江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8473号上诉人（原审被告）：南京市江宁区江宁中心供销合作社，住所地南京市江宁区江宁镇集镇。法定代表人：谢斌，该合作社主任。委托诉讼代理人：盛六林，1960年3月11日出生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈钢，江苏上元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张正龙，男，1957年2月7日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：周万娣（系张正龙妻子），住南京市江宁区。上诉人南京市江宁区江宁中心供销合作社（以下简称江宁供销社）与被上诉人张正龙合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法由审判员张旭东独任审理。本案于2020年11月5日公开开庭，上诉人江宁供销社委托诉讼代理人盛六林、陈钢、被上诉人张正龙及其委托诉讼代理人周万娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江宁供销社上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案的此次拆迁同类案件，即上诉人要求案外人张成英等人迁让纠纷，经南京市江宁区人民法院作出（2018)苏0115民初2646号判决书，认定双方之间是承包关系，但对于按单价960元/平方米、90%成新标准计算的装修补偿并未支持。二、在承包给被上诉人之前，涉案的房屋就已经进行了基本的装修，铺有大理石、吊顶、柜台等，原本就满足对外经营的一切条件，且被上诉人除木结构小阁楼外，也未进行过任何进一步整体的装修改造。因此拆迁人给予的装修补偿款（按单价960元/平方米、90%成新计算的装修补偿）为整体补偿，应为涉案房屋权利人所享有，为拆迁人给被拆迁人的装修基本补偿，根据合同的相对性原则，也应归上诉人所享有。三、一审法院支持被上诉人主张的装修及附着物补偿显失公平，判决上诉人给付的费用过高，远超过上诉人这么多年来的租金收益。张正龙辩称：被上诉人承包涉案房屋20多年，房屋装修多次，一审判决支持被上诉人装修及附着物补偿符合法律规定。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张正龙向一审法院提出诉讼请求：1、判令江宁供销社支付其装修附属物折价款150000元、三间简易房补偿款25980元，合计175890元；2、江宁供销社承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张正龙原系江宁供销社职工，于2017年办理退休手续。张正龙自1996年12月起承包经营江宁供销社所有的位于南京市江宁区批发部（门面房及仓库）。双方自1996年起每年均签订一份合同。2016年11月30日，江宁供销社与张正龙签订一份承包经营合同书，约定：“甲方：江宁区江宁供销合作社，乙方：张正龙。为了进一步转换经营机制，明确职工的责权利，调动经营者的积极性，放开搞活经营，以更好地适应市场经济发展的需要，根据区总社《关于做好经营承包续包工作的通知》及有关文件精神，并按照《江宁供销社第四轮承包实施细则》有关条款之规定，经甲乙双方协商一致，订立承包经营合同如下，所立条款双方必须共同遵守。第一条：乙方个人出资，全额风险承包经营第二批发部柜组，甲方提供现有的经营设施，乙方根据自己的经济实力和经营能力，自主合法经营。第二条：年承包费5400元，按先交费后经营的原则，每年分4次缴纳，即2016年12月1日上交1350元，2017年3月1日上交1350元，2017年6月1日上交1350元，2017年9月1日上交1350元。第三条：个人应缴的养老、医疗保险金部分由本人于当年12月底以前自行到会计室一次性交纳。乙方的福利费待遇按甲方有关规定享受……第九条：如因政府性统一规划，作重大调整，本合同无法继续履行时，则自行终止。如甲方遇特殊情况，调整业态，须对乙方的经营场所进行变动时，乙方必须服从甲方的安排。但甲方应给予乙方应缴承包费的10%的经济补偿（按月计算）。第十条：合同期满乙方不再承包，或因本合同第九条所指情况，使本合同无法履行时，属于乙方所有的商品一律由乙方全部带走，并在5日内让出经营场所。