江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初2514号原告张起，男，汉族，1961年6月生，住江苏省。委托诉讼代理人张滔，男，汉族，1964年8月生，住江苏省，系张起的弟弟。原告张滔，男，汉族，1964年8月生，住江苏省。被告庄玲，女，汉族，1937年7月生，住江苏省。被告奚北，男，汉族，1959年10月生，住江苏省。被告胡坤建，女，汉族，1958年12月生，住江苏省。第三人镇江市自然资源和规划局，住所地江苏省镇江市南徐大道**，统一社会信用代码1321100MB1654428R。法定代表人陈跃生，该局局长。委托代理人张红玉，江苏汇泉律师事务所律师。原告张起、张滔不服镇江市自然资源和规划局房屋登记行政管理及镇江市人民政府行政复议一案，本院已（2020）苏1111行初257号立案。两原告依据《行政诉讼法》第六十一条第一款规定，向本院申请一并解决确认合同效力纠纷。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭审理了本案，原告张滔一并作为原告张起的委托代理人、被告奚北、被告胡坤建、第三人镇江市自然资源和规划局的委托代理人张红玉到庭参加诉讼，被告庄玲经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，1991年2月12日，两原告的父亲张巽德与被告庄玲再婚。1993年张巽德购买了花山湾新村2区×室房改房，被告庄玲于1993年购买了花山湾新村6区×室房改房、于1998年购买了贺家弄22幢×室房改房。1999年12月17日，张巽德去世。2002年5月8日，两原告与被告庄玲就3套房改房进行继承公证。2019年9月10日，原告方至不动产登记交易中心进行房产登记，才知晓2009年8月10日，被告庄玲隐瞒其与张巽德再婚的事实，与被告奚北、被告胡坤建签订《房地产买卖契约》，转移了花山湾新村6区×室房屋所有权。两原告认为三被告转移房屋产权时隐瞒被告庄玲再婚的事实，损害了两原告的利益，遂诉至法院请求判令：1.确认三被告签订的花山湾新村6区×室《房地产买卖契约》无效；2、本案诉讼费用、保全费由被告承担。两原告为支持其诉称，向本院提交2019年9月10日花山湾新村2区14号101室房源核验回单、《继承权公证书》、庄玲、张巽德的《结婚证》复印件、奚奇于1970年3月31日死亡的《证明》复印件、镇江市房改办办理单复印件、花山湾新村2区×室产权证、镇江市市区优惠出售公用住房审批表复印件、花山湾新村6区×室房屋产权证复印件、2009年7月24日庄玲出具的在1970年3月31日丧偶的《婚姻状况声明书》复印件、2009年7月24日三被告的二手房转移登记询问笔录复印件、2009年7月24日三被告签订的花山湾新村6区×室的《房地产买卖契约》复印件。三被告辩称，1.位于花山湾新村2区×房屋系张巽德所在单位化工局分配给张巽德居住的房屋，系在与庄玲婚姻存续期间，张巽德按照房改房政策购买。2.贺家弄22幢×室房屋系庄玲祖上租赁使用的房屋，庄玲于再婚期间购买了该房屋的所有权。3.庄玲、奚北原都是镇江磷肥厂职工，花山湾新村6区×房屋由磷肥厂分配给庄玲、奚北居住；在庄玲再婚期间，该房改房开始出售，由奚北出资购买，按照当时的惯例登记在庄玲的名下。4.张巽德去世后，原、被告双方的本意是尽管上述房屋权证的取得是在张巽德与庄玲再婚期间，但各方约定俗成仍然是属于各自的婚前财产，张巽德的房屋归原告方，庄玲祖上的贺家弄房屋及磷肥厂分配的房屋归庄玲，两家互不牵扯。只是在办理公证时，未能表述清楚，导致双方各自婚前财产变成了夫妻共同财产。5.因庄玲和张巽德再婚时，奚兰、奚北均已成年成家，庄玲将上述两套房屋转让给奚兰、奚北，在办理过户手续时，登记机关要求出示父亲的死亡证明，两被告很自然的就认为是奚兰、奚北的父亲奚奇，不可能会想到是提交张巽德的死亡证明。