湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初14466号 原告：陈某，男，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘某，律师。 被告：湖南某成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨某，女，系该公司员工。 被告：长沙某通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：君某，女，系该公司员工。 被告：长沙市某进置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某，该公司总经理。 原告陈某与被告湖南某成朝阳商业管理有限公司（以下简称某成公司）、长沙某通房地产有限公司（以下简称某通公司）、长沙市某进置业有限公司（以下简称某进公司） 房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人刘某、被告某成公司的委托诉讼代理人杨某及被告某通公司的委托诉讼代理人君某到庭参加诉讼。被告某进公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告某成公司向原告陈某支付2020年2、3、4、8、9月的房屋租金94166元；2.判令被告某成公司向原告陈某支付欠付租金的违约金（暂计算至2020年9月7日为2301元，具体违约金按日万分之二的标准计算至被告实际付清款项之日止）；3.判令被告某通公司、某进公司对上述支付义务承担连带清偿责任；4.判令本案全部诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2018年2月7日，原告陈某购买被告某通公司、某进公司开发的美富商业中心**栋**号商铺，总价款为2825000元。同日，原告陈某与被告某成公司就上述商铺签订《委托经营管理协议》，约定原告陈某委托被告某成公司经营管理该房屋，经营期限为协议生效之日起至2028年4月30日止，计租期自2018年9月1日至2028年4月30日，年租金为226000元。租金每一个月支付一次，于每个月的月底前支付下个月的租金。被告某通公司、某进公司就上述协议出具担保函，对被告某成公司于协议中对原告的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。协议签订后，原告陈某按照协议约定向被告某成公司交付了房屋，被告某成公司实际经营管理房屋并于2018年8月开始支付下一个月的租金，但未支付2020年2、3、4、8、9月的租金。原告陈某为此多次找被告某成公司协商未果，原告陈某为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告某成公司辩称，1.请求原告和法院考虑某成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例，在湖南启动重大突发公共卫生相应级别期间，某成朝阳广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，资金链断裂，收入锐减，商户支付给某成公司的租金都低于某成公司支付给原告的租金，某成公司一直承受巨大租金差价，因此请求减免6个月租金。2.关于违约金，由于受疫情不可抗力因素的影响，企业经营受到极大影响，故逾期支付租金非某成公司主观因素所致，某成公司不应承担违约责任及违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告某通公司辩称，1.被告某通公司对外提供担保，没有经过董事会以及股东会决议同意；2.原告陈某并非善意第三人，请求法院确认担保函无效。本案中，原告从未提出要求审查董事会或股东会决议，连最低限度的审查义务都没有尽到，不属于善意第三人。因法律有明确规定，原告应当知道某通公司为某成公司的债务提供担保须经某通公司股东会决议，而其并未要求出具某通公司的股东会决议，原告显然负有过错，因而其不能被认定为善意第三人。综上，请求法院确认担保函无效，判决某通公司不承担担保责任。 被告某进公司未答辩。 根据双方当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2018年2月7日，原告陈某购买被告某通公司、某进公司开发的位于长沙市车站中路39号美富商业中心的-2层**号号商铺，双方签订了《商品房买卖合同。》同日，原告陈某（甲方）与被告某成公司（乙方）签订《委托经营管理协议》，约定陈某委托某成公司经营管理陈某所有的位于长沙市车站中路39号美富商业中心项目**号号商铺。经营管理期限为协议生效之日起至2028年4月30日止，计租期为2018年9月1日至委托经营管理期限届满日，租金为226000元/年。租金按月支付，某成公司于每月月底前支付下一个支付期的租金。委托经营管理期限内，商铺的租金收入、管理支出、盈亏风险均由某成公司享有和承担，陈某无权在本协议约定的委托经营管理租金之外主张其他收益及费用。如果该商铺发生空租或者租金收入不足以支付租金的，差额部分由某成公司自行承担。如某成公司无正当理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向陈某支付违约金。同日，被告某进公司、某通公司向陈某出具《之担保函》作为上述协议的附件，载明“一、本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条件均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保；三、本公司同意，本担保函自本公司盖章（签字）之日起成立并生效。如果发生纠纷，本公司同意依据相应主合同约定的法律适用与纠纷解决方式解决”。协议签订后，陈某向某成公司出具了《授权委托书》，委托某成公司对上述商铺进行管理经营、对外招租及转租等与商铺经营管理有关的一切事项，并委托某成公司与开发商办理商铺的交付手续。 协议签订后，某成公司实际经营管理了陈某的上述商铺并支付租金至2020年1月31日，后又支付了2020年5月、6月、7月的房屋租金，此后再未支付过租金。截至本案法庭辩论终结，某成公司尚欠陈某2020年2、3、4、8、9月共5个月的房租计94166元未支付。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈某与某成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。陈某已依约将涉案房屋交付给某成公司使用，但某成公司未依约支付租金，逾期超三个月，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据查明的事实，某成公司拖欠陈某2020年2、3、4、8、9月的房租94166元未付，故陈某要求某成公司支付2020年2、3、4、8、9月的房租94166元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告某成公司辩称因全国新型冠状肺炎疫情爆发及疫情防控工作的部署而关门停业,无法开展经营活动,应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。 双方在合同中约定如某成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故原告陈某要求某成公司按日万分之二的标准支付截至2020年9月7日的违约金2301元，后续违约金以欠付租金为基数按照每日万分之二的标准支付至租金实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 被告某进公司、某通公司自愿为某成公司的合同义务提供连带责任担保，被告某通公司辩称对外提供担保未经过股东会及董事会决议同意，担保合同无效。由于被告某进公司、某通公司在担保函上明确载明“为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成”，原告陈某已尽到了善意第三人的审查注意义务，故本院对被告某通公司的该抗辩理由不予采纳。被告某通公司、某进公司对上述债务应承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南某成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈某支付截至2020年9月30日的房屋租金94166元； 二、被告湖南某成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈某支付违约金（违约金计算至2020年9月7日为2301元，后续违约金以欠付租金为基数按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）； 三、被告长沙市某进置业有限公司、被告长沙某通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取1106元，由湖南某成朝阳商业管理有限公司、长沙市某进置业有限公司、被告长沙某通房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 伍君芳 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 张 依 书 记 员 某 林