江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2699号上诉人（原审被告）：王小刚，男，1975年11月4日生，汉族，住江西省吉安县。委托诉讼代理人：沈阳，江西省吉安市天平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张玉结，女，1980年10月28日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。上诉人王小刚因与被上诉人张玉结房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初4197号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王小刚上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回张玉结的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由张玉结承担。事实与理由：一、一审法院认定王小刚与张玉结的租赁关系于2019年9月9日起解除，没有事实依据。双方第一份租赁合同于2019年12月9日到期，双方于2019年12月6日续签了第二份租赁合同（张玉结在起诉状中认可了此事），续签的时间明显在2019年9月9日之后。2019年9月9日后，张玉结仍与王小刚签订了租赁合同，故一审法院认定租赁关系于2019年9月9日起解除，与事实不符。二、一审法院适用法律错误。1.张玉结在未告知王小刚的情况下，于2019年5月18日将案涉房屋转租给案外人管晓凯并与之签订了房屋租赁合同，张玉结与案外人管晓凯形成了租赁合同关系。根据合同相对性原则，张玉结与王小刚之间的租赁合同关系，应当向王小刚履行合同义务。2.王小刚的证明系张玉结拟好后要求王小刚出具的，用于张玉结起诉案外人管晓凯支付房租。即使按证明的内容，王小刚也仅同意由案外人管晓凯向其支付2019年9月9日至2019年12月9日的租金，实际上管晓凯已将房屋租金付清给张玉结，案外人管晓凯不可能再将租金支付给王小刚。因此，合同期内的房租均应由张玉结承担。合同期间租金由谁支付并不影响双方形成的合同关系，不能因王小刚同意案外人管晓凯向其支付2019年9月9日至2019年12月9日的租金就认定双方已经达成解除租赁合同的意思表示。3.张玉结至今未向王小刚支付合同期间的房租，构成违约，根据合同约定，王小刚有权扣除押金，张玉结诉请退回押金没有事实和法律依据。三、一审程序违法。一审立案时间为2020年10月12日，王小刚于2020年10月15日收到起诉状，一审法院于2020年10月22日开庭审理本案。从王小刚收到起诉状至开庭仅7天的时间，明显少于法律规定的15天答辩期，严重影响了王小刚的诉讼权利。被上诉人张玉结答辩称：张玉结的租金已交到了9月9日，后期也陈述了证明，2019年9月9日到2019年12月9日是由管晓凯支付租金，王小刚说的是错误的。张玉结是5月18日签订的合同，在5月10日左右与王小刚沟通过，王小刚也承认了，答应了转钱，卫生间的防水做好。维持原判。被上诉人张玉结向一审法院起诉请求：1.判令被告退回西苑小区4栋6、7号门面楼上租赁及租金押金12,500元给原告；2.判令被告退回2019年6月9日至9月9日门面楼上租金8,250元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2018年1月，原告张玉结从案外人手中转租了位于吉州区门面楼上的房屋经营酒店。2019年4月，案外人与上述房屋房东解除了租赁关系，被告王小刚与房东签订租赁合同继续承租该房屋，张玉结遂与王小刚签订一份《门面租赁合同》，约定王小刚将上述房屋租赁给张玉结使用，租赁期限为三年（2016年12月10日至2019年12月9日），租金每月2500元，张玉结需交纳房屋押金10000元和租金押金2500元。后王小刚于2019年4月8日向张玉结出具一份《收条》，确认收到张玉结交纳的上述两笔押金共计12500元。2019年5月，张玉结与案外人管晓凯约定将上述酒店转让给管晓凯继续承租经营。后因被告王小刚与管晓凯一直未能签订租赁合同，该房屋处于空置状态。期间，张玉结于2019年6月15日向王小刚支付了6月9日至9月9日的租金8250元。2019年11月，张玉结与王小刚再次就案涉房屋签订一份《门面租赁合同》，约定租赁期限为一年半（2019年4月30日至2020年12月9日），租金每月3200元。庭审过程中，王小刚认可其与张玉结签订的租赁合同于2020年7月底解除。原审法院另查明，2020年7月13日，王小刚向张玉结出具一份《证明》，载明：“西苑小区4栋6、7号门面楼上部分自2019年6月9号由管晓凯使用，租金自2019年9月9日开始由管晓凯向我交纳房租至2019年12月9日止，每月2,750元整，以上属实！（另注上述门面系本人向他人转租而来）。”一审法院认为：原、被告就租赁案涉房屋所签订的两份《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案双方当事人的争议焦点为：1.原、被告签订的租赁合同是否已经终止及终止时间的问题；2.原告张玉结诉请被告王小刚返还租赁押金12,500元及租金8,250元是否合法有据的问题。关于原、被告签订的租赁合同是否已经终止及终止时间的问题。经审理查明，原告张玉结于2019年5月将案涉酒店转让给案外人管晓凯并由管晓凯继续承租该房屋，后管晓凯与王小刚因故未签订租赁合同，房屋处于空置状态。依照原、被告签订的两份租赁合同，案涉房屋的租赁期限应于2020年12月9日到期。