广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终19812号 上诉人（原审被告、申请执行人）：深圳市天安泰建设有限公司， 法定代表人：陈泽川。 委托诉讼代理人：梁佩民，广东深信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑启锋，广东深信律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：魏荣华， 被上诉人（原审原告、执行案外人）：王雪玩， 两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄润部，广东卓信（东莞）律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢淦昌，广东卓信（东莞）律师事务所实习律师。 原审被告（被执行人）：深圳市永安正能生态科技有限公司， 法定代表人：廖英明。 原审被告（被执行人）：廖英明， 原审被告（被执行人）：罗秋玲， 上诉人深圳市天安泰建设有限公司（以下简称天安泰公司）因与被上诉人魏荣华、王雪玩及原审被告深圳市永安正能生态科技有限公司（以下简称永安正能公司）、廖英明、罗秋玲案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初32582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 天安泰公司上诉请求：1、撤销本案一审判决第一项，改判驳回魏荣华、王雪玩的全部诉讼请求；2、改判由魏荣华、王雪玩承担一、二审全部诉讼费用。 事实和理由：一、魏荣华、王雪玩购房时有条件办理过户而未办理过户，不能证实其是涉案房产的合法权利人。二、魏荣华、王雪玩与涉案房屋产权人未签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项规定。三、一审判决书第15页“福利商品房经由产权单位向职工分配出售，单位应当根据相关政策办理好相关购房手续，故而保证涉案房产在重新分配时产权不具争议的责任在于产权人坑梓镇政府，而魏荣华、王雪玩作为受分配的职工，在购房时己按指引提交身份证、结婚证等主体材料报请办理房屋过户登记，其对涉案房产未能登记在其名下不存在过错。”该认定属于偏袒魏荣华、王雪玩。四、案外人对涉案房产未办理过户是否存在过错是判断案外人是否能够排除执行的重要条件之一，但一审法院对魏荣华、王雪玩过错故意忽略不提。综上，请求二审法院支持天安泰公司的上诉请求。 魏荣华、王雪玩辩称，请求二审法院维持原判，驳回天安泰公司的上诉请求。1、天安泰公司完全忽略了我国登记制度不完善的客观实际，仅凭一纸房产证就断定涉案房屋属于廖英明夫妇，则不需要适用《执行异议复议案件若干规定》。2、如天安泰公司所述，同理，廖英明夫妇与原坑梓镇政府解除《购买合同》退回房屋，廖英明夫妇对涉案房屋已无合法法律关系，根本不享有所谓的物权，谈何执行其财产。3、涉案房屋为福利房，需具备职工身份资格，经产权单位审批分配方可购买并办理登记手续。魏荣华、王雪玩购买时按要求办理相关登记手续，且涉案房屋产权单位为坑梓镇政府。有合理理由信赖房屋产权清晰，无争议。魏荣华、王雪玩多年来均被告知暂未能办理产权登记，《登记表》上记载其名字即为其所有。其直至2016年因该房屋已办理房产证停发房补，方得知房屋登记为廖英明夫妇名下。而之后也立即要求廖英明夫妇注销房产证，协助办理过户登记。魏荣华、王雪玩对此并无任何过错。 魏荣华、王雪玩向一审法院起诉请求：一、依法撤销（2019）粤0304执异140号执行裁定书；二、判令不得执行廖英明、罗秋玲名下位于深圳市龙岗区坑xxx路x号xx楼x栋xxx号房（房地产证：深房地字第xx**）（以下简称涉案房产）；三、判令解除对涉案房产的查封；四、确认涉案房产归王雪玩、魏荣华所有，廖英明、罗秋玲协助魏荣华、王雪玩办理房屋所有权转移登记至魏荣华、王雪玩名下；五、天安泰公司、永安正能公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：（一）本案天安泰公司与永安正能公司、廖英明借款合同纠纷一案，一审法院于2017年6月28日作出（2017）粤0304民初17733号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结永安正能公司、廖英明名下2160万元的财产，并于2017年7月5日查封了廖英明名下涉案房产50%的权利份额。