河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3703号上诉人（原审被告）：郑旭东，男，1970年11月27日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。上诉人（原审被告）：焦作郑百园餐饮有限公司。住所地：河南省焦作市解放区南通路西苑小区**楼**南第一间。法定代表人：靳艳红，总经理。委托诉讼代理人：李彬彬，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：焦作市中福物业管理有限公司。住所。住所地：河南省焦作市建设路东段**div>法定代表人：赵萍萍，总经理。委托诉讼代理人：赵璐锟，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：康婕，河南尚领律师事务所实习律师。上诉人郑旭东、焦作郑百园餐饮有限公司（以下简称：郑百园公司）因与被上诉人焦作市中福物业管理有限公司（以下简称：中福物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院于2020年11月9日作出的（2020）豫0802民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑旭东上诉请求：1、撤销解放区人民法院（2020）豫0802民初2019号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定的基本事实错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，应予撤销、改判、或发回重审。1、被上诉人不是案涉建筑房屋的所有人，其不是本案适格主体，无权主张返还涉案建筑房屋。上诉人加盖、占有、使用涉案建筑房屋的时间是2008年（焦作市中夏置业有限公司法人高光先询问笔录和被上诉人高管郭爱民书面证言予以证实），与被上诉人签订《房屋租赁合同》的时间发生在2015年并且合同还约定了装修、水电由上诉人负责，能够证明被上诉人不是涉案建筑房屋的所有人。上诉人一直是以租房为名缴纳了土地使用费。该涉案建筑房屋的投资修建人和所有人是上诉人。2008年我市首次创卫期间，涉案房屋作为存放垃圾的无主物被创卫办粘贴通知要求拆除。因无人出面解决，创卫办以该垃圾房在上诉人门店“五包”范围内，要求上诉人拆除或整改达标，被上诉人也同意上诉人投入修建、使用涉案建筑房屋。为此，上诉人清理、整改、加盖并支出费用36000元，才保留住了涉案建筑房屋。此后上诉人一直占有、使用，原审法院认定上诉人2015年才开始租赁、使用案涉建筑房屋的事实明显错误。2、2019年9月涉案土地宗地图重新规划前，被上诉人和焦作市中夏置业有限公司均不是案涉建筑房屋土地的所有人和委托代管人，却虚构土地所有人的事实，从2016年其收缴房租为名收取上诉人土地使用费，其已收取的费用和骗取上诉人的投入应全部返还。原审法院在多次采纳被上诉人取证申请的情况下，却对上诉人申请调取2019年9月前案涉土地宗地图、传唤被上诉人高管郭爱民、涉案建筑房屋施工人出庭的申请置之不理，以上诉人主张没有证据为由裁判，明显错误。3、基于被上诉人原因造成合同无效，依据《合同法》第58条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。故被上诉人应当赔偿上诉人投资损失并返还已付费用。因此，原审法院要求上诉人返还房屋、支付占用费的判决明显错误。二、上诉人请求人民法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第63条第3款以及民事诉讼法第111条的规定对被上诉人、焦作市中夏置业有限公司在诉讼中故意作虚假陈述进行处罚，并保留在民事案件审理终结后追究其应当承担的其他法律责任的权利。中福物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郑旭东作为郑百园公司的唯一股东，应当对郑百园公司的行为承担连带责任。上诉人与被上诉人2015年签订了房屋租赁合同，之后一直使用到2016年未再签订书面的合同，双方形成了不定期租赁合同。被上诉人于2019年10月份向其送达了解除合同的通知，上诉人应当返还被上诉人涉案房屋以及占用房屋的使用费，综上所述，上诉人郑旭东的上诉理由没有事实和法律依据，应当予以驳回。郑百园公司辩称，同意郑旭东的上诉意见。郑百园公司上诉请求：1、请求撤销解放区人民法院（2020）豫0802民初2019号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定的基本事实错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，应予撤销、改判或发回重审。被上诉人不是涉案建筑房屋的所有人，其不是本案适格主体，无权主张返还涉案建筑房屋。上诉人一直声明未与中福物业公司签订任何合同，郑旭东也说合同与郑百园公司无关。因此原审法院要求上诉人返还房屋、支付占用费的判决明显错误。中福物业公司辩称，郑百园公司的上诉理由不成立。2015年12月31日被上诉人是与郑旭东创办的个体户郑百园饺子馆签订了书面的租赁合同。