江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终6845号上诉人（原审被告）：南京和润偶联剂有限公司，住所地南京市鼓楼区黄家圩**红山创意产业园**。法定代表人：陈桂芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：殷小明，江苏刘洪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京工程机械厂有限公司，住所地南京市鼓楼，住所地南京市鼓楼区黄家圩**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：朱林彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐兴旺，该公司员工。委托诉讼代理人：熊炎，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人南京和润偶联剂有限公司（以下简称和润偶联剂公司）因与被上诉人南京工程机械厂有限公司（以下简称工程机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院作出的（2019）苏0106民初13785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序独任进行了审理，于2020年10月15日公开开庭，上诉人和润偶联剂公司的委托诉讼代理人殷小明，被上诉人工程机械厂的委托诉讼代理人徐兴旺、熊炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和润偶联剂公司上诉请求：1、撤销南京市鼓楼区人民法院(2019)苏0106民初13785号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人无权要求上诉人支付逾期腾房占有使用费，即使需要支付也不应参照上诉人与红意公司约定的租金标准计算。首先，案涉房屋自2019年6月至今一直存在纠纷，被上诉人与红意公司均向上诉人表示具有出租案涉房屋的权利，但均未与上诉人对接案涉房屋续租或搬离交接事项，上诉人无法对案涉房屋作出处置，并非有意占有使用案涉房屋。其次，被上诉人2019年5月24日张贴告示，于2019年6月25日、2019年8月30日致函上诉人，告知被上诉人与红意公司的租期于2019年6月30日到期，到期后不再续租，要求上诉人及时搬离。因被上诉人与红意公司之间的纠纷，上述通知被红意公司扣留，并未及时送达上诉人。直至上诉人被起诉到法院，才知道被上诉人是案涉房屋的产权人，确认被上诉人不再续租。上诉人19年4月份上诉人花费4万多元对办公室重新进行了装修，上诉人大量的宣传资料、产品说明书都是印刷的案涉房屋地址，由于被上诉人和红意公司的纠纷案涉房屋房租押金5000元红意不退，给上诉人造成了很大的损失，被上诉人对此存有过错，负有赔偿的责任，免除纠纷期间的占有使用费理所当然。最后，虽红意公司已因房屋漏水减免了上诉人部分租金，但是减免租金后，漏水部分一直没有修复，且损坏逐步扩大,无法满足正常租赁使用。被上诉人主张其是案涉房屋合法的出租人，但并未尽到出租人应尽的义务，在此参照红意公司与上诉人约定的租金标准计算逾期腾房占有使用费违反了相关法律规定，严重损害了上诉人合法权益。另外，本案一审过程中虽然查明被上诉人张贴了公告，但是，被上诉人派人封锁园区门口，妨碍租户搬离，仅凭其张贴的公告便认定被上诉人已履行了告知的义务有违实情。被上诉人与小市街道工作人员也向上诉人等次承租人多次表示与红意公司纠纷结束，案涉房屋也会继续出租，由此导致上诉人一直到2019年12月2日才搬离，对其产生的占有使用费，被上诉人存在明显的过错。因此，一审法院以上诉人与案外人红意公司之间的租赁合同约定的租金标准来计算占有使用费有违公平。工程机械厂辩称，上诉人向法庭虚假陈述，从一审庭审笔录第六页中可以看出，上诉人已经明确表述其收到了被上诉人于2019年6月26日向其送达的律师函，并根据律师函所载的地址向联系人徐兴旺寄送了搬离案涉房屋的通知，故上诉人在2019年6月27日就知道被上诉人与案外人红意公司之间的厂房租赁协议到期后不再续租的情况，上诉人的上诉理由不能成立。小市街道并非案涉房屋的权利人，上诉人因其工作人员的承诺遭受的损失应该向相关人员主张，不应混淆本案的法律关系。被上诉人主张的是房屋占有使用费，是上诉人不能使用自己的物业而导致的损失，并非房屋租金，故被上诉人没有保养维护房屋的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。工程机械厂向一审法院提出诉讼请求：和润偶联剂公司向工程机械厂支付2019年7月1日至2019年12月2日期间逾期腾房占有使用费57657.6元。一审法院认定事实如下：工程机械厂系本市鼓楼区黄家圩**厂房的所有权人。2006年9月19日，工程机械厂（出租方、甲方）与香港禾盛国际投资有限公司（承租方、乙方，以下简称禾盛公司）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于本市鼓楼区方使用，本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理；租赁期限为12年，从2007年7月1日起至2019年6月30日止；租赁期的免租期为6个月，三期租赁物全部交付后年租金总额为400万元，年租金每四年递增4%（合同期内具体递增时间为2011年12月1日、2015年12月1日）；乙方应于租赁合同书签字生效之日起五日内，向甲方支付租赁保证金5万元，在甲方向乙方交付第一期全部租赁物后，冲抵租金，乙方按一个季度为一期向甲方支付租金，先付后租，乙方于2008年1月1日前向甲方支付首季租金，并应于每年每季开始月五日前支付每季租金；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴纳租金总额的2‰，逾期超过六个月，甲方有权提前终止本合同，收回租赁物；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物等等。