湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3068号上诉人（原审原告）：周**，男，1990年9月16日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，住冷水滩区。委托诉讼代理人：雷美华，系周**母亲，女，1967年9月8日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：魏绍辉，湖南征雁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州中建置业发展有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区清桥路**。法定代表人：刘铁生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐飞鸽，湖南新星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张永军，男，1976年10月3日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：蒋荣荣，湖南金州（永州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚尧，湖南金州（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市乐乐家房地产经纪有限公司，，住所地湖南省永州市冷水滩区河东湘永路**国家电网正对面）。法定代表人：吕孝武，该公司执行董事兼总经理。上诉人周**、张永军、永州中建置业发展有限公司（以下简称中建公司）因与被上诉人永州市乐乐家房地产经纪有限公司（以下简称乐乐家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周**的上诉请求：1、撤销原判第五项判决，改判由被上诉人张永军和乐乐家公司对原判第一项、第三项判决承担连带责任；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审认定事实错误。上诉人通过中介公司即被上诉人乐乐家公司与被上诉人张永军订立《房地产买卖合同》，先后支付给张永军76万元全部购房款，另支付给乐乐家公司5000元中介费，三方当事人共同到中建公司办理了更名手续。为了便于办理房屋产权证，上诉人周**才又与被上诉人中建公司另签了一份购房合同，并委托中建公司办理各种手续。因此三被上诉人均对上诉人周**作出了“涉案房屋非拆迁安置房，无产权争议”的承诺，三被上诉人均出现了严重违约行为，应承担连带违约责任。2、对上诉人周**而言，签订《委托求购意向协议》和《房地产买卖合同》的相对人是乐乐家公司和张永军，正是由于乐乐家公司和张永军没有履行查明义务而作出不应有的保证，才最终导致合同目的不能实现，故应由张永军和乐乐家公司承担违约责任，与中建公司连带赔偿上诉人的损失。综上，一审判决错误，请求二审法院依法判决。被上诉人中建公司答辩称，本案涉案房屋的出售和购买主体分别是张永军和周**，中建公司不是履行合同的主体。虽然中建公司与周**签订了《商品房买卖合同》并办理了网签变更手续，但这是由于周**和张永军的申请，为了便于周**将来办证，实际上并不具有实际履行内容。中建公司早已将涉案房屋交付给了张永军，周**也并未实际向中建公司支付购房款。综上，请求二审法院驳回上诉。被上诉人张永军答辩称，虽然张永军与上诉人周**签订了《房地产买卖合同》，但后来周**又与中建公司签订了《商品房买卖合同》，也就是说涉案房屋买卖合同的权利义务已经全部转让给了中建公司，张永军不是房屋买卖合同的相对方，不承担任何责任。被上诉人乐乐家公司答辩称，《委托求购意向协议》只是意向性，实际应当以正式的《房地产买卖合同》为准。张永军向乐乐家公司提供了他与中建公司的房屋买卖合同、网签预告登记等，所以乐乐家公司才确信该房屋是商品房而不是拆迁安置房，已经尽到了基本注意义务，除了退还中介费以外不承担其他责任。中建公司的上诉请求：1、撤销原判，改判驳回周**对中建公司的全部一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实错误，中建公司不是涉案房屋买卖合同的实际履行主体，依法不应承担返还和赔偿被上诉人周**购房款和经济损失的责任。本案涉案房屋的出售和购买主体分别是张永军和周**，中建公司不是履行合同的主体。