江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初5620号原告：南京博德体育中心有限公司，统一社会信用代码91320100780689514D，住所地南京市栖霞区尧化街道仙尧路**。法定代表人：CHENGCHARLIEJILAI，该公司总经理。委托诉讼代理人：李中非,江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵士国,江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：陈良兵，男，1975年2月20日出生，汉族，住南京市浦口区。被告：林亚军，男，1976年2月6日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：徐宗好，男，1973年11月26日出生，汉族，住南京市秦淮区。以上三被告共同委托诉讼代理人：朱俐昀，北京德恒（南京）律师事务所实习律师。被告：南京聚宝商务酒店有限公司，统一社会信用代码91320113MA1NP8LX1G，住所地南京市栖霞区尧化街道仙尧路**办公楼**。法定代表人：金家胜,该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛益林（，男，汉族，1962年8月9日出生，住南京市建邺区。四被告共同委托诉讼代理人：王**，北京德恒（南京）律师事务所律师。原告南京博德体育中心有限公司（简称博德公司）与被告陈良兵、林亚军、徐宗好、南京聚宝商务酒店有限公司（简称聚宝酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博德公司的法定代表人CHENGCHARLIEJILAI、委托诉讼代理人李中非，被告陈良兵、林亚军、徐宗好及四被告的共同委托诉讼代理人王**，被告聚宝酒店的委托诉讼代理人毛益林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博德公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月10日已经解除；2、被告支付原告2020年2月1日至合同解除之日2020年8月10日期间租金412500元（按照半年租金165万元标准计算），并支付2020年8月11日至实际返还房屋之日止，按相同标准计算的房屋占用费；3、判令被告将所租赁的房屋、场地恢复原状后返还给原告。4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告博德公司与被告聚宝酒店、陈良兵、林亚军、徐宗好于2017年8月1日签订《房屋租赁合同》，原告将位于南京市栖霞区尧化街道仙尧路8号的房屋和部分场地租赁给被告使用。《房屋租赁合同》5-1、5-2条款约定：前两年每年租金320万元整，支付方式为每半年第1个月前10个工作日内支付一次，即每年8月1日及2月1日，为下次半年房租的支付日。合同履行期间，被告多次拖延支付租金并存在其他不当行为，已经严重损害原告的利益。现原告依据合同法第二百二十六条及相关司法解释，具状起诉，望判如所请。四被告共同辩称，原告诉讼请求没有任何事实和法律依据。首先，除了依照国家相关规定因为疫情原因而减免一个半月的房屋租金外，2020年2月1日至2020年7月31日期间的其余租金被告已经全部缴纳，2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金也已经全部缴纳。因为今年的疫情原因，受到疫情影响，被告所经营的酒店被国家征用为临时隔离点，酒店的生意一直不佳，客观导致了被告的营业收入不高，即便如此，被告方仍然缴纳了租金，虽然时间有所延迟，但也是因为疫情的客观原因造成的。其次，根据合同法相关规定，因为不可抗力原因不能履行合同的，部分或者全部免除责任，因此被告方的迟延履行租金行为不但没有给原告造成任何的损失，也依法不构成违约。原告要求解除本案房屋租赁合同的诉讼请求没有合同依据也没有法律依据，恳请驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，原告博德公司（出租方，甲方）与被告陈良兵、林亚军、徐宗好（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）1份，主要约定：一、房屋及高尔夫练习场情况：1-1、甲方出租物业为：ａ）房屋坐落于南京市栖霞区（以下简称案涉房屋），房屋使用权归甲方所有，建筑面积约9000平方米，共四层（地上**地下**）；ｂ）占地面积约30亩的高尔夫练习场以及房屋楼前土地及停车场；1-2、预租：甲方目前在本物业承租的客户租约尚未到期的租户，甲方承诺将上述未完成租约客户应支付的租金转为乙方收取并在上述客户租约到期后，由乙方决定是否与租户续约或根据本合同约定租赁期限，由乙方租赁使用。