辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初4944号原告：高红，女，1966年3月21日出生，汉族，住址沈阳市大**。委托代理人：臧天笑、宋佳音，辽宁同泽律师事务所律师。被告：沈阳商业城股份有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路**。法定代表人：王奇，该公司董事长。委托代理人：徐驰、吕亚楠，北京隆安（沈阳律师事务所律师）。被告：沈阳商业城（集团）有限公司，住，住所地沈阳市沈河区中街路**/div>法定代表人：张殿华。原告高红与被告沈阳商业城股份有限公司、沈阳商业城（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年10月11日作出（2017）辽0103民初14818号民事判决书，原告高红与被告沈阳商业城股份有限公司均不服该判决上诉至辽宁省沈阳市中级人民法院。辽宁省沈阳市中级人民法院于2019年12月18日作出（2019）辽01民终9886号民事裁定书，裁定撤销原判，将本案发回本院重审。本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高红委托代理人臧天笑，被告沈阳商业城股份有限公司的委托代理人吕亚楠到庭参加诉讼，被告沈阳商业城（集团）有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告沈阳商业城股份有限公司按照《商铺租赁协议》第四条第6款第（3）项之标准回购原告商铺，并支付商铺回购款人民币1298154元；2、请求判令被告沈阳商业城股份有限公司支付商铺回购款利息（自判决确定之日起至实际给付之日止，以同期中国人民银行贷款利率计算）；3、请求判令被告沈阳商业城股份有限公司支付原告商铺占用费（自2017年6月1日至判令被告回购之日止，标准按照最后一期标准计算，暂计算到2017年9月1日，为35928.33元）；4、请求判令被告沈阳商业城（集团）有限公司对上述第一项、第二项和第三项诉讼请求承担连带给付责任；5、请求判令二被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原告与被告沈阳商业城股份有限公司（以下简称商业城股份公司）签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将所有的位于沈阳市沈河区商铺租赁给商业城股份公司对外经营使用，租期自2007年4月7日至2017年5月31日。被告沈阳商业城（集团）有限公司出具《担保函》，对商业城股份公司在《商铺租赁合同》项下的义务承担连带保证则日。合同第四条第6款第（3）项明确约定：“自承租期届满5年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方（原告）转让商铺的，乙方（商业城股份公司）承诺可以随时按如下方式购买：……（3）租期第十年，以人民币1298.154元购买”。在合同期限届满前，原告多次找到被告商业城股份公司要求回购商铺，被告拒绝回购，2017年5月份租赁合同届满前，原告又以快递方式邮寄《回购申请》给两被告，要求两被告按照合同约定回购原告商铺，被告不予理睬。2017年6月1日开始，在《商铺租赁合同》期限已届满的情况下，被告商业城股份公司没有按照约定回购商铺，也没有和原告签订续租协议，但却继续占有使用原告所有商铺，理应支付商铺的占有使用费。原告认为，原被告双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，被告应当按照合同约定履行自己义务，被告不履行合同已经侵害了原告的合法权益，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。被告沈阳商业城股份有限公司辩称，一、《商铺租赁合同》合法、有效，合同各方应共同遵守。答辩人与原告签订的一份《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律强制性规定，因此该合同合法、有效，合同双方应当按照合同约定行使权利，承担义务。二、《商铺租赁合同》对答辩人回购案涉房产有明确约定。原告所谓的提出了回购申请，已经超过了合同约定的期限。原告向答辩人主张回购案涉商铺产权的权利消灭，原告回购之请求应予驳回。依据《商铺租赁合同》第四条第六款第三项和第五项“自承租期届满5年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方（原告）转让商铺的，乙方（答辩人）承诺可以随时按如下方式购买：（3）租期第十年，以人民币贰拾伍万柒仟玖佰肆拾捌圆整（257948元）购买；（5）甲方需提前6个月向乙方提出转让的书面申请，双方于3个月内完成签订转让协议、支付转让款、及产权过户手续。