北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8699号上诉人（原审原告）：北京市新华书店有限责任公司，住所地北京市通州区台湖镇政府大街****。法定代表人：石鸿印，董事长。委托诉讼代理人：王涛，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐波，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京三泰通科技孵化器有限公司，住所，住所地北京市海淀区学院南路**院**楼**div>法定代表人：姜心毅，总经理。委托诉讼代理人：寇国栋，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵百强，北京大成律师事务所律师。上诉人北京市新华书店有限责任公司（以下简称北京新华书店）因与被上诉人北京三泰通科技孵化器有限公司（以下简称三泰通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初13922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。北京新华书店上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持新华书店的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。北京新华书店以审计报告内容、市委巡视组反馈意见、市委宣传部巡查办反馈意见、现租金市场价格及三泰通公司对外出租的价格为依据。2.三泰通公司提供的证据特别是《北发大厦装修升级改造工程造价评定报告》是其单方委托的造价公司出具的，不具有证明力，法院不应采信，北京新华书店无须提供相反的证据证明。3.一审判决适用法律错误。三泰通公司在履行合同中存在违约行为。4.一审判决关于北京新华书店“未能就构成情势变更的明显不公平构成要件进行充分举证”的认定是错误的。涉案房屋位于北京市海淀区15号，在北京的二环及三环间，北京新华书店收取三泰通公司房屋的租金价格仅为0.882元/日/平米，而涉案房屋同位置房屋租金价格已经为6.5元至6.8元/日/平米，相差7倍左右，三泰通公司在一审中自认其对外出租涉案房屋租金价格是租金的5.67倍以上，一审判决已认可本案涉案房屋现在的租金价格比较双方签订合同时约定的租金价格确实存在较大上涨。5.涉案合同在成立后客观情况确实发生双方在订立合同时无法预见非不可抗力造成的商业风险的巨大变化，继续履行合同对北京新华书店明显不公。6.三泰通公司虽然交了房屋租金，但不能因此认定北京新华书店愿意与其继续履行租赁合同。三泰通公司辩称，不同意北京新华书店的上诉请求，同意一审法院判决。1.本案并不存在显失公平。最新的情况是北京新华书店房屋市场租金按4.5元/日/平米成交不了，且空置率已达到30%多。定租金时北京新华书店没有考虑到订立合同的价格依据和根本目的。2.定合同时房屋是毛坯房，现在是按照写字楼的价格，而写字楼是三泰通公司投资改造建设的。3.承租房屋的目的是做孵化器，转租取得收益，北京新华书店不承担任何经营风险，每五年租金还要上涨5%，因房屋出租不出去，现在每个月三泰通公司亏损严重。4.本案租金变化是可以预见的。租金波动具有可预见性。北京新华书店具有预见能力，其名下有很多房屋在对外出租。北京新华书店所述的金融危机在2008年，而0.8元/日/平米的租金价格是在2013年通过《补充协议》的形式重新确定的。在《补充协议》和正式合同中都约定了租金每五年5%涨幅，所以本案不存在不可预见性。5.北京新华书店诉请解除合同，极大损害了第三人的合法利益。北京新华书店向一审法院起诉请求：1.解除双方于2008年10月23日签订的《合同书》及2013年1月1日签订的《补充协议》；2.本案诉讼费用由三泰通公司承担。一审法院认定事实：2008年10月23日，北京新华书店（甲方）与三泰通公司（乙方）签订《合同书》，主要约定：“租赁房屋：甲方合法拥有座落于北京海淀区15号北发大厦，租赁面积包括：还建楼地下三层（3630平方米）、还建楼地上六层（10175平方米）和全部批销楼（8085平方米）出租给乙方。乙方承租甲方房产用于办公写字楼经营。租赁期限：乙方按照本租约的规定，承租该房产作为经营用房。双方约定，租期共计贰拾年整，即甲方交付乙方使用之日起算，至贰拾年底之日止。租金：免租期：双方约定，因甲方交给乙方使用的是毛坯房，所以在甲方房屋具备使用条件并完整把该房产交付乙方使用之日起，6个月时间内为免租期，以备乙方装修。