湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初948号原告（反诉被告）：九江翔诺能源有限公司，住所：江西省九江市湖口县张青乡张青路**。统一社会信用代码：91360429MA37RLGEX3。法定代表人：夏清，经理。委托诉讼代理人：方靖媛，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：蔡文军，男，1976年6月21日出生，汉族，，住黄冈市黄州区委托诉讼代理人：卢巍，黄州区法律援助中心律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）九江翔诺能源有限公司（以下简称翔诺能源公司）与被告蔡文军（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告翔诺能源公司的委托代理人方婧媛，被告蔡文军的委托代理人卢巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。翔诺能源公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《租赁合同》于2019年8月27日已解除。2、判令被告向原告退还房屋租金80000元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年7月3日签订《租赁合同》，约定被告将位于唐家渡小学的办公楼及30亩的场地租赁给原告使用，租赁期为五年，自2019年9月1日至2024年9月1日止，一年租金240000元。合同签订后，原告按照合同约定通过转账方式向被告支付了半年租金120000元。原告经被告许可，提前进场试营业，但由于被告未能协调好当地群众和相关职能部门的关系，不到一周时间，便一直有群众进厂干扰原告公司的正常经营活动，给原告造成巨大的经济损失。原告被迫在2019年8月底全部腾退，另找租赁场地。2019年8月27日，原告向被告送达了《解除租赁合同通知书》。另，原告得知被告并非涉案标的租赁物的所有权人，其也未经授权，属于无权租赁。综上，原告多次与被告沟通返还剩余租金未果，被告行为违约，原告遂诉至法院。蔡文军辩称：1、原、被告之间的租赁合同并未依约依法解除，双方合同关系仍然存在，原告提出与被告要求解除租赁合同，被告并未同意，事后双方也未就合同如何解除等事宜进行协商，原告提出解除合同，不具备合同解除的法定条件，因此原告单方提出与被告解除合同，其实是原告单方毁约，其解除合同的理由缺乏事实和法律依据，依法不应支持。2、原告要求被告返还租金80000元无事实及法律依据，被告收取原告租金是根据租赁合同约定取得的合法受益，原告向被告缴纳租金是合同约定及法定义务，原告在占有和使用被告的租赁物后，单方毁约并要求被告返还租金的诉请不应支持。3、被告此前将涉案租赁物出租给案外人陈保民，因原告需要租赁被告的租赁物进行经营，被告提前与陈保民解除租赁合同，在2019年7月3日被告与原告签订合同后，被告及时将租赁物交付给原告开展经营活动。4、被告在租赁合同履行过程中没有单方违约也不存在未履行合同义务的事实，且双方没有约定合同解除的条件。5、原、被告租赁合同约定年租金为240000元，合同签订后原告仅向被告支付了租金120000元（含向案外人提前退场的租金40000元）。每年租金是半年支付一次，先付后用，第一年度下半年的租金于2020年1月3日到期，但原告并没有履行支付义务。6、虽然原告曾经向被告提出解除合同的要求，但时至今日原告并未将租赁物交付给被告，双方没有办理解除合同及返还租赁物的合法有效手续。综上，原告诉请缺乏事实及法律依据，依法不应支持。同时被告基于双方形成合法租赁关系在双方合同有效且继续履行的前提下，被告有权要求原告继续履行，按合同约定履行向被告支付租金的义务是基于原告的违约行为和实际占用租赁物及未支付第一年度应付租金120000元的事实。被告依法特向法院提出反诉，请求判令反诉被告继续履行合同并向反诉原告支付租金120000元的义务。蔡文军针对翔诺能源公司的诉请，向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告继续履行租赁合同，并向反诉原告支付租金120000元。2、本诉及反诉的案件受理费由反诉被告承担。反诉的事实与理由：2019年7月3日，反诉被告与反诉原告在充分协商、自愿的情况下签订了一份关于办公楼及空闲场地《租赁合同》，约定租赁期限为自2019年9月1日至2024年9月1日止，租金为一年240000元，并约定自2022年9月后的租金协商递增，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。由于签订该租赁合同时，反诉原告与陈保民的租赁期还未到期，反诉被告为了提前进场，还支付了40000元的赔偿金给陈保民，陈保民才同意提前退场。陈保民退场后，反诉被告进场了。反诉被告于2019年7月4日以转账的方式向反诉原告支付80000元的租金，第一年余下的120000元租金未依约支付。由于反诉被告要租赁该办公楼和空闲土地，反诉原告才提前与原租户陈保民解除租赁合同，而且没有与陈保民续签，现反诉被告却提出要解除租赁合同，不仅违反了诚实信用的基本原则，租赁物现在还没有对外出租，给反诉原告也造成了巨大的经济损失，因此，为维护反诉原告的合法权益，故向人民法院提出反诉。翔诺能源公司针对蔡文军的反诉请求提出辩称意见：请求驳回被告反诉的请求。经审查，对翔诺能源公司提交证据的分析认定如下：证据1.原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份信息，系行政机关出具，予以采信。