汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院     民事判决书     (2020)陕0702民初3740号     原告：李光波，男，1993年10月10日出生，汉族，陕西省勉县人，住汉中市勉县，公民身份号码：61232XXXX310102310。   委托诉讼代理人：蹇成勤，陕西三泉律师事务所律师。   被告：陕西省汉中堂宏投资有限责任公司，住所地：陕西省汉中市汉台区。   统一社会信用代码：91610700586975306P。   法定代表人：陈宏超，系该公司经理。   委托诉讼代理人：吉磊，系该公司员工。   原告李光波诉被告陕西省汉中堂宏投资有限责任公司（以下简称堂宏公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李光波及其委托诉讼代理人蹇成勤，被告堂宏公司委托诉讼代理人吉磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李光波向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告与原告签订《商品房买卖合同》，办理房屋按揭手续，并给原告交付房屋（汉中堂宏广场A区4-2206号）；2、本案诉讼费、律师代理费由被告承担。庭审中原告放弃主张律师代理费。事实及理由：2017年2月23日，原、被告签订了《客户认购协议书》（堂宏广场0001077号）。该协议书约定：原告购买被告开发的位于汉中堂宏广场A区4-2206号商品住房一套，面积77.93平方米，房屋总价款285552元，付款方式为按揭。协议签订当日，原告即将首付款150690元全部支付给被告，被告给原告出具了收据。2017年3月1日，原告再次补缴房款4862元，被告让原告等通知后去签订《商品房买卖合同》和办理按揭手续，但原告回家后久等不见被告的通知。2017年3月底，原告和朋友张某某等人一起专程从勉县青羊驿到被告处要求被告签订《商品房买卖合同》，办理按揭手续，被告售楼部工作人员仍以要等领导签字为由让原告回家等通知。2018年11月，原告准备将所购房屋作为婚房，便和妻子再次到被告处协商签订《商品房买卖合同》和办理银行按揭手续等相关事宜。但是，被告售楼部工作人员让原告找财务处理，原告找到售楼部财务室，其工作人员还是说要找公司高总签字，原告让工作人员联系高总或把高总电话给原告，原告自己联系高总签字，但是工作人员不同意。2019年9月，原告和朋友刘某某等一起再次到被告售楼部协商签订《商品房买卖合同》等事宜。被告售楼部工作人员依然让找财务处理，原告找到财务室，该处工作人员说超期了，要原告先交50000元的违约金，领导签字后才能办理《商品房买卖合同》和银行按揭手续。原告认为自己不存在违约，违约的应该是被告，被告让原告支付违约金没有任何依据，但被告售楼部工作人员态度强硬，表示不交纳50000元违约金，就不会给原告办理任何手续，同时会将原告购买的房屋另行出售，交纳的首付房款全部不予退还。2020年7月3日，被告售楼部工作人员电话通知原告去办理购房相关手续，2020年7月6日11时，原告到被告售楼部，工作人员仍然要让原告交纳50000元违约金，且态度恶劣，双方协商未果。综上，原、被告双方签订了《客户认购协议书》，该协议合法有效，双方均应当遵守诚信，全面履行合同义务。协议签订后，原告向被告支付了全部购房首付款，被告在收取款项后却一拖再拖，不与原告签订《商品房买卖合同》和办理银行按揭手续，也不向原告交付房屋，其行为已构成违约。现诉来法院，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告堂宏公司辩称：一、原、被告签订《客户认购协议书》的时间是2017年2月23日，原告提交的收款收据分别为2017年2月23日及2017年3月1日，根据《客户认购协议书》的约定：甲（堂宏公司）乙（李光波）双方商定，预定期为10天，乙方于2017年3月11日前到甲方现场售楼处与甲方签订《汉中市商品房买卖合同》。直至2020年7月，原告向汉台区法院提起诉讼，以《客户认购协议书》规定的最后期间2017年3月11日至原告起诉日2020年7月，期间约为3年4个月，根据《民法典》第一百八十八条之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告在诉讼材料中提供了三份书面证言，以证明其在期间向我公司主张权利，且不说三份书面证言说明的事实是否真实，该证人分别为李光波的朋友、妻子，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据，故该三份证言不能单独作为认定案件事实的依据；同时根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，原告未在诉讼时效内主张其权利，故该诉求已经超过诉讼时效。二、原、被告双方签订的《客户认购协议书》是一份预约合同，其约定的预约事项是双方在规定时间内签订《汉中市商品房买卖合同》，根据该协议书第四条：“乙方必须在本订购协议书约定的期限内或甲方通知的其他时间与甲方签订《汉中市商品房买卖合同》，并付清首期款/全款，若乙方未按期支付以上款项或未前来签订《汉中市商品房买卖合同》，则视为乙方自动放弃认购该房权利。