辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2515号上诉人（原审被告）：白静，男，1981年2月2日出生，汉族，个体，户籍所在地建平县，现住建平县。被上诉人（原审原告）：建平县顺达源物业有限公司，住所地建平县红山街道办事处爱华社区。法定代表人：李巍军，经理。委托诉讼代理人：白志强，男，建平县顺达源物业有限公司员工。委托诉讼代理人：葛书义，男，建平县顺达源物业有限公司员工。上诉人白静因与被上诉人建平县顺达源物业有限公司（以下简称“顺达源物业”）物业服务合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2020）辽1322民初3162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。白静上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人出示的物业合同是假的，在毕莲华和张雨田签字的合同里，毕莲华签字是后加的，这份合同未经过业主委员会讨论，也未张贴公示，签订该合同业主均不知情，违反《物业管理条例》相关规定；这些年上诉人商网的公共部位都是由环卫处清扫，上诉人也一直向环卫处交纳垃圾处理费，上诉人不能重复交费；2018年到现在上诉人房顶漏雨，下水管道堵塞，都是上诉人自行维修。物业服务项目里包括门卫、绿化、保洁、维修这几项上诉人一项也没享受到。顺达源物业辩称：案涉小区的业主委员会是合法的，被上诉人提供了物业服务，上诉人所在商网涵盖在小区建筑面积范围内。顺达源物业向一审法院起诉请求：1．判决被告立即给付物业管理服务费2017年11月17日至2019年12月31日，共计4843元。2．被告承担诉讼费。庭后原告自愿撤回了要求被告给付2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求，现要求被告给付2017年11月17日至2018年12月31日期间物业费2549元。一审法院认定事实：被告白静系建平县叶柏寿街道办事处镜湖社区怡泽园小区02幢08013、08023号房屋业主，总层数7，所在层数01-02，共有人为万立莉，该房屋系商业用房，建筑面积258.22平方米。2017年11月17日，怡泽园小区业主委员会和原告签订了《物业服务管理合同》，合同约定由原告对怡泽园小区进行物业服务及管理，合同期限自2017年11月17日至2022年11月17日，合同中约定了服务内容、服务标准、收费标准及相关事宜、双方权利义务、免责条款等，合同中约定的商网的收费标准为（地下室算收费面积）……其他商网按建筑面积每平方米每月0.5元。合同签订后，原告对怡泽园小区进行了物业服务及管理，但被告未向原告交纳2017年11月17日至2018年12月31日期间商网的物业服务费用。一审法院认为，原告顺达源物业与建平县怡泽园小区业主委员会于2017年11月17日签订的《物业服务管理合同》成立并有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告作为小区的业主，该《物业服务管理合同》对其具有约束力。原告对建平县怡泽园小区提供了物业服务，被告作为业主在接受服务、享受服务的同时应依合同约定交纳物业服务费，以便小区物业管理服务有序进行。根据庭审中原告提交的查档证明，被告的房屋建筑面积为258.22平方米，按每平方每月0.5元计算，被告应向原告支付2017年11月17日至2018年12月31日（13个月零14天）物业服务费1737.86元（258.22×0.5×13+258.22×0.5×12÷365×14）。对原告主张的其他物业费，因原告未提供相应的产权数据予以证明且通过庭审该院无法确定具体的面积，故该院不予支持。庭后原告自愿撤回了要求被告给付2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求，对此系原告对其民事权利的自由处分，该院予以准许。被告辩称“未享受过物业服务，未签署过物业服务协议，已向环卫处交纳卫生费，不应交纳物业费”，但是，被告是小区商网业主，商网属于怡泽园小区建筑设施的组成部分，并非脱离小区的独立建筑，收取物业费是业主委员会和原告签订的《物业服务管理合同》中约定的，且原告对小区共同部位及设施提供的服务全体业主均有份，其不能以某项服务没有享受到或对某项服务不满意为由而拒绝交纳物业费。被告以“管道堵塞自出费用疏通、挖污水井”为由拒交物业费，其辩解主张不能成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，一审法院判决：一、被告白静于该判决发生法律效力后十日内给付原告建平县顺达源物业有限公司2017年11月17日至2018年12月31日的物业服务费1737.86元；二、驳回原告要求被告给付地下室物业费的诉讼请求。如未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告白静负担，于该判决发生法律效力后十日内一并给付原告。二审中，双方当事人没有提交新据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：案涉《建平县怡泽园小区移交合同》是开发企业与业主委员会前期移交的物业服务合同、《物业服务管理合同》是该小区业主委员会与顺达源物业签订的物业服务协议，虽在制定和履行收费项目和标准等物业服务规约方面，存在程序瑕疵，但不能否认物业服务企业进驻小区后已履行一定的物业服务义务，其与业主之间形成了事实上物业服务合同关系，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的情形。经查明，上诉人所拥有的商网与小区建筑构造上连为一体，上下水管道相连，物业服务企业对其下水管网具有管护和维修的责任和义务，但该商网处于临街状态与封闭小区不连通，商网人员日常通行使用临街的进户门，且门前公共区域的保洁服务工作，均由建平县环卫处负责清扫、处理垃圾。二审期间，顺达源物业未提交证据证明，对案涉商网公共区域进行过日常保洁服务。据此，顺达源物业在案涉商网履行保洁服务方面，没有履行清扫和处理垃圾的职责和义务，违反了案涉《物业服务管理合同》中保洁服务标准“商网共用部位卫生每日巡扫一次”的明确约定，已构成违约，应承担民事责任，综合考虑本案实际情况，基于公平原则应对其收取物业服务费适当扣减，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定的情形，故应从顺达源物业收取的物业服务费中，按年度收费额酌情减除30%为宜，即上诉人自2017年11月17日至2018年12月31日（13个月零14天）应交纳物业服务费：1737.86元×70%＝1216.5元。此外，上诉人主张的房顶漏雨、疏通下水管道堵塞维修费用及相关问题，与本案非同一法律关系，可另行主张权利。综上，白静的上诉请求部分成立，应予部分支持，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销建平县人民法院（2020）辽1322民初3162号民事判决；二、上诉人白静于本判决发生法律效力后十日内，给付被上诉人建平县顺达源物业有限公司2017年11月17日至2018年12月31日的物业服务费1216.5元；三、驳回被上诉人建平县顺达源物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人白静负担52.5元，由被上诉人建平县顺达源物业有限公司负担22.5元。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年十二月十五日书记员  张 多（法官助理代）