陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终2916号 上诉人(原审被告)：陕西阳光生活购物广场有限公司，住所地：杨凌示范区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX9324。 法定代表人：林振明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王宇，陕西行天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷鹏星，陕西行天律师事务所律师 被上诉人(原审原告)：杨凌佳明物业管理有限公司，住所地：杨凌示范区，统一社会信用代码：91610403797909405U。 法定代表人：梁锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付辉，陕西丰东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨凤丽，女，汉族，1960年6月15日出生，住陕西省XX城县，该单位员工。 原审被告：陕西佳明房地产开发有限公司，住所地：杨凌示范区。 法定代表人：陈富军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄雷，北京市博儒（西安）律师事务所律师。 上诉人陕西阳光生活购物广场有限公司（以下简称阳光购物广场）因与被上诉人杨凌佳明物业管理有限公司（以下简称佳明物业）、原审被告陕西佳明房地产开发有限公司（以下简称佳明房地产）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2020）陕0403民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人阳光购物广场的委托诉讼代理人王宇、殷鹏星，被上诉人佳明物业的委托诉讼代理人付辉、杨凤丽，原审被告佳明房地产的委托诉讼代理人黄雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳光购物广场上诉请求：撤销原判决第一项，改判驳回佳明物业一审要求支付物业费的诉讼请求或发回重审，本案一、二审案件受理费由佳明物业承担。事实和理由：原判决认定的主要事实错误。上诉人不是《前期物业服务合同》的当事人，该合同对上诉人不产生约束力。关于本案诉讼时效问题，一审法院没有查清基本事实。被上诉人没有举证证明其在诉讼时效期间内主张过权利，所以原判从2010年4月1日起计算物业费与法相悖。被上诉人没有给上诉人提供物业服务。原判决适用法律错误。一审适用的法律条款前提是业主与物业承租人约定由物业使用人缴纳物业费，但上诉人与佳明房地产未约定由上诉人接受并履行《前期物业服务合同》。该合同对履行期限也有明确的约定，不属于未约定履行期限，适用最高人民法院诉讼时效司法解释第六条错误。 佳明物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。佳明房地产作为建设单位与上诉人签订前期物业合同，针对的是整个小区，适用于小区所有业主和物业使用人，佳明房地产就本案涉及物业与上诉人间没有具体的合同，也没有约定物业费的交付期限，因此诉讼时效一审适用法律正确，上诉人并未进行物业管理，实际的物业管理是由被上诉人提供的，应当支付物业费。 佳明房地产辩称，房屋租赁合同第8.2条、第10.2条明确约定物业费由乙方承担，即上诉人负责。 佳明物业向一审法院起诉请求：判令被告应向原告缴纳物业服务费（2010.4.1-2019.10.31间物业服务费1992606.15元）；判令被告支付所拖欠物业服务费用的同期银行贷款利息；诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2007年6月3日佳明房地产与佳明物业签订《前期物业服务合同》，合同约定：委托方为佳明房地产，受托方为佳明物业。第二章第一条物业基本情况物业名称：绿谷财富中心物业类型：商用高层住宅。第三章第二条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。第三条公用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公用设施设备：公用的上下管道、公用照明等。第四条公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括楼道、化粪池、泵房、车棚、停车场等。