吉林省白山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉06执异34号 案外人：赵连胜，男，1969年7月14日生，汉族，白山市公安局江北分局干警，住白山市浑江区安泰商都。 案外人：宋山鹰，男，1963年10月9日生，汉族，明达建筑公司职工，住白山市浑江区安泰商都。 案外人：王淑英，女，1958年10月24日生，汉族，通化矿务局工程处退休工人，住白山市浑江区安泰商都。 案外人：宋德清，男，1951年10月13日生，汉族，白山市医保局职员，住白山市浑江区安泰商都。 案外人：马秀艳，女，1942年2月24日生，汉族，通化矿务局机关幼儿园退休工人，住白山市浑江区安泰商都。 案外人：李宝珠，男，1954年1月29日生，汉族，通化矿务局退休工人，住白山市浑江区安泰商都。 案外人：丛树生，男，1948年7月13日生，汉族，白山市自然资源局退休职员，住白山市浑江区安泰商都。 案外人：李艺，男，1968年1月10日生，汉族，八道江矿轧钢厂职工，住白山市浑江区安泰商都。 案外人：李春华，男，汉族，1956年9月4日生，汉族，浑江区医院工作人员，住白山市浑江区安泰商都。 案外人：周嗣光，男，1944年3月9日生，汉族，通化矿务局地质队退休工人，住白山市浑江区安泰商都。 案外人：姚凤文，男，1955年4月3日生，汉族，白山市十六中学退休职工，住白山市浑江区安泰商都。 案外人：王廷有，男，1946年7月19日生，汉族，白山市外贸公司退休职工，住白山市浑江区安泰商都**楼****。 案外人：何姗，女，1990年6年1日生，汉族，中国邮政储蓄银行白山市支行职员，住白，住白山市浑江区安泰商都div> 案外人：刘广艳，女，1947年5月18日生，汉族，无职业，住白，住白山市浑江区安泰商都div> 案外人：蔡秀娟，女，1967年8月7日生，汉族，白山市中心医院职工，住白，住白山市浑江区安泰商都div> 案外人：胡美贵，男，1951年5月30日生，汉族，白山市宏源公司职工，住白，住白山市浑江区安泰商都div> 案外人：刘淑梅，女，1947年9月1日生，汉族，无职业，住白，住白山市浑江区安泰商都div> 案外人：迟乐为，男，1948年12月26日生，汉族，通化矿务局退休工人，住白，住白山市浑江区安泰商都div> 案外人：王淑霞，女，1957年12月28日生，汉族，通化矿务局退休工人，住白，住白山市浑江区安泰商都div> 案外人：梁大军，男，1960年6月5日生，汉族，通化矿务局机电厂退休工人，住白，住白山市浑江区安泰商都div> 诉讼代表人：王淑霞，女，1957年12月28日生，汉族，通化矿务局退休工人，住白，住白山市浑江区安泰商都div> 诉讼代表人：李宝珠，男，1954年1月29日生，汉族，通化矿务局退休工人，住白，住白山市浑江区安泰商都div> 委托诉讼代理人：刘卫东，吉林汲润律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司白山分行。住所地：吉林省白山市浑江大街**。 负责人：刘庆云，该行行长。 委托诉讼代理人：芮秀成，吉林盛享律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔宏光，男，1969年6月20日生，汉族，中国建设银行股份有限公司白山分行职员，住白，住白山市浑江区div> 被执行人：长春市安泰房地产开发有限公司。住所。住所地地：吉林省长春市解放大路**吉宇大厦****iv> 法定代表人：冯俊超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘万**，吉林创一律师事务所律师。 被执行人：冯俊超，男，1956年4月15日生，汉族，长春市安泰房地产开发有限公司董事长，住吉，住吉林省长春市二道区吉盛小区**3门**div> 委托诉讼代理人：刘万**，吉林创一律师事务所律师。 被执行人：彭亮，女，1979年8月14日生，汉族，长春市安泰房地产开发有限公司经理，住吉林省长春市，住吉林省长春市朝阳区崇智路** 委托诉讼代理人：刘万**，吉林创一律师事务所律师。 在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司白山分行（以下简称建行白山分行）与被执行人长春市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰开发公司）、冯俊超、彭亮金融借款合同纠纷一案中，案外人赵连胜于2020年12月8日对执行被执行人安泰开发公司所有的位于白山市浑江区浑江大街南，建设街以北，锦江路东侧安泰商都房屋及房屋范围内的土地使用权的查封提出书面异议。本案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵连胜等20人称，案外人将位于锦江路的房屋交给安泰开发公司拆迁，双方签订了产权调换协议，分别于2012年2月至2013年9月份将该房屋交付给案外人占有、使用、管理至今，该房屋应当归案外人所有。法院的查封行为侵害了案外人的合法权益。请求：依法中止（2019）吉06执75号之二执行裁定书的查封，停止对案外人房屋的执行。 建行白山分行称，对案外人异议申请书没有异议，对申请的内容需要查看证据后再发表意见。 安泰开发公司、冯俊超、彭亮称，对案外人异议申请书没有异议。 本院查明，建行白山分行与安泰开发公司、冯俊超、彭亮金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月30日作出（2017）吉06民初50号民事判决书，判决：一、安泰开发公司于本判决生效后立即偿还所欠建行白山分行借款本金81884131.10元及逾期罚息、复利。逾期罚息及复利自2016年2月27日起算至本息全部还清之日止，按照双方约定的利率标准计算。二、如安泰开发公司不能偿还上述借款本金及逾期罚息、复利，建行白山分行有权就抵押物[编号为白山市国用（2012）第060000059号及白山市国用（2012）第060000060号土地使用权；在建工程，他项权证号分别为：白山房建白BQ字第2013002178号、白山房建白BQ字第2013002179号、白山房建白BQ字第2013002180号、白山房建白BQ字第2013002181号]折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、冯俊超、彭亮对第一项确定的债务承担连带责任。