河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终3243号 上诉人（原审原告）：王田柱，男，1964年12月22日出生，汉族，个体，住河北省兴隆县。 委托诉讼代理人：王奇，男，1992年9月16日出生，汉族，住河北省兴隆县。系王田柱之子。 被上诉人（原审被告）：徐秀芹，女，1954年12月18日，满族，退休工人，住河北省承德市鹰手营子矿区。 委托诉讼代理人：袁爱军，河北君兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京万鑫奥房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新南路**院内**平房。 法定代表人：吕会清。 委托诉讼代理人：姜冠群，女，汉族，1980年9月11日出生，住河北省承德市鹰手营子矿区。 原审第三人：于健红，女，1978年1月23日出生，汉族，现住河北省承德市鹰手营子矿区。 上诉人王田柱因与被上诉人徐秀芹、北京万鑫奥房地产开发有限公司（万鑫奥公司）、原审第三人于健红申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2020）冀0822民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王田柱的委托诉讼代理人王奇，被上诉人徐秀芹的委托诉讼代理人袁爱军、被上诉人万鑫奥公司的委托诉讼代理人姜冠群，原审第三人于健红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王田柱上诉请求：一、撤销兴隆县人民法院（2020）冀0822民初ｌ500号民事判决。二、改判ｌ、确认承德市鹰手营子矿区房屋归万鑫奥公司所有。2、判决准许执行承德市鹰手营子矿区房屋。三、一审案件受理费、二审上诉费由被上诉人徐秀芹负担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。1、承德市鹰手营子矿区房屋未依法出卖，该房屋属于万鑫奥公司所有。第一、2011年10月18日万鑫奥公司与朱建国签订的《回迁安置协议书》损害第三人利益，该协议无效。2009年5月8日万鑫奥公司与承德宏盛建筑安装有限公司（以下简称宏盛公司）签订《建设工程施工协议》，协议约定：发包人万鑫奥公司为甲方，承包人宏盛公司为乙方。乙方垫资为甲方开发建设承德市鹰手营子矿区梧桐花园1＃、2＃住宅楼房承包施工。承包方式：包工包料；其他约定：9、售房按购房者选购的房号，由甲方办理购房手续，并负责相关费用。售房款归乙方抵顶工程款。朱建国不是承包人无权收取归宏盛公司所有的售房抵顶工程款。2011年10月18日朱建国与万鑫奥公司签订的《回迁安置协议书》损害第三人利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）之规定该协议无效。第二、朱建国无权出售梧桐花园ｌ号楼底商上下室115、215铺房屋。朱建国不是梧桐花园1号楼底商上下室115、215铺房屋的所有权人，无权出卖该房屋，2012年3月19日朱建国与徐秀芹签订的《售楼协议》损害第三人利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）之规定该协议无效。第三、徐秀芹与万鑫奥公司签订的《商品房买卖合同》和销售不动产统一发票不真实，是虚假协议。万鑫奥公司没有出卖给徐秀芹梧桐花园1号楼底商ｌｌ5、215铺号房屋，也没有收取徐秀芹给付的七十五万元购房款。2012年4月25日万鑫奥公司与徐秀芹签订的《商品房买卖合同》和销售不动产统一发票不真实，是以合法形式掩盖非法目的，依据《中华人民共和 国合同法》第五十二条第（三）之规定该合同无效。第三、万鑫奥公司开发建设的梧桐花园1号楼底商上下室ｌｌ5、215铺房屋和ｌ号楼底商上下室116、216铺房屋均没有依法出售，没有在房地产管理部门办理房屋所有权变更登记，也没有产权过户登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，上述两套底商房屋均属于万鑫奥公司所有。2、徐秀芹不享有足以排除强制执行的民事权益。徐秀芹既不是梧桐花园ｌ号楼底商上下室116、216铺房屋的所有权人，也不是1号楼底商上下室115、215铺房屋的所有权人。在2019年12月17日兴隆县人民法院查封该房屋之前没有签订合法有效的书面买卖合同，不享有足以排除强制执行的民事权益。3、兴隆县人民法院查封的坐落在承德市鹰手营子矿区铺房屋，应当准许执行。