贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3937号上诉人（原审被告）：王生，男，1973年10月1日出生，汉族，河北省保定市人，住河北省保定市徐水县。委托诉讼代理人：缑小丰，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴宛珈，女，1984年9月1日出生，仫佬族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：赵叶，北京舍支律师事务所律师。上诉人王生因与被上诉人吴宛珈合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2020）黔2601民初9807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王生上诉请求：一、请求撤销贵州省凯里市人民法院作出的（2020)黔2601民初9807号民事判决第一项，发回重审或依法改判；二、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审庭审中，上诉人与被上诉人双方代理人就涉案房屋贷款还清前所产生的租金归属各执一词，表述了内容完全相反的口头约定，即在王生支付了房屋首付款，吴宛珈按约定有履行按揭还款义务自身又无还款能力，房屋租金又恰能覆盖每月按揭金额的情况下，王生主张租金归自己所有，由吴宛珈代为管理房屋并收取租金向银行还贷，租金剩余部分作为吴宛珈的酬劳，房屋份额全部属于王生。吴宛珈主张租金全部归其所有，但一审法院在判决中直接忽略王生代理人的以上陈述，径行认定涉案房屋贷款还清前房屋租金归被吴宛珈所有，属事实认定错误。二、一审法院在上述事实未查清的情况下认定吴宛珈享有涉案房屋50%份额，属事实认定错误。三、一审法院在事实认定错误的基础上作出错误评析。四、一审过程中双方都需要核实部分案件事实，核实后以代理词为准，一审法院未明确提交代理词的时间，亦未通知王生提交代理词的情况下，两天就写出判决，不利于查清案件事实，导致该案事实认定错误，法律适用错误。吴宛珈辩称:一、王生上诉称房屋租金用途是打给吴宛珈用于偿还贷款，与事实不符。事实上租金用途为吴宛珈打理出租房屋所得的劳务报酬。二、王生在上诉状中称租金能够覆盖房贷，吴宛珈没有出钱，因此不享有所有权，与事实不符。事实上吴宛珈独立偿还了房屋的另一半贷款，理应获得房屋的所有权。三、王生上诉称，吴宛珈没有还款能力，偿还贷款的款项全部来源于房屋租金与事实不符。四、王生上诉称“房屋归王生个人所有，房租也归王生所有是基于与吴宛珈的口头协议”，与事实不符。五、王生与吴宛珈的协议第三条约定“在未偿还完贷款的情况下出售房屋，在给付王生首付款后，剩余的部分归吴宛珈所有”，证实吴宛珈即使未全额偿还贷款依然享有该房屋的一半产权。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回被答辩人王生的上诉请求，维持一审法院公正的判决。一审法院认定事实：原告吴宛珈与被告王生既是生意上的合作伙伴，又是较好的朋友关系。2008年9月18日，以王生为甲方、吴宛珈为乙方签订了一份《协议书》，内容为：“经双方友好协商关于五小综合楼9号门面达成以下协议：1此房共计金额1028000元，（壹佰零贰万捌仟元整），由甲方付首付款528000元（伍拾贰万捌仟元整），余下金额贷款10年，贷款由乙方负责还款。2、此房如出租或出售，须经甲乙双方一致同意方可出租或出售。3、在还清贷款之前出售，首付款归甲方其余归乙方。4、在还清贷款之后出租或出售，所得款项甲方乙方均分。5、此协议一式两份甲方乙方各执一份。”协议书签订后，被告王生不仅向开发商支付购房首付款528000元，而且于同年12月10日通过中国银行办理按揭贷款50万元付清购房尾款，甚至与吴宛珈口头约定：按揭贷款还清前由吴宛珈管理出租涉案门面房，所得租金归吴宛珈所有。2020年1月，原告吴宛珈将涉案门面房的按揭贷款偿清后，便以房屋出租曾引发诉讼纠纷，自己又生活在北京，加之孩子年幼，无法管理房屋出租相关事宜为由向被告王生提出解除协议书、出售共同购买的涉案门面房和平均分配售房所得款项。在遭到被告王生的拒绝后于2020年7月8日向本院提起诉讼。庭审中，因双方当事人通过诉讼代理人表达的意见分歧较大，案经本院调解未果。另认定：购买涉案门面房的按揭贷款人为王生，贷款期限为10年（120个月）；用途为购买位于凯里市，购房合同号为：五小综合楼-9号。同时认定：截止2020年1月，吴宛珈已偿清涉案门面房的按揭贷款本息。