安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9335号 上诉人（原审被告）：安徽省斯宝商务酒店有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道**。 法定代表人：黄仁付，总经理。 委托诉讼代理人：杨海波，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽省红盾宾馆有限责任公司，住所，住所地安徽省合肥市包河区美菱大道**div> 法定代表人:杨成，董事长。 委托诉讼代理人：许亚宝，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：井涛，安徽华人律师事务所律师。 上诉人安徽省斯宝商务酒店有限公司（以下简称安徽斯宝酒店）因与被上诉人安徽省红盾宾馆有限责任公司（以下简称安徽红盾宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初4607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽斯宝酒店上诉请求：1.撤销原判第一项，改判租金、占有使用费中再扣除安徽斯宝酒店垫付的水电开通费用305000元，安徽斯宝酒店不支付滞纳金171641.29元；2.改判安徽红盾宾馆承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.根据双方认可的租金支付方式，安徽斯宝酒店没有延误交付租金的主观故意，不应支付2018年8月1日至2020年7月31日的租金滞纳金171641.29元。案涉合同在实际履行过程中对于租金支付的方式，安徽红盾宾馆同意安徽斯宝酒店不定期支付，无须按季度支付。从2008年至2018年的全部转账记录中可看出安徽斯宝酒店每年分多次多笔支付租金，并未严格按照季度每年分四次转账支付租金，安徽红盾宾馆对此亦表示同意。故安徽斯宝酒店与安徽红盾宾馆已经就合同履行的租金支付方式进行变更，安徽斯宝酒店不存在故意迟延交付租金的情形，无需承担因延误租金的滞纳金171641.29元。2.经安徽红盾宾馆同意，安徽斯宝酒店进行自来水开通并已按建设工程施工合同的约定支付505000元费用，该费用应从应付租金中扣除。安徽斯宝酒店与安徽红盾宾馆签订案涉租赁合同后，案涉房屋的用水存在经常性停水的情况，为此双方商量决定重新开一个户名为安徽红盾宾馆的自来水表，安徽红盾宾馆对此表示同意，并同意由安徽斯宝酒店先行垫付该笔费用，将来该笔费用作房租抵扣，且安徽红盾宾馆存有会议纪要进行记录此项决定。对于安徽斯宝酒店垫付的开通自来水费的事实，属于经同意的装饰装修租赁行为，其费用经双方同意应从房租中扣除。2010年3月20日，安徽斯宝酒店与案外人寿县方正建筑有限责任公司签订了《建设工程施工合同》并依约支付了自来水开通费505000元，对于该项费用应当从安徽斯宝酒店欠缴的租金里予以扣除。一审判决认定自来水开通费用20万，仅系来自安徽红盾宾馆代理人当庭口头自认，与事实不符。自来水开通费用中的305000元，安徽斯宝酒店提供的工程合同即收据也应作出认定。 安徽红盾宾馆辩称，1.安徽斯宝酒店存在迟延交付租金的行为，一审法院判决其支付相应滞纳金即违约金符合法律规定和事实情况；2.关于50万元的维修费，安徽斯宝酒店未提供正规维修发票，不足以证明其用于维修的具体金额。且根据双方签订的租赁合同明确约定租赁期间房屋及其附属设施的维护和保养是由承租人安徽斯宝酒店承担。 安徽红盾宾馆向一审法院起诉请求：1.判令安徽斯宝酒店向安徽红盾宾馆支付租金损失2126183元，滞纳金188718元(滞纳金自2018年8月1日暂计算至2019年11月30日，后续诉请不变)；2.本案诉讼费、保全费、公告费等由安徽斯宝酒店承担。 一审法院认定事实：2008年2月15日起，安徽红盾宾馆陆续将其位于合肥市包河区徽州大道1068号安徽红盾宾馆客房、副楼、餐饮及设施租赁给安徽斯宝酒店并约定了双方的权利义务等。其中，年度租金采取先付后用的原则，每季度支付一次，分别于各季度到期月的20号支付下一个季度的租金；租赁期内乙方迟延向甲方交付履约保证金、租金及各项本合同约定乙方应付费用即构成违约，甲方有权按违约天数以应支付而未支付租金的万分之五计收滞纳金，连续拖欠30天租金时，甲方有权停止水电、暖气供应并解除合同收回租赁房屋及其设施而无需乙方同意；2017年12月27日双方订立《安徽红盾宾馆租赁合同补充合同》约定，将双方签订的有关安徽红盾宾馆的租赁合同及相关补充合同中约定的租赁期限延长12个月，即安徽红盾宾馆客房、餐饮、设施及副楼四层259m房屋的租赁期限从2017年8月1日延长至2018年7月31日，延长期间的租金为144.585万元/年。庭审中，双方确认截止至2018年7月31日，尚欠租金1542059元，后2018年8月16日支付20万元，2018年9月21日支付20万元，2018年10月26日支付10万元，2018年10月30日支付10万元，2019年4月12日支付20日。同时，安徽红盾宾馆自认应扣除由安徽斯宝酒店垫付的自来水开通费20万元，而安徽斯宝酒店辩称自来水开通费用共计50.5万元。 一审另查明，2010年，安徽斯宝酒店将案涉酒店转租给安徽省登发酒店管理有限公司，租赁期为10年。案外人安徽省登发酒店管理有限公司出具一份《情况说明》及提交《收条》复印件一份，载明2019年4月，其支付了20万元租金，但后来得知安徽斯宝酒店与原房东合同到期，故他们要求退还交的履约保证金50万元，所以从2019年4月份之后到最后安徽红盾宾馆收房时的租金没有交，剩余租金以保证金冲抵后，尾款20多万未退还给他们。