河北省元氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0132民初1353号 原告：李姗姗，女，1987年12月11日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：李荣梅，河北冠彬律师事务所律师。 被告：河北创通房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西旭城花园旭雅园6-1-101，统一社会信用代码91130100561994754A。 法定代表人：任永亮，执行董事。 被告：平安银行股份有限公司石家庄分行，住所地河北省石家庄市新华区新华路**，统一社会信用代码91130100320145874Q。 法定代表人：冯少英，行长。 委托诉讼代理人：韩义楼，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：靳奇华，河北世纪方舟律师事务所律师。 原告李姗姗与被告河北创通房地产开发有限公司、被告平安银行股份有限公司石家庄分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李姗姗委托诉讼代理人李荣梅律师、被告平安银行股份有限公司石家庄分行（下称平安银行）委托诉讼代理人韩义楼律师、靳奇华律师到庭参加诉讼。被告河北创通房地产开发有限公司（下称创通公司）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李姗姗向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告李姗姗与被告河北创通房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同。2、请求被告河北创通房地产开发有限公司返还原告首付款58200元。3、请求被告河北创通房地产开发有限公司返还已付贷款34159.10元。4、请求被告河北创通房地产开发有限公司支付违约金10325.7元（计算至2020年5月29日，以实际付清之日止）。5、请求解除与二被告签订的三方房地产买卖抵押贷款合同。6、请求剩余331期未还贷款本息共计389884.9元由被告河北创通房地产开发有限公司直接返还给被告平安银行股份有限公司石家庄分行。7、诉讼费由被告河北创通房地产开发有限公司承担。其事实与理由：原告李姗姗与被告河北创通房地产开发有限公司于2018年4月20日签订了珑源御园15-1-701号房产的商品房买卖合同，原告购买被告将要建设的商品房（房屋53.64平方米》房屋总价款268200元。首付58200元。剩余房款210000元向平安银行股份有限公司石家庄分行申请贷款。贷款起止为2018年1月2日至2048年1月2日，共计360个月，截止2020年5月28日，已还款29个月，共计34159.10元。剩余331个月未还。根据合同约定本套房产被告应于2019年5月1日将房屋交付原告使用。原告方依据合同履行了付款义务，但是被告方河北创通房地产开发有限公司却迟迟不履行合同的交付义务，至今未完成建设，无法交付。现要求解除双方的买卖合同。平安银行在商品房买卖合同备案之前审批发放贷款，使我方对开发商做出错误预判。现根据商品房买卖合同的第十二条的约定，原告现要求解除双方的买卖合同。因为部分房款为原告与被告平安银行的贷款，根据最高法院“商品房买卖司法解释”的二十四条，二十五条的规定要求解除与平安银行股份有限公司石家庄分行的房地产买卖抵押贷款合同，并要求河北创通房地产开发有限公司将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还（担保权人）平安银行股份有限公司石家庄分行和（买受人）原告李姗姗。为维护原告的合法权益，现依据双方签订的《商品房买卖合同》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其它相关法律的规定向贵院提起诉讼，望贵院在查清事实的基础上，判如所诉。 创通公司未答辩。 平安银行未提交答辩状，庭审中辩称：1、原告诉请的相关合同合法有效，且均在履行中，原告要求解除不符合合同约定和法律规定；2、原告的第六项诉讼请求不明确，原告要求创通公司直接偿还平安银行贷款的意思表示中是否包含免除其自身还款义务的请求，关系到答辩人的实际权益，根据民诉法该诉求应该明确；3、答辩人已经向原告发放贷款，合同成立生效，双方应对合同内容严格履行；4、根据原告与创通公司签订的商品房买卖合同第12条的约定，原告主张要求解除与创通公司的买卖合同及要求解除与创通公司、平安银行抵押贷款合同违反合同法的规定和商品房解释第15条的规定，请求驳回原告的全部诉讼请求，要求原告继续履行合同。 当事人围绕诉辩主张向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证。 李姗姗向本院提交下列证据：1、石家庄商品房买卖合同第12条的规定，要求解除商品房买卖合同；2、房地产买卖抵押贷款合同；3、原告平安银行个人账户交易清单，证明已经交付29期贷款共计34159元；4、创通公司给原告开具的首付款收据58200元。证明原告与创通公司于2018年4月20日签订了商品房买卖合同，根据商品房买卖合同第12条的规定创通公司已经严重违约，我方要求解除合同。 平安银行对李姗姗提交的证据质证认为：对证据1结合我方的材料来看，原告提交的证据买受人的签字和我方的签字应该不是一个人，所以对真实性有异议，根据原告与创通公司签订的买卖合同第12条，关于创通公司逾期交房的违约处理方式是继续履行，并由创通公司支付原告已付房款的万分之一支付违约金直至交房，该合同记载交房时间是2019年的5月1日，起诉时间超过1年的除斥期间；对证据2、3真实性无异议；对证据4与我方无关联性，不予质证。 平安银行向本院提交下列证据：贷款合同，证明我方与原告及创通公司就贷款约定贷款金额21万元，借款人是原告，创通公司承担阶段性连带保证责任。 李姗姗对平安银行提交的证据质证认为：对真实性无异议。 创通公司庭后向本院提交系列证据：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》（第201513、201514号）。 经审理，本院查明事实如下： 2017年12月21日，李姗姗（甲方、借款人；丙方、抵押人）、平安银行（乙方、贷款人及抵押权人）、创通公司（丁方、保证人）签订《房地产买卖抵押贷款合同》〔合同编号：平银（石家庄分行）房贷字（2017）第（ＲＬ20171221004163）号〕，约定李姗姗向平安银行贷款210000元，“贷款用途买房”；“贷款期限360个月，自2017年12月21日起至2047年12月21止”，合同第二条“贷款支付”约定，“甲乙双方同意本合同项下贷款资金采取受托支付，甲方在此不可撤销地授权乙方将此笔贷款全数以丙方购楼款名义，划入收款人指定账户”；第八条“抵押”约定，“本合同项下的抵押房地产为元氏县北正乡时家庄村村西珑源御园15-1-701，预售合同编号或房地产证号为：32××69，房屋建筑面积为53.64平方米”。