新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）新民申2160号 再审申请人（一审本诉被告、反诉原告，二审上诉人）：克拉玛依市云游物流有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 法定代表人：王云奇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李乔炯，新疆世源律师事务所律师。 再审申请人（一审本诉原告、反诉被告，二审被上诉人）：新疆常盛房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 法定代表人：常战军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨斌，新疆方天律师事务所律师。 再审申请人克拉玛依市云游物流有限责任公司（以下简称云游公司）因与再审申请人新疆常盛房地产开发有限公司（以下简称常盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院（2020）新02民终289号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 云游公司申请再审称，一、原审判决判令云游公司向常盛公司支付免租期（2016年12月1日至2018年5月30日）内的全部租金错误。《房屋租赁合同》及平面图纸证实云游公司承租的房屋范围包含常盛公司向外出租的18户商铺，常盛公司故意隐瞒事先出租18户商铺的事实，云游公司发现后双方签订《补充协议》。《补充协议》之所以约定18户商铺的租金归常盛公司收取，是基于双方在《房屋租赁合同》约定免租期内云游公司不向常盛公司交纳房屋租金。原审法院否定云游公司享有免租期的权利，云游公司就不应支付该18户商铺的租金，且常盛公司已从第三人处收取了该18户商铺的租金，原审判决云游公司向常盛公司交纳免租期内18户商铺租金，属重复收取，故云游公司向常盛公司交纳的租金应当扣除18户商铺租金。二、原审判决云游公司向常盛公司支付26万元违约金错误。常盛公司未按照《房屋租赁合同》约定的面积交付租赁物违约在先，案涉房屋租赁合同约定租赁物建筑面积为8605.29平方米，其中有18户商铺常盛公司于2015年出租给第三方。且《房屋租赁合同》明确约定出租方必须保证承租方的供电、供水、供暖的正常使用，常盛公司交付的房屋不具有采暖供热系统的网络资格，二审法院认定常盛公司存在违约行为，其作为先违约的一方，主张云游公司承担违约金缺乏事实及法律依据。三、二审法院未判决减免租金错误。新冠肺炎疫情期间，云游公司响应政府号召，为政府和群众及时投递部分快件，不能据此认定云游公司在疫情期间正常营业。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定申请再审。 常盛公司答辩称，一、《房屋租赁合同》《补充协议》《会议纪要》证实常盛公司在与云游公司签订租赁合同时常盛公司并未故意隐瞒已出租18间房屋的事实。云游公司在原审中自认常盛公司于2017年11月提前与17户租赁商户解除租赁合同并将房屋交付使用，还有一户租赁期未到，云游公司主张扣除18户商铺的租赁费缺乏事实依据。二、《房屋租赁合同》约定租金采取先交费后使用的原则，云游公司使用租赁房屋至今，租赁费、水费、暖气费等分文未付，常盛公司多次送达催款函，云游公司严重违背其承诺的付款义务，常盛公司可行使先履行抗辩权，拒不履行与供热公司签订供热合同给予供暖。云游公司擅自使用案涉房屋至今，其认为租赁房屋不具备正常使用条件，可以依法解除合同，其还在经营使用自相矛盾。案涉房屋供暖设施经竣工验收和供热系统验收合格，符合正常使用条件，双方合同约定的用途为物流仓储，房屋温度达到零度以上即可，温度过高反而不适于仓储物资。云游公司签订合同时进行实地考察，并未对供暖情况提出异议。常盛公司无法对供热温度负责，只具有保证供暖设施畅通的义务，云游公司已自行与供热单位签订供热协议，证实常盛公司提供的供暖设施符合约定条件。三、因云游公司根本性违约行为导致合同解除，合同履行期限不满五年，不享受装修安装免租期，应当按照三年租金300万元承担租赁费损失。按照《房屋租赁合同》约定，云游公司应支付60万元违约金，云游公司认为二审法院计算的违约金过高缺乏事实及法律依据。四、疫情防控期间政策规定物流行业必须正常生产经营，云游公司在微信公众号上发布的经营信息足以证实云游公司在疫情期间未停工停产，且二审期间云游公司自认其在疫情期间对外出租的房屋租金未减免，故云游公司主张减免租金的请求与事实不符。综上，请求驳回云游公司的再审申请。 常盛公司申请再审称，一、二审判决认为常盛公司未按照约定提供正常的暖气管道存在违约，属认定基本事实缺乏证据证明。常盛公司交付的租赁房屋是经过竣工验收，符合正常使用条件的房屋，《竣工验收交接证明书》及《金龙市场公共设施交接清单》均可证实供暖设施符合正常使用条件，且双方签订租赁合同时云游公司对租赁房屋进行实地考察，并未对供暖情况提出异议，租赁期间常盛公司改造暖气管线也是根据云游公司的要求进行改造。《房屋租赁合同》约定的租赁用途为物流仓储，房屋温度达到零度以上即可，温度过高反而不适于仓储物资。常盛公司不是供热单位，不对供热温度负责，只具有保证供暖设施畅通的义务，而云游公司已自行与供热单位签订供热协议，供暖设施畅通、符合合同约定的正常使用条件。二、二审判决认为云游公司因常盛公司的违约行为拒付供暖期的租金属于认定事实错误，适用法律不当。《房屋租赁合同》约定，采取先交费后使用的原则，云游公司应当及时交纳暖气费、水费，《补充协议》也约定暖气费以供热公司规定的缴费时间和标准提前10日向常盛公司财务室交纳，因云游公司未按照约定提前向常盛公司交纳暖气费，常盛公司可行使先履行抗辩权，有权拒不履行与供热公司签订供热协议给予供暖，二审判决认定常盛公司承担违约责任，酌情扣减25万元租赁费错误。