济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初6883号 原告：马立华，男，1974年2月4日出生，汉族，山东国铭筑管科技有限公司工人，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：刘智阁，山东景林律师事务所律师。 被告：济南盛唐置业有限公司，住所地济南市历城区。 法定代表人：邢晟昊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张军，北京市金杜（济南）律师事务所律师。 原告马立华与被告济南盛唐置业有限公司（以下简称盛唐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马立华及其委托诉讼代理人刘智阁，被告盛唐公司的委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马立华向本院提出诉讼请求：1.判令盛唐公司一月内履行向马立华交付位于济南市历城区韩仓河以东、飞跃大道以北万科龙湖城市之光小区，楼号：5号楼1单元123室商业用房义务；2.判令盛唐公司向马立华承担以1268326元为基数，自2019年5月1日起至2020年6月30日止的延期交房违约金162092元(日万分之三计算，共计426天)，判令盛唐公司承担自2020年7月1日起至实际交付之日止的延期交房违约金(日万分之三计算)；3.判令盛唐公司赔偿马立华延期交房的房屋利息损失96915元(自2019年5月1日起至2020年6月30日至按同地段商铺租金5元/平方米/天为计算标准，商铺45.5平方米计算，共计426天)，判令盛唐公司赔偿马立华自2020年7月1日起至实际交付之日止的损失(按同地段商铺租金5元/平方米/天计算)；4.判令盛唐公司向马立华承担自2019年5月1日起至2020年6月30日止水、电在约定交房时未达到使用条件的违约金8520元(每天10元，共计426天)，判令盛唐公司向马立华承担自2020年7月1日起按每日10元计算至实际交付之日止的水、电在约定交房时未达到使用条件的违约金；5.判令盛唐公司向马立华承担自2019年5月1日起至2020年6月30日止线路安装在约定交房时未完成无法申请开通电话网络的违约金4260元(每天10元，共计426天)，判令盛唐公司向马立华承担自2020年7月1日起按每日10元计算至实际交付之日止线路安装在约定交房时未完成无法申请开通电话网络的违约金；6.判令盛唐公司赔偿马立华律师费损失10000元；7.判令盛唐公司承担案件受理费。事实和理由：马立华于2017年12月5日同盛唐公司在济南万科城市会客厅签订了盛唐公司开发的位于济南市历城区韩仓河以东、飞跃大道以北万科龙湖城市之光小区，楼号：A-3地块5号楼_【单元】【1】【层】【√】：1房号：1-123商业用房一套(附件五：补充协议房屋名称：5号楼1单元123室)。该房屋建筑面积45.5平方米，单价27875.30元，房屋总价款1268326元，付款方式一次性付清。合同签订前，马立华根据《楼宇认购书》约定，于2017年11月30日(定金5万)、12月4日(1218326元)，两次通过盛唐公司POS机向盛唐公司交纳了全部购房款，盛唐公司将收款回执交付于马立华。根据《济南市商品房买卖合同》第八条约定，盛唐公司应在2019年4月30日前交房，并符合该条第2项该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。还应符合合同附件五：补充协议万科商铺交房标准(通用)的要求。《济南市商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任，如果出卖人未按第八条约定的期限将该商品房交付给买受人，应当先买受人支付违约金，违约金按买受人已支付房价款日万分之三计算，自合同第八条约定期限起直到实际交付之日止。《济南市商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：1.水电在该商品房交付时达到使用条件；2.