广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3009号上诉人（一审被告）：珠海市卓财发展有限公司，住所地：珠海市香洲区*********商铺，统一社会信用代码：914***********273C。法定代表人：李燕绥，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：严伟宏，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：成当荣，广东瀛凯邦律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：罗心，女，1985年11月8日出生，汉族，住珠海市香洲区***********，公民身份号码：430************046。委托诉讼代理人：罗宏武，男，系罗心的父亲。上诉人珠海市卓财发展有限公司（以下简称卓财公司）因与被上诉人罗心租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卓财公司上诉请求：1、依法撤销（2020）粤0402民初363号民事判决，驳回罗心的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由罗心承担。事实与理由：一、本案争议的核心问题系卓财公司与罗心就42号停车位租赁合同是否已合法解除，而非《前期物业服务协议》是否应继续履行。卓财公司与罗心之间的物业服务合同关系与租赁合同关系应当区分认定与审查，一审法院认定《前期物业服务协议》同时存在物业服务合同关系与租赁合同关系并强行以《前期物业服务协议》的条款约束租赁合同关系，属于事实认定错误和法律适用错误，卓财公司恳请二审法院依法予以纠正。（一）《前期物业服务协议》虽然附带有车位出租费的约定，但因未对租赁标的、租赁期限等关键性条款进行明确约定，应视为双方未对租赁标的、租赁期限等达成一致意见，因此，根据《前期物业服务协议》不能认定卓财公司与罗心之间成立租赁合同关系。车位出租费在《前期物业服务协议》附带约定，是根据《物权法》的相关规定，目的系优先满足小区业主的停车需求而已，《前期物业服务协议》仅列明车位出租费，并未约定具体的租赁标的（即具体的出租停车位）和停车位租赁期限，故根据《前期物业服务协议》是无法形成具备固定标的、固定租赁期限的租赁合同。（二）卓财公司与罗心存在的是不定期租赁合同关系，根据合同法的规定，卓财公司享有随时解除合同的权利，故卓财公司解除租赁合同的行为既不违法，也不违约。《前期物业服务协议》中列明的车位出租费条款，仅能视为卓财公司向罗心就租赁停车位发出的要约邀请，不能以此直接认定双方形成了租赁合同关系。根据罗心在一审庭审中的陈述，《前期物业服务协议》并未约定42号车位由罗心使用，罗心系自行选择停车位使用，并按月或者按年缴纳车位出租费。由此可见，卓财公司与罗心事实上没有形成固定租赁期限的42号停车位租赁合同，缴费期限期满未经双方达成合意即可终止履行租赁合同。卓财公司将解除租赁合同的书面通知已在合法期限内送达给了罗心，因此，卓财公司系合法解除与罗心的42号停车位租赁合同。二、一审法院认定停车位涨价不违法，但将《前期物业服务协议》的服务期限任意扩大理解，适用于双方的停车位租赁期限，属于对物业协议条款的错误理解，以致事实认定错误，从而导致判决履行不能。（一）涉案《前期物业服务协议》的全文主要是对荟雅名苑小区物业服务的权利义务进行约定，只是合同第十一条附带将车位出租费罗列出来，除此之外，其他的合同条款均无任何关于车位出租期限以及出租位置的具体约定。一审法院强行将物业服务期限解读成等同于停车位租赁期限，显然没有合同依据的支持。一审法院判决所适用的《前期物业服务协议》第三章“物业服务费”第十条“物业服务费收取标准在合同期限内不作调整”、第五章“违约责任”第十九条“物业公司违反本协议第三章约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求管理公司清退多收的费用”以及第六章“服务期限”第二十三条“服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与选聘的物业服务合同生效之日起止”等条款，无论从字义解读还是结合全文条款的理解，应当没有任何歧义，这些条款均系只针对物业服务费和物业服务期限的约束，根本无法推导出这些条款是针对停车位租金和停车位租赁期限的解读。因卓财公司与罗心系在《前期物业服务协议》订立之后，再就42号停车位形成不定期的租赁合同，故双方的租赁合同关系不受《前期物业服务协议》约束，《前期物业服务协议》的服务期限不能作扩大解释等同于停车位租赁期限，进而约束停车位租赁期限。一审法院一方面错误解读合同，另一方面罔顾经济形势的变化，强行要求卓财公司继续维持十年不变的停车位租金标准，属于司法权过度干预市场主体的自主经营权和自主决策权。（二）《前期物业服务协议》系参照《广东省前期物业服务协议》草拟，由珠海市建设局负责解释，卓财公司直接采用由政府的职能部门审定的合同文本，目的是体现公平公正，平等保护双方的利益。目前，物业公司就物业服务费未作任何调整，仍处于政府的调节价范畴，而车位的停车费由开发商卓财公司收取，两者属于不同的主体以及法律关系。一审法院认定卓财公司为格式合同的提供方，并且依据《前期物业服务协议》第五章“违约责任”第十九条作出对卓财公司不利的解释，显然是牵强附会。