陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终1175号上诉人（原审被告、反诉原告）：汉中华联置业有限公司，住所地陕西省汉中市南郑区。法定代表人：吴春芳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吕洋波，该公司职工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘泊霆，男，生于1976年3月14日，汉族，住陕西省汉中市南郑区，现住陕西省汉中市南郑区。委托诉讼代理人：张晗，女，生于1993年12月15日，汉族，住陕西省汉中市汉台区，系刘泊霆之妻。委托诉讼代理人:门涛，陕西盛卓律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司汉中分行，住所地陕西省汉中市汉台区西侧。负责人：杨东强，该行行长。委托诉讼代理人：李思，陕西锐博律师事务所律师。上诉人汉中华联置业有限公司因与被上诉人刘泊霆、原审第三人中国银行股份有限公司汉中分行商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市南郑区人民法院(2019)陕0703民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。汉中华联置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第八项，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审案件受理费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋出现局部渗水、墙皮脱落等现象成因不明，鉴定结论不足以证明房屋主体结构存在问题，以及房屋不能正常使用。陕西省建筑工程质量检测中心鉴定意见如下：1、2701室两个卫生间反水现象是造成主卧及卫生间附近墙角掉皮和木地板变色的主要原因。该意见仅是对墙角掉皮及木地板变色的原因进行分析，但为什么卫生间会出现反水，鉴定意见没有结论，即卫生间反水是卫生间本身防水未做好，还是业主使用不当造成，原因不明；2、2701室自装暖气管道渗水是造成客厅及餐厅附近墙角掉皮的主要原因。该意见恰好说明客厅及餐厅附近墙角掉皮是业主擅自安装暖气管道造成，与房屋本身无关；3、卫生间瓷砖崩裂是由施工质量造成。该意见中的卫生间瓷砖崩裂问题，不属于房屋主体结构问题，该质量问题未达到严重影响居住的程度，且属于质保可维修范围；4、厨房排烟不畅是由烟道设置不合理造成。该意见中的烟道设计不合理不属于房屋主体结构问题，经过维修完全可以达到正常使用的目的。综上，案涉房屋的质量问题，不属于房屋主体结构问题，有部分质量问题系被上诉人装修行为所致，其他与房屋本身有关的质量问题并未达到严重影响居住的程度，且完全可以维修至正常使用，故被上诉人以房屋质量问题主张解除合同事实依据不足，一审以鉴定意见支持被上诉人诉讼请求缺乏事实和法律依据。二、上诉人的反诉请求依法应当予以支持。被上诉人于2015年9月4日与上诉人签订了《商品房预售合同》，购买上诉人开发的XX城XX号商品房，房屋总价款593222元。为购买上述房屋，被上诉人向第三人中国银行股份有限公司汉中分行贷款35万元，上诉人对该笔贷款提供担保。贷款发放后，被上诉人未按期偿还贷款，截止起诉前反诉被告已连续逾期未还款，导致上诉人已向第三人承担担保责任。根据上诉人与被上诉人签订的《汉中恒大城商品房买卖合同补充协议》第三条第二项第二款第6条之约定，因被上诉人违约导致上诉人代替被上诉人偿还了剩余全部银行贷款本息，上诉人有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并要求被上诉人办理解除合同注销手续，支付违约金。三、一审判决上诉人承担房屋差价无事实合同法律依据、判决上诉人承担银行按揭贷款本息以及被上诉人已付房款及已付按揭款的利息属于重复计算利息损失。即使案涉房屋本身存在质量问题，已达到解除合同的条件即已达到严重影响居住的程度，合同解除后，一审判决上诉人退还被上诉人已付房款与已付按揭款以及装修损失，并判决上诉人承担被上诉人已付房款及按揭贷款利息，已足以弥补被上诉人的损失，但一审仍判决上诉人承担房屋差价属于重复计算损失，加重上诉人责任，严重不公。