河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初5969号原告（反诉被告）：中原银行股份有限公司许昌分行，住所许昌市建安大道东段。负责人：马立，任分行行长。委托诉讼代理人：周明杰，河南天时达律师事务所律师。被告（反诉原告）：许昌鼎泰房地产开发有限责任公司，住所许昌市魏都区西关街道**。法定代表人：陈阳龙，该公司经理。委托诉讼代理人：张文耀，河南名人律师事务所律师。委托诉讼代理人：董小菡，河南名人律师事务所律师。原告（反诉被告）中原银行股份有限公司许昌分行（以下简称“中原银行许昌分行”）与被告（反诉原告）许昌鼎泰房地产开发有限责任公司（以下简称“鼎泰房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中原银行许昌分行的委托诉讼代理人周明杰、被告（反诉原告）鼎泰房地产公司的委托诉讼代理人张文耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原银行许昌分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令鼎泰房地产公司支付违约金165312元，2020年8月2日起至实际还款之日的利息另行计算；2、本案诉讼费等由鼎泰房地产公司负担。事实和理由：2019年7月8日，鼎泰房地产公司与原告签订《房屋租赁合同》，将中原银行许昌分行所有的位于许昌市魏都区劳动路中段扬子大厦一楼的房屋租赁给鼎泰房地产公司使用，租期2年，自2019年7月8日至2021年7月7日。后因鼎泰房地产公司单方提前退租，于2020年7月21日将房屋返还中原银行许昌分行。根据合同约定，鼎泰房地产公司应支付违约金196797元，另外截止2020年7月21日，尚欠房租18515元，扣除鼎泰房地产公司交纳的保证金50000元，尚欠违约金165312元。中原银行许昌分行向鼎泰房地产公司邮寄了承担违约责任通知书，但被告未支付违约金，原告依法向法院提起诉讼。鼎泰房地产公司辩称，1、鼎泰房地产公司不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十一条之规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外…………本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。鼎泰房地产公司与中原银行许昌分行订立《房屋租赁合同》的目的是为了用于售楼部、小区模型展览之用，但在装修、布置完毕投入使用不到半年的时间因为新冠疫情的影响，政府出台各种管控措施，导致鼎泰房地产公司所租用房屋空闲达四个月之久，同时造成鼎泰房地产公司经营困难，资金紧缺等情况，期间向中原银行许昌分行申请免除部分租金也未得到其同意。勉强复工后因各项疫情管控措施仍未解除，售楼部及展厅的经营仍是受到极大影响，合同目的因不可抗力因素无法实现，故而提出解除合同。综上所述，本次新冠疫情大规模爆发，各级政府随即实施各类管制措施，完全符合“不能预见、不能避免、不能克服”的情况，故不应承担违约责任。2、中原银行许昌分行并未实际遭受损失，要求鼎泰房地产公司支付196797元违约金的诉求不符合相关法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条只规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”同时《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”我国法律对于违约金的规定是以弥补实际损失为原则，但事实上中原银行许昌分行并未因解除合同的行为遭受任何损失。鼎泰房地产公司所租赁房屋的租期为两年，第一年的租金已足额支付，在第一年到期之时及时与中原银行许昌分行沟通解除合同。反观鼎泰房地产公司在合同履行期间因新冠疫情的影响所租赁房屋整整4个月无法使用，勉强复工后因各类管制措施的继续施行，对所租赁房屋的使用效果也是大打折扣，因疫情影响房屋无法销售，鼎泰房地产公司遭受巨大损失资金紧张、艰难维持，期间与中原银行许昌分行交涉请求减免部分房租也未得到同意。综上所述，鼎泰房地产公司因合同的履行遭受巨大损失，合同目的无法实现，同时解除合同的行为未给中原银行许昌分行造成任何实际损失。中原银行许昌分行以两年租金总额为基数计算出的总额为196797的违约金明显不符合合同法及相关司法解释的规定。3、合同继续履行违背公平原则的要求.