湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0581民初2796号原告：许美霞，女，1985年10月5日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。委托诉讼代理人（一般代理）：刘云，武冈市法律援助中心法援律师。被告：武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司，住所：武冈市水西门办事处商三街曾晟家**，统一社会信用代码：91430581394211440B。法定代表人：胡小见，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：曹友佳，武冈市武强法律服务所法律工作者。被告：唐让，男，1976年12月2日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。第三人：陈琳霞，女，1992年10月7日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。第三人：陈立军，男，1969年1月28日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。原告许美霞与被告武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司（以下简称鸿建劳务建筑公司）、唐让及第三人陈琳霞、陈立军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许美霞及其委托诉讼代理人刘云，被告鸿建劳务建筑公司的委托诉讼代理人曹友佳、被告唐让，第三人陈琳霞、陈立军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许美霞向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原告与两被告于2016年2月7日签订的《合伙建房协议书》有效；2、依法确认两被告与第三人于2015年10月10日签订的《合伙建房协议书》虚假无效；3、判令第三人陈立军停止侵权、排除妨碍，立即搬离原告房屋并赔偿原告门锁损失10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年2月7日在原武冈市北闸门居委会解放路购买位于A单元5楼的商品房一套，建筑面积为168平方米，原告与两被告签订《合伙建房协议书》（实为购房合同），分两次交纳了购房款，合计349804元，约定剩余50000元房款，在房产证办好后一次性付清。2017年5月，原告领到了房屋钥匙，但因没有通水电，所以无法装修。2018年6月，原告惊奇地发现第三人陈立军将该房屋的大门换了。2019年5月，第三人陈立军竟然在原告购买的房屋里搞装修。2019年8月16日，原告以停止侵权、排除妨碍起诉第三人陈立军。法庭审理时，第三人陈立军拿出一份与被告唐让签订的虚假《合伙建议协议书》，原告被迫撤诉。时至今日，第三人陈立军仍旧阻挠原告装修入住房屋。被告鸿建劳务建筑公司辩称：被告鸿建劳务建筑公司支持原告许美霞的诉讼主张，理由为：一、原告许美霞与被告鸿建劳务建筑公司于2016年2月7日签订的《合伙建房协议书》实为购房协议，系双方真实意思表示，应该有效，签订时间系被告鸿建劳务建筑公司取得该楼盘的开发资格及该楼盘的相关权利后，原告也按协议交纳了相应的购房款，被告鸿建劳务建筑公司承认与原告的合伙建房协议有效，且无违法内容；二、被告鸿建劳务建筑公司与第三人陈琳霞签订的《合伙建房协议书》应属无效或虚假，被告鸿建劳务建筑公司没有与第三人陈琳霞签订过合伙建房协议，也没有授权任何人包括被告唐让与第三人陈琳霞签订购房协议；第三人陈琳霞的《合伙建房协议书》签订时间是2015年，当时被告鸿建劳务建筑公司只是涉案楼盘的工程承包方，没有权利合伙建房及卖房；如果被告鸿建劳务建筑公司与第三人陈琳霞有合伙建房协议，该协议是虚假或伪制的，被告鸿建劳务建筑公司不予认可。