广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初27759-27761号原告深圳市某某技工学校，住所地深圳市龙岗区。法定代表人伊某某。委托代理人黄某，北京市某某（深圳）律师事务所律师。委托代理人张某某，北京市某某（深圳）律师事务所实习律师。被告庄某某，男，某年某月某日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人宣某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人雷某某，广东某某律师事务所律师。原告深圳市某某技工学校（以下简称某某技工学校）诉被告庄某某房屋租赁合同纠纷三案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院决定三案合并审理。原告委托代理人黄某、张某某，被告委托代理人宣某某、雷某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告在27759号案中向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁协议》已于2020年3月25日解除；2.被告返还原告租赁保证金196352元；3.被告向原告支付违约金103084.8元；4.被告承担原告因被迫搬迁造成的财产损失4544685.85元；5.被告承担原告因被迫搬迁造成的基础建设损失3159339.56元；6.被告承担原告因被迫搬迁额外支出的搬迁费311500元；7.被告承担原告因被迫搬迁场地租赁费用330000元；8.本案诉讼费由被告承担。原告在27760号案中向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁协议》已于2020年3月25日解除；2.被告返还原告租赁保证金196352元；3.被告向原告支付违约金2570.4元；4.本案诉讼费由被告承担。原告在27761号案中向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁协议》已于2020年3月25日解除；2.被告返还原告租赁保证金196352元；3.被告向原告支付违约金27936元；4.本案诉讼费由被告承担。原告诉称事实与理由：原告某某技工学校系某某产业园次承租方，被告庄某某系某某产业园出租方。原、被告于2016年分别签订三份房屋租赁协议，租期分别是从2016年6月1日起至2022年7月31日止、从2016年9月1日起至2022年7月31日止、从2017年11月1日起至2022年7月31日止，租赁场地均在某某产业园内。2019年7月18日，被告与案外人深圳某某投资发展有限公司（以下简称某某公司）签订《某某产业园区项目运营管理合同》，将某某产业园整体出租给某某公司，现某某公司无故在2020年3月25日将原告处工作人员暴力驱赶出园区，被告对此置若罔闻，不但未出面调解，甚至帮助某某公司驱赶原告，导致原告无法继续正常使用租赁物业，故原告向本院起诉三个案件提出上述诉讼请求。被告庄某某辩称：1.原告构成重复起诉，原告在深圳市龙岗区人民法院另案(2020)粤0307民初21784号案件中，已经就本系列案所涉及到的租赁标的物以及其他建筑物提起诉讼。2.本系列案租赁标的物涉及的租赁关系中，出租人为被告，承租人为某某公司，次承租人为原告；虽然被告与原告签订了房屋租赁协议，但在2019年7月18日被告将某某产业园区（建筑面积43509.29平方米）整体出租给某某公司；2020年1月15日，某某公司又将所承租的某某产业园区整体转租给原告。根据被告与某某公司签订的运营管理合同第五条第七款的约定，被告原出租给原告的物业所涉及到的租金，由原告继续支付给被告，整体转租以后的租金差价部分每平方米9.1元，由承租人某某公司支付给被告。因此根据上述的两份协议，原协议已经由新的协议所取代，而关于新协议的租赁纠纷，已经在(2020)粤0307民初21784号案件中处理，原告提起了与本案同样的诉讼请求。3.本案涉及的租赁物因没有办理产权登记，也没有取得相关的报建手续，因此，案涉租赁合同无效，原告主张违约金没有法律依据。