安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9728号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴岩，男，1989年11月27日出生，汉族，住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：娄尔玉,国浩律师（合肥）事务所律师。 委托诉讼代理人：王利民,国浩律师（合肥）事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽优德置业发展有限公司，住所地合肥市蜀山区望江西路**港汇广场****地下室商-101、商-102。 法定代表人：张会玲，董事长。 委托诉讼代理人：宁奇，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冀骥，北京大成（合肥）律师事务所律师。 上诉人吴岩因与被上诉人安徽优德置业发展有限公司（以下简称优德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初8111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴岩上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，判决驳回优德公司的诉讼请求；2.判决确认优德公司发出的《解除合同通知书》无效；3.判决优德公司继续按照原港汇商务条件继续履行合同（原港汇商务条件见吴岩一审证据目录）；4.判决调整双方之间的其他权利义务关系为对等；5.判决优德公司减免在新冠疫情等不可抗力期间的租金（自2020年1月24日至2020年3月26日期间免租，2020年3月27日至疫情结束之日期间减租）；6.本案一审和二审诉讼费用由优德公司承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律有误，且违反法定程序。第一，一审判决双方之间的《合肥港汇广场商铺租赁合同》（以下简称合同）于2019年12月13日解除，认定事实及适用法律错误。吴岩未逾期支付租金，涉案合同共15页，双方经协商达成一致意见后，吴岩在合同文本第1、13、14、15页上签名，优德公司在盖章时擅自将合同第3、4页关于租金的部分调换，吴岩发现后及时向优德公司提出异议，要求调整到原商务条件，同时提出延期开业。优德公司的工作人员冯某出具《港汇商务条件说明》，同意调整到原商务条件，且吴岩可转租，7个月后即2020年1月1日开始交房租，并同意延期开业。吴岩于2019年9月23日支付房租133110月、2019年12月18日支付房租133189.60元，合计266299.60元，没有违反双方约定。后吴岩及商铺经营者按时向优德公司缴纳房租，优德公司无理拒收，导致后续房租未按时支付。故优德公司2020年12月13日发出的解除合同通知书没有合同及法律依据，应当确认无效。吴岩已按时将商铺开业。吴岩将承租的商铺分别转租给黄武（2019年8月16日开业）、刘志（2019年9月1日开业）、陶丽（2019年9月1日开业）、合肥鹏翔酒店管理有限公司（2019年12月1日之前开业）、平红卫（2019年1月10日开业）。前四个次承租人的开业时间均在合同约定的期限内，最后一个平红卫的开业时间在延期开业时间内。根据合同第11.2的约定，即使部分商铺未按时开业也不能视为违约。因此，一审判决认为吴岩未按期将租赁房屋投入经营与事实不符。吴岩无需出具开业时间承诺书。优德公司2020年12月3日发出解除合同通知书后，吴岩于2019年12月18日支付房租133189.60元，此时第一期房租业已全部交清，第二期房租尚未到达缴纳时间。优德公司收取房租133189.60元后未提出异议，视为对吴岩申请延期开业、延期缴纳租金等事项的确认。结合吴岩已按期开业经营的实际情况，吴岩无需再向优德公司出具开业时间承诺书。一审判决解除合同违反了法律效果与社会效果相统一原则。