福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7580号 上诉人（原审原告）:徐敏菊，女，1963年12月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈建华，福建善胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林铨，福建善胜律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福州首开中庚置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区乌山西路**洪山科技园创业中心大厦第****。 法定代表人：敖锁滨，执行董事。 委托诉讼代理人：叶燕芳，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：吴心雨，国浩律师（福州）事务所律师。 上诉人徐敏菊因与上诉人福州首开中庚置业有限公司（以下简称“中庚公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6928号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐敏菊上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判中庚公司向徐敏菊支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以购房款3934131元为基数，按日0.01%比例计算，自2019年7月1日起算至实际办理房屋权属证书之日止）；中庚公司向徐敏菊返还面积补差款13662元，并支付占用期间的利息（利息以13662元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，自2018年12月31日起算至实际返还之日止）。事实与理由：一、一审判决对案涉房屋交房时间认定错误，导致对逾期办证违约金起算时间认定错误。1.根据《商品房买卖合同》第8条及《商品房买卖合同补充协议七》第五条约定，案涉房屋的交付标准是毛坯，交付时间为2018年6月30日前，逾期办证违约金的起算点应为毛坯交付后365日，即2019年7月1日。2.一审判决认定房屋装修工程的交付时间改变了合同约定的交房条件和时间，是错误的。《商品房买卖合同补充协议七》第三条第一款约定“双方同意该商品房装修工程完工交付时间为2018年12月30日前”，此处约定的交付标的物是装修工程，根据《商品房买卖合同补充协议七》第九条约定，装修工程不影响商品房交付条件、时限，因此该条约定房屋无需办理毛坯的交付而直接装修，并免除中庚公司的逾期交房责任，不能理解为将商品房的交付时间改为装修交付。二、根据《商品房买卖合同》第十四条约定，中庚公司应承担的逾期办证违约金是自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付，一审判决在中庚公司存在隐瞒业主将规划的封闭阳台作为开放式阳台出售的重大过错的情况下，酌定逾期办证违约金的截止时间为判决作出之日有误，应为徐敏菊实际办理房屋权属证书之日。三、根据《商品房买卖合同》附件六第一条关于“双方同意以合同约定建筑面积与产权登记建筑面积误差绝对值为处理面积误差计算依据”的约定，只有在房屋建筑面积经相关行政部门确定后，中庚公司才能收取补差款，本案中庚公司在交房时单方面要求徐敏菊补交所谓面积补差款，缺乏合同依据，应予以退还并支付占用费。 中庚公司辩称，徐敏菊的上诉请求缺乏事实和法律依据，请予驳回。一、原审判决认定双方对于房屋交付时间另行约定为2018年12月30日，符合客观事实，徐敏菊主张的交房时间和办证的起算时间不能成立。1.正如徐敏菊所述，《商品房买卖合同》第八条约定的2018年6月30日前，是商品房以毛坯状态交付的时间，而《商品房买卖合同补充协议附件七》第三条已经将房屋的交付条件变更为“商品房完成毛坯结构验收及消防验收、且装修工程完工”，交付时间变更为2018年12月30日。2.《商品房买卖合同补充协议附件七》第五条第3款关于“出卖人无需先行与买受人办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议已约定进行装修，在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收”的约定，进一步说明双方确认《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间和交付条件对双方已不具法律约束力。二、徐敏菊对逾期办证有过错，要求违约金计算至实际办理房屋权属证书之日，不能成立。1#楼、2#楼南面前室外立面现状与规划审批不一致，只是案涉房屋未能及时办理权属证书的起因，徐敏菊等人在2019年9月11日前已经知道由于阳台未封包办不了产权，但为了获取高额逾期办证违约金，以维权为由恶意阻碍阳台封包，导致中庚公司无法在约定期限届满即2019年12月31日前完成案涉房屋的首次登记，徐敏菊依据《商品房买卖合同》第十四条第2款约定要求中庚公司承担逾期办证违约责任，不能成立。