湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11543号上诉人（一审原告）：汪宇羲，男，1992年10月1日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：蒋鑫婷，长沙市天心区惟民法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：刘忠平，男，1969年9月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人汪宇羲与被上诉人刘忠平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪宇羲上诉请求：1.判令刘忠平退还汪宇羲房屋押金20000元；2.判令刘忠平承担一、二审诉讼费用。事实与理由：长沙一天快递有限公司已于2016年5月10日经刘忠平同意后将案涉《房屋租赁合同书》的权利义务转移给了汪宇羲，汪宇羲也提交了刘忠平向长沙一天快递有限公司出具的门面押金收据原件，可以证明退还门面押金权利已从长沙一天快递有限公司转让给汪宇羲的事实。因此，汪宇羲请求二审法院判令刘忠平退还汪宇羲房屋押金20000元。刘忠平辩称，其未与汪宇羲签合同，对于汪宇羲所称的《房屋租赁合同书》的权利义务转移不知情，与其无关。汪宇羲向一审法院起诉请求：1.刘忠平退还汪宇羲房屋押金20000元；2.刘忠平退还汪宇羲房屋租金12000元；3.刘忠平支付本案诉讼费。一审法院认定如下事实：2015年11月1日，刘忠平（甲方、出租方）与一天快递公司的工作人员陶张波（乙方、承租方）签订《物业租赁合同书》1份，合同约定：“乙方租赁甲方名下位于长沙市雨花区××市场××栋××号门面（以下简称涉案门面），门面面积70㎡，用于经营天天快递。租赁期自2015年11月1日起至2016年11月1日止。租金标准为100元／㎡，租金每季度支付一次。合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁物履约保证金20000元”。2016年4月1日，一天快递公司与汪宇羲签订《合作协议》，汪宇羲成为一天快递公司经营的天天快递长沙高桥分部的经营合作伙伴，汪宇羲向一天快递公司缴纳合作伙伴信誉押金50000元。自2016年6月开始，涉案门面由汪宇羲实际租赁和使用，租金亦由汪宇羲向刘忠平缴纳，但汪宇羲、刘忠平之间未重新签订租赁合同。2016年11月2日，涉案门面租期到期后，汪宇羲仍继续租赁涉案门面，但汪宇羲、刘忠平未签订新的租赁合同。2018年10月17日，汪宇羲通过微信向刘忠平转账支付租金8000元；2018年10月25日，汪宇羲通过微信向刘忠平转账支付租金3500元；2018年10月29日，汪宇羲通过微信向刘忠平转账支付租金6500元。上述三笔租金共计18000元。2018年12月1日，汪宇羲搬离涉案门面，同日，汪宇羲与他人签订《房屋租赁合同》后，在其他门面处从事经营活动。另查明：（一）庭审中，汪宇羲陈述诉讼请求第2项中的12000元租金系其提前预交但未实际租赁涉案门面的2018年12月和2019年1月的租金。（二）庭审中，汪宇羲提交《收款收据》1张，拟证明一天快递公司已口头告知刘忠平将《物业租赁合同书》中的20000元保证金权益转让给汪宇羲。（三）庭审中，汪宇羲提交刘忠平出具的《收条》2张，其中刘忠平于2016年5月10日出具的《收条》载明：“今收到天天快递高桥分部旺总交来房屋租金壹万肆仟总（6月1日到7月30日）”；刘忠平于2016年10月17日出具的《收条》载明：“今收天天快递小汪交来10月18到元月18日房租金壹万捌仟元整。”拟证明汪宇羲按7000元/月标准支付一段时间的房租后，汪宇羲、刘忠平告口头约定将房租标准降低至6000元/月。一审法院认为，自2016年6月起，涉案门面由汪宇羲实际租赁和使用，刘忠平对此无异议，汪宇羲承继了《物业租赁合同书》中承租人陶张波的权利义务，汪宇羲可按照原租赁合同租赁涉案门面。2016年11月1日，涉案门面租赁期届满，汪宇羲继续使用涉案门面，刘忠平没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，汪宇羲赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同中，双方对租赁期限没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。汪宇羲可以随时解除合同，且无需承担解除合同的赔偿责任。据此，汪宇羲于2018年12月1日搬离涉案门面后，有权要求刘忠平退还其多交的房租。汪宇羲主张《物业租赁合同书》虽约定租金标准为7000元/月（100元/㎡×70㎡），但之后双方口头协商将房租标准降低至6000元/月。根据汪宇羲提交的2份《收条》，汪宇羲按7000元/月的标准向刘忠平支付了2016年6月1日至2016年7月30日的租金，但2016年10月18日至2017年1月18日期间，汪宇羲按6000元/月的标准支付房租，刘忠平当时未提出异议，并向汪宇羲出具了《收条》，据此，一审法院认定2016年10月之后，不定期租赁合同的租金标准为6000元/月。2018年10月17日至2018年10月29日期间，汪宇羲通过微信向刘忠平转账支付了3笔租金共计18000元。根据《物业租赁合同书》关于租金按季度缴纳的规定，一审法院认定该18000元租金系2018年11月、12月和2019年1月的租金。因汪宇羲已于2018年12月1日提前解除不定期租赁合同，故刘忠平应退还汪宇羲2018年12月和2019年1月的租金共计12000元（6000元/月×2个月）。汪宇羲主张刘忠平应向其退还《物业租赁合同书》约定的20000元押金。