河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0227民初1772号 原告:迁西县嘉兴物业服务有限公司，住所地：河北省迁西县城关喜峰路。 法定代理人：刘开莲，女。 委托诉讼代理人：王倩，女，该公司办公室文员。 委托诉讼代理人：李负洁，男，河北李宗满律师事务所律师。 被告：郭敬芝，男，1967年1月30日出生，汉族，住河北省迁西县。 原告迁西县嘉兴物业服务有限公司（以下简称嘉兴物业公司）与被告郭敬芝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉兴物业公司的委托诉讼代理人王倩、李负洁、被告郭敬芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原告为迁西县丰泽家园住宅小区一号供冷暖机房更新麦克维尔机组蒸发器、维修水源热泵而垫付的费用439900元，并由被告给付原告为维修一号供冷暖机组垫付费用1037.90元；2.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，撤销第一项诉请中的“请求人民法院确认原告为迁西县丰泽家园住宅小区一号供冷暖机房更新麦克维尔机组蒸发器、维修水源热泵而垫付的费用439900元”。事实和理由：从2005年5月份开始，唐山华盈房地产开发有限公司投资建设迁西县丰泽家园住宅小区。其中该 -2- 小区一号供冷暖机房及其设备、设施属于共用部位，该共用设施设备供应本小区内1-12号住宅楼及该区域外底商的供冷暖。2006年5月30日，原告与唐山华盈房地产开发有限公司签订一份《丰泽家园前期物业服务合同》，按该协议约定原告依法取得了迁西县丰泽家园住宅小区物业管理和服务的权利。2007年7月由唐山市物价局价格成本调查队对丰泽家园小区水源热泵中央空调运行成本进行测算并出具报告，2007年唐山市物价局出具中央空调供热、供冷价格批复。2017年7月份，原告发现该住宅小区一期供冷暖设备出现故障，蒸发器磨损严重，需要更新蒸发器并大修空调机组。原告按程序向住宅小区住户告知更换空调蒸发器、机组维修通知、向县住建局、栗乡街道办提出书面报告。该住宅小区一号机组供应冷暖范围内的482户住户中仅有少数业主同意使用住宅专项维修资金，其余业主不同意使用住宅专项维修资金，导致住房公共维修资金管理部门无法按程序审批动用公共维修资金。2017年冬季供暖前，小区部分住户向迁西县人民政府信访，要求县政府解决供暖事宜。2017年11月16日，县政府组织召开丰泽小区动用维修资金修缮空调机组调度会，决定由原告先行垫付修缮费用，修缮是否动用维修资金，事后通过司法途径予以解决。此后，原告通过告知、招标、签订合同等途径，垫资更新了两台麦克维尔机组蒸发器并维修水源热泵机组并通过验收，其中麦克维尔机组蒸发器更新、运费及吊装费319000元，水源热泵机组维修120900元，合计439900元。设备更换、维修完毕并经验收后，2018年4月11日，原告书面通知丰泽家园1-12号及其该区域底商全体业主再次征询业主意见，是否同意使用“住宅专项维修资金”仅一户业主签字同意。原告认为，丰泽家园住宅小区的供冷暖设备、设施属于该住宅小区的公共部位和共用设施、设备，对 -3- 于该公共部位和共用的设施、设备的维修费用应当由该小区住宅公共维修资金中支付，但小区业主拒绝使用维修基金，原告为保证供暖，垫付了维修一号供冷暖机组的费用，因此被告应当按照其专有部分面积占建筑物面积的比例计算应向原告支付的费用。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十九条，特向人民法院提出诉讼，请依法裁决。 被告郭敬芝辩称，一、对于原告所称物业服务合同签订时间存在异议。2005年7月17日，答辩人与唐山华盈房地产开发有限公司（以下简称华盈地产）签订商品房买卖合同，2006年4月30日交付钥匙同时取得《丰泽家园用水、中央空调管理规定》等材料，其上有嘉兴物业盖章。2006年5月1日取得嘉兴物业盖章的《丰泽家园小区交验卡》一份。故答辩人认为，自2006年4月30日起，原告即取得了丰泽家园物业管理权力，同时也应承担法律规定的服务义务。