二、租赁期限与续约：2-1、房屋租赁期限自2017年8月1日至2025年12月31日止（装修期免租金70万元）……三、……四、房屋及场地交付：本合同签订后，甲方将房屋及场地交付给乙方使用，甲方保证为乙方提供足够的水、电等建设及办理证件运行条件。五、租金：5-1、该房屋租金320万元／年，第三年开始总金额每年在上年度总额基础上递增10万元整；5-2、每半年第1个月前10个工作日内支付一次；即每年8月1日及2月1日，为下次半年房租的支付日；乙方支付租金为税后金额；乙方自合同签订日起5个工作日内向甲方支付租金160万元整（乙方首付应减去应抵扣现存租户租金，按实际应付额支付）及租赁合同保证金30万元整；如乙方未按约定时间支付，甲方有权立即解除合同……六、甲方权利义务：6-1甲方保证其房屋及高尔夫场地权属无争议，甲方提供有效资质证明交乙方备存，如因权属争议导致乙方损失由甲方负责赔偿乙方全部损失……6-4、甲方需提供场地产权证明，确保乙方经营办证需求……七、乙方权利义务：……7-2、乙方在租赁期间对甲方的物业和场地可进行必要的改造（改造方案需通过甲方审核同意），改造所涉及的费用均由乙方自身承担……八、……九、……十、违约责任：10-1、乙方不按期交纳租金，每迟延一天按5000元支付甲方违约金；如逾期超过30天仍未足额交纳租金，则甲方有权单方解除合同，无条件收回物业及场地及其他财物，并追索乙方所欠的租金和违约金，因追索租金而产生的法律费用由乙方负责……该合同落款乙方处有被告林亚军、陈良兵、徐宗好签名，还有聚宝酒店加盖的合同专用章。2019年3月20日原告向本院起诉四被告，请求法院判决：1.四被告支付原告欠付租金132万元（其中：2017年8月1日-2018年1月31日期间欠付租金2万元；2019年2月1日-2019年8月1日期间欠付租金130万元）；2.四被告支付原告欠付租赁合同保证金10万元；3.四被告自2019年起至实际清偿之日止按照每天5000元的标准支付原告违约金；4.四被告支付原告律师费1.2万元；5.四被告承担本案诉讼费用。审理中，聚宝酒店足额缴纳了2019年2月1日至7月31日的租金，后原告将第1项诉请变更为：四被告支付2017年8月1日-2018年1月31日期间的欠付租金2万元；第3项诉讼请求变更为：四被告自2019年2月1日至2019年6月17日止，按照每天5000元的标准支付原告违约金。2020年6月5日本院作出（2019）苏0113民初1705号民事判决书，认为案涉《房屋租赁合同》承租方为陈良兵、林亚军、徐宗好及聚宝酒店；案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，各方均应当依约履行各自义务；原告主张的2017年8月1日至2018年1月31日租金2万元的诉请不予支持；2019年2月1日至2019年8月1日期间的租金，因四被告逾期支付，构成违约，四被告应承担违约责任，酌情确定四被告就迟延支付上述期间租金的违约行为向原告支付违约金3万元。据此法院判决：一、被告陈良兵、林亚军、徐宗好、南京聚宝商务酒店有限公司共同赔偿原告南京博德体育中心有限公司违约金3万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。后原告不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉，该院于2020年10月12日作出（2020）苏01民终6692号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年8月1日被告支付2019年8月1日至2020年1月31日期间租金1650000元；2020年3月18日、6月19日被告分别支付2020年2月1日至2020年7月31日期间租金1000000元、237500元，尚有412500元租金未付；2020年8月4日、8月18日、8月19日原告分别支付2020年8月1日至2021年1月31日期间租金共计1700000元。审理中，原告提交企业登记信息、营业执照、租赁合同、承诺书，用以证明被告林亚军伪造原告公司印章冒用原告名义，擅自转租，严重违法。