吉林省四平市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉03执复69号复议申请人（申请执行人）：吉林中泰创展典当有限公司（原吉林友利典当有限公司）。法定代表人：陈胜林，经理。委托诉讼代理人：程文学，吉林真然律师事务所律师。被执行人：四平不夜城房地产开发有限公司（原四平三达生态城开发有限公司）。法定代表人：陈幼西，董事长。委托诉讼代理人：王**，公司法务。利害关系人：屠继亮，男，汉族，1955年2月1日出生，住江苏省洪泽县高良涧镇。复议申请人吉林中泰创展典当有限公司（以下简称中泰典当公司）不服四平市铁东区人民法院（以下简称铁东法院）作出的（2020）吉0303执异37号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。铁东法院查明，2013年8月6日，吉林友利典当有限公司（乙方，以下简称友利典当，现申请执行人中泰典当公司）与四平三达生态城开发有限公司（甲方，以下简称三达生态，现被执行人四平不夜城房地产开发有限公司）签订《房地产最高额抵押典当合同》，约定：双方根据《担保法》、《典当管理办法》等法律、法规和规章的有关规定，经协商一致，甲方自愿申请将其自有的或其享有处置权的房地产作为当物抵押给乙方并根据评估结果确定的最高当额度内循环赎当、续当。双方同意，该抵押房地产作为甲方向乙方偿还本合同项下全部债务的担保。抵押担保甲方所欠乙方之债范围包括：当金本息、典当综合费用、违约金、实现抵押权所支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、拍卖费等）以及所有其他应付款项。三达生态提供位于四平市铁东区平东街南九经街888号2/643幢7105、7101、5112、5118、5122号五处房屋，评估价值为625万元，用于抵押，其中5112室最高债权额为54万元、5118室最高债权额为68万元、5122室最高债权额为54万元、7101室最高债权额为14万元、7105室最高债权额为60万元，共计250万元。友利典当按照房地产评估价值的40%，计250万元，在此额度内向三达生态发放现金。2014年10月29日，双方签订《房地产最高额抵押典当合同》补充协议，约定修改原合同期限，由2013年8月6日起至2014年9月6日止更改为2013年8月6日起至2015年3月6日止。因被执行人四平不夜城房地产开发有限公司未能及时还款，申请执行人中泰典当公司按照双方签订的《房地产最高额抵押典当合同》到吉林省长春市信维公证处公证债权，吉林省长春市信维公证处于2015年8月3日作出(2015)吉长信维证字第45744号执行证书,内容为：执行标的为本金250万元整,利息37500元,典当综合费用225000元,违约金174万元以及实现债权的相关费用。因被执行人四平不夜城房地产开发有限公司未履行公证书所确定的法律义务，中泰典当公司依据该公证书于2016年6月16日向铁东法院申请执行。铁东法院于2018年5月23日作出(2018)吉0303执恢101-1号执行裁定,查封四平不夜城房地产开发有限公司名下,位于四平市铁**平东街南九经街**2/****(建筑面积119.3平方米)、7101号(建筑面积30.7平方米)、5112号(建筑面积104.62平方米)、5118号(建筑面积135平方米)、5122号(建筑面积106.84平方米)商业用房(上述房屋为借款抵押房屋);2018年6月5日,铁东法院作出(2018)吉0303执恢101-2号执行裁定,评估、拍卖前述案涉商业用房（经两次公开拍卖流拍）；2018年10月25日，铁东法院作出（2018）吉0303执恢101-3号执行裁定，变卖案涉商业用房；2019年1月9日变卖仍流拍,中泰典当公司申请以流拍价360万元接收上述房产;2019年1月25日，铁东法院作出(2018)吉0303执恢101-4号执行裁定,裁定将拍卖、变卖流拍的商业用房交付给中泰典当公司抵偿执行款人民币360万元,上述房屋的财产权自裁定送达申请行人时起转移。屠继亮于2019年10月1日提出书面执行异议。另查明，铁东法院于2019年1月27日向南京市建邺区人民法院发函,请该院协助将前述抵债房屋解除查封，南京市建邺区人民法院回函,同意铁东法院处置上述房屋,提出将上述房屋抵押优先受偿款扣除后的余款120万元给付首先查封债权人屠继亮。再查明，异议人屠继亮诉江苏诚耀投资管理有限公司(以下简称诚耀公司)借款合同纠纷一案,南京市建邺区人民法院于2013年12月12日作出(2013)建民初字第1644号民事调解书,调解协议内容为:诚耀公司偿还屠继亮借款本金120万元及利息43万元。该调解书生效后，被执行人四平不夜城房地产开发有限公司于2016年4月8日向南京市建邺区人民法院发出担保函，内容为：由于甲方股东诚耀公司借乙方屠继亮款项尚欠本金及利息人民币60万元未曾归还，双方商定，该笔欠款由四平不夜城房地产开发有限公司代诚耀公司以下述方式归还。四平不夜城房地产开发有限公司以四平市铁东区蔚蓝之都项目一幢1002、二幢1306、二幢1410、二幢1702、二幢1703、五幢1506、五幢1单元702共计7套房屋作为其归还该笔欠款的还款担保物。因四平不夜城房地产开发有限公司为被执行人诚耀公司提供担保,南京市建邺区人民法院在执行过程中,于2018年3月20日作出(2017)苏0105执恢111号执行裁定,查封四平三达生态城开发有限公司名下,位于四平市铁,位于四平市铁**平东街南九经街****楼**********(所有权证号四平市房权证字四字第**)5112号、5118号、5122号、7102号、7112号、2116号(所有权证号四平市房权证字四字第192XXX号),共计12处房产。