云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1688号上诉人（原审被告）：段受如，女，1934年5月2日生，汉族，住云南省文山市。上诉人（原审被告）：肖运喜，男，1964年12月30日生，汉族，住云南省文山市。委托诉讼代理人：袁春，云南七乡律师事务所执业律师，特别授权。委托诉讼代理人：木生将，云南七乡律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：杨明德，男，1975年7月6日生，汉族，住云南省砚山县。被上诉人（原审原告）：徐忠琼，女，1977年11月29日生，汉族，住云南省砚山县。以上两被上诉人的委托诉讼代理人：史家才，源泉法律服务所法律工作者，特别授权。原审第三人：文山市昌成房地产经纪有限公司，住所地：云南省文山市河滨路**东风时代广场。法定代表人：郑元堂，该公司董事长。委托诉讼代理人：周邦贵，该公司经理，特别授权。上诉人段受如、肖运喜因与被上诉人杨明德、徐忠琼、原审第三人文山市昌成房地产经纪有限公司（以下简称昌成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2020）云2601民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，2020年11月19日组织上诉人肖运喜及其委托诉讼代理人袁春、木生将、被上诉人杨明德、徐忠琼及其委托诉讼代理人史家才、原审第三人昌成公司的委托诉讼代理人周邦贵到庭进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。段受如、肖运喜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨明德、徐忠琼的诉讼请求；本案诉讼费用由杨明德、徐忠琼承担。事实及理由：一、肖运喜主体不适格。原判决已经查明了肖运喜是受段受如的委托办理房屋买卖事宜，即段受如是被代理人，肖运喜是代理人，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”和《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，因此，在本案中，肖运喜代理段受如办理房屋买卖事宜的法律后果应由段受如承担，肖运喜不是本案适格的被告，原判决认定肖运喜承担法律责任无法律依据。二、《房屋买卖合同》是无效的合同。段受如、肖运喜与杨明德、徐忠琼签订《房屋买卖合同》的时间是2020年1月6日，原判决查明的文山市屋（以下筒称204号房屋）被文山市人民法院查封的时间是2019年11月29日，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”规定，本案转让被法院查封的204号房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，《房屋买卖合同》是无效的合同，因此，原判决认定《房屋买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，认定事实错误，适用法律错误。三、造成《房屋买卖合同》暂时无法履行的责任并非段受如、肖运喜。2019年11月29日，文山市人民法院将204号房屋查封，但是至今为止，文山市人民法院从未向段受如送达过任何“查封裁定书”，导致段受如、肖运喜在进行房屋转让时对204号房屋被查封的状态不知情，以至于在约定的过户日期2020年3月1日无法进行过户，因此，造成《房屋买卖合同》暂时无法履行的责任并非段受如、肖运喜，两人无任何过错或违约行为，不应承担违约责任。四、杨明德、徐忠琼违约在先，段受如、肖运喜不存在违约行为。《房屋买卖合同》中约定，杨明德、徐忠琼在合同签订之日起向段受如、肖运喜支付定金10000元，合同签订之日起十五天内支付首期购房款190000元。