文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2690号上诉人（原审原告）：徐东顺，男，汉族，1968年10月6日生，住镇江。委托诉讼代理人：向京，江苏汇典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙月华，女，汉族，1967年1月3日生，住镇江。委托诉讼代理人：徐瀚，江苏固维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王俊，男，汉族，1966年2月22日生，住镇江。委托诉讼代理人：徐瀚，江苏固维律师事务所律师。上诉人徐东顺因与被上诉人孙月华、王俊房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐东顺上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初56号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、根据合同相对性，一审判决以被上诉人与案外人王文娟之间的租赁合同来约束上诉人，显属不当。2、被上诉人阻碍上诉人修复墙体，实施了侵害行为，给上诉人造成损失，应当承担赔偿责任。孙月华、王俊辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有任何事实依据及法律依据。上诉人陈述该合同已经解除，案外人王文娟在2019年9月24日发出了解除通知，被上诉人至今没有收到王文娟的任何书面通知。同时，被上诉人及上诉人与王文娟签订的租赁合同中特别约定了房屋之间的隔墙是打通进行租赁的，在租赁期间内不允许恢复，如果因隔墙原因造成王文娟使用上的不便，上诉人与被上诉人均要承担违约责任并退还王文娟租金和押金。在被上诉人没有接到王文娟解除合同通知、租赁合同没有解除的情况下，被上诉人如果单方面将两个门面房的隔墙砌起来，会造成被上诉人违约，对王文娟承担责任，故被上诉人要求上诉人按照合同履行并无不当，且有法律依据，因此，上诉人要求恢复隔墙的行为不应该得到支持。请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。徐东顺向一审法院起诉请求：1、判令孙月华、王俊不得阻挡徐东顺恢复赵声路99号第1至2层9965室与赵声路99号第1至2层9966室房屋的隔墙；2、判令孙月华、王俊立即将赵声路99号第1至2层9965室房屋返还徐东顺；3、判令孙月华、王俊赔偿徐东顺非法占用赵声路99号第1至2层9965室所造成的经济损失7.5万元；4、本案诉讼费由孙月华、王俊负担。一审法院认定事实：孙月华、王俊系夫妻关系，孙月华、王俊系赵声路99号第1至2层9966室不动产的所有权人，徐东顺系赵声路99号第1至2层9965室不动产的所有权人。2016年9月23日，徐东顺（甲方）与案外人王文娟（乙方）签订《房屋租赁协议书》，载明：“1、甲方将大港赵声路御都花园99-65号门面房出租给乙方用于经营；2、合同期自2016年10月25日至2021年10月24日止；3、该房屋经甲方同意与隔壁99-63号、99-66号门面做打通墙面处理，租赁期满后，乙方不恢复原房屋构造，如有第三方干涉，由甲方负责沟通解决，协调不好，乙方造成的装修损失由甲方承担，并退还租金和押金；4、乙方因装修需要拆除门面房99-63和99-65中间一面墙，99-65和99-66中间一面墙，租赁期满后乙方不恢复其原房屋构造，如需恢复中间两幅墙面，所产生的费用由63、65、66三家房东共同承担”。同日，被告孙月华与案外人王文娟签订《房屋租赁协议书》，该协议书的内容与徐东顺与案外人王文娟签订的协议书的内容仅在出租方处、房屋坐落处不一致，其余约定完全一致。2019年11月9日，徐东顺与案外人许纪明签订《租房合同》，约定徐东顺将赵声路99-65号1-2层房屋出租给许纪明，租赁期限为三年，自2019年12月1日至2022年11月30日，第一年的租金为75000元，以后在原租金上每年增加2500元。2019年11月10日，案外人许纪明向徐东顺出具退房情况说明，载明：“许纪明承租大港镇赵声路99-65和99-63门面房，门面房砌墙过程中受到99-66门面房房主的无理取闹，阻止施工，导致合同无法继续履行，给合同三方都带来了很大损失。2019年11月9日的租房合同已解除，租方徐东顺、解殿亭已将全部退回（收回）”。庭审中，孙月华、王俊陈述其与案外人王文娟之间的租赁合同尚未解除，孙月华、王俊保留追究案外人王文娟违约责任的权利。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐东顺与案外人王文娟、孙月华与案外人王文娟签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，徐东顺及孙月华均应按照租赁合同的约定履行自己的义务。