天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5447号上诉人（原审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：嵇国军，男，1974年8月27日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：宗朋，天津沃恒律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业）因与被上诉人嵇国军商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉华兴业的委托诉讼代理人李艾膛及被上诉人嵇国军的委托诉讼代理人宗朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华兴业上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1．一审法院判决双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。上诉人违约责任承担应适用补充协议第四条的约定。2．结合本案情况，《天津市商品房买卖合同》第五条违约责任约定过高，应依法予以调减。3．一审法院对其他开发商因逾期交房而承担违约责任作出的生效判决，与本案判决尺度不一致。嵇国军辩称，不同意嘉华兴业的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。嵇国军向一审法院起诉请求：1．依法判令嘉华兴业向其支付因未按约定交付商品房的已付款利息152551.14元（自2016年7月1日起至2019年12月31日止已付房款的银行同期贷款利率计算）；2．本案诉讼费用由嘉华兴业承担。一审法院认定事实：2016年6月17日，嵇国军（合同乙方）与嘉华兴业（合同甲方）签订《天津市商品房买卖合同》。该合同约定，嵇国军购买嘉华兴业开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××＃××房屋，建筑面积107.97平方米，总价款为778322元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”补充协议第二条约定“买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。”上述合同签订后，截至2016年8月5日，嵇国军向嘉华兴业付清全部购房款。2020年2月20日，嘉华兴业取得涉案房屋《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。一审法院认为，嵇国军为购买商品房，与嘉华兴业签订的天津市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。嵇国军按照合同约定已付清全部房款及相关款项，但至2019年12月31日，嘉华兴业对涉案房屋未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不具备合同约定的交付条件，嘉华兴业应承担迟延履行的违约责任。嘉华兴业以双方签订补充协议已变更主合同违约部分约定为由，不同意嵇国军诉讼请求。双方签订的补充协议，系嘉华兴业提供的预先打印条款，该补充协议第四条内容为限制己方责任并排除对方主要权利的条款，且嘉华兴业未能提供证据证明在签订协议时已经尽到提示说明义务，故应依法认定该补充协议属格式条款，免除己方责任的第四条内容无效，故对嘉华兴业该主张不予支持，嘉华兴业应依照合同的约定给予嵇国军已付房款利息。关于嵇国军主张的已付款利息计算和数额，因全部购房款到达嘉华兴业账户的时间是2016年8月5日，根据补充协议第二条约定，利息的起算应以该时间为起算点。经核算，自2016年8月5日起至2019年12月31日止，嵇国军已付房款的同期贷款利息为127650.21元。一审法院判决如下：“一、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向嵇国军支付自2016年8月5日起至2019年12月31日止的已付款利息127650.21元（直接汇至嵇国军中国银行6217××××8395账户中）；二、驳回嵇国军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元（嵇国军已预交），由嵇国军负担268元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担1408元（直接汇入嵇国军上述银行账户中）”。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及计算方法是否适当。嘉华兴业与嵇国军签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。涉诉房屋于2020年2月20日才经竣工验收并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但嘉华兴业在此之前就已经将涉诉房屋交付嵇国军使用，涉诉房屋在交付时未能符合前述交付条件，故嘉华兴业应按约承担相应的违约责任。嘉华兴业主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究嘉华兴业违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义。且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，嘉华兴业应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明嘉华兴业履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合嵇国军的诉讼请求确定嘉华兴业应承担的违约责任，并无不当，本院予以确认。涉案的《天津市商品房买卖合同》由天津市工商行政管理局与天津市国土资源和房屋管理局监制，适用于天津市的商品房买卖，且该合同系上诉人提供，故上诉人关于该合同第五条违约责任过高应予调减的主张依据不足，本院不予支持。上诉人主张本案涉及一审法院裁判尺度不统一的主张理据不足，本院亦不予支持。截止到被上诉人起诉之日，涉诉房屋尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，故一审法院以被上诉人付清全部房款的时间作为起算日，计算至被上诉人主张之日，确定嘉华兴业逾期交房的违约责任，尚未过分高于逾期交房造成的损失，并无不妥，本院予以确认。综上所述，嘉华兴业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2853元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  史军锋审判员  张 璇二〇二〇年十二月七日法官助理常嘉奕书记员屈岩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；