广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6955号上诉人（原审原告）：林卓彬，男，1953年3月23日出生，汉族，住广东省中山市***********。委托诉讼代理人：阮玉怡，广东瀛嵪律师事务所律师。委托诉讼代理人：范欣儿，广东瀛嵪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市古镇镇古二村民委员会，住所地广东省中山市************。法定代表人：林锦安。委托诉讼代理人：朱锐，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人林卓彬因与被上诉人中山市古镇镇古二村民委员会（以下简称古二村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初2149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。林卓彬上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判古二村委会解除租赁合同的行为无效或发回重审；二、本案案件受理费由古二村委会承担。事实和理由：一、一审法院认定法律关系错误，本案不是租赁关系，而是变相的土地使用权转让关系。1.古二村委会当年为了盘活农村的闲置土地，将土地以相对优惠的价格转让给村集体中较有经济实力的成员，林卓彬便是其中之一，但因当时的政策和涉案的土地性质不允许直接将土地直接转卖给他人使用，因此古二村委会与包括林卓彬在内的其他购得村集体土地的成员签订的都是以租代卖的租地契约，多年来，林卓彬与古二村委会一直相安无事，但后来这些土地逐渐升值，林卓彬打算将这些土地收回另作他用，古二村委会便一直不肯与林卓彬签订租金协议，之后又以双方构成不定期租赁合同关系为由，行使所谓的单方解除权，要求林卓彬及其租户限期内搬离，遂引发本案争议。2.双方之间存在以租代卖的关系，有相关证据予以佐证。1994年1月，林卓彬从古二村委会处取得现位于顺成二路7号的工业用地一块(以下简称“顺成二路7号土地”)，双方签订《租地契约》并约定租地期限为70年(从1994年1月至2064年1月)，期满后土地使用权属集体所有，总租地金额385224元。林卓彬向古二村委会一次性支付385224元款项后，古二村委会便让林卓彬使用至今，该《租地契约》说明双方之间并不是简单的租赁合同关系，否则古二村委会不会同意将租期设置长达70年，可见古二村委会是通过以租代卖的方式变相将土地使用权出卖给林卓彬使用。3.本案案涉土地，同样是参照上述顺成二路7号土地以租代卖的模式从古二村委会处购得。1994年12月，林卓彬在购得顺成二路7号土地之后，又通过与当时的古镇镇古二管理区及相关负责人购得当时的顺成化厂共计12亩的厂房及邻近土地(现位于古二村东方路26号的工业用地，即本案案涉厂房及土地)，租期亦是70年。林卓彬当时先向古二村委会支付了60万元，因一年内购买了两宗土地，资金压力大，经与古二村委会协商，同意双方每三年签订一次租金协议，以缴纳租金的方式支付剩余的购地款。4.古二村委会与包括林卓彬在内的其他集体组织成员签订的都是《租地契约》《租金协议》等，通过书面或口头约定租地期限为70年。在古二村委会提供的关于案涉土地的1994年《中山市古镇镇村企业办公室承办租金合同》中，也明确“租地使用期限按照本村统一土地使用期限为止”。可见，双方之间不是简单意义上的租赁关系，只是因为政策问题以及涉案土地的性质，古二村委会才与包括林卓彬在内的土地使用权人通过《租地契约》《租金协议》等类似的合同，通过以租代卖的方式将土地使用权转让给林卓彬使用，并书面或口头承诺均明确给予70年的租地期限，因此，双方之间实质上是一种变相的、允许林卓彬长期使用案涉土地的土地使用关系。二、一审法院认定基本事实不清，对于林卓彬多次要求调查取证的申请视而不见，未对本案关键事实予以查清。1.林卓彬向古二村委会购得涉案12亩土地及厂房之后，双方签订了相关的租地契约，古二村委会亦向林卓彬出具了已收取60万元款项的收据，林卓彬一直保存在办公室内，但2000年年底，也即古二村委会最后一次与林卓彬签订《工业用地租赁合同》后不久，林卓彬的办公室遭到入室盗窃，相关的租地契约以及收据均被偷走。