四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川18民初27号 原告：刘丽霞，女，汉族，1987年7月15日出生，四川省天全县人，住天全县。 原告：童晓军，男，汉族，地1983年4月23日出生，现住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：刘思雄，四川民选律师事务所律师。 被告：李福军，男，汉族，1974年5月7日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：乐大海，四川民欣律师事务所律师。 被告：四川东科房地产开发有限公司。住所地：雅安市名山区蒙镇水碾街5段**。 法定代表人：谭卫东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪建国，四川民欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周任丽，女，汉族，1990年4月12日出生，住四川省雅安市名山区。 被告：谭卫东，男，汉族，1968年11月29日出生，重庆市南岸区人，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：汪建国，四川民选律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周任丽，女，汉族，1990年4月12日出生，住四川省雅安市名山区。 第三人：杨波，男，汉族，1978年10月24日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：王理，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵璇，重庆百君律师事务所律师。 原告刘丽霞、童晓军与被告李福军、四川东科房地产开发有限公司（以下简称东科公司）、谭卫东、第三人杨波案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理，原告刘丽霞、童晓军的委托诉讼代理人刘思雄，被告李福军的委托诉讼代理人乐大海，被告东科公司及谭卫东的委托诉讼代理人周任丽、第三人杨波的委托诉讼代理人王理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘丽霞、童晓军向本院起诉请求：1.依法解除四川省雅安市中级人民法院（2020）川18财保1号民事裁定及协助执行通知书中对东科公司位于四川省雅安市名山区××镇××街××段××号××号小区××栋××单元××号房的查封；2.确认位于四川省雅安市名山区××镇××街××段××号××号小区××栋××单元××号××原告共同所有。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年1月5日二原告看中了东科公司位于四川省雅安市名山区××镇××街××段××号××号小区××栋××单元××号××房，拟买来做结婚的婚房，该住房建筑面积144.85平方米，其中套内建筑面积139.07平方米，经协商以总价1296408元的价格成交，付款方式为2020年1月24日支付900000元，余款向银行按揭支付。当日原告就交了100000元定金，2020年1月24日交了800000元购房款，履行了合同约定的首期交900000元房款义务。因疫情原因双方于2020年2月11日才签订《商品房买卖合同》。2020年3月30日，东科公司与原告办理了房屋交接书，原告依据合同取得并合法占有了房屋。原告对房屋进行装修时得知四川省雅安市中级人民法院根据李福军的申请查封了上述房屋。原告随即向雅安市中级人民法院提出执行导议，雅安市中级人民法院以（2020）川18执异12号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，原告已交付900000元购房款，占合同约定总房款的69.42%，完全符合司法解除的规定，且该房也系原告的首套房，为结婚用的刚需房，余款也愿意按法院要求支付。至于第三人杨波和东科公司签订《商品房买卖合同》并进行了登记备案的房屋多达八九套，是典型的名为商品买卖实为民间借贷，其预售备案登记也不是物权法规定的产权预告登记，不能对抗原告已占有和实现物权的行为。 李福军辩称，原告的诉讼请求不能成立。1.原告与东科公司签订买卖合同是2020年2月11日，交付房屋是2020年3月30日，而诉前财产保全裁定是2020年1月21日作出，原告不是在查封房屋之前签订房屋买卖合同，也不是在查封之前占有房屋。2.交付该房屋之前，李福军已申请对该房屋进行查封，查封期间，东科公司转让该房屋已违反相关法律规定，且未到不动产登记机关进行预告登记，对房屋的买卖并不产生物权效力，其买卖合同的目的客观上不能实现，不能对抗第三人。因此，案涉房屋不能确认属二原告共同所有。 东科公司、谭卫东辩称，同意原告的诉讼请求，二原告是真实的购房者。 杨波陈述，原告的诉讼请求不能成立。1.