安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民初120号 原告：黄山市自然资源和规划局，住所地安徽省黄山市屯溪区长干东路**，统一社会信用代码11341000MB176714XY。 法定代表人：徐东海，局长。 委托诉讼代理人：吕泽民，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方歆，安徽道路律师事务所实习律师。 被告：王羽祺。 委托诉讼代理人：管斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 第三人：黄山港荣酒店投资管理有限公司，住，住所地安徽省黄山市屯溪区滨江东路**一社会信用代码91341000557830693K。 法定代表人：郭育林，执行董事兼总经理。 原告黄山市自然资源和规划局（以下简称资源规划局）与被告王羽祺、第三人黄山港荣酒店投资管理有限公司（以下简称港荣公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月2日公开开庭审理了本案。原告资源规划局的委托诉讼代理人吕泽民、方歆，被告王羽祺的委托诉讼代理人管斌到庭参加了诉讼，第三人港荣公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 资源规划局向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）皖10执异15号执行裁定书；2.按（2020）皖10执2号执行裁定书的裁决内容，对屯溪区滨江东路12号利港尚公馆7幢103室、7幢104室、7幢105室和7幢203室房产继续查封；3.按（2020）皖10执2号之一执行裁定书的裁决内容，对屯溪区滨江东路12号利港尚公馆7幢103室、7幢104室、7幢105室和7幢203室房产继续执行评估、拍卖；4.本案诉讼费由王羽祺承担。 事实和理由：2018年7月27日，资源规划局因与港荣公司国有建设用地使用权出让合同纠纷一案，资源规划局向黄山仲裁委员会递交《仲裁申请书》。2019年11月12日，黄山仲裁委员会对资源规划局与港荣公司国有建设用地使用权出让合同纠纷一案作出（2018）黄仲裁字第115号裁决书，并依法向资源规划局和港荣公司送达。但港荣公司未按该裁决书的裁决履行。2020年1月2日，资源规划局就该裁决书向黄山市中级人民法院申请执行，黄山市中级人民法院立案后依法下达（2020）皖10执2号执行裁定书和（2020）皖10执2号之一执行裁定书查封、评估、拍卖港荣公司名下位于屯溪区滨江东路12号利港尚公馆，包括案涉利港尚公馆7幢103室、7幢104室、7幢105室和7幢203室房产在内的26套不动产。2020年7月27日，王羽祺对黄山市中级人民法院依法查封、评估、拍卖港荣公司屯溪区滨江东路12号利港尚公馆7幢103室、7幢104室、7幢105室和7幢203室房产提出书面异议。黄山市中级人民法院于2020年8月14日作出（2020）皖10执异15号执行裁定书，中止对屯溪区滨江东路12号利港尚公馆7幢103室、7幢104室、7幢105室和7幢203室房产的执行。 根据物权法第九条之规定，王羽祺虽与港荣公司签订商品房买卖合同并支付全部购房款，但尚未办理产权过户手续，案涉房产仍登记在港荣公司名下。作为买受人的王羽祺仅享有请求港荣公司办理房屋登记的债权请求权，对案涉房产不享有所有权。同时案涉房产不属于住宅。故黄山市中级人民法院依法有权对港荣公司拥有的案涉房屋予以查封、评估、拍卖，该院作出的（2020）皖10执2号执行裁定书和（2020）皖10执2号之一执行裁定书合法有效。 王羽祺辩称：2015年1月16日，王羽祺与港荣公司就案涉4套房产签订四份《商品房买卖合同》，并已经全额支付了购房款项。2015年3月16日，港荣公司通知王羽祺收房，王羽祺于2015年5月22日接收了案涉4套房屋，王羽祺合法占有并将案涉房屋出租给案外人至今。且案涉4套房产均于2015年5月27日在黄山市房地产管理局办理了网上备案手续。王羽祺在购买案涉房屋后多次要求港荣公司过户登记至王羽祺名下，但因为港荣公司和政府相关部门之间的原因迟迟不能过户，王羽祺享有的是无过错购房人的物权期待权，优先于资源规划局享有的普通金钱债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定和《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第16条规定，黄山市中级人民法院作出的（2020）皖10执异15号裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，应该依法予以维持。 港荣公司未发表意见。 资源规划局为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据一：资源规划局统一社会信用代码证书。证明资源规划局的主体资格。 证据二：港荣公司的工商登记信息。证明港荣公司的主体资格。 证据三：仲裁申请书、黄山仲裁委员会（2018）黄仲裁字第115号裁决书、执行申请书。证明资源规划局申请对案涉房屋的执行是具备合法的执行依据，且已经申请了执行；案涉房屋不属于住宅性质。 证据四：黄山市中级人民法院（2020）皖10执2号执行裁定书、（2020）皖10执2号之一执行裁定书。证明案涉房屋仍登记在港荣公司名下，黄山市中级人民法院依法有权采取相应的执行措施。 证据五：黄山市中级人民法院（2020）皖10执2号协助执行通知书。证明案涉房屋性质均为商业服务，不属于住宅。 证据六：黄山市中级人民法院（2020）皖10执异15号执行裁定书。证明黄山市中级人民法院（2020）皖10执异15号执行裁定书适用法律错误，应予撤销。 王羽祺发表质证意见为：证据一至六的三性均无异议，证明目的有异议。案涉房屋的性质与本案没有关联性，王羽祺对于案涉房屋未办理过户登记没有过错，其享有的物权期待权优先于资源规划局享有的普通金钱债权。 港荣公司未发表质证意见。 本院的认证意见为:对证据一至六的真实性予以认定，对证据六的证明目的不予认定。 王羽祺为反驳资源规划局的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据一：《商品房预售许可证》。证明黄山市房产事务管理局于2013年6月25日向港荣公司颁发屯溪区滨江东路12号利港尚公馆7幢《商品房预售许可证》，预售许可证的有效期限为2013年6月25日至2015年6月25日。 