四川省古蔺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0525民初3799号 原告：泸州市永盛物业服务有限公司，住所地古蔺县古蔺镇迎宾大道**凤凰城小区**楼****，统一社会信用代码91510525687912638M。 法定代表人：赵燕，执行董事。 委托诉讼代理人：周远祥，公司员工。 被告：王小平，男，1966年3月27日出生，汉族，住四川省古蔺县。 原告泸州市永盛物业服务有限公司（以下简称永盛公司）与被告王小平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月21日、2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告永盛公司的法定代表人赵燕及其委托诉讼代理人周远祥、被告王小平到庭参加诉讼。被告王小平在诉讼过程中提起反诉后又撤回反诉,本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告永盛公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2017年1月至2020年6月30日期间的物业管理费15330元并承担本案的案件受理费。事实与理由：原告系古蔺县凤凰城小区物业管理企业，被告系该小区凤凰城17号楼负1-1的业主，该房屋建筑面积为456.36平方米。被告入住后，与原告签订了物业管理合同，与原告建立了物业管理关系，每月应交物业管理费为365元。根据原被告约定，被告最迟应于每月25日前缴纳物业管理费。但自2017年1月起，被告就未向原告缴纳物业管理费。经原告多次催收，被告均拒不交纳。截至2020年6月30日，被告共欠物业费人民币15330元。原告认为，原告为被告提供了物业管理服务，被告应按合同交纳物业管理费，被告拒不交纳物业管理费，属于违约行为，为维护自己的合法权益，特诉至法院。 被告王小平辩称，不同意交纳物业费，理由如下：1.双方签订的前期物业管理合同到期后并未续签，也没有续交物业管理费，故双方签订的前期物业管理合同在事实上已终止；2.被告所购凤凰城17-（-1）-1的房屋属凤凰家居城居然之家管理有限公司管理，其在向该公司交纳电费时已经包含了物业管理费；3.原告永盛公司并未为被告提供物业服务。 本院经审理认定事实如下：2009年11月10日，原告永盛公司（乙方）与泸州市永祥房地产开发有限公司（甲方，以下简称永祥公司）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定“永祥.凤凰城”由甲方委托乙方实行物业管理服务；物业管理服务期限暂定两年，自2010年6月30日起至2012年5月31日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止，业主委员会未成立，自动续期至业主委员会成立并选聘物业管理企业后办理完毕各项移交工作时止。物业服务标准：住宅0.50元/月/㎡，降价商品房0.30元/月/㎡，商业物业0.80元/月/㎡；业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳。双方还在该合同中约定了其他相应的权利和义务。 2013年1月21日，原告永盛公司（甲方）与被告王小平(乙方)签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告永盛公司向被告王小平所购凤凰城17-（-1）-1的房屋（建筑面积456.36㎡）提供物业服务，物业管理服务期限自开发商通知交房之日起至业主大会成立并选聘物业管理公司之日止，住宅按建筑总面积0.50元/月/㎡收取物业管理服务费用，在办理交房手续时支付前半年的首期物业管理服务费用，以后每月缴纳；从开发商通知交房之日即从2013年1月21日起乙方应全额交纳物业管理服务费。乙方违反合同，不按合同约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交。双方还在该合同中约定了其他相应的权利和义务。 2018年2月3日，凤凰城小区召开业主大会，选举产生了业主委员会。 2018年9月1日，古蔺镇凤凰城小区业主委员会出具《授权委托书》载明，经凤凰城小区业主委员会研究，暂委托泸州市永盛物业服务有限公司为古蔺镇凤凰城小区提供物业服务，物业服务内容，物业服务标准，物业服务收费，权利义务等均按照现有规定执行。 2020年10月20日，古蔺县居然之家管理有限公司出具《说明》载明，该公司受泸州市永祥房地产开发有限公司委托只对永祥公司未售物业（居然之家古蔺店商场）进行管理，于商场相邻已售物业只是代收代缴电费关系，不涉及任何物业管理，且该公司也不具有对外管理物业资质条件。 另查明，2016年3月2日，被告王小平交纳了2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费共计3680元。2017年1月至2020年6月30日共计42个月，被告应交物业费为15333.69元（456.36㎡×0.8元/月/㎡×42个月），经原告催收后被告至今仍未交纳。 上述事实，有原告永盛公司提交的营业执照、法人身份证明、《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》、《授权委托书》、物业服务照片、古蔺县居然之家管理有限公司出具的《说明》，被告提交的身份信息等证据在案佐证。结合双方当事人的当庭陈述，本院予以确认。 