湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初4123号 原告（反诉被告）：杨萍，女，1978年5月15日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：周耀仲，男，1952年6月27日出生，汉族，住湖南省祁阳县，代理权限为一般代理。 被告（反诉原告）：于亲友，男，1972年11月18日出生，汉族，住永州市冷水滩区，现住永州市冷水滩区。 被告（反诉原告）：陈宏英，女，1978年9月3日出生，汉族，住永州市冷水滩区，现住永州市冷水滩区。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：周雅慧，代理权限为特别授权。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：周四清，代理权限为一般代理。 原告（反诉被告）杨萍与被告（反诉原告）于亲友、陈宏英侵权责任纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开某进行了审理。原告（反诉被告）杨萍及委托诉讼代理人、被告（反诉原告）陈宏英、于亲友的委托诉讼代理人、被告（反诉原告）陈宏英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告立即停止侵占原告所有的位于永州市冷水滩区××路Ａ栋504号房屋及位于永州市××路××号××栋××单元××层××号车库，并立即搬离该房屋及车库；2、请求二被告赔偿原告不能入住产生的租房费用10000元；3、本案诉讼费用全部由二被告承担。诉讼过程中原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2014年10月、12月，原告从二被告处购买了位于永州市冷水滩区××路××号××栋××单元××层××号车库一间及位于永州市××路××栋××号房屋（面积为114.74㎡）一套，并办理了房屋产权证。取得上述房屋后，原告基于被告暂时没有房屋居住，答应给二被告五年的居住权。五年的居住权到期后，原告多次要求二被告搬出房屋并交还，但二被告拒不搬离房屋，也不交还房屋。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告于亲友、陈宏英辩称，一、原告杨萍无权取得该房屋和车库的所有权；1、原告无权取得房屋的所有权；虽然目前房屋登记在原告名下，但其属于错误的权属登记，原告并不享有所有权。永房权证冷字第7××2号房屋所有权证中产权来源为买受，但其并未与原所有权人签订房屋买卖合同，更没有支付购房款，原告并未实际取得房屋的所有权。房屋之所以登记在原告名下，是因为被告向案外人杨淑英借款并提供让与担保，杨淑英指定将房屋过户到杨萍名下，但目前原告与杨淑英的借贷纠纷已于2015年8月5日达成调解协议，法院也出具了调解书，杨淑英已向法院申请强制执行，所以让与担保已经解除，房屋归被告所有，原告享有房屋所有权没有事实依据。2、原告无权取得车库的所有权；车库的转让协议《房屋转让合同》第二条约定：乙方（杨萍）用甲方（二被告）及其相应债权予以抵付。但事实是被告对原告并不享有债权，同时原告也没有另行支付相应对价，所以原告根本违约，合同没有得到履行，原告不能取得车库的所有权。二、杨萍要求二被告搬离房屋和车库于法无据。本案房屋买卖合同关系不能成立，杨萍仅以过户产权形式登记房屋在其名下，并没有支付购房款，没有实际取得房屋产权。根据物权不可侵犯原则，杨萍无权要求被告搬离房屋和车库，更没有法律依据予以支持。 