山东省德州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁14执复287号复议申请人（异议人、案外人）：山东星空间置业有限公司，住所地德州市平原县平安东大街东段北侧星空喜园小区。法定代表人：祁有峰，经理。委托诉讼代理人：蓝钰霞，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：付博，山东康桥律师事务所律师。被执行人：周玉杰，男，1979年4月1日生，汉族，户籍所在地德州市平原县，现在山东省德州市监狱服刑。被执行人：赵宁，女，1976年5月11日生，汉族，户籍所在地德州市平原县，现在山东省女子监狱服刑。复议申请人山东星空间置业有限公司（以下简称星空间公司）不服德州市陵城区人民法院（2020）鲁1403执异42号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。德州市陵城区人民法院查明，被执行人周玉杰、赵宁因犯诈骗罪、虚假诉讼罪等一案，本院经审理于2019年11月14日作出（2018）鲁1403刑初154号刑事判决书，其中判决被告人周玉杰、赵宁退赔被害人范某人民币26.4万元。被告人周玉杰、赵宁等对上述判决书不服，向德州市中级人民法院上诉，德州市中级人民法院于2020年2月16日依法作出（2019）鲁14刑终278号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。判决书生效后，被执行人周玉杰、赵宁未履行法律文书确定的义务，本院于2020年7月14日依法强制执行，于2020年7月27日将被执行人赵宁名下位于德州市平原县星空××号、××房屋及××房屋储藏室予以查封。德州市平原县荣兆置业有限公司（2019年8月12日变更为山东星空间置业有限公司）与被执行人赵宁于2016年3月25日就涉案房屋签订买卖合同及合同补充协议，合同约定被执行人赵宁通过按揭方式购买位于德州市××××大街（星空喜园小区）A2幢2单元1层102室房屋及A2幢53号储藏室、A2幢2单元2层202室房屋及A2幢52号储藏室。另双方在补充协议中约定“买受人采用按揭贷款支付房款的，出卖人已为买受人按时归还银行贷款提供了阶段性担保，买受人承诺按照借款合同的约定按期足额履行还款义务。”案外人星空间公司提交的赵宁签订的与中国建设银行平原支行个人住房借款合同、与中国农业银行平原支行个人购房担保借款合同均约定星空间公司作为保证人，为赵宁购买上述两处房屋提供了连带责任保证；2020年9月30日，案外人星空间公司向德州仲裁委员会申请仲裁，请求解除与赵宁之间的商品房销售合同，德州仲裁委员会至今未出具仲裁结果。德州市陵城区人民法院认为，根据《异议复议规定》第二十四条第一项之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人。从案外人星空间公司提交的证据看，案外人星空间公司作为开发商，与被执行人赵宁签订房屋买卖合同将案涉两处房产及储藏室出售给被执行人赵宁，上述购房合同已在不动产登记中心备案登记。虽赵宁采取按揭方式购买房屋，但房屋款项已全部支付给案外人，案外人仅为被执行人在银行贷款提供阶段性担保。现因赵宁在监狱服刑，未能按期偿还贷款，案外人代为清偿部分贷款，由此对赵宁享有的是债权，但不能就此主张合同解除权，并主张其具有房屋所有权。因此，案外人星空间公司非本案适格的权利人；另，根据《异议复议规定》第二十六条第二款之规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，案外人星空间公司在本院对赵宁名下案涉两处房产采取查封措施后，仅提交德州仲裁委员会出具的其与被执行人赵宁商品房销售合同纠纷一案的受理通知书从而排除执行，于法无据，本院依法不予支持；案外人星空间公司主张本院在对其异议书面材料审查期间将案涉房屋中的一处及储藏室执行拍卖措施。本院虽对赵宁名下位于德州市平原县星空喜园A2-2-202号房屋及储藏室采取拍卖措施，但对拍卖所得的价款尚未分配，也未办理房屋更名手续，未对案外人星空间公司权利造成损害，因此对案外人的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第十四条第一款、第二十六条第二款之规定，裁定驳回案外人山东星空间置业有限公司的异议请求。星空间公司向本院申请复议称，一、德州市陵城区人民法院依据《异议复议规定》第二十六条的规定，裁定不予支持复议申请人请求，属于适用法律错误。根据《异议复议规定》第二十五条的规定：对案外人的异议，已登记的不动产按照不动产登记簿判断权利人。另《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，除有证据证明涉案房屋不动产登记簿记载错误，否则应按照该房屋产权证上记载的所有权人判断房屋归属。