徐秀芹不是梧桐花园1号楼底商上下室116、216铺房屋的所有权人，也没有合法有效的书面买卖合同，不享有足以排除强制执行的民事权益。应当准许执行该执行标的。二、原判决适用法律错误。1、原判决适用法律与案件性质明显不符本案是申请执行人执行异议之诉，应当适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条之规定，原判决适用三百一十二条案外人执行异议之诉的法律规定，明显错误。2、原判决适用法律违反法律适用规则。第一、原判决应当适用的法律没有适用。徐秀芹不是梧桐花园ｌ号楼底商上下室116、216铺房屋的所有 权人，也没有合法有效的书面买卖合同，不享有足以排除强制执行的民事权益。应当适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第(一)项之规定，判决准许执行该执行标的，原判决没有适用，造成错判。徐秀芹与朱建国签订的《售楼协议》、徐秀芹与万鑫奥公司签订的《商品房买卖合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第(三)项之规定应当确认该合同合同，原判决没有适用，造成错判。万鑫奥公司对梧桐花园小区l号楼底商上下室116、216铺房屋没有依法出售，没有在房地产管理部门办理房屋所有权变更登记，也没有产权过户登记，应当适用《中华人民共和国物权法》第九条之规 定确认该房屋归万鑫奥公司所有，徐秀芹未取得该房屋的所有权。原判决没有适用，造成错判。第二、原判决没有具体适用法律条款、项、目。在2019年12月17日兴隆县人民法院查封梧桐花园l号楼底商上下室116、216铺房屋之前，徐秀芹没有签订合法有效的书面买卖合同，不享有足以排除强制执行的民事权益，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项之规定作出判决，原判决笼统适用第二十八条，没有具体适用该法条、款、一项、目，违反法律适用规则，造成错判。综上所述，原判决认定事实和适用法律错误，请依法撤销原判并改判。 徐秀芹答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。一审中被上诉人提供完整证据链，证明朱建国是承德宏盛建筑安装公司经理实际施工人和垫资人。万鑫奥将本案争议底商抵顶给朱建国，有宏盛公司扣章，抵顶工程款。由朱建国负责销售。朱建国将本案争议房屋出售给徐秀芹。徐秀芹支付75万购房款，朱建国同时让徐秀芹与万鑫奥公司签订购房合同，让万鑫奥出具购房发票。万鑫奥公司工作公司人员李玉兰将争议房屋钥匙以及手续交付给徐秀芹。徐秀芹占有使用八年，多次要求备案登记办理房产证，但是万鑫奥以手续不全或要求多缴纳费用不予登记。等到后来发生纠纷，发现万鑫奥存在一房二卖。不登记是万鑫奥的原因。今年徐秀芹购买的底商被上诉人申请查封才知道徐秀芹购买房屋的时候无论是万鑫奥给朱建国的抵偿登记还是万鑫奥与徐秀芹签订协议，徐秀芹所选的底商写的就是115铺上下室。这次查封说这个标号是116，如果真是116号，是万鑫奥公司自己记录房号错误。别的房子都是自西向东，就115和116号颠倒顺序。因此，执行异议时候支持了徐秀芹请求。一审判决支持徐秀芹请求驳回上诉人请求。 万鑫奥公司答辩称：一、万鑫奥公司同意上诉人提出的上诉请求。理由如下：第一、承德市鹰手营子矿区房屋未依法出卖，该房屋属于万鑫奥公司所有。第二、朱建国无权出售梧桐花园ｌ号楼底商上下室115、215铺房屋。朱建国不是梧桐花园1号楼底商上下室115、215铺房屋的所有权人，无权出卖该房屋，2012年3月19日朱建国与徐秀芹签订的《售楼协议》损害他人利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）之规定该协议无效。第三、徐秀芹与万鑫奥公司签订的《商品房买卖合同》和销售不动产统一发票不真实，是虚假协议。万鑫奥公司没有出卖给徐秀芹梧桐花园1号楼底商ｌｌ5、215铺号房屋，也没有收取徐秀芹给付的七十五万元购房款。2012年4月25日万鑫奥公司与徐秀芹签订的《商品房买卖合同》和销售不动产统一发票不真实，是以合法形式掩盖非法目的，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）之规定该合同无效。二、万鑫奥公司开发建设的梧桐花园ｌ号楼底商上下室115、215铺房屋已经依法出卖给他人，已办理房屋产权变更登记。1号楼底商上下室116、216铺房屋没有依法出售，没有在房地产管理部门办理房屋所有权变更登记，也没有产权过户登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，该底商房屋属于万鑫奥公司所有。