江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初4429号原告：薛科，男，1982年9月17日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：周剑云，江苏振和律师事务所律师。被告：贺天阳，男，1993年11月25日生，汉族，住常州市金坛区。原告薛科诉被告贺天阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法分别适用简易程序、普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛科及其委托诉讼代理人周剑云、被告贺天阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛科向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告签订的房屋转让协议配合原告完成房屋过户，并支付原告违约金180000元，并于庭审中明确第一项诉讼请求为判令被告支付原告违约金180000元，其余诉求暂不主张；二、判令由被告承担本案原告垫付的全部诉讼费用、保全费用、保函费用、律师费用、交通费用等，并于庭审中明确第二项诉讼请求为判令由被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由：原告于2016年11月购买登记于被告名下位于常州市钟楼区××幢××室房屋，共计支付780000元房款，并于2017年4月实际入住来茵花苑127幢602室房屋。2019年7月来茵花苑127幢602室房屋在被告处办理了网签手续，准备办理过户手续。此后，被告经常无法联系，以各种理由不配合原告办理过户。原告多次联系被告能够想办法将房屋过户，但终无结果。原告认为，原、被告之间的合同合法有效，双方应按约履行各自义务。被告违约已严重损害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告贺天阳辩称，被告可以配合原告完成房屋过户，违约金也愿意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋转让协议》、《收据》、《收条》、中国工商银行股份有限公司（以下简称为“工行”）常州莱茵花苑支行凭证及查询汇款明细、支付宝转账截图及本院调取的不动产登记簿查询证明、（2020）苏0404行初63号行政起诉状等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2018年12月28日，常州市钟楼区××幢××室（以下简称为“来茵花苑127幢602室”）房屋登记为被告单独所有。2016年11月30日，被告作为甲方（出售方）与原告作为乙方（购买方）签订《房屋转让协议》一份，其中约定：一、原告以1030000元的价款购买被告来茵花苑127幢602室房屋，双方签订协议时乙方支付甲方定金180000元；二、甲乙双方办理房屋产权登记时，乙方支付甲方房款250000元，乙方承诺2016年12月5日前支付甲方首付款600000元；三、甲乙双方约定房屋“出证”后十个工作日之前办理网签及资金监管手续，待手续办妥，贷款贷出，房款付清后，甲方于“出证”前将房屋正式交付乙方；四、甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金180000元，如甲、乙任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。2016年11月30日，被告向原告出具《收据》一份，载明：收到原告所交付的来茵花苑127幢602室房屋购房定金30000元。2016年11月30日，被告向原告出具《收条》一份，载明：今收原告购买来茵花苑127幢602室房屋定金180000元。2016年12月2日，原告通过工行账户向被告转账600000元。2016年12月5日，被告向原告出具《收条》一份，载明：今收原告购买来茵花苑127幢602室房屋首付款600000元。2017年4月5日至2018年4月15日，原告通过微信向被告转账每月转账2000元、2696元、6000元不等，共计43656元，并备注为来茵花苑127幢602室房屋房贷。2018年7月11日，原告分别通过工行账户、微信向被告转账47000元、17000元，合计64000元。2019年8月15日，来茵花苑127幢602室房屋办理抵押权登记，抵押权人为刘加华，他项权证号为××。2020年5月27日，来茵花苑127幢602室房屋被南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初2085号案件查封；2020年8月7日，来茵花苑127幢602室房屋被常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404财保17号案件查封；2020年8月7日，来茵花苑127幢602室房屋被常州市金坛区人民法院分别以（2020）苏0413执1149、1697号案件查封；2020年9月21日，来茵花苑127幢602室房屋被常州市武进区人民法院以（2020）苏0412执保1542号案件查封。2020年8月19日，原告薛科以常州市自然资源局为被告、贺天阳与刘加华为第三人诉至本院，要求撤销2019年8月15日设立的××号抵押登记；该案正在审理中。关于定金180000元支付情况，原告于庭审中陈述：2016年11月30日原告通过现金向被告支付30000元，2018年7月11日原告通过银行转账、微信向被告支付购房款64000元和支付现金36000元共计100000元；后双方达成口头一致，该100000元抵150000元房款，加上2016年11月30日支付的30000元构成了2016年11月30日《收条》中的定金180000元，事实上该《收条》出具时间为2018年7月11日。被告陈述：原告所述属实，180000元的《收条》确实是在2018年7月11日出具的，交付情况同意原告所述。关于房贷事宜，原告陈述：虽然是二手房买卖，但由于被告没有钱还贷款，所以原告代被告归还贷款；被告称其每个月还有房贷需要归还，但自己没有能力归还，要求原告帮其归还，每月代为归还的房贷作为购房款抵扣。被告对此陈述：被告不认可原告所述，当时原告已经支付原告600000多元的购房款，不可能没有钱去归还房屋贷款；涉诉房屋尚有400000元的房屋贷款未归还，每月需要归还房贷本息2700元左右，且由于开发商的原因导致产权证无法办理，后双方在中介公司约定由原告代替被告还房贷，原告每月归还的房贷抵扣其剩余未支付的房款，并且在原告支付房款三个月后被告就将涉诉房屋交付给原告使用，原告在2017年4月即被告将房屋实际交付给原告使用开始由原告归还房贷。庭审中，原、被告均确认：双方签订《房屋转让协议》时案涉房屋没有办理产权证，《房屋转让协议》中所约定的“出证”就是案涉房屋办好产权证；原告实际向被告实际支付的款项金额为2016年11月30日定金30000元、2016年12月2日房款600000元、2017年4月至2018年7月房贷43656元、2018年7月11日转账64000元转账、现金36000元，合计773656元；合同约定房屋的尾款为250000元，双方口头约定2018年7月11日支付的100000元抵150000元房款，故原告购房尾款还剩206344元未支付。关于案涉房屋抵押事宜，原告陈述：原告向被告购买房屋其房屋有银行贷款，银行是抵押权人；被告将案涉房屋向原告出售有无通知当时房屋上已存在的抵押权人原告不清楚；案涉房屋现在的抵押权人为刘加华，抵押情况是直至被告一直未配合原告办理过户原告才清楚；被告陈述：被告向开发商买房时办理了银行贷款，也办理抵押，银行是抵押权人；被告将案涉房屋向原告出售没有通知当时房屋上已存在的抵押权人，原告也是知道房屋有贷款，中介公司告知被告可以等拿到产权证、银行贷款结清后办理房屋过户，所以虽然有抵押还是向原告出售房屋；案涉房屋现抵押权人为刘加华，2016年没有及时为原告办理过户是因为开发商直至2017年才办理了房屋的产权证且房屋仍有银行贷款未归还，而被告在出售房屋时以为房屋的剩余房贷是由原告来归还的，但被告没有及时归还房贷导致延期，后被告想着通过将房屋抵押给案外人的方式去赚点钱来归还房贷，所以在2016年将案涉房屋出售给原告后一直没有办理产权过户手续而在2019年8月设定了案外人刘加华为抵押权人的抵押登记。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告于2016年11月30日签订的《房屋转让协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自义务。合同签订后，原告已按约向被告支付相应部分房款；但由于被告原因导致其至今未能按约将案涉来茵花苑127幢602室房屋转移登记至原告名下，且被告也愿意承担原告诉称违约金，故原告应当向被告支付违约金180000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，裁定如下：被告贺天阳于本判决生效之日起十日内支付原告薛科违约金180000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元、保全费5000元，合计8900元（原告已预交），由被告负担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 明人民陪审员  沈福清人民陪审员  赵建华二〇二〇年十二月十八日书 记 员  荆 远