文书内容辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终2658号上诉人（原审被告）：兴城铂翔房地产开发有限公司，住所地兴城市龙兴路**。法定代表人：郑亚辉，该公司经理。委托诉讼代理人：山屹，辽宁山盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军，男，1974年1月2日出生，汉族，无业，住兴城市。委托诉讼代理人：周铁民，辽宁来源律师事务所律师。上诉人兴城铂翔房地产开发有限公司（以下简称铂翔公司）因与被上诉人李军房屋买卖合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2019）辽1481民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人铂翔公司的委托诉讼代理人山屹，被上诉人李军及其委托诉讼代理人周铁民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铂翔公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1、一审法院出现了同案不同判的问题。李军等系列购房合同纠纷案件均已超过诉讼时效，依法应予驳回。李军等人的起诉，均发生在超过三年诉讼时效期限之后。2019年8月15日，一审法院对同一小区居民张某某提起的合同纠纷案件，作出了（2019）辽1481民初2352号民事判决书。在该判决书中认定张某某的起诉超过了诉讼时效。张某某与本案李军等购房者不仅同住一个小区，而且基于同一买卖事实。同一法律关系，同一事实，同一类案件，但判决结果却截然相反。2、一审法院对铂翔公司“持续侵权”的事实认定，没有法律或合同依据。本案系合同纠纷，只有违约行为，没有侵权行为。合同约定290日后，双方协商。该约定是双务的，不是单方义务。即使双方没有进行协商，也是双方违约，而不是单方违约。3、铂翔公司早在2018年5月就为观海国际小区的全体居民办理了房照，至今已过二年有余。几千户居民都办理了房证，只有李军等几户既没有找铂翔公司领取大确权的房证，也没有及时办理小确权的房证。铂翔公司没有违约。一审判决对铂翔公司应履行合同义务的时间起点认定不清，属于认定事实错误。对于买卖合同第十五条“双方协商解决”的约定，是否为最高法法释[2013]7号解释第18条“特别约定”，一审判决没有查清。本案中，铂翔公司的过错不大，购房者没有受到经济损失。导致铂翔公司延迟办证的原因是政府各行政管理部门审批滞后。请求二审法院支持上诉请求。李军答辩称，一审法院已经查明未办理产权备案登记属于持续违约并侵害了李军的权益，其法律后果是导致铂翔公司的违约金持续增加。本案应以备案登记时间即2018年5月1日作为诉讼时效的起算点。其次，在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定：“双方同意协商解决”。协商解决的时间不应计入诉讼时效。一审中，李军方已经提交“光盘”证据，证明在2019年11月1日李军的妻子找铂翔公司协商违约金事宜。在协商失败后，李军提起本案诉讼，未超过法定时效。铂翔公司已经认可在商品房交付使用290日内由铂翔公司办理备案，而本案的备案时间是2018年5月1日。铂翔公司违反了合同约定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且经一审审判委员会讨论决定，应予维持。李军向一审法院起诉请求：1、判令铂翔公司支付李军违约金252442.41元；2、诉讼费用由铂翔公司承担。一审法院认定事实：2011年10月18日，李军与兴城市开发动迁办公室签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，约定将观海国际小区期房面积为110.81平方米和121.37平方米的房屋作为产权调换房屋调换给李军，李军按照约定在2011年8月28日搬迁。2016年7月1日，李军与铂翔公司签订了两份商品房买卖合同，一、（合同编号：481618009），出卖人为兴城铂翔房地产开发有限公司，买受人为李军。购买商品房的基本情况是第A20幢1单元403号房，面积110.81平方米，每平方米3120元，总价款345727元。合同第六条约定付款方式一次性付款。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2012年4月15日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1，该商品房验收合格。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：协商解决。二、（合同编号：481618010），出卖人为兴城铂翔房地产开发有限公司，买受人为李军。购买商品房的基本情况是第A20幢1单元601号房，面积212平方米，每平方米3200元，总价款388384元。合同第六条约定付款方式一次性付款。其他约定与合同一相同。2013年4月至5月，李军办理了入住手续，开始使用该案涉房屋。铂翔公司向有关机关申请备案的材料及时间如下：            时间               备案材料               备案机关                  2008.7.9              施工图设计文件、多子项工程表              兴城市城乡建设局                  2010.6.25              质量监督申请受理书              兴城市建筑工程质量监督站                  2010.6.26              安全监督申请受理书              兴城建设工程施工企业管理站                  2010.10.15              消防设计备案              葫芦岛消防局                  2013.11.18              工程环保验收合格证              兴城环保局                  2015.4.21              工程竣工验收规划验收申请表              城乡规划局，局长批准时间为2016年4月22日                                建设工程规划核实合格证              发证时间为2016年4月22日兴城市城乡建设局                  2018年字第3号              房屋和建筑施工安全生产验收备案表              备案部门注未写明时间                  2017.9.4              消防竣工验收备案              葫芦岛市消防局                                市政基础设施工程竣工验收报告、开发建设项目验收报告              兴城建设综合开发办公室  2018年                                建设工程竣工档案初验合格证              兴城市城建档案管理部门  2018.1.4                                房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书              兴城市城乡规划建设局注：未写年份，5.7      一审另查明，2018年5月1日，本案诉争房屋已具备办理房屋产权证条件。