辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6890号上诉人(原审原告、申请执行人):大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路****，统一社会信用代码：91210200604862955M。法定代表人:苏跃升，公司董事局主席。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人(原审被告、案外人):姚平，女，1961年12月26日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁**。委托诉讼代理人：钟莹，辽宁王善忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓琳，辽宁王善忠律师事务所律师。原审被告（被执行人）:辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**一社会信用代码：912102135655219526。法定代表人:王宝林，董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，该公司出纳。上诉人大连宜华建设集团有限公司（简称宜华集团）因与被上诉人姚平、原审被告辽宁宝林集团大连房地产发有限公司（简称宝林集团）执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。大连宜华建设集团有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳被上诉人的诉讼请求；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人提供的《商品房买卖合同》在实质内容上不符合“合法有效”的要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效:(5)违反法律、行政法规的强制性规定”和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定。宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，而且被上诉人也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该《商品房买卖合同》是效力待定的合同（或者说是不合法的合同），绝不是合法有效的合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项中规定的“合法有效”的要件。二、被上诉人提交的证据不能证明其已经支付购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项“己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。被上诉人为证明其缴纳了购房款，提交了一份其向翁君合转账的中国建设银行客户单，这只能说明其向翁君合支付了款项，而翁君合是否将该笔款项转存到宝林集团，被上诉人是否真的支付了购房款，一审法院均未查明，人民法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害的关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。姚平辩称,不同意上诉人的上诉请求。被上诉人与宝林集团之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”中的“不得转让”是管理性强制性规定，就不动产而言，针对的是被抵押不动产的“过户”行为，即不得过户。该条款不是《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的效力性执行性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同的应当认定无效，但在起诉前取得房屋预售许可证明，可以认定有效。”本案中，宝林集团是将整个在建工程抵押给银行，且在销售房屋之前已取得了预售许可证，故宝林集团有权对外销售商品房，原告无据证明宝林集团不能销售案涉房屋。被上诉人作为案涉房屋的买受人，已经履行了支付全部房款，故被上诉人与宝林集团签订的商品房买卖合同没有合同无效的情形，应为合法有效。二、被上诉人已支付案涉房屋的全部购房款。被上诉人根据宝林集团的要求，将购房款汇入宝林集团财务人员翁君合的银行账户，至于翁君合如何将购房款交给宝林集团，被上诉人无权干涉。且一审过程中，翁君合作为宝林集团的委托诉讼代理人出庭，也证明宝林集团确实收到被上诉人的购房款。综上所述，被上诉人提供的证据足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。大连宜华建设集团有限公司向一审法院起诉请求：一、准许执行位于金州区的房屋。二、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团于本判决生效后15日内支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7009440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，大连市金州区人民法院负责该案执行。案涉房屋于2017年12月5日被大连市金州区人民法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。2015年10月27日，被告姚平与被告宝林集团签订商品房买卖合同，购买被告宝林集团位于金州区的房屋，约定同日一次性付清房款；次日，被告姚平通过建设银行向被告宝林集团出纳翁君合汇款588163元，汇款用途为购房款；2015年10月30日，被告宝林集团为被告姚平出具全款销售不动产统一发票；案涉房屋是被告姚平在大连地区的唯一住房。被告姚平对大连市金州区人民法院的执行行为提出异议，该院裁定中止对位于金州区房屋的执行，原告宜华集团遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为：已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，被告姚平仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。被告姚平向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买案涉商品房，系案涉商品房的消费者，在人民法院查封之前已与宝林集团签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，所购商品房系用于居住且买受人在本地区名下无其他用于居住的房屋，被告提供的建设银行客户回单虽然只能证明将房款汇给翁君合个人，但翁君合作为被告宝林集团的出纳代公司收取房款亦属合理，被告宝林集团予以认可，结合被告宝林集团开具的购房发票能够证实其已支付全部房屋价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故被告姚平对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。由于本案纠纷系由被告宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。一审法院判决：驳回原告大连宜华建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费9680元（原告已预交），由被告宝林集团负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，亦对一审已查明的事实均无异议。本院对一审已查明的事实予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉。被上诉人作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋并提出执行异议，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案被上诉人提出的异议请求是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查被上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，首先，关于被上诉人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节，诉讼中，被上诉人提交了其与宝林集团之间订立的书面《商品房买卖合同》，能够证明双方在案涉房屋查封之前已经签订合法有效的书面合同。上诉人虽上诉提出宝林集团转让抵押房屋的买卖合同不属于合法有效合同，但即使宝林集团的转让行为未经抵押权人同意，宝林集团与被上诉人订立的买卖合同亦未违反法律及司法解释的强制性效力性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定案涉买卖合同应为合法有效并无不当。其次，被上诉人所购商品房是用于居住且是其名下唯一用于居住的房屋。第三，关于案涉房屋购房价款的支付，从已查明的案件事实可知，2015年10月28日，姚平通过建设银行向宝林集团出纳翁君合汇款588163元，汇款用途为购房款；2015年10月30日，宝林集团为被告姚平出具全款销售不动产统一发票。一审中，翁君合作为宝林集团的委托诉讼代理人参加诉讼，宝林集团出具的授权委托书中载明翁君合系该公司出纳，上诉人对于翁君合的身份权限亦表示没有异议，故应当认定翁君合有权代表宝林集团收取案涉房屋的购房款项。综合以上情节考量，被上诉人提交的现有证据能够证明其已经支付了合同约定的购房价款。因此，本案被上诉人提交的证据足以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，一审法院驳回上诉人要求准许执行案涉房屋的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上所述，大连宜华建设集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9680元（大连宜华建设集团有限公司已预交），由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘 畅二〇二〇年十二月二十八日书记员  王如琪