安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初4189号 原告：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县儒林外史国际大酒店，统一社会信用代码913411246709055111。 法定代表人：林光义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张学琴，该公司员工。 委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧法律服务所法律工作者。 被告：范成林，女，1972年5月7日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：谢平，安徽椒陵律师事务所律师。 原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）诉被告范成林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。瑞祥公司委托诉讼代理人王宇光，被告范成林及其委托诉讼代理人谢平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令范成林立即支付房屋欠款72万元；2、判令范成林支付违约金76680元,(自计算房租起2017年10月1日至2020年8月31日,按逾期未付款额的日万分之一计算)；3、判令范成林承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年7月31日瑞祥公司与范成林签订《全椒县商品房预售合同》，双方约定了合同的主要内容:（1）商铺号D201房价每平方米7386.06元，总建筑面积41.16平方米,总价304010元,首付154010元，余款15万元按揭贷款；（2）商铺号D202房价每平方米8180.28元，总建筑面积44.4平方米，总价363204元，首付183204元，余款18万元按揭贷款；（3）商铺号D203房价每平方米8974.48元，总建筑面积42.55平方米，总价381864元，首付191864元，余款19万元按揭贷款；（4）商铺号D204房价每平方米95304.42元，总建筑面积42.55平方米，总价405519元，首付205519元，余款20万元按揭贷款。总计所欠房款72万元未付。 范成林辩称：剩余房款72万元没有交付是因为瑞祥公司税收平台关闭银行无法为其办理按揭贷款手续，其多次找瑞祥公司协调银行按揭的相关问题，瑞祥公司没有出面，导致至今按揭贷款手续无法办理；瑞祥公司在与其签订认购协议时要求其在《街铺委托经营管理合同》上一并签名，其认为瑞祥公司与上海渝嫣企业管理有限公司是相关联企业，应当与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（以下简称渝嫣全椒分公司）承担连带责任，支付其2年的房租款306230元；要求瑞祥公司全面履行合同，并将租赁出去的房屋收回交予其，为其办理银行按揭贷款手续，进行产权登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审中进行了质证。范成林对瑞祥公司提交的《全椒县商品房预售合同》、《街铺委托经营管理合同》、商铺交接记录单的真实性无异议，但认为其没有违约行为，不应当承担违约金及利息；其没有授权瑞祥公司直接将涉案商铺交付第三人渝嫣全椒分公司管理，在委托管理期限结束后渝嫣全椒分公司也没有将房屋交还其，且涉案房屋已经被瑞祥公司擅自对外出租并收受租金。瑞祥公司对范成林提交的不动产统一发票、《全椒县商品房预售合同》、《街铺委托经营管理合同》、认购协议无异议。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。瑞祥公司对范成林提交的商铺租赁合同照片真实性无异议，但认为签订租赁合同的是渝嫣全椒分公司，与瑞祥公司无关，对收据真实性不予认可。因商铺租赁合同及收据照片与本案无关联性，本院不予确认。 经审理查明：2014年7月31日，范成林（乙方）与安徽瑞祥置业有限公司（甲方，现已变更为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）签订《全椒县商品房预售合同》及附件，约定范成林购买瑞祥公司投资建设的位于全椒县间，其中Ｄ201号商铺，房屋建筑面积41.16平方米，房价每平方米7383.06元，总价304010元，付款方式为商业贷款，范成林首付154010元；Ｄ202号商铺，房屋建筑面积44.4平方米，房价每平方米8180.28元，总价363204元，付款方式为商业贷款，范成林首付183204元；Ｄ203号商铺，房屋建筑面积42.55平方米，房价每平方米8974.48元,总价381864元，付款方式为商业贷款，范成林首付191864元；Ｄ204号商铺，房屋建筑面积42.55平方米，房价每平方米9530.42元,总价405519元，付款方式为商业贷款，范成林首付205519元。第七条约定，乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算。合同补充条款第六条约定，买受人按银行要求提交齐全贷款资料，办清有关手续，缴纳有关费用的前提下，如果贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不在符合申请贷款条件的，自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。第八条约定，买受人在签订《商品房预售合同》时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。 《全椒县商品房预售合同》签订同日，范成林（甲方）就全椒县襄河镇儒林南路瑞祥商业步行街D201、D202、D203、D204号商铺与渝嫣全椒分公司（乙方）签订《街铺委托经营管理合同》。合同第二条约定：甲方委托乙方经营管理，期限为五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2014年10月1日。前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期无需支付该商铺租金，市场开业后第四至第五年，每年支付一次租金，D201按32001元、D202按38232元、D203按40196元、D204按42686元支付。 上述合同签订后，范成林分别支付瑞祥公司商铺D201、D202、D203、D204首付房款154010元、183204元、191864元、205519元，范成林分别就余款15万元、18万元、19万元、20万，合计72万元向中国建设银行全椒支行申请办理商业贷款，但未获批准。范成林一直未支付四间商铺剩余房款72万元。 另查明，全椒县人民法院审理的（2020）皖1124民初4184 号一案中瑞祥公司自认业主办理按揭时，因瑞祥公司账户被查封，故业主无法办理按揭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。范成林与瑞祥公司签订的《全椒县商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案涉及的商铺，范成林在购买时其本意并不是自己经营，同其他购买者一样，均是在签订商品房预售合同的同时，又与第三方渝嫣全椒分公司签订了《街铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式，根据委托经营管理合同约定，委托经营期间渝嫣全椒分公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述因素，瑞祥公司将范成林所购买的商铺在约定期限内直接向渝嫣全椒分公司交付并无不当，视为已交付给范成林。 《全椒县商品房预售合同》签订后，瑞祥公司依约交付了房屋，范成林就购房余款72万元向银行申请商业贷款，未获银行批准。但范成林在无法办理按揭贷款时，既未要求解除合同，也不支付购房款，现瑞祥公司要求范成林继续履行双方签订的《全椒县商品房预售合同》，一次性支付下剩购房款72万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。瑞祥公司诉请范成林支付逾期付款违约金，因范成林申请按揭贷款未获批准系瑞祥公司账户被查封等原因导致，且瑞祥公司长期以来一直未向范成林催要房款，怠于行使权利，造成自身损失扩大，故本院对瑞祥公司该项诉请不予支持。至于范成林要求瑞祥公司对渝嫣全椒分公司支付其2年的房租款306230元承担连带责任，因与本案非同一法律关系，其可另行主张权利。关于范成林要求瑞祥公司将租赁的商铺交予其，因瑞祥公司已将涉案房屋交付渝嫣全椒分公司，故该辩论意见本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告范成林于本判决生效后二十日内支付原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司下剩购房款72万元； 二、驳回原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5883.5元，由原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担566.5元，被告范成林负担5317元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  许程琼 二〇二〇年十二月十四日 法官助理吴继月 书记员张领岭 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。