江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0621民初5730号 原告：海安明珠城服务管理有限公司，住所地海安市海安镇中坝南路**，统一社会信用代码91320621669632894W。 法定代表人：蔡进，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范玲玲，江苏慧眼律师事务所律师。 被告：曹月霞，女，1987年11月15日出生，户籍所在地海安市。 原告海安明珠城服务管理有限公司（以下简称明珠城公司）与被告曹月霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告明珠城公司的委托诉讼代理人范玲玲，被告曹月霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明珠城公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告的租赁合同关系，责令被告立即交回承租房屋，向原告支付违约金12万元。2、请求判令被告立即支付拖欠的租金24万元（截止2020年9月30日）以及滞纳金（2019年9月16日开始，以12万元为基数；2020年3月16日开始，以12万元为基数，均按照日1%标准计算），并支付至实际交回房屋之日止的占用费（按照年租金24万元为标准计算）。3、判令被告立即支付原告垫付的水电费4813元以及2020年10月1日后的滞纳金（按照日1%计算）。4、本案的诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告明珠城公司变更第一项诉讼请求为：请求确认案涉房屋租赁合同于2020年6月8日解除，责令被告立即交回承租房屋，向原告支付违约金12万元。事实和理由：2016年8月1日，原、被告双方签订租赁合同一份，被告租赁原告经营管理的位于的房屋（312、313、314、315、316、317、318、319、351、352)用于培训机构授课场所，租期从2016年8月1日至2020年9月30日止，年租金24万元，每半年缴纳一次（提前15日预交）。合同约定，超过30日不缴纳租金，出租方有权解除合同，违约方支付6个月租金为违约金等事项。合同签订后，被告使用该房屋开办托马斯培训机构，虽然未完全按照合同时间点缴纳租金，但是基本也按时支付，被告最后一次于2019年5月31日缴纳了2019年4月1日至2019年9月30日的租金。此后，原告多次上门催要，被告以暂时经营困难为由拒不支付，直至2019年12月底，被告的培训机构不正常开门营业，被告的电话也无法接通。截止2020年9月30日，被告累计欠付原告12个月租金24万元（按照合同第四条第三款还需支付滞纳金），违约金12万元(合同第十四条第四款）。2020年1月13日，原告在培训机构门口张贴解除通知，通过EMS邮寄催缴、解除通知函，但是被告均置之不理。为了防止损失进一步扩大，原告现要求被告尽快交还租赁房屋，以便原告向他人出租。另外，2020年2月28日，本公司曾因该租赁合同纠纷起诉至贵院，后因被告曹月霞刑事案件未审结无法开庭而暂时申请撤诉。现曹月霞刑事案件已经审结，故再次起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告曹月霞辩称：1、关于合同解除，我曾听过刑事案件代理律师跟我说过，但是时间我记不清楚。2、租金缴纳情况我不清楚，且在合同签订时我曾缴纳18000元保证金，未在租金里扣减。3、关于水电费，托马斯培训机构约在2019年12月底就不营业了，水电费计算到2020年3月份不合理。4、合同约定在我没有按约缴纳租金的情况下，原告是有权对剩余物品进行处置的。原告没有及时处置，扩大的损失不应由我负担。5、我希望原告可以等我出去之后再处理后续事宜，或者可以跟我父亲联络处理，我认可他的意见。 经审理查明：2016年8月1日，原告明珠城公司（甲方）与曹月霞（乙方）签订租赁合同一份，甲方将其经营管理的位于，第三层，铺位号312、313、314、315、316、317、318、319、351、352，建筑面积800平方米的场地出租；租赁起止日期为2016年8月1日起至2020年9月30日止；第一至第四年的综合费用分别为226000元、226000元、240000元、240000元；如乙方未按约定缴纳综合费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的计算方式为应付日起每天以拖欠金额的1%计算；乙方同意，若乙方未按时缴纳综合费用，超出30天视为违约，甲方有权解除合同并追收乙方综合费用和滞纳金，保证金不予退还，作为违约金；物业管理费为2元/平方米/月，物业管理费为1600元/月；租赁保证金为18000元，在租赁合同期内，甲方有权从租赁保证金中扣减、抵销乙方应付款项和违约责任的承担；合同解除或终止后，乙方需及时退出租赁场地并归还租赁物，乙方退出租赁场地后，场内遗留下来的任何物品，均视为乙方放弃所有权，甲方有权以任何方式进行处置，乙方放弃与遗留物相关的所有的抗辩权，甲方保留向乙方追讨因清理场地发生的一切费用的权利，未经甲方同意逾期返还租赁物的，乙方向甲方支付该租赁物占用期间的占用费，每天的使用费以日租金的两倍计算；合同解除或终止后，除非甲方同意，乙方应将租赁物恢复原状，如乙方未能在租赁期结束后七日内完成恢复原状，甲方可代为实施，相关费用由乙方承担；本合同条款有规定的按规定执行，没有规定的按违约行为所涉金额的20%计算，因此给对方造成损失的应承担赔偿责任；乙方违约（如拖欠租金达30日）导致甲方解除合同的，乙方需支付甲方未到期相当于6个月的综合费用作为违约金，对于乙方的装修等投入，甲方不做补偿。