江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4651号上诉人（原审被告）：王贤丰，男，1980年3月16日生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人（原审被告）：李梅，女，1981年3月27日生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。委托诉讼代理人：刘起荣，浙江丰国律师事务所律师。委托诉讼代理人：周哲旭，浙江丰国律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：刘东，男，1990年6月15日生，汉族，住江苏省大丰市。委托诉讼代理人：秦娇娇，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：武广有，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王凌云，女，1992年8月4日生，汉族，住江苏省连云港市新浦区。委托诉讼代理人：秦娇娇，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：武广有，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：无锡安盛居房产咨询有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道绿景雅苑13-4。法定代表人：王加君。上诉人王贤丰、李梅因与被上诉人刘东、王凌云、无锡安盛居房产咨询有限公司（以下简称安盛居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初6591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王贤丰、李梅上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判调低违约金金额、律师费，改判其无需支付中介费。事实和理由：一、一审法院查明案件事实存在遗漏，未能全面、完整的考量案情。1.在签订《无锡市存量房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》)过程中，安盛居公司隐瞒重要信息，从未告知其因当地政策会导致《房屋买卖合同》项下房屋无法正常出售，使其错误的评估了合同风险。2.安盛居公司在诱导其签署《房屋买卖合同》时，是以减免住房转让营业税的说辞，要求将房屋交易、过户等手续办理时间约定在2020年9月，致使其产生错误认知而签订了合同。3.安盛居公司提供的《房屋买卖合同》本应是一份购房意向合同，而非正式合同，但安盛居公司利用自身的专业性，引导上诉人错误的对合同进行定性。以上内容足以认定安盛居公司在《房屋买卖合同》签订过程中存在重大故意，利用信息的不对等，左右其朴素的认知，致使其无法正确认识到合同风险，导致其在发生合同违约时须承担过重的责任。一审法院将违约责任完全归咎于其，系错误。二、一审法院在违约金数额认定过程中，用房屋所在区域大概的价格来衡量实际损失的额度，是将短期内房屋价格的波动强行定性为预期损失，未能公平的考量其的权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照贷款利息的标准计算，一审按照合同总价计算的数额过高；且一审判决其承担违约金295287元及律师费50000元，合计远超过合同约定交易金额的30%。三、中介费不是刘东、王凌云的损失，因为安盛居公司有重大过失，应当由安盛居公司承担。律师费部分的收取应以实际争议金额即首付款计算。被上诉人刘东、王凌云辩称：1.《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，权利义务均已明确，并非意向合同，该合同合法有效，各方主体应当严格履行。2.居间人安盛居公司是否有过错，与其无关，王贤丰、李梅应以居间合同纠纷为另案起诉安盛居公司。3.根据司法解释规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的才可以按照已付购房款总额计算，但本案中合同已明确约定违约金。一审法院判决的违约金295257元并非单纯依据约定的违约金比例计算的结果，而是参照房屋价格上涨，已经弥补其的实际损失进行计算，现房屋仍在涨价，一审判决的数额仍无法弥补其实际损失。况且，王贤丰、李梅在一审中明确同意参照二手房交易网站的价格。4.最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》中强调应强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违约成本，促进诚信社会构建，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效解除获利，该会议纪要第50条也明确强调违约金是否过高，应参照合同法第113条之规定的损失为基础进行判断，所谓的损失包括合同履行后可以获得的利益。本案中若合同继续履行，其可获得的利益明显要高于一审法院判决的违约金。只要房屋登记满5年也是能够上市交易，其主张差价的损失时间点即2020年3月时价格在125-128万元，目前市场价133万元左右。6.中介费有合同的明确约定，应于签订《房屋买卖合同》当日一次性支付，其必然要支付。7.关于律师费，系按照江苏省的收费标准计算，要按照合同标的计算的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人安盛居公司辩称，王贤丰、李梅在无锡并非一套房，不可能不熟悉无锡的政策。其在每次签合同前都会告知客户双方无锡的政策，否则不可能在合同中约定满2年交易。