上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10804号上诉人(原审原告)：杨悦，女，1985年3月20日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。委托诉讼代理人：沈佳民，上海丰兆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李士勇，男，1976年6月5日出生，汉族，户籍所在地湖北省。被上诉人(原审被告)：高红凌，女，1975年2月9日出生，汉族，户籍所在地湖北省。原审第三人：中国建设银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。法定代表人：李靖，行长。委托诉讼代理人：童烨，男。原审第三人：上海市住房置业融资担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路******。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯，女。委托诉讼代理人：应佳雯，女。上诉人杨悦因与被上诉人李士勇、高红凌、原审第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行(以下简称“建行松江支行”)、上海市住房置业融资担保有限公司(以下简称“住房担保公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初16127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。杨悦上诉请求：撤销一审判决，改判如下：1、判令李士勇、高红凌配合杨悦办理上海市青浦区华新镇新凤中路XXX弄XXX号XXX室及4号地下1层车位479室(以下简称“系争房屋”)的过户手续，将系争房屋及车位过户至杨悦名下；2、判令李士勇、高红凌支付逾期过户违约金，以已支付的人民币227万元(以下币种均为人民币)购房款为基数，按照日万分之五计算，自2020年7月1日支付至系争房屋实际过户之日止。事实与理由：系争房屋出售价款为290万元，其中229万元为购房款(其中2万元为尾款)，61万元为装修补偿款。杨悦依据合同约定已向李士勇、高红凌支付房款227万元及装修补偿款61万元。李士勇、高红凌收讫上述款项后未按约于2020年6月30日前将系争房屋过户登记于杨悦名下，导致无法过户登记的原因系李士勇、高红凌未归还建行松江支行、住房担保公司抵押贷款，致使系争房屋仍有抵押登记。此外，李士勇、高红凌于2020年7月13日就其违约行为向杨悦出具承诺书并承诺，“李士勇、高红凌于2020年8月2日前去银行还清贷款，并配合杨悦办理系争房屋的过户手续，如再失信，愿意承担所有违约责任。”综上，李士勇、高红凌已构成违约，应对逾期过户行为承担违约责任并按照合同约定，以已付227元购房款为基数，按照日万分之五计算计收违约金。李士勇辩称，系争房屋虽然还没有过户至杨悦名下，但已实际交付，从杨悦遭受的实际损失来考虑，不应按已支付房款227万元为基数收取违约金，应按未涤除的抵押贷款金额作为基数。高红凌未到庭陈述。建行松江支行述称，同一审时发表的意见。住房担保公司提交书面意见称，住房担保公司对系争房屋享有合法的抵押权，请求法院保护抵押权人的合法权益，在公积金贷款本息未结清的情况下，不同意任何包括注销系争房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动。杨悦向一审法院起诉请求：1、判令李士勇、高红凌配合杨悦办理系争房屋的过户手续，将系争房屋及车位过户至杨悦名下；2、判令李士勇、高红凌支付逾期过户的违约金，以已支付的228万元购房款为基数，按照日万分之五计算，自2020年7月1日支付至实际履行之日止。一审法院认定事实：2017年6月21日，系争房屋登记于李士勇、高红凌名下［产权证：沪(2017)青字不动产权第017806号］，建筑面积86.89平方米。2015年9月9日，系争房屋办理抵押登记，抵押权人建行江支行、住房担保公司(登记证明号：青XXXXXXXXXXXX)，债权数额75万元，债务履行期限2013年1月17日至2033年1月17日。其中商业贷款55万元，公积金贷款20万元。2019年9月29日，杨悦(乙方)、李士勇、高红凌(甲方)签订《房地产买卖居间协议》，约定买卖系争房屋，建筑面积(实测／暂测)86.89平方米(以产权证为准)；户型2室2厅1卫；权利人李士勇、高红凌。随同转让的室内装修情况：精装修。房价款290万元，为甲方净到手。乙方应在签订协议后当日内补足定金25万元，双方签订《上海市房地产买卖合同》当日内，乙方应直接支付首期房价款计203万元(含定金)，于2020年4月7日前支付给甲方第二期房价款计85万元。待甲乙双方交房当天支付房屋尾款计2万元。双方于2019年10月31日签订《上海市房地产买卖合同》。