云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9296号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明高原明珠房地产开发有限公司,住所地:昆明市永中路东聚大车配件市场综合服务楼**。法定代表人：黄春荣，执行董事。委托诉讼代理人：王强、李杰,云南天外天律师事务所律师,特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王淮江，男，汉族，1986年6月16日生,户籍住所地：江苏省扬州市江都区。委托诉讼代理人:严洪江、艾汪梅,云南万青律师事务所律师,特别授权代理。原审第三人：昆明高原明珠物业管理有限公司,住所地:云南省昆明市官渡区永中路东聚大车配件市场旁综合服务楼**。法定代表人：黄春荣，执行董事。委托诉讼代理人：任正科，男，一般授权代理。上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司因与被上诉人王淮江、原审第三人昆明高原明珠物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初3244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。昆明高原明珠房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不存在违约行为。二、本案的被上诉人是违约方。三、租赁合同的解除时间是2020年5月25日。四、装修费60万元不应退还。五、23万元的保证金不予退还。六、被上诉人故意破坏上诉人房屋内的装饰装修，应承担赔偿责任。综上，请求二审法院依法改判。王淮江辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。昆明高原明珠物业管理有限公司述称，认可上诉人的主张，当时锁门是合法行为，为了保护被上诉人的财产。王淮江向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2018年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月29日解除；2.被告于判决生效后十日内返还原告装修款600000元；3.被告于判决生效后十日内返还原告房屋保证金230000元；4.被告赔偿原告经济损失122409.5元；5.本案诉讼费由被告承担。昆明高原明珠房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.原告向被告支付自2019年12月1日至判决解除合同之日止的租金；3.原告向被告支付逾期支付租金的违约金，（按应付款的0.3%乘以逾期天数）；4.原告向被告支付违约金274485.2元（按当年租金的20%计算）；5.本案诉讼费由原告承担。一审法院认定以下案件事实：2018年12月9日,原告（合同乙方）和被告（合同甲方）签订《房屋租赁合同》,约定甲方将位于昆明市官渡区高原明珠商务中心二、三楼出租给乙方作为办公展厅、家装经营场所使用，房屋租赁建筑面积为5718.44平方米，租赁期五年，自2019年3月1日起至2024年2月28日止，租金及租金支付方式：2019年3月1日至2021年2月28日的租金为20元／月／平方米，年租金为1372426元，第一年租金每季度支付一次，合同签订第二天乙方须向甲方一次性付清第一季度房屋租金，后四年房屋租金为每半年支付一次，租金支付时间为上一次租金届满之日前一个月内支付，自第三年开始，年租金在上一年租金基础上递增4%，除租金外，乙方应承担所租房屋的水电费、物业管理费、垃圾清运费、停车费、租房保证金等相关费用，乙方将款项直接支付至甲方账户内。签订合同次日乙方一次性支付甲方租赁房屋的装修费600000元，该款项为一次性费用，合同到期不予退还。乙方须交纳房屋保证金230000元，在合同到期时结清乙方租赁房屋期间产生的水电费、物业管理费、垃圾处理费等全部费用后，并经甲方验收房屋合格后退还乙方。甲方委托昆明高原明珠物业管理有限公司与乙方签订的《房屋管理协议》为合同附件，与合同正文具有同等效力。原告与第三人物业公司在《房屋管理协议》中约定，原告将上述所租房屋委托给物业公司管理并向物业公司支付委托管理费，管理期限为五年，管理费及管理费支付方式同租金及租金支付方式，物业管理费为3.8元／月／平方米，垃圾清运费为0.75元／月／平方米，二次加压费为0.2元／月／平方米，该三项费用与房屋管理费同时支付，物业公司委托被告代为收取租赁房屋的管理费。上述合同签订后，原告按合同约定向被告支付装修费600000元，租房保证金230000元，按季度分三次支付2019年3月1日至2019年11月30日的租金及物业管理费、垃圾清运费等费用。2019年11月29日，被告以当天有不明身份人员到租赁房屋拉东西为由将出租给原告的房屋上锁。另，为减少损失，法庭庭前组织本案当事人就腾退租赁房屋进行协商，2020年5月19日，原告搬离租赁房屋。本案当事人争议的焦点是：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》何时解除、哪一方违约？2.装修费600000元和租房保证金230000元应否返还、如何返还？