贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6037号上诉人（原审被告）：陈涛，男，1977年9月14日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：张虎，贵州乾锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市新区开发投资有限责任公司，住所地：贵州省遵义市新蒲新区。统一社会信用代码：915203006884303231。法定代表人：刘孝春，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘薇，该公司员工。委托诉讼代理人：李正梅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人陈涛因与被上诉人遵义市新区开发投资有限责任公司（以下简称新区开投公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初3877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈涛上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初3877号民事判决，改判上诉人不承担支付租金的责任或者发回重审;2、一、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第三条约定的租金支付方式为“首年租金和履约保证金在竞拍成交后一周内一次性付清，以后租金每年一付，每次提前2个月支付”，根据该约定第二年租金的支付时间应为2016年6月20日前，第三年的租金支付时间为2017年6月20日前。而从拍租成交后到上诉人领取本案应诉资料，被上诉人均未向上诉人主张过任何租金。根据《民法通则》第一百三十六条之规定，对上诉人延付租金的行为被上诉人并未主张过权利，诉讼时效为一年。因此，被上诉人的诉讼请求己经超过诉讼时效期间，依法不应当得到法律保护。2、房屋租金并非一审认定的每年60万元，而应是每年50万。案涉房屋所在的大学城学府东路医专所有门面由于区域位置及其他各方面原因，众多承租人在承租后均要求被上诉人降低租金，后经上访，被上诉人将所有门面的租金都下调为每年收取十个月的房租，即房屋租金为每年50万元。该下调租金并非本案诉讼后被上诉人出于调解而作出的调解承诺，而是被上诉人在出租房屋后就作出的租金变更。在2020年6月15日被上诉人组织上诉人的座谈会中，被上诉人也明确认可租金变更为50万元每年的事实。3、上诉人不是案涉房屋的承租人，不应当承担支付租金及违约金的义务。上诉人拍租涉案房屋前就与案外人戴博、李祥翔、王俊、王珊等签订了《店面商业合作协议》，上诉人实质上已将涉案房屋转租给案外人戴博、李祥翔、王俊、王珊等人，据上诉人所知案外人戴博、李祥翔、王俊、王珊等人的合伙人简帅又将房屋转租给了案外人肖鑫，后肖鑫与被上诉人重新建立了租赁关系，因此，上诉人已不再是涉案房屋承租人。案外人肖鑫所经营的洛克公寓的工商注册登记材料中，涉案房屋由案外人新蒲新区洛克公寓（经营者肖鑫）使用，营业场所的证明文件为上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，且该合同加盖了被上诉人资产运营部印章，能够印证被上诉人已将涉案房屋重新租赁给案外人新蒲新区洛克公寓（经营者肖鑫）的事实。且从被上诉人提交的《水费缴费通知》看，被催收主体为洛克公寓，并非上诉人。因此，从上述两个事实能够印证被上诉人已将房屋重新租赁给案外人的事实。4、涉案房屋并未取得消防验收，2020年6月15日，被上诉人组织上诉人、肖鑫及简帅等人进行了座谈，肖鑫提出涉案房屋没有通过消防验收，不具备相应的使用条件，其经营的网吧被责令关闭。因此，上诉人租赁给被上诉人的房屋不符合使用用途，要求支付租金缺乏依据。同时，由于上诉人并非房屋的租赁人，对于涉案房屋存在的其他问题并不知晓，本案应追加肖鑫等人为被告或第三人，从而查清案件事实。新区开投公司二审辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。新区开投公司向一审法院起诉请求：1、判令陈涛给付欠付的租金1202040元，并按全国银行间同业拆借贷款市场报价利率承担利息，利息从2016年8月21日起算至清偿完毕之日止；2、判令陈涛承担违约金人民币50000元;3、判令陈涛已支付履约保证金300510元不予退还，归新区开投公司所有；4、本案的诉讼费用由陈涛承担。一审法院认定事实：2014年8月18日，案外人遵义医药高等专科学校（以下简称遵义医专）委托新区开投公司代为租赁管理医专学校校园2号路（大学城学府东路）的沿街门面（以下简称“学校门面”），并签订《遵义医专新校区门面处置协议书》和《补偿协议》，约定新区开投公司自房屋出租之日起三年内有权收取租金。2015年4月27日，新区开投公司与陈涛签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的物（遵义市新蒲新区大学城学府东路医专D7栋，ZY-D7-038）租赁期限为5年，自2015年8月21日起至2020年8月20日止；年租金为601020元,付款方式系一年一付，提前2个月支付租金；合同履约保证金为300510元；违反本合同约定内容，应承担违约金人民币50000元。合同签订后，新区开投公司将房屋交付陈涛使用，陈涛支付了首期2015年8月21日起至2016年8月20日一年的租金601020元，履约保证金300510元后至今未支付租金。自2016年8月21日起至2018年8月20日陈涛已拖欠两期租金共计1202040元，新区开投公司主张未果酿成讼争。