广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13660-13663号上诉人（原审被告）：陈秀珍，女，汉族。上诉人（原审被告）：刘伟国，男，汉族。上诉人（原审被告）：刘振雄，男，汉族。委托诉讼代理人：王全斌，广东瑞霆律师事务所律师。13660号案被上诉人（原审原告）：皮延成，男，汉族。13660号案被上诉人（原审原告）：叶涛，男，汉族。13661号案被上诉人（原审原告）：黎贵华，男，汉族。13662号案被上诉人（原审原告）：洪伟东，男，汉族。13663号案被上诉人（原审原告）：江榜郑，男，汉族。13663号案被上诉人（原审原告）：刘伟，女，汉族。上列六被上诉人共同委托诉讼代理人：周虹，广东卓高律师事务所律师。上诉人陈秀珍、刘伟国、刘振雄因与被上诉人皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟房屋买卖合同纠纷四案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初21263-21266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本四案，现已审理终结。陈秀珍、刘伟国、刘振雄上诉请求：1.依法撤销深圳市龙岗区人民法院(2018)粤0307民初21263-21266号民事判决中的第一项判决，改判涉案《房屋转让合同》无效；2.依法撤销深圳市龙岗区人民法院(2018）粤0307民初21263-21266号民事判决中的第二项判决，改判驳回皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟原一审诉讼请求，陈秀珍、刘伟国无需向皮延成、叶涛返还购房款122万元、无需向黎贵华返还购房款121万元、无需向洪伟东返还购房款400万元、无需向郑榜郑、刘伟返还购房款60万元；3.依法撤销深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初21263-21266号民事判决中的第四项判决，改判驳回皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟原一审诉讼请求，陈秀珍、刘伟国无需向皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟支付违约金；4.本案一审、二审全部诉讼费用由皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟承担。皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟辩称：1.本案属于民事案件，不属于刑事案件，虽然陈秀珍、刘伟国、刘振雄企图以本案是刑事案件为名义阻止案件的正常审理，也多次向公安机关、打黑办等部门反映要求立案，相关部门也找陈秀珍、刘伟国、刘振雄了解了情况，且在本案原审一审时，相关部门到法院调取了相关的卷宗材料，后经公安机关及相关部门了解，本案不涉及刑事案件，每次庭审时，对此问题也都进行了审理。因此，本案属于民事案件，不涉及套路贷；2.涉案房屋在出售给皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟前已在2016年的8月15日、10月26日，分别与周芹、李红卫、陈卫锋、赵湘平、梁志忠、肖喜梁、项莉萍等人签订了四份房屋转让合同，将涉案房屋的第七层和第六层中的一半出售给购房人，且陈秀珍、刘伟国、刘振雄与上述购房人所签订的房屋转让合同，与本案中的房屋转让合同的内容、格式均一样，且见证律师也是由同一个见证律师进行见证。出售给上述购房人的平均价格为每平方米5000多元，出售给本案皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟的房屋价格为每平方米7000多元，不存在房屋价格在当时市场价值3000多万元，当时房屋的市场价值最多为8000多元每平方米；3.涉案房屋是房屋买卖合同，是有效的合同，原审二审法院认为涉案房屋的土地为国有土地，认为房屋买卖合同是有效的，原审法院没有向皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟释明合同的有效性，因此，将本案发回重审，重审时一审法院向龙岗国土部门发函，查询了涉及的土地问题，国土部门回函确认深圳市龙岗与宝安的土地均已转为国有，因此，房屋买卖合同属有效合同。法院向皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟释明后，皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟依法变更诉讼请求，要求确认房屋买卖合同有效并交付房屋，后在案件的审理过程中，刘振雄回复不知道双方签订买卖合同的事实，并对房屋买卖合同不进行追认，一审法院再依据广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第十九条之规定，向皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟释明，询问皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟是否变更诉讼请求，后皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟变更诉讼请求，要求确认房屋买卖合同有效，并要求支付违约金和赔偿相应的损失。因此，皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟变更诉讼请求，符合法律规定，房屋买卖合同也是有效的；4.在案件审理过程中，皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟每次均是全部到庭，但是在本案的原审一审过程中，仅有刘振雄一人出庭，刘伟国即使本人到庭，也不出声，只是坐在旁听席上，案件开完庭后，皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟的代理人才知道刘伟国本人到庭了。在龙岗法院重审一审过程中，为了查明款项的交付，经过三次开庭审理，且法院传唤了陈秀珍到庭，查明了款项交付以及双方办理水电费过户的事实，因此，房屋买卖合同是有效的，房屋的款项也是依照合同进行了交付；5.