广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22863号原告：刘祥，男，1971年8月21日出生，汉族，住广东省广州市南沙区**********。原告：赖基贵，男，1970年4月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区*******。两原告委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************。法定代表人：饶某2。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************。法定代表人：游某1。被告：佛山市溢汇盛酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*************。法定代表人：饶某1。被告：佛山市溢汇盛物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区******************。四被告委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。被告：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区**********。法定代表人：邵某1。原告刘祥、赖基贵与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、佛山市溢汇盛酒店管理有限公司（以下简称溢汇盛酒店公司）、佛山市溢汇盛物业管理有限公司（以下简称溢汇盛物业公司）、佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄卉楠、被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司、三溢同利公司的委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼，被告奕东经济社经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告溢汇盛投资公司于2016年12月23日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业租赁期限自2018年8月31日至2038年8月30日的部分有效，物业租赁期限自2038年8月31日至2049年5月21日的部分无效；2.确认原告与被告溢汇盛投资公司于2016年12月23日签订的《经营管理服务协议》中约定的经营管理服务期限自2018年8月31日至2038年8月30日的部分有效，经营管理服务期限自2038年8月31日至2049年5月21日的部分无效；3.被告溢汇盛投资公司向原告返还多收取的使用权转让款122002.23元及利息（利息以122002.23元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月18日之日起计至付清之日止）；4.被告溢汇盛投资公司向原告支付回购价款182022.22元及利息（利息以182022.22元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月18日之日起计至付清之日止）；5.确认原告与被告溢汇盛酒店公司2016年12月23日签订的《物业租赁合同》于2020年6月30日解除；6.被告溢汇盛投资公司与溢汇盛酒店公司向原告支付租金18347元，并支付违约金（违约金分段计算，第一笔从2020年2月6日起计算；第二笔从2020年3月6日起计算；第三笔从2020年4月6日起计算，第四笔从2020年5月6日起计算，第五笔从2020年6月6日起计算，均按每日2.621元的标准计至实际付清之日止）；7.被告奕东经济社、三溢同利公司、溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司对被告溢汇盛投资公司的第3、4项的债务承担连带清偿责任；8.被告三溢同利公司、溢汇盛物业公司对被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司的第6项的债务承担连带清偿责任；9.本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：原告在被告溢汇盛投资公司销售人员的接待下，拟购买被告一位于佛山市南海区**********************物业（以下简称涉讼房屋）。2016年12月23日，原告按被告溢汇盛投资公司要求签订了《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》，约定租赁期限为2018年8月31日至2049年5月21日。同日，根据被告溢汇盛投资公司的安排，原告签订《物业租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租给被告溢汇盛酒店公司使用，租金总额为80388元，按月支付租金。原告一次性向被告溢汇盛投资公司支付了使用权转让款139812元和经营管理服务费209718元。根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。被告溢汇盛投资公司违法与原告签订租赁期限为31年的《物业使用权转让合同》，并一次性收取31年的使用权转让款，已超过了二十年最长租赁期限，严重违反法律强制性规定，超过二十年租赁期限的部分应属无效。在被告溢汇盛投资公司的安排下，原告与被告溢汇盛投资公司分别签订《物业使用权转让合同》和《经营管理服务协议》，《经营管理服务协议》上约定的经营管理服务费实际上是涉讼房屋使用权转让款的一部分。同时，按照《经营管理服务协议》的约定，《物业使用权转让合同》是《经营管理服务协议》的主合同，经营管理服务期限与物业使用权转让期限一致。