合同所附《抵押房地产清单》显示，抵押房地产名称：珑源御园；抵押物价值：268200元；抵押物所在地：元氏县北正乡时家庄村村西珑源御园15-1-701；权利人：李姗姗”。 2018年4月20日，创通公司（出卖人）与李姗姗（买受人）签订《预售商品房合同备案书》（Ｎｏ：321808042014513838747），约定李姗姗购买创通公司开发建设的位于元氏县，建筑面积53.64平方米，单价5000元／每平方米，总价款268200元。合同第十一条“交付时间和手续”约定，“出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房”；第十二条“逾期交付责任”约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.合同继续履行”。 合同签订后，李姗姗将2017年9月3日向创通公司交纳的定金58200元抵作首期房款，剩余房款210000元由平安银行按照抵押贷款合同的约定支付给创通公司。 另查明，创通公司开发建设的珑源御园项目开发建设手续及商品房预售许可手续齐全，但该工程截止庭审结束时尚未开工建设。 上述事实，有原、被告陈述、经庭审质证的原被告证据及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，李姗姗与创通公司签订的《预售商品房合同备案书》是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方均应当按约定履行各自义务。李姗姗按合同约定履行了支付购房款义务，创通公司作为涉案房产的开放商，按约交房系其基本义务。根据合同约定，创通公司应当于2019年5月1日前交付房屋，但至本案庭审结束时，被告仍未开工建设，显属违约。 （一）关于预售商品房合同备案书应否解除问题。虽然双方约定逾期交房时的处理方式为继续履行，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同之规定，案涉房产至今尚未开工建设，李姗姗购买住房的合同目的不能实现，其有权要求解除合同；平安银行抗辩，原告解除权的行使期间已经超过法律规定的一年除斥期间。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房合同解释）第十五条的规定，合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，但原被告并未约定解除权发生日，合同约定的逾期交房处理方式为继续履行，解除权的行使并非依约定解除而是根据法律规定解除，解除权处于待定状态，相应的，解除权发生日也处于不确定状态，平安银行关于逾期交房日即解除权发生日的主张，系对解除权发生日的错误理解，对该抗辩不予支持，对李姗姗要求解除合同的请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉预售商品房合同备案书解除后，创通公司应返还李姗姗支付的房款，并赔偿李姗姗因此所产生的损失。因此李姗姗要求创通公司返还已付购房首付款、支付利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。创通公司应返还李姗姗购房首付款58200元，并应自2017年9月3日起，以李姗姗已支付的房款58200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向李姗姗支付利息。 （二）关于房地产买卖抵押贷款合同应否解除问题。根据商品房合同解释第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，李姗姗要求解除与平安银行、创通公司签订的《房地产买卖抵押贷款合同》，亦应予支持。根据商品房合同解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，创通公司应返还李姗姗本判决生效之日前已向平安银行所还贷款，并向平安银行偿还自判决生效之日起的剩余贷款。 另，创通公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其质证、抗辩等诉讼权利的放弃，不影响案件的审理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告李姗姗与被告河北创通房地产开发有限公司2018年4月20日签订的321808042014513838747号《预售商品房合同备案书》。 二、解除原告李姗姗与被告平安银行股份有限公司石家庄分行、被告河北创通房地产开发有限公司2017年12月21日签订的平银（石家庄分行）房贷字（2017）第（RL20171221004163）号《房地产买卖抵押贷款合同》。 三、被告河北创通房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告李姗姗购房款人民币五万八千二百元整（¥:58200.00）及自2017年9月3日起至支付完毕之日止的利息（利息计算以58200元为基数，2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率计算）。 四、被告河北创通房地产开发有限公司于本判决生效后五内返还原告李姗姗本判决生效前已向被告平安银行股份有限公司石家庄分行所还贷款本金及利息（以被告平安银行股份有限公司石家庄分行于判决生效后当月出具的还款明细清单为准）。 五、被告河北创通房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向被告平安银行股份有限公司石家庄分行偿还平银（石家庄分行）房贷字（2017）第（RL20171221004163）号《房地产买卖抵押贷款合同》自本判决生效之日起的剩余贷款本金及利息（以被告平安银行股份有限公司石家庄分行于判决生效后当月出具的还款明细清单为准）。 六、驳回原告李姗姗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4344元，由河北创通房地产开发有限公司负担（判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（（地址：河北省元氏县收件人：材料收转窗口；电话：8067×××7）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郑景云 二〇二〇年十二月一日 书记员  赵 旭 书记员  张晓红 第8页共9页 第1页共9页