广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0781民初5101号原告：台山市台城鑫盛物业公司。住所地：台山市台城舜德路113号康盛三区******。法定代表人：孙战胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟淑华、杨祎平，均系广东百格律师事务所律师。被告：容永达，男，1992年9月29日出生，汉族，住台山市***************，公民身份号码440************252。原告台山市台城鑫盛物业公司（以下简称“鑫盛物业公司”）与被告容永达物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鑫盛物业公司的委托诉讼代理人钟淑华与被告容永达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令容永达支付2019年7月1日至2020年3月31日物业管理服务费1424.19元（1.2元*131.87平方米*9个月）、公共水电分摊费118.71元、公共维修分摊费383.78元，小计1926.68元；2.判令容永达向鑫盛物业公司支付逾期违约金暂计为48.3元（暂从2020年4月1日计算至2020年9月19日，违约金以1926.68元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮百分之三十计算至款项付清之日止）；3.本案诉讼费用由容永达承担。事实与理由：容永达是台山市****************（建筑面积131.87平方米）的业主。鑫盛物业公司为其提供物业服务。容永达每月的住宅物业管理服务费为158.24元（1.2元*131.87平方米=158.24元），水电分摊费13.19元及相应的公共维修分摊费。然而，容永达长期拖欠物业管理服务费。就2017年5月1日至2019年6月的管理费，鑫盛物业公司已向台山市人民法院提起诉讼[案号：（2019）粤0781民初3073号]。目前该案件正在执行中。然而，从2019年7月1日至2020年3月31日的相关物业费，容永达也没有履行支付款项的义务。截至今日，容永达尚拖欠鑫盛物业公司从2019年7月1日至2020年3月31日物业管理服务费1424.19元（1.2元*131.87平方米*9个月=1424.19元）、公共水电分摊费118.71元、公共维修分摊费383.78元，小计1926.68元。鑫盛物业公司多次去电去函要求容永达履行付款义务，却遭容永达拒绝。故鑫盛物业公司向法院提出起诉，请求帮助解决。容永达辩称，对鑫盛物业公司第一项诉讼请求中主张的物业管理服务费没有异议。对其主张的公共水电分摊费、公共维修分摊费及第二、三项诉讼请求均没有异议。鑫盛物业公司存在两份物业服务合同，鑫盛物业公司与开发商签订的合同才是有效合同，该合同约定物业管理服务费为每平方1.2元，没有其他费用。而鑫盛物业公司与业主签订的合同却夹杂着其他费用，属于欺骗行为。物业管理服务费已包括公共水电分摊费、公共维修分摊费，鑫盛物业公司这是重复收费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对争议部分，本院查明：2014年12月5日，侨宁苑小区的建设单位华侨花园公司与鑫盛物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由鑫盛物业公司为侨宁苑小区提供前期物业管理服务，合同期限为2014年3月1日至2019年2月28日，物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积以步梯每平方0.8元/月和电梯每平方1.2元/月的标准交纳，业主应于交付使用之日起交纳物业服务费用。2014年12月8日，该合同在台山市住房和城乡建设局备案。2017年2月10日，容永达、麦敏洁与华侨花园公司签订《商品房买卖合同》，约定容永达、麦敏洁向华侨花园公司购买侨宁轩5号203房，房屋建筑面积为131.87平方米。2017年2月15日，华侨花园公司与容永达办理了交楼手续。鑫盛物业公司在容永达收楼当天与其签订了《台山侨宁苑物业管理服务协议》，约定物业管理服务费按步梯每平方0.8元/月和电梯每平方1.2元/月的标准收取，公共水电分摊费按每平方0.1元/月的标准收取，物业管理服务费不包括房屋共用部位设施设备大中修、更新、改造的费用。公共分摊费由房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造费用、小区电梯的电缆及保养维修费用等构成，按实际消费量按实际用户分摊。物业管理服务费、公共分摊费从2017年2月开始收取，费用按季度缴纳，容永达应在每个季度的第一个月10日前履行交纳义务，如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按应交费用的3%按日交纳滞纳金。合同签订当天，容永达向鑫盛物业公司交纳了2017年2月至2017年4月的物业管理服务费和公共水电分摊费，并预交了公共维修分摊费500元。另查明，容永达每月应缴交的物业管理服务费为158.24元、公共水电分摊费13.19元，公共维修分摊费用则按实际房屋公共部分、公共设施设备大中修更新改造和电梯电缆保养维修花费按用户分摊。容永达自2017年5月开始未向鑫盛物业公司交纳上述费用，截至2019年6月，容永达共拖欠物业管理服务费4114.34元、公共水电分摊费342.86元、公共维修分摊费584.51元，共计5041.71元。2019年7月19日，鑫盛物业公司向本院提起诉讼请求：容永达支付2017年5月至2019年6月物业管理服务费、公共水电分摊费、公共维修分摊费共计5041.71及违约金，业经已发生法律效力的本院（2019）粤0781民初3073号一审民事判决及江门市中级人民法院（2020）粤07民终1424号终审民事判决确认：容永达应在本判决发生法律效力之日起十日内向本诉鑫盛物业公司支付2017年5月至2019年6月期间的物业服务费和公共维修分摊费共5041.71元及逾期违约金（违约金以5041.71元为基数，从2019年7月19日起至款项付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮百分之三十计算至本判决确定的履行期限届满之日止)。对容永达提出的鑫盛物业公司存在两份物业服务合同，存在合同欺诈及物业管理服务费已包含公共水电分摊费和公共维修分摊费，鑫盛物业公司系重复收费的抗辩意见，均不予支持。事后，鑫盛物业公司为该小区提供物业服务至2020年3月31日，容永达没有依约向鑫盛物业公司支付各项款项。鑫盛物业公司遂于2020年11月18日向本院提起本案诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。容永达承认鑫盛物业公司的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。对鑫盛物业公司主张的公共水电分摊费和公共维修分摊费及违约金的问题。首先，前述生效民事判决已确认《前期物务合同》《侨宁苑前期物业管理服务协议》均为有效合同，在容永达和鑫盛物业公司签订涉案《侨宁苑前期物业管理服务协议》后，双方之间的物业服务关系应适用该协议。《侨宁苑前期物业管理服务协议》第四条第一款“物业管理服务费收取标准”和第二款“公共分摊费收取标准”的约定，已分别约定物业管理服务费和公共水电分摊费、公共维修分摊费的计算标准和具体构成，并未约定物业管理服务费包括公共水电分摊费、公共维修分摊费。鑫盛物业公司主张容永达支付公共水电分摊费、公共维修分摊费，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。容永达未依约支付物业管理服务费、公共水电分摊费、公共维修分摊费，已构成违约，应承担违约责任。鑫盛物业公司主张容永达以1926.68元为基数，从2020年4月1日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率上浮30%计付违约金，未超合同约定及法律规定，本院依法予以支持。对容永达的抗辩意见，业经前述生效判决认定，均不予支持，并已作出详细论述，本案不再累述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：被告容永达应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告台山市台城鑫盛物业公司支付2019年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费、公共水电分摊费和公共维修分摊费合共1926.68元及逾期违约金（以1926.68元为基数，从2020年4月1日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率上浮30%计付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告容永达负担。原告台山市鑫盛物业管理有限公司预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告容永达应向本院缴交案件受理费25元。本判决为终审判决。审 判 员 李文权二〇二〇年十二月二十八日法官助理 盘其然书 记 员 周健波