福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7376号 上诉人（原审原告）:宋**，女，1966年7月12日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 被上诉人（原审被告）：颐荷（福州）置业有限公司，住所地福建省福州市永泰县塘前乡大樟村。 法定代表人：郑仁彬，董事长。 委托诉讼代理人：李瑞姬，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人宋**因与被上诉人颐荷（福州）置业有限公司（以下简称“颐荷公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2020）闽0125民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋**上诉请求：撤销一审判决，改判颐荷公司返还宋**多支付的购房款39.4万元及资金占用利息（按年利率24%计算，自2018年3月31日起至款还清止），颐荷公司承担本案的诉讼费用（包括一审案件受理费、保全费、二审上诉费）。事实与理由：一、颐荷公司为规避福州市政府对房地产备案价格的管理，故意制造多种签约路径，在双方签订《商品房买卖合同》的同时又误导宋**在《签约审核单》上签字，该《签约审核单》事后又被颐荷公司擅自涂改并添加内容，应认定为无效。宋**于2018年1月初到售楼部看房并确定购买案涉房屋时，颐荷公司并未让宋**签订《订购协议书》，而是直接要求宋**支付10万元购房款，同年2月25日宋**再次支付50万元的购房款，此时双方仍未签订《订购协议书》，之后置业顾问以多付首付款可以减轻银行按揭利息等为由，引导宋**于3月31日分二笔（17.4万元+22万元）再次支付首付款394000元，而后置业顾问直接让宋**在《商品房买卖合同》和《签约审核单》上签字，对此置业顾问解释《签约审核单》上只有“置业顾问、销售经理、财物审核”三人签字，颐荷公司没有盖章，是公司内部财物结算凭据，因此没有给业主留档。但颐荷公司事后擅自将《签约审核单》“付款时间”一栏中置业顾问填写的“首付款394000元”划掉，并涂改成“500000元”和“50万首付、394000差价、2018年3月31日缴”，涂改部分并没有宋**签名盖手印确认，颐荷公司代理人在一审开庭时也承认系公司他人涂改。二、一审法院在证据认证时对原《签约审核单》中“首付款394000元于2018年3月31日付清”填写内容予以确认，也已认定颐荷公司事后随意修改添加的内容对宋**不产生效力，但一审法院却直接将颐荷公司涂改添加内容“首付款50万元于2018年3月31日付清”作为事实认定，缺乏法律依据，应予纠正。三、一审法院认定在《商品房买卖合同》中已约定案涉商品房总价款为150万元的情况下，宋**又与颐荷公司订立《颐和工社签约审核单》，应视为双方对案涉商品房总价款进行了补充约定，缺乏法律依据，应予以纠正。1.《签约审核单》不是打印生成，仅是人工书写，颐荷公司可随意修改，且《签约审核单》虽然有宋**的签名捺印，但没有颐荷公司盖章，只有“置业顾问、销售经理、财物审核”三人签字，仅系颐荷公司内部财物结算凭据，不能视为双方补充约定。2.未涂改的原《签约审核单》可以印证颐荷公司给予宋**的购房优惠，即颐荷公司同意抵扣各种优惠后给予宋**的最终购房总价是150万元。四、一审判决仅因宋**总共支付了189.4万元钱款，就认定案涉商品房总价款为189.4万元，缺乏法律依据，应予纠正。五、如前所述，宋**从未与颐荷公司签订《定购协议书》，原《签约审核单》也只有宋**单方签字，而且涉及争议的内容已被颐荷公司擅自涂改添加，不能认定为双方补充约定，在此种情况下，应当以本约合同即《商品房买卖合同》作为判决依据，而《商品房买卖合同》约定的购房款就是150万元，颐荷公司应向宋**退还39.4万元。六、宋**的《签约审核单》上只写有首付款394000元于2018年3月31日付清，并未注明差价款，且宋**支付的189.4万元均是通过银行转账给颐荷公司账户，转账的银行联单中也从未备注“差价款”等内容，一审判决认定首付款39.4万元为差价款，缺乏依据。七、退一万步讲，假如颐荷公司有收取宋**39.4万元的理由，也要按照规定开具票据给宋**，否则颐荷公司就没有理由收取，应退还多收取的钱款。 颐荷公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律无误，依法应驳回宋**的全部上诉请求。