甲方有权不退还乙方已支付的定金及其他款项，并有权在不事先通知乙方的情况下，单独将上述房产收回另行出售，因转售而获得的一切款项归甲方所有。”原告在该协议上还特别注明：“本协议第2条、第4条已读无异议”，并签字捺印，充分说明被告尽到了告知义务，原告清楚并认可《客户认购协议书》的条款尤其是涉及到未按时履约应该承担的责任。三、被告与原告签署的《客户认购协议书》中关于原告的联系电话：1519161****，被告公司员工在期间多次拨打该电话，接电话的均表示不是李光波本人，也不认识李光波，直至今年7月，被告公司工作人员通过多方打听，才得知其使用的电话号码，由于原告在该协议书留下的错误联系方式，导致被告公司一直无法联系其本人，其过错不在被告，应由原告承担相应责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。   原告李光波围绕其诉讼请求提交的证据有：1、原告身份证复印件；2、被告公司营业执照查询件；3、《客户认购协议书》，证明原告购买涉诉房屋的事实，该认购协议中约定签约期限有两个，一个是约定的2017年3月11日前，一个是被告的通知；4、被告出具的购房款收款收据两张，证明被告收取原告购房首付款155552元的事实；5、证人张某某、刘某甲、黎某某的书面证言、当庭证言及身份证复印件，证明诉讼时效的中断；6、手机通话记录截屏和通话录音，证明2020年7月，原、被告通过电话联系、协商购房相关事宜。   被告堂宏公司质证认为：对证据1、2无异议；对证据3、4真实性无异议，对证明目的不予认可；对证据5，三名证人均与原告存在利害关系，刘某甲未在现场系听原告转述，且张德山与黎某某证言有冲突，均不予认可；对证据6，通话记录不是电信公司出具，无包含身份信息的内容，也没有提及是否去继续履行协议的问题，不予认可。   被告堂宏公司为支持其辩解理由提出如下证据：1、商品房预售许可证；2、不动产登记证书；该两份证据证明在约定的签约期限内，房产已具备合法手续；3、《客户认购协议书》，证明原告预留的电话号码错误，被告无法联系原告，原告提起诉讼超过诉讼时效；4、《客户认购收款单》，证明认购协议签约时间及付款情况；5、《客户签约确认单》，证明认购协议签约时间；6、承诺书，证明涉诉房屋系原告抵款给李某某；7、收款收据，证明原告付款情况；8、证人钱某某、王某某、刘某乙书面证言及身份证复印件，证明被告多次联系原告，因原告提供的错误联系方式致无法联系，被告尽到了催促义务；9、刘某乙通话记录，证明被告多次试图联系原告；10、证人贾某某书面证言及短信记录，证明被告多方寻找原告正确联系方式。   原告李光波质证认为：对证据1、2系复印件，请法庭核实；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，被告登记电话有1个数字错了，但这是被告公司工作人员的失误，协议中有原告有效的居住地址，被告可以据此地址联系原告，同时被告提供的认购协议中存在格式条款加重原告方责任，不予认可；对证据4、5、7无异议；对证据6，与本案无关；对证据8，三位证人均系被告公司员工，与被告有利害关系，且证人并未出庭作证，存在瑕疵，对真实性有异议；对证据9，通话记录说明被告多次联系原告签订合同，恰好可以证明诉讼时效中断；对证据10认可，即使按照被告所述截止2020年2月已过诉讼时效，但之后被告还在与原告联系协商购房事宜，证明被告是想继续履行合同的。   对上述当事人质证后无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据以上证据以及庭审查明情况，本院认定如下主要事实：2017年2月23日，原告李光波与被告堂宏公司签订《客户认购协议书》一份，约定：1、认购户型为A区4-2206号房，建筑面积约79.32平方米；2、认购总价285552元； 3、付款方式为按揭；4、签约时间：甲（堂宏公司）乙（李光波）双方商定，预定期为10天，乙方于2017年3月11日前（如有变动，以甲方的通知为准）到甲方现场售楼处与甲方签订《汉中市商品房买卖合同》；同时还约定：1、本定购书经双方签订，并在甲方收到乙方支付的定金后生效，本定购书不作收款收据使用；2、本定购书生效后，乙方不得办理转名、转房手续或将定购书的权利转让，甲方亦不接受乙方任何理由的退房申请，同时乙方亦明白已交付的购房定金无论在任何情况下，概不退回；4、乙方须在本定购书约定的期限内或甲方通知的其他时间与甲方签订《汉中市商品房买卖合同》，并付清首期款/全款（含已付定金），若乙方未按期支付以上款项或未前来签订《汉中市商品房买卖合同》，则视作乙方自动放弃认购该房产权利。甲方有权不退还乙方已支付的定金及其他款项，并有权在不事先通知乙方的情况下，单方面将上述房产收回另行出售，因转售而获得一切款项归甲方所有；10、乙方在签订《汉中市商品房买卖合同》后，本定购书自动失效，已付定金自动转为房款……原告李光波在该认购协议上写明：“本协议第2条第4条已读无异议。”