但根据王小刚于2020年7月13日出具给张玉结的《证明》可知，其不仅对张玉结于2019年6月9日起将案涉房屋交由管晓凯使用的事实予以了追认，并同意2019年9月9日起的房屋租金由管晓凯向其直接支付，其该项意思表示行为应视为其认可张玉结自2019年9月9日起已退出本案房屋租赁关系，即双方签订的租赁合同终止。至于案外人管晓凯是否与王小刚建立租赁关系，不影响王小刚做出终止其与张玉结之间租赁关系的意思表示。因此，应认定原、被告之间的租赁关系于2019年9月9日起实际解除。关于原告张玉结诉请被告王小刚返还租赁押金12,500元及租金8,250元是否合法有据的问题。原审法院认为，原、被告之间的租赁关系解除后，在王小刚未提供证据证明其有权没收租赁押金的情况下，张玉结就承租案涉房屋所交纳的租赁押金12,500元王小刚应予返还。对于张玉结诉请王小刚返还2019年6月9日至9月9日的租金8,250元，因其与王小刚之间的租赁关系于2019年9月9日实际解除，而该笔租金尚在租赁期限内，故其无权主张王小刚返还。原告张玉结诉请被告王小刚返还租赁押金共计12,500元有事实及法律依据，依法予以支持；张玉结诉请王小刚返还2019年6月9日至9月9日的房屋租金8,250元缺乏事实及法律依据，依法不予支持。至于被告王小刚主张的房屋漏水及恢复原状问题，因其未依法提出反诉，故本案不予处理，其可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决：一、被告王小刚返还原告张玉结房屋押金共计12,500元，限判决生效之日起5日内履行完毕；二、驳回原告张玉结的其他诉讼请求。案件受理费318元，减半收取计159元（原告张玉结已预交），由原告张玉结负担59元，被告王小刚负担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，上诉人王小刚向本院提交以下证据：1.张玉结出具的承诺书，证明：王小刚是配合张玉结将房屋转租给管晓凯，真正发生合同关系的是张玉结和管晓凯，不是王小刚与管晓凯发生法律关系；2.案外人管晓凯的证明一份，证明：管晓凯证明其与张玉结存在房屋租赁关系，将所有租金都支付给了张玉结，管晓凯与王小刚没有法律关系。被上诉人张玉结质证后认为，承诺书是张玉结写的，写的时候管晓凯已经使用了半年，张玉结不租王小刚的了，钱也是交了三个月，有三个月是张玉结交的，管晓凯总共欠张玉结12万多，张玉结才会确认承诺书的事实，所有都是王小刚造成的。本院认为，张玉结对证据1承诺书的真实性无异议，但主张是在一定条件下才出具该承诺，故本院对承诺书的真实性予以采信，根据该承诺书的内容“本人张玉结现需王小刚配合将西苑小区4、5栋6、7号门面楼上转租给管晓凯续租使用，本人张玉结愿意支付转让费贰万元整给王小刚，包括合同押金壹万贰仟伍佰元整归王小刚所有。……如若本人张玉结败诉未得到管晓凯余款，此承诺书作废。”因此，张玉结承诺王小刚享有押金的前提是王小刚配合张玉结转租行为；证据2系管晓凯的证人证言，管晓凯未出庭作证，无法核实其证言的真实性，本院对该证据的真实性不予采信。二审中，王小刚与张玉结均认可2019年4月30日签订的第二份《门面租赁合同》系倒签，实际签订时间为2019年12月。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：王小刚应否向张玉结返还押金，金额应如何确定。王小刚与张玉结于2016年12月10日签订第一份《门面租赁合同》，双方均认可该合同的真实性，原审法院认定该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该认定正确。该合同约定租赁期限从2016年12月10日至2019年12月9日，张玉结支付房屋押金、租金押金共计12500元。王小刚与张玉结于2019年4月30日签订第二份《门面租赁合同》，双方均认可该合同的内容真实，但签订时间是倒签的，一审法院依据王小刚于2020年7月13日出具的证明内容，认定王小刚不仅追认张玉结于2019年6月9日起将案涉房屋交由管晓凯使用的事实，还同意管晓凯自2019年9月9日起直接支付房屋租金，据此认定王小刚的该项意思表示行为应视为其认可张玉结自2019年9月9日起已退出房屋租赁关系，即双方签订的租赁合同终止，该证明内容与双方均认可的第二份倒签《门面租赁合同》能够相互印证，原审法院的该项认定正确。因王小刚与张玉结的租赁关系解除，王小刚亦没有提供证据证明其有权没收押金的情况下，原审法院认定王小刚应返还张玉结押金，认定并无不当。王小刚关于原审法院认定其与张玉结合同解除的时间认定错误、其有权在张玉结未支付剩余租金的情况下没收押金的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原审法院2020年10月13日向王小刚送达起诉状的同时，还向其送达了《吉安市吉州区人民法院案件速裁告知书》，该告知书明示了案件的审理方式、诉讼费用及答辩期，王小刚在“我已知晓上述内容”后，自行勾选了“同意当即开庭”，故应当视为王小刚对告知书的内容已充分知晓，并同意当即开庭，原审法院为及时快捷化解社会矛盾，提高司法效率，节约司法资源，并在充分告知当事人相关的诉讼权利义务的情况下审理本案，程序并不违法。王小刚关于原审法院程序违法的上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上，王小刚的上诉请求和理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113元，由上诉人王小刚负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  刘 静审判员  胡 婧二〇二〇年十二月二十一日书记员  罗 莎