陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书  (2020)陕01民终15067号 上诉人（原审原告）：西安朗慕餐饮管理有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：王喆，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西东大置业有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：周杰龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：张小建，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：苌静思，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张菊霞，女，1952年8月29日出生，汉族，西安朗慕餐饮管理有限公司职员，住西安市新城区。委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。上诉人西安朗慕餐饮管理有限公司（以下简称朗慕餐饮公司）、上诉人陕西东大置业有限公司（以下简称东大置业公司）因与被上诉人张菊霞房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朗慕餐饮公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为东大置业公司于判决生效后十日内向其赔偿……设备损失496514.7元，共计834749.1元；2.撤销一审判决第四项，改判为东大置业公司赔偿其物品损失42313.43元；3.判令东大置业公司赔偿其停业损失；4.对东大置业公司妨害民事诉讼行为予以处罚；5.一、二审诉讼费由东大置业公司负担。事实和理由：涉案设施、设备、吧台设备等实际使用年限长达20至25年，其才使用2年左右，因此最少应当按90%损失予以认定（即496514.7元），一审酌情按损失的80%认定显系不公。其向一审法院提交了受损物品清单及照片，完全能够证明东大置业公司限电、停电导致其物品受损的事实，其购买记录也能确认受损物品名称及受损物品价值，一审对其主张的受损物品损失认定错误。一审未对其停业损失作出判决，损害其合法权益。一审未对东大置业公司在诉讼前及在诉讼中两次故意毁坏涉案房屋的妨害民事诉讼行为予以处罚系不作为，应予纠正。东大置业公司辩称，朗慕餐饮公司提供的销售合同或票据所涉设备均不能确定是涉案房屋内物品，且物品不能排除是为朗慕餐饮公司在西安市曲江新区的咖啡店所购，也不能排除是为其他用途所购等，一审认定设备使用2至4年，折旧率按照80%计算，不仅没有依据且比例明显过高。另，其已将租赁房屋内确有的设备搬至指定地点代为保管并告知朗慕餐饮公司尽快取走，故不存在损毁灭失的情况。物品清单和照片均不能确定具体是何种物品及价格为多少，不能证明是真实的损失，也无法证明是其造成。管道破裂之初，朗慕餐饮公司可以继续经营，但朗慕餐饮公司放任损失扩大。在管道破裂之前，朗慕餐饮公司因经营收益差，已向其申请提前解除租赁合同，并要求减免部分租金，因双方未能协商一致，恰遇管道破裂漏水，朗慕餐饮公司借机制造本案纠纷，造成损失扩大。朗慕餐饮公司根本不存在实际停业损失。管道漏水原因鉴定及装饰装修评估现场早已勘查完毕，设备在其他地点保存并未损毁，均不影响法院对案件的处理，因此其根本不存在妨害民事诉讼情形。东大置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判为驳回朗慕餐饮公司的诉讼请求，一、二审诉讼费、鉴定费由朗慕餐饮公司负担。事实和理由：涉案鉴定报告及评估报告均有误，符合法律规定的重新鉴定情形，一审对其重新鉴定申请未予准许，程序违法。一审未对张菊霞的诉请作出论述并予以处理，亦程序违法。破裂弯头出厂时是合格产品，有相应的合格证明。朗慕餐饮公司对涉案管道处的违规装修、未通过商业房屋二次消防验收，致使管道所处环境被破坏，恰恰是可以影响并致使管道破裂的重要原因，朗慕餐饮公司应承担相应的责任。一审认定管道破裂漏水系其责任所致的定案依据有误。