被告唐让辩称：被告唐让与原告许美霞及与第三人陈琳霞签订的两份《合伙建房协议书》都是有效协议；因为被告鸿建劳务建筑公司没有售楼部，销售涉案楼盘时没有统一进行登记，被告鸿建劳务建筑公司把涉案楼盘502号的房子卖给了第三人陈琳霞后未予登记，后原告来购房时就把涉案房屋502室又卖给了原告许美霞；因第三人陈琳霞的房子购买在前，所以涉案房屋502室应归第三人陈琳霞所有，原告购买的房款谁收了的归谁退还；被告鸿建劳务建筑公司在承包工程时是被告唐让出资的，所以被告唐让有权利出售房屋。第三人陈琳霞、陈立军辩称：第三人陈琳霞于2015年10月与开发商签订的《合伙建房协议书》是有效的，签订合同时就交纳了100000元购房款，2017年4月又支付了190000元购房款到开发商指定的账户；开发商也是认可第三人陈琳霞的合伙建房协议的，并给第三人陈琳霞进行了水电开户；第三人陈琳霞于2019年7月已在该房屋进行装修，原告没有提出异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年4月7日，案外人许佰龙、许毓勇、许毓武、许毓青作为甲方，与乙方李建军、阳建红签订《房屋拆除补偿合同》，约定甲方拆除位于原武冈市××路的房屋后，将面积600余平方米的住宅地作为入伙股金出资与乙方合作修建住宅楼；住宅楼层数与层高由乙方根据设计需要决定，并由乙方承担房屋设计、建房承包方案、工程验收、材料的采购以及房屋修建等一切事宜，甲方不得干涉；乙方补偿甲方3个门面（面积合计约165平方米）、11套房屋（每套含公摊面积约130平方米）以及地下室停车位4个，其余房地产的所有权与使用权归乙方所有、管理和使用，甲方不得干涉；甲方的房地产必须无条件过户给乙方，套房的房产证由乙方办至甲方名下，有关费用由乙方负责，乙方在套房售出90%以上方可办理各户房产证件，等等。2015年7月13日，李建军、阳建红以甲方武冈市××路××号地工程的名义与乙方被告鸿建劳务建筑公司签订《工程施工承包合同书》，约定的主要内容为：甲方将武冈市××路××号地砖混10层的建筑工程发包给乙方，由乙方全额垫资承包施工并向甲方交押金200000元；在房屋修建至三层时，甲方退还乙方押金；工程承包价款按建筑面积每平方米718元计算，材料采购价按实签证；在工程全部完成竣工后3个月内甲方付清乙方工程款的80%，再过3个月付清工程的18%，其余的2%的质保金在无质量问题3年内付清，不计利息。在李建军、阳建红将工程发包给被告鸿建劳务建筑公司后，阳建红作为甲方、被告鸿建劳务建筑公司作为乙方，于2016年1月25日签订《合作建房项目股份转让合同》，约定的主要内容为：甲方将该项目所拥有的40%股份转让30%的股份给乙方，转让股份后，甲方占该项目10%的股份；乙方给甲方的转让费：乙方无条件将该项目新建住宅楼的9楼补偿甲方不少于148平方米的套房一套；甲、乙双方共同承担房屋设计、施工队的确定，共同办理政府有关部门的一切手续，共同管理财务、售楼、工程验收、材料采购等修建工程的一切事宜；如一方违约，造成的一切经济损失由违约方赔偿给守约方。被告鸿建劳务建筑公司在武冈市××路××号工地承建房屋过程中，同时向社会不特定人员以合伙建房的形式公开出售套房。2015年10月10日，被告唐让作为被告鸿建劳务建筑公司的委托代理人以被告鸿建劳务建筑公司名义与第三人陈琳霞签订《合伙建房协议书》，约定的主要内容为：乙方（陈琳霞）自愿与甲方（鸿建劳务建筑公司）合伙建房，并按其所住在不同的楼层的价格发包给甲方统一承建，不管市场材料价格及人工工资变化如何，与乙方无关；乙方自选5楼Ｂ号住宅，建筑面积为168平方米；单价为每平方米2280元，总金额383000元；乙方向甲方于2015年10月10日支付定金100000元；甲方应在2016年8月30日前将经验收合格的房屋交付乙方使用。第三人陈琳霞在签订合同当天按约支付房款100000元，2017年4月8日支付房款190000元。2016年2月7日，原告许美霞与被告鸿建劳务建筑公司签订《合伙建房协议书》，约定的主要内容为：乙方（许美霞）自愿与甲方（鸿建劳务建筑公司）合伙建房，并按其所住在不同的楼层的价格发包给甲方统一承建，不管市场材料价格及人工工资变化如何，与乙方无关；乙方自选5楼住宅，建筑面积为168平方米；乙方向甲方于2016年2月9日支付定金100000元；甲方应在2016年9月30日前将经验收合格的房屋交付乙方使用。