黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终1139号上诉人（原审原告）：刘炳林，男，1940年10月17日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市宁安市宁安镇。委托诉讼代理人：刘新（系刘炳林儿子），住黑龙江省牡丹江市宁安市宁安镇。被上诉人（原审被告）：宁安市幸福里房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市宁安镇。法定代表人：宋伟，董事长。委托诉讼代理人：王鸿，黑龙江合兴律师事务所律师。上诉人刘炳林因与被上诉人宁安市幸福里房地产开发有限公司（以下简称幸福里公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省宁安市人民法院（2020）黑1084民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘炳林上诉请求：对一审判决进行依法改判。事实和理由：1.拆迁时的房屋价值不等于交房时的房屋价值，房屋价值是随市场变化而变化，故上诉人刘炳林有权要求按交房日的市场价格每平方米12243.16元计算房款；2.上诉人刘炳林的无证房、库房都是在2010年全市房屋普查登记前就已存在，因此，应对上诉人刘炳林无照门市、库房及停业补偿等诉讼请求予以支持。幸福里公司答辩称，1.一审判决依据双方签订的拆迁协议中关于单价的约定确定本案已购房款单价为5000元/平方米符合事实情况；2.刘炳林有关无照门市、库房及停业补偿等诉讼请求，因其没有证据证实，故一审判决未支持其该部分诉请，符合法律规定。刘炳林向一审法院起诉请求：1.要求解除《宁安市房屋拆迁补偿安置协议》中关于A区5号楼与9号楼相连处门市8、面积96.95平方米的产权调换房屋的条款，返还房款并给予一倍房款赔偿及利息，以及合同履行后可获得的房屋租金等损失共计3065714.80元；2.履行《宁安市房屋拆迁补偿安置协议》A区5号楼主楼下西侧主门市、面积53.72平方米的产权调换房屋条款，交付房屋并赔偿因减少的3%面积给予返还房款及利息、减少面积超过3%的部分双倍返还房款共计310586.31元；3.要求解除《宁安市房屋拆迁补偿安置协议》中关于A区5号楼主楼楼下门市1、面积91.20平方米的产权调换房屋的条款，返还房款及利息共计1573674.57元；4.因幸福里公司违约，赔偿损失利益及可获得利益共计864382.25元；5.无照门市房、库房及附属设施补偿共计459005.46元；6.因幸福里公司逾期交房产生的诊所房屋租金、临时安置补助费共计122164.38元；7.诊所停业补偿款460125元；8.诉讼费、房屋评估费3000元由幸福里公司承担。诉讼过程中刘炳林变更第一项诉讼请求的计算标准，房屋面积由95.38平方米调整为96.95平方米，该项诉讼请求的金额最终调整为3116177.91元。其他项目的诉讼请求不变，扣除刘炳林应交给幸福里公司的动迁补差款171350元后，幸福里公司还应赔偿刘炳林各项损失共计6734747.88元，并承担本案诉讼费及评估费。一审法院认定事实：2012年7月26日，刘炳林（乙方）与幸福里公司（甲方）签订了房屋拆迁补偿安置协议，双方约定：一、乙方被拆迁有合法产权证照房屋建筑面积178.26平方米，产权证号100611，设计用途医疗。评估单价4960元/平方米；二、乙方自愿选择产权调换①A区5号楼主楼下西侧北门市，建筑面积53.72平方米；②A区5号楼与9号楼相连处门市8，建筑面积96.95平方米；③A区5号楼主楼下门市1，建筑面积91.20平方米。产权调换房屋单价差价为40元/平方米，产权调换差价款为7131元。超面积63.61平方米，房屋单价5000元/平方米，计318050元。合计补差款325181元；三、甲方给付乙方其他补偿及补助费用：搬迁补助费7130元、停产停业补助38000元（搬迁之日起至2013年12月31日）、地下室108701元，合计153831元；五、乙方于2012年8月6日搬迁完毕。