辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初14233号原告（反诉被告）：董晓芳，女，1982年7月26日出生，汉族，住址沈阳市铁**。被告（反诉原告）：马驰，男，1976年10月9日出生，满族，住址沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：于鹏，辽宁恒生（大连）律师事务所律师。原告（反诉被告）董晓芳与被告（反诉原告）马驰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董晓芳，被告（反诉原告）马驰的委托诉讼代理人于鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董晓芳向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还房屋押金40000元；2、要求被告赔偿空调不可使用期间夏季一半办公场所无法正常运营的费用40000元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2018年8月1日租下沈阳市沈河区北站路55号财富中心C座1单元18-2和2单元18-1的两间办公室作为摄影工作室，租约为三年，租金为24万元每年，押金4万元，从承租期间进入的第一天起，空调降温就一直处于年就失修的状态，外间不制冷，多次与房东沟通均无果，当时季节处于夏季高温时段，室外温度36度以上，室内温度一直处于相同状态，严重影响了我们的正常办公，后期制作的办公区域只能搬离空调无法运作的区域，整个区域一半以上的位置无法正常制冷。我在此过程中一直持续不断向房东的秘书提出修理的要求，被一再以各种理由推脱，从夏季到冬季，又到夏季，最后无法推脱告诉我们无法修理。导致我们18年8月、9月和19年7月、8月期间，只能一半房子空着搬到另外稍微凉风的区域办公。我们作为一家摄影工作室常年对室内温度有要求，在租房之前也得到过房东的确认说空调没有问题，无奈之下，我们搬出所租地，房东也不退还我们的押金。被告马驰辩称，原告的诉求没有任何事实及法律依据，是滥用诉权的行为，请法庭驳回其全部诉讼请求，理由如下：一、关于原告要求被告退还房屋押金4万元的无理诉求：原、被告之间签订房屋租赁合同，租期三年，合同自2018年8月1日起至2021年7月31日止，合同第5.1押金条款约定：乙方（本案原告）向甲方（本案被告）交付租房押金4万元，第11.2.5条违约条款约定：乙方未按本合同约定支付租金或提前解除合同，甲方有权收回该房屋，无需退还乙方所交付的押金及租金，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，乙方未提前通知甲方，单方面无正当理由不履行租赁合同，已经作出了解除合同的意思表示，按照合同约定已经构成违约，并且未提前通知甲方解除合同，给甲方造成房屋闲置的实际损失。2、关于原告要求被告赔偿空调不可使用期间夏季一半办公场所无法正常运营的40000元的诉讼请求，财富中心每年的6月1日至9月15日开始供应冷气，双方签订合同是在2018年7月31日，也就是一年中最热的三伏天，在签订合同之前，原告曾多次现场考察过房屋，对房屋的结构和格局、构造都有了解，如果室内温度很高，原告是不会签订合同的，也充分证明了在租赁房屋时，空调制冷是达标的，如果感到酷热不舒适原告也不会租被告的房屋，但自原告搬入之后就经常反映空调不凉，进行报修，我方一直予以配合检测报修，物业也多次出具测温说明，出风口温度达标，空调运转正常。在租赁合同中并未对房屋的具体温度作相关规定，原告从事摄影行业，摄影师和顾客经常需要作肢体活动，并且摄影需要很多灯光器材照射，必然和产生很大的热量，同时，摄影行业多是在节假日接待顾客拍摄。另外后期制作人员需要晚上加班制作相片，但财富中心夏季空调供应时间为每周一至周五8点30分到17点30分，其他时间法定假日和休息时间不供应空调，所以在大厦不供应空调的时间生产经营会感到不凉快，因此原告以空调不凉为理由，违背诚实信用原则，要求赔偿租赁及退还押金。此外在乙方承租房屋之前，甲方是不愿意租给乙方作摄影室使用的，因为当时房屋可满足40人同时办公，由于办公设施齐全，搬离或处理掉损失巨大，为此与乙方签订了租期不满三年，押金不退的约定，现在乙方违反约定，给甲方重新出租写字间造成了巨大的困难，新的租客看到办公设施不齐全，都不愿意租用，导致该房屋从2019年8月1日闲置至2019年11月月31日，寻租期长达4个月之久。另外乙方搬离时并未与甲方交接，只是用微信通知甲方不再续交房租，室内并未恢复原状，多个门锁和柜子造成了破坏均未说明和赔偿，门禁系统更改密码后拒绝告诉甲方密码，致使甲方更换了整个门禁系统，目前甲方的实际损失已经远超过了押金40000元。反诉原告马驰向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿因违反约定解除房屋租赁合同给反诉人造成寻租困难带来的损失，超出押金部分2万元整。2、判令被反诉人赔偿门锁和柜子及门禁系统损坏费用1万元整。3、判令被反诉人支付居间服务费2万元。事实及理由：反诉人与被反诉人之间签署了房屋租赁合同，租赁期间3年，合同自2018年8月1日起至2021年7月31日止。