其中含铁东法院评估、拍卖的房屋7105号、7101号、5112号、5118号、5122号。铁东法院认为，《物权法》第二百零三条规定“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿”。本案中，依据申请执行人中泰典当公司与被执行人四平不夜城房地产开发有限公司签订的房地产最高额抵押典当合同，双方对五套房屋的抵押价值以及最高债权额已经进行设定，即5112室最高债权额为54万元、5118室最高债权额为68万元、5122室最高债权额为54万元、7101室最高债权额为14万元、7105室最高债权额为60万元，共计250万元。申请执行人中泰典当公司按被执行人四平不夜城房地产开发有限公司提供的五套房屋所设定的最高债权限额足额向被执行人给付当金，且双方在并未调整最高限额抵押额度的情况下，申请执行人中泰典当公司对被执行人提供的上述五套房屋的最高债权限额范围内享有优先受偿权，并非上述五套房屋的全部价值享有优先受偿权。因此，铁东法院(2018)吉0303执恢101-4号执行裁定将上述五套房屋按照流拍价格360万元全部抵给申请执行人中泰典当公司存在错误。异议人此项异议理由成立，予以支持；异议人屠继亮异议称其为“首轮查封上述房屋房产案件的申请执行人，应享有优先受偿权。我方参与上述房屋抵债案款的分配，分配金额应不少于110万或上述房产过户到我名下”。虽异议人屠继亮依法并不具有对本案诉争房屋法定的优先受偿权，但在南京市建邺区法院同意铁东法院处置上述房屋后，申请执行人中泰典当公司对其中的250万元享有优先受偿权，250万元以外的属于担保物权所涉优先受偿范围外的担保物变价款，优先于包括中泰典当公司在内的其他债权人获得清偿，应按照查封财产的先后顺序给异议人。异议人并非优先受偿权人，故其主张将拍卖房屋过户到异议人名下，不予支持。综上，撤销铁东法院(2018)吉0303执恢101-4号执行裁定；驳回异议人屠继亮的其他异议请求。中泰典当公司向本院申请复议称：一、申请执行人中泰典当公司与被执行人四平不夜城房地产开发有限公司已经就案涉房屋优先设置最高额抵押担保。被执行人在申请执行人不知情的情况下将案涉房屋再次向利害关系人屠继亮出具承诺担保，严重侵害了申请执行人抵押权利的实现。同时，南京市建邺区人民法院也未尽到实际审查义务，支持利害关系人屠继亮的查封请求，属于错误行为。二、申请执行人中泰典当公司与被执行人四平不夜城房地产开发有限公司之间的抵押权设立优先于利害关系人屠继亮，双方设立抵押担保范围包括：当金本息、典当综合费用、违约金、以及实现抵押权所支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费以及执行费等）以及其他应付款项等，在实际决算时共发生包括上述费用在内的4502500元。铁东法院向南京市建邺区人民法院询函，建邺区法院回函称“同意四平市铁东区人民法院处置上述房屋，提出将上述房屋抵押优先受偿权扣除后的余款120万元给付屠继亮”。铁东法院将案涉房屋作价拍卖，经过两轮拍卖后流拍，最后裁定将抵押物以流拍价360万元抵偿给申请执行人，其案涉房屋价值未超过抵押债权数额，未能满足先登记抵押权人优先受偿权。《物权法》第一百九十九条第一款规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十五条规定：已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。根据上述法律规定，如果抵押权的设定发生在法院的保全措施或强制执行措施之前且已登记在先的，则抵押权的效力不受查封、执行措施的影响并且应该优先于后登记抵押权利先实现。综上，请求撤销铁东法院作出的（2020）吉0303执异37号执行裁定中第一项内容。利害关系人屠继亮称：铁东法院作出的（2020）吉0303执异37号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回复议申请人的复议请求，维持（2020）吉0303执异37号执行裁定。本院查明事实与铁东法院查明事实一致。本院认为，四平不夜城房地产开发有限公司向中泰典当公司借款时，以其名下的案涉房屋作为履行还款义务的抵押担保物，通过不动产登记机构办理了抵押担保登记，为中泰典当公司设定担保物权，中泰典当公司对案涉抵押房屋享有优先受偿权。依据申请执行人中泰典当公司与被执行人四平不夜城房地产开发有限公司签订的《房地产最高额抵押典当合同》，案涉房屋的最高债权额即当金最高额度为250万元。故案涉财产抵押权人中泰典当公司应当优先受偿的金额为250万元；南京市建邺区人民法院于前述担保物权设立后查封前述案涉抵押房屋，可以就担保物权所涉优先受偿范围外的担保物变价款优先于包括中泰典当公司在内的其他债权人获得清偿。故执行法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：驳回吉林中泰创展典当有限公司的复议申请，维持四平市铁东区人民法院（2020）吉0303执异37号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 王明祥审 判 员 杜雪梅审 判 员 于成龙二〇二〇年十二月十四日法官助理 栾 爽书 记 员 左小腾