本院认为，原告永盛公司与永祥公司就古蔺镇凤凰城小区前期物业管理签订的《前期物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，就物业服务的内容、物业费用交纳标准、交纳时间等进行了明确约定，且合同的主要内容并未违反法律规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对凤凰城小区的全体业主包括本案被告王小平具有约束力，本院予以确认。故2013年1月21日原告永盛公司与被告王小平签订的《前期物业管理服务合同》，实际上是原告永盛公司与被告王小平对永盛公司与永祥公司签订的《前期物业管理委托合同》约定的权利、义务的共同确认，该《前期物业管理服务合同》是否到期、是否续签，均不影响永盛公司依法依约对凤凰城小区进行物业管理服务，即在凤凰城小区并未依法成立业主委员会或依法成立了业主委员会但未经过法定程序选聘新的物业管理企业前，永盛公司根据其与永祥公司签订的《前期物业管理委托合同》约定及《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的法律规定依法对该小区进行物业管理服务，符合法律规定和合同约定。 关于本案的物业服务合同的期限问题。根据永盛公司与永祥公司签订的《前期物业管理委托合同》第二条的约定，物业管理服务的期限至2012年5月31日，到期后凤凰城小区并未依法成立业主委员会，根据该合同“合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止，业主委员会未成立，自动续期至业主委员会成立并选聘物业管理企业后办理完毕各项移交工作时止。”的约定，该《前期物业管理委托合同》自动续期至业主委员会成立并选聘物业管理企业后办理完毕各项移交工作时止。2018年2月古蔺县凤凰城小区依法成立了业主委员会后，并未选聘新的物业管理企业为凤凰城小区提供物业管理服务。2018年9月1日，古蔺镇凤凰城小区业主委员会向永盛公司出具的授权委托书中关于“物业服务内容，物业服务标准，物业服务收费，权利义务等均按照现有规定执行”的约定，视为对该《前期物业管理委托合同》期限的延续，在原告永盛公司继续按照《前期物业管理委托合同》约定提供物业管理服务的情况下，凤凰城小区全体业主包括本案被告王小平亦应按照《前期物业管理委托合同》约定继续履行交纳物业管理费的义务。 关于被告所持其所购凤凰城17-（-1）-1的房屋属凤凰家居城居然之家管理有限公司管理，其在向该公司交纳电费时已经包含了物业管理费的辩解主张，根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定以及古蔺县居然之家管理有限公司出具的“……不涉及任何物业管理，且我公司也不具有对外管理物业资质条件”的说明，本案被告王小平并未向本院提交其接受了除永盛公司之外的物业服务企业提供物业服务的相关证据，其向本院提交的电费发票以及申请的证人徐某、胡某出庭作证的证言，仅能证明被告向古蔺县居然之家管理有限公司交纳电费的事实，不能证明被告所购凤凰城17-（-1）-1的房屋由古蔺县居然之家管理有限公司提供物业管理服务，故其所持其所购凤凰城17-（-1）-1的房屋属凤凰家居城居然之家管理有限公司管理，其在向该公司交纳电费时已经包含了物业管理费的辩解主张与本案查明事实不符，于法无据，本院不予支持。 关于被告所持原告未向被告提供物业服务的辩解主张，因物业服务具有整体性，除了涉及业主的专有部分的服务，还涉及房屋建筑的共用部分以及公共设施、绿地、消防设施设备的维护与管理，原告已就其向被告提供物业服务提交了相关证据，能证明其依照《前期物业管理委托合同》的约定履行了管理和服务的义务；被告提交的证据不能证明原告未按合同约定提供物业管理服务,故被告所持原告未向被告提供物业服务的辩解主张，本院不予支持。 被告王小平作为凤凰城小区的业主入住该小区后，接受了永盛公司的物业管理服务并实际交纳物业管理费至2016年12月31日。在小区成立业主委员会后，凤凰城小区并未选聘新的物业管理企业，永盛公司实际为凤凰城小区业主提供物业服务至今。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及第六十五条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”的规定，原告要求被告按约定内容交纳物业服务费用的主张，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于被告欠交物业费的时间和具体金额，原告请求被告交纳物业费的期间为2017年1月至2020年6月30日共计42个月，被告应交物业费为15333.69元，原告主张被告交纳15330元系原告对其民事权利的处分，被告对该金额亦无异议，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第三十三条、第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 由被告王小平于本判决书生效之日起10日内支付原告泸州市永盛物业服务有限公司物业管理费15330元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10元，由被告王小平负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈蔺 二〇二〇年十二月十八日 书记员  邓雷 附申请执行的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。