湖北省黄冈市黄州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂1102执异65号案外人：张润，女，汉族，1996年8月15日出生，湖北黄冈人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：张赤龙，系张润父亲。代理权限为一般代理。申请执行人：徐丽芬，女，1983年4月3日出生，汉族，住黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：程才喜，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限为特别授权。被执行人：湖北三清置业有限公司。住所地：黄冈市黄州区中环路。统一社会信用代码：914211007881979XJ。法定代表人：杨栋，董事长。委托诉讼代理人：谭根元，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。在本院执行申请执行人徐丽芬与被执行人湖北三清置业有限公司（以下简称“三清公司”）债权人代位权纠纷一案过程中，案外人张润对本院作出的（2020）鄂1102执667号之一执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月23日举行了听证。异议人张润委托诉讼代理人张赤龙及申请执行人徐丽芬委托诉讼代理人程才喜，被执行人三清公司委托诉讼代理人谭根元参加了听证。现已审查终结。案外人张润称，第一、贵院于2020年8月27日作出执行裁定书查封三清国际华城第DEF幢3层E3-07号商铺。我于2013年购买该商铺，因三清公司推诿，购房合同是后来补签的。我购买该商铺手续真实合法，有《商品房买卖合同》、不动产统一网络发票及银行支付凭证为证。金财公司抵押的时间为2016年3月25日，即我购买在查封、抵押之前。第二、我购买该房产用于自己经营或租赁，这是我唯一商铺，收入用于生活支出。2013年10月1日，我委托鑫兔家具有限公司对外租赁管理，并签订《委托管理协议书》，有银行房屋租赁收款清单为证。第三、在购买商铺后我每年都找三清公司要求办理过户登记，但是三清公司不配合，案涉商铺未办理过户登记原因不在我。鉴于以上事实，我合法取得案涉商铺，三清公司违法将其抵押给金财公司，金财公司在没有查清房屋产权归属人的情况下不应该受理该抵押。现请求人民法院解除对我购买的三清国际华城第DEF幢3层E3-07号商铺的查封。徐丽芬称，我对于案涉商铺被购买一事不知情，不动产登记中心显示商铺登记在被执行人三清公司名下，故我请求人民法院查封案涉商铺是没有错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人要求解除对案涉商铺的查封，需要交付全款，根据本案的情况，异议人符合该规定的一、二、四项规定，第三项不符合，请求人民法院驳回异议人的异议请求。三清公司称，异议人张润于2013年9月23日购买商铺，已支付全额购房款261380元。我公司对于协助办理过户登记有瑕疵，异议人已经实际取得用益物权。案外人提供五组证据拟证明其异议主张成立：证据一：《商品房买卖合同》一份。拟证明异议人在法院查封前已经与三清公司签订合同。证据二：《租赁合同》一份。拟证明异议人实际占有案涉商铺。证据三：销售不动产统一网络发票一张、湖北增值税普通发票一张。拟证明异议人已经全款支付案涉房款。证据四：《承诺书》一份。拟证明被执行人曾承诺办证，若不能办证，便退购房款。证据五：银行流水一份。拟证明租赁人黄冈市鑫兔家具有限公司向异议人支付租房款。徐丽芬对证据一合同真实性无异议，认为合同签订的时间在案涉商铺抵押后；对证据二真实性无异议，但认为与证据五银行流水相矛盾；对证据三、四无异议，但认为案涉商铺登记在被执行人三清公司名下，法院查封没有错误，异议人与三清公司是债权关系而非物权关系。三清公司对五组证据的真实性及证明目的均无异议。认为异议人已经实际取得用益物权。经审核，合议庭认为异议人提交的五组证据符合证据的真实性、合法性原则，本院予以采信。本院查明，申请执行人徐丽芬与被执行人三清公司债权人代位权纠纷一案，本院作出的（2019）鄂1102民初2126号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，权利人徐丽芬向本院申请执行，申请执行标的额总计为240万元及相关利息，本院依法立为（2020）鄂1102执667号案件执行。依三清公司申请，本院于2020年8月27日作出（2020）鄂1102执667号之一执行裁定书，“查封被执行人湖北三清置业有限公司名下位于黄冈市黄州区中环路26号三清国际华城东区[不动产权证书号：S094780号（E2-5-1-702）、第S094782号（E2-5-2-702）及黄冈市房权证黄州字第**（DEF-E3-01、DEF-E3-07、DEF-E3-12、DEF-E3-14、DEF-E3-16、DEF-E3-22、DEF-E3-24、DEF-E3-34、DEF-E3-38、DEF-F3-02、DEF-F3-06、DEF-F3-09）]的房产。”以上房产于2016年4月20日办理了抵押权登记，抵押权人为黄冈市金财融资担保有限公司。案外人张润主张的位于三清国际华城第DEF幢3层E3-07号商铺在上述查封范围内。本案在听证过程中，异议人张润向本院提交一份其与三清公司于2017年1月11日签订的《商品房买卖合同》，合同约定张润购买三清·国际家居华城第DEF幢3层E3-07号商铺，建筑面积共74.68平方米，单价为每平方米3500元，总金额261380元。张润、吕丽（张润母亲）于2014年10月6日与黄冈市鑫兔家具有限公司（以下简称“鑫兔公司”）签订的《租赁合同》载明：“张润自愿将其购买的三清·国际家居城E区三楼E3-07号商铺租赁给鑫兔公司。租赁期限为10年，以双方签订租赁合同的时间为起算点计算租金，即从2013年10月1日起至2023年9月30日止。每月租金为746元……”。2016年5月25日，三清公司出具的《销售不动产统一网络发票》一张，载明：付款方名称“张润”；不动产项目名称“三清国际华城”；销售的不动产楼牌号“E3-07”；金额为：“131380.00元”；款项性质“预收购房款”等内容。2017年1月11日，三清公司出具《湖北增值税普通发票》一张，载明：购买方名称“张润”；货物或应税劳务、服务名称“三清国际华城”；规格型号“E3-07”；税价合计“130000.00元”等内容。本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张润在本院采取查封措施之前，已与三清公司签订房屋买卖合同，并已支付全部购房款，未办理过户登记也不能归责于案外人自身原因。其提交的《租赁合同》虽存在瑕疵，但有证据证实承租方鑫兔公司向其支付租金，故依据现有证据不排除张润在查封前合法占有案涉房产。故张润对执行标的之物权期待权符合法律保护条件，对案涉商铺享有的权利能够排除执行。其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：中止对位于黄州区三清国际华城第DEF幢3层E3-07号商铺的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起异议之诉。审判长  李小军审判员  龙振羽审判员  喻志林二〇二〇年十二月十八日书记员  贺乐君