文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7763号上诉人(原审原告)：张海新，男，1971年10月19日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：姜红，女，1974年5月20日出生，汉族，干部，住黑龙江省五常市。被上诉人（原审被告）：黑龙江金座房地产开发有限公司，住所地黑龙江省五常市葵花大街107号。法定代表人：刘发，该公司经理。委托诉讼代理人：刘仁龙，黑龙江何极律师事务所律师。委托诉讼代理人：张大春，男，该公司员工。上诉人张海新因与被上诉人黑龙江金座房地产开发有限公司（以下简称金座地产）不当得利纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2019）黑0184民初4840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海新上诉请求：1.撤销（2019）黑0184民初4840号民事判决，依法改判支持张海新的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由金座地产承担。事实和理由：一、一审认定事实有遗漏和不准确的地方。一审判决在认定事实时，没有依法认定争议双方实际履行合同是哪份合同。张海新购买的房产产生对外效力及公信力的合同是2014年12月3日签订的商品房买卖合同,据以缴纳房款、税款、办理产权手续的也是该合同，将来使用房产产生争议也要依据该合同据以解决，本案诉争到法院，应依法认定双方于2014年12月3日签订的商品房买卖合同为确定双方对涉案房产权利义务的依据，而不是以前意向性购房协议。一审法庭调查有国家文件《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消收费项目的通知》[计价格（2001）585号]证实，早在2001年国家就已经规范房地产市场，取消涉案电气、热等内容的重复收费，作为房地产开发企业，金座地产应熟知国家法律及政策规制，但仍违规没有依据的收取。作为小区业主，所产生的垃圾，物业部门具有绝对的义务予以清运，然而金座公司巧立名目，在办理入户时以统一缴费，统一办理产权为名对业主强行收取各种名义费用,本案垃圾清运费张海新不可能会与其达成合意、额外支付给金座地产，被其侵害权益。一审法院所引用《住宅室内装饰装修管理办法》属部门规章，且是建议性条款，不能推定不具备物业管理资质的开发企业与张海新达成了侵害张海新利益的合意。只有在金座地产有权销售涉案房产时，争议双方在之后依法签订的买卖合同才可作为争议解决的依据。然而一审判决并没有针对涉案小区何时建设、验收、何时交房、何时取得预售许可等进行调查，致使很多涉案事实没有查清。二、一审法院适用法律错误。一审法院据以驳回张海新诉讼请求所引用的法条及司法解释并没有任何一条可作为驳回依据,基于对事实认定的错误和遗漏，所引用的法条也完全与事实不符。三、一审法院审理案件严重违反程序。张海新于2019年11月16日立案，李涛法宫于2019年12月20日按简易程序独任开庭审理完毕宣布闭庭,但3个月审限内没有依法结案。张海新突然于2020年2月26日收到一审法院短信告知案件中止审理，理由为有一方当事人因不可抗力因素不能出庭，然而在收到短信之前本案当事人各方并未收到任何需要二次庭审通知,中止审理理由莫名其妙。直至2020年10月30曰，张海新非但未收到判决结果,一审法院竟然按照简易程序又以换法官为由进行了二次开庭,针对如此因严重程序违法而出的判决，应当予以撤销。综上，请二审法院公平公正审理本案，维护购房人合法权益。金座地产辩称，一、关于退还热力费入网费、燃气入网费等诉讼请求。黑龙江省物价监督管理局、黑龙江省住建和城乡建设厅联合下发的黑价联（2015）81号文件，该文件规定的退费范围是2014年11月28日后签订房屋买卖合同的。张海新与金座地产签订的房屋买卖合同时间是2012年10月27日，房屋于2013年12月31日交付，房产交易已完成。后为协助张海新办理房屋产权登记手续，按照五常市房产住宅局要求，2014年12月3日根据房产住宅局提供的制式合同又签了一遍。该制式合同是对双方2012年签订的合同的重复和确认，不能因此否定双方签订的2012年合同，进而确定双方合同签字时间是2014年12月3日。二、关于垃圾清运费的问题。