山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2920号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵富仓，男，1957年11月11日出生，汉族，运城市盐湖区红旗东街鸿盛花园西二巷**居民。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨**，男，1970年4月9日出生，汉族，运城市盐湖区工农西街**居民，现住运城市盐湖区。 上诉人赵富仓因与被上诉人杨**房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵富仓、被上诉人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赵富仓上诉请求：一、改判盐湖区人民法院（2020）晋0802民初724号民事判决书第二条判决，判令被上诉人依照租赁合同第二、第三条款约定，立即支付上诉人房屋租金三万元，同时支付合同第五条明文明确约定的违约金并承担全部诉讼费用；二、判令被上诉人依租赁合同第 四条第一款约定，立即支付承担所欠按商场统一标准规定应交纳的全部物业管理服务费用；三、判令被上诉人依照租赁合同第四条第四款规定，依法承担合同责任支付在其手中造成所租赁房屋被损坏的实际损失赔偿金。事实与理由：一、上诉人与被上诉人于2016年8月11日签订的《商铺房屋租赁合同》（见合同）第二条明确约定：“租金三万元”；第三条付租方式：“租金在本合同签订生效之日一次性付清”。但被上诉人却违约未付租金，更未能履行在合同签订生效之日一次性付清的条款约定，严重违约。故应依照受法律保护的合法有效租赁合同和法律规定，判令被上诉人立即支付租金三万元和租赁合同第五条明确规定的违约赔偿金五万元。二、双方签订的《商铺房屋租赁合同》第四条双方权利和义务第一款中明文规定：“乙方在经营期间的各项经营管理费用由乙方自行承担，甲方不承担任何费用”，同时乙方在租房期间必须服从商场统一管理按时交纳商场各项费用，不得违犯甲方与商场及物管所签合同有关规定”（见证据）。依照租赁合同条款的明确规定应判令被上诉人按照商场的统一物业收费标准（见证据），立即支付至今所欠的物业管理服务费125604.34元。即便退一万步讲，就按被上诉人提交的物业费用标准每年5000元计，仍尚欠30000元应立即支付。三、双方签订的《商铺房屋租赁合同》第四条第四款明确规定：“乙方在租房期间有绝对责任和义务维护和保护甲方的房屋和商场的一切设施完好，损坏和丢失由乙方全价赔偿修换”。在被上诉人租赁使用商铺房屋期间和手中造成房屋损毁，且在遇到问题与第三方发生纠纷矛盾后并未选择交回房屋终止合同，而是仍要继续租赁却并未尽到绝对维护保护职责，在其手中房屋被损坏损毁，故应按照租房合同第五条规定按实际损坏房屋的价值十万元支付承担赔偿金。至于原判中对被上诉人提交的无钱款用途说明的二万元网银查询明细转款单，在无证据说明和支撑情况下所做的无据推测认定，与无视房屋租赁合同第四条第一款的明文明确约定的事实，否定交纳物管费用约定的推论，及指责我“不闻不问”和试图将房屋损坏责任转嫁给我的说法，以及“欠款人只要不承认，欠款不强逼讨要就可不还，就可直接否定有欠款这回事”的老赖说法，均违背事实，违背法律。综上所述，上诉人请求依法保护合法有效的租房合同和权益，重证据、用证据锁定事实，驳回无证据支撑的无法理依据的无据推论推定。二审法院应依法改判原判决错判部分。 被上诉人杨**辩称，一、上诉人要求我支付房租3万及违约金的诉求，我有三个证据证明我已付清房租。1、根据双方于2016年8月11日签订的租赁合同，合同第三条付租方式：租金在签订生效之日一次付清。如果没有付清房租，怎么会有合同的签定，不交房租，房主赵不可能和我签订本合同。所以本合同可以证明房租在签订之日（2016年8月11日）全部付清。2、根据合同第四条的第六点，乙方必须按时足额向甲方付清房租，否则甲方有权收回商铺另租。房租8月31日到期，我正常使用B-142号商铺到2016年10月15日，直到商场发出停业改造线路通知书为止，赵房主一直没收回商铺，直到2016年12月20日商铺被房主授权，物业打砸商店，我的商品财物一直还在店铺。这些足以证明我已交清房租且正常使用，直到商场关闭被砸毁。3、2015年7月15日交房租的转账凭证3万元（2015年9月曰-2016年8月31日）证明房租每年都提前交付。2016年7月25日网转2万元是在正常交房租的时间，预付2万元，剩下l万房租在签订合同之日以现金方式一起付清。以上证据证明我没有欠房租，自然也不会违约。二、赵富仓提出我应付125604.34元物业费，然后他又出具一张2万元2016年物业费收据，既然说我没交过物业费，又自己出具我交2016年的物业费的收据，说明2015前不欠物业费，前后矛盾的房主想蒙蔽谁，还是藐视法官。