2016年郑百园饺子馆注销后，上诉人公司仍然继续使用该涉案房屋，并每年交纳租赁费用，并于2019年以公司的名义向被上诉人申请减免租赁费用，被上诉人也同意减免了2019年了租赁费用，证明了双方之间的租赁合同关系。上诉人郑百园公司系适格的合同主体，应当承担合同的义务。郑旭东辩称，同意郑百园公司的上诉意见。中福物业公司向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告之间不定期租赁合同于2019年12月31日解除；2、判令被告腾空并归还涉案房屋；3、判令被告自2020年1月1日起至实际归还房屋止按照租金800元的标准向原告支付房屋占有使用费；4、本案诉讼费、调查取证费及律师费等费用由被告承担。一审法院认定，2015年12月31日，中福物业公司（甲方）与百饺园饭店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落在南通路西苑小区门口的临街建筑房屋租给乙方。装修、水电由乙方负责。房屋租赁期限为2015年12月31日起至2016年12月31日止。租金为每年9600元，租金一年缴纳一次，缴纳日期为本年年底前20天内。房屋到期后房租随周边房租进行商议。房屋如遇小区规划、城建拆迁、合同自行解除。甲乙双方互不承担责任和赔偿。房屋到期后除公司使用外，在同等条件下优先将房屋租赁给乙方，房屋的周围及门前三包由乙方负责。2018年7月17日，郑百园公司向中福物业出具申请，载明：关于西苑小区门口路面由郑百园公司全额垫资维修，现已维修到位，正常通行，其中产生的费用明细如下：一、挖地基、挖机连同拉垃圾费用3000元；二、商混20方，每方380元，共计7600元；三、打地面工人工资2800元。以上三项合计13400元。望贵公司用现金形式或抵房租形式，对我公司进行补偿，补偿费用共计13400元。中福物业公司最终决定承担壹万元整，以郑百园公司租用小区门口的房租抵2019年费用，每月800元全年9600元。郑百园公司对此无异议。2019年10月21日，河南中轴集团有限公司、中福物业公司向郑百园饭店、郑百园公司出具通知，载明：您好，我公司与贵单位签订的房屋租赁合同将于2019年12月31日到期，到期后我公司不再与贵单位续签租赁合同，请贵公司于合同到期日前将该房屋腾空并整理干净，交付给我公司。郑旭东在该通知上备注如下：暂不同意通知内容，协商后解决。另查明，郑百园饭店系郑旭东与王继华成立的普通合伙，成立于2007年11月15日，注销于2016年9月20日，郑旭东任执行事务合伙人。郑百园公司成立于2016年7月25日，系自然人独资的有限责任公司，郑旭东原系该公司法定代表人，后于2016年8月1日，法定代表人变更为靳艳红，郑旭东现任执行董事。再查明，涉案房屋下的土地属于焦作市中厦置业有限公司所有，焦作市中厦置业有限公司委托中福物业公司对（2019）焦作市不动产权0029415号土地及地面房屋（包含本案涉案房屋）占有使用，占有使用期间由中福物业公司进行日常管理，允许以中福物业公司名义对外出租，所得收益归其所有。涉案临时建筑未办理有建筑规划许可建造手续，至今亦未办理不动产权属证书。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。一、关于涉案房屋租赁合同的效力评述。无论是原租赁物，还是在庭审中被告抗辩的加盖部分，至今尚未办理不动产证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。据此规定，加之双方在租赁合同中即约定租赁物为临时建筑，故本案所涉租赁合同应为无效合同。二、关于案涉房屋租赁合同是否已经解除以及解除时间问题。如前所述，本案所涉房屋租赁合同为无效合同。而原告中福物业公司主张解除双方的房屋租赁合同，其诉讼请求不能成立。根据合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效，并对双方产生法律约束力。任何一方解除合同，均应符合约定或法定条件。据此可以认定，解除合同的前提是合同合法有效。而本案合同由于违反法律的强制性规定归属于无效，该无效的效力自始无效，因此，原告要求解除租赁合同的诉讼请求，缺乏法律基础，该院不予支持。三、关于涉案房屋租赁合同的主体及责任主体如何确定问题。即使是无效合同，也会对双方的权利义务产生相应的影响，因此，仍应对合同的主体进行准确的认定。2015年12月31日，中福物业公司与百饺园饭店签订《房屋租赁合同》，租赁期限2015年12月31日起至2016年12月31日止，在租赁期限内，百饺园饭店于2016年9月20日注销，该合同的权利义务承受人即变为该饭店的合伙人郑旭东和王继华。该合同到期后，中福物业公司未再与郑旭东或者王继华续签合同。2016年7月25日，郑百园公司成立（即本案的被告），郑旭东系法定代表人，之后变更为执行董事。在此期间，该合同仍在继续履行，双方对于2019年之前的租赁费已结清这一事实不持异议。结合中福物业公司出示的郑百园公司向中福物业出具的减免租金申请以及郑旭东的职务行为，可以认定原租赁合同到期之后，与中福物业公司之间存在不定期租赁合同关系的相对方为郑百园公司，故因该不定期租赁合同产生的相关权利义务应由郑百园公司承受。因郑百园公司系郑旭东个人出资成立的自然人独资的有限责任公司，且郑旭东未提供证据证明其与该公司财产独立，故中福物业公司主张郑旭东对郑百园公司的债务承担连带责任，于法有据，该院予以支持。四、关于原告要求返还租赁物及支付占用费的诉讼请求。基于合同无效，双方基于合同取得的财产，依法应予返还。