山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终3059号 上诉人（原审原告）：菏泽万泰置业有限公司，住所地：菏泽市定陶区万泰城。 法定代表人：倪建成，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张广举，山东陶城律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘金祥，男，汉族，1963年1月9日出生，住菏泽市定陶区。 上诉人（原审被告）：菏泽桓兴置业有限公司，住所地：山东省菏泽市定陶区菏泽天源综合农贸交易园**楼**。 法定代表人：刘金祥，经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：闫金铸，山东两仪律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘明慧，山东两仪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邹志平，男，汉族，1979年11月8日出生，住定陶区。 上诉人菏泽万泰置业有限公司、刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司因与被上诉人邹志平建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服山东省菏泽市定陶区人民法院（2020）鲁1703民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 菏泽万泰置业有限公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判被上诉人刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司应支付上诉人土地款在原判决数额基础上增加20万元；撤销原审判决第二项，改判被上诉人刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司支付上诉人违约金(以590万元为基数，自2018年11月22日起至2019年1月10日，按月利率2%计算；以990万元为基数，自2019年1月11日起至实际给付之日，按月利率2%计算)；本案一审诉讼费、保全费及二审上诉费均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实部分错误。曹宁宁支付给倪建成个人的20万元并非案涉项目款项，一审判决对该20万元性质认定不当。2019年2月3日，曹宁宁转给倪建成个人账户20万元，该20万元系二人个人之间账目往来，并不显示与本案有任何关联性，且被上诉人菏泽桓兴置业有限公司也未提供曹宁宁系其工作人员的相关证明。该20万元不是被上诉人菏泽桓兴置业有限公司支付给上诉人的案涉项目土地款，一审判决对该20万元性质认定不当。二、上诉人按照月利率2%主张违约金，符合案涉合同约定及法律规定，一审判决调整为1%，缺乏合法根据。案涉《项目转让暨土地使用权转让协议书》第三条第2项明确约定了款项的给付时间，如被上诉人刘金祥、桓兴置业公司未按合同约定时间支付款项，应按月利率2%支付逾期违约金。该约定系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定。且案涉《项目转让暨土地使用权转让协议书》系对原《合作开发协议》款项的结算，系对双方债权债务的重新确认，并不存在违约金重复计算的情形。被上诉人主张违约金过高，亦未提供任何证据证明。故，上诉人主张按照月利率2%计算逾期支付违约金，符合合同约定及法律规定，应予支持，一审判决予以调整缺乏事实及法律根据。综上，一审判决认定事实部分错误，请二审法院查明事实，依法支持。 刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司上诉请求：撤销原审判决第一、第二项、第三项判决，并裁定发回重审或依法改判；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案被上诉人与上诉人之间为土地使用权转让关系而非合作开发关系；同时，被上诉人转让土地的行为违法违规。