湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终974号上诉人（原审原告）：王先琼，女，1968年7月12日出生，汉族，住荆门市东宝区，委托诉讼代理人：程娣，湖北兴联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许孝志，男，1971年12月27日出生，汉族，住荆门市东宝区，被上诉人（原审被告）：潘红梅，女，1970年1月20日出生，汉族，住荆门市东宝区，上诉人王先琼因与被上诉人许孝志、潘红梅房屋租赁合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2020）鄂0802民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王先琼上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人住改非增加补偿款、装饰装修补偿款共计721066元或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决违背事实和法律依据。1.住改非增加补偿款应该分配给上诉人的50%。一审判决已认定上诉人利用案涉房屋经营厨具，并注册了公司，证明被上诉人在征收单位领取的住改非补偿款系上诉人的合法经营，且在此经营处办理了工商营业执照。根据《东宝区塔影巷片区改造项目房屋征收与补偿方案》第九条第四项规定，要求是经营用房，取得相应合法经营的证照，而且仍在经营，才应当适当增加补偿。如果没有上诉人的营业执照，且正在经营，被上诉人得不到住改非的赔偿。2.虽然《协议书》由拆迁人与房屋所有权人达成，但从约定的搬迁费实际由上诉人领取可以看出，协议书中约定的拆迁补偿款并非全部属于被上诉人。一审判决根据合同相对性为由驳回上诉人住改非增加补偿款的请求有违公平原则。3.装饰装修补偿款应补偿给上诉人。一审判决认定上诉人从杨长华手中转租被上诉人的房屋，且上诉人支付了租金及押金，表明上诉人征得出租人的同意。拆迁部门对案涉房屋装饰装修补偿金额认定为146675元，应视为该房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失为146675元，并未按所谓20%折旧率来核算。许孝志、潘红梅辩称，上诉人要求参与住改非补偿款没有任何依据。上诉人与被上诉人之间只是临时的租赁关系，东宝区拆迁办以及征收部门都出具了证明，除了搬家费以外，其余的所有补偿项目均应由许孝志、潘红梅获得。拆迁部门也明确了，没有王先琼的营业执照，拆迁档案里也有杨长华的营业执照，案涉房屋也是住改非的房屋。办理营业执照是经营主体进行经营活动的要求，不能借此参与补偿费分配。只要业主用于合法商业经营，就能得到补偿款，无论是自营还是出租，与租户无关。装饰装修的问题，双方是临时租赁关系，上诉人没有参与装饰装修。装饰装修是杨长华第一次签租赁合同时，杨长华装修的，杨长华第二次租赁时未进行装修，第二次租赁时装饰装修附着物已归于许孝志。杨长华与被上诉人的合同约定不能转租，杨长华突然失踪，其押金还在，杨长华可以随时找被上诉人退押金。王先琼向一审法院提出诉讼请求：1.判令许孝志、潘红梅返还住改非增加补偿款、装饰装修补偿款共计721066元；2.本案诉讼费用由许孝志、潘红梅承担。一审法院查明，许孝志于2009年1月和杨长华签订房屋出租合同，约定：许孝志将位于塔影一路2号面积约为640平方米的地下室出租给杨长华；杨长华在签订合同时交纳10000元押金；租金每年20000元，自2009年2月1日起计算租金；合同期限为5年。杨长华将许孝志的房屋进行了墙面刷白、瓷砖铺贴，修建了卫生间，用于厨具经营，并于2010年12月1日注册成立名称为“荆门市六星厨具经营部”的个体工商户。2014年3月，案涉房屋租期届满，许孝志与杨长华再次签订房屋出租合同，约定：许孝志将位于塔影一路2号面积约为640平方米的地下室出租给杨长华；合同期限为5年；2014年2月至2016年1月的租金每年6万元，余下的三年租金根据市场行情双方协商决定。2016年，王先琼从杨长华手中转租许孝志的房屋，且一并受让了杨长华的经营项目、货物以及房屋内装饰装修。2017年1月，王先琼和许孝志达成房屋租赁合同关系，租期一年，从2017年1月1日至2017年12月31日，租金60000元。王先琼于2017年1月1日交纳50000元房租，剩余10000元房租以杨长华支付给许孝志的押金10000元抵付。