云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终2367号上诉人（原审被告）：宁洱那整现代农业蔬菜种植专业合作社。住所地：云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。法定代表人：王文慧，系该社理事长。委托诉讼代理人：邓楷书，系云南恒鹏律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宁洱哈尼族彝族自治县茶都农资有限责任公司。住所地：云南省普洱市宁洱县。法定代表人：王大忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何明，系云南奉新律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人宁洱那整现代农业蔬菜种植专业合作社（以下简称那整合作社）因与被上诉人宁洱哈尼族彝族自治县茶都农资有限责任公司（以下简称茶都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院（2020）云0821民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年12月15日组织双方进行了二审调查。上诉人那整合作社的委托诉讼代理人邓楷书、被上诉人茶都公司的委托诉讼代理人何明参加了调查。本案现已审理终结。那整合作社上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回茶都公司的全部诉请；2.判决茶都公司承担本案全部诉讼费用。主要事实与理由：一审判决存在认定事实错误，且在未认定茶都公司是否将房屋交付给那整合作社的先履行行为的前提下，不顾那整合作社的先履行抗辩权而直接判决那整合作社依据租赁合同向茶都公司履行支付房租及承担违约责任缺乏事实根据。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，茶都公司从未将房屋交付给那整合作社使用过，自2017年5月至今，该房屋一直由宁洱供销社社有资产经营管理有限公司（以下简称社有公司）使用，该社有公司与茶都公司同为宁洱县供销社联合社旗下的全资或控股子公司，两个子公司的经营管理和人事任免都由供销社完全掌控。那整合作社与社有公司于2016年6月3日订立了《食用菌种植合作协议》，本案诉争房屋是由社有公司实际使用用于食用菌的相关生产工作。至如今，在诉争房屋内的所有设备都是社有公司所有，那整合作社只是负责双方种植食用菌的相关技术工作。订立本案诉争合同是应供销社的要求于2017年9月订立的，目的是为了确定社有公司的投资成本而要求那整合作社代其订立的房屋租赁合同。之后，供销社便要求社有公司不再履行《食用菌种植合作协议》约定的相关合同义务，双方合伙争议由此产生，茶都公司便以上述房屋租赁合同为证据通过诉讼向那整合作社主张租金，那整合作社才知道再次上当受骗了。茶都公司向一审法院提交的《大松树仓库租赁协议》只能证明当事人之间合同的成立和生效，在那整合作社否认实际使用房屋的情形下，茶都公司必须证明已经将诉争房屋交付给那整合作社使用的履行合同的证据，否则判决那整合作社向茶都公司支付租金及承担违约责任就无事实依据。茶都公司辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，不存在判决缺乏依据。理由如下：那整合作社提出关于茶都公司从未将租赁房屋交付给那整合作社使用过的理由不符合客观事实。事实是自2020年5月起至今，那整合作社一直在使用位于宁海县宁坪镇大松树农资公司仓库3憧是不争的事实。那整合作社将社有公司与之合作产生的纠纷转嫁于茶都公司。茶都公司与社有公司是两个不同的独立法人，不存在谁控股谁。另外那整合作社所称的宁洱供销社也并非是茶都公司的母公司。宁洱供销社是事业法人单位，而茶都公司是独立的企业法人。那整合作社所使用的涉案仓库是茶都公司名下的产权，并非是社有公司和宁洱供销社的产权。那整合作社的上诉理由是不能成立的。那整合作社关于“订立本案诉争合同是应宁洱供销社的要求于2017年9月订立的，目的是为了确定社有资产公司的投资成本而要求那整合作社代其订立的房屋租赁合同……”的这个说法，与本案无关。茶都公司所诉的前述仓库与那整合作社所称的仓库并非是同一幢仓库，茶都公司所诉的是3幢仓库，这一点有双方签订的《大松树仓库租赁协议》为证，并非是4幢仓库。综上，请二审法院依法驳回那整合作社的上诉请求，维持原判。茶都公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令那整合作社赔偿拖欠茶都公司2017年5月1日至2017年12月31日止的仓库租金23336元和强占使用期间(即2018年1月至2020年6月期间，按2018年起房租每月3150元，年租金37800元计算)的仓库租金94500元，上述两项费用共计117836元；2.判令那整合作社承担违约责任，向茶都公司支付违约金20000元；3.判令解除茶都公司与那整合作社的租赁合同关系，那整合作社将位于宁洱县宁洱镇大松树农资公司3幢仓库交还茶都公司；4.由那整合作社承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月，因那整合作社需要仓库囤积货物，便与茶都公司协商租赁仓库事宜，双方协商后于同年6月9日签订了《大松树仓库租赁协议》一份。