河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3632号上诉人（原审被告）：名门地产（驻马店）有限公司，住所地驻马店市风光路北段，统一社会信用代码914117007957283959。法定代表人：孙群堤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨艳艳，女，1980年6月7日出生，汉族，住河南省汝南县。系名门地产（驻马店）有限公司员工。委托诉讼代理人：王怀强，河南见地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈慧敏，女，1976年2月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王志强，河南成盛律师事务所律师。上诉人名门地产(驻马店)有限公司因（以下简称名门地产公司）与被上诉人陈慧敏商品房预售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初5322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人名门地产公司的委托诉讼代理人杨艳艳、王怀强，被上诉人陈慧敏及其委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名门地产公司上诉请求：一、依法撤销（2020）豫1702民初5322号民事判决。二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决结果部分存在错误，应当依法予以撤销。案涉房屋虽已过交房时间，但这是由于疫情及政府扬尘治理管制，导致案涉项目长时间停工，属于不可抗力，不能由上诉人承担不利后果，也就是说交房时间应当适当延后。本案案涉房产虽有抵押但不影响合同目的的实现，因此并不能认定被上诉人的合同目的无法实现，所以不应判处解除合同。二、被上诉人陈慧敏在与上诉人签订商品房买卖合同时，上诉人并未向其故意隐瞒房屋抵押状况，上诉人不应当向其支付赔偿金。根据驻马店市房地产交易管理所于2019年3月1日发布的《驻马店市房地产交易管理所关于名门地产（驻马店）有限公司在建工程抵押贷款公告》可知，案涉房屋已经办理了抵押登记，并进行了公告。该公告为向社会不特定人群公布，被上诉人亦可以看到此公告，且从该公告可得出，上诉人并未就案涉房屋抵押状况故意隐瞒。而商品房买卖合同第四条写明商品房未抵押，是由于该合同为房管局备案合同的固定格式，并不能说上诉人故意对被上诉人隐瞒案涉房屋已抵押的事实。因此上诉人不应当向陈慧敏支付赔偿金。三、被上诉人在上诉人已就案涉房屋抵押状况发布公告后，仍旧与上诉人签订商品房买卖合同，且一次性向上诉人全款支付案涉房屋的购房款，有合理理由怀疑被上诉人存在利用诉讼谋取不合理利益的可能。被上诉人在案涉房屋已公布抵押信息将近一个月后与上诉人签订房屋买卖合同，并一次性全额支付全部购房款，首先这有不符合交易习惯的可能性，其次，案涉房屋抵押信息已公告将近一个月，被上诉人有知晓该房屋已被抵押的可能性，但其仍就该房屋与上诉人签订商品房买卖合同，并且起诉要求上诉人赔偿不超过已付购房款一倍的损失，其存在利用诉讼谋取利益的嫌疑。陈慧敏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈慧敏向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同。二、判令被告赔偿已支付购房款一倍以下的损失295057元。三、判令被告退还原告支付的300057元购房款并按中国人民银行同期流动资金贷款利率支付利息从付款时（2019年3月29日）至款项还清时止。四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：经审理查明，被告名门地产公司将其开发尚未建成的驻马店市风光路北段东侧商业楼A座2118号等房屋办理在建工程抵押贷款，2019年3月1日，驻马店市房地产交易管理所就上述抵押事项发布在建工程抵押公告。公告到期后，2019年3月12日，驻马店市房地产交易管理所为驻马店市风光路北段东侧商业楼A座2118号房屋办理了在建工程抵押登记，该房屋登记簿显示：抵押权人为中原银行股份有限公司郑州象湖支行，被担保主债权数额为120000000元，债务履行期限为2019年3月4日至2021年3月4日，抵押登记证明号为驻期抵字第2019000005号。2019年3月29日，原告陈慧敏（××）与被告名门地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售）一份，约定：“1、出卖人将其开发位于驻马店市风光路北段风光城市广场商业楼A座2层2118号房屋出售给××。2、预售许可证号为驻房预字第20180384号。3、与该商品房有关的抵押情况为未抵押；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同的登记备案或房屋所有权转移登记的，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部购房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给××造成损失的，由出卖人支付X的赔偿金。3、每平方米为16679元，总价款为295057元；××应当在2019年3月29日前支付该商品房全部价款。4、出卖人应当在2020年5月31日前向××交付该商品房。5、××应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案手续，并将本合同登记备案情况告知××”等条款。同日，原告通过银行转账方式依约向被告支付全部购房款295057元，被告向原告出具收据一份。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、2019年3月29日，原告经被告指定另向郑州千屋信息科技有限公司银行账户转款5000元。被告称，该5000元系用于为原告购房进行优惠，且原告交付后被告已经兑现优惠，不可能再以全额退款，如果原告坚持退款，应补足优惠差额。原告称，被告承诺交过该款后每平方优惠2000元，事后会以介绍费的形式全额退还给原告，但事实证明，这是被告的一个营销手段，被告至今没有将该款退还给原告，被告陈述的如坚持退款，应补足差额的质证意见，没有任何事实和法律依据。