贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7047号上诉人（原审被告）：遵义启宏房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区东欣大道（天奇港湾国际**商业**）。法定代表人：黄俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁胜娟，贵州法渡源律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡双林，贵州法渡源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊顺楷，男，1979年10月17日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被上诉人（原审原告）：朱小琼，女，1982年10月8日出生，汉族，住贵州省仁怀市。二被上诉人的委托诉讼代理人：熊道安，重庆百安律师事务所律师。上诉人遵义启宏房地产开发有限公司（以下简称遵义启宏公司）与被上诉人熊顺楷、朱小琼商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初5515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义启宏公司上诉请求：1.请求撤销遵义市红花岗区人民法院于2020年9月15日作出的（2020)黔0302民初5515号民事判决书主文第三项“赔偿熊顺楷、朱小琼10404**元”的判决；2.上诉费由熊顺楷、朱小琼承担。事实和理由：一、一审认定遵义启宏公司故意隐瞒涉案房屋已存在抵押的情形，属于事实认定错误。1.涉案商品房不存在抵押的情形。2018年6月27日，遵义启宏公司与熊顺楷、朱小琼签订《涉案认购协议书》，2019年5月28日双方签订《商品房买卖合同》，因未能按约履行，双方引发诉争，在诉讼过程中，熊顺楷、朱小琼向遵义市不动产登记事务中心红花岗分中心查询并调取涉案房屋的登记情况，该中心出具的贵州省不动产登记查询结果中并未记载涉案房屋存在抵押的信息。2.上诉人并未故意隐瞒存在抵押的情形。退一步讲，2018年3月9日至2018年12月25日涉案房屋存在在建工程抵押，但《认购协议书》第八条已明确告知涉案房屋已抵押的事实。不论从主观方面、客观事实，遵义启宏公司均不存在故意隐瞒涉案房屋存在抵押的情形。二、一审认定《认购协议书》系商品房买卖合同，属事实认定错误。该协议书并不具备法律规定的商品房买卖合同的主要条款内容，仅系预售性质的协议书，而并非商品房买卖合同。三、一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，判决遵义启宏公司承担赔偿责任，属适用法律错误。四、一审判决遵义启宏公司赔偿熊顺楷、朱小琼10404**元明显畸高。一方面，根据合同法理论，违约责任是以弥补守约方因违约方违约行为所导致的损害为原则，惩罚性违约责任应为例外。就本案而言，给熊顺楷、朱小琼造成的实际损失即为所交的1926724元房款的资金占用损失，一审判决主文第二判项已予以判决，遵义启宏公司已承担相应的不利后果。现判决赔偿数额1040430元已超原购房款的50%,其惩罚性违约责任明显畸高。另一方面，由于今年受疫情影响，经济普遍下滑，房地产行业同样遭受重创，高达百万的赔偿数额，使遵义启宏公司雪上加霜。熊顺楷、朱小琼辩称，遵义启宏公司并没有告知我方涉案商品房不存在抵押且其并未故意隐瞒涉案房屋已存在抵押的情形，遵义启宏公司单方约定、还故意出具格式条款免除其自身的责任，该条款是无效的。根据遵义启宏公司出具的认购协议，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人收受了购房款。一审判决赔偿的1040430元是过低，并未过高。一审进行象征性的判决赔偿，我方予以接受。请求驳回上诉，维持原判。熊顺楷、朱小琼向一审法院起诉请求：1.请依法解除熊顺楷、朱小琼与遵义启宏公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令遵义启宏公司返还熊顺楷、朱小琼已付购房款1926724元及利息（利息以1926724元为基数，从2018年6月29日起开始计算至付清之日止按商业人民银行同期贷款利率标准计算资金占用费利息至偿清时止）并赔偿享有损失214911元（抵押登记费20元，预告登记费20元，团购费5万元，维修基金14871元，律师费15万元）；3、判令遵义启宏公司承担熊顺楷、朱小琼不超过已付购房款一倍的赔偿责任即1926724元；4、案件受理费、保全费等与案件诉讼费有关的所有费用由遵义启宏公司承担。一审法院认定事实：2018年6月27日，熊顺楷、朱小琼（甲方）与遵义启宏公司（乙方）签订了认购协议书，约定由熊顺楷、朱小琼向遵义启宏公司购买位于遵义市红花岗区，总价为3426724元，签订协议时支付定金200000元，同时约定：乙方已确认在签署本协议时，已知悉上述物业存在抵押情况，并表示对此无异议。