湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异915号 案外人：杨小珍，女，1959年2月2日出生，汉族。 申请人：湖北银行股份有限公司武汉沌口支行，营业场所武汉经济技术开发区17C1地块东合中心B栋1-2层B11、B21号。 负责人：冷松，该行行长。 被申请人：武汉中民置业有限公司，住所地武汉市硚口区古田二路**。 法定代表人：桂斌。 被申请人：桂斌，男，1969年2月25日出生，汉族。 被申请人：许娟，女，1975年1月13日出生，汉族。 被申请人：武汉九立投资集团有限公司，住所，住所地武汉市江岸区上海街君安大厦****div> 法定代表人：桂斌。 被申请人：武汉信用小额贷款股份有限公司，住所地武汉，住所地武汉市江汉区新华路******> 法定代表人：邓玮。 被申请人：武汉信用风险管理融资担保有限公司，住所地武汉市洪，住所地武汉市洪山区雄楚大街** 法定代表人：唐武。 被申请人：武汉市硚口区城区改造更新局，住所地武汉市硚口区，住所地武汉市硚口区沿河大道**iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：胡俊。 被申请人：武汉市土地整理储备中心城市发展分中心，住所地武汉经济技术开发，住所地武汉经济技术开发区鼎力大厦 style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 负责人：杨忠。 本院在执行（2019）鄂01执保542号湖北银行股份有限公司武汉沌口支行（以下简称湖北银行沌口支行）与武汉中民置业有限公司（以下简称中民置业公司）、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心金融借款合同纠纷一案诉前财产保全过程中，案外人杨小珍提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人杨小珍向本院提出书面异议，请求解除对位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里案涉房屋的查封。理由如下：杨小珍为湖北省武汉市“中民·仁寿里”的业主（购房者），一次性向中民置业公司交付了案涉房屋的全部房款，已是该房产的合法权利人。杨小珍已向法院提起诉讼，请求确认该房产为杨小珍所有。基于上述理由，本院以（2020）鄂01执保241号协助执行通知书查封案涉房屋，损害了杨小珍的合法权益。综上，请求本院依法解除对案涉房屋的查封。 经审查查明，本院在审理湖北银行沌口支行与中民置业公司、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心金融借款合同纠纷一案中，根据湖北银行沌口支行的财产保全申请，2019年7月23日，本院作出（2019）鄂01民初6275号民事裁定，冻结中民置业公司、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心的银行存款315307414.78元；如银行存款不足，查封其相应价值的其他财产。2019年9月23日，本院以上述民事裁定书及（2019）鄂01执保542号协助执行通知书查封了中民置业公司位于硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）、硚口区汉西路以东、汉西路66号中民·仁寿里（二期）共计486套房屋，查封期限为三年，自2019年9月23日至2022年9月22日。武汉市不动产登记中心在送达回执上备注：中民·仁寿里（一期）部分有查封，（二期）有在建工程抵押、有查封、预查封。案涉房屋在查封范围之内。该查封非为轮候查封。 另查明，2015年12月31日，武汉市硚口区房屋征收管理办公室（征收部门、甲方）与杨小珍（被征收人、乙方）签订《房屋征收补偿协议书》，载明硚口区人民政府已作出《国有土地上房屋征收决定书》（硚政征决字[2015]第2号），对硚口区65中北片范围内房屋依法实施征收，乙方位于硚口区玉带一村140号3层3室的房屋在征收范围内。甲方征收范围内乙方所有的上述房屋建筑面积56.86㎡（房屋所有权证号：武房权证硚字第**），其中住宅房屋56.86㎡，应给予相应补偿的未经登记房屋建筑面积2.16㎡。乙方选择产权调换补偿方式，乙方被征收房屋经永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司评估为9951元/㎡，乙方应调换建设面积为63.68㎡[56.86㎡+（56.86㎡×12%）]，乙方实际选择的产权调换房屋座落为硚口区汉西路（中民仁寿里），建筑面积预测为93.07㎡（最终以房管部门实测面积为准，预测面积与实测面积之间的差异处理方式，由乙方与产权调换房屋的建设单位在商品房买卖合同中约定处理）。