山西省芮城县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0830民初2101号原告：应仰梅，女，1957年9月10日生，汉族，山西省芮城县大王镇XX村**人，住芮城县古魏镇XXX街XX苑******。委托诉讼代理人：杨宇，山西龙飞律师事务所律师。被告：安小军，男，1965年8月15日生，回族，山西省芮城县古魏镇XX村**人，，住芮城县**委托诉讼代理人：周莹，山西韶风律师事务所律师。被告:陈熙岳，男，1959年3月4日生，汉族，芮城县古魏镇XX村**人。被告：西安天心实业有限公司芮城分公司。;'>住所地：芮城县XXX街XX苑综合楼********div>负责人：魏林，经理。被告：西安天心实业有限公司。住;'>住所地：西安市XXX路**iv>法定代表人：崔岭，董事长。原告应仰梅与被告安小军、陈熙岳、西安天心实业有限公司芮城分公司（以下简称芮城分公司）、西安天心实业有限公司（以下简称天心公司）执行异议之诉一案,本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告应仰梅及其委托诉讼代理人杨宇、被告安小军委托诉讼代理人周莹到庭参加诉讼，被告陈熙岳、芮城分公司、天心公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、立即停止对我购买的位于芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢8单元501室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认我与被告芮城分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，上述房屋归我所有。事实和理由：2015年6月14日，我持芮城县住建局《房屋征收补偿协议》与芮城分公司签订了《商品房买卖合同》，同日付清了全部房款16.8万元，购买了该公司开发的德心苑商住楼2幢8单元501室房屋。现我们一家在此房屋居住。芮城分公司陈熙岳说给我们拆迁户统一办理房产登记手续，一直未办。2019年3月，安小军申请执行（2018）晋0830民初1513号民事判决书，法院将上述房屋查封，我才知芮城分公司又把上述房屋抵押给被告安小军，立即依法提出执行异议。2020年9月16日被法院裁定驳回。根据《民事诉讼法》第227条、《民事诉讼法解释》第305条、307条、《合同法》第44条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条等之规定诉至法院，望判如所请，以维护公民合法权益。原告针对其主张，向法庭提供如下证据：1、2012年2月24日房屋征收补偿协议一份；2、2015年6月14日应仰梅与芮城分公司签订《商品房买卖合同》一份；3、收款收据、税费明细表及中国建设银行交易单一份；4、（2020）晋0830执异20号执行裁定书；5、常住人、常住人口登记卡及王磊结婚证复印件原告家庭成员信息情况；6、芮城县房地产管理所房屋信息查询单，拟证明原告家庭在该所无住房登记信息。被告安小军辩称，一、原告不享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房产所有权登记在西安天心实业有限公司芮城分公司名下，抵押权登记在答辩人安小军名下，根据物权优于债权原则以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”及第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，原告依据购房合同享有的债权不能对抗答辩人已经登记生效且经人民法院生效判决确认的担保物权优先受偿权。二、原告直接诉请取得房屋所有权没有法律依据。原告依据购房合同享有的是要求西安天心实业有限公司芮城分公司办理房屋过户登记义务的债权请求权，其可以诉请西安天心实业有限公司芮城分公司为其办理过户登记，但不能直接诉请判决房屋归其所有，原告该诉请没有法律依据。综上，应驳回原告诉讼请求。被告安小军针对其答辩意见，向法庭提供的证据有：房屋他项权证及单位房屋登记申请审批表。被告陈熙岳、被告西安天心实业有限公司芮城分公司、被告西安天心实业有限公司均未到庭，亦未递交答辩意见及任何证据。本院经审理认定事实如下：本院受理的安小军与陈熙岳、芮城分公司、西安天心实业有限公司借款合同纠纷一案，于2018年11月13日作出（2018）晋0830民初1513号民事判决书，判决认定，2015年9月至2016年9月17日，被告陈熙岳、芮城分公司分别向申请人安小军借款300万元，双方2015年9月18日通过芮城县房地产管理所办理了房屋抵押借款合同登记相关手续，编号为“芮城县房他证（2015）字第0925号”的房屋他项权证。房屋他项权证显示：房屋他项权利人：安小军；房屋所有权人：天心公司芮城分公司；房屋所有权证号：200915；房屋坐落：芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢多套室（涉案房屋在内），他项权利种类：抵押；债权数额：4000000.00，登记时间：2015-09-18，附：抵押房屋总建筑面积为2990.85平方米，约定期限为2015年9月18日至2016年9月17日。