广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9178号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞星充新能源有限公司。住所地为广东省东莞市东城街道光明社区光明大道********。统一社会信用代码为91441900MA524FLM40。法定代表人：宋霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋媛，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱汉东，男，1970年8月3日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：张敏敏，广东必效律师事务所律师。委托诉讼代理人：林卓宜，广东必效律师事务所辅助人员。上诉人东莞星充新能源有限公司（以下简称星充公司）因与被上诉人朱汉东土地租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星充公司向一审法院提起诉讼，请求：1.朱汉东退还星充公司租金37500元；2.本案诉讼费用由朱汉东负担。朱汉东提起反诉请求：1.星充公司向朱汉东支付拖欠的租金52016元，并自2019年10月12日开始按照5‰每日计算滞纳金至清偿之日止，暂计至2020年1月17日止为25488元，合计77504元；2.本案诉讼费由星充公司负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回星充公司的全部诉讼请求；二、限星充公司于判决发生法律效力之日起五日内向朱汉东支付租金48387元；三、限星充公司于判决发生法律效力之日起五日内向朱汉东支付滞纳金48387元；四、驳回朱汉东的其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费737.5元，由星充公司负担（已预交）。反诉受理费868.8元，由星充公司负担。反诉受理费朱汉东已预交。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初972号民事判决。星充公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审，支持星充公司全部诉讼请求；2.案件诉讼费用由朱汉东负担。事实和理由：（一）朱汉东并未按合同约定向星充公司提供供电报装材料，导致星充公司无法进行充电运营，无法实现案涉合同目的。（二）朱汉东在一审庭审时向一审法院提交证据材料显示，朱汉东可以依约履行提供供电报装材料，但是没有履行，故朱汉东存在严重过错。星充公司是依法发函解除合同。（三）一审判决没有过错的星充公司承担违约责任属认定事实错误，星充公司无需向朱汉东支付租金，且一审判决确定的违约金过高，应当调整。朱汉东辩称，未能完成电力报装手续并非朱汉东的原因。星充公司未明示是何种原因导致手续未能完成，且朱汉东已经在能力范围内配合星充公司提供了朱汉东能提供的材料。二审期间，星充公司与朱汉东均未向本院提交新的证据。本院另查明，1.根据东莞市自然资源局复函、东莞市塘厦镇塘厦社区居民委员会证明及租赁合同，案涉土地所有权人为东莞市塘厦镇居民股份经济联合社农民集体，东莞市塘厦镇塘厦社区居民委员会确认东莞市永发置业有限公司对案涉土地享有权利，东莞市永发置业有限公司将案涉土地出租给东莞市科盈装饰工程有限公司，东莞市科盈装饰工程有限公司转租给朱汉东。2.一审法院曾向东莞市自然资源局发函询问：星充公司承租空地用于运营电动汽车充电桩是否违反案涉土地使用用途，东莞市自然资源局函复：因此地块未办理建设用地审批手续，故无法回答关于是否违反案涉土地使用用途的相关问题。3.星充公司已支付2019年8月租金37500元，未支付2019年9月、10月租金48387元。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合上诉人星充公司的上诉请求，本案争议焦点为:案涉合同的效力及朱汉东是否应支付案涉土地的租金。星充公司主张因朱汉东未配合其提交办理充电桩需要的文件，导致合同目的无法实现，故朱汉东应退回其已支付的租金且无需支付2019年9月、10月租金。《中华人民共和国土地管理法》（2004年）第四条第四款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。案涉土地未办理建设用地审批手续，为农用地。《空地租赁合同》约定将案涉土地用于非农建设，违反了上述规定，系无效合同。一审判决认定合同效力错误，本院予以纠正。根据双方约定，在签订《空地租赁合同》时，朱汉东应出示土地证原件，故星充公司明知案涉土地未办理土地证仍与朱汉东签订《空地租赁合同》存在过错。朱汉东虽提交了东莞市发改局同意备案由案外人建设充电桩的项目备案证，但该证据仅为立项通知，而非电力部门的批准手续，且未解决合法用地相关问题，故朱汉东以农用地出租用于非农建设，导致星充公司无法合法办理充电桩审批手续，亦存在过错。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院酌情确定双方对星充公司所付及未付占有使用费各承担50%责任。因《空地租赁合同》无效，结合星充公司虽占有却未利用案涉土地，本院对朱汉东支付占有使用费滞纳金的请求不予支持。星充公司应支付朱汉东占有使用费48387元/2-37500元/2=5443.5元。综上所述，一审判决认定事实错误，依法应予以改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第六十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初972号民事判决第一、第三、第四项；二、变更广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初972号民事判决第二项为：限东莞星充新能源有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向朱汉东支付占有使用费5443.5元；三、驳回东莞星充新能源有限公司的全部诉讼请求；四、驳回朱汉东的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费737.5元，由东莞星充新能源有限公司负担（已预交），反诉受理费868.8元，由朱汉东负担（已预交）；二审案件受理费737.5元（东莞星充新能源有限公司预交），由东莞星充新能源有限公司负担368.5元，朱汉东负担369元。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年十二月十四日本件原本核对无异书记员  施淑女附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》（2004年）第四条第四款使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。