一、宋**在已经充分知晓合同价款的情况下签订合同，对总价款189.4万元是认可的，该购房合同是双方合意的结果，对双方均有约束力，应当遵照合同履行。宋**付款时间、流程和金额与《签约审核单》约定完全一致，在《商品房买卖合同》及《签约审核单》均明确贷款金额90万元，宋**本人多次付款、签约、偿还按揭贷款，直至本案诉讼之前，均未提出异议，故其对案涉房屋总价款实际是189.4万元是明知且同意的，现合同已履行完毕，宋**要求返还款项无法律依据。二、价格备案制度属于政府行政措施，开发商与业主签订预售合同为民事行为，本案《商品房买卖合同》及《签约审核单》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，宋**以行政措施为依据主张返还款项，不符合法律规定。 宋**向一审法院起诉请求：1.颐荷公司返还宋**多支付的购房款39.4万元及资金占用利息（按年利率24%计算，自2018年3月31日起至款还清止）；2.颐荷公司承担本案的诉讼费用（包括案件受理费、保全费、律师费等费用）。 一审法院认定事实：宋**于2018年1月20日、2018年2月25日向颐荷公司分别支付购房定金10万元、购房款50万元。2018年3月31日，颐荷公司与宋**签订《商品房买卖合同》及其附件，其中约定宋**向颐荷公司购买位于永泰县××乡××村××期××号楼××层××单元房，建筑面积131.61㎡，按套计算，该商品房总价款为150万元，宋**应于签订本合同时支付60万元作为首期购房款，余款90万元由宋**通过向银行申请按揭贷款的方式支付给颐荷公司。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”第二十五条约定“本合同自双方签订之日起生效。本合同签订之日起10日内，由［出卖人］向永泰县房产管理所申请预售合同备案”。同日，颐荷公司制作《颐荷工社签约审核单》，其中主要载明：定金100000元，原总价195万元，成交总价150万元，优惠方式①195万元×0.99（按揭）×0.99（按时签约）-1万（老带新）-7195元（领导特批）＝189.4万元②189.4万元-39.4万元（差价）＝150万元（合同价），付款时间定金10万元于2018年1月20日付，首付款50万元于2018年3月31日付清（不含定金），余款90万元银行按揭付清。宋**在该签约审核单上签名捺印，颐荷公司置业顾问、销售经理、财务审核也在该签约审核单上签名。2018年3月31日，宋**在颐荷公司售楼部财务室通过ＰＯＳ机以转账方式两次向颐荷公司（商户名称：颐荷（福州）置业有限公司，商户编号：×××06）支付款项22万元、17.4万元，合计39.4万元。2018年4月18日，颐荷公司向宋**出具一张金额60万元的购房款发票。2018年4月25日，颐荷公司办理了预售商品房《不动产登记证明》［闽（2018）永泰县不动产证明第0××1号］，权利人宋**，义务人颐荷公司。2019年1月4日，宋**通过向中国建设银行股份有限公司永泰支行申请按揭贷款的方式支付给颐荷公司购房款90万元。2019年1月19日，颐荷公司向宋**出具一张金额90万元的购房款发票。2019年1月起至今，宋**依约每月按时向银行交纳按揭款约7200元。双方当事人曾就本案纠纷进行协商未果，宋**诉至一审法院。 一审法院认为，本案当事人争议的焦点是案涉商品房总价款为150万元还是189.4万元问题。首先，对于购房者而言，商品房总价款是购房时最重要的考量指标之一，其对所购商品房的总价款应该明知。在《商品房买卖合同》已约定案涉商品房总价款为150万元的情况下，宋**又与颐荷公司订立《颐和工社签约审核单》，确认“原总价1950000元成交总价1500000元优惠方式①1950000元×0.99（按揭）×0.99（按时签约）-1万（老带新）-7195元（领导特批）=1894000元②1894000元-394000元（差价）=1500000元（合同价）”应视为宋**与颐荷公司对案涉商品房总价款进行了补充约定。其次，购房款属于普通家庭经济生活中的重大开支，购房者对每笔购房款的支付持有审慎态度，而非随意。从宋**累计支付购房款189.4万元的全部过程来看，除了其于2018年1月20日、2018年2月25日、2019年1月4日的三次付款行为与《颐和工社签约审核单》上定金、首付款、按揭款的付款时间、金额能够一一对应外，2018年3月31日的两笔付款合计39.4万元亦与《颐和工社签约审核单》的签署时间及“优惠方式”中的差价款39.4万元相吻合。宋**主张其向银行办理按揭贷款时由于不清楚贷款合同内容而多支付了购房款39.4万元，该主张不符合生活常理，一审法院不予采信。