江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2346号上诉人（原审原告）：赵来贵，男，1970年10月10日生，汉族，住江西省吉水县。委托诉讼代理人：孙秋萍，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李慧群，女，1976年3月26日生，汉族，住江西省吉水县。委托诉讼代理人：孙秋萍，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西海泉实业有限公司，住所地江西省吉水县城枫树岗，统一社会信用代码91360822MA35JFQR8T。法定代表人：刘小华，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。上诉人赵来贵、李慧群因与被上诉人江西海泉实业有限公司（以下简称海泉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉水县人民法院（2020）赣0822民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日受理后，由审判员陈麒担任审判长，审判员胡文君、钟君林参加评议，组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵来贵、李慧群及其委托诉讼代理人孙秋萍，被上诉人海泉公司的委托诉讼代理人胡晓芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵来贵、李慧群向本院上诉请求：1.撤销原判，并改判支持赵来贵、李慧群一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海泉公司承担。事实与理由：1.一审仅以海泉公司提交的一张五方单位出具的《工程竣工验收报告》，认定符合交房标准错误。赵来贵、李慧群于一审质证时指出，除了该《工程竣工验收报告》还应结合其他竣工文件证明，如是否符合规划条件的《江西省建设工程竣工规划核实合法意见单》、房屋工程质量是否合格的《工程质量监督报告》等。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《江西省城乡规划条例》第五十八条等规定，交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门依照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。但海泉公司自始至终未能提供前述文件，如果海泉公司系违法验收，该《工程竣工验收报告》显然无任何证明效力。另，五方单位中四方单位均由建设单位（即本案的海泉公司）出资委托，存在利益关系，所以仅有一张五方单位盖章的《工程竣工验收报告》，不具客观真实性。根据江西省高级人民法院《关于开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（以下简称《指引》）第2条规定，开发商交房的最低标准为房屋应当经过建设工程竣工验收合法并已完成建设工程竣工验收备案登记。本案中约定的交房标准显然违背了上述规定，应以完成建设工程竣工验收备案登记认定。上述《指引》第3条，开发商交付房屋未经备案登记的，开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持。但一审却背道而驰，以赵来贵、李慧群已收房为由，认为不宜适用。2.一审认定海泉公司已通知赵来贵、李慧群收房错误。撇开涉案房屋是否符合交付条件的问题，赵来贵、李慧群自始至终未收到过海泉公司的收房通知。首先，根据谁主张谁举证的原则，海泉公司未提供任何证据证明已通知过赵来贵、李慧群收房。其次，即使通知收房，但业主收房时未签署交接单，亦未向业主出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且房屋存在漏水问题。再次，小区部分别墅业主没有收到过海泉公司的收房通知，而是基于海泉公司“你可以去收”的回复才收房。3.法律适用错误。基于以上事实认定错误，则一审判决驳回赵来贵、李慧群一审诉讼请求所适用的法律错误。海泉公司答辩称，赵来贵、李慧群的上诉请求无证据和事实为依据，应判决驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.赵来贵、李慧群以《工程竣工验收报告》无法达到五方验收合格的目的理由明显不成立，不应采信。2.赵来贵、李慧群认为房屋交付的条件为竣工验收备案登记无事实及法律依据，不应支持。3.赵来贵、李慧群所称的自始至终未收到海泉公司的交房通知明显是罔顾事实，不应采信。4.对于房屋质量问题无事实依据，在整个一审过程中赵来贵、李慧群没有提供任何证据，在整个庭审过程中也没有阐述房屋质量问题。赵来贵、李慧群实际上已经收房，且案涉房屋已经通过竣工验收，证明房屋质量合格；假使房屋存在质量问题，也和交房无关，赵来贵、李慧群可以对房屋质量问题另行主张。赵来贵、李慧群向一审法院起诉请求：1.判令海泉公司支付赵来贵、李慧群逾期交房违约金暂定325,526.77元（自2018年9月1日起每月按万分之三计算至符合条件的实际交房之日止，本次暂计至2020年7月1日，逾期669天）；2.本案诉讼费由海泉公司承担。一审法院经审理查明：2017年1月22日，赵来贵、李慧群与海泉公司签订《商品房买卖合同》（以下统称《买卖合同》）及《合同补充协议》，对权利义务作了详细约定，其中：赵来贵、李慧群购买的房屋系位于吉水县城尚峰山水涧4幢的别墅（以下统称案涉别墅），总房价款1,621,957元，房款支付方式按揭贷款，买受人支付首付款491,957元，余款113万元办理银行按揭。其他与本案有关的约定有：（一）交房期限（《买卖合同》第八条）：出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（二）交付标准（《合同补充协议》第二条第一点）：房屋质量以建设、勘察、设计、监理、施工五单位出具的工程竣工验收为准。