广西壮族自治区崇左市扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初2463号 原告：玉升，男，1963年6月30日出生，汉族，住广西扶绥县。 原告：何月萍，女，1963年12月25日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：梁玉芳，广西进安律师事务所执业律师， 委托诉讼代理人：玉珍嵘，女，1989年10月21日出生，住广西扶绥县。 被告：广西实德房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道大塘新村**。统一社会信用代码91451421690212763T。 法定代表人：洪得旺。 委托诉讼代理人：吴静，广西同望律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望律师事务所执业律师。 原告玉升、何月萍与被告广西实德房地产开发有限公司（以下简称实德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。玉升、何月萍委托诉讼代理人梁玉芳、玉珍嵘，实德公司的委托诉 2 讼代理人吴静、黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玉升、何月萍请求判令：一、撤销玉升、何月萍与实德公司于2018年12月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、实德公司退还玉升、何月萍首付购房款226261元及资金占用利息；三、实德公司赔偿玉升、何月萍办理案涉房产已支付公共维修资金7763.60元及资金占用期的利息970.45元；四、实德公司因其欺诈行为致使玉升、何月萍未能及时购房而造成的损失111556.96元。事实和理由：实德公司开发了位于扶绥县。玉升、何月萍通过实德公司华丽的销售广告和宣传资料,于2018年2月4日与当时未取得预售许可证的实德公司签订了认购书,并交纳了50000元定金，同年12月23日以按揭方式购买了其开发的幸福里1号楼3单元201号房,双方当天签订了《商品房买卖合同（预售）》。玉升、何月萍首付226261元，余款230000元向中国工商银行股份有限公司扶绥支行贷款。2019年年底，实德公司拆除了2号楼盘的建筑围栏，准许买受人进入楼内看房。玉升、何月萍从1号、2号楼楼底看到一堵高高的墙把整个二楼的楼层遮住，当上房屋查看时，整个房屋漆黑一片，且从房间内往外看就见一堵墙，玉升、何月萍没有办法接受这个现实，找实德公司讨说法退房,但实德公司避而不见，直到引发业主拉横幅维权,实德公司才接待业主,但双方协商未果。玉升、何月萍作为消费者购买房屋的目的是为了居住,而居住的基本要件具备充足的采光、通风、通气，但实德公司作为开发商在明知自己的楼盘设计会有影响房间采光情况下,不如实告知消费者,且销售的价格没有低于市场价格，让玉升、何 3 月萍误解是正常房产而购买。实德公司为了达到销售自己房产的目的故意隐瞒影响采光和设计缺陷露台高于室内导致积水倒流的房屋购买重要信息,存在欺诈,为此,玉升、何月萍向扶绥县房产管理所投诉实德公司违规销售和向扶绥县市场监督管理局投诉虚假宣传、误导消费者销售。依照《中华人民共和国合同法》第五十三条规定,应当撤销合同。实德公司退还玉升、何月萍购房首付款人民币226261元及资金占用期的利息25482.64元和赔偿玉升、何月萍办理案涉房产维修资金2263.60元及资金占用期的利息970.45元，还因实德公司的欺诈致使玉升、何月萍未能及时购房，用玉升、何月萍购买时价3820元／平方米比照扶绥县年房屋出售均价4754元／平方米，两者间差价是934元／平方米，实德公司还应赔偿房产购买差价111556.96元（934元／平方米×119.44平方米）。请求法院依法支持玉升、何月萍所诉。 实德公司辩称，同意终止双方的商品房买卖合同，商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不存在欺诈行为和虚假宣传，未违反法律、法规强制性规定；公开售楼，售楼部公开沙盘、设计效果图等，对涉案房屋所在的女儿墙的设计和规划符合设计规范。不存在任何欺骗、隐瞒的行为。商品房的销售系按照设计规范文件来建设，符合采光、通风的条件，原告的诉称房屋设计缺陷不是事实，没有任何理由及证据。 玉升、何月萍围绕其诉讼请求，提交以下证据佐证：1、商品房买卖合同（预售）及《补充合同》，证明玉升、何月萍向实德公司开发的“中都·新世界”1号楼购买了3单元201号房，房价456 4 261元已全部支付；买卖合同没有约定1号楼的第二层有墙，实德公司故意隐瞒1号楼第2层房间采光不足的重要信息；2、认购书、广西增值税普通发票、玉升、何月萍银行流水账，证明玉升、何月萍向实德公司支付首付款226261元；3、实德公司出具的案涉房维修资金收据，证明玉升、何月萍与实德公司撤销买卖合同，造成玉升、何月萍已支付案涉房维修资金7763.8元的损失；4、扶绥县住房和城乡建设局2019年工作总结及2020年工作计划，证实实德公司的欺诈致使未能及时购房，用当时购买价格3820元／平方米比照扶绥县年房屋出售均价4754元／平方米，两者间差价是934元／平方米，实德公司还应赔偿房产购买差价111556.96元；5、个人借款凭证，玉升、何月萍向实德公司交纳首付款226261元后，余款向中国工商银行扶绥分公行借贷，并通过受托支付方式将房款由银行向实德公司支付，玉升、何月萍已支付房款456261元；6、实德公司于2018年1月对2号楼的宣传，证明实德公司虚假宣传2号楼的86-141㎡二房至六房，方正通透，户户超大观景阳台；玉升、何月萍所购房屋的阳台往外只能看到一堵墙，整个房屋黑暗。