赵房主在一审中说我从没交过物业费，2万元是补缴6年的费。二审又出具一张收据说2万元是2016年一年物业费。三审又提出物业费按每年五千计算，我仍欠3万元物业费。房主在物业费一事上说法不一，前后矛盾。我认为赵富仓为躲避我已交房租的事实，在物业费问题上凭空捏造，蒙蔽法官。我租他房子六年之久，如果物业费不交，我怎能经营六年，而且每年都是提前付清房租从不拖欠。所以我和房主之间不存在我欠物业费一说。三、赵富仓要求我承担房屋损毁赔偿金。我认为房屋被砸是受他指使不应该由我承担。我有2016年12月1日赵富仓和物业李卫民签订的承包经营合同为证，因为有了这份合同，物业才敢大胆打砸破坏房屋，商铺被砸是合同签订后的2016年12月20日。合同第五条第一部分第五点规定，乙方对商场改造及装修方案需甲方（赵富仓）审核同意，说明商铺的打砸是经过房主同意后才实施的。合同的的五条第二部分第四点也写明乙方对房屋改造需甲方业主同意方可实施。以上说明房屋砸毁是房主同意的，与我无关，不应由我承担赔偿。赵富仓身为业主委员会主任和房主在合同首位签字，证明商铺被砸他有不可推卸的责任，我拒绝负担任何房屋损失。赵富仓一房多租，在我租赁期间（2016年9月1日-2017年8月31日）先后将房子租给物业李为民，后业主代表吉建平，并收取他们高额保证金，这严重违反了与我签订的租赁合同中的第四条第二点，甲方在租赁期里无正当理由不得提前收回该房另外出租等条款，房主属严重违约，应承担相应违约金。赵富仓在法庭上提交虚假证据，说法不一，前后矛盾，二审法院应驳回其上诉请求。 被上诉人杨**向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即返还原告租金30000元、押金3000元，共计33000元；2、诉讼费由被告承担。 上诉人赵富仓向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告杨**立即支付反诉原告商铺租金30000元及违约金5000元；2、判令反诉被告支付反诉原告物业管理服务费20222.8元；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。审理过程中，被告赵富仓增加了新的反诉请求：1、判决驳回原告杨**的诉讼请求。2、由反诉被告立即支付给反诉原告2011年8月至2017年8月拖欠的物业管理费125604.3元。3、判令反诉被告立即支付合同违约金5万元。4、判令反诉被告立即支付房屋损坏赔偿金5万元，押金不予退还。 一审法院认定事实：原告杨**系运城市盐湖区东城暖暖羊绒毛线店的经营者，自2011年8月起，原告杨**租赁被告赵富仓位于本市南风广场西今日商贸中心B-142号商铺作为经营场所，每年租金30000元，合同每年签订一次。2011年8月11日原告向被告赵富仓一次性交纳租金30000元，房屋保证金3000元，被告赵富仓给原告杨**出具了收条。之后每年合同到期后，原、被告就会签订一次合同，每年租金均为30000元。2016年9月1日之前的房租原告均已付清。2016年7月25日，原告杨**为了继续租赁被告的商铺，通过网上银行向被告赵富仓转账20000元，用于支付下一年的部分房租。到2016年8月11日，原告杨**作为乙方（承租方）与被告赵富仓作为甲方（出租方）再次签订了《商铺房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2016年9月1日至2017年8月31日，租金30000元，付租方式，合同签订生效之日一次性付清，并约定了双方权利和义务，约定如有违约，由违约方赔偿对方违约金50000元。2016年10月11日，原告杨**在经营期间收到今日商贸中心向其下发的通知，通知载明：“因商场电力设施老化，为了商场整体安全着想，现决定从10月15日开始对商场所有线路进行改造，望各商户谅解积极配合”。该通知加盖有今日商贸中心的椭圆章。之后原告杨**便无法继续正常经营。后原告杨**与商场其他业主与商场物业人员发生矛盾，为维护其权益，向公安机关报案。公安机关介入后，一直到原、被告之间的租赁合同期限届满，商场都没有恢复经营。后经原告和物业人员协商，前期物业管理人李卫民赔偿了原告杨**5000元损失，后期物业管理人吉建平赔偿了原告杨**30000元损失。同时查明：自2011年原告杨**租赁被告赵富仓的商铺以来，双方就物业费的交纳没有做过约定，房屋租赁合同中也没有就物业费的交纳做过约定。2010年6月13日今日新河东购物街商场聘任赵富仓担任商场的常年顾问，聘金每月3000元，可用于抵顶受聘方租赁占用本商场一层东区一号公摊面积房屋（包括风机房和消防通道，见租赁合同）的租金，同时B142商铺全部物业管理服务费常年由赵富仓自行收取作为补充。自原告杨**租赁被告赵富仓商铺以来至原告杨**起诉前，被告赵富仓从未向原告主张过物业费。