河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3739号上诉人（原审被告）：焦作市海泰森换热设备有限公司，住所地：河南省焦作市南海路西段。法定代表人：张有良，该公司总经理。委托诉讼代理人：张驰，河南河阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，河南河阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南焦作中州石油有限公司，住所地：河南省焦作市解放区丰收路豫北建材城东侧万隆置业公司**。法定代表人：贺兆龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜方涛，河南海搏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨思硕，河南海搏律师事务所实习律师。上诉人焦作市海泰森换热设备有限公司（以下简称海泰森公司）因与被上诉人河南焦作中州石油有限公司（以下简称中州石油公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初4430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人海泰森公司的委托诉讼代理人张斌、张驰，被上诉人中州石油公司的委托诉讼代理人杜方涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海泰森公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回中州石油公司的原审诉讼请求；诉讼费用由对方负担。事实和理由：一、中州石油公司被行政机关要求纠正违法行为的原因是其没有变更土地用地性质、私自进行项目建设，与海泰森公司无关。双方签订租赁合同时，中州石油公司对于土地的规划性质和项目内容是明知的，合同并未约定需要海泰森公司变更土地规划，也就是说土地规划是否变更与双方的合同履行没有关联性，海泰森公司不负担相关义务。从而，原审认定因政策发生变化造成中州石油公司租赁目的不能实现系认定事实错误。二、法律规定：“当事人一方迟到延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的，当事人可以解除合同，由此知，不能仅凭不能实现合同目的来判断当事人是否享有解除权，还要考虑不能实现合同目的是否是一方当事人违约或迟延履行所致。海泰森公司未隐瞒本案土地性质，合同也没有约定海泰森公司负担相关义务，不存在任何过错和违约情形。即使存在中州石油公司合同目的不能实现也不属于海泰森公司违约或者迟延履行债务所致，原审判决错误适用法律。三、履行合同期间，中州石油公司多次违约，海泰森公司连续三年起诉三次要求对方履行义务，中州石油公司作为恶意违约、不诚信履约一方请求解除合同，明显属于恶意诉讼，违背诚实信用原则。四、海泰森公司曾以对方迟迟不开工、浪费土地资源为由请求解除合同，但被判决驳回诉讼请求。现中州石油公司以相同理由提出解除合同诉讼请求，却被支持，判决结果全然不同，不能让人信服。中州石油公司辩称，一、该公司签订合同的目的是建设城市功能综合服务区，即建设加油站，而租赁土地的性质是工业用地，从而，履行合同需要变更用地性质和特种行业有关规划、审批手续，由于政策方面的变化，上述合同目的已经不能实现，合同应当解除。二、海泰森公司曾主张过合同解除，表明对方也认为合同没有必要履行，之前其他案件诉讼中中州石油公司也同意解除但对方拒绝，从而形成本案。双方合同已经形成僵局。原审判决解除的同时判决中州石油公司所交纳的5万元履约保证金不予返还，中州石油公司按照合同及法律约定承担了有关责任。海泰森公司的上诉请求不能成立。中州石油公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年6月24日签订的《土地使用权租赁合同书》；2、判令海泰森公司返还已支付未履行承租期限的租金109,512元（扣除合同签订即2016年6月23日以后至起诉时即2020年9月4日中州石油公司按照合同约定实际应当承担的租金）及履约保证金5万元；3、诉讼费用由海泰森公司承担。一审法院认定事实：2016年6月24日，海泰森公司（出租方、甲方）与中州石油公司（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同书》，约定由中州石油公司承租海泰森公司位于河南省焦作市高新区南海西路1618号部分土地的使用权，土地面积2000平方米，用于建设城市功能综合服务区。合同第三条约定：承租期限为十年，自2016年6月23日至2026年6月22日，租金每五年一付。第一年租金为壹拾贰万元，第二年开始年租金递增3％；土地使用税按税收部门有关规定，乙方按期另行缴纳该承租土地的土地使用税。乙方应在本合同签订之日起叁日内向甲方支付保证金，一月内支付第一个五年的承租金，共计人民币637,092元整及履约保证金人民币50,000元。