云南省墨江哈尼族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0822民初883号 原告（反诉被告）：昆明试竞成教育信息咨询有限公司,住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道龙城街**。统一社会信用代码：91530121568841400C。 法定代表人：徐伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李伟，男，1988年4月1日出生，彝族，云南省昭通市镇雄县人，大学文化，公司法务，现住云南省昆明市盘龙区。特别授权代理。 被告（反诉原告）：柴美琼，女，1961年12月18日出生，汉族，云南省墨江哈尼族自治县（以下简称墨江县）人，大学文化，住云南省普洱市墨江县，现住墨江县。 被告（反诉原告）：钱永生，男，1958年7月13日出生，汉族，云南省墨江县人，专科文化，公务员，住云南省普洱市墨江县，现住联珠镇龙泉路**。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吴艺伶。特别授权代理。 原告昆明试竞成教育信息咨询有限公司（以下简称昆明试竞成公司）与被告柴美琼、钱永生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告柴美琼、钱永生于2020年10月27日提起反诉，本院决定本诉与反诉适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行了合并审理。昆明试竞成公司的委托诉讼代理人李伟，柴美琼、钱永生及其共同委托诉讼代理人吴艺伶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昆明试竞成公司起诉称：1.请求判决原告与被告房屋租赁合同终止；2.请求判令原告与被告合同未解除之前，被告与第三方签订的合同无效，第三方不得以租客的名义对房屋拥有使用权，且原告根据租赁合同约定对房屋装修部分进行拆除；3.请求判令被告支付原告违约金30000元，并赔偿装修费用115731元（根据合同8.1.1条约定计算），8月份经营损失132146.32元（根据该校区去年同期收入净利润计算预期可得利益），合计277877.32元；4.返还押金2000元；5.诉讼费用由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求：6.判令被告返还原告2020年1月29日至5月11日的房屋租金26832元。被告当庭表示放弃新的举证期限，可以继续审理本案。事实和理由：昆明试竞成公司因经营需要于2017年11月14日与被告共同签订了标的为墨江县房屋的《房屋租赁合同》。根据合同约定：原告与被告租赁期为5年，从2018年1月13日开始计租，2023年1月14日结束，每年租金为95000元，租金支付方式为一年一付，由乙方于当年租期开始后／期满前10日内，以银行转账的方式转账至柴美琼指定账户。今年因受疫情影响，昆明试竞成公司于6月28日先支付了租金50000元。2020年7月，柴美琼、钱永生以原告未支付租金及房屋为违规建筑需拆除为由，单方解除租赁关系，并未经昆明试竞成公司同意，于7月24日私自撬开大门，将原告经营所需的财产全部搬出并堆放于紫金宾馆二楼金材教育，用己方准备好的锁将房屋上锁，不允许原告进入。按照合同约定，原告方并未违约，原告与被告经多次沟通未果，被告在未通知原告的情况又将房屋出租给第三人，原告提醒被告双方的租赁关系未解除，希望第三人停止施工，但被告及第三人继续施工。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 柴美琼、钱永生对本诉答辩称，1.因昆明试竞成公司根本违约，被告多次催告后，双方于2020年7月13日达成解除合同的协议，双方即终止履行往后未履行的合同义务；2.被告已明确向原告表示预期违约，2020年7月16日原告向被告发送“关于2020疫情下试竞成教育房租支付协议书”。该协调书中原告已明确表示要提前违约，止租于2021年10月13日，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，故被告可以要求原告承担违约责任；3.本案中，违约的是原告。综上，原告的主张没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 柴美琼、钱永生反诉称：1.