甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘05民终827号上诉人（原审原告）：武山金茂大酒店有限公司。法定代表人：张某1，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张某2，甘肃理上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈某，住甘肃省天水市。被上诉人（原审被告）：武山金都餐饮服务有限公司。法定代表人：陈某。上诉人武山金茂大酒店有限公司（以下简称金茂酒店）因与被上诉人陈某、被上诉人武山金都餐饮服务有限公司（以下简称金都餐饮）物权保护纠纷一案，不服甘肃省武山县人民法院（2019）甘0524民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武山金茂大酒店有限公司的委托诉讼代理人张某2，被上诉人陈某、被上诉人武山金都餐饮服务有限公司的法定代表人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金茂酒店上诉请求：1.依法撤销甘肃省武山县人民法院（2019）甘0524民初921号民事判决书并改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；2.本案上诉费及一审案件受理费、鉴定费均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人武山金茂大酒店有限公司与被上诉人之间不存在任何租赁合同关系，并非涉案《房屋租赁合同》的任何一方，一审判决明显违背了法律规定的合同相对性原则，认定上诉人登记成立后即与被上诉人形成事实上的租赁合同关系，混淆了基本的民事主体独立关系，事实认定不清，与法律的明确规定不符，应予撤销并纠正。1.根据租赁协议、《房屋租赁合同》约定及一审法院审理查明的事实，均证实租赁双方为武山县金都大酒店、陈某与张某1和武山宁远建材公司，而从未出现过武山金茂大酒店有限公司。关于事实合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”故形成事实合同关系的前提是当事人双方未签订书面的协议，其次是双方已经以实际行动履行了合同的主要义务。即事实合同关系成立的条件是：一方当事人履行了主要义务，对方予以接受，但双方并未签订书面合同。2.根据法律规定，合同相对性原则，系指合同关系只能发生在特定主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同权利，更不负担合同中规定的义务。本案上诉人与被上诉人之间自始至终从未建立房屋租赁合同关系，被上诉人和案外人张某1签订的《房屋租赁合同》中，与上诉人无任何的权利义务关系。无论本案房屋租赁是整体出租亦或分割出租，被上诉人依法只能就租赁合同注明的房屋面积享有使用收益权，而对其超出合同约定范围的包括其后期违规搭建的部分，均未以任何形式取得唯一所有权人（上诉人）的许可，依法当然属于无权占有和使用，对其侵占的超出租赁面积部分必须依法承担损失赔偿责任。二、一审法院认定“根据合同约定，租赁房屋系双方当事人认可的特定房屋，双方对于租金的约定并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额”系事实认定错误，适用法律错误。1.首先，如前所述，上诉人与被上诉人不存在租赁关系，故被上诉人仅有权就其租赁合同约定的房屋面积享有使用权，超过合同约定范围的占用、改建、扩建均系无权占有和侵占，依法应予以恢复原状并赔偿损失。2.《房屋租赁合同》第一条：租赁房屋坐落在武山火车站宁远大道，间数二十间，建筑面积1200平方米。所以，被上诉人签订的房屋租赁协议明确约定的租赁面积为1200平方米，被上诉人仅对合同约定租赁的房屋面积享有使用权。本案中，根据（2019）武法立字第52号《鉴定（测量）技术报告》载明：武山金都餐饮服务有限公司占用面积为1785.35平方米。被上诉人实际占用房屋面积已远远超出租赁合同约定的面积，多占房屋面积高达585.35平方米，鉴定（测量）平面图同时显示，被上诉人金都餐饮公司除多占二楼餐饮厅外，还擅自占用了地下室、违规搭建院内砖房等。一审判决在书面合同约定如此明确的前提下，径直认定“租赁的房屋是双方当事人认可的特定房屋，双方对于租金的约定并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额”显系故意违背事实和证据的错误裁判。