安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终3364号上诉人（原审原告）：吕丽丽，女，汉族,住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：占晓,上海必和（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖市福海国际家具有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：王守平，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪绍球,安徽兄弟律师事务所律师。上诉人吕丽丽因与被上诉人芜湖市福海国际家具有限责任公司（以下简称福海家具公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初6504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福海家具公司上诉请求：1.依法改判福海家具公司应退还吕丽丽已缴纳的费用20万元；2.依法改判福海家具公司应向吕丽丽双倍返还定金6万元；3.依法改判福海家具公司应赔偿吕丽丽实际损失110265元(装修设计费20000元、装修费70000元、饰品费19485元、运费780元)。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。编号为2020041的《经营场地租赁合同》和《经营场地补充合同》是吕丽丽借用其亲弟吕某的名义签订,但实际签订及履行主体均是吕丽丽,其弟弟吕某因在外地才赶回芜湖,他也将出庭证实,他对该合同的签订及履行均不知情,该合同项下全部权利与义务均归属吕丽丽。故2020041《经营场地租赁合同》和《经营场地补充合同》合同项下吕丽丽缴纳给福海家具公司的租赁、物业费等相关费用也应退还给吕丽丽。二、福海家具公司非常明确地收取了吕丽丽3万元场地定金,但由于其一直不愿意出具正式收据,2020年6月18日13时,在吕丽丽的要求之下,福海家具公司的财务人员向其出具了相关收据原件,吕丽丽用其自己手机进行了拍照,原始照片仍存储在其手机中,足够证实3万元是场地定金。三、吕丽丽是按照福海家具公司的要求及时进场装修,本次上诉吕丽丽将提供她与福海家具公司客户经理自相识以来全部聊天记录,来证实一楼及三楼的场地签订及合同履行主体全是吕丽丽,装修也是应福海家具公司催促后进行的。现在因福海家具公司的严重违约,双方的租赁合同已无法继续履行,故因装修给吕丽丽造成的损失理应由福海家具公司承担。福海家具公司辩称，一审判决是依据事实和法律作出的公正判决，请求二审法院驳回吕丽丽的上诉请求，维持一审判决。吕丽丽向一审法院提出诉讼请求：1.解除2020年3月27日吕丽丽与福海家具公司签订的租赁合同(合同编号为2020041、2020107);2.判决福海家具公司退还吕丽丽租金、物业费200000元,双倍返还定金60000元；3.判决福海家具公司赔偿吕丽丽损失224930元(设计费20000元、一楼材料费65342元、三楼材料费49323元、饰品费19485元、装修费70000元、运费780元)；4.案件诉讼费由福海家具公司承担。一审法院认定事实：吕丽丽因经营需要与福海家具公司协商租赁事宜，2020年3月7日吕丽丽向福海家具公司支付30000元，2020年3月27日吕丽丽以卡姿莱特系列、可可茜里、吕丽丽和福海家具公司签订编号为2020107《经营场地租赁合同》和《经营场地补充合同》。《经营场地租赁合同》约定：甲方将位于一楼A区8029、8031号场地，建筑面积257.74平方米、公摊面积51.55平方米，总计309.29平方米。租赁给乙方经营卡姿莱特沙发、可可茜里沙发及配套产品；租赁期限自2020年4月13日至2021年4月12日止；该场地月租金标准8元/平方米/月，租金总额为人民币贰万壹仟零叁拾贰元整，租金按年交纳，第一次租金21032元在合同签订时交纳；乙方在签订合同之日向甲方交纳质量保证金人民币贰万元，乙方应按本合同规定，按时、足额交纳租金，乙方如不能按时足额交纳，乙方同意每天按所欠金额的5%向甲方交纳滞纳金，如延长期限超过七天，视为乙方违约，甲方有权收回乙方经营场地，并按违约责任条款执行；乙方在签订合同之日向甲方交纳质量保证金人民币贰万元；乙方如需装修场地，装修方案需报经甲方管理部门审核并经书面同意后方可进行施工，乙方不得随意变动和改造房屋结构及水电管线等公用设施，装修费由乙方自行承担。