广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0804民初1123号原告：湛江市创航物业服务有限公司，住所地：湛江市坡头区********。社会统一信用代码914********700312N。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：刘昌松，男，1982年11月3日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区******。公民身份号码430************570，系公司客服主管。被告：张家信，男，1982年12月27日出生，汉族，住广东省廉江市**********。公民身份号码440************939。被告：吴春玲，女，1983年3月26日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440********3266122。原告湛江市创航物业服务有限公司（以下简称创航物业公司）诉被告张家信、吴春玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告创航物业公司的委托诉讼代理人刘昌松，被告张家信、吴春玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年9月至2020年6月的物业服务费，累计5558.66元；2.被告每天按千分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业服务费。截止2020年6月30日为止应支付违约金累计14798.29元；3.判令被告承担本案全部诉讼相关费用。事实和理由：被告与湛江陈烟楼置业发展中心于2013年10月12日签订《商品房买卖合同》，被告购买湛江陈烟楼置业发展中心开发的御品蓝湾居住小区2栋601号房，该户建筑面积为108.99平方米，依法成为该房屋业主，并且约定原告为御品蓝湾居住小区的前期物业服务企业。同期，原告与被告又签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，其中，《前期物业管理服务协议》约定由原告为被告提供御品蓝湾居住小区的物业服务，物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米1.5元的标准收取，应在每个月（自然月）17号之前缴纳，逾期缴纳的，从逾期之日起按所欠金额每日千分之五缴纳违约金，以及约定公共水电分摊费用的计费方法等。被告自2017年9月1日起拖欠物业服务费未缴，原告多次向被告催费，但被告至今仍未缴纳，截止2020年6月30日，被告已累计拖欠物业服务费共计5558.66元。原告认为，被告身为御品蓝湾居住小区的业主，享受原告提供的物业服务，却拒不履行缴交物业服务费的法定义务，严重违反法律法规之规定，应承担相应的法律责任。现原告为维护自身合法权益。特诉至法院，望判如所请。被告张家信、吴春玲辩称：原告与开发商签订的前期物业服务合同在2016年5月1日终止，原告在2016年5月6日至2020年5月7日期间为非法经营。前期服务合同是开发商与物业公司签订的，被告于开庭前才看到该所谓的合法合同，故被告认为有欺骗行为，且该合同内容约定业委会代表全体业主与物业管理企业的物业服务合同生效时合同终止，故双方签订的物业合同为无效合同，且两份合同的内容不一致，没有约定物业公司违约责任，是不公平的。业主个人无权与物业公司签订物业合同，前期物业服务合同是无效的，原告以无效合同作为依据提起诉讼是无效的。即使在合同有效的前提下也要经过业委会催缴程序才能够起诉，目前为止被告没有收到业委会的通知，故本案诉讼应属于无效。另外，资质证明的证书到2014年才产生，2013年原告在签署合同时未取得资质证书，所签署的前期服务合同属于非法的。此外，被告欠费的时间是2017年10月开始，即成立业委会期间才产生欠费，故成立业委会前签订的合同自动解除。除了前期物业服务合同，其他的物业服务合同应由小区全体业主授权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交证据1.原告的《营业执照》复印件，证明湛江市创航物业服务有限公司执有营业执照；证据2.《御品蓝湾小区物业服务合同》复印件，证明与被告签订了《御品蓝湾小区物业服务合同》；证据3.《御品蓝湾小区业主临时管理规约》复印件，证明与被告签订了《御品蓝湾小区业主临时管理规约》；证据4.《物业服务费催费函》，证明向被告催缴物业服务费；证据5.被告的居民身份证复印件，证明被告身份证明；证据6.《催费邮政快递》复印件，证明2020年9月9日再次向被告邮寄催缴物业服务费；证据7.《湛江市前期物业管理备案登记核准通知书》；证据8.《前期物业服务合同》，7-8均证明湛江陈烟楼置业发展中心与湛江市创航物业服务有限公司签订了《御品蓝湾前期物业管理服务委托合同》；证据9.《资质证书》，证明湛江市创航物业服务有限公司资质等级三级；证据10.《广东省收费许可证》；《广东省收费许可证（副本）》，证明湛江市创航物业服务有限公司服务的御品蓝湾小区物业服务收费依据湛价【2011】政府172号、173号，基准价：一级B等，高层住宅（设有电梯）0.85元/月.㎡上下浮动幅度20%，电梯维护费：0.5元/月.㎡，原告按1.5元/月.㎡收取物业服务费符合政府指导价；证据11.《御品蓝湾小区物业服务收费公示牌》，证明湛江市创航物业服务有限公司收费标准依据政府指导价进行合理收费，并进行了公示；证据12.《5栋303住宅改经营性用房营业执照》，证明5栋303业主将住宅改变为经营性用房，执有营业执照，属于合法经营；证据13.