吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2020）吉05民终1387号上诉人（原审原告）：梅河口市跃兴农产品交易有限公司，住所：吉林省梅河口市福民街金砂路**。法定代表人：刘耀辉，董事长。诉讼代理人：李相东，吉林享和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：中国邮政集团有限公司吉林省梅河口市分公司，，住所：吉林省梅河口市站前路东侧法定代表人：邹贵财，经理。诉讼代理人：徐一博，吉林首华律师事务所律师。诉讼代理人：刘宇，吉林首华律师事务所律师。上诉人梅河口市跃兴农产品交易有限公司（以下简称跃兴公司）因与被上诉人中国邮政集团有限公司吉林省梅河口市分公司（以下简称邮政梅河分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2020）吉0581民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。跃兴公司上诉请求：1.撤销（2020）吉0581民初2146号民事判决，改判邮政梅河分公司继续履行2019年9月29日签订的《房屋租赁合同》并支付给跃兴公司2020年5月23日至2021年5月22日期间的房屋租金25万元；2.一二审诉讼费由邮政梅河分公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。邮政梅河分公司从未以取暖问题为由与跃兴公司协商解除合同，也未在4月20日向跃兴公司发出正式的《解除合同通知》，《吉林首华律师事务所律师函》的内容不具有《解除合同通知》的效力，双方的《房屋租赁合同》仍然在履行状态。二、《房屋租赁合同》合法有效。跃兴公司系守约方，邮政梅河分公司系违约方。双方签订的第一份两年期《房屋租赁合同》已履行完毕，在履行过程中邮政梅河分公司从未主张过租赁房屋存在任何瑕疵和问题。双方补签第二份《房屋租赁合同》，租赁期仍然为两年，租金每年25万元，邮政梅河分公司拖欠第二份《房屋租赁合同》当年的租金并未经同意私自退房。三、《房屋租赁合同》明确约定了租期，邮政梅河分公司没有合同法规定的约定或者法定解除权。四、邮政梅河分公司在租赁期间私自搬离租赁房屋属于经营行为，是对租赁房屋使用权的处分，与跃兴公司无关。其私自搬离租赁房屋不是邮政梅河分公司直接解除合同、终止租赁关系的合法理由。五、邮政梅河分公司不享有单方解除权，即使在租赁过程中产生维修费，邮政梅河分公司可向跃兴公司追索，不能以此解除合同。二审法院相似判决认定承租人没有约定和法定解除权的情形下，不能解除合同。邮政梅河分公司辩称，邮政梅河分公司一审中提供的通话录音可以证明邮政梅河分公司自4月20日起多次找跃兴公司商谈解约事宜并达成一致意见。因跃兴公司反悔提出诸多不合理要求，邮政梅河分公司无奈才委托吉林首华律师事务所向跃兴公司发律师函。案涉房屋达不到邮政梅河分公司的使用条件，跃兴公司为违约方，邮政梅河分公司具有合同解除权。邮政梅河分公司是按跃兴公司要求腾迁并恢复原状，并非擅自搬离。案涉合同符合法定解除条件，邮政公司行使法定解除权解除合同。跃兴公司向一审法院起诉请求：1.邮政梅河分公司继续履行2019年09月29日签订的《房屋租赁合同》；2.邮政梅河分公司立即支付房屋租金25万元；3.本案诉讼费用由邮政梅河分公司承担。事实和理由：双方于2017年5月23日签订《房屋租赁合同》，约定跃兴公司将其所有的位于吉林省梅河口市福民街金砂路41号，拟租用面积为1470平方米的房屋出租给邮政梅河分公司经营使用，租赁期为2年，自2017年5月23日起至2019年5月22日止，房屋租金每年15万元。合同签订后，跃兴公司如期将房屋交付给邮政梅河分公司使用，邮政梅河分公司按期按约支付30万元租金，该租赁合同已经履行完毕。由于邮政梅河分公司要求续租房屋，客观上邮政梅河分公司也在继续占有、使用房屋，双方于2019年9月29日再次签订《房屋租赁合同》，约定跃兴公司将其所有的位于吉林省梅河口市福民街金砂路41号，租用面积为1360平方米的房屋继续出租给邮政梅河分公司经营使用。租赁期为2年，自2019年5月23日起至2021年5月22日止，房屋租金每年25万元。合同签订后，邮政梅河分公司继续租赁案涉房屋，但已经欠付租金25万元。现在邮政梅河分公司仍然占有、使用案涉房屋，其欠付房屋租金的行为已经构成了违约。邮政梅河分公司一审辩称，双方已解除合同，邮政梅河分公司已在合同期满前腾迁房屋。解除合同的原因是所租赁的房屋连续几年的供暖都无法达到标准，争议房屋管道因此多次冻鼓、冻裂，其中仅2月12日一次就导致邮政梅河分公司直接财产损失近7000元，此房屋已明显不能再被邮政梅河分公司作为仓储、转运的场地使用。邮政梅河分公司已于第一年租赁期满前一个月找跃兴公司因取暖问题协商解除合同。