湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11935号上诉人（原审被告、反诉原告）：李德林，男，汉族，1968年2月27日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：邹瑜，湖南辰邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁永红，男，汉族，1966年1月22日出生，住长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏新春，女，汉族，1969年3月11日出生，住长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁文俊，男，汉族，1991年4月22日出生，住长沙市岳麓区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈东海，湖南恒昌律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：张建桥，男，汉族，1972年9月2日出生，住长沙市岳麓区。上诉人李德林与被上诉人梁永红、夏新春、梁文俊、原审被告（原审反诉原告）张建桥房屋买卖合同纠纷一案，李德林不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初13560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人李德林上诉请求：1、请求法院依法改判被上诉人梁永红、夏新春、梁文俊退还购房款120万元及资金占用利息；2、请求法院依法改判被上诉人梁永红、夏新春、梁文俊承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决没有查清事实。根据一审庭审情况及张建桥谈话笔录明确：张建桥虽然有购房意向，但是没有实际支付房款，所有的房款均由上诉人支付。另根据上诉人提供的银行转账凭证、收条等系列证据可以明确看出，上诉人已经按照《房屋买卖合同》支付了购房款120万元。因上诉人有购买三被上诉人房屋的意愿，通过前期洽谈，双方就购房事宜达成了共识，为了表明购房诚意，上诉人通过现金方式向被上诉人梁永红支付了20万元的定金，当时被上诉人梁永红还出具了收条。在《房屋买卖合同》正式签署当天，上诉人通过银行转账的方式向上诉人梁永红支付了尾款100万元。正是因为有前面的过程，才出现了2014年12月19日“今收到李德林同志购房款人民币现金120万元整”的收条，同时李德林将梁永红之前出具的定金收条予以收回。但是一审判决以“未提供借条等证据证明民间借贷关系”为由不予认可该事实，属于事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决以上诉人与被上诉人之间签署的《房屋买卖合同》“违反法律、行政法规的强制性规定”为由，从而引用《合同法》第五十二条，认定合同无效。上诉人认为对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，人民法院依据《合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应当主动援引该法第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，对合同无效法律后果进行处理。即被上诉人退还上诉人已付购房款120万元，另考虑到该房屋的升值及过错因素，应当按照央行同期贷款利率支付资金占用利息。就本案而言，一审法院在认定上诉人已经支付购房款的前提下，错误将双方存在买卖关系和民间借贷关系混为一谈，实属适用法律错误。双方就该房屋买卖事宜已经达成共识，并双方已经切实履行，对民间借贷关系属于另案法律关系，如果当事人需要主张权利，应当另案起诉。综上，本案一审判决事实未查清，适用法律错误。请求法院依法改判。被上诉人梁永红、夏新春、梁文俊答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，符合法律程序，请求驳回上诉人上诉请求。原审被告（原审反诉原告）张建桥未进行答辩。梁永红、夏新春、梁文俊向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1、确认梁永红、夏新春、梁文俊与李德林、张建桥所签订的房屋买卖合同无效；2、判令李德林退还出租梁永红、夏新春、梁文俊房屋的租金30万元；3、判令李德林、张建桥将涉案房屋返还给梁永红、夏新春、梁文俊。