抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初2879号原告：陈淑华，女，1966年5月5日出生，汉族，住抚顺市望花区李石镇四汉村137号。委托诉讼代理人：张雪，系抚顺市顺城区城东法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张景瑞，男，1995年1月12日出生，汉族，住抚顺市望花区。系社区推荐人员。被告：范广君，男，1971年1月3日出生，汉族，无职业，住抚顺市经济开发区沈东经济区亿丰中心小区36号楼2单元1701号。被告：范广彦，男，1956年10月1日出生，汉族，无职业，住抚顺县拉古乡西六家子村西六家子**。原告陈淑华与被告范广君、范广彦案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈淑华委托诉讼代理人张雪、张景瑞与被告范广君、范广彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑华诉称，（2020）辽0404执异68号执行裁定书认定事实错误，且与贵院生效判决（2020）辽0404民初921号民事判决书矛盾。原告与案外人关福娟签订案涉房屋“买卖协议书”的时间，及实际占有使用案涉房屋的时间均系是2019年5月9日。原告名下于2020年4月15日的转账记录充分证明原告已支付案涉房屋全部价款的客观事实，而且生效判决已经证明没有办理过户登记的原因不是原告自身的原因。综上所述，原告的行为完全符合《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。现由原告诉至法院，请求判令立即停止对位于抚顺经济开发区房屋的强制执行，并解除查封；案件受理费由被告承担。被告范广君辩称，一、原告主体不适格。原告依据《物权法》第十五条的规定提出异议之诉，但该规定为“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同……”本案中被执行人范广彦并不是与其签订房屋买卖合同的当事人一方。原告是和案外人关福娟签订了《房屋买卖合同》，被告范广彦不是合同的主体和相对人，与被告范广彦没有任何的法律关系。无论是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条都需要“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，买受人对登记在被执行人名下，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，以上规定原告需要和被执行人签订了合法有效的书面买卖合同或符合合同的相对性，才可以提出异议。本案中，望花区人民法院（2020)辽0404民初921号判决只是确认了原告和案外人关福娟的《房屋买卖协议》合法有效，驳回了原告的其他诉讼请求，所以无论是从判决还是法律上都可以得出，该份判决效力没有及于被执行人范广彦。异议人在执行程序中对抗查封行为的前提是与房屋所有权人签订房屋买卖合同，而本案中被执行人范广彦作为房屋所有权人，原告并未与被执行人范广彦签订房屋买卖协议，因此原告在执行中提出异议的主体不适格。二、原告的房屋买卖行为不符合解除查封的法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告并不是案涉房屋的直接买受人，也没有和房屋所有权人范广彦签订书面合同，也未向范广彦支付价款，所以其行为并不符合二十八条的法律规定。三、原告虽与关福娟签订的《房屋买卖协议》虽然有效，但来源于关福娟与被执行人范广彦的抵押借款行为，属于债权性质，不能对抗人民法院的查封、冻结。从望花区人民法院（2020）辽0404民初921号判决中可以看出。关福娟是因被执行人范广彦无法偿还欠款，才把抵押给其的房屋出售给她，属于金钱债权，而建立在金钱债权基础上的《房屋买卖协议》不属于物权。另外，如果《房屋买卖协议》具有物权效力，依据合同相对性原则也只是及于合同双方的当事人，和被执行人范广彦无关。因人民法院查封的是被执行人范广彦名下房产，在没有任何生效法律文书及没有和被告范广彦签订书面房屋买卖协议的前提下，（2020）辽0404执268号协助执行通知是合法有效的，贵院应依法驳回陈淑华诉讼请求。被告范广彦辩称，没有意见。经审理查明，被告范广彦系李石悦府鑫城4号楼1单元3001室的业主，因被告范广彦与关福娟夫妇之间存在债务关系，双方约定以房抵债。2019年5月9日，刘玉芬、范广彦与关福娟签订《房屋买卖协议书》，约定：刘玉芬、范广彦将李石悦府鑫城4号楼1单元3001室，面积96.18平，一次性出售给关福娟，房屋售价总计人民币贰拾玖万玖千元整（299000元)，范广彦于2020年3月9日前将房屋交付给关福娟。2020年4月15日，被告关福娟与原告陈淑华签订《房屋买卖协议书》，约定：关福娟将李石悦府鑫城4号楼1单元3001室，面积96.18平，一次性出售给原告，房屋售价总计人民币叁拾壹万捌仟元整（318000元），双方签订本协议之日，原告将购房款一次性全部付清，关福娟将房屋手续交给原告，关福娟于2020年4月15日将房屋交付给陈淑华。被告关福娟向原告出具《收条》一份，载明：本人关福娟收到陈淑华给付的购房款人民币叁拾壹万捌仟元整（318000元）。另查明，范广君与范广彦民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月2日作出（2019）辽0404民初2319号民事调解书，双方达成如下协议：“被告范广彦于2019年12月2日之前向原告范广君还清借款100000元。案件受理费1150元，由被告范广彦承担”。调解书生效之后，范广彦未履行上述协议，范广君于2020年1月11日向本院申请执行。本院于2020年9月9日查封了抚顺经济开发区房屋。原告陈淑华向本院提出异议，2020年10月13日，本院因原告无取款、转账凭证，无法证明房款已付清，关福娟虽与刘玉芬、范广彦签订《房屋买卖协议书》，但双方未依照法律规定办理不动产登记，进而致使异议人陈淑华未取得该房屋的所有权，裁定驳回陈淑华的异议请求。本院认定的上述事实，有相关证据并有原、被告签字确认的庭审笔录在案佐证，上述证据经庭审质证及法院核实，足以采信。本院认为，关于原告请求立即停止对位于抚顺经济开发区房屋的强制执行，并解除查封的诉讼请求，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中原告陈淑华与关福娟之间签订的房屋买卖合同虽有效，但合同有效并不当然的取得物权。因关福娟尚未取得涉案房屋的所有权，原告陈淑华应当预见其与关福娟之间的房屋交易中存在无法取得产权的风险。本院依据范广君申请查封抚顺经济开发区房屋并无不当，据此应当驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：驳回原告陈淑华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈淑华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审 判 长  吕贤超人民陪审员  谷怀宇人民陪审员  刘宝英二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  赵思洋