三、卓财公司作为涉案42号停车位的产权人决定只售不出租，并不违反法律法规的强制性规定，且目前42号停车位已另作处分，故42号停车位的租赁合同已为客观履行不能，一审判决的结果将是物业服务协议继续履行，而停车位租赁的履行将是执行不能，只会引发双方新一轮的矛盾，无法实现案结事了。本案的争议焦点应对涉案42号停车位的租赁合同是否为合法解除进行审查，卓财公司单方解除租赁合同的行为有法律依据和新的事实基础，应当得到法律的支持。四、一审法院强行将物业服务期限直接适用于停车位租赁合同期限，不仅罔顾客观事实，还剥夺了卓财公司出售自有产权停车位的权利，一审法院的做法属于典型的通过司法权过度干预企业的自主经营权，这与当前的司法主流思想平等保护民事主体的价值观相悖。双方都要善意履行合同，在权利义务出现失衡的情况下，牺牲一方利益以满足另一方的利益，显然违背了判决的公义所在。综上所述，卓财公司解除与罗心的42号停车租赁合同的行为，既不违约，也不违法，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法撤销一审判决，并驳回罗心的全部诉讼请求。罗心答辩称，卓财公司主张本案是租赁合同以及其有权解除合同是错误的。卓财公司认为其作为42号车位的产权人决定只售不租并不违反法律法规强制性规定，42号车位已经另作处理，租赁合同客观履行不能，不是事实。罗心向一审法院起诉请求：1、依法确认卓财公司单方提价收取380元/月停车费的行为无效；2、依法判令案件受理费由卓财公司承担；3、依法判令卓财公司继续履行双方签订的物业管理合同。一审法院查明，卓财公司系涉“荟雅名苑”小区（以下简称涉案小区）争议停车位的产权人。2015年9月5日，罗心与卓财公司签署《前期物业服务协议》，约定卓财公司为涉案小区提供物业管理服务。协议第三章中关于“物业服务费用”有如下约定：第十条“物业服务费的调整和违约责任。1.物业服务费收取标准在合同期内不作调整……”；第十一条“本物业工程竣工验收交付使用后，机动车辆车位停放服务费和停车保管费按下列标准向车位使用人收取：一、车位出租费及车位停放服务费（已购买车位的，收取车位服务费；未购买车位的，收取车位出租费和停放服务费）。1.业主购买车位产权的，每月应向甲方交纳车位停放服务费80元/月/辆；2.地下室小车车位出租费280元/月/辆（半年一次性缴费按240元/月/辆；一年一次性交费按220元/月/辆），停放服务费40元/月/辆……二、本物业小区不设停车保管费服务项目。”协议第五章关于“违约责任”有如下约定：第十九条“物业公司违反本协议第三章约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求管理公司清退多收的费用。”协议第六章关于“服务期限”有如下约定：第二十三条“服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。”2019年12月2日，卓财公司向涉案小区业主发出《公告》，载明：“各位业主：随着物价上涨、维修成本增高，现公司对地下室停车位的租金进行调整，调整如下：租金从2020年1月1日开始，由原来的每月280元调整为每月租金380元。希望租车位的客户理解支持！”2020年1月7日，珠海市卓财物业管理有限公司出具发票，载明罗心向其交纳“企业管理服务费：停车费340元、停车服务费40元，合计380元。”2020年2月28日，卓财公司向罗心发出《关于终止荟雅名苑42号车位租赁的通知》，其中载明卓财公司决定以35万元的价格出售42号车位，故自2020年3月1日起不再与罗心续租42号车位，解除双方的租赁关系。罗心委托诉讼代理人于一审庭审中陈述，涉案小区目前并未成立业主委员会，亦并未召开业主大会。罗心和卓财公司签署涉案的《前期物业服务协议》后罗心自行选择了42号车位，从2015年开始使用42号车位。卓财公司委托诉讼代理人于一审庭审中陈述，涉案小区车位合计180个，已售39个，已出租136个，未出租5个。因卓财公司有11套物业尚未出售，也有亲友在涉案小区居住，因此卓财公司收回42号车位是自用，目前车位已经被另作处分。涉案小区车位原每月收费280元中包含240元租金及40元车位服务费，调整后每月收费380元包含340元租金及40元车位服务费。卓财公司委托珠海市卓财物业管理有限公司为涉案小区提供物业管理服务。涉案《前期物业服务协议》在签订时采取的是珠海市建设局的示范性文本，系由卓财公司提供给罗心的。其中关于“服务期限”的约定实际只针对物业管理范畴，双方并未就车位期限达成合意，但当时合二为一未作区分。一审法院认为，罗心与卓财公司签订的《前期物业服务协议》，对罗心、卓财公司双方物业管理及服务的有关权利和义务作出了约定，符合物业管理合同特征且合法有效，双方之间成立物业管理服务合同关系。而根据《前期物业服务协议》第十一条第一款的约定，罗心向作为产权人的卓财公司租赁车位并支付相应租金，即该协议的内容并非单一约定物业服务管理事宜，其中还包含了对涉案小区车位租赁事宜的约定。即双方根据该协议不仅成立了物业管理服务合同关系，还成立了车位租赁合同关系。针对双方现主要系对车位租赁费用的问题存在争议，一审法院将本案的立案由物业服务合同纠纷变更为租赁合同纠纷，对本案的焦点主要分析如下：第一，关于卓财公司单方将车位使用费调整至380元/月的行为是否无效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条关于“民事法律行为有效要件”的规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”卓财公司系作为经工商登记注册成立的法人，其具备相应的民事行为能力，其单方将涉案车位使用费进行提价的行为系其真实意思表示，亦并不违反法律、行政法规的强制性规定、并未违背公序良俗，即具备以上民事法律行为有效的要件，并不存在行为无效的情形。