广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初1287号原告：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612。法定代表人：杜艳花。委托诉讼代理人：王明琬、张翔宇，均系该公司法务专员。被告：江门泰达房地产开发有限公司，，住所地：江门市邦民路**法定代表人：陈克俭。诉讼代表人：江门泰达房地产开发有限公司管理人。负责人：董硕。委托诉讼代理人：孙宏彪、张莉，均系广东良匠律师事务所律师。原告深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称“乐有家公司”）与被告江门泰达房地产开发有限公司（以下简称“泰达公司”）居间合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐有家公司的委托诉讼代理人王明琬，被告泰达公司的委托诉讼代理人孙宏彪、张莉到庭参加诉讼。原告乐有家公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付推介服务费1762656.36元及违约金55342.5元（违约金计算方式：1762656.36元×6%×191/365，从2018年7月15日起计至实际还清之日止，现暂计至2019年1月26日为55342.5元）给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月15日签订《销售代理合同》，合同约定原告为被告“光博汇”楼盘项目的销售代理人，合同于2018年7月14日到期。在此期间，因原告推介成功售出该楼盘物业的，被告需按总成交价的12%向原告支付推介服务费，另外原告每成功售出一套物业，被告需向原告支付现金奖励，计算方式为：成交价为20万元以内的按每套27000元计；成交价在20万元以上的按每套28000元计。在双方合作期间原告严格履行合同约定义务并促成客户购买被告开发的房产，但被告未按合同约定向原告足额支付推介服务费。经计算，目前被告还欠原告推介服务费1762656.36元没有支付。为维护自身合法权益，原告向本院提起诉讼。被告泰达公司辩称：一、泰达公司和乐有家公司于2017年7月14日、2018年3月1日先后签订两份《销售代理合同》，两份合同均约定自双方签字盖章后即生效，且专门设定了双方加盖公章及代表人签字栏目，但实际上双方均未在“代表签字”处签字确认，故管理人认为《销售代理合同》未生效，也不追认该合同的效力。二、原告并未充分举证证明欧阳婷等446名客户为原告代理泰达公司销售的客户，不能据此认为泰达公司和乐有家公司实际履行了《销售代理合同》。1.管理人在原一审时依据原告发送的电子文档制作了核对代理销售费用表，只是假设按原告所述计算方式，对欧阳婷等114名客户的代理销售费用的统计，并非管理人确认欧阳婷等114名客户是原告代理销售的；2.原告提供的《对接人确认书》、《客户联动确认单》证明李钦等人是泰达公司委托的对接人，其签名确认446份《客户联动确认单》即代表泰达公司确认446户购房户是乐有家公司代理销售的，该证据不具有真实性和合法性。首先，《对接人确认书》所载对接人均不是泰达公司员工，签署446户《客户联动确认单》涉及泰达公司的重大利益，泰达公司不应该也不可能授权几个毫不相干的个人损害自己的利益。其次，李钦是江门市天昊地产策划有限公司的股东和法定代表人，天昊公司也同时和泰达公司签订了格式和内容相同的《销售代理合同》，以及李钦和天昊公司已经向前述欧阳婷等购房人收取了每户3万元不等的中介费，该部分购房人已经就该中介费向泰达公司申报债权，管理人已确认该部分中介费由泰达公司承担。也就是说，李钦既有权代表泰达公司确认《客户联动确认单》给乐有家公司向泰达公司主张巨额代理费用，又同时向购房户收取最终由泰达公司承担的巨额中介费，严重损害泰达公司的合法权益。最后，泰达公司自2017年7月开始至进入破产程序一年多时间里均未单方确认《客户联动确认单》，双方也从未对乐有家公司的销售代理情况进行过核对和确认。