2.因林卓彬的上述租地协议以及相关收据被小偷偷走，林卓彬无法提供相关证据证明双方对于案涉土地存在以租代卖的事实，但是古二村委会的财务账册应当存在对双方一直以来的交易记录的记载，该记录可以证明林卓彬曾向古二村委会支付过前期购地款60万元，若双方之间为租赁关系，林卓彬不会在1994年一次性缴纳如此昂贵的租金，还在案涉土地上面修建厂房进行报建。因此，在诉讼过程中，林卓彬先是递交《调查取证申请书》，后又通过《补充说明》以及《民事代理词》的方式，多次向一审法院申请调取古二村委会提交1994年、1995年的村委会财务账册资料等资料，用于证明上述事实，但一审法院均视而不见，并且，一审法院在庭审过程中从未就该60万元的性质向双方进行询问，便径直作出林卓彬败诉的判决。三、1994年签订的关于租金的合同，其主要内容是关于三年调整一次租金的约定，是关于租金支付方式以及租金涨幅的约定，而不是关于涉案土地使用权年限的约定。根据双方1994年签订的第一份租金协议《中山市古镇镇村企业办公室承办租金合同》中明确约定：“租地使用权期限按照本村统一租地使用权期限为止”，何为“本村统一租地使用权期限”，一审法院并未进行认定，但是根据林卓彬提供的同一片区工业厂房的租地契约，可以认定本案案涉12亩厂房及土地的租期同样适用70年的标准。因此，租金协议与租地契约，是两种不同的协议，一审法院仅凭租金协议就认定双方之间只是简单的租赁关系，属于认定基本事实不清，适用法律错误。林卓彬认为，司法救济是权利救济的最终保障，林卓彬当年为响应古二村委会的盘活农村经济的号召，积极购置土地兴办工厂，为古二村委会经济的复兴作出了一定的贡献，现古二村委会利用其强势地位，随意通过行使所谓的单方解除权，要求林卓彬及其租户搬离的行为，已严重损害了包括林卓彬在内的一帮企业家的合法权益。综上所述，一审判决书认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持林卓彬的所有上诉请求。古二村委会答辩称，一、林卓彬认为本案不是租赁关系，而是变相土地使用权转让关系没有法律和事实依据。集体土地不能对外转让，如果按照林卓彬认为的是转让关系，涉案合同无效，违反法律强制性规定。林卓彬在其诉状中称集体土地以长期租赁方式以租代售，应当一次性支付相应的款项，但本案中不符合上述情形。二、林卓彬称本案是按照村统一出租标准，应当按照租地期限为70年没有任何证据予以证实。不能以林卓彬提交的一份租地契约70年就认定古二村委会统一出租年限标准就是70年，且租地期限为70年的租地合同与林卓彬签订的本案租地合同存在本质区别。期限为70年的租地合同是一份合同，租金一次性支付，而本案分期签订租赁合同，租金每年递增，本案均不符合期限为70年租地合同的情形，因此本案更符合租赁关系持续的相关情形。且每份合同的签订均是对前一份合同的变更。三、林卓彬所说的其已支付60万元的收据，一审期间并未详细提供证据予以证明，古二村委会也不清楚其是否向一审法院提交相关申请，且该60万元的收据与本案不具有关联性。综上，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回林卓彬的上诉请求。林卓彬向一审法院起诉请求：确认古二村委会于2019年12月9日向林卓彬送达的《合同解除通知书》【（2019）古二通字第12-01号】无效。一审法院认定事实：1994年12月17日，古二村企业办公室（甲方）与林卓彬（乙方）签订《中山市古镇镇村企业办公司承包租金合同》，约定租建租金为每年126000元，租建期限为三年，由95年1月1日起至97年12月31日止，租建厂、场（商店）的租金由第2年起，即96年1月起按初定金额加租7%计算缴收。租期满后，乙方可以提出续期，甲方在没有特殊情况下，应优先给予乙方续租，租金额按实际情况友好商订，再办理签订新租金合同手续。甲方提前收回乙方租建厂场，应提前通知乙方，并给予合理补偿经济损失，乙方中途停止退建，应给甲方适当经济补偿。附加说明：1、地点古二新工业区，原化工厂全部用地，共十二亩，每亩10500元，到96年租金134820元，97年租金144257元；2、每年6月份前先交50%地租，12月31日交齐，逾期上缴按每天收滞纳金百分之一；3、租地使用权期限，按照本村统一租赁土地使用权期限为止；4、按三年顶一次租金合同。