虽然中建公司与周**签订了《商品房买卖合同》并办理了网签变更手续，但这是由于周**和张永军的申请，为了便于周**将来办证，实际上并不具有实际履行内容。中建公司早已将涉案房屋交付给了张永军，周**也并未实际向中建公司支付购房款。综上，请二审法院依法判决。被上诉人周**答辩称，中建公司明知涉案房屋是安置拆迁房，仍将该房出售给张永军，存在巨大过错。且中建公司与周**又签订了一份房屋买卖合同，有义务告知周**该房屋有产权争议。因此中建公司应与张永军及乐乐家公司承担连带责任。被上诉人张永军答辩称，虽然张永军与上诉人周**签订了《房地产买卖合同》，但后来周**又与中建公司签订了《商品房买卖合同》，也就是说涉案房屋买卖合同的权利义务已经全部转让给了中建公司，张永军不是房屋买卖合同的相对方，不承担任何责任。被上诉人乐乐家公司答辩称，中建公司系涉案房屋的承建开发商，对该房屋的产权争议应当最清楚。乐乐家公司也是本案的受害方，不应承担责任。张永军的上诉请求：1、撤销原判第二项、第五项判决内容；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原判认定上诉人张永军未履行查明义务是错误的，张永军从开发商中建公司手中购买涉案房屋时根本不知该房屋是拆迁安置房。上诉人张永军在与周**签订房地产买卖合同之时，查询了该房屋的网签登记，并配合其提交了网签登记申请，使得周**与中建公司办理了网签变更登记，已经尽到了合理注意义务。中建公司与周**是2018年8月30日签订房屋买卖合同的，而2018年11月22日，法院才将涉案房屋判归给拆迁户唐德保，故张永军在与周**签订房地产买卖合同之时不可能知道涉案房屋系拆迁安置房，对此不存在过错。2、张永军与周**之间的房地产买卖合同的权利义务已经概括转让给了中建公司，合同相对方已经变更为中建公司与周**，事实上也确实是中建公司为周**办理网签变更手续和交付房屋。3、根据合同法规定，赔偿损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中张永军也是受害方和无过错方，不可能预见到涉案房屋是拆迁安置房，故原判要求张永军承担补充责任，明显加重了上诉人的责任，有失公平。被上诉人周**答辩称，张永军在其与周**签订的房地产买卖合同中作出了承诺保证该房屋没有产权纠纷，但现在合同无法履行，张永军应承担主要的违约责任。张永军与周**签订合同后，又引导周**与中建公司签订合同，该合同不能视为权利与义务的转让，因为周**交付房款及办理手续均是与张永军进行，根据合同相对性原则，主要责任在张永军，但中建公司也存在过错。被上诉人中建公司答辩称，周**与中建公司签订的合同不能视为张永军权利与义务的转让，张永军才是合同相对方。被上诉人乐乐家公司答辩称，乐乐家公司不应承担责任，请求法院依法判决。周**向一审法院起诉的诉讼请求：1.依法判令被告张永军退还给原告购房款76万元及利息（自付款之日至购房款退还完为止），被告乐乐家公司承担连带保证责任，利息129,960元；2.依法判令被告张永军承担房屋的增值损失41万元，被告乐乐家公司承担连带责任；3.依法判令被告张永军赔偿原告缴纳的住房维修基金10,292元、商品房买卖的契税10,736元、不动产登记费392元、物业管理费2,206元和房屋超宽面积款1,533元等共计25,159元；4.依法判令被告乐乐家公司退还中介费5,000元；5.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2016年9月19日，被告张永军与被告中建公司签订《商品房买卖合同》，约定张永军购买由被告中建公司开发的滨江豪园·新城Ａ1幢25层2505号房，房屋总价款为750000元，由张永军在2017年1月19日前一次性支付全部价款。合同签订后，被告张永军向被告中建公司一次性支付了750000元房款，被告中建公司出具收款收据予以确认，双方于永州市房产局做了预购商品房预告登记。2017年7月28日，原告母亲雷美华作为甲方、被告乐乐家公司作为乙方，签订一份《委托求购意向协议》。该协议约定：1.今收到雷美华交来求购位于永州市冷水滩区××栋××单元××室及地下车位一个（负贰层Ｈ区35号）房屋意向金共计壹仟元；2.房屋购房价为捌拾叁万元整；3.委托时间：2017年07月28日至2017年08月01日18时前；4.其他要求：付款方式：全款支付；该房产改名到甲方名下所产生的费用由卖方承担，该房办理产权证的费用由甲方承担；乙方保证此房跟售楼部卖的房子是一样的实有商品房，非拆迁安置房；5.