辽宁省宽甸满族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0624执异233号案外人:邢福波，男，1965年7月23日出生，住宽甸满族自治县。案外人：王晓萍，女，1966年6月2日出生，住丹东市元宝区。申请执行人：江苏中阳建设集团有限公司，住所地：江苏省徐州市丰县解放西路**。法定代表人：王长宏，系该公司董事长。委托代理人：杨萍，女，1977年2月20日出生，住东港市。委托代理人：刘学玉，男，1969年6月13日出生，住沈阳市皇姑区。被执行人：宽甸金远房地产开发有限公司，，住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧法定代表人：王恩柱，系该公司总经理。在本院执行申请执行人江苏中阳建设集团有限公司（以下简称“中阳公司”）与被执行人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称“金远公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人邢福波，对本院查封宽甸满族自治县XX东路XXX小区AXX号楼X单元XXX室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邢福波称，1、2014年7月16日，其与被执行人金远公司签订商品房买卖合同，该合同经双方盖章成立并生效，且案外人已交付房款，总价326490元。被执行人金远公司于2014年7月19日向宽甸满族自治县房地产管理处进行了登记备案，该份购房合同上盖有房管局公章。被执行人金远公司于2014年12月30日之前将涉案房屋交付给案外人使用，以购房合同、发票等为证。因被执行人金远公司建设涉案房屋工程未验收合格，故案外人未能办理过户登记及房屋产权证。案外人实际占有使用涉案房屋，并早于申请执行人中阳公司民事判决及查封的时间，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，申请执行人无权申请执行案外人的房屋。2、申请执行人中阳公司的（2014）丹民一初字第00027号民事判决书中确定被执行人金远公司欠申请执行人中阳公司工程款为37623980.24元，该数额存在虚假。据公安机关调查，上述案件有《基础土石方外运》、《平整场地》和《园林景观道路》等三项工程共计22369018.34元存在虚增工程款，依法应当予以重新审定。3、（2014）丹民一初字第00027号民事判决书主文中第三项，确定对涉案建设的A1、A2、A11、A15、C12五栋楼具有优先受偿权，与事实不符。依据相关法律规定，优先受偿权需在工程验收后六个月内行使，而申请执行人中阳公司早在2013年9月已竣工交房，完成验收。申请执行人中阳公司在审理该案时，自认2013年12月工程竣工，并进行了验收决算，而2014年8月11日再没有进行验收，验收单上时间是为了得到工程优先受偿款伪造的。申请执行人中阳公司的起诉时间为2014年9月24日，距2013年12月相差9个月，已超过六个月的除斥期间，申请执行人中阳公司不享有对上述五栋楼的优先受偿权。4、案外人虽然名下有多套房产，都是合法手续购买的，其购买行为不损害国家、公众利益，未损害他人权益。案外人即不是申请执行人中阳公司债务人，也不是被执行人金远公司债务人，不能成为被执行主体，其有购房合同、房款收据在房产部门备案，在法院查封前已由案外人占有，未能办理不动产登记，案外人无过错。故请求：撤销（2019）辽0624执恢116号执行裁定书，解除对宽甸满族自治县XX东路XXX小区AXX号楼X单元XXX室房屋的查封。案外人为证明其主张成立，向本院提供的证据材料：（2019）辽0624执恢116号执行裁定书；A15栋楼查封明细表；商品房买卖合同；房款收款收据；水费收据；采暖费发票。申请执行人中阳公司称，依据宽民执字第00085号、（2016）辽0624执1454号裁定书及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条、第29条之规定，AXX号楼X单元XXX室房屋不能排除申请执行人的强制执行，只有具备了“已经交付全部或者大部分所购商品房价款”以及“消费者”这两个条件，房屋买受人的债权才可以排除建设工程价款优先权等优先受偿权的强制执行，至于是否办理了房屋所有权预告登记，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复、《中华人民共和国合同法》第286条规定，认定建筑工程的承包人优先受偿权优先于抵押权及其他债权，该AXX号楼X单元XXX室房屋并非用于生活消费居住。虽然办理了备案登记，但该备案登记仅是作为一种行政管理，不是预告登记，不具有一定的物权效力，它始终保持债权性质，即登记权利人及权利本身仍处于债务关系中，而申请执行人具有优先受偿权，在顺位上优先于一般的担保物权，显然优先于涉案房屋的备案登记。根据《中华人民共和国合同法》第286条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。依据上述法律规定，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，仅能对抗享有普通债权的债权人，若要排除建设工程优先受偿权的强制执行，必须符合二十九条。第二十九条旨在保护消费者基本生存权。涉案房屋主要是供该业主使用，但尚未影响业主生存，不能认定居住性房屋，不属于该法二十九条的范畴，故请求依法驳回案外人的请求。被执行人宽甸金远房地产开发有限公司未提交答辩状及证据材料。本院查明，丹东市中级人民法院于2014年12月15日作出（2014）丹民一初字第00027号民事判决书，该判决书中载明：原告中阳公司就其工程欠款对涉案建设的A1、A2、A11、A15、C12，共计五栋楼的工程价款享有优先受偿权。宽甸金远公司不服提起上诉，辽宁省高级人民法院于2015年8月11日作出（2015）辽民一终字第00092号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年7月15日,丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00085号执行裁定书，裁定：辽宁省丹东市中级人民法院作出的（2014）丹民一初字第00027号民事判决书由宽甸满族自治县人民法院执行。2019年4月17日，本院作出（2019）辽0624执恢116号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人宽甸金远房地产开发有限公司开发建设的位于宽甸××自治县××东路魅力城小区住宅××、车库××、门市房××套；二、查封期间，被执行人不得对查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为，申请执行人负责对查封的房屋进行监管；三、查封期限为三年。上述裁定查封房屋包括了涉案房屋。案外人请求：撤销(2019)辽0624执恢116号执行裁定书，解除对宽甸满族自治县XX东路XXX小区AXX号楼X单元XXX室房屋的查封。另查明，2014年7月16日，案外人与被执行人金远公司签订《商品房买卖合同》，其内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第AXX号楼X单元XXX室房屋，该商品房的用途为住宅，属框架结构……，每平方米3490元，总金额叁拾贰万陆仟肆佰玖拾元整。……。”被执行人宽甸金远房地产开发有限公司向案外人出具叁拾贰万陆仟肆佰玖拾元整涉案房屋的收款收据，且案外人实际使用占有涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本规定第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽案外人邢福波与被执行人宽甸金远房地产开发有限公司签订商品房买卖合同的时间早于本院查封的时间，且已支付涉案房屋的全部价款，但案外人在本小区共购买多套房屋，不符合所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋之规定。综上，案外人邢福波提出的异议请求及理由不符合法律规定，对其提出的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人邢福波、王晓萍的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向宽甸满族自治县人民法院提起诉讼。审 判 长 叶  青审 判 员 凌名星*人民陪审员 付 维 维二〇二〇年十二月二十三日书 记 员 李  雪