山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12917号上诉人（原审原告）：王卫平，男，1972年11月6日出生，汉族，住济南市，居民身份号码。委托诉讼代理人：刘纯清，山东明湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：马恩菁，山东明湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李洪秀，女，1968年12月11日出生，汉族，住济南市，居民身份号码。被上诉人（原审被告）：胡桂莲，女，1973年2月17日出生，汉族，住济南市，居民身份号码。被上诉人（原审被告）：许云霞，女，1981年1月11日出生，汉族，住济南市，居民身份号码。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：李**，山东都君律师事务所律师。上诉人王卫平因与被上诉人李洪秀、胡桂莲、许云霞合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初1218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序,由审判员独任审理。本案现已审理终结。王卫平上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，发回重审或依法改判支持我的诉讼请求；2.一、二审案件受理费及其他费用由李洪秀、胡桂莲、许云霞承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。(一)一审判决认定本案案由为经营权转让纠纷错误，本案案由应为合同纠纷。根据最高人民法院《民事案件案由规定》：“民事案件案由是民事案件名称的重要组成部分，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括……”本案中，2019年8月23日，我与李洪秀、胡桂莲、许云霞签订《店面转让协议书》，根据《店面转让协议书》的约定，李洪秀、胡桂莲、许云霞同意将自己位于济南市槐荫区纬六路68-1号院内店铺转让给我使用，建筑面积为480平方米；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、经营手续、消防手续、营业设备等暂全部归我使用一个半月；我接手前该店铺所有的一切债权、债务均由李洪秀、胡桂莲、许云霞负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由我负责。我接收后不得有违法经营的行为，否则后果自负。而且，我向李洪秀、胡桂莲、许云霞支付了360000元店铺转让费及7个月房租62600元。本案中，《店面转让协议书》涉及三个法律关系，包括店面经营权的转让、涉案房屋的转租、附条件的承租权转让。因此，经营权合同纠纷不能概括本案所包含的法律关系，而且根据《民事案件案由规定》，没有所谓的经营权转让纠纷。因此，本案只能适用民事案件债权类一级案由，即合同纠纷确定本案案由。另，一审法院在审理本案时专门组织双方对本案案由进行过一次法庭调查，当时我已经明确该案的案由应为合同纠纷，一审法院也依法确定本案案由为合同纠纷，并由双方在调查笔录中签字确认。现一审判决仍将本案案由定为经营权转让纠纷，并且声称我主张本案案由应为经营权转让合同纠纷，枉顾法庭调查的严肃性，明显歪曲客观事实。(二)一审判决认定《店面转让协议书》不存在解除的事由错误。1.一审判决认定的涉案房屋权属错误。根据我提交的《房屋权属状况信息》及房改售房情况表，涉案房屋中，地上南侧A、C、D、E室4间房屋产权人为刘某某，地上东侧4间房屋产权人为济南市槐荫区房地产开发集团总公司，地下室14间属于纬六路**楼房改房购房者。一审判决未作区分，直接认定涉案房屋所有权人分别为刘某某及济南市槐荫区房地产开发集团总公司明显属于事实认定错误。2.一审判决认定《店面转让协议书》无权处分了案外人刘某某的房产而部分无效，不存在解除的问题错误。租赁合同和转租合同是相互独立的两个合同，两个合同的效力应当分别审查，出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。