上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10346号上诉人(原审被告)：上海圣临投资咨询服务中心，住所地上海市青浦区。投资人：陆云生，总经理。委托诉讼代理人：蒯多明，上海尊源恒律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：黄忠强，男，1981年4月17日出生，汉族，户籍地湖北省孝感市。委托诉讼代理人：曲立鑫，上海市华天平律师事务所律师。上诉人上海圣临投资咨询服务中心(以下简称圣临中心)因与被上诉人黄忠强房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初6325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圣临中心上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回融爱公司一审诉请。事实和理由：圣临中心将位于青浦区华新镇凤溪凤中路XXX号河边码头西北地块6.5亩场地(以下简称系争场地)出租给黄忠强使用。双方于2019年11月1日签订的《场地租赁协议书(附件)》中，约定了“黄忠强在圣临中心(上海云灿实业有限公司，以下简称云灿公司)与上海春祥市政建筑有限公司(以下简称春祥公司)场地使用合同纠纷解决过程中，不得单方面向圣临中心要求清算和赔偿”的具体条款，该协议是双方真实意思表示，双方应当恪守。现另案纠纷尚未解决，按照该条款约定，黄忠强不得要求解除租赁协议。综上，圣临中心请求二审法院支持其上诉请求。黄忠强辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄忠强向一审法院起诉请求：1．判令解除黄忠强与圣临中心签订的两份《场地租赁协议书》；2．判令圣临中心归还黄忠强已付租金人民币(以下币种均为人民币)690，000元(已扣除2019年7月1日至2019年8月31日正常使用期间的租金130，000元)；3．判令圣临中心归还黄忠强已付的保证金100，000元。4．判令圣临中心承担违约责任，向黄忠强支付经济损失82，000元。一审法院认定事实：位于青浦区华新镇凤溪凤中路XXX号房屋产权登记在春祥公司名下，其中土地使用权面积为19，676.50平方米。本案系争场地位于该地块河边码头西北地块。2018年底，圣临中心(作为出租方，甲方)与黄忠强(作为承租方，乙方)签订《场地租赁协议书》，约定甲方将系争场地租赁给乙方使用，租期为一年，自2019年7月1日起至2020年6月28日止；年租金120，000元／亩，合计租金780，000元／年；一年一付，并提前一个月先付后用；乙方需支付保证金100，000元、定金250，000元(定金在当年租金中一次抵除)。第四条约定，本协议书内的租金费用不包含码头证照及相关的其他费用。协议另对其他事项作出约定。上述合同签订后，双方又于2019年6月28日签订一份《场地租赁协议书》，将上述场地租赁期限自2020年7月1日延长至2022年6月28日止，租金标准和保证金标准等其余条款均与前述合同一致。该份合同签订前后，圣临中心出具收据确认共收取黄忠强押金100，000元、租金800，000元(含定金250，000元)。2019年11月1日，圣临中心(作为出租方，甲方)与黄忠强、案外人贾某某(作为承租方，乙方)于2019年11月1日签订《场地租赁协议书(附件)》，因甲方圣临中心使用的土地场地产权人为春祥公司，现云灿公司(注：云灿公司法定代表人授权委托人和圣临中心法定代表人相同，两公司所涉场地为同一场地)与春祥公司场地使用产生合同纠纷，导致乙方承租人无法正常使用和经营，给乙方承租人造成无法挽回的经济损失和精神损失，为避免减少乙方承租人的经济损失，甲乙双方达成如下协议：第一，从2019年11月1日起至甲方与春祥公司场地使用合同纠纷解决前免除乙方承租人租金。