北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8292号上诉人（原审原告、反诉被告）：尚美，女，1978年5月30日出生。委托诉讼代理人：尚英（尚美之姐）。上诉人（原审被告、反诉原告）：聂芳菲，女，1980年12月29日出生。委托诉讼代理人：杨思泉（聂芳菲之夫）。委托诉讼代理人：王宁，北京知止律师事务所律师。上诉人尚美与上诉人聂芳菲因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初9804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。尚美上诉请求：撤销一审法院判决第二项。事实和理由：1.双方均同意合同的过户时间延长至2019年12月17日，不能认定尚美违约。2.尚美在国外工作无法按期回国，属于不可抗力。针对尚美的上诉请求和理由，聂芳菲辩称：聂芳菲同意延迟过户，并不代表同意免除尚美延迟过户的违约金。聂芳菲上诉请求：撤销一审判决，驳回尚美的一审诉讼请求，支持我的一审反诉请求。事实和理由：1.一审判决的违约金显然过分高于损失，应予酌减。2.2019年12月17日过户后，尚美拒绝对房屋质量是否有问题、房屋的附属设备进行验收，也拒绝交付电卡。在聂芳菲多次催促后，双方才在2020年1月5日完成交付。3.一审法院以房屋过户和交付存在联动关系，认定两笔违约金为重复主张。该认定是错误的。4.一审法院认定户口保证金可独立于房屋交付、房屋过户。该认定是错误的。5.尚美在出售房屋时未就厚达30厘米的隔音墙向聂芳菲作任何说明，属严重违约。针对聂芳菲的上诉请求和理由，尚美辩称：1.物业交割时间是2019年12月17日，房屋密码都给了对方，只有交割单没有签。微信记录可以证明，我问电卡交给中介还是杨思泉，中介说放在我手里。2.一审法院按照合同约定的标准判决对方支付违约金，不存在违约金过高的情况。对方的违约行为导致我们长期往北京跑，耽误工作。3.即使存在加建墙，也不能成为对方拒绝交纳户口迁出保证金和物业保证金的理由。关于加建墙，对方看房时也已经看了。尚美向一审法院起诉请求：1.判令聂芳菲立即给付拖欠的房款83800元；2.判令聂芳菲给付违约金（以480万元为基数，按日万分之五的标准计算，自2019年12月14日起至实际支付之日止）。聂芳菲向一审法院反诉请求：1.确认尚美拖延至2019年12月17日过户，2020年1月5日完成物业交割，未告知我紧贴承重墙加建墙体真相构成违约；2.尚美向我承担逾期过户违约金14400元，物业逾期交割违约金60000元，墙体恢复工料费7000元及因施工导致延期使用房屋的违约金16800元，共计98200元。一审法院认定如下事实：2019年6月11日，尚美（出卖人）与聂芳菲（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定尚美将其坐落于海淀区602的房屋（以下简称涉案房屋）出卖予聂芳菲。其中约定：“房屋的交付：出卖人应当办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于1个工作日内将该房屋交付给买受人。违约责任：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。户籍迁出：该房屋现户籍情况为：无户籍登记。”同日，双方另签订《补充协议》，主要约定：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为4800000元。不动产转移登记：甲乙双方同意，在2019年12月11日，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金按照以下方式支付：如该房屋无户口的，乙方应于过户前3个工作日自行划转到甲方。物业交割：甲乙双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币10000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，该保证金按照以下方式支付：甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”合同及补充协议签订后，聂芳菲履行了主要付款义务，在双方办理房屋过户、交割前，聂芳菲尚留存户口迁出保证金100000元及物业交割保证金10000元未予支付。后因尚美人在国外，无法按时回国办理房屋产权过户事宜，尚美遂通过中介公司经纪人与聂芳菲协商将补充协议原约定的过户日期延期至2019年12月17日，聂芳菲表示同意，后双方于2019年12月17日共同办理了房屋过户手续，并于过户当日在中介公司经纪人陪同下办理物业交割手续，但在物业交割过程中，尚美提出聂芳菲支付户口迁出保证金，聂芳菲亦就房屋加建隔音墙及逾期过户违约金等问题提出异议，双方因无法形成一致意见，未能于当日顺利交割完毕，尚美留存电卡未予交付。