《关于2栋601、4栋2202、5栋301三户拖欠物业服务费的告知函》，证明2020年8月29日将三户拖欠物业服务费情况告知业委会，督促业主缴清拖欠的物业服务费；证据14.《关于2栋601、4栋2202、5栋301拖欠物业服务费向法院诉讼的告知函》；《的复函》，证明因经御品蓝湾业委会督促催缴被告拖欠的物业服务费，仍未交纳物业服务费，湛江市创航物业服务有限公司准备向法院诉讼。被告张家信、吴春玲围绕其答辩内容向本院提交了如下证据：证据1.业委会筹备组qq群文件列表（时间）《照片》、《御品蓝湾业主委员会2017年度工作报告》，证明御品蓝湾小区成立业主委员会后，实施上已经宣告前期物业服务合同作废；证据2.清洁、安全、保养、维护、维修、秩序等等物业服务中存在问题中的部分《照片》，相关的《音频》与《视频》（证据详见光盘），证明原告在实际的服务行为中，存在许多重大服务质量不达标等行为，严重不符合“一级B等”的物业服务收费标准；证据3.原告擅自提高车位租价和涉嫌设置路障的《照片》，原告阻止业主回家的《视频》（详见光盘），证明原告为了达到自己的非法目的，强迫业主高价购买车位，不让业主进小区，回自己的家园，违法侵害业主的合法权益。也曾擅自提高租车位费和不给业主租车位，并曾涉嫌伙同他人在小区门前路段设置水泥墩阻止业主停车；证据4.原告侵占业主们公共场所经营、出租的《照片》，证明原告擅自侵占属于全体业主所有的公共区域的所有收益；证据5.原告拒绝加入筹备组，破坏与阻挠业委会成立，以及刁难、不承认业委会的《照片》与《视频》（视频详见光盘），证明原告刻意恶劣阻挠业主委员会的成立；证据6.被告主动缴交、对方拒收的《通讯截图》，证明原告起诉的标的额中水电公摊费（已经缴清）及业委会与原告签订新合同后的物业管理费，我方一直坚持在正常时间内积极主动缴交的，但是原告一直拒绝收取，并以此起诉我方，实乃颠倒黑白；证据7.《御品蓝湾小区业主维权确认书（关于物业服务不达标和公共利益管理）》照片等，证明全体业主对原告长期以来物业服务存在严重缺陷和侵权的事实的确认与佐证，同意被告向原告索还被占的公共权益；证据8.业委会提供的证明文件，证明被告所提交的证据是真实的。经庭审质证，对双方无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院通过庭审查明事实综合认定。经审理查明：2012年12月19日，湛江市房产管理局向湛江陈烟楼置业发展有限公司下发湛房物【2012】85号《湛江市前期物业物业管理备案登记核准通知书》，载明：你司申请办理的湛江市坡头区*************、2号楼、6号楼的前期物业管理备案登记，经过审核认为符合有关规定，同意准予你司前期物业管理备案登记。2014年10月16日，原告取得编号为1500118号物业服务企业《资质证书》，评定资质等级为三级。据此，原告为湛江市坡头区“御品蓝湾小区”提供物业服务。其提供服务收费的基准价系一级B等的标准：高层住宅（设有电梯）0.85元/月.㎡上下浮动幅度20%，电梯维护费：0.5元/月.㎡。2013年5月1日，湛江陈烟楼置业发展中心（甲方）与原告（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，由甲方选定乙方对御品蓝湾商住小区提供前期物业管理服务事宜。2014年10月11日，原告（甲方）创航物业公司与被告（乙方）张家信签订了一份《御品蓝湾物业服务合同》，载明被告（乙方、业主）张家信系湛江市坡头区******“御品蓝湾”2栋601房的业主，该房的建筑面积为108.99平方米。该《御品蓝湾物业服务合同》第一条约定双方的权利和义务：原告对小区内房屋共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第二条约定物业服务内容：一、物业共用部位及共用设施、设备的维护和管理；二、环境卫生（公共环境卫生、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理）；三、公共秩序，1.内容（协助公安部门维护本物业区域的公共秩序，小区重要出入口实行24小时值班制度）；2.责任（严格管理维护员队伍，做到作风严谨、工作规范）。第三条约定物业服务质量:二、设备运行，1.设备良好，运行正常，无事故隐患；三、共用部位、共用设施设备完好，保养、检修制度完善；四、环境卫生，整体环境及环卫设施保持清洁；五、绿化，1.绿化地布局优美合理，花草树木长势良好，修剪整齐、美观。第四条约定物业服务费用：被告张家信应于每月17日向原告交纳当月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的5‰作为滞纳金；住宅物业按建筑面积（含公摊面积）1.5元/月.㎡的标准收取物业服务费。第九条约定：一、原告违反合同，未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，原告承担相应的法律责任；四、被告违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之五（即年利率为182.5%）交纳违约金，逾期三个月仍拒绝缴交的，原告可向当地人民法院起诉。原告与被告分别在《御品蓝湾物业服务合同》甲方、乙方一栏盖章、签章、签章、捺印确认。上述合同签订的同日，双方共同签署《业主临时管理规约》，被告张家信承诺，其确认已详细阅读湛江市创航物业服务有限公司制定的《御品蓝湾业主临时管理规约》并同意遵守、倡导其他业主及使用人遵守该管理规约。2017年9月8日，湛江市坡头区御品蓝湾小区业主委员会成立（以下简称御品蓝湾业委会）。2020年5月8日，原告与御品蓝湾业委会签订了物业服务合同，聘任原告为御品蓝湾小区的物业服务公司。