实德公司宣传主卧是落地大飘窗，而实际房屋的主卧不是落地大飘窗，实德公司的行为属于欺诈；7、相片，证明玉升、何月萍所购房屋存在设计缺陷，露台高于室内导致积水倒流；8、扶绥县房产管理所作出的答复，证明玉升、何月萍等人以实德公司在未取得商品房预售许可证情况下向玉升、何月萍销售房屋为由，向扶绥县房产管理所投诉，该所已认定实德公司存在违规销售商品房的事实；9、扶绥县市场监督管理局作出的投诉受理决定书，证明实德公司因虚假宣传2号楼被玉升、何月萍等人投诉，扶绥县市场监督管理局已受理；10、实德 5 公司出售其1、2号楼第二层的销售价格，证明实德公司对1、2号楼第二层采光和设计有问题的房屋与同层采光和设计没有问题的房屋的销售价格一样，导致玉升、何月萍误解认为房屋不存在问题而购买，实德公司存在欺诈。 实德公司围绕答辩意见，提交以下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》，证明双方签订合同时，实德公司已经取得商品房预售许可证，实德公司不存在违法销售行为，玉升、何月萍诉请没有事实和法律依据；2、沙盘图片，证明实德公司销售部沙盘已明示女儿墙的高度、方位、距离等的建筑情况，实德公司对购房者不存在欺骗、隐瞒行为；3、设计图纸（中都·新世界·幸福里1号楼二层平面图及中都·新世界·幸福里1号楼轴立面图）、设计效果图，证据证明实德公司依照经住建局审批通过的设计图进行建设，设计图纸、设计效果图已显示女儿墙的规划设计，实德公司的建设符合设计图纸要求及设计效果图。4、竣工验收备案表，证明涉案房屋已通过五方竣工验收合格并经过行政主管部门竣工验收备案。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。实德公司对玉升、何月萍提交的证据的质证意见为：对证据2、3、5的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据1、8、9、10的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性；对证据4的真实性、合法性由法院认定，认为不能达到原告的证明目的；对证据6、7的真实性、合法性、关联性均有异议。玉升、何月萍对实德公司提交的证据的质证意见为：对证据1无异议，但是认为不能达到被告的证明目的；对证据2有异议，玉升、何月萍在购买涉案房屋的时候没有看到沙盘和效果图，认为实德公司是为了此次的诉讼目的而制作的沙盘和效果图；对证据3有异议，实德公司按照设计建设楼房，但是没有和玉升、何月萍告知明示有女儿墙的情况。对证据4的真实性、合法性由法院认定，但是认为不能证实涉案的房屋不存在缺陷，不能达到其证明目的。本院对当事人无异议的证据 6 予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在评判时予以分析。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月4日，实德公司在未取得预售许可证的情况下公开预售中都·新世界·幸福里1号楼房，次日玉升、何月萍向实德公司交付预购房款50000元。2018年10月24日该楼取得预售许可证。2018年11月14日，玉升、何月萍向实德公司交纳中都·新世界·幸福里1号楼3单元201号房公共维修基金7763.6元。2018年12月23日，玉升、何月萍与实德公司签订合同编号为ＦＸ20181101001的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，玉升、何月萍购买实德公司开发的位于扶绥县，该商品有1个阳台，阳台为非封闭式。商品房单价为每平方米3820元，总价款为456261元。合同第十一条约定“出卖人应当自2020年9月30日前向买受人交付该商品房。”合同附件一房屋平面图，该图未标明有“女儿墙”。合同附件十“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）”，该合同附件十说明内容为空白。合同附件十一补充协议第七条“双方确认，出卖人就出售该房屋所作的任何宣传资料（包括但不限于宣传单张、电视广告、报纸广告、户外广告或销售人员所作的任何口头承诺），如与本合同约定内容不符或本合同没有约定的，均以本合同及补充协议约定内容为准。”合同签订后，玉升、何月萍于2018年7月15日和2019年1月28日分别支付了41261元和135000元，共支付首期款226261元。