湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2358号原告：张家界晟昊置业有限公司，住所地张家界市永定区月亮湾花园B2-6。法定代表人：孙亚军，董事。诉讼代表人：湖南东厚资产管理有限公司（张家界晟昊置业有限公司破产清算管理人）。法定代表人：王孟纯，总经理。委托诉讼代理人：李卓，女，1991年10月8日。委托诉讼代理人：王安平，男，1993年1月15日出生。被告：杨常青,男,1977年1月25日出生,土家族。委托诉讼代理人：余正飞，湖南风云律师事务所律师。原告张家界晟昊置业有限公司与被告杨常青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家界晟昊置业有限公司的资产管理人湖南东厚资产管理有限公司的委托诉讼代理人王安平、李卓，被告杨常青及其委托诉讼代理人余正飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家界晟昊置业有限公司向本院提出诉讼请求：1．判决确认原被告双方签订的《张家界国际旅游商业城租赁合同书》已于2018年10月17日解除；2．判决被告立即向原告支付履约保证金及不定期租赁房屋租金2028081.04元（其中履约保证金12万元，自2019年5月1日至2020年8月17日的不定期租赁房屋租金l908081.04元）；3．判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：张家界市中级人民法院于2018年8月17日受理湖南省第三工程有限公司对原告的破产清箄申请，并于2018年8月24日裁定由张家界市永定区人民法院审理，永定区人民法院于2018年11月7日指定由湖南东厚资产管理有限公司担任管理人。原告系张家界永定区火车站国际旅游商业城项目的开发商，曾授权委托张家界晟昊商业经营管理有限公司（以下简称“晟昊商业公司”）对外管理出租商业城商铺事宜。2015年9月5日，原告、晟昊商业公司与被告共同签订《张家界国际旅游商业城租赁合同书》及《补充协议》。合同签订后，原告即将租赁房屋交付给被告使用。根据合同约定，被告应在签订合同当日支付履约保证金12万元及首期租金736031.26元（即2019年5月1日至2019年10月31日的租金），但被告一直没有向原告支付。根据租赁合同约定，被告装修改造房屋应经过原告审核同意，否则原告有权解除合同，收回租赁商铺，没收保证金。被告承租后，不仅未交付租金及保证金，且在未经原告同意前提下，擅自装修改造房屋，改变了原有房屋设计用途及结构，被告已构成严重违约，原告有权单方面行使解除权解除合同并主张赔偿。2018年8月17日原告被人民法院受理破产清算申请，依据《企业破产法》第18条规定，原告管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知被告及晟昊商业公司继续履行合同，原租赁合同及补充协议、原授权委托关系均已视为解除。因此，原告与被告的租赁合同及与晟昊商业公司的委托关系已于2018年10月17日解除。2019年7月31日，原告管理人向被告发出《通知书》，依法通知被告：原租赁合同已解除，合同解除后，被告仍在使用原合同约定的租赁房屋，视为不定期租赁，应参照原合同约定支付不定期租赁租金，管理人依法享有随时解除权；同时，通知被告自收到本通知之日起5个工作日内支付租金及保证金。但被告从未向管理人支付。截止于2020年8月17日，参照原租赁合同，被告已拖欠不定期租赁租金合计1908081.04元。因此，为了维护自身的合法权益，原告依法向人民法院起诉，请求人民法院在查清案件事实的基础上，支持原告的诉讼请求。被告杨常青辩称：一、被告不同意合同的解除。1、根据双方签订的租赁合同及相关补充合同约定，原告同意自2019年5月1日开始用被告享有的债权抵扣租金，故被告未违反合同的约定，2、原被告于2020年10月15日关于本次租金的支付，双方达成了口头协议，由被告向原告进行申请，用被告享有的债权抵扣租金，被告根据双方的协议于2020年10月20日递交了申请书，3、原告于2018年被永定区人民法院受理破产，2019年12月10日被告向原告书面提交了要求履行双方的租赁合同，原告收到被告出具的关于继续履行租赁合同的通知后，并未予以反对，故原告认可双方对合同的继续履行。