安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终772号 上诉人（原审原告）：姚芳，女，1976年10月18日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：陈丹，浙江君安世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄山雨润地华置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区机场大道龙井**，统一社会信用代码913400007568121132。 诉讼代表人：王鑫，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：安效萱，该公司管理人员工。 委托诉讼代理人：吴笑天，安徽雄风律师事务所律师。 上诉人姚芳因与被上诉人黄山雨润地华置业有限公司（以下简称雨润地华公司）合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2020年8月21日作出的（2020）皖1002民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 姚芳上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案诉讼费由雨润地华公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1.因雨润地华公司为了贷款需要向渤海银行抵押了姚芳房屋的土地使用权，导致姚芳无法取得房屋所有权,买卖合同目的无法实现；2.2017年国家《商品房买卖合同》示范文本（2014年4月9日起实施）现售（第十七条）和预售（第二十条）两个版本写明的逾期办证违约金，都是出卖人要“按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金”。雨润地华公司缺乏诚信，假借“示范文本”名义骗取姚芳的信任，偷偷删除示范文本“按日计算”违约金的字样，利用格式文本侵害姚芳的合法权益，规避法律责任。按房价款万分之三即321元计算逾期办证违约金明显过低。一审以合同对逾期办证违约金有明确约定仅支持321元，是对雨润地华公司违法违约行为的纵容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，规定了买受人损失数额难以确定的情况下逾期办证违约金的计算方式：参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按照上述司法解释的规定计算的逾期办证违约金8万元，即姚芳的诉讼请求，理应得到支持，这是对遭受经济损失的买受人的合法补偿；3.一审法院存在同案不同判的情况。 雨润地华公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回姚芳的全部上诉请求。姚芳与雨润地华公司签订的商品房买卖合同是一份真实合法有效的合同，且该合同的效力已经得到了生效法律文书的确认。鉴于双方在商品房买卖合同当中已经明确约定了逾期办证违约金，故在没有就该违约金另行约定的前提下，对于双方已经作出约定的违约金支付及计算条款，应当对双方发生法律约束力。 姚芳向一审法院起诉请求：1.判令雨润地华公司承担延期办证违约金89881元（计算方式：以姚芳已付房款1070014.71元为基数，自2018年2月5日起，依据央行逾期贷款罚息利率日万分之一点七五计算至产证办妥之日2019年6月6日，共逾期486天）；该项诉请姚芳当庭变更为：延期办证违约金89881元，并按照年利率4.35%计算延期支付违约金的资金占用费3649元（基数89881元自2019年6月7日至起诉之日2020年5月8日），合计93530元；2.判令本案诉讼费用由雨润地华公司承担。 一审法院查明：2017年3月13日，姚芳（买受人）与雨润地华公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买位于屯溪区房屋，建筑面积141.21平方米，套内面积134.47平方米，总价1108000元，买受人分期支付房款；合同第八条约定：出卖人于2017年12月30日前向买受人交付经验收合格的涉案房产；第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。上述合同签订后，姚芳于2017年11月7日确认交房，姚芳根据合同约定实际支付了购房款为1070014.71元。2019年6月6日，雨润地华公司为姚芳办理了案涉房屋的不动产权证。 一审法院认为：2017年3月13日双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意识表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行合同。姚芳已按照合同的约定支付了购房款1070014.71元，雨润地华公司理应按照合同约定的期限为姚芳办理房屋不动产权属证书，雨润地华公司逾期未办理，依照合同的约定承担逾期办证的违约金。合同约定逾期办证的违约金为姚芳已付房款的0.03%，故雨润地华公司应承担逾期办证违约金为321元。姚芳认为，逾期办证违约金过低，其应当举证证明因雨润地华公司逾期办证的行为给其造成的损失并要求赔偿，但姚芳未能举证证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成损失确定违约金数额；第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，合同对逾期办证的违约金是有明确约定，是一次性违约金，也是当事人真实意思表示，因此姚芳主张按照上述解释第十八条第二款的规定主张损失显然不符合该条款的法律规定。因此，对姚芳主张超过321元逾期办证违约金的部分，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、雨润地华公司于判决生效后十日内一次性支付姚芳延期办理《房地产权证》的违约金321元；二、驳回姚芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024元，由姚芳负担1000元，由雨润地华公司负担24元。 