湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0408民初1753号原告（反诉被告）：何某，女，1985年8月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：贺建阳，湖南衡州律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡灵珠，湖南衡州律师事务所律师。被告（反诉原告）：周某，男，1983年1月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱朝霞，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。第三人：衡阳市发展和改革委员会，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区解放大道**。法定代表人：雷高飞，该委员会主任。委托诉讼代理人：张云星，湖南德巍律师事务所律师。第三人：衡阳市行政事业资产经营有限公司，，住所地：湖南省衡阳市高新开发区解放大道**财政局办公楼**法定代表人：颜庆伟，该公司经理。委托诉讼代理人：王宏，湖南金雁律师事务所律师。委托诉讼代理人：江辉，湖南金雁律师事务所律师。原告何某（反诉被告，以下简称原告何某）与被告周某（反诉原告，以下简称被告周某）、第三人衡阳市发展和改革委员会（以下简称衡阳发改委）、第三人衡阳市行政事业资产经营有限公司（以下简称资产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某的委托诉讼代理人贺建阳、胡灵珠，被告周某及其委托诉讼代理人朱朝霞，第三人衡阳发改委的委托诉讼代理人张云星，第三人资产经营公司的委托诉讼代理人王宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告周某向原告何某退还租赁保证金19500元；2、判令被告周某向原告何某赔偿直接损失106585元（其中：转让损失48000元、装修残值损失37500元、断电物品及电器损失21085元）；3、判令被告周某承担本案诉讼费、财产保全费。被告周某辩称：1、答辩人周某与原告何某之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，答辩人交付了房屋，履行了合同义务，而原告何某2020年4月以后就未再按期支付房屋租金，其行为违反了《红湘路广芳园商铺租赁合同》第四条租金支付方式的约定，承租人应按季度支付租金。原告何某已然违约，答辩人依据合同、法律规定可以解除与原告何某之间的租赁合同、不退还保证金等，且可以要求原告承担其他违约责任；2、原告何某根据《衡阳市人民政府关于应对疫情支持实体经济健稳发展的政策意见》第六条，提出原告何某应享受政府减免租金的政策，不支付租金及违约，没有法律依据，也与本指导政策精神不符；3、答辩人与第三人资产经营司签订的《房屋租赁合同》合法有效，且在有效期间内，不存在原告何某所提出的租赁期内房屋发生权属纠纷的违约情形；4、原告何某的所谓损失与答辩人无关，本案系商铺租赁合同纠纷，原告何某取得商铺的租赁权后，进行装修、经营，是其个人行为，根据《红湘路广芳园商铺租赁合同》第七条二款规定，原告何某改造、装修方案需经答辩人批准，费用由原告何某全部自理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；5、原告何某提出的转让费、断电物品及电器损失由答辩人承担，缺乏事实及法律依据，针对原告何某的违约行为，答辩人已经提前进行了通知，要求其搬离租赁物。原告何某未重视，也未进行处理，导致损失扩大。综上，答辩人周某请求依法驳回原告何某的全部诉讼请求。第三人衡阳发改委述称，请求法院依法认定。第三人资产经营公司述称，原告何某与被告周某签订的合同未经第三人资产经营公司同意，第三人资产经营公司已书面通知了被告周某，要求解除合同搬离门面，涉案转租门面违反了其合同约定，第三人资产经营公司保留向其追究责任的权利。被告周某向本院提出以下反诉请求：1、判令解除反诉人周某与被反诉人何某之间签订的房屋租赁合同；2、判令被反诉人何某补交2020年4月15日-2020年8月租金27200元（8月以后租金至被反诉人搬离租赁房屋之日付清）、支付违约金2720元；3、判令被反诉人何某搬离租赁房屋前付清所拖欠的水电费，具体金额以水电部门所通知为准；4、本案诉讼费用由被反诉人何某承担。