陕西省洛南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕1021民初80号 原告：姬魏魏，女，生于1985年4月18日，住西安市碑林区。 原告：李波涛，男，生于1980年11月16日，住西安市碑林区，与原告姬魏魏系夫妻关系。 委托诉讼代理人：张少冲，陕西骊坤律师事务所律师。 被告：刘红彦，男，生于1977年3月14日，户籍地洛南县，现因犯非法拘禁罪被羁押于商南县看守所。 第三人：王光亮，女，生于1981年12月28日，住洛南县。 第三人：尹传锋，男，生于1977年4月20日，住洛南县，与王光亮系夫妻关系。 原告姬魏魏、李波涛与被告刘红彦、第三人王光亮、尹传锋案外人执行异议之诉一案，本院2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，于11月18日公开开庭进行了审理，原告姬魏魏、李波涛及其委托诉讼代理人张少冲、被告刘红彦到庭参加了诉讼，第三人王光亮、尹传锋经本院合法传唤未到庭而缺席。本案现已审理终结。 原告姬魏魏、李波涛向本院提出诉讼请求，1、请求判决不得执行位于西安市碑林区*******房屋；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年8月31日，原告与第三人王光亮、尹传锋签订了《房地产买卖契约》，第三人将王光亮名下的位于西安市碑林区*******号建筑面积为125.24平方米的房屋（合同号Y14116859）及车位出售给原告，房屋及车位总价款为130万元。合同签订后，原告按照约定先后分7次，支付了购房款127万元，第三人已经于2017年9月5日将上述房屋及车库交付给原告正常居住使用。原告与第三人签订合同时，涉案房屋未进行初始产权登记，2019年11月份，*******的房屋才开始办理初始登记。原告为了办理房屋过户登记，按照约定支付了房屋契税，却发现法院在办理的刘红彦与王光亮、尹传锋民间借贷纠纷执行案件中，于2019年1月25日依据(2018)陕1021执380号执行裁定书，查封了王光亮名下的上述房屋。原告遂向法院提出了执行异议，法院以(2020)陕1021执异7号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为，原告与王光亮、尹传锋签订的《房地产买卖契约》合法有效，且该契约签订于贵院查封之前，房屋也已经在查封之前交付原告合法占有，原告己经按照合同的约定几乎支付了所有的价款，且同意将剩余购房款交付执行，在法院查封之前，上述房屋由于未进行初始登记，原告无法办理所有权转移的过户登记，故原告是上述房屋合法的所有权人，该权利足以排除执行行为。法院查封上述房屋侵害了原告的合法权益，原告不服法院的(2020)陕1021执异7号执行裁定书，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，提出执行异议之诉，请依法判决不得执行位于西安市碑林区*******房屋。 被告刘红彦辩称，洛南县人民法院（2018）陕1021执380号执行裁定书，查封西安市碑林区*******的房屋是合法有效的，准确无误的。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”同时第二十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记薄时发生效力。”房屋作为不动产其所有权转让行为包括房屋的交付和登记，只有房屋交付不进行登记，不产生房屋所有权转让效力。原告李波涛和王光亮之间的105万元资金往来，是否系房屋买卖的资金，无法证实。润德物业公司的证明只能证明原告在1****室居住，但其是购买还是租住无法证实，而且原告作为社会经验极其丰富的成年人，对房产交易应该登记的常识熟知，但该原告在购买行为中却违背常理，没有进行登记。同时原告提供的相关收据与房屋买卖契约中的资金交付期限相互矛盾。原告提供证据和法律规定都不能确定原告是该1****室的合法所有人。洛南县人民法院在2020年9月23日对原告的执行异议申请予以驳回，足以说明原告的主张没有道理。同时假定原告与第三人签订的房屋买卖协议是真实的，那么该房屋买卖协议侵害了被告的债权，属可撤销合同，被告享有撤销权。第三人在2014年10月初以每平方米7904元的单价，全款购房后又以每平方米1000元的价格装修，该房屋在2015年已达到每平方米8900元，时至2017下半年西安市房价大涨，*****同一位置的裸房均价已达每平方米14000元，而且一房难求，而本案原告向法庭提交的房地产买卖契约中该套房屋连同车位的交易价格不到每平方米11000元，明显低于市场合理价格。2016年王光亮、尹传锋向被告借款时，明确提出用该房屋作为抵押。根据起诉状提供资料显示，王光亮、尹传峰在2017年9月份在被告毫不知情的情况下，以明显低于市场价格将该房屋出售给原告，二原告明知该房屋严重背离市场价格，且房屋尚未进行变更登记的情况下，仍旧违反契约中与第三人的约定，将资金交付过程中应予保留的30万元大部分已支付。根据有关法律规定，债权人请求人民法院撤销债务人损害债权人利益的财产处分行为，人民法院应予支持。综上所述，原告提出的诉讼请求是无理的、错误的，应予驳回。 第三人王光亮、尹传锋述称，第三人于2020年10月27日收到法院的应诉通知书等材料后，已认真仔细的阅读了全部文件。