北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11887号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京香鼎坊餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼****。法定代表人：王杰，董事长。委托诉讼代理人：张瀚杰，男，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区北辰东路**国际会议中心**501iv>法定代表人：龙愉，董事长。委托诉讼代理人：代越，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑欣，北京金诚同达律师事务所律师。上诉人北京香鼎坊餐饮管理有限公司（以下简称香鼎坊公司）因与被上诉人北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司（以下简称国奥经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初13156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张海洋独任审理，于2020年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人香鼎坊公司之委托诉讼代理人张瀚杰，被上诉人国奥经营公司之委托诉讼代理人代越、郑欣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香鼎坊公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，在确认合同无效的基础上判决国奥经营公司返还香鼎坊公司已经支付的租金746425元、返还香鼎坊公司已经交付的J04区域租赁保证金10万元、赔偿香鼎坊公司装修改造的经济损失413575元、减除J04区域免租期6个月占用费75920元、赔偿香鼎坊公司2018年1月至3月底期间因通告拆除租赁房造成的营业损失30万元（10万元/月）、赔偿香鼎坊公司因拆除租赁房造成的J04区域收益损失19.5万元（1.5万元/月，13个月累计）；2.国奥经营公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.国奥经营公司出租违法建筑并非法获利，隐瞒了租赁房屋系超期临建的违法事实，违背了诚信原则，应当承担合同无效的全部过错，J04区域意向书第2.5条约定了六个月的免租期不应计算占有使用费，一审法院判决将政府明令拆除的违法建筑等同于正常经营期的房屋判决香鼎坊公司依照原租金标准支付使用费违反事实与法律，对香鼎坊公司2018年1-3月的经营损失、因拆除造成的经济损失、违约金没有认定，一审法院判决认定事实错误；2.一审法院判决违反《民法总则》第52条第5项和第153条、《立法法》第104条、《城乡规划法》第44条第2款和第66条、《北京市城市建设临时用地和临时建设工程管理暂行规定》第4条，错误适用司法解释及《合同法》第93条、第97条、第109条、第114条，国奥经营公司应返还因合同所得到的财产并赔偿香鼎坊公司的经济损失，一审法院适用法律错误；3.一审法院程序错误，国奥经营公司一审期间提出的反诉，开庭前未告知香鼎坊公司，第一次庭审中没有给香鼎坊公司答辩时间，二次开庭时没有听取香鼎坊的答辩，香鼎坊公司的律师意外发生网络故障，法官没有暂停审理，而是诱导法定代表人认可J03区域的租赁合同条款适用于J04区域，主观的使本就因违法而同样归于无效的合同条款适用于无效的租赁意向书，二次开庭审理期间，法官声称已经做出判决，一审法院违反法律程序。国奥经营公司辩称，同意一审法院判决，不同意香鼎坊公司的上诉请求和事实理由。1.香鼎坊公司二审期间新增加的请求不同意调解，不同意二审期间直接审理；2.香鼎坊公司实际占用案涉房屋进行经营，无论租赁合同是否有效，均应支付房屋占有使用费，国奥经营公司不应返还已付租金，且香鼎坊公司应向国奥经营公司支付案涉房屋J03、J04区域实际经营到2018年5月2日的欠款；3.因租赁合同自始无效，故合同中的违约条款也无效，不存在违反合同约定的情形，香鼎坊公司无权要求国奥经营公司承担违约责任，香鼎坊公司对于合同无效也有过错，也应承担相应责任；4.因为合同无效，所以合同约定的免租期也无效，不应予以扣除。香鼎坊公司向一审法院起诉请求：1.确认香鼎坊公司、国奥经营公司就位于北京市朝阳区林萃东路2号院甲3号楼地上一层J-03、J-04区域（以下简称J03区域、J04区域）签订的房屋租赁合同无效；2.国奥经营公司返还香鼎坊公司全部已付租金746425元；3.国奥经营公司赔偿香鼎坊公司装修残值损失413575元；4.国奥经营公司给付香鼎坊公司违约金193450元。国奥经营公司向一审法院反诉请求：1.香鼎坊公司给付国奥经营公司J03区域自2018年1月1日至2018年5月2日期间的房屋使用费131116.11元；2.香鼎坊公司给付国奥经营公司J04区域自2016年5月1日至2018年5月2日期间的房屋使用费303680元。