湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终2526号上诉人（原审被告）：耒阳市东兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省耒阳市水东江街道办事处桥头居委会振兴南路荷塘月色综合楼。法定代表人：梁育忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：李诚生，海南正益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈剑锋，男委托诉讼代理人：刘仁儒，湖南惠湘律师事务所律师。上诉人耒阳市东兴房地产开发有限责任公司（以下简称东兴公司）因与被上诉人陈剑锋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初11842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。东兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈剑锋的诉讼请求。事实和理由：陈剑锋被拆除的原有门面只有33.92平方米，按照双方约定的1:1补偿原则，只应当给予其同等面积的门面补偿，双方签订的补偿协议约定给予陈剑锋46.16平方米，是包括公摊面积以后的建筑面积，一审认定上诉人未能按约定交付门面给被上诉人是错误的；一审判决内容有违公平原则，且不具有可执行性。一审判决后案外人陈剑光（陈剑锋的弟弟）对涉案的一楼第一间被拆除的门面已经向耒阳市人民法院起诉被上诉人，要求进行赔偿，如该案支持了陈剑光的诉请说明陈剑锋受领的过渡安置费没有事实依据，被上诉人有权请求返还，此案还没有判决，请求将本案中止审理，或将本案发回重审，追加陈剑光参与诉讼。陈剑锋辩称，被上诉人的弟弟陈剑光提起的诉讼与本案无关，与涉案门面并不是同一个门面。陈剑锋向一审法院起诉请求：东兴公司按补偿协议约定的面积46.16平方米履行交付门面义务，由东兴公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月22日，陈剑锋（被拆迁人）（乙方）与东兴公司（拆迁人）（甲方）签订了《门面房拆迁安置补偿协议》，约定：“一、拆迁建设项目:（一）建设项目名称：耒阳市东兴帝景旧城改造建设工程。（二）建设地点：耒阳市五一东路60号。（三）拆迁建设单位：耒阳市东兴房地产开发有限责任公司。二、被拆迁门面房现状：（一）门面房坐落于五一东路83号一楼由东至西第1号门面面积46.16平方米；二楼整层面积298.81平方米，，总面积344.97平方米。属商业门面，结构砖混，房屋总楼层数六层。（二）门面房内部设施及装潢情况：见附件。三、拆迁补偿依据根据国务院《房屋拆迁管理条例》、《耒阳市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定和耒阳市物价局耒价发【2008】38号文件，参照市场比较法的原则，按照《耒阳市东兴帝景旧城改造拆迁安置实施方案》的原则执行。四、房屋产权调换补偿方式：（一）甲方对乙方实施就地安置，甲方在新建的东兴帝景商厦第一层按1:1的比例补偿安置给乙方同等面积的门面房46.16平方米，第二层按1：1的比例补偿安置乙方298.81平方米。另在第五楼按原第一层的1：1比例补偿乙方46.16平方米，按原第二层1：0.7补偿乙方209.17平方米。补偿的具体位置第一层的按其原排列顺序补偿，原二层在原一层补偿后向南面顺延。(二)甲方提供给乙方的安置房屋，应当符合国家质量安全标准，新建房屋竣工应经耒阳市质量监督部门登记备案。五、门面房产权调换的过渡安置：（一）过渡安置期暂为24个月，自乙方按照甲方通知将门面房腾空交付甲方拆迁时算起。（二）自乙方将门面房腾空交给甲方拆迁之日起至东兴帝景商厦大厅营业之日止，甲方按照乙方现有门面房每月租金为27500元付给乙方过渡期租金，一次性预付两年的过渡期租金660000元，在甲方下达腾房通知时支付。