广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9311号上诉人（原审被告）：佛山市泰丰投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：韩丽茹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧钰，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何健超，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈敏仪，广东明宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何俊源，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈敏仪，广东明宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何俊涛，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈敏仪，广东明宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。上诉人佛山市泰丰投资有限公司（以下简称泰丰公司）因与被上诉人何健超、何俊源、何俊涛商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初23282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回何健超、何俊源、何俊涛对涉案A区271号、260号车位及281、150号子母车位的起诉；2.撤销一审判决第二项，改判泰丰公司返还何健超、何俊源、何俊涛购房款8070000元；3.撤销一审判决第三项，改判驳回何健超、何俊源、何俊涛要求泰丰公司支付赔偿款的诉讼请求；4.何健超、何俊源、何俊涛承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案A区271号、260号车位及281、150号子母车位系李某娴向泰丰公司购买，一审判决解除该车位的买卖合同并判令泰丰公司返还车位款678000元给何健超、何俊源、何俊涛错误。首先，本案271号、260号车位及281、150号子母车位的《认购书》系李某娴与泰丰公司签订，泰丰公司也向李某娴开具了购买车位的发票。根据合同相对性原则，何健超、何俊源、何俊涛无权就上述车位主张权利。一审法院依据李某娴出具的声明判令解除车位的买卖合同，违反《中华人民共和国合同法》第八条的规定，本案应裁定驳回何健超、何俊源、何俊涛对前述车位的起诉。其次，271号、260号车位及281、150号子母车位的车位款共678000元，该车位款系李某娴支付，一审法院判令泰丰公司将该款返还给合同当事人之外的何健超、何俊源、何俊涛错误。本案房屋买卖合同解除后，泰丰公司返还给何健超、何俊源、何俊涛的款项应为8070000元。二、何健超、何俊源、何俊涛在签订《认购书》时明知涉案房产已抵押的事实，泰丰公司对此并未故意隐瞒。（一）泰丰公司与何健超、何俊源、何俊涛签订《认购书》时，已明确告知何健超、何俊源、何俊涛涉案房产已抵押。首先，涉案房产于2012年4月30日竣工。2014年7月9日，因资金周转需要，泰丰公司将尚未出售的涉案房产抵押予中国农业银行并办理了抵押登记。2018年8月7日，因泰丰公司须续贷，故再次办理了涉案房产的抵押手续。何健超、何俊源、何俊涛通知中介公司购买涉案房产，在通过中介公司签署相关买卖合同时，泰丰公司已告知对方涉案房产暂抵押给银行的事实。若何健超、何俊源、何俊涛诚心购买，泰丰公司承诺在收齐购房款后即尽快为其办理解除涉案房产抵押的手续后，再协助办理过户登记。而何健超、何俊源、何俊涛经慎重考虑涉案房产的地段优越、房价合适等因素后，自行决定购买涉案房产。据此，泰丰公司并未向何健超、何俊源、何俊涛隐瞒房产抵押的情况。（二）何健超、何俊源、何俊涛在签订《认购书》时已明知涉案房产已抵押，其在一审中声称不明知该事实有违常理。首先，根据《房屋买卖合同》第二条约定可知，涉案房屋为现房，已办理权属登记，并领取商品房权属证明。涉案房屋并非预售房，开发商将暂未出售的现房抵押贷款以作资金周转是常见现象。购房者在购买现房前，必然先行了解房产的权属及抵押状态。何健超、何俊源、何俊涛声称泰丰公司向其隐瞒了涉案房产已抵押的事实，在未知涉案房产抵押状态的情况下，一次性支付了8000000元的购房款，此明显不符合一般的交易习惯。其次，根据《认购书》上的备注内容显示，何健超、何俊源、何俊涛确认给予泰丰公司一年时间正式签署商品房买卖合同并协助办理不动产权，逾期可要求全额无息退款。