陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕10民终623号 上诉人（原审被告）：张盼，男，汉族，中国铁塔股份有限公司商洛分公司山阳片区员工，住山阳县。 委托诉讼代理人：王海涛，陕西秦南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陕西凯华房地产开发有限公司。住所地：商洛市商州区。法定代表人：郑贤桂，总经理。 委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陕西盛德商业运营管理有限公司。住所地：商洛市商州区。法定代表人：安建，总经理。 委托诉讼代理人：邢博，男，陕西盛德商业运营管理有限公司招商运营部经理。 委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。 上诉人张盼因与被上诉人陕西凯华房地产开发有限公司（以下简称凯华公司）、陕西盛德商业运营管理有限公司（以下简称盛德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省商州区人民法院（2020）陕1002民初1656号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月4日立案受理后依法组成合议庭于2020年12月9日公开开庭对本案进行了审理，上诉人张盼及委托诉讼代理人王海涛，被上诉人凯华公司委托诉讼代理人崔建国，盛德公司的委托诉讼代理人邢博、崔建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张盼上诉请求：1、维持一审判决第一、第二项，撤销第三、第四、第五、第六项，依法驳回被上诉人关于租金、商业运营费及违约金的诉讼请求。 事实和理由：一、被上诉人在合同履行过程中，单方大幅度提高租金，是租赁合同不能继续履行的根本原因和直接原因，被上诉人违约在先，应承担合同不能履行的责任。上诉人在合同签订后支付了第一年度租金和商业运营管理费51108元，下欠第一年度租金和商业运营管理服务费共计25554元，但是在2020年1月3日被上诉人向上诉人发出交费通知，要求缴纳51108元，双方未经协商的情况下，单方大幅度提高租金，违反了合同的约定，是重大违约行为，超出了上诉人的承受能力，导致上诉人无力承租，被上诉人应当对合同不能履行承担责任。 二、被上诉人盛德公司未尽到商业运营管理义务，无权收取相应商业运营管理费用。在上诉人整个租赁合同履行过程中，被上诉人基本无作为，整个西街商圈处于自生自灭的状态，其并未兑现承诺的繁荣昌盛的经营环境。 三、一审判决后，上诉人2020年9月30日要求向被上诉人交回房屋，遭到拒绝，那么从2020年9月30日以后的房屋租金和运营管理费上诉不予承担。 综上，一审判决显失公正，客观上放纵和鼓励了被上诉人的不诚信行为，请求二审予以改判，支持上诉人的上诉请求。 凯华公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。被上诉人并未单方面大幅度提高租金，在上诉人拖欠租金73天之后，被上诉人才向其发送了催款通知，只是工作人员在没有核实的情况下，误将房屋租赁费和商业运营费写成51108元，公司本身并没有涨房租的意思，仅仅是工作人员的失误，上诉人接到催交通知后，并没有找到被上诉人进行核实，被上诉人没有擅自提高房屋租金。一审中，被上诉人盛德公司向法庭提交了大量的宣传推广资料、运营巡场签到表、保洁员签到表、安全巡查记录等证据证明，盛德公司履行了相应的合同义务。盛德公司作为商业运营公司是对西街整体商户运营服务，并不是针对某个具体商户服务。所以，上诉人提出盛德公司没有提供商业运营服务的理由不能成立。虽然在一审判决后，上诉人提出要交房，但是一审判决没有生效，其只交付房屋不支付租金，不承担违约金，被上诉人有权拒绝接收房屋。 凯华公司、盛德公司向一审法院起诉要求：1.依法解除二原告与被告所签订的《商业房屋租赁合同》，由被告将所租赁房屋返还原告凯华公司；2.由被告支付原告凯华公司2019年11月20日至2020年6月20日期间的租金16,326元，原告凯华公司不予返还被告所交纳的租金押金17,036元，被告尚应支付原告凯华公司相当于本年度3个月租金的违约金12,777元；3.