江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3327号上诉人（原审原告、反诉被告)：南通征服文化传播有限公司，住所地南通市崇川区北大街**南通万象城****商铺。法定代表人：李震轩，该公司执行董事。上诉人(原审第三人)：南通文益绣业有限公司，住所地南，住所地南通市崇川区观音山街道星火社区园林路**v>法定代表人：徐益国，该公司总经理。两上诉人的共同委托诉讼代理人：沈婷婷，江苏健行律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：华润置地(南通)发展有限公司，住所地南通，住所地南通市崇川区江海大道****>法定代表人：陈刚，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张春，北京市竞天公诚(南京)律师事务所律师。上诉人南通征服文化传播有限公司（以下简称征服公司）、南通文益绣业有限公司（以下简称文益公司）因与被上诉人华润置地(南通)发展有限公司（以下简称华润南通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市原港闸区人民法院(2019)苏0611民初3684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。征服公司、文益公司上诉请求：撤销原判第一、第四、第五、第六、第七、第八项判决，改判华润南通公司赔偿其损失1694325.95元；改判驳回华润南通公司的反诉请求，或将本案发回重审。并由华润南通公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.对于装潢费用损失38万元及墙面绘画费4万元，原审以未提供支付凭证及发票证实且未在评估中一并申请为由不予采信，明显错误，对其公司不公。其公司承租案涉房屋后对案涉房屋进行了装修，并请人对墙面进行绘画。其公司与实际施工人均签订书面合同，约定了明确的价款，并支付了部分款项。无论合同款项是否支付，其公司的该部分损失明确。原审未予支持，剥夺其公司权利。同样，华润南通公司对律师费的反诉请求，仅提供代理合同，未提供实际付款证据及代理费票据，原审却支持，原审对同案采取不同标准，有失公平。原审以其公司未对装修残值申请评估为由，即对其公司的装修费损失不予采信，同样错误。案涉房屋装修事实客观存在，其公司也支付了部分工程款，剩余工程款也有付款义务，其公司虽对此部分款项未实际支付，但损失明确。即使法院认为只有残值才能认定损失，评估并不是确定残值的唯一方法，法院可以根据造价及使用时间进行折算确定残值，而不应简单粗暴不予采信。2.电脑、电竞椅子等内容，均为未形成附和的物品，原审认定拆除后不影响其使用价值，不应作为其公司的损失，明显错误。电脑或电竞桌无论是否可拆除，均是其公司用于开办案涉电竞项目，均是根据项目量身定做。其中电竞桌、LED屏拆除后其价值会严重贬损，甚至可能一文不值，还要产生拆除、运输、仓储等损失。电脑也是专用电脑，用于其他用途还需进行一定程度的改装。如果对该批设备进行处理不仅贬值严重，且费时费力并产生一定费用。为减少诉累，其公司主张将设备全部留给华润南通公司，华润南通公司赔偿其公司的投入损失。3.电信服务费、消杀服务费、推广费、物料等费用应认定为其公司的损失。电信服务费、消杀服务费、推广费、物料等费用均是其公司为案涉经营项目所支出，最起码也应当按时间进行摊分，认定未使用期间的摊分金额为其公司的损失。4.对于2018年8月22日至9月22日装修期间的房租应认定为其公司的损失。其公司装修期间支付的房租费用也是为此后实际经营所作的投入，因华润南通公司违约要，使该笔投资无法起到应有的作用，该部分投资应当认定为其公司的损失，而不应作为其公司的经营风险。5.华润南通公司的反诉请求不应支持。华润南通公司主张的垃圾清运费虽有合同约定，但撤场后的垃圾清运费尚未产生，且与原审判决第一项相矛盾，根据原审判决第一项，其公司负有将承租房屋恢复原样交付给华润南通公司的义务，履行该义务后即不存在垃圾清运的问题，即使此后确实产生垃圾清运费，该部分费用也是因华润南通公司的违约行为产生，无论是谁实际支出，该支出均应由华润南通公司实际承担。未关闭电闸是为了监控系统的正常运转，是为了防止损失扩大，此部分费用应由华润南通公司自行承担，退一步讲如果关闭电闸是其公司的义务，那华润南通公司同样负有该义务，原审判由其公司单独承担不公。华润南通公司的律师代理费同样不应得到支持。6.原审程序错误，未查清案件事实，未查清其公司损失。