安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7387号 上诉人（原审原告）：王仿乔,女,汉族,1978年3月19日出生,住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：黄天德，安徽正茂律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：徐青,男,汉族,1977年9月23日出生,住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：黄天德，安徽正茂律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：绿地集团合肥鑫峰置业有限公司,住所地合肥市包河区宿松路**综合服务楼。 法定代表人:向先发,总经理。 委托诉讼代理人：张培培，安徽协利律师事务所。 委托诉讼代理人：黄瑞，安徽协利律师事务所。 上诉人王仿乔、徐青因与上诉人绿地集团合肥鑫峰置业有限公司（以下简称绿地合肥鑫峰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初6176号民事判决，向本院提出上诉。本院于某20年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王仿乔、徐青上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判绿地合肥鑫峰公司承担逾期交房违约金至房屋精装修完工满足交付条件且书面通知王仿乔、徐青收房之日止，暂计违约金259105.67元（2019年7月1日暂计算至2020年4月30日，以总房款2831756元为基数，按日违约金万分之三收取），违约金具体数额以法院查明为准；2、本案一审、二审诉讼费用由绿地合肥鑫峰公司承担。事实与理由:一审将违约金计算至2019年10月11日没有事实依据。王仿乔、徐青接到二次交房通知，在规定的时间内前往案涉房屋收房，为避免纷争，王仿乔、徐青委托了公证机构对房屋内部装修现状进行了公证。一审法院对公证书内容予以认可，但对证明目的不予支持，与事实不符。从公证书拍摄的照片及现场录像可以看出，截至二次交房时，房屋完全不满足交付条件，且一审法院并未查明绿地合肥鑫峰公司精装修具体完工时间，明显不当。 绿地合肥鑫峰公司辩称，案涉房屋实际已经交付，王仿乔、徐青拒绝收房没有合法理由。1、根据双方合同补充协议第4条约定，案涉建设工程规划许可证正本于某19年7月10日取得，符合合同约定的交付条件，绿地合肥鑫峰公司于当日向王仿乔、徐青发出了交房通知，告知其办理房屋交付的时间是7月12日，故案涉房屋已经交付。2、王仿乔、徐青称房屋存在装修质量问题不是其拒收房屋的合理理由，根据补充协议第7条第3款，王仿乔、徐青提出的理由不是其拒收房屋的合理理由，绿地合肥鑫峰公司于某19年7月12日已经交付房屋，绿地合肥鑫峰公司不承担延期交房的责任。 绿地合肥鑫峰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回王仿乔、徐青诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由王仿乔、徐青承担。事实与理由：1、一审认定案涉房屋交付时间错误。王仿乔、徐青购买的案涉房屋为样板房，该房屋在双方签订合同时已经具备交付条件，绿地合肥鑫峰公司不应承担逾期交房违约金。2、绿地合肥鑫峰公司发出的二次进户通知中载明的入户手续办理时间并非案涉房屋的交付时间。双方签订的合同明确约定房屋交付条件为取得《建设工程规划许可证（正本）》，绿地合肥鑫峰公司已于某19年7月10日取得上述许可证，也向王仿乔、徐青发出了进户通知。同时合同约定，如王仿乔、徐青认为房屋质量有问题，应向房屋质量检测机构申请鉴定，如鉴定为主体结构质量不合格，买受人有权退房，如鉴定为一般问题，由出卖人进行维修，但买受人不得以此为由拒绝延期收房。 王仿乔、徐青辩称，双方在合同第4条明确约定该商品房为全装修住宅。第8条约定不但要求取得建设工程规划许可证正本，并且应符合本合同约定的交付条件。合同附3对装修标准及交付条件有明确约定，同时载明为精装修标准。涉案房屋是样板房，后绿地合肥鑫峰公司私自拆除了王仿乔、徐青购买房屋内的装修设备。王仿乔、徐青认为绿地合肥鑫峰公司交付的房屋不符合合同约定的标准，且在绿地合肥鑫峰公司通知的第二次交房时间前往收房时，发现根本就没有完工，且有公证书予以公证，一审时对该事实予以确认。