辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2738号上诉人（原审原告）：刘庚，男，1981年9月17日出生，汉族，住营口市站**。委托诉讼代理人：周仕栗，北京安科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高清，女，1962年11月22日出生，汉族住营口市西市区。上诉人（原审被告）：张敏，女，1963年4月30日出生，汉族，住营口市站**。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘育伟，辽宁海润律师事务所律师。上诉人刘庚、高清、张敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘庚及其委托诉讼代理人周仕栗，上诉人高清、张敏及其共同委托诉讼代理人刘育伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘庚上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判撤销与二被上诉人签订的《公寓转租合同》；2、请求判令二被上诉人返还上诉人租金9万元；3、请求判令退还一审案件受理费2300元；4、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决解除上诉人与二被上诉人订立的《公寓转租合同》错误，应依法予以撤销。2018年1月1日，二被上诉人在与上诉人签订《公寓转租合同》时，谎称房主张伟同意二被上诉人向外转租阳光老年公寓，上诉人才与二被上诉人签订合同。2018年3月，房主张伟得知二被上诉人将公寓转租上诉人后，明确表示反对二被上诉人将公寓转租。2018年3月28日张伟解除了与被上诉人高清之间于2017年3月1日订立的《公寓租赁合同》。上诉人是因受二被上诉人欺骗才与其二人签订《公寓转租合同》，上诉人依据《合同法》第五十四条之规定，请撤销《公寓转租合同》，应依法予以撤销，上诉人没有诉请解除转租合同，法院不应改变当事人诉请另行判决解除转租合同。二、二被上诉人应返还不法利益9万元，一审判决驳回上诉人该部分诉求没有事实及法律依据。上诉人与二被上诉人签订《公寓转租合同》前，因上诉人始终没有见到原房主张伟，对原房主是否同意二被上诉人转租不托底，要求原房主张伟到场由三方签订转租合同。二被上诉人谎称张伟出门了来不了，不让上诉人与张伟见面。被上诉人张敏还将张伟名字手写在转租合同甲方处。为了防止日后原房主提出转租异议，无法退还租金，上诉人要求在转租合同中写上第九条约定：“如甲方（房主张伟）不承认，乙（张敏、高清）丙（刘庚）的转租合同，乙方无条件给丙方退还所有钱款。”2018年3月初，原房主张伟得知二被上诉人转租公寓，明确表示不同意，并要收回公寓。而二被上诉人始终拿不出张伟同意她们转租的证据。至此，二被上诉人谎称张伟同意转租一事败露。上诉人依据与二被上诉人签订的《公寓转租合同》第九条，要求二被上诉人无条件返还收取的租金和押金，没有理由不予支持，一审判决驳回上诉人该部分诉求没有事实及法律依据。三、上诉人在2018年3月与原房主达成口头租赁协议，继续经营公寓，与二被上诉人返还上诉人租金和押金无关。原房主张伟2018年3月27日已通过快递通知被上诉人高清解除了他们之间2017年3月1日签订的《公寓租赁合同》，高清2018年3月28日已经收到解除通知，在法定三个月期限内高清对解除合同的效力没有申请仲裁和起诉，已经发生了法律效力，高清与张伟之间《公寓租赁合同》自高清收到解除通知之日起已经正式解除，被上诉人高清从2018年3月28日自己都没有了租赁合同，她还拿什么进行转租？法院判决让上诉人履行《公寓转租合同》到2019年3月1日，就是错判。2018年3月28日以后虽然上诉人还在继续经营公寓，但那是上诉人与原房主达成了口头租赁协议，是原房主让上诉人继续经营，与二被上诉人无关。在新的租赁关系中，上诉人同意从2018年3月1日至2019年3月1日向原房主交付年租金18万元才得以继续经营。