广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9726号上诉人（原审被告）：肖瑶，女，1993年4月28日出生，汉族，住湖南省邵阳县*******************，公民身份号码为430************127。委托诉讼代理人：蔡育良，广东赋权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈延宁，男，香港特别行政区居民，1968年8月5日出生，港澳居民来往内地通行证号码为H***********，香港特别行政区身份证件号码为H***********。委托诉讼代理人：杨碧珊，广东百朋（东莞）律师事务所律师。上诉人肖瑶因与被上诉人陈延宁房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初5687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。肖瑶不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销（2020）粤1973民初5687号民事判决；2.改判肖瑶无需支付陈延宁占用费118876.64元；3.本案一、二审诉讼费由陈延宁负担。事实与理由：一审判决认为肖瑶占用陈延宁的房屋是错误的。一审中肖瑶已经明确说明在2019年8月就已经不再使用陈延宁的房屋，根据谁主张谁举证的原则，陈延宁主张肖瑶占有涉案房屋，理应由陈延宁举证证明，陈延宁没有提交证据证明肖瑶于2019年8月之后存在实际占有陈延宁房屋的事实。另，经核算，一审时陈延宁的起诉标的总计67936元，对应的诉讼费是1498元，在一审第一次开庭时，陈延宁变更起诉标的为91419元，对应的诉讼费是2085元，一审法院应通知陈延宁补交诉讼费，但一审法院没有要求陈延宁补交，程序违法。从另一个角度来看，陈延宁变更诉讼请求后的起诉标的是91419元，但一审判决认定肖瑶支付118876.64元，判决金额高于起诉标的金额，同样程序违法。被上诉人陈延宁辩称，肖瑶自2019年8月起拒绝支付案涉店铺租金并继续占有使用案涉店铺，陈延宁在2020年1月17日前往案涉店铺时，门被肖瑶锁住，店铺未经营，由于店内玻璃门等均由肖瑶租赁后装修添置，陈延宁并没有案涉店铺的钥匙。于是，陈延宁在该店铺门口张贴《终止铺位租赁合同通知书》，并将该通知书寄往肖瑶在《租赁合同》约定的地址，且妥投。在2020年7月3日第一次开庭后至2020年7月28日第二次开庭前，案涉店铺玻璃门锁已被打开，店铺内物品已被清走，在第二次开庭时，一审法院告知陈延宁可自行处理案涉店铺的物品，对店铺进行其他利用。因此，一审判决要求肖瑶自2019年8月1日起按9556元/月支付占用费，计算至2020年7月31日于法有据。并且按照肖瑶占用时间与约定租期比例，肖瑶还应支付2.44个月的租金占用费并无不当。（二）一审判决适用程序正确，并无不当。陈延宁向一审法院起诉请求：1.确认陈延宁与肖瑶于2018年11月27日所签《铺位租赁合同》于2020年1月17日终止；2.肖瑶立即腾空并返还房屋给陈延宁；3.肖瑶立即向陈延宁支付2019年8月1日至2020年1月17日期间的租金53195元；4.肖瑶立即向陈延宁支付房屋占有使用费12741.3元；5.肖瑶向陈延宁支付律师费2000元；6.诉讼费由肖瑶负担。一审第一次庭审时，陈延宁变更第3.4项诉讼请求为：肖瑶向陈延宁支付2018年12月1日至2019年3月31日的房屋占有使用费38224元；2019年8月1日至2020年1月17日的房屋占有使用费53195元；2020年1月18日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费按9556元每月计算。一审法院经审理查明，2018年11月27日，肖瑶、陈延宁签订《铺位租赁合同》，约定肖瑶向陈延宁租赁东莞市*************、1061铺位；合同第二条第1款约定，租赁期为6年，自2018年12月1日起至2024年11月30日止；合同第二条第2款约定，2018年12月1日至2021年11月30日期间每月租金9556元，租赁期间前三个月免租金，第四个月起按月付款，每月25号前付款，此后租金为每月10989元；合同第5条约定，在租赁期内，肖瑶如有下列行为，陈延宁有权终止合同，收回房屋，肖瑶应向陈延宁支付合同总租金20%的违约金……（4）拖欠房租累计一个月以上的；合同第八条约定，合同执行过程中双方发生争议……因解决争议产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等，均由败诉方承担；合同第9条约定，肖瑶的通信地址为广东省东莞市黄江镇……（略），双方确认与合同履行有关的所有书面通知或其他通讯或因争议解决由司法裁判机关发出的法律文书，均以合同确定的通讯地址为准。