二、对于原告所称丰泽家园的供冷暖设备、设施属于该住宅小区的公共部位和公用设施、设备存在异议。2006年5月1日，答辩人自华盈地产处取得丰泽家园小区交验卡的同时，取得一份《丰泽家园业主临时公约》（以下简称《临时公约》），其第七条明确规定：“在本物业管理区域内，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、物业管理用房；2、供暖、供冷设施。建设单位行使以上部位和设备设施的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。”根据此条款，丰泽家园的供冷暖设备、设施属于建设单位，即华盈地产所有，不属于该住宅小区的公共部位和公用设施、设备。三、关于《临时公约》对建设单位，即华盈地产是否具有约束力。《临时公约》第三条规定：“本《公约》对建设单位、业主和物业使用人均具有约束力。”第三十五条规定：“本临时公约由建设单位、物业管理人和每位业主各执一份。”此外，答 -4- 辩人是自建单位（即华盈地产）手中取得《临时公约》。据此，答辩人有理由认为建设单位（即华盈地产）知晓并同意《临时公约》全部内容，《临时公约》对建设单位（即华盈地产）具有法律约束力。四、关于本案是否适用《中华人民共和国物权法》第七十三条和《住宅专项维修基金管理办法》第二条、第三条。2006年4月30日答辩人即取得嘉兴物业签章的丰泽家园小区交验卡等多项材料，自此，嘉兴物业就应当履行当时法律规定的各项法律义务和《临时公约》中约定的各项服务义务。即2006年5月30日，原告才与华盈地产签订《丰泽家园小区前期物业服务合同》，但《中华人民共和国物权法》2007年3月16日通过，2007年10月1日起施行。根据“法不溯及既往原则”，《物权法》和《住宅专项维修基金管理办法》均不适用于本案，《临时公约》也未与当时的法律相抵触，应具有效力。且《临时公约》系原告、华盈地产、业主的平等、自愿意思表示，依照民法“意思自治原则”，《临时公约》应优先于法律适用。五、2007年7月，唐山市物价局价格成本调查队对丰泽家园小区水源热泵中央空调供暖、供冷价格成本进行预算审计，供冷、供暖每平方米23.52元，其中供暖每平方米16.6元、供冷每平方米6.92元。2007年至2008年，答辩人缴纳空调费共计3306元，答辩人房屋建筑面积132.25平方米，该年答辩人依照每平方米25元缴纳空调费。嘉兴物业每平方米盈利1.48元。退一步讲，即便答辩人承认丰泽家园供冷暖设备、设施属于共有设备、设施，多出的每平方米1.48元也应当为业主共同所有，应纳入专项维修基金，不应该属于嘉兴物业盈利所得。综上，原告要求答辩人承担原告维修一号供冷暖机组垫付费用1037.9元没有法律依据和事实依据，请求贵院在查明事实的基础上判决驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人合法权益。 -5- 原告嘉兴物业公司围绕诉讼请求向法庭提交如下证据：1.唐山华盈房地产开发有限公司出具的证明，证明该小区供冷、供暖设备属于公用设备设施。2.丰泽家园前期物业服务合同及业主公约，证明原告具有管理该物业小区服务的权利，并证实案涉供冷、供暖设备属于业主共有。3.迁西县嘉兴物业管理有限公司丰泽家园小区水源热泵中央空调供暖、供冷价格成本监审报告，证明经唐山市价格成本调查队调查报告显示该小区的收费费用不包含中修和大修。4.唐山市物价局批复一份，证明该小区水源热泵中央空调经物价部门批准收费，其中供热价格为18元/平方米、供冷价格为8元/平方米。证据3、证据4综合证明供冷暖费组成成本中不包含这次中央空调维修的费用，只包含基本日常维护费用。5.供暖事项告知书一份、通知二份，证明2017年10月1日街道办丰泽社区居委会对供暖设备维修方案制定的两项方案，望业主尽快做出决定，以及本案原告分别于2017年9月7日、2017年11月2日发出的通知，望该小区业主同意使用维修基金的签字，若不能按期签字，由原告垫付水源热泵中央空调的维修费用。6.