中山市第一人民法院（民事裁定书）稿签发：核稿：拟稿：孙婉霞事由：校对：附件：发送机关：发文（2020）粤2071民初28209号年月日封发原告：广州市家保物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市东区**************卡（G3），统一社会信用代码914***********615G。主要负责人：陈绍基，总经理。委托诉讼代理人：何泳仪，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：方子荣，广东凯行律师事务所实习律师。被告：黎玉婵，女，1977年6月10日出生，汉族，住广东省中山市西区***********，公民身份号码452************320。委托诉讼代理人：卢扬见，广东盛泽知博律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖烈钰，广东盛泽知博律师事务所实习律师。原告广州市家保物业管理有限公司中山分公司（以下简称家保物业中山分公司）诉被告黎玉蝉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家保物业中山分公司委托诉讼代理人何泳仪、方子荣、被告黎玉蝉委托诉讼代理人卢扬见、肖烈钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家保物业中山分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年12月11日至2020年7月31日期间的物业管理费8366.58元及违约金（违约金计算方法：每月物业管理费263.93元，以每季度累计应付物业管理费为基数，自每季度首月11日起按年利率24%计算至清偿之日止）。诉讼中，原告变更诉讼请求为被告向原告支付2017年12月16日至2020年7月31日期间的物业管理费8322.59元及违约金。事实和理由：根据前期物业服务协议，约定被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.3元向原告缴付物业服务费，每季度第一个月10日前向原告缴纳，若逾期未缴，从逾期之日起按每天百分之三交纳滞纳金。但从2017年12月11日至2020年7月31日期间被告拖欠物业管理费合计8366.58元。原告经催收无果。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告黎玉蝉辩称，1.原告请求被告支付2017年12月16日至2020年7月31日期间的物业管理费没有事实和法律依据，2020年8月5日原被告双方才对涉案单元进行交接，并办理收楼手续，被告同日也与原告签订映翠豪庭二期业主临时规约及前期物业管理服务协议，发展商和原告于2020年8月5日才实际交付涉案单元给被告，根据《物业管理条例》第四十一条、原告与发展商签订的前期物业管理合同第十条的约定，2020年8月5日以前的物业费应当由发展商缴纳；2.由于发展商在合同房屋期限届满后一直未向被告交付房屋，被告于2020年3月11日委托律师向发展商发送律师函，催促其将涉案房屋交付给被告，直到2020年8月5日双方才正式办理交楼手续；3.合同约定的违约金明显过高，远远超过银行间同业拆借贷款市场报价利率水平，前期物业管理合同的条款，不当加重业主责任，应属于无效条款，原告主张按照年利率24%计算没有法律标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2013年12月20日，中山市天基房地产开发有限公司（甲方、以下简称天基公司）与家保物业中山分公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定甲方按照法律法规和有关规定，采用招标方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理；本物业未竣工验收交付使用前，物业服务费由房地产开发企业交纳；本物业竣工交付使用后，物业服务费由业主或非业主使用人缴交，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳；本物业竣工验收交付使用后，业主、非业主使用人的住宅按建筑面积每月每平方米2.3元交纳物业服务费；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每季度第一个月10日前；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；服务期限自交楼日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日。2.2015年1月24日，天基公司与黎玉蝉（买受人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买位于中山市东区********************，建筑面积共114.58平方米；在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理；出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同；购房人签约注意事项载明“该房屋已由房地产开发企业与物业管理企业签订中山市前期物业服务合同，购房人对其内容清楚了解并愿意遵守。”合同附件五住宅使用说明书载明买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人，出卖人或其代理人、按揭银行或其代理人根据该通讯地址寄出的所有挂号函件（包括通知），则以挂号回执上注明的邮寄日期起七日后，视为已送达该函件给买受人。合同同时注明黎玉蝉的地址为中山市西区***********，联系电话139*****666。