安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初4190号 原告：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林外史国际大酒店，统一社会信用代码913411246709055111（1-1）。 法定代表人：林光义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧街道法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张学琴，女，1976年12月2日出生，汉族，户籍地安徽省全椒县，该公司员工。 被告：朱长桥，男，1978年7月13日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）诉被告朱长桥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。瑞祥公司的委托诉讼代理人王宇光、张学琴，被告朱长桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决朱长桥立即归还房屋欠款310000元；2、请求依法判决朱长桥支付违约金41385元(计息时间从计算房租起的2017年5月1日至2020年8月31日,计息天数1335天,合同第七条约定,按逾期未付款额的日万分之一计算,违约金为41385元)；3、判令朱长桥承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:瑞祥公司、朱长桥于2013年12月30日签订了《全椒县商品房预售合同》,合同约定:朱长桥购买1-4期一层1138号商铺,房价每平方米12316.25元,总建筑面积50.34平方米,总价620000元,首付310000元,余款310000元。朱长桥在付了首付款获得了原告房屋后尚有310000元未支付。综上所述,双方订立的合同是合法有效的，且已进入了合同履行阶段,现朱长桥理应支付所欠房款。 朱长桥辩称：1、被告未付清购房款是属实的,但是被告支付购房尾款的条件时机尚未成就,暂不应当支付。双方在《商品房预售合同》中已经约定购房余款31万办理商业贷款。自2013年购房时至今,原告一直没有要求被告提交办理贷款的材料,被告征信和还贷能力都没有问题,因为原告的原因,一直未办贷款,责任在原告。原告应当尽快解决相应的问题,被告会按照要求提供材料,并予以配合。如果届时因被告的原因贷不到款,被告愿意筹足现金尽快付钱购房尾款；2、现在因原告的经营问题,原告一直没有去为被告办理银行贷款,责任在原告,原告诉请支付违约金没有事实和法律依据。双方在《商品房预售合同》中虽然约定了尾款的付款方式为银行贷款,但没有约定办理银行贷款的期限,也没有约定如果贷不到款后,被告支付尾款的期限。现在并非被告的原因造成贷不到款,原告要求被告支付违约金有违诚实原则,被告不存在违约,无须支付违约金。原告在诉状中称,自计算房租日即2017年1月1日起计算违约金。而事实上,被告在销售涉案商铺时是包租的,但是现在的实际情况与原告销售商铺时的承诺,相差甚远。被告从未取得一分钱的商铺租金,因原告的违约给被告造成了巨大的经济损失,被告将另案主张赔偿。综上所述,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请予人民法院查明事实,判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审中进行了质证。朱长桥对瑞祥公司提交的《全椒县商品房预售合同》、《街铺委托经营管理合同》的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年12月30日，朱长桥（乙方）与安徽瑞祥置业有限公司（甲方，现已变更为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）签订《全椒县商品房预售合同》及附件，双方明确约定朱长桥购买瑞祥公司投资建设的位于全椒县商铺，房屋建筑面积50.34平方米，每平方米建筑面积单价为12316.25元，总价款620000元，付款方式为分期付款，其中首付款310000元，余款310000元办理商业贷款；房屋的交付条件为经验收合格，交付时间为2014年1月1日前。第七条约定，乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算。合同补充条款第六条约定，买受人按银行要求提交齐全贷款资料，办清有关手续，缴纳有关费用的前提下，如果贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。合同补充条款第八条约定，买受人在签订《商品房预售合同》时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。 《全椒县商品房预售合同》签订当日，朱长桥（甲方）就位于全椒县商铺与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方，以下简称渝嫣全椒公司）签订《街铺委托经营管理合同》。合同第二条约定：委托经营期限为五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日。前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期内无需支付该商铺租金，市场开业后第四至第五年，每年支付一次租金，按65264元支付。2013年12月30日，瑞祥公司将全椒县商铺移交给渝嫣全椒公司。 上述合同签订后，朱长桥支付瑞祥公司首付款310000元，余款310000元至今尚未支付。庭审中，瑞祥公司认可办理按揭时，因瑞祥公司账户被查封，故朱长桥无法办理按揭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朱长桥与瑞祥公司签订的《全椒县商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。本案涉及的商铺，朱长桥在购买时其本意并不是自己经营，在签订商品房预售合同的同时，又与第三方渝嫣全椒公司签订了《街铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式，根据委托经营管理合同约定，委托经营期间渝嫣全椒公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述原因，瑞祥公司将朱长桥所购买的商铺在约定期限内直接向渝嫣全椒公司交付，视为已交付给房屋买受人，朱长桥应按照合同约定履行支付剩余房款的义务。朱长桥就下剩的购房款310000元向银行申请商业贷款，未获银行批准。但朱长桥在无法办理按揭贷款时，既未要求解除合同，也不支付购房款，现瑞祥公司要求朱长桥一次性支付下剩购房款310000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。瑞祥公司诉请朱长桥支付逾期付款违约金，因瑞祥公司当庭认可朱长桥申请按揭贷款未获批准系瑞祥公司账户被查封等原因所致，故朱长桥不应承担逾期付款的违约责任，本院对瑞祥公司该项诉请不予支持。朱长桥辩称，瑞祥公司欠付其房屋租金至今未付，因朱长桥当庭表示租金另案起诉，故本案中不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告朱长桥于本判决生效之日起十日内支付原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司购房款310000元； 二、驳回原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3257.50元，原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担353元，被告朱长桥负担2904.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  晋圣军 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理徐鑫 书记员高雨慈 附本案适用相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。