合同第四条第七款约定：如乙方不能按合同约定向甲方足额支付土地租金及其他相关费税，自滞纳之日起，每月按到期应交款项的5％向甲方支付滞纳金，逾期30日仍未全部支付的，甲方有权解除合同，收回租赁土地的使用权。同时乙方必须按实际使用期限向甲方支付租金、并按36个月的租金数额标准向甲方赔偿损失。合同签订后，中州石油公司向海泰森公司支付了第一个五年的租金637,092元及履约保证金50,000元，并开始建设加油站管道、办公楼框架等。2017年1月19日，焦作市国土资源局下发焦国土资责停字（2017）5101号通知书，责令中州石油公司立即停止施工建设行为；2017年1月20日，焦作市城乡规划管理局下发（2017）第20号通知书，责令中州石油公司立即停止在南海路××××交叉口西北角建设加油站的行为并接受调查处理。后因中州石油公司未按照合同约定支付税金，海泰森公司先后于2018年7月5日、2019年7月11日、2020年5月29日起诉，要求中州石油公司支付税金。截至法庭辩论终结时，中州石油公司预在涉案土地上建设的城市功能综合服务区仍未建成。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。根据中州石油公司提供的焦作市人民政府市长办公会议纪要、焦作市国土资源局及焦作市城乡规划管理局责令停止违法行为通知书等证据可知，中州石油公司与海泰森公司双方在签订《土地使用权租赁合同书》后，因政策发生变化等原因致使中州石油公司租赁涉案土地建设城市功能综合服务区的目的不能实现，故中州石油公司要求解除该租赁合同，符合法律规定，法院予以支持。中州石油公司已向海泰森公司支付了第一个五年的租金637,092元及履约保证金50,000元，现中州石油公司起诉要求解除该租赁合同，应给予出租方海泰森公司2个月的再租时间，这期间给海泰森公司造成的租金损失，中州石油公司仍应给付。根据合同约定，第一年租金为120,000元，第二年开始年租金每年递增3％，则第五年租金为135,061元。第一个五年租金自2016年6月23日至2021年6月22日共计637,092元，酌定本案辩论终结时间2020年10月28日之后的两个月为海泰森公司的再租时间，2020年12月28日之后的租金计65,279元（即135061÷12×5＋135061÷12÷30×24计算得出），海泰森公司应当退还中州石油公司。故对于中州石油公司要求退还租金的诉讼请求，应予以部分支持。双方在合同中约定，中州石油公司应按期另行缴纳承租土地的土地使用税，而中州石油公司数次违约未缴纳，致使海泰森公司数次起诉要求其支付税金，且中州石油公司已交纳第一个五年租金，现期限未到即要求解除合同，故中州石油公司要求海泰森公司退还履约保证金50,000元，不符合合同约定及法律规定，不予支持。一审法院判决：一、解除原告河南焦作中州石油有限公司与被告焦作市海泰森换热设备有限公司于2016年6月24日签订的《土地使用权租赁合同书》；二、被告焦作市海泰森换热设备有限公司于判决生效后十日内返还原告河南焦作中州石油有限公司租金65,279元；三、驳回原告河南焦作中州石油有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1,746元，由原告焦作中州石油有限公司负担1,030元，被告焦作市海泰森换热设备有限公司负担716元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。本院认为，一、中州石油公司数次不按照约定如期向对方支付租金，又在租赁期未届满的情况下主张解除合同，其属于违约方。违约方不享有单方解除合同的权利，但是，本案租赁期长达十年，系长期性合同；在合同履行过程中，本案之前双方已经发生了三起诉讼；同时，中州石油公司不能按照签订合同时的计划实施加油站建设，又不能按约定支付租金，双方已经形成了合同僵局；如果一概不允许中州石油公司通过起诉的方式解除合同，实际上对双方都不利。综合全案来看，中州石油公司主要是因为不能办理加油站相关手续而无法实现租赁土地的经济效益，不存在恶意违约、要求解除合同的情形。不判决本案解除合同，则势必造成海泰森公司连年诉累的结果，同时，海泰森公司曾经起诉主张过解除合同，可见合同解除对其并不构成利益损害。因此，本案对于中州石油公司解除合同的诉讼请求可予支持，海泰森公司关于合同不能解除的上诉请求不能支持。二、原审认为由于政策变化的原因导致中州石油公司租赁土地的目的不能实现、该公司依法有权解除合同，事实依据不充分，也缺乏充分的法律依据。但是，如上所述，本案合同可予解除。原审判决结果并无错误。三、合同解除，应当依法恢复原状，双方均依法应当负担返还义务，中州石油公司在依法负有返还租赁土地法律义务的同时，有权要求海泰森公司返还未履行期间的租金，原审判决海泰森公司返还租金65,279元并无不当。综上所述，焦作市海泰森换热设备有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,492元，由焦作市海泰森换热设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年十二月二十日书记员 刘           颖