一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”本案中，原、被告在平等、互利基础上自愿订立的《房屋租赁合同》，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务，合同签订后，原告已按约支付了截止至2019年11月30日的租金、物管费、装修费、保证金等费用，按照双方合同约定，原告支付租金的时间为上一次租金期满之日前1个月内支付，原告按季度支付租金期限届满日为2019年11月30日，故原告在2019年11月30日前支付下一季度的租金均在合同约定的付款期限内，而被告在2019年11月29日以当天有不明身份人员到租赁房屋拉东西为由将出租给原告的房屋上锁，致使原告无法继续使用租赁物，不能实现其期待的利益，被告的行为已构成违约，涉案《房屋租赁合同》符合合同法定解除条件，现原、被告均要求解除双方于2018年12月9日签订的《房屋租赁合同》，一审法院予以准许。关于涉案合同的解除时间。本案被告在未与原告协商且未经法律程序行使解除权的情况下，单方将租赁物上锁，其违约行为致使原告不能实现合同目的，故一审法院认定涉案《房屋租赁合同》的解除时间为被告将租赁物上锁之次日即2019年11月30日。关于装修费和保证金的返还问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持；…”本案原、被告约定原告一次性支付房屋装修费600000元，合同到期，被告不退还该费用，现因被告违约导致合同解除，且合同尚未到期，故被告应赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失。双方约定的租赁期限为5年，装修费600000元，以合同履行了一年计算，摊销费用为120000元，未摊销费用为480000元（600000元-120000元），故本案装饰装修的残值损失为480000元，被告应予赔偿。原告已支付2019年11月30日前的租金、物业管理费、垃圾清运费等费用，庭审中被告未提供有效证据证明原告存在拖欠2019年11月30日前的租金、物业管理费等费用及房屋验收不合格的事实，现原告要求被告退还租房保证金230000元于法有据，一审法院应予支持。关于原告主张的经济损失122409.5元，因原告所举证据不能证实该损失客观实际发生，故对原告的该项诉讼请求一审法院不予支持。被告称原告未按合同约定支付租金构成违约、被告无违约行为、装修费、保证金不应退还的抗辩主张，与本案查证事实不符，一审法院不予采纳，被告要求原告支付2019年12月1日至判决解除合同之日的租金、逾期支付租金的违约金以及按租金20%计算的违约金274485.2元的反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。另，庭审后被告提交的鉴定申请书，已超过举证期限，且其申请鉴定事项不属于本案本诉和反诉诉请范围，故一审法院对此不予收录。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）王淮江与被告（反诉原告）昆明高原明珠房地产开发有限公司2018年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；二、被告（反诉原告）昆明高原明珠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王淮江装修费480000元和租房保证金230000元；三、驳回原告（反诉被告）王淮江的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）昆明高原明珠房地产开发有限公司的其他反诉请求。在二审审理过程中，上诉人提交证据如下：证明一份，欲证明报警以后在公安机关的见证下，从维护安全的角度，有正当性。经质证，被上诉人对真实性予以认可，但对证明内容不予认可。第三人对证据的三性均予以认可。被上诉人提交证据如下：请款单、协议书、费用报销的日常费用明细、付款凭证，欲证明：被上诉人所承租房屋内的办公用品是云南龙头工程有限公司从云南昆仑装饰工程有限公司处购买，有龙头装饰公司交付给被上诉人使用的，该办公用品并非是上诉人或者第三人的。经质证，上诉人、第三人对证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不认可。本院认为，上诉人提交证据与一审提交证据一致，不符合二审新证据的构成要件，本院不作为二审新证据予以审查。对被上诉人提交的证据，因不符合证据的形式要件，并且无法证明与本案具有关联性，本院不予采信。对一审认定的案件事实，上诉人对“签订合同次日乙方一次性支付甲方租赁房屋的装修费600000元”有异议，认为包含家具在内。对“2019年11月29日，被告以当天有不明身份人员到租赁房屋拉东西为由将出租给原告的房屋上锁”有异议，认为是第三人将被上诉人的房屋上锁。并且要求补充确认：2020年5月25日被上诉人给上诉人发短信，明确不再租赁涉案房屋，双方合同此时才解除。对此，被上诉人不予认可。第三人予以认可。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第一条第3项载明是不动产装修费60万元，上诉人认为包含家具在内的主张，与双方合同的约定不符，且上诉人未提交相应的证据予以证明，本院对其主张不予确认。