江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1341号上诉人（原审原告）：刘小奇，男，1968年10月22日出生，汉族，住江西省南城县。上诉人（原审原告）：徐小容，女，1971年1月12日出生，汉族，住江西省南城县。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘文龙，江西赣硕律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐淑琴，江西赣硕律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：江西宇铖市政建设工程有限公司，住所地江西省南城县建昌镇万年西路****附**。统一社会信用代码91361021778839376H。法定代表人：包建文。上诉人刘小奇、徐小容因与被上诉人江西宇铖市政建设工程有限公司（以下简称宇铖公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南城县人民法院（2020）赣1021民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘小奇、徐小容上诉请求：1.撤销一审判决，改判宇铖公司将占有使用的南城建昌镇万年西路1号1栋附11、12、13、70、71共五只店面进行腾退交付给刘小奇、徐小容，并支付自2020年2月1日至2020年7月31日的房屋租金36,000元（后续租金按照每只店面租金1,200元，每月计6,000元的标准支付至腾退店面完毕之日止）；2.诉讼费由宇铖公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，《商铺租赁合同书》的真实性、合法性、关联性无法确认。在案外人抚州市海明实业有限公司（以下简称海明公司）未参与诉讼的情况下，该公章是否真实，法定代表人签名是否真实，为什么要在第一份合同尚未到期的情况下再签定一份新的租金更低的合同？该《商铺租赁合同书》没有签订日期，一审法院直接认定是在2016年3月1日之后签订的没有事实依据。且该份合同书在已经免除承租人两年租金之后，突然将原先约定的租金72,000元/年，变更为48,000元/年明显不合常理，同时宇铖公司没有提供任何支付租金的凭证证实《商铺租赁合同书》得到实际履行。二、一审法院依据“买卖不破租赁”原则认定宇铖公司与案外人海明公司之间的租赁合同继续有效，宇铖公司继续向海明公司履行支付租金的合同义务严重违背法律规定。宇铖公司辩称，宇铖公司租赁商铺在先，刘小奇、徐小容购买商铺在后。宇铖公司租赁的商铺尚未到期，仍然在租赁期限内。因此，刘小奇、徐小容的起诉没有事实依据，人民法院应当驳回刘小奇、徐小容的诉讼请求。2018年5月1日，宇铖公司与海明公司签订《商铺租赁合同书》。合同约定：宇铖公司租赁海明公司开发建设的位于南城建昌镇万年西路附11、12、13、70、71号共五间商铺，赁期限为3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止。由于案涉商铺尚在租赁有效期内，宇铖公司仍然有权按照《商铺租赁合同书》的约定使用租赁标的物。刘小奇、徐小容主张其与海明公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖方海明公司于2020年1月30日前向买受人（刘小奇、徐小容）交付该商品房，对宇铖公司不发生法律效力。海明公司已经于2018年5月1日将案涉五只商铺出租给宇铖公司，租赁期限截止于2021年4月30日。宇铖公司仅负有向海明公司支付租金的合同义务，刘小奇、徐小容无权向宇铖公司主张支付租金。海明公司对刘小奇、徐小容承诺于2020年1月30日向刘小奇、徐小容交付案涉五间商铺，是刘小奇、徐小容与海明公司因商品房买卖产生的纠纷，与宇铖公司没有任何法律关系和因果关系，刘小奇、徐小容和海明公司，在明知此五间商铺存在经济纠纷的情况下还秘密签订买卖合同刻意隐瞒宇铖公司暗自交易，并用宇铖公司的数字公章伪造签订2016年的租赁合同。根据买卖不破租赁的原则，刘小奇、徐小容与海明公司的买卖行为，不影响宇铖公司对商铺的租赁使用权。宇铖公司要求刘小奇、徐小容和海明公司对宇铖公司租赁的11、12、13、70、71共五间商铺的装修进行补偿，共计人民币780,000元整，并立即归还宇铖公司的备案数字公章。刘小奇、徐小容向一审法院起诉请求：1.依法判决宇铖公司将占有使用的南城建昌镇万年西路1号1栋附11、12、13、70、71共五只店面进行腾退交付给刘小奇、徐小容，并支付自2020年2月1日至2020年7月31日的房屋租金36,000元（后续租金按照每只店面租金1,200元，每月计6,000元的标准支付至腾退店面完毕之日止）;2.