2019年12月9日，兴城市不动产登记中心出具证明，内容为：兴城铂翔房地产开发有限公司开发建设的观海国际一期、二期住宅A16、A17、A20、A21、A22、A23、A24、A25#楼，于2010年11月30日向我单位报送了预告商品房权属登记备案手续材料。一审法院认为：李军与铂翔公司于2016年7月1日签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，该合同合法有效。依照合同约定，铂翔公司应当在房屋交付使用后290日内，将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案。对于本案诉争房屋，李军办理入住的时间是2013年4月至5月，应以2013年5月1日起计算为宜。因此，铂翔公司向有关机关办理备案手续的截止时间应是2014年2月14日。本案争议的焦点：本案是否超过诉讼时效？铂翔公司主张李军的起诉已超过诉讼时效。因未办理房屋产权登记的备案属于持续违约并侵害李军的权益，铂翔公司已办理备案并能够办理登记的时间为2018年5月1日，故应从该时间起算诉讼时效。故李军的起诉，未超过法律规定的诉讼时效，对铂翔公司此项抗辩意见，不予支持。铂翔公司是否在2014年2月14日前提供资料报产权登记机关备案办理了权属登记？铂翔公司虽在2018年5月1日前向有关机关申请备案，但备案确定的时间为2018年5月1日。在该时间前未能办理备案系铂翔公司未向李军履行合同义务，应对李军承担违约责任。虽然铂翔公司确认2018年5月1日本案诉争房屋可以办理房屋产权证，李军对此认可，但导致李军在2014年2月14日至2018年5月1日期间不能办理房屋产权证，其权利受到侵害。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，李军要求铂翔公司赔偿损失（应以734111元为基数，从2014年2月14日起至2018年5月1日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）的主张，予以支持。根据中国人民银行2003年12月10日公布银发［2003］251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于逾期贷款利息计算办法，经计算其违约金金额为210114.8元。李军要求铂翔公司赔偿损失252442.41元的请求，予以支持210114.8元。另双方虽约定了存在争议应协商解决，但该约定不影响双方协商不成后或发生争议后可直接向人民法院主张的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，并经一审法院审判委员会讨论，判决：一、铂翔公司于判决发生法律效力之日起十日内给付李军违约金210114.8元；二、驳回李军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，由铂翔公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经本院询问，铂翔公司与李军共同确认，双方于2019年10月1日就案涉房屋产权证书的办理事宜进行过一次协商。其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，李军与铂翔公司于2016年7月1日签订的两份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。在《商品房买卖合同》中双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：协商解决。”本案中，李军主张其案涉两户房屋的交付使用时间为2013年4月至5月。以房屋交付时间为2013年5月31日计算，290日后的日期为2014年3月17日。因此，铂翔公司应在2014年3月17日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则构成违约。经一审查明，铂翔公司已办理备案并能够办理登记的时间为2018年5月1日。可见，在2014年3月18日铂翔公司即已违约。双方合同约定，如果李军不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方“协商解决”，而不是由铂翔公司按日向李军赔付违约金。故此，因铂翔公司的违约行为，李军获得了“一时性债权”而非“持续性债权”。换言之，因铂翔公司在2014年3月18日构成违约，李军的合法权益受到了损害，其于当日获得了与铂翔公司进行协商，进而请求铂翔公司进行损害赔偿的权利。李军与铂翔公司的《商品房买卖合同》签订于2016年7月1日，故自2016年7月1日起，李军即已知晓其权利受到了侵害。本案中，李军举证证明了其于2019年10月1日就案涉房屋产权证书的办理事宜与铂翔公司进行过一次协商，未举证证明其于2016年7月1日至2019年7月1日期间向铂翔公司主张过权利。李军在本案中的起诉已经超过了诉讼时效。李军的诉讼请求应不予支持。综上所述，铂翔公司的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兴城市人民法院（2019）辽1481民初3602号民事判决；二、驳回原审原告李军的诉讼请求。一审案件受理费2050元，由李军负担；二审案件受理费4452元，由李军负担本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二〇年十二月二十一日法官助理孙敬伟书记员王田芃本判决书援引的相关法律条款：1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。”2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……”