安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终2049号 上诉人（原审被告）：李袁，男，1978年12月20日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：陈乃志，淮南市潘集区田集街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李桂周，男，1971年3月6日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：杨爱民，安徽八公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱传菊，安徽八公律师事务所律师。 原审第三人：李敏，男，1974年12月28日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。 上诉人李袁因与被上诉人李桂周及原审第三人李敏合同纠纷一案，不服安徽省淮南市潘集区人民法院（2020）皖0406民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李袁的上诉请求：1、撤销安徽省淮南市潘集区人民法院（2020）皖0406民初1811号民事判决第一项由李袁承担73333元的判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由李桂周承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、原判认定李桂周诉讼主体适格不当，李桂周、李袁与李敏之间是合伙关系，在李敏没有表明放弃诉权的情况下，法院仅以询问的方式得知李敏不参与诉讼就认定李桂周主体适格无法律依据。同时李桂周与村民签订的土地租赁合同无效，与李袁签订的租赁合同也无效，李桂周无权收取租金。2、李桂周一审立案案由为土地租赁合同纠纷，一审判决却以合同纠纷审理本案，适用程序不当，扩大了李桂周一审诉请范围。3、一审判决将租赁过错及过错承担责任全部归责于李袁明显不当，三人虽然合伙租赁土地，但在行政处罚之前李袁并不知租赁合同违法。4、如果本案合同成立，一审判决计算李桂周停业时间有误，淮南市自然资源和规划局在2019年6月份就开始调查案涉土地及房屋违法行为，同年8月份作出的《责令停止违法行为通知书》。后李袁已经停业，并口头通知了李桂周和李敏解除合同。后期没有及时拆除违法建筑和李袁并无关联性，且政府部门的行政处罚与双方之间签署的租赁合同第五条约定一致，双方已事实解除合同。二、一审法院适用法律错误。涉案土地的性质及使用违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属于无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，各方均有责任，不应归责于一方。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十条，全体合伙人为共同当事人，缺一不可，在双方合伙未清算、解除的情况下，李桂周无权以个人身份起诉李袁。综上，请求二审法院支持李袁的上诉请求。 李桂周辩称：一、1、一审判决认定事实清楚，双方签订的租赁合同有效，合同涉及约一百亩土地，土地管理部门查处的仅是陆上餐厅部分，并未影响整体经营，现仍然可以经营，同时涉案土地的转包行为依法也是有效的。2、李桂周有单独提起诉讼的权利。2019年5月12日，李袁、李桂周、李敏三人将共同合伙出资的刘龙生态园整体租赁给李袁经营，李敏书面放弃了对租金的权利，租金应由李袁和李桂周分享，李桂周有权起诉。二、一审程序正确。本案为合同纠纷，《最高人民法院关于印发民事案件案由规定（试行）的通知》第二款规定，第一审法院立案时可根据当事人的起诉确定案由。当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不符时，结案时以法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系作为确定案由的依据。三、本案不存在责任划分的问题，行政处罚的仅是陆上餐厅部分，其他部分经营不受影响，且陆上餐厅现在仍存在。对于停业时间问题，一审判决已考虑了疫情并减免了部分租金。对于解除合同问题，李袁作为合伙人明知陆上餐厅是违建，应对违建部分受处罚有心理上的预判，这点不是解除合同的理由。四、一审判决适用法律正确。本案根据查明的事实，正确适用了法律。综上，请求驳回上诉，维持原判。 李敏未答辩。 李桂周一审诉讼请求：1、判令李袁给付李桂周自2019年5月12日至2020年7月12日的租金93324元，2020年7月12日之后的租金判决李袁按每月6666元给付至租赁期满时（2021年5月11日）止。 一审法院认定事实：2018年12月，李桂周、李袁、李敏三人合伙共同投资设立了刘龙生态园，并以李桂周一人作为股东向淮南市潘集区市场监督管理局申请设立公司登记，2019年1月17日公司设立，名称为淮南市刘龙生态农业有限公司，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为李桂周，注册资本为200万元，经营范围为农作物、瓜果蔬菜、花卉苗木、草坪的种植及销售，水产、畜牧养殖及销售等等。