山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终8462号上诉人（原审被告）：张洪亮，男，1980年8月9日出生，汉族，居民，住临沂市河**。被上诉人（原审原告）：王君玺，男，1979年6月25日出生，汉族，居民，住临沂市河**。委托诉讼代理人:耿学胜，临沂高新区直法律服务所法律工作者。原审被告：鲁盟地产集团有限公司，住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商****10022-10034。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人:傅小磊,该公司职工。上诉人张洪亮因与被上诉人王君玺及原审被告鲁盟地产集团有限公司（以下简称鲁盟地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院（2020）鲁1312民初3364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张洪亮上诉请求：1.判令双方解除房屋买卖合同；2.判令被上诉人承担一审、二审案件受理费、保全费等全部费用；3.判令被上诉人赔偿违约金41400元。二审法庭调查中补充：变更上诉请求为撤销一审判决。其他同上诉状一致。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审法院认为“查封行为不属于导致合同无法执行的约定情形，亦不属于法定的违约情形”与事实不符。在政府部门实际业务办理中，查封状态的房产系统不支持办理房产证，系统走不下去。因此，我方一审辩词中的查封属于重大违约成立。我方申请法院现场调查。2.对方存在违约事实，符合解约条件而未认定：对方在合同正常履行期间查封了房产，是一种过激行为、错误行为，是不能办证、合同不能继续履行、长时间不能支付尾款的关键原因。我方调查结果是2020年5月21日办证条件已经成就，现在申请法院调查取证。我方在20个工作日，即6月18日办理完毕即可。根据房屋买卖合同第六条第2款，“乙方未按期付款或甲方未按期交付房屋，每逾期一日，每日按照总房款万分之叁的违约金向守约方支付。任何一方逾期20日以上未履约的，视为毁约，守约方有权解除合同。”自2020年6月3日首次查封到上诉日10月9日，已经是138天，再到二审判决生效，估计超过300天。起因就是对方的查封房产，导致履约不能，已经严重违约，现在请求法院判令双方解除房屋买卖合同。按此条款请求法院判令对方支付违约金41400元。3.对方拖延支付尾款的意图明显。被上诉人于6月3日在合同正常履行期间查封了房产。但诉前保全有效期是30天，失效10天后才正式起诉。在我方主动协调法院解封时，对方才主动解封，正式起诉，并再次查封，故意延长支付尾款的时间的明显。我方之所以卖掉唯一的住房，是因为急用钱，非常迫切，异常迫切。被上诉人故意拖延支付尾款，不能达到上诉人卖方救急的目的，逾期严重超过20日，按约定应该解除买卖合同。4.一审法院认为“在合同期限期满后，被告没有腾退房屋，原告有权向被告主张权利”，判词模糊。此处“权利”应该是使用权而非所有权。2019年10月份签订租赁合同至2020年5月21日，被上诉人从未与我方联系，从来没有。租赁到期后未起到善意提醒义务，未索要租金，未要求搬离。当然，我方也从未拒绝交租金、搬离，双方对此予以默认，继续居住应该认为是租赁合同的延续。我方是否违反租赁合同（从合同），与房屋买卖合同（主合同）无关，不影响房屋买卖合同的履行，被上诉人既未主张租赁合同的权利，一审法院也认为不在审理范围内。5.一审法院认为告知可以办证的是业务委员会或开发商或其他主体通知办理产权登记，而非原告。我方认可。但是开发商等未正式通知业主们办证，业务们以口口相传的方式获取信息，我方也可以从被上诉人处获取信息。这种方式获取后经确认准确即可。请求法院现场调查，2020年5月21日涉案房产办证条件成就。需要说明的是：开发公司初始登记完成的日期可能早于5月21日。房产中介在一审中对办证起始日期作了解释：开发商或物业完成初始登记后告知业主。但开发商或物业未告知业主，我方得知消息的日期是5月21日。6.我方未违约，诉讼费、保全费应由被上诉人全部承担。合同不能履行完全是由于被上诉人的查封引起的，索要160万违约金并未得到法院支持，证明我方没有违约。双方履约期内，没有2次查封、诉讼的必要性，我方不能对被上诉人的错误行为负责。因此，我方不应该承担2120元费用。王君玺辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。鲁盟地产述称，没意见。王君玺向一审法院起诉请求：1.依法调解或判令原、被告双方继续履行所签订的房屋买卖合同；2.依法判令两被告因违约应承担合同约定的各项违约金130万元；3.诉讼费用由被告承担。开庭当日原告将第2项诉讼请求变更为请求法院依法判令两被告因违约应承担合同约定的各项违约金160万元。一审法院认定事实：2019年4月10日原告王君玺与被告张洪亮签订《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，其中约定“甲方同意将其座落在临沂市河东区颐兴园小区A9号楼2-103的房产出售甲、乙双方同意上述房产的交易价格为人民币1000000元整。