从被上诉人在诉状中的陈述(自认)以及其提交的相关证据可以反映，对双方为土地使用权转让关系是双方从交易初即确定的事实，同时根据《合作开发协议书》中被上诉人不承担任何经营风险的约定以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条的规定，本案被上诉人与上诉人之间为土地使用权转让关系而非合作开发关系。同时，现有证据以及已查明事实可以确认，在2016年7月签订实为土地转让协议的《合作开发协议书》时，案涉土地无任何开发建设，且之后该土地上的开发建设也全部由上诉人桓兴公司投入，与被上诉人完全无关。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”显然，被上诉人转让土地的行为已违法违规。二、本案被上诉人所主张的1000万元缺乏支付的合法性和合理性根据被上诉人在一审中提交的补充证据--《承诺书》及《说明》可以确定，被上诉人诉请1所主张的1000万元由如下几部分构成：1、欠付的土地转让费300万元(约定的1200万元-已付的900万元)；2、300万元形成的违约金211.5万元；3、土地使用税15.1万元；4、超容积率补偿155.85万元；5、规费差额536.44万元；6、200万元(包含在300万元)违约金84万元。首先，在签订《项目转让暨土地使用权过户协议》后，桓兴公司、刘金祥曾向被上诉人支付土地款项30万元，因此，按照1200万元计算，欠付的土地转让款也为270万元。另外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十六条规定：“违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款”。因此，上述未付土地转让款也不应当再向被上诉人支付。其次，《说明》中第2、6两部分违约金明确是针对300万元一笔款项进行的计算，属于明显的重复计算；同时，该违约金的计算标准明显过高，且就该事宜原告并未产生损失，因此法院对第2、6两部分违约金不应当予以支持。上诉人桓兴公司、刘金祥提交的证据二可以证实就案涉土地所产生的的土地使用税已全部由桓兴公司、刘金祥支付，被上诉人对该费用的主张缺乏事实基础，且被上诉人无权以国家税收作为其牟利方式，故此，对第3部分费用也不应当予以支持。桓兴公司、刘金祥提交的证据四可以证实就增容事宜是规划部门针对项目本身给予的调整，而非被上诉人的既得利益，且就增容事项桓兴公司、刘金祥全额支付了近80万元出让金，同时被上诉人无权以国家政策作为其牟利方式，故此，对第4部分费用也不应当予以支持。桓兴公司、刘金祥提交的证据三可以证实案涉土地的规费系桓兴公司、刘金祥全额支付，且相应会议纪要可以显示该规费由152元每平米调整为20元每平米是因政策调整原因，且该调整针对的是项目本身，因此规费差额并非原告既得利益，在因国家政策原因出现情势变更情形下，双方的约定也应当作相应变更；另外，被上诉人也无权以国家政策及国家应收税费作为其牟利方式，故此，对第5部分费用也不应当予以支持。三、本案涉嫌违法犯罪，依法应当裁定驳回起诉，并移送公安机关。本案中，被上诉人于2014年6月即取得案涉土地使用权，但其并未按照《土地使用权出让合同》规定的”2014年7月20日之前”的期限进行开工建设，而是在2016年7月份“以合作开发的名义”将“土地转让”，并以此牟利达678万元。根据相关规定，被上诉人在未进行任何投资开发的情况下，即将土地使用权转让，其行为明显违反相关土地管理法规，且严重扰乱土地管理市场秩序，并牟取了巨额非法利益，其行为符合刑法关于非法转让土地使用权罪的全部构成要件，已构成非法转让土地使用权罪。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”。并补充上诉理由如下：案涉《合作开发协议书》明确约定土地款总额为1200万元，在万泰公司确认上诉人已支付土地款900万元，目前仅欠付土地款300万元的情况下，一审法院判决上诉人向万泰公司再行支付土地款970万元明显错误。案涉《合作开发协议书》第二条第2项约定的152元/平方的政府规费属行政性收费项目，该费用不应由万泰公司非法获取。万泰公司明知政府规费按照20元/平方缴纳，却恶意隐瞒事实，要求上诉人按照152元/平方交纳，属于欺诈，并且严重损害国家利益，依法应当认定无效。