广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5307号上诉人（原审被告）：钟中兴，男，1975年11月9日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************。委托诉讼代理人：江展鸿，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷珊，广东维纳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黎伟强，男，1980年3月1日出生，汉族，住广东省中山市东区*****************。被上诉人（原审原告）：冯静桃，女，1984年1月18日出生，汉族，住广东省中山市东区*****************。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄展廷，广东任允律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：苏依颖，广东任允律师事务所律师。原审被告：萧启宏，男，1980年6月17日出生，汉族，住广东省中山市**********。上诉人钟中兴因与被上诉人黎伟强、冯静桃、原审被告萧启宏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初20471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。钟中兴上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一审认定萧启宏对《二手房地产补充协议》（以下简称补充协议）不追认，该协议对萧启宏没有法律约束力。即使补充协议对萧启宏外的合同主体有效，黎伟强、冯静桃也没有按该协议约定将购房余款100万元支付至指定账户进行监管，其履行也存在瑕疵。黎伟强在聊天记录中明确表示“取消交易的方案为收回首期款50万元、定金10万元，由于双方都存在过错，因此定金各自负责一半”。补充协议未能对各方生效，无法对《二手房买卖合同》进行补充修订，《二手房买卖合同》第二条、第六条关于合同价款支付致使违约的约定存在歧义。一审法院无视上述事实，未对事实全面审查，以补充协议内容规制整个房屋买卖的后续履行，单凭补充协议约定认定钟中兴、萧启宏违约，并以《中华人民共和国合同法》第九十七的规定断错止损是错误的。一审法院认定事实错误，适用法律错误，应撤销一审判决并依法改判。黎伟强、冯静桃辩称,钟中兴应在补充协议签订之日起15个工作日内办理房地产过户登记，一审庭审法庭辩论终结时案涉房屋仍然未注销抵押，该行为已经充分表明钟中兴违约。由于钟中兴没有签订之日起15日内办理过户手续，黎伟强、冯静桃才未履行第二笔的付款义务，黎伟强、冯静桃不存在履行瑕疵，涉案合同条款也不存在歧义。一审法院基于钟中兴违约事实判定合同关系解除。请求二审法院驳回钟中兴的上诉，维持一审判决。黎伟强、冯静桃于2019年8月12日向一审法院起诉请求：1.请求判令解除黎伟强、冯静桃与钟中兴、萧启宏于2018年4月13日签订的《二手房买卖合同》及其补充协议；2.请求判令钟中兴、萧启宏承担违约责任，向黎伟强、冯静桃返还购房款600000元及支付违约金1350000元。萧启宏未到庭参加诉讼也未向本院提交书面述称意见。一审法院认定事实：2018年4月13日，经凤凰木公司工作人员崔红梅的介绍，钟中兴、萧启宏作为卖方（甲方）与黎伟强、冯静桃作为买方（乙方）签订了《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房产位于中山市东区********，该房屋为钟中兴、萧启宏二人共有并各占1/2份额；房屋建筑面积283.6平方米，交易总价450万元；签订本合同之日，乙方须向甲方支付定金10万元，双方一致同意乙方将该笔款项直接支付至指定的中介公司（凤凰木公司）账户进行监管。