广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3066号上诉人（原审原告）：珠海市斗门忠轩物业发展有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区********************，统一社会信用代码：914***********855K。法定代表人：黄勇权，总经理。委托诉讼代理人：林志坚，广东国硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡建志，女，1987年6月12日出生，汉族，住广东省徐闻县********，公民身份号码：440************307。被上诉人（原审被告）：叶广教，男，1985年11月23日出生，汉族，住广东省徐闻县********，公民身份号码：440************716。上诉人珠海市斗门忠轩物业发展有限公司（以下简称忠轩公司）因与被上诉人蔡建志、叶广教物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。忠轩公司上诉请求：一、撤销原审判决第二、三项；二、改判蔡建志和叶广教支付2015年10月至2018年7月的环卫费289元；三、改判蔡建志和叶广教支付2015年10月至2018年7月的公摊费974.71元；四、改判蔡建志和叶广教支付2016年7月至2018年3月期间的电梯保养费236.25元；五、改判蔡建志和叶广教支付计算至2019年3月的滞纳金1717.44元；六、改判蔡建志和叶广教支付自2019年3月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以6685.66元为基数，按每日千分之三计算）；七、诉讼费用由蔡建志和叶广教承担。事实和理由：一、忠轩公司已实际支付了环卫费、公摊水电费和电梯保养费。上述费用按照《前期物业管理服务协议》应由蔡建志和叶广教承担，原审法院仅以无法确认业主如何分摊不予支持忠轩公司的请求是错误的。忠轩公司提交了《用户收费清单》、《电费缴纳清单》以及《广东增值税普通发票》证明忠轩公司已经实际支付了公摊水电费和电梯保养费等费用，按照《前期物业管理服务协议》上述费用由蔡建志和叶广教承担。二、忠轩公司主张2019年3月之前的滞纳金按照欠缴费用总额的30%计算，但未放弃2019年3月份后的滞纳金。原审法院认定忠轩公司仅按照欠缴物业服务费的30%计算违约金是错误的。根据《前期物业管理服务协议》约定，蔡建志和叶广教未按时缴纳物业管理费等费用，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金，蔡建志和叶广教现拖欠物业服务费等费用，忠轩公司有权要求蔡建志和叶广教按照约定支付滞纳金。忠轩公司为了计算方便，对2019年9月前的滞纳金仅按照欠缴费用总额的30%计算，而2019年9月份后的滞纳金仍按照《前期物业管理服务协议》约定按欠缴金额每日3‰计收。蔡建志和叶广教二审未答辩。忠轩公司向原审法院起诉请求：一、判令蔡建志和叶广教向忠轩公司支付2015年10月至2018年7月期间的物业服务费4224.84元；二、判令蔡建志和叶广教向忠轩公司支付2015年10月至2018年7月期间的环卫费289元；三、判令蔡建志和叶广教向忠轩公司支付2015年10月至2018年7月期间的公摊费974.71元；四、判令蔡建志和叶广教向忠轩公司支付2016年7月至2018年3月期间的电梯保养费236.25元；五、判令蔡建志和叶广教向忠轩公司支付计算至2019年3月的滞纳金1717.44元；六、判令蔡建志和叶广教向忠轩公司支付自2019年3月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以5724.8元为基数，按每日千分之三计算）；七、判令蔡建志和叶广教承担诉讼费用。原审法院认定事实：2015年6月15日，忠轩公司（甲方）与叶广教（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定由甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方从发展商通知入伙日起开始向甲方缴纳管理费，管理费按建筑面积每月每平方米核定2元，暂按1.5元收取，每月10日前缴清当月费用，业主未按时缴纳物业管理费的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金；电梯维修等在保修期满后按实际产生费用收取，公共用水用电费用按实际产生费用由所有用户平均分摊收费；受有关部门的委托，甲方可提供市政垃圾费、水费、电费等代收代缴服务；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三计收滞纳金。协议甲方落款处有忠轩公司盖章，乙方落款处有叶广教签名。忠轩公司与珠海市粤奥电梯有限公司签订三份电梯日常维护保养合同，保养期限分别为2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日，维护保养电梯均为7台，各合同维护保养费用均为29520元，忠轩公司在每季度最后一天支付7380元。珠海市粤奥电梯有限公司分别向忠轩公司开具广东增值税发票11张，每张发票金额均为7380元。案涉珠海市斗门区*******************已经办理不动产权登记，权属人为蔡建志和叶广教，建筑面积为82.84平方米，缮证日期为2016年1月28日。原审法院认为，忠轩公司与叶广教签订的前期物业服务协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按照该协议的约定行使权利、履行义务。蔡建志是案涉房屋的共有人，应当与叶广教对案涉协议共同承担责任。忠轩公司依照协议履行了为蔡建志和叶广教提供物业服务的义务，蔡建志和叶广教享受了忠轩公司提供的相关物业服务，但是没有依照前期物业管理服务协议的约定支付物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，向忠轩公司支付物业服务费并支付违约金。