湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12094号上诉人（原审被告）：罗河兰，男，1972年2月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瑞幸咖啡（长沙）有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东屯渡街道万家丽中路一段**万家丽国际MALL项目写字楼第**1601。法定代表人：李宏。委托诉讼代理人：杜雪梅，女，1982年10月10日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：温旭，男，1993年2月9日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人罗河兰与被上诉人瑞幸咖啡（长沙）有限公司（以下简称瑞幸咖啡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗河兰上诉请求：撤销原判第一项，发回重审或直接改判。事实与理由：案涉房屋已实际向瑞幸咖啡公司交付，一审法院认定未交付错误。罗河兰已通过微信向瑞幸咖啡公司提供了附件一《场地交付标准》约定的相关材料，瑞幸咖啡公司于2020年3月6日至7月30日实际占有案涉房屋，并进行了改造，足以证明案涉房屋已交付，瑞幸咖啡公司所交的租金和押金不应退还。罗河兰二审庭审中称，瑞幸咖啡公司实际占有案涉房屋的时间是2020年3月10日。因此，罗河兰请求二审法院支持其上诉请求。瑞幸咖啡公司辩称，1.案涉房屋未达到交付条件，也未实际交付。罗河兰所称通过微信交付案涉房屋与事实不符，其所称的聊天记录不涉及房屋交接手续的办理。根据合同约定，场地交付的前提是要满足《场地交付标准》，交付的实质是对场地验收合格并签署场地交接单。截止起诉之日，罗河兰既未向瑞幸咖啡公司出具前租赁关系解除的证明，亦未与瑞幸咖啡公司就场地做过验收合格的确认及签署《场地交接单》，案涉房屋自始至终因未达到交付条件而未交付给瑞幸咖啡公司；瑞幸咖啡公司亦从未实际占有或改造过案涉房屋；罗河兰一审提交的拍摄于2020年3月7日的照片显示案涉房屋墙壁上还悬挂着前承租人的经营执照，可见该时间点前承租人还在实际使用房屋；2.罗河兰未按约交付案涉房屋，构成严重违约，应按合同第8.5条约定向瑞幸咖啡公司支付当年度两个月租金作为违约金。因此，瑞幸咖啡公司请求维持原判，驳回罗河兰的上诉请求，并要求罗河兰按合同约定支付违约金。瑞幸咖啡公司向一审法院起诉请求：l、解除双方于2019年11月26日签订的《房屋租赁合同》。2、判令罗河兰返还瑞幸咖啡公司租金33000元和押金30000元。3、判令罗河兰支付瑞幸咖啡公司违约金33000元。判令罗河兰承担本案诉讼费。一审法院认定如下事实：瑞幸咖啡公司（乙方、承租方）与罗河兰（甲方、出租方）于2019年11月26日签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其所有的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××房，建筑面积为50平方米，其中使用面积为50平方米，租赁用途为商业运营的房产租赁给乙方。租赁期限为36个月，自2020年1月1日起至2022年12月31日止。如因甲方原因未能按时房屋交付的，则租期顺延，起租日也按逾期交房的天数顺延，对此双方进行书面确认。甲方于2019年12月15日前将租赁房屋清理后交付给乙方，乙方可提前进场施工。甲方应在上述保证期限内通知乙方接收房屋，并确保该房产应达到附件一中双方约定的场地交付标准。乙方应在接到甲方的通知后对场地进行验收，验收合格后双方按照附件二的格式签署《场地交接单》。场地的实际交付日期以场地交接单的签订日期为准。若乙方对场地进行验收后，场地未完全达到双方约定的交付标准或存在其他影响乙方正常装修、使用该房屋进行经营活动的，则乙方有权拒绝签署场地交接单及接收该场地，直到甲方使该场地达到双方约定的交付标准；或者在双方意见达成一致的情况下，署场地交接单。租金的支付方式为固定租金，租赁房产的月租金为人民币11000元，金额含税，税率为5%。