一审判决混淆了不同的法律关系的区别，无权处分案外人刘某某产权的是案外人秦某某，案外人秦某某出租该部分房产的行为因无权处分而无效，但是秦某某无效法律行为导致的法律后果应该是出租合同(即2017年3月23日秦某某与李洪秀签订的《房屋租赁合同》)的无效，而出租合同的无效对《店面转让协议书》引起的法律后果应该是《店面转让协议书》中涉及该部分房产的租赁使用权及经营权无法实现，店铺的租赁是经营权行使的基础，如果仅单纯获得店铺的经营权，而无法取得店铺的租赁使用权，该经营权失去原经营场所则无法行使，故我可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定行使法定解除权。3.一审判决认定案涉其他房间，房屋登记所有人虽然为济南市槐荫区房地产开发集团总公司，但秦某某已缴纳全部购房款，应为实际的所有权人错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判”，但在一审庭审中，李洪秀、胡桂莲、许云霞未提供任何证据证明案外人秦某某已缴纳全部购房款，一审判决在无任何证据的情况下，认定案外人秦某某已缴纳全部购房款，应为实际的所有权人，明显是错误的。而且根据一审中我提交的地上东侧4间房屋的《房屋权属状况信息》，地上，地上东侧4间房屋的产权登记在济南市槐荫区房地产开发集团总公司名下《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，依据物权的公示效力，我有理由相信记载于不动产登记簿上的济南市槐荫区房地产开发集团总公司就是实际的产权人，该部分房屋的产权与案外人秦某某无关。而且，根据我提交的《房屋权属状况信息》，涉案房屋早在2018年3月16日即被一审法院查封，查封期限为2018年3月16日至2021年3月15日，可见，涉案该4间房屋目前仍处于被查封状态，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件基体应用法律若干问题的解释》第8条的规定，租赁房屋被司法机关依法查封的，租赁房屋权属有争议的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因此，济南市槐荫区房地产开发集团总公司名下的地上东侧4间房屋因被一审法院依法查封，符合法律规定的解除情形。4.一审判决虽认定案外人刘某某的锁门行为导致通往地下客房的通道无法使用，但仍认为该行为未使我完全无法经营，明显属于事实认定错误。涉案房屋共有22间，包括地上南侧4间房屋、地上、地上东侧4间房屋、地下14间客房已述，地上，地上南侧4间房屋被产权人刘某某封死，地上东侧4间房屋有产权争议被法院查封案外人刘某某封门的行为导致通往地下14间客房的唯一正常通道被堵死，涉案房屋完全无法使用，更无法经营。(1)一审判决认定消防通道可通往地下客房错误。根据《建筑设计防火规范》的规定，公共建筑和通廊式居住建筑安全出口的数量不应少于两处。因此，宾馆的安全出口数量应不少于两个，现案外人刘某某将通往地下14间客房的唯一正常通道堵死，仅剩一条消防通道，按照《消防监督检查规定》第二十二条的规定，安全出口数量不足的，属于违法行为，面临被公安机关消防机构查封的风险，一审判决认定宾馆可通过消防通道通往地下14间客房明显违法。而且，该消防通道位于宾馆南侧4间房间的后面，该4间房屋被封闭后，需要绕行才能到后墙的消防通道，且消防通道内没有灯，昏暗狭窄，该消防通道连接地下客房的公共厕所，使用消防通道通行不仅是违法的，而且消防通道也是无法正常通行的。(2)一审判决认为案外人秦某某同意另外加装楼梯，从而认为合同能够继续履行错误。案外人刘某某将地上南侧4间封了之后，地上，地上还剩东侧4间房屋1间是宾馆前台，如果加装楼梯还会占用1间客房，地上，地上只剩下2间客房秀、胡桂莲、许云霞向我转让的是整个宾馆，共480平，在协商过程中，虽然案外人秦某某提出过加装楼梯一事，但我同时也提出，加装楼梯的损失及加装楼梯的费用该如何处理，李洪秀、胡桂莲、许云霞及秦某某并未给出合理的意见，因此三方对于加装楼梯一事并没有达成共识，一审判决仅凭协商过程中提及过但未形成最终的意见就认定合同还存在继续履行的可能性显然是错误的。(三)一审判决认定租金最终收取人为秦某某，不应由李洪秀、胡桂莲、许云霞承担错误。