辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1612号 上诉人（原审被告）：辽宁中珠房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区铁东街道河闸社区天琴湾小区**楼**。 法定代表人：许德来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王**，男，1987年3月13日出生，汉族，辽宁中珠房地产开发有限公司员工，住辽宁省东港市。 被上诉人（原审原告）：崔波，男，1987年12月10日出生，汉族，无职业，住盘锦市双台子区。 被上诉人（原审原告）：韩爽，女，1988年5月26日出生，汉族，无职业，住盘锦市双台子区。 上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司因与被上诉人崔波、韩爽房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2020）辽1102民初1740号民事判决，提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王**，被上诉人崔波、韩爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法驳回被上诉人的原审请求；3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，上诉人没有违反购房合同约定，造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的原因是因为双台子区政府不履行合同的原因造成的，属于不可抗力的原因。盘锦市双台子区政府没有按照当时与上诉人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）中第四项、第六项履行，盘锦市双台子区政府没有按照合同把“电力外网”接入小区是造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的主要原因。综上所述，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人诉求。 被上诉人崔波、韩爽辩称，1.一审法院审判程序合法，认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2.上诉人以没有违反购房合同约定，办不了房屋产权证的原因是双台子区政府不履行合同造成的，属于不可抗力的原因为由，不服原审判决的理由事实不存在。3.上诉人与政府所签署任何合同与被上诉人不存在法律责任关系，政府是否履行合同的行为不属于不可抗力的原因。故应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审原告崔波、韩爽向一审法院起诉请求：1、判令被告给付办理房照不能的违约金人民币6,449.59元;2、本案的涉诉费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年11月25日与被告签订商品房买卖合同，购买了被告开发建造的位于中珠天琴湾10-1-1101室房屋,房屋建筑面积131.62平方米，总房款为463,292元。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第八章第二十条（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。现在原告购买的房屋已入住多年，而被告至今不能按合同规定向产权登记机构提交办理房照的所需资料，造成原告的房屋至今不能办理房照。故此，原告多次找被告协商，要求被告按合同规定给付办理房照不能的违约金，而原告拒绝给付违约金。无奈，原告起诉至法院。 一审法院认定事实：原、被告于2015年11月25日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发建造的位于中珠天琴湾二期10-1-1101室房屋，套内建筑面积131.62平方米，原告交纳购房款金额人民币463,292元。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第八章第二十条（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定1、付款方式及期限：买受人用银行按揭贷款购买房屋的应当在《合同》签订之日起3日内准备好贷款资料，在接到银行及开发商通知之日至贷款银行、公积金管理中心亲自签署有关贷款文件，结清银行、公积金管理中心要求的办理贷款所需的各项费用，办理完银行、公积金贷款或现金支付的方式付清全部房款。如未能按以上时间内付清全部房款的，则买受人按《合同》的第八条的约定承担逾期付款的违约责任。截止到起诉之日，被告尚未为原告办理房屋所有权证书。另查，原告于2015年10月17日办理入住，原告起诉要求计取违约金截止日期2020年8月10日，原告首付款283,292发票的开发日期为2015年3月23日，尾款171,428.57发票的开票日期为2017年12月27日。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告是否存在违约行为及违约金的数额认定问题，原、被告已在《商品房买卖合同（预售）》中对违约金的计算方式做了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”，被告于2015年10月17日通知原告办理入住，被告虽以原告未交齐房屋总价款抗辩，但是合同约定以入住时间起算，关于原告逾期付款责任，被告可以另诉。按照合同约定，扣除办理房照需要的期限1年，被告自2016年10月18日起违约，原告起诉要求计取违约金截止日期2020年8月10日，期间经过1393天，被告应以463,292元为基数按照日万分之0.1向原告支付违约金，原告主张违约金人民币6,449.59元，予以支持。关于被告提出的造成己方违约的事由系第三方的原因，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告辽宁中珠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告崔波、韩爽违约金6,449.59元。如果未按本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告辽宁中珠房地产开发有限公司承担。 二审双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容合法，该合同具有法律效力，双方应按合同约定履行义务。按合同约定，上诉人应在商品房交付之日起约定期内办理该商品房的房屋所有权证书，但上诉人没有履行该合同义务，上诉人应按合同约定向被上诉人支付违约金。上诉人辩称系盘锦市双台子区政府不履行与其签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）约定的义务，没有给上诉人按城市基础设施“电力外网”接入小区工程，造成上诉人没有按照与被上诉人合同约定内容履行，属于不可抗力。因不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，并非政府不履行的情形，故上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费50元，由上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉新 审判员  韩雪姣 审判员  董千里 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理张杨 书记员高玉伏