二、关于租金数额，被告认为应当扣除疫情期间2020年2月、3月的租金，2020年全国疫情，原告对所有的商户都应免除二月及三月的租金，且在2020年10月15日双方达成的口头减免协议中，原告也答应扣除二月及三月的租金。三、被告要求双方按照原合同的约定用普通债权抵扣等额的租金。四、被告对房屋进行装修是得到原告的允许。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认以下法律事实：2015年9月5日，张家界晟昊置业有限公司、张家界晟昊商业经营管理有限公司（甲方）与杨常青（乙方）签订了一份《张家界国际旅游商业城租赁合同书》，约定甲方将座落在张家界永定区火车站国际旅游商业城C区C4栋一至四层全部商铺出租给乙方使用，出租建筑面积约5041.31平方米。租赁期为2016年5月1日至2036年4月30日止，共计20年。2015年11月1日起至2016年4月30日为乙方的装修期；2016年5月1日起至2019年4月30日为乙方的免租期（共计3年）。每年租金为1472062.52元，租金支付方式为实行先付后用的方式，合同签订之日支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金736031.26元，从2019年11月1日起至2036年4月30日止的租金，每年的10月1日和4月1日支付半年租金为736031.26元。同时约定乙方在签订本合同之时，应向甲方交付履约保证金及首期租金，租赁保证金金额为人民币壹拾贰万元整。租赁期满后甲方无息如数退还乙方。如乙方违约或违法造成甲方经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除。租赁期限内乙方实行自主经营，自行处理经营期间所发生的各类事件（押金及租金可以将乙方垫付的工程款抵付、不足部分按期缴纳）。同日，双方又签订一份《张家界国际旅游商业城租赁合同补充协议》：1、甲方同意乙方将C4栋全部或部分商铺转租给任意经营者使用，甲方不予干涉；2、乙方在甲方开发建设、运营管理的张家界国际旅游商业城项目工程建设中投入的直接或间接费用（具体金额详见甲乙双方签订的协议）。作为乙方租赁期内乙方应缴纳的租金。租赁期内乙方无需缴纳租金；甲方亦不再向乙方主张租金。3、乙方出租该商铺的所得租金归乙方所有。由乙方直接向承租人收取，甲方不予干涉。4、C4栋全部或部分商铺在租赁期间发生所有权变动的，不影响双方签订的《张家界国际旅游商业城租赁合同》的效力，合同继续履行。乙方与转租后的承租人签订的租赁合同亦继续履行。5、因C4栋一直作为项目的营销中心及办公区使用，现状与原设计图纸不符，需对建筑进行改造。双方协商一致，改造事宜由甲方负责完成。在甲方将建筑按照设计图纸改造完成并通过验收后再开始计算租期。本协议与甲乙双方签订的上述商铺的租赁合同具有同等法律力，若有冲突，以本协议为准。2018年5月26日，湖南省第三工程有限公司向张家界市中级人民法院提出对张家界晟昊置业有限公司破产审查申请，同年8月12日，张家界市中级人民法院作出（2017）湘08执37号决定书，将张家界晟昊置业有限公司的执行案件移送破产审查。同年8月17日，张家界市中级人民法院作出（2018）湘08破申5号民事裁定，受理湖南省第三工程有限公司对张家界晟昊置业有限公司的破产清算申请。同年8月24日，张家界市中级人民法院作出（2018）湘08破申5号之一民事裁定，将张家界晟昊置业有限公司的破产案件交由张家界市永定区人民法院审理。2019年7月23日，张家界晟昊置业有限公司破产管理人作出并向杨常青发出（2018）晟昊破管字第167号《通知书》，书面通知杨常青原合同解除，并要求杨常青支付所欠租金。2019年12月10日，杨常青向张家界晟昊置业有限公司破产管理人发出《关于继续履行租赁合同的通知》，要求继续履行租赁合同及补充协议，即以杨常青在张家界国际旅游商业城项目工程建设中投入的直接或间接费用作为保证金和租金，租赁标的物继续由杨常青占有使用。