北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终14849号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京君晟祥达科贸有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路**产业基地办公楼**-710。法定代表人：刘春龙，董事长。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京如莲佳家置业有限公司，住所，住所地北京市密云区滨河路**院**楼等**（**楼**）div>法定代表人：史立君，总经理。委托诉讼代理人：王铮，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。上诉人北京君晟祥达科贸有限公司（以下简称君晟祥达公司）因与被上诉人北京如莲佳家置业有限公司（以下简称如莲佳家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初5243号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员薛妍独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人君晟祥达公司的法定代表人刘春龙，被上诉人如莲佳家公司的委托诉讼代理人王铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君晟祥达公司上诉请求：撤销一审判决第四项并改判，本案一审、二审诉讼费用由如莲佳家公司承担。事实和理由：一审法院认定主要事实不清。《房屋租赁合同》2018年8月签订后，我公司如数交付租金和押金，执行到2020年6月，因如莲佳家公司自2019年装修此房，严重干扰我公司营业，且2020年2月发生新冠疫情，已将我公司业务全部断绝。尽管如此，我公司仍准备好一季度租金，准备交付，但如莲佳家公司恶意阻止我公司营业，我公司只能发出通知终止房屋租赁合同的履行，故我公司在此疫情严重影响正常营业的情况下，属于不可抗力，不应认定违约。且我公司一审提交了录音录像，证明如莲佳家公司在出租房屋的东侧大肆装修，其行为造成我公司不能正常营业，我公司提出减免租金的要求是合理的。如莲佳家公司辩称，同意一审判决，不同意君晟祥达公司的上诉请求及理由，其提出的各种情形均不是造成合同不能履行的情况，请求二审维持。君晟祥达公司向一审法院起诉请求：1．判令君晟祥达公司、如莲佳家公司签订的《房屋租赁合同》2020年6月14日终止；2．判令如莲佳家公司退还君晟祥达公司物品与营业执照押金共计10万元；3．本案诉讼费由如莲佳家公司承担。如莲佳家公司向一审法院反诉请求：1．判令君晟祥达公司给付如莲佳家公司违约金150000元；2．判令君晟祥达公司给付如莲佳家公司租金20660．87元、监控费1120元；3．判令君晟祥达公司赔偿如莲佳家公司出租房屋损失166800元；4．本案诉讼费由君晟祥达公司承担。一审法院认定事实：2018年8月28日，如莲佳家公司（出租方、甲方）与君晟祥达公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定如莲佳家公司将位于密云区长安街1号檀州大厦西楼四层共计28间商业用房（面积约1186．99平米）租赁给君晟祥达公司使用，租期为五年，自2018年9月10日至2023年9月9日止，28间房屋月租金为52800元，半年租金为316800元。网络月租费、监控设施费每月每间100元，半年网络月租费及监控设施费为16800元。合同第二条约定：在合同签订时交纳第一年租金及其他相关费用，第一年租金分三次交纳，第一次交纳租金为半年付，第二次为季度付，第三次为季度付，以后从第二年开始为半年付租金的支付方法，乙方须按合同约定提前一个月支付租金及其相关费用，但不得延迟30天。合同第三条约定：本合同中的年租金为税后净租金，甲方只出具收据为收款凭证，如乙方需国家正式发票，房租开票税金由乙方自行承担。合同第四条约定：如合同到期乙方不再续租时需提前一个月书面通知甲方，如续租按时价与甲方重新签订租赁合同，中途退租不予退还租金。本合同租赁期内甲方租金不递增。合同第十三条约定：乙方需向甲方交纳房屋内物品及房屋注册户清理共计押金为人民币100000元，租期期满时由甲方清查无丢失或无人为损坏的及在房屋租赁期间所有注册的证、照清理完毕后，甲方退还押金。合同第十七条约定：甲、乙双方共同遵守上述条款，如一方违约将支付守约方违约金人民币150000元作为给守约方的补偿，如乙方违反上述条例，甲方有权解除合同，乙方必须无条件在3日内搬出，租金不予退还。