河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5889号 上诉人（原审原告）：张卫彪，男，1967年12月3日出生，汉族，住河北省保定市唐县。 委托诉讼代理人：康宏龙，河北唐鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：唐县万宝利商贸有限公司，住所地河北省保定市唐县光明路**。 法定代表人：张立根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马志军，河北一公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场，住所地河北省保定市唐县光明路。 负责人：臧立平，该公司经理。 委托诉讼代理人：吕国庆。 委托诉讼代理人：张俞。 上诉人张卫彪、唐县万宝利商贸有限公司（以下简称万宝利公司）因与被上诉人保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场（以下简称惠友购物广场）租赁合同纠纷一案，不服河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张卫彪上诉请求：1、撤销唐县人民法院（2020）冀0627民初483号民事判决中第二项、第三项相关内容。依法改判：上诉人与万宝利公司签订的《商铺租赁合同》继续有效，为不定期租赁合同，依据合同及《判决书》第一项，二被上诉人支付给上诉人2019年5月1日之日起的每年房屋租金（占用费）34,000元，违约金10,200元，合计44,200元（暂计算至2020年5月1日，实际应计算至被上诉人返还上诉人商铺之日，如后期房租按照合用约定的时间内支付，不产生违约金），争议的金额暂计为44,200元；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对判决书基本案情事实没有异议，在此感谢一审法院尊重事实！上诉人对判决书第一项中房租及违约金数额、支付期限没有异议，对判决书中如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，加倍支付履行期间的债务利息，没有异议。有异议有如下三项内容，故依法提出上诉。本案的重点是合同期满，被上诉人没有按时交还上诉人商铺，继续租用，并转租给了第三人惠友公司，惠友公司把包括上诉人的商铺在内的商场做了统一装修，并招商盈利。万宝利公司和惠友公司都没有给上诉人房租和违约金，失去公平！一、一审法院认为：因上诉人与被上诉人万宝利公司签订的商铺合同于2019年4月30日期满，双方未续签商铺租赁合同，故上诉人主张被上诉人万宝利公司给付自2019年5月1日起至给付上诉人租金完毕日的租金，没有合同依据。上诉人认为一审法院忽略了已经认定的事实，且没有做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”，纵容助长了被上诉人违法，没有依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条相关法律规定依法判案。认定的事实见《判决书》第8页13行：“被告万宝利公司在未与原告续签商铺租赁合同的前提下，又将包括原告商铺在内的商厦整体转租给了被告惠友公司”。惠友公司在答辩状中称（见判决书第五页及庭审笔录）：有理由“认为”……已经得到全体业主的同意，……为整体性出租，……进行统一装修、招商，因此小业主无法自行经营，各商铺彼此之间存在不可分性。简单的说：惠友公司认为“万宝利公司把包括上诉人商铺的商场整体出租给了惠友公司，惠友公司进行了统一装修、招商，不可分就是要占用”！被上诉人惠友购物公司在答辩中（见判决书第4页及庭审笔录），又称与万宝利公司签署了《商铺租赁合同》，合同第十四条14.1.2款规定：“因甲方的部分产权分割销售给其他业主，所以本合同的全部内容要公示给所有业主并得到全体业主一致同意，并在本合同的授权页签字按手印”，惠友公司在明知上诉人没有签字按手印的前提下，从2019年5月1日开始占用上诉人商铺至今，把属于上诉人的商铺进行了装修，开始营业盈利至今，却不支付占用费，明显有失公平，存在明显过错。上诉人认为，万宝利公司在合同期满后没有将属于上诉人的产权商铺交还给上诉人，继续使用并转租给第三方，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条相关约定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故上诉人认为：上诉人与被上诉人租赁合同到期以后，被上诉人继续占有租赁上诉人商铺，双方形成不定期租赁合同，原租赁合同继续有效。一审法院应该依法办案，判令上诉人与万宝利公司签订的《商铺租赁合同》继续有效，为不定期租赁合同，依据合同支付房租及违约金。