1.一审判决认定租金最终收取人为秦某某明显错误。根据《店面转让协议书》第四条第2项的约定，我应将七个月房租支付给李洪秀、胡桂莲、许云霞，而不是案外人秦某某，另根据我提交的转账记录等证据，与我发生付款、收款记录的也系李洪秀、胡桂莲、许云霞，因此，我从未向案外人秦某某支付过租金。另结合我提交的李洪秀、胡桂莲、许云霞与案外人秦某某签订的《房屋租赁合同》第二条的约定，租金按年支付，并且是先交后用，我与李洪秀、胡桂莲、许云霞签订《店面转让协议书》时，李洪秀、胡桂莲、许云霞声称已经向案外人秦某某支付租金至2020年3月15日，因此，在《店面转让协议书》中才约定我应将房租支付给李洪秀、胡桂莲、许云霞，一审判决我支付的7个月租金最终收取人是秦某某明显错误。2.我与李洪秀、胡桂莲、许云霞之间就7个月租金的支付、返还发生的法律关系属于转租法律关系，合同解除后，我有权以次承租人的身份要求李洪秀、胡桂莲、许云霞返还已支付的转租的租金。根据《店面转让协议书》第四条第2项的约定，我在2019年8月23日前向李洪秀、胡桂莲、许云霞支付房租7个月的费用共计62684元。自2019年9月1日后我重新与房东签订租房合同，从该约定可以看出，2019年8月23日至2020年3月15日，我与李洪秀、胡桂莲、许云霞之间系转租的法律关系，而非租赁权转让法律关系。在此期间，租赁房屋无法使用导致合同目的无法实现的，我是以次承租人的身份要求解除与李洪秀、胡桂莲、许云霞(承租人)的转租合同，合同的相对方系李洪秀、胡桂莲、许云霞，因此，2019年12月31日，合同解除后，我有权要求返还已支付给李洪秀、胡桂莲、许云霞的租金。(四)《店面转让协议书》中约定的承租权转让属附条件转让，所附条件系我须与房东签订租房合同，条件未成就，转让不发生法律效力。因《店面转让协议书》中明确约定2019年9月1日后我须重新与房东签订租房合同，该约定应视为附生效条件的承租权转让，条件成就后，才发生承租权转让的法律后果。而且根据《中华人民共和国合同法》第把十八条的规定，承租权转让的前提也是必须取得合同另一方当事人的同意。但在本案中，我未与房东签订过租房合同，承租权转让的生效条件未成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，承租权转让不生效，本案中未实现承租权的转让。(五)一审判决认定我未及时行使自己的权利，履行与案外人秦某某签订合同的义务错误。根据我提交的2019年8月23日李洪秀向我出具的保证书，保证9月1日后联系房东签合同，确保签6年，不递增房租，但房租必须一年一交，说明根据李洪秀的承诺，联系房东签合同的义务归于李洪秀、胡桂莲、许云霞，而且我不认识房东，只能由李洪秀、胡桂莲、许云霞联系房东。2019年9月1日后，我一直联系李洪秀、胡桂莲、许云霞，催促李洪秀、胡桂莲、许云霞联系房东签合同，李洪秀、胡桂莲、许云霞一直以房东在外地来推辞，并且拒绝提供秦某某的联系方式，一直到双方合同无法继续履行。一审庭审中出示的审判员与秦某某的通话录音中，秦某某称：直到2019年10月份，李洪秀、胡桂莲、许云霞才将宾馆转让的事情告知秦某某。因此，并不是我怠于行使其与秦某某签订合同的义务，是李洪秀、胡桂莲、许云霞故意隐瞒宾馆转让之事，不肯联系秦某某签订租赁合同，我不存在任何过错。结合李洪秀、胡桂莲、许云霞声称自己经营宾馆2年多没有出现纠纷，我刚接手宾馆就被封了的事实来看，李洪秀、胡桂莲、许云霞如此着急将宾馆转让出去的目的并不单纯，我有理由相信李洪秀、胡桂莲、许云霞在明知宾馆房屋存在纠纷，宾馆经营将受影响的情况下，恶意将宾馆进行转让。二、一审判决严重违反法定程序。(一)一审法院未组织我对于李洪秀、胡桂莲、许云霞在一审中提交的证据进行质证，严重违反法定程序。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百零三条的规定，证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证，未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。本案中，一审法院并未组织我对李洪秀、胡桂莲、许云霞提交的证据进行质证，因此，李洪秀、胡桂莲、许云霞提交的证据不得作为认定案件事实的根据。