经质证，被告表示：对真实性没有异议，租赁合同承租方系林亚军，是本案承租人之一，不存在转租行为，签订租赁合同是为了在案涉房屋的二楼注册成立南京博德酒店管理有限公司，租赁合同出租方的印章和签字均是交给原告现场管理人员汤某办理的，对真实性被告方不知情。原告提交照片用以证明被告以博德酒店名义与汉庭签订经济合同，现以汉庭尤佳酒店名义对外经营，原告有理由相信被告规避法律责任，损坏原告可预期利益。经质证，被告表示：对真实性没有意义，本案租赁合同中承租方有被告陈良兵、林亚军、徐宗好，承租涉案房屋是用于酒店经营，合同中约定承租方在租赁期间所涉及的任何营销方式与原告无关，故上述三位自然人以个人名义成立南京博德商务酒店管理公司，并以该公司名义加盟汉庭尤佳酒店经营，原告对此无权干涉。原告提交照片６张，用以证明被告未按约定提供改造方案，未经原告同意更改房屋的主体结构，导致房屋损坏；提交照片1张，用以证明被告未维护高尔夫球场，导致球场损毁严重；提交照片2张，用以证明被告将轮胎堆放在墙边，容易造成消防隐患；提交照片1张，用以证明被告将租赁房屋的消防设施损坏，造成消防隐患。经质证，被告表示：对真实性无异议，但拍摄的是案涉房屋天井部分，被告方承租时就是照片中的样子，被告方并没有进行改造或损坏；从照片中可以看出，左边方向的场地已由原告擅自出租给第三方，导致被告方的维护车辆无法进入高尔夫球场，且原告至今没有将运营高尔夫球场的营业执照等证件交给被告方，客观上造成被告方无法使用球场，且合同约定的被告方可以利用现有的高尔夫球场进行管理不是必须，被告方的经营行为与原告无关；轮胎是案涉房屋原有租户使用场地的经营行为，且轮胎不是易燃物，不构成消防隐患；该处消防管道是废弃管道，被告方承租后重新安装了整栋的消防设施，并未损害房屋的消防设施，反而是原告至今无法提供被告方消防报验手续。本院认为，原告博德公司与被告聚宝公司、陈良兵、林亚军、徐宗好签订案涉合同系合同当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，各方均应当依约履行各自义务。本案的争议焦点为：一、案涉合同是否应予解除？二、原告是否应减免被告房租412500元？一、本案中原告既主张合同约定解除权又主张法定解除权。关于合同约定解除，案涉合同第十条第1款约定的甲方单方行使解除权的条件为乙方逾期超过30天未足额缴纳租金。根据合同约定，最近一期应付租金期限为2020年8月1日至2021年1月31日，支付日期为2020年8月1日，对此被告存在逾期付款情形，但逾期时间均未超过30天，故不符合合同约定解除条件。至于之前逾期付款的时间超过30天达到合同解除条件的，原告作为享有合同解除权的一方并未主张解除合同，而是仍然接受违约方继续履行合同，视为原告对其解除权的放弃，不能再以此主张解除合同。因此，原告主张合同约定解除权的意见，缺乏依据，本院不予支持。关于法定解除权。原告主张被告存在擅自转租行为，但原告提交的证据尚不足以证明被告方实际存在擅自转租行为，且即使存在擅自转租行为，原告的法定代表人在被告处有宿舍，在南京期间在被告处住宿，原告也应当知道转租行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告以此主张解除合同，本院不予支持。另原告认为被告未经营管理高尔夫球场使其损毁、被告对房屋进行破坏、被告违反相关消防规定、被告存在伪造印章行为，主张解除合同，但原告提交的证据不足以证明被告存在上述行为，亦不能证明上述行为达到法定解除条件，故本院对原告的这一主张亦不予支持。综上，原告主张解除合同的诉请以及基于合同解除主张返还房屋及支付房屋占用费诉请，缺乏依据，本院不予支持。二、关于原告主张被告支付2020年2月1日至2020年7月31日期间未支付租金412500元的请求，本院考虑到被告租用案涉房屋的使用性质、新型冠状病毒感染的肺炎疫情对经济的影响以及被告被征用作为新型冠状病毒感染的肺炎集中隔离场所对被告经营产生的影响，结合疫情期间南京市国资委、南京市财政局的相关规定，本院酌定原告对被告减免一个半月的租金412500元，对原告主张被告支付该租金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告南京博德体育中心有限公司的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告南京博德体育中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 张  璐二〇二〇年十二月二十一日法官助理 邓广灿书 记 员 杜  娟