款项到达指定账户后视为甲方已收款，在双方一并去办理房地产手续后自动转为购房款，中介公司在办理过户后3个工作日内转至甲方指定收款账户；乙方承诺除定金外剩余部分款项以该房地产的银行贷款按揭的形式支付给甲方，银行贷款按揭审批不足的，由乙方在双方一并去办理房地产过户手续当日一次性将差额支付给甲方；甲方指定钟中兴的银行账号收取本合同项下的全部购房款（除定金外）；在乙方获得贷款银行对于贷款按揭款的同意贷款批复意见后，双方应在10个工作日内办理上述房地产的过户登记手续；甲、乙双方应在约定的时间内办理该房地产的转让交易手续（包括支付定金、申请贷款按揭款、到房地产交易登记部门办理产权过户手续、办理贷款手续、支付购房款项、办理房地交接等）。如甲、乙任何一方逾期的，视为该方违约，每逾期一日应按全部购款项的千分之一向守约方支付逾期违金（以房地产交易价款的30%为上限）；逾期超过30天的，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，违约方须按该房地产交易价款的30%向对方支付违约金。2018年4月14日，冯静桃按合同约定向指定的凤凰木公司账户转账支付了10万元定金。2018年7月4日，冯静桃收到兴业银行股份有限公司中山分行零售金融部的《贷款初审结果通知书》，同意向其贷款340万元用于购买案涉房屋，该通知书自签发之日起90日内有效。2018年8月6日，钟中兴作为卖方（甲方）、黎伟强和冯静桃作为买方（乙方）、凤凰木公司作为中介方三方签订补充协议，约定：1.双方确认，签订原《二手房地产买卖合同》后，乙方已支付定金10万元，并向银行申请了按揭贷款，于2018年7月4日获得银行同意贷款340万元的批复；2.双方就银行贷款按揭审批不足的部分，即剩余100万元的购房款支付方式达成如下补充协议：本补充协议签订之日起三日内，乙方须向甲方支付首期购房款50万元；本补充协议签订之日起90日内，乙方向甲方支付剩余购房款50万元；双方一致同意乙方将该笔款项直接支付至钟中兴的账户进行监管，款项到达指定账户后视为甲方二人已收款；3.本补充协议签订之日起15个工作日内，双方一并去办理房地产登记过户手续；4.本补充协议与原买卖合同条款的约定不一致的，以本协议的约定条款为最终执行条款，本补充协议未约定的条款，均以原《二手房地产买卖合同》为准。同日，冯静桃向钟中兴转账支付50万元购房款。2018年12月15日至2019年1月14日期间，黎伟强、冯静桃与钟中兴协商解除合同事宜，但双方未达成一致意见。2019年1月15日，冯静桃称因案涉房屋被钟中兴、萧启宏抵押给案外人，但并未将抵押情况告知买方，整个交易过程存在欺骗行为，故双方不再协商。2019年1月20日，冯静桃向中山市公安局东区分局报案称钟中兴以卖房为名诈骗其60万元。该局分别向冯静桃、钟中兴、崔红梅以及案外人刘一帆、刘展慧进行讯问并做了讯问笔录。1.冯静桃在讯问笔录中称，在签订补充协议后钟中兴一直说很忙且萧启宏一直不在中山，要等萧启宏回来才能办理过户；因银行同贷书有效期是三个月，到2018年10月4日就会过期，但中介不肯将卖方的联系方式给其；其9月28日出国时提醒崔红梅马上就会过期了，过期了其就不一定买这个房产了；后其10月份出国，中介微信通知其现在业主回来了可以去办理过户，其称同贷书已经过期了，无法办手续；后其查询案涉房产已于2017年11月13日抵押给刘展慧，但卖家钟中兴及中介崔红梅在签订合同和补充协议时未告知其房产有抵押。2.钟中兴称，买卖双方签订合同和补充协议后，因为萧启宏长期不在中山，要等其回来才可以办理房屋过户手续；到国庆前夕，萧启宏回来中山，但冯静桃已出国旅游了，崔红梅称其帮冯静桃夫妇去银行续约了银行同贷书，但其没有看到过续约后的银行同贷书；大约在2018年11月，黎伟强称其经济压力大不想购买案涉房屋了，其听后也同意了，并告诉崔红梅约时间一起谈违约费的事情，由于大家都很忙没有约到时间，至2019年年初，黎伟强通过崔红梅约其见面，黎伟强表示他们经济压力大不想购买案涉房屋了，黎伟强同意支付10万元的违约金，当时其同意了黎伟强的要求并准备草拟一份协议；但随后冯静桃打电话给其，称其老公黎伟强没有和她商量违约金的事，其不同意支付10万元违约金，只同意支付5万元，钟中兴不同意冯静桃的要求，于是双方一直没有解决该问题；其提交房屋交易相关资料给崔红梅时房屋已于2017年11月13日抵押给案外人刘展慧；其没有主动将抵押的事情告知黎伟强、冯静桃，其不记得提供给崔红梅的房产证复印件上是否显示该房屋处于被抵押状态。