吉林省洮南市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0881民初2869号 原告：洮某 法定代表人:于某，系该社理事长。 委托诉讼代理人:赵某，系该安定信用社主任。 委托诉讼代理人：周某，系吉林梓辛律师事务所律师。 被告：洮南市运和农产品有限公司 法定代表人：王某1，系该公司经理。 被告：王某2，男，1990年1月20日生，汉族，洮南市人，现住洮南市。 委托诉讼代理人；赵辉，系吉林赵辉律师事务所律师。 原告洮某与被告洮南市运和农产品有限公司、王某2确认合同效力纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告洮某的委托诉讼代理人及被告王某2的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告洮南市运和农产品有限公司的法定代表人经本院传票传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。 洮某向本院提出诉讼请求：依法确认二被告2016年6月17（16）日签订土地使用权转让协议无效。 事实与理由：2013年12月20日王某1在原告处贷款人民币本金53万元，被告洮南市运和农产品有限公司用自有的不动产为上述贷款作抵押，其中土地上方的房产办理了他项权利。在原告不知情的情况下，二被告在2016年6月17日签订转让协议，将抵押的土地使用权以明显低价转让给王某1的儿子王某2，并办理完毕转让手续。二被告的转让行为明显是恶意躲避债务，侵害原告的合法权益。该转让行为应为无效的法律行为。原告依法维权，请求人民法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告王某2辩称：一、被告运和农产品公司在原告处贷款时，将公司的房产证抵押给信用社，办理了抵押他项权利证，该房产证院落没有依法取得土地权证，没有取得相应土地使用权。在临近公路东北处，被告运和农产品公司单独存在一块981.40平方米集体建设用地空地，该地块范围内没有运和公司抵押的房屋，仅有答辩人的现有房屋。 二、答辩人房屋是2002年答辩人的爷爷王景章为答辩人投资建设，2016年6月16日被告运和农产品公司以12,000.00元价格转让答辩人981.40平方米土地使用权，取得宅基地使用权。2016年7月5日答辩人取得吉房权证洮字第XX**房产证后，向洮南市国土资源局申请办理了土地使用权证，2016年7月11日取得洮吉用2016字第088100805号集体土地使用证。答辩人根据物权法第九条规定，依法登记后取得物权依法受到保护。被告运和农产品公司抵押的房产，不在答辩人土地证使用范围内，与答辩人房屋是两个房屋各自独立，地块和院落相邻。 三、洮南运和农产品公司将房屋抵押给原告信用社，抵押行为是在房产财产权上设定抵押其他权利，不是房产和土地流转而进行的处分权，根据物权法第147条规定运和农产品公司抵押房产时并没有处分房产和土地，不发生土地和房产一并抵押的法律后果，也不发生土地和房产的流转处分，不发生地随房走的法律事实。 四、被告运和农产品公司有权处理没有设定抵押权的土地，不存在恶意转移财产的行为，是公司经营行为，如果与原告信用社存在抵押合同纠纷，也是运和公司的合同违约行为，原告信用社对土地没有优先权，不影响答辩人土地物权登记的效力。 综上，原告不具备诉讼主体资格，请求驳回原告诉讼请求。 被告洮南市运和农产品有限公司未到庭答辩。 根据原告的诉称及被告洮南市运和农产品有限公司的答辩，本院归纳争议焦点： 洮南市运和农产品有限公司与王某2双方签订的土地使用权协议是否有效。 为证明自己的主张，原告向本院出示如下证据： 一、运和公司的法人代表王某1在原告处贷款53万元合同及相关手续，待证事实王某1在贷款的同时将涉案房产及土地一并抵押。 被告王某2发表质证意见：“一、贷款人是王某1个人，抵押合同中的房产及另一块土地财产所有人和使用权人均是洮南市运和公司，贷款档案并没有洮南市运和公司加盖公章，对自己所有的房产及土地向原告信用社申请作为抵押财产进行担保，王某1个人没有权利处理公司的房产和土地。二、抵押担保的房产不在抵押合同书内提到的土地范围内，房产和土地分别位于两个位置，互不相关。三、王某1贷款将房产办理他项权利证，进行登记后，是以房产作为抵押担保财产，洮南运和公司名下的土地没有办理他项权利证，没有作为抵押担保财产，没有设定抵押权，王某1对公司的土地没有权利进行处置，公司的土地使用权不承担抵押合同责任，也不承担抵押权的责任。” 洮南市运和农产品有限公司未到庭发表质证意见。 