江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初5532号原告：石晓梅，女，1973年05月12日出生，汉族，江西省抚州市，住江西省抚州市资溪县。委托诉讼代理人：周文明，江西赣东律师事务所律师，代理权限为：特别授权。被告：抚州市适城房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市临川区上顿渡镇六渠道北路程邓村口。统一社会信用代码：9136100206747346XE。法定代表人：唐建荣，该公司总经理。原告石晓梅诉被告抚州市适城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石晓梅及其委托诉讼代理人周文明、被告抚州市适城房地产开发有限公司的法定代表人唐建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石晓梅诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的房屋认购协议书；2、判令被告双倍返还购房定金60万元；3、本案诉讼的全部费用由被告承担(含律师费用、诉讼费、保全费用等)。事实与理由，被告建设开发临川区上顿渡龙居庭苑住宅小区，向原告寻求认购该小区住房，并承诺原告认购房屋后要返租原告购买的房屋。因此原告同意购买被告建设开发的房屋一套为第三栋2704室。为此，双方于2016年12月8日签订了房屋认购协议书，约定了双方的权利义务。其中协议第四条约定签订本协议之时，乙方向甲方给付定金作为乙方承诺与甲方就该物业订立认购协议的担保。第五条约定甲乙双方签订协议起始日及协议中止日，该期间甲方确实因需要另售物业须提前7天告知乙方并同时返还该物业定金及相应租金以赎回该物业，甲方赎回物业后该协议自动失效。协议签订后原告给付了认购被告房屋的定金30万元，被告出具了收据。之后同日原被告之间还签订了一份售后返租合同，约定了双方的权利义务，然而被告既没有通知原告要赎回房屋，又不交房给原告，只是按月支付给原告租金，而今年3月被告停止了支付租金，原告要求被告交付房屋，被告以各种理由拖延，后原告经向有关部门查询方知被告将原告认购的房屋出卖给了第三人，认购协议已无法履行。被告作为房地产开发公司违背合同的诚信原则，严重的侵犯了原告的合法权益，原告依据相关法律规定诉至法院，请求法院查明事实，作出公正判决。被告抚州市适城房地产开发有限公司辩称，1、房屋认购协议书、售后返租合同只是作为民间借贷的一种方式，且公司从签订合同之日起每个月支付了利息4200元，一直付至2020年3月份，因公司资金紧张，所以停止支付了利息，我司认为该案案由并不是房屋买卖合同，而应是民间借贷的法律关系，房屋认购协议书不是正式的合同，房屋认购协议书也不可能说认购从2016年12月8日至2017年6月8日，只是以这种形式约定一个借款的期限，房屋的单价当时并不是4000元每平米这个价格，只是说当时借钱随便定的一个房屋价格，定购房屋的定金也不可能是30万元；2、30万元原告当时并未汇入至我公司账户，如果是定金我司会开具相应的发票或者收据，房屋认购协议书的内容不符合定房协议书的格式，房屋如果返租不可能每月能达到4200元的租金，而且是毛坯房，当时房子还是在建工程，所以不可能第一个月就给了原告4200元租金，请法庭予以核实。经审理查明，2016年12月8日，原告石晓梅(乙方)与被告抚州市适城房地产开发有限公司(甲方)签订了一份《房屋认购协议书》，约定乙方认购甲方建设开发的临川区上顿渡龙居庭苑住宅小区3＃2704室，面积129.57平方米，单价4000元／平方米，合计金额518280元。协议第四条：签订本协议之时，乙方向甲方给付定金30万元作为乙方承诺与甲方就该物业订立认购协议的担保。第五条：甲乙双方签订协议起始日2016年12月8日及协议中止日2017年6月8日，该期间甲方确实因需要另售该物业须提前7天告知乙方并同时返还该物业定金及相应租金以赎回该物业，甲方赎回物业后该协议自动失效。如认购期到期，甲方未能赎回该物业甲方同意乙方按商定的方式获取该物业。同日，原被告双方还签订了一份《售后返租合同》，约定原告拥有的3幢2704室房屋返租给被告，由被告投资、经营、管理、收益。返租期限为6个月，即2016年12月8日至2017年6月8日止。售后返租租金标准：在合同有效期内，被告支付给原告的返租租金为4200元／月，在原告交清购房首付款一个月后支付。如果被告未按时支付租金，则原告有权解除合同，要求双信返还购房定金，退回首付款并按首付款的支付之日起计算月息2.4％的违约金。如果原告提前收回定金，则被告有权解除合同，并扣除定金的10％作为违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后当日，原告通过银行转账方给付了被告15万元，2016年6月8日原告支付给了被告15万元。2016年12月8日，被告出具了收条一份，内容为“今收到石晓梅支付的房屋认购款计人民币叁拾万元”。另查明，2016年7月8日至2016年12月8日，被告每月向原告支付2100元，从2017年1月8日开始至2020年3月30日止，被告每月向原告支付4200元。上述事实，有原告身份证、被告企业公示信息、《房屋认购协议书》、《售后返租合同》、原告汇款凭证、被告银行交易明细、电子回单、收条，原、被告的陈述在卷，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系。从本案《房屋认购协议书》看，认购书虽然约定了原告认购被告开发建设的房产，并约定了房号、面积、单价、定金，但原被告双方同时又签订了《售后返租合同》，约定被告返租原告认购的房屋，并约定了返租期限(一年)返租月租租金。首先该《房屋认购协议书》与正式的《房屋认购协议书》不符，没有约定原告如何购买被告开发建设的房产，双方的权利义务约定不明，也没有双方违约责任的约定，其次《售后返租合同》约定被告返租原告认购的房屋并支付返租租金，原告认购的房屋是住宅，尚在建设中，并没有实际交付给原告，原告也没有交清房款并办理相关产权手续，该房产权还未定，且返租合同还约定返租期限一年，这与事实和常理明显不符。本案中，原告在2016年7月8日就给付了被告15万元，被告按月支付2100元给原告，至2016年12月8日签订《房屋认购协议书》、《售后返租合同》后，原告又给付了15万元到被告，之后被告于2017年1月始按月给付原告4200元即所谓月租金，直到2020年3月30日，既超过双方约定的房屋认购期限(2016年12月8日至2017年6月8日)，也超过双方约定的一年返租期限，在这期间，原告并未主张购买房产，故本案明为房屋买卖合同，实为民间借贷关系，被告每月所付的月租金实为借款利息。原告诉请的双倍返还定金没有事实和法律依据，本院不予支持。本案应以民间借贷关系处理，原被告约定的月利率为1.4％(4200元÷30万元×100％)，超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。”规定的上限，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十一条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款条之规定，判决如下：一、被告抚州市适城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告石晓梅借款本金30万元及利息(利息从2020年4月始，按起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至全部本金清偿完毕时止)；二、驳回原告石晓梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由被告抚州市适城房地产开发有限公司承担4900元，原告石晓梅承担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向江西省抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行抚州高新支行），如在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  梁欢龙二〇二〇年十二月三日书记员  张蕴韵