山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终4234号上诉人（原审被告）：李立霞，女，1972年7月12日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：魏俊南，德州德城坤明法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：德州宅邦房地产经纪有限公司，住所地山东省德州市德城区新湖大街**。法定代表人：张国星，总经理。委托诉讼代理人：李建、张金杰，德州德城务实法律服务所法律工作者。原审第三人：张磊，男，1990年5月10日出生，住山东省陵县。上诉人德州宅邦房地产经纪有限公司、上诉人李立霞因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院(2020)鲁1402民初4872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李立霞上诉请求：1、请依法撤销(2020)鲁1402民初4872号民事判决书第一项和第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一审、二审全部费用由被上诉人承担。事实与理由一、一审法院认定事实错误。一审法院认定刘洪芬签订《房屋定金合同》的行为系经宅邦房地产授权并代表宅邦所为，其行为后果应由宅邦地产承担，因双方对注销抵押存有争议，致使涉案房屋仍处于抵押状态，双方无法协商一致而未能签订房屋买卖合同，该定金合同的合同目的无法实现，现原告主张解除《房屋定金合同》，本院予以支持，这是错误的。上诉人根本没有与被上诉人签订《房屋定金合同》，和刘洪芬签《房屋定金合同》，刘洪芬也没有向上诉人出具授权委托书，刘洪芬让谁出钱，让谁拿钱，是刘洪芬的个人行为，和被上诉人无关系。根据合同的相对性，上诉人只与刘洪芬签订了《房屋定金合同》，和被上诉人无关。关于房屋定金6万元，根据上诉人与刘洪芬所签订的《房屋定金合同》过户手续第二条和第五条及第六条有明确约定，是刘洪芬违约，定金6万元不予返还。总上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法撤销(2020)鲁1402民初4872号民事判决书第一项和第三项，驳回被上诉人的诉讼请求。德州宅邦房地产经纪有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人双倍返还上诉人购房定金12万元，并判决被上诉人赔偿上诉人预期收益6460元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审法院认定事实不清。原审法院认为“关于原告主张被告双倍返还定金、支付利息以及预期可得利益的问题。原告作为房地产中介负有主要过错，其损失应自行承担。”，上诉人认为原审法院这一认定是完全错误的。一、上诉人委托员工刘洪芬和被上诉人签订的《房屋定金合同》约定“2、此房屋有按揭贷款五十五万元左右，需要宅邦地产办理赎楼业务(费用由甲方承担)”，结合上诉人提交的被上诉人自行打印的“个人信用报告”，可以确定和案涉房屋存在关联的只有银行按揭贷款473780元(截止到2020年5月16日)这一笔款项。一审庭审时，被上诉人提交的证据三能够证明上诉人公司同意垫资45万元解压，同时，一审法院为查明本案事实，在第二次开庭审理时，以电话方式和上诉人委托的员工刘洪芬落实“公司给她偿还45万元，剩余的钱由买方和我共同凑齐。”原审第三人已经交付26000元购房定金，故案涉房屋的银行按揭贷款473780足以偿还完毕。没有办理解除银行贷款的原因是被上诉人拒不配合上诉人为其垫资偿还银行贷款的行为，过错完全是被上诉人造成的，上诉人在本案中不存在任何过错。