二审中，姚芳向本院提交如下证据： 证据一、住房城乡建设部工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知。证明：2014年4月9日住建部和工商总局联合发布《商品房买卖合同示范文本》，2015年雨润地华公司使用的所谓建设部和工商总局监制的文本，系违反规定欺骗买卖人。 证据二、商品房买卖合同（预售）示范文本。证明：预售合同第20条约定的出卖人办证违约金按日计算， 证据三、商品房买卖合同（现售）示范文本。证明：现售合同第17条约定的出卖人办证违约金也是按日计算。 证据四、屯溪区人民法院（2019）皖1002民初190号民事判决书。证明：1.与姚芳同一小区的7-103户，生效判决判定雨润地华公司以购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算出卖人逾期办证违约金；2.逾期办证过错在雨润地华公司。 证据五、关于袁建斌等人信访事项答复意见书。证明：1.雨润地华公司恶意隐瞒土地抵押销售房屋，并不按期解除土地抵押，导致案涉房产无法按时办理不动产产权登记；2.雨润地华公司一贯不诚信，不经行政主管部门督促，不按合同承担逾期交房违约金责任。 证据六、黄山市不动产登记资料查询结果证明。证明：直至2019年4月15日，雨润地华公司仍未履行法定义务。 雨润地华公司质证意见为：上述证据均不属于二审中的新证据。对证据一真实性、合法性、关联性无异议，但不能作为案涉的证据来使用；对证据二、证据三的三性均不予认可，且也不能达到其证明目的；对证据四，真实性没有异议，但是不具有参考意义；对证据五没有异议，但不能同意姚芳的证明观点；对证据六的三性予以认可，但不能同意姚芳的证明观点。 本院认证意见为：对姚芳提交的以上证据的真实性予以确认。 双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。 二审经审理查明，姚芳与雨润地华公司签订的《商品房买卖合同》第七条约定:“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在玖拾日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的贰拾%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……” 二审另查明：江苏省南京市中级人民法院于2020年11月16日作出（2020）苏01破43号民事裁定，受理浙江中亚园林集团有限公司对雨润地华公司的重整申请。同日，作出（2020）苏01破43号决定书，指定北京市金杜律师事务所上海分所、北京市浩天信和律师事务所担任雨润地华公司联合管理人，王鑫担任管理人负责人。 二审中，双方确认本案雨润地华公司逾期办证时间是2018年2月5日至2019年6月6日。雨润地华公司对其逾期办证天数486天无异议，姚芳主张按照逾期480天计算。 本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。 本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，双方在案涉合同中对雨润地华公司逾期办证虽有明确约定，但案涉合同有关逾期办证违约金条款并未与雨润地华公司的逾期办证的违约时限相联系，且显著低于姚芳逾期付款所产生的违约金数额，故该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合公平原则的基本要求。鉴于案涉合同约定的按已付房价款的0.03%计算的逾期办证违约金明显偏低，且姚芳未能举证证明其实际损失数额等客观情况，本院酌情按已付购房款总额1070014.71元每日万分之零点五的标准予以调整。鉴于姚芳二审时确认主张的逾期办证天数少于雨润地华公司确认以及实际计算的天数，是姚芳对自身权利的处分，因此本院以逾期480天来计算。综上，雨润地华公司应当支付姚芳逾期办证违约金25680.35元（1070014.71元×0.05‰×480日）。 鉴于雨润地华公司已经进入破产重整程序，无法再对姚芳进行个别清偿，判令雨润地华公司限期支付事实上已无法履行，因此，本院对姚芳享有的雨润地华公司应支付逾期办证违约金25680.35元债权予以确认，由姚芳根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，依法申报债权。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初285号民事判决第二项； 二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初285号民事判决第一项为：确认姚芳对黄山雨润地华置业有限公司享有25680.35元债权。 一审案件受理费1024元，由姚芳负担731元，由黄山雨润地华置业有限公司负担293元；二审案件受理费2130.22元，由姚芳负担1521.22元，由黄山雨润地华置业有限公司负担609元。 本判决为终审判决。 审判长 程 力 审判员 狄志国 审判员 胡泽萍 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理胡莉艳 书记员李靓 附相关法律规定： 《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第四十八条债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。 债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，不必申报，由管理人调查后列出清单并予以公示。职工对清单记载有异议的，可以要求管理人更正；管理人不予更正的，职工可以向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。