现《物业使用权转让合同》超过二十年租赁期限的部分无效，《经营管理服务协议》作为从合同，超过二十年经营管理服务期限的部分也归于无效，因此，原告有权要求被告溢汇盛投资公司退还超出二十年租赁期限的部分即2038年8月31日至2049年5月21日期间涉讼房屋的使用权转让款和经营管理服务费。经核算，原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价应为227527.77元，即2016年12月23日，原告已支付完20年租赁期限的使用权转让款和经营管理服务费。因此，被告溢汇盛投资公司应退还多收取的使用权转让款和经营管理服务费122002.23元。同时，被告溢汇盛投资公司以“可返租、高回报”吸引众多消费者，原告承租涉讼房屋时，还按照被告溢汇盛投资公司的安排将物业“返租”。根据两原告分别与被告溢汇盛酒店公司签订的《物业租赁合同》第三条第2点约定，被告溢汇盛酒店公司应当自2017年9月1日起按月支付租金，每月5日前将租金支付至原告指定银行账户，具体每月支付金额如下：2019年9月1日至2020年8月31日，每月1310.5元……然而自2020年2月起，被告溢汇盛酒店公司没有按约向原告支付租金。根据《物业租赁合同》第八条第2点的约定，如被告溢汇盛酒店公司无故逾期支付租金，应向原告支付逾期违约金，原告每天按被告四应付但未付租金总额的1‰计算收取违约金，逾期超过60日的，原告有权单方解除合同，并有权要求被告溢汇盛酒店公司全额支付本合同约定的租金。现被告溢汇盛酒店公司逾期支付租金，已满足合同约定的解除条件。而且实际上，涉讼房屋从未交付给原告使用，被告溢汇盛投资公司和溢汇盛酒店公司共同进行先出租、后返租的操作，涉讼房屋由被告溢汇盛投资公司和溢汇盛酒店公司经营使用。基于此，原告2020年6月29日发送律师函至被告溢汇盛投资公司和溢汇盛酒店公司处，要求解除《物业租赁合同》，并要求被告溢汇盛投资公司和溢汇盛酒店公司向原告支付剩余租金18347元以及合同约定的违约金等。被告溢汇盛投资公司和溢汇盛酒店公司已于2020年6月30日收到该律师函。另外，《物业使用权转让合同》第十条约定，原告在2022年8月31日前可向被告溢汇盛投资公司申请回购，如符合下列条件，被告溢汇盛投资公司应予以回购，回购价为使用权转让总价款的80%：（1）所回购的物业不处于租赁或委托经营期限内、没有发生整体转让使用权的情况，物业使用权没有处于质押或担保期间；（2）物业状态应与被告溢汇盛投资公司交付时一致，且物业内原被告溢汇盛投资公司配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）原告已经全额付清该物业的贷款本息，经营管理服务费，物业管理费，水、电费等其他能源费。如前所述，被告溢汇盛酒店公司于2020年6月30日收到解除《物业租赁合同》的律师函，《物业租赁合同》已于2020年6月30日解除，现涉讼房屋不处于租赁期限或委托经营期限内，且原告已付清涉讼房屋的物业管理费等费用，符合《物业使用权转让合同》第十条第一款约定回购的条件，原告可申请回购涉讼房屋，被告溢汇盛投资公司应予以回购，回购价款为182022.22元，即20年应付的使用权转让款227527.77元的80%。因此原告2020年7月13日发送律师函至被告溢汇盛投资公司，要求被告溢汇盛投资公司退还超过二十年部分的使用权转让款，申请被告溢汇盛投资公司回购物业，支付回购价款等。被告溢汇盛投资公司于2020年7月14日收函后拒不处理。涉讼房屋所在地块属于被告奕东经济社所有，被告溢汇盛投资公司向被告奕东经济社承租取得地块及建筑物的开发经营权、使用权。根据被告奕东经济社、三溢同利公司于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》的约定，土地租金为每年收取一次。同时，根据法院在其他案件中查明的事实，涉讼房屋所在的溢东广场第1座计入容积率面积为100004.13平方米，而被告奕东经济社、三溢同利公司签订的《土地使用权租赁合同》却约定项目不少于计容建筑面积35000平方米的物业，不得一次性收取第三方一年以上的租金，否则被告奕东经济社有权解除合同，收回物业。然而，现被告奕东经济社明知被告溢汇盛投资公司违法与原告签订超过合同法规定的20年最长租赁期限的《物业使用权转让合同》，并且违反与其之间的约定一次性收取31年的物业租赁使用费，却并未加以限制，未提出异议，存在重大过错，原告的利益也得不到任何保障。被告奕东经济社与被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司共同合作开发“溢东广场”项目，共同分享高额的收益，被告奕东经济社作为涉讼房屋的所有权人应当保障原告等承租人在有效的20年租赁期限内的合法权利，并对被告溢汇盛投资公司的违法违规行为加以限制。现被告奕东经济社与被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司相互串通，纵容被告溢汇盛投资公司的违法违规行为，联手欺骗原告，严重损害原告的合法权益，应承担过错责任，对被告溢汇盛投资公司的债务承担连带清偿责任。被告三溢同利公司是被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司的唯一股东，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告三溢同利公司应对被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司的债务承担连带清偿责任。在原告不知情的情况下，被告溢汇盛酒店公司与被告溢汇盛投资公司联合收大量业主物业租赁使用费和手续费。被告溢汇盛物业公司明知被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司收取超过20年的物业租赁使用费和手续费违反法律规定，仍与其串通，以自身名义向大量业主发送短信，要求业主到物业中心财务处缴纳上述费用，共同侵害大量业主的合法权益。显然被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司滥用公司法人独立地位，通过不同主体收取业主物业租赁使用费和手续费，在业务、财产等方面混同，被告溢汇盛投资公司财产存在被隐匿、转移的可能。