湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初15412号原告：湖南宇成投资集团有限责任公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**宇成朝阳广场****。法定代表人：孙文钦，董事长。委托诉讼代理人:李君，女，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：罗赛兰，湖南群龙律师事务所律师。被告：廖红英，女，1963年12月31日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：王良，湖南华良国路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。第三人：彭小玲，女，1952年11月8日出生，汉族，住广东省广州市东山区。第三人：周丽，女，1968年2月16日出生，汉族，住湖南省宁乡县。第三人：贺利，女，1985年3月19日出生，汉族，住湖南省汨罗市。第三人：任芳，女，1990年8月1日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。第三人：申兰兰，女，1993年9月6日出生，汉族，住湖南省邵东县。第三人：李宏艺，男，1990年5月9日出生，汉族，住湖南省长沙县。第三人：龙晓花，女，1987年3月27日出生，汉族，住湖南省宁乡县。第三人：姚卫，女，1991年1月24日出生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县。第三人：刘欢，男，1980年10月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。第三人：陈桂英，女，1981年2月15日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。第三人：余佳敏，女，1992年1月21日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。第三人：刘勇华，男，1979年5月15日出生，汉族，住湖南省宁乡县。第三人：盛铁军，男，1972年5月22日出生，汉族，湖南省长沙市芙蓉区。第三人：杨滢，女，1991年8月8日出生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县。第三人：章某，男，2003年8月26日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。第三人：章湘民，），男，1969年11月14日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上述第三人共同委托诉讼代理人：罗赛兰，湖南群龙律师事务所律师。上述第三人共同委托诉讼代理人：张丽君，湖南群龙律师事务所实习律师。原告湖南宇成投资集团有限责任公司（以下简称宇成公司）与被告廖红英、第三人彭小玲、第三人周丽、第三人贺利、第三人任芳、第三人申兰兰、第三人李宏艺、第三人龙晓花、第三人姚卫、第三人刘欢、第三人陈桂英、第三人余佳敏、第三人刘勇华、第三人盛铁军、第三人杨滢、第三人章某、第三人章湘民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序于2020年12月17日、12月22日公开开庭进行了审理。原告宇成公司的委托诉讼代理人罗赛兰、被告廖红英的委托诉讼代理人王良、第三人彭小玲、周丽、贺利、任芳、申兰兰、李宏艺、龙晓花、姚卫、刘欢、陈桂英、余佳敏、刘勇华、盛铁军、杨滢、章某、章湘民的共同委托诉讼代理人罗赛兰和张丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇成公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除宇成公司与廖红英于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令廖红英立即将其承租的长沙市芙蓉区远大一路1359号金天大厦第三、四、五层房屋按照交付时的房屋状况恢复原状（具体以长沙市城市档案馆备案的金天大厦竣工图为准）并连同第二层房屋和地下车库一并返还给宇成公司；3.判令廖红英支付2020年2月1日至2020年10月21日期间拖欠的租金541606.4元，并支付至廖红英将房屋恢复原状实际返还之日的房屋占有使用费（按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算）；4.