山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终1139号 上诉人（原审原告）：阳泉市矿区洪城河小学校。 法定代表人：赵艳珍，该校校长。 委托代理人：刘忠丽，该校副校长。 委托代理人：刘洋，山西真安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阳泉博艺文化传播有限公司。 法定代表人：张元安，该公司总经理。 上诉人阳泉市矿区洪城河小学校(以下简称洪城河小学)因与被上诉人阳泉博艺文化传播有限公司（以下简称博艺文化公司）租赁合同纠纷一案，不服阳泉市矿区人民法院（2020）晋0303民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洪城河小学的委托代理人刘忠丽、刘洋，被上诉人博艺文化公司的法定代表人张元安，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪城河小学向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告剩余租金467175.02元、水费2512.39元、电费7541.47元、取暖费20120.09元等，共计497348.97元；2.判令被告赔偿原告损失147600元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：被告博艺文化公司是由矿区文化娱乐指导中心、阳泉市利尔德电器设备有限公司、阳煤中小企业集团公司联合组建成立的一个有限公司。其中，阳泉市利尔德电器设备有限公司（民营）占50%股份，阳泉市矿区文化指导中心占40%股份，阳煤中小企业集团占10%股份。2013年4月1日原告与被告博艺文化公司签订《洪城河小学出租房租赁合同》，该合同约定原告将洪城河小学门口房屋共计19间，面积933㎡出租给被告博艺文化公司经营。房屋租期为25个月（包括一个月免费装修），即2013年4月1日起至2015年5月1日止，每年租金为30万元。为了保证房屋和设备完好，被告向原告交纳房屋及设备抵押金10万元。2015年5月6日原告与被告博艺文化公司继续签订《洪城河小学出租房租赁合同》，房屋租期为一年，即2015年5月1日起至2016年4月30日止，每年租金为32万元。2016年4月26日原告与被告博艺文化公司继续签订《洪城河小学出租房租赁合同》，房屋租期为一年，即2016年5月1日起至2017年4月30日止，每年租金为35万元。2017年5月22日原告与被告博艺文化公司继续签订《洪城河小学出租房租赁合同》，房屋租期为一年，即2017年5月1日起至2018年4月30日止，每年租金为36万元。2018年5月23日，原告与被告签订《洪城河小学出租房补充协议》，内容为：原告与被告签订的租赁合同于2018年4月30日已经到期，原告正在按程序申请并办理公开招租手续。原承租方博艺文化公司暂时经营，租金按照前期合同的约定金额计算，从2018年5月1日起，按照实际经营天数（360000÷365天×实际经营天数），其余条款均按照前期合同约定实施。招租结束后，如果承租人发生变化，原承租人保证上交清腾之前的全部费用，并积极配合中标人办理相关移交手续。2018年6月19日，阳泉市二轻招待所通过竞价活动中标。同日，洪城河小学向各租户发出通知，要求：1.本次整体租赁的新旧交接设定过渡期，过渡期截止于2018年6月30日；2.过渡期截止前，各租户与博艺文化公司处理好各项事宜并结清各种费用；3.过渡期满后（即2018年7月1日起），由阳泉市二轻招待所负责各商户续租及清退事宜；4.本次整体租赁属新签约，过渡期内各商户本着自愿续约、主动退场的原则进行处理。若遇相关问题，可协商解决，协商不成由阳泉市二轻招待所强制清退，各商户须腾退所租赁房屋。如各商户既不配合续约，也不主动清退、腾房，须承担相关法律责任，后果自负。2018年6月25日，原告与阳泉市二轻招待所签订《阳泉市矿区洪城河小学校房屋租赁合同》，租期三年，自2018年9月1日至2021年8月31日，年租金为70万元。2018年12月3日，（2018）晋0303民初1049号民事判决书判决被告博艺文化公司于判决生效后十五日内腾退租赁的洪城河小学门前19间商用房屋。2019年1月15日原告洪城河小学向阳泉市矿区人民法院申请执行，2019年3月15日，被告履行完毕。2019年10月21日，（2019）晋0303民初883号民事判决判令洪城河小学向阳泉市二轻招待所支付违约金14万元，一、二审诉讼费共7600元由洪城河小学承担。原、被告合同到期后，商户交回原告租金117823.98元，电费2532.14元，水费307.93元，暖气费4379.91元。 一审法院认为：原、被告签订的《洪城河小学出租房租赁合同》及《洪城河小学出租房补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告均应依法履行各自的义务。本案中，双方在签订补充协议后，约定租金按照前期合同的约定金额计算，从2018年5月1日起，按照实际经营天数（360000÷365天×实际经营天数）计算房屋租金，被告实际占用原告出租房319天（即2018年5月1日至2019年3月15日），应付租金314630元（360000元÷365天×319天=314630元），应核减掉商户交回的房租117823.98元。原告主张被告自2018年7月1日至2019年3月15日按年租金70万元计算租金的请求，双方无约定，也无法律依据，况且2018年6月19日原告对各租户张贴的通知客观上造成了被告认为双方合同已解除，腾房责任已免除之嫌，故原告该项主张不予采纳。被告抗辩称不欠原告任何费用，因无证据证明，不予采纳，故原告要求被告支付剩余租金、水费、电费、暖气费的诉讼请求，在合法合理范围内予以支持。