河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9770号 上诉人（原审被告）：石家庄市庆阳房地产开发有限公司，住所地赵县平棘大街。统一社会信用代码：91130133795490057H。 法定代表人：郭文菊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张哲，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜增军，男，1967年7月7日出生，汉族，住赵县。 委托诉讼代理人：高翠霞，女，1970年5月17日出生，汉族，住址同上，系杜增军妻子。 委托诉讼代理人：郑想，河北冀联律师事务所律师。 原审第三人：刘润峰，女，1975年10月30日出生，汉族，现住赵县。 原审第三人：张雅卓，女，1994年10月12日出生，汉族，现住赵县。 上诉人石家庄市庆阳房地产开发有限公司（以下简称庆阳 —1— 公司）因与被上诉人杜增军、原审第三人刘润峰、张雅卓房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省赵县人民法院（2020）冀0133民初882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人庆阳公司的委托诉讼代理人张哲；被上诉人杜增军的委托诉讼代理人高翠霞、郑想到庭参加诉讼，原审第三人刘润峰、张雅卓经法庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庆阳公司上诉请求：1、依法撤销河北省赵县人民法院（2020）冀0133民初882号民事判决书，依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院明显偏袒被上诉人，认定事实错误，证据不足。一审认定“原告已将原有房屋和院落交付给被告”，明显偏袒于被上诉人，颠倒举证责任，认定事实错误。二、一审法院对本案法律关系定性错误，变更案由明显不当，意在层层铺垫做出有利于被上诉人的判决。本案无论是作为当事人诉争依据的《置换协议》，还是被上诉人的一审诉状之诉讼请求和事实理由，均无双方进行房屋买卖交易的任何表述和内容。本案立案案由“房屋拆迁安置补偿协议纠纷”并无不当。三、一审法院适用法律错误，涉案《置换协议》应认定为无效合同。《置换协议》系当事人违反法律、行政法规的强制性规定，就集体所有的宅基地未经征收、审批等法定程序私自订立，如认定该协议有效必将严重损害国家利益和社会公共利益，扰乱我国土地和房地产管理秩序，故《置换协议》应认定为无效合同。四、一审法院回避 —2— 被上诉人的国家公务员身份，不顾被上诉人并非土地合法使用权者的事实，无视我国法律、政策规定，做出明显偏私的错误判决。被上诉人一直未取得案涉土地的使用权证书，并非案涉宅基地的合法使用权者，无权处分案涉宅基地，无权就该宅基地签订置换协议。五、一审法院认定上诉人与原审第三人签订的商品房买卖合同因违反法律规定而无效，认定事实不清，适用法律错误。上诉人与原审第三人签订的商品房买卖合同依法成立，合法有效。一审判决以上诉人“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”为由认定商品房买卖合同无效，无事实依据，适用法律错误。 杜增军答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉意见不能成立，二审法院应驳回上诉，维持原判。一、上诉人在上诉状中所陈述的均不是客观事实，是其为了推卸向被上诉人交付房屋的责任编织的谎话。上诉人系本地开发商，其自己拟定合同打印出来让被上诉人签订，系格式条款，应当作出对其不利的解释。当年上诉人为了赶被上诉人立即搬家离开房子无所不用其极，以限制通行的方式逼迫被上诉人签合同走人。签合同后，被上诉人将房屋交付上诉人，搬家离开。上诉人承诺单元楼建好马上交付，我方提交的上诉人公司姚晓钊录音、孙建伟录音，证明早已将房产交付了上诉人，上诉人应当守信用，履行合同义务。二、一审法院对案件定性正确，变更案由当然合法。当事人起诉与实际诉争的法律关系不符时，结案时以法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系为 —3— 确定案由的依据，原审判决正确。三、一审法院适用法律正确，该《置换协议》系各方真实意思表示，当然合法有效，双方均应恪守承诺、受其约束、依约践行。