辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽04民终2411号上诉人（原审原告）：鲁顺有，男，1928年2月5日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：鲁泽清，男，1959年7月10日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：鲁凤英，女，1954年8月28日出生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人（原审被告）：抚顺市城市建设发展有限公司河北分公司，住所地抚顺市顺城区临江路中段**。负责人：韩树忠，该公司经理。委托诉讼代理人：李高起，该公司书记。委托诉讼代理人：王喜丹，该公司法务。上诉人鲁顺有因与上诉人抚顺市城市建设发展有限公司河北分公司（以下简称城建公司河北分公司）财产损害赔偿纠纷一案，双方均不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鲁顺有上诉请求，1、要求撤销一审判决第二项，改判为由城建公司河北分公司赔偿鲁顺有电视机、电风扇、衣柜及衣物清洗费用损失1600元；赔偿租金损失（2016年3月-2020年8月）35100元；2、本案一、二审诉讼费用由城建公司河北分公司承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，判决理由错误，判决结果显失公平。1.关于电视机、电风扇、衣柜及衣物清洗费用赔偿。我们起诉主张在先，书证物证齐全，评估报告结果中没有体现，显然是评估公司失误，且与一审法院也没有给予正确指导有关。请求改判为由城建公司河北分公司赔偿电视机、电风扇、衣柜及衣物清洗费用损失1600元。2.关于租金损失赔偿。2013年雨季开始，由于漏雨导致鲁顺有家室内屋顶和墙面局部潮湿长出了黑毛，多次找城建公司河北分公司维修，但都没有结果。2016年3月起，鲁顺有不得不另外租房居住，想等到房产维修部门把房子维修好以后再回来住。2019年7月30日起，抚顺连降暴雨，使原有受损愈加严重。关于房屋是否已经达到无法居住的程度，鲁顺有有相关照片和视频为证，也有房屋受损现状为实物证明，且该租金损失与该侵权行为之间的因果关系成立，法院应当予以支持。请求改判为由城建公司河北分公司赔偿鲁顺有租金损失（2016年3月-2020年8月，每月650元）合计35100元。城建公司河北分公司辩称，坚持一审诉讼请求，关于鲁顺有在外租房的问题，其自2016年至今始终在外租房，因2019年8月1日降雨导致其家屋顶漏水，此时房屋一直处于无人监管状态，房屋受损不能第一时间发现，致使自身及楼下的房屋均有损失，故房屋漏水不是造成鲁顺有在外租房的原因，其租房产生的费用与本案无关联性，也无因果联系，原审认定事实清楚，请求维持原判。上诉状中提出的电视机、电风扇没有经过法定程序认定，不能作为赔偿损失的依据。城建公司河北分公司上诉请求，1、请求依法撤销一审判决并依法改判；2、由鲁顺有承担全部诉讼费用。事实与理由：一、鲁顺有有过错。我公司和鲁顺有之间是维修合同关系，鲁顺有长期违约在先，我公司采取的措施是在鲁顺有最有可能缴费情况下的督促行为，促使其能够积极缴费，而鲁顺有却消极应对。根据《民法通则》第一百一十四条规定：“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”故鲁顺有若能积极采取措施，积极解决问题，不会造成损失扩大，其对自身及楼下房屋造成的损失应负主要责任。又由于鲁顺有的案涉房屋一直无人居住，处于无人监管的状态，房屋受损不能第一时间发现，致使自身及楼下房屋均有损失。若鲁顺有尽到对房屋的监管、维护职责，最初的损失也不会发生。根据侵权责任法第二十六条规定：被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。鲁顺有不履行缴费义务的在先违约行为；不积极解决问题的消极应对行为；对房屋未尽到合理的监管、维护的行为。以上均对案涉房屋的受损有直接的因果关系，其应对损失负主要责任。二、《资产评估报告书》评估范围过宽。鲁顺有受损房间仅北卧室，由于北卧室屋顶卷材受损，使得雨水漏入北卧室。按通常情况，北屋楼顶漏水，并不会导致其他房间及设施受损，更不会使南屋受损。评估机构工作人员，未能尽到据实评估的职责，仅依据鲁顺有的请求，在不能认定属于受损范围的前提下，将与受损无关联的其他房间及设施评估在受损范围内，使赔偿额度过高，故此评估报告不应完全采信。鲁顺有辩称，一、关于违约在先，事实上是城建公司河北分公司违约在先，2013年我的房屋开始漏雨，找他们维修他们不作为，所以我们才以不交物业费的办法督促维修。我们有与他们之前的工作人员的电话录音为证。二、关于对房屋监管不到位的质疑，前面已说明，因城建公司河北分公司不及时维修，房屋漏水返潮发霉，逼得我们只好搬出去住，但我们经常回屋查看，有邻居可作证。2019年7月30日下大雨时，我们和楼下六楼邻居，带着伤病，顶着大风大雨跑去7楼楼顶，用塑料布铺盖在楼顶天台上，使雨水尽可能少的冲入到房屋内以减少损失。三、关于评估报告书内容。1、我们认为房屋顶棚和墙面等损失的评估是合理的，对方主张评估范围过宽的问题是不存在的，因为当时房屋顶油毡纸被风吹开面积较大，且雨是顺着棚顶板缝随机流动的，北屋南屋皆受损是现实存在的，有照片为证。2、我们认为评估报告也有欠缺，就是关于房屋内的电器、衣柜、衣服等物品受损，没有评估，我们要求添加此项评估内容。鲁顺有一审起诉请求：一、要求被告赔偿原告各项损失：1、评估报告损失3159元；2、电视损失800元、电扇损失200元、衣柜损失500元、衣物和被褥洗涤费用100元，共计1600元；3、从2016年3月至2020年8月，房屋租赁费35100元；二、鉴定费、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告系抚顺市顺城区靖宇西街**楼****房屋所有权人，被告系该房屋物业管理单位。