住房和城乡建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第16条规定“装修人或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅、室内装饰、管理服务协议，在室内装修装饰管理服务协议应当包括下列内容。（四）废弃物的清运与处置……（七）管理服务费”，该条款包含了废弃物的清运与处置费用及相关管理服务费用，可见该办法支持物业管理单位按照民法意思自治原则收取垃圾清运费，物业管理单位收取上述费用有明确的法律依据。每一位业主装修过程中产生大量建筑垃圾需要电梯运送，这些垃圾政府环卫处不给清运，金座公司将这些垃圾清运到环卫处指定地点，费用不应由金座公司承担。黑龙江省住建房屋住建部门住建厅等11部门联合下发《关于促进全省房地产市场持续平稳发展若干意见》黑建房（2014）39号文件规定“房屋楼宇门、电梯、楼道照明等房屋附属设施及供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的建筑安装费用，一律计入新建房屋开发建设总成本，不得在房价外向购房者另行收取”，很显然垃圾清运费没有在上述费用之内。张海新在2014年9月30日，交付了垃圾清运费等费用，说明当时张海新对交付此费用是没有异议的，双方虽然没有在房屋买卖合同中约定，张海新作为购买人需支付垃圾清运费,在金座地产提出后，张海新支付了费用，说明张海新本人是认可的，该项费用实际上是购买人购买金座地产住宅的附加义务。张海新现在提出退还诉讼请求，实际上是一种违约行为，是不合法的。三、张海新所提出的全部诉讼请求，均已超过诉讼时效期间。张海新提出的退还热力费入网费、燃气管道费的诉讼时效期间，应当从黑价联（2015）81号文件发布时，即2015年12月31日开始计算，距张海新提出起诉已经3年9个月时间。张海新提出的垃圾清运费的诉讼时效期间从其交付之日，即2014年9月30日开始计算，至张海新提起诉讼已经过去五年时间，均已经过3年诉讼时效期间。综上，张海新的诉讼请求没有法律和政策依据，金座地产请求法庭依法驳回张海新诉讼请求，维护金座地产的合法利益。张海新向一审法院起诉请求：1．要求金座地产退还热力入网费2986元、煤气管道费2500元、垃圾清运费500元，合计5986元；2．判令金座地产给付钱款占用期间的利息；3．诉讼费用由金座地产承担。一审法院认定事实：2012年10月27日，张海新代理人姜红代张海新与金座地产签订住宅楼销售合同，张海新购买金座地产的五常市金座国际小区3号楼3单元302室房屋，张海新按照2012年10月27日签订合同的金额交纳了房款，并已入住。2014年9月30日，张海新向金座地产交纳了热力入网费2986元，煤气管道费2500元、垃圾清运费500元，合计5986元。2014年10月27日双方又签订了商品房买卖合同（合同号1454142400043）。2015年12月31日，黑龙江省物价监督管理局、黑龙江省住房和城乡建设厅发布黑价廉［2015］81号文件：依据黑建房［2014］39号文件规定，2014年11月28日起买卖双方签订房屋买卖合同的，房屋楼宇门、电梯、楼道、照明灯、房屋附属设施及供水、供电、供气、通讯、有线电视的建设安装工程等费用，一律计入新建房屋开发建设总成本，不得在房价外向购房者另行收取。2019年9月8日，五常市清理整顿房地产领域“两费”专项工作组发出通知，告知2014年11月28日后购买新建小区住宅的居民办理热力入网费和煤气管道费的退费事宜。一审法院认为，2012年10月27日，张海新代理人姜红代张海新与金座地产签订住宅楼销售合同，按照该合同约定的金额交纳了房款，并已入住，实际履行了合同，故该合同依法成立并生效。因此，张海新向金座地产购买房屋的时间应认定为2012年10月27日。黑价联［2015］81号文件关于热力入网费和煤气管道费的退费时间节点是2014年11月28日，张海新不在退费范围内，因此张海新要求金座地产返还热力入网费2986元、煤气管道费2500元及相应利息的诉讼请求，原审法院不予支持。关于垃圾清运费，根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条规定，装修人应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，该条款中包含了收到废弃物的清运与处置及相关的管理服务费用。依据该规定，原审法院认为金座地产销售房屋之后该小区尚未成立物业公司的情况下，金座地产作为开发企业可以进行前期的物业管理，双方就该项费用的收取形成合意，该合同已即时履行完毕，故张海新要求金座地产返还垃圾清运费500元及相应利息的诉讼请求，原审法院不予支持。