安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终3678号 上诉人（原审原告、反诉被告）:韦艳,女,汉族,1991年5月28日出生,住安徽省滁州市琅琊区。 上诉人（原审原告、反诉被告）:韦俊,男,汉族,1967年6月23日出生,住安徽省滁州市琅琊区。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。 上诉人(原审被告、反诉原告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市长江商贸城****楼第**,统一社会信用代码91341100750952676U。 法定代表人：林贞雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余忠铭，该公司员工。 上诉人韦艳、韦俊与滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初3385号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韦艳、韦俊上诉请求：1、撤销原判,依法改判茂业公司支付韦艳、韦俊逾期办证违约金39319元;2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决适用法律错误。韦艳、韦俊已经提供滁州市建设工程竣工验收备案证书证实涉案的17#楼竣工验收时间为2018年1月18日,结合双方签订的《滁州市商品房预售合同》签订的时间为2018年3月20日。也就是说,合同签订时涉案房屋为已竣工房屋,逾期办证违约金应该从合同签订之日90日起计算,而不是从交付房屋之日(2018年6月7日)90日起算。一审判决适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条第(二)款规定明显错误,应该适用第十八条第三款“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日”。 茂业公司辩称，涉案合同属于预售商品房合同，根据相关法律规定，延迟办证计算时间应从实际交房之日起，一审法院从交房之日2018年7月6日计算为正确计算时间。 茂业公司上诉请求：撤销原判,依法改判驳回韦艳、韦俊的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院判决对逾期办证和韦艳、韦俊延迟收房认定不清。一审法院既认为茂业公司已按照涉案合同第十四条的约定履行了义务,不构成逾期办证违约,又认为茂业公司应承担违法责任。若茂业公司存在违法责任,则违法计算时间也应根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定:自房屋交付后90日起计算。本案中,双方实际办理涉案房屋的交接时间是2018年7月6日,根据法律规定应当从2018年10月6日起计算。而一审法院却认定茂业公司2018年6月7日通知交房时间开始90天,即2018年9月8日起计算。显然认定与事实不符。茂业公司在销售涉案房屋使用的是滁州市政府相关部门共同监制的《滁州市商品房预售合同》，是制式合同(非被告方的要式合同)。该合同内容茂业公司无权更改。本案中,双方没有在涉案合同中对具体办事事宜作出明确约定,况且茂业公司已于2018年12月24日已取得涉案房屋初始登记证,主要义务已履行。但一审法院则以茂业公司2019年1月14日登报通知时间加上3天的到达时间,即2019年1月17日止计算茂业公司的违法时间。既没有合同约定也没有法律法规依据。一审法院在韦艳、韦俊没有出具损失的情况下，同时认定茂业公司没有违反涉案合同约定，而判令茂业公司承担违约责任有违法律规定。一审判决对涉案房屋的保管费未予支持错误。 韦艳、韦俊辩称，1.一审法院并没有认定茂业公司以按涉案合同第14条履行的义务，更没有认定茂业公司不构成逾期办证违约；2.办理初始登记证明是茂业公司的义务，其未及时办理造成韦艳、韦俊无法办理产权，依法应承担逾期办证违约金，至于违约金的计算和法律依据，同我方上诉意见。涉案房屋实际交付时间是2018年6月7日，并不是2018年7月6日，6月7日是交房，7月6日是入住，这一点一审判决阐述清楚，但是本案的焦点是双方在签订预售合同时涉案的房屋已经竣工，应该按照司法解释第18条第3款确定逾期办证违约金的计算起点是合同订立之日起90日，而并非房屋交付之日起90日。 韦艳、韦俊向一审法院提出的诉讼请求：1、茂业公司支付原告逾期交房违约金1072元；2、茂业公司支付原告逾期办证违约金39319元（自2018年6月19日起暂计算至2019年1月17日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、由茂业公司承担本案全部诉讼费用。 茂业公司向一审法院提出的反诉请求：1、韦艳、韦俊向反诉人支付涉案房屋保管费1170元；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由韦艳、韦俊承担。 一审法院查明事实：2018年3月20日，韦艳、韦俊与茂业公司签订一份《滁州市商品房预售合同》，合同约定：韦艳、韦俊向茂业公司购买滁州市丰乐大道1899号（长江商贸城）《长江商贸城》17幢商业单元61室房屋，购房款1191483元。该合同约定交房时间为2018年3月31日前，并约定逾期交房违约金按房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，该合同还约定购房尾款49万元于2018年6月9日前付清，逾期支付房款违约金按未付房款日万分之三计算。该合同的补充条款还约定，购房者迟延领取房屋，视为违约要承担30元／天的管理费用。《滁州市商品房预售合同》签订后，韦艳、韦俊除签约时已付701812元外下余购房尾款49万元于2018年6月4日付至茂业公司账户。案涉房屋于2018年1月18日通过竣工验收，双方于2018年6月7日办理涉案房屋交付手续。案涉房屋茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。 一审法院认为，原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。（一）关于逾期办证违约金问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”茂业公司应当自交付韦艳、韦俊房屋90日内协助韦艳、韦俊办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司至2018年12月24日才取得初始登记证，造成韦艳、韦俊不能及时办理房屋所有权证，茂业公司构成违约，其应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约责任，也即茂业公司按照年利率5.655%(案件事实发生在2019年8月20日之前，按照当时中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准）、购房款1191483元，承担自2018年9月8日起至2019年1月17日（茂业公司2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）迟延办证违约金23813.18元（1191483元×年利率5.655%÷365日×129天)。（二）关于迟延领取房屋违约金及逾期交房违约金问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方在《滁州市商品房预售合同》的补充条款约定，购房者迟延领取房屋，视为违约要承担30元／天的管理费用，但本案韦艳、韦俊于2018年6月4日付清案涉房屋尾款49万元，在2018年6月7日办理涉案房屋交付手续（办理交清自2018年6月7日起的一年物业费，应视为实际占有房屋），前后间隔2天时间，属于相互通知的合理时间，按照生活常识，不宜认定双方逾期交房或迟延领房（2018年7月6日实际入住手续仅是对2018年6月7日交房手续的完善）。故对韦艳、韦俊要求支付逾期交房违约金及茂业公司反诉要求支付迟延领房违约金的诉求均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）韦艳、韦俊逾期办证违约金23813.18元；二、驳回原告（反诉被告）韦艳、韦俊的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司的反诉请求。本诉案件受理费810元，减半收取405元，由滁州茂业投资发展有限公司负担300元，韦艳、韦俊负担105元；反诉受理费50元，减半收取计25元，由滁州茂业投资发展有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 二审期间，双方均未提供新的证据。 本院对一审查明的事实，予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据相关法律规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助韦艳、韦俊办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与韦艳、韦俊办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致韦艳、韦俊不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，原审认定茂业公司构成违约，并判决其支付逾期办证违约金并无不当，本院依法予以维持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。 综上，韦艳、韦俊、茂业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1047.65元，由上诉人韦艳、韦俊负担187.65元，上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担860元。 本判决为终审判决。 审判长  王献梅 审判员  刘先勇 审判员  张 倩 二〇二〇年十二月九日 书记员  李晓月 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；