广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终35683号上诉人（原审被告）：夏春梅，委托诉讼代理人：欧阳文勇，广东华世为律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡密，广东华世为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市华银环球房地产开发有限公司，法定代表人：胡贵绵。上诉人夏春梅因与被上诉人深圳市华银环球房地产开发有限公司（以下简称华银公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初40617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。夏春梅上诉请求：1、撤销本案一审判决，改判确认双方租赁合同关系于2019年2月18日解除，驳回华银公司的其他诉讼请求；2、由华银公司承担本案二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决错误将押金解释为租赁保证金与事实不符。一审已经查明，夏春梅与华银公司签署的《房屋租赁合同》中明确约定的是租赁保证金，该《房屋租赁合同》是由深圳市房屋租赁管理办公室指定，是严格适用《合同法》关于保证金的定义、解释等规定。在实际履行过程中，华银公司给夏春梅开具的收款收据明确载明为“押金”，并非是租赁保证金。二、一审判决错误认定夏春梅将涉案租赁房产交回给华银公司的时间。一审中，夏春梅提交了相关的水电费单据，与华银公司所提供的水电费单据进行对比，明显发现涉案租赁房产在2019年2月及之后的用电量是极少，说明夏春梅根本没有使用涉案租赁房产。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，支持夏春梅的上诉请求。华银公司未发表述辩意见。华银公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的租赁合同于2019年5月18日解除；2、确认华银公司有权不予退还租赁保证金；3、夏春梅向华银公司支付自2019年1月28日起至实际交还物业之日拖欠的租金，暂计至2019年4月28日为111600元（庭审中华银公司明确，2019年4月28日需支付2019年4月28日至5月27日的租金，故该诉讼请求的暂计金额系计算到2019年5月27日的租金）；4、夏春梅向华银公司支付垫付的水电费、卫生费、物业管理费、空调费等费用，暂计至2019年5月为15458.82元；5、夏春梅向华银公司支付华银公司为恢复房屋原状支出的费用6000元；6、诉讼费用由夏春梅承担。一审法院认定事实：2018年5月16日，华银公司（出租方、甲方）与夏春梅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市福田区xxx广场（南区）x座xx的房租出租给乙方使用，租赁面积155平方米，月租金总额27900元，租赁期限自2018年5月28日至2020年5月27日，交付房屋时，甲方可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即55800元；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，乙方责任导致退租，甲方有权选择以下权利中的一种：依附于房屋的装修归甲方所有；要求乙方恢复原状；以及向乙方收取恢复工程实际发生的费用。（该条款中双方实际勾选了前两种）；乙方拖欠租金达5天以上或者拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上的，甲方可不予退还租赁保证金。合同附页还约定2018年5月16日至2018年5月27日为免租期。签订合同后，夏春梅向华银公司支付55800元。华银公司并于2018年5月16日向夏春梅开具收款收据称，收到夏春梅支付的涉案房屋的两个月租金55800元。2018年5月22日，夏春梅向华银公司支付5000元家私押金。2019年1月28日开始，夏春梅未按照合同约定支付租金，也未向物业公司支付2018年1月开始的各项费用。2019年4月15日，华银公司自行收回物业，并委托案外公司对涉案物业进行清理。华银公司提交的发票显示支付的包含墙面批荡、地毯天花修补、卫生清理及装修管理费在内的装修费共计6000元。2019年5月18日，华银公司向夏春梅送达《解除合同通知书》，告知夏春梅解除租赁合同，要求夏春梅支付租金等各项费用。另查，涉案物业每月物业管理费2434.14元、本体维修基金33.81元、空调维护费324.55元。夏春梅确认2019年1月开始未支付当月的物业管理费、本体维修基金和空调维护费以及当月的应付电费和空调使用费。华银公司提供的收费通知显示，2019年1月应付电费为369.94元、空调使用费198.52元、2月应付电费为436.4元、空调使用费112.03元、3月应付电费75.58元、4月应付电费27.56元、空调使用费2.51元、5月应付电费为60.35元、空调使用费213.43元。再查，夏春梅主张2019年2月18日即已就搬离问题与华银公司的管理人员发生争执。当日，夏春梅自行搬离了涉案物业，搬离前未与华银公司进行水电表抄表读数。华银公司对此情况予以否认，并称夏春梅一直未向华银公司交还涉案房屋。华银公司至2019年4月才发现夏春梅搬离并自行收回房屋并另行出租。一审法院认为，华银公司与夏春梅签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。夏春梅未按照合同约定向华银公司支付租金、管理费等各项费用，构成违约，华银公司据此有权解除合同、没收租赁保证金及要求夏春梅支付拖欠的各项费用。夏春梅虽抗辩称合同约定的是支付租赁保证金，收据上载明的系押金。说明夏春梅实际并未支付租赁保证金而是支付的押金。