租金3个月支付一次，即每次支付人民币11000元。支付时间为每个租赁周期开始前15日。押金为30000元，甲方应于收到押金后的七日内向乙方出具押金的合法收据。本合同终止或解除后7日内，如无押金扣除事项，甲方应将押金一次性退还乙方。合同约定的场地交付标准为：甲方提供租赁房屋的房地产权证或预售许可证、建筑用地许可证、建筑规划许可证暂代房地产权证。如甲方是个人出租行为，甲方提供有效身份证明，包括身份证或护照。如甲方非自然人，提供甲方营业执照、法定代表人身份证及银行开户证明（甲方营业执照及法定代表人身份证需盖章）。如所涉房产系甲方转租的，甲方提供转租证明、场地证明及（或）授权委托书等以证明其转租权。如乙方租赁区域为扩建、搭建房，提供扩建、搭建的许可证。甲方提供乙方租赁区域包括平面施工图、喷淋消防图、空调布置图、给排系统图、电力系统图在内的各种精确、清晰、含尺寸之图纸。甲方提供和场地相符合的界限图纸，其租赁面积以乙方实际测量为准。甲方提供施工通道平面图，并告知乙方其确切位置以及有无时间或其他限制。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，瑞幸咖啡公司支付了3个月的租金33000元及押金30000元。双方签订租赁合同时，承租案涉房屋的意盒蛋糕租期未届满。后双方围绕意盒蛋糕的退场问题在协商，根据罗河兰与瑞幸咖啡公司员工杜雪梅的微信聊天记录显示，罗河兰对本案所涉的租赁房屋租期未届满的事实知情，意盒蛋糕直至2020年3月才退场。2020年3月14日本案双方协商签订补充协议，后未果。罗河兰配偶陈育红于2020年4月30日向瑞幸咖啡公司员工杜雪梅发送短信息载明：“你好小妹，门面已经空了两个月了，你如果不要请给我一个明确的答复，我不可能一直这样空着，会尽快利用，到时候别说我没有给你门面，以后造成的一切损失由你负责，还请理解”。现瑞幸咖啡公司认为罗河兰违约，要求罗河兰承担违约责任，双方协商未果，遂诉至法院。另查明，罗河兰在庭审中陈述，本案所涉房屋已经于2020年7月至8月间出租给他人。一审法院认为，瑞幸咖啡公司与罗河兰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于瑞幸咖啡公司提出解除双方于2019年11月26日签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院认为罗河兰陈述本案所涉的租赁房屋已经租给他人，已经导致该租赁合同履行不能，故一审法院对瑞幸咖啡公司的该诉讼依法予以支持。关于瑞幸咖啡公司提出的判令罗河兰返还瑞幸咖啡公司租金33000元和押金30000元的诉讼请求，认为经庭审查明，瑞幸咖啡公司并未实际使用罗河兰的房产，故一审法院认为33000元的租金应予以退还。关于退还押金30000元的诉讼请求。租赁合同约定的交房日期为2019年12月15日前，但租赁合同亦约定如因瑞幸咖啡公司原因未按时完成房屋交付的，则租期顺延，起租日也按预期交房的天数顺延，双方对此应书面确认。根据双方提交的材料，在2019年11月27日至2020年3月14日间，双方一直在协商瑞幸咖啡公司进场及双方另行签订《补充协议》的事宜，至2020年4月30日，罗河兰配偶陈育红向瑞幸咖啡公司工作人员杜雪梅发送短信要求瑞幸咖啡公司公司收房。一审法院认为罗河兰在租赁合同中的义务是向瑞幸咖啡公司交付房屋，在向瑞幸咖啡公司发出收房通知后，瑞幸咖啡公司认为未达到房屋交付的标准而未收房。纵观本案，双方签订案涉《租赁合同》时，他人在案涉房屋上的租赁期未届满，瑞幸咖啡公司是知情的，且根据罗河兰提交的与瑞幸咖啡公司员工的聊天记录，瑞幸咖啡公司公司员工亦到租赁房屋处勘察过，在罗河兰配偶陈育红向瑞幸咖啡公司工作人员杜雪梅发送短信要求瑞幸咖啡公司公司收房后，瑞幸咖啡公司以未达到交付条件为由拒绝收房，亦不及时解除合同。综上，罗河兰提交的证据不足以证实其向瑞幸咖啡公司提交了《房屋租赁合同》附件一中约定的租赁房屋，但瑞幸咖啡公司在合同的履行过程中亦存在一定过错，故罗河兰应退还瑞幸咖啡公司28000元押金，对瑞幸咖啡公司诉请的超出部分一审法院依法不予支持。