湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9748号上诉人（原审被告）：湖北广宏置业有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**安顺家园********（1）。法定代表人：万学飞，董事长。委托诉讼代理人：万彬，男，员工。上诉人（原审被告）：湖北广宏物业发展有限公司，住所地，住所地武汉市武昌区中北路**安顺家园********iv>法定代表人：章立兵，执行董事。委托诉讼代理人：李建迎，湖北申简通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市津发小区第二届业主委员会，住所地武汉市，住所地武汉市津发小区法定代表人：周苏展，主任。委托诉讼代理人：李岩，男，业主代表。委托诉讼代理人：程瀚捷，湖北若言律师事务所律师。上诉人湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏置业公司）、湖北广宏物业发展有限公司（以下简称广宏物业公司）因与被上诉人武汉市津发小区第二届业主委员会（以下简称津发小区业委会）排除妨害纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。广宏置业公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或直接改判驳回津发小区业委会的起诉或全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由津发小区业委会承担。事实和理由：一、本案并非建筑物区分所有权纠纷，仅为占有保护纠纷，一审判决认定事实以及适用法律明显错误。二、津发小区业委会对案涉地下车库不享有任何足以排除他人占用的合法权利，其诉讼主体不适格，依法应裁定驳回其起诉，一审判决认定事实以及适用法律错误。三、一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人中南财经政法大学、中福（湖北）物业发展有限公司（以下简称中福公司），以及本案重要事实未予以查明，程序严重违法，依法应当发回重审。四、一审判决遗漏本案重要事实未予查明，依法应发回重审或予以改判。案涉车库入口处并非广宏置业公司所为，广宏置业公司也未占有案涉车库，一审法院强制广宏置业公司拆除非其所建栅栏以及退出其并未占有的区域，属于遗漏重要事实，认定事实不清。广宏物业公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或直接改判驳回津发小区业委会的起诉或全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由津发小区业委会承担。事实与理由：一、本案并非建筑物区分所有权纠纷，仅为占有保护纠纷，一审判决认定事实以及适用法律明显错误；二、津发小区业委会对案涉地下车库不享有任何足已排除他人占用的合法权利，其诉讼主体不适格，依法应裁定驳回其起诉，一审判决认定事实以及适用法律错误；三、一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人中南财经政法大学、中福公司，以及本案重要事实未予以查明，程序严重违法，依法应当发回重审；四、一审判决遗漏本案重要事实未予查明，依法应发回重审或予以改判。事实上，因津发小区业委会以及新聘请的物业公司的非法侵害，无正当理由对地下车库停水停电、阻挠其他业主使用车库并直接造成了目前案涉地下车库无法正常利用的结果，严重损害了投资人的合法权益。五、一审法院适用法律错误，依法应予以纠正。一审法院认为根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”规定，作出“广宏物业对案涉车库再单独行使管理权，违反了上述规定”的认定，系适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，不适用于本案。津发小区业委会答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。津发小区业委会向一审法院起诉请求：1.判令广宏置业公司、广宏物业公司腾退占据津发小区的1栋、7栋门岗，停止对小区的不法侵害；2.诉讼费用由广宏置业公司、广宏物业公司承担。一审法院认定事实：广宏物业公司系武汉东湖新技术开发区津发小区的前期物业管理公司。2017年12月18日，津发小区第二次业主大会决议解除与广宏物业公司的“事实关系”。2018年1月，津发小区业委会与武汉世纪中邦物业管理有限公司签订了物业服务合同，由该公司为津发小区提供服务。津发小区与广宏物业的物业管理关系结束后，广宏物业公司退出了津发小区其他区域的管理，但将人防地下车库的入口用栅栏进行隔离，并派工作人员看守出口。一审法院另查明，津发小区系中南财经政法大学与中福公司、湖北三五兄弟置业有限公司定向开发，在三方签订的合同中约定“地下室车位权属归甲方（中南财经政法大学）所有，收益归甲方”。在本案审理中，津发小区业委会认为不法侵害的具体表现为广宏置业公司、广宏物业公司共同占用车库及与车库相关的区域，在车库门口焊了钢筋栅栏，导致车辆无法进入。广宏置业公司、广宏物业公司均认为：人防地下车库是由广宏置业公司与中福公司合作开发的人防工程，没有纳入津发小区的建设成本，也没有计入津发小区业主的公摊面积，应属于中福公司与广宏置业公司享有占有、使用和收益权利的专属区域。