广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4579号上诉人（原审被告）：惠州市中海宏洋地产有限公司，住所地：惠州市江北文明一路中信城市时代****1908-A。法定代表人：杨林。委托诉讼代理人：孙建荣，北京德恒（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中海（惠州）物业服务有限公司，，住所地：惠州市惠城区东升一路**中信水岸城花园**第******法定代表人：刘忠华。委托诉讼代理人：杜庆华，广东东舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭少蓉，广东东舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温慧婷，女，汉族，1974年2月10日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：黄颖，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晖，北京市盈科（惠州）律师事务所实习律师。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司（以下简称中海地产公司）、中海（惠州）物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）因与被上诉人温慧婷财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初7145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人中海地产公司上诉请求：1.撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初7145号民事判决，并依法改判；2.判令本案一、二审诉讼费用由温慧婷承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实存在严重不当。1.关于侵权主体方面，温慧婷买的是二手房，与中海地产公司之间根本不存在商品房买卖合同关系，而温慧婷向中海地产公司主张的侵权损害赔偿的前提则需要与中海地产公司存在先合同义务，本案根本不存在，根据合同的相对性原则，向温慧婷负有该义务的应为该房屋二手买卖合同的出卖方，而不是中海地产公司。因此，中海地产公司并不是本案主张的侵权责任的赔偿主体。这一特殊事实，一审法院根本就没有认定，甚至只字未提。2.关于侵权行为、过错、因果关系等方面的认定一审法院均存在严重不当。首先，一审法院认为中海地产公司“在小区验收后擅自改变增加的‘负一楼’以及降低庭院的规划标高是造成业主财产被水淹泡的主要原因”，此认定是不正确的。负一楼的空间和地上房屋是同时设计施工的不可分割的整体，验收时负一楼就已客观存在，并通过了竣工验收。另外，根据涉案房屋周边市政道路的图纸可以看出即使涉案房屋的最低标高为14.1米，周边市政道路纵三路的雨水管标高为13米左右，涉案房屋仍然高于市政管道的标高，不影响涉案房屋的雨水向市政管网排放。所以，此次涉案房屋被淹与标高无必然的因果关系。造成此次内涝的原因多样，主要有以下三个方面：（1）灾害性天气。因受双台风“天鸽”和“帕卡”影响，2017年8月26日至28日惠城区连续多日出现暴雨及大暴雨等持续性强降水天气。涉案房屋所在的项目正好位于降水量最大的区域，强降水超过了项目红线外市政管网的运行负荷，导致积水。项目所在的金山湖片区和惠州市其他地方也有多处严重受灾。（2）市政排水管网原因。案发时涉案房屋所在项目红线外的市政管网（包括纵一路、纵二路、纵三路、纵四路、金湖路等道路）尚未完善。小区东西南北四个方向，只有南向四环南路下的市政管网是通畅的，其他三个方向有的尚未施工，有的为管网不通的断头路。另外，当时降雨时有照片可以证明排水管网存在冒顶来不及排水的现象，因此导致雨水不能及时排出反而倒灌进小区内，也是小区房屋进水的重要原因。（3）温慧婷自行改造涉案房屋排水管道以及将花园土地全部硬底化，也是造成积水的原因之一。温慧婷对涉案房屋花园的排水槽进行了装修改造，将排水面积较大的排水槽改装为排水面积极小的地漏，且将花园土地全部硬底化，这也导致强降水无法及时有效排出，倒灌进入负一楼，从而加重积水及加重损害后果。（4）温慧婷自身也没有采取积极的避免损失的相关措施。