判决：驳回张海新的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张海新负担。本院二审期间，张海新提供其在中国工商银行信贷部拍摄的照片复印件1张，拟证明案涉房屋是依据2014年12月3日签订的商品房买卖合同办理了房款契税，银行发放贷款的时间2015年1月13日。经质证，金座公司认为：该证据真实性及证明目的有异议，因为是复印件，金座地产已经将房屋交付给张海新，虽然贷款是2015年办理的，但是并没有影响入住，不能以此为理由要求退费。本院认为，该证据并非原件，且张海新办理贷款、交纳契税的时间不影响双方建立商品房买卖合同关系，因此张海新提供的该份证据本院不予认定。本院确认一审判决认定的事实。另认定，张海新提供五常市清理整顿房地产领域“两费”专项工作组于2019年9月8日张贴的通知载明：“2.2014年11月28日后购买新建小区住宅的居民，…进行核对登记。3.根据黑价联（2015）81号文件规定，房地产开发企业新建房屋（在建、在售的商品房均为新建商品房），…2014年11月28日起买卖双方签订房屋买卖合同的，供气、供热的费用一律计入新建房屋开发建设成本，不得在房价外向购房者另行收取。”本院认为，本案系因金座公司收取张海新热力入网费、煤气管道费及垃圾清运费，张海新要求金座公司予以返还引发的不当得利纠纷。争议的主要焦点为：金座公司是否应按政府文件规定将张海新交纳的上述费用予以返还。2015年12月31日，黑龙江省物价监督管理局、住房和城乡建设厅作出的黑价联［2015］81号文件是基于国家发展和改革委第31号令关于废止了《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消收费项目的通知》等规章，为规范房地产市场平稳发展制定的政府性通知文件。该通知明确自2014年11月28日起买卖双方签订房屋买卖合同的，供气、供热等建设安装费一律计入新建房屋开发建设总成本，不得在房价外向购房者另行收取。根据张海新提供的五常市清理整顿房地产领域“两费”专项工作组于2019年9月8日张贴的通知，该通知对81号文件规定的新建房屋以及取消收费的时间节点作出了进一步明确，系自2014年11月28日后购买新建小区住宅的居民和在建、在售的商品房。本案中，案涉房屋系金座公司开发，自2012年7月开工建设。2012年10月27日，张海新、金座公司签订《住宅楼销售合同》约定张海新购买案涉房屋，张海新于2013年12月交付部分房款，自该合同订立、张海新支付价款之日双方当事人即建立了房屋买卖合同关系。根据该事实可以认定张海新购买案涉房屋时有关新建房屋取消额外收费的禁止性文件尚未颁布施行，张海新要求金座公司返还的热力入网费和煤气管道费虽属不正当收费，但金座公司收取该费用时不受黑价联［2015］81号文件关于新建房屋总价款外不得另行收费时间节点的约束；张海新又未能举证证明其与金座公司订立合同、交纳相关费用时该两项收费已被禁止，因此一审法院判决驳回张海新的该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于金座公司是否应向张海新返还垃圾清运费问题。住房和城乡建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条明确，房屋装修人应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，其中第七项的管理服务费应为房屋装修人与房屋公共区域管理人就装饰装修管理方面订立服务协议约定的内容。金座公司在没有物业管理服务企业对小区提供管理服务前，为维护小区公共电梯的良好运行和小区公共环境秩序，收取张海新因装修产生的垃圾清问题达成协议，金座公司收取一定管理费、服务费的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，张海新要求金座公司返还该项管理服务费缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，张海新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张海新负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年十二月二十三日法官助理刘向坤书记员刘晶