贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终2224号上诉人（原审被告）：谢前进，男，1972年10月2日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区南环路明远大酒店**，公民身份号码：。委托诉讼代理人：李雪，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201202011183970。被上诉人（原审原告）：六枝特区嘉年万华物业服务有限公司，住所地：六枝特区南环路鸿铭大厦**，统一社会信用代码：91520203337272597U。法定代表人：林水兴，系该公司董事兼总经理。上诉人谢前进因与被上诉人六枝特区嘉年万华物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2020）黔0203民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢前进上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实错误导致法律适用错误。原审判决认定双方当事人签订的租赁合同有效，是认定事实不清。被上诉人采取虚假宣传的欺诈方式与广大租户签订《租赁合同》的行为违反公平正义、违背公序良俗原则，上诉人因受被上诉人欺诈，违背自己真实意思表示与被上诉人签订的租赁合同应当予以撤销。二、原审判决结果违反法律规定、违背公平正义原则。1、双方签订《租赁合同》现不具备解除基础，原审法院判决解除合同违反法律规定。2019年2月，上诉人就与被上诉人及贵州中发地置业有限公司租赁合同纠纷一案向六枝特区法院提起诉讼，要求撤销双方签订的租赁合同，现该案尚处于二审阶段（案号：2020黔02民终1944号）。在案涉合同尚未经法院生效判决确认是否应当予以撤销的情况下，原审法院判决支持解除双方签订的《租赁合同》违反了民事诉讼法第一百五十条第五款“本案必须以另一案件的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”的规定，本案应当裁定中止审理。2、原审判决支持的租金金额过高，应当依法改判予以驳回。依据《关于嘉年华商户反映有关问题的答复》第四点约定：嘉年华公司承诺，在2018年2月15日即春节前，嘉年华A区门面的商户入驻率达80%，B区门面商户入驻率达70%，如达不到上述入住率，则为已入驻商户再免租半年。被上诉人并未达到承诺，则上诉人的免租期应计算至2018年10月1日。且上诉人自2019年2月起诉被上诉人要求撤销合同时就未在该租赁房屋内进行经营，故租金计算应当自2018年10月2日至2019年2月1日共计4个月，租金为85002.18元。原审法院判决完全支持被上诉人主张，要求上诉人支付包括免租期在内的全部租金626135.80元，让本就是受害方的上诉人，对司法公正丧失信心，请求二审法院依法改判。3、原审法院判决要求上诉人向被上诉人支付40000元违约金并确认上诉人缴纳的30000元履约保证金归被上诉人所有的判决有违司法公正，应当依法改判驳回。被上诉人违约在先，上诉人不应当向其支付违约金，且被上诉人应当退还上诉人缴纳的30000元履约保证金。首先，上诉人没有兑现履行关于电影院、游乐场所的商业设施配备、品牌商家进驻的承诺，导致商场开业后没有应有的人流量，入驻的商家也陆续关闭，至今商场出租入驻率不足10%，上诉人承租的商铺无法实现正常经营目的，被上诉人依法应当向上诉人退还其收取的物业管理费、租赁保证金等费用。因被上诉人对嘉年华商业广场进行虚假宣传，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，导致上诉人对嘉年华商业广场有错误判断向被上诉人承租商铺，并投入大额的装修成本，根据合同法第四十二条规定，被上诉人依法应当对上诉人的损失进行赔偿。依据原审判决认定事实：2015年9月30日、2016年12月5日，贵州中发地置业有限公司（甲方）与被上诉人六枝特区嘉年万华物业服务有限公司（乙方）签订《委托管理协议》、《委托协议》约定，甲方委托乙方负责“嘉年华商业广场”市场规范管理。被上诉人具有对该商场进行规范管理的职责，被上诉人从未履行管理职责，只是收取租金，因配套设备不足，导致商场人流惨淡，给上诉人造成装修成本、资金成本、人员物资成本等损失，上诉人无需向被上诉人支付违约金，且因被上诉人违约、欺诈、虚假宣传在先，被上诉人应当向上诉人双倍返还履约保证金，并应承担上诉人因此遭受的全部损失。4、被上诉人主张的物业费金额过高，应当予以驳回。依据《关于嘉年华商户反映有关问题的答复》第二点关于物管费问题：嘉年华市场开办方同意从交房验收之日起一年期按2元/平方米收取，已经多交部分延续今后的物业费，多退少补。上诉人已向被上诉人交付了24094元物业管理费，故上诉人应当支付物业费自2017年1月1日至2019年2月1日为38377.44元，减去已经交付的24094元，上诉人还应向被上诉人交付物业费用为14283.44元。故原审判决按照每月3元/平方米计算物业管理费74188.39元，与上述文件承诺内容不符，应当依法改判。被上诉人六枝特区嘉年万华物业服务有限公司在二审中未向本院提交答辩状。六枝特区嘉年万华物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2017年1月1日签订的《租赁合同（商铺）》；2.