涉案房屋被淹直接原因系受双台风“天鸽”和“帕卡”降雨影响造成，而关于该灾害性天气的预告，惠州市气象局、电视台都作了预警，中海物业公司也向小区业主做了预警提示，但温慧婷对此并没有采取任何的预防措施。其次，一审法院认定中海地产公司和中海物业公司“在本次内涝事件发生后积极采取了整改措施，理顺原雨水管道、增设了多台固定提升泵站、更换配电设施等，此后也未再发生严重的内涝事件，恰恰说明了中海地产公司和中海物业公司对温慧婷的财产损失均存在过错”，这一认定逻辑是十分荒谬的。涉案房屋被淹受损如上述论述并非中海地产公司的原因造成，中海地产公司在此次内涝发生后对项目红线内的排水系统进行升级改造并不代表原排水系统不符合规范，只是针对在市政管网并未完善的情况下所作的升级改造措施，这正是中海地产公司高度责任感和服务精神的体现。且此后也并未出现类似或超过此次双台风影响下的强降水，若一审法院以升级改造后未出现内涝和升级改造的行为本身来判断中海地产公司对内涝造成的财产损失存在过错，逻辑上是完全不成立的，且如此论证更是一审法院对裁判价值的错误引导。综上所述，中海地产公司与温慧婷的财产被淹受损并无因果关系，中海地产公司在此次内涝事件中并无过错，因此，中海地产公司无须对温慧婷承担侵权赔偿责任。二、一审法院审理程序严重违法。1.本案共进行两次鉴定和对第二次重新鉴定的补充鉴定。对于第二次重新鉴定，中海地产公司认为不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条中法定可以申请重新鉴定的事由，于法无据。但一审法院不顾中海地产公司的多次异议，单纯因为温慧婷的不满意反复进行重新鉴定，导致鉴定这一独立程序中本案中严重缺失了公正性。2.本案的鉴定材料及补充材料一审法院并未组织包括中海地产公司在内的当事人进行过质证，因此不得作为鉴定的根据。即便鉴定机构认为其有核实，但鉴定机构的核实并不能取代法院应当组织各方当事人对此进行的质证，鉴定机构任何核实的情况均需经法院组织质证后才能作为鉴定或者法院认定的依据。3.中海地产公司曾对鉴定结论向一审法院提出书面申请，要求鉴定机构人员出庭接受质询，但一审法院并没有理会中海地产公司的申请，未要求鉴定人出庭，严重违反了法律规定。一审法院同意温慧婷于法无据的重新鉴定要求，且在鉴定材料未经质证的情况下直接将该鉴定结论作为定案依据，并忽视中海地产公司要求鉴定人出庭作证的申请，该程序已严重违法。综上所述，一审法院认定事实错误，程序严重违法，从而作出错误判决。中海地产公司特向贵院提起上诉，望贵院支持中海地产公司的上诉请求。温慧婷答辩称：一、一审法院认定中海地产公司、中海物业公司对温慧婷因本次内涝事件而造成财产损失存在过错，事实清楚，证据充分，并无不当。2017年8月28日案涉房屋发生内涝的原因主要有两点：1.中海地产公司在小区验收后擅自改变增加“负一楼”以及降低庭院的规划标高导致雨水倒灌，发生内涝。2.中海物业公司首先在应当预见可以防范发生台风及暴雨引发内涝之初，未能采取积极有效措施加以防范。其次，在发生内涝时，没有及时通知业主，未及时尽到告知义务，导致业主财产损失。一审法院于2019年2月15日分别去函惠州市自然资源局、惠州市公用事业管理局，调查核实发生本次内涝事件的原因、市政管网是否完善等。2019年3月14日，惠州市公用事业管理局、惠州市园林管理局作出《关于协助调查中信凯旋城花园一期内涝情况的函》。2019年4月1日，惠州市自然资源局作出《复函》。2017年11月28日惠州市住房和城乡规划建设局作出《关于惠市信督[2017]3254号信访事项的结案报告》。上述单位表明如下事实：1.业主反映的“被水淹的负一楼”不在规划报建及验收资料中，属规划验收后擅自改变的行为，验收后擅自改变增加的“负一楼”及降低庭院的规划标高是造成被水淹的主要原因。2.发生内涝时，凯旋城一期周边的市政雨水管网，已分别建成纵三路雨水管、四环南路雨水箱涵，可以满足中信凯旋城花园一期小区汇水面积的排水，不存在周边市政管网不完善的情况。自本次内涝事件发生后，业主代表、开发商、物业公司、政府多次召开会议，制定了一期配套工程提升排水方案。中海地产公司、中海物业公司在小区内理顺原有雨水管道、增设多台固定提升泵站、配备多台临时水泵、更换配电设施、购置移动发电设备，同时，在小区外南侧、北侧修整管道等，此后，案涉房屋并未再发生内涝事件，足以证明在没有实施整改方案前，原案涉房屋所在小区的排水确实存在问题。上述事实有惠州市自然资源局作出的惠市自然资函[2019]517号《复函》、惠州市公用事业管理局、惠州市园林管理局作出的惠市政园函[2019]128号《关于协助调查中信凯旋城花园一期内涝情况的函》证明。