原告何某对被告周某的反诉辩称：1、答辩人同意解除与被告周某于2019年7月15日签订的《红湘路广芳园商铺租赁合同》。因被告周某于2020年5月13日、5月23日、6月22日、7月14日分别采取强制断电、哄吵闹事的手段影响答辩人正常营业并强行要求答辩人搬离房屋，同时被告周某于2020年7月4日、7月6日、7月11日、7月24日、7月30日多次通过短信、邮寄通知等形式要求解除与答辩人的《合同》。被告周某从2020年5月13日起的赶客、撬锁、强制断电等行为已经迫使答辩人无法开展营业，直到6月22日被告周某再次强行断电并要挟答辩人不得将电线重新接上，答辩人在万般无奈之下只得搬离租赁房屋。答辩人认为被告周某的这些做法已严重影响其正常经营，也使得答辩人当初租赁被答辩人房屋目的无法实现，答辩人同意解除与被答辩人签订的《合同》。2、答辩人没有拖欠被答辩人的租金，亦无需向被答辩人支付违约金。答辩人于2019年7月15日向被告周某支付了27000元租金、于2019年12月4日向被答辩人支付了26000元租金、于2020年4月22向被答辩人支付了6800元租金，共计59800元；按照双方《合同》第三条约定的租金计算方式，答辩人已向被告周某支付了2019年7月25日至2020年4月25日的租金。而根据《关于应对××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规﹝2020﹞734号）、《衡阳市人民政府关于应对疫情支持实体经济稳健发展的政策意见》的文件要求，答辩人享有2020年一季度免交场地租金，二季度租金减半的优惠政策，加上四个半月的优惠政策后答辩人可在2020年9月15日后才向被告周某支付下个月的租金。从事实层面上来说，答辩人从2020年5月起就没有在使用租赁房屋。被告周某早在2020年5月初就与答辩人因租金问题发生纠纷，使得答辩人在5月始就无法正常营业，6月22日答辩人已开始搬离租赁房屋。加上被告周某与第三人行政资产公司的《房屋租赁合同》已于2019年12月31日到期，第三人行政资产公司亦于2020年6月10日书面通知被告周某要求被告周某于2020年6月17日前搬离腾退房屋，遂被告周某又在7月6日通知答辩人要求收回门面。3、答辩人已经按照《合同》约定足额支付了租赁房屋的水、电费。答辩人在2020年7月5日已通过自己的支付宝账户缴纳了水费338.52元，电费888元，交清了租赁房屋的水、电费。而答辩人因被告周某2020年6月22日再次强行断电的行为，使得自己的广芳园商铺彻底无法经营后，答辩人就没有再使用过租赁房屋，且答辩人从6月22日起就开始搬离租赁房屋。因此，被告周某要求答辩人付清拖欠的水电费没有事实依据。综上，因被告周某的违约行为致使双方不能实现《合同》目的，这才是《合同》解除的根本原因，答辩人不存在违约行为无需向被告周某补交所谓的租金和莫须有的拖欠水电费，更不需向被告周某支付违约金，请求贵院依法驳回被告周某的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在事实认定部分予以综合认定。本院经审理认定事实如下：2017年4月7日，被告周某作为承租人乙方与第三人行政资产公司作为出租人甲方以及第三人衡阳市发改委作为管理人（原租赁单位）签订了《房屋租赁合同》，该合同与涉案相关的约定为：1、租赁商铺坐落于蒸湘区××路××号；2、房屋租赁期自2017年1月1日起至2019年12月31日止；3、每年租金计34336元（2983元／月），每年的前15天交付给出租人；4、甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金比照3个月的租金，计9428元；5、乙方在承租期内不得将房屋转租，或转让给第三方使用经营；6、甲乙双方同意，乙方若擅自转租房屋、转让房屋承租期或与他人交换各自承租房屋的，甲方可以书面通知解除本合同，且保证金不予退还，造成其他损失的，还应赔偿损失费用。