文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终2804号上诉人（原审原告）：陈**，男，1968年12月1日出生，汉族，重庆市云阳县人。委托诉讼代理人：李大勋，重庆市云阳县青龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆昌满房地产开发有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇云江大道重百购物休闲广场**，统一社会信用代码91500235666438156L。法定代表人：牟云，董事长。委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师。上诉人陈**因与被上诉人重庆昌满房地产开发有限公司（以下简称昌满公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2020）渝0235民初3713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈**上诉请求：1．撤销一审判决，判决昌满公司支付陈**逾期办证违约金23251元；2．本案一、二审诉讼费用由昌满公司负担。事实及理由：1．案涉合同中并没有“商品房竣工综合验收备案后，买受人办理房地产权属证书”的约定，一审以该约定为基础作出的判决是错误的；2．即使双方在合同中约定商品房竣工综合验收备案后，买受人办理房地产权属证书，该约定也不符合法律规定而无效；3．陈**一直在主张权利，诉讼时效存在中断情形，故本案起诉未超过诉讼时效。昌满公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈**向一审法院起诉请求：1．判决昌满公司支付陈**逾期办理产权登记的违约金70000元；2．诉讼费用由昌满公司承担。一审法院认定事实：2013年6月7日，昌满公司变更登记为重庆国梁建设集团房地产开发有限公司。2020年1月16日，重庆国梁建设集团房地产开发有限公司变更登记为昌满公司。2013年10月16日，甲方（卖方）重庆国梁建设集团房地产开发有限公司与乙方（买方）陈**签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：第一条本商品房项目暂定名为悠然居。第二条甲方销售的商品房为下列第（2）项：2．预售商品房。第三条乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房座落为重庆市云阳县滨江社区移民大道398号悠然居x单元x号房。（二）本商品房所在楼层物理层为第8层，名义层为第7层。（四）本商品房建筑面积110.21平方米，套内面积91.27平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.94平方米。第四条本商品房为清水房，总成交金额为552953元，建筑面积单价为5017元/平方米，套内建筑面积单价为6058元/平方米。第七条交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限。2．属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理。1．甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第十三条关于办理产权登记的约定。2．预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3．甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4．如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理（不作累加）：（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5．如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。该合同还附有双方当事人签订的《合同补充协议》作为附件五。《合同补充协议》约定：第五条对合同第十三条（2、4）的改变约定，由于本商品房项目（云阳县悠然居住宅小区）分两期开发，签订本合同所购商品房的客户办理《房地产权证》的申请待第二期开发办理《房地产权证》时一并办理。2013年1月31日，陈**向昌满公司交纳购房款232953元。2014年8月7日，陈**向昌满公司支付购房款11209元、代收契税8462.43元、代收购房抵押贷款评估费440元。2014年8月7日，昌满公司向陈**交付房屋。2016年12月21日，昌满公司取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（云阳县建竣备字x号）。2017年2月21日，昌满公司取得坐落于云阳县青龙街道移民大道398号悠然居7、8、9、10、11号楼的不动产权证书〔渝（2017）云阳县不动产权第x号〕。2017年4月12日，昌满公司取得了陈**房屋的不动产登记受理通知单。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定全面诚实的履行义务，履行义务不符合合同约定的，应当向合同相对方承担违约责任。本案中，昌满公司与陈**在合同中约定昌满公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付陈**使用。昌满公司应在2014年6月30日前将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付陈**。陈**接房时，昌满公司没有取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，陈**在合同中约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”从2016年12月21日昌满公司取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起至土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止应作为逾期办证计算的起止时间。双方当事人签订的《合同补充协议》第五条约定：“对合同第十三条（2、4）的改变约定，由于本商品房项目（云阳县悠然居住宅小区）分两期开发，签订本合同所购商品房的客户办理《房地产权证》的申请待第二期开发办理《房地产权证》时一并办理。”而悠然居第二期买卖双方签订的《合同补充协议》第五条约定：“对第十三条关于办理产权证登记的约定，自甲方房屋实际交付使用之日起90日内（含90日）逾期向土地房屋登记机构提交资料，并取得登记之日起，至甲方实际提交资料并取得房屋登记之日止，甲方按日向乙方支付已付房款……的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同约定“甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”说明双方当事人对办理产权登记考虑了一定的除外期间，即从2016年12月21日，昌满公司取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起90日内，昌满公司还未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，就应按合同约定按日向陈**支付已付房价款万分之0.5的违约金。昌满公司虽有办证的义务，但陈**有协助的义务，若因陈**的原因导致办证迟延，昌满公司不应承担责任。一审法院认为，通常情况下，陈**在签订合同前后及在接房前，支付了购房款和相关税费，提供了委托昌满公司办理产权登记的身份证复印件等材料，昌满公司辩称陈**没有委托其公司办理产权登记、没有尽到按期提供办理产权登记资料及配合义务，其提供的证据不能足以证明其主张，昌满公司提供的证据亦不能证明其在2017年3月20日前已通知陈**提交相关资料，故对昌满公司该辩称意见，不予采纳。因此，昌满公司应当在取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日（2016年12月21日）起90日内即2017年3月21日取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。而昌满公司于2017年4月12日才取得不动产登记受理单，已构成违约，应当按照合同约定支付逾期办证的违约金。但是，逾期办证违约金请求权属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，其诉讼时效从取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》加上合同约定的取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起90日之后开始起算，违约期间计算至取得登记部门的登记受理单之日止，只保护起诉之日倒计三年期间的部分，超过部分已超过诉讼时效。本案中，昌满公司于2016年12月21日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，加上合同约定的取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起90日内（2017年3月21日）开始起算，昌满公司于2017年4月12日取得不动产登记受理单，陈**于2020年6月15日起诉，倒计三年即2017年6月15日，已经超过了三年的诉讼时效，陈**没有提供证据证明没有超过诉讼时效。昌满公司主张陈**的起诉已经超过诉讼时效的辩称理由成立，故对陈**要求昌满公司支付逾期办证违约金70000元的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回陈**的诉讼请求。案件受理费减半收取计650元，由陈**负担。本院二审中，双方当事人均未举示新的证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，陈**的上诉请求不能得到支持。具体事实与理由如下：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是其真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，昌满公司应于2014年6月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，故无论《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的性质如何，既然已作为交房条件写进合同，就应该按合同约定履行。昌满公司虽然于2014年8月7日向陈**交付了房屋，但此时房屋并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不符合约定的交房条件，其交房义务直至2016年12月21日才履行完毕，昌满公司的交房行为亦存在违约。同样根据合同约定，昌满公司应在取得案涉房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日（2016年12月21日）起90日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，即昌满公司应于2017年3月21日前取得产权登记机构出具的登记受理单。昌满公司于2017年4月12日才取得登记受理单，违反合同约定，应当承担违约责任，按照合同约定支付逾期办证的违约金。逾期办证违约金请求权属于债权请求权，适用诉讼时效的规定。昌满公司逾期办证的违约行为持续时间为2017年3月21日至2017年4月12日，陈**最晚应于2020年4月12日起诉。因陈**未能提供确实充分证据证明其诉讼时效存在中止中断情形，故其2020年6月15日起诉显然已经超过三年的诉讼时效期间，其胜诉权消灭。综上所述，陈**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费381元，由上诉人陈**负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜抗洪审 判 员 杨继伟审 判 员 黄文革二〇二〇年十二月七日法官助理 韦 玮书 记 员 李 蕾