被上诉人系《村镇建房用地管理条例》发布之前所购买的房屋，当时对非农业户口居民在农村购买房屋并没有明确的政策禁止。应当适用当时的规定。被上诉人的房产由赵县人民政府颁发了房产证。上诉人没有证据证明被上诉人房产违法。本案没有违反强制性规定，双方合同当然有效。四、一审法院认定上诉人和第三人签订的合同无效是正确的。根据物权优于债权原则，被上诉人对置换房屋享有法定优先权，上诉人和原审第三人所签合同因违反法律规定而无效。我方认为该合同是开发商为躲避义务而和原审第三人签订的假合同，其行为损害被上诉人利益，合同当然无效。 杜增军向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将原告的置换房北城花园11号楼3单元101、102室交付原告。2、判令被告支付原告过渡费10800元，赔偿原告经济损失28800元。3、确认被告与第三人刘润峰、张雅卓签订的商品房买卖合同无效。4、诉讼费、保全费、律师费、诉前保全责任险保费等由被告承担。 一审法院认定事实，2014年4月20日，原、被告签订《置换协议》，该协议主要内容为：甲方：石家庄市庆阳房地产开发有限责任公司，乙方：杜增军，经甲乙双方共同协商，就乙方位于赵县西晏头村南房基地置换甲方住宅楼一事，达成以 —4— 下置换协议：一、本房基地面积共计224平方米，四至【北邻过道，南邻鲁军国，西邻过道，东邻郭宝良】，房屋面积172.91平方米，该地块无争议。二、置换标准为：按1平方米土地面积置换1.12平方米住宅楼（房屋置换标准为空格）。三、按照标准乙方应置换甲方250.88平方米单元住宅楼，所置换住宅楼为砖混结构，交房标准同其他业主。置换房屋为北城花园11号楼3单元101、102（室）。四、楼房结构面积超出乙方所置换部分由乙方按照市价补交购房款。乙方所需的小房，车库等其他配套设（施）和配套费用由乙方另行付费，车库、小房按成本价收费。五、拆建甲方交房期限为两年。乙方须在协议签订后15日内搬迁完，并交甲方。六、本协议双方签字后生效，如一方违约承担对方全部损失。本协议一式两份甲乙双方各一份。该协议末尾有原告的签名和被告方代表（股东之一）姚晓钊的签名，并加盖了被告的公章。原告置换给被告的房屋（连同宅基地）证号为：赵房权证城字第××号，地上建筑面积为172.91平方米。置换协议签订后原告已将原有房屋和院落交付给了被告，没有证据表明被告对原告房屋的交付问题提出过异议，但被告没有按双方置换协议的约定按期将北城花园11号楼3单元101室、102室交付原告，被告也没有如约赔偿因其违约给原告造成的经济损失。原告主张应按照每月450元的标准由被告支付其搬迁过渡费10800元，并由被告赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失28800元。 另查明，没有证据表明被告已取得拆迁许可证，原、被告 —5— 对置换后原告原有房屋的用途说法不一，且均无证据证实其主张。原告申请对北城花园11号楼3单元101室、102室采取诉前保全措施向一审法院交保全费5000元。 另查明，被告与第三人刘润峰于2020年1月15日签订商品房买卖合同，刘润峰购买北城花园11号楼3单元101室，该室建筑面积为131.81平方米，单价为每平方米5200元，总价款为685412元。被告与第三人张雅卓于2020年4月20日签订商品房买卖合同，张雅卓购买北城花园11号楼3单元102室，该室建筑面积为128.77平方米，单价为每平方米5200元，总价款为669604元。第三人张雅卓已预交房款339604元，被告称刘润峰预交房款比例与张雅卓大致相同。被告至今未将北城花园11号楼3单元101室、102室分别交付第三人，但已将该房分别备案于第三人刘润峰、张雅卓名下。第三人在与被告签订商品房买卖合同前不知道此房为原告的置换房，赵县住房保障和房产服务中心也没有将第三人的购房合同存档。 以上事实，有原告提供的置换协议、赵房权证城字第××号房产证、商品房买卖合同、房产管理部门有关证明、有关照片等证据证实。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国合同法》第一百七十五条规定：当事 —6— 人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。房屋置换是一种特殊形式的房屋买卖，置换房屋是由买卖双方参与交易，一方以自有房屋交换取得对方相应房屋所有权。房屋置换合同有买卖交易和置换交易两种形式，本案属于置换交易方式。