上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10471号上诉人(原审原告)：陈沈锋，男，1978年12月14日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：许世锋，上海翰森律师事务所律师。委托诉讼代理人：金雷，上海翰森律师事务所律师。上诉人(原审被告)：马广辉，男，1968年8月1日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市嘉定区。上诉人陈沈锋因与上诉人马广辉房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈沈锋上诉请求：撤销一审判决主文第一项，判令马广辉返还陈沈锋租金人民币13万元(以下币种均为人民币)。事实与理由：1、当事人双方之间就上海市嘉定区祁连山南路XXX号二楼办公室大小八间房屋(以下简称“涉案房屋”)形成租赁法律关系，马广辉作为出租人，其最重要的义务为交付涉案房屋，且交付义务的举证责任在于马广辉。现马广辉未能举证证明其已向陈沈锋交付了涉案房屋，应当承担举证不能的法律后果。而陈沈锋在一审中提供的两份录音资料均能证明，截止到2019年1月4日，马广辉仍未将涉案房屋交付陈沈锋。2、涉案房屋的面积与房屋间数、性质均不符合双方约定。综上，马广辉未向陈沈锋交付涉案房屋，应当返还陈沈锋全部租金。马广辉辩称，合同中从未约定涉案房屋使用面积为240平方米，陈沈锋在签约前已实地查看现场，对房屋现状无异议。一审酌情判令陈沈锋支付一半租金，有损公正、公平、法治的原则，损害了马广辉的合法权益。请求驳回陈沈锋的上诉请求。马广辉上诉请求，撤销一审判决主文第一项，改判马广辉返还陈沈锋一个半月的租金16，250元。事实与理由：涉案房屋已交付陈沈锋，陈沈锋实际控制使用涉案房屋12个月，应当支付相应的租金。陈沈锋辩称，马广辉未交付涉案房屋，不同意支付马广辉租金。请求驳回马广辉的上诉请求。陈沈锋向一审法院起诉请求：一、判令解除陈沈锋与马广辉于2019年1月5日签订的《合作协议》；二、判令马广辉返还预付租金13万元及押金1万元；三、判令马广辉支付逾期还款违约金(以14万元为基数，按年利率7.125％为标准，自2019年2月1日起计算至实际还款之日止)。一审法院认定事实：案外人上海市邮政公司嘉定区邮政局系上海市嘉定区祁连山南路**房屋的产权人，该房屋的建筑面积为777.63平方米。马广辉向上海市邮政公司嘉定区邮政局承租了房屋的二楼，并对房屋进行隔断。2018年底，陈沈锋与马广辉签订《合作协议》，约定马广辉将涉案房屋承包给陈沈锋用于书法培训交流使用，每年租金为13万元，由陈沈锋一次性支付给马广辉，租期自2019年1月5日至2019年12月31日，马广辉装修完好，如需改装需征得马广辉同意，电费由陈沈锋负担，一季度一付，合同期满后如继续合作，双方需重新签订协议，租金每年递增1万元，协议落款时间为2019年1月5日。2018年12月24日、2018年12月25日，陈沈锋向马广辉的妻子蒋学凤分别支付了1万元、13万元。2019年1月3日，马广辉出具收条，载明收到押金1万元。后因陈沈锋认为马广辉拒绝交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。本案在审理期间，承办人于2019年11月13日至涉案房屋勘察，陈沈锋与马广辉确认涉案房屋处于长期未整理使用状态，同日，承办人告知马广辉可以使用涉案房屋。审理中，陈沈锋提供证人赵某某的证言，主要内容为陈沈锋系证人的客户，证人通过中间人介绍认识马广辉，陈沈锋欲租赁200至300平方米的房屋，中间人告知证人涉案房屋使用面积大约240平方米，证人遂某陈沈锋看了涉案房屋；提供陈沈锋妻子与马广辉的录音。上述两组证据证明马广辉在出租涉案房屋时确认房屋实际使用面积为240平方米，及马广辉于2019年1月4日前并未将涉案房屋交付陈沈锋。马广辉认为证人系听他人陈述房屋的面积情况，马广辉在录音中并未承诺过房屋使用面积为240平方米，仅强调涉案房屋为大小八间，且马广辉已于2018年12月25日向陈沈锋交付涉案房屋，嗣后，陈沈锋多次到涉案房屋内规划装修事宜，陈沈锋亦承认到涉案房屋内测量面积。