湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初2542号原告：周成义，男，1958年9月24日出生汉族，农民，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：罗联君，湖北亮节律师事务所律师，委托代理权限为一般授权。原告：周艳，女，1982年1月15日出生汉族，农民，住宜昌市夷陵区，系周成义之女。被告:彭钲权，男，1971年10月18日出生汉族，住宜昌市夷陵区。原告周成义、周艳与被告彭钲权农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法由审判员李焦适用简易程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告周艳、周成义及其委托诉讼代理人罗联君、被告彭钲权均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周成义、周艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告彭钲权继续履行合同，协助原告办理相关过户手续。2.本案诉讼费由被告彭钲权承担。事实及理由：2012年6月3日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方彭钲权自愿将自己位于仓屋××组房屋及部分山林（果树林木）、责任田，包括自垦地的所有权和使用权出售给乙方周成义，周成义支付对价共计人民币35万元整。同时约定，甲方须协助乙方办理相关过户手续。2012年11月8日，彭钲权向夷陵区小溪塔街办农村经济经营管理局提出申请，将大部分责任田流转给周成义管理经营。同日被告彭钲权与原告签订一份《山林流转协议书》，约定：甲方将四块山林转让给乙方，乙方在经营管理过程中，按照国家森林法规定，本证中的森林、林木、林地所有权和使用权享有合法权益，受法律保护。若山林、林地被征用、占用，乙方有得到或法律规定的其他权利。2020年9月11日，仓屋榜村村委会向原告周成义发送了小溪塔街道仓屋榜村郑万高铁联络线建设征用补偿计算表，原告在表上签名，但是被告却强行要求村委会将渠沟边CWB-070号地的补偿款补偿给被告，9月18日，原告就该纠纷向各级领导反映，仓屋榜村又一次证明“周成义与彭钲权房屋及部分土地买卖和转让属实。”小溪塔林业站也就此事作了相关说明。原告与被告关于房屋、林地、责任田所有权和使用权的买卖法律关系形成于2012年，被告及其家人对自己的出让行为以及已经形成的法律关系自始至终没有相反意思表示，原告及家人在此居住、耕种、管理、经营至今已有八年多，权利义务关系十分清晰、明确，并有相关机关、组织的见证。如果因为补偿款的金钱利益而不择手段，破坏一个稳定的法律关系，严重影响交易安全，必将为道德、法律所不容。被告彭钲权辩称，2012年，周成义因其在魏家畈村××房屋、土地被征地拆迁，经他人介绍欲购买我农村的老房。我们口头商定，待我婆婆去世后才能移交，柑桔树可以给他种植，但是不改变我村民的权益。应原告要求，在其付款后，我把房子证件、经营权证、林权证押给他，我向其出具了35万元的收据。两天后，原告陆续拖来了旧门窗堆满了杂屋。2012年11月，原告夫妇入住与我婆婆、母亲共同居住生活相处甚好，并接管柑桔，原告拟好两份空白流转协议，让我代表母亲签了字，此后原告找村委会盖了章，并未三方见证。2013年1月，原告要求我和妻子到土管部门就房屋用地转让办理了手续。自此后原告法定手续基本完成，开始以整修房屋为名，让我婆婆、母亲迫不得已在屋后岗上田里搭棚居住，迫于无奈我又重新建房。本案原告周艳不是合同的当事人，我与她无任何合约关系，她虽是原告周成义的长女，但她2005年就嫁到我村周勇为妻。周艳缴纳契税是2017年10月11日，而她迁户我村是2017年10月16日。原告声称已将旧房拆除重建了新房，并向税务机关缴纳相关税款，纯属编造。我与原告签订的买卖合同及流转协议，村组未参与，是在不改变发包方所有权和本人承包权的前提下经营权流转，不涉及本人和母亲承包权的放弃和转移。原告周成义非我村成员，村委会作为发包方，在承包期内不能在本人和母亲彭国琴没有书面申请放弃承包地情况下，以确权方式直接将土地上在外村人周成义经营权证上。林权证的权属人是本人，且属于防护林，根据森林法的规定防护林是不能流转的，一切征占须经过权属人的认可和签字才能有效，林地征地补偿款应当由权属人领取。原告以合同为依据起诉，谋求占用在本人仓屋榜村民名下的征地收益，请法院驳回其诉讼请求。经审理查明，原告周成义、周艳原系龙泉镇车站村村民。2012年，因二原告的位于车站村一组的房屋及责任田被征收拆迁需要购买房屋，经人介绍，原告周成义（乙方）与被告彭钲权（甲方）于2012年6月3日签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方自愿将位于小溪××街办仓屋××（××）的房屋及部分山林、责任承包田，包括自垦地出售给乙方；二、乙方对甲方出售的房屋、果树等一切资源已充分了解（除房屋背面岗后的约150棵桔树和屋对面冲上的一块山林外）所有的责任田桔树、对面山上桔树和自恳山，包括屋周围的桔树共计873棵（注：其中小树相送）单价每棵树300元，折合人民币261900元，房屋88100元，共计人民币35万元，出售给乙方，一次性付清；三、关于房屋、山林、责任田、水电过户手续费一切由乙方承担，任何时候过户甲方必须协助乙方出示相关证件及签字盖章；四、甲方保证在交易时该房屋、山林、田等资源没有产权纠纷，权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方清理，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；本合同一经签章后生效，若一方违约须向守约方支付违约金（总金额的30%）。