湖北省宜昌市西陵区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂0502执异58号 异议人（被执行人）湖北顺天建材实业有限公司，住所地宜昌市西陵区黄河路**。 法定代表人吴晖，该公司总经理。 委托代理人刘立新，湖北楚贤律师事务所律师。（特别授权代理） 申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司宜昌分行，，住所地宜昌市西陵一路**中环广场 负责人刘招军，该分行行长。 委托代理人葛隆恩，湖北前锋律师事务所律师。（一般授权代理） 委托代理人李必胜，湖北前锋律师事务所律师。（一般授权代理） 在本院执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司宜昌分行（以下简称浦发宜昌分行）与被执行人湖北顺天建材实业有限公司（以下简称顺天建材公司）、吴晖、吴泽伟、吴碧涛金融借款合同纠纷及浦发宜昌分行与吴碧涛、李政军、吴晖、吴芝玉、顺天建材公司金融借款合同纠纷等二案中，异议人顺天建材公司对本院委托宜昌信达房地资产评估有限公司（以下简称信达评估公司）作出的评估报告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人顺天建材公司称，西陵区法院在执行浦发宜昌分行与顺天建材公司金融借款合同纠纷案中，委托信达评估公司对顺天建材公司名下位于黄河路40号的工业房地产进行评估。根据《房地产估价规范》“当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其他同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法”的规定，上述房地产区域周围有大片的拆迁，是有很多行政交易的，且该房屋常年进行了出租，是有租金作为经济收入的，因此上述房地产完全不符合成本法评估的条件，信达评估公司不采用比较法进行估价，却采用成本法进行评估是错误的，从而导致评估价值远低于实际价值，故提出异议申请，请求停止依据信达评估公司作出的评估报告对上述房地产进行拍卖，重新进行评估。 申请执行人浦发宜昌分行称，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应予准许”的规定，异议人顺天建材公司在没有提供证据证明信达评估公司对案涉房地产评估存在程序严重违法、无评估资质、评估意见明显依据不足的情况下，申请重新评估没有法律依据；异议人对评估报告征求意见稿提出异议后，信达评估公司对异议人所提异议进行了复核和合理合规解释；根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写的全国房地产估价师执业资格考试用书《房地产估价案例与分析》第二章第六节工业房地产估价的技术路线及处理“工业房地产一般采用成本法估价”，《房地产估价规范》关于采用市场比较法选取可比实例应满足的要求，信达评估公司未能采集到三例以上真实案例，无法选用市场比较法。异议人提供的租赁合同以及评估师现场调查情况，部分用途与证载用途不相符，并且信达评估公司未能采集到同类房地产租金收入实例，不适用收益法。故信达评估公司采用成本法估价方法客观、公正、合理；且评估意见仅仅是未来司法拍卖的一个参考价格，并不是执行标的最终处置价格。综上，异议人要求重新评估，无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其异议请求，并对其拖延、规避、妨碍执行的恶意行为进行处理。 本院查明，浦发宜昌分行与吴碧涛、李政军、吴晖、吴芝玉、顺天建材公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月15日作出（2018）鄂0502民初572号《民事判决书》：一、吴碧涛、李政军连带偿还浦发宜昌分行借款本金400万元及截止2017年10月20日的利息6283.33元。二、吴碧涛、李政军以400万元为基数，自2017年10月21日起至借款实际清偿之日止，按年利率8.4825%的标准向浦发宜昌分行连带支付逾期利息。三、吴碧涛、李政军连带赔偿浦发宜昌分行律师费12万元。四、浦发宜昌分行对宜市房权证西陵区字第××号房屋所有权证项下房屋及宜市国用（2010）第××号土地使用权证项下土地使用权享有优先受偿权，在吴碧涛、李政军不履行上述第一、二、三判项确定之给付义务的情况下，浦发宜昌分行就其未受清偿的债权可以上述房产、土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产、土地使用权的价款优先受偿，该房产、土地使用权的价款超过债权数额的部分仍归抵押人所有；不足部分，浦发宜昌分行仍有权向吴碧涛、李政军追偿。五、吴晖、吴芝玉对以上第一、二、三判项确定的吴碧涛的给付义务承担连带清偿责任。顺天建材公司不服一审判决，向宜昌市中级人民法院提起上诉。2019年9月17日宜昌市中级人民法院作出（2019）鄂05民终1901号《民事判决书》：驳回上诉，维持原判。因被执行人吴碧涛、李政军、吴晖、吴芝玉、顺天建材公司逾期未履行上述生效法律文书确定的还款义务，申请执行人浦发宜昌分行向本院申请执行，本院依法立案受理，执行案号为（2020）鄂0502执191号。 浦发宜昌分行与顺天建材公司、吴晖、吴泽伟、吴碧涛金融借款合同纠纷一案，审理过程中，本院依据浦发宜昌分行的诉讼保全申请，于2018年3月7日作出（2018）鄂0502民初571号《民事裁定书》：冻结吴晖、吴碧涛、吴泽伟、湖北顺天建材实业有限公司的银行存款1060万元或者查封、扣押其同等价值的其他财产。2018年3月9日本院依据上述《民事裁定书》以（2018）鄂0502执保77号《协助执行通知书》，查封顺天建材公司所有的位于宜昌市××号房屋。2018年10月15日本院作出（2018）鄂0502民初571号《民事判决书》：一、顺天建材公司偿还浦发宜昌分行借款本金1000万元及截止2017年10月20日的利息133299.65元。二、顺天建材公司以1000万元为基数，自2017年10月21日起至借款实际清偿之日止，按年利率8.4825%的标准向浦发宜昌分行支付逾期利息。三、顺天建材公司赔偿浦发宜昌分行律师费30万元。四、浦发宜昌分行对宜市房权证西陵区字第××号房屋所有权证项下房屋及宜市国用（2010）第××号土地使用权证项下土地使用权享有优先受偿权，在顺天建材公司不履行上述第一、二、三判项确定之给付义务的情况下，浦发宜昌分行就其未受清偿的债权可以上述房产、土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产、土地使用权的价款优先受偿，该房产、土地使用权的价款超过债权数额的部分仍归抵押人所有；不足部分，浦发宜昌分行仍有权向顺天建材公司追偿。