判令被告立即将嘉年华商业广场编号为1-3-5、1-3-6、1-3-7、1-3-8、1-3-9、1-3-10、1-3-11、1-3-12、1-3-13、1-3-14、1-3-37、1-3-38、1-3-39、1-3-40、1-3-41、1-3-42、1-3-43的商铺及室外返还原告；3.判令被告立即向原告支付自2018年4月1日起至讼争房产返还之日止的租金（暂计至2020年5月31日为626135.80元，之后的租金按租赁合同约定的标准计算至讼争房产返还之日止）；4.判令被告立即向原告支付自2017年11月3日起至讼争房产返还之日止的物业管理费74248.19元（暂计至2020年5月31日，之后的物业管理费按租赁合同约定的标准计算至讼争房产返还之日止）；5.判令被告立即向原告支付违约金431697元；以上各项金额合计1132080.94元；6.确认被告向原告缴纳的履约保证金30000元归原告所有。一审法院认定事实：六枝特区新兴农贸市场迁建综合体项目嘉年华商业广场A、B区系由贵州中发地置业有限公司开发建设，2015年9月30日、2016年12月5日，贵州中发地置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《委托管理协议》、《委托协议》，约定，甲方委托乙方负责“嘉年华商业广场”市场规范管理：甲方委托授权乙方以乙方名义与承租方签订涉及本案物业的租赁合同；负责履行租赁合同条款、与承租方文书往来及纠纷的处理；由乙方负责本案区域内物业服务，由乙方向商户收取物业管理费、停车费；委托期限，租赁合同自2017年1月1日至2026年12月30日，物业服务、地下停车场自2016年10月1日至2026年12月31日。乙方在物业管理过程中，与商户因物业服务产生的纠纷由其自行解决并承担相应费用或可能的赔偿；乙方在执行《租赁合同（商铺）》条款涉及的赔偿费用由甲方承担。2017年1月1日，原告与被告签订《租赁合同（商铺）》，约定原告将嘉年华商业广场编号为1-3-5、1-3-6、1-3-7、1-3-8、1-3-9、1-3-10、1-3-11、1-3-12、1-3-13、1-3-14、1-3-37、1-3-38、1-3-39、1-3-40、1-3-41、1-3-42、1-3-43的商铺及室外出租给被告，商铺建筑面积669.28平方米，室外面积为130.25平方米，租期为10年，自2017年1月1日至2026年12月30日止；被告享有15个月免租期，自2017年1月1日至2018年3月31日。被告应在合同签订时向原告交纳30000元履约保证金；租金计算方式：前3年租金，2018年4月1日至2019年12月30日的租金标准为商铺每月30元/平方米、室外每月9元/平方米；第一次支付在合同签订之日支付2018年4月1日至2019年2月28日的租金233756元；第二次支付时间是2019年3月1日前30日内支付2019年3月1日至2019年12月31日的租金212506元；第四年起租金标准为商铺每月52元/平方米、室外每月9元/平方米，租金合计431697元，每年11月30日前支付下一年租金。物业管理费按每月3元/平方米，按年支付。租赁期内，如有一方违约，违约方赔偿对方一年租金，被告未按期缴纳租金，逾期租金每天按1%向原告支付滞纳金，逾期一个月后，视为被告违约，除赔偿原告一年租金外，扣除被告缴纳的保证金。合同签订后，被告对涉案商铺进行装修并开展经营活动，被告在向原告缴纳了30000元和履约保证金及物业管理费24094元后，其余费用均未支付。诉讼过程中，原告向一审法院申请了财产保全。一审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，被告在合同约定的15个月免租期满之后，至今未向原告支付租金，被告的行为已经违约。故对原告要求解除与被告签订的租赁合同、返还租赁物的诉请，予以支持，被告应将嘉年华商业广场编号为1-3-5、1-3-6、1-3-7、1-3-8、1-3-9、1-3-10、1-3-11、1-3-12、1-3-13、1-3-14、1-3-37、1-3-38、1-3-39、1-3-40、1-3-41、1-3-42、1-3-43的商铺及室外返还原告。原告诉请的租金从2018年4月1日至2019年12月31日为：（669.28平方米×30元/平方米＋130.25平方米×9元/平方米）×21个月＝446263.65元；从2020年1月1日至2020年5月31日的租金为：（669.28平方米×52元/平方米＋130.25平方米×9元/平方米）×5个月＝179874.05元，合计626137.70元，原告诉请金额为626135.80元，予以支持；之后的租金按租赁合同约定计算至被告将涉案商铺及室外返还给原告之日止。原告诉请的物业管理费，从2017年11月3日至2020年5月31日为：（669.28平方米＋130.25平方米）×3元/平方米×30.93个月＝74188.39元，之后的物业管理费按租赁合同约定计算至被告将涉案商铺及室外返还给原告之日止。双方约定的违约金过高，酌情予以调整，由被告支付原告违约金40000元。