湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12749号上诉人（一审被告）：朱建良，女，1968年2月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。被上诉人（一审原告）：袁高凤，女，1980年4月9日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：李欣欣，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭婉，湖南金州律师事务所实习律师。一审第三人：长沙瑞城房地产经纪有限责任公司二分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道洋湖垸中央大道万科白鹭郡小区******。负责人：王进军。上诉人朱建良与被上诉人袁高凤、一审第三人长沙瑞城房地产经纪有限责任公司二分公司（以下简称瑞城房地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱建良上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.案外人的施工行为并非不可预见，袁高凤单方解除合同系违约行为。袁高凤在签订合同前多次与中介人员实地看房，应当对案涉房屋地理环境、四周不利作了全面评估；兰亭湾畔是新建楼盘，三期住宅2019年5月30日才交房，案涉房屋北面为D4栋施工现场，周边全是裸露的土堆和杂草，地，地块位置上还有挖掘机眼可见还需要开发施工，网上也有相关地块的规划公示，袁高凤作为职业律师，对施工可能造成的影响理应预见。因此，一审法院关于案外人的施工是不可预见的认定是错误的，是对袁高凤违约行为的开脱；2.押金不应退还。根据合同违约责任条款的约定，因袁高凤单方提前解除合同，朱建良有权没收押金，朱建良不应退回一半押金1950元，一审法院判定错误；3.袁高凤应当承担给朱建良造成的损失。袁高凤居住案涉房屋12天即提前解除合同，朱建良损失了1750元中介费、360元车位管理费，闲置了2000元购置的电视机，袁高凤应当赔偿中介费1750元、车位费360元；4.一审法院认定的诉讼费承担有失公平，袁高凤作为违约方承担9元，而朱建良作为无过错方还得承担16元。故朱建良请求撤销原判，驳回袁高凤的诉讼请求。袁高凤辩称，1.因案涉房屋白天环境噪声严重超标，无法满足居家合同目的，袁高凤享有合同的约定解除权和法定解除权；2.袁高凤对合同的解除不存在任何过错。双方签订合同时，案涉房屋楼下还未开始施工，袁高凤完全不知晓楼下将要施工，也不可能想到会施工。而朱建良明知袁高凤租房是为了老人和孩子陪读，朱建良也明知案涉房屋旁边会施工建楼，而未告知袁高凤；3.朱建良克扣袁高凤款项没有事实和法律依据，应当返还。一审法院基于公平原则，酌情认定朱建良退还押金1950元，袁高凤对此认可。中介费是朱建良与第三人之间的费用，与袁高凤无关，朱建良从预付租金中扣留中介费无任何事实和法律依据。因此，袁高凤请求驳回上诉人的上诉请求。瑞城房地产述称，应按合同办，与第三人没有关系。袁高凤向一审法院起诉请求：1、朱建良向袁高凤返还被克扣的款项6010元；2、朱建良向袁高凤支付案涉噪声检测费300元；3、朱建良承担本案的诉讼费用。一审法院认定如下事实：长沙市岳麓区兰亭湾畔三期Ｄ2栋704房系朱建良所有。2019年12月5日，袁高凤（乙方）与朱建良（甲方）、瑞城房地产（丙方）及案外人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定：“一、房屋概况甲方该房屋位于岳麓区××路××号××期××栋××号房，房屋所有权人朱建良，建筑面积约为128平方米······用途为居家（乙方告知详细用途后，甲方应根据用途要求解决、协调、处理使用用途的相关问题，如住宅用于商业，由乙方自行承担风险）。二、租赁期限2019-12-09至2020-12-08······三、房屋租金、押金及其他费用承担1、房屋租金每月人民币叁仟玖佰元整（小写￥3900.00），含使用家电、家具、设备、设施，支付方式（半年），签订合同当天内支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金。2、为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金人民币叁仟玖佰元整（小写￥3900.00）。合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方。