如超过24个月过渡安置期限的，甲方尚未按约定向乙方交付门面的，需再一次性预付24个月租金。（三）如甲方支付过渡费后门面房暂未拆迁的（包括拆迁后建的临时门面），出租时租金由甲方收取。六、门面房产权调换的租金保障：东兴帝景商厦大厅建成营业后，乙方对于自己的安置门面房拥有完全的产权，为便于统一管理使用，乙方同意在不低于月29165元租金的基础上，将门面返租给甲方统一出租，并与甲方的租金同步同价调整。乙方门面租金产生的一切税费由甲方负责统一交纳。如甲方拖欠支付租金达3个月时，甲方应承担租金日千分之二的违约金；超过6个月乙方有权利收回自己房屋，将房屋隔开，自己出租，所产生的一切费用由甲方承担。七、乙方门面房现有承租户处理：乙方现有承租户的装修费由房屋拆迁办评估后，由甲方补偿给乙方，由乙方协助甲方与现门面房承租户协商清退，在10日内将腾空的门面房交给甲方拆迁。临时门面建成后，应优先原承租户租赁。八、其他事项：（一）乙方现有的门面房的水、电、电话、有线电视、网线等户头拆迁时由乙方交清费用后报停，交由协调服务领导小组统一备案，待回迁房建成后统一办理新证，费用由甲方承担。但乙方在门面房之外获得的住宅补偿安置房的水、电、电话、有线电视、网线等户头的开户由乙方自己办理，由甲方协助提供办证相关证件及材料。（二）凡拆迁房原有房产证的，由甲方负责办理对应安置房产权证，但对应安置房建筑面积大于原拆迁房产证标注的建筑面积部分，其相关办理证件费用由乙方自己负担；凡拆迁房没有房产证的，其安置房产权证由乙方自行办理。（三）如有其他未涉及到的内容按《耒阳市东兴帝景旧城改造拆迁安置实施方案》条款执行。（四）新房建成后，甲乙双方另行签订返租合同。（五）本协议一式四份，甲、乙双方各执一份。送二份到蔡子池街道办事处、市拆迁办备存。自四方签字、盖章后生效。（六）陈剑锋门面房租待遇与其他门面保持一致”。上述协议签订后，陈剑锋将协议约定的商业门面交由东兴公司拆除。涉案门面工程项目完工后，陈剑锋接收了东兴公司交付的户室号为111的门面房。陈剑锋认为东兴公司未按照协议条款约定的面积履行交付义务，诉至本院。另查明：1、陈剑锋、东兴公司均认可交付给陈剑锋的门面房是指房屋分层分户面积对照表上户室号为111的门面房。2、《门面房拆迁安置补偿协议》约定，东兴公司对陈剑锋实施就地安置，东兴公司在新建的东兴帝景商厦第一层按1:1的比例补偿安置给陈剑锋同等面积的门面房46.16平方米，协议未注明上述面积是否包括公摊面积。3、东兴公司交付给陈剑锋的111门面房套内面积为32.34平方米。一审法院认为，陈剑锋与东兴公司签订的《门面房拆迁安置补偿协议》是双方真实意思表示，合法有效，该协议具有法律效力，权利依法产生后受到法律保护，义务依法产生后，则受到法律的强制，依法订立的协议必须恪守，当事人任何一方均无权擅自变更，履行协议中发生纠纷，协议条款便是解决纠纷的主要依据。本案中，陈剑锋已履行了约定义务，将房屋交付东兴公司拆迁，东兴公司理应履行协议约定的相应义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈剑锋诉称补偿门面面积与协议约定不符，陈剑锋亦提供证据证实东兴公司未按协议条款约定的面积向其交付门面，经查，东兴公司虽自觉履行交付义务，但未能按协议条款约定的面积将门面交付给陈剑锋，东兴公司以拆迁补偿应以原房屋产权证标注的面积为准，及已补偿面积应包括公摊面积提出抗辩，与该院查明的事实不符，对该抗辩意见该院不予采纳。综上，东兴公司的行为既不符合拆迁安置协议的约定，亦有违相关法律规定，该院对陈剑锋的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：东兴公司按《门面房拆迁安置补偿协议》第四条第（一）项约定的面积46.16平方米在本判决生效之日起六十日内向陈剑锋履行交付门面房的义务。案件受理费400元，陈剑锋已垫付400元，东兴公司应在执行中清偿。