天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初7275号原告：王翰璞，男，1988年11月11日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张丽，河北宝成律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳洪勇，河北宝成律师事务所律师。被告：丁福康，男，1959年3月29日出生，回族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：王冲，天津欧诺律师事务所律师。第三人：天津左右广告有限公司，住所地天津市宝坻区逸城雅园底商****，现办公地址宝坻区钰华街128号润泽楼3楼。法定代表人：张超，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨学会，该公司会计。第三人：袁晓璐，女，1989年5月22日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。第三人：安康飞，男，1988年5月16日出生，汉族，居民，住山东省鱼台县。第三人：王金宝，男，1990年8月4日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。第三人：李涛，男，1987年8月26日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。第三人：刘海生，男，1982年4月8日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。第三人：李晶朗，男，1984年4月10日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场**楼**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：祁世钊，该公司执行董事。原告王翰璞与被告丁福康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序。根据丁福康的申请，本院依法追加天津左右广告有限公司（以下简称左右广告公司）、袁晓璐、安康飞、王金宝、李涛、刘海生、李晶朗、天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）为第三人参加诉讼，并于11月18日公开开庭进行了审理。原告王翰璞的委托诉讼代理人靳洪勇、被告丁福康的委托诉讼代理人王冲、第三人左右广告公司、袁晓璐、王金宝、李涛到庭参加诉讼，第三人刘海生、李晶朗、安康飞、链家经纪公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王翰璞向本院提出诉讼请求：1．解除王翰璞与丁福康2017年11月24日订立的《商业房屋租赁合同》；2．丁福康给付所欠王翰璞房屋租金198791.50元；3．丁福康给付王翰璞逾期支付租金的违约金100000元；4．丁福康赔偿王翰璞财产损失74894元。诉讼过程中，王翰璞变更第2项请求为给付欠付租金436350元，计算至2020年11月18日。事实和理由：2017年11月24日，王翰璞与丁福康经协商就商业房租赁的相关事宜达成协议。协议约定王翰璞将登记在自己名下的逸城雅园商业1-05、1-06、1-23、1-24、2-31五间商业房屋，建筑面积共计1672.15平方米的商业房屋出租给丁福康使用。双方约定了租赁期限、租金数额及违约责任等。丁福康欠付租金的行为已构成违约，属于根本性违反合同约定的行为，且严重侵害了王翰璞的合法权益。租赁期间丁福康擅自损坏租赁物，造成王翰璞财产损失74994元。王翰璞依法提起诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求。丁福康辩称，不同意解除其与王翰璞之间签订的商业房屋租赁合同。理由：1．其与王翰璞之间签订合同的目的是打造商业一条街，2020年因受××疫情的影响，丁福康一直在同王翰璞进行协商减免租金问题。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见和天津市人民政府出台的若干措施，结合公平原则，王翰璞应当对2020年度租金进行减免，丁福康始终愿意在合理范围内交纳租金。2．因允许丁福康转租，现对于丁福康与第三人已经签订租赁合同未到期的，丁福康要求履行至与第三人租赁合同期满为止再解除与王翰璞的合同。3.丁福康自与王翰璞签订房屋租赁合同后共计支付租金2366059元，但王翰璞从未向丁福康开具国家规定的正式发票，现要求王翰璞开具发票。左右广告公司述称，左右广告公司与丁福康签订了两份租赁合同，期限是1年，2021年6月到期，两个合同租金一共是244960元，左右广告公司已经支付217480元，欠付27480元，左右广告公司也要求丁福康减免房租，在疫情期间左右广告公司也好几个月无法工作。