一审法院于2018年5月11日作出（2017）粤0304民初17733号之一民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结永安正能公司、廖英明、罗秋玲名下2400万元的财产，并于2018年8月2日轮候查封了罗秋玲名下的涉案房产50%的权利份额。一审法院经审理，作出（2017）粤0304民初17733号民事判决，判决发生效力后，天安泰公司向一审法院申请强制执行，请求强制廖英明、罗秋玲、永安正能公司偿付28134156元及利息等。一审法院于2018年9月4日依法立案受理，案号为（2018）粤0304执41048号。执行过程中，一审法院拟执行廖英明名下涉案房产，魏荣华、王雪玩向一审法院提出书面异议，一审法院经审查于2019年5月6日作出(2019)粤0304执异140号执行裁定书，认为魏荣华、王雪玩没有提交购买涉案房产的书面买卖合同，其也不能证明非因自身原因未办理过户登记，其提交的证据并不完全符合法律规定的排除执行的条件，据此裁定驳回魏荣华、王雪玩的异议请求。魏荣华、王雪玩不服该异议裁定，向一审法院提出本案诉讼。 （二）位于深圳市龙岗区坑xxx路1号xx楼x栋xx号（房房地产证：深房地字第xx**的涉案房产性质为内销商品房，于1997年8月6日核准登记在廖英明、罗秋玲名下，各占二分之一的权利份额。 （三）魏荣华、王雪玩主张涉案房产于1998年由其二人向工作单位坑梓医院购买，经魏荣华、王雪玩申请，一审法院向深圳市坪山区坑梓街道办事处（以下简称坑梓街道办）调查涉案房产相关情况。2019年8月30日，坑梓街道办向一审法院出具《情况说明》：“现坪山区坑梓街道办事处xx路x号xx楼属于原龙岗区坑梓镇人民政府投资兴建的福利房。1996年9月出售给坑梓镇人民医院职工廖英明、罗秋玲夫妇，1998年3月因廖英明工作调动的原因，其夫妇将所购房产退回了坑梓镇人民政府，并办理了相关的退房手续，退房手续主要是‘个人退房申请’和‘退购房款’，未进行购房合同注销和房产登记证注销。同年，坑梓镇政府又根据坑梓人民医院的申请报告将该房产出售给同为医院职工的王雪玩夫妇，王雪玩丈夫魏荣华于1998年3月17日向坑梓镇人民政府缴纳了购房款。” 该《情况说明》后附相关附件材料显示：涉案房产原产权单位为坑梓镇政府，1996年9月廖英明与配偶罗秋玲填写《深圳市龙岗区职工购买住房申请书》，申请购买涉案房产，购房类别选择为准成本房，付款方式为一次性付款，该申请书尾部经坑梓医院和坑梓镇政府审批同意。申请书中附有《深圳市龙岗区职工住房买卖合同》（以下简称《购房合同》）和《深圳市龙岗区房屋建筑面积查丈报告》。其中《购房合同》约定坑梓镇政府将涉案房产出售给廖英明、罗秋玲，核定准成本房价为76542.75元，按85%计价后房价为65061.3元。《购房合同》第五条还约定：“1、买方购买上述福利商品房付清房款后，即取得产权（占有、使用、收益、处分的权利）；如进入市场，须按政府有关福利商品房售后管理规定执行；调离深圳市的，必须将上述住房退给卖方……。2、买方房款未付清，因工作调动，需要调换住房时，可将现住房退回给卖方，卖方按出租处理，将已收房款扣除房租后，余额按_‰加息后退给买方。……”。1996年9月25日，深圳市龙岗区坑梓镇村镇建设委员会出具《龙岗区坑梓镇财政所统一收据》（以下简称廖英明购房收据），载明收到坑梓医院廖英明交来xx房购房款38401.90元。 1998年2月，坑梓医院出具《报告》，载明“兹有我单位职工廖英明、罗秋玲夫妻二人因工作需要调至南澳医院，其决定退去xx楼x座xx房，到南澳重新分配住房。由于医院住房紧张，经院领导决定同意由我院职工王雪玩与其夫魏荣华使用xx楼x座xx房。