2019年7月15日，原告何某作为承租人乙方与被告周某作为出租人甲方签订了《红湘路广芳园商铺租赁合同》，在甲方与原租赁单位签订的租赁合同基础上，甲、乙双方及原租赁单位就乙方承租甲方房屋的事宜以及原租赁单位对房屋进行后续管理的事宜，达成如下约定（具体与涉案相关的约定有）：1、租赁商铺坐落于蒸湘区××路××号（以下简称涉案33号门面），门牌编号为8号，建筑面积为92.36平方；2、房屋租赁期自2019年7月25日起至2023年3月25日止；3、每月租金计6800元，其中2019年7月25日至2020年3月25日期间租金按每月6500元支付；4、租金按季度计算并支付，由承租人在租赁到期前10天交付给出租人；5、甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金比照3个月的租金，计19500元，该保证金不得用于折抵门面租金，合同到期后，如乙方不再续签合同，甲方应将押金无息退还给乙方；6、该房屋系甲方转租给乙方，甲方应确保与原租赁单位的租赁合同期限在合法有效范围内，保证乙方在与甲方签订的合同期内的承租权益不受影响，如因该房屋租赁引起的与他人之间的纠纷或责任，均由甲方负责承担及赔偿；7、在租赁期内房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的，甲方承担违约和赔偿责任；8、甲、乙双方同意，乙方如存在逾期不支付租金累计7日的，甲方可书面通知解除本合同，且保证金不予退还，造成其他损失的还应该赔偿损失费用；9、乙方逾期交付租金的，由甲方按所欠的租金加收10%的逾期违约金。2019年7月20日，原告何某作为受让方与案外人赵磊作为转让方签订了《广芳园转让协议书》，约定原告何某支付装让费合计99500元，取得广芳园的经营权并包含店内全部的装修、装饰款、原合同押金19500元及店内所有营业设施设备、电器等动产归原告何某所有，双方亦于同日签订转让项目清单。2019年7月26日，原告何某与案外人衡阳市高新技术产业开发区星空间装饰设计工作室签订了《店铺装修合同书》，约定装修总价款50000元。2019年8月5日，案外人衡阳市高新技术产业开发区星空间装饰设计工作室向原告何某出具装修款收据。之后，原告何某在其承租的蒸湘区××路××号商铺处进行正常经营。2020年1月至3月期间，原告何某因全国××防御原因，其经营的涉案33号门面一直处于停业状态。原告何某向被告周某已实际支付了2019年7月25日至2020年4月25日的涉案33号门面的租金（原告何某于2019年7月15日支付了27000元租金，于2019年12月4日支付了26000元租金，于2020年4月22日支付了6800元租金，其中2020年1月1月至2020年4月25日的已付租金应为6500元＋6500元＋6500元＋5417元＝24917元）。之后，原告何某作为涉案33号门面的实际经营者以其未享受《衡阳市人民政府关于应对疫情支持实体经济稳健发展的政策意见》规定的房租减免等原因为由未按期支付被告周某2020年4月25日之后的租金，被告周某于2020年5月13日、5月23日、6月22日、7月14日分别前往原告何某承租的涉案门面处吵闹，期间被告周某采取了强制断电、损坏门锁的方式妨碍原告正常经营，导致原告何某经营涉案33号门面内的物品存在损失，具体损失金额详见公信法字［2020］第258号《价格评估报告》。原告何某在这四次期间均报警，衡阳市公安局蒸湘分局红湘派出所均接警处理。2020年6月10日，第三人行政资产公司向被告周某发出《房屋搬离通知书》，载明“你于2017年1月1日租赁我单位位于蒸湘区××路××号，107.207房屋，已于2019年12月31日到期。租赁期满后，贵单位未予我司商定续租事宜，未签订书面租赁合同，违法继续占用至今，限贵单位于2020年6月17日之前搬离腾退房屋……”之后，原告何某于2020年6月22日搬离涉案租赁的门面停止营业，并上锁关门，不能搬离的物品仍留在门面内。被告周某于2020年7月4日、7月6日、7月11日、7月24日、7月30日与原告何某通过短信、邮寄通知、微信聊天等形式发送《关于解除红湘路广芳园商铺租赁合同》，要求解除其与原告何某签订《红湘路广芳园商铺租赁合同》，故酿成涉案纠纷。另查明，第三人行政资产公司系涉案33号门面的所有权人。2020年3月17日，被告周某向本院提供了其与第三人行政资产公司、衡阳市发改委拟签订的关于涉案33号门面的《房屋租赁合同》（系拍照的复印件），载明涉案33号门面的租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止，每月租金4819元，但第三人行政资产公司、衡阳市发改委并未在该份合同上签字捺印，仅被告周某单方签字捺印。被告周某亦向本院提供了第三人行政资产公司出具的2020年房租发票及2020年租金34336的收据（系拍照的复印件），经当庭核实，被告周某依据《关于应对××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》以及《衡阳市人民政府关于应对疫情支持实体经济稳健发展的政策意见》减免了2020年期间4个半月的租金（2020年第一季度免交、第二季度减半，共减免21685.5元）。