北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10270号上诉人（原审原告）：李文强，男，1975年10月6日出生。委托诉讼代理人：许晓星，男，1979年7月7日出生，汉族，北京嘉铭盛源商贸有限公司法务。上诉人（原审被告）：北京黄村雪峰工贸有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇狼各庄东村****。法定代表人：刘淑娟，经理。委托诉讼代理人：杨爽，男，1987年10月19日出生，北京黄村雪峰工贸有限公司员工。委托诉讼代理人：郭浩峰，北京兴展律师事务所律师。上诉人李文强因与上诉人北京黄村雪峰工贸有限公司（以下简称雪峰公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李文强上诉请求：撤销一审判决第三项，改判雪峰公司支付李文强场地装修损失100万元。事实和理由：一审判决存在部分事实认定不清，涉案合同解除系雪峰公司根本违约造成的，未对我方装修损失部分进行认定。我方作为守约方，完全履行了合同义务，且为合同履行投入巨大财力，这也是涉案合同约定高额违约金的原因。雪峰公司辩称：不同意李文强的上诉请求和理由。对出租场地进行路面硬化是出租方完善场地必须履行的义务。雪峰公司上诉请求：依法改判驳回李文强在一审中的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：双方签订的合同应属于无效合同，涉案地块的所有者为天堂河教育矫治所，该地块的取得方式或性质为划拨，划拨的土地未经允许是禁止出租的，李文强无权取得该地块的承租权，也无权对外出租；导致涉案合同无法继续履行的责任完全在李文强，天堂河教育矫治所向李文强发出的通知内容可以看出，李文强作为出租方出租涉案地块的行为或出租的主体存在违法的行为，是要求李文强进行整改，而不是雪峰公司，要求李文强清退的主要原因是李文强无照经营，而非雪峰公司无照经营，李文强应承担被清退的一切损失；雪峰公司按照政府部门要求已于2019年5月31日前清退了涉案场地，之后已经没有实际占有使用该土地，也没有向李文强缴纳租金的义务，李文强催要2019年下半年的租金也没有事实和法律依据；2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金应为1320000元，但雪峰公司实际支付了1330750元，多支付的应退还给雪峰公司。李文强辩称：请求依法驳回雪峰公司的上诉请求。雪峰公司的观点逻辑自相矛盾，不能认定涉案合同无效，根本原因是雪峰公司进行物流经营，但没有取得相应的牌照和特许经营许可，导致受到处罚。李文强向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的场地租赁合同于2019年6月4日解除；2、判令雪峰公司支付李文强违约金100万元；3、判令雪峰公司支付李文强场地装修、翻修费100万元；4、诉讼费用由雪峰公司承担。一审法院认定事实：涉案场地系以李文强为法定代表人的北京嘉铭盛源商贸有限公司从北京市天堂河教育矫治所取得使用权，该场地规划用地性质为有条件建设区。李文强（出租方、甲方）与雪峰公司（承租方、乙方）于2018年5月6日签订《场地租赁协议》，该协议载明内容有：甲方将贵溪垂钓园东侧场地使用权出租给乙方使用（该场地四至为：….），总面积58亩；乙方租用场地用于存放各种车辆和物资的装卸、存放及看管等；乙方租赁期限以甲方租赁期限为准，起租日为2018年6月1日；租金为预付方式，即每半年交付一次，2018年6月1日前交纳第一次租金813750元，第二次租金87万元于2018年12月1日前交纳，第三次租金89.61万元应于2019年6月1日前交纳，第四次租金89.61万元于2019年12月1日前交纳，第五次租金922983元于2019年12月1日前交纳，第六次租金922983元于2020年12月1日前交纳，之后以此类推；甲方于2018年6月1日前将场地交付乙方（其中7.5亩地推迟到9月1日前交付）；乙方必须合法经营、自负盈亏，在经营中产生的一切法律、经济问题，由乙方自行解决，与甲方无关，但甲方保证其有权出租此场地，且此场地不存在任何法律问题；甲方负责协调矫治所的关系，确保乙方使用土地合法经营；合同期内，任何一方提出解除合同需支付年租金双倍赔偿金（政府行为除外，双方互不承担违约责任。