辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0682民初2963号 原告：武景琴，女，1955年9月21日出生，汉族，无业，住凤城市。 委托诉讼代理人：赵新臣，辽宁科贤律师事务所律师。 被告：赫荣顺，男，1945年7月13日出生，满族，农民，住凤城市。 被告：娄淑清，女，1946年7月24日出生，汉族，农民，住凤城市。 二被告共同委托诉讼代理人：关咏菊，辽宁精华律师事务所律师。 原告武景琴与被告赫荣顺、娄淑清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武景琴的委托诉讼代理人赵新臣、被告赫荣顺、娄淑清的共同委托诉讼代理人关咏菊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告武景琴向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同，并限期被告无条件给原告办理房屋所有权、土地使用权过户登记手续，并承担办理过户登记手续的一切费用；二、判令被告从迟延办理过户之日（2020年7月30日）起至协助原告办理涉案房屋过户登记手续之日止以1475元/天为标准向原告支付逾期违约金共计人民币捌万捌仟伍佰元整（88500.00元）；三、判令被告承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。事实与理由：2017年11月22日被告赫荣顺、娄淑清夫妇与原告武景琴签订了《二手房交易买卖合同》，合同中约定二被告将位于凤城市凤凰城区亿丰1号公馆XXX（面积65.89平方米）以贰拾玖万伍仟元整（295000.00元）卖给原告，原告签订合同时给付被告购房款贰拾柒万伍仟元整(275000.00元），被告没有按照合同的约定时间为原告办理房屋所有权转移的过户登记手续，原告多次要求二被告履行合同确定的义务，二被告以各种理由拒绝。鉴于上述事实，原告认为，被告没有按照合同履行确定的义务，存在着严重的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，被告拒绝履行合同确定的义务，事实清楚，证据充分，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《民事诉讼法》之规定诉请你法院秉公裁决。 被告赫荣顺、娄淑清辩称：1、原告要求被告履行合同，被告方同意。要求被告协助办理过户手续，我们同意协助，但费用依照法律规定应该由原告承担，同时双方合同也有约定，应该由原告承担。原告请求不合理，应驳回。2、违约金不合理，本案依照规定并非被告违约造成，而是由政府行为，定期是不可能完成过户手续，更不可能办理房屋产权登记手续，因在双方签订协议时，原告已经清楚当时房屋没有房照，所以需要办理房屋登记在二被告名下后才可协助办理，所以被告不存在违约行为，原告请求不合理不合法，没有事实和法律依据，请求驳回。3、诉讼费，是原告没有向被告请求办理协助，代理人庭前调解，被告几次打电话给原告，在房照下来后即2020年5月房照正式下来后，已经通知原告办理更名手续，迟迟未办，这个费用也应原告承担。对维修基金我们要求原告承担，因为房屋在2017年就已经出售给原告，维修基金的使用也是原告，所以这个维修基金我们要求原告返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对事实认定如下：被告赫荣顺、娄淑清系夫妻关系。2017年11月22日，被告赫荣顺、娄淑清作为甲方（出卖人），原告武景琴作为乙方（买受人），双方签订了《二手房买卖交易合同》，约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也通过甲方口述了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：“第1条、坐落于亿丰壹号公馆XXX房屋，建筑面积为65.89平方米。第4条、房屋价款乙方分二期付给甲方：该房屋双方协商达成总价为贰拾玖万伍仟元，295000元。第1期：在2017年11月22日，付人民币贰拾柒万伍仟元整，275000元；第2期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款2万元。1、甲、乙双方定于2017年11月22日正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。该房屋属于现今之日房产证还没下来，只有开发商提供的房屋大票子。因房屋大票子不能更名，等该房产证下发可以办理房产证时甲方应该无条件不加任何费用配合乙方进行房屋产权过户。双方协议例字据为定。2、双方定于房产证下发之日起向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。3、甲方应在交付房款后30日给乙方腾出该房屋，将其落户于该房屋的户籍关系迁出。第7条、甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起30日内到房地产主管部门办理过户手续……该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务―并转让给乙方。该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金；双方约定，该费用由甲方承担。该房屋在正式办理房产证前包括房产证所发生的费用一并由甲方承担。除本条第2款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由甲全部承担。第八条甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，或者该房屋有外界纠纷等影响到双方买卖交易。甲乙双方在办理房产证期间甲方无条件配合乙方办理房屋产权过户。甲方不能增加任何费用。甲方每延迟1天按房价的总额10%计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方……本合同自甲乙双方签订之日起生效”。原告与二被告分别在合同上签字并按手印，同时有见证人董某签字并按手印。