广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7402号上诉人（原审原告、反诉被告）：王鹤津，女，1989年8月16日出生，汉族，住山东省德州市XXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李春霞，广东非凡律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑华金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王雍，上海市华荣律师事务所律师。上诉人王鹤津因与上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初16234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。王鹤津上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判汤臣公司向王鹤津双倍返还定金60000元、购房款155226元、按揭服务费1000元及支付上述款项逾期付款利息（以216226元为基数，以中国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准，从2017年12月26日开始计算至汤臣公司实际返还上述款项之日止）。事实与理由：一、汤臣公司不履行合同约定的义务且汤臣公司存在欺骗王鹤津的行为。王鹤津已于2020年5月9日向汤臣公司明确提出解除案涉商品房买卖合同并收回首付款200000元，王鹤津有权要求汤臣公司承担违约责任，汤臣公司应向王鹤津双倍返还定金60000元、购房款155226元及按揭服务费1000元。1.双方于2017年12月20日签订认购书后，王鹤津于2017年12月25日按认购书约定向汤臣公司指定的收款账户付清含定金在内的购房款385226元、按揭服务费1000元。另，王鹤津已按汤臣公司要求于2018年9月办好银行按揭贷款的资料并向汤臣公司指定的银行提交了按揭贷款资料。王鹤津已经按照认购书的约定履行了所有合同义务，不存在任何违约行为。2.双方于2018年12月2日签订中山市商品房买卖合同后，王鹤津多次与汤臣公司联系是否还需要配合办理其他手续及追问银行按揭贷款是否已经审批。汤臣公司在微信中回复只需要等待银行审批额度即可。汤臣公司在2018年12月2日至2019年11月5日期间从未要求王鹤津将首期款转至资金监管账户，由此证明汤臣公司故意不按国家规定收取王鹤津的首期款，也证明汤臣公司可以在更早的时间让王鹤津配合将首期款转至资金监管账户。二、汤臣公司违法收取首期款，未在规定时间内办理房产备案手续，也没有按照合同约定的时间内交付房屋，汤臣公司存在多个违约行为，王鹤津有权解除合同。1.汤臣公司违反国家政策没有按要求将王鹤津的首付款支付至监管账户。2.汤臣公司没有按规定在签订商品房买卖合同后30天内为王鹤津办理案涉房屋的网签备案手续，导致王鹤津已通过银行审批的贷款因过期而无法放贷。3.汤臣公司没有提交任何案涉房屋建设工程竣工验收备案登记证，一审法院认定案涉房屋于2019年10月17日已经竣工验收明显属于认定事实不清，证据不足。即使汤臣公司于2019年10月17日才竣工验收，即汤臣公司也无法按照合同约定于2019年6月30日前向王鹤津交付案涉房产，汤臣公司存在无法按期交房的违约行为。4.汤臣公司一审时称不清楚银行贷款情况、不负责银行贷款事宜等明显与事实不符，汤臣公司长期欺骗王鹤津，严重违反了诚实信用原则。5.王鹤津已经按约支付了所有首付款并配合汤臣公司办理银行按揭贷款手续，因汤臣公司没有按照规定内的时间办理合同备案手续，导致王鹤津已经批准的银行贷款至今没有签订贷款合同。王鹤津现在已经没有在中山工作及购买社保，不符合在中山办理按揭贷款的资格。因此，王鹤津可以依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定，要求解除合同。三、假设王鹤津存在违约行为，汤臣公司在一审法院释明后拒不变更反诉请求，汤臣公司只能另案主张违约责任。一审法院驳回了王鹤津要求汤臣公司返还首期款的诉讼请求。若二审维持此判项，则等于支持汤臣公司没收王鹤津已付的首期款。针对王鹤津的上诉，汤臣公司答辩称：不同意王鹤津的上诉请求。1.王鹤津支付首期款后，双方于2018年12月2日签订了商品房买卖合同，该合同是政府部门制定的，因宏观调控原因要求业主将购房款转入指定的监管账户。故汤臣公司先将首期款退回王鹤津，要求王鹤津再将首期款转入政府指定的监管账户，但王鹤津不同意。