广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3597号上诉人（原审原告）：佛冈县港浚建材加工贸易有限公司。住所地：广东省佛冈县**************。法定代表人：谢x锦，该公司经理。委托诉讼代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛冈县磊鑫置业有限公司，住所地：广东省佛冈县*************。法定代表人：徐x华，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱建艺，广东锦诺律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：吴培强，男，1969年6月20日出生，汉族，住广东省廉江市*******。委托诉讼代理人：何钜嘉，广东理恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。原审第三人：黄碧霞，女，1974年1月16日出生，汉族，住广东省。上诉人佛冈县港浚建材加工贸易有限公司（以下简称港浚公司）、佛冈县磊鑫置业有限公司（以下简称磊鑫公司）、吴培强因与被上诉人黄碧霞建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛冈人民法院（2020）粤1821民初1137号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。港浚公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判磊鑫公司协助将涉案土地变更登记至港浚公司名下；2、一、二审案件受理费由磊鑫公司负担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，应予撤销。一审判决以港浚公司与磊鑫公司、吴培强签订土地转让协议时，土地处于查封状态为由，认定合同无效属于适用法律错误。（一）根据合同法司法解释二的规定，强制性规定是指效力性强制性规定，城市房地产管理法关于不动产在查封期间不能过户的规定，不是效力性强制性规定，对于涉案土地的使用权转让问题，应当将合同效力和物权效力予以区分。（二）、涉案合同签订时，土地上的查封是吴培强申请，而不是黄碧霞或其他案件的查封，黄碧霞的查封属于轮候查封，尚未发生查封的效力。况且该查封已被生效裁定解除。1、一审判决以吴培强与黄碧霞案外人执行异议之诉的审理结果作为认定涉案合同损害黄碧霞利益和合同无效的依据，属于认定事实及适用法律错误。首先，执行异议之诉审查围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查，认定吴培强对涉案土地的权利不能同时满足前述规定的四个条件，不能排除黄碧霞的执行。另外，黄碧霞对吴培强在仲裁裁决中确定的权益提出异议，也已经被生效裁判驳回。其次，吴培强与黄碧霞的案外人执行异议之诉是在（2012）清中法民二初字的24号民事判决违背法院中止涉及磊鑫公司判项执行之前结案的，现生效裁定已经终止涉及磊鑫公司的执行，并解除对涉案土地的查封。第三，吴培强与黄碧霞的执行异议之诉与本案无关，与涉案合同无任何关联。至于吴培强与磊鑫公司之间的土地转让合同是否有效，是否存在恶意串通并且损失黄碧霞的利益，与本案也没有关联。本案中，没有任何证据证明港浚公司、磊鑫公司与吴培强存在恶意串通。二、一审判决认定即使合同有效也不具备过户条件，属认定事实和法律适用错误。（一）合同具有相对性，吴培强与磊鑫公司签订的解除协议是否不合常理与本案土地转让合同属于两个法律关系，与港浚公司要求过户无关，不应当列入本案进行评价。（二）一审判决转让款支付不合常规为由驳回港浚公司的请求没有事实和法律依据。涉案合同是在生效裁定中止对磊鑫公司的执行并寄出解除后经三方自愿签订的，因当时吴培强尚未解除查封，吴培强要求将土地转让款直接支付至其账户作为解除合同的补偿符合常理。磊鑫公司当时因为其账户无法正常使用要求港浚公司将转让款转至指定账户也不违反法律规定，没有损害任何人的利益。就算磊鑫公司目前账户上有钱，黄碧霞也不符合要求磊鑫公司付款的条件。