湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初16140号 原告：贺某，女，汉族，住湖南省双峰县。 委托诉讼代理人：甘某，律师。 委托诉讼代理人：李某，律师。 被告：湖南某成某阳商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某某。 委托诉讼代理人：杨某，女，系该公司员工。 被告：长沙某通房地产有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某某。 委托诉讼代理人：君某某，女，系该公司员工。 被告：长沙市某进置业有限公司，住湖南省长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某某。 原告贺某与被告湖南某成某阳商业管理有限公司（以下简称某成公司）、长沙某通房地产有限公司（以下简称某通公司）、长沙市某进置业有限公司（以下简称某进公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺某的委托诉讼代理人甘某、李某，被告某成公司的委托诉讼代理人杨某及被告某通公司的委托诉讼代理人君某某到庭参加诉讼，被告某进公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告贺某向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告某成公司签订的《委托经营管理协议》；2.判令被告某成公司向原告支付所欠的6个月租金25698元（51395元÷12×6），以及自2020年10月1日起至*幢*号公寓实际交付之日止的租金；3.判令被告某成公司向原告支付已欠违约金941元，以及自2020年10月1日起至*幢*号公寓实际交付之日止的违约金（以逾期金额为基数，按万分之二/日计算）和合同预期收益损失；4.判令某通公司和某进公司与某成公司承担连带赔偿责任；5.判令三被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016年11月25日，贺某与某成公司签订了《委托经营管理协议》，协议约定：贺某授权某成公司对其名下的某成某阳广场项目公寓进行全方位的管理，经营管理的收益权归某成公司所有，某成公司按期向贺某支付租金。截至目前，某成公司逾期支付租金已超过3个月，已构成严重违约。根据双方合同约定的第八条违约责任之8.1条、8.2条，贺某有权解除合同，收回房屋，并要求某成公司支付未付租金和由此产生的违约金等。根据《委托经营管理协议》担保函的约定，某通公司、某进公司对某成公司所应承担的义务提供不可撤销的连带责任保证担保。为维护原告权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告某成公司辩称，1.某成公司的行为未构成根本违约，不同意解除该委托协议，原告主张判令解除《委托经营管理协议》不应得到法院支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第二条，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。某成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直在积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了部分租金，因此恳请法院判决不解除该委托经营管理协议。此外，涉案房屋目前已出租给第三方商户使用，租赁时间在10年以上，某成公司和第三方均投入了大量人力、财力、物力进行装修、经营等，若解除协议，将会对某成公司和第三方造成重大损失，若原告及第三方愿意达成协议、签订合同，某成公司可同意解除合同。2.关于租金，请求原告和法院考虑某成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例，在湖南启动重大突发公共卫生相应级别期间，某成某阳广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，资金链断裂，收入锐减，商户支付给某成公司的租金都低于某成公司支付给原告的租金，某成公司一直承受巨大租金差价，因此请求减免6个月租金。3.关于违约金，由于受疫情不可抗力因素的影响，企业经营受到极大影响，故逾期支付租金非某成公司主观因素所致，某成公司不应承担违约责任及违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告某通公司辩称，1.被告某通公司对外提供担保，没有经过董事会以及股东会决议同意；2.原告并非善意第三人，请求法院确认担保函无效。本案中，原告从未提出要求审查董事会或股东会决议，连最低限度的审查义务都没有尽到，不属于善意第三人。因法律有明确规定，原告应当知道某通公司为某成公司的债务提供担保须经某通公司股东会决议，而其并未要求出具某通公司的股东会决议，原告显然负有过错，因而其不能被认定为善意第三人。综上，请求法院确认担保函无效，判决某通公司不承担连带清偿责任。 被告某进公司未答辩。 根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2016年11月25日，贺某（甲方）与湖南狂买狂卖商业管理有限公司（乙方，以下简称狂买狂卖公司）签订了《委托经营管理协议》，约定甲方将位于湖南省长沙市车站中路39号的“美富商业中心”（报建名：某成某阳广场）项目*幢*号公寓委托乙方经营管理；委托经营管理期限自本协议生效之日起至2027年4月30日止，计租期为2017年6月1日至委托经营管理期限届满日；年度租金总额为51395元/年，委托经营管理的租金乙方每三个月支付一次，即每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日支付下一支付期的租金；如乙方无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按照应付金额的万分之二向甲方支付违约金；如一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等，违约方承担违约责任后仍应继续履行本协议；乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按照逾期金额的万分之二/日的比例向甲方支付违约金，如乙方无正当理由逾期超过三个月仍未向甲方支付租金的，甲方可以解除本合同。