云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初7342号原告：黄初俊，男，彝族，1976年11月29日生，住宣威市。原告：代萍，女，汉族，1978年10月21日生，与黄初俊系夫妻关系，住宣威市。二原告共同委托代理人：张明乐，云南乐超律师事务所律师。（特别授权）。被告：刘彪，男，汉族，1990年11月17日生，住曲靖市。被告：何亚敏，女，汉族，1991年10月14日生，与刘彪系夫妻关系，住曲靖市。第三人：云南天骄房地产经纪有限公司。（以下简称天骄公司）统一社会信用代码：91530302MA6KBLND6R。法定代表人：孙在严，职务：经理。住所地：曲靖市麒麟区。原告黄初俊、代萍诉被告刘彪、何亚敏，第三人云南天骄房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17受理后，依法组成合议庭，于2020年11月25日公开开庭进行审理，原告黄初俊及原告黄初俊、代萍共同委托诉讼代理人张明乐，被告刘彪、何亚敏，第三人天骄公司的法定代表人孙在严到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告诉称，二原告系夫妻关系，于2020年8月6日与第三人签订《议价委托书》，委托第三人帮二原告购买位于珠江××大道××号房屋，并向第三人支付了1万元中介服务费，因委托所购的房屋未成交。后第三人又介绍购买二被告位于曲靖市房屋。经三方协商一致于2020年9月13日签订了《房地产买卖合同》。约定：房屋成交总价539000元；为保证交易严肃，乙方（二原告）交付甲方（二被告）购房定金350000元；该定金甲方指定由丙方（本案第三人）代收并信用保管。甲乙双方约定于2020年10月30日前办理《房屋所有权证》交易过户手续，并委托丙方协助办理。《房地产买卖合同》签订后，二原告当日向第三人指定的经办人王泽冲个人账户交付了购房定金350000元，第三人亦向二原告出具了《收据凭据》。二原告付款后，在办理交易过户手续期限临近时，二原告联系二被告和第三人去办理房屋交易过户手续。二被告声称第三人未将购房定金全额向其支付，大部分款项已被第三人的股东提取，不能与原告办理房屋交易过户手续。为此，诉请判令：1.二被告继续履行合同，协助办理位于曲靖市的《房屋所有权证》过户登记在二原告的名下。2.第三人协助履行原告的第一项诉讼请求的义务。3.案件受理费由二被告承担。被告刘彪、何亚敏辩称，其没有了解合同内容及条款，没有人向其解释签字的法律后果，没有同意原告黄初俊、代萍将购房定金转账至第三人天骄公司员工的账户，三方约定由房产中介公司办理过户手续，第一个前提是其收到全部定金，现仅收到100000元，无法协助办理过户。合同履行期间其多次催促房地产公司履行合同，但是第三人都没有通知其去办理，是第三人违约，中介公司将200000元支付给我们就同意过户。第三人天骄公司辩称，350000元定金是三方同意转账到我公司员工王泽冲的个人账户上，因为公司内部管理出现问题导致公司资金链断裂，无法赎证。原告黄初俊、代萍针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.第三人营业执照复印件一份，证明第三人为房地产经营机构，具备房地产经营资质，原告方委托第三人购买房屋所签订的合同合法有效；2.《议价委托书》复印件一份、《收款凭据》原件一份，证实原告与第三人的认识过程；3.《房地产买卖合同》一份，证明该合同约定的主要条款：该合同房屋买卖双方是本案的原、被告双方，买卖的房屋位于曲靖市房屋，约定的总价款是539000元，付款方式为签订合同的当日支付定金350000元，其余尾款在交付房屋时一并结清，定金的交付方式根据合同第四条约定由被告指定原告打款至本案第三人的账户，双方约定2020年10月30日前办理过户，其他内容详见《房地产买卖合同》；4.第三人《收据凭据》一份，证明天骄公司认可于2020年9月13日收到原告方本案所涉房屋定金350000元；5.手机银行付款电子回单5页，证明原告向第三人所指定的个人账户支付350000元的事实，分5次转账，前四次每笔50000元，最后一次150000元。经质证，被告刘彪、何亚敏对第1、2组证据三性没有异议。对第3组证据不予认可，其没有同意原告方所说的被告方指定款项打到第三人的账户，定金原告付给了房产中介，其也不清楚合同的内容，没有人向其说明合同内容，其对合同的条款都没有了解过。对第4组证据不予认可，当时是中介公司拿给刘彪签字，没有任何人向其解释说明签字以后代表什么，只是因为相信中介公司是专业的，所以刘彪就签字了。对第5组证据不予认可，第二天其只收到中介公司员工王泽冲转款的100000元。经质证，第三人天骄公司对原告黄初俊、代萍提交的证据三性均无异议。本院认为，原告黄初俊、代萍提交的证据客观、真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告刘彪、何亚敏针对其答辩意见，向本院提交以下证据：2020年9月14日第三人工作人员王泽冲转账收款100000元电子账单记录，转账附言是购房定金。经质证，原告黄初俊、代萍、第三人天骄公司对被告刘彪、何亚敏提交的证据三性无异议。本院认为，被告刘彪、何亚敏提交的证据客观、真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。