广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7461号上诉人（原审被告）：周立君，女，1989年5月26日出生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区**********。委托诉讼代理人：罗波，男，1990年9月8日出生，汉族，住湖北省松滋市杨林市**********，系周立君的丈夫。被上诉人（原审原告）：中山市华裕房地产开发有限公司，住所地广东省中山市********，统一社会信用代码914***********201Q。法定代表人：李佳果，男，该公司经理。委托诉讼代理人：郭小亮，男，该公司员工。上诉人周立君因与被上诉人中山市华裕房地产开发有限公司（以下简称华裕公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初7807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18号立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。周立君上诉请求：撤销一审判决，改判华裕公司向周立君退回已付购房款271163元。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。一、本案房屋买卖最终无法成功交易的原因是周立君的购房贷款不能通过审批，周立君的购房贷款未能通过而导致无法完成交易是国家的贷款政策问题，属于个人不能预见和不能避免的不可抗力原因，并非周立君的主观故意违约。因不可抗力导致合同无法履行的，双方免除责任。二、华裕公司制订的《合同补充协议》属于格式合同，一审排除了《合同补充协议》格式条款中的不可抗力和格式条款无效的规定。华裕公司的销售人员在签订合同时偷偷将《合同补充协议》夹进合同资料中，周立君根本没有及时认真阅读《合同补充协议》的条款。三、在购房时，华裕公司的销售人员看过周立君的个人征信及收入证明贷款资料，明知周立君不符合贷款条件，仍承诺周立君的贷款一定能通过审批，并唆使周立君支付首期款签署买卖合同套牢周立君。因此银行贷款未能审批通过的后果不应归责于周立君，而应归责于华裕公司。华裕公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理无误，请求驳回上诉，维持原判。华裕公司向一审法院起诉请求：1.解除华裕公司与周立君签订的房屋认购书、中山市商品房买卖合同及补充协议和附件；2.周立君配合华裕公司办理注销网签合同手续；3.周立君按合同总价款20%向华裕公司支付违约金。一审法院认定事实：2019年8月24日，华裕公司（作为出卖人、甲方）与周立君（作为买受人、乙方）签订一份房屋认购书，约定：1.乙方认购甲方开发销售的位于中山市*********************；2.该房屋建筑面积为96.63平方米，优惠后实际总房价款为890064元。同日，周立君向华裕公司支付定金3万元。2019年9月19日，周立君向华裕公司支付首期款241163元。2019年10月17日，华裕公司（作为出卖人）与周立君（作为买受人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买位于中山市**************，建筑面积为96.63平方米，总价款为881163元；2.买受人按银行按揭方式按期付款：首期款271163元应于2019年10月17日前支付，剩余房款61万元于2019年11月17日前通过办理商业贷款支付；3.买受人逾期付款的责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。上述商品房买卖合同还约定了其他内容。同日，华裕公司（作为出卖人）与周立君（作为买受人）签订一份附件四：商品房买卖合同（预售）补充协议，约定：合同约定“逾期付款的违约责任”补充及修改如下，买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权选择继续履行合同或者解除合同。出卖人选择解除合同的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人有权在应退还给买受人的款项中予以扣除。上述补充协议还约定了其他内容。2020年3月26日，华裕公司诉至一审法院，提出前述诉讼请求。一审庭审中，华裕公司、周立君均确认以下事实：1.周立君已向华裕公司支付了首期款271163元；2.周立君为购买涉案商品房向银行申请商业按揭贷款，因周立君自身负债较高原因导致商业贷款审批未通过，截止至第二次开庭之日周立君仍未付清剩余购房款61万元。另外，华裕公司、周立君均同意解除双方签订的房屋认购合同、中山市商品房买卖合同及补充协议和附件，周立君同意配合华裕公司办理注销网签合同手续但不同意承担违约金及案件受理费，华裕公司同意在扣除周立君应承担的违约金及案件受理费后，将剩余购房款退还给周立君。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。华裕公司与周立君签订的房屋认购合同、中山市商品房买卖合同及补充协议和附件是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。一审诉讼中，华裕公司、周立君均确认周立君已向华裕公司支付首期款271163元，因周立君自身负债较高原因导致商业贷款审批未通过，截止至一审第二次开庭之日周立君仍未付清剩余购房款61万元，对于上述事实，一审法院依法予以认定。关于华裕公司主张的解除华裕公司与周立君签署的房屋认购合同、中山市商品房买卖合同及补充协议和附件，以及周立君配合华裕公司办理注销网签合同手续的诉讼请求，周立君在一审庭审中明确同意解除双方签订的房屋认购合同、中山市商品房买卖合同及补充协议和附件，并同意配合华裕公司办理注销网签合同手续，故对于华裕公司的上述诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金的承担问题，周立君因自身原因导致商业贷款审批未通过且未能依约付清全部购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的补充协议约定，买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权选择继续履行合同或者解除合同。出卖人选择解除合同的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。华裕公司主张周立君承担违约金176232.6元（881163元x20%），理据充分，一审法院予以支持。