湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0591民初1008号原告：刘凤，女，汉族，1970年1月22日出生，户籍地址湖北省宜昌市伍家岗区。被告：宜昌金东山商业管理有限公司，统一社会信用代码91420500682692365U，住所地宜昌市东山区港窑路**。法定代表人：莫绪环，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：李金凤，女，土家族，1986年9月23日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。该公司员工。（特别授权代理）原告刘凤诉被告宜昌金东山商业管理有限公司（简称金东山商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法由审判员许建江适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告刘凤、被告金东山商业公司的委托代理人李金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金18747.39元，利息3362.83元，违约金5万元，合计72110.22元。2、由被告承担本案诉讼及财产保全费用。事实与理由：原告于2009年5月4日在被告处购买宜昌市港窑路58号宜昌市房权证西陵区（开）字第×××号商铺——金东山市场四期B区第二层×××号商铺，并同时与被告签订委托出租经营合同。约定：原告将该商铺委托被告出租经营，委托出租期限为八年，自2009年11月18日至2017年11月17日止；双方对年租金、支付方式等分别进行了约定；若被告未在约定时间内支付租金，则向原告赔偿全部经济损失，并支付违约金5万元。按2017年7月2日双方签订的补充协议约定：自2015年11月18日起至2017年11月17日止，年租金调整为23460元，被告应在2016年2月18日支付第一季度租金5507.2元，2016年5月18日支付第二季度租金5507.2元，但被告违约，双方经过协商，原告同意上述拖欠的租金延期一年支付，并承诺支付5%延期年利息。2016年3月17日再次达成补充协议，被告应于2017年2月18日向原告支付拖欠一季度租金及利息5782.56元（租金5507.2元，利息275.36元），2017年6月21日被告向原告支付第二季度50%的租金2577.67元，还拖欠二季度剩余租金及利息2706.54元（租金2577.67元，利息128.88元）及第三季度租金及利息5413.10元，（租金5155.33元，利息257.77元）。2018年3月1日返租款抵减物管费（2018年1月1日至2018年12月31日）3793.20元。另外，从2016年第一季度2月18日到2017年11月17日止，被告均未严格按照合同约定的时间足额支付拖欠原告租金，累计欠付租金14954.19元。截止2017年11月17日合同终止，被告共欠付原告租金及利息68317.02元（租金14954.19元+利息3362.83元+违约金50000元）。被告金东山商业公司辩称：1、经核对，欠付原告租金为14954.19元。合同总金额为109479元，已支付原告82997.6元，代缴税款7734.01元，剩余18747.39元未支付。另原告于2018年3月1日与被告办理签订返租款-物管费抵减单，抵减2018.1.1-2018.12.31物管费3793.2元后，返租款余额14954.19元。鉴于本公司仍然处于资金周转困难时期，疫情原因导致雪上加霜，恳请原告继续同意被告以抵扣2019年、2020年的物管费后的租金金额支付，具体为：2019年产生物管费3793.2元、2020年产生物管费3477.1元（因疫情已免2月份），抵减后欠返租金7683.89元。2、根据双方签订于2016年3月17日的《金东山四期商铺委托出租经营合同（B区）补充协议》的约定，被告同意为拖欠的2016年第一、二季度租金支付利息合计550.72元。3、原告主张的违约金过高，被告根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第一、二款的规定，请求法院对违约金予以降低。经审理查明：2009年5月4日，原告刘凤（甲方）与被告金东山商业公司（乙方）签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，约定：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第贰层第×××号商铺，建筑面积32.13平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：……3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金23846元。……租金代付时间：商铺交付第四年开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金5万元，甲方有权继续履行本合同”。