江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初3951号原告：张宗田，男，1978年3月18日生，汉族，住江西省上饶市广信区。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道**，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊明亚，男，1953年4月12日生，汉族，住江西省上饶市信州区，该公司法律顾问。原告张宗田与被告江西丰跃商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称丰跃公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宗田、被告丰跃公司的委托诉讼代理人樊明亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张宗田向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年7月1日至2020年9月30日（共计10个半季度，2018年第一季度租金及第二季度一半租金已支付）未付商铺租金83,559元；2、判令被告按每日0.03%计付逾期违约金（现有违约金基数＋每季度租金×2020年9月30日之后租金付清日为截止日的违约天数×0.03%）；3、判令被告退还原告未办房产证费用13,580元；4、判令被告支付回购商铺款267,390元；5、判令被告承担本次诉讼费用。事实和理由：2010年1月15日，原告与江西丰跃房地产开发公司（被告的关联公司）签订购买丰跃香港名城二层商铺合同（位于上饶县旭日大道**）。同时又与被告签订了《商业用房委托经营经营合同》，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。原告购买被告（被告关联公司）的商铺，同时将商铺的全部经营管理权委托给被告，由被告统一经营，被告承诺以租金形式支付给原告作为投资回报，10年返还全部购买商铺款。双方在合同第三条第3项③同时约定：委托经营十年期满，原告可以要求由被告方关联公司（丰跃房地产）回购商铺，回购总价按购房合同总价的1.31579倍。委托经营合同第四条2（1）款约定：被告按季度向原告支付租金，每季度最后1个月之25日至30日，被告将当季租金以银行划拨方式向原告一次性付清。委托经营合同第五条1款约定：委托期内，无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。委托经营合同第六条4款约定：被告须按期足额向原告支付租金。委托经营合同第七条4款约定：被告无正当理由逾期向原告支付租金，被告因按逾期支付金额的万分之三/每日向原告支付违约金，同时，原告有权依据担保规定申请执法机关强制执行。商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理房地产权属证书，被告收取办证费后快十年了，既不办证又不退钱，属无赖行为。委托经营期内，被告自主经营管理商铺，并承担经营风险。委托经营合同明确约定了租金支付及违约责任，该违约金条款是双方认可的，且未违反法律及行政法规的强制性规定。被告提出的商铺空置没有收益，不能按约定支付租金及违约金的理由，均属于正常的经营风险，并不存在客观上无法履约的情形。被告以没有收益、资金短缺为由，不履行支付租金合同义务，毫无诚信严重违约，原告遂起诉至法院。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告支付2018年4月1日至2020年9月30日（共计9个半季度，2018年第二季度一半租金已支付）未付商铺租金76,209元；2、判令被告按每日0.03%计付逾期违约金（现有违约金基数＋每季度租金×2020年9月30日之后租金付清日为截止日的违约天数×0.03%）；3、判令被告退还原告未办房产证费用13,580元；4、判令被告承担本次诉讼费用。丰跃公司辩称，原、被告签订的委托经营合同中虽有“无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金”的约定，但该约定的前提是被告有经营行为，因新冠疫情影响，被告经营的“上饶喜盈门·范城”商场根据省、市、区的相关政策规定，于2020年2月停业，2020年5月28日才重新恢复营业，被告响应政府号召，给予商场内的承租户四个月的租金减免，故要求原告能够减免被告部分租金。本院经审理认定事实如下：2010年1月15日，原告与被告丰跃公司签订了《商业用房委托经营合同》，约定原告将其具有产权的位于江西省上饶县的丰跃香港名城内二层155号商铺委托给被告经营管理，由被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。合同中还约定，2017年10月1日至2020年9月30日的租金标准为每季度8021.75元，由被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清，被告无正当理由逾期支付租金，则应按逾期支付金额的每日0.03%支付违约金。该合同还约定，委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金，另十年后原告要求被告回购商铺，被告应无条件接受。江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司于2017年7月23日与上海喜盈门企业管理有限公司签订《项目加盟协议》，约定上海喜盈门企业管理有限公司同意江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司使用“喜盈门”品牌，并提供商场委托管理服务，丰跃香港名城商场更名为“上饶喜盈门·范城”，于2020年1月11日重新开业经营，涉及《商业用房委托经营合同》众多原告的商铺均在一、二、三楼；此后发生新冠××疫情。2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。此后随着防控工作的开展，疫情形势逐步好转。