湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初2476号原告：鄂州市大鹏客运有限公司，住所地：鄂州市吴都大道炜裕时代广场。法定代表人：余建红，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖虎，湖北楚晟律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：王灿，湖北楚晟律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告：湖北炜裕房地产开发有限公司，住所地：鄂州市吴都大道炜裕时代广场。法定代表人：程良选，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪涛，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：一般代理）。原告鄂州市大鹏客运有限公司（以下简称大鹏客运公司）诉被告湖北炜裕房地产开发有限公司（以下简称炜裕房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理，因案件较为复杂，本案转为普通程序审理，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告大鹏客运公司的委托诉讼代理人肖虎、被告炜裕房地产公司的委托诉讼代理人汪涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。大鹏客运公司向本院提出诉讼请求：1.判决炜裕房地产公司支付违约金2,000,000.00元（自2017年3月27日计算至2020年7月27日为40个月，余下违约金按50,000.00元/月计算至办理以上4房屋的不动产权证之日止）；2.判决炜裕房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月27日，大鹏客运公司与炜裕房地产公司签订《商品房买卖合同》（预售）4份，合同约定大鹏客运公司购买炜裕房地产公司开发的炜裕时代广场商品房4套。同日，双方签订《购房附加协议》，该协议第八条约定，大鹏客运公司购买商用房分别为：1#-1-01铺面积33.08㎡，单价10,000.00元／㎡，合计330,800.00元；1#-1-02铺面积148.87㎡，单价10,000.00元／㎡，合计1,488,700.00元；1#-2-01铺面积463.97㎡，单价3,650.00元／㎡，合计1,693,490.00元；1#-3-01铺面积463.97㎡，单价3,650.00元／㎡，合计1,693,490.00元；协议第七条约定，合同总房款为5,206,480.00元，自合同签订之日起三日内支付2,600,000.00元，一月后支付500,000.00元，余款1,600,000.00元在办理房产证和土地证时一次性付清；协议第九条约定，如不能办证或超过8个月未办理，则视甲方违约，按50,000.00元／月收取罚金。以上合同签订后，大鹏客运公司分别于2016年7月29日支付2,600,000.00元、8月26日支付50,000.00元，2017年1月20日支付50,000.00元、1月24日支付450,000.00元，2018年12月29日支付500,000.00元，共计4,100,000.00元。大鹏客运公司履行付款义务后，炜裕房地产公司未按合同约定办理不动产权证。经大鹏客运公司多次催告，炜裕房地产公司以种种理由拖延推诿，大鹏客运公司遂诉至法院。炜裕房地产公司辩称，1.双方签订的购房补充协议中逾期办证违约金约定显失公平，应不予支持，双方签订补充协议时，炜裕时代广场1号楼及整个项目并未竣工验收，大鹏客运公司清楚知悉我公司不可能在补充协议签订后8个月内完成验收，从而办理产权证，大鹏客运公司要求我公司交付不具备交付条件的房屋，自身存在过错；2.我公司未能履行办理产权证义务，存在非自身原因，我公司开发的房地产项目因逾期交付，大量购房人通过信访途径反映情况，2019年10月15日，市长接待日组织相关部门召开联合协调会，明确因卧虎路南段未建设，水电改主管线无法接入小区，直至现在，卧虎路南段还未建设；3.大鹏客运公司的起诉已超过3年诉讼时效，按照双方签订补充协议的约定，应在合同签订之日起8个月后支付涉案违约金，也就是2017年3月应当履行，但是大鹏客运公司于2020年8月14日向人民法院提起诉讼，期间已超法定的3年诉讼时效的规定，且该期间一直未向炜裕房地产公司主张诉权，相关案例明确，开发商因不能预见、不能避免且不能克服的客观情况导致逾期办证，属于免责情形。综上，请求驳回大鹏客运公司的诉讼请求。大鹏客运公司为支持其主张，向本院提交以下证据：证据一、营业执照、法人身份证明、法人身份证。拟证明大鹏客运公司的诉讼主体资格。证据二、营业执照网上查询信息。拟证明炜裕房地产公司的诉讼主体资格。证据三、《商品房买卖合同》（预售）4份、《购房附加协议》一份。拟证明双方之间的买卖合同关系及双方的权利义务。证据四、客户首付款入账通知3份、转账支票1张、网上银行电子回单1张、收据5张。拟证明大鹏客运公司依约支付炜裕房地产公司合同款4,100,000.00元的事实。证据五、函件一份、快递单号一张、网络回执一张。拟证明大鹏客运公司催告炜裕房地产公司办理不动产权证的事实。炜裕房地产公司向本院提交情况说明、照片9张，拟证明：1.因鄂州市规划建设的卧虎路南端至今未建设，导致炜裕时代广场项目主管水电气管线无法接入，另个别拆迁户不配合房屋的拆需，导致炜裕时代广场项目不能及时正常申请办理竣工验收等办证前置手续；2.