安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1859号 上诉人（原审原告）：邓艳萍，女，1978年3月2日出生，汉族，公司职员，户籍地安徽省宁国市，经常居住地安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：吴学军，安徽慈安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李昊，男，1994年8月10日出生，汉族，公司职员，户籍地安徽省宁国市，经常居住地安徽省宁国市津河西路城市。 被上诉人（原审被告）：宁国市梦缘二手房经纪服务有限公司，住所地安徽省宁国市城西路安居房产****。 法定代表人：王梦英，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：宁国市幸运房产经纪有限公司，住所地，住所地安徽省宁国市东风北路金瓯花园水竹居****iv> 法定代表人：叶春英，该公司经理。 上述三位被上诉人共同的委托诉讼代理人：韩俊，宁国市南山街道法律服务所法律工作者。 上诉人邓艳萍因与被上诉人李昊、宁国市梦缘二手房经纪服务有限公司（以下简称梦缘房产公司）、宁国市幸运房产经纪有限公司（以下简称幸运房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2020）皖1881民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓艳萍上诉请求：撤销原判决，改判支持其诉讼请求或裁定将本案发回重审。事实和理由：1.案争的平台玻璃阳光房系违章建筑。邓艳萍一审中提交一组照片拟证明该阳光房的建设违法，原判决以违章建筑应由城管部门作出认定为由不予认定；一审判决后，邓艳萍向宁国市城市管理综合执法局（以下简称宁国城管局）调取违章建筑处罚记录，能够证实该阳光房因系违章建筑已被拆除。2.梦缘房产公司、幸运房产公司以“大平台”“平台可以打球”“平台老大的”为噱头，向邓艳萍推介宁国市津河西路城市家园5幢2单元201室（以下简称案涉201室房屋）房源，且重点发送了平台玻璃阳光房照片，目的在于抬高房价赚取中介费，其行为构成民法上的欺诈。体现在：第一，梦缘房产公司、幸运房产公司均系专业的二手房中介机构，具备专业技能，其明知李昊在不属于案涉201室房屋范围内的平台上建设的阳光房系违章建筑、不能合法使用，却隐瞒真实情况及告知虚假情况以促成买卖交易，具有欺诈的故意。第二，梦缘房产公司、幸运房产公司的欺诈行为，致使邓艳萍陷入错误认识，从而与李昊签署了明显高出市场价格的案涉《二手房买卖合同》。案涉201室房屋位于老旧小区内且面积小，按当地二手房市场价格仅为6000元/平方米左右，而经梦缘房产公司、幸运房产公司欺诈包装后单价达到8432.8元/平方米，总价差为15万元。3.李昊存在过错和违约行为。第一，一般而言，居间人仅向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，而不直接介入合同具体条款的谈判。但案涉《二手房买卖合同》的价款、标的设施、支付方式、过户流程的谈判，均系幸运房产公司代理，幸运房产公司实际上为李昊的委托代理人，故由此产生的法律后果应由李昊承担。第二，李昊作为房产出卖方，未履行如实、完整告知阳台具体情况的义务，对此负有过错。第三，案争的平台玻璃阳光房因违章建筑已被拆除，对此李昊已无法进行事实交付，该节明显构成违约。4.原判决以邓艳萍系完全民事行为能力人，前后三次向幸运房产公司表示不愿意再购买案涉201室房屋时均未提及阳台是违章建筑一事为由，认定不存在欺诈事实，显属错误。