云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初8203号原告云南金福地房地产开发经营有限公司。住所云南省昆明市滇池路四公里处。法定代表人陈春蕊。委托代理人沈智琴，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告云南普健医疗投资有限公司。住所云南省昆明市盘龙区北辰小区桂花苑******。法定代表人靳辉。委托代理人符林山、谢孟，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称“金福地公司”）诉被告云南普健医疗投资有限公司（以下简称“普健公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林胜华独任审理，原告金福地公司的特别授权代理人沈智琴、被告普健公司的特别授权代理人符林山、谢孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金福地公司诉称：2014年5月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆明市官渡区房屋出租给被告，租赁时间2014年7月1日至2029年6月30日。租金每一年缴纳一次，被告应在租赁合同签订之日起15日内缴纳第二年度的租金，此后须在各年的5月31日前付清下一年度的租金，逐年均按此支付。每逾期一天，向原告交纳应付年度租金总额的百分之一违约金。合同签订后，被告多次欠付房屋租金，被告2019年5月31始至今未按照合同约定付清2019年至2020年度租金，原告多次通知被告，但被告均不履行租金支付义务。被告逾期支付租金行为已构成根本违约，原告有权要求被告支付欠付租金，解除合同，要求被告承担违约责任。故原告诉至法院诉请判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付房屋租金1709726元（计算至2020年6月30日），并按《房屋租赁合同》约定支付租金至返还租赁房屋之日止；3、被告每天按照年度租金的1%向原告缴纳逾期支付租金的滞纳佥，至租金支付完毕；4、本案诉讼费、律师费用由被告承担。庭审中，原告放弃租金主张（即第二项诉讼请求），就滞纳金数额滞纳金增加为2625990.13元。被告普健公司辩称：一、被告不同意解除《房屋租赁合同》。被告租赁房产用于开设医院，属于民办非企业单位，是为公益目的而成立的。当初租赁时为毛房，为建成医院投入较大的专业装修。后来接到法院的协助执行通知，应当支付给原告的租金转向法院支付。因受医保中心长期迟延拨付医保款项等问题，相关医院从2019年都没有完整的支付租金。被告也向迪庆州中级法院申请了分期支付，被告分三次支付了2019年7月1日至2020年6月30日的租金，被告已经完全履行了支付租金的义务。二、因在原告起诉之前被告已经支付了剩余的120万余元，租金数额并不是原告起诉的170余万元。三、被告并非恶意分期支付，被告多次联系原告，原告电话无法联系，在此情况下，法院才认可的分批支付。对于2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金，因受疫情的影响导致被告经营困难和收入明显减少，原告要求被告承担违约金不应得到支持。再者原告起诉的滞纳金的计算标准有误，被告已于原告起诉前支付完租金，不应继续计算滞纳金。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告金福地公司为证明自己的主张提交以下证据：一、房屋租赁意向性合同、房屋租赁合同，欲证明2014年5月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定原告将位于昆明市官渡区房屋出租给被告，租赁时间2014年7月1日至2029年6月30日。租金每一年缴纳一次，被告应在租赁合同签订之日起15日内缴纳第二年度的租金，此后须在各年的5月31日前付清下一年度的租金，逐年均按此支付。每逾期一天，向原告交纳应付年度租金总额的百分之一的违约金。合同签订后，被告多次欠付房屋租金，被告2019年5月31日始至今未按照合同约定付清2019年至2020年度租金，原告多次通知被告，但被告均不履行租金支付义务。二、谅解书，欲证明租赁合同签订后，被告多次违约，未按时支付租金，2016年被告未按时支付租金，双方就因租金支付问题发生争议和冲突。三、商榷函、申请书，欲证明被告未按约支付租金，构成根本违约。四、回复函，欲证明原告于2020年3月10日向被告发出催收租金函件，要求被告于2020年3月13日前支付2020年度租金，但被告并未支付。