考虑上诉人已经交付二上诉人的14个月租金21万元，高清已将其中的12万元交给了张伟，从方便执行起见，这12万元就算上诉人给付原房主2018年3月1日至2019年3月1日的租金不必二上诉人返还了，二被上诉人再返回上诉人租金9万元、押金1万元即可。原审判决对上诉人与原房主张伟重新建立租赁关系的事实不顾，强制上诉人与二被上诉人履行高清与张伟之间那份已经不存在的转租合同到2019年3月1日，判决二被上诉人不返还上诉人租金，这样判决，上诉人如何缴纳拖欠房主的剩余租金？法院这样判决，这不是明目张胆的将违法转租合法化吗？上诉人与二被上诉人签订的《关于转租合同》第九条就算白写了吗？就可以任意不履行吗？三、一审判决应退还上诉人一审案件受理费2300元。(2019)辽0802民初2018号民事案件系重审案件，上诉人将原一审程序中提请审理的总额22万元诉讼请求金额变更为10万元。因此，案件受理费也相应的由4600元调整为2300元一审判决未按调整后的诉讼请求数额计算案件受理费，加大了上诉人的负担，请求二审法院一并予以解决。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。高清、张敏辩称，不同意刘庚的上诉意见：1、刘庚称其与高清、张敏签订转租合同时未经过张伟的同意不属实。在2017年11月份左右刘庚看到案涉的养老院对外转兑后找到高清和张敏商议想接手经营并交2万元定金。由于高清张敏在广告上转租养老院事先与原房主张伟沟通过，张伟答复是你租给谁我不管，我对你俩说话。且刘庚与张伟也在养老院见过面，张伟告诉刘庚好好干。加之，张伟的爱人在给我方出具的6.8万元收条上收刘庚的部分租金，因此我方认为刘庚称欺骗隐瞒与其签订合同与事实不符。2、关于刘庚诉请返还不返利益9万元我方不认可。理由如下：我方与刘庚签订合同时间2018年1月1日-2023年3月1日，3月1日就是张伟与高清签订合同的终止日。当时租给刘庚租金是一年18万元。并且，我方收取1万元押金。当时刘庚缴纳21万元，其中21万元是一年和两个月的租金共计是21万元。因此，我方将房屋转租给刘庚租金由原来月一万提高到月1.5万元。一是养员由我们接手时12人增加到45人，每个月盈利在3万元左右，并享受国家补贴。二是我方是2017年3月1日从张伟手里承租房屋，投入近10万元的装修及设备添置，仅仅经营10个月就转租给刘庚，所以刘庚接手后开始经营盈利。因此，刘庚上诉请求要求我方返还9万元利益与事实不符。且，刘庚提出合同第9条（内容略）。刘庚已经在2018年1月1日实际接手经营至今。其有使用过房屋再要求我们退房租的道理。三是，刘庚称2018年3月和张伟达成口头的租赁合同，对此我方不认可。理由是：在原审判决那份合同解除之前案涉房屋存在两个合同。一是我方和张伟的，二是我方与刘庚转租的，从任何一方面说张伟和刘庚不可能存在第三份合同。高清、张敏上诉请求：1、请求判令撤销站前区人民法院（2019)辽0802民初2018号《民事判决书》；2、请求判令解除合同时间是2020年6月5日（判决生效日）；3、请求判令上诉人不返还押金1万元；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求撤销该项判令内容并改判支持上诉人上诉请求，具体理由如下：一、一审判决判令双方2019年3月1日解除《公寓转租合同》，认定事实错误，解除合同时间应是判决生效之日。1、2018年1月1日，上诉人与被上诉人签订《公寓转租合同》，将案涉营口市站**阳光养老公寓转租给被上诉人，约定租赁期限是2018年1月1日至2023年3月1日，租金每年18万元，该转租行为事先取得原出租人张伟同意，所以《公寓转租合同》合法有效，其约定内容双方都应遵守。因张伟对于同意转租的事实反悔，另案起诉上诉人高清【站前法院(2020)辽0802民初1号】，要求解除《公寓租赁合同》，在该案审理中，高清答辩中称：“鉴于张伟己经将公寓租赁给刘庚，所以我方（高清）同意解除合同（公寓租赁合同），但解除合同时间应为本案判决生效之日”，鉴于上述事实，上诉人认为，《公寓转租合同》的解除日也应为【站前法院（2020)辽0802民初1号】判决生效之日，即2020年6月5日，一审判令2019年3月1日解除合同，认定事实不清。