反诉原告于亲友、陈宏英向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告返还永州市冷水滩区零陵南路Ａ栋504号房屋及零陵南路162号Ｂ栋Ａ单元一层8号车库给反诉原告，即将房屋过户到反诉原告名下，车库的《房屋转让合同》予以解除；2、判决反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：反诉被告杨萍起诉二反诉原告毫无事实根据，更无法律依据，该房屋仅仅处于过户状态，其所有权和使用权属于二反诉原告，车库亦是如此，为此，二反诉原告特提出反诉。一、反诉被告杨萍无权取得该房屋和车库的所有权；1、二反诉原告与反诉被告杨萍没有债权债务关系，杨萍自始自终没有支付分文购房款和车库款。因此，杨萍不能将房屋和车库据为己有；2、杨淑英与二反诉原告有债权债务关系（即民间借贷），但该债权债务已经冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第1632号民事调解书予以确认，且进入执行阶段，并不存在执行款抵作购房款的事实。杨淑英没有代杨萍支付购房款和车库款；3、事实上，该房屋过户到杨萍名下，仅仅是暂时抵押并不是买卖，在抵押物没有被处分之前，该房屋的所有权仍属二反诉原告；4、过户到杨萍名下的永房权证冷字第7××2号房屋所有权中产权来源为买受。由此，该房屋是买受取得，即事实上没有“买受”情况，只有抵押的事实；5、《房屋转让合同》第二条约定：乙方（杨萍）用甲方（二反诉原告）及其相应债权予以抵付。现二反诉原告对杨萍没有任何债务，即杨萍对二反诉原告没有债权。该合同根本没有履行，杨萍已存在根本性违约。因此，该合同应予以解除，车库仍属于二反诉原告；二、杨萍要求二反诉原告搬离房屋和车库于法无据；本案房屋买卖合同关系不能成立，杨萍仅以过户产权形式登记房屋在其名下，并没有支付购房款，没有实际取得房屋产权。根据物权不可侵犯原则，杨萍无权要求二反诉原告搬离房屋和车库，更没有法律依据予以支持；三、二反诉原告要求反诉被告杨萍返还房屋和车库于法有据；该房屋和车库因反诉被告杨萍没有支付购房款和车库款，没有发生事实上的所有权转移，虽然进行了过户登记，但仅处于杨淑英指定的抵押状态，并没有发生产权转移。根据物权法第四条规定：私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，该法第三十四条约定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。所以，二反诉原告要求将房屋过户在自己名下和解除《房屋转让合同》，于法有据。综上，二反诉原告认为反诉被告杨萍的起诉应予驳回，并支持二反诉原告的反诉请求。 反诉被告杨萍辩称，1、反诉被告杨萍取得涉案房屋所有权和车库的使用权是反诉原告于亲友、陈宏英的自愿行为，出让手续清楚合法，买受事实证据充分，房屋买卖合同、房屋转让合同约定非常清楚，买卖价款有明确约定，反诉原告办理房产登记手续时自愿签字同意，并经过永州市房产局合法登记，颁发产权证。反诉原告于亲友、陈宏英认为过户到反诉被告杨萍名下是暂时抵押行为，但反诉原告没有向法庭提交任何抵押手续或者证据，反诉原告认为的抵押没有事实依据；2、反诉原、被告之间有无债权债务关系不影响房屋买卖关系成立，不能以此为由推翻杨萍以合法方式取得涉案房屋的事实。反诉原、被告之间不存在任何合同无效的情形，合同有反诉原告于亲友、反诉原告于亲友妻子陈宏英签名，缴纳税费合法，反诉原告还缴纳了房屋所得税。杨萍与杨淑英是母女关系，杨萍母亲为女儿杨萍买房出钱，于亲友、陈宏英与杨萍不存在债权债务关系，但与杨萍母亲杨淑英存在债权债务关系。同时需要说明反诉原告于亲友、陈宏英与杨淑英的债权债务关系在前，房屋买卖在后；3、反诉原告于亲友、陈宏英称涉案房屋过户到杨萍名下是抵押不是买卖，系无中生有。