吉林省四平市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉03执异14号异议人（案外人）：张敏，女，汉族，1976年7月27日出生，住四平市铁**。委托诉讼代理人：刘绍刚，吉林杨信律师事务所律师。申请执行人：四平市城区农村信用合作联社。法定代表人：王敬东，理事长。委托诉讼代理人：刘爱国，该单位职员。委托诉讼代理人：史红荣，该单位法律顾问。被执行人：四平市山城房地产开发有限公司。法定代表人：王志国，经理。委托诉讼代理人：温雅萍，四平市铁西区三鑫法律服务所法律服务工作者。本院在执行四平市城区农村信用合作联社（以下简称城区联社）与被执行人四平市山城房地产开发有限公司（以下简称山城公司）借款合同纠纷一案中，案外人张敏向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2020年12月17日召开听证。现已审查终结。案外人张敏异议请求：请求撤销执行法院作出的（2020）吉03执恢39号执行裁定，解除对异议人所有的四平市铁东区四马路街刘家屯委东方花园小区SC3号楼102房屋（831.1平方米）的查封。事实与理由：2009年9月12日，异议人与被执行人山城公司签订了《东方花园认购书》，被执行人将其自有的SC3号楼102号房屋（832.21平方米，实际测绘面积为831.1平方米）出卖给异议人，购房款为1414757元。2010年4月，被执行人将SC3号楼102号房屋交付给异议人。异议人接收后，于2010年8月5日向被执行人交付了物业费、取暖费、垃圾处理费等。被执行人于2016年4月23日为异议人开具正式购房发票，现正等待办理房权证。2018年5月1日，异议人将房屋出租给他人用于餐饮营业用房。2020年8月，被执行人在办理SC3号楼产权证时，误将异议人所有的房屋登记在被执行人名下，此项登记是错误的，无效的。对此，异议人曾向四平市不动产权登记部门提出异议，四平市不动产权登记部门的答复是房屋已经被查封，只有解除查封后才能办理撤销登记。申请执行人城区联社称：一、异议人的异议请求不足以排除执行程序，异议人不具有排除执行的权利。因为执行法院恢复执行的是登记在被执行人名下的贷款时抵押的财产；二、现抵押财产登记在被执行人名下，并不存在错误登记的行为。因为房屋登记在行为上是买受人申请登记，因此不会将自己购买的房屋登记在他人名下，异议人所说的错误登记是违背常理的。假设异议人与被执行人之间存在买卖关系，也不存在排除执行的权利，因为被执行人在申请执行人处贷款抵押期间是2008年至2011年。此诉争的房屋当时就在贷款抵押范围内，并且四平市铁西区人民法院于2009年1月对抵押的房屋（含诉争房屋）进行了查封；三、异议人与被执行人之间所谓的交易数额明显低于市场价格。在贷款评估时，案涉争议房屋的评估价值为5500元每平方米，而异议人与被执行人之间的交易价格为1700元每平方米，显然不是善意购买人，并且双方也没有认购后的房屋买卖合同。因为被执行人抵押的财产没有全部交付执行，且交付执行的部分财产中又存在剔除，所以执行法院恢复执行是有事实和法律依据的。被执行人出让房屋违反了法律的禁止性规定，同时在出让时又不具备法律规定的出让条件和证照，故异议人的请求应当予以驳回。被执行人山城公司称：一、被执行人已经按照与申请执行人之间签订的抵押合同交付了全部执行标的的房产用以抵偿借款债务。执行法院执行所依据的（2012）四执字第50号执行裁定，被执行人提出了异议，针对该异议执行法院又于2020年作出（2020）吉03执监5号执行裁定，该裁定书认定事实不正确，针对该裁定被执行人在法定期限内已经向吉林省高级人民法院提出了复议申请，现该案尚未审理，也未结案。执行法院作出的（2020）吉03执恢39号恢复执行裁定中明确了其恢复执行的依据之一为（2020）吉03执监5号执行裁定，由于该裁定是否正确尚没有结论，因此本案恢复执行并且对被执行人采取执行其他相关财产的措施无法确定是否有事实根据；二、本案相关小区的房产是依据四平市关于无籍房办理产权相关政策进行处理的，被执行人开发的小区所有房产虽然开发时间较早，但是无籍房政策是近两年才实施的，被执行人是房地产开发公司，所有房产必须先落实到开发单位名下，然后购房人再提供相应的证据分别过户。本案异议人张敏也属于此种情况，虽然房屋交易时间较早，但是办理手续是在近期，因此必须在被执行人名下由山城房地产配合异议人过户给异议人。恰逢此期间，申请执行人将该房屋作为被执行人名下财产错误执行，由于申请执行人申请恢复执行相关法律文书是否正确尚未确定，并且错误执行了第三人财产，请求法院解除对异议人房产的查封，以避免引起其他纠纷。同时，确认被执行人已经按照抵押合同全部履行了自己的偿还义务，驳回申请执行人的全部申请，依法保护各方当事人的权益。本院查明：申请执行人城区联社与被执行人山城公司借款合同纠纷执行一案，执行依据为本院作出的（2012）四民二初字第17号民事判决，判决的主要内容是山城公司偿还城区联社借款本金1815万元，并支付利息、罚息、复利7067778.17元（截止2012年3月20日，以后发生的利息按原、被告间约定的计算方法计算至判决生效之日）。