广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15825号上诉人（原审原告）：李会明，委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾明金，广东深大地律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳中置钜业投资合伙企业（有限合伙），法定代表人：曾富豪。被上诉人（原审被告）：深圳市德谦实业有限公司，法定代表人：曾富豪。被上诉人（原审被告）：曾富豪，以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：罗晓光，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司，法定代表人：张玉明，执行董事。委托诉讼代理人：魏珍珠，广东德培律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静雯，上诉人李会明因与被上诉人深圳中置钜业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称中置钜业）、深圳市德谦实业有限公司（以下简称德谦公司）、曾富豪、深圳晟晷股权投资基金管理有限公司（以下简称晟晷公司）就房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初22922号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李会明上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、改判中置钜业依据合同约定及质量要求对位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区xxx居X座XX号房开通燃气；3、改判中置钜业向李会明支付逾期交付房产的违约金585278.5元[自合同约定的交付期限之日2018年4月30日起计算，按房价总价款3061080元每日万分之四的标准，暂计至2019年8月21日，至中置钜业实际交付符合约定房产（即燃气开通）之日为止]；4、改判中置钜业向李会明赔偿损失（燃气不能开通）612216元（按照涉案房产购房总价款的20%计算）；5、改判中置钜业、德谦公司、曾富豪就中置矩业的上述债务承担无限连带责任；6、改判由中置钜业、德谦公司、晟晷公司、曾富豪承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、根据一审查明事实，中置钜业销售宣传、合同签署及交付时均明确涉案物业开通燃气，但涉案物业现无法开通燃气，中置钜业交付的物业不符合含同约定，一审法院认为李会明收取补偿金即视为认可交付行为，明显是对本案基础事实认定错误，对此依法应予切改判，中置钜业应承担因无法交付符合双方约定物业（燃气未开通）所引起的所有法律责任。2、一审法院认为李会明收取中置钜业的补偿金即视为认可交付,明显混淆了中置钜业2018年9月30日逾期交楼与因燃气未开通视为未交付导致的逾期交楼的二者之间的区别。3、涉案《房地产买卖合同》与《深圳市二手房买卖合同》均为有效合同，应当综合适用，二者宜为相互补充关系，李会明据此主张逾期违约金的标准符合双方约定，一审法院应当遵从同案同判思维并统一裁判尺度。4、李会明主张的购房价20%的损失赔偿包含因中置钜业虚假宣传，将商业地产包装为居民住宅，以开通燃气为卖点虚高的价格及因涉案物业现无法开通燃气导致的价值贬损,一审法院仅认为虚假宣传无证据支持而无法主张经济损失，属于事实认定错误。5、一审法院认为“涉案房产开通燃气应该房产具备开通管道燃气的条件为前提，且开通燃气需李会明与中置钜业及相关燃气部口的协作”属于事实认定错误，应当予纠正。中置钜业、德谦公司、曾富豪辩称，1、与一审意见基本一致。2、本案当中中置钜业延迟交付是客观事实，一审中置钜业也强调了是由于为整栋楼装修的天江公司严重违约，导致中置钜业无法按期交付。这栋楼是一栋公寓性质的二手楼盘，中置钜业并非开发商建设商。也没有最原始的设计图，施工图。因此在中置钜业与李会明的合同当中，约定的关于燃气的事项是对事实的准确陈述和双方约定的范围方式。李会明有意对此作歪曲事实和自己任意的解读，根本不是双方当时的合意。现在最新的情况是，本栋楼的所有燃气开通手续均已完成。用户现在无需再向中置钜业进行申请或直接向燃气公司申请开通。所有软、硬件设施一应具备。事实上中置钜业在天江公司违约的情况下已经尽最大可能维护相关客户和业主的利益，也承受了巨大损失。晟晷公司称答辩意见与一审答辩意见一致。