迁西县嘉兴物业服务有限公司关于丰泽家园一期供冷暖设备更新、改造运作过程中有关情况的报告，证明为了尽快维修供冷暖设备，原告向住建局、栗乡街道办书面反映了这次运作过程的运作方法、面临的问题、业主的态度、目前的状况等详细情况，进一步证明原告起诉被告前已经进行了告知、通知义务。7.2017年11月16日，迁西县栗乡街道办事处通知一份，证明该通知告知原告按县政府召开的“关于丰泽小区动用维修基金修缮空调机组的调度会”精神，立即进行修缮，并由原告先行垫付维修费用。8.三家空调机组维修报价单，证明原告通过对比三家报价单的报价，从中选择了清华同方公司对机组进行维修。9.迁西县丰泽家园壹期机房 -6- 更新合同及壹号机房热泵机组应急修理合同一份，证明原告与清华同方人工环境有限公司签订了壹期机房更新合同（价款319000元）以及签订了壹号机房热泵机组应急修理合同（120900元），合计439900元。10.压力容器产品质量证明书一份，证明原告更换的干式蒸发器质量合格。11.丰泽家园1号机房大修竣工验收报告一份，证明原告更换的干式蒸发器达到验收标准。12.北京增值税普通发票一份，证明原告更换的干式蒸发器及各项维修费用共计439900元。13.2018年4月11日原告向1-12号楼业主及底商业主发布的通知一份，证明原告更换设备后需要动用维修基金，同意使用的业主应当签字确认。14.本案中的业主房屋测绘图、供冷暖费收据及丰泽家园小区一期1-12号楼房屋测绘图，证明案涉机组供冷暖的总面积为56053.59平方米，郭敬芝实际建筑面积为132.25平方米。15.迁西县人民法院（2019）冀0227民初1427号民事判决书、唐山市中级人民法院（2020）冀02民终2962号民事判决书，证明原告向迁西县人民法院就案涉维修费用（即本案同种同类同事由案件）向迁西县人民法院提起民事诉讼，迁西县人民法院已对此类案件作出判决，且唐山市中级人民法院维持了迁西县人民法院的判决，现判决书已经生效。 被告郭敬芝对原告证据的质证意见为：对证据2有异议，临时公约第七条中明确写明供冷暖设施设备属于建设单位所有。对证据3、证据4有异议，认为应该包含大修和中修。对证据5的两份通知的内容不认可。对证据8有异议，招标的过程不清楚，对价格不承认。对证据9至证据12均有异议，是原告单方操作，业主不知情，所以不予认可。不同意证据13的通知内容。对证据14无异议，但对证明目的不认可。对证据15有异议，不同意判决。 被告郭敬芝为证明自己的主张向法庭提交如下证据：1.《丰 -7- 泽家园用水、中央空调管理规定》一份、丰泽家园小区交验卡一份、《丰泽家园业主临时公约》一份，证明供冷暖设备属于建设单位所有，所以维修费用也应由建设单位负责。 原告嘉兴物业公司对被告证据的质证意见为：对被告郭敬芝提交的证据真实性予以认可，但对证明目的不认可，不能证实其所缴费用包含本次的维修费用。 本院经审理认定如下事实：唐山华盈房地产开发有限公司于2005年投资建设了迁西县丰泽家园住宅小区，并投资建设了该小区的物业用房及相应供冷、供热设施设备，其中案涉一号供冷、供暖机房及其设备、设施为该小区第1-12号住宅楼及1-26号底商供冷、供暖。2006年5月1日，被告在原告处领取《丰泽家园小区交验卡》，其中包含《业主临时公约》一份，《业主临时公约》第七条载明：“在本物业管理区域内，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、物业管理用房；2、供暖、供冷设施。建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。”2006年5月30日，原告嘉兴物业公司与唐山华盈房地产开发有限公司签订《丰泽家园前期物业服务合同》，约定唐山华盈房地产开发有限公司选聘原告为丰泽家园小区提供前期物业管理服务，合同期限自2006年6月1日起至业主委员会成立止。2007年7月23日，唐山市价格成本调查队根据原告的申请对丰泽家园小区水源热泵中央空调供暖、供冷价格成本进行测算审计，出具了唐价成监字（2007）6号《成本监审报告书》，监审结果为供暖、供冷面积每平方米23.52元，其中供暖单位成本16.6元/平方米；供冷单位成本6.92元/平方米。