三、徐秀芹不享有足以排除强制执行的民事权益。徐秀芹既不是梧桐花园ｌ号楼底商上下室116、216铺房屋的所有权人，也不是1号楼底商上下室115、215铺房屋的所有权人。在2019年12月ｌ7日兴隆县人民法院查封该房屋之前没有签订合法有效的书面买卖合同，没有给付万鑫奥购房款，没有办理过户登记，不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人的上诉理由充分，原判决认定事实和适用法律错误，请依法撤销原判并改判。 于健红答辩称：同意被上诉人徐秀芹的意见。2014年冀民一终193号判决提到原告宏盛履行合同后被告万鑫奥无法给付工程款，签订协议由原告自行销售顶房款，万鑫奥负责办理一切手续。二审查明事实与一审一致。朱建国146套住宅和两套底商抵顶房款，与工程款明细单相符。徐秀芹115,215在这148套房产里，明细单中有记载。 王田柱向一审法院起诉请求：1．要求确认万鑫奥公司开发的承德市鹰手营子矿区营子镇梧桐花园小区1号楼底商上下室116、216号底商（以下简称诉争底商）归万鑫奥公司所有，并继续执行；2．诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实，1、王田柱与万鑫奥公司合同纠纷一案，本院于2019年12月2日作出（2019）冀0822民初3486号民事调解书，调解书中约定万鑫奥公司于2019年12月7日前给付原告王田柱工程款7,401,830.00元，负担案件受理费31,800.00元。该调解书生效后，万鑫奥公司未按照约定期限履行义务，王田柱向本院申请强制执行，本院于2019年12月12日立案执行，执行案号为（2019）冀0822执1846号。在执行过程中，本院于2019年12月17日作出（2019）冀0822执1846号执行裁定书，裁定查封万鑫奥公司相应价值的财产，并向营子区住建局发出协助执行通知，查封万鑫奥公司开发的梧桐花园小区未销售的房屋，查封的房屋中包括本案诉争底商。徐秀芹对查封诉争底商不服，向本院提出书面异议。本院经审查作出（2020）冀0822执异24号执行裁定书，认为徐秀芹的异议成立，裁定中止对诉争底商的执行。王田柱对裁定不服，提起本案诉讼。2、梧桐花园小区是万鑫奥公司开发建设，朱建国是建设工程的实际施工人。2011年10月18日，万鑫奥公司与朱建国以签订回迁安置协议的方式，将诉争底商和相邻的另一套底商（编号为115、215和116、216）以每平方米5400.00元核算，作为拨付工程款转让给朱建国。徐秀芹经朱建国联系欲购买两套底商中东面的一套（即诉争底商），与朱建国于2012年3月19日签订协议，按每平方米4861.92元购买诉争底商，并于2012年4月25日到万鑫奥公司的售楼处，与万鑫奥公司签订商品房买卖合同（合同编号2012-011），约定将梧桐花园小区1号楼底商上下室115、215商铺出售给徐秀芹，同时将朱建国的回迁安置协议书原件收回。协议签订后，徐秀芹将房屋价款交付给朱建国，万鑫奥公司将诉争底商交付给徐秀芹。2012年5月4日，万鑫奥公司向徐秀芹开具115、215商铺购房发票。徐秀芹自2013年开始缴纳诉争底商的物业管理费，将房屋用于出租。第三人于健红欲购买朱建国抵债的另一套底商，于2012年8月16日与朱建国签订了售楼协议，约定朱建国将营子区梧桐花园1号楼底商上下室116、216铺出售给于健红，于健红缴纳定金30万元；经朱建国协调，于健红与万鑫奥公司签订商品房买卖合同（合同编号2012-038），约定将梧桐花园小区1号楼底商上下室116、216商铺出售给于健红，合同落款日期为2010年5月21日。在万鑫奥公司提交给营子区房产管理部门的房屋登记和图纸中的房号显示，交付给徐秀芹的底商为116、216号，交付给于健红的底商为115、215号。万鑫奥公司未将所签订的115、215和116、216号两套底商买卖合同进行备案登记，诉争底商仍显示未出售状态，故本院对诉争底商进行了查封登记。得知房屋被查封后，于健红对房屋的登记房号进行了查询，2020年5月23日，徐秀芹与于健红签订了房屋所有权确认协议书，该协议书中双方确认开发商当时将其图纸上的梧桐花园115铺当成116铺交付给甲方于健红归甲方所有，将116铺当成115铺交付给了乙方徐秀芹，归乙方所有。 一审法院认为，万鑫奥公司作为开发商，开发建设了诉争底商，并初始登记在其名下，对其所开发建设的房屋具有所有权。万鑫奥公司为支付建设工程款，将诉争底商和相邻的另一套底商抵顶给朱建国，后经朱建国联系分别由徐秀芹、于健红与万鑫奥公司签订买卖合同，当事人对徐秀芹的购房合同及发票、物业合同及发票以及于健红的购房合同的真实性均未提出异议，本院予以采信。