据此，涉案房产属现房，已办理权属登记是双方认可的事实。在此情况下，若房屋正常出售，在成交当日即可办理过户手续，但在《认购书》中双方却约定办理手续的时间为一年内，此亦明显不符合常理。对此，唯一可以合理解释的是，何健超、何俊源、何俊涛在签订《认购书》时，已明知涉案房产被抵押，其自愿继续购买并允诺给予泰丰公司一年的时间解除抵押并办理过户手续。三、何健超、何俊源、何俊涛要求泰丰公司支付赔偿款8891736元无任何法律依据。（一）根据涉案《商品房买卖合同》的约定，何健超、何俊源、何俊涛仅享有要求退还购房款的权利。涉案《商品房买卖合同》第十条第三项约定：“如因甲方的责任，乙方不能在六个月内取得《房地产权证》的，双方同意如下处理：乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付房价款退还给乙方”。据此，何健超、何俊源、何俊涛在签订《认购书》时明知涉案房产已抵押，故约定给予泰丰公司一年的处理时间；在签订《商品房买卖合同》时，双方也对关于限期内泰丰公司仍无法解决涉案房产被抵押问题时的处理方式作了明确约定。现因泰丰公司原因，涉案房产仍未得以过户，何健超、何俊源、何俊涛可依约退房，并要求泰丰公司将已付房款返还，但其在本案提出赔偿其8891736元的诉讼请求，明显超出了双方合同的约定，其诉讼请求依法应予以驳回。（三）一审判决泰丰公司承担8070000元的赔偿责任明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”据此，何健超、何俊源、何俊涛并未举证证明其因泰丰公司违约行为所造成的损失，一审法院判决泰丰公司承担8070000元的赔偿责任已严重超出了何健超、何俊源、何俊涛的实际损失，该违约责任明显过高，应予以调整。四、一审判决适用法律错误。首先，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，以泰丰公司故意隐瞒房屋已抵押的事实为由，判令泰丰公司赔偿何健超、何俊源、何俊涛8070000元。但在本案中，双方在《房屋买卖合同》第十条“产权登记”的约定中，已经对涉案房产无法取得《房地产权证》的违约责任进行了明确的约定。一审判决超出双方在合同中约定的内容，判令泰丰公司承担8070000元的赔偿责任，不仅违反合同约定内容，也属适用法律错误。其次，根据前述分析，何健超、何俊源、何俊涛是在明知涉案房屋已经抵押的情况下仍决定购买，泰丰公司并不存在故意隐瞒房屋已经抵押的事实情况，一审法院在事实未查清的前提下，依据前述规定判令泰丰公司承担赔偿款8070000元，属法律适用错误。补充上诉理由与事实：一、何健超、何俊源、何俊涛一审第一次开庭时并未变更诉讼请求，当时请求继续履行合同。何健超、何俊源、何俊涛在该庭审时陈述，泰丰公司是通过中介公司代理销售涉案房屋，何健超、何俊源、何俊涛有要求泰丰公司签订正式的车位销售合同，但泰丰公司一直没有签署，因中介公司告诉其涉案房屋和车位在签订认购书前已抵押给银行。据此可知，泰丰公司通过中介公司向何健超、何俊源、何俊涛销售涉案房屋和车位时已告知涉案房产已抵押的事实。二、认购书约定的购房款为8070000元，但商品房买卖合同约定的购房款为6518903元，系因739000元属于中介费，该中介费由何健超、何俊源、何俊涛承担。何健超、何俊源、何俊涛辩称，一、泰丰公司隐瞒涉案房屋和车位存在抵押等权利瑕疵的情形，已经构成严重违约。（一）泰丰公司在向何健超、何俊源、何俊涛出售涉案房屋时，没有告知涉案房屋存在抵押的情形。如果何健超、何俊源、何俊涛知道出售的房屋存在巨额的抵押担保，其不会同意泰丰公司一次性支付全额购房款的要求。何健超、何俊源、何俊涛当时相信泰丰公司作为涉案房产的开发商，对于自有房源不可能存在交付瑕疵，所以何健超、何俊源、何俊涛才会签订认购书和买卖合同，并一次性支付了全部房款，泰丰公司上诉称何健超、何俊源、何俊涛知道房屋和车位存在抵押情形是歪曲事实，企图逃避责任。（二）根据何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司签订的《商品房买卖合同》第二条“乙方向甲方购买的为现房，已办理权属登记，并领取商品房权属证书”，该条款是泰丰公司为涉案房屋办理权属的说明，但泰丰公司没有向何健超、何俊源、何俊涛告知房产存在权利瑕疵；且《商品房买卖合同》第十条“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷”，更是泰丰公司对销售房屋没有权利瑕疵的保证，如果何健超、何俊源、何俊涛知道存在抵押，根本不会购买，至少不会一次性全额付清房款。