请镇府给予批准。”1998年2月18日，陈左强在《报告》下方出具意见“同意医院意见，将xx楼X座xx房转给王雪玩夫妇购买，请建设委员会办理有关手续”，并加盖了坑梓镇政府印章。 1998年3月6日，罗秋玲出具《退房申请》称，“我因工作调动迁南沃镇居住，现想把坑梓镇xx楼X座xx房退回给有关单位，请领导批准”。坑梓医院在下方出具“同意本人申请”的意见并加盖印章，陈左强于1998年3月10日在下方签署“同意，请房改办给予办理”的意见，并加盖坑梓镇政府印章。1998年3月12日，陈左强在廖英明购房收据背面签署意见，“（因调动关系需退房）同意退款”。 1998年3月17日，深圳市龙岗区坑梓镇村镇建设委员会出具《龙岗区坑梓镇财政所统一收据》，载明收到魏荣华交来xx楼x栋xx号房房款36865.9元。 另，《坑梓镇干部、职工买房登记表》中记载了人民医院（xx楼）各房分配情况，其中xx幢xx登记姓名为魏荣华，级别为职工，双职工，购房方式为一次性付款，总房款42668.8元，应交款36865.9元。 （四）魏荣华、王雪玩主张涉案房产于1998年3月17日一次性付清房款后即取得了涉案房产的钥匙并一直占有涉案房产至今，其提交了涉案房产2017年1月至2018年10月的《用户水费清单》和电费缴费截图，庭后补充提交了2009年1月至2020年2月的《用户水费清单》、2015年1月至2020年1月的《电费缴费账单》。上述证据显示，涉案房产水电费用户均登记在魏荣华名下。天安泰公司认为，涉案房产的水电过户至魏荣华、王雪玩名下不等同于魏荣华、王雪玩是涉案房产的产权人，并且从水电费清单明细来看，涉案房产至迟于2012年5月已处于长期无人居住（水电费为0）或不稳定居住的状态，魏荣华、王雪玩在此期间是否合法占有使用涉案房产存疑。 （五）魏荣华、王雪玩主张其在涉案房产被查封前就已主张办理涉案房产过户登记，其提交的王雪玩与罗秋玲的往来短信截图显示，自2016年起，王雪玩多次请求罗秋玲配合办理房产证注销手续，罗秋玲也表示同意配合，但后因涉案房产被查封无法办理。 罗秋玲于2019年6月17日出具《情况说明》称，其与廖英明于1996年9月经审批购买了涉案房产，后来因为工作调动，在1998年3月申请退房，也退回了购房款；当时因为不了解退房全部手续，政府部门也不断机构改革，所以没有办好产权登记的变更；后来魏荣华、王雪玩夫妇在1998年购买了该福利房，后面也曾经电话和短信沟通协助过户登记，但因工作、家庭等原因一直没有安排时间办理。以上所述确实属实，该房屋查封前早已不是廖英明、罗秋玲夫妻的财产。 魏荣华、王雪玩庭后提交了坑梓街道办机关服务中心出具的《证明》，载明涉案房产在廖英明夫妇退房后，坑梓镇政府根据坑梓镇人民医院的申请报告依法将涉案房产出售给同为上述医院的职工王雪玩和魏荣华夫妇，于1998年3月17日缴纳房款购买，并按指引提交身份证、结婚证等主体材料报请办理房屋过户登记，但因廖英明夫妇未注销原房产证，及后期存在原房屋产权单位改革、福利房产权登记工作开展安排等客观因素，房屋还未能完成过户登记。从2016年始，王雪玩夫妇确有联系过办理过户登记事宜，只是因廖英明夫妇未注销原房产证，相关事宜正在协调处理当中。据王雪玩夫妇反映，他们也有短信、电话积极催促廖英明夫妇。 天安泰公司对魏荣华、王雪玩提交的短信截图、罗秋玲《情况说明》及坑梓街道办《证明》均不予确认，认为在坑梓街道办机关服务中心复印的档案材料中，并无魏荣华、王雪玩当时提交的身份证、结婚证及过户登记申报表等资料，也无魏荣华、王雪玩2016年申办过户的书面证据，且上述情况与天安泰公司代理人到坑梓街道办调查核实的情况不符。 （六）房屋产权登记信息显示，魏荣华、王雪玩目前名下有两套房产，其中一套登记在魏荣华名下，一套登记登记在魏荣华和王雪玩名下，二人各占50%权利份额。 一审庭审中，魏荣华、王雪玩称购买涉案房产时政府告知不需要签订合同和办证，登记购房登记表上即归其所有，直至2016年领取房补时，没有办理过房产证的都可以领取房补，而涉案房产已经办证故没办法领取房补，魏荣华、王雪玩才发现涉案房产登记在廖英明、罗秋玲名下。随后魏荣华、王雪玩即联系廖英明、罗秋玲请求办理过户。