重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初5532号原告：李小辉，女，1987年11月28日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉启华，重庆泰洪律师事务所律师。被告：冯海燕，女，1992年8月20日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：宛雄英，重庆泽渝律师事务所律师。原告李小辉与被告冯海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序进行了审理。被告冯海燕在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2020年6月30日裁定驳回被告冯海燕对本案管辖权提出的异议，冯海燕对裁定不服向重庆市第五中级人民法院提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2020年9月16日作出裁定，驳回被告冯海燕的上诉，维持原裁定。后因案情复杂，本案转为普通程序于2020年11月26日公开开庭进行审理。原告李小辉的委托诉讼代理人王瑞勇、冉启华，被告冯海燕的委托诉讼代理人宛雄英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告冯海燕继续履行房屋买卖合同，将位于重庆市巴南区渝南大道309号附6号3-9房屋过户登记在原告名下；2、请求判令被告向原告支付违约金33000元；3、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2020年4月13日原被告以及重庆逸致房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》，同日原告按照合同约定向被告转账3000元定金，被告出具收条。按照合同约定买卖双方应当在2020年5月31日前签署《重庆市房地产买卖合同》，办理过户登记手续，但是2020年5月6日，被告告知中介公司工作人员因家里人反对卖房不能继续履行合同，办理过户登记手续，之后原告电话给被告协商此事，被告坚决表示不能按照合同约定的价格继续履行合同。为了维护原告的合法权益，遂诉请如上。被告冯海燕辩称，原告的诉讼请求无事实依据，请求予以驳回。原告李小辉围绕诉讼请求依法举示了执行裁定书、保全结果和期限告知书、房地产买卖合同、光盘、收条、银行流水、工商银行自助终端凭票、工商银行明细清单、民生银行业务受理单、个人汇款业务凭证、个人账户对账单。被告冯海燕对原告举示的上述证据真实性无异议，本院对予以确认并在卷佐证。被告冯海燕围绕抗辩意见向本院提交了微信聊天记录、协助执行通知书、执行裁定书、重庆市商品房买卖合同、居间服务协议、房源基本情况。原告李小辉对被告冯海燕举示的微信聊天记录、协助执行通知书和执行裁定书真实性无异议，本院对予以确认并在卷佐证。对重庆市商品房买卖合同、居间服务协议、房源基本情况不予认可，因上述三份证据与本案不具备关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月13日，被告冯海燕作为卖方（甲方）委托冯海青与原告李小辉作为买方（乙方）、重庆逸致房地产经纪有限公司作为经纪方（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过经纪方购买及出售位于重庆市巴南区渝南大道309号附6号3-9之物业，建筑面积为45.75平方米，转让成交价为330000元。双方同意按以下方式付款：第一部分房款定金3000元，第二部分房款为327000元。付款方式为一次性付款，买卖双方须于2020年5月31日之前签署《重庆市房地产买卖合同》，办理递件过户手续，在买卖双方办理递件手续并领取回执的当天，乙方自行向甲方支付327000元整。甲乙双方须于2020年5月31日提供相应的合法证件并到场办理过户及相关的一切手续。如因甲方原因（如：延迟交付《房地产权证》和相关资料或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等）导致无法办理按揭贷款或房产地转让登记手续，应书面通知乙方和丙方，甲方应在3个工作日内，将已收取的一方已付款（不计利息）返还给乙方，同时，甲方还应向乙方支付违约金3000元整，应向丙方支付中介服务费2000元整及丙方由此已发生的其他费用并赔偿丙方的其他经济损失。当日，原告向被告支付定金3000元。2020年5月27日，原告向被告支付房款27000元；2020年5月29日，原告向被告支付房款30万元。2020年5月20日，原告李小辉向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2020年5月25日作出（2020）渝0113执保432号之一《执行裁定书》，裁定查封被告冯海燕所有的位于XX市XX区XX号房屋。