湖北省鹤峰县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂2828执异19号 案外人：恩施自治州好又多房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省恩施市马鞍山路**华硒生态园**。 法定代表人：郭辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：王浩，湖北施南律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：张忠贤，湖北施南律师事务所律师。 申请执行人：陈克勍，女，生于1973年8月18日，土家族，高中文化，住湖北省鹤峰县。 委托诉讼代理人（特别授权）：田凤，湖北新理念律师事务所律师。 被执行人：詹红艳，女，生于1965年8月21日，土家族，大专文化，个体工商户，住湖北省鹤峰县。 在本院执行申请执行人陈克勍与被执行人詹红艳民间借贷纠纷一案中，案外人恩施自治州好又多房地产开发有限责任公司（以下简称好又多公司）对本院执行被执行人詹红艳的预售商品房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并作出（2020）鄂2828执异4号执行裁定书，驳回案外人好又多公司的异议请求。好又多公司不服该执行裁定，向湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院申请复议，恩施州中级人民法院作出（2020）鄂28执复32号执行裁定，裁定撤销鹤峰县人民法院作出的（2020）鄂2828执异4号执行裁定，并发回鹤峰县人民法院重新作出裁定。本院另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人好又多公司向本院提出异议请求：撤销你院（2017）鄂2828民初1038号民事裁定中关于房产的查封（位于湖北省××大道与金凤大道交叉口东南侧7幢1单元的1501号房屋）。事实和理由：2016年1月25日，被执行人詹红艳与我公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为ES1600560），约定被执行人詹红艳购买我公司开发的上述房屋。同日，被执行人詹红艳向我公司支付首付（预付）款174755.00元。余款部分，被执行人詹红艳通过湖北恩施农村商业银行股份有限公司（以下简称恩施市农商行）贷款支付，双方为此签订了《住房按揭借款合同》（贷款金额为390000.00元，还款期限为96个月），我公司为上述借款承担连带保证责任。此外，按照合同约定，借贷双方已在恩施市不动产登记中心办理了预告登记。 2019年4月至2020年4月，因被执行人詹红艳无力尝还上述贷款，恩施市农商行多次向我公司送达履行责任通知书，要求按期代还贷款。我公司一边履行担保责任还款，一边与被执行人詹红艳联系，被执行人詹红艳表示由于受新冠疫情影响，实在无力偿还贷款。为了买卖双方不进入银行征信黑名单，经协商，双方于2020年4月26日解除了合同。随后办理了退房手续，我公司收回了该房产。2020年5月11日，我公司到恩施市不动产登记中心解除预告登记，得知你院对该房进行了查封。 由于双方已解除了合同，现位于湖北省××大道与金凤大道交叉口东南侧7幢1单元1501号的房屋（预告登记号为恩施房预恩施市字第××号）属于我公司所有，被执行人詹红艳对该房不再享有权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十八条规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第三十一条规定，请求贵院解除对上述预告登记房屋的查封。 申请执行人陈克勍述称，首先，案外人好又多公司只退还被执行人詹红艳的首付款，而且还要扣除违约金等费用，但却未考虑被执行人詹红艳偿还按揭贷款的情况，损害了我作为第三人的利益。其次，诉争房屋已经装修，案外人好又多公司与被执行人詹红艳解除合同时没有将上述情况考虑进去。最后，诉争房屋现在已经升值，仅退首付款太少了。综上，我不同意解除上述诉争房屋的查封，但是，我同意案外人好又多公司从诉争房屋拍卖或变卖的价款中优先受偿其代为被执行人詹红艳偿还恩施市农商行的借款。 被执行人詹红艳述称，房子确实是装修了的，我与案外人好又多公司解除合同也是事实。目前，我没有收到因解除合同而退还的购房款。我不是不还钱，我确实是现在没有能力，你们怎么处理都行。 本院查明，申请执行人陈克勍与被执行人詹红艳民间借贷纠纷一案，根据申请执行人陈克勍在一审中的保全申请，本院于2018年1月24日作出（2017）鄂2828民初1038号民事裁定，内容为查封被执行人詹红艳预购的湖北省××大道与金凤大道交叉口东南侧7幢1单元1501号房屋，期限为三年。2018年1月25日，本院将上述裁定书及协助执行通知书发送给恩施市不动产交易中心及恩施市房地产交易所。2018年9月20日，本院作出（2017）鄂2828民初1038号民事判决，判令被执行人詹红艳于上述判决生效之日起十五日内向申请执行人陈克勍偿还借款848000.00元，并自2017年11月17日起以848000.00元为基数按年利率6%支付利息至借款还清之日止。案件受理费14053.35元，申请执行人陈克勍已预交，由被执行人詹红艳负担。2018年11月19日，本院作出（2017）鄂2828民初1038号之一民事裁定，将（2017）鄂2828民初1038号民事判决中关于诉讼费的内容补正为“案件受理费14053.35元，财产保全申请费5000.00元，原告陈克勍（申请执行人）已预交，由被告詹红艳（被执行人）负担；鉴定费3000.00元，被告詹红艳（被执行人）已预交，由原告陈克勍（申请执行人）负担”。