江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初3845号 原告：江苏优点信息科技有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地在江苏省宿迁市。 法定代表人：许长春。 委托诉讼代理人：武海超，江苏东银律师事务所律师。 被告：南京支点信息科技有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地在江苏省南京市。 法定代表人：朱成。 委托诉讼代理人：曹越，江苏玖润律师事务所律师。 原告江苏优点信息科技有限公司（简称优点公司）与被告南京支点信息科技有限公司（简称支点公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月18日立案受理,依法由审判员邢锐适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序情形，于2020年9月16日裁定转换为普通程序。后因工作调整，承办人变更，依法由审判员孙军适用普通程序简易审于2020年12月3日第二次公开开庭进行了审理。原告优点公司委托诉讼代理人武海超、被告支点公司委托诉讼代理人曹越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告优点公司向本院提出诉讼请求：判决确认优点公司和支点公司于2020年1月12日签订的编号HD01004-2020-1《房屋租赁合同》无效；判令支点公司向优点公司全额返还已收取的2020年1月至3月房屋租金41700元（13900元×3）及资金占用利息损失（利息以41700元为基数，自2020年1月20日起按月利率2%标准计算至实际返还之日止）；判令支点公司向优点公司返还履约保证金13100元；本案诉讼费用由支点公司承担。事实和理由：南京市，由支点公司向江苏南工大科技园有限公司（简称南工大公司）承租而来。2020年1月，优点公司与支点公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：HD01004-2020-1），约定支点公司将其承租的前述科技创新大楼A2505和2507室房屋转租给优点公司，转租期限自2020年1月20日起至2021年1月19日止，月租金13900元。合同订立后，优点公司支付2020年第一季度租金41700元及物业费。按照约定，第二季度租金应于2020年4月4日前支付。当时因新冠疫情及防控要求，科技创新大楼采取封闭管理，禁止一切人员出入。2020年4月3日，支点公司主动沟通房租减免事宜，告知优点公司正在向出租方南工大公司申请减免房租，如果南工大公司同意减免，承诺减免优点公司的房租。2020年4月23日，优点公司表示，因疫情防控要求，科技创新大楼短期内无法复工，拟与南工大公司协商解约，建议优点公司提前退租。2020年4月30日，支点公司函告优点公司，因未按约支付第二期租金，双方的租赁合同解除并要求优点公司支付违约金等。经多轮磋商，2020年5月，南工大公司同意与优点公司直接签订租赁合同。优点公司无违约的主观恶意，一直与支点公司积极磋商，支点公司单方解除合同的行为，严重违反诚实信用原则。后经了解，支点公司与南工大公司的租赁合同期限截止2020年1月，案涉《房屋租赁合同》订立时，支点公司与南工大之间的租赁期限已经届满。根据法律规定，超过转租期限订立的合同，属无效合同。支点公司在承租期限届满后，继续与优点公司签订转租合同，案涉《房屋租赁合同》应属无效，支点公司基于无效的合同收取的租金41700元，应予返还，同时还应返还履约保证金。经协商无果，现提起诉讼，请求判如所请。 被告支点公司辩称，优点公司的诉讼请求不能成立。一是支点公司与案外人南工大公司之间有多份租赁合同，双方系长期合作关系。二是科技创新大楼A2505和2507室房屋是支点公司从南工大公司承租，该两处房屋的租赁期限确于2020年1月到期。案涉《房屋租赁合同》签订时，支点公司与南工大公司已就续租事宜基本达成一致，因疫情因素，未能签订书面合同。沟通过程中，优点公司于2020年5月另与南工大公司签订租赁协议，并将起租时间倒签至2020年4月，支点公司后未再与南工大公司就A2505和2507室房屋签订合同。应支点公司要求，南工大公司出具证明，证明案涉《房屋租赁合同》签订时，支点公司具有转租权。优点公司认为支点公司没有转租权，案涉《房屋租赁合同》无效的意见，与事实不符，应予驳回。三是优点公司已实际占有使用A2505和2507室租赁房产，疫情期间未正常办公非因支点公司过错所致。