广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9197号上诉人（原审被告）：江丽婷，女，1982年7月18日出生，汉族，住广东省惠州市*******,公民身份号码441************020。被上诉人（原审原告）：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地广东省惠州市*******第13层。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。上诉人江丽婷因与被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司（以下简称“中鹏物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初9380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江丽婷上诉请求：1.依法撤销（2020）粤1302民初9380号民事判决书第三大项判决结果；2.一审二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.我一直都认为法律是公平、公正，能为百姓申冤，是一个讲理的地方。2.我是一个遵守法律、法规的良好市民，从未因为任何事而被起诉过，本人第一次踏进法院大门，法院给我一种很庄严、很神圣的感觉，这次的物业纠纷判决我觉得太多的无奈了，首先我要强调的并不是说我不交物业费，而是中鹏不让我单独交物业费，非要把水费捆绑在一起，小区本来就可以到户抄表，然后跟电费一样自己代扣，并不需要中鹏代收，当时我对物业收取的公摊水费有质疑，我还特地去了当地的供水局了解本小区水表的问题，那里的所长回复：中鹏物业没有交资料给他们申请，如果现在要换表每产都要收费了，每产出一千多，具体的事宜我也不是很明白。3.中鹏物业在管理小区时，在签订的合同有效期内完全没有按照合同的标准去做事，一切是那么的不尽责，服务不到位，小区卫生环境恶劣，垃圾成堆，积水泛滥，臭味冲天，蚊虫极多，其次小区安全问题存在很大的过失，保安上班睡觉，玩手机，对外来人员不闻不问，各扇大门门锁缺烂，外来人员能随便进出本小区，消防管道常年没水，物业经理随便用公共的水为自己清洗车辆，这个也是我对公摊水费有质疑之一，这行为对业主的经济造成了一定的损失，再次，最为严重的就本栋电梯频繁故障，出现过困人事件，这就是中鹏在服务期内未定时对电梯进行检修和保养，完全无视业主的生命安全，晚上下班回家在用水高峰期时常在无通知的情况下无故停水，而且召集社会上的人员恐吓业主，闹堵小区入门，再是让我最愤怒的就是小区出现电动车被盗事件，我也是受害者中的其中—位，旧物业经理让我去查监控，但是监控室大部分的设备都是坏的，完全查不到，旧物业也没当一回事，反而还说他们不是我的私人保镖，这也就是我提到外来人员可随便进出小区的原因，当时被旧物业这一番话把我气得有苦无地方诉，我去了派出所报警，前台的民警还笑我说，你们小区都出名了，双重物业。有恶作剧现象也很正常了，因此那时候家里还特地找人安装了监控摄像，那时候，我家人也因这事无法正常生活，天天担心家里，担心家里的孩子，就因为这样，在没有办法之下，才说停缴物业费，目的也只想让中鹏清楚发生在小区种种事迹的严重性，好让他们要明白自己的过错，重视他们的服务标准和管理职责，重视这种雇工之间的服务条约。4.中鹏的合同期终止日期是在2017年9月30日也就是业委会与新物业（银湾物业）签订合同的日期，按照法律规定，在与新物业签订合同日期时，旧物业的合同就终止失效了，不存在什么服务了，我记得当年3月份的时候，业主们把中鹏赶出办公室，并贴上封条上了锁，但是没过几天，中鹏又私自强行霸占办公室，在赶走中鹏这段时间内，本小区已经有顺泽物业服务小区了，所以中鹏强占办公室那时是没有实质性的服务了，中鹏—直不肯退出，不肯交接工作，因此房管局也发出厂《责令退出的通知书》。5.中鹏在小区侵占了业主多年的公共收益也未归还，业委会代表业主也为公共收益打了官司，法院也判了中鹏败诉，但是至今也违规还，可看得出中鹏藐视法庭，藐视法律。6.现在中鹏不仅想收有合同期内的物业费，还想收合同终止到2018年1月20日前的物业费，我认为旧物业收2017年9月30日之后的物业费是不当得利，中鹏违约在先，我不愿多交一分冤枉钱，以及所谓的滞纳金，既然中鹏在合同期内没有按照服务合同条约的标准去履行服务，有错在先，服务质量大打折扣，所以我觉得有效合同期内的物业费也应该打折扣，身为老百姓，身为业主的我，有苦没地方诉，希望通过法律途径，保护自己这种弱势群体，希望法官认真审核调查，酌情处理，还广大业主一个公平公正的判决，还业主一个安宁的家园。中鹏物业公司在二审中未提交答辩意见。中鹏物业公司向原审法院起诉请求：1.请求判令江丽婷支付2016年11月1日至2018年1月20日的物业服务费2477.35元，水费515.2元，公摊电费501.21元，共计3493.76元；2.请求判令江丽婷支付违约金1100.53元（以3493.76为基数，从2018年2月1日起按每日0.5‰计收至2019年10月），第一项和第二项合计4594.29元；3.请求判令江丽婷承担诉讼费。原审法院认定事实：被告江丽婷是惠州市**********************的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为125.12平方米。被告于2013年6月1日收楼，其与原告中鹏物业公司签订《御景花园前期物业服务协议》，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳，逾期未交纳业主按日以应交物业管理费及相关费用的1%计滞纳金向原告支付作为违约金。