并在运行成本测算表中写明：“维修费35000元，此项为日常维护，中修、大修由公共维修基金中支出。”2007年9月19日，唐山市物价局出具《关于迁西嘉兴物 -8- 业公司中央空调供热供冷价格的批复》，决定原告中央空调供热价格18元/平方米，供冷价格8元/平方米。2008年6月30日，唐山华盈房地产开发有限公司对该小区8-12号楼作出的《业主临时规约》规定，业主对共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、燃气设施、冷暖设施、消防设施、照明设施、避雷设施享有所有权。2017年7月，原告发现该住宅小区1-12号楼房及该区域底商供冷、暖设备出现故障，向小区住户书面告知更换空调蒸发器，机组维修的事项，并向迁西县住建局、栗乡街道办发出书面的丰泽家园一期供冷、暖设备更新改造运行报告。因案涉一号供冷、供暖机房及其设备、设施范围内只有部分业主同意使用住宅专项维修基金，因此住房公共维修基金管理部门未能审批动用公共维修基金。2017年冬季供暖前，小区部分业主向迁西县人民政府信访要求政府解决供暖事宜。2017年11月16日，县政府组织召开丰泽小区动用维修基金修缮空调机组调度会，决定由原告先行垫付修缮费用，修缮是否动用维修基金，事后通过司法途径解决。此后原告通过告知、招标、签订合同等途径，垫资更换了两台机组蒸发器，维修了水源热泵，费用合计439900元。2018年4月11日，原告书面通知了丰泽家园1-12号及该区域底商全体业主，再次征询意见是否同意使用“住宅专项维修基金”，但仍未获得大部分业主同意，未能使用住宅专项维修基金。经查，案涉一号供冷、供暖机房及其设备、设施范围内业主共计482户，该设备、设施范围内总建筑面积56053.59平方米，被告郭敬芝购房建筑面积为132.25平方米。 本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担 -9- 义务。本案中，案涉供暖、供冷设施设备供应丰泽家园小区内1-12号住宅楼及该区域外底商的供冷暖，同一套设施设备在2006年5月1-7号楼《业主临时公约》中约定归建设单位所有，而在2008年6月8-12号楼的《业主临时规约》中约定冷暖设施属于业主共有，后者约定是在《中华人民共和国物权法》实施后，该约定的内容与法律规定相一致，鉴于此，唐山华盈房地产开发有限公司对案涉供暖、供冷设施设备不再主张所有权，同时承认建设该供冷暖设施，设备的费用已分摊到小区楼房的建设成本。因此，包括被告郭敬芝在内的1-12号楼房的业主是该设施设备的所有权人。根据唐山市价格成本调查队作出的《成本监审报书》确定上述设施供暖、供冷成本为每平方米23.52元，在运行成本测算表中明确写明维修费为日常维护，不包含中修、大修费用，中修、大修费用由公共维修基金中支出。因此，包括被告在内的业主作为案涉设施设备的所有权人应当承担该设施设备使用过程中的更换、大修费用。依据《中华人民共和国物权法》第八十条的规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”被告郭敬芝应当按照其住房面积与案涉设施设备在该小区供暖、供冷总面积的比例承担上述设施设备的更换、大修费用。该一号机组供冷暖范围内总建筑面积为56053.59平方米，更新麦克威尔机组蒸发器、维修水源热泵的费用合计439900元，被告郭敬芝购房建筑面积为132.25平方米，因此，被告应承担更换、维修费用为1037.9元（132.25平方米÷56053.59平方米×439900元）。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第八十条之规定，判决如下： -10- 被告郭敬芝于本判决生效之日起十日内一次性给付原告迁西县嘉兴物业服务有限公司垫付的迁西县丰泽家园住宅小区一号供暖、供冷机组更换、维修费用1037.9元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭敬芝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  韦凤侠 二〇二〇年十二月十六日 书记员  王豆豆