3、租赁期间的下列费用，甲方承担：物业管理费、车位费；乙方承担：水费、电费、燃气费······四、居间服务签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。合同签订当日甲方支付丙方居间服务费人民币壹仟玖佰伍拾元整（小写：￥1950.00），乙方支付丙方居间服务费人民币壹仟玖佰伍拾元整（小写：￥1950.00）。本合同签订后，甲、乙任何一方或双方要求提出解除、终止合同导致本合同不能履行的，甲、乙双方仍应向丙方支付所约定的居间服务费······七、合同解除及终止（一）甲方有下列情形之一的、乙方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的······八、违约责任1、如甲方违约或单方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁押金并赔偿乙方损失；如乙方违约或单方提前解除合同的，甲方有权没收租赁押金。”上述合同签订后当日，袁高凤向朱建良支付了6个月的租金23400元及押金3900元，另支付了朱建良燃气费100元、电费80元，共计27480元。袁高凤向第三人支付了居间服务费1950元，朱建良向第三人支付了居间服务费1750元。同日，袁高凤与朱建良就案涉房屋中的设备设施及钥匙、门禁卡进行了交接，并在交房确认书上签字。2019年12月6日，朱建良交付了房屋并交缴纳了360元的车位费。然袁高凤入住案涉房屋后，发现案涉房屋外广场在进行施工，噪音较大。袁高凤认为家中有老人与小孩，噪音太大影响了其与家人的日常生活，遂向朱建良提出不再继续租住案涉房屋，并表示可以积极为朱建良寻找转租房客，但一直未找到。袁高凤遂于2019年12月17日在微信中与朱建良协商，袁高凤提出解除合同，朱建良表示同意，双方办理了房屋交接手续，但双方就费用问题未达成一致意见，在扣除袁高凤租住案涉房屋十天的房租1300元、押金3900元、车位费360元、水费35元、电费195元、燃气费20元及朱建良支付给第三人的中介费1750元后，朱建良仅退还袁高凤20066元。袁高凤索要未果，遂酿成本案诉讼。另查明：袁高凤于2020年12月17日委托湖南明泰检测技术服务有限公司对案涉房屋内的噪音进行检测。2019年12月20日，湖南明泰检测技术服务有限公司出具了《检测报告》，结果如下：噪声昼间限值为55dB，而案涉房屋西北角卧室、北边卧室、北边阳台、东北角卧室的噪声值分别为76.8dB、72.4dB、83.3dB、83.6dB。袁高凤支付了检测费300元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，由于袁高凤和朱建良在合同履行过程中均不存在违约行为，合同不能履行是第三人的原因造成，因第三人在房屋外广场施工行为是袁高凤与朱建良在订立合同时无法预见的，不属于不可抗力，且不属于商业风险范畴。由于第三人的行为导致房屋噪音超标造成袁高凤无法居住，继续履行合同袁高凤合同目的不能实现，对袁高凤明显不公平。故袁高凤在合同履行期限内提出解除合同，朱建良同意袁高凤解除，且双方办理了房屋交接手续，应为双方协商一致解除合同，符合上述司法解释的规定。对于袁高凤要求朱建良退还押金3900元，一审法院根据公平原则，考虑到袁高凤退租后朱建良房屋有一定的空置期，故一审法院部分予以支持，酌情确定朱建良退还袁高凤押金1950元。关于袁高凤要求朱建良退还中介费1750元，《房屋租赁合同》第四条明确约定，如合同解除，双方仍应向第三人支付中介费，朱建良从袁高凤支付的租金、押金中扣下中介费1750元无事实依据，故对袁高凤的该项诉请一审法院予以支持。关于袁高凤要求朱建良退还车位费360元，合同中第三条第三款明确约定车位费由朱建良承担，故对袁高凤的该项诉请一审法院亦予支持。综上所述，朱建良共计收取袁高凤27480元，扣除袁高凤实际居住11天的租金1430元、押金1950元、水费35元，电费195元，燃气费20元后，朱建良应返还袁高凤23850元，朱建良已返还袁高凤20066元，故朱建良还应返还袁高凤3784元。因合同解除不是朱建良违约造成，故对袁高凤要求朱建良支付300元检测费的请求，一审法院不予支持。对于朱建良辩称其与袁高凤协商一致，袁高凤同意其扣押金3900元，虽然袁高凤在与朱建良聊天过程中曾表示同意朱建良扣押金，但朱建良未同意，双方并未达成合意，朱建良的中介费、车位费要袁高凤承担也无事实与法律依据，故对朱建良的答辩意见，一审法院不予采信。据此，一审法院判决如下：一、限朱建良于一审判决生效之日起三日内返还袁高凤3784元；二、驳回袁高凤的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，袁高凤承担9元，朱建良承担16元。