原审未对其公司主张的装修费损失的计算方式作出评判，剥夺其公司的权利。同时，原审在网上公布的判决书内容与其公司收到的判决书内容不一致。综上，原审程序违法，偏袒华润南通公司。华润南通公司辩称，原审认定事实清楚，法律适用规范正确，程序正当。上诉人在上诉状中所称的均属于对事实的歪曲，对法律的误解，请求驳回上诉。1.华润南通万象城项目是南通市政府重点引进的项目，预备打造万象城项目为南通最核心的商业圈，但是南通万象城项目数次缓建，在南通市政府多次催促开业并进行政策扶持的情况下，才得以提速开业，征服电竞为南通万象城开业初期重点引进的项目，目的在于南通万象城对面的万科广场所开设的网鱼网咖形成业态竞争以及充裕万象城的客流，但是由于征服公司并没有任何从业经验，经营策略失当，同时电竞行业不同于传统网吧，大众接受程度不高，加上强劲对手网鱼网咖的业绩打压，以及万象城在开业初期人流量还尚未上升至稳定值等多种因素。征服公司的经营状况一直处于仅能维持收支平衡的状态。征服公司也曾一度向其公司员工反映业绩不好，想要停业，终止租赁合同的想法。直至2019年5月份，征服公司的经营状况已经没有办法维持经营，在此情况下，征服公司借机要求解除合同，其实是属于恶意违约。2.原审认定事实清楚，适用法律正确。①装潢费、墙面绘画费无需支付。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，征服公司在一审中始终未提供装潢费、墙面绘画费的相关支付凭证，无法证明已经实际支付了相应的款项及对应的金额，无法判定实际发生了该笔费用。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，合同解除后仅对装饰装修物的残值损失进行处理。征服公司也没有提供相应的证据支撑该主张。再根据商铺租赁合同第27.4条，该条已明确约定因解除合同争议所产生的律师费由败诉方来承担。原审支持了其公司的部分诉讼请求，而酌定支持1000元的诉讼费，也符合上述规定，因此关于装潢费、墙面绘画费以及律师费的相应判决属于正当。②电脑、电竞椅等为经营成本，属于未形成附合的物品，拆除后不影响其使用价值，无需赔偿。征服公司购买电脑、电竞椅的主要目的在于用于经营电竞项目，属于经营成本。征服公司提及的严重贬值、拆除运输、仓储损失均系征服公司在经营过程当中所产生的资产折旧及经营的合理支出，均属于经营期间的合理费用，不应当由其公司来承担。同时上述费用是属于未形成附合的物品，拆除后并不影响其使用价值。征服公司所称的专业电脑系专供于电竞使用，但实际上无论在何地使用均不影响征服公司继续用于从事电竞行业或其他公用。征服公司属于偷换概念，目的在于将经营不善导致的损失转移到其公司。征服公司的该项主张没有任何的事实及法律依据，不应支持。③电信服务费、消杀服务费、推广费、物料费等费用是征服公司的合理经营开支。根据商铺租赁合同附件第12条约定，征服公司必须配合其公司或物业公司定期进行灭虫、鼠、蚊等专项的消杀工作，商铺内消杀费用由征服公司自行承担。因此该项费用属于合理的经营成本。同时电信服务费、消杀服务费、推广费、物料费等费用为征服公司在经营过程当中实际发生的费用，在事实上也应当有征服公司来承担。④装修期间的租金为征服公司的合同义务，应当履行。商铺租赁合同第二条约定，案涉商铺的租期为2018年8月22日至2021年9月21日，同时商铺租赁合同附件二，交付确认书落款处文益公司以及征服公司书面确认。其公司已于2018年7月20日按约交付了商铺，因此征服公司所主张的装修期属于合同的履行期间，支付租金为其应当履行的合同义务，而非损失。⑤征服公司应当承担垃圾清运费、电费，根据商铺租赁合同，装修垃圾清运费于应当于装修前及撤场时分别支付。根据合同严守原则，征服公司应当承担该笔费用，同时撤场后产生的装修垃圾清运费也属于合同终止的清理费用。《中华人民共和国合同法》第一百十一九条规定，守约方应当承担防止损失进一步扩大的义务。征服公司于2019年5月14日向其公司主张合同解除，在其后所产生的电费乃因征服公司未及时关闭电闸产生，属于非必要支出，因此也应当由征服公司来承担。3.原审程序正当，并没有任何程序违法的情形。征服公司在上诉状中所提及的装修残值、电信服务费、消杀服务费、推广费、物料费、案涉证据复印件等事实查明不清，不属于程序问题。综上原审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，恳请驳回上诉人的全部上诉请求。征服公司向一审法院起诉请求：1.