购房余款230000元由玉升、何月萍向银行贷款支付。2019年年底，玉升、何月萍发现案涉房屋阳台被一堵墙（双方称呼为女儿墙）遮挡后，向扶绥县市场监督管理局投诉称实德 7 公司虚假宣传、误导消费者，并向扶绥县房产管理所投诉称实德公司违规销售。2020年3月24日，扶绥县市场监督管理局决定受理玉升、何月萍等人对实德公司的投诉，并于2020年4月10日组织玉升、何月萍等投诉人与实德公司进行调解，调解中玉升、何月萍等投诉人要求退房或者拆除女儿墙，实德公司表示拆女儿墙不可能，设计图纸已经定，主卧窗内侧砌的平台可以拆，双方未能达成调解协议。2020年3月30日，扶绥县房产管理所答复玉升、何月萍等人的投诉，答复称实德公司于2018年2月4日在未取得预售许可的情况下即公开预售1、2号楼房源，收取客户的购房定金（预约金），这种行为违反了《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条等法律法规的规定。开庭审理中，玉升、何月萍自述于2018年2月认购该房时没有沙盘供购房者看。实德公司辩称案涉房屋正在组织验收阶段，可以对女儿墙进行优化设计、改建，但需要经过业主及主管部门的许可，如果业主不同意变更，就按照现在的规划设计建设进行交付，对于落地飘窗是赠送面积，后期可以改造。 另查明，在庭审中，实德公司同意解除与玉升、何月萍签订合同编号为FX20181101001的《商品房买卖合同（预售）》，实德公司与玉升、何月萍签订的《商品房买卖合同（预售）》撤销后，其自愿同意退还玉升、何月萍的购房款和公共维修资金。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关于实德公司在签订预售合同时是否存在欺诈行为的问题。所谓合同欺诈，是一方故意陈述虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方与之订立合同。本案中玉升 8 、何月萍主张实德公司构成欺诈的情形为故意隐瞒真实情况，而真实情况是玉升、何月萍所购房屋阳台外不足一米的距离被一堵女儿墙遮挡约一半楼层的高度，是否欺诈关键在于实德公司是否有故意隐瞒的情形。玉升、何月萍自述2018年2月认购案涉房屋时没有见到沙盘。由于不动产涉及金额较大，一般情形下，买受人在签订合同前应当对自己所购房屋的位置、外立面情况、面积、单价等要作一个较全面的了解，而沙盘展示是常见的一个了解房屋情况的方式，玉升、何月萍在未见到沙盘，对自己所购房屋的位置、外立面基本情况都没有充分了解的情况下就已经认购该房，并且在签订合同前就已经交纳案涉房的公共维修基金，其在如此盲目的情况下作出购买决定，实德公司根本没有必要通过故意隐瞒来诱使玉升、何月萍签订合同。因此，玉升、何月萍主张实德公司欺诈的证据不足，本院不予认定。 关于实德公司在本案中是否存在虚假宣传的问题。玉升、何月萍自述通过实德公司的销售广告和宣传资料认购案涉商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案玉升、何月萍提供的证据不足以证实实德公司对商品房的销售广告和宣传资料属于要约。双方签订的合同附件十一补充协议第七条约定“双方确认，出卖人就出售该房屋所作的任何宣传资料（包括但不限于宣传单张、电视广告、报纸广告、户外广告或销售人员所作的任何口头承诺），如与本合同约定内容不符或本合同没有约定的，均以本合同及补充协议约定内容为准。”双方在合同中并没有约定所购房屋主卧有落地大飘窗，且目前案涉房屋未竣工交付，玉升、何月萍以广告中的内容（主卧落地大飘窗）未实现主张实德公司存在虚假宣传，证据不足，本院不予支持 9 。 关于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应予以撤销的问题。虽然玉升、何月萍提供的证据不足以证实实德公司存在欺诈和虚假宣传行为，但是实德公司作为出卖方，在签订预售合同时具有优势地位，其对所售房屋的基本情况最为清楚、了解，对于所出售的商品房，存在影响通风、采光等瑕疵问题时，应就该瑕疵问题主动进行合理的提示与说明，而案涉商品房阳台近距离存在女儿墙的事实，实德公司在预售时未进行合理的提示与说明，存在显失公平。玉升、何月萍在发现该瑕疵问题后，找实德公司协商并向相关行政部门投诉。实德公司辩称沙盘有显示女儿墙，在销售时也告知玉升、何月萍存在女儿墙，但其提供的沙盘图、效果图无法证实沙盘、楼房效果图公开展示的时间，二层平面图日期是2017年12月，与2018年12月23日签订的预售合同所附的房屋平面图一样均未标明有女儿墙，且未标明女儿墙与案涉房屋阳台的距离及高度，在合同附件十关于遮挡物的说明中亦没有相应的提示和说明。故实德公司未能提供证据证明其已尽到提示和告知义务，对该辩称意见本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。且实德公司也自愿同意与玉升、何月萍撤销合同，故对玉升、何月萍撤销合同的主张，本院予以支持。 