辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0681民初4751号原告：唐日震，男，1975年出生，汉族，无职业，现住东港市。被告：陈东，男，1961年出生，汉族，无职业，现住庄河市。委托诉讼代理人：谭丽娟，辽宁中衡律师事务所律师。被告：东港通泰房地产开发有限公司。住所地东港市孤山镇。法定代表人：曲德腾，经理。委托诉讼代理人：杨凤娇，辽宁五寰律师事务所律师。原告唐日震与被告陈东、东港通泰房地产开发有限公司（以下简称通泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐日震、被告陈东委托诉讼代理人谭丽娟、被告通泰公司委托诉讼代理人杨凤娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告和二被告之间的案涉房屋买卖合同；二、二被告共同赔偿原告已支付的购房款及损失338815元，并自2019年7月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准给付利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准给付利息。事实和理由：2019年6月3日，被告通泰公司将其开发的位于东港市建筑面积86.42平方米房屋抵付工程款给被告陈东。被告陈东经被告通泰房公司同意，将该房屋出售给原告，约定价款22万元。原告于2019年7月24日以现金方式给付被告陈东20万元，余款2万元约定在办理完房屋过户手续后支付。同日，被告通泰公司为原告出具专用收款收据，确定该房屋出售给原告的事实，并承诺协助原告办理房屋入住相关手续。由于二被告之间以房抵顶工程款时将该房屋作价人民币358815元，故二被告分别为原告出具的收据中载明房屋售价款为358815元（备注：当时房屋市场售价为4280元/平方米，二被告之间抵顶时将房屋单价下调3%即4152元/平方米)。然而原告依约交付房款后，二被告迟迟不给原告办理房屋备案登记和过户手续，屡次催促无果后，原告才发现，被告通泰公司已经隐瞒原告、私自将该房屋出售他人，导致原告与二被告之间的房屋买卖合同无法实际履行，造成原告权益严重受损。原告认为，二被告的违约行为，造成案涉房屋买卖合同客观上无法继续履行，应当承担解除合同并赔偿损失的法律责任。鉴于原告的损失不仅包括已经支付的20万元购房款，还应当包括可得利益损失，即房屋市场价值与购房款之间的差价损失138815元（358815元-220000元，358815元为二被告一致确认的房屋出售价值），两项合计人民币338815元。由于被告东港通泰房地产开发有限公司将房屋私自转让他人的行为，导致原告对上述权益无法享有，故原告要求二被告自2019年7月24日起至实际给付之日止，依法支付利息损失是合理的。被告陈东辩称：不同意原告对被告陈东的诉讼请求，理由是：被告陈东只是被告通泰公司的项目经理，被告陈东所实施的行为均是代表被告通泰公司的职务行为，不是个人行为。涉案房屋的买卖行为发生于原告与被告通泰公司间，与被告陈东无关，原告要求与被告陈东解除合同没有事实及法律依据，被告陈东也没收到原告的房款，也没返还房款和赔偿损失的义务，应驳回原告对被告陈东的诉讼请求。被告通泰公司辩称：1、原告与被告陈东是民间借贷法律关系，被告通泰公司与原告、被告陈东均无房屋买卖合同法律关系。2、退一步讲，即便形成房屋买卖合同法律关系，也是发生于原告与被告陈东之间，与被告通泰公司无关。原告要求二被告共同返还购房款及赔偿购房款损失及赔偿范围无法律依据。另外，涉案工程由案外人陈军施工，陈军与本案具有直接利害关系，应追加陈军参加诉讼。2019年7月24日，被告陈东为原告出具的《收据》不真实，被告通泰公司申请对该《收据》出具时间进行司法鉴定。综上，原告与被告通泰公司无房屋买卖合同法律关系，请求驳回原告对被告通泰公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月3日，被告通泰公司将其开发的“将军名府小区”8号楼1单元1502室（建筑面积86.42平方米），以358815元价格拔付给被告陈东，抵顶工程款，并据此制作了《将军名府工程请款单》，被告通泰公司、陈东等相关人员在该请款单上签名、盖章。2017年7月24日，被告陈东将上述房屋作价22万元转让给原告，原告给付被告陈东20万元现金，被告陈东给原告出具《收据》一份，另2万元双方约定于办理完过户手续再给付。同日，被告通泰公司根据被告陈东将涉案房屋转让给原告的事实，为原告出具《专用收款收据》一份，金额为358815元，并载明“房款8#楼1单元1502室86.43平方米同意转让并协助办理相关入住手续”。2020年7月15日，被告通泰公司与案外人赫翠珠签订《将军名府房屋认购协议》，将涉案房屋以361235.60元的价格出售给赫翠珠。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、将军名府工程请款单、收据、专用收款收据、将军名府房屋认购协议、证明等证明材料在卷为凭。上述证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：被告通泰公司将涉案房屋作为工程价款拔付给被告陈东，可以证明二被告之间存在施工合同关系。对工程款的给付，二被告合意以房屋抵顶，不违反法律规定，应为有效。被告陈东接受该房屋后，作价20万元转让给原告，亦不违反法律规定，转让行为有效。被告通泰公司作为涉案房屋开发单位，为原告出具《专用收款收据》的行为，表明被告通泰公司以其出售房屋于原告的方式，消灭公司与被告陈东之间工程款债权债务关系，原告接受该《专用收款收据》，并认同被告通泰公司关于协助办理相关入住手续的承诺，双方即成立商品房买卖合同关系，故本院依法认定原告与被告通泰公司商品房买卖合同关系成立、有效。被告通泰公司将涉案房屋出售给原告后，又另行与案外人赫翠珠签订房屋买卖合同，一房二卖，导致与原告的房屋买卖合同无法履行，原告请求解除房屋买卖合同，被告泰通公司返还购房款及利息，并赔偿损失合理，予以支持。被告通泰公司与赫翠珠约定的房屋价款可以作为涉案房屋的市场价值，因被告通泰公司一房二卖，造成原告的实际损失可以房屋的市场价值与原告实际购买价格差来确定。本案中，原告请求用被告通泰公司与被告陈东房屋抵顶工程款数额与其购买涉案房屋价款的差，作为损失数额，未超过本案确定的损失计算方法，予以照准，具体数额为138815元（358815元-220000元）。原告基于商品房买卖合同关系请求被告陈东与被告通泰公司共同承担责任，缺乏法律依据，原告对被告陈东的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告通泰公司解除合同关系，并不影响原告与被告陈东关于涉案房屋转让价款履行的约定，原告尚未给付被告陈东的2万元，被告陈东可另案主张权利。被告通泰公司辩解意见无事实与法律依据，不予采纳。对被告陈军的辩解意见合理部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定，判决如下：一、解除原告唐日震与被告东港通泰房地产开发有限公司关于涉案将军名府小区8号楼1单元1502室的商品房买卖合同关系；二、被告东港通泰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告唐日震购房款200000元，并自2017年7月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准承担利息；自2019年8月20日起，至本院确定的给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算给付利息；三、被告东港通泰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内并赔偿原告唐日震损失138815元；四、驳回原告唐日震其他诉讼请求。如被告东港通泰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费6620元，原告已预交，由被告东港通泰房地产开发有限公司承担负担，于执行时一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  石建君人民陪审员  王罂铭人民陪审员  隋丽静二〇二〇年十二月二十日书 记 员  王翠娇