同日，王先琼给许孝志出具说明：“将杨长华壹万元押金抵押为2017年地下室房屋租金。如果房屋拆迁，一手交钥匙一手退未租完的租金。”王先琼利用该房屋经营厨具，并于2016年7月22日注册成立了荆门市晶都商贸有限公司。2017年11月底，因房屋拆迁，许孝志和王先琼协商解除了房屋租赁合同，许孝志退还王先琼剩余一个月的租金。2017年5月25日，荆门市东宝区人民政府作出《东宝区人民政府房屋征收决定书》，决定对塔影土门巷片区改造项目范围内房屋实施征收。《房屋征收与补偿方案》第八条征收补偿原则、内容及方式规定：“……（二）征收补偿内容:1、被征收房屋价值的补偿；2、室内装饰装修、室外附属物的补偿；3、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；4、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；5、其他补偿。”第九条已登记建筑征收补偿标准及奖励政策规定：“……4、“住改非”房屋。被征收人将不动产（房产）权属证书载明用途为住宅的被征收房屋自行改为经营性门面（场所），且以该住宅为注册地址依法取得营业执照和其他合法有效的经营许可证件，并仍在经营的（从事旅馆经营的需提供工商营业执照及公安、消防部门行政许可、特种行业经营许可证），按住宅房屋实施货币补偿或产权调换，对其实际用于经营的部分，在同类已登记住宅房屋货币补偿标准基础上适当增加补偿;城市主干道临街的增加30%，次干道（含小街小巷）临街的增加20%，其他增加10%。未取得营业执照和其他合法经营许可证件的，对其实际用于经营的部分不增加补偿。第十一条附属物、装饰装修等项目补偿标准规定：“……（二）房屋装饰装修补偿。按照房地产价格评估机构的评估价值实施货币补偿。被征收房屋用于出租的，装饰装修补偿至产权人名下，产权人和承租人自行协商确定受益人。”2018年1月10日，许孝志、潘红梅等十三人与荆门市东宝区住房和城乡建设局签订《协议书》，约定：由荆门市东宝区住房和城乡建设局征收许孝志、潘红梅等十三人位于土门巷××西单元××室的房屋；许孝志、潘红梅等十三人选择按照货币补偿方式进行房屋征收补偿，具体补偿项目为：已登记住宅房屋补偿3829277元、住改非增加补偿1148783元、其他房屋补偿102583元、装饰装修补偿146675元、水、气、有线电视等补偿3599元、搬迁补偿105900元、临时安置补偿23091元、货币奖励765855元、签约奖励5000元、搬迁奖励5000元，上述补偿金额合计6135763元。其中，搬迁补偿105900元由王先琼领取，剩余补偿款由许孝志、潘红梅等十三人领取。案涉房屋在拆迁过程中，荆门市东宝区塔影土门巷片区改造指挥部留存的工商营业执照复印件系法定代表人为王先琼的荆门市晶都商贸有限公司的营业执照。一审法院认为，许孝志与王先琼之间通过缴纳、收取租金的行为形成了不定期房屋租赁合同，该租赁合同不违反法律禁止性规定，应为合法有效。该房屋租赁合同因政府拆迁行为导致无法继续履行，由许孝志和王先琼经协商予以解除。一、关于住改非增加补偿款的问题根据《补偿方案》第九条第（一）款第4项可知，住改非增加补偿是对将住宅改为经营性门面并合法经营的房屋增加补偿的部分，其性质是给予被征收人即被征收房屋所有权人的补偿；此外，《协议书》是被征收人与征收部门之间签订的，根据合同的相对性，王先琼与征收部门之间不存在权利义务关系。因此，王先琼主张“住改非”增加补偿款有其应得部分没有事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于装饰装修补偿款的问题王先琼主张装饰装修补偿款应归其所有，一审法院不予支持，理由如下：1.构成附合的装饰装修物体现在租赁房屋之中，承租人对租赁房屋的使用即同时享用了附合的装修物的价值；2.根据行业惯例和交易习惯，装饰装修物的折旧率为每年20%左右。本案中，杨长华于2009年将案涉房屋进行了装修，而王先琼是于2016年从杨长华手中转租案涉房屋，一并受让了房屋内装饰装修。虽然对于装饰装修物本身而言，可能仍具一定经济价值，但是经过杨长华长达7年的使用，装饰装修物均已磨损、老化或落后，已完全丧失了使用价值，出租人不需对承租人作出补偿。此外，王先琼未提交证据证明其对案涉房屋进行了重新装修，即使假设进行了装修，其亦未提交证据证明征得出租人的同意，由此产生的费用应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王先琼的诉讼请求。