云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终2162号上诉人（原审原告）：张翠仙，女，1962年4月22日生，彝族，居民，住建水县。委托诉讼代理人：龙伟明（系张翠仙丈夫），男，1957年11月6日生，汉族，住云南省建水县。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：王华宾，男，1973年12月4日生，汉族，农民，住址浙江省台州市黄岩区，现住建水县。委托诉讼代理人：刘雪嬿，云南华垣律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人张翠仙因与被上诉人王华宾土地租赁合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2020）云2524民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张翠仙上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审错误判决，并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院将押金直接折抵租金，属于认定事实错误，且不符合交易习惯。1、一审法院将押金直接抵扣租金，属于认定事买错误。一审法院在认定的事实中已经明确上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让协议书》中约定了“被上诉人如不按期支付租金，上诉人有权终止协议，收回土地另行处理，且不退还押金给被上述人”，且在判决中也确认了被上诉人拖欠租金即未按期支付租金的情况，故根据上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让协议书》，上诉人不应当退还押金60000元给被上诉人，也就不应当将该60000元在被上诉人应当支付的租金予以抵扣，故一审法院的判决属于认定事实错误，导致判决错误。2、一审法院将押金直接抵扣祖金，有悖于交易习惯。押金系担保物权，且具有一定的制裁性，其制裁性即主要表现为给付押金的乙方当事人不履行合同义务时无权收回押金，故在被上诉人违约拖欠支付租金的情况下，应当体现押金的制裁性，即其无权收回押金，一审法院直接将押金在应当支付租金中扣减的行为显然违背了押金制裁性特质，也有悖于交易习惯。二、一审法院判决将押金直接抵扣租金，仅以未付租金按照银行同期贷款年利率的130%计算违约金显失公平本案被上诉人未支付上诉人租金的金额为171963.1元，金额较大，且拖欠支付时间系从2019年8月2日起，拖欠支付时间较长，必然给上诉人造成经济损失，且上诉人为维护自己的合法权益，上诉人不仅付出了直接的经济成本，更是消耗了大量的时间和精力，仅以银行同期贷款年利率的130%计算违约金不足以弥补给上诉人造成的经济损失，显失公平。三、针对押金及违约金的情况，一审法院存在同案不同判的情况，严重影响司法权威上诉人诉王华宾土地租赁合同纠纷的同时也提起了对沈标的土地租赁合同纠纷，两案情况基本一致，但对于沈标案一审法院判决用押金来承担沈标违约责任，其在判决中的具体表述为“综合本案实际及被告已按约定交付过押金的情况，本院认为用被告已缴纳的押金采承担其违约责任比较公平，即原告不需再退还被告押金20000元，被告也不需再另行支付原告违约金”，而本案中一审法院却直接用押金抵扣租金，明显出现了同案不同判的情况，严重影响司法权威，且本案判决存在认定事实错误、有悖交易习惯及显失公平等情况，故应当予以改判。综上，一审法院认定事实错误，判决有悖交易习惯、显失公平，且出现同案不同判的情况，故请二审法院依法撤销一审判决，在查明事实、准确适用法律的基础上，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，以维护当事人的合法权益。王华宾答辩称：一审认定事实清楚，判决客观公正，应依法予以维持，被答辩人的上诉理由不成立应依法予以驳回。理由如下：一、被答辩人张翠仙在上诉状中称“一审法院将押金直接折抵租金属于认定事实错误且不符合交易习惯”的上诉观点与事实不相符。首先、合同约定的6万元押金，根据其合同约定的表述来看，其系履约保证金，主要系促使承租人即答辩人及时履行租金给付义务，在出现延迟支付租金时直接抵扣租金。而非系被答辩人所理解的担保物权，且不具备制裁性。