湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0981民初2729号 原告：沅江市粤佳物业管理有限公司，地址在沅江市。 法定代表人：夏书林，总经理。 委托诉讼代理人：刘志杰，湖南云天律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：毛丽，湖南云天律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。 被告：刘凯，女，1984年11月13日生，汉族，户籍地：益阳市，现住址：沅江市。 委托诉讼代理人：曹克武，男，1984年2月23日生，汉族，户籍地：益阳市，现住址：沅江市。代理权限为特别授权代理。 原告沅江市粤佳物业管理有限公司（以下简称粤佳物业公司）与被告刘凯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告粤佳物业公司的委托诉讼代理人毛丽、被告刘凯及其诉讼代理人曹克武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告粤佳物业公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的物业服务费6096.12元；二、判令被告支付逾期物业服务费的违约滞纳金1828元（违约滞纳金暂计算至2020年4月20日，并要求违约滞纳金以实际欠缴金额为基数计算至实际付清时止）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2016年1月1日与沅江市金福现代城小区业主委员会（以下简称小区业委会）签订《物业管理委托合同》，由原告为金福现代城小区业主提供物业服务；合同约定，住宅小高层物业服务费按建筑面积1.12元/㎡/月（含5、8、9栋）计算，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按1%/天交纳滞纳金；被告系金福现代城小区8栋703房业主（房屋面积118.93㎡），自2016年3月9日起欠缴物业服务费，后经催缴仍未交纳，截至2019年12月31日止已连续欠缴45.77个月物业服务费6096.12元、违约滞纳金1828元，原告为维护自身权益故诉至法院。 原告为证明其主张，提交了如下证据： 1、《物业管理委托合同》及补充协议，拟证明原、被告双方关于物业管理的约定。 2、会议记录，拟证明物业费收费标准的制定过程。 3、调整物业费收费标准公示照片二张，拟证明物业收费标准公布情况。 4、益阳市中级人民法院（2020）湘09民终1422号民事判决书，拟证明对物业相关管理及物业费标准合法性的确认。 5、入伙通知书，拟证明被告系小区业主。 6、房屋面积表，拟证明被告房屋面积的大小。 7、物业服务费催缴记录，拟证明原告向被告催收物业费的事实。 8、律师函二份、邮单及查询记录，拟证明原告通过湖南云天律师事务所向被告催告其拖欠物业费的事实。 被告质证如下：对证据1、2的真实性存在异议，无法证实参会人员是否为小区业主；证据3有异议，对收费标准公告不清楚，未曾见过，涨幅标准、涨价时间是否每年都有公示存疑；证据4有异议，并非拖欠物业费，之前跟物业管理公司的人员达成口头协议，等房屋漏水问题解决后再交物业费，因家中有孕妇，故维修时间能确定，去年原告打算起诉时，被告喊房管局的人来看了，原告也承认房屋漏水确实存在质量问题；对证据5、6无异议；证据7、8，收到过此类消息，但被告家的车停在小区被刮花，却无法调出监控。 被告刘凯辩称，物业费已交至2016年3月8日；房屋从2014年开始漏水，物业维修了几次后，没有解决，而且漏水的范围越来越大，且影响身体健康，根本无法居住，解决房屋漏水问题应属于物业的服务范畴；疫情期间，在东门出入有管制，被告手被铁丝刮伤，破伤针的费用是被告自己支付的，后来有小孩被绊倒，并导致脚趾受伤，小区到处有安全隐患；物业管理混乱、物业服务形同虚设，水费涨价没有公示，业委会的选举无公示不合法，车辆停放在小区被刮。 被告为证明其主张，提交了如下证据： 1、房屋漏水照片、房屋整改登记，拟证明房屋质量有问题。 2、手被东门铁丝挂伤、孩子脚受伤的照片，拟证明被小区东门的铁丝造成伤害。 3、房屋漏水维修记录，拟证明房屋维修情况。 4、医院治疗发票，拟证明看病打破伤风针的费用。 5、房屋开裂的照片，拟证明房屋质量问题。 6、私家车被刮花照片，拟证明车辆停放在小区的时候被刮花。 原告质证如下：对证据1、3、5有异议，房屋漏水及开裂属于房屋设计和质量问题，该问题不属于物业管理的职责范围，被告应另寻途径解决，与本案无关；对证据2、4、6三性有异议，不能达到被告的证明目的。 在各方充分发表质证意见后，本院根据举证情况并结合当事人的质证意见，对证据效力进行了认定。具体情况叙述如下： 原告提交的所有证据均能证明本案的基本事实，对其真实性、合法性、关联性予以认定。 被告提交的证据1、3、5与本案无关联性，房屋漏水、开裂属房屋质量问题，不属于物业管理范围；证据2、4、6，能达到被告证明目的，对其证明效力予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月1日、2018年10月18日，小区业委会先后与原告签订两份《物业管理委托合同》，委托原告对金福现代城小区进行物业管理，委托管理期限分别为2016年1月1日至2018年12月30日、2019年1月1日至2021年12月30日，合同均约定物业服务费参照省、市物价部门与省建设行政主管部门文件确定的收费标准执行，逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天1%交纳违约金。2015年12月18日，小区业委会通过讨论决定，并经原告与小区业委会于同年12月20日公示通知，2016年1月1日起物业服务相关收费标准为小高层（十栋）1.12元/㎡/月。 被告刘凯系金福现代城小区8栋1单元1104房业主，该物业建筑面积为118.93㎡，被告自2016年3月9日起未交纳物业服务费，经原告多次催收未果，故双方酿成纠纷。 另查明，本院在审理原告与金福现代城小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，查明原告在履行上述合同时存在瑕疵。 本院认为，小区业委会代表全体业主与原告粤佳物业公司签订的《物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对金福现代城小区的全体业主及原、被告双方均具有约束力。在原告提供物业服务后，被告作为小区的业主依合同约定交纳相应物业服务费系其基本义务。由于被告未按约定向原告履行缴付物业服务费的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。 综上，原告提出由被告支付相应物业费并依约承担违约责任的诉求，并无不当，依法予以支持；被告拖欠物业服务费的期间为2016年3月9日至2019年12月31日，该费用为6096.12元（118.93㎡×1.12元/㎡/月×45.77月）；合同中未约定物业服务费支付时间，根据《湖南省物业服务费收费管理办法》（湘价服[2010]76号文件）规定，物业服务费按月计收，故违约金从被告未如期交纳物业服务费当月起开始计算,因双方约定从逾期之日起每天按费用的1%计算违约金，该计算标准过高，本院确定为按每月2%的标准计算，且基于原告履行物业服务合同确有瑕疵的事实，故对其违约责任予以调整，本院酌定减少违约金金额，以每月1%的标准计算。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、由被告刘凯支付原告沅江市粤佳物业管理有限公司物业服务费6096.12元及违约金（自2016年3月9日起产生的物业服务费，每月物业服务费的违约金以当月应缴物业服务费133.20元为基数、按每月1%的标准，从下个月1日起计算至付清之日止），于本判决生效之日起10日内付清； 二、驳回原告沅江市粤佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案案件受理费25元，由被告刘凯承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 刘朝东 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 夏 称 书 记 员 陈慧娟 附：有关法律条文及司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (五)按时交纳物业服务费用; 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。