三、案涉面积补差款系双方在房屋交付时达成的合意，且以实际行为履行了该合意，一审判决认定徐敏菊要求中庚公司返还面积补差款依据不足，双方可待产权登记面积确定后自行结算，符合《商品房买卖合同》附件六第一条约定，是正确的。 中庚公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回徐敏菊一审诉讼请求。事实与理由：一、因涉及使用功能的装修改造，中庚公司未严格按照规划图纸填写商品房买卖合同内容，虽有过失，但不构成合同法上的重大过错，2号楼的竣工验收报告可以证明在毛坯结构验收时，案涉房屋是按图施工、符合设计和规范要求的，一审判决认定中庚公司存在重大过错有失偏颇，即使中庚公司存在过错，徐敏菊也应配合封包阳台、防止损失扩大，徐敏菊在拒不配合封包的情况下，要求中庚公司赔偿因此产生的逾期办证损失，不符合法律规定。二、一审判决认定中庚公司在知晓阳台未封包为逾期办证原因后未向业主履行充分告知义务，与客观事实不符，一审判决酌定逾期办证违约金计算至判决作出之日有失公正。1.中庚公司一审提交的微信截屏及现场照片，可以证明业主早在2019年9月11日前就已经知道由于阳台未封包所以办不了产权。2.徐敏菊在一审庭审中自认知道阳台未封包导致无法办证，并提交了福州市不动产登记和交易中心[2020]11号会议纪要，其中载明“对于1#、2#楼待南面前室外立面现状与规划审批一致后，予以办理测绘数据及不动产首次登记”。 徐敏菊辩称，请求驳回中庚公司的上诉请求。1.根据规划审批图，所有朝南朝江的阳台按规划都是封闭式的。2.另案（2019）闽0102民初6934号吴娟诉中庚公司商品房买卖合同纠纷一案中，中庚公司答辩称“中庚公司根据项目的设计图纸设计进行施工，报批的规划设计中涉诉商品房阳台是非封闭式阳台，规划设计部门也是按非封闭式阳台予以确认的”，而吴娟签订合同的时间是2017年3月，报批的时间是2015年10月、2016年3月，即中庚公司明知是封闭阳台，为了销售业绩而故意隐瞒业主，存在重大过错。3.业主入住后，中庚公司两次以政府名义欺骗业主，试图让业主封闭阳台，企图悄悄规避欺诈销售的责任，未对业主履行充分的告知义务。4.第二批业主的判决已经作出，逾期办证的时间又被延长到了2020年12月3日即判决书作出之日，理由是中庚公司在第一批业主判决之后还是未如实尽到告知义务。 徐敏菊向一审法院起诉请求：1.中庚公司向徐敏菊支付逾期办理房屋权属证书的违约金，自2019年7月1日起算至实际办理房屋权属证书之日止，以购房款3934131元为基数，按日0.01%比例计算；2.中庚公司向徐敏菊返还面积补差款13662元，并支付占用期间的利息，利息自2018年12月31日起算至实际返还之日止，以13662元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。 一审法院认定事实：2017年5月28日，徐敏菊与中庚公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：徐敏菊向中庚公司购买位于福州市鼓楼区××镇××道北侧，××路××广场××＃楼××层××办公号房，该商品房阳台为非封闭式1个，商品房总价款为3934131元；买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2018年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因买受人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 同日，徐敏菊与中庚公司又签订一份《商品房买卖合同补充协议附件七》，约定：买受人同意由出卖人对房屋进行装修，商品房装修工程交付时间为2018年12月30日之前；鉴于该商品房买卖合同约定的交付条件、时限约定的该商品房交付标准均为毛坯状态，故基于本补充协议项下装修工程的增项，届时出卖人无须先行与买受人办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议约定进行装修，在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为甲方逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，乙方无权向甲方主张逾期交房的违约责任。 2018年12月30日，中庚公司向徐敏菊交付案涉房屋，徐敏菊向中庚公司支付面积补差款13662元。 另查，徐敏菊已向中庚公司全额支付购房款共计3934131元。香开观海广场1#楼、2#楼南面前室（阳台）外立面规划审批为封闭式。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。徐敏菊与中庚公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，徐敏菊作为购房人应该及时交付购房款，中庚公司应当按时交付房屋并及时办理涉案房屋的权属证明及转移登记。