安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1607号 上诉人（原审被告）：刘伏升，男，1983年9月11日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 委托诉讼代理人：韩香，系刘伏升妻子，女，1983年12月3日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 被上诉人（原审原告）：和县鼎辉物业管理有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇镇淮商业街**S1-50商铺，统一社会信用代码91340523MA2MTJ2N1J。 法定代表人：丁辉，总经理。 委托诉讼代理人：李有超，安徽天行剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯文惠，安徽天行剑律师事务所实习律师。 上诉人刘伏升因与被上诉人和县鼎辉物业管理有限责任公司（以下简称鼎辉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院(2020)皖0523民初3568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘伏升上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或依法改判鼎辉物业公司减收刘伏升50%的物业服务费；2.鼎辉物业公司因服务管理不当造成刘伏升位于房屋损失应予认定。事实和理由：物业服务瑕疵是减免物业费的依据。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第二十二条明确规定:“有下列情形之一的,业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用:物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的。鼎辉物业公司存在诸多明显违反《住宅小区物业管理服务标准》三级服务中的规定义务的行为,物业服务存在严重瑕疵,表现在以下方面:公共区域的环境卫生维护方面极差，管理人员、专业操作人员并未按照国家有关规定取得物业管理资格证书或者岗位证书，未按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，未按规定每年至少1次征询业主对物业服务的意见满意率需达70%，未按规定每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等定期维修养护，未按规定全天24小时有保安人员值班,管制小区主要入口、停车责场及巡逻本物业内公共区域,实际上鼎辉物业公司对小区南大门非但没有在出入口设置专人看管,也没有在停车场设置保安人员,更没有提供24小时保安巡逻,导致经常有犯罪分子溜入小区进行偷盗,刘伏升在小区内多次丢失贵重财物。一审审判程序存在瑕疵，未对小区现场进行全面勘查,导致判决错误。合同法第六十七条规定先履行抗辩权，因鼎辉物业公司未能履行自身义务，刘伏升有理由要求减免物业费。 鼎辉物业公司辩称，刘伏升依据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》显属适用法律不当，该意见为地方性规范文件不具有普遍适用意义，其与司法解释法律等有明显区别。刘伏升所引述住宅小区物业管理服务标准，该标准为中物协［2004］1号文《中国物业管理协会关于印发(试行)》的通知，通知内明确载明本标准为签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据，该文件仅供参考，不具有强制性效力，故刘伏升凭借上述不具有普遍性和强制性的文件要求鼎辉物业公司履行文件中的要求显属不合理。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，刘伏升称一审法院未对其主张事实进行核实，刘伏升在一审庭审结束前并未提供任何有关物业服务瑕疵的证据，刘伏升应当履行物业服务合同中的义务，按时缴纳物业费。刘伏升称公司与刘伏升之间互负债务，有背法律常识，物业公司具有对小区业主服务的义务，但此并非债务，请求法院依法驳回刘伏升上诉请求，维持原判。 鼎辉物业公司向一审法院起诉，请求判令刘伏升给付拖欠的物业服务管理费1215元（自2017年12月1日起计至2020年11月30日止）。 一审法院认定事实：2007年8月28日，和县龙潭南庄（龙潭山庄）业主委员会成立，2017年11月1日，该业主委员会与鼎辉物业公司签订《和县龙潭南庄小区物业服务合同》，约定由鼎辉物业公司对和县龙潭南庄（龙潭山庄）住宅小区提供物业服务，物业综合服务费收费标准为：住宅楼每户每年450元整，别墅楼每户每年900元整；如户主提供了房产信息，物业费收费标准按房产信息中的建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取。 署期为2017年9月27日的和价字〔2017〕32号和县物价局文件载明了和县普通住宅物业综合服务等级的收费标准，其中无电梯基准价四级为0.3元/平方米/月、三级为0.4元/平方米/月、二级为0.5元/平方米/月、一级为0.7元/平方米/月，上下浮动不超过20%。 鼎辉物业公司陈述，根据《和县龙潭南庄小区物业服务合同》第十二条第1项按照房屋建筑面积每月每平米0.4元的标准收取物业费，鼎辉物业公司计算时按照刘伏升房屋面积84.5平方计算，鼎辉物业公司自2017年11月1日进驻南庄小区提供服务，当时约定先试服务一个月，所以自2017年12月1日起才收取物业费。 刘伏升陈述，2006年刘伏升的摩托车被盗，刘伏升立即向镇淮派出所报案了，但至今没有结果。一辆电瓶车大概在2012年左右被盗，两辆自行车在2015年、2016年左右被盗，但电瓶车、自行车被盗没有报案。2005年在南庄小区的房屋装修期间在该房屋内被盗了1000元刘伏升也未报案。自2006年刘伏升的摩托车被盗后至今未缴纳过物管费，并陈述鼎辉物业公司有时上门有时打电话向其催要过物业费。