江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4663号 上诉人（原审原告）：陈杰，男，1970年12月27日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。 委托诉讼代理人：刘晓雷，江苏一正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大丰宏安房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区通港大道**。 法定代表人：陈宏安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董爱军，江苏涤非律师事务所律师。 上诉人陈杰因与被上诉人大丰宏安房地产开发有限公司（以下简称宏安公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈杰上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应当认定上诉人与被上诉人签订了认购合同，并以被上诉人应向江苏正余建设工程有限公司（以下简称正余公司）支付工程进度款抵充了购房款。理由如下：1.双方签订的认购书合法有效，被上诉人的工作人员黄某也在正余公司的情况说明上注明“收到陈杰交来的收款收据和凭据”。此后，周某1与被上诉人于2018年3月2日签订了购房合同，未按照认购书所要求的时间，被上诉人也认可617664元已经抵充正余公司的工程款。2.在被上诉人收到正余公司的收款凭据后，向正余公司支付的工程款数额远远大于案涉购房款数额，应当视为上诉人已经向被上诉人交纳了案涉房屋的购房款。二、一审法院适用法律错误，应当判决上诉人返还购房款并赔偿上诉人的损失。理由如下：被上诉人应当与上诉人或上诉人指定的购买人签订房屋买卖合同，被上诉人所作的单方审计对上诉人没有约束力，其在收到正余公司的情况说明以及收据和凭据后应及时扣款入账，无论是否及时扣款入账，还是做了没入账的假账，均与上诉人没有关系。其不能签订房屋买卖合同，就应当返还购房款并承担上诉人的损失。 宏安公司辩称：一、双方没有就丰某2号楼1305室达成商品房买卖合同关系。双方签订两份认购书其中一份认购书通过签订商品房买卖合同的行为转换为商品房买卖合同关系，而2号楼1305室的认购书形成以后一直没有签订合同，盐城市大丰区人民法院（2019）苏0982民初5671号生效判决中已经认定该认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，双方之间没有形成买卖合同关系，我方不存在收取陈杰2号楼1305室购房款的问题。二、正余公司向我公司提交过相关的说明以及收据，其表达的意思是如果陈杰购买我公司的商品房可以与工程款相抵充，该手续不是双方债权债务关系的转移，没有将工程款支付对象从正余公司转换为陈杰的意思表示，就是说在签订商品房买卖合同的情况下可以将商品房抵充房款，而没有签订合同就不存在抵充的问题。三、双方对丰某2号楼1305室始终没有签订买卖合同，所以不存在已经收取房款的问题。综上，上诉人的上诉请求没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈杰向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令宏安公司退还用于购买2号楼1305室房屋的购房款617664元，并判决宏安公司承担未与陈杰签订2号楼1305室商品房买卖合同导致的损失暂定5万元（以2号楼1305室在原购房款的增值部分作为损失具体以评估为准）；2.本案诉讼费由宏安公司承担。 一审法院认定事实：被告宏安公司系丰某的开发建设单位。2016年4月21日，陈杰与宏安公司签订《认购书》两份，约定：认购人陈杰购买（丰某）2幢1105室、1305室，建筑面积均为128.68平方米，房屋单价均为4800元/平方米，认购定金均为0元，房屋总价均为617664元。认购约定：1、买卖双方在平等、自愿、协商的基础上签订本认购书。2、认购人须于签订此认购书后柒日内，携带此认购书和缴纳购房定金的收据及身份证或其他有效证件，来售楼处签订《商品房买卖合同》并缴纳不少于总房款20%的首付款，其缴纳的定金直接转为房屋首付款。