复议申请人作为开发商，涉案房屋自始登记在其名下，该房屋的所有权人是复议申请人。《异议复议规定》第二十五条规定：“案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理”。据此可知，适用二十六条的前提条件是“另案生效法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定（第二十五条）得出的判断不一致”，否则应当适用第二十五条的规定判断不动产权利归属，而不是德州市陵城区法院所述以第二十六条为依据的“复议申请人仅提交德州仲裁委员会出具的其与被执行人赵宁商品房销售合同纠纷一案的受理通知书而排除执行，于法无据”，裁定不予支持复议申请人的异议请求。退一步讲，即使需要依据第二十六条来驳回复议申请人的异议请求，那么也需要裁决书所认定的权利人与依据第二十五条规定之判断得出的权利人不一致的情况下才能据此裁定，而德州市陵城区人民法院既未依据上述第二十五条及物权法的规定确定权属，也未严格遵循第二十六条适用的前提，明显属于适用法律错误。二、德州市陵城区人民法院认为复议申请人无权主张与赵宁解除商品房买卖合同，并主张具有房屋所有权，属于适用法律及认定事实错误。根据复议申请人在案外人执行异议期间提交的与赵宁签订的《合同补充协议》第二条第二款的规定“由于买受人未能按期归还银行贷款，导致出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权解除合同”，且复议申请人已提交赵宁未按时归还银行按揭贷款，而向中国建设银行股份有限公司平原县支行、中国农业银行股份有限公司平原县支行承担了连带还款责任的证据材料。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，复议申请人有权按照合同约定及法律规定解除合同，而德州市陵城区人民法院擅自认定“复议申请人无权主张合同解除权，并主张复议申请人具有房屋所有权”明显属于适用法律及认定事实错误。三、涉案房屋被司法预查封，但赵宁并不是涉案房屋所有权人，德州市陵城区人民法院无权执行该房屋。商品房买卖合同登记备案制度仅为房地产主管部门对房地产市场监管的一种措施，该备案登记并不能产生物权登记的法律效力。在未办理复议申请人和赵宁权属转移登记的前提下，预售商品房备案登记中的买受人赵宁并不是涉案房屋的所有权人，预查封房屋所保全的仅仅是涉案房屋的期待权益，即赵宁对复议申请人的债权和物权的期待权，赵宁是否能够成为完全的或者真正的权利主体尚处于不确定的状态，且该期待权利本身并不属于物权范围，故涉案房屋并非赵宁名下财产，所有权未发生转移，仍属于复议申请人，德州市陵城区人民法院应当解除对该房屋的预查封，不得对预查封的房屋进行处理。四、在本案案外人异议审查期间，德州市陵城区人民法院对涉案房屋的一处及储藏室进行处分违反法律规定。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》第十六条“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分”的规定，德州市陵城区人民法院在复议申请人提出案外人异议期间，擅自对涉案房产一处及储藏室进行拍卖，严重违反了上述法律规定，且在复议申请人提出请求撤销对平原县星空喜园小区A2-2-202房屋及储藏室拍卖成交结果后,仍拒绝撤销。综上，德州市陵城区人民法院（2020）鲁1403执异42号执行裁定事实认定不清，适用法律错误，请求依法撤销（2020）鲁1403执异42号执行裁定。被执行人赵宁未提交书面答辩意见。本院查明的事实与陵城区法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是复议申请人主张其享有涉案房产的物权能否排除强制执行。本案中，被执行人赵宁购买了需要办理过户登记的复议申请人的房产，并且已经把全部房屋价款支付给复议申请人，虽未办理过户登记手续，但复议申请人在未将房屋价款退还的前提下，仍坚持对涉案房产主张所有权并要求排除执行于法无据，本院不予支持，执行法院依法处置涉案房产并无不当，且复议申请人在执行法院查封涉案房产后才向仲裁机构申请仲裁，要求解除房屋买卖合同，但仲裁结果至今仍未作出。至于复议申请人主张代被执行人清偿的部分贷款，可另行通过其他法律途径主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款规定，裁定如下：驳回山东星空间置业有限公司复议申请，维持德州市陵城区人民法院（2020）鲁1403执异42号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长 李 波审判员 唐 军审判员 张志秋二〇二〇年十二月二十三日书记员 张 哲