3.刘一帆称，其所在的广东悦盈律师事务所为凤凰木公司草拟二手房地产买卖合同，在拟定案涉房地产买卖合同时，崔红梅所交给她的资料中缺少不动产登记证件，且资料显示案涉房屋没有抵押。4.崔红梅称，其系负责冯静桃与钟中兴房屋交易的中介人员，其促成黎伟强、冯静桃与钟中兴、萧启宏签订房屋买卖合同后，冯静桃向凤凰木公司支付了10万元定金；后买卖双方静协商后签订房屋买卖补充协议，冯静桃向钟中兴支付了50万元；但由于萧启宏没有时间办理过户，就一直没有办理房屋过户手续；至2018年8月份冯静桃称要出国旅游一段时间，该期间无法办理过户手续；在冯静桃出国期间钟中兴表示可以办理过户，其联系冯静桃，但冯静桃称其在国外且同贷书差不多过期了，无法办理过户手续，冯静桃表示不想购买该房产了；其给冯静桃办理了贷款延期；冯静桃回国后表示不再购买案涉房屋，冯静桃与钟中兴协商终止合同，但双方一直因为合同违约金由谁负担的问题无法达成一致；后冯静桃查询到案涉房屋被卖方抵押且没有注销抵押，要求钟中兴退还全部已付款项，买卖双方仍无法达成一致意见；钟中兴只提供了案涉房屋的房产证和土地使用证复印件，没有提供过原件；买卖双方签订合同时其没有核实土地使用证和房产证复印件是否与原件一致。5.刘展慧称，其向钟中兴、萧启宏出借了280万元，于2017年11月13日就案涉房屋办理了房产抵押登记手续。2019年8月12日，黎伟强、冯静桃诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，案涉房屋位于中山市东区********，权利人为钟中兴、萧启宏，两人各占二分之一份额，土地使用证号为国（2011）易2104996，房产证号为**11063592、0211063593，案涉房屋的土地和房屋曾分别于2011年12月7日抵押给案外人，于2014年11月11日注销抵押；于2014年12月2日登记抵押给案外人，于2017年11月1日注销抵押；于2017年11月13日以最高额抵押方式登记抵押给案外人刘展慧，被担保主债权数额为700万元；截至2020年4月26日本案一审庭审法庭辩论终结时，仍未注销抵押。一审庭审中，萧启宏明确表示不认可钟中兴与黎伟强和冯静桃以及凤凰木公司三方于2018年8月6日签订的补充协议，也不追认该合同的效力。钟中兴、萧启宏主张《二手房买卖合同》中约定的违约金过高，申请调整为按该房地产交易价款的20%支付违约金，黎伟强、冯静桃则主张由法院依法认定。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黎伟强、冯静桃与钟中兴、萧启宏签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据原钟中兴、萧启宏双方签订的《二手房买卖合同》，在买方获得贷款银行对于贷款按揭款的同意贷款批复意见后，双方应在10个工作日内办理房屋过户登记手续，但钟中兴、萧启宏未在合同约定的期限内办理房屋过户登记手续。而对于钟中兴与黎伟强、冯静桃以及凤凰木公司三方于2018年8月6日签订的补充协议，萧启宏明确表示不认可也不追认该合同的效力，故该补充协议对黎伟强、冯静桃、钟中兴具有约束力，但对萧启宏没有法律约束力。根据该补充协议，钟中兴应在签订补充协议之日起15个工作日内办理房地产登记过户手续，但钟中兴并未办理相关手续。且截至本案一审庭审法庭辩论终结时，案涉房屋仍未注销抵押。故钟中兴、萧启宏的行为已构成违约，导致合同目的已无法实现，黎伟强、冯静桃主张解除其与钟中兴、萧启宏于2018年4月13日签订的《二手房买卖合同》，以及黎伟强、冯静桃与钟中兴于2018年8月6日签订的补充协议，一审法院予以支持。本案因钟中兴、萧启宏违约致使房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及《二手房买卖合同》关于“双方一致同意乙方将该笔款项直接支付至指定的中介公司（凤凰木公司）账户进行监管。