四、一审剥夺了上诉人的答辩权和辩论权。纵观一审判决，对上诉人的答辩意见以及辩论意见只字未提，严重剥夺了上诉人的答辩权及辩论权。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘泊霆辩称，1.一审判决认定事实清楚，判决结果公正合理，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。2.上诉人的上诉请求只是针对一审法院支持了被上诉人诉讼请求的部分提出上诉，并未对其反诉请求提出上诉。第三人中国银行股份有限公司汉中分行述称，对一审判决无异议。刘泊霆向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的编号为YS0073909号《商品房预售合同》及《补充协议》；二、判令解除原告与第三人签订的《按揭贷款合同》；三、判令被告向原告返还其已支付的房屋首付款243222元，并从原告支付之日按人民银行同期贷款利率计算利息至被告还清之日；四、判令被告向原告支付其已向第三人支付的按揭贷款的本金及利息共计64842.01元（本息均计算至原告与第三人解除《按揭贷款合同》之日止）；五、判令被告向第三人支付原告按揭贷款的剩余本息；六、判令被告赔偿原告与第三人解除《按揭贷款合同》项下原告依约应承担的违约损失；七、判令被告赔偿原告装修损失（封阳台、壁挂炉）30000元；八、判令被告赔偿原告经济损失300000元；九、判令被告承担由办理解除银行抵押权、注销房屋备案登记等事项产生的费用；十、本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。汉中华联置业有限公司向一审法院反诉请求：一、依法判令解除被告与原告签订的合同编号为：YS0073909号《商品房预售合同》。二、判令原告配合被告到房屋管理部门办理商品房买卖合同的注销手续，承担注销费用。三、判令原告支付解除《商品房预售合同》违约金59322.20元。四、判令原告腾空并返还XX城XX号商品房。五、本案反诉费由原告承担。一审法院认定事实：2014年11月27日，原告刘泊霆与被告汉中华联置业有限公司签订了合同编号为YS0073909号《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发位于南郑区XX大道以北、XX环XX城XX号楼XX单元XX号房屋，面积为141.97㎡，房屋总价款593222元。合同签订后，原告刘泊霆向被告汉中华联置业有限公司支付购房首付款243222元，余款350000元由原告刘泊霆向第三人中国银行股份有限公司汉中分行申请按揭贷款，双方签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定由中国银行股份有限公司汉中分行向原告刘泊霆提供个人住房贷款35万元，贷款期限20年，原XX城XX号楼XX单元XX号房屋作抵押担保，被告汉中华联置业有限公司对该贷款提供保证担保。《商品房预售合同》和《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》生效后，原告刘泊霆向被告汉中华联置业有限公司支付首付款243222元，第三人中国银行股份有限公司汉中分行亦将原告刘泊霆住房按揭贷款35万元支付给被告汉中华联置业有限公司。原告刘泊霆从2015年1月25日至2017年6月21日按月向第三人中国银行股份有限公司汉中分行偿还按揭贷款本息共65283.28元。2016年5月原告刘泊霆入住，入住前原告刘泊霆对该房安装了壁挂炉、阳台进行了装修。原告入住后发现该房屋阳台、卫生间、卧室、客厅等部位都出现了漏水、墙皮脱落等现象。经原告向小区物业公司反映后，由物业公司对有问题的部位进行了维修处理，由于未找出漏水原因，后经数次维修仍未完全修复。此后原告向汉中市建筑工程质量安全监督中心投诉，要求查找原因，解决漏水问题。2017年6月由于原告刘泊霆和被告汉中华联置业有限公司协商，双方有解除商品房买卖合同的意向，自此后原告刘泊霆再未向第三人中国银行股份有限公司汉中分行偿还按揭贷款。2018年1月15日，被告汉中华联置业有限公司一次性代原告刘泊霆向第三人中国银行股份有限公司汉中分行偿还了剩余按揭贷款341873.15元。