山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终4457号上诉人（原审被告）：吕慧，女，1987年5月13日出生，汉族，住山东省德州市德城区。被上诉人（原审原告）：山东长江物业服务有限公司德州现代城分公司，住所地山东省德州市德城区德兴北路**。主要负责人：代淑秀，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王立国，男，系该分公司员工。委托诉讼代理人：付玉娟，女，系该分公司员工。上诉人吕慧因与被上诉人山东长江物业服务有限公司德州现代城分公司（以下简称长江物业现代城分公司）物业服务合同纠纷一案，不服德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕慧上诉请求：1、撤销德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2860号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由长江物业现代城分公司承担。事实和理由：长江物业现代城分公司收取的垃圾清运费和自来水二次加压费本身包括在物业服务费里面，其另行收取系重复收费；该公司明确表示不再为我提供物业服务，其无权收取物业服务费；该公司擅自停水，给我造成了损失；该公司提供的物业服务存在很多瑕疵，属违约行为，一审法院不应支持其违约金的诉讼请求。长江物业现代城分公司辩称，我公司收取的是垃圾处理费，不是垃圾清运费，有物价局的文件为证；我方没有停止吕慧的供水，也没有表示停止为吕慧提供物业服务；物业服务标准是与收费标准相对应的，我方收费标准较低，提供的服务大多数业主是满意的。综上，一审判决正确，应予维持。长江物业现代城分公司向一审法院起诉请求：1.判令吕慧支付物业管理服务费1769元、垃圾处理费180元、自来水二次加压费120元，合计2069元，并支付逾期付款违约金（自逾期支付物业费之日2017年6月1日起至全部清偿之日止，按照协议约定计算）；2.诉讼费用由吕慧承担。一审法院认定事实：2011年5月24日，德州长江物业管理有限公司现代城分公司（甲方）与乙方房屋买受人弭宝裕（吕慧当时的丈夫）签订《东海?现代城小区物业守则》，该《守则》包括小区住户用电、用水、安全、消防、绿化、小区楼宇维修、室内维修等管理规定以及物业管理公司有偿服务管理制度、物业管理服务协议、房屋装饰装修管理服务协议、业主公约等共计十一个条款。其中物业管理服务协议约定，物业服务收费标准为住宅每月每平方0.5元，非住宅每月每平方0.8元，每季度初1-10日（或按通知执行）交纳服务费；乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。另外，业主公约第三条第2项约定：“业主不按规定交纳物业管理服务费、赔偿金和违约金的，按每日千分之三追缴滞纳金（每次不少于一元）；逾期三个月仍拒绝交纳的，物业管理企业可采取停水、停电、停暖或法律诉讼等措施进行追缴。”长江物业现代城分公司在提供物业管理服务的同时，还按照德州市物价局文件（德价发[2006]114号、德价发[2016]66号、德价发[2018]80号），以“城镇居民生活垃圾处理费每户每月5元”的标准为小区业主代交了垃圾处理费，德州市德城区天衢环卫队为此出具了证明。该小区按照每立方米0.4元的标准向业主收取二次供水运行费用，该收取标准已经小区公告栏予以公示。根据原告提交的德州公用水务有限公司天衢工业园营业处出具的吕慧该房产用水清单显示，自2017年6月10日至2020年5月10日，共用水316方。为证明二次加压费的合理性，原告提交了《德州晚报》2015年1月2日、2016年11月28日的两篇报道文章，报道中记者采访的供水总公司的工作人员称：“目前几乎所有的小区都要使用二次加压设施保证居民的正常用水，如果二次加压设施所有权归属小区物业且正常使用，物业都会收取相应的二次加压费用。”采访的德州市物价局工作人员表示：“目前小区供水二次加压费没有明确的规定收取标准，物业人员应根据加压设备产生的实际成本来收取。”吕慧系德州市德城区德兴北路东海现代城小区24号楼4单元402室房屋业主，该房屋面积为98.27平方米，物业费为0.5元/平方米/月。吕慧一直在此居住，自2017年6月1日起一直未交物业费用。截至2020年5月31日，共欠物业费1769元（98.27㎡×0.5元/平/月×36个月）、垃圾处理费180元（5元/月×36个月）、自来水二次加压电费126.4元（316方×0.4元/方），长江物业现代城分公司在诉讼中对二次加压费主张120元，以上合计2069元。