刘伟国长期有赌博的习惯，其在庭审中也承认其有赌博的习惯，且其本人是本科学历，在其提交的病历中有记载，庭审中，称自己所学专业为法学专业，其与其母亲陈秀珍在房屋买卖合同以及收款收据上签名的行为，是对房屋买卖的事实和收款事实的确认，且在收款收据以及房屋买卖合同中，都对房屋的位置、面积、款项等等均进行了明确的记载。因此，不存在所述的欺诈等事实；6.陈秀珍、刘伟国、刘振雄上诉状中称皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟向陈秀珍、刘伟国、刘振雄交付了购房款，那么，皮延成、叶涛、黎贵华、江榜郑、刘伟通过洪伟东向陈秀珍、刘伟国、刘振雄交付购房款，也是进行交付，且在一审法院审理过程中，皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟也向法院提供了关于皮延成等人向洪伟东转帐支付购房款，以及洪伟东与皮延成等人的微信聊天记录，证明洪伟东认为该房屋买的划算，可以买并介绍皮延成等人购买的事实。因此，因为起诉状均是做简要的陈述事实，不能以起诉状中称是各购房人向陈秀珍交付购房款，即认为各购房人通过洪伟东向陈秀珍等人交付购房款是相互矛盾的。皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟向一审法院诉请判令：1.确认《房屋转让合同》有效并解除；2、陈秀珍、刘伟国、刘振雄连带向皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟双倍返还购房款，即除连带向皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟返还购房款外连带向皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟支付一倍购房款作为违约金；3.陈秀珍、刘伟国、刘振雄连带向皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟支付上述购房款的利息（按照中国人民银行同期贷款利率从2017年7月6日暂记至起诉之日)，从起诉之日至实际支付之日的利息按实际计算并支付；4.四案的诉讼费和财产保全费由陈秀珍、刘伟国、刘振雄承担。一审判决主文判令：一、皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟与陈秀珍、刘伟国签订的四份《房屋转让合同》有效；二、解除皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟与陈秀珍、刘伟国签订的四份《房屋转让合同》；三、陈秀珍、刘伟国自本判决生效之日起五日内向皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟返还购房款7030000元(21263号案向皮延成、叶涛返还购房款1220000元；21264号案向黎贵华返还购房款1210000元；21265号案向洪伟东返还购房款4000000元；21266号案向奢斜萝郑刘伟返还购房款600000元）四、陈秀珍、刘伟国自本判决生效之日起十五日内向皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟支付违约金1687200元（21263号案向皮延成、叶涛支付违约金292800元；21264号案向黎贵华支付违约金290400元；21265号案向洪伟东支付违约金960000元；21266号案向江榜郑、刘伟支付违约金144000元）；五、驳回皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟的其他诉讼请求本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本四案争议焦点问题如下：一、本案是否属于刑事案件；二、本案的房产买卖合同是否有效；三、皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟是否以现金方式实际支付了部分房款。对于第一个焦点问题，陈秀珍、刘伟国、刘振雄称刘伟国因赌博向洪伟东借款，洪伟东利用其开办的担保公司借款并收取高额利息，同时骗取涉案房产进行抵押涉嫌犯罪。但陈秀珍、刘伟国、刘振雄以此向公安机关及相关部门举报时，有关机关均未予处理，因此陈秀珍、刘伟国、刘振雄称本案应定性为刑事案件的理由不成立。对于第二个焦点问题，本院发回重审中已经明确“涉案房产不属于法律禁止买卖的范围，涉案房屋买卖合同应为有效合同”。同时，陈秀珍、刘伟国、刘振雄没有证据证明其在被胁迫或者被欺诈情况下签订房屋买卖合同，因此本案买卖合同应当认定有效。鉴于本案实际情况，房屋买卖合同无法继续履行，根据当事人的申请应当予以解除。解除时间以合同约定交房之日之次日，即2017年7月7日双方房屋买卖合同解除。对于第三个焦点问题，四宗案件中当事人交付现金的数额为皮延成和叶涛共计122万元，江榜郑和刘伟共计60万元，洪伟东224万元。根据本案相关事实应当认定上述现金已经支付给陈秀珍、刘伟国、刘振雄。首先，陈秀珍以及刘伟国已经出具收款收据确认收到现金，虽然其抗辩因向洪伟东借款直接将房产抵押给洪伟东，收据上所记载的现金实际为之前的借款。但是刘伟国没有书面证据证明其曾经向洪伟东借款的事实，其提供的与洪伟东之间的银行流水显示数额也与本案现金交易的数额相差巨大；其次，刘伟国称洪伟东向其放贷并要求将房产进行抵押。但是涉案房产早于2017年2月就已经签署，只是后来增加买房人才重新签署了本案的房屋买卖合同。如果系刘伟国所陈述的高利放贷，洪伟东完全可以自己自行与陈秀珍签署房屋买卖合同，无须与他人共同签署，也无须在签署第一次合同之后，又重新签署；最后，出具了收款收据后，陈秀珍自行将房产证交付皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟，并带领皮延成、叶涛、黎贵华、洪伟东、江榜郑、刘伟办理了水电过户。上述行为可以确认系在收到足额房款之后的交付准备行为。综上，陈秀珍、刘伟国、刘振雄的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26575.39元、26413.29元、68532.67元、15741.3元，均由上诉人陈秀珍、刘伟国、刘振雄负担。本判决为终审判决。审判长  卢艳贝审判员  张 泽审判员  黄燕璇二〇二〇年十二月九日书记员  周超凡书记员  古 榕