天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初10594号原告：卢月，女，1988年9月12日出生，汉族，住天津市蓟州区。被告：联发集团天津联创房地产开发有限公司，住所地天津市西青区张家窝镇柳口路与利丰道交口东北侧天安创新科技产业园区**1-5-401。法定代表人：李镪，董事长。委托诉讼代理人：魏强，天津元宪律师事务所律师。委托诉讼代理人：周欣，天津元宪律师事务所实习律师。原告卢月与被告联发集团天津联创房地产开发有限公司（以下简称联发公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告卢月，被告联发公司的委托诉讼代理人魏强、周欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢月向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付逾期交房已付房款利息、逾期交房违约金共计28246.111元；2.判决被告支付原告因延期交房对外租房两个月的房租2800元；3.判决诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年6月23日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于西青区××镇××道××路××号楼××单元××号××房屋一套，房屋总价款为2112667元。被告应于2019年10月30日前交付房屋，但被告到2019年12月30日才通知交付，逾期61天。原告认为，自2018年6月23日双方签订《商品房买卖合同》，至被告2019年12月30日通知交付，期间未发生不可抗力情况，被告逾期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。根据《商品房买卖合同》第三条、第五条的约定，被告应当向原告支付延期交房已付款利息和违约金合计28246.111元。被告联发公司辩称，联发公司与卢月签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》中明确约定对特殊情况导致的逾期交房，不适用违约责任条款，双方应严格按照合同约定执行。联发公司因政府指令及气象原因导致项目延期，属于合同约定的免责事由，故不应承担相应的违约责任；卢月主张违约金计算方法与合同约定不符，按照合同第五条约定，除遇不可抗力外，甲方（联发公司）逾期30日内的按照已付款利息计算；逾期超过30日的，承担银行已付款利息和相应的违约金，故未超过30日的天数部分只能计算已付款利息；且自2019年8月20日之后应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。联发公司于2019年11月14日取得《天津市建设工程竣工验收备案证明书》、于2019年12月6日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，案涉房屋已经完全具备交付条件。联发公司向卢月发送房屋交付通知书》通知卢月于2019年12月30日收房，卢月已实际接收房屋。联发公司因逾期交房及提升改造等原因已经采用给业主减免物业费、采暖费的赠送补贴政策，减免卢月物业费及采暖费，此款应予以扣除。综上，请求法院驳回卢月的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年6月23日，卢月与联发公司签订一份《天津市商品住房买卖合同》，约定卢月（乙方）购买联发公司（甲方）开发的坐落于天津市西青区××号楼××号房屋，建筑面积120.22平方米，价款为2112667元。合同第三条“商品房交付及交付日期”约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用；甲方于2019年10月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照附件六处理。合同附件六《补充合同》第四条“商品房的交付”约定：（3）如遇特殊情况导致合同项下的商品房逾期交付的，甲方在特殊情况发生之日起60个工作日内书面通知乙方的，可据实予以延期，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的违约责任条款，上述“特殊情况”包括：1.火灾、水灾、大风、地震等自然灾害、战争、爆炸、意外事件及其他不可抗力因素；2.非甲方原因造成的市政配套工程引致的延误，包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工的；3.为配合或执行政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；4.气象原因（24小时降雨量超过50毫米、6级或6级以上大风、日高温超过35度（含35度）；5.施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难。若上述特殊情况为众所周知或已经通过《滨海时报》或《今晚报》或《每日新报》等相关媒介予以宣传，则甲方无需承担本补充协议约定的60个工作日内的告知义务。合同第五条“甲方逾期交付商品房的处理”：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付房屋，逾期30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点一向乙方支付违约金。《补充合同》第五条“商品房的交接”中：（1）甲方以邮政快递ＥＭＳ邮寄方式按照本补充协议约定的乙方联系地址向乙方发出《交房通知》等相关交房文件。同时双方同意，在《滨海时报》或《今晚报》或《每日新报》刊登交房通知也是甲方通知交房的适用形式，同样具有通知效力，交房通知自登报之日起三日内即视为送达。乙方应于邮寄交房通知发出之日起十五日内（以甲方邮政快递ＥＭＳ投机邮戳日期起算）或交房通知登报之日起十五日内亲自或指定委托人持公证委托书及相关文件前往甲方指定地点办理房产交接手续；若甲方以当面签收的方式将交房通知给乙方，乙方应于签收之日起十五天内亲自或指定委托人持公证委托书及相关文件前往甲方指定地点办理房产交接手续；（2）若乙方未在本条款（1）约定的时间内办理交接手续的，则视为乙方对该房产及一切设施均无异议并同意接收该房产，在本条款（1）约定的最后期限日的次日，即视为所购商品房交付使用日，甲方即已履行完毕合同及本补充协议约定的有关房产交付的全部义务，保修期开始计算。乙方应承担从所购商品房交付使用日起所应交纳的物业服务费、公共维修基金、公摊水电费、供热采暖费等相关费用和商品房的全部风险。合同签订后，卢月依约向联发公司支付了房款。联发公司于2019年12月10日向卢月发出《入住通知书》，告知卢月于2019年12月30日开始正式收房，卢月认可收到入住通知，且知晓收房时间。联发公司2019年12月10日出具给联发红郡二期业主的通知，载明:联发红郡自2017年4月开发建设以来，因受西青区创建文明城区、天津市全运会、天津市大气治理停工等政策性停工影响天数累计不少于230天，达到整体工期的1/4,导致整体工期被迫延误，对现场工程进度产生巨大影响，目前联发红郡交房即将临近，我们针对项目整体情况及交房安排向您告知如下：.....三、综合以上因素影响及后续提升改造施工给各位业主带来的不便，经公司决定：1.