云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初2118号原告：有兴礼，男，1972年9月30日生，汉族，云南省牟定县人，初中文化，公司职员，住楚雄彝族自治州牟定县。原告：夏萍，女，1973年5月29日生，汉族，云南省牟定县人，小学文化，无业，住址同上，系原告有兴礼之妻。二原告共同委托诉讼代理人：吴春燕，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司，住所地：楚雄市高新区紫霞路**，统一社会信用代码：9153230021744012XQ。法定代表人：倪鹏，该公司董事长。被告：云南省楚雄经济技术开发区经济发展总公司，，住所地：云南省楚雄开发区方源小区统一社会信用代码：915323002174429348。法定代表人：李洪先，该公司总经理。第三人：云南楚雄经济开发区管理委员会，，住所地：云南省楚雄市开发区永安路**统一社会信用代码：115323010151711875。负责人：李援，该管委会主任。委托诉讼代理人：许伟，代理权限为特别授权。原告有兴礼、夏萍与被告楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司（以下简称综合开发公司）、被告云南省楚雄经济技术开发区经济发展总公司（以下简称经济发展总公司）、第三人云南楚雄经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序进行审理，因案情复杂，本案于2020年7月24日中止审理，后于2020年12月10日恢复审理。本院依法公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人吴春燕，第三人开发区管委会的委托诉讼代理人许伟到庭参加诉讼。被告综合开发公司、被告经济发展总公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告有兴礼、夏萍向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法认定原告有兴礼与被告楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司于2003年1月23日签订的《方源小区商品房预售合同》为无效合同；2.请求人民法院依法判令二被告共同返还原告有兴礼、夏萍69855元（包括差欠中国工商银行楚雄分行的贷款本金53791元，截止至2017年4月14日的利息16064元），承担自2017年4月15日起至2020年4月14日止的利息12369元，2020年4月15日起至贷款本金还清之日止的利息按每日万分之二点一的标准计算（含罚息、复利）及诉讼费1546元、公告费500元、执行费979元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1993年1月7日，第三人开发区管委会成立了经济发展总公司。2002年，被告经济发展总公司取得位于楚雄开发区桥旁地块的使用权，用于投资建盖方源小区商品房。因被告经济发展总公司不具备商品房开发、销售的资质，第三人开发区管委会为了解决被告经济发展总公司的资质问题，于2002年9月11日召开会议，通过行政职权介入，将方源小区项目土地使用者变更为被告综合开发公司。2002年10月9日，第三人开发区管委会召开会议，会议决定方源小区的销售收入纳入总公司核算。第三人开发区管委会通过行政职权协调处理好被告经济发展总公司的资质、账务等问题后，开始销售方源小区的商品房。2003年1月23日，原告有兴礼与被告综合开发公司签订《方源小区商品房预售合同》，合同约定：有兴礼向综合开发公司购买方源小区12单元602号商品房，建筑面积108.75㎡，购房款170520元，有兴礼支付30%首期房款51156元，剩余的70%当月或次月由综合开发公司协助办理15年按揭贷款手续，商品房于2003年1月30日前交付使用。2003年1月24日，原告有兴礼与工商银行楚雄分行签订《个人购房借款合同》，由工商银行楚雄分行向原告有兴礼发放个人住房贷款119000元，贷款期限为15年。原告有兴礼签订《方源小区商品房预售合同》、《个人购房借款合同》后，被告经济发展总公司、综合开发公司告知原告有兴礼房屋拒绝出售，原告有兴礼此后也从未收到工商银行楚雄分行要求偿还贷款本金及利息的通知。2017年4月21日，工商银行楚雄分行向法院提起诉讼，要求原告有兴礼、夏萍偿还贷款本金53791元并支付利息16064.50元，被告经济发展总公司、综合开发公司对上述款项承担连带保证责任。在该案开庭审理时，原告有兴礼、夏萍获悉，2007年10月18日被告综合开发公司将方源小区12单元602号商品房登记备案在陈建有、谢晓洁名下。