湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初14479号原告：袁某，女，1975年10月1日出生，汉族，居民，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：刘嘉，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**美富商业中心**，统一社会信用代码914300003384438882。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琼，女。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地长沙市芙，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦码91430102727969461J。法定代表人：孙文钦，该公司总经理。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**凯通国际城第******1430100097697317D。法定代表人：孙文钦，该公司总经理。原告袁某与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁某的委托诉讼代理人刘嘉和被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼。被告东进公司、凯通公司经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁某向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告宇成公司2016年8月26日签订的美富商业中心Ｔ1栋130001房屋《委托经营管理协议》；2、判令被告宇成公司向原告支付2020年2、3、4、7、8、9月的欠付租金人民币18205.2元（按房屋建筑面积为50.57平方米，标准租金为60元／平米／月），并按按房屋建筑面积50.57平方米，标准租金为60元／平米／月计算后期租金直至被告宇成公司向原告返还美富商业中心Ｔ1栋130001房屋；3、判令被告宇成公司向原告赔偿欠付租金人民币18205.2元的违约金（计算至被告实际支付之日止，暂计算至2020年9月7日，每逾期一日按照应付金额的万分之二标准计算）人民币412元；4、判令被告凯通公司、东进公司对上述支付义务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2016年2月15日原告购买了被告东进公司、凯通公司开发的位于长沙市××路××号的“美富商业中心（报建名：宇成朝阳广场）”项目的Ｔ1栋130001房屋，房屋总价款为人民币546156元，双方签署了长沙市商品房买卖合同。同日，原告作为甲方委托方，宇成公司作为乙方经营管理方，双方签订了《委托经营管理协议》，协议约定：原告委托宇成公司经营管理该房屋。经营管理期限为10年，计租期为2016年11月1日起至委托经营管理期限届满日。房屋建筑面积为50.57平方米。标准租金为60元／平方米／月，租金每月支付一次，于每个月的16日至30日提前支付下一个月的租金。如被告宇成公司无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向原告支付违约金。被告东进公司、凯通公司就上述协议出具担保函，对被告宇成公司于协议中对原告的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。协议约定原告应在被告凯通公司、东进公司正式交房之日同时与被告宇成公司办理交付手续。被告宇成公司支付租金的前提是原告按照商品房买卖合同约定付清全部房款，并按照协议约定完成了该房屋的交付手续。协议签订后，原告按照协议向被告宇成公司交付了房屋，被告宇成公司于2016年11月开始支付下三个月的租金，但被告至今未向原告支付2020年2、3、4、7、8、9月的租金。从2020年开始被告宇成公司未按时支付返租款，为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。被告宇成公司辩称，首先针对原告的第一项诉请，被告宇成公司的行为未构成根本违约，被告宇成公司不同意解除该委托协议。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见》第二条：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同旅行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。被告宇成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了一部分租金，因此恳请法院判决不解除该委托经营管理协议。但如果原告坚持要求解除该委托协议，目前因涉案房屋已出租给第三方商户使用，租赁时间在10年以上，被告宇成公司和第三方均投入了大量的人力、物力、财力进行装修经营，若解除协议，将会对被告宇成公司和第三方造成重大损失，对被告和第三方极为不公平，因此希望原告与第三方达成一致，签订后续租赁事宜，被告宇成公司才同意解除委托协议。第二、原告要求被告宇成公司支付欠付租金，原告月租金额计算错误，按照税法规定和税务局要求，被告是税费代扣代缴主体，每月实际应付租金应扣除税费后计算（住宅扣除3.45%，商铺扣除6.05%），被告宇成公司每月转账给原告的租金也是扣除税费后的金额，原告对此亦是予以认可的。另外原告所述事实有误，被告宇成公司未拖欠租金，因疫情不可抗力影响，疫情期间应减免租金，被告宇成公司请求原告和法院考虑被告宇成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例。在湖南启动重大突发公共卫生响应级别期间，宇成朝阳广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，资金链断裂，被告经营状况出现困难，收入锐减，被告宇成公司面临较大的经营压力，请求法院酌情减免6个月租金。第三、原告要求被告宇成公司支付违约金，被告认为受疫情不可抗力的影响，整个社会、市场、企业都受到极大影响，经营困难，非被告主观因素所致，不应承担违约责任及违约金。2020年2月10日，全国人大常委会法工委明确指出当前我国发生的新冠疫情对于因疫情防控不能履行合同的当事人说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。