湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0202民初409号原告：湖北德馨地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区武汉路****楼商铺**，统一社会信用代码91420200553938365M。法定代表人：陆小燕，执行董事。委托诉讼代理人：余俊，湖北风劲律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯婷，湖北风劲律师事务所律师。被告一：上海获麟餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山，住所地上海市宝山区上大路****室913101133421590891。法定代表人：刘雷。被告二：上海获麟餐饮管理有限公司黄石分公司，住所地湖北省黄石市黄石港区，住所地湖北省黄石市黄石港区湖滨大道****200MA48AYJ77T。法定代表人：胡锦芳。被告三：黄石福麟酒店管理有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区武汉路4，住所地湖北省黄石市黄石港区武汉路**A48TWLQ3Q。法定代表人：刘建军，总经理。委托诉讼代理人：张斌，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卫兵，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所实习律师。被告四：刘雷，男，1987年11月30日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：尹松涛，湖北太圣律师事务所律师。被告五：解弘淼，男，1978年3月26日出生，住辽宁省鞍山市铁山区。被告六：武汉鼎泰源物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区四唯街解放公，住所地湖北省武汉市江岸区四唯街解放公园路**半岛豪庭******2044746N。法定代表人：胡星。原告湖北德馨地产开发有限公司（以下简称德馨公司）与被告上海获麟餐饮管理有限公司（以下简称获麟公司）、上海获麟餐饮管理有限公司黄石分公司（以下简称获麟黄石分公司）、黄石福麟酒店管理有限公司（以下简称福麟公司）、刘雷、解弘淼、武汉鼎泰源物业管理有限公司（以下简称鼎泰源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德馨公司的委托诉讼代理人余俊，被告福麟公司的委托诉讼代理人张斌、陈卫兵，被告刘雷的委托诉讼代理人尹松涛到庭参加了诉讼。被告获麟公司、获麟黄石分公司、解弘淼、鼎泰源公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告德馨公司向本院提出诉讼请求：一、确认其与获麟黄石分公司、福麟公司签订的《房屋租赁合同》及其补充协议于2018年1月17日一并解除；二、判令获麟公司、获麟黄石分公司、福麟公司共同腾退租赁房屋（武汉路41号鑫聖广场5号楼五至十九层和一层大堂）；三、判令获麟公司、获麟黄石分公司、福麟公司、刘雷、解弘淼、鼎泰源公司共同连带支付租金（截至2018年1月17日止的租金为1,527,800元，从2018年1月18日起至实际腾退之日止的租金，按面积3,068.8平方米、39元/平方米/月的标准计算），水电费54,304元；四、判令获麟公司、获麟黄石分公司、福麟公司、刘雷、解弘淼、鼎泰源公司承担违约责任（所交纳的履约保证金50万元不予返还）；五、判令获麟公司、获麟黄石分公司、福麟公司、刘雷、解弘淼、鼎泰源公司承担本案的全部诉讼费用。2018年9月3日庭审中，原告德馨公司当庭变更第二项诉讼请求为：判令获麟公司、获麟黄石分公司、福麟公司共同腾退租赁房屋（武汉路41号鑫聖广场5号楼五至六层）。事实和理由：2016年10月20日，经过多轮友好协商，其与获麟黄石分公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁房屋情况：甲方（德馨公司）将位于黄石市武汉路41(107)号鑫聖广场5号楼五至十九层和一层酒店大堂（约400㎡）商业用房出租给乙方（获麟黄石分公司），总建筑面积计约12000㎡，因尚在办证之中，房屋租赁面积暂按房产测绘报告预测记载的面积计算，最终面积以竣工后房产部门测绘建筑面积为准，验收后图纸以外增加的建筑面积以双方实测为准。二、租赁物交付条件。三、租赁用途：在约定的租赁期限内，甲方保证租赁物可用于商业业务经营，乙方承诺，租赁物之经营用途按行业主管部门的许可条件或者符合法律法规规定的要求使用。四、租赁期限：本约约定租赁期限为15年，自乙方装修进场起计算，最迟不超过合同签订后两个月，租赁物移交后，为装修期和免租期，其中，装修期5个月，免租期4个月，装修期和免租期自乙方装修进场起计算，不计租金。五、租金标准：第一至三年，39元/月/㎡，每期（即每三年）在上期租金的基础上递增8%，租金按季度支付，实行先付后用原则，每季度第1个月5日前，乙方应当将本季度租金足额支付至甲方指定帐户，乙方第一次交租日期为合同免租期结束后3日内。六、履约保证金：本合同生效后三天内，乙方应向甲方交纳伍拾万元履行诚意金，合同生效两个月内乙方提交装修方案相关部门审核和甲方备案，同时装修进场。进场后诚意金转为保证金，同时，乙方补交壹佰万元，共计壹佰伍拾万元履约保证金。双方同意该履约保证金的性质为乙方履行本合同义务向甲方提供的质押担保。七、融资支持。八、水、电、燃气供应及物业管理费等费用，租赁期间，乙方使用房屋单独计量的水、电、燃气费等费用由乙方承担，缴纳方式和时间按相关部门费用收取规定执行，乙方未按时支付上述费用导致甲方垫付上述费用的，乙方应在甲方向乙方出具相应金额的收据和原始复印件起7日内，向甲方返还垫付款。九、租赁物外立面及房顶广告位使用。十、资产及处理。十一、装修改造及产权归属：租赁期限内，乙方可对租赁物进行改造或添置动产和不动产设备、设施，该费用由乙方承担，合同期满或合同解除时，乙方可拆（搬）走其自行添置的动产，但乙方租赁期限内添置不可拆卸物及其它设施不得拆除或损毁，其所有权归甲方。乙方依本合同所投入的装饰、装修改造、消防设施等不动产，合同期满或合同解除后，无偿归甲方所有，乙方对其投入的不动产不得请求甲方补偿或抵偿所欠租金及其它费用（但因甲方违法、违约导致本合同提前解除的除外）。十二、维修条款。十三、整体使用权转让约定。十四、双方权利、义务。十五、交房与退房：甲方应于2016年10月30日之前，将租赁物依租赁房屋现状交付条件向乙方交付，双方同时签署房屋移交清单。合同期满或合同解除时，乙方应在10日内自行退房并将租赁物腾空退还给甲方，退还租赁物时，双方签署退还清单，乙方向甲方提交退房清单后七日内甲方不予回复的，视为退房。租金自乙方提交退房清单之日停止计算；如未签署退房清单的，视为乙方仍然占用。退房时，乙方应结清此前的租金，水电费等费用。合同期满未签续约或合同解除时，乙方拒绝退房或迟延退房的，乙方应按当时的租金双倍标准向甲方支付场地占用费。十六、合同解除：出现下列违约情形之一的，甲方有权单方面解除合同。1）乙方迟延或拒绝支付到期租金时间达两个月，或累计欠租金及费用达到三个月租金数额。一方当事人依合同单方面解除合同的，应向对方发出解除合同通知书并说明理由。十七、违约责任：本合同生效后，甲方违反本合同约定，导致合同解除或无法占用租赁物的，应当双倍支付乙方已付的履约保证金作为违约金。乙方违反本合同约定，导致合同解除或退还租赁物，乙方无权请求返还履行保证金。