陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终2436号 上诉人（原审被告）：陈妍，女，汉族，1986年1月18日出生，住三原县，身份证号：610XXXXXXX********。 被上诉人（原审原告）：李新平，男，汉族，1966年3月10日出生，住三原县，身份证号：610XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：吉广玉，陕西池阳律师事务所律师。 上诉人陈妍因与被上诉人李新平房屋租赁合同纠纷一案，不服三原县人民法院（2020）陕0422民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈妍上诉请求：改判或发回重审。事实及理由：一、2019年9月，李新平向她提出，因自己的房屋可能要被政府拆迁，想解除合同，所以提前通知。因她办幼儿园装修花费较大，大量的学生需要安置过渡，所以，她和李新平协商继续租赁。经过双方协商，她支付李新平10万元，如遇拆迁，她就搬离；如不拆迁，房子可以租到2020年8月28日。2019年9月9日，李新平向她出具了一份收条，内容为：今收到陈妍交来幼儿园房屋租赁费7万元整，租赁时间为2019年8月29日至2020年8月28日，收款人李新平。双方就2019年到2020年期间的租金达成合意。她没有拖欠李新平的租金。二、因2020年2月开始的新冠疫情导致幼儿园迟迟无法开学，此为不可抗力。她根本不存在违约的情形，不应承担违约责任。三、李新平2015年9月1日才将库房里的塔吊搬离，当时她要求给予装修期，但直到现在也没有给。四、发生疫情时，李新平答应减免2个月租赁费，但一审判决没有减免。五、今年开学后，李新平派人将幼儿园大门封锁。六、租赁合同中约定，她有优先续租权，但李新平现在将场地出租给了别人。 李新平辩称，一、陈妍诉称其不欠租金与事实不符。根据合同约定，第一年的租金为24万元，之后每年在上年的基础上上浮6%。双方从来没有约定2019到2020年度的租金变更为10万元，不能以他实际只收到陈妍10万元租金就把最后一年的租金说成是10万元。二、陈妍已经违约。合同约定每年6月1日前支付下一年的租金。2019到2020年度的租金为265000元，但陈妍只交了10万元，他一再催要，陈妍仍不交纳。三、他因合同即将到期通知陈妍，并非因拆迁等原因。四、陈妍提到疫情属于不可抗力，她不构成违约的理由不能成立。按照合同约定，陈妍每年6月1日前支付下一年度的租金，而疫情是在之后发生，且不影响按时交纳租金。在疫情期间，陈妍提出减免一些租金，他答复先把拖欠的租金交了再说减免的事。因陈妍一直不交，双方就减免租金未达成协议。五、陈妍自2015年6月1日进入该厂进行装修，他给了3个月装修期，租金是从9月1日起算。陈妍进入后先装修前面的楼房。他问陈妍，如果陈妍要急着用库房的话，他就快点把库房腾出来。陈妍说不急，她先装修前边。十几天后，他就把库房腾出来交给了陈妍。陈妍上诉称他故意推迟几十天才移交库房与事实不符。六、因陈妍迟迟不交租金，而且电话不接、短信不回，没有办法，他才让张辉锁了门，结果陈妍报警，报警后，他就把门开了，实际只锁了几分钟。七、陈妍提出过续租，他要求先把拖欠的租金一交，但陈妍没有交纳。因此，他不同意续租。并非陈妍所说，她要交租金而他不收。 李新平一审请求：1、依法解除原、被告之间的场地租赁合同，由被告向原告交还场地、房屋；2、判令被告立即支付下欠租金202994元；3、判令被告立即支付10%违约金30229元（全年租金302994元×10%）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明：2015年8月13日，原告李新平（甲方出租方）和被告陈妍（乙方承租方）签订了《场地租赁合同》，约定被告承租原告位于三原县XX路XX段一宗土地上的建筑物，该宗土地占地面积2966.92㎡，该宗土地上建筑物一幢四层楼房（建筑面积1277㎡）和一幢库房（建筑面积984㎡）出租给被告办幼儿园。租赁期限至2020年9月1日，共5年，从2015年9月1日起算租金（合同约定为6月1日，因装修顺延3个月），每年租金24万元，以后每年在上年基础上上浮6%。每年6月1日前被告向原告预付下一年租金。同时合同第六条、第七条约定，合同期内，乙方逾期支付租金，履行保证金等其他费用超过15天，甲方有权解除合同。因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10%的违约金。在本合同解除或终止时，乙方应在十五日内交还房屋。在第一年度被告交付租金240000元，第二年度被告交付租金240000元，第三年度被告交付租金254400元，第四年度被告实际交付租金250000元，第五年度中被告在2019年9月仅交付了100000元租金，下余租金没有交付原告。诉讼中，双方各持己见，调解未果。 一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，原、被告双方签订的场地租赁合同真实合法有效且已经履行多年，故应按照该合同约定行使权利履行义务。 《场地租赁合同》第六条【违约责任】约定，合同期内，乙方逾期支付租金，履行保证金等其他费用超过15天，甲方有权解除合同。故原告请求解除与被告之间签订的场地租赁合同依法予以支持。 《场地租赁合同》第七条【合同解除或终止后的处理】约定，在本合同解除或终止时，乙方应在十五日内交还房屋。故原告请求被告交还租赁场地和房屋的诉讼请求予以支持。 《场地租赁合同》第三条【租金及其支付方式】约定，第一年租金240000元，以后每年在上年基础上上浮6%。