辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽0603民初3860号 原告：丹东某某商贸城有限责任公司。 法定代表人：宫某某。 委托代理人：许某某。 被告：丹东市振兴区某某足道城。 投资人：禚某。 被告：禚某，女，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。 两名被告的共同委托代理人：关某。 原告丹东某某商贸城有限责任公司诉被告丹东市振兴区某某足道城、禚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法由审判员葛威适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丹东某某商贸城有限责任公司的委托代理人许某某、被告丹东市振兴区某某足道城（以下简称动力足道）的投资人禚某及委托代理人关某、被告禚某及委托代理人关某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2011年6月30日，原告与被告动力足道签订了一份《房屋租赁协议》。协议中约定：原告将自己所有的坐落于丹东市振兴区五经街X号房屋出租给被告动力足道使用，租期为8年，自2011年7月1日起至2019年6月30日止，第一、二年租金170000元，第三、四年租金180000元，第五、六年租金190000元，第七、八年租金200000元，租金交纳方式为上打租，逾期交纳租金则承担违约责任。协议签订后，原告将涉案房屋交付被告动力足道使用。被告动力足道之前都能按时交纳租金。但是自2017年开始，被告动力足道就开始拖欠原告租金，截至到2019年6月30日，被告动力足道共欠原告租金190000元。原告多次向被告动力足道催要，被告动力足道均为支付原告。被告动力足道系个人独资企业，现投资人为被告禚某。原告请求法院判令两名被告立即支付拖欠原告的租金190000元及违约金（第一笔违约金以20000元为基数，自2016年10月1日起至2017年9月30日止，按照年利率24%计算；第二笔违约金以100000元为基数，自2017年10月1日起至2018年9月30日止，按照年利率24%计算；第三笔违约金以190000元为基数，自2018年10月1日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算）。 两名被告共同辩称：两名被告不存在违约行为，被告动力足道与原告签订涉案房屋租赁合同时，投资人并非被告禚某，而是案外人付某某，案外人付某某将被告动力足道出兑给被告禚某前，被告动力足道也不存在违约行为，原告所述被告动力足道未交纳租金不是事实，真实的情况是不论被告动力足道的投资人是案外人付某某还是被告禚某，租金的交纳都是足额的，都是原告法定代表人承诺同意的，故对原告要求两名被告支付其拖欠租金的诉讼请求，法院应予以驳回。两名被告不存在违约行为，即不应当承担违约责任，原告向两名被告主张违约责任的诉讼请求，法院应当予以驳回。另，就算两名被告存在违约责任，原告主张的违约金也过高。 经审理查明：2011年6月30日，原告与被告动力足道签订房屋租赁协议，该协议中约定原告将自己所有的坐落于丹东市振兴区五经街X号房屋出租给被告动力足道使用，租期为8年，自2011年7月1日起至2019年6月30日止，第一、二年租金170000元，第三、四年租金180000元，第五、六年租金190000元，第七、八年租金200000元，租金交纳方式为上打租，同时约定，被告动力足道未按期缴租超过15天（含15天），原告可以单方解除协议，被告动力足道并按当年度租金的百分之二十作为违约金支付给原告。此时被告动力足道的投资人系案外人付某某。上述协议签订后，原告将涉案房屋交付被告动力足道使用。2017年9月18日，案外人付某某与被告禚某签订转让协议书，协议约定案外人付某某将被告动力足道以50000元的价格转让给被告禚某，同时约定被告动力足道转让前的债权债务全部由转让方案外人付某某负责，转让后所有发生的债权债务由受让方被告禚某负责。2017年10月24日，丹东市振兴区市场监督管理局作出（丹振兴）工商核变通内字【2017】第X号变更登记核准通知书，被告禚某成为被告动力足道的投资人。另，涉案房租租赁协议自2011年7月1日起至2019年6月30日止并未解除，涉案协议到期后，原告与案外人李安平于2019年9月28日签订了关于涉案房屋的租赁协议。涉案房屋租赁协议履行期满后，按照涉案房屋租赁协议中关于租金的约定，被告动力足道尚欠原告租金190000元。 本院所确认的上述事实，有原告与被告动力足道签订的房屋租赁协议、房产证、收款收据、转让协议、工商登记材料、（丹振兴）工商核变通内字【2017】第2017016500号变更登记核准通知书、原告与案外人李安平签订的房屋租赁协议及原、被告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：债务应当清偿，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告动力足道签订涉案房屋租赁协议时以明确了被告动力足道承租涉案房屋8年内每年应当交付的租金数额，租赁期满后，被告动力足道尚欠原告190000元租金，在原告向其主张权利的情况下，被告动力足道应当履行支付原告剩余租金的义务，故对原告要求被告动力足道支付190000元租金的诉讼请求，本院予以支持。原告关于要求被告禚某承担共同给付责任的诉讼请求，经本院审查后认为，按照相关法律规定，个人独资企业的投资人应当以个人财产对企业债务承担无限责任，本案中，被告动力足道是个人独资企业，现投资人为被告禚某，按照上述法律规定，被告禚某应当以自己的个人财产对被告动力足道的债务承担无限责任，另，虽然被告禚某与案外人付某某在签订转让协议时对各自的债权债务进行了约定，但根据合同具有相对性的法律原则，该协议内容不能够对抗作为转让协议以外的第三人即本案原告，在两名被告向原告履行支付所欠租金后，被告禚某可与案外人付某某通过包括但不限于诉讼等合法途径就其双方的权利义务内容予以解决，对此，本案不予一并审理，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告关于要求两名被告向其支付违约金的诉讼请求，经本院审查后认为，涉案房屋租赁合同中虽然约定了违约金给付内容，但被告动力足道承担违约责任即给付原告违约金的前提应是按照协议中的约定，由原告积极主动行使解除权，涉案房屋租赁协议已经依约或依法解除，本案中，虽然被告动力足道未按照涉案房屋租赁合同的约定在合同履行期限内按期、足额向原告支付租金，但原告在涉案房屋租赁协议履行期限内并未解除协议，且一直收取被告动力足道的房屋租金，直至涉案房屋租赁协议履行期限届满，因此，涉案房屋租赁合同中约定的被告动力足道支付原告违约金的条件并未成就，原告向两名被告主张违约金无事实及法律依据，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。两名被告提出的关于涉案房屋租赁协议中关于租金的数额经原告法定代表人代表原告承诺已经变更的辩解意见，经本院审查后认为，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，本案中，两名被告虽然申请两名证人出庭作证用以证明房租已经变更的事实，但两名证人的证人证言均不能直接证明原告或原告的法定代表人代表原告已经与被告动力足道变更了涉案房屋租赁协议中租金数额的事实，且两名被告又未能提供其他证据对上述事实加以证明，两名被告应当承担举证不能的法律后果，故对两名被告的上述辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款规定，判决如下： 一、被告丹东市振兴区某某足道城、禚某于本判决生效后10日内支付原告丹东某某商贸城有限责任公司租金190000元。 二、驳回原告丹东某某商贸城有限责任公司的其他诉讼请求。 被告丹东市振兴区某某足道城、禚某如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5784元，减半收取2892元，由原告丹东某某商贸城有限责任公司负担842元，由被告丹东市振兴区某某足道城、禚某负担2050元（原告丹东某某商贸城有限责任公司已预交案件受理费2892元，被告丹东市振兴区某某足道城、禚某在履行本判决给付义务时将案件受理费2050元一并给付原告丹东某某商贸城有限责任公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。同时预交上诉费。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员  葛威 二〇二〇年十二月四日 书记员  程铭