北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13417号上诉人（原审原告）：北京大地物业管理有限责任公司，住北京市怀柔区西园龙湖花园普****。法定代表人：高桂洲，经理。委托诉讼代理人：王玉民，女，北京大地物业管理有限责任公司职员。委托诉讼代理人：陈彦成，男，北京大地物业管理有限责任公司职员。上诉人（原审被告）：邓保兴，男，1970年1月3日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：李继军，北京冠京律师事务所律师。上诉人北京大地物业管理有限责任公司（以下简称大地物业公司）、上诉人邓保兴物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人大地物业公司的委托诉讼代理人王玉民、陈彦成，上诉人邓保兴的委托诉讼代理人李继军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大地物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判邓保兴支付2017年1月1日至2019年12月31日物业费61456.32元；2.一审、二审诉讼费由邓保兴负担。事实和理由：邓保兴房屋产权登记的建筑面积为379.36平方米，双方签订的物业服务合同亦显示诉争别墅建筑面积379.36平方米。一审法院按照邓保兴主张的购房合同及抵押登记信息中显示的251.72平方米核算物业费系事实认定错误，应予改判。邓保兴不同意大地物业公司上诉意见，亦不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回大地物业公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由大地物业公司负担。事实和理由：第一，一审法院认定事实不清，大地物业公司主体不适格，物业管理服务合同疑为后期伪造。第二，大地物业公司未提交任何证据证明其提供了物业服务，且达到了一级物业服务标准，收费标准缺乏依据。第三，大地物业公司提供的物业服务明显不符合标准，小区内多个治安岗亭无人值守并已破烂不堪，门上的门锁已经锈蚀，大地物业公司未履行安全保障义务。由于大地物业公司不履行义务导致小区监控设备长期损坏，造成邓保兴家中物品丢失并造成巨大经济损失，并直接导致公安部门至今无法破案。大地物业公司未尽到维护义务，小区多处公共设施未及时维修，导致业主无法正常使用，并存在重大安全隐患。大地物业公司不同意邓保兴的上诉意见，称其物业服务符合标准要求。大地物业公司向一审法院起诉请求：1.判令邓保兴支付2017年1月1日至2019年12月31日物业费61456.32元；2.诉讼费用由邓保兴承担。一审法院认定事实：2007年，邓保兴购买了北京市怀柔区红螺路X号院XX号房屋。2010年1月1日，北京大地房地产开发有限责任公司（甲方）与大地物业公司（乙方）签订《红螺湖别墅物业管理服务合同》，约定北京大地房地产开发有限责任公司委托大地物业公司为红螺湖别墅项目提供物业管理服务；服务期限自2010年1月1日起至物业的业主大会与选聘的物业公司签订的物业服务合同之日止。对于物业服务费，双方约定根据核算确定为每月每建筑平方米4.5元（按照实测建筑面积计算），由乙方按半年预先向业主收取。业主应按照预付的方式，每半年支付一次物业服务费。在合同附件中，双方对收费标准做了具体约定：管理人员费为12元每年每平方米，办公费为每年每平方米0.3元，税金为每年每平方米3元；共用部分日常运行、维护费用为每年每平方米6.3元，绿化维护费每年每平方米0.1元；物业管理区域清洁卫生费用为每年每平方米7.3元，物业管理区域秩序维护费用为每年每平方米25元。一审庭审中，邓保兴对大地物业公司提交的《物业服务合同》、房屋建筑面积登记表及维修监控申请记录等证据材料复印件的真实性均不予认可，对照片的真实性认可，对其证明目的不认可，可以证明大地物业公司未尽到保安责任。为证明其事实主张，邓保兴提交了如下证据：1、红螺湖别墅安全消防协议书；2、大地物业公司工商信息；3、红螺湖别墅区域照片；4、物业费收据、发票（其中大地物业公司于2011年3月27日向邓保兴出具的收据中载明“物业费（2011.1.1-6.30）6796.44元”）；5、大地物业公司付款通知单；6、北京大地房地产开发有限责任公司报价单；7、邓保兴与北京农村商业银行股份有限公司怀柔支行签订的《个人住房借款合同》，载明XX号房屋建筑面积是251.72平方米。经质证，大地物业公司不认可证据1、2的证明目的，认可证据3的真实性，不认可证明目的，因拍照具有时限性特点，保安是巡逻流动的，即使邓保兴丢失物品属实，但此与监控设施损坏之间不存在因果关系；对证据4、5认可，2011年前的经营者如何与本案无关；证据6未加盖公章，对其真实性不予认可；对证据7予以认可。经询，邓保兴称XX号房屋所有权证书现被扣留在银行中作抵押，无法提供该证书。另查，大地物业公司认可邓保兴2016年5月曾发生过财物失窃事实，但对其主张失窃的财物金额不予认可。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大地物业公司与涉案小区开发商北京大地房地产开发有限责任公司签订《红螺湖别墅物业管理服务合同》，受托作为该小区的物业服务单位，故前期物业服务合同对邓保兴具有约束力。在大地物业公司为涉案房屋提供物业服务后，邓保兴应当按照前期物业服务合同支付物业费。