广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初671号原告：邹雪影，女，1960年2月25日出生，汉族，住广东省乐昌市********。被告：谭顺君，女，1987年11月1日出生，汉族，住广东省乐昌市**********。被告：乐昌市合富地产房屋中介服务部站前路分店，住所地广东省乐昌市*********。经营者：颜文俊。原告邹雪影与被告谭顺君、乐昌市合富地产房屋中介服务部站前路分店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹雪影、被告谭顺君、被告乐昌市合富地产房屋中介服务部站前路分店的经营者颜文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹雪影向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告退回原告所支付的购房定金和购房款合计31万元整；2.判令如果第一被告不能如数退还原告的31万，不足的由第二被告补足到31万；3.判令因为被告原因导致原告在生活经济上的损失，每月的房租费2019年3月至今940元/月×15个月＝14100元，加上案件结束时再次产生的租金由两个被告共同承担；4.判令追究第一被告的违约责任赔偿原告15000元违约金；6.判令30万元购房款由支付之日起至案件结束时的银行同期利息由二个被告共同承担，约42000元；7.诉讼费由第一被告和第二被告共同承担。诉讼过程中，原告变更第6项利息请求为从2020年3月22日开始按执行笔录中双方达成的和解协议计算利息。事实和理由：2018年1月11日前，第二被告的工作人员带原告去看了第一被告位于乐昌市*******************，通过第二被告的努力最终三方达成了购买协议，并于2018年1月11日三方签订了《房屋买卖合同》，原告在签订合同的当天支付了第一被告15000元定金，同时也支付了第二被告4600元中介服务费。具体合同条款事项可以参考三方签订的《房屋买卖合同》。由于原告、第一被告和第二被告签订的《房屋买卖合同》中第二大条款中的付款方式中其中一个条款约定原告需在2018年1月20日支付第一被告首期购房款(人民币)贰拾捌万伍仟元整(￥285000.00元)。原告为了遵守合同约定，在第二被告见证下，原告于2018年1月13日通过银行转账支付给了第一被告首付款(人民币)贰拾捌万伍仟元整(￥285000.00元)，加上2018年1月11日签订合同后交了第一被告购房定金(人民币)壹万伍仟元整(￥15000.00元)，另外第一被告在2018年11月27日的时候又和原告借了(人民币)壹万元整(￥10000.00元)用来办理房产证，原告总共支付了第一被告金额(人民币)叁拾壹万元整(￥310000.00元)。2018年1月13日，原告支付完首付款(人民币)贰拾捌万伍仟元整(￥285000.00元)后，原告不断的催促第一被告和第二被告要尽快去还钱和办手续，但都是以办理中为由不断的推脱。在2018年5月10日前双方合同约定过户的时间将近，原告仍然不断催促第一被告和第二被告，但最终都没有得到合理的答复。2018年5月10日，原告才真正知道第一被告将原告所支付的钱用到其他地方去了。第一被告明知道原告支付的首付款是用来还清银行的欠款，也知道只有还清银行的借款解押了才能将房产转到原告的名下，但是第一被告还是铤而走险将该首付款挪为他用，因而导致了现在都过不了户给原告，第一被告有不可推卸的责任，第一被告应将原告所支付的31万如数退回给原告。第二被告作为房地产的专业人员，没有为客户(即原告)做合理的风险评估，没有跟进第一被告资金的流向，导致原告支付了首付款而第一被告却没有用所收到的首付款去还银行贷款，因而第二被告同样负有不可推卸的责任。原告作为行外人没有什么专业的知识，只是全凭信任第二被告。在第二被告收取了原告4600元中介服务费后，却没有把事情办好，原告感到非常的无奈和气愤，第二被告应将所收取原告支付的中介费如数返回给原告。一旦第一被告的房产被银行拍卖成交的金额减去银行欠款，剩余的钱够偿还原告的钱就最好，一旦不够偿还由第二被告填补回去直到足额31万为止。由于第一被告将首付款挪为他用已经是事实，而第二被告又由于工作的失误，导致了原告在经济上的损失。