江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9234号上诉人（原审被告）：南京然润商贸有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道尧安新村**。法定代表人：解田庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高骏，江苏天茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市栖霞区文化和旅游局,住,住所地江苏省南京市栖霞区文苑路**仙林商务办公中心**/div>负责人：吕俊，该局局长。委托诉讼代理人：闵婕，江苏欣达律师事务所律师。上诉人南京然润商贸有限公司（以下简称然润公司）与被上诉人南京市栖霞区文化和旅游局（以下简称区文化和旅游局）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法由审判员张旭东独任审理。本案于2020年11月16日公开开庭，上诉人然润公司委托诉讼代理人高骏、被上诉人区文化和旅游局委托诉讼代理人闵婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。然润公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或查清事实后依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对涉案房屋具体坐落未能查清。被上诉人要求上诉人腾空房屋并返还，诉讼请求中所要返还的房屋应明确具体，被上诉人在一审庭审及庭后调查中均不能明确涉及本案所要求腾空并返还的具体房屋坐落，一审判决以另案（未结案件）为依据来确定本案应腾空和返还的房屋，属事实不清。二、被上诉人明知所出租的房屋没有房屋所有权证，没有建房许可证，仍然将涉案房屋出租给上诉人使用，并在上诉人投入大量财力物力并承诺长期出租给上诉人使用后，利用合同欲收回房屋，不仅存在主要过错，也违背诚信原则。三、一审判决的房屋占有使用费过高。即使一审判决符合事实及法律规定，但上诉人认为在房屋未返还期间，按原合同约定租金标准支付占有使用费，也不符合最高人民法院及江苏省高级人民法院关于疫情期间，承租人应当支付的租金费用标准的规定。区文化和旅游局辩称：1、一审法院经过现场的测量以及现场勘验，完全可以确定本案涉案房屋的四至以及面积。2、关于涉案房屋没有产权证问题，涉案房屋由于历史遗留的问题，没有办理房屋说有权证，双方在签订租赁合同时合同当中已经予明确，因为涉案房屋系国有资产，上诉人也是通过公开招租的方式取得租赁权，所以根本不可能存在着被上诉人承诺把房屋长期给上诉人使用的情况。一审法院也因为涉案房屋没有房屋所有权证，所以已经认定了租赁合同无效，并没有支持违约金请求。3、一审法院支持了房屋占有用费，有事实和法律依据。判决结果充分地考虑到了疫情的原因，免除了2020年2月份的租赁费用，3月份和4月份的租赁费用酌情减半。区文化和旅游局向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令然润公司立即迁出租赁房屋（南京市栖霞区负一楼东侧北区，建筑面积110平方米），并自2019年11月1日起按合同约定的租金标准双倍支付租金至实际迁出之日止；2、请求判令然润公司支付拖欠的2018年11月1日至2019年10月31日的房屋租金32万元，并按银行同期贷款利率支付自2018年10月31日至实际支付之日止的逾期付款利息；3、请求判令然润公司支付逾期归还租赁房屋的违约金（合同约定每逾期一天支付年租金32万元的百分之一的违约金，自2019年11月1日至实际交还房屋时止）；4、判令然润公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：南京市栖霞区负一楼东侧北区门面房约200平方米。2016年11月1日，区文化和旅游局、然润公司在鉴证方南京市栖霞区人民政府国有资产监督管理办公室（以下简称区国资监管办公室）的鉴证下，签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》（合同编码：05216111910000028，合同序号：0003350）一份，合同主要内容为“出租方（甲方）：区文化和旅游局，承租方（乙方）：然润公司，鉴证方（丙方）：区国资监管办公室；出租房屋坐落于栖霞区尧佳路栖霞广电大厦负一楼东侧（北区），建筑面积110平方米（以下简称案涉房屋），现用途为商用；租赁合同中约定的出租房屋因客观历史原因，属于没有土地使用权证，没有房屋所有权证，也没有建房许可证。