淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6710号原告：尹霞，女，汉族，1982年6月17日出生，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：方成龙，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被告：郑刚，男，汉族，1971年12月2日出生，住江苏省淮安市清江浦区。被告：任栋梁，男，汉族，1963年2月14日出生，住江苏省淮安市清江浦区。原告尹霞与被告郑刚、任栋梁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹霞的委托诉讼代理人方成龙，被告郑刚到庭参加诉讼，被告任栋梁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除从2019年9月16日起原告与被告郑刚之间的关于淮安市门面房的不定期租赁合同;2、请求判决被告郑刚向原告返还租金38092元；3、请求判决被告郑刚向原告返还房屋押金5000元；4、请求判决两被告向原告支付房屋隔墙费用8000元;5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经营服装零售生意，承租被告任栋梁所有的位于淮安市门面房。2017年9月31日，被告任栋梁向被告郑刚及其妻子纪苏亚出售了租赁房屋，双方于2019年9月13日签订了补充协议，约定被告任栋梁支付给纪苏亚的8000元用于恢复墙面，被告任栋梁另在补充协议中承诺，墙面由原告恢复，费用8000元退给原告。租赁房屋出售后，原告与被告郑刚于2017年10月24日、2018年9月20日分别签订了两份《门面出租协议》，约定了租赁双方主要权利和义务。2019年9月15日租赁协议到期后，原告与被告郑刚未再签订书面租赁合同，原告向被告郑刚支付相关租金继续使用租赁房屋，双方形成了不定期租赁关系。2020年1月底至2020年3月初，因“新冠××”疫情影响，原告无法营业，遂就退租问题不断的与被告郑刚进行沟通，被告郑刚起初也同意了原告的退租要求，但随后就以各种理由推诿并拒绝接收租赁房屋，并拒绝支付隔墙费用及押金。现原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告郑刚辩称，一、被告郑刚在购买案涉房屋后，与原告达成协议，双方约定房屋租期为三年，并确定每年度的租金数额，同时与原告约定，若原告不再续租，需恢复隔断原状。2019年8月，原告向案外人纪苏亚，即被告郑刚妻子转款6.5万元作为2020年度的房租，该付款时间及数额与双方在2018年签订的租赁合同中约定一致，证明原告对三年租期的约定是认可的。且原告在提出解除合同后仍在占用案涉房屋，至2020年8月24日才将钥匙交还，故被告郑刚认为原告要求解除合同并退还房租是不合理的。二、原告未按照约定恢复案涉房屋隔断原状，亦未清除其遗留的垃圾，故其要求被告支付隔墙费没有依据。三、对于原告要求被告归还押金的诉讼请求没有异议。本院经审理认定事实如下：原告尹霞长期租用被告任栋梁名下位于淮安市房屋用于服装销售。2017年9月，被告任栋梁将案涉房屋出售于被告郑刚及其妻子纪苏亚，双方于2017年9月13日签订《补充协议》1份，约定被告任栋梁向案外人纪苏亚支付8000元用于恢复案涉房屋的东墙费用，案外人纪苏亚在被告任栋梁恢复墙面后将8000元退还。双方分别在该协议上签字确认。2017年10月24日，原告尹霞（乙方、承租方）与被告郑刚（甲方、出租方）签订《门面出租协议》1份，约定出租方将位于乐园街9栋16号门面承租给乙方经营；乙方在签订合同之前，应向甲方交纳5000元的门面押金，该押金不得用来抵减门店租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后甲方全额将押金退还乙方；门面租金为第一年6万元，第二年6.25万元，第三年6.5万元，乙方必须先交钱后租房，签合同时门面租金按年缴纳；乙方承租日期自2017年9月16日至2018年9月15日止；如乙方续租须提前一个月交付租金，房屋到期在同等价格下乙方有优先续租权。被告郑刚另在合同上方签字确认已收到押金5000元及租金6万元。2018年9月20日，原告尹霞（乙方、承租方）与被告郑刚（甲方、出租方）续签《门面出租协议》1份，约定承租日期自2018年9月16日至2019年9月15日，租金为6.25万元，其余部分未做变更。原告尹霞及被告郑刚在合同上签字确认。2019年8月15日，案外人纪苏亚通过微信通知原告缴纳下一年度租金，原告于2019年8月18日通过银行转账的方式向案外人纪苏亚汇款6.5万元，但双方并未签订书面的租赁合同。2020年2月14日，原告尹霞通过微信告知案外人纪苏亚退租事宜，但案外人纪苏亚并未同意。后原告于2020年4月重新营业，随后停业未再经营。原告尹霞与被告郑刚就退租问题未达成一致意见，至2020年8月25日，双方完成案涉房屋交接，被告郑刚向原告出具收条一份，载明今收到淮安市乐园街116号房屋钥匙共4把。另查，2018年1月10日，被告任栋梁在《补充协议》下方自书“乐园街9栋16号门面房中间的墙由尹霞来恢复，此恢复墙体费用捌仟元退给尹霞”，但案涉房屋隔墙并非由原告付款恢复。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，原告尹霞向出租人支付6.5万元房租，但双方并未签订书面的租赁合同，按照法律规定，双方形成不定期租赁关系，原告有权随时解除合同。原告于2020年2月至3月期间向出租人表示要求解除租赁关系，但未作书面告知，并于2020年4月重新使用案涉房屋恢复经营，虽在之后清空房屋，但未向出租人交付或提存案涉房屋钥匙，该行为亦有不当。现原告要求解除双方于2019年9月16日形成的不定期租赁合同，本院依法予以支持，结合案涉房屋由原告实际控制至2020年8月25日的事实，本院确认双方租赁关系于2020年8月25日解除。另按双方约定，案涉房屋年度租金为6.5万元，原告实际占有控制11个月，故应当支付被告租金59583元。考虑到该期间新冠××疫情爆发以及本市疫情防控实况，继续按原约定标准支付租金明显不公平，根据公平原则，本院对该期间的租金酌情减免两个月租金，因此原告尹霞实际应缴纳的房租为48750元，剩余部分16250元，被告郑刚应予退还。故对原告要求被告郑刚返还租金16250元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。关于押金部分，被告郑刚予以认可，故本院对原告要求被告郑刚返还押金5000元的诉讼请求亦予以支持。至于原告要求两被告支付隔墙费用8000元，因原告既未提供证据证明其参与墙体恢复，亦未提供证据证明墙体恢复的费用系由原告支出，故对原告的该项诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告尹霞与被告郑刚之间就淮安市房屋的租赁关系于2020年8月25日依法解除。二、被告郑刚于本判决发生法律效力之日起7日内向原告尹霞返还租金16250元及房屋押金5000元。三、驳回原告尹霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，本院减半收取875元，由原告尹霞负担273元，由被告郑刚负担602。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 刘姚根二〇二〇年十二月一日法官助理 石 琇书 记 员 金芳婷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。