退一步讲，不论管道破裂是何原因，均不能导致涉案房屋不能使用以及涉案合同无法继续履行。根据法律规定及双方合同约定，朗慕餐饮公司有权且应当对破裂管道予以维修，房屋完全可以继续使用，合同具备继续履行的条件。一审以消防管道破裂无法正常使用房屋经营等，认定其根本违约，逻辑矛盾。一审认定的房屋装修损失及其他各项损失均有误，无有效证据支撑，且不符合法律对于减损原则的规定。朗慕餐饮公司未及时止损而扩大的损失，应当由朗慕餐饮公司自行承担。一审认定事实不清，适用法律错误。朗慕餐饮公司、张菊霞辩称，一审依据双方对鉴定意见的质证意见、东大置业公司的异议、陕西华信项目管理有限公司对异议的答复及出庭作证等，未准许东大置业公司重新鉴定的申请， 并认定和采纳鉴定意见，程序合法。东大置业公司在鉴定机构尚未完成现场勘查、未查清鉴定内容的情况下，拆除鉴定现场，造成无法重新鉴定的局面，却以一审不予重新鉴定违反程序为由提起上诉，理应受到法律的制裁。张菊霞系朗慕餐饮公司的发起人和股东之一，一审判决东大置业公司向朗慕餐饮公司履行赔偿义务，张菊霞完全认可和服判，东大置业公司称一审未对张菊霞的诉请予以处理程序违法等，不能成立。东大置业公司从未否认破裂的消防管道弯头是自己选用的产品，东大置业公司称选用的消防管道弯头系合格产品，却未提供对应的产品合格证。破裂的消防管道属于公共设施，非房屋的专配设施，且涉及的是修复而非维护，东大置业公司主张朗慕餐饮公司应当对破裂管道予以修复不能成立。消防管道未恢复直接造成涉案房屋的消防功能缺失，无法投入商业经营使用。一审关于涉案房屋无法达到消防安全要求致无法营业，东大置业公司构成根本违约，事实认定清楚，证据充分。评估报告给出的硬装损失仅为1484800元，远远少于实际投入的300万元，而软装损失、设备损失及其他损失等均为张菊霞、朗慕餐饮公司遭受的实际损失，东大置业公司称一审对损失的认定无有效证据支撑等，不能成立。张菊霞、朗慕餐饮公司向一审法院起诉请求：1.解除张菊霞、朗慕餐饮公司与东大置业公司签订的《房屋租赁合同》；2.东大置业公司赔偿张菊霞、朗慕餐饮公司担负房屋的装修费用386万元；3.东大置业公司赔偿因违约导致张菊霞、朗慕餐饮公司无法经营咖啡厅的停业损失1528000元；4.东大置业公司赔偿张菊霞、朗慕餐饮公司经济损失612307.72元；5.鉴定费及诉讼费用由东大置业公司负担。一审法院认定事实：2014年 8月1日，张菊霞（乙方、承租方）与东大置业公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：由张菊霞承租东大置业公司所有的位于西安市高新区XX路XX号XX公馆XX栋XX室房屋，建筑面积共计544.83㎡（一层建筑面积208.85㎡，二层建筑面积335.98㎡），经营范围：咖啡、饮品、简餐；月租金为56117.4元，年租金为673408.8 元，每二年租金在上年租金基础上递增5%，租赁期限6年（72个月），自2014年8月28日起至2020年8月27日。该合同第二条约定：承租方应在签订合同时一次性向出租方支付房屋押金56117元及6个月租金（第一个半年的租金），合计336702元；出租方免除承租方三个月装修期的租金（即2014年8月28日至 11月28日）；第一次租金付后出租方将所租房屋钥匙及相关手续移交承租方；租金按半年度支付，在租金到期前15日内支付下期租金。该合同第六条6.1款约定：“乙方应按合同约定支付房屋租金，逾期甲方有权按日收取违约金，标准为：自逾期之日起每日按应交付租金的千分之三向甲方支付违约金，乙方逾期支付房屋租金超过30天，甲方可以单方解除合同，并另行出租同时要求乙方搬出上述房屋，且押金不予退还。”该合同第五条5.2款约定：“租赁期间，乙方发现该房屋主体结构及附属设施发生自然损坏影响正常使用时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的柒个工作日内立即进行维修。逾期不维修、不修复影响乙方使用的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。”西安东大英联华物业管理服务有限公司系东大置业公司全资设立的公司，且系涉案CLASS国际公馆的物业服务公司。