云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初7255号原告：程家枢，男，汉族，1964年5月19日生，住云南省宣威市。原告：王宝云，女，汉族，1962年2月4日生，住云南省宣威市。二原告共同委托诉讼代理人：孔沙，云南平航律师事务所律师。（特别授权）被告：曲靖安厦房地产集团有限公司。统一社会信用代码：91530300713459508C。法定代表人：冯玉华，董事长。住所：云南省曲靖市。委托诉讼代理人：蔡瑞璟，女，汉族，1983年7月9日生，住云南省曲靖市麒麟区。（，特别授权）委托诉讼代理人：王孺村，云南云誉（麒麟）律师事务所律师。（特别授权）原告程家枢、王宝云诉被告曲靖安厦房地产集团有限公司（以下简称“曲靖安厦公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日受理后，依法适用普通程序于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告程家枢、王宝云的委托代理人孔沙，被告曲靖安厦公司的委托代理人蔡瑞璟、王孺村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告为原告立即代办房屋所有权登记手续。二、判令被告支付原告逾期办证违约金108346.44元（自2016年3月11日至2020年11月3日），及支付自2020年11月4日起至实际办理不动产权证之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率7.35%计算的逾期办证违约金。三、本案的诉讼费、律师费3000元由被告承担。庭审中，原告将第一项诉请变更为由被告向不动产权登记机关提交办证资料，并协助原告办理不动产权属证书。事实与理由：原、被告于2013年7月26日签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发的位于云南省曲靖市安厦十五城上东区房屋，房屋总价款316871元，并约定交房时间为2014年12月31日，交房后180个工作日内由被告为原告办理房屋所有权证。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告于2015年9月12日向原告交付房屋。但时至今日，被告仍未按照合同约定为原告办理房屋所有权证，原告多次要求被告办理，被告均以各种理由推辞。被告曲靖安厦公司辩称，原告应当举证证明未能取得房屋产权证书是因我公司造成。原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条约定房屋交付后，我公司通知原告提供相关资料，产权登记由我公司代办，原告需向我公司提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于商品房购销合同、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书等），我公司在收到原告提交的资料后一百八十个工作日内，将其提交登记机关办理产权证。但双方并没有对通知提交资料的时间进行实际约定，且原告仅向我公司提交了合同约定的办证相关费用，授权委托书等资料并未向我公司提交。我公司仅负有将资料提交办证机关的协助义务，而办理产权证属于登记机关的行政行为，从交房之后到提交办证资料期间，每套房屋需要进行测绘等工作，需要相关行政机关审批，这些工作需要花费的时间不是我公司能支配的。庭审前，我公司于2019年8月通知原告向我公司提交办证所需资料，在此之前，我公司确实没有通知过原告提交办证所需资料，但本次庭审前我公司已将案涉房屋的办证材料提交不动产登记中心，登记情况应询问不动产权登记中心。另，综上，我公司不存在违约行为，且原告诉请由我公司承担律师费无事实和法律依据，请法院依法驳回。原告程家枢、王宝云为证明其诉讼主张，向本院举证如下：一、原告身份证复印件、结婚证复印件各两份，用于证明二原告的诉讼主体资格及婚姻状况。二、被告企业信用信息公示报告打印件一份，用于证明被告的诉讼主体资格。三、《商品房销售合同》《合同补充协议》、商品房购销合同登记备案表、售房款发票各一份，用于证明原、被告签订购房协议，原告已按约支付了全部购房款，被告应按约为原告办理房屋产权证书。四、办理房产证代收代缴专用收据一份、商品房维修基金收款专用收据一份、网上登记备案三联收据一份，用于证明原告已按照合同约定向被告缴纳了房产证代办款项、提供了相关办证材料。五、律师费《收据》原件一份，用于证明原告为维护自身权益因本案诉讼开支3000元律师费。经质证，被告对证据一、二、三的三性均无异议；对证据四的三性无异议，但不认可原告所述的证明内容，认为原告仅向其公司交纳了办证费用，并未提交办证所需资料；对证据五的三性不认可，认为此仅是律所出具的收据，不能证明与本案相关，且涉案商品房购销合同中并未对律师费作出约定。本院认证，原告提交的证据一、二、三、四客观、真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。证据五并非正规发票，不符合证据的合法形式，无法核实是否与本案相关联，故不予采信。针对辩解，被告曲靖安厦公司向本院提交了以下证据：一、税收缴款书复印件一份，用于证明其公司已代缴了涉案房屋的契税等费用，同时向不动产登记中心提交了办证资料。二、客户提交办证资料登记表一份，用于证明原告于2019年9月才向其公司提交办证资料。经质证，原告对证据一的真实性、合法性无异议；对证据二的真实性无异议，但不认可其证明目的。本院认证，被告提交的上述证据，客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。经庭审举证、质证及双方当事人自认，本院确认如下法律事实：原告程家枢、王宝云系夫妻关系。