广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初974号原告：徐朝阳，男，1976年9月15日出生，身份证号码440************933，汉族，广东省湛江市霞山区人，住广东省湛江市霞山区*****Ａ门602房。委托诉讼代理人：李宏珠（系原告徐朝阳之妻），女，1978年11月5日出生，住湛江市霞山区*****Ａ门602房。委托诉讼代理人：王名冉，广东宏东律师事务所律师。被告：广东遂溪农村商业银行股份有限公司，住所地：遂溪县********。法定代表人：王琼，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨亚英，女，1986年5月10日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县***************，该公司办事员。委托诉讼代理人：吴文斌，男，该公司办事员。第三人：湛江市三禾房地产开发有限公司，住所地：湛江市开发区********************。法定代表人：李某1。原告徐朝阳诉被告广东遂溪农村商业银行股份有限公司（以下简称“遂溪农商行”）、第三人湛江市三禾房地产开发有限公司（以下简称“三禾公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月3日本院公开开庭审理了本案。原告徐朝阳的委托诉讼代理人李宏珠、被告遂溪农商行的委托诉讼代理人杨亚英到庭参加诉讼，第三人三禾公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2020年4月26日，遂溪县人民法院以原告徐朝阳支付购房款的账户并非《商品房买卖合同》约定的账号、视为未支付购房款为由，作出（2020）粤0823执异29号裁定，驳回原告的执行异议申请。原告徐朝阳于2015年6月7日与第三人三禾公司签订商品房买卖合同，约定购买涉案房产。签订合同当日，原告依照三禾公司指令一次性支付购房款506930元至三禾公司的账户，履行了付款义务。原告与三禾公司签订的商品房买卖合同合法有效，在签订合同当日原告便对涉案房产进行了交接，并实际占有、使用、管理该房产至今。综上，原告在涉案房产被查封之前已签订商品房买卖合同，已支付全部房款并合法占有该房产。现涉案房产被人民法院查封，导致买受人无法办理过户登记，故未能办理过户登记手续不能归责于原告。原告认为自己对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，原执行裁定在认定事实及法律适用上均存在错误，人民法院应当对涉案房产停止执行。为了维护原告的合法权益，现提起执行异议之诉，请求人民法院判令：⒈立即停止对原告徐朝阳所有的位于湛江市徐闻县***********************的强制执行，并解除对该房产的查封；⒉湛江市徐闻县***********************的所有权归原告徐朝阳所有；⒊本案的诉讼费用由被告负担。原告徐朝阳在举证期限内向本院提供如下证据（以下证据均为复印件）：证据⒈（2020）粤0823执异29号执行裁定书1份。证据⒉广东省商品房买卖合同，拟证明原告在房屋查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同。证据⒊三禾公司出具的委托书1份、中国农业银行网上银行电子回单、三禾公司出具的收据各1份，拟证明原告在房屋查封之前已经全额支付购房款。证据⒋交房通知书1份，拟证明原告在房屋查封之前已经实际占有、使用、管理涉案房产。证据⒌中国农业银行卡取款业务回单，湛江粤华糖业有限公司出具的收款收据、往来款计息表，湛江粤华糖业有限公司与黄英、李宏珠签订的协议书，湛江粤华糖业有限公司的企业信用信息公示报告各1份，拟证明原告通过以房抵债的方式支付购房款。证据⒍李宏珠与徐朝阳的结婚证1份，三禾公司出具1503房屋交接单1份，房屋使用照片5张，拟证明原告已接收房屋。被告遂溪农商行的辩称意见，如下：一、被告向人民法院申请查封、执行三禾公司名下位于湛江市徐闻县***************合法合理。（一）涉案房产被查封时原告尚未合法占有。案涉房产属预查封，当时三禾京都商住小区A、B幢工程尚在建造之中，并未竣工，故原告客观上无法占有该房屋。该事实经（2019）粤0823民初828号生效判决已查实。涉案《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”换言之，2015年6月8日涉案房产被查封时尚不具备合同约定的交付条件，客观事实上并未交付。