王贤丰、李梅因为房屋涨价不想出售才提出这样的理由，导致目前交易终止。请求二审法院维持原判。刘东、王凌云向一审法院起诉请求：1.判令解除《居间服务合同》及《房屋买卖合同》；2.判令王贤丰、李梅返还购房定金及房屋首付款共373200元及利息；3.判令王贤丰、李梅支付违约金191600元、律师费50000元、中介费18000元、房屋差价损失292000元，以上合计551600元；4.判令安盛居公司返还物业交割保证金10000元。一审法院查明事实如下：长泰国际社区XXX-XXXX房屋系王贤丰、李梅所有，于2017年10月18日登记在二人名下。2019年4月8日，经安盛居公司介绍，王贤丰与刘东签订《房屋买卖合同》，该合同以王贤丰、李梅为出卖人（甲方），王凌云、刘东为买受人（乙方），约定乙方向甲方购买长泰国际社区XXX-XXXX房屋，房屋面积75.05平方米，价款合计958000元；房款的支付方式为：2019年4月8日支付定金20000元，4月9日支付定金30000元，4月18日支付首付款333200元，剩余房款576000元以贷款方式支付，双方于2019年9月19日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方在交房时自行办理物业交割手续，双方一致同意乙方从合同约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金；若甲方出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋转让价20%的违约金；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。同日，双方与安盛居公司签订《居间服务合同》，该合同以王贤丰、李梅为出卖人（甲方），王凌云、刘东为买受人（乙方），安盛居公司为居间方（丙方）。该合同约定：中介费为18000元，由乙方承担。当日，王凌云、刘东向王贤丰支付定金20000元，次日，刘东通过银行转账方式向王贤丰支付30000元。4月16日，刘东又向王贤丰转账支付323200元。其后，王贤丰将长泰国际社区XXX-XXXX房屋出租所得租金（每月700元）转账支付给刘东，共四次2800元。截至一审法庭辩论终结前，该房屋仍在出租中。2019年10月12日，安盛居公司工作人员在微信中通知王贤丰于15日前去做贷款，王贤丰表示“这套房子卖得后悔了”，“可不可以解约”，“我的想法，中介费我付掉，买家我赔他点利息，这个协议解约掉算了，牺牲太大了”“这是一种方案，另外一种方案，你加一些房价，合同继续履行”。2019年10月14日，王贤丰又表示“我现在就是两个方案，一个就是，我赔点利息给买家，协议解除，二个就是他要买的话，至少得105万的价格。如果不愿意的话，要不你们协商，要不去法院吧。具体情况，这周我们都会反映到房管局和你们总部。”安盛居公司工作人员回复“客户要求按照原合同执行”。2019年10月17日，王凌云、刘东为提起本案诉讼，委托北京市京师（无锡）律师事务所代理提起诉讼，为此支付代理费50000元。一审中，王凌云、李梅均认可自己为合同当事人。2020年5月21日的庭审中，双方当事人一致同意解除本案涉案合同。关于涉案房屋所在小区房屋价格走势，双方当事人均认可参照网站价格确定。经法院查询：长泰国际社区2019年4月均价为13000元/平方米，2019年11月为16600元/平方米，2020年2月为16500元/平方米，2020年3月为16800元/平方米，2020年4月为17000元/平方米，2020年5月为17300元/平方米。截至本案判决前，涉案房屋所在小区房屋均价仍呈上升趋势。一审法院认为：审理中双方当事人一致同意解除合同，《房屋买卖合同》已于2020年5月21日解除，合同解除后王贤丰、李梅自应将已收取的购房款373200元返还给刘东、王凌云，因其中10000元在安盛居公司处，安盛居公司亦同意返还，故10000元由安盛居公司直接返还给刘东、王凌云，剩余363200元由王贤丰、李梅返还给刘东、王凌云。但王凌云、刘东关于解除《居间服务合同》的诉讼请求则无相关事实及法律依据，况且王凌云、刘东还要求王贤丰、李梅支付中介费18000元，该二项诉讼请求本就相互矛盾，故法院对刘东、王凌云要求解除《居间服务合同》的诉讼请求依法不予支持。本案一审的争议焦点为：一、《房屋买卖合同》效力如何认定；二、如果合同有效，王贤丰、李梅是否存在违约行为以及违约责任如何承担。关于争议焦点一，法院认为《房屋买卖合同》合法有效。理由如下：首先，《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，其中对于房屋买卖的房屋价款、交易细节、违约责任均作出了明确约定，系关于长泰国际社区XXX-XXXX房屋买卖的正式合同，并非意向合同。其次，王贤丰、李梅称签订合同前将未满二年不得上市交易的政策误以为是未满二年上市交易需交纳营业税的政策，其所称的误解并无相关证据予以证实，即便真存在政策误解，但双方本就约定满二年后交易过户，无论何种政策，均不影响本案中《房屋买卖合同》的履行，对于满二年后交易过户的合同内容双方并无异议。故王贤丰、李梅关于《房屋买卖合同》系重大误解下签订的合同的抗辩意见不予采信。以上，《房屋买卖合同》系合法有效的合同，王凌云、李梅亦认可自己为合同当事人，故王凌云、刘东、王贤丰、李梅均应按照上述合同的约定履行各自的义务。关于争议焦点二，法院认为王贤丰、李梅存在违约行为，应当承担相应违约责任。在长泰国际社区XXX-XXXX房屋登记即将满二年之际，安盛居公司工作人员通知王贤丰办理贷款时，王贤丰即提出要求解除合同或者提高房价，其明确表示拒绝履行原合同义务，已经构成违约，应当按照双方合同约定承担违约责任。合同中约定的违约金为房屋价款的20%，即191600元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从涉案房屋所在小区的房价走势来看，王凌云、刘东主张的房屋差价292000元当属合理，上述差价应作为王凌云、刘东的损失。