河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0227民初2087号 原告：迁西县红玉物业服务有限公司。 住所地：迁西县城关喜峰北路东侧沙河桥北融鑫园**楼。 法定代表人：韩振红，女，1976年6月22日生，系该公司经理。 统一社会信用代码：91130227589657864Y。 委托诉讼代理人（特别授权）：李立，男，1965年4月13日生。 被告：刘金英，女，1980年8月21日出生，汉族，住迁西县。 被告：冯利忠，男，1981年3月29日出生，汉族，住迁西县。 原告迁西县红玉物业服务有限公司（以下简称红玉物业公司）与被告刘金英、被告冯利忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告红玉物业公司委托诉讼代理人李立、被告刘金英到庭参加诉讼。被告冯利忠经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已部分缺席审理终结。 原告红玉物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告 —2— 缴纳拖欠2019年9月至2020年8月物业费560.82元，并按拖欠物业费额的日千分之三交付滞纳金（计算期限：自2019年9月起至被告全部履行给付义务之日止，其中自2019年9月至2020年7月止为267.51元）；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系我公司服务的民顺小区秀峰苑3号楼3521号业主，2019年6月25日，迁西县秀峰里社区秀峰苑民顺小区业主委员会与我公司签订《民顺小区秀峰苑物业服务合同》，并经唐山市住建局物业办备案审核通过。2019年9月1日，我公司开始为民顺小区秀峰苑提供物业服务，根据合同约定，被告应在物业服务期满之前1个月到乙方指定地点缴纳物业费，凡不按时足额交纳的，每日加收应收款额千分之三的滞纳金。自拖欠之日起至今被告已拖欠本金560.82元，至2020年7月滞纳金267.51元。虽经我单位催促，被告至今未履行给付义务，我单位为保护自己的合法权益，特依据《合同法》等有关规定提起诉讼，要求依法支持诉讼请求。 被告冯利忠未参加本案庭审，亦未提交书面答辩状。被告冯利忠未提交证据。被告冯利忠经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭享有的诉讼权利，依法承担相应不利后果。 被告刘金英辩称，我们买的二手楼，我们不知道物业这么回事，没享受过物业待遇和服务，楼道都是我自己打扫的，所以我也没缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实认定如下： —3— 一、原告红玉物业公司为证实自己的主张向本院提交如下证据： 证据1、关于对民顺小区秀峰苑物业合同和管理规约进行公示的通知。用以证明物业服务合同合法有效。 证据2、关于秀峰苑小区旧改有关情况的证明。用以证明在物业保洁人员正常对楼道进行清扫的基础上，2019年11月15日完成对秀峰苑（原链条厂）小区1-4号楼的楼道粉刷后对现场进行了清理。楼道由物业公司人员在进行保洁，物业公司一直在进行清扫工作，老旧小区清扫过后可能保洁不明显，但我们确实进行了清扫保洁。 证据3、《栗乡街道办事处关于链条厂家属院绿化情况说明》1份。用以证明2019年5月街道办组织对链条厂小区绿化区域进行补栽补种，2019年9月，在老旧小区改造施工过程中，施工方将小区内绿化破坏。当时施工方承诺待施工完成后将绿化恢复原状，但至今仍未恢复。绿化情况系施工造成，且资金未到位，所以未能完成绿化工作完成。 证据4、迁西县住房和城乡建设局出具的《关于迁西县提供物业服务的情况说明》。用以证明2019年6月底迁西县秀峰里社区秀峰苑民顺小区业主委员会与迁西县红玉物业服务有限公司签订秀峰苑小区物业服务合同以于关于原告2020年9月2日向街道社区业委会提出退出小区物业服务的情况说明。 证据5、关于小区清扫及其他的照片。用以证明原告干了相关 —4— 物业工作。 证据6、业委会出具的证明。迁西县秀峰苑业主委员会关于疫情防控的《紧急通知》一份以及龙风嘉园北区物业证明一份。 证据7、工作日志及工作人员证言证词。用以证明原告进行了物业服务工作。并申请证人周某、李某出庭作证。