邓艳萍不是专业人士，较之房产中介等专业机构处于弱势地位，且受到中介蒙骗在初始时不知道平台不能使用及阳光房系违章建筑的事实，其经咨询知晓前述情况后立即以受欺诈为由提出解除合同，此节不影响对本案涉欺诈性质的界定。 李昊、梦缘房产公司、幸运房产公司共同辩称，邓艳萍的上诉请求不能成立。第一，案涉《二手房买卖合同》未涉及到阳光房，该阳光房系为附属物或赠送品，故即使阳光房存在瑕疵也不足以影响合同效力；第二，合同签订前，邓艳萍实地查看了案涉201室房屋及权属证书等，充分了解到该房产真实情况，双方之间不存在邓艳萍诉称的欺诈事实；第三，邓艳萍作为完全民事行为能力人，在看房时应对房屋情况有合理判断，即若中介公司存在一定瑕疵，亦不足以对其产生误导性的影响；第四，案涉201室房屋交易价格系邓艳萍主动提出的，经双方协商后予以确定，其诉称价格过高缺乏依据；第五，李昊系委托母亲签订合同，故由李昊母亲及专业中介公司办理相关事项并无过错，且其方操作均在合法、合理范围之内；第六，邓艳萍前后三次向中介机构以不同理由表示不再购买案涉201室房屋要求解除合同，此后才以阳光房系违章建筑为由拒付中介费及要求返还定金，故其本案中提出案争阳光房已拆除无法交付构成违约的理由不应采信；第七，李昊购买的案涉201室房屋亦为二手房购置，购置时案争的阳光房即已存在，非其建造。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 邓艳萍向一审法院起诉请求：1.判决解除其与李昊2020年4月16日签订的《二手房买卖合同》；2.判令李昊双倍返还定金2万元；3.判令梦缘房产公司、幸运房产公司分别向其赔礼道歉及按3倍赔偿中介费用损失各16740元。 一审法院认定事实：邓艳萍向幸运房产公司询问是否有带大阳台的二手房，并表示是朋友想要购买；幸运房产公司向其介绍了案涉201室房屋，并在微信聊天时向其陈述了“大平台”“平台可以打球”“平台老大的”等内容。2020年4月16日，邓艳萍到案涉201室房屋现场查看，并询问了价格和中介费，表示其朋友愿以55万元现款购买。当晚，邓艳萍以自己的名义与李昊委托代理人即其母亲朱爱珍签订了《二手房买卖合同》，约定：邓艳萍同意购买李昊所有的案涉房屋，建筑面积66.17平方米，产权证号0008967号，价格为558000元，交易价格含“空气能、双开门冰箱、洗衣机……及屋内固定设施”。合同签订后，邓艳萍支付定金1万元。此后，邓艳萍在微信聊天中让幸运房产公司不要再对外挂出该房屋的信息。2020年4月18日，邓艳萍联系幸运房产公司，表示其朋友要去房屋现场查看；当日下午14时29分始向幸运房产公司陆续发送“朋友说客厅难看”“我是看的中”“（询问按揭）首付5.5号吧”“喜欢装潢的格调和家具的颜色”等微信聊天消息。同月20日晚上，邓艳萍微信告知幸运房产公司，其朋友认为“客厅不正”看不中该房。同月22日，邓艳萍带其丈夫再次去现场看房后，向幸运房产公司表示“老公看不中”。同月25日，邓艳萍向幸运房产公司表示“确定不要了，朋友看中一套定了。”双方此后因定金、中介费问题产生分歧。2020年5月6日，邓艳萍向幸运房产公司发送“阳台的事情，签好了才说只能用自己这边的”微信聊天消息，第一次对阳台涉及违章一事提出异议。双方经协商未果，邓艳萍于2020年7月17日诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，本案中，邓艳萍的诉讼请求虽包含不同的法律关系，但均因案涉《二手房买卖合同》引发纠纷，为避免当事人讼累，故予一并审理。首先，邓艳萍诉称幸运房产公司对阳台部分夸大、虚假宣传，且阳台部分实为违章建筑，系属提供的产品和服务存在瑕疵，致其在不明真相下签订《二手房买卖合同》。