［手写备注：双方协定于2019年11月、12月起免租金，如场地无法(注：此处空白)，甲乙双方原合同按时计算，甲方退还乙方租金］。第二，甲方于春祥公司场地使用合同纠纷解决后，继续履行甲乙双方签订的场地租赁协议。第三，乙方已交租金可等甲方与春祥公司场地使用合同纠纷解决后，可按甲乙双方签订的场地租赁协议顺延租赁时间。第四，乙方在甲方与春祥公司场地使用合同纠纷解决过程中，不得单方面向甲方要求清算和赔偿。第五，未尽事宜，双方协商处理。第六，本协议附件一式三份，各方一人一份。后涉案码头与场地间出现隔离墙。2019年12月16日，黄忠强向圣临中心发送解除通知书，内容如下：“我与你司签订的《场地租赁协议书》，现因你司拖欠场地产权人租金致使原租赁协议无法履行，现产权人已正式收回码头管理权，并筑起隔离墙，致使我无法开展经营、实现承租目的。我们双方于2019年11月1日签订的《场地租赁协议书》亦无继续履行之可能，为避免我方损失进一步扩大，我方正式致本通知书，要求你司于5日内解除原《场地租赁协议书》，返还已支付但未实际使用租金820，000元，返还保证金100，000元，并承担违约责任，即对我方造成的损失”。圣临中心于2019年12月20日收到该解除通知书。2020年4月30日，云灿公司出具情况说明，内容如下：案涉土地云灿公司与春祥公司签署相关租赁合同，云灿公司对案涉土地享有相关使用权。本案中黄忠强与圣临中心签署《场地租赁协议书》，圣临中心以自己的名义同黄忠强签署协议，云灿公司对圣临中心的行为予以认可。目前，隔离墙已被拆除。一审另查明，2008年1月28日，春祥公司(作为出租人，甲方)与云灿公司(作为承租人，乙方)签订《场地租赁协议书》，约定甲方将位于青浦区华新镇凤溪凤中路XXX号内20亩土地(产证内)及产证外可用面积租赁给乙方使用，租赁期限为25年，自2008年3月1日起至2034年2月28日止。协议另对其他事项作出约定。后春祥公司以云灿公司拖延支付租金且催讨未果为由诉至法院，要求判令解除双方所签协议、云灿公司支付场地租赁费及占有使用费，法院于2020年1月13日受理并立为(2020)沪0118民初1135号案件。该案尚在审理过程中。一审审理中，双方当事人存在争议焦点如下：一、本案场地租赁合同解除条件是否成就；二、黄忠强是否另外支付圣临中心租金20，000元。黄忠强称，一、黄忠强自2014年开始承租系争场地，原本是从其他人手中转租过来的，2018年黄忠强直接和圣临中心签订租赁协议。系争场地用途为码头堆场，用于黄沙石子的堆放，需要水路运输黄沙石子进来，再通过陆路运输出去。因云灿公司和春祥公司存在纠纷，正在法院审理，春祥公司于2019年8月12日向陆云生发送通知，要求对系争场地进行清场，春祥公司并于2019年9月3日在厂区门口张贴公告要停水停电，现系争场地不能实际经营不是因为码头证照问题，而是因为场地被围。故双方于2019年11月1日签订协议书，约定圣临中心免除黄忠强2019年11月、12月起的租金，给予时间让圣临中心处理这件事情。签这份协议时，围墙还没有造好，但是已经有人在门口拦着不让进出，签完协议后，在2019年12月8日围墙就被春祥公司造起来了，现圣临中心和春祥公司问题迟迟无法解决，黄忠强无法经营，不可能无休止地等待他们双方纠纷解决，故黄忠强就发函要求解除合同。根据双方所签协议(附件)第一条、第三条，可以看出双方直到纠纷解决，租金都应当是免收的，而该协议第四条排除黄忠强诉讼权利和要求清算赔偿的权利，该条款应为无效。起诉后，系争场地上还留有黄忠强放置的一台拆散了的吊机和三个集装箱，是圣临中心要求黄忠强放置的，除此之外，现场堆放的设备和材料都不是黄忠强的。虽然系争场地的围墙已经于2020年二、三月份被春祥公司拆除，但是若黄忠强方人员开着大型设备进出的，春祥公司是不允许的。系争场地也堆放了许多春祥公司施工用的材料，系争场地已被租赁给云灿公司之外的其他人使用了。2020年7月15日，黄忠强已将其所留物品搬离系争场地。