湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终4256号上诉人（原审被告）:岳阳金刚房地产开发有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区金鹗东路**通海大厦。法定代表人：熊得琼，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜静，湖南惠风律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛懿鹏，湖南湘杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:易大喜，男，1973年9月14日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘跃进，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。上诉人岳阳金刚房地产开发有限公司（以下简称金刚公司）因与被上诉人易大喜商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金刚公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决的违约金计算方式有误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十六条第2款约定:如被上诉人不退房,上诉人按已付房价款的0.01%向被上诉人支付违约金。该合同是双方在平等自愿的基础上签订的,系双方真实意思表示,不违反任何强制性法律法规,故一审法院应当以该份合同的约定来计算违约金,而不是超出合同之外按已付房款的日万分之一计算违约金。二、逾期办证的损失不应高于逾期交房的损失。一审法院以逾期交房的违约金计算方式来计算逾期办证的违约金明显不合理。被上诉人的所购买的房屋早已交付给被上诉人,且被上诉人已实际入住使用,逾期交房的损失明显要远远高于逾期办证的损失,故一审法院以相同的标准计算两项损失明显错误，故请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人易大喜答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。易大喜向一审法院起诉请求：1、判令易大喜、金刚公司签订的《商品房买卖合同》中第16条二、三款无效；2、判令金刚公司支付延期办理房屋产权登记证违约金（按日万分之一的标准计算，要求计算至实际办证之日。从2016年5月3日暂计算至2020年5月3日为36720元）。3、由金刚公司承担本案诉讼费。一审法院查明，2014年3月21日，易大喜与金刚公司签订了一份《商品房买卖合同》。约定，金刚公司将其开发的位于岳阳市岳阳楼区××路××花园小区××幢××层××房出售给易大喜。建筑面积119.33平方米，购房款340091元。2014年3月21日前支付238064元，2014年5月31日前支付51014元，2015年5月31日前支付51013元。金刚公司应于2015年5月31日前将物业配套达到基本入住条件，并符合合同约定的商品房交付易大喜。逾期交房按已付房款日万分之一的标准支付违约金。合同第十六条规定，金刚公司应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机构提交办理权属登记的资料。如因金刚公司的责任，易大喜不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理。其中第2项内容为，易大喜不退房，金刚公司按已付房价款的0.01%向易大喜支付违约金。金刚公司在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理初始登记的资料。初始登记后，在易大喜交清房款及办证资料和费用后360个工作日内为易大喜办理分户手续。无第3项内容的约定。合同签订后，易大喜于2013年6月20日交纳购房款150000元，2014年3月21日交纳购房款88064元，2014年8月16日交纳购房款51050元，2016年5月3日交纳购房款50977元及办证费用21898元。2016年5月3日易大喜收房。金刚公司至今未办理诉争房屋产权登记。一审法院认为，本案争议的焦点问题为，金刚公司逾期办证的违约金应如何确定？易大喜与金刚公司签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，如因金刚公司原因，易大喜不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意易大喜不退房，金刚公司应当按已付房款的0.01%向易大喜支付违约金。即不管金刚房地产公司违约办证的时间多长，损失均固定不变。虽然约定的违约金明显偏低，但不属于无效的情形。易大喜要求确认第十六条第2、3项的约定无效，没有法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。易大喜要求增加违约金数额的请求合理，应当予以调整。双方签订的《商品房买卖合同》中，对逾期交房违约金的约定为，如易大喜要求继续履行合同，金刚公司按已付房款日万分之一支付违约金。而逾期交房的损失应不低于逾期办证的损失。因易大喜的损失难以确定，根据本案实际情况，一审法院酌情确定逾期办证的违约金由金刚公司按易大喜已付房款的日万分之一支付。关于逾期办证起始时间的认定。易大喜于2016年5月3日收房。根据约定，金刚公司在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理初始登记的资料。初始登记后，在易大喜交清房款及办证资料和费用后360个工作日内为易大喜办理分户手续。则金刚公司应在2018年1月8日前办理产权登记。支付逾期办证违约金的起始日期应从2018年1月9日开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由金刚公司以340091元为计算基数，按日万分之一的标准，向易大喜支付自2018年1月9日起至涉案商品房权属证书办妥之日止的逾期办证违约金。其中，从2018年1月9日起至判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，限金刚公司在判决生效后十日内一次性向易大喜支付；从判决发生法律效力之次日起至涉案商品房权属证书办妥之日止的上述违约金款项，限金刚公司在商品房权属证书办理完毕之日止一次性支付给易大喜。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回易大喜的其他诉讼请求。案件受理费718元，减半收取359元，由易大喜承担159元，由金刚公司承担200元。二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审法院认定的逾期办理产权证违约金支付标准是否妥当。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第2项之约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%（即万分之一）向买受人支付违约金，本案中，买受人支付房价款为340091元，如果按照该条约定，金刚公司因逾期办证总共应向买受人支付的违约金为34.0091元，该违约金显然过低，显然不能弥补因逾期办证给买受人造成的损失，金刚公司的违约成本显然过低。虽然该条关于逾期办证违约金支付标准的约定系双方真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，一审法院根据该条法律规定，按照双方《商品房买卖合同》第九条第一项约定的逾期交房违约金标准即已付房价款的日万分之一进行调整并无不当，亦符合实践中违约金支付的正常标准。金刚公司上诉主张逾期交房的损失显然大于逾期办证的损失，一审法院以相同标准计算两项损失明显错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费565元，由上诉人岳阳金刚房地产开发有限公司负担。本判决系终审判决。审判长  许震鹏审判员  刘景镔审判员  王延红二〇二〇年十二月十六日书记员  夏语涵