经审查认为，邓艳萍在幸运房产公司提供房源后查看了现房及房产证，且《二手房买卖合同》中载明了案涉201室房屋的具体信息，其上未包含邓艳萍诉称的系违章建筑的阳台部分，其后邓艳萍又两次看房均未提及阳台、先后三次向幸运房产公司表示不愿意再购买案涉房屋的理由亦未提及阳台是违章建筑一事，邓艳萍是在双方因合同解除、定金和中介费的处理上产生分歧、矛盾，经向他人了解后才向幸运房产公司提出阳台系违章建筑，且以此为由拒付中介费及请求返还定金。如前所述，邓艳萍系完全民事行为能力人，其在查看现房及房产证时，应当对案涉房屋及阳台的情况有合理判断，幸运房产公司以微信方式介绍的房屋内容不足以对邓艳萍产生误导性的影响，故《二手房买卖合同》应当是其真实意思表示，其诉称理由不能成立。其次，依法成立的合同，对当事人具有约束力。根据案涉《二手房买卖合同》内容，邓艳萍应于2020年5月5日前支付首付款25万元，余款308000元于同月30日前一次性付清；李昊应配合邓艳萍于2020年5月30日前完成过户登记手续，双方均应按约定履行各自义务。邓艳萍先后于2020年4月20日、22日、25日三次向幸运房产公司以不同的理由表示其不愿意购买案涉201室房屋，应予认定邓艳萍违反了《二手房买卖合同》约定的义务，其应承担违约责任。第三，邓艳萍起诉请求解除案涉《二手房买卖合同》，李昊表示同意解除，故予以认可。第四，邓艳萍主张李昊双倍返还定金问题。案涉《二手房买卖合同》签订过程中，李昊未直接与邓艳萍联系，其在履行合同中亦不存在过错和违约情形，故对邓艳萍的该项诉讼请求不予支持。第五，邓艳萍主张幸运房产公司、梦缘房产公司赔礼道歉并三倍赔偿中介费问题。邓艳萍诉称两中介公司向其催要中介费的行为对其生活产生影响要求赔礼道歉，但其未举证证明存在中介公司侵犯其名誉权的事实，且幸运房产公司向邓艳萍关于阳台的陈述不足以影响案涉《二手房买卖合同》的效力，不应认定为欺诈，故对前述诉讼请求均不予支持；但作为中介应将阳台的具体情况进行更真实、完整地告知，故该中介行为存在一定瑕疵，依此可相应酌减中介劳务费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告邓艳萍与被告李昊签订的《二手房买卖合同》自判决生效之日起解除；二、驳回原告邓艳萍的其他诉讼请求。一审案件受理费1137元，已减半收取计568.5元，由邓艳萍负担。 本院二审期间，邓艳萍围绕上诉请求提交证据如下：宁国市城管局出具的《证明》1份及附件照片2张，拟证明案争平台玻璃阳光房系违章建筑。其他当事人未提交新证据。本院依法组织当事人进行举证、质证。经审查，本院对前述证据认定如下：该证据符合证据“三性”，予以认定。本院对原判决查明的案件事实予以确认。 二审另查明：案涉201室房屋由李昊母亲委托给梦缘房产公司出售，梦缘房产公司与幸运房产公司共享房源。邓艳萍与幸运房产公司的叶丹为熟人。根据二人的微信聊天记录显示：①2020年4月16日下午16时14分，邓艳萍向叶丹发送微信消息，询问“你手上可有带大阳台的二手房”？叶丹回复“有帮你找”。邓艳萍进一步提出具体要求“不需要学区房”“阳台可以养花”，并表示是帮朋友购房。叶丹随后推介了案涉201室房屋，附上室内外照片及视频，其中室外的大平台进行了装修、四周摆放了众多花草、中部空间较大；同时文字说明“姑姑家房子，市区带平台，70平方，二室二厅，精装修，挂58.8万”“平台老大的”等内容。②2020年5月6日下午16时42分，邓艳萍发送微信内容“阳台的事情签好了才说只能用自己这边的哎”。叶丹回复“阳台不随你用啊后面人也不进来”。邓艳萍再发送“房东哪说了说那边不能用就不敢买”。叶丹表示“能用的，不是随你用，后面人进不来”。邓艳萍表示“当初就是看中阳台才买的你后来不也听见了肯定有分歧不是开发商设计的麻烦”。叶丹表示“你朋友复看，不是看的怪好的啊”。邓艳萍表示“不归这家的用他（朋友）没当面说啊我后来不就和你说了他不想要了说阳台有分歧不能要”。