湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初10798号原告：惠之美生活服务集团有限公司（原武汉惠之美物业服务有限公司）住所地东西湖区银湖科技产业开发园**。法定代表人:胡国平，董事长。委托诉讼代理人:高亮、吴思思，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：张文胜，男，1971年12月15日出生，汉族，居民身份证住址安徽省巢湖市无为县，被告：李俊，女，1971年9月18日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告惠之美生活服务集团有限公司（以下简称惠之美公司）与被告张文胜、李俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法由审判员杨世庆适用简易程序，于2020年12月21日公开开庭进行审理。原告惠之美公司的委托诉讼代理人高亮、被告张文胜、李俊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告惠之美公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费6181.2元；2、判令被告承担逾期付款违约金，截止2020年1月15日为1978.6元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月1日，原告惠之美物业有限公司与被告签订了前期物业服务协议，合同第四条约定物业费收费标准为1.8元/平方米·月，每半年的首月15日以前缴纳物业费，合同第十条约定，被告不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，惠之美物业公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳逾期付款违约金。被告系福星惠誉国际城K5地块7栋1单元401室业主，房屋建筑面积为95.37平方米，但被告自2017年1月1日起一直未缴纳物业费，拖欠金额为6181.2元，故诉至法院，请求判如所请。被告张文胜、李俊共同辩称：根据相关规定原告方侵犯其知情权及参与过程权、维修之后的验收权，要求解决了前期的纠纷后同意支付物业费及违约金，不同意承担本案诉讼费用。经审理查明：武汉市福星惠誉物业管理有限公司于2000年9月1日，经工商行政部门核准登记成立，经营范围物业管理等。于2012年7月31日更名为武汉福星惠誉物业服务有限公司，于2015年7月17日更名为武汉惠之美物业服务有限公司，于2020年10月12日，更名为惠之美生活服务集团有限公司。张文胜、李俊与湖北福星惠誉洪山房地产有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌090518464），购买位于武昌区徐东大街20号福星惠誉·国际城K5地块7栋4单元1层房屋一套，于2013年10月25日取得上述房屋的权属证明，房屋建筑面积为95.37平方米。该买卖合同附件五前期物业服务内容中对前期物业服务项目及价格（物业服务费住宅每月每平方米1.8元收取）进行了约定。2010年12月1日，湖北福星惠誉洪山房地产有限公司作为甲方与武汉市福星惠誉物业管理有限公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对福星惠誉·国际城提供前期物业管理服务事宜。其物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行以及公共绿化养护和管理等。合同期限自2010年12月31日至2013年12月31日。物业服务费按建筑面积收取，收取标准高层公寓按1.8元/月/平方米，业主应于开发商实际通知交房的时间起交纳物业服务费用。物业服务费按每半年交纳一次，业主应当在每半年首月15日之前履行交纳义务。业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日万分之五的标准支付违约金。2016年5月，湖北福星惠誉洪山房地产有限公司作为甲方与武汉惠之美物业服务有限公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，合同期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止。物业服务费单价同上，收取标准高层公寓仍按1.8元/月/平方米，关于违约责任进行了调整，该合同第二十五条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按未交数额2‰向乙方支付违约金。现因张文胜、李俊的物业服务费仅交至2016年12月31日，后续的物业服务未能按约交纳。原告与开发商签订了两份前期物业服务合同，第二份物业服务合同的违约责任比第一份重，但原告自愿以第一份较轻的违约金标准主张被告承担违约责任。故惠之美公司诉至法院，诉请如前。审理中，张文胜、李俊否认其与原告签订相关物业服务合同，也不知晓相关的违约责任，但其认可物业服务费已交至2016年12月31日。认为并非恶意欠交后续物业费，提交一份福星惠誉地产保修中心于2019年5月13日的《关于国际城K5-7-401号房主卧室顶板情况回复函》及短信聊天记录，抗辩其不交纳物业费的原因是其将涉案房屋出租期间，原告未履行告知义务，使其房屋的卧室天花板遭受了凿洞（已修复），原告剥夺了其知情权、参与权以及维修之后的验收权。原告对《关于国际城K5-7-401号房主卧室顶板情况回复函》及短信聊天记录的真实性表示认可，并针对此复函也提供五张照片，证明物业公司曾为此组织多方进行多次协调均未果。被告认为原告协调的主体不对，导致至今协商无果。以上事实有《前期物业服务协议》两份、武汉市房产信息查询单、物业费、违约金计算表、缴费通知单、工商变更登记信息、《武汉市商品房买卖合同》《关于国际城K5-7-401号房主卧室顶板情况回复函》、短信聊天记录、照片及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告虽未签订《前期物业服务协议》，但原告在与开发商湖北福星惠誉洪山房地产有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》中附件五前期物业服务内容中对前期物业服务项目及价格进行了载明，且其物业服务费已交纳至2016年12月31日。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，故对被告抗辩的其未与原告签订物业服务合同，并非合同当事人，对物业服务标准不清楚的辩称意见，本院不予采纳。被告系武昌区徐东大街20号福星惠誉·国际城K5地块7栋4单元1层房屋的业主，《前期物业服务协议》对其具有约束力，原被告均应按《前期物业服务协议》内容履行各自的义务。被告为了证实其并非恶意欠交物业费且系事出有因，提交一份福星惠誉地产保修中心于2019年5月13日出具的《关于国际城K5-7-401号房主卧室顶板情况回复函》及与原告方相关人员的短信聊天记录，被告为此也提交了相关照片，以证实其积极主动进行过协调但未果。双方对涉案房屋的卧室天花板遭受了凿洞的事实不持异议，因该纠纷的形成涉及案外第三人，且与本案属不同的法律关系，被告若对此有争议可另案另行主张权利。被告虽辩称原告未履行告知义务，剥夺了其知情权、参与权以及维修之后的验收权。但该辩称并不足以免除其交纳物业费的义务，因物业公司主要承担对公共区域的保洁，设施、设备的日常维护及小区内公共区域的安全保障义务，服务范围及种类较为固定，并非承揽小区内一切事务，故对原告主张的要求被告支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6181.2元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告虽自愿以第一份较轻的《前期物业服务协议》的违约金标准主张被告承担违约责任，但本院综合考量本案的实际情况，酌定免除被告支付违约金的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告张文胜、李俊应于本判决生效之日起五日内向原告惠之美生活服务集团有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6181.2元；二、驳回原告惠之美生活服务集团有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告张文胜、李俊负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇二〇年十二月二十五日书记员  庞海丽