2018年9月21日，楚雄市人民法院作出（2017）云2301民初1317号民事判决书，判决由原告有兴礼、夏萍向工商银行楚雄分行偿还借款本金53791元，截止至2017年4月14日的利息16064元；原告有兴礼、夏萍自2017年4月15日起至借款本息还清之日止按每日万分之二点一的标准向工商银行楚雄分行支付利息；被告综合开发公司、经济发展总公司对有兴礼、夏萍承担的款项承担连带清偿责任。综上，被告经济发展总公司在建设方源小区项目工程时，为解决公司资质及工程项目资金不足的问题，假借订立合同，并利用与原告有兴礼的签订《方源小区商品房预售合同》向工商银行楚雄分行贷款，骗取原告有兴礼、夏萍在《个人购房借款合同》、《抵押物清单》上签名捺手印。个人住房贷款凭证显示工商银行楚雄分行于2003年1月27日将贷款资金119000元转入卡号为25×××78的账户，但该账户是2005年11月24日才开户，工商银行楚雄分行是否发放贷款，发放贷款后的资金去向不明。被告经济发展总公司以虚假的意思表示实施民事法律行为，签订合同，骗取银行贷款，根据《民法总则》第一百四十六之规定，《方源小区商品房预售合同》为无效合同。被告综合开发公司将公司资质借给被告经济发展总公司使用，允许被告经济发展总公司以其名义实施民事行为，因此，合同无效后，被告经济发展总公司、综合开发公司应当根据《合同法》第五十八条之规定，共同向原告有兴礼、夏萍承担返还借款本金及利息的责任。故为维护合法权益，挽回经济损失，特提起诉讼，请求贵院公正判处。被告综合开发公司未作答辩。被告经济发展总公司未作答辩。第三人开发区管委会述称，经过我方的了解，原告所说两被告的情况符合事实，但被告综合开发公司和被告经济发展总公司都是拥有独立法人的，本案还款责任应该由二被告承担，与我方无关。二原告围绕其诉讼请求及所依据的事实和理由向本院提交了以下证据：1.企业登记基本情况表企业信用信息公示报告；2.楚雄开发区管委会主任办公会议纪要；3.委托售房合同；4.补充协议；5.楚雄开发区管委会协调会议纪要；6.楚经总报（2010）3号文件；7.关于申请退出经济发展总公司方源小区商品房销售工作的报告；8.方源小区商品房预售合同；9.个人购房借款合同抵押物清单保证函；10.个人住房贷款凭证；11.开户证明；12.（2017）云2301民初1317号民事判决书；13.执行通知书；14.（2017）云2301民初1628号民事判决书。被告综合开发公司、经济发展总公司及第三人开发区管委会未向本院提交证据。经审查，原告有兴礼、夏萍提交的证据1证明第三人开发区管委会于1993年1月7日出资成立被告经济发展总公司，第三人为公司法人股东的事实，本院予以采信；证据2-7证明第三人开发区管委会、及二被告对楚雄市方源小区的建设、销售、公司资产关系等问题作出决定并达成协议，决定及协议内容仅针对二被告，不具有对外效力，对证据的真实性本院予以确认；证据8、9证明原告与被告综合开发公司签订《方源小区商品房预售合同》，与工商银行楚雄分行签订《个人购房借款合同》，二被告为借款合同的保证人，原告将所购房屋提供为贷款抵押物的事实，本院予以采信；证据10、11证明工商银行楚雄分行于2003年1月27日向尾号为2778的账户发放了有兴礼的个人住房贷款119000元的事实，本院予以采信；证据12证明工商银行楚雄分行诉有兴礼、综合开发公司、开发区经济发展总公司金融借款合同纠纷案件生效判决认定的事实及判处情况，本院予以采信；证据13证明工商银行申请执行（2017）云2301民初1317号民事判决的申请执行费为979元，本院予以采信；证据14证明工商银行诉李洪先、李胜琼、综合开发公司、经济发展总公司金融借款合同纠纷案件生效判决确认的事实及判处情况，本院予以采信。经审理，本院认定事实如下：2003年1月23日，被告经济发展总公司借用被告综合开发公司的名义与原告有兴礼签订《方源小区商品房预售合同》，约定：“原告有兴礼向被告综合开发公司购买商品房编号为12单元602号房屋一套，建筑面积约108.75平方米，预售单价为1568元/㎡，购房款累计170520元；原告选定房后需签订《房屋预购单》同时支付定金一仟元，所选择的付款方式为银行按揭：选房支付定金后七日内签订《商品房预售合同》，同时支付预付款3万元/套，付预付款后十日内支付30%首期房款（含订金、预付款）约51156元，剩余的70%当月或次月被告综合开发公司协助办理15年按揭贷款手续；商品房于2003年1月30日前交付使用；甲方不能在《预售合同》规定的期限30日内将房屋交付乙方使用，则甲方应退赔乙方定金1000元，逾期按银行同期利息返还给乙方；乙方不能在《预售合同》约定的期限内支付款项，则所交款项甲方不再退赔给乙方，乙方所选房屋，甲方有权另行处理”。2003年1月24日，原告有兴礼与中国工商银行股份有限公司楚雄分行（以下简称：工商银行楚雄分行）签订《个人购房借款合同》用于购买上述商品房，约定贷款金额119000元，贷款期限自2003年1月27日至2018年1月27日，中国工商银行楚雄分行有权从原告有兴礼账号为25×××69的账户扣划应当偿还的借款本息和可能发生的违约金及实现债权的费用。