云南省禄丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2331民初1859号 原告：段祥凤，女，1947年3月3日生，彝族，云南省昆明市人，小学文化，住云南省昆明市西山区(未到庭）。 委托诉讼代理人：合煜，云南千和律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：张勇，男，1973年12月12日生，汉族，浙江省瑞安市人，初中文化，个体户，户籍地浙江省瑞安市，现住云南省昆明市官渡区(未到庭）。 委托诉讼代理人：郭珍，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告段祥凤与被告张勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，于2020年11月23日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告段祥凤的委托诉讼代理人合煜、被告张勇的委托诉讼代理人郭珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段祥凤向本院提出诉讼请求，请求人民法院判令：1.由被告按22500元／月的标准支付自2019年5月15日起至退还厂房之日止的租金和物管费（截止2020年9月14日的租金和物管费合计360000元）；2、判令由被告支付原告以欠付的租金和物管费为基数的按贷款市场报价利率（ＬＰＲ）的自2020年9月14日起至付清租金和物管费之日的利息；3.判令被告立即搬离其在租赁厂房内的全部设备、设施、材料；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月7日，原告与被告签订了《租赁合同》（以下简称“合同”），原告将位于禄丰县㎡出租给被告使用。合同约定：1.租期2019年5月15日至2020年5月14日，租金为6元／㎡月，物业费为1500元／月，水电费由被告按实缴纳；2.租金一年一付，税费由被告承担；3.被告交纳押金5万元，租赁期满反退还被告。合同签订后，原告按约定将3500㎡厂房于2019年5月15日交给被告使用，被告只支付了原告押金5万元。2020年5月8日，因被告经营不按当地要求办理相关证件，被责令整改后，被告一直以各种理由不支付原告租金和代缴的物管费，还一直占用所租赁的厂房。其行为已严重损害了原告的合法权益。原告作为出租方，已按约定时间将出租的厂房交给被告使用。被告作为承租方，理应支付原告租金和代缴的物管费。为维护原告合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告张勇辩称：原告无权要求被告支付租金及物管费，具体理由如下：1.首先，原告并非租赁合同的真正权利人，原告已经74岁高龄，原告实际是真正权利人的岳母，租赁合同的协商过程实际是原告的女婿林泽明与被告协商。2.被告原在安宁设厂，后因厂房拆迁被告不得不另选厂址，原告的厂房招租，经人介绍原告找到被告，表示愿意出租厂房，因被告担心拆迁或者影响生产的情况再次发生，因此对能否持续及正常使用厂房格外关心和重视。经原告与林泽明协商后，林泽明表示合同可以签订10年，租金按照每三年递增15%的方式增长，书面合同一年一签，并同意被告对租赁区域进行装修和改造，租赁期满后增设及装修的设施归出租人所有，同时保证被告能正常使用厂房，关于租期和厂房使用的承诺，通过《租赁合同》第三条（5）和第四条（1）第五条（1）（4）可以反映出合同签订时的真实状况。3.2019年3月因厂房尚未盖好，原告让被告先将货物及设备搬至其提供的车间，因此原告知道被告从事的行业及生产的产品类型。2019年5月被告将设备搬至新建的厂房后，便开始投入资金装修办公室和厨房，并开挖沉淀池，厂房围墙等改造工作搬迁及装修改造花费上百万元，与此同时被告还向市场监管部门申办了营业执照，开始安装和调试搬迁来的设备。但是令被告万万没想到的是，厂房所在的区域一片荒山，竟然在2016年就被当地规划为新型材料的工业园区，只有钢结构和新型材料才能在此区域设厂生产。对于只有内部招商资料和牌匾的园区被告是不可能知晓此信息，加之有原告的保证和调和保证正常使用厂房的条款，被告已经足够谨慎，但是原告2015年就获得该厂房的出租权，作为出租人的原告是明知此规划的，首先，原告和被告口头约定了10年的租期，被告在租赁区域增设添附物，其次，原告明知是新型材料工业园区隐瞒不说对被告进行招租，在镇上及环保部门责令被告搬迁时继续诱骗被告，说找找关系是可以正常生产的，被告没有履行合同约定的协调义务，构成合同违约，原告对于被告不能正常使用厂房存有故意或重大的过错。