请求判令反诉被告支付反诉原告租金税费20246.25元；2.请求判令反诉被告支付反诉原告2020年1月13日至2020年7月24日房屋租金232元（扣除已付五万）、2020年6月至7月所欠电费116.78元、2020年3月至7月水费230元，合计：578.78元；3.请求判令反诉被告支付反诉原告搬运桌椅费2000元；4.请求判令反诉被告支付违约金30000元。以上合计：52825元；5.本案本诉诉讼费用、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年11月14日，柴美琼、钱永生与昆明试竞成公司签订了《房屋租赁合同》，约定柴美琼、钱永生将位于墨江县房屋出租给昆明试竞成公司使用，租期为五年，租赁期为2018年1月13日起至2023年1月14日，租金为95000元／年，租金一年一付，租金应在每年租期满前10日内支付下一年租金（需先付租金后使用），租金需以银行转账方式一次性转账给柴美琼、钱永生。合同签订后，昆明试竞成公司于2017年11月22日支付18年的租金，于2019年1月18日支付了19年的租金，2020年租金按合同约定应于2020年1月13日前支付，但反诉被告拖欠房租半年之久都未将租金支付给反诉原告，反诉原告经多次催促未果，于2020年6月10日向反诉被告送达催款通知书，要求其于本月20日前支付全部租金，若到期不支付，将解除合同并限其于21日前搬离，后反诉被告于6月28日支付租金50000元，但并未履行一次性全部支付租金的义务，反诉被告的行为已构成根本违约，反诉原告有权单方解除合同，反诉原告于2020年7月13日、2020年7月22日两次下达解除合同并要求搬离房屋的通知，反诉被告依然拒不支付剩余租金也不搬离房屋，反诉原告经与反诉被告墨江校区负责人王卫东商量，双方达成解除合同后，反诉被告向房产中介交了200定金，后反诉被告迟迟未搬离，反诉原告为减少损失，于2020年7月24日将反诉被告的桌椅等搬离至反诉被告在紫金宾馆二楼的校区堆放。综上，反诉被告违背诚信原则，滥用诉讼权利，恳请法院查明案件事实，支持反诉原告的诉讼请求。 昆明试竞成公司对反诉答辩称，1.反诉原告要求反诉被告支付租金税费20246.25元无发票佐证，反诉被告不认可。根据相关法律规定，财产租赁属于个人所得税范畴，纳税人主体应该是获得租金的出租人。本案中，合同双方虽然约定由原告承担税费，但被告须提交对应的税金缴纳发票，庭审中反诉原告并未出示缴纳房屋租赁所产生的税收发票。2.反诉原告要求反诉被告支付2020年1月13日至2020年7月24日房屋租金232元（扣除已付50000元）的计算有误，不应支持。合同约定本年度租期为2020年1月13日至2021年1月14日，共计368天，租金为95000元，日租金为258元，原告已支付50000元，折算使用日期刚好为2020年1月13日至2020年7月14日。3.反诉原告要求反诉被告承担2020年6月至7月所欠电费116.78元、2020年3月至7月水费230元，被告在庭审中出具了缴费凭证及发票，反诉被告愿意承担。4.反诉被告对桌椅搬运费2000元不予认可。反诉被告并未要求反诉原告搬运桌椅，在未经双方达成协议解除合同时，反诉原告私自将反诉被告的桌椅搬离的事实应认定为侵权行为，不可归责于反诉被告承担；5.反诉被告并未违约，所以不应支付反诉原告违约金。 综合各方诉辩主张，本诉的争议焦点：1.原告（反诉被告）的诉讼请求是否应该得到支持？反诉的争议焦点：被告（反诉原告）的诉讼请求是否应该得到支持？ 昆明试竞成公司围绕诉讼请求及反诉答辩提交如下证据：1.《房屋租赁合同》原件1份，用于证明原告与被告租赁关系的事实。2.中国工商银行网上银行电子回单、押金收据原件各1份，用于证明原告已向被告支付了50000元租金及押金2000元的事实。3.限时搬离通知、房屋上锁照片各1份，用于证明被告未经原告同意私自搬走原告方财产，并对房屋上锁的事实。4.责令期限搬离拆除告知书原件1份，用于证明原告方的房屋为违规建筑的事实。5.装修合同书及发票原件各1份，用于证明原告方对承租房屋所花费的装修费用为231462元的事。6.2019年8月昆明试竞成墨江分公司利润表复印件1份，用于证明原告方同期经营损失的事实。7.云南省教育厅关于有序恢复校外培训机构线下培训的通知复印件1份，用于证明原告是被政府强制停业的事实；云南省发布重大突发公共卫生事件一级响应20条措施复印件各一份，用于证明原告于2020年5月10日政府才允许开业的事实。 