福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6171号 上诉人（原审被告、反诉原告）：庄惟清，男，1967年8月18日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：陈恒峰，福建秉峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶雄生，男，1954年10月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林国芳（系叶雄生妻子），住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：王新颖，福建博亘律师事务所律师。 上诉人庄惟清因与被上诉人叶雄生房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庄惟清上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、六项，裁定发回重审，或改判驳回庄惟清的诉讼请求；2.支持庄惟清要求叶雄生赔偿装修损失的诉讼请求。事实和理由：一、一审以庄惟清拖欠租金为由判决解除合同错误。1.双方合同约定用途为“作为公寓使用”。庄惟清承租后，缴纳了300000元履约保证金，投资200余万元按公寓用途进行装修，是诚心要履行合同的。后因业主仓山镇先锋村不同意案涉房屋作为公寓使用，使庄惟清面临约定合同目的无法实现并承受巨大经济损失的风险，在叶雄生未能排除风险情况下，庄惟清暂缓缴纳二、三层租金，不能认定为无正当理由拖欠租金，且庄惟清还有300000元履约保证金在叶雄生处，更不应判决解除合同。2.合同中并无拖欠租金可以解除合同的约定，相反，根据第十一条“不得以任何理由提前解除合同”的约定，在庄惟清有理由暂缓交付部分租金，而叶雄生无法保证庄惟清能按照合同约定对二、三层房屋作为公寓使用的情况下，叶雄生以拖欠租金为由提出解除合同不符合双方约定，也违背诚信原则，一审判决解除合同，显失公平。二、一审以庄惟清装修未经叶雄生同意为由，判决叶雄生无须赔偿装修损失，与事实不符，显失公正。1.合同已约定房屋作为公寓使用，并同意庄惟清进行必要装修。庄惟清是按照合同约定对租赁物按照公寓用途装修的，且装修前已将设计图发给叶雄生，叶雄生并无异议。2.庄惟清2019年2月承租一至三层房屋，一层2019年6月装修完毕后一直由叶雄生代为经营，故其对二、三层装修情况知道或应当知道，其至2019年12月装修完毕都未提出异议，应视为同意装修。3.从先锋村给叶雄生的《限期整改通知》内容可以认定叶雄生从2019年2月起就收到先锋村通知，知道装修情况，但其并未向庄惟清反馈或提出异议，进一步证明叶雄生同意装修。4.仓山区仓山镇2020年7月15日的整改通知只是认为庄惟清“疑似”用于单身公寓群租使用，一审以此认定庄惟清装修为群租房，事实不清。5.庄惟清一层系用于店面使用，并未装修为公寓，业主先锋村也未就此提出异议，一审判决无偿交付给叶雄生，更是无理。三、一审判决庄惟清按照合同约定支付二、三层租金、使用费错误。租赁房屋的二、三层租金额系双方以租赁物作为公寓使用为前提而约定的，庄惟清按照公寓进行装修后，因业主反对，至今未能正常使用，对此叶雄生应负责任。 叶雄生辩称，一、一审判决解除合同正确。双方合同约定租金起付时间为2019年4月15日，庄惟清却一直未支付，叶雄生多次电话催收未果，于2020年1月3日寄送《律师函》，但至叶雄生提出解除合同诉请前，庄惟清仍未支付房屋租金。一审开庭时，庄惟清答辩不支付租金理由为叶雄生未移交案涉房屋一层10间店面和1间杂物间，但一审法院已认定一楼店面已交付，庄惟清不支付租金无正当理由。双方约定不得以任何理由提前解除合同是指双方不得任意解除合同，不能限制叶雄生依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百二十七条规定行使法定解除权。庄惟清虽然在2020年10月9日向叶雄生支付125000元，但该支付行为是在一审判决解除案涉合同后做出，不能成为阻却二审法院判决解除合同之事由。且即便按一审判决每月28330元计算，至庄惟清支付该款项时已欠付租金18个月，应支付金额为509940元，庄惟清支付金额远低于一审判决确认的租金。庄惟清支付的300000元履约保证金是租赁期限届满在庄惟清缴清房租、水电费等相差费用的情况下，叶雄生无息全额退还给庄惟清，而不能直接用作支付欠付房租。