另外，被告三溢同利公司均为被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司的唯一股东，三公司是关联公司，共同侵害原告的合法权益，被告溢汇盛酒店公司和溢汇盛物业公司应对被告溢汇盛投资公司的债务承担连带清偿责任。被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司、溢汇盛物业公司应对被告溢汇盛酒店公司的债务承担连带清偿责任，故起诉。被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司、三溢同利公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原、被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋所签订的《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》，以及原告和被告溢汇盛酒店公司签订的《物业租赁合同》，既没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不存在法律规定和合同约定的解除合同的情形范围，上述合同均是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，原告已经确认涉讼房屋符合约定标准且已经实际接收，同时，涉讼房屋现时未符合合同约定的回购条件，故原告无权要求退还已支付的物业使用权转让款、经营管理服务费，不得要求被告溢汇盛投资公司回购涉讼房屋的剩余使用权和支付回购价款，更不得要求四被告对此承担连带清偿责任，请求法院依法驳回原告的所有诉请，具体理由如下：一，涉讼房屋的由来。涉讼房屋所在的土地位于佛山市南海区*******。该土地登记权利人为奕东经济社。2014年5月14日三溢同利公司通过佛山市南海区****************，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方”即三溢同利公司，负责在涉讼土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日溢汇盛投资公司与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（三溢同利公司）”权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉讼房屋项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的（2017）粤06民终11390号民事判决书予以确认。涉讼《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》，等协议对涉讼房屋的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二，溢汇盛投资公司与原告所签订的涉讼合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。涉讼土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉讼土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的规定。因此涉讼项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力上的问题。三，涉讼合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）关于涉讼房屋、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，溢汇盛投资公司均已在涉讼项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。溢汇盛投资公司在接待现场和交楼现场均对涉讼项目的情况和有关文件进行了公示，且涉讼合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订涉讼合同前，已经清楚知道涉讼房屋及项目的属性。（二）涉讼合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。且原告在签订涉讼签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉讼房屋的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉讼签约指南后相隔多天，原告才签订涉讼租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉讼房屋的实际情况以及原告所取得的是涉讼房屋使用权并非所有权、涉讼租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉讼租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛投资公司的各自权利义务，应以所签订的涉讼租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四，《经营管理服务协议》是合法有效的。涉讼《物业使用权转让合同》约定的使用费与《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费相加的总金额是构成原告取得涉讼房屋使用期限内的使用权的总对价。涉讼《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》两份合同实际上是一个整体。两合同之间是主合同和从合同的关系，两份合同同时生效，原告违反其中任一合同的，视为原告同时违反两份合同。