在本案中，一审法院已判决既让答辩人承担了支付拖欠租金及违约金等违约责任，就不应再承担被没收押金的违约责任。因此一审法院认定事实清楚。其次，一审法院将押金折抵租金的判决合情合理，且公平公正。被答辩人一审中并未诉请不予退还6万元押金，仅诉请租金及违约金。根据其诉请观点来看，其系同意押金抵扣租金。现被答辩人在上诉状中称其6万元押金不应当给予退还的上诉观点既超出了一审的诉讼请求，缺乏法律依据，且有悖公平、合理原则，不应当给予支持。二、一审判决以未支付租金的130%计算违约金及认定其损失实际为租金利息损失的观点符合法律规定，并未显失公平。被答辩人张翠仙并未举证证明其存在实际损失及实际损失为多少，也就无法证明一审法院认定的违约金不足以弥补其实际损失的上诉观点。且根据《合同法》一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认可为“过分高于造成的损失。本案中，被答辩人张翠仙认为合同约定违约金为租金总额的50%过高，故其起诉时才按未支付租金的30%计算违约金、然其按未付租金的30%的观点也属于过分高于造成的损失。及被答辩人认为其为维权付出的损失为间接损失，不应当得到支持。因此一审法院判决观点符合法律规定。三、一审法院不存在同案不同判的情况，反而系被答辩人错误理解了一审法院另案的判决观点，故一审判决不应当被撤销改判，应当给予维持。一审判决利用押金折抵租金的判决观点与另案中的判决观点一致，仅系两者表述不一样。根据合同法规定，支付租金及承担利息损失均为承担违约责任的方式，为减少诉累，节约司法成本，基于公平原则，一审法官直接用已缴纳的押金承担其违约责任即抵扣租金及承担利息损失。因此，同案的判决观点系一致的，只是词语表述不一致。然被答辩人错误理解为同案不同判，以此作为撤销一审判决的上诉理由，毫无事实依据及法律依据，不应当得到支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，其判决并未显示公平，反而系为减少诉累，节约司法成本所作出的判决。故，被答辩人张翠仙的上诉理由无事实依据及法律依据，不应当支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张翠仙向一审法院起诉请求：1.依法判令被告王华宾支付拖欠原告张翠仙的土地租金171963.10元，并支付违约金12万元（以逾期支付一年租金396000元按整数计40万元的30%计算）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2008年6月12日，云南省羊街农场与原告张翠仙签订《土地承包合同》，约定：云南省羊街农场将所属八队仓库后桔子地87亩、78亩中73亩、下石桥80亩共计240亩土地承包给张翠仙种植管理，承包期限为12年，自2008年6月1日起至2020年5月30日止；承包价格第一年每亩580元，以后每年每亩递增10元，12承包总金额为1828800元；签订合同时交付定金2万元，同时付清第一年土地承包款139200元，以后每年的土地承包款必须在当年4月20日前付清；张翠仙所承包的土地只有使用权，不得买卖，不得转包、出租、互换转让或者以其他方式流转，未经羊街农场同意不得将承包地用于非农建设，不得在承包土地上私搭乱建房屋各架设各种线路等内容。2013年7月2日，原告张翠仙又将其向云南省羊街农场承包得的位于建水县仓库后的桔子地的土地使用权转租给被告王华宾使用，原告张翠仙与被告王华宾签订《土地使用权转让协议书》，约定：土地使用权转租面积为180亩，租期自2013年8月1日起至2020年5月30日止；王华宾以每年每亩2200元的租金支付给张翠仙，每年租金为396000元（180×2200），押金6万元，张翠仙必须在8月1日交土地给王华宾使用，王华宾在8月1日交清第一年租金396000元，之后在每年8月1日付清第二年租金，一年付一次；如不按期支付，张翠仙有权终止协议，收回土地另行处理，且不退还押金给王华宾，不再归还王华宾预交的各种合同款项，超过10天就按地租总款50%罚款；合同到期，要求王华宾恢复好张翠仙租用的原始土地，方可退还王华宾6万元押金；如果张翠仙违约，赔偿王华宾定金的3倍违约金并退还定金10万元，如王华宾违约，张翠仙不退还定金10万元。合同签订后，原告按约定将租赁土地交付被告使用，被告按约定向原告交纳了押金6万元，并非定金10万元，并按约定以180亩每年每亩2200元计算每年租金396000元，向原告支付2013年8月1日至2019年7月31日期间的土地租金共计2376000元。