案件受理费11011元减半收取5505.5元，由原告王先琼负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审判决认定事实属实，予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.王先琼应否获得案涉房屋住改非增加补偿款1148783元的50%？2.王先琼应否获得案涉房屋装饰装修补偿款146675元？一、关于王先琼应否获得案涉房屋住改非增加补偿款1148783元的50%的问题。王先琼上诉主张，案涉房屋能够获得住改非增加补偿款是以其营业执照和实际经营为条件，否则不能获得，据此王先琼应当获得该款项的50%。经查，第一，《东宝区塔影土门巷片区改造项目房屋征收与补偿方案》第九条已登记建筑征收补偿标准及奖励政策第（一）款住宅房屋第4项为“住改非”房屋的内容，从该条方案内容来看，其本意为对将住宅改为经营性门面用于合法经营的房屋的所有权人适当增加补偿，以弥补因拆迁对房屋所有权人造成的经营损失，并无应当对实际经营主体进行补偿或实际经营主体有权分享补偿款的意思。第二，房屋拆迁安置补偿合同中，有权获得补偿的主体是被征收、拆迁房屋的所有权人。若依照法律规定或合同约定，被征收的房屋之上的用益物权人、担保物权人或其他债权人，有权在房屋被征收、拆迁时获得相应补偿款，应当由相应的债权人明确指出依据的法律规定或举证证明与房屋所有权人有相应的合同约定。本案中，王先琼既未指出其依据何种法律规定，又未举证证明与许孝志、潘红梅曾约定王先琼可以基于其营业执照及经营事实，在房屋被拆迁时可获得案涉房屋相应的补偿款的50%，故王先琼的该主张缺乏事实和法律依据。第三，2018年1月10日许孝志等与荆门市东宝区住房和城乡建设局签订的《房屋征收补偿协议书》第四条第2款约定的货币补偿明细中的搬迁补偿105900元，系根据《东宝区塔影土门巷片区改造项目房屋征收与补偿方案》第十一条附属物、装饰装修等项补偿标准第（六）款搬迁补偿费的计算标准确定，根据合同相对性应由许孝志等获得，但该搬迁补偿105900元由王先琼实际取得。根据2018年12月4日征收部门出具的证明“补偿协议中确定的补偿项目经与租户协商，货物搬家费由租户全额获得，其余的补偿项目均应由许孝志、潘红梅获得”，王先琼取得该搬迁补偿系经与许孝志、潘红梅协商一致获得，并非基于补偿协议直接获得。因而王先琼提出的其获取了协议书约定的搬迁补偿费，就有权分得协议书约定的其他补偿费的上诉理由不能成立。故王先琼的该主张缺乏依据，一审判决不予支持并无不当。二、关于王先琼应否获得案涉房屋装饰装修补偿款146675元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。根据该规定，除非当事人在房屋租赁合同中有约定，否则承租人无权要求出租人对其承租期间进行的装饰装修费用进行补偿。案涉房屋装饰装修补偿款146675元亦来源于2018年1月10日许孝志等与荆门市东宝区住房和城乡建设局签订的《房屋征收补偿协议书》，同样根据《东宝区塔影土门巷片区改造项目房屋征收与补偿方案》第十一条附属物、装饰装修等项补偿标准第（二）款房屋装饰装修补偿的规定内容确定，该方案明确了“被征收房屋用于出租的，装饰装修补偿至产权人名下，产权人和承租人自行协商确定受益人”的补偿原则。故不论是法律规定还是征收补偿方案，对房屋用于出租时，谁有权获得装饰装修补偿费的规定是一致的，即房屋所有权人有权从征收部门取得补偿款，承租人可在合同的明确约定或事后与房屋所有权人协商一致的情形下，从房屋所有权人处获得一定装饰装修补偿款。本案中，王先琼与许孝志、潘红梅于2017年1月1日就案涉房屋租赁达成一致意思表示，王先琼向许孝志交纳了一年的房租，并出具说明“如果房屋拆迁，一手交钥匙一手退未租完的租金”，但双方未签订书面房屋租赁合同。王先琼一、二审中均未举证证明其与许孝志、潘红梅有补偿装饰装修费的约定，许孝志、潘红梅亦认为相关装饰装修为前承租人杨长华所做，与王先琼无关，王先琼对此亦未提供证据证明，故王先琼要求获得案涉房屋的装饰装修补偿款缺乏法律依据，一审判决不予支持并无不当。综上，上诉人王先琼的上诉请求不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11011元，由上诉人王先琼负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二〇年十二月七日法官助理李园园书记员吴素云