判令华润南通公司退还租赁保证金56361.6元、物业管理费押金50985元、公共事业费押金9270元、装修押金24720元、POS机押金3000元。2.判令华润南通公司赔偿其公司损失1694325.95元。3.诉讼费用由华润南通公司承担。华润南通公司向一审法院提出反诉请求：1.判令确认其公司与征服公司签订的商铺租赁合同及商铺租赁合同转让协议于2019年8月8日解除；2.判令征服公司向其公司支付租金42422.71元，支付逾期付款造成的损失（以18787.2元为基数从2019年5月21日按照日2‰计算至实际给付之日，以18787.2元为基数从2019年6月21日按照日2‰计算至实际给付之日，以4848.31元为基数，从2019年7月21日按照日2‰计算至实际给付之日）；3.判令征服公司向其公司支付其他费用包括：物业费38375.81元及逾期付款损失（以16995元为基数，从2019年5月21日按照日2‰计算至实际给付之日，以16995元为基数，自2019年6月21日按照日2‰计算至实际给付之日，以4348.81元自2019年7月21日按照日2‰计算至给付之日），推广宣传费3862.50元及逾期付款损失（以1545元为基数，从2019年5月21日按照日2‰计算至实际给付之日，以1545元为基数从2019年6月21日按日2‰计算至实际给付之日，以1772.50元为基数从2019年7月21日按照日2‰计算至实际给付之日），收银系统维护费1000元及逾期付款损失（以400元为基数自2019年5月21日按照日2‰计算至实际给付之日，以400元为基数自2019年6月21日按照日2‰计算至实际给付之日，以200元为基数自2019年7月21日按照日2‰计算至实际给付之日）；4.判令征服公司向其公司支付电费7338.84元；5.判令征服公司向其公司支付装修垃圾清运费4635元；6.判令征服公司向其公司支付房屋占用费，以租金18787.2元/月标准自2018年8月8日计算至实际腾屋之日；7.判令征服公司向其公司支付仓储费，以实际代为垫付金额为准；8.判令征服公司向其公司支付合同解除违约金56361.6元；9.判令征服公司支付的租赁保证金56361.6元，支付物业管理管理费押金50985元、公共事业费押金9270元，共计116616.6元不予退还；10.判令征服公司向其公司支付商铺恢复原状所付费用，以实际代为垫付的金额为准;11.判令征服公司向其公司支付律师费24000元;12.请求文益公司对上述诉请承担连带责任；13.征服公司、文益公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月20日，文益公司作为乙方与作为合同甲方的华润南通公司签订《商铺租赁合同》，约定：1、乙方租赁华润南通公司的南通万象城项目4层L415号商铺，用于经营“征服电竞”品牌；2、租期自2018年8月22日至2021年9月21日；3、交付日以甲方书面通知为准，交付通知于2018年7月底前发出，并于发出后六个月内交付；4、装修期自2018年8月22日至2018年9月21日，该期间亦可据交付日或该物业整体开业日（如该物业尚未整体开业）调整或者顺延。装修垃圾清运费4635元，乙方装修前及撤场时分别支付；5、租金标准自2018年8月22日至2018年10月21日（以下简称“区间”）固定租金为18787.2元，自2018年10月22日至2020年9月21日，每月固定租金为18787.2元，之后每月租金为20665.92元。区间物业管理费为33990元，之后每月为16995元。推广宣传费，区间费用为3090元，之后每月为1545元。费用支付：先付后用。以每个自然月为一个结算周期，甲方每月10日出具对账单，其中包括但不限于乙方次月固定租金、物业管理费、推广宣传费、收银系统维护费、上月扣率租金超固定租金之差额、上月公用事业费及其他费用，乙方于当月20日前根据对账单支付；6、租赁保证金为56361.6元，物业管理费押金为50985元，售后保证金为2万元（该费用无需签订合同时交纳），装修押金为24720元；在乙方按约定将该商铺交还（包括但不限于乙方办妥以该商铺为注册或者营业地址的工商、税务等变更或注销，并符合本合同第22条关于商铺返还标准的约定）且付清全部应付款项后三十个工作日内，凭甲方开具的收据原件（或乙方另行开具的保证金收款收据）向甲方要求无息退还租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金，甲方可于其中扣除乙方应付费用及违约金，如乙方违约造成甲方损失，租赁保证金不退，且乙方应于合同终止后三个工作日内另行向甲方交纳售后服务保证金。