案涉房屋的商品房买卖主合同是用于毛坯房的合同的格式条款，双方对精装修有进一步补充约定，室内装修标准严重低于其他同户型标准，且不能达到约定的条件。绿地合肥鑫峰公司发出的二次通知可以进一步证明交付的房屋不符合合同约定的标准，否则是不存在二次通知的，该通知由绿地合肥鑫峰公司盖章确认，通知内容绿地合肥鑫峰公司至今没有完成相应的装修。 王仿乔、徐青向一审法院起诉请求：一、判决绿地合肥鑫峰公司立即交付符合合同约定的房屋、车位;二、判决绿地合肥鑫峰公司立即支付王仿乔、徐青逾期交房违约金259105.67元(从2019年7月1日起暂计算至2020年4月30日,具体按照王仿乔、徐青已支付房款2831756元为基数,按日万分之三计算至符合合同约定的交房日止)；三、判决绿地合肥鑫峰公司立即支付王仿乔、徐青逾期交付车位违约金15372元(从2019年7月1日起暂计算至2020年4月30日,具体按照王仿乔、徐青已支付的车位款168000元为基数,按日万分之三计算至符合合同约定的交付日止);四、判决绿地合肥鑫峰公司立即为王仿乔、徐青办理不动产权证并承担逾期办证违约金5999.51元;五、判决绿地合肥鑫峰公司承担本案诉讼费、公证费、律师费、差旅费。 一审法院认定事实：2019年7月26日，王仿乔、徐青（买受人）与绿地合肥鑫峰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（备案单号1907011107），合同约定王仿乔、徐青购买绿地合肥鑫峰公司位于合肥市房屋，建筑面积共132.24平方米（套内建筑102.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.09平方米）；单价21413.77元每平方米，总房价款2831756元；该商品房为全装修住宅；买受人于某19年7月26日前一次性付清全款。《商品房买卖合同》第八条约定交付期限：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即取得《建筑工程规划许可证（正本）》。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列方式处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金；3、如因买受人原因或相关政策调整等非出卖人原因造成办证延误，出卖人不承担责任。合同第十六条约定：买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担等约定。 王仿乔、徐青与绿地合肥鑫峰公司同时签订附件四：《商品房买卖合同补充协议》，该协议第四条对交付标准的补充约定：1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2019年6月30日前，具体时间以出卖人发放《交付通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议。买受人未收到交付通知的，应在2019年6月30日办理交付，以房屋所在地为交付地点；2、在出卖人具备本合同约定的交房条件，（即出卖人取得该房屋规划许可证正本）的情况下，出卖人发出房屋交付通知，房屋交付时，买受人应签署房屋验收单并履行领受房屋的义务，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房责任；4、由于买受人原因，未能按期交付，该商品房在交房日前已具备本合同第八条约定的交付条件，买受人未能按出卖人发出《交房通知书》的时间接收该商品房的，出卖人发出的《交房通知书》所确定交房期限届满后的次日起即视为房屋交付。买受人应自该交房之日起承担一切风险、责任及应交的费用；5、买受人逾期办理房屋交付手续，或买受人原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付房款总价的万分之一作为违约金，直至买受人办理交房手续。出卖人提供给买受人参观的样板房，模型等不作为实际验收和交付标准。实际交付的该商品房的装修标准以买卖合同附件三规定的内容为准，出卖人在样板间内陈列的家具、装饰物品、照明、电器等，均系出卖人为方便买受人了解该房屋布局及使用功能而设置的示意性装修及配置，不属于本项目的交房标准，交房标准具体详见本合同中附件三。该协议第七条对房屋保修补充约定：在具备合同第八条约定交付条件，买受人应在约定的时间内办理完成房屋交付手续，若买受人认为房屋质量不合格，应向具有房屋质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的直接损失。