乙方应在签订本协议之日起7日内到甲方售楼中心完成商品房买卖合同的正式签订，本认购约定按期付款签约日期：2018年6月30日前。2018年6月28日，熊顺楷、朱小琼与案外人遵义四个圆科技有限公司签订了《楼盘网团购服务协议》，约定由熊顺楷、朱小琼在签订该协议时向甲方缴纳团购费50000元，协议签订后，熊顺楷、朱小琼向案外人遵义四个圆科技有限公司缴纳了团购费50000元。2018年6月29日，熊顺楷、朱小琼即向遵义启宏公司支付了定金200000元，首付款1726724元、抵押登记费20元、预告登记费20元、维修基金14871元。熊顺楷、朱小琼缴纳上述费用后，双方一直未签订正式的商品房买卖合同，经熊顺楷、朱小琼多次催促，2019年5月28日，熊顺楷、朱小琼与遵义启宏公司签订了《商品房买卖合同》，约定由熊顺楷、朱小琼向遵义启宏公司购买启宏南加州第39幢1层1-1号房，建筑面积为265.55平方米，单价为13708.54元，总价款3426724元。付款方式为银行按揭付款，应于本合同签订之日向遵义启宏公司交付首期房款1926724元，余款1500000元以银行按揭支付。该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。因遵义启宏公司迟迟未能交付房屋并办理备案登记，熊顺楷、朱小琼遂到相关部门查询得知，涉案房屋已被人民法院依法查封，查封期限为2018年5月28日至2021年5月27日，同时存在在建工程抵押信息，抵押期限2018年3月9日至2018年12月25日，至今遵义启宏公司仍不能向熊顺楷、朱小琼交付房屋、办理备案登记，熊顺楷、朱小琼认为遵义启宏公司已构成根本违约，协商未果诉至一审法院。另查，熊顺楷、朱小琼为进行此次诉讼与重庆百安律师事务所签订了《法律事务委托合同》，并为此已实际支付了差旅费及律师费50000元。一审法院认为，熊顺楷、朱小琼与遵义启宏公司双方签订的认购协议书、商品房买卖合同真实合法有效，各方当事人均应按照约定履行义务，因涉案房屋被人民法院依法查封，遵义启宏公司至今无法向熊顺楷、朱小琼交付房屋，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对熊顺楷、朱小琼要求解除与遵义启宏公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。对于熊顺楷、朱小琼要求遵义启宏公司退还团购费50000元的诉讼请求，因该笔团购费系由案外人遵义四个圆科技有限公司收取，熊顺楷、朱小琼也未举证证明遵义启宏公司已实际收到该笔费用，故对该请求不予支持，熊顺楷、朱小琼可另行主张。对熊顺楷、朱小琼要求遵义启宏公司返还其已付购房款1926724元及返还已交相关费用的诉讼请求，一审法院认为，合同解除后，遵义启宏公司依法应当返还熊顺楷、朱小琼已交付的购房款1926724元，抵押登记费20元，预告登记费20元，维修基金14871元。对于熊顺楷、朱小琼诉请的利息，遵义启宏公司辩解涉案房屋在双方签订正式的商品房买卖合同时已经解除了抵押，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，熊顺楷、朱小琼于2018年6月27日与遵义启宏公司签订的认购协议书，对当事人的名称、标的、数量、价款、面积等进行了明确约定,具备了商品房买卖合同的主要内容。并且,实际履行过程中熊顺楷、朱小琼于2018年6月29日已支付了首付款及定金，因此,该认购协议书应认定为商品房买卖合同。故无论双方在2019年5月28日签订商品房买卖合同时涉案合同是否存在抵押，遵义启宏公司在涉案房屋抵押期间、被查封期间与熊顺楷、朱小琼签订认购协议书并收取其首付款及定金共计1926724元的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，故遵义启宏公司应支付熊顺楷、朱小琼以1926724元为基数，从2018年6月29日起至2019年8月19日止以1926724元为基数按中国人民银行发布的同类同期贷款基准利率计算的利息及从2019年8月20日起至实际付清之日止以1926724元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。对熊顺楷、朱小琼要求遵义启宏公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，遵义启宏公司严重违约，根据上述法律规定，其应承担惩罚性违约金。关于违约金数额，法律规定以不超过已付购房款的一倍为限,一审法院结合遵义启宏公司的过错程度、熊顺楷、朱小琼的损失、签订合同的时间等综合考虑，酌情确定赔偿1040430元。对遵义启宏公司提出其在与熊顺楷、朱小琼签订的认购协议上已明确告知该房屋存在抵押，不构成故意隐瞒的辩解意见，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，该约定明显属于限制遵义启宏公司责任、排除熊顺楷、朱小琼主要权利的格式条款，遵义启宏公司并未举证证明其在与熊顺楷、朱小琼签订认购协议时就该条款采取合理的方式提请了熊顺楷、朱小琼注意，并对该条款进行了说明，故该条款无效，对遵义启宏公司的该辩解意见不予支持。