湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9756号上诉人（原审被告）：武汉市文昌酒店管理有限公司，住所地武汉市新洲区邾城街文昌大道。法定代表人：朱剑然，该公司董事长。委托诉讼代理人：万金捌，该公司员工。被上诉人（原审原告）：湖北通信服务有限公司，住所地武汉市江汉区马场角小路**。法定代表人：范秉衡，该公司总经理。委托诉讼代理人：匡衡，湖北首义律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海燕，湖北首义律师事务所律师。上诉人武汉市文昌酒店管理有限公司（以下简称文昌酒店公司）因与被上诉人湖北通信服务有限公司（以下简称通信服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初10286号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文昌酒店公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回通信服务公司的各项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由通信服务公司承担。事实和理由：一、从本案双方当事人的诉争情况来看，双方明显各执一词，争议内容非常明显，不属于简易程序审理的范畴，一审法院适用简易程序对本案进行审理属于程序违法。二、一审认定事实不清，对重要事实未予查明，导致作出错误判决。案涉租赁合同未履行的核心是通信服务公司在文昌酒店公司装修期间单方多次无故停水停电，直接导致文昌酒店公司无法对租赁物进行正常装修和使用，因该行为造成的各项损失均应由通信服务公司承担，文昌酒店公司为此保留另案提起诉讼的权利。通信服务公司辩称：一审程序合法，文昌酒店公司经通信服务公司多次函告后，未按合同履行支付租金的义务，是导致案涉租赁合同解除的原因，文昌酒店公司是违约方。文昌酒店公司所称停水、停电与事实不符。2017年10月17日，因文昌酒店公司未按照物业公司相应的管理规定，私自绕开电表用电，通信服务公司要求文昌酒店公司整改，至同年10月28日整改完毕，恢复用电，通信服务公司并未对文昌酒店公司使用该房屋形成任何事实上的障碍，也未收到过文昌酒店公司对于房屋使用状态的任何书面联系函件。一审程序合法，事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。通信服务公司向一审法院起诉请求：1、依法确认文昌酒店公司、通信服务公司于2017年8月31日签订的《湖北通信服务公司洪山区雄楚大街708号单身宿舍租赁合同》以及2017年11月8日签订的《补充协议》于2019年5月30日解除，判令文昌酒店公司立即返还房屋；2、判令租赁房屋上已形成附和的装饰装修物等归通信服务公司所有，与租赁房屋一并返还通信服务公司；3、判令文昌酒店公司支付2018年11月至租赁合同解除之日期间的租金、水电、物业费16.02万元（租金计算标准：按合同约定276289.8元/年标准，自2018年11月1日计算至2019年5月31日），判令文昌酒店公司支付自逾期付租之日起至租金付清之日止的逾期付款违约金（违约金计算标准：自2018年11月计算至2019年5月31日，按拖欠房租每年36%计算）；4、判令文昌酒店公司向通信服务公司支付2019年6月至文昌酒店公司实际腾退返还房屋期间的房屋占用费（暂算至起诉当月为69072.45元，标准为合同约定租赁价格）；5、判令本案的诉讼费由文昌酒店公司承担。一审法院认定事实：2017年8月31日，湖北通信服务公司（后更名为湖北通信服务有限公司）（出租方）与文昌酒店公司（承租方）签订《湖北通信服务公司雄楚大街708号单身宿舍房屋租赁合同》1份，约定：1、出租方出租给承租方的房屋位于武汉市洪山区雄楚大街708号单身宿舍，建筑面积共1001.05平方米。该房屋租赁期共96个月，自2017年9月1日起至2025年11月30日止，房屋交付时间为2017年9月1日，给予三个月的免租金装修期。2、承租方向出租方承诺，租赁该房屋仅作为酒店公寓使用。3、租金及支付方式：（1）该房屋每月租金为23024.15元（大写：贰万叁仟零贰拾肆元壹角伍分），前三年不变，从第四年开始逐年上涨2.5%。租金总额为2317446.10元，大写：贰佰叁拾壹万柒仟肆佰肆拾陆元壹角。房屋租金支付方式如下：每半年结算一次，每半年的第一个月前十日支付。4、承租方应按时交纳自行负担的费用。包括：水、电、垃圾费、燃气费、物业费、门前三包费等，押金壹万元整。