新冠疫情的突然爆发对我国民营经济打击非常巨大，国务院办公厅、河南省政府均相继出台相关规定，鼓励出租房屋的企业对中小型企业减免部分房租并对减免房租的企业给予税收等优惠政策，以及最高院颁布《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》，都在反复强调公平原则，要求面对本次疫情应共担风险、共渡难关为原则。但在本案租赁合同履行上承担风险的均为鼎泰房地产公司，首先是所租赁房屋因疫情的管控政策整整4个月无法使用，后勉强复工后因疫情的影响及管控政策的延续，使用效果大打折扣。期间鼎泰房地产公司的租金已经足额交付，中原银行许昌分行也未给予任何减免，本次疫情带来的风险及影响完全由鼎泰房地产公司一方承担，这既不符合民法公平原则的基本要求，更不符合最高人民法院关于审理涉新冠疫情案件相关司法解释要求共担风险、共渡难关的基本原则。综上所述本次新冠疫情的突然爆发符合合同法关于不可抗力之规定，继续履行合同无法实现合同目的，同时会给造成巨大损失，鼎泰房地产公司解除合同不应承担违约责任。中原银行许昌分行主张196797的违约金既不符合合同法及相关司法解释对于违约金的规定，也不符合《民法总则》公平原则的要求及审理涉疫情相关案件司法解释关于面对本次疫情共担风险、共渡难关的基本精神。鼎泰房地产公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令中原银行许昌分行退还保证金50000元；2、请求依法判令中原银行许昌分行退还54天租金72787.97元；3、本案反诉费由中原银行许昌分行负担。事实和理由：2019年7月8日，鼎泰房地产公司与中原银行许昌分行签订扬子大厦房屋租赁合同，由鼎泰房地产公司实际使用涉案房屋作为售楼部展厅。合同签订后，鼎泰房地产公司向中原银行许昌分行支付了房屋一年租期租金491992.8元，保证金50000元。2020年1月份以来，受疫情影响，售楼部展厅无法正常使用经营，合同目的无法实现。鼎泰房地产公司口头向中原银行许昌分行申请减免一定期限房租，但中原银行许昌分行未准允，仍要求继续履行合同按合同约定支付房租。河南省自2020年1月25日启动疫情防控一级响应至2020年3月19日调整为二级应急响应共计54天，据此，应当返还鼎泰房地产公司支付的相应租金72787.97元。鼎泰房地产公司在需要预交第二年度租金时，于2020年7月16日向中原银行许昌分行发送《合同解除通知书》，中原银行许昌分行收到该通知书后同意解除房屋租赁合同，协商一致后，双方于2020年7月21日签订《房屋交接确认书》将房屋交还给出租方。双方之间《房屋租赁合同》于房屋解除通知送达之日已经解除，鼎泰房地产公司不存在任何未结清款项或违约事项，且已付保证金50000元应予以返还。中原银行许昌分行辩称，1、鼎泰房地产公司要求减免租金没有事实依据。2019年7月8日，鼎泰房地产公司同中原银行许昌分行签订《房屋租赁合同》，约定将中原银行许昌分行所有的位于许昌市魏都区劳动路中段扬子大厦一楼的房屋租赁给鼎泰房地产公司使用，租期为2019年7月8日至2021年7月7日，合同签订后鼎泰房地产公司开始使用租赁房屋。2020年初我国爆发新型冠状病毒疫情，疫情期间双方从未就减免租金进行协商。2020年7月20日，中原银行许昌分行收到鼎泰房地产公司发送的《合同解除通知书》，中原银行许昌分行不同意解除租赁合同，因此也向鼎泰房地产公司发送了《承担违约责任通知书》，要求鼎泰房地产公司就单方解除合同承担违约责任。至于2020年7月21日双方签订《房屋交接确认书》，也是鼎泰房地产公司要求将房屋退还给中原银行许昌分行，并非是双方协商一致解除合同。实际上鼎泰房地产公司实际使用房屋至2020年7月21日，但租金仅支付至2020年7月7日。根据《房屋租赁合同》的相关条款，鼎泰房地产公司不仅应当支付欠付的部分租金，而且应就单方解除租赁合同承担违约责任。2、鼎泰房地产公司要求减免租金没有法律依据。2020年初我国爆发新型冠状病毒疫情，结合当时的经济形势国家发展改革委等部门发布了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，河南省发展和改革委员等部门会发布了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》等文件，对承租国有资产类经营用房，由出租方直接减免房租或者退还房租等方式减免租金，对非国有资产类经营用房，鼓励业主（房东）与租户双方通过协商，在双方平等协商的基础上，减免相应租金。本案中，中原银行许昌分行所有的许昌市魏都区劳动路中段扬子大厦的房屋不属于国有资产类经营用房，根据上述文件的指导精神，鼎泰房地产公司要求减免租金应当与中原银行许昌分行协商。