安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1222民初7440号 原告:邹建军，男，1973年6月1日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：刘磊，安徽元祥律师事务所律师。 被告：安徽国泰瑞银置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办慧湖路中央豪景小区****楼**，统一社会信用代码91341200077216045L(1-1)。 法定代表人：车洪林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐振，男，1994年1月1日出生，汉族，住安徽省太和县，（该公司员工） 原告邹建军与被告安徽国泰瑞银置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年9月22日立案后，依法审判员徐功法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告邹建军及其委托诉讼代理人刘磊、被告安徽国泰瑞银置业有限公司的委托诉讼代理人徐振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹建军向本院提出诉讼请求：①请求依法判令解除原被告于2020年4月17日签订的《商品房内部认购协议》；②请求依法判令被告返还购房款87.5万元，并支付17.5万元违约金；③案件受理费等由被告承担。事实及理由:2020年4月,因原告追讨工程款一事,原被告经多次协商,被告同意将其开发的国泰新城项目第5幢1层116号商铺作价87.5万元抵付给原告,4月17日原被告双方签订《商品房内部认购协议》。协议第一条约定,原告认购被告开发的国泰新城项目第5幢1层116号商铺,建筑面积46.18平方米;协议第二条约定,商铺总房价款为87.5万元;协议第三条约定,付款方式为一次性付款。协议第四条后约定,原告签订协议时支付87.5万元,被告凭收款后向原告开具收款凭证,并注明收款时间;协议第五条约定,如因被告原因导致《商品房买卖合同》无法签订,被告将支付认购总付款20%的违约金,并全部退还已付认购定金。被告还在协议上特别注明,已告知原告商铺为银行抵押状态,银行解押后在原告配合下办理房屋产权证书。当日被告在收取原告持有的工程款条据后,向原告出具收款收据。原告在签订协议后即要求被告偿还银行贷款解除抵押,与原告签订正式《商品房买卖合同》,为原告办理房屋产权登记,可被告一再推诿拖延。原告连续向被告发出通知函、催告函,要求被告解除抵押,签订正式《商品房买卖合同》,为原告办理商铺的网签备案及转移登记手续,但被告仍置之不理。现原告的合同目的已无法实现。为此，原告提起诉讼。 被告安徽国泰瑞银置业有限公司在庭审中辨称：被告公司未收到来自原告的购房款，虽然开具收据，但未收到钱款。 本院经审理查明认定的事实如下：安徽国泰瑞银置业有限公司在承包国泰新城项目期间，将给国泰新城干木工活承包给邹建军。截止2020年4月份，经结算安徽国泰瑞银置业有限公司合计共欠邹建军工程款875000元。经双方协商，安徽国泰瑞银置业有限公司自愿以国泰新城项目部的第五幢第1层116号商铺抵付给邹建军，作价875000元以折抵所欠工程款。 2020年4月17日,邹建军（以下简称认购人）与安徽国泰瑞银置业有限公司（以下简称出卖人）签订了《商品房内部认购协议》。该协议第一条约定：“认购人自愿认购安徽国泰瑞银置业有限公司开发的位于国泰新城项目第5幢1层116号商铺,建筑面积46.18平方米”;该协议第二条约定：“该商品房单价18947.59元/平方米，总房价款为人民币875000元”；该协议第三条约定：“付款方式为一次性付款”。该协议第四条约定：“认购人自签订本认购协议时向出卖人支付定金875000元,出卖人在收取认购定金后，向认购人开具收款凭证,并注明收款时间…认购人已付的认购定金自动底座购房款”。该协议第五条约定：“…如因出卖方的原因导致《商品房买卖合同》无法签订，出卖方将支付认购总房款20%的违约金，并全部退还已付认购定金”。该协议还备注：已告知认购人此商铺为银行抵押状态，银行解押后在认购人配合下办理房屋产权证书。上述协议有邹建军签字按手印以及安徽国泰瑞银置业有限公司盖章。协议签订后，2020年4月17日，安徽国泰瑞银置业有限公司给邹建军出具一张收据，该收据载明：“今收到邹建军交纳5-116铺房款875000元，收款人陈王蕾，并加盖了安徽国泰瑞银置业有限公司财务专用章”。根据原协议约定，安徽国泰瑞银置业有限公司应尽快办理银行解押手续，并及时办理房屋产权证书。后因邹建军多次要求安徽国泰瑞银置业有限公司及时办理解除抵押手续,并办理房屋产权过户手续未果，为此，原告提起诉讼。 另查明：安徽国泰瑞银置业有限公司在涉案房屋等不动产上已经设立了1.445亿元的抵押贷款，抵押期限为自2017年6月27日至2020年6月26日止。 上述事实，有下列经庭审举证、质证的原告邹建军身份证复印件、被告安徽国泰瑞银置业有限公司营业执照、法人代表人证明、《商品房内部认购协议》、收款收据、通知函、催告函、公证书、不动产登记信息、抵押权登记信息以及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为，安徽国泰瑞银置业有限公司因拖欠邹建军建设工程款合计875000元。后双方协商，安徽国泰瑞银置业有限公司自愿以国泰新城项目部的第五幢第1层116号商铺抵付所欠工程款。2020年4月17日,双方签订了《商品房内部认购协议》，协议签订后，约定安徽国泰瑞银置业有限公司尽快办理银行解押手续，并及时办理房屋产权过户登记证书，后因安徽国泰瑞银置业有限公司在涉案房屋等不动产上已经设立了1.445亿元的抵押贷款，抵押期限为自2017年6月27日至2020年6月26日止。为此，造成该合同无法履行交付并办理房屋产权过户登记证书的义务。上述事实清楚，证据充分。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，或法律规定的其他情形，当事人可以解除合同”的规定。据此，对于原告邹建军提出“①请求依法判令解除原被告于2020年4月17日签订的《商品房内部认购协议》；②请求依法判令被告返还购房款875000元，并支付利息（利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2020年4月17日起至本息还清之日止）”的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于原告邹建军提出其他没有法律依据的诉讼请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、参照《最高人民法院》第十七条的规定，判决如下： 一、解除原告邹建军与被告安徽国泰瑞银置业有限公司于2020年4月17日签订的《商品房内部认购协议》。 二、被告安徽国泰瑞银置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告邹建军购房款875000元及利息（利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2020年4月17日起至本息还清之日止）。 三、驳回原告邹建军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7125元，由被告安徽国泰瑞银置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  徐功法 二〇二〇年十二月二日 书记员  李晴晴 附：本判决书所引用的相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院》 第十七条当事人对欠付工程款利息计付标准有约定的按照约定处理，没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。