广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32753号上诉人（原审原告、反诉被告）：章森，被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘勇，委托诉讼代理人：吴群峰，广东深泉律师事务所律师。原审被告：深圳市绘雅装饰设计工程有限公司，法定代表人：刘勇，董事长。委托诉讼代理人：吴群峰，广东深泉律师事务所律师。上诉人章森因与被上诉人刘勇及原审被告深圳市绘雅装饰设计工程有限公司（以下简称绘雅装饰公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。章森上诉请求：1、撤销本案一审判决；2、改判支持章森的诉讼请求；3、刘勇承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决书中“后于2018年底，因街道工作人员巡查”有误。实际日期是2018年7月底街道工作人员上门巡查的。章森是在街道街道办工作人员上门巡查告知要求停止经营，并在与刘勇沟通后被告知不让章森办营业执照后向李勇提出退租。章森认为一审认定事实不清，法律依据不足。1、根据刘勇提供的证明文件显示李勇取得出租人的分租授权时间是在2019年2月19日，而章森与刘勇签订的房屋分租协议的时间是2018年5月12日，刘勇取得房屋分租授权证明在章森与刘勇签订房屋分租协议时间之后，属事发后刘勇补办，刘勇在出租给章森房屋时，并未取得房屋分租的正式授权。故房屋分租协议签订时刘勇不具备分租权利，因此合同本身不具有合法性。2、章森向刘勇提出退租的原因是街道办工作人员告知章森无证是非法经营。刘勇无法提供房屋证明供章森办理营业执照，并且将章森公司门口的招牌去掉。若在此情况下继续履行租赁合同属于无证经营，违反国家法律规定，因此违约责任不应当由章森承担。刘勇辩称，1、刘勇与章森签订的《房屋分租协议》并未约定刘勇有配合章森办理营业执照的义务，且章森明知刘勇在涉案地址已经注册公司；2、根据《合同法》第224条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。行使解除权的权利人是出租人，并不是承租人，且刘勇与房东的租赁合同并未禁止转租；3、章森存在重大违约行为。章森签订租赁合同后，拒不按照合同约定支付房租。单方面强行违法解除合同，私自搬走电脑等物品，刘勇在其未付清租金的情况下留置了部分物品。刘勇已经按照合同约定提供了房屋给章森使用，全面履行了合同义务，合同解除的原因及责任在于章森。请求二审法院驳回章森的上诉，维持原判。章森向一审法院起诉请求：1、解除章森和刘勇双方签订的房屋分租协议书；2、刘勇和绘雅装饰公司退还押金9000元；3、刘勇和绘雅装饰公司返还章森的办公财物（乳胶枕20支、智能床一张、乳胶床垫一张、货架两个、风扇一台、办公茶具一套）；4、本案诉讼费用由刘勇和绘雅装饰公司承担。一审庭审中，章森将第2项诉讼请求变更为返还押金5000元，返还租金4000元。刘勇向一审法院反诉请求：1、支持刘勇没收章森押金9000元；2、章森支付刘勇从2018年9月1日起至腾房之日止按2000元/月标准的租金（暂计10000元）。一审法院认定事实：2018年5月12日，章森（乙方）与刘勇（甲方）签订了《房屋分租协议书》，约定：一、甲方将同意将自己租赁的位于深圳市龙岗区xxx路xx号二楼的房屋分租给乙方使用。二、租赁期限：自2018年5月15日至2019年5月15日止。三、租金标准及费用：每月租金2000元，房租、水电按月结算。合同签订后乙方向甲方预缴两个月租金，同时预缴5000元作为租房押金。四、协议第八条约定：如乙方中途强行终止合同，押金与剩余租金归甲方所有。五、乙方如果违反本协议或不按时缴纳租金，甲方有权终止本协议并要求乙方腾退房屋。如果乙方拒绝腾退，甲方有权强行将乙方人员及物品清理出房屋，乙方对此不得有任何异议。六、协议期间，甲方因客观情况变化需要解除本协议的，可以提前一个月提出，经双方协商一致后可以解除本协议。章森提交的支付宝转账记录显示，章森于2018年5月12日向刘勇支付5000元，注明：租房押金；于2018年5月12日向刘勇支付4000元，注明：房租5月15号-7月15号；于2018年6月12日向刘勇支付1460元；于2018年7月6日向刘勇支付2580元；于2018年8月5日向刘勇支付2583元；于2018年9月5日向刘勇支付2355元。刘勇确认收到上述款项，但称合同约定的押金是5000元，后因章森在涉案房屋有大量财物，双方将押金变更为9000元。另查，刘勇向一审法院提交了建设工程规划许可证、建设工程项目施工许可证、建设用地规划许可证等证据证明案涉物业产权情况，建设位置为龙岗镇双南大道xx号。同时深圳市龙岗区龙岗街道平南社区工作站出具证明一份，载明：“兹有我辖区龙岗区龙岗街道xx路xx号，与叶秋飞本人提供的建设工程规划许可证编号龙岗乡xxx号的地址：双南大道xx号，属于同一地址，情况属实”。