河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5150号上诉人(原审原告)：新乡名都置业有限公司,住所地:新乡市卫滨区文岩路**恒大雅苑综合楼**,统一社会信用代码:914107005672214E。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：冯玉洁，单位员工。被上诉人(原审被告)：陈莉，女，1985年9月12日出生，汉族，住河南省。上诉人新乡名都置业有限公司(以下简称名都公司)因与被上诉人陈莉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。名都公司的委托诉讼代理人冯玉洁到庭参加诉讼。被上诉人陈莉经合法传唤拒不到庭，本案现已审理终结。名都公司上诉请求:1、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2020)豫0703民初286号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求成发回重审；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，合法、有效。《商品房买卖合同》中约定的解除合同的条款也应当是有效的。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定上诉人享有解除合同的前提条件是上诉人为被上诉人承担阶段性保证责任，代被上诉人偿还银行贷款。只有在被上诉人存在上述违约情形时，上诉人才享有解除权，这并没有加重被上诉人的义务，也没有免除上诉人的义务，该条款应当是合法有效的。二、一审法院适用法律错误，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人逾期偿还银行贷款，导致上诉人承担阶段性保证责任的违约行为已经达到了解除合同的条件。三、一审法院认为应当维持合同的效力，即证明上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是有效的，《商品房买卖合同》中的条款也应当是有效的，合同中约定的有上诉人解除权的行使，上诉人可根据合同约定行使合同解除权。四、本案诉讼费收取有误，本案诉讼费应当按件收取，而不应当按照房屋总价值收取诉讼费。陈莉未到庭答辩。名都公司向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人签订的编号为2013-0301087的《商品房买卖合同》；2、判令陈莉配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续。一审法院认定事实：2013年3月10日，名都公司与陈莉签订编号为2013-0301087的《商品房买卖合同》，购买名都公司开发位于新乡市××大雅××楼××单元××171.19平方米商业营业房一套。依据合同约定，该购房款919857元，陈莉应于2013年3月13日前支付首期房款279857元，余款640000元需在2013年3月16日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。在合同附件四（第19页）约定：“5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或者不予办理房地产权证，并无须承担责任。”2013年6月25日，中国工商银行股份有限公司新乡分行（贷款人）与黄云广、陈莉（借款人）、名都公司签订个人商业用房贷款合同。合同约定：借款用途为购买坐落于新乡市卫滨区××大雅××楼××单元××号的房屋购房款。借款人陈莉以所购涉案房屋向银行提供抵押担保，名都公司作为保证人承担阶段性连带责任。个人商业用房贷款合同签订后，银行依据贷款发放方式约定向名都公司划入陈莉770000元贷款作为购房款。陈莉于2013年9月开始逾期偿还贷款。中国工商银行股份有限公司新乡分行于2019年9月26日向新乡仲裁委员会提起仲裁。2020年1月18日新乡仲裁委员会作出（2019）新仲裁字第80号裁决书，裁决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司新乡分行与黄云广、陈莉、名都公司签订的编号为A【房】字新乡分行2013年0043号《个人购房借款／担保合同》；二、黄云广、陈莉偿还中国工商银行股份有限公司新乡分行借款本金580829.04元、利息4733.81及利息；三、名都公司对上述第二项承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向黄云广、陈莉追偿；四、驳回中国工商银行股份有限公司新乡分行其他仲裁请求。仲裁费15447元，由黄云广、陈莉、名都公司承担。2020年3月19日，名都公司向中国工商银行股份有限公司新乡分行支付仲裁费15447元、借款本息572246.67元。后中国工商银行股份有限公司出具陈莉贷款结清证明。一审法院认为，本案争议焦点是合同是否应当解除的问题。陈莉依据合同约定，通过交付首付款及银行按揭贷款，已经向名都公司履行交纳全部购房款，名都公司合同目的已经实现，即全额从买受人陈莉处获得购房款。虽然陈莉交付房款有银行贷款，但取得房款的来源并不影响已经履行完毕付款义务的客观事实。陈莉未按照约定及时偿还银行贷款属于违约行为，但这并不影响名都公司已经取得房屋价款的合同目的，也就是说，陈莉该违约行为未达到解除合同的程度。因此，名都公司与陈莉签订的商品房买卖合同已经履行完毕，不存在解除的情形。再加上，涉案商品房买卖合同签订于2013年，“解除合同、收回商品房、买受人所交的全部款项不予退还”的解除合同条款明显免除己方责任、加重对方责任又排除对方主要权利，而且对案涉房屋原购买价格与现有价格差异较大及收回房屋价格基础约定不明。因此，相较于解除合同，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他问题。对于名都公司在履行保证责任后，可以通过诉讼、拍卖等方式行使追偿权，维护自己的利益。一审庭审中，一审法院已向名都公司释明是否变更诉讼请求，名都公司坚持诉讼请求不变。综上，名都公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十五条之规定，一审法院缺席判决：驳回新乡名都置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费12899元，由新乡名都置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于案涉合同的解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，名都公司与陈莉于2013年3月10日签订编号为2013-0301087的《商品房买卖合同》，依据合同约定，该购房款919857元，陈莉应于2013年3月13日前支付首期房款279857元，余款640000元需在2013年3月16日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。2013年6月25日，中国工商银行股份有限公司新乡分行（贷款人）与黄云广、陈莉（借款人）、名都公司签订个人商业用房贷款合同，个人商业用房贷款合同签订后，银行依据贷款发放方式约定向名都公司划入陈莉770000元贷款作为购房款。陈莉于2013年9月开始逾期偿还贷款。中国工商银行股份有限公司新乡分行于2019年9月26日向新乡仲裁委员会提起仲裁。2020年1月18日新乡仲裁委员会作出（2019）新仲裁字第80号裁决书，2020年3月19日，名都公司向中国工商银行股份有限公司新乡分行支付仲裁费15447元、借款本息572246.67元，中国工商银行股份有限公司出具陈莉贷款结清证明。根据案涉合同附件四（第19页）的约定：“5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或者不予办理房地产权证，并无须承担责任”。由于陈莉在《房地产权证》办理完毕前逾期偿还贷款，导致名都公司承担了连带保证责任,572246.67元的贷款等费用由名都公司负担。以上事实符合合同约定的解除条件，名都公司可以依法行使合同约定的解除权。但由于案涉合同中涉及到被上诉人陈莉支付的首期购房款返还和案外人的权利问题，一审期间没有释明和处理，二审无法直接审理。为了平衡当事人的利益,对于合同解除后的纠纷，本案先不予审理，当事人可另案主张。本案仅对案涉合同的解除纠纷进行了审理，未涉及财产给付，本案诉讼费应收取100元。综上所述，新乡名都置业有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初286号民事判决；二、判决解除新乡名都置业有限公司与陈莉成签订的编号为2013-0301087的《商品房买卖合同》。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由新乡名都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 高凤娜审判员 张国飞二〇二〇年十二月七日书记员 宋祥宇