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定，原告提供的446户由李钦等人确认的《客户联动确认单》不能作为认定本案事实的依据。三、泰达公司和乐有家公司签订的《销售代理合同》约定12%的代理销售费用和现金奖励甚至超出了房地产开发企业的正常利润率，严重损害泰达公司的合法权益。原告提供的《光博汇项目代理服务费结算明细表》记载，原告所述代理销售的440户房产的签约总价约9743万元，应付总代理费约2230万元，占总房款比例高达23.6%，实际已收泰达公司的代理费约1460万元，占总房款比例也高达14.98%。以原告提供的第410号购房户张少华为例，签约价为107173元，应付和实付代理费为39860.76元，代理费占购房款比例高达37.2%，如果加上李钦和天昊公司收取泰达公司应承担的推荐费、中介费，泰达公司承担的这部分费用远远超过正常的市场行情，令人难以相信，严重损害泰达公司的合法权益。因此，即便如《销售代理合同》所约定的比例计算，泰达公司实际已超额支付了全部代理销售费用给乐有家公司。四、经核实，江门市天昊地产策划有限公司同时和泰达公司签订了《光博汇项目的销售代理渠道合同》，天昊公司据此向泰达公司主张按乐有家公司所述代理销售的440户计算约1%-3%渠道费用，与乐有家公司主张的代理销售费用没有重合，故管理人撤回请求贵院将本案移交公安机关刑事侦查的申请。五、假设乐有家公司所主张的代理推广费用存在，对于利息的计算，根据《中华人民共和国破产法》第四十六条的规定，截止日期应为2019年4月22日即泰达公司破产案件受理前一日。六、按照乐有家公司所述签订的两份《销售代理合同》的约定，第一份销售代理合同约定的现金奖是针对乐有家公司的员工而不是乐有家公司，所以乐有家公司无权依据现金奖条件向泰达公司主张现金奖，因此在乐有家公司所提交的证据7《光博汇代理服务费明细表》中2018年2月28日之前的现金奖不应该获得支持。综上所述，请依法驳回乐有家公司的诉讼请求。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年7月14日,被告（甲方）与原告（乙方）签订《销售代理合同》，合同第一条约定：“项目地点：江门市江海区光博路”;第二条约定：“项目名称：光博汇”;第三条约定：“代理权限：1.甲方委托乙方在深圳市乐有家房产交易有限公司以及深圳市乐有家控股集团有限公司，所有子公司均作为光博汇项目销售代理商（非独家代理）……”;第四条约定：“代理期限：自2017年7月15日到2018年7月14日止，共计1年……”;第七条约定：“代理费标准及奖励：……2.针对乙方所成交单位，单套成交价在20万元（含）以下的甲方额外按每套2000元人民币（含税）给予乙方奖励；单套成交价在20万元以上的甲方额外按每套3000元人民币（含税）给予乙方现金奖励……”；第八条约定：“代理费、现金奖支付：……1.甲、乙双方确认，本项目所涉代理费及现金奖结算周期为1个月，甲方应当在每月的15日前结算上月代理费予乙方；……3.客户为按揭付款的，甲方在收到客户50%首付款（含定金）后应结算该套商铺代理费的50%予乙方，在客户完成网签后收齐余款在结算50%的代理费予乙方；因客户原因导致银行不受理或不放贷造成客户退款且无违约金产生的，经乙方确认后，甲方有权将此类客户的代理费在此后的代理费结算中直接扣除。4.客户为一次性付款的，甲方应于收齐客户放款日所在结算周期内一次性结算全部该套商铺的代理费予乙方，如为分期付款的，则甲方按实际收款日所在的结算周期内结算代理费给乙方。5.在甲方收齐-客户定金并签订认购书后，甲方应当向乙方支付现金奖励；如后期因甲方原因致客户退款不予成交的，乙方无需再退回该费用；因乙方原因致客户退款不予成交的，乙方须全额退还该费用给甲方或甲方有权在乙方后期可获的销售代理费中予以扣减。6.乙方收款账号：75********01开户行：**********支行户名：******”第十四条约定：“附则……3、本协议所约定事宜，自双方签字盖章后即生效。”被告在合同落款处“甲方”一栏加盖合同专用章予以确认，但没有签字；原告在合同落款处“乙方”一栏加盖合同专用章予以确认，但没有签字。