但是，至今为止，杨明德、徐忠琼仅向段受如、肖运喜支付了180000元。虽然在《收条》中注明“欠卖方首付款20000元整，买方存银行死期，于2020年5月8日付清。”但是，在杨明德、徐忠琼未按照约定支付首期购房款的情况下，2020年4月8日，杨明德、徐忠琼就将段受如、肖运喜起诉至法院，因此，杨明德、徐忠琼违约在先，段受如、肖运喜不存在违约行为。五、《房屋租赁协议》是无效的合同，且其中的部分条款并非段受如、肖运喜的真实意思表示。首先，《房屋买卖合同》是主合同，《房屋租赁协议》是《房屋买卖合同》的从合同，在主合同无效的情况下，从合同也应认定为无效的合同。其次，在《房屋租赁协议》中约定的“由于乙方购买该套房未解封，暂时过不了户，乙方给甲方延长期限一个月，如办理不好过户手续，无条件退还全部房款，按双方签署买卖合同处理。”是杨明德要求昌成公司的中介人员周邦贵、杨啟明添加进去的，当时肖运喜没有在场，也没有征得肖运喜的同意，并非合同当事人的真实意思表示。最后，因为《房屋买卖合同》无效，且204号房屋未过户也没有交付，因此《房屋租赁协议》中关于房屋租金、违约责任等约定不符合法律规定，依法不应予以支持。综上所述，原判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决不公平，为维护段受如、肖运喜的合法权益，请求法院判如前请。杨明德、徐忠琼答辩称：关于房屋买卖合同是否无效的问题，杨明德、徐忠琼认为此合同不属于无效的合同。同时，此合同是出卖方隐瞒事实真相，将已经查封的房屋出卖给杨明德，此行为如果导致杨明德追不回所支付的款项，杨明德、徐忠琼将向公安机关控告合同诈骗，造成房屋买卖合同无法履行的责任，杨明德、徐忠琼认为是段受如、肖运喜的责任；杨明德、徐忠琼没有违约，之前所写的欠条中已经说明20,000元迟延履行的理由，该理由也征得了肖运喜的同意，在未达到履行期限之前，出卖方和中介公司已经告知购买方此房已经查封，不能办理过户，鉴于房屋暂时不能过户，这20,000元就因为这个原因拒绝支付。《房屋租赁协议》是有效的，当时为什么签订租赁协议，就是因为出卖方不能办理房屋过户手续，而要求延期办理过户，而在延期期间给购买方造成损失，才以租赁的形式每月计算1000元的租金给买方，该租赁协议是段受如、肖运喜、杨明德、徐忠琼和中介方协商的结果。综上，杨明德、徐忠琼认为一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当维持。昌成公司述称：昌成公司作为第三方，当时买卖合同是在昌成公司这里签订的，是昌成公司促成了该笔交易，后面的租房协议也是昌成公司理出来让双方签字的。过不了户是因为法院查封了该房产，对该事实昌成公司作为第三方是不知情的。导致昌成公司交了所有的费用，去办理过户才知道房子被查封的事实。后面经过昌成公司、段受如、肖运喜、杨明德、徐忠琼三方协商，当时到房东段受如家里签订了房屋租房协议。通过签订租房协议来弥补买方，一个月给1000元的租金，签订了三年的租期，但买方要求在租房协议上补充写了在一个月过户的内容。杨明德、徐忠琼向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除段受如、肖运喜、杨明德、徐忠琼20**年1月6日签订的《房屋买卖合同》；2.判令段受如、肖运喜立即返还杨明德、徐忠琼购房款180,000元，赔偿违约金90,000元，赔偿逾期交房经济损失1000元，第三人昌成公司对段受如、肖运喜的以上义务承担连带责任；3.判令段受如、肖运喜承担诉讼费。