山西省芮城县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0830民初2105号原告：李淑娥，女，1963年8月11日生，汉族，山西省芮城县古魏镇XXX街，住芮城县古魏镇XXX街XX苑******。委托诉讼代理人：杨宇，山西龙飞律师事务所律师。被告：安小军，男，1965年8月15日生，回族，山西省芮城县古魏镇XX村**人，，住芮城县**委托诉讼代理人：周莹，山西韶风律师事务所律师。被告:陈熙岳，男，1959年3月4日生，汉族，芮城县古魏镇XX村**人。被告：西安天心实业有限公司芮城分公司。住;'>住所地：芮城县XXX街XX苑综合楼********iv>负责人：魏林，经理。被告：西安天心实业有限公司。住所;'>住所地：西安市XXX路**v>法定代表人：崔岭，董事长。原告李淑娥与被告安小军、陈熙岳、西安天心实业有限公司芮城分公司（以下简称芮城分公司）、西安天心实业有限公司（以下简称天心公司）执行异议之诉一案,本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李淑娥委托诉讼代理人杨宇、被告安小军委托诉讼代理人周莹到庭参加诉讼，被告陈熙岳、芮城分公司、天心公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、立即停止对我购买的位于芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢9单元702室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认我与被告芮城分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，上述房屋归我所有。事实和理由：2015年10月28日，我持芮城县住建局《房屋征收补偿协议》与芮城分公司达成了口头《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的德心苑商住楼2幢9单元702室价值20.6124万元房屋一套。同一天支付部分房款8万元。2020年1月18日，我儿子闫亚坤代我与芮城分公司补签《购房协议》，同时付清剩余房款12.6万元。我们一家在此房屋居住。芮城分公司陈熙岳说给我们拆迁户统一办理房产登记手续，一直未办。2019年3月，安小军申请执行（2018）晋0830民初1513号民事判决书，法院将上述房屋查封，我才知芮城分公司又把上述房屋抵押给被告安小军，立即依法提出执行异议。2020年9月16日被法院裁定驳回。根据《民事诉讼法》第227条、《民事诉讼法解释》第305条、307条、《合同法》第44条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条等之规定诉至法院，望判如所请，以维护公民合法权益。原告针对其主张，向法庭提供如下证据：1、2012年2月14日房屋征收补偿协议一份；2、闫亚坤与芮城分公司签订《购房协议》；3、收款收据2份及工商银行交易记录；4、（2020）晋0830执异12号执行裁定书；5、芮城县南卫镇新南张村委会证明材料、李淑娥家庭常住人口登记卡、结婚证复印件以及儿子闫亚坤结婚证复印件；6、闫亚坤证明材料；7、芮城县房地产管理所房屋信息查询单。被告安小军辩称，一、原告主体不适格，原告提交的《购房合同》中买受人系闫亚坤而非原告，原告无权提起诉讼，应驳回原告起诉。退一步讲，即使原告具有主体资格，其不享有足以排除强制执行的民事权益。1、案涉房产所有权登记在西安天心实业有限公司芮城分公司名下，抵押权登记在答辩人安小军名下，根据物权优于债权原则以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”及第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，原告依据购房合同享有的债权不能对抗答辩人已经登记生效且经人民法院生效判决确认的担保物权优先受偿权。2、原告是在案涉房屋被查封后签订的购房合同，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，西安天心实业有限公司芮城分公司在房屋查封后又将房屋出卖给原告的行为，不得对抗答辩人。二、退一步讲，即使原告具有主体资格，原告直接诉请取得房屋所有权没有法律依据。原告依据购房合同享有的是要求西安天心实业有限公司芮城分公司办理房屋过户登记义务的债权请求权，其可以诉请西安天心实业有限公司芮城分公司为其办理过户登记，但不能直接诉请判决房屋归其所有，原告该诉请没有法律依据。综上，应驳回原告诉讼请求。被告安小军针对其答辩意见，向法庭提供的证据有：房屋他项权证及单位房屋登记申请审批表。被告陈熙岳、被告西安天心实业有限公司芮城分公司、被告西安天心实业有限公司均未到庭，亦未递交答辩意见及任何证据。