云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0381民初5595号原告：吕旭洲,男,1979年9月16日生,汉族,大学文化，云南省会泽县人,户籍地：云南省曲靖市会泽县。（未出庭）。原告:华永娟,女,1989年2月4日生,汉族,云南省会泽县人，户籍地：云南省曲靖市会泽县,（未出庭）。二原告委托诉讼代理人：赵庆波，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。二原告委托诉讼代理人：朱家启，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。被告:会泽庆丰房地产开发有限公司。住所地:会泽县者海镇范家村(抚军路艺温水乡小区)。联系电话:0874-51×****。法定代表人:郑春梅，经理（未出庭）。委托诉讼代理人：何春府，云南在线律师事务所律师，特别授权代理。原告吕旭洲、华永娟与被告会泽庆丰房地产开发有限公司（以下简称庆丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕旭洲、华永娟的委托诉讼代理人赵庆波、朱家启，被告会泽庆丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何春府到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕旭洲、华永娟向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金27256元［（30天×50元／天）＋（393228×0.05%×131天）］；二、请求判令被告立即为原告办理不动产登记所需全部前置手续,即将原告办证所需资料提交办证部门,并判令被告向原告支付逾期办理不动产产权登记手续的违约金116154元（以房屋总价款393228.00元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准年利率7.56%并上浮30%计算自2017年5月30日起至2020年5月15日止）,并按上述标准继续承担自2020年5月16日起至办理完不动产权登记手续之日止的违约金；以上一、二项共计:143410.00元。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月3日,原告作为买方与被告签订《商品房购销合同》。合同约定:买受标的物位于会泽县房屋,该套商品房交易总价款为393228.00元,2016年11月30日前,被告应将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告,如未按期交房,自交房期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内按每天50元支付违约金,自第30天后则按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金,合同继续履行。合同签订后,原告依约支付了购房款393228.00元,履行了属于自己一方的合同义务,但是被告直到2017年5月10日才通知原告方接房,被告逾期交房己构成违约,应当依据双方签订的《商品房购销合同》承担违约责任。另,根据双方所签《商品房购销合同》,自被告向乙方办理完房屋的交接手续后,被告全权代理乙方在180个工作日内将办理产权的资料提交产权办理机关办理产权证,但是截止起诉日为止,被告仍未向不动产登记部门提交办证所需文件，导致原告至今未能领到不动产所有权证书。被告逾期提交办证资料导致产权证未能办理同样属于违约行为,应向原告一并承担违约责任。基于以上事实和理由,为维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。审理中，原告放弃第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求中的“即将原告办证所需资料提交办证部门”放弃，变更第二项诉讼请求中的“并判令被告向原告支付逾期办理不动产产权登记手续的违约金116154元（以房屋总价款393228.00元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准年利率7.56%并上浮30%计算自2017年5月30日起至2020年5月15日止）,并按上述标准继续承担自2020年5月16日起至办理完不动产权登记手续之日止的违约金”为“并判令被告向原告支付逾期办理不动产产权登记手续的违约金96223.5元（以房屋总价款393228.00元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准年利率6.65%并上浮30%计算自2017年7月31日起至2020年5月15日止）”；放弃第二项诉讼请求中“并按上述标准继续承担自2020年5月16日起至办理完不动产权登记手续之日止的违约金。”被告庆丰公司辩称，我方认为原告的诉请缺乏相应的法律和事实依据，原告陈述的事实不客观、不真实，其主张违约金也没有相应的依据，被告是在接到了原告的相关材料，及时提交给了办证机关，办理并取得了房产证，房产证延时办理责任在原告，双方关于产权登记并没有约定违约责任，即便被告存在违约行为，原告主张的违约损失没有合同（法律）依据；原告的诉讼请求不能成立。请求驳回原告的诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：被告应否承担逾期办证违约责任，违约损失如何确定。