被告普健公司质证认为：认可证据一的真实性，但双方之后签订了补充协议，且房屋交付时并未进行过任何装修，被告进行了专业装修，如果解除，将给被告造成巨大损失。原告主张的违约金约定过高，属于无效条款。认可证据二的真实性，之所以会有谅解书，是因为被告将租金支付给了迪庆州法院，原告打砸被告的医院，此事立了刑事案子，所以被告出具了谅解书，希望双方关系有所改善。对证据三的真实性、关联性和合法性予以认可，但不认可证明目的。不认可证据四的真实性、关联性和合法性，被告并未收到任何回复函。被告普健公司为其辩解向法庭提交以下证据：一、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件，欲证明被告主体适格。二、企业信用信息公示报告，欲证明原告经营异常，现属于吊销状态。三、房屋租赁合同、补充合同、民办非企业单位登记证书、医疗机构执业许可证，欲证明1、2014年6月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于昆明市官渡区房屋出租给被告使用；用途为医疗及相关产业；租赁期限共计15年，自2014年7月1日至2029年6月30日，双方对租金进行了约定。2、2016年9月27日，原、被告就《房屋租赁合同》签订了《补充合同》，明确就原告的过激行为给被告建设的昆明普健金福地医院带来了不良的社会影响及巨大的经济损失，双方对于租金的约定进行了变更，2019年7月1日至2020年6月30日的租金共计3294618元。3、昆明普健金福地医院为涉案房屋租赁合同的实际使用主体，属于民办非企业单位，业务主管单位为昆明市卫生与计划生育委员会，具有医疗机构执业许可证，属于非营利法人，是为公益目的而成立的，解除合同将产生巨大的社会影响。四、协助执行通知书【（2015）昆民执字第212号、213号】、协助执行通知书【（2017）云34执2号】，欲证明1、被告于2016年5月27日收到昆明市中级人民法院发来的协助执行通知书，内容为：请被告将自2015年7月1日至2029年6月30日的租金支付至昆明市中级人民法院。2、被告分别于2017年1月20日与2019年5月31日收到云南省迪庆藏族自治州中级人民法院发来的协助执行通知书两份，内容为：请被告将2017年7月1日至2029年6月30日的租金支付至云南省迪庆藏族自治州中级人民法院执行局。五、商榷函、邮寄快递单、昆明市城乡居民医疗保险点定点医疗机构门诊费用结算财务拨付单、昆明市城镇职工医疗保险定点医疗机构门诊费用结算财务拨付单；欲证明1、因官渡区医保中心长期拖欠昆明普健金福地医院巨额医保拨付款，造成医院资金困难，经与迪庆州中级法院执行局协商，同意分期支付，并将分期支付函件邮寄迪庆州中级法院执行局，明确分期支付事宜，并明确：剩余款项待医保拨款到账后分批汇入执行局指定账户。2、被告迟延支付款项原因在于官渡区医保中心拖欠医院医保拨款，并非恶意违约，且因原告实际无人管理，被告经与迪庆州中级法院商榷后分期支付租金。六、中国建设银行网上银行电子回执三份，欲证明被告按照云南省迪庆藏族自治州中级人民法院协助执行通知书的要求分别于2019年5月31日支付租金100万元、2019年9月26日支付租金100万元、2020年4月11日支付租金1296809元，共计3296809元。2019年7月1日至2020年6月30日租金已全部付清。七、函、邮寄快递单，欲证明因2020年新冠疫情影响，被告未正常经营并配合政府开展防疫工作，被告经营收入下滑70%以上，经多方努力仍然未筹集去年租金，被告经与迪庆州中级法院执行局协商，向迪庆州中级法院执行局发出分期支付的函，并明确被告于2020年5月31日前先付款100万元，剩余款项采用分期付款的方式完成2020年租金缴纳。八、中国建设银行网上银行电子回执，欲证明被告于2020年5月28日已经按照迪庆州中级法院协助执行通知书的要求先行向法院指定账户支付100万元。九、法院公告两份，欲证明原告经营异常，无法正常联系。原告金福地公司质证认为认可证据一、二的真实性、合法性。认可证据三的真实性、关联性和合法性。认可证据四的真实性，但与本案无关。认可证据五，但不认可关联性。认可证据六的真实性、关联性和合法性。认可证据七的真实性，但不认可关联性。证据八的真实性有待核实。不认可证据九，与本案无关。原、被告提交的证据形式合法，内容能够印证本案案件事实，本院依法作为认定案件事实的证据予以采信。归纳诉辩主张，本案争议焦点为，被告是否迟延履行应当支付给原告的租金？支付到法院的租金的日期是否应当按照合同的约定日期支付？是否构成根本性违约？原告主张的解除合同是否成立？