根据《经营管理服务协议》第四条其他条件第1“本协议《物业使用权转让合同》的从合同。除本协议约定事宜外，《物业使用权转让合同》的其他条款仍有效，甲乙双方应按《物业使用权转让合同》及《经营管理服务协议》的条款履行相关的义务及享有权利，两份合同/协议同时生效。如乙方因未能履行本协议或《物业使用权转让合同》约定而造成违约事实，视同对另一份合同/协议主动违约，甲方有权同时解除本协议及《物业使用权转让合同》，且有权同时按照本协议及《物业使用权转让合同》的约定要求乙方承担违约责任。”、第3“乙方如需将该物业使用权转让给他人，经甲方书面同意办理相关手续后，本协议中甲乙双方的主体跟随《物业使用权转让合同》同时变更”的约定，该两份合同同时生效、同时解除、同时变更。五、溢汇盛投资公司已经按照涉讼《物业使用权转让合同》约定的交付标准向原告交付了涉讼房屋，原告对此确认并已经接收，因此，原告起诉要求溢汇盛投资公司退还使用权转让费、经营管理服务费等费用，没有任何法律和事实依据。1.涉讼合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，同时，涉讼合同亦不存在可变更关于租赁使用费支付方式的法定情形，因此原告所主张的退还租赁使用费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2.在原告未能举证证明其要求溢汇盛投资公司返还已支付款项，符合涉讼合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。3.涉讼房屋已具备交付条件，且溢汇盛投资公司已向原告寄出《收楼通知书》，催告原告办理涉讼房屋的接收手续，原告于2018年10月21日确认涉讼房屋符合涉讼合同约定的交付标准并已经接收，因此原告依据涉讼合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，因此，原告没有要求溢汇盛投资公司返还物业使用权转让款、经营管理服务费的事实和法律依据。六，涉讼房屋现时未符合合同约定的回购条件，原告不得要求被告溢汇盛投资公司回购涉讼房屋的剩余使用权和支付回购价款。涉讼房屋已由原告出租予案外人溢汇盛酒店公司，对于原告提出要求被告溢汇盛投资公司回购涉讼房屋剩余使用权和支付回购价款，被告并未审核同意，因此，原告的该要求不符合涉讼合同约定的回购条件，法院应当驳回。七，涉讼房屋因客观原因导致无法对外出租，溢汇盛酒店公司并非恶意拖欠支付租金，因此，即使法院认为涉讼《物业租赁合同》应予解除，原告也不应要求溢汇盛酒店公司支付违约金，并且，自该合同解除之日起，溢汇盛酒店公司对涉讼房屋便不再享有任何承租使用管理权，在溢汇盛酒店对涉讼房屋不再享有任何收益的情况下，原告要求溢汇盛酒店公司全额支付涉讼合同剩余租金总额18347元和违约金，无疑是不公平、不合理，溢汇盛公司认为不应当支持原告该请求。原告在确认涉讼房屋符合约定交付条件、已实际予以接收后，然后再按涉讼《物业租赁合同》约定将该物业于同日交付给溢汇盛酒店公司，溢汇盛酒店公司据此每月支付租金给原告。由于新冠肺炎疫情原因，经济环境受到重创，物业租赁市场低迷，自2020年2月起，涉讼单元的出租率不理想，因此，自2020年2月起至今，溢汇盛酒店公司才无法继续向上述原告支付自2020年2月1日起的租金，但确实并非恶意拖欠。因此，即使法院认为涉讼《物业租赁合同》应予解除，原告也不应要求溢汇盛酒店公司支付违约金，并且，自该合同解除之日起，溢汇盛酒店公司对涉讼房屋不再享有任何承租使用管理权，在溢汇盛酒店对涉讼房屋不再享有任何收益的情况下，原告要求溢汇盛酒店公司全额支付涉讼合同剩余租金总额18347元和违约金，无疑是不公平、不合理，溢汇盛公司认为不应当支持原告该请求。八，溢汇盛投资公司并非涉讼《物业租赁合同》的签订主体和履行主体，根据合同相对性原则，对于溢汇盛酒店公司和原告之间就涉讼《物业租赁合同》产生的债权债务关系，均与溢汇盛投资公司无关，不应由溢汇盛投资公司承担任何责任，因此，原告要求溢汇盛投资公司和溢汇盛酒店公司支付租金18347元和违约金，这是没有任何法律依据和事实依据，应当驳回原告该请求。九，原告要求四被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。如前述“涉讼房屋的由来”所述，自2014年9月28日起，涉讼土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛投资公司概括承受，三溢同利公司已经退出涉讼土地使用权租赁合同，三溢同利公司与涉讼项目、涉讼房屋已经不存在法律意义上的关联性。虽然三溢同利公司是溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司的出资人，但是溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司均并非是三溢同利公司的子公司或者分公司，四方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。并且，原告提供的证据不能举证证明该四家企业法人存在“混同”的事实，也未能提供四被告应承担连带责任的法律依据。原告主张溢汇盛投资公司和溢汇盛酒店公司联合收取承租人的租赁使用费，并主张溢汇盛物业公司发送短信要求租户到物业中心财务处收取物业租赁使用费等费用，以此为由主张溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司存在财产、业务混同，溢汇盛投资公司转移、藏匿财产，这一说法是完全错误的。原告根本从未向溢汇盛酒店公司交付过任何费用，原告提交的4份转账明细截图，与本案无关；溢汇盛物业公司作为涉讼项目的物业服务企业，日常工作包含了与所有租户进行沟通联系，基于此情况，溢汇盛投资公司委托溢汇盛物业公司代为向欠费租户发送催款通知，溢汇盛物业公司仅是代为催告而已，溢汇盛物业公司从来没有收取租户的涉讼房屋使用权转让款、经营管理服务费，该费用实际的收款人是溢汇盛投资公司，原告提交的4份短信截图，与本案无关。