3、如认购人不在本认购书第二款所规定的日期内办理签约手续并交纳首付款，则卖方有权没收认购人定金的10%作为违约金，并将其认购的房屋转售他人，且无须另行通知。4、认购人在签订认购书后，在约定的期限内所认购的房屋，卖方不得无故另售他人，如违约则需赔偿认购人定金10%的违约金。5、认购人在此表格上所填写的个人资料必须属实，如所列地址、电话有错漏导致认购人不能收到卖方通知信件或电话，卖方概不负责。6、此认购书上的房屋建筑面积为暂定面积，最终面积以房管部门出具的房屋测绘报告为准。房款总额按最终核定面积来计算。7、《商品房买卖合同》签订后，此认购书自动作废。此认购书中所列条款如与房管部门出具的《商品房买卖合同》相冲突的，以正式合同为准。8、本认购书壹式贰份，卖方壹份，认购人壹份，具有同等法律效力，经双方签字盖章后生效。备注：经请示董事长同意按此价格，黄某（抵吴正余工程款）。宏安公司在落款处加盖公章，陈杰在落款处签字。 2016年5月16日，正余公司向宏安公司发送说明一份，内容载明：“大丰宏安房地产开发有限公司：因陈杰购买的贵公司开发的丰尚国际住宅小区的2号楼1105室，单价4800.00元/平米，面积128.68平米，总价61.7664万元；2号楼1305室，单价4800.00元/平米，面积128.68平米，总价61.7664万元，此两套房合计总价壹佰贰拾叁万伍仟叁佰贰拾捌元整（123.5328万元）。此两套房房款充抵我公司工程款。特此说明，江苏正余建设工程有限公司（印章），2016年5月16日”。该说明下方有2016年5月17日收据复印件一份，载明正余公司收到宏安公司工程款1235328元。黄某在该说明上注明：“收到陈杰交来的收款收据和凭据”。另该说明上注明：“凭此凭证来办理签订合同”，被告宏安公司认为该字迹并非黄某所写。 2018年3月2日，经原告陈杰的同意，宏安公司与案外人李某、周某1就丰某2幢1105室房屋签订《商品房买卖合同》一份。被告宏安公司认可该房屋的房款617664元已抵扣正余公司的工程款。对双方签订《认购书》的丰某2幢1305室约定的房屋价款617664元未予抵扣。 2019年9月23日，宏安公司与正余公司共同委托江苏仁禾中衡工程咨询房地产估计有限公司对丰尚国际室外市政配套及景观绿化工程的造价进行咨询，初审结果为4556270.27元，宏安公司认为已向正余公司支付工程款6137037元，故向一审法院提起诉讼，要求正余公司返还其多付的工程款1931101.73元，目前该案正在审理中。另案外人天颂建设集团有限公司以宏安公司为被告向一审法院提起诉讼并申请诉讼保全，一审法院依法对宏安公司名下的位于盐城市大丰区丰某2幢1305号房屋进行查封。 2019年10月18日，原告陈杰曾以宏安公司为被告向一审法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，请求判令被告宏安公司立即交付2号楼1305室住宅，一审法院于2019年11月23日对该案作出（2019）苏0982民初5671号民事判决书，判决认定：陈杰与宏安公司签订的《认购书》仅约定了买方的姓名和住所、商品房的基本情况、价款的确定方式及总价款，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且《认购书》中约定认购人须在签订此认购书后7日内签订《商品房买卖合同》，原、被告双方未签订书面的《商品房买卖合同》，因此原告陈杰要求被告宏安公司交付房屋没有法律依据，且案涉房屋已被一审法院依法查封，故判决驳回原告陈杰的诉讼请求。后原、被告均未上诉，该判决已发生法律效力。2020年1月2日，原告陈杰又以宏安公司为被告向一审法院提起本案诉讼。 一审法院认为，一审法院生效判决已认定原、被告双方未签订书面的《商品房买卖合同》，双方之间并未形成商品房买卖合同关系，《认购书》约定的丰某2幢1305室房屋价款617664元没有转为原告购房款，也未实际抵扣案外人正余公司的工程款，故此，原告陈杰要求被告宏安公司退还用于购买2号楼1305室房屋的购房款617664元无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张被告承担因未与其签订2号楼1305室商品房买卖合同导致的损失赔偿问题，根据双方签订的《认购书》中约定认购人须在签订此认购书后7日内签订《商品房买卖合同》，本案中，原告陈杰在约定期限内并未与被告宏安公司签订《商品房买卖合同》，也未提供证据证明未能签订合同的过错责任在于被告宏安公司，故对原告的此项诉请，依法亦不予支持。