江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初3713号 原告：苏宁便利超市（南京）有限公司，统一社会信用代码91320114MA1MW18X7Y，住所地江苏省南京市雨花台区龙藏大道**。 法定代表人：卞农，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静，北京市京师（南京）律师事务所律师。 被告：尹柱贵，男，1977年9月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市金家庄区，现住江苏省南京市栖霞区。 原告苏宁便利超市（南京）有限公司（以下简称苏宁公司）与被告尹柱贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告苏宁公司的委托诉讼代理人李静，被告尹柱贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏宁公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的《租赁合同》已于2020年1月17日解除，判令被告接收房屋钥匙；2.被告返还租金60639.6元并支付延迟付款利息（以60639.6元为基数，按照全国银行间同业拆迁中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年1月18日起计算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月，被告与原告签订《租赁合同》，合同约定：原告承租被告所有的位于南京市栖霞区房屋，租赁期限为3年1个月，自2018年10月20日起至2021年11月19日止，租金为每年72000元，首个租赁年度为2018年10月20日至2019年11月19日，其后每12个月为一租赁年度，除第一年度外其余每年11月5日付清下年度租金。原告可以提前解除合同，但需提前30日书面通知被告，以原告解除合同书面通知送达被告之日起满30日之次日作为合同解除的日期，原告不承担任何责任。原告可以对租赁物内外部进行装修与改造，在返还租赁物时所做装修改造无需恢复。租赁期届满、合同被解除或合同被依法终止履行后十个工作日内，原告按腾空后的现状向被告返还租赁物，该期间，被告不收取租赁费用。2019年9月24日，原被告签订《补充协议》，将原合同中第二、三年度的租金进行了重新约定，约定2019年11月20日至2019年12月31日租金为2200元，2020年1月1日至2020年11月19日租金为63800元，2020年11月20日至2021年11月19日租金为72000元。合同签订后，原告按合同履行义务，已支付第二年度租金66000元给被告。2019年12月16日，原告通过ＥＭＳ向被告发送《关于解除租赁合同的通知函》，通知被告原告单方解除双方之间的租赁合同，该通知到达被告之日起满30日之次日为合同解除之日，并将于解除后十日内向被告返还租赁房屋，请被告于解约日前将剩余房租55360元（该处计算错误，实际应为60639.60元）退还原告。被告于2019年12月17日收到但拒签了该份文件。2020年1月17日，原告通过ＥＭＳ向被告邮寄案涉租赁房屋的钥匙，以交付房屋给被告，但被告不接投递员电话，故无法送达。由于小区物业拒绝保管钥匙，装有钥匙的快递包裹原告原封不动留存。被告明知原告已合法单方解除合同却故意拒收房屋钥匙，其对于拒收房屋的损失应自行承担，原被告的房屋租赁合同已经于2020年1月17日解除，因此被告尚有60639.60元（68300元÷323天×307天）租金需要返还给原告。至今被告拒绝收房并拒绝返还上述租金，为维护合法权益，原告提起诉讼，望判如所请。 被告尹柱贵辩称，一、原告违反公序良俗，欠缺诚信意识，在社会活动和经营活动中没有起码的公德和友善；二、原告利用格式条款坑害广大小业主，诉讼目的不纯；三、本合同属于格式条款合同，受格式条款相关规定的约束，原告的诉讼请求欠缺法律依据；四、原告主张的任意解除权有严格的适用范围，不得自我约定，更不得利用格式条款无限扩张自己的权利，合同第十四条为无效条款，原告要求提前终止合同与任意解除权无关，是其根本违约；五、合同第十二条、第十四条、第十五条属于格式条款当中的不当免责条款，应当认定无效；六、原被告双方依照合同第五条、第六条的约定，已经完成了第二个租赁年度的交易行为，被告从未违约，原告使用房屋没有阻碍；七、原告仍未脱离对房屋的占用状态。原告应当将破坏的墙体恢复原状并承担赔偿责任，原告应当承担租赁期间的水电费。请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，被告尹柱贵为位于栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）权利人，该房屋用途为批发零售用地／商业，房屋建筑面积为68.34平方米。原告苏宁公司原名南京苏宁易购超市有限公司，于2018年10月8日变更为现名称。 2018年10月，原告苏宁公司（承租方、乙方）以原名南京苏宁易购超市有限公司与尹柱贵（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，合同明确，双方就甲方向乙方出租案涉房屋有关事宜达成一致。