湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终4204号上诉人（原审被告）:岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地：岳阳经济技术开发区八字门村弘昱小区**501。法定代表人：冯健，总经理。委托诉讼代理人；刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人；王朗，湖南立华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:邓淑敏，女，汉族，1980年9月8日出生，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：胡娟，湖南碧灏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秋吟，湖南碧灏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:湖南和立东升置业投资有限公司，住所地岳阳经济技术开发区白石岭路星河国际营销中心**。法定代表人：肖辉，总经理。委托诉讼代理人；刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人；王朗，湖南立华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨金波，男，汉族，1988年8月6日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：代传珍，女，汉族，1982年12月12日出生，住岳阳市岳阳楼区。上诉人岳阳市兴润物业管理有限公司（以下简称“兴润物业”）因与被上诉人邓淑敏、湖南和立东升置业投资有限公司（以下简称“和立东升”）、杨金波、代传珍商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。兴润物业上诉请求：1、请求人民法院依法撤销岳阳楼区人民法院作出的(2020)湘0602民初3116号民事判决书，依法判决驳回一审原告邓淑敏对上诉人的诉讼主张。2、本案的诉讼费用由被上诉人邓淑敏承担。事实和理由：一、本案一审原告邓淑敏并非向上诉人购买涉案房屋，而是从原房屋认购人代传珍处受让其房屋认购指标。二、销售人员杨金波并非上诉人的工作人员，其转让代传珍已认购的房屋没有经过上诉人的书面同意和授权，该行为后果与上诉人无关，而收受认购指标转让款代传珍和销售人员杨金波公司却未作为本案被告，明显系遗漏诉讼当事人。三、上诉人既没有与一审原告邓淑敏签订合同，也没有直接收取邓淑敏的分文款项，邓淑敏向上诉人主张权利没有事实依据。四、假使上诉人承担责任，也仅需按照《观澜紫台住宅团购协议书》约定的内容返还其收到的房屋认购意向金，不承担其他责任。被上诉人邓淑敏辩称：一、在一审庭审中其没有选择兴润物业承担责任，因为上诉费的原因，放弃了上诉。二、上诉人的上诉请求缺乏法律依据。被上诉人和立东升同意上诉人的意见。被上诉人杨金波、代传珍没有提出答辩意见。被上诉人邓淑敏向原审法院提出如下诉求：1、请求判令和立东升、兴润物业、杨金波、代传珍向邓淑敏退还购房款22万元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，邓淑敏明确只要求兴润物业承担退还购房款的责任。一审法院认定事实：“珍珠山花园一期”（观澜紫台）房地产项目由和立东升开发建设。2017年12月，和立东升与兴润物业签订《观澜紫台委托协议书》，以内部认购形式向外销售房屋，收取每户10万至30万不等的团购金。兴润物业称杨金波系售楼部工作人员，从事宣传工作。2017年10月2日，代传珍与兴润物业签订了一份《观澜紫台住宅团购协议书》，约定：代传珍向兴润物业交纳15万元作为购买观澜紫台项目建筑面积100平方米以上房屋的意向金，办理意向金交纳手续后即成为观澜紫台项目团购客户；双方签订正式的《商品房买卖合同》后，代传珍缴纳的意向金直接用于冲抵购房款；如代传珍未认购，则兴润物业于开盘后20个工作日内，全额无息退还15万元意向金。该协议上另备注了15-501房，面积116平方米，团购优惠单价6375元/平方米。同日，代传珍向兴润物业交纳意向金15万元。2018年3月12日，邓淑敏前往“观澜紫台”房地产项目售楼部看房，杨金波向邓淑敏推荐了15-501房，称该房系团购房，在开盘价上享受较大优惠。后邓淑敏同意购买此房，并与杨金波商定预交购房意向金为22万元。同日，邓淑敏委托案外人李莎莎向杨金波银行账户上汇款22万元。杨金波收到邓淑敏的款项后向代传珍退还了购房意向金15万元，并多支付了5万元。代传珍称该5万元为买断原协议中享有的每平方米2100元的购房优惠。后代传珍将协议书原件、意向金收据原件交给了杨金波。杨金波将代传珍的协议书原件、意向金收据原件交给了邓淑敏，并向邓淑敏出具了一份证明称：代传珍自愿将观澜紫台15-5**房转让给邓淑敏，成交单价为6375元/平方。