南宁铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2020）桂71行终370号 上诉人（原审被告）柳州市自然资源和规划局，住所地广西壮族自治区柳州市城中区高新一路北一巷**。 负责人李继昭，局长。 委托诉讼代理人尹爱群，该局工作人员。 委托诉讼代理人龙凤麟，广西正泰和律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）佘雨霁，男，1978年8月2日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人林桂新，女，1978年5月24日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 被上诉人（原审原告）梁秀群，女，1962年6月21日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人蒋国春，广西万然律师事务所律师。 委托诉讼代理人蒋锞帆，广西万然律师事务所律师。 上诉人柳州市自然资源和规划局（以下简称市规划局）、佘雨霁因行政登记一案,不服柳州铁路运输法院(2020)桂7101行初65号行政判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年11月17日询问了当事人。上诉人市规划局的委托诉讼代理人尹爱群、龙凤麟，上诉人佘雨霁的委托诉讼代理人林桂新，被上诉人梁秀群的委托诉讼代理人蒋国春、蒋锞帆参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：广西壮族自治区柳州五鑫矿业公司（以下简称五鑫矿业公司）于1994年6月经原柳州地区工商局批准成立，因没有参加1997年～2000年度企业年检，被柳州市工商局于2000年8月20日依法吊销企业营业执照。五鑫矿业公司系柳州市房屋所有权人，2019年2月领取了桂（2019）柳州市不动产权第××号不动产权证。2020年4月14日，五鑫矿业公司原法定代表人余德宏代表公司一方将上述位于柳州市房屋出售给佘雨霁，并与佘雨霁签订了不动产买卖合同，双方约定了包括付款时间和方式为2021年4月1日一次性付合同总价款等内容。当日，余德宏代表五鑫矿业公司、佘雨霁共同向市规划局提出对上述位于柳州市房屋转移登记的申请，提交的材料有不动产登记申请表、不动产买卖合同、柳州市国有土地使用权转让申请书、柳州市国有土地使用权转让审批表、桂（2019）柳州市不动产权第××号《不动产权证书》、房屋产权证书号（2019）0022450号房屋坐落地址、文华路11号5栋1单元1-1的房屋买卖契税税收完税证明、佘雨霁身份证复印件、余德宏身份证复印件、五鑫矿业公司委托书材料。佘雨霁缴纳了案涉房屋柳州市室房屋的土地出让金8645元及契税3667.62元。 原审法院另查明，2020年4月14日，市规划局受理了五鑫矿业公司、佘雨霁对案涉房屋的转移登记申请。2020年4月22日，市规划局经过审查后，认为双方当事人的申请和提供的材料，符合法律法规规章的规定，给佘雨霁颁发了位于文华路11号5栋1单元1-1室房屋的《不动产权证书》，其证号为（2020）柳州市不动产权第××号。 原审法院再查明，1995年5月，梁秀群开始在五鑫矿业公司工作，案涉争议房屋先是由五鑫矿业公司卖给莫海萍，在莫海萍未购买案涉诉争房屋后，五鑫矿业公司才将该案涉争议房屋卖给了梁秀群，并且交付其居住至今。梁秀群一直未办理房产登记手续。 原审法院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”之规定，梁秀群虽然不是案涉房屋的所有权人，但在此之前，其已向五鑫矿业公司购买了案涉争议房屋，案涉房屋的转移登记与其有利害关系，因此，梁秀群是本案的适格主体。根据《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十条、第二十一之规定，因买卖双方申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。申请人应当提交登记申请书、申请人、代理人身份证明材料、授权委托书、相关的不动产权属来源证明材料等材料，并对申请材料的真实性负责。