山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0191民初4694号原告：济南华韵物业管理有限公司，住所地济南市历下区历山路******，统一社会信用代码91370102MA3CEE3Y5C。法定代表人：孙秀春，总经理。委托诉讼代理人：王鹏飞，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张向前，国浩律师（济南）事务所律师。被告：何传鹏，男，汉族，1986年6月20日，住山东省茌平县。被告：张硕璞，男，汉族，1986年8月31日出生，住济南市市中区。共同委托诉讼代理人：孙涛，济南市中正荣凯法律服务所工作者。共同委托诉讼代理人：田洪祝，济南市中正荣凯法律服务所工作者。原告济南华韵物业管理有限公司（以下简称：华韵公司）诉被告何传鹏、张硕璞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华韵公司的委托诉讼代理人王鹏飞，被告何传鹏及其委托诉讼代理人孙涛、田洪祝，被告张硕璞的委托诉讼代理人孙涛、田洪祝，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华韵公司向本院提出诉讼请求：一、何传鹏向华韵公司支付2019年12月1日至2020月5月31日的租金99750元；二、何传鹏向华韵公司支付违约金，以99750元为基数，按每日5‰计算，从2019年11月1日计算至实际清偿完毕之日，暂计至2020年8月1日的违约金为136657.5元）；三、何传鹏向华韵公司支2020年6月1日至2020年11月30日的租金209475元；四、何传鹏向华韵公司支付违约金，以209475元为基数，按每日5‰计算，从2020年5月1日计算至实际清偿完毕之日，暂计至2020年8月1日的违约金为96358.5元）；五、张硕璞对于何传鹏的所有债务承担连带保证责任；六、本案诉讼费、保全费、诉讼保全险保险费等相关费用由何传鹏、张硕璞承担。事实与理由：2019年5月10日，出租方华韵公司与承租方何传鹏、担保方张硕璞签订《丁豪广场商铺租赁合同》，约定：1、华韵公司将位于丁豪广场一层130号商铺租赁给何传鹏使用，总面积196.4平方米。2、租赁期2019年6月1日至2022年5月31日，租赁期限内何传鹏不得提前解除合同、不得提前退租。3、商铺第一年度租金399000元、第二年度租金418950元，何传鹏应于2019年11月1日前支付199500元、应于2020年5月1月前支付209475元。4、若何传鹏逾期向华韵公司付款，以欠付款项为基数，按每日5‰计算违约金，从应付款之日起至清偿完毕之日止，该违约金为华韵公司的实际损失，为不可撤销、不可变更违约金。5、张硕璞自愿对何传鹏的所有债务承担连带担保责任。何传鹏应于2019年11月1日前支付第一年度下半年（2019年12月1日至2020月5月31日）的租金199500元，实际仅支付99750元，剩余租金99750元至今未予支付。何传鹏应于2020年5月1日前支付第二年度上半年（2020年6月1日至2020年11月30日）的租金209475元，至今未予支付。依据合同约定，何传鹏应以欠付款项为基数，按每日5‰计算违约金，从应付款之日计算至清偿完毕之日止。张硕璞自愿对何传鹏的所有债务承担连带担保责任，法院应当判决张硕璞对于何传鹏的所有债务承担连带保证责任。何传鹏辩称，请求驳回华韵公司的诉讼请求。华韵公司第一、三项诉讼请求主张何传鹏支付2019年12月1日至2020年11月30日的租金的诉求无事实和法律依据。何传鹏在与华韵公司订立合同后，一直按照双方约定向华韵公司支付租金，双方在合同履行期间经华韵公司同意，何传鹏按照季度支付租金，租金一直也支付至2020年2月，春节之后受到疫情影响，全国范围内营业受收到影响，开工延迟。本已经济十分困难的何传鹏，为了不耽误合同的履行多次跟华韵公司商量减租事宜未果。年后，何传鹏也未再继续使用涉案房屋，并于2020年3月16日书面通知华韵公司解除合同，华韵公司于2020年3月25日签收，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中全国范围新冠疫情的影响系双方订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行双方之间的租赁合同已不能实现何传鹏订立合同时的合同目的，何传鹏因此与华韵公司解除租赁合同于法有据。华韵公司已于2020年7月将房屋租赁给其他商户，可以佐证双方已解除合同的事实，既然何传鹏已支付租金至2020年2月，何传鹏也依法于2020年3月与华韵公司解除了租赁合同关系，华韵公司向何传鹏主张自2019年12月1日至2020年11月30日的房租属于无事实和法律依据。