2019年12月18日，双方虽在中介公司主持下就上述问题进行沟通、协商，但仍未能达成一致意见。2019年12月27日，聂芳菲向尚美发出函件，其中表示尚美存在逾期过户及逾期交房的违约行为，要求尚美对此承担相应违约责任。尚美则于2020年1月3日回复表示已完成房屋过户及交付义务且并不存在违约，相反主张聂芳菲拒绝支付保证金构成违约。2020年1月5日，双方终在中介公司陪同下再次办理交割，尚美向聂芳菲交付了电卡，双方共同签署了《物业查验交接单》。2020年1月7日，聂芳菲另向尚美发出“关于扣除违约金的声明”函件，决定扣除逾期过户、逾期交房违约金及拆除隔音墙费用共计83800元，后聂芳菲实际退还尚美保证金26200元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：庭审中，尚美与聂芳菲互诉对方违约，均要求对方承担违约责任。其中，聂芳菲主张尚美存在逾期办理房屋过户手续的违约行为，尚美则以双方已协商一致对原办理房屋过户手续的时间进行变更及因客观原因无法回国办理属不可抗力予以反驳。其中，尚美未能述明无法回国办理的确切原因事实并提供相应证据。根据双方当事人陈述，聂芳菲在履行过程中，确亦未曾向尚美作出放弃追究逾期过户违约责任权利的意思表示。尚美未能就其上述免责主张向法院充分举证。聂芳菲另主张尚美未告知房屋装修隔音墙事实构成违约，尚美则反驳主张聂芳菲在此前看房中已对此确认并无异议。经法院询问，聂芳菲确认其曾事先看房的事实，却主张看房中并未发现房屋装修有隔音墙，其未能就此向法院作出合理解释并提供相应反证。聂芳菲还主张尚美存在逾期交付房屋的违约行为，现查明双方确曾于2019年12月17日配合办理交付房屋，但因就支付户口迁出保证金、拆除装修隔音墙及逾期办理过户违约等问题产生意见分歧而未果，聂芳菲未能就其该房屋于2019年12月17日之后交付未果应归责于尚美一方之主张向法院充分举证。尚美主张聂芳菲未按补充协议约定支付户口迁出保证金构成违约，聂芳菲反驳主张尚美违约在先，其有权以保证金抵扣违约金。双方补充协议约定保证金可用于抵扣与户口相关的违约金，聂芳菲未能就其免责主张向法院充分举证。庭审中，双方均要求对方就所谓上述违约行为承担支付违约金的责任，依据的均系双方补充协议约定的标准。现双方均主张对方主张的违约金标准过高，双方均未就各自主张向法院作出合理解释并提供相应证据。一审法院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，双方均应遵照执行。本案中，尚美与聂芳菲就买卖涉案房屋自愿签订房屋买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。实际履行中，聂芳菲履行了主要款项支付义务，但在支付户口迁出保证金、办理房屋过户及交付房屋问题上产生争议。根据双方当事人陈述及其他证据，可确定尚美因其自身原因，未按合同约定期限配合办理房屋过户手续，同时连带造成房屋交付亦相应延迟，双方通过协商虽推迟了房屋过户时间并已实际履行，但聂芳菲并未对追究尚美逾期过户、交房违约责任的权利作出放弃，尚美亦未就其关于因客观原因无法回国属不可抗力的主张，向法院充分述明并举证，法院对其免责主张不予采信，尚美应对其逾期办理过户的违约行为承担法律责任。聂芳菲另主张尚美未告知房屋装修有隔音墙构成违约，但法院查明，聂芳菲于购房前对涉案房屋进行了查验，对房屋所存在的装修应当知晓，其未能就所谓查验中未发现之主张向本院作出合理解释并提供相应证据，况且聂芳菲在后期交割中并未再就此问题提出异议，且现已实际进入使用涉案房屋，聂芳菲就此要求尚美承担违约责任，缺乏合同、法律依据。故现聂芳菲要求尚美就上述违约行为支付违约金，理由正当，法院予以支持。但鉴于双方补充协议约定房屋交付以房屋过户为前提，两者存在联动关系，而均系尚美逾期过户一项违约行为所触发，聂芳菲以同样标准同时主张两笔违约金属于重复主张，法院对其中房屋交付违约金不予支持。关于尚美主张聂芳菲逾期支付户口迁出违约金一节，现查明，双方于补充协议中约定的该项履行内容可独立于房屋过户及交付内容，且尚美本身无户口登记的事实已经双方此前确认，即使房屋过户延期，该项内容亦应相应作出延期履行，聂芳菲关于以此抵顶房屋过户逾期违约金之说，与双方补充协议约定内容不符，法院对此不予采信，法院对尚美要求聂芳菲支付逾期支付违约金的请求予以支持。