北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终14907号上诉人(原审被告、反诉原告)：邵长峰，男，1989年5月15日出生，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：徐菁，女，1989年8月28日出生，住北京市朝阳区。上诉人邵长峰因与被上诉人徐菁房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初75338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邵长峰上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判驳回徐菁的全部诉讼请求，支持邵长峰的诉讼请求；或将本案发回重审；本案的一审、二审诉讼费用及其它费用均由徐菁承担。事实和理由：一审法院仅凭徐菁单方委托的检测机构出具的报告就认定涉案房屋存在甲醛超标情形，认定事实错误。我在合同履行过程中不存在任何违约情形，反观徐菁私自更换门锁，并屡次滋事，妨碍我正常工作及生活，其行为构成违约，我有权要求解除合同。徐菁在合同履行期间存在违约行为，在合同解除后又非法占用涉案房屋，应向我支付违约金、开锁换锁费用支出及房屋占用费用。徐菁辩称，邵长峰的上诉理由均不成立。涉案房屋甲醛超标，我没有任何违约行为。徐菁向一审法院起诉请求：1．解除徐菁与邵长峰双方签署的《房屋租赁合同》（合同解除日期应为2018年7月29日）；2．邵长峰向徐菁退还房屋押金3800元、燃气费540元、上网费500元、电费80元、2018年7月8日至2018年10月7日房屋租金11，400元，总共16，320元；3．邵长峰向徐菁支付违约金1900元；4．邵长峰向徐菁支付两次甲醛检测费用724元；5．邵长峰向徐菁支付徐菁另行支付的酒店住宿费9322．64元，以上费用总计28，266．24元。邵长峰向一审法院反诉请求：1．判令邵长峰与徐菁于2018年7月8日签订的房屋租赁合同于2018年8月12日解除；2．判令徐菁支付邵长峰房屋违约金1900元；3．判令徐菁支付邵长峰因徐菁私自换锁导致的损失200元；4．判令徐菁支付邵长峰因徐菁于2018年10月8日至2018年10月28日之间非法占用邵长峰房屋导致的房屋租金损失2660元；5．判令徐菁支付邵长峰因徐菁根本违约导致的房屋空置租金损失1520元。一审法院认定事实：2018年7月8日，邵长峰（作为出租人、甲方）与徐菁（作为承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定徐菁承租朝阳区××2号院建筑面积为54平方米的房屋（即涉案房屋），房屋租赁期自2018年7月8日至2019年7月8日，甲方应于2018年7月8日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为每月3800元，押金为3800元，租赁期内水费、电费、电视收视费、燃气费、上网费由乙方承担。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。（第八条）合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达10日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达10日的。2．欠缴各项费用达5000元的。3．擅自改变房屋用途的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7．擅自将房屋转租给第三人。（第九条）违约责任。（一）甲方有第八条第三款约定情形之一的，应按月租金的50%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的50%向甲方支付违约金；甲方应退还相应的租金。同日，邵长峰将房屋交付徐菁，徐菁交纳租金11,400元、押金3800元、上网费500元、燃气费540元、电费80元，保洁费100元。徐菁于2018年7月份将涉案房屋门锁更换。徐菁自述因涉案房屋甲醛超标，其于2018年8月8日将全部物品搬离涉案房屋；邵长峰自述其于2018年10月28日通过开锁方式进入涉案房屋。2018年7月13日、9月16日，根据徐菁的委托，北京中环质评环境监测有限公司对涉案房屋内甲醛、苯、甲苯、二甲苯、总挥发性有机化合物（TVOC）的含量进行采样检测，并分别于7月17日、9月30日出具《检测报告》，两次检测结果载明室内客厅及卧室的甲醛含量不符合标准。为此，徐菁支付检测费724元。