吴岩承租的商铺按期开业经营后，因新冠疫情及优德公司拒收租金等原因，导致部分商铺经营者停业，其责任不在于吴岩。目前大部分商铺仍在继续经营，吴岩也愿意承担经营风险继续履行合同。疫情后政府千方百计促进经济发展，鼓励经营者克服困难、恢复经营，吴岩的行为顺应当前经济形势，符合国家政策导向，应予鼓励和支持，故应当判决继续履行合同，以维护交易秩序，促进经济发展。如轻率判决解除合同，将导致连环负面效应，不利于经济发展和社会稳定，违背了司法裁判之法律效果与社会效果应当相统一原则。 第二，一审判决吴岩按6655.74元/日的标准向优德公司给付占用使用费，明显过高，未依法释明违反了法定程序。房屋被占用的损失一般仅是被占用房屋的使用费损失，而使用费实际上就是被占用房屋的应付租金，因此，如判决解除合同，优德公司的损失仅在于房屋被占用导致的租金损失。从合同第13.6条规定的情况来看，逾期交还房屋除继续支付租金外，还应按最后一个月的日基本租金的1.5倍支付房屋占用费，该房屋占用费系违约金性质，明显约定过高。如判决解除合同，一审法院应当在判决前依法向吴岩释明是否要求调整违约金，但一审法院未予释明，且优德公司也未举证证明占用房屋给其造成的其他损失。因此，一审判决吴岩按最后一个月的日基本租金的1.5倍即6655.74元/日支付占用使用费，明显过高，也违反了法定程序。综上所述，吴岩请求二审法院依法判如申请。 优德公司辩称，第一，一审法院认定案涉租赁合同第3、4页被冯某更改以及冯某向吴岩出具《港汇商务条件说明》真实性，认定事实存在错误，但未影响判决结果中双方的实质权益。2019年5月31日，优德公司与吴岩签订案涉《商铺租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，吴岩称租赁合同第3、4页关于租金的部分被安徽爱博商业运营管理有限公司原副总经理调换以及提交的冯某出具的《港汇商务条件说明》均不属实。上述情形仅有冯某单方制作的《说明》及其证言证明，鉴于冯某系安徽爱博商业运营管理有限公司原副总经理，且在离职前与吴岩存在共同向其他承租人收受贿赂的情形（一审反诉证据二），后冯某本人因案发被公司辞退。因此其与吴岩、优德公司存在重大利害关系，冯某单方出具的《说明》及其证言依法不具有证明效力，不应被采纳。一审法院虽认定上述事实存在错误，但对其他事实认定、适用法律以及判决结果均正确，并未影响判决中双方实质权益，故优德公司未提出上诉。另外，即便冯某出具《说明》具有真实性，其代理行为也属于无权代理，该说明对优德公司不具有约束力。优德公司从未授予过冯某对外代表公司作出变更合同主要条款的权力。因案涉房屋出租人为优德公司，租赁合同系由优德公司与吴岩双方签订，合同第2.2条明确约定了：“租赁期内未经甲方书面确认同意，乙方不得转租、分租。”冯某职务为港汇广场商管公司原副总经理，其无权代表优德公司作出放弃权利的意思表示。通过签约主体以及合同的明确约定可以证明，冯某出具的《说明》的行为在外观上并没有有权代理的外观。吴岩作为完全民事行为能力人，应当对签订合同的条款以及《说明》的效力具有审慎审核的能力，其应当知晓按照双方合同约定的条件，只有优德公司出具书面的确认书，其才有权将案涉房屋转租。吴岩因与冯某存在串通损害优德公司与其他承租人权益的行为，吴岩认可冯某出具的《说明》并非善意。 第二，一审判决案涉房屋租赁合同于2019年12月3日解除，认定事实、适用法律以及判决结果均正确。一审法院认定吴岩逾期未支付租金，优德公司依约有权解除合同，认定事实适用法律正确。吴岩上诉称：“提出异议要求调整原商务条件、同时提出延期开业，冯某出具说明同意调整”的陈述并不属实，也无任何证据证明。双方合同已约定优德公司的专用收款账户，并不存在优德公司拒收租金的情形，吴岩称优德公司拒收房租没有事实依据。2019年5月31日，优德公司与吴岩签订案涉房屋租赁合同并办理交房手续。根据双方租赁合同第3.4条约定租金先付后用，每季度支付一次，2019年9月1日至2019年11月30日应于房屋交付后90日内一次性付清。截至2020年11月21日，因吴岩未按照合同约定支付租金，优德公司发函催告。12月3日，因吴岩拒绝支付租金，优德公司遂发函解除合同。