云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终762号上诉人（原审被告）：袁丽，女，汉族，生于1986年8月30日，住云南省临沧市临翔区。上诉人（原审被告）：临沧市嘉利投资管理有限公司。住所地：云南省临沧市临翔区工业园区。法定代表人：袁丽，该公司董事长。共同委托诉讼代理人：周子熙，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理人：胡云琴，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：耿马**雄房地产有限公司。住所地：云南省耿马自治县孟定镇中缅路（凯雄香蕉公司**）。法定代表人：李家杰，公司董事长。破产管理人：云南博川律师事务所。住所地：云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：刘杨，女，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨远航，女，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人袁丽、临沧市嘉利投资管理有限公司（以下简称嘉利公司）因与被上诉人耿马**雄房地产有限公司（以下简称凯雄公司）确认合同无效纠纷一案，不服云南省耿马自治县人民法院（2019）云0926民初780号民事判决，向本院提起上诉，本院2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁丽、嘉利公司的委托诉讼代理人周子熙，被上诉人凯雄公司的委托诉讼代理人刘杨、杨远航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁丽、嘉利公司上诉请求：撤销耿马自治县人民法院（2019）云0926民初780号民事判决并改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和事由：一、一审认定上诉人与被上诉人在发生借款的同一天，签订《商品房购销合同》作为实现债权的担保。在借款尚未到期的时候，又补充签订了《购房补充协议》，且在补充协议条款约定了如不能按期归还借款，《商品房购销合同》生效且用房屋直接归还借款，进而定性《商品房购销合同》、《购房补充协议》属于债权的担保。该认定事实错误。1、双方基础法律关系为借贷关系是事实，但《商品房购销合同》与《借款合同》是两独立存在且均生效的合同，《商品房购销合同》不附属任何一个合同，不符合民间借贷司法解释第二十四条规定的情形，不宜适用该进行评判。2、《购房补充协议》第四条的约定属于流押条款，并没有约定到期不还款就以房抵债，而是约定到期不还本和结付资金占用费，还款期满的次日《商品房购销合同》生效，该约定只是商品房买卖所附的生效条件，非流押条款，一审认定合同无效不当，与司法解释关于不轻易否定合同效力的规定相悖。二、本案核心问题2018年8月22日被上诉人出具给上诉人的《购房证明》的效力及该证明是否使二者之间的法律关系发生转变。一审毫无理据的表述对该证据不采信，回避了对上诉人有利的证据的客观存在。1、虽然《购房证明》在表述上基于被上诉人的语言表述能力有限，内容些许含糊，但将证明内容融汇起来，可明确表述被上诉人同意将其与上诉人的借贷关系转化为商品房购销关系。2、被上诉人出具《购房证明》时，还款期已届满，被上诉人因未能还本付息，自愿出具《购房证明》，这是双方在借款期满的对如何还借款的处置，出具《购房证明》时双方间的借款关系终止，双方也确认借款关系转化为商品房买卖关系，《商品购销合同》正式生效。3、虽然《购房证明》出具给袁丽而非嘉利公司，袁丽是公司法定代表人，其与被上诉人处理相关事务代表公司，行使公司行为，《购房证明》是本案中核心事实，请二审充分重视。三、最高法院的指导案件与本案如出一辙，一审判决与指导案件观点完全相反，上下级法院判决矛盾，同案不同判。综上，请求二审依据客观事实和法律，支持上诉人的上诉请求。凯雄公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉的上诉理由不成立。理由如下：一、上诉人与被上诉人的基础法律关系为民间借贷关系，并未转化为商品房买卖合同关系。首先，2014年，被上诉人与上诉人嘉利公司签订了两份借款，约定借款600万元，实际打款545万元，并代支付139万元水泥款。为保护债权实现，在签订借款合同及抵押合同时，被上诉人与上诉人袁丽签订了三份商品房购销合同并备案。