关于忠轩公司主张蔡建志和叶广教所拖欠的各项费用：1.物业服务费4224.84元（2015年10月至2018年7月期间），对于物业服务费的缴纳情况，蔡建志和叶广教负有举证责任，现蔡建志和叶广教没有提交任何证据予以证实，视为放弃抗辩的权利，忠轩公司主张的物业服务费是按协议约定的标准以及案涉房屋的面积计算，符合案涉协议的约定，故原审法院确认蔡建志和叶广教拖欠忠轩公司的物业服务费为4224.84元。2．环卫费289元，忠轩公司没有提交证据证明其实际已经代蔡建志和叶广教交纳该费用，对此项请求，原审法院不予支持。3．公摊费974.71元，忠轩公司既没有提供充分证据证明其主张的水费、电费是如何产生的，也没有证明案涉小区各业主应如何分摊公用水电费，原审法院无法核实确认蔡建志和叶广教应当支付的公摊水费、电费金额，对此项请求，原审法院不予支持。4．电梯保养费236.25元，忠轩公司在为案涉房屋提供物业服务的过程中，确实产生并支付了电梯保养费用，但是忠轩公司没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊电梯保养费，原审法院同样无法核实确认蔡建志和叶广教应当负担的电梯保养费用，对此项请求，原审法院不予支持。5．滞纳金1717.44元，忠轩公司、叶广教案涉服务协议中约定业主未按时交纳物业管理费用的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金，该滞纳金实际是蔡建志和叶广教违反协议约定欠付物业服务费而应向忠轩公司支付的违约金。一审庭审中，忠轩公司要求蔡建志和叶广教按照欠缴物业服务费的30%计算违约金，该请求没有违反双方的约定以及法律规定，低于双方在物业服务协议中约定的标准，原审法院予以支持，但应以原审法院核定的欠付物业服务费作为计算基数。蔡建志和叶广教拖欠忠轩公司物业服务费为4224.84元，蔡建志和叶广教应向忠轩公司支付的违约金为1267.45元（4224.84元×30%）。6.自2019年3月起至付清之日止的滞纳金，原审法院认为，忠轩公司按照未付物业服务费的30%要求蔡建志和叶广教支付违约金已经获原审法院支持，忠轩公司再另行主张滞纳金依法无据，原审法院不予支持。蔡建志、叶广教经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院予以缺席判决。综上所述，忠轩公司请求蔡建志和叶广教支付物业服务费和违约金依法有据，原审法院予以支持，但具体数额以原审法院确定的为准。其他请求理据不足，原审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、蔡建志、叶广教于判决生效之日起十五日内向忠轩公司支付从2015年10月至2018年7月期间的物业服务费为4224.84元；二、蔡建志、叶广教于判决发生法律效力之日起十五日内向忠轩公司支付欠缴物业服务费的违约金1267.45元；三、驳回忠轩公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案受理费50元，由忠轩公司负担13元，由蔡建志、叶广教负担37元。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：忠轩公司诉请的环卫费、公摊水电费、电梯保养费是否应予支持，以及2019年3月之后的违约金是否应另计的问题。关于环卫费、公摊水电费、电梯保养费的问题。忠轩公司未提交向环卫机构缴纳该费用的证据，原审法院认为该公司主张此笔费用于法无据，对此不予支持，并无不当。对于公摊水电费，忠轩公司未举证证明费用的产生以及由小区业主承担该费用的事实根据，原审法院对此不予支持，亦无不当。电梯保养费的问题，因合同约定电梯维修、维护费在保修期满后按实际产生费用收取，忠轩公司的该项诉讼请求有事实和法律根据，本院予以支持。蔡建志和叶广教应向忠轩公司支付2016年7月至2018年3月的电梯保养费236.25元，因蔡建志和叶广教迟延支付电梯保养费，故应支付电梯保养费于2019年3月之前的违约金，加上原审法院认定的欠付物业服务费违约金，应支付的违约金共计（4224.84+236.25）×0.3=1338.33（元）。本院对原审判决予以改判。关于2019年3月之后的违约金是否应另计的问题。忠轩公司主张2019年3月之后的违约金应按合同约定的日千分之三标准计取，原审法院根据本案实际情况，支持了忠轩公司提出的2019年3月之前的违约金按物业服务费的30%标准计收的诉讼请求，已足以弥补忠轩公司因业主延迟支付物业服务费所遭受的损失，因此，对于忠轩公司关于2019年3月之后按日千分之三标准另行计收违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，本院认为，忠轩公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2714号民事判决第一项；二、撤销珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2714号民事判决第二、三项；三、蔡建志和叶广教于本判决生效之日起十五日内向珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付2016年7月至2018年3月的电梯保养费236.25元；四、蔡建志和叶广教于本判决生效之日起十五日内向珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付欠交物业服务费和电梯保养费的违约金1338.33元；五、驳回珠海市斗门忠轩物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由蔡建志和叶广教负担40元，珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担45元，蔡建志和叶广教负担5元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月一日书记员  高培翔