2020年5月9日，汤臣公司将200000元首期款退回王鹤津，要求王鹤津将款项转入监管账户，但王鹤津收取款项后随即要求解除合同。2.王鹤津提交的与汤臣公司销售人员杜巧巧微信聊天记录存在删减及篡改。3.根据补充协议一约定，向银行申请贷款是买受人责任，汤臣公司只有配合的义务，是否贷款成功取决于买受人，若因为买受人原因贷款不成功则需要全额支付尾款，否则应承担相应违约责任。综上，请求驳回王鹤津的上诉请求。汤臣公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判王鹤津返还其侵占的购房首期款200000元。事实与理由：一、汤臣公司与王鹤津于2017年12月20日签订认购书，于2018年12月2日签订中山市商品房买卖合同。根据商品房买卖合同约定，王鹤津应当将购房款转入政府房产部门备案的房产销售监管账户内。合同签订后，汤臣公司多次要求王鹤津根据合同约定将合同签订前已经支付的购房首期款原路退回王鹤津后，王鹤津再将款项转入监管账户，但王鹤津一直不予配合。最终双方约定于2020年5月9日履行上述手续。但汤臣公司财务人员将200000元退回王鹤津后，王鹤津不守诚信，不但不配合将款项转入监管账户，还要求解除合同，其行为已涉嫌欺诈及恶意侵占。一审法院认为汤臣公司要求王鹤津返还购房首期款200000元及支付剩余购房款897000元的诉讼请求，其本质是要求继续履行合同，但事实上汤臣公司要求王鹤津返还首期款200000元的本质是要求王鹤津停止恶意侵占的行为，并恢复原状，至于是否要求王鹤津继续履行合同或者要求王鹤津因违约解除合同应承担相应违约责任与要求王鹤津返还恶意侵占的购房首期款200000元无必然关系。二、汤臣公司一审诉讼请求要求王鹤津返还其恶意侵占的购房款200000完全符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，因此一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条的规定属于适用法律错误。针对汤臣公司的上诉，王鹤津答辩称：王鹤津无需向汤臣公司返还购房首期款200000元。一、汤臣公司没有任何证据证明合同签订后其有多次要求王鹤津根据合同约定将合同签订前已支付的购房首付款原路退回后，再由王鹤津重新转入政府备案的监管账户内，汤臣公司应承担举证不能的不利后果。实际上汤臣公司在2020年5月9日前一直没有告知王鹤津，汤臣公司在2017年12月收取王鹤津首期款的账户并不是监管账户，这恰恰证明汤臣公司已经明显违反国家法律的规定私自收取王鹤津首付款长达两年四个月，并存在欺骗王鹤津的行为。汤臣公司应承担本案的全部过错责任及违约责任。因汤臣公司一直故意隐瞒王鹤津银行贷款早已审批的事实，直至2020年5月9日，王鹤津已经不符合银行按揭贷款条件的情况下，王鹤津收到汤臣公司退回的部分首期款200000元后，王鹤津于2020年5月9日已经明确表示要求解除合同。汤臣公司存在多个违约行为，王鹤津有权要求解除合同并要求汤臣公司退回所有购房款。二、汤臣公司的上诉请求没有要求王鹤津继续履行合同，也没有要求王鹤津继续支付剩余银行按揭贷款897000元，因此，汤臣公司要求王鹤津返还首付款200000元没有任何依据。三、汤臣公司应承担私自收取首期款并占用王鹤津首期款长达两年四个月不按规定办理相关手续的不利后果。四、其他答辩意见按王鹤津的上诉意见。王鹤津于2020年6月19日向一审法院起诉请求：1.汤臣公司向王鹤津双倍返还定金人民币60000元；2.汤臣公司向王鹤津返还购房款人民币155226元；3.汤臣公司向王鹤津返还按揭服务费人民币1000元；4.汤臣公司向王鹤津支付逾期返还第一项诉讼请求至第三项诉讼请求款项的利息（以人民币216226元为基数，以中国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准，从自2020年5月24日开始计算至汤臣公司实际返还之日止）。汤臣公司向一审法院反诉请求：1.王鹤津向汤臣公司返还购房首付款20万元；2.王鹤津向汤臣公司支付购房款897000元。一审法院认定事实：2017年12月20日，王鹤津向汤臣公司支付定金3万元，用于购买汤臣公司开发的位于中山市************************；2017年12月25日，王鹤津分两笔向汤臣公司支付上述房屋的首期款共计355226元；上述款项共计385226元。2017年12月25日，王鹤津向中山市香山中信法律咨询服务有限公司支付上述房屋的按揭服务费1000元。