辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0522民初2761号原告：本溪天健商业管理有限公司，住所地辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇向阳街********。法定代表人：蔺培育，系该公司总经理。委托诉讼代理人：荣丽萍，系辽宁兴桓律师事务所律师。被告：杨旭东，男，1978年3月11日出生，满族，住桓仁满族自治县。原告本溪天健商业管理有限公司（以下简称本溪天健公司）与被告杨旭东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告本溪天健公司委托诉讼代理人荣丽萍，被告杨旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本溪天健公司向本院提出诉讼请求，1、要求被告杨旭东立即支付2018年1月2日至2020年1月1日物业费、电梯费共计2786元；2、要求被告杨旭东按照日3‰支付逾期交纳物业费滞纳金2507元；3、诉讼费由被告杨旭东承担。事实和理由：被告杨旭东购买了位于桓仁县天健凤凰城Ｂ区住宅楼，该住宅楼的面积是103.52平方米。原告与被告杨旭东签订了《天健凤凰城前期物业管理服务协议书》（以下简称《前期物业服务协议》）。合同约定：物业费包含物业管理服务费用、公共照明电费、电梯费。物业费为按照建筑面积每月每平方米0.9元收取（后调整为0.88元），电梯费每户每年300元。逾期不交纳物业费的，从逾期之日每天应按照管理费的6‰交纳滞纳金。被告杨旭东自2018年1月2日未缴纳物业费。原告本次主张二年的物业费及滞纳金，剩余物业费及滞纳金另行起诉。原告多次向被告杨旭东催交，被告杨旭东均置之不理。被告杨旭东的拖欠行为不仅损害了原告的合法权益，同时也侵害了广大已交纳物业费业主的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告的诉请。被告杨旭东辩称，我没有看见过双方之间的物业合同，找原告要过，原告也没有给过我。原告提供物业服务不达标，楼道、电梯内有异味，卫生打扫不干净，楼道内声控灯、单元门把手坏了无人修理，三楼住户违规搭建，影响休息，物业也不处理，我是因为原告物业服务不达标，才不交物业费的。另外，原告主张电梯费不合理，电梯应该包括在物业服务费之内。原告本溪天健公司围绕诉讼请求依法提交了天健凤凰城前期物业管理服务协议书、天健凤凰城房屋入住验收交接表。本院审查确认并在卷佐证，认定事实如下：被告杨旭东系桓仁满族自治县天健凤凰城B区6号楼3单元402室业主，该房屋建筑面积为103.52平方米。被告杨旭东购买该房屋后与本溪天健物业管理有限公司签订了天健凤凰城前期物业管理服务协议书，双方对各自的权利和义务、物业费收费标准和违约责任等进行了约定，其中包括原告有对房屋建筑公用部位的养护和管理、电梯的运行和管理、车辆停放秩序管理的义务。被告有按时交纳物业费的义务。并约定物业费按照建筑面积每月每平0.9元收取（后调整为0.88元），电梯费每户每年300元。逾期不交纳物业费的，从逾期之日每天应按照管理费的6‰交纳滞纳金，（诉讼中原告要求按3‰计算）。被告杨旭东购买房屋后，自2018年1月2日起至2020年1月1日止未向原告本溪天健公司交纳物业费，已拖欠物业费2186元、电梯费600元，共计2786元，该款经原告本溪天健公司多次向被告杨旭东催缴，但被告杨旭东一直没有给付。现原告本溪天健公司诉至本院，要求被告杨旭东立即给付2018年1月2日至2020年1月1日物业费、电梯费并按照每日3‰的给付滞纳金2507元。另查明，2017年1月4日，本溪天健物业管理有限公司变更为原告本溪天健商业管理有限公司。本院认为：原、被告签订的《天健凤凰城前期物业服务协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，协议书合法有效，该合同对小区全体业主均具有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。物业公司提供的物业服务具有公共性、整体性、持续性，物业服务费是用于小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。本案中，原告本溪天健公司依照约定履行了为被告杨旭东入住小区提供物业管理服务的主要职责。被告杨旭东作为小区业主亦应按照约定及时交纳物业费、电梯费，故原告本溪天健公司要求被告杨旭东给付物业费、电梯费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告本溪天健公司主张滞纳金2507元的诉讼请求。本院认为，原告本溪天健公司作为物业公司，是以业主交纳的物业服务费维持日常运转，进而提供相应的服务，若业主不交纳物业服务费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应服务，损害物业公司和已交纳物业费业主的权益，故原告本溪天健公司要求给付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持，但原告本溪天健公司主张滞纳金换算利率为年利率90%，该请求明显过高，本院酌情调整为被告杨旭东给付原告本溪天健公司滞纳金501元。另外，和谐的物业关系和良好的小区环境需要物业服务公司与小区业主共同努力，原告本溪天健公司作为物业服务公司，应当按照诚实信用原则，尽心尽责的履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，从而赢得业主的理解、认同和支持，对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以解决处理，不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。而小区业主也应当自觉遵守物业管理规定，在接受物业服务时，若对服务不满意，应通过正当途径处理，不宜采取拒交物业费的方式，使小区物业管理陷入恶性循坏。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨旭东于本判决生效后立即给付原告本溪天健商业管理有限公司2018年1月2日至2020年1月1日期间的物业服务费、电梯费共计2786元；二、被告杨旭东于本判决生效后立即给付原告本溪天健商业管理有限公司滞纳金501元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告本溪天健商业管理有限公司预交），由被告杨旭东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  吴洪林二〇二〇年十二月十四日书记员  金易虹附：本案所适用法律条文、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。