江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10873号上诉人（原审被告、反诉原告）：张玉贤，男，1975年9月15日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：姜志民，江苏巨楷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马春琳，女，1977年5月3日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：钱中信，江苏淦田律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏，江苏淦田律师事务所实习律师。上诉人张玉贤因与被上诉人马春琳房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭审理。上诉人张玉贤的委托诉讼代理人姜志明，被上诉人马春琳的委托诉讼代理人钱中信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉贤上诉请求：以2020年10月15日提交的上诉状内容为准，1.请求撤销一审判决第一、第三项，改判张玉贤与马春琳于2019年3月1日签订的《资产租赁合同》继续履行，张玉贤支付马春琳年租金48万元。2.上诉费用由马春琳负担。事实和理由：马春琳对外出租与本案案涉房屋相同类型房屋的年租金最高48万元，远低于案涉房屋68万元年租金。《资产租赁合同》明确约定，案涉房屋用于经营超市。由于受到新冠疫情影响，超市同比营业收入远低于去年同期，继续按原租金标准履行合同对于张玉贤明显不公平。根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，应将年租金降至48万元符合公平原则，理应得到支持。该48万元数额是马春琳曾提出过的协调方案。马春琳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，同意继续履行，但一审判决给付57万元已经过少，不同意张玉贤的上诉请求。马春琳向一审法院起诉请求：1.依法解除2020年4月29日的资产租赁协议，张玉贤给付租金109917元及租金的滞纳金（以欠付租金为基数，按照日万分之六的标准给付至实际给付之日）、违约金6万元（合计169917元）；2.张玉贤返还南京市栖霞区尧佳路117号17-5室房屋；3.张玉贤给付自2020年3月1日起至实际迁出之日的房屋使用费（自2020年3月1日起至实际迁出之日止，按年租金68万元计算）；4.张玉贤赔偿经济损失，自通知合同解除日至实际迁出之日的赔偿金（按照合同约定每日1000元为标准计算）；5.由张玉贤负担诉讼费。张玉贤向一审法院反诉请求：继续履行案涉租赁合同，扣除疫情造成影响而减让的租金，以后每年租金按48万元计算。一审法院认定事实：2019年3月1日，马春琳（甲方）与张玉贤（乙方）签订《资产租赁合同》，约定甲方将位于尧佳路17号17-5室楼下房屋（房屋面积约105平方米）租赁给乙方从事正常的商业经营，租赁用途为超市；租赁期限为三年，自2019年3月1日至2022年2月28日，租赁费用为68万元一年，先付租金后使用房屋，租金一年一付；乙方在签约时，一次性向甲方支付5万元作为履约保证金，合同期满后，若乙方无违约行为发生，则该保证金（不计利息）退还乙方；乙方应按合同约定按期足额交纳租赁费用，并向有关部门按实际发生数额交纳水电费及相关费用；乙方逾期支付租赁费用，甲方有权停止向租赁房屋供水供电，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金数额为拖欠天数乘以当年租金的5‰；在租赁合同期内，乙方拖欠租金累计达一个月的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，甲方应退还乙方已交而未使用期间的租金，乙方应向甲方支付违约金6万元；在行使合同解除权时，自守约方以传真或信函等书面方式通知对方之日起，合同自动解除；合同提前解除，乙方应于合同解除之日起十个工作日内全部搬出租赁房屋及占用的场地，并将租赁房屋按合同约定装修后正常使用中的现状交给甲方，否则乙方应按每延迟一天向甲方支付1000元作为赔偿。合同签订后，马春琳依约将房屋交给张玉贤使用，张玉贤依约支付了2019年3月1日至2020年2月28日的租金。双方通过微信聊天就合同变更另进行磋商。2020年3月21日，马春琳通过微信向张玉贤催要租金，张玉贤表示其房屋租金是“这条街”最贵的，要求降租金，如果租金是40万多一点，其就续租，马春琳随即表示：“让你一个月已经是非常到位了，其他家都是半个月，…”,张玉贤亦随即表示：“我承受不了我不租了”“我尽量尽快（返还房屋）”；2020年4月2日，马春琳通过微信告知张玉贤：“今天已经是4月2日，如确定不租，请告知我搬离的时间。因疫情原因，已经免了你一个月的时间，但从4月1日开始，租金延迟支付将按天从押金里抵扣，请知悉”，张玉贤在第二天回复马春琳，内容是协商降租金的事宜；2020年4月3日，马春琳通过微信告知张玉贤：“…你说今年想装潢，我也很支持，疫情免了一个月，装潢再让一个月，后面几年的租金参考泰茶”，张玉贤于4月15日回复马春琳：“我是走是留你是房东你说了算，我在等你一句话”，马春琳随即回复张玉贤：“租不租不是看我，是你自己决定。租，请于一周内支付租金。如租金不能承受，也请10日搬离”，张玉贤没有回复马春琳，马春琳遂于4月22日通过微信向张玉贤发出解约函，解除与张玉贤之间的房屋租赁合同，收回房屋；4月25日，张玉贤通过微信向马春琳表示：“因新冠病毒疫情影响，超市经营困难，无力按原来租金水平支付，在今年3月份，我电话与您协商减租事宜，您一直不同意减租，所以导致房租未能按时支付。现再次与您协商，望能减房租，我将即时给付下期房租”，马春琳随后表示同意减一个月房租，如能提供装修相关票据，可视情况再减免不超过一个月的租金，张玉贤则表示，希望马春琳能够响应国家号召，免除四个月的房租，马春琳表示不同意。一审法院认为，案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行义务，但在履行过程中，张玉贤所经营的超市确实受到新冠肺炎疫情影响，故综合根据受疫情影响的程度、合同约定、双方当事人陈述及本院查明的其他事实，应认定涉案租赁合同可继续履行，张玉贤应支付马春琳2020年3月1日至2021年2月28日的房屋租金57万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条规定，判决：一、张玉贤与马春琳于2019年3月1日签订的《资产租赁合同》继续履行，张玉贤于判决生效之日起十日内支付马春琳租金57万元。二、驳回马春琳其他诉讼请求。三、驳回张玉贤其他反诉请求。如张玉贤未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3698元，减半收取为1849元，保全费2020元，由马春琳、张玉贤各负担一半；反诉案件受理费40元，由张玉贤、马春琳各负担一半。本院认定事实与一审判决认定一致，予以确认。二审中，张玉贤另称，根据一审中提交的网络下载招商信息，周边房屋租赁价格远低于案涉房屋租赁价格。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”案涉租赁合同对于租金已有明确约定，属于当事人对于商业利益和风险的自主判断，理应有效，双方当事人均应依约履行。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。一审判决综合根据受疫情影响的程度、合同约定、双方当事人陈述及查明的其他事实，认定涉案租赁合同可继续履行，张玉贤应支付马春琳2020年3月1日至2021年2月28日的房屋租金57万元，已经减免了约两个月租金，亦符合最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定，应予维持。综上所述，张玉贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由张玉贤负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏 雷审 判 员  涂 甫审 判 员  张卓慧二〇二〇年十二月二十一日法官助理  刘小琴书 记 员  戴 苗