③2020年5月7日晚上20时21分，邓艳萍向叶丹发送微信内容“朋友已经咨询了律师，律师说阳台，后门是违章建筑，不受法律保护，这样你们还要退回我的定金，更不用付中介费”。④双方的微信往来记录还反映，在邓艳萍提出解除合同后，叶丹一直在邓艳萍、李昊母亲、梦缘房产公司之间进行协调，表示己方不收中介费，经协调梦缘房产公司同意按2000元收中介费、后期也表示不再收中介费，李昊母亲坚决不同意退还已收取的定金1万元，致各方协商未果。2020年5月12日，邓艳萍向宁国市城管局进行举报。根据宁国市城管局2020年9月28日出具的《证明》，反映：“2020年5月12日，我单位接投诉宁国市津河西路城市家园5栋2-201室有违法建设。5月12日上午10时，城管南山中队安排人员对现场进行了勘察，经调查走访，该户户主李昊，其阳光棚（房）建设于2018年，当事人现场未能提供建设工程规划许可手续。在取得该户户主李昊母亲朱爱珍同意后，我单位协助李昊于5月14日拆除了其阳台上建设的阳光棚（房），面积约11平方米”。二审中，李昊陈述称，城管局拆除阳光棚（房）后，该平台已为空置。 再查明：李昊就案涉201室房屋取得的不动产权证号为皖（2017）宁国市不动产权第××号，该房屋建筑面积66.17㎡，案争阳光房占用的“大平台”不在房地产四至范围内。案涉《二手房买卖合同》第八条约定，“……1.该房屋买卖后应付给梦缘房产、幸运房产公司2%元的中介费用，甲方（李昊）承担1%元，乙方（邓艳萍）承担1%元。过户当日付清。……4.如一方违约造成合同不能履行或合同解除，则由违约方承担全部中介费用。”一审中，李昊收到诉状副本等应诉材料的时间为2020年8月5日。 本院认为，邓艳萍起诉解除案涉《二手房买卖合同》、李昊一审中同意解除，结合当事人诉讼请求，该节争议的核心问题在于合同解除原因能否归结为邓艳萍抑或李昊违约所致。第一，从邓艳萍购房初衷看，其初始委托幸运房产公司介绍二手房，即已明确对房屋提出“大阳台”“可养花”的特定需求，此节事实充分表明带有大阳台的二手房为邓艳萍的购房目标；质言之，“大阳台”为邓艳萍拟购房屋不可或缺的必要组成部分，足以影响二手房交易活动。第二，从居间推介情况看，幸运房产公司围绕邓艳萍提出的购房目标推介了案涉201室房屋，其中以“大平台”“平台可以打球”“平台老大的”为重心向邓艳萍进行了突出介绍和照片展现，是时该房屋因“带有大阳台”契合邓艳萍的特定需求。在专事二手房中介业务的幸运房产公司未作出特别说明的情形下，邓艳萍相信“大平台”系为出卖人合法所有财产符合一般人的认知。第三，从合同签订情况看，邓艳萍实地查看案涉201室房屋及房产证后，与出卖人李昊的委托代理人即其母亲朱爱珍签订《二手房买卖合同》。经审查，虽李昊名下的案涉201室房屋产权证未包括“大平台”或阳光房，对此亦未写入合同中，但结合李昊实际居住使用“大平台”，以及幸运房产公司向邓艳萍作出推介的文字、图片、视频等讯息，来源于李昊和其委托出售的梦缘房产公司的事实，足以表明李昊系将“大平台”当作待售房屋的整体构成部分；且本案中李昊等三被上诉人未举证证明在案涉合同签订时已向邓艳萍明确说明了李昊对“大平台”不享有所有权及合法使用权的真实情况，故即若邓艳萍通过查看房产证应当知晓房屋所有权的基本状况，也无法由此当然推定邓艳萍明知李昊对“大平台”不享有合法使用权而自甘风险。第四，从邓艳萍主张合同解除理由看，自案涉《二手房买卖合同》签订后的第三天即2020年4月18日起，邓艳萍先后向幸运房产公司提出朋友认为“客厅难看”“客厅不正”看不中、自己老公也看不中等理由，并于当月25日明确提出“确定不要了”的意见，该期间确未提及“大平台”或阳光房事宜；此后双方在定金返还、中介费承担等问题处理交涉过程中，邓艳萍经咨询他人于5月6日首次提出“大平台”可能涉违章建筑一事，该节事实进一步印证李昊等三被上诉人事先未向邓艳萍如实告知“大平台”不能合法使用的情况。