公司（以下简称华特物业公司），并与物业公司签订《物业委托服务合同》，约定由物业公司为惠润嘉园小区提供物业服务，收费标准为2.12元/平米/月。物业公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）（下称环卫二队）签订生活垃圾收集运输清运服务合同，约定由乙方为惠润嘉园九地块小区提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元。物业公司于2016年3月1日进驻小区提供物业服务，于2017年4月11日撤离。华特物业公司的物业服务企业资质等级为一级。一审另查明，北京华特物业管理发展有限公司与被告禇井泉物业服务合同纠纷一案，该院于2018年10月17日作出（2018）京0109民初3241号民事判决书，后双方均未上诉，现（2018）京0109民初3241号民事判决书已发生法律效力。一审庭审中，陈文芳向该院提交其与北京辛庄园物业管理有限公司签订的物业服务合同，证明建立物业服务关系均应签订书面合同，物业公司与陈文芳未签订书面物业服务合同，也没有进行服务义务；物业公司对陈文芳提交的物业服务合同真实性无异议，但认为与本案没有关系。一审法院认为，物业公司与陈文芳虽未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公司公开招标后为惠润嘉园小区提供物业服务，且物业公司实际为陈文芳提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方对履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中事实上的物业服务合同，一方债务已经履行，该院认为陈文芳主张同时履行抗辩不能成立，应当指出的是，对于陈文芳所述的物业管理情况，将会在收费标准上酌情考虑。因永鸿世业公司并非小区开发建设单位，永鸿世业公司与物业公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力。鉴于物业公司已撤离，无法就物业服务质量进行鉴定，该院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合物业公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况、该院已作出的生效判决确定的物业费标准，酌情确定应由陈文芳按照1.7元/平米/月的标准向物业公司缴纳相应期间物业管理服务费。关于陈文芳所提维护、绿化、卫生、安保、车辆停放等问题，因物业服务具有公共性，其所提意见不能作为拒绝缴纳物业费的理由，故该院不予采信。经该院核算，物业公司主张的物业管理服务费依据该院酌定标准为1248.48元。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，物业公司要求陈文芳交纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，该院予以支持。关于滞纳金，因永鸿世业公司与物业公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力，故对于物业公司主张按照合同约定收取滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、陈文芳于判决生效之日起7日内给付物业公司2016年3月1日至2017年4月10日的物业管理服务费及代收代缴生活垃圾清运费1278.48元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。二审中，本院依法补充查明：物业公司一审中提交了一审法院(2017)京0109民初5842号民事判决书作为证据，陈文芳发表了质证意见。该判决查明：2012年9月，惠润嘉园小区开发建设单位国信嘉业公司委托北京中熙物业顾问有限公司对惠润嘉园十地块的前期物业服务标准进行了评估，评估结论为住宅收费标准为2.12元/平方米/月。一审法院调取的（2018）京0109民初3241号判决书，查明：2012年9月惠润嘉园小区开发建设单位国信嘉业公司委托北京中熙物业顾问有限公司对惠润嘉园十地块的前期物业服务标准进行了评估，评估结论为住宅收费标准为2.12元/平方米/月。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，物业公司与陈文芳虽未签订书面物业服务合同，但物业公司实际为陈文芳提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业公司有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求陈文芳交纳相应的物业服务费用。陈文芳上诉主张物业公司提供的物业服务不符合《北京市物业管理条例》对于居民小区应有服务的最低要求，对此本院认为，根据查明事实，物业公司提供的物业服务确有瑕疵，而一审法院已经根据物业公司提供物业服务的实际情况，根据生效判决确定的标准进行了酌定，对此，本院认为并无不当。关于陈文芳主张永鸿世业公司无权委托前期物业企业以及其与物业公司必须签订书面合同的上诉理由是否成立均不影响本案现有处理结果，本院均不予采信。综上所述，陈文芳的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈文芳负担。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二〇年十二月十六日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强