判令廖红英支付逾期违约金1355459.4元（按租金总额9036396元的15%计算）；5.判令廖红英承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年8月20日，宇成公司与廖红英签订《房屋租赁合同》，约定宇成公司将位于长沙市芙蓉区××路××号××大厦××层××（以下简称案涉房屋）租赁给廖红英用于酒店经营，租赁面积以产权证载明的建筑面积为准，二层999.62平方米，三层828.78平方米，四层922.25平方米，五层922.25平方米；租赁期限为12年，自2012年9月1日开始起算，免租期6个月，租金从2013年3月1日开始计算，第二、三层按每月每平方米25元收取，第四、五层按每月每平方米15元收取，地下车库，地下车库的租金为每年45000元方式为从第二年度开始，每年度的第一个月底前（即当年的9月底前）支付该年度的租金，租金10年之内不变，第十一、十二年度的租金按届时的市场价格由双方协商确定；廖红英若不按时支付租金，在宇成公司书面通知两个月后仍不支付的，宇成公司有权单方面解除本租赁合同，并由廖红英按租金总额的15%承担违约责任。根据合同约定，廖红英应于2019年9月底前向宇成公司支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金共计953568元，但廖红英一直未履行合同义务。因廖红英拖欠租金，且经多次催收后仍未履行，宇成公司于2020年4月20日向廖红英发出《解除合同函》，通知廖红英解除租赁合同，要求其支付拖欠的租金和违约金，且办理退租手续，廖红英收到通知后于2020年4月23日支付了截至2020年1月底的租金238392元，其后未再支付剩余租金，且继续占有使用案涉房屋至今。廖红英承租案涉房屋后，除将第二层房屋转租给他人用于经营餐厅外，三层、四层、五层房屋多年来一直处于空置状态，并未实际用于生产经营，廖红英在未经宇成公司同意的情况下，擅自改动案涉房屋内部建筑结构，拆除案涉房屋每层房间的原有间隔墙体，使得案涉房屋每层的房间失去独立性，严重损坏房屋的使用价值，应当恢复原状或承担恢复原状所需费用，包括但不限于恢复原状期间的房屋占有使用费。原告宇成公司向本院提交的证据有：1.《房屋租赁合同》；2.案涉房屋的《不动产权证》（共计61份）;3.《告示》；4.中国农业银行网上银行电子回单；5.《解除合同函》；6.长沙银行单位客户专用回单；7.廖红英《再次请求减免疫情期间租金的函告》、宇成公司《回复函》、廖红英《回复函》；8.勘测成果表、测绘分层建筑面积表、共有建筑面积分摊方案、楼层面积对照表、户室面积对照表、房屋分层分户平面图、竣工图；9.案涉房屋现状照片；10.长沙市芙蓉区东岸派出所执法记录仪出警视频的文字整理材料；11.《妮儿府酒店租赁合同》（2份）。被告廖红英辩称，2020年以来，廖红英承租案涉房屋用以经营的酒店受疫情及政府征用影响，营业收入遭受重大损失。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。宇成公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请不应予以支持。受疫情及政府征用不可抗力因素影响，廖红英迟延支付租金应不构成违约，应免除其迟延履行的责任，并免除疫情期间的租金。廖红英既然不存在违约，则无须支付违约金，且违约金计算的方式和标准错误，违约金也过高，明显与事实不符。宇成公司已将部分案涉房屋出卖给他人，丧失了所有权，其无权请求廖红英支付所欠租金，且其没有举证证明廖红英改变了案涉房屋结构，也没有举证证明房屋的现状与宇成公司交付时的房屋状态不一致，且双方在租赁合同中仅约定在退房时保持现状即可，并没有约定要求恢复房屋原状，故宇成公司提出的恢复原状的诉求应不予支持。此外，本案违反了一事不再理的法律规则，案涉房屋已有权利人向法院主张权利，本案属于重复起诉，依法应当驳回宇成公司的起诉。被告廖红英向本院提交的证据有：1.宇成公司《催收函》；2.廖红英《再次请求减免疫情期间的函告》；3.宇成公司《回复函》；4.廖红英《回复函》；5.长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初9244号、9246号《民事判决书》。