同时，温慧婷提交的证据三《惠州市人民政府网络问政页面截屏》、证据四《关于解决中信凯旋城一期项目水淹问题的函》也可以予以佐证。中海地产公司作为涉案房屋的开发商及出售方，其应保障房屋正常的使用功能，满足正常的排水需求，中海地产公司在建造该区域房屋时，既没有充分考虑到暴雨天气的降雨量因素，在验收后又擅自改变增加的“负一楼”及降低庭院的规划标高，致使小区北入户房屋淹水造成财产损失，中海地产公司在本次内涝事件中存在过错，应当承担赔偿责任，一审法院认定事实清楚，证据充分，判决合法公正。二、一审法院审理程序合法，判决公正。第一次鉴定时，惠州市正扬价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》中的鉴定意见明显依据不足，温慧婷申请重新鉴定，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条中法定可以申请重新鉴定的事由，于法有据。因此，法院委托了广东惠亿价格事务所有限公司进行二次鉴定并出具了鉴定书，并未违反法定程序。中海地产公司与温慧婷收到法院2019年12月30日发出的《通知》：“对《价格评估结论书》有异议的，应在接到本通知之日起5日内向一审法院806室书面提出……”中海地产公司对该份《评估结论书》有异议，提出了书面异议，就证明双方已就该《评估结论书》进行了书面质证，并不存在中海地产公司所说的未质证的情况。三、请求二审法院维持一审判决，并判决本案一、二审费用全部由中海地产公司承担。综上所述，一审法院认定的中海地产公司、中海物业公司对温慧婷因本次内涝事件而造成财产损失存在过错，事实清楚，证据充分，并无不当。一审法院审理程序合法、判决公正，故温慧婷请二审法院驳回中海地产公司的上诉请求，维持一审判决。上诉人中海物业公司上诉请求：1.撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初7145号民事判决第一项，改判中海物业公司依法不承担对温慧婷的损失赔偿责任；二、判令本案一、二审费用全部由温慧婷承担。事实和理由如下：一审法院认定及裁判所依据的事实是错误的。一、一审法院认定中海物业公司存在过错的原因在于“中海物业公司是该小区的物业服务单位和管理者，中海物业公司应当具备周到和成熟的管理经验和技巧，以保障小区业主的财产免受损害，承担小区物业管理、养护和维修的义务，中海物业公司对涉案小区行使物业管理权多年对小区的排水设施、排水能力、排水管道是否通往市政排水管道的情况是知晓的。且根据温慧婷反映，自2014年以来小区已发生多次内涝事件，中海物业公司对于遇上台风天或者暴雨天气会大量渗水进入业主房屋的负一层的后果是可以预料的，但中海物业公司没有采取防范措施排除安全隐患，同时对小区的抽排水设备安装不到位导致2017年8月28日凌晨因台风暴雨引发的内涝时，未能及时将大量的渗进业主房内的水排出，使得业主负一楼财产被水浸泡。事件的发生是由于中海物业公司应当预见可以防范而不予防范避免而引起，并非不可抗力，中海物业公司应承担管理不到位的责任”是错误的。事实上：1.一审根据惠州市自然资源局的复函以及惠州市住房和城乡规划建设局关于本次内涝的时间和的调查结论，已明确温慧婷验收后擅自改变、增加的负一楼以及降低庭院的规划标高系造成温慧婷财产被水淹没的主要原因。已查明的事实“业主反映的被水淹的负一楼不在上述规划报建及验收资料中，属规划验收后擅自改变的行为。验收后擅自改变增加的负一楼及降低庭院的规划标高是造成被水淹的主要原因”而中海物业公司是为小区业主提供公共部位设施设备日常维护，保护小区公共安全，小区公共卫生，小区绿化提供物业服务从而收取相应物业服务费的企业。本案涉及的小区业主专有部位并不在中海物业公司的物业管理范围内，且中海物业公司也没有在小区业主的房屋竣工验收后擅自改变小区业主专有部位的房屋结构。所以一审判决认定事实与原审已查明事实互相矛盾。2.一审认定小区的抽排水设备安装不到位导致2017年8月28日凌晨因台风暴雨引发的内涝时，未能及时将大量的渗进业主房内的水排出，使得业主负一楼财产被水浸泡。该认定事实错误，具体如下：抽排水设备安装不属于中海物业公司物业管理范围，所以不存在中海物业公司抽排水设备安装不到位的事实，所以该认定事实错误。依据温慧婷向一审提交的《物业服务协议》第34条第4款之规定，“非因乙方（中海物业公司）责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公用设备设施运行障碍造成的损失，乙方（中海物业公司）不承担责任”之约定，也证明了中海物业公司在一审法院以该事实认定中海物业公司存在过错是错误的。