进户时间为2013年12月31日。乙方向甲方支付人民币171350元。幸福里公司于2014年12月31日，通知刘炳林入住回迁门市房。刘炳林未交纳拆迁房屋差价款171350元，亦未入住回迁门市房。房屋拆迁补偿安置协议中约定的53.72平方米回迁门市房实际面积为40.56平方米；91.20平方米回迁门市房实际面积为111.82平方米；96.95平方米回迁门市房实际面积为95.38平方米。2017年3月10日，经黑龙江锦融成价格评估有限公司对位于宁安市宁安镇幸福里小区A区新街路一楼门市房2013年12月31日每平方米的价格进行市场价格评估，意见为：在评估基准日2013年12月31日，待估标的评估值为12243.16元/平方米。刘炳林支出鉴定费3000元。另查明：幸福里A区9号楼与5号楼临新街路一侧通过附属楼相连为一体，从9号楼楼下斜角门市开始由南向北一共有11个门市房。由南向北数面积依次为第一个门市64.56平方米（9号楼楼下斜角门市）、第二个门市41.12平方米（9号楼楼下）、第三个门市365.50平方米（共2层，上下两层总测绘面积是365.50平方米，附属楼）、第四个门市63.94平方米（附属楼）、第五个门市70.28平方米（附属楼）、第六个门市70.28平方米（附属楼）、第七个门市70.28平方米（附属楼）、第八个门市95.38平方米（附属楼）、第九个门市80.24平方米（附属楼）、第十个门市111.82平方米（5号楼楼下）、第十一个门市40.56平方米（5号楼楼下）。刘炳林、幸福里公司双方拆迁协议中约定的三处产权调换房屋为上述门市中的第八个（从北数第四个）、第十个（从北数第二个）、第十一个（从北数第一个）。2014年1月2日，幸福里公司与黄继瑞签订了房屋拆迁补偿安置协议，将幸福里小区A5号楼102门市（付跨）、房间号102、建筑面积95.38平方米房屋安置给了黄继瑞，并实际交付使用，该门市就是上述叙述中的第八个门市（从北数第四个）。2014年1月1日中国人民银行同期贷款五年以上的年利率为6.55%。一审法院认为，刘炳林与幸福里公司签订的房屋拆迁补偿安置协议，是双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效。双方应按照此协议约定内容履行自己的义务。1.关于案涉门市房排序起算点问题。刘炳林根据其举示的证据4中的现场照片，主张案涉门市按照坐落排序从南向北数，第一个斜角门市应为起算点，否则不会存在幸福里公司庭审中自认的9号楼与5号楼之间临新街路一侧一共有11个门市的问题，而且以此种方式排序第八个门市的面积与刘炳林拆迁协议中约定的门市8的面积是最相近的。庭审中，幸福里公司认可5号楼与9号楼之间一共有11个门市，但指出斜角门市是从9号楼临中心东街一侧最东侧开始排序，是临中心东街一侧的门市，不属于临新街路一侧的门市，不在刘炳林动迁选房（临新街路）的范围之内，案涉门市应自新街路一侧从南向北数、第一个面向正西的门市开始起算，即从斜角门市北侧的第一个门市作为由南向北排序的起算点。本案系房屋拆迁安置补偿协议纠纷，幸福里公司作为拆迁主体负有向被拆迁人提供房源的义务，庭审中幸福里公司表示动迁选房时的公示板已经无法提供。本案中，通过幸福里公司举示的证据2，幸福里A区9号楼的平面图来看，斜角门市与中心东街的交角为38.57°，与新街路的交角为51.25°，在几何平面视图中房屋面积朝向新街路一侧的投影面积相对较大，且该房屋有一部分已经延伸至新街路上，可视为其是坐落在新街路一侧的门市，在本案幸福里公司未提供选房公示板证实该斜角门市被排除在刘炳林可选房范围之外的情况下，应视为该斜角门市是幸福里A区9号楼与5号楼之间门市房从南向北排序的起算点。2.关于已付购房款单价如何认定的问题。刘炳林主张按2013年12月31日回迁时的市场评估价12243.16元/平方米标准计算，理由为按拆迁协议约定，2013年12月31日时案涉的三个门市房就是刘炳林的，因幸福里公司违约不能交付的违约赔偿应以此时房屋单价作为基准。