山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13472号上诉人（原审被告）：山东瑞境置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘幼华，总经理。委托诉讼代理人：王玉英，山东贯球律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美利，山东贯球律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李云和，男，1974年6月16日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：姜艳芳，女，1979年7月26日出生，汉族，住天津市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王令刚，北京市盛廷律师事务所律师。上诉人山东瑞境置业有限公司（以下简称瑞境公司）因与被上诉人李云和、姜艳芳房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初5740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。瑞境公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，查清事实后依法发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由李云和、姜艳芳承担。事实和理由：一审法院审理认定事实不清，证据不足。虽然本案涉案房屋买卖合同签订的主体是李云和、姜艳芳与瑞境公司，但实际上涉案房屋销售的主体是山东德源房地产开发有限公司，且该涉案房屋购房款也是被德源公司收取的，在收款收据中已经注明“德源销”。因此，瑞境公司既不是本案的销售主体，也不是收款主体，没有责任也没有义务协助李云和、姜艳芳办理涉案房屋产权证书以及支付相应的违约金。根据涉案的商品房买卖合同第6条明确约定，在2016年11月25日前，买受人一次性付清房屋价款，根据第7条第2款，买受人逾期超过30日未支付价款，出卖人有权解除合同。李云和、姜艳芳应当向销售方山东德源房地产开发有限公司证实涉案房屋购房款已经全部缴纳并转给瑞境公司，否则应承担举证不能的不利后果。并且在审理过程中，瑞境公司提交的情况说明明确载明至今没有收到瑞境公司的房款，已在公司财务挂账，一审法院仅以本说明不具有证明力为由，不予采信，明显忽略客观事实，李云和、姜艳芳也没有提供相应的银行流水予以证实，明显程序违法，遗漏重要事实审查，应当依法查明事实后发回重审或依法改判。综上所述，一审法院审理事实不清，证据不足，程序违法，适用法律错误。请求上诉法院依法查明事实，依法支持瑞境公司的全部诉求，维护瑞境公司的合法权益。李云和、姜艳芳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉请求，李云和、姜艳芳已经按照合同约定履行了义务，瑞境公司为李云和、姜艳芳开具发票，瑞境公司办理了入住手续，已经向瑞境公司多次缴纳了物业管理费用，上述事实已经在一审中提供证据证实。瑞境公司上诉没有事实和法律依法，维持原判。李云和、姜艳芳向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理瑞境皇冠水岸六区11-21#住宅103、203、303号房的房地产权属证书；2.判令被告从2019年2月1日起，以人民币1200622元为基数，按年利率7.8%向原告支付违约金，至被告协助原告办理完毕房地产权属证书之日止；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月25日，瑞境公司（出卖人）与李云和、姜艳芳（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，双方约定李云和、姜艳芳购买位于章丘大站水库东侧的瑞境皇冠水岸第11-21幢住宅103、203、303号房，建筑面积307.56平方米，总价款1200622元，买受人于2016年11月25日前一次性付清全部房屋价款。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格、买受人付清全部价款，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属（包括契税正、房屋所有权证和土地使用证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。后双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定买受人按时（收到通知7日内）向出卖人交齐办理商品房产权证书所需所有资料，如买受人逾期出具上述资料，导致商品房产权证书不能按时办理，免除出卖人在本合同第十条约定的违约责任。