河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初8051号原告（反诉被告）：郑州恒祥物业服务有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路****楼**，统一社会信用代码914101055991192349。法定代表人：冯旭，任该公司总经理。委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，女，该公司员工。被告（反诉原告）：姚超，男，1989年10月10日生，汉族，住郑州市郑东新区。被告：沙成，女，1985年8月13日生，住郑州市郑东新区，系吴海斌之妻。被告（反诉原告）：吴海斌，男，1984年1月6日生，住郑州市郑东新区，系沙成之夫。被告（反诉原告）：李亚光，男，1983年4月13日生，回族，住郑州市郑东新区，系庙小童之夫。被告（反诉原告）：庙小童，女，1984年4月12日生，汉族，住郑州市郑东新区，系李亚光之妻。被告（反诉原告）：朱文明，男，1986年6月21日生，汉族，住郑州市郑东新区。被告（反诉原告）：张鹿杰，男，1986年10月1日出生，汉族，住郑州市郑东新区。被告（反诉原告）：赵连杰，男，1993年7月22日生，汉族，住郑州市郑东新区。原告（反诉被告）郑州恒祥物业服务有限公司（以下简称“恒祥物业”）与姚超等被告（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告恒祥物业委托诉讼代理人刘园、刘阳，被告吴海斌、李亚光、庙小童、朱文明、张鹿杰、赵连杰到庭参加诉讼。被告姚超、沙成经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告恒祥物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业费及违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方因物业服务合同发生纠纷，原告为维护合法权益，诉至法院。被告吴海斌、李亚光、庙小童、朱文明、张鹿杰、赵连杰辩称，驳回原告诉讼请求，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据该规定，物业服务企业必须先书面催缴物业费方可起诉业主。本案中，被告至今未收到原告书面催缴资料，因此，应驳回原告诉讼请求。被告姚超、沙成未答辩，亦未提供证据。被告李亚光、庙小童向本院提出反诉请求：1、确认原被告签订的《前期物业管理服务协议》无效；2、判令原告公布收取物业管理费用收支账目；3、判令原告公布收取的电梯广告费、车库入口广告费、蜂巢箱收入、充电桩收入等收支账目；4、判令原告恢复园区死去的草坪、树木等绿植；5、判令原告就园区公共部分需要维修的部分进行维修、维护（换掉保安门口的值班吧台、换掉园区内破烂的标牌）；6、判令原告将电、暖气的收费权移交给电、暖气部门；7、反诉费用由原告承担。被告姚超、吴海斌、朱文明、张鹿杰、赵连杰向本院提出反诉请求：1、确认原被告签订的《前期物业管理服务协议》无效；2、判令原告公布收取物业管理费用收支账目；3、判令原告公布收取的电梯广告费、车库入口广告费、蜂巢箱收入、充电桩收入等收支账目；4、判令原告停止收取入网初装费，对网络服务供应商开放；5、判令原告恢复园区死去的草坪、树木等绿植；6、判令原告就园区公共部分需要维修的部分进行维修、维护（换掉保安门口的值班吧台、换掉园区内破烂的标牌）；7、判令原告将电、暖气的收费权移交给电、暖气部门；8、判令原告加装小区夜灯；9、反诉费用由原告承担。原告针对被告的反诉辩称，一、《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合同中明确约定收费标准为2.6元/平方米/月，且被告已经认可并履行了缴纳义务。被告第一项反诉请求没有事实、法律依据，依法应当驳回；二、物业管理费收支账目本应属于原告的内部账务，即便如此，原告也是有相应公布的。被告的第二项反诉请求不应在本案中继续处理，依法应当驳回；三、被告第三项该诉求应属于业主知情权纠纷，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不应在本案中审理，依法应当驳回；四、入网初装费与本案无关，且涉案小区网络并非不能使用，被告的该项诉讼请求依法应当驳回；五、草坪、树木等植物是有正常的生长周期的，每个季度的生长情况也是不一样的。原告已经履行了绿化养护工作，被告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回；六、被告反诉请求中提到的值班吧台、标牌均在正常使用中，被告要求更换没有事实和法律依据，且不符合《民法总则》第九条规定的民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境的原则，依法应当驳回；七、要求原告将电、暖气的收费权移交给电、暖气部门没有事实和法律依据，其可以通过向电、暖气部门反映解决，与本案不属于同一法律关系，依法应当驳回；八、原告作为物业服务企业，只是对合同约定内的设施设备提供日常服务，加装小区夜灯并不属于合同约定的服务范围，该项诉讼请求没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回被告的全部反讼请求，反诉费由被告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，原告通过招投标的方式入住南熙福邸小区。