4.合同不能继续履行的原因不在被告，现在被告就算不生产也不能继续在此处，因为被告的产业类型不属于批准范围，是必须搬走的。环保部门也放话，必须赶紧搬走，在这里是不可能给办理排污许可证的，因为此处属于排污许可管理办法第28条规定的位于法律法规规定禁止建设区域内的情况。那么10年的合同期限未满，原告存在故意或重大过错，对于被告添附的不能拆除的部分应当由原告折价补偿给被告。5.原告主张的物业费无事实及法律依据，根据《租赁合同》约定，原告应将外围的公路和道路修缮，也约定是道路园区修缮完全后开始计算物业费，现在厂房外面一片荒山，原告没有提供过任何维修、养护、管理和维护的服务，没有履行合同约定的物业服务，物业费也就无从说起。6.原告为了一己私欲，故意隐瞒此区域的招商范围，诱骗被告前来投资办厂，在生产经营遭受阻碍之时也没有尽到约定的协调和保证义务，被告租赁厂房的合同目的不能实现，且主要原因在于原告，原告违背诚实信用和公平原则，致他人的利益于不顾，在如今这样的市场环境和经济环境之下将民营企业逼入绝境，原告的行为导致被告损失上百万元，有何法律依据要求被告支付租金？而被告拒付租金确是依据原告违反合同约定的协调义务，被告在签订合同之时存在故意欺骗和隐瞒的情节应当对自己的租金损失承担责任，同时根据《合同法》42条的规定原告还应当赔偿被告的损失。 当事人围绕诉辩主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：租赁合同、情况说明、微信聊天、转账记录，新材料产业园区牌匾、新材料产业园区招商信息表，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告段祥凤提交的遮阴网厂使用材料清单，欲证实被告确认租赁厂房实际面积为3500平方米。经质证，被告不认可，认为不能确认是否真实属于周萌所签。本院认为，原告陈述该材料清单系与土官水泥厂确认的，不能证实与本案的关联性，本院不予采信。但对原告主张租赁给被告的厂房面积，结合被告的自认，本院认定为3500平方米。2.被告提交的场地外围现场照片，欲证实厂房外围是一片荒山，内部及外部水泥道路尚未开始修建，杂草丛生，原告未提供任何物业管理服务。经质证，原告不认可，认为看不出是什么时候和什么人照的。本院认为，上述证明材料不能证实是何时何地的厂房状况，不能证实与本案的关联性，本院不予采信。3.被告提交的与管委会副主任的通话录音，欲证实案涉厂区于2016年就规划为新型材料产业园区，只有新型材料和钢结构这类符合产业要求的企业才能进入，被告的塑料厂不符合工业园区产业范围。经质证，原告对三性不予认可，认为是打印出来的，本院认为，该录音打印记录不能确认其真实性及相关人员的身份，本院不予采信。4.被告提交的沉淀池挖机费收据及沉淀池照片、办公室地板专修费用、装修费用收款收据、活动板房订货单及活动板房照片、搬迁费支付凭证、安装拉丝机、布机及线路调试费用付款凭据，欲证实被告为生产需要，雇佣挖掘机挖沉淀池、装修办公室、搭建活动板房、厨房及厂房外围支付费用252200元及安装设备支付87000元，原告承诺被告租赁期内按租金递增方式租期10年，被告从安宁搬迁至此，花费巨资，合计339200元。经质证，原告对真实性、合法性认可，对关联性不予认可，本院认为，上述证明材料与本案无关，本院不予采信。 根据当事人的陈述、辩论，并结合当事人对诉辩主张的举证、质证和本院的认证及庭审查明的事实，本院确认本案法律事实如下： 2019年3月7日，原告段祥凤（甲方）与被告张勇（乙方）签订《租赁合同》，约定：经甲、乙双方共同协商，甲方把现有云南省第三监狱里面厂房约4000㎡，按实际测量面积出租，特定以下协议，具体内容如下：一、租赁地址：云南省土官云南省。二、租期：2019年5月15日至2020年5月14日。在合同租赁期内，除因国家强制行为及不可抗力外，甲、乙双方不得以任何理由及行为擅自单方面解除本合同，否则赔偿由此给对方造成的直接及间接经济损失。三、租赁费用：（1）厂房年租赁费用：4000㎡×6元／㎡月×12月＝288000元／年（大写：贰拾捌万捌仟元整）（建筑面积以实际测量为准）（2）以上价格为不含税价格，房租的税费由乙方到当地自行完成。（3）物业费：每月1500元，公共费用平摊，乙方次月5日前支付上月物业费给甲方，甲方开具发票给乙方。（4）乙方支付甲方押金5万元，租赁期满后退还乙方。（5）租金每三年递增15%。四、付款方式1.租金：一年一付，先支付后使用。签订合同3日内支付第一年房租，后每年的同期前支付次年房租。甲方收到乙方的房租后开具收据给乙方。2.付款指定账号——五、甲方责任1.负责协调厂房的正常使用。2.