2052云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终2265号上诉人（原审被告）：可浩延，男，1992年7月23日生，彝族，云南省个旧市人，住云南省个旧市。上诉人（原审被告）：可跃，男，1966年3月6日生，彝族，云南省个旧市人，工人，住云南省个旧市。委托诉讼代理人：刘衡，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：刘颖，女，1984年2月24日生，壮族，云南省广南县人，农民，住云南省广南县，现住云南省建水县。委托诉讼代理人：杨乐，云南华垣律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：王洁，女，1966年4月30日生，汉族，云南省建水县人，现羁押于云南省小龙潭监狱。原审第三人：张俊涛，男，1965年11月10日生，汉族，云南省建水县人，居民，住云南省建水县，现住云南省昆明市。上诉人可浩延、可跃因与被上诉人刘颖、王洁、原审第三人张俊涛案外人执行异议之诉纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2020）云2524民初31号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。可浩延、可跃上诉请求：一、请求二审法院依法撤销建水县人民法院（2020）云2524民初31号民事判决,在查明事实的基础上依法改判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求，并确认建水县人民法院（2019）云2524执异13号执行裁定的效力。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决存在以下事实认定错误。（一）一审法院认定被上诉人刘颖“一直以张俊涛名义代为偿还银行按揭借款”（一审判决第8页第2自然段第2行）事实认定错误。根据被上诉人刘颖一审提交的证据中由中国银行建水支行出具的《情况说明》载明案涉房屋的按揭贷款已经逾期（该证据第2行），由此可以证实原告并未一直以张俊涛名义在偿还贷款。根据在案证据，所欠银行的贷款是在2020年1月8日才全部结清，也就是说中国银行作为该套房屋的抵押权人，在所欠款项全部还清之前，从未同意刘颖与王洁、张俊涛之间签署的《房屋买卖经纪合同》。一审判决认为“合同签订时双方已向银行说明后续贷款由原告代为偿还，银行无异议”（一审判决第9页倒数第3-4行）显然没有证据能够证实。（二）一审判决将刘颖向银行结清欠款的行为并不能当然视为支付房款的行为，以及对案涉房屋不动产权登记不能办理至被上诉人刘颖的原因认定为非刘颖自身的原因是事实认定错误。1、被上诉人刘颖向银行结清欠款的行为的定性并不能当然视为支付房款的行为。刘颖偿还贷款的行为如果认定是行使涤除权，则该行为是属于代王洁、张俊涛清偿债务而不是支付房屋价款，不属于全部支付款项的规定；如认定该行为是支付款房款的行为，因该款项未能实际交付出卖人王洁，在王洁已被申请强制执行的情况下，其无权将该款项通过指示交付的方式要求向银行清偿债务，而应向人民法院交付执行。一审法院将该向银行结清欠款的当然的认定为是支付全部价款的行为是事实认定错误。2、被上诉人刘颖自始就知道案涉房屋存在抵押登记，之后也未积极行使涤除权以获得办理产权变更登记的条件，未办理变更登记系刘颖自身原因造成，其对此存在过错。本案中，被上诉人刘颖在购卖房屋之初就知道案涉房屋存在着抵押登记的情况，在未获得抵押权人同意的情况下仍然与王洁签订《房屋买卖经纪合同》（以下简称：《买卖合同》），这也是涉房屋交易价格明显低于同同时期地段同质量的市场交易价格的原因之一。即使如此，刘颖在合同签订后仍未积极与抵押权人中国银行积极协商，征得其同意。在其已经明知相关法律规定，并向人民法院提出执行异议的情况下，也未根据相关法律规定积极行使其涤除权以实现可以过户的条件，反而出现还款逾期的情况。直到2020年1月8日将该相关贷款结清之前，一直不具备办理房屋过户登记的条件。因此，未办理过户登记的原因系刘颖明知所购房屋存在权利瑕疵仍然购买，购买后怠于行使涤除权的自身造成，自身存在过错。一审判决却认定无法过户的原因是“直到2018年10月17曰该房屋的产权登记已经办理完毕。在双方准备办理过户手续时，原告得知该套房屋被人民法院于2018年4月13日以（2017)云2524执341号裁定书裁定查封、无法过户”（一审判决第7页倒数3-6行）。事实上，如上所述，在刘颖购买案涉房屋之初至其行使涤除权之前，无论人民法院对案涉房屋是否查封，被上诉人都不能完成产权过户登记；仅因为房屋已经完成产权登记的时间晚于法院查封房屋的时间，而忽略了其本身并不具备过户的条件，就把不能过户的原因认定是人民法院的查封行为，显然与事实不符。