自乙方向甲方支付完全部转让房款之日起，本合同解除。因转让发生的税收由甲方承担。”之约定，原告如欲向答辩人申请回购案涉房产，须在承租期届满5年之日起以后至十年租期届满前6个月向答辩人提交书面申请。原告提交的邮寄单载明2017年5月24日，此时已经超过了上述合同约定的申请回购的期限。鉴此，答辩人认为：1.“自承租期届满5年之日起”，是指在《商铺租赁合同》履行满5年后，原告请求答辩人回购商铺的权利产生。“提前6个月”，是指在合同到期日6个月之前。那到期前的6个月，为提出回购申请的最后期限。期限一过，则权利消灭。租期满5年为2012年4月7日，提前6个月为2016年11月30日，合同届满前90日为2017年3月2日，原告所谓申请日为2017年5月24日，合同届满日为2017年5月31日。2.“自承租期届满5年之日起”直至合同到期前“6个月”的区间，应属双方约定的除斥期间。该期间，是指原告回购申请权利固定存续期间，原告在该期间内不行使权利，该期间届满即发生原告权利消灭的法律效果。同时，除斥期间是不变期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。就本案来说，因原告未在合同约定的“自承租期届满5年之日起”直至合同到期前“6个月”的期间内向答辩人主张回购的权利，故原告申请回购的权利已经消灭。因此，原告请求答辩人回购的主张没有合同依据，应予驳回。三、因原告未申请答辩人回购，则《商铺租赁合同》履行进入到合同届满后的商铺租赁方案表决、签订阶段。此时，商铺回购已成为历史，对双方不再具有约束力。依据《商铺租赁合同》第六条第二款的规定，答辩人应就本合同期届满前90日，就后续的租赁提出新方案，并交由全体业主大会投票表决。这条约定，是基于双方没有回购而商洽合同期满后的承租事宜。显然，在商洽续租时，回购已经翻篇，成为历史，回购的权利也不能穿越重来，原告申请回购的权利不再具有合同依据。四、答辩人并未对案涉商铺进行实际控制，原告可以随时回收商铺，不存在所谓占用商铺的事实。答辩人早已经通知包括原告在内的业主回收案涉商铺，并在报纸上发出了公告。答辩人自撤离后，案涉商铺一直空置，原告可以随时回收。原告占用费的诉求应予驳回。五、答辩人目前经营亏损，原告持有商铺所有权相比回购款的债权属性，更有利于维护其权益。答辩人目前已连续亏损10余年，经营状况持续恶劣，已经被上交所*ST。甚至在2020年6月10日发生员工拉条幅，要求答辩人恢复工作的群体性事件。答辩人是否退市、是否破产，尚不得而知。如今，原告仍对案涉商铺享有所有权即物权，而原告诉求为要求答辩人回购该商铺，是欲将物权转化为债权。在答辩人破产风险存在的情况下，原告持有物权，相比对答辩人享有债权，更有利于维护其权益，更有保障。此点，请原告审慎考虑。综上所述，为维护答辩人合法权益，请人民法院依法驳回原告全部诉请。被告沈阳商业城（集团）有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年下半年至2007年初，被告沈阳商业城股份有限公司通过各种营销渠道对商业城商铺进行招租，其招租的广告牌、宣传册及沈阳晚报辽沈楼市广告板块上的招租广告词中多次使用“发售人与经营者紧密关联”“投资保障更安全”、“5年、8年、10年三重退出机制，收放自如，打造零风险投资计划”、“无理由退铺计划，收放自如的安全投资”等字眼，以能够无理由退铺为宣传亮点进行商铺的招租。2007年，原告高红（出租方、甲方）与被告沈阳商业城股份有限公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，将其所有的坐落于沈阳市沈河区2-01号，建筑面积60.52平方米商铺租赁给被告沈阳商业城股份有限公司。该合同第一条“1、该商铺建筑面积为25.44平方米，租赁期间自2007年4月7日至2017年5月31日止”，第二条“1、年租金标准为人民币111659元（税前），日租金标准按一年365天计算”，第四条“6、自承租期届满5年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方转让商铺的，乙方承诺可以随时按如下方式购买：（1）租期第五年，以人民币1239147元购买；（2）租期第八年，以人民币1274551元购买；（3）租期第十年，以人民币1298154元购买；（4）以按揭贷款方式支付购房款的，按按揭银行的规定办理；（5）甲方需提前6个月向乙方提出转让的书面申请，双方于3个月内完成签订转让协议、支付转让款、及产权过户手续。自乙方向甲方支付完全部转让房款之日起，本合同解除。