本合同签订之日，乙方须支付人民币20000元整，作为购房定金交由丙方保管在合同签订5个工作日内，乙方支付首付款人民币500000元整给甲方若需要办理到甲方名下再过户到乙方名下，甲方应在具备办理房权证条件时20个工作日内办理完毕，办证及相关费用均由甲方承担，甲方应于产权办理后20个工作日内协助乙方办理过户甲、乙双方协商并认同，此房甲方保证在2019年10月17日前（阳历）将房产腾房交付乙方，并交房当日之前物业水电等相关费用甲方结清”。合同签订后，原告向被告鲁盟地产支付“定金”20000元。被告鲁盟公司认可该款已经由经纪人支取。2019年4月16日原告将50万元房款以转账的方式交付被告张洪亮。2019年10月18日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告租赁涉案房屋，租金为每月1100元，租赁期限自2019年10月18日至2020年4月17日。合同第六条约定：“乙方如果不按时向甲方交付房租或租期满后，不及时将房产交还甲方，不辞而别，甲方有权收回房屋，并将乙方所留室内物品抵做租金或搬出室外”。租赁合同到期后，被告张洪亮并未搬离涉案房屋。根据被告张洪亮提交的通话记录，可证实在2020年5月21日及5月24日，原、被告有两次通话记录，但是仅凭通话记录无法证实双方的谈话内容。一审法院认为，根据原、被告签订的鲁盟地产房屋买卖合同和房屋租赁合同可以看出，在买卖合同关系中，双方约定2019年10月17日前交付涉案房屋，2019年10月18日房屋并没有按照买卖合同的约定交付，而是双方签订了新的租赁合同，该租赁合同中对于房屋的交付做出了新的约定。故一审法院认为，原、被告签订的买卖合同及租赁合同是相对独立但又相互关联的合同。在合同约定的租赁期限届满后，被告并没有腾退房屋，原告作为购买方，在无法实现合同约定的交付条件下，有权向被告主张权利。在原、被告签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》中，对于办证和过户的约定是“在具备办理房权证条件时20个工作日内办理完毕”，庭审中原、被告双方对此约定的理解不尽相同。被告张洪亮提交的通话记录也无法证实谈话内容是否涉及产权登记。涉案房产由被告与开发商签订商品房买卖合同，办理产权登记所涉及的主体为被告及开发商而非原告，且被告一直居住在涉案房产，无论是开发商还是业主委员或物业公司或其他主体通知办理产权登记，都应依合同的相对性通知被告而非原告。根据不动产登记实践，商品房预售中房地产开发公司初始登记完成后，房屋买受人方能实现产权登记的办理。故办理产权登记的时间无法确认为被告主张的2020年5月21日。即使能够实现产权登记的时间为2020年5月21日，对于被告抗辩“因原告的查封导致合同履行不能，构成违约”的问题，一审法院认为，查封行为是否构成违约，应当确认该查封行为是否达到合同无法履行的标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，不能履行分为法律上不能履行和事实上的不能履行，事实上的不能履行是指标的物客观不能履行或者永久不能履行。在本案中因查封行为的确会给房屋转移登记义务的履行带来障碍，但是该障碍是暂时性的，并不因查封行为导致产权登记办理的永久不能办理或变更。本案原告的查封行为不属于导致合同无法履行的约定情形，亦不属于法定的违约情形。故被告主张的因查封导致合同无法继续履行而要求解除合同的主张不能成立，合同应当继续履行，被告主张原告违约的抗辩一审法院不予采纳。对原告主张的违约金问题，根据庭审中查证的事实，被告张洪亮仅逾期腾退房屋，对原告主张依照《鲁盟地产房屋买卖合同》要求被告张洪亮承担130万元违约金的诉求，无法律依据。庭审中原告并未主张逾期腾房的违约金，故原告未主张的部分，不属于本案的审理范围。另外在原告变更诉讼请求后，并没有在法定期限内补缴相应的诉讼费，对增加的违约金部分视为权利放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百一十条之规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8250元，保全费2020元，由被告张洪亮承担2120元，由原告王君玺承担8150元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案系被上诉人起诉上诉人违约产生的案件。在此过程中上诉人并没有提起反诉，故对上诉人要求二审改判被上诉人给付违约金和判令合同解除的上诉请求，根据不诉不理的原则，本院依法不予审理。本案中涉案房产的诉前保全及诉讼中的查封都是民事诉讼法律赋予被上诉人的法定权利。被上诉人该权利的行使也是经过法定程序后，一审法院审查认为合理后才对涉案房产进行了查封及保全，并且已经告知上诉人若对查封、扣押、冻结不服有申请复议的权利。被上诉人的权利行使符合法律规定，上诉人主张该权利的行使是根本违约无法律及合同依据，本院依法不予采信。关于上诉人主张涉案合同因被上诉人的查封导致合同履行不能的问题认定，一审法院已经做出合法、明确的论述，本院二审不再赘述。上诉人的其他上诉请求无合同及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人张洪亮的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张洪亮负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年十二月三日书记员  范玉林