违约行为给对方造成损失大于本合同约定违约金的，应向对方赔偿实际损失。甲、乙双方违法，违约解除本合同的违约责任，由守约方选择适用实际损失原则或履约保证金原则，即实际损失大于履约保证金的，违约方赔偿实际损失，反之适用履约保证金的约定。十八、合同担保：为履行本租赁合同，方便经营，乙方在租赁物所在地设立子公司，经营租赁物授权子公司全面履行本租赁合同（授权书须报甲方备案)，合同生效后，如乙方设立子公司的，本合同乙方权利义务由该子公司承继，同时，子公司须向甲方书面承诺，严格履行本租赁合同，子公司的全体股东必须出具不可撤销的担保书为承租方履行本合同义务，向出租方承担无限连带责任。十九、其它。同月26日，双方协商签订《补充协议》约定，如乙方装修经费不足，乙方有权在2017年5月1日前提出对七至十九层租赁的条款进行一次修改。2017年1月15日，福麟公司的三股东鼎泰源公司、刘雷、解弘淼作为保证方向其出具《担保书》，自愿为福麟公司履行于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》项下的全部义务向其提供连带责任担保，保证范围：保证上海获麟完全履行主合同项下的全部义务及因不履行或不完全履行主合同而应向其支付的房屋租金和违约金，保证责任期间，两年，自主债务履行届满之日起计算。2016年12月26日，其将租赁物移交给获麟黄石分公司，获麟黄石分公司开始进场装修，期间：2017年3月30日、4月27日，其依合同约定向福麟公司出借人民币180万元。2017年4月1日，其与获麟黄石分公司、福麟公司协商签订《补充协议》，约定：由福麟公司履行其与获麟黄石分公司签订的租赁合同，获麟黄石分公司继续为履行原合同约定承租方的义务提供无限连带责任担保，同时对原租赁合同第七条进行修订。获麟黄石分公司在装修期间，设立福麟公司，并由其经营租赁物，通过前期装修，福麟公司将租赁物一楼大堂和五至六层房屋装修成婚宴酒店，并于2017年6月试营业。2017年10月17日，福麟公司在没有任何征兆的情况下，突然停业，撤走经营人员，引发预定宴席的客户和食材供应商的上访，社区于2017年10月19日亲临酒店劝解，福麟公司的法人代表刘建军坦承消防整改需大额资金投入，其股东不愿再投资，拟成立清算小组解决有关债务问题。2017年10月27日，其向福麟公司及担保人发出《联系函》，要求说明停业原因及后续经营去向。2017年12月5日，因债权人维权采取过激行为，辖区胜阳港街道办向福麟公司发出《通知》，要求其解决债务问题，维护社会稳定。2017年12月8月，福麟公司法人代表刘建军签署委托书，授权王建新对外转让酒店附属物和设备设施，以解决债务问题。鉴于福麟公司自行停业，撤走全部经营人员，无力清偿债务，福麟公司的行为表明无力也不愿意继续履行合同，2018年1月10日，其向获麟公司、获麟黄石分公司、福麟公司、刘雷、解弘淼、鼎泰源公司发出通知，解除租赁合同，并要求补交租金、水电费，办理退租手续及腾空租赁房屋，福麟公司回复未置可否。其认为，其与获麟黄石分公司、福麟公司签订的《房屋租赁合同》，合同合法有效，应当全面履行。获麟公司作为获麟黄石分公司的法人单位，依法应当对下属分支机构获麟黄石分公司履行合同承担责任，获麟黄石分公司、福麟公司自营业以来，既没有按时缴纳租金，同时自行停业，撤回人员，构成严重违约，同时，获麟黄石分公司、福麟公司的行为表明无力继续履行合同，其有权解除合同，并要求获麟黄石分公司、福麟公司补交拖欠租金、水电费，腾退租赁房屋，没收履约保证金；刘雷、解弘淼、鼎泰源公司作为获麟黄石分公司的担保人，自愿为获麟黄石分公司、福麟公司履行《房屋租赁合同》提供连带责任担保，依法应当承担连带责任。由于获麟公司、获麟黄石分公司、福麟公司、刘雷、解弘淼、鼎泰源公司违约，且不能继续履行合同，已给其造成巨大经济损失，故而成诉。被告福麟公司辩称：一、德馨公司提出“解除《房屋租赁合同》及其补充协议”无事实依据。根据《房屋租赁合同》及相关补充协议的约定，为支持福麟公司租赁前三年的经营，在其自行筹措部分资金支付前期装修款后，德馨公司必须为其提供1200万元的融资支持。在其累计投入装修费10,176,500元后，德馨公司仅向其提供了180万元的融资，距离约定的融资额度差距甚远。德馨公司不履行约定的融资义务直接导致其资金链断裂，酒店无法如期开业经营。因此，造成其装修停工被迫停业的原因是德馨公司的违约行为。德馨公司违约在先、其停业在后。德馨公司以其“自行停业，撤回人员，无力履行合同，构成严重违约”为由提出解除《房屋租赁合同》及其补充协议没有事实依据。二、德馨公司提出要求其“腾退租赁房屋”没有法律依据。如前所述，德馨公司无权单方解除《房屋租赁合同》及其补充协议。在《房屋租赁合同》及其补充协议合法有效的前提下，其有权继续承租案涉房屋。德馨公司提出要求其“腾退租赁房屋”没有法律依据。三、德馨公司提出要求其“支付租金1,527,800元”没有法律依据。根据《房屋租赁合同》第七条约定：如果德馨公司不能严格按照备案的装修合同中后期款1200万的付款进度按时支付，德馨公司赔偿其违约金200万，同时将免租期在原有基础上顺延至借款到位为止。根据这一约定，如果德馨公司没有履行约定的融资义务，免租期顺延至借款到位为止，因此，截止目前仍处于免租期内，其无需向德馨公司支付租金。四、德馨公司提出要求其“承担违约责任(所交纳的履约保证金不予返还)”没有事实和法律依据。如前所述，造成其装修停工被迫停工的原因是德馨公司的违约行为。德馨公司违约在先，其停业在后。因此，其并没有违约，德馨公司无权要求其承担违约责任。综上所述，其不存在任何违约行为，德馨公司的诉讼请求亳无事实和法律依据，请求法院驳回德馨公司的所有诉讼请求，维护其合法权益。被告刘雷辩称：一、德馨公司未取得合同解除权，合同应继续履行。涉案房屋仍处于免租期内，既未取得合同法第九十四条规定的法定解除权，也未取得房屋租赁合同第十六条第3款的约定解除权。二、由于本案合同没有解除，刘雷不应承担相应的违约责任，德馨公司第二、三、四、五项诉讼请求均应驳回。三、请求法庭责令德馨公司明确诉讼请求。因德馨公司在诉状中称2016年12月26日已经履行了交付租赁物的义务，但仅仅要求返还租赁中的五、六层，对租赁物中的一层和七至十九层如何处置，要求德馨公司进行明确。四、被告向德馨公司支付水电费和租金的条件没有成就，德馨公司无权提出此项诉讼请求的主张。五、请求合议庭从营造良好招商投资环境的高度正确处理此案。被告获麟公司、获麟黄石分公司、解弘淼、鼎泰源公司均未作答辩。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据和事实，本院予以认定并在卷佐证。本院综合双方质辩意见及全案证据，认定事实如下：2013年，德馨公司取得位于黄石市武汉路107号地块的建设用地规划许可，建设了鑫聖广场工程。