湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0524民初4033号原告：黄海金，女，1964年11月14日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。原告：邹学南，男，1961年9月27日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。上述二原告特别授权委托诉讼代理人：彭丽琴，湖南鎏芳律师事务所律师。被告：隆回川南房地产开发有限公司（以下简称川南房地产公司），住所地隆回县桃洪镇紫阳村川**地产售楼部。法定代表人：龚军，该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：胡云烽（公司员工），四川省南充市人，住南充市顺庆区。委托诉讼代理人：刘伟安，湖南志涛律师事务所律师。原告黄海金、邹学南与被告川南房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告黄海金、邹学南及其特别授权委托诉讼代理人彭丽琴，被告川南房地产公司的特别授权委托诉讼代理人胡云烽和委托诉讼代理人刘伟安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄海金、邹学南向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告支付原告迟延交房违约金61440.32元，2、判决被告立即将相关资料提供产权登记机关，配合原告办理好房屋产权登记，3、判决被告支付迟延报备、办理产权登记的违约金9297.4元。事实和理由：原告于2017年7月19日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告公司滨江.巴黎新城1期一号地第4#商铺112号，商铺单价为14000元/㎡，总价款为929740元。双方约定，出卖人应当于2017年8月30日前将验收合格的商铺交付给买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。同时约定，出卖人在商品房竣工验收备案后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告按合同约定交清了全部购房款，但被告没有按合同约定按期交付商铺，迟延交房305天。被告在商品房竣工验收后，未在360日内将资料提交权产登记机关备案，至今未配合原告办理好产权登记。被告的行为，构成违约，除继续交付商铺给原告，将相关资案报备产权登记机关，配合原告办理好产权登记外，应按合同约定支付违约金给原告。为维护自身合法权益，原告特依法向你院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉请。被告川南房地产公司答辩称，1、关于违约金的计算问题：答辩人所开发销售的第一期商品房共有三栋，其中1＃楼已于2017年4月21日通过竣工验收，2＃、3＃楼已于2017年4月28日通过竣工验收，该三栋楼的相关竣工验收备案资料均已于2017年5月22提交至隆回县××室，并得以确认竣工验收备案资料基本齐全，同意备案。根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》，约定的交房标准是“该商品房经验收合格”，而并非经综合验收合格。在约定交房时间到期时，答辩人工作人员曾电话通知原告前来收房，原告后来虽然未前来办理收房手续，但是实际上原告已于2018年4月开始就使用了该房屋，但因未及时前来办理收房手续，答辩人才又于2018年6月29日向原告发出书面催告函催促原告来收房。2、关于违约金的计算标准：原告诉请答辩人赔偿的违约金数额，虽然符合《商品房买卖合同》所约定的违约金计算方式，但答辩人认为该违约金数额明显过分高于违约行为所造成原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少；根据最高人民法院关于适用合同法解释（二）第二十七条规定，当事人通过抗辩方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款规定调整违约金的，人民法院应予以支持。同时根据该解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。原告因答辩人迟延交房所致的经济损失，正常情况下无非是租房损失，故答辩人请求人民法院以隆回县城目前的商铺租房租金标准，按照每平方米每月30元左右的标准计算原告的违约金，计算期间为答辩人通知原告收房之日止。至于答辩人通知原告收房后原告拒收，不应当再顺延计算违约金。本院经审理认定事实如下：原告黄海金与原告邹学南系夫妻关系，被告川南房地产公司系自然人投资或控股的从事房地产开发，项目投资咨询、土地整理、酒店管理、建材销售，市政设施建设施工的有限责任公司。2016年6月18日，原告黄海金、邹学南与被告川南房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20161626），合同约定，原告黄海金、邹学南以每平方米15111.80元的价格购买被告川南房地产公司出售的位于隆回县××镇××村××村××期××号××栋××号商铺，商铺面积63.39平方米，房屋总价为957937元，付款方式一次性付清，被告川南房地产公司应当在2017年2月15日前将验收合格的商铺交付给原告黄海金、邹学南使用；2017年7月19日，原告黄海金、邹学南与被告川南房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20150142商铺111），合同约定，原告黄海金、邹学南以每平方米14000元的价格购买被告川南房地产公司出售的位于隆回县××镇××村××村××期××号××栋××号商铺，商铺面积66.41平方米，房屋总价为929740元，付款方式一次性付清，被告川南房地产公司应当在2017年8月30日前将验收合格的商铺交付给原告黄海金、邹学南使用；同日，原告黄海金、邹学南再次与被告川南房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20150142商铺116），合同约定，原告黄海金、邹学南以每平方米15111.80元的价格购买被告川南房地产公司出售的位于隆回县××镇××村××村××期××号××栋××号商铺，商铺面积60.37平方米，房屋总价为845180元，付款方式一次性付清，被告川南房地产公司应当在2017年8月30日前将验收合格的商铺交付给原告黄海金、邹学南使用；同时以上三份《商品房买卖合同》均约定，被告川南房地产公司如逾期交房超过60天，原告黄海金、邹学南继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告川南房地产公司须按日向原告黄海金、邹学南支付已付房款万分之五的违约金，且被告川南房地产公司须在商品房工程竣工验收备案后360日内，将办理权属登记需要由被告川南房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因被告川南房地产公司的责任导致原告黄海金、邹学南不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告川南房地产公司须按已付房款的1%向原告黄海金、邹学南支付违约金。