一审法院已认定合法有效的租房合同条款：房租按照房屋总价的10%计算（商铺总价为340,000）为34,000元，合同约定支付日期为提前年付，先付房租后租住，合同约定2018年5月1日至2019年的房租，付款日期为2018年5月31日前，一次性支付一年的房租。同时约定，若乙方未按合同约定时间交付全部房租，乙方应交还商铺并配合办理后续相关事宜，每逾期一日，按照乙方应付租金的百分之二向甲方支付违约金。依次类推2019年5月1日至2020年的房租，付款日期为2019年5月31日前，一次性支付一年的房租；违约金10,200元从2019年5月31日开始，每逾期一日，按照乙方应付租金的百分之二向甲方支付违约金，合计44,200元（暂计算至2020年5月1日，实际应计算至被上诉人返还上诉人商铺之日）；被上诉人要求按照原合同支付房租和违约金，于法有据，事实存在，根据上述事实和法律规定，原合同继续有效，恳请贵院依照合同和相关法律判上诉人所请求。二、被上诉人惠友购物与万宝利商贸公司签署了《租赁合同》，从2019年5月1日前装修完成，开始占用上诉人商铺至今。惠友公司作为实际占用者，实际受益者，上诉人要求惠友公司在万宝利公司没有支付房租的前提下代万宝利公司支付上诉人房租及违约金有事实及法律依据，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人返还商铺前应拆除装修，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。第十六条“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”。根据上述最高人民法院法律解释，恳请上级法院依照占用的事实依据和相关法律依据，支持上诉人所请求。三、上诉人与万宝利公司于2017年1月17日签订《商铺租赁合同》，按照合同主张自己的合法权益，并无过错，故请中院判决一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。综上，上诉人认为：一审法院认定事实清楚，但忽略了被上诉人2019年5月1日后继续占用上诉人商铺的客观事实，没有做到“有法必依”，驳回上诉人的部分诉讼请求不当。为此，上诉人依法提起上诉，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 万宝利公司辩称，原审法院认定后期的房屋租金不属于租赁合同内容，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。 惠友购物广场辩称，驳回上诉，维持原判。 万宝利公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判驳回给付被上诉人租金34,000元及违约金10,200元的诉讼请求（争议金额44,200元）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2018年4月原万宝利商场承租双隆商贸公司因经营不善撤出经营，致使2018年商铺租赁费未能支付，上诉人在2018年6月向商铺业主代表刘彦龙、张会朝、段永军、王铁山、左二庆等人提出解除原合同，业主代表在业主微信群发布信息通知全体业主，并提出重新租赁给其他公司经营。业主代表和万宝利公司共同在网上发布租赁广告，惠友公司同意租赁，提出新的租赁方案，经业主代表和惠友公司协商，更改为年租赁费为8%，租赁期为二十年，免除惠友公司6个月房租用于重新装修，该方案在业主微信群发布后，全体业主287户（除涉案起诉的10人外）均同意并于2018年7月至10月重新签订了租赁合同。上诉人认为，唐县万宝利商场为产权式商铺，产权式商铺不具有构造上的独立性，商铺业主无法自行经营，业主行使权利应服从大多数业主的意见。上诉人已将解除合同的通知告知业主代表并由业主代表通知了全体业主，商铺277户业主从商场的整体利益出发，均同意解除合同，免除自2018年11月起至2019年5月装修期间租金。因此应当认定上诉人与被上诉人的租赁合同已解除，并根据租赁合同第九条，“合同解除，双方互不承担违约责”，判决上诉人不承担给付租金和违约金。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，上诉人依法提起上诉，请二审人民法院依法判决。 张卫彪辩称，1、租赁合同在合同履行期内上诉人无权解除合同。2、业主没有成立召开业主大会没有上诉人授权，上诉人也没有在微信群里，而且上诉人所谓的解除合同没有通知被上诉人。上诉人所谓的业主代表决议与被上诉人无关。对被上诉人不产生法律效力。3、事实上，上诉人一直租赁被上诉人的商铺，形成了事实上的租赁关系。4、被上诉人有不动产权证书该证书载明了被上诉人的商铺位置面积，能与其他业主的商铺相区分。被上诉人的商铺具有独立的产权，被上诉人没有解除合同，就是最大限度的维护商场的整体利益。上诉人私自不履行合同，不给付业主2018年5月1日至2019年4月30日的租赁费。