因双方不服，均向湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院提出上诉，2019年3月20日，湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出（2019）鄂28民终212号民事判决（终审判决），驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300.00元，由被执行人詹红艳负担。因被执行人詹红艳未在本院规定的履行期限内履行上述判决确定的义务，2019年4月9日，申请执行人陈克勍向本院申请强制执行。2019年5月14日，本院向被执行人詹红艳发送了执行通知（限其自收到通知之日起五日内履行）、报告财产令及限制消费令。被执行人詹红艳仍未履行，2019年12月2日，本院作出（2019）鄂2828执339号执行裁定，拍卖被执行人詹红艳的上述诉争的预售商品房。在拍卖过程中，案外人好又多公司遂提出上述执行异议。 另查明，2016年1月25日，被执行人詹红艳与案外人好又多公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ES1600560），约定案外人好又多公司将上述诉争的预售商品房出售给被执行人詹红艳，房价总价款为564755.00元；被执行人詹红艳于2016年1月25日支付首付款174755.00元，余款390000.00元，被执行人詹红艳通过银行按揭方式支付；如被执行人詹红艳未按约定的时间付款，逾期超过六十日后，案外人好又多公司有权解除合同，解除合同后，被执行人詹红艳按累计应付款的1%向案外人好又多公司支付违约金。2016年1月25日，被执行人詹红艳按照合同约定向案外人好又多公司支付了购房款174755.00元。2016年1月25日，被执行人詹红艳与案外人好又多公司、恩施市农商行签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，主要内容为被执行人詹红艳为购买案外人好又多公司的上述诉争的预售商品房，向恩施市农商行借款390000.00元，期限为96个月。案外人好又多公司作为保证人，对被执行人詹红艳的上述借款（含利息等）承担连带责任。同时，上述诉争的预售商品房作为抵押物一并为被执行人詹红艳的借款（含利息等）提供担保。2016年2月1日，被执行人詹红艳与恩施市农商行在恩施市不动产登记中心办理了商品房预售抵押预告登记。后来，被执行人詹红艳开始装修诉争的预售商品房并入住。因被执行人詹红艳多次未按期偿还借款及利息，恩施市农商行多次向案外人好又多公司发出履行担保责任通知书，要求其代为履行债务。为此，截止2020年3月31日，好又多公司分四次代詹红艳偿还按揭贷款73628.52元。2020年4月26日，案外人好又多公司与被执行人詹红艳签订了《解除商品房买卖合同协议书》，约定双方自愿解除购房合同，被执行人詹红艳于协议生效之日起三个工作日办理退房手续，案外人好又多公司于被执行人詹红艳办理完退房手续后十五日内退还被执行人詹红艳首付款，但还应扣除违约金等各种费用32000.00元。 还查明，因申请执行人文小雄与被执行人詹红艳合同纠纷一案，根据申请执行人文小雄在一审中的保全申请，本院于2019年8月22日轮候查封诉争的预售商品房，期限为三年。 本案在审查过程中，曾征询过案外人好又多公司的意见，即是否同意从诉争的预售商品房拍卖或变卖的价款中优先受偿其代为被执行人詹红艳偿还恩施市农商行的借款及利息，案外人好又多公司明确表示不同意，并坚持要求与被执行人詹红艳解除购房合同。 本院认为，本案的争议焦点为案外人好又多公司是否享有足以排除本院执行诉争的预售商品房的民事权利。依照相关法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行的财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案购房人詹红艳已通过自行支付首付款和向银行按揭贷款的方式，向好又多公司付清了全部购房款，并进行装修入住实际占有了案涉房产，故案外人好又多公司以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定申请人民法院解除查封措施显然与法不合。虽然詹红艳之后无力偿还贷款，好又多公司作为担保人承担担保责任向恩施市农村商业银行偿还了部分按揭贷款，但此时好又多公司作为担保人有向债务人詹红艳的追偿权，并不能改变案涉房产买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人詹红艳的事实。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权力负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本院作出的（2017）鄂2828民初1038号民事裁定已经于2018年3月15日送达给了詹红艳，故案外人好又多公司与被执行人詹红艳在本院对案涉房产进行查封后签订的《解除商品房买卖合同协议》妨碍了本院执行，且该协议中的部分约定严重损害了申请执行人陈克勍的利益。综上，案外人好又多公司对案涉预售商品房不享有足以排除本院执行的权利，故，对案外人好又多公司的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回案外人恩施自治州好又多房地产开发有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄延华 审判员  黄 芳 审判员  王代清 二〇二〇年十二月十八日 书记员  刘思远