合同解除后，华裕公司亦应将周立君已支付的购房款271163元退还给周立君。经一审法院核算，扣除周立君应向华裕公司支付的违约金176232.6元，华裕公司实际需向周立君退还已付购房款94930.4元（271163元-176232.6元）。综上所述，华裕公司的诉讼请求理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、解除华裕公司与周立君于2019年8月24日签订的《房屋认购合同》以及于2019年10月17日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议和附件；二、周立君应于判决发生法律效力之日起七日内协助华裕公司办理上述《中山市商品房买卖合同》的注销网签登记备案手续；三、华裕公司应于办理完毕上述《中山市商品房买卖合同》的注销网签登记备案手续之日起三日内退还购房款94930.4元给周立君。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14317元（华裕公司已预交），由周立君承担。周立君应承担的案件受理费从华裕公司应退还给周立君的上述款项中直接扣除。二审期间，华裕公司、周立君均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：1.二审期间，周立君主张合同约定的违约金过高，应予以调整。一审第一次开庭时华裕公司的代理人曾提出由周立君向华裕公司赔偿60000元的方案，周立君表示可以接受赔偿60000元的方案。2.双方签订的附件四：合同补充协议，其中第6条关于合同第六条“付款方式及限期”补充及修改如下：6.3买受人通过贷款支付部分房款的，买受人应提前查询自身征信情况并向银行了解自身贷款资格和授信额度，提前准备贷款申请资料，买受人贷款申请的受理、审查、额度、利率、年限以及放款日期等申请结果均以贷款银行审定为准，出卖人不对买受人取得贷款负有任何承诺或义务。6.5买受人需增加首付款、提高贷款利率或不能办理贷款的，买受人应自知道或应当知道上述情形之日起3个工作日内通过增加首付款、同意提高贷款利率等途径办妥贷款手续，或自行筹足资金支付剩余房款；逾期未办妥贷款手续或逾期未自行筹足资金支付剩余房款的，买受人应每日按照未付房款万分之一的标准向出卖人承担违约责任，买受人自前述期限届满之日起10日内仍未办妥贷款手续或未自行筹足资金支付剩余购房款的，出卖人有权解除合同及本补充协议，并收取该商品房总价款20％的违约金。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据周立君的上诉请求及事实和理由，本案争议焦点有：一、周立君是否构成违约；二、如构成违约，违约金标准如何确定。关于焦点一。周立君上诉主张其未能通过银行贷款审批导致无法完成交易是国家的贷款政策问题，属于个人不能预见和不能避免的不可抗力原因。本院认为，周立君确认其未能通过银行商业贷款审批的原因系自身负债较高，而该原因属于周立君应当清楚并可以提前了解的范围，并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，该情形并非因不可抗力而不能履行合同。故周立君的该上诉意见，理据不足，本院不予采纳。且合同补充协议约定：不能办理贷款的，买受人应自知道或应当知道上述情形之日起3个工作日内自行筹足资金支付剩余房款。因此，周立君未能按合同约定支付剩余购房款，已构成违约。关于焦点二。华裕公司主张周立君根据补充协议约定按涉案商品房总价款20%的标准支付违约金。对此本院认为，涉案商品房买卖合同第七条关于买受人逾期付款的责任约定为“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”后华裕公司又通过合同补充协议对买受人逾期付款的违约责任补充及修改为“买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权选择继续履行合同或者解除合同。出卖人选择解除合同的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。”该补充协议系华裕公司欲反复使用而预先制定的格式合同，华裕公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或限制其责任的条款。华裕公司作为该格式合同的提供者，其在补充协议中对买受人逾期付款的违约责任相比商品房买卖合同，已经加重了买受人的违约责任，限制了买受人的权利，明显违反了公平原则。此外，华裕公司提供的补充协议全部添加了下划线，但未通过加粗字体等明显方式就该条款内容向买受人作出提示及说明，其也未能举证证明签订补充协议时已就该补充协议的内容向买受人作出提示及说明，故该约定对买受人不产生法律效力。因此，本案关于买受人逾期付款的违约责任应适用商品房买卖合同第七条。本院将本案违约金认定为：买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，即周立君应向华裕公司支付违约金61000元（61万元×10%）。经本院核算，扣除上述违约金61000元后，华裕公司实际需向周立君退还已付购房款210163元（271163元-61000元）。对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上所述，周立君的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初7807号民事判决第一项、第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初7807号民事判决第三项为：中山市华裕房地产开发有限公司应于办理完毕上述《中山市商品房买卖合同》的注销网签登记备案手续之日起三日内退还购房款210163元给周立君；三、驳回中山市华裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14317元（已由中山市华裕房地产开发有限公司预交），由中山市华裕房地产开发有限公司负担9361元，周立君负担4956元，周立君负担部分于本判决发生法律效力之日起三日内直接向中山市华裕房地产开发有限公司支付。二审案件受理费5723元（已由周立君预交），由周立君负担1862元，中山市华裕房地产开发有限公司负担3861元，中山市华裕房地产开发有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起三日内直接向周立君支付。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年十二月十七日书记员 张欣琪