甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘05民终721号上诉人（原审原告）：天水瀚庭物业服务有限公司。法定代表人：邢某，系公司总经理。委托诉讼代理人：辛某，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王某，住天水市麦积区。上诉人天水瀚庭物业有限公司（以下简称瀚庭物业公司）因与被上诉人王某物业服务合同纠纷一案，不服天水市麦积区人民法院（2020）甘0503民初2336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了询问审理。上诉人瀚庭物业公司的委托诉讼代理人辛某、被上诉人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瀚庭物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判王某支付瀚庭物业公司律师代理费4300元；2.本案二审案件受理费由王某承担。瀚庭物业公司当庭明确上诉请求为：1.维持一审判决第一项；2.改判由王某承担瀚庭物业公司为本案支付的律师费4300元；3.王某承担本案二审诉讼费。事实与理由：一审法院以瀚庭物业公司诉请的律师代理费未在合同中约定为由不予支持，不符合瀚庭物业公司与王某签订的前期物业管理服务协议的约定。该协议第八条第二款约定了不按规定交纳费用的相应责任。王某接受物业服务长达五年多，拒不支付物业费、生活垃圾处置费，构成违约，瀚庭物业公司为维护合法权益聘请律师而支出的律师费系实际损失，按照法律规定，该律师费应由王某承担。故一审法院认定事实不清。被上诉人王某答辩称，1.如果其不与瀚庭物业公司签定前期物业服务合同，瀚庭物业公司就不办理房屋交付手续、不交付房屋钥匙。2.瀚庭物业公司营业执照登记注册日期是2014年6月23日，瀚庭物业公司资质证书2016年7月30日核发，均在案涉合同签订后。瀚庭物业公司在营业执照未登记注册、未取得资质等级证书、没有在价格行政主管部门核定审批备案的情况下，擅自确定高于政府规定的相应等级定价112%的收费标准，从2013年开始向王某收取物业费每月每平方米0.8元，垃圾费每月12元，公用电费每年20元，其行为属非法、违规、重复乱收费，所以王某所欠物业费本金计算错误。3.瀚庭物业公司诉王某拖欠2015年5月1日至2017年4月31日物业费属定期给付债务，己超过诉讼时效。4.瀚庭物业公司诉王某逾期利息1004.3元，由于瀚庭物业公司违反了相关法律法规，将物业用房对外出租，擅自提高收费标准、重复收费，致使王某无法依规合理缴纳物业费，不应产生逾期利息。5.瀚庭物业公司所诉律师代理费4300元，是瀚庭物业公司造成的，王某不应承担。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误,请求依法发回重审或改判。瀚庭物业公司向一审法院提出诉讼请求：由王某支付瀚庭物业公司物业服务费4799.5元，并支付2015年5月1日至2020年4月30日期间的逾期利息1673.82元；2020年5月1日起至欠款付清之日止的利息按全国银行同业拆借中心2020年5月20日公布的贷款市场报价利率4.65%上浮50%计算；庭审中，瀚庭物业公司当庭变更诉讼请求，1.由王某支付物业服务费、生活垃圾处置费4799.5元，违约金按全国银行间同业拆借中心2020年5月20日公布的贷款市场报价利率4.65%上浮50%分段计算，计算违约金共计1004.3元，2020年5月1日至物业服务费付清之日止的违约金按照每日1元计算；2.律师费4300元由王某承担。一审法院认定事实：天美花园二期由天祥房地产开发公司2013年承建，2014年7月25日天祥房地产开发公司与瀚庭物业签订了前期委托物业管理合同一份，将天美花园物业管理委托给了天水瀚庭物业公司，合同期限10年。2013年3月22日瀚庭物业公司（甲方）与天美花园二期的业主王某（乙方）签订了前期物业管理服务协议，该协议约定：“建筑面积113.32平方米，收费标准0.8元每平方米，交费时间为年交。乙方违反本协议或不按规定交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期改正。逾期未改正给甲方造成损失的，甲方可采取措施进行制约，同时应承担相应的责任。乙方违反本协议不按时交纳物业服务费及有关费用，甲方有权采取措施追缴所欠费用并按每天1元缴纳违约金。”合同签订后双方将收费标准0.8元每平方米变更为0.6元每平方米。王某每年应缴纳物业费815.9元，生活垃圾处置费144元。从2015年5月1日至2020年4月30日止王某共欠物业费、生活垃圾费共计4799.5元。另查明，瀚庭物业委托甘肃康台律师事务所的律师参加诉讼，交纳委托代理费4300元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”瀚庭物业公司已经按照合同约定提供服务，要求王某支付物业费、垃圾费有合同依据和事实依据，对于王某辩解的服务不到位、乱收费乱涨价的意见，不予采纳。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”瀚庭物业公司主张的违约金过高，王某违反合同约定不按时交纳物业服务费及有关费用，瀚庭物业公司有权要求王某承担违约金，但双方约定的违约金按每天1元缴纳违约金，结合案情，瀚庭物业公司的损失实为合同相对方逾期未付物业费造成的利息损失，故违约金约定过高。依法对违约金的计算标准予以调整，法院应在此基础上依法进行核减。关于委托代理费因合同中未约定，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：1.由王某给付天水瀚庭物业服务有限公司物业费、生活垃圾费共计4799.5元，并支付2015年5月1日至2020年4月30日的违约金1004.3元（以拖欠的物业费、生活垃圾费4799.5为基数，按年利率6.975%分段计算），2020年5月1日之后的违约金，按照上述利率计算至欠款还清之日；2.驳回天水瀚庭物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由王某负担。二审期间，被上诉人王某提交如下证据：1.瀚庭物业公司的营业执照及资质证明，欲证明瀚庭物业公司与王某签订案涉合同时还未取得营业执照及资质证书，不符合法律规定；2.垃圾费收据1份，欲证明瀚庭物业公司单独收取垃圾费不合法，因为案涉合同中包含垃圾费。上诉人瀚庭物业公司经质证认为，对上述证据真实性认可，证明目的不认可。本院经审查认为，王某所举证据实为对一审判决提出异议，但其并未提起上诉，故本院不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，瀚庭物业公司与王某签订的前期物业管理服务协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且该协议已实际履行，故应认定有效。本案二审争议焦点为：王某应否承担瀚庭物业公司支付律师费4300元的法律责任。从二审情况看，瀚庭物业公司仅能提供甘肃康台律师事务所单方出具4300元的代理费预收收据，缺少增值税发票、付款凭证等相印证，不能证明瀚庭物业公司已实际支付本案律师代理费，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，瀚庭物业公司应当承担举证不能的不利后果。故瀚庭物业公司向王某主张律师费的上诉请求，本院不予支持。王某答辩称一审判决将其所欠缴物业费本金计算错误、本案超过诉讼时效等问题，因一审开庭时王某当庭表示认可瀚庭物业公司向其主张的欠缴五年的物业费、垃圾费、违约金，且一审期间王某未对本案诉讼时效提出过异议，故王某的异议不能成立。综上，上诉人瀚庭物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由天水瀚庭物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱金平审 判 员 周 昊审 判 员 雒 璇二〇二〇年十二月七日法官助理 董红丽书 记 员 郭思佳