一审法院认定事实：香鼎坊公司与北京国奥五环资产管理有限公司（以下简称国奥资产公司）于2015年7月16日签订《北京国奥村国奥中心房屋租赁合同》，约定香鼎坊公司承租国奥资产公司J03区域，建筑面积共计250平方米；租赁期限自2015年7月1日起至2017年12月31日止，免租期共计3个月；租金支付以季度为支付单位；出租方允许承租人在不改变房屋主体结构的解除上对租赁房屋进行装修、改善或增设他物；无论因何种原因导致本合同终止，承租人均应在本合同终止之日起15日内履行下列义务：自行搬离承租人添置的所有可移动的设施、设备，并保持租赁区域干净、整洁交还承租人，依附于墙体的装修归出租人所有。上述合同后附《租金标准明细表》（略）等。后双方另行签订《关于延长免租期、租期的补充协议》，约定免租期延长为6个月，租期顺延至2018年3月31日止，顺延租期租金共计96725元。双方另行签订《国奥村房屋租赁意向书》，约定香鼎坊公司承租国奥资产公司J04区域，建筑面积为130平方米；租金为151840元/年；租赁期限三年，自2016年5月1日至2019年4月30日。另查，香鼎坊公司、国奥经营公司及国奥资产公司签订《〈北京国奥村国奥中心房屋租赁合同〉补充协议》，写明就香鼎坊公司与国奥资产公司就J3区域签订的《北京国奥村国奥中心房屋租赁合同》，合同期限为2015年7月1日至2017年12月31日，出租人项下权利义务全部转让至国奥经营公司，国奥经营公司自2017年1月1日起即享有租赁合同项下作为出租人的全部权利，并承担作为出租人的全部义务。一审庭审中，香鼎坊公司、国奥经营公司均认可出租人的权利义务转让，实际包含了J03区域2018年1月1日后的租期，以及J04区域。亦均认可J03区域合同条款适用于J04区域。一审庭审中，香鼎坊公司、国奥经营公司均认可香鼎坊公司已付J03区域租金至2017年12月31日，未支付J04区域租金。国奥经营公司于2018年1月9日出具《关于落实国奥经营公司〈关于协调解决接待中心及东会所违建、拆除下沉小院彩钢房等问题的函〉的文件精神》，要求接待包括香鼎坊公司在内的四家商户于2018年1月底前腾退和违建拆除以及国奥村小区内下沉小院彩钢房的拆除事宜，并就此提交执行方案。后北京市朝阳区人民政府奥运村街道社会治安综合治理委员会于2018年1月31日出具《关于拆除北京市朝阳区国奥村东区东公建南侧奥运临建的通告》，要求于2018年2月10日24时前拆除位于北京市朝阳区国奥村东区东公建南侧奥运临建。就此，香鼎坊公司、国奥经营公司均认可J03、J04区域在全部租赁期间均属于超期临建，并已于2018年已经拆除完毕，认可合同无效。另查，国奥经营公司与国奥投资发展有限公司（以下简称国奥投资公司）于2008年9月1日签订《国奥村商业委托经营管理合同》，写明国奥投资公司拥有国奥村及其附属建筑及相关商业设施的所有权和经营权，国奥投资公司委托国奥经营公司经营。就双方争议的事实和证据。就香鼎坊公司营业、占有使用租赁房屋情况，香鼎坊公司表示因国奥经营公司停水停电，其于2017年12月31日后无法正常营业，后于2018年5月2日撤店。国奥经营公司表示实际未停水停电，香鼎坊公司正常营业至2018年5月2日，此后才撤店。国奥经营公司并就此提交入住中心巡视记录表，显示香鼎坊公司于2018年5月2日前均系“营业开门”状态，于5月2日变更为“停业开门”，于5月27日变更为“停业关门”。就此，香鼎坊公司表示对真实性不认可。就香鼎坊公司装修残值损失，香鼎坊公司提交了北京真诚会计师事务所有限公司于2018年3月出具的香鼎坊公司《清产核资专项审核说明》，显示香鼎坊公司涉案国奥匡庐店截止2017年9月30日的长期待摊费用余额为792041.62元，长期待摊费用主要是装修工程款和低值易耗贫款。就此，香鼎坊公司表示792041.62元即截止2017年9月30日的装修残值，往后继续计算至2018年3月31日，估算残值损失为413575元。国奥经营公司表示对真实性不认可，长期待摊费用属于会计术语，包含了很多项目，无法等同于装修残值，香鼎坊公司实际经营至5月2日，对计算日期亦不认可。一审法院认为，结合案件相关文件，J03、J04区域属于超期临时建筑，就上述区域签订的房屋租赁合同，应属无效，对香鼎坊公司第一项诉讼请求，一审法院予以支持。就房屋使用费，房屋租赁合同无效，不影响香鼎坊公司向国奥经营公司支付房屋占有使用费，国奥经营公司要求参照合同约定的租金标准给付，一审法院对此予以确认。香鼎坊公司要求国奥经营公司返还全部已付租金，一审法院难以支持。香鼎坊公司虽表示其于2017年12月31日后无法正常营业，但仅提交停水停电通知，应认定其未就其主张充分举证，一审法院难以支持。现香鼎坊公司自认于2018年5月2日撤店，国奥经营公司亦认可香鼎坊公司于该日停止营业，国奥经营公司要求香鼎坊公司支付截止2018年5月2日的房屋使用费，一审法院予以支持。就装修残值损失，就J03区域，合同已于2018年3月31日到期终止，合同并约定终止履行后装修归出租人所有，现香鼎坊公司要求国奥经营公司赔偿J03区域装修残值损失，一审法院难以支持。就J04区域，国奥经营公司应予赔偿。国奥经营公司虽表示香鼎坊公司对合同无效存在过错，但未就此举证，一审法院难以采信。就损失数额，应考虑到：一、香鼎坊公司所述长期待摊费用余额包含了J03区域及J04区域；二、根据合同约定，合同终止后“依附于墙体的装修归出租人所有”，香鼎坊公司所述装修残值损失应考虑合同期限予以确定；三、长期待摊费用包含了其他项目，不等同于装修残值。