湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初11260号原告湖南中拓瑞恒汽车销售服务有限公司，住所地:长沙经济技术开发区中南汽车大世界H13、14。法定代表人，徐昕，董事长。委托代理人洪日，湖南天恒健律师事务所律师。委托代理人凡敏，湖南天恒健律师事务所律师。被告湖南八骏汽车销售服务有限公司，住所地：湖南省长沙县湘龙街道中南汽车世界****。法定代表人田磊。原告湖南中拓瑞恒汽车销售服务有限公司（以下简称中拓瑞恒公司）与被告湖南八骏汽车销售服务有限公司（以下简称八骏汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告中拓瑞恒公司请求本院判令：1、被告向原告支付拖欠的租金194,929元、物业管理费2,603.64元、水费3,600元、电费7,410元，合计208,272.64元；2、被告向原告赔偿违约损失60,000元；3、被告承担案本案诉讼费、保全费、保险费等费用。被告八骏汽车公司答辩要点：1、原被告于2019年6月1日签订了一份《房屋租赁合同（补充协议）》为期一年，原被告于2019年12月1日与蔡伟锋达成了口头合同：自2019年12月1日后房屋租赁产生任何费用与被告无关，由蔡伟锋承担，现原告起诉被告要求支付拖欠租金、违约金与事实不符，不符合法律规定；2、被告于2019年12月1日与原告中拓瑞恒公司行政负责人赵维汉及第三方蔡伟锋达成了口头合同，被告将承租的位于湖南省长沙县湘龙街道中南汽车世界H13、14栋1楼转租给蔡伟锋用作汽车销售综合经营场地，因为原告要求需蔡伟锋将房租转租给被告后再由被告交给原告，所以2019年12月23日被告将2019年12月份的房租交给了原告。3、2020年1月至4月期间的房租问题一直系原告与蔡伟锋交涉，被告根据原告的要求于2020年4月20日向原告的行政负责人赵维汉提交了单位联系函，表明自2019年12月1日起后期房租费用与被告无关；4、自2020年1月蔡伟锋开始拖欠房租直至2020年6月18日，原告一直未按房屋租赁合同的约定采取收回房屋并终止合同的措施；5、2020年5月19日、20日被告与员工公司的负责人及蔡伟锋三方再次一起协商解决拖欠房租事宜，三方协商结果为蔡伟锋明确表明由他来承担拖欠房租的费用，并明确表示拖欠房租与被告无关，并有录音为证。总之，原被告及蔡伟锋之间已达成口头合同后，原告起诉被告要求支付房租及违约金的请求是错误的，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、原告中拓瑞恒公司曾用名湖南星沙东风汽车销售服务有限公司，于2019年5月31日变更为现名称。2015年6月1日，（甲方）湖南星沙东风汽车销售服务有限公司与（乙方）湖南鲲鹏汽车销售服务有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，载明：甲方将位于长沙市长沙县××栋的房屋出租给乙方；出租房共分两部分：第一部分为一楼原公司二手车展厅475平方米，功能为汽车相关产业展示展览；第二部门为风神展厅3楼2间办公室（301、302室），约40平方米，功能为办公、仓储用房。租赁期限、用途：租赁期限共60个月，自2015年6月1日至2020年5月31日止，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为汽车及相关行业展示展览、办公使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交换。乙方如需要续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新订立租赁合同。租金、支付方式及押金：一楼展厅第一年租金为450000元（大写肆拾伍万元整），以后年租金在前一年的基础上每年递增7%，即：第二年租金为481500元（大写：肆拾捌万壹仟伍佰元整），第三年租金515205元（大写：伍拾壹万伍仟贰佰零伍元整），第四年租金551269元（大写：伍拾伍万壹仟贰佰陆拾玖元整），第五年租金589858元（大写：伍拾捌万玖仟捌佰伍拾捌元整），合计：2587832元（大写：贰佰伍拾捌万柒仟捌佰叁拾贰元整）；三楼办公室（301、302）年租金12000元（壹万贰仟元整）；房屋租金采取先付后用的方式，每半年支付一次，租金到期前5个工作日内乙方将租金打到甲方指定账户，甲方收到款项后应提供给乙方有效的收款凭证，并开具相应数额发票；乙方须向甲方缴纳租房押金3万元整，合同终止时退还，押金存放期间不产生利息和任何费用。乙方承担的费用为：物业管理费，向中南汽车世界物业管理部门缴纳，由甲方代收；水电费，电费单独设表，按实支付，卫生间使用费、水费包干每月600元；甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。房屋的转让与转租：未经甲方同意，乙方不得转租、转借所承租房屋。合同的变更、解除与终止：双方可以协商变更或者终止本合同。