付款方式：自2015年起，每年6月1日前甲方向乙方预付下一年租金。通过庭审查明，第一、原、被告并未严格按照约定的时间催收租金和支付租金；第二、原、被告在租赁期第一年度、第二年度并未执行上浮租金的约定，第三年度执行了上浮租金的约定，第四年度由于种种原因并未完全执行约定，被告仅支付原告租金250000元，依据合同第三条第一款约定，以后每年在上年基础上上浮6%的约定，第五年度的租金应为265000元（250000元×6%＋250000元）。被告已经支付租金100000元，下欠原告租金165000元。故对原告请求被告支付第五年度租金的诉讼请求部分予以支持。 《场地租赁合同》第六条【违约责任】约定，双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10%的违约金。由于被告拒绝支付第五年度的下余租金导致合同无法履行，故被告应支付违约金，违约金应为26500元（265000元×10%），故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求部分予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、依法解除原告李新平与被告陈妍之间所签订的《场地租赁合同》，并于判决生效后15日内被告陈妍返还所租赁的场地和房屋；二、限被告陈妍在判决书生效后30日内支付原告李新平下余租金165000元；三、限被告陈妍在判决生效后30日内支付原告李新平违约金26500元；四、驳回原告李新平的其他诉讼请求。诉讼费4800元，由被告陈妍负担。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，予以确认。 另查明，李新平现已将房屋出租给他人。 本院认为，本案的争议焦点为：1、双方是否将2019到2020年度的租金变更为10万元；2、是否应减免装修库房期间的租金；3、是否应减免疫情期间2个月租金；4、李新平是否损害了陈妍的优先承租权； 关于双方是否将2019到2020年度的租金变更为10万元的问题。双方2015年8月13日签订的场地租赁合同约定，租期5年，第一年的租金为24万，以后每年在上年基础上上浮6%，但双方在实际履行时同意第四年按25万执行，这样，第5年的租金应为265000元。陈妍诉称双方将第5年的租金变更为10万元，李新平予以否认，陈妍未提交证据证明。其提交的李新平于2019年9月9日书写的收条只能说明，2019年9月9日李新平收取了陈妍2019到2020年度租金的一部分7万元。故不存在双方将2019到2020年度的租金变更为10万元的情形。 关于应否扣减装修库房期间的租金的问题。陈妍诉称，李新平2015年9月1日才将库房腾空，但李新平辩称自己2015年6月中旬就把库房腾空交给了陈妍。即使陈妍所述属实，一般情况下，双方就此会很快形成处理方案，比如签订补充协议延期、在第二年房租中适当扣减等，而不可能将这个问题搁置这么久。陈妍之后连续交纳了近四年的房租，说明双方已就此不再有争议。陈妍现在又提出在第5年租金中扣减装修期间的租金理由不足，故不予支持。 关于应否减免疫情期间2个月租金的问题。新冠疫情的发生的确对各行各业都造成了极大的冲击，陈妍所开办的幼儿园也未能幸免。由于疫情，陈妍开办的幼儿园长期不能开园，导致收入锐减，很难再按之前的约定交纳房租，疫情构成不可抗力，陈妍要求减免2个月房租265000÷12×2=44167元合理，应予支持。 关于李新平是否损害了陈妍的优先承租权的问题。由于优先承租权须建立在合同正常履行完毕、原承租人给出的租金标准、履行方式等与他人相同的基础之上。而陈妍与李新平的合同并未正常履行完毕，故陈妍无优先承租权，不存在李新平损害其优先承租权的问题。 至于陈妍还提到李新平将大门封锁的问题，因锁门只持续较短时间，不能作为拒付租金的理由。 综上所述，上诉人陈妍的部分上诉理由成立，对其相应的诉讼请求予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但部分法律适用不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持三原县人民法院（2020）陕0422民初1557号民事判决第一项即，依法解除原告李新平与被告陈妍之间所签订的场地租赁合同，并于判决生效后15日内被告陈妍返还所租赁的场地和房屋；第三项即，限被告陈妍在判决生效后30日内支付原告李新平违约金26500元； 二、撤销三原县人民法院（2020）陕0422民初1557号民事判决第四项即，驳回原告李新平的其他诉讼请求； 三、变更三原县人民法院（2020）陕0422民初1557号民事判决第二项为，上诉人陈妍于本判决生效后三十日内给付被上诉人李新平租金120833元； 四、驳回被上诉人李新平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4800元，上诉人陈妍负担3032元，被上诉人李新平负担1768元。二审案件受理费4100元，上诉人陈妍负担3154元，被上诉人李新平负担946元。 本判决为终审判决。 审判长  张宇童 审判员  魏永锋 审判员  赵建辉 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  张 越 附相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 执行提示： 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 1