山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13562号上诉人（原审原告）：莱芜高新区鹏泉街道办事处上陈家峪村民委员会，住所地莱芜高新鹏泉街道办事处上陈家峪村。法定代表人：刘祖景，村主任。委托诉讼代理人：王文娟，山东鲁誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李政文，男，1954年3月23日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审第三人）：王绍红，男，1962年10月6日出生，汉族，公民身份号码，住济南市。上诉人莱芜高新区鹏泉街道办事处上陈家峪村民委员会（以下简称上陈家峪村委会）因与被上诉人李政文、王绍红土地租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初4628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。上陈家峪村委会上诉请求：1.撤销一审判决书，并依法改判,支持上陈家峪村委会的诉讼请求；2.上诉费用由李政文承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，依法应予以撤销并改判。（一）李政文已构成根本违约，上陈家峪村委会依法享有法定解除权，且案涉合同已经解除，李政文应承担合同解除的法律后果，一审法院不予支持上陈家峪村委会解除租赁合同并赔偿损失的诉讼请求于法无据。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。上陈家峪村委会在签订案涉合同后长达14年多的时间里，从未缴纳过租赁费，致使上陈家峪村委会“收取租赁费”的合同目的一直不能实现，李政文的行为早已构成根本违约，上陈家峪村委会依法享有合同的解除权。《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。也即2019年12月《解除合同通知》到达李政文时，案涉合同已经解除，即使不认可该观点，那么在李政文收到起诉状之时，即案涉合同解除的通知已经到达李政文，故案涉合同已经解除。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，一审法院不予支持上陈家峪村委会解除租赁合同并赔偿损失的诉讼请求于法无据。（二）王绍红系无权占有案涉土地，应依法返还土地、支付土地占用费，一审法院认定案涉合同“不违反法律强制性规定”系错误认定。1.上陈家峪村委会、李政文于2006年2月1日签订的《合同书》系违反民主议定原则所签订，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条及《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，农村土地的承包、租赁等处分行为均依法应通过村民议定程序作出，故案涉合同违反了该法律强制性规定，应属于无效合同，而承租合同无效，转租合同也当然无效。2.退一步讲，从庭审时王绍红提交的李政文与瑞泰电器的土地租赁合同以及王绍红与徐德辉签订的转租合同可以看出，假设两个转租事实属实，瑞泰电器依法取得了案涉土地的转租权，而第二份转租合同书中，甲方为徐德辉个人，假如按王绍红表述的徐德辉系作为瑞泰电器法定代表人签订合同，那么其甲方也应是瑞泰电器公司，而不是徐德辉个人，所以，徐德辉对案涉土地无处分的权利，其与给王绍红的转租行为系无权转让，所签转租合同系无效合同。基于以上两点，一审法院认定案涉合同“不违反法律强制性规定”系错误，王绍红系无权占有案涉土地，应依法返还土地、支付土地占用费。（三）一审法院认定“虽然上陈家峪村委会代理人庭后核实，称上陈家峪村委会未收到该14400元，但并未对加盖公章的收款单提出其他异议”并据以推定李政文已经支付14400元租赁费，系违背事实。对于庭审中王绍红提交的收款单，除庭审中发表的质证意见外，上陈家峪村委会在庭后提交的补充代理意见及补充质证意见中，均对该份证据的真实性、关联性、合法性提出了种种异议，并提供了莱芜经济开发区会计服务中心出具的证明，证实了李政文没有支付14400元租赁费的事实。同时，上陈家峪村委会向法庭提出“在上陈家峪村与王绍红另一宗土地租赁合同纠纷案件的庭审过程中，王绍红曾将该收款单作为其缴纳土地租赁费的证据向法庭提交过，该收款单与本案无关等”重要线索，一审法院在未核实调查的情况下，得出“上陈家峪村委会并未对加盖公章的收款单提出其他异议”的结论以及据以确认李政文已经支付14400元租赁费，即租赁费已经支付至2012年2月1日，系错误推定，与事实不符。（四）一审法院确认王绍红为案涉土地的次次承租人无任何依据。次承租人身份的确立，需要有处分权的承租人将案涉土地依法转租为前提，根据庭审时王绍红提交的两份转租合同可以看出，徐德辉从未取得过案涉土地的占有、使用、处分的权利，对案涉土地的转租系无权处分，其与王绍红签订的转租合同无效，故王绍红依法不能成立次次承租人的身份，也不能依法行使次承租人的权利。二、一审法院法律适用错误。首先，一审法院适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》应适用于审理城镇房屋租赁合同纠纷，与本案土地租赁合同纠纷分别属于不同的法律关系，不能混为一谈。另外，本案不符合该法律规定的前提条件。该司法解释17条规定内容为：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”从该规定中可以看出，次承租人行使抗辩权的前提条件是转租合同有效，结合本案，案涉转租合同、承租合同均无效，不符合该规定的前提条件，故本案中，即使王绍红次次承租人的身份成立，其也不能行使该抗辩权，故一审法院错误适用法律。综上所述，李政文严重违反合同约定，在长达14年的时间里未予缴纳土地租赁费，经上陈家峪村委会多次催告均不予履行，上陈家峪村委会依法解除了案涉合同，李政文应该承担支付租赁费并赔偿损失的法律后果。