2019年5月12日，以李桂周、李袁、李敏为甲方，以李袁为乙方，三人签订了一份《租赁协议》，约定，甲乙双方友好协商就刘龙生态园转租事宜成成以下协议：一、甲方同意将刘龙生态园转租给乙方，并保证在租期未满期间享有的权利与义务；二、甲方租给乙方刘龙生态园包括彩板房13间、鱼塘25亩、绿化10亩、刘龙老学校厨房设备及桌椅餐具；三、甲方租给乙方刘龙生态园期限为二年，二年到期后损坏物品由乙方负责修理或购买；四、甲方租给乙方刘龙生态园以每年16万元的承包价格，每月12日乙方付给甲方每月的租金，日期以双方签字算起；五、甲方有刘龙生态园所有掌控权，如国家或企业占用刘龙生态园影响乙方不能正常营业，乙方将随时停业停交租金，解除此合同。在营业期间甲方不得无理由干涉乙方正常营业，如乙方在二年期间自己停业或休假，乙方无条件每月交租，交齐二年期限为止；六、以上条约双方签字后生效，特此合同，本合同一式三份。合同签订后，刘龙生态园交由李袁经营，李袁向李桂周支付了2万元租金。 另查明，因本案案涉的刘龙生态园部分用地问题，2019年8月19日，淮南市自然资源和规划局向李桂周送达了《责令停止违法行为通知书》、《责令改正违法行为通知书》，通知李桂周，其未经批准擅自占地建饭店的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条的规定，责令其立即停止违法行为，及责令其收到通知之日15日内改正。2020年3月10日，淮南市自然资源和规划局向李桂周送达了行政处罚决定书，主要内容为：经查，潘集区田集街道刘龙社区居民李桂周户于上世纪八十年代在刘龙社区大沟南建设的房屋用于居住，九十年代末因为塌陷，就搬离该房屋，不再居住，房屋一直闲置。2019年2月李桂周将老房屋拆除，在原有基础上建设了彩板结构的房屋，用于餐饮经营。李桂周占用刘龙社区集体土地进行建设未办理用地手续，也未经任何单位个人批准同意，淮南市自然资源和规划局已向其下达了《责令停止违法行为通知书》，并立案调查。经现场勘测，该宗地位于刘龙社区境内，占地面积690.98平方米，建筑面积220.98平方米，占地类型为独立工矿用地，不符合田集街道土地利用总体规划。李桂周占用刘龙社区集体土地建设餐饮经营场所的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条的规定，应予以处罚，处罚如下：1、责令李桂周六个月内退还非法占用的土地690.98平方米；2、并处罚款3455元（按每平方米5元计算）。 再查明，刘龙生态园的用地范围即是李桂周户的老宅基地和李袁、李桂周从刘龙社区村民处租来的老宅基地。李桂周、李袁、李敏三人合伙投资刘龙生态园未签订书面协议，也未约定出资比例及利润如何分配。 李敏表示上述《租赁协议》中约定的租金由李桂周、李袁两人享有分配，其不参与分配。 一审法院认为，根据李桂周与李袁的诉辩意见，一审法院归纳本案争议的焦点为：1、李桂周作为原告主体是否适格；2、李桂周要求李袁给付自2019年5月12日至2020年7月12日的租金93324元，及2020年7月12日之后，按每月6666元给付至租赁期满时（2021年5月11日）止的租金否有事实与法律依据。 针对上述争议焦点，评判意见如下： 一、关于李桂周作为原告主体是否适格。本案中，李桂周、李袁、李敏作为甲方，李袁作为乙方，三人共同签订了《租赁协议》，将刘龙生态园出租给李袁经营，是各方当事人的真实意思表示。该《租赁协议》的相对人出租方是李桂周、李袁、李敏，李桂周、李袁、李敏三人作为刘龙生态园的共同投资人，但因李敏表示租金由李桂周、李袁两人享有分配，其不参与分配，李袁本人又是该合同的承租方，系本案的被告，故李桂周作为本案原告提起诉讼符合法律规定。对于李袁提出的李桂周不是本案的适格原告，本案应以全体合伙人李桂周、李袁、李敏为共同原告的辩解意见，本院不予支持。 二、关于李桂周要求李袁给付自2019年5月12日至2020年7月12日的租金93324元，及2020年7月12日之后，按每月6666元给付至租赁期满时（2021年5月11日）止的租金否有事实与法律依据。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案立案案由虽为土地租赁合同纠纷，但案涉租赁合同中涉及的租赁物实际不仅仅土地，还有鱼塘、房屋、设备及桌椅等。该租赁合同其中涉及的占地690.98平方米建设了彩板结构的房屋，用于餐饮经营，未办理用地手续，已被政府部门认定为违法，该部分应属无效，其余部分不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。该租赁合同虽然涉及该房屋的部分无效，但当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。合同签订后，刘龙生态园已交由李袁使用，但是李袁未能按照约定支付租金，也未返还财产。故李桂周根据案涉的《租赁协议》约定，要求李袁支付租金的诉讼请求，应予以支持。李桂周、李袁、李敏三人签订《租赁协议》的时间是2019年5月12日，协议约定租赁期限为2年，李袁以每年16万元的承包价格租用刘龙生态园，每月12日给付每月的租金，日期以双方签字算起。另外，李桂周、李袁、李敏三人对租金分配比例未作约定，所提交证据也无法确定其各人出资比例。现李敏表示该租金由李桂周、李袁分配享有，其不参与分配，故该租金应由李桂周、李袁平均分配。