安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终4235号 上诉人（原审被告）：安徽晟鼎置业有限公司，住安徽省蚌埠市东海大道北侧行政办公中心西服务楼**，统一社会代码913403000756378312。 法定代表人：骆永健，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：董继成，安徽国梦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉磊，安徽国梦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈子标，男，1972年7月12日出生，汉族，住安徽省怀远县。 上诉人安徽晟鼎置业有限公司（以下简称晟鼎置业公司）因与被上诉人陈子标商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初4181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 晟鼎置业上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由陈子标负担。事实与理由：一、一审判决对于晟鼎置业公司因环保导致的停工期和陈子标因迟延办理按揭贷款的时间未能从晟鼎置业公司逾期交房的时间中扣除，明显存在错误。2018年安徽省实施了蓝天保卫战三年行动计划实施方案，蚌埠市根据该方案印发了蚌埠市2018年重点工作实施方案，对于建筑行业做了明确而严格的规定，要求各建筑单位自2017年11月20日至2018年1月底停工。晟鼎置业公司按政府要求停工，该政策属于政府行为，属于不可抗力，该期间应从延期交房的天数中予以扣除。另，根据合同约定办理银行按揭贷款的具体时间为，合同签订之日起5个工作日内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同。根据补充协议的约定贷款延迟发放的，可以顺延交楼期间，该期限应从逾期交房的违约天数中予以扣除。本案中，陈子标未在约定的时间内办理按揭贷款手续，一审对此未予认定，明显错误。二、一审判决以陈子标实际接收房屋的时间来认定交房时间也明显错误。案涉房屋已于2020年1月17日经验收合格，符合合同约定的交付条件。陈子标迟延接收房屋是其自身原因导致的，不应归责于晟鼎置业公司，故迟延交房时间应计算至2020年1月17日而不是根据陈子标实际领取房屋的时间来确定交房时间。 陈子标辩称，其购房日期是2019年3月份，环保导致的停工期是在其购房之前，晟鼎置业公司要求扣除该期间没有依据。关于贷款的相关材料其是在销售人员限定的时间内提供给银行的，银行何时放款与其没有关系。晟鼎置业公司主张房屋竣工验收应出示相应的证据。一审认定事实清楚，适用法律正确，晟鼎置业的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 陈子标向一审法院起诉请求：1.晟鼎置业公司给付陈子标逾期交房违约金123579.56元（违约金1233329元为基数按照每日万分之二标准自2019年4月20日暂计算至2020年9月3日，其后的逾期交房违约金按照上述标准计算至晟鼎置业公司履行交房义务之日止）；2.晟鼎置业公司交付陈子标符合交付标准的房屋；3.晟鼎置业公司承担本案全部诉讼费用。 一审认定事实：2018年3月25日陈子标与晟鼎置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买晟鼎置业公司开发的位于蚌埠市龙湖西路东侧帝景大观小区房屋。双方在《商品房买卖合同》中约定晟鼎置业公司应当在2019年3月20日前将验收合格商品房交付陈子标使用。如未按本合同规定的期限交付，应从合同约定的最后交付期限之日第二天起按日向陈子标支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》签订后，晟鼎置业公司因其自身原因逾期交付房屋，截至目前，晟鼎置业公司仍未向原告提供整体验收合格的房屋，晟鼎置业公司应当自2019年3月20日起，按照已付购房款的日万分之二标准向原告支付逾期交房违约金。 一审法院认为，陈子标、晟鼎置业公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。现晟鼎置业公司未按照合同约定时限向陈子标交房，构成违约，晟鼎置业公司应当承担违约责任。晟鼎置业公司辩称因环保停工，应当对此期间予以扣除，但其未提供足以证明其确因该原因停工的相关证据，故法院对该辩解不予采纳。晟鼎置业公司辩称陈子标构成逾期付款、应当承担逾期付款责任，陈子标依据晟鼎置业公司销售顾问安排办理按揭手续，其过程不以陈子标的意志为转移。本案中，陈子标采取按揭购房的方式，须向银行贷款，而向银行贷款时必须向与晟鼎置业公司签订协作协议的银行办理，进而须按照晟鼎置业公司销售顾问的安排，故陈子标何时、与何家银行签约均需听从晟鼎置业公司公司安排；原晟鼎置业公司虽然在补充协议中约定在伍个工作日内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），但该合同文本系晟鼎置业公司出具的格式条款，显属加重陈子标责任，晟鼎置业公司应当做出明确说明，但其未提供证据对此予以证明。