辽宁省抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初2244号原告：抚顺市正晟物业管理有限责任公司，住所地抚顺市顺城区新华大街**楼**门市。法定代表人：关效林，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽娜，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郝雷，辽宁悟求律师事务所律师。被告：王亮，男，汉族，1984年6月15日出生，户籍地：广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人：王永义，男，1958年9月12日出生，汉族，住抚顺市顺城区。原告抚顺市正晟物业管理有限责任公司与被告王亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚顺市正晟物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人张丽娜、郝雷，被告王亮的委托诉讼代理人王永义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、请求法院判决被告给付物业费：商铺：F区一4—10号铺：113.54平方米，物业费5450元（服务期间2019、1、25——2021、1、24)。二、请求法院判决被告按每日万分之六违约罚率给付违约金：金额为867元（计算起算日期：2019、2、26)。三、请求法院判决被告支付原告维权支出的律师代理费300元。以上总计6617元。四、被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃第三项诉讼请求。事实与理由：一、被告现所有抚顺市新抚区铺涉案商铺房产，由原来被告所有的位于新抚区粮栈街裕民地区22-1号楼南数3号房产原址征收动迀安置所得。征收动迁单位为新抚区房屋征收与补偿管理办公室，房地产开发建设单位为抚顺市华安建设发展有限公司。二、原告中标后于2017年7月5日与房地产幵发建设单位抚顺市华安建设发展有限公司签订《前期物业服务委托合同》，并进驻该园区开展物业服务工作。三、原被告双方于2018年2月1日签订《华安住宅小区前期物业管理服务协议书》，其中第四条：物业管理服务费用：一、乙方交纳费用时间：按商品房买卖合同规定，以交房时间为准；三、非住宅按建筑面积每月每平方米2元/月*平方米（门市房、网点、仓库）缴纳物业费；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米住宅1.7元/月*平方米、商业2.0元元/月*平方米交纳物业费用；八、每次交纳费用时间为新的物业服务周期开始前一个月交纳全年费用；第十一条：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天总额的万分之六交纳违约金，或补偿金。四、被告于2018年1月25日选房，同时缴纳2018年1月25日至2019年1月24日的一年的物业费，现拖欠2019年1月25日至2021年1月24日共计一年的物业费共计5450元。原告多次催要，但被告均未交纳，并因被告违约行为按合同约定产生违约金。五、因此，请求法院判决被告承担所拖欠物业费本金、违约金、原告维权支付的律师代理费和本案的诉讼费，维护物业管理企业的合法权益。被告辩称：第一、原告起诉被告不交纳2019年1月25日—2021年1月25日两年物业费事实不符，2021年还没有到，被告还没有得到服务不欠服务费。2019年6月—9月业主委员会已经成立，按物业法有关规定原、被告签订前期物业管理协议书自行终止，原告已经构成虚假诉讼，应追加原告的刑事责任。第二、原告违约在先，入住三年没有向业主公布财务收支账目；第三、物业没有按开放小区约定进行应尽管理，反而将小区有进出机动车辆的五个马路路口全部施行封闭一车一杆收费管理，对门市房的经营造成非常严重的损失，因只有缴费的车辆才能进出，以至于不能经营，已经出租的退租，没有出租由于车辆通行困难租不出去，我已经因此产生巨大的经济损失。现要求所有额外收支来取消物业费。第三、根据前期物业管理服务协议书，住宅按每平方米收取1.7元含电梯费使用，非住宅面积每平方米按每月2元收取，在回迁时住宅的住户觉得物业费高，达不到每平方米每月1.7元的标准，小区为开放式小区，经过政府协调后物业费降为每平方米1.4元。而门市房比住宅晚交房三个多月，又与政府登报之日起开始计算物业费，物业又以不交物业费不给钥匙为理由。当时门市房分批次交付，每一批就10多个人，每次收房人数很少，所以第一年的物业费就按2元全都交了。但交房后物业确没有对我们门市房进行服务，因为我们小区是开放式小区，我们门市房是独立的，又不需要电梯，只需门前清扫卫生。第四、我们门市房的屋内房顶家家都有公共管线，不仅占我们面积，物业还让房主自行维护。第五、根据抚城管发2005年72号开放式门市标准，每平方米收取0.5元，我认为门市房该交物业费是每月0.5元。综上所述，我认为开放式小区收取每平2元物业费不合理，我申请按照每平方米物业费交纳0.5元，并取消滞纳金，由原告承担此次诉讼费及相关费用。因为物业违反物业管理条例，没有给门市房服务的东西，还造成损失，我们要求物业封闭期间对门市造成的经济损失进行赔偿，直到恢复到开放式小区，所以不应交纳物业费。经审理查明：被告所有房屋位于抚顺市新抚区商铺。2017年7月3日，原告中标华安小区前期物业服务项目，中标服务费标准为高层1.7元/建筑平方米/月，底商2元/建筑平方米/月。后高层服务费标准变为1.4元/建筑平方米/月。2018年2月1日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业管理服务协议书》，由原告为被告所有房屋提供物业服务，被告房屋建筑面积为113.54㎡，物业费2元㎡/月，每次交纳费用时间为新的服务周期开始前一个月交纳全年费用。合同约定被告逾期缴纳物业费，每天支付应付未付费用万分之六的违约金。被告从2019年1月25日起未交纳物业费。另查明，原告管理小区业主手册及临时管理规约约定该园区为开放式。被告入住时，小区有四个进出入口无任何阻拦设施，经华安小区业主委员会决议并委托，现原告加装停车杆及车牌识别系统两组，小区住户和外来车辆分别从不同的进出口通行。本院所确认的上述事实，有前期物业服务委托合同、前期物业管理服务协议、回迁安置补充协议、委托代理合同、业主手册及临时管理规约、告知函、承诺书及当事人的陈述等在卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，具有证明效力。本院认为：双方签订前期物业管理服务协议后，被告未按照合同约定时间支付物业费，属于违反合同约定。原告主张被告支付物业费有合同依据，应该支持。关于小区入户后加装停车杆，系华安小区业主委员会形成的民主决议，原告受托履行的行为，不宜认定为原告违约。原告主张违约金一节，虽然合同中有相关约定，但被告延迟支付物业费，与设置停车杆影响被告经营关系密切，并非恶意违约，在此情况下，违约金不应支持。关于物业费价格是否过高一节，原告通过竞标方式中标华安小区，物业费亦是通过竞标确定，同时向相关管理部门备案，但原告针对高层住户降低收费标准每平方米0.3元，被告作为同样的小区业主，虽然房屋性质不同，不影响其要求原告公平对待、一视同仁的权利，故本院认为原告计算被告物业费应按照同样降价每平方米0.3元的标准计算，即按照每平米每月1.7元计算物业费。被告应缴纳的物业费为113.54×24×1.7元＝4632.43元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：判决如下：一、被告王亮于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺市正晟物业管理有限责任公司2019年1月25日至2021年1月24日的物业管理费4632.43元；二、驳回原告抚顺市正晟物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告王亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 林森二〇二〇年十二月十八日代书记员 刘璐