由被告支付原告盛德公司2019年11月20日至2020年6月20日期间的商业运营综合管理与服务费16,326元，并由被告支付原告盛德公司相当于本年度三个月商业运营综合管理与服务费数额的违约金12,777元；4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年5月18日，以原告凯华公司为出租方（简称甲方）、被告张盼为承租方（简称乙方）、原告盛德公司为管理方（简称丙方），三方签订了《商业房屋租赁合同》。合同主要条款为：1.1甲方同意将位于陕西省商洛市商州区XX路XX街XX街的房屋租赁给乙方使用，房号为G-2-2103-1，建筑面积约为：121.68平方米。乙方同意承租该房屋，并以此建筑面积为计算租金、租赁押金、商业运营综合管理与服务费、物业费的依据。2.1房屋租期：从2019年5月20日至2022年5月19日，共计三年。2.2租金标准：￥35元∕m2∕月，月租金总额为￥4259元。2.4租金交纳期限：每六个月支付一次，首次租金签订本合同之日ー次性交纳，下次租金交纳时间为上次租金到期前30日交纳。3.1甲方交付乙方的租赁房屋为现状交付。本合同签订当日起视为乙方正式接收房屋。此外，合同第2.6条：“在租赁期限内，乙方应向丙方交纳商业运营综合管理与服务费，标准为￥35元∕m2∕月，月交纳总额为￥4259元；合同期限内，递增幅度标准等同租金递增标准，乙方交纳商业运营综合管理与服务费的期限和时间与租金交纳期限时间一致”。第十章其它约定事项。1.合同期内前两年甲方、丙方给予乙方租金及商业运营综合管理与服务费一定的优惠，两项费用合计第一年实际按76,662元收取，第二年实际按85,180元收取，第三年按102,216元收取。合同对双方权利与义务、解除与终止、违约责任等也进行了明确的约定。按照约定原告于合同签订当日，将租赁房屋交付被告使用；被告亦于当日向二原告交纳了房屋租赁押金17,036元、首次6个月租金25,554元及6个月商业运营综合管理与服务费25,554元。按照合同约定，计入第一年度优惠后，被告应于2019年10月20日前向原告凯华公司支付6个月租金12,777元，同时向原告盛德公司支付6个月商业运营综合管理与服务费12,777元。 另查明，《商业房屋租赁合同》中1.3条约定，为提升西街及周边环境质量，给入驻西街的广大商户创造繁荣昌盛、安全和谐的经营环境，甲方委托丙方对“西街・大都汇”项目内的所有商业房屋进行统一管理和服务，所有商户及承租人必须服从丙方的管理，遵守丙方制定的各项管理制度；5.6.1约定丙方有对西街・大都汇项目内全体商户进行综合管理服务、推广策划、广告宣传、商业运营的义务。2020年1月3日原告向其发出书面催款通知，要求交纳2020年2月20日至2020年5月19日的租金及商业运营管理和服务费合计51,108元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人协商一致时，可以解除合同，也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告凯华公司、盛德公司要求解除与被告张盼所签订的《商业房屋租赁合同》，被告亦同意解除该租赁合同，双方意见一致，予以准许。原被告之间就导致合同解除的原因、责任，各执一词。按照原被告之间的《商业房屋租赁合同》2.4条、2.6条、第十章第1条约定，被告最迟应于2019年11月20日之前向原告交清合同第一年度租金及商业运营综合管理与服务费76,662元，但被告仅于合同签订时交纳租金25,554元、商业运营综合管理与服务费25,554元，计51,108元，该合同年度剩余的租金12,777元及商业运营综合管理与服务费12,777元，被告至今未交清，原告按照《商业房屋租赁合同》7.2.2条、7.2.3条行使合同解除权，事实清楚，于法有据。相对被告，依照诚实信用原则，在原告催收欠费时，被告应及时按合同约定金额补交欠费，原告催收通知中的催收金额确与合同约定金额不符，但该催收通知并不必然导致原被告之间的合同不能继续履行，故被告据此认为原告提高租金标准，致使合同不能继续履行的观点，不予采纳。被告认为原告存在违法建设行为、政府拆除整修期间道路阻塞存在安全隐患，新冠疫情爆发等原因，导致西街商圈惨淡经营，原告盛德公司对此并无任何改善营商环境的行为，未按合同约定提供服务，不应收取其商业运营综合管理与服务费，已收取的应退还。对此，原告盛德公司提交有宣传推广资料、运营巡场签到表、保洁员签到表、安全巡查记录表，证明其履行了合同义务，被告对此未提供反驳证据，且商业经营本身即存在各种不确定的风险，故被告的认为不应收取商业运营综合管理与服务费的抗辩理由，不予采纳。