大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8026号原告：大连市国有房屋经营集团有限公司，统一社会信用代码91210200MA0UD6MNX0，住所地大连市西岗区水仙街**。法定代表人：卢鹏，系董事长。委托诉讼代理人：郭聪、康志彬，均系北京市京都（大连）律师事务所律师。被告：姚新民，男，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连市国有房屋经营集团有限公司与被告姚新民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大连市国有房屋经营集团有限公司的委托诉讼代理人郭聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告腾退大连市甘井子区房屋；2、请求被告支付租金和占用使用费至实际腾退房屋之日（租金暂计算至2020年4月30日为16,806.27元）；3、请求被告在腾退房屋时结清物业费、水、电、煤气、采暖费；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据大连市体制创新改革领导小组办公室《关于国有房屋无偿划转的通知》（大体创办字［2018］3号）的规定和《国有保障性住房划转协议》的约定，案涉及房屋已经划转至原告名下，划转基准日为2017年12月31日。被告原系案涉房屋的廉租租户，现被告已不符合廉租保障资格。被告一直拒绝交纳租金，经原告多次催缴，被告仍然拒绝交纳租金。因被告已不符合廉租房保障资格，并且被告一直拒绝交纳租金。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故原告起诉至法院。被告姚新民未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：1、2008年4月12日，大连市机构编制委员会发［2008］35号文件，标题为“关于组建大连市住房保障中心的批复”，内容有“市国土房屋局：组建大连市住房保障中心，为你局所属事业单位。”“主要职责是贯彻执行国家、省、市住房制度改革和住房保障工作的方针、政策和法律、法规及规章；负责城镇中低收入家庭廉租住房保障、经济适用房和限价商品房的具体管理工作。”2009年4月16日，大连市住房保障中心（甲方）与大连市中山房地产经营有限公司（乙方）签订《廉租住房委托管理协议》，载明甲方将坐落在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区的廉租住房委托乙方管理，产权或使用权不变。乙方负责廉租住房经租、维修、物业管理等。2、2014年，案外人（甲方）大连市中山房地产经营有限公司与被告（乙方）姚新民签订《大连市廉租住房租赁合同》约定，由被告姚新民承租坐落于大连市甘区房屋，建筑面积为65.67平方米，使用面积为45.97平方米，租金0.8元/月/平方米，该房年租金为人民币441元，并约定如遇政策调整，按新政策执行。租赁期限，2014年1月1日至2014年12月31日止。租金支付方式为年付。合同第五条约定，租赁期内涉及房屋使用的各项费用中，物业服务费、水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、上网费、电视收视费以及法律法规规定由乙方承担的费用，由乙方承担。合同第七条约定，甲方或者乙方就以下事项提出变更申请，经住房保障部门同意后变更：因政策调整，需变更租金标准、保证金等相关费用。乙方有下列情形之一的，甲方可随时通知乙方解除合同：无正当理由累计6个月以上未交纳住房租金的；因就业、收入、资金、房产等情况发生变化，或经住房保障及相关部门认定不再符合廉租住房实物配租条件的。合同第八条约定，经住房保障部门审核，既不符合廉租住房保障条件又不符合公租房保障条件，且有实际困难无法立即退出的，可给予最长6个月的过渡期，过渡期间按照建筑面积的市场价格（中山区、西岗区、沙河口区为25元/月·平方米，甘井子区为20元/月·平方米）缴纳租金。逾期不退出的，依法申请人民法院强制执行。续签合同条款约定，双方续期至2015年12月31日止。2015年12月31日合同约定的续租期限到期后，案外人大连市中山房地产经营有限公司与被告未签订新的房屋租赁合同，被告继续租住案涉房屋。原告多次向被告发出催缴租金的通知，被告一直拒绝交纳。3、2017年10月13日，大连市国土资源和房屋局发布大国土房屋发［2017］256号文件，标题为“关于修订《大连市公共租赁住房管理办法实施细则》的通知”，内容有“为加强和规范公共租赁住房管理，优化工作程序，提升住房保障水平，市国土房屋局修订了《〈大连市公共租赁住房管理办法〉实施细则》。现予印发，请遵照执行。”《〈大连市公共租赁住房管理办法〉实施细则》第八条规定，原廉租房源，纳入公共租赁住房管理。市场租金计租标准参照《关于重新发布市内四区及高新园区房屋租赁市场评估租金标准的通知》（大国土房屋发［2014］181号）中最低的租金标准执行。