湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2359号原告：张家界晟昊置业有限公司，住所地张家界市永定区月亮湾花园B2-6。法定代表人：孙亚军，董事。诉讼代表人：湖南东厚资产管理有限公司（张家界晟昊置业有限公司破产清算管理人）。法定代表人：王孟纯，总经理。委托诉讼代理人：李卓，女，1991年10月8日。委托诉讼代理人：王安平，男，1993年1月15日出生。被告：陈敬军,男，1969年5月4日出生。委托诉讼代理人：张常兵，湖南亨迪律师事务所律师。被告：张家界瑞景酒店管理有限公司，住所地永定区官黎坪办事处官黎坪居委会火车站国际旅游商业城******。法定代表人：熊金海，执行董事兼总经理。原告张家界晟昊置业有限公司与被告陈敬军、张家界瑞景酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家界晟昊置业有限公司的资产管理人湖南东厚资产管理有限公司的委托诉讼代理人王安平、李卓，被告陈敬军及其委托诉讼代理人张常兵到庭参加诉讼，被告张家界瑞景酒店管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家界晟昊置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认张家界晟昊商业经营管理有限公司代原告与被告签订的《张家界国际旅游商业城租赁合同书》已于2018年10月17日解除。2、判决被告立即向原告支付到期租金及不定期租赁租金合计1574629元。（到期租金支付时间段自2018年4月21日起算至2018年10月17日；合同解除后，参照原合同约定，支付不定期租赁租金时间段自2018年10月18日暂计算至2020年8月17日）3、判决被告立即向原告支付逾期交付租金的违约金。（以欠付租金总额为基数，按年利率24%计算违约金；违约金支付时间段自原合同约定的应付租金最后期限始至租金实际支付之日）4、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：张家界市中级人民法院于2018年8月17日受理湖南省第三工程有限公司对原告的破产清箄申请，并于2018年8月24日裁定由张家界市永定区人民法院审理，永定区人民法院于2018年11月7日指定由湖南东厚资产管理有限公司担任管理人。原告系张家界永定区火车站国际旅游商业城项目的开发商，曾授权委托张家界晟昊商业经营管理有限公司（以下简称“晟昊商业公司”）对外管理出租商业城商铺事宜。2015年9月28日，晟昊商业公司与被告设立人、原股东陈敬军签订2份《张家界国际旅游商业城租赁合同书》及《补充协议》。合同签订后，原告即将租赁的D3栋101号房屋、D3栋二、三、四层房屋交付给被告使用经营瑞景酒店。2016年1月11日，原被告双方又签订2份《补充协议》，约定被告将垫付的工程费用及利息抵扣部分应付租金。根据原租赁合同约定，被告应按时支付对应各时间段内租金，但被告违约一直未支付，依据合同第八条第1款、第4款，被告不履行合同主要义务、未足额支付租金的，原告可以单方面通知被告解除合同、主张违约金及损失，并不予返还租赁保证金；2018年8月17日，原告被人民法院受理破产清算申请，依据《企业破产法》规定，原告管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知被告及晟昊商业公司继续履行合同的，原被告签订的租赁合同及原告与晟昊商业公司的授权委托关系均已视为解除。因此，原告与被告的租赁合同及与晟昊商业公司的委托关系已于2018年10月17日解除。依据《合同法》规定，原租赁合同解除后，被告仍在使用原合同约定的租赁房屋，视为不定期租赁，被告应参照原租赁合同约定支付租金，原告管理人依法享有随时解除权。同时，晟昊商业公司已无权收取租金，被告应直接向原告管理人支付到期租金、合同解除后的不定期租赁租金以及逾期交付租金的违约金。2019年11月14日，原告管理人向被告发出《通知书》，依法通知被告：原告已进入破产程序，被告应自收到本通知之日起5个工作日内向管理人支付租金及违约金。但至今为止，被告从未向管理人支付。截止于2020年8月17日，被告已拖欠到期租金及不定期租赁租金共计1574629元。按原租赁合同第四条第3款约定：被告逾期交付租金的，每逾期一天，须支付应付租金总额2%的违约金。原告以应付租金总额为基数，暂按年利率24%的标准计算被告逾期支付租金的违约金至实际付清租金之日。综上，原告为维护自身的合法权益，依法向人民法院起诉，请求人民法院在查清案件事实的基础上，支持原告的诉讼请求。