吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5191号上诉人（一审被告）：上海瑞表钟表贸易有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张劲，董事长。委托诉讼代理人：郑宪，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪晴，辽宁瀛沈律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：长春国际贸易中心有限公司，住所地长春市朝阳区。法定代表人：张立伟，总经理。委托诉讼代理人：毛翊麟，该公司员工。委托诉讼代理人：吕福娟，吉林金可律师事务所律师。上诉人上海瑞表钟表贸易有限公司(以下简称瑞表公司)因与被上诉人长春国际贸易中心有限公司（以下简称国贸公司）租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初4423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瑞表公司委托诉讼代理人郑宪，被上诉人国贸公司委托诉讼代理人毛翊麟、吕福娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞表公司上诉请求：一、判令撤销原判，发回重审或改判驳回国贸公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费全部由国贸公司负担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律存在错误。一、国贸公司在案涉店铺的橱窗对外张贴“旺铺招租”的行为应视为符合案涉租赁合同第二条第4款关于提前解除须经甲方同意的约定，即案涉合同已于2019年6月30日经双方合意解除。瑞表公司在2019年6月30日撤店退租后与国贸公司工作人员办理了交接，且自从瑞表公司撤柜退租后直至租期届满的半年内，国贸公司从未向瑞表公司主张过继续履行案涉租赁合同，而且瑞表公司提交的证据也能足以证明案涉商铺在瑞表公司撤柜后即有他人进场使用。二、一审判决支持国贸公司的租金损失、物业管理费及滞纳金等各项诉请，缺乏事实依据，适用法律错误。一、关于租金损失。国贸公司主张的租金损失请求权基础系合同法第113条的可预期利益损失。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见（法发（2009）40号）》（下称“40号文”）第9条规定，国贸公司的租金损失必须是这7个月出租得到的纯利润，不应包括为取得租金而支付的费用以及必须缴纳的税收，国贸公司应当就其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本承担举证责任，但一审判决在国贸公司并未对此举证的情况下认定其主张的7个月租金就是其可得利益损失，属于适用法律错误。二、关于管理费。案涉租赁合同的管理费即物业管理费。物业管理费与租金是两个法律关系，前者是服务合同法律关系，后者是租赁合同法律关系。国贸公司主张物业管理费的前提是其提供了相应服务，瑞表公司在撤店退租后的6个月期间，国贸公司根本无法向瑞表公司提供物业管理服务，因此国贸公司的该项主张没有事实依据。三、关于滞纳金。滞纳金是基于拖欠租金产生，案涉租赁合同已于2019年6月30日合意解除，瑞表公司不存在欠付租金的情形，一审支持滞纳金没有事实和法律依据。国贸公司辩称，厂商租赁合同合法有效，是在双方平等自愿基础上合意签订的，瑞表公司应按合同向我方支付租金及管理费，并依约支付租金及每日0.05%滞纳金。瑞表公司无权单方向国贸公司发函即解除合同。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。国贸公司向一审法院起诉请求：瑞表公司赔偿国贸公司租金损失593864.46元、滞纳金（以593864.46元为基数，自2020年1月1日起计算至实际给付之日止）、管理费28350元。一审法院认定事实：1.2014年11月，国贸公司、瑞表公司签订《厂商租赁合同》，约定国贸公司将案涉商铺租给瑞表公司经营使用，面积81平方米，租期从2015年1月1日起至2019年12月31日止；2019年1月1日至2019年12月31日期间租金标准为1047.38元／月／平方米，租金按月支付，瑞表公司应在每月1日前向国贸公司支付租金，若瑞表公司逾期支付并经国贸公司书面催告后10日不交，国贸公司有权每天按应缴金额的0.05％收取滞纳金，若经瑞表公司书面催告后30日不支付租金，国贸公司有权解除合同，履约保证金10万元不予返还。年管理费48600元。合同第二条第4项约定“合同期间乙方（瑞表公司）如单方终止合同，应于二个月前提出申请，经甲方（国贸公司）同意后方可。”合同第七条约定双方应书面协议终止合同。2.2019年3月4日，瑞表公司因店铺亏损向国贸公司发函，提出按照合同约定提前二个月申请终止合约，表示将于2019年5月31日结束店铺营业并归还商铺，依照合同约定与国贸公司结清双方已经发生的权利义务。2019年3月17日，国贸公司回函通知瑞表公司单方提前终止合约，应提前三个月申请，但须国贸公司同意批复后方可解除合约并撤柜。3.2019年4月8日，瑞表公司向国贸公司回函，写明因长期亏损，瑞表公司定于2019年6月30日提前终止租赁合同，店铺租金、物业管理费将支付至2019年6月30日，此款从保证金10万元中扣除。国贸公司陈述未收到此回函。