另查明，被告张家信以其与原告签订的涉案《御品蓝湾物业服务合同》无效及以原告提供的物业服务不符合合同约定的标准为由，未向原告支付2017年9月至2020年6月期间的物业管理费5558.66元（108.99㎡×1.5元/㎡×34月）。2020年8月27日，原告向御品蓝湾业委会送达了一份《关于2栋601、5栋301、4栋2202三户拖欠物业服务费的告知函》，该告知函载明：2栋601业主张家信、吴春玲自2017年9月至2020年6月物业服务费累计5558.66元，请御品蓝湾业委会7日内（即2020年8月28日至2020年9与3日）督促被告缴清拖欠的物业服务费，逾期仍不交纳的，原告将提起诉讼。2020年8月29日,御品蓝湾业委会向原告送达了一份《的复函》，御品蓝湾业委会认为该告知函未载明被告拖欠物业服务费的具体原因，其不具备条件协助原告督促被告缴费，建议三方一起开会协商，对具体原因进行沟通，待事实原由清楚后再按相应法规协助原告催缴。2020年10月13日，原告向御品蓝湾业委会送达了一份《关于2栋601、4栋2202、5栋301拖欠物业服务费向法院诉讼的告知函》，该告知函载明：2020年9月19日，御品蓝湾业委会组织原告与被告进行协商并督促缴费，被告仍不缴费，经协调不成，原告已依据《广东省物业管理条例》，已和御品蓝湾业委会完成了催缴物业费工作。2020年10月15日，御品蓝湾业委会向原告送达了一份《的复函》，御品蓝湾认为该告知函内容与事实不符，经过上次协调，御品蓝湾业委会基本清楚被告未缴纳物业管理费的原因，御品蓝湾业委会认可被告的理由，协调中被告和业委会代表提出的建议也合情合理，但原告不予接受，仍坚持自己的意见，御品蓝湾业委会没有依据，无法协助原告进行催缴，并不是像函中所述完成督促缴款，事实上，御品蓝湾业委会并不支持原告的催缴行为，不同意协助原告催缴。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告创航物业公司与被告张家信签订的《御品蓝湾物业服务合同》所约定的内容是各方当事人的真实意思表示，被告以双方在2014年10月11日签署该合同时不具备相应资质为由抗辩合同无效，而御品蓝湾小区于2012年取得行政管理部门的物业管理备案登记，原告于2013年与湛江陈烟楼置业发展中心签署前期物业管理协议，取得为御品蓝湾小区提供的物业服务的依据，2014年10月16日取得物业服务资质等级证书。而被告在庭审中也明确表示未就双方签署的物业服务合同提出申请撤销之诉，也未就原告服务存在问题向相关管理部门提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，双方签署的物业服务合同并没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同。原告依约向被告张家信提供了物业服务，被告张家信应依《御品蓝湾物业服务合同》的约定向原告支付物业管理费，被告不缴费已违反了《御品蓝湾物业服务合同》的约定。原告已履行了起诉前的催告义务，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或不履行其义务的，应承担民事责任”和《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告张家信应依法承担向原告支付2017年9月至2020年6月期间的物业管理费5558.66元及逾期付款违约金的责任。关于违约金的计算。本院认为，业主拖欠物业费的，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。原告与被告张家信在其双方签订的《御品蓝湾物业服务合同》中约定，若被告逾期支付物业管理费，则应从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，该计算标准明显过高，且原告在庭审中陈述，对滞纳金的计算标准并无明确的方式，由本院判决。故被告张家信应以5558.66元为基数，自原告主张权利之日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算滞纳金。关于两被告责任承担的问题。虽然涉案物业服务合同的签订人为被告张家信，但两被告系夫妻关系，共同享受原告所提供的物业服务，故该合同债务不应局限于合同的相对人，被告吴春玲亦应承担共同清偿责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条“人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审”的规定，本案实行一审终审。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、限被告张家信、吴春玲于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告湛江市创航物业服务有限公司支付2017年9月至2020年6月期间的物业服务费5558.66元及滞纳金（从2020年10月26日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；二、驳回原告湛江市创航物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费154.46元，由被告张家信、吴春玲共同负担50元，原告湛江市创航物业服务有限公司负担104.46元。本判决为终审判决。审判员  黄国锋二〇二〇年十二月二十二日书记员  梁梦云附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或不履行其义务的，应承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。