乙方于进场装修前五个工作日内付清，如乙方装修时对公共设施或各项设备造成损害，甲方有权从装修押金中扣除修复费用，不足以弥补的乙方仍应赔偿。如乙方未违反装修约定且经甲方、物业公司及政府消防部门验收合格的，甲方应于验收后一个月内向乙方无息返还剩余装修押金、乙方凭装修押金原件申请；7、开业日。乙方开业日即该物业整体开业日暂定为2018年9月22日，该物业正式营业日暂定为2018年9月30日。甲方有权对该物业的整体开业日即正式营业日进行调整，但应提前一个月书面通知乙方，乙方应按甲方通知的整体开业日同步开业，不应以此作为拒付租金及各项费用或违约索赔理由。乙方应保证装修期满前具备开业条件，并经甲方或物业公司书面核准后方可开业，乙方不得于本合同约定的时间外营业，亦不得于该时间内停业。8、乙方租用甲方提供的收银系统并支付系统维护费，乙方应向甲方支付收银系统押金3000元，乙方退场时，向甲方交还收银系统，经甲方检查完好（包括正常磨损），甲方凭收据原件将押金退还给乙方（不计利息）。自租赁合同约定的营业日开始，乙方应向甲方支付收银系统维护费400元/月，该款与当月商铺租金同时支付;9、违约责任，甲方逾期交付超过宽限期的，每逾期一日按区间外首月固定租金2‰向乙方支付违约金。乙方违约责任，如逾期支付各项费用、押金、保证金或其他费用，每逾期一日按逾期支付金额的2‰支付违约金，如逾期超过七日，甲方有权经书面通知后停止该商铺的水电煤气等服务直至乙方补齐。如非甲方原因导致乙方未于装修期内完成装修并经甲方、物业公司、消防及其他政府主管部门验收合格，在甲方同意并继续装修或者整改期间，乙方除按区间外租期标准支付租金及其他费用，还应承担等额于区间外租期首月固定租金2‰的违约金/日至实际营业。如未按合同约定标准及期限交还商铺，违约金为合同终止前趋近最高月平均日租金的五倍/日，其他费用仍比照租期标准支付，该责任同其他条款同时适用。如乙方因违法违规行为被责令停业整顿，该期间内所有费用正常支付，且甲方有权扣除保证金。10、因乙方原因逾期开业超过约定营业日两个月，或者乙方未按合同约定交纳或补足各项费用累计超过三十日，甲方有权解除合同，且有权收回商铺，不予退还保证金及物业管理费押金、公用事业费押金，并有权向乙方主张相当于三个月租金的逾期收益损失作为违约金。因甲方原因导致乙方无法按约定用途使用该商铺，乙方有权解除合同；11、合同第22条约定，无论因何导致合同解除或者终止，乙方应于合同解除或终止日营业结束后将所有物品搬离，此时甲方有权选择乙方是否将商铺恢复至合同约定的交付标准，或者保持现状返还。如甲方未明确表示，乙方应恢复原状返还，乙方应结清费用、移交钥匙、资料、甲方设备、注销或变更与该商铺地址有关的工商税务等信息，以及处理完毕与消费者关系，否则甲方有权不退各类保证金或押金且可通过公证或第三方见证收回该商铺，清理物品及对其拍卖变卖或转移仓储，以上行为不视为侵犯乙方物权且相关费用由乙方承担（亦可从各类保证金或押金中扣除），乙方应承担自合同解除或者终止至甲方实际收回该商铺期间的租金及其他费用。上述“甲方实际收回该商铺”标志为更换门锁且与该商铺地址有关的信息注销或者变更完毕，乙方于合同解除或终止日后十五日内尚未办理完毕的视为甲方有权代办，费用由乙方承担，可自各类保证金及押金中扣除；12、电费按照1.15元/Kwh收取；13、双方协商解决争议，任一方亦可向法院起诉，诉讼费用、律师费、鉴定费、执行费等由败诉方承担。2018年7月20日，文益公司与华润南通公司签署交付确认书，确认商铺已经达到合同约定的条件，进行整体交接。2018年9月15日，征服公司、华润南通公司及文益公司签订商铺租赁合同转让协议，约定自2018年9月15日起文益公司将合同项下全部权利义务转给征服公司，征服公司承诺在剩余租期内合法地拥有该品牌的经营权，在转让日前仍由文益公司支付合同约定的费用，自转让日起文益公司支付的各项费用视为征服公司支付，文益公司承担担保责任，无论征服公司因何种原因未履行合同义务，文益公司都应承担连带清偿责任，保证期间为每笔主债务履行届满之日起两年。2018年9月，案涉店铺开始营业。2019年２月２日，征服公司在全国文化市场技术监管与服务平台申请办理网络文化经营许可证，但被退回。该平台反馈的材料修正意见为：１、上网服务场所名称请照抄《营业执照》上的名称一栏；２、相应地址请根据《营业执照》的住所一栏，把“号商铺”写上；３、章程请扫描全部的页数后再上传；４、租赁意向书（附出租人的房屋证明文件），请上传完成的租赁合同＆房东的房产证。2019年2月8日，征服公司的法定代表人李震轩通过微信向华润南通公司工作人员曹陈国反映办网络文化经营许可证没有产权证的问题，曹陈国回复没有房产证，并让李震轩了解是否可以用其他替代文件办理。