在本案审理中，原告刘XX城XX号楼XX单元XX号房屋是否存在质量问题和该房屋的市场价格，安装壁挂炉、阳台装修造价进行鉴定、评估。2019年8月8日经陕西省建筑工程质量检测中心有限公司对XX城XX号楼XX单元XX号房屋质量问题进行鉴定，鉴定意见:1、2701室两个卫生间返水现象是造成主卧及卫生间附近墙角掉皮和木地板变色的主要原因；2、2701室自装暖气管道渗水是造成客厅及附近墙角掉皮主要原因；3、卫生间瓷砖崩裂是由施工质量造成；4、厨房排烟不畅是由烟道设置不合理造成。2020年5月25日经陕西秦正价格评估有限公司对XX城XX号楼XX单元XX房XX市场价格及房屋封阳台、安装壁挂炉的现有价值进行评估鉴定，鉴定意见:1、本次评估标的房屋价格在价格评估基准日的评估价格为781687元；2、本次评估标的房屋封阳台、安装壁挂炉的价格在价格评估基准日的评估价格为19517元。一审法院认为，原告刘泊霆和被告汉中华联置业有限公司在平等自愿的基础上签订的《商品房预售合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，因此该合同有效。合同生效后，原告按合同约定向被告汉中华联置业有限公司支付了首付款和向第三人中国银行股份有限公司汉中分行按期偿付按揭贷款，原、被告双方对房屋进行了交付。原告刘泊霆居住使用房屋后，发现该房屋阳台、卫生间、卧室、客厅等部位有漏水、墙皮脱落等现象，经向物业公司反映后，由物业公司进行了维修处理，但由于未查明漏水原因，故由物业公司数次维修，但房屋漏水、墙皮脱落的问题依然存在。2019年8月8日经陕西省建筑工程质量检测中心有限公司对XX城XX号楼XX单元XX号房屋质量问题进行鉴定，鉴定意见:1、2701室两个卫生间返水现象是造成主卧及卫生间附近墙角掉皮和木地板变色的主要原因；2、2701室自装暖气管道渗水是造成客厅及附近墙角掉皮主要原因；3、卫生间瓷砖崩裂是由施工质量造成；4、厨房排烟不畅是由烟道设置不合理造成。其中1、3、4条应属于被告在施工中的质量问题。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第十七条保修责任的约定，买卖双方对交付的商品房质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的损失。现原告刘泊霆要求解除与被告签订的《商品房预售合同》及《补充协议》符合合同约定的解除条件，应予支持。合同解除后，被告汉中华联置业有限公司应退给原告已经支付的购房首付款243222元和原告已偿还第三人中国银行股份有限公司汉中分行按揭贷款65283.28元，并赔偿原告刘泊霆的损失。2020年5月25日陕西秦正价格评估有限公司对XX城XX号楼XX单元XX房XX市场价格评估为781687元，房屋封阳台、安装壁挂炉现有价值评估为19517元，原告刘泊霆2014年11月27日购买恒大城6号楼1单元2701号房屋价格为593222元，而现行同地段的商品房市场价格为781687元，原购买价和现行商品房市场价格之差188465元和原告封阳台、安装壁挂炉现有价值19517元为解除合同给原告刘泊霆造成的损失，现应由被告汉中华联置业有限公司予以赔偿。2018年1月15日，由于原、被告双方协商意向解除商品房预售合同后，被告汉中华联置业有限公司一次性代原告刘泊霆向第三人中国银行股份有限公司汉中分行偿还了剩余按揭贷款341873.15元，因此对此前原告刘泊霆已支付的购房首付款243222元和已偿还第三人中国银行股份有限公司汉中分行按揭贷款65283.28元，合计308505.28元，被告汉中华联置业有限公司应从2018年1月16日开始按中国人民银行同期贷款基准利率年息4.35％，付给原告刘泊霆利息损失。原、被告和第三人中国银行股份有限公司汉中分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》后，合同履行中，已由被告汉中华联置业有限公司一次性偿还了贷款，因此该住房贷款合同已经履行完毕。被告汉中华联置业有限公司反诉要求解除与原告签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，该请求和原告的主张一致，原告诉请解除商品房预售合同已经得到支持。