现徐敏菊已经交付了全部购房款，作为买受人已经履行了付款义务，中庚公司应该按照合同约定履行交付房屋、办理初始登记和办理权属证书的义务。 关于中庚公司逾期办理权属证书是否构成违约，是否应当按照合同约定的标准向徐敏菊支付违约金的问题。中庚公司认为，逾期办证系因政府景观提升工程需对阳台封包所致，而徐敏菊对阳台封包予以阻拦，故其不应当承担违约责任。规划审批中案涉房屋的阳台为封闭式，而《商品房买卖合同》则约定中庚公司出售的案涉房屋阳台为非封闭式。中庚公司未按规划审批的要求建造案涉房屋，存在过错，是案涉房屋未能及时办理权属证书的直接原因。且中庚公司在知晓阳台未封闭为逾期办证原因后未向业主履行充分告知义务，亦存在过错。故中庚公司逾期办理权属证书，存在违约，其应当按照合同约定（即每日按买受人已付款的0.01%计算）向徐敏菊支付违约金。 关于违约金的计算时点问题。1.《商品房买卖合同补充协议附件七》约定“在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为甲方逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，乙方无权向甲方主张逾期交房的违约责任”，故应认定为双方对于房屋交付时间另行约定为2018年12月30日，相应权属登记时间亦应延至该日后365日即2019年12月31日，违约金应当自该日起算。2.案涉房屋无法办证原因在于阳台未予以封包，但鉴于案涉房屋已经向业主交付，阳台封包需业主配合。根据公平原则，一审法院酌定相应违约金计算至中庚公司向徐敏菊通知配合进行阳台封包之日，但中庚公司未提交相应证据证明其已向徐敏菊充分履行上述通知义务，一审法院酌定违约金计算至本判决作出之日止。 关于徐敏菊主张的面积补差款的问题。徐敏菊未提供充分证据证明其缴纳面积补差款系由于中庚公司逼迫，其主张中庚公司返还面积补差款依据不足，双方可待产权登记面积确定后自行结算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、福州首开中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向徐敏菊支付逾期办证违约金（以3934131元为本金，按日0.01%自2019年12月31日起计算至本判决作出之日止）；二、驳回徐敏菊的其他诉讼请求。本案诉讼费3397元，适用简易程序减半收取1698.5元，由福州首开中庚置业有限公司负担950元，由徐敏菊负担748.5元。 二审中，徐敏菊向本院提交《香开观海1#、2#楼南面阳台封闭业主统计表》、照片、香开观海《销售宣传册》，拟证明案涉房屋目前已经封闭，中庚公司在销售案涉房屋时欺骗业主。中庚公司向本院提交1.福州市自然资源和规划局《公示》、香开观海广场项目规划调整业主意见、《告全体业主书》、福州市自然资源和规划局听证笔录，拟证明徐敏菊在听证前已明知因阳台问题导致无法办理产权首次登记，在听证时明确表示反对。2.《公证书》两份，拟证明业主在2019年9月11日前已经知道不包阳台办不了产权，中庚公司在起诉前已通过各种方式解释、要求业主配合封包阳台，但部分业主想获得逾期办证违约金收益，拒不配合封包，导致产权首次登记无法完成。3.施工合同，拟证明经多次沟通，截至2019年11月30日，大部分业主同意封包阳台，中庚公司委托福建金华夏建筑发展有限公司进行统一施工。4.《关于香开观海广场1#、2#、3#楼入户门位置及前室的说明》，拟证明2020年6月18日，福建博宇建筑设计有限公司向福州市不动产登记和交易中心出具该说明。5.《关于动员买受人进行阳台（前室）封包的告知书（香开观海广场项目）》及EMS快递回单、物流记录网页截图，拟证明2020年10月17日，中庚公司按合同约定地址向徐敏菊邮寄该通知，告知部分业主不配合进行封包工作导致无法办理不动产权属证书，2020年10月18日，快递员将该邮件放在徐敏菊家门口。6.公示及照片，拟证明2020年10月17日，中庚公司在1#、2#楼张贴公示，要求未封闭阳台的业主积极配合公司封包阳台（前室）。针对当事人提交的上述材料，本院经审查认为，徐敏菊提交的《香开观海1#、2#楼南面阳台封闭业主统计表》属单方制作，真实性无法确认，不予采信；香开观海《销售宣传册》不足以证明其待证事实，不予采信；中庚公司提交的证据1-4，因不足以证明待证事实，不予采信；证据5的真实性可予确认，予以采信；证据6真实性无法确认，不予采信。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2020年10月17日，中庚公司按合同约定地址向徐敏菊邮寄《关于动员买受人进行阳台（前室）封包的告知书（香开观海广场项目）》，载明：“鉴于福州市不动产登记中心应市政府要求，需待香开观海广场1#楼、2#楼外立面景观提升改造工程完工后才能进行香开观海广场项目1#楼、2#楼的房产所有权初始登记，但目前由于部分买受人至今不配合对阳台（前室）进行封包，导致1#楼、2#楼全楼幢的房产不具备办理不动产权证书的条件，进而拖延您所有房屋的办证进度，严重影响您的权益。......”，2020年10月18日，投递员将该邮件放置在徐敏菊家门口。 