电话通信线、网络等在该商品房交付时管线敷设到户，买受人自行申请开通并承担相关费用，具体开通事宜以相关部门规定为准；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.因出卖人原因，导致水、电未按约定期限达到上述条件的，每项每逾期一天，出卖人承担10元违约金；2.因出卖人原因线路安装未完成致使电话宽带网无法申请开通的，每项每逾期一天，出卖人承担10元违约金。然盛唐公司于2019年4月26日向马立华发送《商品房使用交付通知书》时，未向马立华出示《分期综合验收备案证明》；未按《济南市商品房买卖合同》第十四条承诺的交房条件1.水电在该商品房交付达到使用条件。2.电话通信线，网络等在该商品房交付时管线铺设到户。以及补充协议中交房标准：预留给排水接驳点，一户一表。电器控制开关尚未安装。因此不具备交房条件。马立华在《商品房交付使用通知书》上注明未验收；并在《装修房验房指引表》中明确写明水电设备无开关、无照明、无空调插座；装饰部分消火栓南面墙面需修复，变更消防立管未拆除；读表部分未见水表、未见电表；无给水、排水管道；室内门与墙面裂缝；门窗玻璃晃动；线盒隐蔽不完善，踢脚线标高与地面装修完成面不符等。提出盛唐公司应尽快达到交房条件，上面有盛唐公司授权的验房员许治力签名。然截止2020年5月31日盛唐公司仍未达到合同约定交房要求，严重违反了合同约定。马立华于2020年5月18日通过邮政快递向盛唐公司发送律师函要求盛唐公司承担违约金并立即达到交付标准交付房屋，然盛唐公司以合同上写明的法定代表人常克艺调离为名拒收；马立华经过查询其企业信息，又于2020年5月27日向其新的法定代表人邢晟昊寄送律师函主张上述要求，快件以查无此人退回。马立华多次与盛唐公司负责涉案房屋的维修负责人李昌贺联系，其多次以请示领导为由，至今未予解决。基于此，马立华在2020年6月15日在济南市城建档案馆查阅该房屋设计档案，方知涉案房屋被盛唐公司修改了设计图出卖给马立华。原设计图应为两间商铺，盛唐公司在出卖给马立华时将涉案房屋改为一间，将两间房房屋后面多出的部分改成了一个公共卫生间。盛唐公司修改图纸出卖给马立华，并没有向马立华释明房屋设计修改情况，也造成了涉案房屋在约定的交房时间无法达到交房条件，属于严重违约，给马立华造成了重大损失。为此诉至法院。 盛唐公司答辩称，一、根据涉案合同及补充协议第15条约定，涉案商铺已于2019年4月25日交付马立华，故其第一、二、三项诉讼请求没有事实及法律依据，请法庭依法予以驳回。二、涉案商铺水电、电话通信网络等均达到使用条件，符合合同约定。马立华无权要求盛唐公司承担违约金，故马立华的第四、五项诉讼请求不符合客观事实，没有法律依据，请法庭依法予以驳回。三、盛唐公司已将涉案商铺交付马立华，且无违约行为，马立华无权要求盛唐公司赔偿其律师费损失，即便盛唐公司构成违约，该损失也不是马立华的必要损失，与本案无关。综上，请求依法驳回马立华全部诉讼请求。 当事人围绕争议的焦点问题提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。 马立华提交：证据1，《济南市商品房买卖合同》、付款回执单及刷卡凭条，证明原被告之间形成商品房买卖合同关系，马立华按照约定支付了全部房款；证据2，商品房交付使用通知书复印件1份、装修房客户验房指引表复印件1份，证明在2019年4月26日被告通知原告收房时该房屋根本没有达到交房标准，马立华已在交房通知书上注明，并在装修房客户验房指引表上列明需要整改达到合同约定的交房标准应有项目；证据3，照片、视频、电话录音一宗，综合证明涉案房屋未达交付标准，经马立华与盛唐公司工作人员多次沟通，至今仍未整改达到交房条件；证据4，2020年6月15日济南市城建档案馆查阅的涉案房屋设计图纸7张，证明盛唐公司出卖给马立华的房屋与设计图不一致，在设计图上面的给排水管道的设计应在房屋的西北角，涉案房屋在约定的交房时间没有安装给排水管道，根本未达到交房标准；证据5，马立华委托律师向被告发送的律师函，要求盛唐公司尽快按合同约定整改达到交付房屋标准并承担逾期交房违约金，盛唐公司拒收；证据6，委托代理合同、律师费付款单据、律师费发票，证明盛唐公司应赔偿马立华为主张自己的合法权益产生的损失1万元。