河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终10500号 上诉人（原审原告）：王娜娜，女，1988年10月8日出生，汉族，住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：任仰辉（系上诉人之夫），男，1984年2月8日出生，汉族，住北京市昌平区。 被上诉人（原审被告）：河北明涛房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西中华南大街**。 法定代表人：蔡文斌，该公司董事长。 上诉人王娜娜因与被上诉人河北明涛房地产开发有限公司（以下简称明涛地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王娜娜的委托诉讼代理人任仰辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王娜娜上诉请求：请求撤销一审（2020）冀0104民初1502号民事判决书，改判或发回重审。事实和理由：1、上诉人、被上诉人之间依据法律规定存在房屋买卖合同关系，上诉人支付购房款，被上诉人履行相关义务。关于上诉人支付购房款，原审认定的12.6万元和未支持的20.3万元支付方式完全相同，均通过刷卡方式转入95×××01账户，通过ＰＯＳ机刷卡，上诉人的合理注意义务是核对对支付数额，其余信息上诉人根本无从得知，被上诉人恶意违约后经过查询，上诉人才得知被上诉人在要我方刷卡支付时输入了备注信息，该备注信息上诉人一点不知，和备注主体没有任何法律关系。2、原审在被上诉人缺席的情况下，在没有被上诉人提出反驳意见的情况下，法官是怎么断定20.3万元不是购房款的，以法律为准绳，以事实为依据，这个是最大的法律原则体现在哪里。法官武断的对20.3万元不予处理将上诉人是诉权置于了何地，在原审文书中法官言明上诉人可另行主张，原审没有处理上诉人的全部诉求，为什么要上诉人交纳全部诉求的案件受理费。3、对于转入95×××01账户，上诉人自身向银联多次反应查询相关情况，均告知无权查询，在上诉人无权查询的情况下，法律规定，上诉人可申请法院查询或法院以职权可主动查询。在未查明95×××01账户名称的情况下，认定了转入的12.6万元为被上诉人公司收取，账户名称没有查询，被上诉人没有答辩，证据链是完整的吗，依据原审法官思维这个证据链显然是完整的，既然是完整的，为什么同样由上诉人账户转入的20.3万元又没有认定，法官思维也许是没有收据，没有收据的原因有很多，上诉人也给出了合理的说明，上诉人想在法院弄个明白，什么法律规定能推翻掉转入95×××01账户的事实，如果法律规定能推翻这个事实，为什么又造成20.3万不予处理。综上，原审重大事实未查，遗漏重大事实，实属事实不清；20.3万不予处理，侵犯上诉人诉权，不处理20.3万而收取案件受理费，请求中级法院纠正一审错误改判或发回重审。 河北明涛房地产开发有限公司未到庭，未答辩。 王娜娜向一审法院起诉请求：1、请求《前期商品房认购协议书》无效；2、退还剩余已交房款329000元；3、支付以379000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年4月25日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；4、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月23日显示盖有被告公章的承诺书影印件主要载明：一、动工日期：御景阁项目将于2018年3月25日开始进场施工；二、网签日期：御景阁项目将于2018年12月31日前进行网签。如2018年12月31日仍未能网签，开发商按合同价格回购物业，并按当时银行利率给予利息，结算时间为合同上的购房日期起算。 2019年10月22日，原、被告签订的《协议》主要载明：房款126000元、电商款50000元；从2019年11月底退还第一笔款项，明涛房地产每月底退还客户总额款项的六分之一，分六个月退款，直至退清为止。退还最后一笔款项时，本人必须到项目部交换合同原件等相关手续。在此期间，本人承诺对此事保密，在正常退款期间，不再进行信访。 （2019）冀0104民初6670号民事判决书载明：被告未取得案涉房产的预售许可证，该《前期商品房认购协议书》及补充协议依法应当认定为无效。庭审中原告称，涉案项目未在建，一年前挖了个坑一直没有进展，被告也没有相关证件。 一审法院认为，原、被告签订的《前期商品房认购协议书》约定了房屋位置、合同价款、房屋面积、付款方式、付款时间、双方权利义务等主要内容，且被告已按约定收受原告部分购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。因被告未取得案涉项目预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，原、被告双方签订的上述《前期商品房认购协议书》依法应当认定为无效，因此对原告要求确认双方签订的《前期商品房认购协议书》无效的请求，予以支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。关于被告应退还的购房款的金额，原告出具的收据载明房款为126000元，双方签订的协议中载明的被告退还款项为“房款126000元、电商款50000元”，现原告主张除上述126000元外还有203000元被告已收取而未出具收据，但原告未提交相关证据证实款项系由被告收取或被告同意指定的账户收取，因此，对原告所称的203000元不予处理，原告可另行主张。被告应按协议退还原告房款126000元及电商款50000元。被告明涛地产公司作为房地产开发商，在明知尚未取得预售许可证的情况下预售房屋并收取原告购房款，对造成合同无效应承担一定的过错责任且不得因该违法行为而获得利益，故，对原告要求被告自2017年4月25日起支付占用原告资金期间的利息，予以支持。关于电商款的利息，自被告承诺给付的期限计算利息为宜。