2018年12月2日，王鹤津（作为买受人）与汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市************************，该商品房总价款1282226元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2017年12月25日前支付首期款385226元，剩余房款897000元通过办理按揭贷款方式支付；3.出卖人应当于2019年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给王鹤津使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，汤臣公司可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；4.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向王鹤津支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金，逾期超过270天的，买受人有权解除合同；5.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任；6.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。上述合同签订当天就在中山市住房和城乡建设局系统进行了网签。2019年10月17日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。一审又查：由于房地产调控政策及监管部门的要求，购房者的购房款需要统一支付到监管账户才能办理备案手续。2020年5月9日，汤臣公司将王鹤津缴纳的首期款中的20万元退回给王鹤津，要求王鹤津重新将该20万元支付至监管账户以便顺利办理交易手续，但王鹤津收到汤臣公司退回的20万元后拒绝将该20万元支付至监管账户。2020年5月19日，王鹤津委托律师发函给汤臣公司，要求解除合同，并要求汤臣公司退回剩余购房款、双倍返还定金等。2020年6月19日，王鹤津诉至一审法院，提出前述诉讼请求。一审诉讼中，王鹤津明确表示不同意继续履行合同。在王鹤津明确不同意继续履行合同的情况下，经一审法院释明，汤臣公司仍坚持前述反诉请求。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。王鹤津与汤臣公司签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。王鹤津向汤臣公司支付了首期款385226元，双方没有异议，一审法院予以认定。涉案商品房买卖合同已办理了网签手续，涉案房屋也取得了竣工验收备案登记证，合同完全具备履行的条件。汤臣公司根据资金监管的要求，将王鹤津缴纳的20万元首期款退回给王鹤津，要求王鹤津将款项重新支付至监管账户，王鹤津收到款项后拒绝将款项支付到监管账户，并向汤臣公司提出解除合同，导致合同无法继续履行，责任在于王鹤津，一审法院认定王鹤津已构成违约。因此，对于王鹤津要求汤臣公司双倍返还定金、退回购房款、按揭服务费及利息的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。对于汤臣公司反诉要求王鹤津返还购房首付款20万元及支付剩余购房款897000元的诉讼请求，其本质为要求继续履行合同，但在王鹤津明确表示不同意继续履行合同，尤其是双方约定剩余购房款897000元为按揭贷款方式，如王鹤津不配合办理按揭贷款，将导致合同目的无法实现，故汤臣公司要求王鹤津继续履行合同支付剩余购房款的请求，理据不充分，汤臣公司可要求王鹤津承担因违约解除合同应承担的违约责任，但经一审法院释明，汤臣公司仍坚持其反诉请求，故对于汤臣公司的反诉请求，一审法院予以驳回。因王鹤津违约所产生的违约责任，汤臣公司可以另案起诉解决。综上所述，王鹤津的诉讼请求和汤臣公司的反诉请求，理据均不充分，一审法院均不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回王鹤津的全部诉讼请求；二、驳回汤臣公司的全部反诉请求。本诉案件受理费4550元，减半收取为2275元，财产保全费1604元，合共3879元（王鹤津已预交），由王鹤津自行负担；反诉案件受理费7334元（汤臣公司已预交），由汤臣公司自行承担。二审期间，王鹤津向本院提交以下证据：参保证明，拟证明汤臣公司隐瞒王鹤津申请银行按揭贷款审批情况，导致王鹤津递交的贷款资料过期。王鹤津按汤臣公司要求申请银行贷款后在中山没有继续参加社会保险，现王鹤津已无法再次获得贷款资格致本案合同约定的贷款方式无法履行，王鹤津有权解除合同。汤臣公司质证称，王鹤津提交该参保证明只能证明王鹤津无资格购买中山市的房产，与本案无关。