四、冯俊超、彭亮承担保证责任后，有权向安泰开发公司追偿。 因安泰开发公司对上述判决不服，提起上诉，吉林省高级人民法院于2017年11月24日作出（2017）吉民终593号民事判决书，判决：一、变更吉林省白山市中级人民法院（2017）吉06民初50号民事判决第一项为：安泰开发公司于本判决生效后立即偿还所欠建行白山分行借款本金81884131.10元及逾期罚息。逾期罚息自2016年2月27日起算至本息全部还清之日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率的2.25位计算。二、变更吉林省白山市中级人民法院（2017）吉06民初50号民事判决第二项为：如安泰开发公司不能偿还上述借款本金及逾期罚息，建行白山分行有权就抵押物(编号为白山市国用（2012）第060000059号及白山市国用（2012）第060000060号土地使用权；在建工程，他项权证号分别为：白山房建白BQ字第2013002178号、白山房建白BQ字第2013002179号、白山房建白BQ字第2013002180号、白山房建白BQ字第2013002181号)折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、变更吉林省白山市中级人民法院（2017）吉06民初50号民事判决第三项为：冯俊超、彭亮对本院变更后的第一项判决确定的债务承担连带责任。四、维持吉林省白山市中级人民法院（2017）吉06民初50号民事判决第四项，即：冯俊超、彭亮承担保证后，有权向安泰开发公司追偿。五、驳回建行白山分行其他诉讼请求。 由于安泰开发公司、冯俊超、彭亮未履行上述生效法律文书确定的义务，本院根据建行白山分行的申请，立案执行。于2019年12月25日作出（2019）吉06执75号之二执行裁定书，裁定：续行查封本院（2017）吉06财保2号民事裁定书查封的被执行人安泰开发公司所有的位于白山市浑江区浑江大街以南，建设街以北，锦江路东侧安泰南都房屋467户（详见明细表）及房屋范围内的6563.71平方米、1671.02平方米两处土地使用权，查封期限为三年。 另查明，因安泰开发公司向建行白山分行的金融贷款行为，安泰开发公司用其所享有的白山市国用（2012）第060000059号国有土地使用权证（面积6563.71平方米）、白山市国用（2012）第060000060号国有土地使用权证（面积1671.02平方米）及该土地上在建工程安泰商都楼盘1、2、3、4号楼（白山房建白BQ字第2013002178号、白山房建白BQ字第2013002179号、白山房建白BQ字第2013002180号、白山房建白BQ字第2013002181号）进行抵押，并办理了抵押登记。 白山市住房和城乡建设管理局于2011年10月8日为安泰开发公司颁发了（白山）房预售证第2011035号、2011037号、2011038号《商品房预售许可证》，批准对安泰商都5号、6号、7号楼商品房屋公开预售，于2013年11月18日为安泰开发公司颁发了（白山）房预售证第2013122号、2013123号、2013120号、2013121号、2013124号、2013125号《商品房预售许可证》，批准对安泰商都1号、2号、3号、4号、8号、9号楼商品房屋公开预售。 还查明，2009年4月2日，关于锦江路棚户区改造项目建设，白山市建设局为安泰开发公司颁发了拆许字（2009）第015号《房屋拆迁许可证》。2009年4月3日，安泰开发公司在拆迁范围内发布了《搬迁通知书》，安泰开发公司与被拆迁人签订了《产权调换协议》。房屋建成后，按照《产权调换协议》对被案外人进行了安置，并签订了《商品房买卖合同》。 本院认为，本案争议焦点为：案外人对案涉房屋享有的民事权益是否能够排除强制执行。 本案中，本院虽然未对案外人刘广艳等8人回迁安置的房屋（位于**楼**楼）直接予以查封，但对该房屋所对应的土地使用权进行查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，……”的规定，该查封土地使用权的效力及于上述案外人的房屋。 本案案涉房屋上存在如下权益，一是基于案外人原房屋被拆迁，而签订的《产权调换协议》，从而确定房屋所有者的权益；另一种是因借款合同中的抵押行为，而形成的抵押权人的抵押权益。 关于上述两种权利顺位的问题，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。说明消费者权益优先于商品房抵押权。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，说明被拆迁人按照所有权调换形式订立《产权调换协议》所确定的房屋的权益，优先于作为第三人的消费者。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定作为消费者所购买房屋享有排除执行的权益。 综上，根据上述法律规定，案外人对案涉房屋因补偿安置所取得的民事权益要优于抵押权，依法应排除执行。案外人主张中止执行的异议请求，符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对赵连胜（7号楼5单元303室）、宋山鹰（2号楼1单元703室）、王淑英（2号楼1单元801室）、宋德清（3号楼1单元603室）、马秀艳3号楼（1单元801室）、李宝珠（3号楼3单元903室）、丛树生（4号楼2单元501室）、李艺（4号楼3单元503室）、李春华（4号楼2单元802室）、周嗣光（4号楼2单元902室）、姚凤文（4号楼3单元903室）、王廷有（4号楼2单元1301室）、何姗（4号楼2单元503室）、刘广艳（6号楼2单元303室）、蔡秀娟（6号楼3单元501室）、胡美贵（6号楼3单元502室）、刘淑梅（6号楼3单元803室）、迟乐为（7号楼1单元301室）、王淑霞（7号楼5单元403室）、梁大军（7号楼4单元503室）房屋及项下土地使用权的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审  判  长  孙启鹏 审  判  员  刘士民 审  判  员  孙 卓 二〇二〇年十二月二十五日 法 官 助 理  韩 旭 （代）书记员  王罗文