北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终12204号上诉人（原审原告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，北京麦田房产经纪有限公司法务。被上诉人（原审被告）：董海理，男，1985年11月24日出生，汉族，北京麦香凝餐饮管理有限公司经营者，现住北京市朝阳区。上诉人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）因与被上诉人董海理房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法由审判员邓青菁独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人麦田公司的委托诉讼代理人陈淑萍，被上诉人董海理均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦田公司上诉请求：1．同意北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86354号民事判决第一项、第二项；2．撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86354号民事判决第三项、第四项，依法改判董海理赔偿麦田公司损失，剩余押金17600元折抵后，董海理应给付人民币128900元；3．本案一审、二审诉讼费用由董海理承担。事实和理由：1．董海理未在约定期限内交付租金，且在租期届满前单方解除合同，构成违约，应承担违约责任。2．因董海理提前解约，导致麦田公司产生空置期租金损失，董海理应赔偿麦田公司空置期租金损失。3．董海理单方违约导致解约，且直至2019年11月7日才注销其企业，租赁房屋此后才可用于新承租人办理住所的工商备案登记。董海理单方擅自搬离房屋后，麦田公司多次催促董海理变更住所腾出租赁房屋工商备案登记的住所名额，但董海理不仅恶意拖延，且在麦田公司多次催促沟通情况下，其注销其企业后也不及时告知麦田公司其已办理完成注销，导致空置期持续延长。麦田公司直至2019年11月22日才将该房屋重新出租，且实际收取租金时间为2019年11月29日，董海理的违约行为导致租赁房屋空置5个月，董海理的违约行为给上诉人造成了空置5个月的租金损失人民币165000元。4．租赁合同约定违约金为3个月租金即人民币99000元，该违约金金额不足以弥补麦田公司的损失，故董海理应补足违约金不足部分。一审法院认定房屋空置期租金损失作为界定违约导致的损失计量标准缺乏充分证据，对董海理主张的违约金数额不予支持，酌定违约金30000元，认定事实错误、法律适用错误。董海理逾期支付租金，并且提前办搬离了涉案房屋，董海理的行为已经构成了单方违约。董海理没有及时迁出其所经营公司的工商登记备案信息，导致新租户无法办理住所的工商备案登记。新租户与麦田签署的租赁合同证明董海理搬离房屋之后，涉案房屋从2019年6月28日至2019年11月22日期间一直处于空置状态。租金计算方式为月租金33000元除以30天*138天（2019年6月28日到2019年11月12日期间）=151800元，折后金额为134200元，相关金额以当庭陈述为准。董海理辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意麦田公司的上诉请求及理由，请求驳回麦田公司全部上诉请求，维持原判。麦田公司主张的空置期租金损失无任何事实与依据，且空置期租金损失系麦田公司自身放任损失扩大而导致。因此，麦田公司因商铺空置而要求董海理支付空置期租金损失，有悖诚信公平的法律原则。合同中并没有关于逾期迁出营业执照导致的空置期租金损失的约定，麦田公司以空置期的租金损失作为界定董海理的行为导致的损失计量标准缺乏充分依据。商铺空置期持续达5个月系麦田公司自身消极对待、怠于采取适当措施导致的，麦田公司主张的空置期租金损失属于其自行扩大的损失，与董海理无关。退一步而言，即使董海理未将营业执照迁出，也不影响新租客办理营业执照。麦田公司应当采取适当措施防止损失的扩大而未采取，不得就扩大的损失要求赔偿。一审法院对过高的违约金予以调整并无不当，是依法行使职权的行为。董海理与麦田公司于2017年12月签署的《北京市房屋租赁合同》系麦田公司出具的固定合同文本，所约定的违约金过高。一审法院酌定违约金为30000元，已综合考虑麦田公司的损失、董海理应承担的违约责任、双方的过错等因素，一审法院对违约金的调整并无不当。麦田公司向一审法院起诉请求：1．要求判令双方租约于2019年6月27日解除；2．要求董海理支付2019年6月14日至2019年6月27日租金15400元；3．要求董海理给付违约金99000元；4．要求董海理补足逾期迁出营业执照导致的空置期租金损失，暂计算2019年6月28日至2019年11月12日期间。一审法院认定事实：2017年12月5日，麦田公司、董海理签订租约，约定董海理承租位于北京市朝阳区青年路西里2号院6号楼1层商业X内X号房屋X间（以下简称涉案房屋）用于粒上皇干果经营活动，建筑面积70平方米，租期自2017年12月4日至2022年4月9日，免租期为2017年12月4日至2017年12月13日，免租期内，董海理无需承担房租，但应承担实际使用所产生的其他费用。