福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0481民初3050号 原告：永安市华侨友谊供应有限责任公司，住所地：永安市燕中路**，统一社会信用代码：91350481158180558D。 法定代表人：张明生，董事长。 委托诉讼代理人：潘孝明、罗锦文，福建顺隆律师事务所律师。 被告：金国佐，男，1970年5月8日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：张帆、杨义明（实习），福建商通律师事务所律师。 原告永安市华侨友谊供应有限责任公司（下称华侨公司）与被告金国佐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理，并适用简易程序公开开庭进行了审理，原告华侨公司的委托诉讼代理人罗锦文、被告金国佐及委托诉讼代理人张帆、杨义明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华侨公司向本院提出诉讼请求：1、判令金国佐支付拖欠的租金及房屋占用费82800元、代缴水费313元，合计83113元； 2、判令金国佐支付逾期违约金3187.8元（详见计算清单），并从2020年9月6日起继续以82800元为基数，按一年期贷款市场报价利率四倍支付逾期违约金至款项实际偿清之日止；3、判令金国佐支付华侨公司的律师代理费4000元；4、诉讼费用由金国佐承担。事实与理由：华侨公司系永安市商业服务中心下属的一家国有控股公司。2017年9月20日，华侨公司与金国佐签订《租赁合同》，合同约定金国佐向华侨公司租赁永安市××街××号店面（男人之家），租赁期限从2017年11月1日起至2020年10月31日止。租赁用途为经营服装。合同第五条约定：月租金为27600元；金国佐必须于每月5日前以现金或银行转账方式一次性向华侨公司交清当月租金，逾期交租金的，每逾期一天按实欠租金的5%加收取滞纳金。合同第十条第二款约定：金国佐迟延交付租金，超过10日的，华侨公司有权单方面解除合同，强制收回租赁资产。合同第十三条第二款约定：因金国佐违约而导致华侨公司提起诉讼，华侨公司因此支付的律师服务费由金国佐承担。2020年5月，金国佐未按合同约定于当月5日前交纳租金，华侨公司多次催促，至当月20日仍未缴纳。金国佐的行为已构成违约，根据双方签订的《租赁合同》第十条第二款规定，华侨公司于2020年5月22日委托律师向金国佐出具《关于解除租赁合同、敦促尽快腾房及结清欠缴租金及水电费用的律师函》，通知金国佐解除双方签订的《租赁合同》，并要求金国佐在合同解除后从租赁店面中搬出，将店面交还给华侨公司，并在2020年5月31日前一次性结清欠缴的租金及水电费用。金国佐于2020年5月23日收到华侨公司关于解除合同的通知后，未按合同约定搬离华侨公司的店面，仍占用店面至2020年7月31日，且未支付2020年5月份的租金及合同解除后的房屋占用费给华侨公司。 金国佐辩称：一、金国佐没有违约，不应当承担违约金和华侨公司的律师费。本案的《租赁合同》期限为36个月，即从2017年11月1日起至2020年10月31日止。金国佐从2017年11月1日起至2020年1月31日均有按照《租赁合同》约定的每月27600元的标准向华侨公司交纳租金。自2020年2月份以来，因受全国性“××肺炎”疫情影响，金国佐经营的服装店营业收入明显减少，入不敷出，华侨公司按照永安市政府原先疫情防控的文件精神（旧文件），同意自2020年2月份起至2020年4月31日（3个月）每月减免金国佐一半的租金，即：此期间每月房租为13800元。金国佐亦按该租金标准交纳房租至2020年4月31日。 2020年5月18日，中共永安市委办公室和永安市人民政府办公室联合作出《中共永安市委办公室、永安市人民政府办公室关于提振消费促进经济稳定增长十二条措施的通知》（永委办发明电﹝2020﹞49号），华侨公司的上级主管部门永安市商业服务中心于2020年5月25日向所辖的下属企业（含华侨公司）转发了该市委办和政府办的通知。