汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初2568号 原告：汉中恒宇物业管理有限公司。住所地：汉中市南郑区大河坎镇中所营村**。 法定代表人：陈奕纲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张孝中，该公司办公室主任。 被告：邹磊，男，生于1993年9月20日，汉族。 原告汉中恒宇物业管理有限公司与被告邹磊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉中恒宇物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年7月5日至2020年7月5日，两套住宅楼物业管理服务费各项合计9273.65元；2、判令被告支付拖欠原告物业管理费滞纳金14314.06元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年前后，因大河坎镇江南西路片区公路扩建改造，原中所营村九组、十组片区的私有住房统一拆迁，集中安置在中所新城安置区内。2017年4月该安置区住房竣工验收后，大河坎江南西路片区综合开发建设项目指挥部为了确保中所营村九组、十组村民入住后的用电、用水、环境卫生及安全管理等问题，委托原告负责对该小区内的物业进行全面管理。2017年7月11日，被告按拆迁顺序自愿选择了中所新城安置区1号楼1单元1403号住房，面积为132.97平方米及12号楼1单元302号住房面积123.46平方米，被告签收了交房通知单、业主信息登记表、入户声明、高层房屋交房验收确认表后，自愿与原告签订了《物业管理服务合同》。此后，被告装修入住，原告按照合同约定履行了应尽的责任和义务，但被告至今未按合同约定向原告支付自2017年7月5日至2020年7月5日期间物业管理服务费、公摊水电费、垃圾清运费。原告通过电话、短信、在房屋门口张贴催收物业管理服务费告知书等方式多次向被告催要未果，故诉至法院，请求法院依法判决。 被告邹磊辩称，对原告诉请的物业费9273.65元及滞纳金没有异议，但被告系移民搬迁安置户，在当初搬迁时大河坎镇政府给曾向被告承诺搬迁后不用交纳物业费。另外原告收取的物业费收费标准过高，被告现在也没有能力支付。 经本院审理及查明的事实：被告系中所新城安置区1号楼1单元1403室、12号楼1单元302室房屋业主。2017年7月17日，被告之父邹海军代被告就上述两套住房与原告签订了《物业管理服务合同》，合同载明1号楼1单元1403室（高层）面积为132.97平方米、12号楼1单元302室（多层）面积为123.46平方米。两份合同均约定：物业管理服务费用高层住宅每月每平方米0.9元，多层住宅每月每平方米0.5元；电梯维护费及年检费360元/年/户（每月30元）；电梯电费按年一次性预收240元/年/户（每月20元），年底按实际电费平均公摊，多退少补；公摊水电费用按年一次性预收120元/年/户（每月10元），年底按实际电费水费平均公摊，多退少补；生活垃圾清运费4元/月/户（48元/年），按年一次计收；物业管理服务费实行按年收费；被告必须在每年年初自觉、主动向原告交纳次年物业费（以此类推），不得拖欠和无故拒交，否则按3‰收取滞纳金等内容。合同签订后，被告至今未按合同向原告交纳费用。现原告诉至本院，诉请如前所述。 另查明，中所新城安置区至今未成立业主委员会。自2018年4月1日起，汉中市南郑区中心城区生活垃圾处理费收费标准由原每户每月4元调整为每户每月5元。 上述事实，有原告委托诉讼代理人及被告的当庭陈述、原告营业执照及法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《物业管理服务合同》、收款收据、交房通知单、业主信息登记表、入户声明、房屋交验确认表、物业费催收通知书张贴照片、催缴物业费公告函、生活垃圾处理费收费标准、证明等证据载卷，本院予以确认。 本院认为，首先，依法成立的合同，自成立时起生效。原告与被告之父（代被告）于2017年7月17就被告的安置房屋签订了《物业管理服务合同》，该合同约定的物业服务费及相关费用的标准、交费时间等内容明确，合法有效，被告对此不持异议，对双方具有约束力，原告依约向作为业主的被告提供了物业管理服务后，被告理应按照约定向原告支付相关费用。被告辩称大河坎镇政府承诺移民回迁户不用缴纳物业费，未向本院提交证据予以佐证，其答辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳；其次，原告主张变更公摊水电费、电梯电费、电梯维护费收费标准，双方无此补充约定，原告亦未提供相应变更标准的证据予以证明，故本院不予采纳，但考虑被告系拆迁安置户，公摊水电费及电梯电费、电梯维护及年检费标准对照合同约定和调整后的标准，按就低原则处理，其他标准依照双方签订的物业服务合同中的约定标准计算各项费用。原告主张的生活垃圾清运处理费的调整有南郑区大河坎镇环境卫生管理所收费标准及证明为依据，本院应予支持。 根据双方签订的物业服务合同约定，其中，被告1号楼1单元1403室房屋自2017年7月17日至2020年7月17日欠物业费4308.23元（0.9元×132.97㎡×36个月）、公摊水电费360元（2017年7月17日至2020年7月17日）、电梯电费720元（2017年7月17日至2020年7月17日）、电梯维护年检费720元（2017年7月17日至2019年7月17日），垃圾清运费168元（2017年7月17日至2018年7月16日48元+2018年7月17日至2020年7月17日120元），以上小计6276.23元。被告12号楼1单元302室房屋自2017年7月17日至2020年7月17日欠物业费2222.28元（0.5元×123.46㎡×36个月）、公摊水电费360元（2017年7月17日至2020年7月17日）、垃圾清运费168元（2017年7月17日至2018年7月17日48元+2018年7月5日至2020年7月17日120元），以上小计2750.28元，以上物业费、公摊水电费、电梯电费、电梯维护年检费、垃圾清运费合计9026.51元。对于原告主张被告承担滞纳金的问题，首先，原、被告在合同中约定的滞纳金标准为每日3‰，明显过高，根据实际，本院调整为每月9‰；其次，双方的物业服务合同约定物业管理费实行按年收费，在每年年初交纳次年物业费，该约定虽无具体交纳时间，但可见被告应当在物业费到期之前交纳下一年的物业服务费，结合物业费标准，被告1号楼1单元1403室房屋及12号楼1单元302室房屋两处物业每年应支付的基础物业费合计为2176.84元，被告逾期三年未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为1410.6元（2176.84元×36个月×9‰+2176.84元×24个月×9‰+2176.84元×12个月×9‰）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告邹磊应在本判决生效之日起十日内向原告汉中恒宇物业管理有限公司支付中所新城安置区1号楼1单元1403室房屋及12号楼1单元302室房屋（2017年7月17日至2020年7月17日）期间的物业服务费、公摊水电费、电梯电费、电梯维护年检费、垃圾清运费等9026.51元、违约金1410.6元，合计人民币10437.11元； 二、驳回原告汉中恒宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 （如果被告邹磊未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息） 本案受理费390元（原告已预交），减半收取195元，由原告汉中恒宇物业管理有限公司、被告邹磊各负担97.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  李 凡 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  马宓宓 书 记 员  朱丽荣