湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终2428号上诉人（原审被告）：刘利萍，女被上诉人（原审原告）：欧阳虹，女原审被告：衡阳市高新技术产业开发区乐星通讯店，住所地湖南省衡阳市高新区中信花苑鸿禄楼**门面。经营者：徐志敏。委托诉讼代理人：朱金文，男原审第三人：谭焜，男委托诉讼代理人：欧阳毅，女上诉人刘利萍因与被上诉人欧阳虹、原审被告衡阳市高新技术产业开发区乐星通讯店（以下简称乐星通讯店）、原审第三人谭焜房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘利萍上诉请求：撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初1206号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，上诉人与被上诉人已经协商一致，不再每年递增门面租金；一审法院适用法律不当，被上诉人应当减免上诉人疫情期间的门面租金；2020年9月之后的门面租金应当由被上诉人自行承担；请求法院按照纳税人的基本义务，要求被上诉人向上诉人开具已经交纳租金和后期租金的税票；一审判决上诉人将门面内的可移动物品搬空后退还给被上诉人是失误的判决。欧阳虹、谭琨辩称，押金是保护租赁房屋的押金，不能抵房租；卫生间在租出去前是完好无损的，在交还房屋时也要保持原样；要求追究对被上诉人人身伤害行为的法律责任；合同里没有约定被上诉人要开租金的税务发票给上诉人，如果对方一定要开税票，请上诉人补交开税票的钱。乐星通讯店辩称，卫生间请人修过很多次都修不好，对承租方影响也很大，被上诉人也去看过但修不好；合同到期押金就应退还；开税票是房东的义务，要求开税票是承租方的权利。欧阳虹向一审法院起诉请求：1.判决解除欧阳虹与刘利萍及乐星通讯店经营者之间的不定期门面租赁合同；2.判决乐星通讯店经营者立即将门店所有可移动物品清空并将门面交付给欧阳虹；3.判决刘利萍及乐星通讯店经营者向欧阳虹支付至2020年4月1日止占有门面期间所欠租金37833元，2020年4月1日之后的占有门面的占用费按5890元/月计算至将门面返还给欧阳虹时止；4.判决刘利萍承担违约金5890元；5.本案诉讼费用由刘利萍、乐星通讯店承担。一审法院认定事实：涉案衡阳市高新区15号街区中信花苑鸿禄楼包括121、211、122、212号商铺（以下简称中信花苑鸿禄门面），其中121、211号商铺系欧阳虹所有，122、212号商铺系谭琨所有，欧阳虹系谭琨的阿姨。谭琨庭审中明确表示将涉案衡阳市高新区15号街区中信花苑鸿禄楼的122、212号商铺全权交由欧阳虹发租处理，涉案中信花苑鸿禄门面所获租金全部由欧阳虹代为收取后再与第三人谭琨平分，亦表示本案中租金所有权益让与欧阳虹所有。2016年4月18日，欧阳虹作为出租人（甲方）与刘利萍作为承租人（乙方）签订了一份《门面租赁合同》，与涉案事实相关的约定为：1.欧阳虹同意将涉案中信花苑鸿禄门面租赁给刘利萍；2.租赁期限为2016年5月1日起至2019年5月1日止，第一年月租金为4200元，从第2年起租金每年递增7%；3.刘利萍预先向欧阳虹交纳押金壹万元；4.租金的交纳，刘利萍必须于每半年的第一个月的十号前一次性向欧阳虹交清本半年的租金及水电费；5.租赁期满后，如刘利萍需继续使用，在同等条件下，可以优先承租，如欧阳虹自己需要使用，则不再考虑出租给刘利萍；6.刘利萍承租的门面必须是租赁者自己经营，不得私自转让，否则欧阳虹有权收回门面，并扣一个月租金。该合同签订后至2019年5月1日租赁期限届满，刘利萍一直承租使用该门面，自签订涉案《门面租赁合同》起至2020年4月30日止，刘利萍每月支付给欧阳虹的租金均为4200元。2020年5月1日之后，刘利萍未再支付涉案中信花苑鸿禄门面的租金，刘利萍亦未与欧阳虹签署涉案中信花苑鸿禄门面的续租合同。另查明，刘利萍与徐志敏于2018年11月21日开始合伙经营手机业务，并以徐志敏作为经营者在涉案中信花苑鸿禄门面处经营衡阳市高新技术产业开发区乐星通讯店，一直经营至今。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，因谭琨庭审中明确表示将涉案衡阳市高新区15号街区中信花苑鸿禄楼的122、212号商铺租金的所有权益让与欧阳虹所有，故欧阳虹有权作为涉案中信花苑鸿禄门面的全权代理人对外发租。涉案签订的《门面租赁合同》系欧阳虹与刘利萍的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，欧阳虹依约履行了将涉案中信花苑鸿禄门面交付给刘利萍使用的义务，现涉案《门面租赁合同》已于2019年5月1日到期，欧阳虹与刘利萍未再签署门面续租合同，而刘利萍及乐星通讯店一直占用涉案门面至今，系无权占有，欧阳虹作为涉案中信花苑鸿禄门面的所有权人诉请要求刘利萍、乐星通讯店将门面内的可移动物品搬空后退还给欧阳虹，具有事实及法律依据，该院依法予以支持。根据合同相对性原则，欧阳虹仅与刘利萍发生合同关系，故欧阳虹诉请乐星通讯店支付租金及门面占用费，缺乏法律依据，该院不予支持，因涉案《门面租赁合同》已到期，无须再解除。对于欧阳虹诉请刘利萍支付拖欠租金的问题，因涉案《门面租赁合同》明确约定第一年月租金为4200元，从第2年起租金每月递增7%，结合刘利萍已实际支付部分租金至2020年4月30日止的事实，双方系持续定期发生的债务，欧阳虹有权依据合同约定要求刘利萍补交之前未付租金，经核算，刘利萍实际需补交欧阳虹的租金为20448元（第二年应补租金金额294元×12个月+第三年应补租金金额588×12个月+第四年应补租金金额882×12个月），对于欧阳虹诉请超过部分，该院依法不予支持。