审理中，一审法院至涉案房屋处进行勘察，从北侧大门进入二楼后，房屋被分割成东西两侧，东侧及西侧各有一扇门，西侧房屋由马广辉使用，东侧房屋为涉案房屋，门锁为密码锁，首先进入的一间房间内有三根梁，该房间内有四扇门，南门及东门内各有一间房间，西面墙并排有两扇门，其中靠北的门关闭，靠南的门进入后为过道，过道西侧有四扇门，其中靠北的一扇门关闭，靠南的三扇门内各有一间房屋，过道南侧一扇内有一间房屋，关闭的门后为马广辉使用的房屋。东侧房屋内有大小七间房间及一条过道。一审法院认为，关于合同的性质问题，根据对合同内容的审查，合同中有关于租期、租金、装饰装修、电费等问题的具体约定，符合租赁合同的特征，故法院认定双方签订的《合作协议》实质系房屋租赁合同，对马广辉关于双方系合作关系的抗辩，法院不予采纳。关于房屋使用面积问题，证人系从他人处听说涉案房屋的使用面积，陈沈锋仅提供通话记录，并无其他证据予以印证，故对陈沈锋关于马广辉确认涉案房屋的实际使用面积为240平方米的意见，法院不予采信。关于交房问题，陈沈锋陈述，其在支付相关款项后为进行装修而进行了实地测量，发现使用面积不足240平方米，且只有7间房，不符合合同约定的标准，马广辉并未实际交房；而马广辉陈述，其是在2018年12月25日将房屋的钥匙及门禁卡交付陈沈锋，并教陈沈锋如何密码开锁。根据以上陈述结合勘察记录，可以确认涉案房屋具有门禁系统，在未交房之情形下无法进行实地测量并确定具体房间数量，陈沈锋为进行装修进行实地测量亦符合客观实际，且陈沈锋与马广辉沟通过房屋面积，综上，法院认定马广辉履行了交付涉案房屋的行为。陈沈锋与马广辉签订的《合作协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。对于陈沈锋主张解除《合作协议》，因《合作协议》约定的租赁期限已届满，且马广辉已实际收回涉案房屋，故《合作协议》约定的权利义务已终止履行。关于陈沈锋主张返还租金13万元及押金1万元，马广辉已向陈沈锋交付涉案房屋，陈沈锋理应支付相应的租金，鉴于双方就房屋的使用面积多次沟通，且陈沈锋实际未使用涉案房屋的情况，法院酌情认定陈沈锋应支付马广辉租金65，000元，故马广辉应退还陈沈锋租金65，000元，同时马广辉亦应返还陈沈锋押金1万元。至于陈沈锋主张马广辉支付逾期还款违约金的诉请，因无事实和法律依据，故对陈沈锋的该项诉请，法院不予支持。一审法院判决：一、马广辉应于判决生效之日起十日内返还陈沈锋租金65，000元；二、马广辉应于判决生效之日起十日内返还陈沈锋押金1万元；三、驳回陈沈锋的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的《合作协议》名为合作，实质为房屋租赁合同。马广辉为出租人，陈沈锋为承租人，租赁标的为涉案房屋。本案二审的争议焦点系马广辉是否已将涉案房屋交付了陈沈锋。虽然双方未曾签订房屋交接书，但根据法院勘察，涉案房屋具有门禁系统，可密码开锁，且陈沈锋亦自认其在支付相关款项后为装修而进行实地测量，故可认定陈沈锋可自行进入涉案房屋，因此一审法院认定马广辉已履行交付房屋的义务并无不当。根据《合作协议》之约定，租赁期限业已届满，马广辉亦实际收回涉案房屋，故一审法院认定《合作协议》已终止履行正确。鉴于合同履行之初，当事人双方就对涉案房屋的面积、间数等发生争议，之后双方一直处于诉讼之中，陈沈锋并未实际使用涉案房屋，故一审法院酌情认定陈沈锋应支付租金65，000元并无不妥。综上所述，陈沈锋、马广辉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由陈沈锋负担1085元，马广辉负担2015元。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 周刘金二〇二〇年十二月十一日法官助理 张 煜书 记 员 胡佳捷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……