北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10626号上诉人（原审被告）：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区经济开发区**科海大道**。法定代表人：魏虹。委托诉讼代理人：李洁琦，北京市三知律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李瑗，女，1980年12月27日出生，户籍所在地河北省石家庄市桥**。委托诉讼代理人：龙泽宇，北京元赫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红军，北京元赫律师事务所律师。原审被告：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司，营业场所北京市朝阳区东四环北路7号一层。负责人：魏虹。委托诉讼代理人：李洁琦，北京市三知律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。上诉人北京太合嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称太合嘉园公司）因与被上诉人李瑗、原审被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司（以下简称太合嘉园朝阳分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初15232号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太合嘉园公司上诉请求：1.撤销（2019）京0105民初15232号民事判决书；2.改判驳回李瑗的全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由李瑗承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律不当，依法应当予以撤销。一、以规划验收为交付房屋的先决条件，符合预售合同的性质。预售合同设定了交付条件，条件不成就的法律后果应当依约而定。二、规划执法行为是导致未如期交付房屋的直接原因。三、规划验收政策是导致未如期交付房屋的根本原因。太合嘉园公司作为建设单位，依法用地、依法建设，工程完工后，依法申请启动验收程序，至于是否接受规划验收申请、是否组织规划验收、是否通过验收，则取决于规划机关的执法结果。四、代征绿地非规划验收的必要条件，更与预售合同无关。五、因客观原因导致代征绿地不能移交，太合嘉园公司没有过错。1.太合嘉园公司履行了代征义务。2.政府已经依法收回了土地使用权。3.第三方违法侵占和违法建设造成客观上不能移交。4.太合嘉园公司作为民事主体不具有排除妨碍的能力。六、根据合同约定，发生了可延期的情形，合同应当延期履行。七、太合嘉园公司履行了合同主要义务，房屋符合实际交付条件。案涉房屋满足“房子是用来住的”的根本属性。八、一审判决有关违约金支付的内容违背合同约定。综上所述，涉案房屋因规划验收不通过而不具备交付条件，这是规划验收政策变化及政府机关不作为双重因素导致的合同僵局，非因太合嘉园公司的过错造成，理应根据合同的延期条款延期交付。一审判决以代征绿地未腾退为违约事由，没有考虑预售合同的延期安排，径行判决太合嘉园公司承担违约责任，不仅欠缺事实和法律根据，而且有违公平。李瑗辩称，同意一审判决，不同意太合嘉园公司的上诉请求及事实理由。太合嘉园朝阳分公司述称，不同意一审判决，同意太合嘉园公司的上诉请求和事实理由，但未提起上诉。李瑗向一审法院起诉请求：要求太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司共同向李瑗支付自2018年1月1日起至2020年5月22日止的逾期交房违约金3453229元（以39601251元为基数，按照日万分之一的标准计算）。一审法院认定事实：2002年11月29日，太合嘉园公司取得《建设用地规划许可证》，显示用地单位为太合嘉园公司，用地项目名称为居住用地，用地位置为朝阳区东四环北路x号，用地面积为129683平方米。《建设用地规划许可证》附件显示，代征城市道路用地34232平方米、代征城市绿化用地350655平方米，注意事项中注明“你单位应按有关规定及时腾退代征道路用地和代征绿地并负责实施绿化”。2014年12月30日，太合嘉园公司取得《建设工程规划许可证》，显示建设单位为太合嘉园公司，建设项目名称为1#住宅楼等9项（太合嘉园项目），建设位置为朝阳区东四环北路x，建设规模为39018平方米，其中住房项目包括1#、2#、3#住宅楼。2016年9月27日，李瑗作为买受人与太合嘉园公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，约定由李瑗购买涉诉房屋，预测建筑面积为394.89平方米，其中套内建筑面积为334.19平方米，房屋单价为每平方米118499.21元（按套内建筑面积计算），总价款为39601251元。