青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初4608号原告：赵强，男，汉族，1989年9月18日出生，自由职业，住青海省大通县，公民身份号码：×××。被告：严华，女，汉族，1987年1月1日出生，自由职业，户籍地：四川省营山县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李海岗,青海升茂律师事务所律师。被告：青海正宇房地产营销策划有限公司，住所：西宁市城**陶家寨新村**楼****，统一社会信用代码：91632900MA753NEF5F。法定代表人：赵经全，该公司总经理。原告赵强与被告严华、青海正宇房地产营销策划有限公司（以下简称正宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵强、被告严华委托诉讼代理人李海岗、被告正宇公司法定代表人赵经全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵强向本院提出诉讼请求：1.判令解除二被告与原告签订的《房屋买卖合同》；2.判令二被告退还原告房屋定金20000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月10日，原告看到被告正宇公司发布的房屋广告，便去了解位于西宁市××区二手房。正宇公司经理赵经全接待了原告。原告有意向购买此房屋，便以微信转账的方式将20000元定金交付给正宇公司经理赵经全，被告正宇公司出具收据。之后，被告正宇公司经理赵经全将原告与被告严华约到一起，签订了《房屋买卖合同》。合同约定2020年7月25日前到房产登记部门办理房屋所有权转移登记手续。签订合同后，原告才知道被告的房屋没有房产证，还需解押。去解押时，原告发现《房屋买卖合同》上房屋建筑面积为37平米，实际房屋建筑面积为36.34平方米，但买卖房屋的价格是以37平米售出的。原告认为此房屋应按实际建筑面积36.34平米出售，被告严华拒绝原告此主张，坚持要以建筑面积37平米出售。原告无法接受被告的这种行为，故要求解除《房屋买卖合同》，并要求二被告退还房屋定金20000元，被告拒不退还。综上，原告根据法律规定起诉以维护自身合法权益。被告严华辩称，1.原告主张无法律依据，要求驳回；2.原告陈述与事实不符。我方通过被告正宇公司与原告签订《房屋买卖合同》。合同明确向原告出售该房屋，而未约定房屋每平米多少钱；3.原告以超过实际面积0.66平米拒绝履行房屋买卖合同是原告违约，且原告主张不符合法律规定和合同约定的解除条件；4.时至今日，我方仍在积极履行合同，原告向我方支付剩余房款280000元，我方愿意配合原告办理过户手续。综上，实际违约的是原告而不是我方，故请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。被告正宇公司辩称，我公司作为中介，定金2万元收到后就交给被告严华了。该2万元定金不在我公司处。定金是买卖房屋的基础工作，面积差我和原、被告都说过了。我从被告严华处得知房屋面积为37平米，并将此情况告知了原告赵强。原告和我反馈面积差情况后，我联系被告严华，但协商无果。我公司曾表示愿意承担4000元面积差房款，剩余1000元由原告承担，但是原告不同意并表示不再购买此房。所以定金应当由被告严华退还原告。关于合同的解除我公司没有意见。原告赵强为证明其诉讼请求，提交如下证据：1.《西宁市房屋买卖合同》，拟证明2020年7月10日，原告与被告严华、正宇公司三方签订合同。合同约定原告购买被告严华房屋面积37平米，该房屋处于抵押状态，被告严华承诺解除抵押的时间、房屋价格、定金支付时间、剩余房款支付时间等相关内容。该合同第9页补充手写条款约定因解押或其它原因造成15日内不能过户的，被告正宇公司无条件全额退还原告定金20000元；2.收据和转账记录，拟证明2020年7月10日，原告通过微信转给被告正宇公司2万元购房定金，被告正宇公司出具收据；3.微信聊天记录7页，拟证明原告与被告正宇公司在2020年8月1日沟通面积差事宜，告知其有面积差是被告违约，且15日之内也没有按时解押过户，故原告向正宇公司表示不再购买该房屋；8月5日我联系正宇公司要求退还押金，正宇公司表示8月6日退还，到时也把被告严华约来；4.录音U盘，拟证明2020年11月24日原告和被告正宇公司通话沟通，二被告违约在先。被告严华质证意见为：对证据1真实性、合法性无异议，不认可证明方向。房屋签订面积为37平米，售出的是整套房屋。合同并没约定因房屋存在面积差就是违约、就要解除合同。原告解除合同主张无相应依据。关于手写补充内容，是被告正宇公司和原告签订的，与严华无关。三方签订合同时，针对抵押情况，被告严华委托被告正宇公司完成解押手续，并作了公证；对证据2真实性无异议；不认可证据3、4，这是被告正宇公司和原告的事情，我方不知情。违约和我方无关，我方到现在还在履行合同，期间专门来西宁办理过户手续，但原告拒绝继续履行合同，所以即便有违约，也是被告正宇公司违约。被告正宇公司质证意见为：证据1是三方签订的，手写补充条款约定7月25日之前解押，其后没有完成解押，但原告仍愿意购买此房，并未提出异议。关于面积差，同意被告严华的意见，即房屋售出的是整套房屋，而不是按照面积卖出；对证据2无异议；证据3确实是我们之间的微信记录，但不能证明我方先违约，只是我方对房屋买卖关系进行的沟通工作；证据4是我们之间的聊天记录，同样不能证明我方先违约，只是我方对双方房屋买卖关系进行沟通工作。