原告以此认为物业费就包含在租金内。被告赵富仓称房屋租赁合同明确约定房租为30000元，根本不含有物业费，其是否向原告主张物业费是其的权利。 审理中，反诉原告赵富仓增加了反诉请求，在法庭向其释明增加诉讼请求，需对增加部分向法院预交诉讼费用后，反诉原告赵富仓表示其在庭审后三日内予以缴纳，若不缴纳视为其放弃增加的诉讼请求，该请求仅作为其的一种答辩意见（庭后三日内赵富仓未对增加的部分补交诉讼费用）。 一审认为：依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。2016年8月11日，原、被告签订的《商铺房屋租赁合同》合法、有效，原、被告理应按合同约定全面履行自己的义务。现原、被告之间的租赁合同已经届满。原告要求被告返还租金30000元及押金3000元，因原告提供的证据仅能证明其向被告交纳了20000元的租金及3000元的租房保证金，尽管原告在经营过程中遇到商场电路改造确实造成了一定的损失，但该损失并非是因为被告赵富仓的原因而引发，且原告为此遭受的损失已经由第三方物业人员给予了赔偿。原告再行要求被告退还租金及保证金无事实依据和法律依据，故本院对原告的主张不予支持。关于被告反诉要求原告支付其租金、违约金及物业管理费的请求，审理中查明，原告通过转账已向被告支付了20000元租金，被告主张该20000元是原告交纳的物业费，因与审理查明的事实不符，对该辩解本院不予采信。双方签订合同后，原告在经营一个多月之后，因商场电路改造，导致原告不能正常经营。从被告以业主委员会名义与物业签订的合同来看，被告对原告在租赁期内不能正常营业是知情的，被告在不能保持租赁物符合约定的用途的情况下，应与原告协商合理解决问题，不应不闻不问，同时造成被告的商铺被物业人员砸损，使租赁的商铺不能保持约定的用途，并非是原告的原因造成，故被告主张由原告支付租金及违约金的请求，本院不予支持。关于被告主张由原告支付物业费的请求，因物业费属于物业管理服务的收费权限，即便物业公司委托被告收取物业费，被告也应是以物业公司的名义向原告收取，故对被告该项诉讼请求本院不予支持。综上，被告赵富仓的反诉理由不能成立，对其反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回原告杨**的诉讼请求。二、驳回反诉原告赵富仓的诉讼请求。本诉案件受理费625元，由原告杨**（反诉被告）负担，反诉案件受理费591元，由被告赵富仓（反诉原告）承担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，被上诉人杨**与上诉人赵富仓之间于2016年8月11日签订《商铺房屋租赁合同》并经营一个多月后，因案外人的原因，致使被上诉人正常经营受阻并造成一定经济损失，鉴于该损失并非因上诉人的原因所致，被上诉人本人也不能够提供充分证据证实在其经营受阻后将案涉房屋与上诉人办理了交接手续，故一审法院认为被上诉人的损失在已由案外人赔偿的情况下，再要求上诉人返还租金及押金的主张不成立，遂驳回被上诉人的诉讼请求。虽然案外人的损害赔偿与租赁合同中被上诉人向上诉人主张返还租赁费、押金是不同的法律关系，但考虑到一审法院判决驳回被上诉人的本诉部分诉讼请求后，被上诉人服判，未提起上诉，根据民诉法的相关规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院对一审本诉部分的判决部分予以维持。关于上诉人赵富仓上诉称一审法院对案涉20000元性质认定不当的理由，经查，结合当事人就20000元性质的陈述、一审法院对双方当事人的询问，并根据日常生活经验等综合分析后，认为一审法院对被上诉人于2016年7月25日向上诉人转账20000元为支付案涉房屋租金并无不当。另外，关于上诉人要求被上诉人继续支付租金并依照合同约定支付违约金、物业管理费的请求，经查，双方签订合同后，被上诉人在经营仅一个多月之后，因商场电路改造，导致其不能正常经营。从上诉人以业主委员会名义与物业签订的合同来看，其对被上诉人在租赁期内不能正常营业是知情的，上诉人在不能保持租赁物符合约定用途的情况下，应与被上诉人协商以合理解决问题。同时考虑到造成上诉人的商铺被物业人员砸损，使租赁的商铺不能保持约定的用途，亦非被上诉人的原因所致，故一审法院在综合全案考虑后，基于诚信与公平，对上诉人在本案反诉中提出相关反诉请求不予支持亦无不当。 综上所述，上诉人赵富仓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费591元，由上诉人赵富仓负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 勇 审判员 林学武 审判员 梅智勇 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 陆 鑫