湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1822号上诉人（原审被告）：张中炎，男，1968年7月15日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司，住所地湘潭市岳塘区岳塘街道消防村****。负责人：陈俊宏，总经理。委托诉讼代理人：王雅，湖南同升律师事务所律师。上诉人张中炎因与被上诉人珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司（以下简称“二城物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张中炎上诉请求：驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院认为被上诉人与业主委员会订立的物业服务合同合法有效，对全体业主有约束力，是错误的。《物业管理条例》第十二条规定：“选聘和解聘物业服务企业，应经专有部分占建筑物总面积超过半数且总人数过半数的业主同意，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，业主大会或业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。”依据该规定，即使被上诉人与业委会订立了合同，如果没有过半数以上的业主同意，则该合同不是合法有效的合同，只有通过过半数以上的业主同意才是合法有效合同。原审法院对上诉人的辩解意见不予采纳是错误的，不能认为物业公司是与业委会签订的合同，就必然合法有效。《物业服务收费管理办法》第七条规定，收费有两种形式，一是政府指导，二是市场调节价。但具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价格和浮动幅度在服务合同中约定。本案中，物业服务合同没有产生法律效力，因此，采用何种收费标准就无从谈起。一审法院适用市物价局的1.25元/平方米，没有依据。被上诉人履行服务是实，但不是合同行为，上诉人与被上诉人没有合同关系，被上诉人为小区做了一定服务，因此，业主(含上诉人)应当支付一定费用，计算标准以该小区物业管理直接费用加一定薪酬方式进行。上诉人认为被上诉人不顾本案事实及法律依据而提出诉讼请求，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。二城物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。二城物业公司一审诉讼请求：1、判令张中炎支付物业服务费16844.343元（自2013年1月1日至2020年4月30日）；2、判令张中炎支付物业服务费违约金11277.305元（自2013年1月1日起按日利率万分之五计算至实际付清之日止，暂计算至2020年4月30日）；3、判令张中炎承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：张中炎系位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××栋××单元××号房屋的业主，房屋面积为153.13平方米。2007年12月26日，张中炎与湘潭九州物业管理有限公司签订了《怡景苑物业服务协议》，约定湘潭九州物业管理有限公司对其所在小区进行物业管理，物业费收费标准为0.98元／平方米／月。2010年12月22日，湘潭九州物业管理有限公司退出怡景苑小区物业管理。2010年12月28日，二城物业公司接管怡景苑小区物业管理工作。2011年6月24日，湘潭市物价局向二城物业公司出具《关于核定湘电怡景苑住宅小区物业服务收费标准的批复》，同意二城物业公司自2011年6月29日起将高层住宅前期物业服务收费标准从0.98元／平方米／月调整至1.25元／平方米／月。2014年1月10日，湘电怡景苑小区业主委员会与二城物业公司签订《湘电怡景苑物业管理委托合同》，合同约定：湘电怡景苑小区业主委员会委托二城物业公司对湘电怡景苑小区进行物业管理；委托管理期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；住宅房屋的物业管理服务费由二城物业公司按建筑面积每月每平方米0.6元（多层）、1.25元（高层）向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同期满后，双方于2020年5月1日续签合同，但二城物业公司自2019年1月1日至2020年4月30日一直在提供物业服务。二城物业公司依约提供了物业服务，张中炎自2013年1月起未交纳物业费，截至2020年4月30日，张中炎共欠物业服务费16844.3元（1.25元／平方米／月×153.13平方米×88个月）。二城物业公司催要未果，遂诉至法院。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。业主委员会是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的合法主体，湘电怡景苑小区业主委员会与二城物业公司签订的《湘电怡景苑物业管理委托合同》对小区业主具有约束力，张中炎主张合同无效的辩解意见，法院不予采纳。关于物业服务费收费标准，2011年6月24日，湘潭市物价局作出批复同意二城物业公司调整湘电怡景苑小区物业服务收费标准的申请，该批复合法有效，且在2014年1月10日湘电怡景苑小区业主委员会与二城物业公司签订的《湘电怡景苑物业管理委托合同》中也明确约定高层住宅的物业服务费收费标准为1.25元/月/平方米，对张中炎主张该收费标准无法无据的辩解意见，法院不予采纳。二城物业公司履行了物业管理服务义务，张中炎应当交纳相应物业服务费。二城物业公司要求张中炎支付物业服务费16844.3元的诉讼请求，法院予以支持。因2014年1月10日湘电怡景苑小区业主委员会与二城物业公司签订的《湘电怡景苑物业管理委托合同》中对物业服务费的交纳方式和期限约定不明，二城物业公司要求张中炎支付物业服务费违约金11277.305元的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：一、张中炎于本判决生效之日起五日内支付珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司物业服务费16844.3元；二、驳回珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取计250元，由张中炎负担150元，由珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司负担100元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。对当事人二审期间争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：湘电怡景苑小区业主委员会与二城物业公司签订的《湘电怡景苑物业管理委托合同》对小区业主是否具有约束力。业主委员会是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对全体业主具有约束力。业主如认为业主委员会没有经过法定的程序与物业公司签订物业合同侵犯了其权利，可以请求法院予以撤销。在此之前，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。故本案湘电怡景苑小区业主委员会与二城物业公司签订的《湘电怡景苑物业管理委托合同》对小区业主具有约束力。上诉人张中炎系湘电怡景苑小区的业主，该合同对其具有约束力。上诉人张中炎主张《湘电怡景苑物业管理委托合同》无效，对其不具有约束力的意见不成立，本院不予采纳。另外，依据合同约定，物业费收费标准为1.25元/月/平方米，且该收费标准已经行政主管部分核准，故上诉人提出该收费标准没有依据的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人张中炎负担。本判决为终审判决。审判长  朱卫平审判员  韩小平审判员  向兴礼二〇二〇年十二月十六日法官助理周尧书记员谭茜本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。