2020年2月后的门面租金，承租人已分别向原、被告指定的账户内打入50%。再认定：2017年2月至2020年1月期间，吴宛珈委托自己的母亲罗某某代为管理出租涉案门面房，该门面房的租金由吴宛珈收取。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告就涉案门面房签订的《协议书》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩主张，本院评析如下：第一、原告对涉案门面房是否享有50%的份额？从协议书表述的内容来看，王生承担的是支付购房首付款528000元，吴宛珈承担的是偿还购房按揭贷款50万元及银行利息。从2020年2月后的租金分配来看，双方既认可按揭贷款本息已偿清，又默认对方享有涉案门面房50%的份额。2020年1月前的租金由吴宛珈收取并归其所有是事实，王生不仅至始没有提出异议，且认可吴宛珈诉称口头约定的内容，足以说明王生是自愿处分自己享有的民事权利，按照当事人意思自治原则，本院应当予以准许。第二、原告主张解除涉案协议书有无法定事由？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”就本案而言，双方当事人既没有约定解除协议书的条件，也未能通过协商取得一致意见。虽然当初购买涉案门面房的目的是为了赚钱，但出租或者出售只是盈利赚钱的一种手段而已，不能以对方不同意出售就是实现不了赚钱的目的。故原告主张解除涉案协议书没有法定事由，理由不能成立，本院依法不予支持。第三、被告能否将房屋产权变更为双方按份共有？财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……。”据此，不动产权证书是政府职能部门依法向不动产所有人颁发所有权的凭证，不是不动产所有人自行能够单独完成的法律行为，也就是说王生不能单独将涉案门面房变更为双方共有。被告王生既有申请变更的权利，也有协助配合的义务，但不等同自己就能办理变更手续。第四、拍卖涉案门面房是否属于本案审理的范围？截止本案庭审结束时，涉案门面房仍然登记在被告王生的名下，王生是该房屋唯一合法的所有权人。我国民事审判解决的是义务人在什么时间？承担什么责任？对于义务人的合法财产不能直接判决拍卖、没收、赠与等。只有义务人不履行法定义务时，经权利人申请人民法院才能依法处置义务人的合法财产，故拍卖涉案门面房不属于本案审理和判决的范围。第五、被告应否返还原告存入其账户内的款项？2020年2月至6月期间，原告确实向被告用于还款的账户内存入30105元，但该银行账户系原告长期使用或者保管，也没有证据证明被告已经支取该账户内的款项。被告在未取走账户存款的情况下，依法没有返还原告的义务。如果王生支取涉案账户内的款项并拒绝返还，吴宛珈可以提起不当得利诉讼，主张如数返还存款本息。第六、原告偿还涉案门面按揭贷款的资金来源？根据涉案协议书的约定，按揭贷款本息由吴宛珈偿还。按照双方口头约定，租金归吴宛珈所有。至于吴宛珈是否用租金偿还贷款不影响王生将租金赠与吴宛珈的真实性，也就是说偿还涉案门面按揭贷款的资金来源不重要，重要的是吴宛珈是否按期偿还贷款。综上所述，原告吴宛珈的诉请部分事实清楚、证据充分，于约有据，本院依法予以部分支持。被告王生委托诉讼代理人的答辩意见与庭审查明的事实相符，本院依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴宛珈对登记在被告王生名下位于“凯里市营盘西路五小综合楼9号门面”享有50％的份额。二、驳回原告吴宛珈的其余诉讼请求。案件受理费18850元，减半收取9425元，由原告吴宛珈负担4712.5元，由被告王生负担4712.5元。本院二审查明的事实与一审一致。本院二审认为：本案王生与吴宛珈于2008年9月18日就涉案门面房签订的《协议书》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定,本院予以确认。从《协议书》第4条规定来看，“在还清贷款之后出租或出售，所得款项甲方乙方均分。”且涉案门面在2020年1月已经由吴宛珈还清贷款，故一审法院判决吴宛珈对登记在王生名下位于“凯里市营盘西路五小综合楼9号门面”享有50％的份额，符合上述协议的意思表示，并无不当。因此，上诉人的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18850元，由上诉人王生负担。本判决为终审判决。审判长  谢文英审判员  林 青审判员  李邦华二〇二〇年十二月十八日书记员  刘 坤