被告方根本不知道相关房屋的买卖政策，更没有隐瞒的故意，也没有隐瞒的必要。6.被告方认为买卖过户手续已经完成，上述庄玲名下的房屋系庄玲个人财产，奚兰、奚北出具父亲的死亡证明系人之常理，房屋买卖行为已完成数年，原告要求认定买卖合同无效没有法律依据也超过诉讼时效，原告要求撤销不动产登记也超过法定的除斥期。7.贺家弄22幢606室房屋、花山湾新村6区×房屋就是庄玲的个人财产，原告要将张巽德的房产进行买卖，就应该按照张巽德个人享有的面积计算，而不应该牵扯到庄玲的房产，庄玲的房产在买卖时，已经按照庄玲应当享有的面积补交了税费，不应该再溯及既往。被告奚北、胡坤建向本院提交了一份三被告与案外人奚兰、奚望签订的《家庭购房协议》，约定案涉房屋产权属于奚北所有。第三人述称，在案涉房屋的转移登记过程中，第三人尽到了合理审查的职责，在办理转移登记的过程中，被告方隐瞒了相关的事实情况，向登记机构作出虚假承诺，第三人并无过错。第三人向本院提交了2009年7月24日镇江市房屋所有权转移登记申请书、2009年7月24日庄玲出具的在1970年3月31日丧偶的《婚姻状况声明书》、三被告的身份证复印件、户籍登记卡复印件、奚奇的死亡证明、1993年12月31日的花山湾新村6区×室房屋所有权证、三被告签订的《房地产买卖契约》、房改房交易联系单、2009年7月24日对三被告的二手房转移登记询问笔录。经庭审举证质证，本院对证据认证如下，两原告提交的证据与第三人提交的证据相互印证，且被告方无异议，本院对两原告与第三人提交的证据予以确认。被告方提交的证据系与案外人之间的约定，达不到证明目的，本院不予确认。经审理查明，两原告系张巽德之子。庄玲与奚奇原系夫妻关系，奚兰系庄玲与奚奇之女,奚北系庄玲与奚奇之子，胡坤建系奚北之妻，后奚奇去世。1991年2月12日，张巽德与庄玲结婚。1993年张巽德购买花山湾新村2区×室房改房（在购买时填写了共有人为庄玲），庄玲分别于1993年、1998年购买花山湾6区×室和贺家弄22幢×室两套房改房，登记在庄玲个人名下。1999年12月17日，张巽德死亡。2002年5月8日，庄玲与两原告就张巽德的遗产进行了继承公证，公证明确张巽德与庄玲的共同财产共计有：房产三处，被继承人张巽德的遗产应由其妻子庄玲、儿子张起、张滔共同继承。当日，庄玲、两原告及钟金萍、殷毅签订《析产协议书》并进行公证，析产协议约定坐落在镇江市花山湾10幢×室的房屋产权归张起夫妻、张滔夫妻共有；坐落在镇江市贺家弄**×室、花山湾6区×室的二处房屋产权发庄玲一人所有。继承、析产公证后，各方未立即至房管部门办理房屋产权变更登记。另查明，花山湾新村2区×室登记的房幢为10幢×室，与上述继承公证中记载的花山湾10幢×室系同一处房产。2009年6月，庄玲欲将花山湾6区×室房改房进行上市交易，遂向房管部门提出转移登记申请，房管部门按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，对庄玲名下的房改房进行审核（分别为花山湾6区×室、贺家弄22幢×室）。经审核后，庄玲补缴了该两套房改房的测算差价，房管部门准予了该两套房屋上市交易。2009年7月24日，庄玲、奚北、胡坤建签订《房地产买卖契约》，将花山湾新村6区10号303室变更登记至奚北、胡坤建名下。二手房转移登记调查时，庄玲出具了其于1970年3月31日丧偶而单身、至今未婚的《婚姻状况声明书》，并提交了其丈夫奚奇于1970年3月31日死亡的书面证明，庄玲、奚北、胡坤建在二手房转移登记询问笔录中书面签字确认对申请登记材料的真实性、合法性、有效性以及申请登记房屋所有权情况的真实性负责，转让方取得申请登记房屋所有权无共有人，并保证申请登记房屋所有权的权属清楚且无纠纷，转让申请登记的房屋所有权不损害他人合法利益。