案涉203号房屋包含在重庆仲裁委员会裁决书中的201号房屋里面，第三人杨波不知道将201号房屋拆分为201和203号的事实，到2020年8月31日东科公司在法庭上陈述时才知道。2.原告对房屋仅仅享有债权，第三人根据已生效的仲裁裁决书对案涉房屋享有物权。3.原告对案涉房屋的占有属无权占有，根据重庆仲裁委员会的裁决书查明的事实，东科公司已经向第三人交付该房屋，第三人系房屋所有权人，原告并不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条合法占有的条件。4.案涉房屋的权属已属于第三人的情况下，原告与东科公司之间的买卖无法履行，根据商品房买卖合同司法解释第8条的规定，赋予了原告解除合同赔偿的救济权利，而不是提起本案的执行异议之诉以及确认房屋权属。 围绕各自的诉辩主张，原告刘丽霞提交了认购协议、付款收据、银行转款明细、商品房买卖合同、前期物业服务合同、物业费发票、房屋交接书等证据。李福军提交了其与东科公司及谭卫东的民事调解书，东科公司提交了住建部门对大户型改小户型请示的批复。第三人杨波提交了重庆仲裁委（2019）渝仲字3756号仲裁裁决书、执行案件受理通知书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据本院综合认定。 本院认定案件事实：2020年1月5日，被告东科公司作为甲方，与作为乙方的原告刘丽霞签订《“东科.原山墅”商品房认购协议》，载明乙方刘丽霞认购“东科.原山墅”12栋1单元203号住宅，该房屋暂测建筑面积144.85平方米，总价1440453元。协议右下方手写内容为：董事会特批价格1296408元，1）2020年1月5日付款定金100000元，2）2020年1月16日付款100000元，3）2020年1月30日付款400000元。认购协议签订当日，刘丽霞通过转账方式向东科公司支付100000元购房定金，2020年1月9日，刘丽霞向东科公司转款100000元，2020年1月24日和1月26日，刘丽霞向东科公司财务人员谭杰分别转款500000元和200000元，交易附言为“金科原山墅房款”。2020年1月5日，东科公司向刘丽霞出具收到12-1-203购房定金100000元的《收据》，2020年1月24日，东科公司出具2张收款《收据》，金额分别为200000元（交款人为刘丽霞、童晓军）和600000元（交款人为刘丽霞），交款事由为购房款。2020年2月11日，东科公司与刘丽霞、童晓军签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘丽霞、童晓军购买东科公司许可证16-02号下第12幢1单元203号商品房，建筑面积面积144.85平方米，其中套内建筑面积139.07平方米，总价1296408元，2020年1月24日前支付首期房价款90万元，2020年6月30日前交付房屋。2020年3月31日，刘丽霞在《房屋交接书》上签字，领取了12-1-203号房屋钥匙7把，并签署了《入住承诺书》、《治安安全责任书》、《消除安全责任书》，当日，刘丽霞与东科公司、四川东科物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》补充协议。2020年3月31日，刘丽霞交纳了2020年4月1日至2020年6月30日的物业费1216元。 被告李福军因与东科公司、谭卫东的民间借贷纠纷，于2020年1月21日向本院申请诉前财产保全，本院于2020年1月21作出（2020）川18财保1号民事裁定，查封了东科公司所有的位于雅安市名区××镇××街××段××号××号小区共计45套房屋，该45套房屋包括本案诉争的12-1-203号房屋。后李福军提起民间借贷诉讼，诉讼过程中，双方于2020年3月20日达成调解协议，由东科公司、谭卫东于2020年3月31日前一次性支付李福军借款本金4174.9439元及利息1450万元，民事调解书现已进入执行程序。 原告刘丽霞、童晓军收房后，得知其所购房屋被本院查封，于2020年4月13日向本院申请对案涉12-1-203号房屋的查封提出异议，本院于2020年5月20日作出（2020）川18执异12号执行裁定，以刘丽霞、童晓军与东科公司商品房买卖合同前，东科公司已与他人就案涉房屋签订了商品房买卖合同并进行了备案登记为由，驳回了刘丽霞、童晓军的异议请求。刘丽霞、童晓军遂提起执行异议之诉。 另查明，2019年12月16日，第三人杨波向重庆仲裁委员会申请仲裁，重庆仲裁委员会于2020年5月23日作出（2019）渝仲字第3756号裁决书，裁决东科公司应协助将12栋1单元201号、202号、12栋2单元201号、17栋1单元202号四套房屋产权转移登记在波名下。仲裁裁决书发生法律效力后，杨波向本院申请执行（2019）渝仲字第3756号裁决书，本院于2020年8月24日作出（2020）川18执210号执行裁定书，驳回申请人杨波的执行申请。2020年8月11日，对李福军诉前财产保全裁定查封的45套房屋，杨波就该四套房屋向本院提出执行异议，本院于2020年9月11日作出川18执异23号执行裁定书，驳回杨波的异议请求。