河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3518号上诉人（原审原告）：卢娟，女，1973年11月20日生，汉族，现住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：魏喜芹，河南雅兰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦作山阳中州医院，住所地：河南省焦作市解放东路**。法定代表人：张国吉，该院院长。委托诉讼代理人：李森，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：于敬敬，河南达成律师事务所实习律师。上诉人卢娟因与被上诉人焦作山阳中州医院房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初3451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢娟及其委托诉讼代理人魏喜芹、被上诉人焦作山阳中州医院的委托诉讼代理人于敬敬、李森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢娟上诉请求：撤销原审判决，改判解除双方的合同、中州医院向其支付欠付租金及违约金549,090元（截止2020年8月31日）并继续支付、立即搬离并恢复房屋至承租前状态；诉讼费用由焦作山阳中州医院负担。事实与理由：原审认定事实和适用法律均错误，选择性地使用录音证据内容，不合法、不公正。一、原审判决认定事实错误。原审卢娟的代理人所称年租金20元并非实际租金，该数额系焦作山阳中州医院为了尽快办理手续、掩人耳目而制订的对外协议，应以双方口头实际的约定、即年租金35万元为准。双方书面合同载明租期30年违反法律规定，原审认定双方的租赁合同合法有效错误。焦作山阳中州医院仅支付租金35万元，而实际已经使用近4年，无论年租金是20万元还是35万元，均构成拖欠租金超过30天的行为，根据合同约定卢娟有权单方解除合同。焦作山阳中州医院在起诉以后补交租金的给付行为不能据以否定其违约行为，原审合并计算焦作山阳中州医院起诉前后交纳的租金错误地得出了焦作山阳中州医院不违约的结论。焦作山阳中州医院违反约定将房屋转租，原审判决未予认定。二、原审判决适用法律错误，证据采用不公正。合同对于解除有约定的，应当首先依据合同约定认定，原审以不属于法定解除的情形不予判令合同解除错误。卢娟提交的录音证据显示，焦作山阳中州医院承认年租金35万元，而原审只注意免除内容而未采信上述内容，未对全部口头协议内容予以关注，证据采用不公正。焦作山阳中州医院辩称，一、该医院没有拖欠租金，录音证明双方对免租以及延迟交纳租金进行了口头约定，卢娟的上诉没有事实依据。该医院承租房屋前期为装修筹备期，因为前期投入巨资，所以双方口头约定装修期免交房租而自2017年12月1日营业开始按每年20万元计算租金、每年8月1日前交纳。该医院三次分别交纳20万、5万元（23,725元为电费）、10万元租金，共计交纳35万元租金，期间只有2018年度未在8月1日前交纳，而且系因为前期投入较大和运营费用很高、首年经济效益较小而无法准时交纳，并非“无故拖欠”，卢娟对此知情、同意，后期也予以收受。正是因为前期口头协议的存在，卢娟才从未主张过违约金以及拖欠租金。录音不能作为卢娟诉讼请求的依据，录音显示，双方前期为合作关系，从而期间的租金不能计收，因为前期经营困难且无盈利，从而延迟交纳了10万元租金。卢娟在合同履行期间从未主张过违约责任，本次诉讼意在上调租金。二、卢娟的上诉与原审陈述矛盾，构成虚假陈述。其一审中认可合同期内支付租金总额为75万元，上诉状却单方认定为35万元，陈述虚假。三、双方合同约定承租建筑面积为4000平方米，而实际只交付了3000平方米，从而焦作山阳中州医院每年只需支付租金15万元，至2021年8月31日计算得租金总计应为46.25万元，多交的28.75万元应当顺延。四、卢娟以录音为据主张租金35万元，实际该金额是她想单方上涨租金的意思表示，双方未达成一致。五、焦作山阳中州医院没有任何违约情形，卢娟主张解除不能成立，合同应当继续履行，还涉及大量职工及患者切身利益，不应解除。卢娟向一审法院起诉请求：1．解除双方之间的房屋租赁合同；2．焦作山阳中州医院支付拖欠租金230,000元及违约金319,090元（违约金暂计算至2020年7月31日，2020年8月1日至生效法律文书确定的解除合同之日的违约金每天按欠付租金的0.1％继续计算）；3．焦作山阳中州医院限期搬离房屋；4．诉讼费由焦作山阳中州医院承担。一审法院认定事实：卢娟作为出租方（甲方）、焦作山阳中州医院作为承租方（乙方）签订了房屋租赁合同，约定：“一、房屋地址，甲方出租的房屋坐落于焦作市××号房屋，建筑面积4000平方米。二、租赁期限为30年，自2016年9月1日起至2046年8月31日止。三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1．承租方擅自将房屋转租、转让或者转借的；2．承租方利用承租的房屋进行违法经营及犯罪活动的；3．承租方拖欠租金累计30天的，并赔偿违约金1,000元。……四、租金及交纳方式，1．每年租金为人民币大写贰拾万元，2．租赁房屋押金为人民币大写伍万元，3．承租方以现金形式向出租方支付租金及押金，租金为每年支付一次，并须提前一个月时间，于每年8月1日前交至出租方。