本院经审理认定事实如下：本院受理的安小军与陈熙岳、芮城分公司、西安天心实业有限公司借款合同纠纷一案，于2018年11月13日作出（2018）晋0830民初1513号民事判决书，判决认定，2015年9月至2016年9月17日，被告陈熙岳、芮城分公司分别向申请人安小军借款300万元，双方2015年9月18日通过芮城县房地产管理所办理了房屋抵押借款合同登记相关手续，编号为“芮城县房他证（2015）字第0925号”的房屋他项权证。房屋他项权证显示：房屋他项权利人：安小军；房屋所有权人：天心公司芮城分公司；房屋所有权证号：200915；房屋坐落：芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢多套室，他项权利种类：抵押；债权数额：4000000.00，登记时间：2015-09-18，附：抵押房屋总建筑面积为2990.85平方米，约定期限为2015年9月18日至2016年9月17日。判决主文：一、被告陈熙岳在判决生效后十日内返还原告安小军人民币300万元及利息。（利息按月利率2%，从2016年6月算至款还清之日止）。二、被告陈熙岳未按本判决第一项限定的期限归还安小军300万元及利息，原告安小军有权以被告西安天心实业有限公司芮城分公司位于芮城县黄河东街德心苑商住楼总建筑面积为2990.85平方米的2幢多套室抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。三、被告西安天心实业有限公司对被告西安天心实业有限公司芮城分公司应承担的责任承担抵押担保责任。本院（2018）晋0830民初1513号民事判决书生效后，安小军申请执行，执行过程中，本院于2019年3月13日以（2019）晋0830执260号之一执行裁定书对被执行人芮城分公司名下的25套单元楼予以查封（其中包括案外人提出的2幢9单元702室），同时向芮城县房地产管理所送达了执行裁定书及协助执行通知书，并对查封的房屋进行了公告。2019年11月4日本院以（2019）晋0830执260号之二执行裁定书对所查封的房屋决定予以拍卖，并张贴了拍卖公告。后案外人向本院提出书面执行异议认为该房屋已出售给他。本院2020年9月15日作出（2020）晋0830执异12号执行裁定书，驳回案外人李淑娥的异议请求。李淑娥不服，诉至本院。又查明，2012年2月24日原告李淑娥与芮城县住房保障和城乡建设管理局签订《房屋征收补偿协议》一份，约定：征收补偿费172975元，安置单元楼一套120平方米左右（购买），安置价格1224元/平方米，超出面积按市场价交易，不足面积双方协商解决。协议还约定了其他内容。后原告持《房屋征收补偿协议》购买了被告芮城分公司开发的芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢9单元702室房屋一套，用于居住，房屋总价款206124元，其家人于2015年10月28日向芮城分公司交购房款8万元，2020年1月18日交购房款126124元，被告芮城分公司给其出具了收款收据。2020年1月18日原告委托其儿子闫亚坤与被告芮城分公司签订书面《购房协议》一份。该房屋一直未办理过户手续，仍登记在被告芮城分公司名下。另原告家庭在芮城县房地产管理所无住房登记信息。上述事实，上述事实，有原告与被告安小军提供的相关证据及各方当事人当庭陈述以及本院从芮城县住建局调取的体育场东南角被征收户名单一份、拆迁房屋评估明细一份及本院对芮城县住建局拆迁办工作人员询问笔录在卷证实，予以确认。本院认为：本案立案案由为执行异议之诉，经查本案系案外人提起执行异议之诉，故本案案由应确定为案外人执行异议之诉。执行异议之诉的目的在于判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案原告在与被告芮城分公司签订《购房协议》时，被告芮城分公司已将涉案房屋抵押给被告安小军，被告芮城分公司明知涉案房屋被抵押，又收取原告购房款，在本院查封涉案房屋后，与原告签订《购房协议》，将涉案房屋出售给原告，其与原告签订的《购房协议》不能认定为是合法有效的书面买卖合同，据此原告主张不符合上述第二十九条第（一）项规定情形，故原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求，应予驳回。对于被告安小军代理人所称《购房协议》中买受人系原告儿子闫亚坤，并非原告李淑娥，原告主体不适格意见，因《房屋征收补偿协议》是原告签订，原告委托其儿子签订的《购房协议》，原告儿子闫亚坤出具证明已予以证实，故认定是原告儿子闫亚坤代原告与被告芮城分公司签订的《购房协议》，房屋买受人为李淑娥，原告主体适格。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条规定，判决如下：驳回原告李淑娥的诉讼请求。案件受理费4390元，由原告李淑娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长 贠     银     霞人民陪审员 刘亚妮人民陪审员张泽武二〇二〇年十二月二十五日书 记 员 吴          琼