如符合上述要求，付款人同意收款单位将上述意向金转为定金，待完成成交后，甲方答应支付乙方中介服务费8300元整（如达成以上条件甲方不愿购买该房屋的，收款单位将不退还所收意向金）；如与上述不符，付款人有权拒购，收款单位须如数退还所收意向金；6.乙方将该房屋出售价格谈成至上述价格后7日内甲方须到乙方处签订房地产买卖合同，否则收款单位不退还所收意向金。同日，原告母亲雷美华支付1000元购房意向金给被告乐乐家公司，被告乐乐家公司出具收据予以确认。2017年8月3日，原告周**作为乙方，被告张永军作为甲方，被告乐乐家公司作为丙方共同签订《房地产买卖合同》，约定由乙方周**受让甲方张永军位于冷水滩区××栋××号房。该合同还约定了如下事项：1.房屋建筑面积约为146.74平方米（以购房合同为准）；2.房地产转让价款为760000元；3.乙方的付款方式分二期，一期：甲乙丙三方签订此合同当日内，乙方支付给甲方购房定金人民币100000元整（此定金暂时由中介方保管，待办理完本合同交易手续后当日内转交给甲方）。二期：甲乙丙三方到滨江豪园·新城开发商处更改该房地产购房合同及网签备案并开具正式购房发票后当日内乙方需支付给甲方计人民币660000元整，届时该房产所有的购房款付清；4.甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议，否则须承担由此而给乙方造成的一切经济损失；5.甲乙丙三方约定于2017年9月30日前，甲乙丙三方共同到开发商处办理转让更名手续，更名费用由甲方承担，更名成功后当日内乙方需支付5000元中介服务费给丙方；6.违约责任：甲乙丙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。同日，原告周**支付了100000元购房定金，被告乐乐家公司出具收据予以确认。2017年8月23日，在被告张永军与被告乐乐家公司的陪同下，原告周**与被告中建公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告周**购买滨江豪园·新城A1栋25层2505号房，房屋总价款为750,000元，由买受人在签署《商品房买卖合同》时支付总房款。该合同还约定了如下事项：1.交付期限：出卖人应当在2018年5月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人；2.出卖人逾期交房违约责任：（1）逾期不超过90日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自双方同意解除合同之日起60各工作日内退还全部已收房款，并按买受人累计已付款的千分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；3.出卖人保证出售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；4.出卖人应当在商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋所有权证，未在前述时间内办理好房屋所有权证，按买受人已付总房款的千分之二支付违约金给买受人。该合同签订后，被告中建公司与原告周**于永州市房产局办理了网签更名登记，被告张永军与被告中建公司办理的网签备案被注销，被告中建公司出具湖南增值税普通发票一张，价税合计751,533元。同日，原告母亲雷美华按照约定将剩余4,000元服务费支付给被告乐乐家公司，将剩余660,000元房屋价款支付给被告张永军，被告张永军出具收据一份确认房款已结清。被告中建公司于2018年7月31日向原告周**发放确认单，于2018年8月30日将滨江豪园·新城房屋和钥匙交付给原告周**使用，原告周**交纳了2,206元物业管理费、392元不动产登记费。2018年12月10日，原告周**交纳住房维修资金10,292元；2018年12月14日，原告周**交纳契税10,736.19元。2020年4月28日，永州市冷水滩区人民法院依据（2019）湘11民终578号民事判决书及（2019）湘1103执1466号执行通知书，责令A1栋25层2505号占有者周**在2020年5月26日前迁出该房屋。原告周**在得知公告内容后于2020年5月19日向法院提出执行异议，法院依法作出（2020）湘1103执异106号执行裁定，驳回案外人周**的异议请求。原告与三被告所达成的合同目的已不能实现而酿成本纠纷。