陕 西 省 定 边 县 人 民 法 院 陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0825民初6399号 原告：朱某某。原告：朱某甲。委托诉讼代理人：朱某某。被告：某某有限责任公司。法定代表人：李守明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张少雄，系陕西金赞律师事务所律师。原告朱某某、朱某甲诉被告某某有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理后，依法由审判员党翠琴适用简易程序，于2020年11月25日、2020年12月15日两次公开开庭进行了审理，原告朱某某（原告朱某甲的委托诉讼代理人）、被告某某有限责任公司的法人李守明及委托诉讼代理人张少雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。原告朱某某、朱某甲诉称，2011年1月5日原、被告签订了《商品房买卖合同》,合同约定购房后90天办结独立产权证,补充协议约定可延期三年内,办结独立产权证,按合同第十五条约定未办理独立产权证支付0.2%违约金。但被告至今未完善办理独立产权证手续;并且被告在2012年已把产权证办理到个人(李守明)名下。致使办理产权证遥遥无期。合同约定从第八年以每年递增0.1%计付租金,原告没有履行。合同约定租金以租赁年度届满次年第一月支付。若被告延期支付租金,将按日承担0.2‰的违约赔偿。合同履行期间,被告于2020年6月5日支付了2019年度10个月租金,下欠2个月租金,无理拒付。原告认为,原告与被告之间的《商品房买卖合同》是合法有效的,被告理应依约及时履行合同内容。但是被告却不履行部分主要内容。请求：1、判令解除原、被告于2011年1月5日签订的《商品房买卖合同》并判决某某有限责任公司返还购房款30万元及大修基金1800元，并支付解除合同之前所欠的房屋租金；2、判令被告支付已付款利息；3、判令被告支付2019年度下欠两个月租金4500元；4、判令被告因没有按期给原告办理独立产权证违约按合同约定支付0.2%的违约金；5、判令被告按照合同约定从第八年起以每年递增0.1%（每年300元）计付租金；6、判令被告按照合同约定延期支付租金，按日承担0.02%（每日5.4元）的违约赔偿；7、判令被告承担本案诉讼费用及与本案相关费用。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据商品房买卖合同一份、证明条据一份、收款凭证3支，证明2011年1月5日，双方签订了商品房买卖合同及返租补充约定，朱某某和朱某甲购买了帝豪大厦1层B区88号商铺，建筑面积20平方米，每平方米13650元，总价273000元，但出具的条据上面是30万元（现金支付了273000元，剩余27000元是第一年的返租费用进行折抵），2010年11月5日支付房款20000元，2011年1月5日支付253000元购房款及大修基金1800元，房屋总价款为30万元。第二组证据2017、2018、2019年邮政储蓄银行账户对账单三份，证明被告已支付2017年、2018年的租赁费用27000元，证明1、房屋总价为30万元，年租赁费为房屋总价的9%即27000元，2、证明被告支付2019年租赁费10个月22500元，还欠4500元租赁费。第三组证据定边县房权证东区字第6-026069号（复印件）李守明于2012年3月14日将涉案的楼房办理到李守明个人名下，陕（2020）定边县不动产权第03731号，李守明于2020年9月11日又将涉案楼房过户至公司名下。第四组证据商品房预售许可一份、情况反映一份、答复意见书一份，证明涉案的楼房是被告公司违规出售，无法办理独立的房产证书，依照这组证据依法解除合同。被告某某有限责任公司辩称，针对原告的第一项诉讼请求，被告不同意解除合同，因政策原因导致不能办理独立产权证书，不符合法定解除事由，故返还购房款及大修基金及租金及违约金的诉请，不能成立；对2019、2020年租金已经全额支付给原告，其中2020年的租金,由于受疫情影响,每个商铺减少了两个月租金,原告在2020年5月25日领取租金22500元,即减少支付4500元。对递增租金，合同确实有约定，但整体返租的租户都没有进行调整。综上对原告的诉求缺乏事实根据，不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。被告某某有限责任公司向法庭提交以下证据：第一组证据房屋买卖合同一份，证明具体办证时间约定不明确，所以无需承担逾期办证的违约责任。第二组证据收条三支，证明2019年原告分3次领取租赁费27000元。第三组证据领条一支，定边县人民政府定政发[2020]2号文件一份，证明原告2020年领取租金22500元，因为疫情影响，帝豪大厦承租人少付4500元，原告亦认可少收租金4500元的事实。经庭审质证，对原告所举的第一组证据，被告对真实性无异议，房屋价款为30万元；对第二组证据，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，2019年的租赁费已全额支付；对第三组证据，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，产权已经登记在被告公司名下。对第四组证据，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，商铺销售合法，涉案商铺可以办理共有产权证书，明确原告的产权比例。对被告所举的第一组证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，法律规定交房90日内办理产权证书，在补充协议中约定3年内办证；对第二组证据，原告对真实性无异议，但2019年收取的是2018年的租赁费；对第三组证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，我不同意减免房租。本院对原、被告所举证据作如下认定，对原告所举第一、二、三、四组证据，被告对真实性均无异议，对证明目的有异议，该组证据真实、客观，本院对其真实性予以确认。对被告所举的第一、二、三组证据，原告对真实性均无异议，对证明目的有异议，该证据真实、客观，本院对其真实性予以确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，2011年1月5日原告朱某某、朱某甲与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告的位于定边县XX大厦XX单元XX层XX号商业用房，面积20平方米，房屋总价款为300000元，同日二原告与被告签订《返租补充约定》，约定二原告将房屋返租于被告，由被告统一策划进行租赁经营。从公司约定交房之日起，算至12年届满，其中装修招租2年（期间由出卖人按买受人投资总额的9%计付年租金）租赁经营10年。正式经营的前五年，以买受人投资总额的9%计付年租金，从第六年至合同届满，以每年递增0.1%计付租金。2019年前的租赁费已经支付完毕，庭审中，原告认可2019年租赁费被告已足额支付27000元，2020年租赁费被告支付22500元。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《返租补充约定》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。原告因涉案不能办理独立产权请求解除合同，根据其向法庭提交的定边县自然资源和规划局出具的答复意见书，可以确认涉案的商铺只能办理整层按份共有，明确共有比例，各共有人分别持证。由于业主众多，意见难以统一，登记工作无法进行。故对原告诉请解除合同并返还购房款及大修基金及违约金的诉求，不予支持；对原告要求支付2019年租金的诉求，其当庭认可其已经足额收到租金，不予支持；对原告诉请拖欠两个月的租金4500元，系2020年被告应当支付的租赁费，根据定边县人民政府的文件，疫情亦属突发事件，客观存在，该费用应当减免，故对该诉求，不予支持；原告诉请从第八年起以每年递增0.1%给付租金及延期违约金，合同约定明确，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告某某有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告朱某某、朱某甲自2019年1月5日起以27000为基数每年递增0.1%的租赁费及违约赔偿金（按照每日0.2‰逐年计算）。二、驳回二原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担40元，由被告承担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  员  党翠琴   二○二○年十二月十八日                         书  记  员  宋霄楠1