诉讼费由宇铖公司负担。一审法院认定事实：2016年3月1日，海明公司（甲方）与宇铖公司（乙方）签订一份租赁合同，约定甲方将位于南城县建昌镇万年西路附11、12、13、70、71号五只店铺出租给乙方，租赁期限从2016年3月1日至2019年3月1日，每只店面月租金1,200元，每月计6,000元，甲方免除2016年3月1日-2018年3月1日两年租金，从2018年3月1日开始按每只店铺每月交纳1,200元租金，交纳租金实际为2018年3月1日之前一次性交清全年五只店铺租金72,000元等。后海明公司（甲方）与宇铖公司（乙方）就上述租赁房屋又签订一份《商铺租赁合同书》，约定租赁期限从2018年5月1日至2021年4月30日止，每年5月1日为租金付款日，2018年5月1日支付第一年租金，2019年5月1日支付第二年租金，2020年5月1日支付第三年租金，租金金额每年48,000元，甲方同意乙方在租赁期间内享受优先购买上述5只商铺购买权，合同期满后，乙方自动放弃购买权，自行搬离上述商铺。2020年3月2日，海明公司与刘小奇、徐小容签订一份《商品房买卖合同》，约定海明公司将坐落于南城县建昌镇万年西路的1号1栋附11、12、13、70、71号商品房出卖给刘小奇、徐小容，价款1,730,000元，买受人在2020年1月1日前支付全部价款，出卖人应当在2020年1月30日前向买受人交付该商品房。2020年3月16日，上述房屋办理了不动产权证，分别为赣（2020）南城县不动产权第0001373、0001374、0001375、0001376、0001377号，权利人为刘小奇、徐小容。2018年5月1日后，宇铖公司未向海明公司支付租金。一审法院认为，一、关于宇铖公司是否应腾退店面的问题。刘小奇、徐小容，宇铖公司各提供了一份租赁合同，均盖有海明公司、宇铖公司的印章，刘小奇、徐小容，宇铖公司均未对该印章的真实性申请鉴定，一审法院对该两份租赁合同的真实性均予以认可，因宇铖公司提供的租赁合同签订时间（2018年签订）在后，应视为对前一份租赁合同（2016年3月1日签订）的延续和修改，故该两份租赁合同中关于租金及租赁期限的约定存在冲突的应以之后签订的租赁合同为准，即租赁期限至2021年4月30日止，租金每年48,000元。海明公司在租赁期限内，将案涉房屋出卖给刘小奇、徐小容，并办理了房屋登记手续，根据买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故在租赁期限届满前宇铖公司仍可继续租赁该涉案房屋，对刘小奇、徐小容要求宇铖公司腾退房屋的诉请不予支持。二、宇铖公司与海明公司之间的租赁合同继续有效，承租人即本案宇铖公司应按租赁合同约定履行支付租金的义务。债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力，海明公司应当通知承租人即宇铖公司向新的房屋所有权人即本案刘小奇、徐小容支付租金，并由新的房屋所有权人与承租人签订租赁主体变更合同，在此之前，宇铖公司仍应按原租赁合同约定向原房东即海明公司支付房租。现海明公司未书面通知宇铖公司向刘小奇、徐小容支付租金，刘小奇、徐小容，宇铖公司亦未签订租赁主体变更合同，经一审法院多次组织调解，刘小奇、徐小容，宇铖公司均未能就租金支付事宜达成一致意见，且刘小奇、徐小容在购买涉案房屋时，对房屋存在租赁的事实是明知的，但未就此在购房合同中进行约定，刘小奇、徐小容对此存在一定的过错，故对刘小奇、徐小容要求宇铖公司按照每只店面租金1,200元，每月6,000元的标准，支付自2020年2月1日至腾退店面完毕之日止的租金的诉请不予支持。对于房屋所有权变更后，刘小奇、徐小容所有的房屋被占用期间的损失，刘小奇、徐小容可另行向出卖人海明公司主张。宇铖公司答辩时，要求刘小奇、徐小容和海明公司对宇铖公司租赁的11、12、13、70、71共五间商铺的装修进行补偿，共计780,000元整，不属于本案的审理的范围，一审法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第二百二十九条之规定判决：驳回刘小奇、徐小容的全部诉讼请求。案件受理费700元，减半收取350元，由刘小奇、徐小容负担。刘小奇、徐小容与宇铖公司在二审庭询中均未提交新证据。刘小奇、徐小容对一审法院查明的“后海明公司（甲方）与宇铖公司（乙方）就上述租赁房屋又签订一份《商铺租赁合同书》，约定租赁期限从2018年5月1日至2021年4月30日止，每年5月1日为租金付款日，2018年5月1日支付第一年租金，2019年5月1日支付第二年租金，2020年5月1日支付第三年租金，租金金额每年48,000元，甲方同意乙方在租赁期间内享受优先购买上述5只商铺购买权，合同期满后，乙方自动放弃购买权，自行搬离上述商铺”有异议，认为该事实依据的合同三性均未得到第三方案外人的确认。