二、根据被上诉人在一审法院提交的证据三以及上诉人提交的证据八、证据九可知，上诉人在本案中数次通过不同的方式和被上诉人联系，被上诉人均拒绝回复，导致原审第三人最终向上诉人提出解除合同、退还购房定金，因此，本案完全是由于被上诉人的过错造成，上诉人在本案中不存在任何过错。三、上诉人与被上诉人、原审第三人签订《房屋买卖居间合同》后，被上诉人向上诉人及原审第三人出具“承诺书”，该承诺书明确约定“。若本人悔约或财产纠纷等个人原因，导致上述房产不能过户给买方，本人承诺自愿向买方赔付双倍定金伍万贰仟元人民币向宅邦地产支付壹拾贰万元人民币作为赔偿金。”。在一审法院，上诉人提交的被上诉人向上诉人提供的“个人信用报告”可以看出，被上诉人除本案案涉房产银行贷款后，存在其他个人信用贷款，在三方签订《房屋买卖居间合同》后，被上诉人没有在约定的时间内清偿其名下的个人信用贷款，导致本案案涉房产不能如期过户，导致本案的产生，故上诉人认为，本案完全是被上诉人的过错造成，上诉人已经履行了告知及其他应尽义务。四、上诉人作为中介机构，经营模式为介绍房源、促成三方居间合同的签订及履行、按合同约定收取居间费用，本案因被上诉人的过错，案涉合同不能履行，导致上诉人无法正常收取居间费用，被上诉人应赔偿因其过错造成上诉人的损失，故上诉人认为，原审法院在未查明事实的基础上，驳回上诉人要求被上诉人给付上诉人预期可得利益的诉求完全错误。综上所述，上诉人认为，原审法院认为“关于原告主张被告双倍返还定金、支付利息以及预期可得利益的问题。原告作为房地产中介负有主要过错，其损失应自行承担。”是完全错误的，原审法院认定事实严重不清，故上诉人依法提起上诉，恳请二审法院在查明事实的基础上，撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人双倍返还上诉人购房定金12万元，并判决被上诉人赔偿上诉人预期收益6460元。被上诉人德州宅邦房地产经纪有限公司辩称，一、刘洪芬系答辨人公司员工，在刘洪芬和被答辩人签订《房屋定金合同》前，答辩人就向刘洪芬出具了相应的授权委托书，在原审法院庭审时，答辩人已经提交了该委托书。同时，原审庭审时，被答辩人陈述案涉《房屋定金合同》是在答辩人十中分店签订，更能证明答辩人为本案适格主体，刘洪芬是答辩人公司员工，履行的是职务行为。2019年6月25日，被答辩人向答辩人出具的“承诺书”上明确书写“若本人悔约或财产纠纷等个人原因，导致上述房产不能过户给买方，本人承诺自愿向买方赔付双倍定金伍万贰仟元人民币向宅帮地产支付壹拾贰万元人民币作为赔偿金”，进一步证明了被答辩人是明知案涉《房屋定金合同》签订的主体是答辩人和被答辩人，《房屋定金合同》第六条第2款约定：“此房屋按揭贷款伍拾伍万元左右，需要宅邦地产办理赎楼业务。”也可以说明被答辨人认可答辨人是签订合同的主体。故原审法院认定的答辩人为本案适格主体是完全正确的。二、经原审法院审理查明，案涉房产只存在银行抵押贷款，不存在其他抵押、担保、查封等情形，同时，原审庭审双方提交的证据证明案涉房产截止到2019年5月16日的银行贷款为473780元。双方签订的《房屋定金合同》约定答辩人办理赎楼业务，答辩人的义务仅仅是筹足案涉房屋的银行抵押贷款资金，被答辩人协助办理案涉房产的解押手续。原审法院审理时已经查明，答辩人已经筹足解押所需资金，但答辩人多次以各种方式和被答辩人联系，被答辩人拒不配合，导致案涉房产不能办理解押手续，宜不能办理和第三人的过户手续，最终导致第三人不再购买案涉房产，合同不能履行。故本案案涉合同无法履行的原因完全是被答辩人造成的。故答辩人认为原审法院认为“。其一，原告与被告在《房屋定金合同》中对“按揭贷款”、“赎楼业务”约定不明确，存在瑕疵，双方自身应自行承担。”该认定是完全错误的。