(三)《认购书》第二条第4项约定在签订《商品房买卖合同》前，可以更名到直系亲属，泰丰公司对所有购买者作出的优惠承诺，目的是让购房方可以考虑将房屋登记在符合购房条件的亲属名下,根本不是告知何健超、何俊源、何俊涛房屋存在权利瑕疵。二、何健超、何俊源、何俊涛系涉案房屋和车位的购买人,认购书和商品房买卖合同的相对人系何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司。因李某娴系何健超的配偶，所以与泰丰公司落实各项买房事宜，都是由李某娴代办，李某娴受何健超、何俊源、何俊涛的委托，根据合同法的规定，所受托的事务的法律后果由委托人何健超、何俊源、何俊涛承担。李某娴代为签订认购书以及购房合同，并以李某娴的账户支付涉案房屋和车位的全部房款，李某娴所签订全部认购书和买卖合同对应的房款，与支付金额一致，不存在李某娴与何健超、何俊源、何俊涛分开购房的可能。而且泰丰公司在出售涉案房屋时，明确网签时可以变更为何健超、何俊源、何俊涛，从《商品房买卖合同》乙方的签署可以知道，李某娴在签订涉案房屋和认购书时，已经明确告知泰丰公司李某娴受何健超、何俊源、何俊涛的委托代为签署认购书和合同，所以李某娴签署合同的权利义务由何健超、何俊源、何俊涛承担，泰丰公司对于车位系李某娴所购买的上诉理由没有事实和法律依据。三、泰丰公司没有真实销售和过户涉案房屋的意愿，恶意隐瞒涉案房屋和车位存在重大权利瑕疵。根据何健超、何俊源、何俊涛于2019年12月24日向佛山市顺德区不动产登记档案馆查询结果可知，其中佛山市顺德区某单位对中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行的抵柙权在2018年8月19日到期，但在2018年8月28日与泰丰公司签订认购书前的2018年8月7日，泰丰公司已经与抵柙权人中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行办理继续抵押的手续，且担保期限至2023年6月19日，足以说明泰丰公司没有真实销售和过户涉案房屋的意愿，恶意隐瞒涉案房屋和车位存在重大权利瑕疵的事实。四、一审判决对何健超、何俊源、何俊涛交付的房款已经作了详细核对，一审认定的事实正确。五、因泰丰公司没有据实开具增值税发票，故造成何健超、何俊源、何俊涛实际支付的购房款与票载金额存在差价。何健超、何俊源、何俊涛向一审法院提出诉讼请求：1.判令泰丰公司继续履行何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司于2018年10月27日签订的《商品房买卖合同》，泰丰公司立即协助何健超、何俊源、何俊涛办理顺德区某房产、金宇锦园A区281、150号车位（子母车位）、260号、271号车位的不动产权登记手续；2.判令泰丰公司向何健超、何俊源、何俊涛支付逾期办理不动产权登记违约金1264960.75元(按已支付房价款8748000元为基数，按每日万分之六的标准，从房屋应交付期限的第二天即2018年11月1日计至2019年6月30日)；3.判令泰丰公司承担本案全部受理费。后于2020年2月13日变更诉讼请求为：1.解除何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司于2018年10月27日签订的《商房买卖合同》，以及解除何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司就金宇锦园A区281、150号车位(子母车位)、260号、281号、271号车位的不动产权买卖合同关系；2.泰丰公司立即向何健超、何俊源、何俊涛返还购房款人民币8891736元，利息人民币573702.22元(以购房款8891736元为基数，按照中国银行同期贷款年利率4.75％，从支付之日即2018年10月28日起暂算至2020年2月29日，实际应算至付清之日)；3.泰丰公司立即向何健超、何俊源、何俊涛退回预付水电费2000元、利息64.12元（以预付水电费2000元为基数，按照中国银行同期贷款年利率4.75%，从支付之日即2019年7月1日起暂算至2020年2月29日，实际应算至付清之日)；4.泰丰公司向何健超、何俊源、何俊涛支付赔偿款8891736元；5.本案诉讼费由泰丰公司承担。一审法院认定事实:2018年8月28日，何健超之配偶李某娴代何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司签订认购书，约定由何健超、何俊源、何俊涛认购泰丰公司位于佛山市顺德区某房，认购价为8070000元，签署认购书时支付定金200000元，2018年10月28日前交付房款7870000元（扣除定金）。何健超、何俊源、何俊涛于2018年8月29日向泰丰公司支付定金200000元，泰丰公司向何健超、何俊源、何俊涛出具了定金收据。