被告未到庭应诉，视为其放弃质证和辩论的权利，并应承担不利的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河北明涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王娜娜购房款76000元并支付利息（自2017年4月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日至付清之日止，执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付）；二、被告河北明涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王娜娜团购优惠款（电商款）50000元并支付利息（自2019年12月1日起至付清之日止，执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回原告王娜娜的其他诉讼请求。案件受理费6235元，由原告王娜娜负担2335元、被告河北明涛房地产开发有限公司负担3900元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，2017年3月29日，被上诉人与上诉人签订《前期商品房认购协议书》：该协议主要内容为：甲方：河北明涛房地产开发有限公司。乙方：王娜娜。一、前期认购情况。1、乙方自愿认购【御景阁】项目13栋1单元1201室房屋，户型为Ｃ2，该房屋暂定测面积为81.2平方米（该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准）．2、房屋单价为5000元／平方米，总房价为人民币：肆拾万陆千元。二、认购有效期。甲方承诺为乙方所认购房屋的保留期限自签订该认购书之日起至签订《商品房买卖合同》日止。三、认购诚意金。本协议签订时，乙方向甲方支付认购诚意金（即总房款30%）人民币：壹拾贰万陆仟元（此款含定金拾万元）。乙方需在该房屋具备网签条件时7日内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖合同》有关事宜。上述认购诚意金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，低作该房屋的购房款。四、付款方式。乙方同意选择下列第3种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖合同》向甲方支付购房款。1、一次性付款。2、分期罚款。3、按揭付款。五、权利义务。1、……。2、……。3、……。4、……。5、……。六、河北明涛房地产开发有限公司对本次活动保留最终解释权。上诉人称上述《前期商品房认购协议书》实际是2017年4月17日签订，认购协议约定为单价5000元／平方米，总价为406000元。但实际单价为7500元／平方米，总房款是609000元。当时被上诉人要求将差额203000元补齐，其余按照当时协议支付，203000元已交纳。但没有出具收据。并在当日由上诉人丈夫任仰辉账户在被上诉人御景阁项目售楼处通过ＰＯＳ机现场刷卡5笔，共计329000元。5笔刷卡信息虽然备注的摘要单位不同但对方账户均为相同账户，即：95×××01号，应为向被上诉人支付了购房款329000元。并提供了上诉人丈夫任仰辉账户在2017年4月17日的交易明细、民生手机银行截图证实。2017年4月24日，由上诉人丈夫任仰辉手机账户向薛领平转账50000元，薛林平是被上诉人销售主任，也是给被上诉人的房款。2019年12月5日、2020年1月7日由叶龙账户分别退款20000元、30000元。 2017年3月29日，被上诉人河北明涛房地产开发有限公司给上诉人王娜娜出具收据，内容为：今收到王娜娜交来御景阁13-1-1201号房人民币壹拾贰万陆仟元整。 二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，被上诉人未取得商品房预售许可证明的情况下，就对其尚未开工建设的房屋进行销售的行为，违反法律强制性规定，故上诉人、被上诉人签订的《前期商品房认购协议书》无效。该协议无效后，被上诉人应当承担向上诉人返还购房款的义务，并依法支付资金占用期间的利息。一审法院依据被上诉人在2017年3月29日给上诉人出具的收据、2019年10月22日上诉人和被上诉人签订的《协议》、以及上诉人认可被上诉人在2019年12月5日、2020年1月7日由叶龙账户分别退款20000元、30000元等事实，认定被上诉人返还上诉人购房款76000元及利息、团购优惠款（电商款）50000元及利息，并无不当，予以认定。本案双方当事人的争议焦点为上诉人主张的203000元是否为购房款的问题。上诉人提供的证据证明2017年4月17日通过被上诉人账户共计转款为329000元，虽然被上诉人给上诉人出具的收款条为126000元，但能够认定上诉人主张的203000元为购房款，一审法院认为上诉人未提交相关证据证实款项系由被上诉人收取或被上诉人同意指定的账户收取，对上诉人所称的203000元不予处理欠当，应予纠正。 综上所述，王娜娜的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1502号民事判决第二项；即：二、被告河北明涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王娜娜团购优惠款（电商款）50000元并支付利息（自2019年12月1日起至付清之日止，执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付）； 二、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1502号民事判决第三项；即：三、驳回原告王娜娜的其他诉讼请求。 三、变更河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1502号民事判决第一项为被上诉人河北明涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人王娜娜购房款279000元并支付利息（自2017年4月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日至付清之日止，执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付）； 四、驳回上诉人王娜娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6235元，由上诉人王娜娜负担235元，由被上诉人河北明涛房地产开发有限公司负担6000元；二审案件受理费2335元，由被上诉人河北明涛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年十二月十七日 书记员  王泽毅