如鉴定为一般质量问题，出卖人按照约定维修，但买受人不得以此为由拒绝及延期收房。该协议第十二条补充约定：商品房买卖合同所有附件系经双方平等协商一致、真实的意思表示，未约定或约定不详细的以商品房买卖合同所有的附件为准。 2019年7月27日，双方签署《合肥市商品房网上认购备案确认单》（备案单号1907011107号。）。2018年7月1、4日王仿乔、徐青付款1701756元，2019年6月4日王仿乔、徐青转款1130000元给绿地合肥鑫峰公司，王仿乔、徐青向绿地合肥鑫峰公司支付购房款合计2831756元。2018年8月28日，王仿乔、徐青向绿地合肥鑫峰公司缴纳车--10332号购车位款168000元。 王仿乔、徐青，购买的涉案房屋系绿地合肥鑫峰公司对外样品展示房屋。 2019年10月9日，王仿乔、徐青向安徽省岳西县公证处申请办理房屋内部装修现状证据保全。2019年10月14日，安徽省岳西县公证处出具（2019）皖岳公证字第344号公证书，公证书记载：申请人徐青称其购买绿地合肥鑫峰公司开发的商品房，位于合肥市包河区。2019年9月28日该公司向其发出了到售房部办理入户手续的通知，集中办理时间为2019年10月8至2019年10月11日。徐青认为该公司所交房屋不符合签订的《商品房买卖合同》约定的装修条件，并拒绝接受房屋并办理入户手续。因避免纠纷，徐青申请办理该房屋内部装修现状证据保全。本处指派公证员于某19年10月10日与徐青一同来到御晖花园第Ｇ3幢502室，公证人员某上述房屋内部装修现状进行了拍照和拍摄。现场拍摄的数码照片和录像保存本处，本工作人员制作了《岳西县公证处证据保全记录》，该记录上工作人员及徐青签名属实，该记录中记载徐青请求售房部工作人员打开御晖花园Ｇ3幢502室的进户门等。 2019年7月10日，绿地合肥鑫峰公司取得合肥市自然资源和规划局颁发的建字第340111201910092号《建设工程规划许可证》。 2019年7月11日，绿地合肥鑫峰公司向王仿乔、徐青送达《进户通知》，《进户通知》记载：王仿乔、徐青本公司定于某19年7月12日对“御晖花园小区”项目进行交付。我公司统一安排从2019年7月12日至2019年7月15日集中办理。为避免耽误您的宝贵时间，建议您与集中办理期间至合肥市宏村路御晖花园小区东大门办理入户手续。 2019年9月28日，绿地合肥鑫峰公司向王仿乔、徐青送达《进户二次通知》，《进户二次通知》记载：我公司于某19年7月12日已书面通知您办理御晖花园小区的交付手续，针对您提出的诉求，我公司高度重视并已逐一整改完毕，现再次邀请你至绿地御晖售楼部办理入户手续，集中办理时间为2019年10月8日至2019年10月11日。 2020年5月29日，绿地合肥鑫峰公司向王仿乔、徐青发出《进户通知》记载：本公司定于某20年5月31日对御晖花园小区项目车位进行交付。车位已达交付条件，届时至御晖售楼部办理交付手续。 至今，王仿乔、徐青认为涉案房屋、车库不符合合同约定的交付标准，未接受房屋。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。王仿乔、徐青与绿地合肥鑫峰公司于某19年7月26日签订的《商品房买卖合同》及商品房买卖合同补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。 本案争议一，交付的标准问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即取得《建筑工程规划许可证（正本）》。2019年7月10日，绿地合肥鑫峰公司取得《建设工程规划许可证》正本，符合双方合同约定的交付条件。绿地合肥鑫峰公司于某19年7月11日通知王仿乔、徐青办理交付房屋入户手续。王仿乔、徐青针对房屋装修提出诉求，绿地合肥鑫峰公司在整改后，于某19年9月28日二次通知王仿乔、徐青于某19年10月8日至11日办理交付房屋入户手续，王仿乔、徐青认为不符合合同约定未予办理。该院认为本案双方签订商品房买卖合同及补充协议约定，交付的标准是绿地合肥鑫峰公司取得《建筑工程规划许可证（正本）》，2019年7月10日绿地合肥鑫峰公司已经取得该证，故符合交付条件。在绿地合肥鑫峰公司二次通知办理交房入户手续，王仿乔、徐青认为房屋不符合合同的约定交付标准，不予办理房屋交付入户手续，根据合同约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准，达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价的约定，即使绿地合肥鑫峰公司交付的房屋由瑕疵，王仿乔、徐青也不能不办理房屋交付手续。