湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0321执异91号异议人（案外人）：方美丽，女，1970年10月14日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。申请执行人：湘潭县易俗河镇天添乐鞋材厂，住所地湘潭县易俗河镇吴家巷工贸区金鸡南路。经营者：杨小兰，女，1972年11月7日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。被执行人：湘潭县易俗河远迪皮鞋厂，住所地湘潭县易俗河镇金穗路南名府南苑**。经营者：刘平，男，1957年1月1日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。被执行人：刘平，男，1957年1月1日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。被执行人：刘志远，男，1983年9月24日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。本院在执行湘潭县易俗河镇天添乐鞋材厂（以下简称“天添乐鞋材厂”）申请执行湘潭县易俗河远迪皮鞋厂（以下简称“远迪鞋厂”）、刘平、刘志远买卖合同纠纷一案过程中，查封了被执行人刘志远、案外人李姝名下共有的位于湘潭县易俗河镇金穗路南名府南苑2栋2单元2-102、2-202、2栋3单元3-101、3-102【不动产权证号：湘（2020）湘潭县不动产权第0××6号、第00XXXX5号、第00XXXXX5号、第0XXXXXX7号】的房产，查封期限为3年。案外人方美丽认为易俗河镇金穗路南名府南苑2栋2单元202号房屋【不动产权证号：湘（2020）湘潭县不动产权证第0XXXXXX5】已归其所有，法院查封该房屋错误，遂提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人方美丽称，其已于2019年3月7日购买了易俗河镇金穗路南名府南苑2栋2单元202号房屋【不动产权证号：湘（2020）湘潭县不动产权证第00XXXXX5】，并于2020年5月25日之前付清了全部购房款，在湘潭市湘潭公证处对上述房屋的买卖予以公证。房屋未及时过户，是因为出卖方是2016年购买的房屋，当时没有办证，直到2020年5月才办好产权证，出卖给异议人时隐瞒了未缴税的事实，出卖方答应承担税费，并承诺想办法借到钱就办过户手续。自2020年6月以来，异议人多次催促出卖方办理过户手续，但出卖方一直以没有时间为由拖到现在，故房屋未及时过户不是异议人的原因。现上述房屋已归异议人所有，法院查封上述房屋错误，请求解除对上述涉案房屋的查封。异议人提交了房屋买卖合同、公证书、不动产权证书、收条、银行交易明细等证据。申请执行人天添乐鞋材厂称，一、《物权法》规定，不动产以登记为确权标准。依异议人所述，其于2019年3月7日购买了刘志远所有的涉案房产，就应当及时办理房产转让登记。一年多后，申请执行人起诉并申请财产保全时，该房产仍然登记在刘志远名下，异议人直到2020年5月25日才交清房款，并未实际取得涉案房产物权，法院查封该房产没有错误；二、刘志远作为被执行人，在诉讼期间出售已被查封的房屋并对房屋买卖合同进行公证，是转移财产、妨碍诉讼的行为，也不排除异议人与被执行人恶意串通的嫌疑。综上，请求法院驳回异议人的异议。被执行人刘志远及其妻李姝称，1、涉案房屋已于2019年3月7日出卖给异议人，异议人陆续支付了购房款，2020年5月25日对房屋买卖进行公证后的当天，异议人付清了购房尾款，异议人所述是实；2、当时该房屋为商业门面房的二楼，在出售后，刘志远于2019年3月20日向湘潭县人民政府报告，请求将门面变性为住房，直到2020年5月21日才完成房屋变性审批办好产权证。又因变更房屋性质只能按电子合同办理，所以办出来的产权人还是刘志远和李姝。根据规定未满两年的房屋过户，要多交5.5%的增值税，这多出来的税费理应由出卖方承担，异议人多次要求出卖方刘志远、李姝去办理过户登记，但出卖方确实没有钱，一直拖着没去，只做了买卖合同公证。故请求支持异议人的异议，解除对该房屋的查封、冻结。被执行人远迪鞋厂、刘平未提出申辩意见。本院查明，天添乐鞋材厂与远迪鞋厂、刘平、刘志远买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日作出（2020）湘0321民初848号民事判决书，判决：由湘潭县易俗河远迪皮鞋厂、刘平、刘志远于本判决书生效后七日内共同偿还所欠天添乐鞋材厂货款22万元并自2020年4月28日起以22万元为基数按年利率6%的标准计算利息至货款付清之日止。