云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初7938号原告朱永成，男，汉族，1960年4月27日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。委托代理人章琳，云南云誉律师事务所律师。特别授权代理。被告鱼丽琼，女，汉族，1954年12月1日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。被告徐娇，女，壮族，1987年1月14日生，身份证登记住址云南省红河哈尼族彝族自治州金平苗族瑶族傣族自治县。被告黄智倩，女，壮族，1998年1月1日生，身份证登记住址云南省文山壮族苗族自治州广南县。原告朱永成诉被告鱼丽琼、徐娇、黄智倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林胜华独任审理，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告朱永成的特别授权代理人章琳，被告鱼丽琼、徐娇到庭参加诉讼。被告黄智倩经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱永成诉称：2016年1月5日，原告朱永成与被告鱼丽琼签订《租房协议》，约定将自家位于昆明市官渡区两间住房出租给被告鱼丽琼使用，租金为4万元一年，租赁期二年，租金每半年一付，水电费由承租人承担与租金一同缴纳。租赁期届满后被告继续承租使用该房屋，并支付租金。2019年上半年鱼丽琼未按时缴纳房屋租金及水电费，并以2万元转让费将幼儿园使用权转让给被告黄智倩。2019年7月21日，因原告年纪已高，委托自己女儿与被告黄智倩、被告徐娇（系被告鱼丽琼儿媳）签订《房屋出租补充协议》，协议约定由被告黄智倩继续承租房屋，并承担2019年上半年欠付租金及水电费，被告徐娇在黄智倩不能支付时承担房屋租金及水电费。同日，被告黄智倩手写欠条，承诺于2019年8月10日前支付上半年租金及水电费。协议及欠条签订后，原告多次向被告催收欠款，被告均已各种理由拖欠支付，2019年租赁期限届满后，原告联系不上被告已报警腾房，经检查房屋内物品损坏严重，必须维修及更换。故原告诉至法院诉请判令：1、被告立即支付2019年度房屋租金40000元、2019年度房屋水电费2198元、房屋物品损坏维修费4115元，共计46313元；2、被告支付第一项诉讼请求占款利息（利息的计算：以21816元为基数，从2019年8月11日起计算；以24497元为基数，从2019年12月1日起，至本案生效法律文书确定的履行期限的最后一日止，按日率万分之1.75计算，至2020年4月10日暂计1489.3元）；第1、2项诉讼请求至2020年4月10日暂共计47802,3元；3、三被告对第一、二项诉讼请求承担连带责任；4、被告承担本案的诉讼费用。被告鱼丽琼、徐娇辩称：我们租赁原告房屋是开办幼儿园，在租赁期内一直按约支付房租、水电费等。后来自己不想做了，黄智倩找来想接着做，在原告房东的帮助下，签订了转让协议等文书，房子就交给黄智倩继续用我们的手续开幼儿园。现在原告要求的房租我们不应当承担。房子已经转给了黄智倩，她把我们留下的东西卖了就跑了。被告黄智倩未到庭答辩，也未提交书面答辩状。原告朱永成为证明自己的主张提交以下证据：一、租房协议，欲证明2016年1月5日，朱永成与鱼丽琼签订《租房协议》约定将位于官渡区两间住房出租给被告鱼丽琼使用，租金为一年4万元，租金每半年一付，水电费由承租人承担与租金一同缴纳。二、房屋出租补充协议，欲证明2019年7月21日，刘丽与黄智倩、徐娇签订《房屋出租补充协议》约定由黄智倩继续承租房屋，并承担2019年上半年欠付租金及水电费，徐娇在其不能支付时按《租房协议》承担房屋租金及水电费。三、欠条，欲证明黄智倩承诺承担2019年上半年租金及水电费，共计21816元，于2019年8月10日前交付。四、某村47号出租房屋物品损坏明细表，欲证明经检修，房屋内部分物品损坏，予以维修更换，维修费共计4115元。五、水电费收支明细表，欲证明2019年度该出租房共计欠缴电费1983元、水费215元。被告鱼丽琼、徐娇质证认为：认可一至三的真实性。不认可证据四。认可证据五中4项，之后房屋转给了黄智倩，我们就不清楚了。被告鱼丽琼、徐娇为其辩解向法庭提交以下证据：收据及协议、转让协议。原告朱永成质证认为：收据是缴纳2018年之前的费用，我们都认可。认可协议。转让协议是被告之间的法律关系，与原告没有关系，不认可关联性。被告黄智倩未到庭对原、被告提交的证据予以质证，并举证。原告提交的房屋物品损坏明细表、水电费收支明细表系原告单方制作，且为孤证，本院不予采信。