至2014年10月15日，分四次归还上诉人嘉利公司100万元，由此可知双方系借款关系。上诉人袁丽未支付过任何购房款，双方签订的两份《购房补充协议》也证明双方系借款关系而非购房关系。购房合同性质为“名为买卖，实为借款担保”的情形。其次，被上诉人与上诉人嘉利公司借款期限届满后未进行过对账结算，双方也不存在终止借款关系的意思表示，更没有转换为购房关系的意思表示，借款关系一直存续于双方之间。再次，从同一天签订借款合同及商品房购销合同可知，上诉人的真实意思并非将商品房购销合同项下的房产转移到上诉人名下，而是为了保障债权的实现，上诉人期待的是债权而非物权，双方实际为借款关系。最后，双方2018年8月22日签订《购房证明》，但该证明未对借款本息进行结算，未明确载明欠款本息金额，不存在终止借款关系、将借款本息转化为购房款的意思表示。二、被上诉人与上诉人袁丽签订的三份商品房购销合同无效，从两份《抵押合同》及《购房补充协议》内容可知，耿凯销司2013-商125号、126号、136号商品房购销合同及备案的行为，旨在为上诉人嘉利公司的债权做担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《民法总则》第一百四十六条的规定，三份商品房购销合同无效。被上诉人与上诉人袁丽签订的两份购房补充第四条的约定属于流押条款，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，两份购房补充协议无效。三、最高人民法院指导案例中商品房买卖合同有效的前提是：借款合同当事人协商一致，终止借款合同，建立商品房买卖关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账结算，不属于禁止流押和作为民间借贷合同的担保的情形。本案双方未协商一致终止借款合同关系，也未经对账将借款本息转化为购房款，且购房补充协议属于禁止流押的情形，因此，三份商品房购销合同及购房补充协议无效。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。凯雄公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告袁丽签订的耿凯销司2013-商125号、耿凯销司2013-商126号、耿凯销司2013-商136号《商品房购销合同》及《购房补充协议》为无效合同，并判令被告依法解除合同项下的房产备案登记；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年，原告因资金周转需要，与被告嘉利公司借款，双方协商后，分别于2014年7月16日、11月17日签订了编号为借字第2014004号、2014023号《借款合同》。借字第2014004号《借款合同》载明借款金额4000000元，借款期限2014年7月17日至2014年12月17日，约定月资金占用费率5%。2014023号《借款合同》载明借款金额2000000元，借款期限2014年11月17日至2015年5月17日，约定月资金占用费率5%。双方同时签订编号为2014004号、2014023号《抵押合同》，约定原告用其开发的“凯雄.财富中心”项目位于商业A区73A、74A、75A、76，商业B区48、59A、60A、61A、62A、63A、64A，十幢一层262-266号社区底商作为上述借款的抵押物，但双方并未办理抵押登记手续。相同的时间段，原告与被告袁丽还签订了合同编号为耿凯销司2013-商125号、耿凯销司2013-商126号、耿凯销司2013-商136号《商品房购销合同》，合同约定原告将其开发的“凯雄.财富中心”项目共计15套商品房售予被告袁丽（合同单价分别为13685.50元/平方米、13011.00元/平方米），并于合同签订日一次性向原告付款，双方于2014年12月10日至耿马自治县房产管理所办理了备案登记手续。2014年7月17日、11月17日，原告与被告袁丽分别就其与原告签订的上述《商品房购销合同》签订了两份《购房补充协议》，在该协议中明确了用上述15套商铺作为原告与被告嘉利公司借款的担保物。两份补充协议第四条约定：“甲方（凯雄公司）不履行或不完全履行与乙方（被告）借款合同，不按期还本和结付资金占用费，借款合同还款到期日的次日即为本合同生效日，甲方必须在本合同生效后7个工作日内将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，等等”。2019年9月8日，原告凯雄公司被耿马自治县人民法院裁定进行破产重整，云南博川律师事务所作为原告凯雄公司的破产重整管理人。