天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4619号上诉人（原审原告）：李军，男，1985年12月4日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：张铃（与李军系合作关系），女，住天津市河**，由天津市河北区人民政府建昌道街道办事处乐桥里社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：李晓先，女，1966年3月2日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：王凤娟，天津本源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许文萍，女，1964年6月11日出生，汉族，退休工人，住天津市河**。上诉人李军因与被上诉人李晓先、许文萍房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初5383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李军上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判李晓先、许文萍共同向李军返还2018年8月1日起至2019年8月1日止已收取的租赁费75,000元；2．一审、二审案件受理费由李晓先、许文萍负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律存在错误，且从庭审过程至该判决认定的事实，均存在重大瑕疵。理由如下：李晓先在2018年8月1日与李军签订的房屋租赁合同与许文萍与李晓先之间签订的租赁合同起止节点一致，且李晓先违背与许文萍租赁合同条款中双方真实意思的约定，以“带卡转让”、免费租赁多种方式重复转租给李军，以变相盈利为目的收取李军租房租金75,000元，其行为违反公平原则及诚实守信原则，应当予以返还给李军。（1）一审判决书第4页正数第五行“本院认定如下……同时，协议还约定了其他权利义务”。该部分明确显示出，“2018年7月29日，李晓先与许文萍签订了最后一次房屋租赁合同，合同中约定了年租金为75,000元，李晓先以一年付款方式支付给许文萍租金。”即可以推理为2018年8月1日起至2019年8月31日止。一审中李晓先提交与许文萍2018年8月1日至2019年7月31日履行的租赁合同证据中，第十二条约定“在租赁期内乙方不得擅自将‘该房屋’转让，如发生甲方有权将房屋收回”约定条款。且李晓先在一审庭审笔录回答法官质询中确认与许文萍最后一次签订租赁合同履行期间，一直从事洗车行业，许文萍对李晓先回答予以确认。李晓先在与许文萍租赁合同履行期间明知有第十二条约定禁止转让该房屋的条款，又以“带卡转让”方式，将使用的房屋、部分设备、客户的VP卡，转让给李军，统称为：带卡转让。因此，在2018年8月1日之前，李晓先收取李军钱财75,000元及订立的《房屋租赁协议》，许文萍一直不知道李晓先已将出租房屋又转让、转租给了李军使用，一直认为是李晓先使用。许文萍在本案未审理时一直是不知道状态，直至开庭时才知晓。2018年8月1日，李晓先与李军签订的《房屋租赁协议》，有悖违反了与许文萍之间协议的十二条禁止转让“该房屋”的条款约定。且许文萍一直认为该房屋由李晓先租赁使用。因此，李晓先违背了公平及诚实守信的原则，以营利为目的，欺诈了李军的钱财，该财产应予返还。（2）鉴于一审中李晓先称“原告有悖诚信、利用被告粗心大意的错误进行恶意诉讼。协议书第四条的约定原告明知的，且在签订合同后依约向李晓先支付11万元”。因此，李军认为提到“有悖诚信、粗心大意等词汇”应当是李晓先的违背所为，利用了李军对其信赖的粗心意识，违背诚实守信的原则，在订立租赁协议之前，变相收取了李军钱财75,000元（有收条及转账记录为证）。再有，李晓先、许文萍及其代理律师在一审笔录称“房屋租赁协议是被告找来的格式条款，是由于疏忽大意导致的重大误解，后又在庭审补充该协议书是从第三方买来的”等说法，明显是瞒天过海的巧辩。该协议文本由李晓先提供，是经校对机打成文，免租一年期的约定条款同协议文本同步机打成文，而非是李晓先手写。李晓先对其说法未提供证据，一审法官对此也没有依职权要求李晓先对此说法提供证据予以佐证。（3）按照正常的订立租赁协议签约方式，出租方与承租方就出租的标的物达成承租协商一致后，首先制定租赁协议，明确协议中双方的权利义务，双方签订协议后，承租方向出租方按约定依约缴纳租赁费用。一审法院对此认定李军与李晓先在签订协议之前，李军已向李晓先交纳了定金、租金及转让费用。由此可以佐证证明李晓先在与李军订立租赁协议之前已违背公平原则及诚实守信原则下，收取李军钱财75,000元，应当按照订立协议后免租期一年的约定，将已收的75,000元钱财返还给李军。（4）鉴于一审法院认定李军明知租赁协议书第四条有免租期约定的情况下，仍分若干次向李晓先支付租金75,000元等说法。李军认为一审法院认定的事实，既不清楚又存在着错误瑕疵认定。