广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4145号上诉人（原审被告)：梁琪铿，男，1987年1月19日出生，汉族，住广东省开平市*************。公民身份号码：440************917。委托诉讼代理人：方俊强，广东开邑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江艺华，男，1984年11月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*******桂畔上东区环湖一路A83。公民身份号码：440************219。委托诉讼代理人：谭励君，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯景明，广东志信律师事务所实习律师。上诉人梁琪铿因与被上诉人江艺华租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁琪铿上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回江艺华的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由江艺华负担。事实和理由：一、双方的租赁合同应于2019年1月解除。因为房屋漏雨并有墙体脱落情况，梁琪铿与江艺华协商不成，梁琪铿于2019年1月口头告知江艺华解除租赁合同，在当月搬离涉案铺位，并告知钥匙存放在涉案铺位对面的台城南昌街79号铺位的马淑卿处，但江艺华一直没有取回钥匙。梁琪铿提交的电费清单显示2019年1月后，每个月的用电量均为零。同时根据双方的交易习惯，江艺华每月均上门收租，并且将已经开好的当月发票交到梁琪铿手上，江艺华理应知道梁琪铿已经不再使用涉案铺位的事实。同时，租赁合同明确约定梁琪铿迟交租金一个月，江艺华即可解除合同，江艺华于2019年4月又对租金进行催收，在梁琪铿完全没用使用铺位并不交纳租金的前提下，可以推论出梁琪铿以实际行为表明不再履行租赁合同，江艺华不收回铺位钥匙，又不将该铺位再次出租，属于自行扩大损失，梁琪铿不应对扩大的损失承担责任。二、梁琪铿不存在尚未返还租赁店铺的情况。梁琪铿将店铺钥匙存放在马淑卿处，江艺华的员工林小姐于2019年5月已向马淑卿取回。江艺华辩称，在本案起诉前双方一直未解除合同，2019年5月江艺华没有收回钥匙。梁琪铿租赁涉案房屋，未解除合同前应支付租金及占用费。江艺华向一审法院起诉请求：1.判令解除江艺华、梁琪铿于2015年12月20日签订的《租赁合同》(未履行金额40992元)；2.判令梁琪铿支付江艺华房屋租金93168元(合计134160元)；3.判令梁琪铿腾退位于台山市**********交还江艺华；4.判令梁琪铿支付江艺华房屋使用费(自2020年6月1日起至交还商铺日止按月租5856元标准计算)；5.本案一审诉讼费用由梁琪铿承担。一审法院认定事实如下，2015年12月20日，江艺华与梁琪铿签订《租赁合同》，合同其中约定：“江艺华将台山市*********屋出租给梁琪铿经营。租赁期限为5年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止。首年每月租金4000元，第二年开始年递增10%，即第二年月租金4400元，第三年月租金4840元，第四年月租金5324元，第五年月租金5856元。交租办法按先交费后使用的原则，在签订本合同时交首期租金，以后在每月5号前交当月租金，若逾期缴交租金，按逾期每天收取3%滞纳金，逾期一个月视作违约，江艺华有权终止本合同，同时梁琪铿还要承担缴交逾期的租金及滞纳金。梁琪铿租赁江艺华的房屋，交租赁期押金8000元及水电费押金5000元给江艺华，合同期满后，江艺华把租赁押金如数退还给梁琪铿。若梁琪铿违约，其租赁押金不予退还，水电费押金在梁琪铿离场时结清水电费后返还给梁琪铿。租赁期间房屋的一切维修由梁琪铿负责，租赁期满或梁琪铿提前终止本合同时，其一切入墙装修及增加的设施等不动产归江艺华，可动产归梁琪铿，未经江艺华同意不得拆除或损废。在租赁期间，梁琪铿要维护好建筑物及设施，若因人为或使用过程中损坏(不可抗力因素造成损坏除外)，合同期满时，由梁琪铿把损坏的地方维修好后才能交回江艺华，经江艺华检查验收后，才将押金返还给梁琪铿。”上述合同签订后，由于梁琪铿在履行合同期间存在拖欠租金的行为。2019年4月25日，江艺华向梁琪铿发出《催缴租金通知书》，催告梁琪铿缴交自2019年1月1日至2019年4月25日拖欠的租金21296元。但梁琪铿收到催缴租金通知书后没有履行缴交义务。庭审中，双方确认梁琪铿交纳租金至2018年12月。一审法院判决：一、解除江艺华与梁琪铿于2015年12月20日签订的《租赁合同》；二、梁琪铿应在判决生效之日起十五日内腾出台山市*********屋并返还给江艺华；三、梁琪铿应在判决生效之日起十五日内向江艺华支付租金93168元；四、梁琪铿应在判决生效之日起十五日内支付房屋占用费(以每月5856元计算，从2020年6月1日起计至梁琪铿将台山市*********屋腾出之日止)给江艺华。如梁琪铿未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1491.6元，由梁琪铿负担。二审期间，梁琪铿提交了如下证据：1.