2015年4 月16日，张菊霞与西安东大英联华物业管理服务有限公司就上述《房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定张菊霞承租东大置业公司位于西安市高新区XX路XX号XX公馆XX栋XX层建筑面积为63.02 ㎡房屋，用作B0104房屋共同经营使用，增加部分的月租金为3151元，半年租金为18906元，其他条款均以已经签署的B0104号房屋的《房屋租赁合同》为准。东大置业公司对此不持异议。再查，上述《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，东大置业公司交付租赁房屋（含《补充协议》中增加的63.02㎡房屋），朗慕餐饮公司使用涉案房屋进行餐饮经营，该公司于2015年10月22日依法登记成立，张菊霞系公司股东，工商登记的住所地即为涉案房屋地。朗慕餐饮公司于2017年11月28日、2017年12月4日最后一次向东大置业公司交纳租金合计373390.92元（系2017年11月28日至2018年5月27日期间的租金）。2018年1月29日下午两点左右，涉案房屋一层消防管道弯头处暴裂漏水，造成张菊霞、朗慕餐饮公司所承租房屋及经营设备损坏。对于现场情形，据（2019）陕01鉴3165号《建筑工程质量司法鉴定意见书》记载：“被申请人（东大置业公司）叙述：事发当日，接到申请人（张菊霞、朗慕餐饮公司）的通知后，物业人员大约15分钟后到达事发现场，及时采取制止漏水的措施。在制止漏水过程中，因管头拆卸难，物业人员采取对管头切割的方法。经过大约两个小时将漏水制止，物业保洁人员经过大约5小时清理，将室内积水全部清除完毕。”事发至今，东大置业公司未更换新的管道弯头。次日，东大置业公司向西安东大英联华物业管理服务有限公司出具《授权书》，委托该物业公司处理涉案房屋管道维修、责任界定等相关事宜。直至2018年5月14日（《房屋租赁合同》约定的租金支付日），双方就赔偿损失一事一直协商未果，东大置业公司至今未更换新的消防管道弯头，造成张菊霞、朗慕餐饮公司无法继续经营，此后张菊霞、朗慕餐饮公司未按期交纳租金。东大置业公司于2018年6月12日向张菊霞、朗慕餐饮公司寄送《关于支付租金并交还房屋的通知函》，催告张菊霞、朗慕餐饮公司于2018年5月14日前支付2018年5月28日至2018年11月27日的租金。2018年6月19日，东大置业公司向张菊霞、朗慕餐饮公司寄送《解除租赁合同及交还房屋的告知函》，告知张菊霞、朗慕餐饮公司因未支付2018年5月28日至2018年11月27日的租金，已构成严重违约，解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并于收到函件后3日内搬离并返还房屋。张菊霞、朗慕餐饮公司于2018年6月21日回函东大置业公司，表示收到《关于支付租金并交还房屋的通知函》与《解除租赁合同及交还房屋的告知函》，答复东大置业公司因房屋租赁合同未到期且双方正在协商阶段，不同意解除合同；未交纳租金系因房屋管道破裂造成其损失，并非无故迟延交纳；东大置业公司与物业公司应及早赔偿漏水给其造成的损失。本案诉讼中，张菊霞、朗慕餐饮公司就案涉房屋即西安市XX路XX号XX公馆XX座XX楼XX室消防管道漏水原因申请鉴定。经西安市中级人民法院委托，陕西华信项目管理有限公司于2019年9月23日作出（2019）陕01鉴3165号《建筑工程质量司法鉴定意见书》，载明消防管道所用（本次暴裂）的弯头经实测其壁厚为2.2-3.2㎜，壁厚不均匀，特别是丝扣最末端处的壁厚仅为1.5㎜，弯头端部加强长度仅为9.2㎜，不符合国家标准——《可锻铸铁管路连接件型式尺寸--弯头、内外丝弯头》GB3289.2-82规定的弯头壁厚及弯头端部加强长度的要求（公称直径为N25的“可锻铸铁管路连接型式尺寸弯头、内外丝弯头”的标准壁厚为3±0.5㎜，弯头端部加强长度为15㎜），最终鉴定意见为：“暴裂弯头几何尺寸不符合GB3289.2-82规定，弯头内螺纹加工咬伤了弯头本体，造成壁厚减少，涉案消防管道弯头暴裂发生漏水的主要原因是由于该消防管道在此部位所用弯头存在质量问题所致。”同时张菊霞、朗慕餐饮公司申请人民法院对CLASS国际公馆B座1楼104室房屋内该房屋的装修费用进行鉴定并对咖啡屋停业损失进行鉴定。