江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初1748号原告（反诉被告）：景德镇陶邑文化发展有限公司，住所地：江西省景德镇市珠山区新厂西路**。统一社会信用代码：91360200589231978J。法定代表人：刘子力，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宋颖，江西华镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：余春宇，江西华镇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吴安中，男，1995年8月4日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：吴昊，男，1965年10月1日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省。系被告（反诉原告）吴安中的父亲。原告景德镇陶邑文化发展有限公司（以下简称陶邑公司）与被告吴安中租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，被告吴安中于2020年9月8日就本案提起反诉，本院予以受理。后本院依法适用普通程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陶邑公司委托诉讼代理人宋颖、余春宇，被告（反诉原告）吴安中及其委托诉讼代理人吴昊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陶邑公司向本院提出诉讼请求：1、判令吴安中将租赁物恢复原状，或承担因恢复原状所产生的费用；2、判令吴安中将其登记的珠山区拉伦那餐厅登记地址迁移出景德镇市珠山区新厂西路150号陶溪川D3号楼二层202商铺或者将该个体工商登记注销；3、本案诉讼费由吴安中承担。庭审中，陶邑公司将其第一项诉讼请求明确为：判令吴安中将租赁场地内的玻璃房和厨房拆除，或者承担因拆除玻璃房和厨房所产生的费用。事实和理由：陶邑公司与吴安中于2016年6月27日签订《商铺租赁合同》，根据该合同约定，租赁期限至2019年9月27日届满，且合同第11.3条约定，“本合同期满或提前终止，甲方（即陶邑公司）有权选择：1）要求乙方（即吴安中）将租赁区域的装修、装潢拆除恢复原状，若乙方交还商铺时，甲方发现交还的商铺建筑结构状况与甲方交付时的结构状况不同的，或建筑结构、消防系统及甲方提供的其他设施或设备有损坏的（使用期间的合理损耗除外），乙方应负责恢复原状或者赔偿损失，并承担所有相关的费用；若在交还甲方后经鉴定发现系乙方租赁期间造成的上述损坏，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失；或2）租赁区域的装修、装潢归甲方所有，无论何种选择，甲方无需就此对乙方作出任何补偿”。现租赁合同早已到期，陶邑公司已通知吴安中到期收回该商铺不予续租，但吴安中拒不将租赁物恢复原状，并提出高额补偿的无理要求。另，吴安中在珠山区市场和质量监督管理局办理了“珠山区拉伦那餐厅”的个体工商户登记，经营场所为案涉租赁场地，现双方租赁合同已到期终止，吴安中应当将该个体工商户经营地址迁移或办理注销登记。否则，将给后续经营者带来不便。陶邑公司已就前述事宜与吴安中交涉无果，现陶邑公司为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。另陶邑公司保留因吴安中在合同到期后继续占用租赁物，陶邑公司收取所产生占用费的权利。被告（反诉原告）吴安中辩称，2016年6月22日，陶邑公司将吴安中作为青年创业引进景德镇，而且吴安中是在陶溪川未正式开业前入驻的。拉伦那酒店是经营餐饮的，因为陶溪川当时的物业正在完善和改进中，一些措施并不配套，故拉伦那法意餐饮经营了三个月，就宣布停业了。