兴城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1481民初3666号 原告：杜萍，女，1971年5月12日出生，汉族，个体，住址辽宁省葫芦岛市龙港区。 委托诉讼代理人：米红丹，辽宁靳世祥律师事务所律师。 被告：彭珊珊，女，1989年7月24日出生，汉族，个体，住址辽宁省葫芦岛市兴城市。 委托诉讼代理人：彭德武（系被告的父亲），男，1966年9月17日出生，汉族，兴城市鼎晟置业有限责任公司法定代表人，住址辽宁省兴城市。 委托诉讼代理人：秦昆，辽宁凯阳律师事务所律师。 原告杜萍与被告彭珊珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜萍及委托诉讼代理人米红丹，被告彭珊珊委托诉讼代理人彭德武、秦昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告间的租赁合同。2、请求依法判令被告返还抵押金13万元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息自2018年11月1日起至全部返还之日止。3、请求依法判令被告返还第二年度剩余房屋租金7.5万元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息自原告起诉时起至全部返还之日止。4、请求依法判令被告配合原告拿回租赁房屋内原告的财产（4台空调、2台新风、1台热风幕、1台油烟净化器、1张长形办公桌、6把椅子、6个花盆、6套窗帘）。5、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年11月原告与被告签订房屋租赁协议，约定被告将其所有的位于兴城市的门市租赁给原告用于经营健身房，租赁期间为3年，自2018年11月2日-2021年12月31日，租金为第一年12万元，第二年、第三年分别为15万元。房屋抵押金5万元，后经双方口头协商，房屋抵押金增加至13万元。租赁合同签订后，原告按约定于2018年11月1日交付第一年租金12万元，交付房屋抵押金13万元。2019年10月31日原告交付第二年租金15万元。由于2020年1月起新冠疫情爆发，直到4月份原告开始恢复营业，可是不但没有收益，还要支付营业过程中的各种费用，原告为了减少损失决定暂时歇业。2020年6月，被告以原告无故停业两个月为由收回房屋，但不返还抵押金、剩余的租金，2020年9月原告想拿回租赁房屋内自己的空调等财产，但被告阻拦不让原告拿回，并且将租赁房屋的钥匙强行拿走。原告暂时歇业是因新冠疫情的不可抗力因素导致，被告以原告无故停业为由收回房屋、不返抵押金等行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、双方在合同条款中未就原告享有解除权事宜进行约定，原告不享有约定解除权。自新冠××疫情爆发以来，我省地区只是在2020年2月3日至3月19日因为疫情防控措施造成餐饮等服务业场所运营停工停产，自2020年3月19日起已复工复产。不存在因为疫情或疫情防控措施直接导致双方的房屋租赁合同不能履行，且原告亦未通知我方因为上述原因造成房屋租赁合同不能履行。2、原告从2020年6月起主动放弃经营，在未通知我方的前提下对外张贴出租出兑信息。我方得知后与其电话沟通，明确表示如原告不再经营，应按合同约定，将其相应的附属设施等自行拆除，及时恢复楼外观。原告答复等其出兑后再说，直到2020年9月，我方得知原告正从租赁房屋搬经营设施。我方匆忙赶到现场，发现原告在拆除过程中已经对装修棚顶、灯具、电设施等造成损坏，且原告明确拒绝由其拆除外墙标识及外墙装饰、恢复房屋内原有装修布局，我方才收回房屋。3、根据双方约定，原告退回房屋维护保证金的条件未成就，其无权要求我方现在退还。且原告主动放弃经营，在无人承兑的情况下自行拆除相应的经营设施，根据合同约定，已收取的剩余租期租金不予退还。房屋内原告所有的物品，在其拆除外墙标识、装饰物且修复损坏房屋附属设施后，同意原告自行搬走。 原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有： 1、房屋租赁协议，证明原告并非无故停业，而是受新冠疫情不可抗力的影响，不属于合同约定的被告有权无条件收回房屋的情形。被告质证意见：疫情并非不可抗力，根据合同约定，原告不享有合同解除权，原告违约在先，剩余租金不予退还。 2、收据3张，证明原告支付第一年租金12万元、第二年租金15万元、房屋维护保证金13万元。被告质证意见：双方约定原告装修须经被告同意，原告交5万元保证金只说要拆除二楼内部隔断，被告认可原告拆除内部隔断。后来被告发现原告对外墙、地砖、棚顶及一楼均进行改动，且原告正在装修的外墙与周围房屋外墙差异过大，因此被告要求原告补交8万元保证金。 3、照片4张、视频8段，证明承租房屋内有原告桌椅、空调等物品，原告将属于自己的物品拆除，房屋没有任何损坏，被告应向原告返还保证金13万元。被告质证意见：被告发现原告拆除、搬运设备时，赶到现场后要求与原告见面商定房屋修复问题，原告拒接电话，被告才阻止工人继续搬运。 4、证人赵某证言，我受原告雇佣，对租赁房屋内的空调、灯饰、线路、玻璃等进行拆除，拆除后修补损坏的地方，但是没有拆除完毕，后来有人不让我拆除，我就走了。