4.关于返还租赁保证金的问题。根据相关法律规定，房屋租赁合同无效的，出租人请求有腾空义务的次承租人支付逾期腾空占有使用费，人民法院应当予以支持。原告支付的租赁保证金196352元已经抵销完毕；理由为由于某某公司尚欠被告2020年2月1日起至今的场地占用费以及水电费用，原告又欠某某公司2020年1月至9月场地占用费，某某公司已在（2020）粤0307民初21784号中提起反诉，要求原告支付欠付的场地占用费，被告与某某公司已达成债务抵销的一致意见，对于原告应付给某某公司的场地占用费，某某公司同意直接抵销减少196352元。抵销后某某公司将会申请法院对于（2020）粤0307民初21784号案件的诉讼金额减少196352元。被告持有原告的租赁保证金196352元，经抵销后即视为某某公司已经向被告支付了相应场地占用费，原告无权再要求被告退还租赁保证金。被告已于2020年12月15日将债务抵销通知书以及某某公司的债务抵销确认书邮寄给原告。根据合同法的规定，经通知后抵销即为成立，因此原告该项主张，缺乏依据。5.由于本案涉及的两份合同亦是法院另案审理的对象，本案的审理应当以另案的审理结果为依据，请求法院中止本案审理。6.被告与原告之间没有直接的租赁关系，原告与某某公司之间形成租赁关系。被告没有实施损害行为，原告向被告主张因搬迁造成的损失，没有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年，原告某某技工学校与被告庄某某签订三份房屋租赁协议，第一份《场地租赁协议》，约定原告承租被告位于某某产业园内Ｄ栋（一、二、三层），合计2700㎡，学生宿舍三栋Ｃ栋／Ｄ栋（各二、三、四五层）2736㎡、Ａ栋（五、六层）700㎡，共计面积6136㎡，用于教育教学使用，租期自2016年6月1日起至2022年7月31日止，租金按每月每平方米16元计算，物业管理费及卫生处理费按每月每平方米2元计算，原告需交纳196352元租赁保证金；第二份《房屋租赁协议》，约定原告承租被告位于某某产业园内Ａ栋四楼（404至407）四个房间，共计面积136㎡，用于学生宿舍使用，租期自2016年9月1日起至2022年7月31日止，租金按每月每平方米18元计算；第三份《房屋租赁协议》，约定原告承租被告位于某某产业园内某栋宿舍二至五楼共32个房间，共计面积1552㎡，用于学生宿舍使用，租期自2017年11月1日起至2022年7月31日止，租金按每月每平方米18元计算。协议签订后，原告依约支付被告租赁保证金196352元，被告将上述场地交付原告使用。2019年7月18日，被告与案外人某某公司签订《某某产业园区项目运营管理合同》，约定被告拥有园区位于深圳市龙岗区某某产业园，整体建筑面积43509.29㎡，被告自用面积13649.064㎡，该部分建筑面积在被告自用期间不包括在本次出租范围内；被告将园区整体出租给某某公司，租期10年，从2019年10月1日至2029年9月30日止；园区内原有企业租户，其租赁关系保持不变至租期结束，仍由被告收取相应的租金。2020年1月15日，原告与案外人某某公司签订《某某产业园区项目运营管理合同》，约定某某公司拥有园区位于深圳市龙岗区某某产业园，整体建筑面积43509.3㎡，某某公司将该园区出租给原告，由原告自行对项目园区进行装修升级、招生及自主运营；原告对项目物业所在的土地性质、项目物业产权情况已有明确认知；合作期限自协议签署之日至物业租赁期届满之日止；物业租赁期从2020年1月15日至2029年9月30日止；原告需向某某公司支付租赁押金280万元；某某公司使用部分建筑面积为13649.1㎡不包括在本次出租范围内，原告无需向某某公司支付该部分面积的租金；原告原使用部分9978.2㎡，租金单价为每月30元/㎡至原合同期结束（2020年1月15日至2022年7月31日）。协议签订后，原告向某某公司支付租赁押金280万元。2020年1月起，原告未向某某公司支付租金。2020年3月，原告陆续搬离某某产业园。原告与某某公司就租赁事宜产生纠纷。原告向法院起诉某某公司及被告，法院受理案号为（2020）粤0307民初21784号，要求某某公司返还租赁押金并承担因被迫搬迁遭受的损失，被告承担连带责任；某某公司提起反诉，要求原告支付拖欠的租金及违约金；该案件尚在审理中。