河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初16058号原告刘丹丹，女，1985年4月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人崔会英，河南聚邦律师事务所律师。委托代理人王若宁，河南聚邦律师事务所实习律师。被告华蕾，女，1996年11月9日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托代理人王森，河南元相律师事务所律师。被告韩胜利，男，1966年9月13日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托代理人禹奎娟，河南元相律师事务所律师。委托代理人郝亚楠，河南元相律师事务所实习律师。被告余宏泰，男，1988年8月19日出生，瑶族，住广西桂平市。被告河南久家地产营销策划有限公司姚桥路店，住所地郑州市郑东新区明理路东姚桥路**楼****商铺。负责人王铁彦。被告河南久家地产营销策划有限公司，住，住所地郑州市郑东新区九如路****楼****/div>法定代表人李红建。委托代理人王卫中，男，1983年2月1日出生，汉族，住河南省淮阳县，系公司员工。原告刘丹丹诉被告华蕾、韩胜利、余宏泰、河南久家房地产营销策划有限公司（以下简称久家公司）、河南久家房地产营销策划有限公司姚桥路店（以下简称久家公司姚桥路店）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔会英，被告华蕾委托代理人王森，被告韩胜利委托代理人禹奎娟，被告余宏泰，被告久家公司姚桥路店负责人王铁彦、久家公司委托代理人王卫中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年9月14日，原告与被告华蕾（被告韩胜利代签）通过被告久家公司姚桥路店签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告华蕾位于郑东新区××楼××单元××（门牌号××）东××房产××套，总房款为394万元，带一个车位，同时对三方的权利义务进行了约定，卖方应保证房屋权属清晰，无权属纠纷等，如有违约，应按定金二倍的标准向买方支付违约金；被告久家公司姚桥路店负责办理房屋交易相关手续等，房屋在三十个工作日落户到原告名下，如有一方违约，违约金为总房款的20%。合同签订后原告支付了定金20万元。经三方协商，于2018年4月10日签订了补充协议，约定原告付清房屋尾款374万，卖方配合久家公司姚桥路店办理房屋落户到原告名下的所有相关手续，卖方将房屋物业所有手续包括使用权交付原告，久家公司姚桥路店负责办理过户相关手续，其他事项仍以原合同为准，原告付清房款后并对涉案房屋进行装修，支出装修费用74.5万元。但房屋至今未能过户到原告名下，且现在上述房产也不在华蕾名下，原告从开始购房至今已经两年多，经原告多次催促仍不能实现合同目的，为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除三方于2017年9月14日签订的房屋买卖合同（合同编号2017030902）及2018年4月10日签订的补充协议；2、五被告返还原告购房款394万元、中介佣金费23万元、违约金78.8万元并赔偿原告装修损失74.5万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告华蕾辩称，1、该事宜系华蕾委托韩胜利进行合同代签，对韩胜利的代签行为华蕾予以认可。房屋买卖合同约定委托久家公司姚桥路店办理手续，在刘丹丹向久家姚桥路店交纳了相关费用后，久家公司姚桥路店承揽了该业务就有义务办理完毕；2、在房屋买卖的合同履行中，华蕾根据代理人的通知按照代办公司的要求履行了约定义务，将房屋与开发商办理了解除手续并在房管局办理了解除登记，现房屋已交付并由刘丹丹装修入住，华蕾的义务已履行，原告与开发商是否签订合同并办理网签登记，手续是刘丹丹与代办人的问题，华蕾不存在任何违约和过错。综上，刘丹丹诉请无法律依据。