而王绍红与无处分权的徐德辉签订的合同系无效合同，其系无权占有案涉土地，应依法返还土地、支付土地占用费。故一审法院认定事实不清且错误适用法律导致错误判决，（2020）鲁0116民初4628号民事判决书依法应予以撤销并改判。李政文未答辩。王绍红未答辩。上陈家峪村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《合同书》；2.判令李政文支付租赁费34,800元并赔偿损失；3.判令王绍红返还土地并支付土地占有使用费；4.诉讼费用由李政文承担。一审法院认定事实：2006年2月1日，上陈家峪村委会（甲方）与李政文（乙方）签订《合同书》，合同约定：上陈家峪村委会将其集体所有的位于村北高速公路以北，泰丰发电厂以南，立交桥西耕地，共六亩，以每亩年租赁价400元租赁给乙方，租赁期为49年；按照租赁合同，由乙方按时缴纳租金；在租赁合同成立期间甲方不得干预乙方享有土地使用及转让权。2008年1月1日，在上述《合同书》格式条款的基础上，李政文与案外人莱芜市瑞泰电器有限公司签署《土地租赁转让合同书》，将涉案土地转租给莱芜市瑞泰电器有限公司，李政文签字，案外人莱芜市瑞泰电器有限公司法定代表人徐德辉签字并加盖公司公章。上陈家峪村委会方也在该合同下方加盖公章确认，并由工作人员书写“同意转让”。2014年4月23日，在上述《合同书》、《土地租赁转让合同书》格式条款的基础上，案外人莱芜市瑞泰电器有限公司法定代表人徐德辉与第三人王绍红签署《土地租赁转让合同书》，将涉案土地转租给王绍红。合同签订后，第三人王绍红实际使用涉案土地至今。一审法院认为，双方于2006年2月1日签订的租赁涉案土地的《合同书》、系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。协议双方均应按照约定履行各自的义务，上陈家峪村委会向李政文交付租赁物即涉案土地，李政文向上陈家峪村委会交纳租赁费。合同签订后，2007年1月1日，李政文交纳6年的租赁费14,400元，上陈家峪村委会出具加盖公章的收款单。虽然上陈家峪村委会代理人庭后核实，称上陈家峪村委会未收到该14,400元，但并未对加盖上陈家峪村委会公章的收款单提出其他异议，故一审法院对李政文已支付14,400元租赁费予以确认，即租赁费已经支付至2012年2月1日。2008年1月1日，李政文将涉案土地转租给莱芜市瑞泰电器有限公司，2014年4月23日，莱芜市瑞泰电器有限公司法定代表人徐德辉与第三人王绍红签署《土地租赁转让合同书》，将涉案土地转租给王绍红。上陈家峪村委会庭审中提供解除合同通知书，也认可第三人王绍红为涉案土地的实际租赁人。故一审法院确认第三人王绍红为涉案土地的次次承租人。李政文作为承租人，未按照合同约定向上陈家峪村委会交纳相应租赁费，构成违约，应承担相应的违约责任。关于租赁费数额，合同约定每亩年租赁价400元，由乙方按时缴纳租金，但未明确约定交付时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。根据第三人提供的证据，李政文已支付租金14,400元，即支付至2012年2月1日。自2012年2月1日至2020年2月1日，共计8年，李政文应支付租赁费19,200元。2020年2月1日后的土地租赁费，因未至届满期，上陈家峪村委会可另行主张。关于上陈家峪村委会主张的赔偿损失，未提供证据，可以19,200元为基数，自起诉之日2020年7月30日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于上陈家峪村委会诉求的解除合同，合同中未就合同解除问题作出约定，上陈家峪村委会亦未提供证据证实其要求李政文在合理期限内支付租金，现仅以李政文未支付租赁费为由要求判令解除租赁合同，于法无据，一审法院不予支持。同时，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。故在本案次次承租人即第三人王绍红愿意替李政文代偿欠付租赁费的情况下，抗辩出租人合同解除权，一审法院予以支持，也即不存在第三人返还涉案土地的情形。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、王绍红于判决生效之日起三日内，代李政文支付莱芜高新区鹏泉街道办事处上陈家峪村民委员会土地租赁费19,200元及利息（以19,200元为基数，自起诉之日2020年7月30日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；二、驳回莱芜高新区鹏泉街道办事处上陈家峪村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取335元，由李政文、王绍红负担140元，上陈家峪村委会负担195元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上陈家峪村委会与李政文签订的租赁涉案土地《协议书》中，未约定逾期支付租金为合同解除的条件。上陈家峪村委会在李政文未按协议约定交纳租赁费的情况下，未经催告程序，直接要求解除合同，无法律依据。在第三人王绍红自愿代承租人李政文交纳欠付租金的情况下，一审判决未予支持上陈家峪村委会关于解除合同及返还土地的诉讼请求，兼顾本案实际情况及各方利益并无不当。涉案租赁费收款单上加盖了上陈家峪村委会公章，数额亦与双方租赁费用相符，上陈家峪村委会提交的证据不足以否定该公章的真实性，一审法院根据该证据认定李政文已支付租金14400元亦无不当。一审中，上陈家峪村委会未主张合同无效，故本院对此不予审查。综上所述，莱芜高新区鹏泉街道办事处上陈家峪村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由上诉人莱芜高新区鹏泉街道办事处上陈家峪村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘继英二〇二〇年十二月十八日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