四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1943号 上诉人（原审原告）：程贤均，男，1987年6月19日出生，汉族，户籍地四川省广安市前锋区，现住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：熊久凤，女，1979年5月27日出生，汉族，户籍地四川省广安市前锋区，现住四川省广安市广安区、广安市前锋区大佛寺街道龙镇社区居民委员会共同推荐的公民代理。 被上诉人（原审被告）：四川渝广置业有限公司，住所地四川省广安市前锋区。 法定代表人：沈博天，经理。 委托诉讼代理人：谭金锋，四川信和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向文杰，四川信和信律师事务所律师。 上诉人程贤均因与被上诉人四川渝广置业有限公司（以下简称渝广置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2020）川1603民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程贤均上诉请求：1.判令渝广置业公司支付程贤均逾期办理不动产权证违约金7504元（3,000元/年÷365日×913日）；2.判令渝广置业公司退回程贤均所缴纳的公共设施维修基金4728元；3.本案一、二审案件受理费由渝广置业公司承担。事实和理由：1.《商品房买卖合同》对逾期办证违约金约定不明，一审法院判决每年按照房价的千分之三支付违约金与四川省广安市广安区、前锋区人民法院生效判决对各楼盘所确定的逾期办证违约金每年3000元的标准相比明显过低，故请求将违约金调整为每年3000元。2.渝广置业公司代收公共设施维修基金4728元应及时交给四川省广安市前锋区建设局监督账户，但渝广置业公司至今未缴纳，故该公共设施维修基金应退还程贤均，由程贤均自行缴纳。 渝广置业公司辩称，合同约定的违约金标准是按照总房价的千分之三，一审法院已经在合同的基础上予以调高了。合同约定大修基金由开发商代收，至于是否缴纳、何时缴纳不应纳入本案一并处理。综上，程贤均的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。 程贤均向一审法院起诉请求：1.判令渝广置业公司向程贤均支付逾期办理不动产权证违约金23,010元；2.判令渝广置业公司退回程贤均所缴纳的公共设施维修基金4728元、权证工本费43元、测绘费115元、契税1914.50元，共计6800.50元；3.本案诉讼费由渝广置业公司承担。庭审过程中程贤均增加诉讼请求，请求渝广置业公司退回600元宽带电视光纤设备实施配套费。 一审法院认定事实：程贤均和易飞飞原系夫妻关系。2015年5月21日，程贤均和易飞飞作为买受人，与渝广置业公司签订商品房买卖合同。合同约定，程贤均、易飞飞购买位于广安市前锋区××道××号××花园××幢××层××号商品房。建筑面积为105.09平方米，房屋价款为每平方米3649.25元，总房价383,500元。产权初始登记约定出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意由出卖人承担延期的违约责任，按房价的千分之三支付违约金。转移登记约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意由出卖人承担延期的违约责任，按房价的千分之三支付违约金。专项维修基金、契税等，合同约定买受人同意委托出卖人代缴，买受人在接收商品房的同时将上述税费交给出卖人。 2016年2月3日，程贤均向渝广置业公司支付了权证工本费123元、测绘费115元、公共设施维修基金4,728元、契税7667元等费用。同日，渝广置业公司向程贤均交付了房屋。2018年9月11日，程贤均与易飞飞协议离婚。双方约定案涉房屋归程贤均所有，房屋贷款由程贤均负责偿还。2020年8月4日，渝广置业公司为程贤均办理了案涉房屋的不动产权属证书。 一审法院认为，程贤均与渝广置业公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该合同合法、有效。程贤均已按合同约定履行了缴纳全部房款的义务，渝广置业公司应按照合同约定如实履行义务。渝广置业公司于2016年2月3日向程贤均交付了房屋后，于2020年8月4日为程贤均办理了案涉房屋的不动产权属证书，违反合同约定的在交房之日起730日内，即2018年2月3日前为程贤均办理房屋产权登记。渝广置业公司逾期913日其行为办证已违约，应当承担相应的违约民事责任。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方所受损失的效果。双方签订的买卖合同中对逾期办证约定了违约责任，故程贤均要求渝广置业公司支付违约金的请求，予以支持。对于违约金的计算，合同虽有条文约定，但程贤均认为约定过低，故主张违约金调整，对于程贤均主张予以调整的意见，一审法院予以支持。但对于违约金调整的具体标准，一方面既要发挥督促债务人履行合同义务的功效，又要发挥对违约人惩罚以及补偿无过错一方所受损失的作用。对于补偿程贤均损失的问题，程贤均在举证期限内并未举示因渝广置业公司违约造成相关损失的具体证据，故应承担举证不力的法律后果。