湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12767号上诉人（原审被告）：湖南家利多商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区马王堆南路**现代商贸城****。法定代表人：柳必中。委托诉讼代理人：柳卫民，男，1967年9月27日出生，汉族，住湖南省湘乡市，系其员工。被上诉人（原审原告）：陈喜纯，女，1961年3月28日出生，汉族，住长沙市芙蓉区××号。委托诉讼代理人：姚文斌，湖南湘达律师事务所律师。原审被告：柳卫民，男，1967年9月27日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原审被告：湖南食之尚餐饮管理有限公司，住所地长，住所地长沙市雨花区马王堆南路**现代商贸城****v>法定代表人：曾晓明。原审被告：湖南云彩信息技术有限公司，住所地湖南省长沙市，住所地湖南省长沙市岳麓区街道南二环一段**阳光壹佰新城**地块******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：贺铁。原审第三人：王辉，女，1973年7月21日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人湖南家利多商业管理有限公司（以下简称家利多公司）与被上诉人陈喜纯、原审被告柳卫民、原审被告湖南食之尚餐饮管理有限公司、原审被告湖南云彩信息技术有限公司、原审第三人王辉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初7424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家利多公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项判决；2.驳回被上诉人全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.陈喜纯在出租房屋时未告知家利多公司违章建筑部分；2.合同履行过程中，政府进行工程建设及拆除违章建筑，陈喜纯未按合同约定与相关部门进行协商，以使家利多公司能够正常经营。陈喜纯该违约行为，导致案涉房屋无法继续使用，家利多公司据此行使抗辩权，不予向陈喜纯支付租金。家利多公司不构成违约，并且陈喜纯应向家利多公司赔偿因无法经营造成的损失。因此，家利多公司认为一审法院未能查明案涉房屋不能继续使用的根本原因，适用法律错误，请求二审法院支持其上诉请求。陈喜纯辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。柳卫民述称，同意家利多公司的意见。其他各方未发表意见。陈喜纯向一审法院起诉请求：1.解除陈喜纯、家利多公司签订的《租赁合同》，十日内将房屋交付至陈喜纯；2.家利多公司、柳卫民、湖南食之尚餐饮管理有限公司、湖南云彩信息技术有限公司、王辉连带支付租金176400元（暂计算至2019年5月，要求支付至合同解除之日）；3.家利多公司支付的押金15000元不予退还。一审法院认定如下事实：一、家利多公司曾用名湖南家利多网络营销有限公司。二、2012年9月29日，陈喜纯与家利多公司签订了《房屋租赁合同》，约定：1、陈喜纯将位于长沙市芙蓉区××号房租赁给家利多公司经营使用，陈喜纯保证对所出租房屋享有完全所有权，并保证房屋及房屋所在范围内的土地使用权没有用于抵押担保，并配合提供家利多公司因经营所需的相关房产证、土地使用证等证件；2、租赁期限为2012年10月1日至2021年5月31日；3、双方约定自2012年10月1日至2016年5月31日期间房屋租金为5000元／月，2016年6月1日至2017年5月31日期间租金为7000元／月，2017年6月1日至2018年5月31日期间租金为7700元／月，2018年6月1日至2019年5月31日期间租金为8500元／月，2019年6月1日至2020年5月31日期间租金为9400元／月，2020年6月1日至2021年5月31日期间租金为10400元／月，缴纳租金的方式为一个季度一付；4、签订合同当日，陈喜纯收取家利多公司15000元作为押金，合同期满后一次性返还给家利多公司，如家利多公司提前终止合同的，押金不予退还。上述合同签订后，家利多公司向陈喜纯缴纳了15000元的押金。三、合同签订后，陈喜纯依约将房屋交付家利多公司使用，家利多公司自2017年12月起停缴租金，经陈喜纯多次催讨未果，经核算至2019年5月租金共计148200元。出租房屋至今仍由家利多公司占有。四、近年来长沙芙蓉区定王台街道办事处金沙里社区居委会对其辖区富通路进行提质改造，涉案门面旁违章搭建部分进行拆除。在审理过程中，家利多公司称在与陈喜纯签订房屋租赁合同时，陈喜纯提供了房屋的产权证书，但称陈喜纯当时口头承诺搭建部分可合法使用，而陈喜纯否认作过该承诺。