第三人天骄公司未向本院提交证据。经过庭审与质证，本院确认如下法律事实：2020年9月13日，原告黄初俊、代萍（乙方），被告刘彪、何亚敏（甲方）与第三人云南天骄房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定：第一，甲方自愿将坐落于曲靖市房屋出售给乙方，该房屋产权建筑面积为134.07平方米，（以产权证记载为准）,该房屋以签约时的现有配套设施售予乙方;第二，成交价格53.9万元，此价格含该物业现有及所属的设施和装修，不含税费。第三，过户产生的相关税费均由乙方承担;第四，为保证交易严肃性，乙方交付甲方购房定金人民币（大写）叁拾伍万元整（小写350000元，（以定金收条为准）。该定金甲方指定由丙方代收并信用保管，丙方仅为代保管行为;第五，甲乙双方约定于2020年10月30日前办理《房屋所有权证》交易过户手续，并委托丙方协助办理;第六，付款方式，Ｂ、于收到产权管理出具的《收件收据》时支付剩余款项;第七，乙方同意过户前先出资人民币（大写）叁拾伍万元整（小写350000元）协助甲方还贷赎证，该款项（直付甲方）可冲抵房款（首付款）;第八，交房保证，甲乙双方约定于款清交房，从交易总价款中预留三万元作为结清房屋所欠费用及房屋设施的保证金，并由丙方代为保管;第十，乙方支付给丙方佣金10780元;……第十五，中介费为10000元整等内容。原告代萍于2020年8月6日与第三人签订《议价委托书》，并于当日支付第三人天骄公司10000元议价金，第三人向其出具了《云南天骄房地产经纪有限公司收据凭证》，委托第三人帮原告黄初俊、代萍购买珠江××大道××号房屋，因委托所购之房未成交，双方同意将该10000元议价金抵作购买本案争议房屋的佣金。合同签订当日，被告刘彪、何亚敏向第三人工作人员王泽冲个人账户转账支付了购房定金350000元，天骄公司向原告黄初俊、代萍出具了《云南天骄房地产经纪有限公司收据凭证》，载明：收到定金350000元，并备注：“此定金由中介方全权保管”，被告刘彪在该收据凭证上签名并按手印。2020年9月14日，被告刘彪、何亚敏收到第三人天骄公司员工王泽冲转账的100000元，转款备注购房定金。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告黄初俊、代萍，被告刘彪、何亚敏与第三人天骄公司签订的《房地产买卖合同》系原、被告与第三人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告黄初俊、代萍与被告刘彪、何亚敏之间成立房屋买卖合同关系，原告黄初俊、代萍，被告刘彪、何亚敏与第三人天骄公司之间成立居间合同关系，三方均应按合同约定，积极行使合同权利，严格履行合同义务。《房地产买卖合同》第四条约定，为保证交易严肃性，乙方交付甲方购房定金人民币（大写）叁拾伍万元整，小写￥350000元，（以定金收条为准）。该定金甲方指定由丙方代收并信用保管，丙方仅为代保管行为。该定金同时具有定金及赎证金的属性。结合第三人出具的《云南天骄房地产经纪有限公司收据凭证》，刘彪在该收据上签名，并备注“此定金由中介方全权保管”，及庭审中三方当事人的陈述，可确认原、被告及第三人签订合同时达成一致意见。三方一致同意由原告黄初俊、代萍将购房定金350000元支付给丙方即第三人天骄公司保管。被告刘彪、何亚敏辩解其没有了解合同内容及条款，没有人向其解释签字的法律后果，其没有同意原告黄初俊、代萍将购房定金转账至第三人天骄公司员工账户的理由，本院不予支持。原告黄初俊、代萍按约定将350000元转账至第三人天骄公司王泽冲的账户，该行为应当认定为原告方按合同约定积极履行了合同约定的支付定金即赎证金350000元的义务，未存在违反合同约定的情形，具备了约定的产权过户条件。根据《房地产买卖合同》第五条约定，甲乙双方约定于2020年10月30日前办理《房屋所有权证》交易过户手续，并委托丙方协助办理。被告刘彪、何亚敏没有协助原告黄初俊、代萍办理过户，构成违约，应承担继续履行的责任，原告要求被告刘彪、何亚敏继续履行合同，协助将位于曲靖市的《房屋所有权证》过户登记在原告黄初俊、代萍的名下，及第三人天骄公司协助履行原告的第一项诉讼请求的义务的诉请，于法有据，本院予以支持。被告刘彪、何亚敏辩解约定过户的前提是其收到350000元购房定金的理由，没有提供证据予以证明，本院不予支持。根据不告不理的原则，本案第三人支付剩余200000元购房定金即赎证金给被告刘彪、何亚敏不是本案审理的范围，可另案主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告刘彪、何亚敏继续履行于2020年9月13日签订的《房地产买卖合同》，于判决生效之日起三十日内协助将位于曲靖市的《房屋所有权证》过户登记在原告黄初俊、代萍的名下。二、第三人云南天骄房地产经纪有限公司协助履行上述义务。案件受理费100元、保全费3215元（原告已预交），由被告刘彪、何亚敏负担。（判决生效后三十日内支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。审判长  代冬花审判员  方向娥审判员  高玉娟二〇二〇年十二月二十四日法官助理熊莉书记员王雪洢