负责提供乙方水电接口，由乙方自行搭接水电。3.负责水、电设施俱全并能正常单独使用，独立核算。4.协调因当地文化差异产生的内外部矛盾，有保护乙方正当权利的义务。5.厂房内为砼地坪，厂房外为毛石地。六、乙方责任1.按期支付租金。2.按时交纳水、电费（直接交给相关部门及单位）3.经营过程中所产生的一切债权债务及税务均由乙方自行承担，与甲方无关。4.负责租赁场所内部治安及各项管理工作。5.因场地在监狱内，乙方人员必须遵守相关规定，否则由乙方负责。6.乙方为有相关资质的单位，车间及行车等设备的维护保养、年检由乙方负责，车间内的安全生产、人身及财产安全由乙方全权负责，与甲方无关。七、附则：1.租期满后，本着只装不拆的原则，租期满后，乙方有优先承租权。2.本合同未尽事宜，由甲、乙双方友好协商解决。3.本合同双方签字后正式生效，并具有法律效力，双方应共同维护合同的严肃性并共同遵守执行合同内容。4.本合同一式四份，由双方各执两份。甲方段祥凤、乙方张勇均签名捺印，2019年3月7日。合同签订后，原告于2019年5月将租赁厂房3500㎡交付被告使用，被告支付了原告押金5万元，并于2019年8月支付了水电费10224元。因被告的企业类型不符合规划产业园区产业范围、未能办理相关证照。自2019年7月起便被当地政府部门干涉不允许生产。 本院认为，本案的争议焦点在于：被告应否支付原告租金和物管费？原告的租金是否应扣除3个月？原告的其余诉讼请求能否支持？ 本院认为，原告段祥凤与被告张勇签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不侵犯其他人的合法权益，系有效合同，对双方当事人均具法律约束力。《租赁合同》签订后，原告按照租赁合同约定于2019年5月将其具有使用权的位于云南省第三监狱里面的厂房交付给被告使用至今，在此期间被告一直使用原告的厂房，被告的企业类型不符合规划产业园区产业范围、未能办理相关证照进行生产属于行政部门审批的范围，与本案无关，被告应按照租赁合同的约定以其自认的3500平方米计算支付原告租金。对于被告辩称原告故意隐瞒此区域的招商范围，诱骗被告前来投资办厂，在生产经营遭受阻碍之时也没有尽到约定的协调和保证义务，致使被告租赁厂房的合同目的不能实现，违背诚实信用和公平原则，导致被告损失巨大，无权要求被告支付租金的主张，因未提交充分有效的证明材料予以证实，且原、被告双方合同中约定的“五、甲方责任：4.协调当地文化差异产生的内外部矛盾，有保护乙方正当权利的义务”约定不明，合同也未约定在原告不承担上述义务时被告可以拒付租金等违约责任，如被告认为原告存在缔约过失责任，可依据合同法等相关法律规定另行主张自己的权利，故对被告的辩解本院不予采纳。对被告辩称在新冠肺炎疫情防控期间国有土地租赁应根据规定减免三个月租金的主张，本院认为，根据新冠肺炎疫情防控期间的相关规定，涉案合同中被告使用租赁厂房系用于工业生产，其目的是为了经营获取利润，被告于2019年10月份还缴纳了水电费，不久后便发生疫情，因疫情防控对其生产、搬迁产生较大影响，符合减免三个月租金的相关规定，故对该主张本院予以采纳。对原告主张的物管费，因原告未举证证实其对案涉租赁厂房进行过相关物业管理，本院不予支持。对原告主张的由被告支付以欠付租金和物管费为基数按贷款市场报价利率（LPR）计算自2020年9月14日起至付清租金和物管费之日的利息的请求，因双方的合同对于迟延支付租金等违约情况无约定，本院不予支持；对原告诉请的判令被告立即搬离其在租赁厂房内的全部设备、设施、材料的请求，因原、被告双方的租赁合同于2020年5月14日到期，现合同履行期限已届满，被告应立即搬离租赁厂房，本院予以支持。综上，原告的经济损失确认为：租金为2019年5月15日至2020年9月14日共16个月，减去3个月后为13个月，合计273000元（3500㎡×6元/㎡月×13）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告张勇于本判决生效后十五日内支付原告段祥凤租金273000元。 二、被告张勇于本判决生效后十五日内搬离其在云南省第三监狱租赁厂房内的全部设备、设施、材料。 三、驳回原告段祥凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6700元，减半收取3350元，由原告段祥凤负担1005元，由被告张勇负担2345元（因原告已预交3350元，现由被告张勇在履行上述款项时一并支付原告2345元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判员  李红艳 二〇二〇年十二月八日 书记员  周真香