周成义、彭钲权分别作为各自家庭的代表在合同上签字。原告周成义当即支付给被告彭钲权房款350000元，并由彭钲权出具收条一张。彭钲权将林权证、农村土地经营权证、个人建房用地批准书交予原告周成义。2012年11月8日，被告彭钲权与原告签署一份《山林流转协议书》，约定将其四块计15亩林地流转给乙方，乙方在管理经营过程中对约定的森林、林木、林地所有权或使用权享有合法权益，受法律保护。若山林、林地被征用、占用，乙方有得到或享用法律规定的权利。彭钲权并在甲方代表上签署了其母亲彭国琴的名字，后原告持该协议书交仓屋榜村委会在见证方盖章。同日彭钲权并向小溪塔街办农村经济经营管理局出具申请书称，因本人两口在外工作，家里仅剩下七十多岁老母亲一人，在承包的责任田和开垦的荒山田里栽有桔园，经家人商量同意，将大部分责任承包田流转给周成义管理经营。同时查明，2013年1月11日，被告彭钲权及其妻子赵晓芸与原告周成义及其妻子赵秀英共同向宜昌市夷陵区国土资源局申请，要求将涉案房屋及宅基地过户给原告。原告将《个人建房用地批准书》交与国土资源局后，办理了新的《土地使用权证》和《房屋产权证书》由周成义持有，但登记的权利人仍为彭钲权。后原告对房屋进行了改扩建。2015年8月10日，小溪塔街道办事处仓屋榜村村民委员会将被告转让给原告的承包土地与原告周成义签订了《农村土地承包合同》，并由小溪塔街办农村经济经营管理局盖章鉴证。2017年10月11日，原告周艳向税务机关缴纳了不动产转移的相关契税；2017年10月16日，周艳户籍与周成义户籍分离迁至仓屋××组。2020年9月，因郑万高铁联络线建设需征用被告已转让给原告的渠沟边经济林地，9月11日，仓屋榜村村委会向原告周成义发送了小溪塔街道仓屋榜村郑万高铁联络线建设征用补偿计算表，原告在表上签名，被告以其是林权证上的权属人为由要求村委会将渠沟边CWB-070号地的补偿款补偿给被告，原告与被告双方产生纠纷，宜昌市夷陵区小溪塔林业管理站出具证明，证明未受理周成义相关林权过户登记原因是案涩林地有部分属于防护林，不符合森林法的规定。上述事实，有二原告提供的户口簿、《房屋买卖合同》、《个人建房用地批准书》复印件、向小溪塔农村经济经营管理局申请书、《山林流转协议书》、向夷陵区国土资源局申请书、新旧房照片、仓屋榜村治保会证明二份、契税发票、小溪塔街道仓屋榜村郑万高铁联络线建设征用补偿计算表、宜昌市夷陵区小溪塔林业管理站证明、《土地使用权证》、《房屋所有权证书》、《林权证》复印件，有被告提供的黄廷朝证明、《林权证》复印件、《农村土地承包经营权证》复印件、《农村土地承包合同》复印件、不动产登记查询结果证明及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，一、本案中，原告周成义与被告彭钲权于2012年签订的《房屋买卖合同》及《山林流转协议书》属双方当事人真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的事由，且双方已经实际履行各自的主要义务，综合本案历史背景、双方形成纠纷的原因及有利于维护现有房屋的占有关系，维护交易稳定，倡导诚实信用原则，应当确认双方签订的房屋买卖合同及协议有效。其理由如下：1、现有国家法律法规和政策并无禁止农民异地购买农村房屋，本案中，周成义虽然不属于当地农民，但自购买讼争房屋后，投入资金对该房屋进行了扩改建，在八年多时间中，其对讼争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系，且二原告名下没有其他宅基地和住房，周艳作为原告原家庭成员之一，在2017年已经将户口迁移至仓屋榜村，成为了仓屋榜村集体经济组织成员。2、本院认为《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、法行政法规的强制规定订立的合同应认定为无效；又依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定，我国对农村房屋买卖未专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定。3、本案是原告提起要求被告继续履行合同，继续履行合同的前提是合同有效，被告彭钲权对原告享有讼争房屋的居住、使用权并未否认，并已向夷陵区国土资源局提出将房屋、宅基地过户申请，非因原被告双方原因而未过户成功，因此双方签订的《房屋买卖合同》和协议应认定为有效。二、被告自愿在房屋买卖时将部分田地、山林交由原告耕种经营，原告对该地块取得了实际经营权，小溪塔街道办事处仓屋榜村村民委员会将被告转让给原告的承包土地与原告周成义签订了《农村土地承包合同》，并由小溪塔街办农村经济经营管理局盖章鉴证，原告已享有该土地的承包权；《中华人民共和国森林法》第十七条规定集体所有和国家所有依法由农民集体使用的林地（以下简称集体林地）实行承包经营的，承包方享有林地承包经营权和承包林地上的林木所有权，合同另有约定的从其约定。承包方可以依法采取出租（转包）、入股、转让等方式流转林地经营权、林木所有权和使用权。原被告双方在房屋买卖时一并转让林地经营权、林木所有权并不违反法律的禁止性规定，原告应享有转让林地经营权、林木的所有权。三、因双方签订的《房屋买卖合同》及《山林流转协议书》有效，被告应当依照合同约定的“任何时候过户甲方必须协助乙方出示相关证件及签字盖章”，向原告方承担继续履行的义务。本案经过本院主持调解，双方当事人达不成一致协议。依照《中华人民共和合同法》第六条、第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告彭钲权继续履行与原告周成义签订的《房屋买卖合同》及《山林流转协议》，协助二原告将房屋、山林过户给原告周艳。案件受理费100元（原告已预交），由被告彭钲权负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李焦二〇二〇年十二月二十一日书记员  王红