合同后附《对接确认书》，载明：“深圳市乐有家房产交易有限公司：本司与贵司就《光博汇销售代理合同》中约定之光博汇项目，确认下列人员为本司对接人：1、姓名：李柏生，身份证：440********54，工作单位：江门泰达房地产开发有限公司，电话：159******801（0750-33*****6），2、何嘉丽，身份证号码：440********20，工作单位：江门泰达房地产开发有限公司，电话：18*****066（0750-33****6），上列人员中任何一人均可代表本司进行客户确认、对账、文件签收等与上述项目有关的一切事宜。对接期限与主合同期限一致。”被告在落款处加盖合同专用章予以确认。二、2017年7月15日，被告向原告出具一份《现金奖函件》，载明：“为激励乐有家公司销售人员的推介积极性，本司特决定在光博汇项目开始销售后，对成功推介物业的贵司销售人员奖励每套25000的奖金。此项奖金将在贵司销售人员联动客户成功交足定金后7个工作日内统一结算并汇至贵司账户，（账户以项目联动主体合同账号为准）再由贵司向相应销售人员下发奖金，无需缴纳及开具发票。该现金奖政策适用期限为2017年7月15日到2018年7月14日。此函件只供深圳市乐有家房产交易有限公司内部使用，贵司应对本协议内容负保密义务，未经甲方许可不得向第三方泄露，如有违反，我司有权要求贵司赔偿我司因此产生的相关经济损失。如客户在网签合同前签申请退铺的，贵司应无条件将该笔已收奖励退还给我司。如客户在办理网签合同后申请退铺的，该笔已收奖励贵司无需退还我司。”被告在该函件落款处加盖公章予以确认，原告在函件加盖公章予以确认。三、2017年11月2日，被告通过银行转账方式向原告招商银行账户转账476274.96元；2018年1月3日，被告通过银行转账方式向原告招商银行账户转账985691.52元；2018年1月30日，被告通过银行转账方式向原告招商银行账户转账980742.78元；2018年3月28日，被告通过银行转账方式向原告招商银行账户转账690555.78元。上述共计转账3133265.04元，原告在庭审中确认收到上述款项，并陈述上述款项系被告用于支付光博汇项目的部分佣金及代理服务费。四、2017年12月29日，被告向原告出具一份《项目对接人员变更函》,载明：“深圳市乐有家房产交易有限公司：就我司与贵司就《光博汇合同》中约定之光博汇项目，针对原对接人的一切授权，增加对接人为以下人员：1、姓名：李钦，身份证：440********14，电话：180******8，上述人员中任何一人均可代表我司进行上述项目的客户确认、对账、文件签收等事宜。对于应向我司支付的项目结算款项，请贵司付至合同约定的我司收款账户，切勿转款到其他账户或直接支付现金，否则所造成的任何损失由贵司承担。本函件自盖章之日起生效，对接期限与主合同期限一致。”被告在函件落款处加盖公章予以确认。五、2018年1月27日，被告向原告出具一份《项目对接人员变更函》，载明：“深圳市乐有家房产交易有限公司：就我司与贵司就《光博汇合同》中约定之光博汇项目，现撤销原对接人的一切授权，变更对接人为以下人员：1、姓名：李钦，身份证/护照号码：440********14，电话：180******8，上述人员中任何一人均可代表我司进行上述项目的客户确认、对账、文件签收等事宜。对于应向我司支付的项目结算款项，请贵司付至合同约定的我司收款账户，切勿转款到其他账户或直接支付现金，否则所造成的任何损失由贵司承担。本函件自盖章之日起生效，对接期限与主合同期限一致。”被告在函件落款处加盖公章予以确认。经查，《对接人确认书》、《项目对接人员变更函》中的何嘉丽（身份证号码：440********20）曾是被告的员工，并于2016年4月16日离职，而李柏生则不是被告的员工；李钦（身份证号码：440**********14）并非被告的员工，并且根据生效的(2019)粤0704民初235号民事判决书，李钦是江门市天昊地产策划有限公司的法定代表人及股东。