福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7351号 上诉人（原审被告、反诉原告）:邱凤香，女，1969年11月28日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林忠（系邱凤香丈夫），住福建省福清市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:林菁，男，1974年5月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人邱凤香因与被上诉人林菁房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初1799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 邱凤香上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林菁的一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉《商铺租赁协议》并未在2020年4月6日解除，林菁诉请退还履约保证金和租金，没有事实和法律依据。1.《商铺租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，本地新冠肺炎疫情早已得到控制，而且是临街商户，各行各业复产复工，在林菁解除合同前完全具备继续履行合同的条件。2.双方在协议中对单方解除合同的条件进行了约定，并未约定林菁可以通过寄送解除合同通知达到单方解除合同的效果，且邱凤香已明确表示不同意解除合同，双方合同并未解除，林菁应继续与邱凤香协商变更合同条款等或者通过诉讼请求法院判决解除合同。3.一审法院认定邱凤香于2020年4月6日对外张贴招租广告的行为即为同意解除本案《商铺租赁协议》，因此认定《商铺租赁协议》已于2020年4月6日解除，是错误的。根据合同相对性原则，解除合同的意思表示或通知应当向合同相对人作出，而邱凤香已明确告知林菁不同意解除合同，其后还向林菁催讨租金。招租广告虽发布，但邱凤香并未与第三人达成租赁合意，发布招租广告的行为并不影响林菁的承租权和合同权利,邱凤香发布招租广告，是为了帮助林菁减少租金损失。二、爆发疫情是双方不可预见的，但林菁作为经营者，应当自行承担经营中可能存在的风险，至于因疫情原因所致的违约责任，双方可协商减免，但林菁仍应按照合同约定支付租金至2020年8月24日邱凤香同意解除合同为止。三、林菁至今未将协议中约定的有关营业执照和税务登记证等材料复印交付给邱凤香，邱凤香有理由怀疑林菁系因自身原因无法办理相关经营执照、证件，无法开展相关经营活动，才不愿继续租赁涉案房屋。四、根据《商铺租赁协议》第27条约定，林菁经邱凤香催讨仍不支付租金，已经严重违约,邱凤香有权单方解除合同，林菁应当向邱凤香补缴免租期2020年1月8日至2020年1月31日期间的租金，履约保证金也应作为违约金由邱凤香取得，不应返还。五、一审程序违法。本案案情复杂，且涉及本诉和反诉合并审理，不应适用简易程序独任制审理。 林菁辩称，请求驳回邱凤香的上诉请求。一、林菁承租案涉商铺系用于家政托管经营，但还没等2020年2月1日合同履行就遭遇了新冠疫情，严厉的疫情防控措施导致商铺一直处于无法经营的状态，鉴于合同目的无法实现，在协商无果的情况下，林菁于2020年3月21日向邱凤香发出了《商铺租赁合同解约函》。二、案涉合同仍不具备履行条件。福清市教育局于2020年5月6日向全市范围内的各类学校下发了《福清市教育局关于做好返校复学疫情防控有关工作的通知》，要求各校要家长签订承诺不在校外机构托管等防控安全责任书，受疫情防控政策影响，从上个月开始商铺周边的中小学校开始实施中午配餐制度，中午接送不便的学生可以在校就餐和午自习，以确保安全。三、邱凤香虽然不同意解除合同，但其于2020年4月6日擅自进店，张贴了招租广告并留了其手机号码，此时商铺仍在租期内，林菁并未拖欠4月租金，邱凤香该行为应视为其提前收回商铺使用权。案涉商铺已于9月1日租赁给万博家政经营托管。 林菁向一审法院起诉请求:1.确认林菁与邱凤香的《商铺租赁协议》自2020年3月24日解除；2.邱凤香退还林菁履约保证金24000元；3.邱凤香退还林菁自2020年2月8日（正常开学日期）至2020年4月30日的租金32800元。 邱凤香向一审法院提出反诉请求：依法确认林菁于2020年3月21日所发出的《商铺租赁合同解除通知函》无效，并判决林菁继续履行双方于2020年1月8日所签订的《商铺租赁协议》。 