上述合同签订后，工程机械厂将涉案厂房交付禾盛公司使用。2010年6月8日，工程机械厂（甲方）、禾盛公司（乙方）、红意公司（丙方）签订《确认书》，约定在2006年9月16日“厂房租赁合同”（包括甲乙双方对该“厂房租赁合同”的修改和补充）除承租方主体外其他条款不变之情形下，甲方同意乙方将合同承租方全部权利义务转让给丙方，自即日起丙方为2009年9月16日“厂房租赁合同”承租方并向甲方承担乙方在承租期内之一切责任，乙方对丙方履行的合同义务承担连带保证责任。后工程机械厂（出租方、甲方）与红意公司（承租方、乙方）又另行签订补充协议书。2017年8月30日，红意公司（甲方、出租方）与和润偶联剂公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定租赁标的物为本市鼓楼区黄家圩41-1号A2西-402室，建筑面积约为93.6平方米；租赁期限自2017年9月20日至2019年6月30日；年租金为75160.8元，付款方式为半年付，先付后用等等。2019年6月18日，一审法院立案受理红意公司诉工程机械厂房屋租赁合同纠纷一案。红意公司诉讼请求为要求法院判决其享有优先续租权，以每年租金1788800元的110%价格与工程机械厂续签四年（2019年7月1日至2023年6月30日）房屋租赁合同。2019年7月24日，一审法院判决驳回红意公司的诉讼请求。一审另查明，工程机械厂分别于2019年5月24日张贴公告，于2019年6月25日、2019年8月30日致函和润偶联剂公司，主要内容为告知和润偶联剂公司工程机械厂与红意公司的租期于2019年6月30日到期，到期后不再续租，要求和润偶联剂公司及时搬离，腾空并返还案涉房屋，结清房屋占有使用费等费用。一审审理中，工程机械厂认可和润偶联剂公司于2019年12月2日交还案涉房屋。和润偶联剂公司陈述其已与红意公司结清案涉房屋2019年6月30日前的租金，因房屋漏水问题红意公司已减免租金2000元。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，工程机械厂与红意公司的租赁合同期限于2019年6月30日届满，工程机械厂作为出租人，有权要求次承租人即和润偶联剂公司支付逾期腾房占有使用费。关于该费用的标准，因工程机械厂与红意公司间的租赁合同不能约束和润偶联剂公司，故应参照红意公司与和润偶联剂公司约定的租金标准计算，应为31711.68元（75160.8元÷365天×154天）。因和润偶联剂公司无合同约定系逾期占有案涉房屋，且红意公司已因漏水减免其费用，故和润偶联剂公司要求减免案涉房屋占用使用费，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：南京和润偶联剂有限公司于本判决生效之日起十日内给付南京工程机械厂有限公司2019年7月1日至2019年12月2日期间房屋占有使用费31711.68元。案件受理费1242元，减半收取计621元，由工程机械厂负担279元，和润偶联剂公司负担342元（工程机械厂已预交，和润偶联剂公司在履行上述义务时加付此款）。二审中，当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，工程机械厂与红意公司、红意公司与和润偶联剂公司签订的租赁合同均于2019年6月30日期限届满。期满之后，和润偶联剂公司继续占有使用案涉房屋，工程机械厂作为所有权人，有权要求和润偶联剂公司支付占有使用费。关于该费用的标准，一审法院认为工程机械厂与红意公司间的租赁合同不能约束和润偶联剂公司，应参照红意公司与和润偶联剂公司约定的租金标准进行计算并无不当，应予维持。和润偶联剂公司虽主张因工程机械厂与红意公司之间存在纠纷，腾房通知被红意公司扣留，并未及时送达。但在一审中，其自认收到了工程机械厂于2019年6月26日向其送达的律师函并且回复，故其上述上诉主张不能成立。和润偶联剂公司又称本案一审过程中虽然查明工程机械厂张贴了迁退的公告，但是派人封锁园区门口，妨碍租户搬离，因其未能提供证据对此予以证明，本院不予采信。和润偶联剂公司占有案涉房屋没有合同依据，且红意公司已因漏水减免其租赁费用，故和润偶联剂公司要求工程机械厂减免案涉房屋占用使用费的理由不能成立，一审法院不予支持并无不当。小市街道并非案涉房屋的权利人，和润偶联剂公司因小市街道工作人员的承诺遭受的损失不应向工程机械厂提出主张。综上，和润偶联剂公司关于工程机械厂无权要求其支付逾期腾房占有使用费，即便支付也不应参照其与红意公司约定的租金标准计算的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。和润偶联剂公司如认为工程机械厂和红意公司的纠纷导致其产生损失，其可另行提出主张。综上所述，上诉人和润偶联剂公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费593元，由上诉人南京和润偶联剂有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郑慧二〇二〇年十二月二十三日法官助理闫宇虹书记员汪海燕