2011年7月2日，原告与被告签订《补充协议》，约定：×××号商铺实测面积为31.61平方米，2015年11月18日至2017年11月17日被告代承租人向原告每年支付租金23460元。合同签订后，双方履约至2016年，被告未付2016年1季度、2季度的租金。2016年3月17日，原、被告签订第二份《补充协议》，就2016年1季度、2季度代收租金金额、违约利息和支付时间达成协议，同意延期一年支付，被告按年利率5%支付延期利息，即2016年1季度代收租金5507.20元和利息275.36元，于2017年2月18日支付；2016年2季度代收租金5507.20元和利息275.36元，于2017年5月18日支付。2018年1月1日，被告与宜昌市金东山物业管理有限公司（简称金东山物业公司）签订《返租款-物管费抵减协议》，金东山物业公司同意被告以欠付业主返租款抵减业主应交物管费；2018年3月1日，原告与金东山物业公司签订《金东山物业管理服务合同书》；当日，原告、被告双方在载明“房号×××的商铺2018.1.1-2018.12.31的物管费3793.20元、应付返租款18747.39元，抵减后返租款余额14954.19元”的《返租款-物管费抵减单》上签字盖章。庭审中，原被告双方确认：被告除2016年1、2季度的租金（5507.20元/季度）、2017年2季度50%的租金（2577.66元）、2017年3季度的租金（5155.33元）未支付原告外，代收租金扣除代征税款后的部分，原告已全部支付给被告；被告尚欠原告租金18747.39元、第二份《补充协议》约定的利息550.72元；原告已办理欠付租金抵减2018年度物管费的手续（金东山物业公司以与被告签订《返租款-物管费抵减协议》的形式予以认可），原告当庭表示同意欠付租金抵减2018年度物管费。本院对当事人自愿达成的抵减协议不予干预，认定被告尚欠原告租金及利息合计15504.91元（14954.19元+550.72元）。另，原告当庭表示不同意抵减2019年度、2020年度的物管费。另查明，上述商铺的房屋所有权证号为“宜市房权证西陵区（开）字第×××号、第×××号”，房屋所有权人为刘凤、王林（公民身份号码×××）共有。王林与刘凤系夫妻关系，王林到本院接受询问时表示：“刘凤与宜昌金东山商业管理有限公司签订的《委托出租经营合同》我认可，并同意由刘凤承受、处分该合同项下的全部权利义务，我不再另行主张该合同项下的任何权利”。认定上述事实的证据有：《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》、《补充协议》两份、《返租款-物管费抵减协议》、《返租款-物管费抵减单》、房屋所有权证、结婚证、询问王林笔录、当事人陈述等。本院认为：原告刘凤与被告金东山商业公司签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及《补充协议》，双方应依约履行。一、原被告双方确认被告尚欠原告租金14954.19元（已抵减2018年度物管费）、第二份《补充协议》约定的利息550.72元，合计15504.91元，被告应当清偿。二、违约金的数额。被告未依其与原告所签合同约定履行代付租金义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。原被告双方约定，“逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方（被告）违约，乙方应赔偿因违约给甲方（原告）造成的全部经济损失，并支付违约金5万元”。原告未提供证据证实其所受损失的数额，本院认为双方约定的违约金5万元过高，被告提出适当减少违约金的请求合理，本院酌情调整为以所欠租金为基数，按年利率10%的标准计付迟延支付租金的违约金，以弥补原告资金被占用期间的损失。三、被告请求其欠付租金与原告应付2019年度、2020年度物管费相抵减，因原告不同意抵减2019年度、2020年度的物管费，而本案审理房屋租赁合同纠纷，被告主张的物管费系另一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘凤租金及利息15504.91元。二、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘凤按以下计算方法计算的违约金：按年利率10%的标准，以租金5507.20元为基数，自2017年2月19日计算至2018年2月28日；以租金1714元（5507.20－3793.20）为基数，自2018年3月1日计算至实际清偿之日；以租金5507.20元为基数，自2017年5月19日计算至实际清偿之日；以租金2577.66元为基数，自2017年6月18日计算至实际清偿之日；以租金5155.33元为基数，自2017年9月18日计算至实际清偿之日。三、驳回原告刘凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费801元（已减半，原告已预交），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  许建江二〇二〇年十二月七日书记员  朱黄秦