5、租赁期满后或因承租方责任导致退租的，除双方另有约定外，出租方有权选择以下权利中的一种【1】：（1）依附于房屋的装修归出租方所有；（2）要求承租方恢复原状……。6、房屋租赁期间，承租方有下列行为之一的，出租方有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计3个月以上。7、出租方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付承租方本合同租金总额【20】％的违约金。出租方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。8、租赁期间，承租方有下列行为之一的，出租方有权终止合同，收回该房屋，承租方应按照合同总租金的【20】％向出租方支付违约金。若支付的违约金不足弥补出租方损失的，承租方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……（4）拖欠房租累计3个月以上的。承租方如逾期支付租金，每逾期一日，则承租方须按日租金的【1】倍支付违约金。2017年11月8日，湖北通信服务公司（后更名为湖北通信服务有限公司）（出租方，甲方）与文昌酒店公司（承租方，乙方）签订《〈湖北通信服务公司洪山区雄楚大街单身宿舍房屋租赁合同〉补充协议》1份，约定：1、甲乙双方就雄楚大街单身宿舍水电等相关事项协商达成补充协议，该协议与主合同具有同等法律效力。2、甲方应提供房屋产权证明，具有合同约定的有效租赁期内对该房屋的租赁权，同意乙方对租赁房屋内原有装饰进行拆除和清空；装修进场前，乙方需向甲方报备加盖公章的装修方案和图纸并交纳1万元装修押金，经甲方审核后方能装修。3、乙方需按时交纳水电费、垃圾费，出现三次违约欠款及偷电偷水等恶劣行为，甲方可单方提出解除合同，由此发生的一切装修损失由乙方自行负责。4、乙方按主合同约定按时交纳房租，合同期的每季第一个月前五日支付，每逾期一天，按应收房租费总额的20%向甲方支付违约金，拖欠期达到三个月的，甲方有权解除合同，收回房屋，不承担任何装修及配套设施赔偿。案涉租赁合同及补充协议签订后，通信服务公司将案涉房屋交付文昌酒店公司，文昌酒店公司向通信服务公司支付押金10000元后对案涉房屋进行装饰装修。2017年9月1日至2017年11月30日为三个月的免租金装修期，自2017年12月1日起开始计算租金，年租金为276289.8元（23024.15元/月*12月）。文昌酒店公司分两次向通信服务公司支付了2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金138144.9元、140000元，两笔共计278144.9元。自2018年12月起，文昌酒店公司再未支付租金。通信服务公司自2018年10月10日起多次向文昌酒店公司员工万金捌发送短信，催收2018年12月及之后租期内的租金。文昌酒店公司在一审庭审中认可收到了通信服务公司发送的催收租金短信，但认为其没有实际经营案涉房屋，并未拖欠租金。2019年5月21日，通信服务公司向文昌酒店公司发送《解除租赁合同通知书》，载明：因文昌酒店公司欠付租金，通信服务公司决定与文昌酒店公司解除案涉租赁合同，要求文昌酒店公司于通知书发出后15日内腾退房屋，并支付拖欠租金。2019年5月24日，文昌酒店公司前台签收了该《解除租赁合同通知书》。一审法院另查明，文昌酒店公司在一审庭审中不同意解除案涉租赁合同及补充协议，对于违约金，文昌酒店公司认为其不构成违约，经一审法院释明后，文昌酒店公司主张合同约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。一审法院认为，通信服务公司、文昌酒店公司签订的案涉《湖北通信服务公司雄楚大街708号单身宿舍房屋租赁合同》及《〈湖北通信服务公司洪山区雄楚大街单身宿舍房屋租赁合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。通信服务公司依约向文昌酒店公司交付案涉房屋后，文昌酒店公司应依约向通信服务公司支付租金。但自2018年12月起，文昌酒店公司再未向通信服务公司支付租金，经通信服务公司多次催告后仍未在合理期限内支付，文昌酒店公司欠付租金累计已超过3个月以上，依照双方签订的案涉租赁合同及补充协议：“承租人拖欠房租达到3个月以上的，出租人有权解除合同，收回房屋，不承担任何装修及配套设施赔偿”的约定，通信服务公司享有合同解除权。