李会明向一审法院起诉请求：1、中置钜业依据合同约定及质量对位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区xxx路xx居x座xx房开通燃气后交付李会明；2、中置钜业向李会明支付逾期交付房产的违约金585278.5元（自合同约定的交付期限之日2018年4月30日起计算，按房价总价款3061080元每日万分之四的标准计算至交付符合约定房产之日止，暂计至起诉之日2019年8月21日）；3、中置钜业向李会明赔偿损失612216元（按照涉案房产购房总价款的20%计算）；4、德谦公司、曾富豪、晟晷公司就中置钜业的上述债务承担无限连带责任；5、本案案件的全部诉讼费由中置钜业、德谦公司、曾富豪、晟晷公司承担。一审法院经审理查明：2018年2月8日，李会明作为买方，中置钜业作为卖方签订了《房地产买卖合同》，约定买卖双方交易的房产位于深圳市龙岗区龙岗镇xx居x座xx物业，该物业面积70.55平方米，交房价款为3061080元；且双方约定在签订合同当日由李会明向中置钜业支付10万元定金，买方须在2018年2月13日前（含当日）支付首期款（不含定金）1497529元，3月3日前支付剩余购房款1463551元；关于房产交付，双方约定卖方应当于收到全部房款的情况下，应于2018年4月30日前将该物业交付给买方，届时买卖双方应共同对该物业及附属设施设备具体情况进行验收并办理该物业交接手续，买卖双方应在交楼确认书上签名确认上述情况，买方逾期办理收楼手续的第十日起，视为买方已经接收该物业。后李会明作为买方，中置钜业作为卖方签订了《深圳市二手房买卖合同》，双方约定卖方应当于收楼日期为付清楼款当天将该房地产交付买方，并履行下列手续：1、双方共同对该房产及附属设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续。李会明提交《收款收据》显示中置钜业于2017年9月14日收到李会明支付的10万元定金，该证据有中置钜业加盖公章确认；《银行流水》显示李会明于2018年3月1日向中置钜业支付购房首期款1497529元以及2018年3月7日支付了尾款1463551元。李会明提交的《不动产权证书》显示“权利人：李会明”“坐落：龙岗镇南联村xx居x座xxx”；《关于“交楼日期”的答复函》则显示中置钜业于2018年7月20日发出通知“验收工作预计于2018年8月15日或之前完毕，我司会在验收完毕后第一时间通知各位业主前往办理交楼手续。针对前期由于配合空调布管安装，燃气管道安全施工、消防安全施工等工作，导致对我司物业交付日期造成了一定的延期，我司已于2018年6月11日发出函件，通知各位业主我司会提供延期交楼补偿，补偿金为4500元/月，自延期之日起算，至我司交付物业之日止”。李会明提交《深圳市版权协会电子证据固化报告》《微信记录》《照片》《最高额抵押合同》《深圳市租赁合同书》《会议纪要》以证明中置钜业在广告宣传销售涉案物业时明确表示带开通燃气，涉案物业情况不符合交付条件，且中置钜业还存在着欺诈行为。中置钜业、德谦公司、曾富豪对《房地产买卖合同》《深圳市二手房买卖合同》《装修交付标准》《定金收据》《银行流水》《关于交楼日期的答复函》《不动产权证书》的真实性、合法性、关联性均无异议。对《深圳市版权协会电子证据固化报告》《微信聊天记录》《最高额抵押贷款合同》《深圳市房屋租赁合同》的证明目的不予认可，中置钜业称在李会明购买前，涉案房产的权益归卖方所有，李会明购买后经过户成为产权人，没有产权人的签字，任何人无法在银行进行抵押贷款，没有产权人签署的租赁合同是无法得到备案的。晟晷公司则对《深圳市版权协会电子证据固化报告》《微信聊天记录》的真实性、合法性、关联性不予认可。根据电子证据相关规定未经公证的微信信息、聊天记录等不能作为合法证据使用。对《商事登记信息及注册档案》的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。另，关于燃气接口，业主可自行向物业申请接入燃气。中置钜业、德谦公司、曾富豪为证明其主张，向一审法院提交《管道燃气工程气源接入申请表》《燃气管道工程施工合同》《燃气工程监理合同》《关于燃气管道工程施工图审查意见回复及相关审查意见》《照片》《银行对账单》《收楼证明》《xx居小区业主公约》《前期物业管理服务协议》《消防安全责任书》《装饰装修管理协议书》《房屋租赁合同》，主张其已向相关单位提出了接入燃气的申请，且合作的案外人深圳市港华建设公司是在燃气公司有备案并具有相关资质，有能力进行相关燃气的施工。涉案物业的燃气接口已存在，下一步就是楼内施工。中置钜业还称李会明已经于2018年10月1日办理收楼手续，中置钜业亦以4500元/月的标准向李会明支付了延期交楼补偿金共计22500元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务，违约须承担相应的责任。