2015年10月29日，云南省羊街农场、工业园区、原告张翠仙三方签订《土地承包合同移交协议》，约定将云南省羊街农场与原告张翠仙订立的《土地承包合同》中的桔子地73.74亩移交给工业园区，原合同定金变更为5000元，由原告张翠仙交纳给工业园区，其他合同约定条款不变，原告张翠仙与云南省羊街农场双方的相关权利义务终止，原告张翠仙与工业园区双方的相关权利义务确立。2018年11月14日，原告与工业园区签订《土地承包合同》以解决双方的土地使用纠纷，约定：工业园区将其向云南省羊街农场置换的73.52亩（约定付款面积为73亩）土地及另外45.92亩土地承包给张翠仙种植管理，其中的73.52亩土地系涉案的原告张翠仙转租给被告王华宾使用，承包期限为2年，即自2018年8月1日起至2020年7月31日止；张翠仙于2019年8月30日前付清2年租金154800元。张翠仙按上述承包期限将转租给王华宾的73.52亩土地同时延期至2020年7月31日止。按合同约定，被告应于2019年8月1日支付原告2019年8月1日至2020年5月30日的107亩土地租金196163.1元（107亩×183.33元／月×10个月），2019年8月1日至2020年7月31日的73亩土地租金160600元（73亩×2200元／年×1年），合计356763.1元。被告于2019年8月25日支付原告租金3万元后，尚欠租金326763.1元未支付。2019年7月底，工业园区找到王华宾并告知其暂缓支付或代张翠仙支付，经工业园区与张翠仙于2020年2月14日协商，并征得王华宾同意，王华宾于2020年2月26日代张翠仙直接支付给工业园区租金154800元。扣除被告代付租金154800元后，被告尚欠原告租金171963.1元未支付。经原告催要，被告至今仍未支付，故原告起诉来法院。被告提出原告主张的违约金明显高于其损失，辩解只应按原告的实际损失支付违约金。另查明，依被告的土地测绘申请，本院委托建水县自然资源局对诉争的桔子地的租赁土地面积进行测绘调查，经测绘，根据原告的指界范围，桔子地的租赁土地面积为182.8亩，根据被告的指界范围，桔子地的租赁土地面积为175.92亩，以上面积均包含两块土地及其中间一条主道路面积，其中，两块土地中间的主道路面积为2.12亩。原告主张主道路面积2.12亩应计算在租赁土地面积内，被告辩解主道路面积2.12亩不应计算在租赁土地面积内。双方的转租协议中并未约定180亩租赁土地是否包含两块地中间的主道路面积。以上事实，有原告张翠仙提供的身份证、《土地使用权转让协议书》《民事调解书》《法人授权委托书》《土地承包合同》2份；被告王华宾提供的身份证、《土地使用权转让协议书》《土地承包合同移交协议》《土地承包合同》2份、《土地承包合同补充协议》、收条、地租支付情况说明、《建水县国有资产监督管理局通知》《被执行人限制高消费通知书》；本院依被告申请委托建水县自然资源局所做的测绘调查情况、争议面积平面图、卫星影像图；以及当事人的陈述等在卷证实。经质证，当事人对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以采信并在卷佐证。一审法院认为，原告张翠仙与被告王华宾签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。原告已按照合同约定向被告履行了交付租赁土地的义务，被告应按照合同约定承担支付原告租金的义务，王华宾按约定应于2019年8月1日向张翠仙支付107亩土地2019年8月1日至2020年5月30日的租金，以及73亩土地2019年8月1日至2020年7月31日的租金，但被告支付3万元以及代付154800元后，尚欠租金171963.1元未按约定履行支付义务，应承担违约责任。对被告辩解的系法院执行局法官口头让其暂缓支付，故其不存在违约，因被告未提供相应的证据予以证实，且其实际也未将应支付原告的租金协助执行交纳给法院执行局，故对被告的辩解，本院不予采纳。对原被告争议的桔子地土地租金是按160亩计算，还是按原被告之间合同约定的180亩计算的问题，因系同一块租赁土地，虽然原告与被告各自的指界范围有一定的差别，原告指界的外围范围稍宽，被告指界的外围范围稍窄，但根据测绘结果，双方指界面积相差不大，因双方合同并未明确约定是否包含中间主道路面积，被告指界面积175.92亩（包含主道路面积2.12亩）与合同约定的180亩少了4.08亩，即使其认为应扣除主道路面积2.12亩，也仅少了6.2亩，系正常误差值范围；原告指界面积182.8亩（包含主道路面积2.12亩）与合同约定的180亩多了2.8亩，即使扣除主道路面积2.12亩，也是180.68亩，由此可见，双方约定的桔子地的土地租赁面积180亩并不显失公平，故应按双方合同约定的180亩面积计算土地租金。