广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申10057号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘友英，女，1969年8月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：雷光明，广东万诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乐宇，广东万诺律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：深圳市达能佳实业有限公司，住所地广东省深圳市福田区梅林街道卓越城****904。法定代表人：顾从敏，总经理。再审申请人刘友英因与被申请人深圳市达能佳实业有限公司（以下简称达能佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终18304号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘友英申请再审称，（一）一、二审法院认定刘友英以涉案房屋无法用于餐饮经营为由主张达能佳公司根本违约的理由不能成立，属于事实认定错误。1.达能佳公司与深圳市奥克兰餐饮投资管理有限公司（以下简称“奥克兰公司”）串通欺骗刘友英，使刘友英误信涉案房屋能够用于餐饮经营。奥克兰公司自2016年9月12日至2017年6月16日在涉案房屋内开设火锅店；达能佳公司与奥克兰公司共同向刘友英展示了涉案房屋《建设工程消防设计审核意见书》（消防设计审核合格）复印件和《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件，欲证明涉案房屋用于餐饮经营时能够办理消防手续；刘友英与达能佳公司、奥克兰公司三方签署了《确认函》，约定奥克兰公司将涉案房屋内用于开设火锅店的餐饮设备等转让给刘友英。上述情况足以让从未涉足过餐饮业的刘友英确信，涉案房屋能够用于餐饮经营，更为重要的是，达能佳公司与奥克兰公司从未向刘友英披露过涉案房屋的缺陷。一、二审法院认定刘友英承租涉案房屋时已经充分了解其真实状况，属于事实认定错误。刘友英实际使用涉案房屋后，才发现其主体结构的缺陷。刘友英将涉案房屋消防设施工程发包给具有相关资质的第三方，却被第三方告知涉案房屋因没有可用的厨房油烟通风口及天然气管道接入口，无法办理消防验收手续，根本不能用作餐饮经营。达能佳公司提交的关于涉案房屋能用于餐饮经营的《建设工程消防设计审核意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据均不能采信。刘友英无法在涉案房屋内使用天然气，只能沿用奥克兰公司的方法使用瓶装液化石油气，至2018年8月7日被深圳市公安局罗湖分局消防监督管理大队临时查封时，刘友英才知悉，在高层建筑内只能使用天然气，不能使用瓶装液化石油气。2.一、二审法院对刘友英与达能佳公司签署的《房屋租赁合同》解释有误，将刘友英自行解决消防系统工程，解释为刘友英应当解决涉案房屋本身能否用于餐饮经营的问题，属于事实认定错误及法律适用错误。依照《房屋租赁合同》第三条、第四条、第十八条、第二十八条等约定，刘友英有自行解决消防系统工程的义务，如在涉案房屋内安装火灾自动报警系统、应急照明灯等，同时达能佳公司有义务保证涉案房屋本身能够用于餐饮经营。但除非调整涉案房屋主体结构，否则根本不能用于餐饮经营。因此，一、二审法院将《房屋租赁合同》中达能佳公司的主要义务解释为刘友英的义务，属于事实认定错误及法律适用错误。（二）一、二审法院错误地将刘友英行使合同权利认定为违约行为，而无视达能佳公司根本违约的行为，属于事实认定错误及法律适用错误。刘友英知悉涉案房屋存在固有缺陷无法用于餐饮经营后，多次与达能佳公司书面、口头沟通，要求达能佳公司履行合同义务，保证涉案房屋在租赁期间能够用于餐饮经营未果，故刘友英行使合同抗辩权，不向达能佳公司交纳租金，有事实和法律依据。