辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2408号上诉人（原审被告）：抚顺市顺城区海上日出海鲜饺子城，住所地：抚顺市顺城区城东新区6方块**楼**门市。经营者：洪宗艳，女，1966年6月14日出生，朝鲜族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：王帅，该单位员工。委托诉讼代理人：杜松，辽宁同律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：建工家园业主委员会，，住所地：抚顺市顺城区临江东路**负责人：陶克忠，该委员会主任。委托诉讼代理人：杨晓丹，该委员会成员。上诉人抚顺市顺城区海上日出海鲜饺子城（以下简称海上日出饺子城）与被上诉人建工家园业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初1781号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。海上日出饺子城上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉求。事实理由：上诉人营业时，虽然按照原审判决认定的被上诉人是2019年6月12日成立，但其不是成立就进行了物业服务，被上诉人自己在庭审中都承认是2019年8月10日才召开了第一次业主委员会，那么就意味着，2019年8月10日前被上诉人是没有物业服务的，而且开完会后也不可能当天就进行物业服务，在原审中被上诉人也没有提供业主委员会雇佣的物业服务单位的情况，实际上被上诉人也不可能自己进行物业服务，那么原审在没有查清这个事实的情况下，就确定被上诉人是2019年6月12日提供物业服务，并判令上诉人按此时间给付物业费显然和被上诉人的说法都不一致属于认定的事实不清，所以原审判决上诉人从2019年6月2日起给付物业费，没有事实依据。上诉人在2011年7月1日正式营业，在营业之前没有任何物业公司和业主委员会和上诉人联系物业问题，上诉人也没有发现有任何人进行过任何物业服务。上诉人营业后，自费购买了垃圾桶，用来装生活垃圾，由于上诉人经营的是饭店，自身对卫生的要求非常高，故上诉人对营业厅和周边的卫生进行严格的清扫，不仅打扫了自己的门前屋后，还打扫了更广的范围。这和住宅的业主是不一样的。住宅有走廊、电梯间、有窗户、电灯、栏杆、墙面、单元门、绿化、道路安保、保安人员等等的清理、更换、维护等的物业服务和费用。而上诉人这里就前面所说什么都没有，更有甚的是原来公用的道路，被上诉人竟然以是物业的道路为由，立上栏杆，不允许上诉人通行。导致上诉人的进货小客车只能从前门卸货，增加了上诉人的费用导致上诉人损失。关于职工宿舍的住宅部分，被上诉人成立后就将上诉人职工使用的电梯层的门封死，上诉人的职工无法使用电梯，不得不在劳累一天后爬楼回到宿舍。所以，被上诉人对上诉人的物业范围内根本没有服务。既然被上诉人主张与上诉人是物业合同关系，向上诉人要物业费，那么被上诉人就应向法庭出示其对被上诉人进行物业服务的证据和其收取物业费的法律依据，现被上诉人只证明了他的成立，然而，他对上诉人进行了什么服务没有任何证据，对上诉人按照1.5元主张物业费也没有提供任何的法律依据和收费合理的依据。上诉人认为物业合同也应按照诚实信用、公平合理的原则来确定双方的权利义务，不履行义务，就不能享有权利。履行的义务少，而获得的利益多就不是公平合理。就像上诉人在前面所说的物业服务的各项，上诉人全享受不到，被上诉人也没有给上诉人提供这些服务，而是处处刁难上诉人。所以如果让上诉人交纳物业费也应是和享受的服务相对应的费用。一审法院在没有任何证据、事实没有审清的情况下，判决上诉人按照住宅的物业费标准标准给付物业费，完全是显失公平的。综上，原审认定的事实不清，适用法律不当，直接导致判决结果错误。故上诉人为维护合法权益，依法提出上诉，请二审法院依法纠正错误，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人建工家园业主委员会辩称：同意一审判决，请求维持原判。建工家园业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告给付2019年1月至2020年12月海上日出饺子城的物业管理费104400元；2.判令被告给付建工家园A座3单元402号（被告的员工宿舍）2019年1月至2020年12月的物业管理费2937.6元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月23日，建工家园业主委员会向抚顺市xx物业管理有限公司发放了《中标通知书》，主要内容为经建工家园业主委员会及红光社区商讨研究，于2018年4月15对建工家园小区，进行了邀请招标选聘物业服务企业。经七天公示，三分之二建工家园业主同意后，招标人确定抚顺市xx物业管理有限公司为本项目的物业服务中标人，中标的物业服务费标准为每月每平方米建筑面积0.8元。之后该园区由抚顺市xx物业管理有限公司进行物业管理服务。抚顺市xx物业管理有限公司于2019年5月1日撤出对该小区的管理。因原业主委员会届满到期，需进行换届，于2019年5月14日成立了业主委员会筹备组。并于当日召开了会议，目的是积极筹措物业费，确定保洁保安和电梯维保单位，将小区物业管理起来，不至于发生混乱，确定小区业主还按每平方米0.8元收取，海上日出酒店物业费按居民物业费用的2倍收取，暂定每平方米1.5元。