通信服务公司于2019年5月21日向文昌酒店公司寄送了《解除租赁合同通知书》，文昌酒店公司在一审庭审中辩称未收到该通知书，但根据通信服务公司提交的EMS邮政快递查询结果显示，文昌酒店公司已于2019年5月24日签收该通知书，该通知书到达文昌酒店公司时，发生解除合同的法律效力，故案涉《湖北通信服务公司雄楚大街708号单身宿舍房屋租赁合同》及《〈湖北通信服务公司洪山区雄楚大街单身宿舍房屋租赁合同〉补充协议》于2019年5月24日解除。合同解除后，文昌酒店公司应向通信服务公司腾退案涉房屋，并向通信服务公司支付差欠的房屋租金及合同解除后的房屋占有使用费，文昌酒店公司欠付的租金和占有使用费本应自2018年12月1日起计算至文昌酒店公司实际腾退房屋之日止，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，租赁合同属于继续性合同，当合同客观上不能履行或不必要履行时，出租人作为守约方应及时行使权利收回对租赁物的控制，法院在认定可避免损失的范围时，应考虑出租人等待履行的合理期间及替代交易成本的扣除两个因素。在承租人以其行为表明不履行租赁合同时，出租人未以适当方式行使权利收回租赁标的物避免损失进一步扩大，从而导致损失扩大的，对扩大的损失出租人无权要求承租人赔偿。在本案中，通信服务公司作为出租人明知文昌酒店公司未实际生产经营且未续交房屋租金，在文昌酒店公司欠付租金累计达近六个月时才向文昌酒店公司发送解除合同通知书，且发送解除合同通知书后文昌酒店公司并未给予回应和腾退房屋，在此情形下，通信服务公司应依照减损规则，及时向人民法院起诉或采取其他合理措施避免损失扩大，但通信服务公司直至2019年10月才向一审法院提起诉讼，自文昌酒店公司欠付租金至通信服务公司提起诉讼已经过十个多月，在此期间，租赁标的物始终闲置未使用，出租人行为有违减损规则与诚实信用原则，其无权就扩大损失要求承租人承担责任。考虑到出租人等待履行的合理期间及替代交易成本的扣除等因素，一审法院酌定认为自通信服务公司向文昌酒店公司发送解除合同通知书之后产生的房屋占有使用费属于扩大的损失，该损失如通信服务公司及时行使权利本可避免，故应由通信服务公司自行承担。综上，文昌酒店公司应向通信服务公司支付自2018年12月至2019年5月31日期间租金136289.8元（2018年12月欠付的租金计算为23024.15元-（278144.9元-276289.8元）=21169.05元，2019年1月1日至2019年5月31日租金计算为23024.15元/月×5月=115120.75元），2019年6月1日之后产生的房屋占有使用费属于扩大的损失，通信服务公司不得要求文昌酒店公司赔偿。案涉租赁合同约定：“租赁期满后或因承租方责任导致退租的，除双方另有约定外，出租方有权选择以下权利中的一种【1】：（1）依附于房屋的装修归出租方所有”，案涉补充协议还约定：“承租人拖欠房租达到3个月以上的，出租人有权解除合同，收回房屋，不承担任何装修及配套设施赔偿”，根据该约定，如案涉租赁合同及补充协议因承租人原因解除或退租，案涉房屋已形成附合的装饰装修物应归通信服务公司所有，通信服务公司不承担装饰装修残值损失的赔偿责任，通信服务公司主张案涉房屋已形成附合的装饰装修物归通信服务公司所有，一审法院予以支持。文昌酒店公司在一审庭审中辩称其不存在违约行为，并未拖欠房租，又在一审庭审中认可支付了一年租金，自2018年12月起再未支付租金，案涉房屋目前并未腾退，仍在承租使用过程中，文昌酒店公司的陈述前后矛盾，对其辩称意见一审法院不予采纳。文昌酒店公司还辩称系因通信服务公司对案涉房屋停水停电导致对房屋的装饰装修工程停工，要求通信服务公司赔偿其相应损失，但文昌酒店公司提交的证据不足以证明通信服务公司存在停水停电的行为以及损失的相关情况，对该项辩称意见，一审法院亦不予采纳。文昌酒店公司还辩称补充协议系受通信服务公司胁迫签订，但未提交证据证明双方签订协议时存在胁迫情形，文昌酒店公司也未请求人民法院撤销案涉补充协议，故对该项辩称意见，一审法院亦不予采纳。文昌酒店公司在一审庭审中认为不构成违约，经一审法院释明后主张违约金过高，请求予以减少，一审法院认为，通信服务公司主张以欠付租金为基数按照年利率36%计算违约金，该诉请过高，且通信服务公司未举证说明损失情况，故一审法院对违约金酌定计算为4088.69元（以欠付租金136289.8元为基数，按照年利率6%，自2018年12月1日起计算至2019年5月31日止）。