原告从2019年3月开始在外面租房住，每月的租金940元，到2020年4月止还在租房子，导致原告经济上损失，这些损失由第一被告和第二被告共同承担。原告、第一被告和第二被告签订的《房屋买卖合同》按照违约条例，第一被告违反了合同的约定属于违约行为，原告支付的15000元定金，第一被告应该退回本金15000元，该本金已经包括在上述31万**面，但第一被告还要赔偿原告15000元的违约金。在2020年3月19日的时候，原告、第一被告就己经通过广东省乐昌市人民法院出面调解，当时的调解案号为(2020)粤0281执151号，由于第一被告未能履行调解义务，无奈之下原告只好向广东省乐昌市人民法院提起诉讼请求，以维护自身的合法权益。最后请求法院给以公平、公正的判决。被告谭顺君辩称，对原告的诉请基本上没有意见，但是确实被告二因为工作疏忽没有跟其说要先还清银行按揭，应该也要负一部分责任，其也不清楚应该让被告二负多少责任，但是其觉得不应该完全由其负担责任。被告乐昌市合富地产房屋中介服务部站前路分店辩称，原告于2018年1月11日通过第二被告提供居间服务购买第一被告位于乐昌市*******************，在签订《房屋买卖合同》时，第二被告己如实告知原告其将购买的房屋现在的情况，原告是清楚明白的。《房屋买卖合同》的内容是根据原告与第一被告协商一致，由第二被告按照双方的要求填写合同的条款，原告与第一被告确认后签署。当第一被告没按《房屋买卖合同》条款约定履行其义务时，第二被告积极协助原告多次催促第一被告按照合同约定办理房屋相关手续，但第一被告以各种理由拖延。2018年10月第二被告协助原告起诉第一被告，双方达成调解(2018)粤0281民初1308号民事调解书。2018年11月27日，由第二被告协助第一被告办理了该房屋的不动产权证，不动产权证号:粤(2018)乐昌市不动产权第0011918号，并协助原告与第一被告到乐昌市*****办理该房屋的抵押权登记手续，粤(2020)乐昌市不动产证明第0001874号。第二被告作为中介方，一直在协助第一被告及原告处理房屋交易后的相关事宜，由于第一被告不按合同约定执行，是导致房屋没办理过户给原告的根本原因。根据《中华人民共和国合同法》相关条款，原告要求第二被告承担其损失是不合理的，造成原告损失的是第一被告，应由第一被告承担。请求法院公平、公正的判决。本院经审理认定事实如下：2018年1月11日，原告邹雪影（买方）与被告谭顺君（卖方）、被告乐昌市合富地产房屋中介服务部（中介方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：买卖双方通过中介方提供居间服务，卖方将其位于乐昌市*******************之物业所有权及该物业占用范围的土地使用权转让给买方。第一条，该物业目前的基本情况如下：1.物业建筑面积126.62平方米（按房地产权证为准）；5.该物业存在抵押等他项权利情况（在中国银行做抵押）。第二条，成交价格和付款方式：（一）该物业买卖的成交价为人民币￥伍拾壹万叁仟圆整（￥小写513000元），上述物业成交价包括了该物业附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该物业相关的所有配置；（二）买卖双方按下列方式付购房款：1.定金的支付，卖方须出示该物业产权权属证明原件与买方签订本合同，买方签合同时须支付购房定金人民币￥壹万伍仟圆整（￥小写15000元）给卖方。……。2.购房余款的支付，买方支付定金后须向卖方支付购房余款人民币肆拾玖万捌仟圆整（￥498000元），付款方式如下：分期付款A)买方须在2018年1月20日前支付首期房款人民币￥贰拾捌万伍仟圆整（￥小写285000元）给卖方，卖方收到首付款后去办理不动产权证并去注销银行抵押登记；B）买方须在2018年5月1日前付首期房款人民币￥壹拾伍万圆整（￥小写150000元）给卖方；C）买卖双方须在卖方领取不动产权证，不动产权证满两年后双方到房管局签署《广东省房地产买卖合同》，待买方领取不动产权证后，买方需支付购房余款￥陆万叁仟圆整（￥小写6300元）。