辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民再180号抗诉机关：辽宁省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：沈阳市浑南区土地储备交易中心，住所地辽宁省沈阳市浑**世纪路**。法定代表人：李军，该中心主任。委托诉讼代理人：吴建平，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐宁，辽宁同方律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人）：沈阳瑞祥风能设备有限公司，，住所地沈阳市浑南新区世纪路******法定代表人：邱吉顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹顺学，辽宁金正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤华，男，1950年10月17日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。原审第三人：沈阳南湖科技开发集团公司，住，住所地沈阳市浑南新区世纪路**火炬创新创业园裙楼**/div>法定代表人：曾戈，该公司总经理。委托诉讼代理人：张白冰，辽宁同方律师事务所律师。申诉人沈阳市浑南区土地储备交易中心（简称“土地储备交易中心”）因与被申诉人沈阳瑞祥风能设备有限公司（简称“瑞祥公司”）及原审第三人沈阳南湖科技开发集团公司（简称“南科集团”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服本院（2016）辽01民终13733号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2017年10月24日作出（2017）辽民申2037号民事裁定，驳回土地储备交易中心的再审申请。土地储备交易中心仍不服，向沈阳市人民检察院申请监督，该院审查后提请辽宁省人民检察院抗诉，该院于2019年12月31日作出辽检民（行）监[2019]21000000081号民事抗诉书，向辽宁省高级人民法院提出抗诉。辽宁省高级人民法院于2020年5月27日作出（2020）辽民抗15号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案，申诉人土地储备交易中心的委托诉讼代理人吴建平、唐宁，被申诉人瑞祥公司的委托诉讼代理人曹顺学、张凤华，原审第三人南科集团的委托诉讼代理人张白冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。检察机关抗诉认为，（一）原审判决认定土地储备交易中心在明知该地块存在已预查封的情形下仍与瑞祥公司签订《土地使用权收购合同》，缺乏证据证明。原审法院认为“本案涉案土地已于2013年7月9日被沈阳高新技术产业开发区人民法院依法裁定查封”。根据该院查明事实，沈阳市浑南新区G37地块至今仍然为国有土地，没有进行土地权属的初始登记。土地储备交易中心向该院提供了《地籍工作联系单》查询结果显示“国有土地未登记，无抵押、无查封”。国土资源局浑南分局地籍科的工作人员表示“即使有查询，也只能是口头告之法院曾对土地出让合同进行过所谓的查封。但该预查封没有办理任何查封手续，只是收了法院裁定书和协助执行通知书”。且“预查封”与“查封”虽具有同一效力，但履行的查封手续却截然不同，“预查封”没有公示的查封手续，故土地储备交易中心并不当然知悉该地块存在“预查封”。其次，土地储备交易中心由浑南区管委会开办设立，隶属于浑南区管委会，原审判决认定土地储备交易中心是隶属于国土资源管理部门的事业单位属于认定事实错误。土地储备交易中心作为土地储备机构，履行的是在政府收回土地使用权后的收储职能。土地储备交易中心与浑南国土局之间并不存在隶属关系，对国土资源局浑南分局的工作流程并不应当知情。且瑞祥公司在签订收购合同时出具的相关材料，均承诺该地块无查封、无抵押。故原审法院认为土地储备交易中心对该地块存在“预查封”的事宜是明知的，缺乏证据证明。（二）原审法院认为土地储备交易中心与瑞祥公司签订的《土地使用权收购合同》系转让行为，该转让行为违反了法律规定，认定该合同无效，属于适用法律错误。