2017年12月26日，原告作为甲方，姚超作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：物业费服务标准：2.6元/平方米/月。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应向甲方补齐有关费用，并从逾期之日起按日向甲方支付应交费用总额的3‰的违约金。合同签订后，姚超向原告交纳2017年5月1日至2018年5月31日物业费3908元。2019年7月5日，原告在姚超家门口张贴物业费欠费通知，主要内容：尊敬的13-2-302业主，您好，您家的物业费于2018年6月1日已到期，截至2019年5月31日已累计欠费3908.2元，至今还未缴纳，请您于五个工作日内，前往物业服务中心缴纳，结清欠费预存一年送两个月，感谢您对物业服务中心的支持与配合。2015年6月5日，原告作为甲方，沙成、吴海斌作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：物业费服务标准：2.6元/平方米/月，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应向甲方补齐有关费用，并从逾期之日起按日向甲方支付应交费用总额的3‰的违约金。2018年12月26日，原告在沙成、吴海斌家门口张贴物业费欠费通知，主要内容：尊敬的12-1-1402业主，您好，您家的物业费于2018年5月31日已到期，截至2018年12月31日已累计欠费1620.01元，至今未缴交纳，请您于五个工作日内，前往物业服务中心交纳，感谢您对物业服务中心的支持与配合。2016年3月9日，原告作为甲方，庙小童作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：物业费服务标准：2.6元/平方米/月，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应向甲方补齐有关费用，并从逾期之日起按日向甲方支付应交费用总额的3‰的违约金。2019年8月9日至2020年7月30日，原告在庙小童家门口张贴物业费欠费通知，主要内容：尊敬的9-1-1701业主，您好，您家的物业费于2019年5月1日已到期，截至2020年7月31日已累计欠费5330.55元，至今未缴纳，请您于五个工作日内前往物业服务中心缴纳，感谢您对物业服务中心的支持与配合。2015年10月26日，原告作为甲方，朱文明作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：物业费服务标准：2.6元/平方米/月，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应向甲方补齐有关费用，并从逾期之日起按日向甲方支付应交费用总额的3‰的违约金。2018年12月25日至2020年1月1日，原告在庙小童家门口张贴物业费欠费通知，主要内容：尊敬的15-2-1701业主，您好，您家的物业费于2018年5月31日已到期，请您于五个工作日内前往物业服务中心缴纳，感谢您对物业服务中心的支持与配合。2015年5月21日，原告作为甲方，张鹿杰作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：物业费服务标准：2.6元/平方米/月，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应向甲方补齐有关费用，并从逾期之日起按日向甲方支付应交费用总额的3‰的违约金。2018年11月20日，原告在张鹿杰家门口张贴物业费欠费通知，主要内容：尊敬的12-2-501业主，您好，您家的物业费于2018年5月31日已到期，截至2018年11月30日已累计欠费1822.68元，至今未缴纳，请您于五个工作日内，前往物业服务中心缴纳，感谢您对物业服务中心的支持与配合。2017年8月7日，原告作为甲方，赵连杰作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：物业费服务标准：2.6元/平方米/月，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应向甲方补齐有关费用，并从逾期之日起按日向甲方支付应交费用总额的3‰的违约金。合同签订后，赵连杰向原告交纳2017年11月1日至2018年4月30日物业费1804元。2019年7月5日，原告在赵连杰家门口张贴物业费欠费通知，主要内容：尊敬的12-2-1604业主，您好，您家的物业费于2018年5月1日已到期，截至2019年5月31日已累计欠费3909元，至今未缴纳，请您于五个工作日内，前往物业服务中心交纳，结清欠费预存一年送两个月，感谢您对物业服务中心的支持与配合。