且原告对涉案房屋是否交付使用应承担举证责任，若其不能举证证明被查封之前的合法占有事实，则应承担举证不能的法律后果。（二）涉案房屋至今未能办理产权过户登记的原因，系在该房产上已设立抵押负担，而非司法查封所致。2014年4月29日，三禾公司将涉案房产办理抵押登记。2015年6月7日，三禾公司将已设立抵押的不动产转让给原告。原告无视房产已抵押的事实，在未经抵押权人同意的前提下，自然无法办理过户登记。（2015）湛遂法民一初字第346号生效民事判决，认定遂溪农商行对涉案房产享有优先受偿权，故涉案抵押权并未消灭。涉案房屋未能过户，系原告自身过程所致。二、原告与三禾公司签订商品房买卖合同后，并未按照合同约定支付购房款，存在严重过错。涉案《商品房买卖合同》已约定商品房项目预售款专用账户，原告未按约定将购房款转入该专用账户，存在严重过错，不能认定为已按照合同约定履行付款义务。三、原告非属消费者购房人，其权利不应优先于抵押权。原告未能提供本人、配偶及未成年子女在查封时点即2015年6月8日的无房产查询证明，且另案（2020）粤0823民初976号案外人执行异议之诉的原告李宏珠与本案原告徐朝阳系配偶关系，两人同一天全额购买两套商品房，其购房目的显然并非为了基本的生存居住。四、原告与三禾公司存在恶意串通，通过执行异议之诉协助三禾公司逃避执行，损害债权人合法权益的情形。遂溪农商行与三禾公司已约定监管账户为446***********897，该账户在商品房预售许可证中亦有公示。设置监管账户的目的在于对三禾公司京都商住楼预售款进行监控，保障房地产开发顺利竣工。原告却配合三禾公司将购房款汇入三禾公司的一般存款账户，通过“走账”方式完成多套商品房的购房款支付，并未真实支付购房款，严重损害遂溪农商行的合法权益。五、不动产所有权应以登记为生效要件，未经登记，不发生法律效力。我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告与三禾公司签订商品房买卖合同，仅发生债权效力，由于房屋所有权未经变更登记，则不发生物权变动的效力。原告主张涉案房产的所有权，缺乏法律依据。被告遂溪农商行对其辩称在举证期限内向本院提供如下证据（以下均为复印件）：证据⒈抵押担保合同1份，拟证明三禾公司为借款向被告提供位于徐闻县********的三禾京都商住小区A、B幢作抵押担保。证据⒉抵押备案证明1份，拟证明被告遂溪农商行对位于徐闻县********的三禾京都商住小区A、B幢享有抵押权。证据⒊查封公告、在建楼盘照片4份，拟证明查封涉案房产前尚未交付，原告未能实际占有房屋。证据⒋（2015）湛遂法民一初字第346号民事判决书1份，拟证明遂溪农商行的合法权利已被生效裁判文书确认。证据⒌广东省徐闻县商品房预售许可证、徐闻县商品房预售专用款账户监管协议书各1份，拟证明该文件已经公示，原告在知悉抵押和预售款专用账户存在的前提下未按商品房买卖合同约定支付购房款，存在重大过错。证据⒍中国农业银行客户账户历史明细1份，拟证明原告与三禾公司通过“走账”形式虚假支付，协助三禾公司规避资金监管，逃避执行。经被告遂溪农商行申请，本院依照职权向中国农业银行股份有限公司湛江分公司调取了三禾公司名下账户44620********0925在2015年4月1日至2015年6月30日期间的交易流水，并已组织当事人在庭审中予以质证。经审理查明：2014年4月9日，三禾公司与被告遂溪农商行签订固定资产借款合同，合同约定最高额的借款金额为4500万元，期限3年，到期日为2017年4月9日。根据合同约定，遂溪农商行分别于2014年5月4日、2014年5月22日、2014年8月1日将借款本金2600万元、950万元和700万元汇入三禾公司指定账户。2014年4月9日，三禾公司与被告遂溪农商行签订编号为101***********849的抵押担保合同，约定以三禾京都商住小区地下室、三禾京都商住小区A、B幢商住楼项目用地及全部在建工程提供抵押担保。2014年4月29日，徐闻县*******为上述房地产办理抵押登记备案。2015年6月8日，广东省遂溪县人民法院作出（2015）湛遂法立保字第47号民事裁定书，采取诉前财产保全措施查封涉案房产。2016年8月11日，广东省遂溪县人民法院作出（2015）湛遂法民一初字第346号民事判决，判决三禾公司偿还所欠被告遂溪农商行的借款本金3210万元及利息，并确认被告遂溪农商行对涉案房产享有优先受偿权。被告遂溪农商行依据该生效判决书，向遂溪县人民法院申请强制执行，该院作出（2018）粤0823执恢59号之十一《执行裁定书》，裁定拍卖涉案A幢1703房。