经查明，刘伏升所有的和县的建筑面积为84.64平方。 一审法院认为，2007年8月28日，和县龙潭南庄（龙潭山庄）业主委员会成立，并经原和县房地产管理局（现和县住房保障中心）备案登记，该业委会成立合法。鼎辉物业公司与和县龙潭南庄（龙潭山庄）业主委员会于2017年11月1日签订的《和县龙潭南庄小区物业服务合同》符合法律规定，该合同依法成立并生效。刘伏升辩称，鼎辉物业公司接手上一任物业公司后召开了全体业主大会，但是刘伏升并没有接到开会通知，也未在业主大会记录上签字，对于鼎辉物业公司的物业管理资格不认可。《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。刘伏升虽辩称其未参加业主大会，也未在业主大会记录上签字，但其未举证证明和县龙潭南庄（龙潭山庄）业主委员会的工作违反了相应法律法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案《和县龙潭南庄小区物业服务合同》应当对和县龙潭南庄小区的业主具有约束力。综上，对刘伏升的上述抗辩理由不予采信。 刘伏升辩称，物业管理费未缴纳的原因是刘伏升在鼎辉物业公司管理范围内丢失了贵重财物（摩托车一辆、电瓶车一辆、自行车两辆），刘伏升在装修该房屋期间，被小偷盗窃1000余元，在2016年时刘伏升在小区有个车位停放摩托车，但后来被鼎辉物业公司之前的物业公司未经刘伏升同意擅自交付他人使用，致使刘伏升丢失了摩托车一辆（2006年被盗）、电瓶车一辆（2012年左右被盗）、自行车两辆（2015年、2016年左右被盗），该车位当时刘伏升每月交纳车位使用费15元，在鼎辉物业公司之前的物业公司将刘伏升的车位擅自交付他人使用后，刘伏升就未再交纳车位使用费了；在与上一任物管公司交接期间有半年时间龙潭北庄、南庄小区的卫生无人管理，后来还是政府出面管理，但只是倾倒垃圾，导致小区卫生极差，气味难闻。但鼎辉物业公司是于2017年11月1日与和县龙潭南庄（龙潭山庄）业主委员会签订的《和县龙潭南庄小区物业服务合同》，开始进驻该小区并提供物业服务，刘伏升陈述的摩托车等车辆被盗应当与鼎辉物业公司无关，且刘伏升并未提供证据证明其摩托车等车辆被盗的事实，刘伏升也未能提供证据证明鼎辉物业公司与上一任物业公司交接期间有半年时间龙潭北庄、龙潭南庄小区的卫生无人管理，后来还是政府出面管理，但只是倾倒垃圾，导致小区卫生极差，气味难闻的事实，故对其上述抗辩理由不予采信。 刘伏升辩称，对和价字〔2017〕32号和县物价局文件的真实性无异议，但其并没有参与物价局组织的听证会。和县物价局作出该文件属于行政行为，不属于民事诉讼审查范围，该文件在没有被有权机关依法确认违法或撤销前均具有约束力，其未参加物价局组织的听证会并不影响该文件作为认定事实的依据。 鼎辉物业公司提交的三份物业费催缴通知书，刘伏升陈述其从未看到或收到催款通知书，但鼎辉物业公司已于2020年9月7日诉至法院，请求刘伏升给付物业费，且刘伏升陈述鼎辉物业公司有时上门有时打电话向其催要过物业费，故刘伏升应在合理期限内给付其所欠的物业费。《和县龙潭南庄小区物业服务合同》中未对物业费缴费期限进行明确约定，根据该合同中“住宅楼每户每年450元整，别墅楼每户每年900元整”的约定及交易习惯，物业费可按年度缴纳，鼎辉物业公司诉请刘伏升物业费欠缴时间应截至2019年12月31日。刘伏升房屋面积为84.64平方，鼎辉物业公司按84.5平方米计算其所欠的物业费，减轻了刘伏升的义务，应当予以准许。综上，刘伏升应给付2017年12月1日至2019年12月31日期间的物业费845元（0.4元×84.5平方米×25个月）。遂判决：一、刘伏升应于本判决生效之日起三日内给付鼎辉物业公司物业管理费845（0.4元×84.5平方米×25个月）。二、驳回鼎辉物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘伏升负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鼎辉物业公司对刘伏升提交的一组32张照片的真实性不持异议，但认为不能达到证明小区物业管理混乱的目的。本院对其真实性予以认可，但能否达到刘伏升所称的物业服务存在瑕疵应当减少物业服务费的目的需结合本案其他事实综合予以认定。 二审查明的事实与一审相同。 综合各方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：刘伏升主张鼎辉物业公司减收50%的物业服务费依据是否充分。 本院认为，鼎辉物业公司与刘伏升所在小区的业主大会签订的《和县龙潭南庄小区物业服务合同》系双方真实意思表示,对于该小区的业主具有法律约束力。鼎辉物业公司依约为刘伏升提供了物业管理服务,刘伏升应向鼎辉物业公司交纳物业服务费。刘伏升认为鼎辉物业公司物业服务不达标准并提供了相应的照片。但照片所反映的仅仅是拍照当时小区个别区域所呈现的状态，不能完整反映鼎辉物业公司在物业服务和管理中存在的问题。刘伏升所在的小区建成年代久远，小区公共部位及设施难免出现老旧情况，物业服务费收费标准以三级物业标准进行收取，本院实地调查时发现鼎辉物业公司已经尽可能的投入相应的人力物力对小区提供服务和管理。关于涉案小区现有物业收费标准是否与鼎辉物业公司提供的物业服务相符,涉及到园区业主的公共权益,应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定,不宜由业主单独判定,也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。刘伏升提出的此项上诉主张,不能成为其减少支付物业费的合法理由。至于刘伏升提出的小区内违建、物业费公开、配电箱警示标示等问题，刘伏升可通过与鼎辉物业公司、政府相关主管部门沟通协商解决或者另行主张其权利。刘伏升提出的确认其位于房屋损失问题，与本案非同一法律关系，不属于本案审理范围。 综上所述，刘伏升的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘伏升负担。 本判决为终审判决。 审判长 钟 源 审判员 汪和平 审判员 费长城 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理彭立 书记员李云娇