第五，从合同目的能否实现及原因看，案涉201室房屋“大平台”上建造的阳光房涉违章业已于2020年5月14日被宁国市城管局拆除，故如若案涉合同继续履行，邓艳萍购买“带有大阳台”二手房的合同目的客观上已然无法实现；结合李昊房产证取得时间为2017年、宁国市城管局查证违章建筑建造时间为2018年的事实，足以认定对该“大平台”的不正当使用系李昊而为，李昊辩称其自上手购买案涉二手房时即已存在建造好的阳光房一节明显不符合事实，故此造成邓艳萍合同目的不能实现的原因显然在于李昊一方违约，邓艳萍依法享有合同解除权。需要特别指出的是，邓艳萍在本案中的诉讼请求为解除合同，而诉讼理由既包括解除合同的事由、亦包括欺诈等可撤销合同的事由，存在将两者混淆、混同等情形，对此不一致之处本院确定以其诉讼请求为准。另，关于合同解除时间的确定，依法应以解除权人主张解除合同的通知到达对方时解除。经查，邓艳萍于2020年7月17日诉请解除合同，李昊收到诉状副本的时间为2020年8月5日，故解除合同之日应确定为2020年8月5日。原判决确定案涉《二手房买卖合同》的解除时间为“判决生效之日”，不符合法律规定，本院对此予以纠正。 关于合同解除后，李昊应否及如何返还定金问题。如前所述，案涉合同解除的原因在于李昊违约，故其应当将向邓艳萍收取的定金1万元予以返还。综合考虑到邓艳萍先前动意解除合同系为“大平台”合法使用外的其他原因，能够反映邓艳萍签订合同时存在过于轻率、疏忽大意的情况；同时李昊系自己使用房屋期间在“大平台”上建造阳光房，而不是刻意为出售给邓艳萍或第三人牟取非法利益而建造，故依据民法诚实信用和公平原则，对邓艳萍主张双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。 关于梦缘房产公司、幸运房产公司应否赔礼道歉及按3倍赔偿中介费用损失问题。本案中，两房产中介公司未将案涉201室房屋的权属、使用权等资讯进行全面了解及如实告知邓艳萍系属事实，鉴于有关违章建筑拆除一节发生于案涉《二手房买卖合同》签订后，故该两公司的居间服务行为虽有不妥当之处，但综合现有证据尚不足以认定其在合同签订时存在故意隐瞒、欺诈邓艳萍的情形，亦不存在依法应当向邓艳萍赔礼道歉的其他情形；且邓艳萍未因案涉《二手房买卖合同》向两房产中介公司支付中介费，故不存在返还中介费问题，其主张3倍赔偿中介费损失亦无事实根据和法律依据，本院对此均不予支持。 综上所述，邓艳萍的合理上诉请求成立。原判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，二审在补充查明相关事实的基础上，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宁国市人民法院（2020）皖1881民初2335号民事判决； 二、上诉人邓艳萍与被上诉人李昊签订的《二手房买卖合同》于2020年8月5日解除； 三、被上诉人李昊于本判决生效之日起十日内返还上诉人邓艳萍定金1万元； 四、驳回上诉人邓艳萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费568.5元，由上诉人邓艳萍负担463.5元，被上诉人李昊负担105元；二审案件受理费1137元，由上诉人邓艳萍负担924元，被上诉人李昊负担213元。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年十二月十五日 法官助理孙如梦 书记员卢艳芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国消费者权益保护法》 第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……