上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9608号上诉人(原审原告)：郭建国，男，1963年6月23日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱天，上海源孟律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海五里置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈舒茵，执行董事。委托诉讼代理人：陈应春，上海市建纬律师事务所律师。上诉人郭建国因与被上诉人上海五里置业有限公司(以下简称“五里置业”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初13590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭建国上诉请求：1．撤销一审判决主文第四项；2．依法判令五里置业赔偿郭建国支出的装修、采购家具定金、加盟费、聘用人员补偿费及违约金等共计855，097.92元；3．判令五里置业赔偿占用郭建国支出上述费用期间的利息损失共计45，946元；4．判令五里置业赔偿郭建国逾期利益损失186，585元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。五里置业违约后承担的责任包括违约责任和因违约造成的损失赔偿责任，而一审法院认为双方在合同条款中针对五里置业的违约情形仅约定了赔偿金而无其他违约金内容。郭建国认为双方在合同18.2条约定的非常明确属于“违约责任”，只是将违约责任表述为“赔偿损失”，但性质上仍然是违约责任，并非实质上的赔偿损失。二、一审法院认定证据不足。郭建国与案外人签订装修合同，并交纳定金287，400元，装修合同明确约定定金不予退还，无论是作为货款还是预付款，都是郭建国为了履行合同而支出的直接损失，应予赔偿。即使基于定金数额依法限于总款之20％来看，装修合同总价为867，000元，20％为173，400元，该部分金额应当由法院酌情考虑支持。根据郭建国与案外人之间的《签约合同书》约定，案外人收取郭建国的品牌许可费及保证金不予退还，这是郭建国的直接损失。厨房承包和劳务合同均签订于郭建国与五里置业之间签订的租赁合同之后，且有支付凭证，这些费用都是郭建国直接支出的费用。郭建国提供的证据均可以看出其与案外人之间的合同均签订于2019年5月之前，根本不存在扩大损失的情况。一审法院完全没有进行合理和实质的审查，在郭建国提供了完整的证据材料，能够达到高度盖然性的情况下，没有要求五里置业提供任何证明材料就做出判决，实属不妥，且无任何证据予以反驳。二审审理中，郭建国变更上诉请求2为判令五里置业赔偿郭建国支出的装修费287，400元、采购家具定金195，600元、加盟费50，000元、聘用人员补偿费58，000元及违约金100，000元等共计691，000元；变更上诉请求4为判令五里置业赔偿郭建国逾期利益损失170，400元。被上诉人五里置业辩称，郭建国认为五里置业违约后承担的责任包括违约责任和因违约造成的损失赔偿责任，这是没有法律依据的，我国目前的法律规定就是违约责任或者违约金，只是赔偿损失，如果实际发生的损失远远超过违约金的，可以要求调整违约金。合同18.2条约定的是五里置业的违约责任，合同18.6条约定了郭建国的违约责任，两个违约责任条款是对等的，并没有加重郭建国的任何义务。合同约定预计的交房日期是2019年7月1日，本案在发生纠纷时，房子还未交付，按常理不会发生装修、家具采购、承包厨房、雇佣员工这些费用，这些费用是不合理的。一审判决五里置业应承担的违约金已足以覆盖郭建国可能遭受的所有实际发生的损失。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。郭建国向一审法院提出诉讼请求：1．确认《绿地香港．观睢里项目之粤港茶餐厅租赁合同》于五里置业收讫起诉状副本之日予以解除；2．五里置业向郭建国返还保证金212，683.42元，赔偿支出费用损失691，000元(含家具采购合同定金损失195，600元、装修施工合同定金损失287，400元、厨房承包费损失46，000元、大堂经理工资损失12，000元、粤港餐厅加盟费损失50，000元、厨房承包合同及大堂经理劳动合同所涉解约赔偿金100，000元)、并偿付违约金164，097.92元；3．五里置业就占用郭建国所支出上述费用期间赔偿郭建国利息损失45，946元；4．五里置业赔偿郭建国预期租金差价利益损失170，400元。一审法院经审理认定事实如下：2018年11月15日，郭建国与上海五里置业有限公司河之洲商业管理分公司(以下简称“河之洲”)签订《租赁合同》一份，约定(1)河之洲将位于上海市黄浦区龙华东路蒙自路绿地黄浦滨江项目内Mall-B1-B108号商铺(以下简称“系争商铺”)出租予郭建国用于经营粤港茶餐厅，租期5年(含装修期)，起租日为2019年7月1日；(2)装修期自起租日次日起3个月，商铺交付时间暂定为2019年7月1日；(3)郭建国按月固定租金／月提成租金中较高者作为付租标准，首年月固定租金为41，024.48元，之后逐年递增；(4)郭建国应予缴纳履约保证金202，683.42元、装修押金20，750元、公用事业费保证金5，000元及质量保证金5，000元；(5)租赁期间，因河之洲原因导致商铺延期交付且超过90日，郭建国就此有权单方面解除合同，由此造成郭建国损失的，河之洲应予赔偿，如剩余租赁期不足4个月的，河之洲之赔偿额以剩余租期对应当年度月平均租金为限，如剩余租期超过4个月的，则河之洲之赔偿额以4个月之当年度月平均租金为限。签约后，郭建国按约支付各项保证金共计212，683.42元。