江西省上饶市广丰区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣1103民初5966号 原告：江西美邦物业服务有限公司，住所地江西省上饶市广丰区下溪街道沁园小区****103，统一社会信用代码：91361122MA363MEM3G。 法定代表人：周礼虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐小军，江西邦隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶菲，江西邦隆律师事务所实习律师。 被告：上饶市广丰区国有林场危旧房改造县城安置小区建设指挥部，，住所地江西省上饶市广丰区铜钹山大道金御湾小区项目指挥部 负责人：林向阳。 委托诉讼代理人：余红柳，江西时空律师事务所律师。 原告江西美邦物业服务有限公司(以下简称“美邦公司”)与被告上饶市广丰区国有林场危旧房改造县城安置小区建设指挥部（以下简称“林场危旧房改造指挥部”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美邦公司的法定代表人周礼虎及其委托诉讼代理人徐小军、叶菲、被告林场危旧房改造指挥部的委托诉讼代理人余红柳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告美邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告给付欠缴的物业费531,379.3元（其中未出售房屋欠缴物业费416,131.7元，未交付房屋欠缴物业费115,247.6元）；2、判令被告向原告给付原告前期物业开办所需的固定资产投入111,180元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月30日原被告双方签订《金御湾小区物业管理服务合同书》，合同约定：小区名称为金御湾小区，委托物业管理期限为一年，自2018年6月1日至2019年5月31日止；第三章服务费用第六条，1、住宅物业服务费1.2元/月/平方米，2、商铺1.5元/月/平方米，3、、地下停车位20元/个/月第七条收费说明未售房源产权属甲方(被告），由甲方按实际面积核算物业服务费，全额补贴给乙方（原告）。合同签订后，原告依约进入金御湾小区进行物业管理服务，该小区存在未出售商铺40套、未出售住宅23套、未出售地下停车位300个、未交付房屋39套，使得原告在该年度的物业管理服务费无法完全结清，按照合同约定该些费用应由被告承担，因此被告欠付原告物业费。且在进入金御湾小区前，原告在金御湾小区物业处投入前期物业开办所需的费用有111,180元。2019年5月30日原被告双方续签《金御湾小区物业管理服务合同书》，合同约定：合同约定续约期限为一年，自2019年6月1日至2020年5月31日止；第三章服务费用第六条，1、住宅物业服务费1.2元/月/平方米，2、商铺1.5元/月/平方米，3、、地下停车位20元/个/月小区前期物业开办所需的固定资产投入(电脑、办公桌、空调等办公用品和保洁材料）属乙方（原告）采购，所有权及处置权归乙方，在合同到期后，甲方（被告）如选聘了新的物业公司，乙方折价移交给新物业公司，折后价格另行协商。续签合同期限内上述所述的未售房源和未交付房屋依旧存在，被告依旧欠付原告物业费。合同终止后，双方未再续约，现原告已将前期物业开办所需的固定资产移交给被告管理。按照《物业管理条例》第四十一条规定：“......已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”该小区的建设单位是被告，因此经核算2018年至2020年期间，被告总共欠付原告未出售房源、未交付房屋物业费为531,379.3元；原告投入前期物业开办所需的费用111,180元。综上所述：为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关法律规定，要求被告向原告承担给付物业服务费的责任，遂原告特向贵院提起诉讼，诚望判如所请！ 被告林场危旧房改造指挥部辩称：一、原告要求答辩人按合同约定的价格标准支付2018年5月30日至2020年5月31日期间尚未出售房屋(含住宅和商铺）物业费没有事实依据。首先，答辩人并没有将未出售房屋（含住宅和商铺）交给原告管理，原告实际上也并未对案涉未出售房屋(含住宅和商铺）进行过管理，更没有履行物业服务合同中约定的义务。合同的签订不代表合同约定的义务已经完全履行，原告是否对案涉未出售房屋履行了物业服务合同约定的义务，应当由原告承担举证责任。如果原告有履行义务，烦请原告举证证明已具体履行义务，不然应当由原告承担举证不能的责任。其次，根据双方2019年5月30日签署的《金御湾小区物业服务管理合同》第七条第1项……未售房源产权归甲方，物业服务费另行协商。这说明，双方在合同中并没有约定未售房屋物业服务费是由答辩人承担的，更不是按原告诉状中计算的物业费直接按合同约定的标准计算，原告物业费计算的依据错误，依法不能得到支持。