一、二审法院仅查明刘友英未向达能佳公司交纳租金的事实，未查明原因，属于事实认定错误及法律适用错误。（三）达能佳公司于2018年7月26日对刘友英经营的餐馆张贴封条、加锁，刘友英无法将其中的经营设备、财产搬离，转移至其他经营场所。达能佳公司又于2018年7月30日向涉案房屋物业管理处提交《申请函》、《致函》，申请对刘友英经营的餐馆采取停水措施，并禁止刘友英从涉案房屋搬离任何物品，物业管理处已遵照执行。2019年4月28日，达能佳公司在没有刘友英的同意及法院授权的情况下，擅自搬离刘友英在涉案房屋内的物品。可见，达能佳公司虽然向法院请求刘友英搬离涉案房屋，但其自始至终都是实际占有、控制涉案房屋的一方，一、二审法院无视前述事实，判令刘友英向达能佳公司支付2018年7月至2019年4月占用涉案房屋的费用，属于事实认定错误。（四）一、二审法院没有准许刘友英提出的鉴定及调查取证的申请，未能收集与本案有关的主要证据，致使本案的关键事实没有查清。刘友英已经提交初步的证据证明，涉案房屋存在固有缺陷根本不能用于餐饮经营，但因涉案房屋自2018年7月26日起即被达能佳公司上锁，刘友英无法取得关于涉案房屋缺陷更多的证据材料，故向一、二审法院均提出了鉴定申请。一、二审法院误认为涉案房屋能否用于餐饮经营与本案无关，没有准许刘友英的请求，导致事实认定错误。刘友英提交了达能佳公司向物业管理处提交的《申请函》和《致函》的复印件，证明达能佳公司一直禁止刘友英搬离涉案房屋，一、二审法院一方面以刘友英没有提交该份证据的原件予以核对为由，对刘友英的主张不予认可，另一方面又不准许刘友英提出的调取该证据原件的申请，致使本案事实认定不清。综上，请求再审本案本院经审查认为，本案为再审申请审查案件。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定，本院对当事人主张的再审事由进行审查。关于违约责任的问题。涉案房屋是经达能佳公司、奥克兰公司和刘友英三方协商，由刘友英从奥克兰公司处变更承租关系而承租的，刘友英还向奥克兰公司支付了568000元作为装修附合物及部分设施的对价。奥克兰公司租赁涉案房屋的用途是经营餐饮，刘友英承租后与达能佳公司签订的租赁合同约定的用途也是经营餐饮。因此，一、二审判决认定刘友英在签订合同时已清楚涉案房屋情况并同意按现状承租并无不当。刘友英主张被达能佳公司与奥克兰公司串通欺骗，没有事实依据。涉案房屋是否具有厨房油烟通风口和天然气接入口并非租赁合同约定的出租房屋的条件。涉案租赁合同约定，租赁物业的排污、排烟、消防系统工程由刘友英自行解决，所花费的改造等费用由刘友英支付，达能佳公司确保租赁物业通水、通电，如刘友英有其他要求，达能佳公司可以协助解决，额外产生费用由刘友英支出。从上述约定可知，达能佳公司负责租赁物业的通水、通电，合同并未约定达能佳公司负有提供厨房油烟通风口和天然气接入口的义务，而租赁物业的排污、排烟、消防系统工程则由刘友英负责。因此，一、二审判决认定消防验收不属于达能佳公司承诺的合同义务，符合合同的约定。因此，刘友英以涉案房屋不能用于餐饮经营为由主张达能佳公司构成根本违约并以此作为拒付租金的理由不成立，刘友英以涉案房屋存在缺陷申请鉴定的理由也不成立，一、二审不予采纳，并无不当。关于房屋占用费的问题。刘友英拖欠租金、物业管理费已超过了合同约定的期限和数额，达能佳公司经催收无果后于2018年7月26日向刘友英发生解除合同通知书，符合合同约定的解除条件，涉案租赁合同于2018年7月26日解除。刘友英在达能佳公司的通知和一审法院的督促下均拒绝搬出涉案房屋，一、二审判决刘友英支付2018年7月26日起至房屋实际腾空之日止的占有使用费，并无不当。综上所述，刘友英的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘友英的再审申请。审判长  赖尚斌审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二〇年十二月八日书记员  钟镜培