第三人认为，原告提出的诉讼请求合理合法，提供的材料证据真实有效，同意原告的诉讼请求。第三人同时承诺对债权人刘红彦继续承担还款责任，偿还债务。 经审理查明，王光亮与尹传锋系夫妻关系。2014年10月10日，王光亮与西安和居置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》(购房合同编号Y14116859，备案时间2014年10月30日)，以每平方米7904.82元的价格购买了位于西安市碑林区*****商品房一套（建筑面积125.24平方米），购买后未办理房屋所有权登记。2015年王光亮向刘红彦借款使用，王光亮借款时给刘红彦承诺以其在西安市购买的该套房屋作为抵押担保还款，抵押情况载明在王光亮给刘红彦出具的借条上，但双方未办理抵押登记。2017年8月31日，第三人王光亮、尹传锋因资金需要，与原告姬魏魏、李波涛签订《房地产买卖契约》，将其上述1****室商品房一套及车位出售给姬魏魏、李波涛夫妇，约定房屋及车位总价款130万元。契约签订后，第三人将其原商品房买卖合同、购房发票、住宅专项维修资金专用收据等购房资料原件交付原告持有,二原告按照契约多次支付第三人房屋及车位价款合计127万元（至2017年9月4日，原告以银行转账方式已支付第三人房款100万元）。同年9月5日，第三人将出卖的房屋及车位交付原告使用，该房产在原告购买后因第三人未办理房屋初始登记等原因，致双方未能及时进行变更登记，但原告居住后一直交纳了物业费用，并于2019年11月27日交纳了房屋买卖的契税14845元，积极要求对房屋权属变更登记。因第三人未能给刘红彦付清借款，刘红彦后起诉要求第三人归还借款50万元本息，本院审理后于2018年7月5日作出（2018）陕1021民初633号民事判决书,判决由王光亮、尹传锋归还刘红彦借款50万元及利息。第三人在判决生效后未能履行付款义务，刘红彦申请本院执行。2019年1月15日，本院作出（2019）陕1021执380号执行裁定书，裁定对王光亮的上述1****号商品房一套予以查封，期限为三年，从2019年1月15日至2022年1月14日，查封期间被执行人不得买卖、变更产权登记。原告后知悉该房产被本院查封情况，于2020年9月15日对本院执行查封裁定提出书面异议，本院经审查认为其提出的执行异议理由不足以排除法院强制执行涉案房产，于2020年9月23日作出（2020）陕1021执异7号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。二原告不服裁定，现向本院提起诉讼，要求判决不得执行位于西安市碑林区*****房屋。 本案在审理过程中，原告自愿将欠付第三人剩余的3万元房款，按照人民法院的要求交付执行，且经当事人协商愿意现在代第三人归还被告10万元债务,以便办理购买房屋的过户登记。 上述事实，有原告提供的《房地产买卖契约》、《商品房买卖合同》、购房发票、资金专用收据、业主居住身份证明、物业收费收据、付款收条、付款银行转账记录信息、完税证明、补充协议书，本院民事判决书、执行裁定书及当事人陈述等证据佐卷证明，本院予以确认。 本院认为，原告提出执行异议之诉，第三人同意原告的诉讼请求，被告不同意，故本案的争议焦点是原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告与第三人在人民法院查封之前签订的《房地产买卖契约》，约定第三人将其购买的房屋出卖给原告，系双方真实意思表示，契约合法有效。第三人出卖给原告的该房屋，虽在其购买后未办理房屋所有权登记，但第三人与西安和居置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》等证据可以确认第三人享有房权的事实。双方契约签订后，原告已支付第三人购房款127万元，并在第三人交付房屋后居住使用至今，原告已交纳了房屋买卖的契税，目前致涉案房屋未能办理过户登记的原因不在原告。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述查明事实及规定，可以认定原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。第三人向被告借款时，虽约定以涉案房屋作为抵押担保还款，但双方未能办理抵押登记，被告依法不享有对抗案外人的担保物权。原告在与第三人签订购房契约时，因第三人的原因，并不知道被告曾和第三人因借款存在未登记的房产抵押，原告购买房屋属善意取得。被告辩称原告与第三人之间的房屋买卖不真实，房价偏低，存在虚假买卖、恶意串通，因其未能提供相应证据予以证明，且与本院查明事实不符，该辩解观点缺乏依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第一项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下： 停止本院对位于西安市碑林区*****商品房一套的执行。 案件受理费100元，由被告刘红彦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长  于济生 审 判 员  李军锋 人民陪审员  李 静 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  王 平 书 记 员  常书广 1