协议未约定服务期限。被告自2016年9月至2017年12月未缴公摊电费501.21元，自2017年1月起至2017年12月未缴纳水费515.2元，自2016年11月至2018年1月20日未缴物业管理费2477.35元。被告拒绝支付物业管理费的理由是原告服务不到位，未按照物业合同标准履行职责。另外惠州市房管局已向原告要求撤场，且（2017）粤1322民初4271号民事判决已驳回原告请求，确认惠州市******业主委员会与上海银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，故认为原告无权再收取物业管理费。根据已生效的（2017）粤1322民初4271号民事判决书查明的事实可知，原告与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，双方约定服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园的业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，原告诉至法院请求继续履行《前期物业服务合同》并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效，博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，判决驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。2018年3月，原告与上海文化银湾物业管理有限公司就涉案小区的物业管理进行了交接，原告从涉案小区退场。为查清本案事实，本院分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区人民政府江南街道办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面会议纪要，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在会议纪要上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区人民政府江南街道办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御2景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。另查一，原告为证实其对御景花园实际管理至2018年1月20日，庭后提交了代缴小区水电费凭证，最后一次代缴电费的时间为2018年1月10日，最后一次代缴水费时间为2018年1月26日。另查二，被告称其向本院提交的涉案小区照片及2016年4月10日的物业整改事项一览表、惠州市公安消防支队惠城区大队于2017年8月1日发出的《责令限期改正通知书》可以佐证原告提供的物业服务不达标。以上事实有原被告身份信息、营业执照、《御景花园前期物业服务协议》、《致御景花园小区业主的一封信》、《会议纪要》、复函、民事判决书、照片、物业整改事项一览表、《责令限期改正通知书》、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、江丽婷应在本判决发生法律效力之日起十日内向惠州市中鹏物业管理有限公司支付2016年9月至2017年12月公摊电费501.21元，支付自2017年1月起至2017年12月水费515.2元，支付2016年11月至2018年1月20日物业管理费2477.35元。以上合计共3493.76元；二、驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由江丽婷负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人江丽婷应缴纳物业服务费用的期间如何确定。《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《前期物业服务合同》合法有效，被上诉人中鹏物业公司提供了物业服务，上诉人江丽婷作为业主，履行合同约定按时支付物业服务费用，关系到整个小区的正常运作。上诉人江丽婷主张被上诉人中鹏物业公司履行物业服务存在各种问题，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定主张权利，无权以此为由拒交物业服务费。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2017年9月30日，御景花园小区业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，《前期物业服务合同》终止。上诉人江丽婷未在《前期物业服务合同》终止的三个月前，由业主委员会将业主大会选聘物业服务企业的决定，书面告知物业服务企业，并给予被上诉人中鹏物业公司在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域的时间，违反了《广东省物业管理条例》第五十条的规定，一审判决予以支持2017年10月至2018年1月期间的物业服务费用，在上述规定的合理期间，本院予以维持。综上所述，江丽婷的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由江丽婷负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十二月二十一日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美