但一审判决却将未经质证的证据作为认定案件事实的依据。一审中，李洪秀、胡桂莲、许云霞提交关键证据秦某某手写“说明”：“根据《店面转让协议书》，2017年3月16-2023.3.15的房屋租赁合同作废，2019年8月23日之前房租履行完毕，2019、8、23之后的房屋由王卫平交至2020年3月15日”，一审法院多次开庭，始终没让我对李洪秀、胡桂莲、许云霞提交的证据进行质证，甚至在我明确提出要对李洪秀、胡桂莲、许云霞提交的证据进行质证都未被准许。但一审判决却据此认定我向李洪秀、胡桂莲、许云霞支付的7个月房租62600元最终收取人为秦某某，严重违反法定程序。而且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款的规定：“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”，本案中李洪秀、胡桂莲、许云霞提交所谓的案外人秦某某出具的手写“说明”，应属于证人证言，但秦某某却无正当理由未出庭，该说明不能作为认定案件事实的证据。(二)一审法院审理超过法定审理期限。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条的规定：人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。本案适用简易程序审理，自立案之日起至判决作出之日，审理期限近6个月，明显超过简易程序的审限。但是审理过程中，简易程序3个月审限到期后，一审法院既未询问过双方当事人对于继续适用简易程序的意见，亦未将案件转为普通程序审理，明显违反法定程序。三、一审判决适用法律错误。(一)一审判决适用法律错误。上面已述，由于李洪秀、胡桂莲、许云霞原因导致《店面转让协议书》无法履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，我有权依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，向李洪秀、胡桂莲、许云霞发出解除通知，并自通知到达李洪秀、胡桂莲、许云霞时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，如果被通知人对解除通知有异议的，可以通过请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，2019年12月31日，李洪秀、胡桂莲、许云霞收到我解除合同通知后，一直到本案开庭前，期间近6个月，李洪秀、胡桂莲、许云霞从未向我提出过异议，亦未向法院提出确认解除合同的效力问题，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，涉案合同早已经于2019年12月31日解除。李洪秀、胡桂莲、许云霞怠于行使或不行使确认解除合同的效力问题，则视为对自己权利的放弃或丧失，因此，法院应当确认《店面转让协议书》已经于2019年12月31日解除，并依法适用合同解除及合同解除后的相关法律规定审理本案。(二)一审判决存在乱用法律条文的错误。一审判决作出判决适用的法律条文中，条文的引用存在与本案无关的情况，如：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的是合同的变更与撤销，本案中并不涉及；再如，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的是合同解除后的救济问题，但一审判决认定本案中不存在解除的问题，判决与法律适用自相矛盾。根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，因涉案房屋系经营宾馆使用，作为公共聚集场所，宾馆必须取得消防安全检查合格证，但李洪秀、胡桂莲、许云霞转让给我的宾馆只有地上一层有消防安全检查合格证，地下，地下室十四间房无消防安全检查合格证消防法的规定，涉案宾馆转让后，地下，地下室十四间房因未取得消防安全检查合格证投入使用和营业。涉案房屋地上八间存在产权争议或被法院查封，地下，地下十四间房产权不明消防安全检查合格证书，依法不得营业。