在此后的两年多时间里，吴安中进行了多种尝试，吴安中的父亲吴昊将陶瓷文化带进了所租赁的场地，陶瓷文化成为陶溪川的经营主体，吴昊经营的陶瓷文化、百家讲坛，主要是公益事业；在三年到期后，陶邑公司以房屋改造拆迁为由，终止了双方之间的合同，吴安中向陶邑公司提出了三个月租金免除的优惠期，陶邑公司的主要领导同意，吴安中在三个月内将涉案商铺内的物品全部撤离。吴安中按照陶邑公司的要求搬走了商铺的装饰物和经营的物品，故陶邑公司要求吴安中将商铺的装饰物拆除恢复原状，吴安中已经做到了。现陶邑公司向吴安中提出拆除恢复原状，但吴安中并不清楚陶邑公司所称的恢复原状是恢复到何种状态；陶邑公司称吴安中继续占用了原有的商铺，事实证明此商铺陶邑公司已经在使用了，所以陶邑公司所称的吴安中继续占用并要求支付相关的费用是无任何根据的。被告（反诉原告）吴安中向本院提出反诉请求：1、判令陶邑公司支付陶溪川Ｄ3号楼二层202商铺前后建设费用，金额为67.8万元；2、案件反诉受理费及吴安中支付的律师费，共计3.6万元由陶邑公司承担。事实及理由：2016年6月27日，吴安中与陶邑公司签订《商铺租赁合同》，根据该《合同》第5.2条之约定，陶邑公司向吴安中出租位于景德镇市珠山区商铺，用于拉伦那餐厅的经营。但《合同》签订时，陶邑公司向吴安中交付的是建筑物二楼顶坡面，不是商铺。吴安中在2016年9月27日餐厅正式开业前，聘请景筑空间设计公司根据双方合同要求，对位于景德镇市珠山区坡面进行设计和施工。竣工后，交予陶邑公司，并经陶邑公司确定，符合吴安中所开设餐厅的开业条件。陶邑公司向吴安中收取商铺租金后，双方签订的合同才正式生效，吴安中经营的拉伦那餐厅也正式开张对外营业。吴安中在进入陶邑公司提供的商铺经营时，没有被告知只能经营三年，更没有被告知商铺今后要进行改造。合同到期后，陶邑公司以物业需要改造为由，单方强制性终止了双方签订的合同。对陶邑公司经营的陶溪川物业，吴安中从大局出发，无条件接受，并按陶邑公司的要求将租赁区的装修、装潢进行拆除。但由吴安中投资兴建，且经陶邑公司认定的位于陶溪川Ｄ3号楼二层202商铺，不便拆除，因为是陶邑公司的资产。吴安中在退出陶溪川Ｄ3号楼二层202商铺经营，拆除商铺装修物时，同时以口头和文字的形式告知陶邑公司招商和物管部门负责人，最后发展到以律师函的形式提出对其在“陶溪川Ｄ3号楼二层202商铺”建设时，所产生的各项费用进行适当补偿。陶溪川Ｄ3号楼二层202商铺前后建设费用计113万元，补偿按60%计，金额为67.8万元。现吴安中为维护其合法权益，故反诉至法院，请求法院判如所请。原告（反诉被告）陶邑公司辩称，1、对于吴安中提出的建设费用67.8万元，陶邑公司不予认可。根据租赁合同约定，租赁期满后，承租人应当将租赁标的恢复原状，吴安中进行的玻璃房装修是出于其经营目的的需要，与陶邑公司的出租行为无关；2、吴安中所主张的反诉诉请第二项中目前仅产生反诉受理费5470元，未产生律师费，且其主张的费用不应由陶邑公司承担；3、吴安中已通过反诉状认可了诉争双方之间所签订的《商铺租赁合同》已到期，且其对修建的玻璃房未予拆除，因而造成本案诉讼。原告（反诉被告）陶邑公司就本诉及反诉在举证期限内提交如下证据：一、陶邑公司的营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件**，证明原告的诉讼主体资格；二、署期为2016年6月27日的《商铺租赁合同》及署期为2016年11月2日的陶溪川《商铺租赁合同》补充协议一组，证明陶邑公司与吴安中就租赁期限、租赁用途及租赁合同到期后吴安中负有恢复原状的义务等内容进行了约定，其中双方的租赁合同已于2019年9月27日到期。