2019年9月10日，原告方至第三人处进行房源核验，发现花山湾新村2区×室房屋需测绘审核，需按政策性住房审核，并获知花山湾6区×室变更登记至奚北、胡坤建名下，贺家弄22幢×室变更登记至奚兰名下。上述事实由原告、第三人提交的证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六条、第七条、第八条规定，已购公有住房产权人要求将已购公有住房上市出售的，应当向房屋所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交相关材料，由房地产行政部门对已购公有住房进行审核，经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格，并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。江苏省委办公厅省政府办公厅转发省清房工作协调小组《关于清理纠正干部职工违规建房、分房、购房和公款装修住房若干问题的意见》的通知第二条规定，凡参加房改购买一处公有住房，超过清房面积控制标准上限部分，按其住房房改购房时市场价补交购房款。第三条规定，严格执行一对夫妇只能享受一次房改优惠购房的规定。夫妇双方不得以各自名义分别参加房改购房。夫妇在同一城市参加房改购买两套以上（含两套）公有住房已达标，其他住房必须退出，或按其住房现市场价计交房款。第四条规定，已享受房改优惠政策购房且已达标，又参加集资建房，或购买经济适用房的，必须退出已购的公有住房或退出集资房、经济适用房，或对集资房按购（建）时市场价重新计价，补交差额部分；如所购房改房未达标，可合并计算，超标部分，以其后购房按本《意见》第二条规定处理。本案中，庄玲与张巽德在婚姻存续期间购买了三套房改房，按照相关规定应在上市交易前，将三套房改房的面积合并计算，按政策一并补缴相关款项后，由房管部门审核是否准予上市交易。而庄玲在2009年6月办理房改房上市交易审核时，仅就贺家弄22幢×室、花山湾6区×室的面积进行合并测算补缴款项，且2009年7月被告庄玲、奚北、胡坤建在办理房产变更登记时明知庄玲与张巽德婚姻存续期间共购买三套房屋并经继承公证为共同财产的情况下，仍提供奚奇的死亡证明，隐瞒了庄玲与张巽德再婚的事实，并在询问时作出交易房屋权属清晰，单独所有，转让申请登记的不动产不损害他人的利益的书面陈述，三被告签订花山湾6区×室的《房地产买卖契约》并作虚假陈述变更房屋产权登记的行为，对花山湾新村2区×室的相关房改上市交易权益造成损害，依法应确认为无效。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。本案中，三套房屋系庄玲与张巽德婚姻存续期间购买、登记并经继承公证为共同财产的事实清楚，证据充分，被告奚北、胡坤建提交的《家庭购房协议》，系三被告与案外人签订，并不能实现物权的登记设立效力。关于本案的诉讼时效问题，因确认合同无效之诉系形成之诉，形成之诉不适用诉讼时效制度。综上，三被告的辩称缺少法律和事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告庄玲与被告奚北、胡坤建于2009年7月24日签订的花山湾6区×室《房地产买卖契约》无效。案件受理费4100元，保全费1470元，合计5570元，由被告庄玲、奚北、胡坤建负担。此款原告张起、张滔已全部预交，被告庄玲、奚北、胡坤建应将负担的诉讼费用于本判决生效后十五日内支付给原告张起、张滔。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附本判决所引用法律条文及上诉须知）审 判 长  曹东升人民陪审员  丁红梅人民陪审员  史曙光二〇二〇年十二月十六日书 记 员  顾荷凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。