华韵公司二、四项诉讼请求主张何传鹏支付2019年11月1日至实际清偿完毕至日的违约金的诉求无事实与法律依据，同时，华韵公司违约金的计算标准也明显过高。何传鹏按照合同约定支付房屋租金至2020年2月，并于3月26日依法与华韵公司解除了租赁合同，何传鹏不存在华韵公司所述违约问题，华韵公司无权向何传鹏主张违约金，华韵公司主张违约金按每日5‰计算，明显高于法定范围。张硕璞辩称，同意张何传鹏的答辩意见，已经超过法定的保证期限，张硕璞不应承担担保责任。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年5月10日，华韵公司、何传鹏、张硕璞签订《丁豪广场商铺租赁合同》，主要约定：第一条、华韵公司将位于丁豪广场一层130号商铺租赁给何传鹏使用，总面积196.4平方米。第二条、租赁期2019年6月1日至2022年5月31日，租赁期限内何传鹏不得提前解除合同、不得提前退租。第三条、第一年租金399000元、第二年租金418950元；租金支付明细为2019年11月1日前支付199500元、2020年5月1月前支付209475元；若何传鹏逾期向华韵公司付款，以欠付款项为基数，按每日5‰计算违约金，从应付款之日起至清偿完毕之日止。第六条、张硕璞自愿对本合同中何传鹏所有的权利义务承担连带担保责任，在何传鹏不能履行本合同义务时，张硕璞自愿代为全部履行，并自愿为何传鹏对于华韵公司的所有债务承担连带担保责任，担保期限为何传鹏对于华韵公司的所有债务清偿完毕之日止。何传鹏已向华韵公司支付租金249400元、经营保证金63500元，合计312900元；2020年3月1日之前的租金，何传鹏已向华韵公司支付完毕。何传鹏自称：“2020年3月16日，其向华韵公司邮寄《解除合同通知书》，租赁合同已于2020年3月26日解除”，但华韵公司对此不予认可。何传鹏现已搬离涉案房屋，华韵公司于2020年7月8日将涉案房屋再次出租。华韵公司因本案诉讼保全，在天安财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任保险，并支付保险费600元。涉案房屋所有人济南洪璞经贸有限公司（以下简称洪璞公司）于2018年1月1日向华韵公司出具《授权委托书》，授权委托华韵公司对于涉案房屋招商招租、经营管理、物业服务、签订合同、收取租金、提起诉讼等。何传鹏、张硕璞对《授权委托书》予以认可。另，2020年11月15日，洪璞公司向洪璞公司出具《关于济南华韵物业管理有限公司所涉房屋租赁合同纠纷案件诉讼主体确认证明》，洪璞公司认可华韵公司以华韵公司自己的名义对涉案房屋的纠纷提起诉讼、主张欠付租金及违约金。华韵公司于2020年7月30日通过山东法院电子诉讼平台提起本案诉讼。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋所有人洪璞公司已向华韵公司出具《授权委托书》及2020年11月15日，洪璞公司向洪璞公司出具《关于济南华韵物业管理有限公司所涉房屋租赁合同纠纷案件诉讼主体确认证明》，洪璞公司认可华韵公司以华韵公司自己的名义对涉案房屋的纠纷提起诉讼、主张欠付租金及违约金。洪璞公司有权与何传鹏、张硕璞签订《丁豪广场商铺租赁合同》、收取租金并提起诉讼，该合同系各方真实意思表示，合法有效，各方应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《丁豪广场商铺租赁合同》第四条约定：“何传鹏不得提前解除合同，不得提前退租。”何传鹏自称：“已于2019年3月16日向华韵公司邮寄《解除合同通知书》，租赁合同已于2020年3月26日解除”，但华韵公司对此不予认可。何传鹏自行邮寄《解除合同通知书》并单方搬离涉案房屋的行为，不符合合同约定的解除条件，不发生合同解除的效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”合同约定的租赁期为2019年6月1日至2022年5月31日，疫情虽对何传鹏的经营产生一定影响，但此次疫情属于短期影响，相对于长达3年的租期，未达到令合同目的不能实现的程度，租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故何传鹏无权以不可抗力为由要求解除《丁豪广场商铺租赁合同》。何传鹏拒绝支付租金，且以自行邮寄《解除合同通知书》和单方搬离的行为明确表示不再履行合同义务，守约方华韵公司依法依约享有合同解除权，何传鹏作为违约方不享有合同解除权。