二、一审判决存在以下法律适用错误。（一）被上诉人刘颖与被上诉人王洁及第三人张俊涛签订的《买卖合同》与相关法律立法目的相悖，认定该合同合法有效的第一项判决法律适用错误。根据《担保法》第四十九条、《物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间转让抵押物须通知抵押权人并得到同意，否则不得转让。虽然有如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效的规定。但本案中，被上诉人刘颖即没有在签订《买卖合同》之前征得抵押权人的同意，在签订之后，也没有积极代为清偿债务消灭抵押权。致使本案历经州、县两级法院四次裁定之后，才在提出执行异议之诉期间的2020年1月8日代王洁、张俊涛向银行清偿债务，在此之前《买卖合同》的签订均不符合上述法律之规定。该行为不但明显与上述相关法律的立法目的相悖，还损害了人民法院执行生效法律文书的严肃性，与强制执行相关法律规定的立法原意相违背。因此，上诉人认为一审法院片面的适用了《合同法》第四十条及《物权法》第十五条之规定认定《买卖合同》合法有效系法律适用错误。（二）一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《执行异议规定》）第二十八条而作出第二项判决法律适用错误。1、根据《执行异议规定》第二十八条（一）“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定，合法有效的书面买卖合同的签订时间应在人民法院查封之前。根据上述事实认定存在的问题及其他已查清的事实，在2020年1月8日刘颖一次性结清案涉房屋尚欠银行按揭贷款之前，既没有行使涤除权，也没有获得抵押权人的同意。即使人民法院认定《买卖合同》有效，其生效时间也是在该日之后，此时已距建水县人民法院对案涉房屋进行查封之后已近两年时间。显然不符合该条规定。2、根据《执行异议规定》第二十八条（三）“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定，要求申请执行异议之日，买受人已经向出卖人完全支付款项，或将剩余价款向人民法院交付执行。本案中，刘颖结清案涉房屋尚欠银行贷款是在法院查封涉房屋之后，况且如前述该行为定性存在事实认定错误，该行为无论认定为是房屋买受人刘颖向出卖人王洁、张俊涛支付全部款项的行为，还是未将剩余款项交付执行的行为，均不符合“已支付全部价款”及该条的其他规定。3、如前述事实认定错误，未办理变更登记系刘颖自身原因造成，其对此存在过错。据此本案也不符合《执行异议规定》第二十八条（四）“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。综上所述，国家制定上述案外人执行异议相关法律的本意，旨在维护法院判决严肃性，保护申请执行人合法权益的同时，平衡交易者的合法权益。本案中被上诉人刘颖显然不属于此种法律保护的情形。一审法院却对相关关键事实作出了错误认定，进而错误适用法律，导致判决错误。因此，上诉人认为建水县人民法院作出的（2019）云2524执异13号执行裁定认定事实清楚，法律适用准确，不应失效。建水县人民法院有权对案涉房屋继续查封，并依法处置。为维护上诉人的合法权益，特向贵院提出上诉，请贵院依法支持上诉人上诉请求。刘颖答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分。1、答辩人一直以“张俊涛”的名义，将按揭款存入“张俊涛”名下的银行卡内，再由银行进行扣款，此行为不是以“张俊涛”名义进行还款，那是什么行为？银行同意答辩人以“张俊涛”的名义继续还款的事实，是经当事双方一致认可的真实事实，并且在还款记录中均能看到答辩人签署的是自己“刘颖”的名字。虽然这一事实明显对被答辩人不利，但被答辩人也应当尊重客观事实，不能因为对自己不利就一味的否认，被答辩人即不是当时的当事人，也没有任何证据予以反驳，这样的否认是毫无意义的。2、债务经债权人同意是可以转移的，显然被答辩人不懂此法律规定，答辩人以“张俊涛”名义进行偿还银行按揭，而银行按揭贷款就是诉争房屋的银行贷款，还款行为当然就是支付房款的行为，否则此行为是什么行为？3、本案事实非常清楚，答辩人向王洁、张俊涛购买房屋时，该小区尚未办理房屋产权证，购买之后答辩人也一直积极配合前期办证的手续。后在办证的期间，王洁又被公安机关采取强制措施，无法进行过户，房产证办理之后，又被人民法院进行查封，整个过程中，都是因为被告或其他人的原因导致无法完成过户登记，非答辩人的原因，答辩人不存在过错。二、原审判决适用法律正确。1、双方签订《买卖合同》前，已经向抵押银行查询过按揭贷款的情况，并且征得银行的同意，由答辩人继续来偿还剩余房贷。整个过程银行从未提出任何异议，被答辩人作为第三人无权对此发表任何意见，一味的否认没有任何实际意义。