故庄惟清支付的125000元款仅能在一审法院判决庄惟清支付一审判决第三项租金、占用费总金额中抵扣。根据叶雄生一审提供的《关于督促展进巷85号雄达电子厂房整改的通知》，庄惟清对案涉房屋进行的装修存在较大消防安全隐患，属违法装修，庄惟清未按约定方法或者租赁物性质使用房屋，叶雄生亦可根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条解除合同。二、一审以庄惟清装修未经叶雄生同意为由驳回庄惟清赔偿损失请求正确。1.庄惟清对案涉房屋的装修未经叶雄生同意，其二审提供的微信聊天记录不是新证据，不能作为二审定案依据，即便庄惟清将装修图纸发给叶雄生，无法证明该图纸就是案涉房屋装修图纸，也不能证明其装修征得叶雄生同意。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条，庄惟清所做的装修是违法的、不具备消防设施、存在重大安全消防隐患的装修，不属于善意添附，其装修费用损失赔偿请求不能获得支持。2.即便二审法院认定叶雄生同意庄惟清对案涉房屋装修，本案合同解除原因是庄惟清拖欠租金，经催告未在宽限期限内支付，且存在违法装修，未合法使用租赁物，叶雄生依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百二十七条、二百一十九条请求法院解除合同，因解除合同是庄惟清违约所致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条，庄惟清装修损失赔偿请求亦不能得到支持。三、一审法院判决庄惟清按照合同约定支付二、三层租金及占用费正确。案涉二、三层房屋是可以作为公寓使用的，现房屋不能作为公寓使用完全是因为庄惟清增加隔层、无消防设施、存在重大安全隐患及群租等违法装修导致，叶雄生对房屋不能作为公寓使用无过错。合同履行期限内庄惟清应按合同约定支付租金，在合同解除后交付房屋前应按租金标准支付占用费。庄惟清已将案涉二、三层房屋中部分房屋出租，另还收取一层店面电费差价，其通过案涉房屋收入远超过应支付给叶雄生的租金和占用费。 叶雄生向一审法院起诉请求：1.庄惟清立即向叶雄生支付自2019年4月15日起至庄惟清实际向叶雄生交付租赁房屋时所欠的全部房屋租金（暂计至2020年2月15日，房屋租金为777930元）；2.庄惟清向叶雄生支付其实际向叶雄生交付租赁房屋时所欠的全部水电费（暂计至2020年1月，房屋电费为88164元，房屋水费为4695元，合计92859元）；3、本案诉讼费、公告费等费用由庄惟清承担。一审诉讼过程中，叶雄生增加诉讼请求：1.解除叶雄生与庄惟清之间的《租赁合同》，并要求庄惟清立即将其占有的福州市仓山区展进路85号房屋返还给叶雄生；2.庄惟清向叶雄生支付违约金300000元。叶雄生放弃对水费的诉讼请求。 庄惟清向一审法院提出反诉请求:1.叶雄生立即向庄惟清赔偿房屋装修费暂计400000元（房屋装修总费用约2400000元，按6年分摊，现从2019年4月15日起暂计至2020年4月14日止，应计至庄惟清将全部店面移交给叶雄生且店面之外的房屋可以作为公寓使用之日止）；2.叶雄生立即将福州市仓山区仓山镇先锋村民委员会所有的位于福州市仓山区展进路85号共10间店面和1间杂物间全部交付给庄惟清使用；3.叶雄生协调业主福州市仓山区仓山镇先锋村民委员会让庄惟清能够按照合同约定及房屋性质，将所承租的店面之外房屋作为公寓使用；4.本案本诉和反诉全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费）均由叶雄生承担。 一审法院认定事实：2019年2月22日，庄惟清与叶雄生签订《房屋出租合同》，承租福州市仓山区展进路85号房屋（建筑面积2520平方米）。该合同中约定租赁期限自2019年4月15日起至2025年11月15日止，每年租金1300000元，租金按月支付，每月租金108330元，于每月15日前支付。合同第六条约定，租赁期间叶雄生应保证店面每月租金达80000元以上，如果店面每月租金不足80000元，则由叶雄生补足80000元。公寓出租补3500元。合同第十一条约定，本合同双方应严格遵守，不得以任何理由提前解除合同，否则违约方应向守约方支付违约金300000元，并负责赔偿装修费用。 庄惟清委托叶雄生代为转租一层店面并同意由叶雄生收取店面租金以抵扣庄惟清的应付租金。2019年4月15日起，庄惟清未向叶雄生支付租金，叶雄生收取店面次承租人支付的租金742950元。叶雄生向电力部门支付了讼争房屋2019年7月1日至2019年12月31日期间的电费46206.61元，并向庄惟清及店面次承租人收取该期间电费共计44715元。