广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3539号上诉人（一审被告）：高红兰，女，1979年7月12日出生，汉族，住贵州省大方县********，居民身份证号码：522************62X。被上诉人（一审原告）：珠海市**乐装饰材料有限公司，住所地：珠海市**********，统一社会信用代码：914***********786C。法定代表人：杨卫平，执行董事。委托诉讼代理人：吴海燕，广东亚太时代律师事务所律师。上诉人高红兰因与被上诉人珠海市**乐装饰材料有限公司（以下简称家居乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初8006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高红兰上诉请求撤销一审判决，改判：一、家居乐公司向高红兰退还保证金90000元，或用以抵销租金；二、驳回家居乐公司关于律师费的诉讼请求；三、上诉费用由家居乐公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审法院认定“高红兰以实际行动搬离商铺，其行为应认定为单方面解除租赁合同”属于事实认识错误。高红兰在4月26日时，由于经营困难，没有资金运营商铺及支付租金等，因此准备变卖店内部分不需要家具以筹措资金。在高红兰收拾店铺时，家居乐公司的十几名工作人员到店内阻止高红兰清理物品，并单方收回了店铺(家居乐公司在一审法庭上自认收回店铺的事实)。高红兰认为，自己清理物品只是为了变卖部分不要的家具，并非是要解除租赁合同，而家居乐公司单方收回店铺才导致租赁合同的解除。因此，一审法院认定高红兰撤离店铺，单方面解除合同是错误的。(二)一审法院认定关于2020年的新冠肺炎疫情影响并不构成不可抗力的认定错误。2020年1月15日回老家贵州省大方县老家过年。2020年2月3日，由于新冠肺炎疫情严重，大方县进行了交通管制。高红兰老家所在地大方县*********、封路措施，所有人员均不得进出。大方县******收费站也进行了交通管制，所有车辆均不得进出。因此高红兰被困在老家，无法回到广东省珠海市开门营业。而同时，广东省也因为新冠肺炎疫情影响，启动省重大突发公共卫生事件一级响应，所有餐饮业均不准开门营业。2020年2月24日，广东省将疫情防控应急响应级别调整为二级响应，所有餐饮店均不能堂食，只能通过网络平台外卖。因此，受新冠肺炎疫情影响，高红兰不能正常开门经营，丧失支付租金的能力。就算是高红兰单方面解除租货合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项之规定及双方订立的《商铺租赁合同》第九条约定也应该属于是因不可抗力影响而解除合同，高红兰不应该承担违约责任。二、一审法院判决由高红兰承担家居乐公司支付的律师代理费没有事实依据。本案是因为家居乐公司单方原因及新冠肺炎疫情影响而导致解除租赁合同，高红兰也向家居乐公司承诺会在一定期限内支付拖欠的租金及其它费用，并向家居乐公司出具了承诺书，家居乐公司也同意了高红兰延期支付租金的请求，高红兰并没有构成根本违约。因此，一审法院判决高红兰承担律师费并没有事实依据。家居乐公司答辩称，请求驳回高红兰的全部上诉请求。事实与理由：一、一审法院查明事实清楚、适用法律正确，判决正确，应予以维持。（一）一审法院认定“高红兰以实际行动搬离商铺，高红兰的行为实际上即为单方面解除租赁合同”的事实认定正确。高红兰自2020年1月份开始就欠租不交，由此家居乐公司多次催促协商让步，高红兰在欠付大额租金情况下，于2020年4月26日突然搬离商铺内的物品，已明确以其实际行为单方面违约解除租赁合同。（二）一审法院认定“‘新冠肺炎’疫情对于高红兰租赁案涉商铺而言并不构成不可抗力”的认定正确。“新冠肺炎”疫情的影响是短暂的，而案涉租赁合同至2022年6月15日才到期，疫情并不影响长期租赁合同目的的实现。家居乐公司针对疫情的影响亦自愿减免高红兰部分租金，因此疫情对案涉租赁合同的履行并不构成不可抗力。