该75,000元，是在订立协议之前也就是在李军未看到协议书第四条有免租期约定前提下，在李晓先种种欺诈行为的要约下，支付给李晓先的，而非是明知道有租赁协议书第四条有免租期约定的情况下支付的。（5）一审法院认定李军一审主张李晓先返还带卡转让费35,000元，违反公平及诚实守信原则，不予支持李军此项诉求。一审法院在审理此案件中，对李晓先违反公平原则及诚实守信原则的行为，只字不审不提。庭审及查明案件事实存在错误与瑕疵，未能维护李军的合法权益。李晓先辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。许文萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、在本起案件中，李军与李晓先签订的租赁协议，以及张铃与许文萍签订的租赁协议和补充协议，均系协议双方的真实意思表示，合法有效，且不存在欺诈胁迫等可撤销或无效的情形。李军主张李晓先、许文萍承担共同返还义务，没有事实和法律依据。二、李军主张“免租一年”，该说法明显违背事实和常理，一审法院对此已进行了充分的调查。李军在与李晓先签订租赁协议后，按照协议的约定，已向李晓先支付了租金及转让费。其发生的事实行为与其起诉的说辞明显相悖。李军向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令李晓先、许文萍返还已收取李军的2018年8月1日至2019年8月1日租金75,000元及带卡转让费35,000元，共计110,000元；2．案件受理费由李晓先、许文萍承担。一审法院认定事实：坐落天津市河北区王串场真理道房屋（以下简称涉案房屋）权利人为许文萍。李晓先自2003年7月开始与许文萍的配偶建立房屋租赁关系，租赁涉案房屋用于经营洗车美容服务。自2017年开始，李晓先与许文萍继续建立租赁关系，并每年签订一次租赁合同。2018年7月29日，许文萍作为出租方（以下简称甲方）与李晓先作为承租方（以下简称乙方）最后一次签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将坐落真理道处房屋租给乙方。年租金为75,000元，乙方以一年付款方式支付租金。租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日，协议租赁期为壹年。在租赁期间内乙方不得擅自将房屋转让，如发生甲方将房屋收回。同时，协议还约定了其他权利义务。李晓先租赁涉案房屋期间，与李军、张铃协商涉案房屋转租事宜并达成一致意见后，李军、张铃先支付李晓先定金5,000元，后陆续向李晓先支付房屋租金70,000元和转让费35,000元，共计110,000元。2018年8月1日，李晓先将涉案房屋交付李军继续做汽车美容使用。双方于2018年8月10日或11日签订《房屋租赁协议书》，内容为：李晓先将坐落真理道天福宝典洗车美容处房屋租给李军，年租金为75,000元。第四条约定：租赁期限双方商定自2018年8月1日至2019年8月1日，李晓先于2018年8月1日将房屋交付李军。双方约定2018年8月1日至2019年8月1日为免租期，供李军装修，免收租金。同时，在第四条后面手写“带卡转让费叁万伍仟元整”。第五条和第十三条约定：租金提前一个月支付，以一年付款的方式支付租金。同时，协议还约定了其他权利义务。李晓先在协议下方“出租方”处签字捺印。李军在“承租方”处签字捺印，并写下签约日期2018年8月1日。2019年7月1日，许文萍作为出租方（以下简称甲方）与张铃作为承租方（以下简称乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将坐落真理道处房屋租给乙方。年租金为88,000元，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日……现李军以李晓先、许文萍合谋，用免一年租金的诱惑欺骗李军，收取李军各项费用110,000元为由，来一审法院起诉，请求判如所请。李军向一审法院提交《两人合作开店协议书》，证明李军与张铃合作经营天福宝典洗车项目。2018年10月16日，李军取得天津市河北区天富宝典洗车店的营业执照，类型为个体工商户。现李军与张铃仍在涉案房屋内经营。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、李军与李晓先签订的《房屋租赁协议》第四条关于免租期的约定是否是双方的真实意思、该《房屋租赁协议》的租赁期限是一年还是两年。二、李晓先与许文萍是否应当返还李军租金75,000元以及带卡转让费35,000元。关于第一个争议焦点：一、根据庭审中李军与李晓先自述的签订协议过程，双方在2018年7月25日之前就已谈妥房屋租赁事宜，李军交纳定金后，又陆续向李晓先支付租金及转让费，李晓先亦向李军交付了房屋。从上述李军、李晓先陈述的过程看，协议是双方合意后订立，李军支付租金及转让费也是其真实意思，租赁协议也已履行完毕，故李军主张一年免租期与事实不符。二、对比李晓先、许文萍签订租赁协议的租赁期限、租金标准和李军与李晓先签订的租赁协议的租赁期限、租金标准可以看出，李晓先在支付许文萍年租金75,000元后，又以75,000元的年租金标准将涉案房屋转租给李军，双方租赁协议的租期均为一年，故按照正常逻辑和社会常理推断，李晓先将涉案房屋转租李军使用一年并给予李军免租期的行为明显不符合常理。