江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终7338号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州徐宁苏宁物流有限公司，统一社会信用代码：913203003020506522，住所地：徐州市新城区104国道南侧经16路东。法定代表人：朱翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏贤英，江苏元封律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋柯，女，汉族，1984年11月17日生，住徐州市经济开发区。上诉人徐州徐宁苏宁物流有限公司因与被上诉人宋柯房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初2279号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人徐州徐宁苏宁物流有限公司的委托诉讼代理人魏贤英，被上诉人宋柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州徐宁苏宁物流有限公司上诉请求：1、依法改判徐州经济技术开发区人民法院(2020)苏0391民初2279号民事判决书判决第二项，改判驳回被上诉人诉讼请求。2、一、二审诉讼费应由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，判决上诉人赔偿被上诉人依据错误。上诉人解除房屋租赁合同没有侵害被上诉人的信赖利益。1、双方的租赁合同条款是双方共同约定协商的结果，对双方均有约束力，双方应按照合同约定履行合同。2、该合同约定若上诉人提前解除合同需要提前60日通知被上诉人，根据该条约定是变相令上诉人多支付2个月的租金，也是变相的保护被上诉人实现租赁物的价值。3、涉案的租赁物即便上诉人拆除部分装饰装修，没有损害被上诉人的利益，被上诉人将涉案的租赁物已经出租出去，租金与出租给上诉人的一致，租赁物没有因为原装饰装修部分拆除影响到租赁。4、涉案的租赁物隔层装修装潢是在2011年，距离上诉人承租已有9年，即便是装饰装潢也是用于原租赁合同的承租用途，并不是租赁物固有不能拆除，被上诉人出租房屋已经考虑到不同承租人会有不同的用途，其隔层并不是为了上诉人的用途进行的装修，所以被拆除装饰装修是被上诉人预料中的事，不存在损失。5、被上诉人没有提供证据证明涉案租赁物有损失。综上所述，一审判定上诉人支付被上诉人赔偿信赖利益损失依据不足，依法应予以驳回。宋柯辩称，上诉人的上诉没有理由，我确实存在损失。一审判决正确，请求维持原判。徐州徐宁苏宁物流有限公司向一审法院起诉请求：1、判令对方返还已付多付的期间(2019.12.23至2020.4.29)租金4.14万元。利息(以4.14万元为基数，自2019年12月23日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)(暂计算至2020年3月31日金额为472.65元)。2、本案诉讼费用全部由对方承担。宋柯反诉请求：判令对方赔偿损失8万元。并申请鉴定对案涉房屋夹层拆除与恢复的费用进行鉴定。一审法院认定事实：2019年3月27日，徐州徐宁苏宁物流有限公司作为承租方、乙方与作为出租方、甲方的宋柯签订《租赁合同》，约定宋柯向徐州徐宁苏宁物流有限公司出租位于金山桥星光名庭2#-4-101的房产，本合同租赁期限五年零一个月，自2019年3月30日至2024年4月29日，首年租金12.42万元。第二条约定，“租赁房屋的计租面积140平方米，其中一层140平方米。房屋交付标准为：顶（刷白、现状交付）、地（地砖、现状交付）、墙（刷白、现状交付）、玻璃门窗（现状交付）、外立面（现状交付）、卷帘门（现状交付）、所有拆除（乙方拆除）、隔墙（乙方负责拆除返还无需恢复）”。第十七条约定，“乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期。乙方不承担其他任何责任。”第十八条约定，“乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期届满，本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。”徐州徐宁苏宁物流有限公司授权代表曹国权、宋柯在案涉合同上签字。合同签订后，徐州徐宁苏宁物流有限公司依约向宋柯支付了13个月的租金12.42万元。2019年10月23日，徐州徐宁苏宁物流有限公司将解约函直接交付宋柯并将房屋钥匙交付宋柯。该《解约函》称，“于2019年12月20日正式解除（若贵方收函日期在2019年10月21日后，则于贵方收函后60日之次日正式解除）”。根据徐州徐宁苏宁物流有限公司诉请，结合案情，归纳双方争议焦点为徐州徐宁苏宁物流有限公司诉请判令对方返还已付多付期间的租金4.14万元及利息有无事实和法律依据。一审法院认为，双方之间于2019年3月27日签订的《租赁合同》，依法成立，对当事人具有约束力。