山西省芮城县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0830民初2111号原告：姚睿杰，男，1992年9月8日生，汉族，住山西省芮城县古魏镇XXX路XX局家属院**。委托诉讼代理人：杨宇，山西龙飞律师事务所律师。被告：安小军，男，1965年8月15日生，回族，山西省芮城县古魏镇XX村**人，住芮城县名都嘉园**。委托诉讼代理人：周莹，山西韶风律师事务所律师。被告:陈熙岳，男，1959年3月4日生，汉族，芮城县古魏镇XX村**人。被告：西安天心实业有限公司芮城分公司。住所地：芮城县XXX街XX苑综合楼********。负责人：魏林，经理。被告：西安天心实业有限公司。住所地：西安市XXX路**法定代表人：崔岭，董事长。原告姚睿杰与被告安小军、陈熙岳、西安天心实业有限公司芮城分公司（以下简称芮城分公司）、西安天心实业有限公司（以下简称天心公司）执行异议之诉一案,本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚睿杰及其委托诉讼代理人杨宇、被告安小军委托诉讼代理人周莹到庭参加诉讼，被告陈熙岳、被告芮城分公司被告天心公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、立即停止对我购买的位于芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢8单元601室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认我与被告芮城分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，上述房屋归我所有。事实和理由：2016年1月15日，我与芮城分公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的德心苑商住楼2幢8单元601室房屋。2016年5月3日已付清了全部房款25万元。芮城分公司陈熙岳说给我们拆迁户统一办理房产登记手续，一直未办。2019年3月，安小军申请执行（2018）晋0830民初1513号民事判决书，法院将上述房屋查封，我才知芮城分公司又把上述房屋抵押给被告安小军，立即依法提出执行异议。2020年9月16日被法院裁定驳回。根据《民事诉讼法》第227条、《民事诉讼法解释》第305条、307条、《合同法》第44条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条等之规定诉至法院，望判如所请，以维护公民合法权益。原告针对其主张，向法庭提供如下证据：1、2012年2月24日《房屋征收补偿协议》一份；2、2015年6月14日姚睿杰与芮城分公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份；3、（2020）晋0830执异24号执行裁定书；4、收款收据4份；5、署名为李凯华证明材料及李凯华身份证复印件；6、署名为杨长生证明材料及杨长生身份证复印件；7、芮城县房地产管理所证明材料及房屋信息查询单；8、、常住人口登记卡及姚睿杰结婚证复印件9、芮城县西陌镇石湖村委会证明材料；10、芮城县联合网络通信有限公司芮城分公司证明材料。被告安小军辩称：一、原告不享有足以排除强制执行的民事权益。1、案涉房产所有权登记在西安天心实业有限公司芮城分公司名下，抵押权登记在答辩人安小军名下，根据物权优于债权原则以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”及第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，原告依据购房合同享有的债权不能对抗答辩人已经登记生效且经人民法院生效判决确认的担保物权优先受偿权。2、原告是在案涉房屋办理抵押登记后签订的购房合同，根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，西安天心实业有限公司芮城分公司未经抵押权人即答辩人同意将房屋出卖给原告的行为，不得对抗答辩人。二、原告直接诉请取得房屋所有权没有法律依据。原告依据购房合同享有的是要求西安天心实业有限公司芮城分公司办理房屋过户登记义务的债权请求权，其可以诉请西安天心实业有限公司芮城分公司为其办理过户登记，但不能直接诉请判决房屋归其所有，原告该诉请没有法律依据。综上，应驳回原告诉讼请求。被告安小军针对其答辩意见，向法庭提供的证据有：房屋他项权证及单位房屋登记申请审批表。