即使案涉《房屋租赁合同》无效，优点公司也应参照租金标准支付实际占有使用期间的房屋使用费，优点公司要求全额返还2020年1月至3月租金41700元的诉讼请求，无事实和法律依据。四是根据约定，优点公司应在2020年4月4日前预付2020年第二季度租金，其未能按约支付，构成根本违约，支点公司已行使合同解除权，优点公司已支付的履约保证金，应折抵房屋使用费、物业费和违约金等，优点公司要求返还履约保证金，与约定不符。综上，优点公司的诉讼请求，应予驳回。 本案原告优点公司和被告支点公司围绕诉讼请求和答辩意见分别提交证据。优点公司提交《房屋租赁合同》、网上银行支付凭证、通话录音光盘、优点公司与南工大公司签订的《房屋租赁协议》等1组。 被告支点公司提交授权委托书、《易创空间租赁合同解除通知书》、《关于优点公司回复函的回函》、优点公司服务群聊天记录、情况说明等1组。 本院组织双方当事人进行了证据交换和证据质证。支点公司对优点公司提交的《房屋租赁合同》、网上银行支付凭证、通话录音光盘、优点公司与南工大公司签订的《房屋租赁协议》，真实性予以认可，认为该组证据可以证明，优点公司应于2020年4月4日前支付第二期租金，其未能按约支付，构成违约。支点公司与南工大公司协商减免租金未果，无法减免优点公司的租金。至于支点公司与南工大公司之间的沟通细节，优点公司不清楚，录音证据无法确定通话人身份，真实性无法核实。 优点公司对支点公司提交的授权委托书真实性无异议，委托出租的房屋中未包含A2505室，不能证明支点公司有权转租案涉两处房屋。确认收到《易创空间租赁合同解除通知书》，《关于优点公司回复函的回函》真实性无异议，优点公司非恶意拖欠租金，一直积极协商减免事宜，支点公司在磋商中行使合同解除权，违背商业道德。南工大公司等主体出具的情况说明，系在本案起诉之后为诉讼刻意为之，不能证明案涉《房屋租赁合同》签订时，支点公司有转租权。 对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及各项证据的证明效力，本院将在之后综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于南京市、A2507房屋由南工大公司管理使用，南工大公司与其参股的关联公司南京南工劝业公社易创企业管理有限公司（简称南工易创公司）就案涉A2505、A2507两处房屋存在租赁合同关系。南工易创公司与支点公司系关联公司，两公司法定代表人均系朱成。2017年1月20日，南工易创公司向支点公司出具授权委托书，主要内容是：现将南工易创公司位于鼓楼区新模范马路5号科技创新大楼A座25层A2501、A2502、A2503、A2504、A2506、A2507的房屋授权给支点公司对外出租并负责运营，转租期限与我公司租赁期限一致。支点公司称授权委托书列举的“A2506”系笔误，实际系A2505室房屋。 2019年1月，支点公司将A2505和A2507房屋转租给优点公司，优点公司于2019年1月16日向支点公司支付履约保证金13100元。2020年1月12日，支点公司（出租方、甲方）与优点公司（承租方、乙方）续签《房屋租赁合同》（合同编号HD01004-2020-1号），约定甲方将其承租的南京市、A2507房屋转租给乙方；租赁期限自2020年1月20日起至2021年1月19日止；租赁期间月租金13900元，第一期缴纳日期为2020年1月20日，第二期缴纳日期为2020年4月4日，第三期缴纳日期为2020年7月4日，第四期缴纳日期为2020年10月4日，每期缴纳金额为41700元；租赁期内，乙方逾期或不足额支付租金、物业管理费、履约保证金、水电等费用的，如乙方拒绝或延迟支付上述相关费用或违约金达15日，甲方有权提前解除本合同，乙方已缴纳的租金、履约保证金等不予退还等。合同尾部加盖双方公司印章，落款日期为“2019年1月12日”。优点公司和支点公司确认，落款记载时间应系笔误，合同签署时间应为2020年1月12日。支点公司确认，优点公司于2019年1月16日支付的履约保证金13100元，延至本期合同履行期间。2020年1月19日，优点公司向支点公司转账43248元，包括第一期三个月租金41700元和物业费1548元。 2020年1月底，因疫情影响，科技创新大楼应要求封闭管理，优点公司无法进入承租房屋，公司运营处于停工停产状态。2020年4月3日，支点公司告知优点公司法定代表人许长春，正在与南工大公司协商，争取早日复工和减免部分房租。4月24日，支点公司告知，南工大公司短期内没有关于复工和减免房租的答复，正在考虑与南工大公司解除租赁协议，提议优点公司考虑退租，退还部分租金和押金。优点公司表示希望可以继续承租。 