《收条》上载明“今收到庞志平合同保证金伍拾万元整”。下方有时任安徽斯宝酒店法定代表人黄涛的签字。 2019年5月23日，安徽红盾宾馆将案涉房屋挂牌招标出租。2019年7月29日，安徽红盾宾馆与合肥鑫怡园林景观工程有限公司、安徽省登发酒店管理有限公司共同签订《三方协议书》，载明2019年6月12日，合肥鑫怡园林景观工程有限公司中标案涉房屋承租权，双方正式签订房屋租赁合同。安徽红盾宾馆同意合肥鑫怡园林景观工程有限公司将房屋租赁给安徽省登发酒店管理有限公司使用。 一审法院认为，安徽红盾宾馆与安徽斯宝酒店签订的一系列租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。双方对截止至2018年7月31日安徽斯宝酒店尚欠租金1542059元均无异议，予以确认。关于2018年7月31日后安徽斯宝酒店是否应当支付租金，该院认为，根据安徽斯宝酒店与安徽省登发酒店管理有限公司签订的租赁合同显示，双方的租赁期为10年（2010-2020），且安徽省登发酒店管理有限公司在2019年4月还向安徽斯宝酒店转账并备注为2019房租，故在安徽斯宝酒店未提供证据证明其已于2018年7月31日将案涉房屋返还给安徽红盾宾馆并办理了相关交房手续的情况下，安徽红盾宾馆应继续支付房屋的占有使用费。根据安徽红盾宾馆提供的《三方协议书》显示，2019年6月12日，合肥鑫怡园林景观工程有限公司中标案涉房屋承租权，故安徽斯宝酒店的占有使用费应支付至2019年6月11日共计1243827元（1445850元/年÷365*314天=1243827元）。 关于安徽斯宝酒店垫付的自来水开通费。安徽红盾宾馆自认在房租中应扣除由安徽斯宝酒店垫付的自来水开通费20万元，而安徽斯宝酒店辩称自来水开通费用共计50.5万元并提交了与案外人寿县正方建筑有限公司的建设工程施工合同及票据。但从安徽斯宝酒店提交的票据来看，寿县正方建筑有限公司出具的票据并非为正规发票且部分票据的入账时间为2020年6月18日，对其真实性和关联性无法核实，故该院认定自来水开通费为20万元。 关于滞纳金的计算。滞纳金指因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，有国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。而本案中，双方系平等民事关系主体，结合合同上下文的条款，可以得知关于滞纳金的表述应为一种违约金的计算方式。违约金性质以补偿性为主、以惩罚性为辅，在判定违约金是否约定过高时，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。现安徽红盾宾馆并未对其可得利益损失总额、必要的交易成本进行举证，故该院酌定按年利率7%计算逾期缴纳租金的滞纳金。综上，结合安徽斯宝酒店后期付款金额及付款节点，截止至2020年7月31日，安徽斯宝酒店尚欠安徽红盾宾馆本金1656164.27元，违约金132130.15元，扣除20万元的自来水开通费，尚欠本金1588294.42元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、安徽斯宝酒店安徽省斯宝商务酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽省红盾宾馆有限责任公司租金、占有使用费共计1838619.31元及逾期支付违约金171641.29元（违约金此后以1838619.31为基数，自2020年8月1日起按年利率7%计算至款清之日）；二、驳回安徽省红盾宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取11163元，由安徽省斯宝商务酒店有限公司承担10000元，由安徽省红盾宾馆有限责任公司承担1163元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于逾期付款违约金。按照双方合同约定，年度租金采取先付后用的原则，每季度支付一次，分别于各季度到期月的20号支付下一个季度的租金，逾期安徽斯宝酒店按违约天数以应支付而未支付租金的万分之五支付滞纳金。从本案租赁合同的实际履行情况来看，安徽斯宝酒店确存在未按时支付的情形，安徽红盾宾馆对此虽未明确提出异议，但不能据此视为双方对租金支付方式进行了实质性变更。安徽斯宝酒店逾期支付租金，给安徽红盾宾馆造成了一定的损失，一审结合双方合同的约定，酌定安徽斯宝酒店按年利率7%支付逾期付款违约金适当，本院予以认同。 关于安徽斯宝酒店主张的垫付的自来水开通费。安徽斯宝酒店为证明其垫付自来水开通费50.5万元，提交了案外人寿县正方建筑有限公司出具的收据三张，但该收据仅为一般收款凭单，且入账时间与合同约定的付款时间也不一致，安徽斯宝酒店亦未提供其他付款凭证予以佐证，一审基于安徽红盾宾馆的自认，判决安徽红盾宾馆承担自来水开通费为20万元，并无明显不当。 综上，安徽斯宝酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8450元，由安徽省斯宝商务酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月十四日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。