3.根据中海物业公司在一审中提交的惠州市气象局预报科出具的《天气证明》，2017年8月28日大暴雨为不可抗力事件，属于法定的免责事由。根据惠州市气象局预报科出具的《天气证明》可知2017年8月27日至28日期间，连续不间断降雨，该期间测得凯旋城小区所在片区雨量最低为81.9毫米（属暴雨级别），最高为231.4毫米（属大暴雨级别），暴雨甚至大暴雨均为无法克服、无法避免的自然灾害事件，属于不可抗力，所产生的损失依法由各权利人自行承担。4.一审主观根据温慧婷的口述即认定中海物业公司对于遇上台风天或者暴雨天气会大量渗水进入业主房屋的负一层的后果是可以预料的，认定中海物业公司没有采取防范措施排除安全隐患，故意忽视一审中海物业公司所提交的证明中海物业公司在物业管理职责范围内为本次灾害所采取的一切预防及充分应对的措施的相关证据。二、一审认定“内涝发生在上半夜，而中海物业公司的工作人员本身留有各业主的电话，在接到个别业主的电话通知后，未及时通知其他业主，没有尽到对突发事件发生的告知义务，造成本案温慧婷在内多个业主的财产损失，中海物业公司是存在过错的，应承担赔偿温慧婷损失的责任”是错误的。事实上：1.中海物业公司在一审中已提交并经质证的证据一《公证书》，证明中海物业公司已在2017年8月28日台风暴雨前通过小区微信公众号平台向小区全体住户发布第14号台风帕卡已生成直扑广东的紧急通知及台风天注意事项通知。中海物业公司已提交并经质证的证据二《通知》，证明中海物业公司已在2017年8月28日台风暴雨前在小区内布告栏中发布第14号台风帕卡已生成的公告及中海物业公司各个部门为应对此次台风在物业管理职责范围内已作了充分的应对措施。中海物业公司在物业管理职责的范围内按物业服务协议的约定履行对公共设施设备的日常巡检。中海物业公司在物业管理职责的范围内已依约尽责，不存在过错。一审法院故意歪曲事实认定中海物业公司存在过错，属认定事实错误。2.如前所述，一审法院既采纳温慧婷口述所称涉案小区已发生多次内涝，却不审查或忽略关键事实，温慧婷在声称已发生多次且明知灾害天气即将来临时，仍将物品甚至贵重物品放置在地下室内，未对地下室内物品进行迁移及采取预防措施。众所周知，地，地下室属于业主的私人空间属于公共区域，地，地下室内物品属于业主即温慧婷管控范围此次发生的物件损害责任温慧婷存在绝大部分过错，而一审完全未审查及裁判时亦未予考虑，故意忽略温慧婷自身管理专有部分私人物品的责任，过分片面认定及放大中海物业公司的责任。三、一审中海物业公司书面明确对鉴定结论提出异议，提出鉴定机构在勘察及清点现场物件的过程中并未严格依法依规存在上述多项不合法之处，请求一审法院依法核实及纠正鉴定机构的不合法财产损失鉴定行为，一审法院未予以审查核实即采信鉴定机构的价格评估结论，无事实及法律依据。综上所述，一审判决故意歪曲事实，且查明事实与认定事实自相矛盾，认定事实严重错误，是一份错误的判决书，请求贵院依法查清事实、撤销一审法院对中海物业公司作出的错误裁判，依法驳回温慧婷的全部诉讼请求，以维护法律的尊严和中海物业公司的合法权益。温慧婷答辩称：一、一审法院认定中海物业公司、中海地产公司对温慧婷因本次内涝事件而造成的财产损失存在过错，事实清楚，证据充分，并无不当。（一）一审法院认定本案财产损害结果的产生有两大主要原因，这两大原因之间并不矛盾，中海物业公司、中海地产公司对温慧婷的损害均存在过错，均应当承担相应的赔偿责任。一审法院认定的2017年8月28日案涉房屋发生内涝的原因主要有两点：1.中海地产公司在小区验收后擅自改变增加“负一楼”以及降低庭院的规划标高，导致雨水倒灌，发生内涝。2.中海物业公司首先在应当预见可以防范发生台风及暴雨引发内涝之初，未能采取积极有效措施加以防范，其次，在发生内涝时，没有及时通知业主，未及时尽到告知义务，导致业主财产损失。一个损害结果的发生可以有多个原因，一审法院已经确定本案的财产损害结果为中海物业公司与中海地产公司双方的过错共同导致的，并非某一方的原因。因此，中海物业公司的第一点答辩意见认为一审法院认定了中海地产公司存在过错，就不能认定中海物业公司存在过错的逻辑是错误的。双方均应当对自己的过错行为造成温慧婷财产损失的结果承担相应的赔偿责任。（二）维修、养护、管理排水设施属于物业服务的基本服务范围，中海物业公司在险情发生前未对排水设施进行维修管理以防范排水隐患，导致损害发生，一审法院认定中海物业公司承担赔偿责任并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定，物业公司应当及时对业主建筑物共有部分包括供排水设施进行维修、养护、管理。