合同第十九条约定：租赁期内因不可抗力（自然灾害如地震等原因使双方利益受损，合同不能正常履行，双方互不承担责任），本合同自然终止。上述合同，如莲佳家公司在甲方处加盖公章和法定代表人史立君人名章，君晟祥达公司在乙方处加盖公章，法定代表人刘春龙签字。合同签订后，君晟祥达公司交纳押金100000元，支付了2018年9月10日至2020年6月9日期间的房屋租金，如莲佳家公司认可。2020年2月19日，如莲佳家公司与君晟祥达公司就租赁的房屋又签订了一份补充协议，约定该房屋租金如莲佳家公司不承担任何税费，为净得租金，君晟祥达公司如需开具发票，无条件承担因开票产生的税金。2020年3月13日，君晟祥达公司交纳了2020年3月10日至2020年6月9日期间的租金及监控费共计166800元，此后未再交纳租金及其他费用。因君晟祥达公司未按合同约定按期交纳租金，2020年6月12日，如莲佳家公司向君晟祥达公司发出催缴房租告知书，内容为：“君晟祥达公司，法定代表人刘春龙，你方已违反双方签订的《房屋租赁合同》中二、三、四条款之规定，未按时缴纳房屋租金，出租方在电话多次催缴你方不予理睬的情况下，我方特发此告知书，承租方在三日内按房屋租赁合同约定交清房租。逾期不交，我方将注销承租方承租范围内各个房间的注册资质，一切损失及相关责任由你方自行承担，我方将按租赁合同中的约定追究承租方的违约责任。”君晟祥达公司收到该告知书后，于2020年6月14日，向如莲佳家公司送达了关于“终止如莲佳家公司与君晟祥达公司房屋租赁合同”的通知，主要内容为：北京作为国家首都，各项防控政策更加具有严格性、长期性、稳定性，伴随疫情发展及各地疫情防控政策的实施，春节假期延长、企业复工时间一再延期、企业人员无法返京到岗；复工后，员工及客户大量流失。本公司也不例外，因为疫情原因，入不敷出，损失极为惨重。同时，自2019年12月开始至今，贵公司在本公司办公用房隔壁进行拆除及装饰装修作业，又在公司办公楼前进行建筑工地施工作业，各种器械作业声音混杂、噪音十分刺耳、气味到处弥漫，糟糕的办公环境使得根本无法正常办公，在疫情基础上加剧了客户及人员的流失，造成今天公司无工可办，濒临破产的局面。……如今因疫情及办公环境的恶化，致使公司财务急剧恶化，严重亏空，实在无力维持。现为避免双方遭受更大损失，本公司根据房屋租赁合同第十九条约定自然终止双方租赁合同的履行，我公司将于三日内尽快办理腾退事宜；请贵公司接到本通知后，三日内指派人员办理合同终止后续交接腾退手续相关事宜。……”。2020年6月21日，双方对租赁房屋办理了交接腾退手续，但未能就退还押金一事达成协议。君晟祥达公司提交了录音、录像证明其主张，如莲佳家公司对证明目的不认可，认为其公司人员说的不交租金就走人是按照合同约定及法律规定进行的答复，并不是对君晟祥达公司进行清退，其公司楼内虽然有装修，但只在公共区域，并未在君晟祥达公司承租区域进行，并且君晟祥达公司是以提供企业注册地址为业务范围，并非零售经营性营业场所，不存在对其造成影响的情形，即便在公共区域进行装修有部分影响，也并非是造成合同根本不能履行的情形。另查，为防范新型冠状病毒，2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制。2020年1月26日，根据新冠疫情防控工作要求，北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下课程和集体活动。2020年1月31日，北京市人民政府向区人民政府、市政府各委、办、局、各市属机构作出《北京市人民政府关于在新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间本市企业灵活安排工作的通知》，该通知建议在2020年2月9日前，具备条件的企业，应安排职工通过电话、网络等灵活方式在家上班完成相应工作；不具备条件安排职工在家上班的行业，安排职工工作应当采取错时、弹性等灵活计算工作时间的方式，不得造成人员汇聚、集中。2020年4月30日，北京市将一级响应机制调至二级。防范新型冠状病毒肺炎疫情期间，密云区长安街1号檀州大厦并未封堵，照常经营。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定履行义务。君晟祥达公司与如莲佳家公司签订房屋租赁合同，均系双方真实的意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方均应按合同履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2020年6月21日，君晟祥达公司已将租赁的房屋腾退，交还给如莲佳家公司，双方办理了房屋交接手续，双方均认可合同已经解除，法院确认双方的房屋租赁合同自2020年6月21日起已实际解除。