二、洮南市人民法院2018吉08**民初2581号民事判决书一份，判决书内容运和公司房产及附属的土地承担担保责任，土地的证号也标注在判决书中，土地也承担抵押责任，这个判决书进行执行程序后，执行局对该判决书中土地进行了查封，王某2提出了异议，执行局下发2019执异5号裁定书，该裁定书通过调取00403号土地档案，查明了运河公司2012年的土地证，编号为00881004-3号土地使用证在2016年6月17日转让给被告王某2，变成了新的土地证号2016第0881008**土地使用证，同一宗土地面积证号均相同。 被告王某2发表质证意见：“对两份法律文书真实性没有异议，对证明目的有异议，一、判令运河公司在土地使用权范围内承担担保责任，是合同违约责任，但该土地没有设定抵押权，原告不享有优先权，同时在人民法院在2018年10月作出2018吉08**民初2581号民事判决书时，王某2已经于2016年7月11日取得了2016字第088100805号集体土地使用证，因此运和公司承担抵押责任的土地于王某2的土地不是同一块土地，运和公司承担土地抵押责任的范围也不包括王某2的土地。二、2018吉08**民初2581号民事判决书列明的运和公司土地证为0881004-3号，而执异5号裁定书列明的运和公司土土地证号为0881004**二者的证号是不相符的，不能证明原告的举证目的。” 洮南市运和农产品有限公司未到庭发表质证意见。 为证明自己的主张，被告向本院出示如下证据： 一、被告身份证复印件，证明被告作为远望村村民集体组织成员的身份取得宅基地使用权。二、王某2三份房产档案，分别是王某2的房产证，村委会土地使用证明，宅基地批准书，证明被告王某2依法取得宅基地使用权和房产证。三、三张土地登记档案，证明1、王某2取得房产证后经过土地局审批，依法取得自建房屋的所在地块981.40平方米土地使用权，2、根据宗地图标注，981.40平方米地块内仅有王某2房屋一幢，王某1抵押的房产并不在981.40平方米范围内，土地证以外的土地和房产归运河公司所有。王某2取得土地使用权证应当受到物权法的保护。 洮某发表质证意见：“村委会证明和土地证、宅基地批准书与本案没有关系，跟本案有关系的981.40平方米是工业建设用地，不是宅基地，这个土地的来源是运河公司2012年的土地证于2016年变更到王某2名下，而且在抵押期间办理的转让手续。” 洮南市运和农产品有限公司未到庭发表质证意见。 经审理查明，王某1系洮南市运和农产品有限公司的法定代表人，王某2系王某1的儿子。2013年12月20日，王某1从洮某处贷款53万元，借款期限为2013年12月20日至2014年12月20日止。洮南市运和农产品有限公司以名下的房屋（房屋产权号：SY00013361；所有权人：洮南市运河农产品有限公司；座落:安定镇远望村3幢(0)1；面积：589.05平方米)及附属土地使用权(产权号：洮集用(2012)字第XXXX号；使用权人：洮南市运河农产品有限公司；座落：安定镇远望村；面积：981.40平方米)为该笔贷款提供担保。其中洮南市运和农产品有限公司名下的房屋（房屋产权号：SY00013361；所有权人：洮南市运河农产品有限公司；座落:安定镇远望村3幢(0)1；面积：589.05平方米)进行了抵押登记，洮南市运和农产品有限公司附属土地使用权未进行抵押登记。2018年10月30日，洮南市人民法院（2018）吉0881民初2581号民事判决书判决如下：“一、王某1于本判决生效之日立即向洮某偿还贷款本金53万元及利息（利息按照贷款合同约定计算，直至还清本息为止）；二、张雅芝对上述贷款本金及利息承担连带还款责任；三、洮南市运和农产品有限公司以其名下抵押的房屋（房屋产权号：SY00013361；所有权人：洮南市运河农产品有限公司；座落:安定镇远望村3幢(0)1；面积：589.05平方米)及附属土地使用权(产权号：洮集用(2012)字第XXXX号；使用权人：洮南市运河农产品有限公司；座落：安定镇远望村；面积：981.40平方米)承担抵押担保责任。”同时在庭审过程中洮南市运和农产品有限公司的法定代表人王某1对借款及抵押担保的事实均表示承认。洮南市人民法院（2018）吉0881民初2581号民事判决书生效后进入执行程序后，洮南市人民法院下发（2018）吉0881执1202号之一执行裁定书，查封扣押洮南市运和农产品有限公司名下的房屋及附属土地。王某2向洮南市人民法院提出执行异议，洮南市人民法院在审理执行异议一案中，调取了洮南市自然资源局相关编号为00403土地档案。该档案中2012年4月19日土地登记审批载明：使用权人名称为洮南市运和农产品有限公司、洮南市运和农产品有限公司坐落于洮南市××镇、宗地面积为981.40平方米，用途为工业用地、权属性质为集体建设用地使用权、使用期限为三年、终止日期为2015年4月19日，使用面积为981.40平方米。