安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终4054号 上诉人（原审被告）：冉冉，男，1986年6月10日出生,汉族,住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：宋文号，安徽鑫光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓明，安徽鑫光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张海，男，1975年7月15日出生，汉族,住安徽省灵璧县开发区。 委托诉讼代理人：张奎，安徽鸿才律师事务所律师。 上诉人冉冉因与被上诉人张海房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿灵璧县人民法院（2020）皖1323民初5553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冉冉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张海的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审遗漏诉讼当事人汤虎，程序违法。张海在诉状中称其与冉冉存在房屋买卖关系并向冉冉支付了36万元购房款，但张海一审当庭明确表示其实际上并没有向冉冉支付36万元购房款，并称该36万元实际上是汤虎拖欠的款项，所以本案当事人实际为张海与汤虎，因汤虎未参加诉讼，一审程序违法；2.一审认定冉冉自愿将张海应付购房款冲抵汤虎拖欠张海的欠款存在错误。冉冉虽然向张海出具了36万元的收条，但并非自愿冲抵汤虎的欠款，冉冉对汤虎是否拖欠张海款项并不知情，冉冉之所以与张海签订合同并出具收条，是为方便其能够高价转售房屋，根据张海一审提交的其与汤虎的微信聊天记录能够证实。张海明确表示汤虎仅欠其28万元，与冉冉向张海出具的36万元的收条也不相符，一审判决认定该36万元没有依据；3.一审判决冉冉向张海支付7.2万元违约金错误。虽然双方在拆迁安置房买卖合同第七条约定了违约责任，但该条款明确了不可抗力的除外，本案涉及的房屋系因王灵龙恶势力犯罪案件被司法查封，应认定为不抗力因素，冉冉对此没有过错。 张海辩称，1.汤虎不是本案当事人，其不参加本案诉讼审理程序并不违法。因汤虎欠张海的款项本息合计41万元，后冉冉与张海达成合意，将案涉房屋以36万元出售给张海，并用欠款冲抵，冉冉向张海书写了收条双方并签订房屋买卖合同。2.冉冉与张海签订房屋买卖合同的时间是2019年10月，案涉买卖合同因汤虎在2018年被司法追责无法履行，冉冉是知情的。 张海向一审法院起诉请求：1.判令解除其与冉冉签订的拆迁安置房买卖合同;2.判令冉冉返还张海给付的购房款36万元;3.判令冉冉承担违约责任，并给付违约金7.2万元(按合同标的额的20%计算);4.判令冉冉向张海支付占用36万元购房款期间的合法利息(按照月利率5厘自2019年10月19日至购房款付清为止)。 一审法院认定事实：张海与冉冉通过冉冉舅舅汤虎介绍认识，2019年10月11日晚上，张海与冉冉在东方名城附近的卧龙山庄饭店吃饭，签署拆迁安置房买卖合同，约定冉冉名下的位于灵璧县的住房，面积89.18平方米以36万元的价格出售给张海。当日冉冉向张海出具收条一份，认可收到张海购房款36万元。后因涉案房屋被司法机关查封，致使合同不能履行。另查明：张海与冉冉舅舅汤虎存在经济往来，张海主张冉冉出具的收条系冉冉自愿将张海应当支付的购房款冲抵冉冉舅舅拖欠张海的欠款，冉冉对其出具收条的行为未作出合理的解释。 一审法院认为，依法成立的合同，双方当事人应当全面履行，因不具备履行条件的，违约方应当按照约定承担违约责任。张海与冉冉对签署房屋买卖合同的事实不持异议，对该房屋因被司法机关采取查封措施导致合同无法得以履行的事实也无异议，故该合同张海享有解除权，对张海主张解除合同的诉讼请求，予以支持；冉冉主张其出具的收条，是作为依据便于张海再次出售房屋使用的，显然不符合日常生活经验，冉冉作为完全民事行为能力人，应当预知出具收条的法律后果。庭审时，冉冉本人不到庭参加诉讼，其代理人对张海提交的微信聊天记录等证据未能作出明确的质证意见，对张海主张冉冉舅舅汤虎拖欠张海的欠款，冉冉以涉案房屋购房款予以冲抵的起诉意见，其盖然性明显高于冉冉对涉案收条作出的解释，冉冉出具收条的行为应视为其自愿以售房款冲抵汤虎拖欠张海的债务，故对冉冉辩称其不应履行违约义务的答辩意见，不予支持；张海与冉冉在拆迁安置房买卖合同第七条第1款中约定因冉冉原因导致合同无法履行的违约责任，对张海要求冉冉承担违约责任的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除张海与冉冉签订的拆迁安置房买卖合同;二、冉冉于判决书生效之日起十日内返还张海购房款36万元;自2019年10月19日起按照年利率6%支付资金占用期间的利息至购房款还清时止；三、冉冉于判决生效之日起十日内给付张海违约金7.2万元。案件受理费7780元，减半收取3890元，由冉冉负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明事实属实，二审予以确认。 本院认为，关于冉冉认为一审程序违法的问题。张海与冉冉对签署房屋买卖合同及冉冉出具36万元收条的事实不持异议，但冉冉主张其虽出具收条但并未实际收到相应的款项，张海则辩称系因汤虎拖欠其欠款，冉冉自愿以涉案房屋购房款予以冲抵。审理认为，本案无论是房屋买卖合同关系，还是债务转让关系，依据合同相对性原则，双方当事人均为张海与冉冉，与案外人汤虎无关，因此，汤虎不参加本案诉讼不存在程序违法情形，对冉冉的此项上诉请求不予采纳。冉冉还上诉认为一审认定其自愿将张海应付的购房款冲抵汤虎拖欠张海的欠款认定事实错误。对此，并主张其出具收条是便于张海再次出售房屋使用，在其未提供其他证据其主张成立的情况下，仅依据双方当事人的陈述，冉冉的该上述意见与常理不符，而张海的上述辩解意见更为合理；况冉冉作为完全民事行为能力人，其应当明知出具收条后产生的法律后果，一审认定冉冉是自愿将张海应付购房款冲抵汤虎拖欠张海的欠款并无不当，予以维持。关于冉冉上诉认为合同不能履行系不可抗力导致的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而案涉房屋被查封不属于上述法律规定的不可抗力的情形，因此，冉冉未按时交付房屋构成违约，依据双方签订的合同约定的违约责任，一审判决冉冉给付张海违约金7.2万元并无不当，本院予以维持；鉴于张海依据该违约责任得到的损失赔偿已得到救济，其仍要求冉冉再支付购房款利息，于法无据，一审判决冉冉承担36万元的利息不当，本院予以变更。 综上所述，一审判决虽认定事实清楚，但判决冉冉再向张海支付36万元的利息不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初5553号民事判决第一、三项，即“一、解除张海与冉冉签订的拆迁安置房买卖合同；三、冉冉于判决生效之日起十日内给付张海违约金7.2万元” 二、变更安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初5553号民事判决第二项“冉冉于判决生效之日起十日内返还张海购房款36万元;自2019年10月19日起按照年利率6%支付资金占用期间的利息至购房款还清时止”为“冉冉于本判决生效之日起十日内返还张海购房款36万元”； 三、驳回张海的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费7780元，由冉冉负担。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  丁 伟 审判员  朱珊珊 二〇二〇年十二月十九日 法官助理刘敏 书记员陈明明 附：本案适用相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。