文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终2125号上诉人（原审原告）：杨多锐，男，1977年10月7日出生，土家族，住湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人：刘娜，湖北硒都律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨群，女，1982年12月15日出生，土家族，住湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人：刘娜，湖北硒都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鹤峰华龙村置业有限公司，住所地湖北省鹤峰县容美镇沿河路**。法定代表人：刘晓顺，经理。委托诉讼代理人：赵龙，男，1958年6月4日出生，汉族，住湖北省恩施市，系恩施华龙村集团公司法务部主任。委托诉讼代理人：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。上诉人杨多锐、杨群因与被上诉人鹤峰华龙村置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省鹤峰县人民法院（2020）鄂2828民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。杨多锐、杨群上诉请求：撤销原判，依法改判；本案诉讼费由鹤峰华龙村置业有限公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定监理单位在2019年5月27日盖章后涉案房屋即验收合格错误，关于涉案房屋的交付与接收，一审判决错误认定虽然房屋在交付时未验收合格但接收房屋的，视为商品房的交付。2.一审判决适用法律错误。对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的理解有误，该条文的目的是解决商品房交付后毁损、灭失的责任承担问题，但是这种交付的前提条件是商品房已经验收合格。鹤峰华龙村置业有限公司辩称，交付房屋以后再以不符合交房条件或者未通过验收合格为由主张违约金没有法律依据，关于《商品房销售管理办法》第四十条的规定处罚是行政管理监督范畴，与本案民事法律关系无关，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。杨多锐、杨群向一审法院起诉请求：1.判令鹤峰华龙村置业有限公司支付自2014年12月1日起至商品房验收合格之日止按杨多锐、杨群已付房价款日万分之五计算的违约金（暂计算至2019年12月1日为248478.39元）；2.由鹤峰华龙村置业有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年11月26日，鹤峰华龙村置业有限公司（出卖人）与杨多锐、杨群（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ESZ201204562），合同约定：杨多锐、杨群购买鹤峰华龙村置业有限公司开发建设的华龙半岛5幢5层0502号房，建筑面积126.85平方米，单价为2104.83元/平方米，合同第八条第一款约定，出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付该商品房，具备“该商品房经验收合格”条件。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条房屋交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到交房通知15日内到指定地点办理交接手续，逾期未办理交接手续的视同出卖人按期交付本合同项下商品房。自交付之日起，本合同项下的商品房的损毁、风险及物业管理费移交给买受人承担。合同签订后，杨多锐、杨群按照约定于2012年11月26日支付房屋首付款86998.00元，2013年2月22日支付180000元，2014年11月9日支付面积补差款5009.00元,共计272007元。鹤峰华龙村置业有限公司向杨多锐、杨群出具发票。2014年11月20日，鹤峰华龙村置业有限公司给杨多锐、杨群发出《收房通知书》。2014年11月26日，杨多锐、杨群在《收房确认书》上签名，同日，杨多锐在《物品接收表》上签名，领取了入户门钥匙1套A1+B6把和米一袋。2014年12月3日，杨多锐在《装修申请表》上签名。一审另查明，鹤峰华龙村置业有限公司以出让方式取得位于鹤峰县××镇杨柳潭新区（老屋场）编号为0020030031的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号、土地使用权证号为鹤国用（2012）486号。该块土地面积为18424.21平方米，规划用途为住宅用地，土地使用年限自2012年2月26日至2082年2月25日。华龙半岛商品房建设工程规划许可证号为建字第422828201200128号，施工许可证为422828201211130201、422828201211130301、422828201211130401。预售商品房批准机关为鹤峰县住建局，商品房预售许可证号为鄂鹤房预字（2012）第008号。鹤峰华龙村置业有限公司开发建设的华龙半岛5幢商住楼，开工日期为2012年9月25日，由建设单位（2014年11月24日）、施工单位（2014年11月24日）、勘察单位、设计单位在工程质量竣工验收记录上签字盖章，但建设单位于2019年5月27日才签字盖章。一审法院认为，鹤峰华龙村置业有限公司开发建设的华龙半岛5幢商住楼虽然在2014年11月24日由建设单位、施工单位盖章确认竣工验收合格，勘察单位、设计单位亦盖章确认竣工验收合格，但监理单位于2019年5月27日才盖章确认竣工验收合格，应认定该房屋于监理单位盖章后才经验收合格。2014年11月26日，杨多锐、杨群在《收房确认书》及《物品接收表》上签名，并领取了房屋钥匙，接收了案涉房屋，虽然鹤峰华龙村置业有限公司交付的房屋当时并未经验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交付房屋的条件，但杨多锐、杨群没有拒绝交接，而是签署收房确认书接收了房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应认定鹤峰华龙村置业有限公司该日已交付了案涉房屋。双方约定的商品房交付时间为2014年11月30日前，鹤峰华龙村置业有限公司于2014年11月26日交房并未逾期，不构成违约。故，杨多锐、杨群关于要求鹤峰华龙村置业有限公司支付逾期交房违约金的请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：驳回杨多锐、杨群的诉讼请求。案件受理费4958元，减半收取2479元，杨多锐、杨群已预交，由杨多锐、杨群负担。二审中，双方均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于鹤峰华龙村置业有限公司是否构成逾期交房从而承担违约责任的问题，首先，根据鹤峰华龙村置业有限公司与杨多锐、杨群签订的《商品房买卖合同》约定，鹤峰华龙村置业有限公司应于2014年11月30日前将验收合格的商品房交付杨多锐、杨群，2014年11月26日杨多锐、杨群在《收房确认书》及《物品接收表》上签名，杨多锐、杨群接收房屋时未对房屋是否验收合格提出异议，鹤峰华龙村置业有限公司已按约交房并未构成逾期。其次，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……”经审查，涉案楼盘竣工后，鹤峰华龙村置业有限公司组织了建设、施工、勘察、设计单位共同参加的竣工验收并形成《建设工程竣工验收报告》，商品房是否验收合格关键应审查是否组织了竣工验收工作，监理单位未盖章签字仅表明鹤峰华龙村置业有限公司在验收手续上存在瑕疵，是否应受到相关部门处罚属行政管理范畴，与本案民事法律关系无关。再者，杨多锐、杨群自2014年接收房屋后即已装修入住，其并未提供证据证明鹤峰华龙村置业有限公司交付房屋存在质量问题，故杨多锐、杨群要求鹤峰华龙村置业有限公司支付逾期交房违约金无事实和法律依据，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，杨多锐、杨群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4958元，由上诉人杨多锐、杨群负担。本判决为终审判决。审判长  张辅军审判员  侯著韬审判员  杨 芳            本件与原件核对无异      二〇二〇年十二月十一日法官助理向周艳书记员胡枫