另查明，唐德保与中建公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，永州市冷水滩区人民法院于2018年11月22日作出（2018）湘1103民初3872号民事判决，判决：一、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后三十日内向原告唐德保交付位于永州市冷水滩区××栋××层××号××栋××层××号两套住房及地下车位2个；二、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后三十日内为原告唐德保办理位于永州市冷水滩区××栋××层××号××栋××层××号××栋××层××号房屋不动产权证；三、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后十日内支付原告唐德保过渡期租房补偿款10000元；四、驳回原告唐德保的其他诉讼请求。中建公司不服该判决，上诉于永州市中级人民法院，永州市中级人民法院依法作出（2019）湘11民终578号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，因唐德保已去世，其妻子黄美林、儿子唐淳健、唐晓勇向法院申请执行。在执行过程中，因中建公司未按执行通知履行生效民事判决确定的义务，法院于2019年7月29日作出（2019）湘1103执1466号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人中建公司开发的位于永州市冷水滩区××栋××层××号××栋××层××号××栋××层××号房屋不动产权过户到申请执行人黄美林、唐淳健、唐晓勇名下；二、申请执行人黄美林、唐淳健、唐晓勇可持本裁定书到有关机构办理相关过户登记手续。还查明，中建公司与唐德保关于冷水滩区滨江豪园新城A1栋25层2505号等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，中建公司已提交再审申请资料，预立案号为（2020）永中法申预立字第180号。一审法院认为，本案中，被告张永军购买由被告中建公司开发、预售的滨江豪园·新城A1栋25层2505号房，后其通过被告乐乐家公司与原告达成购房合意并签订《房地产买卖合同》，转卖案涉房屋。因被告张永军并未取得该房屋产权，被告张永军实际转让给原告的是其购买该房屋的合同权利，并经房屋出卖人被告中建公司同意。原告与被告中建公司签订《商品房买卖合同》并办理网签变更手续，履行房屋买卖义务的合同双方系原告与被告中建公司，买卖双方已按合同约定履行了部分义务（即被告中建公司已履行交房义务，原告已交纳相关办证费用等），原告与被告中建公司商品房预售合同关系成立。现因被告中建公司出售的房屋系拆迁补偿安置房，且经生效判决确定案涉房屋归拆迁安置户所有，双方合同目的不能实现，被告中建公司应当承担违约责任。被告张永军与原告系转让合同关系，其与原告约定“甲方保证，买卖的房地产不存在产权争议，否则须承担由此而给乙方造成的一切经济损失”，该条款系双方真实意思表示，双方均应当遵守；被告张永军没有履行查明的义务，案涉房屋出现产权争议，导致原告合同目的无法实现，被告张永军应当按照合同约定承担违约责任。被告乐乐家公司与原告系居间合同关系，虽然被告乐乐家已完成双方约定的服务，但双方达成的《委托求购意向协议》中约定“乙方保证此房跟售楼部卖的房子是一样的实有商品房，非拆迁安置房”，该条款系双方真实意思表示，现案涉房屋确为拆迁补偿安置用房，被告乐乐家公司应当按照合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因被告中建公司所售给原告的房屋系拆迁补偿安置用房导致双方合同目的无法实现，现双方所签订的《商品房买卖合同》事实上已解除；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”规定，故对于原告要求退还购房款76万元的诉讼请求，依法予以支持。因被告中建公司出售案涉房屋只收取了75万元购房款，应由其返还75万元购房款，剩余1万元购房款由被告张永军返还；原告诉请要求被告承担其41万元损失，该损失未超过已付购房款的一倍，符合法律规定，依法予以支持，同时对于原告诉请的其他利息赔偿不予支持；对于原告主张的其他损失共计25,159元，有事实依据且不违反相关规定，依法予以支持。原告诉请要求被告乐乐家公司退还中介服务费5,000元，因合同目的无法实现且被告乐乐家公司当庭表示愿意退还，故予以支持。