湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终2580号上诉人（一审原告）：孙敏娃，女，1966年3月22日出生，汉族，住河南省淅川县。委托诉讼代理人：杨云飞，湖北平常律师事务所律师。委托诉讼代理人：张道良，湖北平常律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：湖北工建集团第三建筑工程有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区中南二路**。法定代表人：郑杰，公司经理。委托诉讼代理人：丁云海，湖北紫霄律师事务所律师。一审第三人：十堰伟豪建业置业有限公司。。住所地：湖北省十堰市白浪马路村村委会**法定代表人：陆兴明，公司总经理。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君，湖北延兴律师事务所实习律师。一审第三人：十堰昊华置业有限公司。住所地：湖北。住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇西岭街水库**林特胡同**法定代表人：王爱丽，公司总经理。上诉人孙敏娃因与被上诉人湖北工建集团第三建筑工程有限公司（以下简称湖北工建三公司）、一审第三人十堰伟豪建业置业有限公司（以下简称伟豪公司）、一审第三人十堰昊华置业有限公司（以下简称昊华公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2020）鄂0302民初377号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙敏娃上诉请求：1、撤销原判，改判不得执行孙敏娃购买的位于十堰市××浪街办××路××城××号房屋（以下简称案涉房屋），并解除查封；2、判令湖北工建三公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、原判认为“孙敏娃提交的证据内容与其陈述相互矛盾，不能证明其主张，无法确认双方签订协议的真实时间及付款方式、金额”错误。孙敏娃提交的《卧龙城房屋认购意向书》等书面证据能够证实孙敏娃与十堰市华厦房地产开发有限责任公司白浪分公司（以下简称华厦公司）就案涉房屋在2015年7月7日签订购房协议，协议付款方式为：用杨天生对伟豪公司享有的部分债权抵付，金额为383648.35元。伟豪公司在2016年之前未达到房地产开发建设资质，未取得商品房预售许可证，因此，伟豪公司以华厦公司名义对外销售十堰市白浪街办台湾路201号卧龙城部分房屋（包括案涉房屋）。2016年12月30日，伟豪公司取得商品房预售许可证，便终止了与华厦公司的合作关系，开始以伟豪公司名义对外开展售房等行为。因此，2015年7月7日，华厦公司与孙敏娃签订的购房协议，实际上系华厦公司代伟豪公司与孙敏娃所签署。本案中，伟豪公司因拖欠1号楼建设施工人杨天生工程款而双方形成债权债务关系，而杨天生又拖欠孙敏娃配偶张德勇的供河沙、石子等款，经协商一致，达成了以房抵款的合意，即伟豪公司将案涉房屋出售给孙敏娃，抵消公司拖欠杨天生的工程款，而孙敏娃在上述所抵款项范围内，以其对杨天生的债权抵付了应付给伟豪公司的购房款。上述事实有孙敏娃提交的《欠条》、《抵房证明》、《收据》及《卧龙城房屋认购意向书》等书面证据予以相互印证。结合本案实际情况，案涉购房协议中约定的当事人名称、标的物地点、房号、标的物面积、单价以及总价款金额都具体、明确，孙敏娃以工程款抵付购房款的方式已实际支付了全部购房款的义务。综上，孙敏娃在人民法院查封案涉房屋之前已与开发商在2015年7月7日订立的购房协议系合法、有效的商品房买卖合同。2、孙敏娃与杨天生之间的债权债务、杨天生与伟豪公司之间的债权债务真实合法有效。孙敏娃提交的杨天生与伟豪公司、昊华公司签订的《工程施工承包合同》、杨天生与华夏公司签订的《卧龙城项目以房抵工程款合同》以及(2017)鄂0302民初2772号民事判决等证据，足以证实杨天生与伟豪公司之间存在真实的债权债务关系。孙敏娃提交的杨天生书写的《欠条》和《抵房证明》等足以证实孙敏娃与杨天生之间存在真实的债权债务。3、案涉房屋没有办理不动产登记和预售合同备寨等手续系伟豪公司违约行为所致，非因孙敏娃自身原因造成。孙敏娃自2015年签订购房协议后，一直积极主动要求开发商办理产权过户等手续，但开发商总是以各种理由予以推脱、搪塞。4、孙敏娃提交的《卧龙城房屋认购意向书》与《卧龙城认购协议书（抵款）》以及伟豪公司给上诉人出具的《收据》等证据之间并不矛盾，能够相互印证本案涉及到的各方当事人之间的真实权利义务关系。《卧龙城认购协议书（抵款）》是在2019年孙敏娃要求伟豪公司在《卧龙城房屋认购意向书》的基础上签订的补充协议，约定的购房价款并不矛盾，2015年签订购房协议时，约定的案涉房屋建筑面积为102.17平方米，房屋建好后，经过房地产测绘部门测量，案涉房屋建筑面积为104.02平方米，故房屋总价也由原协议中的383648.35元变更为390595元；对收款收据问题，孙敏娃在2015年7月7日签订购房协议时，通过抵款方式已实际支付案涉房屋总价款，开发商和杨天生也是认可的。