黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3278号原告：大庆红星美凯龙世博家居有限公司，住所地大庆市高新区东风路**。法定代表人：张祺，该公司总经理。委托诉讼代理人：白冰，黑龙江轩言律师事务所律师。被告：任叶举，男，1983年12月3日出生，汉族，无固定职业，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：吕亚兰，黑龙江典通律师事务所律师。原告大庆红星美凯龙世博家居有限公司（以下简称红星公司）诉被告任叶举租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭审理了本案。原告红星公司委托诉讼代理人白冰，被告任叶举委托诉讼代理人吕亚兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红星公司向本院提出诉讼请求：1.判令任叶举支付红星公司租金、管理费50,438.81元（自2019年12月11日起至2020年5月31日共172天，按单价每月28元/平方米计算）2.判令任叶举给付红星公司违约金7328.13元；3.判令任叶举支付红星公司花费的律师代理费5000元；4.案件受理费由任叶举承担。事实和理由：2019年9月6日，红星公司与任叶举签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称租赁合同），约定任叶举承租红星公司展位F3C8006，租赁期限为一年，自2019年9月6日起至2020年9月30日止，面积为317.51平方米，租金和管理费单价为每月28元/平方米。租赁合同生效后，红星公司将租赁展位交付给任叶举，并将租金优惠至每月7328.13元，但任叶举自2019年12月起停止支付租金和管理费，并在2020年2月28日向红星公司提交撤场申请，根据租赁合同11.3条约定该合同应于2020年5月31日解除，任叶举应支付2019年12月至2020年5月的租金和管理费50,438.81元。因任叶举的违约行为，根据租赁合同11.3条约定任叶举应向红星公司支付违约金，违约金相当于撤场前1个月的租金和管理费，金额为7328.13元，故红星公司诉至法院。任叶举辩称：1.任叶举已支付2019年12月的租金，未拖欠租金；2.任叶举于2019年12月末停止缴纳租金是因为有迹象表明发生了不明原因肺炎，非故意违约。2019年12月8日，湖北省武汉市通报了首例不明原因肺炎，后证实为2019新型冠状病毒感染引起的急性呼吸道肺炎。2019年12月30日武汉市卫生健康委员会分别发布了《市卫生健康委员会关于报送不明原因肺炎救治情况的紧急通知》和《关于做好不明原因肺炎救治工作的紧急通知》两个红头文件。任叶举担心武汉发生的疫情如同2003年的非典疫情一样传播扩散，给其造成损失，故自2019年12月末停止支付租金，并非故意违约；3.由于发生了不可抗力，应当享受租金减免，任叶举申请撤店不违约，也不应另支付2个月租金和相当于1个月租金数额的违约金。因新冠肺炎疫情，红星公司的商场停止营业至2020年3月13日，任叶举为了及时止损，于2020年2月28日提出了撤店申请，红星公司拒绝了任叶举的合理请求，要求任叶举继续缴纳2个月租金和相当于1个月租金数额的违约金方可撤店，任叶举被迫继续闭店。任叶举撤店，是发生了本合同12.1条约定的不可抗力而提出的合理要求，应该依法得到支持。根据法律规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，且因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，因此任叶举不应支付2个月租金和违约金。红星公司已经给其他经营业主免除了因疫情停业期间的租金，而将任叶举排除在免租范围之外，违反了公平原则和法律规定；4.任叶举不应承担红星公司的律师代理费。红星公司请求任叶举承担律师代理费没有法律规定及合同约定，于法无据，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。红星公司就其主张向本院提交如下证据：1.场地租赁及管理服务合同专用条款和通用条款各1份（出示原件，提交复印件），欲证明2019年9月，红星公司与任叶举签订合同，任叶举承租红星公司F3C8006展位，租期一年，面积317.51平方米，租金和管理费单价每月28元/平方米，付款周期为1个月，质保金为50,000元，合同终止起满一年后返还质保金。合同期内，如承租方提前解除合同，必须提前二个月书面通知红星公司，向红星公司支付撤场前一个月租金和管理费作为违约金，红星公司同意并办好退租手续方可撤场。任叶举自2019年12月11日开始欠付租金，一直经营至2020年1月春节放假，春节后因新冠××疫情发生，红星公司按国家规定关闭店面至2020年3月13日，任叶举至今没有到红星公司办理撤场，交纳欠付租金和管理费，已构成重大违约。经质证，任叶举对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为在租赁期内发生新冠肺炎疫情属于不可抗力，任叶举不能正常经营，故在合同履行期内提出撤租撤场，应适用租赁合同有关不可抗力条款的约定，且任叶举已于2020年2月28日向红星公司提出撤场，红星公司不配合办理。因任叶举对该组证据的真实性无异议，且该组证据的内容、形式符合法律规定，与本案有关联，本院对该组证据予以采信。2.律师代理合同及发票各1份（出示原件，提交复印件），欲证明红星公司为追究任叶举的违约责任，支付律师费5000元，依据租赁合同的相关约定，应由任叶举承担该费用。