被告韩胜利辩称，1、韩胜利不是本案适格的被告，韩胜利代理华蕾签订合同及补充协议，韩胜利已经按照约定完成义务，既没有超出委托权限实施民事法律行为，也没有与相对人恶意串通损害被代理人的相关利益，韩胜利不是本案的适格被告；2华蕾作为卖方没有违约，华蕾已按照约定将房产交付给刘丹丹，刘丹丹已装修，华蕾也按照约定撤销了房产备案合同，并根据补充协议第二条，涉案房屋所有手续包括使用权交付乙方刘丹丹，因此华蕾已完成合同义务，没有违约行为，办理过户是中介的义务；3、原告诉请解除合同、返还购房款没有事实和法律依据，华蕾并没有违约；4、原告支付中介公司高额佣金于常理不符，原因系涉案房产是永威地产公司的楼盘，久家公司系永威公司名下的物业公司。被告久家公司、久家公司姚桥路店辩称，公司只收到原告中介佣金2万元，原告诉状中所称中介佣金23万元不实。被告余宏泰辩称，原告购房是余宏泰全程跟进的，佣金需要核实下转账记录，余宏泰会尽全力配合原告进行涉案房屋的过户等事项。经审理查明，2017年9月14日，原告刘丹丹（乙方）代理人张艳玲、被告华蕾（甲方）代理人韩胜利以及被告河南久家房地产营销策划有限公司（丙方）签订房屋买卖合同，约定刘丹丹购买华蕾位于郑东新区××楼××单元××东户的房屋，建筑面积为175.7平方米，总价款为394万，带壹个车位E区226号；合同第十二条约定（三方协商一致，可以变更以下条款，变更部分以本条款约定的内容为准）：1、经甲乙双方同意，甲方同意将郑东新区姚桥路66号15号楼1单元13层1303合同号（门牌号××东户（壹个车位E区226号）以总价394万元转售给乙方；2、乙方定金为20万元，在2017年9月15日支付给甲方；3、在开发商签订网签购房合同时，乙方将剩余房款374万支付给甲方，甲方将本房的钥匙和物业交割手续给乙方；4、经三方协议，该房屋在三十个工作日落户到乙方名下；5、以上由丙方见证监督，如一方违约，违约金为总房款的20%。补充协议显示，经甲乙双方同意：1、乙方将郑东新区姚桥路66号15号楼1单元13层1303号房屋尾款374万元于2018年4月11日支付给甲方，甲方必须按照三方约定全力配合丙方办理该房屋落户到乙方名下的所有相关手续；2、甲方将该房屋物业所有手续包括使用权交付乙方；3、丙方按约定负责办理过户相关手续；4、其他事项以原合同三方约定权益、义务为准。2017年9月15日，刘静向韩胜利转账20万元；2018年4月11日，刘静向韩胜利转账共计374万元。2018年4月11日收条显示，今收到刘丹丹购买五月花城15号楼1301房款394万元整，其中含首付20万元，房款已结清，落款处签字为韩胜利。2017年9月15日久家公司收到张艳玲转账2万元，收款事由为购买五月花城15号楼1301东户佣金，经办人为余宏泰。2017年9月25日，刘静向余宏泰转账14万元、11万元（11万元转账的备注为刘丹丹房屋转合同费用）；2019年10月17日，刘静向余宏泰转账10万元。被告余宏泰出具的转账记录显示，其一共向刘静转账30万元。2016年12月20日合同信息备案摘要（D16002951655）显示，郑东新区明理路东、姚桥路北15号楼13层1303买受人为华蕾。2020年10月9日不动产登记资料查询结果证明显示，不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0008962号，郑东新区姚桥路66号15号楼13层1301产权人为郑州市永威置业有限公司。另查明，2019年9月3日承诺书载明，在2017年刘珊珊、刘丹丹通过久家公司购买了郑东新区姚桥路与明理路交叉口永威五月花城15号楼1303室；郑东新区姚桥路与明理路交叉口永威五月花城17号楼1单元1308室，至今未完成过户，现经协商一致：1、公司在2019年10月16日前将17号楼1308室的原合同恢复完毕及15号楼1303室的原合同恢复完毕（网签合同）；2、在2019年11月30日前将该两套房的不动产证办理完毕；3、在不动产证办理完毕后，公司在2019年12月30日之前将以上两套房产安全落户到刘珊珊、刘丹丹名下，同时刘珊珊、刘丹丹必须全力配合公司进行办理该手续，承诺人：余宏泰。余宏泰系被告久家公司姚桥路店的员工，为本次房屋买卖合同的负责人。再查明，装饰装修工程施工合同显示，刘丹丹与商丘合禾汇珠装饰工程有限公司约定，涉案房屋装修工程造价为74.5万元。收据显示刘丹丹向商丘合禾汇珠装饰工程有限公司共支付装修款74.5万元。