广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初3133号原告：刘丽丽，女，汉族，1988年8月28日出生，公民身份号码：440************746，身份证登记住址：江门市蓬江区******6幢501。委托诉讼代理人：徐建军、黎溥，分别系广东真利律师事务所律师、实习律师。被告：陆文坚，男，汉族，1965年4月12日出生，公民身份号码：440************015，身份证登记住址：广州市越秀区**************。被告：陆建诚，男，汉族，1989年2月4日出生，公民身份号码：440************917，身份证登记住址：广州市越秀区**************。原告刘丽丽诉被告陆文坚、陆建诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽丽及其委托诉讼代理人徐建军、黎溥以及两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：判令被告陆文坚立即支付租金352500元及违约金（从2020年1月1日起，按月息2分计算至付清之日止，暂计至起诉之日为74025元），被告陆建诚承担连带偿还责任，并由被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：原告委托其父刘年福与被告陆文坚于2013年7月2日签订《房屋租赁协议》，原告将其所有的江海区江翠路165号103、104室出租给被告作商铺使用，期限自2013年9月23日至2018年9月22日。2019年6月23日原告与被告陆文坚续签了《商铺租赁合同》，原告将上述房屋续租给被告陆文坚使用，期限自2019年6月23日至2020年6月22日。合同约定若被告陆文坚逾期交租则按月息3分计算违约金，逾期两个月则原告有权解除合同，并由被告陆文坚支付租金损失即违约金200000元。实际上被告陆文坚自2013年9月23日起一直使用上述商铺至2020年9月22日。2019年6月11日，被告陆文坚向原告出具欠条，确认在2019年6月11日前共欠租金270000元，2020年1月5日，被告陆建诚在该欠条上签字确认对该笔债务承担连带担保责任。2020年9月8日，被告陆文坚向原告出具欠条，确认在2019年6月23日至2020年9月22日租赁期间共欠租金82500元，同日，被告陆建诚在该欠条上签字确认对该笔债务承担连带担保责任。原告多次催收未果，因此提起诉讼。被告陆文坚书面辩称，我从不认识原告，也不清楚原告与刘年福的关系，当时签订协议是通过如意信息中心代办传送，刘年福没有出现。协议签订后，我要求刘年福提供商铺的有关证件办理营业执照，过了三个月才通过如意信息中心取得商铺证件，期间本人因无照经营被工商处罚。过了几个月刘年福催交租金，因双方由于处罚及延误办证产生矛盾且刘年福没有提供租金发票，故我一直拖延交租。期间刘年福拿来第二份租赁协议，要求第一份协议作废，我不同意，第二份协议是假的，故我没有签名。直到2018年2月1日，双方提到交租，我就交了50000元。欠条则是在刘年福的强烈要求下签的。原告提供的第二份协议中我的签名不是我所签，属伪造签名，不具有法律效力。我要求原告退回已收租金50000元和按金6000元。被告陆建诚当庭辩称，由法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：座落江海区江翠路165号103室、104室的不动产属原告所有。2013年7月2日，原告口头委托刘年福（甲方）与被告陆文坚（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，主要内容如下：甲方将上述房屋出租给乙方，期限五年，自2013年9月23日至2018年9月22日；月租金从3000元按年递增，每年的租金依次分别为36000元、39600元、54000元、60000元、66000元，每月租金在当月的前5日内支付；签约后乙方先交按金6000元。签订该协议后，刘年福依约交付上述房屋给被告陆文坚使用，但因租金发票及其他原因，被告陆文坚没有依约支付租金给刘年福或原告，直至2018年2月1日，被告陆文坚才支付租金50000元。协议到期后，被告陆文坚继续租用涉案房屋。2019年6月11日，被告陆文坚在原告打印的《欠条》上签名确认（欠条内容为共欠原告租金270000元，于2019年12月31日付清，逾期则按月息3分支付逾期付款违约金），被告陆建诚则于2020年1月5日在该欠条上签名确认对该债务承担连带担保责任。2019年6月23日，原告与被告陆文坚重新签订《商铺租赁合同》一份，主要内容如下：原告出租涉案房屋给被告陆文坚，期限一年，自2019年6月23日至2020年6月22日；月租金5500元由陆文坚每月25日前转入刘年福账户，逾期则按月息3分计算违约金，逾期2个月以上则原告有权解除合同，并由陆文坚支付租金损失即违约金200000元；陆文坚负责支付水费、电费、租赁税费及其他可能产生的直接费用；签订合同时陆文坚缴纳押金6000元，该款在陆文坚无违约及无未付款的情况下无息返还。被告陆文坚一直租用涉案房屋至2020年9月，之后退还房屋给原告，期间未支付任何租金。2020年9月8日，被告陆文坚作为欠款人、陆建诚作为连带担保责任人在原告打印的《欠条》上签名确认（欠条内容为共欠原告2019年6月23日至2020年9月22日止的租金82500元）。因两被告没有支付拖欠的租金给原告，因而引致诉讼。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告与被告陆文坚约定于2013年9月23日至2018年9月22日期间将自有房屋出租给陆文坚，双方约定了租赁期限、每月租金金额及当月支付租金等内容，双方约定的内容符合法律规定，双方应依约履行。原告已依约交付房屋给陆文坚，被告陆文坚应依约支付租金给原告。陆文坚以原告没有开具租金税票等为由拒不支付租金，实属违约。2018年9月22日租赁期限届满后，被告陆文坚继续租用涉案房屋，原告没有异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，视为双方继续执行原租赁协议。根据该协议约定，被告陆文坚应支付的该时段月租金为5500元。