（三）一审判决认为在（2012）清中法民二初字的24号民事判决执行完毕前，涉案土地不宜过户没有任何事实和法律依据。按照该观点，法院已限制了磊鑫公司的正常经营行为。（四）如果不是磊鑫公司以税费过高为由不协助过户，双方已经性办理了过户手续，根本不会诉至法院。港浚公司支付4280万元的对价购买的土地使用权也应当保护。三、涉案土地目前还有港浚公司的保全措施，不存在其他抵押、查封，也不存在其他限制物权变动的章安，依法可以过户到港浚公司名下。磊鑫公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由港浚公司负担。事实与理由：一、一审判决认定合同无效没有法律依据，因为在本次诉讼时，涉案土地已经解封。1、涉案土地在签订合同是虽然处于查封状态，但在诉讼中已经解除。2、吴培强要求过户的执行之所以不能对抗黄碧霞的执行，是应为当时土地处于查封状态，并不是因为合同无效。在土地没有查封或担保的情况下，磊鑫公司可以自由处分财产。一审判决违背了自主经营的商业规则。3、一审判决认定合同即使有效也不宜过户曲解了补充责任的概念。二、港浚公司与磊鑫公司签订涉案合同时不存在恶意串通。三、黄碧霞作为第三人参与本次诉讼不符合法律规定。吴培强上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持港浚公司的请求；2、一、二审诉讼费用由磊鑫公司负担。事实与理由：一、涉案合同是当事人真实意思表示，且没有损害国家、集体或者第三人的权益，更没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。二、吴培强与磊鑫公司签订的解除协议要求磊鑫公司支付违约金和资金占用费，合法合理。首先，合同约定了违约金的计算方式。其次，解除协议列明了资金占用费的计算方式，包含违约金420万元，资金占用费至按照月息2.6%计算，根据法律规定，不存在过高。三、港浚公司将转让款汇入磊鑫公司指定的账户后，应当视为港浚公司已经履行了支付转让款的义务。至于磊鑫公司与收款人之间就转让款的问题属另一法律关系，与本案无关。黄碧霞答辩称：一、涉案合同违反强制性法律规定，应当认定为无效。二、磊鑫公司将用作抵押的土地转让给港浚公司，且账户上分文未入，严重损害了黄碧霞的利益，应认定无效。三、涉案土地完全可以推定是磊鑫公司、港浚公司、吴培强恶意串通的行为，是虚假、无效的。四、磊鑫公司、港浚公司、吴培强认为涉案土地已解除查封可自由转让的意见忽视了土地暂未解除待定条件下补充赔偿责任的事实。广东省高院解除对涉案土地的查封，黄碧霞已向最高院申请监督，最高院已于2020年8月26日立案审查，因此，在（2012）清中法民二初字的x号民事判决执行完毕前，涉案土地不能过户。港浚公司向一审法院起诉请求：1、判决磊鑫公司协助港浚公司将位于佛冈县*****xxxx方米的国有建设用地使用权【证号：佛国用（2011）xxx号，地号：441********xxxxxx0】办理变更登记（过户）到港浚公司名下；2、本案诉讼费用由磊鑫公司承担。一审法院认定事实：2020年4月6日，港浚公司（乙方）与磊鑫公司（甲方）、吴培强（丙方）签订了《土地使用权转让协议》，协议约定“1、甲方将位于佛冈县******xxx2平方米的国有建设用地使用权转让给乙方；2、土地使用权的转让价格4280万元，分三期支付，第一期乙方在签订本协议之日起三天内支付转让价款总额的20%即856万元给甲方作为定金，第二期乙方在2020年4月16日前支付25309153元给甲方，第三期8930847元在土地交付给乙方占有后3天内直接支付给甲方；3、因甲方曾于2016年1月25日与丙方签订《建设用地使用权转让合同》将上述土地使用权转让给丙方，甲、丙双方发生纠纷后丙方提起仲裁，仲裁生效后丙方向清远市中级人民法院申请执行，2019年3月8日上述土地被查封，现丙方同意甲方将上述土地的使用权转让给乙方，丙方与甲方解除上述合同，丙方收清甲方支付的款项后向法院撤回执行申请并向法院申请解除上述土地的查封措施消除上述土地使用权的权利限制；4、甲、丙方承诺，在收到乙方支付的第一、第二期款项人民币共33xxxxx元后3天内，将土地交付给乙方占用、使用，并将土地使用证原件及与土地使用权相关的一切凭证交付给乙方，甲方收清4280万元后3天内到不动产登记部门协助乙方办理土地使用权变更过户到乙方名，丙方也协助乙方办理过户到乙方名下的手续，若违约，甲方丙方赔偿损失给乙方；5、土地使用权因办理权属变更过户到乙方名下需缴纳的各项税费，由甲乙双方按法律、法规的规定各自承担；6、因甲方的账号长时间未使用已被金融管理部门及开户银行列为不正常账户无法收取乙方支付的土地转让价款，乙方将款汇入到甲方指定的个人账户，甲方也将款项汇入到丙方指定的个人账户，乙方可委托乙方的股东谢x锦通过其名下的私人账户将上述款项支付给甲方指定的个人账户，甲方的联系人为庞华，乙方的联系人为谢x锦，丙方的联系人为吴培强......”