2016年10月20日，德馨公司（甲方、出租方）与获麟黄石分公司（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于黄石市武汉路41（107）号鑫聖广场5号楼五至一十九层和一层酒店大堂（约400平方米）商业用房出租给乙方，总建筑面积约12,000平方米；租赁期限为15年，自乙方装修进场起计算，最迟不超过合同签订后两个月；租赁物移交后为乙方装修期间和免租期，其中装修期5个月，免租期4个月，装修期和免租期间自乙方装修进场起计算，不计租金；租金标准：每期（即每三年）在上期租金的基础上递增8%，即第一至三年39元/㎡/月，第四至六年42.12元/㎡/月，第七至九年45.49元/㎡/月，第十至十二年49.13元/㎡/月，第十三至十五年53.06元/㎡/月；乙方租金按季度支付，实行先付后用原则，在每季度第一个月5日前支付本季度租金；甲方在收到乙方租金五日内，向乙方开具合法票据；合同生效后三天内乙方应向甲方交纳50万元履约诚意金，合同生效后两个月内乙方提交装修方案相关部门审核和甲方备案，同时装修进场；进场后诚意金转换为保证金，同时乙方补交100万元，共计150万元履约保证金；双方同意该履约保证金的性质为乙方为履行本合同义务向甲方提供的质押担保；在合同履行期间，乙方不得主张以履约保证金抵扣所欠租金或其他应由乙方承担的费用；合同期满或合同解除时，若未出现合同第六条第四款情形的，甲方应在三日内向乙方无息返还该履约保证金；合同期满或合同解除时，若乙方出现任何拖欠甲方款项的（包括但不限于租金、水电费、违约金、赔偿金等）甲方有权从该履约保证金中先行扣划，扣划后若有剩余的，无息返还乙方，若有不足的，甲方有权继续追偿；七、融资支持，乙方宾馆装修设计标准不低于四星，为支持乙方租赁前三年爬坡经营，装修招标合同生效后，乙方先自行筹措资金按招标装修合同约定进度支付前期工程款，装修招标合同工程款的后期款1200万元，由甲方按备案的装修招标合同付款进度借给乙方1200万元进行支付，借款期限1年，利息按月支付；乙方按人民银行公布银行贷款利率上浮100%承担利息并按月向甲方支付；如甲方借给乙方的1200万元不能严格按照备案的装修合同中后期款1200万元的付款进度准时支付，甲方赔偿乙方违约金200万元，同时将免租期在原有基础上顺延，顺延时间至借款到位为止；乙方经营期满一年后，甲方提供抵押物（2年期）给乙方，由乙方在银行机构办理贷款用于归还甲方借款，甲方抵押物的估值应满足银行提供乙方1200万元银行贷款的抵押物要求，如甲方抵押物不能按时到位，甲方1200万元借款自动顺延，直至甲方提供的抵押物足够乙方从银行贷出1200万元之日止或者两年期满还款；租赁期间，乙方使用承租房屋单独计量的水、电、燃气等费用由乙方承担；乙方负责对属甲方所有的租赁物及其附属设施、设备按不低于1.5亿元价值办理财产保险，保险费由乙方负担，被保险人和受益人为甲方，保险单据原件提交甲方，上述财产均应每年投保；甲方保证其对所出租房产拥有合法的所有权，在租赁期间内，若出现涉及产权瑕疵而致乙方无法承租的，该纠纷由甲方出面处理，给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿；甲方出租房屋及附属设施产权的初始登记产权人变更以及甲方在租赁期内将产权的全部或部分转让给甲方实际控制人本人及其亲属，乙方不得行使优先购买权，甲方应就此向乙方书面说明，同时甲方连带保证产权受让人无条件履行本合同，若因上述两种原因导致乙方无法经营的，甲方应赔偿乙方的全部损失，包括但不限于装修费用、预期收益、诉讼费、律师费及差旅费等；在租赁期内，甲方如需出售租赁房屋，应提前一个月书面通知乙方；乙方在同等条件下有优先购买权；若乙方不行使优先购买权，在房屋所有权发生变化时，甲方应保证本租赁合同的承继性，保证租赁房屋新所有权人提供将继续承担本租赁合同项下甲方全部义务并行使全部权利的书面承诺；合同期满或合同解除时，乙方可以拆（搬）走其自行添置的动产，但乙方在租赁期限内添置的不可拆卸物及其它设施不得拆除或损毁，其所有权归属甲方；乙方依本合同所投入的装饰、装修改造、消防设施等属不动产，合同期满或合同解除后无偿归甲方所有，乙方对其投入的不动产不得请求甲方补偿或折抵所欠租金及其他费用（但因甲方违法、违约导致本合同提前解除的除外）；本约生效后，非经甲方书面同意，乙方不得将租赁物整体使用权对第三人转让，否则甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任；乙方自主经营、自负盈亏，自行承担乙方租赁经营范围内所涉的一切投资、费用、税金；乙方有权根据自身经营规划及需求，对租赁物进行招租、招商，分租经营；甲方应于2016年10月30日之前将租赁物依租赁房屋交付条件向乙方交付，双方同时签署房屋移交清单；合同期满或合同解除时，乙方应在十日内自行退房并将租赁物腾空退还给甲方，退还租赁物时，双方签署房屋退还清单；乙方向甲方提交房屋退还清单后七日内甲方不回复的，视为已退房，租金自乙方提交清单之日停止计算，如未签署退房清单的，视为乙方仍然占用；合同期满未续约或合同解除时，乙方拒绝或迟延退房的，乙方应按当时租金双倍标准向甲方支付场地占用费；出现下列违约情况之一的，甲方有权单方解除合同：①乙方迟延或拒绝支付到期租金时间达二个月，或累计欠租金及费用达到三个月的租金数额，②未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋用途或房屋结构的，③乙方利用租赁物进行法律禁止活动的；一方当事人依合同单方解除合同的，应向对方书面发出解除合同通知并述明理由；本合同生效后，甲方违反本合同约定，导致合同解除或无法占用租赁物的，应当支付双倍乙方已付的履约保证金；乙方违反本合同约定的，导致合同解除或退还租赁物的，乙方无权请求返还履约保证金；乙方迟延或拒绝给付租金的，每逾期一日，乙方应以实际拖欠额为基数，依银行同期贷款利率的四倍按日计算违约金；乙方违反本合同规定，拖欠水电气费等费用不交的，甲方有权自逾期之日起，按应交水电气费费用的日千分之五计算违约金；甲方未按本合同约定的期限、交付条件向乙方交付租赁物的，按三个月租金的10%向乙方支付违约金；违约行为给对方造成损失大于本合同约定违约金的，应向对方赔偿实际损失；甲乙双方违法、违约解除本合同的违约责任，由守约方选择适用实际损失原则或履约保证金原则，即实际损失大于履约保证金的，违约方赔偿实际损失，反之适用履约保证金约定。合同签订后，获麟黄石分公司向德馨公司支付了履约保证金50万元。2016年10月26日，德馨公司（甲方、出租方）与获麟黄石分公司（乙方、承租方）就双方于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》，签订了一份《补充协议》（以下代称《补充协议一》），约定：若乙方七至十九层酒店住宿部分的装修经费不足，乙方有权在2017年5月1日前向甲方书面提出对原房屋租赁合同中七至十九层楼租赁的条款进行一次修改；对乙方装修经费不足的部分，甲方有权选择包括但不限于资金借贷支持和资金入股的方式全力支持乙方（此条款仅限7-19层）。2016年12月18日，获麟黄石分公司（发包方、甲方）与湖北天泰建筑装饰工程有限责任公司（以下简称天泰公司）（承包方、乙方）签订了一份《建筑装饰工程施工合同》，约定由天泰公司承包黄石鑫圣广场福麟大酒店装修工程，承包范围为第一期和第二期合同预算范围内的施工项目，开工日期为2016年12月26日（以甲方开工令为准）。2016年12月26日，天泰公司进场对租赁房屋第一、五、六层进行装修（其中七至十九层的中央空调主机和管道、部分隐蔽工程同步进行了装修）。2017年1月10日，德馨公司开发建设的位于黄石市黄石港区武汉路107号湖北德馨·鑫圣广场5号楼工程完成竣工验收备案手续。2017年1月15日，获麟黄石分公司（发包方）、德馨公司（担保方）与天泰公司（承包方）三方共同签订了一份《支付担保合同》，约定：担保方德馨公司及担保人愿就天泰公司与获麟黄石分公司于2016年12月18日签订的《黄石鑫圣广场福麟大酒店装修工程建设工程施工合同》履行合同约定的工程造价向承包方天泰公司提供如下担保：担保总额为人民币1200万元，其中一期担保金额360万元，二期担保金额840万元；担保方在工程期间，以向发包方借款1200万元的方式，用于发包方支付工程款，履行担保责任；一期工程担保方提供给发包方的借款为360万元，具体借款时间为发包方向承包方支付1000万元工程进度款后三天内，剩余部分840万元按二期工程的进度用于担保支付二期工程的工程款，担保方提供给发包方1200万元借款全额到位后，如还有剩余部分由发包方支付；担保期间为本合同生效之日起至完成主合同约定的工程款履行期限届满之日起两年。