乙方同意在撤场时与甲方办理好撤场手续，并在甲方有关人员监督下将可移动办公用品带走，其他装修一律不得拆除，若造成损失，按价赔偿。遗留装修甲方不承担费用。《经营场地补充合同》约定：甲方对乙方位于一楼A区8029、8031号场地，建筑面积257.74平方米、公摊面积51.55平方米，总计309.29平方米场地实行统一管理，提供综合服务；管理期限与甲乙双方签订的《经营场地租赁合同》有效租赁期相同。自2020年4月13日至2021年4月12日止；物业管理费按57元/平方米/月，费用总额为人民币壹拾肆万玖仟捌佰伍拾壹元整，物业管理费按年缴纳。第一次费用149851元，在合同签订时交纳，乙方应按本合同规定，按时、足额交纳物业管理费，乙方如不能按时交纳，乙方同意每天按所欠金额的5%向甲方交纳滞纳金，如延长期限超过七天，视为乙方违约，甲方有权收回乙方经营场地，并按违约责任条款执行。上述两份合同均注：合同期内全年优惠3个月，新进商户进场顶地全部装修，让装修期20天。同日福海家具公司和吕某（卡姿莱特）和签订编号为2020041《经营场地租赁合同》和《经营场地补充合同》。《经营场地租赁合同》约定：甲方将位于三楼F区8003、8005号场地，建筑面积223.32平方米、公摊面积82.94平方米，总计306.26平方米。租赁给乙方经营卡姿莱特软床、床垫及配套产品；租赁期限自2020年3月28日至2021年3月27日止；该场地月租金标准8元/平方米/月，租金总额为人民币贰万零捌佰贰拾陆元整，租金按一年交纳，第一次租金20826元在合同签订时交纳；乙方应按本合同规定，按时、足额交纳租金，乙方如不能按时足额交纳，乙方同意每天按所欠金额的5%向甲方交纳滞纳金，如延长期限超过七天，视为乙方违约，甲方有权收回乙方经营场地，并按违约责任条款执行；乙方在签订合同之日向甲方交纳质量保证金人民币壹万伍仟元；乙方如需装修场地，装修方案需报经甲方管理部门审核并经书面同意后方可进行施工，乙方不得随意变动和改造房屋结构及水电管线等公用设施，装修费由乙方自行承担。乙方同意在撤场时与甲方办理好撤场手续，并在甲方有关人员监督下将可移动办公用品带走，其他装修一律不得拆除，若造成损失，按价赔偿。遗留装修甲方不承担费用。《经营场地补充合同》约定：甲方对乙方位于三楼F区8003、8005号场地，建筑面积223.32平方米、公摊面积82.94平方米，总计306.26平方米场地实行统一管理，提供综合服务；管理期限与甲乙双方签订的《经营场地租赁合同》有效租赁期相同。自2020年3月28日至2021年3月27日止；物业管理费按32元/平方米/月，费用总额为人民币捌万叁仟叁佰零叁元整，物业管理费按一年缴纳。第一次费用83303元，在合同签订时交纳，乙方应按本合同规定，按时、足额交纳物业管理费，乙方如不能按时交纳，乙方同意每天按所欠金额的5%向甲方交纳滞纳金，如延长期限超过七天，视为乙方违约，甲方有权收回乙方经营场地，并按违约责任条款执行。后福海家具公司一直拖延未交付上述一楼场地。另查明，2020年3月30日吕丽丽向福海家具公司法定代表人王守平分四次共计转账200000元。2020年4月30日福海家具公司出具“壹拾万零肆仟壹佰贰拾玖元正（租金20826、综合费83303）”收款收据、壹万伍仟元质保金收款收据，两份收据交款单位均为卡姿莱特（吕某）。吕丽丽自述装修案涉三楼房屋花费149588元（其中设计费10000元，材料费49323元，饰品费19485元，装修费70000元、运费780元），装修案涉一楼房屋花费75342元（其中设计费10000元，材料费65342元）。上述事实，有《经营场地租赁合同》和《经营场地补充合同》、双方身份信息、转账记录、收据、录音及该院庭审笔录和当事人陈述等予以证实，该院予以认定。一审法院认为,（一）编号为2020107《经营场地租赁合同》和《经营场地补充合同》问题。吕丽丽、福海家具公司签订的编号为2020107《经营场地租赁合同》和《经营场地补充合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为合法有效，吕丽丽、福海家具公司应当按照约定全面履行各自的义务。因福海家具公司未交付案涉房产，致吕丽丽合同目的不能实现，对吕丽丽主张请求解除上述合同，该院予以支持。上述两份合同吕丽丽共缴纳费用80871元（200000元-104129元-15000元），故福海家具公司应返还吕丽丽缴纳的费用80871元。（二）编号为2020041《经营场地租赁合同》和《经营场地补充合同》问题。