。同一天即2020年4月6日，吴培强（甲方）与佛冈县磊鑫置业有限公司（乙方）签订解除《建设用地使用权转让合同》协议书，该协议书约定“1、乙方全部退回甲方已支付的土地使用权转让价款1470万元；2、支付资金占用费18999153元给甲方。”合同签订后，根据庞华立下的收款收据显示：港浚公司通过谢福锦的私人账户于2020年4月7日支付了8560000元给庞华，于2020年4月14日支付了25309153元给庞华，于2020年4月23日支付了8930847元给庞华；2020年4月20日，磊鑫公司将上述土地及补发的产权证原件交付给港浚公司。2020年5月14日港浚公司以佛冈县磊鑫置业有限公司为磊鑫公司，吴培强为第三人提起诉讼要求判令磊鑫公司办理案涉土地过户至港浚公司名下的手续。2020年6月12日黄碧霞以本案的处理结果与其有利害关系为由申请以第三人身份参加本案诉讼。经审查，一审法院通知申请人黄碧霞作为第三人参加本案诉讼。另查明：1、2019年6月3日广东省高级人民法院（2019）粤民终362号民事判决书认定：吴培强与佛冈县磊鑫置业有限公司于2016年1月25日签订《建设用地使用权转让合同》时，案涉土地处于查封状态，不得对抗申请执行人黄碧霞；2、2019年12月17日最高人民法院（2019）最高法民申6124号民事裁定书确认了下列事实：案涉土地自2011年11月28日起一直处于法院查封、轮候查封的状态，吴培强与佛冈县磊鑫置业有限公司于2016年1月25日签订土地转让合同发生在王翔、林万昌等案查封土地期间，吴培强不享有排除他人权利的权利；3、2020年3月16日广东省高级人民法院（2020）粤执复16号执行裁定书确定了如下事实：（1）解除对佛冈县磊鑫置业有限公司名下土地的查封措施；（2）执行法院应尽快执行主债务人的相关财产并在符合判决设定的条件后，依法对复议申请人（即佛冈县磊鑫置业有限公司）采取相应的执行措施；4、案涉土地有关转让款经手人个人账户金额情况：（1）陈亚发个人账户在2016年1月17日至2月29日期间多次发生收支交易，现在账户余额为10210元；（2）吴培强个人账户在2020年4月1日至5月31日期间发生收支多次交易，现余额为167.38元；（3）谢x锦个人账户在2020年4月1日至5月31日期间多次发生收支交易，累计收入为：4302x1元，累计支出为：43015264.32元；（4）庞华个人账户在2020年4月1日至5月31日期间多次发生收支交易，累计收入3901811.68元，累计支出3901195元，现余额为3267元。再查明，案涉土地按时间先后因转让、担保引发了下列多起纠纷：1、磊鑫公司于2009年8月21日取得了案涉土地的国有土地使用证，证号：佛国用（200x2号；2、2011年7月13日磊鑫公司以佛国用（2009xx2号国有土地使用证遗失为由向有关部门申请补发，补发的新证证号：佛国用（201xxxxx60号；3、2011年9月6日，清远市***地产开发有限公司向黄碧霞借款壹仟万元人民币签订《借款合同》时，磊鑫公司以案涉土地提供抵押担保，并把佛国用（200xxxx号国有土地使用证原件交给黄碧霞收执，但因未办理抵押登记手续，广东省清远市中级人民法院于2012年10月23日作出（2012）清中法民二初字第24号民事判决书判决佛冈县磊鑫置业有限公司在其提供的抵押物价值范围内，在清远市***地产开发有限公司、清远市汇xx担保有限公司、孙x锋、廖x忠不能清偿欠款时，对不足部分承担赔偿责任。该案现暂仍未执行完毕。