甲方在签订租赁合同前已告知乙方，乙方对此已知晓，仍确定该租赁物符合乙方租赁房屋的使用目的，并对因此产生的风险由乙方自行承担。租赁合同履行期间及期满后，乙方不得以租赁物无产权证或建设许可证等为由要求甲方承担任何违约责任和赔偿责任；租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日止，租期届满后，乙方要求续租的，应当于租期满前30日书面通知甲方，如甲方继续对外出租的，在同等条件下，乙方有权优先承租；甲方将房屋出租给乙方做商业用途使用；乙方改变承租房屋用途的，事先须经甲方书面同意；该房屋租金第一年、第二年、第三年均为32万元。租金实行先付租金后承租原则，乙方不得拖欠租金，否则视为违约。租金采取每半年付一次，每半年前一个月付下半年租金；租赁期间房屋租赁税、费由甲方支付，水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费由乙方支付；甲方于签约时收取乙方人民币伍万元作为租赁保证金，为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保。租赁期届满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还租赁保证金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方；使用中乙方需要重新装修或变更原有设施的，事先应征得甲方书面同意，费用全部由乙方自行承担，乙方并按规定办理报批手续。租赁期届满，乙方所投入的动产由乙方自行处理，不动产无偿归甲方所有；本合同提前终止或有效期届满时，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于合同终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付租金，乙方投入的动产部分，由乙方自行处理，不动产归甲方所有，甲方不给予任何补偿。若乙方不能按时迁离，甲方有权强行将租赁场地内的乙方动产搬离租赁物，且不负保管责任；在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋，乙方因此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任，同时乙方投入的动产部分，由乙方自行处理，不动产无偿归甲方所有：1、擅自将承租的房屋出租、分租、转让、转借、以房入股、联营牟利的，2、擅自改变房屋用途，损坏房屋结构及设备的，3、利用承租房屋进行非法活动的，4、拖欠租金六个月以上的；租赁期间内乙方未按合同规定时间交纳租金的，逾期按银行滞纳金承担违约责任；租赁期届满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付年租金1%的违约金；租赁期限内，任何乙方违反本合同的其他约定的，由违约方按照本合同年租金0.5%支付违约金，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失”。2017年1月18日，就案涉房屋区文化和旅游局向然润公司开具江苏省非税收入一般缴款书，载明：收入项目为2016年8个月房租214200元。2017年2月28日，就案涉房屋区文化和旅游局向然润公司出具收款收据一张，载明：今收到南京然润商贸有限公司交来栖霞广电大厦负一楼东侧北区招租保证金5万元。2018年4月3日，就案涉房屋区文化和旅游局向然润公司开具江苏省非税收入一般缴款书，载明：收入项目为0003350交2018.5.1-2018.10.30半年租金16万元。就南京市栖霞区负一楼东侧北区门面房（约200平方米）处案涉房屋面积外的约94平方米房屋，区文化和旅游局、然润公司双方还于2017年3月31日就该约94平方米房屋签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》（合同编码：05217042003000029，合同序号：0003437）一份，该合同约定租期自2017年4月1日至2020年3月31日止，年租金18.7万元。2020年7月1日，区文化和旅游局就该约94平方米房屋以房屋合同租赁纠纷为由将然润公司诉至一审法院，案号为（2020）苏0113民初3659号，在该案中区文化和旅游局主张然润公司腾空返还上述约94平方米房屋并支付租金、房屋占有使用费、逾期付款利息及违约金。