关于实德公司是否应退还玉升、何月萍购房款、税款和公共维修基金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”玉升、何月萍主张的退还购房款456261元中的首期款226261元由玉升、何月萍支付，应予以返还玉升、何月萍，另230 10 000元的房款是玉升、何月萍向中国工商银行股份有限公司扶绥县支行贷款支付，而玉升、何月萍与中国工商银行股份有限公司扶绥县支行、实德公司的金融借款合同纠纷本院已另案受理，故对该笔购房款本案不予处理。玉升、何月萍主张退还的公共维修资金7763.6元，其提供的票据证明是实德公司收取，其主张符合法律规定，本院予以支持。 关于实德公司是否应赔偿玉升、何月萍未能及时购房，而造成损失111556.96元的问题。玉升、何月萍主张实德公司欺诈，致使玉升、何月萍未能及时购房，用玉升、何月萍购买时价3820元／平方米比照扶绥县年房屋出售均价4754元／平方米，两者间差价是934元／平方米，实德公司还应赔偿房产购买差价111556.96元（934元／平方米×119.44平方米）的损失。玉升、何月萍提供的证据不足以证实实德公司存在欺诈行为，但本案导致双方签订的《商品房买卖合同（预售）》被撤销的根本原因，在于实德公司预售案涉房屋时，未就周边存在的瑕疵问题向玉升、何月萍尽到合理的提示和说明义务，致使玉升、何月萍在订立合同时显失公平，故实德公司存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，实德公司应赔偿玉升、何月萍所受到的损失。根据公平原则、诚实信用原则，结合本案具体情况，本院酌定支持以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算玉升、何月萍资金被占用期间的利息损失，即以50000元为基数，自2018年2月5日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；以41 11 261元为基数，自2018年7月15日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；以7763.6元为基数，自2018年7月14日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；以135000元为基数，自2019年1月29日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；以234024.6元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十四条第一款第二项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销玉升、何月萍与实德公司于2018年12月23日签订的编号为FX20181101001的《商品房买卖合同（预售）》； 二、广西实德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还玉升、何月萍购房款226261元、维修资金7763.6元，共计234024.6元； 三、广西实德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿玉升、何月萍上述资金被占用期间的利息（利息的计算：1、以50000元为基数，自2018年2月5日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；2、以7763.6元为基数，自2018年7月14日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；3、以41 12 261元为基数，自2018年7月15日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；4、以135000元为基数，自2019年1月29日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；5、以234024.6元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止。）； 四、驳回玉升、何月萍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，义务人应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取计3440元（玉升、何月萍已预交），由玉升、何月萍负担1376元，由广西实德房地产开发有限公司负担2064元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 甘晏全 13 二〇二〇年十二月八日 法官助理 甘璧霆 书 记 员 黄艳娇 14 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 15 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。