湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2479号上诉人（原审原告）：衡阳市机械工业销售公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘北路**。法定代表人：段斌，该公司经理。委托诉讼代理人：冯雄凤，湖南德巍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢滨，男委托诉讼代理人：蒋受良，男。上诉人衡阳市机械工业销售公司（以下简称“机械销售公司”）因与被上诉人谢滨租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年12月1日进行了询问。上诉人机械销售公司的委托诉讼代理人冯雄凤，被上诉人谢滨的委托诉讼代理人蒋受良到庭参加询问。本案现已审理终结。机械销售公司上诉请求：撤销原判，支持其上诉请求。1．确认双方签订的租赁合同已解除；2．判令谢滨将租赁物移交给机械销售公司；3．确认不予退还履约保证金5000元。事实和理由：1．一审判决以本案涉新冠肺炎为由予以处理与事实不符。2．谢滨属于无故逾期支付租金一个月以上，其有权解除合同。3．谢滨已被列入“失信被执行人”，由其继续履行合同不符合公平正义的要求。谢滨辩称，其一直都在按约交纳租金，也无转租情形，本案的租赁合同未达到约定的解除条件，应继续履行租赁合同。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。机械销售公司向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的租赁合同已经解除；2．判令谢滨立即无害撤离租赁场所，将租赁物移交给机械销售公司；3．确认机械销售公司有权不予退还谢滨支付的履约保证金5000元；4．本案诉讼费用由谢滨负担。一审法院认定事实：2012年9月3日，机械销售公司（甲方）与衡阳市雁峰区马灯部落餐馆（乙方）签订《租赁承包合同》，约定乙方将甲方提供的市蒸湘南路（原三黄路254号）处仓库上下两栋库房共1200㎡及其附属传达室、办公室等一并租赁承包作为饭店经营使用。租赁期限从2013年1月1日起至2022年12月31日止。乙方每月向甲方交付承包租费陆仟元。合同签订后，乙方作为原老租户，原已付给甲方的押金视作继续有效，于每月5日前一次性付清当月承租费。乙方不得将场地转租或抵作他用，否则甲方有权解除合同，收回场地。承包费及抵押金，甲方违约双倍返还，乙方违约抵押金不退，合同期满，抵押金退还乙方。乙方如不按时交付租赁承包费，能在一个月内交清，甲方每日收取2‰滞纳金，无故逾期一个月以上，甲方除收取滞纳金外，有权解除合同。当天，双方签订《改建补偿协议》，对马灯部落饭店改建等方面的补偿内容进行约定。上述合同及协议的乙方落款处均加盖了衡阳市雁峰区马灯部落餐馆的公章及谢滨签名，甲方落款处加盖机械销售公司的公章及杨胜利签名。再查明：衡阳市雁峰区马灯部落餐馆系个体工商户，于2012年8月16日注册登记，经营者是谢滨，于2018年9月20日注销登记。原、被告双方庭审确认2020年3月及之前的租金，谢滨已按期支付。谢滨自2020年4月起未按约支付租金，直至2020年6月5日通过廖俊艳中国建设银行尾号为5925的账户向机械销售公司转账支付18000元（含4月-6月的租金），于2020年7月5日转账支付6000元。2020年5月8日，机械销售公司作出《关于解除租赁承包合同的通知》，内容为：“谢滨先生：您于2012年9月与我司签订《租赁承包合同》，承租我司名下蒸湘南路（原三黄路254号）处仓库上下两栋库房共1200㎡及其附属传达室、办公室等用于经营衡阳市雁峰区马灯部落餐馆。现该餐馆停业已久且早于2018年9月注销工商登记，餐馆进门外墙上张贴有低价出租、转让广告，且您至今未支付2020年4月份租金，已逾期超过一个月。根据合同第四条（承租人应于每月5日前一次性付清当月承租费）、第五条第3项（承租人不得将场地转租，否则出租人有权解除合同、收回场地）和第六条第2项（承租人逾期支付租赁承包费一个月以上出租人有权解除合同）的约定，我司特通知如下：1、解除您与我司签订的前述《租赁承包合同》，自解除通知送达时生效；2、请您于解除通知送达之日起一个月内将租赁物及其附属设施设备移交我司，撤离租赁场地；3、如您拒不移交租赁物和撤离租赁场地，我司将诉诸法律”。机械销售公司法定代表人段斌于2020年5月11日14时37分向手机号码***发送短信，内容为“你好！现将谢总和我机械销售公司谈的几个问题，我已经和上级汇报。现将正式通知告诉你们。1、房租你们今年4月份必须要交，如果不交，就按合同执行，你们违约。我们无偿收回房屋。并且租金不能从押金里面抵扣。2、关于续约合同年期限的问题，我们的答复是不再续签合同。