涉讼合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛投资公司，涉讼房屋使用权转让款、经营管理服务费的收款人是溢汇盛投资公司，涉讼项目、涉讼房屋的投资建设方也是溢汇盛投资公司，三溢同利公司、溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司均并非涉讼合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢同利公司、溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司对涉讼《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》的义务承担任何义务。综上所述，涉讼房屋产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而溢汇盛投资公司出租权利明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明答辩人存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉讼房屋权属的情况下，才与溢汇盛投资公司签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同，因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。被告奕东经济社没有答辩。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。被告奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方对其真实性未提出异议的证据，本院采信其真实性，对相对方就其真实性有提出异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的佛山市南海区国土城建和水务局关于市民承租桂城三山溢东广场有关问题的重要提示是行政机关发布的公开信息，本院采信其真实性。2.原告提交的律师函、EMS邮单、物流信息反映其向溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司邮寄《律师函》的情况，本院予以采信。3.原告提交的转账明细及短信截图拟证明被告溢汇盛酒店公司的账户及收款情况、被告溢汇盛物业公司通知承租人到物业中心财务处交款的事实，本院综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区*******[土地证证号为国用（2015）*******号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，奕东经济社（甲方）与佛三溢同利公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金），且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，奕东经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2016年12月23日，两原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋；乙方在签订合同前已清楚了解涉讼房屋所在地块性质为集体商业用地，物业的规划、周边环境、权属及权证登记等情况，且知悉该物业属于在建工程，仅作商业用途；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后自动延期至2049年5月21日；乙方应在转让期限届满前5日内将涉讼房屋交还给甲方；涉讼房屋使用权转让期限的转让总价款为139812元，乙方须于2016年12月23日前付清全额转让款；甲方应当在2018年8月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，遭遇不可抗力或乙方未按照合同约定支付应付款项的，甲方可据实予以延期；乙方未在甲方通知期限内接收物业，视为甲方已于通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼房屋，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后于2022年8月31日前，乙方可向甲方申请回购涉讼房屋剩余使用权，如符合下列条件[（1）所回购物业不处于租赁或委托经营期限内，没有发生整体转让使用权的情况，物业使用权没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业贷款本息、经营管理服务费、水电等其他能源费]，甲方应予以回购；回购价为合同约定总转让款的80%，回购价包含了乙方在该物业内新增的水电增容、不可拆卸装修的价值，甲方无需作其他补偿；甲方确认回购后，乙方应在通知期限内办理回购手续（包括签订合同、办理物业交接手续）；如乙方未在约定期限内提出回购申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理回购手续，均视为乙方放弃申请回购的权利，乙方应继续履行合同的约定。该合同还附有《物业交付标准》，对涉讼房屋的交付标准作明确约定。