《买卖合同》第八条约定的房屋交付标准【该商品房经验收合格】指：出卖人组织五方主体即勘察、设计、施工、监理及建设单位对工程进行竣工验收，取得《工程竣工验收报告》。（三）逾期交房的违约责任（《买卖合同》第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（《合同补充协议》第二条第二点）买受人未付清房款或违约金的，出卖人不予办理交房手续且不承担逾期交房的责任；若因买受人原因导致房屋未在合同约定的期限内交付的，出卖人不承担逾期交房责任。（四）交付形式（《买卖合同》第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《买卖合同》生效后，赵来贵、李慧群已支付约定房价款1,621,957元。赵来贵、李慧群于2018年9月15日接收案涉别墅。案涉别墅于2018年8月1日竣工验收，但未完成竣工验收备案登记。一审法院认为，赵来贵、李慧群与海泉公司签订的《买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。综合赵来贵、李慧群与海泉公司的诉辩及法院查明的事实，可将双方的争议焦点概括为：海泉公司应否承担逾期交房违约责任，如需承担，逾期交房违约金的标准如何认定。根据《买卖合同》约定，海泉公司应当在2018年8月31日前向赵来贵、李慧群交付案涉别墅，且该别墅必须是经验收合格。对于验收合格的标准，《合同补充协议》第二条第一点做出了明确约定，海泉公司提交的“工程竣工验收报告”证实案涉别墅于2018年8月1日经五方竣工验收合格，故案涉别墅符合约定的交付条件。赵来贵、李慧群要求按《指引》的规定认定房屋交付条件的意见，鉴于该房产开发项目早已完成，不宜适用上述《指引》处理本案当事人之间的纠纷，不予采纳。本案中赵来贵、李慧群先是认可系收到海泉公司通知后于2018年9月15日收房，但称不清楚收到通知的时间，之后又称没有接到海泉公司的通知。海泉公司则称其于2018年8月31日之前电话通知赵来贵、李慧群收房，但海泉公司未提供直接证据予以证实。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，首先，案涉别墅在2018年8月1日已经具备交付条件；其次，海泉公司如不及时通知收房，将使自身陷入违约而承担违约责任的境地；最后，小区的其他大多数业主在交付期限前后收房的事实，表明海泉公司在交付期限前履行了通知的义务。因此，根据日常生活经验，结合案件相关事实，可以确信海泉公司所称的在2018年8月31日前电话通知赵来贵、李慧群收房的事实具有高度盖然性，予以确认。赵来贵、李慧群关于海泉公司通知收房的描述，前后矛盾，与事实不符，不予采信。故事实上赵来贵、李慧群系在接到海泉公司通知收房的情况下，因自身原因，于2018年9月15日收房，海泉公司并无逾期交房的行为。赵来贵、李慧群主张海泉公司支付逾期交房违约金的请求，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回赵来贵、李慧群的诉讼请求。案件受理费减半收取3,091元，由赵来贵、李慧群负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵来贵、李慧群申请证人陈某出庭作证，证明海泉公司并未通知赵来贵、李慧群收房且房屋存在严重的漏水问题。海泉公司质证认为证人陈某与本案有利害关系，该证人证言真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为该证人证言无法证明海泉公司是否通知赵来贵、李慧群收房，故对该证据不予采信。海泉公司提交《客户通知交房表》一份，证明海泉公司于2018年8月25日电话通知赵来贵、李慧群收房。赵来贵、李慧群质证后认为该证据系海泉公司单方制作，其并未接到海泉公司通知收房的电话，真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为该证据系海泉公司单方制作，并不能有效证明其于2018年8月25日电话通知赵来贵、李慧群收房，故对该证据不予采信。本院经审理查明，赵来贵、李慧群的委托诉讼代理人在一审认可是在海泉公司通知后2018年9月15日收房。在二审期间，赵来贵、李慧群陈述其于2019年8月31日后开始对房屋进行装修，并且是按照合同约定的时间去装修。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为,赵来贵、李慧群与海泉公司签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。赵来贵、李慧群已按合同约定履行了支付购房款的义务，海泉公司应按合同约定于2018年8月31日前将符合交房条件的房屋交付给赵来贵、李慧群。本案中，海泉公司虽然未能提交有效证据证明其按照约定时间交房，但结合赵来贵、李慧群的委托诉讼代理人于一审承认海泉公司通知收房的事实及赵来贵、李慧群于二审陈述是按照合同约定的时间去装修的事实，可以认定海泉公司于2018年8月31日前已通知收房，而赵来贵、李慧群于2018年9月15日延期收房的责任应由其自行承担。虽赵来贵、李慧群于二审否认海泉公司通知的事实，但其未提供证据证实，对其否认本院不予认可。至于赵来贵、李慧群所引用的《指引》，系在案涉房产开发项目完成之后出台，不作为本案裁判依据，交房标准应当以双方合同约定为准。且赵来贵、李慧群并未提交证据证明《工程竣工验收报告》不真实、不客观，故其主张案涉房屋未达到交房标准本院不予支持。综上所述，赵来贵、李慧群的上诉理由不能成立，其诉讼请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律法规正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,313.78元，由上诉人赵来贵、李慧群负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 胡文君审判员 钟君林二〇二〇年十二月二十四日书记员 傅雅婷