不动产登记机构收到不动产登记申请材料，申请材料齐全、符合法定形式的，应当受理并书面告知申请人。不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当对不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致，有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致等进行查验。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书。本案中，五鑫矿业公司、佘雨霁因房屋买卖，共同向市规划局申请了案涉房屋转移登记，在申请时提交了不动产登记申请表、不动产买卖合同、柳州市国有土地使用权转让申请书、柳州市国有土地使用权转让审批表、桂（2019）柳州市不动产权第××号《不动产权证书》、房屋产权证书号（2019）0022450号房屋坐落地址、文华路11号5栋1单元1-1的房屋买卖契税税收完税证明、佘雨霁身份证复印件、余德宏身份证复印件、五鑫矿业公司委托书材料。市规划局在收到材料后，依据《不动产登记暂行条例》的规定，认为申请材料齐全，符合法定形式，对五鑫矿业公司、佘雨霁案涉房屋转移登记申请予以受理，并在法律规定的时间内，对申请材料进行查验，认为申请登记主体一致，申请登记内容一致，申请登记客体一致，予以登记发证，应当肯定市规划局对双方当事人提交的申请转移登记材料进行了一定审查。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请表，并提交身份证明材料以及相关申请材料。本案中，双方当事人共同申请案涉房屋转移登记时，市规划局应当要求五鑫矿业公司提供营业执照，并对其进行查验，但市规划局没有注意审查上述材料，在这一行政登记过程中，没有尽到审慎注意义务，导致2020年4月22日颁发的桂（2020）柳州市不动产权第××号《不动产权证书》转移登记有误，依法应予撤销。综上，梁秀群请求撤销案涉房屋的转移登记的主张具有事实和法律依据，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（三）项之规定，判决撤销市规划局2020年4月22日颁发的桂（2020）柳州市不动产权第××号《不动产权证书》。 上诉人市规划局上诉称：原审法院认定“双方当事人共同申请案涉房屋转移登记时，市规划局应当要求五鑫矿业公司提供营业执照，并对其进行查验，但市规划局没有注意审查上述材料，因此市规划局在这一行政登记过程中，没有尽到审慎注意义务，导致2020年4月22日颁发的桂（2020）柳州市不动产权第××号《不动产权证书》转移登记有误，依法应予撤销。”市规划局在本案房屋登记过程中已经尽到了审慎的审查义务，原审法院对该事实认定不当，理由如下：1.原审法院查明五鑫矿业公司于2000年8月20日被工商部门吊销企业营业执照，但未进行注销登记，其作为法人的权利能力和行为能力依法存在，作为案涉房屋的原权利人依法有权出售该房屋，这符合和享有买卖该房并申请办理转移登记的申请人一方主体资格和权利。2.营业执照不是企业身份的唯一证明，五鑫矿业公司申请转移登记时，提交了吊销营业执照的行政处罚决定书，证明其营业执照己被收缴，因此无法提供营业执照。但其民事主体资格、民事权利能力、民事行为能力尚存，因此市规划局经查验给予五鑫矿业公司办理转移登记符合法定程序，已尽到审慎注意义务。反之，在没有法律规定被吊销营业执照的法人不得处分该法人财产的情况下，市规划局如不予办理该转移登记则被视为违法的行政不作为。3.梁秀群不是本案适格主体。市规划局认为原审法院认定事实不当，适用法律错误，请求撤销一审判决，驳回上诉人的诉讼请求。 上诉人佘雨霁诉称：1.市规划局依照规定审查了五鑫矿业公司与佘雨霁案涉房屋转移登记申请的所有材料后，认为申请材料齐全符合法定形式，予以登记发证，市规划局的行为完全符合法律程序，应予支持。但原审法院以市规划局没有要求五鑫矿业公司提供营业执照，并进行查验为由，认定市规划局在进行行政登记过程中，没有尽到审慎注意义务，导致2020年4月22日颁发的桂（2020）柳州市不动产权第××号《不动产权证书》转移登记有误，依法应予撤销。原审法院的这一认定于法无据。