关于瑞幸咖啡公司提出要求罗河兰支付30000元违约金的诉讼请求，一审法院认为如上所述，瑞幸咖啡公司在合同的履行过程中亦存在一定过错，故一审法院对瑞幸咖啡公司的该诉讼请求依法不予支持。综上，一审法院判决如下：一、限罗河兰于一审判决生效之日起十日内向瑞幸咖啡公司返还租金33000元，押金28000元；二、驳回瑞幸咖啡公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2200元，减半收取为1100元，由罗河兰负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。罗河兰对一审认定的案涉房屋未实际交付的事实提出异议，主张其已实际交付房屋。对一审法院认定的其他事实，各方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。本院认为，根据已查明的事实和当事人诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、罗河兰是否向瑞幸咖啡公司实际交付了案涉房屋；二、罗河兰是否应当退还租金和押金；二、瑞幸咖啡公司主张的违约金是否应予支持。关于焦点一。罗河兰主张其通过微信向瑞幸咖啡公司提供了附件一《场地交付标准》约定的相关材料，瑞幸咖啡公司于2020年3月实际占有案涉房屋至7月30日，并进行了改造，足以证明案涉房屋已交付。瑞幸咖啡公司主张案涉房屋未达到交付条件，未实际交付，瑞幸咖啡公司亦从未实际占有或改造过案涉房屋。本院认为，各方当事人对案涉合同的真实合法有效性均无异议，本院经审查予以确认，案涉合同对各方均具有约束力。案涉合同第2.2（2）条约定了交付的形式要件，即场地的实际交付日期以场地交接单的签订日期为准；根据案涉合同第2.2（3）条的约定，签署场地交接单及接收该场地需要结合双方约定的交付标准及影响装修、经营的其他因素，由双方达成一致，即案涉房屋的交付需要双方共同确认，双方在合同中并无案涉房屋符合场地交付标准即视为交付的意思表示，故罗河兰主张其通过微信与瑞幸咖啡公司办理了房屋交接手续的主张无合同和法律依据，本院不予支持。罗河兰还主张瑞幸咖啡公司于2020年3月实际占有了案涉房屋，瑞幸咖啡公司对此予以否认。结合本案证据，本院认为，没有直接证据表明瑞幸咖啡公司于2020年3月6日或3月10日实际占有了案涉房屋，罗河兰虽提交了案涉房屋现场的照片，但该照片无法证明系瑞幸咖啡公司依合同约定对案涉房屋进行装修，亦无其他证据佐证，故对罗河兰关于瑞幸咖啡公司实际占有案涉房屋的主张本院不予采信。因此，本院认为，案涉房屋未实际交付。关于焦点二、三。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人对解除合同均无异议。鉴于案涉房屋并未实际交付，瑞幸咖啡公司并未实际占用房屋，瑞幸咖啡公司主张返还租金的请求本院予以支持，罗河兰收取的租金应当予以退还。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案合同履行过程中，罗河兰未依约履行交房义务；瑞幸咖啡公司未及时对案涉房屋进行验收交接，亦未因验收不符合约定及时决定解除合同，致使案涉房屋无法依约起算租金，亦无法再行出租，给罗河兰造成了可得利益损失，故双方对案涉房屋未能交付均有过错，应当各自承担的相应的责任。关于押金，本院认为，根据案涉合同3.2条和8.5条中的约定，押金条款具有担保性质，同时也具有违约金的性质，故押金可与违约金一并考虑。考虑到双方签订合同后，案涉房屋一直未计租，且罗河兰需向瑞幸咖啡公司返还全部租金的情况下，一审法院根据合同履行情况、双方各自的过错，酌情确定罗河兰应退还28000元押金、未予支持瑞幸咖啡公司违约金请求的认定符合法律规定，本院依法予以维持。综上所述，罗河兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1325元，由上诉人罗河兰负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理闫江欢书记员谢威源《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。