黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7263号上诉人(原审原告)：哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区香城街********。法定代表人：吉有光，总经理。被上诉人（原审被告）：张万福，男，1961年6月25日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。上诉人哈尔滨俊成物业管理有限责任公司（以下简称俊成物业公司）因与被上诉人张万福物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。俊成物业公司上诉请求：一、请求法院判令张万福给付俊成物业公司自2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费合计1364元;二、撤销一审判决；三、本案的诉讼费和一审诉讼费全部由张万福承担。事实与理由：2016年11月20日俊成物业公司与哈尔滨市香坊区新城街道办事处签订《香城街3号小区物业管理服务合同》，2017年1月俊成物业公司正式进入该小区提供服务。因该小区始终没有物业公司进行管理，也未成立业主委员会,故根据相关文件规定哈尔滨市香坊区新城街道办事处代该小区的业主委员会职责与俊成物业公司签订了物业服务合同。自2017年1月至今张万福一直接受俊成物业公司的物业服务却始终未支付俊成物业公司物业管理费。根据《香城街3号小区物业管理服务合同》中的相关规定，物业服务费的收取标准为0.65元/月/平方米。张万福在该小区的住宅为香城街3号楼6单元502室,建筑面积为43.72平方米享受物业服务4年，张万福应支付物业服务费:43.72*0.65*12*4-1364元人民币，因张万福拒不支付拖欠的物业费，诉讼至法院。首先,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。俊成物业公司已按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。其次，小区内垃圾清运不及时并不是俊成物业公司主观造成的，而是在2018年垃圾处理场所较往年相对减少,加大了垃圾清运以及垃圾处理的时间成本,这是各个物业公司共同面临的事情，并不是俊成物业公司主观原因造成的。再次，俊成物业公司对小区的服务一直是认真履行合同，且在服务期间也没有接到任何业主与有关部门的投诉。因此,俊成物业公司对香坊区法院作出的酌情减免物业费20%的判决不服。张万福辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。俊成物业公司向一审法院起诉请求：1．判令张万福给付俊成物业公司自2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费合计1364元；2．本案诉讼费由张万福承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，俊成物业公司开始对该小区进行物业管理。张万福为哈尔滨市香坊区香城街3号6单元5层2号的业主，房屋建筑面积为44.55平方米。张万福在俊成物业公司服务期间未缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。俊成物业公司服务期间，存在诸如小区内公共道路破损无人修理、垃圾清理不及时、冬天积雪清理不及时等情况。一审法院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，张万福所在小区因客观原因未能成立业主委员会，该小区所在的居民委员会得到了所在街道办事处的指定，因此，张万福所在小区居民委员会有权代行小区业主委员会履行职责。俊成物业公司与香化社区居民委员会于2016年11月20日签订了《香城街3号楼物业管理服务合同》，俊成物业公司通过合法程序进驻该小区接管物业，并实际提供了物业服务。故对张万福辩称的其未与俊成物业公司签订过物业管理有偿服务合同，俊成物业公司与香化社区居民委员会签订的合同对张万福不具备约束力的抗辩意见，法院不予支持。依据哈价联发［2013］39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。俊成物业公司对该小区进行一级物业管理服务，按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的规定制定0．65元／平方米的物业费收费价格，经社区委员会即哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会确认。本案中，俊成物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，张万福作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。关于张万福辩称的俊成物业公司未履行物业管理职责，对小区管理不完善的问题，经法院多次实地调查，并结合张万福举证的照片及视频，能够确认俊成物业公司提供物业服务中确实存在诸如小区内公共道路破损无人修理、垃圾清理不及时、冬天积雪清理不及时等情况，可以认定俊成物业公司在履行物业服务合同过程中存在违约事实，应当承担违约责任。但张万福等众多业主长期拖欠物业费，在产生物业服务纠纷后不及时采取正确方式解决问题，而是采用不缴纳物业费的方式对抗，存在怠于行使权利问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务不完善就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。综上，法院根据案件事实酌情减免张万福等业主物业费的20％。张万福房屋产权证书体现面积为44．55平方米，俊成物业公司按43．72平方米计算物业费实际是放弃了自身部分权利，法院对俊成物业公司主张的面积予以认可，即张万福应当向俊成物业公司支付物业费金额为1091．25元（43．72×0．65×12×4×80％）。俊成物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条之规定，判决如下：张万福于判决生效之日立即给付俊成物业公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1091．25元；案件受理费减半收取25元（俊成物业公司已预交50元），由俊成物业公司负担12.50元，张万福负担12.50元，张万福应负担的案件受理费与上款一并给付俊成物业公司。二审中，当事人没有提供新证据。本院确认一审判决认定的事实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点为：俊成物业公司、张万福之间物业服务合同关系是否有效；一审判决认定张万福承担给付物业费的比例是否正确。俊成物业公司在进驻××楼提供物业管理服务前，由于张万福居住的该小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，香化社区居民委员会代行业主委员会职责，与俊成物业公司签订《香城街3号楼物业管理服务合同》符合住建部《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条的规定。俊成物业公司按照物业服务合同约定履行合同义务，为张万福居住小区提供了物业管理服务，俊成物业公司、张万福之间形成物业服务合同关系，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院受理的俊成物业公司诉该小区其他业主物业服务合同纠纷案件中，部分业主对俊成物业公司的服务水平、管理能力指出了大量的服务瑕疵，一审法院经现场查勘，在查明俊成物业公司在小区清洁、公用设施维修维护等方面管理服务标准不足的情况下，依据公平原则酌情免除张万福20%物业费的给付责任较为公平、合理，本院予以维持。综上所述，俊成物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由哈尔滨俊成物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 董   茂   建审判员 辛吉雁审判员王爱军()二〇二〇年十二月二十四日法官助理姜珊书记员刘晶