2013年7月26日，二原告（乙方）与被告曲靖安厦公司（甲方）签订《商品房购销合同》《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买甲方开发的位于曲靖市教场西路以北、三江大道以南安厦十五城·上东区房屋，建筑面积94.84㎡，房屋总价款307642元由原告于2013年7月6日一次性支付。合同第十二条关于产权登记约定如下：房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，房屋所有权登记手续由甲方代办，乙方须向甲方提供办理房屋所有权登记手续的全部文件、资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书等）、并交纳办理房屋所有权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料后一百八十个工作日内，将其提交登记机关，办理房屋所有权证；房屋所有权证办理完毕后，乙方属一次性付款购房的，由甲方将房屋所有权证交付乙方；乙方属银行按揭贷款方式购房的，房屋所有权证由房地产管理局或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理相关的抵押手续后，通知乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书）并缴纳办理国有土地使用权证所需的相关费用，国有土地使用权证办理完毕后，由甲方把国有土地使用证交付给乙方（在办理权证过程中，权证登记机关增加的相关费用由乙方承担）。合同签订后，二原告向被告一次性交付了购房款316871元（因房屋面积增加，实际支付房款为316871元）。2015年9月12日，被告向原告交付了房屋，原告向被告缴纳了房屋契税、产权登记费、共有权证工本费、共有权证印花税票、产权印花税票、维修基金等费用共计11220元，当日，被告向原告出具售房发票、办理房产证代收代缴专用收据等。2019年9月16日，被告通知原告向其公司提交办证所需资料，并进行了登记。但被告曲靖安厦公司至今未为原告办理产权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定和法律规定，全面行使权力、履行义务。按照合同约定交纳购房款、契税、维修基金是原告作为房屋买受人的主要合同义务，依约交付房屋并转移所有权是被告作为房屋出卖人的主要合同义务。依据本院查明的事实可知，原告已按约支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，被告亦于2015年9月12日向原告交付了房屋。而针对原告至今未取得不动产权证书，被告辩解理由如下：首先，案涉合同并未对原告提交资料的时间进行实际约定，且原告未向其公司提交授权委托书等资料；其次，相关行政机关有其工作流程，其公司无法支配。对此本院认为，首先，被告按照合同约定负有在交付房屋后及时通知原告提交相关资料的义务，如认为原告提交的资料中缺少授权委托书等，应当及时通知原告补交，但被告并未提交证据证实其履行了通知义务。其次，涉案合同约定在原告向被告提交办证所需资料后，被告需在一百八十个工作日内将其提交登记机关，办理房屋所有权证。据此可知，合同对于被告向登记机关提交办证资料的期限做了明确且合理的约定，如确实因为相关行政机关审批等原因造成被告向产权登记机关提交资料延迟，被告应举证证实，但其并未向本院提交有效证据证实。综上，被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。另，被告辩解其公司现已向不动产权登记机关提交了办证资料，但亦未向本院提交证据证实，故针对该辩解意见本院不予采纳。被告未在合同约定期限内完善办证资料并提交不动产登记主管部门，申请办理不动产权属转移登记，已构成违约，应当依法承担相应的违约责任，原告主张由被告向不动产权登记机关提交办证资料，并协助原告办理不动产权属证书的诉请成立。关于原告主张自2016年3月11日至原告实际取得不动产权证书之日止按年利率7.35%计算违约金支付的诉请，本院认为，涉案《商品房购销合同》《补充协议》未对逾期办证违约金作出约定，原告对其实际损失亦未提交相应证据予以证实，且从本地房地产的增值幅度来看，原告诉请违约金显属过高，应适当予以降低，本院综合考虑被告的主观过错、原告的预期利益、被告因违约而获利、违约金的惩罚性功能等因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金按照原告已付房款316871元的10%计算为妥，即31687元。因原告提交的代理费收据并非正规发票，本院无法核实其支付情况，故原告主张由被告支付因本案开支的律师代理费的诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内，向不动产登记机关提交原告程家枢、王宝云购买的安厦十五城·上东区1-2幢2单元2303号房屋的办理不动产权属证书所需资料，并协助原告程家枢、王宝云办理不动产权属证书。二、由被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内支付原告程家枢、王宝云逾期办证违约金31687元。三、驳回原告程家枢、王宝云的其余诉讼请求。案件受理费2466元（原告已预交），由原告程家枢、王宝云承担1300元，由被告曲靖安厦房地产集团有限公司承担1166元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘春宏人民陪审员  崔连红人民陪审员  刘 波二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  朱 颖