山西省高级人民法院   民事裁定书   （2020）晋民申1476号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：贾水莉，男，汉族，住山西省长治市上党区。   委托诉讼代理人：张鑫，山西普度律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张佳铮，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：田苗文，男，汉族，住山西省长治市潞州区。   委托诉讼代理人：牛步田，山西大路律师事务所律师。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王国正，男，汉族，住山西省长治市上党区。   再审申请人贾水莉因与被申请人田苗文、王国正执行异议之诉一案，不服长治市中级人民法院（2020）晋04民终849号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，并询问了当事人，再审申请人贾水莉及其委托诉讼代理人张鑫、被申请人田苗文及其委托诉讼代理人牛步田、被申请人王国正到庭参加了询问程序。现已审查终结。   再审申请人贾水莉申请再审请求：1.撤销长治市潞州区法院（2019）晋0403民初1017号民事判决及长治市中级人民法院（2020）晋04民终849号民事判决；2.依法裁定终止执行被申请人王国正名下位于长治市××区的房屋或发回重审；3.诉讼费用由被申请人承担。   事实与理由：   一、有新证据足以推翻原审判决中认定的事实。2019年3月，申请人通过同城房屋中介认识被申请人王国正，双方就被申请人王国正名下位于长治市××区的房屋买卖达成一致意见，成交价为60万元人民币，双方签署房屋买卖协议后，于2019年3月21日申请人向被申请人王国正支付5万元定金（其中微信支付4万元、支付宝支付1万元），被申请人王国正出具收据。4月3日申请人与王国正、景玉琴在长治市不动产登记中心签订《长治市存量房买卖合同》，王国正、景玉琴在房屋买卖合同上签字按印，当天申请人按照房屋交易流程缴纳全部税款，由长治市不动产登记中心给申请人开具受理通知书并明确告知申请人十日后领取房屋所有权证。当所有房屋交易手续办理完毕之后，由于被申请人王国正要求申请人现金支付剩余房款，因大额现金交易，申请人不放心，遂叫来朋友郑猛、原怀芳陪同，同去银行的人有申请人之妻王路花、郑猛，原怀芳，半路上郑猛接上的崔露宁，原审法院对申请人提交的景玉琴的证言因其是利害关系人不予采信，对原怀芳的证言因其无法确定数额，被申请人不认可而不予采信。在原审法院判决后，申请人找来当日叫去的好友郑猛、崔露宁来作证，证明申请人当日确实将50万元现金交予被申请人王国正，并拿到由被申请人王国正妻子景玉琴签字的收据，因此申请人有足够的新证据，足以推翻原审判决中认定的事实。   二、原判决适用法律确有错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，法院是2019年4月4日将该案涉房屋查封，而申请人与被申请人王国正于2019年4月3日签订房屋买卖合同，并于当天向长治市不动产登记中心办理完过户需要的手续，拿到由长治市不动产登记中心出具的受理通知书，买卖行为发生时、合同签订时，此房屋并未被查封。2019年4月3日当天，申请人签订合同并办理过户需要的手续后，被申请人王国正当即向贾水莉交付了房屋钥匙，贾水莉当即联系了工人装修房屋。钥匙的交付，代表着房屋占有的转移。应王国正要求，申请人在微信转账10万元后，现金支付了50万，被申请人王国正亦认可，且同行多人均可作证。房屋被查封，不是申请人自身原因未办理过户登记，是房屋过户登记机关的效率问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”具体到本案，申请人已经支付全部价款并实际占有，已经在不动产登记中心办理完过户相关手续，10日后就可以领取新的房产证，且申请人对此也没有过错，人民法院不得查封该案涉房产。   三、申请人在交易行为发生时，法院尚未对此房屋进行查封，且申请人与被申请人王国正签订买卖合同的地点也是长治市不动产登记中心，申请人不知道也不可能知道被申请人的涉诉，也无法预见房屋会存在这样的问题。   被申请人田苗文答辩称：一、关于是否实际交付房款。在该案一审及二审时被答辩人均未向人民法院申请证人郑猛与崔露宁出庭作证，也未向法庭提起此二人曾与其一起取钱，现在申请再审阶段又申请证人出庭，根据《民事诉讼法》相关规定，此二人提供的证言不属于新的证据，不应当被采纳。在二审庭审时，仅有景玉琴与原怀芳出庭作证，景玉琴是案件利害关系人，原怀芳不清楚取款交款数额，所以二审法院判决完全正确。王国正如果确实收到房款，那现在房款用于何处？是否应当归还答辩人借款？如果王国正现在无法将钱归还答辩人，也可以说明贾水莉根本没有实际交付房款。二、关于是否实际合法占有房屋。被答辩人陈述在房屋查封前一天，其获得了房屋钥匙，并委托了装修。但是其在两次庭审中，均没有向法庭提供获得钥匙及委托装修的证据，所以被答辩人的陈述没有证据证明，不是案件事实。获得钥匙也不能证明实际合法占有了房屋，合法占有房屋应当为对房屋的实际控制。在两次庭审中，被答辩人向法庭报告基本情况，其仍然居住在上党区苏店镇王董村，这一事实足以说明被答辩人一直都未进入案涉房屋居住，没有实际合法占有过房屋。   被申请人王国正答辩称：当时卖房的时候是通过中介卖的房屋，申请人看过房屋后本来计划把房屋交给中介，但是有中介费，就直接把房款直接交付给我了。当时我说要把钱打到我卡上，但是申请人已经给银行预定好了，他是存单取现。   本院认为，本案的争议焦点为，贾水莉对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议之诉，应当同时满足该规定的四种情形。本案中，申请人贾水莉与被申请人王国正在法院查封前一天签订了存量房买卖合同是本案事实，贾水莉主张同日其从银行取款77万元现金用于支付购房款，但其在从银行取款的数额远远大于剩余未支付购房款数额的情况下，又未将剩余的55万元全部以现金支付，而是又通过微信方式支付5万元，剩余50万元以现金支付，不符合通常的交易习惯。且.贾水莉主张其在2019年4月3日即法院查封前一日占有房屋没有证据支持。   综上所述，贾水莉申请排除执行的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（二）、（三）项之规定，不能排除对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回再审申请人贾水莉的再审申请。   审判长 侯 勇   审判员 吴捷慧   审判员 段晓斌     二〇二〇年十二月三日   法官助理 李洪才   书记员 李晨颖