另查，案涉某某产业园未办理产权登记手续，无建设工程规划许可证，系被告庄某某从横岗某某股份合作公司处承租而来。本院认为，关于原、被告及某某公司之间的租赁合同关系问题。根据本院查明的案件事实，应区分时间段和租赁物范围来确定三部分租赁合同关系。被告与原告签订三份租赁协议后；被告与某某公司于2019年7月18日签订的《某某产业园区项目运营管理合同》中明确约定“园区内原有企业租户，其租赁关系保持不变至租期结束，仍由被告收取相应的租金。”，由此可见，原告与被告之间就三份原租赁协议形成的租赁合同关系到2022年7月31日结束；此为第一部分。原告与某某公司于2020年1月15日签订《某某产业园区项目运营管理合同》约定某某公司将某某产业园（不包括某某公司使用部分建筑面积为13649.1㎡，也不包括原告原使用部分9978.2㎡至原合同期结束之日即2022年7月31日）整体出租给原告，原告亦按照合同约定支付了租赁押金280万元，亦由此可见，原告与某某公司就原告原使用部分9978.2㎡在2022年8月1日之后至2029年9月30日止形成租赁合同关系，此为第二部分；原告与某某公司就某某产业园其他建筑物形成租赁合同关系，租期从2020年1月15日起至2029年9月30日止，此为第三部分。关于租赁合同的法律效力。因案涉租赁物即某某产业园未办理产权登记手续，无建设工程规划许可证，故原、被告之间的租赁合同依法无效。关于原告的诉请。1.原告主张《房屋租赁协议》已于2020年3月25日解除；因案涉租赁合同无效，原告该项诉请没有法律依据，本院不予支持。2.原告主张被告返还租赁保证金196352元；因租赁合同无效，被告因无效合同取得的财产应予以返还，故原告该项诉请，本院予以支持。另，原告在三个案件中均主张被告返还租赁保证金196352元，根据本院查明的事实，原告仅就27759号案涉及的租赁协议向被告支付该笔租赁保证金，未就其他27760号案及27761号案涉及的租赁协议支付过租赁保证金。3.原告主张被告支付违约金103084.8元；因租赁合同无效，原告主张违约金，没有法律依据，本院不予支持。4.原告主张因被迫搬迁造成的财产损失4544685.85元、因被迫搬迁造成的基础建设损失3159339.56元、因被迫搬迁额外支出的搬迁费311500元、因被迫搬迁场地租赁费用330000元；原告在庭审中确认其在与被告签订三份租赁协议时，即已知悉租赁物没有相关产权证明及建设工程规划许可证，故原、被告对因租赁合同无效造成的损失均存在过错。因原告在本案中提交的证据不能证明其主张的各项损失及相关费用与原、被告之间的租赁合同存在关联，亦不能证明其主张的各项损失及相关费用实际产生，故原告的上述主张，没有事实依据，本院不予支持。关于被告在本案庭审过程中提出以收取的租赁保证金196352元抵销原告应付部分场地占有使用费的问题。租赁合同无效，被告仍有权要求原告支付场地占用费；但原告应付的场地占用费在本案中无法确定具体金额，本案中不宜进行抵销，故被告提出抵销的诉请，本院不予支持。被告可另案向原告主张场地占有使用费。综上，本院就（2020）粤0307民初27759号案，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告庄某某于本判决生效之日起三日内退还原告深圳市某某技工学校交付的租赁保证金196352元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费76011元，由原告承担74223元，被告承担1788元。本院就（2020）粤0307民初27760号案，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。案件受理费4278元，由原告承担。本院就（2020）粤0307民初27761号案，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。案件受理费4664元，由原告承担。如不服上述判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇二〇年十二月二十二日书记员  曾靖寓