安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初4094号 原告：全椒县和顺物业管理有限公司，住所地安徽省全椒县。 法定代表人：王万武，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴芳芳，女，1996年9月9日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市，该公司员工。 被告：罗兴元，男，1967年3月2日出生，汉族，住安徽省全椒县。 原告全椒县和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物业）诉被告罗兴元物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告和顺物业的委托诉讼代理人吴芳芳、被告罗兴元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和顺物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年1月1日至2020年9月30日物业管理费计2910元，并按合同约定15%支付逾期违约金436元，共计3346元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系全椒县xxxx名都xxxxx小区业主，目前居住在全椒县，其房屋建筑面积100.19平方米。合肥蓝石房地产有限公司全椒分公司与原告全椒县和顺物业管理公司于2012年4月18日签订《前期物业服务合同》一份，合同中明确约定了全椒县xxxxxx小区由原告管理物业，并详细约定了管理项目、管理时间及管理费用。其中，高层住宅按0.6元／月／平方米、公共能耗费按0.28元／月／平方米收取；如被告逾期缴纳物业费，尚须自逾期之日按欠费金额的15%向原告缴纳违约金。原告管理时间自业主委员会成立之日止，自2018年1月1日起，被告就没有向原告缴纳任何物业管理费用、公共能耗费，违约金也分文未付。原告多次向被告催收，但被告仍拒不履行。 罗兴元辩称：从2018年开始我没交物业费是事实，主要原因有：1、我的物品（两个人字梯和跳板）被偷了，因为没有监控找不到小偷；2、我家的外墙渗水，导致墙面和地板损坏，我要求物业公司予以维修；3、我的电瓶车停放在消防通道，物业公司曾承诺我买回火表后帮我安装，后期我买了火表，但物业公司以我没有交物业费为由不帮我装。 本院经审理认定事实如下：罗兴元系全椒县业主，其房屋建筑面积100.19平方米。2012年4月18日，合肥xx房地产开发有限公司全椒分公司（甲方）与和顺物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定和顺物业自2012年3月20日起至全部移交业主委员会止对全椒县xxxxx小区实施物业管理与服务；前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等等；管理服务费收费标准：高层住宅0.6元／月／平方米，公共能耗费0.28元／月／平方米。2013年7月12日，和顺物业（甲方）与罗兴元（乙方）签订《xxxxxx小区物业管理服务协议》，约定的物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理及维修程序、环境卫生、秩序维修、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、公共绿化、公共设施设备运行及维护等；物业管理收费标准为：高层住宅按建筑面积和物价部门核准每平方按月0.6元收取；一楼住户免交电梯费用，二楼电梯费用每户每月按0.1元／平方米收取，三楼以上电梯费用每户每月按0.2／平方米收取；公摊水电费3元／月，每年预收一次；垃圾处理费5元／月，每年预收一次。物业费每年预收一次，以开发公司合同时间为准。上述合同签订后，和顺物业在该小区提供物业服务至今，2018年1月1日至2020年9月30日罗兴元未缴纳物业费，经和顺物业催缴未果。 本案审理过程中，和顺物业变更诉讼请求，要求依据其与罗兴元于2013年7月12日签订的《XXXXX小区物业管理服务协议》计算各项物业管理费用。 上述事实有双方当事人的陈述及和顺物业提供的《前期物业服务合同》、《XXXXX小区业主公约》等证据证实，本院经审查对上述证据的证明效力予以确认。 本院认为，罗兴元与和顺物业签订的《XXXXX小区物业管理服务协议》不违反相关法律法规规定，内容合法有效，具有法律约束力，当事人应按合同约定履行各自义务。罗兴元作为XXXXX小区业主，享受了和顺物业提供的物业服务，亦应当根据物业服务合同的约定向和顺物业交纳物业服务费用。《XXXXX小区物业管理服务协议》约定了物业费的缴付时间和收费标准，罗兴元对欠付2018年1月1日至2020年9月30日的物业费没有异议，本院核定其应缴纳物业服务费100.19㎡×0.6元/㎡/月×33个月﹦1984元（取整），电梯费100.19㎡×0.1元/㎡/月×33个月﹦331元（取整），公摊水电费3元/月×33个月﹦99元，垃圾处理费5元/月×33个月﹦165元，合计2579元。罗兴元辩称，其房屋外墙渗水导致地板及墙体损坏，但未能举证证明地板及墙体损坏系因公共管道渗漏导致的，故对该辩称意见本院不予采信。罗兴元另辩称，因物业公司未安装监控导致其个人物品被偷。本院认为，双方在《XXXXX小区物业管理服务协议》第一条中有约定：“物业公司不承担业主及物业使用人的人身安全和财产的保管、保险义务。业主不得以财产丢失、房屋质量问题为由拒缴物业服务费。”，罗兴元的财产损失应向实际侵权人主张。但和顺物业怠于行使管理责任，未尽到安全管理义务，故本院认定和顺物业在提供服务期间存在瑕疵，对和顺物业主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告罗兴元于本判决生效之日起十日内支付原告全椒县和顺物业管理有限公司2017年12月1日至2020年7月1日物业服务费1984元、电梯费331元、公摊水电费99元、垃圾处理费165元，合计2579元； 二、驳回原告全椒县和顺物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告罗兴元承担。 本判决为终审判决。 审判员  孙梅梅 二〇二〇年十二月九日 书记员  杨 燕 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 附本院兑现款账户 开户银行：安徽全椒农村商业银行股份有限公司营业部 开户名称：全椒县人民法院 开户账号：20000347390310300000018109471