1.房地产存在被查封的障碍，导致房地产不能办理过户，属于物权变动问题，不影响合同的效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定，转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或其他人，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的追究其刑事责任。该规定并未明确处分查封财产合同的效力，故不影响合同效力。且预查封是有相应期限的，最终都会解除，如果法院认为查封期间资产不能转让，那么预查封解除后，转让行为不会受到前述预查封的限制。土地储备交易中已经按合同约定向瑞祥公司支付了相应的补偿价款，享有合同债权，原审法院未考虑前述情况，直接认定合同无效，将导致案涉预查封解除后土地储备交易中心无法依据双方签署的合同主张权利。2.违反法律、法规强制性规定，指的是效力强制性规定，因此，违反管理性规范并不会导致合同无效。原审法院适用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范，并不属于效力强制性规定，因此违反该条规定并不会导致合同无效。且最高人民法院对于违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定是否会导致合同无效，有相应的裁判观点，明确表明该法律规范是管理性规范，不能作为合同无效的依据。因此原审法院适用法律错误。土地储备交易中心申诉称，请求撤销本院(2016)辽01民终13733号民事判决书，依法改判。事实与理由：—、原审法院判决认定司法机关依法裁定查封的地产不得转让，土地储备交易中心与瑞祥公司签订收购合同的行为违反了法律强制性规定，该土地使用权收购合同应属无效。土地储备交易中心认为原审法院对双方之间存在收购行为的事实认定错误，缺乏证据证明，且适用《城市房地产管理法》认定合同无效存在法律适用错误。1.土地储备交易中心与瑞祥公司之间不存在收购行为，双方签署《土地使用权收购合同》，系政府以收回国有土地使用权的方式解除瑞祥公司占有G37地块状态而作出的收储行为，原审法院对该项事实认定错误。2.原审法院认为司法机关依法裁定查封的地产不得转让，并认为土地储备交易中心与瑞祥公司签署《土地使用权收购合同》违反法律强制性规定，应属无效。土地储备交易中心认为，原审法院对认定合同无效所适用的法律错误。二、原审法院认为土地储备交易中心对案涉土地使用权已被查封事宜应知情，原审法院该项认定属于承办法官主观推测，无证据予以证明，同样存在事实认定错误，且缺乏证据证明。瑞祥公司再审辩称，沈阳中院(2016)辽01民终13733号民事判决，经过—审、二审、省高法的再审程序，均认为原判决认定的事实清楚，适用法律正确。检察机关的抗诉没有事实理由，恳请予以驳回。1.按照法律的规定，查封的财产是不得私自转让，2013年7月9日，该块土地使用权已被沈阳高新区法院查封，并于2013年7月11日向国土资源局浑南分局送达了裁定书和协助执行通知书。土地储备交易中心作为土地管理部门的下属事业单位，对涉案土地已被查封的事宜肯定知情，瑞祥公司是查封案件的当事人，其对查封的事实更是了解。双方在明知该块土地已被查封的情形下仍然签订收购合同，其行为违反了法律的强制性规定，该收购合同应属无效。2.检察机关在抗诉中称，土地管理部门对该块土地没有进行“初始登记、未建立土地档案”及土地储备交易中心《地籍工作联系单》显示“未登记，未抵押、未查封”等。我们说，这些行为都是行政机关内部的行政事务，行政相对人是看不见也摸不着的，其也无权指责与干涉，其对行政相对人是没有法律效力的。只有行政机关的外部行政行为，对行政相对人才产生法律效力，行政相对人才有复议或者诉讼的权利。3.检察机关在抗诉中又说，土地储备交易中心与浑南区国土局之间并不存在隶属关系。我们说，这种说法不符合实际。2018年8月17日，“沈阳市土地储备交易中心”改名“沈阳市土地储备服务中心”，其性质、职责、地位及隶、地位及隶属关系都不变购了沈阳市各个区的“土地储备交易中心”，即浑南区土地储备交易中心已在2018年被沈阳市土地储备服务中心吞并。从以上行政机构的沿革来说，沈阳市浑南区土地储备交易中心是2014年11月3日成立，2013年12月31日，其在没有设立的情况下，就与瑞祥公司签订收购合同，这本身就是违法的，即民事主体在没有设立的情况下就开始民事活动，其行为本身是违法、无效的。