另考虑到2020年1月底因新型冠状病毒××疫情的影响，综合本案情况，本院酌情扣减租金4万元。综上，李袁应付李桂周租金为93333元［自租赁之日2019年5月12日起至本案判决之日2020年10月12日止共17个月租金，扣减4万元后由2人平均分配，即（年租金160000元÷12个月×17个月－40000元）÷2＝93333元］，再扣除李袁已向李桂周支付的租金2万元，李袁实际应付李桂周租金为73333元。故李桂周要求李袁支付自2019年5月12日起至2020年10月12日止的租金，该诉讼请求合理部分本院予以支持，超出的部分，本院不予支持，对于李桂周主张的2020年10月12日之后的租金，因按合同约定未到履行期限，本院不予支持。 对于李袁提出的因李桂周的违法占地行为，导致李袁租赁的目的无法实现的辩解意见。本案中，刘龙生态园系李桂周、李袁、李敏共同投资建设，李袁作为共同投资人知道或应当知道整个刘龙生态园的情况以及用于餐饮经营的彩板房屋未办理用地手续；另外，双方签订的《租赁协议》中约定的租赁标的物有彩板房13间、鱼塘25亩、绿化10亩、刘龙老学校厨房设备及桌椅餐具等，而彩板房有陆地上的和水面上的，其中违规占地690.98平方米用于餐饮经营的陆地上彩板房屋仅是案涉租赁合同部分租赁物，并且政府部门向李桂周下达了处罚决定书后，该彩板房屋至今没有被采取强制措施拆除，李袁也未返还，仍同当初租赁时一样可以继续使用，故刘龙生态园仍可生产经营，李袁提出的该辩解意见，无事实依据，本院不予采信。对于李袁提出的依据合同第五条约定，非李袁原因，其不承担交纳租金义务的辩解意见。经查，《租赁协议》第五条约定“甲方有刘龙生态园所有掌控权，如国家或企业占用刘龙生态园影响乙方不能正常营业，乙方将随时停业停交租金，解除此合同。在营业期间甲方不得无理由干涉乙方正常营业，如乙方在二年期间自己停业或休假，乙方无条件每月交租，交齐二年期限为止。”本案中，出租方未干涉李袁营业，也无国家或企业占用刘龙生态园导致李袁不能营业的情形，故对于李袁的该辩解意见，本院不予采信。对于李袁提出由于疫情是不可抗力，李袁所属服务业被无限期停业，从疫情发生之日租赁费应免除的辩解意见。2020年1月底，因疫情政府要求餐饮企业暂停营业，但在4月份开始淮南市餐饮已逐渐恢复营业，另外案涉租赁合同不仅有用于餐饮经营的房屋等，还包括鱼塘及其他土地等，因此，疫情期间的租赁费本院酌情考虑已予以扣减，对此合理的部分，本院予以采信，但李袁要求免除疫情发生之后所有租赁费的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条的规定，判决：一、李袁向李桂周支付租金73333元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回李桂周的其他诉讼请求。案件受理费2133元，由李桂周负担457元，李袁负担1676元。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，本案的争议焦点：1、李桂周是否有诉讼主体资格；2、李袁应否向李桂周支付租金73333元。 针对争议焦点1,李桂周与李袁、李敏共同出资以李桂周的名义成立了淮南市刘龙生态农业有限公司，李桂周系该公司股东，李袁与李敏系该公司实际出资人。李桂周、李袁、李敏将公司资产出租给李袁，并与李袁签订的租赁合同系双方真实意思表示，除涉及被行政处罚的690.98平方米土地及地上建筑外，并未违反法律及相关行政法规的强制性规定。签订协议后，李袁仅支付了部分租金，对于李袁未支付的租金，李桂周有权主张，其系适格诉讼主体。 针对争议焦点2，涉案租赁合同中涉及被行政处罚的690.98平方米的土地及地上建筑因违反相关法律强制性规定，该部分无效，但对于合同约定的其他部分并无证据证明系无效约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故即使涉及690.98平方米的土地及建筑违法，作为承租人李袁亦应按照合同支付租金。对于李袁上诉称其已口头通知了李桂周及李敏解除合同，故涉案租赁合同已解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中双方在租赁合同约定如国家或企业占用刘龙生态园影响李袁不能正常营业，李袁将随时停业停交租金，解除此合同。但李袁在经营过程中并未出现国家或企业占用刘龙生态园的情形，不构成约定解除的条件。第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。而本案中并未出现上述法定可以解除合同的情形，故李袁认为其口头通知李桂周及李敏即解除合同不符合法律规定。对于李袁提出一审法院变更案由不当问题，案件在审理中法院依据双方签订的租赁协议及李桂周起诉的诉讼请求确定本案案由为合同纠纷并予以变更符合法律规定。对于李袁上诉称疫情影响经营问题，一审判决已考虑到今年疫情的特殊性并相应减少了租金，故一审判决李袁向李桂周支付73333元租金并无不当。 综上所述，李袁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1633元，由李袁负担。 本判决为终审判决。 审判长  常炎丽 审判员  肖 丽 审判员  张玉蓉 二〇二〇年十二月十八日 书记员  孙 清 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。