合同第5.1押金条款约定，乙方（被反诉人）向甲方（反诉人）交付租房押金4万元，第11.2.5条违约条款约定，乙方未按本合同约定支付租金，或提前解除合同，甲方有权收回该房屋，无须退还乙方所交付的押金及租金，如押金及租金不够赔偿付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。合同第10.1条约定，由甲方支付居间服务费，由违约方向守约方赔偿该笔损失。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该房屋租赁合同合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。乙方未提前通知甲方，单方面无正当理由不履行租赁合同，已经做出了解除合同的意思表示，按合同约定，已经构成违约。并且未提前通知甲方解除合同，给甲方造成了房屋闲置的实际损失，且损失超过了押金数额。在乙方承租房屋之前，甲方是不愿意租给乙方当摄影工作室使用的。因为房屋可满足40人同时办公，由于办公设施齐全，搬离处理掉损失巨大，为此与乙方签订了租期不满三年押金不退的约定。并且由甲方支付了2万元的居间费用。现在乙方违反约定，给甲方重新出租写字间造成了巨大的困难，新的租客看到办公设施不完整都不愿意租用，导致该房屋从2019年8月1日闲置至2019年11月。寻租期达四个月之久。另外，乙方搬离时并未与甲方进行交接，只是用微信通知甲方不在续交房租。室内并未恢复原样，室内多个门锁和柜子造成了破坏均为说明和赔偿，门禁系统更改密码后拒绝告诉甲方密码，致使甲方更换了整个门禁系统。目前甲方的实际损失已经远超过了押金四万元。反诉被告董晓芳辩称，1、被告要求我承担寻租期之间的损失押金部分2万元，在之前的合同中没有体现过，所以我不予承担，因为这不是我应该履行的合同义务。2、诉讼请求第二条，门禁系统并未损坏，密码从我入住起并未更改，在我离开的时候还是原来的样子，并且向法院提供的聊天记录中，我有跟康倩的聊天记录和微信截图举证，对方当时并未提出异议。3、要求我赔偿居间服务费，是当时与中介签订的协议，本合同中与我没有关系，没有理由要求我赔偿。经审理查明，2018年7月31日，被告马驰作为出租方（甲方），原告董晓芳作为承租方（乙方），签订《沈阳市房屋租赁合同》，约定甲方将位于沈阳市沈河区北站路55号C座1-18-2和2-18-1的房屋租赁给乙方使用，租赁房屋建筑面积共315.56平方米，租赁房屋用途为摄影工作室，租赁期自2018年8月1日起至2021年7月31日止，房屋每月租金为20000元人民币，租赁期内物业管理费、取暖费由甲方承担，税票由乙方承担，租金（押金）支付方式为押二付六，租金每六个月支付一次，提前30天前支付下一期租金。第五条押金支付方式约定，本合同签订之日起，乙方向甲方缴付押金相当于2个月的租金即40000元人民币，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金，本合同期满乙方如不再续租，在结清所有由乙方消耗的费用及工商注册迁出或注销后，甲方应将押金全部退还乙方，如果因乙方原因提前解约，租期未满，则押金不退。第六条首期付款约定，首期六个月租金120000及押金40000共计即人民币160000元乙方须在2018年7月31日之前全额汇入甲方账户（以甲方收妥为准），本合同正式生效，否则甲方有权单方取消本租约，乙方所交定金不予退还，在此之前如甲方毁约，甲方需向乙方双倍返还定金。第八条甲方的权利及义务中，约定租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如电、宽带、电话费、停车费、并注册手续注销或迁出等）后五日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方。第九条乙方的权利及义务中，约定乙方在合同期满后不再续租时，原由乙方出资进行的室内装修及其他装备，除有关经营专用设备及办公用品等，其余整体装修部分（包括但不限于门窗、水暖、空调、照明、消防、通讯线路、隔墙等物业室外附着物、定着物）不得拆卸和损毁（乙方另行添置的空调室外主机、室内挂机、电视机及双方另有协议除外），租赁期满后乙方应陪同甲方对物业的上述情况进行验收，向甲方交付各室内房间钥匙、大门钥匙（或门禁密码、使用手册）、门禁卡、空调遥控器、配电箱钥匙、电费卡等物件。第十条丙方服务约定，本合同签订之日，甲方应支付丙方居间服务费2万元整，甲乙双方中，如有一方违约致使合同无法履行，或者租赁双方解除、终止、变更租赁关系，甲乙双方向丙方承担的给付佣金义务仍须履行，如佣金尚未支付，由违约方承担丙方全部佣金。如佣金已支付，由违约方向守约方赔偿该笔损失。第十一条违约责任与合同终止中，约定甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿：……甲方未尽房屋修缮义务，影响乙方使用。……乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿：乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋或自称与第三方合署办公；拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过半个月房租……因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金及租金。