经质证，任叶举对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为其提出撤场申请是因为发生不可抗力，红星公司闭店不能正常经营，任叶举不构成违约，红星公司的律师代理费应自行承担。因任叶举对该组证据的真实性无异议，且该组证据的内容、形式符合法律规定，与本案有关联，本院对该组证据予以采信。任叶举就其主张向本院提交证据如下：1.武汉市卫生健康委员会于2019年12月30日发布的《关于做好不明原因肺炎救治工作的紧急通知》打印件1份，欲证明武汉在2019年12月已经发生不明原因肺炎，并开始传播，该事件已由省市级权威部门以红头文件形式发布，后证实为2019新型冠状病毒感染引起的急性呼吸道肺炎，该事件为不可抗力，故任叶举申请撤场终止合同不构成违约。经质证，红星公司对该证据的真实性无异议，对证明问题及关联性有异议，认为该文件为武汉市文件，对大庆市无效力。另外，该文件发布时疫情仅发生在湖北省武汉市，全国其他地区没有作出疫情响应，当时大庆市内各行政机关、企、事业单位均正常工作、营业，红星公司正常营业至法定的春节放假之日，任叶举以武汉的文件为依据预判大庆发生疫情，解除租赁合同没有依据和道理。因红星公司对该证据的真实性无异议，且该证据的内容、形式符合法律规定，与本案有关联，本院对该证据予以采信。2.红星公司出具的商场对账单打印件1份，欲证明任叶举已向红星公司交纳2019年12月份租金。经质证，红星公司对该证据的真实性、证明问题及关联性均有异议，认为对账单在2019年9月6日、2019年12月22日均有交费记录，故不能证明交纳的款项是支付当月租金，还是支付之前拖欠的租金，并且截至2019年12月22日，任叶举仍拖欠租金和管理费，其应提交租金收据、汇款单或银行流水证明租金交付至2019年12月31日。任叶举每月应支付租金及管理费为8890.28元，而该表格中显示任叶举在2019年10月、11月未交费，其在2019年12月22日支付的款项6000余元不足以支付当月租金，故不能证明任叶举不拖欠2019年租金及管理费。该组证据虽为打印件，且红星公司对该证据的真实性有异议，但该对账单中记载的任叶举交费情况与红星公司在起诉状及庭审中陈述的任叶举交费情况（按照优惠价格计算每月租金及管理费）相吻合，故本院结合全案对该组证据予以采信。3.任叶举与红星公司经理王楠微信聊天记录打印件1份，欲证明在疫情发生后，红星公司已经给其他经营业主免除了因疫情停业期间的租金，而将任叶举排除在免租范围之外，违反了公平原则。经质证，红星公司对该证据的真实性和证明问题、关联性均有异议，认为红星公司给予商场内承租方的优惠，是红星公司单方的自由意志，任叶举没有法律依据及权利让红星公司对其也进行减免。另外，根据租赁合同16.10条约定，在任叶举违约的情况下，红星公司有权利宣布任叶举已享受的优惠条件自始无效，包括免租期，任叶举应补足优惠的差额。本院认为该组证据为打印件，且红星公司对该证据的真实性有异议，该证据与本案亦无关联，故本院对该证据不予采信。根据双方当事人所举证据及当庭陈述，认定本案事实如下：2019年9月6日，红星公司与任叶举签订了租赁合同，约定任叶举承租红星公司展位F3C8006，面积为317.51平方米，租赁期限为一年，自2019年9月6日起至2020年9月30日止，租金和管理费单价合计为每月28元/平方米，每月30日前支付当月租金；合同质保金50,000元，合同终止起满一年后返还质保金；在合同期内，如任叶举需要提前解除合同的，必须提前两个月书面通知红星公司，向其支付相当于撤场前一个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星公司同意并办好所有退租手续方可撤离场地；在合同期内，任叶举未按时交纳本合同项下的任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等），红星公司有权解除合同，同时要求任叶举支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星公司因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）；因任叶举违反本合同导致红星公司提前解除本合同或任叶举提前解除合同撤场的，任叶举已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金、管理费折扣等）均自始无效，任叶举应当补足差额。租赁合同生效后，红星公司将租赁展位交付给任叶举，并将租金、管理费合计每月8876元优惠至每月7328.13元，任叶举交纳保证金10,000元。2019年9月6日、2019年12月22日，任叶举分别支付红星公司租金及管理费22,000元、6092元，其后任叶举未再向红星公司支付租金及管理费。另查明，红星公司经营的商场在2020年1月25日因春节法定假日闭店，其后受到新冠肺炎疫情影响，在2020年3月12日恢复营业。2020年2月28日，任叶举向红星公司提交撤场申请。本院认为，本案系租赁合同纠纷。红星公司与任叶举签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。红星公司已向任叶举交付商铺展位，任叶举应按照约定支付租金及管理费。关于任叶举是否已足额支付红星公司2019年12月份租金管理费的问题。因租赁合同约定当月租金及管理费于当月交付，故任叶举应在2019年12月31日前支付当月租金，根据任叶举交费记录，按照租金及管理费优惠后的价格计算，任叶举仅交付2019年12月份的租金及管理费6076.39元（22000-7328.13×3+6092），尚欠付红星公司1220.52元，且任叶举未能出示其他交费证明，故本院对任叶举主张其已足额支付2019年12月租金及管理费的辩解理由不予采纳。