二、2019年6月12日，陆云生出具收据确认收到黄忠强石驳岸维修费20，000元，同意在下一年租金内扣除，但其实这笔钱就是黄忠强支付的租金，陆云生说隔壁租户付给他石驳岸维修费，为了平衡，故也给黄忠强出具了石驳岸维修费的收据。当时陆云生说没钱，让黄忠强多付，于是黄忠强付了820，000租金和100，000押金。为证明上述主张，黄忠强提供：1.2019年8月12日春祥公司送达黄忠强和陆云生的通知(主要内容为：因云灿公司未按期支付租金，严重违约，春祥公司通知要求云灿公司于2019年8月31日前交还码头场地，若逾期交还，有权自行收回并强制清偿等)；2.2019年9月3日春祥公司向云灿公司出具的《关于收回码头场地的公告》(主要内容为：因云灿公司未向春祥公司支付场地租金并返还码头场地，春祥公司特此公告对云灿公司停水停电及禁止有关船舶停靠码头及卸载货物)；3.2019年6月12日收据复印件(内容显示：钱款20，000元，交款单位黄忠强，收款方式为租金内扣除，收款事由石驳岸维修费，收款单位为陆云生)。圣临中心发表如下质证意见：对证据1，春祥公司和云灿公司诉讼案件中也出示过该份通知，该通知的送达对象是陆云生，云灿公司的法定代表人薛彩萍和陆云生以前是夫妻，现在已经离婚，故送达陆云生并未对云灿公司形成送达的效力。对证据2，真实性无法确认，即使真实，不知公告在哪里张贴。对上述证据3，无原件，对该证据真实性不予认可。即使真实，也不认可该笔费用为租金。圣临中心称，一、双方之间的场地租赁协议书未约定解除权，黄忠强只能按照法定条件解除。虽然黄忠强向其发送了解除通知书，但是双方协议并未在五日内解除，此通知未达到解除合同的效果。本案场地租赁合同已经得到云灿公司认可，可见圣临中心有履行本案合同的诚意。系争场地用作码头，主要用于装卸黄沙，运砂船通过河道将黄沙水运至码头，再通过起吊装置卸装至运输车辆，后陆运出码头。虽然码头因许可证到期不能正常使用，但是场地是可以使用的。因码头的位置及周边的客观情况，码头东面是唯一进出的方向，虽然码头东面确有围墙但并未封闭，围墙两端均存在两处开口可供大型车辆进出。现在码头数量在精简，保留下来的码头价值变大，这也是春祥公司起诉云灿公司的根源所在，现该案尚在审理中，尚未判决，故黄忠强认为本案合同目的无法实现的定论过早。依据双方所签场地租赁协议书(附件)约定，黄忠强不得单方面向圣临中心要求清算赔偿，现在条件尚未成就。协议约定只是免除两个月的租金，黄忠强应承担自2020年1月开始计算的租金。若春祥公司和云灿公司纠纷最终结果确定，黄忠强还是无法使用系争场地，那么圣临中心应退还租金，但退租的起止时间并未约定，不知何时可以与黄忠强办理交接。确认黄忠强于2020年7月15日搬离系争场地并通知圣临中心。二、圣临中心未收取黄忠强20，000元河驳岸维修费并不同意在租金内抵扣。法院认证如下：关于证据1，虽然圣临中心认为该通知对象为云灿公司，通知陆云生不对云灿公司发生效力，但圣临中心亦确认在春祥公司和云灿公司的诉讼案件中，春祥公司已经在庭审中出示过该通知，故法院对春祥公司欲于2019年8月31日前收回码头场地该节事实予以确认。关于证据2，黄忠强未提供原件或春祥公司证明等证据，故法院不予采信。关于证据3，黄忠强并提供原件或付款记录进一步证明，故法院不予采信，对黄忠强称除800，000元外另支付20，000元租金的主张，法院不予采纳。一审法院认为黄忠强与圣临中心签订的两份《场地租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。根据双方当事人陈述，系争场地土地使用权人为春祥公司，春祥公司于2019年8月12日发出通知要求收回系争码头场地，码头许可证也到期尚未获得展期，现春祥公司与云灿公司纠纷尚处在审理未决状态。黄忠强与圣临中心签署协议(附件)后，春祥公司曾在场地周围筑起围墙导致黄忠强方一段时间内无法使用系争场地，圣临中心迟迟未妥善解决问题。圣临中心作为出租方未能保证租赁场地符合合同约定的用途，导致黄忠强无法正常使用系争场地，显属违约。