甲方不能继续出租场地或者乙方不能在此正常经营的情况除外，需要出具政府下达的书面通知且至少提前一个月通知对方，双方互不承担责任）。一审庭审中，李文强认可雪峰公司已将2019年5月31日前的租金已交清；雪峰公司表示2019年5月31日前的即第二次租金系其合伙人张连春交纳，雪峰公司已不是涉案场地承租人了。双方均认可涉案场地于2019年6月1日后腾退停止经营。雪峰公司提交了北京市天堂河教育矫治所于2018年11月21日以北京嘉铭盛源商贸有限公司为被通知人发出的《消防隐患通知书》，主要内容为：你单位现经营项目未取得营业执照，属于无照经营；院内临时房屋、集装箱（办公、住人），堆放物料杂物等可燃物较多，易引发火灾，全部清走；院内车辆人员出入较多，易发生安全事故；无消防通道，消防设施未取得许可证、消防不合格；限2018年11月25日前清除院内全部临时房屋…。北京市天堂河教育矫治所于2019年5月24日以李文强为被通知人发出的《清退通知书》，主要内容为：你公司属于无照经营、异地经营，未对进出车辆及人员进行登记，未对货物进行开箱验货登记及二次检验，未对监控表进行填写、登记备案，无处理突发事件预案等。根据有关规定，限你公司5月31日清退完毕，为保障清退工作顺利进行，此间只许空车进入，载货车辆禁入。李文强表示，其未收到过以上通知书，因其系直接从北京市天堂河教育矫治所承租的涉案场地，故该通知上写的是我方名称，但针对的是雪峰公司经营行为。李文强曾以微信方式告知雪峰公司：联合执法部门检查雪峰公司经营项目不符合规定，你方要合理合法经营，纠正所有经营中不合理行为，任何法律和经济问题由你方承担。2019年5月27日，雪峰公司亦以微信方式向李文强发出《通知书》，其中表示因李文强的原因未能按合同协调确保租赁场地按合同用途正常经营，被联合执法部门限期清退，张连春已实际交付第二次租金、实际履行租赁合同，自2018年11月30日起解除双方《场地租赁合同》，不再履行给付租金义务。双方针对有争议的事实举证、质证情况：1、李文强提交2019年6月1日及4日向雪峰公司发出的二次邮政特快专递封面及视频，用以证明于2019年6月4日向雪峰公司发出解除合同通知，并于此时解除合同；雪峰公司表示收到过该邮政专递，但不能证明内容与本案有关联性。2、李文强提交2018年5月三份收据，用以证明涉案场地交付雪峰公司前，应雪峰公司要求对场地进行翻修支出费用的损失；雪峰公司表示对收据不予认可，且该费用是交付场地前的支出与己无关。3、雪峰公司提交涉案场地租赁协议，证明双方约定租地用途为存放各种车辆和物资的装卸、存放及看管等物流业务，表示雪峰公司是按约定经营使用场地；李文强表示租赁用途约定中并不包括“物流业务”。4、雪峰公司提交涉案场地使用与合伙人张连春分红协议，张连春分别与刘淑娟、王若鹏、李正良的微信聊天记录以及银行业务回单、凭证，用以证明雪峰公司已经退出与李文强就涉案场地租赁关系；李文强表示对以上证据的真实性、关联性不予认可，李文强对应涉案场地承租人为雪峰公司。5、雪峰公司提交北京天堂河教育矫治所发出的《消除隐患通知书》、二份《清退通知书》、涉案场地视频照片，2019年4月30日联合执法部门与李文强在涉案场地的谈话录音，以及与李文强微信聊天记录，用以证明李文强无出租场地营业执照、不允许出租经营、消防不合格、不具备出租条件，导致被执法部门强制清退，无法使用场地经营；李文强表示对以上证据真实性不认可，但可以证明不是租赁场地本身不具备经营条件，而是雪峰公司在此非法经营、无照经营物流业务等行为导致被清退，与李文强无关。一审法院认为，李文强与雪峰公司签订的《场地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。双方约定涉案场地用途为“存放各种车辆和物资的装卸、存放及看管等”，就其约定场地本身用途并不违反相关法律规定；通过北京天堂河教育矫治所发出的《消除隐患通知书》、《清退通知书》内容可以得知，清退原因系涉案场地在经营使用过程涉及消防、安全、营业资格，以及经营中所采取各项安全措施等方面存在问题，故雪峰公司被有关部门清退而不能在此从事相关经营的原因、责任不在场地出租方李文强。