据查明事实，陈子标依约积极履行合同义务，没有恶意拖延的故意，该条款对陈子标不生效，故陈子标不构成逾期付款；对晟鼎置业公司的该项辩解，法院不予采纳。陈子标诉请要求晟鼎置业公司给付逾期交房违约金暂计算至2020年9月3日，晟鼎置业公司辩称涉案房屋已于诉讼前竣工验收，对此，法院认为，晟鼎置业公司虽然于2020年1月向陈子标发出交房通知书，但未举证证明其发出交房通知书时向陈子标提供了符合合同及补充协议约定的相关证明文件，故对晟鼎置业公司的该项辩解法院不予采纳。陈子标已依约将其首付款及按揭款办理完毕，故逾期交房违约金应当以房屋的总价款为基数，按日万分之二计算，故法院核定晟鼎置业公司应当支付陈子标自2019年3月21日起至2020年9月3日止的逾期交房违约金，计算为1233329元×0.02%×532天-7400＝123826.21元，陈子标诉请123579.56元，未超出上述数额，法院予以支持。现晟鼎置业公司至今未与陈子标办理相关交房手续，故陈子标主张的交房及后续逾期违约金的诉讼请求，可在条件成就后另行主张。 综上所述，对陈子标的诉讼请求，法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、安徽晟鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付陈子标逾期交房违约金123579.56元（暂计算至2020年9月3日）；二、驳回陈子标其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2772元，减半收取1386元（原告已预付），由安徽晟鼎置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向法院缴纳。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院依法组织当事人对证据进行了质证。 晟鼎置业公司提供的证据如下： 证据一，（2020）皖0303民初1929号民事判决书、消防验收意见书、特种设备验收合格证，证明案涉房屋所在的楼房于2020年1月17日通过竣工验收。 证据二，2020年1月8日挂号信清单一份，证明晟鼎置业公司于2020年1月8日通过挂号信方式通知陈子标收房。 陈子标质证意见：对证据一、二真实性有异议，达不到证明目的。 本院认证意见：晟鼎置业公司提供的证据一、证据二均系证据原件，陈子标虽对上述证据真实性提出异议，但其并未对证据材料中印章的真实性提出鉴定申请，故本院对证据一、证据二的真实性依法予以确认。 双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，对当事人无异议的事实，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈子标、晟鼎置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，对合同双方均具有法律约束力。晟鼎置业公司未在合同约定的期限内向陈子标交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。 关于晟鼎置业公司主张应当在逾期交房期限内扣除环保导致的停工期的问题。经查，本案案涉《商品房买卖合同》及补充协议系2018年3月25日签订，晟鼎置业公司主张要求扣除的环保停工期系2017年11月20日至2018年1月底，双方签订合同时停工的事实已经发生，晟鼎置业公司对于停工可能导致工期延误能够预见，仍在《商品房买卖合同》中约定了明确的交房日期，应诚实守信予以履约，现要求在逾期交房期限内对停工期间予以扣除没有依据。 关于陈子标是否逾期贷款、应否抵扣晟鼎置业公司逾期交房违约金的问题。晟鼎置业公司认为，陈子标超过合同约定期限办理银行贷款，存在违约行为，应支付相应的违约金，并主张在晟鼎置业公司应支付的逾期交房违约金中予以抵扣。经查，对于陈子标是否存在违约行为，应否承担迟延付款违约责任，该主张实际上是一个新的诉求，因晟鼎置业公司一审并未提出反诉，二审对晟鼎置业该请求不予审理。如晟鼎置业公司认为陈子标存在延期付款的情况可依据合同约定向其另行主张违约责任。 关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。晟鼎置业公司上诉称，案涉房屋于2020年1月17日经验收合格符合合同约定的交付条件，故迟延交房时间应计算至2020年1月17日止。经查，《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本院认为，案涉房屋虽于2020年1月17日验收合格，但晟鼎置业公司并未举证证明已向陈子标提供上述合同约定的相关证明文件，且在法院向其释明后亦未在限定的期限内提交，故对晟鼎置业公司该项上诉理由亦不予采信。 综上，晟鼎置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2772元，由安徽晟鼎置业有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  顾咏君 审判员  石克链 审判员  胡玉巧 二〇二〇年十二月七日 法官助理马兆云 书记员杨璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。