清远市中级人民法院自2013年11月28日对案涉土地查封至2020年4月14日解封，从2019年3月5日续封至2022年3月4日；4、2010年7月2日，佛冈县磊鑫置业有限公司与x签订《土地使用权转让协议》，王x提起诉讼后，广东省清远市中级人民法院2015年4月20日对案涉土地续封至2017年2月8日解封；5、2011年4月20日，佛冈县磊鑫置业有限公司与林x昌签订《购地协议书》，林x昌起诉后，广东省清远市中级人民法院2015年10月14日对案涉土地续封至2017年2月8日；6、2012年3月7日刘x南因建设工程施工合同纠纷申请查封案涉土地两年；7、因吴培强财产保全，清远市中级人民法院于2016年3月8日对案涉土地查封，于2019年3月5日续封至2022年3月4日；8、因李建龙与佛冈县磊鑫置业有限公司、苏x宁土地使用权转让合同纠纷，2016年5月9日佛冈县人民法院对案涉土地进行查封，查封期限从2016年5月9日至2017年5月3日，案号为：（2016）xxxx8号；9、广东省清远市中级人民法院（2020）粤1xxx号执行裁定书于2020年6月15日对案涉土地解除查封。一审法院认为：本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据港浚公司、磊鑫公司、吴培强、黄碧霞等在诉讼中提出的请求及意见，归纳出本案的争议焦点为：1、本案的《土地使用权转让协议》是否有效；2、合同如果有效，转让过户条件是否具备；3、黄碧霞是否可以作为第三人参加本案诉讼。一审法院作如下评析：1、港浚公司与磊鑫公司、吴培强虽然于2020年4月6日签订了《土地使用权转让协议》，并且于2020年4月23日前已通过私人之间的账户支付了转让款项、2020年4月20日已将土地及地权使用证交付结束，但广东省高院（2019）粤民终362号民事判决书及最高人民法院（2019）最高法民申6124号民事裁定书已确认吴培强与佛冈县磊鑫置业有限公司于2016年1月25日签订《建设用地使用权转让合同》时案涉土地尚处于查封状态，不得对抗黄碧霞案的执行，省高院（2020）粤执复16号执行裁定书虽然于2020年3月16日作出对案涉土地解除查封措施的裁定，但同时要求执行法院在符合判决设定的条件后仍必须对复议申请人即佛冈县磊鑫置业有限公司采取相应的执行措施，且执行法院广东省清远市中级人民法院依据上述省高院的裁定于2020年6月15日才作出（2020）粤18执恢14号执行裁定书对案涉土地解除了查封措施，即案涉土地自2011年11月28日至2020年6月15日一直处于被查封、轮候查封状态，上述三级法院的裁判明显表明，本案《土地使用权转让协议》和涉案的《建设用地使用权转让合同》均签订于案涉土地处于查封状态期间，而法院查封的财物是不能转让的，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条也明确规定被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。另外，既然不得对抗黄碧霞案件的执行，那么，本案的《土地使用权转让协议》的履行就会损害了黄碧霞的利益，因此，本案《土地使用权转让协议》应依法认定无效；2、退一步来说，就算合同最终认定有效，现暂也未具备转让过户的条件，理由如下：（1）、（2012xxxxxx4号民事判决书已判决佛冈县磊鑫置业有限公司在其提供的抵押物即案涉土地价值范围内，在清远市***地产开发有限公司、清远市xxxxx保有限公司、孙x锋、廖x忠不能清偿欠款时，对不足部分承担赔偿责任，该案现暂仍未执结，还有不合常理的是，根据吴培强与佛冈县磊鑫置业有限公司签订的《解除协议书》表明，该公司除了退回全部转让价款1470万元外，还支付了18999153元的资金占用费，该占用费比1470万元土地价款还高出4299153元，存在预先透支土地价值之疑，且本案土地转让款4280万元均由案外人庞x收取，而庞x个人账户上现金余额仅为3267元，转让土地的磊鑫公司账户上至今也分文未汇入，如果此时转让过户完毕，结果是：佛冈县磊鑫置业有限公司提供担保的土地已转让他人、公司账户上却无钱，等到真正要承担（2012）清中法民二初字第24号判决的补充赔偿责任时，将无法提供财产承担责任、就无法确定届时土地的价值范围；（2）、本案的土地转让价款收付交易，均没有使用转让公司与受让公司的账户进行，磊鑫公司虽称公司账户异常无法接收款项，但账户异常问题完全可到金融管理部门及银行申请解决，未申请解决就弃用公司账户转用私人账户进行公司事项的收支交易，其运作方式不合常规；（3）、港浚公司、磊鑫公司、吴培强认为案涉土地已解除查封措施，完全可以自由转让的意见，该意见其实忽视了土地现暂尚未解除待定条件下的补充赔偿责任的事实，因此，在（2012）清中法民二初字第24号案执行完毕前，案涉土地是不宜转让过户的；3、案涉土地转让过户的处理结果确实与（2012）清中法民二初字第24号案件的当事人黄碧霞有法律上的利害关系，因此，黄碧霞可以第三人身份参加本案诉讼。