另关于违约金调整一节，现双方均依据双方补充协议约定的标准要求对方支付违约金，却均主张对方违约金标准过高，双方均未就此向本院作出合理解释并提供相应证据，法院对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，一审法院判决：一、于本判决生效后七日内，聂芳菲支付尚美户口迁出保证金73800元，并以4800000元为基数，按日万分之五标准计算支付自2019年12月14日起至该款付清时止的逾期付款违约金；于本判决生效后七日内，聂芳菲支付尚美物业交割保证金10000元，并以4800000元为基数，按日万分之五标准计算支付自2020年1月5日起至该款付清时止的逾期付款违约金；二、于本判决生效后七日内，尚美支付聂芳菲自2019年12月11日至2019年12月17日间的逾期过户及交房违约金14400元；三、驳回聂芳菲的其他反诉请求。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方均应遵照执行。本案中，尚美与聂芳菲就买卖涉案房屋自愿签订房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方当事人应按照合同约定履行义务。合同法第77条规定，当事人协商一致，可以变更合同。1.合同双方商定将房屋过户时间由2019年12月11日变更为2019年12月17日，应认定双方协商一致变更了合同。2.房屋买卖合同约定，过户后一个工作日内进行房屋交付。双方对于过户时间的推延，也意味着双方对于房屋交付时间的相应推延达成一致。3.一方面，无证据证明聂芳菲在达成合意的同时要求尚美承担违约责任；另一方面，时间的推迟仅为几天，依据日常生活经验法则难以推定聂芳菲在同意时间变更的同时不免除违约责任。双方协商一致变更了合同的情形下，应认定尚美不应对2019年12月11日至2019年12月27日之间的推迟过户和推迟交房承担违约责任。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1.关于户口迁出保证金。补充协议约定，房屋无户口的，聂芳菲应当在过户前3个工作日将10万元的户口保证金自行划转给尚美。双方实际过户时间为2019年12月17日，聂芳菲应当在2019年12月12日前支付该笔款项。聂芳菲虽以房屋加建问题和逾期交房问题为由不支付该款项，但补充协议已经约定该保证金抵扣的是与户口有关的违约金，聂芳菲不按合同约定支付该款项构成违约，应承担违约责任。2.关于物业交割保证金。合同法第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。双方于2019年12月17日由中介公司办理物业交割时，尚美有权向聂芳菲主张户口迁出保证金，而聂芳菲提出的因存在装修墙及过户违约金问题不进行交接，没有法律依据。本院认定，聂芳菲不正当的阻止交接的条件成就，聂芳菲应在2019年12月17日向尚美交纳该保证金。聂芳菲不按合同约定支付该款项构成违约，应承担违约责任。合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据该规定，违约金应以守约方的实际损失为基础并兼顾惩罚性。本案中，聂芳菲虽延期交纳了户口迁出保证金和物业交割金，但尚美的损失主要是利息损失，该损失较小。一审判决酌定的违约金确实过高，本院予以纠正。考虑到违约金的惩罚性，本院将延期交纳户口迁出保证金和物业交割金的违约金一并计算，酌定为每日300元。关于聂芳菲主张的延期墙体恢复工料费及因此导致的延期使用房屋的违约金。聂芳菲于购房前对涉案房屋进行了查验，对房屋所存在的装修应当知晓，且现已实际进入使用涉案房屋，聂芳菲就此要求尚美承担违约责任，缺乏事实和法律依据，应不予支持。综上所述，一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初9804号民事判决；二、于本判决生效后七日内，聂芳菲支付尚美户口迁出保证金73800元及物业交割保证金10000元，并按照每日300元的标准支付从2019年12月12日至前述款项实际支付之日止的违约金；三、驳回尚美的其他诉讼请求；四、驳回聂芳菲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2976元，由聂芳菲负担1077元（本判决生效后七日内交纳），由尚美负担1899元（已交纳1488元，余款于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1128元，由聂芳菲负担（已交纳）。二审案件受理费4100元，由聂芳菲负担（已交纳3940元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  刘国俊二〇二〇年十二月十六日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