因为由于五鑫矿业公司的营业执照已于2000年8月20日被柳州市工商局依法吊销，无法提供，而且在营业执照被吊销后至营业执照被注销期间，公司依然存续，公司仍具有处置不动产的权利。五鑫矿业公司与佘雨霁共同向市规划局申请不动产转移的材料均已完备，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条中并没有明确规定必须提供营业执照。因此，本案市规划局已完全依法履行审查职责，并于审查后对五鑫矿业公司与佘雨霁就案涉房屋转移登记申请依法颁发《不动产权证书》完全符合法律规定，五鑫矿业公司与佘雨霁的合法权益应受法律保护。2、梁秀群主体不适格。2006年5月31日来宾市兴宾区人民法院（2006）兴行初字第3号行政判决书第六页载明“另查明：梁秀群，陈娜均不是柳州五鑫矿业公司职工。”即梁秀群、陈娜均不具备购买案涉房屋资格。故来宾市兴宾区人民法院于2006年5月31日作出判决撤销了来宾市人民政府于2005年6月28日给陈娜颁发的房屋产权证书。此后案涉房屋再也没有出售给任何人，而梁秀群则侵占案涉房屋企图据为已有。五鑫矿业公司与佘雨霁向市规划局申请案涉房屋的转移登记与梁秀群毫无关系。梁秀群在本案只是无请求权的第三人，而不是本案适格主体。请求二审法院依法撤销原审法院判决。 被上诉人梁秀群辩称：（一）一审判决事实认定清楚，适用法律正确，上诉人所称无事实和法律依据。1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定：“申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料…”第十五条第一款规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验，申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致…”以及细则第九十四条第二款，不动产登记资料包括：不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因…”第一百零四条第一款关于违反实施细则规定的处罚根据法律的规定：“采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记。”以上表明《企业法人营业执照》是企业法人民事主体资格的合法证明，但本案中，到目前为止，五鑫矿业公司都没有提供证据证明在办理涉案房屋过户时提供了营业执照，但在房地产权登记信息中却记载五鑫矿业公司提供了营业执照，这显然存在明显过错。原审法院也因此认定自然资源和规划局在行政登记过程中没有尽到审慎注意义务。2.根据《中华人民共和国民法通则》《企业法人登记管理条例》的规定，企业法人被吊销营业执照后，只能从事与清算相关的活动，即企业法人被吊销营业执照后，其民事权力能力依然存在，但其民事行为能力却受到限制即只能由其出资人依法成立清算组以公司进行清算，而不能以法人的名义从事清算以外的业务，因此五鑫矿业公司在营业执照被吊销后，其营业执照以及公章均被收缴，本案办理房产过户手续公章系另行刻制。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零四条规定：“当事人违反本实施细则规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记；（二）采用欺骗手段申请查询、复制登记资料……”因此，本案五鑫矿业公司在办理房产过户手续时使用了另行刻制的公章的行为违法，该登记行为无效，应予撤销。3.市规划局在上诉状中载明五鑫矿业公司申请转移登记时，提交了吊销营业执照的行政处罚决定书，由此证实在市规划局受理登记申请时，己明知五鑫公司被吊销的事实，根据法律规定，企业被吊销营业执照后，应当由其出资人组成清算组进行清算，市规划局明知或应知该法律规定而仍然为五鑫矿业公司办理不动产转移登记的行为未尽到审查义务，其行为存在违法性。综上，市规划局未尽审查义务导致行政行为错误，应当认定无效，由此行政行为衍生的行政登记结果应予撤销。4.本案案涉房屋为房改房，只能出售给五鑫矿业公司职工，市规划局在审查时也未对该房屋性质进行审查，其作出的房屋登记行为违法。