陈延宁陈述，其房屋出租及管理事宜均交案外人赖芳帮忙办理。诉讼中，一审法院书面通知赖芳及肖瑶本人出庭接受询问。赖芳到庭陈述，1.签订合同时，肖瑶向陈延宁转账了28668元（9556元×3），该部分款项为2个月押金和1个月租金；2.合同中约定的免租期为3个月，后因房屋漏水问题，双方沟通免租期增加至4个月；3.肖瑶于2019年8月1日转账的28500元系支付2019年5月至7月租金，但并未足额支付；4.合同中约定为每月付款，但实际双方是按季度收取，因此，其本人于2019年年底肖瑶未按时交纳租金时，曾前往肖瑶店铺要求交租或搬离，肖瑶的朋友在肖瑶在场的情况下表示不交租也不会搬走；5.案涉店铺的玻璃门系肖瑶租赁后装修添置，至2020年1月17日，陈延宁方前往该店铺，门被肖瑶锁住，店铺未经营，陈延宁方在该店铺门口张贴了《终止铺位租赁合同通知书》。肖瑶代理人在第一次庭审时称，肖瑶于2019年7月搬离店铺，搬离时有告知赖芳，陈延宁不予确认，肖瑶无任何证据证明。经一审法院书面通知，肖瑶本人未到庭接受询问。另查，陈延宁提交的《终止铺位租赁合同通知书》及顺丰快递投递信息，显示陈延宁向案涉《铺位租赁合同》中约定的肖瑶送达地址及肖瑶户籍地址分别邮寄《终止铺位租赁合同通知书》，其中寄往《铺位租赁合同》约定地址的邮件显示妥投，签收时间为2020年1月18日。陈延宁提交照片等证据，证明第一次庭审后至第二次开庭前，案涉店铺玻璃门锁已被打开，店铺内物品被清走的情况。案涉店铺未办理建设工程规划许可证。诉讼中，一审法院于2020年7月28日第二次庭审时告知陈延宁，鉴于肖瑶在第一次庭审时，明确称已经搬离店铺，陈延宁提交照片显示店铺门锁已打开，陈延宁可自行处理案涉店铺内物品，并对店铺进行其他利用。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。肖瑶于第二次庭审时经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩、举证、质证的权利，应承担相应不利后果。本案中，陈延宁未在一审法庭辩论终结前取得案涉店铺的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明文件，依照《最高人民法院》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故，陈延宁、肖瑶双方签订的案涉《铺位租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，肖瑶根据无效的《铺位租赁合同》实际占有使用了案涉租赁物，依照《最高人民法院》第五条第一款的规定，陈延宁有权要求肖瑶按照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费。肖瑶主张于2019年7月搬离店铺有通知陈延宁，但未提供任何证据证明，且经一审法院书面通知，肖瑶未到庭接受询问，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条“人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问……负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定”之规定，一审法院对肖瑶的主张不予采信。鉴于诉讼中一审法院于2020年7月28日已告知陈延宁可自行处理案涉店铺内物品，并对店铺进行其他利用，一审法院给予陈延宁合理的清理店铺物品的时间，因此，肖瑶占用店铺的时间计算至2020年7月31日，陈延宁要求肖瑶自2019年8月1日起按9556元/月支付占用费的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持，该部分占用费计算至2020年7月31日。鉴于陈延宁、肖瑶双方签订的案涉《铺位租赁合同》为无效合同，故对于陈延宁要求确认《铺位租赁合同》于2020年1月17日终止的诉讼请求，一审法院不予支持。肖瑶在第一次庭审时称已经搬离店铺，一审法院在第二次庭审时已告知陈延宁可自行处理案涉店铺内物品，并对店铺进行其他利用，故陈延宁要求肖瑶腾空并返还房屋给陈延宁已无实际必要。