（三）一审起诉时，家居乐公司考虑到疫情，大家都不容易，未请求高红兰承担租赁商铺空置期间的空置费。高红兰不但不存感激、及时支付拖欠的租金，反而要求家居乐公司返还合同保证金，如法院还支持高红兰这一请求，无疑让违约方的高红兰可以任意解除合同且不需要承担任何责任，让守约方的家居乐公司承担因高红兰的违约行为造成的一切损失，这明显对家居乐公司不公平。二、因高红兰拖欠租金迟迟不支付，家居乐公司才委托广东亚太时代律师事务所代理涉案的租赁合同纠纷，并支付了一审期间的律师代理费，根据高红兰、家居乐公司双方签订的商品租赁合同第八条第四款的约定，该律师费应由高红兰支付，家居乐公司要求高红兰支付该费用合法有据。三、其他事实与理由同一审。家居乐公司一审诉讼请求判令：1.高红兰支付2020年1月18日至2020年4月26日拖欠的租金人民币105284元及逾期付款滞纳金暂计人民币42672.5元（滞纳金以所欠租金为基数按每日千分之五支付，直至付清之日为止，具体详见计算清单）；2.家居乐公司没收高红兰合同保证金人民币90000元；3.高红兰支付2020年1月18日至2020年4月26日拖欠的物业管理费、水电费合计人民币11190元；4.高红兰赔偿律师代理费损失10000元；5.本案诉讼费由高红兰承担。一审判决查明事实如下：2019年11月3日，家居乐公司（甲方）与高红兰（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市****************#、X#、X#商铺以现状出租给乙方作餐饮场地使用，计租面积（含公摊）508平方米，每月应交租金按含公摊的计租面积乘以本合同的出租单价计算；租赁期限从2019年11月3日起至2022年6月15日止，免租期自2019年11月3日至2019年11月17日，计租时间从2019年11月18日起；商铺租金为每月每平方米88.58元，第一年即从2019年11月3日至2020年11月2日期间每月租金为45000元，从第二年开始每年递增一次，每次递增5%，租金不含物业管理费，不含税金，若乙方需要发票则相关税金由乙方承担；租金支付方式为每月一付，乙方必须在每月3日前向甲方交纳上述费用，如有逾期，甲方将每天按1%向乙方收取滞纳金，如逾期15天未交费用，甲方有权停水停电并收回商铺，没收乙方合同保证金，并解除合同；乙方须于本合同签订后当日向甲方交纳相当于首年租金的两个月租金作为合同保证金，合同保证金为9万元，在合同期内，若乙方违反合同约定，甲方有权没收该合同保证金，若乙方未违反合同约定，则在合同期满后结清有关费用并办理完工商登记注销或变更地址手续事项后，甲方无息退还合同保证金给乙方；鉴于租赁场所是带装修的原来酒楼，双方商定场地转让费为8万元，乙方在合同签订之日一次性支付给甲方；在租赁合同期内，乙方所发生的物业管理费、水电费由乙方承担，费用由乙方向甲方交纳，甲方代收代付给物业管理公司，目前水费单价4.5元每吨，电费单价1.3元每度，物业管理费单价3.6元每平方米；合同期满，或双方协商同意解除合同协议，由乙方投入的可移动部分由乙方带走，不可移动部分归甲方，甲方不作任何补偿；乙方擅自将商铺转让、转租、转借、互换的或拖欠应交租金款及水电等费用达15天等情形，甲方有权收取滞纳金、停水停电、没收保证金、终止租赁合同、收回商铺，因此造成的损失由乙方自负；若因乙方违约拖欠租金及费用的，甲方按每天1%向乙方收取滞纳金，拖欠租金及费用超过15天的，甲方每天按1%的标准向乙方收取滞纳金，并且乙方无条件同意将该商铺装修和所有营业设备设施（包括空调及厨房设备等）按现状移交给甲方，不得带走任何固定装修及设备设施，甲方有权拆除并处置该商铺的现有装修和设备设施，重新规划招租，处置所得及费用由甲方所有并承担，甲方无需支付任何补偿给乙方；若因乙方拖欠租金及费用导致诉讼的，由乙方承担包括但不限于甲方的诉讼费、律师代理费等追索欠款所产生的全部费用。上述租赁合同签订后，高红兰向家居乐公司支付了合同保证金9万元、场地转让费8万元并支付租金、物业管理费、水电费至2020年1月17日，其中物业管理费为每月1828元。2020年4月8日，高红兰通过微信另向家居乐公司支付了20716元。