麦田公司应于2017年12月4日前（含当日）将涉案房屋按约定条件交付给董海理。首期年租金396000元，租期内租金在第三个租赁年度、第四个租赁年度，年租金分别在上一年度基础上递增5%。租金每六个月支付一次，首期租金应于双方办理完毕房屋交付、物业交接手续后5个工作日内支付，之后每期租金于期限届满前10日支付。董海理应于签约后5个工作日支付押金33000元，麦田公司应于租约届满或合同解除后，将注册至涉案房屋的营业执照迁出后2个工作日内扣除董海理承担的费用（若有）后，将押金一次性无息返还。承租期内，董海理负担物业费、供暖费、房产税、水费、电费、电话费、上网费及经营所产生的全部费用。因董海理违约导致合同解除，董海理应按3个月租金支付给麦田公司作为违约金，但麦田公司应全额退还押金及剩余租金。签约后，董海理交纳了2019年6月14日之前的租金、押金33000元。董海理在涉案场地开设麦香凝公司，并办理了营业执照。2019年6月27日，董海理从涉案房屋搬离。2019年7月11日，麦田公司向董海理邮寄送达《通知函》，要求解除租约，要求董海理承担违约责任并迁出或注销麦香凝公司营业执照。2019年9月18日，董海理在北京晚报公告栏中刊载注销麦香凝公司的声明。2019年11月7日，麦香凝公司注销。本案争议事实为：应否认定双方曾就麦田公司提前解约事宜协商一致。就此，董海理提交其与董海理国美店面店长程海龙的微信聊天记录，证明已提前告知麦田公司解约撤店事宜，并主张麦田公司已同意自行负责将涉案房屋对外出租。麦田公司对该组证据真实性无异议，但不认可证明目的。通过微信聊天记录内容可见，双方确实就解约事宜有过沟通，但并未形成确定性方案，程海龙在告知董海理需要董海理亲自前往麦田公司总部作进一步协商后，董海理虽表示曾前往麦田公司办公总部，但未就解约事宜达成共识。所以，一审法院认为，董海理在搬离涉案房屋前，双方并未就解约事宜达成共识。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现董海理已于2019年6月27日自行从涉案房屋中搬出，麦田公司亦已收回涉案房屋，应视为在合同履行期限届满前，一方当事人以自己的行为表明不履行主要债务，可以认定双方租约已于2019年6月27日解除。关于麦田公司主张合同于2019年6月27日解除的请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。董海理租金付至2019年6月14日，所以，自2019年6月14日至2019年6月27日期间的房屋租金15400元，仍应予以支付，鉴于董海理已付押金33000元，该期间租金先行自押金中抵扣。关于违约责任的认定一节，依约定，2019年6月14日之后的租金应在该日前10日内支付，董海理主张应自2019年12月13日前10日内交付该期间租金的意见，不符合合同本意，一审法院对董海理的主张不予采纳。董海理未在约定期限内交付租金，且在租期届满前单方解除合同，已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，董海理主张依据双方合同约定的违约责任条款界定的违约金数额，但并未充分举证证明房屋空置期的租金损失发生的客观性，所以，仅以房屋空置期租金损失作为界定违约导致的损失计量标准缺乏充分依据，一审法院对董海理主张的违约金数额不予支持。但考虑到涉案房屋的空置确实会给麦田公司的出租经营造成不良影响，所以，一审法院酌定违约金30000元，该违约金先行以董海理已付押金折抵。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、麦田公司与董海理于二〇一七年十二月四日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年六月二十七日解除；二、董海理已付押金归麦田公司所有，不再退还；三、董海理于判决生效之日起给付麦田公司违约金一万二千四百元；四、驳回麦田公司的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，麦田公司提交与新租户（案外人）的租赁合同，证明涉案房屋重新出租时间是2019年11月22日，是因董海理违约导致解约后房屋空置到2019年11月22日才出租出去。董海理发表质证意见称，真实性、关联性、证明目的均不认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点系麦田公司主张的房屋空置损失及违约金数额是否合理。本案中，案涉房屋在董海理搬出后，麦田公司已经实际收回，该房屋已在麦田公司的实际掌控之中，其房屋的使用状态由麦田公司掌握，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定以及本案在案证据综合认定麦田公司以房屋空置期租金损失作为违约金缺乏客观性，并根据合同履行情况、违约过错程度、实际损失等情况对违约金依法予以调整，酌定违约金数额，处理并无不当，本院不持异议。综上所述，麦田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元，由北京麦田房产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 邓青菁二〇二〇年十二月十五日法官助理 付 哲书 记 员 徐 曼