云南省石林彝族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0126执异12号案外人（异议人）：官昆明，男，1979年1月20日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县。申请执行人：四川省建筑机械化工程有限公司，住所：四川省成都市成华区二仙桥西一巷**。法定代表人：曹向东。委托诉讼代理人：李忠文，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：晋荣权，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：石林成安置业投资有限公司，住所：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处阿诗玛南路**。法定代表人：李建辉。委托诉讼代理人：胡国亮，系公司员工，一般授权代理。本院在执行四川省建筑机械化工程有限公司（以下简称建筑机械化公司）与石林成安置业投资有限公司（以下简称成安置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人官昆明对（2018）云0126执715号案中本院执行的位于石林鹿城广场Ｃ区房屋有异议，向本院提出书面申请，要求中止对该房屋进行评估拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人官昆明称：1.异议人系石林彝族自治县三元宫片区鹿城广场回迁户。因配合政府旧城改造工程建设，原坐落于南门街22号房屋于2012年6月30日由异议人与昆明品良房屋拆迁有限公司签订《房屋征收补偿安置协议》，协议以产权置换方式进行回迁安置补偿，征收协议签订后，房屋于2012年7月被拆除。2.根据《房屋征收补偿安置协议》，异议人与石林鹿城广场项目开发商成安置业公司签订《回迁住房安置协议》，约定将石林鹿城广场Ｃ区住房作为异议人的回迁安置房屋。根据以上事实，石林鹿城广场Ｃ区住房不属于成安置业公司资产，属于异议人个人资产，建筑机械化公司无权对该住房主张并行使相应权利，请求法院保障异议人权利，确保异议人作为城市旧城改造被征收人的权益。案外人官昆明为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.协议编号0563号《房屋征收补偿安置协议》1份；2.投资意向合同1份；3.协议号0561+0562+0563号《回迁住房安置协议》1份。上述证据均为复印件。申请执行人建筑机械化公司称，案外人官昆明的执行异议申请没有事实和法律依据，不能排除法院对执行标的物的强制执行，应当依法驳回其申请。1.案外人官昆明的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，应当依法驳回其异议申请。根据案外人官昆明提交的证据，不能证明异议人为执行异议标的物“被拆迁人”，也无法判定其真实性和合法性，案外人官昆明不具备“被拆迁人”的主体资格，无权以“被拆迁人”名义主张权利。2015年7月14日云南省高级人民法院已对“石林县鹿城广场项目C区”在建工程进行了查封，且明确不得办理过户、租赁、抵押等手续。成安置业公司不得以任何形式处分被人民法院查封的财产。案外人官昆明向法院提交的于2017年1月18日成安置业公司与其签订的《回迁住房安置协议》不具有法律效力，不能作为其主张权利的依据。2.案外人主张其所谓的回迁房房源编号与被执行人成安置业公司、申请执行人建筑机械化公司的代理律师以及石林彝族自治县鹿阜街道办事处旧城改造工程指挥部办公室于2019年1月9日共同签署的《鹿城广场C区住房回迁安置协议统计表》和《鹿城广场C区住房回迁安置协议统计表》载明的“被拆迁人”官昆明的回迁房源编号不一致，应当以2019年1月9日《鹿城广场C区住房回迁安置协议统计表》载明的回迁房源编号作为“被拆迁人”主张权利的依据。在各方一致确认的统计表中，官昆明并没有回迁住房，只有回迁商铺。3.《鹿城广场C区住房回迁安置协议统计表》和《C区三元宫片区商铺回迁安置统计表》系权利人各方共同签署和确认，具有法律效力。以此为基础，石林彝族自治县人民法院依法委托了云南中正司法鉴定所对成安置业公司名下石林彝族自治县老城中心（三元宫片区）阿诗玛南路巴江河畔石林鹿城广场项目除去回迁安置的住房、商铺后的房产价值进行补充评估鉴定。4.生效法律文书已经确定申请执行人建筑机械化公司对“石林县鹿城广场C区项目”工程享有优先受偿权，其有权依法申请人民法院拍卖、变卖该房屋。按相关法律规定，即便是调换给被拆迁人和被征收安置人，但尚未办理产权登记过户手续的房屋也是债务人的财产，而不属于被拆迁人和被征收安置人的财产。综上，应当依法驳回其申请，并请求人民法院依法对执行标的物及时进行拍卖。申请执行人建筑机械化公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.（2015）云高民一初字第5号《民事调解书》、（2015）云高民一初字第5-1号《民事裁定书》、（2015）云高民一初字第5-2号《民事裁定书》、（2015）云高执保字第15-1号《协助执行通知书》各1份；2.（2017）云执9号《执行裁定书》、（2017）云01执380号《执行裁定书》各1份；3.《鹿城广场C区住房回迁安置协议明细表》、《C区三元宫片区商铺回迁安置统计表》1份。被执行人成安置业公司称，案涉房屋为拆迁安置房，不应当评估拍卖，对执行异议申请无意见。本院查明：申请执行人建筑机械化公司原名为四川省建筑机械化工程公司，其与被执行人成安置业公司建设工程施工合同纠纷一案，云南省高级人民法院于2015年2月2日立案后，依建筑机械化公司财产保全申请对位于“石林鹿城广场项目C区”八宗土地及在建工程予以查封。