福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6715号 上诉人（原审被告）：金剑平，男，1982年7月2日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施艺龙，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：施恭飞，男，1968年4月10日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：谢毅，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人金剑平因与被上诉人施恭飞房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初9501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金剑平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回施恭飞的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院已认定“施恭飞本身存在一定违约行为，金剑平暂缓缴纳租金的行为系行使合同先履行抗辩权，并不构成根本违约，故施恭飞主张解除合同、没收租赁保证金以及收取逾期付款违约金的诉请，不予支持”，在双方已就解除合同、退还房屋达成一致的情况下，施恭飞应自行承担2019年10月24日后房屋未出租的经济损失。2019年10月23日，双方均已诉请要求解除案涉租赁合同，在解除合同上已达成一致意见。金剑平函告施恭飞将于2019年10月24日正式将讼争房屋退还施恭飞，载明“如贵方因对外出租需要，同意我方将办公设备等物品搬离，则我方尽快安排将办公设备等物品搬运离场”，并于当日正式停止使用讼争房屋，将门锁解除，将门禁密码告知施恭飞，将房屋中所有能搬运离场的物品均搬离，已实际履行了退还房屋的义务。施恭飞可随时告知物业管理人员允许金剑平将办公设备搬离讼争房屋并告知金剑平搬离，继续对外出租讼争房屋，但其在要求金剑平按照合同约定价格支付租金遭到拒绝后，恶意阻挠金剑平搬走办公设备等大件物品（未经施恭飞同意，物业公司工作人员拒绝搬运公司人员及车辆进入写字楼搬离物品），恶意拒绝金剑平提出的减少其损失的建议，也不对外出租讼争房屋，造成的不利后果属于其自行扩大损失，应由其自行承担全部责任。一审法院错误认定金剑平未于2019年10月24日办理腾空交房手续，将办公设备未能搬离归责于金剑平，判令金剑平承担2019年10月24日至2020年8月20日租金，明显不公。二、一审法院在已认定施恭飞存在违约行为的情形下，仍要求金剑平支付已退还讼争房屋从暂缓支付租金之日到合同约定租赁届满期限的全部租金，不利于规范房屋租赁市场的良好秩序，导致违约方肆无忌惮，不利于保护守约方的合法权益。根据《中华人民共和国民法总则》第七条及第八条，既然一审法院已经明确金剑平暂缓支付租金行为合法有效，金剑平作为守约方，其权利应得到法律善意保护，施恭飞作为违约方，恶意起诉金剑平，要求支付租金至实际返还房屋之日，且恶意不让金剑平搬走大型办公用品，企图以此逼迫金剑平放弃行使“先履行抗辩权”，以此获得不符合讼争房屋实际面积的高额租金，违背诚实信用及公序良俗，不应支持。三、金剑平诉施恭飞房屋租赁合同纠纷另一案已向福建省高级人民法院提起再审并已被受理，本案应中止审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条，鉴于另案与本案系同一房屋租赁合同关系，两案诉请具有关联性，且相互排斥，本案审理需以另案再审审理结果作为依据，现另案再审审查尚无定论，故金剑平向一审法院申请中止审理本案。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、二百零五条，一审法院未予采纳系对再审程序及法律规定认知错误，请二审法院予以纠正。四、即使另案再审申请未被支持，施恭飞也应返还金剑平已缴纳的租赁保证金50540元。金剑平并不存在违约行为，施恭飞无权收取租赁保证金，若另案再审请求得到支持，施恭飞根据合同条款应双倍退还租赁保证金，若未被支持，也应根据合同条款退还已缴纳租赁保证金。一审法院遗漏查清该事实，也是导致其错误判断不同意本案中止审理的原因之一。 施恭飞辩称，一、金剑平主张案涉租赁合同已于2019年10月23日解除，并拒绝支付后续租金，该主张无事实和法律依据。金剑平于2019年10月23日向施恭飞方发函，协商要求提前解除合同，施恭飞方回复要求其结清相关租赁费用及物业、水电费后同意解除，但金剑平拒绝，金剑平对施恭飞发出的函件，应当视为协商解除的要约，施恭飞提出结算后解除，应视为新的要约，金剑平予以拒绝，由于双方达不成合意，不能视为合同已解除。本案虽然双方均起诉至法院要求解除合同，但诉请和所依据的事实理由不同，在人民法院未裁判解除前，合同在未到期前仍处于继续履行状态，且人民法院对双方解除合同诉请也未予支持。二、施恭飞并未构成根本违约，案涉租赁合同并未解除，金剑平应支付2019年3月21日至2020年8月20日的租金414786.4元。