上述合同系福海家具公司和案外人吕某签订，且福海家具公司出具的相关收据均为吕某，吕丽丽虽然主张上述两份合同也是吕丽丽所签，是一起捆绑销售，仅提交和福海家具公司员工谈话录像，并无其他证据予以证实，对吕丽丽解除上述合同以及赔偿损失的请求，该院不予支持。（三）定金问题。吕丽丽虽然主张缴纳定金3万元，但未提交收款收据原件，福海家具公司辩称双方未就定金问题达成一致意见，且吕丽丽、福海家具公司签订的合同也没有条款约定定金，对吕丽丽要求双倍返还定金60000元的请求不予支持，福海家具公司应返还吕丽丽30000元。（四）赔偿损失问题。吕丽丽主张案涉一楼房屋花费设计费10000元，材料费65342元，仅提交佛山市顺德区卡姿莱特家具有限公司出具的收据，并未提交实际的支付、转款记录等凭证，根据编号为2020107《经营场地租赁合同》约定：“乙方如需装修场地，装修方案须报经甲方管理部门审核并经书面同意后方可施工”，吕丽丽并未向福海家具公司提供案涉一楼的装修方案，且吕丽丽在庭审中自认案涉一楼的材料并未发货，相应的损失并未实际发生，故对吕丽丽的此项诉讼请求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除吕丽丽和芜湖市福海国际家具有限责任公司签订的编号为2020107《经营场地合同》和《经营场地补充合同》。二、芜湖市福海国际家具有限责任公司于本判决生效后10日内返还吕丽丽缴纳的费用110871元。三、驳回吕丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4337元，由芜湖市福海国际家具有限责任公司承担2517元，由吕丽丽承担1820元。二审审理过程中，吕丽丽向本院提交了八份证据。第一份证据是2020年6月18日下午13时在福海家具公司财务处拍摄的照片，拟证明福海家具公司收取的3万元收据明确载明是场地定金。第二份证据是吕丽丽签订租赁合同时拍摄的照片一张，拟证明吕丽丽和福海家具公司之间的场地租赁合同是由吕丽丽一个人亲笔签署，吕丽丽弟弟吕某并不在场，并未参与。第三份证据是吕丽丽与福海家具公司于2020年3月27日录音，拟证明吕丽丽与福海家具公司一直沟通装修事宜，但在沟通中也明确吕丽丽一直强调一楼和三楼一并装修，福海家具公司也知晓；吕丽丽弟弟吕某并未在场，并未参与。第四份证据是吕丽丽和福海家具公司于2020年5月4日录音，拟证明吕丽丽在得知一楼无法租赁时明确告知福海家具公司当初双方明确约定了租赁场地要以一楼为基础，三楼是附带，一楼无法租赁，三楼也不会再租；福海家具公司在谈话中分明知晓无论一楼还是三楼，都是与吕丽丽签署的合同；沟通过程中吕丽丽弟弟吕某并未在场，并未参与。第五份证据是福海家具公司将三楼门面上锁视频（视频已刻盘）及派出所调解笔录，拟证明福海家具公司未经吕丽丽同意擅自将三楼门面上锁，吕丽丽也未实际享受到三楼门面使用权；福海家具公司知晓吕丽丽因一楼未承租而导致三楼也不再承租，故而上锁。第六份证据是微信聊天记录，拟证明2020年4月27日与福海家具公司沟通中，福海家具公司微信提到“您家三楼都在装修了，一楼也要尽快呀”，后吕丽丽语音回复“场地已经定好，什么时候交给我，我什么时候开工。”2020年6月23日，福海家具公司还未将双方定好的场地交予吕丽丽，吕丽丽微信里明确告知对方“一楼位置是基础，没有一楼三楼就不谈”；微信跨度几个月都是吕丽丽与福海家具公司直接沟通一楼与三楼租赁事宜，福海家具公司是充分知晓吕丽丽本人与其签订了一楼与三楼的租赁合同，与其弟弟吕某并未关联，全程吕某都未参与。第七份证据是吕丽丽因装修已花去的各项费用明细，拟证明吕丽丽因装修造成的损失共计224150元。第八份证据是编号2020041号租赁合同，该份合同中乙方主体是叫卡姿莱特店，该店实际所有人是吕丽丽，吕丽丽只是借用其弟弟吕某挂名为法定代表人，并不代表合同履行主体是吕某。福海家具公司质证意见，证据一，系无效证据，与事实不符，双方签订的租赁合同当中没有约定定金条款，所谓的定金收据因吕丽丽当场拒收，事实上没有出具定金收据，因吕丽丽拒收该收据，双方未就定金达成一致意见。证据二，与本案不具有关联性，达不到吕丽丽的证明目的，租赁合同上明确签署了吕某名字，而在本案一审开庭前吕丽丽和吕某并没有否认该份合同。证据三，与本案没有关联性，两份合同签订主体不同，2020107号租赁合同主体是吕丽丽，2020041号租赁合同主体是吕某。证据四，关于一楼是基础，三楼是附带是吕丽丽单方要求，福海家具公司没有给予任何承诺。证据五，三楼门面是由吕某承租的，与吕丽丽无关，福海家具公司将三楼门面上锁属于正常物业管理，相关权益应当由吕某来主张。