3、关于疫情减免租金的问题，我们的答复是不予减免，原因是你店不是疫情引起导致关门，而是疫情前因经营不善导致关门已经二年多。所以不予减免房租”。并将上述《关于解除租赁承包合同的通知》拍照以图片的形式通过短信发送给了上述手机号码。机械销售公司法定代表人段斌于2020年5月11日14时36分通过微信将上述《关于解除租赁承包合同的通知》以图片的形式发送给了微信备注名为“马灯老板娘”的微信号。该微信号于2020年5月22日上午8点47分发送微信内容为“段总你好，请问你在单位没，我过来找你。”段斌回复“有事请讲，今天不在单位，开会”。再查明：2020年6月1日，一审法院立案受理（2020）湘0406执423号一案，谢滨作为被执行人，因未履行生效法律文书确定的义务，被列为失信被执行人。一审法院认为，本案的争议焦点是：涉案《租赁承包合同》是否已经解除。机械销售公司与衡阳市雁峰区马灯部落餐馆签订的《租赁承包合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。衡阳市雁峰区马灯部落餐馆系个体工商户，注销后，其权利义务由经营者谢滨继续承担。《租赁承包合同》第四条约定乙方应于每月5日前一次性付清当月承租费。第六条第2款约定乙方如不按时交付租赁承包费，能在一个月内交清，甲方每日收取2‰滞纳金，无故逾期一个月以上，甲方除收取滞纳金外，有权解除合同。机械销售公司于2020年5月8日作出《关于解除租赁承包合同的通知》时，谢滨未交纳租金逾期共计33天。本院认为，2020年1月开始全国各地陆续发生新冠肺炎疫情，对大部分的行业收入均造成了一定的影响，均处于困难时期，承租人与出租人应互谅互让共渡难关。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条关于“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，该院认为谢滨逾期支付的行为不属于合同约定的无故逾期，不构成根本性的违约，机械销售公司据此解除合同的理由，于法无据，不予采纳。且谢滨已于2020年6月5日将所欠的租金补齐，2020年7月已按约交纳租金。机械销售公司称谢滨在涉案房屋外墙张贴“低价出租、转让”广告，意欲将租赁物转租，违反了合同约定。因机械销售公司无证据证明谢滨已将涉案房屋转租，对其据此解除合同的理由，不予采纳。故对机械销售公司认为因《关于解除租赁承包合同的通知》已解除合同，要求确认双方签订的《租赁承包合同》已经解除的诉讼请求，应不予支持。机械销售公司认为衡阳市雁峰区马灯部落餐馆已于2018年9月20日注销工商登记，且早已停业，谢滨亦被列为失信被执行人，丧失继续履约的能力和资格。该院认为虽然衡阳市雁峰区马灯部落餐馆已经注销工商登记，但经营者谢滨截至2020年3月一直按约履行交纳租金的义务，谢滨在本案中无恶意违约行为，亦未以其他的行为表明其不愿继续履行合同的意向，故对机械销售公司认为谢滨丧失继续履约的能力和资格的理由，不予采纳。因合同未解除，故对机械销售给公司要求谢滨立即撤离租赁场所并移交，及要求确认不予退还谢滨支付的履约保证金5000元的诉讼请求，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回衡阳市机械工业销售公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由衡阳市机械工业销售公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点主要是涉案《租赁承包合同》是否因谢滨延付租金、转租等情形达到双方约定的合同解除条件。经查实，2020年3月及之前的租金，谢滨已按期支付。谢滨自2020年4月起未按约支付租金，直至2020年6月5日通过廖俊艳中国建设银行尾号为5925的账户向机械销售公司转账支付18000元（含4月-6月的租金），2020年7月5日转账支付租金6000元，至今每月都已按期支付租金。机械销售公司对谢滨交付的上述租金予以接收，亦未因解除合同之诉而提出异议。为此，本院认为，机械销售公司于2020年5月8日发出《关于解除租赁承包合同的通知》后因双方的上述实际行为予以否认，双方签订的《租赁承包合同》并未实际解除。机械销售公司还认为谢滨存在房屋转租情形，违反了合同约定，但其未能提足够证据予以证实，故本院不予采纳。综上，机械销售公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人衡阳市机械工业销售公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 驰审 判 员  丁枥澎审 判 员  刘丽娅二〇二〇年十二月八日法官助理  刘 艳书 记 员  谢倩茜