如逾期不搬，所留物品则作为放弃权利论，由甲方全权处理，乙方不得有任何弃议，情节严重的直至解除劳动合同……第十二条：其他约定：1、乙方一次性向甲方交纳家具用具使用费25.80元。2、如乙方租用甲方门面房，乙方必须按期向甲方交纳房租费，如逾期不交，则甲方有权单方终止本合同，强制收回门面房，乙方不得有任何异议。第十三条：本合同期限为一年，自2016年12月1日起至2017年11月30日止。合同文本一式三份，签字后生效；甲乙双方各执一份，报区总社一份备案。”合同签订后，张正龙交纳了截至2017年8月的承包金。2017年6月1日，江宁区房屋征收办公室发布《公告》：因江宁集镇棚户区改造需要，对江宁区集镇范围内涉及房屋实施征收。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第590号令）及南京市人民政府《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（南京市人民政府第318号令）等相关规定，我区对《江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》进行了论证，予以公布。住宅房屋设备迁移补助标准：（1）固定电话拆移补助费310元/部；（2）有线电视拆移补助费400元/户；（3）宽带拆除补助费500元/端口；（4）空调拆装补助费200元/台；（5）管道煤气拆除补助费2800元/户；（6）热水器拆除补助费500元/台（征收安置房为高层的，太阳能热水器每台再补助2000元）。征收非住宅房屋的设备迁移费参照上述标准。非住宅房屋征收有关补助费标准：…停业损失补偿为不超过房屋评估价值的8%，提前搬家奖励为不超过房屋评估价值的5%，货币安置补偿为不超过房屋评估总价的10%。2017年7月27日，南京市江宁区人民政府作出江宁府征字（2017）第2号房屋征收决定，上述房屋在该征收决定范围内。2017年7月25日，江宁供销社向张正龙发出通知一份，载明因政府征收，自2017年7月31日终止履行承包租赁合同，要求张正龙自接到通知后一个月内迁出所属物品。江宁供销社和张正龙就房屋迁出、补偿等问题发生争议。2018年3月23日，江宁供销社与江宁区人民政府江宁街道办事处（以下简称江宁街道办）签订一份《房屋征收与补偿协议（货币补偿）》，约定：因江宁镇棚户区改造项目需要，对江宁供销社房屋进行征收，房屋货币补偿金额75926853元。江宁街道办向江宁供销社支付下列补助：固定电话拆移补助15190元、有线电视拆移补助23200元、空调拆装补助12400元、宽带拆除补助24500元、太阳能拆除补助121500元、装修及附属设施5474571元、提前搬家奖励3796342.65元、货币安置奖励7592685.3元，合计17066388.95元。江宁街道办支付江宁供销社下列补偿费用：生产用房设备拆除安装搬运费110892.08元、其他非住宅房屋设备搬运费2981628.08元、营业用房停业补偿4365136.8元、非营业用房停业补偿费1068132.15元，合计8525789.11元。江宁街道办于2018年5月1日前支付各项补偿总计101519031.06元。上述房屋征收与补偿协议还附有室内装修及附着物补偿金额分户估价表、非住宅房屋征收补偿金额分户估价表、住宅房屋征收补偿金额分户估价表、非营业性房屋及仓储房屋征收补偿金额分户估价表、房屋装饰装修丈量数据汇总表、附属物丈量数据汇总表、建筑物丈量数据汇总表及平面布置图等材料。本案涉及的门面房及仓库包含于建筑物丈量平面布置图（编号：工企4-17-5）中1号房屋（1/5层），1号房建筑面积466.98平方米（用途营业），评估单价18033元，总价8421050元。征收评估时，评估机构就本案涉及的门面房及仓库内的张正龙承租户的装修及附属物形成一份“装修及附属物单项明细测算表（工企4-17-5）”，该测算表中记载了承租人张正龙承租房屋内的包含塑料扣板吊顶、乳胶漆、杉木板墙面、三合板贴面、实木地板、复合地板、水磨石地、木包门、塑钢窗、木纱门、方管防盗窗、木楼梯、广告牌在内的13个单项，合计评估价23504元。附属物丈量数据汇总表（产权人：供销社（张正龙））记载固定电话2个，宽带1个，有线电视1个，空调1个，其他附属物广告牌：（11.3+5.5）×2。