……乙方未按本合同约定支付租金，或（要求提前解除合同），逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金及租金，如押金及租金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。……甲、乙双方任意一方提前终止合同，须提前1个月通知对方。上述合同落款出租人（甲方）委托代理人处由康倩签字，承租人（乙方）处由原告董晓芳签字，居间方（丙方）处加盖沈阳市沈河区鼎盛安居房产信息中介所印章，经纪置业人员签字处由李文强签字。同日，被告为原告出具《收条（租房）》，确认收到原告支付的房租120000元、房屋押金40000元，该租金对应合同日期为2018年8月1日至2019年1月31日，房屋地址沈阳市沈河区北站路55号C1-18-2和C2-18-1。同日，被告交付沈阳市沈河区鼎盛安居房产信息中介所中介费20000元。2018年8月，原告向被告反映空调不凉的问题。2018年11月，原告向被告反映空调不热的问题。被告在了解这些情况后，均向负责管理财富中心大厦的沈阳英特纳物业管理有限公司财富中心分公司客服部报修。2019年1月1日，原告以银行转账方式向被告支付房租120000元。2019年3月15日，原告通过微信向康倩反映空调问题，康倩表示知道不出风的问题和前台空调响的问题，其和维修的说了。2019年3月18日，康倩安排维修人员进行了检查。2019年6月29日，原告在微信中告知康倩8月1日起其不再续租、7月31日前其会搬离，康倩微信回复收到。后原告自行搬离，搬离时被告方无人在场，2019年7月31日，原告委托他人将房屋钥匙返还康倩，康倩接收房屋。现因原、被告就押金退还等事宜发生纠纷，原告起诉来院。被告提出反诉。上述事实，有双方当事人陈述、沈阳市房屋租赁合同、房屋所有权证（复印件）、电子受理单（复印件）、银行流水、收条（租房）、兴业银行理财卡、微信截图（复印件）、视频、情况说明、房产中介专用收据（复印件）等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《沈阳市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原、被告之间签订《沈阳市房屋租赁合同》的时间为2018年7月31日，故原告对于所租赁的房屋所在大楼的空调制冷情况应有一定的了解。原告能够与被告签订合同，说明原告对于所要租赁的房屋情况予以认可。上述合同签订后，原、被告依约履行。后原告于2019年6月29日告知签订合同时的被告委托代理人康倩其将不再续租，并于2019年7月31日前搬离，康倩于7月31日接收房屋，故原、被告之间的租赁合同于2019年7月31日终止。因空调问题并非租赁房屋主体问题，且被告并非房屋所在的大楼空调的管理者，故被告不具备修缮空调的能力，原、被告之间签订的租赁合同中约定的房屋修缮义务不应包含空调修缮义务。但由于提供能够符合要求的空调制冷、制热是原告要租赁房屋室内环境的一部分，是原、被告之间租赁合同的应有之义，故被告负有协助原告将空调问题妥善解决的义务。在原告将问题反映给被告方后，被告方将情况向物业报修、安排维修人员检查，未怠于履行义务，故在处理空调的问题上，被告尽到了一定的义务。在履行租赁合同的过程中，被告无根本违约行为，空调问题不足以构成原告要求解除合同并要求被告承担全部违约责任的依据。但是，原告租赁房屋系为经营摄影工作室，对于室内温度有一定要求，原告多次与被告沟通空调问题，最终仍未得到妥善解决，故原告要求解除合同，事出有因。原、被告双方对合同的解除均有过错，各自应承担相应的责任。本院根据本案实际情况，酌情确定被告退还原告50%押金，即人民币20000元。原告主张的无法正常运营的费用40000元以及反诉原告主张的寻租损失，因缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。关于反诉原告主张赔偿门锁和柜子及门禁系统损坏费用的问题，因反诉原告未提供有效证据证明门锁、柜子及门禁系统为原告损坏，故反诉原告的相关反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于反诉原告主张的居间服务费问题，因原、被告双方对于合同解除均有过错，故各应承担一半居间服务费。鉴于反诉原告已先行向居间方支付了居间服务费20000元，故反诉被告应给付反诉原告居间服务费10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告马驰于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告董晓芳押金20000元；二、反诉被告董晓芳于本判决发生法律效力之日起15日内给付反诉原告马驰居间服务费10000元；三、驳回原告董晓芳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告马驰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告董晓芳负担1500元，被告马驰负担300元。反诉案件受理费550元，由原告董晓芳负担50元，被告马驰负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  皮晓赛人民陪审员  宋庆枫人民陪审员  李 想二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  刘 娇