河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初10770号原告：驻马店市弘康物业服务有限公司。住所地：驻马店市风光路南段丹桂路**。法定代表人：孙廷运，总经理。委托诉讼代理人：任晓伟、董泽宇（实习），河南忠良律师事务所律师。被告：齐晓鸣，女，1985年2月1日出生，汉族，住河南省确山县。原告驻马店市弘康物业服务有限公司（以下简称弘康物业公司）与被告齐晓鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告弘康物业公司的委托诉讼代理人任晓伟、董泽宇，被告齐晓鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘康物业公司诉称，2017年12月28日，被告与原告签订了《驻马店市弘康物业服务协议》，协议第13条约定物业服务费标准为1.2元/月·平方米；第19条约定物业服务费每12个月预缴，缴费时间为每12个月的第1个月上旬；第36条约定逾期支付物业费时按应付金额每日千分之二支付违约金。协议签订后，原告一直积极履行相关权利义务，被告也将2018年12月31日前的物业服务费向原告支付完毕，但被告自2019年1月1日起至今一直拖欠物业管理费，其中物业服务费3594元，违约金2182元，共计5776元。后经原告多次催要，被告拒不缴纳。请求：一、判令被告支付物业费3594元（自2019年1月1日至2020年12月31日止）。二、判令被告支付违约金2182元（违约金暂记至2020年5月15日，以3594元为基数按每日千分之二支付违约金）。被告齐晓鸣辩称，一、原告长期违反双方签订的《前期物业服务协议》，自2017年10月1日起（交房）至今提供的物业服务一直达不到合同约定的标准，致使小区的安全、设施、卫生等方面均存在各类隐患，居住环境越来越差，小区的多名业主多次要求原告改正，但原告一直拒不改正。因此在原告能够提供符合合同约定的物业服务前无权要求被告支付2019年1月1日至今的物业费。二、原告要求被告支付违约金无事实和法律依据。经审理查明，齐晓鸣系驻马店市金水湾业主。2017年12月28日，原告弘康物业公司（甲方）与被告齐晓鸣（乙方）签订《驻马店市弘康物业服务协议》一份，协议约定：乙方所购的物业系金水湾，位于********，房屋建筑面积约为124.76平方米。……。物业管理费：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取；……物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。……。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金等条款。签订协议后，被告依约交纳了物业管理费至2018年12月31日。因被告认为原告的管理服务质量存在问题，从2019年1月1日起拒绝交纳物业管理费至今。原告催要未果，以诉称理由诉至本院。诉讼中，一，原告弘康物业公司提交了客户服务资料、保洁服务资料、保安消防服务资料、维修维保服务资料、绿化服务资料、荣誉奖牌照片、《驻马店市人民政府关于命名2017年度园林单位（小区）的决定》、《驻马店市水利局关于授予驻马店市金水湾小区等市级节水型小区的决定》、驻马店市住房和建设局《关于公布2019年度驻马店市物业管理优秀住宅小区的通知》、金水湾工作群微信聊天截图等，原告用以证明：原告已经充分履行了物业服务合同义务，被告应履行支付物业服务费的合同义务。被告对此提出异议，认为客户服务资料中的调查问卷笔迹像同一人书写，业主和物业共同的群没有听说有调查问卷；原告服务不到位，这些证据不能证明原告服务达标。而且因为双方的物业纠纷，原告经常不让被告乘坐电梯，只能走楼梯。原告质辩称，调查问卷是抽样调查不是全体业主共同调查，所以被告称不知情，也很正常。物业因为管理需要多次升级电梯，正是物业服务到位的体现。被告称原告的调查问卷系伪造，没有相关证据证明。二、被告提交照片、视频，被告用以证明：原告违反合同附件三：物业管理服务质量标准2.公共区域秩序维护服务标准的所有条款。5.公用设施日常运行监控设备需保障24小时运行。未按合同约定值守及巡逻，保障监控设备24小时运行，造成严重的安全隐患，严重违约；原告违反合同附件三：物业管理服务质量标准5.公用设施日常运行升降设备需保障24小时运行。未按合同约定进行升降系统定时检修未按合同约定进行升降系统进行维修，甚至48小时都无人答复未按合同约定进行紧急处理事故，且困人半小时，造成严重的安全隐患，严重违约；原告违反合同附件三：物业管理服务质量标准5.公用设施运行养护。未按合同约定保障楼宇对讲系统正常运行；未按合同约定保障单元门自动闭门系统正常；未按合同约定报警中心需有专人值守，严重违约；原告违反合同第八条：10、11、12。第三十条，未尽合同义务，未及时劝阻、制止，公告和监督，公示。占用公共绿地，损害所有业主的利益，原告未尽义务去劝阻或联系执法部门。且未公示其用途。属于严重违约；原告违反合同第八条：10、11、12。未尽合同义务，未及时劝阻、制止，公告和监督。拆除地下室承重墙，造成严重安全隐患。原告未尽义务去劝阻且私自同意，且无公示。造成严重安全隐患，属于严重违约；原告违反合同附件三：物业管理服务质量标准5、公用设施日常运行、保养。未按合同约定及时组织人手修复。属违反合同约定；原告违反合同第三十条。未尽合同义务，未及时劝阻、制止，公示。未经业主许可，占用道路做装修广告，多处打广告牌。收益一直未进行公示公开。违反合同约定；原告违反合同附件三：物业管理服务质量标准中约定的关于卫生的所有内容，垃圾满地无人理，且楼道卫生无自检，日期随意填。属于对业主的服务欺诈，严重违约；原告未做到合同附件三：物业管理服务质量标准中约定的关于绿化的相关内容。有瑕疵。人员管理不善，造成资源浪费，水从早到晚的流淌，说明晚上没有保安巡逻。严重违反条款1；物业就未对地库进行管理，随意打开道闸，是造成事故的主因，所幸无人员受伤；业主对物业服务不达标已采用多种办法维护自己权益，7月18日发函要求整改，但直至11月10日仍未见回复。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，据以认定。本院认为，原、被告双方签订的《驻马店市弘康物业服务协议》，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告依约履行了物业管理义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告负有按照房屋的建筑面积交纳物业管理费的义务，被告未按期交纳，其行为构成违约。被告住房属于高层住宅物业，根据原、被告双方约定应按每月每平方米1.2元的标准计算物业管理费，自2019年1月1日至2020年12月31日，共计24个月；物业管理费为3593.09元（124.76㎡×1.2元/㎡×24月）。原告请求被告支付该款，本院予以支持。被告齐晓鸣称原告弘康物业公司未尽到物业管理服务义务，反映小区内物业服务存在不同程度的问题，且提供相关照片等证据，虽然不能直接证明待证事实，但也说明原告的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，故对弘康物业公司主张逾期交费违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告齐晓鸣于本判决生效后十日内向原告驻马店市弘康物业服务有限公司支付物业管理费3593.09元。二、驳回原告驻马店市弘康物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告齐晓鸣负担。本判决为终审判决。审判员  张建立二〇二〇年十二月十七日书记员  王 鹏