辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终2040号 上诉人（原审原告）：李兴荣，女，汉族，1984年11月14日出生，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：窦学军，辽宁文扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹环宇，辽宁文扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘华强，男，汉族，1973年8月29日出生，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵婷婷，辽宁万鹏律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：丹东江户置业有限公司，住所地丹东市振兴区鸭绿江大街196-2。 法定代表人：二宫正辉，该公司经理。 上诉人李兴荣因与被上诉人刘华强、丹东江户置业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院(2020)辽0603民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李兴荣上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人原审的诉请或发回重审。事实和理由：一、一审法院事实认定清楚。一审法院因刘华强与丹东江户置业有限公司合同纠纷案件，裁定查封上诉人购买并实际占有的丹东市振兴区鸭绿江大街江户城小区E座1101室、1102室和1104室房屋。上诉人2014年4月就与开发商签订了内部购房协议并交付全款，并于2015年装修入户并居住至今。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条规定，驳回了原告主张的诉讼权利，适用法律错误，本案应适用《异议复议规定》第二十八条规定。本案一审法院查封前，上诉人已经全款购买并实际占有涉案房屋。没有登记备案的过错责任不应由上诉人承担，而应由丹东江户置业有限公司承担。2、本案应该适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。法院不应对原告已经全款付款实际占有取得的房屋进行查封。 刘华强、丹东江户置业有限公司未出庭答辩亦未提交答辩意见。 李兴荣向一审法院起诉请求：判令解除对原告购买的位于丹东市振兴区鸭绿江大街江户城小区E座1101室、1102室、1104室的查封、中止执行；涉案房屋为原告所有；案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年4月7日，原告李兴荣与被告丹东江户置业有限公司签订江户温泉城内部认购协议一份，约定，原告所购房屋位于江户温泉城2期C座11层，建筑面积约126.36平方米（此面积以设计部门估算，具体以产权测绘面积为准，房款多退少补）。原告于签订本内部协议之后交纳全部房款379080元。原告在接到签订正式合同的通知后，来本公司签订商品房买卖合同，商品房买卖合同签订后本内部协议自动失效。2011年4月7日，原告李兴荣又与被告丹东江户置业有限公司签订江户温泉城内部认购协议一份，约定原告所购房屋位于江户温泉城2期，建筑面积约100平方米（此面积以设计部门估算，具体以产权测绘面积为准，房款多退少补）。原告于签订本内部协议之后交纳全部房款30万元。原告在接到签订正式合同的通知后，来本公司签订商品房买卖合同，商品房买卖合同签订后本内部协议自动失效。2015年5月22日，原告李兴荣向被告丹东江户置业有限公司交付房款人民币553920元。被告丹东江户置业有限公司向原告出具三份收款收据，其中，流水号0011805收款收据载明：交款单位，李兴荣，人民币壹拾玖万玖千陆佰贰拾元（199620.00元），收款事由，E座1101房款；流水号0011806收款收据载明：交款单位，李兴荣，人民币壹拾柒万柒仟壹佰伍拾元（177150.00元），收款事由，E座1102房款；流水号0011809收款收据载明：交款单位，李兴荣，人民币壹拾柒万柒仟壹佰伍拾元（177150.00元），收款事由，E座1104房款。原告于2017年7月1日入住丹东市振兴区鸭绿江大街196-2号1101室、1102室、1104室房屋至今。 2017年3月4日，该院根据诉讼申请人刘华强的申请作出了（2019）辽0603保74号民事裁定书，查封了被申请人丹东江户置业有限公司开发建设的坐落于丹东市振兴区鸭绿江大街196-2号1101室、1102室、1104室。该院在执行诉讼保全申请人刘华强与诉讼保全被申请人丹东江户置业有限公司诉讼保全一案中,案外人李兴荣对该院查封丹东市振兴区鸭绿江大街196-2号1101室、1102室、1104室房屋提出书面异议，该院于2020年5月11日作出（2020）辽0603执异53号执行裁定书，裁定：驳回案外人李兴荣的异议。 另查明：原告李兴荣在本市内有其他用于居住的房屋。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不 动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。依照上述法律的规定，只有办理了房屋所有权转让登记才发生房屋所有权变动的法律后果。本案，原告李兴荣虽然全款购买了涉案房屋，并合法占有了该房屋，但原告没有办理涉案房屋所有权转让登记，故原告对涉案房屋不享有所有权。对原告要求解除对其购买的位于振兴区鸭绿江大街江户城小区E座1101室、1102室、1104室的查封、中止执行的请求，参照《异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因原告在人民法院查封之前没有与被告丹东江户置业有限公司签订合法有效的书面买卖合同，原告在本市内还有其他用于居住的房屋，且原告对涉案房屋不享有所有权，该院对涉案房屋的查封并无不当，故对原告的该诉讼请求，该院不予支持。被告刘华强、丹东江户置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。判决：驳回原告李兴荣的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李兴荣负担。 二审中，各方当事人没有提交新证据。 本院除与一审法院查明的事实一致外，另查明：李兴荣提供的证据不能证明已付清涉案房屋的全部价款。 本院认为，《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依据上述规定，因《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。即若要阻却普通金钱债权的执行，则既可以参照《异议复议规定》第二十八条的规定，也可以参照第二十九条的规定，买受人符合上述其一条款，即可支持其执行异议。 李兴荣对仍登记在丹东江户置业有限公司名下的房屋提出案外人执行异议，主张本案应适用《异议复议规定》第二十八条的规定，应举证证明自己同时符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件方能排除执行。其一，关于涉案房屋合同签订的问题。李兴荣与丹东江户置业有限公司于2011年4月7签订的两份内部认购协议中，其中一份协议约定写明的房屋为江户温泉城（2）期C座（住宅）（11F）层，另外一份协议约定仅写明的房屋位于江户温泉城（2）期（住宅/商铺），该两份合同均未写明具体的房号。且在双方签订该协议后，丹东江户置业有限公司实际交付的房屋不是上述两份内部认购协议约定范围内的房屋，而是涉案振兴区鸭绿江大街江户城小区E座1101室、1102室、1104室三套房屋，且丹东江户置业有限公司向李兴荣交付上述房屋后，双方亦未重新签订房屋买卖合同。丹东江户置业有限公司仅于2019年7月1日向李兴荣出具了一份证明，证明原协议认购的户型并更为涉案三套房屋。而刘华强申请法院查封涉案房屋的时间为2019年3月4日，故不能认定涉案房屋在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。因此，李兴荣的主张不符合《异议复议规定》第二十八条第（一）项的规定。其二，关于涉案房屋价款的交付问题。对此，李兴荣虽然提供了丹东江户置业有限公司的交付购房款的收款收据，但是并未提供其如何实际支付款项的相关凭证，故仅凭收款收据不能认定李兴荣已付清涉案房屋的全部价款。因此，李兴荣的主张不符合《异议复议规定》第二十八条第（三）项的规定。基于上述理由，李兴荣提出的上诉请求没有事实及法律依据，无法排除执行，本院不予支持。 综上，上诉人李兴荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李兴荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  林婷婷