在案外人将通往地下室的唯一入口封闭以后，地下，地下十四间房更无法通过消防安全检查李洪秀、胡桂莲、许云霞订立的合同目的已经无法实现，我有权要求解除合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第24条规定，李洪秀、胡桂莲、许云霞自2019年12月31日收到我送达的解除通知书之后未在三个月内提出异议，双方之间的合同已于2019年12月31日依法解除。李洪秀、胡桂莲、许云霞辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.一审法院对案由的认定，是基于我们与王卫平双方签定的合同标的，认为不仅包括宾馆房屋的承租也包括涉案宾馆的现有装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、经营手续、消防手续、营业设备等，同时王卫平已经支付了36万元对价，显然不是涉案房屋的承租租金，因此认为不宜单纯认定房屋租赁合同纠纷，对案由变更为经营权转让纠纷。同时，对于案由的变更，也是王卫平在一审中，自己主张的案由。二审以此作为上诉理由，自相矛盾，表里不一，实属浪费司法资源。2.2019年8月23日我们与王卫平签订的《店面转让协议书》没有违反法律及行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，虽然经一审法院查明，涉案宾馆地上南侧A、C、D、E室产权人为案外人刘某某所有，但是，一审法院已经认定因无权处分同时权利人拒绝追认而归于无效，也判决了因双方签订的协议无权处分了案外人刘某某的四间房屋，该部分所涉及的转让费用，由我们返还。其余部分并无无效。无效部分自始无效，因此不存在解除的问题。3.王卫平认为判断合同是否有效，合同法和司法解释有明文规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。双方签订的《店面转让协议书》并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，并不违法，除了无权处分部分无效外，应认定为合法有效。4.对于案涉其他房间、房屋登记所有人虽然为济南市槐荫区房地产开发集团总公司，但秦某某缴纳全部购房款，应为实际的所有权人，且秦某某已同意我们的转租转让行为，王卫平主张案外人刘某某的锁门行为导致通往地下13间客房的通道无法使用，一审法院调查得知，另有消防通道通往地下13间客房，虽然该通道对王卫平的实际经营可能存在一定影响，但并未使王卫平完全无法经营，同时，案外人秦某某也同意王卫平可以另外加装楼梯予以处理。案外人刘某某后来锁门的情况，也是王卫平怠于行使权利导致，过错不在我们。二、一审判决适用法律正确，程序合法，应当依法维持。一审法院在做出判决时依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定是正确的。王卫平提到适用法律错误问题系断章取义，对法律的片面解读。一审法院在法律适用上并无不妥。王卫平向一审法院起诉请求：1.请求法院确认我与李洪秀、胡桂莲、许云霞签订的《店铺转让协议书》已于2019年12月31日解除；2.判令李洪秀、胡桂莲、许云霞返还我店铺转让费360000元并支付资金占用损失；3.判令李洪秀、胡桂莲、许云霞返还我租金62600元并支付资金占用损失；4.本案诉讼费用由李洪秀、胡桂莲、许云霞承担。一审法院认定事实：2017年2月23日，案外人秦某某（甲方）与李洪秀（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：一、甲方将位于济南市槐荫区纬六路68-1号院内商用房和地下共两间租给乙方。二、租赁期限及租金支付方式1、租赁期限。租赁期限为6年，自2017年2月16日至2023年2月15日。2、租金交纳方式A.甲方净得租金每年11万元，每年到期日提前一个月的5日前交纳。三、租房押金1万元整。乙方所租房屋的水、电、暖、物业等费用由乙方承担，乙方不得有偷水偷电的行为，否则由此造成的有关部门的停水停电及罚款等，由乙方负责协调和缴纳。九、有下列情形之一的，甲方有权解除合同1、乙方未按时交纳房屋租金；2、未经甲方许可，乙方擅自将房屋转租给第三人或分租给第三者经劝告不听者。