陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕05民终1850号 上诉人（原审原告、执行案外人)：加军萍，女，1969年12月29日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：石俊斌，陕西华山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：吝云飞，男，1965年8月23日出生，汉族，农民。 原审第三人（被执行人）：西安中耀弘置业有限公司。 法定代表人：原建军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓红，女，1970年7月14日出生，汉族，系该公司经理。 上诉人加军萍与被上诉人吝云飞、原审第三人西安中耀弘置业有限公司（以下简称中耀弘公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初6441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人加军萍及其委托诉讼代理人石俊斌、被上诉人吝云飞、原审第三人中耀弘公司的委托诉讼代理人刘晓红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 加军萍的上诉请求：一、撤销渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初6441号民事判决；二、依法确认上诉人对渭南市高新区耀弘·逸品国际1幢1层A-13号商铺的所有权；三、撤销渭南市临渭区人民法院（2018）陕0502财保16号民事裁定，解除保全的1幢1层A-13号商铺；终止渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502执82号裁定对1幢1层A-13号商铺的执行。事实与理由，一、一审认定上诉人与中耀弘公司签订的《商品房买卖合同》对渭南市高新区东风大街南侧逸品国际1幢1层A-13号商铺的位置约定不具体不明确，不符合《商品房销售管理办法》关于商品房买卖合同应当明确商品房基本状况的规定，与事实不符。1、《商品房买卖合同》是建设部和国家工商局共同制定的，合同条款、内容齐全。2、格式条款载明房屋平面图见合同附件一，房号以附件一为准。3、合同附件一为房屋平面图，涂黑处为A-13号房，并标明长10.47米，宽4.37米。二、一审对上诉人在2018年9月15日已实际占有该房屋不予认定，明显错误。三、中耀弘公司与李永超、胡宁彦签订的《商品房买卖合同》不能排除上诉人对房屋享有的所有权。四、一审驳回上诉人诉讼请求错误。 吝云飞辩称，上诉人加军萍、李永超、胡宁彦分别与中耀弘公司签订《商品房买卖合同》，加军萍、李永超、胡宁彦所购买的商铺均属于101号商铺的一部分，且存在面积互相重叠，不具体也不明确，加军萍称其对案涉房屋私自扎围墙、安门，亦不能认定其对案涉房屋已合法占有，该房屋至今还是半成品，消防验收没做、水电不通，也不具备交付使用条件。二审应驳回上诉，维持原判。 加军萍向一审法院起诉请求：1、要求依法确认位于渭南市高新区耀弘·逸品国际1幢1层A-13号商铺系原告出资购买并享有权利；2、依法判决临渭区人民法院执行机关停止对原告位于渭南市高新区耀弘·逸品国际1幢1层A-13号商铺的执行（房屋价值395000元）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：吝云飞与中耀弘公司、原建军、岳红存在民间借贷纠纷，2018年11月2日，吝云飞向一审法院申请诉前财产保全，请求冻结中耀弘公司所有的位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号共四间商铺的过户手续并提供担保，临渭区法院于当日作出（2018）陕0502财保16号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人中耀弘公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号的过户手续”，并于2018年11月5日向渭南高新区房地产管理所发出该裁定书，渭南高新区房地产管理所收到后于当日冻结中耀弘公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号的过户手续。吝云飞在收到上述裁定后，于2018年11月29日，将中耀弘公司、原建军、岳红起诉至临渭区法院，临渭区法院立案受理后于2018年11月30日作出（2018）陕0502民初6785号民事调解书，主要内容为:“被告中耀弘公司、原建军、岳红于2018年12月25日前归还原告吝云飞本金3837600元及利息……”。调解书发生效力后，因中耀弘公司、原建军、岳红均未履行还款义务，吝云飞向临渭区法院申请强制执行。临渭区法院于2019年7月3日作出（2019）陕0502执82号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人中耀弘公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号103号、104号房产”。 2019年8月2日，加军萍作为案外人向临渭区法院提出书面执行异议，请求：1、中止（2018）陕0502财保16号民事裁定书对逸品国际101号房产的查封；2、中止（2019）陕0502执82号执行裁定书。临渭区法院受理后裁定驳回加军萍的异议请求。 另查，2015年1月16日，案外人王**与第三人中耀弘公司签订《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171），约定王**购买中耀弘公司开发的渭南高新区东风大街南侧耀弘·逸品国际第1幢2单元101号房。当日，该合同在渭南高新区房地产管理所备案登记。