广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3393号上诉人（原审被告、反诉原告）：王利，男，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：戴海燕，广东乐同律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟洁盈，女，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。原审被告：钟丽云，女，汉族，住广东省封开县。原审第三人：清远清城万达广场有限公司，住所地：广东省清远市清城区湖西路**万达广场**5001。法定代表人：肖光瑞，该公司商管集团执行总裁。委托诉讼代理人：胡文华，广东八骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫雁凯，广东八骏律师事务所实习律师。上诉人王利因与被上诉人钟洁盈、原审被告钟丽云、原审第三人清远清城万达广场有限公司（以下简称万达广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王利上诉请求：1.撤销一审判决，并改判上诉人无需支付10万元转让费及利息给被上诉人，也无需支付32421.2元违约金给上诉人；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人无需支付10万元转让款及利息。1.本案转让之前被上诉人的档口就是由原审被告钟丽云帮忙负责经营，2018年6月进行转让时钟丽云告知商铺是可以进行转让的，上诉人相信了钟丽云的说法。但其实是钟丽云与被上诉人一起合谋涉案商铺不得转租的事实，设局引上诉人成成商铺的接盘侠。第三人在一审庭审笔录中陈述在收到法院的通知书后才知道转让的事实，且明确表示不同意涉案商铺进行转租，由此可知被上诉人和钟丽云在一审时所说的已当面咨询过第三人同意转租只是因为需要交2000元的转名费才没有转名完全是虚假陈述。2.被上诉人与钟丽云之间是虚假转让，其二人之间签订《个人转让合同》中约定签约当天付转让金20万元，这么大的数额支付应当有转账凭证或者取款记录，但其二人都提供不了，可见其二人为虚假交易，目的只是为了骗上诉人为店铺之前的装修买单。3.涉案两份《个人转让合同》中都约定2018年6月1日前店铺产生的所有债权债务和账单由甲方债权负责。2018年6月1号开始该店铺产生的所有债权债务由乙方按经营份额的50％承担。但以转让合同签订后双方并没有对6月1日前的债权债务进行清点确认，而钟丽云利用其50％合伙人的身份继续经营管理店铺，对于债权债务没有进行区分，反而在没有经过上诉人同意的情况下把2018年6月份的大部分收入作为其妹妹之前的债权不列入合伙收入。上诉人曾要求钟丽云对收款和付款都要说明一下，但并没有得到落实。被上诉人和钟丽云互相串通，没有履行《个人转让合同》中的上述约定，无权要求上诉人支付剩余款项。4.被上诉人与第三人签订的商铺租赁合同明确约定不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，第三人有权提前解除合同。上诉人与被上诉人在签订《个人转让合同》时已约定是租期三年，但被上诉人因不得转租而被第三人提前终止合同导致店铺仅经营了几个月而被撤场。上诉人无需向被上诉人支付剩余的转让款。三、上诉人之所以不支付后其租金，一是因为上诉人与钟丽云没有对账目进行清点结算过，对店铺的亏损不明不白；二是因了解到店铺不能进行转租，随时面临解除合同的风险。所以上诉人不支付租金是行使抗辩权的需要，符合合同法的规定。被上诉人如需解决问题应是先征得第三人同意转租的书面文件，而不是提前终止。被上诉人因违约被第三人提前解除合同并支付违约金的责任不应由上诉人承担。被上诉人钟洁盈辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有法律依据，应当驳回。一、上诉人称钟丽云和钟洁盈合伙购买商铺引上诉人成为商铺的接盘侠，上诉人对该商铺的经营情况是清楚的，并可以从万达广场处了解到商铺的经营情况，而且商铺在上诉人经营亏损后，上诉人与钟洁盈共同向万达广场了解过，虽然合同签订时，合同条款不允许转让、转租，但实际上是可以转租的，只要履行相应的手续，第三人万达广场完全可以办理相关的转租手续。二、被上诉人与钟丽云之间的合伙关系与本案的处理没有直接的关系。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。原审第三人清远清城万达广场有限公司述称：本案不涉及第三人的权利义务，第三人对上诉人与被上诉人之间的租赁合同纠纷并不知情，而且现状第三人已与钟丽云达成一致意见并已履行完毕。原审被告钟丽云未提出答辩意见。被上诉人钟洁盈向一审法院起诉请求：1.