在合同后面的纸张空白处，被告赫荣顺书写收据，内容为：“人民币贰拾柒万伍仟元整，￥275000元整”，并同时书写“房照在甲方赫荣顺名下所产生的费用由甲方负责，变更到乙方所产生的费用由乙方自行承担”字样，被告赫荣顺签字按手印。合同签订当天，原告给付被告房款275000元。2017年12月18日，被告将涉案房屋交付原告。 2019年10月，凤城市房屋征收事务中心通知被告所在的亿丰三角地区域回迁楼住户办理不动产登记证。2019年12月10日，被告赫荣顺交纳涉案房屋扩大面积款等共计114534元。2020年3月31日，被告赫荣顺交纳住宅专项维修资金5510元。2020年5月7日，二被告取得了辽（2020）凤城市不动产权第XXX号《不动产权证书》，涉案房屋为二被告共同共有，坐落于凤凰城区邓铁梅路**亿丰国际商贸城B地块XXX，建筑面积65.59㎡。 2020年7月30日，原告女婿于强与被告赫荣顺通话，要求被告配合办理房屋产权过户手续，被告赫荣顺称在原告给付押金2万元及住宅专项维修资金5570元后，方能配合办理相关手续。 2020年10月10日，因被告未协助原告办理房屋过户手续，原告诉至本院。 本院认为：原告武景琴与被告赫荣顺、娄淑清签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原告已依约支付了房屋价款，被告亦应依约履行合同义务。因在双方签订《房屋买卖协议》时涉案房屋尚不具备办理不动产登记的条件，按照双方“等该房产证下发可以办理房产证时甲方应该无条件不加任何费用配合乙方进行房屋产权过户”的约定，被告已于2020年5月7日取得不动产权证书，有义务协助原告办理房屋产权过户手续，故对原告请求二被告协助办理房屋产权过户登记的主张，本院予以支持。 关于被告赫荣顺、娄淑清在合同履行中是否存在违约行为的问题。双方当事人在《房屋买卖协议》中约定“该房屋属于现今之日房产证还没下来，等该房产证下发可以办理房产证时甲方应该无条件不加任何费用配合乙方进行房屋产权过户”、“双方定于房产证下发之日起向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续”、“甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起30日内到房地产主管部门办理过户手续”。因依法成立的合同，自成立时即生效，即双方签订的《房屋买卖协议》于2017年11月22日即已生效，但当时涉案房屋尚不具备办理过户的条件，故“双方应于本合同生效之日起30日内到房地产主管部门办理过户手续”的约定与实际相矛盾，不具有可行性。但根据上述另两条约定，二被告亦应在房产证下发之日起无条件不加任何费用配合原告进行房屋产权过户。二被告于2020年5月7日取得不动产权证书，在原告2020年7月30日通知被告配合办理房屋产权过户手续时，被告以原告支付尾款及住宅专项维修资金作为协助过户的条件，在原告不同意支付住宅专项维修资金的情况下，被告仍消极地不配合过户，至2020年10月10日原告起诉时被告尚未予协助原告办理房屋产权过户手续，其行为已构成违约。关于被告辩称原告应给付住宅专项维修资金5570元的观点，因双方在《房屋买卖协议》中约定“该房屋在正式办理房产证前包括房产证所发生的费用一并由甲方承担”，住宅专项维修资金为被告办理不动产权证书所必须先行缴纳的费用，根据协议约定应由被告自行承担，原告不负有给付义务，故被告以此抗辩作为不协助原告办理产权过户的条件，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于违约金的认定问题。原告要求二被告按1475元/天标准向原告支付违约金，二被告认为违约金过高，请求法院调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”之规定，可见我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，故本案违约金的数额应以实际损失为基础予以衡量。原告未能举证证明因被告的违约行为产生实际损失，双方在《房屋买卖协议》中约定“甲方每延迟1天按房价的总额10%计算违约金给与乙方”的违约金明显过高，原告主张的违约金按1475元/天计算亦未提供合理依据。根据本案的实际情况，虽然二被告逾期配合办理房屋过户手续的行为是导致纠纷产生的直接原因，但由于逾期时间不长，二被告违约程度较轻，在结合考虑合同履行情况、被告违约行为的情节、过错程度以及原告可能获得的预期利益、违约金的惩罚性质等因素的情况下，根据公平原则及诚实信用原则，本案的违约金数额酌定为10000元。 关于办理房屋过户登记手续所涉费用的承担问题。原告主张办理过户登记手续所涉一切费用由二被告承担。而被告主张其已在合同后空白处书写“房照在甲方赫荣顺名下所产生的费用由甲方负责，变更到乙方所产生的费用由乙方自行承担”字样，该费用应由原告承担。因双方未在《房屋买卖协议》中对办理房屋过户登记手续所涉费用进行相关约定，故原告的主张没有相关依据，本院不予支持。而被告所主张的其在合同后所书写内容，不属合同主文部分，是在合同签订后其个人书写，原告未予签名确认且不予认可，不能视为双方一致的约定。综上，由于原、被告对办理房屋过户登记手续所涉税费的承担约定不明确，原、被告要求对方承担税费无合同依据，且税费的缴纳涉及国家利益，故原、被告应根据国家及地方的相关税费法规各自缴纳相应税费。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律规定，判决如下： 一、被告赫荣顺、娄淑清于本判决生效后十日内协助原告武景琴办理坐落于凤城市凤凰城区邓铁梅路80-8号亿丰国际商贸城B地块XXX，建筑面积为65.59平方米房屋（权利人：赫荣顺、娄淑清；不动产权证号：辽（2020）凤城市不动产权第XXX号）的产权变更登记手续，税费由双方各自依法承担； 二、被告赫荣顺、娄淑清于本判决生效后十日内向原告武景琴支付违约金10000元； 三、驳回原告武景琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7060元，减半收取3530元，由被告赫荣顺、娄淑清承担2530元，由原告武景琴承担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  周冰 二〇二〇年十二月七日 法官助理曾宇迪 书记员白璐