何传鹏自行邮寄《解除合同通知书》和单方搬离涉案房屋的行为，不符合法律规定的解除条件，不发生合同解除的效力。综上，何传鹏主张《丁豪广场商铺租赁合同》已于2020年3月26日解除的答辩意见，无合同与法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”何传鹏拒绝支付租金且单方搬离涉案房屋，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。关于违约责任的承担方式，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案系房屋租赁合同纠纷，何传鹏作为承租方所承担的支付租金义务，应与其对于涉案房屋的占有使用相对应，在何传鹏已经搬离涉案房屋的情况下，若要求其继续支付全部租金，有违公平原则和经济原则。因此，何传鹏不宜继续支付租金，但应当赔偿华韵公司的损失。关于何传鹏向华韵公司赔偿损失的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”合同约定的租期为2019年6月1日至2022年5月31日，何传鹏欠付2020年3月1日之后租金且已单方搬离涉案房屋，距离租期结束尚有27个月。何传鹏拒绝履行合同，已经给华韵公司造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任；何传鹏搬离涉案房屋后，华韵公司为减少损失，于2020年7月8日将涉案房屋再次出租。综上，华韵公司的损失应以其另行出租的合理期间为基础，并结合疫情影响、合同的剩余租期、涉案房屋是否易于再行租赁、华韵公司再次出租的差价、何传鹏的过错程度、华韵公司的减损义务履行情况、双方的诉讼行为等因素综合考虑。本院酌定何传鹏向华韵公司赔偿3个月租金即99750元，扣除何传鹏已经支付的经营保证金63500元，何传鹏还应当赔偿华韵公司租金36250元。何传鹏已经承担了因违约给华韵公司造成的损失，华韵公司在张祖航违约金不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的精神，故，对《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》主张的违约金，本院不予支持。对于华韵公司支付的诉讼财产保全责任保险的保险费600元，系因何传鹏违约造成，属于华韵公司的损失与合理必要费用，因此，何传鹏应当承担该600元保险费。《丁豪广场商铺租赁合同》第六条约定：“在何传鹏不能履行本合同义务时，张硕璞自愿代为全部履行，张硕璞自愿为何传鹏对于的所有债务承担连带担保责任，担保期限为乙方对于甲方的所有债务清偿完毕之日止。”张硕璞自愿代何传鹏履行付款，自愿对于何传鹏的债务提供连带责任保证，系真实意思表示，合法有效。张硕璞主张：“已经超过法定的保证期限，其不应再承担担保责任”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款规定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”华韵公司与何传鹏、张硕璞皆认可何传鹏自2020年3月1日开始拒绝履行付款义务，华韵公司于2020年7月30日提起本案诉讼，未超过二年的保证期间。因此，张硕璞的该项答辩意见，本院不予支持，张硕璞应当对何传鹏的债务承担连带担保责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条规定，判决如下：一、被告何传鹏于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南华韵物业管理有限公司租金36250元；二、被告何传鹏于本判决生效之日起十日内向原告济南华韵物业管理有限公司支付诉讼财产保全责任保险的保险费600元；三、被告张硕璞对于被告何传鹏的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任，被告张硕璞承担保证责任后，有权向被告何传鹏追偿；四、驳回原告济南华韵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4611元、申请费3520元，共计8131。其中案件受理费361元，保全费389元，共计750元，由被告何传鹏、张硕璞共同负担；案件受理费4250元，保全费3131元，共计7381元，由原告济南华韵物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年十二月五日法官助理刘卫冬书记员邓成皓