安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异86号 异议人（案外人）：王秀红，女，1976年8月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 申请执行人：季卫新,男,1964年1月1日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍**。 委托诉讼代理人：李媛媛，安徽金睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高瞻，安徽金睿律师事务所律师（实习）。 被执行人：阜阳源一置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**北京东路南侧中铁一局综合楼******，统一社会信用代码91341200566369966C。 法定代表人：邱福生，该公司执行董事。 本院在审理季卫新与被告阜阳源一置业有限公司（以下简称源一公司）等商品房预售合同纠纷一案中，于2019年4月2日作出（2019）皖1203民初1434号民事裁定：冻结被申请人源一公司、合肥蓝地房地产顾问有限公司银行账户存款人民币合计5431265元或查封被申请人源一公司、合肥蓝地房地产顾问有限公司名下其他同等价值的财产。本院于2019年4月8日，依法预查封源一公司位于颍东区××食品××商城××商业楼××、××、××、××、××、××、××、××室房屋。本院在执行上述案件中，案外人王秀红对上述预查封的源一公司名下22号商业楼110室房屋向本院提出书面执行异议。本院于2020年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王秀红异议称：2017年10月，异议人认购被执行人源一公司出售的位于颍东区××食品××商城××商业楼××室房屋，并签订了《阜阳食品大商城定购单》，房屋总价款1790000元。2017年11月13日，异议人按约定将首付款900000元支付给源一公司。异议人与源一公司签订《商品房买卖合同》后，源一公司并没有按照合同约定为异议人办理网签合同登记，也是该房屋被查封的原因。2020年7月17日，异议人又与源一公司签订《补充协议书》，协议约定在2020年7月17日，异议人将余款中的200000元支付给源一公司，源一公司将案涉房屋交付给异议人，并同意给异议人办理网签合同，异议人将尾款一次性支付。案涉房屋交付后，因源一公司一直没有给异议人办理网签合同，所以异议人也没有将尾款支付，导致案涉房屋至今没有办理房产登记，异议人对未办理房产登记没有过错。异议人认为，异议人已与源一公司签订了《商品房买卖合同》，并按合同约定支付了购房款，并对案涉房屋占有、使用，异议人购买案涉房屋的目的是为了居住，也没有其他用于居住的房屋，异议人的申请符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。请求颍东区人民法院停止对案涉房屋的执行。 异议人王秀红为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人王秀红的身份证、户口簿，证明其主体资格； 2、《阜阳食品大商城定购单》、《商品房买卖合同》、《补充协议书》、房款付款收据二张、业务回单二张、安徽农金转款单一张，证明异议人与源一公司签订商品房买卖合同合法有效，且异议人已按合同约定支付购房款的事实； 3、《入住声明》、《前期物业管理协议》、物业费等收据三张，证明源一公司已于2020年7月23日将案涉房屋交付给异议人使用的事实； 4、《阜阳市不动产登记信息查询单》，证明异议人名下无其他用于居住的房屋。 申请执行人季卫新答辩称：1、2019年4月8日，阜阳市颍东区人民法院依据季卫新的财产保全申请，查封了源一公司位于阜阳市食品××商城××＃××室房屋。作为买受人王秀红对登记在被执行人源一公司名下的不动产提出执行异议，其对该房屋的民事权益应当满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条之规定，上述二条款规定买受人能够排除执行应当具备的共同条件是，买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2020年7月17日，王秀红与源一公司签订《补充协议书》，约定交房时间为2020年7月17日，而案涉房屋的查封时间为2019年4月8日，该房屋查封时，王秀红并未对其合法占有，其对案涉房屋享有的民事权益不能排除执行。2、本案适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，而不适用该规定第二十九条。虽然，上述第二十八条和第二十九条均是对登记在被执行人名下不动产提出执行异议的规定，但第二十九条适用于商品房消费者，第二十八条适用于一般买受人。商品房消费者购买房屋系用于居住，而本案其房屋用途为商业服务，王秀红购买案涉房屋并非用于居住，其不是商品房消费者，不能适用上述第二十九条之规定，而应当适用第二十八条之规定。3、王秀红与源一公司签订的书面《商品房买卖合同》未经网签备案，极可能存在倒签书面合同的情况，双方不一定在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；其未在查封之前合法占有案涉房屋；案涉房屋价款为1790000元，2019年4月8日之前，王秀红主张其才支付900000元，2020年7月17日，支付200000元，总购房款至今未支付完毕，案涉房屋未办理过户登记系王秀红未支付全部购房款导致，系买受人自身原因所致。