判决主文：一、被告陈熙岳在判决生效后十日内返还原告安小军人民币300万元及利息。（利息按月利率2%，从2016年6月算至款还清之日止）。二、被告陈熙岳未按本判决第一项限定的期限归还安小军300万元及利息，原告安小军有权以被告西安天心实业有限公司芮城分公司位于芮城县黄河东街德心苑商住楼总建筑面积为2990.85平方米的2幢多套室抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。三、被告西安天心实业有限公司对被告西安天心实业有限公司芮城分公司应承担的责任承担抵押担保责任。本院（2018）晋0830民初1513号民事判决书生效后，安小军申请执行，执行过程中，本院于2019年3月13日以（2019）晋0830执260号之一执行裁定书对被执行人芮城分公司名下的25套单元楼予以查封（其中包括案外人提出的2幢8单元501室），同时向芮城县房地产管理所送达了执行裁定书及协助执行通知书，并对查封的房屋进行了公告。后案外人向本院提出书面执行异议认为该房屋已出售给他，设置抵押时该房屋已不属于开发商，其抵押无效。本院2020年9月15日作出（2020）晋0830执异20号执行裁定书，驳回案外人应仰梅的异议请求。应仰梅不服，诉至本院。又查明，2012年2月23日原告应仰梅与芮城县住房保障和城乡建设管理局签订《房屋征收补偿协议》一份，约定：征收人共支付被征收人补偿费121343元，安置单元楼一套（购买），拆迁面积97.25平方米，安置价格1224元/平方米，超出面积按市场价交易。协议还约定了其他内容。2015年6月14日原告作为拆迁户持《房屋征收补偿协议》与被告芮城分公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了被告芮城分公司开发的芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢8单元501室房屋一套，用于居住，房屋总价款168000元，原告于2015年5月26日交购房款10万元，2015年6月14日交购房款68000元，2016年3月13日向物业公司交付了维修基金、天然气接口、报警器、装修押金、垃圾清理等费用。该房屋一直未办理过户手续，仍登记在被告芮城分公司名下。原告家庭在芮城县房地产管理所无住房登记信息。上述事实，有原告与被告安小军提供的相关证据及各方当事人当庭陈述以及本院从芮城县住建局调取的体育场东南角被征收户名单一份、拆迁房屋评估明细一份及本院对芮城县住建局拆迁办工作人员询问笔录在卷证实，予以确认。本院认为，本案立案案由为执行异议之诉，经查本案系案外人提起执行异议之诉，故本案案由应确定为案外人执行异议之诉。执行异议之诉的目的在于判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先本案原告与被告芮城分公司签订《商品房买卖合同》在前，被告芮城分公司将涉案房屋抵押给被告安小军在后，该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定涉案合同合法有效；其次，涉案房屋属商住楼，系用于居住，且原告提供的芮城县房地产管理所房屋信息查询单，证明原告家庭成员在该所无住房登记信息，应认定原告名下无其他用于居住的房屋；再次，案涉房屋支付的价款已超过合同约定总价款的50%。综上，原告的主张符合上述第二十九条规定情形，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告第一项请求本院予以支持。关于被告安小军所辩其对涉案房屋享有对抗案外人的担保物权优先受偿权的意见，本院不予采信，因案涉房屋在抵押前原告已购买，原告购买房屋系用于居住，居住权，居住权是生存权利的体现身专属性，依据法理生存权大于其他权利的精神，居住权，居住权应优先受到保护房屋虽设定有抵押权，对房屋亦不能强制执行。对于原告第二项请求要求确认其与被告芮城分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，上述房屋归其所有。本案中，虽原告与芮城分公司已签订《商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，不能据此确认该房屋归原告所有，故对原告该项请求，本院不予支持。对于案件受理费，系被告芮城分公司在明知原告购得案涉房屋未办理过户手续的情况下，又设定抵押产生纠纷，应由其承担。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条规定，判决如下：一、不得执行位于芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢8单元501室房屋；二、驳回原告应仰梅其他诉讼请求。案件受理费3660元，由被告西安天心实业有限公司芮城分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长 贠     银     霞人民陪审员 刘亚妮人民陪审员张泽武二〇二〇年十二月二十五日书 记 员 吴          琼