庄惟清向电力部门支付讼争房屋2020年1月1日至2020年6月30日期间的电费43674.27元。2020年1月3日，叶雄生委托律师向庄惟清寄送律师函，向其催告支付之前所欠租金。 合同签订后，叶雄生将上述三层房屋交付给庄惟清，庄惟清随后对房屋第二、三层进行了装修。2019年11月28日，先锋村民委员会向叶雄生发出《事故隐患整改通知书》，提出存在隐患及处理意见“贵公司办公楼不得做为住宿使用，只能做为办公使用。”2020年7月15日，仓山镇人民政府向先锋村发出《关于督促展进巷85号雄达电子厂房整改的通知》，内容为：“先锋村展进巷85号雄达电子厂房二楼有29个大单间，三楼有29个大单间，均存在违规装修、房间内安装阁楼、部分房间有床铺等家具并配备卫生间设施的现象，疑似用于单身公寓群租使用，该处房屋未有消防设施、无专门排烟口、无烟感器、喷淋设施、仅有逃生出口，存在较大消防安全隐患……请先锋村作为业主务必对该处房屋存在的问题进行彻底的整改，消除安全隐患。” 一审法院认为，庄惟清与叶雄生签订《房屋出租合同》系双方真实意思表示，合法有效,双方应按约履行合同的义务。庄惟清抗辩叶雄生未交付一层租赁物，但到庭证人证言相互印证并结合相关证据，可以判定庄惟清委托叶雄生代为转租一层店面并同意由叶雄生收取店面租金以抵扣庄惟清的应付租金，故一层租赁物应视为已交付庄惟清，现庄惟清要求交付一层租赁物，与事实不符，一审法院不予支持。关于庄惟清抗辩交付的第二、三层房屋不符合合同约定用途的问题。租赁合同约定租赁物作为公寓使用，而涉案房屋所有权证登记的设计用途为住宅。公寓的定义为公共寓所，是商业地产投资中的一种居住地产形式。每层楼内有若干房间和公共的走廊、厕所和浴室等，空间大小适当，布局规范紧凑，而普通住宅是按一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。因而涉案房屋的设计用途、结构设施明显不符合公寓的使用标准。双方在应知涉案房屋不是公寓的情况下，仍然就租赁物作公寓使用达成合意，均存在过错。现庄惟清仍坚持要求叶雄生协调村委会作为公寓使用，属于客观上履行不能，一审法院不予不支持。庄惟清在合同目的无法实现的情况下，仍坚持继续使用租赁物，应当自行承担相应租金。关于租金标准的问题，双方就合同第六条的补偿金额各执一词，结合该条款文义、“甲方”签字位置及捺印人均无法明确“公寓出租补3500元”的补偿对象，依法推定为未变更原约定租金，而且庄惟清通过微信向叶雄生发送的租金计算标准以及叶雄生诉请的租金标准均未涉及增减租金3500元，故庄惟清关于原租金标准应当扣减3500元的意见，一审法院不予采纳。关于双方争议每月租金108330元是否应当扣减店面租金80000元的问题，综合考虑叶雄生作出租金不足80000元由其补足的包租承诺，又由叶雄生出面招租并将收取的店面租金抵扣庄惟清应付租金，租赁期间店面所获租金不足80000元的租赁情形，实际上庄惟清每月应付给叶雄生的租金为28330元（108330元-80000元）。关于庄惟清所欠电费数额，叶雄生主张电费按1元/度没有合同依据，庄惟清应据实支付。叶雄生向电力部门支付了讼争房屋2019年7月1日至2019年12月31日期间的电费46206.61元，并向庄惟清及店面次承租人收取该期间电费共计44715元，故庄惟清尚欠叶雄生电费1491.61元，应予支付。叶雄生诉请解除双方之间的《房屋出租合同》，因庄惟清拖欠租金并经催告后仍未支付，叶雄生依法有权解除合同。庄惟清在租赁合同解除后，负有向叶雄生返还租赁物的附随义务。叶雄生诉请庄惟清支付违约金300000元，但合同第十一条约定违约金是针对随意解除合同的违约情形，而庄惟清主张继续履行合同而非解除合同，故叶雄生主张违约金不符合约定条件，一审法院不予支持。庄惟清按群租房标准对房屋进行了违规装修,村镇两级组织因安全隐患问题对该房屋提出整改要求。庄惟清违规装修未能举证其征得叶雄生同意，只能认定其擅自装修,故其诉请赔偿装修损失，一审法院不予支持。综上，判决：一、解除庄惟清与叶雄生于2019年2月22日签订的《房屋出租合同》；二、庄惟清于本判决生效之日起三十日内将坐落于福州市仓山区展进路85号房屋（建筑面积2520平方米）交还给叶雄生；三、庄惟清于本判决生效之日起十日内，按每月28330元的标准向叶雄生支付自2019年4月15日起至实际交还上述第二项房屋第二、三层之日止的租金、占用费;四、庄惟清于本判决生效之日起十日内支付叶雄生电费1491.61元；五、驳回叶雄生的其他诉讼请求；六、驳回庄惟清的诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费72185元,由叶雄生负担8419元，庄惟清负担63766元;反诉案件受理费3750元，由庄惟清负担。 