当日李云和、姜艳芳将房屋价款支付给瑞境公司，瑞境公司为其开具收据一份，并加盖了瑞境公司财务公章，收据下方注明德源销。2017年10月27日瑞境公司章丘分公司为李云和、姜艳芳开具增值税发票两份。2017年1月，瑞境公司交付涉案房屋，李云和、姜艳芳缴纳了物业费，随后办理了缴纳水费、电费等手续。2020年4月16日，瑞境公司在山东法制报2020年4月20日总第7230期上登公告一份，载明：尊敬的瑞境皇冠水岸六区11-18、21、24号楼业主，您购买的瑞境皇冠水岸六区11-18、21、24号楼商品房，现已具备办理不动产权证书条件，请您于2020年4月30日之前携带夫妻双方身份证、户口本、结婚证、购房合同、发票等原件及复印件来我公司办理，逾期不办理的我公司不在承担相应责任。至今该涉案房产尚未办理房产证。案件审理过程中，瑞境公司提交了情况说明一份，自2016年11月15日瑞境公司与李云和、姜艳芳签订《商品房买卖合同》至今没有交清房款，我公司财务已挂账，主张其没有收到李云和、姜艳芳的房款，经审查该说明系瑞境公司给其自身出具的说明，不具有证明力，一审法院不予采信。一审法院认为，李云和、姜艳芳与瑞境公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。李云和、姜艳芳支付了房屋价款，瑞境公司开具了购房发票，涉案房屋具有办理权属证明的条件，瑞境公司应当履行合同义务，协助办理房屋权属证明。李云和、姜艳芳要求瑞境公司以1200622元为基数，按年利率7.8%支付逾期办证违约金，根据双方合同约定，涉案房屋自2017年1月交付使用，瑞境公司应自交付房屋之日起360日内前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，但涉案房产至今未办理房屋权属证明，已超过双方约定的期限，瑞境公司构成违约，应承担违约责任，但李云和、姜艳芳未能提供证据证明因逾期办证给其带来的实际损失，故违约金可按合同约定的按房屋价款0.2%即2401.24元计算。瑞境公司主张涉案房产系由德源公司销售，其未收到房屋价款，一审法院认为，根据合同相对性原则，《商品房买卖合同》双方当事人系瑞境公司与李云和、姜艳芳，且瑞境公司向李云和、姜艳芳开具了收据、房屋价款发票，能够证实李云和、姜艳芳支了房屋价款，若瑞境公司与德源公司之间存在包销关系，关于房屋价款其应向德源公司主张权利，而不应由李云和、姜艳芳承担责任；另关于瑞境公司在山东法制报上登记的公告，其在2017年1月交付房屋，增值税发票在2017年10月开具，公告系在2020年4月发布，远远超出双方约定的360日，且根据李云和提交的短息截图，瑞境公司及其物业公司并非无法与李云和取得联系，公告并非合理通知方式，故对其主张，一审法院不予支持。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，双方应按照合同约定履行各自的权利义务，瑞境公司应协助李云和、姜艳芳办理房屋权属证明；瑞境公司未按约定期限将办理权属登记资料备案，构成违约，应承担相应的违约责任。判决：一、被告山东瑞境置业有限公司于判决生效之日起十日内协助原告李云和、姜艳芳办理瑞境皇冠水岸第11-21幢住宅103、203、303号房地产权属证;二、被告山东瑞境置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李云和、姜艳芳逾期办理权属证书违约金2401.24元;三、驳回原告李云和、姜艳芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告山东瑞境置业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，瑞境公司与李云和、姜艳芳签订《商品房买卖合同》，李云和、姜艳芳将房屋价款支付给瑞境公司，瑞境公司为其开具收据一份，并加盖了瑞境公司财务公章，收据下方注明德源销。瑞境公司章丘分公司为李云和、姜艳芳开具增值税发票，且瑞境公司已交付涉案房屋。现瑞境公司上诉主张其不是销售主体，不应承担协助办理房产证及支付违约金的责任，其主张与现已查明的事实不符，亦未提交证据推翻上述事实，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案瑞境公司开具的收据和发票，可以证明李云和、姜艳芳已履行了交付房款义务，瑞境公司主张其并未收到购房款，与事实不符，本院不予采信。一审判决瑞境公司协助李云和、姜艳芳办理房地产权属证书并支付逾期办证违约金，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，瑞境公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山东瑞境置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄宏伟二〇二〇年十二月八日书记员  李在利