陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0825民初4714号 原告（反诉被告）：王宁，男，1973年1月11日出生，回族，住定边县新区定边县五中北侧，公民身份号码：64212XXXX301112213委托诉讼代理人：马瑛，系宁夏马瑛律师事务所律师。委托诉讼代理人：高歌，系宁夏马瑛律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁小也，女，1964年5月2日出生，汉族，住定边县，公民身份号码：61272XXXX405021526委托诉讼代理人：高凌，女，1980年8月14日出生，汉族，住定边县，公民身份号码：61272XXXX008140029，系被告侄女，推荐。原告王宁（反诉被告）与被告袁小也（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月29日、2020年5月26日、2020年6月11日进行了公开开庭审理。原告王宁（反诉被告）及其委托诉讼代理人马瑛和高歌、被告袁小也（反诉原告）的委托诉讼代理人高凌三次开庭均到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，因定边县不动产登记局需对涉案房屋所有权进行变更登记，故中止审理。现已变更登记完毕，故恢复审理。本案现已审理终结。原告王宁提出以下诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《租房协议》无效，要求赔偿各项经济损失共计1405028元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月份，被告以自有的位于定边县新区定边县五中北侧1-5整体楼房出租，原告看到出租广告后与被告洽谈租赁事宜，2018年于6月15日签订《租房协议》，年租金50万元，期间6月15日至7月31日为装修期，不收取租赁费。协议签订后原告按照约定支付了当年房租，原告投入220多万元资金用于装修、购置设备等。因经营需要，原告一再向被告催要房产证、建设许可证以及消防验收合格证等手续，被告以各种理由推托不给，以致二楼至今也因无消防许可等无法投入使用，一、三、四、五楼虽用于经营，是处于依法禁止投入使用的状态，终不能进行经营。后原告偶然获悉被告不是该房产所有人，且该楼房未经消防验收，如此被告在签订合同时刻意隐瞒了真实情况，被告无权出租该房屋，从而导致原告与其的合同目的不能实现以及合同无效的可能，被告之行为给原告造成的经济损失已多达220万元，为了防止损失扩大，原告现提起诉讼，请求依法判决支持原告诉求为盼！因开庭前申请人得知原、被告签订的《租房协议》中的租赁房屋没有建设规划许可证，依据法律规定，原、被告签订的《租房协议》无效。故请求将申请人诉状中的原诉讼请求依法解除原、被告签订的《租房协议》变更为：请求人民法院确认原、被告签订的《租房协议》无效，理由是：第一、涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》（以下简称《司法解释》）的规定，原、被告签订的涉案租赁房屋合同无效。原告当庭出示的证据证实：涉案租赁房屋的建设工程规划许可证系他人伪造所得，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。根据《司法解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效的规定，涉案房屋租赁合同无效，原告要求确认涉案租赁合同无效的诉讼请求应当得到法庭的支持。第二、被告应当赔偿原告的所有损失。《司法解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据上述法律规定，处理无效房屋涉及的装饰装修纠纷时，应当根据出租人需要的程度和可利用的价值，结合过错责任原则分别对待：属于出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的损失，主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因合同无效而受到的其他损失。同时，根据《合同法》58条的规定，合同无效的法律后果为根据过错责任返还财产，赔偿损失。合同无效的损失属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益，即及合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方应对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支付的合理费用，在房屋租赁合同中主要集中在装饰装修的费用上。本案中，涉案合同因没有建设工程规划许可证而导致无效，签订涉案房屋租赁合同时原告基于被告提供的涉案房屋的真实产权证书与被告缔结了房屋租赁合同，对于建设工程规划许系他人伪造的事实，原告不可能知道（因为产权证书真实建设规划许可证就是真实的），因此，在涉案租赁合同因没有取得建设规划许可证而无效的缔约过程中原告没有任何过错，被告应当赔偿原告的所有损失。