抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1371号原告（执行案外人）：王东梅，女，1974年12月8日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托代理人：周铮，辽宁民威律师事务所律师。被告（申请执行人）：侯振玉，男，1964年8月17日出生，汉族，住吉林省梅河口市。委托代理人：唐治忠，辽宁红叶律师事务所律师。被告（被执行人）：王春艳，女，1973年12月25日出生，汉族，住沈阳市浑**。被告（被执行人）：武忠龙，男，1969年3月19日出生，汉族，住抚顺市东洲区。与被告王春艳系夫妻关系。原告王东梅诉被告侯振玉、被告王春艳、武忠龙案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王东梅及其委托代理人周铮，被告侯振玉及其委托代理人唐治忠，被告王春艳、武忠龙到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告王东梅诉称，1、请求法院判令不得执行原告位于沈阳市浑南区的房产；2、请求法院确认原告与被告王春艳于2018年6月13日签订的《房屋买卖合同书》合法有效，并确认沈阳市浑南区房产归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：案涉沈阳市浑南区房产系原告财产，并非被告王春艳财产，依法应当停止对该房产的执行。2018年6月13日原告与被告王春艳签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为224175元，合同签订后，原告即向被告王春艳一次性付清全款。原告对案涉房屋进行装修并居住至今已两年有余，因政策原因一直未能办理房产过户手续。原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。2019年12月26日原告不服抚顺市新抚区人民法院（以下简称新抚区法院）作出的（2019）辽0402执683号执行裁定书，对执行标的提出书面异议。新抚区法院于2020年6月10日作出（2020）辽0402执异34号执行异议裁定，驳回原告的异议请求。原告不服此裁定，认为该裁定认定事实不清、适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，向人民法院提起诉讼。被告侯振玉辩称，新抚区法院作出的（2020）辽0402执异34号裁定是正确的。原告自称其实际购买房屋，但并没有证据佐证，其提出的证据也是前后矛盾，合同的价款为224175元，91.5平方米的房屋，折合单价是2450元。但后来实际支付时付了24万，而被告王春艳的说法是双方合同约定的价款是38万元，买卖双方的说词矛盾。争议房屋并没有实际过户，原告应提供证据证明是否实际支付房款，如何支付的房款。被告在网上查询了同小区的房屋单价，价钱从5600-8900元不等，5600元是清水房，8900元是装修后的房屋，而双方约定的2450元的单价远远低于市场价值，所以被告认为原告没有支付对价，即使支付了对价也不是善意购买，不应支持原告的诉讼请求。被告王春艳辩称，同意侯振玉的意见。我的房屋已经抵押给了侯振玉，应由侯振玉对房屋进行执行。被告武忠龙的意见与被告王春艳相同。经审理查明，被告王春艳与武忠龙系夫妻，其回迁安置房屋位于沈阳市浑南区。2018年6月13日原告王东梅（买方）与被告王春艳（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：“卖方王春艳将其坐落于沈阳市浑南区，建筑面积91.5平方米房屋出售给买方王东梅，房屋总价款224175元，协议签订之日买方一次性交清房款”。原告与被告王春艳在该合同上签字。该合同中约定的房屋价款是原告在被告王春艳签字后填写。当日原告给付被告王春艳24万元。2018年8月原告将该房屋装修后入住至今，尚未办理房屋产权过户手续，原告称未办理房屋过户登记非其自身原因导致，被告王春艳、侯振玉称该房屋是回迁房，由于政府原因其他住户也没有办理房产证。被告王春艳、武忠龙与被告侯振玉系亲属，告王春艳、武忠龙曾向被告侯振玉借款，2018年2月4日被告王春艳、武忠龙书写一份协议书：“王春艳、武忠龙欠侯振玉42万元，将沈阳市浑南区天洁华尔街一套91.5平方米房屋抵押给侯振玉，帮助办理过户手续。”双方未办理抵押登记和过户手续，被告王春艳将案涉房屋钥匙交给被告侯振玉。2018年6月13日被告王春艳在收到原告交付的24万元房款后，偿还了被告侯振玉欠款24万元，从被告侯振玉手中取走案涉房屋钥匙交给了原告，并在给被告侯振玉书写的上述协议书上加注“付24万，欠14万，一个月后还完”。后因被告王春艳、武忠龙未能全部偿还侯振玉欠款，侯振玉向新抚区法院提起民事诉讼。2019年4月1日新抚区法院作出（2019）辽0402民初140号民事判决，判决：被告王春艳、武忠龙偿还侯振玉借款14万元，并承担从2018年7月10日至给付之日止的利息；驳回侯振玉的其他诉讼请求。被告侯振玉向新抚区法院申请执行该判决，新抚区法院于2019年6月27日作出（2019）辽0402执684号执行裁定，查封坐落于沈阳市浑南区房屋。原告向新抚区法院提出案外人执行异议，新抚区法院于2020年6月10日作出（2020）辽0402执异34号执行裁定，驳回案外人王东梅的异议请求。