最后，原告未能按照案涉物业服务合同的约定，向金御湾小区业主提供符合质量的物业服务，应当减免业主和答辩人交纳物业费的义务。二、原告起诉答辩人交纳未交付房屋物业费，没有事实和法律依据，且起诉对象错误，案涉39户房屋答辩人均已和业主办理了交房手续。根据原告提交的所谓案涉39户未交付房屋业主物业费清单，首先，原告本人都已经承认是具体业主欠付物业费，根据合同相对性，原告应当找具体欠付业主缴纳物业费，而非答辩人；其次，案涉39户业主，答辩人均已通知他们到答辩人处办理交房手续并签署交房承诺书，且案涉39户业主均已按答辩人的通知履行房款全部交纳完成的义务。案涉房屋交房的程序：房屋达到交付条件之后，答辩人通知业主到答辩人处签好交房承诺，业主拿着交房承诺到银行交完剩余房款并拿着交纳发票到答辩人处换取收据及答辩人盖章的交房手续会签单，业主拿着会签单到原告处拿钥匙。因此，在整个交房手续办理过程中，业主拿到收款数据或手续会签单时，答辩人的交房义务就已经履行完毕，至于业主何时到原告处拿钥匙或者原告为何不把钥匙给业主，那均是原告与第三人的原因，答辩人无法参与，更不能左右，因此，原告起诉要求答辩人支付该39户的物业费无事实及法律依据。三、原告起诉要求答辩人支付前期物业开办所需固定资产投入111,180元，也无事实和法律依据。首先，开办物业资产投入，属于原告自行成本投入的事情，与被告无任何关系。且根据原被告双方签署的两份物业合同，均没有约定前期物业开办所需固定资产投入最终由答辩人承担，反而在2018年5月30日双方签署的合同第3条明确约定：乙方开办所需的各种办公物料（电脑、办公桌、空调及各种耗材）由原告自行负责，2019年5月30日签署的合同第六条第3项也明确规定：前期开办固定资产投入所有权及处置权归原告，如合同到期后，未续期，原告可折价移交给新的物业公司。因此，原告无权要求答辩人承担其成本投入的支出。其次，根据原告提交的证据材料，也无法证明其实际投入了111,180元。原告提交的相关费用组成，均属于收款收据，并无实际发票，无法认定其真实性，且原告是专门做物业的公司，提交的收据也无法证明是用于案涉服务小区，不排除原告是用其他小区的相关收据用于本案。最后，根据移交清单，该移交物品行为属原告自由处分其物权的行为，如因该移交物品的接收方没有及时支付相关款项，属于买卖合同纠纷，而本案属于物业服务合同纠纷，不同案由的案件不适宜放在同案一并处理。综上，请求法院在依法查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。 原告美邦公司围绕其诉讼请求，提供了以下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人证明原件各一份，证明原告的诉讼主体资格适格；2、2018年5月30日签订的《金御湾小区物业管理服务合同书》、2019年5月30日签订的《金御湾小区物业管理服务合同书》原件各一份，证明原告与被告双方签订物业管理服务合同，约定由原告对金御湾小区提供物业管理服务，且合同中对物业管理期限、收费标准、双方的权利义务等方面进行了明确的约定；3、未交付房屋业主欠缴物业费清单、未出售房屋欠缴物业费清单、上饶市广丰区金御湾沿街40套房产拍卖公告原件各一份，证明被告两年内尚欠原告物业费共计531,379.3元；4、装饰装修工程承包合同、购销合同、收款收据、金御湾酒席交接原件各一份、金御湾物业移交清单复印件一份，证明在进入金御湾小区前，原告在金御湾小区物业处投入前期物业开办所需的费用有111,180元，目前物业已由被告交接完毕，该部分费用应由被告支付给原告。 被告林场危旧房改造指挥部质证认为：对证据1无异议。对证据2的两份合同的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，虽然双方签署了物业合同书，但是原告并未提供物业服务合同里面约定的相关义务，比如合同中第二章第三条第一项下的第三小条约定的巡查记录，证明其已经履行了合同的义务。对证据3中的未交付房屋业主欠缴物业费清单的三性有异议，该清单是原告自行制作的，没有经被告予以确认。其次，案涉39户被告均已经履行了交房通知的相关义务，且已经履行了交房过程中属于被告应当做的工作，未交付的原因不属于被告的原因，因此该责任不应当由被告承担。对未出售房屋欠缴物业费清单的真实性有异议，是由原告自行制作的，并未经被告确认。假使该数据的面积真实，相关的物业费也不应当按原告这里的计算标准进行计算，案涉房屋属于保障性用房，物业费应当低于相关的市场标准。对上饶市广丰区金御湾沿街40套房产拍卖公告无异议。对证据4得装饰装修工程承包合同及工程量清单的真实性由法庭予以确认，因为这是原告与第三方签订的合同，我方无法确认。其次，该合同及工程量清单与本案的关联性有异议。虽然该合同约定了工程地点是金御湾小区，但无法证明是原告对前期物业开办所签订的装修合同。工程的总价格不应该由工程量清单确定，应当以相应的发票。对购销合同、收款收据真实性由法庭进行确认，是原告与第三人发生的。对关联性有异议，该收款收据无法反映相关的费用是用于案涉小区的物业用房装修。