1998年1月1日，古二村企业办公室（甲方）与林卓彬（乙方）又一次签订《中山市古镇镇村办企业、店铺、厂房、场地、租赁合同》，合同约定：一、租建租金每年每亩12000元，面积12亩，全年租金144000元；二、承包租赁期限由1998年1月1日起至2000年12月31日止，为期三年；三、租建厂、场（商店）的租金由第二年起即99年1月1日按初定年租金、逐年递增加租10%计算收缴；……；六、租赁期满后，乙方如提出续租，租金按当时的实际情况商订，并重新办理签订手续；七、甲方提前收回乙方租建厂场场地，应提前通知乙方并给予合理的经济补偿，如乙方中途停业退建应给回甲方适当的经济补偿。附加说明：1、租用古二新工业区（原化工厂全部用地）共十二亩；2、1999年租金158400元，2000年租金174040元；3、每年租金6月份前上缴，过期每天罚滞纳金总数百分之一；4、每年租金分两期付，第一期6月份前付50%，第二期12月份前付50%。2000年12月18日，古二村委会（甲方）与林卓彬（乙方）签订《工业用地租赁合同》，合同约定：一、因乙方发展业务需要，租用甲方位于***共12亩，每年每亩租金15950元，租金每年191400元，从2002年起每年租金递增10%；二、租期三年，从2001年1月1日起至2003年12月31日止，租期满后，乙方可以提前半年提出续期，甲方在没有特殊情况下，优先给予续期，租金额另定，并要双方再办理合同手续才能生效，若甲方不同意续期时，乙方厂房设备自行清理；三、土地用途：只能办理无超标污染的企业；四、租赁期间乙方生产经营项目的一切经济、政治、法律责任由乙方自行负责，与甲方无关，乙方不得将土地另行转租他人，改变用途或用于抵押，如有发现，甲方有权终止合同；五、租金每年6月份缴交，必须先缴租后使用土地；六、违约责任：1.甲方中途收回出租土地，要按所收按金数额加倍赔偿给乙方，并按市价接受乙方的建筑物和所造成的经济损失（国家的镇政府征用的按上级规定赔偿，乙方要无条件服从拆迁）；2.乙方中途退租，除没收按金和所收租金不退回外，无偿没收在租赁土地上所建的建筑物件和附属财产；3.乙方不按时按数量缴交租金，如超期每天加收按租金1%的滞纳金，如超期一个月视为违约处理，乙方无权收回按金及已付的租金，无权拆走建筑物，甲方收回该地另行安排，并按乙方实际占用时间计回租金给甲方。合同还对其他内容进行了约定。2019年12月9日，古二村委会出具《合同解除通知书》【（2019）古二通字第12-01号】（以下简称通知书），该通知书称林卓彬与古二村委会分别于1994年12月17日、1998年1月1日、2000年12月8日签订了《中山市古镇镇村企业办公室承办租金合同》、《中山市古镇镇村办企业、店铺、厂房、场地、租赁合同》、《工业用地租赁合同》。前述《工业用地租赁合同》届满后，林卓彬与古二村委会再未续签书面的租赁合同，但林卓彬仍然占用古二村委会的上述土地至今，并向古二村委会支付了相应的租赁费用，对此古二村委会也未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第236条之规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，林卓彬与古二村委会之间就土地租赁事宜形成了不定期租赁合同。林卓彬现租赁适用的位于古二新工业区，原化工厂共十二亩土地使用权，已于2012年5月通过审批，批准拨给中山市古镇镇古二村股份合作经济联合社作工业用地使用，并取得中府集用（2012）第*****号集体土地使用权证。现古二村委会经村民代表大会表决通过，现决定收回林卓彬租赁适用的上述土地，用于中山市古镇镇古二村股份合作经济联合社自行开发。据此，古二村委会根据《中华人民共和国合同法》第232条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，依照本法第61条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人”之规定，向林卓彬通知如下：一、古二村委会与林卓彬之间的不定期租赁合同于2020年1月1日解除；二、请林卓彬于2019年12月31日前向本村支付尚欠2019年度下半年租金20.4万元；三、古二村委会给予林卓彬三个月合理期限用于搬迁，林卓彬应于2020年3月31日前，将上述租赁物全部返还；四、林卓彬搬迁期间占用租赁物的占用费，按2019年度租金标准计算，林卓彬应于返还租赁物之日一并支付。