一审判决上诉人将行政规费536.44万元支付给万泰公司，明显错误。在一审判决已认定《合作开发协议书》性质为合作开发，实为转让土地使用权的情况下，协议书第二条第一项约定的超容积率补偿款并非土地使用权转让协议的实质内容，该约定不应对协议双方产生约束力。且协议中约定的甲方指定单位意向购买写字楼面积约3500平方米也不应计入增容面积。桓兴公司代为缴纳的78.6万元土地出让金依法应当由万泰公司承担，也可从桓兴公司应付土地款中予以扣除。一审法院对于该费用未予认定。案涉协议书及承诺书均为万泰公司单方制作的格式合同，加重了桓兴的责任和义务，该条款应当认定无效。一审中万泰公司提交的《说明》第二、六关于违约金的计算标准超过法律规定且期间错误，对超出的部分206.2万元不应予以支持。按照协议约定，在确认超容积率补偿条款有效的前提下，包括土地款及增容补偿款、违约金在内，上诉人实际应向万泰公司支付3402134元。一审判决上诉人向万泰公司支付土地款970万元，明显错误。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司针对菏泽万泰置业有限公司的上诉答辩称：案涉20万元系答辩人按照倪建成的指示，委托曹宁宁转入倪建成所提供的银行卡的土地款，若万泰公司对此不予认可，则应由倪建成个人返还该款项。协议书约定的违约金为月利率2%，明显违反法律规定。且万泰公司未能提供证据证明其存在违约损失，即使存在损失，一审判决将违约金调整至月利率1%也足以弥补其正常的银行贷款利息损失，该调整正确合法。综上上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回其上诉，支持答辩人的上诉请求。 菏泽万泰置业有限公司针对刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司的上诉答辩称：涉案土地转让行为合法有效且已办理过户变更登记，不存在任何违法违规情形。答辩人主张的1000万元系双方平等自愿协商后最终结算形成，各项组成部分合理合法，一审判决认定部分事实正确无误。本案系合法商业经营行为，并不违法，被答辩人该上诉理由不成立。综上，被答辩人各上诉理由无认可事实及法律根据，一审判决认定该事实正确无误，请求依法查明并驳回被答辩人的上诉。 邹志平未答辩。 菏泽万泰置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告刘金祥、被告桓兴公司立即支付项目土地款1000万元；2、判令被告刘金祥、被告桓兴公司支付违约金（违约金按月利率2%，以600万元为基数，从2018年11月21日计算；以400万元为基数，从2019年1月10日计算，直至被告支付1000万元完毕之日止。）；3、判决以拍卖、变卖被告刘金祥在被告桓兴公司股权变现价款优先偿还拖欠原告的项目土地款；4、判令被告邹志平承担连带担保责任；5、本案诉讼费、保全费、律师代理费由被告连带承担。事实与理由：2016年7月23日，原告与被告刘金祥签订“合作开发协议书”。2018年10月，原告与被告签订“项目转让暨土地使用权过户协议”；被告桓兴公司、刘金祥与原告签订“债务偿付协议”；被告桓兴公司、刘金祥与原告签订“股权质押合同”。以上协议约定：原告把拥有合法使用权的Ｓ××1Ｂ地块，以1200万元的价款转让给被告刘金祥，被告应支付原告1000万元转让价款；原、被告还对土地转让款的支付方式、支付期限、违约责任进行了约定；同时，为确保协议的履行，被告刘金祥提供股权质押担保，被告邹志平提供担保。协议签订后，被告刘金祥及桓兴公司对涉案土地进行了开发、建设；2018年10月12日，涉案土地使用权变更至桓兴公司名下。根据约定，被告应在40日内，支付原告600万元，90日内支付剩余400万元，如逾期，被告按月息2%支付违约金并承担相关费用。但被告却以资金紧张为由，一再拖延付款义务，原告多次催要未果。综上，被告的违约行为严重损害原告合法权益，特诉至贵院，请依法判处。 一审法院认定事实：2016年7月23日，原告万泰公司（甲方）与被告刘金祥（乙方）签订《合作开发协议书》。约定:甲方将合法取得的位于菏泽市定陶区××路××育才路以东、出让宗地编号为Ｓ××1Ｂ国有建设地块由乙方负责投资建设,经双方协商,达成如下主要条款:第一条第1项：项目名称暂定为“万泰国际大酒店、写字楼”，规划用地面积按土地证面积为9441平方米。