徐东顺与孙月华将其所有的房屋共同出租给案外人王文娟，徐东顺与孙月华均同意案外人王文娟打通隔墙。徐东顺与案外人王文娟之间的租赁合同明确约定合同履行期为2016年10月25日至2021年10月24日，现上述合同履行期未届满且徐东顺未举证证明其与案外人王文娟之间的租赁合同已解除。即使徐东顺与案外人王文娟之间的租赁合同已协商解除，但在孙月华、王俊与案外人王文娟之间的租赁合同尚未解除的情况下，徐东顺要求恢复隔墙的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。徐东顺并未举证证明孙月华、王俊侵占了赵声路99号第1至2层9965室房屋，故徐东顺要求孙月华、王俊返还赵声路99号第1至2层9965室房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。徐东顺以其与案外人许纪明签订的租赁合同中约定的第一年租金75000元，作为其向孙月华、王俊主张损失的依据，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回徐东顺的全部诉讼请求。二审期间，徐东顺围绕上诉请求向本院提交三份证据：1、手机拍摄照片一组，拟证明截止至2020年9月24日，被上诉人一直占有上诉人的门面房，同时，有两张照片能够证明被上诉人一直住在里面（电表）。2、房屋租赁终止通知书，拟证明被上诉人收到终止通知书后被上诉人未提出异议，也未向人民法院起诉，应视为合同已经解除。3、中国农业银行汇款凭证一份，拟证明2019年11月10日案外人许纪明因被上诉人阻碍上诉人恢复隔墙，上诉人给案外人许纪明退回了一年租金77500元，给上诉人造成77500元的损失。孙月华、王俊质证认为：1、对于电表照片，不清楚电表的情况，对于其真实性不予认可，即便电表的反映是真实的，也达不到上诉人的证明目的，上诉人说被上诉人一直住在门面房里，实际上被上诉人出租给王文娟只是其中的第一层，并不包含被上诉人使用的楼上二层及自己的三层。2、对于房屋租赁终止通知书，被上诉人从来没有收到过。3、对于转账记录的真实性没有异议，上诉人将77500元退还给案外人许纪明该损失并不是由被上诉人所造成的，不应当由被上诉人承担，应该由上诉人向王文娟主张。本院对一审查明的事实予以确认。一审法院（2020）苏1191民初1245号民事判决认定：2019年9月，王文娟因生意经营困难，电话通知孙月华、徐东顺、解殿亭不再租赁涉案房屋，王文娟分别与徐东顺、解殿亭协商一致解除了租赁合同。2019年10月，王文娟全部搬离了涉案房屋。本院认为，2016年9月23日，徐东顺（甲方）与案外人王文娟（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定租赁期满后，乙方不恢复原房屋构造，如有第三方干涉，由甲方负责沟通解决,如需恢复中间两幅墙面，所产生的费用由63、65、66三家房东共同承担。根据合同约定，王文娟不恢复原隔墙，如有孙月华干涉，由徐东顺负责沟通解决；且隔墙属于徐东顺与孙月华、王俊两家共有，任何恢复，亦应由两家协商进行。徐东顺未与孙月华、王俊沟通协商，即单方恢复隔墙，具有过错。同时，2019年9月王文娟电话通知孙月华不再租赁涉案房屋，并于10月搬离了涉案房屋，租金仅支付到2019年10月24日，未提前支付下一年度租金，且王文娟分别与徐东顺、解殿亭协商一致解除了租赁合同，故王文娟继续履行与孙月华、王俊的合同事实上已不可能，为防止损失的扩大，孙月华、王俊应当同意徐东顺恢复隔墙，不应予以阻碍，孙月华、王俊具有过错。综合双方的过错程度及徐东顺的损失情况，本院酌定孙月华、王俊赔偿徐东顺的损失28000元。徐东顺的上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，徐东顺的上诉请求成立。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初56号民事判决；二、孙月华、王俊不得阻碍徐东顺使用镇江新区赵声路99号第1至2层99-65室和恢复与赵声路99号第1至2层99-66室之间的房屋隔墙；三、孙月华、王俊赔偿徐东顺损失28000元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回徐东顺的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取838元，二审案件受理费1676元，均由孙月华、王俊负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年十二月二十二日书记员 吴 斯