广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终12179号上诉人(原审被告)：广州寓觅物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：李雅倩，总经理。委托诉讼代理人：刘兵，广东提德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林博晓，广东提德律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：周文慈，女，汉族，1998年11月21日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李伟波，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳汝杰，广东国龙律师事务所律师。上诉人广州寓觅物业管理有限公司（以下简称寓觅公司）因与被上诉人周文慈（以下简称业主）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初17265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告广州寓觅物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周文慈支付2020年2月1日至8月31日的租金23261元；二、驳回原告周文慈的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费149元，由原告周文慈负担50元，被告广州寓觅物业管理有限公司负担99元。”寓觅公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判案涉合同于2020年2月19日解除；3.改判寓觅公司不需要向业主支付2020年1月1日起的租金；4.业主承担一审和二审诉讼费用。事实和理由：2018年10月28日，寓觅公司与业主签订《物业委托经营管理合同》，约定业主将案涉房屋出租给寓觅公司用作对外出租。合同第七条“合同的解除、终止及违约责任”第三款约定“7.4如发生以下情形之一，乙方（寓觅公司）无需支付固定收益，同时乙方有权单方面解除本合同并要求甲方退回乙方已支付的保证金。因物业本身质量原因以及物业所在区域外部环境不具备经营条件，如能源供应中断等客观因素导致托管无法正常经营超过7日的”。2020年春节，因受新冠疫情影响，国务院延长2020年春节假期至2020年2月2日。同时，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，规定省内各类企业复工时间不早于2020年2月9日。且复工后，因受到疫情管控的影响，寓觅公司根本无法正常营业。广东省高级人民法院于2020年2月9日颁布《关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》第六条规定：“妥善处理合同纠纷。因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮、运输等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担。”因此，疫情和政府防控措施对案涉合同的履行造成了实质性影响，客观上导致寓觅公司在疫情期间不具备经营条件，无法正常经营，继续履行合同将对寓觅公司的权益产生重大影响，寓觅公司有权单方面解除案涉合同。寓觅公司于2020年2月9日向业主邮寄了《解除合同通知书》，发送解除合同短信，也将《终止协议书》交给业主。业主承认已收到寓觅公司发送的解除合同短信，并于2020年2月27日向寓觅公司发出《铂顿业主维权建议书》，其已知悉寓觅公司提出解除案涉合同。针对寓觅公司的上诉，业主辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判决认定疫情及防控措施对合同的履行不构成实质性影响。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，寓觅公司向本院提交如下证据：1.《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》；2.《广东省高级人民法院关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》；3.营业日收报表（2019年10月-2020年2月和2019年2月）；4.短信截图；5.邮寄单、邮寄跟踪单、解除通知书；6.业主取走房卡的视频；7.《维权建议书》。业主向本院提交《铂顿业主维权建议书回函》。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，寓觅公司提交的证据3、4、5、7一审时已经提交，本院对上述证据不予重复审查及认定；寓觅公司提交的证据1、2，业主对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；寓觅公司提交的证据6，该视频只能证明业主已收取房卡，但不足以证明业主已接收房屋，故本院不予采信。业主提交的证据系寓觅公司出具，寓觅公司对真实性无异议，本院予以采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，寓觅公司上诉主张解除案涉合同，业主明确表示不同意解除合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点：1.案涉合同是否已经解除；2.寓觅公司是否应向业主支付2020年1月1日起的租金，如需支付，则金额为多少。关于争议焦点一。寓觅公司上诉主张疫情和政府防控措施对案涉合同的履行造成了实质性影响，客观上导致寓觅公司在疫情期间不具备经营条件，无法正常经营，且其发出解除合同通知给业主，故案涉合同已于2020年2月19日解除。经审查，新冠肺炎疫情爆发及政府采取的防控措施虽属法定不可抗力事由，对寓觅公司的经营造成了一定影响，但案涉租赁合同作为继续性合同，租期长达五年，短暂的疫情并不必然导致合同目的完全不能实现，故案涉租赁合同仍然具有继续履行的基础。寓觅公司以此为由解除合同理据不足，本院不予支持。一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。至于寓觅公司上诉主张业主已收走房卡，应视为同意解除合同的问题，业主主张收取的仅为临时房卡，并非接收房屋。本院认为，寓觅公司在《铂顿业主维权建议书回函》中确认“业主与寓觅公司办理解约手续寓觅公司必定会将门锁密码交回业主”。由此可见，门锁密码交还业主是双方解约的必要条件。但寓觅公司未能提交证据证明其已经将涉案房屋的门锁密码交还业主或者办理其他交接房屋手续，故寓觅公司仅以业主收取房卡主张已经解除合同理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。寓觅公司上诉主张因疫情和政府防控措施导致其在疫情期间无法正常经营，不需要支付2020年1月1日起的租金。业主主张寓觅公司应支付2020年1月1日至2020年8月31日的全部租金。经审查，寓觅公司现在仍然占有、控制案涉房屋，故其应向业主支付2020年1月1日起至2020年8月31日的租金。但鉴于其时正处于新冠肺炎疫情防控期间，疫情爆发及防控属不可抗力，且疫情防控持续时间长，寓觅公司承租的案涉房屋为公寓式酒店，疫情防控对其经营确实产生较大影响。对于疫情防控带来的经营风险，理应由出租人与承租人共同分担。一审法院判令寓觅公司全额支付租金明显有失公允。结合广东省新冠疫情防控应急响应级别自2020年1月24日始为一级响应，2月24日始为二级响应，直至5月9日调整为三级响应的事实，并综合考量疫情不同期间对案涉房屋的使用以及经营造成的影响，本院根据案涉合同的履行情况及公平原则，结合寓觅公司已支付2020年1月租金的事实，酌情判令寓觅公司向业主支付2020年2月1日至2020年8月31日的租金16615元（3323元×5个月）。综上所述，寓觅公司的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。本案因二审期间出现新事实，对本案处理结果产生影响导致改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初17265号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初17265号民事判决第一项为：上诉人广州寓觅物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人周文慈支付2020年2月1日至2020年8月31日的租金16615元；三、驳回被上诉人周文慈的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按照一审判决负担部分执行；二审案件受理费382元，由上诉人广州寓觅物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二〇年十二月十日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖书 记 员 梁小敏