第三、被告应当按照评估机构作出的评估报告进行赔偿。1、虽然评估机构没有对涉案房屋装饰装修进一步进行区分，但是评估机构是就现涉案租赁房屋中包括装饰装修在内的原告所有投入进行的现值损失评估。根据《司法解释》第九条一款的规定，该评估损失没有包括拆除未形成附合物的损失，即装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因合同无效而受到的其他损失。故，被告按照评估机构作出的评估报告进行赔偿不但符合法律规定，而且不浪费司法资源。2、根据《司法解释》第五条第二款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失的，人民法院依照《合同法》有关规定和本司法解释第九条的规定处理。本案中，如果被告不同意利用未形成符合的装饰装修物（货架、超市专用特制冷藏柜等物品），由原告进行拆除的话，产生的折旧费、拆除费及恢复原状的费用，均须另行确定或鉴定损失，而该损失仍然由导致合同无效的被告承担。故，被告应当按照评估机构作出的评估报告进行赔偿。被告辩称：一、该租房合同是有效的，该房屋是2010年办理的房产证，房产证上明确记载登记时有土地证、建设规划许可证等。被告的房产证是合法取得，故该租房合同是有效的。二、对于消防问题，办理消防手续主体责任人是原告，被告可能起到的作用只是一个协助作用，其没有办理好消防手续的责任在于被告。同时原告自从租赁被告房屋后，使用状态就是正常的，并没有因消防问题影响到其经营。依据《建设工程消防监督管理规定》（2009年4月30日公安部部长办公会议通过,2009年4月30日公安部令第106号公布,自2009年5月1日起施行）。第十三条规定，对具有下列情形之一的人员密集场所,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核,并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：(一)建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂,公共展览馆、博物馆的展示厅;(二)建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;(三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场;(四)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院,公共图书馆的阅览室,营业性室内健身、休闲场馆,医院的门诊楼,大学的教学楼、图书馆、食堂,劳动密集型企业的生产加工车间,寺庙、教堂;(五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房,儿童游乐厅等室内儿童活动场所,养老院、福利院,医院、疗养院的病房楼,中小学校的教学楼、图书馆、食堂,学校的集体宿舍,劳动密集型企业的员工集体宿舍;(六)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧,具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。本案中的房屋共3300多平方米，并不是以上所规定使用面积及要求符合所必须进行消防验收的房屋。同时，我县应急管理局要求的消防安全检查申报表也明确申请消防安全检查，应提交下列材料，即：1、消防安全检查申报表；2、营业执照复印件或工商行政管理机关出具的企业名称预先核准通知书复印件；3、消防安全制度、灭火和应急疏散预案、场所平面布置；4、员工岗前消防安全教育培训记录和自动消防系统操作人员取得的消防行业特有工种职责资格证书复印件；5、依照《建设工程消防监督管理规定》不需要进行骏工验收消防备案的公众聚焦场所申请消防安全检查的，还应当提交场所室内消防设计施工图、消防产品质量合格证明文件，以及材料防火性能符合消防技术标准的证明文件，出厂合格证；6、申请材料所有加盖场所印章。可见，办理消防分为两种，一种是对建筑消防的要求，一种是对经营用房消防，本案是属于办理经营用房消防手续，对于以上需要提交的材料，只能是由原告向消防部门提供，被告只有将房屋交给被告使用的义务，并没有为其办理消防手续的义务。四、本案中，被告并无违约，构成违约的是原告。当初原告租赁被告房屋时约定房屋租赁期为六年，被告才同意将房屋交付其使用，当时房屋中的设施设备以及装修都是完好完备的，但现在原告只租用一年多就无故要解除合同，显然给被告的房屋财产造成了损害，如要解除合同，不存在由被告给原告赔偿或补偿，反而是原告必须给被告的房屋恢复原状，支付相应的房屋租赁费，并承担违约责任。《最高人民法院关于房屋租赁合同的司法解释》第11条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。