一审法院认为，依据新区开投公司与遵义医专签订《遵义医专新校区门面处置协议书》、《委托书》及补充协议，新区开投公司有权向陈涛收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，新区开投公司已按约交付营业房给陈涛，履行了合同主要义务。陈涛应按约支付租金，故对新区开投公司提出由陈涛支付租金的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，陈涛还应向新区开投公司支付违约金50,000元。对新区开投公司所提其他诉讼请求，新区开投公司未举证其存在的实际损失，且陈涛已承担违约金50000元，不予支持。因本案租金系分期支付，且合同尚在继续履行，故对陈涛关于本案已过诉讼时效的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条及第二百二十六条之规定，判决：一、由陈涛在本判决生效后五日内向遵义市新区开发投资有限责任公司支付租1202040元，违约金50000元；二、驳回遵义市新区开发投资有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费10255元（已减半收取），由陈涛负担8000元，由遵义市新区开发投资有限责任公司负担2255元，申请费5000元，由陈涛负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否已超过诉讼时效期间；二、涉案房屋每年的租金应为多少；三、涉案房屋租赁合同的相对方是否已变更。关于争议焦点一。新区开投公司主张涉案租金是一个整体,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，未超过诉讼时效。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定：首年租金和履约保证金在竞拍成交后一周内一次性付清，以后租金每年一付，每次提前2个月支付。租金按年支付，每年租金在合同履行过程中相继发生,可以独立计算,因此各期债务之间虽互有关联性,但也具有可分性,每期债务均为独立债务,本案合同不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”规定的分期履行合同，每年的租金是独立存在的,并非同一债务。参照《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（2004年4月6日法函[2004]23号）“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算”，因此,本案租赁合同的租金的诉讼时效期限应自每一期租金债务履行期限届满之日分别计算。根据涉案《房屋租赁合同》的约定，上诉人应于2016年6月20日前支付第二年度（即2016年8月21日至2017年8月20日）的租金，于2017年6月20日前支付第三年度（即2017年8月21日至2018年8月20日）的租金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，第二年度租金诉讼时效届满时间为2019年6月20日，第三年度租金诉讼时效届满时间为2020年6月20日。故，即便上诉人主张曾于2019年12月10日向上诉人发出过催告函，但针对第二年度的租金也已经超过了诉讼时效期间。因此，被上诉人于2020年4月21日提起诉讼主张权利时，只应支持其第三年度的租金601020元。关于争议焦点二。上诉人主张涉案房屋的租金已经调整为每年只计收十个月租金，即每年租金应为50万元。被上诉人对此不予认可。经查，涉案《房屋租赁合同》明确约定了涉案房屋每年的租金标准为601020元,上诉人所提供的证据并不能充分证明双方经协商一致调整了《房屋租赁合同》中约定的租金标准,故本院对上诉人的该项上诉主张不予采信。关于争议焦点三。上诉人主张涉案房屋的承租人已经变更为案外人肖鑫。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同并未解除，双方应恪守履约。根据合同相对性原则，《房屋租赁合同》中载明的承租方系上诉人陈涛，且被上诉人新区开投公司也未认可与案外人建立了新的租赁合同关系。故对上诉人主张合同相对方已改变的上诉理由，本院不予采纳。对于上诉人主张因被上诉人提供的涉案房屋未通过消防验收，导致房屋在使用过程中其经营受到影响的问题，经查，虽涉案房屋于2017年3月8日消防验收合格，但上诉人一直在租赁该房屋，且未提供证据证明涉案房屋因未通过消防验收导致其不能正常使用、影响其经营的事实，故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，陈涛的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初3877号民事判决；二、由陈涛于本判决生效之日起十日内支付遵义市新区开发投资有限责任公司房屋租金601020元，违约金50000元；三、驳回遵义市新区开发投资有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回陈涛的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10255元（已减半收取），保全申请费5000元，共计15255元，由遵义市新区开发投资有限责任公司负担5255元，陈涛负担10000元；二审案件受理费20510元，由遵义市新区开发投资有限责任公司负担10255元，陈涛负担10255元。本判决为终审判决。审 判 长  张 洪审 判 员  陈文玉审 判 员  任建毅二〇二〇年十二月十一日法官助理  毛 丹书 记 员  余 飞