另查明，2018年9月29日，南熙福邸小区业主委员会（第一届）成立，任期：2018年9月29日至2023年9月28日。2019年6月16日，南熙福邸召开第二次业主代表大会，表决通过授权业主委员会选聘物业服务企业的决定。2019年12月10日，南熙福邸小区业主委员会（第一届）委托郑州郑宏物业咨询有限公司为南熙福邸小区项目重新选聘物业服务企业全权代理物业招标工作。2020年，南熙福邸业主委员会（第一届）诉恒祥物业，要求恒祥物业撤离南熙福邸小区。2020年10月22日，郑州市金水区人民法院作出2020豫01**民初9189号民事判决书，判决：恒祥物业自判决书生效之日起10日内撤离南熙福邸小区。在合同履行过程中，双方因物业服务发生纠纷，原告诉至法院，七被告向本院提出反诉。本院认为，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行。本案中，原告按照约定提供物业服务，八被告也已接受原告服务，并交纳部分物业管理费，故原告要求八被告支付下欠物业费，合法有据，本院予以支持。六被告反诉要求确认双方签订《前期物业管理服务协议》无效，于法无据，本院不予支持。八被告未及时缴纳物业费，经原告张贴缴费通知单，仍不缴纳，应按照合同约定支付逾期缴费违约金，但因双方约定违约金过高，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布同期贷款市场报价利率计算，原告过高部分的诉请，本院不予支持。被告姚超经传票传唤，无正当理由拒不到庭，关于其反诉，本院按撤回反诉处理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，六被告提供照片、视频资料等证据证明原告在清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等公共物业管理服务方面没有达到约定标准，反诉要求原告恢复园区死去的草坪、树木等绿植；就园区公共部分需要维修的部分进行维修，维护，本院综合原、被告举证、质证及陈述意见，认为六被告提供证据尚不足以支持其反诉请求，而原告提供证据能够证明其履行了日常的物业管理服务，故六被告反诉要求原告恢复园区死去的草坪、树木等绿植，就园区公共部分需要维修的部分进行维修、维护，本院不予支持。当然，需要指出的是，原告作为物业管理服务企业，应在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在问题，努力提高物业管理服务的质量。因六被告反诉要求原告公布收取的物业管理费用收支账目；停止收取入网初装费；加装小区夜灯；公布收取的电梯广告费、车库入口广告费、蜂巢箱收入、充电桩收入等收支账目；要求原告将电、暖气的收费权移交给电、天暖气部门与本案不是同一法律关系，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告沙成、吴海斌于本判决生效之日起十日内支付原告郑州恒祥物业服务有限公司物业管理费4397元及违约金（自2020年1月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、被告张鹿杰于本判决生效之日起十日内支付原告郑州恒祥物业服务有限公司物业管理费5753.12元及违约金（自2020年1月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、被告李亚光、庙小童于本判决生效之日起十日内支付原告郑州恒祥物业服务有限公司物业管理费2842.96元及违约金（自2020年1月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、被告朱文明于本判决生效之日起十日内支付原告郑州恒祥物业服务有限公司物业管理费6458元及违约金（自2020年1月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；五、被告姚超于本判决生效之日起十日内支付原告郑州恒祥物业服务有限公司物业管理费4559.52元及违约金（自2019年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；六、被告赵连杰于本判决生效之日起十日内支付原告郑州恒祥物业服务有限公司物业管理费5863.45元及违约金（自2019年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；七、驳回原告郑州恒祥物业服务有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告吴海斌、李亚光、庙小童、朱文明、张鹿杰、赵连杰的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），被告姚超负担25元，被告沙成、吴海斌负担25元，被告李亚光、庙小童负担25元，被告朱文明负担25元，被告张鹿杰负担25元，被告赵连杰负担25元。反诉费600元，被告姚超、吴海斌、朱文明、张鹿杰、赵连杰各负担100元，被告李亚光、庙小童负担100元。本判决为终审判决。审判员  翟玉慧二〇二〇年十二月二日书记员  任晓静