原告不服该裁定向本院提起诉讼。另查明，庭审中被告王春艳提供的证人其弟弟王立刚称：“王立刚与原告是同学，2015年王立刚曾与原告签订买卖房屋协议，约定将自己回迁安置的90平方米以上房屋按每平方米2450元卖给原告，原告已给付王立刚20万元，但回迁时王立刚的房屋面积不是90平方米以上，王立刚就将其姐姐抵给侯振玉的房屋以38万元的价格购买，再以每平方米2450元的价格卖给原告。”被告王春艳认可其弟弟王立刚的陈述。本院认定上述事实的证据有：原告与被告王春艳签订的《房屋买卖合同》、原告缴纳水、电、燃气等生活缴费记录、新抚区法院（2020）辽0402执异34号执行裁定、被告王春艳给被告侯振玉书写的协议书、新抚区法院（2019）辽0402民初140号民事判决、新抚区法院（2019）辽0402执684号执行裁定及各方当事人陈述、证人证言，上述证据已经开庭质证和审查,本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点是原告是否享有足以排除强制执行案涉房屋的民事权益；能否确认案涉房屋归原告所有。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款规定，“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”本案原告因不服本院作出的驳回其执行异议的裁定，在收到裁定后十五内向本院提起要求排除对案涉房屋执行的案外人执行异议之诉，原告的起诉符合上述起诉条件的规定。关于本案的第一个争议焦点：原告是否享有足以排除强制执行案涉房屋的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告为证明其符合上述规定的排除执行的情形，向法院提供了原告与被告王春艳于2018年签订的房屋买卖合同、在案涉房屋居住而缴纳的生活费用记录以及非因原告原因无法办理房产证的说明，经质证，被告侯振玉、王春艳对房屋买卖合同、被告王春艳已收取24万元房款、原告已实际入住案涉房屋及房屋目前无法办理房产过户的事实予以认可。被告侯振玉、王春艳认为原告没有全部支付购房款，被告王春艳认为房屋售价是38万元，原告尚欠其14万元，被告侯振玉认为原告支付的24万元低于案涉房屋所在地的房屋市场价格，不属于善意购买。经查，原告与被告王春艳在2018年签订了房屋买卖合同，合同中约定“房屋价款为224175元，协议签订之日买方一次性交清房款”，虽然该价款数额是原告事后填写，但合同上被告王春艳的签字是其本人所签，而且被告王春艳在签订合同后收到了原告给付的24万元房款。关于被告王春艳辩称原告给其24万元超过了合同约定价款，因此认为房屋售价是38万，原告称超过合同价款部分是支付给被告王春艳领取房屋钥匙时所需支付的相关费用。本院认为，被告王春艳在收到24万的房款时并未提出异议，应视为双方对合同约定价款的变更。按照一般社会常识，如果存在欠款事实应向债务人索要欠据或在债务人不偿还时积极向其主张权利。但本案被告王春艳未能提供原告欠其14万元房款的证明材料，而且自2018年房屋出售后被告王春艳也未向原告主张过要求其偿还欠款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因被告王春艳未能提供充分有效的证据证明其主张，故其抗辩理由不成立。被告侯振玉非原告与被告王春艳签订的房屋买卖合同的相对人，其证据不足以证明原告与被告王春艳约定的房屋价款明显低于当时案涉房屋所在地的房屋市场价格，故其辩解理由缺乏依据。经审查，原告与被告王春艳签订的房屋买卖合同是双方自愿签订，意思表示真实，并不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。”故原告与被告王春艳在案涉房屋被查封之前签订的房屋买卖合同合法有效。对原告要求确认该合同有效的诉讼请求本院予以支持。原告在案涉房屋被查封前已实际占有居住并支付了全部价款，未办理房屋过户登记非原告自身原因导致，故原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，享有足以排除强制执行案涉房屋的民事权益，因此对其要求排除执行的诉讼请求本院予以支持。关于第二个争议焦点：能否确认案涉房屋归原告所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋是回迁安置房屋，被告王春艳尚未办理房屋产权登记，待可以办理房屋产权登记后，原告可以要求被告王春艳协助其办理过户登记，故案涉房屋不具备物权确认的条件，对原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、确认原告王东梅与被告王春艳签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、不得执行坐落于沈阳市浑南区房屋。三、驳回原告王东梅的其他诉讼请求。案件受理费4663元，由被告侯振玉负担2332元、被告王春艳、武忠龙负担2331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。本院（2020）辽0402执异34号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  柳 红审 判 员  李 蕊审 判 员  展雪飞二〇二〇年十二月二十一日代书记员  陈 燕