证据二：《商品房买卖合同》四份。证明王羽祺与港荣公司于2015年1月16日就案涉4套房产签订四份《商品房买卖合同》，四份合同均于2015年6月1日在黄山市房地产管理局办理了网上备案手续；王羽祺在港荣公司取得《商品房预售许可证》的前提下签订四份《商品房买卖合同》且在黄山市房地产管理局办理了网上登记备案手续属于善意的第三方。 证据三:《发票联》四张。证明王羽祺全额支付案涉4套房屋总计价款3988306元，港荣公司向王羽祺开具了4套房屋发票。 证据四：《交房通知单》四份。证明2015年3月16日港荣公司向王羽祺发出了案涉4套房屋的《交房通知单》要求交房。 证据五：《申请及承诺书》。证明王羽祺向港荣公司提出申请暂缓2015年5月22日办理交房手续，港荣公司予以同意。 证据六：《（业主）基本情况登记表》。证明2015年5月22日王羽祺办理了案涉4套房屋交接手续，填写了《（业主）基本情况登记表》。 证据七：《房屋租赁合同》7份。证明自王羽祺实际占有案涉4套房产后即将该4套房产租赁给案外第三人从事经营活动至今。 证据八：《情况说明》。证明王羽祺在购买案涉房屋后多次要求港荣公司过户登记至王羽祺名下，但是因为政府部门的原因导致至今未能过户。 资源规划局发表质证意见为：对证据一、证据三、证据四、证据六的三性及证明目的无异议；对证据二的三性无异议，不能达到王羽祺是善意第三人的证明目的；对证据七的真实性无法判断，亦不能达到证明目的；对证据八形式上的真实性无异议，但不能达到其证明目的，也不能证明其具有合法性。 港荣公司未发表质证意见。 本院认证意见为：对证据一至证据八的三性及证明目的，予以认定。 经审理查明：2015年1月16日，王羽祺与港荣公司签订四份《商品房买卖合同》，约定港荣公司将位于屯溪区房屋出售给王羽祺，4套房屋总价款为3988306元。同日，王羽祺全额支付了上述款项，港荣公司开具了相应的发票。2015年3月16日，港荣公司就案涉4套房屋向王羽祺出具《交房通知书》。2015年5月22日，王羽祺办理了案涉4套房屋的交房手续，填写了《（业主）基本情况登记表》。2015年6月1日，王羽祺与港荣公司签订的四份《商品房买卖合同》办理了备案手续。王羽祺接收案涉4套房屋后一直将其租赁给案外人使用。2020年7月27日，港荣公司出具一份情况说明，说明王羽祺多次要求港荣公司将案涉4套房屋的产权证办理至王羽祺名下，但因政府部门的原因导致至今未能办理案涉4套房屋的不动产权属证书。 另查明：2018年7月27日，资源规划局因与港荣公司国有建设用地使用权出让合同纠纷一案，资源规划局向黄山仲裁委员会递交《仲裁申请书》。黄山仲裁委员会于2019年11月12日作出（2018）黄仲裁字第115号裁决书，裁决：一、港荣公司继续履行《国有建设用地使用权出让合同》的《合同补充条款》第一条约定的义务，即将案涉项目建设成为“国际一流品牌的五星级酒店”；二、自本裁决书作出之日起港荣公司停止销售利港尚公馆2-7#楼的所有集中商业房产；三、港荣公司于收到本裁决书之日起30日内支付资源规划局违约金人民币10434.3957万元；四、资源规划局的其他请求不予支持。本案仲裁受理费535200元、处理费80000元，合计人民币615200元，由资源规划局负担61520元，港荣公司负担553680元，该款已由资源规划局预付，港荣公司在履行本裁决书时一并给付资源规划局。 再查明：因港荣公司未按上述裁决书的裁决履行，2020年1月2日，资源规划局就该裁决书向黄山市中级人民法院申请执行。黄山市中级人民法院于2020年1月6日作出（2020）皖10执2号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨港荣公司银行存款人民币105069935元及迟延履行期间的债务利息或查封、扣押同等价值的其他财产；二、冻结港荣公司银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为二年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。2020年4月28日，黄山市中级人民法院于2020年4月28日作出（2020）皖10执2号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖港荣公司名下位于屯溪区滨江东路12号利港尚公馆26套不动产。该26套不动产包含了王羽祺购买的案涉4套房屋。2020年7月27日，王羽祺对黄山市中级人民法院依法查封、评估、拍卖案涉4套房屋提出书面异议。黄山市中级人民法院于2020年8月14日作出（2020）皖10执异15号执行裁定书，裁定：中止对屯溪区滨江东路12号利港尚公馆7幢103室、7幢104室、7幢105室、7幢203室四套房产的执行。 本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案的主要焦点为：王羽祺就案涉4套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王羽祺于2015年1月16日就案涉4套房屋与港荣公司签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部价款，王羽祺从2015年5月22日办理收房手续后又通过租赁给案外人的方式占有使用案涉4套房屋，且根据现有证据亦不能认定未办理过户登记系王羽祺自身原因造成。因此，王羽祺就案涉4套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。资源规划局主张案涉4套房屋不属于住宅，但王羽祺提出执行异议的理由系基于对无过错不动产买受人的保护，案涉4套房屋的性质与本案无关，对资源规划局的该主张，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告黄山市自然资源和规划局的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告黄山市自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  狄志国 审判员  戴东辉 审判员  余陶然 二〇二〇年十二月十七日 法官助理曹君 书记员张芳黎 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 四、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。