物业公司作为管理人，平时应对小区的排水、防渗漏等方面做好相应的工作，中海物业公司在险情发生前未对排水设施进行日常维修管理以防范险情发生，从而导致温慧婷财产受损的，应承担相应赔偿责任，一审法院认定中海物业公司承担赔偿责任并无不当。（三）中海物业公司在险情发生时未采取有效排水措施，也未及时通知温慧婷，造成损害后果扩大，一审法院认定中海物业公司承担赔偿责任并无不当。由一审法院在庭审中所查清的事实可知，在2017年8月28日内涝发生时，中海物业公司未能及时采取排水措施导致大量雨水渗入温慧婷房屋内，导致温慧婷财产被水淹泡，由于事发于凌晨，期间中海物业公司在收到个别业主的电话通知后未及时通知温慧婷，未尽到应对突发事件发生的告知义务，因而导致了温慧婷财产损失扩大。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，一审法院认为，中海物业公司没有采取防范措施排除安全隐患，发生内涝时未能及时将积水排出，使得业主的负一楼财产被水淹泡，一审法院认定中海物业公司承担因其管理不到位所导致的温慧婷财产损失赔偿责任，适用法律正确，认定事实并无错误。（四）内涝事件的发生不属于不可抗力，中海物业公司不应以不可抗力为由主张免责。中海物业公司认为本案的内涝事件属于不可抗力，可依法免责，温慧婷认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，天降大雨作为一种天气现象固然不可避免，但随着现代科技的发展，降雨是可以预见的，其危害后果也并非不可避免。一审法院认为中海物业公司作为中信凯旋城花园小区物业管理公司，已管理小区物业多年，对于小区的排水设施、排水能力、排水管道是否通往市政排水管道的情况应当是清楚知晓的，其对遇上台风天或者暴雨天气会大量渗水进入业主房屋的负一楼的后果是有预见能力的，中海物业公司在已知晓小区的排水能力及排水设施存在问题时，未采取防范措施避免内涝发生，进水后也未能及时通知业主避免损害的发生，其消极不作为是事故发生的直接原因，应当承担相应的赔偿责任，中海物业公司不应以不可抗力为由主张免责，一审法院认定中海物业公司承担赔偿责任并无不当。二、一审法院审理程序合法，判决公正。第一次鉴定时，惠州市正扬价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》中的鉴定意见明显依据不足，温慧婷申请重新鉴定，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条中法定可以申请重新鉴定的事由，于法有据。因此，法院委托了广东惠亿价格事务所有限公司进行二次鉴定并出具了鉴定书，并未违反法定程序。中海物业公司与温慧婷收到法院2019年12月30日发出的《通知》，对《价格评估结论书》有异议的，应在接到本通知之日起5日内向一审法院书面提出，中海物业公司对该份《评估结论书》有异议，提出了书面异议，就证明双方已就该《评估结论书》进行了书面质证，不存在违反法定程序的行为。三、请求二审法院维持一审判决，并判决本案一、二审费用全部由中海地产公司承担。综上所述，一审法院认定的中海物业公司、中海地产公司对温慧婷因本次内涝事件而造成财产损失存在过错，事实清楚，证据充分，并无不当。一审法院审理程序合法、判决公正，故温慧婷请二审法院驳回中海地产公司的上诉请求，维持一审判决。上诉人温慧婷向一审法院起诉，请求判令：1.中海地产公司、中海物业公司共同向温慧婷赔偿财产损失人民币650600（详见损失清单）；2.中海地产公司、中海物业公司共同向温慧婷赔偿房屋泡水的贬损价值人民币207768元（800元/平方米×259.71=207768元）；3.中海地产公司、中海物业公司共同向温慧婷赔偿房屋受灾期间两个月的租金费用人民币15000元（参照同地段市场价格）；4.中海地产公司、中海物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：温慧婷系惠州市三栋镇竹仔园中信凯旋城花园×栋×号房（下称涉案房屋）业主。中海地产公司系该小区的开发商，中海物业公司系该小区的物业管理公司。2017年8月28日凌晨，受“天鸽”和“帕卡”双台风带来的持续强降雨影响，中信凯旋城花园北区出现排水不及、雨水倒灌，造成小区内40多户别墅业主的负一楼、地、地下车库浸水成业主不同程度的财产损失。因三方就财产损失赔偿问题无法协商一致，温慧婷遂将中海地产公司、中海物业公司诉诸法院，请求判如上述所请。