基于上述考虑，一审法院酌情判定国奥经营公司赔偿香鼎坊公司装修残值损失17万元。就违约金，现房屋租赁合同确认无效，双方不存在违约金条款，一审法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：一、确认北京香鼎坊餐饮管理有限公司与北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司就位于北京市朝阳区林萃东路2号院甲3号楼地上一层J-03、J-04区域签订的房屋租赁合同无效。二、北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京香鼎坊餐饮管理有限公司装修残值损失十七万元。三、北京香鼎坊餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司位于北京市朝阳区林萃东路2号院甲3号楼地上一层J-03区域自2018年1月1日至2018年5月2日期间的房屋使用费十三万一千一百一十六元一角一分。四、北京香鼎坊餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京国奥五环国家体育馆经营管理有限公司位于北京市朝阳区林萃东路2号院甲3号楼地上一层J-04区域自2016年5月1日至2018年5月2日期间的房屋使用费三十万三千六百八十元。五、驳回北京香鼎坊餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，双方对案涉J03、J04区域对应租赁合同无效均无异议。根据香鼎坊公司的上诉请求、事实理由及国奥经营公司的答辩意见，本案在二审期间的争议焦点如下：关于香鼎坊公司主张的已付租金746425元以及国奥经营公司主张的J03区域自2018年1月1日至2018年5月2日期间的房屋使用费131116.11元、J04区域自2016年5月1日至2018年5月2日期间的房屋使用费303680元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照无效合同返还财产、赔偿损失的处理原则，案涉合同无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，一方面，承租人对有形的财产即房屋的占有已经丧失根据，应当将房屋转移占有给出租人，另一方面，承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的财产性利益也应当属于返还的范围，因该财产性利益系无形财产，故参照合同中约定的租金标准折价方式进行补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”现香鼎坊公司并未提交充分证据证明合同中约定的租金标准明显高于市场价，一审法院根据双方认可的已付租金情况及香鼎坊公司一审中主张的撤店时间等对国奥经营公司主张的J03区域自2018年1月1日至2018年5月2日期间的房屋使用费、J04区域自2016年5月1日至2018年5月2日期间的房屋使用费予以支持，具有事实和法律依据，本院予以维持。因该房屋占有使用费并非房屋的租金，香鼎坊公司主张国奥经营公司应返还其已付租金，没有法律依据，故对其该项主张，本院不予支持。因双方合同无效，故关于免租期的约定亦不发生法律效力，香鼎坊公司请求依据合同约定减除J04区域免租期6个月占用费，没有合同与法律依据，本院不予支持。关于香鼎坊公司主张的装修残值损失413575元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因涉案房屋已被拆除，对于装饰装修残值无法进行评估鉴定，香鼎坊公司提交的《清产核资专项审核说明》中长期待摊费用不等同于装修残值，现一审法院结合本案案情酌情认定国奥经营公司赔偿香鼎坊公司的装修残值损失数额，并无不当，本院不持异议。因双方合同无效，关于香鼎坊公司主张的违约金193450元，没有法律依据，本院亦不予支持。关于香鼎坊公司上诉主张国奥经营公司应返还香鼎坊公司已经交付的J04区域租赁保证金10万元、赔偿香鼎坊公司2018年1月至3月底期间因通告拆除租赁房造成的营业损失30万元（10万元/月）、赔偿香鼎坊公司因拆除租赁房造成的J04区域收益损失19.5万元（1.5万元/月，13个月累计）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”现国奥经营公司明确表示不同意调解，亦不同意本院一并裁判，故香鼎坊公司该等请求不属于本案在二审期间的审理范围，本院不予处理。对此，香鼎坊公司可另行解决。另外，经审查，本案并无证据证明一审法院判决存在法定的严重违反法定程序需发回重审的情形。综上所述，香鼎坊公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15451元，由北京香鼎坊餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张海洋二〇二〇年十二月十八日法官助理 胡 婧书 记 员 屈赛男