并于同年11月作出（2015）云高民一初字第5号《民事调解书》：一、建筑机械化公司和成安置业公司自愿解除双方于2011年7月25日、2013年2月20日以及2013年9月26日针对云南省石林彝族自治县鹿城广场C区项目分别签订的《建设工程施工合同》三份、《补充协议一》和《补充协议二》。二、双方确认2015年5月9日前已完工程结算总金额为人民币165295135元，成安置业公司已支付金额为16000000元，尚欠金额为149295135元。若成安置业公司不能在2015年12月31日前足额支付欠款，则自2016年1月1日起按年利率12%向建筑机械化公司支付利息（每月结算一次并计入欠款金额）。三、本协议签订之日起六个月内，若成安置业公司不能向建筑机械化公司支付上述欠款的40%，建筑机械化公司即可就本协议所有未付款项向人民法院申请强制执行。同时，成安置业公司应向建筑机械化公司支付违约金10000000元。本协议签订之日起六个月内，若成安置业公司已向建筑机械化公司支付上述欠款的40%，但未能在一年内付清全部欠款，建筑机械化公司即可就本协议所有未支付款项向人民法院申请强制执行。同时，成安置业公司应向建筑机械化公司支付违约金10000000元。若成安置业公司不能在上述期限内支付相应款项，则建筑机械化公司在欠付工程款范围内就其施工的“云南省石林县鹿城广场C区项目”工程享有优先受偿权。四、一审案件受理费808198.57元，减半收取404099.29元，保全费5000元，均由成安置业公司承担。因成安置业公司未按时履行付款义务，建筑机械化公司向云南省高级人民法院申请强制执行。云南省高级人民法院指定由昆明市中级人民法院执行。昆明市中级人民法院对“石林县鹿城广场C区”在建工程进行查封，并于2018年1月委托云南中正司法鉴定所对石林鹿城广场C区项目房屋进行整体评估，于2018年8月指定由石林彝族自治县人民法院执行。石林彝族自治县人民法院在执行过程中，因石林鹿城广场C区项目有部分房屋属于拆迁安置房，2019年1月9日，经申请执行人建筑机械化公司、成安置业公司及石林彝族自治县鹿阜街道办事处旧城改造指挥部办公室核对确认形成《鹿城广场C区住房回迁安置协议明细表》及《C区三元宫片区商铺回迁安置统计表》，涉及回迁安置住房197套、商铺202套，无官昆明户拆迁安置住房记载。2019年1月，石林彝族自治县人民法院委托云南中正司法鉴定所对石林鹿城广场C区项目剔除明细表中涉及的回迁安置住房197套、商铺202套及C区11栋301、302、402号回迁安置住房后进行补充评估鉴定（包括C区13栋302号住房）。另查明，因石林彝族自治县鹿阜旧城改造三元宫片区，2012年6月30日，案外人官昆明（乙方）以户为单位与昆明品良房屋拆迁有限公司（甲方）签订编号0563号《房屋征收补偿安置协议》，约定乙方所有的房屋坐落于南门街22号，位于征收补偿范围内，土地证号为石集用（2001）字第03**，房屋结构为砖混，房屋登记面积为203.78平方米，经过实际测绘的房屋建筑面积350平方米，其中住宅150平方米，非住宅一层铺面200平方米；乙方选择产权调换（回迁安置）的征收补偿方式，按拆一平方米还一平方米的原则进行安置。此后，成安置业公司与官昆明（乙方）签订协议号0561+0562+0563号《回迁住房安置协议》，约定乙方原协议号为0561+0562+0563号补偿安置协议中，乙方建筑面积为150平方米+25.51平方米+150平方米，共计325.51平方米；乙方自愿选定石林鹿城广场C区13栋3楼302号，建筑面积119.35平方米，使用性质为住宅的房屋为回迁安置房。本院认为，首先，案外人官昆明（乙方）以户为单位与昆明品良房屋拆迁有限公司签订编号0563号《房屋征收补偿安置协议》，约定乙方所有的房屋坐落于南门街22号，位于征收补偿范围内，之后官昆明户与成安置业公司签订了相对应的《房屋征收补偿安置协议》，能够确认官昆明是权利人，其作为本案异议人主体适格。其次，虽然被执行人成安置业公司、申请执行人建筑机械化公司的委托代理律师及石林彝族自治县鹿阜街道办事处旧城改造指挥部办公室于2019年1月9日共同确认的《Ｃ区三元宫片区商铺回迁安置统计表》、《鹿城广场Ｃ区住房回迁安置协议明细表》中无官昆明户选定住房的记载，但结合补偿安置协议关于被拆迁房屋面积及置换方式等内容，在建设方无异议且没有证据表明异议人已经回迁到其他住房的情况下，对异议人官昆明认为Ｃ区13栋302号住房为其选定的拆迁安置房的主张，本院予以确认。再次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程款的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中的回迁户在签订《回迁住房安置协议》时采取用一平方米换取一平方米房屋，其相当于已支付了其认购房屋全部价款，参照上述规定，申请执行人建筑机械化公司的工程价款优先受偿权不得对抗案外人取得回迁房的优先权。虽案外人选定房屋发生于土地及在建建筑被查封之后，但因回迁房具有一定的特殊性，系开发商征收土地时，承诺以房换房的形式补偿安置给回迁户的房屋，若将回迁房进行拍卖，必然损害回迁户的利益，关乎回迁户的生存权利及社会稳定。综上，案外人官昆明要求中止拍卖石林鹿城广场Ｃ区房屋的请求，依法成立，本院予以支持。因案涉房屋已经评估完成，对异议人要求中止评估的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：一、中止对石林鹿城广场Ｃ区房屋的拍卖。二、驳回异议人官昆明的其他申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  唐云龙审 判 员  杨 艳人民陪审员  杜 娟二〇二〇年十二月十八日书 记 员  陶玉华