市规划局对于涉案房屋应为房改房这事实是明知的，因为如果是商品房交易，由于在房屋开发阶段已经向国家支付了土地出让金，而购买方无需再缴纳土地出让金的，市规划局收取佘雨霁向土地主管部门缴纳土地出让金的相关凭证的行为，足以证明其明知涉案房屋为房改房的事实。本案案涉房屋为原柳州地区在2019年根据房产属地管理原则移交到市规划局处管理，在接收移交材料后，市规划局才向五鑫矿业公司核发了柳州市的不动产权证，因此，该房屋的相关资料及性质均在市规划局保管的档案中，市规划局对于该房产是由五鑫矿业公司按房改政策向原柳州地区房改办购买并专项出售给五鑫矿业公司员工这一事实是属于应知的，但其却未按《柳州地区经济适用住房销售合同书》进行审查明显错误。综上，市规划局未依法尽到审查义务导致错误的行政行为应当认定为无效，该无效的行政行为导致的行政登记结果应当予以撤销。（二）涉案房屋的出售人五鑫矿业公司系国有企业，其处置企业财产时，也应当经过严格审批程序。根据《柳州地区行政公署办公室关于地区体改委请求成立柳州五鑫矿业公司的批复》记载，五鑫矿业公司属全民所有制企业。根据《企业国有资产监督管理条例》第三十条“国有资产监督管理机构依照国家有关规定，负责企业国有资产的产权界定、产权登记、资产评估监管、清产核资、资产统计、综合评价等基础管理工作”、第三十三条“所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的重大资产处置，需由国有资产监督管理机构批准的，依照有关规定执行”规定，在国有企业处置相关资产时，要严格履行国有企业处置的报批程序，需报请国资委评估机构审批，再从国资委信息库中抽选评估机构对标的物进行评估，确定处置底价，而后再通过产权交易机构对外公开处置。市规划局对于前述规定是属于应当知道的范围，但其未按规定办理已经违法。综上所述，市规划局在五鑫矿业公司提供虚假材料骗取行政登记时未依法尽到审查义务，涉案不动产权证应当予以撤销。(三)梁秀群完全符合《中华人民共和国行政诉讼法》关于诉讼主体资格的规定。无论是来宾市兴宾区人民法院（2006）兴行初字第3号行政判决书、还是柳州市城中区人民法院（2017)桂0202民初2092号民事判决书和柳州市中级人民法院（2018）桂02民终3686号民事裁定书，均认可了被上诉人对于涉案房屋具有利害关系且有权占有。根据法律的规定，在生效判决所认定的事实在没有被撤销或有其它相反证据推翻之前，都应当作为事实认定的合法依据。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定了行政相对人和利害关系人可以作为行政诉讼的诉讼主体。最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第十二条对与行政行为有利害关系作出了进一步的规定，其中第(四）项规定“撤销或者变更行政行为涉及其合法权益”和第（六）项规定“其他与行政行为有利害关系的情形”。在本案中，梁秀群依照规定按房改政策购买了本案涉案房屋并居住至今，市规划局却依据他人的虚假材料而将涉案房屋登记在他人名下，严重损害了被上诉人的利益。因此，被上诉人与涉案房屋的登记行为具有利害关系，显然具有适格的诉讼主体资格。（四）佘雨霁不具备善意取得的条件。1.佘雨霁在庭审中表示其在涉案房屋交易前，己知晓作为该房屋所有权人五鑫矿业公司的营业执照被吊销的事实，且从其补交土地出让金的行为也可以得出其知道案涉房屋属于政策性房屋的事实，因此，佘雨霁在主观上具有过错。2.佘雨霁至今未能提供支付购房对价的证据，而其在涉案房屋的买卖合同中也约定，其付款时间为2021年4月1日。以上两点己经充分证实，佘雨霁不具备善意取得的条件。综上，市规划局在做出行政登记行为时，未依法履行审查义务将涉案房屋登记到他人名下违反了法律的规定，其做出的行政行为严重违法，由此颁发的不动产权证书应当依法予以撤销。原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请依法予以维持，市规划局、佘雨霁的上诉没有事实和法律依据，请依法予以驳回。 本院审理期间,佘雨霁、梁秀群未提交新证据，市规划局所提交证据，不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十二条的规定，不属于新的证据，本院不予认可。对原审法院判决认定的事实和证据梁秀群无异议，佘雨霁对原审法院查明的涉案房产出售事实有异议，认为与其无关。