一审法院认定事实：2020年1月8日，邱凤香（甲方、出租方）与林菁（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议》，约定邱凤香将景观豪庭编号2号楼44号店按该房产现有条件出租给林菁，租赁期从2020年2月1日至2021年1月31日止，月租金12000元，租金三个月一付，并提前一个月付给邱凤香，林菁应于本合同签订之日支付履约保证金24000元，该履约保证金在租赁期满后林菁无违约的情况下无息退还。本合同经双方签章而成立，林菁依约支付邱凤香履约保证金之日起生效等。后林菁于2020年1月10日、1月15日向邱凤香各支付了履约保证金24000元及2020年2月1日至4月30日期间的租金36000元。2020年3月21日林菁向邱凤香邮寄《商铺租赁合同解除通知函》并随函邮寄商铺钥匙，要求解除合同，退还押金24000元及2020年2月8日以来的租金32800元等。邱凤香收到后于2020年3月24日作出回复函，提出不同意解除合同，且要求林菁继续履行合同，按约支付租金等。2020年4月6日，邱凤香在案涉商铺对外张贴招租广告。 一审法院认为，案涉《商铺租赁协议》系在平等自愿的基础上签订的，其双方主体适格，意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据已查明的事实可知，林菁于2020年3月21日向邱凤香邮寄解除通知函及商铺钥匙，邱凤香收到后于2020年3月24日作出回复函提出不同意解除合同，但其已于2020年4月6日对外张贴招租广告，邱凤香的该张贴招租广告行为能够说明其已同意解除《商铺租赁协议》，故一审法院认定该《商铺租赁协议》解除时间应为2020年4月6日。在此情况下，林菁请求邱凤香退还2020年4月7日至4月30日的租金9600元，一审法院予以支持。林菁超过部分的租金退还请求，缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于案涉《商铺租赁协议》的实际履行情况等，一审法院酌情确定邱凤香应向林菁退还履约保证金12000元。林菁超过部分的履约保证金退还请求，一审法院不予支持。邱凤香的反诉请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认林菁与邱凤香签订的《商铺租赁协议》于2020年4月6日解除。二、邱凤香于本判决生效之日起七日内退还林菁租金9600元。三、邱凤香于本判决生效之日起七日内退还林菁履约保证金12000元。四、驳回林菁的其他诉讼请求。五、驳回邱凤香的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4312元，由林菁负担700元，邱凤香负担3612元；反诉受理费1590元,由邱凤香负担。 本院二审期间，邱凤香围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：邱凤香二审提供的证据，不属于二审新证据，不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于案涉合同解除时间的认定及租金、履约保证金的处理问题。 本案，2020年3月21日林菁以案涉合同不具备履行条件为由向邱凤香邮寄《商铺租赁合同解除通知函》并随函邮寄商铺钥匙，要求解除合同，退还押金24000元及2020年2月8日以来的租金32800元等。邱凤香收到后于2020年3月24日作出回函，不同意解除合同，且要求林菁继续履行合同，按约支付租金等。对此，本院认为，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，不予支持。林菁以新冠疫情爆发导致其合同目的不能实现为由，提出解除案涉合同，不能成立。但2020年4月6日，邱凤香自行在案涉商铺对外张贴招租广告，可见邱凤香已以实际行动表示同意解除合同，一审法院认定2020年4月6日为合同解除时间，符合客观实际，本院予以认可。如前所述，林菁应支付租金至2020年4月6日，鉴于林菁已实际支付租金至4月30日，一审法院判决邱凤香退还4月7日至4月30日期间的租金，处理恰当。关于履约保证金，案涉合同已于2020年4月6日解除，林菁已实际支付租金至4月30日，不存在《商铺租赁协议》第27条约定的没收履约保证金的情形，一审法院考虑到本案实际履行情况，酌情确定邱凤香返还部分履约保证金，已臻合理。至于邱凤香关于林菁因自身原因无法开展经营活动及一审法院程序违法的上诉请求，均因缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，邱凤香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4312元，由邱凤香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十二月三日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君