综上，原被告于2019年5月18日所签《商业房屋租赁合同》的解除原因系被告未按合同约定时间足额支付租金及商业运营综合管理与服务费，原告有权据此要求被告腾交案涉商铺、支付所欠租金、商业运营综合管理与服务费、承担违约责任。按照原被告之间《商业房屋租赁合同》第十章第1条中的约定实际交费总额，2019年5月20日至2020年5月19日期间的租金、商业运营综合管理与服务费，被告每月的交费标准为76,662÷12÷2=3194.25元，2020年5月20日至2021年5月19日期间的每月交费标准为85,180÷12÷2=3549.17元。关于违约责任，原被告《商业房屋租赁合同》7.2.2条、7.2.3约定，原告不予退还被告交纳的租赁押金，被告向原告支付相当于本年度3个月租金或商业运营综合管理与服务费数额的违约金。据查明的事实，违约金应按合同第十章第1条中约定的每年实际收取金额计算，即76,662÷12÷2×3=9582.75元。关于被告交纳的租赁押金，原告在审理中表示可抵作被告欠付凯华公司的租金，该意见系原告对自己权利的处分，亦不违反法律规定，本院予以准许。被告可在向原告凯华公司交纳租金时将其租赁押金17,036元予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告陕西凯华房地产开发有限公司、陕西盛德商业运营管理有限公司与被告张盼2019年5月18日签订的《商业房屋租赁合同》；二、被告张盼将位于商洛市商州区XX路XX街XX街XX号商铺腾交于原告陕西凯华房地产开发有限公司；三、被告张盼向原告陕西凯华房地产开发有限公司支付房屋租金及房屋占用费（截止2020年5月19日的房屋租金为12,777元；从2020年5月20日起至腾房之日止的房屋租金及房屋占用费按每月3549.17元计算）；四、被告张盼向原告陕西凯华房地产开发有限公司支付违约金9582.75元；五、被告张盼向原告陕西盛德商业运营管理有限公司支付商业运营综合管理与服务费（截止2020年5月19日的商业运营综合管理与服务费为12,777元；从2020年5月20日起至腾房之日止的商业运营综合管理与服务费按每月3549.17元计算）；六、被告张盼向原告陕西盛德商业运营管理有限公司支付违约金9582.75元。 上述二至六项的内容限被告张盼于本判决生效之日起15日内履行完毕。 二审中，双方当事人均没有向法庭提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。另查明，张盼拖欠第一年度租金12,777元及商业运营综合管理与服务费12,777元。一审判决下发以后，张盼提出上诉的同时在2020年9月30日向凯华公司交付房屋，凯华公司要求房租和违约金一并支付，上诉人张盼拒绝，双方就交付房屋问题未能谈妥。 本院认为，根据各方的诉辩观点，本案二审的焦点问题在于：1、凯华公司和盛德公司是否存在单方提高房屋租金和商业运营费用的违约行为；2、盛德公司是否进行了商业运营管理服务，张盼是否应当支付商业运营费用。 关于焦点1，凯华公司和盛德公司在张盼逾期交纳房屋租金和运营管理费用的情况下，向张盼发出交纳房租和运营管理费的催款通知，尽管催款通知中载明的费用比实际拖欠的费用高出一倍。但是，凯华公司和盛德公司并没有向张盼明确提出要涨房租，根据双方没有就涨房租进行协商的事实，可以推断催款通知书中的金额属于凯华公司和盛德公司的工作人员工作失误造成的，并不表明存在单方强行涨租金的事实。因此上诉人张盼认为凯华公司和盛德公司擅自提高租金导致合同不能履行地上诉理由不能成立。 关于焦点2，盛德公司一审向法庭提交了宣传推广资料、运营巡场签到表、保洁员签到表、安全巡查登记表等有关商业服务的有关证据，表明其公司履行了商业运营管理的合同义务。张盼上诉提出盛德公司没有提供商业运营管理服务的理由没有事实依据，不予支持。 综上，张盼的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。但是，一审判决后，双方对判决解除合同均没有异议，张盼在上诉期间，一审判决尚未生效时向凯华公司提出交回案涉房屋，是为了避免损失扩大，凯华公司就房屋应予接收，其拒绝接收那么2020年9月30日就应视为腾房之日，本判决对此予以明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费917元，由上诉人张盼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 刘庆华 书 记 员 付 静 1