一审法院经审理确认本案法律事实如下：2020年1月6日，段受如、肖运喜（甲方）与杨明德、徐忠琼（乙方）、昌成公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方将坐落于文山市的房产卖给乙方，证号（不动产证号）0052275，使用面积92.06平方米，房屋售价总金额为450000元；乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金10000元，本合同签订之日起十五天内，向甲方支付首期购房款190000元，剩余房款250000元申请做银行按揭贷款，并按银行按揭贷款房款程序一次性交付给甲方；在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按总房款20%向守约方支付违约金；自本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续，甲方确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜，如遇因甲方产权不清晰或牵扯本款上述事项而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约。且甲方在乙方提出退房之日起3天内将乙方已支付给甲方有关该房屋买卖的款项全部退还给乙方，同时甲方必须独自承担甲乙双方由该房屋买卖而引起的其它费用，并且甲方必须承担乙方当事人由此而产生的一切损失；丙方义务，在甲乙双方提供全部有关房屋买卖资料的前提下，丙方负责协助甲乙双方办理产权过户登记手续、按揭贷款等相关事务等权利义务内容。”2020年1月6日、2020年1月9日，杨明德分别支付段受如、肖运喜购房定金10000元，购房首付款170000元，共计180000元。2020年1月14日，段受如向文山市自然资源局缴纳了土地出让金10946元。后段受如、肖运喜（甲方）与杨明德（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：“租赁地址：文山市；租用期间，甲方同意乙方租用3年，自2020年3月1日起至2023年3月1日；房屋租金每年12000元，租金按年支付；由于乙方购买该套房未解封，暂时过不了户，乙方给甲方延长期限一个月，如办理不好过户手续，无条件退还全部房款，按双方签署买卖合同处理，在延期期间每个月甲方付给乙方租金1000元，时间从3月1日起每月按时支付乙方租金，等乙方贷款办理下来一次性从贷款金额中扣除3年的租金36000元，如3年内出现棚改租金不退等权利义务内容。”案涉位于文山市屋已于2019年11月29日被文山市人民法院查封。另查明，2020年1月6日，段受如出具给肖运喜的《个人委托书》载明：“委托人：段受如，被委托人：肖运喜，本人因年龄已高，身体行动不便，不能亲自办理文山市的相关办理过户手续，特委托肖运喜作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的相关事项，我均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。”一审法院认为，杨明德、徐忠琼、段受如、肖运喜签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。现因案涉房屋已被法院查封，不能实现合同目的，且双方在《房屋租赁协议》中约定“由于乙方购买该套房未解封，暂时过不了户，乙方给甲方延长期限一个月，如办理不好过户手续，无条件退还全部房款，按双方签署买卖合同处理，在延期期间每个月甲方付给乙方租金1000元，时间从3月1日起每月按时支付乙方租金”，故杨明德、徐忠琼要求解除2020年1月6日签订的《房屋买卖合同》及返还购房款180,000元、赔偿1000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于杨明德、徐忠琼要求段受如、肖运喜赔偿违约金90,000元的诉讼请求，虽双方在合同中约定“在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按总房款20%向守约方支付违约金”，但杨明德。