云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初920号原告李柯，男，回族，1984年1月8日出生，云南省曲靖市麒麟区人，公务员，住云南省曲靖市麒麟区。（未到庭）委托代代理人杨**，曲靖市中兴法律服务所法律工作者。（特别授权代理）被告王**飞，男，汉族，1974年7月10日出生，云南省曲靖市富源县人，个体工商户，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人朱朝光，云南天志律师事务所律师。（特别授权代理）原告李柯诉被告王**飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日受理并于2018年6月5日作出（2017）云0302民初4438号民事判决书后，被告王**飞不服，向云南省曲靖市中级人民法院提起上诉，曲靖中院经审理后于2019年10月9日作出(2018）云03民终1400号民事裁定书，裁定该案发回麒麟区人民法院重审。本院于2020年1月20日受理后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李柯的委托代理人杨**，被告王**飞及委托代理人朱朝光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年6月10日签订房屋转让协议，原告将坐落于曲靖市房屋以376万元的价格转让给被告，协议约定价款分期支付，第一期于2013年6月30日前支付50万元定金，第二期于2013年12月30日前支付26万元，第三期于2014年12月30日前支付300万元。根据协议被告只支付了第一期的50万元及以提存方式支付第二期的26万元，第三期的300万元房款本应在2014年12月30日前支付，但经多次催要，被告拒不履行给付义务。协议第三条约定双方如有违约，应付另一方房屋总价的50%违约金，现被告已构成严重违约，导致原告出卖房屋的合同目的无法实现，为维护原告的合法权益，故请求法院依法判决：1、被告支付购房款3000000元；2、由被告向原告支付违约金600000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，导致尾款拖延支付的原因在于原告，被告没有过错，没有违约。原告一直在进行解除合同的诉讼活动，导致履行中止，原告在违约、毁约，违约方是原告而不是被告。原告要求支付违约金的诉求，与事实、证据、法律相悖。现在支付尾款存在三个障碍：一、原告一直未放弃解除合同的诉讼；二、原告卖给被告的房屋，早已被原告抵押给他人，设置抵押的房屋是无法过户的，抵押不影响合同的效力，但影响履行，形成履行障碍。三、原告交付的房屋附属使用面积不足，不符合合同约定，履行合同是双方共同的责任和义务，原告不履行到位，交付面积有瑕疵我方才拒绝给付尾款，现原告反而要求被告履行，是不符合合同约定及法律规定的。如果原告不消除以上障碍，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告主体资格。2、房屋转让协议复印件一份，用于证明原、被告双方签订合同的时间以及双方的权利义务。3、（2015）麒民初字第2184号民事判决书复印件一份，用于证明对于房屋面积在该判决书中作了说明，原告不存在违约。4、（2015）麒民初字第4091号民事判决书复印件一份，用于证明被告于2015年11月11日向法院起诉要求变更过户，因被告未履行支付购房款的义务而被驳回诉讼请求。5、房屋所有权证、土地使用权证复印件各一份，用于证明原告已偿还住房公积金贷款，诉争的房屋已不存在抵押的事实。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4三性均无异议，但对证明目的不予认可，证据4要求过户被驳回，是因为不符合交易习惯，该证据能够证明被告一直要求继续履行合同；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为土地使用权证上的面积与双方签订的房屋转让协议的面积有差异，房产证、土地使用权证是反映双方买卖房屋的权属和面积，但房产证的面积不能反映房屋实际的使用面积，争议的焦点是院坝的面积是附属物的面积。被告针对其辩解理由，向本院提交如下证据：1、被告身份证复印件一份，用于证明被告的基本情况。2、房屋转让协议复印件一份，用于证明合同的基本内容，原告违约，使用面积不足，合同注明房屋使用面积大约3亩，经被告测量，实际使用面积只有1.057亩。在对方不履行交付义务前提下我方有权拒绝支付尾款，应当同时履行。3、（2014）麒民初字第2160号案件起诉状及判决书、（2015）麒民初字第2184号案件起诉状及判决书、（2016）云0302民初5436号案件起诉状及裁定书复印件各一份，用于证明尾款未及时支付的责任在原告，原告不愿意履行合同,一直在进行解除合同的诉讼活动，导致履行中止，是原告违约，而不是被告。生效判决书确认被告已支付购房款81万元，而不是原告诉状所说的76万元。4、抵押证明复印件一份，用于证明原告将房屋卖给被告之前，已将房屋抵押给他人至2030年，导致履行障碍，该障碍不解除，被告无法履行。经质证，原告对被告提交的证据1无异议，对证据2、3、4的真实性、合法性无异议，但对被告的证明目的不予认可，认为被告应提供面积不足的证据，并且（2015）第2184号判决书中对面积已作充分说明，并不是原告不愿继续履行合同，而是被告不支付第三期购房款，才导致合同目的不能实现，被告在签订合同前已知晓房屋被抵押，被告应在2014年12月30日前给付房款后，原告才能解除抵押，所以在合同中没有写过户情况，包括房屋钥匙也没有交给被告。