五、2016年11月12日，柳卫民与刘恋签订《房屋租赁合同》，约定将长沙市芙蓉区××号房屋租赁给刘恋使用；租赁期限为2016年11月15日至2019年11月14日；月租金为20000元／月；2019年1月22日，刘恋向王辉出具情况说明，载明涉案房屋系其与王辉共同租赁合伙经营，后因个人原因退出经营，转由王辉实际履行与柳卫民的租赁合同。一审法院认为，陈喜纯与家利多公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应严格履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。本案中，陈喜纯按约交付了房屋，而家利多公司自2017年12月起停缴租金，且经多次催讨未果，故陈喜纯有权解除合同，并要求家利多公司支付欠缴的租金，经核算至2019年5月租金共计148200元，陈喜纯要求家利多公司支付租金至解除合同之日止的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于家利多公司在庭审中辩称其陈喜纯在签订合同时隐瞒了房屋的违章搭建情况，使用面积情况的问题，一审法院认为家利多公司与陈喜纯在订立合同时陈喜纯提供了房屋产权证，家利多公司对房屋的面积情况理应知情，《房屋租赁合同》中也未载明房屋的使用面积情况，家利多公司所称合同约定面积小于房屋建筑面积的说法不成立，家利多公司的辩称理由缺乏事实依据，一审法院对此不予采纳。本案中，柳卫民、食之尚公司、云彩公司均不是房屋租赁合同的主体，均未与陈喜纯建立房屋租赁合同关系。陈喜纯也不能提交证据充分证实柳卫民等是涉案房屋的实际使用人，陈喜纯要求柳卫民、食之尚公司、云彩公司承担连带支付租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。合同签订后，家利多公司按约向陈喜纯支付了押金15000元，《房屋租赁合同》中仅约定家利多公司提前终止合同时，押金不予退还，未再约定其他没收押金的情形。因此基于双方合同约定，陈喜纯要求没收押金的诉讼请求，缺乏合同依据，一审法院不予支持，陈喜纯应当向家利多公司返还押金15000元，为减免当事人的诉累，一审法院酌情在家利多公司应付的租金中予以抵扣。综上，一审法院判决如下：一、解除陈喜纯与家利多公司于2012年9月29日签订的《房屋租赁合同》；二、家利多公司于一审判决生效之日起十日内向陈喜纯支付自2017年12月至2019年5月的租金148200元，抵扣陈喜纯应返还的押金15000元，家利多公司还应支付租金133200元；三、家利多公司按《房屋租赁合同》的约定支付自2019年6月1日起至合同解除之日止（如双方在本判决生效之日前未协商解除合同，则解除合同之日即为本判决生效之日）的租金；四、驳回陈喜纯其他诉讼请求。一审案件受理费4128元，由家利多公司负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。对一审法院认定的事实，各方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。根据原卷材料及当事人陈述，本院二审还查明案涉合同第七条中约定：如遇政府征收、拆迁，导致合同终止，陈喜纯应配合家利多公司向拆迁方协商拆迁赔偿事宜，否则乙方不予退出。本院认为，根据已查明的事实和当事人诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、陈喜纯未与相关部门进行协商是否构成违约；二、家利多公司是否应当向陈喜纯支付租金。关于焦点一。家利多公司主张合同履行过程中，政府进行工程建设及拆除违章建筑，影响其正常经营，陈喜纯未按合同约定与相关部门进行协商，以确保家利多公司正常经营，构成违约。本院认为，案涉合同仅在第七条约定了拆迁的情形，且该条约定仅涉及拆迁赔偿事宜，并未约定陈喜纯应与相关部门进行协商以确保家利多公司正常经营的义务，故家利多公司主张陈喜纯违约无合同依据，本院不予支持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉合同对租金的标准和缴纳方式进行了明确约定，家利多公司应当依合同约定按时足额缴纳租金。家利多公司主张因陈喜纯违约而行使抗辩权，无事实依据，亦不属于合同法第六十六条、第六十七条、第六十八条规定的行使抗辩权的情形，故家利多公司应当向陈喜纯支付租金。综上所述，家利多公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4128元，由上诉人湖南家利多商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理闫江欢书记员谢威源《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。