反诉原告在反诉状中陈述自相矛盾，诉状中称房屋抵押给杨萍，过户到杨萍名下，既然双方不存在债权债务关系，便不存在房屋抵押给杨萍。反诉原告于亲友、陈宏英另称反诉被告杨萍母亲用债权抵付房屋没有履行，但从法院的调解书及开某笔录看，当初杨淑英与反诉原告于亲友的诉讼房屋已经抵扣。反诉原告于亲友、陈宏英要求解除合同，但合同中没有约定任何解除合同条款，也没有出现解除合同的情形，反诉原告提出要求解除合同没有依据；4、反诉被告杨萍主张房屋和车库为其所有的事实，反诉原告已实际认可，该房屋已过户至反诉被告杨萍名下，反诉原告不能举证证明房屋过户手续违法，且事实上也没有违法过户行为，反诉原告要求返还车库和房屋，依法不能支持；5、反诉原告的反诉请求已经超过法定的诉讼时效，请求法院依法予以驳回。根据民法通则第一百三十七条、民法总则第一百八十八条，反诉原告在反诉状中承认房屋已经过户至反诉被告名下，按照法定的诉讼时效，应当在知道或应当知道权利受损之日起主张权利，现已过去五年九个月，提出反诉请求已经远超诉讼时效，请法院驳回反诉原告的全部反诉请求；6、反诉原告侵权事实清楚，反诉被告维权诉请应得到法律支持，从2014年12月6日房屋登记到反诉被告名下已五年时间，反诉被告杨萍及母亲反复要求反诉原告搬离房屋，反诉原告发现政府可能要拆迁，有利可图，住在涉案房屋到期后以种种理由不予返还。且当时房屋价格800元／平方米，反诉被告按2000元／平方米价格支付。综上，依据民法总则第一百二十条，物权法第三十四条、第三十九条的规定，反诉原告应立即停止非法侵占房屋。 本院经审理查明：被告（反诉原告）于亲友与原告（反诉被告）杨萍母亲杨淑英系干母子关系。2012年11月11日，被告（反诉原告）于亲友向原告（反诉被告）杨萍母亲杨淑英借款20万元，约定月息三分。2013年1月8日，被告（反诉原告）于亲友向杨淑英借款10万元，约定月息三分。2013年2月16日，被告（反诉原告）于亲友向杨淑英借款20万元，约定月息二分。2014年7月22日，被告（反诉原告）于亲友向杨淑英借款8.9万元。2014年7月28日，被告（反诉原告）于亲友向杨淑英借款7.5万元，约定月息二分。2014年10月24日，被告（反诉原告）于亲友向原告（反诉被告）杨萍借款5万元。因被告（反诉原告）于亲友未及时向杨淑英偿还借款本息，于是双方约定用被告（反诉原告）于亲友、陈宏英的房屋车库抵扣借款。2014年12月16日，被告（反诉原告）于亲友与杨淑英进行结算，载明：于亲友个人借款金额及利息计标如下注：30万元月息为三分，付息付至2013年2月20号止。一、借款：300000×3%＋10个月＋10天＝93000元；二、借款200000×2%＋10个月＋25天＝43330元；三、借款180000元未计息；四、2013年利息合计136330元；五、2013年本金合计人民币680000元；六、2013年本息合计人民币816330元，其中：①2013年7月2号合手利息15000元②2013年12月20号咸宁50**元，2014年12月16号办房产过户抵现金200000（合手借据一张188892元），③应减利息数11828元；七、2013年实际本息总计人民币784502元；八、过户手续费为11280元已减去。于亲友、杨淑英在该结算单上签名捺印。同时杨淑英又写于亲友借款汇总，1、2012、11、11号月息3分200000元；2、2013、2、16号月息2分200000元；3、2013、3、8号月息3分100000元；4、2013年利息125050元；5、2014年利息130000元；6、2014年7、8号89000元；7、2014、7、22号75000元；8、2014、10、24号（杨萍管于合手回房产证）50000元，合计人民币969050元，房产过户抵价200000元车库抵价100000元，合计币300000元，借款两张已合手走计币288892元另在利息中减款11828元，此笔款已在汇总数中减去。