贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7053号上诉人（原审原告、反诉被告)：遵义市美云房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市新蒲新区平庄大道美的城营销中心。法定代表人：刘隽，该公司董事长。委托诉讼代理人：周岑，贵州惟瀚律师事业所律师。委托诉讼代理人：罗星星，贵州惟瀚律师事业所实习律师，被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗孝川，男，苗族，1992年5月16日出生，住贵州省务川县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：鄢永波，男，汉族，1984年10月20日出生，住贵州省新蒲新区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：韩红亚，贵州元璋律师事务所律师。上诉人遵义市美云房地产开发有限公司与被上诉人罗孝川、鄢永波合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初2802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义市美云房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初2802号民事判决书，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人遵义市美云房地产开发有限公司与被上诉人罗孝川、鄢永波签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》无效，没有事实和法律依据。本案所涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是依法成立的，应当受到法律保护。一审已查明涉案商品房项目已于2018年10月22日取得预售许可证，此时涉案商品房项目已具备预售条件，被上诉人于2019年7月20日因未按照合同约定支付分期款项而构成违约，鉴于保护交易安全及合同的稳定性的立法本意，上诉人请求被上诉人继续履行合同并承担违约责任，应当得到支持。罗孝川、鄢永波辩称，一审认定双方签订的合同无效是正确的，如果二审法院认为合同有效，希望发回重审。我方变更反诉请求重新进行诉讼。理由是被上诉人在一审开庭后才知道商品房的预售许可是2018年才取得，被上诉人并不知情，房开公司存在隐瞒欺诈的行为。遵义市美云房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令罗孝川、鄢永波立即支付分期购房款163000元及违约金（违约金以163000元为基数，从2019年7月21日起按日万分之一计算至实际付清之日止，暂计至2020年3月20日，违约金为3960.9元）；2.判令罗孝川、鄢永波赔偿律师费4500元；3.案件受理费由罗孝川、鄢永波承担。罗孝川、鄢永波向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令遵义市美云房地产开发有限公司返还购房款163133元并支付按年利率6%计算的利息；3.诉讼费用由遵义市美云房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2018年7月31日，双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定罗孝川、鄢永波购买遵义市房屋，价款811133元，分期付款，买受人应当在2018年7月31日前支付房款163133元、2019年7月20日前支付163000元、2020年7月20日前支付485000元。合同签订后，罗孝川、鄢永波支付首期款项163133元，后续款项至今未付。本案的《商品房买卖合同》载明罗孝川、鄢永波购买的商品房是预售商品房，在第一条项目建设依据建设工程规划许可证、建筑工程施工合同约定的竣工日期等均以“×”填充；在第二条销售依据预售许可证、备案号等均以“×”填充，合同也没有备案登记。遵义市美云房地产开发有限公司于2018年10月22日取得“美的云熙府”第12号楼的遵义市商品房屋预售许可证。一审庭审中，罗孝川向法庭陈述，其是遵义市美云房地产开发有限公司的销售人员，现已离职，当时购房公司有福利，可以通过更改合同名字给购买人更多优惠。鄢永波向法庭陈述，所有的购房款是我出的，当时罗孝川告诉我内部员工购房有优惠，通过优惠可以赚取点差价，合同可以更名，即使不能更名也可以退款，现在无能力支付后续购房款。一审法院认为，涉案的房屋系预售房屋，在双方签订合同前没有取得遵义市商品房屋预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，综合本案的证据，合同内容欠缺，不排除有炒房的嫌疑，结合“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”政策精神。故本案的合同不宜认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，遵义市美云房地产开发有限公司应返还购房款，对双方主张的其他诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、遵义市美云房地产开发有限公司与罗孝川、鄢永波于2018年7月31日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无效；二、由遵义市美云房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内返还罗孝川、鄢永波购房款163133元；三、驳回遵义市美云房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回罗孝川、鄢永波的其他诉讼请求。案件受理费3645元（已减半收取），由遵义市美云房地产开发有限公司负担1865元，罗孝川、鄢永波负担1780元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，涉案的房屋由遵义市美云房地产开发有限公司与罗孝川、鄢永波签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定罗孝川、鄢永波购买遵义市房屋。2018年10月22日，遵义市美云房地产开发有限公司取得美的云熙府第12号楼的遵义市商品房屋预售许可证。2020年4月10日，一审法院受理本案。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，涉案合同并无合同无效的情形，且罗孝川、鄢永波向一审的反诉请求为解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等，故一审认定涉案合同无效不当，本院予以纠正。根据审理查明的事实，涉案合同签订后，罗孝川、鄢永波支付首期款项163133元，合同约定后续款项2019年7月20日前支付163000元、2020年7月20日前支付485000元，但罗孝川、鄢永波至今未付。遵义市美云房地产开发有限公司起诉请求由罗孝川、鄢永波支付分期购房款163000元及逾期违约金，本院认为有理，予以支持。其逾期付款违约金以163000元为基数，从2019年7月21日起按日万分之一计算至实际付清之日止。遵义市美云房地产开发有限公司起诉请求由罗孝川、鄢永波赔偿律师费4500元,因该笔费用并非其实现债权的必须费用且未提供相应证据证明其损失，故本院对此不予支持。综上所述，遵义市美云房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初2802号民事判决；二、由罗孝川、鄢永波在本判决生效之日起15日内支付遵义市美云房地产开发有限公司分期购房款163000元，并支付以163000元为基数的逾期付款违约金（从2019年7月21日起按日万分之一计算至实际付清之日止）；三、驳回遵义市美云房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回罗孝川、鄢永波的反诉请求。一审案件受理费3645元，由遵义市美云房地产开发有限公司负担500元，罗孝川、鄢永波负担3145元；二审案件受理费7290元，由遵义市美云房地产开发有限公司负担1000元，罗孝川、鄢永波负担6290元；本判决为终审判决。审 判 长 蔡一雷审 判 员 李玉振审 判 员 唐 妍二〇二〇年十二月九日法官助理 陶晓梅书 记 员 黎雪梅