四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初3815号 原告：景成军，男，1974年10月25日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：姚波，四川中一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何冬，四川中一律师事务所律师。 被告：刘斌，男，1974年11月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：唐尚婉，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨梦麟，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都星月置业有限公司，住所地：四川省成都市青羊区斌升街**附**。 法定代表人：黄福昌，职务不详。 委托诉讼代理人：陈游，男，系公司员工。 原告景成军诉被告刘斌、成都星月置业有限公司（以下简称星月公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日受理后，依法组成合议庭于2020年8月25日公开开庭进行了审理，原告景成军及委托诉讼代理人何冬，被告刘斌的委托诉讼代理人唐尚婉到庭参加了诉讼，被告星月公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告景成军向本院提出诉讼请求：1.判令不得对景成军购买的位于都江堰市××镇××路××期××号××栋××层8号的房屋进行强制执行并解除对该房屋的查封；2.本案全部诉讼费用由刘斌、星月公司承担。 事实与理由：1.景成军与星月公司签订了合法有效的书面协议并支付了全部购房款。原告于2010年向星月公司购买了案涉房屋，双方签订了《认购协议》后，原告通过银行转账的方式足额将案涉房屋全部购房款转至协议指定收款账户，且星月公司对内对外均认可案涉房屋为原告所有；2.原告在案涉房屋被法院查封前已经合法占有、居住使用该房屋，至今已经长达8年之久。2012年7月，星月公司向原告移交了案涉房屋及其钥匙，原告自此便合法占有并实际居住使用案涉房屋。期间原告一直向相关部门正常缴纳水电气费。原告以拒交物管费的方式促使星月公司为原告办理产权证书，2018年5月被物管公司起诉至法院，因未支付案涉房屋的装修款2019年1月被起诉至法院，均能证明原告在案涉房屋被法院查封前己经合法占有、居住使用该房屋；3.原告是因星月公司的原因导致未能办理到产权证书。原告接收该房屋后，多次要求星月公司尽快办理产权证书，但星月公司先是以该房屋土地被设置了抵押暂时无法办理产权证为由拖延，后又以星月公司内部出现问题无法办理，再后来售楼处撤离、星月公司办公地址也无处可寻，致使原告维权无门，直接导致了原告至今仍未能取得案涉房屋的产权证书。综上，原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定向贵院提起诉讼，望依法予以支持。 被告刘斌辩称，1.原告与星月公司之间未签订合法有效的商品房买卖合同；2.原告无证据证明其对杜玉华的转账是支付案涉房款，基于其与杜玉华之间具有亲属关系，更不能排除此转账具有其他原因。 被告星月公司未到庭发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：第一组：1.ＥＭＳ法院专递邮件单；2.本院作出的（2020）川01执异533号《执行裁定书》，拟证明原告于2020年6月22日收到本院作出的（2020）川01执异533号《执行裁定书》，于2020年7月6日提起本案诉讼，符合法律规定。第二组：《星月尚溪河畔房屋认购协议》，拟证明原告于2010年2月20日与星月公司签订了购买案涉房屋的认购协议，认购协议中明确了买卖双方的名称、房号、建筑面积、房屋单价、付款时间、方式、交房时间等主要内容，具备房屋买卖合同的实质主要内容。第三组：委托授权书。杜玉华有权代表星月公司处理公司开发的案涉房屋所在的星月尚溪河畔项目等在内的一切经营活动。第四组：1.中国农业银行四川省分行交易明细及个人结算业务申请书；2.中国工商银行个人业务凭证；3.收据；4.新月公司出具的情况说明；5.协议书，拟证明原告按照《星月尚溪河畔房屋认购协议》的约定，通过银行转账的方式分两次足额将案涉房屋的全部价款转至星月公司指定的项目全权受托人杜玉华的银行账户，并向员工出具了收到190万元购房款的收据。因本案原告联系星月公司，认可原告向其购买了案涉房屋，对原告向杜玉华支付190万元购房款的行为从公司层面予以确认。杜玉华与星月公司在2012年4月18日协议书中确认了双方之间的权利义务，其中明确约定包括案涉房屋在内的房屋抵债给杜玉华，因此星月公司对案涉房屋卖给原告是明知的。第五组：成都泰达房地产经纪咨询有限公司出具的《情况说明》及其工商登记信息。拟证明星月公司在委托成都泰达房地产经纪咨询有限公司代销星月尚溪河畔项目房屋时，便将此前销售给原告的案涉房屋排除在对外可售房源的范围之外，未再委托另行销售。第六组：1.景成军与何燕结婚证；2.何燕燃气费缴纳证明；3.开通燃气介绍信；4.居民用户供用气合同；5.天然气安全使用责任书；6.水费计费清单查询表；7.何燕缴纳水费的账户信息截屏；8.星月尚溪河畔的百度地图截屏；9.物管费催缴单；10.物管公司记载原告拖欠物管费的电脑记载截屏；11.物管公司起诉原告支付物管费的立案信息及准予撤诉裁定；12.物业公司登记信息；13.物业公司在案涉房屋所在小区服务中心照片。拟证明原告自2012年7月接收并合法占有、使用案涉房屋，至今已长达8年。第七组：星月尚溪河畔小区原告邻居出具的情况说明、原告与其他购房者同往星月公司工商登记地址要求解决办证事宜，星月公司未在该地办公的照片。拟证明案涉房屋未办理产权证明系星月公司所致，原告多次催告无果，并不存在过错。第八组：证人王某的证言，其与景成军是邻居关系2010年通过签订认购协议并向杜玉华支付房款购买了星月小区2栋1单元2号的房屋，其入住时景成军已经入住，其与景成军多次找星月公司以及杜玉华要求办理产权证未果，至此也未办理房产证书，拟证明其出具情况说明中所述的内容。被告刘斌质证后认为，第一组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；第二组证据因原告无法提供原件，无法进行质证，真实性无法判断。从其提供的复印件内容来看，该份认购协议也缺少商品房销售管理办法第十六条所规定的内容，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该份协议即便真实，也不能认定为合法有效的商品房买卖合同；第三组证据因原告无法提供原件，无法进行质证，真实性无法判断。