2、如双方2020年6月5日解除《公寓租赁合同》，那么被上诉人有给付2019年3月至2020年6月15个月租金的义务。二、上诉人不承担返还押金义务。双方签订《公寓转租合同》是上诉人收取被上诉人一万元押金，用于保证合同的正常履行，现被上诉人直接与原房主签订租赁合同，导致双方签订的《公寓转租合同》无法履行，其行为已经违约，所以一万元的保证金上诉人无返回义务。三、鉴于提前解除合同的事实，上诉人认为应该判令被上诉人赔偿上诉人的装修损失。上诉人从张伟（房主）手中承租养老公寓后，对公寓进行装修，并在公寓的每个房间安装有线电视等设施，进行经营前各项投入达11万元，其中有票据金额合计达98036元（一审中提交）。在合同履行期限为5年多的情况下，因为装修损失都打入租金，所以上诉人没有另行要求被上诉人给付装修费用，但现在双方提前解除合同，上诉人认为签订合同的初衷已经变更，故被上诉人应该给付装修损失。刘庚辩称，我方要求对方返还9万元是根据双方签订的转租合同第9条约定提出的。与对方经营情况没有关系。对方所述转租时的公寓状况不属实。政府给付的补贴并非针对对方，而是针对实际经营者。该部分利益并非对方给付。因此，我方坚持对方返还9万元。因张伟与高清合同于2018年3月28日解除，高清张敏已经没有权利向我方转租房屋，是对方违约在先。因此，应当返还我方押金1万元。刘庚向一审法院起诉请求：1、请求判令撤销与二被告签订的公寓转租合同；2、二被告返还租金9万元及押金1万元；3、二被告承担本案诉讼等相关费用。一审法院查明：2017年3月1日，被告高清（乙方）与出租人张伟（甲方）签订《公寓租赁合同》，约定租赁营口市站前区阳光老年公寓，期限从2017年3月1日至2023年3月1日。租金约定为12万元，协议第四条约定租金给付方式，本协议签订之日，乙方一次性支付第一年租金壹拾贰万元整，以后每年按租赁日期陆续交付。被告高清交付案外人张伟2017年3月1日至2018年3月1日期间的承包费共计12万元并接收老年公寓。2018年1月1日，原告刘庚（丙方）与二被告高清、张敏（乙方）以及出租人张伟（甲方，甲方张伟字样系手写）签订《公寓转租合同》一份，约定乙方将营口市站前区阳光老年公寓转租给丙方，协议约定，租赁期限为2018年1月1日至2023年3月1日，年租金18万元，本协议签订之日起，丙方一次性支付乙方第一年租金（2018年1月1日-2019年3月1日）贰拾壹万元整，同时原被告签订《阳光公寓押金》约定原告所接收的老年公寓的设备：一、平板电视4台、老式29台。二、冰柜一台，洗衣机一台，老款式。厨房设备保持原样，约定合同到期物品完好无损押金如数返还。上述协议签订后二被告收取了原告刘庚2018年1月1日至2019年3月1日（14个月）的租金21万元和1万元抵押金，同时《公寓转租合同》第四条约定租赁期内，老年公寓应享有的国家补贴由丙方独享，凡涉及对公寓设施改善的部分，租赁期满，无偿留给甲方，第九条载明：如果甲方不承认，乙丙双方的转租合同、乙方无条件给丙方退还所有钱款。原告于2018年1月接收老年公寓后，一直由原告经营。另查，营口市站前区阳光老年公寓的房屋所有权人为案外人简阅，其与出租人张伟系夫妻关系。2018年1月6日出租人张伟向被告高清出具收据载明：今收到高清承包费壹拾贰万元正（120000元）（2018年3月1日至2019年3月1日）。2018年3月20日被告高清向出租人张伟出具收条，载明：今收到张伟陆万捌千元整。2018年3月21日案外人简阅向被告高清出具收条，载明：收到高清陆万捌千元整（此款系刘庚2018年度部分租金）。原告于2019年3月1日与出租人张伟及简阅签订租赁协议租赁营口市站前区阳光老年公寓。一审法院认为：关于原告解除《公寓转租合同》的主张，因原告于2019年3月1日与出租人张伟及简阅夫妻签订租赁协议租赁营口市站前区阳光老年公寓，原被告双方签订的《公寓转租合同》，已经没有实际履行的可能，合同目的无法实现。