该《支付担保合同》未载明落款日期，签订日期参考《补充协议二》第三条。同日，鼎泰源公司、刘雷、解弘淼共同向德馨公司出具一份《担保书》，载明：鼎泰源公司、刘雷、解弘淼作为获麟黄石分公司的合法股东，自愿为获麟公司履行其于2016年10月20日与贵司签订的《房屋租赁合同》项下的全部义务向贵司提供连带责任保证。保证责任范围：保证获麟黄石分公司完全履行主合同项下全部义务，及因不履行或不完全履行主合同而应向贵司支付的房屋租金和违约金等；保证责任期间两年，自主债务履行期届满之日起计算；本保证为连带的、不可撤销的、独立的，本保证的效力不受主合同效力的影响，不因主合同无效而无效。2017年2月16日，黄石福麟酒店管理有限公司登记成立。天泰公司分别于2017年2月28日、3月5日、3月20日向获麟黄石分公司发出请款报告，要求获麟黄石分公司支付工程款。2017年3月3日、2017年3月24日，获麟黄石分公司两次向德馨公司发出联络函，向德馨公司申请借款360万元。2017年3月30日，德馨公司（出借方、甲方），福麟公司（借款方、乙方），刘雷与张博策（担保方、丙方）共同签订一份《借款协议》，约定：为履行甲、乙双方于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》第七条及相关协议约定甲方应对乙方提供融资支持，三方达成借款协议；乙方2017年3月30日向甲方借款人民币100万元，用于乙方支付天泰公司的一期工程的装修工程款；利率按人民银行公布的银行同期贷款利率上浮100%计算，即年利率8.7%，每月30日支付利息7,250元；借款期限为2017年3月30日至2018年3月29日，如果在借款到期前甲方出借抵押物给乙方贷款，乙方贷款到位后归还甲方借款；在甲方履行租赁合同第七条及相关协议约定对乙方提供融资支持下，乙方不能按期归还本息或归还甲方出借的抵押物，乙方同意自逾期之日起，无条件用项目酒店经营权作为抵偿，归还甲方给乙方融资支持形成的1200万元债务，由甲方经营项目酒店；丙方自愿为该笔借款本息或甲方出借给乙方的抵押物提供无限连带责任担保。2017年4月1日，德馨公司通过银行转账方式支付借款100万元至福麟公司账户。福麟公司于同日向德馨公司出具一份收条，载明收到德馨公司借款100万元。2017年4月1日，德馨公司（甲方）与获麟黄石分公司（乙方）、福麟公司（丙方）签订了一份《补充协议》（以下代称《补充协议二》），约定甲、乙双方于2016年10月20日签订《租赁合同书》（笔误，应为《房屋租赁合同》，下同），在装修期间，乙方股东在黄石当地设立项目经营公司丙方，并授权丙方从事经营，经甲、乙、丙三方共同协商，达成如下协议：三方确认，由丙方履行甲、乙双方签订的《租赁合同书》，乙方继续为履行原合同约定的承租方的义务进行无限责任担保。租赁合同第七条修改补充为：乙方宾馆设计标准不低于四星级，为支持乙方租赁前三年的爬坡经营，关于一期（五至六层）装修，2017年4月30日前，甲方为乙方提供人民币360万元的借款支持，借款期限为壹年，利率按人民银行公布的同期贷款利率上浮100%，利息按月支付，双方另行办理借贷手续。到期后甲方提供360万元贷款抵押物给乙方用于金融机构融资归还甲方借款，抵押物期限为两年。二期装修工程（七至十九层），2017年6月1日前甲方负责办理，乙方配合贷款840万元用于装修工程款支付。若超过2017年6月1日贷款不能办理，由乙方负责办理，甲方配合，贷款利率若超出人民银行公布的同期贷款利率上浮100%后的部分甲乙双方各承担50%，抵押物期限为三年。抵押期间双方共同继续寻找低成本资金置换高成本资金。本条约定的融资支持，双方必须另行签订抵押合同和反担保合同。以上两条完成，即360万元借款到位，840万元借款抵押物甲方配合完成抵押手续并如期办理840万元借款，乙方视同甲方履行完成于2017年1月15日与乙方、装修公司三方签订的《担保支付协议》（笔误，应为《支付担保合同》），和《租赁合同书》第七条“融资支持”条款。2017年4月24日，黄石市规划局专题会议纪要，对德馨公司申请酒店门楼装修及加装观光电梯的问题，原则同意门楼装修，电梯暂缓建设。2017年4月27日，德馨公司（出借方、甲方），福麟公司（借款方、乙方），张博策与刘雷（担保方、丙方）共同签订一份《借款协议》，约定：为履行甲、乙双方于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》第七条及相关协议约定甲方应对乙方提供融资支持，三方达成借款协议；乙方2017年4月28日向甲方借款人民币100万元，用于乙方支付天泰公司的一期工程的装修工程款；利率按人民银行公布的银行同期贷款利率上浮100%计算，即年利率8.7%，每月30日支付利息7,250元；借款期限为2017年4月28日至2018年4月27日，如果在借款到期前甲方出借抵押物给乙方贷款，乙方贷款到位后归还甲方借款；在甲方履行租赁合同第七条及相关协议约定对乙方提供融资支持下，乙方不能按期归还本息或归还甲方出借的抵押物，乙方同意自逾期之日起，无条件用项目酒店经营权作为抵偿，归还甲方给乙方融资支持形成的1200万元债务，由甲方经营项目酒店；丙方自愿为该笔借款本息或甲方出借给乙方的抵押物提供无限连带责任担保。2017年4月28日，德馨公司通过银行转账方式支付借款80万元至福麟公司账户。福麟公司于同日向德馨公司出具一份收条，载明收到德馨公司借款80万元。2017年5月28日，福麟大酒店第一、五、六层完成装修，并以福麟宴酒楼的名义于2017年6月开始餐饮试营业。2017年9月28日，福麟公司（发包方、甲方）与天泰公司（承包方、乙方）签订了一份《建筑装饰工程施工合同》，约定由天泰公司承包黄石福麟·华美达安柯酒店室内装修工程，承包范围为七层至十九层客房及接待、公共区域。该合同尚未实际履行。2017年10月16日，黄石市公安消防支队对福麟公司进行消防监督检查，要求福麟大酒店停业，将存在的火灾隐患整改完毕后再进行营业。次日，福麟宴大酒店对外张贴《告知》，称因消防设施整改特停业一周。德馨公司于2017年10月27日向福麟公司，于2017年10月30日向刘雷、解弘淼、鼎泰源公司分别发出《联系函》，称：根据合同约定，福麟公司应在2017年10月3日向其支付第一季度租金约140万元，并及时付清水电费用，而福麟公司在2017年10月17日突然歇业，且至今未向其说明后续经营计划，要求福麟公司主要负责人亲临黄石当面说明酒店后续经营计划，如福麟公司能够继续履行合同，请福麟公司及时采取措施，尽快恢复营业并及时支付首季租金和当月水电费，如福麟公司无法或不愿意继续履行合同，请以书面形式告知其，自行处理关停后的债务事宜，及时将租赁房屋腾退交还给其并赔偿实际占用期间对其造成的经济损失；如福麟公司在十日内不予回复也不支付租金和水电费，其视为福麟公司拒绝履行合同，其将及时采取一切可行的措施，并追究福麟公司及其合同担保人的违约责任。2017年10月31日，福麟公司向黄石德馨物业服务有限公司（以下简称德馨物业）出具《委托书》，自2017年11月1日起，其委托德馨物业负责福麟宴酒店安全保卫工作，确保酒店现有设备、设施、经营用品完好无损，并切实做好防火防盗等系列工作，本酒店其他事宜与物业公司无关。刘建军在该委托书上签名。2017年11月1日，福麟公司向德馨公司发出《回函》，称其已投入巨资装修酒店并展开经营，请德馨公司严格履行承诺，迅速向其提供约定的借款，以保证酒店经营及后期装修的正常进行；因德馨公司已违约在先，根据融资支持条款的约定“免租期在原有基础上顺延，顺延时间至借款到位为止”，其仍处于免租期内；如德馨公司任由违约行为持续下去，将依约向其赔偿违约金200万元，该违约金不足以弥补其损失的还将赔偿其全部损失。