根据合同第11.1条约定，吴岩拖欠租金达60日的，视为其根本违约，优德公司有权解除合同。2019年12月3日，因吴岩第一季度租金逾期未支付，优德公司依据上述约定依法解除合同，符合双方约定合法法律规定。合同解除后，解除之日至本案二审开庭之日，吴岩未再向优德公司支付后续任何费用，也能够证明其已经构成根本违约。吴岩承租案涉房屋至今未能正常开业，已构成根本违约，优德公司依据合同约定有权解除合同。吴岩上诉称四户次承租人已经开业，但未提供任何证据证明，且根据房屋现状，案涉商铺至今尚未正式开业，一审法院关于吴岩违反合同约定逾期未开业的事实认定是正确的。且双方合同第11.2条明确约定，吴岩如未按照合同约定时间准时开业，逾期超过60天未能开业的，优德公司有权解除合同。一审法院据此判决优德公司有权解除合同，认定事实、适用法律及判决结果正确。吴岩2019年12月18日支付租金的行为系在合同解除后按照解除通知书要求支付合同解除前的欠款，优德公司收取该款项并不能代表认可合同继续履行或同意吴岩延期开业。 第三，吴岩已构成根本违约，双方已无合作基础，合同已经无法继续履行，一审法院判决合同解除，符合法律规定与合同约定，有利于减少双方损失，保证优德公司尽早与次承租人签订合同，维护次承租人的利益。因吴岩违反合同约定，未经优德公司书面确认，擅自将房屋转租分租、逾期未支付租金、违反合同约定的开业时间，根据合同约定，已构成根本违约，优德公司依据法律规定与合同约定已经行使解除权解除合同。双方争议已发生一年多，吴岩的违约行为给优德公司与次承租人均造成巨大损失。 第四，一审判决吴岩按照6655.74元/日的标准支付占用费，该标准已经明显过低，不应再予以调减。根据双方约定，为避免承租人在合同解除后仍持续占用房屋，双方约定逾期返还房屋的，应支付1.5倍租金标准的占用费，该约定不违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效。案涉租赁合同因吴岩违约导致解除，一审法院未支持优德公司请求吴岩支付违约金的诉讼请求，已经明显降低了吴岩的违约的法律责任。鉴于吴岩违约导致案涉租赁合同已经解除，已给优德公司造成逾期利益损失，现就双方约定的占用费标准，依法不应再予以调减。 优德公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年5月31日签订的《商铺租赁合同》解除；2.判令吴岩向优德公司支付租金16768.63元及逾期付款违约金(逾期付款违约金以16768.63元为基数，按照千分之五每日的标准自起计算至2019年12月3日款清之日止)；3.判令吴岩按照8384.31元/天的标准向优德公司支付自起的房屋占有使用费至腾房之日止；4.判令吴岩向优德公司支付违约金251529.46元；5.本案诉讼费用全部由吴岩承担。 吴岩向一审法院反诉请求：1.判令确认优德公司违约发出的《解除合同通知书》无效；2.判令优德公司按照原港汇商务条件继续履行合同（原港汇商务条件见证据目录）；3.判令调整吴岩与优德公司之间其他权利义务关系，使双方权利义务关系对等；4.判令优德公司在新型冠状××疫情等不可抗力发生的期间减免租金（时间自起至2020年3月26日期间内免租，自起至疫情结束之日止的期间内减租）；5.判令本案的本诉、反诉的诉讼费用均由优德公司承担。 一审法院认定事实：吴岩在与冯某协商租赁协议内容后在合同文本第1、13、14、15页中签名，冯某在将该合同文本提交优德公司签章过程中将其中关于租金的部分调换（第3、4页），吴岩发现优德公司盖章后的合同内容差异后向冯某提出，冯某向吴岩出具一份内容为“港汇＊＊4437平方米，在原商务谈判中原条件为30元／月／平方米，2年递增5%，后在正式签订合同期间因测算后公司收益过低，未经乙方知晓的情况下变更为30元／月／平方米，每年递增8%。签订后乙方提出质疑，后经过协调提出未来经营困难时可申请公司调整到原商务条件，并允许转租，7个月后开始交房租”的《港汇商务条件说明》。后吴岩接收优德公司提供的租赁房屋，并先后转租给合肥鹏翔酒店管理有限公司、平红卫等。 