山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3411号上诉人（原审被告）：威海市新海房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区孙家疃镇合庆村。法定代表人：刘宏军，总经理。委托诉讼代理人：刘丽，山东中立达律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷国静，山东中立达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王博，男，1974年4月6日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：李向阳，山东众成清泰（威海）律师事务所律师。上诉人威海市新海房地产开发有限公司（以下简称新海房地产）因与被上诉人王博房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初3087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新海房地产上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回王博诉讼请求；2.王博承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院关键事实认定不清，证据不足。1.在一审中，王博称其从刘某处购买案涉房产，并且已将房款支付给了刘某，但一审法院对刘某是否具有案涉房屋的处分权这一关键性问题并未审理清楚。刘某在(2017)鲁1002民初2760号案件的庭审过程中出庭作证，证明其转卖给王博的房屋是其从泽华地产购买的顶账房。同时，其在庭审中表示，已经将购房款95万元转给了泽华房地产，他还表示，在购买案涉房屋时，知晓顶账房的交付条件。在《威海伴月湾及壹号公馆小区建筑智能化弱电工程承包合同》签订的第二天，房子没看，网签没办，泽华房地产最终能否拿到房屋的所有权尚未可知的情况下，竟一次性全款支付了房款，这明显有违常理，且在庭审中，刘某没有提交任何转款记录，因此，刘某和泽华地产之间可能根本不存在真实的房产买卖关系，双方签署的协议或者收条的真实目的不排除系为了帮助泽华房地产转移财产。2.对案涉房屋款项支付，王博前后陈述矛盾，疑点重重，对这一基本事实有待进一步查证。3.刘某于2018年12月22日出具的收条一份，证明王博向刘某支付威海市半月湾广场8号楼506室房产的尾款20万元，该20万元就是新海房地产替王博从银行贷款的20万元，执行到位后，王博直接将该款项的银行卡邮寄给了刘某，由刘某从银行卡中取走了所有款项。很显然，王博的陈述前后矛盾，且“直接将该款项的银行卡邮寄给了刘某”的说法和操作也明显与常理不符。且2016年3月24日刘某就支付了全款购买了房屋，而网签的时间却是2016年6月20日，刘某与王博之间转让交易的真实性存疑。4.新海房地产与王博所签署的商品房买卖协议，其本意是为了配合泽华进行融资。2016年3月23日，金鹏和泽华地产签订了弱电工程承包合同，合同中明确约定：工程造价120万元，工程验收运转后可以办理房屋抵顶手续，保修期满后方才能够办理房产证。后泽华地产因需要融资来施工，因此于2016年5月24日找到了第一个买家阎军，2016年5月25日，泽华地产便向金鹏递交了《施工单位过户申请会签单》，请求金鹏协助泽华办理网签，用于办理贷款。但经过审查，阎军因个人征信、收入情况，无法贷款，因此，2016年6月20日，泽华地产请求撤销了网签。同日，2016年6月20日，泽华地产又出具证明请求金鹏将房屋过户给刘某，并办理了网签，但因为刘某也不符合贷款的条件，导致贷款无法办理。最后在2016年9月18日，泽华地产再次出具证明，请求将房屋过户至王博。虽然《施工单位过户申请会签单》是金鹏房产的内部流程审批单，但其是2016年当时形成的真实凭证，其能反映出当时金鹏房产不厌其烦配合办理网签的真正意图，即帮助泽华地产去融资，以使其尽快完成施工。5.关于泽华地产是否施工完成，案涉房屋是否具备了抵顶给泽华的条件，该事实的认定关涉到泽华与刘某之间的交易是否有效的问题，继而也关涉到刘某和王博之间的交易是否有效的，但一审对这一关键性问题的认定更多在凭借主观猜测和推断，并未有相关证据予以佐证。