2017年11月2日，福麟宴酒店门口被张贴“酒店转让”字样及《通告》，称酒店自2017年10月18日停业整顿至今，由于运营资金链断裂等系列问题，酒店经营已难以为继，现正积极地与各方联系洽谈，将酒店转让出售。酒店各项债务依然成立，如员工工资、酒宴定金、食材供应、工程合作等，待酒店出售转让获得款项后一并解决。2017年12月1日，德馨公司向福麟公司发出一份《解除的通知》，载明：解除双方于2016年10月20日签订《房屋租赁合同书》及其后签订的补充协议；请福麟公司在本通知之日起10日内，交清租赁期间所拖欠的租金、水电费，并向其支付相关违约金；请福麟公司在本通知之日起3日内，前来其公司办理合同解除后的房屋交接善后事宜，逾期，视为福麟公司放弃一切权利；请福麟公司自行处理好租赁期间的债权债务问题。2017年12月5日，胜阳港街道办事处向福麟公司发出《通知》，称近期因福麟公司与部分债权人的债务纠纷，部分债权人采取堵门堵路等过激行为，严重影响社会稳定，为尽快化解可能引起的群体事件维护社会稳定，请福麟公司迅速采取措施，组织公司股东、股东代表，德馨公司及相关债权代表协商解决债务问题，同时备好营业执照、公章印鉴、涉及债务的相关凭据资料，以利后期清偿债务。2017年12月8日，在黄石市黄石港区胜阳港街道办事处法治办公室的鉴证下，福麟公司出具《酒店转让委托书》，载明：福麟公司与德馨公司同意，由福麟公司全权委托王建新对福麟大酒店的设备设施和附属物对外转让，德馨公司协助酒店转让。转让价格不低于400万元，委托转让期限30天，转让收入打入福麟公司法人指定的账户，由福麟公司和德馨公司共同对该银行账户进行监管。转让费优先解决宴席定金、酒店员工工资、食材供应商货款、装修员工工资、酒店装修材料款、酒店空调设备款、消防工程款（清偿顺序原则上以此序排列）。2017年12月8日，德馨公司（甲方）与福麟公司（乙方）签订一份《协议》，约定，经甲乙双方协商，黄石福麟大酒店转让后，在天泰公司同意免除甲方酒店装修《支付担保合同》全部支付担保责任的情况下，甲乙双方达成如下协议：甲乙双方同意终止福麟酒店《房屋租赁合同》，甲方同意免除乙方180万元借款。袁德勇、刘建军在协议上签名。2018年1月10日，德馨公司向获麟黄石分公司、福麟公司分别邮寄送达了一份《解除的通知》，内容与2017年12月1日的《解除的通知》一致。两份邮件分别因原址查无此人且电话非本人，以及收件人拒收等原因，于次日被退回。2018年1月12日，德馨公司通过微信方式向福麟公司法定代表人刘建军发送了《解除的通知》。2018年1月11日，福麟公司向德馨公司作出回复，回复内容与福麟公司于2017年11月1日发出的《回函》内容一致，要求德馨公司继续履行合同。2018年1月31日，德馨公司向本院提起本案诉讼。本案诉讼过程中，德馨公司将位于黄石市武汉路107号德馨·鑫聖广场小区5号楼七至十九层房屋改造成公寓楼，并自2018年5月1日起陆续将上述七至十九层共140套房屋对外出售，截至2018年10月10日共计出售94套。2018年5月28日，德馨物业与黄石大汉口城物业有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定德馨物业将位于黄石市武汉路41（107）号鑫聖广场小区5号楼一楼临武汉路铺位号为1045号、建筑面积约253平方米的房屋（原设计功能为酒店公共大堂）出租给黄石大汉口城物业有限公司，租赁期限为10年，自2018年9月1日起计算。该合同条款与2016年10月20日德馨公司与获麟黄石分公司签订的《房屋租赁合同》样本，除融资支持及整体使用权转让约定之外，其他合同格式条款内容基本一致。此后，黄石大汉口城物业有限公司将该部分房屋转租给案外人，案外人拆除了原酒店大堂部分装修及门楼招牌，原酒店过道未拆除但新建了一道隔墙。2018年8月8日，福麟公司向本院提起诉讼，起诉德馨公司，案号为（2018）鄂0202民初1882号（以下简称另案），案由为房屋租赁合同纠纷，诉讼请求为确认德馨公司通知合同解除行为无效、继续履行、恢复原状、支付违约金等。在另案2018年10月19日的庭审过程中，本院根据已查明的案件事实，认为本案中的《房屋租赁合同》继续履行已成为不可能，福麟公司因此将诉讼请求从要求继续履行合同并承担相应违约责任，变更为要求赔偿装修损失及承担其他相应违约责任。其后，2019年1月4日，德馨公司向福麟公司送达《腾退租赁房屋通知书》，通知福麟公司做好租赁物腾退工作，位于武汉路****楼**内，可移动的物品、设备设施（包括不限于桌椅、餐具、厨具、空调等）由福麟公司自行搬迁并处置，将房屋腾空后交付给其，腾退时间为壹个月内。次日，福麟公司委托王军代理对福麟酒店五楼、六楼物品搬移、交接事宜。2019年1月31日，福麟公司向德馨公司发出《关于交接的函》，称其在接到通知书后，立刻委派了委托人王军到现场安排交接事宜，酒店欠款的当地供应商阻止王军办理交接和搬移物品事宜，考虑到维护秩序和稳定，其将在3月12日前完成搬迁和交接。并就租赁房屋五楼楼内可移动物品、设备设施，询问有无德馨公司继续使用的可能性，若无，其将处置上述物品、设备设施，因此带来的经济损失，其将报请法院裁决。2019年3月3日，福麟公司再次向德馨公司发出《关于房屋交接的函》，称2019年2月28日，其又委派王军到现场准备进行腾空和交接房屋，但德馨公司及德馨公司实际控制的德馨物业，以不合理的理由拒绝开启租赁房屋大门，不让其搬走属于其的可移动的物品设备设施，经长时间沟通无果。鉴于此，其已经被迫决定放弃五楼楼内可移动物品、设备设施，该五至六楼原本就由德馨公司控制，对五至六楼的使用权、收益权，由德馨公司处分，与其无关。其将就因此遭受的经济损失，另寻法律途径主张权利。2019年3月5日，德馨公司向福麟公司回函称，福麟公司法定代表人刘建军于2017年10月30日以书面形式委托德馨物业对酒店物资进行代管，其未代管，其与德馨物业系两个相互独立的公司，福麟公司称物业公司为其实际控制与事实不符。2019年2月28日福麟公司因不愿向物业公司补交拖欠的物业管理费在搬运可移动财产时被物业公司阻止，与其无关，福麟公司称其不配合腾退与事实不符。希望福麟公司尽快对五楼和六楼自有物品进行处置，将租赁物进行清空后迅速移交给其。同日，德馨物业出具情况说明，称其与德馨公司是两个经营范围不同互为独立的公司，德馨公司不是其实际控制人，2019年2月28日福麟公司未搬走财产一事，系福麟公司未偿付其物业管理费而受其阻止所致，与德馨公司没有任何关系。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、关于合同效力。德馨公司与获麟黄石分公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议一》，德馨公司与获麟黄石分公司、天泰公司三方共同签订的《支付担保合同》，德馨公司与获麟黄石分公司、福麟公司三方共同签订的《补充协议二》，均系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，是有效合同。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》与《补充协议一》系由德馨公司与获麟黄石分公司签订的，而《补充协议二》系由德馨公司与获麟黄石分公司、福麟公司三方共同签订的。《补充协议二》明确约定，由福麟公司履行《租赁合同书》（即《房屋租赁合同》），获麟黄石分公司继续为履行原合同约定的承租方的义务进行无限责任担保，此系对《房屋租赁合同》的合同主体地位进行了变更，承租人由获麟黄石分公司变更为福麟公司，获麟黄石分公司则由承租人变更为担保人。