原告许美霞在签订合同当天按约支付房款100000元，2017年1月26日支付房款249840元。被告鸿建劳务建筑公司的法定代表人胡小见于2017年1月26日在原告许美霞《合伙建房协议书》合同尾页备注：2017年1月26日许美霞交来房款金额计贰拾肆万玖仟捌佰肆拾元（249840元），余款伍万元（50000元）交房产证一次付清；并加盖被告鸿建劳务建筑公司公章。2017年5月，被告鸿建劳务建筑公司将涉案房屋入户门钥匙交付给原告许美霞，因尚未通水电，原告许美霞未对该房屋装修与居住使用。2019年8月22日，原告许美霞以第三人陈立军（第三人陈琳霞之父）在其购买的房屋内搞装修要求第三人陈立军停止侵权，排除妨碍，立即搬离原告房屋为由诉至本院。本院于2019年10月25日作出（2019）湘0581民初2654号民事裁定书，以原告许美霞起诉的被告主体资格不符，裁定驳回原告许美霞的起诉。后原告许美霞及第三人陈琳霞均未能在该房屋内装修、居住，原告现再次诉至本院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点为：原告许美霞与被告鸿建劳务建筑公司，第三人陈琳霞与被告鸿建劳务建筑公司分别签订的《合伙建房协议书》的效力问题。原告许美霞与被告鸿建劳务建筑公司，第三人陈琳霞与被告鸿建劳务建筑公司分别签订的《合伙建房协议书》，虽名为合伙建房，但一方仅按约定支付价款，不参与合伙建房事务与合伙分红，亦不承担合伙建房的亏损，故双方实为房屋买卖合同关系。被告唐让作为被告鸿建劳务建筑公司的委托代理人于2015年10月10日以被告鸿建劳务建筑公司名义与第三人陈琳霞签订《合伙建房协议书》时，被告鸿建劳务建筑公司仅为涉案房屋的工程承建方，并未取得出售房屋的主体资格，在签订合同时该合同属于效力待定状态，事后被告鸿建劳务建筑公司在取得售房主体资格后也未对被告唐让与第三人签订的《合伙建房协议书》的有效性进行追认，庭审中亦明确不予认可，应视为被告唐让以被告鸿建劳务建筑公司名义与第三人陈琳霞签订的购房合同自始未生效，即自始无效。被告唐让在与第三人陈琳霞就涉案套房签订《合伙建房协议书》后，被告鸿建劳务建筑公司又与原告许美霞就涉案房屋签订了《合伙建房协议书》，原告许美霞在不知情的情况下，已按约支付房款，被告鸿建劳务建筑公司亦向原告许美霞交付了约定的房屋，双方之间签订的合同是双方当事人的真实意思表示且已基本履行完毕，原告该购房行为应视为善意，系有效合同。第三人陈琳霞虽提供了其早于原告签订的《合伙建房协议书》，因事后缺乏被告鸿建劳务建筑公司追认的意思表示，该《合伙建房协议书》始终处于无效状态。无论被告鸿建劳务建筑公司与被告唐让实际对两份《合伙建房协议书》知情与否，被告鸿建劳务建筑公司与被告唐让客观上对第三人的损失存在一定缔约过失责任，第三人陈琳霞因此产生的损失，可另行主张权利。原告许美霞要求第三人陈立军停止侵权、排除妨碍并赔偿门锁损失10000元的诉请，因原告未提供充足证据证实，本院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告许美霞与被告武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司于2016年2月7日签订的《合伙建房协议书》有效；二、确认第三人陈琳霞与被告武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司于2015年10月10日签订的《合伙建房协议书》无效；三、驳回原告许美霞的其他诉讼请求；本案受理费350元，由被告武冈市鸿建劳务建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邵阳市中级人民法院。审 判 长  张明媚人民陪审员  肖时林人民陪审员  胡小龙二〇二〇年十二月十八日法官助理苏彪代理书记员  戴红英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。