成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初7002号 原告（反诉被告）：苟永良，男，汉族，1967年3月9日出生,住四川省郫县（现成都市郫都区。 原告（反诉被告）：李军，男，汉族，1971年8月5日出生，住四川省郫县（现成都市郫都区。 二原告委托诉讼代理人王利平，四川子归律师事务所律师。 被告（反诉原告）：季华兴，男，汉族，1965年11月3日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人刘霞，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人陈芳，四川蓉城律师事务所律师。 第三人：成都市郫都区安德街道永盛村村民委员会，住所地四川省成都市郫都区安德街道永盛村**。 法定代表人唐从劲，村主任。 第三人：成都曼高特科技发展有限责任公司，住所地成都郫县新民场镇永盛村十社。 法定代表人唐明贵，总经理。 原告（反诉被告）苟永良、李军与被告（反诉原告）季华兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，季华兴向本院提起反诉，并申请追加成都市郫都区安德街道永盛村村民委员会（以下简称永盛村委会）为本案第三人，本院依职权追加成都曼高特科技发展有限责任公司（以下简称曼高特公司）为本案第三人，由审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苟永良、李军及其委托诉讼代理人王利平，被告（反诉原告）季华兴的委托诉讼代理人刘霞、陈芳，第三人曼高特公司的法定代表人唐明贵到庭参加了诉讼。第三人永盛村委会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告（反诉被告）苟永良、李军向本院提出诉讼，请求判令：1、季华兴支付苟永良租金360300元，逾期付款违约金72000元；2、季华兴支付李军租金102000元，逾期付款违约金20000元；3、诉讼费由季华兴承担。诉讼中，苟永良、李军增加诉讼请求：1、解除苟永良、李军与季华兴2017年10月30日签订的《租房协议》，并判令季华兴限期返还苟永良、李军的出租房屋；2、增加支付苟永良租金共计461160元（暂计算至2020年6月30日），逾期付款违约金92232元；3、增加支付李军租金共计166000元（暂计算至2020年6月30日），逾期付款违约金33200元。事实与理由：2017年10月30日，苟永良、李军与季华兴签订《租房协议》，约定由季华兴租用苟永良房屋3260平方米，租用李军房屋1000平方米，协议签订后的第一、二年季华兴依约履行协议，但自今年以来，季华兴以种种理由欠付租金。季华兴不履行支付租金的主要合同义务，已致合同主要目的不能实现，要求解除与季华兴的合同并返还房屋以及支付违约金。 被告（反诉原告）季华兴辩称，本案诉争厂房是修建在农村流转土地上的、未取得产权证的房屋，故该房屋的出租应根据房随地走原则，有土地的使用权才有房屋的合法租赁权，不能将土地和房屋割裂开来。季华兴与苟永良、李军签订租房协议系基于两人与村委会签订的土地流转协议，而在村委会解除了与苟永良、李军的土地流转协议后，两人已丧失了收取厂房租金的合法依据。季华兴在与苟永良、李军签订租房协议时，不知晓其与曼高特公司之间的权属纠纷。请求法院依法驳回苟永良、李军的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）季华兴向本院提起诉讼，请求判令：1、解除苟永良、李军与季华兴签订的《租房协议》；2、苟永良归还收取的租金109140元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息至付清之日止；3、李军归还收取的租金40000元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息至付清之日止；4、诉讼费由苟永良、李军支付。事实与理由：双方于2017年10月20日签订《租房协议》，约定租用厂房位于郫都区新民××镇××村××1社。依据苟永良、李军与永盛村委会的租赁条款，双方对厂房租赁期限约定为2017年11月30日至2029年9月30日。协议并约定了租金的价格、支付方式及双方权利义务。2019年7月1日，因苟永良、李军与永盛村委会就《土地流转协议》履行一事发生纠纷，导致案涉土地及厂房所有人新民××镇××村××1组村民对季华兴进行封门、断电等过激行为，阻止季华兴正常生产。季华兴方知永盛村委会因苟永良、李军拒不履行《土地流转协议》约定的条款，已于2018年12月3日通知苟永良、李军解除协议，而季华兴在不知情下，仍于2018年12月7日至2019年5月29日向苟永良、李军支付了租金共计149140元。为解决村民闹事并保障季华兴公司的正常经营，季华兴向永盛村委会支付了2019年上半年租金，并于2019年7月1日在纠纷现场向苟永良、李军送达了《告知书》，要求退还2019年上半年收取的租金并协助清算。季华兴认为，双方建立《租房协议》的前提和基础是苟永良、李军与永盛村委会签订的《土地流转协议》，苟永良、李军取得了对案涉土地及地上建筑厂房等的合法占有、使用、租赁权。