关于交付条件约定（第十二条），出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付涉诉房屋，涉诉房屋交付时应当符合下列条件：1、已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的涉诉房屋面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按合同约定的期限和条件将涉诉房屋交付买受人的，按以下方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于涉诉房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于涉诉房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期。关于不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。李瑗在合同尾部的买受人处签字，太合嘉园朝阳分公司在合同尾部的出卖人处盖章。经询，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司称，太合嘉园公司是涉诉房屋的开发建设单位，因太合嘉园公司的注册地位于北京市通州区，涉诉房屋所在项目位于北京市朝阳区，故为方便缴税等，太合嘉园公司设立朝阳分公司，太合嘉园朝阳分公司系代表太合嘉园公司与李瑗签订本案合同，合同主体应为太合嘉园公司和李瑗。上述合同的附件十为《商品房预售合同补充协议》，其中关于主合同第十二条补充约定，发生下列情形之一，致使出卖人无法按约定时间向买受人交付房屋的，出卖人获得相关证明文件后可按实际影响天数延期交付房屋，在此情况下出卖人不承担逾期交房的违约责任：（1）因遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而导致的延误；（2）因配合市政配套工程规划而导致的延误；（3）为配合国家级、市级重大工程、重大活动的进行而导致的延误；（4）因施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能解决导致的延误；（5）其他不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。关于主合同第十六条（交接手续）补充约定，如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：1、因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；2、因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；3、因政府部门举办大型活动或政府临时出台限制污染的措施而对该项目周边采取交通管制措施（三天以上）而引起的房屋延期交付；4、因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长；5、政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付；6、买受人在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金/专项维修资金等税费）尚未付清；7、任何其他非出卖人所能控制或不可抗力因素导致的情形。太合嘉园朝阳分公司分别于2016年11月30日、2016年12月15日向李瑗开具名称为房款的发票，发票金额分别为1881251元、10000000元、10000000元、7720000元、10000000元，共计39601251元。太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司认可涉诉房屋目前尚不具备交付条件，但主张系因政府行为导致太合嘉园公司不能向园林局交付本项目代征绿地，园林局不予出具代征绿地接收文件，进而导致涉诉房屋所在住宅楼不能办理竣工备案手续。同时表示，太合嘉园公司在施工过程中多次催促东风农场公司移交代征绿地，但东风农场公司迟迟不予交付，后太合嘉园公司得知，因区政府曾批文将本项目代征绿地划归“北京东方奥景运动中心”，故东风农场公司及其子公司东方奥景公司在代征绿地上实施了一系列建设行为，即是政府的批准行为导致太合嘉园公司不能自东风农场公司处取得代征绿地，进而不能取得园林接收文件，不能办结竣工备案手续，为此太合嘉园公司长期尽最大努力与政府、东风农场公司沟通，寻求解决问题方案。为证明上述主张，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司提交如下证据：1、关于太合嘉园项目代征绿地问题的紧急请示（致xxx并北京市朝阳区东风乡人民政府）；2、关于太合嘉园项目代征绿地问题的请示（致北京市朝阳区人民政府）；3、关于太合嘉园（一期）宗地四项目进行代征绿地验收的请示（致朝阳区园林绿化局）；4、关于太合嘉园（一期）宗地四项目进行规划验收的请示（致北京市规划委员会朝阳分局）；5、关于东山公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致北京市政府并xxx）；6、关于东山公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致朝阳区东风乡人民政府并xxx）；7、关于东山公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致北京市政府并xxx）；8、关于太合嘉园项目代征绿地问题的请示（致北京市朝阳区人民政府并xxx）；9、关于东山公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