享受权利应当履行义务，原告已经交付了房屋，被告应当支付款项，对于原告来说，买卖房屋的最大目的是是实现交付的最后一大笔款项，被告已经向法院起诉过要求办理变更过户手续，但已被法院驳回诉请，被告主张的同时履行抗辩权是不存在的。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5来源合法，客观真实，能够证明本案的案件事实，本院予以采信。被告提交的证据1、3来源合法，客观真实，能够证明本案的案件事实，本院予以采信；证据2、4无其他证据予以印证，对其证明目的本院不予采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年6月10日，原、被告签订《房屋转让协议》，载明：1、今有甲方李柯将坐落于曲靖市，建筑房产证面积为309.18平方米，总占地面积579.6平方米。建筑面积360平方米，（注：实际占地使用面积大约3亩）。现由房主李柯和其母亲梁竣云将房屋作价人民币376万元整，转让给王**飞，付款方式为分期付款，于2013年6月30前付给房主李柯人民币50万元整，2013年12月30日前付给房主李柯26万元整，2014年12月30日前付给房主李柯150万元整，2014年12月30日前再付给房主李柯150万元整，至此清账。2、如房屋周边地界发生争议，由甲方全权负责所有协商、协调。3、此房屋转让协议一式两份，均有同等法律效应，自双方签字日起效。（注:甲乙双方如有违约者，应付另外一方房屋总价的50%违约金）。4、注：此房屋所有款项由王**飞在2014年12月30日前全部付清给房主李柯。协议签订后，被告于2013年6月16日支付原告房屋价款5万元；同年6月30日支付50万元；2013年12月29日，因原告拒绝接收房款，被告向曲靖市珠江源公证处申请提存26万元，被告三次共计支付原告房款81万元。2013年7月被告王**飞装修后入住该房屋，对房屋进行实际管理和使用。原告于2010年6月11日取得曲靖市幸福小区福禄园45号第1-3层住房的房屋所有权证（房屋所有权证号：曲房权证曲靖市字第**；房屋所有权人：李柯；总层数：3层；建筑面积：309.19平方米），于2010年12月24日取得土地使用权证（证号：曲市国用（2010）第8574号；地类：住宅；使用权面积：118.4平方米），并于2010年12月用该套房屋抵押向曲靖市住房公积金管理中心贷款，后于2017年9月19日将该笔公积金贷款还清，现该套房屋的抵押权已撤销。另查明，原告自2013年8月28日数次向本院起诉要求被告停止侵害、赔偿损失和解除合同，均被本院判决驳回诉讼请求和裁定驳回起诉。2018年被告王**飞起诉原告要求解除双方签订的《房屋转让协议》、返还其购房款81万并赔偿装修损失，本院判决驳回诉请后王**飞上诉，曲靖市中级人民法院于2020年6月1日作出（2020）云03民终874号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。本案原、被告签订了《房屋转让协议》，原告将取得所有权的房屋卖给被告，被告已按照约定支付了部分购房款，原告已履行了实际交付房屋的主要义务，原、被告间的房屋买卖合同关系成立。现原告诉请要求被告支付下余购房款，被告以原告交付的房屋附属使用面积不足且房屋被抵押为由，拒绝给付尾款。根据曲靖市中级人民法院（2020）云03民终874号民事判决书确认的事实：原告所有的案涉房屋土地使用权证登记的使用权面积是118.4平方米。原告合法享有土地使用权的面积为118.4平方米，但《房屋转让协议》中约定买卖房屋的“总占地面积579.6平方米、实际占地使用面积大约3亩”，系原告对土地使用权证登记面积118.4平方米以外的土地进行处置，违反了相关法律规定，故该《房屋转让协议》中对超出土地使用权证登记面积以外的土地使用面积的相关约定内容无效，被告以原告交付的房屋附属使用面积不足故不支付房款的理由不成立。被告已于2013年7月对房屋装修后入住并对涉案房屋管理、使用至今，现原告已偿还了抵押贷款，撤销了案涉房屋的抵押权，履行给付价款的障碍已排除，故原告要求被告给付购房款的诉求，理由正当，本院予以支持。庭审中原、被告双方确认被告未支付原告的购房款为295万元，本院予以确认。另外，原告在签订协议前已将房屋设定抵押，被告取得所有权权能受限。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十二条：“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外”，被告未按期支付房款不应构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十六条、第一百零九条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十二条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、由被告王**飞自本判决生效之日起六十日内一次性支付原告李柯购房款人民币295万元。二、驳回原告李柯的其他诉讼请求。案件受理费35600元，由原告李柯承担17800元，被告王**飞承担17800元。（原告已预交，执行时由被告支付给原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李碧君人民陪审员  先冬玲人民陪审员  刘凤德二〇二〇年十二月二十日书 记 员  解 芳