中山市自然资源局于2020年11月6日出具的中山市不动产登记资料查询结果显示，中山市东区*******************的产权人系黎玉蝉，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0213718号，建筑面积114.75平方米，登记时间为2018年9月29日。根据前述合同约定，黎玉蝉每月应交物业服务费263.93元（114.75平方米×2.3元/月/平方米）。家保物业中山分公司主张黎玉蝉自2017年12月16日至2020年7月31日期间未支付物业服务费，通过向黎玉蝉催收无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。3.庭审中，黎玉蝉称,天基公司未向其履行房屋交付义务，其于2020年3月11日委托广东盛泽知博律师事务所向天基公司发函，要求天基公司交付涉案物业；直至2020年8月5日才办理收楼手续并与中山市家保物业管理有限公司签订映翠豪庭物业交接表、映翠豪庭（二期）业主临时规约、映翠豪庭（二期）前期物业管理服务协议，因此其无须支付此前的物业服务费。家保物业中山分公司主张其受天基公司委托，已于2017年11月26日向黎玉蝉于商品房买卖合同记载的联系地址及电话寄出入伙通知书，告知黎玉蝉务必于2017年12月15日前办理入伙手续，否则将视为黎玉蝉已验收同并接受该房屋，同时由于黎玉蝉逾期办理入伙手续所造成的相关责任将由黎玉蝉负责。邮件已于2017年11月27日被他人签收。4.黎玉蝉与天基公司商品房预售合同纠纷一案[案号：（2020）粤2071民初17092号]，本院2020年9月21日作出民事判决：一、天基公司于判决生效之日起七日内向黎玉蝉支付逾期交房违约金2581.83元；二、驳回原告黎玉蝉的其他诉讼请求。该判决经审理查明认定，商品房买卖合同约定天基公司应于2016年12月30日前取得竣工验收备案登记证，并向黎玉婵交付符合合同约定的商品房使用。根据已查明的事实可知，天基公司取得竣工验收备案登记证具备交房条件后，根据黎玉婵于合同中记载的联系地址及电话于2017年11月26日向黎玉婵发送收楼通知书，告知黎玉婵于2017年12月15日前办理收楼手续，前述通知书于次日被签收，天基公司前述通知黎玉婵办理收楼手续的方式符合商品房买卖合同的约定，无论是否黎玉婵本人签收都应视为有效送达，而黎玉婵未在通知书指定的收楼期限内办理收楼手续没有事实和法律依据，故本院认定天基公司逾期交房时间应自合同约定的交楼期限届满次日即2016年12月31日起计算至通知书指定的收楼期限届满之日即2017年12月15日止。该案尚未生效。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告家保物业中山分公司对案涉小区进行物业管理服务，并与天基公司签订了前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，家保物业中山分公司是建设单位选聘为涉案小区提供物业管理服务的物业公司，黎玉蝉作为案涉物业的业主，其在签订中山市商品房买卖合同时亦同意由出卖人选聘的家保物业中山分公司提供物业管理服务，确认和同意接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的前期物业服务合同，故前期物业服务合同对黎玉蝉具有约束力。黎玉蝉辩称因开发商天基公司未履行交付义务，导致其未能如期收楼，根据合同约定其无须支付物业服务费。本院认为，根据家保物业中山分公司提交的入伙通知书、邮政快递签收单显示，家保物业中山分公司已将入伙通知书邮寄至黎玉蝉住所并已签收，黎玉蝉未按入伙通知书的要求及时办理收楼手续，且未举证证明其未办理收楼手续的原因可归责于天基公司或家保物业中山分公司，其应自行承担不利后果，根据合同约定，黎玉蝉应自入伙约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。据此，黎玉蝉未按时、足额支付物业服务费已构成违约，应向家保物业中山分公司支付物业服务费及逾期付款违约金。经核算，黎玉蝉应向家保物业中山分公司支付2017年12月16日至2020年7月31日期间的物业服务费8318.05元（263.93元/月÷31天×16天+263.93元/月×31个月）。关于违约金的问题。家保物业中山分公司主张按年利率24%的标准自每季度首月11日起计收违约金，但该标准明显过高，家保物业中山分公司未举证证明黎玉蝉未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：以136.22元为基数，从2017年12月16日起；以每季度所欠物业服务费791.79元为基数，分别从2018年1月、4月、7月、10月、2019年1月、4月、7月、10月、2020年1月、4月的11日起；以263.93元为基数，从2020年1月11日起，均按年利率6%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告黎玉蝉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市家保物业管理有限公司中山分公司支付2017年12月16日至2020年7月31日期间的物业服务费8318.05元及违约金（分段计算：以136.22元为基数，从2017年12月16日起；以每季度所欠物业服务费791.79元为基数，分别从2018年1月、4月、7月、10月、2019年1月、4月、7月、10月、2020年1月、4月的11日起；以263.93元为基数，从2020年1月11日起，均按年利率6%计算至清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，减半收取为41元（原告广州市家保物业管理有限公司中山分公司已预交），由被告黎玉蝉负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年十二月八日书记员  柯佩烨车晓晴