成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初10655号 原告：重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司，营业场所成都市金牛区银河北街。 负责人：郑征。 委托诉讼代理人：曾敏，四川法锐律师事务所律所，一般授权。 被告：张玥玮，女，汉族，1985年5月11日出生，住四川省郫县。 原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司（以下简称华宇物业成都分公司）诉被告张玥玮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。华宇物业成都分公司的委托诉讼代理人曾敏及被告张玥玮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华宇物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费9552.06元(2015年1月至2020年3月)，生活垃圾清运费216元，违约金暂为1112元(自2015年1月起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日，诉讼期间另算)。暂合计：10880.06元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：华宇物业成都分公司为华宇·阳光尚座小区的物业服务公司，张玥玮是华宇?阳光尚座4栋3单元12层1201号房屋业主。《物业服务附件》前期物业服务“第五条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅用房2元/平方米·月。第六条物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月15日前履行当季交纳义务，逾期未缴纳的业主或物业使用人应按逾期未缴金额每日按照未交费用的每日3‰的标准向物业服务公司支付违约金。”张玥玮房屋面积75.81平方米，每月物业服务费为151.62元，从2015年1月起张玥玮欠交物业服务费及生活垃圾清运费，期间华宇物业成都分公司多次催缴，但张玥玮仍拒绝支付。自2015年1月起至2020年3月止共欠63个月物业服务费及生活垃圾清运费共计9768.06元，按照合同约定张玥玮应当承担违约金。 被告张玥玮辩称：1、只接到过华宇物业成都分公司一个催缴电话和律师的一个催缴单，最早不早于2019年8月，本案部分物业费已过诉讼时效；2、2014年物业工作人员三次以上进入我家实施盗窃，且有偷窥我隐私的行为，在我第一次报案的时候因为物业的失职导致没有提取到监控视频。盗窃事件发生后物业公司同意我不缴纳物业费，所以从2015年1月开始我就未缴纳物业费。我是希望与物业公司协商一并解决刑事案件赔偿及物业费缴纳问题，但对方一直回避。3、认可欠缴的服务费金额9552.06元及垃圾清运费216元，但不认可物业服务。 经审理查明，张玥玮系成华区东荆路988号4栋3单元12楼1201号房屋业主，房屋建筑面积为75.81平方米。2011年3月25日，成都华宇业瑞房地产开发有限公司与重庆华宇物业服务有限公司成都分公司（2017年9月22日更名为重庆华宇物业服务集团有限公司成都分公司，2018年7月19日再次更名为重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司）签订《华宇?阳光尚座前期物业服务合同》，约定华宇物业成都分公司为华宇?阳光尚座提供前期物业公共服务，华宇物业成都分公司按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房为2元/平方米?月。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的15日前履行当季度的交纳义务。逾期未交纳者，华宇物业成都分公司有权按照未交费用的每日3‰累计收取违约金。2011年10月9日，张玥玮签署《承诺书》，同意履行《华宇?阳光尚座物业服务附件》，该附件中关于物业公共服务费用收取标准、时间及违约责任的内容与《华宇?阳光尚座前期物业服务合同》一致。 2019年6月25日，华宇物业成都分公司向张玥玮发出《律师函》催缴其欠付的2015年5月1日至2019年5月31日物业服务费8035.86元、水费136.35元、垃圾处置费136元、违约金14464.55元，共计22772.76元。 另查明，华宇物业成都分公司向成都市成华区城市管理局交纳了华宇?阳光尚座小区2018年1月至2020年6月城市生活垃圾处理费。 再查明，成都市青羊区人民法院（2015）青羊刑初字第680号刑事判决书载明如下经审理查明的事实：2014年4月22日，被告人李长青盗窃被害人张玥玮住房钥匙，趁被害人外出之机，进入被害人位于本市成华区××路××号××栋××单元××号家中，盗窃千足金黄金项链二根（重16克，价值300元／克），现金500余元。账款账物未追回。另据2015年1月4日青羊公安分局草市街派出所所作讯问笔录记载，李长青供述，2014年3月中旬一天晚上9点钟的样子，其在东荆路998号小区里面当保安，在小区里面巡逻，看见张玥玮家中钥匙在门上没有拔，就把钥匙拔下来拿走了。大概隔了3天的样子，一天晚上用钥匙打开门实施了盗窃。 庭审中，华宇物业成都分公司提供多张催费通知函照片，拟证实其于2015年12月、2016年12月、2017年12月、2018年12月、2019年12月对张玥玮就欠付费用进行了催收。张玥玮质证意见为未收到。 以上事实，有原被告身份信息、房屋信息查询记录、《华宇?阳光尚座前期物业服务合同》、准予变更登记通知书、《承诺书》、《华宇?阳光尚座物业服务附件》、律师函、四川省政府非税收入通用票据、（2015）青羊刑初字第680号刑事判决书、讯问笔录、缴费通知函、照片及原告的庭审陈述在案为证。 本院认为，华宇物业成都分公司诉请张玥玮支付的物业服务费9552.06元及生活垃圾清运费216元，因张玥玮认可欠费时间段及金额，本院予以确认。鉴于张玥玮因李长青盗窃所受损失5300元（16克*300元/克+500元），系李长青利用担任华宇阳光尚座小区保安的便利所致，且李长青取得张玥玮家中钥匙时处于工作状态，故华宇物业成都分公司应当为本次盗窃事件承担相应责任。关于具体应承担的金额，考虑到张玥玮将钥匙留在门上忘记取下来，给李长青获得钥匙实施盗窃提供了可乘之机，自身存在过失，本院酌情确定华宇物业成都分公司承担损失的一半即2650元。与张玥玮应当支付的物业服务费及生活垃圾清运费进行抵扣后，张玥玮还应支付7118.06元。 关于华宇物业成都分公司诉请的违约金，因张玥玮欠付物业服务费并非出于恶意，而是希望将物业公司应当为盗窃事件承担的损失与其应缴物业服务费进行抵扣，故本院对该项诉请不予支持。 关于张玥玮辩称部分费用已过诉讼时效的意见，本院认为，张玥玮陈述一直与物业公司经理就物业费与物业公司应承担的盗窃事件赔偿进行协商，证明物业公司一直在积极主张物业服务费等各项费用，并未放弃相关权利，故该抗辩意见本院不予采信。 关于张玥玮提出的华宇物业成都分公司未履行物业服务的抗辩意见，本院认为，物业服务合同不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利，通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利，而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，故对其抗辩意见不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张玥玮于本判决生效之日起十日内向原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司支付物业服务费及生活垃圾清运费共计7118.06元。 二、驳回原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36元，由原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司负担11元，由被告张玥玮负担25元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 蒲 黎 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 杜京城