徐忠琼在与段受如、肖运喜签订房屋买卖合同时，未能尽到谨慎审查的注意义务，其应承担一定的过错责任，且在庭审中段受如、肖运喜认为违约金计算过高要求调整，故违约金调整为按已付购房款180,000元的15%即27,000元较为适宜。关于杨明德、徐忠琼要求第三人昌成公司承担连带责任的诉讼请求，因合同中约定“昌成公司即丙方的义务为在甲乙双方提供全部有关房屋买卖资料的前提下，丙方负责协助甲乙双方办理产权过户登记手续、按揭贷款等相关事务”，故一审法院不予支持。关于段受如、肖运喜认为杨明德。徐忠琼没有支付合同中约定的50%的房款，只支付了180,000元的房款，杨明德。徐忠琼陈述要到2020年5月8日才能付清50%的房款，是杨明德。徐忠琼违约在先，所以不同意解除合同的辩称，因段受如、肖运喜在出具给杨明德。徐忠琼收持的《收条》中载明“注：欠卖方首付款20,000元整买方存银行死期，于2020年5月8日付清”，视为段受如、肖运喜同意杨明德。徐忠琼延期支付该20,000元，且双方在《房屋租赁协议》中约定“由于乙方购买该套房未解封，暂时过不了户，乙方给甲方延长期限一个月，如办理不好过户手续，无条件退还全部房款，按双方签署买卖合同处理”，故该辩称一审法院不予支持。据此，判决：一、解除段受如、肖运喜与杨明德、徐忠琼于2020年1月6日签订的《房屋买卖合同》；二、段受如、肖运喜于本判决生效之日起十五日内返还杨明德、徐忠琼购房款180,000元；三、段受如、肖运喜于本判决生效之日起十五日内赔偿杨明德、徐忠琼10**元；四、段受如、肖运喜于本判决生效之日起十五日内支付杨明德、徐忠琼违约金27,000元；五、驳回杨明德、徐忠琼的其他诉讼请求。案件受理费9210元，由段受如、肖运喜负担5669元，段受如、肖运喜负担3541元。本院二审期间，段受如、肖运喜围绕自己的上诉主张，除一审提交的证据外，在二审提交如下证据：周帮贵和杨啟明出具的《特此证明》。证明：当时昌成公司添加的内容没有征得肖运喜的同意，该租房合同不是肖运喜的真实意思表示。经质证，杨明德、徐忠琼对该证据的三性不认可，因为该证据缺乏真实和完整性，上面说的拿去肖运喜家签字肖运喜不在场，那房屋租赁协议上有肖运喜的签字，尽管当时不在场，过户时肖运喜签了字，协议上有加黑的字体并作了特别提示，作为中介公司的目的，是特意告知肖运喜有这部分内容。所以肖运喜主张此部分内容其不清楚，但肖运喜签了字并没有对后面的说明内容提出异议。昌成公司质证认为当时是这样的，租房协议是昌成公司拟定出来的，是到肖运喜家里签的，当时谈的三年租赁，每年12,000元返还给买方，肖运喜当时是同意的。由昌成公司经双方同意才拟定出来。合同拟好后到肖肖运喜家里时，杨明德提出来如果一个月过不了户就退款，后面昌成公司将协议打印出来并到肖运喜家里签的，签订协议当时肖运喜在家。本院认为，该份情况说明为两名证人联名作证，不符合证据的形式要件，本院不予确认。杨明德、徐忠琼、昌成公司均未提交证据。本院依段受如、肖运喜的申请，调取如下证据：财产保证申请书、（2019）云2601民初5323号民事裁定书、送达回证、协助执行通知书。证明：在段受如之长子肖运富起诉段受如民间借贷纠纷一案中，经肖运富2019年11月12日申请，文山市人民法院于2019年11月29日作出（2019）云2601民初5323号民事裁定书，对被申请人段受如204号房屋进行查封，文山市人民法院将此份裁定书于2019年12月19日送达给肖运富代收。因段受如不能到庭参加诉讼，为查明案件事实，本院在肖运喜在场的情况下对段受如进行了询问。段受如对于2019年肖运富起诉段受如民间借贷纠纷案件时，肖运富申请查封房屋的事实是否告过段受如，以及是否委托过肖运喜出售涉案房屋的事实均回答记不清楚。经质证，段受如、肖运喜对上述证据真实性无异议，不认可合法性。段受如、肖运喜均未收到过该裁定，并且该案当时没有经过实体处理，没有向段受如、肖运喜送达过任何应诉通知及相应材料，当时以肖运富自行撤回起诉处理。在撤诉之后，文山市人民法院也没有解封被查封的204号房屋，导致段受如无法将房屋转让过户，本案应当由文山市法院或者肖运富就查封房屋的行为承担相应的法律后果。