综上，上述买卖双方为了规避行政管理、完成《商品房买卖合同》备案的需要而将案涉房屋总价款分为两部分，一部分为《商品房买卖合同》中约定的价款150万元，另一部分为宋**另行向颐荷公司支付的差价款39.4万元，宋**明知该两部分均为购房款，并按照颐荷公司的指引分阶段足额交纳，因此案涉商品房总价款应认定为189.4万元。预售合同备案是颐荷公司的义务，也是行政机关对房地产开发企业销售期房的一种管理措施，并非认定合同效力的强制性规定。买卖双方对商品房价格的约定、颐荷公司隐藏商品房的真实总价款取得合同备案是否违反行政管理规定，是否应受到行政处罚，不属民事案件的审理范围。双方当事人对案涉商品房总价款189.4万元达成的一致，系其真实的意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。宋**要求颐荷公司退还其多支付的购房款39.4万元及资金占用利息，缺乏事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回宋**的诉讼请求。案件受理费7210元，由宋**负担。 二审中，宋**向本院提交林维义微信转账凭证及李振旺银行转账凭证，拟证明林维义、李振旺两人在购房时签订的《签约审核单》中均约定“差价款”，其二人均将“差价款”转账至颐荷公司高管许丽芳个人账户，而宋**的原始《签约审核单》上只载明首付款，并未约定差价款，宋**与其他购房者情形不同。本院经审查认为，宋**提交的上述材料与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据本案现有证据，本院对一审查明的除涉及《签约审核单》的内容外的其余事实予以确认。 本院认为，本案围绕商品房的差价款的给付问题成讼，主要争议焦点为在合同约定价格外,宋**另行支付的39.4万元是否应予退还的问题。 根据查明的事实，2018年3月31日，颐荷公司与宋**签订《商品房买卖合同》及其附件，约定宋**向颐荷公司购买案涉商品房，总价款为150万元，宋**应于签订本合同时支付60万元作为首期购房款，余款90万元由宋**通过向银行申请按揭贷款的方式支付给颐荷公司。宋**分别于2018年1月20日、2018年2月25日向颐荷公司支付购房定金10万元、购房款50万元。2018年3月31日，宋**在颐荷公司售楼部财务室通过POS机以转账方式两次向颐荷公司支付款项22万元、17.4万元，合计39.4万元。2019年1月4日，宋**通过向中国建设银行股份有限公司永泰支行申请按揭贷款的方式支付给颐荷公司购房款90万元。至此，宋**向颐荷公司支付款项合计189.4万元。颐荷公司分别向宋**出具金额60万元及金额90万元的购房款发票。 本案，宋**与颐荷公司签订的《商品房买卖合同》及其附件,系双方当事人真实意思表示,该合同约定的房屋总价为150万元,且已通过网签备案,故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定,也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定,合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务,经庭审查明，按照《商品房买卖合同》及其附件关于该商品房总价款的约定及颐荷公司出具的发票金额，宋**确已实际向颐荷公司多支付价款39.4万元,颐荷公司应当将宋**多支付的39.4万元退回。颐荷公司抗辩称，根据双方签订的《颐和公社签约审核单》，双方已就房款总价为189.4万元达成合意，但宋**对该签约审核单内容的真实性存疑。对此，本院认为，该签约审核单存在字迹不一、涂改等情况，且涂改处没有宋**签名或捺印确认，不宜作为本案事实认定的关键证据，颐荷公司的抗辩无理，本院不予采信。至于宋**主张颐荷公司支付资金占用利息的诉讼请求,没有法律依据,本院不予支持。 综上，宋**的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省永泰县人民法院（2020）闽0125民初1899号民事判决； 二、颐荷（福州）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还宋**多支付的款项39.4万元； 三、驳回宋**的其他一审诉讼请求及其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费7210元、二审案件受理费7210元，均由颐荷（福州）置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君