建筑物丈量数据汇总表（工企4-17-5）记载①砖混……466.98平方米……③简易……8.49平方米……④简易……3.09平方米……⑤简易……5.68平方米……另有装修及附属物单项明细测算表记载3.09平方米的简易房评估价按453元/平方米，按70%成新率计算为980元；8.49平方米简易房评估价计算为2692元；5.68平方米简易房评估价计算为1801元。“南京市国有土地房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表”记载营业用途房屋装修补偿评估价按单价960元/平方米，按90%成新计算。2018年12月，江宁供销社诉至一审法院，要求张正龙从位于南京市江宁区的门面房及仓库中迁出；张正龙提起反诉，要求江宁供销社支付其拆迁安置补偿款753000元。该案审理过程中，张正龙称对江宁供销社与江宁街道办签订的《房屋征收与补偿协议（货币补偿）》及相关补偿费用的计算方式没有异议，认为相关款项应支付给其。2019年12月，一审法院依法作出（2018）苏0115民初20746号民事判决，判决张正龙从位于南京市江宁区的门面房（建筑面积66.16平方米）及仓库（建筑面积26.04平方米）中迁出，并将上述房屋返还给江宁供销社；判决江宁供销社支付张正龙停业损失补偿费66506元、搬家奖励83132元，合计149638元。江宁供销社、张正龙均不服上述判决，向南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉。2020年5月，南京中院依法作出（2020）苏01民终1868号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2020年3月，张正龙向一审法院提起诉讼，要求江宁供销社支付其装修补偿款、简易房补偿款等合计175890元。一审审理中，张正龙认为征收时评估机构制作的关于其所租赁的房屋装修及附属物统计存在遗漏，要求重新统计予以评估计价。江宁供销社认为应按评估机构制作的测算表中记载的项目扣除应属于其所有的项目后支付张正龙装修补偿款。一审法院就《房屋征收与补偿协议（货币补偿）》中涉及的“装修及附属物单项明细测算表（工企4-17-5）”记载的相关项目问题向拆迁部门调查核实。拆迁部门回复：上述测算表系拆迁部门对承租户装修情况的统计，实际拆迁部门在给江宁供销社支付装修及附属物补偿款时并未按测算表中载明的项目进行计算，而是以房屋建筑面积为基础，按照装饰装修的单价960元/平方米综合90%成新一口价计算支付装修补偿款，江宁供销社与承租户之间如何计算，其并不干涉。江宁供销社认可装修补偿款系按照上述拆迁部门答复的计算方式实际进行计算。张正龙、江宁供销社一致认可电视、宽带、固定电话、空调、热水器未包含在按960元/平方米，90%成新计算的装修补偿款中，并一致认可固定电话补偿费310元/部，宽带补偿费500元/部，有线电视400元/部，空调200元/台，热水器500元/台。双方另一致认可建筑物丈量数据汇总表（工企4-17-5）中加载的③④⑤简易房系张正龙自行所建。后因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有房屋征收与补偿协议及附件（复印件）、一审法院（2018）苏0115民初20746号民事判决书、南京中院（2020）苏01民终1868号民事判决书及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，江宁供销社与张正龙于2016年11月30日签订的承包经营合同书，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方之间的承包关系因案涉门面房及仓库位于政府征收范围内，在房屋征收决定发布后，已无法继续履行，故承包经营合同应当终止履行。合同权利义务终止后，双方应就相关款项进行结算。张正龙在此前已经认可江宁供销社与江宁街道办签订的《房屋征收与补偿协议（货币补偿）》及相关补偿费用的计算方式，仅对相关款项未能支付给其持有异议。江宁街道办在与江宁供销社签订协议时并未按实际制作的装修及附属物单项明细测算表统计的项目计算装修补偿款，而是未区分实际装修情况，按统一的评估单价计算了装修补偿款。张正龙已承租案涉房屋多年，其对承租房屋内进行了相关装修改造。故张正龙承租案涉房屋内的装修款应按门面房及仓库的面积、房屋性质、评估单价进行折算，张正龙应得的装修补偿费金额为79660.8元（92.2平方米×960元/平方米×90%）。