至于王凌云、刘东主张的首付款的利息损失亦可以作为王凌云、刘东的损失。因全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起实行，此前的利率应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，据法院测算，首付款373200元自2019年4月18日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息为6057元，因王贤丰、李梅曾支付4个月的房屋租金2800元，该款可以从利息损失中抵扣，故王凌云、刘东的利息损失为2019年8月19日以前的3257元及2019年8月20日以后以373200元为基数自2019年8月20日起至实际偿还首付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。双方约定的违约金191600元已远低于王凌云、刘东的损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，刘东、王凌云既主张违约金，又主张赔偿损失，其实质是要求增加违约金，根据上述法律规定，增加后的违约金以不超过实际损失为限，故法院认定王贤丰、李梅应承担的违约金为房屋差价损失与利息损失之和，即295257元及以373200元为基数自2019年8月20日起至实际偿还首付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。因双方约定律师费由违约方承担，而王凌云、刘东确实已支付律师费50000元，该金额在江苏省律师行业收费标准范围内，王凌云、刘东主张该费用由王贤丰、李梅承担法院予以支持。至于中介费18000元，按照《房屋买卖合同》的约定，由违约方承担，该款虽尚未支付，但应当支付，为避免当事人讼累，法院判令该款直接由王贤丰、李梅向安盛居公司支付。至于王贤丰、李梅辩称安盛居公司存在违约行为，并无相关事实及法律依据，法院不予采信。综上所述，因双方当事人在本案审理过程中一致同意解除《房屋买卖合同》，上述合同已经于2020年5月21日解除。合同解除后，王贤丰应向刘东、王凌云返还房款363200元，安盛居公司应向刘东、王凌云返还房款10000元。王贤丰、李梅还应向刘东、王凌云支付违约金295257元及以373200元为基数自2019年8月20日起至实际偿还首付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息、律师费50000元，向安盛居公司支付中介费18000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，作出判决：一、确认签订于2019年4月8日的刘东、王凌云与王贤丰、李梅之间《房屋买卖合同》于2020年5月21日解除；二、王贤丰、李梅于判决生效后10日内向刘东、王凌云返还房款373200元，其中10000元由安盛居公司返还，其余363200元由王贤丰、李梅返还；三、王贤丰、李梅于判决生效后10日内向刘东、王凌云支付违约金295257元、以373200元为基数自2019年8月20日起至实际偿还首付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息及律师费50000元；四、王贤丰、李梅于判决生效后10日内向安盛居公司支付中介费18000元；五、驳回刘东、王凌云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13048元、保全费1850元计诉讼费14898元，由刘东、王凌云负担4130元，由王贤丰、李梅负担10768元（王贤丰、李梅应于判决生效后10日内将应负担的诉讼费10768元付至法院）。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案处理的是上诉人王贤丰、李梅与被上诉人刘东、王凌云之间的房屋买卖合同纠纷，而不涉及安盛居公司是否违约而需承担责任的问题，故本案二审的争议焦点是：1.违约金应按照合同总价还是已付购房款数额为标准计算；2.律师费的主张依据是否充分；3.中介费是否属于刘东、王凌云的损失，能否要求王贤丰、李梅承担。本院认为：关于争议焦点一，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。本案中，《房屋买卖合同》约定上诉人王贤丰、李梅作为卖方的违约责任为“双倍返还定金或支付房屋转让价20%的违约金”，故按照房屋总价为基础计算违约金符合约定，王贤丰、李梅主张按照已付款数额为基础计算，与合同约定不符，本院不予支持。被上诉人刘东、王凌云在签订《房屋买卖合同》时的房屋价为958000元，至一审中已上涨至129万余元，其因王贤丰、李梅的违约而丧失交易机会所导致的损失即房屋涨价后的差价部分，约定的违约金数额191600元显然低于其实际损失，故应调高违约金以弥补损失，一审确定的数额恰当，二审予以维持。关于争议焦点二，刘东、王凌云支付的律师费50000元，未超出江苏省的收费标准，并无不当，无需调低，本院对数额予以确认。关于争议焦点三，《居间服务合同》约定，房屋买卖双方签订《房屋买卖合同》时，居间行为完成，应支付中介费；中介费由王凌云、刘东承担。据此，王凌云、刘东必然要支付安盛居公司中介费18000元，属于其损失，应由王贤丰、李梅承担。综上，王贤丰、李梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5630元，由上诉人王贤丰、李梅负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年十二月二十八日书记员  陆焱琳