关于本次小区内涝的原因，温慧婷认为是开发商交付使用的房屋设计有缺陷、小区北入户房屋标高低于南入户房屋1.2米；排水系统不能满足业主使用；物业没有及时清理积水等。中海地产公司、中海物业公司认为市政管网、市政道路未完善导致管网不通、雨水倒灌；业主装修对排水沟进行了改造、降低了排水能力。一审法院于2019年2月15日分别去函惠州市自然资源局、惠州市公用事业管理局，调查核实发生本次内涝事件的原因、市政管网是否完善等。2019年3月14日，惠州市公用事业管理局、惠州市园林管理局作出《关于协助调查中信凯旋城花园一期内涝情况的函》：1.现场查看时，发现中信凯旋城花园一期的排水系统已接入市政排水管道，但驳接口位置是否合理、接入管径是否满足排水需求，需请开发商提供设计文件。2.发生内涝事件时凯旋城一期周边的市政雨水管网，已分别建成纵三路雨水管、四环南路雨水箱涵，可以满足中信凯旋城花园一期小区汇水面积的排水（附图纸），不存在周边市政管网不完善情况。3.从现场情况来看，中信凯旋城花园一期小区地块径向较深，且地势较低。小区的排水应设置雨水提升系统（即设置雨水提升泵）以便于雨水顺利排放。如果没有设置雨水提升泵或者雨水提升泵出现故障，小区雨水将难以顺利排放。建议法院查看中信凯旋城花园一期小区排水方案是否合理、现场是否按照排水设计方案施工，以便查明内涝原因。2019年4月1日，惠州市自然资源局作出《复函》，认为在2017年和2018年该局收到信访局转来《关于反映惠城区三栋中信凯旋城一期别墅区被水淹的问题》和《信访事项处理意见书》，该局组织人员到现场调查并均予以书面回复（详见附件）。根据惠州市住房和城乡规划建设局在2017年11月28日《关于惠市信督[2017]3254号信访事项的结案报告》调查的事实：8月28日双台风影响下，在中信凯旋城一期附近暴雨强度较大，造成小区的配电房及业主的负一楼受淹（受淹深度约为1米），财产损失较大。经查，我局核发了中信凯旋城一期相应的《建设工程规划许可证》《建设工程规划验收合格证》，但在规划许可证的施工图、验收合格证的竣工图以及经第三方实测的资料中，北侧入口的低层住宅一层餐厅地面标高约为17.5米，下沉式庭院地面标高16.45米（高度约为-1.05米，比受淹时水位标高15.1米高），小区内周边道路标高约为15.8米，车库地面标高约为15.31米（高度约为-2.19米）。业主反映的“被水淹的负一楼”，不在上述规划报建及验收资料中，属规划验收后擅自改变的行为。验收后擅自改变增加的“负一楼”及降低庭院的规划标高是造成被水淹的主要原因。此外，惠州市住房和程序规划建设局致函中海地产公司《关于解决中信凯旋城一期项目水淹问题的函》，要求该公司结合实际制定切实可行的整改方案，有效解决因擅自改变建筑功能、场地标高等规划许可条件造成的内涝、财产损失等严重影响。同时，该局致函市公用事业管理局、水务集团，要求加快推进数码园北区市政道路工程、莲塘布河综合政治工程等相关市政工程的建设，消除排水不畅问题提高城市排水防涝能力。一审法院另查明，自2014年以来，中信凯旋城一期别墅区房屋的负一楼屡次被水淹。本次内涝事件发生后，业主代表、开发商、物业公司、政府多次召开会议，制定了一期配套工程提升排水方案。中海地产公司、中海物业公司在小区内理顺原有雨水管道、增设多台固定提升泵站、配备多台临时水泵、更换配电设施、购置移动发电设备，同时在小区外南侧、北侧修整管道等。此后，中信凯旋城一期别墅区房屋未再发生严重的小区内涝事件。一审法院再查明，温慧婷向一审法院申请对涉案房屋因本次内涝事件造成的财产损失进行评估，并提交了《损失清单》、照片、票据等材料。一审法院依法摇珠委托惠州市正扬价格事务所有限公司进行鉴定评估，该所于2019年3月7日作出《价格评估结论书》，花梨红木大件套等18项损失合计为62366.14元，三角钢琴、三菱空调等因无法现场识别受损程度而未进行评估，此次评估收取评估费2800元。2019年7月10日，温慧婷向一审法院提出重新评估，并增加损失清单项目，一审法院审查后依法委托广东惠亿价格事务所有限公司对涉案损失进行鉴定评估，该公司首次评估损失价格为523368.96元。后中海地产公司、中海物业公司提出异议，经一审法院函告并转达中海地产公司、中海物业公司异议后，评估公司重新作出惠亿价鉴字[2019]第085号《价格评估结论书》，经评估：三菱柜式空调1台、三菱挂式空调2台、德国elac高级音响喇叭组合、YAMAHA三角钢琴、剑桥CD机、三菱抽湿机、松下吸尘器、LG双开门冰箱、德亚高尼门、滚筒洗衣机、跑步机、家庭影院（贝斯塔瑞音响）、funk架子鼓、中式花梨红木桌椅（4+1）、中式老酸枝摇椅、中式小叶紫檀茶台、老酸枝置物台、中式黄花梨木屏风、中式小叶紫檀方台、椅（1+4）、洗手台（实木）、索尼KDL-55X4500、索尼KDL-40V5000、储物柜、酒柜、吧台、卡芬达电视柜、以及拆除受损酒柜、储物柜、软包背景墙、天面、顶角线条、地、地砖损房间门以及重新墙面、地、地面贴砖视背景墙铺装、天面批白、打磨、刷油漆、描金PVC线条、垃圾清运费等合计297462.38元，此次评估收取评估费6645元。