证据2.《租赁合同》、收条及银行客户专用回单二份，与本案有关联，其真实性予以采信；合同效力结合其他证据及法律规定认定。证据3.微信聊天记录、解除租赁合同通知书，被告对真实性无异议，其真实性予以采信；合同如何处理，结合其他证据及法律规定处理。经审查，对蔡文军为反驳原告（反诉被告）翔诺能源公司的诉请及为支持其反诉提交的证据分析认定如下：证据1.被告身份证复印件，予以采信。证据2.华窑中浩窑炉公司说明，真实性予以采信；至于如何处理结合其他证据及法律规定确认。证据3.华窑中浩窑炉公司与唐家渡村委会签订的转让合同书及证据4.租赁合同，其真实性予以采信；租赁合同效力结合其他证据及法律规定认定。证据5.银行汇款转账回单复印件二份及蔡文军与原告的微信往来截图，其真实性予以采信。通过庭审举证、质证与认证，本院经审理查明案件事实如下：2019年7月3日，原、被告签订《租赁合同》，记载：“甲方（出租方）蔡文军乙方（承租方）九江翔诺能源公司一、出租办公楼及空闲场地甲方出租给乙方的办公楼坐落在唐家渡，四层面积、空闲场地大约30亩，乙方必须合法经营。二、租赁期限和日期1、租赁期2019年9月1日至2024年9月1日止。2、租赁期满，甲方有权收回出租办公楼及厂地，乙方应如期归还甲方……前期投资归甲方所有。三、租金1、甲、乙双方约定，该办公楼及空闲场地租赁租金为一年24万元。2、甲、乙双方约定租金为年度支付，一旦签订合同应预付半年租金12万余元，余下租金下半年初支付，若违约支付，甲方有权终止合同，并对附属设施不予补偿，并依法追究法律责任。3、甲、乙双方共同协商，约定2022年9月对租地租金递增。四、租赁期间乙方应守法经营，产生的水、电、煤气由乙方后承担，合理使用并爱护办公楼，乙方需装修或增设附属设施、转租应先征得甲方同意，甲方不予任何补偿……”。双方在合同尾部签字捺印盖章。2019年7月4日，原告通过银行汇款分别向被告蔡文军及案外人陈保民汇款80000元、40000元。同日被告蔡文军向原告出具收条记载：收条今收到九江翔诺能源公司预付租地款捌万余元整￥80000.00元收款人：蔡文军2019年7月4日。原告2019年7月6日进场营业。后原告与被告微信沟通。另查明，2012年9月26日，案外人唐家渡村民委员会（甲方）、案外人黄冈市华窑中浩窑炉有限公司（乙方）签订《转让合同书》记载“甲方同意乙方征用唐家渡小学教学楼一栋（三层半）和教学楼南边土地28.01亩。房屋土地转让自签字之日起，房屋所有权归乙方，土地五十年占有权，使用权及收益权归乙方……征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗补助费及税费，补偿费按标准每亩32550元一次性包干。对教学楼转让款1755181.5元，土地30.87亩人民币1004818.5元，合计276万元”，合同还对其他内容进行了约定。2020年7月23日该公司向被告出具说明“……征用了唐家渡小学教学楼一栋和教学楼南边土地……中浩窑炉公司同意蔡文军以自己名义出租上述房产和土地，所得收益归蔡文军所有”。经与唐家渡村委会核实，案涉坐落于黄州区××王街道办唐家渡小学办公楼（教学楼）、空闲场地大约30亩的土地使用权为集体土地，未办理权属证书，该小学由唐家渡村建设。该村委会于2012年9月26日与案外人黄冈市华窑中浩窑炉有限公司签订了转让合同书，将涉案租赁物转让给黄冈市华窑中浩窑炉有限公司。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第五十九条规定物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配权和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。黄冈市华窑中浩窑炉有限公司出具说明同意原告以自己名义出租案涉房屋、土地使用权，属追认范围。结合转让合同书、说明，被告与原告签订《租赁合同》租赁案涉标的物唐家渡小学教学楼及南边场地，该标的物属集体所有性质，被告未提交该标的物权属证书，与上述法律规定不符，原、被告间签订的租赁合同无效。原告主张已经退出租赁物，未提交证据证实，该意见不予采纳，其应承担至腾退之日止按合同约定的租金标准计算的使用费，已付租金在租金总额中递减。被告反诉主张租赁合同继续履行，与上述法律规定不符，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告九江翔诺能源有限公司与被告蔡文军签订的《租赁合同》无效；二、原告九江翔诺能源有限公司于本判决生效后二十日内向被告蔡文军腾退位于唐家渡村委会原唐家渡小学教学楼及教学楼南边场地（土地）；三、原告九江翔诺能源有限公司于本判决生效后二十日内向被告蔡文军支付使用费（自2019年9月1日起按照租赁合同约定年租金240000元标准计算至腾退之日止。原告已付120000元在使用费总额中抵减）；四、驳回原告九江翔诺能源有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告蔡文军的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告蔡文军负担800元，原告九江翔诺能源有限公司负担1000元。反诉受理费1350元，由原告九江翔诺能源有限公司负担675元，被告蔡文军负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李宝红人民陪审员  冯金华人民陪审员  倪德安二〇二〇年十二月十六日法官助理罗玉梅书记员罗玉梅（兼）