同日，被告综合开发公司、经济发展总公司向中国工商银行楚雄分行出具保证函，为原告有兴礼申请的购房贷款119000元提供连带保证担保，承诺在原告不能按期归还贷款本息时承担偿还贷款本息的全额连带责任。2003年1月27日，中国工商银行楚雄分行向原告有兴礼发放贷款119000元并将该贷款转入户名为被告综合开发公司账号为25×××78的账户。2007年10月18日，被告综合开发公司将楚雄开发区方源小区10幢302号房屋备案登记在陈建有、谢晓洁名下，原告有兴礼、夏萍至今未取得上述房屋的所有权，亦未就住房借款办理抵押登记。2017年4月21日，中国工商银行楚雄分行诉原告有兴礼、原告夏萍、被告综合开发公司、被告经济发展总公司金融借款合同纠纷一案，经本院审理于2018年9月21日作出（2017）云2301民初1317号民事判决书，判决：一、原告有兴礼、夏萍向中国工商银行楚雄分行偿还借款本金53791元，截止2017年4月14日的利息（含罚息、复利）16064元；二、原告有兴礼、夏萍自2017年4月15日起至借款本金还清之日止按每日万分之二点一的标准向中国工商银行楚雄分行支付利息（含罚息、复利）；三、被告综合开发公司、经济发展总公司对本判决第一、二项中确定应由原告有兴礼、夏萍承担的款项承担连带清偿责任。判决生效后工商银行楚雄分行向本院申请强制执行，原告有兴礼、原告夏萍、被告综合开发公司、被告经济发展总公司未履行（2017）云2301民初1317号民事判决确认的义务。另查明，原告有兴礼、夏萍庭审中自认其向本院提交的包括《商品房预售合同》、贷款凭证在内证据全部系复印件，且来源于本院（2017）云2301民初1317号一案工商银行楚雄分行提交的证据。本院认为，根据当事人的诉辩主张本案争议焦点为：1.本案所涉的《方源小区商品房预售合同》的效力问题；2.被告综合开发公司、经济发展总公司是否应向原告有兴礼、夏萍退还购房款？关于焦点一，当事人因虚假意思表示而实施的法律行为无效。《方源小区商品房预售合同》是被告经济发展总公司借用被告综合开发公司的名义与原告作出的虚假意思表示，第三人也认可被告经济发展总公司借用被告综合开发公司资质的事实；被告综合开发公司与原告有兴礼签订《方源小区商品房预售合同》后，于2007年10月18日将楚雄开发区方源小区10幢302号房屋备案登记在陈建有、谢晓洁名下；原告有兴礼、夏萍提交的证据不足以证明其签订《方源小区商品房预售合同》后交纳了购房首付款，向工商银行楚雄分行归还过借款本金及利息；原告有兴礼、夏萍至今未取得该房屋的所有权。综合以上事实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定被告经济发展总公司借用被告综合开发公司名义与原告签订的《方源小区商品房预售合同》因虚假意思表示而无效，无效的合同自始无效，故对二原告提出的关于请求依法认定原告有兴礼与被告楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司于2003年1月23日签订的《方源小区商品房预售合同》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点二，被告经济发展总公司借用被告综合开发公司的名义与原告有兴礼签订的《方源小区商品房预售合同》无效，因该合同取得的财产应予以返还。由于被告综合开发公司许可被告经济发展总公司借用其名义实施法律行为，该二被告应共同承担由此产生的法律后果。原告有兴礼与工商银行楚雄分行签订《个人购房借款合同》借款后，本院（2017）云2301民初1317号民事判决已判决由二原告向工商银行楚雄分行归还借款本息及相关费用，根据合同相对性产生的法律后果，二原告在交纳本院（2017）云2301民初1317号民事判决中的执行款项后，可向被告经济发展总公司、综合开发公司主张还款责任，现因二原告尚未交纳上述款项，其请求返还款项的请求不成立，故对二原告现要求二被告共同归还其购房贷款本息及（2017）云2301民初1317号案件诉讼费、公告费、执行费的诉讼请求，本院不予支持；第三人开发区管委会对被告综合开发公司与被告经济发展总公司建设、销售楚雄市方源小区房屋的问题作决定及协议系履行职责的行为，其在本案中不承担民事责任。被告经济发展总公司、综合开发公司经本院依法传唤后未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告有兴礼与被告楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司于2003年1月23日签订的《方源小区商品房预售合同》无效；二、驳回原告有兴礼、夏萍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计966元，由原告有兴礼、夏萍负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  胡玲娜二〇二〇年十二月十日书记员  张明权