何健超于2018年10月26日通过本人与李某娴的银行账户向泰丰公司转账支付6000000元，转账单附言均备注“购买陈村XXXXXXX1栋2501”。2018年10月27日，何健超、何俊源、何俊涛作为乙方与泰丰公司作为甲方签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》买受人为何健超、何俊源、何俊涛，落款签名注明由李某娴代签。《商品房买卖合同》第三条约定：“乙方所购商品房为该项目的雍景台1号楼2501号单元，该商品房套内面积390.44平方米，建筑面积480.14平方米。”第四条约定：“该商品房的总价为6518903元，该价格是实际网签价格。”第八条约定：“甲方应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。”第十条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。本合同经甲、乙双方签字后三十天内，由甲方向管理部门申请备案；在房屋交付使用之日起90日内协助乙方向管理部门申请办理《房地产权证》。……如因甲方的责任，乙方不能在六个月内取得《房地产权证》的，双方同意如下处理：乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付房价款退还给乙方”。《商品房买卖合同》签订当日，李某娴向泰丰公司转账支付购房款318903元，交易用途备注为“购买陈村XXXXXXX1栋2501”。同日，李某娴向泰丰公司支付购房款尾款1551097元，泰丰公司向李某娴出具了收据，该收据注明“购买XXXXXXX1栋2501”。泰丰公司于2018年10月29日向何健超、何俊源、何俊涛开具了总额为6518903元的增值税发票，并于2019年7月1日将XXXXXXX1栋2501单位交付何健超、何俊源、何俊涛。房屋交付后，泰丰公司未按约定时间协助何健超、何俊源、何俊涛办理不动产权过户登记。2018年9月7日，李某娴作为乙方与泰丰公司作为甲方签订三份车位认购书，由李某娴认购泰丰公司位于佛山市顺德区*********金宇锦园A区271号、A区260号及A区281、150号（子母车位）产权车位。A区271号车位的认购价200000元，2018年9月7日前交付200000元；A区260号车位认购价200000元，2018年9月7日前交付200000元；A区281、150号子母车位认购价278000元，认购书签订之日付定金10000元，2018年10月7日前支付268000元。认购书第二条第4项约定，在签订本认购书后，乙方一律不可减名、转名或更换定购单元。若乙方不能按照认购书姓名签订《商品房买卖合同》则视为乙方违约，乙方无权要求返还定金。但在签订《商品房买卖合同》前，可以更名到直系亲属（父母、配偶、子女，须出具户口本原件或有效证明文件）。备注条款约定，收取车位款的即日起一年内正式签署商品房买卖合同并协助办理不动产权证，逾期乙方可要求全额无息退款，以上款项汇入何志荣的账户。认购书签订后，李某娴于2018年9月7日向约定的账户转账支付410000元，于2018年10月27日向约定的账户转账支付268000元。诉讼中，李某娴于2019年11月6日出具声明，声明载明涉案的房产和车位产权属于何健超、何俊源、何俊涛，其本人通过银行转账支付给泰丰公司的购房款3000000元，系受何健超、何俊源、何俊涛的委托支付。另查明，泰丰公司于2018年6月20日与中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行签订最高额抵押合同，将XXXXXXX1栋2501号单元，金宇锦园A区271号、A区260号及A区281、150号（子母车位）抵押给中国农业银行股份有限公司乐从支行，并于2018年8月7日办理抵押权登记。再查明，XXXXXXX1栋2501号单元已于2019年12月23日被佛山市中级人民法院查封。一审法院认为，本案的争议焦点有三，一是何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司签订的《商品房买卖合同》及车位买卖合同是否符合解除条件。二是泰丰公司在签订合同时是否故意隐瞒涉案房产及车位已经抵押的事实。三是何健超、何俊源、何俊涛诉请泰丰公司返还购房款、车位款及支付相应的利息、赔偿款是否有法律依据。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定了合同解除的条件，合同解除条件成就时，享有解除权的一方有权解除合同。本案中，根据何健超、何俊源、何俊涛起诉的事实，其诉请解除合同是依据合同法第九十四条第（四）项规定，即泰丰公司迟延履行合同义务或有其他违约行为致使合同目的无法实现。