除该事实外，刘小奇、徐小容对一审法院查明的其他事实无异议。宇铖公司对一审法院查明的“2016年3月1日，海明公司（甲方）与宇铖公司（乙方）签订一份租赁合同，约定甲方将位于南城县建昌镇万年西路附11、12、13、70、71号五只店铺出租给乙方，租赁期限从2016年3月1日至2019年3月1日，每只店面月租金1,200元，每月计6,000元，甲方免除2016年3月1日-2018年3月1日两年租金，从2018年3月1日开始按每只店铺每月交纳1,200元租金，交纳租金实际为2018年3月1日之前一次性交清全年五只店铺租金72,000元等”有异议，认为2016年3月1日租赁合同是伪造的，宇铖公司没有签订这份合同，而且宇铖公司常用的公章不会是数字章。除上述事实外，宇铖公司对一审法院查明的其他事实没有异议。本院对一审查明无争议的事实予以确认。对当事人有异议的事实，本院经审查认定如下：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘小奇、徐小容与宇铖公司各持一份租赁合同，刘小奇、徐小容与宇铖公司主张对方的租赁合同不真实，但未提供任何证据予以证明，在两份租赁合同租期不同，且均加盖海明公司公章的情形下，一审法院对两份租赁合同的真实性予以确认并无不当。刘小奇、徐小容提供的租赁合同是2016年3月1日签订的，宇铖公司提供的租赁合同虽无签订时间，但合同约定租期是2018年5月1日至2021年4月30日止，因此，一审法院认定该合同是在2016年3月1日之后签订并无不当。二审庭询后，宇铖公司提交其于2015年4月27日向李海明汇款300,000元的电子回单一份，因该汇款时间并非本案租赁期内，本院不予采信。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：刘小奇、徐小容要求宇铖公司腾退南城建昌镇万年西路1号1栋附11、12、13、70、71共五只店面，并支付自2020年2月1日至2020年7月31日的房屋租金36,000元（后续租金按照每只店面租金1,200元，每月计6,000元的标准支付至腾退店面完毕之日止）有无事实及法律依据？本院认为，《中华人民共和国合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据该规定，在租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。本案中，在海明公司将房屋出卖给刘小奇、徐小容之前，已经和宇铖公司签订了租房协议，明确约定租赁期限为三年，刘小奇、徐小容在购房时明知房屋处于租赁状态，对于租赁协议的效力应予遵守，按照“买卖不破租赁”原则，刘小奇、徐小容承继了海明公司与宇铖公司之间的租赁关系。刘小奇、徐小容要求宇铖公司腾退南城建昌镇万年西路1号1栋附11、12、13、70、71共五只店面无法律依据。在刘小奇、徐小容承继海明公司与宇铖公司之间的租赁关系后，宇铖公司应按照其与海明公司签订的《商铺租赁合同书》向刘小奇、徐小容支付租金。根据《商铺租赁合同书》的约定，租赁期限从2018年5月1日至2021年4月30日止，每年5月1日为租金付款日，2018年5月1日支付第一年租金，2019年5月1日支付第二年租金，2020年5月1日支付第三年租金，租金金额每年48,000元。因此，宇铖公司应向刘小奇、徐小容支付自刘小奇、徐小容取得房屋所有权证书即2020年3月16日起至2021年4月30日的租金54,000元。综上所述，刘小奇、徐小容的上诉请求部分成立，应予支持。原判认定事实清楚，但判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省南城县人民法院（2020）赣1021民初1253号民事判决；二、江西宇铖市政建设工程有限公司自本判决生效之日起十日内向刘小奇、徐小容支付南城建昌镇万年西路1号1栋附11、12、13、70、71五只店面自2020年3月16日起至2021年4月30日的租金54,000元；三、驳回刘小奇、徐小容其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，减半收取350元，由江西宇铖市政建设工程有限公司负担。二审案件受理费700元，由江西宇铖市政建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王琳审判员  彭珺审判员  范宣二〇二〇年十二月十八日法官助理周超书记员华丽娜