北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终14731号上诉人(原审被告、反诉原告)：林树玲，女，住河北省三河市。委托诉讼代理人：高东，北京和广律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：中国联合网络通信有限公司北京市分公司，住所地北京市西城区复兴门南大街**。负责人：霍海峰，总经理。委托诉讼代理人：肖萌，中国联合网络通信有限公司北京市分公司职员。委托诉讼代理人：盛乃龙，北京盛堂律师事务所律师。上诉人林树玲因与被上诉人中国联合网络通信有限公司北京市分公司（以下简称联通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林树玲及其委托诉讼代理人高东，被上诉人联通公司的委托诉讼代理人肖萌、盛乃龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林树玲上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，发回一审法院重审或者改判支持林树玲一审反诉请求、驳回联通公司一审诉讼请求；2．诉讼费由联通公司承担。事实和理由：1．一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2016年1月15日属于认定事实错误。双方约定免租期为2015年11月10日至2016年1月9日，故双方签订合同时间不应在合同履行后；2．一审法院认定联通公司于2019年6月9日搬离房屋属于认定事实不清。联通公司一审提交的邮单并无签收记录，也没有显示邮寄内容，其提交的《提前解除房屋租赁合同告知函》系联通公司单方制作，结合其员工与林树玲的聊天记录，不能认定联通公司于2019年6月9日搬离；3．2019年6月9日至2019年10月21日期间房屋由谁实际控制并未查明。一审诉讼中联通公司认可钥匙并未交付给林树玲，说明双方没有办理退房交割手续。林树玲实际收到房屋时间是2019年10月初左右，当时房屋门口有垃圾，因林树玲没有钥匙，且给联通公司打电话无人接通，林树玲才将门锁切割，进屋后屋内一片狼藉；4．联通公司未缴纳物业费及供暖费，构成违约，应当承担违约责任；5．联通公司没有单方解除权，其因自身经营情况自行搬离房屋未与林树玲进行协商，也没有办理退房手续，林树玲未避免损失扩大，于2020年10月21日与案外人签订租赁合同，联通公司应当赔偿林树玲的一切损失。联通公司辩称，同意一审法院判决，不同意林树玲的上诉请求。联通公司向一审法院起诉请求：1．联通公司于2019年6月9日解除与林树玲的《房屋租赁合同》；2．林树玲返还联通公司租金177227．30元（2019年7月10日-2020年1月9日总计6个月租金，金额为：354454．59／12＊6=177227．30元）；3．本案诉讼费由林树玲承担。林树玲向一审法院提出如下反诉请求：1．依法判令双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月9日解除；2．依法判令联通公司赔偿反诉林树玲实际损失72177．32元（实际损失为：2020年1月10日至2021年1月9日期间的房屋租赁差额损失72177．32元，372177．32元-270000元-30000元=72177．32元，2019年12月1日至2020年1月9日期间为了避免扩大损失将房屋租赁给案外人徐淑玲而收取的租金22500+7500=30000元）；3．请求依法判令联通公司支付反诉林树玲物业费5637．20元（2016年至2019年期间的物业费）；4．请求依法判令联通公司支付反诉林树玲取暖费4793．60元（2016年1月10日至2016年3月15日期间的取暖费）；5．请求依法判令联通公司赔偿反诉林树玲违约金29537．90元；6．本案的诉讼费及反诉费用由联通公司承担。一审法院认定事实：2016年1月15日，林树玲（甲方）与联通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由联通公司租赁林树玲的房屋，房屋位于通州区乔庄,房屋建筑面积共计为119．84平方米，房屋用途为商业。双方约定租赁期限为5年，租期自2016年1月10日至2021年1月9日，租金为306191．20元（自2016年1月10日至2017年1月9日），自第二年开始租金均在上一年租金基础上递增5%，第二年租金为321500．76元，第三年租金337575．80元，第四年租金354454．59元，第五年租金372177．32元。合同第三条第二项约定：房屋交付时乙方应与甲方委托的北京市佳开原物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》、直接与物业管理公司进行结算。合同第三条第三项约定：租赁房屋的供暖方式为集中供暖……与租金同期交纳。合同第四条第一项约定：租赁期间，乙方用水采用购卡使用，用水价格按商业标准；电费采用电费卡方式，乙方按照实际价格和使用数量支付。合同第十条第二项约定：经甲乙双方协商一致可以解除本合同。双方应按实际租期结算租金，并由过错方向无过错方补偿因此造成的损失。第十一条第五项约定：在承租期内，乙方单方提出提前解除租赁合同的，乙方需向甲方支付一个月租金作为违约金。合同签订后，联通公司共支付租金至2020年1月9日。2019年5月，联通公司以邮件的方式向林树玲送达了一份《提前解除房屋租赁合同告知函》，内容为联通公司以书面形式提出解除租赁合同，并愿意支付一个月租金为违约金，而林树玲需退还其剩余租金。林树玲述称，其未收到该告知函。2019年6月3日，联通公司给林树玲发微信称，“……乔庄北街联通营业厅预计明后天腾空房子，您什么时候有时间我把钥匙给您交接一下”。林树玲当天回复称，“好的，弄好了你给我打电话吧”。2019年6月5日，联通公司给林树玲发微信称，“乔庄北街厅已于2019年6月5日撤厅并腾空房屋。且已不再使用。等您方便的时候麻烦您联系下我”。林树玲未回复。2019年6月9日，联通公司搬出涉案房屋。2019年10月21日，林树玲作为出租人与徐淑玲作为承租人就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》，租期为2019年12月1日至2027年11月30日。