2、没有任何法律规定未办理产权证的房屋不能买卖，也没有任何法律规定涤除权行使的期限。双方签订的《买卖合同》符合全部的法定合同的生效要件，被答辩人所谓的在法院查封之前不生效的依据是什么？综上所述，答辩人的全部上诉理由均不能成立，完全是不顾事实的狡辩，更是为了上诉而刻意歪曲法律的谬论，原审判决查明事实非常清楚，适用法律完全正确，被答辩人的上诉请求完全不能成立，请贵院予以驳回。王洁未作答辩称。原审第三人张俊涛未陈述二审意见。刘颖向一审法院起诉请求：1.判令对原告购买的位于云南省建水县房屋不予强制执行，并解除查封措施；2.由三被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月5日，原告刘颖通过房屋中介方建水县宏博经济信息咨询部与第三人张俊涛签订《房产买卖经纪合同》，庭审中，被告王洁陈述自己没有一起签名该合同的原因是当时在昆明有事没有与张俊涛一块到建水，但该买卖合同自己知情并认可的。原告以303000元的价格购买王洁夫妇所有的位于云南省建水县的房屋，合同订立后，原告依约履行，已于2017年6月5日、6月6日分两次向被告王洁支付了共计138000元的购房定金（其中包含有1600元物业管理费），截止2018年3月15日，偿还了该房屋的银行按揭贷款22350元。2017年6月6日被告王洁夫妇二人将房屋交付原告居住使用至今。因该房屋王洁夫妇尚有房屋贷款未还，原告购房后一直以张俊涛的名义代为偿还银行按揭贷款，且于2020年1月8日将房屋贷款全部结清。购房初期，开发商没有为该小区办理房产证，当时不具备产权过户条件，直到2018年10月17日该房屋的产权证才办理完毕。在双方准备办理过户手续时，原告得知该套房屋已被人民法院于2018年4月13日以（2017）云2524执341号裁定书裁定查封，无法过户。然而，该房屋被本院查封是因被告可浩延、可跃与被告王洁合伙协议纠纷一案，本院以（2017）云2524民初410号民事判决书判决被告王洁支付可浩延、可跃人民币170000元，被告王洁未履行支付义务而对登记在王洁名下的该建水县盛世临安二期9幢3单元201号的房屋采取查封措施。后原告向本院提出异议，本院以（2018）云2524执异5号裁定书裁定撤销（2017）云2524执341号执行裁定书，可浩延、可跃起不服，向红河州中级人民法院申请复议，云南省红河州中级人民法院以（2019）云25执复4号执行裁定书裁定撤销本院（2018）云2524执异5号执行裁定，发回重新审查。本院依法另行组成合议庭，对原告刘颖作为案外人提出异议重新审查，并于2019年12月23日以（2018）云2524执异13号执行裁定驳回案外人刘颖的异议请求。刘颖不服该裁定，于2020年1月3日向本院提起诉讼，请求判决支持其诉讼请求。另查明：（一）原告刘颖向被告王洁夫妇购买房屋后，一直按约定以张俊涛的名义代为偿还银行按揭贷款，每次代偿凭证均有原告刘颖签名，且于2020年1月8日已将该房屋的银行按揭贷款全部结清，并办理了该房屋的抵押登记注销手续，还款本息共计185550.50元。（二）建水县盛世临安二期9幢3单元201号的房屋系属王洁、张俊涛夫妇共同共有。该房屋于2018年10月17日办理完毕产权证明，产权证号为云（2018）建水县不动产权第0003831号，现为原告刘颖实际居住使用。（三）被告可浩延、可跃与被告王洁合伙协议纠纷一案，未涉及本案的建水县盛世临安二期9幢3单元201号房屋，从合伙纠纷发生到诉讼、到执行，均未约定过对本案涉案房屋享有优先受偿。（四）原告刘颖原有住房经宏博经济信息咨询部出售。后刘颖就到宏博经济信息咨询部工作做房屋中介。刘颖因考虑孩子就学欲购房而从其他中介人员处得知了建水县盛世临安二期9幢3单元201号房屋出售，并经与被告王洁夫妇联系磋商后签订房屋买卖合同，并已支付中介费2000元。一审法院认为,一、被告王洁、第三人张俊涛与原告刘颖签订的《房屋买卖经纪合同》的合同效力问题。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告刘颖与被告王洁、第三人张俊涛在建水县宏博经济信息咨询部的居间下，经磋商后就房屋买卖事宜达成合意，签订了《房屋买卖经纪合同》，约定了房屋价款、款项支付方式，房屋交付及产权变更登记等事宜。合同签订后，原告刘颖已按照约定履行了支付首付款及代为偿还银行按揭的义务；被告王洁及第三人张俊涛已按约定将房屋交付原告使用，合同主要义务双方均已履行完毕。因合同签订时，该房屋尚未取得产权证书，双方补充约定为待可以过户时，被告及第三人需配合原告办理过户手续，但在具备过户条件时，因该房屋被查封，致使未能办理；同时，因该房屋系被告王洁、第三人张俊涛向中国银行贷款购买，合同签订时双方已向银行说明后续贷款由原告代为偿还，银行无异议，并在贷款还清后出具了贷款结清证明，办理了该房屋的抵押登记注销手续，应视为抵押权人中国银行已同意被告及第三人出售案涉房屋。