安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终637号 上诉人（原审原告）:陈军，男，1967年10月22日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 委托诉讼代理人：邱维雨，江苏工法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛超，江苏工法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:黄山雨润地华置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区迎宾大道**雨润度假区，统一社会信用代码913400007568121132。 法定代表人：祝义财，董事长。 委托诉讼代理人：蔡龙生，公司职员。 委托诉讼代理人：胡洁，公司职员。 上诉人陈军因与被上诉人黄山雨润地华置业有限公司（以下简称雨润地华公司）合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院作出的（2020）皖1002民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈军上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持陈军一审诉请;二、雨润地华公司承担本案一、二审诉讼费用。 事实和理由：一、本案中，《商品房买卖合同》中明确约定，雨润地华公司延期交房的，其应按照每月20元/平方米向陈军支付违约金；此外，合同中还约定，该商品房建筑面积共101.31㎡，其中，套内建筑面积95.81㎡。依据合同法第四十一条规定，“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，故具体计算公式：逾期交房违约金=面积101.31㎡×违约金标准20元/㎡/月×11个月=22288.2元。二、雨润地华公司逾期办理不动产权证的违约金明显偏低。根据合同第十五条约定，逾期办理不动产权证的违约金是固定比例，只有万分之三，且与逾期办证的时间长短没有关联。上述条款为格式条款，雨润地华公司不允许协商、变更。本案中，陈军出资82万元购买房屋，一年多时间没有取得房产证，已经严重影响陈军的融资、抵押及出售房屋等权利。一审法院认为应按合同明确约定进行判决，否则是违反意思自治原则，但意思自治原则是相对的，应当有所限制。三、鉴于房屋处分权受到限制，在客观上难以计算陈军具体经济损失，增加逾期办证违约金应依据：1.考虑房屋价值及逾期时间；2.从合同违约金对等的角度看，涉案合同第七条第1款第2项，陈军逾期付款违约金是每天万分之三；3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。四、本案中，雨润地华公司逾期办证应以已付购房款总额，参照银行同期贷款利率计算逾期办证违约金。计算公式：逾期办证违约金=已付购房款总额82万×银行同期贷款利率4.75%×518天=56044.72元。 雨润地华公司辩称：案涉商品房买卖合同第四条明确约定，出卖人与买受人按第2种方式计算该商品房价款，即按照套内建筑面积乘以单价得出总价82万元。第五条约定，面积确认及差异处理，“根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理”。以上合同约定，双方明确以套内面积计算总价，而且第五条也明确以套内建筑面积为依据确认面积，同时双方在确定套内面积后，明确注明后续条款均称为面积。一审法院按照套内面积计算违约金既符合双方合同约定，也符合公平原则，因为合同内所有约定均为套内面积，包括单价标准，该房屋本身也是按照套内面积计算总价。双方当事人在合同中约定逾期办证违约金的计算方式和标准有明确约定，为一次性违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，陈军应举证证明逾期办证给其造成的损失。陈军以没有约定违约金或者损失难以确定为由，主张按照银行同期贷款利率计算逾期办证违约金，但案涉合同对逾期办证的违约金是有明确约定的。因此，陈军依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定主张损失不符合法律规定。 陈军向一审法院起诉请求：一、判令雨润地华公司立即支付逾期交房违约金22288.2元及利息（自2017年11月10日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至款清之日止）；二、判令雨润地华公司立即支付逾期办证违约金56044.72元及利息（自2019年7月11日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至款清之日止）；三、本案诉讼费用由雨润地华公司承担。 一审经审理查明：2015年6月29日，陈军（买受人）与雨润地华公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定陈军购买金桂园20幢107室房屋，房屋建筑面积为101.31平方米，套内建筑面积为95.81平方米，房屋按套内建筑面积计价每平方米8558.61元，房屋总价款为820000元；其中合同第八条约定：出卖人于2016年12月30日前向买受人交付经验收合格的涉案房产；逾期交房的，参照同地段、同档次商品房的租金标准，按照20元每平方米每月向买受人支付违约金；第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。上述合同签订后，陈军按照合同约定支付购房款820000元。雨润地华公司于2017年11月1日向陈军发出入伙通知书，2017年11月9日陈军收房并支付了2017年12月至2018年11月份的物业费。2019年7月10日，雨润地华公司为陈军办理了案涉房屋的不动产权证。 一审法院认为：陈军与雨润地华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行合同。陈军已按照合同的约定支付了购房款82万元，雨润地华公司理应按照合同约定于2016年12月30日前将房屋交付陈军，但雨润地华公司迟延交房10个月零9天，按照合同约定理应支付逾期交房违约金即20元/平方米/每月。因双方对按何种面积计算没有约定，酌情按照房屋购买的套内面积计算，即乘以95.81平方米乘以10个月零9天为19736.86元（19162元+574.86元）。