十二、补充条款：租赁期内，地上，地上南侧********产权调换，乙方无条件配合，产权调换后的房屋乙方继续使用，租金如有变动，双方协商处理。2019年8月23日，李洪秀、胡桂莲、许云霞作为甲方，与本案王卫平作乙方，签订《店面转让协议书》，约定：一、甲方同意将自己位于经六纬六路68-1院内店铺转让给乙方使用，建筑面积为480平方米。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、经营手续、消防手续、营业设备等暂全部归乙方使用一个半月。四、转让费共计360000元（大写：人民币叁拾陆万元整）。1、乙方在2019年08月23日向甲方支付转让费共计人民币350000元整（大写：人民币叁拾伍万元整）。2、乙方在2019年08月23日前向甲方支付房租七个月费用共计人民币62684元整。自2019年9月1日后乙方重新与房东签订租房合同。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。乙方接手后不得有违法经营的行为，否则后果自付。于当日，李洪秀向王卫平出具由其签名按手印的字条，内容为：9月1日后，联系房东签房屋租合同，确保签6年，不递增房租，但房租必须一年一交，交一年的。2019年11月11日，案外人刘某某在涉案宾馆张贴通告称：因房主要收回房子，看到此通告速与房主联系，否则后果自负。2019年12月23日，案外人刘某某将涉案宾馆一层通往地下室的房屋封门，导致涉案宾馆地下室14间房屋无法正常经营。2019年12月30日，王卫平向李洪秀、胡桂莲、许云霞发出解除店铺转让协议通知书一份，载明：2019年8月23日，我方与你方订立《店铺转让协议》，约定你方将济南槐荫启航宾馆（位于济南市槐荫区纬六路**院内)转让予我方经营，店铺转让后，我方代替你方履行原有店铺租赁合同。宾馆建筑面积共四百八十平方米，共二十一间房间，地上八间，，地上八间，地下十三间向你方支付转让费三十六万元，房租六万两千六百八十四元。2019年11月初，宾馆刚刚开始正常运营，宾馆地上四间房屋的所有权人刘某某持房产证通知我方，四间房屋归其所有要将其收回；并于2019年11月11日首先将三间房屋封闭，于2019年12月23日将另外一间通往地下客房的房间封闭。在上述事实发生的第一时间我方分别将上述情况告知你方，并要求协调处理此事，但问题至今未得到有效解决。由于地上四间房屋的封闭导致宾馆无法正常使用和营业，我方与你方签订的《店铺转让协议》已无法继续履行，导致我方合同目的无法实现。为此，我方特通知你方于收到本通知之日解除《店铺转让协议》，同时，请你方接到通知后三日内与我方协商合同解除后的善后事宜，逾期将追究你方的法律责任，由此导致的一切不利后果均由你方承担。后双方因此发生纠纷，王卫平诉至一审法院要求处理。另，根据王卫平提交的查询于济南市房屋档案馆的房屋权属状况信息表显示，涉案房屋所有权人分别为刘某某及济南市槐荫区房地产开发集团总公司。刘某某获得涉案宾馆地上南侧A、C、D、E室的时间为2016年5月3日。一审法院认为，首先，关于本案案由问题，王卫平主张本案应为经营权转让合同纠纷，李洪秀、胡桂莲、许云霞认为本案应为房屋租赁合同纠纷。根据王卫平与李洪秀、胡桂莲、许云霞于2019年8月23日签订的《店面转让协议书》，协议第三条约定：转让后的店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、经营手续、消防手续、营业设备等暂全部归乙方使用一个半月。第四条约定：转让费共计360000元。2、乙方在2019年8月23日前向甲方支付房租七个月费用共计人民币62684元。自2019年9月1日后乙方重新与房东签订租房合同。因此，王卫平与李洪秀、胡桂莲、许云霞签订的合同标的，不仅包括宾馆房屋的承租也包括涉案宾馆的现有装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、经营手续、消防手续、营业设备等，同时王卫平支付的36万元对价，显然不是涉案房屋的承租租金，因此本案不宜单纯认定房屋租赁合同纠纷，对案由予以变更为经营权转让纠纷。其次，关于《店面转让协议书》的效力问题，该协议不违反法律及行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，但因涉案宾馆地上南侧A、C、D、E室产权人为案外人刘某某，且根据查询于济南市房屋档案馆的《房屋权属状况信息》显示，刘某某对涉案房屋的登记时间为2016年5月3日，案外人秦某某与李洪秀签订的《房屋租赁合同》时间为2017年2月23日。