辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7865号上诉人（原审原告）：孙福良，男，1959年3月23日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：艾国春，辽宁谨思律师事务所律师。委托诉讼代理人：王戈，辽宁谨思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨路，男，1990年7月22日出生，满族，无职业，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。委托诉讼代理人：刘羽，辽宁丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏雪，辽宁丰源律师事务所实习律师。上诉人孙福良因与被上诉人杨路房屋租赁合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙福良上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，存在错误。2015年9月18日，被上诉人与上诉人签订合同，约定由上诉人出租房屋给被上诉人使用，租赁期限为2015年11月15日起至2025年11月15日止。自双方签订合同后，该房屋一直由被上诉人使用，并且一审法院也认定根据合同的相对性原则，被上诉人应当在房租租赁期限届满后将该房屋返还给上诉人，但自从双方签订合同之后，被上诉人一直使用该房屋，并未将该房屋返还给上诉人，截止到一审法院判决作出之日止，该房屋的使用收益权都在被上诉人手里，并且根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但被上诉人一直未将该房屋返还给上诉人。(一)法律最基本的原则是公平原则，法律的目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态。本案中，被上诉人一直使用收益该房屋，并且直到现在也未向上诉人返还该房屋，而一审判决却对此事实予以不顾。(二)一审庭审中，被上诉人只提供证人证言作为证据，因被上诉人所申请出庭的证人与本案具有利害关系，法院依法不应当将证人证言作为认定事实的依据。(三)被上诉人自2018年9月便欠缴上诉人房屋租金。被上诉人提交的是2019年10月报警记录，该记录与本案无关，不应作为认定本案事实的依据，且该记录也无法证明被告已于2018年9月将案涉房屋交还未再使用的事实。综上所述：一审法院仅凭证人证言及派出所出警记录，便做出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不服该判决。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为应当由上诉人证明被上诉人是否实际占用案涉房屋至今。根据《民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第三款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”第四款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”如果举证责任在双方当事人之间不能合理分配，就会导致当事人在诉讼地位上不平等。上诉人已向法院提交双方签订的《合同》，并且能够证明上诉人已经按照合同约定向被上诉人履行了交付房屋的义务，至于被上诉人是否实际占用案涉房屋不应当由上诉人进行举证。杨路辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：第一，被上诉人提供的证据已经形成完整的证据链，完全可以证明案涉合同已于2018年9月解除，被上诉人自2018年9月之后未再使用过案涉房屋。被上诉人实际上是案外人于群经营饭店的员工，案外人于群承租上诉人另一房屋用于经营饭店，本案房屋用于员工宿舍，被上诉人提供的两次报警记录正是因为案外人于群经营的饭店因效益不好而不再经营，退租。为此上诉人将饭店员工赶出另案房屋，并将房门上锁，导致饭店员工无法搬离个人物品。据此，饭店于2019年10月就不再经营，本案争议房屋作为饭店配套用房，其使用时间不可能超过饭店经营房屋的时间，被上诉人一审已经提交饭店交纳2018年9月至2019年9月租金的收据，被上诉人已有证人证明双方的房屋租赁合同已经解除，员工全部搬到饭店内居住。而上诉人并没有任何证据可以证明其关于被上诉人自2018年9月之后一直使用房屋并产生收益至今的主张。第二，被上诉人提供的证人与本案并不具有利害关系。而恰恰是被上诉人提供的这些证人均是本案发生时的亲历者，也都是最了解本案事实的人。且证人与上诉人为同一村的村民，不但与被上诉人无利害关系，反倒是上诉人更熟悉的人。第三，一审法院适用法律正确。被上诉人提供的一系列证据完全可以相互印证，证明被上诉人自2018年9月之后未再使用过案涉房屋，而上诉人关于其提供的租赁合同可以证明被上诉人使用房屋，上诉人履行了合同义务的主张，于法无据。双方签订的合同只是双方就租赁房屋这一事实达成了合意，对双方的权利义务进行约定规制的一种体现，仅凭一份合同不能证明案涉房屋使用状态。上诉人主张被上诉人一直居住在案涉房屋，一审法院根据证据规则要求上诉人举证，完全符合法律规定。第四，上诉人未提供案涉房屋的任何权属证明，上诉人的哥哥在当地任村支书30余年，上诉人运用该层关系占用村里资源，并且自行建设或占用了多处违建房屋，案涉房屋即为违建建筑。在被上诉人不再承租之后，上诉人每年都会将案涉房屋出租并提供给捕捞海产品的工人临时使用。