湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初4193号原告:湖南大汉物业管理有限公司娄底分公司，住所地湖南省娄底市娄星区新星南路大汉巨龙家园**。负责人:胡兵。委托诉讼代理人:曹斌，湖南定胜律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋金亮，湖南定胜律师事务所律师。被告：刘桂华，女，1964年7月1日出生，汉族，住所湖南省娄底市娄星区。原告湖南大汉物业管理有限公司娄底分公司与被告刘桂华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南大汉物业管理有限公司娄底分公司的委托诉讼代理人宋金亮，被告刘桂华及其委托代理人胡湛国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南大汉物业管理有限公司娄底分公司请求本院判令：1、被告支付原告物业管理费11286元（自2013年5月1日计算至2019年12月30日，以后实际发生费用另行计算）并按年利率6%计算支付自2014年5月1日起至执行完毕之日止的资金占用利息。2、被告承担本案全部诉讼费。被告刘桂华辩称：1、本案原告主体不适格，根据物业管理条例第三十二条的规定，在本案中原告只是娄底分公司不具有独立法人资格；2、原告不具有本案对大汉巨龙家园物业的管理资格，原被告之间没有合同关系，且原告起诉我方的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不具有相应的法律效力，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求；3、我购买的该房屋质量存在较大问题，开裂、发霉给我造成极大不便及巨大损失，且多次反映问题，原告未进行处理，故原告在物业管理服务上不到位，存在违约责任。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认如下法律事实：2011年11月17日，湖南省娄底巨龙房地产开发有限公司（甲方）与湖南大汉公元物业管理有限公司（乙方）签订了《大汉·巨龙家园前期物业服务合同》，由乙方为甲方提供物业管理服务。合同第三十七条约定：本合同有效期自2011年11月26日起至2014年11月25日止。第三十八条：本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限和修改合同条款达成协议。如双方未达成协议，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；在新的物业管理企业接管本项目前，延期执行本合同。2015年6月1日，娄底市大汉巨龙家园业主委员会（甲方）与湖南大汉公元物业管理有限公司娄底分公司巨龙家园管理处（乙方）签订了《大汉巨龙家园小区物业管理合同》（合同编号：DHUL-20150601）。合同第十八条（合同期限）约定：1、本合同试用期6个月，从2014年12月1日至2015年5月31日止；2、正式合同从试用期终止日起，自2015年6月1日至2018年5月31日止；3、六个月试用期满后，经业委会、栋长及业主代表共同确认通过决定签订正式物业管理合同。2018年4月26日，娄底市大汉巨龙家园业主委员会（甲方）与湖南大汉大物业管理有限公司娄底分公司（乙方）签订了大汉巨龙家园小区物业管理合同（合同编号：DHJL-20180301）。合同第五条约定：本合同中物业管理费的收取标准……1、住宅收费、多层、每平方米建筑面积0.55元/月，小高层每平方米建筑面积1.1元/月，13#商用楼按每平方米建筑面积1.5元/月，车库、杂房按每平方米建筑面积0.6元/月……。合同第十八条约定：（合同期限）从2018年6月1日至2021年5月31日止。自2013年5月1日至2019年12月30日,被告共拖欠原告物业管理费11286元。另查明，原告系湖南大汉物业管理有限公司（曾用名湖南大汉公元物业管理有限公司）的娄底分公司，其前身系湖南大汉公元物业管理有限公司娄底分公司、湖南大汉大物业管理有限公司娄底分公司。判决的理由与结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于诉讼主体的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。作为案涉小区的建设单位湖南省娄底巨龙房地产开发有限公司，其有权与原告的总公司签订《大汉·巨龙家园前期物业服务合同》，该合同效力及于被告。另外，根据法律规定原告系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，可以作为民事诉讼的当事人。因此,本院认为,原、被告间存在物业服务合同关系。《大汉·巨龙家园前期物业服务合同》《大汉巨龙家园小区物业管理合同》均是合同双方真实的意思表示，合同合法有效,约定了原告为被告提供物业服务的具体内容以及被告向原告交纳物业费的具体数额及方式，且原告已向被告房屋所在小区提供了物业服务,原、被告之间成立事实合同，双方均应依照合同约定及时履行自己的义务。关于诉讼时效的问题。物业服务合同系整体性和持续性合同，物业公司所提供的物业服务在合同期间内持续、不间断地履行。交纳物业费的义务属于物业合同项下的同一性质的给付之债，亦具有连续性债务的特点，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。因此，被告认为原告的部分主张超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据。根据本案查明的事实及现有证据，被告拖欠原告的物业费用未及时交纳，被告存在违反合同约定的行为，对于原告要求被告交纳物业费之请求，本院应予支持。考虑到原告为被告所提供的物业服务亦存在一定瑕疵，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，亦有不当之处，故应适当减免被告所负担的物业费数额，本院结合双方合同约定及原告实际提供物业服务的内容酌情予以认定为10157元。综合考虑相关情况,关于原告要求违约金的诉请,本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、被告刘桂华于本判决生效之日起十日内支付原告湖南大汉物业管理有限公司娄底分公司物业管理费10157元；二、驳回原告湖南大汉物业管理有限公司娄底分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取41元（原告已预交），由被告刘桂华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  张永红二〇二〇年十二月二十一日书记员  肖思良附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：(一)依法登记领取营业执照的个人独资企业;(二)依法登记领取营业执照的合伙企业;(三)依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业;(四)依法成立的社会团体的分支机构、代表机构;(五)依法设立并领取营业执照的法人的分支机构;(六)依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构;(七)经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业;(八)其他符合本条规定条件的组织。