房屋置换的特殊性在于买卖行为同时进行，一次置换成功，相当于两次交易，本案即原、被告相互卖掉原有住房、再买进对方住房的情况。原、被告签订置换协议是在2011年1月22日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布之后，过去的拆迁已变成了政府统一征收，故当时已不再存在拆迁安置补偿问题，即使此前的征地拆迁也是政府主导的、需要经过行政审批的行为。法律明确规定，征地拆迁的主体是经过审批的县级以上人民政府，开发商没有经过政府授权是绝对没有权力进行征地拆迁的，故房屋拆迁安置补偿合同中的拆迁方应当是政府机关或已得取得房屋拆迁许可证的开发商，况且在本案中，被告作为开发商是民事主体而非行政机关，且无证据证明其已取得拆迁许可证，其与原告签订置换协议的目的是为了实现自身的拆迁或其他利益，而并非是出于行政目的的考量，且该协议名为“置换协议”，协议中约定的交付房屋的内容不是带有公权力性质的征收补偿行为。所以，该置换协议的性质应确定为民事协议，不属于行政法意义上拆迁安置补偿协议，故本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷，实体审理应当适用物权法、合同法的规定。 关于涉案置换协议是否有效问题，我国《合同法》第五十 —7— 二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，尽管原、被告置换协议中含有置换宅基地的内容，且原、被告均认可原告置换的宅基地上有一处完整院落的事实，根据我国一贯施行的房地一体原则，应认定为房屋和宅基地一体置换为宜。原告取得争议置换房的权利是基于其与被告对原有房屋所有权的调换，是被告以事先特定化的房屋与原告进行产权互换，原告相比普通的商品房买受人享有的民事权益有更优先的保护效力。被告自称知道原告房屋及宅基地存在权利瑕疵而执意置换，是一种甘愿自担风险的行为，且该可能存在的瑕疵能否通过置换而消除不可预知，加上原、被告对原告房屋置换后的用途说法不一，但双方签约时均享有各自经济利益的期待权，双方在协议中相互转让各自享受权益的期待权并不违反法律、法规的禁止性规定，不能因为合同一方声称对方房屋有权利瑕疵而否定置换协议的效力。另外，《建设部关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权转让等有关问题的答复》［（89）建房市字第77号］第二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条等均体现房地一体转移原则，即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。故被告作为开发商与原告经过充分的意思自治达成协议，意思表示真实，并未损害社会公共利益，也未违 —8— 反法律、行政法规的强制性规定，双方所签置换协议合法有效。双方当事人都应当遵循诚实信用原则，严格按照合同约定全面履行合同义务，在原告如约将原有房屋交付被告后，且被告答应置换给原告的房屋到了交付时间并达到交付条件后，被告理应按期将置换后的房屋交付给原告。 在置换协议履行方面，被告在经济实力等方面较原告占有优势地位，原、被告在签订置换协议长达6年的时间内，没有证据证明原、被告双方对该协议的履行提出过异议。从现状上看，原告的房屋紧邻被告开发的楼盘且现已破败不堪，基本丧失居住功能，按常理原告不可能放任自有房屋严重损坏且无法使用和通行，房屋现状与相关证据相互印证，原告在房屋交付问题上基本能形成较为完整的证据链条，在双方证据体系中处于优势地位。 从争议房屋已建成的情况和房管部门的有关证明看，争议房屋已符合交付条件，被告理应按置换协议约定按时向原告交付用于置换的房屋，从被告在置换协议约定将该房屋交付原告的时间点开始，原告理应享有该房屋的所有权或使用权。该房屋实际建筑面积比应置换给原告的面积多出的9.7平方米，原告应当按第三人购房的市价补偿给被告50440元。因为原、被告属于易货交易，不存在搬迁过渡费问题，对原告主张的搬迁安置费一审法院不予支持。违约赔偿的标准可以参照当时当地同类同地段房屋租金标准执行。已生效的石家庄市中级人民法院（2016）冀01行初71号、73号判决书认定赵县拆迁临时安 —9— 置费标准为人民币每平方米每年50元，可以酌情参照执行。本案诉讼费、保全费皆系因被告违约造成的损失，理应由被告全部承担。原告主张由被告承担本案律师费、诉前保全责任险保费于法无据，一审法院不予支持。 