如上所述，鼎泰房地产公司并未与中原银行许昌分行就减免房租问题达成一致意见，因此，鼎泰房地产公司仍应按照《房屋租赁合同》的约定支付租金。综上所述，鼎泰房地产公司的主张没有任何事实及法律依据，应当依法予以驳回。中原银行许昌分行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组，房屋租赁合同一份。证明2019年7月8日，鼎泰房地产公司同中原银行许昌分行签订《房屋租赁合同》，将中原银行许昌分行所有的位于许昌市魏都区劳动路中段扬子大厦一楼房屋（建筑面积630.76平方米）租赁给鼎泰房地产公司使用，租期从2019年7月8日至2021年7月7日，合同约定有违约条款。第二组，录音一份、房屋交接确认书一份。证明鼎泰房地产公司提前终止租赁合同，于2020年7月21日将房屋交付给中原银行许昌分行，应当按照租赁合同第7.4的约定承担违约责任。第三组，承担违约责任通知书。证明中原银行许昌分行已向鼎泰房地产公司主张权利。鼎泰房地产公司发表质证意见为：对第一组真实性无异议，对证明目的不认可。第二组证据房屋交接确认书真实性无异议，房屋交接确认书的日期7月21日而中原银行许昌分行在7月30日才发出承担违约责任书，这足以证明双方协商一致解除退还房屋而后中原银行许昌分行反悔又发出承担违约责任书。对录音质证意见为：第一该录音时间无法确定同时在录音末尾双方约定再次协商，中原银行许昌分行仅截取双方沟通过程中其中某次沟通的录音实属断章取义。第三组真实性无异议，对证明目的不认可。鼎泰房地产公司向本院提交的证据有：第一组，解除合同通知书、微信聊天记录、中国邮政快递查询单。证明鼎泰房地产公司于2020年7月16日向中原银行许昌分行发出解除合同通知书，中原银行许昌分行未表示异议，该通知书于7月20日被中原银行许昌分行签收。第二组，房屋交接确认书。证明双方于2020年7月21日完成房屋交接，解除合同系双方自愿行为。中原银行许昌分行发表质证意见为：对两组证据真实性无异议，证明目的有异议，鼎泰房地产公司向中原银行许昌分行发送该解除通知系鼎泰房地产公司单方解除租赁合同，2020年7月20日中原银行许昌分行收到通知书后于当日与鼎泰房地产公司负责人林保东就承担违约责任进行沟通，负责人称其不具有该方面权限，仅将房屋退还中原银行许昌分行，违约责任另行协商。中原银行许昌分行对被告发送违约通知单要求鼎泰房地产公司承担违约责任，并非双方协商租赁合同。经审核，中原银行许昌分行提供的证据客观、真实，与待证事实相关，对于其证明力本院予以确认。鼎泰房地产公司提供的证据具有真实性、合法性、关联性，仅能证明中原银行许昌分行同意解除合同，但并不能证明双方对合同解除后如何处理进行协商。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月8日，中原银行许昌分行作为甲方（出租人）、鼎泰房地产公司作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：中原银行许昌分行将许昌市魏都区劳动路中段扬子大厦一楼的房屋（建筑面积630.76平方米）出租给鼎泰房地产公司使用。租赁期限为24个月，自2019年7月8日起至2021年7月7日止。租金标准为491992.8元/年，总计983985.6元。租金每年缴纳一次，每年的7月8日前支付下一年度房屋租金。鼎泰房地产公司应在本合同签订当日向中原银行许昌分行缴存保证金50000元，若鼎泰房地产公司有任何未结清款项或违约事项的，中原银行许昌分行有权从上述保证金中扣除，不足部分有权继续追讨。除本合同另有约定外，鼎泰房地产公司单方提前终止本合同的，应当向中原银行许昌分行支付本合同项下租金总额20%的违约金；违约金不足以弥补损失的，鼎泰房地产公司仍应负责赔偿。中原银行许昌分行、鼎泰房地产公司分别在该份合同上盖章。合同签订后，鼎泰房地产公司按照合同约定支付2019年7月8日至2020年7月7日的租金491992.8元，并支付保证金50000元。2020年7月17日，鼎泰房地产公司向中原银行许昌分行邮寄送达《合同解除通知书》，中原银行许昌分行于2020年7月20日接收。该合同解除通知书载明：因今年全国爆发新型冠状病毒肺炎的原因，鼎泰房地产公司承租中原银行许昌分行的房屋长期无法正常经营。在此情况下，还需要支付大量员工工资等费用，以致已出现资金周转困难、营业收入明显减少等问题，无力继续承租房屋。因此，鼎泰房地产公司决定于本通知发出之日解除与中原银行许昌分行于2019年7月8日签订的《房屋租赁合同》，并通知贵行于2020年7月20日上午10点于许昌市魏都区劳动路中段扬子大厦一楼与我公司办理租赁房屋交接手续，如贵行逾期进行交接的，视为我公司已实际返还该房屋，后续产生任何费用与我公司无关。