江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏04民终3830号 上诉人（原审原告）：祁云来，男，1956年3月25日出生，汉族，住常州市金坛区。 委托诉讼代理人：杨卫平，江苏剑群律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：史国勤，男，1955年10月24日出生，汉族，住常州市金坛区。 委托诉讼代理人：储庆华，江苏天择律师事务所律师。 原审第三人：吴国荣，男，1971年3月6日出生，汉族，住常州市金坛区。 上诉人祁云来因与被上诉人史国勤、原审第三人吴国荣租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2020)苏0413民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 祁云来上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由： 一审判决认定涉案房屋从2020年1月1日之后的房租由第三人来承担存在适用法律错误。 1.一审法院混淆了租赁关系和占用使用关系，认为占有使用就存在事实上的租赁关系，突破了合同相对性。上诉人虽然在2019年年底知道被上诉人与第三人解除合伙，但是被上诉人与上诉人并未解除租赁合同，被上诉人与第三人之间的合伙关系不能对外，虽然租赁房屋是第三人使用，但是第三人使用是基于被上诉人和第三人之间的合伙关系以及在上诉人与被上诉人的租赁合同基础之上的，上诉人与第三人之间未建立新的租赁合同关系，一审法院判决2020年之后由第三人承担租金，实际上是认为第三人与上诉人之间建立了新的租赁关系，但一审法院在判决第三人承担租金时也是适用的上诉人与被上诉人之间的租赁条款，显然存在自相矛盾。 2.被上诉人与第三人不存在债务转让生效的情形，根据合同法的规定，债务承担应征得债权人的同意，虽然被上诉人与第三人退伙，但是对房屋租赁并未与上诉人重新达成协议。事实上，2020年开始，上诉人从未向第三人主张租金。 史国勤辩称：一审法院判决公正合理，虽然与一审诉请有些区别，但是照顾了各方的权利，请求驳回上诉人的上诉请求。 吴国荣辩称：史国勤与祁云来签订协议我本人不知道，他们先协商好了，装修两三个月，再由祁云来和史国勤签合同。什么时候签的合同我不清楚。现在史国勤要租金，租金多少我也不清楚。参加诉讼也不知道是怎么回事。合同根本就没有我本人的签字。 祁云来向一审法院起诉请求：1.请求判令史国勤立即支付租金人民币60万（计算至2020年8月31日）；2.本案诉讼费由史国勤负担。 一审法院认定事实： 2018年8月15日，祁云来（出租方，甲方）与史国勤（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，约定祁云来将坐落于金坛区东环一路39-01房屋出租给史国勤，租赁范围为一、三、四、五层及房屋内所有设施，房屋用途为经营（宾馆及桑拿），租赁期限为2018年9月1日至2023年8月31日，每一年租金为人民币40万元整，第二年至第五年租金没有约定，但约定了双方均不得以任何理由任意调整租金。付款方式为每次先付年度租期前6个月计20万再使用，每6个月付一次房租款，20万元整，到期支付房租款，日期不得超过10天，五年之内租金不得调整。目前，史国勤已支付房租15万元，另外因装修、维修电梯等祁云来同意折抵租金5万元，认可已付租金20万元。 另查明，2018年7月12日，金坛区西城花季宾馆（以下简称花季宾馆）核准开业，登记经营者为吴国荣。2018年10月11日，吴国荣、史国勤签订金坛区西城花季宾馆合作协议一份，协议约定双方合作经营宾馆，合作期2018年7月30日至2021年7月30日结束，股份各占百分之五十，装修、设施设备增添、房屋租金、房屋税等所有费用各承担百分之五十。期间双方合作并不顺畅。2019年2月3日，吴国荣、史国勤又签订协议一份，约定吴国荣退出合作，该宾馆的一切事务由史国勤接手和承担，还约定史国勤签订的租房协议自动转为吴国荣，时间期限为5年。双方退伙后，花季宾馆由吴国荣在经营使用。 一审庭审中，祁云来陈述在史国勤和第三人散伙时自己并不在场，到了2019年年底才知道史国勤和第三人在2019年年头散伙的。 以上事实，由祁云来提供的租赁协议、房产证、史国勤提供的合伙协议书、退伙协议书等证据，双方当事人及第三人庭审陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为: 一、关于史国勤和第三人吴国荣之间的法律关系问题。根据2018年10月11日、2019年2月3日的协议书以及一审庭审中相关陈述，法院认定2018年10月11日至2019年2月3日期间，史国勤和吴国荣系个人合伙关系，祁云来于2019年底知道双方已退伙。二、关于涉案房屋租金标准及支付时间。