湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2563号原告：蒋隆敏，女，1963年10月20日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。原告：陈春阳，男，1962年4月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。原告蒋隆敏、陈春阳与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋隆敏、陈春阳的委托诉讼代理人欧震到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋隆敏、陈春阳向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付下欠原告蒋隆敏自2019年4月1日至2020年8月31日的租金和房屋委托装修改造折旧款共计81219.5元，并支付逾期支付租金及房屋委托装修改造折旧款违约金共计1543.53元元；2、判令两被告立即支付下欠原告陈春阳自2019年4月1日至2020年8月31日的租金和房屋委托装修改造折旧款共计82210.5元，并支付逾期支付租金及房屋委托装修改造折旧款违约金共计1543.53元；3、诉讼费由两被告承担。案件在审理过程中，原告蒋隆敏将第一项诉讼请求中的81219.5元变更为81369元，原告陈春阳将第二项诉讼请求中的82210.5元变更为81369元。事实和理由：两被告租赁两原告的房屋已被人民法院的生效判决确认，截止2020年8月31日，两被告下欠原告蒋隆敏租金和房屋委托装修改造折旧款共计81369元、下欠原告陈春阳租金和房屋委托装修改造折旧款共计81369元。根据合同的约定，被告的行为已构成违约，应分别支付违约金1543.53元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院判如所请。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭答辩，但向本院提交了一份书面答辩状辩称：请求依法公正处理本案，降低违约金和因出现疫情不可抗力，请求减免租金。1、租金支付情况：对蒋隆敏主张的租金支付情况没有异议，2019年4月1日至2020年8月31日已向陈春阳支付租金2973元；2、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院降低违约金标准或者原告放弃违约金；3、请求调整租金标准或者减免租金；4、因合同已到期，被告对原告要求支付租金不予认可；5、担保已到期，担保责任已免除。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1、2014年3月20日，蒋隆敏、陈春阳（合同甲方）与张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）分别签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》。其中，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号房，建筑面积99.05平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；租金标准为第一年、第二年的年租金为74287.6元，第三年至第五年的年租赁收益为49525元，蒋隆敏、陈春阳第三年至第五年每年年租金分别为24762.5元；支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号房，建筑面积99.05平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为693350元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托装修改造折旧款的返还为：委托期限内，第一年、第二年乙方每年按房屋委托装修改造款总额的百分之十五的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，每年的返还金额为104002.6元，其中，蒋隆敏52001.3元；陈春阳52001.3元；第三年至第五年按房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造款按年返还，每年返还的金额为69335元，其中，蒋隆敏每年34667.5元，陈春阳每年34667.5元；返还日前为按年返还，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订的当天，蒋隆敏、陈春阳分别向张家界大成酒店公司交纳装修改造款346675元。此后，张家界大成酒店公司按约定向蒋隆敏、陈春阳支付租金及返还委托装修改造折旧款至2016年3月30日，自2016年4月1日至2019年3月31日，张家界大成酒店公司分别向两原告各自支付租金及装修改造折旧款为42625元，下欠原告陈春阳及蒋隆敏各自的租金及装修改造折旧款分别为135665元（24762.5元＋34667.5元＝59430元×3年＝178290元-42625元＝135665元）未付，两原告于2019年4月9日向本院起诉，本院于2019年5月27日以（2019）湘0802民初1535号民事判决书判决。2、合同到期后，被告张家界大成酒店公司虽未与原告陈春阳、蒋隆敏续签合同，但继续占有、使用两原告的房屋经营酒店经营。2019年4月1日至2020年8月31日，被告张家界大成酒店公司应向两原告分别支付租金和装修改造折旧款为84342元，实际只支付2973元，下欠81369元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《银行流水》及被告提交的付款情况说明和《（2019）湘0802民初1535号民事判决书》等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，原告蒋隆敏、陈春阳与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。按照双方合同约定的最长租赁时限五年计算，原被告的合同至2019年3月20日到期。合同到期后，被告张家界大成酒店公司继续占有、使用两原告的房屋进行经营，两原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告张家界大成酒店公司应按照原合同约定的租金标准向两原告支付房屋租金，经庭审查明，被告张家界大成酒店公司截止2020年8月31日，尚分别下欠原告蒋隆敏、陈春阳房屋租金和委托装修折旧款81369元。但因疫情对酒店业冲击较大，被告张家界大成酒店公司请求减免租金，本院酌情确定两原告分别为被告减免一个月的房屋租金和委托装修折旧款4952.5元，减免后被告张家界大成酒店公司应分别向原告蒋隆敏、陈春阳支付房屋租金和委托装修折旧款76416.5元。故，对原告蒋隆敏、陈春阳诉讼请求超过部分本院不予支持。因被告张家界大成酒店公司违约，原告蒋隆敏、陈春阳要求支持违约金的诉讼请求，本院予以支持。对原告蒋隆敏、陈春阳要求被告张家界山水公司承担共同支付责任的诉讼请求，因原合同已到期，到期后，被告张家界山水公司既未占有、使用两原告的房屋，也未与两原告达成新的保证协议。故，对两原告的这一诉讼请求，本院不予支持。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋隆敏支付2019年4月1日至2020年8月31日期间欠付的租金及委托装修折旧款共计76416.5元，并支付违约金1543.53元，共计77960.03元。二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告陈春阳支付2019年4月1日至2020年8月31日期间欠付的租金及委托装修折旧款共计76416.5元，并支付违约金1543.53元，共计77960.03元。三、驳回原告蒋隆敏、陈春阳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费1815元，适用简易程序减半收取907.5元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院审判员  向延忠二〇二〇年十二月十日书记员  陈巧燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。