对《送达回证》合法性不认可，首先，在5323号案件中，肖运富作为原告，段受如是被告，该送达回证是肖运富作为原告代被告段受如签收，违反法律规定，属于程序违法。其次，即使由肖运富带领，但无证据证明其已经将该文书转交给段受如，无法证明文山市人民法院已经送达了该法律文书。第三，段受如住204号房屋，但肖运富住同单元603室，即肖运富不是段受如的同住成年家属，视为未送达。最后，在现有证据无法证明段受如知道该房屋被查封的情况下，进行转让房屋，应当认定段受如无过错，对本案不能认定由于段受如的过错或者违约导致《房屋买卖合同》《房屋租赁合同》无法履行，应属于“第三人”原因导致的。杨明德、徐忠琼放弃质证，请法院依法认定。昌成公司质证认为，这是段受如、肖运喜家里的情况，也没有告诉昌成公司，只是当时签订买卖合同时段受如是知道房子已经卖了，请法院公正判决。本院认为，上述证据系人民法院的生效文书和送达回证，能够证实在肖运富起诉段受如民间借贷纠纷一案中，其曾向文山市人民法院申请查封204号房屋，文山市人民法院作出（2019）云2601民初5323号民事裁定，查封了段受如的204号房屋，但是查封裁定由肖运富代领的事实。为查明肖运富是否将该裁定书送达给段受如以及段受如是否知道涉案房屋被查封的事实，本院对段受如进行了询问，但是段受如均回答记不清楚。对此，本院对上述证据予以确认。二审审理中，经本院征询各方当事人对一审认定本案法律事实的意见，杨明德、徐忠琼、昌成公司无异议。段受如、肖运喜提出如下异议：1.对一审认定“由于乙方购买该套房未解封，暂时过不了户，乙方给甲方延长期限一个月，如办理不好过户手续，无条件退还全部房款，按双方签署买卖合同处理，”的事实有异议，事实是该约定是杨明德要求昌成公司的周帮贵和杨啟明添加进去的，打印出来到段受如、肖运喜家里让其签字的，当时肖运喜没有在场，没有征得肖运喜的认可；2.对“案涉位于文山市屋已于2019年11月29日被文山市人民法院查封。”的事实有异议，遗漏了认定该查封裁定没有通知段受如、肖运喜的事实。关于段受如、肖运喜提出的异议1，涉及双方签订《房屋租赁协议》时，肖运喜是否在场，是否征得肖运喜认可的事实。根据双方签订的《房屋租赁协议》载明：承租方（以下简称甲方）由段受如、肖运喜签字，最后的落款承租方处也同样有段受如、肖运喜的签字和捺印，肖运喜主张一审认定的上述内容系杨明德要求加进去，没有征得肖运喜同意的事实与肖运喜在《房屋租赁协议》上签字和捺印的事实不相符合。同时也与昌成公司陈述的签订协议时肖运喜在场的事实相互印证。因此，一审对此协议内容予以认定并无不当，肖运喜的异议不能成立，本院不予采信。关于异议2，涉及文山市人民法院查封涉案房屋后是否已经通知段受如的事实。根据本院调取的证据，文山市人民法院查封涉案房屋后，查封裁定确实未送达给段受如而是由申请人肖运富代段受如领取的裁定书，而对于段受如的询问，不能证实肖运富已经将查封裁定送达给段受如的事实存在。故段受如、肖运喜的此异议成立，本院予以采信。经二审审理，本院确认本案法律事实与一审认定的一致以外，二审补充认定如下法律事实：被文山市人民法院查封的204号房屋系段受如之长子肖运富在2019年以段受如作为被告提起的民间借贷案件中向文山市人民法院申请进行查封，经文山市人民法院作出（2019）云2601民初5323号民事裁定书后查封了该房屋，段受如的裁定书文山市人民法院送达给申请人肖运富，肖运富是否将该裁定书交付给段受如，段受如陈述记不清。综合各方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：一、肖运喜是否是本案适格的被告，应否承担责任；二、双方签订的《房屋买卖合同》《房屋租赁协议》的效力问题；三、在履行《房屋买卖合同》过程中，究竟何方违约，段受如、肖运喜应否向杨明德、徐忠琼支付违约金及房屋租金。