另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条规定，“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”也是导致房屋买卖合同无效的法定事由。由于房屋置换是基于物权的法律行为，根据以上法律规定和原、被告签订的置换协议等有关情况，以及物权优于债权原则，原告对北城花园11号楼3单元101室、102室享有法定优先权。鉴于第三人与被告签订购房合同后只向被告交纳了部分房款，且被告并没有将该房交付第三人，被告又将该房屋出卖给第三人并备案于第三人名下并不能对抗原告的优先权，因为行政机关对商品房预售合同登记备案只是国家对不动产交易的一种行政管理行为，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，不能发生物权公示及变动的效力，故应认定被告与第三人签订的商品房买卖合同因为违反法律规定而无效，如第三人与被告之间因解除商品房买卖合同发生纠纷应另案处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百七十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、被告石家庄市 —10— 庆阳房地产开发有限公司于判决生效后三日内将原告的拆迁置换房北城花园11号楼3单元101、102室交付原告，在被告交房同时原告向被告支付该房多余面积的购房款50440元。二、被告与第三人刘润峰、张雅卓签订的有关北城花园11号楼3单元101、102室商品房买卖合同无效。三、被告从2016年4月21日起算，按建筑面积172.91平方米每平方米每年25元的标准赔偿因其逾期交房给原告造成的经济损失，直到被告将北城花园11号楼3单元101、102室完全交付原告之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告其它诉讼请求。案件受理费5098元、诉前保全费用5000元，由被告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，关于本案案由的变更，一审经审理从上诉人与被上诉人签订《置换协议》的内容、性质及置换的标的等分析确认“置换协议”，是民事协议，不属于行政法意义上拆迁安置补偿协议，将案由确定为房屋买卖合同纠纷是准确的，适用物权法、合同法审理本案适用法律得当。上诉人主张一审对法律关系定性错误，变更案由明显不当，本院不予采信。 关于上诉人与被上诉人签订《置换协议》的效力，一审认为双方签订的置换协议系当事人真实意思表示，协议中虽含有 —11— 置换宅基地内容，但双方认可宅基地上有一处完整院落的事实。根据房地一体原则，本案属于房屋和宅基地一体置换，双方在签订协议时均享有各自利益期待权，协议中相互转让各自享有权益的期待权并不违反法律、法规的禁止性规定，亦未损害社会公共利益和他人利益。且在履行《置换协议》时，双方未提出过异议，上诉人较被上诉人在经济实力有优势地位，被上诉人在房屋交付上能够形成较为完整的证据链条、证据体系中处于优势地位。基于以上事实，一审法院认定《置换协议》合法有效，上诉人应按协议约定将置换后的房屋交付被上诉人是有事实、法律依据。上诉人主张《置换协议》为无效合同，一审认定事实错误，本院不予采信。 关于上诉人与原审第三人签订的商品房买卖合同的效力，因为上诉人与被上诉人的房屋置换是基于物权的法律行为及物权优于债权的法定优先权，上诉人与原审第三人虽签订了购房合同，购房款未交清，房屋未实际交付，虽经备案不能发生物权公示及变动效力，不能对抗被上诉人的优先权。一审法院认定上诉人与原审第三人签订的商品房买卖合同无效，并无不当。上诉人主张其与原审第三人签订上述合同系平等自愿签订，合同经备案登记，应认定合法有效，本院不予采信。 综上所述，石家庄市庆阳房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经调解无效。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： —12— 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,196.0元，由上诉人石家庄市庆阳房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立虹 审判员  赵 林 审判员  岳桂恒 二〇二〇年十二月七日 书记员  郄张雨