优德公司陈述其委托安徽爱博商业运营管理有限公司对“港汇广场”进行商业管理，冯某时为安徽爱博商业运营管理有限公司副总经理，主持港汇广场人事、招商、日常运营管理工作，故冯某向吴岩出具《港汇商务条件说明》系职务行为。优德公司在签章时对双方协商的租赁合同做出了实质性变更（租金），吴岩在知晓该变更后接收租赁物并转租，该行为应视为其已经接受变更后的合同内容，但冯某出具的《港汇商务条件说明》对双方亦有约束力。 综上，优德公司、吴岩之间的租赁合同成立并生效，约定内容包括双方《合肥港汇广场商铺租赁合同》及《港汇商务条件说明》。《合肥港汇广场商铺租赁合同》中约定：优德公司将位于合肥市蜀山区出租给吴岩，该房屋租赁面积为4437.16平方米；该房屋仅供乙方经营小餐饮、休闲娱乐类别之用途，经确定的品牌、类别，乙方有任何变更必须经甲方书面确认同意后方可实施，否则视为乙方违约……乙方开业时间最迟为2019年9月1日，租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租、共用、联营、委任、将业务承包给第三人或特许第三方经营或管理该房屋的全部或部分，不得将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三方，否则视为乙方违约；2019年9月1日至2020年8月31日期间租金为30元／月＊平方米,即整铺租金为266299.6元／季度;2020年9月1日至2021年8月31日期间租金为32.4元／月＊平方米,即整铺租金为431291.95元／季度;2021年9月1日至2022年8月31日期间租金为34.99元／月＊平方米,即整铺租金为465795.31元／季度；2022年9月1日至2023年8月31日期间租金为37.79元／月＊平方米,即整铺租金为503058.93元／季度;2023年9月1日至2024年8月31日期间,租金为40.81元／月＊平方米,即整铺租金为543303.65元／季度;2024年9月1日至2025年8月31日期间,租金为44.08元／月＊平方米,即整铺租金为586767.94元／季度;2025年9月1日至2026年8月31日期间,租金为47.60元／月＊平方米,即整铺租金为633709.37元／季度;2026年9月1日至2027年8月31日期间租金为51.41元／月＊平方米,即整铺租金为684406.12元／季度;2027年9月1日至2028年8月31日期间租金为55.53元／月＊平方米,即整铺租金为739158.61元／季度;2028年9月1日至2029年8月31日期间,租金为59.97元／月＊平方米,即整铺租金为798291.30元／季度；……租金实行先付后用的原则,每季度支付一次,转账现金皆可。乙方应在每一个合约季度最后一个月10号之前,到甲方指定的地点或向甲方指定的账户支付下一个合约季度的租金。自该房屋的房屋交付确认书双方签字或盖章后90日内乙方将该合约即2019年9月1日至2019年11月30日的租金一次性付清……若乙方逾期3个月未足额支付房屋租金,甲方有权向乙方发出解除合同通知书解除本合同,乙方应在解除通知书送达之日起3日内将房屋交还甲方并搬离房屋内全部乙方物品,解除通知书送达之日起3日后乙方未交还房屋的,甲方可直接安排工作人员或授权委托相关管理部门及公司收回乙方占有的房屋,房屋内的物品视为乙方遗弃物,甲方有权予以处理。由此造成的乙方全部损失,甲方无需承担任何责任。……乙方的违约责任约定为：1.乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或水电煤气费用及其他物业费，每逾期一天，按当期乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或水电煤气费用及其它物业费,每逾期一天,按当期应付费用的千分之五向甲方支付违约金。若逾期60日仍未支付上述费用,视为乙方根本违约,甲方有权单方解除合同,同时要求乙方按当年应缴租金总额的50%向甲方支付违约金。乙方应在收到甲方解除合同通知书三日内将商铺交还给甲方,如乙方在接到解除通知书三日内未交还房屋,甲方有权自行收回房屋,房屋内遗留物视为乙方遗弃物,甲方有权予以处置。2.