第二条，1、鉴于甲方前期已取得的土地证及前期投资等相关费用，双方商定由乙方分三次向甲方支付项目款1200万元。第一批600万元于协议签订后2016年7月26日前支付；第二批400万元于2016年8月28日前支付；第三批200万元于取得《建设工程规划许可证》后十日内支付。本项目方案设计审批建筑面积限为28323平方米以内，如超出面积按每平方米300元计算支付给甲方，该款项在项目销售时第一笔款入账时由乙方支付至甲方指定账户。2、办理《建设工程规划许可证》过程中需支付相关规费，该费用由乙方承担，以实际设计批准面积，按打包价222元／平方米，超出或减少交费由甲方包干，不存在多退少补（包括各项地方政府规定的相关规费计152元／平方米，供暖70元／平方米）为准计算。第五条：乙方权利与义务，1、负责本项目方案设计、图纸设计、图审审批，施工许可证办理、招投标、施工投入银行存款资金证明（乙方汇入解决）等。产生的一切费用由乙方承担。2、项目开发所需的开发保证金及物业质量保证金，二项均约10元／平方米，由乙方承担支付。以后按实际金额退还，归属乙方所有。3、本协议生效后，项目土地每年每平方米8元的土地使用税由乙方承担，直到销售全部结束、项目过户为止。4、取得本项目《建设工程规划许可证》之后开发建设办理相关手续所产生的一切费用由乙方自行承担。包含水电配套费、房屋建筑、垃圾处理、室外工程、绿化建设、人防配套、通讯配套、消防等费用。5、取得项目《建设工程规划许可证》之前的行政审批手续由甲方负责办理，之后的事项乙方自行办理。第七条第1项约定：双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并承担本协议第二项下乙方应交总额20%的违约金。双方还就其他事项进行了约定。2016年8月17日，刘金祥成立桓兴公司。上述《合作开发协议书》签订后，被告刘金祥及桓兴公司陆续向原告支付土地款，截止到2018年10月11日，被告刘金祥及桓兴公司共支付原告土地款900万元。2018年10月7日，原告万泰公司（甲方）与被告刘金祥（乙方）、桓兴公司（丙方）、邹志平（丁方）签订《项目转让暨土地使用权过户协议》，协议约定鉴于甲乙双方于2016年7月23日签订了《合作开发协议书》，合作开发“万泰国际大酒店写字楼”项目，乙方于2016年8月17日独资设立了桓兴公司，即丙方，丙方成立后，实际上继受了《合作开发协议书》中乙方的权利、义务。其中第二条第1项约定各方同意将涉案项目土地使用权变更至丙方名下；第2项约定经对甲乙方《合作开发协议书》中约定的各项费用（已由乙、丙方及其他二人个人支付土地款900万元整）结算，确认乙、丙方尚欠各项未支付部分和逾期违约金应付共计1300万元整，现甲方同意优惠后按1000万元支付。第三条第1项约定乙、丙方同意按以下时间和金额分两期向甲方支付款项：项目土地使用权变更至丙方名下之日（以国土部门受理日为准）起40日内支付600万元，90日内支付剩余400万元。第三条第2项约定乙、丙方未按协议规定的时间支付款项，应按月息2%计算逾期违约金，超过1个月未付清进度款项，甲方有权起诉。第四条：双方的权利义务，1、本协议签署后，先办理将乙方所持丙方的股权质押给甲方的手续，其后，甲方配合乙、丙方办理土地使用权过户手续；2、鉴于协议项目已经取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，土地过户手续完成后两日内甲方移交给丙方。该证照的更名和后续证照的办理由甲方配合丙方办理变更或过户手续，费用由乙、丙方承担…；3、甲方配合乙、丙方按国家规定程序办理上述该项目土地使用权变更过户手续。与该土地使用权转让有关的税费：①甲方转让给丙方所产生的企业所得税由甲方承担；②本次土地使用权变更所产生的其他一切税负及费用100万元内由乙、丙方承担，超出100万元由甲方和乙丙方各承担50%…。第五条:担保乙方应付的协议款项，由丙方、丁方提供连带责任保证；乙方同意将其所持有的丙方100%的股权质押给甲方，甲乙方为此另签《债务偿还协议》、《股权质押合同》以办理工商登记手续。担保范围为：本协议约定的应付款项、违约金、为实现债权而支出的律师费。