小区目前不能办证的事实以及临时水管网的接入保证相关住户能够入住的纠纷是经过2019年10月15日市长接待日接访后组织相关行政主管部门进行了协调处理，但目前关于办证还在政府的协商处理之中。庭审质证过程中，炜裕房地产公司对大鹏客运公司提交的证据一、二无异议；证据三中的4份商品房买卖合同无异议，但说明该合同系房产主管部门制定，没有约定逾期办证的条款，对购房附加协议有异议，虽然该协议加盖的公章和签名是真实的，但当时是我公司急于支付民工工资被堵门极端情况下，以低于市场价格出售给大鹏客运公司，该协议显失公平，约定的逾期办证条款在当时就可以预见不能实现，且当时大鹏客运公司的法定代表人在签署该协议时明确表示放弃对违约条款的主张；证据四无异议；证据五中的函件，我公司不清楚，不予质证，系大鹏客运公司单方制作，我公司也没有收到，对快递单、网络回执的真实性无异议，但是没有收到单据中载明的文件，需说明的是即使以上证据能证明主张权利，也只能证明大鹏客运公司在2020年4月向我公司主张涉案的诉权，已超出法定3年的诉讼时效期限。大鹏客运公司对炜裕房地产公司提交的证据认为虽能证明炜裕房地产公司未办证的情形，但其违约的原因与本案不具有关联性，达不到证明目的。经庭审质证，本院认为大鹏客运公司的证据一、二、四双方无异议，予以采信；证据三的真实性无异议，予以采信；证据五中的函件、快递单以及回执，相互印证，予以采信。炜裕房地产公司的证据，客观、真实，与本案具有关联性，予以采信。根据以上有效证据和当事人当庭陈述，本案事实认定如下：2016年7月27日，大鹏客运公司（合同买受人）与炜裕房地产公司（合同出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）4份，大鹏客运公司共购买炜裕房地产公司开发的商品房4套，合同对商品房的价格、交付条件与交付手续、质量及保修责任、备案与房屋登记等进行了约定，其中商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.水通、电通、路通。同日，炜裕房地产公司（合同甲方）与大鹏客运公司（合同乙方）还签订《购房附加协议》1份，该协议第一条约定，甲方同意乙方购买的炜裕·时代广场1号楼1-3轴门口22米广场由乙方使用；第七条约定的付款方式为，合同总房款5,206,480.00元，自合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付购房款的50%即2,600,000.00元，一月后支付500,000.00元，装修完毕入住办公支付500,000.00元，余款1,600,000.00元双方约定在办理房产证和土地证时一次性付清；第八条约定，购买商用房如下：（1）1#-1-01铺面积33.08㎡，单价10,000.00元／㎡，合计330,800.00元；（2）1#-1-02铺面积148.87㎡，单价10,000.00元／㎡，合计1,488,700.00元；（3）1#-2-01铺面积463.97㎡，单价3,650.00元／㎡，合计1,693,490.00元；（4）1#-3-01铺面积463.97㎡，单价3,650.00元／㎡，合计1,693,490.00元；第九条约定的违约责任为，如不能办证或超过8个月（自合同之日起计算）未办，则视甲方违约，按50,000.00元／月收取罚金，合同还对其他事宜予以约定。上述协议签订后，大鹏客运公司分别于2016年7月29日支付2,600,000.00元、8月26日支付500,000.00元，2017年1月20日支付50,000.00元、1月24日支付450,000.00元，2018年12月29日支付500,000.00元，共计支付4,100,000.00元。2016年12月，大鹏客运公司对上述房屋进行装修，于2017年1月投入使用。因炜裕房地产公司未能办理不动产权证，双方发生纠纷。庭审中，大鹏客运公司认可投入使用时知晓案涉房屋尚未验收。另查明，2019年10月15日，市领导组织相关部门针对炜裕时代广场项目业主代表反映的相关情况召开协调会，明确因卧虎路南端未建设，水电改主管线无法接入该小区，开发商于2020年1月16日前落实将用于施工建设的水电接入商品房，解决用水用电问题等。截至目前，卧虎路南端尚未建设，水电改主管线无法接入炜裕时代广场项目，案涉房屋至今尚未验收。本院认为，大鹏客运公司与炜裕房地产公司签订的《商品房买卖合同》（预售）、《购房附加协议》系双方的真实意思，合法有效，应受法律保护。本案中，按合同约定，炜裕房地产公司交付房屋时应当具备取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及水通、电通、路通等条件，但在客观实际交房时，因种种原因炜裕房地产公司并未交付具备条件的房屋，而对此事实大鹏客运公司是明知的，且其在2016年12月接收尚未验收的案涉房屋后进行了装修并投入了使用，大鹏客运公司的这种行为应视为其在合同履行过程中与炜裕房地产公司就合同中的交房条件条款进行了变更。大鹏客运公司在使用案涉房屋后，影响房屋验收的客观情况仍然存在，大鹏客运公司亦是明知。在案涉房屋已占有使用的情况下，在大鹏客运公司未提交证据证实因逾期办证给其造成损失的情况下，大鹏客运公司向炜裕房地产公司主张逾期办证违约责任的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条之规定，判决如下：驳回鄂州市大鹏客运有限公司的诉讼请求。案件受理费22,800.00元，由鄂州市大鹏客运有限公司负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。审判长 李婷审判员梅良军审判员高虹二〇二〇年十二月二十三日书记员 霍     贝     丽