该《通知》第六条明确规定：“对承租国有资产类经营性资产的小微企业及个体工商户,由原2-4月份租金减半调整为免除上半年3个月租金；对于已按原租金减免政策缴纳的承租户，可在上半年其它月份相应减免,其租金减免月份控制在3个月”。华侨公司是永安市商业服务中心下辖的国有控股公司，金国佐从华侨公司的其他承租户（华侨公司另外还有十几间店面出租）获知他们已经根据上述文件享受了3个月免租期后，遂要求原告也按照其他承租户的待遇，享受3个月的免租期，即要求华侨公司按照市委办和政府办《通知》“对于已按原租金减免政策缴纳的承租户，可在上半年其它月份相应减免”的文件精神，免除金国佐2020年5月份的租金，并减少2020年6月份一半的租金。金国佐的上述合理要求却遭到华侨公司的无理拒绝。华侨公司于2020年5月22日委托福建顺隆律师事务所发出《律师函》，指责金国佐违约拖欠房租，并主张单方解除《租赁合同》。在金国佐与华侨公司多番协商无果的情况下，金国佐只能无奈的提前结束租赁期，于2020年7月31日搬离承租的店面。以上事实表明，金国佐是一个诚实守信的人，其根本没有违约。金国佐之所以未支付2020年5月、6月、7月份的租金，是因为华侨公司作为国有控股公司拒不执行永安市党委、政府关于疫情期间减免租金的政策且单方无理解除《租赁合同》所致，其责任完全在华侨公司。另外，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第一条第5点明确规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。因此，恳请法院驳回华侨公司关于要求金国佐承担违约责任的诉讼请求。二、依据最高人民法院的相关审判指导意见以及永安市党委、政府的相关政策和永安市商业服务中心的相关政策，金国佐有权享受免交三个月房租的权利。如前所述，根据《中共永安市委办公室、永安市人民政府办公室关于提振消费促进经济稳定增长十二条措施的通知》第六条，华侨公司在2020年全国性“××肺炎”疫情期间享有免交3个月房租的权利；依据该《通知》关于“对于已按原租金减免政策缴纳的承租户，可在上半年其它月份相应减免”的文件精神，金国佐享有免除2020年5月份的租金，并减少2020年6月份一半的租金的权利，即金国佐只需向华侨公司补交2020年6月份一半的租金13800元和2020年7月份的租金27600元，合计41400元。金国佐的上述诉讼主张也得到了最高人民法院的相关审判指导意见的支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第一条第6点明确规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”三、金国佐在华侨公司处尚有83000元的履约保证金；该履约保证金在抵扣完金国佐应当承担的房租费和水费等费用后，余款华侨公司应当予以返还。金国佐有依照双方签订的本案租赁合同（永华友合字第2017-8号）向华侨公司交纳83000元的履约保证金，华侨公司已于2020年7月31日解除租赁合同，但华侨公司至今未向金国佐退还履约保证金。该履约保证金在抵扣完金国佐应当承担的房租费41400元和水费313元等费用后，余款华侨公司应当予以返还。 华侨公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据： 证据一：营业执照、法定代表人证明、身份证，证明：华侨公司的主体资格，属于国有参股公司。 证据二：房产证，证明：永安市步行街3号店面属于华侨公司所有的事实。 证据三：租赁合同，证明：华侨公司与金国佐签订了《租赁合同》，约定月租金27600元及关于解除合同及逾期违约金的事实。 证据四：律师函、邮政速递签收截图，证明：金国佐于2020年5月23日收到华侨公司关于解除合同的律师函的事实。 证据五：水费代缴清单，证明：华侨公司代缴水费313元的事实。 证据六：委托合同、律师费发票，证明：华侨公司支付律师代理费4000元的事实。 