西藏自治区那曲市色尼区人民法院民事判决书（2020）藏0602民初1052号原告：那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司，住所地西藏自治区那曲地区那曲县拉萨北路德吉乡。法定代表人：马克力木，该公司董事长。委托诉讼代理人：马么乃，男，该公司股东。委托诉讼代理人：马尕六，男，该公司员工。被告：张他海，男，1989年6月27日出生，东乡族，住甘肃省广河县。原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司（以下简称那曲龙鼎公司）与被告张他海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告那曲龙鼎公司的委托诉讼代理人马么乃、马尕六到庭参加诉讼，被告张他海经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。那曲龙鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳2020年8月1日至2020年10月31日间拖欠的房租及卫生费2,490.00元及违约金1,728.00元；2.如被告需继续承租，继续承租期间被告将无权享受任何优惠政策，并需按照每间门面1,600.00元按时缴纳房租和每间门面缴纳押金20,000.00元，如被告不再承租，被告应补缴免租一年的租金9,600.00元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月3日原告与被告签订房屋租赁合同，将房号为C23的门面出租给被告。合同第五条第二项约定先支付租金后使用；每季度1-5号缴纳房租，未按时缴纳房租的原告有权解除合同，或按照每间门面每月1,600.00元收取租金和缴纳押金。被告从2020年8月1日至今已有1个季度未缴纳房租2,400.00元和卫生费90.00元，共计2,490.00元。同时合同的第十三条第二部分约定每逾期1日按照年租金标准的千分之三被告需要向原告支付违约金。被告共计拖欠房租60天，产生违约金为1,728.00元。2018年度在市政局领导的协调下，原告将市场的商铺租金减半、免押金、免租一年，被告在享受一切优惠政策后，还拖欠房租，给原告造成巨大经济损失，原告多次催缴无果情况下特向法院起诉，望判如所请。若判决后如需退房，在退房前的电费、卫生费应由被告付清，如有房屋及门窗损毁，由被告照价赔偿，被告享受优惠政策，又未按照与市政局约定履行义务，不应享受免租一年的优惠政策，被告应补缴免租一年的租金9,600.00元，因此时被告拖欠房租引起，案件诉讼费由被告承担。张他海未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。那曲龙鼎公司提交了《房屋租赁合同》原件1份，拟证明其与张他海间签订房屋租赁合同的系双方真实意思表示符合法律规定。本院认为该《房屋租赁合同》为原件，且有张他海的按印确认。故，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。张他海经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证权利，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月3日那曲龙鼎公司将位于那曲镇德吉乡109国道旁房号为C-23号房屋出租给张他海，并于同年当日签订《房屋租赁合同》。合同约定房屋租赁用途为电焊加工；房屋租赁期限自2019年11月1日起至2020年10月31日止；租金标准为月租金800.00元；租金支付时间为按照季度收取房租原则，乙方应于本合同签订后，付清当季租金，按先支付租金后使用的原则，每季度的1号至5号收取房租，未按时缴纳房租，甲方有权解除合同，收回所承租的房屋，乙方如需继续承租，按照每间门面每月1,600.00元收取，拒不执行的将负法律责任；因甲乙双方经市政局协商，免租一年至2019年10月31日结束，三年内不增加房租和免押金……并约定为了营造更好的经商环境，配合市政、环保及相关单位的各项检查，乙方每月承担30元的卫生费，按季度和房租一并收取……合同生效后，租金自2019年11月1日其计算；乙方由下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；1.乙方不按照约定支付租金或未按期补足保证金达30日以上的。2.因乙方欠缴各项费用达30日以上的或者金额累计达伍仟元以上的……同时约定乙方拖欠租金或者延迟返还房屋的，每逾期一日按年租金标准的千分之三向甲方支付违约金，累计至违约行为终止。后那龙鼎商贸将涉案房屋交付给张他海使用，张他海至今未付2020年8月1日至2020年10月31日一个季度的房租2,400.00元及卫生费90.00元。本院认为，那曲龙鼎公司与张他海之间的房屋租赁合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，那曲龙鼎公司将出租房屋交付给张他海使用，张他海应当按约支付约定的租金。对于那曲龙鼎公司要求张他海支付2020年8月1日至2020年10月31日的房租和卫生费2,490.00元的诉讼请求，本院认为，双方在签订的《房屋租赁合同》中明确约定了月租金为800.00元，支付方式为按照季度收取房租原则，乙方应于本合同签订后，付清当季租金，按先支付租金后使用的原则，每季度的1号至5号收取房租。故，本院对那曲龙鼎公司要求张他海支付租金2,400.00元的诉讼请求予以支持。其中对于卫生费部分的主张，双方在房屋租赁合同中约定乙方每月承担30.00元卫生费，按季度与房租一起收取。故，本院对那曲龙鼎公司要求张他海支付卫生费90.00元的诉讼请求本院予以支持。本案的争议焦点为：1.那曲龙鼎公司主张的违约金是否可以得到支持？2.那曲龙鼎公司要求解除合同并补缴一年房租9,600.00元的请求，是否可以得到支持？针对以上争议焦点，本院作出如下评判：关于争议焦点一。那曲龙鼎公司主张的违约金，依据的是双方所签订的合同第十三条“违约责任第二项乙方拖欠租金或者延迟返还房屋的，每逾期一日按年租金标准的千分之三向甲方支付违约金，累计至违约行为终止。”的约定，但该计算违约金的方式致使违约金过高。本院结合那曲龙鼎公司的实际损失、预期利益等综合因素，以应支付房租2,400.00元作为那曲龙鼎公司的损失基数，支持30%的违约金，即720.00元。关于争议焦点二。那曲龙鼎公司请求“如被告需继续承租，继续承租期间被告将无权享受任何优惠政策，并需按照每间门面1,600.00元按时缴纳房租和每间门面缴纳押金20,000.00元，如被告不再承租，被告应补缴免租一年的租金9,600.00元给原告”，经过庭审确认，那曲龙鼎公司明确要求该诉讼请求为解除合同，并补缴一年的租金9,600.00元，本院认为双方在合同中约定了解除合同的事由，张他海未按约支付房租的行为已经违约，解除合同的条件已经成就。故，本院对那曲龙鼎公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。但是对于那曲龙鼎公司要求补缴一年租金9,600.00元这一主张双方并无约定，其也未对自己的该主张提交证据加以证明。故，本院对那曲龙鼎公司要求张他海补缴一年租金9,600.00元的诉讼请求不予支持。综上所述，本院对那曲龙鼎公司要求张他海支付房屋租金和卫生费2,490.00元的诉讼请求，本院依法予以支持；要求张他海支付违约金1,728.00元的诉讼请求，本院依法予以支持720.00元；那曲龙鼎公司要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持；那曲龙鼎公司要求张他海补缴一年租金9,600.00元的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司与被告张他海之间的《房屋租赁合同》；二、被告张他海于本判决生效后五日内向原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司支付房屋租金2,400.00元及卫生费90.00元；三、被告张他海于本判决生效后五日内向原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司支付违约金720.00元；四、驳回原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145.45元（原告已预交），由原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司负担111.45元，由被告张他海负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区那曲市中级人民法院。审  判  长   刘 期 波审  判  员   边巴卓玛审  判  员   敖 婷 婷二〇二〇年十二月二十二日法 官 助 理   边巴宗吉书  记  员   拉巴措姆附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款 规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。