证人周某出庭作证证实，其在小区具体负责清扫卫生，下午清理垃圾桶，由其负责扫。卫生每天一次，天天锄草。证人李某出庭作证证实，其在红玉物业做小工，在工作岗位上主要负责锄草、卫生等一些杂物等工作，我跟着干。 证据8、唐山市物业服务行业协会文件一份。用以证明原告红玉物业被唐山市物业服务行业协会通报表彰。 证据9、中国房地产报对原告红玉物业进行表彰。 证据10、2020年7月27日原告给小区业主委员会下达的交纳物业费的提示。 证据11、原告与业主委员会签订的物业服务合同。2019年6月25日在居委会签订的。 被告刘金英对以上证据发表如下质证意见：对证据1：关于民顺小区秀峰苑物业合同进行公示的通知，我不能代表全体小区业主，但是绝大部分业主是没看到过这个通知，居委会和业主委员会协商对合同进行修订，我们对这个事不知情。在小区内我们没有亲眼看到过。我们不明白这个事由。对证据2：对这个问题我们不知道。小区改造是属于政府行为，也不是物业服务范围，跟物业没有关系，此证据本人未到场，我们不认可。对证据3：这个证 —5— 明对我们业主没有作用。对证据4：这个疫情检查站没有起到作用，物业进行赌博，小区进行举办，公安局查办，在门口知情人不允许进入，在这期间物业通风，物业没有起到管理职责。对证据5：对照片有一部分是不是现场的有待取证，物业规定下雪是在24小时内清扫积雪，这个照片明显不符合物业管理规定超出时间。他们预备的垃圾桶，就给付庆印搞建筑那预备了，这是铁证，我们冒着生命危险我们接着大道往公共垃圾桶扔垃圾。对证据6：业主委员会本身就不合法，刘金英当时不同意签订不合理条约，当时就退场了。对证据7及两位证人证言：几乎都是作假的，他们既是裁判员也是运动员，他们是一体的。对证据8、证据9：对我们没有效应，只是对他们单位内部进行的评价，对于小区服务没有利害关系。对证据10：我们没有看到过这个，公章在他们那边把持着，这份证据没有任何效力。对证据11：对两份合同有异议。两份合同不一样。原告陈述两份合同内容是一致的。关于公章不一样的问题，是备案的时候盖章不清楚，我们重新盖的。 二、被告刘金英为证实自己的抗辩主张向本院提交如下证据： 证据1、居委会出具的证明。 证据2、我们144户业主联名状：关于物业委员会与红玉服务公司签订的不平等条约等说明。 证据3、照片。物业服务人员自己在绿化带内进行蔬菜种植等，证实物业在我小区没有实质进行管理工作。 证据4、四号楼化粪池物业没有进行清理，业主吴玉春自己找的人修的、小区业主的证人证言。 —6— 证据5、照片。小区业主随处拍摄照片。证明小区物业没有尽到物业管理职责。 原告红玉物业公司对被告提交的证据1-5发表质证意见：9月2号我们撤出，我们向当地社区备案的时候，没有对我们工作提出相应的异议；修复公共排污管道，必须由每户出资修，有大修基金的动用大修基金，没有的每户自己出资，这是法律规定。对于照片，首先这是我们工作人员在锄草，不是种植蔬菜。对于绿化带，这是街道办已出具相应的证据应该由街道办负责。物业服务有哪些内容，合同中都有相应的约定。 原告红玉物业最后陈述，对于旧城改造的，我们中标，依法进行了公示。旧城改造我们进行了相关工作，关于赵松受伤我们物业公司亲自送到医院进行治疗。我们干了很多的相关物业管理工作，我们撤出之前没有收到相关部门的投诉。 原告红玉物业提交书面材料陈述，为了巩固老旧小区改造成果，提高居民生活环境，按照县政府安排，老旧小区改造项目引进物业管理。2019年上半年，在秀峰里居委会的指导下，秀峰苑业委会在完成前期意见征求，物业服务内容、人员配置、收费标准等公示无异议的程序后，6月底迁西县秀峰里社区秀峰苑民顺小区业主委员会与迁西县红玉物业服务有限公司签订秀峰苑小区物业服务合同，双方就秀峰苑物业服务事项进行了合同约定，通过了唐山市住建局备案，合同合法有效。前期投资情况。物业办公用房应为小区提供，鉴于小区原来没有物业、没有物业办公用房，原来的警卫室出租也没有到期，居委会和业委会针对小区实际， —7— 要求物业垫资用于前期物业用房完善。在业委会的协调下，物业对原租户给予2550元补偿，收回房屋，因警卫室不具备办公条件，物业投资，交纳了自来水并网费，安装了上下水、电、暖气，镶了地板，粉刷了墙壁，更换了铝合金门窗，购买了办公用具，确保了物业正常办公。2019年9月红玉物业进入秀峰苑（原链条厂）小区，严格按照合同约定开展物业服务工作。同时，协助政府做好本小区老旧小区改造、疫情防控、双城同创等工作。