对熊顺楷、朱小琼主张的律师费，因该笔费用并非熊顺楷、朱小琼实现债权所必须的费用且合同并未约定若遵义启宏公司违约应对此承担责任，对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第（二）项之规定，判决：一、解除熊顺楷、朱小琼与遵义启宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、由遵义启宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还熊顺楷、朱小琼已支付的购房款1926724元、抵押登记费20元、预告登记费20元、维修基金14871元，并支付熊顺楷、朱小琼从2018年6月29日起至2019年8月19日止以1926724元为基数按中国人民银行发布的同类同期贷款基准利率计算的利息及从2019年8月20日起至实际付清之日止以1926724元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、由遵义启宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿熊顺楷、朱小琼10404**元；四、驳回熊顺楷、朱小琼的其余诉讼请求。案件受理费20875元（已减半收取），保全费5000元，由遵义启宏房地产开发有限公司负担18615元，熊顺楷、朱小琼负担7260元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院另查明，2018年6月27日熊顺楷、朱小琼（甲方）与遵义启宏公司（乙方）签订的《认购协议书》第四条载明：乙方确认，甲方向乙方公示了《国土使用权证书》《商品房预售许可证》和拟签订的《商品房买卖合同》及其附件【样本】、《前期物业服务合同》《业主临时规约》等与购买本商品房相关的文件。乙方对上述文件的权利义务约定条款没有异议，并清楚理解各条款。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，遵义启宏公司的上诉请求为撤销原判主文第三项即赔偿熊顺楷、朱小琼10404**元。针对该上诉请求及理由，本院论述如下：一、熊顺楷、朱小琼与遵义启宏公司签订的认购协议书，对当事人的名称、标的、数量、价款、面积等进行了明确约定,具备了商品房买卖合同的主要内容，且熊顺楷、朱小琼已支付了首付款及定金，故该认购协议书应认定为商品房买卖合同。二、案涉认购协议书第八条载明：乙方已确认在签署本协议时，已知悉上述物业存在抵押情况，并表示对此无异议。从该条款文义，虽然载明熊顺楷、朱小琼已确认在签署该协议时，已知悉上述物业存在抵押情况，并表示对此无异议，但该协议书第四条同时又载明：乙方确认，甲方向乙方公示了《国土使用权证书》《商品房预售许可证》和拟签订的《商品房买卖合同》及其附件【样本】、《前期物业服务合同》《业主临时规约》等与购买本商品房相关的文件。乙方对上述文件的权利义务约定条款没有异议，并清楚理解各条款。因该协议书第四条并未明确载明已向熊顺楷、朱小琼公示了案涉物业存在抵押情况的相关文件材料，故本院认为该协议书第八条存在不全面、不完善，有缺陷的情况。但一审认为该条款属无效格式条款的理由不充分，本院予以纠正。三、关于赔偿违约金数额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定以不超过已付购房款的一倍为限,但一审判决赔偿金额过高，为平衡双方当事人的利益，综合本案的实际情况考虑，本院酌情确定由遵义启宏公司赔偿熊顺楷、朱小琼4000**元。综上所述，遵义启宏公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；对一审判决结果，本院予以部分纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初5515号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初5515号民事判决第三项、第四项；三、由遵义启宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿熊顺楷、朱小琼4000**元；四、驳回熊顺楷、朱小琼的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件20875元、保全费5000元，由遵义启宏房地产开发有限公司负担18000元，由熊顺楷、朱小琼负担7875元。二审案件受理费14163.87元，由遵义启宏房地产开发有限公司负担8781.6元，由熊顺楷、朱小琼负担5382.27元。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  李玉振审判员  唐 妍二〇二〇年十二月十四日法官助理陶晓梅书记员黎雪梅