鉴定程序启动后，鉴定机构陕西通海资产评估有限责任公司于2019年7月25日对房屋重新进行实地勘察。法院组织双方当事人到场后，发现室内物品众多且未登记造册，张菊霞、朗慕餐饮公司认为其他软饰、室内装饰装修、设备、物品家具均系其损失，遂申请补充鉴定。鉴定机构受理补充鉴定后，鉴定机构告知双方当事人到现场核对勘察软饰及设施物品时被告知室内软饰拆除，室内物品已清理。经法院核实，涉案房屋发生纠纷后，承租方未搬离房屋，直到2019年12月8日在未告知法院、鉴定机构及张菊霞、朗慕餐饮公司的情况下，东大置业公司自行将涉案房屋内物品清理并拆除装修，使得涉案房屋目前呈现毛坯状态且未对外出租。之后，鉴定机构出具鉴定报告结论为：1.在评估基准日，朗慕餐饮公司、张菊霞与东大置业公司一案所涉及的房屋装修价值共计：人民币1484800元（壹佰肆拾捌万肆仟捌佰元整）。2.因补充鉴定涉及的软饰部分及其设备部分在评估作业中已灭失，评估专业人员无法对其进行清查核实，仅参考案卷资料无法进行评估，本评估报告未对软饰部分以及设备部分进行估算。3.补充鉴定涉及的停业损失因提供财务资料缺少成本费用类资料，致使评定估算无法进行，因此本评估报告未对停业损失进行估算。在庭审中，张菊霞、朗慕餐饮公司增加诉讼请求并将第四项诉讼请求明确为，1.人工损失费97753.6元，对此提供了工资表一份，证明给张菊霞、朗慕餐饮公司造成人员工资损失为97753.6元(2018年2月至5月共4个月)。2.限电导致食品、饮品原材料损失及展某某损失42313.43元，对此提供了受损物品清单及受损物品照片，限电、断电证据材料，证明漏水后东大置业公司限电断电给张菊霞、朗慕餐饮公司造成商品、原材料、展某某等经济损失42313.43元。3.设备维修损失16526元，对此提供了维修合同及收条，证明维修设备产生的16526元维修损失费。4.物业费损失25822元，其中包含物业费24678元、一审诉讼费717元、二审诉讼费417元，对此提供了交纳物业费收据及诉讼费收据、西安市雁塔区人民法院民事判决书、西安市中级人民法院民事判决书，证明造成物业费24687.71元的经济损失，因涉诉给张菊霞、朗慕餐饮公司造成诉讼费1134元的损失，合计物业费损失25822元。5.安防损失5500元，对此提供了安保票据、备忘录、付款证明，证明给张菊霞、朗慕餐饮公司造成安保损失5000元（每月500元共十个月）。6.返还张菊霞、朗慕餐饮公司交纳的押金56117元，对此提供了交纳房屋租赁押金收据（2张，2014年7月17日、7月28日收押金条），证明东大置业公司应予退还张菊霞、朗慕餐饮公司交纳租赁房屋押金56117元。7.退还房屋租金248927.28元，对此提供了交纳房屋租金收据（2张），证明东大置业公司应予退还2018年1月29日至2018年5月27日的房屋租金248927.28元。8.租赁房装修期间因东大置业公司造成的损失，包括平台方案改动延期3个月共计168351元，电梯、消防、下水延期2个月共计112234元，其他直接损失138000元，对此提供了装修期间致东大置业公司函、装修期间关于减免租金及赔偿损失费的报告、装修期间致东大物业的函、装修期间二楼漏水照片、修建二楼平台会议纪要、装修期间减免租金及赔偿损失东大置业公司的意见报告，证明张菊霞、朗慕餐饮公司装修期间，因东大置业公司及物业公司原因导致张菊霞、朗慕餐饮公司经济损失138000元，导致张菊霞、朗慕餐饮公司延期误工五个月损失280585元，合计造成张菊霞、朗慕餐饮公司经济损失418585元。9.增容电费38000元，对此提供了电增容费收据，证明张菊霞、朗慕餐饮公司租赁涉案房屋后对电路增容产生的38000元费用，东大置业公司应予赔偿。关于张菊霞、朗慕餐饮公司主张的第二项诉请软饰装修、厨房设备部分，张菊霞、朗慕餐饮公司提供了十组证据，分别为：1.情况说明、购销协议、销货清单、购物发票（10张），证明2015年6月11日张菊霞、朗慕餐饮公司向西安市新城区以勒百货商行采购工艺品等商品，采购金额92106元；因东大置业公司损毁房屋内设施、设备等给张菊霞、朗慕餐饮公司造成工艺品等软装经济损失92106元。2.销售清单、发票（1张），证明2015年10月20日张菊霞、朗慕餐饮公司向西安雀友商贸有限公司采购全自动麻将桌，采购金额4380元，因东大置业公司毁坏房屋内设施、设备等给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失4380元。