第四条，房屋产权及具体状况的承诺：一、如该物业处于抵押状态，卖方须自行负责于2018年5月1日前到银行把房地产权证赎回，注销抵押登记，并保证对该物业享有完整所有权，有完全支配权及处理权；二、有关该物业在本次转让合同之前已产生的纠纷、债务、税项及贷款、抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，如因卖方原因造成该物业不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，必须向买方退还已付之所有购房款并按该物业成交价10%作为违约金赔偿给买方。第六条，违约责任：一、卖方不按本合同约定出售、过户登记、交付该物业或履行其义务的，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期15天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款并双倍赔偿定金即人民币叁万圆整（小写30000元）。第七条，中介服务，一、基于中介方已提供居间服务，且已促成买卖双方签订了本合同，协助买卖双方建立房屋买卖法律关系，协助买卖双方办理过户手续，买卖双方同意支付按房屋成交总价的2%中介服务费，卖方同意向中介方支付服务费人民币伍仟壹佰叁拾圆整（￥小写5130元）。买卖双方同意在签订本合同后向中介支付上述服务费。2018年1月11日，被告谭顺君作为收款人出具一份《收据》，内容如下：兹谭顺君收到邹雪影交来购买乐昌市*******************购房首期房款人民币壹万伍仟圆整（小写：15000元），成交价人民币伍拾壹万叁仟圆整（￥小写513000元）。被告乐昌市合富地产房屋中介服务部在现场证明人处盖章。2018年1月13日，被告谭顺君作为收款人出具一份《收据》，内容如下：兹谭顺君收到邹雪影交来购买乐昌市*******************购房首期房款人民币贰拾捌万伍仟圆整（小写：285000元）。成交价人民币伍拾壹万叁仟圆整（￥小写513000元）。王婉勋在现场证明人处签名。2018年11月27日，被告谭顺君出具一份《借条》，内容如下：今借到邹雪影人民币现金（壹万元正），用于办理房产过户交税。2018年9月12日，本院受理邹雪影与谭顺君房屋买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、被告谭顺君应于2018年12月31日之前负责办理好位于乐昌市********************的产权证并承担办证费用，并立即办理该房产的抵押登记手续抵押给原告邹雪影；二、被告谭顺君应于2020年1月11日前办理上述房产在中国银行的解除抵押登记手续；三、案件受理费100元，原告邹雪影自愿负担。本院于2018年11月9日出具（2018）粤0281民初1308号民事调解书确认以上协议。2018年12月18日，谭顺君办理了位于乐昌市*******************的不动产权证。谭顺君未完全履行调解书所确定的义务，邹雪影向本院申请强制执行，案号（2020）粤0281执151号。该案执行过程中，本院组织双方达成执行和解，协议内容如下：一、谭顺君于2020年3月20日协助邹雪影办理乐昌市*******************的抵押登记，因该房已经有第一顺序抵押权人中国银行韶关乐昌支行，谭顺君同意将前述房屋的余值办理抵押登记给邹雪影，抵押登记的费用由谭顺君承担；二、因谭顺君不能履行（2018）粤0281民初1308号民事调解书第二项协议，邹雪影、谭顺君一致同意解除双方于2018年1月11日签订的《房屋买卖合同》，谭顺君应于2020年4月20日前退还邹需影购房款310000元，并从2020年4月21日起按照年利率10%计算逾期还款利息至还清之日止；三、如果谭顺君不履行第一项协议的内容或者双方无法成功办理抵押登记手续，邹雪影可于2020年3月21日要求谭顺君退还购房款310000元，并从2020年3月22日起按照年利率10%计算逾期还款利息至还清之日止。2020年3月20日，双方办理了抵押权登记。本院于2020年4月20日出具（2020）粤0281执151号执行裁定，终结（2020）粤0281执151号案件的执行。被告谭顺君未完全按执行和解协议的内容履行自己的义务，原告邹雪影遂诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告确认其主张的租金及利息计算至案件结束是指所有款项结清为止。