原告要求被告赔偿损失，由于被告的迟延腾退出租屋导致原告在与阳泉市二轻招待所合同纠纷中违约，经济损失147600元，但原告在被告没有完全腾退出租屋的情形下，又与二轻招待所签订合同，致使其违约，原告也存在一定的过错，故酌定原告自行承担损失的50%，被告承担该损失的50%，即73800元。 综上所述，对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告博艺文化公司在本判决生效后十日内向原告洪城河小学支付剩余租金196806.02元，水费2512.39元，电费7541.47元，暖气费20120.09元，共计226979.97元（被告支付给原告的保证金100000元执行时应予以核减）；二、被告博艺文化公司在本判决生效后十日内赔偿原告洪城河小学校损失73800元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10250元减半收取5125元，由原告洪城河小学校负担2735元，由被告博艺文化公司负担2390元。一审判决送达后洪城河小学不服，上诉至本院。 洪城河小学上诉请求：原判认定事实，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。事实与理由：1.被上诉人未按照该约定履行腾房义务，故此才产生上诉人向各商铺出具通知的事实。上诉人向各商铺出具通知，也不能就此免除了被上诉人按时将所承租商铺返还给上诉人的法定义务。原审法院就此认定上诉人存在过错，与事实不符。2.原审法院认定“原告主张被告自2018年7月1日至2019年3月15日按年租金70万元计算租金的请求，双方无约定，也无法律依据，况且2018年6月19日原告对各租户张贴的通知客观上造成了被告认为双方合同已解除，腾房责任已免除之嫌”属于认定错误。首先，上诉人在2018年5月对门面房发出招标公告，年租金底价为603900元，被上诉人是知晓的。其次，上诉人张贴该通知，就是明确了对于租赁合同到期后，双方应当解除租赁合同关系，而不能再适用之前的租赁合同。第三，在双方未履行交接手续的情况下，仅凭一个通知就客观上认为双方合同已解除，显然与事实不符。 博艺文化公司答辩称：学校下达通知后，我方把各租赁户召集开了会，对多收取的超期租赁费我也全部退还了，因通知说由二轻局负责清退，我就离开阳泉了。各租赁户不退的主要原因是前后租金差异较大。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。经本院审理，对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，二审中，当事人双方争议的焦点问题是：1.上诉人洪城河小学对迟延腾退房屋有无过错；2.迟延腾退房屋期间的租金应如何计算。 关于洪城河小学的过错责任。《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据上述规定，合同到期后，依约腾退房屋是承租人博艺文化公司的法定责任。根据双方补偿协议的约定，博艺文化公司对房屋到期及承租人将可能发生变化的事实是明知的，并明确承诺交清腾房之前的全部费用，并配合中标人办理相关移交手续。博艺文化公司“交清费用”、“办理移交手续”既是双方的合同约定，也符合法律的规定。洪城河小学单方下达的由“阳泉市二轻招待所负责各商户续租及清退事宜”的通知，是对腾退工作具体操办方面的安排，不是对清退责任的确定，既不能代表阳泉市二轻招待所的意思表示，更不足否定博艺文化公司的合同义务。双方租赁合同2018年4月30日到期，2018年5月23日，双方签订补充协议，2018年6月19日洪城河小学的通知明确了过渡期截止于2018年6月30日，2018年6月25日，阳泉市二轻招待所签订新的房屋租赁合同，租期自2018年9月1日至2021年8月31日。从上述事件发生的时间节点来看，洪城河小学在准备转租及通过招标转租的过程当中，尽到了合理的注意义务，既给博艺文化公司提供了合理的过渡期，也为新合同确定了合理的履行期。综上，原判认为“洪城河小学对各租户张贴的通知客观上造成了博艺文化公司认为双方合同已解除，腾房责任已免除之嫌”及“洪城河小学在博艺文化公司没有完全腾退出租屋的情形下，又与二轻招待所签订合同，致使其违约存在一定的过错”，没有法律依据。在无充分证据证明洪城河小学在房屋腾退过程中存在过错的情形下，博艺文化公司作为承租人，对未及时交还房屋造成的损失，应承担全部责任。 关于租金的计算。双方补充协议明确约定从2018年5月1日起，按照实际经营天数收取（360000÷365天×实际经营天数）租金，洪城河小学与阳泉市二轻招待所签订合同造成的租金差价本质上属于预得利益损失，因此，洪城河小学要求博艺文化公司按每年70万元标准支付迟延腾退期间房屋租金没有事实依据。 综上所述，原判适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持阳泉市矿区人民法院（2020）晋0303民初569号民事判决第一项； 二、撤销阳泉市矿区人民法院（2020）晋0303民初569号民事判决第二、三项； 三、阳泉博艺文化传播有限公司在本判决生效后十日内赔偿阳泉市矿区洪城河小学校损失147600元； 四、驳回原审原告阳泉市矿区洪城河小学校的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5125元，由阳泉市矿区洪城河小学校负担2973元，阳泉博艺文化传播有限公司负担2152元；二审案件受理费6462元，由阳泉市矿区洪城河小学校负担5105元，由阳泉博艺文化传播有限公司负担1357元。 本判决为终审判决。 审判长 王 健 审判员 张敏芳 审判员 陈 亮 二〇二〇年十二月十四日 书记员 井 欣