湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初6821号原告：恩施州三鑫物业服务有限责任公司，住所地恩施市航空大道**（江南欧逸佳苑）****，统一社会信用代码9142280057985280XQ。法定代表人：谭琴玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋发辉，湖北施南律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：朱小艺，湖北施南律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：杨再红，女，生于1978年3月12日，湖北省恩施市人，住恩施市，被告：向必培，男，生于1978年12月14日，湖北省恩施市人，住恩施市，原告恩施州三鑫物业发展有限责任公司（以下简称三鑫物服公司）诉被告向必培、杨再红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告三鑫物服公司的委托诉讼代理人朱小艺到庭参加了诉讼，被告向必培、杨再红经本院以短信方式送达民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三鑫物服公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年9月1日至2016年9月15日期间的的物业管理服务费2970.60元（121.25㎡×1元/㎡×735天÷30天/月）；2、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月15日，被告所在的小区开发商恩施长友投资实业有限公司与原告签订了《物业管理合同》，合同约定由原告向被告所居住的恩施市施州大道金典大厦小区提供物业服务。2016年9月15日，原告与开发商解除了物业管理合同，原告退出了金典大厦小区物业服务工作。原告在合同期限内积极履行了合同义务，但被告自2014年9月1日起至2016年9月15日未按照合同约定的义务交纳物业管理服务费用，经原告多次催收，至今未果。综上所述，原告认为，原告已积极履行了合同义务，按约定提供了物业服务，被告拒不交纳物业服务管理费的行为损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特具诉状至法院，请法院支持原告的诉讼请求。被告向必培、杨再红未予答辩。经审理查明，原告三鑫物服公司是于2011年7月26日在恩施州工商行政管理局注册成立的有限责任公司（自然人投资或控股）类型企业法人，登记经营范围有物业服务、家政管理、保洁服务、园林养护。位于恩施市××州大道××大厦××单元××室、建筑面积为121.25平方米的房屋一套由被告向必培、杨再红共同共有，房屋及所在小区原由开发商恩施长友投资实业有限公司开发建设。2011年10月15日，原告三鑫物服公司作为受托方（乙方）与作为委托方（甲方）的恩施长友投资实业有限公司就金典大厦小区的物业管理事项签订《物业管理服务合同》，合同对物业管理位置、管理内容、管理服务质量、甲方的义务和责任、物业管理收费标准等相关事宜进行了约定，合同第五条约定物业管理收费标准住房为1.00元/㎡/月（含二次加压及电梯运行电费，不含生活垃圾处置费）。2012年9月25日，原告三鑫物服公司作为甲方与作乙方的被告向必培签订《前期物业管理服务协议》一份，协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务说明、代收代缴服务费、维修基金的管理和使用、广告牌设置和权益、违约责任等事项进行了约定，合同第四条约定物业管理费从房屋交付之日起开始计算每年交纳一次、交纳方式为直接到管理处交纳，收费标准为小高层住宅住房按1.00元/㎡/月收取（不含生活垃圾处置费）；合同还约定乙方出租物业的，物业管理费由乙方交纳，或承租人交纳，乙方负有连带责任；乙方转让物业时须交清转让之前的管理服务费，转让后的物业管理费由受让方交纳。2016年9月16日，原告三鑫物服公司退出案涉房屋所在的小区物业管理服务，该小区的物业管理服务由恩施市玉临物业服务有限责任公司接手。自原告进驻小区至原告退出该小区，二被告经原告多次催收，仍欠交2014年9月1日至2016年9月15日的物业服务费用，现原告具状诉至本院，请求判准前述请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：㈠遵守管理规约、业主大会议事规则；㈡遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；㈢执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；㈣按照国家有关规定交纳专项维修资金；㈤按时交纳物业服务费用；㈥法律、法规规定的其他义务”，第十二条规定“业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力”，第四十一条第一款规定“业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告三鑫物服公司与案涉房屋的开发商恩施长友投资实业有限公司签订有《物业管理服务合同》，与被告向必培签订有《前期物业管理服务协议》，所签订的合同、协议没有依据表明具有违反法律、行政法规强制性规定的情形存在，应认为是合同双方当事人真实意思表示，合同内容中合法的约定，对合同双方及作为业主的二被告具有约束力。依据合同法和《物业管理条例》的规定，物业服务合同相较于一般合同具有一定的特殊性，相关法律规定的立法重点在于保障公共部分相关设施、环境、管理的正常且持续不断的运行，本案没有证据表明原告在提供服务和管理过程中存在仅针对二被告个人权益构成违约的情形，且如涉及开发商的遗留问题不能在本案中进行审理、涉及其他业主所形成的损害问题应依法另行主张权利、涉及设施购置和服务质量的相关问题应由当时的委托方或业主委员会成立后作为合同一方依法主张权利，均不是二被告可以作为不交或拒交物业服务费的理由。现原告依照约定正常履行了合同义务，二被告作为该小区的业主享受了物业服务，且审理中被告未举证证明本案存在可以减付费用的事实和理由，依法应按合同约定和法律规定支付物业服务费，因此对原告请求被告支付物业服务费用的请求，本院予以支持。原告要求被告支付2014年9月1日起至2016年9月15期间物业管理费2970.60元符合法律规定，本院对此数额全部予以支持。被告向必培、杨再红对欠缴原告的物业管理费用，应及时向原告作一次性支付。被告向必培、杨再红经本院传唤后不到庭参加诉讼，应视为其放弃和处理自有的诉讼权利，不影响本院在查明事实的基础上依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十二条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告向必培、杨再红于本判决生效之日起五日内一次性支付原告恩施州三鑫物业发展有限责任公司物业服务费2970.60元。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告向必培、杨再红共同负担。本判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹学友二〇二〇年十二月二十三日书记员  包梦园