第三人行政资产公司当庭向本院表示其未与被告周某续签涉案33号门面关于2020年1月1日至2020年12月31日期间的《房屋租赁合同》。2020年9月7日，原告何某向本院申请对其承租的蒸湘区××路××号门面的装修残值、室内物品损失的价格进行评估鉴定，本院依法委托湖南公信致同房地产土地资产评估有限公司对位于衡阳市蒸湘区××路××号××房××室内物品损失进行价格评估。2020年11月7日，湖南公信致同房地产土地资产评估有限公司作出公信法字［2020］第258号《价格评估报告》，以2020年10月10日作为本次价格评估基准日，得出评估结论简述为：（1）装修残值损失部分经过测算重置成本、成新率（内部装修经济适用年限为5年），得出装修损失评估值为37242元；（2）室内物品损失部分经过测算室内家具及电器折旧、原材料损失，结合广芳园店铺于2020年6月23日被人为断电，得出室内物品损失评估值为12182元；两项损失于评估基准日的评估值为49424元（37242元＋12182元）。该次司法评估产生评估费6000元，已由原告何某垫付。上述事实，有《房屋租赁合同》、《红湘路广芳园商铺租赁合同》、《广芳园转让协议书》、《店铺装修合同书》、收据、《房屋搬离通知书》、《关于解除红湘路广芳园商铺租赁合同》、短信、邮寄通知、微信聊天以及当事人的庭审陈述予以证实并在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，关于涉案原告何某与被告周某于2019年7月15日签订的《红湘路广芳园商铺租赁合同》是否发生法律效力的问题，经审查，原告何某同被告周某签订涉案《红湘路广芳园商铺租赁合同》时，已知晓被告周某与第三人行政资产公司、衡阳市发改委签订《房屋租赁合同》的内容，应视为原告何某对被告周某转租的事实予以认可，故原告何某与被告周某签订涉案《红湘路广芳园商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应系合法有效，即对原告何某与被告周某均发生法律效力，具有合同的约束力。现被告周某反诉请求解除涉案《红湘路广芳园商铺租赁合同》，而庭审中原、被告双方均同意解除涉案《红湘路广芳园商铺租赁合同》，故对于被告周某该项反诉请求，本院依法予以支持。关于涉案《红湘路广芳园商铺租赁合同》履行过程中双方违约责任的认定及民事责任的承担问题，经审查，被告周某作为涉案33号门面的转租者，至今未与第三人行政资产公司续签涉案33号门面关于2020年全年的租赁合同，而第三人行政资产公司于2020年6月10日向被告周某发出《房屋搬离通知书》，要求实际承租者于2020年6月17日之前搬离涉案33号门面，导致涉案《红湘路广芳园商铺租赁合同》的租赁期限未到期，原告何某便要搬离，涉案《红湘路广芳园商铺租赁合同》的合同目的无法实现，被告周某存在根本违约，故原告何某诉请被告退还租赁保证金19500元，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。同时，根据涉案《红湘路广芳园商铺租赁合同》的约定，被告周某未确保其与原租赁单位的租赁合同期限在合法有效范围内，亦导致了原告何某与被告周某签订的合同承租期权益受到影响，故原告何某有权要求被告周某赔偿涉案《红湘路广芳园商铺租赁合同》提前解除导致的装修残值损失，根据湖南公信致同房地产土地资产评估有限公司作出的公信法字[2020]第258号《价格评估报告》，被告周某应赔偿原告何某装修残值损失37242元，对于原告诉请超过部分，本院不予支持。另被告周某仍多次前往原告何某承租的涉案门面处吵闹，并采取了强制断电、损坏门锁的方式妨碍原告正常经营，最终导致涉案33号门面内的家具电器折旧以及原材料遭受损失，被告周某的上述催讨租金行为虽属不妥，但原告何某仍有权要求被告周某赔偿断电物品及电器损失，根据涉案公信法字[2020]第258号《价格评估报告》，被告周某应赔偿原告何某室内物品损失12182元，对于原告诉请超过部分，本院不予支持。