辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民初159号原告（案外人）：刘玉春，男，汉族，1957年11月8日出生，无业，住辽宁省。委托诉讼代理人：邬立东，辽宁德营律师事务所律师。被告（申请执行人）：锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司，住所地辽宁省锦州市古塔区解放路二段**。法定代表人：沈守华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王明忠，辽宁华峰律师事务所律师。被告（被执行人）：盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司，住，住所地辽宁省北镇市沟帮子镇站前社区**/div>负责人：王朝军，该公司经理。委托诉讼代理人：赵本国，辽宁言之鼎律师事务所律师被告（被执行人）：沈守华，男，1962年5月24日出生，汉族，公司董事长，住辽宁省锦州市古塔区。原告刘玉春与被告锦州市古塔区华益小额贷款有限公司、被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司、被告沈守华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉春及委托诉讼代理人邬立东，被告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司委托诉讼代理人王明忠、被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司委托诉讼代理人赵本国到庭参加诉讼。被告沈守华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉春诉讼请求：1、请求判决撤销锦州市中级人民法院（2020）辽07执异40号执行裁定，解除对北镇沟帮子镇站前街道良运华庭小区A1幢4单元902号、A1幢2单元1503号房屋的查封；2、请求判决确认该三户房屋归原告所有；3、请求判令被告承担诉讼相关的一切费用；事实与理由：2019年6月30日，原告与被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司（以下简称“沟帮子分公司”）签订良运华庭小区门窗制作安装合同，原告为沟帮子分公司制作安装门窗。承包方式为包工包料、包质量、包工期、包设施、包安全、包文明施工及验收通过。工程完工后，沟帮子分公司拖欠原告工程款及人工费工45.5718万元。原告多次通过信访程序找到沟帮子政府索要人工费。沟帮子政府找到沟帮子分公司负责人进行沟通，要求其给付拖欠的人工费。2019年6月30日，在沟帮子镇政府的主持下沟帮子分公司用良运华庭小区A1幢4单元902号、A1幢2单元1503号房屋抵顶拖欠原告的人工费。原告与被告沟帮子分公司签订了二份商品房买卖合同，被告沟帮子分公司将上述二套房屋顶账给原告。2020年5月，原告得知：被告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司（以下简称“华益公司”）诉被告沟帮子分公司、沈守华借款合同纠纷一案，贵院于2014年10月14日作出（2014）锦民一初字第00032号民事判决、判决沟帮子分公司给付华益公司14144570元，沈守华承担保证责任。2015年12月18日，贵院作出（2015）锦执一字00050号执行裁定，（2014）锦民一初字第00032号民事判决书本次执行程序终结。锦州市中级人民法院于2019年8月5日作出（2015）锦执一字00050号执行裁定书，查封了北镇沟帮子镇站前街道良运华庭小区14户房产，其中包括原告的良运华庭小区A1幢4单元902号、A1幢2单元1503号房屋。2020年6月1日，原告依法向锦州市中级人民法院提出书面执行异议，并提供了相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年6月30日，锦州市中级人民法院作出（2020）辽07执异40号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告的二户房屋时政府责令被告沟帮子分公司作为顶账房屋交付给原告的，是政府指令开发商专门给原告的顶账房，并且已经实际交付给原告。原告依法得到房屋在先，锦州中院执行局查封在后，法院对该二户房屋的查封是错误的。原告的二户房屋时政府指令沟帮子分公司专门给原告的顶账房，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告取得二户顶账房后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，因此人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。综上所述，原告依法得到房屋在先，法院查封在后，法院对该二户房屋的查封时错误的，严重损害原告的合法权益。现在原告依据《民事诉讼法》的规定依法起诉至法院，请法院依法查明事宜，支持原告的诉求。被告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司辩称，1.原告人不是法律意义的享有人，不是法律意义上的房屋买受人，其不能对抗法院查封。2.原告也不是抵债房屋的承建人，不享有对该房屋的优先权。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司辩称，1.沟帮子分公司与锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司的债务纠纷执行案件，已经进行了调解，盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司不欠锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司债务，所以，锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司继续查封本案的涉案房屋，没有事实依据。2.原告所述情况属实，房屋确实是盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司抵偿给原告的，对于原告所述的事实及诉求，盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司表示认可。被告沈守华未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。庭审中，原告刘玉春提交证据如下：商品房买卖协议二份、2019年6月30日抵顶政府城建楼人工费收据一份、王国江情况说明、陈丽情况说明、本院作出的（2020）辽07执异40号执行裁定书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对本院（2020）辽07执异40号执行裁定书查明事实部分无异议。