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，魏荣华、王雪玩系坑梓镇人民医院职工，主张依单位分配已向坑梓镇政府购得涉案房产，根据案外人执行异议之诉的审理范围及双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点主要在于魏荣华、王雪玩对涉案房产享有的民事权益是否足以排除涉案房产的执行。本案中，因魏荣华、王雪玩并非向廖英明、罗秋玲直接购买涉案房产，故法律适用上不能参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，而应对与涉案房产相关的实体法律关系进行审理，并在此基础上判断魏荣华、王雪玩是否享有足以排除执行的民事权益。 首先，在案事实显示，涉案房产系坑梓镇政府投资兴建的福利商品房，廖英明、罗秋玲原为坑梓医院职工，经单位分配购买涉案房产。廖英明与坑梓镇政府签订的《购房合同》约定，“涉案房产按准成本房价形式出售，付清房款后，即取得产权，如进入市场，须按政府有关福利商品房售后管理规定执行；调离深圳市的，必须将上述住房退给卖方……”。《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第三十九条规定，“职工按准成本房价或全成本房价购房并没有考虑面积差价系数及考虑面积差价系数没有增加房价的，只能取得住房的占有权和使用权，办理准成本房或全成本房《房地产证》。如按本规定第三十五条规定进行补差并付清房款的，取得住房的全部产权。”从《购房合同》约定及上述规定可知，涉案房产尚为准成本产权房产，非可上市流通的房产，只能取得住房的占有权和使用权，且产权取得以支付房款为准而不以办理产权登记为准，廖英明、罗秋玲因工作调动主动申请退房，经坑梓镇政府审批同意并退回了购房款，退款后房屋产权即已由坑梓镇政府收回，廖英明、罗秋玲已不再对涉案房产享有权利。虽然涉案房产仍登记在廖英明、罗秋玲名下，但其仅为名义上的产权人，无权对涉案房产行使权利，该房产亦不能作为廖英明、罗秋玲的责任财产予以执行。 其次，廖英明、罗秋玲退房后，经坑梓医院和坑梓镇政府审批，已将涉案房产转由同为坑梓医院职工的魏荣华、王雪玩夫妇购买，魏荣华、王雪玩于1998年3月17日缴纳了购房款。魏荣华、王雪玩主张付清房款后即取得了涉案房产的钥匙并一直占有涉案房产至今，涉案房产水电账户均登记在魏荣华名下并由其缴纳水电费用，足以确认魏荣华、王雪玩实际占有涉案房产。天安泰公司抗辩称涉案房产近年来未实际产生水电费，显示魏荣华、王雪玩并未在涉案房产实际居住，对此一审法院认为，占有是对物事实上的管领和控制，是否实际居住并非占有的必要条件，故一审法院对天安泰公司的该点抗辩不予支持。因此，魏荣华、王雪玩在缴纳购房款及收房后即成为涉案房产的实际权利人，对涉案房产享有占有、使用和收益的权利。 此外，涉案房产为福利商品房，系根据国务院1994年7月18日发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》等房改政策，由国家机关事业单位向单位职工分配出售的一类特殊房产。根据房改政策，用人单位将公房按房改政策出售给职工是一种劳动福利，故购房主体必须具备单位职工的身份，购房手续上须经产权单位审批，产权归属也根据购买的价格类型而存在差异，相关售后管理流程均与普通商品房存在区别，因此是否签订书面的买卖合同，不是购买此类房产的要件。深圳市于2000年才正式颁布《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，而廖英明、罗秋玲退房及魏荣华、王雪玩购买涉案房产的时间在1998年，系住房改革推进初期，存在相关手续不规范的情况实属正常，坑梓街道办出具的《证明》也显示，涉案房产未能办理过户登记的原因系廖英明夫妇未注销原房产证，及后期存在原房屋产权单位改革、福利房产权登记工作开展安排等客观因素。