一审判决显然也违背了民事行为遵守当事人意思自治的原则。3.根据被上诉人签订的房屋租赁协议约定：承租人在酒店装修期间不能破坏建筑主体，如有改变结构，须经出租人签字同意。本案一审庭审中，被上诉人对其私自搭建的部分，不能提供任何曾取得无论是出租人还是房屋所有权人同意的证据。一审法院在案件事实如此清楚的情况下，对被上诉人擅自侵占房屋的违法行为居然认定为经过双方默认的许可，实属荒唐。三、一审法院提供的备选鉴定机构均无法进行噪声检测，故申请人只能参照被上诉人曾提交的一份检测报告。一审法院直接根据《社会生活环境噪声排放标准》(GB22337-2008）认定金都测点噪声符合表1中4类标准限值，却忽视了上诉人系酒店宾馆服务行业，主要提供顾客供睡眠所居，应适用《社会生活环境噪音排放标准》(GB22337-2008）表2中室内噪声排放限值，该标准注明A类房间指的是以睡眠为主要目的，需要保证夜间安静的房间，包括住宅卧室、医院病房、宾馆客房等；其中1级标准结构传播固定设备室内噪声排放限值（等效声级）昼间40dB(A)、夜间30dB(A)。自被上诉人开业以来，被上诉人在上诉人酒店楼体外安装的大型抽风机运行产生的震动和噪音直接造成酒店八楼4间客房无法入住经营使用，根据《检测报告》，被上诉人的行为已远远超过1级标准A类房间标准限制要求。参照上述鉴定报告，被上诉人的行为已明显超过噪音标准排放。上诉人已提交该证据用于证明其存在不合格的噪声排放，亦提供了因其噪声超标造成上诉人经营损失的事实，一审法院适用《社会生活环境噪音排放标准》(GB22337-2008）认定合格错误，应依法予以纠正。四、一审法院审判程序严重违法。1.本案一审案件于2019年7月10日以简易程序立案，第一次开庭时间为2020年7月8日，审理期限长达一年之久，而除去鉴定时间外，并不存在其他延长审理期限的法定情形，故一审法院已严重超过法定审理期限。2.案件一审期间，上诉人曾数次向一审法院提交房屋租赁费损失鉴定申请书，申请对被上诉人多占房屋面积同等地段房屋租赁费市场价格进行鉴定，但一审法院不是拒不接受上诉人的申请，就是接收后拒绝进行委托鉴定，违法剥夺了上诉人的基本诉讼权利，违反了法律程序。被上诉人陈某、金都餐饮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、答辩人与被答辩人之间存在租赁合同关系，答辩人基于合同约定，多年来合法占有使用案涉房屋，并不存在侵权的事实。被答辩人要求答辩人赔付侵占房屋损失费，没有事实和法律依据。1.答辩人与被答辩人所签署租赁合同约定的年租金20万元为固定价租金，即按整套计算租金，并未约定按照房屋建筑面积单价计算租金。答辩人与被答辩人的法定代表人张某1于2011年7月15日同时签署有两份房屋租赁合同，第一份《房屋租赁合同》第一条关于租赁房屋约定为“租赁房屋坐落在武山火车站、宁远大道、间数20、建筑面积1200㎡、房屋质量良好”，该合同第三条关于租金约定为“每年20万元整”，第一份合同为承租方（答辩人）为了办理营业手续，而采用的相关部门提供的制式合同；第二份租赁合同中关于租赁场地的约定为“甲方将宁远宾馆二楼（宾馆南区靠宁远大道一面㎡)一楼带有楼梯门面一并租与乙方经营饭店”，该份合同关于租金约定为“租赁期限为8年，租金为每年20万……甲方不能以任何理由在8年内变更租金。”据此，双方在同日签署的两份租赁合同关于租赁面积的约定并不具体、明确，亦无房产证作为合同附件确定面积。事实上，答辩人与被答辩人的法定代表人张某1在签署上述两份租赁合同时，关于租赁房屋的具体面积并未测绘确定，概括为“宁远宾馆二楼（宾馆南区靠宁远大道一面）”。但是，两份合同关于出租房屋的年租金均约定为固定价每年20万元整，两份租赁合同并未约定租赁单价或按照租赁面积计算租金，且约定被答辩人作为出租方不得以任何理由在租赁期内变更租金。2.答辩人多年来一直以年租金20万元履行合同，被答辩人对此从未提出过任何异议，现抗辩其不是合同主体因此不承认租赁关系，实则是利用自己内部企业名称变更，一边照常收租金，一边想在时过境迁后钻法律空子，不讲诚信亦无道德。自2011年7月15日至本案诉讼时，被答辩人对于交付给答辩人使用的房屋面积没有提出任何异议，答辩人按照整套房屋实际情况向被答辩人交纳水电费、空调费用，被答辩人长期以来如期收租、收费，并出具有相应的票据。双方对房屋面积从未具体约定或变更过，一直保持着租赁现状。3.案涉合同系双方真实意思表示，租赁合同合法有效，依照合同约定取得的租赁物占有使用权应予保护。