违约金是否应当得到支持？根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2014年6月24日，原告金福地公司（合同甲方、出租方）与被告普健公司（合同乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于昆明市官渡区共计4层）整体出租给乙方使用（具体位置划分见附图），建筑面积经甲、乙双方确认为7405.23平方米。甲方同时无偿提供给乙方使用16栋周边停车位（具体位置以甲方划定为准），乙方对此区域负有管理义务。乙方承租该房屋的用途为：医疗及相关产业。乙方已经对该房屋进行了实地察看，对房屋现状已充分了解和认同对该房屋按现状（内部属于框架结构，未进行任何装修，外部已装修）进行承租，该栋房屋的产权归属甲方所有。租赁期限共计15年，自2014年7月1日起至2029年6月30日。甲方同意给予乙方初始装修期为6个月，免租期为6个月，自2014年7月1日甲方将该房屋交付乙方之日起计算初始装修期和免租期，初始装修期和免租期内（即自2014年7月1日至2015年6月30日期间）均免收租金。本合同项下的租金按整体房屋以约定租金价格的方式进行计算，即房屋面积实际情况不影响租金的计算。租金从第二年开始起算，第二年的年租金为3110197元；第三、四年度租金为每年4443138元，自第五年度起，每两年租金总额在上一年度租金总额的基础上递增百分之六，逐年以此类推。具体如下表……2019年7月1日至2020年6月30日，4709726元；2020年7月1日至2021年6月30日，4992310元……租金支付时间及方式：租金每一年缴纳一次，现交租后使用。乙方应在本合同签订之日15日内向甲方交纳第二年度的租金（即2015年7月1日至2016年6月30日的租金）。此后，乙方须在各年的5月31日前付清下一年度的租金，逐年均按此支付。若乙方未按约定期限交纳租金，则每逾期一天，向甲方交纳应付年度租金总额的百分之一违约金；经甲方催告后乙方仍然逾期20日，尚未付清当期应付租金的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并另行出租并不对乙方在租赁房屋内的投资进行任何补偿、赔偿。乙方所交的保证金冲抵违约金不予退还，冲抵后不足的违约金部分甲方有权继续向乙方追偿。合同还约定了其他权利义务。2016年9月27日，原、被告签订补充合同约定：因甲乙双方对昆明市官渡区商铺租金支付方式的分歧，导致甲方采取一些过激行为，给乙方向甲方租赁的金福地花园小区16栋商铺所建设的昆明普健金福地医院带来了不良的社会影响及巨大的经济损失，甲方愿意以减免未来租金的方式对乙方给予赔偿，经甲乙双方协商，具体减免方式如下：1、对于2016年7月1日至2017年6月30日期间，乙方按照昆明市中级人民法院的要求已支付100万元，甲方认可属于此年度租金的一部分，已支付给甲方，除此之外的租金共计2110197元，甲方对乙方给予全额减免。2、自2016年7月1日起，甲方向乙方收取的租金变更为35元每平方米每月计，每两年递增6%，具体租金缴付详见列表……2019年7月1日至2020年6月30日3296809元；2020年7月1日至2021年6月30日，3494618元……租金支付方式：乙方在2017年5月31日之前一次性缴纳一年租金的方式支付甲方2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金，以此类推。违约责任及其他约定仍以原合同（甲乙双方于2014年6月24日签订的《房屋租赁合同》以下均简称原合同）约定的条款执行，详见原合同。上述合同签订后，被告使用租赁物并对租赁物进行了装修，该租赁物用于昆明普健金福地医院的经营场所。2017年1月20日，云南省迪庆藏族自治州中级人民法院协助执行通知书【（2017）云34执2号】载明：云南普健医疗投资有限公司：申请执行人云南外锐经贸有限公司与被执行人云南金福地房地产开发有限公司（以下简称金福地房地产公司）企业借贷纠纷一案，本院作出的公司与（2016）云34民初15号民事调解书已经发生法律效力。因你公司与金福地房地产公司于2014年5月13日签订房屋租赁合同，金福地房地产公司将位于昆明市官渡区整体出租给你公司使用，租金详见《合同书》，租期15年，2014年7月起至2029年6月30日止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、二百四十三条、二百四十四条、二百四十五条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第36条、第38条、第50条的规定，请协助执行以下事项：请将2017年7月1日至2029年6月30日止的租金按年支付云南省迪庆藏族自治州中级人民法院执行工作局。