二审中，当事人围绕诉争事实依法提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱建良提交了与案涉楼盘规划有关的搜索页面截图，拟证明袁高凤应当预见案涉房屋前的工程规划。朱建良对该证据质证认为，三性均有异议，证明目的有异议。本院认为该证据与本案诉争事实相关，予以认定，其证明力将综合全案予以考虑。瑞城房地产未提交新的证据。二审中，朱建良对一审认定的袁高凤实际居住案涉房屋的天数提出异议，主张实际居住的时间为12天，即2019年12月6日至17日。对一审法院认定的其他事实，各方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。本院认为，根据已查明的事实和当事人诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、案涉合同是否符合《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定的解除情形；二、关于租金、押金、中介费、车位费的认定。关于焦点一。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，朱建良主张案外人的施工行为对袁高凤来说并非不可预见，一审法院适用该条款错误。袁高凤主张双方签订合同时，案涉房屋楼下还未开始施工，其完全不知晓楼下将要施工，也不可能想到会施工。本院认为，依据上述规定，适用情势变更应符合以下要件：（1）有客观情势发生异常变化之事实；（2）发生在合同成立以后，履行完毕之前；（3）该客观情况发生变化不可归责于任何一方当事人，当事人不可预见、不可避免；（4）其发生使合同的履行显失公平或失去意义。本案合同签订后，因案外人施工使案涉房屋的噪音超标。结合本案证据及交易习惯，案外人何时施工、是否会造成噪音超标对双方当事人而言确系在签订合同时无法预知的，虽朱建良提交了工程规划等证据，但不能仅以相关规划公示等推定袁高凤在合同签订时应知悉施工及其噪音污染情况。袁高凤租赁案涉房屋是为了孩子陪读及老人、幼童居住，噪音超标致使合同履行的基础发生实质变化，合同目的无法实现，继续履行将导致袁高凤一方明显受损，显失公平。而双方当事人是在真实善意基础上签订合同，且均积极准备履行合同，对合同无法继续履行均无过错。因此，本案满足情势变更要件，根据当事人请求可以适用情势变更原则解除案涉合同。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方对合同已经解除均无异议。朱建良主张袁高凤违约，押金不应退还，并应赔偿中介费、车位费损失。袁高凤主张其不存在违约行为，不应承担责任。本院认为，如前所述，本案依法适用情势变更原则，且根据公平责任原则分担损失。本案双方在合同履行过程中均无过错，租金等费用应据实计算，押金应当予以退还。关于租金的计算时间，朱建良主张应为2019年12月6日至17日。本院经审查认为，2019年12月17日当天，双方办理了房屋交接手续，即案涉合同已于2019年12月17日解除，合同实际履行的时间为2019年12月6日至16日，共11天，故一审法院以11天计算租金并无不当。袁高凤虽然不存在违约行为，不应承担违约责任，但朱建良对合同无法继续履行并无过错，且为签订和准备履行合同花费一定人力物力，此损失应由袁高凤适当分担，一审法院酌情从押金中予以抵扣，本院予以确认。关于朱建良主张的中介费问题，合同解除后的中介费承担在案涉合同第四条居间服务中有明确约定，即合同解除后，双方仍应各自向第三人支付所约定的中介费，故朱建良要求袁高凤退还中介费无合同和法律依据，本院不予支持，一审法院认定正确。关于朱建良主张的车位费损失问题，一方面合同约定了车位费由朱建良承担；另一方面，袁高凤已经不再使用案涉房屋及其车位，要求其承担车位管理费无事实和法律依据，对朱建良该请求本院不予支持，其作为业主可与物业另行协商车位费问题。因此，结合合同实际履行情况，本院认为，一审法院基于公平原则，考虑到涉案房屋空置期朱建良的利益损失，酌情确定朱建良应返还袁高凤3784元合理合法，应予以维持。朱建良关于一审诉讼费分担有失公平的主张，本院认为，一审法院结合具体案情酌情确定诉讼费分担属于合理的自由裁量权范围，并无明显不当。综上所述，朱建良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱建良负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年十二月十日法官助理闫江欢书记员谢威源《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。