邵长峰未认可上述证据的真实性。另查一、双方曾就房屋租赁事宜发生争议，并就此进行微信及短信联络，内容包括：邵长峰于2018年7月29日向徐菁发送短信“你几点能出现，我需要跟你沟通。徐菁，自7月12日从不接听电话，因与你沟通非常不通畅，给我的生活带来诸多不便；我需要拿出我的一个餐桌（事前跟你沟通过你同意），你短信同意又出尔反尔非常不配合。现我的房子（××公社1号楼808）将另有他用，根据合同，请于8月13日前搬离，费用自搬离之时结算。如不搬离，后果自负。”徐菁于2018年8月20日向邵长峰发送短信“邵长峰，8月12号这天，我已经给你发了协调处理房子的短信，因为你不回复找不到你造成我没有办法退房子……我担负8月12号之前的房租，房子因为甲醛超标造成我退租你需要按照合同给我赔偿，因为房子甲醛超标给我造成的身体伤害我们去法院协调。”徐菁于2018年9月4日向邵长峰发送短信，内容为“邵长峰，从7月14日检查出你给我的房子808甲醛超标以后，我就再没有住过一天。由于你一再拖延协商处理房子，从8月12号起我就频繁联系你处理房子，你一直不出现，我早已经彻底从××公社808搬离。因你的问题拖延退房，房租我概不负责，由于你家甲醛超标造成的问题我们法院解决，望积极配合”。此外，徐菁委托代理人曾于2018年9月13日向邵长峰发送短信，邀请邵长峰参与甲醛检测机构的检测过程。邵长峰回复称“客观上，无法在场。主观上……没有义务在场”。另查二，徐菁曾前往医院进行诊治，其中2018年7月27日的病历载明“搬家后出现颈部水肿（新房甲醛超标），近2日出现心慌、双腋下水肿等”。庭审中，徐菁提交酒店订单信息、账单记录及邮件、微信账单等，账单金额显示为5163．34元，订单信息显示入住房型名称为“传统大床房”、“自主双床房”、“精选大床房”等，用以证明徐菁自2018年7月14日之后便未在涉案房屋中居住，自7月14日至8月7日、8月25日至9月8日一直在酒店居住或存放行李，因涉案房屋不能居住导致了自己损失。邵长峰未予认可。审理中，邵长峰提交转账凭证，用以证明其开锁费用。徐菁未予认可。审理中，邵长峰自述徐菁共用了7个字的燃气，费用共计15．96元；7月至10月期间的电费分别为47．37元、4．88元、6．84元、3．91元；上网费每月50元，扣除150元，退还350元，并就此陈述提交租赁合同、电量分析截屏打印件等证据予以佐证。徐菁认为燃气费、电费、网费必须全额退回。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。徐菁与邵长峰自愿签订《北京市房屋租赁合同》，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。徐菁、邵长峰均应按照合同约定全面、适当履行自己的义务。本案的争议焦点有二，一是涉案房屋甲醛含量是否超标，二是租赁合同于何时解除。关于争议焦点一，根据在案证据所示，徐菁在入住涉案房屋后身体不适，自行委托北京中环评环境检测有限公司进行检测，检测报告显示涉案房屋甲醛超标。虽然邵长峰对此予以否认，但并未提交相反的证据予以证明，应承担举证不能之责任。对于邵长峰的抗辩意见，法院不予采信。综上，法院经审查并结合相关事实，涉案房屋甲醛超标具有高度盖然性，应当认定该事实存在。关于争议焦点二，邵长峰作为出租人有义务保障出租房屋适宜居住，现涉案房屋甲醛超标，无法实现徐菁作为承租人的居住用途，租赁合同目的无法实现，徐菁有权解除涉案合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。徐菁于2018年8月20日向邵长峰发送短信，明确“退租”事宜，其真实意思应为解除合同，故法院确认涉案合同于2018年8月20日解除。此外，徐菁主张邵长峰于2018年7月29日向徐菁发出解除合同的短信，双方合同应予当日解除。法院认为，作为违约方，邵长峰并无合同解除权，在徐菁并未明确表示同意合同解除的前提下，双方未就解除合同达成一致，租赁合同亦未解除。故对于徐菁的意见，法院不予采信。基于以上论述，对于双方诉讼请求，法院认定如下：关于本诉诉讼请求：关于房屋押金，鉴于合同已解除，邵长峰应予退还。关于燃气费、上网费及电费，徐菁应负担合同解除前的部分费用，具体数额法院结合邵长峰提交的燃气费、电费凭据等证据酌定为160元，邵长峰应退还960元。关于房屋租金一节，鉴于合同已经解除，邵长峰应当将解除后的租金退还徐菁。至于合同期间的租金，考虑到室内空气质量虽然不合格，但涉案房屋仍具有一定使用价值，承租人仍获得部分居住使用利益，故出租人对上述期间已付的租金仅负有部分返还义务。另，考虑到徐菁在得知涉案房屋甲醛超标后，未及时要求解除合同并交还房屋，以避免损失的扩大。