解除商品房买卖合同的原因是被告出卖给原告的房屋有严重影响正常居住使用的质量问题，属于被告的过错而导致，原告并无过错。因此，对被告反诉要求原告承担解除合同违约金59322.20元和承担解除合同后办理注销费用的请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条（一)、（二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）刘泊霆和被告（反诉原告）汉中华联置业有限公司于2014年11月27日签订的合同编号YS0073909号《商品房预售合同》和《汉中恒大城商品房买卖合同补充协议》。二、被告汉中华联置业有限公司在本判决生效后10日内向原告刘泊霆返还购房首付款243222.00元和原告刘泊霆已偿还的按揭贷款65283.28元，合计308505.28元。三、被告汉中华联置业有限公司在本判决生效后10日内赔偿原告刘泊霆经济损失188465元和原告封阳台、安装壁挂炉现有价值19517元，合计207982元。四、被告汉中华联置业有限公司以原告刘泊霆购房首付款和已偿还的按揭贷款合计308505.28元为基数从2018年1月16日起按中国人民银行同期贷款基准利率年息4.35％赔偿付给原告刘泊霆利息损失直至付清之日止。五、被告汉中华联置业有限公司承担办理解除抵押、注销房屋备案登记等事项产生的费用。六、限原告（反诉被告）刘泊霆在被告（反诉原告）汉中华联置业有限公司付清其购房首付款、按揭贷款、赔偿经济损失和原告封阳台、安装壁挂炉现有价值以及XX城XX号楼XX单元XX号房屋交给被告（反诉原告）汉中华联置业有限公司。七、驳回被告（反诉原告）汉中华联置业有限公司要求原告（反诉被告）刘泊霆承担办理解除合同、注销备案登记费用和承担违约金的诉讼请求。八、本案鉴定费35000元、评估费9600元，合计44600元（已由原告预支），由被告汉中华联置业有限公司承担。本案受理费10180元，反诉受理费1283元，合计11463元，由原告刘泊霆承担500元，被告汉中华联置业有限公司承担10963元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。二审审理过程中，上诉人明确表示对一审判决解除合同无异议，并认可一审判决第二项由其返还被上诉人购房首付款和已偿还的按揭贷款合计308505.28元，以及第三项中由其赔偿被上诉人封阳台、安装壁挂炉现有价值19517元的判决结果，同时放弃要求被上诉人承担违约金，仅提出一审判决在支持了被上诉人购房首付款和按揭贷款利息损失的同时，重复支持房屋差价损失错误。对此，本院认为，上诉人在二审诉讼过程中对一审判决解除合同、返还购房首付款及按揭贷款、赔偿封阳台及安装壁挂炉现有价值的结果予以认可，并放弃向被上诉人主张违约金，系上诉人对自身民事权利和诉讼权利的处分，本院对此不持异议，并予以确认。对于上诉人提出的一审重复支持被上诉人房款利息损失和房屋差价损失的问题，因买受人对房屋升值利益的获取，系以其支付相应的房款为前提，而房屋差价损失中已经体现出了买受人所支付的房款利息损失，故一审法院既对房屋差价损失予以支持，又对房款利息损失予以支持，明显不当。考虑到上诉人出售给被上诉人的房屋存在质量问题，且经多次维修仍未能彻底解决，严重影响了被上诉人的居住使用，故本院对一审判决由上诉人赔偿被上诉人房屋差价损失188465元的判项予以维持，并对一审判决由上诉人赔偿被上诉人购房首付款和已偿还的按揭贷款利息损失的判项予以纠正。综上所述，上诉人汉中华联置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持汉中市南郑区人民法院(2019)陕0703民初362号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项、第八项；二、撤销汉中市南郑区人民法院(2019)陕0703民初362号民事判决第四项；三、驳回刘泊霆其他诉讼请求；一审案件受理费10180元，反诉受理费1283元，合计11463元，由刘泊霆负担2036元，由汉中华联置业有限公司负担9427元；二审案件受理费4069元，由刘泊霆负担50元，由汉中华联置业有限公司负担4019元。本判决为终审判决。审 判 长  张 杪审 判 员  房建军审 判 员  岳 媛二〇二〇年十二月二日法官助理  冯 婧书 记 员  潘鹏云