2016年6月17日土地登记审批表载明：登记类型为集体建设用地使用权变更登记、权利受让人为王某2、居民身份证为×××、权利转让人为洮南市运和农产品有限公司、单位性质为私企、法定代表人为王某1。其土情况一栏内容为宗地面积981.40平方米、权属性质为集体建设用地使用权、用途为工业用地、使用期限为四年、终止日期为2019年4月19日、使用权面积为981.40平方米。2016年6月17日地籍调查表载明权利人王某2，权属性质为集体建设用地使用权，土地坐落于洮南市××村，面积981.40平方米。2016年6月16日合同书一份。甲方为洮南市运和农产品有限公司、乙方为王某2。其内容为经甲乙双方协议，甲方将公司名下的玖佰捌拾土地转卖给乙方，价格为12,000.00元。根据查明的事实，洮南市人民法院下发（2019）吉0881执异5号执行裁定书，中止洮南市人民法院（2018）吉0881执1202号之一执行裁定书查封扣押洮南市运和农产品有限公司，以其名下抵押附属土地使用权的执行。至此洮某诉至本院，要求确认洮南市运和农产品有限公司与王某22016年6月16日签订的合同书无效。另查明2016年6月16日洮南市运和农产品有限公司与王某2签订的合同书中，洮南市运和农产品有限公司以12,000.00元的价格将980.00平方米土地转卖给王某2。在庭审中，王某2未能提供双方交易或金钱往来的凭证。同时王某2依据该合同书将981.40平方米从洮南市运和农产品有限公司变更为自己名下【详见（2019）吉0881执异5号执行卷宗中从洮南市自然资源局调取的“集体建设用地使用权变更登记表”】。现王某2以“合同中转让的土地不是抵押的土地，是洮南市运和农产品有限公司单独的一块土地。同时王某2受让的土地已经取得集体土地使用证，并且洮南运和农产品公司将房屋抵押给原告信用社，抵押行为是在房产财产权上设定抵押其他权利，不是房产和土地流转而进行的处分权。被告运和农产品公司有权处理没有设定抵押权的土地，不存在恶意转移财产的行为，是公司经营行为，如果与原告信用社存在抵押合同纠纷，也是运和公司的合同违约行为，原告信用社对土地没有优先权，不影响答辩人土地物权登记的效力。”为由，认为原告不具备诉讼主体资格，请求驳回原告诉讼请求。 本院认为，应当依法确认洮南市运和农产品有限公司与王某22016年6月16日签订的土地转让合同书无效。第一、依据洮南市自然资源局出具相关编号为00403土地档案及洮南市人民法院（2019）吉0881执异5号执行裁定书查明的事实，应当认定洮南市运和农产品有限公司与王某22016年6月16日签订的土地转让合同书中转让的980平方米土地使用权就是原为“洮集用(2012)字第XXXX号”981.40平方米的土地使用权，经转让后变更到王某2的名下。第二、应当认定洮集用(2012)字第XXXX号”981.40平方米的土地使用权已经抵押给洮某。依据洮南市人民法院（2018）吉0881民初2581号民事判决书查明的事实，王某1作为洮南市运和农产品有限公司的法定代表人，在庭审过程中对洮集用(2012)字第XXXX号”981.40平方米的土地使用权已经抵押给洮某的事实并没有提出异议，并且在该判决书送达后未提起上诉，该判决书已经发生法律效力。另《中华人民共和国物权法》明确规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。从这个角度来说，该981.40平方米的土地使用权上的库房已经作了抵押登记，所以该981.40平方米的土地使用权视为一并抵押。第三、王某2取得981.40平方米的土地使用权的行为不符合善意取得的构成要件。首先，双方合同中981.40平方米的土地使用权已经抵押给洮某，洮南市运和农产品有限公司未经抵押权人洮南市农村信用合作的允许，无权将抵押的财产转让给他人。王某2与洮南市运和农产品有限公司的法定代表人王某1是父子关系，双方以12,000.00元的价格转让980平方米的土地使用权，不存在双方不知情或善意，同时双方转让的价格与洮南市运和农产品有限公司抵押给洮某时所作的评估价格相比，明显偏低，并且王某2也未向本院提供向洮南市运和农产品有限公司交付12,000.00元转让款的相关证据。因此王某2受让981.40平方米土地使用权的行为不构成法律规定的“善意取得”。洮南市运和农产品有限公司与王某2双方的转让行为应当是恶意串通，损害了第三人洮某合法权益，应当依法确认无效。 综上所述，因此依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 依法确认洮南市运和农产品有限公司与王某22016年6月16日签订的土地转让合同书无效。 案件受理费100.00元由洮南市运和农产品有限公司、王某2连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  李一夫 二〇二〇年十二月十日 书记员  李金龙