后杨波向本院提起执行异议之诉。 2018年2月8日，雅安市名山区城乡规划建设和住房保障局向东科公司作出《关于的批复》，原则同意“东科.半山壹号”住;住宅小区包括**在内的****房屋大户型改小户型事宜科公司称，将12-1-201号房屋改为2套房屋，分别为12-1-201号和12-1-203号，案涉的房屋即为改为小户型后的12-1-203号。 本院认为，原告作为案涉执行案件的案外人，提出依法解除本院（2020）川18财保1号民事裁定及协助执行通知书中对东科公司位于四川省雅安市名山区蒙顶山镇水碾街5段76号.半山壹号小区12栋1单元203号房查封的请求，目的是为排除对案涉房屋的执行，本案属案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以一并作出裁判。根据各方当事人的主张，本案的争议焦点在于刘丽霞、童晓军对案涉房屋是否享有排除执行的权利，以及案涉房屋的权属认定问题。 关于刘丽霞、童晓军对案涉房屋是否享有排除执行的权利。本案中，刘丽霞、童晓军作为案外人，以系房屋买受人为由对执行标的主张权利，在提出执行异议被驳回后，提起执行异议之诉。被告李福军系基于其与东科公司民间借贷纠纷，申请对东科公司开发的半山壹号小区中包括案涉房屋在内的45套予以诉前财产保全，其目的是为保证生效法律文书的执行，即实质上是为保证金钱债权的履行。而本案中，虽然李福军与东科公司、谭卫东之间民间借贷纠纷案的民事调解书生效并已进入执行程序，但李福军对案涉房屋并无相应的物权和优先权。证据表明，刘丽霞、童晓军于2020年1月5日与东科公司签订商品房认购协议，并预交了10万元签约定金，并于2020年1月9日、1月24日、1月26日分别向东科公司支付购房款10万元、50万元、20万元，共计支付购房款90万元，虽然刘丽霞、童晓军与东科公司2020年2月11日签订商品房买卖合同，时间在查封房屋之后，但由于2020年1月5日，刘丽霞即与东科公司签订认购协议，并相继支付了共计90万元购房首付款，且认购协议的主要内容与商品房买卖合同的内容一致，该事实表明，正式签订房屋买卖合同之前，刘丽霞、童晓军已实际履行了与认购协议一致的商品房买卖合同的内容，交纳了合同约定的首付款，因此，应认定在查封案涉房屋之前，原告刘丽霞、童晓军已与东科公司达成房屋买卖协议。同时，东科公司于2020年3月31日将该房屋交付与刘丽霞、童晓军，刘丽霞、童晓军作为业主亦签署物业服务合同，领取和签署了消防安全责任书、治安安全责任书、物业服务协议、物业临时管理规定，随后对房屋进行了装修，即实际占有和控制案涉房屋；庭审中，刘丽霞、童晓军表示，愿意按照人民法院要求支付剩余购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封方前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。刘丽霞、童晓军所举证据表明，在对案涉房屋进行诉前财产保全之前，刘丽霞已与东科公司达成商品房买卖协议并支付了90万元首付款，占总房款的69.42%，且刘丽霞、童晓军亦实际占有和控制房屋，对房屋进行了装修用于居住，也无证据表明刘丽霞、童晓军名下有其他用于居住的房屋，因此，刘丽霞、童晓军对该房屋所享有足以排除强制执行的民事权益。 关于案涉房屋的权属问题。原告刘丽霞、童晓军在提出执行异议之诉的同时，提出确认其对案涉房屋享有所有权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”案涉标的为商品房，根据物权法定原则，《中华人民共和国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，虽然原告刘丽霞、童晓军对该房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，但根据物权法定原则，在房屋未办理产权登记的情况下，尚不能确认案涉房屋的所有权属于刘丽霞、童晓军，故刘丽霞、童晓军请求确认对案涉12-1-203号房屋的所有权的请求不予支持。但刘丽霞、童晓军基于商品房买卖合并实际占有和控制案涉房屋的事实，在付清房款后，享有申请办理12-1-203号房屋产权登记的请求权，也只有在办理房屋产权登记后，方享有房屋所有权。关于第三人杨波是否享有案涉房屋的权益，由于本案系案外人执行异议之诉，审理的是刘丽霞、童晓军对案涉房屋是否享有排除执行的民事权利，并且，杨波亦提起了执行异议之诉，因此，本案不予审查。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、停止对位于雅安市名山区蒙顶山镇水碾街5段76号东科.半山壹号小区12-1-203号房屋的执行。 二、驳回刘丽霞、童晓军的其他诉讼请求。 案件受理费16468元，由被告李福军、东科公司各承担8234元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 饶三祥 审 判 员 付 屹 审 判 员 伍子刚 二〇二〇年十二月七日 法官助理 丁东红 书 记 员 赵 楷