且该收据有张装修质保金，按约定质保金是可以退的。对金御湾酒席交接无异议。金御湾物业移交清单是复印件，因此对三性有异议。对整个证据4有异议，与本案无关联，是属于原告做物业服务自行投入的成本，应该由原告自行承担。其移交给相关部门的物品，应当向具体的移交部门主张。 被告林场危旧房改造指挥部提交了以下证据：未交付房屋中的业主徐小红的缴款通知书以及交付手续会签单原件各一份、未交房的39户的房款收据复印件一份，证明被告已经在2018年就通知了案涉39户业主到被告处交房，并且该39户都已经按规定交完所有房款，且已经领取了被告处出具的交房手续会签单，被告已经履行了交房的义务。因为钥匙是在原告处，只要业主拿会签单到原告处拿钥匙就可以的，案涉未交付房屋不是被告的原因产生的，故被告无需承担责任。 原告美邦公司质证认为：会签单只能说明业主把房款付清，而并不能说明交了物业费，该39户业主拒绝交房的原因是因为指挥部不能提供房屋竣工验收报告，所以才拒绝交物业费。该39户业主对小区的工程建筑质量一直抱有异议，多次到广丰区政府进行上访，指挥部也没有明确给予答复。 原告美邦公司的代理人质证认为：对该组证据真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，该收款凭证只能证明交了全部房款或部分房款，不能达到被告的证明目的。 到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合以上证据，并结合当事人的陈述，本院确认本案的法律事实如下：金御湾小区系由广丰区人民政府设立的林场危旧房改造指挥部投资建设而成的国有林场职工县城安置小区，共有住宅620套，商铺40套，，地下停车位300个2018年5月30日，被告作为甲方、原告作为乙方，签订了《金御湾小区物业管理服务合同书》。合同约定：金御湾小区委托物业管理期限为一年，自2018年6月1日至2019年5月31日止；第六条，1、住宅物业服务费1.2元/月/平方米，2、商铺1.5元/月/平方米，3、、地下停车位20元/个/月第七条，未售房源产权属甲方，由甲方按实际面积核算物业服务费，全额补贴给乙方。合同签订后，原告依约进入金御湾小区进行物业管理服务。2019年5月30日原、被告双方续签《金御湾小区物业管理服务合同书》，约定续约期限为一年，自2019年6月1日至2020年5月31日止。同时约定，小区前期物业开办所需的固定资产投入(电脑、办公桌、空调等办公用品和保洁材料）属乙方采购，所有权及处置权归乙方，在合同到期后，甲方如选聘了新的物业公司，乙方折价移交给新物业公司，折后价格另行协商。合同期满后，双方未再续约。在原告物业管理期间，该小区有未出售商铺40套欠费206,282.52元、未出售住宅23套欠费65,849.18元、未出售地下停车位300个欠费144,000元，合计416,131.70元。另有周小丽等39户业主于2018年6月5日前已交清房款，被告已出具了交房手续会签单，但业主以相关手续不齐全为由没有接收房屋，从而没有到原告公司领取钥匙，该部分的物业费为115,247.60元。 本院认为，原、被告签订的《金御湾小区物业管理服务合同书》是合法有效的合同，双方应按合同的约定全面履行其义务。原告依约为金御湾小区提供了物业服务管理，按照权利义务相一致的原则，被告应当按照约定的标准缴纳物业服务费用。本案的争议焦点是39户已交房款但未接收房屋的物业费是由被告交纳还是由原告向业主主张的问题。本院认为，导致业主未接收房屋的原因是业主对房屋质量及竣工资料等因素，而非原告的原因，该部分房屋应视同未出售房产，产权未办理确认手续，仍属被告所有，按合同约定应支付相应的物业费。2019年续签合同时约定物业费另行协商，但协商未成，应参照上一年度的标准计算。故对原告要求被告支付未出售房屋、商铺及车位的物业管理费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，有合同依据，本院予以支持。关于原告前期物业固定资产投入的处置问题。根据移交清单，该移交物品行为属原告自由处分其物权的行为，如因该移交物品的接收方没有及时支付相关款项，属于买卖合同关系，与本案的物业服务合同的法律关系不同，被告关于不同案由的案件不适宜放在同案一并处理的抗辩意见，符合法律规定，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、限被告上饶市广丰区国有林场危旧房改造县城安置小区建设指挥部在本判决生效后三日内支付原告江西美邦物业服务有限公司2018年6月1日至2020年5月31日物业管理费531,379.3元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,226元，减半收取5,113元，由被告上饶市广丰区国有林场危旧房改造县城安置小区建设指挥部负担4,228元，原告自负845元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  刘日进 二〇二〇年十二月十五日 法官助理林晨 书记员陈庆武