山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终4039号上诉人（原审原告）：张家成，男，1989年4月3日出生，汉族，住山东省平原县。委托诉讼代理人：褚爱民，平原博厚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王霖霖，男，1997年10月30日出生，汉族，住湖北省武穴市。上诉人张家成因与被上诉人王霖霖房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平原县人民法院（2020）鲁1426民初2127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张家成上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审事实认定不清，适用法律错误，判决错误。1.一审法院认定上诉人提供的证据不能证实被上诉人与原房东袁兵之间的租赁合同解除，属于认定事实错误。被上诉人与房东袁兵之间没有书面的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》二百一十五条规定，租赁期限为六个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的合同，视为不定期租赁。对于不定租赁合同，当事人可以随时解除。2.房东袁兵原审中出庭作证和微信聊天记录也证实被上诉人因为拖欠房租解除租赁关系并且在2020年5月10日收回涉案房屋，被上诉人对此也予以认可，并且至今为止被上诉人也没有任何行为对解除租赁有过任何异议。租赁的房屋在事实上也已经解除，有当时清空房屋的照片和后来租赁给他人经营的证据证实。3.解除涉案房屋租赁合同以后，房东袁兵当时一并收回了涉案房屋，后来又重新将部分房屋租赁给上诉人，被上诉人租赁的部分也早已经另外租赁给他人正常经营使用，原审法院无视该房屋现状，驳回上诉人的诉讼请求没有事实和法律据。4.事实上被上诉人早已经丧失对房屋的控制和使用权，但是其收取上诉人的房屋租金却不予退还，于法于理不合。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，望二审法院判如所请。王霖霖经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。张家成向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告于2019年1月15日签订的《店面租赁合同》；2.判令被告返还租金及保证金49945元及利息；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：案外人伍绍能租赁袁兵位平原县号的店面，每年租金14万元，租期3年，租赁期限自2018年1月15日至2021年1月15日。张家成与伍绍能签订书面租赁合同，约定伍绍能将位楼租赁给张家成。2019年11月左右，伍绍能、王霖霖与袁兵达成口头协议，王霖霖代替伍绍能成为其与袁兵的租赁协议的承租人，继续履行伍绍能和袁兵的租赁合同。张家成与王霖霖签订了新的店面租赁合同，约定王霖霖将位平原县楼租赁给张家成，每年租金7万元，保证金2500元。原告向被告支付了2020年1月15日至2021年1月15日的租金7万元整，张家成出具收条一份。2020年初，王霖霖与出租人袁兵因租赁合同履行发生争议。2020年5月11日张家成与袁兵协商并达成口头协议，张家成向袁兵缴纳租金继续租赁店面二楼。张家成向一审法院起诉，要求法院判令原被告之间的店面租赁合同于2020年5月11日解除，王霖霖返还原告租金及保证金49945元及利息。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张家成、王霖霖签订店面租赁合同，约定王霖霖将位楼租赁给张家成。该协议是双方真实意思的表示，不违反法律法规，且被告将其从袁兵处租赁的房屋转租于原告，袁兵未提出异议，故被告向原告转租房屋的行为应属有效。原告请求法院判令解除原被告签订的店面租赁合同，要求被告返还租金及保证金49945元及利息，理由是被告与袁兵之间没有书面的租赁合同，且被告与袁兵之间的租赁合同已经解除，但王霖霖主张其与袁兵之间的租赁合同只是就履行问题发生纠纷，原告提交的证据也不足以证明被告与袁兵之间的租赁合同已经解除，应当承担举证不能的不利后果，故对王霖霖与袁兵之间的租赁合同已经解除这一事实，一审法院不予确认。原被告之间的店面租赁合同并未约定解除合同的条件，也无法定解除情形，因此，原告的诉求缺乏事实和法律依据，故对原告的诉求，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条第一款之规定判决：驳回原告张家成的诉讼请求。案件受理费1036元，减半收取518元，由原告张家成承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋位平原县号，共两层，业主为袁兵。2018年1月15日，伍绍能租赁该房屋，年租金14万元，租期为2018年1月15日至2021年1月15日。后承租人伍绍能与次承租人张家成签订书面租赁合同，将涉案房屋的二楼出租给张家成。伍绍能、王霖霖与袁兵达成口头协议，由王霖霖代替伍绍能成为承租人，继续履行原租赁合同。2019年1月15日，承租人王霖霖与次承租人张家成签订《店面租赁合同》，租期为2019年1月15日至2021年1月15日，年租金7万元，保证金2500元。王霖霖向张家成出具收条一张，载明：今收到张家成房费柒万元整平原县号，房租到期时间2021年1月15日。备注王霖霖与房东袁兵有口头协议，也有转账记录为凭证。王霖霖和袁兵的房租纠纷与张家成无关。一审庭审中，业主袁兵出庭作证，对前述租赁合同均知情且未表示反对。2020年2月前后，袁兵与王霖霖因租赁合同发生争议。2020年4月18日，袁兵通知王霖霖尽快搬家腾房。2020年5月10日，袁兵将王霖霖物品清理出涉案房屋。2020年5月11日，张家成与袁兵协商并达成协议，约定房主袁兵将涉案房屋二楼直接出租给张家成。自2020年5月11日开始至今，张家成直接向业主袁兵缴纳租金。至于张家成曾向王霖霖支付的7万元租金，张家成一直通过微信等方式要求王霖霖退还2020年5月11日之后的租金，但王霖霖以疫情等理由不予退还。关于2020年5月11日之后未发生的租金，应为47445元（已缴纳房租7万元-2020年1月15日到2020年5月11日的房租22555元=47445元），而非47745元，此系张家成计算错误。上述事实，有店面租赁合同、收条、微信聊天记录截图、业主袁兵出庭证言在卷佐证，可以认定。本院查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人张家成与被上诉人王霖霖签订《店面租赁合同》，王霖霖虽非涉案房屋业主，但业主对上述合同知情并认可，合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。2020年初开始，袁兵与王霖霖因租赁合同履行发生争议，袁兵为防止损失扩大，于2020年5月10日清理物品并收回房屋。自此王霖霖已经丧失对涉案房屋的控制权和使用权，当然丧失将承租房屋全部或者部分转租他人的权利，其与张家成之间的租赁关系事实上已经解除。自2020年5月11日起，针对涉案房屋二楼，业主袁兵与张家成之间已协商一致，就涉案房屋二楼重新达成租赁关系，张家成向袁兵实际缴纳2020年5月11日之后的租金。王霖霖占有张家成未履行期间租金47445元没有事实和法律依据。应当予以返还。关于押金问题。虽然王霖霖与张家成签订的合同中确有约定，但王霖霖向张家成出具的收条上并未体现，张家成亦未提供证据证明向王霖霖交纳押金2500元，应承担举证不能的法律后果。张家成可待证据充分后另行主张。综上所述，上诉人张家成的上诉请求部分成立，依法应予支持，一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省平原县人民法院（2020）鲁1426民初2127号民事判决；二、被上诉人王霖霖返还上诉人张家成房屋租金47445元及利息（以47445元为基数，自2020年5月11日起按照中国人民银行授权全国银行业同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日）；三、驳回上诉人张家成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1036元，已减半收取518元，由王霖霖负担492元，张家成负担26元；二审案件受理费1036元，由王霖霖负担984元，张家成负担52元。本判决为终审判决。审判长  郝全树审判员  张小雪审判员  高晓敏二〇二〇年十二月二十三日法官助理李廷廷书记员刘晓明