天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初10719号原告：天津市山华兴物业管理有限公司，住所天津市河**泰山路红山里养老院**。法定代表人：王广礼，总经理。委托诉讼代理人：赵惠，女，该公司职员。被告：沈履意，女，1949年9月3日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市山华兴物业管理有限公司（以下简称山华兴物业公司）与被告沈履意物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山华兴物业公司的委托诉讼代理人赵惠，被告沈履意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山华兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告给付原告2018年4月1日至2020年10月31日期间的物业服务费3844元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告系××××业主，建筑面积7×.53平方米。原告分别于2012年3月16日、2014年3月31日、2016年4月1日、2018年3月30日与天津市南开区××××住宅小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，其中均约定被告应按照每平方米1.2元的标准按月缴纳物业管理服务费、按照每平方米0.42元的标准按月缴纳机电设施使用费。2018年4月1日至2020年10月31日期间被告共欠物业管理服务费和机电设施使用费共计3844元。原告多次催缴未果，故诉至法院，望判如所请。被告沈履意辩称，认可缴纳物业费，不认可全额缴纳。被告一直与原告进行协商，双方曾于2014年签订物业合同之前订立了口头协议，原告的苏经理承诺只要在法律允许范围内可以让被告打折缴纳物业费，被告也可以提供已经缴纳物业费的收据，此收据金额均显示被告按照75%的标准缴纳物业费。原告起诉被告是不守信用，在2015年至2016年底期间被告所居住的28号楼3门的电梯经常出现故障甚至出现居民被困的情况，原告几次维修电梯，但电梯故障问题没有得到根本解决。维修电梯过程中，原告不使用维修电梯的费用而是将维修费用分摊到每个业主，2016年11月原告曾要求被告缴纳1500余元的电梯维修费，当时7××室已经空置，但原告称不交费用不能修电梯，业主无奈只能交付，同时要求原告公示维修电梯的明细。被告系2×号楼×门的楼长，受全楼委托以书面形式向原告就此次修理费用与质量提出合理要求，最终该次电梯维修质量达标，但是费用明细始终未公布。此事之后，原告管理领导专门找被告谈话，对被告非常不满，因此，原告认为此次物业费的起诉是对被告的报复及刁难。原告起诉的7××室自2013年底即为空置房屋，双方也就物业费的打折达成一致，原告起诉称对被告多次催收未果不属实。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，2012年3月16日，原告与天津市南开区××××住宅小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将××××（物业项目名称）委托原告进行物业管理服务。该合同约定物业管理服务期限自2012年4月1日起至2014年3月31日终止，物业管理服务费多层及高层住宅均按建筑面积每月每平方米1.2元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.6元的标准，由业主于每月15日前交纳。合同到期后，原告分别于2014年3月31日、2016年4月1日、2018年3月30日与天津市南开区××××住宅小区业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，合同约定物业管理服务期限分别自2014年4月1日起至2016年3月31日终止、自2016年4月1日起至2018年3月31日终止、自2018年4月1日起至2021年3月31日终止；机电设施费的标准均为每月每平方米0.42元。上述四份合同除服务期限及机电设施费的标准外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、物业管理服务费标准、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。2012年5月2日、2014年4月14日、2016年4月15日和2018年4月12日，天津市南开区房地产管理局物业管理办公室分别以“南开物备〔2012〕第13号、〔2014〕第37号、〔2016〕第23号、〔2018〕第22号”《物业管理服务合同备案证明》对上述合同予以备案。原告山华兴物业公司依约为××××小区提供物业服务至今。另查，被告沈履意系天津市南开区××××号房屋的所有权人，其房屋的建筑面积为7×.53平方米；其2018年4月1日至2020年10月31日期间未向原告交纳物业管理服务费和机电设施费共计3843元。2019年12月17日，原告曾因被告未支付2018年4月1日至2019年8月31日期间物业管理服务费和机电设施费诉至本院并撤回起诉，本院于当日作出（2019）津0104民初16627号民事裁定书。再查，被告主张曾与原告订立口头协议，由被告按照年费用总额的75%向原告缴纳天津市南开区××××房屋的物业管理服务费和机电设施费，并提供2012年10月缴纳的2012年4月至2013年3月期间的物业费缴费收据及2015年缴纳的2015年4月至2016年3月期间的物业费缴纳收据对此予以佐证。原告对上述证据真实性予以认可，但主张正常缴费的业主原告会给予相应优惠，因被告拖欠物业费，故其已不再享受该优惠政策。被告另主张天津市南开区××××号房屋自2013年底即为空置房屋，原告应依据相关规定按照年费用总额的70%收取物业管理服务费和机电设施费。本院认为，原告与天津市南开区××××住宅小区业主会签订的四份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费的义务。被告虽主张天津市南开区××××号房屋自2013年底即为空置房屋，但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，故对被告的该项抗辩，本院不予支持。关于被告应给付原告的物业管理服务费和机电设施费的数额问题，原告作为物业服务方，其工作确存在一定瑕疵，故本院酌定被告应给付原告2018年4月1日至2020年10月31日期间物业管理服务费和机电设施费共计3458.7元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告沈履意给付原告天津市山华兴物业管理有限公司2018年4月1日至2020年10月31日期间的物业管理服务费和机电设施费共计3458.7元；二、驳回原告天津市山华兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告沈履意负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王馨蕊二〇二〇年十二月七日书记员  姚 萌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。