以上事实有房屋买卖合同、补充协议、承诺书、银行流水、收条、装饰装修施工合同、收据、不动产登记查询证明及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于刘丹丹主体是否适格问题，首先，房屋买卖合同抬头及尾部显示买方为刘丹丹，张艳玲系刘丹丹代理人；其次，2018年4月11日房款收条也显示刘丹丹购房；再次，房屋装饰装修合同及装修款收据，均显示客户名称为刘丹丹；最后，华蕾、韩胜利在庭审中称“刘丹丹委托张艳玲签的字”。故在签订合同及履约过程中，买受人均为刘丹丹，刘丹丹作为原告主体适格。关于韩胜利责任问题，在本案中，韩胜利代华蕾签订房屋买卖合同、补充协议及收取购房款，庭审中，华蕾代理人亦承认韩胜利具有签订上述合同及协议的代理权并且已将购房款转给华蕾，故韩胜利系华蕾委托代理人，原告诉请韩胜利承担责任，不予支持。关于合同是否解除及法律责任问题，从三方约定来看，房屋买卖合同第十二条之3约定“在开发商签订网签购房合同时，乙方将剩余房款374万元支付给甲方”，补充协议约定“甲方必须按照三方约定全力配合丙方办理该房屋落户到乙方名下的所有相关手续”，因签订合同时房屋系备案在被告华蕾名下，所以“开发商签订网签购房合同”的约定实则为房屋更名行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，三方上述约定违反了房地产交易的禁止性规定，是导致最终不能正常办理过户手续的根本原因。三方明知涉案房屋未办理权属证书，应当预见到存在交易风险，但仍以约定直接更名的方式积极追求交易完成，导致合同目的无法实现，原告诉请解除合同及补充协议，本院予以支持。对合同解除的法律后果，三方均具有过错，应当根据各自过错程度承担相应法律责任。被告华蕾辩称撤销合同备案、交付房屋钥匙，已完成合同义务，过户义务由中介完成，本院认为，原告购房目的不仅是居住使用，更是为了取得所有权，上述行为不足以使原告取得所有权，故对上述辩解意见，不予采纳。首先，被告久家公司作为居间方，具有房屋交易专业知识与丰富实践经验，本应在法律法规框架内和房屋交易流程指引下规范工作，为当事人利益尽力避免各种交易风险，积极促成交易完成，但在本案中，三方签订的补充协议约定“甲方必须按照三方约定全力配合丙方办理该房屋落户到乙方名下的所有相关手续”、“丙方按照约定负责办理过户相关手续”，可以看出被告久家公司知晓更名约定，并参与、主导更名交易，故应承担主要责任。其次，原告和被告华蕾，作为房屋买卖相对方，对房屋交易基本规定和一般流程，不可能不谨慎对待，其在明知涉案房屋未办理权属证书不能交易情况下，仍然约定办理“更名”手续，最终无法完成交易，双方对此均有过错，承担次要责任。本院结合各方的过错程度、合同的履行情况、损失情况、可期待利益等因素综合考虑，认定被告久家公司承担60%的责任，原告与被告华蕾各自承担20%的责任。对原告诉请被告华蕾返还购房款394万元，本院予以支持。关于装修损失问题，收据显示涉案房屋的装修款共计74.5万元，本院予以认可。根据各方责任比例，被告久家公司承担74.5万元＊60%=44.7万元，被告华蕾承担74.5万元＊20%=14.9万元，剩余部分，由原告自行承担。关于中介佣金费用问题，被告久家公司收取佣金2万元，现因合同无法继续履行，其未完成居间义务，故应退还原告佣金2万元。原告共向余宏泰转账35万元，余宏泰已返还原告30万元，剩余5万元，应当继续返还。因余宏泰系被告久家公司姚桥路店的员工，收取费用系履行职务行为，又因被告久家公司姚桥路店系被告久家公司分公司，故退款责任由被告久家公司承担。关于原告诉请违约金78.8万元，现有证据无法证明被告在交易过程中存在违约行为，且本院已分析交易无法完成的原因与过错责任，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘丹丹与被告华蕾、河南久家地产营销策划有限公司、河南久家地产营销策划有限公司姚桥路店于2017年9月14日签订的房屋买卖合同（合同编号：501730902）及2018年4月10日签订的补充协议；二、被告华蕾于本判决生效后十日内返还原告刘丹丹购房款394万元并支付装修损失14.9万元；三、被告河南久家地产营销策划有限公司本判决生效后十日内返还原告刘丹丹中介佣金等7万元并支付装修损失44.7万元；四、驳回原告刘丹丹的其他诉讼请求。案件受理费51721元，减半收取25861元，由原告刘丹丹负担1640元，被告华蕾负担19736元、被告河南久家地产营销策划有限公司负担4485元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年十二月二十五日书记员  王 聪