二、关于案涉四份主要合同之间的关系。本案双方当事人之间以及双方当事人与案外第三人之间的四份合同或协议均为当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。对双方当事人在多份协议的履行内容上的争议，应当根据协议之间的内在联系，以及协议中约定的权利义务分配的完整性，结合各份协议签订和成立的时间顺序，根据民法的公平和诚实信用原则，确定协议的最终履行内容。由于四份协议的具体内容和当事人不同，不能互相覆盖、相互取代。不同当事人之间、不同事项上的约定均具有法律约束力；相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本规则，并结合具体履行情况理解和分析协议的关系和内容。案涉四份主要合同之中，均涉及融资支持条款，依次为：（1）《房屋租赁合同》（2016年10月20日）约定，德馨公司按备案的装修招标合同付款进度出借1200万元给获麟黄石分公司用于支付工程款，若逾期支付则赔偿获麟黄石分公司违约金200万元，且免租期顺延至借款到位为止；（2）《补充协议一》（2016年10月26日）约定，若获麟黄石分公司二期装修工程经费不足，则有权提出对《房屋租赁合同》中的相关条款进行修改，德馨公司有权选择包括但不限于资金借贷支持和资金入股的方式，全力支持获麟黄石分公司二期装修工程经费不足部分；（3）《支付担保合同》（2017年1月15日）约定，德馨公司在工程期间，以向获麟黄石分公司借款1200万元用于支付工程款的方式履行担保责任，其中一期工程提供借款360万元，二期工程提供借款840万元；（4）《补充协议二》（2017年4月1日）约定，德馨公司向福麟公司提供360万元借款用于支付一期工程款，通过提供抵押物的方式配合福麟公司贷款840万元用于二期工程款，双方必须另行签订抵押合同和反担保合同。其中，《房屋租赁合同》不仅约定了融资金额与融资方式，还约定了德馨公司未按约履行融资义务所产生的违约责任。《支付担保合同》系德馨公司、获麟黄石分公司与案外人天泰公司三方共同签订的合同，一方面，德馨公司作为担保人对债务人获麟黄石分公司欠付债权人天泰公司工程款的债务承担保证责任；另一方面，约定的担保履行方式为德馨公司向福麟公司提供借款，该条款系德馨公司与获麟黄石分公司就融资方式这一相同问题所作的与《房屋租赁合同》不同而有效的约定。《补充协议二》中德馨公司与福麟公司对融资方式进行了变更，二期工程840万元的履约方式由《支付担保合同》中约定的提供借款的方式变更为提供抵押物配合福麟公司借款的方式。故对于融资方式而言，签订在后的《补充协议二》已实际变更了签订在前的《房屋租赁合同》、《补充协议一》以及《支付担保合同》；对于融资条款违约责任而言，《补充协议一》、《支付担保合同》、《补充协议二》均未对该问题进行重新约定，即《房屋租赁合同》中融资违约责任条款未予变更或覆盖，仍然有效，对双方当事人均产生约束力。此外，德馨公司与福麟公司之间对融资条款的变更约定，根据合同效力的相对性原则，不影响案外人向德馨公司主张按《支付担保合同》约定的履约担保方式承担相应责任。德馨公司主张《支付担保合同》已构成合同更改，不应再按照《房屋租赁合同》约定的条款承担相应的违约责任，该辩解意见不能成立，本院不予采纳。三、关于违约。（一）关于融资。根据《补充协议二》的约定，德馨公司应于2017年4月30日前为福麟公司提供360万元的借款支持。此后，德馨公司分别于2017年4月1日、2017年4月28日向福麟公司支付借款100万元、80万元，共计180万元。福麟公司辩称德馨公司未按约足额履行融资义务，已构成违约。1、关于履约保证金能否予以抵扣。德馨公司主张福麟公司欠付的履约保证金100万元应当从其融资义务中予以抵扣，其仅余80万元借款未提供。双务合同中，双方当事人应当各自承担其合同义务，若双方均未按约履行则构成各自违约，不宜自动抵销，本案中德馨公司未提供证据证明双方当事人作出了相互抵销的意思表示，或者依法实施了相互抵销的行为。德馨公司的该项主张，不符合《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款的规定，本院不予支持。2、关于融资款项的履行期限。德馨公司主张福麟公司隐瞒事实致使其提前出借。德馨公司的融资义务源于《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《支付担保合同》、《补充协议二》等合同的约定，而非获麟黄石分公司于2017年3月3日向德馨公司发出的《联络函》中载明的催款理由，2017年1月15日的《支付担保合同》中约定“一期工程担保方提供给发包方的借款为360万元，具体借款时间为发包方向承包方支付1000万元工程进度款后三天内”，该合同约定的是德馨公司作为担保人应对债务人获麟黄石分公司对债权人天泰公司的债务承担保证责任的方式；2017年4月1日的《补充协议二》则约定为“2017年4月30日前，甲方为乙方提供人民币360万元的借款支持”，已对融资方式及期限进行了变更。德馨公司应在2017年4月30日前履行提供剩余180万元融资款的义务，对德馨公司提出的该项辩解意见，本院不予支持。3、关于融资款项应否专款专用。德馨公司主张其所出借款项被福麟公司挪作他用。获麟黄石分公司向天泰公司支付1000万元工程款，并不是德馨公司提供融资的前提条件，故不存在福麟公司隐瞒事实恶意套用资金致使德馨公司提前出借的事实。融资款项的用途与《支付担保合同》约定不符，不构成德馨公司不提供剩余融资款的理由。4、关于反担保催告借款。德馨公司主张其出借180万元后，福麟公司未再提供反担保催告借款。《补充协议二》约定“双方必须另行签订抵押合同和反担保合同”。此处，签订反担保合同系基于融资产生的附随义务，而非融资的前置义务，在德馨公司未履行提供剩余融资款的情况下，要求福麟公司提供反担保进行催告，加重了福麟公司的义务。对德馨公司的该项辩解意见，本院不予支持。5、关于未按约融资是否影响融资目的，是否给福麟公司造成损失。福麟公司辩称德馨公司未按约融资已构成违约，给其造成了损失；德馨公司则主张即使认定其“未付180万元借款”属违约，但一期装修工程工期提前且福麟公司已于2017年5月28日开业，未影响福麟公司工期和开业，不影响其融资目的，也未造成任何损失。关于融资目的，《房屋租赁合同》中已明确约定“为支持乙方（获麟黄石分公司）租赁前三年爬坡经营”，装修工程款仅是获麟黄石分公司经营期间所产生的各项费用中的一部分，一期装修工程仅包括第一、五、六层，以及第七至十九层的部分隐蔽工程，福麟宴酒店开业也是在一期装修工程完工的第一、五、六层的基础上进行，而《房屋租赁合同》所涉及的租赁房屋还包括七至十九层房屋，尚未进行装修、投入使用。一期装修工期是否提前，以及酒店已装修的第一、五、六层部分是否开业，并不当然免除德馨公司的融资义务，也不能以此免除德馨公司因未按期足额融资产生的违约责任。综上，德馨公司未按约履行融资义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。对福麟公司提出的该项抗辩意见，本院予以支持。（二）关于租金。1、租赁期限起算时间。德馨公司主张应自2016年12月26日天泰公司进场装修之日起算；福麟公司辩称租赁期限起算时间应自2017年1月10日租赁房屋完成竣工备案达到法定租赁条件之日起算。虽双方于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自装修进场起计算，最迟不超过合同签订后两个月，而无论是合同签订后两个月即2016年12月20日，还是2016年12月26日装修进场之日，此时租赁房屋尚不具备房屋租赁标的物的法定交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。