山东省威海市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）鲁10行终146号上诉人（原审原告）李爱青，女，1969年9月17日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。被上诉人（原审被告）威海市自然资源和规划局，住所地威海市文化中路**。法定代表人李大伟，局长。委托代理人王卫东，山东时中律师事务所律师。原审第三人威海港新房地产开发有限公司，，住所地威海市经济技术开发区皇冠办事处海埠路**法定代表人蓝大伟，经理。上诉人李爱青因与被上诉人威海市自然资源和规划局不动产行政登记一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2020)鲁1091行初23号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。原审法院认定，坐落于威海市××大道××号的权利人为威海东新置业有限公司，权利证书为鲁(2017)威海市不动产权证第**。据权利证书登记显示，共用宗地面积27910平方米，房屋建筑面积90224.99平方米，房屋总层数7层，所在层-2至5层，房屋为：一层至五层为商业服务，其中一层编号(1001至1291、1334至1352)，建筑面积6488.31平方米不计算容积率。2017年10月16日威海港新房地产开发有限公司（以下简称港新房地产公司）取得世昌大道-100号-1133房屋所有权，权利证书为鲁(2018)威海市不动产权证第0045200号，登记显示权利性质为出让/市场化商品房，用途其他商服用地/商业服务，共用宗地面积6734.00平方米，房屋建筑面积13.25平方米，房屋总层数：7，所在层：1(地下)。2(地下年12月25日，李爱丽通过签订商品房预售合同从威海东新置业有限公司购得世昌大道-100号-3067房屋，权利证书为鲁(2018)威海市不动产权证第0064648号，登记显示权利性质为出让/市场化商品房，用途其他商服用地/商业服务，共用宗地面积27910.00平方米，房屋建筑面积29.73平方米，房屋总层数：7，所在层：3、2020年8月7日，港新房地产公司向威海市自然资源和规划局提出更正登记申请，要求将其所有的世昌大道-100号-1133房屋原土地用途批发零售用地更改为其他商服用地，宗地面积6734.00平方米变为宗地面积27910.00平方米。威海市自然资源和规划局经审查，将原本分摊地下空间使用权的房屋变更为分摊地表使用权，房屋土地用途为商业服务(商业)，宗地面积为27910.00平方米，并向港新房地产公司颁发了房屋产权证书，证号为鲁(2020)威海市不动产权第0049163号。李爱青遂向原审法院提起诉讼，要求撤销该不动产权书。原审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，涉案世昌大道-100号-1133房屋系港新房地产公司所有，李爱青请求撤销的不动产权属证书的权利人为港新房地产公司，与李爱青持有的不动产所有权证书本身不存在任何冲突。李爱青不是被诉不动产登记行为的相对人，且港新房地产公司申请变更登记及威海市自然资源和规划局作出的准予登记行为也并没有影响到李爱青所有不动产的建筑面积以及业主所共享的共用面积，对李爱青所述的导致整个商场容积率增加，商业面积增加，李爱青商铺市场价值降低等合法权益没有产生实际影响。故李爱青与被诉房屋登记行为不具有任何利害关系，不具有诉讼主体资格，依法应驳回其起诉。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第(一)项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第(一)项、第(八)项、第三款之规定，裁定驳回李爱青的起诉。上诉人李爱青上诉称，1、被诉不动产登记行政行为与上诉人有利害关系，上诉人有权提起诉讼。上诉人房屋位于世昌大道-100号-3067号，地上三层；，地上**港新房地产公司的房屋位于世昌大道-100号-1133号，半地下室，二者同在一个广场，一个在地上，一个在地下，地理位置上，地理位置上具有关联性建设用地使用权出让合同》出让技术指标规定（详见出让合同第16页），港新房地产公司名下涉案房屋是半地下室，是整个商场的配套设施用房，不计入宗地容积率，不与上诉人房屋共用宗地27910平方米。根据鲁（2017）威海市不动产权第0009378号不动产权证即大房本记载，世昌大道-100号一层编号1001至1291、1334至1352建筑面积6488.31平方米不计算容积率。已经注销的鲁（2017）威海市不动产权第0045200号不动产权证书中，世昌大道-100号-1133共用宗地面积6734平方米，所在层1地下，属于地下空间建设用地使用权，不在共用宗地27910平方米范围之内，不计入容积率。