第三人彭小玲、周丽、贺利、任芳、申兰兰、李宏艺、龙晓花、姚卫、刘欢、陈桂英、余佳敏、刘勇华、盛铁军、杨滢、章某、章湘民共同述称，宇成公司分别与第三人签订《长沙市商品房买卖合同》，约定第三人分别向宇成公司购买部分案涉房屋，同时第三人还分别与宇成公司签订《委托代理合同》，委托宇成公司代为收取房屋租金，委托期限至2024年9月1日止，租金按照宇成公司与廖红英签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，由宇成公司向廖红英收取租金后转付给第三人。按照《房屋租赁合同》的约定，廖红英应于2019年9月底前支付宇成公司2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金，但因廖红英迟延拒绝支付，宇成公司因收不到租金故无法转付给第三人，导致第三人购房后至今未收到租金。宇成公司与廖红英于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》依法成立有效，对双方具有约束力，廖红英应当按照租赁合同约定的租金支付方式，按时足额支付租金，而廖红英一再迟延履行租金支付义务，已构成根本违约，致使租赁合同目的无法实现，第三人同意按照宇成公司的诉讼请求，解除租赁合同。《房屋租赁合同》系因廖红英根本违约导致解除，廖红英应按照合同约定支付自2020年2月1日起至实际清退腾房之日止期间的房屋租金和占有使用费，并应按照合同约定支付违约金。经现场查看，廖红英在未经同意的情况下，擅自变动案涉房屋建筑结构，拆除案涉房屋每层原有房间的墙体，破坏第三人享有所有权的部分案涉房屋结构的独立性，严重损坏案涉房屋的使用价值，第三人同意宇成公司要求恢复原状的诉讼请求，廖红英应当将涉案房屋恢复原状并赔偿损失。第三人彭小玲、周丽、贺利、任芳、申兰兰、李宏艺、龙晓花、姚卫、刘欢、陈桂英、余佳敏、刘勇华、盛铁军、杨滢、章某、章湘民共同向本院提交的证据有：1.《长沙市商品房买卖合同》（15份）、《不动产权证》（15份）；2.《不动产情况登记表》（15份）；3.《房屋租赁装修协议》（彭小玲、周丽）、《委托代理合同》、《续租合同》（章湘民）。对原告宇成公司、被告廖红英、第三人彭小玲、周丽、贺利、任芳、申兰兰、李宏艺、龙晓花、姚卫、刘欢、陈桂英、余佳敏、刘勇华、盛铁军、杨滢、章某、章湘民围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2012年8月20日，宇成公司（当时名称为湖南宇成投资有限责任公司）与廖红英签订《房屋租赁合同》，约定廖红英租赁宇成公司所有的案涉房屋用于酒店经营，租赁面积以产权证载明的建筑面积为准，二层999.62平方米，三层828.78平方米，四层922.25平方米，五层922.25平方米；租赁期限为12年，自2012年9月1日开始起算，免租期为6个月，租金从2013年3月1日开始计算；租金标准为第二、三层按每月每平方米25元支付，第四、五层按每月每平方米15元支付，地下车库，地下车库的租金为每年45000元方式为从第二年度开始，每年度的第一个月底前（即当年的9月底前）支付该年度的租金，租金10年之内不变，第11、12年度的租金按届时的市场价格由双方协商确定；廖红英的租赁期满，如廖红英不再续租，则按来修去丢的原则，除可移动、可拆卸的设备拿走外，其他的均不得破坏和改变现状；廖红英若不按时支付租金，在宇成公司书面通知两个月后仍不支付的，宇成公司有权单方面解除租赁合同，并由廖红英按租金总额的15%承担违约责任。在《房屋租赁合同》签订前，宇成公司与彭小玲、周丽、章某、章湘民分别签订《长沙市商品房买卖合同》，在《房屋租赁合同》签订后，宇成公司与贺利、任芳、申兰兰、李宏艺、龙晓花、姚卫、刘欢、陈桂英、余佳敏、刘勇华、盛铁军、杨滢分别签订《长沙市商品房买卖合同》，约定彭小玲、周丽、贺利、任芳、申兰兰、李宏艺、龙晓花、姚卫、刘欢、陈桂英、余佳敏、刘勇华、盛铁军、杨滢分别向宇成公司，章某和章湘民共同向宇成公司购买部分案涉房屋。现彭小玲、周丽、贺利、任芳、申兰兰、李宏艺、龙晓花、姚卫、刘欢、陈桂英、余佳敏、刘勇华、盛铁军、杨滢、章某、章湘民均已办理完毕所购部分案涉房屋的不动产权属过户登记，已取得所购部分案涉房屋的所有权。在《长沙市商品房买卖合同》签订的同时，贺利、任芳、申兰兰、李宏艺、龙晓花、姚卫、刘欢、陈桂英、余佳敏、刘勇华、盛铁军、杨滢与宇成公司分别签订《委托代理合同》，约定贺利、任芳、申兰兰、李宏艺、龙晓花、姚卫、刘欢、陈桂英、余佳敏、刘勇华、盛铁军、杨滢委托宇成公司按其与廖红英签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准收取所购部分案涉房屋的租金，委托期限至2024年9月1日止。