江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初3717号原告（反诉被告）：连云港云台宾馆有限责任公司，住所地连云港市海州区苍梧路**。法定代表人：陆连星，该公司党支部书记。委托诉讼代理人：王玮，洪立东，江苏连城律师事务所律师。被告（反诉原告）：新浦区新城社区学宝汽车美容用品经营部，，住所地连云港市海州区朝阳东路盛世嘉缘**楼**门面房经营者：唐学宝。委托诉讼代理人：伏曼曼，江苏中瀛律师事务所律师。原告连云港云台宾馆有限责任公司（以下简称云台宾馆）诉被告新浦区新城社区学宝汽车美容用品经营部（以下简称学宝经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。被告学宝经营部提起反诉，本院依法合并审理。原告云台宾馆（反诉被告）的委托诉讼代理人王玮、洪某、被告学宝经营部的经营者唐学宝（反诉原告）及其委托诉讼代理人伏曼曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云台宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还位于海州区云台宾馆主楼东侧的汽车生活馆房屋（洗车场）及内部设施设备；2、被告支付租赁房屋占有使用费人民币4061元，水、电等费用2251元（自租赁合同期满之日起暂计至起诉之日止即2020年3月8日至6月15日，实际要求计算至被告返还房屋之日，占有使用费按年租金4.22万元计算，每日115.6元，此期间的占有使用费为11561元，扣除疫情期间三个月房租7500元；水电燃气费用发生于2019年12月1日至2020年6月12日），上述费用共计6312元；3、诉讼费由被告承担。庭审中将上述第二项诉求更改为占有使用费12073.9元，上述费用共计更改为6824.9元。事实和理由：原被告于2017年3月8日签订《云台汽车生活馆租赁合同》，约定原告将涉案房屋和内部设施租赁给被告使用，租赁期间内发生的水电费用由被告承担；租期为2017年3月8日至2020年3月7日止。租赁期满后被告一周内将经营权、汽车场及其设施设备完好移交给原告，同时被告在租赁期间内所进行的装修和主体建筑所有权无偿归原告所有。合同期满后被告已多次表示不再续租，并分别于2020年4月7日和5月15日发函告知被告，但被告至今仍强占房屋拒不归还。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判处。被告学宝经营部辩称，原告的诉求无事实和法律依据。1、在涉案合同期满前，原告并无期限届满不再续租的意思表示，而是通过招投标的形式进行询价，原告并未询问被告是否续租，被告也未表示不再续租，原合同继续有效，暂时未重新签订书面合同，处于不定期租赁中；2、根据双方签订的合同，被告享有优先承租权，但原告在被告并没有放弃续租的情况下，对合同租金实行三次招标询价活动，根据原告询价，被告愿意以原告对外意向承受价格继续承租；3、在被告得知原告进行公开招标时，原告用欺诈的手段鼓动被告参与竞价，并口头许诺询价结束后仍按照合同约定，同等条件下让被告优先承租。被告认为所进行的投标并不意味着放弃了优先承租权。行驶优先承租权无需通过招投标等程序，只需原告征求被告的意见后，签订合同即可；4、根据投标文件中显示，涉案汽车生活馆并未改变其原有用途，是被告继续承租的事实基础；5、汽车生活馆租金达到4万余元，是建立在被告投入了近10万元的装修基础上的，在投标中，被告得知承租人最高报价为4.2万元后便和原告商议，愿意以该报价就继续承租涉案生活馆。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告学宝经营部提出反诉请求：1、请求依法确认被告对汽车生活馆在同等条件下的优先承租权；2、判令反诉被告履行合同义务，立即恢复水电气的能源供应；3、判令反诉被告承担违约停水、停电造成的损失30万元；4、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告云台宾馆答辩称，1、根据合同约定，租赁期内的装饰装修无偿归反诉被告所有；2、反诉原告要求的优先承租权是在同等条件下才享有。在投标过程中，反诉原告应在和他人出价相同时可以优先选择，并非在任何情况下都享有优先承租权；3、租赁物系反诉被告所有，租赁期满后，采取招投标方式对外出租，由反诉被告决定，无需征得反诉原告的同意。且反诉原告已经参与了招投标活动，说明已经接受该活动的规则，价高者得，反诉原告仍按照底价3万元参与投标，该行为已经明确表示放弃了优先承租权。4、在租赁期届满前，反诉原告未在合同约定的时间内交纳水电费，应视为违约，反诉被告有权终止租赁合同履行。反诉被告在合同期满后的6月份的时候才停止供水供电也是正当行驶自己的权利。综上应驳回反诉原告的诉求。经审理查明，2017年3月8日，原告云台宾馆作为出租方（甲方）和被告学宝经营部作为承租方（乙方）签订《云台汽车生活馆租赁合同》，该合同约定，甲方同意将坐落于连云港市海州区苍梧路27号云台宾馆主楼东侧面积约80平方米的汽车生活馆以及内部设施设备租赁给乙方。租赁期限为三年，从2017年3月8日至2020年3月7日止。租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先续租的权利。该店营业执照由乙方自行办理，许可经营范围：汽车美容服务。租金为人民币每年3万元。风险抵押金为1万元。