征服公司在2019年5月15日收到南通市文化广电和旅游局作出的《责令改正通知书》，内容为“你单位于2019年5月14日在南通万象城4层Ｌ415号商铺擅自从事互联网上网服务经营活动的行为，违反了《互联网上网服务营业场所管理条例》第七条的规定。依据《互联网上网服务营业场所管理条例》第二十七条的规定，现责令你单位：立即停止擅自从事互联网上网服务经营活动的行为，在未取得《网络文化经营许可证》之前，不得开展经营活动”。此后，征服公司停止营业。2019年5月23日，征服公司向华润南通公司邮寄《解除合同通知书》，内容为：“征服公司认为华润南通公司有义务提供产权证，但华润南通公司一直不能提供且对何时提供不能明确答复。因经多次催促后一直不能提供产权证，导致征服公司不能领取相关证照，无法经营，导致征服公司合同目的不能实现，故根据合同法的规定，通知解除商铺租赁合同”。2019年5月24日，征服公司法定代表人李震轩又通过微信向华润南通公司工作人员曹陈国发送解除合同通知书。2019年5月28日，南通市行政审批局向华润南通公司核发了万象城项目的建筑工程竣工验收备案表。2019年8月6日，华润南通公司向征服公司邮寄《解约告知函》，内容为：１、征服公司应于2019年5月20日支付６月份租金、pos机维护费、物业费及推广费合计37727.2元，于2019年6月20日支付7月份租金、pos机维护费、物业费及推广费合计37727.2元，经多次催促截止2019年7月31日仍欠75454.4元。同时截止2019年7月31日，征服公司未付水电费合计3738.74元。征服公司已经违约，华润南通公司有权提出违约金主张，解除合同并收回商铺，现通知征服公司租赁合同于2019年8月8日解除，按合同约定各项保证金及押金不予退还，并须承担约定逾期收益损失，征服公司还需支付拖欠的租金及滞纳金95398.37元，同时要求征服公司在2019年8月10日起三日内搬离商铺，与华润南通公司办理交接手续。征服公司在停止营业后，案涉商铺内的部分电器设备未关闭。截止2020年4月6日，案涉商铺用电共计25863.3Kwh。征服公司共支付电费22402元。在本案审理过程中，征服公司申请对购置物品的现有价值进行评估。南通金利资产评估有限公司受法院委托作出评估报告，评估结论为征服公司在万象城L415商铺购置物品价值为636400元。华润南通公司对评估报告内物品是否应作为征服公司的损失提出异议。征服公司自认评估报告评估明细列表中第1、4、7、10、11、16、17、18、20-28项为可拆除物品。华润南通公司又提出，评估明细列表中2、网吧EIO收银系统，3、网监人脸识别系统，6、水吧，8、桌子6张，9、桌子2张，13、led屏幕（含音响），14、监控，15、商用冷冻工作台，19、中央空调均属于可拆除物品，且评估列表中的中央空调实际为风机盘管。华润南通公司为本案聘请律师，支付律师费24000元。一审法院认为，华润南通公司与文益公司签订商铺租赁合同，至诉讼前案涉房屋已经完成竣工验收备案，故租赁合同依法有效。经华润南通公司、文益公司和征服公司协商一致，文益公司将合同的权利义务一并转让给征服公司，征服公司依法取代文益公司成为合同的承租人。征服公司以华润南通公司不能提供办理网络文化经营许可证所需的产权证为由，通知华润南通公司解除合同。华润南通公司辩称，商铺租赁合同并未要求华润南通公司提供房产证，根据合同法的规定，提供房产证仅为华润南通公司的附随义务，且据华润南通公司了解，提供建设工程竣工备案证明和社区出具的证明也可以办理网络文化经营许可证，故征服公司解除合同不符合法律规定。一审法院认为，商铺租赁合同约定商铺由承租人经营“征服电竞”品牌，而网络文化经营许可证是经营该业务必须办理的证照，且合同约定乙方应在合同约定的物业整体开业日开业，且不得在此期间停业，故华润南通公司作为出租方，负有提供符合约定的租赁物，且保证租赁物符合约定用途的基本义务。合同虽未明确约定华润南通公司应提供可以办理网络文化许可证的产权证明资料，但由于华润南通公司无法提供上述合法文件，导致征服公司无法经营，其承租房屋的合同目的不能实现，应当认定华润南通公司违约，征服公司有权解除合同。虽然华润南通公司辩称可以通过提供竣工验收备案证明和社区证明办理网络文化经营许可证，但是在征服公司提出解除合同之日前，华润南通公司仍未取得建筑工程竣工验收备案，而根据征服公司法定代表人与华润南通公司工作人员的微信聊天记录看，在征服公司被责令停业后，华润南通公司也不能明确何时可以向征服公司提供办理网络文化经营许可证所需的资料。