广东省饶平县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5122民初1642号原告：陈之美，女，1963年2月22日出生，汉族，户籍地址饶平县****************之5，现住饶平县*********************，公民身份号码：44******6*********。委托诉讼代理人：周少麟，男，1960年1月5日出生，汉族，户籍地址同上，公民身份号码：440************056，系陈之美之夫。被告：汕头市博通建设工程有限公司，住所地汕头市龙湖区春泽庄中区****房之二，统一社会信用代码：914**********424X8。法定代表人：侯志煌，公司总经理。原告陈之美与被告汕头市博通建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈之美的委托诉讼代理人周少麟到庭参加诉讼，被告汕头市博通建设工程有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈之美向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还多收的契税款7792.22元以及该款自2018年2月27日起至实际还款之日止的资金占用期间损失；2、判决被告自2019年2月27日起至2019年11月1日止按照原告已付房款以年利率6%计算支付原告逾期办证违约金15016.67元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2016年11月15日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买位于黄冈镇新港西路新港家园1幢2梯1305房，预测建筑面积88.84平方米，总房款370782.62元。同时，合同约定，原告应在该商品房交付之日起365日内取得不动产权证书，否则，被告应向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付被告房款全部房款。2018年2月27日，双方进行交房结算，原告所购的上述房屋的实测建筑面积为88.84平方米，实际总房款为370782.62元，同时，被告代收契税11323.48元，房屋也于2018年2月27日交付给原告使用。2019年9月9日，被告为本案房屋缴纳契税3531.26元，但直至2019年11月1日，本案房屋才完成权属登记。原告认为，被告以代缴契税为名义向原告多收取7792.22元，至今未退还原告，且逾期办证，已构成违约，严重损害原告的合法权益。综上所述，为维护自身合法权益，原告特具状起诉，恳请法院判如所请。被告汕头市博通建设工程有限公司辩称，关于有住户向贵院起诉汕头市博通建设工程有限公司代收住户手续费不给予住户办证的诉讼，特作出以下说明：一、办理房产证流程：1、签订商品房购买合同(送交易所备案)；2、开据商品房发票(银行按揭放款)；3、收集业主材料，业主填写家庭成员基本资料，送不动产登记局查询名下房产，待查询结果确定契税点率；4、收集业主办理契税资料，到税局缴纳契税并开据发票；5、收集业主办房产证材料，因为购房有先后，不能统一办理，只能收集齐全后再将所有办证资料成批送到不动产办理。二、关于代收3%契税费结算书差价和代收200元费用的说明:1、每一个业主都是办理到领完房产证的时候，再到我司办理最终结算。结算包括商品房平方数差价，优惠折扣，房产契税等费用，公司义务为业主做售后服务，统一代收房款3%契税费(因为有的是第二套房，费用不一样)及办证部门相关费用，一率代收代付，待最终项目结算清算时多退少补。2、差价是计算商品房预测面积总房款和计算商品房实测面积总房款的价格差。3、每一套房产在不动产登记局办理做抵押登记的费用是80元，商铺和公寓是160元；另外每一套房产在不动产登记局办理出房产证的费用是80元，商铺和公寓是550元。三、我司从2017年底交房至2020年4月份，不停顿的为住户办理房产证，即使在疫情期间2019年12月份至2020年4月份还在继续为住户办理房产证(附近6个月银行汇款不动产办证、付契税记录证明)。我司并不存在不为住户办证的情况，由于内部股东发生纠纷，饶平县公安机关于2020年3月立案，刑拘法人代表，并查封了法人办证账户，现公司处于停业状态。四、公司目前正在销售的资产为：住房**，商铺11套，价值33923455元；车位448个，价值80375000元；摩托车位8个，价值64000元；总值大概1.1亿元左右。五、2020年4月2日，个别股东委托不明人士前往小区大堂贴出无效的《告业主通知书》。在公安机关调查尚未定性期间，擅自安插公司法人罪名，贴出无效告知书(并没有我司印章)，意图制造住户恐慌，造成不稳定因素。我司得知情况后，于2020年4月4日贴出正式声明，向住户说明情况。目前我司剩余资产价值1个亿，并不存在没有资金为住户办证的情况。现由于公安机关正在调查中，账户被冻结，故而暂时不能为住户办证。本院经审理认定事实如下：2016年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发建设的位于饶平县***********1*********，预售总房款为394449.6元，一次性付款9.4折为370782.62元；产权登记约定为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。合同还对其他事宜作了约定。2018年2月27日，原、被告双方进行交房结算，双方确认预售总房款为394449.6元，一次性付款9.4折为370782.62元；结算房款394449.6元，一次性付款9.4折总房款370782.62元；差额0元。原告向被告支付了总房款370782.62元，契税11323.48元（被告代收税费）。2019年9月2日，被告为本案房屋缴纳契税3531.26元。2019年11月1日，本案房屋完成所有权登记。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同的约定，全面履行自己的义务，原告已付清购房款，被告也已向原告交房，被告应当按照合同约定在商品房交付之日起365日内与原告共同向房屋登记机关申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。涉案商品房已于2018年2月27日交付原告使用，该商品房应于2019年2月27日前完成所有权登记，由于被告的原因，致使该商品房未能在约定的时间内完成所有权登记，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。双方的房屋买卖合同未约定逾期办证违约金，并且原告因为逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，被告应当自2019年2月28日起按已付购房款总额370782.62元以年利率6%的标准向原告支付违约金至2019年10月31日止，为246天计15202.09元，但原告只请求支付15016.67元，属于处分自己的合法权益，予以照准。关于原告要求被告返还多收的契税7792.22元及资金占用损失的问题。被告收取原告的契税费11323.48元，但实际只缴纳契税3531.26元，多收了7792.22元，应当予以退还，且被告自2018年2月27日占用该款至今，已造成原告的损失，应当予以补偿利息，利息自2018年2月27日起计算，2018年2月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至款项还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告汕头市博通建设工程有限公司应于本判决生效之日起15日内退还原告陈之美多付契税款7792.22元及利息（利息自2018年2月27日起计算，2018年2月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，2019年8月20日起至款项还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；二、被告汕头市博通建设工程有限公司应于本判决生效之日起15日内向原告陈之美支付自2019年2月28日至2019年10月31日的逾期办证违约金15016.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370.22元，折半收取185.11元，由被告汕头市博通建设工程有限公司负担。案件受理费，原告已先预交，被告汕头市博通建设工程有限公司还款时一并迳付给原告，本院不再收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于潮州市中级人民法院。审判员  廖炎昌二〇二〇年十二月三日书记员  李瑞龄