因被告违约，故对原告要求确认被告缴纳的履约保证金30000元归其所有的诉请，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，作出如下判决：一、解除原告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司与被告谢前进于2017年1月1日签订的《租赁合同（商铺）》；二、被告谢前进于判决生效之日起十日内将六枝特区嘉年华商业广场编号为1-3-5、1-3-6、1-3-7、1-3-8、1-3-9、1-3-10、1-3-11、1-3-12、1-3-13、1-3-14、1-3-37、1-3-38、1-3-39、1-3-40、1-3-41、1-3-42、1-3-43的商铺及室外返还给原告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司；三、被告谢前进于判决生效之日起十日内支付原告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司租金626135.80元（暂计至2020年5月31日，之后的租金按租赁合同约定计算至全部商铺返还原告之日止）；四、被告谢前进于判决生效之日起十日内支付原告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司物业管理费74188.39元（暂计至2020年5月31日，之后的物业管理费按租赁合同约定计算至全部商铺返还原告之日止）；五、被告谢前进于判决生效之日起十日内支付原告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司违约金40000元；六、被告谢前进向原告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司缴纳的履约保证金30000元归原告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司所有。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7494元（原告已预交），由原告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司负担2395元，被告谢前进负担5099元（于判决生效之日起十日内给付原告）。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、案涉《租赁合同（商铺）》是否有效；二、一审判决上诉人谢前进支付的租金、物业管理费、违约金是否恰当；三、被上诉人六枝特区嘉年万华物业服务有限公司是否应当返还上诉人谢前进履约保证金30000元。关于案涉《租赁合同（商铺）》是否有效的问题。本案中，上诉人认为被上诉人在嘉年华商业广场招商过程中进行虚假宣传、存在欺诈行为，其已向一审法院起诉要求撤销该《租赁合同（商铺）》，但该案经过审理，本院已经作出（2020）黔02民终1944号生效判决，认定该《租赁合同（商铺）》不符合撤销的法定条件，且上诉人未能提供充分证据证明被上诉人在与上诉人签订该《租赁合同（商铺）》时仍在持续进行相关宣传，其也不能举证证明被上诉人在签订该《租赁合同（商铺）》时对其实施了欺诈行为并导致其作出了错误的意思表示，其依法应当承担举证不力的不利后果，故案涉《租赁合同（商铺）》合法有效，双方当事人均应诚信履行。上诉人谢前进主张案涉《租赁合同（商铺）》不具备解除基础，应当裁定中止审理的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审判决上诉人谢前进支付的租金、物业管理费、违约金是否恰当的问题。经查，案涉《租赁合同（商铺）》合法有效，双方当事人均应诚信履行，一审依照案涉《租赁合同（商铺）》关于租金、物业管理费的约定计算上诉人应当支付的租金、物业管理费数额并无不当；对于违约金的问题，被上诉人根据案涉《租赁合同（商铺）》关于违约责任的约定主张违约金431697元，因上诉人未依约履行合同义务，故上诉人应当依约承担相应的违约责任，一审结合本案案酌定上诉人支付被上诉人40000元违约金亦无不当。同时，上诉人主张其于2019年2月1日起诉撤销案涉《租赁合同（商铺）》，但其并未提供证据证明其在起诉时已将案涉商铺退还给被上诉人，向法院起诉撤销案涉《租赁合同（商铺）》并不能代表其返还案涉商铺，故上诉人主张租金、物业管理费只应支付至2019年2月1日的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于被上诉人六枝特区嘉年万华物业服务有限公司是否应当返还上诉人谢前进履约保证金30000元的问题。本案中，上诉人未按照案涉《租赁合同（商铺）》的约定履行支付租金的义务，其逾期支付租金的行为已经构成违约，根据案涉《租赁合同（商铺）》的约定“签订后，在租赁期限内如有一方违约，违约方赔偿对方一年租金；乙方在经营期间内未按时缴纳租金，逾期租金每天按1%向甲方支付滞纳金，逾期一个月后，视为乙方违约，除按违约责任第一条履行外，扣除乙方向甲方缴纳的保证金，追究乙方违约导致的一切经济损失及责任，并收回所租范围另租。”依约应当扣除其向被上诉人交纳的30000元履约保证金，故上诉人谢前进主张被上诉人六枝特区嘉年万华物业服务有限公司应当返还其履约保证金30000元缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人谢前进的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14988元，由上诉人谢前进负担。本判决为终审判决。审判长  张德权审判员  王秋红审判员  龙 婷二〇二〇年十二月十六日法官助理浦红梅书记员李炳兰