青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1539号上诉人（原审原告）：西宁凯达实业发展有限责任公司，统一社会信用代码91630100226657128N，住青海省西宁市城中区东大街****楼。法定代表人：马仲恺，董事长。委托诉讼代理人：张云峰、王耀文，青海汇元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈九谕，男，彝族，公民身份号码：×××，1974年5月21日出生，，住西宁市委托诉讼代理人：张文龙、李娟，城西区铮诚法律服务所法律工作者。上诉人西宁凯达实业发展有限责任公司（以下简称凯达公司）因与被上诉人陈九谕房屋买卖合同纠纷一案，凯达公司不服青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭于2020年8月18日公开开庭进行了审理，上诉人凯达公司的委托诉讼代理人张云峰、王耀文，被上诉人陈九谕的委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西宁凯达实业发展有限责任公司上诉请求：1.撤销一审判决依法改判支持凯达公司的一审全部诉讼请求；2.本案的一审、二审案件受理费全部由陈九谕承担。事实和理由：2013年5月12日，双方就已签订商品房买卖合同，陈九谕向凯达公司支付首付款279000元后，一直未办理按揭，也未付清剩余房款651000元。经凯达公司多次催收，但陈九谕仍未支付剩余房款。因原合同网签问题，凯达公司于2018年12月5日与陈九谕重新签订商品房买卖合同并办理网签登记，但陈九谕仍拒绝支付剩余房款，其行为已构成根本违约，且一审庭审中陈九谕已明示拒不履行剩余房款的支付义务，凯达公司的合同目的已根本无法实现。根据新合同的约定陈九谕应于签订合同之日起60日内付清剩余房款，逾期超过30日后，凯达公司有权解除合同，以及依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，凯达公司请求法院解除与陈九谕之间的商品房买卖合同既有充分的依据。一审判决以非本案主体债权债务纠纷臆断陈九谕已付清房款不当。陈九谕的抗辩主张为“凯达公司法定代表人马仲凯自2011年起在陈九谕所经营的宝玉陈玉石店购买玉石，从未支付过玉石款。后双方口头约定，陈九谕的房款不需向凯达公司给付，以玉石款折抵房款”显属无法律依据、无事实根据的无效抗辩。根据合同相对性原则，本案主体是凯达公司与陈九谕之间的房屋买卖合同纠纷，而陈九谕的抗辩主体则是西宁宝玉陈商贸有限公司与马仲凯之间玉石买卖合同纠纷，非同一主体，陈九谕的抗辩显属无法律依据的无效抗辩。陈九谕提交的证据仅能证明西宁宝玉陈商贸有限公司与马仲凯之间存在玉石买卖合同关系，而无证据证实马仲凯欠西宁宝玉陈商贸有限公司玉石款913300元，更无证据证明马仲凯与陈九谕口头约定“陈九谕的房款不需向凯达公司给付，以玉石款折抵房款”，陈九谕的抗辩显属无事实根据的无效抗辩。陈九谕辩称，凯达公司的上诉理由没有依据，双方合同已经履行完成，陈九谕如期领取钥匙，剩余房款双方口头约定以玉石抵房款，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。凯达公司向一审法院起诉请求：1．解除双方于2013年5月12日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS01401681）及于2018年12月5日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：YS01002018012387）；2．陈九谕向凯达公司腾退位于青海省西宁市××区房屋至空房状态；3．陈九谕向凯达公司支付自2014年3月14日起至2020年1月14日期间房屋占用使用费147000元（按每日70元计算，共2100天），并以每日70元自2020年1月15日起计算至陈九谕将上述房屋腾退予西宁凯达公司之日止；4．本案诉讼费由陈九谕承担。一审法院认定事实：2012年4月29日，陈九谕向凯达公司支付购房定金10000元。2013年5月12日，凯达公司（出卖人）与陈九谕（买受人）签订了合同编号为YS01401681的《商品房预售合同》，合同主要约定：陈九谕以总金额930000元购买凯达公司开发建设的位于西宁市××区住宅一套，预测建筑面积134.03平方米。买受人于2013年5月12日首付总房款30%，人民币279000元，剩余房款651000元申请办理按揭贷款，贷款应于2013年7月12日前全额到达出卖人账户，未能在约定期限内将贷款全额到达出卖人账户的，买受人承担逾期付款违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2013年8月31日前将经验收合格，买受人交清全额房款及相关费用的商品房交付买受人使用。当日，陈九谕向凯达公司支付购房首付款269000元。2014年3月14日，凯达公司向陈九谕交付案涉房屋。2018年12月5日，凯达公司（出卖人）与陈九谕（买受人）签订了合同编号为YS01002018012387的《商品房买卖合同》（预售），合同主要约定：陈九谕以总金额930000元购买西宁凯达公司开发建设的位于西宁市××区住宅一套，预测建筑面积134.03平方米。买受人采取按揭贷款方式付款，于2013年5月12日前支付首期房价款279000元，占全部房价款的30%，余款651000元申请贷款支付。