2020年3月23日上饶市广信区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部印发饶广信新冠指办发（2020）37号关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》的通知，要求我省新冠××低风险县（市、区）全面推进复工复产、恢复交通运输秩序、恢复餐饮经营、恢复相关企事业单位正常运行、恢复开放各类公共服务场所、有序恢复社会服务秩序等。其中《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》第五条第4款规定：影剧院、剧场、ＫＴＶ、酒吧（茶吧）、歌舞厅、网吧、麻将馆、棋牌室、电子游戏室、洗浴中心、足浴、线下培训机构等空间相对密闭、人员相对集聚的经营性场所暂缓对外开放。第5款规定：暂缓举办集市、集会、展会、大型人才招聘会等各类人员聚集性活动。根据前述有关新冠××疫情防控政策规定，被告自2020年2月4日开始停业至2020年5月28日恢复正常营业。被告给予商场内的承租户2月至5月四个月租金减免。另查明，2018年3月20日，原、被告签订《〈商业用房委托经营合同〉补充协议》，约定原告同意在《商业用房委托经营合同》的委托期限到期后继续委托经营，满足被告与上海喜盈门签约十年的条件，继续委托经营的起算时间为《商业用房委托经营合同》的委托期限届满日，终止时间根据被告与喜盈门的加盟合同确定。2018年12月1日，原、被告签订《〈商业用房委托经营合同〉补充协议（二）》，对前述补充协议的相关约定进行了补充。审理中，原、被告一致确认，原告为办理案涉商铺的房产证，向被告交纳了办证费用13,580元，但被告至今未为原告办理案涉商铺的房产证。另原告确认2018年第二季度的租金其已收取了一半，被告尚欠该季度租金金额为4,011元。本院认为，原、被告签订的《商业用房委托经营合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告主张因新冠××疫情影响导致商场停业构成不可抗力已被我院的生效判决予以确认。原告以收取租金的方式将商铺委托给被告经营管理，被告按季度向原告支付租金。被告在履行合同的过程中存在一定过错，但被告没有对商场经营不善的局面置之不顾，而是积极的改善经营状况，2020年1月11日被告使用“喜盈门”品牌，将商场更名为“上饶喜盈门?范城”后重新开业。因受新冠××疫情影响于2020年2月4日暂停营业，5月28日恢复营业，这期间无经营性收入，给原本无法正常履行合同的被告增加了更大的经济压力，若要求被告按照原合同支付该期间的租金，将对被告的权益造成严重不公的后果。原告主张应按合同约定无论经营是否亏损都要支付租金，该约定应当是排除商业风险造成的亏损承担，但本案中被告因新冠××疫情的不可抗力无法正常经营，这并不属于商业风险，因此，对原告的该主张意见不予支持。根据民事合同的公平原则，原告应适度减免租金，分担损失，酌定免除被告江西丰跃商业投资管理有限公司2020年2月4日至5月27日期间（共计114天）50%的租金，即5024.61元（8021.75元／季度×2个季度÷182天×114天÷2）。故被告应支付原告的租金金额为71182.14元（4011元＋8＋21.75元／季度×9个季度－5024.61元）。被告迟延履行支付2020年第一、二季度租金的义务是因新冠××疫情的不可抗力影响，对原告主张逾期支付2020年第一、二季度租金的违约金，本院不予支持。被告应按每日0.03%的标准向原告支付逾期支付其余租金的违约金，直至租金付清之日止。被告以为原告办理案涉商铺的房产证为由收取了原告交纳的办证费用13,580元，但被告至今未为原告办理房产证，被告已构成违约，其应承担相应违约责任，原告要求被告返还该13,580元办证费用，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张宗田2018年4月1日至2020年9月30日的商铺租金71,182.14元；二、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内按每日0.03%的标准向原告张宗田计付逾期支付2018年4月1日至2019年12月31日、2020年7月1日至2020年9月30日期间租金的违约金（其中，2018年第二季度租金的违约金以4,011元为基数，从2019年7月1日起算至租金付清之日止；2018年第三季度的违约金以8,021.75元为基数，从2018年10月1日起算至租金付清之日止；2018年第四季度租金的违约金以8,021.75元为基数，从2018年12月31日起算至租金付清之日止；2019年第一季度租金的违约金以8,021.75元为基数，从2019年3月31日起算至租金付清之日止；2019年第二季度租金的违约金以8,021.75元为基数，从2019年7月1日起算至租金付清之日止；2019年第三季度租金的违约金以8,021.75元为基数，从2019年10月1日起算至租金付清之日止；2019年第四季度租金的违约金以8,021.75元为基数，从2019年12月31日起算至租金付清之日止；2020年第三季度的违约金以8,021.75元为基数，从2020年10月1日起算至租金付清之日止）；三、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告张宗田返还办证费用13,580元；四、驳回原告张宗田其余部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,321元，减半收取计1,161元，由被告江西丰跃商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院；在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  谢瑶俊二〇二〇年十二月二十一日法官助理齐秋瑾书记员应玉龙上诉案件受理费交纳账号：14×××14，开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，户名：江西省上饶市中级人民法院。执行款交纳账号：20×××75，开户行：上饶银行城西灵山支行，户名：上饶市广信区人民法院。