证据六,微信聊天记录，真实性存有异议，相应聊天对象应当作为证人出庭作证。证据七，三楼装修与吕丽丽无关，一楼并没有实际装修，吕丽丽没有向福海家具公司提交任何装修方案，没有履行装修审批程序，亦没有装修材料运到现场，故吕丽丽不存在任何损失。证据八，吕丽丽作为姐姐以弟弟名义签订租赁合同，符合表见代理的特征，合同的主体若是卡姿莱特店，那吕丽丽也不能作为原告起诉。庭审中，吕丽丽申请证人吕某出庭作证，拟证明吕某并没有租赁门面经营家具店的意图，也没有委托吕丽丽签署任何租赁合同，2020041号合同实际签订及履行主体是吕丽丽，本案中也不构成表见代理。福海家具公司质证意见，吕某经营家具店符合其工作特点和工种特点，吕某与吕丽丽是亲姐弟关系，符合表见代理的特征和要件，在本案立案前吕丽丽和吕某对该份合同均未表示异议，吕丽丽也强调是为了享受国家小微企业政策，那么国家给予小微企业政策也必然是把吕某作为2020041号合同主体。本院审查认为，关于证据一，双方签订的租赁合同当中并没有约定定金条款，吕丽丽作为交费人却不持有相关定金收款收据原件，故该份证据达不到吕丽丽的证明目的。关于证据二，虽然编号2020041号租赁合同系由吕丽丽签署，但系吕丽丽以吕某名义签订，虽吕某并不在签订合同现场，但不能据此否定合同相对性原则，故而该份证据达不到吕丽丽的证明目的。关于证据三、四、五、六，真实性本院予以认可，但吕丽丽与福海家具公司在沟通过程中，都一直是单方面主张当初双方约定租赁是以一楼为基础，三楼是附带，吕丽丽与福海家具公司签订的租赁合同中也并未明确约定一楼与三楼是捆绑租赁，吕丽丽以吕某的名义签订了2020041号租赁合同，其作为吕某的姐姐，与福海家具公司沟通租赁事宜，也符合日常生活情理，故上述证据达不到吕丽丽的证明目的。证据七，吕丽丽并未提交相应的转账记录予以佐证，故该份证据达不到吕丽丽的证明目的。证据八，真实性本院予以认可，但达不到吕丽丽的证明目的。关于吕某的证人证言，吕某系吕丽丽弟弟，其与吕丽丽具有利害关系，其证人证言的证明力较弱。经查阅原审卷宗及询问当事人，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为：一是福海家具公司是否应当退还吕丽丽已缴纳费用20万元；二是福海家具公司是否应当双倍返还定金6万元；三是福海家具公司是否应当赔偿吕丽丽实际损失11.0265万元。关于争议焦点一，吕丽丽上诉主张其借用弟弟吕某的名义签订了2020041号《经营场地租赁合同》和《经营场地补充合同》，实际签订及履行主体均是吕丽丽，该份合同项下的全部权利和义务均归属于吕丽丽，该份合同项下吕丽丽缴纳给福海家具公司的租赁、物业费等相关费用应当退还给吕丽丽。吕丽丽二审中提交了签订合同时拍摄的一张照片，该照片的真实性本院予以认可，但编号2020041号租赁合同签署的是吕某本人名字，而根据合同相对性原则，应当由吕某作为原告起诉，吕丽丽并非适格原告。关于争议焦点二，福海家具公司与吕丽丽签订的经营场地租赁合同中并未约定定金条款，虽然吕丽丽二审中提交了在福海家具公司财务处拍摄的照片，该照片中收据上收款事由备注为场地定金，但吕丽丽作为交费人却不持有相关定金收款收据原件，有悖常理，吕丽丽要求双倍返还定金的上诉主张，本院难以支持。关于争议焦点三，编号2020107号《经营场地租赁合同》系由吕丽丽以自己名义与福海家具公司签订的，租赁场地为福海家具博览中心一楼A区，吕丽丽自认装修一楼A区商铺花费75342元，其中设计费10000元，材料费65342元。吕丽丽主张装修系因福海家具公司催促后才进行的，但吕丽丽二审提交的微信聊天记录中吕丽丽也明确在受到福海家具公司催促后，其答复福海家具公司“场地已经定好，什么时候交给我，我什么时候开工”，场地未交付给吕丽丽，其也并未实际装修，吕丽丽在一审庭审中也表明装修材料还在厂家，还未统一配送，吕丽丽提交的证据不足以证明已经发生了实际损失，且吕丽丽在一审中认可其余的材料费、装修费、饰品费、运费都是租赁的福海家具博览中心三楼门面花费的，故一审未予支持吕丽丽关于赔偿损失的诉请，并无不当。综上，吕丽丽的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6854元，由上诉人吕丽丽负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十二月二十八日法官助理汪平书记员黄静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；