但乙方须按本合同规定向甲方全额缴纳该期间的水、电、气等相关费用。甲乙双方商定房租为，年租金4271960元。双方同意，按每五年递增5%租金调整房租（第六年：4485558元；第十一年：4709835.90元；第十六年4945327.60元）。该房产租金按季度支付，乙方须在每季度到期前10日内支付下季度租金。租赁期内乙方承诺对甲方自用部分提供无偿物业服务，具体内容及标准，甲、乙双方另签定相关协议。合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。1.该房产因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房产。1.不支付或不按照约定支付租金达30日的。2.欠缴各项费用达30日的。3.擅自拆改变动或者损坏该房产主体结构的。4.乙方利用该房产从事违法活动的。”上述合同签订后，北京新华书店将涉案房屋交付三泰通公司，三泰通公司投入资金对涉案房屋进行了装修、改造，后作为写字楼分租给科技孵化企业办公使用。合同履行至2013年1月1日，双方另签订《房屋租赁合同之补充协议》（以下简称《补充协议》），主要约定：“甲、乙双方就北京市海淀区15号北发大厦（还建楼、批销楼）房屋租赁事宜于2008年10月23日签定了北发大厦房屋租赁合同书。现因甲方原因导致原合同不能正常履行，经甲、乙双方友好协商后，决定对原合同部分条款进行修改及补充。一、删除原合同第一项房产租赁，第一款租赁房屋，第1条的还建楼地下三层（3630平方米）、还建楼地上六层（10175平方米），其他保留。二、将原合同第一项房产租赁，第三款租金，第2条修改为：甲、乙双方约定房屋日租金为：0.8元/天/平方米，年租金为：2360820元。三、将原合同第一项房产租赁，第三款租金，第3条修改为：甲乙双方约定按每五年递增5%租金调整房租。四、甲、乙双方约定2013年1月1日以前的批销（书库）楼房屋租金人民币为陆佰万元整，乙方前期已支付给甲方人民币贰佰万元整，乙方再支付甲方人民币肆佰万元整（按每年壹佰万分四次），结清2013年1月1日前的批销（书库）楼房屋租金。五、因甲方原因批销（书库）楼存在的问题（包括用电、消防、房产文件等），甲方承诺尽快解决。”《补充协议》签订后，双方履行合同并无异议。2016年，北京市国有文化资产监督管理办公室（以下简称市文资办）委托天职国际会计师事务所对北京新华书店进行专项审计，审计报告认为北京新华书店与三泰通公司之间的房产租赁不符合公平市场原则并建议整改。2017年11月，市委巡视组关于对市文资办党组巡视情况的反馈意见，亦将审计中发现的上述问题作为存在“体制机制不顺畅，工作重心偏离主业”中的一项内容予以了反馈，并对整改落实情况进行监督检查。2018年5月，北京新华书店与三泰通公司对涉案房屋租金调整问题召开会议。后双方另多次通过往来函件就租金调整问题进行沟通、协商，三泰通公司在函件中虽表示在大厦完成改造升级后，在能承受的基础上调整租金，但双方终未就变更租金达成一致意见。另查，三泰通公司于2020年9月14日向北京新华书店支付租金650701.01元，租金付至2020年12月4日。庭审中，法院鼓励双方通过自主充分协商对争议的租金标准进行变更，但双方未能就变更租金问题达成一致意见。对有争议的证据和事实，法院认定如下：经庭审询问，北京新华书店确认其所主张的情势变更，即为现在租金市场的价格比签订合同时有大幅度的提高。其中，关于涉案房屋目前的租金价格，北京新华书店以其自行进行的调研报告结论及多家写字楼租赁网站发布的租金信息主张达到6.5－6.8元/平米/日，三泰通公司对此未认可，主张不考虑房屋空置、减免租金及疫情等情况的实际租金价格在5元/平米/日左右。为证实本案双方涉案房屋租金价格明显过低导致显失公平，北京新华书店主要以上述审计报告内容、市委巡视组反馈意见及市委宣传部巡察办反馈意见作为依据，而三泰通公司则主要反驳主张该审计及反馈意见片面、不充分及实事求是，忽略了双方签订合同目的包括盘活北京新华书店闲置书库国有资产，提高其经营业绩并通过改造使国有资产得到保值增值的事实。三泰通公司否认本案涉案房屋租金价格显失公平，为此主要向法院提供该公司委托北京建友工程造价咨询有限公司出具的《北发大厦装修升级改造工程造价评定报告》，证明该公司对本案涉案房屋进行装修升级改造工程造价达13965780.82元，该公司另提供《北发大厦改造方案》，证明拟进一步投入1955万元对涉案房屋重新改造，该公司还提供多份分租《房屋租赁合同》及《退租明细表》及退租申请、《减免租金统计表》及减免缓延申请函等，证明其出租涉案房屋存在多方面风险，而北京新华书店则不用承担任何风险，北京新华书店对该证据均不予认可，但亦未就此提供相应反证。