鉴于从征服公司在2019年2月8日要求华润南通公司提供产权证，至征服公司被责令停业已有3个月的时间，故应当认定征服公司通知华润南通公司解除合同符合法律规定，法院确认合同在2019年5月24日征服公司解除合同的通知送达给华润南通公司时解除。合同解除后，合同义务不再履行，征服公司不再负有支付租金、物业管理费等义务，华润南通公司以征服公司拖欠租金、物业费等费用，要求确认商铺租赁合同及商铺租赁合同转让协议于2019年8月8日解除的诉讼请求，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述规定，合同解除后，双方应当相互返还财产，因此，华润南通公司收取征服公司的保证金56361.6元，物业管理费押金50985元，公共事业费押金9270元，装修押金24720元，POS机押金3000元，应当退还给征服公司。征服公司应将房屋及POS机返还给华润南通公司。合同因华润南通公司违约解除，给征服公司造成的损失，华润南通公司应当赔偿。华润南通公司主张征服公司违约，征服公司已经支付的租赁保证金、物业管理费押金、公共事业费押金不予退还。因华润南通公司违约，征服公司依法行使合同解除权在先，故华润南通公司的该诉讼请求，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除属于合同终止的情形之一。双方合同约定了合同解除或者终止后，征服公司在返还房屋且办理了与案涉商铺有关的信息注销或变更完毕后，华润南通公司才退还房屋和退还租赁保证金、物业管理费押金、公共事业费押金，该约定属于合同权利义务终止后的结算和清理条款，且不违反法律规定，应从其约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……法律另有规定的，适用其规定。双方之间的租赁合同，因华润南通公司违约而解除，征服公司有权要求华润南通公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。在诉讼过程中征服公司申请对因经营案涉商铺购置的物品进行评估。南通金利资产评估有限公司受法院委托作出评估报告，评估结论为征服公司在万象城L415商铺购置物品价值为636400元。华润南通公司对评估物品是否应作为征服公司的损失提出异议。征服公司自认评估报告的评估明细列表中第1、电脑，4、电脑，7、夏普电视机，10、电竞椅子，11、全能杯椅子，16、高脚椅，17、小圆桌，18、小椅子，20、不锈钢置物架，22、室内油烟净化机，23、微波炉，24、全自动毛巾柜，25、冰柜，26、油炸炉，27、工业吸尘器，28、空气净化器为可拆除项目。鉴于上述物品拆除后不影响其使用价值，故不应作为征服公司的损失。华润南通公司又提出评估明细列表中2、网吧EIO收银系统实质为文益公司支付3000元押金领取华润南通公司提供的pos机，3、网监人脸识别系统、6、水吧、8、桌子6张、9、桌子2张、13、led屏幕（含音响）、14、监控、15、商用冷冻工作台、19、中央空调均也均属于可拆除物品，且评估列表中的中央空调实际为风机盘管。就POS问题，华润南通公司举证了收款收据以及征服公司的法定代表人李震轩签字的POS设备领用签收表，该证据与原告主张的pos押金可以吻合，经现场勘验网吧EIO收银系统的物品与POS设备领用签收表中记载的交付内容能够相互对应，故网吧EIO收银系统不应作为征服公司的损失，而应作为合同解除后征服公司应向华润南通公司返还的财产。华润南通公司提出的其他10项内容，经现场勘验，除中央空调（实为风机盘管）外，均为未形成附合的物品，该部分物品拆除后不影响其使用价值，不应作为征服公司的损失，故评估报告所列评估列表中，仅第2项网络系统21500元、第3项吧台50**元、第19项中央空调42000元可作为征服公司的装修损失。华润南通公司另提出评估报告中评估价值为成新率100%，而征服公司已经自2018年9月份开始营业，故不应按照成新率100%计算。华润南通公司就此申请评估人员出庭接受质询。鉴定人员出庭答复：如果被评估物品确实被用过，成新率不能按照100%计算，电器使用寿命一般按照5年计算，每半年成新率为10%，中央空调寿命可以按照10年计算。征服公司和华润南通公司对征服公司营业时间存在争议。征服公司自认营业时间自2019年2月份至2019年5月份。华润南通公司主张征服公司自2018年9月万象城开业即开始营业，并举证征服公司宣传广告以证明征服公司自2018年9月已经开始试营业。