第二条约定，租赁房屋的计租面积共计68.34平方米，其中一层、二层面积均为34.17平方米。房屋交付标准为顶、地、墙、玻璃门窗、外立面、卷帘门、所有拆除、隔墙（均为现状交付）。第五条约定，本合同租赁期限为3年1个月，自2018年10月20日至2021年11月19日，首个租赁年度为2018年10月20日至2019年11月19日，此后每12个月为一个租赁年度。第六条、租赁费用如下：1、2018年10月20日至2019年11月19日（12+1个月）72000元；2、2019年11月20日至2020年11月19日（12个月）72000元；3、2020年11月20日至2021年11月19日（12个月）72000元，合计（37个月）216000元。第八条约定，甲方自行承担涉及租赁物的房产税、增值税、附加税、土地使用税、房屋维修基金、维修费用等所有税费。乙方自行承担租赁物开设商场涉及的各项税费。第十二条约定，甲方对于拥有产权、使用权或管理权的与租赁物相邻的房屋、外立面、广告位门前场地等（含同幢其他非乙方租赁区域或非同幢但直线距离1000米范围内的房屋），不得出借、出租给京东、国美、五星使用，也不得自营、宣传或出借、出租给其他第三方经营、宣传与乙方的经营范围相同或相似的项目，甲方拟将出售、出借、出租给阿里体系（淘宝、天猫及其他关联企业）的应先征得乙方同意（乙方将同步与阿里进行协调）。否则，视为甲方违约，甲方同意自违约事由发生之日起对本合同租赁费用标准作不低于20%的降低，作为给予乙方的赔偿，同时，乙方有权选择解除合同。第十四条约定，乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。第十五条约定，乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设备设施，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设备设施搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方必须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。租赁合同对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，尹柱贵将上述房屋交付苏宁公司，苏宁公司向尹柱贵支付2018年10月20日至2019年11月19日期间房租72000元。尹柱贵缴纳相关税费合计2520元，并向苏宁公司开具了发票。2018年10月16日，尹柱贵取得案涉房屋租赁登记备案证明。登记备案证明载明承租人为南京苏宁易购超市有限公司。在合同履行过程中，苏宁公司与尹柱贵于2019年9月24日签订《补充协议》一份，协议约定：原合同各期间租赁费用调整为2019年11月20日至2019年12月31日（1个月+11天）2200元；2020年1月1日至2020年11月19日（10个月+19天）63800元；2020年11月20日至2021年11月19日（12个月）72000元。2019年11月20日至2021年11月19日合计（24个月）138000元。 2019年11月12日，苏宁公司根据补充协议约定，向尹柱贵支付第二年度租金66000元。2019年12月16日，苏宁公司因苏宁小店中南世纪雅苑店经营亏损，经综合评估后期提升困难，经内部审批决定闭店。同日，苏宁公司通过EMS向尹柱贵邮寄落款日期为2019年12月16日的《关于解除租赁合同的通知函》，通知函内容为：“尹柱贵先生：……现我公司决定关闭此处店面，故根据《租赁合同》第十四条约定提前通知贵方：解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年1月17日（以本函到达贵方后满30日至次日为准）正式解除，请贵方于解除日前将剩余租赁费用55360元退还我司。我司将按《租赁合同》第十五条约定在解除日后十个工作日内向贵方返还租赁物，请贵方按时与我司办理交接手续，否则视为我司已按约将租赁物交还贵方。另，请贵方尽快与我司对接善后事宜。”通知函收件人为尹柱贵、邮寄地址为“江苏省南京市鼓楼区某某湾X幢XXX家门口酸菜鱼”。EMS中国邮政速递物流2019年12月17日投递信息显示为“未妥投，备注（拒收）”，该邮件于2019年12月18日投递信息显示为“已签收，退回妥投”。2020年1月17日，苏宁公司通过EMS向尹柱贵发出邮件，收件地址仍为上述相同地址，邮件备注：中南世纪雅苑苏宁小店钥匙寄还。EMS中国邮政速递物流2020年1月18日投递信息显示为“未妥投，备注（未联系上收件人，安排再投）”，2020年1月19日投递信息显示为“未妥投，备注（查无此人/单位，且无法联系收件人）”。后该邮件因未妥投于2020年1月20日被退回苏宁公司。苏宁公司遂起诉至法院要求处理。 另查明，苏宁公司租赁案涉房屋后，将该房屋与相邻的112室房屋的隔墙拆除至今未予恢复。尹柱贵已经交纳案涉房屋电费2172元，苏宁公司对此无异议。尹柱贵举证案涉租赁房屋现场照片显示房屋地面和墙面均未打扫清理，遗留苏宁小店宣传展板、废纸、垃圾桶、货架等大量废弃物。 审理中，针对尹柱贵辩称的苏宁公司提供的合同文本为格式文本的意见，苏宁公司向本院提交其与案外人严某签订的租赁合同，该合同第十四条约定，乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方赔偿甲方本租赁年度1个月租金。