乙方知晓甲方有二笔银行贷款，共计150万元左右，乙方支付甲方第一笔房款当天拿产证交给中介方保管，甲方收到第二笔房款85万元当天交房，甲方过户前结清所有银行贷款及抵押贷款。交易过程中产生的税费及中介费由买受方承担，双方协商合同价格做低到229万元，签订合同当天乙方支付甲方第一笔首付款203万元(含定金25万元)。协议另行约定其他权利义务。2019年9月29日，杨悦支付25万元。2019年10月25日，杨悦(乙方)与李士勇、高红凌(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋建筑面积：86.89平方米，甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。房地产转让价款计229万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。2020年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方未按合同约定期限付款的，每逾期壹日，乙方应向甲方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过六十日，则甲方有权单方面解除合同，乙方应向甲方支付合同约定之总金额30％的违约金。甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期壹日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过六十日，则乙方有权单方面解除合同，甲方应向乙方支付合同约定之总金额30％的违约金。甲方保证该房屋(除抵押给建行松江支行、住房担保公司、诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司外)无其他权限设置，无其他债权纠纷，可以出售给乙方并收受乙方钱款；甲方在签订合同后25个工作日内还清诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司贷款并注销抵押手续，不得无故拖延，否则将承担相应的违约责任；甲方于收到第二笔房款后40个工作日内到银行办妥还贷和抵押注销手续，甲方不得无故拖延，否则将承担相应的违约责任；甲、乙双方应于甲方办妥所有抵押注销手续，乙方办妥所有银行按揭贷款手续后7个工作日内到上海市青浦区房地产交易中心办理房屋产权过户手续，并且甲方应于办理交易过户手续之前将该房屋内所有户口迁出(若有)，否则，每逾期一天将承担合同约定房价款总额千分之一的违约金；购买方(乙方)承诺个人在上海市的社保或上海市个人所得税税单及名下实际房产数量等购房条件符合上海市房地产购房限购政策。甲方须于收到乙方第二笔房款当天将该房屋交付给乙方，交付的标志为：甲方将该房屋钥匙交给乙方，并至物业管理处办妥相关更名交接手续，交房前该房屋所产生的相关费用由甲方承担，交房后产生的相关费用由乙方承担；关于该房屋在交易过程中甲乙双方所产生的所有税、费(包含增值税、个税及契税)和甲乙双方全部中介费都由乙方承担。乙方于签订合同当天支付给甲方第一笔房款142万元(含定金25万元)，乙方于2020年4月7日前支付给甲方第二笔房款85万元，乙方于甲方交房当天支付给甲方尾款2万元。合同另行约定其他权利义务。2019年10月25日，杨悦支付178万元。2020年3月31日，杨悦支付85万元。2020年7月13日，李士勇、高红凌向杨悦交付系争房屋。同日，李士勇出具《承诺书》，言明因资金周转不良导致出售房屋(房屋地址：上海市青浦区华新镇新凤中路XXX弄XXX号XXX室)贷款未能按房屋买卖合同流程及时结清，现承诺于2020年8月2号之前去银行还清，并配合买方杨悦过户流程，如再次失信，未还贷款愿承担上海市房屋买卖合同及买卖居间协议及装修补偿款协议，协议内容里的所有违约责任及法律责任。一审庭审中，建行松江支行确认截至2020年9月15日，系争房屋商业贷款本金余额397，987.09元、公积金贷款余额142，256.67元。对于上述抵押贷款，李士勇、高红凌表示目前无法还款注销抵押登记，杨悦亦表示自己不愿代李士勇、高红凌清偿贷款。一审审理中，杨悦表示，根据合同约定，杨悦已经按约支付288万元的购房款，剩余2万元是系李士勇、高红凌配合杨悦办理过户之后支付的剩余款项。杨悦在支付288万元的购房款之后，李士勇、高红凌并没有按约去办理银行贷款的结清手续及后续房产变更登记手续。鉴于李士勇、高红凌收到购房款之后没有按约及时的去办理变更手续，双方之前协商的结果是李士勇、高红凌出具承诺在2020年8月2日前去还清贷款，并配合杨悦办理过户。如果再失信承担所有的违约责任。杨悦先在中介的介绍下签订居间合同，居间协议在李士勇、高红凌家里签的，上海市房地产买卖合同在中介公司签署。买卖合同价款约定229万元，实际交易价格290万元，包括装修的61万元。签居间协议、买卖合同时清楚李士勇、高红凌有抵押贷款两笔，第一笔贷款中介公司和李士勇、高红凌一起去还的。