房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租、转借所承租房屋或者拖欠房租累计1个月以上的……甲方有权解除合同，收回出租房屋。乙方违约责任：租赁期间，乙方有下列行为之一的甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年租金的10%向甲方支付违约金：未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用；拖欠房租累计1个月以上的……在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期1天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同当年租金的10%向甲方支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2、2019年6月1日，（甲方）中拓瑞恒公司、（乙方）湖南鲲鹏汽车销售服务有限公司及（丙方）丙方八骏汽车公司签订了一份《房屋租赁合同（补充协议）》。协议载明：甲方与乙方签订《房屋租赁合同》，现因乙方经营困难，无法支付剩余租期内的房屋租金，乙方提出将所租用的房屋转租给丙方。考虑到乙方实际困难，甲方同意乙方将所租赁房屋转租丙方。甲方、乙方、丙方经过平等协商、对原《房屋租赁合同》进行补充、变更，签订补充协议，内容如下：丙方承接原《房屋租赁合同》中乙方的权利与义务，另有约定、更改的除外；原《房屋租赁合同》约定租期5年，已经执行4年，剩余1年时间为丙方承接租期（具体日期自2019年6月1日至2020年5月31日）；租金丙方承接剩余一年租期的租金按原合同约定执行，即589,858元（大写：伍拾捌万玖仟捌佰伍拾捌元整），支付方式按原《房屋租赁合同》规定执行。丙方须向甲方缴纳租房押金5万元（大写：伍万元整），合同终止时退还，押金存放期间不产生利息；乙方已缴纳的押金，结清应缴费用后，按实退还乙方。原《房屋租赁合同》第二条第2款约定：“第一部分为一楼原公司二手车展厅475平方米，功能为汽车相关产业展示展览；第二部门为风神展厅3楼2间办公室（301、302室），约40平方米，功能为办公、仓储用房”。因乙方已将风神展厅3楼2间办公室交还甲方，甲方也没有再向乙方收取该部分房屋租金，丙方承接的房屋不含该部分。丙方承租期间，无论何种情况，不再享有对承租房屋的转租权利。其他事宜原合同约定按原合同执行，未尽事宜另行约定。甲乙丙方三方均在合同上签字盖章。3、2019年6月15日，原告向被告发出的备款通知单，要求被告支付2019年6月1日至2019年11月31日的房租、物业管理费、水费，被告以现金的方式先行交纳了房屋押金10,000元，2019年6月26日，被告通过湖南灵想科技股份有限公司向原告支付341,133元（备注为八骏汽贸房租，实际包含2019年6月1日至2019年11月31日期间的：租金294,929元，物业管理费2,603.64元、水费3,600元、房屋押金40,000元，共计341,132.64元，四舍五入341,133元）。2019年11月29日原告向被告发出备款通知单，要求被告支付2019年11月30日至2020年5月31日的房屋租金294,929元、物业管理费2,603.64元、电费5,820元、水费3,600元。2019年12月23日，被告通过银行转账向原告支付租金50,000元。2019年12月30日，原告向被告开具湖南增值税专用发票，票面金额为344,929元（含2019年6月1日至2019年11月31日期间的租金294,929元，2019年12月23日支付的租金50,000元）。二、双方当事人有争议的事实1、2019年11月30日以后产生的租金、物业管理费、水费、电费的承担问题。原告认为，其与被告及丙方签订的《房屋租赁合同（补充协议）》是对甲乙双方原《房屋租赁合同》的补充，该协议约定的租赁期限为2019年6月1日至2020年5月31日，被告应当承接原租赁合同的权利与义务；原告每一次向被告催缴租金都向被告出具了备款通知，被告未提出异议，应当视为对欠缴租金、物业管理费、水电费事实的认可；被告所提供的录音，仅能证明原被告及案外人蔡伟锋、“中鼎公司”之间就涉案房屋的租金及费用的承担进行过协商，但没有形成任何书面文件，不能证明各方就房屋的租金及相关费用的承担达成了一致意见，直至合同到期为止承租房屋都是被告在租用。故被告应按合同约定支付2019年11月30至2020年5月31日的租金194,929元（合同约定2019年11月30至2020年5月31日的租金为294,929元，被告实际已支付租金50,000元及押金50,000元，予以扣减，故实际尚欠租金194,929元）、物业管理费2,603.64元、水费3,600元、电费7,410元。