本案中，案涉合同已实际履行7年，双方一致认可租赁现状，答辩人并未擅自占有合同约定以外未交付的房屋，不存在侵权的事实。二、被答辩人关于答辩人经营产生噪音污染要求赔偿的主张没有证据可证明。1.答辩人安装的抽风设施符合国家标准，为合格产品，且安装之初被答辩人完全知晓并同意。答辩人安装大型抽风设备确为实现租赁合同目的的必要条件，在安装之初，被答辩人知晓且同意安装，安装投入使用后，长期以来被答辩人亦没有提出任何异议，且不论抽风设备是否存在噪声污染，即使运营过程中产生噪声，也是被答辩人认可同意的。更何况经检测，答辩人日常经营中楼梯口和厨房后的两个测点噪声检测结果均符合国家标准。2.被答辩人未能充分举证证明其诉请的经营损失与答辩人经营产生噪音具有法律上的因果关系。被答辩人诉称因答辩人安装的大型抽风设备噪声影响，导致被答辩人八楼4间客房无法入住使用。但其所举证据均为单方制作证据，不具有客观性，且无其他证据可佐证。本案中，单就被答辩人所主张的八楼4间客房无法入住使用而言，酒店能否入住满员，以及客源是否充足，与社会环境、人们的消费观念、人口数量、酒店环境、酒店房屋价格、酒店服务水平等众多因素相关，不能证实答辩人安装的抽风机噪声污染是唯一、排他的原因。三、关于被答辩人主张答辩人“自行建造”的房屋侵害其物权的主张，缺乏证据证明。该部分房屋已经分别于2011年和2012年投入使用至今，且被答辩人未提出异议，还针对部分房屋实际收取了相应租金。即便答辩人因时间久远已无法充分举证证明建造该部分房屋时经过了被答辩人的同意，但一方面从双方签订的租赁合同的真实目的来看，答辩人为正常生产经营在租赁房屋之初就约定了房屋租赁期间可装修、增设他物，答辩人建造该部分房屋完全是正常生产经营所需，主观上没有侵害被答辩人物权的故意，客观上也未对被答辩人行使物权产生任何实质性影响；另一方而从被答辩人长年收取该部分房屋租金及从未提出异议的实际行动可知，被答辩人对此是完全知晓并认可的。综上，答辩人不存在侵害被答辩人权益的事实，依法不应承担任何侵权责任。金茂酒店向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即停止侵权，拆除、腾退侵占房屋并恢复原状，赔付侵占原告房屋占用损失费1050000元（具体损失数额以评估报告为准）；2.请求判令被告立即停止侵权，拆除或采取整改措施消除对原告酒店的噪声污染，并赔付因噪声污染所造成的经营损失400000元（具体损失数额以鉴定意见为准）；3.本案诉讼费用和鉴定费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月15日，张某1（甲方）与陈某（乙方）签订协议，双方约定：“甲方将宁远宾馆二楼（宾馆南区靠宁远大道一面㎡）一楼带楼梯门面一并租与乙方经营饭店。……一、租赁期限为8年，租金每年20万元。……”该协议尾部有甲乙双方的签字，并加盖有武山宁远建材有限责任公司的印章。同日，出租人张某1与承租人陈某又签订了房屋租赁合同，合同约定：“第一条租赁房屋坐落在武山火车站宁远大道、间数20、建筑面积1200㎡、房屋质量良好。第二条租赁期限从2011年7月15日至2019年12月31日。第三条租金（大写）每年贰拾万元整。……第六条租赁房屋的用途：金都大酒店大型餐馆。……第八条出租人（是/否）允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：装修、改善增设他物由承租人承担。……”武山宁远建材有限责任公司、武山县金都大酒店分别在出租人和承租人处加盖印章。自2012年1月起，金都餐饮向武山宁远建材有限责任公司、金茂酒店每年缴纳租金20万元至2018年。在此期间，金都餐饮均按1547平方米的面积向武山宁远建材有限责任公司、金茂酒店缴纳空调制冷费及空调制热费。本案在审理过程中，金茂酒店向法院提出申请，要求对金都餐饮安装的抽风机烟道运行所产生的噪音值是否超出国家规定标准范围进行鉴定，对金都餐饮产生的噪声污染对金茂酒店所造成的经济损失进行评估。因无鉴定、评估机构接受委托，故不予委托鉴定评估。同时，金茂酒店向法院提出申请，要求对陈某、金都餐饮无故侵占并擅自改建扩建面积进行测绘。法院依其申请，委托兰州新多维勘测设计工程有限公司进行鉴定。2019年10月14日，兰州新多维勘测设计工程有限公司作出（2019）武法立字第52号鉴定（测量）技术报告：根据金茂酒店提供的房屋平面图以及金茂酒店1#楼面积测算统计表；外业实际指界、丈量结果显示，陈某、金都餐饮所占面积为1785.35平方米。该报告附有测区建筑物照片F2-2、F2-1、X1、X2、F1-1。