贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终956号上诉人（原审原告）：蔡兴梅，女，1976年4月29日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。委托诉讼代理人：王博，系贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201210484819。委托诉讼代理人：胡磊，系贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201810068988。被上诉人（原审被告）：贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区松坪路水城煤电办公楼**，统一社会信用代码：91520200736643121H。法定代表人：刁云龙，系该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路**，统一社会信用代码：91520201714353828W。法定代表人：毛威，系该公司总经理。二被上诉人委托诉讼代理人：李富荣，系贵州崇实律师事务所律师，执业证号：15202200910841295。上诉人蔡兴梅因与被上诉人贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（以下简称“太阳石房开公司”）、六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称“源丰房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初2617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡兴梅的委托诉讼代理人王博、胡磊，被上诉人太阳石房开公司、源丰房开公司的委托诉讼代理人李富荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡兴梅上诉请求：1、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初2617号民事判决，将本案发回重审或改判支持上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、保全费及房屋面积测绘费等由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审程序违法。案涉《商品房买卖合同》虽约定面积差异的处理方式为“以产权登记面积为准,多补少退房款”，但被上诉人违约导致上诉人多年未能办理产权登记，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定，被上诉人不能以违约造成的条件不成就对抗上诉人行使权利，应当准许上诉人对案涉房屋实际建筑面积进行测绘的申请，确定面积误差后,按照“多补少退”原则进行处理。2、一审适用法律错误。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定不公平，买受人逾期付款的违约责任为每日支付逾期应付款万分之五的违约金，而逾期办证无论时间长短，出卖人仅承担已付房价款0.5%的违约金，双方违约责任不对等，逾期办证的违约责任应为继续性债权而非一时性债权，且该条款属于格式条款应为无效，上诉人请求按照已付购房款总额以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金。3、一审判决由二被上诉人提供房屋办证材料，“协助”上诉人办理不动产权属登记证书，判非所请，且与一审法院认为部分不符。4、保全费及房屋面积测绘费属于诉讼费用，应由被上诉人承担。综上所述，请求二审法院判如所请。太阳石房开公司、源丰房开公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二被上诉人不应承担逾期办证的责任，案涉房屋产权证正在办理中，房屋权利状态无法确定，上诉人提出物权请求权不符合法律规定。案涉合同并非格式合同，且在可修改部分明确约定，房屋以实际面积为准，实行多补少退原则，由于案涉房屋未办理登记，因此上诉人提出的按面积计算无事实依据。房屋面积计价方式是根据契税表约定，契税表有按套计算和实际面积计算二类，均是上诉人自行勾选。本案已过诉讼时效，不受法律保护。关于案件相关费用的问题，是否需要保全或测绘，所产生的费用应否合理，请人民法院依法决定。蔡兴梅向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告立即提供房屋办证材料到产权登记机关为原告办理位于贵州省六枝特区房屋的不动产权属登记证书；2、请求判令二被告返还原告因房屋面积误差而多收的房价款30000元（该数据为暂计，最终以具有资质的房屋测绘机构出具的测绘报告的结果为基数，按房屋出售单价计算），并以中国人民银行同期同类贷款利率为标准赔偿原告的资金占用损失，计算期间自2016年8月19日至前述房价款全部退还之日止，截止2019年8月19日，资金占用损失暂计为4334.38元。3、请求判令二被告共同向原告支付迟延办理不动产权属证书的违约金48911.37元（违约金以已付购房款总额264029元为基数，从2016年8月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至涉案房屋转移登记至原告名下之日止，现暂计算至2019年8月19日）。一审法院认定事实：2008年3月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告源丰房开公司、太阳石房开公司开发的位于贵州省六枝特区房屋，房屋建筑面积为157.16㎡，总价款为264029元。该合同第十五条约定，被告源丰房开公司、太阳石房开公司应当在商品房交付使用后60日内为原告办理房地产权属证书。被告逾期办证的，应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同第五条还约定，商品房交付后产权登记面积和合同约定面积有差异的，以产权证登记面积为准，采用多退少补的方式处理。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告源丰房开公司、太阳石房开公司根据合同约定将该商品房交付给了原告使用，但被告源丰房开公司、太阳石房开公司至今未能为原告办理房屋不动产权属证书。