买受人通过办理银行按揭贷款方式支付购房款的，必须在签订《商品房预售合同》后5日内按照银行的要求提供办理银行按揭贷款的相关文件、材料和担保等手续，并积极配合、接受银行贷款调查及相关工作。由于买受人原因，逾期10日仍未开始办理贷款手续的，或在《商品房预售合同》签订后60日内贷款未到账的，均视为买受人有逾期付款，买受人应当按照合同约定承担逾期付款责任。买受人提交的资料不符合贷款银行要求、或贷款银行经审查认为买受人不符合办理按揭贷款条件的，买受人必须在接到出卖人通知后五日内向出卖人付清全部房款，否则买受人按合同的约定承担逾期付款的违约责任。办理银行按揭贷款的所有费用由买受人自行承担。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理。逾期30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。现凯达公司以陈九谕至今未向其支付剩余购房款为由，诉至一审法院。另查明，一审庭审中，陈九谕及凯达公司均认可陈九谕系西宁宝玉陈商贸有限公司法定代表人，西宁宝玉陈商贸有限公司与凯达公司法定代表人马仲凯之间存在玉石买卖合同关系。再查明，经一审法院释明，凯达公司坚持要求解除与陈九谕之间的商品房买卖合同关系，不要求本案中陈九谕支付剩余购房款。一审法院认为，凯达公司与陈九谕签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》（预售），系双方当事人真实意思表示，其内容不违反相关法律法规规定，双方均应依约履行。在合同履行过程中，陈九谕向凯达公司支付部分购房款后，凯达公司向陈九谕交付了案涉房屋。现凯达公司要求解除双方签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》（预售），对此陈九谕抗辩其不同意解除上述买卖合同，至今未缴纳剩余购房款之原因在于其作为法定代表人的西宁宝玉陈商贸有限公司与凯达公司法定代表人马仲凯之间存在玉石交易，双方口头约定以玉石款折抵房款。本案中，虽陈九谕主张的玉石款与案涉购房款系不同主体之间的买卖合同关系，且双方签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》（预售）约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，但案涉房屋已由凯达公司交付陈九谕达六年之久，同时结合双方身份关系及剩余房款存在未付周期较长等因素，陈九谕的该抗辩主张具有合理性，本案尚不存在合同目的不能实现或陈九谕明确表示不履行主要债务之情形，从维护交易安全及交易秩序稳定考虑，该合同应继续履行，故对凯达公司要求解除与陈九谕于2013年5月12日签订的《商品房预售合同》及于2018年12月5日签订的《商品房买卖合同》（预售）之诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于双方之间的商品房买卖合同关系未解除，故对凯达公司要求陈九谕腾退案涉房屋及支付房屋占用使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。遂判决：驳回凯达公司的诉讼请求。案件受理费1620元(已减半收取)，由凯达公司负担。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，凯达公司与陈九谕签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》（预售），系双方当事人真实意思表示，其内容不违反相关法律法规规定，双方均应依约履行。本案中凯达公司与陈九谕于2013年5月12日签订了合同编号为YS01401681的《商品房预售合同》，后因买受方陈九谕名字书写错误，双方又于2018年12月5日签订了合同编号为YS01002018012387的《商品房买卖合同》（预售），陈九谕于2012年4月29日向凯达公司支付购房定金10000元，于2013年5月12日支付案涉房屋首付款269000元，凯达公司于2014年3月14日向陈九谕交付该案涉房屋。本院认为，该案涉房屋已由凯达公司交付陈九谕达六年之久，本案中双方对于陈九谕已支付购房首付款并无异议，本案合同主要目的已经实现，现凯达公司以陈九谕未付清房款为由要求解除案涉合同，陈九谕抗辩认为其已经以货抵债的方式付清了房款，该矛盾的焦点为剩余购房款是否交清的问题，其本质是债权债务之争，不能完全认为合同目的不能实现。从维护交易安全及交易秩序稳定考虑，该合同应继续履行。故一审法院对凯达公司要求解除与陈九谕签订的《商品房预售合同》及《商品房买卖合同》（预售）的诉讼请求予以驳回，本院予以维持。关于凯达公司要求陈九谕腾退案涉房屋及支付房屋占用使用费的诉讼请求，鉴于双方之间的商品房买卖合同关系未解除，故对该项诉求，一审法院不予支持，本院亦予以维持。综上，西宁凯达实业发展有限责任公司上诉请求不能成立，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3240元，由西宁凯达实业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王文东审判员 纳 敏审判员 王 鹏二〇二〇年十二月二十二日书记员 古 超附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。