江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1012民初9175号原告（反诉被告）：扬州华纺置业有限公司，住所在扬州市西湖路**。法定代表人：周增根，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩利民，江苏楚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩**国，江苏楚汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：祝英，女，1969年3月29日出生，汉族，住，住扬州市邗江区/div>委托诉讼代理人：汤标，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚萍，江苏擎天柱律师事务所律师。原告（反诉被告）扬州华纺置业有限公司（以下简称华纺公司）与被告（反诉原告）祝英商品房认购合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，审理中，被告祝英提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。华纺公司的委托诉讼代理人韩利民、祝英的委托诉讼代理人汤标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华纺公司向本院提出诉讼请求：确认双方于2017年7月26日签订的关于华纺•西湖岭秀1幢1单元301室、1幢2单元304室房屋的两份《华纺•西湖岭秀认购协议》已经解除。事实和理由：2017年7月26日，双方签订认购协议，约定祝英认购华纺公司开发的“华纺•西湖岭秀”项目1幢1单元301室与1幢2单元304室两套房屋，祝英应于2017年8月2日到华纺公司处签订《商品房买卖合同》，否则视为祝英无条件自愿放弃购房权利，认购协议终止，并且认购定金不予退还。认购协议签订后，祝英为两套房屋共计缴纳了2万元认购定金，但未按期到华纺公司处签订《商品房买卖合同》。现华纺公司为维护自身合法权益，提起本案诉讼，望判如所请。祝英辩称，双方签订的两份《华纺•西湖岭秀认购协议》对房屋幢号、面积、单价、房款等要素约定明确具体，应认定双方成立商品房买卖合同法律关系，华纺公司无权解除合同，华纺公司的诉讼请求应予驳回。2017年5月，祝英为购买华纺公司开发的华纺蜀岗锦宸小区（“华纺•西湖岭秀”）现房1幢1单元301室与1幢2单元304室两套房屋，多次前往华纺公司售楼处并因此结识华纺公司销售经理马伟，马伟称房源紧张，如其同意在签订认购协议前预先支付部分购房款可以帮助申请优惠，故祝英通过其丈夫魏建军的银行卡向马伟提供的公务帐户汇入140万元购房款，后领取了1幢1单元301室与1幢2单元304室两套房屋的钥匙各一把，并实际占有上述房屋。2017年7月26日，祝英与华纺公司签订了两份认购协议，确认购买上述两套案涉房屋并共计交付定金2万元。2017年8月2日，祝英按约携带认购协议、定金收据、身份证前往华纺公司签订《商品房买卖合同》，但马伟告知因尚未开具购房款发票，需要延期签约。2017年8月7日，马伟投案自首，华纺公司于2017年8月9日向包括祝英在内的购房人承诺待公安部门确定数额后五个工作日内与购房人解决问题。在得知马伟因犯贪污罪被判刑后，祝英曾多次与华纺公司沟通，均遭到拒绝，其委托律师向华纺公司发送《律师函》，而华纺公司收函后却出具解除认购协议的《告知函》并起诉。祝英向本院提出反诉请求：1、华纺公司继续履行双方签订的两份《华纺•西湖岭秀认购协议》，并履行备案、办证义务；2、华纺公司赔偿祝英的房屋空置损失（自2017年9月1日计算至华纺公司履行备案、办证义务之日止，按照年租金6万元计算）。本案审理过程中，祝英撤回第二项诉讼请求并变更第一项诉讼请求为：华纺公司在祝英给付剩余房款后履行协助办理“华纺•西湖岭秀”项目1幢（公安幢号19幢）1单元301室与1幢2单元304室房屋产权登记的义务。事实与理由：双方之间没有签订正式商品房买卖合同是因华纺公司存在过错所致，但根据双方签订的认购协议内容可以确定双方成立了商品房买卖合同关系，华纺公司应诚实、信用地履行自己的合同义务，在收取全部购房款后应协助其办理房屋所有权证。