盛唐公司质证称，对于原被告之间形成买卖合同关系，马立华已经支付全部购房款的事实无异议。商品房交付使用通知书可以证明，盛唐公司通知马立华于2019年4月10日至2019年4月25日办理商品房交付手续，如超过上述期限仍未办理商品房交付手续的，将按双方签订补充协议中第15条关于房屋交付的补充约定执行。对证据3、4、5真实性不予认可，即使真实也不能证明被告交付的房屋未达交房标准，不是马立华不收房的充分理由。证据6不是马立华的必要损失，与本案无关。 盛唐公司提交：《房地产开发项目综合竣工验收备案证明》（济综验第2019005号），证明盛唐公司于2019年1月16日就涉案商铺取得该证明，具备交付条件。马立华质证称，对证据的真实性无异议，但该证明不符合涉案合同第8条第2项交付期限的约定，交付时要取得分期综合验收备案证明。 庭审后，法庭组织双方当事人共同对涉案房屋进行了现场勘查，确认：涉案商铺现状与马立华提交的照片、视频一致，该商铺的上下水位置以及管线设置与相邻商铺不同，后期改装痕迹明显。室内未见水表、电表，有电话线接入。 经审理本院认定事实如下：2017年12月5日，马立华与盛唐公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定马立华购买盛唐公司开发的万科龙湖城市之光小区，A-3地块5号楼1-123商业用房一套。该房屋建筑面积45.5平方米，单价每平方米27875.30元，房屋总价1268326元，付款方式一次性付清。合同签订前，马立华于2017年11月30日(定金5万)、12月4日(1218326元)，两次通过POS机向盛唐置业交纳了全部购房款。 《济南市商品房买卖合同》第八条出卖人应在2019年4月30日前将取得开项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付给买受人。第九条出卖人如超过约定期限未将该商品房交付给买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之三计算，自约定期限起至实际交付之日止。第十一条双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水电在该商品房交付时达到使用条件；2.电话通信线、网络等在该商品房交付时管线敷设到户。因出卖人原因，导致水、电未按约定期限达到上述条件的，每项每逾期一天，出卖人承担10元违约金；因出卖人的线路安装未完成致使电话宽带无法申请开通的，每项每逾期一天，出卖人承担10元违约金。 合同附件五《补充协议》第十五条，关于房屋交付的补充约定：买受人按本协议约定办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，本合同项下商品房即交付于买受人。除本合同另有约定或法律另有规定外，出卖人的交付通知送达后，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。房屋毁损、灭失的风险及此后有关商品房的所有费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担，房屋保修期从此日起计算。买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但该质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任。《万科商铺交房标准（通用）》（三）配套设备1.电气：供电系统预留三项入户的线管，一户一表；2.给排水给水：预留给水接驳点，一户一表排水：预留接驳点。 2019年4月26日，盛唐公司向马立华发送《商品房使用交付通知书》，马立华收到该通知并对房屋进行查验后，在该通知书上注明未验收，并在《装修房验房指引表》中写明水电设备无开关、无照明，未见水表、电表等内容。 2019年1月16日，盛唐公司取得房地产开发项目综合竣工验收备案证明（济综验第2019005号），备案范围包括涉案商铺所在楼号。 本院认为，本案的焦点问题是：一、盛唐公司是否构成延期交房；二、盛唐公司是否应当承担延期交付房屋的租金损失以及水、电、网络交房时未达到使用条件的违约金；三、盛唐公司是否应当赔偿马立华为本案诉讼支出的律师费。 