二、一审法院存在法律关系认定和法律适用错误问题。1.案涉房屋系泽华地产从金鹏处附条件抵顶的房屋，在泽华地产抵顶的条件尚未成就时，泽华地产并未取得房屋的所有权。在这种情况下，假定泽华地产与刘某的交易为真，那泽华地产将房屋“转让”给刘某，因其未取得房屋的所有权，其转让给刘某的权利实质上只能是“其要求新海房地产交付房屋和办理过户”的债权，而非案涉房屋的物权。没有取得房屋所有权的刘某再将该权利转让给了王博，因此，王博受让的依然是“要求新海房地产交付房屋和办理过户”的债权，而很显然，金鹏房地产对未完成案涉房屋抵顶条件的泽华地产享有法定抗辩权，而该抗辩权同样适用于债权受让人王博。据此，在泽华地产未就工程施工完成前，金鹏地产均有权拒绝为王博办理过户手续。2.一审法院一直在“强调”顶账房的交易惯例，但很显然，交易惯例并不应当凌驾于法律之上。首先，王博称其从刘某处购房，且将房款转给了刘某，从房屋转售的角度，应当由新海房地产先过户给泽华房地产，泽华房地产再过户给刘某后，刘某再出售给王博，否则就会产生偷逃税款的问题，根据合同法的相关规定，刘某和王博之间签署的合同，会因违反税法的强制性规定，而导致合同无效。其次，从《物权法》的角度，新海房地产和刘某解除了预售合同并撤销网签的后果，就是案涉房屋的产权依然是新海房地产的，假定刘某已经向泽华支付了购房款，那也因为交易失败，导致刘某应该向泽华地产索要已经交付的购房款，而不应当由在法律上对房屋没有任何权利可以行使的刘某去再转让房屋，更无权去收取购房款。综上所述，请求二审法院依法改判。王博辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，新海房地产的上诉请求属于主观臆测和无理推脱，应当依法予以驳回。新海房地产在王博与其签订商品房买卖合同之后，又向王博交付了该房产，并且办理了预告登记，在诉讼过程中新海房地产也认可案涉房屋属于顶账房，王博不需要向其支付购房款，那么在双方签订合同并且交付房屋之后，在具备条件时协助购房人办理不动产权转移登记手续系其法定义务。王博向一审法院起诉请求：1.判令新海房地产协助王博将威海市环翠区半月湾广场8号506室房产所有权转移登记至王博名下；2.诉讼费用由新海房地产承担。一审法院认定事实：2017年5月26日，王博曾以新海房地产、金鹏房地产为被告，泽华房地产为第三人诉至一审法院，一审法院于2018年3月26日作出（2017）鲁1002民初2760号民事判决书，该判决书已经生效。该判决中认定的与本案有关的事实如下：位于威海市的房屋系新海房地产与金鹏房地产合作开发建设。2016年3月23日，金鹏房地产与泽华房地产签订《威海伴月屿岸及一号公馆小区建筑智能化弱电工程承包合同》一份，合同约定泽华房地产从金鹏房地产处承包伴月屿岸及一号公馆小区建筑智能化弱电工程，工期共60天，金鹏房地产以案涉房屋抵顶工程款，价格120万元，自全部工程竣工验收单签发之后起，保修期限为2年，工程验收运转后可以办理房屋抵顶手续，保修期满后办理房证。2016年3月24日，泽华房地产（甲方）与案外人刘某（乙方）签订协议书一份，约定甲方将案涉房屋转让给乙方，转让价格为95万元，乙方一次性付款；甲方必须保证60天内给乙方办理房屋正规手续，每逾期一天按照千分之五赔偿乙方。同日，泽华房地产向案外人刘某出具收条一份，载明收到刘某案涉房屋购房款95万元。新海房地产于2016年7、8月份与案外人刘某签订案涉房屋买卖合同，后双方撤销该房屋买卖合同，由王博（买方）与新海房地产（卖方）于2016年9月19日就案涉房屋签订商品房买卖合同（合同编号为201600041886）一份，约定房屋总价款为100万元，付款方式及期限为：在签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10万元，该定金于本合同签订时抵顶商品房价款，买受人应当于2016年9月19日前支付首期房款80万元，余款20万元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。该合同签订后，新海房地产为王博开具案涉房屋首付款80万元的收款收据，王博、新海房地产均认可该80万元首付款王博并未实际向新海房地产支付。2016年11月18日，案涉房屋办理了不动产预告登记，登记的权利人为王博，义务人为新海房地产。