辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民再33号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：抚顺市弘升物业管理有限公司，住所地：抚顺市顺城区葛布路**。法定代表人：吉瑞杰，该公司经理。委托诉讼代理人：周丹，该公司员工。被申请人（一审被告、二审上诉人）：翟建军，男，1963年2月15日出生，汉族，住抚顺市顺城区。再审申请人抚顺市弘升物业管理有限公司（以下简称弘升物业公司）与被申请人翟建军物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）辽04民终945号民事判决，向辽宁省高级人民法院（以下简称辽宁高院）申请再审，2020年6月18日，辽宁高院作出（2020）辽民申1541号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人弘升物业公司委托诉讼代理人周丹，被申请人翟建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘升物业公司申请再审称：（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院以诉讼时效为由认定弘升物业公司主张翟建军给付2016年1月1日前的物业费超过了诉讼时效，认定事实不清。一审法院审理查明在2018年6月20日，弘升物业公司向翟建军书面催缴物业费21453元。存在诉讼时效中止、中断的情形。翟建军在2017年10月16日交物业费时，2017年11月16日交2号楼18号库、5号楼24库物业费时，负责收费的工作人员当时通知翟建军交纳拖欠以前的物业费，诉讼时效期间自最后一期物业服务履行期限届满之日起计算，亦存在诉讼时效中止、中断的情形。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。自2008年、2012年至2017年9月1日，翟建军拖欠物业费21453元，因为连续拖欠物业费具有整体性和关联性，各期欠费因时间经过而不断产生，弘升物业公司主张2016年1月1日前的物业费没有超过诉讼时效。二审法院认定扣除翟建军2017年已经支付的物业费不合理。翟建军2017年10月16日交纳的物业费750元是其居住的房屋4-3-203号，2017年9月1日至2018年9月1日的物业费，2017年11月16日交纳的110元，是2号楼18号车库、5号楼24号车库的物业费。二审法院在弘升物业公司主张的物业费中扣除前述费用，认定事实不清。（二）翟建军在一审中称4号楼5号、6号门市自2008年对外出租，物业费应由租户交纳，二审提出诉讼时效与事实不符。翟建军实际享受弘升物业公司提供的物业服务，并且每年多次向翟建军催收物业费，其提出超过诉讼时效，无事实和法律依据。（三）弘升物业公司已经履行了物业服务义务，原审法院应当支持弘升物业要求翟建军交纳物业费的主张，否则不仅违反相关法律规定，还侵犯了交费业主的权利，也会对园区物业管理造成严重影响。故，弘升物业公司认为其申请再审符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定，请求依法撤销抚顺市中级人民法院（2019）辽04民终945号民事判决，依法改判维持抚顺市顺城区人民法院（2018）辽0411民初2467号民事判决。翟建军辩称，原审法院判决弘升物业公司2016年以前物业费超过诉讼时效认定事实清楚，证据充分。原审法院认为弘升物业公司对翟建军财产损失进行赔偿，以及弘升物业公司涉嫌非法套取弘泰花园住房维修基金请求另案解决，翟建军无异议。但翟建军就弘升物业公司未按约履行《委托物业管理协议》约定义务，服务存在明显瑕疵与本案物业费纠纷有因果关系，属于同一法律关系，应一并审理，责令弘升物业公司按约履行服务义务，并减免翟建军有效诉讼期内物业服务费。弘升物业公司称诉讼时效中断与事实不符。弘升物业公司没有按约履行《委托物业管理协议》，不履行公共设施维修、维护义务，侵害业主合法权益是造成本案纠纷的直接原因。侵犯了业主的切身利益，依法应承担相应的违约责任，翟建军诉讼期内物业服务费应给予减免。弘升物业公司向一审法院提出的诉讼请求：1、请求翟建军交纳拖欠弘升物业公司物业费21461元；2、请求翟建军交纳2008年、2012年-2017年所欠物业费的滞纳金；3、本案诉讼费由翟建军承担。一审法院查明，翟建军系顺城区弘泰花园小区4号楼3单元202号住宅（建筑面积90.27㎡）、4号楼3单元203号住宅（建筑面积104.14㎡）、4号楼门市5（建筑面积137.81㎡）、4号楼门市6（建筑面积118.75㎡）、2号楼18号车库（建筑面积15.42㎡）、5号楼24号车库（建筑面积15.43㎡）的业主。2007年9月6日，弘升物业公司（乙方）与弘泰花园业主委员会（甲方）签订一份《委托物业管理协议书》，约定的主要内容包括：甲方同意将弘泰花园居民小区委托给乙方管理；乙方接管后，物业收费标准暂按原标准执行；乙方物业服务标准包括小区实行全封闭物业管理，实行24小时保安巡逻，小区内楼梯及扶手每周清扫三次，保持小区内设施完好，硬化绿化环境优美，对房屋共用部位、公共设施设备进行维护、修缮与管理，建立健全物业管理档案资料等。同年10月29日，弘升物业公司与弘泰花园业主委员会签订物业费收费协议，约定住宅的物业费按照建筑面积每月每平方米0.6元的标准收取。合同签订后，弘升物业公司为弘泰花园小区提供物业服务至今。翟建军于2005年入住后至2017年期间，共计拖欠弘升物业公司物业管理费用21453元。2018年6月20日弘升物业公司向翟建军书面催缴物业费21453元。一审法院对弘升物业公司要求翟建军支付拖欠物业费的主张予以支持，对于弘升物业公司主张的滞纳金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条之规定，判决：一、翟建军于本判决生效后十五日内给付弘升物业公司拖欠的物业服务费21453元；二、驳回弘升物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元（已减半收取），由翟建军负担。