依据合同中约定的收费标准，按双方认可的建筑面积251.72平方米计算，故大地物业公司主张数额有误，应为40778.64元，过高请求本院不予支持。邓保兴辩称大地物业公司未对损坏的涉案小区监护设施进行及时维修，以证明其物业服务不到位。因物业服务合同没有约定大地物业公司对业主个人财物负有保管义务，在发现因监控系统老化导致大部分设备无法正常使用后，能够征求小区业主意见，对此进行升级改造，可以认定大地物业公司在其职责范围内已初步尽到了安全防范义务，故本院对邓保兴上述抗辩意见难以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、邓保兴于判决生效后7日内给付大地物业公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计40778.64元；二、驳回大地物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，大地物业公司提交不动产登记信息查询结果告知单，证明诉争房屋登记面积为379.36平方米，邓保兴应当按照这一面积标准缴纳物业费。邓保兴对该证据真实性认可，不认可证明目的，主张多出来的面积系开发商赠送，赠送的部分不应当缴纳物业费。邓保兴二审提交燕侨物业公司红螺湖别墅管理公约，证明其与燕侨物业公司存在物业关系，燕侨物业公司具备一级物业服务资质，大地物业公司未提供资质证明。大地物业公司认可该证据真实性，不认可证明目的。本院经审查认为，因大地物业公司、邓保兴对于对方提交的证据真实性均认可，本院对此不持异议。关于大地物业公司提交的不动产登记信息查询结果告知单，因其所持该证据的证明目的与一审期间邓保兴提交的物业费收据等证据中显示的大地物业公司认可的交费面积不符，且欠付物业费之前数年邓保兴均是按照251.72平米的标准交纳物业费用，大地物业公司并未提交充分有效证据证明其曾对此提出过异议，故本院对其该证据的证明目的不予确认。关于邓保兴提交的管理公约，因该证据与本案缺乏关联性，本院对此关联性不予确认。本院对一审法院已查明的事实予以确认。本院认为，当事人应对自己的主张提交充分证据佐证，未能提交或者提交的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不利的法律后果。结合当事人诉辩意见及本院查明事实，本案二审争议焦点为：一、邓保兴是否应当向大地物业公司给付诉争期间物业服务费；二、物业服务费核算面积应当如何认定。关于第一个争议焦点，邓保兴上诉主张，大地物业公司起诉依据的物业管理服务合同疑为后期伪造，其实际所提供的物业服务亦明显不符合标准，故邓保兴无需支付其物业费。对此本院认为，当事人应对自己的主张提交充分证据佐证，未能提交或者提交的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不利的法律后果。邓保兴虽上诉主张大地物业公司提交的物业管理服务合同系伪造，但其未能对其主张提交充分有效证据佐证，本院对此不予采信。本案中，根据一审期间大地物业公司提交的《红螺湖别墅物业管理服务合同》，其作为诉争小区物业服务单位，前期物业服务合同对邓保兴具有约束力。大地物业公司为涉案房屋提供物业服务，邓保兴应当按照前期物业服务合同支付物业费。一审法院对此认定无误，本院予以确认。关于邓保兴主张的大地物业公司服务不到位的上诉意见，邓保兴现有证据并不足以证明大地物业公司在履行合同中存在重大违约行为导致业主丧失根本上的合同利益，邓保兴主张的物业服务不达标亦不宜根据某一段时间的服务质量问题或单个、局部问题予以认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。故一审法院根据本案所查事实，认定邓保兴与大地物业公司存在物业服务合同关系，并判令邓保兴支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，并无不当，本院对此予以确认。邓保兴关于大地物业公司提供的物业管理服务合同疑系伪造，其物业服务未能达到一级标准的上诉意见不能成立，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点，即物业服务费核算面积应当如何认定。大地物业公司上诉主张，应当按照实际面积即379.36平方米标准核算物业服务费。对此本院认为，根据一审期间邓保兴提交的物业费收据，大地物业公司确认的收费面积为251.72平方米，且大地物业公司认可邓保兴2016年之前所交纳的物业服务费均系按照251.72平米标准核算。因大地物业公司在本案中未能提交充分有效证据证明其对于该标准提出过异议，结合物业服务行业对于小区内建筑设施应当清楚了解的事实，一审法院据此并结合双方诉辩主张认定诉争物业服务费核算面积标准应为251.72平方米符合法律规定，本院对此予以确认。大地物业公司关于应当依照实际面积核算物业服务费的上诉意见亦不能成立，本院对此亦不予采信。综上所述，北京大地物业管理有限责任公司、邓保兴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1136.4元，由北京大地物业管理有限责任公司负担316.95（已交纳），由邓保兴负担819.45元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  田 璐二〇二〇年十二月十八日法官助理  郭欣欣书 记 员  崔浩然-8--1-