对于增加清单损失内容，温慧婷称由于受损时间已经较长，过程中已经引发白蚁等问题，故对房屋泡水地方进行重修装修等。中海地产公司、中海物业公司对该评估结果表示异议，经评估公司回函后表示不予认可。以上事实，有温慧婷身份证、中海地产公司、中海物业公司营业执照、产权证明、物业收据、质证意见、台风新闻报道、小区受灾新闻报道、价格评估结论书、质证意见、关于协助调查中信凯旋城花园一期内涝情况的函、复函等证据及本院庭审笔录、当事人陈述等在卷为据，可以认定。一审法院认为：本案系财产损害赔偿纠纷,争议焦点为：中海地产公司、中海物业公司对温慧婷因本次内涝事件而造成财产损失是否有过错；温慧婷的财产损失如何确定。关于争议焦点一，中海地产公司、中海物业公司是否存在过错的问题。中信凯旋城花园是中海地产公司开发的别墅区，温慧婷购买了该小区的涉案房产即成为该小区的业主。中海物业公司是该小区的物业的服务单位和管理者。中海物业公司应当具备周到和成熟的管理经验与技能，以保障小区业主的财产免受损害，承担小区物业管理养护与维修的义务。中海物业公司对中信凯旋城花园小区行使物业管理权多年，对小区的排水设施、排水能力、排水管道是否通往市政排水管道的情况是知晓的。且根据温慧婷反映，自2014年来小区已发生多次内涝事件，那么中海物业公司对于遇上台风天或者暴雨天气会大量渗水进入业主房屋的负一楼的后果是可以预料的。但中海物业公司没有采取防范措施排除安全隐患，同时对小区的抽排水设备的安装不到位，导致2017年8月28日凌晨因台风、暴雨引发内涝时，未能及时将大量渗进业主房内的水排出，使得业主的负一楼财产被水淹泡。事件的发生是由于中海物业公司应当预见可以防范而不予防范避免而引起，并非不可抗力，物业公司应承担管理不到位的责任。内涝发生在上半夜，而中海物业公司的工作人员本身留有各业主的电话，在收到个别业主的电话通知后未及时通知其他业主，没有尽到应对突发事件发生的告知义务，造成包括本案温慧婷在内的多个业主的财产损失，中海物业公司是存在过错的，应承担赔偿温慧婷损失的责任。另一方面，根据惠州市自然资源局的复函以及惠州市住房和城乡规划建设局关于本次内涝时间的调查结论，中海地产公司在小区验收后擅自改变增加的“负一楼”以及降低庭院的规划标高是造成业主财产被水淹泡的主要原因，故中海地产公司作为开发商，也应对温慧婷因内涝事件造成的财产损失承担赔偿责任。且中海地产公司、中海物业公司在本次内涝事件发生后积极采取了整改措施，理顺原雨水管道、增设了多台固定提升泵站、更换配电设施等，此后也未再发生严重的内涝事件，恰恰说明了中海地产公司、中海物业公司对温慧婷的财产损失均存在过错。关于争议焦点二，温慧婷的财产损失如何确定。一审法院首次摇珠委托惠州市正扬价格事务所有限公司对受损价值进行评估，该所对于三角钢琴及空调等现场物件因无法辨认受损程度而未予鉴定，温慧婷提出重新鉴定申请确有合理性。广东惠亿价格事务所有限公司是具备价格评估资质的鉴定机构，中海地产公司、中海物业公司虽对《价格评估结论书》提出异议，但未提交相关证据予以反证，且提出异议的理由不充分。此外，温慧婷称其因为泡水后已经产生白蚁等问题而需要对房屋进行维修，后增加了部分损失项目，一审法院认为结合现场和相关证据后认为增加的项目确有发生，亦未超过温慧婷诉请数额范围，故一审法院采信惠亿价鉴字[2019]第085号《价格评估结论书》的评估结果，即温慧婷受损总价为297462.38元。温慧婷自行计算房屋贬值损失207768元，但温慧婷未提供房屋贬值的计算标准及相关规定，该贬值损失依据不足，一审法院不予支持。温慧婷要求中海地产公司、中海物业公司赔偿两个月的租金费用15000元，没有提供证据予以证实，一审法院不予支持。综上，中海地产公司、中海物业公司应连带赔偿温慧婷财产损失297462.38元。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、中海地产公司、中海物业公司在本判决生效之日起七日内赔偿温慧婷财产损失297462.38元；二、驳回温慧婷的其他诉讼请求。