被告质证意见：原告没有让人拆除外墙面，也没有将地面恢复原样。 被告向本院提交的证据有： 1、房屋租赁协议，证明根据双方约定，原告无故停业两个月以上，被告有权收回房屋，并不退还剩余租金。原告须拆除相关设施，将所装修的本体保持良好，保证使用标准，才予以退还保证金。原告质证意见：我可以安装灯，恢复用电，但不对外墙进行拆除。 2、兴城市关于有序恢复我市住宿餐饮等居民服务业场所运营的通告（兴疫指告（2020）27号），证明自2020年3月19日起，住宿、餐饮、洗浴、书店等服务业场所复工复产。原告质证意见：对通告内容没有意见，但原告的健身房行业特殊，受疫情影响严重。 3、原、被告二人微信聊天记录、截图，证明原告在承包期内中途无故停业两个月以上，被告有权收回房屋，且不退还未发生的租金；原告在微信聊天记录中认可其自行拆除房屋外墙装饰。原告质证意见：微信聊天记录中，原告明确表示继续经营，并非无故停业。 4、租赁房屋原貌及现状照片，证明原告未保持房屋本体良好，不能达到使用标准，外墙没有进行拆除，被告有权不退还押金。原告质证意见：对房屋原貌照片不认可，原告没有对房屋外墙破坏，外墙未拆除不影响被告继续出租。 5、手机银行转账凭证，证明原告在支付5万元保证金后，对房屋进行整体装修并未通知被告，违反合同约定，为促使原告在租期到期后退还房屋时主动恢复房屋内部原有装修布局及拆除房屋外墙装饰，双方另行约定，原告补交8万元保证金。原告质证意见：对转账凭证无意见，对证明目的有意见。 对原告提供的证据1、2，被告提供的证据1、2、3、5，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明双方签订房屋租赁合同，支付相关租金、保证金的事实，对上述证据的效力，本院予以确认；对原告提供的证据3、4，被告提供的证据4，与本案不具有关联性，对上述证据的效力，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2018年11月4日签订房屋租赁协议，合同约定：甲方将位于兴城市的门市房租赁给乙方做健身房，租期自2018年11月2日至2021年12月1日，第一年租金12万元，第二、三年租金各15万元。交租金的同时乙方需交押金5万元，此款作为房屋维护保证金，在租期到期退还房屋之时，房屋如无人为损坏将押金退回，如有损坏乙方需将房屋恢复原样，再将押金退还。同日原告支付第一年租金12万元、房屋维护保证金5万元，双方之后商量改隔断、建烟道等房屋装修事宜。2018年12月18日，被告发现房屋外墙有改动，便拍照询问原告，经双方商量，原告于2019年1月6日补交8万元房屋维护保证金。2019年10月31日，原告支付第二年租金15万元。2020年6月24日，被告询问原告是否确定停业，须把楼外观恢复原样。原告回复说现在不能动，等兑出去再说。被告提出按合同约定，“承租期内乙方不许对外分租及出兑，如中途无故停业两个月以上，甲方有权无条件收回房屋，且不退换乙方未发生的租金”，原告表示由其继续经营。2020年8月22日，被告通知原告房屋欠缴电费的情况，原告表示知情。2020年9月22日，被告发现有人在租赁房屋内拆卸设备、搬运物品，房屋设施受到损坏，将现场情况拍照发至原告，并收回租赁房屋钥匙。 本院认为，本案的争议焦点在于案涉房屋租赁合同应否解除。原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，且案涉合同中并无原告享有合同解除权的相关约定。新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。原告认为因疫情及疫情防控措施导致其经营收入锐减，继续履行租赁合同困难，并以此要求解除合同。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的规定，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。综合本案现有证据可知，2020年4月原告经营的健身房已经恢复营业，再无限制经营管控，案涉合同具备可以继续履行的条件，且合同约定的租赁期限为三年，租赁期限内部分时间的经营状况不佳并不必然导致合同目的无法实现。另依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。也就是说，在疫情以及疫情防控措施对原告的经营状况有影响的情况下，双方可以协商变更合同，并不因疫情的影响就可以直接要求解除合同。综上，原告以不可抗力为由要求解除合同，本院无法予以支持，原告的其他诉讼请求是以合同解除为前提的，故原告的其他诉讼请求本院亦无法支持，希望原、被告能够秉持互谅互让的原则，进行协商处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杜萍的诉讼请求。 案件受理费减半收取计2338元，由原告杜萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判员  张茉 二〇二〇年十二月七日 书记员  赵宇 本裁判文书援引的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。