一、物业本职工作开展情况。1、与用户沟通接洽情况。一是按照合同约定，配备相应人员。值班人员认真接待业主反映的问题和业主的投诉，并做好记录，能自己解决的迅速处理，需要公司来人解决的，报告公司安排人员解决；二是物业进入两个月后，由经理带队，组织工作人员入户走访征求广大业主意见。物业工作人员对于老弱病人，积极伸出援手协助业主将米、面、水、煤气罐等送到家中。三是物业人员积极化解社会矛盾。小区两家业主因其它原因，业主找法院和派出所均不能解决。业主情绪激动，想购买刀具，采取非常手段解决，李经理马上安抚业主，将两家业主约到办公室，从法律、情感的及事件逐条向业主讲解，最后两家握手言和，达成解决意向，两业主对物业人员非常感谢。2、小区环境改善情况。一是物业进入后对楼道进行彻底清理，清理灰尘等杂物15编织袋，为施工队顺利对小区改造打好良好基础，改善了业主的生活环境。二是今年冬天接连下了几场大雪，物业公司马上投入资金购盐并迅速撒在主路上，并组织铲雪，最大努力确保业主出入安全。三是下水道堵塞，总公司组织人员到小区进行施工疏通，并协助业 —8— 主迅速清除积水减少业主损失。四是每天坚持清扫院内卫生；将入桶的垃圾及扔在院内的生活垃圾及时运走；及时清扫积雪，逐步清理雪堆；五是及时清理绿化带中的杂物、修剪绿化和锄草。六是做好春节挂灯笼及单元门口贴对联工作；3、小区安全防范进展情况。北大门安装了电子杆和监控录像设备，小区南门投资安装大铁门，中间留小门业主白天出入走小门，早晚定点开关小门。发现车辆堵塞问题及时处理。同时加强对外来施工人员的管理。综上所述，物业严格按照合同约定完成了服务内容，业主理应缴纳物业费。二、配合老旧小区改造方面。1、提出了将排水设施、消防设施纳入老旧小区改造项目范围的建议，提出了由住建局市政站协调将燃气管网引进的建议。2、强化对小区改造施工队的管理。引导车辆有序停放，进入小区的物资堆放整齐有序，在施工过程中物业配合施工方，联系业主移走车辆，督促施工队及时清走垃圾，禁止在施工厂地随便大小便，使小区院内始终保持干净。有一些不尽人意的地方，物业找施工方领导、不听，及时找到住建局负责旧改项目领导，确保改造成果，如在施工中损坏的绿化严重，责成施工队和街道办签订回复协议。有次因施工造成业主推电动车进地下室跌倒，业主大腿跌伤，物业人员及时将伤者送到医院救治，配合住建局负责旧改项目领导完成善后工作。还有楼道粉刷完毕后，楼梯污损严重，很多业主意见大，物业多次找施工队和主管部门无果，物业将情况报告给住建局负责旧改项目领导，物业垫资1000元聘请人员对楼道彻底清理（旧城改造办公室有备案），保证了业主生活质量。尽管这些不是物业合同约定内 —9— 容，物业也一直为业主争取利益，相信明事理的人都能明白。三、疫情防控工作。疫情发生后，我公司积极承担社会责任，按照双方合同约定，该小区仅安排3名工作人员，面对疫情防控工作，在人员非常紧张情况下，物业不计人员和物资成本，委派一名副经理到小区亲自指挥疫情防控工作，建立疫情防控检查站，购买防疫物资，在做好工人自身防护的基础上，开展消毒、排查等工作。特别是期间又连续下了几场大雪，物业做好道路撒盐和清扫等本职工作的基础上，坚持疫情防控不间断，确保了业主生命安全。艰辛地付出，感动了业主，一些业主包了饺子，购买了水果、方便面、火腿肠等物品慰问在小区的工作人员。疫情得到有效控制后，2020年5月份，在物业费收缴困难的情况下，公司还自筹资金，为参加抗疫的人员发放了奖金。我公司的疫情防控先进事迹中国房地产报刊登。同时还获得了“2020年唐山市物业服务行业防疫优秀企业”称号。我公司认为，仅凭物业人用血肉之躯保护业主生命安全的这一壮举业主就应该缴纳物业费。四、双城同创工作。省级文明城创建开始后，我公司积极组织人员开展环境清理、绿化带修剪等工作，为我县双城同创贡献了一份力量。由于旧改资金没用及时到位，老旧小区改造项目中的院内道路和便道砖工程到2020年9月也没用施工，院内坑凹的路面和破损的环境没用得到改善。因此，个别业主提出的有个别地方环境卫生不到位，主要原因是旧改缓慢，与我公司没用任何关系，相关单位和人员可以作证。进入该小区后，我们的主要开支有：人员工资、工装、劳保、节日福利、保险；办公桌椅、床柜及值班床上用品、洗漱 —10— 品；疫情防空人员工资及物资；集中清理卫生、日常公司派人维修人员工资及灯泡灯头等消耗品；南北门门禁，监控系统，办公用品纸本，水电煤球、铁炉子、电暖风、电扇，垃圾桶、垃圾车、锹镐耙子、改锥钳子、锁，办公室牌子、宣传条幅，春节灯笼、福字，公司管理费招待费及税费、风险；米面赠品等，这些都需要从物业费中开支。