柴美琼、钱永生围绕本诉答辩及反诉请求提交如下证据：1.《房屋租赁合同》复印件1份，用于证明2017年11月14日，反诉原告将位于墨江县房屋出租给反诉被告，双方签订《房屋租赁合同》的事实。2.中国农业银行银行卡交易明细清单复印件2份，用于证明协议签订后，反诉被告于2017年11月22日支付18年的租金，于2019年1月18日支付了19年租金的事实。3.催款通知书、微信聊天记录截屏、中国农业银行银行卡交易明细清单复印件各1份，用于证明因反诉被告长期拖欠租金、水电费，反诉原告于2020年6月10日向反诉被告送达催款通知书，要求其于本月20日前支付全部租金，若到期不付，将解除合同并限其于21日前搬离；反诉被告于2020年6月28日支付租金50000元，并未履行合同规定的一次性支付全部租金义务的事实。4.短信聊天记录截屏（被告当庭展示手机截屏内容）1份、关于解除租赁合同的通知复印件1份，用于证明因反诉被告不支付租金构成违约，反诉原告多次与反诉被告董事长徐伟交涉，要求反诉被告尽快搬离房屋的事实。5.《关于2020疫情下试竞成教育房租未付协调书》1份，用于证明反诉被告于2020年7月16日向反诉原告承认未及时支付租金，并单方承诺于2020年7月20日才支付剩余房租29166元的事实。6.人民调解申请书、人民调解协议书复印件各1份，用于证明因反诉原告申请，双方于2020年7月21日向墨江县联珠镇紫金社区人民调解委员会调解，但未能达成调解协议的事实。7.限时搬离通知、微信聊天记录截屏复印件各1份，用于证明反诉原告于2020年7月22日向反诉被告最后一次下达搬离通知书的事实。 8.墨江自来水缴费凭证、搬运费单据、应税证明原件各1份，用于证明反诉原告代交2020年3月至7月水费230元、2020年6月至7月电费116.78元、搬运桌椅费2000元、应缴纳2019年1月至2020年6月租金税费20246.25元的事实。9.柴美琼通话记录单、与墨江校区负责人王卫东微信聊天记录截屏、账单详情、证明复印件各1份，用于证明：（1）2020年7月13日反诉原告向反诉被告王卫东送达《关于解除租赁合同的通知》，双方于当日同意由反诉原告柴美琼帮忙找仓库堆放东西的事实；（2）反诉被告最终确定地点为“家佳乐房产中介”推荐的“墨江紫裕小区2幢马某某家的车库”，后反诉被告墨江校区的负责人王卫东于2020年7月15日向中介公司的工作人员交了200元定金作为仓库租赁押金的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：证据1、2、3、4、5、7来源合法、内容真实，本院予以采信；证据6无其他证据相互印证，本院不予采信。被告提交的证据:证据1、2、5、6、7、8来源合法，内容真实，本院予以采信；证据3、4、9来源合法，内容真实，对证据内容本院予以采信，其他证明目的本院不予采信。 本院经审理认定事实如下:原告与二被告（柴美琼与钱永生系夫妻关系）经协商于2017年11月14日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告承租二被告所有的位于墨江县房屋，房屋结构为框架，房屋共四层，租赁房屋一楼至四楼，建筑面积390平方米。计收租金的时间为：2018年1月13日；租赁期限为五年，自2018年1月13日起至2023年1月14日止；房屋租金每年95000元，押金2000元；租金支付方式：一年一付，由乙方（昆明试竞成公司）于当年租期开始后／期满前的10日内，以银行转账的方式一次性转账到甲方（柴美琼、钱永生）指定的银行账户。房租租赁期间，乙方使用租赁房屋产生水电费、煤气费……所产生的所有税费等，均由乙方承担。甲方有权依法按本合同约定收取租金，因房屋租金为不含税租金，甲方应积极协助乙方开具租赁发票。《房屋租赁合同》第八条违约责任“8.1甲方的违约责任：8.1.1租赁期间，甲方应保障乙方对租赁房屋的正常使用，若因甲方原因（包括但不限于租赁房屋被抵押、拍卖、转让、被法院强制执行、甲方无故收回房屋）导致乙方不能正常使用租赁房屋，或因甲方原因（包括但不限于无法或不配合提供出租房屋所有权相关的材料）导致乙方无法办理相关经营手续的，乙方有权单方解除本合同，甲方应向乙方支付违约金人民币三万元，返还未履行部分的租金，并赔偿装修费用（待摊装修费用＝（所有装修款÷6）×未履行年限），搬迁、经营损失。