上述技术报告中的F2-2图片所示房屋系陈某于2012年4月自行建造；F2-1图片所示房屋系金茂酒店原有建筑物，金都餐饮（原金都大酒店）于2011年就该房屋进行了装修后投入使用；X1图片所示房屋系陈某于2016年自行建造，金都餐饮（原金都大酒店）于2016年、2017年两次向金茂酒店交纳租金各1000元；X2图片所示房屋系陈某于2011年自行建造。关于陈某、金都餐饮提交的“建房协议”，系金都餐饮（原金都大酒店）与案外人签订，对其真实性无法查明，即使建房协议属实，也无法证明在建造该房屋时已征得张某1或金茂酒店的同意。关于案涉房屋中F2-2、X1、X2图片所示房屋，陈某称其在建造时，已取得了张某1的口头同意，但其未提交证据予以证实，对其该项意见不予采纳；金茂酒店称陈某在建造上述房屋时，张某1不同意建造并口头要求拆除，但金茂酒店也未提交证据予以证实，故对金茂酒店的该项意见亦不予采纳。另查明，2017年10月16日，甘肃峰骥环保工程有限公司依金都餐饮的委托，对金都餐饮饮食业油烟、废水及噪声进行检测，作出峰骥检字[2017]第10-13号检测报告，该报告中噪声检测结果为：金都餐饮楼梯口及厨房后面门口两个测点噪声检测结果均低于《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）表1中4类标准限值要求。关于金茂酒店提交的其酒店8楼客房入住情况统计表，系其自行制作，无其他相应的证据予以佐证，对该证据的真实性无法查实，故对金茂酒店提交的该组证据不予认定。同时查明，金茂酒店于2012年11月7日登记成立，张某1系该公司执行董事，为该公司法定代表人。金都餐饮（原武山县金都大酒店）于2015年7月28日登记成立，陈某系公司总经理，为该公司法定代表人。一审法院认为，根据张某1与陈某签订的租赁协议和房屋租赁合同的约定，租赁的房屋是双方当事人认可的特定房屋，双方对于租金的约定并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额。租赁合同签订后，张某1依约将涉案特定房屋交付陈某占有使用，陈某依约交付租金。后金茂酒店与金都餐饮先后登记成立，金茂酒店与金都餐饮及陈某之间形成事实上的租赁合同关系。自2011年7月起，金茂酒店对金都餐饮占有使用的房屋（包括案涉技术报告中F2-1图片所示部分）未提出任何异议，亦未采取诉讼或仲裁的手段对租赁合同约定的租金标准进行变更或撤销，金茂酒店亦未提交证据证明其通过书面或其他有效方式通知金都餐饮或陈某对租赁合同约定的租金标准进行变更或撤销，且金都餐饮在缴纳空调制冷费、制热费时也未按约定的“1200平方米”标准，故金茂酒店以合同约定面积与实际面积不符为由主张物权保护，要求金都餐饮与陈某立即停止侵权、拆除腾退侵占房屋并恢复原状、赔偿损失，不能成立。关于案涉房屋中X2、F2-2图片所示部分，虽系陈某自行建造，但自上述两房屋分别于2011年、2012年建成并投入使用后，金茂酒店及其法定代表人张某1均未提出过任何异议，亦未要求金都餐饮对该两部分房屋予以拆除，能够认定金茂酒店对金都餐饮占有使用上述两部分房屋予以认可。同时，张某1与陈某签订的房屋租赁合同对于装修、改善增设他物亦作出了相应的约定，可视为张某1允许陈某在一定范围内改善增设他物。关于案涉房屋中X1图片所示部分，虽系陈某于2016年自行建造，但该房屋建成投入使用后，金茂酒店于2016年、2017年分别按照每年1000元的标准收取了租金，可视为金茂酒店对金都餐饮占有使用上述房屋亦予以认可。至于X1图片所示部分房屋后续租金问题以及X2、F2-2、X1图片所示部分房屋在合同解除之后如何处置问题，系双方租赁合同纠纷，与本案并非同一法律关系，双方当事人可另行主张权利。关于金茂酒店提交的房屋租赁费损失鉴定申请书，申请对585.25平方米的同等地段房屋租赁费市场价格进行鉴定，法院经审查后认为，因与该鉴定申请对应的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该鉴定申请缺乏必要性，故对该鉴定申请不予准许。关于金茂酒店主张金都餐饮安装的抽风机产生严重的噪音污染导致其酒店8楼客房无法入住的意见，法院认为，金茂酒店既未提交证据证明金都餐饮安装的抽风机产生的噪音超出了国家规定标准范围，亦未提交证据证明其酒店8楼客房长时间无人入住，退一步讲，即使其酒店8楼客房确实长时间无人入住，其也未提交证据证明是由抽风机产生的噪音污染所致。