刘志远不服该判决，向湘潭市中级人民法院提起上诉，湘潭市中级人民法院于2020年9月21日作出（2020）湘03民终1384号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。案件进入执行程序后，本院于2020年11月4日作出（2020）湘0321执1395号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人刘志远、案外人李姝名下共有的位于湘潭县易俗河镇金穗路南名府南苑2栋2单元2-102、2-202、2栋3单元3-101、3-102【不动产权证号：湘（2020）湘潭县不动产权第0××6号、第0XXXXXX5号、第0XXXXXXX5号、第0XXXXXXX7号】的房产，查封期限为3年；……”，并于同年11月6日查封了上述涉案房屋。案外人方美丽遂向本院提起书面异议。异议人提交的证据显示，2019年3月7日卖方李姝、刘志远与买方方美丽签订了《六六八房屋买卖协议》，协议约定，物业（指房屋）不动产证编号为××，地址为湘潭县××镇××路××栋××单元××，产权面积约130㎡，建筑结构为混合，所在层次为2楼，成交价格为人民币392800元，方美丽于2019年3月7日支付购房定金人民币100000元给李姝、刘志远。付款进度为2019年4月7日之前办好证之后交付给方美丽，方美丽付清房屋尾款。当日刘平向赵建新出具收条一张，注明“今收到赵建新购房定金人民币100000元是实”、同年10月16日刘平、李姝向赵建新出具收条注明：“今收到赵建新房款70000元”、2020年4月27日李姝向赵建新出具收条注明“今收到赵建新购房款200000元”。2020年5月21日刘志远、李姝在湘潭县自然资源局办理了涉案房屋的不动产权证书。同年5月25日甲方刘志远、李姝与乙方方美丽再次针对前述房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方自愿将两人共同共有的位于湘潭县××镇××路××栋××单元××的房屋【建筑面积：131.9平方米，不动产权证书编号：湘（2020）湘潭县不动产权第0××5号】转让给乙方，转让价格人民币392800元。……上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方所有。……”。同日李姝、刘志远向赵建新出具收条注明“今收到赵建新购房尾款22800元”。同年5月27日湖南省湘潭市湘潭公证处出具了（2020）湘潭潭证内民字第2668号公证书，证明双方当事人签订了前述《房屋买卖合同》，该签约行为符合规定，合同内容符合规定，合同上双方当事人的签名、右手食指指纹印均属实。另查明，异议人方美丽与赵建新系夫妻关系。刘志远与李姝系夫妻关系，刘平系刘志远之父。上述涉案房屋不动产权证书登记的权利人为李姝、刘志远，共有情况为共同共有。在天添乐鞋材厂与远迪鞋厂、刘平、刘志远买卖合同纠纷案审理阶段，天添乐鞋材厂申请保全后，本院作出裁定，冻结了刘平三个银行账户存款共37850.03元，查封了刘远所有的位于湘潭县××镇××路××路××栋的房产【预告登记号：湘（2020）湘潭县不动产证明0XXXXX8号】，所查封的并非本异议案所涉房产。本院认为，一、法院在保全阶段查封的房屋并非本异议案所涉房屋。二、虽然我国《物权法》规定对不动产所有权以登记为原则，涉案房屋登记在被执行人刘志远、案外人李姝名下，但在法院查封以前，刘志远、李姝已经将该房屋出卖给异议人，双方签订了合法有效的买卖合同，异议人已经支付了全部购房款，没有办理房屋过户登记手续不是异议人的原因，异议人对该房屋已经享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对登记在刘志远、李姝名下的位于湘潭县××镇××路××栋××单元××号房屋【不动产权证号：湘（2020）湘潭县不动产权第0××5号】的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湘潭县人民法院提起诉讼。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  李 娟人民陪审员  朱立华二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  毛里莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。