不但侵害了广大业主的利益，也侵害了被上诉人的利益，依法应驳回上诉人的上诉。 惠友购物广场辩称，驳回上诉，维持原判。 张卫彪向一审法院起诉请求：1、判决第一被告给付原告2018年5月1日至2019年4月30日期间商铺租赁费用34,000元及第一期未给付租金7,800元。2、判决第一被告给付原告违约金10,200元（按照应给付房租总价款34,000元的30%确定）。3、判决二被告共同给付租赁原告商铺期间的租赁费用38,199元（租赁费从2019年5月1日起计算至被告给付原告租赁费时止，现暂按照原告购买商铺总价款的10%计算至2020年4月30日）。4、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月20日，原告张卫彪与被告万宝利公司签订商铺（位于唐县万宝利商厦**Ａ37）租赁合同一份，商铺租赁合同约定被告万宝利公司租赁原告的商铺统一经营，租赁合同约定租赁期限28个月，自2017年1月1日至2019年4月30日止。商铺租赁费用按照原告购买商铺的总价款10%的比例以年为单位进行计算（商铺总价为340000元）。2017年1月1日至2017年4月30日租金共计为11333元，2017年3月5日前一次性支付完。2017年5月1日至2018年4月30日租金共计为34000元，2017年5月31日前一次性付完。2018年5月1日至2019年4月30日租金为34000元，2018年5月31日前一次性付完。同时约定，如被告万宝利公司未按照合同约定支付租金，每逾期一日，按乙方（被告万宝利公司）应付租金的百分之二向甲方（原告）支付违约金。合同到期后，如乙方经营不善，解除合同需提前一个月通知甲方，合同不在续签，双方互不承担违约责任。商铺租赁合同签订后，被告万宝利公司如约支付了原告2017年1月1日至2018年4月30日的两期租金。商铺租赁合同中约定的2018年5月1日至2019年4月30日租金34000元，被告万宝利公司未给付。期间，被告万宝利公司在未与原告续签商铺租赁合同的前提下，又将包括原告商铺在内的商厦整体转租给了被告惠友购物广场。为此，原告诉至法院。2020年6月4日，唐县不动产登记机构核发了（2020）唐县不动产权第××号不动产权证书。登记的权利人为张卫彪、马树坤，产权坐落唐县光明路××商厦××商铺，面积44.94平方米。 一审法院认为，合同是双方当事人意思表示一致的民事行为，具有相对性；合法的租赁合同依法受法律保护。本案中，原告与被告万宝利公司之间签订了商铺租赁合同，并约定了租赁期间（自2017年1月1日至2019年4月30日止）、租金及违约金，是双方真实的意思表示，合法有效。原告依合同将商铺交给被告万宝利公司统一经营，被告万宝利公司却没有按合同约定支付原告2018年5月1日至2019年4月30日租金，构成违约。故原告诉求被告万宝利公司支付租赁商铺期间的租金34,000元，于法有据，予以支持。对于原告主张的违约金10,200元，虽然原、被告签订的商铺租赁合同约定租金每逾期一日，按租金的百分之二向原告支付违约金，但原告在诉讼时，将违约金自降为租金的30%，是原告对其自身权利的有效处分且符合相关法律规定，故予以支持。因原告与被告万宝利公司签订的商铺租赁合同于2019年4月30日期满，双方未能续签商铺租赁合同，故原告主张被告万宝利公司给付自2019年5月1日起至给付原告租金完毕日止的租金，没有合同依据，不予支持。因原告与被告惠友购物广场之间不存在租赁合同关系，故原告无权以租赁合同纠纷为由向被告惠友购物广场主张租金，故对原告的该项主张，不予支持。原告主张的第一期未给付租金7,800元，没有有效证据予以证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告唐县万宝利商贸有限公司支付原告张卫彪租金34,000元及违约金10,200元，判决生效后十日内付清。二、驳回原告张卫彪对被告保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场的诉讼请求。三、驳回原告张卫彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,054元，由原告张卫彪负担1,027元（已交纳）；由被告唐县万宝利商贸有限公司负担1,027元，判决生效后七日内交纳。 二审中，双方当事人没有提交新证据。二审经审理查明事实与一审查明事实一致 本院认为，一、关于上诉人张卫彪与上诉人万宝利公司《商铺租赁合同》租赁期内的租金问题。上诉人张卫彪与上诉人万宝利公司于2017年1月20日签订的《商铺租赁合同》是基于双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人张卫彪已依约履行了交付商铺的义务，依约支付租金是作为承租人万宝利公司的义务，违约时应承担违约责任。