被告辩称：自2019年11月30日以后，上述租赁房屋已实际由案外人蔡伟锋租用，原被告及蔡伟锋已多次通过电话或者口头协商达成了口头约定，自2019年12月1日以后的房屋租金、违约金应该由蔡伟锋承担，且2020年4月20日，被告向原告中拓瑞恒公司递交了《单位工作联系函》，函件载明：“由于八骏汽车公司自身经营问题于2019年12月1日无法承担《房屋租赁合同（补充协议）》的后续房租，特此至湖南中拓瑞恒汽车销售服务有限公司说明情况，2019年12月1日后房租与本公司无任何关系，故原告起诉要求被告支付2019年12月1日以后的房屋租金与事实不符，不符合法律规定。本院认为，被告与原告签订的《房屋租赁合同（补充协议）》约定由被告承接原《房屋租赁合同》的相关权利与义务，且原被告双方签订的《房屋租赁合同（补充协议）》明确约定：“丙方（即本案被告）承租期间，无论何种情况，不在享有对承租房屋的转租权利。”《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。被告辩称其与原告及案外人蔡伟锋就2019年11月30日以后租金的支付达成了口头协议，由案外人蔡伟锋支付，原告不予认可，认为仅是就租金支付问题进行协商，并未达成一致意见。本院认为，根据被告提交的录音资料，仅能证实原、被告及案外人蔡伟锋就租金的支付等问题进行磋商，虽然蔡伟锋亦承诺租金由其支付，但三方并未签订书面协议，也未在有法定代表人参与的情况下达成一致性的口头协议，故被告关于三方达成一致意见由案外人蔡伟锋支付租赁的抗辩意见，本院不予采纳。对原告要求被告支付房屋期间2019年11月30日至2020年5月31日的租金194,929元、以及2019年11月30日至2020年5月31日物业管理费2,603.64元、水费3,600元的诉讼请求本院予以支持，但原告未就实际产生的电费提供相关证据予以证实，故对电费的请求不予支持。鉴于原告主张房屋租金的期间发生了新冠疫情，实属突发事件，被告租赁的门面为经营性质门面，疫情会对经营产生一定影响，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，结合租赁房屋具体的经营项目，本院酌情核减半个月的租金（取整数）24,577元，故被告还需向原告支付租金170,352元。2、关于被告是否需要支付违约金的问题。原告认为，原被告之间的房屋租赁合同法律关系合法有效，被告应按合同约定支付房屋租金及相关费用。被告未按约定支付房屋租金，应向原告支付违约金及滞纳金共计60,000元。被告不予认可，其抗辩理由同前。本院认为，原告向被告主张违约金，有合同依据，但案涉房屋由案外人蔡伟锋实际使用，原告知情，且被告为此事亦一直与原告及案外人蔡伟锋进行协商，原告也未提供证据证实因被告未及时支付租金导致的具体损失，本院酌情支持10,000元，超出部分不予支持。判决的理由与结果本院认为，原告中拓瑞恒公司与被告八骏汽车公司签订的《房屋租赁合同（补充协议）》系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律强制性规定，双方当事人均应依照合同的约定履行义务。因被告未按合同约定支付租金及物业管理费、水电费，故对原告请求被告支付2019年11月30至2020年5月31日尚欠的租金194,929元、物业管理费2,603.64元、水费3,600元，有事实及法律依据，鉴于新冠肺炎疫情的突发情况，理由前述，本院酌情核减租金24,577元，故被告还需向原告支付租金170,352元。原告要求被告支付电费的7,410元，但未提供证据证实，本院不予支持。关于违约金，理由前述，本院酌情支持10,000元。原告就本案向本院申请了财产保全，担保人为中华联合财产保险股份有限公司湖南分公司，原告提交的保全保险费发票非中华联合财产保险股份有限公司湖南分公司，不足以证实该发票与本案的关联性，原告要求被告承担500元的保全保险费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告湖南八骏汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告湖南中拓瑞恒汽车销售服务有限公司房屋租金170,352元、物业管理费2,603.64元、水费3,600元；二、被告湖南八骏汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告湖南中拓瑞恒汽车销售服务有限公司违约金10,000元；三、驳回原告湖南中拓瑞恒汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,324元，减半收取2,662元，财产保全费1,861元、共计4,523元，由被告湖南八骏汽车销售服务有限公司负担3,664元，原告湖南中拓瑞恒汽车销售服务有限公司负担859元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蔡明二〇二〇年十二月十二日法官助理李丽书记员欧阳特本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。