王翰璞与丁福康之间的合同不应该解除，而且左右广告公司承租的房屋正在给别人使用。袁晓璐述称，其与丁福康签订了租赁合同，期限是3年，2021年11月底到期，房租已经交至2020年10月底。其从事教育培训，疫情期间有6个月没有营业，也与丁福康协商减免房租。王翰璞与丁福康之间的合同不应该解除，在合理的情况下应该适量减免房租。王金宝述称，其与丁福康签订了租赁合同，期限是5年，刚履行1年多，2020年房租已经支付40000元，还欠41000元。其从事的是工艺品销售，2020年1月25日承租房屋楼下药店确诊了一名××患者，政府不让开业，直到2020年6月底才开始营业。王翰璞与丁福康之间的合同不应该解除，如果他们合同解除肯定会影响其正常的经营销售，而且其承租的店铺是新装修的，装修之后就赶上了疫情。李涛辩称，其与丁福康签订了租赁合同，期限是6年，其经营的是网吧，租赁的房屋在王金宝承租房屋楼上，装修费用好几十万，也是因为楼下一楼有确诊患者不让营业，停业7个月，直至2020年7月中旬才开始营业。王翰璞与丁福康之间的合同不应该解除，解除合同对其影响很大，而且如果解除合同后与王翰璞不能签订合同，其装修损失巨大。链家经纪公司提交书面答辩述称，王翰璞所提诉讼请求不涉及链家经纪公司，因此对于王翰璞的诉讼请求链家经纪公司遵从法院判决。链家经纪公司与丁福康于2019年8月26日就坐落于宝坻区××的房屋签订了《天津市房屋租赁合同》，租赁期限为2019年8月26日至2024年2月7日，并约定租金支付方式为按半年支付。至今为止，链家经纪公司已按照该合同约定向丁福康支付了4笔费用，具体为：租赁押金30000元，2019年8月26日至2020年2月7日租金110000元，2020年2月8日至2020年8月7日租金129500元，2020年8月8日至2021年2月7日租金129500元。与丁福康签署该合同后，链家经纪公司一直积极履行合同义务，恳请法院查明事实，依法判决。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年11月24日，王翰璞（甲方、出租方）与丁福康（乙方、承租方）签订了《商业房屋租赁合同》，就丁福康向王翰璞租赁商业房屋一事达成协议：一、租赁房屋位置：甲方将自己名下产权逸城雅园商业1-05、1-06、1-23、1-24、2-31五间商业房屋，建筑面积共计1672.15平方米，出租给乙方作为打造宝坻塞纳世家综合市场一条街使用，乙方同意承租，租赁面积最终以房屋产权机关核定的面积为准。二、租赁期限为6年，自2018年2月25日至2024年2月24日，本合同签订后前三个月为装修免租期（自2017年11月25日至2018年2月24日）。租赁期满后，在同等条件下乙方有优先承租权。乙方无意续租应在合同期满前一个月通知甲方。三、租赁费用：计算标准为每平方米每天2元计算，每年按365天计算，第一年租金为1220669元；第一年合同签署后三日内交纳600000元，剩余部分于2017年12月31日前付清。以后每年的租金于每年2月28日之前一次性付清。租金第一、二年保持不变，第三年在第二年的总金额基础上上浮5%，租金为1281702元；第四年在第三年的总金额基础上上浮8%，租金为1384238元；第五年在第四年的总金额基础上上浮8%，租金为1494977元；第六年在第五年的基础上上浮8%，租金为1614575元。租金为不含税金额，即为税后，因甲方收取租金所需缴纳相关税费均由乙方承担，并由乙方负责办理，甲方给予配合。四、乙方有权按照打造塞纳世家综合市场一条街需要在不破坏房屋原结构和设备的情况下进行装修，装修费用由乙方自行承担。在装修和租赁使用期间如因乙方原因对房屋造成的损坏，由乙方负责修复并承担相关责任。五、双方的权利与义务：……6．如乙方整体转租房屋需取得甲方书面同意，乙方有权将房屋转租或自用，甲方不得干涉。六、违约责任：1．乙方未按时交纳租金，每逾期一天，应按年度租金的日万分之五交纳迟延违约金，若逾期30日以上不支付房租，甲方有权终止合同收回租赁房屋。2．甲方不得提前解除合同，如甲方提前解除合同应赔偿乙方一切经济损失。3．乙方不得提前解除合同，如乙方提前解除合同除赔偿甲方一切经济损失外，乙方交纳的租金未到期数额甲方不予退还。七、免责条款：如有不可抗力原因导致房屋损毁，造成甲乙双方损失，双方互不承担赔偿责任，如因此终止合同，租金按实际使用天数结算，多退少补。合同还约定了其他事项。双方租赁合同签订后，王翰璞遂将租赁房屋交付丁福康，后丁福康占有并将涉诉房屋转租给第三人使用。（其他条款略）。上述租赁合同签订后，第一年度及第二年度的租金，丁福康如期全额给付王翰璞。第三年度即2020年2月25日至2021年2月24日，丁福康于2020年4月1日给付王翰璞租金500000元，尚欠租金781702元，其中至2020年11月18日(开庭日)尚欠租金392928.10元。