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提供了四组证据，第一组证据民事诉状、（2020）湘0481民初7642号案件传票、证据目录及相关证据，拟证明案外人陈剑光主张本案争议的被拆除门面系其所有，要求东兴公司赔偿其损失，陈剑光主张所依据的被拆除门面与本案诉争的被拆除门面是同一间门面；第二组证据耒阳市东兴帝景旧城改造拆迁安置实施方案，拟证明在双方对拆迁补偿安置协议关于面积的约定产生争议时，应当根据实施方案的规定来理解协议相关条款的内容；第三组证据领条及银行转账凭证，拟证明陈剑锋因被拆迁门面已从东兴公司领取过渡安置费199万元，其中一楼门面为39.8万元；第四组证据东兴帝景改造领导小组证明，拟证明东兴帝景一层门面是按房产证面积1:1比例补偿安置的，协议记载面积是根据房产证记载确定的。结合陈剑锋的质证意见，本院对上述证据分析认定如下：第一组证据真实性陈剑锋无异议，且与本案有关联，本院予以认可；第二组证据陈剑锋不认可，认为其没有签字，方案也没有盖章，本院认为该证据真实性存疑，方案无盖章、无日期，故不予认可；第三组证据陈剑锋认为领取的钱与东兴公司有无按照约定面积交付门面无关，本院认为该证据与本案具有关联性，予以认可；第四组证据陈剑锋对其真实性没有异议，本院亦予以认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于案外人陈剑光争议的门面是否是涉案门面的问题。经查，本案中涉及的耒阳市五一东路83号房产与84号房产是同一栋房子。陈剑锋所有的耒阳市五一东路84号房产证号为耒房权证****3号，被拆迁前是由东往西第2个门面，房产证上建筑面积（包含套内面积和公摊面积）为33.92平方米，经双方确认后面积为46.16平方米，陈剑光所有的耒阳市五一东路84号门面房产证号为耒房权证****4号，被拆迁前是由东往西第1个门面，房产证上的建筑面积为34.34平方米，就地安置后，东兴公司交付给陈剑锋的房屋是分层分户面积对照表上户室号为111的门面，是由东往西的第1个门面，陈剑锋虽未在《五一临街门面移交事项说明》上签字，但实际上已经接收该门面，并将该门面对外出租。按照陈剑锋与东兴公司签订的《门面房拆迁安置补偿协议》，被拆迁门面房的现状写的是“门面房坐落于五一东路83号一楼由东往西第1号门面”，只是门面排序位置书写错误，但是房产证号是正确的。双方还约定“甲方（东兴公司）对乙方（陈剑锋）实施就地安置……补偿的具体位置第一层的按其原排列顺序补偿”，按照协议，补偿给陈剑锋的应该是房屋分层分户面积对照表上户室号为110的门面，是由东往西的第2个门面，实际交付给陈剑锋的是111号门面，是由东往西的第1个门面，因为双方协议已经签订且交付完成，视为双方均同意变更合同内容，交付的不再是按原排列顺序的门面，以实际交付的为准。关于上诉人东兴公司是否按约定面积履行了门面交付义务。拆迁前门面建筑面积为33.92平方米，后经双方确认门面面积为46.16平方米，在协议上也注明第00016823号门面面积为46.16平方米，按照1:1的比例补偿安置给乙方同等面积的门面房46.16平方米，但未注明拆迁前和拆迁后的46.16平方米是否包含公摊面积，但按照常理分析，33.92平方米已经包含公摊面积，那么协议上约定的46.16平方米也应该包含公摊面积，为门面建筑面积，故补偿给陈剑锋的门面建筑面积也应该为46.16平方米。耒阳市房地产测绘队出具的《房屋分层分户面积对照表》上表明111号门面套内面积为32.34平方米，公摊面积36.15平方米，建筑面积为68.49平方米，已经达到了合同约定。综上，东兴公司的上诉请求成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初11842号民事判决；二、驳回陈剑锋的诉讼请求。一审案件受理费400元、二审案件受理费400元，共计800元，由被上诉人陈剑锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十二月二十三日法官助理  王 婷书 记 员  匡光美