二、庭审中，被告称，案涉房屋虽然抵押在先，但已经依法进行公示公告。双方签订合同及收付款在后，被告不存在故意隐瞒情形，虽然合同上载明未抵押，是因为合同是批量制作，不是针对原告单独制作，是制作的格式合同，致使合同文本存在笔误，未纠正，同时当时营销人员疏漏抵押登记情况，而且营销人员和后台登记不同步，故在合同上载明未抵押，不能视为被告故意隐瞒，只能是工作过失，不能适用支付购房款一倍以下的赔偿，抵押情况应以公告为准。原告称，被告是在故意隐瞒房屋被抵押的事实，被告的工作不存在疏忽，只有故意，因为涉案房屋抵押，是被告单位进行申请的，而且在签订合同前一个月就已经申请，被告仅仅以工作疏忽是搪塞不过去的。即便是被告工作人员的疏忽，也应当承担责任，被告使用的是格式合同，按照合同法规定对格式合同，有两种以上解释的，应当做出对非提供格式合同一方有利的解释。原告同时称，原告事后发现该房是抵押房，曾质问销售人员为什么把抵押房卖给原告，销售人员说是老总让卖的。三、庭审中，被告提交2019年5月17日原、被告及案外人驻马店兴达商业管理有限公司签订的委托代理租赁合同一份，约定原告陈慧敏委托驻马店兴达商业管理有限公司对诉争商铺进行经营管理，委托时间从2019年6月1日至2029年5月31日等事项。被告称，双方另行签订了委托代理租赁合同，案涉房屋视为已经交付，合同主要义务已经完成，故不存在解除合同的情形，应当继续履行。被告同时称，诉争房屋合同备案近期可以办理，目前还没有竣工，去年年底封的顶，现在正在进行二次装修。合同约定交房日期是2020年5月31日，因为政府扬尘治理、疫情等影响，造成项目延期交付，但根据委托代理租赁合同已经一直在计算租赁期了，虽然还没有到支付节点，但已经实际产生收益。原告称，原、被告虽然事后签订了租赁合同，但租赁合同不能作为交房的依据，因为交房需要竣工，验收，解押等一系列的手续完成后，才能进行。一审法院认为，原告陈慧敏与被告名门地产公司签订商品房买卖合同，约定被告将其开发位于驻马店市风光路北段风光城市广场商业楼A座2层2118号房屋出售给原告，双方形成商品房预售合同关系，合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且诉争房屋已经办理商品房预售许可证，故应为有效合同。诉讼中，被告以在建工程抵押已进行公告以及工作人员失误为由主张其在出售房屋不存在故意隐瞒抵押的情况，原告对此不予认可。一般来说，原告作为购房人在签订商品房买卖合同时应尽到包括查看预售许可证在内的相关规划和许可证件的注意义务，本案中，诉争房屋预售许可证号为驻房预字第20180384号，该许可证办理时间应为2018年，而本案诉争房屋办理在建工程抵押在2019年3月，没有证据证明该抵押情况记载在预售许可证上，即没有证据证明原告可以通过查看预售许可证来确认房屋是否被抵押；被告主张的在建工程抵押情况已经进行公告，但双方在其后签订合同时，被告提交的格式合同仍明确注明：“未抵押”，原告有理由相信诉争房屋未进行抵押，被告也不能以其营销人员失误为由加重原告责任；综上，被告未提交证据证明其在签订诉争商品房买卖合同时已经将房屋抵押情况告知原告，且其抗辩主张情况已超出了购房人应尽的合理注意义务，故本院不予采纳。原告主张被告在签订合同时故意隐瞒出售房屋已经抵押的情况，本院予以采信。诉讼中，被告辩称诉争房屋因已签订委托代理租赁合同应视为已经交付，其合同主要义务已经完成；原告对此不予认可。因诉争房屋至今尚未竣工，亦不符合交付条件，故对被告的该项辩称，本院不予采信。法律规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，××可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”，现房屋权利存在重大瑕疵且存在被告未依约履行合同义务的情况，原告请求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，并请求返还已付购房款295057元、另付购房费用5000元及利息，于法有据，本院予以支持；利息应以下欠款为基数，从2019年3月29日起计至付清之日止，按照有关规定确定的利率标准计算。关于赔偿损失，依据法律规定，原告依法享有向被告主张已付购房款一倍以下赔偿的权利，现原告请求被告按照已付购房款295057元的数额向原告赔偿损失，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、解除原告陈慧敏与被告名门地产（驻马店）有限公司于2019年3月29日签订的商品房买卖合同。二、限被告名门地产（驻马店）有限公司于本判决生效后十日内向原告陈慧敏返还已付购房款295057元及另付购房费用5000元，合计300057元，并支付利息（以下欠款为基数，从2019年3月29日至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息；从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。三、限被告名门地产（驻马店）有限公司于本判决生效后十日内向原告陈慧敏赔偿损失295057元。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4876元，由被告名门地产（驻马店）有限公司负担。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：案涉合同应否解除，名门房地产公司应否承担支付赔偿金的责任。双方签订的商品房买卖合同为有效合同。双方签订合同时，名门房地产公司提交的格式合同明确注明：“未抵押”，作为××的陈慧敏有理由相信诉争房屋未进行抵押，名门房地产公司不能证明在签订诉争商品房买卖合同时其已经将房屋抵押情况告知了陈慧敏，一审法院认定名门房地产公司在签订合同时故意隐瞒出售房屋已经抵押的情况，该认定并无不当。一审法院鉴于案涉房屋权利存在重大瑕疵且存在名门房地产公司未依约履行合同义务的情况，根据陈慧敏的请求，解除双方签订的商品房买卖合同，并判决名门房地产公司承担支付赔偿金的责任，符合法律的规定。综上所述，名门地产(驻马店)有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4870元，由名门地产(驻马店)有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年十二月七日书记员  邱营峥