江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初13353号原告：南京常发投资有限公司，住所地在南京市玄武区红山路**常发广场**楼。法定代表人：高宇阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李琼，男，江苏常发物业服务有限公司南京分公司员工。委托诉讼代理人：李雪，女，南京常发投资有限公司员工。被告：王栋，男，1976年1月15日生，汉族，住南京市玄武区。原告南京常发投资有限公司（以下简称常发公司）与被告王栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后，依法由审判员王剑锋适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法组成合议庭、转为普通程序于2020年11月11日再次公开开庭进行了审理。原告常发公司的委托诉讼代理人李琼、李雪，被告王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常发公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的NJ-XWGC-ZL-2016-063常发地产商铺租赁合同于2019年3月18日解除；2、判令被告支付原告2016年9月28日至2019年3月27日期间的租金共计325244元；3、判令被告承担自2019年3月28日起至实际搬离之日的占用费（按每日792元计算）；4、判令被告承担违约金60230元。事实与理由：原、被告于2016年7月13日签订编号为ＮＪ-ＸＷＧＣ-ＺＬ-2016-063的常发地产商铺租赁合同，约定被告租用原告位于南京市玄武区××的房屋，经营南京在线之城电竞数码体验馆项目休闲娱乐业态，建筑面积521.1平米，合同租期自2016年9月28日至2020年9月27日。合同还约定了租金支付方式、滞纳金标准、超期占用费标准等内容，并明确如被告延迟缴纳租金或物业费等累计超过3次，则原告有权单方解除合同。合同签订后，被告未能按约支付租金，经原告多次上门催要未果，原告遂于2019年3月18日向被告寄送律师函要求解除合同、归还房屋、支付拖欠的租金、物业费、违约金等。现诉至法院，要求判如所请。审理中，原告确认被告曾支付房租101582.43元，故原告申请变更第二项诉讼请求为：判令被告支付原告至2019年3月27日期间的租金共计223661.57元；因案涉房屋已于2020年9月9日交接，原告申请变更第三项诉讼请求为：判令被告按照每日792元的标准支付自2019年3月28日至2020年9月9日的实际占用费；因案涉房屋周围曾存在围挡等道路不便情形，原告申请撤回关于被告承担违约金60230元的第四项诉讼请求。被告王栋辩称：1、被告曾租赁原告四楼的商铺，后原告提出希望我在六楼经营电竞项目，并承诺六楼的经营不要租金只要缴纳物业费就行，并协商按照45元每平米的标准象征性收取房租和物业费；2、在实际经营过程中，其已将该六楼有关的合同权利义务全部转让给了案外人顾涛，由顾涛实际经营。相关营业执照、费用缴纳均由顾涛自行操作。但经营中，电竞项目被有关部门禁止。3、经营过程中，顾涛已缴纳了部分房租，其保留向顾涛追责的权利。4、案涉房屋因周边道路施工围挡，原告给予了部分商户大幅的免租优惠，据了解，最大优惠为每月仅缴纳100元房租、物业费照常收取，但顾涛没有享受到优惠。5、去年七八月份，案涉店铺被原告上锁并停电，顾涛亦不再经营。6、原告主张的违约金和占用费标准过高，申请调降。当事人围绕诉讼请求依法提交了合同、律师函、交接清单等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年7月13日，原告常发公司（甲方）与被告王栋（乙方）签订编号为ＮＪ-ＸＷＧＣ-ＺＬ-2016-063的常发地产商铺租赁合同一份，约定甲方同意乙方承租坐落于南京市玄武区××的房产或区域，建筑面积521.1平米。乙方承诺将该房产作为经营南京在线之城电竞数码体验馆休闲娱乐（业态）之用途，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房产租赁用途，否则视为乙方违约。租赁期限自2016年9月28日至2020年9月27日，其中第一年度的季度租金为27104元、第二、三年度的季度租金为36138元、第四到第七年度的季度租金为38040元，除第一期（2016年9月28日至2016年12月27日）租金于2016年7月1日支付外，其后的租金均于每年度12月、3月、6月、9月的18日进行支付。乙方应于本合同签订后3个工作日内向甲方支付履约保证金36138元，该保证金用于支付乙方在本合同中所产生的因违约而造成的任何费用，包括租金、管理费、滞纳金、违约金及乙方应缴纳的税费、公共能耗等费用，当乙方发生违约则甲方有权从履约保证金中予以扣除；该保证金在合同到期后，经甲方对所租赁房产验收并完成相关收房手续，并按照合同约定扣除应扣除的费用后，甲方应于30个工作日内将剩余的履约保证金无息退还给乙方。本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因解除而终止之日，乙方应当将该房屋及钥匙、资料交还给甲方；交还期满后乙方仍未能将符合要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费、按物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房为止。乙方未按合同约定日期缴纳租金的，自拖欠租金之日起，按每日所欠租金的5‰支付滞纳金；若乙方迟延交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方有权单方解除合同，且无需承担违约责任。当乙方未在规定的时间支付租金或其他费用，且逾期15个工作日的或者当一方未经甲方同意转租、转借他人、擅自改变该出租房产经营用途的等情况发生时，甲方有权解除本合同（自合同解除函发出后三日内生效），乙方应当按约交还租赁房屋，甲方有权要求乙方承担5个月租金（合同解除时的租金标准）的违约金（其中三个月的履约保证金可以抵扣）及为解除本合同索偿的律师费、交通费、快递费等，且甲方无需赔偿乙方任何装饰装修费用等内容。