关于第一个焦点问题，盛唐公司与马立华签订的《济南市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，合同相对方都应遵照履行。首先，该合同第八条及其《补充协议》第十五条均对涉案房屋的交付条件作出明确约定，即涉案房屋取得《分期综合验收备案证明》且盛唐公司向买受人送达交付通知。本案中，盛唐公司于房屋交付前已经取得《房地产开发项目综合竣工验收备案证明》，并于2019年4月26日向马立华送达《商品房交付使用通知书》，已经完成了合同约定的交付房屋义务。虽然交付时涉案房屋配套设施存在明显瑕疵，但是均非地基基础或主体结构工程质量问题，故马立华关于盛唐公司构成延期交房的主张不成立。其次，马立华提交其从城建档案馆调取的涉案商铺图纸，证明盛唐公司对房屋设计作出变更，向其交付的房屋不符合标准。盛唐公司对该图纸的真实性不予认可，且经审查，该图纸与双方商品房买卖合同所附图纸以及盛唐公司提交的由设计单位盖章的图纸皆不同，不能证明涉案房屋未达交付标准。综上，对于马立华关于要求盛唐公司交付房屋并承担延期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。 关于第二个焦点问题，一是虽然双方《补充协议》所附图纸上没有显示涉案商铺给排水位置，但是从买卖合同中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺以及《万科商铺交房标准（通用）》的内容可以推定，马立华购买的商铺应当具备正常的电气及给排水设备。从现场勘验的情况看，马立华所购商铺给排水管线确实异于其他相邻商铺，影响正常使用，且没有配置水电一户一表，该商铺的设施明显不符合双方合同约定的基础设施要求，盛唐公司构成违约，应当承担相应责任。二是涉案《济南市商品房买卖合同》约定水、电未按约定期限达到使用条件，每项每逾期一天，出卖人承担10元违约金，故马立华要求盛唐公司支付该部分违约金的诉讼请求应当予以支持。从现场情况看，电话线已经接入，故对马立华关于电话网络违约金的请求不予支持。三是涉案房屋作为商铺，水电设施对于房屋的使用具有较大的影响，涉案合同中违约金的约定无法弥补因此给马立华造成的损失，应当予以增加。但是马立华要求按照同地段商铺租金5元/平方米/天为标准计算损失，缺乏事实与法律依据。本院综合考虑合同履行、商铺出租预期利益以及突发疫情等情况，根据公平原则予以衡量，酌定除每日20元违约金外，盛唐公司另行以每日30元为标准，向马立华赔偿损失。 关于第三个焦点问题，因马立华与盛唐公司签订的合同中未对产生纠纷的费用承担问题进行约定，故对马立华关于要求盛唐公司承担律师费的诉讼请求本院不予支持。 另外，如前所述，虽然盛唐公司不构成延期交房，但是其向马立华交付的房屋设施存在明显瑕疵，影响正常使用，按照双方合同约定，盛唐公司应当承担维修义务。从现场勘验的情况看，涉案商铺具备将水电设备按照周边商铺同等标准进行改造的条件，盛唐公司对此亦予以认可。基于以上事实，双方应在合理期限内互相配合完成上述改造，以避免损失的扩大。本院认为，上述合理期限以本判决生效后30日内为宜，如因盛唐公司原因未完成改造，马立华可以自行维修，并就产生的费用，另行据实向盛唐公司主张权利。违约金与损失赔偿的截止日为维修改造完成之日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条规定，判决如下： 一、被告济南盛唐置业有限公司向原告马立华支付违约金（以20元/日为标准，自2019年5月1日起计算至维修改造完成之日止）； 二、被告济南盛唐置业有限公司向原告马立华赔偿损失（以30元/日为标准，自2019年5月1日起计算至维修改造完成之日止）； 三、驳回原告马立华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5500元，减半收取2750元，由原告马立华负担2325元，由被告济南盛唐置业有限公司负担425元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王   海   娜 二〇二〇年十二月七日 法官助理  马雪书记员吕素敏