自合同签订起三日内，乙方须将风险抵押金付清。甲方须提供乙方经营期间的水电气的负荷，所产生的使用费由乙方承担，当月结清。甲方保证对所出租的房屋享有完全所有权。乙方在甲方核准的经营范围内享有自主经营权，甲方违反本合同约定给乙方造成经济损失的，乙方有权要求甲方予以相应赔偿。租赁期满后，乙方在未维持正常运行状态下，一周内将经营权、停车场及其设施设备完好地移交给甲方，同时乙方在甲方租赁期所进行的装修及停车场主体建筑所有产权无偿归甲方所有。乙方使用甲方提供的水电等费用，实行挂表按实计算，乙方负责于次月25日一次性结算。违约责任如发生租金拖欠，每天收取当年租金总额千分之三的滞纳金，拖欠超过30日，视为违约，合同可随即终止。乙方的能源消耗等各项费用，次月25日前结算，超过约定时间十五天仍未缴纳的，视为乙方违约，甲方有权停水、停电，有权终止租赁合同的履行。合同还约定了其他内容。上述合同期满后，原告云台宾馆就涉案云台汽车生活馆租赁项目委托建业恒安工程管理股份有限公司进行公开招投标，2020年4月17日，询价项目投标报价表显示，学宝经营部参与竞标后给出的投标报价为每年3万元，2020年6月8日，连云港阔科汽车用品销售有限公司在该询价中报价为每年4.22万元，被确定为中标单位，服务期为三年。并向该单位发出了中标通知书。要求中标单位于2020年7月7日前至云台宾馆洽谈合同。这期间，2020年4月7日，云台宾馆给学宝经营部发出告知函，告知就涉案房屋租赁事宜进行公开招标。2020年5月15日，云台宾馆向学宝经营部发出书面关于房屋租赁合同到期移交的函。内容载明：租赁期满，按照合同约定的义务，要求学宝经营部于2020年5月25日前将汽车生活馆租赁房屋完好地移交给云台宾馆，同时房屋租金、水、电等产生的费用从移交之日起5日内结清，否则由此导致的一切法律后果由学宝经营部承担。2020年5月28日，学宝经营部复函，认为租赁合同仍处于不定期租赁中，在两次投标中，学宝经营部得知竞标人最高报价为4.22万元，根据合同约定，学宝经营部在同等条件下有优先承租权，云台宾馆不能单方毁约，不同意移交。要求尽快签订书面租赁合同。另查明，学宝经营部向云台宾馆缴纳1万元押金，共计欠缴水电费从2019年12月1日起至2020年6月12日金额为2251元。从2020年6月13日早上8点起，云台宾馆停止对涉案租赁物的水电供应。庭审中，学宝经营部陈述其一直经营至2020年6月12日，云台宾馆停止供水电的时候才停止营业，至今尚未搬离。再查明，原告云台宾馆租赁给被告的房屋没有房屋产权证。以上事实有原、被告的当庭陈述及提交的房屋租赁合同、投标书、函、复函等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案租赁物连云港市海州区苍梧路27号云台宾馆主楼东侧面积约80平方米的汽车生活馆无房产证、无规划审批手续，因此，原、被告之间签订的《云台汽车生活馆租赁合同》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，被告应给付原告在占有使用租赁房屋的占有使用费。结合本案，被告学宝经营部至今尚未搬离涉案承租房屋，故应予以搬离，向原告云台宾馆返还。在返还房屋的同时，应支付按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费和实际支出的能耗费用。按照原被告之间的约定，每年房租为3万元，原告云台宾馆自愿放弃疫情期间3个月的房租7500元，被告学宝经营部还应支付给原告从2020年3月8日起至2020年6月12日止的占有使用费为410元，并继续计算至被告实际返还租赁房屋之日止，按照年租金3万元计算。被告学宝经营部在占用和使用租赁房屋时产生的水电能耗费2251元亦应支付给原告。关于因涉及合同无效导致的房屋装饰装修损失问题，原告云台宾馆陈述称其对于涉案房屋的装饰装修不是很清楚，被告学宝经营部称其对涉案房屋进行了装修，但因其未提供相关证据予以证实，本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告新浦区新城社区学宝汽车美容用品经营部于本判决生效之日起十日内向原告连云港云台宾馆有限责任公司返还位于连云港市海州区苍梧路27号云台宾馆主楼东侧面积约80平方米的汽车生活馆，并支付占有期间的使用费。（从2020年3月8日起至2020年6月12日止，占有使用费为410元，从2020年6月16日起至实际交付房屋之日止，按照每年租金30000元计算。）和水电能耗费2251元。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告新浦区新城社区学宝汽车美容用品经营部的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（原告已预交），由被告承担。反诉原告新浦区新城社区学宝汽车美容用品经营部案件受理费2900元（已预交），由反诉原告自行承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：62×××67（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 长 王 敏人民陪审员 贺 君人民陪审员 杨 靖二〇二〇年十二月二十一日法官 助理 万绪文书 记 员 周春艳法律条文附录（一）、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-62375