襄阳市樊城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0606执异674号案外人：欧阳钦，女，汉族，住襄阳市。申请执行人：北龙建设集团有限公司。住所：襄阳市襄城区檀溪路。法定代表人：陈书田，该公司董事长。被执行人：湖北襄阳兴德利房地产开发有限公司。住所：襄阳市大庆东路。法定代表人：欧阳辉，该公司董事长。本院在执行申请执行人北龙建设集团有限公司（以下简称北龙公司）与被执行人湖北襄阳兴德利房地产开发有限公司（以下简称兴德利公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人欧阳钦对本院查封的坐落于襄阳市樊城区春天大道7-1-25-7的房产权属提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人欧阳钦称：请求中止樊城法院（2019）鄂0606执恢352号之二执行裁定书的执行，并立即解除涉案房屋的查封。事实与理由：1、本案执行中，欧阳钦系案外人。（2019）鄂0606执恢352号之二执行裁定书认定事实错误，欧阳钦仅是兴德利公司的合法股东，并非是其实际控制人。2、法院查封的欧阳钦办理网签的121套房屋属于欧阳钦向兴德利公司合法购买的财产，属于欧阳钦个人财产，股东的财产和公司的财产显然不能混为一谈。3、欧阳钦于2015年6月25日按揭购买了6-1-001房产、于2017年2月18日全款购买了7号楼120套住宅，均办理了房屋备案登记，合法购买了春天大道的房屋，兴德利公司亦将房屋实际交付给案外人，案外人已经对该房屋进行实际占有和控制。但此后因为兴德利公司的原因，该房屋未能顺利办理房产证。显见，春天大道的涉案房屋已属欧阳钦的合法财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部房屋价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故法院应当中止执行，并解除对涉案房屋的查封。4、北龙公司与兴德利公司的执行案件中，法院已经累计查封了兴德利公司总计29套房屋、35套商铺，共计17160平方米的房产，财产价值高达5亿元，而北龙公司债权总额约3100万元，显然已经查封的兴德利公司的财产足以保障北龙公司债权的实现，而且还超额进行了查封，显属不当、违法，不应当再行查封案外人业已合法购买的房产。综上，特提出执行异议。本院审查查明，北龙公司诉兴德利公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自行和解达成如下协议：一、北龙公司与兴德利公司同意北龙公司承建的“春天大道”项目7号楼工程总造价为2600万元；二、北龙公司系“春天大道”项目7号楼工程承建施工单位，对“春天大道”项目7号楼房屋拍卖的价款，享有优先受偿权；三、双方同意对工程款采取分期支付的方式：兴德利公司于本协议签字之日起七日内向北龙公司支付300万元，余款2300万元，从2018年5月起每月支付115万元直至付清为止；四、如兴德利公司未按期支付任何一期工程款，则北龙公司有权要求兴德利公司支付剩余的全部工程款，并由兴德利公司按照双方施工协议约定承担违约责任，同时，北龙公司有权向法院申请强制执行；五、案件受理费减半收取90900元，由北龙公司与兴德利公司各负担45450元。本院于2018年3月30日作出（2018）鄂0606民初1220号民事调解书，对上述调解协议予以确认。因兴德利公司未按协议约定履行支付义务，北龙公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年5月向兴德利公司发出执行通知书，通知其履行向北龙公司支付工程款2600万元、支付迟延履行期间债务利息、负担案件受理费45450元、执行费93400元。本院于2018年5月10日作出（2018）鄂0606执1283号之一执行裁定书，裁定查封被执行人兴德利公司位于春天大道7号楼76套房屋，该房屋系轮候预查封。之后，首轮查封的襄阳市中级人民法院解除了对其中29套房屋的查封，本院对该29套商铺的查封变为首轮查封。2019年1月17日，本院作出（2018）鄂0606执1283号之三执行裁定书，裁定查封被执行人兴德利公司位于春天大道1号楼的房屋17套、位于春天大道**楼的房屋**、、位于春天大道**楼的房屋**、位于春天大道**楼的房屋**7-1-001、7-2-001、7-3-001）。2019年1月21日，北龙公司、兴德利公司与作为执行担保人的襄阳联同优乐企业管理有限公司（以下简称联同优乐公司）达成了和解协议：一、兴德利公司在2019年1月25日前支付100万元，剩余款项从2019年2月开始，每月向北龙公司支付100万元，至2021年1月底前付清全部所欠工程款本金2600万元。二、如兴德利公司未按本协议约定履行付款义务，北龙公司有权要求按照原调解书继续恢复执行。三、如兴德利公司按本协议约定履行付款义务，北龙公司放弃其他请求。四、因兴德利公司现有商业用房已全部委托联同优乐公司进行管理、出租和收益，根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十八条的规定，联同优乐公司承诺在兴德利公司不履行本协议时自愿接受直接强制执行（2018）鄂0606民初1220号民事调解书中兴德利公司应承担的支付义务。因申请执行人与被执行人达成执行和解协议，申请执行人同意对7-1-001、7-2-001、7-3-001三套房屋的查封，本院依法对该三套房屋予以解封。在该案件执行过程中，北龙公司向本院申请撤销执行，本院裁定终结本院作出的（2018）鄂0606民初1220号民事调解书的执行。