三、在李军明知第四条有免租期约定的情况下，仍分若干次向李晓先支付年租金75,000元，自此在涉案房屋内经营，至期满前一直未向李晓先主张权利。现租赁协议已履行完毕，李军才以协议第四条免租期的约定向李晓先主张返还租金及转让费，有违诚实信用原则和公平原则。四、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，许文萍在知道李晓先将涉案房屋转租后未提出异议，应视为许文萍认可李晓先转租行为及转租合同的效力。另依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”的规定，李晓先只能在其享有租赁权利的期限内将涉案房屋转租，转租期限超过租赁期限的剩余部分应属无效，因此，依据上述规定，李军主张和李晓先签订租赁协议的租赁期限应为两年（包括一年免租期）的主张，于法无据。综上分析，李军与李晓先签订的《房屋租赁协议书》第四条中关于免租期的约定不是李晓先的真实意思表示，应属误填。由此认定李军与李晓先签订的《房屋租赁协议》的租赁期限应为一年，即2018年8月1日至2019年8月1日。李军提出其与李晓先之间的租赁期限应为两年的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。李军提出李晓先、许文萍合谋用免一年租金的诱惑欺骗李军并签订合同的主张，无证据证明，且与事实不符，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点：李晓先是否应当返还75,000元租金问题，通过对第一个争议焦点的论述，李军与李晓先签订的《房屋租赁协议书》的租赁期限为一年，租金75,000元，李军已实际使用租赁房屋至合同期限届满，故要求李晓先返还租金的主张，于法无据，一审法院不予支持。关于李晓先是否应当返还35,000元转让费的问题，李军称双方签订协议时未谈及带卡转让问题，李晓先带卡转让给李军造成了负债。对此，一审法院认为李军提交的其与李晓先签订的租赁协议中明确写明“带卡转让费叁万伍仟元整”，应视为李军对该约定是明知并认可的，且已实际履行，现李军以带卡给其造成负债为由要求李晓先返还35,000元，违反公平原则及诚实信用原则，一审法院不予支持。关于李军以许文萍强行要求其签订合同，故要求许文萍与李晓先一并承担返还义务的主张，李军与李晓先一年期租赁合同届满后，由李军合伙人张铃与许文萍签订租赁合同并已实际履行，现李军未提交证据证明签订合同系许文萍强迫签订，李军该主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条规定，判决：驳回李军的诉讼请求。案件受理费1,250元，由李军负担。二审中，李军提交证据1.计算明细，证明2018.8.1至2019.8.1一年内服务李晓先洗车大约79,000元左右，房屋交付时35,000元是李晓先交付给李军的负债，租赁期间是2年，第一年交付房屋时带卡转让；2.电费票据明细，证明一年服务期内发生的费用，水电费都是李军所出。经质证，李晓先对证据1、2的真实性、关联性、证明目的不予认可，认为双方租赁合同是一年，免租期不是李晓先真实意思表示，给付租金不是一次给付的，是连续给付，可以表明李军对租金是认可的；许文萍对该两份证据不发表意见。本院经审查认为，李军提供的证据1不足以证明待证目的，证据2与本案无关，本院对该两份证据不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，李军与李晓先签订的《房屋租赁协议书》中约定：“租赁期限自2018年8月1日至2019年8月1日止，协议租赁为壹年……双方约定2018年8月1日至2019年8月1日为免租期，供乙方（李军）装修，免收租金。带卡转让费叁万伍仟元整。租金支付方式：提前一个月支付。……乙方以一年付款方式支付租金。”现双方就该协议书约定的租期应为两年还是免租期约定系误填各执一词。结合李晓先与许文萍签订的《房屋租赁协议书》可知，李晓先从许文萍处以75,000元的价格租赁案涉房屋后，又将该房屋转租给李军，按照正常逻辑及日常经验判断，李晓先支付了房屋租赁费75,000元后，将房屋免费转租给李军使用，显然不符合常理。加之李军明知有免租期，仍然向李晓先支付年租金75,000元，以及李军与李晓先签订的《房屋租赁协议书》到期前两个月，与李军合作经营洗车店的张铃与许文萍就案涉房屋签订《房屋租赁协议》，租赁期自2019年8月1日至2020年7月31日的事实，可推定李军应知晓租期至2019年8月1日届满，一审法院推定关于免租期的约定不是李晓先真实意思表示，不予采信李军提出的其与李晓先订立的租赁合同为两年的主张，并判令驳回李军要求返还75,000元的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，李军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,706元，由李军负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十二月十四日法官助理刘睿书记员单珊