王翰璞与丁福康签订《商业房屋租赁合同》后，丁福康分别于2018年3月25日与刘海生签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业1-24(一层)、1-25(一层)、1-26(一层)、1-26(二层)房屋转租给刘海生，租赁期限为2018年4月24日至2024年2月23日；于2019年2月25日与王金宝签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业1-23(二层)房屋转租给王金宝，租赁期限为2019年3月1日至2024年2月24日；于2019年7月12日与袁晓璐签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业1-06(二、三层)房屋转租给李涛，租赁期限为2019年7月25日至2021年11月5日；于2019年8月26日与链家经纪公司签订了《天津市房屋租赁合同》，将逸城雅园商业2-31房屋转租给链家经纪公司，租赁期限为2019年8月26日至2024年2月7日；于2020年5月12日与李晶朗签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业1-24(二层)、1-25(二层)、1-26(一层)、1-26(二层)房屋转租给李晶朗，租赁期限为2020年7月12日至2024年2月24日；于2020年5月12日与李涛签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业1-23(三层)、1-24(三层)、1-25(三层)、1-26(三层)房屋转租给李涛，租赁期限为2020年5月12日至2024年2月24日；于2020年6月30日与左右广告公司签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业1-06(一层)房屋转租给左右广告公司，租赁期限为2020年6月25日至2021年6月24日；于2020年7月12日与安康飞签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业1-22、1-23(一层)房屋转租给安康飞，租赁期限为2020年9月26日至2024年2月24日；于2020年9月30日与左右广告公司签订《商业房屋租赁合同》，将逸城雅园商业1-05(一层)房屋转租给左右广告公司，租赁期限为2021年1月15日至2021年6月24日。2020年8月20日，王翰璞委托河北宝成律师事务所向丁福康发出《律师函》，内容：河北宝成律师事务所接受王翰璞先生委托，就您与王翰璞先生于2017年11月24日所签订的商业房屋租赁合同所涉租金事宜表述律师意见。根据委托人王翰璞先生所提供的证据，委托人与您所订立的租赁合同自2018年2月24日起计算租赁期限。在房屋租赁合同开始的第一、二两个年度您能够按照合同的约定履行租金缴付义务，但在本年度租赁合同履行过程中，您未能按照约定及时履行租金足额缴付义务，截止至今您尚欠委托人租金781702元。您与委托人所订立的商业房屋租赁合同依法成立，具有法律效力，双方均应按照合同约定诚信履行各自义务。您未能够按照合同约定履行租金交付义务已构成严重合同违约，依法应承担相应法律责任。希望您接此律师函后，及时将所欠付的租金及逾期付款违约金足额支付。河北宝成律师事务所及承办律师将根据您的执行情况不限于进一步采取其他法律程序以维护委托人的合法权益。期待您的回复。丁福康在接到律师函前后，一直与包括王翰璞在内的出租方进行沟通，要求减免疫情期间因无法使用承租房屋的租金，但双方未能达成一致意见。当事人有争议的事实的质证和认定情况如下：1.合同履行过程中是否存在不可抗力问题。丁福康认为，2020年全国范围内发生了××疫情，属于不可抗力，且宝坻区是天津市重点疫区，特别是涉诉房屋有病例发生，所以受疫情影响较大，相关文件范围内都认为疫情属于不可抗力，所以不同意解除合同。提交天津市人民政府2020年2月6日发布的《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施（21条）》，其中第7条：给予中小企业房租优惠。对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，由双方协商解决。最高人民法院2020年5月15日出台《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见㈡》，其中第5款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。王翰璞对上述意见、措施与本案关联性和证明目的不认可，称政府指导意见是指承租国有资产用房，而并非指向本案普通公民之间签订的租赁合同，所以该意见不适用本案。因丁福康是转租人，没有实际经营、使用诉争房屋，故最高人民法院的指导意见也不适用本案。2.关于如何减免租金问题。王翰璞不同意减免租金，称其是贷款借款购买房屋，也有经济压力。丁福康要求参照上述指导意见、措施中国有资产类经营用房减免期限予以减免，上述租金免3减3措施相当于减免四个半月租金，要求参照减免50%。