原告开发建设的“凯雄财富中心”房地产整体项目至今尚未完全竣工，因资金不足而停滞。原、被告双方之间的债权债务关系，经云南正康会计师事务所审核，原告实际打款5450000.00元（扣除砍头息55万元），并代原告凯雄公司支付了1390000.00元水泥款。以上实际借款本金共计6840000.00元。原告自2014年7月17日开始至2014年10月15日共计向被告支付了1000000.00元。一审认为，原告与被告的基础法律关系为民间借贷合同关系。在双方发生借款关系的同一天，双方又签订了《商品房购销合同》作为实现债权的担保。在借款尚未到期的时候，双方又补充签订了《购房补充协议》，且在购房补充协议条款里约定了如不能按期归还借款，《商品房购销合同》生效且用房屋直接归还借款。以上的《商品房购销合同》、《购房补充协议》性质上仍然属于债权的担保，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止流押的情形。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”，本案被告并非实际的商品房消费者，双方签订的《商品房购销合同》、《购房补充协议》真实意思表示是为了保障债权的实现，而非商品房买卖合同的真实意思表示，故双方签订《商品房购销合同》、《购房补充协议》的行为构成通谋虚伪意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，本案《商品房购销合同》、《购房补充协议》因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效。庭审中，被告辩称“双方的法律关系已经由民间借贷关系转化为商品房买卖关系，并用购房价款抵扣债务”。结合本案实际情况来看，双方并非是在债务履行期限届满后、原告不能偿还债务的情况下签订的以物抵债性质的协议，而是在建立借款关系的同时签订《商品房购销合同》、《购房补充协议》，故性质上仍然属于借款合同的担保，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，应当按照民间借贷的法律关系进行处理。作为担保的买卖合同因未经公示，故不具有物权效力，债权人不能对价款优先受偿。综上，一审确认原被告双方签订的《商品房购销合同》、《购房补充协议》无效。由于备案的《商品房购销合同》无效，双方根据合同进行备案的相关房产登记手续应予以解除，故对原告诉请要求被告依法配合解除合同项下的房产备案登记的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：确认原告耿马**雄房地产有限公司与被告袁丽签订的耿凯销司2013-商125号、耿凯销司2013-商126号、耿凯销司2013-商136号《商品房购销合同》及两份《购房补充协议》无效；被告袁丽、临沧市嘉利投资管理有限公司于本判决生效后三十日内依法配合原告耿马**雄房地产有限公司办理解除合同项下的房产备案登记手续。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。嘉利公司及袁丽举示如下证据：1、涉执房地产处置司法评估报告，欲证明案涉房屋双方约定的房价高于同一时间、同一地段建盖的珠宝城的房价，合同单价高于市场价，以房抵债不影响他人权益。2、证人李某、石某出庭作证，欲证明双方嘉利公司与凯雄公司协商以房抵债的具体情况。凯雄公司质证认为，珠宝城的房价评估与本案无关，评估时间为2020年，而双方签订合同时间为2014年，对其证明内容不予认可；证人李某、石某系嘉利公司的高管，其证言无法证明购房合同约定的价格与双方实际债务相距吻合，对证人证言不予认可。凯雄公司举示如下证据：嘉利公司借款本金及利息明细表，欲证明凯雄公司欠嘉利公司借款本息1309万元，购房证明上诉价值与借款本息不相符。嘉利公司及袁丽质证认为，明细表所载还款数额及利息计算与事实不符，凯雄公司一直未提交记账凭证，对其证明内容不予认可。本院认为，嘉利公司及袁丽举示的房价评估报告真实、合法，虽然不是案涉房屋的评估价，但可作为认定案涉房屋市场价的参考；证人系嘉利公司的高管，与案件的处理有利益上的关系，对其证言，本院不予采信。凯雄公司举示的中介方云南正康会计师事务所出具的借款本息明细表，与双方提交的借款给付证据相符，本院予以采信。经审查，本院对一审认定的法律事实予以确认，不再赘述。本院另确认：2018年8月22日，凯雄公司出具《购房证明》，主要内容为：袁丽于2014年7月16日在凯雄公司的凯雄财富中心购买一层商铺建筑面积999.59平方米，合同价款总计1343.3624万元。