徐州徐宁苏宁物流有限公司依照该合同第十七条的约定解除合同，该合同自2019年12月23日解除，对此予以认可。关于徐州徐宁苏宁物流有限公司的诉请判令对方返还已付多付的期间即2019年12月23日至2020年4月29日的租金4.14万元以及相应的利息，利息以4.14万元为基数，自2019年12月23日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，予以支持，但利息按照按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。宋柯抗辩并反诉是考虑到徐州徐宁苏宁物流有限公司租赁宋柯房屋五年零一个月的期限才签订合同的，且其房屋二层的夹层系钢结构。现徐州徐宁苏宁物流有限公司解除合同出于宋柯的意料之外。宋柯反诉请求徐州徐宁苏宁物流有限公司赔偿损失即案涉房屋夹层拆除与恢复费用计法院8万元并申请对其损失进行鉴定。由于宋柯的二层已被拆除，导致无法鉴定。但是，徐州徐宁苏宁物流有限公司的解约行为给宋柯造成的损失是客观存在的，这也在徐州徐宁苏宁物流有限公司工作人员与宋柯微信聊天中得到体现，双方只是对赔偿宋柯具体数额一直存在争议。结合现有证据，徐州徐宁苏宁物流有限公司提前解除合同严重侵害了宋柯的信赖利益。第一，整个合同确立的双方当事人权利义务明显失衡。第二条中的“租赁房屋的计租面积140平方米，其中一层140平方米。房屋交付标准为：…所有拆除（乙方拆除）、隔墙（乙方负责拆除返还无需恢复）”。从该条文可知，案涉房屋尚有夹层，但由乙方即徐州徐宁苏宁物流有限公司拆除、隔墙由乙方即徐州徐宁苏宁物流有限公司拆除返还无需恢复。第十七条规定了徐州徐宁苏宁物流有限公司享有单方解除权，只需补偿宋柯60天的租金损失。第十八条约定的徐州徐宁苏宁物流有限公司装修改造返还时无需恢复以及额外10天的腾空期。第二，合同中原被告权利义务失衡原因在于，徐州徐宁苏宁物流有限公司约定租赁期限为五年零一个月即相对较长的租赁期，故宋柯才作了重大让步。第三，徐州徐宁苏宁物流有限公司在承租6个月后突然解约，严重侵犯了宋柯的信赖利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本条规定为合同不履行或不完全履行所产生的信赖利益损失。它主要是指合同当事人因信赖对方讲全面履行合同而支付对价或费用，因此所遭受的损失。对其救济，旨在使非违约方因信赖合同的履行而支付的各种费用得到返还或赔偿，从而使当事人处于合同从未订立之前的良好状态。对这种信赖利益的赔偿包括缔约费用、准备履行所支出的费用、受害人在合同生效以后因相信对方会全面履行合同义务而进行己方的履行行为所支出的费用以及支出上述费用所遭受的利息损失。信赖利益可以根据诚信原则，综合当事人的过错、另行出租房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素予以支持。本案中，宋柯在整个租赁期限61个月里只承租6个月，属于履行合同义务不符合约定的情形，给宋柯造成的损失应予赔偿，赔偿数额以是否约定的6个月为限，鉴于徐州徐宁苏宁物流有限公司已经给予宋柯两个月的准备期限，徐州徐宁苏宁物流有限公司只需赔偿宋柯4个月的租金损失，即124200元÷396天×120天=37636.36元。利息以37636.36元为基数，自2019年12月23日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。综上，遂判决：一、宋柯于判决发生法律效力之日十日内向徐州徐宁苏宁物流有限公司返还2019年12月23日至2020年4月29日的租金4.14万元以及相应的利息（利息以4.14万元为基数，自2019年12月23日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、徐州徐宁苏宁物流有限公司于判决发生法律效力之日十日内向宋柯赔偿信赖利益损失37636.36元及相应的（利息以37636.36元为基数，自2019年12月23日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回宋柯、徐州徐宁苏宁物流有限公司其他的诉讼请求。案件受理费847元、减半收取423.5元，由宋柯负担；反诉案件受理费900元，由徐州徐宁苏宁物流有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方租赁合同约定租赁期限为61个月，而上诉人只承租6个月即单方要求解除合同，上诉人的解约行为必然给被上诉人造成损失，一审综合当事人的过错、合同的剩余租期、另行出租房屋需要的时间等因素确定本案上诉人应赔偿数额符合本案事实和法律规定，并无不当。故上诉人就此提出的上诉无事实和法律依据，本院予以采信。综上所述，上诉人徐州徐宁苏宁物流有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费847元，由徐州徐宁苏宁物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汪佩建审判员  张 洁二〇二〇年十二月二十一日书记员  刘文婷