湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11816号上诉人（原审原告）：窦元华，女，1974年11月6日出生，汉族，居民身份证住址武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：刘承侃，湖北自强律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾斌，湖北自强律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈驰，男，1974年7月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：刘承侃，湖北自强律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾斌，湖北自强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉国华礼品发展有限公司，住所地武汉市硚口区沿河大道******。法定代表人：朱军伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：乐瑞，湖北祥平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红，湖北天下律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司湖北省分行，营业场所武汉市江汉区建设大道847号。负责人：单增建，该行行长。委托诉讼代理人：程欢，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章勇辉，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人窦元华、陈驰因与被上诉人武汉国华礼品发展有限公司（以下简称国华礼品公司），原审第三人交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称交行湖北分行）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初1492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人陈驰，上诉人窦元华、陈驰的共同委托诉讼代理人刘承侃、曾斌，被上诉人国华礼品公司的委托诉讼代理人乐瑞、张红，原审第三人交行湖北分行的委托诉讼代理人章勇辉、程欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦元华、陈驰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持窦元华、陈驰一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由国华礼品公司承担。事实与理由：关于“窦元华、陈驰两次接受退款”的认定属于事实认定不清。关于“退款”是国华礼品公司单方面的行为，准确的说法应是“打款”。窦元华、陈驰对第一次打款的态度是保持沉默（没有将被打的款退回去，在这个意义上，确实保持了沉默。但实际上，窦元华、陈驰是不同意的，也多次与国华礼品公司交涉），沉默与同意是两回事而不是一回事，沉默不等于同意。窦元华、陈驰对第二次被打款的态度也可以从随后的起诉行为得到回答—不接受，这是一个明确的意思。一审判决从如此清楚、不可能同意接受的事实中，得出两次接受的认定，属于认定事实不清。二、一审判决适用法律依据错误。（一）关于“窦元华、陈驰行使解除权过期”的问题。此观点不符合《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，应予改判。（二）关于“窦元华、陈驰两次接受退款，是以实际行动选择继续履行合同”的问题。一审判决认为，窦元华、陈驰两次接受退款，是以实际行动选择继续履行合同，此观点没有法律依据，应予改判。（三）关于“办理了不动产权属登记，是以实际行动选择继续履行合同”的问题。一审判决认为，办理了不动产权属登记，是以实际行动选择继续履行合同，意即窦元华、陈驰放弃了解除权。此观点违背法理，也没有法律依据。首先，窦元华、陈驰的除斥期间没有届满。其次，窦元华、陈驰没有抛弃解除权，解除权对当事人而言是一种重大的权利，如果抛弃，只能从其明示的意思表示才能认定，不能采取推定的方式。法律从来没有规定履行合同要以不存在解除权为前提，否则就是以实际行动选择履行合同。如果有这个逻辑，其显然不符合法理。更何况，窦元华、陈驰并没有要求对方做什么，只是自己独自去办理了不动产权属登记，不能从中推出其放弃了解除权。第二，一审关于“不予采信项目规划变更没有通知，窦元华、陈驰有权退房”的判决认定事实不清、适用法律错误。一、违反了《商品房销售管理办法》第24条规定，属于适用法律错误。二、违背了客观事实，属于认定事实不清。国华礼品公司辩称，一审法院查明事实清楚，法律适用正确。一、窦元华、陈驰在上诉状中未提及重要事实，窦元华、陈驰在2018年已经接受标明面积差的所有办证原件，窦元华、陈驰在2018年2月28日就知道存在面积差，超过了一年的解除期限；二、窦元华、陈驰认为接受房屋差价款的行为是系“沉默”，无事实和法律依据。