幸福里公司认为应按《解释》规定的已付购房款进行评价。本案签订拆迁协议的时间为2012年7月26日，双方约定的是以产权调换的方式进行，约定产权调换房屋的单价为5000元/平方米，刘炳林、幸福里公司双方是在此基础上通过对刘炳林原有房屋进行货币化衡量以及对刘炳林原有的附属设施进行补偿来计算应付购房款，本案因幸福里公司交付房屋不符合合同约定也是基于2012年7月26日的拆迁协议，故已付购房款应以双方拆迁协议中约定的5000元/平方米的价格为基准进行计算，即本案应付购房款为241.87平方米（53.72平方米+96.95平方米+91.20平方米）×5000元/平方米=1209350元。拆迁协议约定幸福里公司交房时刘炳林再补足房屋差额款171350元。3.关于53.72平方米门市房的赔偿问题。刘炳林要求幸福里公司按照12243.16元/平方米的价格给付减少面积房价款。《解释》第十四条规定：“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。刘炳林提出该门市房面积比约定面积少13.16平方米（53.72平方米-40.56平方米），幸福里公司认可，予以确认。面积误差比在3%以内的面积为1.6116平方米（53.72平方米×3%），房价款为8058元（5000元/平方米×1.6116平方米）。按照中国人民银行同期贷款年利率6.55%计算6.25年（刘炳林主张自交房时间2013年12月31日计算至2020年3月31日），利息应为3298.74元（8058元×6.55%×6.25年）。面积误差比超过3%部分的面积为11.5484平方米（13.16平方米-1.6116平方米），房价款为115484元（5000元/平方米×11.5484平方米×2倍）。幸福里公司应给付刘炳林53.72平方米门市房的赔偿款共计126840.74元。4.关于96.95平方米门市房的赔偿问题。双方在协议中约定，刘炳林回迁的96.95平方米门市房是A区5号楼与9号楼相连处门市8号，结合庭审中查明的案涉门市从南向北排序的起算点为A区9号楼下的斜角门市，由该门市为起点向北查至第八个门市即为拆迁协议中约定的门市8，该门市面积为95.38平方米。庭审中，幸福里公司自认该门市已于2014年1月2日同黄继瑞签订了房屋拆迁安置补偿协议，并已实际交付使用。幸福里公司与刘炳林签订该案涉房屋的拆迁协议在先，后又将该房屋与黄继瑞签订安置协议，构成一房二卖。刘炳林要求解除该合同条款，返还房价款及利息、赔偿一倍房款和实际损失，符合法律规定，予以支持。幸福里公司应返还刘炳林房价款及一倍房款赔偿额为969500元（5000元/平方米×96.95平方米×2）。按照中国人民银行同期贷款年利率6.55%计算6.25年（刘炳林主张自交房时间2013年12月31日计算至2020年4月31日），利息198444.53元（5000元/平方米×96.95平方米×6.55%×6.25年）。刘炳林要求幸福里公司给付6.25年的房屋租金损失，实际上是因该门市一房二卖给刘炳林造成的实际损失，因幸福里公司在原审中认可房屋租金按每月35.25元/平方米计算，予以确认。刘炳林的该项诉讼请求亦符合法律规定，幸福里公司应赔偿刘炳林房屋租金实际损失256311.56元（96.95平方米×35.25元/平方米×12月×6.25年），对超出部分不予支持。幸福里公司应给付刘炳林96.95平方米门市房的赔偿款共计1424256.09元。5.关于91.20平方米门市房的赔偿问题。刘炳林要求解除该门市房的拆迁协议条款，并赔偿相应的损失。根据《解释》第十四条规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”本案中，刘炳林的该回迁房屋实际面积111.82平方米，面积误差比22.61%，刘炳林要求解除合同赔偿损失符合法律规定，应予支持。