一审法院另查明，2020年2月13日，南京市国资委、南京市财政局下发宁国资委产（2020）18号《南京市国资委、财政局关于落实宁委发［2020］4号文减免困难中小微企业房租有关事项的通知》，明确减免主体为将所属房产出租用于经营的市各行政事业单位及其所办全资企业、市属集团及其所属国有全资企业等；支持对象指已依法合规承租减免主体房产的，且直接用于生产经营的困难中小微企业；减免期间中租金免收期间为2020年2月，减半收取期间为2020年3月-4月，租赁合同在2020年4月底前到期的，减免期间截止日期为租赁合同到期日。一审庭审中，区文化和旅游局举证了建设用地规划许可证、南京市国土资源局文件、南京市发展和改革委员会文件、南京市栖霞区发展和改革委员局文件，用以证明案涉房屋经主管部门批准建设，取得了合法的许可手续，区文化和旅游局、然润公司之间的房屋租赁合同有效；然润公司质证真实性无异议，但区文化和旅游局并未提供建设工程规划许可证，故区文化和旅游局、然润公司之间的房屋租赁合同应属无效。区文化和旅游局举证了就案涉房屋的《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，用以证明区文化和旅游局在合同租期即将届满前向然润公司进行了通知；然润公司质证称其并未收到区文化和旅游局送达的该通知，然润公司认为自始至终区文化和旅游局就未有人员处理过此事。然润公司举证了其法定代表人解田庆以尧化门街丽佳裁缝店名义与区文化和旅游局签订的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》（合同编码：05210101309000008，合同序号：0001245）一份，该合同双方约定出租房屋位于南京市栖霞区，建筑面积200平方米，租期至2010年10月1日至2013年9月30日，年租金20万元。然润公司称其法定代表人解田庆自2010年开始承租区文化和旅游局处房屋，租期三年，年租金为20万元，面积为200多平方。2013年原房屋租赁合同三年租期届满后，又续租三年，年租金也是20万元。最后一次续租是因为区文化和旅游局要求需要通过招标方式续租，为了继续使用房屋，遂以然润公司名义招标续租三年，即本案案涉的承租面积约110平方米，年租金涨至32万元。剩余94平方米，区文化和旅游局、然润公司另行还签订了一份房屋租赁合同，年租金18.7万元；区文化和旅游局质证真实性无异议，但认为不能以2010年合同的租金标准作为案涉房屋面积的租金标准。然润公司还举证了其名下已失效的食品流通许可证，然润公司称因区文化和旅游局无法提供产权证致然润公司食品流通许可证无法办理年审，然润公司的奶粉店只能关门；区文化和旅游局质证真实性无异议，但合同签订时区文化和旅游局已明确告知然润公司案涉房屋无产权证。一审庭审中，就案涉房屋的具体坐落，一审法院组织区文化和旅游局、然润公司双方至现场勘验。经勘验，在南京市栖霞区负一楼东侧北区约200平方米门面房中，包含约110平方米的案涉房屋与（2020）苏0113民初3659号案件所涉约94平方米房屋，在上述均为然润公司承租的约200平方米的门面房中自北向南经营有门头为“闻小姐的范儿”、“邦尼”、“闻同学”、“男孩女孩”、“手机维修”、“丽佳窗帘”六家商铺。区文化和旅游局认为其经测量，门头为“闻小姐的范儿”商铺面积即为本案案涉房屋约110平方米的面积，剩余五家“邦尼”、“闻同学”、“男孩女孩”、“手机维修”、“丽佳窗帘”商铺面积为（2020）苏0113民初3659号案件所涉约94平方米房屋。然润公司法定代表人认为其在2010年承租后对约200平方米的房屋进行过改造，现在看到的六家商铺并非然润公司法定代表人自区文化和旅游局承租时的原始状态，然润公司法定代表人表示其无法明确分清本案案涉约110平方米房屋与另案的约94平方米房屋的具体坐落。上述事实，有《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》、江苏省非税收入一般缴款书、收款收据、勘验笔录、当事人陈述及一审庭审笔录等在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，本案中就案涉约110平方米房屋的具体坐落，因改造行为致无法还原2010年区文化和旅游局与案外人尧化门街丽佳裁缝店签约时的案涉房屋所在栖霞广电大厦负一楼东侧北区门面房的具体情况，然润公司明确表示其无法分清本案案涉约110平方米房屋面积与另案（2020）苏0113民初3659号案涉约94平方米的房屋面积，现区文化和旅游局经测量主张门头为“闻小姐的范儿”商铺面积即为本案案涉房屋约110平方米的面积，剩余五家“邦尼”、“闻同学”、“男孩女孩”、“手机维修”、“丽佳窗帘”商铺面积为另案所涉约94平方米房屋，考虑到上述六家店铺全部面积为本案及另案的诉称面积，且另案区文化和旅游局亦主张然润公司返还该案案涉约94平方米的房屋面积，故一审法院对区文化和旅游局就本案案涉约110平方米房屋的坐落予以采信，即以门头为“闻小姐的范儿”商铺作为本案案涉房屋。