如果拒缴物业费，就如同你或者你的孩子，给别人干完了活计，遇到地痞流氓赖账一样，我们相信链条厂小区的业主只是因为对物业不太了解，这个小区多年没有收过物业费，一直由政府免费为小区清理卫生等，现在向业主收费，心里一时不能接受，多数业主年龄偏大，法律意识淡薄、思维老化、还有就是其他没引进物业的小区仍由政府免费清理卫生，修剪绿化、防控疫情。我公司希望法官以事实为依据，以法律为准绳，支持我公司的诉讼请求。同时我们也相信，通过法院的调解和审判，业主会逐渐明白，会积极缴费的。 被告刘金英最后陈述，所谓的业主委员会主任吴允申与红玉服务公司签订的章程，在签订的合同的前、中、后都没有召开业主大会及业主委员会，这份合同是无效的。 本院经审理查明，原告迁西县红玉物业服务有限公司成立于2012年1月16日，经营范围包含物业管理服务。2019年4月16日，迁西县秀峰里社区秀峰苑民顺小区业主委员会发布《秀峰苑（原链条厂家属院）实行市场化管理征求业主意见结果的通告》，经业主委员会入户征求意见，秀峰苑共有199户，参与征求意见的总户数为177户，占总户数89%，22户无法联系，占总户数 —11— 11%。参与征求意见的177户中，同意实行物业管理120户，占总户数60%；同意实行保洁公司管理17户，占总户数9%；不同意物业管理16户，占总户数8%；任何管理均不同意13户，占6%；弃权5户，占总户数3%；正在考虑4户，占总户数2%；2户随大多数，占总户数1%。2019年4月19日，迁西县秀峰里社区秀峰苑民顺小区业主委员会向秀峰苑全体业主公示，经秀峰里社区秀峰苑民顺小区（原链条厂家属院）业主委员会研究决定，并与秀峰里居委会接洽，于2019年4月19日上午9时召开了物业管理推行市场化招投标会议。经过核验资质和单独谈判等程序，经评审以投标价最低、服务范围最广、服务标准最高的迁西县红玉物业服务有限公司中标。2019年5月15日，迁西县栗乡街道秀峰里社区居民委员会、迁西县秀峰里社区秀峰苑民顺小区业主委员会共同发布《关于对民顺小区秀峰苑物业合同和管理规约进行公示的通知》，公示期7天。公示期后按照少数服从多数的原则，业委会与红玉物业签订服务合同。2019年6月25日，迁西县秀峰里社区秀峰苑民顺小区业主委员会与迁西县红玉物业服务有限公司签订《民顺小区秀峰苑物业服务合同》，合同期限五年，并经唐山市住建局物业办备案审核通过。2019年9月1日，原告迁西县红玉物业进驻该小区开展物业管理服务，此举是迁西县第一个进行物业服务的老旧小区项目。原告迁西县红玉物业服务有限公司分别于2020年7月21日及2020年7月27日向街道社区业委会及迁西县住建局提出2020年9月2日退出秀峰苑民顺小区物业服务。被告刘金英、冯利忠系秀峰苑民顺小区3521号业主，房屋建筑面 —12— 积93.47平方米，原告以被告拖欠2019年9月1日至2020年8月31日期间物业费为由诉至本院。 本院认为，根据国务院《物业管理条例》的规定，在业主大会成立之后，可由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。1、关于合同效力问题。本案中，迁西县秀峰里社区秀峰苑民顺小区业主委员会向秀峰苑全体业主公示，经秀峰里社区秀峰苑民顺小区（原链条厂家属院）业主委员会研究决定，并与秀峰里居委会接洽，于2019年4月19日上午9时召开了物业管理推行市场化招投标会议。经过核验资质、单独谈判和综合评审等程序，由原告迁西县红玉物业服务有限公司中标。后秀峰苑民顺小区业主委员会与原告迁西县红玉物业服务有限公司于2019年6月25日签订《民顺小区秀峰苑物业服务合同》，并经唐山市住建局物业办备案审核通过。合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告受业主委员会委托，于2019年9月1日开始为民顺小区秀峰苑提供物业服务，原告有权依照合同规定及双方约定收取管理服务费用。2、关于欠缴物业服务费问题。合同第五条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有住宅（商业）的建筑面积交纳。收费标准根据预先付费和滞后付费时间不同确定的收费标准分别为：物业通知缴费后一个月内预交一年物业费的按照0.45元/平米/月收取。