2016年12月10日，新海房地产将案涉房屋交付王博使用。该案一审庭审中，新海房地产为证实其主张，提供金鹏房地产制作的施工日志及泽华房地产已完工工程量汇总各一份，拟证明泽华房地产并未完成其与金鹏房地产签订的《威海伴月屿岸及一号公馆小区建筑智能化弱电工程承包合同》约定的施工工程量，工程至今未达到验收运转标准，故案涉房屋尚未达到抵顶给泽华房地产的条件，泽华房地产无权处分案涉房屋。王博质证称，对前述证据的真实性及证明内容均有异议，新海房地产提供的工程量汇总，系其单方制作，并未经泽华房地产确认，不能证明泽华房地产工程量完成情况，金鹏房地产与泽华房地产在前述工程承包合同中约定，工程验收运转后可以办理房屋抵顶手续，而新海房地产也就案涉房屋办理了相关的手续，说明以案涉房屋抵顶泽华房地产工程款的条件已成就，因此王博就案涉房屋无需向新海房地产支付任何对价。王博申请案外人刘某出庭作证称，其与王博系亲戚关系，案涉房屋系金鹏房地产抵顶给泽华房地产，其以95万元的价格从泽华房地产处购买案涉房屋，并与新海房地产签订商品房预售合同并办理网签备案手续，后其将案涉房屋转让给王博，并撤销了其与新海房地产之间的商品房预售合同并备案，由王博与新海房地产签订商品房预售合同。因案涉房屋是金鹏公司抵顶给泽华房地产，故王博无需向新海房地产支付购房款。王博对证人刘某的证言无异议；新海房地产质证称，虽然泽华房地产与金鹏房地产约定以案涉房屋抵顶工程款，但因泽华房地产并未按照合同约定履行施工义务，故泽华房地产并没有真正取得案涉房屋，其无权将案涉房屋对外出卖。（2017）鲁1002民初2760号民事判决书认定，案涉房屋系新海房地产和金鹏房地产合作开发建设，该房屋最初由金鹏房地产与泽华房地产约定用以抵顶金鹏房地产待付泽华房地产的工程款，后新海房地产应泽华房地产的要求先与案外人刘某签订案涉房屋买卖合同，在与案外人刘某签订的房屋买卖合同撤销后，又与王博签订案涉房屋买卖合同，新海房地产在先后与案外人刘某、王博签订房屋买卖合同时，案外人刘某、王博均未向其实际支付购房款，且根据泽华房地产向案外人刘某出具的案涉房屋购房款收据及刘某陈述看，王博已向刘某支付案涉房屋对价，而刘某系向泽华房地产泽华公司支付相应对价，新海房地产和金鹏房地产虽主张其先后与案外人刘某、王博签订案涉房屋买卖合同，均系为配合泽华房地产办理房屋抵押贷款手续，但对此并未提供相应证据予以证实，且案涉房屋办理抵押贷款手续后，所贷款项新海房地产亦未实际交付泽华房地产。综合双方所提供证据及各方履行民事法律行为情况看，新海房地产与王博签订案涉房屋买卖合同，更加符合开发商协助履行顶账房交易的惯例，即新海房地产系履行其合作开发方即金鹏房地产与泽华房地产在工程承包合同中约定为泽华房地产办理房屋抵顶手续的义务，因此可以认定，王博系从泽华房地产处受让案涉房屋相关权益，按照顶账房的交易习惯，王博虽与新海房地产签订商品房买卖合同并约定了相应的合同价款，但王博实际无需直接向新海房地产支付房屋价款，新海房地产转让案涉房屋所需对价系以泽华房地产所履行的相应施工义务抵顶。金鹏房地产与泽华房地产签订的工程承包合同中虽约定，以案涉房屋抵顶工程价款，工程验收运转后可以办理房屋抵顶手续，新海房地产现向王博主张泽华房地产所履行施工义务并未按约定完成，即约定的抵顶案涉房屋的条件尚未成就，对此并无证据证实或相关部门认定泽华房地产所施工工程未完成，且如在王博受让案涉抵账房时泽华房地产施工工程未完成或经验收合格，新海房地产作为发包方在明知上述情况下，应泽华房地产要求与王博签订商品房买卖合同，并将案涉房屋实际交付王博，明显不合常理。与之相应，在此情况下，王博作为顶账房买受人，有理由相信新海房地产已将案涉房屋抵顶与泽华房地产，并进而履行相应买受义务，新海房地产亦无证据证实王博明知案涉房屋抵顶条件不成就而受让案涉房屋，即无证据证实王博在本案所涉房屋交易过程中存在过错，且新海房地产在其主张的抵顶条件不成就的情况下自愿与王博签订相应商品房买卖合同，且实际交付房屋，其上述签订并履行商品房买卖合同出售人义务的民事行为，不排除系其与泽华房地产变更房屋抵顶条件或以行为表明不向王博主张抵顶条件不成就的抗辩等可能。另查，案涉房屋现已经具备了办理分户不动产权证的条件。