一审法院分析认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的无法实现的；……”何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司签订的《商品房买卖合同》已约定自房屋使用之日起90日内泰丰公司应协助何健超、何俊源、何俊涛办理不动产权证，泰丰公司已于2019年7月1日将XXXXXXX1栋2501号单元交付何健超、何俊源、何俊涛使用，至今仍未将该房产不动产权过户至何健超、何俊源、何俊涛名下，已构成违约。此外，《商品房买卖合同》第十条约定泰丰公司应保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。泰丰公司在签订《商品房买卖合同》时已将出售的XXXXXXX1栋2501号单元抵押给银行，且办理了抵押权登记。然现有证据不能证实泰丰公司在出售XXXXXXX1栋2501号单元时将该房屋已抵押的事实告知何健超、何俊源、何俊涛，应承担举证不能的不利后果。因此，泰丰公司亦构成违约。现XXXXXXX1栋2501号单元已被佛山市中级人民法院查封，且泰丰公司在本案庭审法庭辩论终结前仍未解除查封及涂销抵押权，何健超、何俊源、何俊涛在法律上已不可能实现取得XXXXXXX1栋2501号单元的不动产权，故何健超、何俊源、何俊涛的合同目的无法实现。据此，何健超、何俊源、何俊涛诉请解除何健超、何俊源、何俊涛、泰丰公司于2018年10月27日签订的《商品房买卖合同》于法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因何健超、何俊源、何俊涛在起诉前并未通知泰丰公司解除《商品房买卖合同》，一审法院将何健超、何俊源、何俊涛变更后的诉讼请求送达泰丰公司，泰丰公司于2020年2月24日签收，故一审法院确认何健超、何俊源、何俊涛、泰丰公司签订的《商品房买卖合同》于2020年2月24日解除。车位认购书对认购车位的位置、认购价格、付款时间、办证时间有具体的约定，且已向泰丰公司全额支付认购款，车位认购书应视为车位买卖合同。李某娴出具声明是受何健超、何俊源、何俊涛委托代为购买车位，车位权属归属于何健超、何俊源、何俊涛。泰丰公司对此不予认可，认为车位认购书的买受人系李某娴，而非何健超、何俊源、何俊涛。对此一审法院分析认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”李某娴已出具声明系受何健超、何俊源、何俊涛委托购买房屋及车位，车位与房屋的权属归属于何健超、何俊源、何俊涛，何健超、何俊源、何俊涛对此亦予以确认，足以认定何健超、何俊源、何俊涛与李某娴之间存在委托关系。本案中，李某娴与何健超、何俊源、何俊涛系直系亲属，《商品房买卖合同》系李某娴代替何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司签订，购买房屋的房款部分亦由李某娴代为支付，泰丰公司理应知道李某娴与何健超、何俊源、何俊涛之间存在委托关系。认购车位与购买房屋之间存在着关联性，车位认购时间与购买房屋时间存在交叉重叠，泰丰公司应知道李某娴系受何健超、何俊源、何俊涛委托认购车位。因此，车位认购书应直接约束何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司。退一步而言，即使泰丰公司不知道李某娴系受何健超、何俊源、何俊涛委托购车位，因车位认购书并不禁止在直系亲属之间进行更名，由此可知，即使泰丰公司事后知道李某娴系受何健超、何俊源、何俊涛委托仍会与何健超、何俊源、何俊涛签订车位认购书。依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因不履行合同义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”之规定，车位认购书依然是直接约束何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司。泰丰公司的辩解依据不足，一审法院不予采纳。综上，何健超、何俊源、何俊涛系车位认购书的买受人。如前所述，何健超、何俊源、何俊涛购买的车位泰丰公司已抵押给银行，并办理了抵押权登记。泰丰公司在本案法庭辩论终结前并未能依法涂销抵押权，何健超、何俊源、何俊涛的合同目的无法实现。故何健超、何俊源、何俊涛请求解除金宇锦园A区271号、A区260号及A区281、150号（子母车位）的车位买卖合同于法有据，一审法院予以支持。故一审法院确认何健超、何俊源、何俊涛、泰丰公司签订的车位买卖合同于2020年2月24日解除。关于争议焦点二。