同时，福利商品房经由产权单位向职工分配出售，单位应当根据相关政策办理好相关购房手续，故而保证涉案房产在重新分配时产权不具争议的责任在于产权人坑梓镇政府，而魏荣华、王雪玩作为受分配的职工，在购房时已按指引提交身份证、结婚证等主体材料报请办理房屋过户登记，其对涉案房产未能登记在其名下不存在过错。天安泰公司认为坑梓街道办出具的《证明》内容与其向坑梓街道办实际了解的情况存在出入，但未提交证据证明，一审法院不予采信。 综上所述，一审法院认为，天安泰公司对廖英明、罗秋玲享有一般金钱债权，其有权执行廖英明、罗秋玲名下财产，但因廖英明、罗秋玲已不享涉案房产的任何实质权利，魏荣华、王雪玩作为涉案房产的实际权利人，仅因非魏荣华、王雪玩因素该房产未能登记在魏荣华、王雪玩名下，其对涉案房产的合法财产权利应当受到法律保护，故魏荣华、王雪玩对涉案房产享有的民事权益足以排除涉案房产的执行。魏荣华、王雪玩关于不得执行涉案房产的诉请，一审法院予以支持，但魏荣华、王雪玩诉请解除对涉案房产的查封，属判决生效后的程序，一审法院不予支持。 魏荣华、王雪玩起诉请求确认涉案房产归王雪玩、魏荣华所有，廖英明、罗秋玲协助魏荣华、王雪玩办理房屋所有权转移登记至魏荣华、王雪玩名下，对此一审法院认为，涉案房产尚为准成本产权房，非可上市流通房产，魏荣华、王雪玩是否取得产权需按有关政策规定经审批办理，故对魏荣华、王雪玩的该项诉请，一审法院不予支持。 魏荣华、王雪玩起诉请求撤销一审法院（2019）粤0304执异140号执行裁定书，但《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条规定，案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效，故一审法院对魏荣华、王雪玩的该项诉请，一审法院依法不予处理。 一审法院判决：一、一审法院在执行（2017）粤0304民初17733号民事判决书时，不得执行位于深圳市龙岗区坑xxx路x号xx楼x栋xxx号房（房地房地产证：深房地字第x**二、驳回魏荣华、王雪玩的其他诉讼请求。本案案件受理费721.65元（魏荣华、王雪玩已预交），由魏荣华、王雪玩负担621.65元，深圳市天安泰建设有限公司负担100元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。二审争议的焦点：魏荣华、王雪玩对执行标的即涉案房产是否享有民事权益；如享有该权益，是否足以排除强制执行。 涉案房产性质为政府投资兴建的福利房，魏荣华、王雪玩基于坑梓人民医院职工身份，经坑梓人民医院申请由坑梓镇人民政府分配所得，后公开、和平地占有，是涉案房产的占有人，受物权法占有制度保护，本院认定魏荣华、王雪玩对该房产享有合法的民事权益。关于是否足以排除强制执行的问题，本院认为，首先，魏荣华、王雪玩在查封之前已合法占有房产，其享有的民事权益直接针对该房产，天安泰公司申请强制执行的债权为一般金钱债权，在请求权性质上天安泰公司的权益不具有优先效力；其次，坑梓镇人民政府已向被执行人廖英明退回购房款，同时魏荣华、王雪玩为受让房产向坑梓镇人民政府支付了全部对价；其三，魏荣华、王雪玩与廖英明、罗秋玲之间无合同关系。魏荣华、王雪玩购买涉案房产的合同相对方为坑梓镇人民政府，而根据坑梓街道办事处出具的证明，魏荣华、王雪玩确曾联系办理房产过户事宜，因廖英明未注销原房产证导致无法过户。鉴于坑梓街道办事处在购房登记表中已记载购房人为魏荣华，故本案不应认定为因魏荣华怠于行使权利的自身原因导致房产未办理过户登记的情形。综合以上因素，本院认为，与申请执行人天安泰公司的债权相比，魏荣华、王雪玩对涉案房产所享有的民事权益应当优先保护。一审判决结果处理正确，本院予以维持。 综上所述，天安泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人深圳市天安泰建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 俞    红 审判员 吴  春  泷 审判员 邓    媛 二〇二〇年十二月十六日 本件与原本核对无异 书记员 罗愉婷(兼) 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。