云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初2343号原告：白小华，男，1969年11月9日生，哈尼族，云南省安宁市人，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：严建明，云南亚明律师事务所律师，特别授权代理。被告：石凤兰，女，1966年4月14日生，汉族，云南省安宁市人，住云南省安宁市。被告：马俊，男，1992年8月18日生，汉族，云南省安宁市人，住云南省安宁市。两被告共同委托诉讼代理人：王枫，云南正昱律师事务所律师，特别授权代理。原告白小华与被告石凤兰、马俊确认合同有效纠纷一案，本院于2020年10月20日立案，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理，原告白小华及其委托诉讼代理人严建明、被告石凤兰、马俊的委托诉讼代理人王枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白小华向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方于2016年1月13日签订的房屋买卖合同合法有效，依法判决安宁市房字第2013085**房屋产权属原告所有；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年1月13日通过昆明创园房地产经纪有限公司签订商品房买卖合同，原告以452500元的价格购买被告位于安宁市大屯新区房屋。同日原告向被告支付了全部购房价款，被告向原告开具了收款收据。同时，按照双方约定，被告将安宁宁市房字第2013085**屋产权原件等交予原告，并在合同第四条约定产权过户的时间为：管理部门通知可过户后一日。被告已实际交房，原告已办理接房相关手续，该房屋为原告合法购得。原告的购房行为没有违背国家法律和政策规定。被告由于种种原因未能为原告办理房产过户手续。今年上半年，由于原告所购房屋列入安宁市政府拆迁范围，被告遂向原告提出需再向其支付15万元，后又降至7万元，方才配合原告到拆迁管理部门办理该房屋的拆迁登记相关手续，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告认为，原告现在所有的房屋，符合法律规定的情形，且原告为了更好的提高房屋的使用价值，已投入了大量的资金对房屋进行装修并居住。请法院依法裁判。被告石凤兰、马俊共同辩称：一、原、被告双方签署的合同由于违反法律、法规的强制性规定，应当属于无效，涉案房屋至今为止未能办理土地使用权证。涉案房屋使用土地属于文化路××文化路小组的宅基地，土地性质为集体土地使用权，至今没有变更土地权属；二、双方签署合同之后，原告方仅支付了332500元的首付款，尾款至今未能兑付，故原告方未能履行合同约定的付款义务，原告方已违约。因合同属于无效，我方无过户义务。原告陈述由于房屋列入拆迁范围后，被告提出的无理要求系伪造事实，没有相应的事实依据，由法院依法确认双方签订的房屋买卖合同无效。本院经审理认定事实如下：被告石凤兰、马俊（甲方）通过昆明创园房地产经纪有限公司居间介绍与原告白小华（乙方）于2016年1月13日签订房屋买卖合同，石凤兰、马俊将其所有的位于安宁市大屯新区毛坯房屋，以452500元的价格售卖给白小华。白小华于当日向石凤兰、马俊交付房屋对价款452500元，石凤兰、马俊于同日出具收条两份，证明收到订金332500元及尾款120000元，石凤兰、马俊还将房屋所有权证交给白小华。白小华接房后对房屋进行了装修，且一直居住。2020年8月，因案涉房屋片区被征收，白小华将房屋及房屋所有权证向征收部门进行了移交。因涉案房屋拆迁主体确定的问题，产生本次诉讼。本院庭审后，至拆迁部门了解情况为：案涉房屋涉及补偿项目有：过渡费、搬家补助费、拆迁面积奖励费、物业管理补助费、室内装修补偿费等。另查明，石凤兰、马俊所有的案涉房屋登记的不动产权证号为：昆明市房权证安宁市宁市房字第**屋所有权人：石凤兰，共同共有人：马俊，房屋性质：集资建房。案涉房屋用地单位为安宁市连然街道文化路社区居委会文化路居民小组，土地性质属于集体建设用地。白小华不是安宁市连然街道文化路社区居委会文化路居民小组成员。认定上述事实，除原、被告的当庭陈述外，原告白小华提供的1.原告身份证复印件、被告身份证复印件；2.征收公告；3.原告与被告马俊微信聊天记录；4.房屋买卖合同、收条；5.房产证复印件；6.拆迁部门收件收据。被告石凤兰、马俊提交的1.房屋信息查询摘抄表；2.集资房安置合同；3.情况说明；4.房屋买卖合同；5.房产交易承诺书；6.安宁市房产交易审批表；7.房屋买卖合同公证书；8.借记卡账户历史明细清单；9.个人住房（商业用房）借款合同；10.个人贷款支付凭证；11.家装预算及部分装修材料采购单；12.房产交易承诺书；13.安宁市房产交易审批表；14.房屋买卖合同公证书在卷佐证。本院认为：本案原告白小华与被告石凤兰、马俊于2016年1月13日签订的《房屋买卖合同》，虽系当事人真实意思表示，但因案涉房屋系农村集体经营性建设用地上建盖的集资房，依据《中华人民共和国土地管理法》第九条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。安宁不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，参照第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十九条意见，原被告双方对案涉房屋的买卖行为违反法律、行政法规的强制性规定，即农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。原告白小华请求确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案合同无效，涉及的法律后果除返还房屋对价款外，还涉及案涉房屋增值利益、因装修产生的添附利益以及其他因缔约产生的可期待利益，原告可通过另案起诉的方式，保护自身的合法权益。因案涉《房屋买卖合同》无效，应由被告石凤兰、马俊退还已收取白小华的房屋订金及尾款452500元。被告石凤兰、马俊辩称尾款120000元未实际交付，未提出证据予以证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，判决如下：一、原告白小华与被告石凤兰、马俊于2016年1月13日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告石凤兰、马俊于判决书生效之日起十五日内退还原告白小华已支付的房款452500元；三、驳回原告白小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8088元，减半收取4044元，由被告石凤兰、马俊负担（并入第二款执行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  冯琳琳二〇二〇年十二月二日书记员  刘亚君