通信服务公司主张文昌酒店公司支付欠付的水电费、物业费，但并未列明其要求文昌酒店公司支付水电费和物业费的具体金额，也未提交证据证明其代缴水电费和物业费的事实，故对通信服务公司该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、湖北通信服务有限公司与武汉市文昌酒店管理有限公司于2017年8月31日签订的《湖北通信服务公司雄楚大街708号单身宿舍房屋租赁合同》以及2017年11月8日签订的《〈湖北通信服务公司洪山区雄楚大街单身宿舍房屋租赁合同〉补充协议》于2019年5月24日解除；二、武汉市文昌酒店管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向湖北通信服务有限公司腾退坐落于武汉市洪山区雄楚大街708号单身宿舍；三、坐落于武汉市洪山区雄楚大街**单身宿舍上已形成附合的装饰装修物归湖北通信服务有限公司所有；四、武汉市文昌酒店管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向湖北通信服务有限公司支付租金136289.8元；五、武汉市文昌酒店管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向湖北通信服务有限公司支付违约金4088.69元；六、驳回湖北通信服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费3125元，由湖北通信服务有限公司负担1250元，武汉市文昌酒店管理有限公司负担1875元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：文昌酒店公司向本院提交证人证言一组（其中证人万某、邱某、朱某出庭，其余为书面证言），拟证明因通信服务公司反复停水停电，造成文昌酒店公司无法正常施工，所以后期没有交纳租金。通信服务公司向本院提交照片6张，拟证明通信服务公司正常进行了供水供电，对方也正常使用了水电。经质证，通信服务公司对文昌酒店公司提交证据的意见为：出庭证人的证言不能达到其证明目的，未出庭证人的书面证言不符合证据的有效形式，且从内容上也无法达到其证明目的。文昌酒店公司对通信服务公司提交证据的意见为：真实性无法确定，不能达到其证明目的，反而能证明文昌酒店公司停工，且在装修期间装了水表和电表，没有偷水偷电。本院认为，对于文昌酒店公司提交的书面证言，因证人未出庭，本院不予采信；对于证人万某的证言，因其陈述系间断停电，后来找人沟通又接通了，对何时完全停工，停工指示是谁发出的均记不清楚，故其证言不能达到该组证据的证明目的，本院不予采信；对于证人邱某的证言，因其陈述断电是听万某说的，停工时其不在现场，对于什么时候停工也记不清楚，故其证言不能达到该组证据的证明目的，本院不予采信；对于证人朱某的证言，因其陈述其是做外架部分的，与水电没有太大关系，其认为停水停电有人闹事影响了外架部分的施工，但后面外架还是搭起来了，故其证言不能达到该组证据的证明目的，本院不予采信。对于通信服务公司提交的证据，因不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，文昌酒店公司陈述：通信服务公司在文昌酒店公司装修期间停水停电一直没有恢复，其在电话里告诉通信服务公司如果不恢复供水供电就不做了，还要求赔偿损失，具体何时打的电话，记不清楚了，因为通信服务公司没有赔钱，就没有把租赁房屋交还，但通信服务公司在两年前就把房屋收回了。通信服务公司陈述：在把租赁房屋交付给文昌酒店公司后，因2017年10月发现电表异常，曾要求文昌酒店公司整改，10天后，文昌酒店公司整改完毕，就恢复了供电，后续也没有再停电，通信服务公司没有收回房屋，也没有实际占用房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。文昌酒店公司承租通信服务公司的房屋是为了经营，也交纳了一年租金。文昌酒店公司上诉认为早在2017年装修期间，通信服务公司就多次停水停电导致文昌酒店公司装修停工至今未能开工，系通信服务公司违约，但其在本案中提交的证据并不足以证明上述主张，本院不予采纳。一审综合双方当事人举证情况，认定系文昌酒店公司欠付租金导致合同解除，符合民事诉讼的证据采信标准，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，文昌酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3750元，由武汉市文昌酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年十二月二十一日书记员  于 宁