该于亲友借款汇总于亲友未签名。同日，杨淑英立据，载明为保障本人的安居房，将于亲友、陈宏英同志的房屋暂时过户到杨萍名下，在此期间杨萍不得私下将房屋出售，经得三方同意后方可作房屋处理。原告（反诉被告）杨萍作为乙方与被告（反诉原告）于亲友、陈宏英作为甲方此前于2014年10月27日签订《房屋转让合同》，约定甲方于亲友、陈宏英将位于永州市冷水滩区××路××号××栋××单元××层××号车库以价格10万元转让给乙方，乙方用甲方欠其相应债权予以抵付，乙方承诺该房产甲方享有优先回购权。2014年12月16日，原告（反诉被告）杨萍作为乙方与被告（反诉原告）于亲友、陈宏英作为甲方签订《永州市房屋买卖合同》，约定乙方同意购买甲方坐落在永州市冷水滩区××路建筑面积114.74平方米（房屋权证第0××8号）的房产，房款20万元。双方当日办理了产权过户登记，将涉案房屋过户到原告（反诉被告）杨萍名下，原告（反诉被告）杨萍交纳了住房转让手续费、住房登记费、价格调节基金、契税，取得了售房款销售不动产统一发票，被告（反诉原告）于亲友交纳了个人所得税-房屋转让所得。此前涉案房屋登记在被告（反诉原告）于亲友名下时，于2013年5月21日设立抵押登记，2014年10月24日注销抵押登记；于2014年10月27日设立抵押登记，2014年12月16日注销抵押登记。2015年6月24日，杨淑英以于亲友未偿还借款本息为由向本院提起诉讼，本院于2015年8月5日作出民事调解书，调解书载明：原告杨淑英向本院提出诉讼请求，判令被告立即向原告偿还借款本金1110592元，判令被告立即向原告支付借款利息340920元；被告辩称，借款属实，但被告将房屋过户给原告抵了部分借款，现房屋拆迁，被告吃亏了，应当再抵扣部分借款本金。调解书协议内容为：被告于亲友下欠原告杨淑英借款本金664000元、利息260000元，合计924000元等内容，该调解书上于亲友辩称“过户给原告抵了部分借款”的房屋为本案原、被告双方争议的已实际过户给原告（反诉被告）杨萍的房屋。 现案涉房屋及车库由被告（反诉原告）于亲友、陈宏英居住使用，原告（反诉被告）杨萍自述答应给被告（反诉原告）案涉房屋五年居住权，但二被告（反诉原告）到期拒不搬离涉案房屋，原告（反诉被告）杨萍遂诉至本院。二被告（反诉原告）于亲友、陈宏英则以双方不存在买卖关系，案涉房屋过户属于暂时抵押，原告（反诉被告）杨萍并未支付相应房款，原告（反诉被告）杨萍母亲杨淑英也并未代杨萍抵扣房款和车库款为由，向本院提起反诉。原告（反诉被告）杨萍提供的杨淑英与被告（反诉原告）于亲友的通话录音光盘显示，于亲友认可房子是合伙给了一个18万多条子加起房屋过户9000元以及2000元利息凑起20万，车库收到杨淑英一张10万元的借条。杨淑英与被告（反诉原告）陈宏英的通话录音显示，杨淑英要求被告（反诉原告）于亲友、陈宏英尽快搬离房屋，陈宏英表示只要杨淑英尽快将被司法拘留的于亲友放出来愿意搬离房屋及车库，杨淑英表示被告（反诉原告）搬离房屋愿意配合亦陈述于亲友被司法拘留还有其他债权人。 上述事实，有当事人提供的买卖合同、房屋所有权证书、缴费票据、借条、借款核对明细、证人证言、通话录音、视频资料、开某笔录、民事调解书、陈述意见等在卷佐证。 本院认为：本案双方争议的焦点主要为涉案房屋、车库是否已通过以物抵债方式转移财产所有权。原告（反诉被告）杨萍认为已通过其母亲杨淑英对被告（反诉原告）于亲友的债权抵了房屋、车库款，并办理过户手续，取得房屋、车库所有权。被告（反诉原告）于亲友、陈宏英则认为房屋过户给杨萍是抵押，只是暂时过户到杨萍名下，杨萍未支付价款未取得房屋、车库所有权。