红郡二期于2019年12月16日开始进行交付，具体办理日期以寄发的《交房通知书》为准。2.减免6个月物业管理费，由开发商交纳。3.采暖费计费开始日期从2020年1月16日起算。注以上赠送补贴政策仅适用于在集中办理期内完成入住手续的业主（集中办理期截止时间为2019年12月31日），诸二期业主办理交房手续时携带此说明作为赠送补贴凭证。卢月于2019年12月30日办理接收房屋手续，并交纳了采暖费1328元以及2020年1月1日起至2020年6月30日的物业费2856.42元。联发公司称当前小区采暖费为被告统一向供热公司交纳，原告房屋采暖面积为106.2757平米，2019-2020年度采暖费为2656元，为卢月减免自2019年12月30日至2021年1月15日期间的采暖费376.21元，减免自2019年12月30日至2019年12月31日的物业费31.74元，减免2020年7月1日至2020年12月31日的物业费2856.42元。关于涉案项目停工情况。天津市环境保护局于2018年11月13日起至2019年10月18日发布重污染天气二级、三级预警要求停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）；建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶；停止所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产运行；全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产，站内堆放的散体物料全部苫盖，增加洒水降尘频次…。具体时间为2018年11月13日12时至11月15日14时、11月23日14时至11月27日14时、11月30日12时至12月3日16时，2019年1月11日0时至1月15日0时、2月21日12时至2月25日14时、2月28日12时至3月5日18时、9月25日0时至10月1日24时、10月19日0时至10月20日18时，以上共计32天。上述期间，涉案工程现场停止施工。联发公司提供的监理日志记载上述期间内工程停工情况。联发公司出具天津市气象服务中心2020年6月1日《联发集团天津联创房地产开发有限公司气象资料报告》、天津市气象局管网发布的自2018年4月起至2019年年底高温的信息，证明期间6级以上大风、24小时内降雨超过50毫米、35度及以上高温的极端天气导致其停工，依照合同约定属于延期交房的免责事由。关于涉案项目工程施工及竣工验收情况。案涉工程实际开工日期为2017年4月14日，2019年9月23日进行五方验收，工程竣工验收合格时间为2019年10月31日。联发公司于2019年12月6日取得《天津市新建住宅商品房交付使用证》。另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。本院认为，双方订立的《天津市商品住房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约享受各自权利，履行各自义务。合同签订后，原告已依约交付购房款，但联发公司未按照约定于2019年10月30日前将房屋交付原告，而是于2019年12月6日才取得商品房准许交付使用证并通知原告于2019年12月30日办理入住手续。期间产生迟延交房情况，因此，本案的争议焦点在于联发公司迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，联发公司应否承担逾期交房的违约责任。依照双方所签的《补充合同》第四条约定，为配合或执行政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误予以免责。双方订立合同后，在联发公司建设涉案项目的施工过程中，天津市环境保护局相继发布重污染天气预警要求停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）；建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶；停止所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产运行；全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产，站内堆放的散体物料全部苫盖，增加洒水降尘频次……。因受政府相关部门依据相关文件发布的停工令影响，造成商品房逾期交付的，应认定合同延迟履行属于不可归责于联发公司责任的情形，故上述原因造成延期交房违约责任，应当免除。联发公司抗辩双方约定因气象原因停工导致免责，虽双方对此进行约定但该类气象原因属于短暂瞬时间的极端现象，不会对施工造成全天或长时间停工的实质性影响，且该气象原因不符合法定免责事由，故本院对联发公司抗辩意见不予采信。关于免责天数的认定问题。双方订立合同后，在2018年11月13日起至2019年10月18日期间，环保部门发布禁令，被告应上级部门要求停止施工的期间应计入免责天数。经统计，停工免责天数累计为32天。迟延交付61天扣除免责32天，联发公司依约交房之日顺延至2019年12月1日，自2019年12月2日至2019年12月30日，被告承担延期交付责任的天数为29天，故被告依约应支付原告已付款利息6966.01元（以房屋价款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，计算29天）。依照合同约定，因逾期交房时间在30日内，卢月仅有权向联发公司追究已付款利息，故对卢月主张违约金的诉讼请求不予支持。对于卢月办理入住手续，联发公司结合业主通知内容给予卢月减免物业费、采暖费，其真实意思表示系因延期交房补偿业主损失，现卢月起诉，本着公平原则，此款应予以扣除。关于实际减免费用的情况，自2019年12月30日至2019年12月31日物业费数额应为31.30元（2856.42元*2倍/365天*2天）；自2019年12月30日至2020年3月15日采暖费数额应为1676.33元（2656元/122天*77天），原告实际交纳1328元，少交数额为348.33元。故扣除减免数额3236.05元（31.30元+2856.42元+348.33元），被告应支付原告逾期交房已付款利息3729.96元。就被告逾期交房的违约行为，本院已支持原告相应的利息诉讼主张，原告另行主张租金损失2800元，没有法律依据，其相应的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、联发集团天津联创房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿卢月逾期交房的已付款利息3729.96元。二、驳回卢月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，由卢月负担263元，联发集团天津联创房地产开发有限公司负担25元(联发集团天津联创房地产开发有限公司于本判决发生法律效力起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 桂 炉二〇二〇年十二月二十一日书记员 李若琳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。