被告中建公司、张永军、乐乐家公司虽然都是承担违约责任，但本案主要是被告中建公司恶意隐瞒并出售拆迁补偿安置用房引起的诉讼，被告中建公司、张永军、乐乐家公司如果承担相同的责任显然是不公平，由被告张永军、乐乐家公司在被告中建公司承担赔偿责任不能时履行补充赔偿责任较为妥当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告周**购房款750,000元；二、限被告张永军在本判决生效之日起十日内返还原告周**购房款10,000元；三、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告周**损失共计435,159元；四、限被告永州市乐乐家房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告周**居间服务费5,000元；五、被告张永军、永州市乐乐家房地产经纪有限公司在被告永州中建置业发展有限公司不能履行第一项给付义务时，承担补充责任；被告张永军、永州市乐乐家房地产经纪有限公司履行补充责任后，可直接向被告永州中建置业发展有限公司追偿；六、驳回原告周**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,592元，减半收取8,296元，由原告周**负担811元，被告永州中建置业发展有限公司负担7,392元，被告张永军负担62元，由被告永州市乐乐家房地产经纪有限公司负担31元。二审期间，上诉人周**向本院提交一份新证据：（2019）湘1103执1466号执行裁定书，拟证明诉争房屋已经被判决给拆迁安置户并已经执行到位，上诉人周**购买房屋的合同已经确定无法达成合同目的。被上诉人中建公司质证认为，真实性无异议，但认为本案诉争的房屋不属于拆迁安置户，中建公司已经向拆迁安置户支付了拆迁费用。被上诉人张永军质证认为，真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，张永军对此不知情。被上诉人乐乐家公司无质证意见。本院认证认为，上诉人周**提交的证据符合证据三性，能够证实本案涉案房屋已被法院判决给拆迁安置户并已执行的事实，故本院予以采信。上诉人中建公司、张永军及被上诉人乐乐家公司在二审审理期间均未向本院提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，对一审查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案中，张永军、乐乐家公司与周**三方签订《房地产买卖合同》，约定由张永军将涉案房屋出售给周**，张永军在合同中承诺“甲方保证，买卖的房地产不存在产权争议，否则须承担由此而给乙方造成的一切经济损失”，该条款系双方真实意思表示，双方均应当遵守。现涉案房屋出现产权争议，导致原告合同目的无法实现，张永军应当按照合同约定承担违约责任。中建公司在明知与拆迁户唐德保签订了《房屋拆迁补偿协议书》的情况下，仍然将涉案房屋出售给张永军，是导致本案纠纷的根本原因，且中建公司亦与周**签订《商品房买卖合同》，在合同中承诺“出卖人对该商品房享有合法权利，该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况”，并同时承诺了违约责任。现该涉案房屋因产权纠纷导致合同目的无法实现，中建公司应当按照合同约定承担违约责任。乐乐家公司虽在二审过程中提出“乐乐家公司不应承担除退还中介费之外的其他责任”，但因乐乐家公司对原判未提起上诉，故本院在二审过程中不予审查。中建公司、张永军、乐乐家公司虽然均应承担违约责任，但造成合同目的无法实现的根本原因是中建公司恶意隐瞒并出售拆迁补偿安置用房，故原判本着公平原则，认定由张永军、乐乐家公司在中建公司承担赔偿责任不能时履行补充赔偿责任，充分考虑了各方当事人的过错大小，符合案件实际情况，本院依法予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人周**交纳二审案件受理费15466元，上诉人永州中建置业发展有限公司交纳二审案件受理费15466元，上诉人张永军交纳二审案件受理费50元，均分别由三上诉人各自负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  万竹婷二〇二〇年十二月二十一日书记员  邓雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。