本案《店面转让协议书》签订的时间为2019年8月23日，该两份合同签订时间均晚于刘某某获得涉案宾馆地上南侧A、C、D、E室产权的时间，因此《店面转让协议书》无权处分了案外人刘某某的房产，因此该协议涉及的地上南侧A、C、D、E室房间的约定因无权处分同时权利人拒绝追认而归于无效，其余部分并无无效事由，应为有效。再次，关于《店面转让协议书》是否应当解除的问题。王卫平主张因案外人刘某某将涉案四间房屋锁闭，导致涉案宾馆地下13间客房无法正常经营，同时认为李洪秀、胡桂莲、许云霞系将案外人的房产租赁权转让给王卫平，且案外人不予认可，因此认为租赁权转让无效，同时认为租赁系转让协议签订的前提和保证，经营权转让因失去经营场所无法实现合同目的，因此应当解除。李洪秀、胡桂莲、许云霞认为合同合法有效，不同意解除。一审法院认为，一方面地上南侧A、C、D、E室房间产权所有人为案外人刘某某，刘某某系行使自己的物权权利将所涉房间锁闭，且协议中所涉的该部分约定因无权处分而无效，无效部分自始无效，因此不存在解除的问题。另一方面，对于案涉其他房间，房屋登记所有人虽然为济南市槐荫区房地产开发集团总公司，但秦某某已缴纳全部购房款，应为实际的所有权人，且秦某某已同意李洪秀、胡桂莲、许云霞的转租转让行为，王卫平主张案外人刘某某的锁门行为导致通往地下13间客房的通道无法使用，但一审法院调查得知，另有消防通道通往地下13间客房，虽然该通道对王卫平的实际经营可能存在一定影响，但并未使王卫平完全无法经营，同时案外人秦某某在与王卫平协商处理的过程中也同意可以另外加装楼梯予以处理。另外，《店面转让协议书》第四条第2项约定有：自2019年9月1日后乙方重新与房东签订租房合同。但至2019年11月11日，刘某某对涉案宾馆其中三间锁门，中间长达两个多月的时间，王卫平都未及时行使自己的权利，履行与案外人秦某某签订合同的义务，导致本案纠纷产生，王卫平对此具有过错，因此，认定《店面转让协议书》不存在解除的事由，为维护合同的稳定性，不予支持王卫平解除合同的请求。最后，对于王卫平主张的返还店铺转让费360000元，以及租金62600元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因双方签订的协议无权处分了案外人刘某某的四间房屋，该部分所涉的转让费，李洪秀、胡桂莲、许云霞应予返还，数额为：360000元÷21间×4间=68571.43元，因租金62600元最终收取人为秦某某，王卫平并未及时与秦某某签订新的房屋租赁合同，因此该部分费用不应由李洪秀、胡桂莲、许云霞承担。对于王卫平主张的资金占用损失，因王卫平签订协议后已实际经营涉案宾馆，并且有一定收益，同时王卫平并未审慎审查涉案房屋的产权，未及时与案外人秦某某签订租赁合同，存在过错，因此，对于资金占用损失，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、王卫平与李洪秀、胡桂莲、许云霞于2019年8月23日签订的《店铺转让协议书》继续履行；二、李洪秀、胡桂莲、许云霞于判决生效之日起十日内返还王卫平店铺转让费68571.43元；三、驳回王卫平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7640元，减半收取3820元，由王卫平负担2820元，由李洪秀、胡桂莲、许云霞负担1000元。二审中，当事人提交证据，本院组织质证。王卫平提交：消防证明一份，拟证明：涉案房屋地上一层有消防安全检查合格证，地下十四间，地下十四间房没有消防安全检查合格证用、经营，双方的合同目的无法实现。李洪秀、胡桂莲、许云霞对上述证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。第一，在双方签订协议时，李洪秀、胡桂莲、许云霞也明确告知王卫平地下十四间房没有消防安全检查合格证，王卫平对此知情；第二，协议中也约定消防手续交王卫平使用一个半月，王卫平接管店面以后，消防等其他手续应当自行去办理，与李洪秀、胡桂莲、许云霞没有直接关系。