辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7486号上诉人(原审被告、反诉原告)：王忠良，男，1944年5月5日生，汉族，无职业，住辽宁省瓦房店市。上诉人（原审被告、反诉原告）：王丽，女，1966年2月9日生，汉族，瓦房店市许屯镇山咀村民委员会会计，住辽宁省瓦房店市。上诉人(原审被告、反诉原告)：王东，男，1968年7月11日生，汉族，瓦房店市土城乡电信局局长，住辽宁省瓦房店市。上诉人(原审被告、反诉原告)：王锋，男，1975年9月21日生，汉族，大连市中山区信访局信访科副科长，住辽宁省瓦房店市。四上诉人共同委托诉讼代理人：王洪山，辽宁泓冠律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王福仁，男，1960年11月7日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：李振鹏，辽宁阳光律师事务所律师。原审第三人：瓦房店市许屯镇山咀村民委员会，住所地辽宁省瓦房店市许屯镇山咀村。法定代表人：于庆国，该村民委员会主任。上诉人王忠良、王丽、王东、王锋因与被上诉人王福仁、原审第三人瓦房店市许屯镇山咀村民委员会（以下简称“山咀村委会”）确认合同有效纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王忠良、王丽、王东、王锋上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由王福仁负担。事实和理由：一、一审判决没有查清事实，确认房屋买卖契约合法有效错误。房屋买卖契约中没有王忠良签字，在契约中有补充添加内容，均不是王忠良所签；一审没有确认王福仁是否付清购房款，对赵冰杰是否知道卖房等事实没有查清，就确认合同有效，明显错误。二、本案曾因一审法院遗漏当事人为由发回重审，要求一审法院追加本案法定继承人参加诉讼。但在发回重审后，一审法院只对王锋作了调查笔录，没有要求王福仁提供赵冰杰的法定继承人情况。王福仁与王忠良等在同一个屯子居住，对赵冰杰的兄弟姐妹及赵冰杰早于任淑芝死亡知情，其曾在原二审时向法庭提供了一些赵冰杰合法继承人的情况，对赵冰杰存在多少法定继承人，应由王福仁举证证明，王忠良等上诉人对此没有义务提供。一审法院调查任淑芝户口本上显示“六女”，说明前面还有5个姊妹。赵冰杰的法定继承人必需到庭参加诉讼，一审法院在未查明其法定继承人并通知法定继承人到庭参加诉讼的情况下，不动产登记部门是没有办法变更登记的。一审法院没有尽到查明义务，程序违法。三、一审法院以赵冰杰没有对案涉房屋主张权利，也未对买卖提出异议为由，认定足以使王福仁相信王忠良有代理权限是错误的。因为赵冰杰对房屋出卖开始不知情，是王福仁半路截王忠良说是请吃晚饭，酒后找人做的契约，其中签名不是王忠良所签，整个契约均是一人所写。王忠良一直告知赵冰杰说是王福仁看房、借住。后来赵冰杰知道了，不同意出卖，因此事上火患了肠癌，后一直治病直至死亡，自己及家人均没有时间起诉，王福仁也知道此事，其没有要求过户，直至赵冰杰死亡，这也是案涉房屋没有过户的直接原因，两家因此产生矛盾。四、案涉房屋买卖契约应是无效协议，而且约定不明。自留地属于不可出卖的土地，承包地不经所有人同意转让也是无效的，刺槐林也应确认所有权。对房屋西侧菜园地，东侧果树地的返还请求，一审法院已经收取反诉费，应该一并审理，这样有利于处理双方纠纷，避免累讼。另外，上诉人提供的领取房照申请书和三咀村委会的土地台账显示案涉房屋东侧为承包地和果树，西侧为菜地，足以证明案涉房屋西侧的菜园地就是王忠良从三咀村分得的菜园地，东侧就是赵冰杰从村里承包的土地和果树，一审法院认定双方没有提供充分证据证明菜园地、承包地及果树明显错误。王福仁辩称，四上诉人的上诉理由没有事实和法律根据，不应得到支持。一、上诉人违反诚信原则。对案涉房屋买卖合同效力问题，上诉人在原审第一次庭审时是认可的，没有提出任何异议。而且，在原审一审的反诉状中的事实理由部分，上诉人也承认了双方签订买卖协议的事实。现上诉人在发回重审后的一审中突然否认案涉房屋买卖协议的真实性，严重违背诚信原则。案涉房屋自2002年9月16日签订买卖协议后不久就交付王福仁全家居住，至今已经18年。二、上诉人违反禁止反言原则。上诉人声称王忠良是在被灌醉酒后签署的买房契约是虚假陈述，案涉房屋买卖协议是在王忠良家里签署的，王忠良的妻子赵冰杰和女儿王丽都在场，代书人王某2是王忠良的亲表妹夫，中间人王某1是王忠良的亲二姐夫。在王福仁2002年11月22日交付第二笔款时，见证人王某1和王某2都在场签字，其中有一个见证人姜某，是买房契约中间人王金兰的妻子。