另，汤臣公司二审期间未向本院提交新的证据。本院二审查明以下事实：1.广东省中山市人民政府办公室于2015年9月16日发布《中山市人民政府办公室关于印发中山市商品房预售款监管办法的通知》（中府办〔2015〕58号），依据《中山市商品房预售款监管办法》第七条规定，预售人申请商品房预售许可前，必须确定预售项目的监管银行，并按照一个预售许可申请对应一个监管账户的原则在监管银行设立商品房预售款专用账户。第十一条规定，商品房预售款应直接存入相应的商品房预售款专用账户，预售人不得以其他任何形式收存商品房预售款，变相逃避监管。第十二条规定，预售人与预购人签订《中山市商品房买卖合同》后，预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户。第二十五条规定，本办法自2015年10月1日起实施，有效期至2020年9月30日。2.广东省中山市人民政府办公室于2019年10月23日发布《中山市人民政府办公室关于印发中山市商品房预售款监管办法的通知》（中府办〔2019〕37号），依据《中山市商品房预售款监管办法》第七条第一款规定，预售人申请商品房预售许可前，应当在监管银行设立商品房预售款专用账户。第十一条规定，商品房预售款应直接存入相应的商品房预售款专用账户，预售人不得以其他任何形式收存商品房预售款，变相逃避监管。第十二条第一款规定，预售人为预购人办理商品房预售合同网上备案手续前，由预购人按合同约定支付的首期款、购房贷款以及其他形式的全部购房款需进行进账审核。第二十九条规定，本办法自2019年11月23日起实施，有效期5年。原《中山市商品房预售款监管办法》（中府办〔2015〕58号）同时废止。3.王鹤津、汤臣公司均确认王鹤津于2017年12月20日支付的购房定金30000元及2017年12月25日支付的购房款355226元没有支付至监管账户。汤臣公司解释称因中山市早期没有强制要求对购房款进行资金监管，出台限购政策后才要求对购房款进行资金监管，故双方签订认购书时没有把购房款转入监管账户。2018年12月2日双方签订正式商品房买卖合同后，依据合同约定，购房款项应支付至监管账户。汤臣公司多次通过电话、微信等方式催促王鹤津办理资金监管手续。直至2020年5月9日，双方办理资金监管手续时，汤臣公司将200000元退回王鹤津后，王鹤津拒绝将款项转入监管账户。4.根据汤臣公司提交的其销售人员杜巧巧与王鹤津的微信聊天记录显示，杜巧巧最早于2019年11月6日提醒王鹤津需要办理资金监管手续。5.汤臣公司表示办理银行按揭贷款手续的前提是办理案涉商品房网签备案手续。而办理网签备案手续前需要将购房款存入指定的资金监管账户。因王鹤津没有把首期款转入资金监管账户，导致最终没有完成商品房网签备案手续。6.中山市住房和城乡建设局于2020年8月28日作出《中山市住房和城乡建设局关于三乡镇XX大道X号XX豪庭X期X幢X房网签情况的复函》，主要内容为：经核查，买受人为王鹤津，坐落为中山市*乡镇XX大道X号XX豪庭********（预售坐落为中山市*乡镇XX大道X号XX豪庭*********）的商品房已于2018年12月2日进行商品房买卖合同网上签约；截至2020年8月25日，暂未办理商品房买卖合同备案业务。7.王鹤津称其签订认购书及商品房买卖合同后，汤臣公司一直没有通知其需要办理资金监管手续，其不清楚银行按揭贷款未能办理的原因，也不知道案涉商品房未完成网签备案手续。直至2020年5月9日，双方协商进行资金监管时，其才知道原来案涉商品房一直没有办理网签备案手续，且银行贷款额度已经审批成功，因网签备案手续未完成故银行无法成功发放贷款。8.根据王鹤津提交的其与汤臣公司销售人员杜巧巧的微信聊天记录显示，王鹤津于2018年12月2日后曾多次咨询案涉商品房办理银行贷款手续的进度。杜巧巧多次在微信聊天中确认银行贷款方面没有问题，也不需要王鹤津补交资料，只需等待银行审批额度即可，杜巧巧于微信聊天中从未向王鹤津披露案涉商品房尚未完成网签备案的事宜。9.王鹤津一审时称其目前已经不符合在中山市的购房条件，无法再次申请贷款，其也无法一次性支付剩余购房款897000元，其不同意继续履行合同。除本院查明的上述事实外，一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。王鹤津与汤臣公司签订的中山市商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案二审争议焦点为：一、哪一方存在违约行为；二、违约方应承担的违约责任如何确定。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即哪一方存在违约行为的问题。