在鲁（2020）威海市不动产权第0049163号不动产权证书中，被上诉人将原属于全体业主共用的配套设施用房，不计入容积率的地下空间建设用地使用权，更改为与上诉人共用宗地27910平方米的普通建设用地使用权，违反《不动产登记暂行条例》第十八条关于不动产登记审查的程序性规定，违反该土地控制性详细规划、土地出让规划，严重侵犯了上诉人的合法权益。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国行政诉讼法》的解释》第十二条第一款第（四）项“撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的‘与行政行为有利害关系’”之规定，被诉变更登记行为，致使全体业主共用的配套设施用房减少，宗地容积率增加，但未补充缴纳土地出让金，造成国家损失，单位体量内商铺的增加，致使上诉人商铺的价值降低，上诉人有权提起诉讼，维护自身权益。2、被诉不动产登记行为对上诉人合法权益产生了明显的、实际的重大影响。世昌大道-100号宗地面积是27910平方米，最大容积率是2.0，审批商业建筑面积是55820平方米。上诉人房屋在正常审批计入容积率的商铺。世昌大道-100号一层编号1001至1291、1334至1352，建筑面积6488.31平方米；地下一层U；地下**U1012186.55平方米；地下二层U；地下**U201817.42平方米，共计31492.28平方米，均是不计入容积率的配套设施用房。如果被上诉人将上述不计入容积率的建筑面积全部变更为正常商业，将导致全体业主共用的配套设施用房减少31492.28平方米，整个商场商业建筑面积增加56%，将严重损害包括上诉人在内的全体业主公共利益，本来宏福广场处于半经营状态，商铺价格很低，如突然增加50%的商铺，整个商场商铺的价格将大幅降低。综上，原审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原裁定，依法改判撤销被诉不动产登记行为。被上诉人威海市自然资源和规划局答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案不动产权属证书的权利人为港新房地产公司，上诉人不是被诉不动产登记行为的相对人，且变更登记行为也并没有影响到上诉人所有不动产的建筑面积以及共用面积，对上诉人权利没有产生实际影响，对上诉人所述的导致整个商场容积率增加、商业面积增加、上诉人商铺市场价值降低等合法权益更加没有产生实际影响，故上诉人与被诉登记行为不具有任何利害关系，不具有本案诉讼主体资格。一审法院据此裁定驳回李爱青的起诉符合法律规定。二、涉案不动产登记行为合法。同一宗项目用地上享有建筑物区分所有权的全体业主理应共享该项目用地的使用权，且根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，容积率并非办理不动产登记需要审核的事项。涉案该项目办理首次登记时，根据当时开发企业申请，被上诉人对于该项目中地下房屋按照分摊地下空间建设用地使用权办理不动产登记，这也符合《物权法》关于建设用地使用权分层设立的规定。2020年8月，港新房地产公司向被上诉人申请将分摊地下空间使用权房屋变更为分摊地表建设用地使用权，并提交了不动产登记申请书、身份证明、不动产权属证书、申请更正承诺书、房产分户图、测绘图等资料，被上诉人依据《不动产登记操作规范(试行)》第8.2条国有建设用地使用权变更登记以及国土资源部办公厅印发的《不动产单元设定与代码编制规则》第5.1.1(8)条“结建的地下空间，宜与其地表部分一并划分为有建设使用权宗地(地表)”的(地表将原本分摊地下空间使用权的房屋变更为分摊地表使用权，并向港新房地产公司颁发了涉案产权证书，被诉登记行为合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。本院经审理查明的事实和原审法院认定的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”本案中，上诉人李爱青并非被诉不动产变更登记行为的相对人，该登记行为亦未影响其个人所有不动产的建筑面积及共用宗地面积。上诉人主张被诉不动产变更登记导致全体业主共用的配套设施用房减少，整个商场商业建筑面积增加及商铺价格降低，严重损害包括上诉人在内的全体业主公有利益，根据上述司法解释的规定，上诉人作为单个业主亦无权提起行政诉讼。故上诉人李爱青不具备本案原告主体资格，原审法院裁定驳回其起诉符合法律规定，依法应予维持。上诉人的上诉理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  毕海燕审判员  李升臣审判员  宫晓燕二〇二〇年十二月七日法官助理宫凡舒书记员汤静静