幸福里公司应返还刘炳林房价款为456000元（5000元/平方米×91.20平方米），刘炳林要求幸福里公司给付利息损失，幸福里公司应按照中国人民银行同期贷款年利率6.55%计算，给付刘炳林主张的自2013年12月31日至2020年3月31日的利息损失，经计算为186675元（456000元×6.55%×6.25年）。幸福里公司应给付刘炳林91.2平方米门市房的赔偿款共计642675元。6.关于违约赔偿问题。刘炳林认为，回迁的三个门市房幸福里公司均违约，幸福里公司应赔偿诊所收入减少的损失和房屋租金的损失。96.95平方米、91.20平方米门市房的合同条款已经解除，其违约损失已经通过利息和赔偿一倍房款等形式予以调整，不产生其他违约赔偿问题。关于53.72平方米门市房刘炳林要求继续履行，属幸福里公司违约，原审中幸福里公司认可房屋租金按35.25元/平方米计算，予以确认。因幸福里公司欲交付的第一个门市房的面积只有40.56平方米，剩余减少的13.16平方米面积，已经给付相应的损失，所以，应支持40.56平方米门市房的租金，计107230.50元（40.56平方米×35.25元/月×12月×6.25年）。7.关于无证门市房和库房及其他赔偿诉求的问题。因刘炳林提出12平方米无照房和50平方米库房、房屋附属设备、供热入网费、供热管道及室内装修在拆迁协议中没有约定，故对刘炳林的该请求不予支持。8.关于逾期安置补偿的问题。刘炳林认为，拆迁协议约定，幸福里公司交房时间为2013年12月31日，但幸福里公司是在2014年12月31日才通知刘炳林办理入户手续，属幸福里公司违约，要求幸福里公司给付诊所房屋租金补偿和逾期回迁临时安置补助费。租金补偿已在违约赔偿问题中予以调整，不应再重复评价。关于逾期回迁临时安置补助费问题，幸福里公司晚于约定日期通知回迁，系违约，应支付延长期间的临时安置补助费，参照《宁安市房屋征收与补偿实施办法》第十五条第二项的规定：“在征收范围封闭前办理营业执照和税务登记的，按房屋产权证上载明的面积按月计算，工业用途25元/平方米，商服用途20元/平方米，其他10元/平方米计发”。刘炳林主张的逾期补偿实为停产停业损失补偿，幸福里公司应给付刘炳林延长过渡期的安置补偿费42782.40元（178.26平方米×20元/月×12月）。9.关于诊所停业补偿的问题。刘炳林要求幸福里公司给付的人员工资补偿，性质为停产停业损失，其已在延长过渡期安置补偿中予以评价，不能重复主张，不予支持。一审判决：1.解除刘炳林与幸福里公司宁安市幸福里房地产开发有限公司签订的关于96.95平方米门市房、91.20平方米门市房的拆迁协议条款；2.幸福里公司宁安市幸福里房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日给付刘炳林53.72平方米门市房的赔偿款126840.74元、96.95平方米门市房的赔偿款1424256.09元、91.20平方米门市房的赔偿款642675元、因幸福里公司违约的赔偿款107230.50元、延长过渡期间的安置补偿款42782.40元，以上共计2343784.73元，扣除刘炳林应支付给幸福里公司的房屋差价款171350元，幸福里公司应赔偿刘炳林各项损失共计2172434.73元；3.驳回刘炳林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58943元，由幸福里公司宁安市幸福里房地产开发有限公司负担24180元，由刘炳林负担34763元。鉴定申请费3000元，由刘炳林负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审诉讼的争议焦点为：一、一审判决认定返还房款的单价是否有相应的事实及法律依据；二、上诉人要求对于无照门市房、库房及营业损失进行补偿是否有相应的事实及法律依据。关于一审法院认定返还房款的单价每平方米5000元是否有相应的事实及法律依据的问题。双方当事人签订的“房屋拆迁补偿安置协议”是双方当事人真实意思表示，且不违反国家禁止性法律、法规规定，合法有效。