窦元华、陈驰认为上述行为是“沉默”，错误理解了明示、默示、沉默。即使窦元华、陈驰认为其接收房屋差价款的行为是“沉默行为”，也符合当事人之间的交易习惯；三、窦元华、陈驰办理不动产权证书是以实际行动选择继续履行合同；四、国华礼品城1-2层进行局部改造不影响案涉商铺的质量或使用功能；五、一审判决的观点符合《最高人民法院关于统一法律适用加强类案件检索的指导意见（试行）》的相关规定。交行湖北分行述称，1.交行湖北分行与窦元华、陈驰和国华礼品公司签订的《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人真实意思表示，合同真实有效。窦元华、陈驰与国华礼品公司签订的《武汉市商品房买卖合同》和交行湖北分行与窦元华、陈驰、国华礼品公司签订的《个人房产抵押贷款合同》是两个法律关系。《武汉市商品房买卖合同》的解除，不直接影响《个人房产抵押贷款合同》的效力。交行湖北分行已经履行了发放贷款的义务，窦元华、陈驰应当按照合同约定还款且国华礼品公司应承担阶段性保证义务。现窦元华、陈驰对国华礼品公司提出解除《武汉市商品房买卖合同》，交行湖北分行从节约诉讼资源的目的出发，二审法院如根据双方证据材料确认双方的《武汉市商品房买卖合同》无效，则应当由国华礼品公司履行所有还款义务，清偿所有欠款之后，窦元华、陈驰可以协助国华礼品公司解除所有房屋抵押。如果法院认定双方购房合同合法有效，则窦元华、陈驰应该继续履行贷款合同相应义务并办理房屋他项权证。窦元华、陈驰在一审法院起诉请求：1.解除窦元华与国华礼品公司于2016年12月16日签订的《武汉市商品房买卖合同》；2.判令国华礼品公司返还窦元华已付购房款640000元及其利息损失（自2016年6月27日起按中国人民银行活期存款率标准计算至返还之日止）；3.判令国华礼品公司向窦元华、陈驰支付违约金，违约金按该商品房交易总价800000元的3%计算为24000元；4.解除窦元华、陈驰与国华礼品公司、交行湖北分行签订的《个人房产抵押贷款合同》；5.判令国华礼品公司向窦元华、陈驰返还已偿还的按揭贷款本金和利息（截止2019年12月5日窦元华、陈驰已偿还的本金为38063.75元，利息为22405.95元，国华礼品公司应返还的本金和利息以交行湖北分行出具的实时贷款数据为准）；6.窦元华、陈驰尚欠交行湖北分行的剩余贷款本金及利息由国华礼品公司承担（剩余贷款本金和利息以交行湖北分行出具的实时贷款数据为准）；7.判令国华礼品公司赔偿其指示窦元华、陈驰向案外人武汉房小白科技有限公司支付的60000元购房损失；8.判令国华礼品公司赔偿窦元华、陈驰办理不动产证缴纳税费损失30048元；9.本案诉讼费（含保全费）由国华礼品公司承担。一审法院认定事实：2016年12月16日，窦元华与国华礼品公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定由窦元华购买国华礼品公司开发建设的位于武汉市硚口区利济南路武汉国华国际礼品城一期第1幢2层商65号房，建筑面积16.13平方米，单价49597.02元每平方米，总价800000元，首付款640000元，其余价款办理贷款。合同第八条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第1种方式进行处理：1、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%。……”合同第九条约定：“出卖人应当在2016年12月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件……5、供电：交房同期达到使用条件；6、给水：交房同期达到使用条件；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同第十三条规划、设计变更的约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起45天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行一年期同期定期存款利率给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”合同附件六补充协议第5条约定：“双方同意买卖合同第十六条修改和补充如下:5.1房屋产权交易过户的先决条件:无论产权登记手续是由出卖人代办、买受人自行办理或出卖人与买受人共同办理，在产权登记之前，买受人应按如下要求办妥有关手续，否则，出卖人有权拒绝将办理房屋产权所需的资料交买受人，并无须承担任何违约责任或赔偿责任：（1）该商品房的实测计价面积与买卖合同约定计价面积发生差异，买受人应于出卖人发出“房款退补的通知”中指定的期限内办理房款退补手续。“实测计价面积”是指:武汉市具有房地产测绘资质单位发出的《房产测算技术报告》的面积。如买受人对实测计价面积有异议，可向有关主管部门申请重测，但不影响买卖合同的全面履行。如合同约定计价面积与实测计价面积存在差异需进行房款退补，而买受人不按出卖人发出的“房款退补通知书”中要求的时间按期办理房款退补手续，则出卖人有权顺延办理房地产初始登记的期限，且从“房款退补通知书”中要求的房款补交时间届满之日起，每逾期一日，买受人应向出卖人支付逾期未补交房款之0.02%的违约金。