4.2019年6月30日，瑞表公司正式撤柜。2019年6月后租金未向国贸公司支付。一审法院认为，1.国贸公司、瑞表公司双方签订的《厂商租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。2.租金，依照《厂商租赁合同》约定，合同期间瑞表公司如单方终止合同，应于二个月前提出申请，经国贸公司同意后方可。瑞表公司于2019年3月4日向国贸公司发函要求解除合同后，国贸公司未表示同意。瑞表公司于2019年6月30日擅自撤柜，不能据此认定双方签订的《厂商租赁合同》已经合意解除，故瑞表公司应继续支付剩余合同履行期间（2019年6月1日－2019年12月31日）的租金593864.46元（1047.38元／月／平方米×81平方米×7个月）。庭审过程中，瑞表公司主张用10万元保证金抵顶拖欠国贸公司的相关费用，故扣除10万元保证金后，瑞表公司还应向国贸公司支付拖欠租金493864.46元。3.滞纳金，《厂商租赁合同》约定租金按月支付，瑞表公司应在每月1日前向国贸公司支付租金，若瑞表公司逾期支付并经国贸公司书面催告后10日不交，国贸公司有权每天按应缴金额的0.05％收取滞纳金。法院于2019年7月20日向瑞表公司送达起诉书，故滞纳金以593864.46元为基数，自2019年7月31日起计算至实际支付之日止，按日0.05％计算。4.管理费，依照合同约定，年管理费为48600元，瑞表公司应按合同约定向国贸公司支付2019年6月－2019年12月期间管理费28350元（48600元／年÷12个月×7个月）。综上所述，瑞表公司应向国贸公司支付租金493864.46元、管理费28350元及滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条规定，一审法院判决：瑞表公司向国贸公司支付租金593864.46元、管理费28350元及滞纳金（以593864.46元为基数，自2019年7月31日起计算至实际支付之日止，按日0.05％计算）。案件受理费4871元，由国贸公司负担360元，由瑞表公司负担4511元。二审中，瑞表公司为证明其主张，补充提供了如下证据：证据一、微信聊天记录截屏三张，系当时的店长赵某与瑞表公司员工王某的聊天记录，证明国贸公司在案涉店铺张贴了招租广告。国贸公司发表质证意见如下：对真实性不予认可，聊天记录无法反映聊天双方的身份。双方合同第2条及第7条明确约定合同终止，需要国贸公司同意，同时需以书面协议形式终止合同，因此瑞表公司提供的其他形式对双方签订的合同均不能产生终止的法律效力，所以不论旺铺招租这四个字是否为国贸公司张贴，均不能导致合同在2019年6月30日终止，更何况国贸公司从始至终均向瑞表公司明确表示不同意其撤柜。瑞表公司此次提供的照片与一审提供的旺铺招租照片不一样，证据相互矛盾。证据二、（2020）沪长证经字第3408号公证书一份、刘某的视频证人证言一份，均是围绕两张招租的照片进行的，均是为了证明两张照片的真实性。国贸公司发表质证意见如下：对公证书本身真实性无异议，对于公证书当中所公证的内容有异议，首先公证书公证的是王某向刘某的微信聊天记录，但该微信记录是瑞表公司两个工作人员之间的，而并非是双方当事人的工作人员之间的聊天记录，因此不排除其内容的不真实，况且，王某向刘某转发的照片，是否为当时所照的商铺照片，国贸公司不能确定，因此不能认定国贸公司同意瑞表公司于6月30日撤店，且与合同约定不符。国贸公司为反驳瑞表公司的上述主张提交了国贸公司的杜经理与瑞表公司的工作人员刘某的微信聊天记录，证明国贸公司不同意瑞表公司撤店，双方就合同解除未达成一致意见。瑞表公司发表如下质证意见：对聊天记录的真实性、关联性和证明问题均有异议，首先该证据是微信聊天记录，存在对方删除不利于我方内容的可能，从我方提交的补充证据来看，国贸公司两次张贴了招租广告，以其行为认可了瑞表公司提前撤店，并且在瑞表公司撤店后，剩余合同期内均未向瑞表公司作出任何回应。经审查，本院对上述证据中体现的聊天内容的真实性均予以确认，对其证明力将结合在案的其他证据予以综合认定。本院对一审认定的事实予以确认。另补充查明，根据二审中双方提供的证据，可以认定国贸公司收到了瑞表公司于2019年4月8日作出的回函，并在2019年5月5日、2019年5月28日在案涉商铺上张贴了招租公告。本院认为，瑞表公司按照合同约定向国贸公司两次发函表明提前解除合同的意向，国贸公司虽未书面表示同意，但其在案涉商铺上张贴了招租公告，表明其以实际行为同意瑞表公司提前解除合同，故双方租赁合同已经于2019年6月30日解除。国贸公司要求瑞表公司支付2019年6月份之后的租金、管理费及相应滞纳金损失没有法律依据，本院不予支持。合同解除后，国贸公司应返还瑞表公司保证金10万元。因瑞表公司未向国贸公司支付2019年6月的租金和管理费，且在2019年4月8日的回函中明确表示以保证金抵扣上述费用，经计算，保证金足以抵扣，故瑞表公司亦无需另行支付2019年6月的租金及管理费。综上，因当事人提供新证据导致案件基本事实发生改变，瑞表公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初4423号民事判决；二、驳回长春国际贸易中心有限公司的诉讼请求。一审案件受理费4871元、二审案件受理费9022元，共计13893元，由长春国际贸易中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕玉玉审 判 员 白业春审 判 员 张兴冬二〇二〇年十二月十四日法官助理 尤文汇书 记 员 邢艺缤