对各方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实和各方所举证据综合评判如下：（一）关于肖运喜是否有是本案适格被告，应否承担还款责任的问题。段受如、肖运喜认为，肖运喜仅是受段受如的委托为段受如出售房屋，其不是适格的被告，不应当承担还款责任。杨明德、徐忠琼认为，是肖运喜出售房屋给杨明德、徐忠琼，肖运喜是适格的被告，应当与段受如一起承担还款责任。本院认为，根据段受如、肖运喜与杨明德、徐忠琼双方签订的《房屋买卖合同》载明：卖方（以下简称甲方）段受如、肖运喜，虽然在合同尾部上卖方签字人是段受如，而肖运喜的签字是在代理人处。但根据肖运喜提供的《个人委托书》载明“委托人段受如因年事已高，身体行动不便，不能亲自办理文山市的相关办理过户手续，特委托肖运喜作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的相关事项，我均予以认可，并承担相应的法律责任。”因段受如的委托书明确载明肖运喜的委托事项仅为办理涉案房屋的过户手续，说明在办理涉案房屋产权过户手续时，段受如因年事已高，其作为涉案房屋产权人，特委托肖运喜为其办理房屋产权过户的手续而不必须由段受如亲自到场办理。该委托书主要是向办证机构出具，已确认由肖运喜代理段受如办理过户手续。其次，对于肖运喜不是卖房人，而是代理段受如买卖房屋的事实，肖运喜在一审中并未对此提出抗辩，视为其对于杨明德、徐忠琼将其作为共同出卖人的认可。第三，杨明德、徐忠琼支付的购房款由肖运喜收取，虽然其在收条上注明代段受如收取，但是其并未提供证据证明其已经将收到的购房款转交给段受如，应当承担举证不利的责任。而且在双方签订的《房屋租赁协议》中，段受如、肖运喜是作为共同承租人在该协议的首部和尾部均签字，并未注明肖运喜系段受如的代理人。同时，肖运喜也无证据说明其在整个房屋买卖的协商、合同的签订以及因房屋不能办理产权过户手续后签订租赁协议的过程中均向购买人杨明德、徐忠琼以及中介昌成公司说明其仅是段受如代理人的事实，故其应当承担举证不利的后果。一审认定涉案房屋系段受如、肖运喜出售，并判决段受如、肖运喜共同向杨明德、徐忠琼返还购房款的处理并无不当，本院予以维持。因此，肖运喜是本案适格的被告，其应当向杨明德、徐忠琼承担返还购房款的义务。肖运喜此上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于双方签订的《房屋买卖合同》《房屋租赁协议》的效力问题。段受如、肖运喜认为，本案双方转让被人民法院查封的涉案房屋，违反了法律的强制性规定，《房屋买卖合同》无效。《房屋租赁协议》系《房屋买卖合同》的从合同，也并非段受如、肖运喜的真实意思表示，协议无效。杨明德、徐忠琼认为，是段受如、肖运喜向杨明德、徐忠琼隐瞒了房屋被人民法院查封的事实，《房屋买卖合同》合法有效。《房屋租赁协议》是因为房屋不能办理过户手续后由三方协商的结果，《房屋租赁协议》合法有效。本院认为，根据查明的事实，段受如、肖运喜与杨明德、徐忠琼签订的《房屋买卖合同》系由房屋中介昌成公司介绍并促成房屋买卖的成交而签订，签订合同的时间为2020年1月6日，并约定2020年3月1日办理过户手续，经昌成公司工作人员到房屋管理部门查询得知涉案房屋已经被文山市人民法院查封，昌成公司当天即将此情况告知杨明德、徐忠琼。三方在昌成公司的协调下，达成《房屋租赁协议》约定“由杨明德、徐忠琼将涉案房屋租赁给段受如、肖运喜，由段受如、肖运喜每年向杨明德、徐忠琼支付房屋租金12,000元，租期三年。即从2020年3月1日起至2023年3月1日。在签订房屋租赁协议前，段受如、肖运喜每月支付杨明德、徐忠琼10**元的房租。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”本案，段受如、肖运喜与杨明德、徐忠琼在签订《房屋买卖合同》时并不知道涉案房屋已经被人民法院查封的事实，是在履行合同过程中，即昌成公司在为双方办理房屋产权过户手续的过程中，才得知涉案房屋已经被人民法院查封的事实。