综上所述，港浚公司要求将案涉土地过户至其名下的请求，事实依据不足，一审法院不予支持。判决：驳回佛冈县港浚建材加工贸易有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由佛冈县港浚建材加工贸易有限公司负担。本案二审期间，港浚公司提供不动产登记资料查询结果证明一份，拟证明涉案土地没有查封抵押等过户障碍；黄碧霞提供最高人民法院案件受理通知书一份，拟证明最高人民法院已经对（2020）粤执复16号执行裁定监督立案。本院组织各方当事人对证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，广东省高级人民法院（2020）粤执复16号执行裁定认定，从查封涉案土地的目的看，具有财产保全形式，但实施保全行为必须有生效保全裁定为依据，而本案对涉案土地的保全并没有相应的保全裁定，保全依据是生效判决，该查封措施并非保全措施，而是依据生效裁判采取的强制执行措施。广东省高级人民法院据此裁定解除对涉案土地额查封，但同时要求执行法院尽快执行主债务人的财产，并在符合判决设定条件后，恢复对磊鑫公司采取执行措施。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合各方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案土地应否变更登记至港浚公司名下。关于《土地使用权转让协议》的效力，一审判决以其违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定为由认定其无效，但根据合同法司法解释二第十四条的规定，导致合同无效的强制性规定是指效力性强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条不宜认定为效力性强制性规定，故一审判决以此为由认定合同无效确有不当，本院予以纠正。合同有效的情况下，本案的关键在于合同能否按照约定履行，即涉案土地应否变更登记至港浚公司名下，本院结合各方的举证、另案生效判决认定的事实以及生效判决的执行情况作如下分析。首先，涉案土地是磊鑫公司用作抵押担保的财产，虽未办理抵押登记，但生效的（2012）清中法民二初字xxxxx事判决已经确定磊鑫公司在土地价值范围内承担补充清偿责任。该案经本院立案执行，虽然主债务人清远市***地产开发有限公司尚有部分财产可供分配，但根据清远市***地产开发有限公司债务总额以及享有优先权的债权情况，黄碧霞可以分配的数额完全不足以清偿其债权。此外，其他连带债务人亦无足够财产可供执行。鉴于此，作为补充债务人的磊鑫公司的清偿能力直接影响黄碧霞债权的受偿比例。其次，广东省高级人民法院（2020）粤执复16号执行裁定虽然解除对涉案土地的查封，但其理由并非认为查封行为本身错误，而是认为查封依据不当。该裁定同时要求执行法院在条件成就后，尽快恢复对磊鑫公司的执行。磊鑫公司在明知前述事实的情况下在查封解除后立刻将涉案土地转让给港浚公司，并使用个人账户收取土地转让款，严重影响了磊鑫公司的债务清偿能力。综合以上两个理由，一审判决驳回港浚公司要求变更登记的请求并无不妥。至于港浚公司的损失，其可另行合法途径解决。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人佛冈县港浚建材加工贸易有限公司负担100元，由佛冈县磊鑫置业有限公司负担100元，由吴培强负担100元。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十二月七日书记员  胡圆圆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。