之后双方于2019年6月23日重新签订《商铺租赁合同》，约定双方的权利义务（其中约定租期一年，仍约定月租金为5500元，按月交租），但其中约定逾期交租则按月息3分计算违约金及逾期2个月以上则计收违约金200000元的违约条款，明显超出法定限额，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，应认定合同中的违约条款属无效条款。合同约定的期限届满后，被告陆文坚继续租用涉案房屋至2020年9月，故陆文坚应依法支付至该月的租金。根据双方约定，被告陆文坚应支付的2013年9月23日至2019年6月22日期间的年租金依次分别为36000元、39600元、54000元、60000元、66000元、49500元（9个月）共305100元，被告陆文坚已于2018年2月1日支付租金50000元，故尚需支付305100元-50000元=255100元。原告打印而让被告陆文坚于2019年6月11日签名确认的尚欠租金270000元的《欠条》所确认的金额与事实不符，本院对该金额不予认可，应认定尚欠的租金为255100元，且依法认定该欠条中确定的按月息3分计算逾期付款违约金的内容无效。该欠条依据的双方于2013年7月2日签订的租赁协议中没有约定逾期付款违约金的金额或计算方法，而原告打印的该欠条中并没有确认之前的违约金数额，故可视为原告放弃之前的违约金，原告主张的逾期付款违约金，可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”及中国人民银行关于从2019年8月20日起将贷款利率改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的规定，从欠条确定的逾期之日即2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计至付清之日止。另被告陆文坚依约应支付2019年6月23日至2020年9月22日期间按月租金5500元计算的租金共82500元，原告打印《欠条》让被告陆文坚签名确认该欠款，数额属实，本院予以确认，故被告陆文坚尚需支付给原告的租金为255100元+82500元=337600元。因该欠条依据的租赁合同约定按月交租，违约条款无效，而原告诉请的逾期付款违约金从2020年1月1日起计算，故被告欠交的该时段租金82500元，其中2019年12月至2020年9月期间租金的违约金，应以每月的租金5500元为基数，从次月开始依法按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金至付清之日止，该欠条中2019年11月前的租金27500元的违约金，则依法从原告主张权利之日即2020年1月1日开始计算（即该日起计算的本金为255100元+27500元=282600元）。原告诉请被告陆文坚支付拖欠的租金及违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，合法合理，本院予以支持，但具体数额应以本院认定的为准，超出部分不予支持。被告陆建诚虽然作为保证人签名确认对被告陆文坚所欠原告上述债务承担连带担保责任，但根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，对于被告陆文坚所欠原告2019年6月22日前的租金255100元，双方确定的债务履行期限为2019年12月31日前，而原告于2020年10月14日诉请被告陆建诚履行连带清偿责任，已超出六个月的法定时效，故本院对原告的该诉求不予支持，但对原告诉请被告陆建诚对被告陆文坚所欠原告的其他租金82500元及违约金承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。被告陆建诚承担清偿责任后，可以根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，向被告陆文坚追偿。被告陆文坚以其与原告签订的《房屋租赁合同》中本方持有的合同没有本人签名为由而认为原告持有的该合同中的本人签名属于冒签、合同无效的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳，但认为其本人已经支付租金50000元的抗辩意见，依法有据，本院予以采纳。根据双方签订的租赁合同约定，被告陆文坚交纳的押金6000元，在陆文坚没有违约的情况下无息返还，而陆文坚因没有依约交租，构成违约，故陆文坚认为原告应退还该押金的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。综上，原告诉请被告陆文坚支付租金及违约金，被告陆建诚承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持，但具体数额以本院认定的为准，超出部分不予支持。原告诉请被告负担本案的诉讼费用，已超出其诉权范围，诉讼费用的负担，应由法院依法确定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条的规定，判决如下：一、被告陆文坚于本判决生效之日起七日内支付租金337600元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计至付清之日止，其中以282600元为基数，从2020年1月1日起计算，以2019年12月至2020年9月期间的每月租金5500元为基数，从次月起计算）给原告刘丽丽；二、被告陆建诚于本判决生效之日起七日内对上述债务的其中82500元及相应违约金（（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计至付清之日止，其中以2019年12月至2020年9月期间的每月租金5500元为基数，从次月起计算，以27500元为基数，从2020年1月1日起计算）承担连带清偿责任；三、被告陆建诚承担还款责任后，有权向被告陆文坚追偿；四、驳回原告刘丽丽的其他诉讼请求。若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3848.94元，由原告刘丽丽负担662.54元，被告陆文坚负担3186.40元（陆建诚连带负担769.29元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 何岳昌二〇二〇年十二月十八日法官助理 张丽洁书 记 员 林华星