同时，被告桓兴公司、刘金祥与原告万泰公司签订了《债务偿付协议》、《股权质押合同》，被告桓兴公司、刘金祥、邹志平于当日即2018年10月7日出具《项目转让暨土地使用权过户协议》承诺书，2018年10月8日，被告桓兴公司、刘金祥、邹志平又出具《承诺书》。《债务偿付协议》约定的主要内容是：对于被告应付原告款项1000万元、付款进度及逾期责任进一步确认、明确。《股权质押合同》约定的主要内容是：为确保履行《项目转让暨土地使用权过户协议》、《债务偿还协议》，将刘金祥持有的桓兴公司1000万股权作质押担保。2018年10月10日，万泰公司与刘金祥在菏泽市定陶区市场监督管理局办理了私营股权出质设立登记，质权登记编号：×××01，出质股权所在公司：菏泽桓兴置业有限公司，出质股权数额：1000万元／万股，出质人：刘金祥，质权人：菏泽万泰置业有限公司。上述手续签订后，2018年10月12日，被告桓兴公司向原告万泰公司支付10万元；2019年2月3日，被告桓兴公司通过曹宁宁账户向原告万泰公司法定代表人倪建成转账20万元。另查明，被告桓兴公司、刘金祥为开发案涉土地，在2017年9月份，向定陶区人民政府相关部门缴纳了污水处理费、防控地下室易地建设费、城市基础设施配套费等，2017年11月20日，菏泽市定陶区规划局向被告桓兴公司颁发了【2017】定规-16-05-039建字第37号建设工程规划许可证。再查明，2018年10月6日，原、被告签订《土地使用权转让合同》一份，约定案涉土地转让款712万元。该份《土地使用权转让合同》交由土地管理部门备案。在2018年10月8日，三被告出具《承诺书》一份，承诺的主要内容是，鉴于原被告分别于2018年10月6日、2018年10月7日签署两份《土地使用权转让合同》，现明确以2018年10月7日签署的为最终依据。2018年10月10日，被告桓兴公司向国家税务总局菏泽市定陶区税务局缴纳土地增值税、印花税、契税共计630375.6元。2018年10月11日，原告万泰公司向被告桓兴公司开具共计712万元的增值税发票。2018年10月12日，原告配合被告将案涉土地使用权过户至被告桓兴公司名下，办理了不动产权证书，产权证号：（鲁［2018］定陶区不动产权第0004421号）。因案涉土地开发容积率增加，被告桓兴公司于2018年12月6日向菏泽市定陶区国土资源局补交土地增容费78.6万元。 一审法院认为，原告万泰公司对案涉土地取得了合法使用权，本案所涉《合作开发协议书》、《项目转让暨土地使用权过户协议》、《债务偿付协议》、《股权质押合同》均系各方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本院查明的事实，本案应为土地使用权转让合同纠纷。2016年7月23日，原告万泰公司与被告刘金祥签订的《合作开发协议书》中约定了被告刘金祥应向原告支付的各项款项。该协议签订后，被告刘金祥、桓兴公司向原告支付900万元。2018年10月7日，原告万泰公司与被告刘金祥、桓兴公司、邹志平签订《项目转让暨土地使用权过户协议》，约定被告桓兴公司继受《合作开发协议书》中刘金祥的权利、义务，经双方结算后最终确认扣除被告已支付给原告的900万元，被告刘金祥、桓兴公司尚欠原告万泰公司未支付的款项及逾期违约金共计1300万元，并最终协商原告优惠300万元按1000万元支付。该份协议，即是对原万泰公司与刘金祥签订的《合作开发协议书》款项的结算，又因有被告桓兴公司、邹志平的加入，也是对原告及被告刘金祥、桓兴公司、邹志平债权债务的重新确认，产生新的权利义务关系，对原告万泰公司及被告刘金祥、桓兴公司、邹志平均具约束力。2018年10月12日，原告配合被告将案涉土地使用权过户变更至被告桓兴公司名下，根据原、被告签订《项目转让暨土地使用权过户协议》及被告为原告出具的《承诺书》，被告刘金祥、桓兴公司应在2018年10月12日起40日内支付原告600万元，90日支付下剩的400万元，如逾期按月息2%支付违约金。被告桓兴公司在2018年10月12日向原告万泰公司支付10万元，2019年2月3日，被告桓兴公司通过曹宁宁账户向原告万泰公司法定代表人倪建成转账20万元，因此，被告刘金祥、桓兴公司仍应支付给原告970万元。庭审中，被告刘金祥、桓兴公司辩称原告主张的款项中包含案涉土地各项规费包干差价536.44万元【（152元/㎡-20元/㎡）*40640㎡】，但在2017年9月14日，被告已将案涉土地的各项规费缴纳完毕，原告请求该款项以及原告要求被告支付的超容积率的补偿（被告开发案涉土地，超出原设计审批建筑面积，按超出面积按300元/㎡支付给原告），缺乏请求权基础，原告无权收取。