录音录像及通话记录查询，拟证明江艺华的员工林小姐已取回钥匙；2.梁琪铿申请证人马淑卿出庭，拟证明梁琪铿将涉案铺位钥匙转交给马淑卿后，收租的林小姐已于2019年5月11日将钥匙取走；3.梁琪铿申请证人叶溢欢出庭，拟证明梁琪铿已于2019年1月31日搬离涉案铺位。经质证，江艺华认为上述证据均不是新证据，不同意质证，证据1无法证明“林小姐”是何人，也无法证明通话时间与录音时间是同步的；证据2及证据3是梁琪铿单方设计好由证人填写的格式化证词，且两证人是梁琪铿的员工及朋友，存在重大利益关系，证明力低。经审查，上述证据与本案有关联，本院予以采纳。江艺华没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：除认定梁琪铿未返还租赁物并继续支付房屋占用费外，一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。江艺华与梁琪铿签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对梁琪铿的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：涉案《租赁合同》是否已于2019年1月解除；2.梁琪铿应支付的租金如何确定。关于第一个焦点。涉案《租赁合同》签订后，江艺华依约将房屋交付给梁琪铿使用，但梁琪铿自2019年1月起没有支付租金，且经江艺华于2019年4月催缴后仍未支付，已构成违约，根据《租赁合同》第三条“交租办法按先交费后使用原则，每月5号前交当月租金，若逾期缴交租金，按逾期每天收取3%滞纳金，逾期一个月视作违约，江艺华有权终止本合同，同时梁琪铿还要承担缴交逾期的租金及滞纳金”的约定，江艺华请求解除《租赁合同》并要求梁琪铿支付租金，有合同依据，本院予以支持。江艺华提起本案诉讼请求解除《租赁合同》，梁琪铿于2020年6月2日收到起诉状副本，知悉江艺华主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定,涉案《租赁合同》自梁琪铿收到起诉状副本之日即2020年6月2日解除。梁琪铿主张其于2019年1月口头告知江艺华解除合同，但未能提交证据予以佐证；梁琪铿主张于2019年1月搬离商铺交回钥匙，并于二审期间申请证人马淑卿、叶溢欢出庭作证，即使该证人证言能够证明梁琪铿搬离商铺，也不足以证明收取商铺钥匙的林小姐为江艺华指定的收租人员，而梁琪铿提交的通话录音中，通话对象的身份无法确认，难以认定为林小姐。况且，江艺华也否认收到梁琪铿通过马淑卿转交的商铺钥匙，而梁琪铿收到江艺华的《催缴租金通知书》后，既未向江艺华提出异议，也未寻求法律途径救济，故仅凭梁琪铿搬离商铺的事实，不足以认定双方《租赁合同》事实上已经解除。梁琪铿主张《租赁合同》于2019年1月解除，理据不足，本院不予支持。关于第二个焦点。鉴于涉案《租赁合同》并未于2019年1月解除且梁琪铿未交还商铺，故无论梁琪铿是否实际使用商铺，仍应按合同约定继续承担支付租金的义务。江艺华于2020年5月15日提起本案诉讼请求解除《租赁合同》并收回商铺，而二审中其表示于起诉之日知悉梁琪铿已搬离商铺，应视为梁琪铿于2020年5月15日交付了租赁的商铺，而双方的《租赁合同》于2020年6月2日解除，解除前合同仍处于有效状态，故梁琪铿应支付租金至合同解除之日的2020年6月2日止。双方确认梁琪铿交纳租金至2018年12月，根据《租赁合同》第二条“第四年月租金5324元，第五年月租金5856元”的约定，2019年1月至2020年6月2日的租金应为93558.4元(5324元×12个月+5856元×5个月+5856元÷30天×2天)。一审法院认定梁琪铿未返还租赁物并继续支付房屋占用费错误，本院予以纠正。梁琪铿主张其支付的租赁期押金8000元及水电费押金5000元应抵扣租金，但其未按约定支付租金已构成违约，而其搬离商铺时未与江艺华结清水电费，根据《租赁合同》第四条“……。若乙方违约，租赁押金不予返还；……水电费押金在乙方离场时结清水电费后返还乙方”的约定，梁琪铿的上述主张理据不足，本院不予支持。综上所述，梁琪铿的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2531号民事判决第一项；二、撤销广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2531号民事判决第二、三、四项；三、梁琪铿应于本判决发生法律效力之日起十日内向江艺华支付租金93558.4元；四、驳回江艺华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1491.6元，由江艺华负担451.6元，梁琪铿负担1040元；二审案件受理费2983.2元，由江艺华负担903元（于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳），梁琪铿负担2080.2元。梁琪铿已预交二审案件受理费2983.2元，多预交的903元本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 甄锦源审 判 员 肖文文二〇二〇年十二月十一日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