证据七：身份证，证明：金国佐的身份信息 金国佐的质证意见： 证据一、二、三、五、七无异议；证据四真实性无异议，可以证实华侨公司不顾金国佐因疫情遭受重大损失的情况，单方发函解除本案的租赁合同，证明是华侨公司违约而不是金国佐违约；证据六真实性无异议，但金国佐没有违约，所以律师费不应当由金国佐承担。 金国佐向本院提交如下证据： 证据一：身份证，证明：金国佐的身份情况。 证据二：金国佐的账户明细，证明：1、金国佐从2017年11月1日起至2020年1月31日均有按照《租赁合同》约定的每月27600元的标准向华侨公司交纳租金。2、2020年2、3、4月，金国佐按照永安市政府疫情防控的旧政策，每月缴纳租金13800元。 证据三：《中共永安市委办公室、永安市人民政府办公室关于提振消费促进经济稳定增长十二条措施的通知》和永安市商业服务中心“永商（2020）20号”文件，证明：1、2020年5月18日，中共永安市委办公室和永安市人民政府办公室联合作出《关于提振消费促进经济稳定增长十二条措施的通知》（永委办发明电﹝2020﹞49号），华侨公司的上级主管部门永安市商业服务中心于2020年5月25日向所辖的下属企业（含华侨公司）转发了该通知。两办的《通知》第六条明确规定：“对承租国有资产类经营性资产的小微企业及个体工商户,由原2-4月份租金减半调整为免除上半年3个月租金；对于已按原租金减免政策缴纳的承租户，可在上半年其它月份相应减免,其租金减免月份控制在3个月”。2、证明金国佐享有3个月的免租期，金国佐享有免交2020年5月份的租金，减交2020年6月份一半租金的权利。 证据四：履约保证金收据，证明：金国佐有向华侨公司交纳83000元的履约保证金，但华侨公司至今未向金国佐退还该履约保证金。 华侨公司的质证意见： 证据一、二的“三性”无异议，2020年2、3、4月华侨公司确实减免了金国佐一半租金，但这是华侨公司的自主行为。文件对国有资产经营性用房具有强制性，但对其他的不具有强制性；证据三是永安市商业服务中心于2020年5月25日转发的，但金国佐已于2020年5月15日就违约了，且证据三与证据二一样对国有资产经营性用房具有强制性，但对其他的不具有强制性；证据四的“三性”无异议，因为金国佐违约，华侨公司依据合同约定有权没收。 本院认证：华侨公司、金国佐提交的证据具备证据属性，本院予以确认。对证据拟证明的案件事实的争议，本院将根据确认的证据及当事人的陈述作综合认定。 根据当事人的陈述和本院确认的证据，本院认定事实如下： 华侨公司成立于2000年1月27日，注册资本903900元，其中永安市国有资产投资经营有限责任公司认缴出资额426650元，其余为自然人出资。 2017年9月20日，华侨公司与金国佐签订《租赁合同》，合同约定金国佐向华侨公司租赁永安市步行街3号店面（男人之家），租赁期限从2017年11月1日起至2020年10月31日止。租赁用途为经营服装。合同第五条约定：月租金为27600元；金国佐必须于每月5日前以现金或银行转账方式一次性向华侨公司交清当月租金，逾期交租金的，每逾期一天按实欠租金的5%加收取滞纳金。合同第十条第二款约定：金国佐迟延交付租金，超过10日的，华侨公司有权单方面解除合同，强制收回租赁资产。合同第十三条第二款约定：因金国佐违约而导致华侨公司提起诉讼，华侨公司因此支付的律师服务费由金国佐承担。金国佐按照合同约定于2017年9月21日交付履约保证金83000元。 2020年5月21日，华侨公司认为金国佐未按合同约定于当月5日前交纳租金，至21日已迟延交付租金超过10日，故委托律师向金国佐出具《关于解除租赁合同、敦促尽快腾房及结清欠缴租金及水电费用的律师函》，通知金国佐解除双方签订的《租赁合同》，要求金国佐在合同解除后从租赁店面中搬出，将店面交还给华侨公司，并在2020年5月31日前一次性结清欠缴的租金及水电费用。金国佐于2020年5月23日收到华侨公司的上述通知，至2020年7月31日搬离租赁店面。 金国佐已按合同约定交清2020年1月之前的租金，2020年2至4月，金国佐按照永安市政府原先疫情防控的文件精神，按合同约定租金的一半即每月13800元交纳租金，2020年5至7月的租金未交纳。