被告陈敬军辩称：原告主张被告共同承担到期租金及逾期违约金和诉讼费，缺乏事实和法律依据，被告陈敬军于2015年9月28日为设立张家界瑞景酒店管理有限公司而与张家界晟昊经营管理有限公司签订租赁合同，完全是作为设立人在法人成立前为设立法人而从事的民事活动，其法律后果依法应由张家界瑞景酒店管理有限公司承受，与被告陈敬军无关，同时陈敬军已于2017年6月30日签订股权转让协议将公司股权全部转让给现在的瑞景酒店的法人代表，并于2017年7月12日在永定区市场监督管理局办理股权变更登记，至此陈敬军与瑞景酒店完全脱离关系，原告主张瑞景酒店拖欠2018年4月21日之后经营的租金，要求陈敬军共同承担，是不符合法律规定的，为此陈敬军恳请法庭依法驳回原告对其的诉讼请求。被告张家界瑞景酒店管理有限公司未作答辩。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认以下法律事实：2010年11月30日，张家界晟昊置业有限公司取得张家界市官黎坪办事处火车站广场36473㎡的土地使用权，用于开发房地产。2012年3月7日，张家界晟昊置业有限公司取得D3栋的《商品房预售许可证》。2015年4月29日，张家界晟昊置业有限公司（甲方、委托方）与张家界晟昊商业经营管理有限公司（乙方、受托方）签订《授权委托书》，张家界晟昊置业有限公司将其开发的国际旅游商业城A1、A2、A3、A4、B1、B2、B3、B4、C1、C2、C3、C4、D1、D2、D3、D4栋的物业全权委托给张家界晟昊商业经营管理有限公司管理。为保证商业城的统一管理和正常运营，商铺经营权对外招商、商铺租赁等与商铺管理相关的一切事宜，在此授权张家界晟昊商业经营管理有限公司作为本业主的合法代理人，全权代表委托方办理一切事项，对受托方在办理上述事项过程中所签署的有关文件，委托方均予认可。一、由受托方代表委托方行使《物权法》、《城市房地产管理法》、《物业管理条例》等法律法规规定的业主的权利，包括但不限于提议召开业主大会的权利，参加业主大会并代表本业主投票表决赞成或反对或弃权的权利。二、由受托方到政府相关主管部门办理租赁合同登记备案、办理税费等手续，同意受托方对委托物业进行装修、增设附属设施，或户外设置广告等，相关费用从租金收入中支出乙三、由受托方实行商业城统一策划、统一推广、统一招商及后期的统一管理、统一经营，委托方同意按租金收入的30%向受托方支付商业城商业经营管理资金（不含物业管理服务费、不含委托方应付的业主物业返租租金及其他属委托方的责任）；四、受托方须以自己的名义对外开展招商工作，可以对受托物业进行任何形式的租赁、承包、合作经营或联营，并与商家直接制定租赁价格及签订租赁合同等。五、本委托期限为20年，自2015年5月1日至2035年4月30日，本委托不可撤销。2015年9月28日，张家界晟昊商业经营管理有限公司（甲方）与陈敬军（乙方）签订了一份《张家界国际旅游商业城租赁合同书》，约定甲方将座落在张家界永定区火车站国际旅游商业城D区D3栋101号商铺出租给乙方使用，出租建筑面积约92.56平方米。租赁期为2015年11月1日至2023年10月31日止，用作经营酒店，名称为瑞景酒店。租金单价为2.50元／平方米／天，每两年递增5%。租金按房管局最终实测建筑面积计算，装修免租期十六个月。2015年11月1日至2017年10月31日每年租金为84461元，2017年11月1日至2019年10月31日每年租金为88684元，2019年11月1日至2021年10月31日每年租金为93118元，2021年11月1日至2023年10月31日每年租金为97774元，租金支付方式为实行先付后用的方式，每六个月支付一次租金。同时约定乙方在签订本合同之时，应向甲方交付履约保证金及首期租金，租赁保证金金额为人民币21110元整。租赁期满后甲方无息如数退还乙方。如乙方违约或违法造成甲方经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除。租赁期限内乙方实行自主经营，自行处理经营期间所发生的各类事件。2015年9月28日，张家界晟昊商业经营管理有限公司（甲方）与陈敬军（乙方）签订了一份《张家界国际旅游商业城租赁合同书》，约定甲方将座落在张家界永定区火车站国际旅游商业城D区D3栋二、三、四楼商铺出租给乙方使用，出租建筑面积约1985.49平方米。租赁期为2015年11月1日至2023年10月31日止，用作经营酒店，名称为瑞景酒店。租金单价为0.76元／平方米／天，每两年递增5%。租金按房管局最终实测建筑面积计算，装修免租期十六个月。