因刘利萍已预先向欧阳虹交纳了押金10000元，应在需补交租金金额20448元中予以扣减，即刘利萍仍应补交欧阳虹租金10448元。对于欧阳虹诉请刘利萍支付2020年5月1日之后门面占用费的问题，因刘利萍一直占用涉案门面至今，且拒不搬出，欧阳虹有权依据涉案《门面租赁合同》的约定要求刘利萍按月5376元[4200元×（100%+7%×4年）]支付门面占用费至实际返还门面给欧阳虹之日止。因今年全国新冠肺炎疫情的客观原因，刘利萍的经营无法正常进行而导致逾期支付租金，故对于欧阳虹诉请的违约金，该院酌情不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：一、衡阳市高新技术产业开发区乐星通讯店、刘利萍于本判决生效之日起十日内向欧阳虹腾退租赁的房屋(坐落于衡阳市高新区**街区中信花苑鸿禄楼包括**商铺)；二、刘利萍于本判决生效之日起十日内支付欧阳虹拖欠的门面租金10448元（暂计算自2016年5月1日至2020年4月30日止，与刘利萍支付的10000元押金予以冲抵），自2020年5月1日起至涉案租赁房屋实际腾退之日止刘利萍按每月5376元支付后期房租；三、驳回欧阳虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由刘利萍负担144元，由欧阳虹负担376元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。上诉人提供了五份证据，证据一图片，拟证明案涉门面2020年9月15日已经停业；证据二微信聊天记录，拟证明徐志敏交纳2020年9月租金3000元、10月租金5600元；证据三微信聊天记录，拟证明2020年1月12日刘利萍和欧阳虹的老公已经谈好不再递增租金的事实；证据四微信聊天记录，拟证明刘利萍与欧阳虹进行过疫情期间减免租金的沟通；证据五已缴纳租金应开具的税票金额，拟证明开税票的金额；证据六情况说明，拟证明2020年9月1日起租金由徐志敏承担。结合欧阳虹、谭琨以及乐星通讯店的质证意见，本院对证据认定如下：证据一不能达到上诉人的证明目的，不予认可；证据二被上诉人无异议，确认是徐志敏交纳的，本院予以认可；证据三被上诉人不认可，在无其他证据佐证的情况下，本院对该证据不予认可；证据四欧阳虹承认双方有过疫情期间减免租金的沟通，但是其并没有同意减免，故对该份证据本院予以认可；证据五是上诉人自己书写，无被上诉人确认，本院不予认可；证据六与本案有关，被上诉人也承认2020年9月、10月的房屋租赁事宜都是徐志敏与其联系，本院对该证据予以认可。本院对一审查明的当事人无异议的事实予以确认。另查明，徐志敏通过微信转账支付2020年9月、10月的租金共计8600元给欧阳虹。本院认为，本案争议焦点有两个：1、关于涉案门面租金如何认定的问题；2、被上诉人是否应当开具租金的税票给上诉人。对争议焦点的分析认定如下：关于租金如何认定。欧阳虹主张按照合同约定刘利萍应该补交每年递增7%的租金，经查，刘利萍已经租赁欧阳虹门面四年有余，直至2020年4月30日刘利萍给付欧阳虹的门面租金均为每月4200元，但欧阳虹在此期间均未提出过异议，或者没有证据表明其提出过异议，应视为默认变更租赁合同租金标准。双方约定的租赁期限到期后，刘利萍继续使用租赁门面，且支付了2019年5月1日至2020年4月30日期间每月4200元的租金，欧阳虹也并没有拒绝其使用案涉门面，且接收了刘利萍支付的租金，故2019年5月1日起双方之间的租赁关系视为不定期租赁，欧阳虹可以随时解除合同，但刘利萍需要支付不定期租赁期间的租金。虽双方未曾补签书面合同，但从2019年5月1日起刘利萍租赁涉案门面期间租金按原来标准支付为宜，故刘利萍使用租赁门面期间租金每月为4200元。根据《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见二》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，及2020年全国疫情的实际情况，考虑上诉人刘利萍疫情期间可能遇到的经营困难，本院酌情免除刘利萍疫情期间一个月的房租即4200元。刘利萍主张2020年9月之后的租金由被上诉人自行承担，没有事实和法律依据，且刘利萍自称其合伙人徐志敏已经交纳2020年9月、10月的房租共计8600元，故刘利萍的该主张本院不予支持，徐志敏已经交纳的8600元租金视为刘利萍交纳的房租应当予以扣减（该8600元租金由刘利萍与徐志敏之间自行处理）。关于租金税票问题，因双方租赁合同没有约定，本院依法不予处理。综上所述，刘利萍的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初1206号民事判决第一项；二、变更湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初1206号民事判决第二项为：刘利萍于本判决生效之日起十日内支付欧阳虹拖欠的门面租金6600元（暂计算自2020年5月1日至2020年11月30日止的租金29400元，扣减刘利萍支付的10000元押金+减免租金4200元+已支付租金8600元）；刘利萍自2020年12月1日起至涉案租赁房屋实际腾退之日止按每月4200元支付后期房租；三、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初1206号民事判决第三项；四、驳回欧阳虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费520元，由刘利萍负担70元，由欧阳虹负担450元。二审案件受理费1040元，由刘利萍负担140元，由欧阳虹负担900元。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十二月十七日法官助理  王 婷书 记 员  刘婉君