李德林、张建桥向一审法院提出反诉，反诉请求：1、请求法院确认李德林、张建桥与梁永红、夏新春、梁文俊于2014年12月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、请求法院判令梁永红、夏新春、梁文俊继续履行《房屋买卖合同》，协助办理房屋过户手续；3、请求法院判令梁永红、夏新春、梁文俊支付李德林、张建桥违约金100万元；4、请求法院判令梁永红、夏新春、梁文俊支付李德林、张建桥实现合同权益的律师费18万元；5、由梁永红、夏新春、梁文俊承担本诉及反诉、诉讼费、保全费、保全保险费。在一审审理过程中，李德林明确如法院认定涉案房屋买卖合同无效，则将诉讼请求变更为：1、判令梁永红、夏新春、梁文俊退还购房款120万元；2、判令梁永红、夏新春、梁文俊支付资金占用利息39295元（按照120万元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，从2019年2月28日暂计算至2019年11月25日，具体金额以实际支付为准）；3、判决梁永红、夏新春、梁文俊支付律师费6万元；4，判决梁永红、夏新春、梁文俊承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：梁永红、夏新春、梁文俊均系长沙市岳麓区××镇××村××组村民。李德林系长沙市岳麓区××镇玉江村换塘组村民，张建桥系长沙市岳麓区村民。2014年12月19日，梁永红、夏新春、梁文俊（甲方）与李德林、张建桥（乙方）签订《房屋买卖合同》（以下简称“涉案合同”），约定由乙方购买甲方所有坐落于长沙市岳麓区××镇××栋××号××层房屋。涉案合同第三条约定，房屋的交易价格为120万元。第六条约定，甲乙双方约定于2015年10月18日将房屋交付给乙方。同日，梁永红、夏新春、梁文俊向李德林、张建桥出具《履约承诺书》承诺：“由于本人原因，致使您的权益无法保证时，您可以在三日内通知本人腾空坐落于长沙市岳麓区××镇斑马重建地140354栋101号房屋（该房屋为四层，共计建筑面积为491.71平方米，房屋用途为住宅，产权证号为长房权证岳麓集字Ｙ××3号）；如本人在接到通知后三日内拒绝履行本承诺书规定的，本人自愿承担300000元的违约金”。2014年12月19日，李德林通过银行转账方式向梁永红支付了1000000元,梁永红于当日向李德林出具《收条》，该收条载明“今收到李德林同志购房款人民币现金120万元整”。2015年10月11日，梁永红、夏新春、梁文俊（甲方）与李德林、张建桥（乙方）签订《补充协议》，协议约定：一、现因甲方个人原因向乙方提出申请，请求将交房时间延期至2015年10月31日。现乙方考虑到甲方搬迁的实际困难，原则上同意甲方延期至2015年10月31日交房。二、如乙方发现甲方在延期交房期间内，出现提前违约，不利于乙方顺利接收的情况，乙方可随时向甲方收房。三、延期交房时间为2015年10月31日到后，甲方必须无条件搬离长沙市岳麓区××镇斑马重建地140354栋101号房屋。如甲方拒绝搬离的，乙方视为房屋内所有物品为甲方放弃所有权，乙方可以随时处理。甲方不再主张任何权利。张建桥在该《补充协议》乙方签字处划掉“张建桥”一名，另重新签名。涉案房屋坐落于岳麓区含浦镇斑马重建地的140354栋101号，该处宅基地于2011年4月14日办理了《集体土地使用证》，证号为长集用（2011）第030号，土地使用权人现登记在梁永红的名下。2013年1月10日，涉案房屋办理了《房屋所有权证》（权证号：Ｙ×**），所有权人登记在梁永红名下。该《房屋所有权证》载明，房屋建筑面积为494.71㎡，房屋用途为住宅，并注明：该宗房产占有范围内的土地系集体所有，处置时，只能在本集体经济组织内进行转移。产权来源为自建。一审案件审理中，李德林当庭认可自2014年12月19日后，梁永红陆续向其支付了430余万元。张建桥陈述在签订涉案合同之前，其已经在长沙市岳麓区××镇××村××房。另查明：梁永红、夏新春、梁文俊于2019年3月已将涉案房屋予以收回。一审法院认为，一、关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让,不能转让给非本集体成员。本案中,涉案土地位于长沙市岳麓区××镇××村××组,登记使用权人为梁永红，涉案房屋登记所有权人为梁永红。涉案土地已经相关人民政府批准为农村村民宅基地,梁永红已取得涉案土地的土地使用权证书和《房屋所有权证》，李德林并非涉案房屋所在地岳麓区含浦镇联丰村的村民，梁永红与李德林在未取得相应审批手续的情况下,擅自转让涉案土地使用权给非同村村民,故梁永红、夏新春、梁文俊与李德林签订的《房屋买卖合同》为无效合同。本案张建桥的户籍所在地与原告属于同村但并未同组，梁永红、夏新春、梁文俊称“张建桥只是帮助李德林在房屋买卖中给予主体资格的合法性而签上其名字”，张建桥亦辩称“房屋不是张建桥买的，张建桥就签了一个字，当时李德林想买涉案房屋，但是没有资格”，李德林并未对上述内容予以否认。另张建桥实际上未支付购房款，也未参与涉案房屋的交付与管理，结合其抗辩意见及补充协议的签字行为可以看出，张建桥并无签订《房屋买卖合同》及补充协议的真实意思表示，故梁永红、夏新春、梁文俊与李德林签订的《房屋买卖合同》亦属无效。