鉴于双方买卖合同条文自愿约定在先，且渝广置业公司已为程贤均办理房屋权属证书的客观实际，对因出卖人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按房价的千分之三支付违约金的标准，酌情调整为出卖人每年按房价的千分之三支付违约金。故渝广置业公司应支付违约金2878元【383,500元×0.3%×（913日÷365日）】。 对于程贤均主张退还大修基金的问题，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品房住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”,以及第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者共有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅维修资金是业主的法定义务，也是房屋交付的前提条件。程贤均理应按规定将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。程贤均在签订房屋买卖合同时，将首期住宅专项维修资金自愿交给了渝广置业公司代收，并在此前提下办理了房屋交接手续。现程贤均接房后，又主张退还已自愿委托渝广置业公司代收的专项维修资金。在程贤均既未将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，又实际办理了房屋交接手续的情形下，若退回业主委托代缴的住宅维修资金，会造成业主在未交纳住宅维修资金但又办理了房屋交接手续的违法事实。这既违背程贤均签订买卖合同时自愿委托代收后才能交付房屋的客观事实，也违反先履行交付专项维修资金，后才能交付房屋的权利义务对等原则。对渝广置业公司代收该资金后，未及时将维修资金交存到建设主管部门委托的专户管理银行的行为，程贤均可以请求渝广置业公司及时履行交存义务或者向负责监督专项维修资金的建设主管部门反映，由建设主管部门依法予以处理。因此，对程贤均主张退还大修基金的请求，不予支持。 对于程贤均主张退还宽带电视光纤设备实施配套费的问题，双方在房屋买卖合同中未作书面约定。渝广置业公司未提交确切证据证明已为程贤均代缴了600元配套费，故渝广置业公司应予以退还。对于程贤均主张退还权证工本费、契税的问题，双方均认可据实退还，故一审法院予以确认。对于测绘费的问题，双方合同中并无约定，渝广置业公司应予以退还。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、渝广置业公司在判决生效后十日内向程贤均支付违约金2878元；二、渝广置业公司在判决生效后十日内向程贤均退还权证工本费43元、测绘费115元、契税1914.50元、宽带电视光纤设备实施配套费600元，合计2672.50元；三、驳回程贤均的其他诉讼请求。义务人逾期未履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向四川省广安市前锋区人民法院申请执行。案件受理费减半收取计273元，由渝广置业公司负担52元，程贤均负担221元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1.逾期办理不动产权证的违约金标准是否应当调整至3,000元/年；2.程贤均已经缴纳的大修基金是否应当退还。 关于焦点一。程贤均与渝广置业公司签订的商品房买卖合同明确约定逾期办理不动产权证的违约金标准是房价的千分之三，并非程贤均所称约定不明。既然合同有约定，双方当事人便均应当受该约定的约束，不能随意要求更改。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定可知，当事人约定的违约金在低于造成的损失时，可以请求增加，但增加的数额以不超过实际损失额为限，即约定的违约金能否弥补实际损失是违约金是否应当进行调整以及如何调整的依据。现程贤均并未举证证明渝广置业公司逾期办理不动产权证的违约行为给其造成的实际损失，不能确定其约定的违约金是否足以弥补实际损失，其对此应当承担举证不能的不利法律后果。且我国并非判例法国家，相同类型的案件应根据个案的具体情况确定赔偿数额，即本案逾期办证违约金的确定不应完全比照已生效的案例标准。综上，一审法院在双方合同约定的违约金标准基础上，综合合同履行情况及当事人的过错程度酌情对违约金进行的调整，已经对程贤均的权利进行了妥适维护，该调整并无不当，本院予以维持。程贤均要求将违约金标准调整为3,000元/年的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，大修基金是否应当退还的问题，一审法院已经做了充分详尽的阐述，此不再赘述，本院予以确认并维持。程贤均要求退还大修基金的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，程贤均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费106元，由上诉人程贤均负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 敏 审 判 员  罗乔军 审 判 员  陈 萱 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  刘延娟 书 记 员  田 玲