第五条公用绿地的养护与管理。第六条：公用环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。第四章第一条：物业服务期限15年。自2007年6月3日起至2022年6月2日。第二条合同期限满，业主大会成立后，业主委员会与所聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第五章第一条物业服务费用价格：1.本小区物业服务费及垃圾费用价格为：商铺物业费用：1.5元㎡/月；商铺垃圾处理费：0.6元㎡/月。2015年9月10日原告佳明物业公司就前期物业服务向杨陵区房地公产管理所备案，物业类型为住宅小区商场，前期物业服务合同期限为2013年8月1日至2016年8月1日。2017年9月11日原告佳明物业向杨陵区物业服务管理办公室备案。2009年9月19日韩城市阳光生活购物广场有限公司为了筹备被告阳光购物广场与被告佳明房地产签订了《房屋租赁合同》。2009年10月13日被告阳光购物广场与被告佳明房地产签订《房屋租赁合同》，合同约定：第二条租赁标的。2.1甲方出租给乙方的标的物为：位于杨凌火车站东侧绿谷财富中心门面房，该房产建筑面积11300平方米，其中一楼经营区域面积为5000平方米，二楼为6300平方米，其中经营区面积为5100平方米，非经营区域面积为1200平方米，用途为商业用途。第十条房屋、设施、设备的维修及物业管理。10.2甲方负责设施设备在保修期内的维护和检修工作，并承担相应的费用，甲方将相关的保修资料完好交给乙方后，保修期外由乙方负责日常维护及年间修理并承担相关费用，物业管理由乙方负责。.......。2010年4月1日被告阳光公司入驻所租赁的商铺还在使用中。原告就被告阳光购物广场所承租的商铺（阳光超市）公共部分的化粪池、给水管道等设施进行清理和维护，被告阳光购物广场向原告缴纳了夏季供冷费、冬季取暖费。原告代收被告阳光购物广场缴纳的垃圾处理费、水费等。被告阳光购物广场只负责商场（阳光超市）内的管理维修。原告以被告阳光购物广场未缴纳物业费诉至法院。另查：原告与被告阳光购物广场未签订物业服务合同。杨陵物价部门向原告佳明物业颁发了《经营性服务价格（收费）证》批准商业用房1.50元/㎡·月。原告于2009年11月9日注册成立。2019年5月15日原告向本院提起诉讼，要求被告阳光购物广场承担物业费，2019年11月12日原告撤回起诉。 一审法院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。关于被告阳光购物广场是否承担物业费的支付义务，被告佳明房地产是否承担连带责任。在本案中，原告与被告佳明房地产签订了《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，并不违反法律法规定，合法有效。2009年10月13日被告阳光购物广场与被告佳明房地产签订《房屋租赁合同》，约定将位于杨凌火车站东侧绿谷财富中心门面房出租给被告阳光公司，被告佳明房地产虽是业主，但被告阳光购物广场是租赁物的承租人，原告为被告阳光购物广场所承租的物业提供了物业服务，享有收取物业服务费的权利，被告阳光购物广场应承担支付物业费的义务。原告请求被告阳光购物广场以承租的商铺面积11551㎡计算物业费无事实依据，不予支持，因被告阳光购物广场与佳明房地产签订合同约定的承租面积为11300㎡，故被告阳光购物广场承租的物业费从2010年4月1日起计算至2019年10月31日共计115个月为11300㎡×1.50元/㎡·月×115个月﹦1949250元，应予支持。被告阳光购物广场辩称，其与原告不存在任何合同关系，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定被告阳光公司作为物业承租人，也是物业实际使用人，被告阳光购物广场的主体适格，故原告请求被告阳光购物广场支付物业费用应予支持，原告请求被告佳明房地产承担连带责任符合法律规定应予支持。关于该案是否超过诉讼时效问题。在本案中，原告佳明物业公司与被告佳明房地产签订的《前期物业服务合同》正在履行中，原告与佳明房地产签订的《房屋租赁合同》也正在履行中，上述两份合同均未约定物业费的支付期限，经原告催要后被告佳明物业拒绝履行义务，原告向被告阳光购物广场关联公司韩城市阳光工贸有限公司发出催款的《致函》，依据《解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告阳光购物广场未缴纳物业费的事实一直延续至今，且原告的物业服务也在进行中，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，故原告的请求未超过诉讼时效。