3.情况说明、销货清单、发票（5张），证明2015年11月21日张菊霞、朗慕餐饮公司向西安市雁塔区XX店采购文件柜、办公桌、茶几等物品，采购金额42314元，因东大置业公司毁坏房屋内设施、设备给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失42314元。4.情况说明、订货协议、产品销售订单（协议附件）、发票（1张），证明2014年9月张菊霞、朗慕餐饮公司向广州市越秀区雅趣饰品商行采购灯具等物品，采购金额40227元，因东大置业公司毁坏房屋内设施、设备等给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失40227元。5.情况说明、订货清单、发票（7张），证明2014年10月24日张菊霞、朗慕餐饮公司向西安市未央区金宝石灯饰商行采购灯具等物品，采购金额69668元，因东大置业公司毁坏房屋内设施、设备等给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失69668元。6.情况说明、订货清单、发票（1张），证明2014年9月张菊霞、朗慕餐饮公司向宜兴市家园园林工艺品有限公司采购家具等物品，采购金额9862元，因东大置业公司损毁房屋内设施、设备给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失9862元。7.情况说明、订货合同、发票（2张），证明2015年9月张菊霞、朗慕餐饮公司向西安市新城区逗逗礼品商行采购工艺品等物品，采购金额26193元，因东大置业公司损毁房屋内设施、设备给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失26193元。8.声明、销售清单、发票（4张），证明2016年3到5月张菊霞、朗慕餐饮公司向陕西洪祥发电子科技有限公司采购电子秤、粉碎机等商品，采购金额32756元，因东大置业公司损毁房屋内设施、设备等给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失32756元。9.情况说明、销货清单、发票（7张），证明2015年10月7日张菊霞、朗慕餐饮公司向西安市碑林区好新图电子科技经营部采购电子电脑、复印机等商品，采购金额55670元，因东大置业公司损毁房屋内设施、设备给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失55670元。10.销售清单、发票（1张），证明2016年1月9日张菊霞、朗慕餐饮公司向西安市碑林区兰溪花卉经销部采购花卉产品，采购金额2640元，因东大置业公司损毁房屋内设施、设备给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失2640元。关于张菊霞、朗慕餐饮公司主张的厨房设备、吧台设备损失，张菊霞、朗慕餐饮公司提供了五组证据，分别为：1.情况说明、销货清单、发票（4张），证明2015年12月张菊霞、朗慕餐饮公司向西安市新城区旺达厨具商行采购厨房设备等产品，采购金额22858元，因东大置业公司损毁房屋内设施、设备给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失22858元。2.设备销售合同（2份）、产品报价单、建设银行交易明细，证明2015年5月张菊霞、朗慕餐饮公司向西安香记咖啡进出口有限公司采购咖啡机、榨汁机等设备，采购金额129500元，因东大置业公司毁损房屋内设施、设备给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失129500元（合同约定的付款方式为张菊霞、朗慕餐饮公司向名称为华伟及其账号支付货款）。3.情况说明、厨房设备合同、销售清单、收款清单、建设银行交易明细，证明2015年7月24日张菊霞、朗慕餐饮公司向西安华怡厨具有限公司采购厨房设备等产品，采购金额158400元，因东大置业公司毁损设施、设备给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失158400元，设备使用年限20年。