市规划局对原审法院查明的“1995年5月，原告梁秀群开始在五鑫矿业公司工作，涉案争议房屋先是由五鑫矿业公司卖给莫海萍，在莫海萍未购买涉案诉争房屋后，五鑫矿业公司才将该涉案争议房屋卖给了原告梁秀群，并且交付其居住至今。梁秀群一直未办理房产登记手续。”事实有异议，认为该事实属民事范围与行政案件无关，该买卖无房屋买卖合同证据证实。经查，涉案房产出售的事实客观存在，佘雨霁的异议不能成立。市规划局对原审法院查明事实的异议，梁秀群就该事实向柳州市人民法院提起民事诉讼，柳州市中级人民法院以（2018）桂02民终3686号民事裁定，驳回梁秀群诉讼请求。梁秀群亦未向本院提供充分证据证明其买卖涉案房屋的事实，故对该事实本院在本案中不予认定。原审判决确认的证据合法、有效，可以作为定案依据。根据全案证据和具体情况，除上述不予认定事实外，本院查明的事实与原审判决查明的事实一致。 另查明，五鑫矿业公司将涉案房产出售给第三人陈娜，来宾市人民政府于2005年6月28给第三人陈娜办理了房屋所有权证，梁秀群就该行政行为提起诉讼，来宾市兴宾区人民法院于2006年5月31日作出（2006）兴行初字第3号判决，撤销来宾市人民政府就涉案房屋向第三人陈娜颁发的房屋所有权证。来宾市人民政府于2019年根据属地管理原则，将涉案房产档案移交柳州市人民政府管理。 市规划局、佘雨霁对梁秀群诉讼主体资格有异议，本院查明，梁秀群与涉案房屋有利害关系，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，是适格的诉讼主体。本院依法确认：1.各方当事人均具备本案诉讼主体资格；2.梁秀群的起诉符合起诉条件。综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：自然资源和规划局向佘雨霁核发的0035144号不动产权证是否应当予以撤销。 本院认为，涉案房屋系原柳州地区经济适用房，五鑫矿业公司与柳州地区房改办公室签订的《柳州地区经济适用房住房销售合同书》第七条第2款约定，涉案房屋只能出售给本单位干部职工，并对购房者其他条件进行了约定。涉案房屋虽移交柳州市管理，但仍属经济适用房性质。五鑫矿业公司营业执照于2000年8月20日被柳州市工商行政管理局吊销，且柳州市工商行政管理局行政处罚决定书（柳工商企字[2000]No0000268号）决定，同时收缴营业执照正、副本及公章，不交者则自行作废。《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十二条规定：“企业法人被吊销《企业法人营业执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知其开户银行，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理。”本案中，五鑫矿业公司的公章依法应当予以收缴或作废，从该公章被收缴或作废之日起，该公章已不具有法定效力，五鑫矿业公司以不具有法律效力的公章对佘雨霁出售涉案房屋，并向市规划局办理涉案房产转移登记，该涉案房产转移登记亦不具有法律效力。市规划局在办理涉案房屋转移登记的 审查过程中，在五鑫矿业公司被柳州市工商行政管理局吊销营业执照且公章无效的情况下，未依据《不动产登记暂行条例》第二十二条第一款第一项：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的。”的规定，对该房屋应不予登记，市规划局未尽到审慎注意义务。 综上所述，原审法院判决认定事实基本清楚，适用法律、法规正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（柳州市自然资源和规划局、佘雨霁各预交50元），由柳州市自然资源和规划局、佘雨霁各负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 雷 审 判 员  张红娟 审 判 员  彭 博 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  冼 艳 书 记 员  黄泽清 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。