被告基于租赁合同占用原告的租赁物，被告负有返还的义务。根据相关法律规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。据此，原告主张被告按照每月800元的标准支付2020年1月1日起至实际交还房屋期间房屋占有使用费的诉讼请求，该院予以支持。五、关于原告主张的取证调查费及律师费等费用。首先，因双方签订的房屋租赁合同中并未对调查取证费和律师费有明确约定，且原告也未提供证据证明其为调查取证和聘请律师所花费的具体数额；其次，原告主张的上述费用也并非必要的合理性支出。综上所述，原告主张的上述费用，于法无据，该院不予支持。六、关于被告郑旭东的辩解意见。被告郑旭东辩称，涉案房屋系其自己出资加盖，花费近36000元，原告应予以补偿。对该项抗辩，依法不应支持。首先，根据2015年12月31日，中福物业公司与百饺园饭店签订《房屋租赁合同》的显示，中福物业公司将坐落在南通路西苑小区门口的临街建筑房屋租给百饺园饭店，根据庭审查明的事实，涉案房屋在双方签订该租赁合同之前已经存在，郑旭东对此也是知情的，但仍然与中福物业公司签订该合同，可以认定其当时是认可涉案临时建筑是中福物业公司租赁给其开办的百饺园饭店使用的。其次，被告并未提供证据证明其加盖建筑物的具体证据。即使被告对租赁物确实有部分加盖，但被告提供的证据不足以证明哪一部分是自己加盖的，哪一部分是原来的。由于建筑物已经成为一个整体，在难以区分各自组成部分的情况下，对其要求补偿的抗辩，缺乏事实依据。再次，被告并未提供证据证明其加盖建筑物时，与出租方有特别的约定。一般而言，在他人的租赁物上进行加盖，会事先就将来的归属进行约定。在没有约定的情况下，对租赁物的加盖属于添附，应当归属于原建筑物的权利人。最后，关于被告在最后陈述阶段提出的发票问题。因郑旭东未在答辩期限内提起反诉，其可通过另行起诉的方式主张自己的权利，本案不宜直接作出处理。一审法院判决：一、被告焦作郑百园餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于焦作市解放区南通路西苑小区门口的临街建筑房屋腾空并返还给原告焦作市中福物业管理有限公司；二、被告焦作郑百园餐饮有限公司自2020年1月1日起按照每月800元的标准支付原告焦作市中福物业管理有限公司房屋占有使用费至实际返还房屋之日止；三、被告郑旭东对本判决第一、二项确定的义务承担连带责任；四、驳回原告焦作市中福物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告焦作郑百园餐饮有限公司、郑旭东负担。二审中，郑旭东提供如下证据：1、张红超出庭作证。证明：房子是郑旭东找人加盖维修的，与被上诉人无关，土地是被上诉人的，房屋是郑旭东的。2、郭爱民社保明细一份。证明：郭爱民是被上诉人的管理人员，其一审中证明该房屋不属于被上诉人所有，而是由郑旭东修缮、加盖，归郑旭东所有，当时签订的协议不是案涉房屋的租赁协议，只是案涉房屋占用中福物业公司土地的协议。郑百园公司质证称，对证据1，涉案房屋是郑旭东个人雇佣他人修建，并最后形成所谓的租赁关系，与郑百园公司无关。对证据2同意郑旭东的意见。中福物业公司质证称，对证据1证人证言不予认可，证人证言没有其他证据相互佐证，证明效力低。该房屋本身存在，并非郑旭东所言装修加盖后即为其所有，双方已经签订了租赁合同，中福物业公司多年来一直以较低的价格租赁给上诉人使用，从未涨价，证人证言并不能证明郑百园公司的主体资格，双方之间在法律上并无关联。对证据2的证据三性均有异议，根据郑旭东提交的明细上显示郭爱民是河南中轴股份有限公司职工，并不能证明任何问题。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人郑旭东提供的证据1为证人证言，无其他种类的证据相印证，系孤证，证据2不能证明其指向，依法不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，中福物业公司2015年12月31日与百饺园饭店签订房屋租赁合同，将座落在南通路西苑小区门口的临街建筑房屋租赁给百饺园饭店，装修、水电由百饺园饭店负责，约定租赁期间1年。百饺园饭店注销后，由郑旭东成立郑百园公司。郑百园公司2018年7月17日向中福物业公司申请以其垫付的路面维修费用抵2019年该临时建筑的租金。双方对2019年以前租金已经结清的事实均无异议，因此中福物业公司请求郑百园公司、郑旭东返还该临街建筑房屋并支付占有使用费，合法有据，一审认定正确。郑旭东上诉称该临街建筑系其2008年维修加盖，但从百饺园饭店2015年与中福物业公司签订的租赁合同来看，其对所租赁标的物的情况是明知的，并一直按合同约定向中福物业公司交纳租赁费，现主张对该临时建筑物及占有使用费不应返还，理由不能成立。从郑旭东的上诉状中也可以看出，其对该临街建筑的投入修建需征得中福物业公司的同意，该临街建筑并非由郑旭东原始建造，而是其为自己使用进行了维修加盖，维修加盖亦不能否认该临街建筑的原始存在，其称该位于中福物业公司土地上的建筑物为无主物，理由不能成立。综上所述，郑旭东、郑百园公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人郑旭东、焦作郑百园餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年十二月十八日书记员 刘 颖