关于租赁合同解除时间的确定。红星公司与任叶举对解除租赁合同的事实无异议，但双方对解除时间有异议。因任叶举在2020年2月28日向红星公司提出解除合同申请，红星公司认为按照租赁合同约定解除合同应提前2个月提出申请。经查在租赁期间，红星公司在2020年1月25日因春节法定假日闭店，但其后因新冠肺炎疫情影响，根据疫情管控防范相关政策的规定，于2020年3月12日才恢复营业。本院认为新冠肺炎疫情属于不可抗力，因疫情导致任叶举租赁展位不能正常营业，租赁合同目的无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定，在不可抗力持续期间任叶举有权解除合同，且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，自该解除合同通知到达红星公司时租赁合同解除，故案涉租赁合同解除的时间确认为2020年2月28日。案涉租赁合同解除前的租金及管理费，任叶举仍应向红星公司支付。关于租赁合同解除后，如何确定租赁期间的租金及管理费单价。根据租赁合同约定租金及管理费每月为8876元，红星公司及任叶举均认可在租赁期间实际租金及管理费按照优惠价格每月7328.13元计算，但红星公司主张按租赁合同约定，任叶举提前解除合同撤场，其已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金、管理费折扣等）均自始无效，故任叶举应当补足租金及管理费的优惠差额，任叶举对此不予认可。本院认为任叶举因不可抗力解除合同，不属于恶意解除合同的行为，且红星公司因新冠疫情的影响闭店，导致春节法定假日结束后应开店营业之日起（2020年1月31日）至合同解除之日（2020年2月28日）期间，任叶举租赁的展位不能正常营业，根据合同法的基本原则之公平原则，本院认为可按照优惠价格计算租赁期间的租金及管理费，故经计算任叶举应支付红星公司2019年12月份的租金及管理费1220.52元，2020年1月6日起至2020年2月28日止期间的租金及管理费13,347.67元（7328.13+7328.13÷28天×23天），合计14,568.19元。关于红星公司主张任叶举提前解除合同，应向其支付金额相当于一个月的租金和管理费的违约金7328.13元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，故任叶举在不可抗力持续期间提前解除租赁合同，违约责任应当予以免除，本院对红星公司该诉讼请求不予支持。关于红星公司主张任叶举支付其花费的律师代理费5000元的诉讼请求。双方签订的租赁合同约定任叶举未按时交纳本合同项下的任何费用，应赔偿红星美凯龙因此发生的损失，包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等，红星公司出示委托代理合同及律师费发票证明该费用已实际发生。因任叶举未能足额交纳2019年12月份的租金及管理费，本院认为任叶举已经构成迟延履行。任叶举出示武汉市卫生健康委员会在2019年12月30日发布的《关于做好不明原因肺炎救治工作的紧急通知》，欲证明2019年12月已经发生不明原因肺炎，故其在2019年12月末停止交纳租金非故意违约，而是发生不可抗力。本院认为2019年12月期间武汉市发生新冠肺炎疫情情况属实，但本市在2019年12月至2020年春节前未受到新冠肺炎疫情影响也是众所周知的事实，且红星公司经营的商场在2020年1月25日春节放假前也一直正常开店营业，任叶举对此不能出示相反的证据，本院对任叶举辩称2019年12月大庆市已发生不可抗力的辩解理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故任叶举应支付红星公司律师费5000元。另外，任叶举认为红星公司应免除其在因疫情闭店期间应支付的租金及管理费，并认为红星公司已免除商场其他承租人一个月的租金，故也应对其进行免租，现红星公司不认可其已对商场其他承租人免除一个月租金的事实，且认为是否免除租金是红星公司的自由意志，故不同意免除任叶举闭店期间的租金。因本院已依据公平原则，认定租赁合同因不可抗力提前解除，且按照优惠后的价格计算租赁期间的租金及管理费，实际已经对租金及管理费进行减免，故对任叶举该辩解理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、被告任叶举于本判决生效后十日内支付原告大庆红星美凯龙世博家居有限公司租金及管理费14,568.19元；二、被告任叶举于本判决生效后十日内支付原告大庆红星美凯龙世博家居有限公司律师代理费5000元；三、驳回原告大庆红星美凯龙世博家居有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费685元（已减半），由被告任叶举负担83元，原告大庆红星美凯龙世博家居有限公司负担602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  王文娇二〇二〇年十二月三日书记员  杨 雪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（1）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（1）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（1）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。