王鹤津主张汤臣公司未能及时通知其办理资金监管手续，导致案涉商品房网签备案手续迟迟未能办理，银行按揭贷款无法审批放款，案涉商品房亦未能在合同约定的期限内交付王鹤津使用，无法实现其合同目的，故王鹤津有权请求解除案涉合同，并要求汤臣公司返还购房款及承担违约责任。汤臣公司则主张王鹤津恶意侵占汤臣公司退回的200000元，拒绝按合同约定将购房款转入资金监管账户导致后续的网签备案等手续无法办理，故王鹤津应当向汤臣公司返还侵占的购房款200000元。经查，双方于2017年12月20日签订认购书，约定王鹤津购买汤臣公司开发的案涉商品房，王鹤津分别于2017年12月20日、2017年12月25日向汤臣公司支付购房定金30000元、购房款355226元，但该355226元并未支付至汤臣公司的资金监管账户。汤臣公司解释称因中山市早期没有强制要求对购房款进行资金监管，出台限购政策后才要求对购房款进行资金监管，故双方签订认购书时并没有要求王鹤津将购房款支付至资金监管账户。根据本院查明的事实可知，无论是2015年10月1日实施的原《中山市商品房预售款监管办法》还是2019年11月23日实施的《中山市商品房预售款监管办法》均规定，商品房预售人应设立商品房预售款专用账户，商品房预售款应直接存入相应的商品房预售款专用账户，预售人不得以其他任何形式收存商品房预售款，变相逃避监管。即在王鹤津与汤臣公司签订案涉认购书之前，中山市政府部门已经就预售款应当存入专用账户进行监管作出了明确规定，汤臣公司作为专业的商品房开发企业，其在中山市进行房地产开发，理应清楚知悉上述《中山市商品房预售款监管办法》的规定，应按照《中山市商品房预售款监管办法》的规定要求买受人将购房款转入预售款专用账户，以便能够顺利办理后续的网签备案、银行按揭贷款等手续，这属于汤臣公司应履行的合同附随义务。汤臣公司称其曾多次通过电话、微信等方式通知王鹤津办理资金监管手续，王鹤津对此不予确认。根据汤臣公司提交的微信聊天记录显示，汤臣公司的销售人员杜巧巧最早于2019年11月6日才通知王鹤津配合办理资金监管手续。对此，本院认为，双方于2018年12月2日签订的案涉商品房买卖合同明确约定，买受人应将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，并明确载明银行账户相关信息。即汤臣公司于2018年12月2日与王鹤津签订案涉商品房买卖合同时，已经设立了资金监管账户，但王鹤津已经早于2017年12月25日向汤臣公司支付了首期款，汤臣公司作为收款方，且作为格式合同（案涉商品房买卖合同）的提供方，应清楚知悉王鹤津于2017年12月25日向汤臣公司支付的购房款并没有存入资金监管账户。汤臣公司于2018年12月2日与王鹤津签订案涉商品房买卖合同的当天已提交办理案涉商品房的网签手续，其应及时通知王鹤津办理购房款的资金监管手续，以完成相应的网签备案手续。但汤臣公司于本案中并未能提交任何有效的证据证明其在2019年11月6日前履行了通知王鹤津办理资金监管手续的义务。从王鹤津与汤臣公司销售人员杜巧巧的聊天记录可知，王鹤津因为案涉商品房按揭贷款的事宜多次与杜巧巧联系，杜巧巧确认王鹤津已经按要求提供了银行按揭贷款资料，声称只需待银行审批即可，从未向王鹤津披露网签备案未成功的事宜，汤臣公司的行为显然有违诚信。本院认为，王鹤津作为买受人，需要履行的主要合同义务就是向汤臣公司支付购房款，但对于购房款需要支付至汤臣公司的普通收款账户还是预售款专用账户，王鹤津作为普通购房者无法区分，在其已按汤臣公司的要求支付购房款的情况下，不应对王鹤津的注意义务过于苛求。在王鹤津已按约定向汤臣公司支付购房款，并已与汤臣公司签订案涉商品房买卖合同，并配合提交相关的银行按揭贷款资料后，王鹤津此时关于合同的义务已经履行完毕，下一步只需视乎银行按揭贷款的审批结果再定。但汤臣公司在明知网签备案影响银行按揭贷款审批，影响案涉商品房买卖合同正常继续履行，影响案涉合同目的实现的情况下，不及时通知王鹤津办理资金监管手续，导致网签备案迟迟未能完成，导致王鹤津在合理期限内实现购房的期望落空。显然，汤臣公司未能及时履行合同网签备案附随义务的行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，根据本院前述分析，因汤臣公司的上述违约行为，案涉商品房买卖合同长期未能办理网签备案，已经超出了王鹤津购房期待的合理期限，汤臣公司在双方签订案涉商品房买卖合同及办理网签手续后事隔将近一年才通知王鹤津办理资金监管手续，王鹤津在合理期限内购房期待已经落空的情况下，有权拒绝履行配合资金监管的义务。汤臣公司主张王鹤津返还首期购房款200000元，理据不足，本院不予支持。