为确保甲方商业的整体开业效果,乙方应确保承租的房屋按约定的时间准时开业。逾期未能开业行为视为乙方违约,应按1000元／日的标准向甲方支付违约金;逾期超过60日,甲方有权解除合同,乙方同意按当年应缴租金总额的一倍向甲方支付违约金。3.如乙方因不履行本合同相关的消防责任而导致发生火灾等重大事故,所受直接、间接经济损失及相关罚款全部由乙方承担,并追究乙方的法律责任。4本合同内的所有规定条款乙方签字或盖章即表示理解无误并自觉遵守,乙方违约行为一旦发生,甲方有权无责单方面解除本合同,且乙方前期已支付费用（包括且不限于定金、保证金、违约金等各类费用）全部归甲方所有,同时甲方依据本合同约定保有继续对乙方追责的权利。合同终止本分约定，乙方逾期交还房屋,除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的月基本租金标准继续交付逾期期间的该房屋租金、物业费等各项费用外,每日还应按照最后一个月的日基本租金的1.5倍向甲方交付房屋占用费,直至乙方交还该房屋。 后优德公司将租赁物交于吴岩，吴岩陈述其未将租赁物投入使用，先后将租赁物之部分转租给合肥鹏翔酒店管理有限公司、平红卫等。冯某陈述对吴岩将租赁物转租知情并默认，其中次承租人平红卫陈述系先与冯某协商租赁事宜后由冯某将其介绍给吴岩。 2019年11月21日，优德公司函告吴岩，因吴岩未能按照约定足额支付租金、按照约定时间开业经营及擅自转租、分租及未将装修方案报公司批准构成根本违约，要求吴岩在5日内补缴租金及确保2019年12月31日前开业并出具开业时间承诺书等。 2019年12月3日，优德公司向吴岩送达一份《解除合同通知书》，通知吴岩因其第一季度租金逾期100日未付、未按约定期限开业、擅自转租等，于通知当日解除合同，并要求吴岩3日内返还房屋并支付欠付租金399449.4元、逾期付款违约金532599.2元、未按期开业违约金1065198.4元。 一审法院认为，吴岩在知悉优德公司变更后的合同内容并由冯某出具《港汇商务条件说明》后，接收优德公司提供的租赁物并用于转租，已经以其行为对租赁合同内容及《港汇商务条件说明》做出了承诺，双方租赁关系成立并生效，冯某出具《港汇商务条件说明》系职务行为，该说明对优德公司具有约束力。《港汇商务条件说明》中提出“未来经营困难时可申请公司调整到原商务条件，并允许转租，7个月后开始交房租”，但吴岩并未将租赁房屋投入经营，亦未向优德公司申请调整，故吴岩应当按照双方《合肥港汇广场房屋租赁合同》约定履行支付租金、按期开业经营等义务。按约定吴岩应在2019年9月1日前支付第一期租金，吴岩未举证证明其已履行支付租金义务及按期开业经营，亦未按照优德公司要求就开业时间出具承诺书，优德公司有权依据合同约定解除合同，故双方租赁合同于2019年12月3日解除。解除前即2019年12月1日至3日的租金应为13311.48元，优德公司主张超出的部分，不予支持。合同解除后吴岩未按照优德公司要求返还租赁物，应按照约定支付占有使用费，双方约定占有使用费为最后一个月的日基本租金的1.5倍，应为6655.74元／日。优德公司要求吴岩按1.5倍租金支付占有使用费，其再要求吴岩按日千分之五计算的逾期支付租金的违约金、年租金50%的违约金251529.46元，本院不予支持。本案优德公司通知解除合同后虽发生新冠××疫情，但吴岩疫情期间占用使用费损失系其未返还租赁物造成，应由其自行承担；吴岩提出的反诉请求，没有合同或事实依据，均不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条,《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决：一、安徽优德置业发展有限公司与吴岩之间的《合肥港汇广场商铺租赁合同》于2019年12月3日解除；二、吴岩于判决生效之日起十日内给付安徽优德置业发展有限公司租金13311.48元；三、吴岩按照6655.74元/日的标准给付安徽优德置业发展有限公司2019年12月7日起至返还租赁物日止的占用使用费;四、驳回安徽优德置业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回吴岩的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5324元，减半收取2662元，由安徽优德置业发展有限公司负担2530元、吴岩负担132元；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由吴岩负担。 