判令王利支付100000元转让费给钟洁盈，并从起诉之日起按月息2分支付利息给钟洁盈，直至该笔欠款全部还清之日止；2.判令王利和钟丽云支付违约金32421.2元给钟洁盈，该笔违约金王利和钟丽云各承担一半；3.本案诉讼费由王利、钟丽云承担。上诉人王利向一审法院反诉请求：1.判令确认王利与钟洁盈签订的《个人转让合同》无效；2.判令钟洁盈、钟丽云共同返还王利转让款160000元，并从起诉之日起按年利率6%计算利息至款项全部归还之日止；3.本案诉讼费用由钟洁盈、钟丽云承担。审理过程中，王利变更第一项反诉请求为要求钟洁盈返还转让费100000元。一审法院认定事实：2017年4月25日，第三人（甲方）万达广场与原告（乙方）钟洁盈签订一份《［清远万达广场］（营运期）商铺租赁合同》，主要约定甲方将其中室内步行街3F层3028号铺位出租给乙方钟洁盈使用，租赁期限为33个月，自2017年5月1日起至2020年1月31日止，未经甲方同意，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分组、合作经营或联营，否则视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。2018年6月1日，原告钟洁盈分别与被告王利、钟丽云签订《个人转让合同》，均约定：转让标的物为清远市清城区壹家壹品家具店，转让标的物地址位于清城区万达广场3028铺，转让的具体内容为已经装修好的店铺、货品样板、办公设备、饰品以及现场属于本店所有的电器物品，50%经营投资份额，转让金额人民币200000元，转让时间2018年6月1日。2018年6月1日前该店铺所产生的所有债权债务和账单由原告全权负责，2018年6月1日开始该店铺产生的所有债权债务由被告按经营份额的50%承责，被告暂时借原告的营业执照经营，店内产生的一切事物与原告无关。其中原告与被告王利签订的《个人转让合同》约定，被告签约当天付转让金50000元，以转账凭证或收据为准，10天内再支付50000元，以转账凭证或收据为准，剩余100000元转让金，被告2019年6月1日前付清，超期不付原告有权加收30%违约金以及向法院追讨的权利。审理过程中，原、被告双方确认被告王利仅支付100000元转让金，剩余100000元直至原告起诉之日尚未支付，被告钟丽云已付清200000元转让金。因涉案商铺转租后无法持续经营，在被告王利和钟丽云同意和知悉的情况下，原告与第三人及案外人清远万达广场商业管理有限公司另行签订一份《清远万达广场步行街商铺租赁合同终止协议》，确认原告与第三人签订的《［清远万达广场］（营运期）商铺租赁合同》于2018年10月31日起终止履行，原告钟洁盈应当向第三人支付租金、向案外人清远万达广场商业管理有限公司支付物业管理费及水电等其他费用至2018年10月31日止，同时原告钟洁盈应当向第三人、案外人支付合同终止的违约金32421.2元，原告与第三人之间的债权债务关系已处理完毕。另根据（2019）粤1802民初3739号民事判决书查明事实，被告王利已实际参与了涉案商铺合作项目的经营管理，被告王利与钟丽云成立合伙关系。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应依约履行。根据查明事实，本案的争议焦点主要归纳为：一、原告钟洁盈与被告王利、钟丽云分别签订的两份《个人转让合同》是否有效；二、原告要求被告王利支付转让费100000元及利息、两被告共同支付违约金的诉讼请求是否符合法律规定。对于第一个争议焦点，关于转租，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该规定中赋予出租人在承租人未经出租人同意转租时的合同解除权，这一权利是否行使则由出租人决定，法律并没有作强制性的规定。从这一规定中也不能得出承租人未经出租人同意转租的，转租合同必然无效的结论，且根据合同相对性原则，出租人与承租人、承租人与次承租人之间成立的是两个独立的法律关系，即使出租人行使合同解除权，解除的亦是出租人与承租人之间的租赁合同关系，而承租人与次承租人之间的转租合同关系因合同不能履行而解除，因此承租人违反这一规定并不必然导致转租合同无效。在本案中，原告与第三人签订《［清远万达广场］（营运期）商铺租赁合同》获得涉案商铺租赁权，该合同明确约定未经万达广场同意，原告不得对该房屋进行任何形式的转租、分组、合作经营或联营，否则视为原告严重违约，第三人有权提前解除本合同。原告在未经第三人同意的情况下，擅自与两被告分别签订《个人转让合同》，但直至原告与第三人订立《清远万达广场步行街商铺租赁合同终止协议》，第三人并未行使合同解除权，而涉案《个人转让合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，一审法院确认其合法有效。因此，对被告王利要求确认与原告签订的《个人转让合同》无效、原告返还转让费100000元的反诉请求不予支持。