致北京市委领导）；10、关于尽快解决东山公寓项目受违章建设严重影响无法按期入住问题向市人大代表的紧急求助信（致人大代表）；11、关于东山墅项目公寓部分受违章建设影响无法按期入住的情况反映；12、关于东山公寓因代征绿地上违章建设无法按期入住问题的紧急反映（业主致朝阳区政府领导）；13、致xx主任的函件；14、致北京市东风农场有限公司的函件；15、关于太合嘉园住宅小区一期代征绿地情况说明（致北京市朝阳区园林绿化局）；16、关于太合嘉园住宅小区一期代征绿地情况说明（致北京市规划和国土管理委员会朝阳分局）；17、关于太合嘉园住宅小区一期规划验收的请示（致北京市规划和国土管理委员会朝阳分局）；18、关于东山墅规划验收情况的请示（致xxx）；19、关于太合嘉园住宅小区一期规划验收的请示（致北京市规划和国土管理委员会）；20、关于东山嘉园项目（一期）入住问题的紧急反映（致北京市朝阳区区委、区政府）；21、关于东山墅规划验收进展情况的汇报（致人大代表）；22、关于“东山公寓”因代征绿地上违法建设无法入住问题的紧急反映（业主致北京市规划和自然资源委员会领导）；23、代征绿地上的违法建筑绑架合法的房地产开发项目恳请北京市政府帮助解决规划验收无法完成的困难（致xxx）；24、关于太合嘉园一期项目代征绿化用地的情况说明；25、关于太合嘉园住宅小区一期规划验收的请示（致北京市规划和自然资源委员会朝阳分局）。李瑗对该组证据的真实性均不持异议，但不认可证明目的，表示根据该组证据显示，代征绿地上的违建出现在2008年，并且是太合嘉园公司的股东东风农场公司所建，具体实施单位是东方奥景公司（东风农场公司也是东方奥景公司的股东）。本案合同于2016年签订，在此之前出现的违建不属于不可预见，基于东方奥景公司、东风农场公司与太合嘉园公司的关系，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司对违建是知晓并同意的，且太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司作为专业的房地产开发公司，对涉诉房屋交付之前的法律手续和市场风险都应有自身的评估能力。《建设用地规划许可证》已注明了移交代征绿地的程序，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司对法律风险有一定预见性，但仍开发涉诉土地，可见其有自己的经营计划和规划，故应承担相应的法律后果，造成不能按时交房的主要原因是太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司与其合作方产生矛盾。太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司主张由于政府原因和不可抗力导致部分期日停工或无法施工，具体停工情况为：1、2014年因亚太经合组织会议召开停工15天；2、2015年因抗日战争胜利70周年活动及全市安全监管通知停工20天；3、2016年因绿色施工专题活动半停工50天；4、2017年至2018年因全市空气质量专项整治停工45天，上述停工期间（共计289天）太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司不应承担违约责任，就此其提交了停工情况记录、京建发[2014]390号文件、京建发[2015]275号文件、朝建发[2015]16号文件、京建发[2015]289号文件、朝建发[2015]17号文件、京建发[2016]377号文件、京建发[2017]390号文件。其中，京建发[2016]377号文件显示，自2016年11月1日至2017年2月11日期间在全市范围内组织开展“百日绿色安全施工活动”，活动目标为做到十个不（即：不扬尘、不冒烟、不违章违规作业、不挖断管线、不中毒、不坍塌、不抢工、不亡人、不掉队、不投诉），开展形式为对工程项目进行检查；京建发[2017]390号文件（发布时间为2017年9月15日）显示，停工时间自2017年11月15日至2018年3月15日。李瑗对该组证据的真实性均不持异议，但不认可关联性和证明目的，表示本案合同签订时间是2016年9月27日，此前的停工与本案无关，政府发布[2017]390号文件时，涉诉房屋已经建设完毕，不存在政府要求太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司停止施工的情况。关于涉诉房屋所在项目的完工时间，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司表示为2017年4月。经询，各方均表示东风农场公司系太合嘉园公司和东方奥景公司的股东。在本案审理过程中，李瑗向一审法院提出财产保全申请，要求查封、冻结太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司名下价值1362244元的财产，并就此提供了保单保函作为担保。2019年3月4日，一审法院作出（2019）京0105民初15232号民事裁定，查封、冻结太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司名下价值1362244元的财产。