案涉房屋屋顶自2013年陆续出现漏水、渗水情况，经原告报修，被告以原告欠缴物业费为由，未予处理。原告主张2016年3月1日搬至抚顺市顺城区居住至今，并提供原告之女鲁凤英与案外人宋娜签订的租赁合同，约定每月租金为650元。2019年7月30日，因连续降雨及刮风天气将原告楼顶卷材吹开，导致原告室内顶棚出现较为严重的漏水情况，造成原告屋内地板、墙面、吊顶、门等财产损失，原告将情况反映至电视台，经电视台调解，原告缴纳陈欠物业费，被告组织人员对原告所住房屋楼顶防水层进行维修。但对于原告的财产损失，双方未达成一致意见。在审理过程中，经抚顺市中级人民法院委托，辽宁森奕房地产土地资产评估有限公司对财产损失进场评估，并于2020年7月31日作出辽森奕评字（2020）第35号评估报告，经评估原告损失为3195元。一审法院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务造成财产损坏的，业主可以请求物业服务企业承担赔偿损失等违约责任。房屋的屋顶属于房屋共用部分，日常维修、养护和管理由被告负责。原告作为被告所服务小区的业主，房屋漏水报修后，应由被告进行维修。被告以原告拖欠物业费为由，对房屋共用部分没有及时维修，导致原告房屋因漏雨受损，对此被告应当承担赔偿责任。关于损失数额，应以评估报告数额予以确定。被告虽对评估报告中除北卧外的其他房间及设施受损情况存有异议，但被告对以上争议未提供相反证据予以证明或提出充足理由予以说明，故对被告辩解本院不予采信。关于原告主张电视机、电风扇、衣柜及衣物清洗费用一节，因这几项损失未在评估报告中体现，且原告未提交证据证明上述损失系由房屋漏水造成，亦未提交证据证明物品价值，故原告该项主张，本院无法支持。原告主张租金损失一节，因原告于2016年3月1日就搬出案涉房屋，原告搬离时房屋是否已经达到无法居住的程度，原告未提供充分证据证明，且该租金损失系间接损失，故该项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告抚顺市城市建设发展有限公司河北分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲁顺有财产损失3195元、鉴定费2000元，共计5195元；二、驳回原告鲁顺有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费731元，减半收取366元，由原告鲁顺有负担341元，由被告抚顺市城市建设发展有限公司河北分公司负担25元。二审期间，城建公司河北分公司围绕上诉请求提交两张照片，拟证明北屋屋顶的顶棚仅是东北角部位受损，没有蔓延的趋势，不可能导致南屋受损。鲁顺有质证意见：对方只是拍摄屋顶的东北角，整个房屋包括厨房、卫生间都漏雨，一审时我们提交了房屋照片，因漏雨返潮造成室内长毛。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审争议焦点为：一、城建公司河北分公司应否赔偿案涉房屋财产损失及数额；二、城建公司河北分公司应否赔偿鲁顺有租金损失及数额。关于焦点一，城建公司河北分公司系案涉房屋的物业服务企业，案涉房屋的屋顶属于房屋共用部分，日常维修、养护和管理由城建公司河北分公司负责。在案涉房屋因漏雨报修后，城建公司以拖欠物业费为由未能及时维修造成房屋受损，对此，城建公司河北分公司应承担责任。关于案涉房屋财产损失数额问题，鲁顺有主张评估报告遗漏电视机、电风扇、衣柜及衣物清洗费用损失1600元，但其在一审时并未对评估报告提出异议，且未提供证据证明上述损失系房屋漏水造成，对其该项主张本院无法支持。城建公司河北分公司主张评估报告评估范围过宽，但其并未申请重新鉴定，亦未提供相应证据证明自己的主张，一审法院依据评估报告确定案涉房屋财产损失数额并无不当，本院予以维持。关于焦点二，租金损失与房屋受损无法居住有直接的因果关系，但租金损失赔偿要综合考虑受损房屋是否达到无法居住的程度、是否为唯一住房及受损房屋维修时间等因素，对于损失扩大部分不予支持。本案，因案涉房屋漏水受潮，鲁顺有自2016年3月1日搬出案涉房屋，但搬离时房屋是否达到无法居住的程度证据不足。2019年7月30日，抚顺连降暴雨，致案涉房屋受损更加严重，从鲁顺有提供的照片和视频看，该房屋确实存在居住障碍。鲁顺有名下仅有一套房产，故对于受损房屋维修期间的租金损失属合理损失，应予赔偿。关于租金损失数额，根据鲁顺有提供的房屋租赁协议及房租收条确定月租金650元，结合受损房屋维修时间，本院酌定租期3个月，本院对租金损失1950元予以支持。城建公司河北分公司辩称房屋漏水不是造成鲁顺有在外租房的原因，因其未提供证据证明自己的主张，本院不予采信。综上所述，鲁顺有的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初1370号民事判决第一项；二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初1370号民事判决第二项；三、抚顺市城市建设发展有限公司河北分公司于本判决生效之日起十日内赔偿鲁顺有租金损失1950元；四、驳回鲁顺有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费731元，减半收取366元，由鲁顺有负担316元，由抚顺市城市建设发展有限公司河北分公司负担50元；二审案件受理费781元，由上诉人抚顺市城市建设发展有限公司河北分公司负担100元，由上诉人鲁顺有负担681元。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 李依桐审判员 郭 爽二〇二〇年十二月十日书记员 王红艳