8.2乙方违约责任：8.2.1在租赁期内，乙方违反合同约定，逾期不支付租金，并自甲方书面催要之日起30日内拒不支付的，甲方有权单方解除本合同，乙方应向甲方支付违约金人民币三万元。8.2.2在租赁期内，若乙方擅自解除本合同，乙方应向甲方支付违约金人民币三万元。……10.3合同终止后，乙方有权处置房屋内的设计及装修物；甲方需要接收乙方添附的设施及装修物的，须与乙方协商支付相应的费用。”房屋租赁合同还对其他事项及双方的权利义务作了明确约定。双方签订合同后，原告向被告支付了2018年1月13日至2019年1月12日的租金95000元，并向被告交纳了租房押金2000元，被告将房屋交付给了原告使用；2019年1月18日原告向被告支付了2019年1月13日至2020年1月13日的租金95000元。原告系进行线下培训的教育机构，2020年1月13日房租到期后，因受新冠肺炎疫情防控措施的影响，2020年5月10日原告才正常营业，因原告未向被告支付租金，被告于2020年6月10日向原告送达了《催款通知书》，原告于2020年6月28日向被告支付了房租50000元，因剩余房租45000元未支付给被告，原、被告双方因此发生争议，被告于2020年7月13日向原告送达了《关于解除租赁合同的通知》欲解除双方签订的房屋租赁合同并通知原告于2020年7月14日前搬离该房屋。2020年7月15日被告将租赁房屋上锁，原告于7月16日向被告送达了《关于2020疫情下试竞成教育房租支付协调书》，协调书中明确原告对涉案房屋的租赁期限止租于2021年10月13日，原告在被告对租赁房屋上锁的同时又在门上上了一把锁。后原、被告双方因无法达成调解意见，被告于2020年7月22日送达了《限时搬离通知》，要求原告搬离该房屋。2020年7月24日被告将原告租赁房屋内的东西搬至紫金宾馆二楼堆放。 另查明，被告因搬离原告在租赁房屋内的东西，产生搬运费2000元。2020年1月14日至2020年7月24日，原告租赁的房屋共产生电费116.78元、水费230元。自2019年1月13日至今，原告共支付了被告房屋租金共计145000元，原告未支付房屋租金税费，被告也未向原告提供房租发票。原告向被告租赁房屋后于2018年4月对房屋进行了装修，产生装修费用171577元；2018年8月原告对房屋的阳台进行搭建，费用为59885元，2020年7月8日，搭建部分被墨江县自然资源局认定为违法违规建筑，限令进行拆除。2020年8月，被告将房屋租赁给了第三人，未通知原告对房屋内的设计及装修物进行处理。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。对于昆明试竞成公司的本诉诉请：本案中，原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定“租赁期限为五年，自2018年1月13日起至2023年1月14日止；租金支付方式：一年一付，由乙方（昆明试竞成公司）于当年租期开始后/期满前的10日内，以银行转账的方式一次性转账到甲方（柴美琼、钱永生）指定的银行账户。”上一期的租期至2020年1月13日届满，本期的租期为2020年1月14日至2021年1月13日，依据合同约定，原告可以选择在当年租期开始后/期满前的10日内以银行转账的方式一次性支付被告租金。依据合同约定，原告可以在租期内自由选择支付租金的时间，但原告没有按照约定一次性支付租金，且原告于2020年7月16日向被告送达的《关于2020疫情下试竞成教育房租支付协调书》中明确表示租赁期限止租于2021年10月13日，对于止租期限的意思表示违反了双方在《房屋租赁合同》中对房屋租期为五年的合同约定；原告没有按照合同约定一次性支付租金，且在原告租赁期内擅自将房屋上锁并将原告的东西搬离房屋，导致原告无法开展正常的经营活动。原、被告双方在合同履行过程中均存在违约情形，故双方要求对方支付违约金30000元的诉请，本院均不予支持。因被告现已将房屋租赁给第三人使用，原、被告双方租赁房屋的合同目的已无法实现，且被告解除合同的意思表示已经送达原告，故原告要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同的诉请，本院予以支持；对于原告要求判令被告与第三人签订的合同无效、第三人不得以租客名义对房屋拥有使用权的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告的合同解除，被告应退还原告租房押金2000元。