相反，金茂酒店提交的甘肃峰骥环保工程有限公司峰骥检字[2017]第10-13号检测报告显示，金都餐饮楼梯口及厨房后面门口两个测点噪声检测结果符合国家相应标准，故对金茂酒店的该项主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告武山金茂大酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费17850元，由原告武山金茂大酒店有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人金茂酒店认为被上诉人占有使用超过房屋租赁合同约定面积部分构成侵权的主张能否成立；2.上诉人金茂酒店认为被上诉人金都餐饮安装的抽风机产生的噪音造成其酒店经营损失的主张能否成立；3.一审法院是否存在程序违法的问题。关于上诉人金茂酒店认为被上诉人占有使用超过房屋租赁合同约定面积部分构成侵权的主张能否成立的问题。金茂酒店以涉案房屋产权登记所有人的身份主张陈某、金都餐饮占有使用该房屋构成侵权。陈某、金都餐饮以其与张某1签订了租赁协议及房屋租赁合同之后合法使用涉案房屋进行抗辩。二审中，金茂酒店对张某1的出租行为予以认可，但认为被上诉人仅有权占有使用该租赁合同约定的1200平方米的房屋面积，超过合同约定面积的占用系无权占有。经一审委托第三方测绘丈量，被上诉人陈某、金都餐饮实际占有使用面积为1785.35平方米。被上诉人抗辩认为是以年租金20万元为固定租金整体租赁，并未按照房屋建筑面积租赁。针对被上诉人该抗辩理由能否成立的问题。根据审理查明的事实，上诉人对被上诉人与张某1签订租赁协议时指定的房屋范围没有异议，而依据租赁协议约定的宁远宾馆二楼和一楼楼梯门厅范围实际面积按照测绘图并非1200平方米，签订合同时也没有丈量确定，可见被上诉人所租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋范围；租金并非按照租赁合同约定面积数计算单价，而是固定年租金20万元；金茂酒店按1547平方米的面积向被上诉人金都餐饮收取空调制冷费和制热费，亦并非以1200平方米计费；被上诉人自2011年承租使用案涉房屋至2018年双方当事人产生矛盾期间，上诉人均未对被上诉人占有使用房屋的范围及租金提出过异议。因此，被上诉人主张以固定租金整体租赁，未按房屋建筑面积租赁的抗辩理由成立，本院予以采纳。对于租赁协议约定范围以外的房屋。涉案X2、F2-2、X1图片所示房屋，系陈某与张某12011年7月15日签订租赁协议和房屋租赁合同之后，相继于2011年、2012年、2016年由陈某建造使用，张某1及金茂酒店均未提出过任何异议，亦未要求拆除。且对于2016年建造的X1部分，金茂酒店于2016年、2017年分别按照每年1000元的标准收取了租金。同时，张某1与陈某签订的房屋租赁合同对于装修、改善、增设他物亦作出了由承租人承担的约定。由此能够认定金茂酒店对金都餐饮占有使用上述房屋是认可的。因此，上诉人金茂酒店以房屋租赁合同约定面积与实际占有使用面积不符为由认为被上诉人陈某、金都餐饮构成侵权的上诉理由不能成立，要求被上诉人陈某、金都餐饮立即停止侵权、拆除腾退侵占房屋并恢复原状、赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人金茂酒店认为被上诉人金都餐饮安装的抽风机产生的噪音导致其酒店八楼四间客房无法入住经营，要求赔偿损失的上诉请求能否成立的问题。金茂酒店未提交证据证明其酒店八楼四间客房长期无人入住，亦未证明无人入住系抽风机产生的噪音所致。因此，上诉人要求被上诉人赔偿其经营损失的请求不能成立。关于一审程序是否违法的问题。上诉人认为一审法院超过法定审理期限。经二审审查，扣除一审鉴定期间，一审程序并未超过法定审理期限。上诉人认为一审法院未准许其申请对房屋租赁费损失进行鉴定违反法定程序。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”构成侵权的事实成立后，才有必要确定具体损失。因上诉人主张的侵权事实不能成立，一审法院以申请鉴定损失缺乏必要性不予准许，符合法律规定。因此，上诉人认为一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人武山金茂大酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17850元，由上诉人武山金茂大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 力审 判 员  田东生审 判 员  王红岩二〇二〇年十二月二十四日法官助理  杨 颖书 记 员  张心若