同日，两原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《经营管理服务协议》，约定：乙方委托甲方通过专业运作，全权承担溢东广场全部物业经营管理服务（包括统一进行溢东广场项目的品牌营运、统一品牌规划；对外统一推广、统一营运、统一举办各项活动推广；提供日常正常的经营服务；监管物业管理公司的服务等）；乙方同意支付涉讼房屋使用权转让期内的经营管理服务费209718元，乙方须于2016年12月23日前付清全额经营管理服务费；乙方逾期支付上述款项的，视同乙方主动违约，甲方有权拒绝签署涉讼房屋的《物业使用权转让合同》，且每逾期一日，乙方应按应付未付款的万分之二支付违约金，如逾期超过15天的，甲方有权解除合同；本协议约定的管理服务费并不等同于物业管理服务费，乙方仍需与物业管理公司签署《物业管理服务协议》并履行相关约定；乙方全额支付本协议款项后，如按照《物业使用权转让合同》的约定，向甲方申请回购物业使用权且甲方审查同意的，本协议与物业使用权转让合同同时解除，在乙方与甲方办理完毕涉讼房屋回购及交接手续后十日内，甲方向乙方无息返还80%的经营管理服务费；本协议为《物业使用权转让合同》的从合同，除本协议约定事宜外，《物业使用权转让合同》约定的其他条款仍有效，两份合同同时生效；如因乙方未能履行本协议或《物业使用权转让合同》约定而造成违约事实，视同对另一份合同/协议主动违约，甲方有权同时解除本协议及《物业使用权转让合同》，且有权同时按照本协议及《物业使用权转让合同》的约定要求乙方承担违约责任。同日，两原告签署《确认书》，确认《物业使用权转让合同》约定的转让款139812元和《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费209718元均为涉讼房屋使用权转让对价的组成部分，即涉讼房屋的实际转让总价为349530元。同日，两原告已向被告溢汇盛投资公司支付完毕全部转让总价款349530元。同日，两原告（甲方）与被告溢汇盛酒店公司（乙方）各签订一份《物业租赁合同》，均约定：甲方将涉讼房屋出租予乙方用于商业经营；租赁期限为2年，从甲方向乙方交付租赁物业之日起算；租赁期限内总租金金额为40194元；乙方自2017年9月1日起按月支付租金，并于每月5日前将当月租金支付至甲方指定的银行账户；其中2017年9月1日至2018年8月31日每月租金874元，2018年9月1日至2019年8月31日每月租金1165元，2019年9月1日至2020年8月31日每月租金1310.5元；甲方应于2018年8月31日将物业按现状交付给乙方；乙方无故逾期支付租金，应向甲方支付逾期违约金，甲方每天按乙方应付但未付租金总额的1‰计算收取违约金；乙方逾期交租金超过60日，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方全额支付合同约定的租金；合同解除、终止的，乙方应向甲方返还租赁物业，乙方返还的租赁物业有非自然损耗的损坏或灭失情形的，乙方应当修复、赔偿。2018年10月21日，两原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉讼房屋符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按现状接收该物业。2020年6月29日，两原告委托律师分别向溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司发出《律师函》，主张涉讼合同的签订存在诸多问题，且溢汇盛酒店公司从2020年2月开始未付租金，故通知解除《物业租赁合同》，返还涉讼房屋，溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司共同支付租金及其他违约责任。前述邮件均于同月30日妥投。2020年7月13日，两原告委托律师向溢汇盛投资公司邮寄《律师函》，除重申前一份《律师函》的权利主张外，并提出了回购要求。该邮件于同月14日妥投。2020年7月27日，两原告提起本案诉讼。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下**。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。涉讼房屋为溢东广场1座酒店2其中一个单元的房屋。2.被告溢汇盛投资公司是2014年6月20日成立的一人公司，被告溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司均是成立于2016年8月26日的一人公司，上述三公司的股东均为被告三溢同利公司。3.被告溢汇盛酒店公司从2017年9月1日开始按《物业租赁合同》约定的租金标准向两原告支付涉讼房屋的租金至2020年1月31日，此后租金未再支付。庭审中，两原告提交的证据反映，曾有承租人向被告溢汇盛酒店公司转账支付租赁使用费，被告溢汇盛物业公司也曾通知承租人到物业中心财务处偿还承租物业的分期款。就此，被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司、溢汇盛物业公司、溢汇盛酒店公司提交了《情况说明》反映，溢汇盛投资公司与溢汇盛酒店公司都委托了中国工商银行统一代理扣划租户租金分期款及管理服务费事宜，上述款项在统一扣划至中国工商银行尾数为0914的账户后，再自动批量分别转入溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司各自的账户中，另溢汇盛投资公司有委托溢汇盛物业公司代为向租户催收分期款。本院认为，两原告与被告溢汇盛投资公司签订的《物业使用权转让合同》约定两原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故两原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业使用权转让合同》效力的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业使用权转让合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年8月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，期满后自动延期至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该延长租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加延长期限，并确认《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业使用权转让合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。