但由于苟永良、李军未履行《土地流转协议》约定，永盛村委会已于2018年12月3日向苟永良、李军送达了解除协议通知，苟永良、李军于此时已丧失对案涉土地及厂房的合法承租权。季华兴为成都兴邦得建筑装饰材料有限公司的唯一股东及法定代表人，以公司名义向苟永良、李军发出的告知书及其他文书，其效力及于季华兴。 原告（反诉被告）苟永良、李军共同辩称，对解除租房协议无异议，苟永良、李军也提出了解除租房协议请求，但不应返还租金，且季华兴应当继续履行支付租金的义务。在苟永良、李军与季华兴签订租房协议后，季华兴未按照合同约定支付租金，只是陆续向苟永良、李军间断支付了租金。虽然双方约定的承租期限是依据苟永良、李军与村委会的租赁条款，双方解除协议，只是影响租期问题。苟永良、李军租赁土地是在特定情况下租赁的，与曼高特公司有土地分租协议，地上房屋系苟永良、李军修建的。故季华兴应当支付租金。 第三人永盛村委会经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见或证据材料。 第三人曼高特公司述称，案涉土地是曼高特公司租赁的，到期时间在2029年，苟永良、李军没有权利与村委会签订租赁协议，地上房屋是曼高特公司股东修建的，与苟永良、李军无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对各方提交的当事人身份信息、《土地租赁合同》《土地分租协议》《租房协议》《土地流转协议》《告知书》《通知》《情况说明》、微信转账记录及交易明细回单、营业执照副本、收据、土地分组位置及面积示意图、收条、当事人陈述、《租赁合同》《厂房租赁合同》《证明》《成都曼高特科技发展有限责任公司声明书》、短信信息、照片、准予变更登记通知书、成都启茂机械科技有限责任公司章程等证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原告的陈述、被告答辩、第三人述称和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2005年11月30日，甲方永盛村委会与乙方成都启茂机械科技有限责任公司（以下简称启茂公司）签订《土地租赁合同》，约定由启茂公司承租位于新民××镇××村××0社（原双凤2社）土地，面积共计21.3亩，期限从2005年11月30日至2029年9月30日。同时约定甲方同意乙方在本合同约定租期内，在不改变租赁土地使用用途的前提下，可以自行转租本合同项目的土地。 2008年7月9日，甲方曼高特公司与乙方李军签订《土地分租协议》，约定：甲方将承租的位于郫县新民场镇永盛村十社（原双凤村2社）的土地分租给乙方经营使用，分租面积2.05亩，期限从2005年11月30日起至2029年9月30日止。同时约定：乙方在分租土地上的所有建筑物主权归乙方所有。2008年8月8日，甲方曼高特公司与乙方苟永良签订《土地分租协议》，约定：甲方将承租的位于郫县新民场镇永盛村十社的土地分租给乙方经营使用，分租面积6.6亩，期限从2005年11月30日起至2029年9月30日止。同时约定：乙方在分租土地上的所有建筑物主权归乙方所有。 2008年9月3日，永盛村委会、新民场镇政府出具《证明》，载明曼高特公司在新民××镇××村××0社租用土地，面积共计21.3亩。房屋为曼高特公司修建，作为生产厂房所用。 2017年9月21日，甲方永盛村委会与乙方苟永良、罗凯、李军签订《土地流转协议》，约定由乙方承租甲方位于位于郫县新民××镇××村××1社（原双凤2社）面积共11.58亩（苟永良6.6亩、罗凯2.93亩、李军2.05亩）土地，从2005年11月30日至2029年9月30日。 2017年10月20日，甲方苟永良、罗凯、李军与乙方季华兴签订《租房协议》，第一条约定：厂房位于郫都区新民××镇××村××1社。第二条约定：依据甲方与村委租赁条款，从2017年11月30日至2029年9月30日（苟永良3260平方米、李军1000平方米、罗凯1320平方米），共计5750平方米。第三条约定：租金价格第一年以7元／㎡／月计算，第二年以8元／㎡／月计算，第三年起每三年为一周期加2元／㎡／月（如因通货膨胀指数超20%，协商解决）；租金给付方式可分每年一次或两次付清，前提是每年9月30日之前给付，逾期未给付房租按1%／天计算。 2018年11月30日，曼高特公司作出《成都曼高特科技发展有限责任公司声明书》，声明：公司多次通知你三人来公司缴纳土地使用费用并履行与公司签订土地分租协议的义务及缴纳相关费用，你三人以2017年9月21日与永盛村委会签订了土地流转协议为正当理由，……。鉴于此，公司作出决定：你三人与公司签订的土地分租协议无效（解除你三人与公司签订的分租协议），……，你三人与公司无任何关系。 2018年12月3日，村委会向苟永良、罗凯、李军作出《通知》，载明：你们于2017年9月21日与永盛村委会签订的土地流转协议，因为在土地流转期内，你三人无视村集体、村民的合法权益，一直拒不履行协议之条款，而且不闻不问。对此，……，终止此协议，……，对以上三人和村上的签订协议，以村上发出通知之日起，予以解除，视作无效。 2019年7月2日，成都华兴邦得建筑装饰材料有限公司向永盛村委会作出《情况说明》，载明：由于苟永良、李军、罗凯与曼高特公司在园区管理问题和权益上的纠纷，……经公司管理人员商定愿意先行支付（2019年7月2日转入土地所有人账户：杨少云……，同时当面给苟永良、李军、罗凯三人发了告知书、同时与曼高特公司签了补充协议）。