原告吕旭洲、华永娟为证明其主张，向本院提交了以下证据：一、1.身份证、结婚证、常住人口登记卡复印件各一份，用以证实二原告的主体资格及二原告系夫妻关系的事实;2.企业公司登记信息复印件一份，用以证实被告的信息及主体资格。二、《商品房购销合同》、艺温水乡订购协议书、商品房买卖合同登记备案表复印件各一份，用以证实原、被告双方签订了《商品房购销合同》并约定了双方的权利义务关系，双方合同报住建部门备案的事实。三、1.房款收据复印件一份，用以证实原告履行了合同义务，被告收取了房价款;2.契税、装修管理费、物管费、二次加压费等收据复印件各一份，用以证实被告向原告收取相关办证配套费用的事实，同时证明被告违反合同约定逾期交房，逾期提交办证资料等违约事实，原、被告双方实际交接房的时间。经质证，被告庆丰公司认为，对原告提交的三组证据的三性均无异议；但是其第二、三组证据不能证明原告的证明目的，合同第12条约定，资料由乙方（原告）提交，甲方（被告）才能提交办理产权证，合同没有约定逾期办理产权证的约定；第三组证据同样达不到原告证明目的，只能证实原告购房后缴了相关费用，履行了合同义务，不能证明被告违约，这样的主张无事实依据；合同登记备案表，说明被告及时向相关部门登记了，这是办证的前提，说明被告严格履行了义务。本院认为，原告所提交第一组证据真实、合法，能证明原、被告身份信息及主体资格等事实，本院予以采信;第二组证据真实、合法，能证明原、被告之间发生商品房买卖合同关系等事实，本院予以采信；第三组证据真实、合法，能证明被告已向原告收取契税、代办费、二次加压费等费用的事实，本院予以采信。被告庆丰公司提交了下列证据：一、被告营业执照及法人代表证明书复印件各一份，用于证实被告法人身份信息及法定代表人信息。二、商品房购销合同复印件一份，用以证实原、被告之间系合同当事人及双方的权利义务以及没有约定逾期办理房产证的约定。三、契税纳税申报表及房屋权属情况查询结果通知书复印件一份，用以证实原告提交办理契税材料的时间是在2019年3月20日之后，被告在2019年3月22日即为其进行纳税申报，在办房产证过程中，被告没有违约行为。四、原告的房产证复印件一份，用以证实2020年9月8日，原告的房产证已颁发。五、装修押金单、物业管理费收据及相关台账复印件各一份，用以证实原告在2016年11月20日即接受了房屋。六、户口册1份，用以证实原告方提交该户口册的时间是2018年8月2日后，我方收到原告完整的资料时间是2019年3月20日，我方办证提交材料的起止时间是2019年3月20日，合同约定，被告是有代为办理产权证的义务，但是应该是在原告提交完整的资料后，被告才能进行办理。经质证，原告方对被告提交的第一、二组证据的三性无异议；不认可第二组证据的证明目的，虽然合同没有逾期办证的约定，但是按合同外的相关法律法规和司法解释的规定，合同无约定不意味着合同当事人不受约束；对第三组证据的契税纳税申报表真实性、合法性认可，不认可其关联性，对第三组证据的房屋权属情况查询结果通知书复印件的三性不认可，2019年3月20日房屋权属情况结果通知表与被告代为提交资料代办产权证的事实无关联性，即便查询结果通知书受文结果为原告，但不代表原告亲自去查询了，与被告的办证义务无关，两份证据结合恰好说明了被告代替原告在进行契税纳税申报，这说明原告方质证观点，证明不了被告的答辩观点，证明不了被告逾期办理房产证登记的事实，房屋权属情况查询结果通知书来源不清，缺乏关联性，达不到被告的证明目的；对第四组证据的三性无异议，但是如果产权证已经办理应及时通知原告；第五组证据三性无异议，都是被告隐瞒了，2016年11月20日，被告收取了6个方面的15676元办证税费的基本事实；第六组证据认可其真实性，但不认可其关联性和证明目的。办理常住人口登记卡的时间与买房、交资料的时间没有必然联系。本院认为，被告提交的第一组证据真实、合法，原告无异议，本院予以采信；第二组证据真实、合法，能证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，但不能证明被告不承担违约责任的主张，本院对其真实性、合法性及与本案双方权利义务的约定的关联性予以确认；第三组证据契税申报表及房屋权属查询结果通知书真实、合法，能证明被告庆丰公司在2019年3月22日办理契税申报等事实，本院予以采信，但不能证明被告未违约的主张；第四组证据真实合法，能证明原告的房产证已于2020年9月8日颁发等事实，本院予以采信；第五组证据真实、合法，能证明原告于2016年11月20日接收房屋及交纳办证费用给被告等事实，本院予以采信；第六组证据真实、合法，能证明原告身份信息等事实，本院予以采信，但不能证明被告的主张。根据庭审和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：2014年10月3日,原告吕旭洲、华永娟作为乙方（买受人），与甲方（出卖人）被告会泽庆丰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》。合同约定:买受标的物位于会泽县房屋,该套商品房交易总价款为393228.00元,合同约定了房屋交付时间及办理房屋产权登记等事项。合同第十二条约定：“关于产权登记的约定，自甲方向乙方办理完房屋交接手续后，甲方全权代理乙方在180个工作日内将办理产权的资料提交产权办理机关办理产权证，乙方给予配合，所涉及的税收和其他费用由乙方支付。”合同签订后,至2016年11月16日，原告向被告支付了购房款393228.00元。