江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1029民初2182号原告：江西华阳投资有限公司，住所地江西省抚州市东乡区恒安西路（原电影公司），统一社会信用代码9136102969372684XF。法定代表人：吴冬连。委托诉讼代理人：饶贵芳，江西正石律师事务所律师，特别授权代理。被告：张水华，男，1980年5月18日出生，汉族，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：田立元，江西正石律师事务所律师，一般授权代理。原告江西华阳投资有限公司（以下简称“华阳公司”）与被告张水华租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告江西华阳投资有限公司委托诉讼代理人饶贵芳，被告张水华及其委托诉讼代理人田立元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西华阳投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2017年10月24日签订的《中央购物公园商铺租赁合同》；2、依法判决被告支付尚欠原告租金人民币50700元（尚欠租金自2020年8月1日算至2020年10月31日止，以后租金计算至被告交还租赁物止）；3、依法判决被告赔偿原告违约金人民币100000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月24日原、被告经协商一致签订了一份《中央购物公园商铺租赁合同》，合同约定被告租赁原告座落于中央购物公园3C1层，建筑面积650平方米的房屋经营餐饮。租赁期为15年，自2017年10月24日至2032年11月止，租金前三年月租为16900元，以后每两年递增6%。合同同时约定被告如拖欠租金15天，视为违约，原告有权收回商铺，并不退还被告押金，被告应承担合同租金总额20%的违约金（具体内容详见合同）。合同签订后，被告违反合同约定，自2019年4月份开始便推迟交纳租金，自2020年8月1日开始未交纳租金，经原告多次催交后仍不缴纳。被告的行为违反了合同的约定，侵犯了原告的合法权益，根据合同第十三条约定，被告应承担本合同租金总额20%的违约责任，因此特具文起诉，恳请人民法院依法判决为盼。被告张水华答辩意见为，1、原告华阳公司要求解除2017年10月24日《中央购物公园商铺租赁合同》不符合法律规定。同时，其要求答辩人赔偿10万元的违约金根本不能成立；2、答辩人与原告在2020年4月14日达成的减免租金合同，完全符合合同成立的法定条件，该减免租金合同依法成立，原告只能按照变更以后的减免租金合同收取答辩人的房屋租金；3、答辩人在与原告订立减免租金合同以后，积极主动履行了支付租金的合同义务，根本不存在合同违约情形。原告华阳公司为支持其诉讼请求，提供以下证据：证据一：《中央购物公园商铺租赁合同》，证明原、被告于2017年10月24日签订合同及合同相关内容；证据二：张水华缴纳租金清单。被告张水华的质证意见为，对上述证据真实性无异议，但2017年10月24日的合同在2020年4月14日双方进行了变更，应按变更后的合同履行。被告张水华为支持其抗辩意见，依法提交以下证据：证据一：2020年4月14日，只有张水华签名的《中央购物公园商铺租赁合同》影印件，证明合同变更后，自2020年8月1日起按原合同租金减半收取；证据二：证人闵某、刘某、乐某的证言，证明上述变更合同影印件来源于华阳公司，华阳公司同意变更合同，只是当时未盖章；证据三：华阳公司在张水华经营的餐饮店“土菜王”消费记录，证明华阳公司在“土菜王”消费抵房租情况；证据四：张水华在2017年至2018年期间，对“土菜王”餐馆装修费用清单，证明装修费用合计1685813.17元。原告华阳公司质证意见为，所谓变更合同《中央购物公园商铺租赁合同》根本就不存在，系被告张水华自行制造，不具有真实性。证人闵某、刘某、乐某与被告张水华存在不同关系，不具有证明力。华阳公司的真实消费予以认可，装修费用与本案不具有关联性。本院认证意见，原告华阳公司提供的2017年10月24日签订的《中央购物公园商铺租赁合同》客观真实，双方履行至今年2月份，因新冠疫情，原、被告经协商减免了被告租金53511元，符合客观实际情况。随着复工复产的正常，按原合同履行符合常理。被告张水华主张在今年4月14日变更了原合同，变更地点在张水华经营的“土菜王”餐饮店，该店与华阳公司办公地点同属一栋楼，如张水华所说属实，变更后的合同会有经办人签名，同时张水华即可随经办人去华阳公司盖章备存（从“土菜王”店到华阳公司办公室步行三五分钟即到），再则事后数月张水华可以向华阳公司催要，而张水华也未实施不符合常理。出庭的三位证人，闵某与张水华合伙经营“土菜王”，刘某系张水华雇佣的大堂经理，乐某系其亲舅舅，三位证人的证言经原告华阳公司质证后认为无证明力，本院对三位证人证言及张水华主张合同已变更均不予采信。本院认定如下事实：2017年10月24日，原告华阳公司与被告张水华签订《中央购物公园商铺租赁合同》，约定：华阳公司将座落于中央购物公园3C1层（面积650平方米）的房屋出租给张水华经营餐饮；租赁期限15年，自2017年10月24日至2032年11月5日止；租金计算：前三年，每月租金16900元，从第四年开始递增，每隔两年递增一次，递增率为6%。每月6号交付当月6号至下月五号的房屋租金。签署合同张水华应交押金5万元。合同终止，张水华交清租金及水电费等相关费用后，华阳公司退还张水华押金，若张水华提前解除合同；视为违约，押金不予退还，张水华必须按时缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，华阳公司有权向张水华加收滞纳金，滞纳金为实欠租金5%/天，如拖欠15天，视为违约，华阳公司有权收回商铺，并不退还押金；违约责任，承租方有下列情形之一的，出租方可以单方面终止合同，并收回商铺，且承租方按本合同租金总额的20%承担违约责任及赔偿出租方因此而遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）：1、承租方拖欠租金超过十五天未及时缴纳的；2、承租方私自转让未与甲方办理相关转让手续的；3、承租方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的。合同订立后，原、被告双方依约履行至2020年7月底，自2020年8月1日起，被告因租金数额与原告方产生争议而未缴纳。本院认为，原告华阳公司与被告张水华经自愿平等协商签订的《中央购物公园商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效。被告张水华辩称，华阳公司的工作人员在2020年4月14日向被告出示事先已经拟好的变更合同，合同已事实变更。因华阳公司未盖章，没有经办人签名且不予追认，被告提供的证人证言不予采信，变更合同无充分有力证据证明，对被告张水华的该辩称意见，不予支持，故原告华阳公司诉请自2020年8月起依法支付房租，符合法律规定，予以支持。被告张水华自2020年8月1日起未交租金已超合同约定的15天，依合同和法律规定，属违约行为，应承担违约责任。合同约定承租方违约应按本合同租金总额20%承担违约责任，原告华阳公司也认为该违约金过高，自行决定由被告承担10万元违约金，符合法律规定，本院予以支持。《九民纪要》第47条规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。纵观本案，被告张水华认为已变更合同，应按变更后的合同交纳租金，并自2020年8月后多次与华阳公司财务人员沟通未果，张水华逾期交纳租金是违约行为，但违约程度显著轻微，且不影响华阳公司出租目的实现，故对原告华阳公司的解除合同主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张水华在本判决生效后十日内支付原告江西华阳投资有限公司租金50700元；二、被告张水华在本判决生效后十日内支付原告江西华阳投资有限公司违约金金100000元；三、驳回原告江西华阳投资有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1657元（已减半收取），由被告张水华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29,开户行：中国农业银行抚州高新支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  章和国二〇二〇年十二月二十二日法官助理王文君书记员胡玮欣