该收据上的措辞虽为押金，但根据其支付的时间为签订合同当日，支付的金额与合同约定的租赁保证金的数额一致，且合同并未对于押金的支付有另行约定，该费用虽在收据上注明为押金，但并不改变双方真实意思表示为，该笔费用系支付合同约定的租赁保证金。夏春梅的该项抗辩，一审法院不予支持。关于合同解除的时间问题，华银公司虽于2018年5月18日向夏春梅邮寄送达解除合同通知书，但华银公司自认于2019年4月15日自行收回房产，自该日起，双方的租赁合同因夏春梅的提前搬离及华银公司的收房行为而事实上解除。华银公司主张的合同解除时间有误，一审法院予以纠正。关于租金及各项费用的计算期间问题。华银公司虽主张夏春梅支付截止至2019年5月27日的租金及至2019年5月31日止的各项费用。但如前所述的，合同实际已于2019年4月15日解除，华银公司主张夏春梅支付该日之后的租金及各项费用，一审法院不予支持。则夏春梅应支付2019年1月28日至2019年4月15日的租金为72900元（27900元×2个月+27900元÷31天×19天）。物业管理费、本体维修基金、空调维护费、电费、空调使用费11133.18元{（物业管理费2434.14元+本体维修基金33.81元+空调维护费324.55元）×3个月+（1月应付电费369.94元+空调使用费198.52元+2月应付电费436.4元+空调使用费112.03元+3月应付电费75.58元+4月应付电费27.56元、空调使用费2.51元）+2019年4月1日至4月15日的物业管理费、本体维修基金、空调维护费1396.25元（2792.5元÷2）+2019年5月应付电费及空调使用费136.89元【当月应付电费实际为2019年4月份产生的电费及空调使用费，因夏春梅未按合同约定，在合同解除后向华银公司返还涉案物业，也未就电费及空调流量的读数进行抄表确认，一审法院酌情按照夏春梅2019年4月的占用房屋天数占当月总天数的比例计算当月夏春梅应承担的电费及空调费（60.35元+213.43元）÷2】}。关于恢复原状的费用问题。首先，合同中虽给予夏春梅免租装修期，但并无证据显示夏春梅在征得华银公司的书面同意后实际对涉案物业进行了装修，夏春梅对此也予以否认。只是确认在墙体上粘贴了一些标语；其次，华银公司也未提交证据证明涉案房屋交付给夏春梅时的原状；最后，合同对于夏春梅搬离后涉案物业内的装修处理问题即约定不可移动设施设备归华银公司所有，又约定夏春梅需恢复原状，该约定明显存在矛盾之处。应视为双方对于经华银公司同意的夏春梅装修部分如何处理，没有达成一致意见。但夏春梅在庭审中自认搬离时未撕除粘贴在墙壁上的标语，也未进行卫生清扫，华银公司收回房屋之后必然要对标语进行清理，卫生进行清洁。一审法院酌情确定该部分费用为1000元。至于夏春梅支付的家私押金5000元，夏春梅虽未就此提出反诉，但主张予以抵扣。考虑到该费用确实系夏春梅向华银公司支付的费用，且双方租赁合同已解除，为避免当事人诉累，一审法院确定该费用可以抵扣夏春梅应向华银公司支付的租金。则剩余未付租金数额应为67900元（72900元-5000元）。一审法院判决：一、确认华银公司与夏春梅于2018年5月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月15日解除；二、夏春梅应于本判决生效之日起十日内向华银公司支付2019年1月28日至2019年4月15日的租金67900元；三、夏春梅应于本判决生效之日起十日内向华银公司支付2019年1月至2019年4月15日的应付物业管理费、本体维修资金、空调维护费、电费、空调使用费11133.18元；四、华银公司有权不予退还夏春梅支付的租赁保证金55800元；五、夏春梅应于本判决生效之日起十日内向华银公司支付房屋恢复原状费用1000元；六、驳回华银公司的其他诉讼请求。案件受理费2961元（已由华银公司预交），由华银公司负担1180元、由夏春梅负担1781元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，夏春梅与华银公司签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，当事人应当严格履行。针对夏春梅上诉事实与理由，本院对二审争议焦点分析如下：一、关于夏春梅支付的55800元费用性质。合同约定出租方交付租赁房屋时可向承租方收取租赁保证金55800元，同时约定了出租方不予返还租赁保证金的违约情形。夏春梅作为具有完全民事行为能力的民事主体，应当能够正确阅读上述合同条款并理解在合同上签字认可的行为所要承担的法律责任。如双方实际未约定租赁保证金条款，夏春梅在签订合同时完全可以提出异议并对该条款予以修改，但夏春梅却向华银公司交纳了与该约定金额完全一致的费用。虽然华银公司在收据中表述为“押金”，与合同字面表述不符，但根据合同内容及履行情况，足以认为夏春梅支付55800元款项系为履行《房屋租赁合同》所支付的租赁保证金。一审对此认定正确，夏春梅的此项上诉理由不成立。二、关于夏春梅应付租金及其他费用的截止时间。夏春梅主张于2019年2月18日搬离涉案物业，但在一审庭审中陈述并无直接证据证明该主张。夏春梅没有在物业管理单位进行水电用量抄表登记，亦未通知出租方接收房屋，其仅以当日与华银公司管理人员发生冲突并报警的事实主张对租赁房屋予以返还，理据不足。此外，即便如夏春梅陈述华银公司在2019年2月18日已经知道其搬离的情况，夏春梅未在合理期限内通知出租方即提前终止合同，也应当向出租方赔偿因其违约造成的房屋空置损失。鉴于以上理由，本院对夏春梅在二审超过举证期限后再行申请调取报警记录不予准许。一审判决夏春梅支付租金及其他费用至2019年4月15日，处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，夏春梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3016元，由上诉人夏春梅负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月十八日本件与原本核对无异书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。