综上所述，梁永红、夏新春、梁文俊与李德林、张建桥就涉案宅基地及地上房屋所签订的《房屋买卖合同》无效。二、涉案房屋是否应当予以返还及李德林、张建桥主张返还120万元的诉请是否应予以支持。因《房屋买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，李德林、张建桥应当向梁永红、夏新春、梁文俊返还因该合同所取得的涉案房屋。因本案审理中，梁永红、夏新春、梁文俊已于2019年3月收回涉案房屋，故对梁永红、夏新春、梁文俊要求李德林、张建桥向其返还涉案房屋的诉请，一审法院不予支持。对李德林、张建桥在反诉中主张梁永红、夏新春、梁文俊退还购房款120万元的问题。关于实际支付款项的金额认定，梁永红虽向李德林出具金额为120万元的《收条》，但李德林仅提供100万元的银行流水，对剩余20万元未提供充足证据证实已经实际支付款项,故一审法院认定李德林实际支付的款项为100万元。因涉案合同无效，对李德林支付的款项夏新春、梁文俊应当予以返还。梁永红、夏新春、梁文俊辩称“在收到李德林100万元后，已向李德林支付了400余万元的款项，如果李德林坚持认为是房屋买卖关系，要求退还房款，那支付给李德林的400余万元就是收回房子而退给李德林的钱，梁永红等也不需要再退钱”，因根据梁永红、夏新春、梁文俊提供的银行流水以及李德林的当庭陈述，在签订涉案合同及李德林转账支付100万元后，梁永红陆续向李德林支付了400余万元，李德林当庭否认本案中支付的100万元系基于借贷关系，并主张梁永红向其支付的400余万元系梁永红基于其他借贷关系而归还的款项，但未提供借条等证据证明其主张，亦未提供证据证明因其他情形收取梁永红上述款项，故对梁永红、夏新春、梁文俊该抗辩意见一审法院予以采纳，对李德林、张建桥主张梁永红、夏新春、梁文俊返还120万元的诉请，一审法院不予支持。对于李德林、张建桥主张梁永红、夏新春、梁文俊支付资金占用利息的诉请，一审法院亦不予支持。三、关于李德林是否应向梁永红、夏新春、梁文俊退还30万元租金的问题及梁永红、夏新春、梁文俊是否应支付律师费6万元的问题。因梁永红、夏新春、梁文俊未提供充足证据证明涉案房屋租金金额，对其租金主张一审法院不予支持。因涉案《房屋买卖合同》无效，李德林依据该无效合同的约定要求梁永红、夏新春、梁文俊向其支付律师费，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认梁永红、夏新春、梁文俊与李德林、张建桥于2014年12月19日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回梁永红、夏新春、梁文俊的其他诉讼请求；三、驳回李德林、张建桥的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5800元，财产保全费5000元，共计10800元，由梁永红、夏新春、梁文俊负担5800元，李德林、张建桥负担5000元。本案反诉案件受理费13720元，由李德林、张建桥负担。二审审理期间，上诉人李德林向本院递交一份协议书，拟证明上诉人李德林与梁永红之间存在其他的借贷关系，从而证明一审判决书中第9页、第10页所认定的400多余万所谓的还款来源。被上诉人梁永红、夏新春、梁文俊质证认为对该份证据的真实性、合法性无异议，但是恰好能证明上诉人李德林与被上诉人和其他四人共同向上诉人李德林借款400万元，而房屋的买卖行为即是一种担保。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为,本案主要的争议焦点为被上诉人梁永红、夏新春、梁文俊是否应当返还购房款及承担资金占用利息。首先，本案中梁永红、夏新春、梁文俊辩称双方之间的购房合同系对借款所进行的担保，李德林向其支付的120万元实为借款行为，但根据现有证据无法证明双方之间实为借款纠纷，案涉合同无法证明系对双方之间的借款行为所进行的担保，故本院对其主张不予支持。其次，由于涉案合同的无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中梁永红、夏新春、梁文俊已于2019年3月收回涉案房屋，故李德林、张建桥无需再返还涉案房屋。至于李德林、张建桥支付的120万元购房款，李德林在二审中提交的协议书，仅能证明梁永红代案外人向其支付了部分款项，无法证明李德林与梁永红之间存在400余万元的借贷关系，故李德林辩称偿还的400余万元系其他民事借贷关系，缺乏相应的证据支持，故本院对上诉人李德林诉请返还120万元购房款不予支持。综上所述，上诉人李德林的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13720元，由李德林负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二〇年十二月二十二日法官助理刘婧书记员杨蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。