结合征服公司举证的员工工资自2018年9月22日开始发放，法院对华润南通公司主张征服公司自2018年9月开始营业予以采信。鉴于案涉商铺在2018年9月份营业至2019年5月，物品使用近9个月，法院酌情对网络系统21500元按照成新率80%计算为17200元，对吧台和中央空调（实为通风盘管）按照成新率90%计算为42300元。征服公司主张损失除评估报告涉及的部分，还包括墙面绘画40000元，电信服务费23378元，员工工资128617.8元，2018年物料37988元，消杀服务费1万元，房租、物业、推广费、水费、pos机维护费等332982.75元，装潢38万元，区间固定租金18787.2元，区间物业费33990元，区间推广费3090元，装修垃圾清运费4635元，装修期间水费247.2元。其中电信服务费、员工工资、2018年物料、消杀服务费、推广费、区间推广费均为征服公司在经营期间的经营成本。鉴于其已经实际经营，成本支出和亏损属于征服公司的经营风险，上述费用支出也不能明确作为损失与停止经营之间存在因果关系，故征服公司要求华润南通公司赔偿该损失的诉请，法院不予支持。租金、物业费、区间固定租金、区间物业费等，属于征服公司在合同履行期间应当履行的合同义务，征服公司在该期间也实际经营，故征服公司要求华润南通公司赔偿该损失的诉请，法院亦不予采信。关于墙面绘画费40000元和装潢费用38万元，征服公司提供了墙面绘画合同和装饰工程施工合同复印件，但是未能提供支付凭证或发票予以证实。且装修已经实际使用，也仅应计算剩余租赁期内装饰装修残值损失，其主张该项损失，应在评估时一并提出进行评估，但是征服公司未在评估中一并申请，故该主张法院不予采信。垃圾清运费、装修期间水费，属于征服公司在装修期间支出的费用，该费用包含在装饰装修价值中，其单独主张，法院不予支持。综上，华润南通公司应赔偿征服公司损失59500元。华润南通公司要求征服公司支付租金、物业管理费、推广宣传费、收银系统维护费及逾期付款损失、合同解除违约金。因华润南通公司违约，征服公司依法行使合同解除权在先，征服公司无负担解除合同之后租金、物业管理费、推广宣传费、收银系统维护费的义务，亦不应承担违约责任，故华润南通公司的该诉讼请求，法院不予支持。华润南通公司要求征服公司支付电费7338.84元，举证了电表照片证明案涉商铺共使用电量为25863.3Kwh，法院经审查对该证据的真实性予以确认。根据合同约定，电费按照1.15元/Kwh计算，案涉商铺电费共计29742.8元。征服公司称其在通知华润南通公司解除合同后未再营业，合同解除后，其不负有支付电费的意见。法院认为，征服公司在合同解除前，应当支付其实际使用的电费，停止营业以及解除合同后，负有防止损失扩大义务，应及时关闭电闸，避免产生不必要的电费，即便有部分电费是征服公司在停止营业后产生，该电费系因征服公司未及时止损产生，亦应由征服公司负担。征服公司共付电费22402元，尚欠电费7340.8元，华润南通公司主张电费7338.84元，法院照准。华润南通公司要求征服公司支付装修垃圾清运费4635元。合同约定“装修垃圾清运费4635元，乙方装修前及撤场时分别支付”，其中关于撤场时支付垃圾清运费的约定，是合同终止后的清算条款，依法具有法律效力，法院予以支持。华润南通公司要求征服公司支付仓储费，以华润南通公司实际垫付金额为准，但未举证证明该主张，法院对华润南通公司该诉讼请求不予支持。华润南通公司要求征服公司支付商铺恢复原状所付费用，以华润南通公司实际代为垫付的金额为准。根据现场勘验情况，案涉商铺现在仍处于征服公司通知解除合同时的状态，华润南通公司未实际支付该费用。该诉讼请求无事实依据，法院不予支持。华润南通公司要求征服公司支付房屋占用使用费，以租金18787.2元/月标准计算至实际腾房之日。在履行合同过程中，征服公司以合同目的不能实现为由通知华润南通公司解除合同。华润南通公司以征服公司拖欠租金为由，要求征服公司支付租金、物业管理费等费用，双方因此发生纠纷，并形成本案诉讼。征服公司对房屋进行了装修，在纠纷未解决前，保持房屋现状是诉讼中确定损失的必要条件。因合同解除系华润南通公司违约造成的，故华润南通公司应承担因纠纷造成的房屋暂时不能使用收益的损失，故华润南通公司的该诉讼请求，法院不予支持。华润南通公司要求征服公司支付律师费24000元。根据合同约定律师费由败诉方负担，鉴于法院对华润南通公司部分诉请予以支持，酌情由征服公司支付华润南通公司律师费1000元。华润南通公司要求文益公司对征服公司的责任承担连带责任，根据华润南通公司、征服公司与文益公司的转让协议，无论征服公司因何种原因未履行合同义务，文益公司都应承担连带清偿责任，保证期间为每笔主债务履行届满之日起两年。