而对于原告何某诉请被告周某支付转让损失48000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于被告周某反诉原告何某补交2020年4月15日至搬离租赁房屋之日止的租金是否具有事实及法律依据的问题，本案中，原告何某虽将涉案33号门面的租金交至2020年4月25日，但原告何某作为门面的实际经营者以其未享受全国疫情期间房租减免为由未按期支付被告周某2020年4月25日之后的租金，原告何某该行为属于逾期支付房租的违约情形，故被告周某有权要求原告何某支付租金。考虑到被告周某作为转租人依据新冠疫情期间的优惠政策自行向第三人行政资产公司缴纳了2020年的租金34336元，并享受了减免2020年期间4个半月的租金21685.5元，根据国家发展改革委等部门发布《关于应对××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定的转租、分租国有房屋的，要求确保免租惠及最终承租人，故被告周某作为转租人享受的减免2020年期间4个半月的租金应惠及本案的最终承租人何某，故原告何某承租涉案33号门面在2020年1月1日至2020年4月15日的租金应减免21685.5元（4819元／月×4.5个月），即原告何某已支付2020年1月1月至2020年4月25日的租金24917元中应扣减21685.5元，被告周某应返还原告何某21685.5元。对于2020年4月16日至原告何某当庭将钥匙交付给被告周某之日（2020年11月19日）止的的房屋租金（未搬物品占用费），因原、被告双方对于涉案《红湘路广芳园商铺租赁合同》的解除以及涉案诉讼纠纷的发生均有过错，该期间的房屋租金（未搬物品占用费）应以4819元／月计算为宜，经核算，2020年4月16日至2020年11月19日期间的房屋租金（未搬物品占用费）为34857元（4819元／月÷30天×217天），本院根据原告何某逾期支付房租的的违约情形酌情认定原告何某对该期间的房屋租金损失（未搬物品占用费）承担主要责任，负担70%的责任。被告因未能与第三人续签合同，且被告多次对原告房屋进行断电，导致合同目的不能实现，应对未搬离物品期间的租金损失承担次要责任，即负担30%的责任，故原告何某应支付被告周某房屋租金损失（未搬物品占用费）24399.9元（34857元×70%），抵扣被告周某应返还原告何某的租金21685.5元，原告何某仍应支付被告周某房屋租金（未搬物品占用费）2714.4元，对于被告周某反诉请求超过部分，本院不予支持。对于被告周某反诉原告何某支付违约金2720元，本院酌情支持271.4元（2714.4元×10%）。对于被告周某反诉原告何某支付搬离租赁房屋前拖欠的水电费的问题，经审查，被告周某未向本院提供有效的证据证明原告何某存在拖欠水电费的事实，依法应承担举证不能的法律后果，故对被告周某该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）何某与被告（反诉原告）周某于2019年7月15日签订的《红湘路广芳园商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）周某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）何某租赁保证金19500元；三、被告（反诉原告）周某于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）何某装修残值损失37242元、室内物品损失12182元，合计49424元；四、原告（反诉被告）何某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）周某支付房屋租金（未搬物品占用费）2714.4元、违约金271.4元,合计2985.8元（可与第二判项相抵扣）；五、驳回原告（反诉被告）何某的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）周某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取1411元、司法评估费6000元，合计7411元，被告（反诉原告）周某负担4051元，由原告（反诉被告）何某负担3360元；反诉受理费减半收取274元，由原告（反诉被告）何某负担27元，被告（反诉原告）周某负担247元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  阳林二〇二〇年十二月十六日法官助理谷江波书记员陈虹霖附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。