陕西省延安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕06民终1858号 上诉人（原审原告）： 王慧娟，女，1983年3月6日出生，汉族，住陕西省咸阳市三原县。委托诉讼代理人：刘守伟、陈西阳，北京中银（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋银合，男，1981年4月4日出生，汉族，陕西省西安市莲湖区居民，住洛川县。被上诉人（原审被告）：何晏武，男，1983年9月28日出生，汉族，洛川县丰园路安民区居民，住该区。上诉人王慧娟因与被上诉人宋银合、何晏武案外人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省洛川县人民法院（2020）陕0629民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王慧娟的委托诉讼代理人刘守伟、陈西阳，被上诉人宋银合、何宴武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。  上诉人王慧娟的上诉请求：1、判令撤销（2020）陕0629民初1303号民事判决书，改判立即解除对西安市浐灞生态区XX环XX路XX城XX号楼XX室房屋的查封，确认该房屋为上诉人所有或发回重审。2、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人案外人执行异议之诉纠纷一案，洛川县人民法院于2020年9月8日作出的（2020）陕0629民初1303号民事判决书，判决驳回上诉人诉讼请求，上诉人认为原审法院在事实认定和法律适用方面存在错误，依法应予改判或发回重审。一、事实方面：2018年11月9日上诉人与被上诉人何晏武在房屋中介的居间介绍下签订《房屋买卖合同》，被上诉人何晏武将其位于西安市浐灞生态区XX环XX路XX城XX幢XX房屋出售给上诉人，并于当日上诉人依约缴纳了50万购房款。次日被上诉人亦将该房交付上诉人入住了该房屋至今。双方在合同中约定待办理过户手续时上诉人支付剩余房款，该房屋因为被查封导致上诉人无法办理房屋产权登记，此种情况显然属于非上诉人自身原因未办理过户登记的情形，一审法院认定上诉人无法证明非自身原因无法办理过户登记属事实认定错误。二、法律适用方面：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十六条第二款之规定，对于一般的购买方，应参照《查封规定》第16条保护第三人继续支付剩余价款而取得所有权的权利（所有权的期待权）。为此应审查第三人是否能够在合理的期限内继续履行合同，如果第三人能够履行合同、交付剩余价款的，应当保护其取得标的物的所有权，解除查封。《查封规定》第16条规定了对第三人支付剩余价款的时间限制“在合理期限内”支付，可视为抛开合同约定的付款期限，另行设定一个“合理期限”。根据当事人在真实意思表示一致基础上形成的交易应予维护和支持的合同法原则，现上诉人愿意向人民法院交付全部余款，申请法院解除对涉案房屋的查封后办理过户手续。而如今的执行破坏了一个正在履行的体系，还因此导致新的纠纷，徒增当事人诉累，浪费司法资源，不利于社会矛盾的化解，不利于社会的和谐稳定。被上诉人的宋银合辩称：签订合同属实，转让也属实。是王慧娟的原因导致房屋未过户，不是法院的原因。法院查封时候房屋在何晏武名下。且银行按揭也未还清。达不到过户要求。何晏武在与其协调之后与王慧娟签订的合同。被上诉人何何晏武辩称：房屋真实卖给王慧娟，但是过户过程中房屋被法院查封，法院冻结之前房屋已经卖给王慧娟并签订了合同。是其和宋银合调解之后与王慧娟签订的合同。上诉人王慧娟向一审法院起诉请求：1.判决立即停止并解除对西安市浐灞生态区XX环XX路XX城XX号楼XX室房屋的查封；2.确认该房为原告所有；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：宋银合与何晏武之间的民间借贷纠纷，经洛川县人民法院审理后于2018年10月26日作出（2018）陕0629民初1338号民事调解书，调解内容为：何晏武给宋银合偿还本金60万元及利息。在调解书生效后何晏武一直未付的情况下，宋银合向洛川县人民法院申请执行，洛川县人民法院于2019年1月19日作出（2019）陕0629执97号执行裁定书，裁定内容：查封被执行人何晏武名下位于西安市浐灞生态区XX环以东、XX路XX城XX幢XX室，查封期限为三年。本院查封后，该涉案房子在京东网进行至网拍阶段。另查明，何晏武于2018年11月9日将该涉案房屋以124.3万元价格出售给案外人王慧娟，双方签订《西安市存量房买卖合同》，王慧娟给付何晏武50万元房款，但何晏武未向宋银合支付分文，何晏武将该涉案房屋的陕（2018）西安市不动产权第1136505号证书及房屋交付给王慧娟，双方约定剩余款项过户后再付。又查，王慧娟与何晏武签订房屋买卖合同时，何晏武知晓王慧娟不具备西安市购房资格，无法进行网签备案。王慧娟明知该房屋属抵押按揭购房，且按揭尚未付清。双方均知晓该房屋原购房合同备案时间不满三年、房产证不满二年。再查，宋银合向本院申请强制执行。之后王慧娟提出执行异议，本院于2020年6月10日作出(2020)陕0629执异7号执行裁定，驳回案外人王慧娟的异议请求。案外人王慧娟不服上述执行裁定遂诉至本院。一审法院认为，本案为王慧娟对本院的(2020）陕0629执异7号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，王慧娟对本院查封的位于西安市浐灞生态区XX环以东、XX路XX城XX幢XX室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，据审理查明事实，王慧娟所提交的证据无法证明其已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非其自身原因未办理过户登记，不符合上述司法解释规定的情形，应承担举证不能后果。故王慧娟的异议请求，法院难以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（三）项、（四）项规定，判决如下：驳回王慧娟诉讼请求。  案件受理费15987元，由被告王慧娟负担。二审审理期间，当事人未提交新证据。另查明，上诉人王慧娟于2020年12月16日将剩余购房款743000元缴纳至洛川县人民法院案件户，上诉人王慧娟已缴清房款。一审判决认定事实属实。本院认为，本案的争议焦点是上诉人王慧娟对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”本案中王慧娟与何晏武在西安馨慧房地产营销策划有限公司的居间服务下于2018年11月9日签订了《西安市存量房屋买卖合同》，即在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面合同。并且依据上诉人在一审中提交证据可以证明上诉人王慧娟在人民法院查封前已经居住占有了案涉房屋的事实。依据合同约定案涉房屋总价为1243000元，上诉人王慧娟已经按照合同约定支付50万元的购房款，且将剩余734000元购房款按照人民法院的要求交付执行。本案中导致上诉人王慧娟未能办理过户的原因是案涉房屋被人民法院查封，并非上诉人王慧娟的原因造成。据此上诉人王慧娟对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人王慧娟的异议能够成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销陕西省洛川县人民法院（2020）陕0629民初字第1303号民事判决书；二、不得执行西安市浐灞生态区XX环以东XX路XX城XX幢XX室房屋。一审案件受理费15987元，二审案件受理费15987元，共计31974，由上诉人王慧娟承担15987元，被上诉人宋银合承担15987元。本判决为终审判决。  审  判  长   周  海  龙审  判  员   樊      宁审  判  员   李  欣  南  二〇二〇年十二月二十一日法 官 助 理   李  委  玲 书  记  员   李      惠2020061858198336198144143130319839282020062913032020112412020062913031313203220209820200629130320181191313203501616113132032320181026201806291338602019119201906299713132032018119124350201811365052020610202006297202006297131320315987202012167430002018119124300050734000202006291303131320315987159873197415987159871