两原告的第1项诉请符合法律规定，本院予以支持。2.《经营管理服务协议》效力的认定。虽然《物业使用权转让合同》约定涉讼房屋在租赁期限内的使用费为139812元，但《经营管理服务协议》又约定两原告就涉讼房屋应另支付209718元，该款虽冠名为经营管理服务费，但结合双方合同的约定、被告溢汇盛投资公司开具收据载明情况、两原告于同日签署的《确认书》确认的情况，以及涉讼商铺所在区域租赁市场价格情况，双方确认《经营管理服务协议》项下的经营管理服务费与《物业使用权转让合同》项下的使用费均构成涉讼房屋在租赁期限内的使用权转让的对价符合实际情况，本院予以采纳。因《经营管理服务协议》约定的经营管理服务属于虚假意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，该部分约定为无效约定。因《经营管理服务协议》并不涉及租赁期限的约定，该合同的其他内容实际上是两原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋部分租赁对价的金额及支付方式的约定，未违反法律的强制性规定，合法有效。因此，两原告第2项诉请没有事实依据，本院不予支持。3.《物业租赁合同》效力的认定。《物业租赁合同》约定两原告将涉讼房屋出租予被告溢汇盛酒店公司，租赁期限未超出法律规定的范围，故该合同是签约双方的真实意思表示，合法有效。二、关于被告溢汇盛投资公司收取租赁对价的处理如上所述，因《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》所约定的款项之和349530元构成两原告在2018年8月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司无需退款；对2038年8月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。经核算，两原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价为227527.77元（2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，故349530×7305÷11222=227527.77元）。因两原告已付349530元，故被告溢汇盛投资公司应返还122002.23元予两原告。被告溢汇盛投资公司至今未将《物业使用权转让合同》无效部分对应的租赁对价退予两原告，确实会对两原告造成利息损失，因此，被告溢汇盛投资公司应以应退款项122002.23元为本金，从2020年7月27日起至实际退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予两原告。三、关于《物业租赁合同》的清算被告溢汇盛酒店公司从2020年2月1日欠付租金至今，且未能提供支付租金欠款的方案，根据《物业租赁合同》的约定，两原告有单方解除合同的权利，故本院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，确认《物业租赁合同》于2020年6月30日解除。因被告溢汇盛酒店公司从2020年2月1日起欠付租金构成根本违约，依约应向原告计付违约金。《物业租赁合同》约定被告溢汇盛酒店公司逾期交租金超过60日，原告有权单方解除合同，并有权要求被告溢汇盛酒店公司全额支付合同约定的租金，结合本案的实际情况，本院判令被告溢汇盛酒店公司向两原告支付剩余租期的租金共18347元（1310.5×2×7）。被告溢汇盛酒店公司逾期支付租金构成违约，依约应计付违约金予两原告。鉴于《物业租赁合同》约定的逾期付款违约金标准过高，故本院根据公平原则酌情调整为以当期欠付租金为本金按日万分之五的标准计付，故结合两原告诉请，经核算（见下表），被告溢汇盛酒店公司应向两原告支付截至2020年7月27日止逾期支付2020年2-6月的租金的的违约金740.44元，并应以当期累计欠付的租金13105元为本金，从2020年7月28日起至实际清偿之日止，继续按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予原告。两原告关于逾期付款违约金诉请超以上核定的，本院不予支持。期间租金逾期起算日暂计截止日天数违约金2020.2.1-2020.2.2826212020.2.62020.7.27173226.722020.3.1-2020.3.3126212020.3.62020.7.27144188.712020.4.1-2020.4.3026212020.4.62020.7.27113148.092020.5.1-2020.5.3126212020.5.62020.7.2783108.772020.6.1-2020.6.3026212020.6.62020.7.275268.15合计13105———740.44因被告溢汇盛投资公司并非《物业租赁合同》的相对方，且现有证据反映，两原告已经接收涉讼房屋，并交付被告溢汇盛酒店公司经营使用，被告溢汇盛酒店公司也从2017年9月1日开始向原告支付租金，故两原告诉请被告溢汇盛投资公司共同承担支付租金、违约金的义务没有依据，本院不予支持。四、关于回购诉请的处理根据《物业使用权转让合同》的约定，被告溢汇盛向两原告交付该物业后于2022年8月31日前，两原告可向被告溢汇盛投资公司申请回购涉讼房屋剩余使用权，在符合约定条件的情况下，被告溢汇盛投资公司应予回购。本案中，被告溢汇盛投资公司作为回购义务方，其并未提交证据证明两原告申请其回购涉讼房屋时，涉讼房屋存在物业状态与交付时不一致或欠费的情形。两原告向被告溢汇盛投资公司申请回购涉讼房屋时（2020年7月14日），其与被告溢汇盛酒店公司签订的《物业租赁合同》约定的租赁期限即将届满，同时，被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司均属被告三溢同利公司投资的关联企业，故即便涉讼房屋仍处于两原告与被告溢汇盛酒店公司的租赁期限内，亦应认定该房屋不存在被告溢汇盛投资公司有权不予回购的情形。