袁丽于2014年7月16日签约时付房款1343.3624元，其中银行转账575万元，抵扣公司应付袁丽水泥等建材款768.3万元；目前凯雄财富中心总体建设基本完工，已进入终验程序，预计2018年12月份可交付使用并办理不动产权证。本案二审争议的焦点为：袁丽、嘉利公司与凯雄公司签订的《商品房购销合同》及《购房补充协议》是否有效。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，民事交易活动中，除法律特别规定禁止外，尊重当事人意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。本案中，嘉利公司与凯雄公司在同一时段签订了《借款合同》、《抵押合同》、《商品房购销合同》及《购房补充协议》，嘉利公司向凯雄公司支付了借款，但未实际支付购房款，《商品房买卖合同》所涉房屋系为《借款合同》提供的担保物。虽然《借款合同》和《商品房购销合同》所涉及的款项在数额存在差额，但双方是基于同一笔款项签订了《借款合同》和《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。双方实际上是设立了民间借贷和商品房买卖两个法律关系，从双方签订的上述合同约定的内容看，《借款合同》和《商品房购销合同》属并立又有联系的两个合同。同时《购房补充协议》约定到期不履行借款合同约定的还本付息义务，购房合同生效，实质上是为《商品房购销合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，凯雄公司还清借款本息，《商品房购销合同》不再履行，借款到期，凯雄公司不能偿还借款本息，则履行《商品房购销合同》。关于《购房补充协议》中“甲方必须在本合同生效后7个工作日内将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方享有。”等等的约定是否属于违反了法律禁止流押的规定问题。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定，禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案中，《购房补充协议》的上述约定并非法律上的流押条款。首先，上述约定条款并非约定凯雄公司到期不能清偿借款本金，《抵押合同》中约定的抵押物所有权转移给嘉利公司，在凯雄公司到期不能偿还借款本金，嘉利公司不能直接按上述约定取得抵押物所有权，嘉利公司要想取得抵押物所有权，只能通过履行《商品房购销合同》中约定的购房价格、面积等内容来实现。其次，《商品房购销合同》虽系为《借款合同》提供担保，但《购房补充协议》为《商品房购销合同》的解除附设了条件，双方当事人对履行《商品房购销合同》，还是履行《借款合同》具有选择性，即《商品房购销合同》的解除条件成就，就履行《借款合同》，《商品房购销合同》解除条件未成就，就履行《商品房购销合同》，无论如何履行，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行角度看到，凯雄公司更具有主动性。再次，从凯雄公司出具的《购房证明》可看出，借款合同到期难以清偿债务时，凯雄公司认可通过履行《商品房购销合同》的方式偿还借款，且从凯雄公司未付借款本息数额及《商品房购销合同》约定的价款看，双方利益不存在严重失衡，履行《商品房购销合同》是双方实现权利义务平衡的一种交易安排，该交易未违反法律、行政法规的强制性规定。综上，袁丽与凯雄公司签订的《商品房购销合同》和《购房补充协议》不属于《中华人民共和国合物权法》第一百八十六条禁止流押的情形，也不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷的担保”情形，一审判决《商品房购销合同》及《购房补充协议》无效，属适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人嘉利公司和袁丽的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省耿马自治县人民法院（2020）云0926民初780号民事判决；二、驳回耿马**雄房地产有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由耿马**雄房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李鸿武审判员  杨宇红审判员  赵艳洁二〇二〇年十二月十七日书记员  杨维仙