案涉《铺位租赁合同》无效，其中关于肖瑶违约需承担陈延宁律师费的约定无效，陈延宁要求肖瑶支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持；陈延宁已收取2个月的押金，应当予以返还（折抵两个月占用费）；肖瑶因无效合同享受四个月的免租期，按照肖瑶占用时间与约定租期比例，肖瑶还应支付约2.44个月的占用费，对陈延宁超出该部分诉讼请求，一审法院不予支持。综上，肖瑶应向陈延宁支付占用费为9556元/月×（12-2+2.44）月=118876.64元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院》第二条、第五条的规定，判决：一、肖瑶于判决发生效力之日起五日内向陈延宁支付占用费118876.64元；二、驳回陈延宁其他诉讼请求。一审案件受理费3179元，由陈延宁负担679元，由肖瑶负担2500元。二审期间双方均未提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因陈延宁系香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋租赁合同纠纷。双方没有选择合同适用的法律，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”案涉租赁物位于内地，内地法律应为与案涉合同有最密切联系的法律，各方对一审法院适用内地法律处理案涉纠纷未提异议，本院依法予以确认。因案涉商铺未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明文件，一审判决认定双方之间的租赁合同无效并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为:肖瑶应支付的占有使用费的数额如何确定。首先，陈延宁于2020年7月3日本案一审的庭审中变更诉讼请求为：“要求肖瑶支付2018年12月1日至2019年3月31日的房屋占有使用费38224元；2019年8月1日至2020年1月17日的房屋占有使用费53195元；2020年1月18日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费按9556元每月计算。”陈延宁的诉请并非仅是91419元（38224元+53195元），还包含2020年1月18日至实际返还房屋之日的占有使用费。一审判决认定占有使用费计算至2020年7月31日，并未超过陈延宁的诉讼请求。其次，肖瑶主张其于2019年8月就已经搬离案涉房屋，并未提交证据予以佐证，也未提交证据证明曾要求终止与陈延宁之间的租赁关系，本院对其主张依法不予支持。一审判决根据在庭审中告知陈延宁可自行处理案涉商铺中的物品，并对商铺进行其他利用的时间，认定肖瑶应支付占有使用费至2020年7月31日并无不当，本院依法予以维持。再次，关于占有使用费的数额。双方约定的租赁期自2018年12月1日至2024年11月30日，共六年，免租期为四个月。鉴于双方的租赁关系提前终止（共使用20个月），一审判决根据肖瑶实际占有使用案涉房屋的时间折算应享有的免租期并无不当。但免租期应为4个月×（20个月÷72个月）=1.1月，一审判决认定免租期为1.56个月有误。双方确认肖瑶支付了三个月的租金，扣减肖瑶支付的两个月的押金，其应支付的使用费为9556元/月×（20-3-2-1.1）=132828.4元。一审判决仅支持了118876.64元，但陈延宁并未上诉，视为其认可一审判决，本院依法予以确认。关于一审案件受理费问题。陈延宁在一审庭审中增加诉讼请求，一审法院理应通知陈延宁补缴案件受理费，一审法院未及时通知陈延宁补交，存在程序瑕疵。但之后一审法院已经向陈延宁送达缴款通知书，陈延宁也已实际补缴。一审法院同时出具了补正裁定，对一审判决受理费的认定部分进行了补正。本院认为，虽然一审法院在案件受理费收取方面存在瑕疵，但不影响本案实体的处理，且一审法院已经进行了纠正，本院对肖瑶以此为由要求不予支持占有使用费的请求依法不予支持。综上所述，肖瑶的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2677.50元，由肖瑶负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年十二月三日书记员  关 东王颖盈附录相关法律：《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。