因此结合本案，不存在被告给原告补偿残值。被告袁小也提出反诉：反诉请求1、请求依法判决继续履行《租房协议》，由反诉被告向反诉原告支付50万元的租金。如不履行协议，则应当给反诉人恢复原状，并赔偿损失（待鉴定后确定实际赔偿数额），同时支付相应的房屋租赁费；2、由被反诉人承担本诉及反诉费用。诉求增加部分为：请求依法判决原告支付被告相应的违约金，事实与理由部分与反诉状一样。关于违约金内容租房合同中明确约定的10万元的违约金。事实与理由：2016年6月15日反诉人与被反诉人签订了《租房协议》，协议约定，由被反诉人租赁反诉人位于新区定边五中北侧房屋，租期为6年，每年租赁费50万元等（具体租赁事宜见协议）。合同签订后，反诉人已经按照约定向被反诉人履行了相应的交房义务，合同已履行了一年多，被反诉人却以无消防证要终止合同，但消防证并不是阻止合同履行的必要条件，并不影响被反诉人的经营。现在被反诉人起诉要解除合同，并赔偿损失，反诉人认为，当初约定租赁期限为6年，且反诉人给其交房时，安装的是旋转门厅、吧台及厨房的相关设施，现在反诉人均已破坏，给反诉人也造成了相应的损失，如法院要判决解除合同，则应当由被反诉人恢复原状，并赔偿相关的损失。第一：反诉被告应当按照合同约定向反诉原告支付租赁费。协议书中约定每年租赁费应在当年6月15日前一次性付清，依据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。故原告应当按期支付租金。第二：反诉被告未按时履行支付租金的义务，已构成违约，协议第四条第一款约定，“从本合同签订之日起，如有一方违约，需向对方支付违约金10万元，并且赔付对方全部经济损失”。本案中，原告未按时向被告支付租金，已构成违约，故应当承担相应的违约责任。《合同法》在第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此原告应当向被告支付相应的违约金，故提出反诉。反诉被告辩称：反诉原告的反诉请求不能成立，恳请法庭予以驳回。理由是：第一、反诉原告要求判决继续履行涉案房屋租赁合同的诉讼请求不能成立。前已叙及，依据法律规定，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，故涉案《租房协议》系无效合同。无效合同自始没有法律效力，其法律后果是返还财产，赔偿损失，并非继续履行。第二、反诉原告要求反诉被告对未签订租赁合同之前涉案房屋的装饰装修物恢复原状、赔偿损失的诉讼请求不能成立。1、反诉原告出租给反诉被告的涉案房屋是已装修过的房屋，根据反诉原、被告签订的《租房协议》第一条第2条的约定，被告不但知道原告承租涉案房屋的租赁用途，而且同意被告对涉案房屋进行装修，原告对于装修过的涉案房屋进行装修必然要改变涉案房屋的原有装饰，故根本不存在反诉被告破坏涉案房屋原装修的事实。2、反诉原告所称的其他所谓设备损失也不能成立，理由是反诉原告提出的鉴定申请及鉴定项目没有事实和法律依据，不符合鉴定要求和条件。3、第三、反诉原告要求反诉被告支付房屋租金的诉讼请求于法无据，不能成立，人民法院应当予以驳回。4、虽然《司法解释》第五条一款规定，房屋租赁合同无效时，人民法院可以支持当事人关于按照合同约定的租金支付房屋占有使用费的请求，但该条的适用是基于《合同法》中合同无效法律后果。《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。《合同法》第五十八条规定，合同无效撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，依据上述合同法的规定，当合同无效时，出租人通过租赁合同获得的租金应该返还给承租人，如果因此受到损失的，由过错方予以赔偿。因此《司法解释》第五条一款规定的租金首先指的是自合同签订后出租人（袁小也）收取承租人（王宁）的第一年租金，虽因合同无效不能以约定的租金交付，但人民法院可以以房屋占用费的方式不要求出租人退还已收取的租金，该租金绝不是王宁认为合同无效拒绝向袁小也交付的租金。故，原告要求王宁继续支付租金的主张与“无效的合同自始没有法律约束力”的法律规定相悖。5、参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴，即使合同无效之前王宁仍应该支付房屋占用费，依据合同法的规定必须根据过错确定是否承担。本案中导致合同无效的过错全部在反诉原告袁小也。故，反诉原告要求反诉被告支付房屋租金的诉讼请求于法无据，不能成立。6、本案原告出示的证据证实涉案房屋不但没有取得建设工程规划许可，而且属于将要被国家罚没、不属于被告所有的财产，也就是说被告不是返还财产的承受主体。同时，就涉案房屋的产权状况被告已不可能再与其他人就签订任何租赁合同而获得租金。经代理人查询，定边县法院就有以租赁房屋没有产权证而无法办理娱乐许可证被停业取缔导致合同无效、双方均有过错作出过不支持房屋占用费的判决（生效的判决书）。故，法庭应当依据本案事实驳回反诉原告关于房屋占用费的诉讼请求。