原告提交的其他证据及被告提交的证据形式合法、内容印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2016年1月5日，原告朱永成（合同甲方）与被告鱼丽琼（合同乙方）签订《租房协议》约定：第一条甲方同意将昆明市官渡区某村47号的房屋一至三楼，其中三楼仅两间租给乙方使用。第二条房屋租用期自2016年1月1日至2017年12月31日，租期为2年。第三条房租金额为40,000元/年，不含水电费及其它杂费。租金为每半年支付一次，每次支付时间为上半年5月底最后一周，下半年11月底最后一周。第五条水电费问题。水电费应支付房屋租金时一并交付，抄记水电表时需甲乙双方同时在场。如因市场愿意需提高水电费单价，需通知乙方知晓。合同还约定了其他权利义务。2019年7月21日，原告朱永成委托其女儿刘丽（甲方、出租方）与被告黄智倩（合同乙方、承租方）、徐娇（合同丙方，原承租方）签订《房屋出租补充协议》约定：一、该房屋出租补充协议是对某村47号房屋于2016年1月5日原承租人鱼丽琼签订的租房协议的补充协议。二、某村47号房屋现因承租人鱼丽琼变更为现承租人黄智倩，现由乙方继续租用房屋，2016年1月5日签订合同内容条款不变，乙方应继续履行该合同事项。2019年12月31日24时，2016年1月5日签订的出租协议有效期终止，甲乙双方需另行协商重新签订房屋出租协议及房屋租用事项。三、丙方（原承租人鱼丽琼）应一次性向甲方支付租用某村47号房屋费用，包括房租费、水、电费及其他欠缴费用如个人使用宽带费，电视收视费等。甲方收款后向丙方开具收款收据。经乙、丙双方协商并签订协议（详见协议），丙方所欠租房、水、电费用由乙方支付给甲方，乙丙双方交接幼儿园经营权及出租房屋内物品时，乙方未及时支付甲方房租、水、电费用需由乙方书写欠条一份给甲方留存，乙方在约定时间内付款给甲方，甲方开具收款收据给乙方并销毁欠条。如乙方不能支付房屋租金、水、电费用，丙方需按2016年1月5日签订的租房协议支付甲方费用。八、本协议自双方签字之日起生效。本协议生效后为原《租房协议》不可分割的组成部分与原《租房协议》具有同等法律效力。除本协议补充部分外，原合同的其余部分完全继续生效。合同还约定了其他权利义务。2019年7月21日，被告黄智倩出具欠条载明：“兹有黄智倩转租某村47号房屋，欠缴2019年1月至7房租20000元、水费115元、电费1701元，共计21816元。经协商，黄智倩需已2019年8月10日前付钱给47号房东刘丽。刘丽收款后出具收据给黄智倩。”庭审，原、被告认可了双方依据租赁协议履约到期后继续按照原合同形成事实上的租赁关系，原告认可被告支付至2018年12月的租金。但2019年1月1日之后的租金没有支付，转让给黄智倩后也没有支付租金，黄智倩大约在十月份后无法联系。原告在依据合同租期届满后报警收回本案房屋。因被告未付租金，故原告诉至法院诉请如上。本院认为，2016年1月5日，原告朱永成与被告鱼丽琼签订《租房协议》，被告鱼丽琼承租原告的房屋经营幼儿园，截止2018年12月31日的租金，被告鱼丽琼全额支付。2019年7月21日，原告与被告黄智倩、徐娇签订《房屋出租补充协议》明确了被告黄智倩作为新的承租人承租涉案房屋，并承诺由被告黄智倩承担向原告支付转让前鱼丽琼尚欠的2019年1月至7月的租金、电费、水费共计21,816元。对于该部分费用，原告主张鱼丽琼和黄智倩共同承担，本院根据合同内容及查明事实予以支持。对于下半年的租金，本院认为《房屋出租补充协议》已经明确黄智倩为新的承租人继续承租，《租房协议》项下的权利义务已经概括转让给被告黄智倩，故下半年20,000元的房租应由被告黄智倩承担。被告徐娇并非本案合同的相对方，从合同的连续性来看，徐娇为被告鱼丽琼的委托人，徐娇签订的《房屋出租补充协议》项下的权利义务归属于被告鱼丽琼。故原告要求被告徐娇承担本案合同责任，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张占款利息，无合同依据，本院不予支持。原告主张的租赁房屋受损的损失，无证据支持，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十九条、第二百一十二条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鱼丽琼、黄智倩于本判决生效之日起三日内向原告朱永成支付欠款21,816元；二、被告黄智倩于本判决生效之日起三日内向原告朱永成支付尚欠租金20,000元；三、原告朱永成的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费996元，由被告鱼丽琼、黄智倩承担454元，由被告黄智倩承担417元，由原告朱永成承担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年。审判员  林胜华二〇二〇年十二月十日书记员  李彦霈