辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7102号上诉人（原审被告）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****。统一社会信用代码91210200604863955M。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：翟志伟、庞伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁国忠，男，汉族，1954年12月24日生，住辽宁省大连市金州区。被上诉人（原审原告）：王秋风，女，汉族，1958年11月28日生，住址同上。原审第三人：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**一社会信用代码912102135655249526。法定代表人：王宝林，该公司董事长。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华集团）因与被上诉人袁国忠、王秋风及原审第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林集团）执行异议之诉纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜华集团的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人提供的“商品房买卖合同”在实质内容上不符合合法有效的要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定”和《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定。宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，而且被上诉人也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该“商品买卖合”是效力待定的合同（或者说是不合法的合同），绝不是合法有效的合同，不符合执行规定第二十九条第一项中规定的“合法有效”的要件。二、被上诉人的情况不符合第二十九条第二项“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。执行异议阶段，法院查明被上诉人除案涉房屋外，在本辖区还有多处住宅。但在一审开庭审理阶段，被上诉人却提供了名下没有房屋的证明，被上诉人解释是为了改善住房，将原来的房子卖了，但被上诉人的解释恰好说明其是为了逃避执行将名下住房转移，以达到名下只有一套住房的目的，因为在执行异议阶段被上诉人名下还有住房，法院也据此驳回被上诉人的异议，但是异议裁定下达至案件开庭审理阶段，被上诉人却将名下的房屋转移。被上诉人袁国忠、王秋风辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。宝林集团未到庭，亦未提交书面答辩意见。袁国忠、王秋风向一审法院起诉请求：确认坐落于大连市金州区房屋归原告所有，并依法判令对案涉房屋立即解除査封。一审法院认定的事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46，547，216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46,547,216元，于判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7,009,440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；一审法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。沈阳市中级人民法院在执行吉林银行股份有限公司沈阳分行与被告宝林集团等金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的房屋4套。2019年1月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执877号移送执行函，将其查封的四处房屋交由一审法院执行，对上述四处房屋的续封、解封、变价分配等后续执行工作，由一审法院办理，该院不再负责。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。2015年5月5日，原告袁国忠、王秋风与宝林集团《签订商品房买卖合同》，购买案涉房屋，房屋总价款为541,243元。合同约定，买受人于2015年5月5日前一次性付清541,243元。同日，宝林集团向袁国忠、王秋风出具金额为541,243元的《销售不动产统一发票》，发票中备注：全部房款已收讫。原告袁国忠、王秋风当日即占有、使用案涉房屋。原告袁国忠、王秋风向法庭提交一份大连金普新区不动产登记中心的查询表，表明袁国忠、王秋风之前在大连市金州区建筑面积为39.7平方米的房屋。二原告自述购买案涉房屋后，已将旧房出卖。原告袁国忠、王秋风对一审法院的执行行为提出异议，一审法院驳回了袁国忠、王秋风的异议请求，袁国忠、王秋风遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，原告仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。原告向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买商品房，原告系案涉商品房的消费者。宝林集团因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在宝林集团名下但已出卖给原告的商品房采取执行措施时产生的争议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告与宝林集团签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款，案涉房屋虽非为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，但二原告购买案涉房屋明显是为适当改善居住条件所购房屋，原告对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，原告诉请不得执行案涉房屋的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。前述法律规定了物权公示原则和物权变更登记生效等，从法律的角度对权利人享有的不动产物权以何种方式予以证明，即不动产权属证书才是权利人享有物权的证明。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，因此，原告诉请确认案涉房屋归其所有属于本案执行异议之诉程序的审查范围，但由于原告并未取得案涉房屋的产权登记，原告与宝林集团之间虽然签订了房屋买卖合同，但案涉房屋在办理权属转移之前，双方之间仍然系债权关系，故对原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，一审法院不予支持。被告的辩解意见，证据不足，一审法院不予支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，一审法院判决：一、不得执行大连市金州区金港路314号5-1-17-1号房屋；二、驳回原告袁国忠、王秋风的其他诉讼请求。案件受理费9210元（原告已预交）、公告费300元(宜华集团已预交)，由第三人宝林集团负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉。被上诉人作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋并提出执行异议，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案被上诉人提出的异议请求是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查被上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，首先，关于被上诉人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节，诉讼中，被上诉人提交了其与宝林集团之间订立的书面《商品房买卖合同》，能够证明双方在案涉房屋查封之前已经签订合法有效的书面合同。上诉人虽上诉提出宝林集团转让抵押房屋的买卖合同不属于合法有效合同，但即使宝林集团的转让行为未经抵押权人同意，宝林集团与被上诉人订立的买卖合同亦未违反法律及司法解释的强制性效力性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定案涉买卖合同应为合法有效并无不当。其次，关于所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋一节，虽然被上诉人在购买案涉房屋前名下有另一套39.7平方米的房屋，其陈述系为改善居住条件而购买了案涉房屋，购买案涉房屋后即将原有的39.7平方米房屋出售，目前案涉房屋为其唯一住房。被上诉人购买案涉房屋的面积为95.88平方米，显然系为改善生活条件和满足基本生活需要，故应认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋。第三，关于案涉房屋购房价款的支付，被上诉人主张其一次性足额支付了购房款541,243元，并提供了宝林集团于签订合同当日所出具的《销售不动产统一发票》，发票中备注：全部房款已收讫，能够证明其已经支付了合同约定的购房价款。结合被上诉人所提交的物业费、水电费、取暖费等实际使用案涉房屋的证据，本院认为被上诉人提交的证据足以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，一审判决并无不当，本院依法予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上，大连宜华建设集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9210元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二〇年十二月二十八日书记员  王如琪