2020年4月20日，高红兰向家居乐公司发出申请书，称因“新冠肺炎”疫情影响，生意惨淡，收不抵支，现已向银行申请办理贷款业务，现特申请缓交租金，待银行放款后立即交清，并申请未来三个月每月减租1万元。2020年4月21日，高红兰向家居乐公司出具承诺书，称受疫情影响，造成资金困难，现无法准时将2020年1月18日至2020年4月17日期间的3个月租金共计10万元及2020年4月18日至5月17日期间租金45000元、管理费1828元合计46828元支付给家居乐公司，现申请将以上所欠租金及管理费两周内付清，若不履行以上承诺，高红兰愿按照合同约定从应付未付之日计付滞纳金并承担违约责任。2020年6月9日，家居乐公司与广东亚太时代律师事务所签订委托代理合同，家居乐公司委托广东亚太时代律师事务所代理家居乐公司与高红兰租赁合同纠纷一案的诉讼事宜，家居乐公司于2020年6月12日向广东亚太时代律师事务所支付了律师费1万元。家居乐公司、高红兰确认，家居乐公司同意对2020年2月份的租金减半收取，高红兰于2020年4月21日出具的《承诺书》系由家居乐公司起草，高红兰签字确认的。家居乐公司称，其共同承租了包括案涉租赁商铺在内的几间商铺，家居乐公司承租后将案涉商铺转租给高红兰，家居乐公司就其租赁的商铺一起向珠海金来物业管理有限公司交纳物业管理费和水电费，高红兰欠交2020年1月18日至4月26日期间共计三个月零九天的物业管理费6032元、2020年1、2月水电费2579.6元、2020年3月份水电费153.4元及2020年4月份水电费2426元。对于高红兰于2020年4月8日支付的20716元，家居乐公司视为高红兰支付的2020年1月18日至2月17日期间的部分租金，家居乐公司的诉请中已经扣减了该部分款项。家居乐公司未向高红兰主张解除租赁合同，但于2020年4月26日发现高红兰搬走了租赁商铺内的物品，遂于当日收回了租赁商铺。高红兰称，其因没有生意，不想继续承租商铺，遂于2020年4月26日搬走商铺内的物品，但没有搬完。高红兰未向家居乐公司提出解除租赁合同，搬迁时也没有通知家居乐公司，高红兰租赁商铺用于经营餐厅，餐厅于2019年12月12日开业，于2020年4月26日停业。高红兰于2019年12月18日支付了1828元管理费和三千多元水电费后便再未支付物业管理费和水电费。一审法院认为，家居乐公司、高红兰双方签订的《商铺租赁合同》为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。广东省于2020年1月23日启动省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日将疫情防控应急响应级别调整为二级响应，于2020年5月9日将疫情防控应急响应级别调整为三级响应，疫情的影响是短暂的，并不影响高红兰长期租赁合同目的的实现。高红兰租赁案涉商铺用于经营餐厅，政府并未禁止餐饮行业的营业，疫情可能导致高红兰因就餐人数减少而经营困难，但并不导致高红兰无法经营，故“新冠肺炎”疫情对于高红兰租赁案涉商铺而言并不构成不可抗力，高红兰无权单方面解除租赁合同。高红兰虽称其未提出解除租赁合同，但却以实际行动搬离商铺，高红兰的行为实际上即为单方面解除租赁合同，高红兰应承担相应的不利法律后果。按照《商铺租赁合同》的约定，高红兰违反合同约定逾期支付租金等费用，家居乐公司有权没收高红兰交纳的合同保证金，故家居乐公司可不予退还该合同保证金，高红兰抗辩以该合同保证金冲抵租金没有依据，一审法院不予支持。家居乐公司、高红兰均确认高红兰于2020年4月26日腾退了案涉商铺，故高红兰须向家居乐公司支付腾退前的租金、物业管理费和水电费。家居乐公司于2020年4月21日起草了《承诺书》，高红兰签字确认，故一审法院认定家居乐公司、高红兰于2020年4月21日就高红兰欠付租金等费用的情况及解决方案达成了一致意见，高红兰应按照该《承诺书》的约定向家居乐公司支付欠付的租金。对于2020年1月18日之后的租金，高红兰仅支付了20716元，家居乐公司对于2020年2月份的租金同意减免一半，故高红兰还应向家居乐公司支付租金105284元。