4.情况说明、厨房设备买卖合同、清单（合同附件）、发票（22张）证明2015年7月28日张菊霞、朗慕餐饮公司向西安市碑林区新八达厨具经销部采购厨房设施设备等产品，采购金额205740元,因东大置业公司毁损房屋内设施、设备给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失205740元，设备使用年限25年。5.情况说明、销售清单、应税劳务、服务清单（发票清单）、发票（5张）、合同书，证明2015年10月、12月张菊霞、朗慕餐饮公司向西安市碑林区XX房XX中心采购厨房设备等产品，采购金额38185元，因东大置业公司毁损设施、设备给张菊霞、朗慕餐饮公司造成经济损失38185元，设备使用年限25年。一审法院认为，张菊霞、朗慕餐饮公司与东大置业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律效力。张菊霞与西安东大英联华物业管理服务有限公司自愿签订《补充协议》，东大置业公司作为所有权人对此不持异议，并将《补充协议》涉及的房屋交于张菊霞、朗慕餐饮公司，视为对该协议的确认，该《补充协议》亦合法有效。张菊霞、朗慕餐饮公司与东大置业公司应当遵循诚实信用原则全面履行各自义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二) 》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”张菊霞、朗慕餐饮公司在收到东大置业公司解除合同通知后于三个月内提起诉讼，要求继续履行合同，双方之间的房屋租赁合同关系并未在当时解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案系涉案房屋消防管道弯头暴裂引发的纠纷，且经专业机构鉴定消防管道弯头壁厚不达标，存在质量问题，故东大置业公司认为张菊霞、朗慕餐饮公司将应置于吊顶外的喷淋及烟感置于吊顶封包内造成管道承受室外冷空气最终受凉暴裂的辩称，不能成立。因消防管道暴裂造成张菊霞、朗慕餐饮公司无法正常使用涉案房屋进行经营，东大置业公司作为出租人未保持租赁物符合约定的经营用途，应当承担违约责任。同时，从2018年1月29日消防管道暴裂至今，涉案房屋消防管道弯头并未更换，仅是采用停水且使用物品包扎管口的简单封堵办法，东大置业公司作为经营餐饮的公共场所，无法达到消防安全的要求，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定无法投入使用、营业，东大置业公司已构成根本违约。本案鉴定期间，2019年12月8日，东大置业公司自行将涉案房屋内物品清理并拆除装修，双方矛盾激化，履行合同的基础已然丧失，合同目的已经根本无法实现。考虑双方均作出解除合同的意思表示，故确定双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应于2019年12月20日解除。同时，在（2019）陕0113民初21419号案件处理中，法院已判决双方的合同予以解除，本案中对该合同的解除时间亦认定为2019年12月20日。关于张菊霞、朗慕餐饮公司要求东大置业公司赔偿涉案房屋装修损失的诉请，经鉴定涉案房屋装修价值为1484800元，予以确认。关于张菊霞、朗慕餐饮公司要求东大置业公司赔偿软装损失375816元及厨房设施、设备551683元，合计927499元的诉请，审理中张菊霞、朗慕餐饮公司要求鉴定的室内装饰、室内软饰、设备、设施等物品，因东大置业公司在鉴定期间未通知鉴定机构及张菊霞、朗慕餐饮公司，且未经法院准许的情况下，擅自将涉案房屋内物品清理并拆除，导致无法评估，对此东大置业公司应承担现场软饰及设施设备的赔偿责任。根据张菊霞、朗慕餐饮公司提交的上述物品的购买合同与发票等证据显示，软装损失为375816元，鉴于房屋漏水日期为2018年1月29日，上述软装已使用2至4年不等，考虑上述物品的使用年限与折旧情况，酌情按照原软装损失的90%予以认定，经核算数额为338234.4元。