一审案件受理费12534元（温慧婷已预交6267元），由中海地产公司、中海物业公司共同负担6267元，温慧婷自行负担6267元，中海地产公司、中海物业公司应于本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向一审法院缴交，逾期未缴交，一审法院依法强制执行。本案产生的评估费9445元（温慧婷预交），由中海地产公司、中海物业公司共同负担，并在判决生效后七日内直接向温慧婷支付。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。本院对各方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的争议焦点是中海地产公司、中海物业公司因内涝事件造成温慧婷财产损失的责任承担问题。2017年8月28日凌晨，受“天鸽”和“帕卡”双台风带来的持续强降雨影响，中信凯旋城花园北区出现排水不及、雨水倒灌，造成小区内40多户别墅业主的负一楼、地、地下车库浸水成业主不同程度的财产损失。中海地产公司作为该小区的开发商，在涉案小区验收后擅自改变增加的“负一楼”及降低庭院的规划标高是造成被水淹的主要原因，应当承担主要责任，中海物业公司作为该小区的物业服务公司，对于遇上台风天或者暴雨天气会大量渗水进入业主房屋的负一楼的后果是可以预料的，但其仅在小区微信公众号平台告知暴风雨来临和注意事项，但没有积极采取防备措施，包括小区的抽排水设备的安装不到位，导致2017年8月28日凌晨因台风、暴雨引发内涝时，未能及时将大量渗进业主房内的水排出，使得业主的负一楼财产被水淹泡，中海物业公司应当承担次要责任。然而本次暴风雨导致的内涝损失也系天灾，虽然暴风雨并非不可抗力事件而免除中海地产公司、中海物业公司的全部责任，但不应将全部责任由中海地产公司、中海物业公司承担，应由业主自行承担“天灾”造成的部分损失。依照《中华人民共和国侵权责任法》第八条“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”的规定，业主的财产损失并非中海地产公司、中海物业公司共同侵权造成，故一审判决中海地产公司、中海物业公司承担连带责任不当，予以纠正。综上所述，本院酌情由中海地产公司承担60%的赔偿责任，中海物业公司承担20%的赔偿责任，温慧婷承担剩余20%的责任。一审采信鉴定报告确认业主的损失额为297462.38元有据，予以确认。因此，中海地产公司应当赔付业主178477.43元，中海物业公司赔付59492.48元。中海地产公司、中海物业公司的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初7145号民事判决；二、惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决生效之日起七日内赔偿温慧婷财产损失178477.43元；三、中海（惠州）物业服务有限公司应在本判决生效之日起七日内赔偿温慧婷财产损失59492.48元；四、驳回温慧婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费12534元（温慧婷已预交6267元），由惠州市中海宏洋地产有限公司、中海（惠州）物业服务有限公司共同负担6267元，温慧婷自行负担6267元，惠州市中海宏洋地产有限公司、中海（惠州）物业服务有限公司应于本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向一审法院缴交，逾期未缴交，一审法院依法强制执行。本案评估费9445元（温慧婷已预交），由惠州市中海宏洋地产有限公司、中海（惠州）物业服务有限公司共同负担，并在判决生效后七日内直接向温慧婷支付。本案二审受理费5762元，惠州市中海宏洋地产有限公司已预交12534元，中海（惠州）物业服务有限公司已预交5762元，由惠州市中海宏洋地产有限公司负担3457.2元，由中海（惠州）物业服务有限公司负担1152.4元，由温慧婷负担1152.4元。惠州市中海宏洋地产有限公司上诉费差额9076.8元、中海（惠州）物业服务有限公司上诉费差额4609.6元由本院予以退回。温慧婷在本判决送达之日起十日内向本院缴纳1152.4元，逾期未缴，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判长  李文贞审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇二〇年十二月十日书记员  黄东曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。