在执行前述判决过程中，本院于2012年11月30日作出（2012）四执字第50号执行裁定，裁定将被执行人山城公司所有的位于四平市铁东区东方花园小区103-110号商铺（建筑面积486.84平方米）、东方花园小区市场用房（建筑面积4724.3平方米），交付城区联社，抵偿欠款本金1815万元及借款利息、案件受理费、财产保全费、评估费、拍卖费用、执行费共计2895万元。山城公司与城区联社于2012年12月10日对上述财产自行交接完毕。嗣后，申请执行人城区联社以已交接的房屋面积不足，且在（2020）吉03执监5号执行裁定中，又剔除已交付的345平方米房屋为由，向本院申请恢复执行。本院于2020年11月12日立案执行，案号为（2020）吉03执恢39号。因案涉已交付无照房屋现已办理不动产权证照至被执行人山城公司名下，为保护自身合法利益不受侵害，城区联社向本院申请查封案涉房屋。2020年11月12日，本院作出（2020）吉03执恢39号执行裁定，查封被执行人山城公司名下位于四平市铁东区四马路街刘家屯委东方花园小区不动产权证号吉（2020）四平市不动产权第0029XXX号，面积2650.56平方米的4处房屋；不动产权证号吉（2020）四平市不动产权第0029XXX号，面积1856.15平方米的2处房屋（含案涉争议房屋）。案外人张敏对此不服，向本院提出执行异议，请求解除对四平市铁东区四马路街刘家屯委东方花园小区SC3号楼102商网（面积831.1平方米）的查封。另查明：案外人张敏向本院提交《东方花园认购书》一份（山城公司与张敏于2009年9月12日签订），该认购书载明被执行人山城公司将东方花园小区SC3号楼1层商网（面积832.21平方米），以每平米1700元(总价1414757元)出售给张敏，并备注工程款抵账。再查明：四平市铁西区新月农村信用合作社（现城区联社）与山城公司共同委托吉林方正房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估。吉林方正房地产评估有限公司于2008年12月3日作出方正房评[2008]估字第76号房地产估价报告（征求意见稿），案涉房地产评估单价为每平米5150元（报告有效期为2008年12月3日至2009年12月2日）。本院认为,依据我国物权法等相关法律规定，不动产物权的设立、变动等须经依法登记，方能发生物权设立、变动等法律效力；对于经人民法院裁判、仲裁裁决、人民政府征收决定等可以导致发生物权设立、变动等特殊情形，亦可以发生物权设立、变动等法律效果。本案异议人主张权利的房屋登记在被执行人山城公司名下，异议人未提供能够证明案涉查封房屋为其所有的人民法院裁判、仲裁裁决、人民政府征收决定等法律文书，对本院查封的房屋主张所有权，没有事实和法律依据，不能成立。依据异议人提交的《东方花园认购书》以及异议人、被执行人山城公司在本院组织听证会时所作的陈述，该认购书的签订是基于其双方之间的工程款抵债行为，并非基于原始的房屋买卖。异议人依据前述认购书，并以已对本院查封的山城公司的房屋实际占有等为由，拟主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的房屋买受人物权期待权的条件。前述司法解释对房屋买受人的物权期待权的保护是在我国不动产登记尚不完善的背景下，所作的制度性安排，其适用前提是单纯的房屋买卖行为，并不适用于以房屋抵债等非单纯的房屋买卖行为。异议人对本院查封的房屋主张权利，实际是认为自己符合房屋买受人条件，并以物权期待权人的身份，提出阻却本院执行案涉房屋的主张，是对法律的误解。作为抵债房屋受让人的异议人，对其与山城公司签订《东方花园认购书》仅享有债权，该债权与本案申请执行人享有的债权相比，并不具有优先性，对其提出的阻止案涉房屋执行的主张，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。案涉房屋产权登记在被执行人山城公司名下，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。按照异议人提供的《东方花园认购书》记载的房屋面积、价款计算，案涉山城公司商网房屋面积为830余平方米，每平方米价格仅为1700元，明显低于市场价格，有悖生活常理，真实性难以确定。综上，因案涉争议房屋登记在被执行人山城公司名下，异议人未能向本院提交其他生效法律文书证明前述争议房屋发生物权变动的事实，异议人主张案涉争议房屋为其所有，请求本院解除对山城公司房屋的查封，没有事实和法律依据，异议人所提出的异议不能成立，不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回案外人张敏的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 王明祥审 判 员 杜雪梅审 判 员 于成龙二〇二〇年十二月二十一日法官助理 栾 爽书 记 员 左小腾