广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初2529号 原告：李超华，男，1972年11月27日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：李伟，广西进安律师事务所执业律师。 被告：广西宏源置业投资有限公司，住所地扶绥县扶绥大道**宏源大景城商住小区满天星庄园**楼****，统一社会信用代码91451421672498673W。 法定代表人：余海鸿，执行董事。 委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 原告李超华诉被告广西宏源置业投资有限公司（以下简称宏源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2020年10月30日公开开庭进行了审理。李超华的委托诉讼代理人李伟，宏源公司的委托诉讼代理人钟志鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李超华向本院提出诉讼请求：1、解除李超华、宏源公司签订的《商品房买卖合同（现售）》；2、宏源公司返还李超华已交付的房屋首付款229666元，并支付利息（利息计算方式：以229 2 666元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.9%计算，从2018年1月30日起计至还清之日止）；3、宏源公司向李超华支付逾期交付违约金5326.66元（以全部房价款532666元为基数，按照全部房价款的1%计算）；4、判令宏源公司返还李超华已支付的购屋契税7613.3元；合计：242605.96元。5、本案的诉讼费由宏源公司全部承担。事实与理由：2018年6月15日，李超华与宏源公司签订《商品房买卖合同》，约定李超华购买宏源公司位于扶绥县，并约定该商品房房价为532666元。宏源公司应当在2018年12月31日前向买受人交李超华付商品房；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人在解除合同后15日内退还买受人已付全部房款并计付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。现李超华已履行合同约定交付房屋首付款并缴纳房屋契税，但宏源公司自签订《商品房买卖合同》至今，仍未能如约为李超华向贷款机构办理贷款手续，也未向买受人交付房屋，已超过合同约定的交付房屋日期578天，其已构成严重违约。李超华认为，双方签订《商品房买卖合同》合法有效，李超华依约支付了首付购房款，但宏源公司未能在约定的期限内为李超华向贷款机构办理贷款手续，也不如期交付房屋，其已构成严重违约，理应承担相应违约责任，但该合同约定的给付利息明显过低，应当按照2018年中国人民银行公布的同期贷款基准利率即年利率4.9%计算。为了维护李超华合法权益，诉至法院。 宏源公司辩称，双方签订的第十二补充协议，约定业主要解除合同时需提前通知，如不通知自动放弃退房权利、利息权利、违约金权利等。对方没有书面通知过， 3 因此起诉条件没有具备，诉请没有事实依据和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2018年6月15日，李超华（买受人）与宏源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。约定，李超华购买宏源公司位于扶绥县，总价款532666元；买受人采取贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2018年2月5日前支付首期房价款人民币229666元，占全部房价款的43%。余款人民币303000元申请贷款；出卖人应当自2018年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价：万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照3.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第十二条约定，交付时间和手续（一）出卖人应当自2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在 4 交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如出卖人已发出《商品房交付通知》，而买受人在交付期限内仍未接收房屋，则将通知注明交房期限的最后一日视为本合同项下该房屋验收合格并交付于买受人。自该日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，此后有关该房屋的所有费用（包括但不限于水费、电费、物业费、有线电视费等）全部由买受人承担。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第十三条约定，逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价：万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照3.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。当天，原宏源公司双方 5 签订《附件十二补充协议》。约定由宏源公司为李超华办理按揭相关手续；依据本合同第十二条第一款第（2）项约定，交付房屋逾期超过90天后，买受人有权解除合同。但买受人应于出卖人第91日起30日内做出是否退房的书面要求。否则视为放弃本合同第十二条所约定的放弃权力。合同签订后，李超华已交付的房屋首付款229666元，已支付的购屋契税7613.3元。但宏源公司至今，仍未能为李超华向贷款机构办理贷款手续，也未向买受人交付房屋，已超过合同约定的交付房屋期限，其已构成违约。为此，李超华向法院提起诉讼庭审中，李超华与宏源公司均同意解除合同。 以上事实经质证双方无异议的《商品房买卖合同（预售）》、收据、发票、补充协议、及庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，李超华与宏源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，且未违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，由于宏源公司的原因，不能按约为李超华办理银行按揭贷款，未能按时交付房屋，双方同意解除合同。合同解除后，宏源公司应将李超华所交购房款予退还，故本院对李超华该项请求予以支持。对于李超华主张的赔偿契税的请求，现有证据表明该款系为了完善房屋买卖交易手续向行政部门缴纳的费用，并非宏源公司收取，其可向行政部门申请退还该费用，故对该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。宏源公司辩称按照补充合同的约定，李超华解除合同需要提前通知，不承担责任。而《附件十二补充协议》第四条关于交付的补充协议第（3）项，约定是按照本合同第十二条处理。但本合同第十二条没有该情形的处理方式，属于约定不明。同时，补充协议是格式合同，对加重对方的义务和免除自己责任的有利条款没有特别提醒和说明，属于无效，不能作为合同的内容。因此，李超华在履行合同中没有过错，宏源公 6 司不能按约为李超华办理银行按揭贷款，未能按时交付房屋是解除合同的根本原因，应当承担违约责任。按照合同第十三条的约定向李超华支付利息和违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除李超华与广西宏源置业投资有限公司于2018年6月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、广西宏源置业投资有限公司于本案判决生效之日起十日内返还李超华交付的房屋首付款229666元及利息（利息计算：以229666元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年1月30日起计至还清之日止）； 三、广西宏源置业投资有限公司向李超华支付逾期违约金5326.66元； 四、驳回李超华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取2470元，由广西宏源置业投资有限公司负担2445元；李超华负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 谢永能 7 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 覃胜培 书 记 员 黄雅凤 8 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。