上述约定不违反法律规定，依法有效，文益公司应对征服公司的义务承担连带责任。华润南通公司该诉讼请求，法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条规定，判决：一、征服公司于判决生效之日起十日内将南通市港闸区北大街111号南通万象城4层L415号商铺腾空、恢复原状并返还给华润南通公司；二、华润南通公司于征服公司返还房屋，并办理与南通市港闸区北大街111号南通万象城4层L415号商铺有关的工商、税务登记变更或注销后十五日内向征服公司返还租赁保证金56361.6元、物业管理费押金50985元、公共事业费押金9270元、装修押金24720元；三、征服公司于判决生效之日起十日内向华润南通公司返还POS机，同时华润南通公司向征服公司返还POS机押金3000元；四、华润南通公司于判决生效之日起十日内向征服公司支付赔偿款59500元；五、征服公司于判决生效之日起十日内向华润南通公司支付垃圾清运费4635元、电费7338.84元、律师费1000元；六、文益公司对上述征服公司的义务承担连带责任；七、驳回征服公司的其他诉讼请求；八、驳回华润南通公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20532元，由征服公司负担15963元，由华润南通公司负担4569元。反诉案件受理费10266元，由华润南通公司负担。评估费6100元、评估人员出庭费1000元，由征服公司负担6435元，由华润南通公司负担665元。二审中，华润南通公司提供律师代理费24000元的发票及相应银行转账凭证，以证明其公司支付了案涉律师费用。本院经审核后，予以确认。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，华润南通公司因本案支付了24000元律师代理费。本院认为，关于征服公司主张的装潢费用38万元和墙面绘画费4万元损失的问题。征服公司虽提供相关施工合同，但并未提供已结算及给付凭证佐证，况且征服公司已经营实际使用。即便在合同解除时上述装修仍存在，但由于已使用，只能考虑其残值，然征服公司在原审中并未就此部分装修申请鉴定评估。征服公司虽上诉主张评估不是确定残值的唯一方法，但由专业部门对此部分装修进行评估确定残值，更客观、公正，基于征服公司未申请鉴定评估，原审因此未予支持征服公司此部分损失的主张，并无不当。对于此部分损失，征服公司可另行主张。关于征服公司主张的电脑、电竞桌椅等未形成附和物品的损失问题。该部分物品在案涉合同解除后，可拆除，其使用价值并未因此受影响。同时，该物品系征服公司用于经营“征服电竞”所需，而非华润南通公司的经营项目，原审因此未将此部分物品作为征服公司的损失，亦无不妥。关于电信服务费、消杀服务费、推广费、物料等费用的问题。该部分费用系征服公司经营时的开支，属于征服公司自己的经营成本，征服公司主张由华润南通公司承担此部分费用无合同依据，且与法律相悖，本院不予支持。关于2018年8月22日至9月21日装修期间的房租应否系征服公司的损失问题。根据双方合同约定，此部分房租系征服公司应当履行的合同义务，并非征服公司所谓的损失。关于原审对华润南通公司主张的垃圾清运费的认定是否正确的问题。双方合同约定征服公司装修前及撤场时应分别支付装修垃圾清运费4635元，该约定系双方真实意思表示，应依法履行。原审判由征服公司支付此部分费用，并无不当。关于征服公司应否承担电费的问题。对于征服公司经营期间所使用的电费，本应由征服公司承担。对于合同解除后所产生的电费，征服公司负有防止损失扩大的义务，应避免产生不必要的电费损失，故对于合同解除后所产生的电费由征服公司承担，亦无不妥。关于华润南通公司的律师代理费问题。根据二审查明事实，华润南通公司已实际支出该部分费用，原审因此根据双方合同约定，结合对华润南通公司反诉请求的处理，酌情由征服公司承担1000元律师代理费，并无不当。关于原审程序是否违法的问题。原审在法院裁判网上公布的判决书内容与当事人收到的判决书内容不一致，确不严谨，但此与审判程序并无关联，并非民事诉讼法中所规定的程序违法情形。综上所述，征服公司、文益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20532元，由上诉人南通征服文化传播有限公司、南通文益绣业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 风审判员 王建勋审判员 谭松平二〇二〇年十二月七日书记员 何梦玲