综上，抗诉机关没有拿出新证据来推翻原判决，其抗诉理由不成立，法院应该予以维持。现在该块土地已经解封，土地储备交易中心可以另诉。土地储备交易中心向一审法院起诉请求：判令瑞祥公司按照《土地使用权收购合同》约定交付条件向土地储备交易中心交付G37土地，解除G37地块预查封；判令瑞祥公司向土地储备交易中心支付逾期交付G37地块违约金暂计6216637.61元（以补偿费总额9119万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%、自2014年7月1日起算，暂计算至2016年1月5日，最终计算至G37地块预查封解除之日）；请求判令瑞祥公司协助南科集团将客户号为7560050168（1260kva）、7560050155（1000kva）用电权人变更登记至南科集团名下；本案诉讼费由瑞祥公司承担。一审法院认定事实，2008年4月9日，瑞祥公司与案外人沈阳市规划和国土资源局浑南新区分局（简称国土资源局浑南分局）签订国有土地使用权出让合同一份，约定国土资源局浑南分局将沈阳市浑南新区G37号地块的土地使用权出让给瑞祥公司，用于建设瑞祥风能设备生产基地；土地成交总价款为40744233.20元。合同签订后，瑞祥公司仅支付了土地出让金6500000.00元便在地块上进行了工业厂房建设。2013年7月9日，沈阳高新技术产业开发区人民法院作出（2013）沈高开立保字第3-2号民事裁定书，预查封了G37号地块的国有土地使用权，查封期限为2013年7月11日起至2015年7月10日止；2015年7月9日，沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中执字第476号民事裁定书，对G37地块进行了续查封，继续查封期限为2015年7月10日至2018年7月9日。2013年12月31日，在涉案土地使用权未被解封的情形下，土地储备交易中心与瑞祥公司签订土地使用权收购合同对G37地块以收购土地使用权的方式进行土地储备，收购合同约定补偿总价款为91190000.00元（其中土地补偿费用为6500000.00元，地上物及，地上物及其附属物移动资产的补偿为84690000.00元）。合同同时约定瑞祥公司向土地储备交易中心交付的G37地块及其地上建筑物均不存在有他项权利登记或该等他项权利已全部涂销完毕；瑞祥公司需2014年6月30日前向土地储备交易中心交付土地；土地储备交易中心未按协议约定期限支付补偿费，逾期每日按补偿费总额的千分之三向瑞祥公司支付违约金；瑞祥公司不能按规定期限交付土地，逾期每日按补偿费总额的千分之三向土地储备交易中心支付违约金。合同签订后，土地储备交易中心向瑞祥公司支付了土地收购价款9000余万元，但双方于2015年2月9日才进行了土地交接，签订了G37地块交接备忘录。2014年11月26日，沈阳市浑南区人民政府办公室作出关于研究瑞祥公司和沈阳金祥电能设备有限公司资产接收及后续划转有关事宜的会议纪要，决定将土地储备交易中心接收的资产作为区国有资产划入南科集团，由南科集团负责后续运营、维护和管理工作，南科集团取得土地使用权后，立即补办地上建筑各项手续。在补办手续过程中，土地储备交易中心发现该G37地块已被法院查封，无法办理国有土地使用权证书，故诉至法院，以瑞祥公司交付土地不符合合同约定为由，要求瑞祥公司承担逾期交付土地的违约金。一审法院认为，司法机关依法裁定查封的地产不得转让，涉案土地使用权在2013年7月9日已被沈阳市高新技术产业开发区人民法院依法裁定查封，高新法院业已于2013年7月11日向国土资源局浑南分局送达了协助执行通知书，土地储备交易中心作为隶属于国土资源管理部门、统一承担辖区内土地储备工作的事业单位，瑞祥公司作为被执行人对涉案土地使用权已被查封事宜均应知情，其双方在明知土地使用权已被查封不得转让的情形下仍于2014年6月30日签订土地使用权收购合同的行为违反了法律的强制性规定，该土地使用权收购合同应属无效。无效合同的违约条款及相关权利条款亦属无效，故对土地储备交易中心的诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，一审法院判决：驳回沈阳市浑南区土地储备交易中心的诉讼请求。