双方于2019年11月1日签订场地租赁协议(附件)，根据其文字表述，从2019年11月1日起至云灿公司与春祥公司场地使用合同纠纷解决前，圣临公司免除租金，黄忠强不得要求清算和赔偿；待云灿公司与春祥公司场地使用合同纠纷解决后，若该合同可继续履行，则本案租赁合同时间顺延，若该合同不可继续履行，则按实结算租金后退还。可见双方均同意中止履行本案租赁合同，等待云灿公司与春祥公司场地使用合同纠纷解决，同时圣临中心以免收中止期间的租金作为对价，换取黄忠强等人不单方面要求清算和赔偿，该协议并未限制双方当事人依据法律维护自身权益。该协议附件内容合法有效，双方均应属恪守。圣临中心认为双方仅约定免除2019年11月至12月两个月的租金，与文字表述不符，法院不予采纳。虽然黄忠强于2019年12月20日送达圣临中心解除合同通知，但之后黄忠强仍遗留部分物品在系争场地，且黄忠强自认系根据圣临中心的要求遗留物品，与圣临中心所称之后双方协议继续履行合同的意见相符，故双方合同并未解除，该解除合同通知未发生效力。但目前黄忠强已将遗留物品搬离系争场地，坚持要求解除合同，且自2019年11月起至今，云灿公司与春祥公司的纠纷仍未解决，故本案租赁合同已丧失继续履行的条件和必要性，故法院对黄忠强要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。黄忠强已将系争场地腾退，本案中无需处理。圣临中心应将押金退还。关于已付租金800，000元，根据双方约定，自2019年11月1日起免收租金，故扣除黄忠强应支付自2019年7月1日起至2019年10月31日止的租金计260，000元，圣临中心应退还黄忠强剩余租金540，000元。黄忠强未提供充分证据证明其在2019年9月、10月不能正常履行合同，故对其仅同意支付2019年7月至8月两个月租金的主张，法院不予采纳。另，关于窝工损失和预期利益损失，黄忠强并未举证证明，法院难以支持。一审法院作出判决：一、黄忠强与上海圣临投资咨询服务中心于2018年底、2019年6月28日签订的《场地租赁协议书》均于判决生效之日解除；二、上海圣临投资咨询服务中心应于判决生效之日起十日内退还黄忠强租金540，000元；三、上海圣临投资咨询服务中心应于判决生效之日起十日内退还黄忠强押金100，000元；四、驳回黄忠强其余诉讼请求。二审中，双方当事人没有提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查，上海市青浦区人民法院作出(2020)沪0118民初1135号一审判决后，春祥公司提起上诉。本院于2020年11月16日作出二审终审判决：一、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1135号判决；二、确认上海市春祥市政建筑有限公司与上海云灿实业有限公司2008年1月28日签订的《场地租赁协议书》于2019年8月31日解除；三、上海云灿实业有限公司应于本判决生效之日起十日内将凤中路XXX号房屋以及场地返还上海春祥市政建筑有限公司；四、……。本院认为，据本院查明的事实，春祥公司与云灿公司之间租赁合同已于2019年8月31日解除，故圣临中心对系争场地已丧失出租使用的合法基础，圣临中心与黄忠强之间的《场地租赁协议书》依照法律规定，应予解除。圣临中心的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，圣临中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，200元，由上诉人上海圣临投资咨询服务中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二〇年十二月七日法官助理  黄一鹤书 记 员  莫莉菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……