邮政梅河分公司在第一年租赁期满前已经对房屋恢复原状，腾迁完毕。一审法院经审理认定事实如下：2017年5月23日，跃兴公司与邮政梅河分公司签订《房屋租赁合同》，邮政梅河分公司租赁跃兴公司1470平方米房屋作为运转、分拣、投递、仓储场地使用，租期为两年，每年租金为15万元。租赁期满后双方又签订租赁合同一份，租期从2019年5月23日至2021年5月22日止，共两年，房产面积1360平方米，每年租金为25万元。在承租期间，邮政梅河分公司曾以房屋取暖问题为由要求解除合同，双方协商未果。2020年5月21日，邮政梅河分公司雇佣梅河口市大强运输户腾迁房屋。2020年7月2日，邮政梅河分公司委托吉林首华律师事务所向跃兴公司致函通知跃兴公司解除合同，并于7日内接收房屋钥匙。一审法院认为，邮政梅河分公司承租跃兴公司房屋，跃兴公司作为出租方应保证房屋符合约定的使用用途，保证该房屋供暖条件能够达到邮政梅河分公司运转、分拣、投递、仓储的使用功能，现争议房屋的情况致使承租方不能实现合同目的，符合解除合同的要件，且邮政梅河分公司已搬离争议房屋。但邮政梅河分公司于2020年7月份才将房屋钥匙邮寄给跃兴公司，影响了跃兴公司继续出租，给跃兴公司造成了损失，应承担2020年5月至7月的两个月租金41666.67元。双方在履行租赁合同过程中未能合理有效解决问题，跃兴公司、邮政梅河分公司及争议房屋的情况，已经不能实现合同目的，邮政梅河分公司已经通知跃兴公司解除合同，合同从跃兴公司接到通知后视为解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，遂判决：一、邮政梅河分公司给付跃兴公司41666.67元，于本判决生效后3日内付清；二、驳回跃兴公司的其他诉讼请求。案件受理费420.83元（已减半），由邮政梅河分公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。本院二审认定事实：邮政梅河分公司租用案涉房屋用于货件的运转、分拣、投递、仓储，租赁期间内，因案涉房屋存在供暖不热、漏水等问题导致货件受损、员工受冻，造成邮政梅河分公司无法正常生产经营。2020年4月期间，邮政梅河分公司通过当面洽谈及电话沟通的方式多次与跃兴公司协商租赁合同解除事宜。2020年5月21日至23日，邮政梅河分公司自行从案涉房屋中迁出。2020年7月2日，邮政梅河分公司委托吉林首华律师事务所向跃兴公司邮寄送达了律师函，该律师函中载明的“2020年4月20日解约通知”即指“双方在4月份期间口头商讨解除合同”。2020年7月，邮政梅河分公司将案涉房屋钥匙退还给跃兴公司。2019年5月23日至2020年5月22日期间的租金25万元，邮政梅河分公司已给付完毕。本院二审认定的其他事实与一审认定的事实基本相同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于出租人或承租人是否享有单方解除租赁合同的权利问题。司法实践中，在房屋租赁合同履行过程中形成合同僵局的特定情况下，当事人可以通过诉讼请求解除合同，是否符合解除条件由人民法院进行审查并确认。本案中，邮政梅河分公司作为承租人享有解除租赁合同的权利。邮政梅河分公司租赁案涉房屋的目的是进行生产经营，根据查证的事实，案涉房屋达不到邮政梅河分公司正常生产经营需求，合同目的已无法实现。如果继续履行租赁合同，对邮政梅河分公司显失公平。邮政梅河分公司主张解除案涉租赁合同，本院予以支持。邮政梅河分公司主张2020年7月7日将案涉房屋钥匙退还给跃兴公司，但根据邮政梅河分公司一审中提供的2020年7月13日通话录音内容，案涉房屋钥匙在7月13日时仍在邮政梅河分公司手中，与邮政梅河分公司主张的7月7日退还钥匙时间并不一致。结合本案实际情况，参照案涉租赁合同履行时间节点，本院认定双方于2019年9月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月22日解除。据此，邮政梅河分公司应给付跃兴公司2020年5月23日至2020年7月22日期间两个月的租金合计41666.67元。跃兴公司主张邮政梅河分公司继续履行案涉租赁合同并支付2020年5月23日至2021年5月22日期间的租金25万元，本院不予支持。综上所述，跃兴公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实及适用法律虽然瑕疵，但裁判结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费442元，由上诉人梅河口市跃兴农产品交易有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 吴兴彦审判员 修 勇审判员 王立武 二〇二〇年十二月十五日书记员 李 妍