一审案件受理费55316元，由土地储备交易中心承担。土地储备交易中心不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持土地储备交易中心的请求；2.诉讼费由瑞祥公司承担。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院二审认为，司法机关依法裁定查封的地产不得转让，涉案土地使用权在2013年7月9日已被沈阳高新技术产业开发区人民法院依法裁定查封，该院业已于2013年7月11日向国土资源局浑南分局送达了（2013）沈高开立保字第3-2号协助执行通知书，瑞祥公司作为被执行人对涉案土地使用权已被查封事宜应已知情，土地储备交易中心作为隶属于国土资源管理部门、统一承担辖区内土地储备工作的事业单位，对涉案土地使用权已被查封事宜亦应已知情，双方在明知土地使用权已被查封不得转让的情形下仍于2013年12月31日签订土地使用权收购合同的行为违反了法律的强制性规定，该土地使用权收购合同应属无效。无效合同的违约条款及相关权利条款亦属无效，故对土地储备交易中心的诉讼请求，本院二审不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55316元（土地储备交易中心预交），由土地储备交易中心负担。本院再审查明事实与一审、二审认定事实基本一致。另查明，2015年2月6日瑞祥公司出具《承诺书》，载明：土地储备交易中心与瑞祥公司于2013年12月31日签订G37地块土地使用权收购合同，合同总价款9119万元，土地储备交易中心已按合同约定支付瑞祥公司7001万元，近日，瑞祥公司同意交付所有资产。考虑瑞祥公司现有风机零部件及机器设备数量巨大，体积大，需要租用大空间厂房存放，搬迁难度大，恳请给瑞祥公司一定的搬迁时间。在此瑞祥公司郑重承诺如下，1.按《土地使用权收购合同》约定及收购资产明细，我公司立即进行G37地块资产交付工作。2.瑞祥公司派专人无条件与南科集团办理电权变更手续。3.瑞祥公司将存放在G37地块上的归瑞祥公司所有的资产、货物集中存放在瑞祥组装车间和一号库房，部分物品露天放置，留少量人员看守剩余物资。瑞祥公司保证于2015年5月31日前将所有需要搬迁物品（包括但不限于厂房和厂区室外暂存的归瑞祥公司所有的资产货物）搬迁完毕，瑞祥公司看护人员全部撤出。2015年5月31日后未搬迁物品视为遗留物，土地储备交易中心有权自由处理所有遗留物。再查明，瑞祥公司（交付人）与土地储备交易中心（接收人）签订《G37地块交接备忘录》，载明依据双方于2013年12月31日签署的G37地块的国有土地收购合同第4.1条、第4.2条、第4.3条约定，双方于2015年2月9日进行了G37地块的交接，现就交接工作出具如下备忘录:1.依据《土地收购合同》及《评估报告》，G37地块内《评估报告》清单内资产清点接收完毕。2.G37地块的所有公用事业费（包括但不限于水电煤气采暖的费用）已全部结清，不存在陈欠，如G37地块还存在任何历史欠账（2015年2月9日前）均由瑞祥公司继续负责结清。3.自本备忘录签署之日起计算，G37地块由接收人管理，未经接收方许可，交付方人员不得进入G37地块。4.G37地块的相关土地材料文件已由接收人接收。5.G37地块及其地上建筑物、设备、附属配套设施与南科集团不存在任何权利争议，无抵押、无质押、无查封和其他权利限制或该等权利争议权利限制已清理完毕。6.G37地块地上物及收购范围内的资产移交情况详见资产移交清单。本院再审认为，首先，关于案涉的土地储备交易中心与瑞祥公司签订土地使用权收购合同效力问题。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”。本案中，土地储备交易中心与瑞祥公司签订土地使用权收购合同的时间为2013年12月31日，而沈阳高新技术产业开发区人民法院作出[2013]沈高开立保字第3-2号民事裁定书及向沈阳市规划和国土资源局东陵分局作出《协助执行通知书》的时间均为2013年7月，即案涉收购合同签订之时，案涉土地处于预查封状态，依据上述规定，该预查封的效力等同于正式查封，故根据《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》第三十八条第一款第（二）项“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”之规定，案涉已被预查封之土地亦不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行限制，并不影响房地产转让合同的效力，转让合同有效与否并非为上述法律规定所评价。