2020年7月21日，鼎泰房地产公司将案涉房屋交付中原银行许昌分行，双方在《房屋交接确认书》中签字确认。房屋交接确认书的内容为：“房屋交接确认书因承租方（鼎泰房地产公司）中途退租，于2020年7月21日将房屋交还给出租方（中原银行许昌分行）”。合同解除后，因鼎泰房地产公司未支付中原银行许昌分行租金及违约金，中原银行许昌分行于2020年11月3日诉至本院。另查明，2020年1月，××疫情。2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年3月19日，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅰ级调整为Ⅱ级。在此期间，因政府管控措施，鼎泰房地产公司未能正常营业。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方于2019年7月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，鼎泰房地产公司向中原银行许昌分行送达了合同解除通知书，中原银行许昌分行接收该合同通知书后，双方于2020年7月21日对案涉房屋进行了交接，表明中原银行许昌分行同意解除双方于2019年7月8日签订的《房屋租赁合同》，故案涉《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鼎泰房地产公司未按照《房屋租赁合同》的约定履行合同义务，提前解除合同，属违约行为，应承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《房屋租赁合同》约定鼎泰房地产公司单方提前终止本合同的，应当向中原银行许昌分行支付本合同项下租金总额20%的违约金。但考虑到该合同的租赁期限为2019年7月8日至2021年7月7日，鼎泰房地产公司已支付2019年7月8日至2020年7月7日的租金491992.8元，中原银行许昌分行的损失为2020年7月8日至2021年7月7日的租金损失491992.8元，故违约金应当以剩余未付租金的20%计算为宜，即鼎泰房地产公司应支付中原银行许昌分行违约金98398.56元（491992.8×20%）。原、被告双方于2020年7月21日解除合同，故鼎泰房地产公司还应支付自2020年7月8日至2020年7月21日产生的租金19133.05元（491992.8元÷360天×14天）。自2020年1月25日至2020年3月19日因新冠肺炎疫情及政府管控原因，鼎泰房地产公司未能正常营业，该部分租金为73798.92元，考虑新冠肺炎疫情系不可抗力因素，结合民事活动中的公平原则，该部分租金由原、被告双方各自负担一半为宜，故中原银行许昌分行应返还鼎泰房地产公司自2020年1月25日至2020年3月19日的租金36899.46元。鼎泰房地产公司要求中原银行许昌分行返还房租的超出部分，本院不予支持。关于鼎泰房地产公司交纳的保证金50000元，该部分款项应当从鼎泰房地产公司应支付的违约金中予以扣除。综上，鼎泰房地产公司应当支付中原银行许昌分行自2020年7月8日至2020年7月21日产生的租金19133.05元及违约金98398.56元，共计117531.61元，扣除中原银行许昌分行需返还鼎泰房地产公司自2020年1月25日至2020年3月19日的租金36899.46元及保证金50000元后，鼎泰房地产公司仍需支付中原银行许昌分行30632.15元（117531.61元-36899.46元-50000元）。故原告中原银行许昌分行要求被告鼎泰房地产公司支付违约金30632.15元的请求合法，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许昌鼎泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）中原银行股份有限公司许昌分行违约金30632.15元；二、驳回原告（反诉被告）中原银行股份有限公司许昌分行及被告（反诉原告）许昌鼎泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3607元，减半收取1804元，由中原银行股份有限公司许昌分行负担1521元，由许昌鼎泰房地产开发有限责任公司负担283元。反诉费1378元，由许昌鼎泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  司忠信二〇二〇年十二月二十一日法官助理陈攀书记员周颖