云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初4530号原告：富滇银行股份有限公司红河分行，住所地红河州蒙自市银河路同德商业文化中心****。负责人：李军，职务行长。委托诉讼代理人：牟晓怡，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：龙胜欧，男，1979年7月1日生，哈尼族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：红河俊豪实业有限责任公司，，住所地蒙自市天竺路**法定代表人：陈明，职务董事长。委托诉讼代理人：张嘉兴，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告富滇银行股份有限公司红河分行（以下简称：富滇银行）与被告龙胜欧、红河俊豪实业有限责任公司（以下简称：俊豪实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富滇银行的委托诉讼代理人牟晓怡、龙胜欧的委托诉讼代理人马金科、俊豪实业公司的委托诉讼代理人张嘉兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告富滇银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告龙胜欧、红河俊豪实业有限责任公司于2010年3月11日签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》；2.由被告龙胜欧偿还借款本金258066.46元及利息至偿清贷款本息之日止（截止2020年10月29日止，欠息为7192.23元，本息暂计265258.69元）；3.被告红河俊豪实业有限则公司对上述款项承担连带责任；4.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告俊豪实业公司曾用名为红河俊豪房地产发展有限公司。因被告龙胜欧购买位于蒙自市天马路中央大街10栋7层3号住房需要资金向原告提出借款申请。经原告审核同意，原、被告三方于2010年3月11日签订了一份《个人购房（抵押）担保借款合同》，约定原告借款326000元给被告龙胜欧，借款期限自2010年3月11日起至2040年3月10日止，借款月利率为3.465‰，还款方式为按月等额还本付息，被告俊豪实业公司对该笔借款承担连带责任担保。原告按约将借款本金326000元转入被告龙胜欧委托支付的被告俊豪实业公司账户。借款合同履行期间，被告龙胜欧已超过连续三个月付款期多次未按约向原告偿还借款本息，经原告多次催人均未履行还款义务。根据合同第十条约定，原告有权解除合同并要求被告立即清偿借款本息。为维护原告合法权益，故依法提起诉讼。被告龙胜欧辩称，对原告起诉的事实及欠款金额无异议。被告俊豪实业公司辩称，一、担保无效。原告提交的《个人购房（商用房）抵押贷款》推荐保证书及《个人购房（抵押）担保借款合同》虽有被告俊豪实业公司盖章及法定代表人签字，但原告未提交被告俊豪实业公司股东同意担保的股东会决议，根据法律规定，该担保无效。二、原告怠于行使担保物权，致使担保物的价值灭失，视为债权人放弃全部物的担保，已经免除保证人的保证责任。被告俊豪实业公司为被告龙胜欧的借款承担阶段性担保，合同第42条约定，保证期间自本合同签订之日起至抵押人提供的抵押担保物的权利凭证和/或他项权证原件送交乙方之日止。2013年7月20日，被告俊豪实业公司已按合同约定将被告龙胜欧的房产证（00092859）送交原告办理抵押登记，他项权证将由原告办理完抵押登记，由登记机关交原告。故被告俊豪实业有限公司的担保责任已履行完毕，且从此后原告均未与被告俊豪实业公司说过龙胜欧履行合同的情况。另外，被告龙胜欧与原告履行合同的过程中已明确被告龙胜欧于2014年7月11日至2015年8月11日（表内欠息）连续时间13个月，本金逾期92天；于2015年8月11日至2015年12月21日（表外欠息）已经连续四个多月不能按时支付利息，本金逾期天数224天。据合同约定，解除合同的条件早已出现，但原告在贷款风险已出现后怠于行使担保物权。至于是否依合同办理了保险，被告俊豪公司不清楚。现被告龙胜欧向原告购买的房屋已被其他法院进行拍卖，已转移登记到他人名下。被告俊豪实业公司已将房产证原件交给原告达7年多，但原告未办理抵押登记，造成抵押物灭失，这是原告怠于行使担保物权而造成的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条：……债权人在主合同履行期限届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保，保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。