江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10345号 原告：刘兰兰，女，1987年12月11日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，户籍地在南京市，现住南京市。 委托诉讼代理人：邱婧杨，江苏致邦律师事务所律师。 被告：张志刚，男，1976年3月8日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，户籍地在南京市。 原告刘兰兰与被告张志刚房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年10月20日立案受理,依法由审判员孙军适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告刘兰兰及其委托诉讼代理人邱婧杨、被告张志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘兰兰向本院提出诉讼请求：判令张志刚向刘兰兰支付解约补偿款10万元;判令张志刚承担本案律师费1万元；诉讼费用和保全费用由张志刚负担。事实和理由：2020年5月29日,经南京丰居房地产经纪有限公司（简称丰居房地产公司）居间介绍，刘兰兰因孩子上学与张志刚签订《存量房屋买卖合同》，约定张志刚将其所有的位于南京市。合同签订后，刘兰兰按约支付定金5万元。后张志刚拒绝继续履行合同。2020年8月10日,在居间方的见证下，刘兰兰与张志刚签署《解除合同补充协议》，刘兰兰同意与张志刚解约，张志刚返还定金5万元。张志刚可以另行出售702室房屋，为补偿刘兰兰损失，向刘兰兰支付补偿款10万元，于702室房屋出售当日支付，最长时限不超过自2020年9月1日起向后计算30个工作日。2020年9月1日，刘兰兰发现702室房屋已经售出，张志刚表示会按约支付补偿款。经多次催要，张志刚先是以各种理由拖延，后明确表示拒绝支付。张志刚的违约行为，给刘兰兰造成重大损失，其无法再以同样价格购买学区房，702室房屋再次出售价格为375万元，张志刚因违约获得巨大利益，10万元已不足以弥补刘兰兰的损失。因张志刚无理拒绝履行补充协议，致纠纷发生，应当承担律师费等扩大的损失。现提起诉讼，请求判如所请。 被告张志刚辩称，刘兰兰所述与事实不符。一是《存量房屋买卖合同》订立时，张志刚明确告知，其因向小贷公司借款，将702室房屋抵押，刘兰兰需在2020年7月25日前支付解押款45万元，保证张志刚与小贷公司之间的借款合同顺利履行。居间方应刘兰兰要求，未在合同中记载此项内容，张志刚在合同签订时，未仔细核对合同条款，存在疏漏。二是临近抵押到期，张志刚多次与刘兰兰沟通解押事宜，刘兰兰以合同没有明确约定为由，拒绝支付解押款，违约在先。张志刚无奈以高额利息筹措过桥资金，偿还小贷公司借款。张志刚不仅多支付多期借款利息，还产生高额过桥拆借费用，该损失应由刘兰兰承担。三是《存量房屋买卖合同》的解除，是买卖双方协商一致的结果，张志刚已将收取的定金退还，不应再承担其他补偿责任。四是之所以与刘兰兰签订补充协议，系因当时情形紧急，刘兰兰不同意支付解押款，而张志刚没有其他渠道获得资金偿还借款，为尽快将702室房屋出售以解燃眉之急，不得已签订补充协议。补充协议非张志刚的真实意思表示，应属无效协议。刘兰兰无权依据无效协议要求补偿。五是根据公平和权利义务对等原则，张志刚在刘兰兰先行违约的情况下，已全额返还定金，未追究其违约责任。如果张志刚还需再支付10万元，显失公允。六是律师费不属于法定费用，不应由张志刚承担。综上，请求依法判决。 本案原告刘兰兰和被告张志刚围绕诉讼请求和答辩意见分别提交证据。刘兰兰提交《存量房屋买卖合同》、《居间合同》、《解除合同补充协议》，刘兰兰与张志刚微信聊天记录、《委托代理合同》、转账凭证、律师费发票，刘兰兰、张志刚及南京丰居房地产经纪有限公司（以下简称丰居房地产公司）员工李小龙的谈话录音光盘和文字整理资料1组。 张志刚提交刘兰兰、张志刚与丰居房地产公司员工李小龙的微信聊天记录，张志刚与丰居房地产公司员工李小龙的谈话录音光盘1组。 本院组织双方当事人进行了证据交换和证据质证。张志刚对刘兰兰提交的各项证据，真实性均予认可。微信聊天关于同意支付补偿款的内容，是为了顺利办理解押安抚刘兰兰情绪，防止节外生枝，非真实意思表示，坚持答辩意见。 刘兰兰对张志刚提交的各项证据，形式真实性无异议，但认为不能证明待证事实，张志刚违约行为明确，应当按照约定支付补偿款10万元。 对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的各项证据的证明效力，本院将在之后综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月29日，经丰居房地产公司居间介绍，张志刚（出卖人、甲方）与刘兰兰（买受人、乙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定张志刚将鼓楼区迎江园14幢3单元702室房屋（建筑面积37.21平方米）出售给刘兰兰，房屋总价款345万元；甲方应于2020年10月15日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由其自行承担；乙方于2020年5月29日支付甲方定金5万元。