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案合同中对第二年度租金标准虽未明确约定，但根据合同上下文理解，双方约定五年之内租金不得调整，故第二年度即2019年9月1日至2020年8月31日的租金应为40万元。本案租赁合同成立且已实际履行，故史国勤认为涉案合同不具备合同的必备条件而不成立的意见，法院不予采纳。目前第一年度即2018年9月1日至2019年8月31日的租金尚欠20万元未支付，第二年度的租金尚欠40万元未支付，均已到履行期限。 三、关于承租人主体的问题。因史国勤和吴国荣系个人合伙关系，故史国勤与祁云来签订《租赁合同》的行为系其执行合伙事务，租赁房屋系用于史国勤和吴国荣合伙经营的花季宾馆，故本案的租赁合同虽由史国勤与祁云来签订，但对祁云来、史国勤和吴国荣均有法律效力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。在祁云来亦明知史国勤于2019年底退伙后，吴国荣系租赁合同实际承租人。 四、关于租金应由谁支付的问题。本案中，吴国荣在经营宾馆的过程中明知是使用祁云来的房屋，史国勤和吴国荣虽然在2019年2月3日散伙时约定了房租由吴国荣支付，但散伙时的内部约定不能对抗祁云来，史国勤无证据表明在散伙时将租赁事宜明确告知了祁云来，故以祁云来明知双方退伙的时间即2019年12月31日为限，在2019年12月31日前尚欠租金应由史国勤和吴国荣共同承担，经计算应为333333元（取整，包括2019年8月31日前尚欠租金20万元和2019年9月1日至2019年12月1日前四个月的租金）。至于史国勤和吴国荣之间的内部约定，可在承担给付义务后进行追偿。因祁云来在2019年底已明知史国勤和吴国荣散伙，涉案房屋的租赁期限尚有三年，目前该宾馆实际上也由吴国荣在经营，故2020年开始产生的租金应由吴国荣独自承担，因新冠疫情防控的原因，吴国荣经营的宾馆在2020年5月份才开始营业，鉴于疫情给吴国荣经营造成的影响，2020年1月1日至2020年8月31日的租金本应为266667元（取整），法院酌定吴国荣实际支付22万元。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、史国勤和吴国荣于判决生效后十五日内共同给付祁云来租金人民币333333元（2019年3月1日至2019年12月31日止）。二、吴国荣于判决生效后十五日内给付祁云来租金人民币220000元（2020年1月1日至2020年8月31日止）。三、驳回祁云来其他诉讼请求。案件受理费人民币4900元，由史国勤负担2000元，第三人负担2900元（该款祁云来已预交，史国勤、吴国荣应与上述给付义务同时履行一并给付祁云来）。如果史国勤和吴国荣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，祁云来一审时申请追加吴国荣的理由是：因案涉房屋于2019年2月史国勤与吴国荣签订退伙协议中约定，史国勤与祁云来的租房协议转让给吴国荣，且史国勤退伙后，吴国荣支付了部分房租。为了明确当事人的权利义务，查清本案房租支付的事实，特申请追加吴国荣为本案第三人。 本案在二审中的争议焦点为：承担责任的主体？ 本院认为：祁云来关于史国勤应承担全部租金支付责任的上诉请求成立，依法应予支持。理由如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。案涉租赁合同系史国勤与祁云来签订，史国勤负有支付租金的义务。其在退伙时将债务转让给吴国荣，并未取得债权人祁云来的同意，故该债务转让仅在史国勤与吴国荣内部发生效力，对祁云来并不发生法律效力。2.虽然史国勤是为了合伙经营的宾馆承租案涉房屋，但其是以个人名义与祁云来签订案涉租赁合同，故祁云来依法有权选择要求史国勤个人承担支付租金的义务。3.祁云来一审时追加吴国荣为本案第三人是为了查清房租支付的事实，并未主张吴国荣承担支付案涉租金的义务，故一审法院超出其一审诉讼请求判令吴国荣承担责任不当。综上，一审判决适用法律有误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销常州市金坛区人民法院(2020)苏0413民初1304号民事判决； 二、史国勤于本判决生效后十五日内给付祁云来租金人民币553333元（2019年3月1日至2020年8月31日止）； 三、驳回祁云来其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币4900元，由史国勤负担4666元，由祁云来负担234元；二审案件受理费9800元，由史国勤负担9333元，由祁云来负担467元。一、二审诉讼费用祁云来均已预交，史国勤应于本判决生效后十五日内给付祁云来其应负担的诉讼费用13999元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴红娥 审 判 员 卢文忠 审 判 员 袁海燕 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 潘 军 书 记 员 张 斐