协议主要约定：甲方（茶都公司）同意将位于宁洱县宁洱镇大松树农资公司仓库3幢租给乙方（那整合作社）使用，租赁期限为八个月，即自2017年5月1日至2017年12月31日止，租金23336元（大写：贰万叁仟叁佰叁拾陆元整），月租金2917元（大写：贰仟玖佰壹拾柒元）/月，乙方必须于合同签订后15日内一次性付清本年租金，逾期不支付租金，视为违约处理。乙方不按甲方规定履行协议，甲方有权解除协议，收回仓库，乙方必须向甲方支付贰万元违约金（详见合同）。合同签订后，那整合作社未按照协议约定于合同签订后15日内一次性付清本年租金，且一直拖欠茶都公司租金至今未付，茶都公司遂向法院提起诉讼。一审法院认为，关于茶都公司与那整合作社签订的房屋租赁合同是否应解除的问题。依据《合同法》第九十四条、第二百二十七条规定，本案那整合作社自双方签订租赁合同后一直拖欠茶都公司房屋租金至今未付，其行为已经构成根本违约，符合合同法第九十四条第（四）项规定的解除合同的情形，故对茶都公司要求解除合同的诉讼请求，予以支持。关于租金计算及违约金的承担问题。依据《合同法》第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，本案茶都公司与那整合作社约定的合同履行期限自2017年5月1日至2017年12月31日止，即租赁期间于2017年12月31日届满。合同租赁期间届满后那整合作社作为承租人继续使用出租房屋，茶都公司作为出租人并没有提出异议。原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。茶都公司与那整合作社在《大松树仓库租赁协议》中约定租金为每月2917元，2017年5月1日至2017年12月31日止合同约定的仓库租金23336元。合同约定的租赁期限届满后，那整合作社继续使用租赁房屋至今。茶都公司主张由那整合作社支付自2018年1月至2020年6月共计2年零6个月期间的租金的请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。但茶都公司主张租金按每月3150元标准计算，其未提供证据证明双方另行协商过租金变更为3150元，该计算标准无事实依据，一审法院确认租金计算标准为每月2917元。那整合作社拖欠茶都公司的租金为23336元+2917元/月×30个月=110846元，故对茶都公司的该部分请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，《大松树仓库租赁协议》约定了违约责任，故对茶都公司要求那整合作社支付20000元违约金的诉讼请求予以支持。综上，依照《合同法》第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除茶都公司与那整合作社签订的《大松树仓库租赁协议》；二、那整合作社于判决生效后十五日内支付茶都公司仓库房屋租金110846元，违约金20000元，两项合计130846元；三、那整合作社于判决生效后二十日内将租赁的茶都公司位于宁洱县宁洱镇大松树农资公司仓库3幢交还茶都公司。案件受理费3056元，依法减半收取1528元，由那整合作社负担。二审审理期间，茶都公司向本院提交了证据，本院组织双方当事人证据交换和质证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：茶都公司提交的照片和视频，从照片与拍摄的影像内容看系房屋且屋内置放有标识为那整合作社的相关铭牌，可以形成占用使用的一定权利外观，且前述证据与在案的其他证据能够形成一定的证据链，那整合作社予以否认，但未提出足以反驳的证据或理由，故本院予以采信。一审法院认定事实有《大松树仓库租赁协议》、当事人陈述等证据佐证，故对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。依法成立的合同，受法律保护。本案中，案涉《大松树仓库租赁协议》，系茶都公司与那整合作社的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该协议合法有效，并无不当。故对一审法院的该项认定，本院依法予以维持。那整合作社主张前述协议不真实，合同的当事人并非该协议载明的主体，但就此未提供相应的证据予以证实。而茶都公司已提供相应的协议原件对合同当事人予以了证实。那整合作社应承担举证不能的不利后果，其该项上诉主张，依法不能成立。故对其该项上诉主张，本院不予采纳。《大松树仓库租赁协议》于2017年6月9日签订，已超过三年。那整合作社作为承租人均未对出租人茶都公司提出未交付房屋的异议，亦未提出因其他事由双方之间的前述协议已解除或变更。就案涉协议项下租赁标的，由他方承租那整合作社亦未提供相应证据证实。从茶都公司提供的照片和视频看，有其所称作为协议项下租赁标的的房屋，且屋内置放有标识为那整合作社的相关铭牌，可以证实案涉房屋已交由那整合作社管理使用。茶都公司已经按协议约定履行义务，那整合作社也应当履行支付租金的义务。在协议约定期限届满后，那整合作社作为承租人继续使用出租房屋，茶都公司作为出租人并没有提出异议。原租赁协议继续有效。那整合作社主张案涉协议项下房屋，茶都公司未交付，证据不足。对其该项上诉主张本院亦不予采纳。那整合作社应当按照协议约定支付茶都公司房屋租金，并支付因违约产生的违约金。一审法院判处那整合作社按案涉协议约定给付茶都公司租金及相应利息，有相应的事实和法律依据。故对一审法院的判处，本院予以维持。综上所述，宁洱那整现代农业蔬菜种植专业合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3056元，由宁洱那整现代农业蔬菜种植专业合作社负担。本判决为终审判决。审判长  熊西南审判员  邱继娇审判员  田 田二〇二〇年十二月二十五日法官助理史睿书记员李专政