本案中，案涉的土地储备交易中心与瑞祥公司签订的《土地使用权收购合同》系转让双方的真实意思表示，并无充分证据证明上述合同具有合同无效之情形，故原审认定该合同因违反法律的强制性规定而无效不当，应予纠正。第二，关于土地储备交易中心提出的请求瑞祥公司交付土地、解除G37地块预查封之诉请。本次审理中，土地储备交易中心明确交付土地即为解除G37地块预查封，故本次再审就该公司该项诉请仅审理瑞祥公司应否解除上述预查封。本院再审认为，案涉土地存在司法预查封的原因在于瑞祥公司与案外人之间的债权债务关系，故该诉请不属于本案审理范围。第三，关于土地储备交易中心提出的支付逾期交付违约金的诉请。依据土地储备交易中心与瑞祥公司签订的《土地使用权收购合同》第8.2款之约定，瑞祥公司不能按期交付土地，逾期每日按补偿费总额的3‰向土地储备交易中心支付违约金。而依据4.1款土地交付条件中第（5）项之约定，G37地块及其地上建筑物均不存在有他项权利登记或该等他项权利已全部涂销完毕，即依据上述约定，案涉土地不存在他项权利为土地交付条件之一，该项条件不符合不能视为土地交付已完成，因瑞祥公司未能按期交付权利无瑕疵之土地，故其应承担相应的违约责任。关于土地交付的时间，虽合同第4.3中约定为2014年6月30日，但在2015年2月9日，双方签订了《G37地块交接备忘录》，其中载明：该地块无抵押、无质押、无查封和其他权利限制，即在该时间双方进行了包括土地及权利在内的交接，应视为双方对土地交付时间的变更，故土地储备交易中心所主张的违约金的起算时间应为2015年2月10日。关于逾期违约金的计算标准问题。双方之间关于违约金的约定过高，而土地储备交易中心一审诉讼中主张按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，系其对自身权利的处分，并不违反法律规定，应予支持。第四，关于土地储备交易中心提出的协助将案涉用电权人变更登记在南科集团名下的诉请。依据2015年2月6日瑞祥公司出具的《承诺书》，该公司应无条件将案涉电权变更至南科集团名下，且依据再审中瑞祥公司的陈述，变更该电权并无其他限制，故对于土地储备交易中心的该项诉请应予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）辽01民终13733号民事判决及沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初1486号民事判决；二、沈阳瑞祥风能设备有限公司于本判决生效之日起十日内给付沈阳市浑南区土地储备交易中心逾期交付G37地块违约金（以9119万元为基数，自2015年2月10日起算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；自2019年8月20日至沈阳市浑南新区G37号地块预查封解除之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。）三、沈阳瑞祥风能设备有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助沈阳南湖科技开发集团公司将客户号为7560050168（1260kva）、7560050155（1000kva）用电权人变更登记至沈阳南湖科技开发集团公司名下。四、驳回各方其他诉讼请求。如沈阳瑞祥风能设备有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱·义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55316元，二审案件受理费55316元，均由沈阳瑞祥风能设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王曌鋆审判员  徐 亮审判员  戈利利二〇二〇年十二月二十一日法官助理黄卓书记员郭丹丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。