一审法院认为汪宇羲虽于2016年6月承继了《物业租赁合同书》中承租人陶张波的权利义务，但押金内容属于租赁合同的特别约定事项，关于押金权利的转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。因汪宇羲未提交证据证明陶张波转让押金的权利已通知了刘忠平，刘忠平在书面答辩状中亦不认可其接到了通知，故陶张波向汪宇羲转让的押金权利对刘忠平不发生效力，该押金应由陶张波或其他案外人向刘忠平主张，一审法院对汪宇羲的该主张不予支持。综上所述，一审法院判决如下：一、刘忠平于一审判决生效之日起7日内支付汪宇羲2018年12月和2019年1月期间的租金12000元；二、驳回汪宇羲的其他诉讼请求。一审诉讼费600元，因适用简易程序减半收取300元，由汪宇羲、刘忠平各负担150元。二审中，双方当事人围绕诉争事实依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。汪宇羲提交的长沙一天快递有限公司2020年8月14日出具的《申明》及向刘忠平发送该《申明》的快递记录、刘忠平提交的高焰物业管理有限公司火焰大市场《门面住房租赁管理协议书》，形式合法、内容真实，与本案诉争事实相关，本院予以认定。根据当事人陈述、二审提交的新证据，本院二审另查明，长沙一天快递有限公司2020年8月14日出具《申明》，其内容如下：“我公司之前为扩展天天快递业务，由我公司向刘忠平（身份证号码：43011119********）承租长沙市雨花区××市场××栋××号物业作为天天快递高桥分部的经营场所，我公司向刘忠平支付了上述门面押金贰万元整，刘忠平向我公司出具该门面押金收款收据，我公司后于2015年11月1日，委托陶张波与刘忠平签订书面《物业租赁合同书》。2016年4月1日，汪宇羲（身份证号码:4301211992********）与我公司签订合作协议，合作经营高桥分部，2016年5月10日，我公司派工作人员口头与刘忠平及汪宇羲协商：自2016年6月1日起将上述《物业租赁合同书》的权利及义务全部转让给汪宇羲，其中包括退还门面押金贰万元整的权利。三方一致同意上述协议。同日，刘忠平收取了汪宇羲支付的2016年6月1日至2016年7月30日的房租14000元。此后，我公司依约将刘忠平出具的门面押金收据原件交付给汪宇羲，房屋租金由汪宇羲继续向刘忠平支付。现我公司再次书面中明如下：原基于与刘忠平签订的《物业租赁合同书》产生的权利义务，其中包括退还门面押金贰万元整的权利，于2016年6月全部转让汪宇羲，已与我公司无关，特此申明。”根据刘忠平一审答辩意见，其认可长沙一天快递有限公司向其支付了20000元履约保证金，结合一审案卷材料、当事人陈述、二审提交的新证据，本院对该事实予以认定。对一审法院认定的其他事实，各方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点是刘忠平应否向汪宇羲退还履约保证金20000元。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，长沙一天快递有限公司曾依据案涉《物业租赁合同书》向刘忠平支付了履约保证金20000元（即各方当事人所称的押金），刘忠平向长沙一天快递有限公司出具了押金收款收据。2020年8月14日，长沙一天快递有限公司申明：原基于与刘忠平签订的《物业租赁合同书》产生的权利义务，其中包括退还门面押金贰万元整的权利，于2016年6月全部转让汪宇羲。2020年8月21日，刘忠平收到上述《申明》。根据一审案卷材料、当事人陈述及二审新证据，本院认为，长沙一天快递有限公司将案涉《物业租赁合同书》中退还履约保证金的权利转让给汪宇羲的意思表示真实，不违反法律规定,该权利的转让自刘忠平于2020年8月21日收到上述《申明》时对刘忠平发生效力，刘忠平有义务向汪宇羲履行退还20000元履约保证金的义务。又根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，汪宇羲实际使用房屋超过了6个月，汪宇羲与刘忠平亦未签订书面的租赁合同，应视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，本院认为，双方可以随时解除合同，但应遵循诚实信用及公平合理的原则，解除方应当在合理期限内提前告知对方当事人。本案中，案涉房屋的租金汪宇羲实际缴纳至2019年1月，但其于2018年12月1日即搬离，未在合理期限内提前告知刘忠平，致使刘忠平寻租期利益损失。本院综合考虑到合同的实际履行情况、当事人的过错程度、案涉房屋的地段等因素，酌情确定刘忠平寻租期利益损失为1个月租金，即6000元，与其应退还的20000元履约保证金相抵，刘忠平应退还汪宇羲履约保证金14000元。综上所述，汪宇羲的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6805号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6805号民事判决第二项；三、刘忠平于本判决发生法律效力之日起十日内退还汪宇羲履约保证金14000元；四、驳回汪宇羲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由汪宇羲、刘忠平各负担150元；二审案件受理费600元，由汪宇羲、刘忠平各负担300元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年十二月七日法官助理闫江欢书记员谢威源《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。