一审法院审理查明，本案诉争房屋02A单元的建筑面积为348.56平方米，与案涉租赁合同约定出租建筑面积361平方米差额为12.44平方米，施恭飞并未构成根本违约，案涉租赁合同并未解除。金剑平应按每月24399.2元（70元×348.56平方米）标准向施恭飞支付租金。现案涉租赁合同已于2020年8月20日期满，且施恭飞于2020年8月26日催告腾房时金剑平一开始仍主张租赁房屋内家具的所有权，经协商后才表示屋内办公家具由施恭飞处置，故此前仍应认为租赁房屋由金剑平占有，金剑平放弃家具所有权方可视为其放弃对租赁房屋的占有。故金剑平应支付2019年3月21日至2020年8月20日的租金414786.4元（24399.2元/月×17个月）。三、金剑平主张本案应中止审理，不具有事实和法律依据。另一关联案件已二审判决并生效，金剑平只是提出再审申请，福建省高级人民法院尚未裁定再审，更无从谈及以再审审理结果作为本案依据，金剑平以提出再审申请主张本案中止审理，违背二审终审制。四、根据案涉租赁合同第六条第1项约定“租赁期满，经甲方验收房产无误，待乙方付清一切费用后，甲方于7日内应把押金结算完毕后一次性无息退还乙方。”现金剑平于2019年3月21日起不但拖欠租金，且拖欠物业费、水电费，租赁保证金应当优先用于充抵金剑平欠付物业费、水电费，多余部分也不足以抵销其欠付租金，金剑平无权向施恭飞主张返还租赁保证金50540元。 施恭飞向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年7月31日签订的福州市鼓楼区××路××号××广场××层××单元《泰恒商业地产租赁合同》；2.判令金剑平已缴纳的租赁保证金50540元归施恭飞所有，不予返还；3.判令金剑平自2019年3月21日起按每月25270元标准支付租金及房屋占用费至实际返还房屋之日止；4.判令金剑平支付逾期付款违约金2274元（以欠付租金25270元为基数自2019年3月21日起暂计至2019年4月20日，之后应以欠付租金50540元为基数按每日千分之三的标准自2019年4月21日起计至付清租金之日止）。 一审法院认定事实：2017年7月31日，施恭飞委托案外人刘敏与金剑平、居间方福州泰恒房地产经纪服务有限公司三方签订一份《泰恒商业地产租赁合同》。主要约定：“一、施恭飞将其属有的位于福州市鼓楼区××路××号××广场××层××单元，建筑面积为361㎡（含／不含公摊面积），房产在良好的状态下租给金剑平作为办公使用；…三、租赁期限：1.租赁期自2017年8月21日至2020年8月20日止，共计期限为叁年。2.自2017年8月1日至2017年8月20日止为装修免租期，在此期间金剑平免交出租房屋租金，但仍须缴纳物业管理费及按实际使用量全额缴纳水、电、中央空调及其它公共分摊费用。四、租金：自租金起租日起计，每月每平方米租金为70元，共计25270元；如金剑平逾期支付租金，逾期七天以下的，每逾期一日按月租金的千分之叁向金剑平收取滞纳金；逾期七日之上的，则视为金剑平违约，合同自动解除，施恭飞有权收回房屋；…六、保证金及支付方式:1.施恭飞收取金剑平租赁保证金50540元作为本合同的押金。除本合同另有约定外，租赁期满，经施恭飞验收房产无误，待金剑平付清一切费用后，施恭飞于7日内应把押金结算完毕后一次性无息退还金剑平。但中途不能押金抵租金。2.如因双方协商同意本合同提前终止或解除，或因不可抗力导致本合同提前终止或解除，施恭飞应于本合同终止或解除后7日内将以上所述的押金及金剑平已预付但尚未实际履行的租金（若有）一次性无息返还金剑平。3.如因施恭飞违约而导致本合同提前终止或解除，则施恭飞应于本合同提前终止或解除后7日内将金剑平已预付但尚未实际履行的租金（若有）返还金剑平及把押金双倍返还金剑平。4.如因金剑平违约而导致本合同提前终止或解除，则施恭飞应于本合同提前终止或解除后7日内将金剑平已预付但尚未实际履行的租金（若有）一次性返还金剑平，但金剑平所付施恭飞的押金不予返还。…九、违约责任：金剑平、施恭飞任一方未能履行本协议规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除协议，所造成的损失和法律责任由责任方承担。” 另查明，福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××层××室（榕房权证Ｒ字第0××4号）建筑面积589.73㎡，共有面积172.63㎡。另，该房产被分割为02Ａ、02两单元。2019年9月16日，福建省地质工程研究院出具一份《房屋建筑面积鉴定报告书》，确认本案诉争屋福州市鼓楼区××路××号××广场××层××单元的建筑面积为348.56㎡。 （2019）闽0102民初8577号民事判决书显示，金剑平向一审法院提出诉请，1.判令自2019年3月21日起解除金剑平与施恭飞签署的《泰恒商业地产租赁合同》；2.判令施恭飞向金剑平双倍退还押金101080元以及多收取租金163324元（20个月×70元/平方米×122.8平方米），合计264404元（具体金额以房屋实际测量结果为依据），一审法院判决：“一、被告施恭飞于本判决生效之日起十日内向原告金剑平返还租金17416元；二、驳回原告金剑平的其他诉讼请求。”后金剑平不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2020年3月23日作出（2020）闽01民终918号民事判决书维持原判。 