三、造成本案合同无法履行的原因，是被答辩人个人财产纠纷（被答辩人个人信用贷款）造成，被答辩人向答辩人出具的“承诺书”，是其真实意思的表示，该承诺并不违反现行法律的规定，被答辩人的行为造成合同无法履行，其应承担所有赔偿责任。原审原告向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告签订的《房屋定金合同》；2.依法判决解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》；3.依法判决被告双倍返还原告购房定金共计12万元及利息（自2020年8月24日起按中国人民银行贷款利率计算至实际付清之日止）；4.要求被告支付原告预期可得利益6460元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：被告李立霞（甲方）与刘洪芬（乙方）于2020年6月17日签订《房屋定金合同》，李立霞在甲方处签字，刘洪芬在乙方处签字。合同约定：一、甲方出售位于房屋，乙方购买该房屋，房屋交易价格人民币陆拾伍万元整，税费由乙方承担，二、本合同签订当日，乙方支付甲方购房定金陆万元，双方同意于本合同签订后120日办理买卖贷款、过户手续；如未在约定时间出售、则办理公证手续，乙方支付房款，甲方同意积极配合后期的贷款、过户相关手续，并在乙方留存贰万作为保证金……四、经甲乙双方协商并确认：在合同履行期间，乙方有权将此房屋转让给第三方，甲方知晓并同意。五、违约责任：如因甲方违约或其他原因未能履行给合同，甲方双倍返还乙方定金并赔偿乙方实际发生的损失；如乙方违约，甲方所收定金不予返还。六、补充条款约定：1.甲方承诺此房屋陆拾伍万元出售，给宅邦地产1%中介费，此价格不含东库（东库由甲方自行处理）2、此房屋有按揭款伍拾伍万元左右，需要宅邦地产办理赎楼业务（费用由甲方承担）3、甲方承诺户口在办理过户后15个工作日内迁走（自认留伍仟元作为保证金）4、合同执行日期2020.6.17号-2020.10.15号。七、本合同一式二份，双方各执一份，由甲乙签字，甲方收到乙方支付的定金之日起生效。同日，李立霞出具收到条，注明：今收到刘洪芬购买本人位于的房屋房款（定金）√首付款，人民币陆万元整。2020年6月17日，李立霞（委托人）与刘洪芬（受托人）签订授权委托书，注明：本人因故不能亲自出售／出租座落于德州市的房地产买卖事宜，特委托受托人刘洪芬为本人代理人就上述房地产全权代表本人履行下列附录中所列壹、贰共计两项权利，受托人有转委托权利。上述委托的期限自2020年6月17日至2020年10月15日止。附录：壹、代为签定房地产买卖合同，贰、代为支付／收取房价款。同日，刘洪芬出具承诺书，注明：本人承诺已获得产权人√／买受人李立霞授权办理德州市房屋出售√／购买手续（包括签署居间合同、买卖合同、收取或支付相应款项等）。本人保证所提交的产权人√／买受人授权书真实有效，如存在任何问题，本人将承担房屋买卖合同约定的违约责任、赔偿责任以及宅邦房地产经纪有限责任公司应收的居间服务费等。2020年6月20日，李立霞（甲方）、张磊（乙方）与宅邦地产（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方出售房屋坐落于，该房屋所在楼栋总层数为7层，该房屋所在楼层为1层，建筑面积87.34平方米，该房屋设计用途为住宅；该房屋所有人李立霞，所有权证证号为6000332，买卖合同编号0000031……该房屋的抵押情况为农村信用社55万元，该房屋已设定抵押，抵押权人为李立霞，该房屋已设定抵押的，甲方应于2020年6月22日前办理完成抵押注销手续；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为646000元，甲、乙双方在签订本合同的同时，乙方需向甲方支付定金26000元整，甲方应向乙方出具收据，该定金在甲、乙双方办理该房屋产权过户时即抵作购房款。