湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3063号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗忠，男，汉族，1978年6月19日出生，住湖南省新田县。上诉人（原审原告、反诉被告）：罗丽群，女，汉族，1982年12月16日出生，住湖南省新田县。两上诉人委托诉讼代理人：黄玲，湖南火龙联合律师事务所（特别授权）。上诉人（原审被告、反诉原告）：永州帝豪房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东梅湾路，统一社会信用代码91431100550705822B。法定代表人：刘新胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈国军，湖南火龙联合律师事务所（特别授权）。上诉人罗忠、罗丽群因与上诉人永州帝豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2020）湘1128民初1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗忠、罗丽群上诉请求：一、请求依法撤销湖南省新田县人民法院（2020）湘1128民初1038号民事判决，改判为双倍返还上诉人购房定金200000元及利息或将本案发回重审。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人永州帝豪房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人在与被上诉人于2019年9月24日签订《福海家园定房协议》后立即交付了5万元的定金，后双方在定房协议手写条款中自愿明确约定：被上诉人计划在2020年1月1日前将门面门口的信号箱和移动铁塔迁到别处后，上诉人再补交5万元订金。虽然在该条款上写的是“订金”，但在上诉人提交的《收款证据》上明确写的是“定金”以及在新田县人民法院作出的（2020）湘1128民初606号民事裁定书中也认定上诉人交纳了10万元购房定金。因此，一审法院认定上诉人的购房定金为5万元属于认定事实不清，证据不足。二、一审判决适用法律错误。一审法院认定了上诉人交纳的购房定金是成约定金，同时在庭审中也查明，被上诉人未在期限内将该门面的五证原件交与上诉人查看，且在2019年12月3日，被上诉人将与上诉人订购的22栋101、102号商铺抵押给湖南新田农村商业银行股份有限公司并进行了抵押登记。被上诉人的上述两种行为构成预期违约并存在严重过错，是造成上诉人与被上诉人未能签订《商品房销售合同》的根本原因。而被上诉人在一审中强调的搬迁门面门口的信号箱和移动铁塔，其本身就是在计划范围内的事，而被上诉人也是最大受益者方。故上诉人无须承担该笔搬迁费，亦不存在违约的情形。因此，应依据《合同法》第一百一十五条之规定，应由被上诉人双倍返还上诉人购房定金20万元及利息。永州帝豪房地产开发有限公司辩称：一、我们赞同上诉方对一审认为事实不清，适用法律错误，并对本案发回重审的主张。二、其主张双倍返还定金和未能签订合同的原因归责于我方没有事实和法律依据。上诉人在订购协议履行过程中严重违反了协议约定的七天内向我方提供资料，并签订购销合同。故其主张返还定金也不符合法律规定。在签订协议的时候，我们向其出示了相关资料，上诉人在七天内没有签订购房合同，且时隔四个月之久。我们的在建工程暂押，上诉方是知道的，暂押并没有损害上诉方和双方订购协议的任何权利，我方没有违约事实。三、铁塔的迁移是应上诉方的要求和指示，我方只是代为实施迁移的相关合同签订，产生的费用和损失由上诉方全额赔偿。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉方的上诉请求，支持我方在一审和二审的上诉意见。永州帝豪房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销湖南省新田县人民法院（2020）湘1128民初1038号民事判决，改判为没收被上诉人购房定金款并赔偿上诉人损失186000元或将本案发回重审。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人罗忠、罗丽群承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。购房合同至今未签订的原因，主要在于被上诉人罗忠资金链断裂，无力支付后续的费用。