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李瑗与太合嘉园公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，交房期限为2017年12月31日，现双方约定的交房期限早已届满，太合嘉园公司未按期交房，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，合同中约定的违约金标准即已付购房款的日万分之一并未超过合理范围，一审法院予以支持。虽《北京市商品房预售合同》的尾部由太合嘉园朝阳分公司盖章，但合同首部已载明出卖人为太合嘉园公司，且太合嘉园公司系涉诉房屋所在楼宇的开发建筑单位，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司亦就太合嘉园朝阳分公司的盖章行为作出了合理解释，故本案合同主体应为李瑗和太合嘉园公司。退一步讲，即使合同签订主体为太合嘉园朝阳分公司，其民事责任也应由总公司承担，故李瑗要求太合嘉园朝阳分公司承担责任的请求缺乏依据，一审法院不予支持。关于太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司主张的因政府行为导致太合嘉园公司不能向园林局交付代征绿地的抗辩意见，一方面，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司的举证不足以证明其未能将代征绿地移交给园林局系政府行为导致。另一方面，太合嘉园公司作为专业的房地产开发公司，在取得《建设用地规划许可证》时应对其负责腾退的代征绿地的情况有充分了解，并负有保证及时腾退代征绿地的义务。而根据太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司提交的证据显示，代征绿地上的违章建筑早在2011年之前即已建成，在此情况下太合嘉园公司仍于2016年9月与李瑗签订合同，并约定2017年12月31日前交房，可见其对腾退代征绿地一事已作出充分预估和判断。综上，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司的该项抗辩缺乏依据，一审法院不予采信。关于太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司主张的在施工过程中因政府原因和不可抗力导致部分期日停工的抗辩意见，其中关于2014年、2015年的停工，发生于本案合同签订前，2017年至2018年的停工，发生于涉诉房屋所在项目完工后，均与本案无关，不能成为太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司的免责事由。关于2016年的停工，一方面，根据相关通知的内容可知，并无停工的要求；另一方面，太合嘉园公司作为专业的房地产开发公司在预算工期及交房时间时，应将该通知中涉及的施工检查等因素予以充分考虑，故一审法院对其该项抗辩意见亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、太合嘉园公司于判决生效后七日内向李瑗支付自二○一八年一月一日起至二○二○年五月二十二日止的逾期交房违约金3453229元；二、驳回李瑗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，太合嘉园公司围绕上诉请求依法提交了七组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一组证据，1.1《建设项目规划许可及其他事项申报表》，1.2《建设工程规划核验（验收）意见》，证明太合嘉园公司依照建设计划和售房约定，及时向规划部门申请规划核验，规划部门搁置3#楼的核验，行政不作为直接导致太合嘉园公司无法如期交房，应适用预售合同的延期约定。第二组证据，2.1市规自委朝阳分局公示的有关太合嘉园项目的工作动态，2.2相关规定列表，2.3市规自委建设工程核验处工作人员2018年发表于《北京规划建设》杂志的文章，证明预售合同签署时，规划验收合格不以代征绿地移交为前提条件。规划部门处理太合嘉园公司的验收申请时，变更了执法政策，将代征绿地与规划验收捆绑。规划部门执法政策的变化导致3#楼的规划验收无法如期完成，适用预售合同的延期约定。第三组证据，3.1《建设工程规划许可证》，3.2《工程施工许可信息》，3.3《工程竣工备案信息》，证明太合嘉园公司建设的1#、2#、3#楼属同一建设工程，同期取得许可、同期建设、同样具备规划验收、竣工备案条件和实质交房条件，且1#、2#楼已经通过规划验收和竣工备案。第四组证据，土地使用权证变更页，证明太合嘉园公司已履行代征义务，无法移交的原因是行政机关对第三方违法占地不作为，甚至纵容致使履行不能。第五组证据，《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明与3#楼同期工程同期建设的1#、2#楼已经取得竣工验收备案表，除规划验收文件外，3#已经完成专项验收，实质具备竣工验收条件。第六组证据，6.1《北京市规划委员会建筑工程档案预验收意见书》，6.2《工程质量保修书》，6.3《工程质量检查报告（勘查单位）》，6.4《工程质量检查报告（设计单位）》，6.5《竣工报告》，6.6《工程质量评估报告》，6.7工程竣工验收消防备案凭证，6.8人防工程竣工验收备案通知书，6.9《市政工程已完工证明》，6.10《室内环境质量检验报告》,6.11《生活饮用水检验报告》，6.12《防雷装置检测报告》，6.13《北京市民用建筑节能专项验收备案登记表》，证明房屋符合工程质量要求，勘察设计、施工、监理等单位已确认3#楼符合竣工要求，相关机构已确认符合基础设施、公共服务及其他配套设施的要求房屋符合实质交付条件。