原、被告在2018年10月7日签订《项目转让暨土地使用权过户协议》即是对原《合作开发协议书》款项的结算，也是对原被告双方债权债务的重新确认，系原被告双方真实意思表示，在签订《项目转让暨土地使用权过户协议》之前，被告所辩称的事实已经发生，在签订《项目转让暨土地使用权过户协议》时，被告并未提出异议，且被告又为原告出具《承诺书》，现被告要求扣减这部分费用，是对双方协议内容的变更，无法律依据，故本院不予支持；庭审中，被告还主张代为原告缴纳税款41.90388万元，应折抵土地出让款。本案中，被告为办理案涉土地过户，缴纳土地增值税、印花税、契税共计63.03756万元，根据双方《项目转让暨土地使用权过户协议》第四条第三款约定，本次土地使用权变更所产生的其他一切税负及费用100万元内由刘金祥、桓兴公司承担，超出100万元由万泰公司和刘金祥、桓兴公司方各承担50%。被告缴纳的税费并未超过100万元，被告主张缴纳税款41.90388万元，应折抵土地出让款，无事实依据，不予支持。原、被告于2018年10月6日签署一份《土地使用权转让合同》，并交于当地土地管理部门用于办理案涉土地过户转让。但在2018年10月8日，三被告为原告出具《承诺书》中明确以2018年10月7日签署的《项目转让暨土地使用权过户协议》为最终依据。再者，原被告实际履行的也是该份协议，现原告以该份协议主张权利，并未违反法律规定。原、被告在签订案涉《合作开发协议书》前，原告已取得了案涉国有土地合法使用权，且在签订《项目转让暨土地使用权转让协议书》后，原告已经将案涉土地使用权经国土资源部门过户至被告桓兴公司名下，该过户登记经国土资源部门备案。被告主张原告涉嫌违法犯罪，证据不足，不予采纳。被告辩称，本案中《合作开发协议书》、《项目转让暨土地使用权过户协议》、《债务偿还协议》、《股权质押合同》等合同的主要条款显失公平，且存在违背当事人真实意思情形，应当依法予以变更。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十三条第二款规定：可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。上述协议、合同签订的时间均在2018年10月份以前，故被告主张本案中《合作开发协议书》、《项目转让暨土地使用权过户协议》、《债务偿还协议》、《股权质押合同》等合同的主要条款显失公平，且存在违背当事人真实意思情形，应当依法予以变更，无法律依据，不予支持。原告主张逾期付款违约金。原告万泰公司与被告刘金祥、桓兴公司、邹志平签订的《项目转让暨土地使用权过户协议》中明确约定款项的给付时间，且约定如未按协议规定的时间支付款项，应按月息2%计算逾期违约金。被告刘金祥、桓兴公司未按约定的时间支付款项，违反协议约定，应当支付逾期违约金，被告庭审过程中主张违约金重复计算且约定过高，本院根据本案案情及案涉协议实际履行情况，将违约金调整为按月利率1%计算逾期付款违约金。2018年10月7日，为保证原被告签订的《项目转让暨土地使用权过户协议》中约定款项的履行，原告与被告刘金祥、桓兴公司签订了《股权质押合同》，约定被告刘金祥以其拥有的被告桓兴公司100%股权质押给原告。该质权于2018年10月10日在菏泽市定陶区市场监督管理局登记生效，原告主张对该质权的优先受偿权，符合法律规定，予以支持。被告邹志平对涉案款项提供了担保，已超过法定担保期限，故原告主张被告邹志平对案涉债务承担保证责任，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十三条第二款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决如下：一、被告刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司于判决生效后十日内支付原告菏泽万泰置业有限公司项目土地款970万元；二、被告刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司于判决生效后十日内支付原告菏泽万泰置业有限公司违约金（以590万元为基数，自2018年11月22日起至2019年1月10日，按月利率