依据上述规定，房屋租赁合同中房屋交付的法定条件为完成建筑工程竣工验收备案手续。本案中，案涉租赁房屋于2017年1月10日完成建筑工程竣工备案手续，达到法定租赁条件，租赁期限应自2017年1月10日起计算。2、免租期。德馨公司主张自2016年12月26日起计算5个月装修期及4个月免租期，免租期至2017年9月26日止，租金起算日期应为2017年9月27日。福麟公司辩称《房屋租赁合同》第七条约定的违约责任仍然有效，因德馨公司未完全履行融资义务，免租期顺延至借款到位为止。前文中已对合同条款的效力进行了认定，此处不再赘述。《房屋租赁合同》第七条中关于免租期顺延至借款到位为止的约定，仍然有效。德馨公司未按约完全履行变更后的《补充协议二》约定的融资义务，故免租期顺延至德馨公司借款到位之日止，即：约定的融资借款未到位则不应起算租金。3、先履行抗辩权。德馨公司主张福麟公司不履行双务合同中履行在先的义务，其有权行使先履行抗辩权。关于履行顺序，案涉多份合同已明确约定，德馨公司的融资义务的履行期限为2017年4月30日前，而福麟公司的租金支付义务的履行期限自德馨公司提供借款到位之日起，即德馨公司提供借款的义务在先，福麟公司支付租金的义务在后。德馨公司主张先履行抗辩权的理由不成立，本院不予支持。综上，在本案房屋租赁关系中，福麟公司仍处于约定免租期内，故对德馨公司主张获麟公司、获麟黄石分公司、福麟公司、刘雷、解弘淼、鼎泰源公司应共同连带支付其自2016年12月26日起至实际腾退之日止的租金的诉讼请求，本院不予支持。（三）关于水电费。德馨公司主张福麟公司欠付水电费54,304元，已构成违约。水电费系自来水公司与供电部门与福麟公司之间形成的供水供电合同关系，属于另一法律关系，应由自来水公司与供电部门自行主张。在诉讼中，德馨公司未提供证据证明福麟公司在使用租赁物期间产生的水电费来源，亦未提供证据证实其已代为垫付了上述费用有权向福麟公司追偿，故对其提出的该项诉讼请求，本院不予支持。（四）关于德馨公司对租赁物的处分行为。福麟公司辩称在《房屋租赁合同》尚未解除的情况下，德馨公司未履行告知义务，单方将福麟公司承租的房屋出卖给案外第三人，侵犯其优先购买权，并认为德馨公司违约处分租赁物，致使租赁合同目的不达，应当承担违约责任。德馨公司则主张其出售第七至十九层房屋的行为发生在合同解除之后，符合减损规则，不构成违约。1、关于出租人的通知义务以及承租人的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《房屋租赁合同》约定，在租赁期内，甲方如需出售租赁房屋，应提前一个月书面通知乙方；乙方在同等条件下有优先购买权；若乙方不行使优先购买权，在房屋所有权发生变化时，甲方应保证本租赁合同的承继性，保证租赁房屋新所有权人提供将继续承担本租赁合同项下甲方全部义务并行使全部权利的书面承诺。德馨公司未按法律规定及合同约定履行提前通知福麟公司的义务，损害了福麟公司的优先购买权，已构成违约。2、关于减损规则。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。减损规则的适用对象应为守约方。本案中，在德馨公司已构成融资违约且合同尚未解除的情况下，不履行通知义务，对租赁物进行处置，损害了福麟公司的优先购买权，该处置行为属违约行为，而非防止损失扩大的减损行为。对德馨公司提出的该项辩解意见，本院不予支持。（五）关于案外人德馨物业将租赁物一层部分房屋对外出租，以及外立面及一层部分装修被拆除的问题。福麟公司辩称德馨公司私自拆除其承租房屋的外立面及第一层装修，并将第一层租赁房屋出租给案外人使用，系违法处分租赁物，致使合同不能履行，构成严重违约。德馨公司则主张德馨物业与其系两个不同的独立主体，德馨物业将部分房屋对外出租以及部分装修被拆除其不知情、未介入，与其无关，不构成违约。1、从合同签订时间来看，德馨物业对外出租的时间为2018年5月28日，且租赁物外立面被拆除改建的事实客观明显，德馨公司自2018年5月起开始陆续对外出售第七至十九层租赁房屋，其知道或应当知道德馨物业对外出租一层租赁房屋以及装修被拆除的事实；2、从证据提交主体来看，该德馨物业与黄石大汉口城物业有限公司签订的《房屋租赁合同》，系由德馨公司在（2018）鄂0202民初1882号案件诉讼过程中所提交，进一步印证其明知该事实；3、从合同条款内容来看，2018年5月28日德馨物业与案外人签订的《房屋租赁合同》，与2016年10月20日德馨公司与获麟黄石分公司签订的《房屋租赁合同》，除融资支持及整体使用权转让约定之外，其他合同格式条款内容高度一致；4、从租赁期限来看，德馨物业与案外人约定的租赁期限为10年，虽德馨公司与德馨物业均表示，德馨物业对外出租的行为系因其与福麟公司之间存在物业服务合同纠纷，但该约定的租赁期限明显较长，一方面德馨公司主张其已与福麟公司解除合同，另一方面德馨公司在明知德馨物业与案外人之间约定租赁期限长达十年的租赁关系的情况下未提出异议，明显不符合常理。综上，本院认为，德馨公司对德馨物业对外出租的行为是放任的，对德馨公司主张其不知情未介入的辩解意见，本院不予采信，根据合同的相对性原则，德馨公司应当对此承担违约责任。四、关于合同解除。德馨公司主张获麟黄石分公司、福麟公司自营业以来，既没有按时缴纳租金，同时自行停业，撤回人员，构成严重违约，同时，获麟黄石分公司、福麟公司的行为表明无力继续履行合同，其有权解除合同；福麟公司辩称对于租赁物的使用是承租人的权利而非义务，其没有违约行为，德馨公司在既未取得约定解除权也未取得法定解除权的情况下，于2017年12月1日、2018年1月10日两次发出解除合同通知，系违法解除合同，属违约行为，依法不必然产生解除合同的后果。（一）协议解除情形。关于2017年12月8日德馨公司与福麟公司签订的《协议》的效力。福麟公司主张该协议违背其真实意愿，且因生效条件未成就而未生效。该《协议》是附生效条件的协议，其生效条件为“黄石福麟大酒店转让后，在天泰公司同意免除甲方酒店装修《支付担保合同》全部支付担保责任的情况下”。诉讼中，双方当事人均未提供证据证明该所附条件已成就。福麟公司提出的该项抗辩意见符合《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，本院予以支持。（二）约定解除情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。德馨公司主张因福麟公司应在2017年9月30日前给付第一季度租金，至2017年11月30日前仍未付，合同约定的解除条件已成就，其已享有约定解除权。关于是否欠付租金的问题，已在前文中进行了论述，本案中，免租期尚未届满，租金尚未起算，德馨公司主张的约定解除条件尚未成就，该项主张理由不成立，本院不予支持。（三）法定解除情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务的分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素，判断合同当事人是否享有解除权。1、解除通知的效力。德馨公司分别于2017年12月1日、2018年1月10日发出的两份《解除的通知》。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。