签订认购协议当日，被告向原告出具收款收据一份，载明：“付款单位：李光波（A4-2206），购房款150690元，备注：李某某工程款抵房款”。2017年3月1日，原告向被告交纳房款4862元，被告出具了收款收据。后被告多次联系原告协商购房事宜，因《客户认购协议书》上所载原告电话号码错误，致未能联系上，期间原告也到被告公司协商购房事宜但未果。2020年7月，被告公司工作人员电话通知原告到公司协商解决相关事宜，7月6日，原告到被告公司，双方就购房事宜进行协商未果。后原告诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。   另查明，被告于2014年5月9日取得涉诉房屋的商品房预售许可证（汉市）房预售字［2014］25号，并于2017年3月10日取得涉诉房屋的不动产权证大证陕（2017）汉台区XX号。2017年1月，案外人李某某与被告达成协议，李某某自愿将应收工程款150690元抵作购买堂宏广场A区两室两厅房屋一套的购房款。原告李光波系李某某之子。   再查明，2020年7月10日，汉中市中级法院在执行申请执行人四川省安泰建设有限责任公司与被执行人堂宏公司建设工程合同纠纷案中，对本案涉诉房屋堂宏广场A区4号楼2206室（79.32平方米）进行查封，查封期限三年。审理中，经本院向原告进行释明，原告仍坚持其起诉时的诉讼请求。   本院认为，根据庭审查明的事实，本案的争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、原、被告签订的《客户认购协议书》的性质认定。   关于争议焦点一，原、被告于2017年2月23日签订《客户认购协议书》，并约定于2017年3月11日前签订《汉中市商品房买卖合同》，后因双方协商未果致未能签订商品房买卖合同，原告于2020年8月4日诉至本院。原告为证明在此期间与被告进行过协商，提举了证人张某某、刘某甲及黎某某的证言并由证人出庭作证，被告对此不予认可，但未提交有效证据予以反驳，本院认为，虽然证人张某某与黎某某就2017年3月份原告去被告处协商购房事宜的当庭证言有出入，三位证人与原告具有一定利害关系，其证词效力相对较弱，但结合本案原、被告所举其他证据，尤其是在2020年7月2日，被告经多方查找取得原告的联系方式，并在7XX房XX沟通，可以认定原、被告双方在签订认购书后，就签订商品房买卖合同事宜进行过数次磋商，故原告的起诉并未超过诉讼时效。   关于争议焦点二，原、被告签订的《客户认购协议书》是双方在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但该份认购协议究竟是预约合同还是本约合同，应该依据相关法律法规认定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，《客户认购协议书》对房屋的坐落位置、面积、价款总额、付款方式等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、办理产权登记事宜、解决争议的方法、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款均未明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成，且《客户认购协议书》还明确约定原告应于约定期限前与被告签订《商品房买卖合同》，《客户认购协议书》自双方签订《商品房买卖合同》后失效，而被告公司收取原告部分购房款亦不足以证明双方形成商品房买卖合同关系，因此，《客户认购协议书》应认定为磋商购买商品房而签订的预约合同，不能认定为商品房买卖合同；其次，本案《客户认购协议书》在性质上属于预约合同，是独立有效的合同，虽然双方在认购协议中约定将来签订合同，但双方仍保留着就认购协议中未约定的内容进一步商谈的权利，因此，依据该认购协议双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，对认购协议不能强制实际履行，至于能否达成协议，应该视双方之后具体的协商结果而定；此外，因案涉房屋现被法院依法查封，该商品房买卖事项是否能够实际履行存在一定障碍，虽经本院向原告释明，但其仍坚持原诉讼请求不变。故原告请求被告与其签订《商品房买卖合同》、办理房屋按揭手续并交付房屋的诉讼请求缺乏依据，且会剥夺当事人合同自由，依法不予支持。综上，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回原告李光波的诉讼请求。   案件受理费300元，由原告李光波负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。     审 判 长  盛洁                        人民陪审员  许小荣                        人民陪审员  冯景       二〇二〇年十二月十八日                                                             书记 员  叶琴            1