给付定金的一方不履行合同约定义务导致合同解除的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行本合同约定义务导致合同解除的，应双倍返还定金。甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方出现根本违约情形的，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%；补充条款约定，乙方钱款到位3个工作日，帮助甲方解押银行贷款45万元。 同日，张志刚（出卖人、甲方）、刘兰兰（买受人、乙方）还与丰居房地产公司（居间方、丙方）签订《居间合同》。 2020年5月29日，刘兰兰向张志刚支付5万元，张志刚出具收据，确认收到定金5万元。 2020年8月2日，张志刚在微信中提及，刘兰兰应在2020年7月15日支付45万元办理解押，因中介工作人员失误未纳入合同条款。刘兰兰不予认可，坚持要求按合同约定履行。同日，张志刚向刘兰兰返还定金5万元定金。 2020年8月10日，刘兰兰（买方）、张志刚（卖方）签订《解除合同补充协议》，主要内容：一是编号为100005789770的《存量房屋买卖合同》于2020年8月10日解除；二是卖方自愿给予买方10万元作为买方再次购房的补偿；三是补偿款支付时间为卖方出售涉案房屋签订出售合同当日，最长时间不超过自本协议签订起30个工作日内；四是自2020年8月10日起，702室房屋重新出售，买方不再追究其他任何责任。丰居房地产公司在协议尾部作为见证方加盖公章。 2020年9月1日，刘兰兰通过微信向张志刚催要违约金，张志刚回复是补偿金而不是违约金，承诺会支付补偿金给刘兰兰。后张志刚微信告知刘兰兰涉案房屋已经完成交易，不同意支付补偿金，要求其通过法律途径解决。 为提起本案诉讼，2020年10月17日，刘兰兰（委托人、甲方）与江苏致邦律师事务所（代理人、乙方）签订《委托代理合同》，约定律师代理费1万元。同日，刘兰兰通过中国银行向该所转账1万元。该所开具相应金额的增值税发票。 另查明，刘兰兰提交的不动产登记资料查询结果证明显示，涉案702室房屋产权登记在张志刚名下的时间为2017年9月29日。张志刚确认，702室房屋于2020年10月出售，出售价格为375万元。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘兰兰是否有权要求张志刚支付10万元补偿款、律师费的承担等，是本案的两个主要争议所在。 关于补偿款。在确定张志刚是否应当支付补偿之前，首先应对《解除合同补充协议》的效力予以分析认定。在履行《存量房屋买卖合同》过程中，买卖双方就是否应当先行支付解押款产生争议，履行陷入僵局，卖方张志刚于2020年8月2日退还买方定金，初步达成解约意向。经中介方协调，买卖双方于2020年8月10日签订《解除合同补充协议》，第一条明确记载《存量房屋买卖合同》自当日起解除，双方不再履行。张志刚向买方支付10万元作为其再次购房的补偿。根据条文字义，应当理解为刘兰兰在解约后，无法再以同样的价格购得学区房，卖方给予10万元的补偿款。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。刘兰兰与张志刚签订的《解除合同补充协议》，不存在上列任一种情形，张志刚认为《解除合同补充协议》非其真实意思表示、情势紧急被迫签订应属无效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。《解除合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，对双方当事人具有法律约束力。刘兰兰根据《解除合同补充协议》，要求张志刚支付10万元解约补偿金的诉讼请求，本院予以支持。张志刚再次出售702室房屋的价格是375万元，高出案涉《存量房买卖合同》约定的售价款30万元。张志刚支付该补偿款，不会造成双方权利义务严重失衡。 二、关于律师费。案涉《存量房屋买卖合同》、《解除合同补充协议》未对律师费的负担做出约定，刘兰兰未能提交证据证明10万元补偿款不足以弥补其实际损失，律师费作为维权费用，缺乏约定和相关证据，对该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，判决如下：       一、被告张志刚于本判决生效起十日内向原告刘兰兰支付补偿款10万元； 二、驳回原告刘兰兰的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，因适用简易程序减半收取1150元，保全费1020元，共计2170元，由原告刘兰兰负担50元，被告张志刚负担2120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  孙 军 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  华 瑾 书 记 员  张乃天