其中含P3（用途、期限）、P4、P7（恢复原状）、P11、P12（商铺返还）及附图（租赁标的物为屋面）；三、吴安中的身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；四、署期为2020年4月20日的律师函（即由陶邑公司委托诉讼代理人向吴安中出具的）一份，证明陶邑公司为催促吴安中办理退铺的相关手续，曾通过出具律师函的形式进行催告；五、署期为2020年7月12日的函（即由吴安中委托的江西法烁智律师事务所律师向陶邑公司出具的）一份，证明吴安中在收到陶邑公司发出的律师函后，通过律师进行回复，且提出了陶邑公司应对其搭建的玻璃房进行补偿后方可自行处置的意见，故双方就此存在争议；六、国家企业信息公示信息查询一份，证明吴安中使用租赁地址进行了“珠山区拉伦那餐厅”的个体工商户登记，至今未办理迁移或注销手续。被告（反诉原告）吴安中就本诉及反诉在举证期限内提交如下证据：一、照片一组（建设中），证明吴安中对商铺进行建造是经过陶邑公司认可的；二、照片一组（搬离后），证明吴安中已按照合同要求，搬离陶溪川；另被告（反诉原告）吴安中当庭提交照片一组（涉案商铺现状照片），证明涉案商铺现已由陶邑公司在使用。就诉争双方所提交的证据，诉争双方的质证意见为：就陶邑公司提交的证据，吴安中对陶邑公司所提交的六组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。就吴安中提交的证据，陶邑公司对证据一，当时吴安中搭建玻璃房，陶邑公司是无异议的，但陶邑公司不认可搭建玻璃房是建设，陶邑公司认为搭建玻璃房是装修；对证据二，其所反映的事实不持异议，但不能证明吴安中已按《合同》办理了搬离手续。请法庭注意：在该组照片上是有一把红色的门锁，结合吴安中当庭提交的证据，亦可显现出有一把紫色的门锁，因涉案房屋漏水，所以陶邑公司在不得已的情况下，将涉案商铺红色的门锁拆除，在勘查现场后，换上了紫色的门锁；对吴安中当庭提交的证据，陶邑公司认可该组照片中所反映的情形是现在商铺的现状。请法庭注意：在该组照片中显现出门上依然有吴昊工作室的标识，且陶邑公司是在不破坏现存争议的玻璃房内部结构的情况下进行的内部装修。经审理查明，2016年6月27日，陶邑公司（作为出租方，即甲方）就位于江西省景德镇市珠山区陶溪川项目Ｄ3号楼二层Ｄ3-202商铺的租赁事宜与吴安中（作为承租方，即乙方）签订《商铺租赁合同》一份。该《合同》中约定，……租赁期为3年，自2016年9月28日起至2019年9月27日止……交付日期为2016年6月28日……甲、乙双方同意，如乙方实际进场开始或准备开始租赁场所的装修，或乙方已实际接收租赁场所的，即应视为租赁场所符合交付条件……乙方可享有24个月的免租期……首期租金自2016年9月28日起至2017年9月27日……因该商铺装修而发生的设计费、审图费、政府部门审批费用、施工费等相关费用均由乙方自行承担……在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应在五日内将该商铺恢复原状后交还给甲方，并将通向陶溪川及该商铺各部分的钥匙（如有）交还甲方，未经甲方书面同意逾期占用该商铺的，且未能在上述约定五日的交还期限内搬离该商铺的：……（二）乙方将被视为是自动放弃该商铺内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议；（三）甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方商铺租赁保证金中扣除上述费用……本合同期满或提前终止，甲方有权选择：1）要求乙方将租赁区域的装修、装潢拆除恢复原状，若乙方交还商铺时，甲方发现交还的商铺建筑结构状况与甲方交付时的结构状况不同的，或建筑结构、消防系统及甲方提供的其他设施或设备有损坏的（使用期间的合理损耗除外），乙方应负责恢复原状或赔偿损失，并承担所有相关的费用；若在交还甲方后经鉴定发现系乙方租赁期间造成的上述损坏，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失；或2）租赁区域的装修、装潢归甲方所有，无论何种选择，甲方无需就此对乙方作出任何补偿……。另，双方在《合同》中亦将“乙方在租赁关系终止后30日内办理完毕租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续”此条款，约定为甲方将商铺租赁保证金或其余额（扣除或冲抵后如有）无息退还乙方的一个前提事项。