（2）买受人应按买卖合同约定的条件向出卖人支付该商品房的全部房价款（含因实测计价面积与买卖合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款）及专项维修资金。（3）买受人应办妥该商品房的收楼手续”。窦元华按照合同约定向国华礼品公司支付首付款640000元。2015年12月28日窦元华与交行湖北分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定窦元华向交行湖北分行贷款160000元，该款项直接支付至国华礼品公司账户，贷款期限为120个月，陈驰作为共有人签字。2017年5月25日，国华礼品公司向窦元华开具总金额为764290元的购房发票。2018年2月28日，国华礼品公司将窦元华购买房屋的武汉市房屋交易申请书、宗地略图、房产分户图、不动产权属证明等文件交付于窦元华。窦元华、陈驰依据上述材料将案涉房屋办理不动产权证书，登记建筑面积为15.41平方米。因涉案房屋最终登记面积小于合同约定面积，国华礼品公司分别于2017年6月13日、2019年11月5日依据双方合同约定将房屋差价款共计47420元退还至窦元华银行账户。窦元华在与国华礼品公司签订《武汉市商品房买卖合同》后，与武汉和金伟业商业运营管理有限公司签订《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》，约定窦元华将上述商铺委托给武汉和金伟业商业运营管理有限公司统一租赁及运营管理，期限为三年。为购买上述房屋，窦元华、陈驰向案外人武汉房小白科技有限公司支付电商服务费60000元。一审法院另查明，2016年4月11日，武汉市国土资源和规划局为国华礼品公司在保持原有审批的《建设工程规划许可证》（武规建【2012】225号）40102.12平方米总建筑面积不变的前提下，对原审批的4－6层商业的1－2层局部进行改造的工程重新颁发了《建设工程规划许可证》（武规建【2016】050号）。2016年10月24日，武汉国华国际礼品城一期工程办理了竣工验收备案。一审法院认为，窦元华与国华礼品公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。窦元华与国华礼品公司合同第八条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。双方买卖合同约定的建筑面积为16.13平方米，最终涉案房屋交付的实测建筑面积为15.41平方米，面积误差比绝对值为4.46%，已超出3%，故窦元华有权解除《武汉市商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。2018年2月28日，国华礼品公司将案涉房屋的不动产权属证明、房产分户图、宗地略图、武汉市房屋交易申请书等办证所需原件交付于窦元华、陈驰，此时窦元华、陈驰已经知晓商铺面积误差比超过3%，其于2020年1月21日向一审法院递交起诉材料时已超过一年解除权行使期限，且窦元华、陈驰于2017年6月13日、2019年11月5日两次接收国华礼品公司退还的房屋差价款，并将房屋登记至窦元华、陈驰名下，其以其实际行动选择了继续履行合同，故窦元华、陈驰主张解除商品房买卖合同的请求，一审法院不予支持。因涉案商品房买卖合同未解除，故窦元华、陈驰主张解除与交行湖北分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，要求国华礼品公司退还购房款、利息、已偿还的贷款本金、利息、违约金及代偿剩余贷款本息的请求，一审法院不予支持。其要求国华礼品公司赔偿办证缴纳的税费，于法无据，一审法院不予支持。窦元华、陈驰要求国华礼品公司赔偿向案外人支付的电商费60000元，于法无据，其可另行向案外人主张，故对该请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条第二款、第二十四条之规定，判决：驳回窦元华、陈驰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5973元、保全费4173元，由窦元华、陈驰负担。本院二审期间，窦元华、陈驰围绕上诉请求向本院提交了证据，本院组织了证据交换和质证。窦元华、陈驰提交如下证据：1.现场维权业主签名、照片、视频、病历。拟证明从2017－2019年窦元华、陈驰要求国华礼品公司退铺的各种维权经过，自2017年以来，窦元华、陈驰为了争取和国华礼品公司的负责人有面对面沟通退铺事宜的机会，多次通过各种途径来表达强烈要求退铺的要求。2.2019年10月30日和2019年11月6日录制的两组视频资料。拟证明窦元华、陈驰在国华礼品公司第二次打款前（2019年10月30日）和打款后第二天（2019年11月6日）都当着司法所、派出所、管委会工作人员的面清晰地向国华礼品公司表达了要求退铺的诉求，国华礼品公司清楚知道业主们退铺要求。由此可见，国华礼品公司在2019年11月5日做出的打款行为是单方面的，是违背窦元华、陈驰的主观意志的。3.银行流水，窦元华、陈驰将国华礼品公司第二笔退款退还给国华礼品公司，国华礼品公司又将钱打到窦元华、陈驰的账上。证明窦元华、陈驰对国华礼品公司的退款不予认可。