2018年10月29日，中耀弘公司将吝云飞、王**以确认合同无效纠纷诉至临渭区法院，临渭区法院审理后，于2018年11月27日作出（2018）陕0502民初6242号民事判决，判决：“原告中耀弘公司与被告王**分别于2014年12月25日、2015年1月16日就位于渭南高新区东风大街南侧耀弘·逸品国际1幢1单元102、104号，1幢2单元101、103号商铺签订的4份《商品房买卖合同》无效”，该判决现已生效。 2015年9月7日，原告加军萍与第三人中耀弘公司签订《商品房买卖合同》，约定中耀弘公司将涉案1幢1层A-13号商铺，建筑面积45.76平方米，每平方米8632元，总金额395000元出售给加军萍，并约定自合同生效之日起30日内，由出卖人向渭南高新区房地产管理所申请备案登记。同日，中耀弘公司出具收款收据，载明收到加军萍购商铺款305000元，商铺号：1-A-13，面积：45.76㎡,备注：欠尾款9万元，2016年9月30日之前结清。另，2016年10月24日，中耀弘公司分别出具两份收款收据，载明收到加军萍房款33550元，备注：此票为补开票；购房余款90000元，扣除第一年收益33550元，补56450元。又查，2015年11月2日，案外人胡宁彦与中耀弘公司签订《商品房买卖合同》、补充协议，约定中耀弘公司将涉案1幢1层A-13、A-17号商铺，建筑面积53.88平方米，每平方米6495.92元，总金额350000元出售给胡宁彦。2015年11月27日，案外人李永超与中耀弘公司签订《商品房买卖合同》，约定中耀弘公司将涉案1幢1层A-04号商铺，建筑面积61.81平方米，每平方米6471元，总金额400000元出售给李永超。另外，加军萍、李永超、胡宁彦及第三人中耀弘公司均承认上述商铺属于渭南高新区东风大街南侧逸品国际101号商铺的一部分，且加军萍、李永超、胡宁彦所购商铺存在面积重叠部分，原告加军萍与第三人中耀弘公司当庭表示上述重叠部分至今未明确分配。 一审法院认为，原告加军萍、案外人李永超、胡宁彦分别与第三人中耀弘公司签订《商品房买卖合同》，加军萍、李永超、胡宁彦所购买的商铺均属于渭南高新区东风大街南侧逸品国际101号商铺的一部分，且存在面积重叠部分，即原告主张的渭南市高新区耀弘·逸品国际1幢1层A-13号商铺的位置并不具体明确，该合同缺乏《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同应当明确主要内容之一“商品房基本状况”，故原告加军萍与第三人中耀弘公司签订的《商品房买卖合同》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项之规定；在此情形下，原告称其对案涉房屋扎围墙、安门，亦不能认定其对案涉房屋已合法占有。综上，原告提供的证据不能证明其对案涉房屋享有所有权，亦无法证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告加军萍的诉讼请求。案件受理费7226元，由原告加军萍负担。 二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，加军萍提供的案涉房屋位置平面图载明，案涉房屋长10.47米、宽4.37米，面积45.76平方米。该平面图上有中耀弘公司加盖的公章,落款时间2020年8月4日。吝云飞质证意见，售楼人员和平面图经常更换，也没有在房管部门合法备案。中耀弘公司质证认可该平面图。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，加军萍、案外人李永超、胡宁彦分别与第三人中耀弘公司签订《商品房买卖合同》，加军萍、李永超、胡宁彦所购买的商铺均属于渭南高新区东风大街南侧逸品国际101号商铺的一部分，且存在面积重叠部分。二审中，加军萍提供的案涉房屋位置平面图载明，案涉房屋长10.47米、宽4.37米，面积45.76平方米。该平面图与2015年9月7日签订的《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图存在明显差异。加军萍主张的渭南市高新区耀弘·逸品国际1幢1层A-13号商铺的位置并不具体明确，该合同缺乏《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同应当明确主要内容之一“商品房基本状况”。况且，2018年11月2日，一审法院作出（2018）陕0502财保16号民事裁定：“冻结被申请人中耀弘公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号的过户手续”，同年11月5日，渭南高新区房地产管理所冻结中耀弘公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号的过户手续。现加军萍提供的案涉房屋位置平面图是在人民法院冻结之后作出，其做法有对抗执行之嫌，本院不予采信。 关于合法占有。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中，涉诉商铺目前仍未竣工验收，尚不具备交付使用的条件。且加军萍未提供中耀弘公司向其交付的书面材料，仅有2019年10月19日中耀弘公司出具的交付使用情况证明，该情况证明仅能证明加军萍实际使用该商铺，但不能证明双方进行交付的过程。另，加军萍称其对案涉房屋扎围墙、安门，其所扎的南面墙也超出了商品房买卖合同约定的部分。原审认为不能认定加军萍对案涉房屋已合法占有并无不当。因此，加军萍与第三人中耀弘公司签订的《商品房买卖合同》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。原审认为加军萍提供的证据不能证明其对案涉房屋享有所有权，亦无法证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，驳回加军萍的诉讼请求并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。上诉人加军萍的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7226元，由上诉人加军萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  史 翌