2019年12月5日，长江物业现代城分公司就吕慧拖欠物业费用事宜，以特快专递方式向吕慧邮寄《关于催交物业费的法务函》，吕慧本人签收。2018年7月16日德州长江物业管理有限公司现代城分公司变更为德州长江物业服务有限公司现代城分公司；2019年4月29日德州长江物业服务有限公司现代城分公司变更为山东长江物业服务有限公司德州现代城分公司。一审法院认为，双方当事人之间系物业服务合同关系，双方签订的《东海?现代城小区物业守则》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。长江物业现代城分公司依约提供了物业服务，进行了垃圾清理，保证了居民用水需求，其对于物业费的收取标准，合同中有明确约定，对于垃圾处理费的收取，亦有物价局文件规定。目前，通过二次加压设施保证居民的正常用水，物业公司收取二次加压费系众所周知的常识性问题，长江物业现代城分公司对于二次加压费按0.4元/方收取，并将该标准于小区公示栏内予以公示，小区业主未提出异议，且该标准相较于其他大多数小区而言并不高，因此长江物业现代城分公司按此标准向吕慧主张二次加压费，于法无悖，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，吕慧享受了长江物业现代城分公司提供的物业管理服务，经书面催交后仍拒交物业费用的行为，构成违约。长江物业现代城分公司主张自2017年6月1日至2020年5月31日期间的物业费1769元、垃圾处理费180元、自来水二次加压费120元，合计2069元的诉求，符合法律规定，应予支持。关于逾期付款违约金，长江物业现代城分公司要求吕慧支付自逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金，一审法院认为，该违约金计算标准过高，应以2069元为基数，自催缴之日2019年12月5日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、吕慧于判决生效后三日内支付山东长江物业服务有限公司德州现代城分公司物业服务费1769元、垃圾处理费180元、自来水二次加压费120元，合计2069元及逾期违约金（违约金以2069元为基数，自2019年12月5日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回山东长江物业服务有限公司德州现代城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由吕慧负担。本院二审期间，吕慧提交证据一《东海现代城小区物业守则》一份，以证明清运垃圾系物业服务的工作范围，不应另行收费；证据二音频、视频资料一份，以证明小区物业服务存在瑕疵，小区业主有权拒绝交纳物业费；证据三照片一张，以证明小区房屋质量存在问题，小区物业一直没有提供维修服务。长江物业现代城分公司质证称，关于证据一，小区物业代收的是“城镇居民生活垃圾处理费”，不是“垃圾清运费”，吕慧对此理解有误；关于证据二，物业服务标准与收费标准相对应，该小区物业服务费收费标准较低，其所提供的服务大多数业主是认可的，均按时交纳物业费，个别问题均在积极处理中；关于证据三，物业服务公司没有维修房屋的义务，房屋质量问题不属物业服务范围，且房屋是否存在质量问题应通过鉴定才能确定。长江物业现代城分公司二审中没有提供新证据。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方存在物业服务合同关系，2017年6月1日以前的物业费、垃圾处理费及自来水二次加压费，吕慧均按照小区物业守则的规定如数交纳，其也应及时交纳2017年6月1日以后的相关费用。关于长江物业现代城分公司是否存在重复收费问题，垃圾处理费系长江物业现代城分公司根据物价部门的文件规定代收，自来水二次加压费系小区物业公司为保证居民正常供水经物价部门许可的正常收费，上述费用与物业服务费不同，不属重复收费。关于物业服务质量问题，服务质量与收费标准密切相关，案涉小区物业收费标准较低，服务质量难免有不尽如人意之处，小区业主和物业均应相互理解，共同创造美好家园。关于吕慧主张的房屋质量问题，不属物业服务范围，吕慧可另行主张，小区物业应提供必要的协助。关于吕慧所称物业擅自停水和曾明确表示不再为吕慧提供物业服务问题，长江物业现代城分公司对此不予认可，吕慧也没有提供证据证实其主张，对该主张本院不予支持。综上所述，吕慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吕慧负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥波审判员  高红梅审判员  宋珊珊二〇二〇年十二月二十三日书记员  王佳玲