故该房屋买卖时，被告王洁及第三人张俊涛基于其系房屋的权利人，在取得抵押权人中国银行同意后，将房屋出售给原告刘颖，系有权处分，双方在建水县宏博经济信息咨询部居间下签订的《房屋买卖经纪合同》系双方的真实意思表示，内容具体明确，未违反法律强制性规定，现合同主要义务已实际履行，庭审中双方亦认可合同的效力，该合同合法有效，本院予以确认。二、原告要求对其购买的位于云南省建水县房屋不予强制执行，并解除查封措施的理由是否成立的问题。本案原告刘颖向法院请求解除建水县盛世临安二期9幢3单元201号房屋的查封，是基于其因购买该房屋涉及的实体权利提出，即对执行标的提出排除执行的案外人异议，符合法律关于执行异议法律适用的规定，主体合法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明的事实，原告刘颖与被告王洁夫妇签订购房合同的时间是2017年6月5日，且于2017年6月6日即对建水县盛世临安二期9幢3单元201号房屋实际占有使用。本院对该房屋采取查封措施的时间是2018年4月13日；购房款原告于2017年6月5日、6月6日分两次向被告王洁支付了共计138000元，至2020年1月8日，原告将张俊涛欠中国银行股份有限公司建水支行的房屋贷款已全部还清，中国银行亦出具了《贷款结清证明》，并办理了房屋的抵押登记注销手续；购房时，因开发商暂未为该小区办理产权证，不具备产权过户条件，但在开始商通知办证时，原告已积极向开发商交纳了办证费及办证所需材料，后因房屋被法院查封，才导致未能办理过户登记手续。故本案原告在法院查封前已与被告及第三人签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有了该不动产、支付了全部价款，且未能办理过户登记手续的原因非原告自身，且被告可浩延、可跃对被告王洁所享有的债权系一般债权，依照前述法律规定，原告刘颖提出的对该房屋不予强制执行的请求，应予支持。综上，原告刘颖与被告王洁、第三人张俊涛签订的《房屋买卖经纪合同》合法有效，其对该房屋享有的实体权利能够排除强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、原告刘颖与被告王洁、第三人张俊涛于2017年6月5日签订的《房屋买卖经纪合同》合法有效。二、不得执行现登记在被告王洁及第三人张俊涛名下的建水县盛世临安二期9幢3单元201号房屋。本院（2019）云2524执异13号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由原告刘颖负担。二审期间，当事人均未提交新证据。对原审判决查明的事实，二审经审理确认原审判决对相关证据的采信合法、有效，可与原审开庭审理笔录相印证，作为认定本案事实的依据。据此，二审对案件事实确认与原审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人排除执行异议，人民法院应当审理下列内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”和第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，刘颖与王洁夫妇签订购房合同的时间是2017年6月5日，且于2017年6月6日即对建水县盛世临安二期9幢3单元201号房屋实际占有使用。建水县人民法院对该房屋采取查封措施的时间是2018年4月13日；刘颖于2017年6月5日、6月6日分两次向王洁支付了购房款共计138000元，至2020年1月8日，刘颖将张俊涛欠中国银行股份有限公司建水支行的房屋贷款已全部还清，中国银行亦出具了《贷款结清证明》，并办理了房屋的抵押登记注销手续；购房时，因开发商暂未为该小区办理产权证，不具备产权过户条件，但在开发商通知办证时，刘颖已积极向开发商交纳了办证费及办证所需材料，后因房屋被法院查封，才导致未能办理过户登记手续。故本案刘颖在法院查封前已与王洁及第三人张俊涛签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有了该不动产、支付了全部价款，且未能办理过户登记手续的原因非刘颖自身，且可浩延、可跃对王洁所享有的债权系一般债权，故刘颖作为权利人具备《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。依照前述法律规定，刘颖提出的对该房屋不予强制执行的请求，应予支持。故上诉人可浩延、可跃的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人可浩延、可跃负担。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 何玉琼审判员 陆 斌二〇二〇年十二月二十五日书记员 李思娴