根据张菊霞、朗慕餐饮公司提交的厨房设备、设施、吧台设备、设施的购买票据显示损失金额为551683元，鉴于房屋漏水的日期为2018年1月29日，上述设备已使用2至4年不等，考虑到上述设备的使用年限与折旧情况，酌情按原损失的80%予以认定，经核算数额为441346.4元。关于张菊霞、朗慕餐饮公司要求东大置业公司赔偿的其他损失，包括人工工资损失、限电导致的食品、饮品原材料损失及展某某损失、设备维修损失、物业费损失、安防损失、返还张菊霞、朗慕餐饮公司交纳的押金、退还房屋租金、租赁房装修期间因东大置业公司原因造成的损失、电增容费共计9项。其中张菊霞、朗慕餐饮公司对于人员工资97753.6元的主张，鉴于朗慕餐饮公司属经营场所且在消防管道破裂后租赁合同未解除前，人员工资系其客观支出的费用，故对此予以支持。其中张菊霞、朗慕餐饮公司对于受损物品损失42313.43元的主张，张菊霞、朗慕餐饮公司虽提供了受损物品清单及照片，但因该部分物品及具体数额无法确定，故对此不予支持。张菊霞、朗慕餐饮公司对于维修设备产生维修费用16526元的主张，因张菊霞、朗慕餐饮公司提供了维修合同及收条共计16526元，故对此予以支持。其中张菊霞、朗慕餐饮公司对于物业费损失24678.71元的主张，因东大置业公司在消防管道破裂后未及时更换维修致物业费持续由张菊霞、朗慕餐饮公司交纳，考虑到双方的过错程度，酌情认定东大置业公司支付物业费的80%作为张菊霞、朗慕餐饮公司的损失，根据物业费的交纳数额的80%认定为19742.97元。其中张菊霞、朗慕餐饮公司对于安保费用5000元的主张，因该项费用确属东大置业公司的违约行为给张菊霞、朗慕餐饮公司造成的实际损失，故对此予以支持。其中张菊霞、朗慕餐饮公司对于房屋租金及押金的主张，因在一审法院作出的（2019）陕0113民初21419号民事判决中已予以充抵，故就同一事实本案不再处理，但在上述判决中充抵后东大置业公司尚余押金24171.51元未予返还，故本案中对该部分金额予以支持。其中对于张菊霞、朗慕餐饮公司称因东大置业公司及物业公司原因导致其装修期间损失的主张，因该项损失涉及物业服务合同另一法律关系，本案不予处理，张菊霞、朗慕餐饮公司可另行主张。其中张菊霞、朗慕餐饮公司对于电增容费38000元的主张，因该项费用确属东大置业公司的违约行为给张菊霞、朗慕餐饮公司造成的实际损失，故对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条、九十七条、一百零七条、一百一十三条、一百二十条规定,判决：一、被告陕西东大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安朗慕餐饮管理有限公司赔偿案涉房屋的装修损失1484800元；二、被告陕西东大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安朗慕餐饮管理有限公司赔偿软装损失338234.4元，设备损失441346.4元，共计779580.8元；三、被告陕西东大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安朗慕餐饮管理有限公司赔偿人工工资损失97753.6元、维修设备产生维修费用16526元、物业费损失19742.97元、安保费用5000元、剩余押金24171.51元、电增容费38000元，以上共计201194.08元；四、驳回原告西安朗慕餐饮管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33695元，西安朗慕餐饮管理有限公司已预交，由西安朗慕餐饮管理有限公司负担19543元，由陕西东大置业有限公司负担14152元，陕西东大置业有限公司在支付上述款项时一并给付西安朗慕餐饮管理有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，根据陕西通海资产评估有限责任公司出具的评估报告，涉案房屋装修重置成本为1856044元，按照成新率80%计算，涉案房屋装修价值（净值）为1484835元。本院认为，张菊霞、朗慕餐饮公司与东大置业公司之间的《房屋租赁合同》系有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。