第七组证据，（2020）京0105执异1360号、（2020）京0105执异442号、（2020）京0105执异585号民事执行裁定书，证明：第一、2011年北京市国土资源局作出京国土朝阳分局罚字[2011]第70号行政处罚决定书责令北京东方奥景体育文化发展有限责任公司在限期拆除在案涉代征绿地上修建的违法建筑，北京东方奥景体育文化发展有限责任公司虽提出行政复议及行政诉讼，但均被驳回。2013年北京市国土资源局向朝阳区人民法院申请强制执行，申请拆除东方奥景公司在案涉代征绿地上修建的违法建筑。朝阳区人民法院立案受理并张贴限期拆除公告，但截至今日在案涉代征绿地上修建的违法建筑仍未拆除。第二、政府行政执法行为及法院执行行为均不能将案涉代征绿地上修建的违法建筑予以拆除，是导致无法完成案涉代征绿地工作的直接原因，案涉3#住宅楼及车库出入口无法取得代征绿地移交书，市区的规划自然资源部门不予通过规划验收。太合嘉园公司虽不能按照合同约定的交付条件向李媛交付房屋，但符合合同约定的“因政府部门有关机构的行为引起延误的”免责条款。李瑗不认可第一组证据至第六组证据中的打印件、复印件及未经公证的证据，认为上述证据不属于新证据，认可第七组证据的真实性，不认可关联性及证明目的，并表示涉案代征绿地的违建，早于本案发生，并且已经有诉讼，与本案太合嘉园公司交房没有任何关系，涉案房屋不能交付主要是因为代征绿地上的违建不是合同约定的政府行为，至于代征绿地违建的拆除问题，与本案合同纠纷无直接关系。对于上述七组证据，本院经审查认为，第一、三、四、五、七组证据不足以证明涉案3#楼未能取得规划验收文件和竣工备案表系规划部门“搁置”的不作为行为所致，对其证明目的本院不予采信。第二组证据亦不足以证明规划部门将代征绿地作为规划验收条件的政策变化，本院不予采信。第六组证据不能证明涉案房屋已经符合合同约定的交房条件，本院不予采信。李瑗二审未提交新证据，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为太合嘉园公司未能按时交付涉案房屋，是否应当承担违约责任。太合嘉园公司上诉主张涉案房屋未能按时交付系因未能取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表，不符合双方合同约定的交房条件，条件不成就，故太合嘉园公司不承担违约责任。对此，本院认为，交房条件系太合嘉园公司应当履行的义务，并非合同生效的条件，太和嘉园公司以条件不成就作为免责事由，缺乏法律依据。太合嘉园公司上诉主张未能取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表的原因系行政机关将代征绿地移交作为规划验收的必要条件这一执法政策变化所致，符合合同关于不承担违约责任的约定，即“因遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而导致的延误”。对此，本院认为，首先，现有证据并未表明涉案房屋所在的3号楼未能通过规划验收的原因系代征绿地移交问题。其次，即便是因为代征绿地移交问题，2002年1月1日实施的《实施细则（试行）》第二十条规定，规划行政主管部门对建设工程实施规划验收的内容包括：……(三)代征地、绿化用地的腾退情况……从上述规定可见，代征绿地一直是规划验收的内容之一，并不存在规划执法的变化，太和嘉园公司作为专业的房地产开发公司，在2002年取得《建设用地规划许可证》以及2015年双方签订预售合同时理应知晓上述规定。且太合嘉园亦未按照合同约定就执法政策的变化提供相关部门或机构证明文件予以证明，故对太合嘉园公司以规划执法政策变化构成合同延期事由的主张，本院不予支持。太合嘉园公司上诉主张代征绿地不能移交是第三方违法占地、违法建设行为导致的结果以及未能通过规划验收系行政不作为所致，太合嘉园公司自身不存在主观过错，不应承担违约责任。对此，本院认为，根据合同相对性原则，太合嘉园公司未能按照合同约定的交房条件按时交付房屋，理应承担相应的违约责任，太合嘉园公司以第三人行为作为抗辩理由，不能成立。关于违约金一事，太合嘉园公司称逾期90日之内的违约金支付时间是“商品房实际交付当之日起30日内向买受人支付”，履行期限尚未届至，对于逾期90日之后的违约金，该部分违约金的前提是合同继续履行，李瑗并未在诉请中明确主张继续履行合同，此部分违约金没有事实依据。对此，本院认为，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十二条规定，房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信；针对90日之后的违约金，李瑗并未主张解除合同，其亦以诉讼行为表明是在继续履行的前提下主张违约金，故一审法院对李瑗按照万分之一点五的标准自2018年1月1日起支付至2020年5月22日止的违约金予以支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，太合嘉园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34426元，由北京太合嘉园房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二〇年十二月二日法官助理  谢 薇书 记 员  陈昭希