庭审中，林卓彬确认其已于2019年12月16日收到了古二村委会送达的前述通知书。庭审中，林卓彬确认其于2019年1月5日收到了古二村委会向古二新工业区原化工厂全体租赁户发出的《公告》，该《公告》称林卓彬租赁该村新工业区原化工厂全部用地十二亩（新规划地址为：中山市***********）用于经营，林卓彬与该村分别于1994年12月17日、1998年1月1日、2000年12月8日签订了《中山市古镇镇村企业办公室承办租金合同》、《中山市古镇镇村办企业、店铺、厂房、场地、租赁合同》、《工业用地租赁合同》。前述《工业用地租赁合同》届满后，林卓彬与古二村委会再未续签书面的租赁合同，但林卓彬一直租赁上述租赁物使用至今，并交纳了相应的租赁费用，其与该村形成不定期租赁关系。现因该地厂房年久失修，存在重大安全隐患，同时为了大力发展本村经济，完善本村相应设施，保障该村集体及村邻利益，经该村村民代表大会表决通过，决定于2020年1月1日起与林卓彬先生解除上述租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第232条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，依照本法第61条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人”之规定。该村已于2019年12月10日通过邮寄和12月13日通过直接送达的方式将解除租赁关系的通知书送达给林卓彬，并给予林卓彬三个月合理期限用于搬迁，要求林卓彬于2020年3月31日前将上述租赁物返还该村。为此，该村特向古二村委会向古二新工业区原化工厂全体租赁户发出公告，并告知各位租赁户，林卓彬自2020年4月1日起不再享有上述租赁物的对外租赁权，租赁期限到期的租赁户不要再与林卓彬签订续签租赁合同，租赁期限未到期的租赁户请立即与林卓彬商议合同解除事宜并及时处理完毕。合理搬迁期届满后，该村将依法收回上述租赁物用于自行开发、自行处理，各租赁户在合理期限内尚未处理完毕的相关事宜与该村无任何法律关系，若因此造成的法律后果将由各租赁户自行承担。庭审中，古二村委会与林卓彬均确认案涉土地的性质为古二村委会集体土地。诉讼过程中，林卓彬称其与古二村委会达成了合意明确林卓彬就案涉土地及地上建筑物拥有70年期限的合法占有及使用权，对于林卓彬的该项主张，古二村委会予以否认。林卓彬提交了其于1994年1月1日与中山市古镇镇人民政府古二管理区签订《租地契约》，约定林卓彬在******租用工业用地，长72.4米，宽44.3米，总面积3207平方米，租地期限七十年，即由1994年1月至2064年1月止，租用期满后土地使用权归属集体所有即古二管理区。本租期租金按每平方米120.12元，总租地金额38.5224万元人民币，已在租地签约前全部付清。但庭审中林卓彬承认该《租地契约》中约定的土地并非本案案涉土地。一审法院认为：林卓彬与古二村委会于2000年12月18日签订的《工业用地租赁合同》已明确约定租赁期限为2001年1月1日至2003年12月31日，该合同履行期限届满后，双方未再就案涉土地续签合同，但林卓彬仍在实际占有使用案涉土地。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”及第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，依照本法第61条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人”，一审法院认定林卓彬与古二村委会就案涉土地（位于古二新工业区原化工厂全部用地共十二亩）之间形成了不定期租赁合同关系。林卓彬称其与古二村委会达成了合意明确林卓彬就案涉土地及地上建筑物拥有70年期限的合法占有及使用权，对于林卓彬的该项主张，古二村委会予以否认，且林卓彬未提交任何证据予以证明，故对林卓彬的该项主张，不予确认。古二村委会作为不定期租赁合同关系中的出租人，有权随时解除合同，古二村委会发送通知书要求解除不定期租赁合同的行为，并无不当。