2019年补签《卧龙城认购协议书（抵款）》时，因案涉房屋实际面积比原协议中约定的面积多了近两平方米，所以，孙敏娃要求开发商按照《卧龙城认购协议书（抵款）》约定的房屋总价款补了一份《收据》，因《卧龙城房屋认购意向书》在2015年7月7日签订的，故孙敏娃要求将《收据》的落款都写为2015年7月7日。湖北工建三公司、伟豪公司、昊华公司均未提交书面答辩意见。孙敏娃向一审法院起诉请求：1、请求依法判决不得执行案涉房屋；2、判令湖北工建三公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：湖北工建三公司与昊华公司、湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司、伟豪公司缔约过失责任纠纷一案，一审法院审理过程中作出（2017）鄂0302民初2772号民事裁定书、（2017）鄂0302执保309号协助执行通知书，于2017年7月13日查封伟豪公司位于湖北省××浪开发区××路（项目名称卧龙城）1幢1-13-3等33处房产（含案涉房屋）；一审法院于2018年7月30日作出（2017）鄂0302民初2772号民事判决：一、昊华公司和伟豪公司共同返还湖北工建三公司保证金5000000元及截止到2017年6月16日的利息3783333.33元；二、驳回湖北工建三公司对湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。判决生效后，湖北工建三公司申请执行，一审法院作出（2019）鄂0302执778号执行裁定，裁定拍卖上述查封的伟豪公司所有的位于湖北省××箭区××浪街办××路××幢部分房产（含本案案涉房屋）。执行中，孙敏娃对执行标的提出书面异议，请求解除查封，停止评估、拍卖；同时提交其与伟豪公司2015年7月7日签订的《卧龙城认购协议书》。一审法院于2019年11月6日作出（2019）鄂0302执异343号执行裁定，裁定驳回孙敏娃的执行异议请求。孙敏娃于2019年11月14日收到该裁定后不服，于2019年11月28日提起本案诉讼。诉讼中，孙敏娃提交其与十堰市华厦房地产开发有限责任公司白浪分公司（以下简称华厦公司白浪分公司）2015年7月7日签订的《卧龙城房屋团购意向书》，同时提交欠条、借据、收据、杨天生出具的证明等证据。另查明，案涉房屋由伟豪公司于2016年12月30日取得鄂十房预售字（2016）062号湖北省商品房预售许可证书。一审法院认为，本案的争议焦点为孙敏娃对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实严格审查。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，此即与《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。即便将以房抵债行为视为享有物权期待权，本案在适用上述规定时还存在以下问题：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”根据上述规定可知，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议予以排除人民法院强制执行的，应由案外人对上述事实承担举证责任。本案中，孙敏娃提起执行异议时提交的《卧龙城认购协议书》与诉讼中提交的《卧龙城房屋团购意向书》签订时间均是2015年7月7日，但主体、房号、面积、价款、部分条款内容不一致，对此孙敏娃称开始与华厦公司白浪分公司签订合同，执行异议时提交的《卧龙城认购协议书》系2019年更换名字与伟豪公司签订，面积增加两个平方。若按孙敏娃所述，其2015年7月7日与华厦公司白浪分公司签订《卧龙城房屋团购意向书》载明房屋价款为383648.35元，但其提交的伟豪公司2015年7月7日出具的收据载明价款为390595元，2015年收据金额却与其所称2019年因增加面积所签订的《卧龙城认购协议书》中房屋总价一致，孙敏娃提交的证据内容与其陈述相互矛盾，不能证明其主张，一审法院无法确认双方签订协议的真实时间及付款方式、金额。同时，孙敏娃所主张抵偿杨天生的债务是指伟豪公司所欠杨天生的工程款，孙敏娃与伟豪公司之间并不存在直接的债权债务关系。因此，认定孙敏娃对案涉房屋是否享有物权期待权以及是否支付了购房款，应当以孙敏娃与杨天生之间债权债务、杨天生与伟豪公司之间债权债务真实合法有效为前提。孙敏娃仅提交杨天生的欠条和证明不足以证明双方债权债务情况；孙敏娃亦应当对伟豪公司欠杨天生工程款的真实性、合法性负有举证责任，其提交的杨天生与昊华公司的工程施工承包合同，不能证明杨天生与伟豪公司之间是否存在债权债务、具体数额及履行情况等。孙敏娃未提供充分证据证明案涉房屋抵债的真实性、合法性，不能认定孙敏娃支付了案涉房屋的购房款及具体数额，应承担举证不力的法律后果。