上诉人万宝利公司虽辩称与包括业主张卫彪在内的租赁合同已于2018年7月至10月间解除，但其并未与张卫彪重新签订租赁合同，也并未将租赁物交还张卫彪，应视为双方之间案涉《商铺租赁合同》未于此时间解除。从双方合同约定来看，万宝利公司未依约于2018年5月31日前一次性付清2018年5月1日至2019年4月30日租金34,000元，构成违约。一审法院就此判令“被告唐县万宝利商贸有限公司支付原告张卫彪租金34,000元及违约金10,200元，判决生效后十日内付清”并无不当。二、关于上诉人张卫彪与上诉人万宝利公司2017年1月20日《商铺租赁合同》租赁期外的租金问题。从案涉商铺目前的权属状况来看，业主虽已买断，但商铺之间并无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，与传统的独立商铺存在明显区别，符合产权式商铺的特征。业主的权利行使应受到共同利益的限制，宜依《中华人民共和国物权法》关于按份共有制度认定业主之间的关系。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，才能发挥整体优势和规模经营效益，业主才能更好获得利益。本案中，在二上诉人之间的《商铺租赁合同》到期之前，万宝利公司即向业主代表提出解除原合同，由万宝利公司依以前惯例，重新从业主手中租赁后并由其统一租赁给其他公司经营，最终惠友公司同意长期租赁。全体业主287户（除案涉起诉的10人外）也均依惯例重新与万宝利公司签订租赁合同并由万宝利公司统一与惠友购物广场签订租赁合同。依常理，相对于短期租赁租金来说，长期租赁的租金标准通常会有优惠，但一个长期、稳定、信誉良好的大客户可以给出租户带来长期、稳定的收益，并减少出租人多次招租产生的成本及可能的租赁空窗期产生的租金损失，这符合商铺所有者的整体利益。作为占比极少的个别业主在行使权利时，应受制于全体业主的共同意愿，有不得滥用权力、不得损害公共利益和他人合法权利的义务。故此，二上诉人之间2017年1月20日签订的《商铺租赁合同》已于2019年4月30日终止，上诉人张卫彪再依该合同约定的条件主张权利无据，上诉人张卫彪应依也有权依绝大多数业主同意的出租条件主张权利。一审法院关于“因原告与被告万宝利公司签订的商铺租赁合同于2019年4月30日期满，双方未能续签商铺租赁合同，故原告主张被告万宝利公司给付自2019年5月1日起至给付原告租金完毕日止的租金，没有合同依据”的认定不妥，万宝利公司应支付张卫彪2019年5月1日至2020年4月30日租金。关于此时间段的租金标准，应依其他绝大多数业主认可的标准即年租赁费标准8%，即万宝利公司应支付张卫彪租金27,200元（340,000元×8%）。张卫彪于一审中起诉主张的是截止到2020年4月30日的租金，其上诉主张的却是2019年5月1日之日起每年的租金，故其关于2020年4月30日之后的租金超出其一审诉求范围。为保护双方当事人的诉讼权利，本院不予处理。关于张卫彪针对万宝利公司上诉答辩中提出的上诉请求，因其并未在法定上诉期内提出，二审中当事人又未能就此达成协议，本院不予处理。关于惠友购物广场是否承担给付租金责任问题，依《合同法》第八条之规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。被上诉人惠友购物广场是与上诉人万宝利公司签订的租赁合同，上诉人张卫彪与被上诉人惠友购物广场并无合同关系，故一审法院关于“因原告与被告惠友购物广场之间不存在租赁合同关系，故原告无权以租赁合同纠纷为由向被告惠友购物广场主张租金，故对原告的该项主张，本院不予支持”并无不当。 综上所述，唐县万宝利商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；张卫彪的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初483号民事判决第二项； 二、撤销河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初483号民事判决第三项； 三、变更河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初483号民事判决第一项为“唐县万宝利商贸有限公司支付张卫彪租金61,200元及违约金10,200元，判决生效后十日内付清”； 四、驳回唐县万宝利商贸有限公司上诉请求； 五、驳回张卫彪其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,054元，由张卫彪负担1,027元（已交纳），由唐县万宝利商贸有限公司负担1,027元，判决生效后七日内交纳；二审案件受理费1,810元，由张卫彪负担905元，由唐县万宝利商贸有限公司负担905元。 本判决为终审判决。 审 判 长 常金星 审 判 员 张 力 审 判 员 黄俊学 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 庞晓兰 书 记 员 甄红云