产权调换房屋预计交房时间为2016年12月，房屋单价11500元/㎡…甲方应支付给乙方的其它补偿、补助及奖励等费用如下：1、房屋产权调换差价计算：（63.68-93.07）㎡×11500元/㎡＝-337985元；2、未经登记建筑补偿19344.74元…4、装饰装修补偿47216元…9、按期签约搬迁奖励20000元。10、其他。以上1-10项合计为169718.26元，乙方承诺于本协议生效之日起20日内向甲方支付。 2016年8月8日，65中北片旧城改造项目房屋征收指挥部出具的《65中北片旧城改造项目房款缴款凭证》显示：被征收人“杨小珍”，缴款房源“中民仁寿里案涉房屋”，面积“93.07”，房款总金额“1070306”，协议代扣“900586.74”，被征收人缴款“169718.26”，缴款金额合计“1070306”。 2018年6月21日，中民置业公司（出卖人）与杨小珍（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：硚150020690）一份，约定出卖人以出让方式取得位于硚口区长青村、编号为武国用（2015）第21号的地块的土地使用权，规划用途为城镇住宅用地、商务金融用地，在该地块上投资建设中民·仁寿里（一期）商品房。买受人所购商品房为该项目中的案涉房屋，商品房单价为每平方米11500元，建筑面积92.64平方米，总金额1065360元。买受人应于2017年4月19日前一次性存入商品房全部价款。出卖人应当在2017年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人。 2017年3月20日，杨小珍交纳“硚口区中民·仁寿里案涉房屋”湖北省住宅专项维修资金6763元。 2019年3月17日，中民·仁寿里物业服务中心出具《收据》（编号9669787）一份，载明“X-X-XXXX”交纳“预存水费”300元。 国网湖北省电力有限公司武汉供电公司于2020年12月21日出具的《湖北增值税电子普通发票》（发票号码13937192、14229809、14229810）显示，“汉西巷中民仁寿里案涉房屋”已交纳2019年4-6月期间的电费。 再查明，2020年12月1日，武汉市不动产登记中心出具的查封信息单显示，本院于2020年8月5日以执行文书号（2020）鄂01执保241号查封案涉房屋，查封期限2019-09-23至2022-09-22。 2020年1月3日，武汉信用风险管理有限公司名称变更为武汉信用风险管理融资担保有限公司。 关于案外人杨小珍的异议理由及请求，本院评述如下： 首先，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”可见，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同。拆迁补偿协议的目的是补偿被拆迁人因房屋所有权灭失所造成的损失。本案中，案外人杨小珍作为被拆迁人为公共利益让渡了自有房屋的所有权，拆迁人已明确特定的房屋用于产权置换，故案外人杨小珍对该房屋享有的受让期待权，应当给予特别保护。 其次，案外人基于拆迁安置协议对执行标的享有的实体权利得排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，符合上述要件的买受人基于合同对财产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件，可以排除执行。那么，根据拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同的立法精神，举轻以明重,符合类似条件的被拆迁人主张物权期待权保护的，更可排除执行。本案中，案涉房屋虽然登记在被执行人中民置业公司名下，且被本院查封，但在本院查封之前，案外人已与武汉市硚口区房屋征收管理办公室签订《房屋征收补偿协议书》、与中民置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并实际占有、使用该房产，只因中民置业公司原因而未能办理过户登记。上述协议履行过程中，案外人在规定期限内搬迁，以让出原住所及支付差价的形式支付了获得拆迁还建产权调换房的“对价”，已履行协议约定的全部义务，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。故，案外人杨小珍提出的异议理由成立，本院予以采纳。 最后，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故，本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里案涉房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  周晨 审判员  徐文 审判员  吴利 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理刘小铭 书记员谭晓