二审中，庄惟清向本院提交证据A1微信截图、证据A2微信截图、证据A3中国建设银行个人活期账户交易明细。叶雄生向本院提交证据B1案涉房屋照片、证据B2案涉房屋实地录制视频。本院组织双方进行了证据交换和质证。叶雄生质证称，证据A1不是新证据，不能作为定案依据，对真实性无法确认，且对证明对象有异议，无法证明是案涉房屋的装修设计图纸，亦不能证明叶雄生未提出异议或同意庄惟清的违法装修；证据A2也不是新证据，对真实性予以认可，但对证明对象不予认可，事实上庄惟清至一审判决都未按合同约定履行支付租金义务，且该微信聊天是2020年4月5日的内容，此时叶雄生方发送律师函的宽限期已过，本案已一审立案并经调解后等待开庭，只能看作诉讼中的协商，不能证明庄惟清有合理理由迟延支付租金；对证据A3真实性予以认可，叶雄生确实收到该笔款项，但对证明对象不予以认可，庄惟清汇款时间是2020年10月9日，此时一审法院已判决解除合同，双方均已领取一审判决，庄惟清亦已经缴纳上诉费，此时庄惟清支付125000元不能证明其并非无理由支付租金。该款项只能在一审判决第三项欠付租金、占用费中予以抵扣。庄惟清质证称，对证据B1、证据B2，承认二、三层在经营，部分公寓已经出租出去，但租金没有高达7万余元。本院经审查认为，证据A1的真实性和关联性均无法确认，不予采纳。叶雄生对证据A2、A3的真实性无异议，本院予以确认，但证据A2不能证明双方对每月应付租金金额均无法达成一致意见，亦不能证明庄惟清迟延支付租金的合理性，证据A3仅能证明庄惟清分别在2020年10月9日、2020年10月10日向叶雄生支付租金86000元、39000元。结合叶雄生的质证意见，证据B1、B2可以证明案涉房屋二、三层部分公寓已经出租。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，庄惟清分别在2020年10月9日、2020年10月10日向叶雄生支付租金86000元、39000元。 本院认为，关于叶雄生诉请解除案涉《房屋出租合同》是否能成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”，在房屋租赁合同中，承租人依约支付租金系其应履行的主要债务。根据案涉《房屋出租合同》的约定，租金按月支付，于每月15日前支付等。庄惟清在签订上述《房屋出租合同》并接收案涉房屋后，仅支付了300000元履约保证金，未依约支付过租金。且在叶雄生于2020年1月3日委托律师向庄惟清寄送律师函催告支付之前所欠的租金后，庄惟清在催告函所限定的时间内仍未支付租金，亦未与叶雄生协商租金支付事宜，不履行其主要债务，叶雄生主张根据上述法律规定，其有权解除案涉《房屋出租合同》于法有据，一审法院根据叶雄生的诉请判决解除案涉《房屋出租合同》并无不当，予以维持。庄惟清一审主张叶雄生未向其交付10间店面及1间杂物间，故叶雄生无权向其收取房屋租金，与事实不符，不予支持。庄惟清主张叶雄生交付的房屋无法按约定作为公寓使用，故其可暂缓支付租金，但其在二审中已经确认案涉房屋二、三层部分公寓已出租，故其该主张亦不能成立，不予支持。 关于装修损失的问题。从本案已查明的事实来看，庄惟清对案涉房屋存在违规装修、房间内安装阁楼、疑似用于单身公寓群租使用，村镇两级组织因安全隐患问题对该房屋均提出整改要求，且庄惟清提供的证据并不能证明其违规装修已经征得叶雄生的同意，故一审法院不予支持庄惟清关于装修损失的诉请，亦无不当。 叶雄生在案涉《房屋出租合同》签订后即已将案涉房屋交付给庄惟清使用，且庄惟清提供的证据亦不能证明系叶雄生的原因致其不能正常使用案涉二、三层房屋，故一审法院判决庄惟清应当按合同标准向叶雄生支付案涉二、三层房屋的租金、占有使用费，亦无不当，予以维持。鉴于庄惟清已于2020年10月共向叶雄生支付租金125000元，该款项可以抵扣庄惟清从2019年4月15日起拖欠叶雄生的租金或占用费。 综上所述，庄惟清的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费78300元，由庄惟清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年十二月九日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