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，原告明珠城公司将上述租赁物交付被告曹月霞使用，被告曹月霞缴纳保证金18000元，陆续缴纳租金至2019年9月30日（不含保证金18000元）。 2019年10月28日，被告曹月霞因涉嫌寻衅滋事罪，被海安市公安局取保候审，同年12月4日被逮捕，被羁押于南通市看守所。 因被告曹月霞拖欠租金，原告明珠城公司于2020年1月13日向被告曹月霞家庭住址寄送催缴费用、解除合同通知书一份，邮政快递以电话无法接通、多次上门无人为由退回。同时，原告明珠城公司还在被告曹月霞经营的上述租赁物地址（托马斯英语培训机构）张贴催缴费用、解除合同通知。通知主要内容为：按照合同约定，贵方应提前15日支付本期后半段的租金（本期应付金额为12万元），如逾期30天以上我方有权单方要求解除合同，同时你方需支付滞纳金且保证金不予退还。但经我方多次催促，贵方拒不支付，贵方的行为已严重侵害我公司的合法权益。您的行为违反了我国法律、法规的相关规定，我方有权要求解除合同、给付租金、支付违约金、交付房屋。限你方于2020年2月5日前清空租赁房屋，逾期不清空将视为你方放弃屋内物品的所有权，我方将作为废弃物处理等。 另查明，明珠城公司为曹月霞代缴2019年12月至2020年2月份水电费共计5273元。 2020年3月2日，原告明珠城公司将被告曹月霞诉至本院，提出解除合同等一系列诉讼请求。因疫情以及被告曹月霞刑事案件尚未审结，经本院多次与南通市看守所进行沟通，方于2020年6月8日将应诉材料送达被告曹月霞。2020年6月29日，本院作出（2020）苏0621刑初233号刑事判决，曹月霞因犯寻衅滋事罪，被判处有期徒刑一年二个月（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2019年12月4日起至2021年2月3日止）。被告曹月霞不服该判决，上诉至南通市中级人民法院。因曹月霞提起上诉，刑事案件未审结，民事案件无法开庭，原告明珠城公司撤回该次诉讼，本院于2020年7月17日裁定准予撤诉。后被告曹月霞刑事案件审结，明珠城公司遂又提起本案诉讼。 本案审理过程中，本院根据被告曹月霞的要求联系其父亲询问清空房屋事宜，但是其父亲表示不清楚具体事宜，不便参与。后被告曹月霞配偶吕高飞主动致电本院，要求与原告明珠城公司联系处理清空、退还房屋事宜。在本院主持下，双方当事人于2020年12月14日完成房屋交接。 以上事实有房屋租赁合同、《催缴费用、解除合同通知书》、收据、邮政快递免单、本院（2020）苏0621民初1030号民事案件送达回证、裁定书及到庭当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行合同义务。案涉房屋租赁合同签订后，原告明珠城公司按约向被告曹月霞交付了租赁房屋，被告曹月霞应当按约定给付房屋租金。根据已查明事实，被告曹月霞仅给付租金至2019年9月30日，此后未能按约给付租金。被告曹月霞拖欠租金不付，违反合同约定，致使原告明珠城公司合同目的不能实现，其有权解除合同。关于合同何时解除，被告曹月霞在2019年12月4日被逮捕羁押于南通市看守所，原告明珠城公司寄送及张贴催缴费用、解除合同通知无法到达被告曹月霞。曹月霞在庭审过程中主张记不清是什么时候可能律师跟她提过，本院无法根据其陈述来确定合同解除时间点，故本院认为以2020年6月8日本院应诉手续送达之日为合同解除之日较为合理，被告曹月霞应当给付租金147333元（自2019年10月1日计算至2020年6月8日，扣减保证金18000元）。合同解除后，被告曹月霞应当及时委托近亲属将房屋清空、交还钥匙，但其并未采取任何措施，仍占用房间，应当按租金标准给付自2020年6月9日至退还房屋之日的占用费124000元。关于明珠城公司主张的违约金、滞纳金，案涉合同中关于违约金、滞纳金的约定，事实上都是双方关于违约责任的承担达成的一致意思表示，二者不宜重复计算，考虑曹月霞的特殊情况，兼顾公平原则及违约金补偿性为主、惩罚性为辅的性质，本院酌情调整违约金为2万元。明珠城公司主张代缴水电费4813元，低于实际发生数额，系对其权利的处分，不违反法律规定，本院照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、确认原告海安明珠城服务管理有限公司与被告曹月霞之间于2016年8月1日签订的的房屋租赁合同于2020年6月8日解除。 二、被告曹月霞给付原告海安明珠城服务管理有限公司房屋租金147333元（自2019年10月1日计算至2020年6月8日，扣减保证金18000元）及占用费124000元（自2020年6月9日计算至2020年12月14日）。 三、被告曹月霞给付原告海安明珠城服务管理有限公司违约金2万元。 四、被告曹月霞给付原告海安明珠城服务管理有限公司垫付的水电费4813元。 上述二、三、四项，由被告曹月霞于本判决发生法律效力之后十日内履行完毕。 如被告曹月霞未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告海安明珠城服务管理有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费13120元，减半收取6560元，由被告曹月霞于本判决发生法律效力后十日内将缴至本院（开户名：海安市人民法院，开户行：中国建设银行海安支行营业部，银行账号：32×××16-025584，并注明本案案号）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13120元（开户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审判员 王 蕾 二〇二〇年十二月十四日 书记员 于秋萍