综上，请求驳回原告对被告俊豪实业公司的诉讼请求。原告富滇银行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组：原告的《营业执照》、负责人《身份证》、被告的《身份证》复印件各一份，原告的负责人《身份证明书》一份，欲证实原、被告诉讼主体资格；第二组：委托人《身份证》、委托书的《公证书》、《富滇银行个人购房款申请表》、《个人借款划款委托书》、《〈个人住房（商用房）抵押贷款〉推荐保证书》、《个人购房（抵押）担保借款合同》、《富滇银行个人贷款借款借据》复印件各一份，欲证实被告龙胜欧自愿向原告申请借款，签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，被告俊豪实业公司自愿承担连带担保责任；对借款期限、利息及违约责任等内容的约定，以及原告已向被告发放借款的事实；第三组：《解除合同通知书》复印件两份、EMS中国邮政速递物流复印件三份，欲证实原告向被告龙胜欧及俊豪实业公司送达的解除合同通知书，两被告均已收到的事实；第四组：《贷款欠款明细表》复印件一份，欲证实被告龙胜欧尚欠借款本息的情况；第五组：《关于申请住房贷款项目额度及承担连带责任保证的股东会或董事会决议书》复印件一份，欲证实被告俊豪实业公司对本案借款承担连带担保责任已经公司股东会决议，担保有效的事实。经质证，被告龙胜欧对原告富滇银行提交的证据均无异议。被告俊豪实业公司质证认为，对第一、四、五组证据无异议；对第二组证据中《〈个人住房（商用房）抵押贷款〉推荐保证书》、《个人购房（抵押）担保借款合同》真实性有意见，虽然公章是公司公章，但该两份证据内容违反了《公司法》的规定，没有股东会决议,对该组证据中的其他证据无意见；对第三组证据不认可，公司没有收到解除合同通知书；第四组证据恰好能证明原告怠于行使权利，导致抵押物灭失。被告俊豪实业公司向本院提交以下证据：第一组：《营业执照》、法定代表人《身份证》复印件各一份，《法定代表人身份证明》一份，欲证实被告俊豪实业公司诉讼主体资格；第二组：《中央大街业主银行贷款产权移交表》复印件一份，欲证实：1.被告俊豪实业公司于2013年7月20日依合同第42条第二项约定将被告龙胜欧的房产证（00092859）送交给原告办理抵押登记；2.被告俊豪实业公司的担保责任已经完毕；3.从此原告再未与被告俊豪实业公司说过龙胜欧履行合同情况。第三组：龙胜欧《银行流水》复印件一份，欲证实依照合同规定，解除合同的条件早已出现，且当时龙胜欧房产还在，原告在贷款风险已经出现后怠于行使担保物权；第四组：申请法院调取的《蒙自市房屋所有权申请登记审批表》、《不动产买卖契约》、《不动产登记档案摘抄表》、广东省佛山市南海区人民法院《协助执行通知书》和《执行裁定书》复印件各一份，欲证实原告怠于行使权利，导致抵押物灭失。经质证，原告富滇银行和被告龙胜欧对原告提交的第一组证据无异议；对第二组证据不认可，移交表第一页中龙胜欧户没有领证时间，移交人和接收人均没有盖章，2013年移交该材料的真实性无法核实；对第三组证据无意见，但证明目的不认可，龙胜欧在2020年以前逾期次数较少，其后还仍然在还款；对第四组证据无异议，但证明目的不认可，其房屋被拍卖是因为龙胜欧的其他债权人行使其权利，不能证实是原告怠于行使权利导致抵押物灭失。被告龙胜欧未向本院提交证据。本院认为，原告提交的第一、四、五组证据，两被告无异议，予以采信；对第二组证据中《〈个人住房（商用房）抵押贷款〉推荐保证书》、《个人购房（抵押）担保借款合同》系被告俊豪实业公司盖章确认，且原告已提供了被告俊豪实业公司对本案借款承担连带担保责任的公司股东会决议，合法有效，予以采信，该组证据中的其他证据，两被告无异议，予以采信；第三组证据被告俊豪实业公司虽不认可，但未提交相互证据反驳，能证实两被告已收到解除合同通知书的事实，予以采信。被告俊豪实业公司提交第一、三、四组证据，原告对其真实性无异议，予以采信；第二组证据原告不认可该份证据，但认可已收到被告龙胜欧房屋所有权证的事实，故本院对原告认可的事实予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告龙胜欧因购买被告俊豪实业公司开发的位于蒙自市天马路俊豪中央大街10幢7层3号房屋，向原告申请贷款。