雪峰公司关于涉案场地的承租人已经转移变更为张连春或他人的主张，事实和法律依据不足，法院仍应认定李文强、雪峰公司为涉案场地租赁协议的合同相对方，雪峰公司仍为涉案场地租赁协议中履行交纳租金的义务主体，至于该合同履行过程中其他人向李文强交纳了场地租金的行为，并不能改变涉案合同义务主体。雪峰公司逾期（即2019年6月1日前）应交纳第三次租金，虽经李文强催要，雪峰公司以其他理由明确表示不应、不再交纳，但其理由不能成立，故其逾期交纳第三次租金行为已构成违约，应承担违约责任。雪峰公司虽曾向李文强表示解除租赁合同，但其行使单方解除合同权利的事实和法律依据不足，法院不予确认。关于李文强因雪峰公司逾期交纳租金构成违约，请求确认于2019年6月4日解除场地租赁合同，并由雪峰公司承担解除合同违约金的主张，法院根据雪峰公司被清退时间、其拒不交纳第三次租金的意思表示，故对李文强的该项请求予以支持。关于李文强要求支付违约金的数额显然过高，法院结合租赁协议约定的租金标准、实际造成损失情况、导致雪峰公司被清退而不能在涉案场地从事有关经营活动的原因，以及李文强所能具备的止损条件，酌情确定雪峰公司向李文强支付以第三次应交纳租金为标准的一个半月的租金数额即224025元。关于李文强要求雪峰公司承担的涉案场地装修、翻修费损失一节，因该行为发生在双方场地租赁协议履行之前，且双方对该行为支出费用的负担没有明确约定，应认定系李文强对提供出租场地一种完善条件行为，故李文强该项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，九十四条第三、四项，第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决：一、确认2019年6月4日解除李文强与北京黄村雪峰工贸有限公司于2018年5月6日签订的《场地租赁协议》；二、自判决生效之日起十日内，北京黄村雪峰工贸有限公司向李文强支付违约金224025元；三、驳回李文强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，李文强补充提交如下证据：1土地承包合同、2延期占地协议书、3发票及收据、4光盘，用以证明李文强用于出租的土地系从案外人处合法取得以及诉争场地现状情况。雪峰公司对上述证据发表质证意见称，延期占地协议书没有原件，故不认可真实性；土地承包合同中约定的场地与涉案租赁场地不是同一块地；涉案场地租赁期间没有相对应期间的合同。雪峰公司补充提交如下证据：1、天堂河教育矫治所出租给他人的土地租赁合同，以证明李文强无权利对外转租涉案场地，且涉案场地不能满足合同使用的用途；2、场地卫星图，以证明雪峰公司仅承租李文强大院中部分场地，清退对象明确是李文强，而不是雪峰公司；3、李文强清退时提交的营业执照，以证明李文强实际经营的范围超过其提交的营业执照而导致其被清退，连累雪峰公司具有营业执照资质的承租人；4、联合执法录音，以证明涉案场地因李文强不具备出租经营条件，联合执法队要求清退场地，系李文强违反合同约定；5、李文强和祝勐的合同，以证明李文强将雪峰公司西侧场地出租给他人。李文强质证称，对证据1真实性不认可，该合同与本案没有任何关系；对证据2真实性没法确认，与本案无关；证据3与本案无关；对证据4真实性、证明目的不认可；证据5与本案无关，真实性需要核实。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。此外，关于雪峰公司交纳租金数额一事，雪峰公司于2018年5月3日通过他人账户向李文强支付1000000元，李文强认可收到该笔款项，并确认其中的700000元系涉案租金；雪峰公司于2018年12月12日通过他人账户向李文强支付630750元，李文强确认收到该笔款项。该两笔款项总计金额为1330750元。另，双方均认可，实际租赁土地是44亩，租金亦是按照44亩收取，2018年6月1日至2019年5月31日租金为1320000元。