青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青28民终781号 上诉人（原审被告）：青海锐锦机电科技有限公司，住所：青海省格尔木市昆仑中路**，统一社会信用代码：91632801661929693U。 法定代表人：谢文淋，该公司经理。 上诉人（原审被告）：谢文淋，男，1976年7月20日生，汉族，，住青海省格尔木市 被上诉人（原审原告）：青藏高原铁道国际旅行社有限公司格尔木金轮宾馆，经营场所：青海省格尔木市昆仑中路**，统一社会信用代码：91632801MA7539QHX0。 负责人：节庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石鹏章，泰和泰（西宁）律师事务所律师。 上诉人青海锐锦机电科技有限公司（以下简称锐锦机电公司）、谢文淋因与被上诉人青藏高原铁道国际旅行社有限公司格尔木金轮宾馆（以下简称格尔木金轮宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省格尔木市人民法院（2020）青2801民初2312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人锐锦机电公司法定代表人谢文淋，被上诉人格尔木金轮宾馆委托诉讼代理人石鹏章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锐锦机电公司上诉请求：一、撤销青海省格尔木市人民法院（2020）青2801民初2312号民事判决书，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.二上诉人对租赁房屋进行修缮和装修经过被上诉人同意的事实明确，应予确认。被上诉人向二上诉人交付的房屋并不能达到合同约定的要求，即用于办公和产品展示及库房。承租房屋存在房门缺失、房梁毁损等严重影响使用的情形。在经被上诉人同意后，二上诉人对租赁房屋进行修缮和装修，在修缮和装修过程中，被上诉人还派人对线路改造进行了协助。另外，该租赁房屋在被上诉人办公地点旁边，上诉人修缮和装修的整个过程均在被上诉人公司人员的视线之内，如未经被上诉人同意，上诉人的修缮和装修工作必然无法进行；2.二上诉人将房屋修缮、装修完毕后，被上诉人恶意增加房屋租赁费迫使二上诉人解除合同。故经被上诉人同意修缮、装修费用65810元应当由被上诉人赔偿支付给二上诉人；3.被上诉人对承租房屋断水断电，给二上诉人造成经济损失应予赔偿。 格尔木金轮宾馆辩称：1.一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求；2.案涉房屋租赁合同期限已届满，一审判令上诉人腾退房屋合理合法；3.上诉人提出的装修等费用系单方出具，无法证实与本案有关联，若存在事实基础，应当另行起诉或在一审中提出反诉，其装修行为仅仅是为了上诉人自己经营，与被上诉人无关；4.对于租金以合同约定为准，不存在涨价行为。 格尔木金轮宾馆向一审法院起诉请求：1.被告立即腾退原告出租房屋；2.二被告连带支付2019年1月1日至2020年6月1日的租金共计21197元，并按约定房租价格（每日41元）承担2020年6月2日起至实际腾退之日止的房屋占用费；3．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月1日原告格尔木金轮宾馆（甲方）与格尔木松普机电设备有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，2018年07月11日格尔木松普机电设备有限公司更名为青海锐锦机电科技有限公司（自然人独资，股东谢文淋），即本案被告。合同约定：甲方将坐落于格尔木市昆仑路金轮宾馆院内南面平房出租给乙方用于办公、产品展示及库房；租赁期限自2018年6月1日至2020年6月1日止；年租金为15000元；本合同每年签订一次，在续签合同签订时根据市场实际情况甲方相应调整房屋租金；乙方以现金方式每年向甲方支付租金；甲方于本合同生效之日起10日内将该房屋交付给乙方；甲方保证拥有房屋产权，且无产权纠纷；正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并责任赔偿损失；在房屋租赁期间，所有费用由乙方支付，甲方不再承担；乙方在2018年6月1日支付甲方3000元押金。在乙方租完房之后将房屋及甲方所提供物品完整交付给甲方的当日，甲方予以退还；租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意。如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续承租；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度向对方交纳10000元作为违约金；因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告也开始经营五金机电、汽车配件零售业务。2018年12月29日被告谢文淋通过微信转款方式向原告支付2018年6月1日至2018年12月31日的租金7500元，当日原告给被告出具了7500元的缴款单和等额增值税专用发票。由于被告再未续交剩余租金，2020年3月23日原告书面催促被告缴纳自2019年1月至2020年3月的租金18750元，并要求被告履行交清房租的义务，并搬离，预期拒缴将解除租房协议。2020年6月1日租赁期限届满后，被告未缴纳剩余租金，并且一直占用租赁房屋至今。 被告锐锦机电公司注册的企业类型是有限责任公司（自然人独资），法定代表人即被告谢文淋是自然人股东，持股比例100％，经营范围包括五金交电设备、润滑油、汽车配件批发零售、车辆维护保养等。