同日，某通公司、某进公司共同出具《担保函》作为上述协议的附件，载明“一、本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条件均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保；三、本公司同意，本担保函自本公司盖章（签字）之日起成立并生效。如果发生纠纷，本公司同意依据相应主合同约定的法律适用与纠纷解决方式解决”。贺某向狂买狂卖公司出具授权委托书，委托狂买狂卖公司对上述房屋进行管理经营、对外招租及转租等与房屋经营管理有关的一切事项，并委托狂买狂卖公司与开发商办理房屋的交付手续。 合同签订后，狂买狂卖公司的名称变更为某成公司。某成公司在上述房屋上实际经营某成某阳酒店。某成公司已付清了2020年1月31日之前的租金。后又于4月30日支付了三个月租金。某成公司尚欠2020年2、3、4、8、9、10月的租金计25697.5元未付。 另查明，某成公司已陆续与T3栋的200多户业主解除了《委托经营管理协议》，并将房屋返还给相应业主。 本院认为，贺某与某成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案中，某成公司未按约支付租金，逾期超三个月，已构成违约，根据合同约定及依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条之规定，贺某有权要求解除《委托经营管理协议》。贺某向本院起诉后，本院于2020年10月30日向某成公司送达了起诉状副本，故贺某要求解除合同的通知已于2020年10月30日到达某成公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，本院确认原告贺某与被告某成公司的《委托经营管理协议》已于2020年10月30日解除。合同解除后，某成公司应当向贺某支付拖欠的房屋租金并按照合同约定在合理期限内将涉案房屋返还给贺某，否则应按照租金标准支付房屋占用费至房屋实际返还之日止。根据查明的事实，某成公司尚欠2020年2、3、4、8、9、10月的房租未支付。故贺某要求某成公司支付拖欠的六个月房租并要求某成公司按照51395元/年的租金标准支付后期租金至某成公司实际返还房屋之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。某成公司辩称，由于受新冠肺炎疫情影响，应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。 根据双方合同约定，某成公司无正当理由逾期向贺某支付租金，某成公司应按照逾期金额的万分之二/日的比例向贺某支付违约金，截至2020年9月30日，某成公司应向贺某支付违约金786.34元（51395元/年÷12个月×3个月×244天×0.02%/天+51395元/年÷12个月×3个月×62天×0.02%/天），故贺某要求某成公司支付截至2020年9月30日的违约金941元，本院在786.34元的范围内予以支持，超出部分不予支持。后续违约金以欠付租金为基数按万分之二/日的标准计算自2020年10月1日起至房屋租金实际交付之日止。此外，贺某要求某成公司承担合同逾期收益损失，因未提交证据予以证明，本院不予支持。 被告某进公司、某通公司自愿为某成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为贺某与某成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故贺某已尽到善意第三人的审慎注意义务。对某通公司的抗辩理由，本院不予采信。因此，贺某要求某通公司、某进公司与某成公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认贺某与湖南狂买狂卖商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议》已解除； 二、湖南某成某阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向贺某支付2020年2、3、4、8、9、10月的房屋租金25697.5元，并支付占有使用费（占有使用费按51395元/年的标准支付自2020年11月1日起至湖南某成某阳商业管理有限公司将**栋**号房屋实际退还给贺某之日止）； 三、湖南某成某阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向贺某支付违约金（违约金计算至2020年9月30日为786.34元，后续违约金以欠付租金为基数按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）； 四、长沙某通房地产有限公司、长沙市某进置业有限公司对上述二、三项给付义务承担连带责任； 五、驳回贺某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取233元,由湖南某成某阳商业管理有限公司、长沙某通房地产有限公司、长沙市某进置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 伍君芳 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 张 依 书 记 员 某 林