被告陈熙岳、芮城分公司、西安天心公司均未到庭，亦未递交答辩意见及任何证据。经审理认定事实如下：本院受理的安小军诉陈熙岳、芮城分公司、西安天心实业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年11月13日作出（2018）晋0830民初1513号民事判决书，判决认定，2015年9月至2016年9月17日，被告陈熙岳、芮城分公司分别向申请人安小军借款300万元，双方于2015年9月18日在芮城县房地产管理所办理了房屋抵押借款合同登记相关手续，编号为“芮城县房他证（2015）字第0925号”的房屋他项权证。房屋他项权证显示：房屋他项权利人：安小军；房屋所有权人：天心公司芮城分公司；房屋所有权证号：200915；房屋坐落：芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢多套室（涉案房屋在内），他项权利种类：抵押；债权数额：4000000.00，登记时间：2015-09-18，附：抵押房屋总建筑面积为2990.85平方米，约定期限为2015年9月18日至2016年9月17日。判决主文：一、被告陈熙岳在判决生效后十日内返还原告安小军人民币300万元及利息。（利息按月利率2%，从2016年6月算至款还清之日止）。二、被告陈熙岳未按本判决第一项限定的期限归还安小军300万元及利息，原告安小军有权以被告西安天心实业有限公司芮城分公司位于芮城县黄河东街德心苑商住楼总建筑面积为2990.85平方米的2幢多套室抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。三、被告西安天心实业有限公司对被告西安天心实业有限公司芮城分公司应承担的责任承担抵押担保责任。本院（2018）晋0830民初1513号民事判决书生效后，安小军申请执行，执行过程中，本院于2019年3月13日以（2019）晋0830执260号之一执行裁定书对被执行人芮城分公司名下的25套单元楼予以查封（其中包括案外人提出的2幢8单元601室），同时向芮城县房地产管理所送达了执行裁定书及协助执行通知书，并对查封的房屋进行了公告。后案外人向本院提出执行异议，认为该房屋已出售给他且已居住。本院2020年9月15日作出（2020）晋0830执异24号执行裁定书，驳回案外人的异议请求。姚睿杰不服，诉至本院。又查明，2012年2月24日王淑娥与芮城县住房保障和城乡建设管理局签订《房屋征收补偿协议》一份。原告姚睿杰及其母亲通过中间人李凯华、杨长生购买了拆迁户王淑娥的购房指标，2016年1月15日原告与被告芮城分公司签订了《商品房买卖合同》（预售），购买了被告芮城分公司开发的芮城县黄河东街德心苑商住楼2幢8单元601室房屋一套，房屋总价款250000元，原告于2016年5月3日向被告芮城分公司交购房款25万元，2016年5月6日交维修基金、天然气接口、报警器费用，2016年6月19日向物业公司交装修押金1000元，被告芮城分公司及涉案房屋所在物业公司分别给原告出具了收款收据。涉案房屋原告用于居住，但该房屋一直未办理过户手续，仍登记在被告芮城分公司名下。另原告家庭在芮城县房地产管理所无住房登记信息。上述事实，有原告与被告安小军提供的相关证据及各方当事人当庭陈述以及本院从芮城县住建局调取的体育场东南角被征收户名单一份、土地补偿核算表一份及本院对芮城县住建局拆迁办工作人员询问笔录在卷证实，予以确认。本院认为：本案立案案由为执行异议之诉，经查本案系案外人提起执行异议之诉，故本案案由应确定为案外人执行异议之诉。执行异议之诉的目的在于判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案原告在与被告芮城分公司签订《购房协议》时，被告芮城分公司已将涉案房屋抵押给被告安小军，被告芮城分公司明知涉案房屋被抵押，又与原告签订《购房协议》，收取原告购房款，将涉案房屋出售给原告，其与原告签订的《购房协议》不能认定为是合法有效的书面买卖合同，据此原告主张不符合上述第二十九条第（一）项规定情形，故原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条规定，判决如下：驳回原告姚睿杰的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告姚睿杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长 贠     银     霞人民陪审员 刘亚妮人民陪审员张泽武二〇二〇年十二月二十五日书 记 员 吴          琼