原告确认被告乐昌市合富地产房屋中介服务部一直在协助其与被告谭顺君进行协调办理解除银行抵押事宜。被告谭顺君对于原告要求其赔偿因未过户导致原告另外租房费用14100元以及违约金15000元无异议，但认为从付款之日起开始计算利息过高，原告主张的违约责任和赔偿损失总额过高。被告乐昌市合富地产房屋中介服务部认为租金与买卖合同无关，不应支付，利息计算不能高于银行定期存款利率，违约金无异议。另查明，原告与案外人黄世蓉于2019年2月22日签订《房屋租赁合同》，合同主要约定黄世蓉将乐昌市北门小区******出租给原告使用，租金每月900元、物业费每个月40元。原告提供的租金收据显示，原告从2019年3月至2020年9月缴纳租金共计17860元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。（2020）粤0281执151号执行案件中，原告与被告谭顺君达成执行和解协议，双方一致同意解除双方于2018年1月11日签订的《房屋买卖合同》，谭顺君应于2020年4月20日前退还邹需影购房款310000元，并从2020年4月21日起按照年利率10%计算逾期还款利息只还清之日止。由于被告谭顺君不能完全履行执行和解的义务，原告提起本案诉讼，符合《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条“被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼”的规定。由于执行和解协议双方达成合意是一致同意解除合同，被告谭顺君退还购房款31万元，故原告要求被告谭顺君返还购房款31万元，本院予以支持。由于原告与被告谭顺君在执行过程中达成了和解协议，违约责任的承担方式应按执行和解协议的内容来确定，而执行和解协议中双方未约定违约金，故对于原告要求被告支付违约金15000元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求从2020年3月22日开始按执行和解协议支付利息的诉讼请求，由于被告谭顺君于2020年3月20日协助原告办理了抵押权登记，故原告要求从2020年3月22日开始计算利息没有事实根据，应根据执行和解协议第二条的约定从2020年4月21日起计算逾期还款利息，原告主张按年利率10%计算逾期还款利息至还清之日止，符合执行和解协议的约定，本院予以支持。由于被告谭顺君不及时履行《房屋买卖合同》约定的义务，导致原告需在外租房居住，属被告谭顺君的违约行为导致的实际损失，且被告谭顺君对原告主张租金损失亦无异议，故被告谭顺君应向原告支付2019年3月至2020年9月的租金损失17860元。被告乐昌市合富地产房屋中介服务部作为中介提供居间服务，促成原告与被告谭顺君签订合同，并一直协助办理解除银行抵押事宜，被告乐昌市合富地产房屋中介服务部已尽到其应尽的义务，不存在过错。被告谭顺君抗辩称被告乐昌市合富地产房屋中介服务部未告知其应先还清银行按揭，但《房屋买卖合同》明确约定如该物业处于抵押状态，卖方须自行负责于2018年5月1日前到银行把房地产权证赎回，注销抵押登记，被告谭顺君作为一个完全民事行为能力人应该知道要注销抵押登记应先还清银行贷款，故本院对其抗辩不予采信。鉴于被告乐昌市合富地产房屋中介服务部在本案中不存在过错，原告要求其承担补充责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告谭顺君应于本判决生效之日起十日内返还原告邹雪影购房款310000元及并支付利息（从2020年4月21日起开始按年利率10%计至还清之日止）；二、被告谭顺君应于本判决生效之日起十日内支付原告邹雪影租金损失17860元；三、驳回原告邹雪影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7016.5元，由原告邹雪影负担600.5元，被告谭顺君负担6416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  李 鑫人民陪审员  欧海英人民陪审员  付常幸二〇二〇年十二月十日法官 助理  肖 鸿书 记 员  贾 茜