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2018年6月1日原告将其拥有所有权的涉案房屋租赁给被告锐锦机电公司作为办公及库房使用，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告锐锦机电公司租用原告的房屋经营五金机电、汽车配件零售业务，并交纳了部分租金，该事实有双方签订的《房屋租赁合同》、被告锐锦机电公司的住所地证明、被告付款的客户缴款单和等额增值税专用发票等证据在案佐证，原审法院予以确认。关于原告要求被告立即腾退房屋的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。原、被告约定的租赁期限自2018年6月1日至2020年6月1日，现租赁期限已经届满，租赁合同因届满而终止。此后，原、被告未续签《房屋租赁合同》，且原告也以催款通知书的形式明确要求被告履行交清房租义务，并搬离出租房屋。因此，自2020年6月2日至今被告占有使用涉案房屋已丧失了事实及法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原告要求被告返还租赁房屋的理由成立，原审法院予以支持。关于原告要求二被告连带支付自2019年1月1日至2020年6月1日的租金21197元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”。原告按照合同约定将出租房屋交付给被告锐锦机电公司使用、收益，被告锐锦机电公司作为承租人理应按照约定的期限支付租金，被告锐锦机电公司未按期支付租金，且在原告给予的合理期限内仍未支付租金的行为构成违约，依法应承担继续支付的违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。被告谢文淋系被告锐锦机电公司（自然人独资）的股东，持股比例为100％，且其未提交相关证据证实公司财产独立于股东自己的财产，故对原告要求二被告连带支付自2019年1月1日至2020年6月1日的租金21197元的诉讼请求，原审法院予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”二被告辩称其租用原告房屋后，经原告同意对房屋进行修缮花费63000多元以及原告给出租房屋停电造成被告经营损失，被告需待原告赔偿损失后，方能同意腾退房屋，并支付自2019年1月1日至2020年2月1日的租金16250元，但不同意承担房屋占用费及诉讼费的意见，由于二被告所交证据不足以证实其对上述事实的主张，原审法院不予采信。关于原告要求二被告承担自2020年6月2日起至实际腾退房屋时止的房屋占用费的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。原告与被告锐锦机电公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年6月1日期限届满，因此，自2020年6月2日至今，在双方未续签房屋租赁合同，且原告已书面通知被告要求其搬离出租房屋的前提下，被告仍继续占有使用涉案房屋，理应交纳房屋占有使用费。故对原告要求被告参照原租赁合同约定的租赁费标准（41元／天）支付自2020年6月2日至实际腾退房屋时的房屋占用费的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告青海锐锦机电科技有限公司于判决生效之日起三十日内向原告青藏高原铁道国际旅行社有限公司格尔木金轮宾馆腾退位于格尔本市××路金轮馆院内南面的租赁房屋；二、被告青海锐锦机电科技有限公司、谢文淋于判决生效之日起十日内连带支付原告青藏高原铁道国际旅行社有限公司格尔木金轮宾馆房屋自2019年1月1日至2020年6月1日的房屋租金21197元；三、被告青海锐锦机电科技有限公司、谢文淋按41元／日的标准支付原告青藏高原铁道国际旅行社有限公司格尔木金轮宾馆自2020年6月2日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。案件受理费165元（已减半收取），由被告青海锐锦机电科技有限公司、谢文淋负担，于判决生效之日起七日内向法院交纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审查明的相关事实本院予以确认。 本院认为，关于上诉人锐锦机电公司、谢文淋认为其承租案涉房屋后，对案涉房屋进行修缮，被上诉人格尔木金轮宾馆同意对修缮费用在房租中予以抵扣且被上诉人格尔木金轮宾馆对案涉房屋停电造成其经营损失的意见，经查，本案为房屋租赁合同纠纷，二上诉人对案涉《房屋租赁合同》的内容及真实性不持异议，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。租赁合同到期后上诉人锐锦机电公司应依约腾退房屋并支付房租。被上诉人格尔木金轮宾馆不认可修缮费用抵扣房租及对案涉房屋停电的事实，二上诉人亦未提供证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果，一审法院认定租赁合同到期后上诉人腾退案涉房屋并支付房租21197元，并无不当，本院予以确认。 关于上诉人锐锦机电公司、谢文淋认为被上诉人格尔木金轮宾馆增加房屋租赁费迫使二上诉人解除合同的意见，经查，在租赁期内被上诉人格尔木金轮宾馆虽对案涉房屋进行招商，但仅邀请上诉人参加，且案涉《房屋租赁合同》仍继续履行至合同期满，故该意见无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人锐锦机电公司、谢文淋的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费330元，由上诉人青海锐锦机电科技有限公司、谢文淋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁 文 胜 审 判 员 彭 建 玉 审 判 员 哈斯朝鲁 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 罗 丽 娟 书 记 员 刘 霞 青