故应当没收所交10万元款项。二、一审判决适用法律错误。基于被上诉人违约的事实，根据合同法和担保法的规定，一审法院应当判决没收10万元，而一审法院判决将该笔款项返还被上诉人是适用法律错误。三、一审判决程序严重错误。上诉人罗忠辩称：一、原审被告承诺交完购房款一年内办出不动产权证，而提供的购房合同上的办证期限却是600个工作日，且经多次协商无果，这明显属于欺骗，不符合国家规定的三个月办证期限。二、因原审原告一直要求查看“五证”原件，原审被告于2019年12月30日出具了一份加盖公章的文件，内容为只有当原审原告查看了五证原件后，才订立购房合同，而直至今日，原审被告都没有拿出五证原件。三、原审被告以欺骗手段提供了两份不一样的土地使用权证复印件，分别为第一份新国用2010第000585号和第二份新国用2010第000264号。原审原告订购的两商铺并不在第一份土地使用权证上，而第一次起诉时，原审被告提交的却是第一份土地使用权证，直至第二次起诉，原审被告才拿出了第二份土地使用权证。四、原审原告2019年12月29日向原审被告求证，其订购的两间商铺是否存在抵押，原审被告职员答复没有抵押。后经原审原告查证，原审被告已于2019年12月3日将其所订购的两间商铺向新田县农商行办理了抵押。罗忠、罗丽群向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的定房协议，要求被告双倍返还原告定金20万元及利息；2、诉讼费用由被告承担。永州帝豪房地产开发有限公司向一审法院提起反诉请求：1、解除双方于2019年9月24日签订的《福海家园定房协议》；2、没收被反诉人依协议音乐会的购房定金款10万元；3、判令被反诉人赔偿反诉人因迁移铁塔和信号箱损失18.6万元；4、本诉及反讼费用由被反诉人承担。一审法院经审理查明：2019年9月24日，帝豪房产公司（甲方）与罗忠（乙方）签订了《福海家园定房协议》（以下简称《协议》），约定：乙方自愿支付5万整，定购福海22栋101、102号房，建筑面积为147.3平方米，单价为16,814元/平方米，乙方承诺在签订协议后7日内到“福海家园”售楼中心签订正式《商品房购销合同》并付清购房相关款项，如乙方未按时签订《商品房购销合同》或未及时缴付上述应付款项，视作乙方自动放弃所定购的物业，定金不退，甲方有权将该物业另行处置或出售。甲方计划在2020年1月1日前将门面门口的信号箱和移动铁塔迁到别处，如计划时间内不能完成搬迁，甲方原数退还乙方所交订金，甲方与相关部门签订搬迁协议时，乙方需补交5万元订金。当日，罗忠及妻子罗丽群向帝豪房产公司交付定金5万元。2019年10月22日，永州帝豪地产公司与中国铁塔股份有限公司永州分公司就福海家园小区开发楼盘旁边基站、铁塔配套设施进行改建搬迁事宜签订了《新田汽车新站基站搬迁协议》，2019年10月23日罗忠及妻子罗丽群向中国铁塔股份有限公司永州分公司交款5万元，帝豪房产公司向罗忠罗丽群出具《收款收据》，收据载明“购商铺定金（22栋101、102号）”。2019年12月3日，帝豪房产公司用包括福海家园22栋101、102号商铺等建筑面积为918.3平方米的在建工程作抵押向湖南新田农村商业银行股份有限公司营业部贷款840万元。2019年12月30日，帝豪房产公司向罗忠出具了加盖公司印章的文书，内容为“因公司管证人员某，同意罗忠购买的商铺，在他本人见到开发房地产的五证后七天内必须与福海家园开发商签订商铺房买卖合同”。此后，本案的双方当事人一直未签订福海家园22栋101、102号商铺的《商品房购销合同》。另查明，本案双方当事人所签订的《福海家园定房协议》中所涉“五证”，是指：《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。《福海家园定房协议》中标的商铺是福海家园三期开发项目。帝豪房产公司福海家园项目中：土地使用权证证号为新国用2010第000264号，取得的时间为2010年11月10日；建设用地规划许可证证号为新规建（2010）公地字第020号，取得时间为2010年12月8日；三期工程建设工程规划许可证号为新规建（2011）公房建字第034号，取得时间为2011年12月31日；三期工程建设工程施工许可证编号为××，取得时间为2017年9月11日；商品房预售许可证证号为新房售许字（2019）第0007号，取得时间为2019年1月8日。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方当事人所签订的《协议》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，是有效合同。