2015年11月1日至2017年10月31日每年租金为550775元，2017年11月1日至2019年10月31日每年租金为578313元，2019年11月1日至2021年10月31日每年租金为607229元，2021年11月1日至2023年10月31日每年租金为637590元，租金支付方式为实行先付后用的方式，每六个月支付一次租金。同时约定乙方在签订本合同之时，应向甲方交付履约保证金及首期租金，租赁保证金金额为人民币137690元整。租赁期满后甲方无息如数退还乙方。如乙方违约或违法造成甲方经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除。租赁期限内乙方实行自主经营，自行处理经营期间所发生的各类事件。2015年9月28日，张家界晟昊商业经营管理有限公司（甲方）与陈敬军（乙方）签订了一份《关于的补充协议》，协议约定“甲方受业主全权委托将属其所有并座落于张家界永定区火车站国际旅游商业城D区D3栋一楼101号和二、三、四楼商铺出租给乙方使用，经营品牌瑞景酒店，经营范围酒店，面积为2078.05平方米。因D3栋外墙有部分松动脱落，2016年1月11日，张家界晟昊商业经营管理有限公司（甲方）与张家界瑞景酒店管理有限公司（乙方）签订了一份《补充协议》：1、甲乙双方确认栋瑞景酒店大堂外侧整面外墙（此外立面面积约300㎡）工程费用为￥40000元；2、甲方按两分的月息向乙方付息，计息期自2016年1月1日起至2017年3月31日止共计20个自然月，利息合计16000元；3、甲方以抵扣乙方承租的本协议项下商铺的租金的形式偿还借款。自2018年3月16日起至2018年4月20日的租金用于归还甲方向乙方借用的款项。甲方不再向乙方收取该时间段的租金，乙方亦不向甲方主张还款。同日，张家界晟昊商业经营管理有限公司（甲方）与张家界瑞景酒店管理有限公司（乙方）又签订了一份《补充协议》：甲乙双方于2015年9月28日签订了《张家界国际旅游商业城租赁合同书》，乙方承租了甲方项目内D3栋一层101号门面和二、三、四层，租期2015年11月1日起至2023年10月31日止。为尽快完成酒店大门口处路面硬化及接通D3栋正式电缆，乙方向甲方提出申请自行垫资完成此两项工程，经双方协商一致，达成以下协议。1、D3栋瑞景酒店门口路面需要硬化，此工程量造价为110000元。接通乙方正式电缆所需费用100000元。上述款项共计210000元。2、乙方同意甲方以抵扣乙方承租的本协议项下商铺的租金偿还借款，甲方按两分月息给乙方计息，乙方2017年3月1日至2017年8月31日的租金己支付，垫资的计息期即为2016年1月1日至2017年8月31日共20个自然月，利息合计84000元。自2017年9月1日起至2018年3月15日的租金用于归还乙方垫付的工程款项。甲方不再向乙方收取该时间段的租金，乙方亦不向甲方主张还款。2018年5月26日，湖南省第三工程有限公司向张家界市中级人民法院提出对张家界晟昊置业有限公司破产审查申请，同年8月12日，张家界市中级人民法院作出（2017）湘08执37号决定书，将张家界晟昊置业有限公司的执行案件移送破产审查。同年8月17日，张家界市中级人民法院作出（2018）湘08破申5号民事裁定，受理湖南省第三工程有限公司对张家界晟昊置业有限公司的破产清算申请。同年8月24日，张家界市中级人民法院作出（2018）湘08破申5号之一民事裁定，将张家界晟昊置业有限公司的破产案件交由张家界市永定区人民法院审理。2019年10月18日，张家界晟昊置业有限公司破产管理人湖南东厚资产管理有限公司向张家界瑞景酒店管理有限公司发出（2018）晟昊破管字第170号《通知书》，要求张家界瑞景酒店管理有限公司自收到通知起5个工作日向破产资产管理人支付2018年4月21日至2019年10月31日的租金1018767元及违约金305630.1元。2018年4月21日至2020年8月17日止，张家界瑞景酒店管理有限公司共欠租金为1574629元。另查明：2015年9月28日陈敬军与张家界晟昊商业经营管理有限公司签订租赁合同后，陈敬军与黎吉祥、蔡细文、袁野签订《合伙协议》，组建合伙企业，名称为张家界市瑞景酒店管理有限公司，陈敬军占35%股份。2017年6月30日，陈敬军与熊金海签订《股权转让协议》，陈敬军将自己持有的张家界瑞景酒店管理有限公司的35%的股权转让给熊金海。上述事实，有当事人的陈述、《商品房预售许可证》、《授权委托书》、《张家界国际旅游商业城租赁合同书》、《关于的补充协议》、《补充协议》、（2018）晟昊破管字第170号《通知书》、《股权转让协议》、《合伙协议》、张家界市中级人民法院作出（2018）湘08破申5号民事裁定书、张家界市中级人民法院作出（2018）湘08破申5号之一民事裁定书等证据证明，予以认定。