刘勇还提交了房屋产权人叶秋飞出具的《证明》一份，载明：“本人叶秋飞，与深圳市龙岗区xx路xx号户主叶子高互为兄弟关系，在1992年负责办理新建房屋相关手续，后期与哥一起兴建。房屋产权属于其与叶子高共有”。一审法院认为，根据章森提交的证据，案涉房屋已取得建设工程规划许可证，刘勇承租案涉房屋后，于2018年5月12日与章森签订《房屋分租协议书》，未违反法律规定，合同有效。现章森要求解除《房屋分租协议书》，刘勇表示同意解除，因双方合意解除合同，故一审法院依法予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。关于押金、租金问题，首先，章森称其已向刘勇支付押金5000元及预交了两个月的租金4000元。刘勇称章森预交的两个月租金4000元后来双方已协商转为押金，押金为9000元。一审法院认为，双方签订的合同明确载明，合同签订后，章森向刘勇预交二个月租金，同时缴纳5000元押金。该约定内容与章森主张事实相符，对章森的主张，一审法院予以采信。刘勇主张章森预交的4000元已经双方协商转为押金，但章森予以否认，刘勇对其主张的事实应继续举证，举证不能，依法承担举证不能的不利后果，故一审法院对刘勇该主张，不予采信。其次，章森称其系因刘勇不具有转租权、其无法办理营业执照为由主张提前解除合同。一审法院认为，章森与刘勇签订的租赁合同并未对刘勇是否具有转租权、章森能否办理营业执照等内容进行明确约定，并未约定刘勇具备转租权、章森可以办理营业执照作为双方履行合同的必要条件，现章森以刘勇不具有转租权、其无法办理营业执照为由提前解除合同，依据不足，其提前解除合同依约要承担违约责任。再次，刘勇于2018年10月7日对案涉房屋进行换锁，章森实际使用房屋至2018年10月7日。章森在5月12日预交了两个月租金4000元，后又缴纳了3个半月，章森已实际支付租金至2018年10月份，即2018年10月8日至31日共23天的租金共1484元为剩余租金。但根据《房屋分租协议书》第八条的约定“如乙方中途强行终止合同，押金与剩余租金归甲方所有”，因章森提前解除合同已构成违约，依据合同约定其无权要求返还押金其剩余租金，刘勇反诉要求没收章森押金及剩余租金，合法有据，一审法院予以支持。被告反诉要求章森支付自2018年9月1日起至实际腾退之日的租金，于法无据，一审法院不予支持。另，章森与刘勇双方确认刘勇出租房内留置章森的物品包括货架2个、床一张、枕头16个、床单3张、枕套8张、小柜子2个、盒子（内有物品）4个、椅子1把、小水桶1个、矿泉水桶3个、茶具1套、风扇1把、A4纸3盒、胶枪1把。章森诉请要求刘勇返还上述物品，合法有据，一审法院予以支持。绘雅装饰公司不是案涉租赁合同当事人，根据合同的相对性，章森起诉要求绘雅装饰公司承担责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除章森与刘勇于2018年5月12日签订的《房屋分租协议书》；二、刘勇于本判决生效之日起十日内向章森返还货架2个、床一张、枕头16个、床单3张、枕套8张、小柜子2个、盒子（内有物品）4个、椅子1把、小水桶1个、矿泉水桶3个、茶具1套、风扇1把、A4纸3盒、胶枪1把；三、刘勇无需退还章森押金5000元及剩余租金1484元；四、驳回章森的其他诉讼请求；五、驳回刘勇的其他反诉请求。本案案件受理费376元（章森已预交），由章森负担146元，由刘勇负担230元。本案反诉受理费137.5元（刘勇已预交），由刘勇负担72元，由章森负担65.5元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，章森上诉主张，刘勇在尚未取得业主授权的情况下将其承租的涉案房产再行出租给章森，在此之后才取得业主授权同意分租。章森主张的该情形系无权处分，不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，且根据《合同法》第五十一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。章森在上诉状中陈述刘勇在与其签订《房屋分租协议书》后取得业主授权同意分租，视为权利人予以追认，故其主张《房屋分租协议书》不具备合法性，理据不足。协议书约定租赁房屋系作为章森办公经营使用，但并未约定章森需在该办公地点办理营业执照。因此，章森以无法办理营业执照为由提前解除合同的理由不成立。一审判决章森承担违约责任正确，本院予以维持。综上，章森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人章森负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月二十二日本件与原本核对无异书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。