当月物业公司服务已完成，下月10号以后缴纳的按照0.5元/平米/月收取。合同第 —13— 六条约定，物业服务费按半年缴纳，业主或物业使用人应在物业服务期满之前1个月到乙方指定地点缴纳物业费。业主无论是否在房屋居住，均全额缴纳物业费。被告刘金英、冯利忠在该小区的房屋建筑面积93.47平方米，享受了本案原告对该小区提供的物业服务，亦应承担业主个人的相应义务。被告欠缴原告2019年9月1日至2020年8月31日一年期间的物业费，应按照0.5元／平米／月标准计算物业费，共计560.82元。原告诉请被告缴纳拖欠的一年物业费560.82元于法有据，本院予以支持。3、关于拒付物业管理服务费问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，一是迁西县住房和城乡建设局于2020年11月6日出具的情况说明证实，原告红玉物业公司在老旧小区改造工作中积极配合施工队伍进行改造各项工作；在疫情防控工作中安排专人值守，设立疫情防控检查站；在迁西县做好自己的本职工作。二是迁西县栗乡街道办出具《栗乡街道办事处关于链条厂家属院绿化情况说明》证实，该小区内绿化破坏、尚未恢复系老旧小区改造过程中施工方所为，与原告红玉物业公司无关。三是关于秀峰里社区居委会关于红玉物业撤出一周后清理出垃圾的证明，本院认为，红玉物业撤出前已经向迁西县住建局、栗乡街道办报备，撤出时未收到任何单位或个人提出异议，撤出后一周清理出垃圾的行为与原告红玉物业公司的服务是否到位无必然因 —14— 果关系。四是关于物业费定价问题。原告主张按照双方签订的物业服务合同约定进行收费，被告抗辩提出根据迁西县物价局收费标准，老旧小区收费标准不超过0.3元/平方米。本院认为，原告红玉物业公司以招投标方式中标后进驻该小区进行物业管理服务，物业费收费中标价格系双方签订的物业服务合同内容之一，且该合同业已公示，价格明确具体，根据自愿、公平、诚实信用、意思自治原则，本院予以采信。五是关于物业人员配置问题。根据物业服务合同第三条物业服务内容与质量标准的约定，设置工作人员三名，其中一人每天白天8小时受理咨询、报修、收费等服务，另两人为轮流值班人员，白天负责卫生、绿化等工作，夜间负责值班工作。被告提出根据小区的总建筑面积2.04万平方米，住宅**住户**的现状，应安排6个人工作的抗辩理由，因双方签订的物业服务合同有明确约定，本院不予采信。对于被告提出原告未予清理四号楼化粪池、业主吴某自己找人清理的抗辩理由，因被告未能举证证实属于原告管理服务范围，本院不予采信。故对于被告刘金英提出的未享受过物业服务、物业服务人员配置不合理、围墙绿化带未予管理完善、收费标准高、物业服务质量不满意等问题而不予缴纳物业费的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。对于证人证言，证人必须如实客观陈述自己所知道的事实，对于客观事实予以采信，对于主观臆测、猜测、推断性的言行不予采信。4、关于滞纳金问题。原告与业主委员会签订的《民顺小区秀峰苑物业服务合同》第十条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按 —15— 日计算加收应收款额（按照0.5元/平米/月计算物业费）3‰滞纳金。被告陈述欠缴物业服务费事出有因，故本院对该期间的物业服务费滞纳金不予支持。5、对于被告抗辩提出业主委员会违法违规产生、物业合同无效的问题与本案非同一法律关系，本案不作处理，相关权利人可另案主张权利。被告冯利忠经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。 综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告刘金英、被告冯利忠于本判决生效之日起十日内将欠缴的2019年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费人民币560.82元连带给付原告迁西县红玉物业服务有限公司； 二、驳回原告迁西县红玉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘金英、被告 —16— 冯利忠连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  韩国柱 二〇二〇年十二月八日 书记员  张家齐