裁判的理由与结果本院认为，张家界晟昊商业经营管理有限公司与陈敬军及张家界瑞景酒店管理有限公司签订的《张家界国际旅游商业城租赁合同书》、《关于的补充协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，予以确认。一、关于租赁合同解除的问题。2015年9月28日，张家界晟昊商业经营管理有限公司与陈敬军签订了《张家界国际旅游商业城租赁合同书》和《关于的补充协议》，以及2016年1月11日，张家界晟昊商业经营管理有限公司与张家界瑞景酒店管理有限公司签订的《补充协议》，张家界晟昊商业经营管理有限公司受张家界晟昊置业有限公司委托将其开发的张家界永定区火车站国际旅游商业城D3栋一层101号门面和二、三、四层商铺出租给张家界瑞景酒店管理有限公司使用，合同所约定的相关权利义务明确，具有法律效力。在合同履行中，2018年8月17日，张家界市中级人民法院受理了湖南省第三工程有限公司对张家界晟昊置业有限公司的破产清算申请，并于同年8月24日指定本院受理审理。根据我国破产法第十八条第一款的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。依据该条的规定，虽原、被告间的租房合同尚在履行期，但在张家界市中级人民法院裁定受理张家界晟昊置业有限公司破产后，作为破产资产管理人的湖南东厚资产管理有限公司在二个月内未通知被告张家界瑞景酒店管理有限公司继续履行合同，说明管理人未有继续履行合同的意思表示，故原、被告所签订的《张家界国际旅游商业城租赁合同书》和《关于的补充协议》于2018年10月17日被法定解除，且张家界晟昊商业经营管理有限公司与陈敬军及张家界瑞景酒店管理有限公司签订的相关合同，系根据委托合同代表张家界晟昊置业有限公司从事委托代理行为，现原告张家界晟昊置业有限公司根据法律规定，要求解除张家界晟昊商业经营管理有限公司与张家界瑞景酒店管理有限公司的租赁合同的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。关于违约金的认定。张家界晟昊商业经营管理有限公司受托与陈敬军及张家界瑞景酒店管理有限公司签订相关合同时，对缴纳租金违约情形进行约定，合同双方应按约定履行，因张家界瑞景酒店管理有限公司没有按约定支付租金，应承担违约责任，现张家界晟昊置业有限公司要求张家界瑞景酒店管理有限公司支付租金和违约金的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。关于陈敬军是否承担支付租金和违约金的认定。陈敬军签订租赁合同是为了经营张家界瑞景酒店管理有限公司，在合伙企业张家界瑞景酒店管理有限公司中占股35%，且在2016年1月11日后，张家界晟昊商业经营管理有限公司签订的与酒店有关的合同，均是与张家界瑞景酒店管理有限公司签订。在2017年6月30日已将其在张家界瑞景酒店管理有限公司占有的35%股份转让给熊金海，转让后，陈敬军也退出酒店的经营管理。陈敬军作为股东在经营管理酒店期间，没有发生欠付租金，且张家界晟昊置业有限公司在本案中起诉的欠付租金发生的时间为2018年4月21日至2020年8月17日止，故，张家界晟昊置业有限公司要求陈敬军承担支付租金和违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告张家界瑞景酒店管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、张家界晟昊商业经营管理有限公司代表原告张家界晟昊置业有限公司与被告陈敬军在2015年9月28日签订的《张家界国际旅游商业城租赁合同书》和《关于的补充协议》于2018年10月17日解除；二、被告张家界瑞景酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张家界晟昊置业有限公司支付2018年4月21日至2020年8月17日止的租金1574629元及违约金（违约金以所欠租金为基数按月利率2%从欠付之日起计算至实际支付之日止）；三、驳回原告张家界晟昊置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18972元，减半收取计9486元，由被告张家界瑞景酒店管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚君健二〇二〇年十二月二十二日书记员  贺玲玲附相关法条《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。