六、2018年2月1日，被告向原告出具一份《光博汇现金奖函件》，载明：“深圳乐有家房产交易有限公司：为激励贵司销售人员的推介积极性，本司特决定在光博汇项目开始销售后，对成功推介物业的贵司销售人员奖励每套20000的奖金。此项奖金将在贵司销售人员联动客户成功交足定金后15个工作日内统一结算并汇至贵司账户，再由贵司向相应销售人员下发奖金，需开具发票。该现金奖政策适用期限为2018年2月1日到2019年1月31日。”被告在函件落款处加盖公章予以确认。七、2018年3月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《销售代理合同》，合同第一条约定：“项目地点：江门市江海区光博路”;第二条约定：“项目名称：光博汇”;第三条约定：“代理权限：1.甲方委托乙方在深圳市乐有家房产交易有限公司以及深圳市乐有家控股集团有限公司，所有子公司均作为光博汇项目销售代理商（非独家代理）……”;第四条约定：“代理期限：自2018年3月1日到2019年1月31日止，共计11个月……”;第七条约定：“代理费标准：乙方的代理费是实际销售额的12%（含税），乙方及乙方所统筹分销公司的具体分配由乙方指定详细方案，甲方不予干涉；”第八条约定：“代理费支付：5……3.客户付款方式分以下3种：1.一次性付款交齐50%款结算50%和2万现金奖，交齐剩余50%并完成网签结算后余50%佣金；2.分期付款的客户交完50%首付结算50%佣金和2万现金奖，网签完毕结算剩下50%佣金；3.按揭付款客户50%首付款（含定金）后应结算该套商铺代理费的50%佣金和2万现金奖，网签完毕按揭通过放款后结算剩下50%佣金，需要按揭的客户开发商需要在45天内提供按揭银行，确定可以放款的银行。注：以上三种付款方式按照客户交足50%首付款之日起算（开发商在45天），若因自身原因导致不能提供网签/延迟/推后网签，此时客户符合网签，视为符合结算代理服务费后佣50%条件（在10天内结算符合此标准全部代理服务费）给到乙方……4.客户为一次性付款的，甲方应于收齐客户房款日所在结算周期内一次性结算全部该套商铺的代理费予乙方，如为分期付款的，则甲方按实际收款日所在的结算周期内结算代理费给乙方。6.乙方收款账号：75********01开户行：**********支行户名：******”。合同后附《对接人确认书》，载明：“深圳市乐有家房产交易有限公司：本司与贵司就《销售代理合同》中约定之光博汇项目，确认下列人员为本司对接人：1、姓名：李钦，身份证：440**********14，工作单位：光博汇项目案场经理，电话：180******68，2、何嘉丽，身份证号码：440*********20，工作单位：光博汇项目招展经理，电话：180*****66，上列人员中任何一人均可代表本司进行客户确认、对账、文件签收等与上述项目有关的一切事宜均有效，本司均予以认可。”被告在落款处加盖合同专用章予以确认。八、2018年4月1日，原、被告就双方于2018年3月1日签订的《销售代理合同》的部分内容进行更改，并签订《补充协议》，约定：1.取消电商销售模式下，被告额外给予原告每套激励奖金20000元（含税）；2.被告收齐客户定金并签订认购书后，被告应向原告支付激励奖金。被告在《补充协议》落款处甲方一栏加盖合同专用章予以确认；原告在《补充协议》落款处乙方一栏加盖公章予以确认。九、原告向本院提供了欧阳婷等客户购房的103张《联动确认单》，《联动确认单》由原告方制作，《联动确认单》上均由欧阳婷等客户的签名以及被告安排的对接工作人员的签名。十、原告在庭审中陈述，原告共成功推介售出光博汇项目物业440套，共计产生代理服务费23267133.56元。被告已向原告支付14599827.62元（未含本案案涉代理服务费），被告在庭审中确认已向原告支付代理服务费14599827.62元。另查明，被告泰达公司于2019年1月6日向本院提出破产重整申请，本院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定，受理被告泰达公司的重整申请。