2019年5月31日，云南省迪庆藏族自治州中级人民法院协助执行通知书【（2017）云34执2号】载明：请协助执行以下事项：请将2019年至2029年的租金按年支付云南省迪庆藏族自治州中级人民法院执行工作局。因协助执行，被告将租金支付至云南省迪庆藏族自治州中级人民法院执行工作局，支付情况：2019年5月31日支付2019年7月至2020年6月房租1000000元；2019年9月26日支付2019年7月至2020年6月房租1000000元；2020年4月11日支付2019年7月至2020年6月房租1296809元；2020年5月28日支付2020年7月至2021年6月房租费1000000元。2019年5月30日，被告普健公司向云南省迪庆藏族自治州中级人民法院执行局发出商榷函载明：“云南普健医疗投资有限公司（后简称我公司）于2017年1月20日收到贵局的《协助执行通知书》（2017）云34执2号，并严格按照《通知书》要求履行至今。我公司向云南金福地房地产开发有限公司租赁的金福地花园小区16栋商铺（后简称该商铺）用于经营昆明普健金福地医院（后简称我院）。我院的经营收入主要是医保收入，因官渡区医保中心长期拖延我院巨额基金拨付，造成我院资金困难，不能如期全额支付该商铺租金，故向贵局提出商榷：在合同约定的5月31日前现向贵局支付协助执行款100万元整（壹佰万元整），剩余的款项待医保拨款到账后分批汇入贵局指定账户。望贵局充分考虑我单位经营的实际困难，给予分批次进行协助执行为谢！”原告于2020年6月18日诉至本院，庭审中认可了被告已经支付完了2020年应付租金，但变更诉讼请求，认为被告逾期支付构成违约，仍主张解除合同并要求被告赔偿违约金，计算金额总计2625990.13元。双方对于是否解除合同及赔偿违约金展开了辩论，无法达成调解。本院认为，本案原、被告2014年签订的《房屋租赁合同》合法、有效，合同当事人应当按照合同的约定全面、适当地履行。双方按照合同约定已经履行多年，被告依照约定的租赁目的，将承租的建筑物按照医院的要求进行装修，使用。履约过程中，原告因为差欠案外人款项，被案外人申请强制执行。执行过程中，被告2016收到云南省迪庆州中院的《协助执行通知书》，要求将本应支付给原告的年度房租支付到该院执行局账户。此时，被告向原告履行义务、支付租金的方向发生了改变，而迪庆中院的协助通知对于支付时间、逾期支付是否构成违约等事项并未对被告提出明确要求。被告按照迪庆中院的协助要求，将应支付原告的租金通过转账到迪庆中院，对此，原告予以认可但双方并未按年度对账。2019年5月，被告向迪庆中院执行局发出《商榷函》，提出因为经济困难、商榷将应付原告租金分批汇入该局指定账户。虽然迪庆中院执行局没有回函，但应该认为被告针对租金支付，向法院提出了分批支付的请求。最终，被告也向迪庆中院分批次付清了2019年度的租金，完成了年度应当履行的协助执行义务。被告分批转账给迪庆中院的行为，并未导致原告被法院处罚，也未导致应原告偿还债务金额增大，并未对原告产生什么实际损失。被告的行为不构成根本性违约，原告主张解除合同的请求本院不予采纳。结合原、被告《租赁合同》的目的分析，原告将自有物业出租，目的即为获得租金收益；被告租赁原告物业，按照己方计划开办医院，双方因为合同的履行都实现了各自目的。但在合同履行过程中，原告因为差欠案外人债务被法院执行，而被告作为协助执行义务人，按照法院的指令将应付的租金汇入法院账户。此时，原、被告之间合同中约定的租金支付方式已经发生了改变，在尚未清偿结清差欠债务之前，原告是不可能从被告处收取租金的（租金均应当转账到法院，履行协助执行义务），此时，原、被告之间合同约定的逾期支付租金构成违约的条款已经无法计算、不能成立了，被告分批转账支付租金、转账到法院的行为并未给原告造成损失，故本院认为原告主张的被告未按照合同约定一次性付清租金，该行为构成违约的主张过于严苛，对其违约金主张本院不予采信。鉴于案件的发生，被告也负有一定责任，故本院判决本案诉讼费原、告各自承担一半。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告云南金福地房地产开发经营有限公司的全部诉讼请求。案件受理费32,437元，原告云南金福地房地产开发经营有限公司与被告云南普健医疗投资有限公司各承担16,218.5元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年。审判员  林胜华二〇二〇年十二月十日书记员  李彦霈