在该《合同》中，吴安中亦保证该商铺仅作经营“ＬａＬｕｎｅ”露天餐吧之用途。在该《合同》附件二（商铺交付标准）中，亦载明“乙方已于本合同签订前对商铺的设计规划状况及其建设现状……等均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需……”的字样。2016年11月2日，陶邑公司与吴安中签订陶溪川《商铺租赁合同》补充协议一份。诉争双方均认可，涉案租赁场地是平面图中所标识的D3-202（屋面）68.58平方米（作为露台使用）及D3-202（屋面）239.76平方米（包括两部分，一部分作为玻璃房使用，一部分作为厨房使用）。即D3-202（屋面）68.58平方米及D3-202（屋面）239.76平方米均为租赁场地；过道为公用场地，非租赁场地。在2016年6月27日签订涉案合同后的三个月，吴安中在此时间段将玻璃房、厨房及露台的地面建设建成。由此，其开始经营珠山区拉伦那餐厅（该餐厅的经营场所即登记于景德镇市珠山区新厂西路150号陶溪川D3号楼二层202商铺）。从2017年1月开始，其将租赁场所改为陶瓷文化宣传基地继续使用（征得陶邑公司同意）。因涉案合同约定的租赁期限至2019年9月27日届满，且双方未就租赁场所续签租赁合同或签订新的租赁合同。故吴安中于2019年12月底之前亦将涉案场所内（含玻璃房、厨房及露台）的装饰物、经营物搬离。陶邑公司就涉案合同到期终止及相关附随义务履行过程中出现的问题委托律师于2020年4月20日向吴安中发出《律师函》一份；吴安中亦委托律师于2020年7月12日向陶邑公司发出函件一份。另，诉争租赁场所（即玻璃房、厨房及露台）现由陶邑公司接手。陶邑公司认为吴安中的行为严重损害了其的合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请；另，吴安中认为陶邑公司的行为亦严重损害了其的合法权益，故在本案中提起反诉，亦请求法院判如所请。庭审中，因诉争双方对彼此的诉称所持分歧意见较大，故本案调解无效。认定以上事实的证据有：一、陶邑公司的营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件**；二、署期为2016年6月27日的《商铺租赁合同》及署期为2016年11月2日的陶溪川《商铺租赁合同》补充协议一组；三、吴安中的身份证复印件一份；四、署期为2020年4月20日的律师函（即由陶邑公司委托诉讼代理人向吴安中出具的）一份；五、署期为2020年7月12日的函（即由吴安中委托的江西法烁智律师事务所律师向陶邑公司出具的）一份；六、国家企业信息公示信息查询一份；七、照片三组（即建设中、搬离后及现状）；八、陶邑公司及吴安中向法院作出的陈述及辩称。本院认为，本案诉争焦点有二点，其一即为涉案《商铺租赁合同》的法律效力认定；其二即为诉争双方就各自所主张的诉请是否成立。针对本案诉争焦点一，即涉案《商铺租赁合同》的法律效力认定。首先，陶邑公司与吴安中就涉案租赁场所的租赁事宜于2016年6月27日签订的《商铺租赁合同》，系诉争双方真实意思表示,且该《合同》中所约定的相关条款亦不违反法律、法规的规定；其次，吴安中作为一名具有完全民事行为能力的人，其在签订该《合同》时，应对《合同》中诉争双方所约定的相关条款（亦涵括附件二内容）所致法律后果具备清晰的认知度，即吴安中以自身作出的签约行为，认可了陶邑公司作为出租人所履行的交付租赁场所的合同义务；再者，结合涉案《合同》中的约定“……如乙方（即吴安中）实际进场开始或准备开始租赁场所的装修，或乙方（即吴安中）已实际接收租赁场所的，即应视为租赁场所符合交付条件……”。就吴安中的自认，其在接收租赁场所后，在三个月内将玻璃房、厨房及露台的地面建设建成，从而开始经营珠山区拉伦那餐厅。