又查明，2019年1月24日，乐有家公司作为原告，以泰达公司为被告向本院提起商品房委托代理销售合同纠纷，案号为：（2019）粤0704民初668号，本院经审理后认为，乐有家公司与泰达公司签订的《销售代理合同》没有法定代理人或授权代表签名，涉案的《销售代理合同》及相关附件均无效，故作出（2019）粤0704民初668号《民事判决书》，判决：“驳回原告深圳市乐有家房产交易有限公司的全部诉讼请求”。乐有家公司不服提出上诉，江门市中级人民法院审理后作出（2020）粤07民终962号《民事裁定书》，裁定：“一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初668号民事判决；二、本案发回广东省江门市江海区人民法院重审。”本院认为：本案属居间合同纠纷，本院在立案时将本案案由定为商品房委托代理销售合同纠纷不妥，现予以纠正。本案争议的焦点是：一、原、被告双方签订的《销售代理合同》是否合法有效？二、若原、被告签订的《销售代理合同》合法有效，被告是否应当向原告支付推介服务费和违约金以及金额多少的问题？对于第一个争议焦点：根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，《销售代理合同》系原、被告真实的意思表示，该意思表示没有违反法律法规的强制性规定，应属有效。原、被告在《销售代理合同》中约定合同经双方签字盖章生效，虽然原、被告的法定代表人或授权代表没有在《销售代理合同》签名，但合同均有加盖双方的合同专用章予以确认，并且结合本院查明事实，原告已按合同约定为被告履行对外销售义务，被告对此表示接受并按合同约定向原告支付了部分的佣金及推介服务费，双方均已按《销售代理合同》的约定各自履行合同义务并接受对方的对待给付义务，故应认定原、被告之间的《销售代理合同》成立并生效。对于第二个争议焦点：如前所述，原、被告之间签订的《销售代理合同》真实有效，故双方均应受《销售代理合同》的约束。原告依据《销售代理合同》主张被告支付居间报酬，应当举证证明其作为居间人已经履行了合同约定的义务。关于原告在本案中是否完成举证，分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”以及第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬……”的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据原、被告签订的两份《销售代理合同》的约定，被告向原告支付代理服务费的前提均是原告推介的客户与被告签订房屋买卖合同并支付购房价金，被告在收到由原告推介的客户支付的价金后，由被告按照约定支付一定比例的推介服务费。原告仅向本院提交103张《联动确认单》证明其已促成客户与被告之间达成房屋买卖合同，但结合交易习惯来看，《联动确认单》从性质上仅属于交易意向书，并非完整有效的房屋买卖合同，《联动确认单》无法证明原告推介的客户已与被告之间签订房屋买卖合同，更无法证明客户已向被告支付了购房价金；另外，虽然原、被告之间签订的《销售代理合同》真实有效，双方均应受该合同条款的约束，但考虑到本案原告诉请的推介服务费金额高达1762656.36元，本院认为原、被告均应以审慎态度对待签约及履约行为，原告作为主张如此高额居间报酬的一方，应对其为履约而做的工作做相应的记录，保留相应证据，其举证程度应高于一般居间合同的促使合同成立的要求。但原告未提交其他证据证明其履行合同义务，其在本案中提交的《联动确认单》仅为单一证据，在无其他证据相互印证下未能形成证据链，不足以证明其已经履行合同义务。故原告主张被告支付推介服务费的请求证据不足，本院不予支持。综上所述,经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告深圳市乐有家房产交易有限公司的全部诉讼请求。案件受理费21161.99元，（已由原告深圳市乐有家房产交易有限公司预交），由被原告深圳市乐有家房产交易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  许 东人民陪审员  戴义涛人民陪审员  黄燕珊二〇二〇年十二月四日法官 助理  李文斌书 记 员  余毓明