文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初6341号原告：重庆彭泊物业管理有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区南沱巷**江城名都商业吊****。统一社会信用代码：91500243762691039C。法定代表人:魏强,该公司总经理。委托诉讼代理人：张德刚，重庆山语律师事务所律师。被告：张洪，男，1973年9月15日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：冯晓娅，女，1977年9月1日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告重庆彭泊物业管理有限公司（以下简称彭泊物业公司）诉被告张洪、冯晓娅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告彭泊物业公司的委托诉讼代理人张德刚到庭参加诉讼。被告张洪、冯晓娅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭泊物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即向原告支付2016年10月至2020年9月的物业服务费5270.40元及违约金（2016年10月至2018年9月的违约金以当月应缴物业服务费119.78元为基数，按每日万分之五从当月6日起计算至付清之日止，2018年10月起的违约金以当月应缴物业服务费99.82元为基数，按每日万分之五从次月1日起算至付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告原名为重庆市彭水县顺园物业管理有限责任公司（以下简称顺园物业公司），2018年8月20日更名为重庆彭泊物业管理有限公司。被告系彭水县XX街道XX幢XX物业业主。2015年3月20日，原、被告签订了《XXXX项目“XXXX栋”综合楼XX栋购房业主前期物业管理物业服务合同》，合同约定由原告对被告小区提供物业服务，被告按1.2元/㎡/月支付物业服务费，逾期支付物业服务费按日万分之五支付违约金。2018年9月25日，XXXX小区业主委员会与原告正式签订《物业服务合同》，合同约定服务期限为3年，物业服务费按1元/㎡/月计收，无正当理由拒不交纳物业服务费按日千分之二承担违约金。原告按合同约定履行了物业服务至今，被告无故拖欠2016年10月至2020年9月的物业服务费5270.40元，被告依法应当交纳物业服务费并承担违约金，现经原告多次催收未果，遂起诉至人民法院，望判如所请。被告张洪、冯晓娅未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年3月20日，被告张洪、冯晓娅与顺园物业公司签订了《XXXX项目“XXXX栋”综合楼XX栋购房业主前期物业管理物业服务合同》，合同约定由顺园物业公司为业主所有的房屋提供物业服务，住宅用房以建筑面积为标准，暂按1.20-1.50元/月/平方米的标准缴纳，实际按1.20元/月/平方米的标准计收，在每月5日前缴纳，未按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。2018年9月25日，彭水苗族土家族自治县XXXX小区业主委员会与彭泊物业公司签订了《物业服务合同》，合同约定由彭泊物业公司为XXXX小区提供物业服务，期限为三年，即2018年9月25日至2021年9月24日。物业服务费以建筑面积为标准，按住宅1.00元/平方米/月计收，对无正当理由，拒不交物业服务费的业主，按2‰天计收违约金。被告张洪、冯晓娅为彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区XX路****XX房屋的登记权利人，该房屋登记建面为99.82㎡。根据2015年3月20日的《物业服务合同》，被告在2016年10月至2018年9月每月应缴纳物业服务费119.78元，该期间的物业服务费总额为2874.72元（119.78元/月×24月）；根据2018年9月25日签订的《物业服务合同》，被告每月应当交纳的物业服务费为99.82元，故被告2018年10月至2020年9月期间未缴纳的物业服务费为2395.68元（99.82元/月×24月）。所欠物业服务费总额为5270.40元（2874.72元+2395.68元）。原告于2020年9月28日在XXXX小区XX栋大厅电梯旁张贴了催收通知，催告各业主在2020年10月15日前缴清物业服务欠费。被告张洪、冯晓娅至本案法庭辩论终结前未交缴纳拖欠的物业服务费。另查明，2018年8月20日，重庆市彭水县顺园物业管理有限责任公司变更登记为重庆彭泊物业管理有限公司。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原告彭泊物业公司先与被告张洪签订了前期物业服务合同，后又与XXXX小区业主委员会签订了物业服务合同，彭泊物业公司根据合同取得了物业管理权，并提供了物业服务，现彭泊物业公司作为原告依据物业服务合同进行起诉，符合法律规定，本院依法予以受理。被告张洪、冯晓娅作为业主，也是物业服务合同相对人，应当依据合同约定向彭泊物业公司按月交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案经原告彭泊物业公司书面催收后，被告仍拒绝交纳物业服务费，故针对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。经认定，被告张洪应向原告彭泊物业公司交纳2016年10月至2020年9月期间的物业服务费5270.40元。原告的诉请合理，本院予以支持。对于违约金问题，两份《物业服务合同》分别约定按每日万分之五、千分之二计算，因该标准过高，本院酌定按照每日万分之三计算。对2016年10月至2018年9月的违约金，应以每月本金119.78元分别为基数，按每日万分之三的标准，从当月6日起计算至付清之日止；对2018年10月起的违约金，因合同未约定物业服务费支付时间，故本院按照市场交易习惯，酌定为每月的月底支付物管费，故每月逾期之日应当从次月1日起计算，截止至付清之日止，以2018年10月份为例，该月的违约金应以物业服务费99.82元为基数，按日利率万分之三为标准，从2018年11月1日起计算至付清之日止，其余月份以此类推。随着小区住宅楼的普及，物业服务也深入到了业主的日常生活中。小区的安全、环境卫生、道路通畅、公共设施的维护需要的是全体业主和物业服务企业共同的努力；在物业服务与业主的需求出现冲突时，业主与物业公司应当共谋寻求解决之法，而非消极不作为对待。业主应当爱护公共设施，维护小区整洁，自觉缴纳物业服务费；物业服务企业应当加强员工培训，不断提升企业管理，提升物业服务满意度，给业主提供一个安全、舒适的住宅环境，最终形成良性互动的物业服务局面。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项规定，判决如下：一、被告张洪、冯晓娅于本判决生效后三日内向原告重庆彭泊物业管理有限公司支付XXXX小区XX幢XX房屋2016年10月至2020年9月期间的物业服务费5270.40元及违约金（违约金计算方式：2016年10月至2018年9月每月应缴费用均单独计算违约金，共计24笔违约金，每笔违约金分别以119.78元为基数，均按照每日万分之三的标准计算，从该笔应缴费用产生之月的6日起计算至付清之日止；2018年10月至2020年9月每月应缴费用均单独计算违约金，共计24笔违约金，每笔违约金分别以99.82元为基数，均按照每日万分之三的标准计算，从该笔应缴费用产生之月的次月1日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆彭泊物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告重庆彭泊物业管理有限公司已预交25元），减半收取为25元，由被告张洪、冯晓娅负担。本判决为终审判决。审判员  陈栋良二〇二〇年十二月二十一日书记员  严 怡