且徐菁未恰当的行使权利，未将更换门锁后的钥匙及时交还，直至2018年9月16日仍然控制着涉案房屋，因此对于损失的扩大也应承担一定的责任。因此，综合室内空气质量不合格的程度、承租人实际遭受的损害后果、居住时间等因素，法院酌情确定邵长峰退还租金的数额为5700元。关于违约金一节，违约方向守约方支付违约金以双方合同有明确约定为前提。本案中，租赁合同并不包含关于空气质量问题的违约金条款，则对于徐菁以室内空气质量不合格为由要求邵长峰支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于甲醛检测费用，是徐菁为了确认在合同履行期间房屋空气质量所必需发生的费用，且空气质量中甲醛确实存在超标情形，其要求邵长峰负担该笔费用，法院予以支持。关于酒店住宿费，徐菁提交的证据不足以证明该损失因邵长峰违约而发生，亦不能说明该笔费用支出的必要性和合理性，法院不予支持。关于反诉诉讼请求，鉴于邵长峰违约在先，对于其要求判令双方之间的房屋租赁协议于2018年8月12日解除，并要求赔偿违约金、租金损失等诉讼请求，法院均不予支持。一审判决如下：一、确认徐菁与邵长峰签署的《房屋租赁合同》于二〇一八年八月二十日解除；二、邵长峰于判决生效后七日内向徐菁退还押金三千八百元、租金五千七百元；三、邵长峰于判决生效后七日内向徐菁退还燃气费、上网费、电费共计九百六十元；四、邵长峰于判决生效后给付徐菁甲醛检测费七百二十四元；五、驳回徐菁的其他诉讼请求；六、驳回邵长峰的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费253元，由徐菁负担173元（已交纳），由邵长峰负担80元（徐菁已交纳，邵长峰于判决生效后七日内给付徐菁）。反诉案件受理费25元，由邵长峰负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案租赁合同解除是哪一方当事人的违约行为造成、合同解除时间的确认以及相应责任的承担问题。本案中，涉案租赁合同的标的为用于居住的房屋，邵长峰作为出租人有义务保障其出租的房屋环境适宜居住。据已查明的事实，徐菁在进驻租赁房屋不久后即发现身体不适并对房屋内甲醛含量进行了检测，检测结果出具后，徐菁就房屋甲醛超标的问题与邵长峰交涉，在此情况下，邵长峰如对结果不予认可，应采取积极的态度组织或配合再次检测，但邵长峰未采取上述做法，在徐菁第二次检测房屋甲醛含量时拒绝参与，其行为明显不当。现北京中环质评环境监测有限公司出具的检测报告显示涉案房屋甲醛超标，邵长峰虽认为徐菁不能证明房屋在检测时已满足封闭24小时的条件，但鉴于前述其拒绝参与检测的情形，本院对其反驳意见不予采纳。综合上述情况，本院认为，双方租赁合同解除系由于邵长峰的过错造成，其应承担相应的民事责任。根据在案证据证明涉案房屋甲醛超标，徐菁作为承租人无法实现居住用途，租赁合同目的无法实现，徐菁有权解除涉案合同。其于2018年8月20日向邵长峰发送短信，明确“退租”事宜，该日期应认定为涉案合同解除日期，邵长峰作为违约方，不享有合同解除权，其主张双方合同于2018年8月12日解除，本院不予采纳。鉴于合同已解除，邵长峰应向徐菁退还房屋押金。关于房屋租金，原审法院综合考虑室内空气质量不合格的程度、承租人实际遭受的损害后果、居住时间等因素，酌情确定邵长峰退还租金的数额，并无不当。关于甲醛检测费用，该费用系徐菁为了确认在合同履行期间房屋空气质量所必需发生的费用，应认定为邵长峰违约给其造成的损失，故邵长峰应负担该笔费用。有关邵长峰主张徐菁违约应承担相应违约责任一节，经本院审查，邵长峰主张徐菁的违约行为有三。一为自行更换门锁，二为“骚扰”邵长峰，三为解除合同后不及时交还房屋。关于更换门锁，本院认为，承租人在租赁期间更换门锁系保障自身人身及财产安全的行为，在双方无特殊约定的情况下，该做法不能认定为损坏设施、设备的行为。关于“骚扰”邵长峰，如前所述，徐菁先后发现租赁房屋存在噪音、空气质量不合格等问题，并就此与邵长峰交涉，其行为符合正常承租人的心理，并不构成对邵长峰的骚扰，故本院对邵长峰此项意见不予采纳。关于未及时交还房屋问题，通过双方短信记录可知，徐菁在搬离房屋后，已要求邵长峰收房，其在邵长峰未予配合的情况下，交还房屋存在一定的障碍，且原审法院在判决邵长峰退还租金的数额时，已对租赁房屋不能及时交回的责任进行了考虑，故本院对邵长峰此项上诉意见亦不予采纳。综上所述，邵长峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由邵长峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二〇年十二月九日法官助理 孙亚男书 记 员 任 宇