贵州省贵阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔01民终9400号上诉人（原审原告）：周国安，男，1986年7月8日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。上诉人（原审原告）：胡美，女，1986年5月9日出生，汉族，住四川省峨眉山市。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：田尊贤，贵州天筑律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李顺湘，贵州天筑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州复晟房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市红枫北街景秀黔城营销中心，统一社会信用代码915201815733026981。法定代表人：张健，该公司执行董事。上诉人周国安、胡美因与被上诉人贵州复晟房地产开发有限公司(以下简称复晟房开)商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。周国安、胡美上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人虽未与被上诉人产生直接合同关系，但是上诉人基于对案涉房屋享有所有权，也就相应享有了该房屋的所有从权利，上诉人主张的逾期办证违约金就是从属于案涉房屋所有权的一种附属债权，该债权在案外人黄小乔、王永超向上诉人转让房屋时就已经一并转让给了上诉人。通过本次诉讼，被上诉人也知晓了该事实，因此，黄小乔、王永超将向被上诉人主张逾期办证违约金的权利转让给上诉人的行为符合法律规定，上诉人有权要求被上诉人支付逾期办证违约金。被上诉人复晟房开二审未作答辩。周国安、胡美向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付房屋逾期办证违约金40530元（以购房款为基数，按每日万分之一的标准自2014年8月31日之日起计算到2018年6月12日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2013年3月28日，复晟房开（出卖人）与黄小乔、王永超（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于清镇市东门桥棚户区（城中村）改造项目1幢（1）3单元6层3号房屋，总价款293486元。合同第十一条约定出卖人应当在2013年8月31日前向买受人交付该商品房；第十四条第四款第一项约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税、备案、预告登记费，并在签订本合同之日起7日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证;第二十二条第三款第一项约定出卖人承诺于2014年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；第二项约定出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第四项约定双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托贵州复晟房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用/元，由/承担。附件十二补充协议第4.3条约定凡买受人以出卖人提供担保的货（贷）款方式付款的，视为买受人已委托出卖人办理本合同下的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的项目权利登记。上述委托为不可撤销且买受人应将所有相关证件及资料交由出卖人收持。办证所发生的相关费用，依照国家规定，由买受人自行承担；第4.4条约定双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起365个工作日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任；第4.5条约定甲、乙双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以（电话√）（书面√）通知买受人，买受人认可出卖人按此方式的通知信息已送达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理完毕登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。另查，1、被告庭审中认可已收到案涉房屋的全部购房款；2、原、被告双方在补充协议中一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起365个工作日内办理转移登记有关文书的，365个工作日内确定为2015年3月1日；3、被告取得初始登记的时间为2014年8月31日，原告认可被告已按合同约定的时间（2013年8月31日）向其交付案涉房屋。4、2018年1月10日，原告取得不动产权证，证号为黔（2018）清镇市不动产权第0000773号，该不动产权证载明的权利人为王永超、黄小乔。5、2018年3月6日，王永超、黄小乔（出卖人，甲方）与胡美、周国安（买受人，乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：2018年3月6日经甲乙双方达成协议，甲方将位于清镇市棚户区（城中村）改造项目Ａ1-1地块1栋3单元6层3号房屋出卖给乙方，达成如下协议：一、甲方以肆拾万元的价格将房屋出买给乙方，税收及相关过户费用由乙方支付，于签合同当日乙方预付甲方／元定金。二、乙方在网签完成当日付剩余房款给甲方。三、甲方在收到乙方购房全款后七日之内交房给乙方。四、如单方违约，需付对方／元违约金。五、本协议一式两份，双方各持一份，从签字之日起生效，须双方共同遵守。黄小乔、王永超在甲方签字，胡美、周国安在在乙方签字。审理中，被告对原告庭后补交即被告于2017年6月12日出具的《承诺书》中加盖的“贵州复晟房地产开发有限公司”印章进行真伪鉴定，后被告于2020年8月7日书面申请撤回对上述《承诺书》进行鉴定，理由为因与本案系同批案件的51件案件已调解，而本案的原告与被告没有合同关系，且上述《承诺书》与原告没有关联性，在《承诺书》出具时，原告尚不是案涉房屋的业主，所以申请撤回对上述《承诺书》进行鉴定。一审法院认为，本案争议的焦点为本案原告是否有权向被告主张逾期办证违约金。合同关系只能在特定人之间发生法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系，一般不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。根据本案查明的事实，案涉房屋涉及的商品房买卖合同系案外人黄小乔、王永超与被告所签，案外人黄小乔、王永超与被告才是合同相对人，而本案的原告并非上述商品房买卖合同的相对人。虽然原告已通过与案外人黄小乔、王永超签订房屋买卖合同取得了案涉房屋，并办理了案涉房所有权的过户手续。但原告与案外人黄小乔、王永超签订房屋买卖合同及变更产权登记手续的时间均在被告向案外人黄小乔、王永超办理转移登记手续之后。故本案的原告与被告没有合同关系，根据合同相对性原则,原告不能根据上述商品房买卖合同的约定向被告主张逾期办证违约金。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：驳回原告周国安、胡美的全部诉讼请求。案件受理费407元，由原告周国安、胡美负担。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人周国安、胡美向本院提交王永超、黄小乔于2020年11月11日出具的《确认书》，用以证明王永超、黄小乔确认已经将案涉房屋逾期办证违约金债权转让给上诉人。被上诉人复晟房开未发表质证意见。另外，二审中，上诉人周国安、胡美陈述称：案涉房屋所有权已于2018年6月12日转移登记至其名下。本院认为：案涉《商品房买卖合同》系被上诉人复晟房开与案外人黄小乔、王永超于2013年3月28日签订，无论复晟房开在合同履行过程中是否存在逾期办证的违约行为，但是，从逾期办证违约金的请求权基础及法律性质来看，该项请求权系基于商品房买卖合同关系产生的债权请求权，具有相对性。其并非基于房屋物权产生的物权请求权，也非上诉人主张的属于该物权的附属债权。因此，其并不随房屋物权的转让而当然的转移。依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，债权转让应经转让双方达成合意，并通知债务人。因上诉人胡美、周国安与王永超、黄小乔签订的《房屋买卖合同》中对此未作约定，上诉人本案起诉时至一审辩论终结前，均未能提交其与王永超、黄小乔就该债权转让达成合意并通知债务人的相关证据材料，因此，其并非提出该逾期办证违约金请求权的适格主体，其起诉时不具备本案原告的主体资格。虽然上诉人二审提交了王永超、黄小乔于2020年11月11日出具的《确认书》，但是，因王永超、黄小乔并未出庭作证，且其二人亦未参加本案诉讼，该《确认书》的真实性难以确认。同时，上诉人亦并未提交证据证明已将该债权转让事宜通知复晟房开。因此，仅凭该《确认书》并不足以证明该债权转让已经完成并发生法律效力。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条：“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。”之规定，胡美、周国安本案起诉应予驳回。其可待依法完成债权转让事宜后另行提起诉讼。综上所述，一审法院适用法律不当，本院依法予以纠正。故依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初410号民事判决；二、驳回胡美、周国安的起诉。一审案件受理费407元，二审案件受理费814元，均退还周国安、胡美。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年十二月七日书记员 左文艳