因此，应当认定孙敏娃对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。孙敏娃的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回孙敏娃的诉讼请求。案件受理费80元，由孙敏娃负担。本院二审期间，孙敏娃提交了如下证据：1、伟豪公司出具的《关于台湾路搬迁安置项目建设企业主体变更情况说明》、《关于伟豪公司与华厦公司关系的情况说明》，拟证明在开发建设卧龙城建设项目时，因伟豪公司当时未达到房地产开发建设资质而借用华厦公司资质进行开发建设，故伟豪公司与早期的购房人签订购房意向书和出具的购房款收据或者以房抵款的手续都是以华厦公司名义办理的；伟豪公司在2016年以后取得开发建设房地产资质即与华厦公司终止合作关系，伟豪公司在此之前以华厦公司、昊华公司名义与购房人签订的购买卧龙城房产的资料，现伟豪公司均予以认可，孙敏娃于2015年7月与华厦公司签订的《卧龙城房屋认购意向书》应视为在人民法院查封案涉房屋之前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同；2、2020年11月3日在十堰市不动产登记中心查询孙敏娃配偶张德勇在十堰市城区无登记用于居住的房屋的查询证明。拟证明除涉案房屋外，孙敏娃无其他用于居住的房屋。3、杨天生与伟豪公司之间办理的工作联系函、杨天生与华厦公司于2015年11月1日签订的《卧龙城项目以房抵工程款合同》，拟证明杨天生与伟豪公司之间债权债务真实合法，涉案房屋抵偿杨天生工程款后，杨天生又将房屋抵偿给孙敏娃。湖北工建三公司质证认为，伟豪公司与本案判决结果存在利害关系，其出具的2份情况说明真实性存疑；杨天生与华厦公司于2015年11月1日签订的《卧龙城项目以房抵工程款合同》未加盖华厦公司印章，不能证实孙敏娃主张的事实成立；对在不动产权登记中心的查询证明真实性不持异议，但认为还应提交孙敏娃本人的住房情况的查档证明。伟豪公司对孙敏娃提交的上述3组证据均不持异议。本院认为，对孙敏娃提交的上述3组证据，应结合本案的其他证据，作出综合认定。经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，依据上诉人孙敏娃所举出的证据及其陈述取得涉案房屋的过程审查，可以认定杨天生参与卧龙城项目施工，因建设单位未支付工程款，杨天生又拖欠孙敏娃配偶张德勇的供河沙款未付，所以开发商将涉案房屋抵偿拖欠杨天生的工程款，杨天生又将涉案房屋交付给孙敏娃抵偿所欠的河沙款。但从孙敏娃举出的证据审查，孙敏娃举出在2015年7月7日，孙敏娃以涉案房屋的认购人身份与华厦公司签订涉案房屋认购意向书，杨天生在该认购意向书签写“此房抵工程款.2015.7.7”字样，孙敏娃又举出在2015年7月7日，孙敏娃、杨天生作为债权人与伟豪公司签订《卧龙城认购协议书（抵款）》；孙敏娃还举出在2015年11月1日，华厦公司与杨天生签订《卧龙城项目以房抵工程款合同》。从上述三份协议落款时间看，在2015年7月7日的同一天，孙敏娃与不同的交易主体华厦公司、伟豪公司分别签订涉案房屋认购协议不符合逻辑；此外，从孙敏娃提交的2017年6月13日、2018年3月16日和同年3月30日，伟豪公司给杨天生出具的工作联系函内容审查，不能证实伟豪公司在出具3份工作联系函前，华厦公司或者伟豪公司已与杨天生进行了工程价款结算，那么在此之前的2015年7月7日和2015年11月1日，卧龙城建设单位与施工人杨天生签订以房抵工程款协议不符合日常生活法则和逻辑，故现有的证据不足以认定孙敏娃在人民法院查封案涉房屋之前已签订了房屋买卖协议；但从孙敏娃举出的证据，可以认定是以涉案房屋抵偿债务的事实，且伟豪公司与孙敏娃签订的《卧龙城认购协议书（抵款）》付款方式约定是抵款，由此可以认定伟豪公司与孙敏娃之间签订《认购协议书》的目的是为了消灭债权债务，此即与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的基于房屋买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，该以物抵债并不足以形成优先于一般债权的利益，不能产生针对交易不动产的物权期待权。伟豪公司与孙敏娃之间签订的认购协议书虽不违反法律规定，但在案涉房屋完成变更登记前，孙敏娃对涉案房屋既无所有权又无物权期待权，其并不享有优先于其他一般债权的利益。孙敏娃未提交其除涉案房屋外，无其他用于居住的房屋的证明，故现有的证据也不足以认定其符合作为消费者购房用于居住的情况；孙敏娃提交的收据载明其在2019年11月向物业公司交纳房屋装修履约金，也不足以认定其在涉案房屋被查封前已合法占有、使用了涉案房屋，故孙敏娃对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，孙敏娃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人孙敏娃负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年十二月二十一日书记员 周 翔