根据起诉时的产调信息了解到系争房屋目前仅存在建行松江支行、住房担保公司的一个抵押登记。李士勇、高红凌表示，在中介公司钥匙已经给杨悦，杨悦应该已经入住。承诺书，当时是在中介那边，说必须要签字，李士勇、高红凌说本来也是承诺这个时候要还掉，所以就签名了。居间协议是在李士勇、高红凌家里签的，上海市房地产买卖合同是在中介公司签署的。买卖合同价款约定229万元，实际交易价格290万元，包括装修的61万元。第一笔贷款已还清，建行松江支行的抵押贷款没有办法来承诺涤除抵押，现在钱没到手就不能保证。建行松江支行表示，房产信息中，建行松江支行的抵押贷款现在还是确实存在。抵押登记金额75万元，通过银行系统查询，目前系争房屋本金商业性贷款397，987.09元，公积金贷款142，256.67元，还有一些相应的利息。在贷款没有结清之前，抵押是不可能撤销的。一审法院认为：杨悦、李士勇、高红凌签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行。杨悦已经按照约定支付了相应房款，李士勇、高红凌理应配合杨悦办理过户手续。鉴于系争房屋上已设定有抵押登记，尚不具备过户的条件且涉及到抵押权人的利益，在该抵押权尚未涤除的情况下，杨悦、李士勇、高红凌之间的买卖合同客观上无法继续履行。经法院释明，杨悦仍坚持原诉讼请求，故法院对其要求李士勇、高红凌协助办理过户及支付延迟过户违约金的诉讼请求无法支持。杨悦可在系争房屋具备过户条件后另行主张自身权利。住房担保公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。一审法院判决：驳回杨悦的全部诉讼请求。二审审理中，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，杨悦向法院提交个人贷款还款凭证两份及中国建设银行个人贷款结清证明两份，证明其已代高红凌向建行松江支行偿还了系争房屋上的抵押贷款，其中偿还住房公积金贷款本息143，205.21元，商业贷款本息392，194.61元，合计535，399.82元。请求建行松江支行配合杨悦办理系争房屋的过户手续。李士勇对杨悦提供材料真实性、合法性、关联性均无异议，认可杨悦代为归还的款项金额。建行松江支行对杨悦提供材料真实性无异议，确认已收到杨悦代为归还的贷款，同意配合杨悦办理系争房屋抵押权注销及过户手续，并提交中国建设银行个人贷款对账单四份以兹证明。另，杨悦在二审期间自愿将计收违约金的基数调整为227万元(即《上海市房地产买卖合同》中约定的房款229万元扣除2万元尾款)。上述内容，有杨悦、建行松江支行提交材料及本院审理笔录可予证明。本院认为，杨悦、李士勇、高红凌签订的《上海市房地产买卖合同》系各方真实意思表示，合法成立并生效，各方均应恪守履行。杨悦已按合同约定支付了288万元购房款，李士勇、高红凌应配合杨悦办理过户手续。杨悦在二审期间已代李士勇、高红凌向建行松江支行偿还了系争房屋上的抵押贷款。建行松江支行也同意配合杨悦办理系争房屋的过户手续。在系争房屋贷款已还清的情况下，杨悦要求继续履行合同并诉请将系争房屋过户至其名下符合法律规定，可予准许。李士勇、高红凌未及时涤除抵押贷款，亦未在合同约定的过户时间办理过户手续，构成违约，应当向杨悦支付逾期过户违约金。现杨悦考虑到《上海市房地产买卖合同》上约定的房款价格为229万元，扣除两万元尾款后，自愿将逾期过户违约金计收标准调整为以227万元为基数，按照日万分之五的标准计算，从2020年7月1日支付至实际办理过户之日止，属当事人对自身权益的处分，未侵犯他人的合法权益，且符合双方合同约定及法律规定，本院予以准许。李士勇主张系争房屋已实际交付，故应按未清偿贷款金额为基数计收违约金，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初16127号民事判决；二、中国建设银行股份有限公司上海松江支行、上海市住房置业融资担保有限公司自本判决生效之日起三日内注销上海市青浦区华新镇新凤中路XXX弄XXX号XXX室及4号地下1层车位479室抵押登记。三、上海市青浦区华新镇新凤中路XXX弄XXX号XXX室及4号地下1层车位479室的抵押登记注销后七日内，李士勇、高红凌应协助杨悦办理房屋登记变更手续，过户中产生的税、费均由杨悦负担；四、李士勇、高红凌应于本判决生效之日起三日内支付杨悦逾期过户违约金，以2，270，000元为基数，按照日万分之五的标准计算，从2020年7月1日支付至实际办理过户之日止；负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为40元，财产保全费5000元，共计5040元，二审案件受理费80元，均由李士勇、高红凌负担。本判决为终审判决。审 判 员 丁康威二〇二〇年十二月十四日法官助理 张 煜书 记 员 吴是佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……