被告严华为证明其答辩意见，提交如下证据：1.不动产权证书，拟证明案涉房屋所有权人为严华；2.公证书，拟证明2020年7月10日经四川省营山县公证处出具，我方委托被告正宇公司法定代表人赵经全办理解除银行抵押贷款相关事宜，我方已严格按照《房屋买卖合同》履行自己义务。原告赵强质证意见为：对证据1无异议，但该产权证记载面积36.23平米与《房屋买卖合同》上签订的37平米面积不一致，二被告作虚假陈述，且合同约定7月25日之前要办理完毕银行解押手续，实际该时间没有完成，所以二被告违约在先；对证据2真实性无异议，但是公证书上记载的房屋面积是36.34平米，与合同不一致，而房屋面积对我方很重要，被告没有及时告知我，所以被告违约在先。被告正宇公司对以上证据均无异议。被告正宇公司为证明其答辩意见，提交如下证据：1.《西宁市房屋买卖合同》，拟证明2020年7月10日三方签订合同，合同约定房屋面积37平米，各方权利义务等内容，并手写补充内容；2.收条，拟证明2020年7月10日，我方通过微信给被告严华转账20000元，即原告交给我方的定金已转给被告严华，如返还此款，应由严华返还原告；3.微信聊天记录3页，拟证明我方和被告严华沟通合同手写补充内容，至2020年8月4日原告是要买此房的。原告赵强质证意见为：对证据1真实性无异议，2020年7月25日没有办理完毕解押手续，我在2020年7月30日已明确告知被告正宇公司其违约事实；证据2是二位被告之间的事情，与我无关；对证据3是2020年8月1日我明确和被告正宇公司表示家人不同意，不再购买此房屋。被告严华质证意见为：证据1确实是三方签订的，补充部分是被二和原告的事情，与我方无关；证据2无异议，严华确实收到此款，但不能因此证明严华违约；对证据3无异议。本院认为，原告赵强、被告严华与被告正宇公司提交的证据真实合法，能够证明案件事实，应作为有效证据使用。经审理认定事实如下：2020年7月10日，原告（买方、乙方）赵强、被告严华（卖方、甲方）、被告（经纪机构、丙方）签订合同编号ZYCBSF-2020-000011《西宁市房屋买卖合同》一份。合同约定：卖方严华将本人坐落于西宁市××区、建筑面积37㎡房屋一套以人民币300000元卖给赵强。该房屋产权现状为“该房屋处于抵押状态，卖方承诺于2020年7月27日前解除抵押”;第三条房屋成交价格及支付约定“……2.定金交付：乙方应于2020年7月10日前向丙方交付定金￥20000元（大写人民币贰万元整）。3.合同签订后，乙方同意按下列第（1）种方式支付房屋成交价款。（1）一次性付款：乙方于2020年7月31日前将全款￥300000元（大写人民币叁拾万）交付于甲方并进行资金监管……”第五条产权过户办理约定“1.甲、乙双方约定于2020年7月25日前到房产登记部门办理房屋所有权转移登记手续。逾期未办理登记手续，则视为合同自愿解除……”，被告正宇公司在合同末端空白处备注“补：若甲方因解押或其它原因，造成15日内不能过户的，本公司无条件全额退还乙方定金20000元（2020.7.10-2020.7.25）”字样。原告赵强“乙方”处签名并捺手印、被告严华的代理人王玉文在“甲方”处签名并捺手印、被告正宇公司在“丙方”处加盖印章。签订合同当日，原告赵强通过微信转账人民币20000元给被告正宇公司法定代表人赵经全，赵经全于当日将此款转给被告严华。合同履行中，原告赵强以本案所涉面积实际不足37㎡、存在面积差价为由与二被告进行交涉，双方未能协商达成一致意见。被告亦未按合同约定办理银行解除抵押手续，原告赵强遂在2020年7月30日左右告知被告因其违约行为，自己不再购买此房。本院认为，原告赵强与被告严华、正宇公司房屋买卖合同关系明确，且不违反法律强制性规定，对该法律关系应当予以保护。被告严华、正宇公司在与原告赵强协商房屋买卖事宜时未如实告知原告房屋建筑面积，在原告赵强发现面积差后亦未积极与原告协商面积差扣除房款事宜，致使原告与二被告发生争议并诉至本院。现原告赵强要求解除其与二被告签订的《西宁市房屋买卖合同》，系原告依法主张权益，本院予以准许。因合同无法继续履行，原告要求被告退还房屋定金20000元，亦系原告依法主张权益。根据法庭审理查明的事实，该款已由被告正宇公司法定代表人赵经全转交被告严华，此款应由被告严华退还给原告赵强。被告严华主张合同能够继续履行、实际违约方为原告的答辩意见不能成立，本院不予采信。被告正宇公司主张房屋定金20000元应由被告严华退还原告赵强的答辩意见成立，本院予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告赵强与被告严华、青海正宇房地产营销策划有限公司于2020年7月10日签订的编号ZYCBSF-2020-000011《西宁市房屋买卖合同》；二、被告严华于本判决生效后十日内退还原告赵强房屋定金人民币20000元。被告严华如果未在本判决指定的期限内履行给付以上款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费300元，被告严华、青海正宇房地产营销策划有限公司各承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 李建萍人民陪审员 秦文莲人民陪审员 何 敏二〇二〇年十二月二日法官助理 马玲梅书记员 张 丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。