2010年3月11日，原告为贷款人（乙方），被告龙胜欧为借款人（甲方），被告俊豪实业公司为保证人，共同签订《个人购房（抵押）担保借款合同》（合同编号为980011003301010号），其中合同主要约定：第二条借款金额为326000元；第三条借款期限360个月，（即从2010年3月11日至2040年3月10日）；第四条实际执行利率为月利率3.465‰；借款逾期的，乙方计收罚息，罚息自借款逾期之日起开始计算，罚息利率计算方式为实际执行利率基础上再加30%-50%，其中：逾期半年（含半年）以内，加收30%；逾期半年以上一年（含一年）以内，加收40%；逾期一年以上，加收50%；对不能按时支付的利息，按本合同约定的结息方式，按上述罚息利率计收复利，直至清偿本息为止；第六条还款方式为按月等额还本付息；第十条本合同履行过程中，发生下列任何一项事实的，乙方有权提前解除本合同之全部或者部分约定，有权要求甲方或继承人在乙方规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（复息和罚息）以及乙方为实现债权所支付的诉讼费、律师代理费、执行费等一切费用，并有权要求担保人承担担保责任，（一）甲方连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息等……（七）甲方发生其它可能影响归还贷款本息的行为；第二十二条保证人自愿为甲方在本合同项下的债务提供连带责任保证，在甲方没有按本合约定履行还款义务或发生本合同第十条约定的情况时，保证人承诺按本合同规定承担担保责任；第二十三条保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息（包括复息、罚息）以及乙方为实现债权支付的律师代理费、诉讼费、保全费、执行费、评估费等费用；第四十二条保证期间选择以下第贰种，贰、保证期间自本合同签订之日起，至抵押人提供的抵押担保依法办理完抵押登记，抵押合同依法生效且抵押人将抵押物的权利凭证和/或他项权证原件送交乙方之日止等。当日，原告根据被告龙胜欧的指定，将借款326000元汇入被告俊豪实业公司账户。被告龙胜欧向原告偿还部分借款本息后未按约定还款，截止2020年10月29日，被告龙胜欧尚欠的借款本金为258066.46元、利息、罚息、复利为7192.23元。另查明，被告龙胜欧购买的位于蒙自市天马路俊豪中央大街10幢7层3号房屋于2013年办理了房屋所有权证，但至今未办理抵押登记。因被告龙胜欧欠其他人债务，上述房屋已被广东省佛山市南海区人民法院拍卖，现该房屋已转卖给其他人。本院认为，一、原告与被告龙胜欧、俊豪实业公司签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告龙胜欧提供了借款，被告龙胜欧偿还部分借款本息后已累计超六个月未按时偿还贷款本息，已构成违约，且借款所购房屋现已被拍卖后转卖他人，抵押物灭失，影响了被告龙胜欧归还借款本息的能力，根据合同约定原告有权解除合同，要求借款人清偿全部借款本息及相关费用，故原告要求解除《个人购房（抵押）担保借款合同》，由被告龙胜欧偿还借款本息的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。二、根据《个人购房（抵押）担保借款合同》的约定，保证人在保证期间内对合同项下的借款本息等费用提供连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至抵押人提供的抵押担保依法办理完抵押登记，抵押合同依法生效且抵押人将抵押物的权利凭证或他项权证原件送交原告之日止，本案中抵押房屋至今未办理抵押登记，原告尚未收到抵押物的权利凭证原件，仍在保证期间内，被告俊豪实业公司的保证责任尚未免除，故对原告要求被告俊豪实业公司承担连带担保责任的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，被告俊豪实业公司承担保证责任后，有权向被告龙胜欧追偿。被告俊豪实业公司认为其已将房屋所有权交给原告，未办理抵押登记系原告怠于行使权利所致，其保证责任已免除的辩解，不符合双方合同约定，本院不予采纳。原告已提交被告俊豪实业公司股东会同意担保的决议，故被告俊豪实业公司认为担保未经股东会决议，担保无效的辩解不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告富滇银行股份有限公司红河分行与被告龙胜欧、红河俊豪实业有限责任公司于2010年3月11日签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》；二、由被告龙胜欧于判决生效后十五日内一次性偿还原告富滇银行股份有限公司红河分行借款本金258066.46元及利息、罚息、复利（其中，截止2020年10月29日的利息、罚息、复利为7192.23元，自2020年10月30日起至还清借款之日止的利息、罚息、复利按《个人购房（抵押）担保借款合同》约定计算）；三、被告红河俊豪实业有限责任公司对上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带保证责任；被告红河俊豪实业有限责任公司承担保证责任后，有权向被告龙胜欧追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2639元，由被告龙胜欧、红河俊豪实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  高琼华二〇二〇年十二月二十日书记员  刘淑均