何健超、何俊源、何俊涛主张泰丰公司在签订《房屋买卖合同》及车位认购书时未如实告知所购房屋及车位存在抵押之事实，泰丰公司则辩解在签订合同或认购书时已告知涉案房屋及车位已经设立抵押权之事实，何健超、何俊源、何俊涛事先也可以通过查询知道涉案房屋及车位已设立抵押权。一审法院分析认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第一百五十条规定，“出卖人交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张权利的义务，但法律另有规定的除外。”根据上述两个规定可知，出卖人负有保证交付的标的物不存在权利瑕疵的义务，若存在权利瑕疵，应履行如实告知买受人的义务。泰丰公司现未能提供证据证明已向何健超、何俊源、何俊涛告知涉案房屋及车位已设定抵押权之事实，应承担举证不能的不利后果。且《商品房买卖合同》第十条约定泰丰公司应保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，据此可确定泰丰公司在出售涉案房屋时是保证房屋没有债务纠纷受到限制的，即保证没有存在抵押等限制权利转让的情形。此外，如果何健超、何俊源、何俊涛知晓该房屋因为泰丰公司已向银行借取数亿巨额而已设立了抵押担保，依照常理，何健超、何俊源、何俊涛不可能一下子就付清了800多万元的款项。综上所述，一审法院认为，泰丰公司的辩解理据不足，一审法院不予采纳。泰丰公司在订约时未如实告知何健超、何俊源、何俊涛涉案房屋及车位已设定抵押权，属于故意隐瞒涉案房屋及车位已抵押的事实。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”何健超、何俊源、何俊涛已向泰丰公司全额支付购房款8070000元及车位款678000元，合计为8748000元。何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司签订的《商品房买卖合同》及车位认购书已依法解除，泰丰公司应将何健超、何俊源、何俊涛支付的购房款及车位款返还何健超、何俊源、何俊涛。据此，何健超、何俊源、何俊涛请求泰丰公司返还已支付的购房款及车位款于法有据，一审法院予以支持，超过已支付的部分，一审法院不予支持。何健超、何俊源、何俊涛已全额支付购房款及车位款，何健超、何俊源、何俊涛主张自2018年10月28日起按中国人民银行同期贷款利率自2018年10月28日起计算已支付的购房款及车位款的利息损失符合法律规定，一审法院予以支持。因2019年8月20日起不再公布中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起一审法院酌情参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。庭审中，何健超、何俊源、何俊涛确认已付的水电周转金为200元，该费用系由物业管理公司收取，物业管理公司与泰丰公司均系独立法人，何健超、何俊源、何俊涛请求泰丰公司返还于法无据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”如前所述，泰丰公司在签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒出售房屋已抵押的事实，导致《商品房买卖合同》被依法解除。据此，何健超、何俊源、何俊涛请求泰丰公司赔偿8070000元于法有据，一审法院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，车位买卖合同并不能适用该司法解释的规定，何健超、何俊源、何俊涛请求泰丰公司以已支付的车位价款承担赔偿责任依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司于2018年10月27日签订的购买佛山市顺德区某单位的《商品房买卖合同》、于2018年9月7日签订的购买佛山市顺德区***************A区271号、A区260号及A区281、150号（子母车位）车位的买卖合同于2020年2月24日解除；二、泰丰公司应于判决发生法律效力之日起三十日内向何健超、何俊源、何俊涛返还购房款及车位款合计8748000元并支付利息（利息计算方式：以8748000元为基数，自2018年10月28日起按中国人民银行同期贷款利息标准计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、泰丰公司应于判决发生法律效力之日起三十日内向何健超、何俊源、何俊涛支付赔偿款8070000元；四、驳回何健超、何俊源、何俊涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费65977.72元，财产保全费5000元，合计为70977.72元（何健超、何俊源、何俊涛已预交），由何健超、何俊源、何俊涛负担7977.72元，由泰丰公司负担63000元。