雨润地华公司未在约定的期限为陈军办理不动产权属证书，依照合同的约定应承担逾期办证的违约金。合同约定逾期办证的违约金为陈军已付房款的0.03%，故雨润地华公司应承担逾期办证违约金为246元。陈军认为，逾期办证违约金过低，其应当举证证明因雨润地华公司逾期办证的行为给其造成的损失并要求赔偿，但未能举证证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成损失确定违约金数额；第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，合同对逾期办证的违约金有明确约定，是一次性违约金，也是当事人真实意思表示。因此，陈军主张按照上述解释第十八条第二款的规定主张损失显然不符合该条款的法律规定。因此，对陈军主张超过246元逾期办证违约金的部分，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、雨润地华公司于一审判决生效后十日内一次性支付陈军逾期交房违约金19736.86元；二、雨润地华公司于一审判决生效后十日内一次性支付陈军延期办理《房地产权证》的违约金246元；三、驳回陈军的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费879元，由陈军负担700元，由雨润地华公司负担179元，诉讼保全费920元，由陈军负担800元，由雨润地华公司负担120元。 本院二审期间，雨润地华公司提交以下证据： 商品房买卖合同一份（与陈军在一审中提交的一致）。证明：合同中有明确约定，逾期交房违约金按照套内面积计算，逾期办证违约金为绝对值，为房款的万分之三。 陈军的质证意见为：1.不属于二审新证据；2.真实性无异议；3.雨润地华公司认为逾期交房违约金有约定，按照套内面积计算与一审事实认定不一致，一审判决书第三页第二段“双方对按合同面积计算没有约定，本院酌情按照房屋购买的套内面积计算”，即法院认定是双方没有对逾期交房违约金按何种面积计算进行约定；4.对于逾期办证违约金，因案涉合同系雨润地华公司提供的格式合同，且约定的违约金标准显低于陈军逾期交付购房款违约金标准，雨润地华公司逾期办证长达518天，但合同中约定的逾期办证违约金仅相当于逾期付款违约金的一天，故该逾期办证违约金显著偏低。 本院认证意见：该证据不属于二审新证据。 双方当事人提交的其他证据同一审，相对方的质证意见亦同一审。 二审查明：陈军与雨润地华公司签订的《商品房买卖合同》第七条约定:“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别（不作累加）（1）逾期在玖拾日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的贰拾%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……” 另查明：江苏省南京市中级人民法院于2020年11月16日作出（2020）苏01破43号民事裁定，受理浙江中亚园林集团有限公司对雨润地华公司的重整申请。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、陈军主张的逾期交房违约金应当如何认定；二、陈军要求将逾期办证违约金调整为按同期贷款利率计算是否应予支持。 关于争议焦点一。当事人应当按照合同约定全面适当履行自己的义务。本案中，双方在案涉商品房买卖合同中明确约定，雨润地华公司逾期交房的，参照同地段、同档次商品房的租金标准，按照20元每平方米每月向陈军支付违约金。因该合同中明确按套内面积计价，故一审法院按套内面积计算逾期交房违约金并无明显不当。 关于争议焦点二。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第二条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，双方在案涉合同中对雨润地华公司逾期办证有明确约定，该约定对双方具有拘束力，陈军上诉主张应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定主张违约金依据不足。但案涉合同有关逾期办证违约金条款并未与雨润地华公司的违约时限相联系，且显低于陈军逾期付款所产生的违约金数额，故该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任约定显然不符合公平原则的基本要求。除合同约定的90日的办证期限，雨润地华公司逾期超过518日，由此造成陈军对涉案房屋的使用、收益、处分权能均受到不同程度的限制，故按已付房价款的0.03%计算的违约金确实偏低。鉴于陈军未能举证证明其实际损失数额等客观情况，结合双方的书面约定、雨润地华公司的违约事实及造成的实际影响，本院酌情按已付购房款总额82万元每日万分之零点五的标准予以调整。据此，雨润地华公司应当支付陈军逾期办证违约金21238元（820000元×0.05‰×518日）。 另，雨润地华公司以江苏省南京市中级人民法院裁定其破产重整为由向本院寄送中止诉讼申请，因该公司被裁定进入破产重整程序前，已出庭应诉行使诉讼权利，故本院对其中止本案诉讼的申请不予准许。 综上，陈军的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初309号民事判决第一项、第三项，即：“被告黄山雨润地华置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告陈军逾期交房违约金19736.86元”；“驳回原告陈军的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初309号民事判决第二项为：黄山雨润地华置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付陈军延期办理房地产权属证书的违约金21238元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费879元，诉讼保全费920元，合计1799元，由陈军负担799元，由黄山雨润地华置业有限公司负担1000元；二审案件受理费1258.75元，由陈军承担600元，由黄山雨润地华置业有限公司承担658.75元。 本判决为终审判决。 审判长  黄继顺 审判员  戴英杰 审判员  谢慧慧 二〇二〇年十二月十七日 法官助理陈梦瑶 书记员吴奇 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。