再查明，徐敏菊购买的案涉房屋的阳台（前室）现已封包完毕。 本院认为，徐敏菊与中庚公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。徐敏菊作为购房者已足额交付购房款，中庚公司作为开发商，应履行办理房屋所有权初始登记的义务，即向房屋权属登记机构提交各项规定资料包括相关部门的验收文件等。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于，一是中庚公司逾期办理权属证书的原因及其是否应就其逾期办理权属证书向购房者承担违约赔偿责任的问题；二是逾期办证违约金的起算点与截止点的认定问题；三是徐敏菊诉请的面积补差款能否得到支持的问题。 焦点一，中庚公司认为，逾期办证系因政府景观提升工程需对阳台封包所致。徐敏菊对此持有异议，主张逾期办证除阳台不符合规划审批要求外，还存在其他原因，中庚公司应就其逾期办理权属证书承担赔偿责任。经查，香开观海广场1#楼、2#楼南面前室（阳台）外立面规划审批为封闭式，而中庚公司向徐敏菊出售并实际交付的房屋阳台为非封闭式，中庚公司未按规划审批的要求建造并交付房屋，是造成案涉房屋无法办理权属证书的原因，其应按合同约定向徐敏菊支付逾期办证违约金。徐敏菊虽主张案涉房屋还存在其他原因造成无法及时办理权属证书，但未提供有效证据予以证实，根据现有证据，中庚公司应就其未交付符合规划审批的房屋造成无法办理权属证书承担违约责任。今后若出现其他致使权属证书无法办理的情形，徐敏菊可另行提起主张。 焦点二，关于逾期办证违约金的起算点的认定。案涉《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2018年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议附件七》约定：买受人同意由出卖人对房屋进行装修，商品房装修工程交付时间为2018年12月30日之前；鉴于该商品房买卖合同约定的交付条件、时限约定的该商品房交付标准均为毛坯状态，故基于本补充协议项下装修工程的增项，届时出卖人无须先行与买受人办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议约定进行装修，在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为甲方逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，乙方无权向甲方主张逾期交房的违约责任。从上述合同约定内容可见，徐敏菊与中庚公司已通过补充协议就房屋交付时间及标准进行了变更约定，案涉房屋约定的交付时间应确定为2018年12月30日之前，据此，中庚公司应在2018年12月30日后365日内即2019年12月31日内办理权属登记，中庚公司未完成相应义务，应自此向徐敏菊支付逾期办证违约金。徐敏菊关于交房时间应为2018年6月30日并据此计算逾期办证起算点的主张，与合同约定相悖，本院不予支持。 关于逾期办证违约金的截止点的认定。如前所述，目前案涉房屋无法办证原因在于阳台未予以封包，鉴于案涉房屋已向业主交付且阳台封包需业主配合，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，为督促业主与中庚公司共同配合积极履行办证义务，本案逾期办证违约金应计算至中庚公司向徐敏菊通知配合进行阳台封包之日为宜。中庚公司已于2020年10月17日按合同约定地址向徐敏菊邮寄《关于动员买受人进行阳台（前室）封包的告知书（香开观海广场项目）》，2020年10月18日，邮件送达徐敏菊，故本案逾期办证违约金应计算至2020年10月18日，中庚公司应向徐敏菊支付逾期办证违约金114876.63元（以3934131元为本金，按日0.01%自2019年12月31日起计算至2020年10月18日止）。 焦点三，案涉合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，现案涉房屋尚未取得权属证书，产权登记面积尚不明确，徐敏菊要求中庚公司退还面积补差款缺乏合同与法律依据，其可待产权登记面积确定后另行主张权利。 综上，徐敏菊的上诉请求部分成立，中庚公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6928号民事判决； 二、福州首开中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向徐敏菊支付逾期办证违约金114876.63元； 三、驳回徐敏菊的其他上诉请求及其他一审诉讼请求； 四、驳回福州首开中庚置业有限公司的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审诉讼费1698.5元，由福州首开中庚置业有限公司负担950元，由徐敏菊负担748.5元。二审案件受理费3397元，由福州首开中庚置业有限公司负担2598元，由徐敏菊负担799元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君