但因上述《承诺书》签订后，“新冠肺炎”疫情仍然对高红兰经营餐厅产生重大影响，高红兰未按照《承诺书》约定的时间付清租金等费用具有合理事由，且高红兰腾退时并未拆除案涉商铺的装修，家居乐公司收取的合同保证金和场地转让费可弥补家居乐公司的损失，故一审法院对于家居乐公司主张的滞纳金不予支持。关于家居乐公司主张的2020年1月18日之后的物业管理费及水电费，高红兰认可其欠付该两项费用，仅表示不清楚具体金额，经计算，高红兰欠付自2020年1月18日至4月26日期间共计三个月零九天的物业管理费6032.4元，故一审法院对于家居乐公司要求高红兰支付6032元物业管理费的诉请予以支持。高红兰确认2019年12月份的水电费为三千多元，家居乐公司主张的其余三个多月的水电费合计为5158元，家居乐公司提供的珠海金来物业管理有限公司出具的抄表明细显示了案涉商铺每月产生的水电费的具体情况，每月水电费均未超过三千元，在此期间高红兰也未停业，故家居乐公司主张的水电费符合常理，一审法院予以支持。案涉租赁合同中约定，因高红兰拖欠租金等费用导致的诉讼，高红兰应承担家居乐公司支出的律师代理费等费用，故家居乐公司主张律师费有合同依据，一审法院予以支持。“新冠肺炎”疫情导致众多行业经营困难，出租方和承租方应互相体谅、共担风险，承租方出现租金交纳困难情况的，双方应通过协商暂缓交纳、减少交纳部分租金或适当延长租赁期限等形式共度难关，一方通过单方解除租赁合同转嫁风险及损失的行为有违公平原则及恪守合同履行原则，一审法院不予提倡。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决如下：一、高红兰于判决发生法律效力之日起十日内向家居乐公司支付拖欠的租金105284元；二、高红兰于判决发生法律效力之日起十日内向家居乐公司支付拖欠的物业管理费、水电费合计11190元；三、家居乐公司可不向高红兰退还合同保证金90000元；四、高红兰于判决发生法律效力之日起十日内向家居乐公司支付律师代理费10000元；五、驳回家居乐公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2594元，由家居乐公司负担428元，高红兰负担2166元。二审经审理查明，《商铺租赁合同》第九条约定：“免责条件：租赁期间如因不可抗力造成不能继续租赁的，本合同则自然终止，双方互不承担责任。”经审查，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于高红兰主张其2020年4月26日并未搬离店铺，一审法院认定其单方面解除合同是错误的意见，本院认为，高红兰在一审时陈述因没有生意，不想继续承租商铺，遂于2020年4月26日搬走商铺内的物品，高红兰在二审又主张并未搬离店铺与其一审陈述不符，本院不予采纳。高红兰在租赁期未到之前搬离店铺，属于单方面解除租赁合同，一审法院对此的认定正确，本院予以维持。二、关于保证金的问题，高红兰主张退还保证金的依据是《商铺租赁合同》第九条。本院认为，“新冠肺炎”疫情属于不可抗力，但是高红兰可以要求减租或延长交租期限。2020年4月20、21日，高红兰向家居乐公司申请缓交、减交租金，家居乐公司也表示同意免除高红兰2020年2月半个月的租金和缓交租金，在此情况下，本院认为尚未达到高红兰无法实现合同目的的程度，高红兰以疫情为由解除合同理由不充分，构成违约。由于高红兰构成违约，而家居乐公司没有任何过错，同时考虑到家居乐公司并未要求高红兰赔偿之后的空置损失，故一审判决家居乐公司无须退还押金合理，本院予以维持。三、关于律师费的问题，《商铺租赁合同》中约定若因高红兰拖欠租金及费用导致诉讼的，由高红兰承担律师代理费等，故家居乐公司要求高红兰承担律师费有合同依据，本院予以维持。综上所述，高红兰的上诉意见不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费2300元，由高红兰负担。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十一月三十日书记员  陈瑞祥