4．承租方须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的0.1％加收滞纳金。……”。该房屋租赁合同上承租人处加盖的印章为“焦作市山阳中州医院”。被告于2017年12月6日向原告转账支付租金200,000元、2018年7月3日转账支付73,725元（被告自认包含租金50,000元和水电费23,725元）、2018年11月22日转账支付100,000元、2019年3月6日转账支付200,000元、2020年7月24日转账支付200,000元。卢娟提交的录音证据中表示其双方同意免除2016年9月1日至2017年11月30日的房租。焦作山阳中州医院在民政局存档的民办非企业单位银行账号、印章备案表上显示的印章是“焦作市山阳中州医院”。审理中，卢娟向法院申请律师调查令，经准许后调取的材料显示内容为：“2017年4月7日，焦作山阳中州医院筹备组向焦作市山阳区民政局提交了民办非企业单位登记申请，申请登记焦作山阳中州医院。2017年4月9日，民办非企业单位办公住所证明显示：兹证明，卢娟决定为焦作山阳中州医院提供办公用房108间，面积4000㎡，占用形式为租用，租金20万元/年，期限30年。另附证明一份，显示：兹证明山阳区解放东路385号占地面积5亩，临界楼一座1600平方米，院内楼一座四层面积300平方，385号地面所有房屋属卢娟自建房，房屋所有权人为卢娟，身份证号：4108041973111202724”。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告卢娟与被告焦作山阳中州医院签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同履行自己的义务。其中被告于2017年12月6日向原告转账支付租金200,000元、2018年7月3日转账支付73,725元（被告自认包含租金50,000元和水电费23,725元）、2018年11月22日转账支付租金100,000元，共计租金350,000元，应认定为2017年12月1日起至2019年8月30日的租金；被告于2019年3月6日转账支付租金200,000元、2020年7月24日转账支付租金200,000元，应认定为2019年9月1日起至2021年9月1日的租金。另原告卢娟提供的录音证据中明确显示其与被告协商免除2016年9月1日至2017年11月30日的租金，并且对被告延期缴纳租金的事实予以认可，予以认定上述事实。在履行期限届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务或者当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或者当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案被告缴纳租金虽有延迟，但并不属于合同法定解除的情形，故对原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的请求，于法无据，不予支持。对于原告的其他诉讼请求，理由不足，不予支持。一审判决：驳回原告卢娟的诉讼请求。案件受理费4,645元，保全费3,265元，由原告卢娟负担。本院二审期间，卢娟围绕上诉请求提交了二组书面证据并申请一名证人出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证：证据一是照片、宣传页，以证明承租时有彩钢瓦房，被焦作山阳中州医院拆除改用，卢娟交付面积符合合同约定。证据二是3个证人的4份书面证言，证明内容为书面证言内容。卢娟还申请赵攀出庭作证，依据赵永攀的证言主张焦作山阳中州医院要求将租金降低到30万元。焦作山阳中州医院质证称，对证据一，不认可宣传页的内容，认可照片的真实性，但不能证明对方所称的证明内容。对证据二，不认可证人关某、证明指向。对证人证言，认为赵永攀与对方系亲戚关系，不能证明陈述的事实的发生时间。对上述证据本院认证如下：对证据一的真实性予以认定，内容能够反映租赁场地前后的变更状况，但卢娟主张焦作山阳中州医院拆除瓦房之事实不能据此证明，而且该证据与本案争议焦点缺乏关某。证据二当中秦廷战、秦守跃未出庭接受双方质证，其证言不符合法律规定的证据要件形式，不予采信。赵永攀到庭，其证言接受了双方的质证，以其出庭所作证言内容为准；该赵系卢娟的亲戚，对其证言的客观性不能认定，证言内容与录音相关内容反映的情况并不一致，卢娟据此主张双方约定租金价格为35万元/年不能认定。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实基本相同，原审当中认定的“卢娟提交的录音证据中表示其双方同意免除2016年9月1日至2017年11月30日的房租”不当，应当认定为：期间双方相关人员对租赁事宜进行过讨论，对于年租金标准、经济关系（是合伙还是租赁）存在争议，达不成一致意见。本院认为，一、卢娟在原审起诉状中明确载明，双方签订租赁合同，约定每年租金20万元，系自认的案件事实，该事实与其提交的合同载明内容一致，其二审上诉主张称20万元不是实际约定的租金数额而是虚假的、对外的协议内容，有违反言原则，而且缺乏事实依据，依法不能采信。二、卢娟提交的录音证据显示，卢娟一方认可的前期减免租金是以其主张的35万元/年租金为前提提出的，而焦作山阳中州医院张国宁反复要求对方与他合伙、不同意门面房不计入租赁对象内，并未认可对方提出的35万元租金的主张，相反，提出如果不能达成一致，则“咱就按合同走”。