德馨公司主张在2018年1月10日其发出解约通知前，福麟公司已人去楼空、处于关停状态，所遗留消防整改、债务等问题至今仍未解决，已构成预期违约，符合合同法第九十四条第二项规定的情形，其享有法定解除权；福麟公司辩称其在试营业过程中因消防停业整改，属于其不能有效行使对租赁物的使用权，而非不能履行合同主要债务，依据合同其享有通过将租赁物进行分租或经德馨公司同意进行整体转租的方式对租赁物进行使用、收益的权利，德馨公司将其对租赁物的使用权利曲解为其主要义务是误导，承租方的主要义务应当是按约支付租金，因而德馨公司不享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。首先，从合同权利来看，承租人享有对租赁物进行使用、收益的权利。《房屋租赁合同》中明确约定，“本约生效后，非经甲方书面同意，乙方不得将租赁物整体使用权对第三人转让，否则甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任”，以及“乙方有权根据自身经营规划及需求，对租赁物进行招租、招商，分租经营”。福麟公司因消防整改等系列问题后处于停业状态，但不影响其享有通过分租或经德馨公司同意对租赁房屋整体转租的方式进行使用、收益的权利。其次，从合同义务来看，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，福麟公司作为承租人，其主要债务为交纳租金，但因其仍处于免租期内，租金债务尚未产生。且福麟公司在酒店试营业过程中面临的经营性困境，不等同于其明示或默示表明其不履行主要债务。最后，从违约程度来看，本案中，福麟公司虽因未足额支付履约保证金及未对租赁物投保构成违约，但交纳履约保证金与投保义务不属于《房屋租赁合同》约定的主要义务，且福麟公司的违约行为也未达到致使合同目的不能实现的程度，不构成根本违约，故德馨公司不能因此取得法定解除权。对福麟公司提出的该项抗辩意见，本院予以支持。德馨公司还主张福麟公司作为承租人未履行支付租金的主义务，经其催告后仍未履行，根据合同法第九十四条第三项及第二百二十七条的规定，其享有法定解除权。德馨公司提出的该项主张与其上一项主张所基于的事实理由一致。因福麟公司仍处于免租期内，租金债务尚未产生，且在德馨公司第一次催要租金时，福麟公司于2017年11月1日回函要求德馨公司按约提供借款，租赁房屋仍处于免租期内。该回函内容符合合同约定，不属于合同法第二百二十七条规定的“无正当理由未支付或迟延支付租金”的情形。对德馨公司提出的该项主张，本院亦不予支持。综上，取得法定或者约定解除权的当事人可以单方行使通知解除合同的权利。本案中，德馨公司未取得对合同的约定和法定解除权，且在诉讼中其合同的相对方明确表示不同意解除合同，故德馨公司于2017年12月1日、2018年1月10日发出两份《解除的通知》，不必然产生解除合同的法律后果。对德馨公司提出确认其与获麟黄石分公司、福麟公司签订的《房屋租赁合同》及其补充协议于2018年1月17日一并解除的诉讼请求，本院不予支持；对福麟公司提出的该项抗辩意见，本院予以支持。2、合同的终止履行。在诉讼过程中，经庭审核实，案涉租赁物现状为：租赁房屋外立面及一层装修已被拆除改建，并由德馨物业对外出租他人；第七至十九层已被德馨公司改造成公寓楼后对外出售，且已售出94套。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。虽《房屋租赁合同》的效力不受租赁期间租赁物第七至十九层部分房屋所有权发生变动的影响，但继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件。为平衡双方当事人利益和避免损失的扩大，经本院释明，在另案2018年10月19日的庭审过程中，双方当事人均认可《房屋租赁合同》客观上已不具有继续履行的可能性。综合本案案件事实以及双方当事人对合同能否继续履行的意见，本院确认《房屋租赁合同》于2018年10月19日终止履行。五、关于租赁物的腾退返还。2018年5月28日，德馨物业将一层对外出租，并将外立面拆除改建，因此一层已无须再由福麟公司腾退返还。在本院确认合同终止履行之前，德馨公司已对第七至十九层进行了改造和出售，也无须再由福麟公司腾退返还。关于第五、六层的腾退返还问题。案件审理过程中，因案外人德馨物业的原因，福麟公司于2019年2月28日准备对租赁物第五、六层进行腾退受阻未果，后福麟公司于2019年3月3日向德馨公司发出《关于房屋交接的函》，表示其决定放弃五至六层内可移动物品、设备设施，并表示该五至六层原本就由德馨公司控制，对五至六层的使用权、收益权，由德馨公司处分，与其无关。因此次腾退未果系因第三人原因所致，福麟公司亦通过书面函件表明租赁物第五至六层原本就由德馨公司控制，其放弃对租赁物第五至六层的使用及收益的权利。通过上述事实可以认定，福麟公司实际已通过占有改定的方式向德馨公司交付了租赁物，故租赁物第五、六层的腾退时间应当认定为2019年3月3日。综上事实，德馨公司请求判令获麟公司、获麟黄石分公司、福麟公司共同腾退租赁房屋的诉讼请求，因福麟公司在诉讼过程中已经履行了腾退返还义务而失去意义。六、关于德馨公司应否退还履约保证金。德馨公司主张获麟公司、获麟黄石分公司、福麟公司、刘雷、解弘淼、鼎泰源公司承担违约责任，即所交纳的履约保证金50万元不予返还。《房屋租赁合同》中已明确约定：“合同期满或合同解除时，若未出现合同第六条第四款情形的，甲方应在三日内向乙方无息返还该履约保证金；合同期满或合同解除时，若乙方出现任何拖欠甲方款项的（包括但不限于租金、水电费、违约金、赔偿金等）甲方有权从该履约保证金中先行扣划，扣划后若有剩余的，无息返还乙方，若有不足的，甲方有权继续追偿。”本案中，合同解除时，因免租期顺延，福麟公司不存在欠付德馨公司租金情形，德馨公司亦未提供证据证实其有权向福麟公司主张水电费的事实依据，福麟公司也不存在需向德馨公司支付违约金、赔偿金的情形，故依据《房屋租赁合同》的约定，德馨公司应在合同解除之日起三日内无息返还其已收到的50万元履约保证金。故对德馨公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院确认德馨公司与获麟黄石分公司于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》、于2016年10月26日签订的《补充协议》，以及德馨公司与获麟黄石分公司、福麟公司于2017年4月1日签订的《补充协议》，已于2018年10月19日终止履行；案涉租赁房屋已于2019年3月3日之前腾退返还完毕；对德馨公司要求福麟公司、获麟黄石分公司承担支付租金、水电费，以及承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第九十八条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖北德馨地产开发有限公司与被告上海获麟餐饮管理有限公司黄石分公司于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》、于2016年10月26日签订的《补充协议》，以及原告湖北德馨地产开发有限公司与被告上海获麟餐饮管理有限公司黄石分公司、黄石福麟酒店管理有限公司于2017年4月1日签订的《补充协议》，于2018年10月19日解除。二、驳回原告湖北德馨地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23,538元，公告费600元，合计24,138元，由原告湖北德馨地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  邵光东人民陪审员  吴能斌人民陪审员  刘 玉二〇二〇年十二月一日法官助理陈玲书记员刘盼