本院查明事实如下：锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司诉盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司、沈守华借款合同纠纷一案，本院于2014年10月14日作出（2014）锦民一初字第00032号民事判决：一、被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司于判决生效后起十日内给付原告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司借款本金人民币14144570元及相应利息（其中：以借款本金为人民币4245260元为基数，从2010年9月1日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币2000000元为基数，从2010年9月16日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币2140000元为基数，从2010年9月20日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币1001650元为基数，从2010年12月3日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币600000元为基数，从2010年12月24日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币3748000元为基数，从2011年3月31日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息；以借款本金人民币409660元为基数，从2011年4月13日起至判决确定给付之日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息。同时，以借款本金人民币72300元为基数，从2010年9月1日起至2011年8月16日止，按照《借款合同》上约定的月利率21‰，依据合同约定的计息方式计算利息）。二、被告沈守华对上述债务以登记在其名下的北房他证沟字第3、4、8、12、13、14号所记载的房屋，按合同约定和登记担保数额人民币16168818元的范围内承担保证责任。三、驳回原告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币163290元，保全费人民币5000元，公告费人民币600元，共计人民币168890元，由被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司承担，被告沈守华承担连带责任。判决发生法律效力后，锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司申请强制执行，本院立案执行。2015年12月28日，本院作出（2015）锦执一字00050号执行裁定，本院（2014）锦民一初字第00032号民事判决书本次执行程序终结。2019年8月5日，本院作出（2015）锦执一字00050号执行裁定，查封包括案涉房产在内的被执行人盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司名下位于沟帮子镇站前街道良运华庭小区住宅楼共计十四户房产，期限三年。2020年6月1日，案外人刘玉春向本院提出异议。另查明，2019年6月30日，北镇大兴门业刘玉春与村镇公司签订协议，约定双方就制作网点白钢门等工程人工费对账如下：工程总价款795718元，已付款340000元，余款455718元。甲方（村镇公司）用其开发的华庭小区A1-4-902号（面积68.09平方米）和A1-2-1503号（面积78.45平方米）楼房抵押所欠乙方（北镇大兴门业刘玉春）余款455718元。就此甲乙双方所签的所有合同作废，双方没有往来欠款，工程款全部结清。该协议中刘玉春签名，村镇公司加盖财务专用章。又查明，沟帮子经济开发区信访局于2019年12月1日出具的情况说明载明，“沟帮子经济开发区良运华庭小区承包商（网点白钢门窗制作）刘玉春2018年9月到沟帮子信访局等相关部门反映该小区开发商王朝军拖欠其工程款及人工费用，经查，于2019年6月30日，王朝军与刘玉春两人达成协议，通过房屋顶账形式结清双方债权债务关系。”刘玉春提交的2018年9月12日群众个体来访登记表载明，上访人刘玉春反映的主要问题为：“村镇公司王朝军欠其工程款45.5万元，经多次催要不给，要求政府相关部门帮助其催要工程款。”上述事实，有《协议书》、《商品房买卖合同》、《收据》、情况说明等证据载卷为凭，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案是基于以房抵债的期待物权提起的执行异议之诉。以房抵债是以物抵债的组成部分，是以物抵债的其中一种情形。以物抵债是当事人通过协议的方式对债务的履行作出的安排。通常意义上，一般把以物抵债分为代物清偿、债的更改、新债清偿三种情形。而三者的目的和内容不同，导致的法律后果亦不相同。代物清偿是指债权人受领他种给付，以代替原之给付，债之关系，因代物清偿而消灭；债的更改是指设立一新的债之关系，以代替旧有之债，新债务成立，原债务消灭；新债清偿是指清偿债务，经债权人同意而对债权人负担新的债务，新债务因清偿而消灭，旧债务同时消灭的民事法律行为。本案中，从当事人对案件事实的陈述，结合当事人提交的证据证明的事实，本案系作为案外人的刘玉春与作为被执行人的沟帮子分公司之间基于债的更改签订了《商品房买卖合同》，但双方未办理房屋所有权变更登记。故刘玉春作为执行案件的案外人是否享有排除执行的民事权益，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘玉春与沟帮子分公司签订《商品房买卖合同》后，沟帮子分公司为刘玉春出具了抵顶工程款的收据并交付了涉案房屋的钥匙，对此，应当视为刘玉春已经支付了全部价款并合法占有了案涉房屋，且上述行为均发生在人民法院对涉案房屋查封之前。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，沟帮子分公司作为房地产开发企业作为办理房屋所有权证书的义务主体，负有向政府相关部门提交必要的手续、完成房屋权属的初始登记的义务，且按照刘玉春与沟帮子分公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，沟帮子分公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现沟帮子分公司并未履行法定及合同约定义务，故应当认定双方签订《商品房买卖合同》后，未办理房屋所有权过户登记是作为开发商的沟帮子分公司的原因所致，而非归责于刘玉春自身原因。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变动是以登记生效主义为原则，刘玉春对涉案房屋享有的只是基于《商品房买卖合同》而取得的物权期待权。鉴于刘玉春作为执行案外人与被执行人沟帮子分公司在本院查封涉案房屋以前，已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且已支付全部房款并合法占有涉案房屋，对未办理房屋过户登记没有过错，故刘玉春对涉案房屋享有排除执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：解除辽宁省锦州市中级人民法院（2015）锦执一字00050号执行裁定书中对盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司名下位于沟帮子镇站前街道良运华庭小区A1幢4单元902号、A1幢2单元1503号房屋的查封。一审案件受理费8136元，由被告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2020）辽07执异40号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 钟 鸣审判员 安剑凌审判员 韩晓武二〇二〇年十二月二十二日法官助理马铭阳书记员张丹