湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初9184号 原告：耒阳市白沙物业服务有限责任公司。 法定代表人：李某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘某某，该公司员工。 委托诉讼代理人：李某，湖南业达律师事务所律师。 被告：谭某某，男，汉族。 委托诉讼代理人：曹某某，湖南屏翰律师事务所律师。 原告耒阳市白沙物业服务有限责任公司（以下简称白沙物业）与被告谭某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白沙物业委托诉讼代理人刘方哲、李婧，被告谭某某及其委托诉讼代理人曹树军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白沙物业向本院提出诉请，请求判令：1、被告向原告支付自2019年6月1日至2021年5月31日物业费4550元；2、被告向原告支付违约金1000元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年5月5日，原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》和《承诺书》，合同约定由原告为被告所居住的小区提供物业管理服务，按1.25元/月/平方米收取物业费。物业费按年交纳，交费时间为每年1月15日之前。被告如逾期缴纳物业管理服务费，原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴费用的0.2％作为违约金。被告系白沙御城3栋1702室的业主，其房屋面积为151.65平方米。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告自2019年6月1日起未向原告缴纳物业费，截至起诉之日，被告已拖欠原告物业费4550元，违约金1000元，原告多次催交未果。原告认为其与被告签订的合同合法有效，被告拖欠原告物业服务管理费，已构成严重违约，其行为损害了原告的合法权益。据此，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，望判如所请。 被告谭某某辩称：1.原告的诉讼请求的事实大部分不能成立，实际物业费没有这么高；2.原告的第二项请求，违约金没有事实根据，因为前期物业服务合同当中没有约定0.2%违约金，违约金没有合同约定；3.本案的原告不具备收取物业费的主体条件，根据国务院《物业管理条例》的相关规定，物业公司要收取物业费应当具备法律规定的条件，办理好物业的承接验收手续，还要提供营业执照等等一系列证明材料，所以本案的原告不具备收取物业费的条件。法律依据是国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十九条、第三十二条的规定；4.本案的原告没有完全履行前期物业合同约定的内容，服务的质量没有合同约定的质量，具体见前期物业合同第一条、第二条、第三条，没有达到服务质量要求，我们有权不予缴纳物业费。5.本案的原告没有公开物业收费和使用情况，具体见合同第一条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，汽车车位、车库的处分情况、物业维修资金的使用情况、物业服务合同共用的使用和收益情况，因为小区有广告费收入没有公布；6.本案的原告要求答辩人支付物业费没有按照法律的规定经过书面催缴，应当依法驳回起诉，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定。 经审理查明，2018年5月5日，原告白沙物业与被告谭某某签订了《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》和《承诺书》，合同中约定由原告向被告位于耒阳市白沙御城3栋1单元1702室提供物业服务。并约定了双方的权利义务、物业服务内容及质量要求、物业服务费用、违约责任等内容。合同的第二条、第三条约定：物业管理服务事项包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施、设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通与车辆停放秩序的管理、装饰装修管理、消防管理、消防管理、公共绿化工作等等；第四条第一款第1项约定：“每年1月15日之前预交当年物业服务费。按1.25元/月/平方米。”；第六条第四款约定：“原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴费用的0.2％作为违约金。”。自2019年6月1日起，被告未按照合同缴纳物业费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。 另查明，被告谭某某系白沙御城3栋1单元1702室的业主，其房屋面积为151.65平方米。2018年5月5日，已交纳物业服务费4265元（2017年2月6日起至2019年5月31日）。自2019年6月1日起至原告催促被告付款之日即起诉之前，还应支付的物业服务费为3650元（2019年6月1日起至2020年10月6日，按1.25元/㎡/月计算，151.65㎡×1.25元/㎡×485日÷30=3065元）。 上述事实，有原告提交的营业执照、法定代表人证明书、《前期物业管理服务合同》、物业服务照片、物业费明细表；被告提交的业主收楼物品资料签收单、交纳4265元收据、物业没有按照前期物业合同的约定和标准提供物业服务的现场照片打印件二十四页等证据（均为复印件），经庭审质证核实及庭审笔录记录在卷，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。现原告提供了物业服务，而被告未按约定支付物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告谭某某主张白沙物业没有依据物业合同提供完整的物业服务，服务质量没有达到合同约定的要求，导致案涉小区内物业多次与小区业主发生冲突、小区业主的车辆被损毁、小孩受伤、业主财产被盗、卫生服务质量脏乱差、物业小区没有封闭管理等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权。况且，白沙物业在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，业主及物业使用人也享受了白沙物业提供的物业服务，对于原告提供物业服务中的瑕疵，被告有权提出意见和建议以及要求限期改正，逾期未改正造成损失的，被告还可要求原告承担相应的法律责任，但被告应依法另行主张权利，本案不予审理。因此，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。谭某某应当依照合同约定缴纳物业服务费，被告未及时缴费，原告有权要求其按照约定支付违约金，然违约金应自原告催促被告付款之日即起诉之日起，计付至法院判决确定的付款之日止，而不宜自原告主张的2019年6月1日起算。合同中约定的违约金按每日千分之二计算，显然较高，因此本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，对原告要求被告支付违约金1000元的诉讼请求，本院部分予以支持。白沙物业也应虚心听取谭某某等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第二条、第七条第一款第（五）项、第三十五条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告谭某某于本判决生效之日起十日内支付给原告耒阳市白沙物业服务有限责任公司物业服务费3065元及相应违约金（以3065元为基数，自2020年10月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至法院判决确定的付款之日止）； 二、驳回原告耒阳市白沙物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（主动履行的，可将标的款付至本院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 案件受理费减半收取计25元，由谭某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  李 华 二〇二〇年十二月八日 代理书记员  黄晶晶