五、吴晖、吴泽伟、吴碧涛对以上第一、二、三判项确定的顺天建材公司的给付义务承担连带清偿责任。顺天建材公司不服一审判决，向宜昌市中级人民法院提起上诉。2019年9月17日宜昌市中级人民法院作出（2019）鄂05民终1906号《民事判决书》：驳回上诉，维持原判。因被执行人顺天建材公司、吴晖、吴泽伟、吴碧涛逾期未履行上述生效法律文书确定的还款义务，申请执行人浦发宜昌分行向本院申请执行，本院依法立案受理，执行案号为（2020）鄂0502执192号。 上述二案中，申请执行人浦发宜昌分行对被执行人顺天建材公司所有的位于宜昌市××号【产权证号：宜市房权证西陵区字第××号；土地使用权证号：宜市国用（2010）第××）】房屋及土地使用权享有优先受偿权。该房屋建筑面积10264.9平方米，规划用途为工业；土地宗地面积9942.25平方米，用途为工业用地，权利性质为出让。2020年6月15日本院依法委托信达评估公司对上述房地产进行价格鉴定。2020年7月6日信达评估公司出具《房地产估价报告》（征求意见稿），房屋及土地使用权评估总价为2363.75万元（其中房屋建筑物估价1831.01万元，土地使用权估价532.74万元）。2020年8月7日被执行人顺天建材公司以上述《房地产估价报告》（征求意见稿）采用成本法进行估价不能正确反映房地产的真实价值，与市场实际成交价格相差较大，应采用市场比较法来进行评估为由，提出异议。信达评估公司针对顺天建材公司所提异议再次进行市场调查、分析、复核，对估价参数在合理范围内作了相关调整，并于2020年8月15日出具《异议回复函》：1、估价方法选用的依据为：《房地产估价规范》估价方法的选用，应符合下列规定：“第一条，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法；第三条，当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其他同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。”经估价人员调查了解分析，委估对象并非标准厂房，区域内缺少同类房地产的交易实例，不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，不具备采用比较法估价的条件；中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写的全国房地产估价师执业资格考试用书《房地产估价案例与分析》第二章第六节工业房地产估价中工业房地产估价的技术路线及处理“工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地、地上建筑物进行分别估价后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常是采用基准地价修正法和成本法，地，地上建筑物采用重置成本法rdquo;2、房地产评估价值是估价人员在专业知识和能力范围内，对特定目的下估价对象于估价时点这一特定的市场环境下的客观价值的测算和判定，强调的是价值的客观性，并非实际成交价格。3、评估结果是在严格遵循估价原则的基础上，按照《房地产估价规范》及相关法律法规的规定，结合房地产估价机构掌握的有关资料、估价目的、具体的房地产用途以及估价人员收集的所在地资料情况以及估价对象房地产市场具体特点选择合适的估价方法得到的。故评估结果是客观、公正、合理的。上述《异议回复函》本院于2020年8月20日送达被执行人顺天建材公司。2020年10月10日信达评估公司作出《房地产估价报告》（信达司评字【2020】015号），案涉房屋及土地使用权评估总价为2436.40万元（其中房屋建筑物估价1815.92万元，土地使用权估价620.48万元）。本院于同日将该估价报告送达双方当事人。针对被执行人顺天建材公司提出关于评估方法的异议，本院向湖北省房地产业协会出具《评审委托书》，对上述估价报告进行专业技术评审。2020年10月20日湖北省房地产业协会以信达评估公司不在最高人民法院司法评估机构名单库（房地产分库）入库名单中，决定不予受理专业技术评审工作。被执行人顺天建材公司遂向本院提出执行异议，要求重新评估。 另查明，信达评估公司经湖北省住房和城乡建设厅颁发《房地产估价机构资质证书》，经湖北省土地估价与登记代理协会颁发《土地评估机构登记证书》，系人民法院对外委托专业机构专业人员信息平台入册机构。 本院认为，本案争议的焦点问题为顺天建材公司以案涉评估报告采用的评估方法存在问题，评估价格过低为由，请求重新评估的异议请求是否成立。 资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。本案中，信达评估公司具备相应的评估资质，系人民法院对外委托专业机构专业人员信息平台入册机构。被执行人针对评估方法所提异议，信达评估公司已作了复核和书面回复，且被执行人顺天建材公司认为案涉房地产有出租收入、区域周围有交易，不应采用成本法而应采用比较法进行估价，亦没有提供与案涉房地产类型及估价时点相符的交易实例。案涉房地产属工业地产，信达评估公司遵循工业房地产估价的原则，根据估价目的、具体的房地产用途以及估价对象房地产市场的具体特点选择合适的估价方法作出的估价报告，符合《房地产估价规范》的要求，不存在评估程序严重违法的情形。故顺天建材公司以信达评估公司对案涉房地产的评估方法错误、评估价格过低的主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定如下： 驳回湖北顺天建材实业有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向宜昌市中级人民法院申请复议。 审判长 龙 嵘 审判员 彭 军 审判员 付腊梅 二〇二〇年十二月九日                                                                                                           法官助理 张玲玲                                                                                                                 书记员   王博