因该消防安全检查合格证载明了本案所转让的济南市槐荫区纬六路68-1院内商用房消防检查合格，且王卫平亦无证据证明因消防问题导致其合同目的不能实现，根据合同的约定，消防手续属于王卫平自己办理的事项，故对该证据的证明目的，本院不予采信。对当事人二审争议的问题，本院认定如下：一审判决并未对秦某某书写的“说明”的内容进行认定。一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，王卫平与李洪秀、胡桂莲、许云霞签订《店面转让协议书》，约定李洪秀、胡桂莲、许云霞将本案所涉的店面及相关资产转让给王卫平，双方系通过合同行为来实现资产的转让，现因《店面转让协议书》的履行发生争执，本案案由应为合同纠纷。从《店面转让协议书》约定的内容看，360000万元转让费应包括宾馆的经营权及现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修，62684元系王卫平支付的七个月的房租费。双方将上述费用分别支付，可见双方也知晓房租与转让费不是同一法律关系。同时合同还强调了自2019年9月1日后王卫平重新与房东签订租房合同，在王卫平已经知道房屋系李洪秀、胡桂莲、许云霞租赁而来的情况下，王卫平亦自愿于2019年9月1日后重新与房东签订租房合同并写入合同条款，故应认定《店面转让协议书》转让的标的物并不包括房屋租赁，因房屋租赁合同履行发生的争执与店面转让合同的履行并非同一法律关系，房屋租赁合同履行中出现的问题应属于房屋出租人与王卫平之间法律关系，不应影响店面转让合同的履行。从本案纠纷发生后房屋出租人秦某某参与处理的事实看,出租人秦某某系认可王卫平作为承租人承租房屋,秦某某与王卫平之间的租赁关系成立。本案纠纷发生的根本原因系王卫平在经营宾馆的过程中，因部分房屋的所有权人刘某某收回租赁的房屋，导致房屋租赁合同的履行发生争议，对此问题王卫平应通过法律手段与房屋的出租人进行交涉，而不能以此为由请求解除《店面转让协议书》。故王卫平向李洪秀、胡桂莲、许云霞主张解除《店面转让协议书》于法无据，一审判决不予支持并无不当。至于除刘某某主张收回的四间房屋外，其他的房屋是否属于秦某某所有、是否被法院查封，均未影响王卫平租赁权的行使，均未影响王卫平宾馆的经营，且此问题亦属于房屋出租人与王卫平之间的法律关系，王卫平以此为由请求解除《店面转让协议书》，亦不应得到支持。一审判决并未对秦某某书写的“说明”的内容进行认定，王卫平主张一审法院未对该证据进行质证，严重违反法定程序，本院不予支持。根据前述分析，秦某某与王卫平之间的租赁关系已经成立，同时《店面转让协议书》亦约定自2019年9月1日后王卫平应重新与房东签订租房合同，故自2019年9月1日起王卫平应向房屋出租人秦某某支付租金。因2020年3月之前的租金李洪秀、胡桂莲、许云霞已经支付了秦某某，如王卫平向秦某某支付该部分租金，秦某某也应将该部分租金再退还给李洪秀、胡桂莲、许云霞，故为了简化交易，王卫平将该部分租金支付给李洪秀、胡桂莲、许云霞，并不能改变王卫平应向秦某某交纳租金的事实，一审判决认定该部分租金最终收取人为秦某某，符合本案事实。王卫平主张一审判决认定租金最终收取人为秦某某错误，与事实不符，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的合同自解除通知到达对方解除，是指解除权人对合同的解除享有《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的解除权，如果对方收到解除通知后未提起诉讼或仲裁，视为合同解除。根据前述分析，王卫平并不享有《店面转让协议书》解除权，李洪秀、胡桂莲、许云霞对王卫平的解除通知无充分注意的义务，故王卫平主张双方之间的合同已于2019年12月31日依法解除，于法无据，本院不予支持。对涉及刘某某的房产，是否因无权处分而无效，涉及秦某某是否有权处分的问题，应在租赁合同纠纷中处理，对该问题，本院不作评价。至于王卫平主张的一审法院未在法定的期限内审结案件，该问题并不必然导致案件被改判或发回重审。综上，王卫平的上诉请求，证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7640元，由王卫平负担。本判决为终审判决。审判员 张  伟二〇二〇年十二月十六日书记员 房宗文军