另，华侨公司为金国佐代缴水费313元。 2020年5月18日，中共永安市委办公室和永安市人民政府办公室联合发出《中共永安市委办公室、永安市人民政府办公室关于提振消费促进经济稳定增长十二条措施的通知》（永委办发明电﹝2020﹞49号），华侨公司的上级主管部门永安市商业服务中心于2020年5月25日向包括华侨公司在内的所辖公司、商场转发了该通知，要求认真抓好贯彻落实。《通知》第六条规定：“对承租国有资产类经营性资产（不含住宅类资产，下同）的小微企业及个体工商户,由原2-4月份租金减半调整为免除上半年3个月租金；对于已按原租金减免政策缴纳的承租户，可在上半年其它月份相应减免,其租金减免月份控制在3个月”。 华侨公司免除了其他承租户3个月租金，但对金国佐仅同意减半免除2-4月份租金，其理由主要是：华侨公司不属于国有资产类，只是国有参股，《通知》对国有资产经营性用房具有强制性，但对其他的不具有强制性，免除行为是华侨公司的自主行为；《通知》是永安市商业服务中心于2020年5月25日转发的，但金国佐已于2020年5月15日违约。 本院认为，华侨公司与金国佐签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律禁止性规定，为有效合同。至2020年1月，金国佐均依约履行合同，本案纠纷源于新冠肺炎疫情。基于上述事实，在对相关规范性文件的理解适用方面存在争议时，应当作出对金国佐有利的解释。在华侨公司的注册资本中，国有资产占比达47%，从广义理解，本案所涉店面属于国有资产类经营性资产，《中共永安市委办公室、永安市人民政府办公室关于提振消费促进经济稳定增长十二条措施的通知》适用于华侨公司及金国佐。事实上，华侨公司也根据该《通知》免除了其他承租方三个月的租金，对金国佐亦减半免除了2020年2至4月的租金。因此，对金国佐要求依《通知》免除2020年上半年三个月租金的请求，本院予以支持。关于违约问题，《通知》印发于2020年5月18日，在此之前，金国佐未按时交纳5月的租金已超过十日，确已违约。但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项的规定，本院对华侨公司要求金国佐承担违约责任、支付逾期违约金的请求不予支持。华侨公司要求金国佐支付本案律师代理费4000元，实际上也是要求金国佐承担违约责任，且永安市商业服务中心已于2020年5月25日向华侨公司转发《通知》，华侨公司于2020年9月8日才提起本案诉讼，期间双方对《通知》的适用问题产生争议，因此，华侨公司提起本案诉讼的主要原因是其没有准确贯彻落实《通知》精神，故对华侨公司要求金国佐支付本案律师代理费4000元的请求，本院不予支持。依照最高人民法院的上述指导意见，华侨公司不能要求提前解除合同，但金国佐对解除合同没有提出反对意见，且已搬离租赁店面，合同实际已于2020年7月31日终止履行。华侨公司代缴水费313元，金国佐对此没有异议，该款金国佐应当支付。综上，金国佐尚欠华侨公司一个半月的租金41400元（至2020年7月31日止）及水费313元，共计41713元。履约保证金由金国佐另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，判决如下： 一、金国佐应于本判决生效后十日内向永安市华侨友谊供应有限责任公司支付尚欠的租金41400元及水费313元，共计41713元； 二、驳回永安市华侨友谊供应有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2058元，减半收取1029元，由永安市华侨友谊供应有限责任公司负担555元，金国佐负担474元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 陈 斌 二〇二〇年十二月三日 书记员 林永虹 附与本案相关的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。