翟建军不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2、弘升物业公司赔偿翟建军直接、间接损失25460元；3、一审、二审案件受理费由弘升物业公司承担。二审法院另查明，翟建军于2017年向弘升物业公司交纳了2017年9月至2018年9月弘泰花园小区4号楼3单元203号住宅的物业费750元、2号楼18号车库（建筑面积15.42㎡）和5号楼24号车库（建筑面积15.43㎡）的物业费110元。二审对一审查明的其他事实予以确认。二审法院认为，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。同时法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，弘升物业公司主张翟建军应给付2008年、2012年至2017年的物业费，但是关于2016年1月1日之前的物业费，因庭审中弘升物业公司未向法院提交其曾向翟建军主张过权利的相关证据，也未举证证明本案具有诉讼时效中止、中断的情形，且一审、二审审理期间翟建军均提出了诉讼时效抗辩，故弘升公司主张翟建军给付2016年1月1日之前物业费的诉讼请求超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，不应支持。但翟建军仍应给付2016年1月1日之后的物业费，扣除翟建军2017年已经支付的物业费，翟建军仍应支付下列物业费：1、2016年1月1日至2016年12月31日的物业费3050.17元；2、2017年1月1日至2017年8月31日弘泰花园小区4号楼3单元203号住宅、2号楼18号车库、5号楼24号车库的物业费573.91元；3、2017年1月1日至2017年12月31日弘泰花园小区4号楼3单元202号住宅、4号楼门市5、4号楼门市6的物业费2189.3元，以上共计5813.38元。关于翟建军提出的弘升物业公司对其进行赔偿、弘升物业公司涉嫌违法套取、使用业主住房维修基金等请求，与本案不属于同一法律关系，翟建军可另行解决。二审判决：一、维持抚顺市顺城区人民法院（2018）辽0411民初2467号民事判决第二项；二、变更抚顺市顺城区人民法院（2018）辽0411民初2467号民事判决第一项为：翟建军于判决生效后十五日内给付抚顺市弘升物业管理有限公司物业费5813.38元；三、驳回翟建军的其他上诉请求。一审案件受理费168元，由翟建军承担45元，由抚顺市弘升物业管理有限公司承担123元。二审案件受理费336元，由翟建军承担91元，由抚顺市弘升物业管理有限公司承担245元。本院再审查明的其他事实与原一审、二审认定的事实相同。本院再审认为：本案焦点为：弘升物业公司主张物业费是否适用诉讼时效的规定、是否存在诉讼时效中断的情形及翟建军应当交纳物业费的数额。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。2007年9月6日，弘升物业公司（乙方）与弘泰花园业主委员会（甲方）签订一份《委托物业管理协议书》，翟建军入住弘泰花园小区后以弘升物业公司未按合同约定履行义务为由，没有交纳2008年、2012年至2017年的物业费。特别是在2017年10月16日翟建军交纳物业费时，明确向弘升物业公司表示其交纳的物业费是2017年9月至2018年9月间的物业费，没有证据证明此时弘升物业公司向翟建军主张之前的物业费。虽然弘升物业公司的物业服务是连续的，但物业费是按年度收取的，在翟建军因物业服务纠纷连续多年未交纳物业费时，弘升物业公司没有充分证据证明其向翟建军主张物业费。本案为物业服务合同纠纷，应当适用诉讼时效的规定，没有证据证明存在诉讼时效中断的情形。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。因本案物业费是按年度交纳，交纳的周期为每年的9月1日至次年的9月1日。2014年9月至2015年9月年度物业费的交纳期限届满是2015年9月1日，《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日实施，实施前的诉讼时效为二年，弘升物业公司请求给付2015年9月年度之前物业费应该在2017年9月1日前主张，逾期主张则丧失胜诉权。2018年8月弘升物业公司提起诉讼，应该在三年的诉讼时效期间内，对其主张2015年9月至2016年9月年度、2016年9月至2017年9月年度的物业费请求应予支持。对2015年9月1日之前的物业费，因弘升物业公司未向法院提交其曾向翟建军主张过权利的充分证据，也未举证证明本案具有诉讼时效中止、中断的情形，且一审、二审审理期间翟建军均提出了诉讼时效抗辩，故弘升公司主张翟建军给付2015年9月1日之前物业费的诉讼请求超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，不应支持。综上所述，弘升物业公司再审认为本案存在诉讼时效中断情形的理由不能成立，应予驳回；原审判决认定基本事实清楚，但具体计算给付物业费数额有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销抚顺市中级人民法院（2019）辽04民终945号民事判决；二、维持抚顺市顺城区人民法院（2018）辽0411民初2467号民事判决第二项；三、变更抚顺市顺城区人民法院（2018）辽0411民初2467号民事判决第一项为：翟建军于判决生效后十五日内给付抚顺市弘升物业管理有限公司物业费6098元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费168元，由翟建军承担48元，由抚顺市弘升物业管理有限公司承担120元；二审案件受理费336元，由翟建军承担96元，由抚顺市弘升物业管理有限公司承担240元。本判决为终审判决。审判长  杨丽娟审判员  赵世平审判员  李 英二〇二〇年十二月十七日法官助理隋泽龙书记员李雪