本案的争议焦点为君晟祥达公司以新冠肺炎疫情属于不可抗力，主张要求租赁合同自然终止进而双方互不承担责任的理由是否成立。对于合同解除原因，君晟祥达公司主张因不可抗力导致的自行解除，如莲佳家公司认为是因君晟祥达公司提前退租导致的合同解除。对此，法院认为，因新型冠状病毒疫情影响，给君晟祥达公司的经营活动造成一定困难的情况客观存在，但是否据此就能将不可抗力作为合同解除的免责原因，需根据情形，具体对待。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，君晟祥达公司租用如莲佳家公司的商业用房，用于公司办公，所租赁房屋并不属于零售经营性房屋租赁，其主要业务范围是提供企业注册地址。疫情发生后，密云区长安街1号檀州大厦并未封堵，君晟祥达公司称其公司经营受到影响，但在疫情形势较为严峻的2020年3月仍然能够履行合同。综合来看，疫情及防控措施亦未对房屋约定的用途产生无法正常使用，合同不能履行的后果，对因疫情造成的经营困难，可通过协商减免租金形式给予补偿，故君晟祥达公司以不可抗力为由，提前解除房屋租赁合同，双方互不承担责任的主张，法院不予支持，君晟祥达公司应承担提前解除租赁合同的违约责任。违约金的约定是对违约行为给守约方造成损失的补偿。如莲佳家公司与君晟祥达公司签订的《房屋租赁合同》中约定如一方违约将支付守约方违约金150000元作为给守约方的补偿，考虑到疫情因素，法院对该违约金数额酌情予以调整，如莲佳家公司主张的出租房屋损失，法院不予支持。2020年6月21日，君晟祥达公司与如莲佳家公司办理了房屋腾退交接手续，视为如莲佳家公司认可君晟祥达公司提前解除房屋租赁合同，如莲佳家公司未提供证据证明存在合同约定不予退还押金的情形，故君晟祥达公司要求退还押金的诉讼请求，法院予以支持。君晟祥达公司未支付如莲佳家公司2020年6月10日至2020年6月21日期间的房屋租金及监控费，如莲佳家公司要求君晟祥达公司支付此期间的房屋租金20660．87元及监控费1120元的反诉请求，法院予以支持。一审判决如下：一、北京君晟祥达科贸有限公司与北京如莲佳家置业有限公司签订的《房屋租赁合同》自二〇二〇年六月二十一日起解除。二、判决生效之日起七日内，北京如莲佳家置业有限公司退还北京君晟祥达科贸有限公司押金十万元。三、判决生效之日起七日内，北京君晟祥达科贸有限公司给付北京如莲佳家置业有限公司二〇二〇年六月十日至二〇二〇年六月二十一日期间的房屋租金二万零六百六十元八角七分，监控费一千一百二十元。四、判决生效之日起七日内，北京君晟祥达科贸有限公司给付北京如莲佳家置业有限公司提前解除租赁合同违约金十万元。五、驳回北京如莲佳家置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千一百五十元（北京君晟祥达科贸有限公司已预交），由北京如莲佳家置业有限公司负担（限判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费三千一百八十九元（北京如莲佳家置业有限公司已预交），由北京如莲佳家置业有限公司负担一千八百二十一元，由北京君晟祥达科贸有限公司负担一千三百六十八元（限判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，因新型冠状病毒疫情影响，给君晟祥达公司的经营活动造成一定困难的情况客观存在，但是否据此就能将不可抗力作为合同解除的免责原因，需根据情形，具体对待。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，君晟祥达公司租用如莲佳家公司的商业用房，用于公司办公，所租赁房屋并不属于零售经营性房屋租赁，其主要业务范围是提供企业注册地址。疫情发生后，密云区长安街1号檀州大厦并未封堵，君晟祥达公司称其公司经营受到影响，但在疫情形势较为严峻的2020年3月仍然能够履行合同。综合来看，疫情及防控措施亦未对房屋约定的用途产生无法正常使用，合同不能履行的后果，对因疫情造成的经营困难，可通过协商减免租金形式给予补偿，故君晟祥达公司以不可抗力为由，提前解除房屋租赁合同，双方互不承担责任的主张，本院不予支持，君晟祥达公司应承担提前解除租赁合同的违约责任。有关君晟祥达公司主张如莲佳家公司装修对其经营构成影响一节，因君晟祥达公司提供的证据不足以证明其上述主张，故本院不予采信。综上所述，北京君晟祥达科贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由北京君晟祥达科贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  薛 妍二〇二〇年十二月二日法官助理  孙亚男书 记 员  卢园园