云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初1557号 原告：段宝俊，男，1970年5月18日生，汉族，祥云县人，大学文化，居民，住祥云县。 原告：冯丽芳，女，1974年9月10日生，汉族，祥云县人，大专文化，居民，住祥云县，未到庭。 委托诉讼代理人：段宝俊，男，1970年5月18日生，汉族，祥云县人，大学文化，居民，住祥云县，系冯丽芳丈夫。代理权限为特别授权代理。 被告：祥云县金熙房地产开发有限责任公司。 统一社会信用代码：91532923582351977E。 法定代表人：罗军，执行董事兼总经理。 住所地：云南省大理白族自治州祥云县（老工行内）。 委托诉讼代理人：张玉才，云南光前律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告段宝俊、冯丽芳与被告祥云县金熙房地产开发有限责任公司（以下简称金熙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告段宝俊，原告冯丽芳委托诉讼代理人段宝俊及被告委托诉讼代理人张玉才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段宝俊、冯丽芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，及时办理房屋所有权证；2.判令被告赔偿原告以下违约费用：（1）延期交房违约金40元/天×84天＝3360元；（2）办理房屋所有权证书违约金548063元×0.53%/月×55个月＝159760元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月30日，原告与被告签订了商品房购销合同，约定原告以按揭方式购买被告金熙花园的商品房一套，面积138.75元，房屋总价款548063元。合同签订后，原告支付了全部购房款。按照商品房购销合同约定，被告应于2015年5月31日向原告交房，但被告违约至2015年8月24日才交房，逾期84天，应按合同约定向原告支付每天40元的违约金。商品房购销合同约定，被告应在原告交付配套税费后90个工作日内办理房屋所有权证书。即被告应在2015年11月30日前将房屋所有权证书办结交付原告。但被告至今没有办理，违约办证时间长达55个月。由于被告的违约，导致原告未能取得房屋所有权证，不能对房屋进行有效处分，给原告造成巨大经济损失。被告应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付原告违约金，至少159760元。原告多次向被告催办房屋所有权证书，并向县人民政府上访要求督办，但被告始终予以搪塞。现起诉到法院，请求支持原告诉讼请求。 被告金熙公司辩称，原、被告双方签订商品房购销合同是事实，但是原告所提的诉讼请求没有合同依据和事实依据。没有办理房屋所有权证的原因是原告未出具委托书委托被告申请办证，被告愿意为原告办证，即便是收到法院传票后都表示会积极配合原告办证，但原告未向被告出具委托书。其次，被告没有逾期交房，被告已于2014年5月通知原告交房，系原告自身原因直至2014年8月24日才接房。原告主张被告赔偿逾期办证违约金，没有事实依据，因为赔偿应在有损失的情况下，被告已经交房，对原告并未产生损失。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，均已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人为证实各自主张依法提交证据，本院组织当事人进行举证、质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、“金熙花园”接房交费通知书，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的商品房认购书、商品房购销合同、住房公积金借款合同、缴纳房款收据、建设银行个人贷款结算证明、代收代办费收据、建设银行押品权证收妥通知书、首付款交费发票复印件符合证据三性，能证实原告向被告购买商品房、缴纳房款及相关费用、偿还房贷的事实，本院予以确认，作为定案依据使用；原告提交的现金存款业务回单复印件与本案无关联，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：2013年5月30日，原告签订了《“金熙地产”商品房认购书》，自愿认购金熙地产下属项目4栋XXX室商品房，并交纳了认购定金50000元。同年6月1日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定乙方（本案两原告）向甲方（本案被告）购买金熙花园4幢1单元302室商品房，建筑面积138.75平方米，房屋总价548063元。按银行按揭方式付款，合同签订当天支付首付款168063元，此后七天按照银行规定办理贷款手续。房屋交付时间为2014年5月31日前。合同对逾期交房违约金以及被告协助原告办理房屋权属证书等内容进行了约定。《商品房购销合同》签订当日，原告按合同要求支付了首付款168063元，被告出具了收款收据，6月8日开具正式发票。同年7月3日，原告与中国建设银行股份有限公司祥云支行签订了住房公积金借款合同，申请贷款38万元，该笔贷款申请后用于支付金熙花园4幢XXX室商品房的购房尾款，该笔借款现已全部结清。2014年8月24日，被告通知原告接房，并向原告发出“金熙花园”接房交费通知单，载明该户需要缴纳房屋维修基金、房产权证登记备案费等代收、代办费用合计32713.65元。2016年11月19日，原告将以上代收、代办费用缴纳给被告。现原告购买的金熙花园4幢XXX室商品房尚未办理房屋所有权证，双方因办理房屋产权证书及违约金等问题产生纠纷，协商无果，原告诉至法院请求解决。 另查明，2015年10月24日—2019年8月19日，中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为4.35%；2019年8月20日，全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为4.25%，9月20日为4.2%，11月20日为4.15%，2020年2月20日为4.05%，4月20日为3.85%。 本院认为，（一）被告应否协助原告办理房屋权属证书的问题。原、被告于2013年6月1日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告已付清了全部房款，被告应当按照合同约定履行代办产权登记手续的义务。现被告逾期未履行上述合同义务，依法应当继续履行，原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。 （二）被告应否赔偿原告逾期交房违约金，该诉请是否已过诉讼时效的问题。原、被告签订合同时约定交房时间为2014年5月31日前，实际交房时间是2014年8月25日，被告延期交房的行为已构成违约。原告要求被告支付逾期交房违约金的权利属债权请求权，依法适用三年的诉讼时效，自2014年6月1日起，原告应当知道其权利受到侵害，原告直到2020年才向人民法院主张，该请求已过诉讼时效，本院不予支持。 （三）被告应否赔偿原告逾期办理产权证书违约金，该诉请是否已过诉讼时效的问题。双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定，“双方房屋交接手续完毕，乙方交付全部房款、配套费、水费等相关费用，乙方签订委托甲方办理产权证的委托书，乙方向甲方交付完办理产权证的相关资料后，甲方在90个工作日内协助原告办理房屋权属证书。”本案诉争房屋于2014年8月24日交付完毕，原告交付了全部房款，并于2016年11月19日交纳了配套费及房产权证登记备案费等代收、代办费。在案虽无直接证据证实原、被告签订了代办产权证的委托书，原告向被告交付了办理产权证的相关资料，但从被告收取了原告的房产权证登记备案费等代收、代办费之事实以及商品房销售交易习惯分析，以上委托手续已经完成，被告逾期办理房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。双方在《商品房购销合同》中未约定逾期办理房屋权属证书的违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告要求被告按照此标准（基准利率上浮30%）计算违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。按照合同约定，被告应于2016年11月20日以后的90个工作日内办理房屋产权证书，扣除双休日、法定节假日，其逾期时间应从2017年4月6日起算。二原告主张违约金计算至2020年6月，系其对自己权利的处分，本院予以认可。逾期办证期限合计1181天，在此期间，银行贷款利率发生了一些调整，违约金应分段进行计算，原告所计算的违约期限及利率有误，本院予以纠正。综上，被告应支付原告逾期办理房屋权属证书违约金98722.81元（具体计算见《段宝俊、冯丽芳诉祥云县金熙房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案逾期办证违约金计算表》）。被告关于原告未签订授权委托书，未交纳办证资料至无法办理产权证的答辩意见，与查明的案件事实不符，本院不予采纳。本案的逾期办证的违约行为处于一个持续状态，其所形成的违约金是按日计算的持续性债权，故该违约金的支付不能适用诉讼时效自债权履行期限届满之日起的规定。同时，对于未约定履行期限的债权，按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利时明确表示不履行义务的，诉讼时效从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案违约金的诉讼时效应自当事人起诉时开始起算，被告关于原告的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。 综上，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告祥云县金熙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内协助原告段宝俊、冯丽芳办理金熙花园4栋1单元302室商品房的房屋权属证书； 二、被告祥云县金熙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告段宝俊、冯丽芳逾期办理房屋权属证书违约金人民币98722.81元； 三、驳回原告段宝俊、冯丽芳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3562元，由被告祥云县金熙房地产开发有限责任公司负担2153，原告段宝俊、冯丽芳负担1409元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  白 玲 人民陪审员  蔡兴亮 人民陪审员  程国龙 二〇二〇年十二月三日 法官 助理  杨启雪 书 记 员  段 玮 段宝俊、冯丽芳诉祥云县金熙房地产开发有限责任公司 商品房销售合同纠纷案逾期办证违约金计算表 1.2017年4月6日—2019年8月19日 逾期时间866天； 期间中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为4.35%，上浮30%，年利率5.66%； 违约金：548063元×5.66%÷365天×866天＝73599元。 2.2019年8月20日—2019年9月19日 逾期时间31天； 期间全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为4.25%，上浮30%，年利率5.53%； 违约金：548063元×5.53%÷365天×31天＝2574.09元。 3.2019年9月20日—2019年11月19日 逾期时间61天； 期间全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为4.2%，上浮30%，年利率5.46%； 违约金：548063元×5.46%÷365天×61天＝5001.04元。 4.2019年11月20日—2020年2月19日 逾期时间92天； 期间全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，上浮30%，年利率5.4%； 违约金：548063元×5.4%÷365天×92天＝7459.66元。 5.2020年2月20日—2020年4月19日 逾期时间60天； 期间全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为4.05%，上浮30%，年利率5.27%； 违约金：548063元×5.27%÷365天×60天＝4747.88元。 6.2020年4月20日—2020年6月30日 逾期时间71天； 期间全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85%，上浮30%，年利率5.01%； 违约金：548063元×5.01%÷365天×71天＝5341.14元。 合计逾期：866天+31天+61天+92天+60天+71天=1181天 合计违约金：73599元+2574.09元+5001.04元+7459.66元+4747.88元+5341.14元=98722.81元。