2019年6月12日，经过业主大会选举成立了建工家园业主委员会。之后，该小区的物业由原告管理。2019年8月6日，抚顺市顺城区住房和城乡建设局出具业主大会核准书，内容为依据《物业管理条例》及《业主大会规程》规定，建工家园小区成立的业主大会符合相关要求，予以核准。2019年8月10日，建工家园业主委员会召开了第一次会议，业委会全体成员一致同意建工业主还按每平米每月0.8元的收取办法收取物业费，海上日出饭店的收取办法，按小区业主每平方米每月0.8元的双倍即1.6元每平每月来收取。另查，被告的注册日期为2018年5月22日，经营场所为抚顺市顺城区城东新区6方块**楼**门市，建筑面积为2685.67平方米，该房屋在原告的物业管理范围内。位于抚顺市顺城区房屋，建筑面积153.53平方米，系作为被告的员工宿舍使用，该房屋亦在原告的物业管理范围内。被告自原告接管该小区以来，经原告多次催要，被告一直未交纳上述两处房屋的物业费。现原告以诉称理由来院起诉，要求被告交纳物业费，被告以辩称理由不同意原告的诉讼请求，双方争议较大，未能达成一致调解意见。一审法院认为，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案，原告系按《物业管理条例》及《业主大会规程》的规定，经业主大会选举成立的业主委员会，并经抚顺市顺城区住房和城乡建设局出具业主大会核准成立，故原告有权自行管理物业，其与业主之间形成了物业服务法律关系，业主在享受了自治管理服务的同时，也应履行交纳物业费的义务，故原告具有主体资格。案涉房屋登记的所有权人不是被告，但被告实际系该房屋的业主，以及建工家园xx房屋系被告经营者名下的房屋，用做被告的员工宿舍使用，被告实际系该房屋的业主，原告为其提供了共用部位、共用设施设备的保洁、维护等服务，被告应履行交纳物业费的义务，被告以未享受到物业管理服务为由拒不交纳物业费，于法无据，本院不予支持。关于物业费的收费起始时间问题，原告于2019年6月12日经业主大会选举成立，此后以自己的名义管理小区物业，故被告应自2019年6月12日开始交纳物业费。据原告陈述，抚顺市xx物业管理有限公司委托其代收2019年1月至4月的物业费，并未将权利义务转移给原告，故原告无权以自己的名义向被告主张该期间的物业费。关于物业费的收费标准问题，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案，抚顺市xx物业管理有限公司管理期间，中标通知书中载明的物业服务费标准为每月每平方米0.8元，并未区分住宅和商铺，原告也未能提供证据证明其接管之前，物业部门对被告按高于每月每平方米0.8元的标准收取物业费，原告成立后决定提高对被告的物业费收取标准，那么原告必须提供高于之前物业部门及住宅的服务标准，并就该标准通过召开业主大会集体讨论，共同表决，得到同意后方可上调收费同时张贴告示，原告未能提供证据证明其主张，故原告主张对被告的商铺按每月每平方米1.5元计算物业费，于法无据，本院不予支持。被告应自2019年6月12日起自2020年12月31日止，按照每月每平方米0.8元，商铺及住宅共2839.2平方米的标准给付原告物业费，合计42323.01元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、第八十一条，《物业管理条例》第二条、第十一条、第十二条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告抚顺市顺城区海上日出海鲜饺子城于判决生效后十日内给付原告建工家园业主委员会2019年6月12日至2020年12月31日期间的物业管理费42323.01元。二、驳回原告建工家园业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2447元，原告建工家园业主委员会负担1482元，被告抚顺市顺城区海上日出海鲜饺子城负担965元。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案中双方当事人争议的焦点在于上诉人是否应该向被上诉人缴纳物业费。上诉人的经营场所及其员工宿舍均是被上诉人小区的一部分，均不能脱离整个小区独立存在。物业费的收缴是保证整个小区公共服务顺利、有序进行的基础，是业主应尽的义务，个别业主以物业服务不到位为由拖欠物业费的行为必将损害全体业主的利益。上诉人对其员工乘坐电梯、对其物品摆放在室外的公共区域内的事实并无异议，即其已享受到被上诉人提供的服务。关于垃圾清运问题，因上诉人为餐饮企业，其所产生的垃圾完全不能同一般业主相等同。按被上诉人提供的证人张某的陈述，被上诉人在上诉人未缴纳物业费的情况下，停止了对上诉人垃圾的清运工作。对此，因一审法院系按照一般住户的物业费标准认定的物业费数额，即并未侵害上诉人的权益，本院对此予以确认。此外，通过证人张某的陈述，被上诉人在抚顺市xx物业管理有限公司退出该小区后便接手物业工作。故一审法院认定的物业费收取时间亦具有事实和法律依据，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2447元，由上诉人抚顺市顺城区海上日出海鲜饺子城负担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 韩 雪审判员 王冬雨二〇二〇年十二月十五日书记员 刘 娟