一审法院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。本案中，北京新华书店与三泰通公司自愿签订租赁合同，将涉案房屋出租三泰通公司作为科技企业孵化器办公写字楼使用，该合同对双方当事人具有法律约束力。非经法定事由，双方当事人任何一方均不得擅自变更与解除。事实上，双方于合同履行前期并无异议，且现三泰通公司已按合同约定的租金标准支付租金至2020年12月，三泰通公司履行合同并不存在任何违约情节。庭审中，北京新华书店要求解除与三泰通公司签订的上述合同，其理由认为发生了情势变更，即现在租金市场的价格比签订合同时有大幅度的提高，但其所依据的事实与理由均未得到三泰通公司的认可。根据双方当事人陈述及其他证据，可确定本案涉案房屋现在的租金价格比较双方签订合同时约定的租金价格确存在较大上涨，但确定双方租赁关系是否符合上述司法解释规定的情势变更，应当审慎衡量该价格变动是否出于当事人不可预见且达到明显不公平。首先，在双方租赁合同中，双方约定在租期内按每五年递增5%租金调整房租，表明双方在合同签订时已考虑到未来租金上涨的因素，因此而作出相应调整。其次，北京新华书店主张租金价格变动的背景是国家经济形势等客观状况发生了变化，而导致房屋租赁市场随之发生了巨变，但宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程，在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见与判断。再次，双方签订《补充协议》时已是2013年，北京新华书店于此时应当对已发生变化的租金价格明知，但并未提出租金调整的意见，其未就其中原因向法院作出合理解释。第四，根据双方租赁合同约定，北京新华书店交付三泰通公司的涉案房屋为毛坯房，并相应给予其6个月的免租期用于其装修、改造，可见双方对于涉案房屋当时的状态及所需改造的工程范围、内容及工程量的认识是清楚的。而三泰通公司于庭审中提供的涉案房屋升级改造工程造价结论，可证明其对涉案房屋的装修改造确实投入较大，客观起到了使涉案房屋保值增值的结果。双方同时约定，租赁期满后，三泰通公司对于装饰、装修部分放弃收回，归北京新华书店所有。上述事实，在确定本案租金价格变化是否合理时，亦应一并予以考量。故此，现北京新华书店主张情势变更，仅以租金价格变动的外部表现为依据，却未能就构成情势变更的不可预见性及明显不公平构成要件进行充分举证，加之事实上接受了三泰通公司付至年底的租金，北京新华书店要求解除双方合同及《补充协议》，缺乏事实、法律依据，法院对此不予支持。但鉴于涉案房屋作为国有资产的性质，以及此前双方沟通协商中，三泰通公司曾表示可考虑调整租金的事实，双方可就租金能否作出调整变更以及如何调整变更问题，通过更为充分的沟通、协商方式予以解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：驳回北京市新华书店有限责任公司的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北京新华书店（甲方）与三泰通公司（乙方）签订《合同书》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，自2008年双方当事人签订《合同书》至今已有十二年，租房价格有较大幅度上涨属于正常情况，该上涨并不是由突发的、不可预见的异常因素造成，作为正常理性人，在订立较长租赁期限的房屋租赁合同前，出租方北京新华书店应当能够对房租价格上涨的趋势有所预见并采取适当的方式保护自身权益，规避相应的商业风险。其次，在《合同书》履行至2013年时，双方因租赁面积的变化另行签订《补充协议》，《补充协议》中并未对租金进行调整。第三，北京新华书店向三泰通公司交付涉案房屋时处于毛坯状态，三泰通公司对房屋进行装修和改造并用作写字楼出租，装修改造后房租价格上涨属于正常现象。第四，本案中房租价格上涨的风险没有超出正常人的合理预期和一般观念上的合理预见，属于正常的商业风险。综上，北京新华书店以情势变更为由主张解除《合同书》及《补充协议》，没有事实根据，一审法院判决驳回其全部诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，北京新华书店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年十二月十八日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