本院认为，关于合同效力问题，李文强与雪峰公司签订的涉案《场地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，该协议中就涉案场地租赁用途约定为“存放各种车辆和物资的装卸、存放及看管等”，该项约定并不违反相关法律规定，一审法院据此认定该协议合法有效，本院对此不持异议。至于涉案场地的原权利人是否允许李文强将该地块进行出租，与本案不是同一法律关系，对本案双方之间的合同效力不产生影响。因此，雪峰公司提出的双方所签协议应属于无效合同的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案《场地租赁协议》明确约定，李文强将场地使用权出租给雪峰公司使用并收取租金；雪峰公司租用场地用于存放各种车辆和物资的装卸、存放及看管等。本案实际情况是，北京市天堂河教育矫治所于2019年5月24日发出的两份《清退通知》，明确提出涉案场地于2019年5月31日前清退完毕；双方当事人均认可涉案场地于2019年6月1日后腾退停止经营；雪峰公司主张曾于2019年5月26日向李文强发出通知书，明确作出解除合同的意思表示；李文强主张曾于2019年6月1日及4日以邮政快递的方式向雪峰公司发出解除合同通知。基于以上事实，涉案《场地租赁协议》的合同目的已不能实现，且双方当事人均要求解除合同，因此涉案合同应予解除。关于合同解除时间的认定，基于双方当事人的意思表示，综合考虑涉案租赁场地的实际腾退情况，本院确认涉案《场地租赁协议》于2019年6月1日解除。李文强是北京嘉铭盛源商贸有限公司的法定代表人，北京市天堂河教育矫治所于2018年11月21日向北京嘉铭盛源商贸有限公司发出《消除隐患通知书》、于2019年5月24日向李文强发出《清退通知书》。根据前述通知书内容可知，涉案场地在使用过程涉及经营资质、消防安全以及经营中安全措施不完备等问题。由于涉案合同中对前述问题的责任归属并未作出明确约定，故李文强作为出租人、雪峰公司作为承租人，对涉案场地被清退的后果均应承担责任。北京市天堂河教育矫治所的上述通知是针对李文强及其担任法定代表人的公司，一审判决认定场地被清退的责任不在李文强一方，事实依据不充分，本院对此予以纠正。涉案《场地租赁协议》中约定雪峰公司在应于2019年6月1日前付清第三次租金，由于北京市天堂河教育矫治所于2019年5月24日发出《清退通知》，涉案租赁场地于2019年6月1日后已实际腾退并停止经营，且雪峰公司与李文强分别向对方作出解除合同的意思表示，一审法院认定雪峰公司逾期缴纳租金构成违约并承担违约责任，事实及法律依据均不充分。雪峰公司提出的请求驳回李文强要求雪峰公司支付违约金的上诉主张，于法有据，本院予以支持。关于李文强要求雪峰公司承担涉案租赁场地装修、翻修费损失一节，因双方在涉案合同中对该事项并未作出约定，李文强亦未举证证明租赁场地的装修、翻修事项是基于雪峰公司的需求而专门做出且雪峰公司为此获益，因此，李文强要求雪峰公司支付场地装修损失的上诉主张，依据不足，本院不予采信。关于雪峰公司提出的2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金应为1320000元、雪峰公司实际支付1330750元、多支付的部分应予退还一事，鉴于雪峰公司在一审期间并未提出相应主张，本案二审不予一并处理，雪峰公司可另行主张权利。综上，李文强的上诉请求不能成立，应予驳回；雪峰公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20421号民事判决；二、确认李文强与北京黄村雪峰工贸有限公司2018年5月6日签订的《场地租赁协议》于2019年6月1日解除；三、驳回李文强其他诉讼请求。一审案件受理费22800元，由李文强负担21800（已交纳），由北京黄村雪峰工贸有限公司负担1000元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费18460元，由李文强负担（已交纳13800元，于本判决生效后七日内交纳4660元）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 曹 雪审 判 员 赵胤晨二〇二〇年十二月十四日法官助理 何海云书 记 员 刘梓晨