华纺公司针对祝英的反诉辩称，祝英的反诉请求应予驳回，理由是：1、祝英与马伟实为各自非法目的而相互串通达成了损害华纺公司合法权益的违法交易，华纺公司对此并不知情且也未将案涉房屋交付给祝英，祝英实际也未占有房屋，祝英作为完全民事行为能力人在华纺公司未出具收据的情况下将大额资金汇入马伟个人账户，其行为存在重大过错，因祝英不是善意当事人，故本案不适用表见代理，祝英给付马伟的款项不应认定为华纺公司收取；2、祝英未按认购协议约定的时间到华纺公司签订商品房买卖合同、缴纳房款，故按认购协议约定，祝英自愿放弃对案涉房屋的购买权，马伟和祝英的私下交易华纺公司不认可也不知情；3、华纺公司向购房人出具的《承诺函》，仅表明待马伟刑事案件结束后双方协商处理问题，并不表明华纺公司认可认购协议继续履行，也不表明认可祝英汇给马伟个人的款项由华纺公司承担；4、马伟刑事案件的处理结果华纺公司不认可，已对马伟案刑事判决提起再审申请；5、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认购协议符合《商品房销售管理办法》第16条规定内容的方可认定为商品房买卖合同，故该两份认购协议不具备商品房买卖合同的法律效力；6、双方未签订正式的商品房买卖合同，不存在商品房买卖关系，对于房屋交付以及交付时间双方亦未约定，故华纺公司没有向祝英交付房屋及履行备案、办证等义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了《华纺.西湖岭秀认购协议》两份、《收据》两份、《告知函》及邮件回执、《询问笔录》、（2019）苏10刑终91号刑事裁定书、《承诺函》、结婚证、转帐明细等证据，本院组织双方进行了证据交换和持证，结合双方陈述，本院认定事实如下：1、祝英的丈夫魏建军分别于2017年6月23日和2017年7月6日向马伟账户合计支付140万元；2、2017年7月26日，祝英与华纺公司签订《华纺•西湖岭秀认购协议》两份，约定：由祝英购买马伟原所在单位即华纺公司开发的“华纺•西湖岭秀”项目1幢1单元301室及1幢2单元304室房屋，建筑面积均为199.14平方米，每平方米建筑面积单价为人民币13200元及12800元，祝英认购地下自行车库1幢5号及1幢8号，上述地下自行车库建筑面积分别为16.75平方米及7.29平方米，每平方米建筑面积单价均为人民币2000元，祝英在签订上述两份协议时需各缴纳认购定金壹万元，在签订正式的《商品房买卖合同》后，祝英支付的认购定金转为房价款；祝英同意于2017年8月2日前携带上述认购协议、认购定金收据及身份证或其他身份证明文件到售楼处与华纺公司签订《商品房买卖合同》；如祝英未按上述约定的时间和付款方式与华纺公司签订《商品房买卖合同》，华纺公司即视祝英无条件放弃对上述两套房屋的购买权，华纺公司有权不经催告，将上述两套房屋另行对外销售，祝英不得提出异议；在认购协议第六条约定签约时间内完成签约手续的才有资格享受93折优惠；地下自行车库须与认购协议中第一条约定的房号同时购买且地下自行车库不享受任何优惠；3、2017年7月26日，祝英将2万元定金交付华纺公司；4、马伟于2017年8月8日接受公安机关询问时陈述：“俞大文、魏建军当时跟公司签了认购协议，但是由于他们交给我的首付钱我没有交给公司，所以他们没能跟公司签订购房合同……”；5、2017年8月9日，华纺公司出具《承诺函》并载明：“北京扬州华纺公司销售西湖岭商品房一事，现由于销售经理马伟涉嫌违法，马伟销售款项不明。我公司承诺待公安部门确定数额后五个工作日内与西湖岭秀9号楼、19号楼购房人解决问题”；6、2018年11月28日，扬州市广陵区人民法院作出（2018）苏1002刑初3号刑事判决，在该判决书中载明：马伟系国有独资华纺房地产开发公司职工，接受委派到华纺房地产开发公司控股的扬州华纺置业有限公司工作，被华纺公司聘为营销部经理助理，具体负责房产营销，其利用管理、经手公共财产的职务之便，在2016年11月至2017年8月期间截留、侵吞周娟、俞幸福、俞大文、孔桂琴、肖国青等买房人购房款、定金等共计人民币495万元（其中含祝英丈夫魏建军支付给华纺公司的华纺•西湖岭秀第1幢1单元301室及第1幢2单元304室的购房款人民币140万元）。该刑事判决认定马伟因侵吞公款数额特别巨大，其行为已构成贪污罪，对其判处刑罚处罚，并责令马伟退赔人民币495万元，发还被害单位扬州华纺置业有限公司。该案经扬州市中级人民法院二审后，维持原判；7、华纺公司于2019年4月22日向祝英发出《告知函》，以祝英未按认购协议约定于2017年8月2日前与华纺公司签订《商品房买卖合同》为由告知祝英的行为已属放弃权利，双方签订的两份《华纺•西湖岭秀认购协议》已经解除。祝英于2019年4月26日收到该《告知函》。审理中，祝英已向本院指定账户转汇购房余款3443285.2元。本院认为，案件争议焦点为：一、祝英与华纺公司之间法律关系的性质应当如何界定？华纺公司要求确认解除双方于2017年7月26日所签《华纺•西湖岭秀认购协议》是否具有事实和法律依据？二、祝英要求华纺公司继续履行双方签订的两份《华纺•西湖岭秀认购协议》并协助其办理房屋产权登记的诉讼主张是否应予支持？