故被告解除《公寓转租合同》的主张，本院予以支持。关于原被告《公寓转租合同》的解除时间问题，因《公寓转租合同》履行过程中未发生法定解除事由，而且原告亦未向本院提出解除权诉讼，故本院认为，鉴于原被告之间的《公寓转租合同》是商业性质的老年公寓，本案实际上涉及到商事租赁。商事租赁因为是服务于具有持续性的营业活动，因此商事租赁需要租赁合同效力的持续保持，不能轻易解除合同。但因2019年3月1日原告与出租人张伟及简阅夫妻签订租赁协议租赁营口市站前区阳光老年公寓，导致《公寓转租合同》无法继续履行，故本院认为2019年3月1日为原被告《公寓转租合同》的解除时间为宜。原告于2019年3月1日与出租人张伟及简阅签订租赁协议租赁营口市站前区阳光老年公寓。原告实际租赁至2019年3月1日房屋租金且已经实际缴纳，故对原告要求返还租金9万元的主张，本院不予支持。关于原告诉请被告返还押金1万元，因原告于2019年3月1日已与出租人张伟签订租金合同，被告无权继续占有原告的押金，故被告应承担返还义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告与被告签订的《公寓转租合同》于2019年3月1日解除；二、被告高清、被告张敏返还原告刘庚押金10000元。上述款项于本判决生效后十日内给付，如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告承担4390元，由二被告承担210元，原告已预交本院，由二被告给付原告。本院二审查明的事实、证据与一审认定的事实和证据一致。本院认为，本院（2020）辽08民终2737号民事判决确认上诉人高清与被上诉人张伟解除《老年公寓租赁合同》的时间为2019年3月1日，故本案亦应按照该时间节点作为本案的解除租赁合同的最终时间节点。关于上诉人高清、张敏上诉请求判令双方解除合同时间是2020年6月5日（判决生效日）；判令上诉人不返还押金1万元。因本院（2020）辽08民终2737号民事判决确认上诉人高清与被上诉人张伟解除《老年公寓租赁合同》的时间为2019年3月1日，故上诉人高清、张敏上诉请求判令双方解除合同时间是2020年6月5日（判决生效日）本院不予以支持。上诉人刘庚于2019年3月1日已与出租人张伟夫妻签订租赁合同，上诉人高清、张敏无权继续占有刘庚的押金1万元，故高清、张敏应承担返还义务。关于上诉人刘庚请求撤销与二被上诉人签订的《公寓转租合同》返还租金9万元。因上诉人刘庚于2019年3月1日与上诉人张伟夫妻签订了《租赁协议》租赁本案老年公寓。目前该公寓也由刘庚实际经营，二上诉人高清、张敏又均同意解除租赁合同。本院（2020）辽08民终2737号民事判决已经确认上诉人高清与被上诉人张伟解除《老年公寓租赁合同》的时间为2019年3月1日，上诉人刘庚又实际租赁至2019年3月1日，且已经实际缴纳房屋租金，故上诉人刘庚请求撤销与二被上诉人高清、张敏签订的《公寓转租合同》要求返还租金9万元的主张，本院不予支持。关于上诉人刘庚提出的本案发回重审后已经变更了诉讼请求，一审判决应退还由原来22万元减少为10万元的一审案件受理费2300元。经查，本案在一审期间，上诉人刘庚变更了诉讼请求，由原来22万元减少为10万元，故诉讼费用依法亦应相应的减少。综上所述，上诉人刘庚，上诉人高清、张敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人刘庚提出的一审诉讼费应按变更后的诉讼请求数额收取符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人刘庚交纳的一审案件受理费4600元，应变更为2300元，由上诉人刘庚负担2250元；由二上诉人高清、张敏承担50元，一审法院退回上诉人刘庚2300元。上诉人刘庚交纳的二审案件受理费2050元，由上诉人刘庚负担。上诉人高清、张敏交纳的二审案件受理费100元，由上诉人高清、张敏负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二〇年十二月二十一日法官助理杨琳书记员孙玲