彭小玲、周丽分别于2008年9月26日、8月21日与宇成公司签订《房屋租赁装修协议》，约定宇成公司回租彭小玲、周丽所有的案涉房屋中319号（建筑面积43.62平方米）、318号（建筑面积43.62平方米）房屋，租赁期分别至2018年9月30日、8月20日届满。2018年5月31日，章湘民与宇成公司签订《续租合同》，约定由宇成公司续租章湘民、章某共同所购案涉房屋中312号房屋（建筑面积43.62平方米），租赁期限为自2018年8月31日至2024年8月30日，每月租金为3576.84元，宇成公司按月支付。另查明，《房屋租赁合同》签订后，廖红英将案涉房屋第二层转租给他人经营餐厅饮食，将第三层、第四层、第五层每层房间的隔墙拆除，计划经营KTV，但未完成后续装饰装修，房屋处于空置状态，未实际营业。在租赁合同履行期内，廖红英未按合同约定向宇成公司支付2020年2月1日至2020年10月21日的租金，经宇成公司多次催告后仍未履行。《房屋租赁合同》签订后，宇成公司于2017年9月分别与案外人冷培、案外人孟志超签订《长沙市商品房买卖合同》，宇成公司将案涉房屋中三层301号-305号、311号、313号-315号房屋（建筑面积共计392.58平方米）出卖给冷培，宇成公司将案涉房屋中三层306号-310号、316号、317号房屋（建筑面积共计305.34平方米）出卖给孟志超，因房屋租赁合同纠纷，冷培、孟志超已另案向廖红英主张权利。再查明，廖红英系长沙妮儿府大酒店有限公司股东，为该公司实际控制人。2020年2月26日，长沙妮儿府大酒店有限公司与芙蓉区××妮儿府酒店集中隔离点指挥部（以下简称芙蓉区××指挥部）签订《妮儿府酒店租赁合同》，约定芙蓉区××指挥部承租位于长沙市芙蓉区××路××号××房××楼大堂夹层自助餐厅、大堂、地下车库、地下车库及全部设施设备区××防控重点人员集中隔离医学观察，租赁期限自2020年2月26日起至2020年3月16日止，租金每日20000元，共计400000元。2020年3月22日，长沙妮儿府大酒店有限公司与芙蓉区××指挥部续签《妮儿府酒店租赁合同》，约定租赁期限为2020年3月22日至2020年4月20日，租金为每日28000元，共计840000元。本院认为，本案争议焦点有三：其一，宇成公司是否为本案适格原告；其二，宇成公司诉请解除《房屋租赁合同》的条件是否成就；其三，案涉房屋的租金应否减免；其四，违约金是否过高应予调整。关于宇成公司是否为本案适格原告的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，宇成公司于2012年8月20日与廖红英签订《房屋租赁合同》后，分别与贺利、任芳、申兰兰、李宏艺、龙晓花、姚卫、刘欢、陈桂英、余佳敏、刘勇华、盛铁军、杨滢签订《委托代理合同》，但廖红英并不知晓受托人宇成公司分别与委托人贺利、任芳、申兰兰、李宏艺、龙晓花、姚卫、刘欢、陈桂英、余佳敏、刘勇华、盛铁军、杨滢之间委托宇成公司收取房屋租金的代理关系，故《房屋租赁合同》应直接约束宇成公司和廖红英。章某、章湘民与宇成公司达成协议，约定宇成公司继续回租章某、章湘民共同所购的部分案涉房屋，宇成公司与廖红英签订的《房屋租赁合同》依法存续有效。故宇成公司有权向廖红英主张履行合同义务，其系本案的适格原告。但周丽、彭小玲在取得案涉房屋中318号、319号房屋的所有权后将房屋回租给宇成公司，约定租赁期限分别至2018年8月20日、2018年9月30日届满，周丽、彭小玲未再与宇成公司签订任何协议委托其代收租金或将案涉房屋中318号、319号房屋回租，故宇成公司无权代周丽、彭小玲向廖红英主张履行合同义务，周丽、彭小玲可另行向廖红英主张权利。关于宇成公司诉请解除《房屋租赁合同》的条件是否成就的问题。宇成公司与廖红英签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，宇成公司向廖红英交付了合同约定的案涉房屋，但廖红英在合同履行过程中未依约按时支付租金。根据房屋租赁合同的约定，廖红英若不按时支付租金，在宇成公司书面通知后两个月仍不支付的，宇成公司有权单方面解除合同。廖红英辩称案涉房屋受××疫情影响，导致廖红英营业收入遭受重大损失，不应解除《房屋租赁合同》。但是，廖红英租赁案涉房屋后，除将案涉房屋中第二层转租给他人经营餐厅外，三、四、五层房屋处于空置状态，并未进行营业，且在××疫情期间，长沙妮儿府大酒店有限公司与芙蓉区××指挥部签订《妮儿府酒店租赁合同》，芙蓉区××指挥部向长沙妮儿府大酒店有限公司共计支付1240000元租金，其并未遭受重大损失，对廖红英的辩称，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房屋租赁合同》约定廖红英租赁期满，如廖红英不再续租，则按来修去丢的原则，除可移动、可拆卸的设备拿走外，其他的均不得破坏和改变现状。