安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初4505号 原告：朱雨慈，男，1998年10月27日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：朱斌，男，1988年2月15日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被告：孟玉珍，女，1956年7月13日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告朱雨慈与被告朱斌、孟玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告朱雨慈，被告朱斌、孟玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱雨慈向本院提出诉讼请求：1.请求朱斌退回4000元转让费及孟玉珍退回6900元房租以及3000元房租押金；2.请求朱斌赔偿20号至31号的经济损失以及误工费2000元；本案诉讼费由朱斌、孟玉珍负担。事实和理由：2020年8月11日，朱雨慈因开餐饮店需要，与朱斌联系咨询其名称为“萧县米线”的餐饮店铺转让事宜。2020年8月16日晚19时朱雨慈将500元转让店铺定金由支付宝支付给朱斌，朱斌表示20日之前没有时间，无法腾出店铺。2020年8月20日，朱雨慈将剩余转让费3500元微信支付给朱斌，房租含押金9900元现金支付给孟玉珍，在此之前朱雨慈与孟玉珍从未取得联系。2020年8月22日，朱雨慈去办理营业执照，被告知房屋性质为住宅无法办理餐饮营业执照。在此之前，朱斌、孟玉珍从没告知不能办理餐饮营业执照。朱雨慈与朱斌联系，朱斌称需要找人花钱办理。朱雨慈要求退还转让费4000元，经过与孟玉珍、朱斌协商，朱斌拒绝退还转让费，孟玉珍当晚答应退还9900元房租含押金，第二天变卦称需要扣除押金3000元。朱雨慈无奈之下起诉至法院，望审清事实，判如所请。 朱斌辩称，朱雨慈无权起诉朱斌，双方之间的租赁合同合法有效，是朱雨慈签合同时的真实意思表示。朱雨慈在店面转让协议书中第6条明确说明，如因自然灾害等不可抗力因素导致朱雨慈经营受损的与朱斌无关。在补充内容第8条规定转让店内包含空调、展示柜，这几件物品足以相抵朱雨慈的转让费，并且也是朱雨慈自愿支付给朱斌的。其财产所有权从交付之日起具有法律效力。双方应当共同遵守协议中约定的权利和义务，朱雨慈应当继续履行合同义务。朱雨慈没有办到营业执照是其自身原因，是朱雨慈与工商管理部门依法办理的问题，与朱斌无关，也是不可抗力的原因。朱斌无任何责任。综上所述，朱雨慈无权主张权利，其房屋租赁协议合法有效，朱雨慈已经购买朱斌的室内设备空调、展示柜、油烟机，朱斌所收转让费从双方交付之日起即具有法律效力。朱雨慈是一个完全行为能力人，也是其真实意思表示。朱雨慈起诉朱斌无正当理由，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 孟玉珍辩称，孟玉珍与朱雨慈与2020年8月1日签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋租赁协议合法有效。协议签订后，孟玉珍就将钥匙、房产证复印件给了朱雨慈，完成实际交付，至今房屋仍在朱雨慈的控制下。孟玉珍交付的房屋符合房屋租赁协议的约定，亦符合法律规定的适租状态，现朱雨慈以无法办理营业执照为由要求返还租金及押金，无协议约定，亦于法无据。若经法院判决房屋租赁协议解除或终止，孟玉珍同意按照实际占用房屋的时间支付租金。综上，朱雨慈的诉求既无协议约定，亦于法无据。朱雨慈的行为既不符合民法上的公平原则，也不符合市场环境的守信要求，请求法院依法驳回朱雨慈的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱雨慈提交的房地产权证复印件、店面转让协议书、房屋租赁协议、《淮北市市场主体住所（经营场所）登记管理暂行办法》、短信记录，朱斌提交的店面转让协议书，孟玉珍提交的照片两张，具有真实性、合法性、及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱雨慈因经营餐饮需要租赁店面。经协商，朱斌将其经营的位于淮北市相山区**号的淮北市相山区萧县米线店转让给朱雨慈。2020年8月20日，转让方（甲方）朱斌与顶让方（乙方）朱雨慈签订店面转让协议书一份，约定：甲方同意将自己的萧县米线店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归乙方；乙方在2020年8月20日向甲方支付转让费共计4000元整；如因自然灾害等不可抗力因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方；店内包含空调、展示柜、油烟机等内容。朱雨慈按约定向朱斌支付转让费4000元。 孟玉珍系案涉店铺所在房屋的所有权人，该房屋的性质为住宅。出租方（甲方）孟玉珍与承租方（乙方）朱雨慈于2020年8月20日签订房屋租赁协议一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于淮北市相山区；租赁期共12个月，自2020年8月1日起至2021年8月1日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商用房使用；该房屋每月租金为2300元，一个季度支付一次；押金3000元整，如乙方履行本协议，租赁期满后，押金如数退还给乙方，否则如违约不予退还；双方可以协商变更或终止合同；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。合同签订后，朱雨慈按约定向孟玉珍支付押金3000元、租金6900元，合计9900元。孟玉珍于2020年8月21日向朱雨慈交付案涉房屋，2020年11月24日孟玉珍自行收回房屋。 本院认为，朱雨慈与朱斌签订的店面转让协议书，与孟玉珍签订的房屋租赁协议，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱雨慈诉请朱斌返还转让费4000元，孟玉珍返还押金及租金9900元，其实质为要求解除上述两份合同。《淮北市市场主体住所（经营场所）登记管理暂行办法》第九条规定：“申请人从事餐饮、洗浴、网吧、电子游戏、旅馆、KTV歌厅、仓储式电子商务、带有餐饮服务的学生之家等可能扰邻的行业，易燃、易爆、剧毒、放射性等危险化学品储存或者生产经营以及法律法规规定的其他禁止性行业，不得以住宅作为经营场所。从事前款所列经营项目，企业住所与经营场所分离的，申请人可以将住宅作为住所申请登记。提交住所证明材料按照本办法第十条规定办理。”朱雨慈受让并租赁案涉店铺的目的是为了进行餐饮经营，根据上述规定，案涉房屋性质为住宅，虽然可以作为住所申请登记，但不得作为餐饮服务的经营场所，据此，继续履行合同无法实现餐饮经营的合同目的。根据公平原则，并结合案件的实际情况，朱雨慈要求解除其与朱斌签订的店面转让协议书，与孟玉珍签订的房屋租赁协议，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，朱雨慈应将店面转让协议书中约定的案涉店铺的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等（包含空调、展示柜、油烟机）返还给朱斌，朱斌应当向朱雨慈返还转让费4000元。朱雨慈主张朱斌赔偿经济损失及误工费2000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。孟玉珍自认其已于2020年11月24日收回案涉房屋，故朱雨慈无需返还。朱雨慈应当向孟玉珍支付自交付房屋之日即2020年8月21日起至2020年11月23日期间的租金7130元，朱雨慈已支付押金及租金9900元，扣除上述应付租金后，超出部分孟玉珍应当返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、朱斌于本判决生效后十五日内向朱雨慈返还转让费4000元；朱雨慈于本判决生效后十五日内将店面转让协议书中约定的案涉店铺的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等（包含空调、展示柜、油烟机）返还给朱斌。 二、孟玉珍于本判决生效后十五日内向朱雨慈返还押金2770元。 三、驳回朱雨慈的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费198元，减半收取计99元，由朱雨慈负担57元，朱斌、孟玉珍负担42元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  董敬敬 二〇二〇年十二月七日 书记员  郭 晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。