因东大置业公司对张菊霞与西安东大英联华物业管理服务有限公司签订的《补充协议》不持异议，且将《补充协议》约定的房屋交付张菊霞、朗慕餐饮公司使用，故应视为东大置业公司对《补充协议》的确认。《补充协议》亦合法有效，各方当事人均应按照约定履行义务。合同签订后，东大置业公司履行了交付房屋的义务，朗慕餐饮公司承租涉案房屋用于餐饮经营，并于2017年11月28日、2017年12月4日最后一次向东大置业公司交纳租金合计373390.92元（2017年11月28日至2018年5月27日期间的租金）。因涉案房屋一层消防管道弯头处暴裂漏水，造成张菊霞、朗慕餐饮公司所承租房屋及经营设备损坏，双方遂产生纠纷并形成诉讼，导致涉案合同无法履行。基于双方均作出解除合同的意思表示，且在另案中已判决涉案合同予以解除，并对合同解除时间认定为2019年12月20日，故本案一审确定涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》应于2019年12月20日解除，并无不妥，本院予以确认。关于张菊霞、朗慕餐饮公司主张东大置业公司赔偿涉案房屋装修损失问题，根据法院委托相关部门出具的评估意见，涉案房屋装修重置成本为1856044元，考虑到涉案合同履行期限及房屋使用折旧等情况，本院酌定按该重置成本的60%计算损失为宜，即由东大置业公司向朗慕餐饮公司赔偿1113626元（1856044元×60%）。关于张菊霞、朗慕餐饮公司要求东大置业公司赔偿软装损失375816元、厨房设施、设备551683元，合计927499元问题，亦从上述情况考虑，同时结合东大置业公司在鉴定期间未经法院准许将涉案房屋内物品清理并拆除等事实，本院亦酌情按照60%计算为宜，即由东大置业公司赔偿朗慕餐饮公司此项损失合计556499元（927499元×60%）。关于张菊霞、朗慕餐饮公司主张的受损物品损失42313.43元，张菊霞、朗慕餐饮公司虽提供了受损物品清单及照片，但因该部分物品及具体数额无法确定，故不予支持。关于张菊霞、朗慕餐饮公司主张的维修设备产生维修费用、物业费、安保费用及电增容费，一审所作认定及处理并无不当，本院予以确认。张菊霞、朗慕餐饮公司关于房屋租金及押金的主张，因双方之间关于租金等问题的另案尚未审结，故本案不宜处理，张菊霞、朗慕餐饮公司可在另案中主张。关于张菊霞、朗慕餐饮公司主张的人员工资97753.6元，因张菊霞、朗慕餐饮公司未提供为相关人员缴纳社保的证明及银行转账凭证等印证其实际支付了人员工资，故该项主张证据不足，依法不予支持。综上所述，朗慕餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；东大置业公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2191号民事判决第四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2191号民事判决第一项为，本判决生效之日起十日内，陕西东大置业有限公司向西安朗慕餐饮管理有限公司赔偿房屋装修损失1113626元；三、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2191号民事判决第二项为，本判决生效之日起十日内，陕西东大置业有限公司向西安朗慕餐饮管理有限公司赔偿软装损失、设备损失共计556499元；四、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2191号民事判决第三项为，本判决生效之日起十日内，陕西东大置业有限公司向西安朗慕餐饮管理有限公司赔偿维修设备产生维修费用16526元、物业费损失19742.97元、安保费用5000元、电增容费38000元，共计79268.97元；五、驳回西安朗慕餐饮管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费67390元，由西安朗慕餐饮管理有限公司负担33695元，由陕西东大置业有限公司负担33695元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年十二月七日  法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1