双方均认可存在口头协议，但卢娟一方主张的口头协议内容是年租金35万元，而焦作山阳中州医院主张的口头协议内容是双方合伙、不计租金。当事双方通话中主要体现为对租金数额多少、租赁标的物包括哪些、经济关系是租赁还是合伙各执一词，从而不能认定双方口头达成了一致的协议内容，既不能据以认定卢娟主张的实际口头约定租金35万元/年的事实、也不能据以认定双方口头达成了每年租金20万元、前期装修期免除租金的事实。因此，对于双方主张的口头协议内容都不能采信。原审认为双方口头约定减免了2016年9月1日至2017年11月30日的租金，系对录音证据内容的不完整采信，应予纠正。焦作山阳中州医院以前期双方系合作关系为由主张前期不能计收租金，与双方所签租赁合同内容相矛盾，而且该医院在口头协商当中亦强调“按合同走”，因此，本案双方的租金计算、支付应当依据合同约定内容来确定。根据双方合同约定，房屋租赁期间自2016年9月1日起，租金20万元/年，每年支付一次，并提前一个月时间于每年8月1日前交。根据上述约定内容，本案至目前应交租金合计为2016年9月1日-2017年9月1日、2017年9月1日-2018年9月1日、2018年9月1日-2019年9月1日、2019年9月1日至2020年9月1日、2019年9月1日至2020年9月1日共5个租赁年度，计租金100万元。焦作山阳中州医院仅支付75万元，共计欠付25万元。卢娟主张对方欠付租金的事实成立，焦作山阳中州医院应予支付。三、焦作山阳中州医院没有在约定的时间期限内向卢娟交纳租金，构成了违约，其所称经营困难、第一年没有收益而迟延交纳租金不属于合同约定的“无故拖欠”，没有正当的逻辑、法律依据，所称装修期不交纳租金没有合同和事实依据。但是，本案的事情经过显示，焦作山阳中州医院迟延、拖欠交纳租金的主要原因是还存在着双方反复协商是否合伙经营这一特殊情况，双方对租金数额存在着争议、未能达成一致，因此，焦作山阳中州医院迟延、拖欠租金违约确有特殊原因的正当理由，而且，卢娟一方数年期间并未主张解除合同，也没有及时主张违约责任，反而数次收取了对方迟延交纳的租金。另外，焦作山阳中州医院投入一定的资金进行了一定的基础设施建设，从事非营利性医疗业务，如果随意、动辄解除，则有违公平原则，基于上述本案事实，焦作山阳中州医院虽然有违约行为，但不足以产生解除合同的后果，卢娟主张解除合同、恢复原状不能支持。其主张对方构成违约转租并要求解除合同亦无充分的事实依据，不能支持。对于卢娟主张的违约金问题，焦作山阳中州医院共计欠付租金25万元，虽然其并非故意不交纳、拖延交纳租金，但其拖欠租金是客观事实，构成违约，应当承担相应的违约金。双方合同约定，租金提前一个月时间于每年8月1日前交纳，“如无故拖欠，甲方有权向乙方每天按实欠租金的0.1%加收滞纳金”。2019年8月1日本案起诉前应交纳租金80万元而只交纳了55万元，拖欠25万元。起诉后该医院另于2020年7月23日支付了20万元，剩余欠款5万元未付。对于拖延支付的租金，焦作山阳中州医院应当根据双方的合同约定向卢娟支付欠付期间的违约金。其中，欠款25万元按照每天0.1%的标准，自2019年8月2日计算至2020年7月23日止，2020年7月23日支付20万元，欠付租金剩余5万元，对该部分欠款按照每天0.1%的标准，自2020年7月24日计算至实际支付完毕之日止。四、焦作山阳中州医院主张对方未足额面积交付租赁房屋，但是双方实际租赁的是确定、封闭的院落场地，租赁时双方对房屋状况明知，租赁合同当中也没有约定需要卢娟新增建造房屋等内容，可见双方系现状交付，合同载明的建筑面积数额并非房屋租赁实际面积数额，是否达到合同载明的建筑面积4000平方米对合同的履行没有影响。焦作山阳中州医院主张卢娟没有按合同约定足额交付房屋并以此为由主张应当减少租金标准不能成立。对于欠付的25万租金，焦作山阳中州医院应予支付。五、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。双方书面合同约定租赁期限30年，根据上述规定，超出的十年约定部分无效。而本案目前租赁期尚未满30年，因此不能认定双方的合同无效。另外，卢娟原审诉讼请求主张解除合同，其请求的前提基础显然是主张、认同合同有效，否则就不存在请求解除合同的问题。卢娟上诉主张合同无效没有事实和法律依据。综上所述，卢娟的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初3451号民事判决；二、焦作山阳中州医院于本判决生效之日起十日内向卢娟支付欠付租金25万元。三、焦作山阳中州医院于本判决生效之日起十日内向卢娟支付违约金（欠付的25万元按照每天0.1%的标准，自2019年8月2日计算至2020年7月23日止，剩余欠付的5万元按照每天0.1%的标准，自2020年7月24日计算至实际支付完毕之日止）。四、驳回卢娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4645元，由焦作山阳中州医院负担2787元，由卢娟负担1858元；保全费3265元，由焦作山阳中州医院负担。二审案件受理费9291元，由焦作山阳中州医院负担5575元，由卢娟负担3716元。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二〇年十二月十日书记员 刘           颖