各第三人也在与丁福康进行协商，要求丁福康予以减免租金。本院认为，王翰璞与丁福康在协商一致基础上签订《商业房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据涉案证据及各方当事人举证质证意见，确定本案争议焦点为涉诉《商业房屋租赁合同》应否解除及王翰璞其他诉讼请求应否支持。首先，涉诉《商业房屋租赁合同》应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。该条款是合同法定解除事由的规定。从涉案证据及合同实际履行情况看，丁福康对第三年度租金未按约定时间支付，是否符合上述法定解除事由是双方之间主要争议。众所周知，自2020年1月24日零时起，天津市启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据疫情情况，经市防控领导小组批准，辖区人民政府依法采取限制人员聚集等强制性措施。特别是宝坻区当时疫情较重，所有超市、宾馆、饭店等临街商业、服务业门店全部关闭。直至2020年4月30日天津市疫情防控应急响应级别由一级调整为二级时，才允许门店有序开放。此期间，包括丁福康承租的王翰璞的宝坻区逸城雅园五间商业房屋，因转租后经营网吧、教育培训等，亦全部处于停业状态。作为承租人的丁福康及次承租人第三人因受到××疫情及防控直接影响，暂时无法使用租赁或转租的房屋无营业收入。王翰璞虽委托律师事务所向丁福康发出律师函，要求其交纳租金并承担违约责任，但丁福康并未直接拒付租金，而是要求予以减免租金后将剩余租金全部交纳，且在律师函发出之前，丁福康已交纳了部分租金，双方因是否减免租金处于僵持状态。结合本地××疫情及防控工作对丁福康及其次承租人的实际影响，该情形属于不可归责于当事人的原因所致。正是因为疫情防控之需要，不能认定丁福康以自身的行为明确表示其将不履行合同，也不能认定经催告后丁福康仍拒绝履行，丁福康在支付部分租金后与王翰璞进行协商减免租金问题能够佐证其并非拒绝交纳租金，因此，不应由此认定丁福康存在恶意违约行为，同样不能认定合同目的不能实现。现丁福康不同意解除合同，且王翰璞也不能对合同解除后如何保护次承租人的利益及转租合同是否继续履行及如何履行作出承诺。根据涉诉合同的实际履行情况，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见㈡》，对王翰璞要求解除双方签订的《商业房屋租赁合同》不予支持。因涉诉合同不予解除，且不能认定丁福康存在恶意违约，故对王翰璞要求支付违约金及赔偿财产损失请求，亦不予支持。其次，租金支付及减免问题。虽然王翰璞与丁福康签订的《商业房屋租赁合同》不符合解除条件，但交纳租金仍是丁福康应积极履行的合同义务。根据上述指导意见、若干措施，在所涉案件具体适用中需结合具体案件的客观情况予以考量，虽然鼓励双方协商解决，但也是需要酌情考虑的客观因素。在调解不成时，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。综合考虑本地区疫情和疫情防控措施对商业、服务业等的影响，承租人在疫情期间确实没有营业收入，继续按原合同约定支付租金对承租人显失公平，应当对其予以适当的租金减免。结合上述指导意见、若干措施及本地区疫情防控的实际需要，本院酌定租金减免期限为2个月。根据王翰璞与丁福康签订的《商业房屋租赁合同》约定，丁福康应支付第三年度租金1281702元，已支付500000元，尚欠租金781702元，根据上述减免意见，应予以减免租金213617元（1281702元/年÷12月×2月），丁福康应再支付王翰璞该年度租金568085元。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据目前证据不能认定丁福康恶意拖欠租金且构成根本违约，王翰璞要求解除合同的理由不能成立。第三人刘海生、李晶朗、安康飞、链家经纪公司经传票传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、王翰璞与丁福康2017年11月24日订立的《商业房屋租赁合同》继续履行；二、丁福康于本判决发生法律效力后10日内给付王翰璞第三年度租金568085元；三、驳回王翰璞其他诉讼请求。（丁福康可将上述款直接给付王翰璞或汇入本院账户,汇款时注明案号及承办法官姓名。户名:天津市宝坻区人民法院；账号9052********；开户行:天津农商银行宝坻中心支行）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9912元，减半收取计4956元，由丁福康负担，于本判决发生法律效力后10日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨旭东二〇二〇年十二月二十三日书记员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。