对于第二个争议焦点，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告分别签订的《个人转让合同》属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告与被告王利签订的《个人转让合同》中明确约定，被告王利需于签约当天向原告支付转让金50000元，10天内再支付100000元，剩余100000元在2019年6月1日前付清。被告王利在支付100000元后，至今仍未支付剩余款项的行为已构成违约，应依法承担违约责任，原告要求被告王利支付剩余100000元转让费及利息的请求合法合理。关于利息的起算时间及标准，即使原告与第三人签订的《［清远万达广场］（营运期）商铺租赁合同》于2018年10月31日起终止履行，但根据合同相对性原则，原告与被告王利签订的《个人转让合同》中约定余款100000元的支付时间是2019年6月1日前，被告逾期支付的利息起算时间应为2019年6月2日。另外，虽然上述《个人转让合同》约定逾期付款原告有权加收30%的违约金，但原告现主张按月利率2%计算利息，该月利率2%的标准没有违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中对年利率标准的规定，一审法院对原告请求按月利率2%的标准计算利息的主张予以采纳。因此，对原告要求被告支付100000元转让费并从起诉之日起按月利率2%的标准计算利息的诉讼请求予以部分支持。另根据查明事实可知，原、被告签订的《个人转让合同》明确约定2018年6月1日后涉案商铺产生的债权债务关系由被告承担，而被告王利与钟丽云承接原告转租涉案商铺后，成立合伙关系，实际参与了涉案商铺合作项目的经营管理。因被告经营不善，导致原告与第三人的租赁合同关系提前解除，造成原告支付违约金32421.2元的损失应由两被告共同承担赔偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条的规定，作出如下判决：一、王利于本判决生效之日起10日内向钟洁盈支付转让费100000元及利息（利息从2019年6月2日起以100000元为基数，按月利率2%计算至款项付清之日止）；二、王利、钟丽云于本判决生效之日起10日内向钟洁盈赔偿违约金损失32421.2元；三、驳回钟洁盈的其它诉讼请求；四、驳回王利的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1474元，反诉案件受理费1750元，共3224元，由钟洁盈负担44元，王利负担2949元，钟丽云负担231元。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。关于上诉人与被上诉人签订的《个人转让合同》效力问题，一审法院认定双方签订的《个人转让合同》为合法有效的合同，并对此作出了详尽的阐述，本院认同一审法院的观点，不再赘述。如前所述，上诉人与被上诉人签订的《个人转让合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，各方均应按合同的约定履行各自的义务。根据《个人转让合同》的约定，上诉人需于合同签订之日向被上诉人支付转让金50000元，10天内再支付50000元，剩余100000元在2019年6月1日前付清。上诉人在向被上诉人支付100000元转让金后，至今未向被上诉人支付其余的转让金，其行为已构成违约，除应向被上诉人支付剩余的转让金外，还应承担相应的违约责任。一审法院根据上诉人的诉讼请求，结合本案的实际情况，判决上诉人向被上诉人支付尚未支付的转让金100000元并从被上诉人起诉之日起按月利率2%计算该款的利息并无不当，本院予以认同。关于上诉人与原审被告钟丽云是否应向被上诉人钟洁盈赔偿损失32421.2元的问题。依据本案查明的事实，在被上诉人与上诉人及原审被告钟丽云签订的《个人转让合同》中，均明确约定自2018年6月1日后涉案商铺产生的债权债务关系由上诉人和原审被告钟丽云承担。一审法院（2019）粤1802民初3739号民事判决已确定上诉人和原审被告钟丽云为合伙关系经营涉案商铺，其二人因经营不善，导致第三人清远清城万达广场有限公司提前与被上诉人于2018年10月31日提前解除《［清远万达广场］（营运期）商铺租赁合同》，被上诉人因此而向第三人清远清城万达广场有限公司支付的违约金32421.2元，应由上诉人与原审被告钟丽云赔偿给被上诉人。综上所述，上诉人王利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2948元，由上诉人王利负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十二月一日法官助理 周嘉俊书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。