原告为此支付财产保全费2320元。2020年5月29日，被告冯海燕作为卖方与原告李小辉作为买方、重庆广欣吉房产经纪有限公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过经纪方购买及出售位于XX市XX区XX号房屋，该物业转让成交价为330000元，此价格包括屋内现有固定装修、附属设施及清水商铺。买卖双方同意按下述方式付款：由买方在签订本合同时直接付清全部房款。买卖双方定于当天办理该物业的《房地产权证》过户手续，约定于过户当日卖方将物业交于买方。违约处理：任何一方未能按照本合同约定履行义务，均视为对守约方违约，并承担以下违约责任：违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。补充内容：约定买方签署本合同时支付总房款330000元，并于当日过户。本合同自三方签字、盖章之日起生效，本合同一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。同时查明，2020年5月6日，被告冯海燕曾通过微信向经纪公司工作人员表示“低于45万不卖、我家里人不让卖、亏太多、40万最低……”2020年5月7日，被告冯海燕在与原告李小辉的微信聊天中表示：“我是直接把钱退给你还是怎么”，2020年5月29日上午10:15原告在微信中表示“海燕，我这边钱已经准备到位了，今天我在巴南房交所等你过来过户”，被告冯海燕回复“好，我们马上出发”，2020年5月29日中午12:44被告在微信中表示“现在确实太低啦，我一直跟你两个沟通的都是40万，低于40万不卖”、“你把那个合同撕啦，我马上把那个钱转给你，退给你”。本院认为，原告李小辉与被告冯海燕于2020年4月13日及2020年5月29日签订的两份《房地产买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。按照合同约定，被告冯海燕将其所有的位于重庆市巴南区渝南大道309号附6号3-9房屋出售给原告李小辉，上述两份合同均约定房屋成交总价款为330000元。李小辉已经按照合同约定支付完毕所有房屋价款。2020年5月29日签订的《房地产买卖合同》约定签订合同当日办理房屋产权过户登记手续，但从被告举示的微信聊天记录可以看出，被告冯海燕在签订完第一份《房地产买卖合同》后就向经纪公司工作人员及原告表示对房屋成交总价不满意，但其在2020年5月29日签订第二份《房地产买卖合同》时再次对房屋成交总价款330000元进行了确认，被告冯海燕辩称其在2020年5月29日签订第二份《房地产买卖合同》系受欺诈所为，但未举示证据证实，之后冯海燕想终止合同的履行也未与原告李小辉达成合意，故本院对被告冯海燕的上述辩称不予采信。同时被告冯海燕辩称原告进行诉讼保全查封案涉房屋在签订第二份《房地产买卖合同》之前，导致过户不能，但根据查明的案件事实，系因被告冯海燕对房屋成交价格反悔，故从始至终并未配合原告进行过户登记，被告进行诉讼保全的行为系维护其合法权益，符合法律规定，被告的该辩称不成立，本院不予采信。综上，被告冯海燕未按照合同约定在2020年5月29日配合原告就案涉房屋进行产权过户登记的行为已经构成违约，原告要求其将位于XX市XX区XX号房屋过户登记在原告名下，证据充分、于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的性质是以补偿为主、以惩罚为辅。被告的行为已经构成违约，2020年5月29日签订的《房地产买卖合同》约定“违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金”。故原告主张违约金具有事实及法律依据，原告自愿将违约金调低系其对自身权益的合法处分，被告冯海燕认为原告请求的违约金过高要求调整。双方均未举示证据证明原告存在损失或损失的具体数额，本院综合考虑原告损失的举证情况、合同履行情况、原告及被告各自的过错程度、预期利益、履约保证金不予退还等因素，确定被告冯海燕应向原告李小辉支付违约金2000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冯海燕在本判决生效之日起五日内将位于XX市XX区XX号房屋产权转移登记至原告李小辉名下；二、被告冯海燕在本判决生效之日起五日内向原告李小辉支付违约金2000元；三、驳回原告李小辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元、财产保全费2320元，共计9020元（原告已缴纳），由被告冯海燕负担，被告于本判决生效之日起五日内径付原告李小辉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。审 判 长  钟 婧人民陪审员  冉瑞芳人民陪审员  魏忠智二〇二〇年十二月二日书 记 员  吴程成