本案中李会明与中置钜业先后签订了两份房屋买卖合同，李会明主张《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，《深圳市二手房买卖合同》是双方在办理递件过户时候所提交给登记部门的文本，两份合同是相互补充的关系并非是相互覆盖。中置钜业、德谦公司、曾富豪则主张应当以《房地产买卖合同》为准。《深圳市二手房买卖合同》系双方为了办理过户而走的流程。一审法院经综合考虑同类房屋市场价格及双方就合同实际的履行情况等因素，依法认定双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，李会明与中置钜业双方应按该合同约定全面履行彼此的义务。一、关于逾期交房的违约金及赔偿损失关于中置钜业交房的时间，《房地产买卖合同》约定“卖方应于收到全部房款的情况下于2018年4月30日之前将该物业交付买方”。李会明称中置钜业直至2018年9月份才陆续将房产交付买方，但交付时房屋并未按合同约定开通管道燃气，应视为中置钜业未交付房产，并承担相应违约责任。中置钜业认为房产已交付买方，并提交了《收楼证明》《xx居小区业主公约》《前期物业管理服务协议》等证据证明李会明于2018年10月1日已办理了收楼手续。同时，中置钜业还称根据《深圳市二手房买卖合同》《装修交付标准》载明“整栋楼预留燃气接口，业主可自行向物业申请”，而涉案物业的燃气接口已存在，需要业主再向中置钜业申请才能施工开通燃气,并提交了《管道燃气工程气源接入申请表》《燃气管道工程施工合同》《工程监理合同》《关于燃气管道工程施工图审查意见回复及相关审查意见》《照片》作为证据。另查，涉案房产已过户至李会明名下。一审法院认为，根据前述认定，中置钜业理应在2018年4月30日前向李会明交付房产，而其直至2018年9月底才向李会明发出入伙通知，中置钜业存在逾期交房事实。另，中置钜业称就逾期交楼问题已按4500元/月自2018年5月1日起至2018年9月30日止向李会明支付了补偿金共计22500元。中置钜业认为该补偿款系双方就逾期交楼协商一致结果，李会明确认收到上述款项，但认为只是延期交楼达成了部分意见，并非对燃气不合格行为的约定，且中置钜业当时并未透露燃气不能开通。一审法院认为，中置钜业在《关于“交楼日期”的答复函》里面明确说明，该款项是对延期交楼的补偿，事实上，中置钜业也对延期交楼的期间（2018年5月1日至2018年9月30日）按该地段同类房屋的租金标准向李会明支付了补偿金，李会明也确认已收到；另根据《交楼证明》显示李会明于2018年10月1日与中置钜业办理了收楼手续。故，一审法院依法认定中置钜业已向李会明履行交付房屋义务，李会明关于逾期交楼违约金的主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。另，李会明称中置钜业存在虚假宣传，导致其产生巨大经济损失，但李会明并未提交充分证据予以证明其具体损失，故李会明要求中置钜业按照涉案房产购房总价的20%向其赔偿损失612216元的主张，于法无据，一审法院不予支持。二、关于燃气开通问题李会明主张中置钜业未按照合同约定长期未开通涉案物业的燃气使用，中置钜业则主张燃气管道接口已经铺设完毕，需要业主再向中置钜业申请才能入户施工开通燃气。中置钜业提交了《管道燃气工程气源接入申请表》《燃气管道工程施工合同》《工程监理合同》《关于燃气管道工程施工图审查意见回复及相关审查意见》《照片》等证据予以证明。经查，涉案房产用途为：商住混合用地/商业；关于燃气问题，一审法院曾向深圳市燃气公司龙岗分公司调查，但并未有明确答复。一审法院认为，虽然双方在《装修交付标准》中约定“整栋楼预留燃气接口，业主可自行向物业申请”，但对涉案房产开通燃气应以该房产具备开通管道燃气的条件为前提，且开通燃气需李会明与中置钜业及相关燃气部门的协作，故，对李会明该主张一审法院不予支持，李会明可待涉案房产具备开通燃气的前提下，另行主张权利。一审法院判决：驳回李会明的全部诉讼请求。案件受理费7789元，保全费5000元，合计12789元（李会明均已预交），由李会明负担。经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审审理期间，本院就涉案房屋是否能通天然气问题发函深圳市燃气集团股份有限公司，该公司龙岗分公司于2020年11月13日回函《市燃气集团龙岗公司关于回复龙岗区xx居A座申请燃气情况的函》（深燃龙岗函[2020]xx号）称：1、深圳市龙岗区龙岗镇南联村xx居x座物业业主个人在2018年10月1日不能单独申请接通燃气，主要由于xx区x座无燃气共用管道及设施，不具备接通燃气的物理条件；2、深圳市龙岗区龙岗镇南联村xx居A座物业业主个人当前仍不能单独申请接通燃气，A座的燃气施工工程仍处于施工状态，我司至今仍未收到建设单位提交的供气资料，该燃气工程属于老区改造自建项目，建设单位为深圳市森林供应链管理有限公司。