2019年6月6日，河之洲致郭建国《租赁合同解除通知书》(以下简称“《解除通知》”)，称因河之洲已将包括系争商铺在内之项目整体转让予第三方，故河之洲与郭建国所签《租赁合同》将无法实际履行，河之洲之前已于2019年5月5日通知郭建国解约事宜并于当日对解约后续事项进行初步磋商，据此，双方所签《租赁合同》已于2019年5月5日予以解除，至于郭建国已缴费用则由双方尽速联系处理。同年6月11日，郭建国复函称2019年5月5日仅予口头通知，因无解约书面通知导致郭建国无法与案外人就已签合同办理解约后续事项，并称河之洲违约解除行为导致郭建国遭受各项损失共计3，155，032元，郭建国在河之洲将上述赔偿款支付完毕后方予同意解除合同。之后，租赁双方经多次函件沟通均未能就解约及后续赔偿事宜达成合意。2019年7月1日，河之洲未能按照合同约定履行商铺交付义务。2019年10月12日及12月26日，郭建国书面要求河之洲移交系争商铺均未果。一审审理中，郭建国提供家具采购合同、施工合同、劳动合同、厨房承包协议、租金价格报价单、上述合同之解除合同及相关付款凭证等，称其就上述合同解除遭受家具采购定金损失195，600元、商铺装修所涉定金损失287，400元、粤港餐厅加盟费损失50，000元(郭建国就加盟费一项提供品牌签约合同书等，但未列入证据清单目录内)、厨房承包费损失46，000元、大堂经理工资损失12，000元、厨房承包合同及大堂经理解约赔偿金损失100，000元、租金差价损失170，400元。一审另查明：河之洲系五里置业下属分支机构，于2018年6月1日登记成立，于2019年9月26日注销工商登记。一审法院认为，本案所涉《租赁合同》系签约方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，郭建国及河之洲作为签约方均应恪守合同约定之义务。合同约定，租赁期限于2019年7月1日起计，系争商铺交付时间暂定为2019年7月1日，但河之洲未能于合同约定期限履行商铺交付义务。合同同时约定，如河之洲逾期交付商铺超过90日，郭建国可就此单方面解除合同。鉴于郭建国系通过诉讼方式于2020年6月1日向河之洲所属五里置业提出解约，故所涉《租赁合同》于郭建国起诉状副本送达五里置业之日即2020年7月20日予以提前解除。至于五里置业辩称合同已于2019年6月6日解除一节，鉴于五里置业并非合同解除权人，故河之洲书面解约通知并不产生解除合同之法律后果。对于郭建国要求返还保证金之诉请，五里置业对此并无异议，法院对郭建国该项诉请依法予以支持。对于郭建国要求五里置业赔偿各项损失及违约金之诉请，鉴于(1)合同对河之洲违约并致合同解除情形下应予承担之赔偿金限额已予明确约定；(2)合同条款中针对本案河之洲违约情形仅约定赔偿金而无其他违约金约定内容；(3)郭建国就各项损失提交证据中存在下列瑕疵导致所涉证据尚不足以证明损失实际发生且系属合理损失费用，具体瑕疵包括(A)所述定金在合同中仅作货款约定，在收据中亦记明预付款；(B)即使属于定金，但定金数额依法限于总款之20％；(C)郭建国在寻得其他近似商铺后仍然有加盟经营之可能；(D)对于厨房承包合同及大堂经理劳务合同之处理存在与常理相悖之处；(E)在2019年5月5日被口头告知解约情形下，郭建国部分费用支出存在扩大损失情形；(F)郭建国支出费用过程中存在疏于保护己方合法权益之情形。鉴此，法院对郭建国所主张之损失及违约金按照合同约定仅在当年度4个月平均租金数额范围内依法予以支持。一审法院判决：一、郭建国与原上海五里置业有限公司河之洲商业管理分公司于2018年11月15日所签《绿地香港．观睢里项目之粤港茶餐厅租赁合同》于2020年7月20日予以解除；二、上海五里置业有限公司于判决生效之日起十日内退还郭建国保证金212，683.42元；三、上海五里置业有限公司于判决生效之日十日内赔偿郭建国损失164，097.92元；四、驳回郭建国的其他所有诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行。当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。郭建国与河之洲就系争商铺所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，河之洲未能按约履行商铺交付义务，构成违约，一审法院根据双方《租赁合同》约定，确认该《租赁合同》于2020年7月20日予以解除，并由五里置业返还郭建国保证金212，683.42元，于法有据，论述充分，本院予以认同。本案的争议焦点在于，五里置业因违约而需向郭建国承担的违约责任的范围。郭建国上诉主张五里置业需赔偿郭建国支出的装修、采购家具定金、加盟费、聘用人员补偿费及违约金、占用上述费用期间的利息损失、逾期利益损失等，但鉴于双方签订的《租赁合同》中对河之洲违约并致合同解除情形下应予承担之赔偿金限额已予明确约定，郭建国要求五里置业赔偿的损失超出了河之洲签订《租赁合同》时可预见的因其违约可能造成损失的范围，且郭建国就其各项损失所提供的证据尚不足以证明该些损失确系合理、必须发生的费用。故一审法院对郭建国主张的损失及违约金按照《租赁合同》约定，在当年度4个月平均租金数额范围内依法予以支持，并无不妥，本院予以认同。综上所述，郭建国的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，783元，由上诉人郭建国负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  俞 璐审 判 员  王晓梅二〇二〇年十二月十一日法官助理  夏 兰书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……