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用。但被告未能按约支付房租。为此，原告于2019年3月18日向被告发出律师函，载明被告曾于2016年7月13日与原告签订租赁合同，由被告承租案涉商铺，后原、被告又于2018年1月签订第一次补充协议、于2018年7月28日签订第二次补充协议，但之后被告未按第二次补充协议约定的时间支付租金和物业费，故按第二次补充协议约定，双方所签补充协议作废，被告应缴租金和物业费仍应按租赁合同执行。依据租赁合同，截至2018年3月18日，被告尚欠结原告租金223661.6元、物业费424748.6元。原告已发函催缴，并告知逾期支付的法律后果，但被告仍旧未付。因你拖欠租金的行为已构成根本违约，依据租赁合同约定，原告有权单方解除合同并要求被告承担5个月租金的违约金。现江苏品川律师事务所律师依据原告授权，特郑重函告，双方订立的租赁合同立即解除，请被告在收到本律师函之日起七日内向原告支付截至2019年3月27日（暂算至该日期，要求支付至实际房屋交还日）的租金223661.6元、物业费424748.6元、违约金60130.5元，并于收到本律师函之日起七日内清空租赁房屋，办理房屋交还确认手续等内容。该函件已通过EMS向被告王栋户籍地邮寄，于2019年3月20日由他人签收。本案审理过程中，原、被告于2020年9月9日完成对案涉房屋的交接，相关水电气费用已经结清。审理中，原告陈述：1、被告曾支付部分房租101582.43元。2、对于被告所述转租事实其不清楚，直至后期才有所知晓。3、案涉的电竞馆于2018年10月就因自身经营问题而闭店，其后2019年6月又恢复经营，但在2019年8月又闭店，以上均是电竞馆自发的锁门闭店行为。在2019年9月，原告又在被告锁门的基础上加了一把锁，但是原告仍配合给予开锁取物。自始无任何停电行为。4、自2017年七、八月份开始，案涉房屋周围因道路施工而被封路围挡，直至2019年底才修路完毕。本院认为，原、被告签订的常发地产商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。本案中，原告已将房屋交付被告使用，但被告却未按约支付房租且欠付租金数额超出三期应付金额，经原告催要后亦未给付，其行为已构成根本违约，原告依据合同约定享有合同单方解除权。原告解除合同的律师函已于2019年3月20日送达被告，故原、被告间的商铺租赁合同应于2019年3月20日解除。对于原告要求被告支付截止至2019年3月27日的房租223661.57元的诉讼请求，本院认为，案涉合同虽然已于2019年3月20日解除，但是按照律师函所载内容，原告给予被告七天的清空期，故房租可根据合同约定标准计收至2019年3月27日。但是被告在使用房屋期间，案涉房屋周边道路于2017年7、8月份开始进行了围挡施工，双方虽未能就房租标准达成新的合意，但考虑到环境变化可能会对被告的经营产生一定的影响，故应对此期间的房租予以适当调减，本院酌定为原房租的80%。按此标准计算，自2016年9月28日至2017年7月27日按照原标准计收房租为90347元，自2017年7月28日至2019年3月27日按照原标准的80%计收房租为187917.60元，以上共计278264.60元，扣除被告已支付的101582.43元，被告还需向原告支付房租176682.17元。对于2019年3月28日至2020年9月9日期间的房屋占用使用费问题，本院认为，租赁合同被解除后，承租人逾期腾退房屋的，出租人有权要求承租人赔偿此期间的房租损失。案涉合同约定逾期交房应按原租金2倍标准支付占用费，该约定费用标准已包括房屋使用费及逾期腾房的违约责任，该费用标准明显高于原告的实际损失，被告已申请人民法院予以调降，本院应予支持。根据合同的实际履行情况，本院酌定被告应按原合同约定租金标准（道路施工期间按80%计算）支付占用费的同时，另行再支付原告3个月租金标准的违约金。但由于合同履行过程中，原告于2019年9月在案涉房屋上加锁，致被告无法使用案涉房屋，故2019年9月之后的房屋使用费应当适当减少，此期间占用费由被告按照租赁合同约定租金标准（道路施工期间按80%计算）的70%向原告进行支付。因此，被告应支付原告自2019年3月28日至2019年9月27日道路施工期间按照每季度36138元*80%标准计算的占用使用费57820.80元，自2019年9月28日至2019年12月27日道路施工并加锁期间按照每季度38040元*80%*70%标准计算的占用使用费21302.40元，自2019年12月28日至2020年9月9日加锁期间按照每季度38040元*70%标准计算的占用使用费74730.19元。另被告还应再支付原告三个月违约金26628元，以上合计180481.39元。对于被告辩称的口头协商仅收取物业费不收取房租的辩论意见，因无证据证明，本院不予支持。对于被告辩称的周围道路施工影响的意见，本案原告在本案中已因该影响而撤回了关于违约金的诉讼请求，且本院在计算房租时也已酌情予以考虑，故对被告的辩解意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京常发投资有限公司与被告王栋签订的编号为NJ-XWGC-ZL-2016-063常发地产商铺租赁合同于2019年3月20日解除；二、被告王栋应于本判决生效之日起十日内支付原告南京常发投资有限公司房租176682.17元、房屋占用使用费和违约金180481.39元，共计357163.56元；三、驳回原告南京常发投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费10250元、保全费3520元，共计13770元，由原告常发公司负6370元、被告王栋负担7400元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王剑锋人民陪审员  陆雪萍人民陪审员  朱佩佩二〇二〇年十二月二日法官 助理  朱 丹书 记 员  栾昕然