庭审中，邓淑敏选择要求兴润物业承担责任。另查明，岳阳市住房和城乡建设局以和立东升在未取得商品房预售许可手续的情况下进行销售为由，于2018年6月25日作出岳建行罚字（2018）12号行政罚款决定书，对和立东升公司警告1次，责令退还预订性质购房款，并处以3万元罚款。一审法院判决理由和结果：一审法院认为，代传珍与兴润物业签订团购协议书并交纳意向金后，杨金波作为兴润物业售楼部的工作人员将代传珍交纳的意向金退还，还多付给代传珍5万元，将代传珍的协议书原件、付款收据原件收回，代传珍有理由相信杨金波代表的是兴润物业，因此代传珍与兴润物业之间的合同关系已经解除。杨金波在兴润物业的售楼部作为涉案房屋的销售人员将诉争房屋另行出售给邓淑敏，收取了邓淑敏的购房款并将代传珍的协议书原件、付款收据原件交给邓淑敏，并出具证明称代传珍自愿将观澜紫台15-5**房转让给邓淑敏，成交单价为6375元/平方。邓淑敏有理由相信其是与兴润物业产生了房屋买卖关系，签订了团购协议。因此，不是与代传珍发生了债权转让关系，而是与兴润物业之间建立了房屋买卖关系。现因出卖人和立东升未取得涉案房屋的商品房预售许可证，与兴润物业之间的房屋买卖合同应认定为无效，邓淑敏明知兴润物业是受和立东升的委托销售房屋，选择要求受托人兴润物业承担责任，因此，和立东升对本案不承担责任。邓淑敏要求兴润物业退还购房款220000元，一审法院予以支持。杨金波作为兴润物业的工作人员，其销售房屋的行为产生的后果应由兴润物业承担。杨金波经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告岳阳市兴润物业管理有限公司在本判决生效后七日内退还邓淑敏购房款22万元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告邓淑敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2300元，由岳阳市兴润物业管理有限公司承担。本院二审期间上诉人兴润物业和被上诉人邓淑敏、和立东升、杨金波、代传珍均未提交新的证据。二审查明的事实与原审一致，予以确认。本院认为，本案有如下焦点，分别予以评述:焦点一，被上诉人杨金波的身份认定。1、根据本案已查明的事实，被上诉人邓淑敏前往“观澜紫台”项目部看房时，被上诉人杨金波向被上诉人邓淑敏推荐案外人代传珍已认购的15-501号房，杨金波并将代传珍与兴润物业签订的团购协议书原件、代传珍的付款收据原件交给了被上诉人邓淑敏。现兴润物业否定杨金波是其职工，且兴润物业不承认杨金波受到其指派办理代传珍与邓淑敏之间的转让事宜，杨金波亦无证据接受了兴润物业的委托。根据上述事实，本院确认杨金波不是接受兴润物业的委托，将15-501号房转让给被上诉人邓淑敏，是杨金波居间邓淑敏与代传珍的转让行为。2、代传珍的团购协议书、收款收据载明，代传珍实付现金人民币15万元。被上诉人杨金波在接受被上诉人邓淑敏的22万元以后，无任何证据证明得到兴润物业的认可。且杨金波在收到邓淑敏的22万元以后将部分钱款支付给了原团购户代传珍。代传珍与兴润物业的合同关系事实上已经终止。上述行为亦应当视为杨金波的个人行为。焦点二，责任承担。1、根据被上诉人杨金波提供，现上诉人邓淑敏持有的代传珍团购协议原件、收据原件，可以认定兴润物业确实收到了代传珍的15万元，而兴润物业并没有提供其已将15万元退给代传珍的证据，而根据代传珍一审答辩意见，代传珍至少收到了其原交纳的团购金15万元，故兴润物业对这15万元应当承担返还给邓淑敏的义务。2、被上诉人杨金波收到被上诉人邓淑敏的22万元以后，将代传珍的团购协议、收据交给邓淑敏，应视为已抵代传珍团购金15万元。另外7万元，因被上诉人邓淑敏只向兴润物业追索，故在兴润物业承担15万元返还责任后，由上诉人邓淑敏向杨金波、代传珍追偿。代传珍多收的钱款，到底是补偿还是指标出让款，在另案中解决。一审法院认定，在庭审中被上诉人邓淑敏只选择兴润物业承担责任，在程序处理上欠妥。一审法院应当裁定准许原审原告撤回对其他三被告的起诉，而不应当在没有对其他三被告是否承担责任进行实体审理的情形下，判决驳回原审原告的其他诉讼请求。对此本院予以纠正。综上所述，原审认定事实基本清楚，但适用法律和实体处理不当，应予纠正;上诉人兴润物业上诉理由部分成立，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下:一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初3116号民事判决;二、由上诉人岳阳市兴润物业管理有限公司在本判决生效后十日内退还被上诉人邓淑敏购房款15万元;三、驳回被上诉人邓淑敏的其他诉讼请求。上列支付义务逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持不变，二审案件受理费4600元，由上诉人兴润物业承担3500元，被上诉人邓淑敏承担1100元。本判决系终审判决。审判长  姚劲峰审判员  李峥嵘审判员  刘 玲二〇二〇年十二月九日书记员  龚 婕