二审中，吴岩申请证人冯某出庭作证，证明目的：冯某出具《港汇商务条件说明》，吴岩后向优德公司申请调整到原商务条件，即租金每2年递增5%，上诉人可转租，7个月后即2020年1月1日开始交房租，并同意延期开业等。吴岩对证人证言发表意见如下：证人所述的都是合法有效的，证人所述的具有客观性，符合当时的事实情况。证人在案涉的租赁合同的签订、履行、变更等行为的过程中都是代表优德公司的。根据证人的陈述，当时优德公司处理招商的就是证人，优德公司只是委派了证人和吴岩沟通租赁合同的事由，吴岩认为证人是完全代表优德公司的。证人在没有经过吴岩的同意擅自更换了3页的内容，更换的内容涉及到租赁合同的实质性条款，吴岩对此提出异议，这样的合同是没有成立的，后期在吴岩的要求下，证人出具了情况说明也是代表公司的，虽然证人所述是代表公司和其个人出具的，但吴岩认为其是仅代表公司的。2019年8月，吴岩先后两次向证人提交书面的申请以及口头的申请，证人没有表示反对，同意且提醒吴岩缴纳9月份的房租，案涉的房屋租赁合同是没有成立的，双方应当按照原来的租赁合同来履行，从证人和吴岩的实际履行的过程是可以印证更改的合同是没有成立的，应当按照没有更改的合同内容来履行。优德公司对证人证言发表意见：对证人证言的三性及其证明目的均不认可，根据优德公司一审提交的反诉证据的证据二可以证明吴岩和证人之间存在重大的利害关系，因此其对本案的证言不具有真实性和合法性。根据反诉证据第8页到39页，证人的劳动合同、任某通知以及社保记录等资料可以证明证人于2019年1月入职安徽五六分商业管理有限公司，后被安徽爱博商业运营管理有限公司调任到港汇广场任安徽爱博商业运营管理有限公司的副总经理，证人在证言总回避优德公司对其授权的问题，也说明优德公司没有向其出具过授权。证人所作出的情况说明属于无权代理。 吴岩提交材料如下：证据1，合肥鹏翔酒店管理有限公司营业执照。证明目的：该酒店成立于2019年8月20日，法定代表人为蔡传岗，即港汇广场**商业**Ｂ-2101承租人，该商铺2019年8月30日前开业。证据2，安徽黄氏渔港餐饮管理有限公司营业执照、微信聊天记录、就餐付款凭证。证明目的：该公司成立于2019年8月7日，法定代表人为黄武，即港汇广场商业Ｂ座4Ｆ-401承租人，该商铺2019年8月16日开业。证据3，上海康姆丽美容科技有限公司安徽分公司公示信息、微信聊天记录、广告灯箱施工合同书。证明目的：该分公司成立于2019年8月23日，法定代表人为陶丽，即港汇广场商业Ｂ座401承租人，该商铺2019年10月份开业。证据4，合肥未来形者健身管理有限公司公示信息、微信聊天记录。证明目的：该公司成立于2019年7月23日，法定代表人为刘志，即港汇广场**商业**商401承租人，该商铺2019年8月底开业。证据5，申请。证明目的：吴岩于2019年8月28日向优德公司提出按原租赁合同商务条款执行，该申请交给优德公司代表冯某。 优德公司质证称，证据1的三性均无异议，但对其证明目的有异议，营业执照仅仅可以证明酒店的成立日期，并不能证明开业时间，酒店成立以后，承租方要对其进行装修，该酒店未装修完毕，尚未开业。证据2的营业执照三性没有异议，证明目的有异议。该营业执照也仅仅可以证明公司的成立时间是2019年8月23日。微信聊天记录以及就餐付款凭证的三性均不认可。该聊天记录并不能显示具体的开业时间。付款记录上显示的收款方是川玖香火锅店而非该公司。证据3的公示信息三性均无异议，证明目的不予认可。公示信息仅仅可以证明成立时间，不能证明开业时间。微信聊天记录广告灯箱施工合同三性均不予认可，也无法证明该公司的开业时间。证据4的公示信息三性均无异议，证明目的不认可，仅仅证明成立时间是2019年7月23日，不能证明实际的开业时间。