上诉人反复强调的继承人问题，案涉房屋买卖不涉及继承问题，这是赵冰杰生前和王忠良处分自己财产的行为。房屋交付完毕后，案涉房屋的所有权已经转移。此种情况下，房屋未办理登记仅起到不能对抗第三人的作用。退一步讲，即便要提供赵冰杰的法定继承人，也应由上诉人负有举证责任。在发回重审后的一审审理期间，王锋向法庭陈述无法找到自己的亲属。案涉房屋买卖协议签订后，王忠良在房屋内居住了一段时间，然后才交付给王福仁居住，上诉人声称是王福仁强占了王忠良的房屋，没有事实根据，也不符合常理。关于土地返还问题，一审没有审理，王福仁同意一审判决。王福仁向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的买房和土地转让契约有效；2.被告协助原告办理房屋和自留地过户手续；3.被告承担本案诉讼费。王忠良、王丽、王东、王锋向一审法院反诉请求：王福仁返还案涉房屋西侧菜园地0.715亩和房屋东侧果树地（南北通长）。一审法院认定事实：王福仁与王忠良均系瓦房店市许屯镇山咀村村民。1993年4月，王忠良获得瓦房店市人民政府颁发的案涉房屋房产执照，该房产执照载明：证照号为瓦农房执字第××号；所有权人王忠良；共有人王忠良、赵冰杰；建筑时间1988；房屋坐落许屯镇山咀村沙西屯；建筑面积121.1m2；间数伍；等等。2002年9月16日,王忠良与王福仁签订买房契约，该契约载明：“经来人协商双方同意王忠良将五间林材房卖给王福仁，名下居住四至一切分明。（一）房屋价款陆万元整（正）；（二）房款钱当来人面交现金叁万元整（正）；（三）欠款叁万元整（正）；（四）四至：东以刘涛房为准，刘涛房西全为王福仁所有，西以小园墙南头为准，有王丰永20米，如此房同向刺槐林归王福仁所有，南至南道边为准，北至北河边为准；（五）以后如有纠纷有文书为证；卖房人：王忠良，买房人：王福仁，代字人：王某2，中间人：王金兰、王某1。”该契约签订后，王忠良将案涉房屋的房产执照、集体土地建设用地使用证交付给王福仁，并在半年后将案涉房屋交付给王福仁。王福仁占有使用房屋至今。2002年11月22日，王福仁将剩余房款叁万元交付王忠良，并在买房契约上添加相关内容：2002年11月22日，王福仁买王忠良房款原欠叁万元一次付清，经来人为证。收款人：王忠良；见证人：王某1、姜某、王某2。另查，王忠良与赵冰杰系夫妻关系；共生育子女王丽、王东、王锋三人；赵冰杰于2014年10月17日死亡。任淑芝系赵冰杰母亲，于2018年3月5日死亡；原、被告均未能提供证据证明任淑芝继承人相关情况。又查，1983年被告王忠良户分得菜园地“西元”0.072亩（长25米、宽2米，村土地台账上无四至记录）、“北元”0.34亩（长25米、宽9米，村土地台账上无四至记录），和房子四周李子树和其他果树。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时发生法律效力，合同当事人应该按照合同约定及法律规定及时、全面的履行合同约定的义务。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，案涉房屋系所有权人王忠良及其妻子赵冰杰的夫妻共同财产，王忠良在出卖案涉房屋时理应征得赵冰杰同意，但因王忠良与赵冰杰系夫妻关系且签订买房契约后即将房产执照等证照及案涉房屋交付给原告王福仁，并且自房屋交付原告王福仁至赵冰杰死亡，赵冰杰均未主张其对案涉房屋所享有的权利，未对买卖提出异议，因此足以使原告王福仁相信王忠良具有处分案涉房屋中赵冰杰份额的代理权限。原告王福仁与被告王忠良系同村村民，双方签订关于案涉房屋的买房契约符合法律规定，具有法律效力。原告王福仁按照契约约定及时足额支付案涉房屋房款，被告王忠良虽已按照约定将案涉房屋交付给原告王福仁，案涉房屋买房契约的主义务已经履行完毕，但房屋出卖人同时负有协助买受人变更案涉房屋所有权人登记的附随义务，因此王忠良、赵冰杰应协助王福仁变更案涉房屋所有权人登记，现赵冰杰已于2014年10月17日死亡，其尚未履行的义务应由其继承人继续履行，因赵冰杰先于母亲任淑芝死亡，而原、被告均无法提供任淑芝继承人的相关情况且案涉房屋在赵冰杰生前已经出卖并交付，并不涉及案涉房屋析产的问题，应由赵冰杰目前已知的继承人即四被告协助原告王福仁办理案涉房屋过户手续为宜。因此原告诉请确认买房契约有效及被告协助其办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持；对四被告辩称案涉房屋系赵冰杰父母出资建造，因其未提供充分证据证明且案涉房屋登记所有权人为王忠良、共有人为赵冰杰，故对其此项抗辩意见，一审法院不予采纳。