国华礼品公司质证认为，对证据1的签名表的真实性、合法性和关联性均有异议，该证据系窦元华、陈驰单方面制作，其合法性、真实性无法辨别。同时该签名表没有签名事项、时间等，仅凭退铺签名表不能达到证明目的。对余金丽的病历的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该病历系个人病历，与国华礼品公司无任何关联性。杜海琼的病历未提交病历原件，对真实性、合法性和关联性均有异议。对证据2两组视频资料的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，存在疑点的视听资料不能单独作为证据，窦元华、陈驰提供的仅是单方面制作的光盘，未提供视频资料原始载体。视频资料有较高技术成分，真实性依赖视频资料原始性、同一性、完整性，以上问题是确保证明力需要解决的问题。本案视频资料均无原始载体，无拍摄时间，存在剪辑可能，不能作为原始证据材料，不能达到其证明目的。且因租金得不到满足而产生纠纷所拍摄视频，与本案无关。对证据3的真实性、合法性待财务查询后发表意见，对证明目的有异议。窦元华、陈驰已经领取了商户的不动产证明、分户图等办证原件，且房屋差价款全部退回，窦元华、陈驰和国华礼品公司房屋买卖合同已经全部履行完毕。部分业主在开庭前将款项汇入国华礼品公司账户，因双方房屋买卖合同已经履行完毕，该行为不属于房屋买卖合同约定范围。该行为恰恰证明了接受房屋差价款是一种行为，是选择履行了房屋买卖合同，而非窦元华、陈驰所称的“沉默”。根据窦元华、陈驰提供的一览表显示，窦元华、陈驰所退款的金额仅仅为房屋差价款的一部分，因窦元华、陈驰在开庭前将款项汇入国华礼品公司，已经不属于商品房买卖合同约定的范围，国华礼品公司已经将收到的款项全部退回，庭后可以向法院提交所有汇款凭证。国华礼品公司以实际行动表示拒绝接收任何无事实和法律依据的款项。窦元华、陈驰在开庭前将钱打给国华礼品公司的行为，证明已经超过了解除权行使时间。交行湖北分行质证认为，窦元华、陈驰提交的所有证据均与其无关，由法院据实裁决。本院认为，窦元华、陈驰提交的证据1与本案基本待证事实无关，本院不予采信。窦元华、陈驰提交的证据2，因窦元华、陈驰未出示视频拍摄原始载体，本院无法核实其真实性。对该证据，本院不予采信。窦元华、陈驰提交的证据3，经核对原件，对该证据形式真实性予以确认，但是否能达到其证明目的，将在本院认为部分予以阐述。国华礼品公司、交行湖北分行对一审判决查明事实无异议。窦元华、陈驰除对国华礼品公司两次退款的事实和领取武汉市房屋交易申请书、宗地略图、房产分户图、不动产权属证明等文件的时间有异议之外，其他事实均无异议。一审法院查明的事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，窦元华与国华礼品公司签订的《武汉市商品房买卖合同》和窦元华作为借款人、陈驰作为共有人与国华礼品公司、交行湖北分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按协议约定履行。窦元华与国华礼品公司签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的建筑面积为16.13平方米，交付房屋实测建筑面积为15.41平方米，面积误差比绝对值为4.46%，已超出3%。双方合同约定了解除条件，窦元华也以此为由请求法院判决解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》。国华礼品公司交付的房屋面积误差比绝对值超过合同约定的3%，但该违约程度显著轻微，并不影响窦元华合同目的实现。且窦元华、陈驰已收房并办理不动产权属证书，又与武汉和金伟业商业运营管理有限公司签订了《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》，将案涉商铺委托给武汉和金伟业商业运营管理有限公司统一租赁及运营管理，以实际行动选择了继续履行合同。窦元华、陈驰在本案二审期间向国华礼品公司转款的行为，不能达到其解除合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中，窦元华、陈驰应当在解除权发生之日起一年内行使解除权。窦元华、陈驰于2018年2月28日领取了案涉房屋的不动产权属证明、房产分户图、宗地略图、武汉市房屋交易申请书等办证所需资料，并办理不动产权属证书。此时窦元华、陈驰已经知晓案涉商铺面积误差比超过3%，但其于2020年1月才向一审法院递交起诉材料，请求法院判决解除窦元华、陈驰与国华礼品公司于2016年12月16日签订的《武汉市商品房买卖合同》。其向一审法院起诉时，已超过法律规定的解除权行使期限。故，一审法院对窦元华、陈驰主张解除《武汉市商品房买卖合同》和《个人房产抵押贷款合同》并退还购房款、利息、已偿还的贷款本金、违约金、税费损失及代偿剩余贷款本息等诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，窦元华、陈驰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11946元，由窦元华、陈驰负担。本判决为终审判决。审判长 黄 浩审判员 任 文审判员 鲍 刚审判员 易齐立审判员 曹 芳二〇二〇年十二月二十三日法官助理黄旭东书记员房珣