因转让发生的税收由甲方承担”，第六条“1、乙方对商铺进行的统一设计装修、租赁期满，甲方同意按当时实际状况接收”，“2、本合同期间届满前90日，由乙方提出新的商铺承租方案，并提议召开全体业主大会（以下称业主大会），由业主大会就是否按照新的租赁方案继续向乙方出租进行投票表决，全体业主按照其所拥有物业的面积行使表决权，业主大会拥有1/2以上（含1/2）表决权的人员同意乙方按照新的租赁方案继续承租的，甲方应当于决议作出之日起30日内与乙方签订新的租赁合同，业主大会拥有1/2以上（含1/2）表决权的人员不同意乙方按照新的租赁方案继续承租的，乙方在本合同有效期届满之日起30日内将现状商铺交还甲方”，第七条“双方同意，在甲方无违约行为的情况下，沈阳商业城（集团）对乙方支付租金和购买承诺提供连带责任担保，担保有效期为本合同生效期间（担保函见附件）”。双方又签订了商铺租赁合同补充协议书，载明“一、甲方和乙方签订了《商铺租赁合同》，乙方承租甲方拥有的位于沈河区商铺，现甲方与乙方根据现实状况，平等自愿协商一致，就该合同有关租金标准等约定和履行进行修改或补充，形成本协议书并由甲乙双方共同签署，以资遵守。二、原合同第二条第1款年租金标准改为在原年租金标准的基础上增加22%为新的年租金标准，即为人民币136224元（税前），日租金标准按一年365天计算。……四、本协议书生效后，甲乙双方的《商铺租赁合同》与本协议书有差异、不一致或相冲突之处，不再具有法律约束力，一律以本协议书内容为准，本协议书未修改或未补充之处，仍以原合同为准。五、甲乙双方明知并确信本协议的达成和履行，系因解决甲方购买并出租给乙方使用的商铺涉及逾期交付及其违约责任问题所致，在甲方和沈阳安立置业经营有限责任公司签订的《商品房买卖合同补充协议书》生效基础上，本协议书才具有法律效力”。2006年11月20日，沈阳商业城（集团）出具担保函，载明：“沈阳商业城（集团），现对沈阳商业城股份有限公司与沈阳市沈河区商业城?世界名牌折扣商场项目产权业主（买受人）签订的《商铺租赁合同》提供连带责任担保。为此，出具此不可撤销的无条件担保书：1、我公司同意《商铺租赁合同》中的全部条款，保证沈阳商业城股份有限公司按合同约定履行按期交纳租金义务，对沈阳商业城股份有限公司在本合同中履行的行为承担连带保证责任。2、如沈阳商业城股份有限公司不能按照与沈阳市沈河区商业城?世界名牌折扣商场项目产权业主（买受人）签订的《商铺租赁合同》约定的时间条件履行承诺，我公司无条件按照此合同约定的时间条件和价格购买该商铺。3、我公司同意在合同约定的任何沈阳商业城股份有限公司付款义务未得到履行情况下，业主（买受人）有权直接要求我司履行相应款项支付义务或赔付义务，我司会在确认事实后十日内履行该项义务。4、此担保书自出具之日起生效，至沈阳商业城股份有限公司在与业主（买受人）签定的《商铺租赁合同》期满终止”。2009年8月26日，“沈阳商业城（集团）”名称变更为“沈阳商业城（集团）有限公司”。2017年5月下旬，涉案商铺的业主代表与被告沈阳商业城股份有限公司负责人就商铺回购及合同届满前租赁方案进行协商未果。此前原告曾将其个人的商铺回购申请及有其本人签名的集体回购申请以快递或面交的形式送达给被告沈阳商业城股份有限公司。2017年7月8日，被告沈阳商业城股份有限公司在辽沈晚报刊登公告，载明：“尊敬的……高红……，沈阳商业城股份有限公司与你们签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》，承租位于沈阳市沈河区部分商铺。上述合同于2017年5月31日到期。在合同期限内，我司一直严格执行合同中的各项约定，履行权利与义务，按时支付租金。因租赁期已满，我司按《商铺租赁合同》约定已于2017年6月30日之前将该商铺位置清理完毕，但由于电话沟通不上各位业主或者沟通后各位业主仍未按合同约定来我司收铺。故请各位业主于2017年7月10日之前到我司办理交接手续，逾期不办理，视为我司已按合同约定交接完毕。特殊声明，合同终止后，我司对房屋无任何看管等义务，因此所产生的人身及财产损失我司将不承担赔偿责任”。本院认为，原告高红与被告沈阳商业城股份有限公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。本案的争议焦点为：一、原告要求回购商铺的诉讼请求是否应该得到支持；二、被告沈阳商业城股份有限公司是否应予支付商铺占有使用费；三、被告沈阳商业城（集团）有限公司是否应该承担连带责任。关于争议焦点一，第一、双方签订的商铺租赁合同明确约定了对商铺租赁合同到期的处理方式包括：续租或者回购商铺。本案中，时任商业城法定代表人、董事长的王奇在2017年5月24日与商铺业主代表的会议上也明确表示“我们不是到这个时候才想起了协调方案。2016年11月份，我们一直在奔走这个事儿，你总要租啊，怎么租，回购的事儿怎么办”，表明商业城业主早在2016年11月份就已经提出过要求回购事宜，只是因为双方当时也在协调续租的问题，故而业主们才没有明确提出书面的回购申请。