对原告王福仁诉请办自留地过户手续及四被告反诉请求返还自留地，因案涉房屋买房契约中已约定了房屋四至，原、被告均未能提供充分证据证明买房契约中约定的房屋四至包含被告王忠良户在山咀村委会土地台账中所体现的菜园地，现有证据不足以证明案涉房屋买卖与自留地的过户及返还系同一法律关系，原告王福仁诉请四被告协助办理自留地过户手续及四被告的反诉请求本案不予一并审理，预收的诉讼费用予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二十九条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，一审法院判决：一、原告王福仁与被告王忠良于2002年9月16日签订的买房契约合法有效；二、被告王忠良、王丽、王东、王锋于判决生效后十日内协助原告王福仁办理瓦农房执字第××号房屋的过户手续；三、驳回原告王福仁其他诉讼请求。案件受理费1300元，由被告王忠良、王丽、王东、王锋负担。反诉案件受理费120元，返还被告王忠良、王丽、王东、王锋。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于上诉人提出案涉“买房契约”中没有王忠良签字，故一审认定案涉“买房契约”有效错误一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》规定了合同无效的各种情形，现上诉人并未提供证据证明本案符合法律规定的无效情形，且上诉人在本案原一审庭审过程中，无论是其在答辩中还是在质证过程中，均未对案涉“买房契约”的签订及房屋的出售提出异议，只是认为王忠良签订“买房契约”出卖的是房屋，没有将菜园地和果树占有的自留地卖给王福仁。且上诉人随后提出反诉，在反诉状中亦表述“双方当时签订卖房契约，约定将房屋出卖给被告，但没有约定将菜园地、果树包地等出卖给被告。”可见，上诉人对案涉房屋的买卖及签订“买房契约”的真实性是认可的，现上诉人在未提供充分相反证据情况下否认其于原一审期间已自认的事实，因违反禁止反言规则而不应采信。关于上诉人提出一审未确认王福仁是否付清房款一节，从一审王福仁提供的“买房契约”载明的内容显示，2002年11月22日，王福仁已将剩余购房款3万元交付给王忠良，见证人已签字确认。上诉人在对该份证据的质证过程中，表示没有异议，只是认为双方约定的是买房没有约定菜园地和其他自留地的买卖，如前所述的理由，根据禁止反言规则，在上诉人未提供充分否认证据的情况下，对上诉人此项主张不予支持。关于上诉人提出一审未查明赵冰杰的全部继承人情况，属于程序违法一节，本院认为，案涉“买房契约”合法有效且已实际履行，现仅系因出卖方未及时协助过户导致王福仁起诉，赵冰杰的义务是协助过户，并不涉及其权利的处分，即使赵冰杰的继承人未全部到庭，亦不影响其合法权利。况且，对于赵冰杰是否还有其他继承人，应承担举证证明责任的是上诉人方，被上诉人作为买房人无从知晓赵冰杰的亲属情况，在法院已要求上诉人方举证而上诉人未向法院提供充分证据证明赵冰杰还存在其他继承人的情况下，一审将现有已知晓的赵冰杰的继承人列为案件的当事人，符合法律规定，且赵冰杰在本案中仅存在需协助办理过户的义务，故即使因上诉人方拒不提供证据导致存在其他代位继承人未参加诉讼的情形，亦不损害其他代位继承人的合法权益，综上，对上诉人此项主张不予支持。关于上诉人提出赵冰杰对案涉房屋出卖不知情，一审认定王忠良的卖房行为构成表见代理错误一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”具体到本案，王忠良在与王福仁签订“买房契约”后，即向王福仁交付了房产执照和集体土地建设用地使用证，且“房产执照”上登记的所有权人是王忠良，虽然赵冰杰是房屋的共有人，但房照和土地使用权证原件的交付，使王福仁有理由相信王忠良有权代表赵冰杰出卖案涉房屋。再者，案涉房屋位于，而赵冰杰亦居住在山咀村，在王福仁入住后，赵冰杰不可能不知晓，其从未提出异议，亦可佐证赵冰杰对于王忠良出售案涉房屋的认可。综上，对上诉人此项主张同样不予支持。关于上诉人提出一审应对其反诉一并处理一节，本院认为，既然双方当事人均认可案涉的“买房契约”中对于是否包含菜园地、果树地约定不明确，且王福仁的诉请是针对房屋买卖契约的效力及协助办证，在本案双方当事人所提交的证据不足以明确“买房契约”中约定的房屋四至是否包含王忠良户在山咀村委会土地台账中所体现的菜园地的情况下，一审为及时解决矛盾，将上诉人方的反诉不予处理，并未剥夺其权利，上诉人可以另案告诉。综上所述，四上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人王忠良、王丽、王东、王锋负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇二〇年十二月二十二日书记员  葛美玲