辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1224民初4380号原告：宏运昌图物业管理服务有限公司。住所地昌图县昌图镇文化大街北。法定代表人：邹尚峰，系该公司执行董事。委托代理人：韩文杰，辽宁观策律师事务所律师。委托代理人：单百爽，辽宁观策律师事务所律师。被告：孟祥国，男，1980年10月8日生，汉族，职员，户籍所在地昌图县，现住昌图县。原告宏运昌图物业管理服务有限公司诉被告孟祥国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告宏运昌图物业管理服务有限公司委托代理人韩文杰、被告孟祥国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏运昌图物业管理服务有限公司诉称：一、请求判令被告支付拖欠的物业费4799元；二、由被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告签订前期物业服务合同及物业服务合同共六份，约定由原告向被告提供昌图县宏运北山庭院小区一期2号楼3-1002的物业服务，原告依约提供物业服务，被告未按约定缴纳1224天的物业费4799元。原告多次向被告催要物业费无果，故依法提起诉讼。被告孟祥国辩称：欠物业费4799元不知道是怎么计算的，物业费1224天是怎么计算的不清楚，前期物业服务协议本人没有签过。案件审理中，原告向本院提供证据如下：1、宏运昌图前期物业服务合同复印件一份、物业服务合同复印件五份，欲证明原告与该小区业主委员会签订了相关的服务合同，为该小区提供物业服务，根据法律的相关规定，该服务合同对被告具有约束力。该合同也证明被告所述的房屋物业服务费收费标准为1元/月/平方米。经质证，被告有异议，该合同根本算不上证据。从2012年开始到最后2018年所有的合同没有签字和日期，被告怀疑是后作的合同。2012年到2013年的有签字，但签字的是王冬梅，2014年、2015年合同没有签字、日期，还有一个是和业主委员会签的，该合同没有日期，宏运小区没有业主委员会，从来没选过，业主委员会是哪来的？谁选的？就连签字和日期都没有的合同不生效，没有法律效力。前期物业合同和房地产签的那个与本人无关。一个没有日期和签字的合同就能当原告的话，原告还欠我钱呢。2、记账联一张，欲证明被告就其所有的房屋在2013年6月4日到2014年12月13日向原告交纳过物业费2147元，面积是119.25平方米，物业费标准是1元/月/平方米，在此之后被告没有再向原告支付过物业费，直到2018年4月20日原告退管，被告拖欠的物业费期间是2014年12月14日至2018年4月20日。经质证，被告有异议。2013年6月4日买房时强制收取一年半的物业费，不交钱不给钥匙。从2015年开始已经没有物业了，最开始也没有什么服务，就是清理垃圾和楼道，2015年就没有人了。小区大门整天开着，没有保安，没有灯，没有监控，没有人打扫卫生，电梯经常坏，业主经常花钱收拾。有照片和录的光盘作为证据。案件审理中，被告孟祥国提供证据如下：1、小区内视频光盘一张（含视频一段、照片23张，当庭播放）。欲证明小区没有物业。经质证，原告对真实性没有异议，对关联性有异议。原、被告双方的物业服务协议是在被告购买房子时就由原告与开发商和业主委员会签署确定了，被告也履行过部分物业服务协议的内容，双方存在物业服务关系是不争的事实。2、物业费收据原件一张，欲证明被告在2018年4月份的物业费已经交给现在的物业公司了。原告说2018年4月20日物业费是不对的。经质证，原告对真实性没有异议，对关联性有异议，至多可以说被告另与第三人签定了物业服务协议，建立了物业服务协议，与本案没有关系。3、专用收款收据原件一张，欲证明不交物业费不给钥匙。经质证，原告认为与本案没有关系，只能证明双方建立过物业服务关系。4、证人邹某证言，欲证明业主对原告的服务不满意的地方是大门长期敞着，保安有和没有一样，垃圾满小区都是，一到夏天满天飞，夏天绿化的草皮都长到脚脖子高，在踊路上走路都走不了，房屋漏了多次找原告，原告也不管。5、证人左某证言，欲证明没有门禁设施，开始走汽车时办的卡是收费的，办完就坏了，修好后又收了一次门卡的费用。第二次修好以后一共好使不到十天，找物业时物业说是老鼠把地下光缆咬坏了。小区的单元门长期不好使。垃圾成山，没有人打扫卫生，屋里还是外面的，都是小区业主收拾的。屋里窗台都漏的不像样，也不给维修，漏了好多年了，找过多少次也没有用。服务设施也没有，车有刮碰，找监控没有，修车费用都得自己承担。2016年初开始骗取维修基金。6、证人李某证言，欲证明宏运物业没有服务什么，进门保安都没有，垃圾都自己打扫，院里乱建，乱搭建房子。楼道基本都是业主打扫，没有人管。业主自打入住以来经常漏雨，去物业找只有一个职员应付我，实质上没有给维修过。7、证人于某证言，欲证明小区以前是开发式的，无人管理，也没有物业，大门四敞着，没有管，垃圾便地，路灯坏了，监控也没有，路都是坑坑包包的，走路直崴脚。8、证人焦某证言，欲证明小区管理不当，没有物业。门上雨搭漏雨，垃圾都自己收拾。大门也没有，黑天白天就那么敞开，是开放小区，住的楼还不如地房了。经质证，原告对证据4、5、6、7、8的质证意见均是与本案物业服务合同没有关系。对证人身份的真实性、合法性、关联性有异议，与本案诉讼内容无关。经审理查明，被告孟祥国系昌图县宏运北山庭院小区2号楼3-1002室（普通住宅）业主，其房屋面积为119.25平方米，现由其本人居住。原告于2011年6月10日在昌图县市场监督管理局办理设立登记手续，经营范围为小区物业管理、服务等。营业期限自2011年6月10日至2031年6月9日。2012年1月5日起昌图宏运房地产开发有限公司、昌图宏运小区业主委员会与分别原告签订物业管理服务合同后工作，被告拖欠原告物业费4799元（2014年12月14日至2018年4月20日，每月每平方米1元×119.25平方米×1224天）。本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。被告作为宏运小区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。对于被告辩解宏运小区业主委员会未经过选举，原告亦未经过全体业主选聘，宏运小区业主委员会与原告签订物业管理服务合同时该业主委员会尚未备案，该服务合同违法，业主与原告之间不存在合同关系一节。根据物权法的相关规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。该条是关于业主自治管理组织的设立以及指导和协助问题的规定，被告对业主大会和业主委员会选举提出的异议不属于人民法院民事案件受理及审理范围，当事人可向有关行政部门申请解决；又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告于2011年6月10日在昌图县市场监督管理局办理设立登记手续，具有独立的法人资格。原告于2020年11月4日向本院提起本案诉讼，法庭辩论终结前该物业管理服务合同已具备了生效条件，应确认合同有效，对双方均具有约束力。被告孟祥国作为小区业主，应按合同约定履行交纳物业费的义务，故本院对被告辩解不予以支持，对原告要求被告给付物业费的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第六十条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告孟祥国应给付原告宏运昌图物业管理服务有限公司房屋物业管理费4799元，此款于本判决书生效后一次性给付。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费25元，由被告孟祥国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判员  张子明二〇二〇年十二月三十日书记员  张 朋