且双方在《商品房买卖合同》的附件五约定，双方均按合同及相关合同附件所填写的电话、传真、通讯地址、邮编等内容均真实有效并作为双方的联系方式，如有变更须于变更之日起7日内书面通知对方，否则对方按原电话、传真、通讯地址、邮编等联系方式发出的通知视为已达到对方的有效通知，采用信件通知方式的，寄出本省5天后或外省7天后视为送达时间。合同签订后，2017年5月16日，在正式签订合同编号为20161626的《商品房买卖合同》之前，原告黄海金、邹学南就已经按照合同的约定足额支付了被告川南房地产公司所购第4栋115号商铺的全部房款957937元，2017年8月24日，原告黄海金、邹学南按照合同的约定足额支付了被告川南房地产公司合同编号为20150142商铺111《商品房买卖合同》所购第4栋111号商铺的全部房款920740元，2017年1月25日和4月12日原告黄海金、邹学南按照合同的约定足额支付了被告川南房地产公司合同编号为20150142商铺116《商品房买卖合同》所购第4栋116号商铺的全部房款845180元。2017年2月15日和8月30日，双方约定的交房期限届满，被告川南房地产公司均没有按照合同的约定向原告黄海金、邹学南交付4栋115号、111号和116号的商铺房屋。至2018年4月18日，被告川南房地产公司将115号、116号商铺交付给原告邹学南、黄海金，原告黄海金在楼宇交接书和业主验房表中签名确认，交纳了115、116号商铺一年的物业管理费。2018年6月29日，被告川南房地产公司按照合同的约定通过中国邮政快递给原告黄海金、邹学南寄出了111号商铺的收房通知单，通知原告黄海金、邹学南前来被告川南房地产公司办理收房手续。另查明，滨江.巴黎新城1期一号地块楼盘的竣工验收备案资料经隆回县政府各部门最后验收后同意备案的时间为2018年11月12日。根据本院已发生法律效力的（2019）湘0524民初1293号雷常细、陈小丽与被告川南房地产公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书认定的事实，滨江.巴黎新城1期一号地块楼盘房屋买受人不能在合同约定的期限内取得房地产权证书并不是属于被告川南房地产公司的原因和责任造成，本院驳回了雷常细、陈小丽要求被告川南房地产公司因延期办理产权登记支付违约金的诉讼请求。同时根据湖南省邵阳市中级人民法院（2020）湘05民终字1611号本案被告川南房地产公司与刘玉红的商品房销售合同纠纷一案民事判决书认定的事实和违约金的计算方式，在没有实际签收楼宇交接书的滨江.巴黎新城1期一号地块楼盘房屋买受人请求计算支付违约金的期限为《商品房买卖合同》约定的交房时间的第二天至2018年7月5日止，计算逾期交房违约金的标准为年利率7.8%。原告黄海金、邹学南所购滨江.巴黎新城1期一号地4号楼115、111、116号商铺的不动产权证书经隆回县自然资源局审查核实后已分别于2020年10月26日和27日颁发，现在被告川南房地产公司，原告黄海金、邹学南可随时领取。以上事实，有原告黄海金、邹学南提交的双方当事人的身份及企业登记资料，《商品房买卖合同》及相关合同的补充协议，原告黄海金、邹学南支付购房款票据，建设工程竣工验收报备相关资料；被告川南房地产公司提交的企业营业执照，本院（2019）湘0524民初1293号民事判决书，湖南省邵阳市中级人民法院（2020）湘05民终字1611号民事判决书，楼宇交接书和业主验房表，物业费收款收据，中国邮政快递单，不动产权证，法庭笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利，履行义务应当遵守诚实信用的原则。原告黄海金、邹学南与被告川南房地产公司分别订立的三份《商品房买卖合同》均合法有效成立，原告黄海金、邹学南按照合同的约定足额支付了购房价款，被告川南房地产公司就应当按照合同的约定如期向原告黄海金、邹学南交付房屋，被告川南房地产公司没有按合同约定的期限交付房屋的行为，应当按照合同的约定承担违约责任。鉴于本案实际情况以及相同类关联案件的裁判结果，从统一裁判尺度和标准考虑，同时从减少当事人的诉累，节约司法资源，降低司法成本出发，被告川南房地产公司须支付逾期交房的违约金按照年利率7.8%的标准计算，以原告黄海金、邹学南已支付房屋价款为基数按日分别计算，115号商铺的支付时间应从合同约定最后交房之日的第二天即从2017年2月15日计算至2018年4月17日，共计428天，被告川南房地产公司须支付延迟交房违约金的数额为88832.69元（购房总价款957937元×7.8%÷12个月÷30天×428天），116号商铺的支付时间应从合同约定最后交房之日的第二天即从2017年8月30日计算至2018年4月17日，共计232天，被告川南房地产公司须支付延迟交房违约金的数额为42484.38元（购房总价款845180元×7.8%÷12个月÷30天×232天），111号商铺的支付时间应从合同约定最后交房之日的第二天即从2017年8月30日计算至2018年7月5日，共计310天，被告川南房地产公司须支付延迟交房违约金的数额为61843.04元（购房总价款920740元×7.8%÷12个月÷30天×310天），三套商铺的违约金合计193160.11元。原告黄海金、邹学南所购房屋的不动产权证已办理好且颁发，可随时领取，同时造成原告黄海金、邹学南未能按合同约定的时间办理产权登记、领取不动产权证的原因和责任并不在被告川南房地产公司，且原告黄海金、邹学南提交的完全系因被告川南房地产公司的责任延迟办理产权登记和不动产权证的证据不足，因此，原告黄海金、邹学南要求支付延迟交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，要求办理房屋产权登记、按合同约定支付迟延办理产权登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告隆回川南房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告黄海金、邹学南逾期交房违约金193160.11元；二、驳回原告黄海金、邹学南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5025.96元，减半收取2512.98元，由原告黄海金、邹学南负担431.38元，被告隆回川南房地产开发有限公司负担2081.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  彭少文二〇二〇年十二月二日法官助理尹彩琼代理书记员  罗 潇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。