广宏物业公司是在行使占有的权利，并未行使物业管理职能，不能仅以行使占有的主体是物业公司就认为广宏物业公司是在行使物业管理职能。因双方对地下车库的权属问题存在争议，一审法院释明双方可以就权属问题另行主张权利，但津发小区业委会、广宏置业公司、广宏物业公司均未另行提起诉讼。一审法院认为，依据《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。在津发小区与广宏物业公司结束物业管理关系后，广宏物业公司应该退出对津发小区的物业管理，将相关的小区物业管理事宜转交给现物业公司。本案中，津发小区业委会已选聘新的物业公司提供物业服务，现广宏物业公司对地下车库再单独行使管理权，违反了上述规定。广宏置业公司、广宏物业公司均辩称广宏物业公司是受托行使占有权而非行使物业管理权，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”、《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”及《武汉市物业管理条例》第五十九条“业主、物业使用人需要承租尚未出售、出租的车位、车库的，建设单位应当出租”的规定，即便是人防车位的投资者或建设者也并不是用占有来行使自己的使用管理或受益的权利，地下车库并非，地下车库并非单独存在区的附属设施，其建造目的是为了人防和小区业主的需要，广宏物业公司在地下车库入口设置栅栏并派人看守出口，限制了小区业主的使用，与上述法律、法规的规定相悖。综上，广宏置业公司、广宏物业公司应当拆除在津发小区地下车库入口处设置的栅栏并退出对地下车库的管理，而收益的问题可以通过其他方式主张。因本案并非确认地下车库的所有权问题，故在本案中无需追加中南财经政法大学和中福物业公司参加诉讼。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《物业管理条例》第九条、第三十三条，《武汉市物业管理条例》第五十九条的规定，一审判决：广宏置业公司、广宏物业公司应于判决生效之日起十日拆除在津发小区地下车库入口处设置的栅栏并退出对地下车库的管理。案件受理费50元，由广宏物业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：广宏置业公司向本院提交证据一中福公司授权委托书、证据二工作联系函6份复印件，拟证明案涉地下车库是中福公司与广宏置业公司共同投资开发，在2019年向相关政府部门及中南财经政法大学去函反映，因为津发小区业委会及新聘请的物业公司采取断电导致案涉地下车库无法正常使用，在这种情况下，广宏物业公司是为了保障业主的人身安全防止随意人员进入地下车库。中福公司与案涉地下车库有明显的利害关系，本案对于案涉地下车库权利的处分直接影响到中福公司的合法权利，但一审法院不予准许追加中福公司参与诉讼，系剥夺了其诉讼权利，程序严重违法。经质证，广宏物业公司对广宏置业公司提交证据的意见为：对证据均予以认可。津发小区业委会对广宏置业公司提交证据的意见为：对真实性及其证明目的不予认可。本院审核认为，广宏置业公司二审中提交的证据与本案审理无关，本院不予认定。对一审判决经审理查明部分认定的事实，当事人均不持异议，本院经审理对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，本案系业委会认为前期物业公司退场后占用小区内人防地下车库实际妨害业主停车权利，故案由应为排除妨害纠纷。首先，《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。广宏物业公司作为前期物业公司，在业委会引进新物业公司后应当及时交接物业、退出管理，广宏物业公司在新物业公司接管物业后在案涉地下车库入口设置栅栏并派人看守出口，缺乏合法依据。其次，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一、二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《物业管理条例》第四十九条第一款、第五十条第一款规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。《中华人民共和国人民防空法》第九条：“国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。”案涉人防地下车库系人民防空工程，平时用途为小区业主停放车辆，广宏物业公司设置栅栏对案涉人防地下车库实施占用，实质改变了其用途，影响人民防空工程的正常维护并限制了其平时停车功能，对小区业主的停车权利造成妨害，应予排除。广宏置业公司作为该小区开发企业，广宏物业公司系其安排作为前期物业公司，对广宏物业公司实施的妨害行为负有纠正义务，故一审法院判决广宏置业公司、广宏物业公司共同拆除栅栏并退出管理并无不当。至于当事人争议的案涉地下车库权属及收益权，与本案纠纷非属同一法律关系，不宜在本案中一并处理，故一审法院不予追加中南财经政法大学、中福公司参加诉讼处理妥当，当事人可另行解决。综上所述，广宏置业公司、广宏物业公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由湖北广宏置业有限公司、湖北广宏物业发展有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年十二月二十一日书记员  肖 华