原告提出在使用房屋期间发现，房屋实际面积与合同约定的建筑面积误差较大，面积误差比例远远超过3%。原告要求按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效。因此，原告要求二被告按照合同约定提供房屋办证材料到产权登记机关为原告办理房屋不动产权属登记证书的诉请，予以支持。关于原告请求二被告返还原告因房屋面积误差而多收的房价款30000元及资金占用4334.38元的诉请，因原、被告双方已在合同中对房屋面积误差处理有明确约定，以房屋产权证登记面积为准，现在涉案商品房尚未完成产权登记，房屋面积的差异无法确定，故对原告的该项诉请，在本案中不予处理，待办理房屋不动产权属登记证书，房屋面积核定后，原告可另行主张权利。合同中约定，被告逾期办证的，应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金即264029元×0.5%＝1320.15元，且原告未提供充分证据证明被告逾期办理房屋不动产权属登记证书是否对原告造成损失、损失的具体金额以及损失与逾期办证之间是否存在因果关系，因此，原告请求判令二被告共同向原告支付迟延办理不动产权属证书的违约金48911.37元的诉请，依法不予支持。被告至今未提供房屋办证材料到产权登记机关为原告办理房屋不动产权属登记证书，被告的违约行为处于持续状态，至今未结束，因此，原告的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限判决生效之日起三十日内，由被告六盘水源丰房地产开发有限公司、贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司提供房屋办证材料，协助原告蔡兴梅办理位于贵州省六枝特区房屋的不动产权属登记证书；二、限判决生效之日起十五日内，由被告六盘水源丰房地产开发有限公司、贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司共同向原告蔡兴梅支付逾期办理房屋不动产权属登记证书的违约金1320.15元；三、驳回原告蔡兴梅的其他诉讼请求。案件受理费941元，诉讼财产保全申请费852元（原告已交纳），合计1793元，由原告蔡兴梅负担1193元，由被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担300元，被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司负担300元（被告负担的部分于判决生效之日起十五日内给付原告蔡兴梅）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明事实如下：2008年3月6日，原告与被告太阳石房开公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买位于贵州省六枝特区，房屋建筑面积157.16㎡，总价款264029元。该合同第五条约定“商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，多补少退房款”；该合同第八条约定“出卖人应当在2009年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经工程验收合格交付使用。”该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、房地产权属证书的规定期限按六盘水市相关发证单位的期限执行。”合同签订后，原告支付了全部购房款，太阳石房开公司根据合同约定将该商品房交付给了原告使用，但至今未能为原告办理房屋不动产权属证书。本院认为，上诉人与被上诉人太阳石房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对合同当事人具有约束力，合同当事人均应诚信履行。同时，案涉商品房的建筑面积应当以不动产登记机构核发的不动产权属证书载明的面积为准，现不动产登记机构尚未对案涉商品房核发不动产权属证书，本案中对案涉商品房的建筑面积以及是否存在面积差均不能确定，上诉人在本案中主张赔偿房屋面积差损失及资金占用损失缺乏事实根据和法律依据，本案中不予支持。若案涉房屋确存在面积差情形，则上诉人可待不动产登记机构核发案涉房屋的不动产权属证书后与被上诉人协商解决或另案处理。因案涉商品房的建筑面积应当以不动产权属证书载明的面积为准，故上诉人向一审法院申请委托有鉴定资质的测绘机构对案涉房屋的面积进行测绘对于待证事实无意义，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，一审法院未予准许上诉人对案涉房屋的面积进行测绘的申请并未违反法定程序。另外，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，上诉人主张被上诉人承担逾期办证的违约责任的诉讼时效期间应为二年，依法应当从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。因案涉《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2009年5月1日前将商品房交付买受人使用，且出卖人应当在商品房交付后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故上诉人主张二被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼时效期间至2011年7月届满，上诉人向法院提起诉讼已经超过二年的诉讼时效期间。上诉人因未在法定期间内行使权利而丧失其请求人民法院保护逾期办证违约金的权利，故一审支持上诉人主张二被上诉人承担逾期办证违约责任不当，但因二被上诉人对此未提出异议，本院予以维持。一审判决主文第一项与上诉人的诉讼请求第一项在表述上有差异，系为规范表述作出的调整，不存在判非所请。本案中未产生测绘费，不存在需要承担测绘费的情形。上诉人在保全标的额范围内诉请并未全部得到支持，一审对保全费的分担处理并无不当。综上所述，上诉人蔡兴梅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1882元，由上诉人蔡兴梅负担。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  徐 芳审判员  蒙彩虹二〇二〇年十二月九日法官助理李健书记员罗云云