本院对事实和证据的分析与认定当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，认定如下：被告对原告所举的证据3有异议，认为是复印件，但该证据与本院调取回来的（2019）陕0881刑初718号刑事判决书中的内容一致，且该证据与其他证据相印证，故对该证据予以确认；对证据4被告有异议，但该鉴定意见书系有资质的鉴定机构出具，能够真实、客观的反映楼房装修状况及相关费用，故对该证据予以确认；对原告提交的榆林市纪律监察委员会的谈话通知被告有异议，且该证据系复印件，原告再未提交替他证据与该证据相印证，故本院不予确认。原告对被告提交的证据2有异议，但其在第二次庭审承认延某某已经去世的事实，被告兄弟姐妹都同意被告进行管理，在原告经营期间亦未发生就管理权而产生的争议，故对该证据予以确认；对证据5原告有异议，且该证据不能证明办理消防手续是原告的义务，故对该证据不予确认。本院调取的证据被告有异议，在本院调取的（2019）陕0881刑初718号刑事判决书中第170页中明确记载：李某某在办理东区字第6-021220号的房屋产权证时提供的定政规字（2008）038号的建设工程规划许可证中“定边县城乡建设局”印文与同时期相同内容印文并非同一枚印章盖印。根据以上内容，不能认定建设规划许可证的真实性，故对该证据予以确认；对于土地证，经定边县自然资源和规划局于2019年5月20日向榆林市公安局榆神分局出具的函可知，认定该证件系假证，故对该证据予以确认。对本院调取的定边县不动产登记局出具的关于涉案房产产权的注销登记证明、被告虽持有异议，但因该证明为政府管理部门出具的原始证明，本院予以确认。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实， 2018年6月5日，原、被告签订《租房协议》，约定被告（反诉原告）将位于定边县定边镇新区五中北侧（兴源南区东大门对面）的楼房（1-5楼共计3150平方米）整体租赁给被告（反诉原告），租赁期限是6年，从2018年8月1日至2024年7月31日终止。其中2018年6月15日至2018年7月31日为被告（反诉原告）的装修期间，原告（反诉被告）不收取租赁费。同时约定付款方式为：每年的租金是50万元，于每年的6月15日前一次性付清，如未能一次性付清，视为原告（反诉被告）违约，被告（反诉原告）于当年8月1日有权收回房屋使用权。原告（反诉被告）于2018年6月16日向被告（反诉原告）支付了2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金50万元，被告（反诉原告）向原告出具收据一支。原告（反诉被告）对该楼房进行了装修，一楼用于经营超市，三、四、五楼用于经营公寓。后原告以二楼无法办理消防许可手续导致无法经营，并且被告并非房屋的所有权人而提起诉讼。另查明：本案争议的楼房原登记在被告（反诉原告）母亲延某某名下（产权证号：定边县房权证东区字第6-021220号），延某某于2016年因病去世，之后该楼房由被告管理，其兄弟姐妹均同意其管理。该房产的规划许可证由李某某办理，但在（2019）陕0881刑初718号刑事判决书中第170页中明确记载：李某某在办理东区字第6-021220号的房屋产权证时提供的定政规字（2008）038号的建设工程规划许可证中“定边县城乡建设局”印文与同时期相同内容印文并非同一枚印章盖印，且登记在延某某名下的国有土地使用权证（产权证号：定国用（2009）第6-14151号）经定边县自然资源和规划局于2019年5月20日向榆林市公安局榆神分局出具的函可知，认定该证件系假证。定边县不动产登记局于2020年11月24日对涉案房屋产权进行了注销登记。又查明：在诉讼过程中，根据原告（反诉被告）的申请，本院委托陕西广合资产评估有限公司对涉案的定边县第五中学北侧（美廉美超市）1-5楼相关资产损失进行评估。该公司于2020年4月13日做出陕广评报字（2020）第056号资产评估报告书，涉案楼房的资产损失如下：房屋租赁（1-5楼）的2楼租赁费价格评估净值为16元每平方米每月；房屋装修净值为709600元；超市布局设计和运营重型费等净值为20000元；美廉美超市门头、顶楼广告费用（材料和安装）、室内广告制作费用净值为106500元；评估安装监控系统、感应门、防盗门、门禁价格及评估净值为41360元；1-5楼内所有设施、设备、软件设备等费用和净值为363420元；奶茶店、稀奇古怪店加盟费及合同解除后的费用为29800元；租赁时楼房的水路、管道、水泵更换材料安装和维修费为11300元。原告支出鉴定费30000元。再查明，在本院审理期间，反诉原告以反诉被告因为装修而使房屋原装修部分遭到损坏，给其造成损失为由，申请司法鉴定，但未能提供相关证据支持，鉴定机构未予鉴定。还查明，2020年6月3日，原告（反诉被告）向本院提出了停止扩大损失、立即交房的申请，本院于2020年6月11日组织协调交房未果，现原告王宁（反诉被告）已停止经营。二至五楼已腾空，一楼超市已停止经营且大部分货物已搬走。