款项到达指定账户后视为甲方已收款”“甲、乙双方应在约定的时间内办理该房地产的转让交易手续……如甲、乙任何一方逾期的，视为该方违约……逾期超过30天的，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，违约方须按该房地产交易价款的30%向对方支付违约金”的约定，现黎伟强、冯静桃要求钟中兴、萧启宏返还定金10万元及购房款50万元，理据充分，一审法院均予以支持。关于黎伟强、冯静桃主张的违约金，钟中兴、萧启宏主张违约金过高，向法院申请调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，鉴于黎伟强、冯静桃与钟中兴、萧启宏双方均未提交依据证明实际损失，一审法院结合案涉房屋无法办理过户手续的原因及黎伟强、冯静桃实际付款情况，将违约金标准调整为按该房地产交易价款的20%，即钟中兴、萧启宏应向黎伟强、冯静桃支付违约金900000元（4500000元×20%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除黎伟强、冯静桃与钟中兴、萧启宏于2018年4月13日签订的《二手房买卖合同》；二、解除黎伟强、冯静桃与钟中兴于2018年8月6日签订的《二手房地产买卖合同补充协议》；三、钟中兴、萧启宏于一审判决发生法律效力之日起七日内向黎伟强、冯静桃退还购房定金100000元和购房款500000元，并支付违约金900000元；四、驳回黎伟强、冯静桃的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22350元（黎伟强、冯静桃已预交），由钟中兴、萧启宏负担，钟中兴、萧启宏于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付黎伟强、冯静桃，一审法院不另收退。二审期间，当事人没有向本院提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议的主要焦点为：一审法院认定钟中兴、萧启宏违约是否正确。2018年4月13日，钟中兴、萧启宏作为卖方（甲方）与黎伟强、冯静桃作为买方（乙方）签订了《二手房买卖合同》，约定双方交易涉案房屋。合同明确约定在乙方获得贷款银行对于贷款按揭款的同意贷款批复意见后，双方应在10个工作日内办理上述房地产的过户登记手续。逾期超过30天的，守约方有权解除合同，违约方须按该房地产交易价款的30%向对方支付违约金。上述合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。2018年7月4日，冯静桃收到兴业银行股份有限公司中山分行零售金融部的《贷款初审结果通知书》，同意向其贷款340万元用于购买案涉房屋。根据上述合同约定，钟中兴、萧启宏应自2018年7月4日起十个工作日内为黎伟强、冯静桃办理房屋过户登记手续，但截止一审法庭辩论终结时，涉案房屋仍未注销抵押登记，钟中兴、萧启宏没有也不可能为黎伟强、冯静桃办理房屋过户登记手续。钟中兴、萧启宏已构成根本违约。2018年8月6日，钟中兴作为卖方（甲方）与黎伟强和冯静桃作为买方（乙方）、凤凰木公司作为中介方三方签订补充协议，约定该协议签订之日起15个工作日内，双方一并去办理房地产登记过户手续。但钟中兴依然未按协议履行。上述补充协议虽不能约束萧启宏，但不能改变钟中兴、萧启宏此前已根本违约的事实。综上，一审法院认定钟中兴、萧启宏的行为构成违约并要求钟中兴、萧启宏承担违约责任理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人钟中兴的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18302元（钟中兴已预交），由上诉人钟中兴负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年十一月二十四日书记员  杨婉婷