故吴安中在实际接收租赁场所后至其开始经营珠山区拉伦那餐厅此段期间内（历经3个月，从2016年10月至12月期间），吴安中亦并未就涉案《合同》中约定的相关条款内容向陶邑公司提出异议；最后，吴安中在履行涉案《合同》的过程中（为期三年），亦积极履行了其作为承租人应尽的交纳租金等合同义务，故吴安中亦是以自身作出的相应民事行为，促使涉案《合同》的有序履行。且在2016年11月2日（即珠山区拉伦那餐厅经营期间），诉争双方亦对租赁场地的租金予以调整，并另行签订陶溪川《商铺租赁合同》补充协议一份。由此，可显现出，诉争双方就涉案租赁场所的相关事宜，亦是在公平自愿、协商一致的情形下，予以作出调整。即上述行为，系诉争双方行使缔约自治权的一个有效表现。综上，涉案《合同》合法有效，诉争双方均应按该《合同》条款之约定，行使各自的权利和履行各自的义务。针对本案诉争焦点二，即诉争双方就各自所主张的诉请是否成立。根据涉案《合同》中相应条款之约定（以下引用条款中载明的甲方即为陶邑公司，乙方即为吴安中），即：8.4因该商铺装修而发生的设计费、审图费、政府部门审批费用、施工费等相关费用均由乙方自行承担……；11.1在本合同期满……时，乙方应在五日内将该商铺恢复原状后交还给甲方……未经甲方书面同意逾期占用该商铺的，且未能在上述约定五日的交还期限内搬离该商铺的：……（二）乙方将被视为是自动放弃该商铺内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议；（三）甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担……；11.3本合同期满……，甲方有权选择：1）要求乙方将租赁区域的装修、装潢拆除恢复原状……或2）租赁区域的装修、装潢归甲方所有，无论何种选择，甲方无需就此对乙方作出任何补偿……。就陶邑公司要求吴安中将租赁场所内的玻璃房和厨房拆除或承担因拆除玻璃房和厨房所产生的费用的此项诉请，与涉案《合同》条款之约定并不相悖，故本院予以支持。但陶邑公司所主张的该项诉请中含有选择性，这与判项的明确性相悖，故应择一适用，考虑到涉案玻璃房及厨房系由吴安中建成（即其对初装的了解程度），故由吴安中将其拆除更为适宜；另，诉争双方亦将“乙方在租赁关系终止后30日内办理完毕租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续”此内容，列入涉案《合同》的相应条款（即6.2）中，故在诉争双方就涉案租赁场所租赁期限已届满，且无续租或另行签订新的租赁合同的情况下，珠山区拉伦那餐厅经营场所现仍登记于景德镇市珠山区新厂西路150号陶溪川D3号楼二层202商铺，亦给陶邑公司就涉案租赁场所的经营管理带来不便，故对陶邑公司的第二项诉请，本院予以确认。但陶邑公司所主张的该项诉请中亦含有选择性，这亦与判项的明确性相悖，兼顾现珠山区拉伦那餐厅的登记状态显示为“开业”，故由吴安中到江西省景德镇市珠山区市场监督管理局办理珠山区拉伦那餐厅经营场所地址变更登记手续更为适宜。就吴安中所主张的诉请，因其诉请金额无相关凭证予以印证，且其诉请亦无涉案《合同》之相应约定条款的支持，故本院不予认定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴安中于本判决生效之日起十五日内将位于江西省景德镇市珠山区陶溪川项目Ｄ3号楼二层Ｄ3-202商铺内的玻璃房和厨房拆除；二、被告（反诉原告）吴安中于本判决生效之日起十五日内到江西省景德镇市珠山区市场监督管理局办理珠山区拉伦那餐厅经营场所地址变更登记手续；三、驳回原告（反诉被告）景德镇陶邑文化发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吴安中的反诉请求。案件本诉受理费500元，由被告（反诉原告）吴安中负担；案件反诉受理费5470元，由被告（反诉原告）吴安中负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  王齐方人民陪审员  冯再升人民陪审员  邵 君二〇二〇年十二月九日书 记 员  曹卓兰