被告阳光购物广场是否是本案的适格主体，被告阳光购物广场承租绿谷财富中心商场一二层做超市正在使用中，与本案有利害关系，故被告阳光购物广场是本案的适格主体。关于应否支付利息问题。原告请求被告支付利息，因双方未约定逾期支付物业费需支付利息，且原告无证据支持其主张，不予支持。被告佳明房地产经传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条规定，判决：一、被告阳光购物广场在本判决生效之日起十日内支付原告佳明物业物业费1949250元。被告佳明房地产对上述款项承担连带责任；二、驳回原告佳明物业的其他诉讼请求。案件受理费22733元（原告已预交），由原告负担6713元，被告佳明房地产和阳光购物广场负担16020元。 本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点包括：上诉人阳光购物广场应否向被上诉人佳明物业支付物业服务费；佳明物业的起诉是否超过了法律规定的诉讼时效。 焦点一。物业是指已经建成并投入使用的各类房屋（包括居住与非居住）及其与之相配套的设备、设施和场地。佳明房地产开发的“绿谷财富中心”由佳明物业提供前期物业管理服务，物业类型包括商用和高层住宅，阳光购物广场承租的房屋位于商用部分的1-2层，为物业使用人，佳明房地产为商用及公共物业的业主。《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。案涉《前期物业服务合同》约定的物业服务期限至今未届满，且因佳明房地产在该工程项目中涉及其他诉讼时间较长，向高层住宅业主交房时间很晚，业主委员会至今未成立，商用和高层住宅所涉物业实际上一直由佳明物业进行管理和服务。阳光购物广场以其不是《前期物业服务合同》当事人进而主张不受该合同约束的上诉理由不能成立，《物业管理条例》第七条规定的“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，属法定义务，该费用是保障物业服务企业履行管理服务职责的基本资金来源，《前期物业服务合同》载明的物业服务费用价格并未违反相关政府主管部门的规定，全体业主和物业使用人均应履行。阳光购物广场承租的商业部分是“绿谷财富中心”的一部分，无论从建筑角度还是物业管理角度都非独立存在的物业形态，这是众所周知的事实，阳光购物广场对其经营的超市内部进行管理与物业管理是两个不同的概念，前者属于承租人经营活动的一部分，而按照《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。阳光购物广场上诉称其对公共部位进行了管理与其在一审的陈述不符，其在一审庭审中称“阳光超市里边是我公司管理的，外部的广场是佳明物业管的，化粪池佳明物业公司管理的”、“我们负责门头4-5米内的射灯维护，其他路灯不管、下水井维护是佳明物业维护的…取暖、制冷中的中央空调，是由佳明物业维护的，是按照前期合同执行的”、“给水管道…外部是佳明维修的”，阳光购物广场显然在二审做了不实陈述。佳明物业实际实施了包括但不限于阳光购物广场承认的事项，履行了对阳光购物广场承租物业相配套设备、设施和场地等的管理服务职责，起到了改善购物环境和保障商业运营的作用，阳光购物广场和众多业主均从中受益,阳光购物广场理应向佳明物业支付物业服务费。阳光购物广场以租赁合同约定“物业管理由乙方负责”为由拒交物业费的理由亦不能成立，根据该句话在所在合同及所在条款的地位及缔约目的，结合上述已经查明的佳明物业进行物业管理的事实，其本意应为阳光购物广场对经营的超市内部负责管理，而非指法律意义上的物业管理。 焦点二。阳光购物广场在一审回答法庭询问“原告是否向你要过物业费”时称“原告要过，但是租赁合同约定所有物业费由我公司自行承担”，二审中回答法庭询问“佳明物业在起诉前有无向上诉人主张物业费”时称“2018年是发了催缴函，后面的事不清楚”，可见佳明物业一直在主张物业费，也未见阳光购物广场收到催缴函后以书面形式明确表示拒绝，故诉讼时效依法中断，佳明物业的起诉未超过法律规定的诉讼时效。 综上所述，上诉人阳光购物广场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22415.34元，由上诉人阳光购物广场负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二〇年十二月八日 书记员  田钰仓 1