综上，常盛公司不存在违约行为，不应酌情扣减三个月租金。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。 云游公司答辩称，第一，房屋质量合格并不代表供热系统合格，房屋质量合格依据的是建筑法的规定，而供热系统是否合格是根据新疆供热标准认定的。《新疆维吾尔自治区城市供热供水供气管理办法》第9条、第15条规定新建工程连接公共管网系统应当符合供热部门的具体要求，在系统中必须有室内供热系统、室外供热管网，房屋所有人必须与供热部门签订供热合同，交纳入网配套费，正式入网，才符合供热要求。常盛公司至今没有和供热部门签订供热合同，没有交纳供热入网配套费，至今常盛公司没有提供任何符合供热标准的证据，原审法官亲临现场考察，证明案涉建筑物交付至今供热不合格。第二，关于暖气费的问题，因常盛公司没有进入供热系统，云游公司采取临时措施要求供暖，常盛公司未交暖气费，云游公司直接将暖气费交给供热单位符合规定。第三，合同约定的用途是物流仓储，物流仓储的范围很广，物流运输、物流冷藏都是物流仓储，云游公司是物流仓储企业，不是冷藏企业，有200多名员工在租赁房屋内生产生活，常盛公司所称达温度达到零度就已符合供暖要求不符合实际。常盛公司供暖不符合规定，有《会议纪要》及原审法院调查笔录为证，云游公司向常盛公司交付租金是附条件交付，根据常盛公司暖气改造计划和进度支付租金。因此，常盛公司的再审申请没有依据，依法应当驳回。 本院经审查认为，第一，关于云游公司支付租金中是否扣除常盛公司向外出租的18户商铺租金问题。《房屋租赁合同》约定2016年12月1日至2018年5月30日为装修免租期，前提是云游公司租赁案涉房屋满五年，因双方租赁合同未满五年即解除，故云游公司应当支付免租期的租金。《房屋租赁合同》第一条第四项约定“现有租赁户搬离协商”，表明云游公司在签订租赁合同时知道有部分房屋处于向外租赁的状态；双方在之后签订的《补充协议》中约定“金龙市场北楼已经出租十八户，出售一户，合计面积1081.92平方米，其租户同常盛公司于2015年签订了3-5年（即2015年至2018年）的租赁合同；在租赁合同期间，经甲乙双方协商同意，保证租赁商户平稳过渡至甲方租赁的合同履行完毕，租金归甲方”，证实双方通过签订《补充协议》方式达成常盛公司向外出租的18户商铺租赁费由常盛公司收取的意思表示，双方并未约定常盛公司收取18户商铺租赁费的前提是云游公司享有免租期，且签订《补充协议》时云游公司是否能享有装修免租期处于不确定状态，云游公司在此情况下还签订《补充协议》表明其认可18户商铺租赁费由常盛公司收取，故其主张扣除该18户商铺的租赁费的再审申请理由不能成立。 第二，关于双方当事人是否构成违约及违约金如何确定问题。出租人具有保证租赁物适租的义务。《房屋租赁合同》第四条约定“供电，供水，供暖及其他为使乙方能够正常生产，常盛公司必须保证金龙市场的供暖、供水及供暖的正常使用。”云游公司租赁房屋系用于物流仓储，物流仓储包括储存、保管、装卸搬运、配送货物，常盛公司所称用于物流仓储的房屋温度达到零度即可的理由没有合同依据。根据在案证据和二审法院经实地勘察以及向供热公司相关人员进行调查的事实，房屋未达到供暖要求并非云游公司未支付供暖费所导致，而是由于常盛公司未提供正常运行的暖气管道，在云游公司自行向供热公司缴纳暖气费后仍达不到供暖要求，常盛公司未按合同约定向云游公司提供正常运行的暖气管道，违反保证租赁物适租的义务，原审认定其存在违约并无不当，常盛公司主张其行使抗辩权的理由不能成立。云游公司作为承租人亦应当按照租赁合同约定的时间和金额向常盛公司支付租赁费，云游公司未按期支付租金，其称因常盛公司违反供暖义务，其拒绝支付租金系履行抗辩权，但云游公司在非供暖期仍不支付租赁费，其主张履行抗辩权缺乏事实及法律依据，云游公司不支付租赁费的行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原审综合考虑案涉合同履行情况和当事人过错程度以及损失等情况，依据公平原则酌情扣减部分租金以及对违约金进行调整，并无不妥。 第三，关于云游公司主张减免租金能否成立问题。双方于2019年12月27日协商解除《房屋租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”云游公司主张疫情期间减免占有使用费，而占有使用费是因云游公司无权占有租赁房屋产生。在租赁合同解除后，云游公司应当向常盛公司返还租赁房屋，其仍占有使用租赁房屋的行为缺乏合同及法律依据，该无权占有行为发生在疫情之前，也不因疫情和政府采取防控措施而合法化。故原审法院未支持其减免租金的请求并无不当。 另，再审审查期间云游公司提交《情况说明》《证明》欲证实在疫情期间未正常经营应当减免租金以及涉案租赁房屋温度未达到供暖要求，常盛公司对上述证据均不予认可。《情况说明》《证明》均无单位负责人或经办人员的签字确认，不符合单位出具证明的形式要件，故上述证据不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定“足以推翻原判决”的新证据标准。 综上，云游公司、常盛公司的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回克拉玛依市云游物流有限责任公司、新疆常盛房地产开发有限公司的再审申请。 审 判 长 彭    英    琪 审 判 员 古丽努尔  ·买买提 审 判 员 希丽娜依·西尔买买提 二〇二〇年十二月十九日 法官助理 赵        倩 书 记 员 娜 迪 拉 · 库 拉 西