因此，王秀红提出的异议不符合上述规定，其对案涉房屋享有的权利不能排除执行。4、2020年7月17日，案涉房屋已正在执行，且已公告案涉房屋即将拍卖，并规定提出异议的期限，而源一公司与王秀红应当明知该房屋即将被执行拍卖，仍签订补充协议，并向源一公司支付购房款，而源一公司向其交付房屋，明显存在恶意串通，意图转移资产，致使季卫新的合法债权无法得到清偿，侵害了申请执行人的合法权益。综上，王秀红对案涉房屋享有的民事权益不能排除执行，其提出的异议不能成立，请依法予以驳回。 申请执行人对其答辩陈述未提供证据。 被执行人源一公司答辩称：案涉房屋被查封前已由源一公司出售给王秀红，其通过合法方式取得案涉房屋，该房屋已属于王秀红所有。由于源一公司经济纠纷案件导致案涉房屋被查封，致使实际权利人不能对其充分享有全部权利，可能会对异议人造成一定的损失，源一公司愿意提供本公司名下等价值的房产作为抵押，替换被查封的案涉房屋。请求人民法院停止对案涉房屋的执行，及时解除对该房屋的查封。 本院审查查明：季卫新与源一公司、合肥蓝地房地产顾问有限公司商品房预约合同纠纷一案，在审理期间，本院于2019年4月2日作出（2019）皖1203民初1434号民事裁定，并于2019年4月8日依法查封了案涉房屋，本院于2019年10月10日作出（2019）皖1203民初1434号民事判决：一、解除原、被告双方于2017年5月13日签订的《预购房屋协议》；二、被告源一公司于本判决生效之日起十日内返还原告季卫新房款3431265元，并赔偿利息损失（自2017年5月13日起至清偿之日止，以本金3431265元按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告季卫新的其他诉讼请求。案件受理费49819元，诉讼保全费5000元，合计54819元，由原告季卫新负担18345元，由被告源一公司负担36474元。源一公司不服该判决，向安徽省阜阳市中级人民法院提出上诉。2020年5月25日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2020）皖12民终262号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案在执行中，案外人王秀红向本院提出执行异议。 另查明：2017年4月17日，异议人王秀红与源一公司签订了《阜阳食品大商城定购单》，异议人订购源一公司开发的位于颍东区××食品××商城××商业楼××室房屋，建筑面积155.16平方米，每平方米11536.48元，总价1790000元。2017年11月13日，源一公司为定购人王秀红开具购房款收据一张，金额为900000元，2018年7月31日，双方就上述约定签订了《商品房买卖合同》，付款方式约定：买受人应于2017年11月13日前支付首付款900000元，余款890000元向银行申请贷款支付。2020年7月17日双方又签订《补充协议书》，约定异议人支付购房款200000元，源一公司同日将该房屋交付给异议人使用。双方于2020年7月23日办理了房屋交付手续，异议人交纳了物业等费用。 又查明：王秀红自2000年以来，在阜阳市不动产登记中心未有住房登记信息。 还查明：阜阳食品大商城一期22#商业楼预售许可证号为：（阜）房预售证第201700046号。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是关于商品房消费者物权期待权的保护条件。适用第二十九条保护的对象必须是消费者，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营。本案中，案外人王秀红购买的案涉房屋为商业经营性用房，不是用于生活居住，其不是消费者，不能适用该条规定，而应当适用上述第二十八条的规定；王秀红异议称其购买案涉房屋的目的是为了居住，未提供证据证明，也与上述事实不符，本院对此不予采信。从本院审查查明事实看，在本院实施对案涉房屋查封前，案外人王秀红虽与源一公司公司签订了《商品房买卖合同》，并按约定支付了部分购房款，但源一公司并没有将案涉房屋交付于异议人，直至案涉房屋被查封后，双方又擅自签订了《补偿协议书》，异议人又支付了200000元购房款后，源一公司在未通知本院的情况下，将本院查封的房屋交付给异议人占有。由于双方签订的《商品房买卖合同》没有到不动产登记中心备案登记，异议人也没有就剩余房款办理按揭贷款手续，且该房屋属于预登记状态，致使房屋无法办理产权转移登记，因此，异议人提出的执行异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，不足以排除本院对案涉房屋的执行。异议人王秀红提出的执行异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人王秀红的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郝芝宏 审判员  许彦军 审判员  周林林 二〇二〇年十二月十四日 书记员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。