在一审审理过程中，联通公司同意支付林树玲2016年1月10日至2016年3月15日期间的供暖费，同时联通公司认可其与林树玲在签订租赁合同时曾达成口头合同，由联通公司支付免租期的供暖费，即2015年11月10日至2016年1月9日。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。联通公司与林树玲签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，自签订之日起合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。关于《房屋租赁合同》的解除时间。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。联通公司认为涉案合同的解除时间为2019年6月9日，对此提供了《提前解除房屋租赁合同告知函》、邮单和微信聊天记录为证。对此一审法院认为，联通公司称其通过邮寄的方式向林树玲发送了《提前解除房屋租赁合同告知函》，但其邮单并未注明其所邮寄的具体内容，也无法证明该邮件是否送达至林树玲，但结合其提供的微信聊天记录，可证明林树玲对联通公司于2019年6月5日搬离涉案房屋是知情的。联通公司提供的证据构成了完整的证据链，对此一审法院予以采信。故联通公司于2019年6月9日解除与林树玲的《房屋租赁合同》的主张，一审法院予以支持。合同解除后，林树玲应依法退还联通公司剩余预付租金，即2019年6月10日至2020年1月9日，共计7个月租金，共计206765．18元，但联通公司的诉讼请求已经依据《房屋租赁合同》的约定，自行扣除一个月租金作为违约金，故其仅主张林树玲返还其6个月租金，一审法院对此不持异议。林树玲认为涉案合同的解除时间是2020年1月9日，但林树玲对其主张未能提供有效证据证明，对此一审法院不予采信。故其依法判令双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月9日解除的反诉请求，一审法院不予支持。关于违约金的数额。联通公司的诉讼请求已经自行扣除一个月租金作为违约金，故对于林树玲的反诉请求一审法院不予支持。关于供暖费。在一审法院审理过程中，联通公司同意支付林树玲2016年1月10日至2016年3月15日期间的供暖费，对此一审法院不持异议。同时联通公司认可其与林树玲在签订租赁合同时曾达成口头合同，由联通公司支付免租期的供暖费，即2015年11月10日至2016年1月9日。对于上述联通公司自认事实，一审法院予以确认，故对于林树玲请求联通公司支付取暖费4793．60元的反诉请求，一审法院予以支持。关于物业费。林树玲反诉请求联通公司支付2016年1月至2019年12月的物业费5637．20元，联通公司辩称其同意支付解除合同前的物业费，即2016年1月至2019年6月物业费，共计4921元。对此一审法院认为，涉案合同于2019年6月9日解除，故联通公司应当支付2016年1月至2019年6月的物业费。据此，一审法院于2020年10月30日判决：一、确认联合公司与林树玲于2016年1月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月9日解除；二、林树玲返还联合公司租金177227．30元；三、联合公司支付林树玲2016年1月至2019年6月的物业费4921元；四、联合公司支付林树玲2016年1月10日至2016年3月15日期间的取暖费4793．60元。五、驳回林树玲的其他反诉请求。上述第二、三、四项于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交二审新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、联通公司是否有权解除合同；二、联通公司返还房屋的时间。关于争议焦点一。联通公司与林树玲签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据联通公司提交的《房屋租赁合同》载明，合同签订日期为2016年1月15日，林树玲对合同签订日期提出异议，但无法明确具体签订日期，且合同签订时点是否晚于合同实际履行日期，不影响双方对于租赁期限的约定，故一审法院认定合同签订时间为2016年1月15日并无不当。《房屋租赁合同》第十一条第五项约定：“在承租期内，乙方单方提出提前解除租赁合同的，乙方需向甲方支付一个月租金作为违约金。”本院认为该约定属于约定解除条款，即承租人在满足向出租人支付一个月租金作为违约金的前提下可以行使约定解除权。在双方租赁合同履行过程中，联通公司于2019年6月3日微信告知林树玲预计腾空房屋，即明确表达了解除合同的意思表示，林树玲并未提出异议。随后于2019年6月9日向林树玲邮寄《提前解除房屋租赁合同告知函》，告知函中联通公司提出愿意承担一个月的违约金，虽林树玲主张未收到上述告知函，但联通公司向林树玲提出解除符合合同约定，一审法院依据上述事实认定合同解除时间为2019年6月9日并无不当。关于争议焦点二。合同解除后，联通公司应当向林树玲返还租赁房屋，林树玲应当退还联通公司剩余租金。首先，从联通公司与林树玲微信聊天记录看，联通公司已经于2019年6月5日将房屋腾空，并告知林树玲交接钥匙，林树玲对此消极回避，对于林树玲因己方怠于收房而造成的损失应自行承担。其次，因林树玲已将房屋换锁并于2019年10月21日另行转租他人，林树玲已经实际占有房屋，故联通公司已无返还钥匙之必要。基于以上两点论述，房屋实际交接时间并不影响林树玲自行承担损失的认定，故2019年6月10日至2019年10月20日期间的房屋占有使用费，林树玲无权向联通公司主张，一审法院判决林树玲向联通公司返还2019年6月10日之后的租金正确。关于林树玲主张联通公司迟延支付物业费及供暖费构成违约，应承担违约责任的上诉意见。因双方在租赁合同中并未约定迟延支付物业费及供暖费的法律责任，且林树玲并未举证证明联通公司迟延支付给其造成的实际损失，结合联通公司已经支付一个月租金作为违约金的事实，本院对林树玲该项上诉请求不予支持。综上所述，林树玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3844元，由林树玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  玄明虎审 判 员  万丽丽二〇二〇年十二月二十一日法官助理  向 玗书 记 员  任 宇