但被执行人兴德利公司并未按和解协议约定履行。后北龙公司向本院申请恢复执行，因本案中查封的7号楼中的13套房屋已经出售，本院于2019年12月6日作出（2019）鄂0606执恢352号之三执行裁定书，裁定解除兴德利公司位于春天大道7号楼的房屋13套。后经申请执行人申请，本院又查封了7-1-001、7-2-001、7-3-001三套房屋。2019年9月19日，本院作出（2019）鄂0606执恢352号之二执行裁定书，裁定查封了被执行人兴德利公司的实际控制人欧阳钦将兴德利公司位于春天大道项目网签备案至其名下的包含涉案房屋在内的121套房屋。2019年12月10日，北龙公司与兴德利公司自愿达成执行和解协议：一、经双方确认“春天大道”1#、2#、5#、6#楼及地下室项目，被执行人兴德利公司欠申请人北龙公司工程款为1359.011247万元（此工程款包含襄阳市樊城区人民法院受理的（2018）鄂0606民初7198号案件中确定的950万元工程款）。二、从2020年1月开始，被执行人平均每月向申请人支付100万元工程款，截止2020年12月31日前最低支付至1000万元，剩余部分工程款，2021年3月底前全部付清。三、若被执行人未按约定履行，申请人有权要求被执行人按照工程款总额1359.011247万元扣减已支付的款项一次性付清。四、申请人按“春天大道”（1#、2#、5#、6#、7#楼）被执行人已付工程款金额同时向被执行人提供发票。五、本案诉讼费、执行费由被执行人承担。但被执行人仍未按该和解协议履行支付义务。另查明，欧阳钦称其购买了春天大道的涉案房屋，并提交了2017年2月19日的商品房买卖合同一份，商品房买卖合同约定：买受人欧阳钦购买出卖人兴德利公司位于樊城区大庆东路春天大道第7幢1单元7-1-25-7号房。该商品房用途为住宅，合同约定建筑面积为39.79平方米，房屋价款为218845元。付款方式为自本合同签订之日起买受人已支付购房款（含定金）68845元，余款150000元，于2017年10月1日付清。欧阳钦对本院查封的包含上述房屋在内的121套房屋均提出了执行异议，并向本院提交了11份转账凭证。转账凭证显示欧阳钦向兴德利公司转账情况：2014年3月31日，转347万元；2014年11月14日，分别转100万、168万、163万；2014年11月17日，转708600元；2015年5月14日，转299万元；2015年5月15日，转1361400元；2016年1月9日，转100万元；2016年1月13日，转1400万元；2016年4月19日，转200万元；2016年6月17日，转300万元。在执行异议审查过程中，本院要求欧阳钦来法院说明情况，但欧阳钦在法院要求的期限内未说明情况。还查明，2019年1月16日，本院制作的执行笔录载明，问欧阳钦：兴德利公司是你在负责吗？谁是实际控制人？欧阳钦答：现在是我在负责，从2018年开始，原来是欧阳辉。工商登记是我，我是实际控制人，你可以这样理解。涉案房屋的土地使用权证登记的权利人为兴德利公司，建筑工程规划许可证、施工许可证登记的建设单位亦均为兴德利公司。本院认为，案外人系对涉本案房屋提出执行标的异议，本案争议焦点为案外人对涉本案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。案外人如若能排除执行，需满足其系涉案房屋的所有权人或是其对涉案房屋享有物权期待权。首先，涉案房屋的权利人为被执行人兴德利公司，应属于兴德利公司的责任财产，本院予以查封，符合法律规定。涉案房屋虽办理了网签备案登记手续，但网签备案登记行为并不产生变动物权的法律效力。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽案外人欧阳钦向本院提供了买卖合同和转账凭证，但其买卖合同载明的时间、房款金额与转账凭证上的日期、房款金额均不能对应。其2017年签订的房屋买卖合同约定2017年10月1日付清余款，但其提交的转账凭证最晚一笔是2016年6月份。兴德利公司亦未向欧阳钦出具房款发票，欧阳钦提供的转账凭证不能证实其已经按照合同约定支付了涉案房屋的房款。且欧阳钦未提供证据证实其在法院查封涉案房屋之前已经实际占有涉案房屋。综上，案外人欧阳钦提供的证据既不能证实其对涉案房屋享有所有权，亦不能证实其对涉案房屋享有物权期待权。案外人欧阳钦另提出本案查封的29套房屋、35套商铺，足以保证北龙公司债权的实现，法院已经超额查封，不应再查封涉案房屋的问题。该异议理由属于案外人欧阳钦基于认为其享有涉案房屋的实体权利而同时对本院查封涉案房屋提出的执行行为异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”的规定，该执行行为的异议应当按照民事诉法第二百二十七条规定进行审查，即法院无需单独对该执行行为进行审查。欧阳钦还提出本院（2019）鄂0606执恢352号之二执行裁定书中认定其是兴德利公司的实际控制人的事实错误，经本院查明，欧阳钦在2019年向法院陈述时自认其是兴德利公司的实际控制人，其该项辩称理由，没有依据，本院不予采信。综上，异议人的异议理由不能成立，其不享有对涉案房屋排除强制执行的权利，其提出的异议请求，依法不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人欧阳钦要求中止对本院（2019）鄂0606执恢352号之二执行裁定书的执行，并立即解除对被执行人湖北襄阳兴德利房地产开发有限公司名下坐落于襄阳市樊城区春天大道7-1-25-7号房屋查封的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李建平审判员  石小玲审判员  乾向东二〇二〇年十二月二十一日法官助理杨慧洁书记员郭萍