同时，为了弥补杨明德、徐忠琼因房屋不能办理过户手续造成的损失，双方在昌成公司的协调下签订《房屋租赁协议》，转由杨明德、徐忠琼将涉案房屋租赁给段受如、肖运喜，由段受如、肖运喜向杨明德、徐忠琼以支付租金的形式弥补因房屋不能过户给杨明德、徐忠琼造成的损失。因涉案房屋被人民法院予以查封仅是导致不能办理房屋产权过户手续，从而使杨明德、徐忠琼购买该房屋的目的不能实现，并不必然导致双方签订的《房屋买卖合同》无效；而《房屋租赁协议》系由于涉案房屋不能办理产权过户的情况下签订的由段受如、肖运喜以向杨明德、徐忠琼租赁房屋的方式弥补杨明德、徐忠琼因房屋不能及时办理过户手续产生的损失，是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，合法有效。一审认定《房屋买卖合同》《房屋租赁协议》合法有效，且由于房屋买卖的合同目的不能实现而予以解除的处理并无不当，本院予以维持。段受如、肖运喜关于《房屋买卖合同》《房屋租赁协议》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定无效的主张不能成立，本院不予支持。（三）关于在履行《房屋买卖合同》过程中，究竟何方违约，段受如、肖运喜应否向杨明德、徐忠琼支付违约金及房屋租金的问题。段受如、肖运喜认为，杨明德、徐忠琼未按合同约定向段受如、肖运喜足额支付购房首付款200,000元，杨明德、徐忠琼违约在先，段受如不存在违约行为，不应当向杨明德、徐忠琼支付违约金以及1个月的房屋租金1000元。杨明德、徐忠琼认为，首付款还差20,000元没有足额支付，已经征得肖运喜的同意，因此，杨明德、徐忠琼在履行合同过程中并不存在违约行为，是段受如、肖运喜有意隐瞒涉案房屋被人民法院查封的事实，是段受如、肖运喜违约，段受如、肖运喜应当向杨明德、徐忠琼支付违约金及房屋租金。本院认为，根据段受如、肖运喜2020年1月9日出具给段受如、肖运喜的收条载明：“今收到杨明德支付文山市建禾东路项目12幢2单元204号房首付款壹拾柒万元整。（注：欠卖方首付款贰万元整，买方存银行死期，于2020年5月8日付清）”说明，对于杨明德、徐忠琼只向段受如、肖运喜支付首付款170,000元，加上签订合同当天支付的定金10,000元，杨明德、徐忠琼总计向段受如、肖运喜支付首付款180,000元的事实，已经得到肖运喜的认可并同意杨明德、徐忠琼延期至2020年5月8日付清。故段受如、肖运喜以此认为杨明德、徐忠琼违约的主张不能成立，本院不予支持。如前所述，由于杨明德、徐忠琼与段受如、肖运喜签订的《房屋买卖合同》《房屋租赁协议》合法有效，根据合同约定，段受如、肖运喜负有将无权利瑕疵的涉案房屋交付给杨明德、徐忠琼的义务。由于段受如、肖运喜交付的房屋存在权利瑕疵，杨明德、徐忠琼根据《房屋租赁协议》约定要求段受如支付违约金的主张成立，因双方约定的违约金过高，一审对此进行了调整，本院予以维持。关于1000元租金应否支持的问题，因双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应当按照租赁协议约定履行义务，按照协议约定“由于乙方购买该套房未解封，暂时过不了户乙方给予延长期限一个月，如办理不好过户手续，无条件退还全部房款，按双边签署的买卖合同处理，在延期期间每个月甲方付给乙方租金壹仟元。”因此，段受如、肖运喜应当向杨明德、徐忠琼支付一个月的租金1000元。综上，段受如应当向杨明德、徐忠琼支付的金额为：购房款180,000元、违约金27,000元、一个月租金1000元，上述费用合计208,000元。综上所述，段受如、肖运喜的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9210元，由段受如、肖运喜负担。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 张雯静审判员 陆启慧二〇二〇年十二月二十一日书记员 刘灿灿