因双方在房屋解除问题上出现了一些矛盾，上诉人违背事实提起本案诉讼，并陈述虚假事实，依法应驳回其诉讼请求。第五，被上诉人只是饭店的一名员工，并不是经营者，租金也都是由饭店统一支付，与被上诉人无关。饭店停止经营后被上诉人离开大连，现早已不在大连工作，本案诉讼与被上诉人没有任何关系。孙福良向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2019年租金1.2万元（2018年11月15日到2019年11月14日）、2020年租金1.2万元（2019年11月15日到2020年11月15日）。2、判决被告按照年租金总额的0.5%向原告支付违约金。3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:原告孙福良与被告杨路于2015年9月18日签订《合同》，约定原告将位于鲍鱼肚海边一座房屋出租给被告，租期10年，自2015年11月15日至2025年11月15日，租赁期满合同自然终止，被告需要搬离并返还房屋。每年合同签字之日起被告需一次性付清整年租金，为1.20万元。如不能按时交付，被告需向原告交纳房租的0.5%滞纳金，并在一个月之内付清房租，如一个月后仍有拖欠，原告有权收回房屋，要求赔偿损失，终止合同。另，案外人旅顺海龙渡假村（甲方）与案外人于群（乙方）于2015年9月15日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位大连市）总计建筑面积约1500平方米的房屋租赁给乙方，租赁期限为10年，自2015年11月10日至2025年11月10日。庭审中，原、被告表示该份《房屋租赁合同》所租用的房屋用作饭店经营，案涉原、被告签订的合同租用房屋用作员工宿舍。双方在交接时未签订书面协议。案涉房屋无权属证书。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告交付原告房租至2018年11月14日。庭审中，被告申请证人出庭作证，证人表示2018年9月份，因饭店经营不好，被告与原告协商一致将宿舍退租，员工搬到饭店内居住。证孙某钢表示饭店的店董某曾于2018年9月找他到案涉房屋帮忙拆热水器和暖气后移到饭店内。后因案涉房屋出租人表示要用暖气，董国军又联系证孙某钢将暖气重新装上。被告提交的大连市公安局高新园区分局龙王塘边防派出所出具的报警情况登记表记载：2019年10月22日9时01分，大连市高新园区龙王塘边防派出所接到电话报警称：大连市村贺兰山下有纠纷。接到指令后，立即组织民警赶往现场。赶到现场后了解，报警人租用房东房子，房东让其离开引发纠纷。民警告知当事人协商解决。如协商不成，可诉讼解决。2019年10月24日17时35分，大连市高新园区龙王塘边防派出所接到电话报警称：大连市村贺兰山下自己的东西在里面，门被房东给锁住。接到指令后，立即组织民警赶往现场。赶到现场后了解，报警人承租的房主孙福良的房子，后因为合同产生纠纷，报警人董国军要把房子里的摆件关公和狗拿走，但是门被锁死，报警人无法取出。民警给房主孙福良打电话，电话未接通，无法取得联系。民警告知当事人协商解决。如协商不成可诉讼解决，并让报警人以及他雇佣的车辆离开，不允许破门而入。原告在一审法院另案起诉案外人于群，要求支付房屋租金，后撤回起诉。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告起诉要求被告支付2018年11月之后的房屋租金，被告抗辩已于2018年9月将案涉房屋交还原告未再使用。本案的争议焦点为被告是否已于2018年9月将案涉房屋交还未再使用。对此，一审法院认为，被告提交的另案的《房屋租赁合同》与证人证言及报警情况登记表等能够相互印证，证明被告已于2018年9月将案涉房屋交还未再使用的事实。原告仅提交双方签订的《合同》，不足以证明被告实际占用案涉房屋至今。故原告要求被告支付房屋租金及违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决:驳回原告孙福良的全部诉讼请求。案件受理费400元，减半收取200元，由原告孙福良负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为2018年9月以后被上诉人是否占有使用案涉房屋。双方均认可被上诉人租赁案涉房屋是用作案外人于群租赁海龙度假村约1500平方米房屋经营贺兰山下饭店的员工宿舍。上诉人主张截至一审判决作出时即2020年9月被上诉人一直使用案涉房屋，被上诉人主张其于2018年9月既已交还案涉房屋未再使用。一审中被上诉人申请电工孙某出庭作证，证人孙某表示贺兰山下饭店店长董某于2018年9月找孙某到案涉房屋帮忙拆热水器和暖气后移到饭店内，后因案涉房屋出租人表示要用暖气，董国军又联系孙某将暖气重新装上，在孙某拆装暖气时案涉房屋内均无人居住。证人孙某与双方均无利害关系，其证人证言具有证据的证明效力。同时，案涉房屋2018年9月以前的租金均已按约交付，海龙度假村约1500平方米房屋租金每年24万元一直按约支付至2019年10月，在海龙度假村高额租金正常交付的情况下，被上诉人如正常占有使用案涉房屋但却不交付案涉房屋每年1.2万元的租金不符合常理，同时上诉人也未向被上诉人主张租金或要求腾退房屋亦于理不合。结合证人证言及本案事实综合判断，一审采信被上诉人的主张并无不妥。综上所述，上诉人孙福良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元（上诉人已预交），由上诉人孙福良负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年十二月二十一日书记员 黄月妍