但是从该证据的复印件来看，星月公司也并未委托杜玉华代表公司收取购房款；第四组证据真实性、关联性均有异议。原告与杜玉华的妻子系姐弟关系，并且原告对杜玉华的转款上也没有明确备注转款的性质，无法确定该转款系用于购房。如此大额的转账未直接转入公司账户，明显不符合商品房交易常识。该协议的第一条明确显示星月公司向杜玉华偿还本金及利息当中包括转移原告的债权300万元，此款是否与原告所提交的转款凭证有重合，无法查明。原告自称该协议的签订时间是2012年4月18日，但是该协议书上双方签订的时间均为20012年，以及协议附件中案涉房号备注情况下面并没有显示星月公司认可原告已经付款的情况。对于星月公司出具的情况说明，因其是被执行人与本案具有直接利益，对真实性不予认可。第五组证据中情况说明的关联性不予认可，无法判断成都泰达房地产经纪咨询有限公司与本案之间的关联，原告也未提供其他证据证明成都泰达房地产经纪咨询有限公司是案涉房屋所在楼盘的代理销售机构；第六组证据原告缴纳水电费、燃气费的证据真实性无异议，不否认原告在案涉房屋查封之前入住的事实，但是无证据证明其入住具有合法性；第七组证据原告提交用于证明其积极履行了催告星月公司办证，因其未提供相关的原件，真实性无法判断。案涉房屋系2015年进行查封，经裁判网查询可知，星月公司在2015年之前均可以正常办理房产预告登记、产权过户手续，也有大量业主通过诉讼办理了产权手续，因此，案涉房屋未办理产权证明系原告原因所致。第八组证据不予认可。被告星月公司未出庭发表质证意见。 本院经审查认为，第一组、第六组因被告刘斌认可其真实性，本院予以采信；第二组、第三组无原件且被告刘斌不予认可，本院不予采信；第四组能够证明原告景成军向杜玉华付款的事实，对其真实性、合法性予以认可，关联性将结合全案证据综合认定；第五组、第七组、第八组证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 被告刘斌提交以下证据，第一组：成都市中级人民法院（2018）川01民初2217号民事判决书，原告刘斌、被告星月公司申请执行人执行异议之诉，拟证明原告所提交的认购协议按照此生效判决不能认定为正式的商品房买卖合同，不符合阻却执行的条件；第二组：（2020）最高法民申2390号民事裁定书，拟证明原告此付款方式，不能够被认定其提供了合法的转账凭证用以证明其支付了购房款。原告景成军经质证后认为，第一组证据（2018）川01民初2217号案件签订的认购书的时间是2015年8月18日，晚于房屋查封的时间，与本案存在明显不同，此判决不能作为本案的审理依据；第二组证据与本案无任何关联性。被告星月公司未到庭发表质证意见。本院经审查认为，前述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 景成军向本院申请责令星月置业公司提交《星月尚溪河畔房屋认购协议》原件以及向杜玉华进行调查取证，本院经审查认为，前述申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》依当事人申请法院依职权调取证据的情形，本院不予准许。 结合前述证据，本院查明如下事实：本院于2017年7月31日作出（2017）川01民初317号民事判决：“一、成都星月置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘斌支付借款本金1000万元，并支付利息（以本金2000万元为基数，从2014年11月19日起至2014年12月3日；以本金1800万元为基数，从2014年12月4日起至2014年12月10日；以本金1155万元为基数，从2014年12月11日起至2014年12月11日；以本金1000万元为基数，从2014年12月12日起至本息付清之日止，均按年利率24%计算）；二、成都星月置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘斌支付律师费15万元；三、黄绍兵对成都星月置业有限公司未履行第一、二项义务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向成都星月置业有限公司追偿；四、驳回刘斌的其他诉讼请求。”判决生效后债务人未履行，刘斌向本院申请强制执行。案涉房屋于2015年3月26日被本院查封，执行中，本院作出（2017）川01执2459号之一执行裁定，与本案有关的内容为：……五、继续查封成都星月置业有限公司所有的位于都江堰市××镇××路××期××号××栋××层8号（面积：273.9平方米，权0××49）的住宅用房……。 另查明，杜玉华系景成军姐夫，景成军于2010年2月10日向杜玉华转款60万元，2010年7月26日向杜玉华转款130万元，共计190万元。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是景成军就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评述如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人申请对不动产排除执行，必须同时满足上述四个条件。本案中，关于在人民法院查封之前是否签订有合法有效的书面买卖合同的问题。景成军向本院提交了一份《星月尚溪河畔房屋认购协议》的复印件，本院认为该份认购协议未提交原件，本院无法核实其真实性，即使结合其他证据能够认定其真实性，但亦很难认定为合法有效的买卖合同。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，认购协议能否认定为商品房买卖合同的前提是其是否符合商品房买卖合同的实质要件，即是否符合《商品房销售管理办法》第十六条关于“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定。景成军提交的认购协议，并不包含前述条款规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故不能认定为商品房买卖合同。因景成军未能提交相应的证据证明其在查封前与星月置业公司签订有合法有效的书面买卖合同，故其要求排除执行并解除查封的请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回景成军的诉讼请求。 案件受理费21900元，由原告景成军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  牛玉洲 审 判 员  邓凌志 人民陪审员  罗 玲 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  杨春容