原、被告双方在合同履行过程中均存在违约的情形，但双方在《房屋租赁合同》中约定：“10.3合同终止后，乙方有权处置房屋内的设计及装修物；甲方需要接收乙方添附的设施及装修物的，须与乙方协商支付相应的费用。”本案中，被告在未与原告协商的情况下，将房屋及房屋内的装修物一并租赁给第三人使用，使原告丧失对房屋内的设计及装修物的处理权，综合双方的过错程度、房屋未租赁期限及房屋的装修费用等，本院酌情支持由被告赔偿原告装修损失30000元，原告对于装修费用的其他主张，与本院查明的事实不符，本院不予支持。对于原告要求被告返还2020年1月29日至5月11日的房屋租金26832元诉请，按照合同约定一年租金为95000元，因被告于2020年7月15日对出租房屋上锁，故原、被告本次租期为约六个月（2020年1月13日至2020年7月15日)，故六个月租金为47500元，原告已支付租金50000元，多付了被告租金2500元，因受疫情防控措施的影响原告在一段时间内无法正常营业，酌情被告应对原告减免租金一个月，即7916元，故被告应返还原告房屋租金共计10416元（7916元+2500元）。原告要求被告赔偿8月份经营损失132146.32元的诉请，因原告提交的证据不足以证明其诉请，故本院不予支持。 对于柴美琼、钱永生的反诉诉请：根据庭审查明的事实，本次租期为2020年1月13日至2020年7月15日，租金合计为47500元，2019年的租金为95000元，实际应付租金共计142500元，原、被告双方在合同中约定租金税费由昆明试竞成公司承担，故柴美琼、钱永生应积极支付142500元的租金税费20246.25元，柴美琼、钱永生应积极向昆明试竞成公司开具发票；柴美琼、钱永生要求支付剩余房租232元的诉请，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持；租赁合同中约定因使用房屋产生的水费、电费由昆明试竞成公司承担，故昆明试竞成公司应支付柴美琼、钱永生水费230元、电费116.78元；柴美琼、钱永生未经昆明试竞成公司同意搬离租赁房屋内的物品并产生搬运费2000元，已违反合同约定，故柴美琼、钱永生要求昆明试竞成公司支付搬运费的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）昆明试竞成教育信息咨询有限公司与被告（反诉原告）柴美琼、钱永生于2017年11月14日签订的《房屋租赁合同》； 二、由被告（反诉原告）柴美琼、钱永生于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）昆明试竞成教育信息咨询有限公司装修费损失30000元； 三、由被告（反诉原告）柴美琼、钱永生于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）昆明试竞成教育信息咨询有限公司房屋租金共计10416元； 四、由被告（反诉原告）柴美琼、钱永生于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）昆明试竞成教育信息咨询有限公司押金2000元； 五、驳回原告（反诉被告）昆明试竞成教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求。 六、由原告（反诉被告）昆明试竞成教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付142500元房租产生的税费20246.25元，被告（反诉原告）柴美琼、钱永生向原告（反诉被告）昆明试竞成教育信息咨询有限公司开具发票； 七、由原告（反诉被告）昆明试竞成教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）柴美琼、钱永生水费230元、电费116.78元，合计346.78元； 八、驳回被告（反诉原告）柴美琼、钱永生的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5498元，减半收取2749元，由昆明试竞成教育信息咨询有限公司负担2309元，由柴美琼、钱永生负担440元；反诉案件受理费2749元，减半收取1375元（取整），由昆明试竞成教育信息咨询有限公司负担825元，由柴美琼、钱永生负担550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  张晓燕 二〇二〇年十二月二日 书记员  李梦婷