就本案案涉《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》（合同编码：05216111910000028，合同序号：0003350），因区文化和旅游局并未能够提供建设工程规划许可证，且该合同也明确了“租赁合同中约定的出租房屋因客观历史原因，属于没有土地使用权证，没有房屋所有权证，也没有建房许可证”，故该合同应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现区文化和旅游局主张然润公司腾空、返还案涉房屋，一审法院予以支持。就区文化和旅游局主张的然润公司支付拖欠的2018年11月1日至2019年10月31日的房屋租金32万元，并按银行同期贷款利率支付自2018年10月31日至实际支付之日止的逾期付款利息，自2019年11月1日起按合同约定的租金标准双倍支付租金至实际迁出之日时止并支付自2019年11月1日至实际交还房屋时止逾期归还租赁房屋的违约金（合同约定每逾期一天支付年租金32万元百分之一的违约金），综合考虑合同的实际履行情况、然润公司的过错程度、区文化和旅游局的实际损失，结合疫情期间南京市国资委、南京市财政局的相关规定，一审法院酌定然润公司向区文化和旅游局支付自2018年11月1日起至2020年1月31日止按照年租金32万元计算的房屋占有使用费，自2020年3月1日起至2020年4月30日止按照年租金16万元计算的房屋占有使用费及自2020年5月1日起至实际腾空返还之日止按照年租金32万元计算的房屋占有使用费。对区文化和旅游局主张的逾期付款利息、逾期付款违约金等其他诉请，一审法院不予支持。区文化和旅游局收取的5万元保证金应冲抵然润公司需支付的上述房屋占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，一审法院判决：一、南京然润商贸有限公司于判决书生效之日起十五日内腾空《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》（合同编码：05216111910000028，合同序号：0003350）项下房屋（门头为“闻小姐的范儿”商铺），并将上述房屋返还给南京市栖霞区文化和旅游局。二、南京然润商贸有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给南京市栖霞区文化和旅游局自2018年11月1日起至2020年1月31日止按照年租金32万元计算的房屋占有使用费，自2020年3月1日起至2020年4月30日止按照年租金16万元计算的房屋占有使用费及自2020年5月1日起至实际腾空返还之日止按照年租金32万元计算的房屋占有使用费（区文化和旅游局收取然润公司的保证金5万元不予退还，用以冲抵上述房屋占有使用费）。三、驳回南京市栖霞区文化和旅游局的其他诉讼请求。一审案件受理费6100元，减半收取3050元，由南京然润商贸有限公司负担。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，然润公司承租案涉房屋后进行了改造，一审法院根据现场勘验及双方的陈述，确定案涉约110平方米房屋为“闻小姐的范儿”商铺，并无不当。然润公司应当将“闻小姐的范儿”商铺及时返还给文化和旅游局。一审法院综合考虑合同的实际履行情况、然润公司的过错程度、区文化和旅游局的实际损失，结合疫情期间南京市国资委、南京市财政局的相关规定，判决然润公司支付相应的房屋占有使用费，于法有据，判决确定的房屋占有使用费数额已考虑了疫情的因素，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由南京然润商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张旭东二○二○年十二月二十三日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