在支付定金同时，甲方应将该房屋的产权证、身份证等相关证件的原件及复印件交付于丙方……甲、乙双方同意，自本合同签订后，在2020年7月20日前办理产权过户相关手续……丙方为甲、乙双方提供房屋买卖居间代理、买卖咨询、代办产权过户、代办贷款等服务，由乙方向丙方支付相应的居间服务费，具体支付的居间服务费如下：居间代理费（房屋成交价格的1%）甲方6460元整，乙方6460元整，代办产权过户服务费1000元整，上述居间服务费，甲方合计6460元整，乙方合计7460元整，在签订本合同的同时向丙方一次性付清……备注约定甲乙双方保证以上信息真实有效，若有虚假，承担相应的法律责任，双方约定过户当天，乙方向甲方支付肆拾柒万陆仟元，自房款包括定金，剩余房款于银行房款一次付清于甲方，乙方于2020年6月21日补齐定金26000元。遂后，张磊向德州宅邦房地产经纪有限公司交付中介费代办过户费7460元，其向德州宅邦房地产经纪有限公司交付定金26000元。2020年6月25日，李立霞出具承诺书，注明：本人李立霞与张磊2020年6月20日签订北苑新邸4号楼4单元101号房地产买卖合同，成交价格陆拾肆万陆仟元，当天客户交定金贰万陆仟元，同意买方公积金贷款并首付款过户，为使买方放心，本人承诺此房屋不会一房二卖，不会产生债务纠纷等，若本人毁约或财产纠纷等个人原因，导致上述房产不能过户给买方，本人承诺自愿向买方赔付双倍定金伍万贰仟元向宅邦地产支付壹拾贰万元人民币作为赔偿金（因宅邦提前支付定金陆万）。2020年7月29日，德州开发进取法律服务所向李立霞邮寄法律告知函，注明：2020年6月20日，您与张磊签订了《房屋买卖居间合同》，合同中约定，您应于2020年6月22日前办理完成抵押注销手续；还约定在合同签订后2020年7月20日前办理产权过户相关手续，至今为止您既未办理抵押注销手续，也未配合张磊办理产权过户手续，张磊多次通过居间方宅邦地产联系沟通，但您至今没有给出答复，现在多方联系都无法联系到您本人，截止目前按照合同约定您已属于违约，希望您尽快与张磊处理相关事宜，如不能尽快解决，则张磊有权通过法律途径解决，若我方诉至法院，将会引起司法机关的介入，届时您可能向张磊承担相应责任及相关诉讼费用，望您权衡利弊。建议您慎重从事，依法以诚实信用全面履行《房屋买卖居间合同》约定的义务，以避免不必要的经济损失，声誉损失及诉累……。2020年8月6日，张丽慧向张磊银行转账26000元。2020年8月5日，张磊出具收条，注明：今收到本人购买北苑新邸4号楼4单元101房屋退还定金贰万陆仟元整。诉讼过程中，原告称涉案房产的按揭贷款截止到2020年5月16日为473780元，其愿出资45万元作为解除银行贷款的资金，剩余款项由第三人交付给刘洪芬26000元购房款凑齐。刘洪芬在第二次开庭时陈述：“当时不清楚房贷具体数额，由被告提交相关资料，公司再确定偿还数额，是让被告去调取个人征信，当时房款显示是470000多，公司给他偿还45万元，剩余的钱由买方和我共同凑齐。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告李立霞与刘洪芬签订的《房屋定金合同》以及原告德州宅邦房地产经纪有限公司与被告李立霞、第三人张磊签订《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因李立霞未能在《房屋买卖居间合同》约定的期间内办理涉案房屋抵押注销手续，致使合同目的无法实现，作为买受人张磊诉前已向被告发函解除协议，现作为合同居间人的原告主张解除《房屋买卖居间合同》，本院予以支持。虽在《房屋定金合同》中，原告并非是该合同列明的一方当事人，但是被告出具的承诺书中已认可定金6万元系宅邦地产给付事实，结合原告提交的授权委托书、被告提交的微信截图以及双方对涉案房屋签订、履行过程中陈述的内容，本院认定刘洪芬签订《房屋定金合同》的行为系经宅邦地产授权并代表宅邦所为，其行为后果应由宅邦地产承担，因双方对注销抵押存有争议，致使涉案房屋仍处于抵押状态，双方无法协商一致而未能签订房屋买卖合同，该定金合同的合同目的无法实现，现原告主张解除《房屋定金合同》，本院予以支持。