另，德谦公司和曾富豪现为中置钜业合伙人，德谦公司为有限合伙人，曾富豪为普通合伙人，晟晷公司于2018年1月退伙，退伙前为普通合伙人。本院认为，李会明与中置钜业签订的《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》、《装修交付标准》等均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院认定正确，本院予以维持。根据《装修交付标准》燃气的约定为“整栋楼预留燃气接口，业主可自行向物业申请，接入燃气”以及《关于“交楼日期”的答复函》中关于“工程竣工验收工作主要涉及：工程规划验收、燃气工程验收”、“针对前期由于配合空调布管安装，燃气管道安全施工、消防安全施工等工作”的描述可知双方对于燃气有约定，不论“接入”具体方式如何，根据日常生活经验，最低标准应是交付时业主具备使用燃气的条件，但根据《市燃气集团龙岗公司关于回复龙岗区xx居A座申请燃气情况的函》（深燃龙岗函[2020]xx号），涉案物业至今不具备接入燃气的条件，可见中置钜业未能履行合同约定，构成违约，应承担违约责任。因燃气工程涉及公共安全，是否能够开通和接入燃气应由相关单位审查决定，并非涉案合同当事人能够决定，根据《市燃气集团龙岗公司关于回复龙岗区xx居A座申请燃气情况的函》目前尚不具备条件，业主要求中置钜业继续履行合同开通燃气，本院不予支持。至于逾期交房的损失。根据《关于“交楼日期”的答复函》中的内容可知，因燃气工程等原因涉案房屋已处于逾期交付状态，中置钜业就此向业主进行了说明并提出逾期交付赔偿标准，李会明在明知上述事实，且在中置钜业仍未解决燃气问题的情况下，同意接收涉案房屋，并签署《收楼证明》等材料，应视为对收楼前逾期交付问题的处理达成一致意见，现又以涉案房屋不具备约定交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用原则，本院不予支持。至于损失赔偿。中置钜业不能履行合同约定，构成违约，应赔偿就此对业主造成的实际损失。因合同未就此约定相关赔偿方式，且双方也未就损失金额举证证明，本院根据合同履行情况，酌定每逾期达到合同约定天然气使用条件一个月赔偿损失1000元，中置钜业因延期交楼赔偿至2018年9月30日，则未开通燃气的赔偿起始时间从2018年10月1日起算。至于截止时间，因后续损失未实际发生，参考《市燃气集团龙岗公司关于回复龙岗区xx居A座申请燃气情况的函》的出具时间，赔偿损失的截止时间本院计算至2020年10月31日。综上，中置钜业应就未按合同约定交付涉案房屋赔偿李会明损失2.5万元（1000元/月×25个月）。中置钜业是有限合伙企业，有限合伙人仅以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任，至于普通合伙人，根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任”的规定，普通合伙人只有在合伙企业的财产不足以清偿到期债务时，就不足部分承担无限连带清偿责任，本案李会明并无提交证据证明中置钜业的财产不足以清偿债务，其主张德谦公司、曾富豪、晟晷公司就上述债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，李会明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初22922号民事判决；二、深圳中置钜业投资合伙企业（有限合伙）于本判决生效之日起十日内向李会明赔偿2018年10月1日至2020年10月31日天然气接通不符合合同约定的损失2.5万元；三、驳回李会明的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7789元，保全费5000元，合计12789元（李会明均已预交），由李会明负担7789元，由中置钜业负担5000元，一审法院向李会明退回5000元，中置钜业应在本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费5000元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行；李会明已预交的二审受理费15578元，由李会明承担7789元，本院向李会明退回7789元，中置钜业应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费7789元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月十八日本件与原本核对无异书记员 罗愉婷(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。