该约定内容是以廖红英没有违约行为且履行合同租赁期满为前提，现因廖红英不履行按时支付租金合同义务的违约行为导致宇成公司主张权利解除合同，廖红英辩称退房时保持房屋现状即可，理由不成立，本院不予采纳。但是，廖红英向宇成公司返还《房屋租赁合同》项下案涉房屋中应扣除彭小玲、周丽、冷培、孟志超所购建筑面积共计785.16平方米的房屋。故宇成公司诉请解除其与廖红英签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；诉请廖红英将案涉房屋按照房屋规划设计竣工图恢复原状，本院予以部分支持。关于租金应否减免的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，2020年初在履行《房屋租赁合同》过程中涉及的××疫情带来的交通管制、返工推迟、商铺关闭等情况客观上对案涉房屋租赁合同的履行造成了一定影响，但廖红英承租的案涉房屋中除第二层转租给他人经营餐厅外，三层、四层、五层处于空置状态，未实际营业，并不会因××疫情的影响而产生营业损失，根据公平原则，结合不可抗力因素影响程度及合同实际履行情况，本院酌情免除案涉房屋中第二层房屋一个月的租金。根据本院查明事实，廖红英已向宇成公司支付截止2020年1月31日的租金，经抵扣案涉房屋第二层一个月的免租期，廖红英还应向宇成公司支付自2020年2月1日起至2020年10月21日的租金共计472884.62元，并支付2020年10月22日起至实际返还房屋完毕之日止按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占有使用费，故对宇成公司诉请廖红英支付2020年2月1日至2020年10月21日期间拖欠的租金541606.4元，本院予以部分支持。关于违约金是否过高的问题。《房屋租赁合同》约定，廖红英如不按时支付租金，应按租金总额的15%承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，宇成公司并未举证证明其因对方拖欠租金所造成的实际损失金额或因对方拖欠租金所造成的不同于常规状态的特殊损失金额。故宇成公司诉请的违约金为租金总额的15%，显然过分高于实际损失，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，本院酌情将违约金调整为按欠付租金的15％计算为70932.69元，故宇成公司诉请廖红英支付违约金1355459.4元，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条、第二百二十九条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、湖南宇成投资集团有限责任公司与廖红英于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月21日解除；二、在本判决生效后十五日内，廖红英将长沙市芙蓉区远大一路1359号金天大厦三、四、五层房屋（除案外人冷培所购301号-305号、311号、313号-315号房屋，案外人孟志超所购306号-310号、316号、317号房屋，第三人周丽所购318号房屋，第三人彭小玲所购319号房屋外）按照房屋规划设计竣工图恢复原状后和二层房屋、地下车库、地下车库一并返还给湖南宇成投资集团有限责任公司v>三、在本判决生效后十日内，廖红英向湖南宇成投资集团有限责任公司支付2020年2月1日起至2020年10月21日止的租金472884.62元及房屋占有使用费（自2020年10月22日起至实际返还房屋完毕之日止，金天大厦二、三层房屋建筑面积共计1043.24平方米按每月每平方米25元，四、五层房屋建筑面积共计1844.5平方米按每月每平方米15元，地下车库，地下车库按每月3750元计算iv>四、在本判决生效后十日内，廖红英向湖南宇成投资集团有限责任公司支付违约金70932.69元；五、驳回湖南宇成投资集团有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23365元，因适用简易程序减半收取11682.5元，由廖红英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年十二月二十二日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。