当天，成都华兴邦得建筑装饰材料有限公司向杨少云转入30600元,9月29日，再次转入26250元。 另查明，1、启茂公司于2008年6月更名为曼高特公司。2、成都华兴邦得建筑装饰材料有限公司系季华兴的自然人独资公司。3、季华兴已向苟永良、李军支付完毕第一年的租金，从第二年开始，季华兴陆续向苟永良共计支付了租金共计109140元，向李军支付了租金共计40000元。4、案涉的李军的厂房于2011年7月开始进行出租。5、庭审中，季兴华同意与苟永良、李军解除租房协议。6、苟永良、李军在庭审中明确违约金由法院酌情判定。以上事实，本院足以认定。 本院认为，本案系苟永良、李军与季华兴在房屋租赁过程中支付租金问题产生的争议。苟永良、李军以季华兴未支付租金为由主张解除双方所签订的《租房合同》；而季华兴以苟永良、李军与永盛村委会于2017年9月21日所签订《土地流转协议》被永盛村委会解除，导致上述《租房合同》丧失了所依赖的土地基础而拒付租金。本案中，曼高特公司于2005年11月30日从永盛村委会获得了面积为21.3亩的土地承租权，李军、苟永良则先后在2008年7月9日、2008年8月8日与曼高特公司签订《土地分租协议》，分别从曼高特公司获得了面积为2.05亩、6.6亩的土地分租权，同时获得上述分租土地上所有建筑物的主权。一方面，永盛村委会在未与曼高特公司解除《土地租赁合同》的情况下，又分别就上述土地另行与苟永良、李军签订《土地流转协议》，永盛村委会的上述行为应属于无权处分，基于上述行为产生的合同应归于无效。另一方面，虽曼高特公司在2018年11月30日作出《成都曼高特科技发展有限责任公司声明书》，决定苟永良、李军与公司签订的土地分租协议无效（解除你三人与公司签订的分租协议），但曼高特公司未提供证据证明其向苟永良、李军送达该声明书，且没有证据证明土地分租协议基于何种原因无效或解除的事实。因此，本院认为，苟永良、李军分别与曼高特公司所签订的《土地分租协议》的效力一直处于持续状态。基于此，李军、苟永良以自己名义与季华兴签订《租房合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应合法有效。至于曼高特公司提出的苟永良、李军出租的厂房系其股东修建，与苟永良、李军无关的问题，因本案争议的合同相对方为苟永良、李军与季华兴，曼高特公司可另行主张，本院不予处理。由于季华兴在向苟永良、李军支付了第一年租金后未再继续支付，其行为构成违约，现因双方均同意解除《租房合同》，本院依法确认上述租赁合同于2020年7月6日解除，故苟永良、李军基于合同解除主张的返还厂房的请求具备了前提条件，本院予以支持。 关于苟永良、李军主张的租金问题。因季华兴违约，苟永良、李军依据《租房合同》第三条的约定主张支付租金具有事实依据，本院予以支持。本院依法确认苟永良、李军主张的租金的截止时间在本案法庭辩论终结前的2020年7月6日，季华兴向苟永良支付的租金为438540元（3260元×8元/月×12月+3260元×10元/月×7.2月-109140元）、向李军支付的租金为128000元（1000元×8元/月×12月+1000元×10元/月×7.2月-40000元）。 关于苟永良、李军主张的违约金问题，因其在庭审中明确由法院酌情判定，本院酌情确定由季华兴向苟永良支付违约金20000元，向李军支付违约金5000元。 关于季华兴主张苟永良返还租金109140元、李军返还租金40000元的请求，因上述费用系其租赁厂房已经实际产生的费用，故对于其主张返还的请求缺乏事实依据，本院不予支持，对于建立在返还租金基础上的利息请求也于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）苟永良、李军与被告（反诉原告）季华兴于2017年10月20日签订的《租房协议》于2020年7月6日解除； 二、被告（反诉原告）季华兴在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苟永良返还其租赁的位于郫都区新民××镇××村××平方米的厂房； 三、被告（反诉原告）季华兴在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李军返还其租赁的位于郫都区新民××镇××村××平方米的厂房 四、被告（反诉原告）季华兴在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苟永良支付租金438540元及违约金20000元； 五、被告（反诉原告）季华兴在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李军支付租金128000元及违约金5000元； 六、驳回原告（反诉被告）苟永良、李军其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）季华兴的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，本诉费用5663元，由被告（反诉原告）季华兴承担；反诉费用1641元，由被告（反诉原告）季华兴承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 朱成均 二〇二〇年十二月七日 法官助理 彭海霞 书 记 员 陈 茜