2020年4月30日，支点公司向优点公司出具《易创空间租赁合同解除通知书》，主要内容是：根据《房屋租赁合同》，优点公司未按时支付第二期租金，根据合同约定行使合同解除权，要求优点公司于2020年5月4日前归还钥匙，补足租金、物业费及违约金等共计9154.10元。2020年5月3日，优点公司回函，不同意解除事由及解除事项。支点公司再次通知，要求优点公司于2020年5月8日24时前足额支付租金、物业费及违约金共计47431.34元。2020年5月7日，优点公司与支点公司就解约事宜继续沟通，未取得显著进展。 2020年5月，优点公司与南工大公司就承租事宜达成一致，由优点公司直接向南工大公司承租科技创新大楼A2505、A2507房屋，租赁期限自2020年4月20日至2021年4月19日。合同落款时间倒签为“2020年4月20日”。 2020年7月28日，南工易创公司等出具情况说明，主要内容为：本公司与南工大公司合作运营的位于鼓楼区新模范马路5号科技创新大楼A座25层A2501、A2502、A2503、A2504、A2505、A2507房屋，基于该项目签订了房屋租赁合同，合同到期前，双方达成一致继续签订租赁合同，因放假和疫情影响，续签合同未落实到书面，此期间南工大公司同意我公司对上述房屋继续对外出租运营。后我公司经营困难，向南工大公司提出解约申请，但截至2020年4月20日，未收到南工大公司解约通知，其与我公司签订的房屋租赁合同于2020年4月20日仍然有效，我公司仍然有权转租上述房屋。南工易创公司加盖公司印章。南工大公司法定代表人阮锦强在情况说明上备注“情况属实”并签名，同时加盖南工大公司公章。 案件审理中，经本院释明，优点公司表示，如果经审查，案涉《房屋租赁合同》有效，其诉讼请求变更为要求优点公司返还2020年1月至3月其中两个月租金27800元及履约保证金13100元。支点公司认为，其已按约向其租赁合同的相对方南工大公司足额支付2020年1月至4月租金，未获得减免，不同意优点公司的减免返还请求；无论案涉《房屋租赁合同》是否有效，优点公司违约属实，无权要求返还履约保证金。本院要求支点公司提交就案涉A2505、A2507房屋，其已向直接出租方支付2020年1月至4月租金的情况，支点公司未能在本院指定的延期举证期限内提交。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，解决双方争议，首先应确定优点公司与支点公司签订的案涉《房屋租赁合同》的效力。支点公司确认，案涉《房屋租赁合同》订立时，其或关联公司南工易创公司与南工大公司就A2505、A2507房屋的租赁合同已经到期，结合通话录音，可以确定，支点公司或南工易创公司与其上手的承租合同约在2020年1月到期，尚未续签合同。根据南工大公司出具的情况说明，可以认定，南工大公司对支点公司的转租事实予以追认，追认其在承租期限届满后的转租行为效力，支点公司已实际将案涉A2505、A2507房屋交由优点公司占有使用，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，应为合法有效，优点公司认为合同无效要求全额返还2020年1月至3月租金及履约保证金的事实，本院不予支持。 优点公司是否有权要求减免租金。今年1月至4月，受疫情影响，包括优点公司在内的经济实体，经营受到不同程度影响。新冠肺炎疫情的发生，属不可抗力情形，造成的损失应由合同各方合理分担。结合江苏省启动新冠疫情一级响应的各项措施和政策、南京企业复工复业状况、案涉各方当事人之间的沟通情况等，可以确定，2020年1月底至4月期间，受到疫情及防控措施影响，优点公司一直无法复工复产，优点公司要求返还两个月租金27800元的诉讼请求，本院予以支持。支点公司或其关联公司南工易创公司与其直接出租方之间关于此期间内的租金交付及减免事宜，各方可另行处理，本案不予理涉。 关于履约保证金。案涉《房屋租赁合同》是续租合同，履约保证金由其上一期合同延续而来。鉴于本期租赁合同履行期间的特殊情形，履约保证金，本院酌定退还12008元，其他部分，不予退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施方案》第十六条规定，判决如下： 一、被告南京支点信息科技有限公司于本判决生效起十日内向原告江苏优点信息科技有限公司返还两个月房租27800元，履约保证金12008元，合计39808元； 二、驳回原告江苏优点信息科技有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2820元，由原告江苏优点信息科技有限公司负担2000元，被告南京支点信息科技有限公司负担820元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 孙 军 二〇二〇年十二月十日 书记员 张乃天