对于锁被上诉人门的主体问题，第三人予以自认，本院认为，在未经出租方即上诉人许可的情况下，第三人作为物业公司擅自给承租方即被上诉人的房屋上锁，并且拒绝开锁的行为，由此给双方带来的经济损失，上诉人和被上诉人可以另案向第三人主张权利。对于上诉人要求补充确认的案件事实，属于法律适用问题，不属于事实问题，本院不予确认。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。综上，除“2019年11月29日，被告以当天有不明身份人员到租赁房屋拉东西为由将出租给原告的房屋上锁。”变更为“2019年11月29日，第三人以当天有不明身份人员到租赁房屋拉东西为由将出租给原告的房屋上锁。”外，其余案件事实与一审判决认定的案件事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、双方当事人签订的《房屋租赁合同》解除时间如何认定？2、《房屋租赁合同》解除后应如何处理？本院认为：关于双方签订的《房屋租赁合同》的解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”法律规定的合同解除有两种情况，一种是法定解除，一种是约定解除。本案中，2019年11月29日第三人将被上诉人租赁房屋上锁，导致被上诉人无法使用涉案租赁房屋，但是被上诉人当时并未提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，双方当时也未对解除合同达成一致意见，并且双方签订的《房屋租赁合同》中也未约定一方解除合同的条件，因此，一审认定双方的合同于2019年11月30日解除不当，本院予以纠正。因双方当事人在诉讼中均表示要求解除合同，故本院依法判决双方签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。关于《房屋租赁合同》解除后应如何处理的问题。本院认为，第三人在2019年11月29日将涉案租赁房屋上锁是为了保护被上诉人的财产而采取的紧急行为，被上诉人提交的微信聊天记录中也明确表明，第三人是将锁门的情况通知了被上诉人，因此，2019年11月29日第三人锁门的行为并无不当。但是，在被上诉人要求第三人开锁时，第三人拒不开锁的行为构成侵权，而第三人的侵权行为导致双方当事人合同目的无法实现，而上诉人作为业主方，明知第三人的侵权行为而未提出异议或者加以制止，导致承租人无法使用涉案租赁物，对涉案租赁合同的解除存在过错，依法应当承担违约责任。因第三人的侵权行为导致被上诉人于2019年11月29日以后就未再使用涉案租赁房屋，因此，被上诉人应当支付租金至实际使用之日止即2019年11月29日，因被上诉人截止至2019年11月29日并未欠付租金，因此，上诉人要求被上诉人支付租金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。因为被上诉人未使用租赁房屋是由于第三人侵权行为导致的，故被上诉人在解除合同过程中不存在违约行为，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，上诉人应当依法退还被上诉人保证金230000元。现因第三人的侵权行为和上诉人的违约，导致被上诉人无法正常使用涉案租赁房屋，在合同未到期的情况下解除《房屋租赁合同》，上诉人应当赔偿被上诉人剩余租赁期内的装饰装修残值损失，一审根据装修费金额、合同约定的租赁期限和实际使用年限进行了认定，并无不当，本院予以维持。上诉人认为被上诉人搬离房屋时将其财产进行了破坏，因上诉人未在本案中提出该项诉请，本案不予审查，上诉人可以另行主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初3244号民事判决第二、三、四项，即“二、被告（反诉原告）昆明高原明珠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王淮江装修费480000元和租房保证金230000元；三、驳回原告（反诉被告）王淮江的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）昆明高原明珠房地产开发有限公司的其他反诉请求。”；二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初3244号民事判决第一项，即“原告（反诉被告）王淮江与被告（反诉原告）昆明高原明珠房地产开发有限公司2018年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除”；三、被上诉人王淮江与上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司2018年12月9日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。一审案件受理费12100元、反诉费6476元，合计18576元由上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司承担；二审案件受理费18576元，由上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 王思予审判员 李 蕊二〇二〇年十二月七日书记员 王麒翔