综上，两原告请求被告溢汇盛投资公司回购涉讼房屋剩余的使用权符合双方约定，本院予以支持，并判令被告溢汇盛投资公司支付回购款182022.22元（227527.77×80%）予两原告。被告溢汇盛投资公司不予回购违反双方约定，两原告诉请被告溢汇盛投资公司支付利息损失理据充分，本院根据本案的实际情况，酌情确定被告溢汇盛投资公司在收到两原告提出的回购申请后审查批准及发放回购款的合理期限为1个月，故判令被告溢汇盛投资公司应以回购款182022.22元为本金，从2020年8月15日起至实际支付回购款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予两原告。两原告诉请被告溢汇盛投资公司计付回购款利息超以上核定的，本院不予支持。五、关于其他被告在本案应承担的责任《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司均是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该三被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。被告溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司虽然与被告溢汇盛投资公司同为被告三溢同利公司投资设立的一人公司，但因该三公司之间在法律上是相互独立的法人单位，原告在本案中所主张的曾有承租人向被告溢汇盛酒店公司转账支付租赁使用费，被告溢汇盛物业公司也曾通知承租人到物业中心财务处偿还承租物业的分期款的事宜，该被告均已作合理解释，因此，现有证据不足以证明被告溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司与被告溢汇盛投资公司存在滥用公司法人独立地位、在业务和财产方面存在混同并损害原告合法权益的行为，故原告诉请被告溢汇盛酒店公司、溢汇盛物业公司对被告溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任，被告溢汇盛物业公司对被告溢汇盛酒店公司在本案的债务承担连带清偿责任均没有依据，本院均不予支持。被告奕东经济社虽然是涉讼房屋所在项目下盖土地的出租方，但其并非《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》的合同相对方，亦未从原告处收取任何款项，因此，原告诉请被告奕东经济社对被告溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。被告奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告刘祥、赖基贵与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2016年12月23日签订的《物业使用权转让合同》约定租赁期限超出20年部分（2038年8月31日至2049年5月21日）无效，未超出20年部分（2018年8月31日至2038年8月30日）有效；被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还122002.23元及以该款为本金从2020年7月27日起至实际退款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告刘祥、赖基贵；被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款182022.22元及以该款为本金从2020年8月15日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告刘祥、赖基贵；确认原告刘祥、赖基贵与被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司于2016年12月23日签订的《物业租赁合同》于2020年6月30日解除；被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金18347元予原告刘祥、赖基贵；被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年7月27日止逾期支付2020年2-6月租金的违约金740.44元予原告刘祥、赖基贵，并应以当期累计欠付的租金13105元为本金，从2020年7月28日起至实际清偿之日止，继续按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予原告刘祥、赖基贵；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第二、三项所负债务、对被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司在上述第五、六项所负债务向原告刘祥、赖基贵承担连带清偿责任；驳回原告刘祥、赖基贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3583.15元（两原告已预交），由被告溢汇盛投资公司负担3444.23元、由被告溢汇盛酒店公司负担138.92元，被告三溢同利公司公司对被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司负担的诉讼费承担连带责任，三被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳相应的案件受理费，逾期交纳的，本院依法强制执行。对两原告预交的案件受理费3583.15元，在本判决发生法律效力后，经两原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年十一月六日书记员  许晓璇