湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘07民终2589号 上诉人（原审原告）：李玉玲，女，1957年11月14日出生，汉族，住湖南省澧县。 被上诉人（原审被告）：金碧物业有限公司常德分公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道荷花社区恒大华府****。 负责人：林帅旗。 委托诉讼代理人：任帆。 上诉人李玉玲因与被上诉人金碧物业有限公司常德分公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2020）湘0723民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。 李玉玲上诉请求：撤销湖南省澧县人民法院（2020）湘0723民初1732号民事判决，改判被上诉人退回上诉人物业费1950元，判决上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定“物业服务合同的主要内容是物业公司提供相应的物业服务，业主缴纳相应的物业管理费，而房屋竣工验收并不是物业公司的法定义务”错误。根据房地产相关法律法规规定，前期物业管理公司有法定义务查验房屋是否已经竣工验收，是否已经取得了国家有关部门颁发的竣工验收合格证明，物业公司应对建设单位移交的竣工总平面图等竣工验收资料进行清点核查。2、一审认定原告可另行向建设单位主张权利不符合法律规定。根据房地产相关法律法规规定，纳入物业管理范围的已经竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位交纳。被上诉人金碧物业有限公司常德分公司在知道该房地产开发项目未按规定验收合格的情况下，通知上诉人收房，并收取物业管理费，其行为不符合法律规定。 金碧物业有限公司常德分公司辩称，在一审期间，被上诉人已向上诉人出示了案涉房屋验收文件，根据合同相对性原则，上诉人已收房并入住，被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应依约缴纳物业管理费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。 李玉玲向一审法院起诉请求：1、请求判令金碧物业有限公司常德分公司返还物业管理费1950元并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原告李玉玲于2018年6月30日购买湖南大东皇置业有限公司开发建设的“澧县恒大御景湾”4栋2单元606房。双方签订了《房屋买卖合同》，其中第二十二条约定，湖南大东皇置业有限公司选聘的物业服务企业为金碧物业有限公司常德分公司，物业服务价格为1.8元/月·平方米（建筑面积）。出卖人在本合同约定的交付时间之前交房的，买受人自本合同约定的交付时间届满之日之次月缴纳物业服务费；出卖人逾期交房的，买受人自实际办理交付手续之日之次月缴纳物业管理费。2019年6月，原告收房并办理了交房手续。2019年11月1日，原告缴纳了物业费1950元，被告给原告出具了发票。此后，被告向原告提供了物业服务，但原告发现购买的房屋没有通过验收，要求被告退还物业管理费，双方协商未果，以致成讼。另查明，2019年7月1日，“澧县恒大御景湾”部分业主向澧县自然资源局反映了湖南大东皇置业有限公司在建设“澧县恒大御景湾”小区中存在的相关问题。澧县自然资源局于2019年7月5日作出“回复”，其中记载“现澧县恒大御景湾小区建设单位已经向我局提出验收申请，正在组织资料并履行验收程序之中”。再查明，本案审理过程中，另案部分业主提交了《前期物业服务协议及临时管理规约》，部分业主未提交该规约，但所有业主及本案被告对该协议内容均无异议。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方对《房屋买卖合同》中的前期物业管理条款及《前期物业服务协议及临时管理规约》的内容均无异议，并均已履行了合同主要义务，应视为双方间的物业服务合同成立并生效，对双方当事人具有约束力。现原告仅以涉案房屋未竣工验收为由要求被告退还物业费，不能成立。其理由如下：首先，物业服务合同的主要内容是物业公司提供相应的物业服务，业主交纳相应的物业管理费，而房屋竣工验收并不是物业公司的法定义务，双方也未就办理房屋竣工验收相关事宜在物业服务合同中进行约定，即物业公司既无办理竣工验收的法定义务，也无约定义务；其次，关于房屋未验收合格即交付使用应否支付物业管理费的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《城市房地产开发管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”因上述法律法规属于管理性规定而非效力性的禁止性规定，建设单位将未竣工验收的房屋交给原告，其行为虽然违反了相关法律法规规定的情形，但原告在知道该房屋未经竣工验收的情形下，于2019年6月办理了交房手续，双方办理收房的行为并不因此而无效。至于案涉房屋是否因未经竣工验收即交付使用构成违约，原告可另行向建设单位主张权利。根据前期物业服务协议的约定，原告自实际办理交付手续之日之次月缴纳物业服务费。本案中原告已办理交房手续，被告已向原告提供了相应的物业服务，原告应依约支付相应的物业费。综上，对原告李玉玲要求被告金碧物业有限公司常德分公司返还物业管理费1950元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：驳回李玉玲的全部诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由李玉玲负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，李玉玲与湖南大东皇置业有限公司签订的《常德市澧县商品房买卖合同》及李玉玲与金碧物业有限公司常德分公司签订的《前期物业服务协议》，均系当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律法规强制性规定，系依法成立的合同，各方当事人均应按合同约定履行义务。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供维修养护、环境卫生、秩序管理等物业服务，业主支付物业费的合同，虽然相关房地产管理法规要求物业公司承接的物业应具备验收合格等条件，并应清点核查建设单位移交的竣工验收等资料，但该规定系规范物业管理活动的行政管理行为，系管理性规定，违反规定的将由相关行政管理部门采取责令限期改正、通报、罚款等方式处理，不影响上诉人李玉玲与被上诉人金碧物业有限公司常德分公司签订的《前期物业服务协议》的效力。本案中，上诉人李玉玲已办理了收房手续并入住，被上诉人金碧物业有限公司常德分公司已按双方合同约定提供了物业服务，李玉玲亦已享受了金碧物业有限公司常德分公司提供的物业服务。故李玉玲应按合同约定支付相应物业管理费，上诉人李玉玲要求金碧物业有限公司常德分公司返还物业管理费的上诉请求无事实和法律依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”湖南大东皇置业有限公司与李玉玲签订《常德市澧县商品房买卖合同》第五条第(一)款对此亦已明确约定：“出卖人交付的该商品房质量经政府有关部门竣工验收合格……”，故商品房质量经政府有关部门竣工验收合格系出卖人湖南大东皇置业有限公司义务，交付商品房是否验收合格，既非被上诉人金碧物业有限公司常德分公司的法定义务，亦非双方签订的《前期物业服务协议》中约定义务，故一审法院认定就房屋未验收合格问题应另行向建设单位主张权利，符合法律规定。 综上所述，李玉玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李玉玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  程金明 审判员  欧贤刚 审判员  郭 洪 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  李永波 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；