一审法院认为，根据（2017）鲁1002民初2760号生效民事判决书已经认定，新海房地产与王博签订案涉房屋买卖合同，更加符合开发商协助履行顶账房交易的惯例，即新海房地产系履行其合作开发方即金鹏房地产与泽华房地产在工程承包合同中约定为泽华房地产办理房屋抵顶手续的义务，王博系从泽华房地产处受让案涉房屋相关权益，按照顶账房的交易习惯，王博虽与新海房地产签订商品房买卖合同并约定了相应的合同价款，但王博实际无需直接向新海房地产支付房屋价款，新海房地产转让案涉房屋所需对价系以泽华房地产所履行的相应施工义务抵顶。根据承包合同约定，保修期限为2年，工程验收运转后可以办理房屋抵顶手续，保修期满后办理房证，新海房地产已经于2016年9月19日与王博就案涉房屋签订商品房买卖合同，该办理房屋抵顶手续的行为应当视为此时已经满足了“工程验收运转”的情形，至今已经超过两年的时间，已经满足了约定的办理房证的条件，新海房地产提出因泽华房地产未按约履行施工义务的抗辩而拒绝履行房屋出让方的附随义务，明显不当，故王博要求新海房地产将案涉房屋的不动产权转移登记至王博名下，理由正当，一审法院予以支持。至于新海房地产主张的泽华房地产未按合同约定完成施工，系另一个法律关系，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决：新海房地产于判决生效后十日内协助王博将半月湾广场-8号-506房屋的不动产权转移登记至王博名下。案件受理费50元，由新海房地产负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。新海房地产提交工程造价司法鉴定意见书一份，证明泽华房地产并未依照双方签署的承包合同完成施工，其施工的金额只有13万，承包合同约定的房屋抵顶的条件并没有成就。本院组织王博进行了质证，王博对该证据的真实性和合法性都有异议，首先该报告书属于复印件，不具有原件的证据效力，其次该报告书中勘验笔录部分没有泽华房地产有关人员的签字确认，仅有金鹏房地产代理人的签字，而且该报告书中引用的弱电工程承包合同内容不完整，也无法核实是否与本案当中有关的弱电工程承包合同属于同一份合同，仅凭该份证据不能证明新海房地产的有关主张。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：新海房地产与王博之间签订的商品房预售合同是否合法有效，新海房地产公司应否协助王博办理案涉房屋的产权过户登记手续。案涉房屋系新海房地产、金鹏房地产合作开发建设，该房屋最初由金鹏房地产与泽华房地产约定用以抵顶泽华房地产弱电工程施工款。后新海房地产应泽华房地产要求先与案外人刘某签订案涉房屋买卖合同，在该合同撤销后，又与王博签订案涉房屋买卖合同，王博向刘某支付了案涉房屋价款，新海房地产协助王博办理了案涉房屋预告登记，并于2016年12月10日将案涉房屋交付王博使用。新海房地产上诉主张泽华房地产未按双方约定完成工程施工，新海房地产可以向王博行使抵顶条件未成就，无法协助办理案涉房屋产权登记的抗辩权。第一，王博作为商品房消费者，相应付款义务已经履行完毕，案涉房屋也已办理了预告登记并完成交付，在无证据证实王博存在恶意套取贷款、与泽华房地产恶意串通等过错的情况下，王博对案涉房屋享有物权期待权，具有区别于一般债权的优先性和独立性，新海房地产应按照房屋买卖合同的约定履行附随办证义务；第二，新海房地产与王博签订商品房买卖合同之后，作为案外人刘某与王博债权债务关系的债务加入方，具有协助配合办理案涉房屋产权登记的义务，金鹏房地产对泽华房地产享有的工程施工款给付抗辩权属另一债权债务关系，新海房地产不能以此对抗已经向刘某履行付款义务的债权人王博。金鹏房地产应按照（2018）鲁1002民初4672号判决向泽华房地产及责任股东主张实现权利。第三，新海房地产作为开发商，明知案涉房屋价款需抵顶支付及抵顶工程可能存在无法完工风险等情况下，依然协助王博办理预告登记、抵押贷款、交付房屋，与市场交易常理明显不符，不排除系其与泽华房地产变更房屋抵顶条件或者以行为表明不向王博主张抵顶条件不成就的可能。故，新海房地产上诉主张，本院不予采纳。综上所述，威海市新海房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人威海市新海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十二月二十三日法官助理俞凯书记员张济节