湖南省高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》关于“因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故该情形可适用不可抗力条款，根据合同法第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”另根据最高人民法院《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故被告宇成公司稍微迟延支付租金事出有因，依法不构成违约。被告凯通公司书面辩称，1.被告凯通公司对外提供担保，没有经过董事会以及股东会决议同意；2.原告袁某并非善意第三人，请求法院确认担保函无效。本案中，原告从未提出要求审查董事会或股东会决议，连最低限度的审查义务都没有尽到，不属于善意第三人。因法律有明确规定，原告应当知道凯通公司为宇成公司的债务提供担保须经凯通公司股东会决议，而其并未要求出具凯通公司的股东会决议，原告显然负有过错，因而其不能被认定为善意第三人。综上，请求法院确认担保函无效，判决凯通公司不承担连带清偿责任。被告东进公司未到庭参与答辩。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：被告宇成公司对原告提交的长沙市商品房买卖合同、委托经营管理协议及担保函、银行流水、税收缴款书、物业维修基金专用收据、代收费用凭据真实性无异议，但对其证明目的有异议，本院对该两组证据的真实性予以采信。被告宇成公司对手写公告三性均有异议，该份证据原告未能提交原件，对该份证据本院不予采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2016年2月15日原告购买了被告东进公司、凯通公司开发的位于长沙市××路××号的“美富商业中心（报建名：宇成朝阳广场）”项目的Ｔ1栋130001房屋，房屋总价款分别为人民币546156元，双方签署了长沙市商品房买卖合同。同日，原告作为甲方委托方，宇成公司（名称变更前为湖南狂买狂卖商业管理有限公司）作为乙方经营管理方，双方签订了编号为20160215Ｔ1-130001的《委托经营管理协议》，协议约定：原告委托宇成公司经营管理该房屋。经营管理期限为10年，计租期为2016年11月1日起至委托经营管理期限届满日。租金标准为60元／平方米／月。租金每月支付一次，于每个月的16日至30日支付下一个月的租金。如被告宇成公司无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向原告支付违约金。被告东进公司、凯通公司就上述协议出具担保函，担保函上载明“本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保”。被告宇成公司接收房屋后将涉案房屋转租给杭州科寓物联网科技有限公司经营使用，并与杭州科寓物联网科技有限公司签订《物业租赁合同》，租赁期限为12年。杭州科寓物联网科技有限公司将包含涉案房屋在内的8层房屋进行重新布局，整体装修，现已投入使用。协议签订后，原告按照协议向被告宇成公司交付了房屋，但自2020年以来，被告宇成公司尚欠原告2020年2、3、4、7、8、9六个月的房租未支付，共计18205.2元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，袁某与宇成公司房签订的两份《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。宇成公司作为案涉房屋的承租人，拖欠袁某租金至今未支付，已经构成单方违约，应承担相应的违约责任。合同解除的问题，根据合同约定，袁某有权解除合同，但由于袁某的涉案房屋已转租给杭州科寓物联网科技有限公司经营使用，杭州科寓物联网科技有限公司将包括袁某的房屋在内的8层房屋重新规划布局进行装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合杭州科寓物联网科技有限公司使用要求的格局，整体经营，在装修完成的杭州科寓物联网科技有限公司内无法准确找出袁某房屋的具体空间位置，因此，袁某的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，杭州科寓物联网科技有限公司承租涉案房屋，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除袁某与宇成公司的房屋租赁合同，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对袁某的权益不会造成更大损害。因此，袁某要求解除房屋租赁合同，并支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。欠付租金支付的问题，经核对，截至2020年10月，宇成公司实际拖欠袁某6个月租金共计18205.2元，被告宇成公司辩称因新冠疫情的影响，经营困难、收入锐减，请求减免6个月的租金，但被告宇成公司并未向本院提交其因疫情受损的相应证据，对该项辩称意见本院不予采纳，对原告要求被告宇成公司支付欠付的6个月租金共计18205.2元的诉讼请求本院予以支持。关于违约金，原告袁某要求宇成公司以欠付租金为基数按照合同的约定的每日万分之二的标准支付自违约之日起至实际支付之日止的违约金的诉讼请求，符合原告与被告宇成公司合同的约定，本院予以支持。其中计算至2020年9月7日的违约金为412元。关于连带清偿责任，被告东进公司、凯通公司出具的担保函上已载明“为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成”，本院认为原告已尽到善意第三人的审查义务，对被告凯通公司的辩称意见本院不予采纳，被告凯通公司、东进公司对上述债务应承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告袁某支付截至2020年9月30日止的租金18205.2元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告袁某支付违约金（违约金计算至2020年9月7日为412元，后续违约金以18205.2元为基数按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）；三、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项金额偿付承担连带清偿责任。四、驳回原告袁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费266元，因适用简易程序，减半收取133元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二〇年十二月二十五日法官助理陈某书记员童某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。