综上，判决：驳回原告陈杰的诉讼请求。案件受理费10477元，由原告陈杰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。宏安公司提交盐城市大丰区人民法院（2019）苏0982民初6313号判决书一份，拟证明该生效判决已经认定宏安公司向正余公司超付工程款133万余元。上诉人陈杰对该证据的真实性无异议。宏安公司提供了宏安公司与李某、周某2的商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、2018年3月31日的记账凭证各一份，拟证明只有在签订正式商品房买卖合同后才会将应付正余公司的工程款抵充购房款。上诉人陈杰的质证意见为，宏安公司在收到正余公司的收据后就应该进行入账，其二审提供的证据仅是在履行商品房买卖合同的相关手续，无论证据是否真实，都不应否认宏安公司已经收到了陈杰以债权转让方式支付的购房款。 本院认为，一、关于本案各方当事人法律关系的认定。从流程上来看，本案是正余公司因差欠陈杰借款，将其在宏安公司的部分应付工程款交由陈杰去抵充陈杰购买宏安公司房屋的购房款，正余公司和宏安公司之间是以房抵债关系，陈杰和宏安公司之间并不存在直接的以房抵债关系，正余公司将情况说明和收款收据交由陈杰送至宏安公司，是进行债权转让并通知债务人的行为。至此，案涉的工程款债权1235328元已经归陈杰享有，并经合意转化为陈杰购房所需支付的购房款。 二、关于陈杰公司与宏安公司仅签订认购书未签订商品房买卖合同是否应认定陈杰已经支付了购房款的问题。宏安公司认为双方之间没有形成买卖合同关系，不存在收取案涉房屋购房款的问题；陈杰认为宏安公司收到正余公司的收款凭据就应视为已经交纳了购房款；经查，宏安公司收到正余公司收款收据的时间是2016年5月16日，此后双方并未在认购书约定的时间内签署商品房买卖合同，2018年3月2日，宏安公司与李某、周某1就丰某2幢1105室房屋签订《商品房买卖合同》时就是以正余公司出具的工程款收据中的一部分款项作为购房款进行抵充。据此，本院认为，宏安公司在收到正余公司的收款收据并同意抵充陈杰购房款后，其债务履行的对象已经发生变更，因此无论商品房买卖合同何时签订，宏安公司均应在财务部门作相应的记载，避免出现重复支付的情况。从陈杰的角度而言，其向宏安公司交付了正余公司的收款收据，特别是在指定案外人签订了丰某2幢1105室房屋签订商品房买卖合同后，完全有理由相信宏安公司认可其已经全部交纳了案涉两套房屋的购房款。本案纠纷发生的根本原因是出现宏安公司向正余公司工程款超付情况，但无论从纠纷发生的过错程度还是风险防范的注意义务，宏安公司的责任都远远大于陈杰。因此，在陈杰将正余公司的收款收据交付宏安公司、双方达成以工程款抵充购房款的合意时，就应当认定陈杰已经向宏安公司支付了1235328元购房款，现宏安公司不能履行丰某2幢1305号房屋的购房合同，应当退还相应的购房款。一审法院认定事实错误，本院依法予以纠正。 三、关于陈杰主张的损失赔偿问题。根据认购书的约定，双方应在签订认购书后柒日内签订商品房买卖合同，但至两年后陈杰才指定案外人签订其中一套房屋的商品房买卖合同，双方未及时签订商品房买卖合同，导致商品房买卖合同最终无法签订的责任主要不在于宏安公司，因此，对于陈杰的该项诉求，本院不予支持。 综上，陈杰的上诉请求部分成立，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初29号民事判决； 二、大丰宏安房地产开发有限公司向陈杰退还购房款617664元，并于本判决生效后十五日内付清； 三、驳回陈杰的其他一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10477元，由陈杰负担477元，大丰宏安房地产开发有限公司负担10000元；二审案件受理费10477元，由陈杰负担477元，大丰宏安房地产开发有限公司负担10000元。 本判决为终审判决。 审判长 郑 治 审判员 张晨阳 审判员 周 陇 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 陈 娟