双方一致认可的其余单项固定电话补偿费620元（2部×310元/部），宽带补偿费500元（1部×500元/部）、有线电视400元（1部×400元/部），空调200元（1台×空调200元/台）、热水器500元（1台×5**元/台），合计2220元，应由江宁供销社予以支付。张正龙承包案涉房屋后在相关土地上临时搭建了部分简易房，虽然未办理相关手续，但相关建筑成本由其支付，现拆迁部门予以统计并评估补偿款5473元（2692元+980元+1801元），江宁供销社应向张正龙支付该部分简易房的补偿款。综上，江宁供销社应支付张正龙87353.8元（装修补偿款79660.8元+部分设施单项补偿款2220元+简易房补偿款5473元）。对张正龙主张的超出该数额的部分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、南京市江宁区江宁中心供销合作社于判决发生法律效力之日起10日内支付张正龙补偿款87353.8元。二、驳回张正龙的其他诉讼请求。一审案件受理费1909元，由张正龙负担917元，由江宁供销社负担992元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，上诉人提交南京市江宁区江宁街道征迁办公室出具的情况说明，载明：关于4－17－5装饰补偿评估按960元/平方米×90%（成新度）测算，是给房屋产权人的整体装修补偿，包含墙体粉刷、附属门窗、电路管道、屋顶装饰及水磨石地面、地板、墙砖等辅助设施及土地等均包含在内的建筑物整体补偿评估单价，为综合评估价，而非全部给予承租人的装饰补偿。至于属承租户装饰部分按其实际现场丈量评估金额，由江宁中心供销合作社给付。其中对涉案房屋内部装修情况也进行了汇总评估并出具了装修及附属物单项明细测算表。证明装修补偿是给房屋所有权人的整体补偿，包含下水管道、化粪池、墙体粉刷等相关设施,并不是针对被上诉人所作装修的补偿。上诉人还提交案外人张成英的相关判决，证明该判决有关的装修部分是按照装修统计表进行补偿的，一审法院同案不同判。被上诉人对上诉人提交的证据不予认可，并认为房屋是其装修的，其就应该拿到装修补偿。二审审理中，被上诉人认可装修及附属物单项明细测算表已将被上诉人所有装修的内容已经列明。上诉人自愿按装修及附属物单项明细测算表记载的相关项目及评估价格给予张正龙装修补偿款23504元。以上事实，有情况说明、装修及附属物单项明细测算表、承诺书及本院开庭笔录在案证实。本院认为，江宁供销社与张正龙于2016年11月30日签订的承包经营合同合法有效，双方均应遵照约定诚信履行。合同履行过程中，因案涉门面房被征收致承包经营合同终止履行。评估机构就本案涉及的门面房及仓库内的张正龙承租户的装修及附属物形成一份“装修及附属物单项明细测算表（工企4-17-5）”，该测算表中记载了承租人张正龙承租房屋内的包含塑料扣板吊顶、乳胶漆、杉木板墙面、三合板贴面、实木地板、复合地板、水磨石地、木包门、塑钢窗、木纱门、方管防盗窗、木楼梯、广告牌在内的13个单项，合计评估价23504元。张正龙在二审中认可装修及附属物单项明细测算表已将其所有装修的内容列明，故张正龙与江宁供销社之间的装修补偿应当按该测算表载明的装修项目并考虑合同的履行期限、剩余期限等因素综合确定，现江宁供销社自愿按装修及附属物单项明细测算表记载的相关项目及评估价格给予张正龙装修补偿款23504元，本院予以准许。江宁街道办未区分各租赁户实际装修情况，按统一的评估单价对江宁供销社进行装修补偿，系拆迁人对被拆迁人的补偿，张正龙要求江宁供销社也按此标准给予其装修补偿，没有事实与法律依据。一审法院判决江宁供销社给付附属物补偿2220元及简易房补偿款5473元，于法有据，本院予以维持。综上，本案二审中出现新证据、新事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初2915号民事判决第二项；二、变更南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初2915号民事判决第一项为：南京市江宁区江宁中心供销合作社于本判决发生法律效力之日起10日内支付张正龙补偿款31197元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1909元，由江宁供销社负担；二审案件受理费1983元，由江宁供销社负担。本判决为终审判决。审 判 员 张旭东二〇二〇年十二月七日法官助理 吴伯庙书 记 员 朱亚芳