尹柱贵陈述，某某湾X幢XXX室家门口酸菜鱼不是其自己开的店，签订合同时其在该店里打工。过年前其已经回家，苏宁公司邮寄材料时其不在该处。疫情结束后，其回到该店打工。在苏宁公司向法院起诉后，法院通过电话联系到其本人，因此，收到法院通过该地址向其送达的应诉材料。经查，尹柱贵于2020年7月10日签收本案民事起诉状及应诉材料。 庭审中，苏宁公司向法院提交其向尹柱贵发出后被退回的EMS邮件（邮件备注：中南世纪雅苑苏宁小店钥匙寄还），并要求将邮件内的钥匙交付尹柱贵。本院当庭拆开封装完整的邮件，邮件内有钥匙一把。因尹柱贵拒绝接收该钥匙，故仍由苏宁公司保管。本案经本院主持调解，双方未能达成一致意见，致调解未果。 上述事实，有当事人的陈述，原告苏宁公司举证的租赁合同、补充协议、付款通知单及中国建设银行客户专用回单、关于解除租赁合同的通知函、EMS中国邮政速递物流信息、关于关闭苏宁小店南京中南世纪雅苑店的内部流程；被告尹柱贵举证的不动产权证书、房屋租赁登记备案证明、增值税普通发票、税收缴款书（税务收现专用）、电费缴费凭证及发票、现场照片等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。 本院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告尹柱贵与原告苏宁公司自愿签订房屋租赁协议，将案涉房屋出租给苏宁公司，协议约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。虽然案涉租赁合同文本由苏宁公司提供，但合同第十四条关于合同解除条款的约定与苏宁公司举证的与案外人严某签订的租赁合同相应条款约定内容不同，不能认定案涉合同第十四条为格式条款。尹柱贵辩称案涉合同第十四条为格式条款的意见不能成立，本院不予采纳。 合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。案涉租赁合同约定苏宁公司可以提前解除合同，该条款为合同约定解除条款。苏宁公司因经营亏损决定关闭门店，提前通知解除合同并无不当，但其应按约定向尹柱贵合法送达解除合同通知书。苏宁公司向“江苏省南京市鼓楼区某某湾X幢XXX室家门口酸菜鱼”地址邮寄送达解除租赁合同的通知函，该函件因拒收被退回。虽然尹柱贵先后在该地址工作，但该地址不是尹柱贵的户籍地址，苏宁公司亦未能举证证明上述地址为尹柱贵向其确认的送达地址。因此，不能确认解除租赁合同通知函已经合法有效送达尹柱贵。苏宁公司请求确认案涉租赁合同于2020年1月17日解除依据不足，本院不予支持。尹柱贵于2020年7月10日收到本院送达的民事起诉状及应诉材料，苏宁公司在民事起诉状中明确表示解除租赁合同。即苏宁公司通过向法院提起诉讼，并通过法院向尹柱贵送达民事起诉状的方式通知尹柱贵解除租赁合同。根据合同约定，案涉租赁合同应于尹柱贵收到民事起诉状之日起满30日的次日，即2020年8月10日解除。 合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同经本院确定于2020年8月10日解除，但尹柱贵在本案审理中拒绝接受苏宁公司交付的钥匙。因此，在合同解除前，即截止至2020年8月10日期间的租金43850.15元（63800元÷323天×222天）仍应当由苏宁公司承担。合同解除之后的租金19949.85元（63800元÷323天×101天），尹柱贵应当返还给苏宁公司。苏宁公司要求尹柱贵返还租金的请求成立，本院予以支持，返还金额以本院认定为准。尹柱贵已经代为交纳的电费2172元应当从返还的租金中扣除。案涉租赁合同因苏宁公司原因提前解除，双方对租赁合同是否解除、何时解除存在争议，直至本案判决时才予以明确，故对苏宁公司要求尹柱贵支付迟延付款利息的诉讼请求，本院不予支持。 案涉租赁合同约定房屋交付标准包括隔墙。苏宁公司在承租房屋过程中将案涉房屋与相邻房屋之间的隔墙拆除。虽然案涉合同约定苏宁公司可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设备设施，返还租赁物时对租赁物所作装修改造无需恢复，但本案系苏宁公司原因提前解除合同，且隔墙的拆除已经超出正常的装修与改造范围，故苏宁公司仍应当将拆除的隔墙恢复。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告苏宁便利超市（南京）有限公司与被告尹柱贵于2018年10月签订的关于栖霞区房屋的《租赁合同》于2020年8月10日解除； 二、原告苏宁便利超市（南京）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于栖霞区房屋与位于栖霞区之间的隔墙恢复原状； 三、被告尹柱贵于本判决生效之日起十日内退还原告苏宁便利超市（南京）有限公司租金17777.85元； 四、驳回原告苏宁便利超市（南京）有限公司主张的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1316元，减半收取658元，由原告苏宁便利超市（南京）有限公司负担465元，被告尹柱贵负担193元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 韩栋 二〇二〇年十二月四日 法官助理 晋静 书 记 员 尹紫