关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据《商品房销售管理办法》第十六条规定,商,商品房买卖合同的主要条款包括当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况品房的销售方式，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等。本案中，祝英与华纺公司签订的《华纺•西湖岭秀认购协议》合法有效，其性质为预约合同，但协议中对双方当事人以及所购商品房的基本情况、购房人姓名、房屋面积及单价、地下自行车库面积、单价、违约责任等主要项目均作出了明确约定，具备了商品房买卖合同的主要内容和实质要件，双方成立商品房买卖关系的意思表示明确。其次，生效刑事判决认定马伟系华纺公司原营销部经理助理，其收受祝英给付的购房款140万元并判令马伟退赔495万元，发还被害单位华纺公司。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。因马伟职务行为所产生的相应法律责任，依法应由华纺公司承担。第三，从本案事实和具体履行行为看，祝英在签订协议之前为达成商品房买卖交易之目的支付马伟140万元购房款，当日支付华纺公司定金2万元，按照一般日常经验，祝英在支付140万元房款后会积极与销售方商谈签订正式商品房买卖合同，但因协议约定的签订时间距马伟案发仅几天，且华纺公司在马伟案发后即出具《承诺函》，在此情形下，祝英有理由相信华纺公司对双方之间的商品房买卖交易进行磋商解决，因此，双方未能如期签订《商品房买卖合同》的责任不在祝英。第四，关于案涉房屋是否交付一节，祝英提供了房屋钥匙以证明马伟代表华纺公司已向其交付房屋并实际占用使用，华纺公司对真实性提出异议，认为马伟私下交付的行为不应归属于公司，但未能提供充分有效的证据证明其主张，本院不予采信。华纺公司在收取祝英购房定金2万元和购房款140万元后向祝英交付房屋，应当认定双方之间成立了商品房买卖法律关系。鉴于祝英不存在怠于履行按期签约义务，双方未能如期签订《商品房买卖合同》的责任不在祝英，祝英不构成违约，华纺公司要求确认解除双方于2017年7月26日所签《华纺•西湖岭秀认购协议》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，华纺公司与祝英之间成立的商品房买卖法律关系为当事人真实意思表示，双方在认购协议中就商品房买卖合同项下的房屋位置、面积和价款所作之约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，华纺公司应在收到祝英全部购房款后履行备案及协助祝英办理产权登记义务。本案中，祝英不应承担因未按期签订商品房买卖合同而产生的违约责任，其向华纺公司支付的2万元购房定金应当抵作购房款，根据双方在认购协议中有关购房价款及优惠的约定，祝英已付购房款140万元，并就案涉的两套房屋尚余3443285.2元购房款亦已转汇至本院指定账户。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，双方应就案涉两套房屋的剩余购房款支付时间及方式、办理房屋产权登记的时间等作出协议补充。祝英在向华纺公司履行案涉两套房屋的全部付款义务后合理期限内，华纺公司应履行备案及协助祝英办理产权登记义务。双方因买卖商品房所产生的应予结清的相关费用及因面积误差存在的款项差额等由双方另行结算，本案不作处理。综上所述，华纺公司与祝英之间签订的两份《华纺•西湖岭秀认购协议》合法有效，根据双方协议履行情况，华纺公司无权主张解除该认购协议，故对华纺公司的诉讼请求，本院依法予以驳回。另，祝英与华纺公司之间成立的商品房买卖法律关系应受法律保护，华纺公司在祝英向其履行完毕支付购房款义务后90日内协助将位于扬州市房屋产权登记至祝英名下。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在反诉原告祝英向反诉被告扬州华纺置业有限公司履行完毕支付剩余购房款义务后90日内，反诉被告扬州华纺置业有限公司应协助反诉原告祝英办理华纺•西湖岭秀第1幢第2单元304室及第1幢第1单元301室房屋产权登记；二、驳回原告扬州华纺置业有限公司的诉讼请求。本案受理费300元，由原告扬州华纺置业有限公司负担。反诉案件受理费减半收取为17173元，由反诉被告扬州华纺置业有限公司负担，此款反诉原告祝英已预交，反诉被告应于本判决生效之日起十日给付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  武兰荣人民陪审员  赵 骏人民陪审员  刘银妹二〇二〇年十二月二十一日法官 助理  樊 静书 记 员  吴 月