另，双方确认金剑平依约支付租金至2019年3月21日止。2019年10月23日，金剑平向施恭飞发出《告知函》，载明将于次日将租赁物退还给施恭飞，办公设备等物品暂存放于租赁物内，如施恭飞因对外出租需要，同意金剑平将办公设备等物品搬离，则其尽快安排搬运离场，如施恭飞不同意，则其暂不安排搬运；截至2019年10月24日产生的所有费用届时将依据法院审理判决结果由其据实结算。后因施恭飞未同意其结算方案，金剑平未腾空办理交房手续。2020年8月26日，施恭飞的代理人向金剑平主张因租赁合同到期，尽快安排处理办公家具以便收回租赁物。金剑平微信转发实际承租人的告知，称未能及时搬出家具致当前即使搬出已无实用，故其决定办公家具由出租方处置，并主张出租方按家具实际市场价予以补偿。 一审法院认为，施恭飞与金剑平之间签订的《泰恒商业地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效。施恭飞主张金剑平未按时缴纳租金构成违约，一审法院认为，根据《房屋建筑面积鉴定报告书》的鉴定结论，租赁房屋实际面积与《泰恒商业地产租赁合同》约定出租的建筑面积差额为12.44㎡，施恭飞本身存在一定违约行为，金剑平暂缓缴纳租金的行为系行使合同先履行抗辩权，并不构成根本违约，故施恭飞主张解除合同、没收租赁保证金以及收取逾期付款违约金的诉请，一审法院不予支持。按照租赁房屋实际面积即348.56㎡，金剑平应按每月24399.2元（70元×348.56㎡）标准向施恭飞支付租金。现双方租赁合同已于2020年8月20日期满，施恭飞主张金剑平支付2019年3月21日起至实际返还房屋之日止的租金，一审法院予以支持。因施恭飞2020年8月26日催告腾房时金剑平才表示屋内办公家具由施恭飞处置，可视为双方租赁期满已收房，故金剑平应支付2019年3月21日至2020年8月20日的租金414786.4元（24399.2元/月×17个月）。综上所述，判决：一、金剑平于本判决生效之日起十日内向施恭飞支付2019年3月21日至2020年8月20日的租金414786.4元；二、驳回施恭飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6606元，适用简易程序减半收取3303元，由施恭飞负担2000元，金剑平负担1303元。鉴定费6000元，由施恭飞负担。 二审中，金剑平提交金剑平与施恭飞代理人刘敏微信聊天记录、告知函（聊天截图打印件），拟证明：1.2019年10月23日，金剑平通过刘敏函告施恭飞，将于2019年10月24日正式将案涉租赁房屋退还施恭飞；2.2019年10月24日，施恭飞通过刘敏回复金剑平表示同意解除合同，收回房屋。随后，金剑平将门锁解除，并将门禁密码告知刘敏。施恭飞质证称，对上述证据真实性、关联性无异议，对证明对象有异议。函告只是发函协商，不是正式移交，施恭飞未同意解除合同收回房屋，仅同意在结清费用的情况下解除合同，因金剑平至今未结清款项，合同未解除。本院经审查认为，施恭飞对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，从上述聊天记录来看，施恭飞方系表示结清款项后收回房屋，不能证明合同于2019年10月24日已解除。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于金剑平是否应向施恭飞支付2019年10月24日之后的租金。金剑平、施恭飞虽然均以对方违约为由向法院提起解除案涉租赁合同的诉请，但在法院作出判决之前，不宜以双方均提起解除合同之诉为由认定合同已经解除。金剑平虽然于2019年10月23日函告施恭飞表示将于次日将租赁物退还给施恭飞，并表示所有费用届时将依据法院判决据实结算，但施恭飞并未同意金剑平提出的结算方案，金剑平亦未与施恭飞办理交房手续，金剑平主张双方已于2019年10月24日就解除合同、移交房屋达成一致意见，不能成立，不予支持。因施恭飞2020年8月26日催告腾房时金剑平才表示屋内办公家具由施恭飞处置，故一审法院认定双方在租赁期满即2020年8月20日收房，并认定金剑平应当向施恭飞支付从2019年3月21日至2020年8月20日的租金414786.4元，并无不当，予以维持。 金剑平所述的其与施恭飞另案的房屋租赁合同纠纷已经一、二审判决并生效，即该案已审结，金剑平以该案在向福建省高级人民法院提起再审并已被受理为由提出中止审理申请，一审法院未予以中止审理，程序上并无不当。 关于租赁保证金在本案中是否应当予以返还的问题。金剑平在本案中并未提起反诉，要求施恭飞返还租赁保证金。且根据案涉《泰恒商业地产租赁合同》的约定，租赁保证金的退还条件为“经甲方（施恭飞）验收房产无误，待乙方（金剑平）付清一切费用后，甲方于7日内把押金结算完毕后一次性无息退还乙方”，金剑平亦未提供证据证明其已付清一切费用，符合合同约定的退还租赁保证金的条件，故金剑平上诉主张施恭飞应向其返还租赁保证金，不能成立，不予支持。 综上所述，金剑平的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6606元，由金剑平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年十二月三日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