双方约定的超面积款单价为每平方米为5000元，该内容是用于双方签订拆迁补偿安置协议时计算面积差额的单价，而双方约定应当回迁时间为2013年12月31日，因被上诉人违约没有按约定给上诉人回迁约定的房屋，因此给上诉人造成了相应的经济损失，故根据公平原则应当按照2013年12月31日的评估值每平方米12243.16元计算返还房款的价格较为公平，一审适用每平方米5000元单价显失公平，应予纠正。其中（一）关于53.73平方米门市房赔偿问题。面积误差3%以内房价款19731元，利息8077元；面积误差超出3%以外的房价款为282778元。合计赔偿310586元；（二）关于96.95平方米门市房赔偿问题。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条关于已付购房款一倍的惩罚性赔偿是对违约方的一种惩罚，目的是补偿守约方所遭受的违约方违约行为造成的损害，故已付购房款的确定应以双方约定实际交付房屋之日的房屋价格来确定。因此，幸福里公司应返还刘炳林房价款及已付购房款一倍赔偿额为2373949元，利息485918；房屋租金损失256311.56元；合计3116178.56元；（三）关于91.20平方米门市房的赔偿问题。幸福里公司应返还刘炳林房价款为1116576元，利息457098元。合计赔偿1573674元。以上三个门市房共赔偿5000438.56元。关于上诉人要求对于无照门市房、库房及营业损失进行补偿是否有相应的事实及法律依据的问题。首先双方当事人在“房屋拆迁补偿安置协议”对上诉人主张的无照门市房、库房没有约定，现上诉人也无充分证据证明上述房屋面积、结构等实际情况，故根据谁主张谁举证的原则，上诉人应当承担举证不能的法律后果，对该主张本院不予支持。另关于上诉人主张营业损失，因上诉人经营的诊所自动迁后，即搬迁到异地经营，并未因幸福里公司违约行为中止经营，故现上诉人主张因被上诉人没有按约定回迁房屋，产生相应的经营损失没有相应的事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，刘炳林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持黑龙江省宁安市人民法院（2020）黑1084民初353号民事判决第一项（解除原告刘炳林与被告宁安市幸福里房地产开发有限公司签订的关于96.95平方米门市房、91.20平方米门市房的拆迁协议条款）；二、撤销黑龙江省宁安市人民法院（2020）黑1084民初353号民事判决第三项（驳回原告刘炳林的其他诉讼请求）；三、变更黑龙江省宁安市人民法院（2020）黑1084民初353号民事判决第二项为宁安市幸福里房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘炳林53.73平方米门市房赔偿款及利息310586元，96.95平方米门市房赔偿款及利息、房屋租金损失3116178.56元，91.20平方米门市房的赔偿款及利息1573674元，因宁安市幸福里房地产开发有限公司违约的赔偿款107230.5元，延长过渡期间的安置补偿款42782.4元，以上共计5150451.46元，扣除刘炳林应支付给宁安市幸福里房地产开发有限公司的房屋差价款171350元，宁安市幸福里房地产开发有限公司应赔偿刘炳林各项损失共计4979101.46元。四、驳回刘炳林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。一审案件受理费58943元、鉴定申请费3000元，由上诉人刘炳林负担15366元，由被上诉人宁安市幸福里房地产开发有限公司负担46577元；二审案件受理费58943元，由上诉人刘炳林负担34379元，由被上诉人宁安市幸福里房地产开发有限公司负担24564元。本判决为终审判决。审判长  吴**刚审判员  杨弘智审判员  杨耀然二〇二〇年十二月七日书记员  刘 璇