徐秀芹购买诉争底商的意向明确，万鑫奥公司将诉争底商向徐秀芹进行了交付，并开具销售发票，确定房号为115、215，万鑫奥公司应当为徐秀芹办理备案登记和所有权转移登记手续。万鑫奥公司未为徐秀芹办理备案登记和转移登记，且提交给营子区房产管理部门的房屋登记和图纸中的房号与合同约定房号不一致，徐秀芹对此没有过错。徐秀芹在查封前已经购买诉争底商、支付了全部价款并实际占有使用，虽然承德市鹰手营子矿区梧桐花园小区1号楼底商上下室116、216铺仍登记在万鑫奥公司名下，但除登记外，已经丧失所有权的各项权能，徐秀芹对争议底商享有足以排除执行的权益。原告要求继续对争议底商进行执行的诉讼请求，法院不予支持。徐秀芹应当及时向开发商主张办理房屋所有权转移登记，完善物权转让的效力。 一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定判决：驳回原告王田柱的诉讼请求。 一审案件受理费80.00元，由原告负担。 本院二审期间，原审第三人于健红提交证据：1、朱建国的证明一份；2、宏盛公司2009年5月9日给朱建国开具的委托书；3、承德中院00129号调解书；4、当时时任会计李玉兰工程款明细单；5、万鑫奥公司开具给承德宏盛公司委托人朱建国的回签协议。以上证据证明我们买售房屋在万鑫奥抵顶宏盛公司148套房款里。王田柱质证意见：朱建国无权出售房屋，对上述证据不认可。委托权限只是业务洽谈和施工管理。徐秀芹质证意见为：认可真实性合法性和证明目的。万鑫奥公司质证意见：对上述证据不认可。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉案房屋鹰手营子矿区梧桐花园小区1号楼底商上下室115、215商铺（图纸为116、216商铺）归被上诉人徐秀芹所有。理由如下： 一.徐秀芹与万鑫奥公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》早于王田柱申请查封涉案房屋的时间。本案涉案房屋系万鑫奥公司开发建设，朱建国是建设工程的实际施工人。2011年10月18日万鑫奥公司与朱建国签订《回迁安置协议》将本案涉案房屋给付朱建国用以抵顶工程款。徐秀芹购买涉案房屋与朱建国签订售楼协议后，于2012年4月25日与万鑫奥公司签订《商品房买卖合同》。万鑫奥公司现在虽然不认可该合同的真实性，但并未提交足以否定该合同真实性的相关证据，故其辩称本院不予采信。而王田柱与万鑫奥公司合同纠纷一案，申请查封涉案房屋的时间是2019年12月17日，故徐秀芹与万鑫奥公司签订《商品房买卖合同》的时间早于王田柱申请执行的时间。 二、徐秀芹在王田柱申请查封涉案房屋之前已经交付全部购房款。徐秀芹与朱建国签订售楼协议后即将全部购房款750000.00元交付给朱建国，2012年5月4日万鑫奥公司给徐秀芹开具涉案115、215商铺销售不动产统一发票。万鑫奥公司现在虽然不认可该销售不动产统一发票的真实性，但并未提交足以否定此发票真实性的相关证据，本院亦不予采信。 三、徐秀芹在与万鑫奥公司签订购房合同并交付房款后，万鑫奥公司即将涉案房屋交付给徐秀芹使用。徐秀芹自2013年开始缴纳涉案房屋的物业管理费后，将房屋出租至今。由于万鑫奥公司的原因，致使徐秀芹未能办理过户，但未能办理过户非因徐秀芹原因造成。 四、对于期待权性质而言，在涉案房产办理过户登记之前，徐秀芹享有将涉案房产所有权变更登记到其名下的请求权，该请求权从成立时间上早于王田柱与万鑫奥公司因合同纠纷所形成的债权；从内容上看，徐秀芹的请求权系针对诉争房屋的请求权，而王田柱的债权为金钱债权，并未指向特定的财产。 五、关于徐秀芹购买本案涉案底商房号与万鑫奥公司提交给营子区房产管理部门的房屋登记和图纸中的房号不一致问题。徐秀芹购买涉案鹰手营子矿区的意向明确，万鑫奥公司与徐秀芹签订《商品房买卖合同》、为徐秀芹出具的不动产统一发票、交付给徐秀芹使用至今的底商均为115、215商铺，至于万鑫奥公司提交给营子区房产管理部门的房屋登记和图纸中的房号与此不一致，不是徐秀芹的过错造成。 综上，徐秀芹对案涉房屋鹰手营子矿区梧桐花园小区1号楼底商上下室115、215商铺（图纸为116、216商铺）享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人王田柱主张继续对涉案底商进行执行的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由上诉人王田柱承担。 本判决为终审判决。 审判长 白云审判员范典审判员陈晶洁 二〇二〇年十二月八日 书记员 孙     秋     晨