本院认为，经司法鉴定涉案的楼房的规划许可证中“定边县城乡建设局”印文与同时期相同内容印文并非同一枚印章盖印，虽然没有经相关部门认定为假证，但被告再未提交其他证据证明该证的合法性与真实性，故对该证件的真实性不予确认，而土地使用权证已经被定边县自然资源和规划局认定为假证，应认定涉案楼房没有取得规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。依据该法条，被告将未取得规划许可证的楼房出租给原告，且原产权登记被注销，双方签订的《租房协议》因违反法律规定而无效，故对原告的第一项诉请予以支持。虽然规划许可证及共有土地使用权证系李某某办理，被告作为出租人对该证件的真实性可能不知情，但出租人有义务保证在租赁合同的期限内保持房屋处于适于使用收益的状态，而未取得合法规划许可证导致楼房成为违章建筑，不适于经营收益，导致合同无效的责任在被告方，原告对此无过错，原告所受损失中，符合法律规定，应当得到赔偿的部分，应由被告赔偿。关于原告的损失，《合同法》第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第9条规定，承租人经出租人同意装饰、装修。租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，因原告是整体租赁房屋，原告对该楼房一直进行管理使用，对于二楼没有经营的原因原告所提交的证据不足以证明系被告的原因导致，因此，对于2楼的占用费净值损失应由原告自行承担；在评估报告中的1-5楼内所有设施、设备、软件设备没有形成附合，原告可搬离，该项损失363420元不应由被告负责赔偿，原告自行承担损失后，上述设施、设备、软件设备归原告所有。此外，原告因申请鉴定支出30000元，该笔费用亦属于原告的损失，应由被告承担。综上被告应当赔偿的损失有：房屋装修评估净值709600.00元，超市布局设计和运营重型费等评估净值20000.00元，美廉美超市门头、顶楼广告费用（材料和安装）、室内广告制作费用评估净值106500.00元，评估安装监控系统、感应门、防盗门、门禁价格及评估净值41360.00元，奶茶店、稀奇古怪店加盟费及合同解除后的费用评估净值29800.00元，租赁时楼房的水路、管道、水泵更换材料安装和维修费评估净值11300.00元，鉴定费30000元，共计948560元，其余损失应由原告自行承担。关于反诉原告的第一项诉请，因原、被告签订的《租房协议》无效，无效的合同自始不产生合同效力，已经无法继续履行，在合同无法履行时，反诉原告虽要求恢复原状，但反诉被告装修及改造水路、管道等已经形成附合，根据法律规定，对于形成附合而出租房不同意利用的根据各自的过错程度分担损失，因附合物客观上已经不能拆除、恢复原状，而导致合同无效的过错在反诉原告，故对于该部分的损失应由反诉原告自行承担。对于反诉原告要求反诉被告支付租赁费的诉请，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案反诉原告与反诉被告约定的房屋租赁费为每年50万元，折合每天为1370元。每月46667元。反诉被告已经向反诉原告交纳了2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金50万元，诉讼期间，反诉被告于2020年6月3日向本院提出交房申请，且2-5楼已具备交房条件，经本院于2020年6月11日协商时，反诉原告依房屋应整体交付为由，拒绝接收，综合反诉被告已停止经营，一楼超市大部分货物已搬离之客观情况，反诉原告所主张的房屋占用费应计算至2020年6月11日为宜，反诉被告应向反诉原告支付房屋占用费430370元（10月×41667元／月+10日×1370元／日）。关于反诉原告要求判令反诉被告支付违约金之诉请，因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签房屋租赁合同为无效合同，双方关于违约金的约定亦属无效约定，故对反诉原告的该项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王宁与被告袁小也签订的《租房协议》无效。原告于本判决生效后十日内将涉案房屋向被告交付。二、由被告袁小也于本判决生效之日后五日内向原告王宁赔偿损失948560元。三、由反诉被告王宁于本判决生效之日后五日内向反诉原告袁小也支付房屋占用费430370元。四、驳回原告王宁的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告袁小也的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17445元，由原告王宁负担4158元，被告袁小也负担13287元。反诉费9800元，由反诉原告袁小也负担2044元，由反诉被告王宁负担7756元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。    审 判 长 闫学峰 审  判  员  党翠琴人民陪审员  姚金辉   二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  陈玲玲  1