因此，关于罗心提出卓财公司单方提价的行为无效的主张并无相应合法依据，一审法院不予支持。第二，关于《前期物业服务协议》中车位使用费280元/月的条款是否应继续履行的问题。一审法院经审理后认为，虽卓财公司单方提高车位使用费的行为并不属于无效的民事行为，但卓财公司单方提价并发出解除租赁的通知违反了双方的合同约定，属于违约行为。首先，双方于《前期物业服务协议》中明确约定了车位使用费280元（包含租金及物业管理费），该约定合法有效。而根据《前期物业服务协议》第六章“服务期限”第二十三条的约定，“服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。”该条款属于合同的约定解除条款。根据一审庭审调查，涉案小区目前尚未选任业主委员会或签订新的物业服务合同，故《前期物业服务协议》仍处于有效的期限内，双方均应予以充分履行。其次，《前期物业服务协议》第十条约定“物业服务费收取标准在合同期内不作调整。”该条款与第十一条关于车位费用金额的约定在合同条款的排列上并列隶属于第三章“物业服务费用”。即从逻辑关系上来看，车位租金应属于物业服务费用下列的一项，相关收费标准亦应遵循第十条的约定，在合同期内不作调整。再者，根据《前期物业服务协议》第五章“违约责任”第十九条，“物业公司违反本协议第三章约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求管理公司清退多收的费用。”该条款亦并未对于第三章中的车位租金和服务费作出排除性的约定，进一步印证双方在签署《前期物业服务协议》时理应达成了合同期限内维持租金金额不变的合意。最后，卓财公司于一审庭审中陈述，《前期物业服务协议》系卓财公司根据珠海市建设局的示范性文本制作的格式合同，由卓财公司提供给罗心签署的。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“格式合同的解释”规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故如双方对于《前期物业服务协议》中的车位使用费是否适用合同期内不作调整的条款存在不同理解的，应作出不利于卓财公司一方的解释。综上，一审法院认定《前期物业服务协议》的车位使用费应遵循合同期内不作调整的约定，故卓财公司单方提价及单方通知解约的行为违反了合同的约定。罗心现主张卓财公司继续履行双方签订的《前期物业服务协议》有合理依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十一条之规定，一审法院判决：一、卓财公司继续履行《前期物业服务协议》；二、驳回罗心的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由卓财公司负担。二审中，卓财公司向本院提交了以下证据：1、《楼宇认购协议》；2、收款收据；3、张健全身份证；4、《珠海市商品房买卖合同》；5、中国工商银行业务回单；6、发票；7、不动产权证。罗心提交了以下证据：1、录音（2份）；2、停车费发票（6张）。本院组织了当事人进行证据交换和质证。本院查明，卓财公司二审期间提交的证据显示，涉案小区地下车库42号车位于2020年6月30日已经出售给涉案小区业主张健全，张健全于2020年8月21日取得了该车位的产权证。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，罗心与卓财公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方应按合同约定履行。根据《前期物业服务协议》的内容可知，双方除约定了由卓财公司或其委托的物业管理企业为罗心提供物业服务以外，还对卓财公司为罗心提供车位使用作出了明确约定，因此，一审法院认定双方因《前期物业服务协议》既成立物业服务合同关系，还成立了车位租赁合同关系，并无不当，本院予以确认。根据《前期物业服务协议》第六章对合同期限的约定，合同终止的期限为涉案小区业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日。在双方没有在《前期物业服务协议》明确关于合同期限的条款排除适用于车位出租也没车位租赁期限另行作出约定的情况下，车位租赁合同的期限应受《前期物业服务协议》第六章约定的约束。卓财公司上诉主张双方的车位租赁合同是不定期租赁合同关系，并据此主张其享有随时解除合同的权利，理据不足，本院不予采纳。另外，《前期物业服务协议》中并未明确罗心租赁的车位固定是42号车位，因此，卓财公司二审主张涉案小区42号车位已经出售给案外人导致双方的车位租赁合同实际上无法履行的理由亦不能成立。一审法院判决双方继续履行《前期物业服务协议》，并未判令卓财公司必须向罗心提供涉案小区42号车位，亦未对卓财公司出售车位作出评判，故卓财公司上诉主张一审判决剥夺了卓财公司出售自有产权停车位的权利是其对一审判决的误解。综上，卓财公司通知罗心解除双方的车位租赁合同缺乏事实依据和法律根据，依法不能成立。罗心请求卓财公司继续《前期物业服务协议》有相应的依据，一审法院予以支持并无不当，应予以维持。综上所述，上诉人卓财公司上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人珠海市卓财发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月八日书记员  梁 暐