故林卓彬要求确认古二村委会于2019年12月9日向林卓彬送达的《合同解除通知书》【（2019）古二通字第12-01号】无效的诉请，于法无据，不予支持。古二村委会的相应抗辩有理，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回林卓彬的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由林卓彬负担（该费用已预交）。本院二审期间，古二村委会没有提交新证据。林卓彬提交私人建房竣工验收表，证明验收表竣工时间是2000年4月19日，假如合同是2003年到期，林卓彬不可能花费巨额款项在涉案地块建设房屋，因此当时双方最初意思表示就是使用70年的期限。古二村委会确认该证据的真实性，不确关联性，双方虽然没有就涉案地块上建造的房屋最终的权属归属进行约定，但是如果符合国家报建手续的房屋，古二村委会收回土地之后愿意支付相应的补偿费用，该证据不能证明林卓彬因为有建房竣工手续表，合同的租赁期限为70年。私人建房竣工验收表有原件予以核对，本院确认该证据的真实性。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为:古二村委会与林卓彬就涉案土地是租赁关系还是土地使用权转让关系。古二村委会与林卓彬分别于1994年12月17日、1998年1月1日、2000年12月18日签订了《中山市古镇镇村企业办公室承办租金合同》《中山市古镇镇村办企业、店铺、厂房、场地、租赁合同》《工业用地租赁合同》，所涉的均为古二新工业区（原化工厂全部用地）土地，共十二亩，三份合同分别约定的年租金标准基本均是逐年增加，租赁期限均为三年，最后一份《工业用地租赁合同》约定的租赁期限是从2001年1月1日起至2003年12月31日止，故从上述涉案合同的内容来看，林卓彬与古二村委会就涉案土地的关系明显是土地租赁关系。对于林卓彬认为本案是以租代售，表面上是租赁形式，实际上是土地使用权的转让关系。对此，第一，从双方签订的合同性质来看，无论从标题还是内容，均明确约定为土地租赁，而非土地使用权转让；租赁期限均约定为三年，有明确的起止日期；租金为每年分两次收取，并逐年递增，且每次重新签订合同均需重新议价，而非一次性收取全部租金。第二，林卓彬与古二村委会均确认涉案土地性质为集体土地，中府集用（2012）第100703号集体土地使用权证显示涉案土地使用权人和土地所有权人均为中山市古镇镇古二村股份合作经济联合社，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十一条、第六十三条规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。即农村集体土地不得对集体经济组织以外人员非法转让土地使用权，故即使双方当时的真实意思表示为土地使用权转让也是违反国家强制性规定，属于无效合同。故林卓彬主张其与古二村委会就涉案土地的关系是土地使用权转让关系无法律和事实依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，依照本法第61条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人”之规定，古二村委会与林卓彬签订最后一次《工业用地租赁合同》约定租赁期限至2003年12月31日止，期满后，林卓彬仍实际占用涉案土地，已构成不定期租赁。古二村委会于2019年12月9日向林卓彬送达《合同解除通知书》，通知林卓彬涉案不定期租赁合同将于2020年1月1日解除，并给予三个月合理期限用于搬迁，林卓彬应于2020年3月31日前，将租赁物全部返还，符合上述法律规定，古二村委会的涉案通知解除行为已发生法律效力，一审法院驳回林卓彬要求确认古二村委会于2019年12月9日向林卓彬送达《合同解除通知书》无效的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，上诉人林卓彬的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人林卓彬负担。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年十二月十五日书记员  雷 媛