对此，本院认为，涉案房屋已通过以物抵债方式转移所财产所有权。原告（反诉被告）杨萍与被告（反诉原告）于亲友、陈宏英均系完全民事行为能力人，双方于2014年10月27日签订的《房屋转让合同》以及2014年12月16日签订的《永州市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。原告（反诉被告）杨萍已用其母亲杨淑英对于亲友的债权抵付购房款及车库款，对此有杨淑英与于亲友2014年12月16日的于亲友个人借款金额及利息计标如下、开某笔录、民事调解书、杨淑英与于亲友的通话录音共同佐证，基于此，原告（反诉被告）杨萍、被告（反诉原告）于亲友、陈宏英亦在房产部门办理过户登记手续并交纳相应税费，双方签订的买卖合同权利义务内容已经履行完毕，原告（反诉被告）杨萍已经取得了涉案房屋所有权及车库权属。至于被告于亲友、陈宏英辩称的房屋只是抵押、担保杨淑英的债务，不存在买卖情况，对此不动产抵押须办理抵押登记才产生抵押效力，涉案房屋转让给杨萍之前登记在于亲友名下时的权属登记显示2013年5月21日设立抵押登记，2014年10月24日注销抵押登记，2014年10月27日设立抵押登记，2014年12月16日注销抵押登记，原、被告双方并于2014年12月16日当日办理房屋所有权转移登记手续，上述情况表明被告对房屋抵押及房屋转让的区别是明知的，本案显然不存在被告辩称的将房屋抵押给原告杨萍担保杨淑英债务的情况，同时，双方签订的买卖合同亦未提到任何抵押字眼，被告于亲友在后来与杨淑英的民间借贷之诉中的辩称亦是过户抵了部分价款，并未提出任何抵押情况，而以物抵债与不动产抵押显然是两种不同的概念范畴，被告该辩称意见与本院查明事实不符本院不予采纳。即使双方确实存在被告所认为的抵押情况，但时隔五年之久被告（反诉原告）于亲友、陈宏英均未提出异议，未采取任何行动行使优先回购权或者按照法律规定的程序要求杨萍、杨淑英协助自己办理房屋抵押登记，其亦应为自己当初不谨慎、怠于按照法律规定程序行使自身权利的行为承担相应的风险责任。以上，原告（反诉被告）杨萍已经取得了涉案房屋所有权及车库权属。原告（反诉被告）杨萍此前将涉案房屋给二被告（反诉原告）居住使用是对其权利的处分，现二被告（反诉原告）拒绝返还房屋已妨害原告（反诉被告）杨萍对涉案房屋及车库权利的行使，原告杨萍作为物权人有权要求现时的无权占有人被告于亲友、陈宏英返还房屋、停止对涉案房屋、车库的侵占。关于反诉原告于亲友、陈宏英要求解除与反诉被告杨萍签订的买卖合同及返还房屋、车库的反诉请求，因反诉被告杨萍已用其母亲杨淑英对反诉原告于亲友的债权抵付相应价款，反诉原告于亲友、陈宏英与反诉被告杨萍亦完成涉案房屋过户登记手续，双方签订的买卖合同已经履行完毕，合同的权利义务终止，不存在解除合同的情形，反诉被告杨萍亦已取得涉案房屋所有权及车库权属，故对反诉原告的反诉请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）于亲友、陈宏英在本判决生效后三个月内停止侵占并搬离原告（反诉被告）杨萍名下位于永州市冷水滩区××路Ａ栋504号房屋及位于永州市××路××号××栋××单元××层××号车库； 二、驳回被告（反诉原告）于亲友、陈宏英的反诉请求。 本诉案件受理费350元，由被告于亲友、陈宏英承担；反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）于亲友、陈宏英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  牛君静 人民陪审员  杨明华 人民陪审员  周夏宇 二〇二〇年十二月十四日 法官助理何光海 代理书记员  阳雪云