综合上述分析，本院认为，合同目的因汤臣公司的违约行为已无法实现，故王鹤津有权依据上述法律规定解除合同。王鹤津于2020年5月19日委托律师发函给汤臣公司，要求解除合同。汤臣公司于2020年5月20日签收该函件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，案涉商品房买卖合同于2020年5月20日解除。关于焦点二，即违约方应承担的违约责任如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因本院前述已经认定汤臣公司的行为构成违约，故王鹤津主张汤臣公司承担相应的违约责任，理据充分，本院应予以支持。关于购房款的返还问题。王鹤津已向汤臣公司支付定金30000元及首期款355226元，上述款项共计385226元。因汤臣公司已于2020年5月9日向王鹤津退还200000元，故王鹤津主张汤臣公司返还购房款155226元，理据充分，本院予以支持。该155226元于汤臣公司占有期间所产生的利息属于法定孳息，汤臣公司属于违约方，无权占有，故汤臣公司应当向王鹤津支付该款项占用期间的利息，利息计算标准如下：以155226元为基数，自2017年12月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至汤臣公司实际返还款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于返还双倍定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。案涉合同因汤臣公司的违约行为而解除，王鹤津于合同履行过程中并不存在过错，故王鹤津有权要求汤臣公司双倍返还定金60000元。因本院已支持王鹤津关于双倍返还定金的主张，故对于其主张定金30000元的利息损失，本院不予支持。关于按揭服务费损失1000元的问题。王鹤津为案涉合同的履行支付了按揭服务费1000元，属于王鹤津的损失，汤臣公司应予赔偿。王鹤津于本案中未提供证据证明汤臣公司占有该1000元，故王鹤津主张汤臣公司支付该1000元的利息损失，于法无据，本院不予支持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，王鹤津上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。汤臣公司上诉无理，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初16234号民事判决；二、中山市汤臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向王鹤津双倍返还定金60000元；三、中山市汤臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向王鹤津返还购房款155226元及支付利息（利息计算标准为：以155226元为基数，自2017年12月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至中山市汤臣房地产开发有限公司实际清偿款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、中山市汤臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向王鹤津赔偿按揭服务费1000元；五、驳回王鹤津的其他诉讼请求；六、驳回中山市汤臣房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4550元，减半收取为2275元，财产保全费1604元，合共3879元（王鹤津已预交），由王鹤津负担38元，由中山市汤臣房地产开发有限公司负担3841元。一审反诉案件受理费7334元（中山市汤臣房地产开发有限公司已预交），由中山市汤臣房地产开发有限公司负担。二审案件受理费8850元（王鹤津已预交4550元、中山市汤臣房地产开发有限公司已预交7334元），由王鹤津负担46元，由中山市汤臣房地产开发有限公司负担8804元（折抵一、二审案件受理费，中山市汤臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向王鹤津直接支付8345元，本院向中山市汤臣房地产开发有限公司退还3034元）。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年十二月十五日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