该《协议》是为签订《商品房购销合同》合同而签订的合同，故《协议》签订当日交纳的5万元定金是成约定金。而《协议》中约定对信号箱和移动铁塔搬迁而签订协议时需交纳的5万元，明确的表述为“订金”，虽在《收款收据》上写为“定金”，但该款未以书面形式约定，故其本质上仍不是定金。《协议》签订后罗忠、罗丽群按约定交纳定金5万元，帝豪房产公司根据《协议》中的计划将信号箱和铁塔移至别处，罗忠、罗丽群依《协议》在帝豪房产公司签订搬迁协议时补交了5万元订金。双方当事人均在履行各自的合同义务。双方当事人签订《协议》时五证已经齐备，至此时，双方当事人应签订正式的《商品房销售合同》，但双方一直未能签订。2019年12月3日，帝豪房产公司用包括福海家园22栋101、102号商铺等在建工程作抵押向湖南新田农村商业银行股份有限公司营业部贷款840万元。至2019年12月30日帝豪房产公司向罗忠、罗丽群出具“见五证后七天内签订合同”的文书时，双方已经不具备再签订《商品房销售合同》的法律基础。一审法院认为，当事人双方对不能签订《商品房销售合同》均有一定的责任，现双方均要求解除《协议》，符合法律规定，法院予以支持。基于双方均有责任，法院对罗忠、罗丽群要求双倍返还定金，帝豪公司要求没收定金的请求，均不予支持。帝豪房产公司基于《协议》，主动将信号箱和铁塔移至别处花费了较多的费用，虽该行为让福海家园项目临街房屋整体受益，但现在《协议》解除，罗忠、罗丽群也应承担部分费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）罗忠、罗丽群与被告（反诉原告）永州帝豪房地产开发有限公司于2019年9月24日签订的《福海家园定房协议》；二、由被告（反诉被告）永州帝豪房地产开发有限公司向原告（反诉被告）罗忠、罗丽群返还交纳的款项100,000元；三、由原告（反诉被告）罗忠、罗丽群支付被告（反诉原告）永州帝豪房地产开发有限公司损失25,000元；第二、三项判决内容相抵后，由被告（反诉被告）永州帝豪房地产开发有限公司向原告（反诉被告）罗忠、罗丽群返还75,000元，此款限永州帝豪房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还。四、驳回原告（反诉被告）罗忠、罗丽群与被告（反诉原告）永州帝豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元,由原告（反诉被告）罗忠、罗丽群与被告（反诉原告）永州帝豪房地产开发有限公司各负担1075元。案件反诉费2795元（已减半收取）,由原告（反诉被告）罗忠、罗丽群与被告（反诉原告）永州帝豪房地产开发有限公司各负担1397.5元。本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人争执的焦点是：1、罗忠、罗丽群交纳的款项100000元是否双倍返还？2、关于迁移铁塔和信号箱的费用如何承担？现评析如下：1、双方当事人签订《福海家园定房协议》后，理应按照协议约定履行各自的合同义务，而事实上双方未能严格践行契约精神。由于上诉人罗忠、罗丽群未在规定时间内提供资料、签订合同，上诉人永州帝豪房地产开发有限公司将涉案房屋用于向银行抵押，最终导致该协议的解除以及未能签订后续的《商品房购销合同》，双方对此均存在一定的过错。故上诉人罗忠、罗丽群无权要求双倍返还，上诉人永州帝豪房地产开发有限公司也无权请求没收该笔款项。2、上诉人永州帝豪房地产开发有限公司虽然基于《福海家园定房协议》，将铁塔和信号箱迁移至别处，但是其迁移行为让福海家园项目临街房屋整体收益，且也能够为自身房屋销售带来优势。尽管双方协议解除，未能签订《商品房购销合同》，上诉人罗忠、罗丽群也并未享受到迁移带来的便利，但是上诉人永州帝豪房地产开发有限公司却因此花费巨大。故一审法院判决上诉人罗忠、罗丽群承担部分迁移费用25000元，并无不当。综上，上诉人罗忠、罗丽群针对上诉人永州帝豪房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人罗忠、罗丽群和上诉人永州帝豪房地产开发有限公司各承担2150元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  万竹婷二〇二〇年十二月十七日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。