天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初5652号原告：刘铮，男，1992年2月25日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：郑俊华，天津银河律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵炎，天津银河律师事务所律师。被告：天津鲁能泰山房地产开发有限公司，住所地天津海河教育园区新慧路**管理中心**301-1，统一社会信用代码91120195MA05J6KU46。法定代表人：曲勇，董事长。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。原告刘铮与被告天津鲁能泰山房地产开发有限公司（以下简称鲁能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘铮的委托诉讼代理人郑俊华、被告鲁能公司的委托诉讼代理人于文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘铮向本院提出诉讼请求：1.判令鲁能公司向刘铮支付逾期交房利息，2018年7月1日至2020年6月21日期间利息为197427元，2020年6月22日至房屋修缮至符合交付标准并交付刘铮之日止，以2104122元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.判令鲁能公司向刘铮支付逾期交房违约金，2018年7月1日至2020年6月21日期间的违约金为75853.60元，2020年6月22日至房屋修缮至符合交付标准并交付刘铮之日止，以2104122元为基数，按照每日万分之零点五的标准计算；3.判令鲁能公司将刘铮购买的坐落于天津海河教育园区××花园××号楼××室的房屋渗漏部位修缮至符合交付标准；4.判令鲁能公司赔偿刘铮无法实际入住的经济损失共计6039.38元；5.本案诉讼费由鲁能公司承担。诉讼过程中，刘铮变更诉讼请求如下：1.判令鲁能公司赔偿刘铮无法实际入住的居住利益损失，2018年10月17日至2020年10月27日期间共计30051.54元；2.判令鲁能公司赔偿刘铮在无法实际入住期间缴纳的物业费、采暖费共计7980.38元；3.判令鲁能公司安装中央空调或赔偿刘铮自行安装空调需要的安装费；4.诉讼费由鲁能公司承担。事实和理由：2017年6月15日，刘铮与鲁能公司签订天津市商品房买卖合同，约定由刘铮购买鲁能公司位于天津海河教育园区××路××路××花园××号楼××室××商品房，建筑面积为94.87平方米，房屋总价款为2104122元。合同第三条约定鲁能公司应于2018年6月30日前交付验收合格的房屋。合同第五条约定，鲁能公司未按约定日期交付商品房的，若逾期交付超过90日的，刘铮有权要求鲁能公司支付逾期交付利息，标准为银行同期贷款利率，自鲁能公司应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，鲁能公司还应每日按商品房价款的万分之零点五向刘铮支付违约金。合同签订后，双方于2018年10月17日办理房屋交接手续，但刘铮当日发现房屋存在质量瑕疵等不符合验收标准的情形。鲁能公司承诺会尽快修缮房屋、补齐设施，后房屋一直出现踢脚线处渗漏水、室内墙面多次开裂、屋顶存留过尚未拆掉的铁管、室外墙体开挖未修复等不符合交房验收条件的情形。经刘铮多次催促鲁能公司解决此事未果，刘铮诉至本院。诉讼过程中，刘铮变更事实和理由如下：鉴于鲁能公司在诉讼期间对房屋进行了修缮，且房屋已经暂时不再漏水，故刘铮相应变更诉讼请求。因案涉房屋质量始终不符合居住条件，造成刘铮居住利益损失，该损失应是可预见到的房屋租赁的租金损失。安装中央空调原系鲁能公司应主动履行的义务，因房屋质量问题，一致无法确定具体入住时间，故鲁能公司未进行中央空调的安装。鲁能公司辩称，涉案房屋已经交付，不存在逾期交房问题。对于维修事项，如果在保修期内，鲁能公司同意修复，刘铮主张的损失，无事实及法律依据，应予驳回。诉讼费应由刘铮自行承担。关于刘铮主张的居住利益损失，鲁能公司认为涉案房屋至今属于毛坯状态，刘铮主张的质量问题未影响刘铮居住，不是房屋无法入住的原因。关于空调安装，鲁能公司已于2018年10月交房时告知刘铮，如需鲁能公司安装，需在2019年11月1日前，否则鲁能公司不再负责安装，费用由刘铮自理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方均无异议的证据即刘铮提交的2020年8月的视频录像、物业费票据、取暖费票据，鲁能公司提交的商品房买卖合同、竣工备案表、准许交付使用证、入住会签单、承诺书、中央空调安装告知书，本院予以确认并在卷佐证。对双方存在争议的证据，本院认定如下：刘铮提交的视频、照片、维修记录、房屋交接验收表，结合鲁能公司在庭审中认可涉案房屋确实发生过漏水情况，可以证明涉案房屋的确存在漏水情况。根据本院经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：2017年6月15日，鲁能公司（出卖人、甲方）与刘铮（买受人、乙方）签订天津市商品房买卖合同，约定由刘铮购买鲁能公司位于天津海河教育园区××路××路××花园××号楼××室××商品房，建筑面积为94.87平方米，房屋总价款为2104122元；甲方于2018年6月30日前将符合条件的商品房交付乙方使用；甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方承诺，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。合同还约定了其他相关事项。2018年10月17日，双方办理交房手续时，刘铮向鲁能公司出具一份承诺书，载明按照合同约定该房产应于2018年6月30日前交付，在施工过程中由于政令停工等原因，导致延期交付。本人现已收到鲁能公司款项15255元，本人视同交房日期顺延事项解决完毕，不再追究鲁能公司的任何逾期交付责任。刘铮在该承诺书上签字按手印予以确认。同时，鲁能公司向刘铮发送一份中央空调安装告知书，载明鲁能公司赠送的中央空调交付时已放置于户内，2019年10月31日前，鲁能公司委托施工单位负责安装，2019年11月1日后，鲁能公司不再负责安装，由业主自行安装、费用自理。刘铮在该告知书上签字确认收到该告知书并同意告知书内容。同日，双方办理了交房手续，鲁能公司将案涉房屋交付刘铮。房屋交付时，刘铮发现房屋次卧存在积水情况，并将该情况告知鲁能公司，鲁能公司对渗漏水问题进行了维修，但并未修好，直至2020年8月份才将渗漏水问题修复完毕。期间，刘铮就涉案房屋交纳了2018年10月20日至2019年10月19日的物业管理费4098.38元，以及2018年的冬季取暖费及2019年的冬季取暖费共计3882元。另查明，案涉房屋于2018年9月29日进行了竣工验收备案，并于2018年10月15日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。本院认为，刘铮与鲁能公司订立的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。鲁能公司交付刘铮的案涉房屋存在渗漏水的质量问题，导致刘铮无法入住房屋，由此给刘铮造成的实际损失，鲁能公司应承担相应的违约责任。对于实际损失数额，刘铮应承担相应的举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。关于刘铮主张的居住利益损失，因刘铮未提供实际产生该笔损失的相关证据，故该项诉讼请求，无证相佐，本院不予支持。关于刘铮主张的物业费、取暖费损失共计7980.38元，该损失确系无法入住期间发生的实际损失，鲁能公司应予赔偿，故刘铮的该项诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于刘铮要求鲁能公司安装中央空调或赔偿安装费用一节，鲁能公司抗辩自2019年11月1日之后，鲁能公司不再负责安装空调，安装费用应由刘铮承担，因鲁能公司提交了中央空调安装告知书佐证该抗辩意见，故本院予以采信；刘铮的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告天津鲁能泰山房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告刘铮物业费、取暖费损失共计7980.38元；二、驳回原告刘铮的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，减半收取计375元，由刘铮负担350元，天津鲁能泰山房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 徐 道 申二〇二〇年十二月九日书记员 司马守卫《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。