现诉请判决绿地合肥鑫峰公司立即交付符合合同约定的房屋，无事实依据，该院不予支持。 本案争议二，违约金问题。根据双方补充协议约定由于买受人原因，未能按期交付，该商品房在交房日前已具备本合同第八条约定的交付条件，买受人未能按出卖人发出《交房通知书》的时间接收该商品房的，出卖人发出的《交房通知书》所确定交房期限届满后的次日起即视为房屋交付。故涉案房屋交付时间应认定为2019年10月11日，根据本案实际情况，双方于某18年商谈购房事宜，2019年6月4日前王仿乔、徐青交清全部购房款，后商品房买卖合同于某19年7月26日所签，约定交房时间为2019年6月30日，故违约金计算期限从2019年7月1日计算至2019年10月11日，按照交付房款2831756元每日万分之三计算予以支持。2019年10月11日后不再承担违约责任。 本案争议三，逾期办证问题。根据合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的双方同意买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金；如因买受人原因或相关政策调整等非出卖人原因造成办证延误，出卖人不承担责任。王仿乔、徐青未提供证据证明，房屋未办理权属登记系绿地合肥鑫峰公司的责任，且结合本案目前双方仍未办理交付，故王仿乔、徐青主张绿地合肥鑫峰公司承担逾期办证违约责任，不予支持。 本案争议四，车库问题。王仿乔、徐青主张车库的问题。本案审理双方商品房买卖合同，因本案商品房买卖合同及其补充协议等未涉及车库，故对王仿乔、徐青关于车库的诉求本案不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、绿地合肥鑫峰公司于判决生效后十日内给付王仿乔、徐青违约金87501.26元（以2831756元，按每日万分之三计算103天）；二、驳回王仿乔、徐青的其他诉讼请求。案件受理费5418元，减半收取2709元，王仿乔、徐青负担1904元，绿地合肥鑫峰公司负担805元。 二审期间，王仿乔、徐青向法庭提交了商品房预售方案（照片打印件），拟证明案涉房屋的装修标准为6000元/平方。绿地合肥鑫峰公司质证认为，对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议。案涉合同已经对房屋装修进行了明确约定，预售方案中的记载不是双方合同约定内容，对双方没有约束力。本院对该证据真实性予以确认。双方当事人对一审判决认定的均无异议的事实，本院依法予以确认。 本院认为，王仿乔、徐青与绿地鑫峰公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方权利义务的约定具体明确，双方均应按约履行。根据已查明事实，案涉房屋取得《建筑工程规划许可证（正本）》的时间为2019年7月10日，绿地鑫峰公司2019年7月12日向王仿乔、徐青邮寄送达进户通知，虽然王仿乔、徐青主张在验房时发现案涉房屋装修质量存在问题，但根据双方合同附件四补充协议第七条第3款的约定，在没有具备资质的机构鉴定为主体结构质量不合格的情况下，王仿乔、徐青不得以质量问题为由拒绝收房。绿地鑫峰公司对王仿乔、徐青验房后提出的房屋问题进行了维修，应视为其履行保修义务，而非认定是否存在逾期交房行为的标准。因此，绿地鑫峰公司应向王仿乔、徐青支付2019年7月1日至2019年7月12日期间的逾期交房违约金10194.3元（2831756元×0.0003×12天）。王仿乔、徐青上诉主张逾期交房违约金仍应继续计算至实际收房日的理由不能成立，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初6176号民事判决； 二、绿地集团合肥鑫峰置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付王仿乔、徐青逾期交房违约金10194.3元； 三、驳回王仿乔、徐青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5418元，减半收取2709元，由王仿乔、徐青负担2610.5元，由绿地集团合肥鑫峰置业有限公司承担98.5元；二审案件受理费5418元，由王仿乔、徐青负担5221元，由绿地集团合肥鑫峰置业有限公司承担197元。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  马枫蔷 审判员  王 莉 二〇二〇年十二月十四日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。