湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3164号上诉人（原审被告）：刘柱龙，男，1956年5月18日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：蒋瑛之，女，湖南新星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周建君，男，1963年8月5日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：郑安民，男，冷水滩区方圆法律服务所（特别代理）。原审被告：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵中路**。法定代表人：何华吉，该公司董事长。原审第三人：张作兰，男，1969年9月22日出生，汉族，住永州市冷水滩区。原审第三人：张海林，男，1969年6月6日出生，汉族，住永州市冷水滩区。上诉人刘柱龙因与被上诉人周建君、原审被告永州市吉发房地产开发有限公司及原审第三人张作兰、张海林商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2020)湘1103民初2693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘柱龙的上诉请求：一、撤销永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2693号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原有《商品房买卖合同》签订的相对方与后面房屋买卖合同实际履行的相对方不符，原有《商品房屋买卖合同》实际并没有履行。《房屋买卖附加协议》的一方签订者刘柱龙也并没有得到吉发公司的授权委托与追认；二、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖附加协议》实际为被上诉人乘人之危时签订的流质契约条款，应为无效的协议；三、上诉人刘柱龙并非涉案房屋的所有权人，无权给被上诉人办理过户手续。周建君辩称：一、被答辩人刘柱龙以永州市吉发房地产开发有限公司之名与答辩人周建君签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖附加协议》，是双方真实意思表示，应为合法有效，对双方均具有法律约束力；二、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处置公正。敬请二审法院依法审查，驳回上诉人刘柱龙的上诉请求，维持原判。永州市吉发房地产开发有限公司未进行答辩。张作兰未进行答辩。张海林辩称：一、一审法院在查明事实时尚存在瑕疵，刘柱龙不一定是本案房屋的合作开发商；二、虽然2014年9月20号吉发公司法人何华吉写明由刘柱龙出售房屋但并不等同于这是刘柱龙的房屋。2014年12月24日，吉发公司将本案房屋卖给我，并做了网签备案，说明吉发公司此时已经收回了同意销售或委托代理销售的权限。事隔两年后，刘柱龙以吉发公司名义将本案房屋卖给周建君，我认为，因刘柱龙不是产权所有人，无权出售本案房屋，所以他们之间签订的房屋买卖合同无效；三、刘柱龙不是产权所有人，不能给周建君办证；四、如果一审法院认定应该要办理给周建君，那么第三人利益如何得到保证。周建君向原审法院提出诉讼请求：1、确认原告周建君与被告刘柱龙签订的《商品房买卖合同》和《房屋买卖附加协议》合法有效，并遵照执行；2、依法判令被告刘柱龙和被告吉发公司为原告周建君办理好位于永州市冷水滩区××路××栋××单元××，建筑面积143.52平方米房屋的不动产证；3、本案产生的一切诉讼费用由被告刘柱龙承担。一审经审理查明:被告吉发公司与被告刘柱龙合作开发盛世华府项目，2014年9月20日被告吉发公司同意本案涉案房屋2单元31Ｃ号房由被告刘柱龙出售。2016年6月7日，被告刘柱龙以被告吉发公司之名（出卖人）与原告周建君（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买位于永州市冷水滩区××路××栋××单元××层××号房，建筑面积143.52平方米，每平方米的单价为2900元，总金额为416208元，买受人一次性在合同签订之日付款416208元；出卖人应当在2016年7月1日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；房屋产权证及国土证分户由出卖人办理，所需一切办证税费用由买受人承担，买受人在房屋交付后240日内，提供办证所需全部资料（含委托书）并预交办证所需全部税费（含房屋维修基金），出卖人自买受人委托之日起一年内将房屋产权证、国土证分户办理好交予买受人。