辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终2074号上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里**。法定代表人:赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：韩雪，该公司职员。委托诉讼代理人：秦岩，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：杨新平，男，1973年2月19日出生，汉族，干部，住辽宁省锦州市古塔区。上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司因与被上诉人杨新平物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0792民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判决被上诉人给付拖欠的物业费13904元、电梯费3346元、违约金1434元；3.由被上诉人承担本案的诉讼费和二审的上诉费。事实和理由:一、原审法院认定事实错误。通过原审调查，上诉人已经向法庭提交了我物业公司对该小区实施物业服务的《前期物业委托合同》，证明了上诉人在2008年就已经对该小区进行了物业服务。且在上诉人与被上诉人于2019年7月26日所签订的《物业管理服务协议》中约定：“购买期房的业主，自小区竣工交付、通知业主办理入住并满足业主使用需求后（按开发建设单位确定时间为准）开始全额计算收取物业费。”（见该协议第八条第（三项第一款）。而被上诉人承认，在被上诉人在2010年3月11日取得了该房屋所有权证，已经成为该小区的业主，在验房时发现房屋存在诸多的质量问题。因此，足以证明，被上诉人在该时间内已经接收了该房屋，同时，被上诉人也在此时间内交纳了当年的物业费。因此，被上诉人应当从这一时间开始交纳物业费。上诉人请求被上诉人从这一时间开始交纳物业费，即合情又合理，更合法。二、根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》及被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，购房人在购买房屋后如发现质量问题应在保修期内向出售者主张权利，而不得“以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的”。因此，被上诉人在验房后发现房屋存在质量问题而拒绝接收钥匙不能成为其不交物业费的理由。综上，上诉人认为原审法院的判决是错误的，故上诉至中级人民法院，请求依法判决被上诉人给付拖欠的物业费13904元、电梯费3346元、违约金1434元。望二审法院查明事实作出公正的判决。补充：原审法院回避了本案被上诉人在2010年3月11日已经依据宝地开发建设集团为其发放的入住许可证办理了房屋产权证书，根据物权法的规定，当被上诉人取得了该房屋的所有权证书之后其房屋所有人即享有对该房屋的占有使用及支配的权利，同时根据《最高人民法院关于审理物业合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，业主为房屋的所有权人，业主不得以不需要物业或没有享有物业而拒缴物业费，因此由于被上诉人在2010年3月11日取得了该房屋所有权证，已经成为该小区的业主，至于被上诉人没有按照与宝地建设集团商品房买卖合同中第16条保修责任当中，对房屋质量问题向出售方追究责任，而不使用该房屋，不能成为拒缴物业费的理由。杨新平辩称，上诉人的诉讼请求属于非法无理要求。2019年6月30日之前，我本人和授权代理人未与锦州宝地物业服务有限责任公司签订任何关于宝地城D区4-45物业的《物业管理服务协议》《业主公约》。2009年10月1日至2019年6月30日期间，因锦州宝地物业服务有限责任公司下属D区物业人员未正确履行职责，将房屋维修事项及时通知建设单位，导致我购买的房屋存在的质量问题一直得不到有效修复，并无法办理交房验收手续，物业管理人员拒绝给付宝地城D区4-45房屋入户钥匙，致使我和家人无法入住该房屋。直至2019年7月26日，在宝地公司相关工作人员对房屋质量问题进行维修后，我父亲代我与锦州宝地物业服务有限责任公司正式履行了验房手续，签订验房表和《物业管理服务协议》后，锦州宝地物业服务有限责任公司才将松山新区宝地城D区4-45房屋入户钥匙交给我父亲。依据《辽宁省物业管理条例》第四十四条：“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。……前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。”的规定，鉴于宝地城D区4-45房屋于2019年7月26日才履行完成验房手续正式交付业主，之前未签订任何《物业管理服务协议》的事实，我不应负担从2009年10月1日至2019年6月30日该房屋的物业费、电梯费、违约金共18684元。此外，2009年9月在未办理入住验收手续之前，即缴清购房款时，由锦州宝地物业服务有限责任公司代收的预交物业费、电梯费1636元，原告应退还给我。请法庭依法支持我的辩求，并驳回原告（上诉人）不成立诉讼请求。办理房屋所有权证与是否应该缴纳物业费完全不相关，即便是期房也是可以办理房照的，房照与是否交物业费没有任何关系，起诉人说到的新提供的证据是建设部的商品房买卖合同样本，样本不是国家制度，不是法律依据。同时起诉人提到我们新签订的2019年7月26日签订《物业管理服务协议》，合同的生效日期为2019年7月26日，合同条款约定的事项也是7月26日之后发生相关事项。只能对合同签订以后行为有约束力。保修责任依据辽宁省物业管理协议第44条已经明确规定了，未交付的物业费由建设单位缴纳，与我无关。宝地物业公司由于这个公司责任导致了我应该入住房屋，却没有入住，拒绝给付房屋入住的钥匙，给我造成了经济损失和精神损失。锦州宝地物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付拖欠的物业费13904元，电梯费3346元。违约金1434元，合计：18684元；2.由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告杨新平系锦州市松山新区宝地城D区4-45号房屋的业主，其住宅建筑面积143.94平方米。该房屋竣工后，被告发现房屋质量存在问题，未接收该房屋，钥匙始终在原告处。2019年7月26日，原告与被告签订了《物业管理服务协议》，当日，被告与原告对该房屋进行验收并接受钥匙。现原告请求被告支付2009年10月1日至2019年6月30日期间的物业费、电梯费。一审法院认为，原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告杨新平签订的《物业管理服务协议》合法有效。虽被告房屋是在2009年办理了书面入住手续并交纳当年的物业费，但因该房屋质量问题，被告并未实际接收房屋，该房屋的实际控制人为原告。2019年7月26日，原、被告才实际完成验房手续，原告向被告交付房屋钥匙。该期间内被告并未实际享受原告的物业服务，原告要求被告支付物业费、电梯费并无事实依据，本院不予支持。关于被告的答辩意见，因被告并未在法定期间提出相应的反诉请求，故本案不予调整。综上依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百五十七条之规定，判决：驳回原告锦州宝地物业服务有限责任公司诉讼请求。案件受理费268元，减半收取134元，由原告锦州宝地物业服务有限责任公司承担。二审中，当事人没有提交新证据，对一审判决认定的事实无异议。本院对一审法院所查明的事实予以确认。另查明，锦州宝地物业服务有限责任公司于2020年6月8日变更名称为锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司。此节事实有锦州市凌河区行政审批局变更登记核准通知书载卷佐证，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，双方争议的焦点是案涉房屋的交付时间。依据查明的事实，锦州宝地物业服务有限责任公司与杨新平案于2019年7月26日对涉房屋进行验收，并将房屋钥匙交由被上诉人，同日，签订的《物业管理服务协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。可见，无论有无办理产权证，不动产交付以转移占有为前提，据此，应当认定2019年7月26日为案涉房屋交付时间。上诉人关于被上诉人在2010年3月11日取得了该房屋所有权证，已经成为该小区的业主，即证明已经接收了该房屋的主张没有事实和法律依据。其要求被上诉人承担未交付房屋之前的物业费与法律、法规相悖，不予支持。一审法院判决驳回其诉讼请求无不当之处。综上，锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决驳回锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司诉讼请求正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下；驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268元，由上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李丽梅审判员  王 波审判员  田笑非二〇二〇年十二月二十一日法官助理李清昊书记员李科霏