对被告辩解应以面积160亩计算租金，不符合租赁土地实际面积，不符合双方合同约定及法律规定，本院不予采纳。对被告辩解的原告应退还其交纳的押金6万元并同意在其尚欠原告的租金中予以扣减，因原被告之间的租赁合同现已到期，且被告履行了主要义务，未支付最后一年租金并非根本违约，故对被告的该辩解，本院予以采纳。对原告要求被告支付尚欠租金171963.1元的诉讼请求，应扣减被告向原告交纳的押金6万元后，本院支持111963.1元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告与被告约定了违约金，因被告未按约定支付原告租期内最后一期的租金，已构成违约，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对被告提出原告主张的违约金12万元明显过高，请求按原告的实际损失计算违约金，因原告未提供证据证实其实际损失数额，原告的损失实际为被告未支付租金111963.1元的利息损失，双方约定的违约金及原告主张的违约金12万元，已过分高于原告的损失，故对被告请求按实际损失计算违约金的辩解，符合法律规定，本院予以支持。根据本案实际，以尚欠租金111963.1元为基数，自逾期之日2019年8月2日起至2019年8月19日止，参照银行同期贷款年利率4.35%的130%计算违约金为312.2元（111963.1元×4.35%÷365天×18天×130%）；自2019年8月20日起至全部款项付清之日止的违约金（以111963.1元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决：由被告王华宾于判决生效后10日内支付尚欠原告张翠仙的租金111963.1元（73亩土地2019年8月1日至2020年7月31日，107亩土地2019年8月1日至2020年5月30日），并支付原告张翠仙该款自2019年8月2日起至2019年8月19日止的违约金312.2元；支付原告张翠仙自2019年8月20日起至全部款项清偿之日止的违约金（以111963.1元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。案件受理费5680元，减半收取计2840元，由被告王华宾负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。对原审判决查明的事实，二审经审理确认原审判决对相关证据的采信合法、有效，可与原审开庭审理笔录相印证，作为认定本案事实的依据。据此，二审对案件事实确认与原审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，张翠仙与王华宾签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。张翠仙已按照合同约定向王华宾履行了交付租赁土地的义务，王华宾应按照合同约定承担支付租金的义务，王华宾尚欠租金171963.1元未按约定履行支付义务，应承担违约责任。因双方之间的租赁合同现已到期，王华宾未支付最后一年租金，张翠仙一审中并未诉请不予退还6万元押金，仅诉请租金及违约金，故原判扣减王华宾交纳的押金6万元后，支持给付租金111963.1元并无不当。双方约定的违约金及张翠仙主张的违约金12万元，已过分高于其实际的损失，故对王华宾请求按实际损失计算违约金的辩解，符合法律规定。原审结合本案实际，以尚欠租金111963.1元为基数，自逾期之日2019年8月2日起至2019年8月19日止，参照银行同期贷款年利率4.35%的130%计算违约金并无不当，本院予以确认。故上诉人张翠仙的上诉理由不能成立，其上诉请求与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3894元，由上诉人张翠仙负担。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 何玉琼审判员 陆 斌二〇二〇年十二月二十一日书记员 李思娴