微信聊天记录三性均不予认可，也不能证明开业的具体时间。证据5申请的三性均不予认可，该证据是由吴岩单方出具的，既无法显示受送达人也没有受送达人的签收，不具有证据效力。 二审期间，冯某称其将书面合同更改后去公司加盖的印章，吴岩对更改后的书面合同提出了异议，后冯某、吴岩再次协商先按照更改后的书面合同内容履行，如果以后吴岩确实有经营困难，可以向优德公司申请调整合同内容，在此情况下，冯某向吴岩出具了条件说明。冯某称吴岩在2019年8月曾申请要求调整，吴岩给了冯某一个单子（吴岩二审中递交的证据五），后8月底吴岩又口头说了一次这个事情，冯某告知让吴岩9月份交纳1个月租金，后面没有再协商其他事宜，也没有将8月份的单子上交公司，之后冯某11月份离职了就没有再处理该事宜。 吴岩陈述称“更改后的合同已经盖章生效了，我们实际履行的也是更改后的合同，所以我才向冯某递交了该申请（吴岩二审中递交的证据五）”、“2019年8月的时候我就口头申请了，要求7个月后交房租，但是冯某说让我先交一个月的租金，其余的冯某需要向公司申请，由公司批准后给我答复，但是后来冯某也没有给我答复，之后他就离职了”。 本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，吴岩在知晓变更后的合同内容的情况下与冯某进一步协商，由冯某出具《港汇商务条件说明》后，吴岩接收优德公司提供的房屋并用于转租。冯某当时系优德公司委托的对港汇广场进行商业管理的公司副总经理，其与吴岩协商合同条件、出具条件说明的行为均系职务行为，该行为的后果对优德公司有约束力。故优德公司与吴岩就《合肥港汇广场商铺租赁合同》及《港汇商务条件说明》的内容达成了一致意见。二审期间吴岩亦认可其实际履行的是变更后的书面合同即《合肥港汇广场商铺租赁合同》，陈述其按照《港汇商务条件说明》提起了调整申请。故本院认为，优德公司、吴岩之间形成房屋租赁合同关系，并已经实际履行，双方均应当按照《合肥港汇广场商铺租赁合同》、《港汇商务条件说明》的内容履行各自的权利义务。对于吴岩要求按照原港汇商务条件继续履行合同、调整合同双方权利义务关系的请求，本院不予支持。 关于上述合同应否解除问题。根据租赁合同约定，房屋租金实行先付后用的原则，每季度支付一次，吴岩应在2019年9月1日前支付第一期租金266299.6元，而事实上吴岩仅在2019年9月支付了一个月租金，直至2019年12月3日优德公司发出解除合同通知书，吴岩仍未能按照约定足额支付租金。此时优德公司有权依照合同约定解除合同，故双方租赁合同于2019年12月3日解除，对于吴岩要求确认该解除合同通知书无效的请求，本院不予支持。吴岩上诉主张租金应于7个月之后支付，称在2019年8月向冯某口头申请要求7个月后交房租，冯某答复先交一个月租金，其余的需要向公司申请，由公司批准后给予答复，此后吴岩没有收到冯某的答复。从该陈述可知，优德公司并未同意吴岩的申请，双方权利义务应继续按照租赁合同内容履行，吴岩逾期交付租金的行为构成违约，吴岩该上诉理由，本院不予采信。 关于租金及占有使用费问题。因吴岩对2019年12月1日至12月3日的租金为13311.48元无异议，本院对此予以确认。2019年12月3日合同解除后，吴岩应当将房屋返还优德公司，但至今未返还，应当支付房屋占有使用费。一审法院认定吴岩按照最后一个月的日基本租金的1.5倍支付占有使用费，符合双方合同约定，亦综合考虑了吴岩的违约责任，本院予以维持。吴岩上诉主张该标准过高，请求予以调整，但未能就此充分举证，本院不予采信。吴岩上诉称要求减免新冠××疫情期间的费用，但吴岩存在违约行为致使合同解除，合同解除后未及时返还租赁物，此时发生的费用应由吴岩自身承担，对于该上诉请求，本院不予支持。 综上，吴岩的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5324元，由吴岩负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  王 莉 审判员  沈 静 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。