2020年11月20日，杨常青向张家界晟昊置业有限公司破产管理人提出《抵扣租金申请》，显示2019年5月1日至2021年4月30日期间的租金为2944125元，杨常青向张家界晟昊置业有限公司破产管理人申报的普通债权为9580102.09，优先债权为4004220.53元。上述事实，有原被告的陈述、《张家界国际旅游商业城租赁合同书》、《张家界国际旅游商业城租赁合同补充协议》、（2018）晟昊破管字第167号《通知书》、《关于继续履行租赁合同的通知》、《抵扣租金申请》、张家界市中级人民法院作出（2018）湘08破申5号民事裁定书、张家界市中级人民法院作出（2018）湘08破申5号之一民事裁定书等证据证明，予以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告张家界晟昊置业有限公司与被告杨常青签订的《张家界国际旅游商业城租赁合同书》、《张家界国际旅游商业城租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，予以确认。本案经审理，原被告双方当事人主要争议焦点为租赁合同的解除及保证金和不定期租赁房屋租金的缴纳。一、关于租赁合同的解除问题。2015年9月5日，张家界晟昊置业有限公司与杨常青签订了《张家界国际旅游商业城租赁合同书》和《张家界国际旅游商业城租赁合同补充协议》，张家界晟昊置业有限公司将其开发的张家界永定区火车站国际旅游商业城C区C4栋一至四层全部商铺出租给杨常青使用，合同所约定的相关权利义务明确，具有法律效力。在合同履行中，2018年8月17日，张家界市中级人民法院受理了湖南省第三工程有限公司对张家界晟昊置业有限公司的破产清算申请，并于同年8月24日指定本院受理审理。根据我国破产法第十八条第一款的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。依据该条的规定，虽原、被告间的租房合同尚在履行期，但在张家界市中级人民法院裁定受理张家界晟昊置业有限公司破产后，作为破产资产管理人的湖南东厚资产管理有限公司在二个月内未通知被告杨常青继续履行合同，说明管理人未有继续履行合同的意思表示，故原、被告所签订的《张家界国际旅游商业城租赁合同书》和《张家界国际旅游商业城租赁合同补充协议》于2018年10月17日被法定解除，原告张家界晟昊置业有限公司的该项诉讼请求，本院予以支持。关于保证金和不定期租赁房屋租金的缴纳问题。根据张家界晟昊置业有限公司与杨常青签订的《张家界国际旅游商业城租赁合同书》和《张家界国际旅游商业城租赁合同补充协议》约定：押金及租金可以将杨常青垫付的工程款抵付、不足部分按期缴纳，以及杨常青在张家界晟昊置业有限公司开发建设、运营管理的张家界国际旅游商业城项目工程建设中投入的直接或间接费用。作为杨常青租赁期内应缴纳的租金，租赁期内杨常青无需缴纳租金，且杨常青在张家界晟昊置业有限公司破产管理人申报的优先债权和普通债权，在破产清算时，亦可对杨常青应付的租金在杨常青的债权中抵扣。故张家界晟昊置业有限公司要求杨常青支付保证金及租金的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第五项的规定，判决如下：一、原告张家界晟昊置业有限公司与被告杨常青在2015年9月5日签订的《张家界国际旅游商业城租赁合同书》和《张家界国际旅游商业城租赁合同补充协议》于2018年10月17日解除；二、驳回原告张家界晟昊置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23024元，减半收取计11512元，原告张家界晟昊置业有限公司负担5756元，被告杨常青负担5756。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚君健二〇二〇年十二月二十二日书记员  贺玲玲附相关法条《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。