1%计算；以990万元为基数，自2019年1月11日起至2019年2月2日，按月利率1%计算；以970万元为基数，自2019年2月3日起至实际给付之日，按月利率1%计算）；三、原告菏泽万泰置业有限公司对被告刘金祥在被告菏泽桓兴置业有限公司的股权变现价款在1000万元范围内优先受偿；四、驳回原告菏泽万泰置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元，由原告菏泽万泰置业有限公司负担2100元，由被告刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司负担79700元；财产保全费5000元，由被告刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：菏泽万泰置业有限公司与菏泽桓兴置业有限公司之间转让行为的性质与效力问题；菏泽万泰置业有限公司主张的1000万元是否应予支持；逾期违约金的参照标准；曹宁宁与倪建成的20万元转账性质。 首先关于菏泽万泰置业有限公司与菏泽桓兴置业有限公司之间转让行为，从双方先后签订的《合作开发协议书》及《项目转让暨土地使用权过户协议》等合同内容来看，双方实际是对涉案土地的建设用地使用权进行有偿让渡，合同目的实为转让，故本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。 桓兴公司上诉主张其转让行为违反国家土地管理法律规定，但该转让行为已经当地行政部门确认且经国土资源部门备案并向桓兴公司颁发土地使用权证书，对其该项上诉，本院不予支持。 2018年10月8日刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司及担保人邹志平出具的承诺书中确认就涉案土地转让的权利义务关系以2018年10月7日的《项目转让暨土地使用权过户协议》为准，而该合同中又包含了对双方2016年7月23日签订《合作开发协议书》中未尽合同义务的约定和核算，故双方就涉案土地的权利义务关系，应当参照最终的2018年10月7日的《项目转让暨土地使用权过户协议》予以调整。 从万泰公司提交的《说明》来看，其中对于2016年7月23日签订《合作开发协议书》中未履行的合同细节明确记载，且其中款项明细与其相对应，2018年10月7日的《项目转让暨土地使用权过户协议》中最终的合同款项亦参照该《说明》中数额。刘金祥本人上诉称其并未签字且该《说明》及《项目转让暨土地使用权过户协议》存在欺诈行为。本院认为，桓兴公司在该《说明》骑缝加盖公司印章，刘金祥、桓兴公司在《项目转让暨土地使用权过户协议》均真实认可，应当视为其真实意思表示。故刘金祥、桓兴公司二审期间对于2016年7月23日签订《合作开发协议书》中合同履行内容的异议，本院不予支持。关于刘金祥、桓兴公司对于万泰公司代收规费差额部分的异议，经审查，刘金祥、桓兴公司于2017年9月份即交纳规费，但2018年10月7日与万泰公司签订的《项目转让暨土地使用权过户协议》中仍旧包含该部分差额，在对于规费收费标准已知情且已经足额交纳的前提下仍旧与万泰公司签订该协议，视为其对于自身权利的自由处分，对其该部分主张，本院不予支持。 至于刘金祥、桓兴公司上诉主张该《说明》中违约金重复计算问题及万泰公司上诉主张参照合同约定2%计算违约金，经审查，2018年10月7日的《项目转让暨土地使用权过户协议》确实存在违约金重复计算，且一审法院已经予以调整至1%，故双方对于该部分的上诉，本院不予支持。 关于曹宁宁与倪建成的20万元转账性质，刘金祥称通过个人账户代表桓兴公司转账，万泰公司亦认可收到，故一审法院将该部分款项应当从欠付款项中扣除，并无不当。 综上所述，菏泽万泰置业有限公司及刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费84000元，由上诉人菏泽万泰置业有限公司负担4300元，由上诉人刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司负担79700元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李建民 审 判 员 张 丽 审 判 员 吴树峰 二〇二〇年十二月三日 法官助理 张伟威 书 记 员 王 婷