关于原告主张被告双倍返还定金、支付利息以及预期可得利益的问题，本院认为，其一，原告与被告在《房屋定金合同》中对“按揭贷款”、“赎楼业务”约定不明确，存在瑕疵，双方自身均存在过错，原告作为房地产中介机构负有主要过错，其损失应自行承担。其二，原告诉称的代付按揭贷款数额及方式，与刘洪芬所述内容不符，且原、被告各执一词。因此，《房屋定金合同》的不能履行并非归责于被告单方违约，对于《房屋定金合同》解除后的法律后果，应由被告将原告支付的定金如数退还，原告主张双倍返还定金、支付利息以及预期可得利益，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决：一、解除被告李立霞与刘洪芬签订的《房屋定金合同》；二、解除原告德州宅邦房地产经纪有限公司与被告李立霞、第三人张磊签订《房屋买卖居间合同》；三、被告李立霞返还原告德州宅邦房地产经纪有限公司定金6万元，于本判决生效之日起五日内付清；四、驳回原告德州宅邦房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人当事人各方均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实清楚。本院认为，本案二审法庭调查过程中，上诉人李立霞与上诉人德州宅邦房地产经纪有限公司对以下两个争议焦点产生分歧：一、一审法院判决解除李立霞与刘洪芬签订的《房屋定金合同》是否正确；二、关于应否判决李立霞返还定金、支付利息以及预期可得利益。关于争议焦点一，虽然《房屋定金合同》中上诉人德州宅邦房地产经纪有限公司并非该合同列明的一方当事人，但是上诉人李立霞明知刘洪芬系德州宅邦房地产经纪有限公司员工，其出具的承诺书中已认可定金6万元系德州宅邦房地产经纪有限公司给付，结合德州宅邦房地产经纪有限公司一审提交的授权委托书、李立霞提交的微信截图以及双方对涉案房屋签订、履行过程中陈述的内容，一审法院认定刘洪芬签订《房屋定金合同》的行为系经德州宅邦房地产经纪有限公司授权并代表公司所为符合本案实际。因合同目的无法实现，一审法院应上诉人德州宅邦房地产经纪有限公司请求判决解除李立霞与刘洪芬签订的《房屋定金合同》并未违反法律规定，上诉人李立霞仅以德州宅邦房地产经纪有限公司并非该合同列明的当事人为由主张一审法院无权解除不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，因上诉人李立霞未能在《房屋买卖居间合同》约定的期间内办理涉案房屋抵押注销手续，致使合同目的无法实现。同时，李立霞与上诉人德州宅邦房地产经纪有限公司在《房屋定金合同》中对“按揭贷款”、“赎楼业务”约定不明确，德州宅邦房地产经纪有限公司诉称的代付按揭贷款数额及方式，与其员工刘洪芬所述内容不符合，双方自身均存在过错，《房屋定金合同》的不能履行并非归责于上诉人李立霞单方违约。因此，一审法院判决李立霞退还定金6万元并驳回德州宅邦房地产经纪有限公司双倍返还定金、支付利息以及预期可得利益，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李立霞、德州宅邦房地产经纪有限公司此项的上诉请求均不能成立，应予驳回。综上所述，李立霞、德州宅邦房地产经纪有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5658.00元，由上诉人李立霞、德州宅邦房地产经纪有限公司各自负担案件受理费2829.00元。本判决为终审判决。审判长  王鲲审判员  李敏审判员  杨娜二〇二〇年十二月二十三日法官助理董国通书记员夏青