2016年11月20日，被告庆丰公司将该套房屋移交给原告，原告于当日向庆丰公司支付了契税、代办费、装修管理费、物管费、二次加压费等费用，被告出具了相关费用收据。庆丰公司向原告交付房屋后，未按照合同约定时间向产权部门提交办理房屋产权登记需要的全部资料。2019年3月22日，被告庆丰公司办理了契税申报，至2020年9月8日，不动产登记部门颁发了原告本案涉诉房产的产权证，因原告尚欠房屋按揭贷款，该证置于银行，他项权证被告尚未交付原告。原告认为被告未在约定时间内代理原告办理房屋产权证，应承担违约责任，为此向本院起诉，提出如前诉讼请求。本院认为，原告吕旭洲、华永娟与被告会泽庆丰房地产开发有限公司签订的商品房购销合同属双方当事人自愿签订的合同，合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。一、关于被告庆丰公司是否违约的问题。原、被告在《商品房购销合同》第十二条约定了被告在办理完房屋交接手续后180个工作日内代理原告办理产权登记手续，该条款内容表明，被告作为出卖人，负有代原告办理产权登记的义务。被告于2016年11月20日收取了契税、代办产权证所需缴纳费用，但至2020年9月8日房产部门才办理了产权登记。原告吕旭洲、华永娟于2016年11月20日向被告交纳有关办证费用，至2017年7月30日，已满180个工作日，被告无证据证实其在此期间内已向产权登记部门报送办理产权证所需全部资料，至2019年3月22日被告代为办理契税申报后，房地产登记部门才开始办理房产权登记。根据合同约定和交易习惯，被告作为“艺温水乡”开发商代业主报送有关材料文件办理产权证，其在收取代办费用的同时，应负责提示或通知原告提交办证所需材料。被告作为房地产开发商，相较购买其开发的房屋的业主，更具有专业知识，更清楚办证所需要材料及程序，被告未能提交相应证据证实需原告办理纳税申报，怠于履行义务，致使未在合同约定时间内报送办证所需有关材料，已构成违约，应承担相应违约责任。二、关于被告庆丰公司违约应如何承担违约责任的问题。1.承担何种违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未及时报送有关材料，致使办理房产证逾期，原告要求被告承担逾期办证的违约责任于法有据。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原、被告在商品房购销合同中未约定逾期办证如何承担违约责任，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条?：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告庆丰公司应承担给付逾期办证违约金的责任。2.逾期办证时间如何计算。逾期办证起算时间应从原、被告合同约定的办理完房屋交接手续后满180个工作日后起算，被告代办报送办证所需材料为协助和代理义务，申领产权证主体为原告等业主，产权登记部门办理产权证时间不应计算在逾期时间内，故原告主张逾期截止计算至2020年5月15日不当。本案中房屋交接时间为2016年11月20日，至2017年7月30日满180个工作日，本案逾期办证时间应从2017年7月31日起计算至2019年3月22日被告办理纳税申报，为599天，在产权登记部门办理证件的时间不应计算在逾期时间范围内，原告要求继续给付违约金至不动产权证交给原告之日的主张，不予支持。3.违约金标准。本案中违约金应按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2003】251号）中规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，由于原、被告之间不存在借款合同，应按照中国人民银行规定的贷款基准利率计算。中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。在此基础上加收30%，为5.655%，加收50%，为6.525%，加收40%，为6.09%，本院酌情认定本案违约金按年利率6.09%计算。原告主张按年利率7.56%并上浮30%计算违反相关规定，本院不予支持。4.被告应赔偿原告违约金数额。被告庆丰公司负有代办报送产权证相关材料义务，因其未通知或向原告索要契税申报等材料，延误办证时间，其应承担逾期办证违约责任。原告作为业主，亦应承担积极协助义务，主动交纳有关材料和催促被告办理，原告未积极主动配合被告，造成损失扩大，应减轻被告的违约责任，以原告承担30%为宜。按原告吕旭洲、华永娟购房款总额393228元计算，被告应承担的违约金为393228元×6.09%÷365天×599天×70%﹦27510元。原告在庭审中放弃逾期交房违约金等诉请，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百一十四条之规定，判决如下：由被告会泽庆丰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三十日内给付原告吕旭洲、华永娟逾期办证违约金人民币27510元。案件受理费人民币3168元，由原告吕旭洲、华永娟负担1588元，被告会泽庆丰房地产开发有限公司负担618元，退还原告吕旭洲、华永娟962元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。审判长 杨 斌审判员 王朝发审判员 余绍丕二〇二〇年十二月二十九日书记员 牛元根