原告徐朝阳以其系A幢1703号房的实际所有权人，且已实际占有、使用该房屋为由申请执行异议，经遂溪县人民法院于2020年4月23日作出（2020）粤0823执异29号执行裁定书，裁定驳回原告徐朝阳的异议请求。原告徐朝阳认为该裁定错误，遂提起案外人执行异议之诉。另查明：2015年6月7日，原告徐朝阳与三禾公司签订商品房买卖合同，约定涉案A幢1703号房购房款为506930元，于2015年6月7日前一次性付清，于2015年12月30日前交付使用。2015年6月7日，三禾公司向原告徐朝阳出具委托书，委托原告将涉案购房款506930元汇款至开户名为湛江市三禾房地产开发有限公司、账号为44-620********0925的农业银行账户（以下简称0925账户）。同日，账号为622*************176、户名为徐朝阳的账户（以下简称5176账户）汇款506930元至0925账户。当日，三禾公司出具交房通知书给原告徐朝阳。再查明：2014年9月29日，三禾公司与被告遂溪农商行签订徐闻县商品房预售专用款账户监管协议书，约定三禾公司在遂溪农商行开立项目监控账户，户名：湛江市三禾房地产开发有限公司，账户：446***********897（以下简称2897账户），作为监管和办理三禾京都商住小区A、B幢项目按揭贷款的专用存款账户。2015年6月7日，0925账户以雷州市裕通糖业有限公司及陈颂琪的账户为媒介转账962000元至5176账户及李宏珠名下的622*************471号账户。庭审中，原告的委托诉讼代理人李宏珠主张涉案房屋属于以物抵债而取得，0925账户的相关“走账”行为系三禾公司的独立行为，原告仅按三禾公司要求提供相应支付工具。另，湛江粤华糖业有限公司（以下简称粤华公司）的法定代表人、董事长黄日春于2018年6月27日变更登记前但任三禾公司法定代表人、执行董事。2015年5月28日，粤华公司与李宏珠签订协议书，约定以湛江市三禾房地产有限公司投资的位于徐闻县************的15层A3房、17层A3房抵偿欠李宏珠的部分借款。本院认为：本案属案外人执行异议之诉。本案主要的争议焦点为：原告徐朝阳是否在遂溪县人民法院于2015年6月8日查封之前，已合法占有1703号房？原告徐朝阳是否已支付全部购房款？关于在人民法院查封之前原告徐朝阳是否已合法占有涉案1703号房的问题。徐朝阳主张自2015年6月7日起就已占有使用1703号房。但是本院于2015年6月8日查封1703号房时，该房产仍系在建工程，尚不具备通电、通水等入住条件。根据日常生活经验法则，在不具备基本生活条件的情形下，原告并未占有使用该房产。同时，根据原告提交的网上银行电子回单显示，原告徐朝阳向第三人在中国农业银行帐户为622*************176汇款506930元并非真实支付购房款，原告的委托诉讼代理人李宏珠在庭审时自认对此汇款并不知情，仅凭三禾公司出具的交房通知书尚不能认定原告徐朝阳已于2015年6月7日即人民法院查封之前合法占有使用1703号房。关于原告主张以物抵债权支付购房款。根据原告提供的《协议书》显示，债务人系湛江粤华糖业有限公司，借款本金80万元，针对大额借款的民间借贷，原告未提供任何借款支付凭证；此外，法人人格独立，湛江粤华糖业有限公司亦无权通过以物抵债方式擅自处分三禾公司的财产。因此，本院对原告主张通过其与湛江粤华糖业有限公司签订的《协议书》用以抵扣1703房款的主张不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，在本案中，原告徐朝阳在本院查封之前并未合法占有涉案的1703房，同时，亦不能提供证据证明其已支付涉案房产的价款，因此，对原告的诉讼请求本院依法不予以支持。第三人三禾公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为自愿放弃抗辩及质证的权利。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决如下：驳回原告徐朝阳的全部诉讼请求。案件受理费8869.30元，由原告徐朝阳负担8869.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  谭春永审 判 员  陈 调人民陪审员  陈明娟二〇二〇年十二月五日法官 助理  詹创庆书 记 员  杨柳婵附：主要法律规定及司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认。