（即中山区每平方米20元；西岗区每平方米16元；沙河口区、甘井子区每平方米12元）。案涉房屋市场租金标准为12元/月/平方米。4、大连市住房保障中心出具的“534套廉租房18、19、20年度部分在租名单”中载明，姚新民，房源地址，承租建筑面积65.67㎡，承租使用面积45.97㎡，租金标准12元，备注2018年7月停保。5、2018年2月14日，大连市体制创新改革领导小组办公室发布大体创办字［2018］3号文件，标题为“关于国有房屋无偿划转的通知”，内容有“原则同意你局（市国土资源和房屋局）所属6792套保障性住房及8处公建（建筑面积约33.64万平方米）无偿划转给大连市城市建设投资集团有限公司所属的大连市国有房屋经营有限公司。”“本次划转工作以国有房屋的账面原值为基础，实行所有权和经营权同时划转的方式”。6、2018年8月23日原告大连市国有房屋经营有限公司与大连市国土资源和房屋局签订《国有保障性房屋划转协议》（大国房2018合-079号），协议约定将甲方（划出方）大连市国土资源和房屋局建设和管理并代政府持有的国有保障性房屋、配套公建的产权和经营管理权，划转至乙方（划入方）城建集团国有房屋经营有限公司，协议第二条约定，划转方式为国有房屋实行产权和经营权按现状同时划转的方式。协议第三条约定，划转基准日为2017年12月31日。协议第四条约定划转基本资料，包括廉租房534套房屋登记情况。附件8《廉租住房534套清册》。以上事实，有原告提供的《大连市廉租住房租赁合同》、《廉租住房委托管理协议》、《关于组建大连市住房保障中心的批复》、《关于重新发布市内四区及高新园区房屋租赁市场评估租金标准的通知》、《关于修订《大连市公共租赁住房管理办法实施细则》的通知》、《534套廉租房18、19、20年度部分在租名单》、《关于国有房屋无偿划转的通知》、《国有保障性房屋划转协议》及本院庭审笔录等在案为凭，这些证据材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连市中山房地产经营有限公司与被告姚新民签订《大连市廉租住房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于原告的主体资格，本院认为，案涉合同系大连市中山房地产经营有限公司受市国土房屋局的下属事业单位大连市住房保障中心委托与被告所签订，后该案涉房屋产权和经营管理权被划转至原告，即案涉债权转移给原告，故原告系本案的适格主体。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让债权的只需将其转让债权的情况及时通知债务人，现受让人大连市国有房屋经营集团有限公司以原告身份向法院起诉要求被告履行债务，该起诉行为可以视为通知。2015年12月31日之后双方并未再签订书面合同，被告继续使用房屋，原租赁合同继续有效，双方形成不定期的租赁合同，均应按照原合同履行相应的权利义务。《大连市廉租住房租赁合同》的前提系被告符合国家关于承租廉租住房的政策条件。被告是否有廉租房资格，是由相关行政部门进行审核。合同约定当被告不符合承租廉租住房条件时，应解除合同，被告腾退房屋。被告自2018年7月被取消廉租房资格，即应及时腾退房屋及给付租金。被告未及时腾退房屋，且至今仍租住于案涉房屋中，应支付占用使用费。现原告主张自按市场租金标准12元/月/平方米支付占用使用费，自2018年1月1日至2020年4月30日，计16,806.27元（其中2018年1月1日至2018年7月31日为廉租房租金257.43元，2018年8月1日至2020年4月30日为市场租金为16,548.84元），符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告在腾退房屋时结清物业费、水、电、煤气、采暖费等费用，符合合同约定，予以支持。被告没有到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃自己的申辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姚新民于本判决发生法律效力之日起十日内将大连市甘井子区房屋腾退给原告大连市国有房屋经营集团有限公司。二、被告姚新民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连市国有房屋经营集团有限公司支付自2018年1月1日至2020年4月30日的房屋占用使用费16,806.27元；自2020年5月1日起至实际腾退之日止，按月租金788.04元标准给付房屋占用使用费。三、被告姚新民于房屋腾退时结清房屋水、电、煤气、采暖费等费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取110元（原告已预交），由被告姚新民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 司 萍二〇二〇年十二月二十三日书记员 宋子豪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。