2016年6月16日，被告刘柱龙（甲方）与原告周建君（乙方）签订一份《房屋买卖附加协议》，约定：经甲乙双方协商，乙方购买甲方由永州市吉发房地产开发有限公司开发的盛世华府项目的电梯房一套（房号为Ｂ栋31Ｃ），房屋面积为143.52平方米，双方商议价位51万元；乙方用甲方2015年向乙方的借款45万元作为购房款抵付给甲方，余款6万元待产权证办好后一次性付清；甲方三个月内可以按原价买回；甲方二年内办不出产权证，乙方有权要求甲方无条件退款，并赔偿损失费5万元。上述合同及附加协议签订后，被告刘柱龙于2016年6月16日向原告出具一张收据，收到原告交来购买盛世华府Ｂ栋2单元31层Ｃ号房房款51万元。原告周建君已按约定接受了该房屋，交纳了该房屋的水电费和物业管理费。一审法院认为，被告吉发公司与被告刘柱龙合作开发盛世华府项目，2014年9月20日被告吉发公司同意本案涉案房屋2单元31C号房由被告刘柱龙出售。因此，被告刘柱龙以被告吉发公司之名与原告周建君签订的《商品房买卖合同》及被告刘柱龙与原告周建君签订的《房屋买卖附加协议》，是双方真实意思表示，应为合法有效，对双方均具有法律约束力。被告刘柱龙与原告周建君在《房屋买卖附加协议》中约定：原告周建君向被告刘柱龙所购房屋商议价位51万元，原告周建君用被告刘柱龙2015年向原告周建君的借款45万元作为购房款抵付给被告刘柱龙，余款6万元待产权证办好后一次性付清。被告刘柱龙于2016年6月16日向原告出具一张收据，收到原告交来购房款51万元，应认定原告周建君已依约向被告刘柱龙交付了购房款，虽然被告刘柱龙将房屋交予了原告，但并未为原告办理房屋产权证。依据双方约定，所需一切办证税费用应由原告周建君承担。因此，该院对原告周建君要求被告刘柱龙为其办理不动产权证的诉讼请求予以支持。被告吉发公司并非本案签约方，根据合同相对性的原则，应予驳回原告对被告吉发公司的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告刘柱龙以被告吉发公司之名与原告周建君签订的《商品房买卖合同》及被告刘柱龙与原告周建君签订的《房屋买卖附加协议》合法有效；二、被告刘柱龙在本判决生效之日起二十日内为原告周建君办理好位于永州市冷水滩区××路××栋××单元××层××号房屋的不动产证并交给原告周建君。本案受理费300元，由被告刘柱龙负担。二审期间，被上诉人周建君提交两份新证据，盛世华府房地产股份转让合同和盛世华府王贤孝退股后吉发公司应得房屋分配表。证明目的就是股份转让合同是2014年9月29日。股份转让里面的第六条上诉人办理房屋产权证的时候和吉发公司享有同样的权利与义务，刘柱龙有处理权。上诉人刘柱龙质证：首先对证据的真实性有异议，这份证据来源不明，也看不清楚；二、对证据的关联性有异议，根据刚才对方代理人所说的证明目的我认为第一股份转让合同只能是内部效力，并不能证实刘柱龙就是涉案房屋的实际权利人。本院认证：上述二份证据系复印件，但结合其他证据可以认定该证据真实、合法，证明刘柱龙对涉案房屋具有处分权。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、关于刘柱龙与周建君签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖附加协议》的效力问题。刘柱龙与周建君签订的《商品房买卖合同》及刘柱龙与周建君签订的《房屋买卖附加协议》，是双方真实意思表示，合法有效。《商品房买卖合同》加盖了永州市吉发房地产开发有限公司的公章，证明永州市吉发房地产开发有限公司是认可的。《房屋买卖附加协议》将部分购房款抵刘柱龙借款，不属于流质契约条款，因以抵债协议不是在刘柱龙借款时签订，而是在购房过程中签订，没有证据证实该协议损害了刘柱龙的利益。所以《房屋买卖附加协议》也是有效的。二、刘柱龙是否有权办理过户手续。从《盛世华府房地产股份转让合同》、《盛世华府王贤孝退股后吉发公司应得房屋分配表》的内容看，刘柱龙是涉案房屋的实际所有人，永州市吉发房地产开发有限公司也认可这一事实，刘柱龙有权为周建君办理过户手续。综上所述，刘柱龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘柱龙负担。本判决为终审判决。审判长 李 振 湘审判员 魏  蓉审判员 彭 样 平二〇二〇年十二月二十二日书记员 ：蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。