二审期间，泰丰公司向本院提交《网上银行电子回单》《收据》《微信聊天截屏》各一份，拟证明其委托中介公司销售涉案房产，并向中介公司支付了739000元中介费，涉案房屋实际房价为6518903元。何健超、何俊源、何俊涛质证认为泰丰公司提交的证据与本案无关。经审查，涉案商品房买卖合同及认购书并未对中介费的承担进行约定，且泰丰公司提交的证据不足以证明涉案房屋的实际房价为6518903元，故本院对其提交的证据不予采信。何健超、何俊源、何俊涛未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：泰丰公司应否向何健超、何俊源、何俊涛返还车位款678000元及赔偿8070000元。对此，本院分析如下：其一，泰丰公司应向何健超、何俊源、何俊涛返还车位款678000元。2018年8月28日，李某娴代何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司签订购买涉案房屋的《认购书》。次日，何健超通过其本人与李某娴的账户向泰丰公司转账支付6000000元。加上，泰丰公司对购买涉案房屋的当事人是何健超、何俊源、何俊涛无异议，而涉案房屋与车位同又同属一个小区，李某娴与何健超、何俊源、何俊涛亦存在密切的亲属关系。由此可推定泰丰公司在李某娴与其签订《车位认购书》时知道李某娴系受何健超、何俊源、何俊涛的委托，与其订立《车位认购书》。此外，李某娴出具声明，明确其受何健超、何俊源、何俊涛的委托购买涉案房屋、车位，房屋与车位的产权归属于何健超、何俊源、何俊涛。何健超、何俊源、何俊涛对此无异议，故其与李某娴之间成立委托代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，涉案车位买卖合同直接约束何健超、何俊源、何俊涛与泰丰公司。在涉案车位因泰丰公司原因至今仍无法办理过户登记致使何健超、何俊源、何俊涛的合同目的无法实现的情况下，何健超、何俊源、何俊涛有权要求泰丰公司向其返还车位款678000元。其二，泰丰公司应向何健超、何俊源、何俊涛赔偿8070000元。购房认购书约定“认购价8070000元。备注此为房价，不含网签商品房买卖合同和办理不动产权证时产生的费用……”《商品房买卖合同》约定“房屋总金额为6518903元。该价格是实际网签价格。”泰丰公司一审庭审时确认涉案房屋房价为8070000元，何健超、何俊源、何俊涛向其支付了8070000元。因此涉案房屋实际价格为8070000元，故泰丰公司主张涉案房屋实际房价为6518903元缺乏事实依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张权利的义务，但法律另有规定的除外。”依据上述法律，在商品房买卖合同的出卖人出卖已经办理抵押登记的房屋时，出卖人应主动如实告知买受人房屋已经抵押的事实，以便买受人决定其是否购买负担有抵押权的房屋。涉案《商品房买卖合同》明确约定泰丰公司保证涉案商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，即泰丰公司在与何健超、何俊源、何俊涛签订买卖合同时保证涉案房屋不存在权利负担及权利瑕疵的情形。泰丰公司未能提供证据证明其签订合同前事先已向何健超、何俊源、何俊涛告知涉案房屋、车位已设定抵押权之事实，应承担举证不能的不利后果。因此，本院认定泰丰公司在订约时事先未如实告知何健超、何俊源、何俊涛涉案房屋及车位已设定抵押权，属于故意隐瞒涉案房屋及车位已抵押的事实,属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，一审法院根据该条款判令泰丰公司赔偿何健超、何俊源、何俊涛8070000元并未违反法律规定，本院予以维持。故意隐瞒所售房屋已经抵押事实而导致合同解除的，出卖人应返还已付房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，出卖人承担的是一种惩罚性赔偿责任。故泰丰公司主张8070000元的赔偿责任过高缺乏理据，本院不予采纳。综上，泰丰公司上诉请求不能成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71636元，由上诉人佛山市泰丰投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十二月一日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力