二、尽管合同中有如果原告转让商铺需提前6个月向被告提交书面的转让申请的约定，但并未约定相应的违约责任，即双方对原告未提前六个月提交回购申请如何处理并没有约定，并不必然是原告退铺权的灭失。而业主在合同期内可以“随时”退铺的权利是被告沈阳商业城股份有限公司在商铺招租阶段的宣传重点和亮点，也是促成原告购买商铺并返租给被告的重要因素，是本合同中涉及原告重要权利的条款，对这一权利的灭失条件应有双方的明确约定，不应仅因为原告未提前六个月提出申请就推断出原告该项权利的灭失。更何况该项要求原告提前六个月提出申请的约定已经变相的将原告的退铺权行驶期间压缩至2016年11月30日，这与合同中约定的合同期内“随时按如下方式购买”是相互矛盾的，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，另外“甲方需提前六个月向乙方提出书面转让申请”为格式条款，是对其承诺给原告的“随时”退铺权利的限定，对于该限定原告权利的条款，被告并未尽到明确的提示注意义务，在商铺租赁合同到期前六个月亦未向原告提示该权利。综上，被告主张的原告因未提前六个月向其提出书面申请丧失退铺权的抗辩，本院不予采信。本案原告提出回购申请的时间并不违反合同约定，被告应按合同约定履行回购义务并及时支付回购款。本案中，原告高红与被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》明确约定了2017年的回购价格为1298154元，故对于原告要求被告以1298154的价格回购案涉商铺的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的要求被告支付商铺回购款利息（自判决确定之日起至实际给付之日止，以同期中国人民银行贷款利率计算）的问题，鉴于双方系因对原告的回购申请是否符合约定产生争议而导致回购问题的搁置，并非被告恶意拖欠回购款，同时，为平衡双方利益，兼顾社会效果，本院对本判决确定的被告应当给付原告回购款的截止日期之前的利息不予支持。被告应当向原告支付自其逾期支付本判决确定的回购款之日起日起至实际支付回购款之日止，按照全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于争议焦点二。类似于本案商铺回购的经营模式，原告在十年租赁期满取得了商铺投资款全额回报，而在签订本商铺回购内容时，原告亦应充分考虑对方的履约能力以规避风险。同时，被告沈阳商业城股份有限公司已发布公告，通知原告收铺，办理交接手续，且原告未能提供证据证明其主张，为平衡双方利益，故对于原告要求被告沈阳商业城股份有限公司支付商铺占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点三。虽然上述合同及补充协议书均无被告沈阳商业城（集团）有限公司的签字或盖章确认，但被告沈阳商业城（集团）有限公司以出具担保函的方式，对以上合同的履行提供了连带责任担保，出具了不可撤销的无条件担保书，该约定明确具体，故被告沈阳商业城（集团）有限公司应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条第六十条、第一百零八条、第一百二十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳商业城股份有限公司于本判决发生法律效力后三十日内支付原告高红商铺回购款1298154元；二、如被告沈阳商业城股份有限公司逾期履行本判决书第一项给付义务，则被告沈阳商业城股份有限公司应自逾期之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告高红支付商铺回购款的利息；三、原告高红于本判决发生法律效力后三十日内将坐落于沈阳市沈河区（2-01）商铺交付被告沈阳商业城股份有限公司，并协助被告沈阳商业城股份有限公司办理上述商铺产权的更名过户手续，更名到被告沈阳商业城股份有限公司名下，更名过户的相关税收由原告高红负担，其他费用按法律规定负担；四、被告沈阳商业城（集团）有限公司对本判决第一项、第二项承担连带责任；五、驳回原告高红的其他诉讼请求及被告沈阳商业城股份有限公司的其他抗辩。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16806元，保全费5000元，由被告沈阳商业城股份有限公司、沈阳商业城（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  潘 强人民陪审员  张宗瑞人民陪审员  温丽娟二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  祝 丹