湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初2662号 原告：株洲市嘉园基业物业服务有限公司湘潭分公司，住所地湘潭市雨湖区韶山东路**旺城天誉小区。 负责人：陈国善，系该公司经理。 委托诉讼代理人：许婷婷，湖南湘剑律师事务所律师。 被告：李孝云，男，汉族，1968年9月25日出生。 委托诉讼代理人：王承志，湖南潭州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宾稀，湖南潭州律师事务所律师。 原告株洲市嘉园基业物业服务有限公司湘潭分公司与被告李孝云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告株洲市嘉园基业物业服务有限公司湘潭分公司的委托诉讼代理人许婷婷、被告李孝云的委托诉讼代理人王承志、宾稀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告株洲市嘉园基业物业服务有限公司湘潭分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的服务合同书；2.判令被告立即向原告支付物业服务费81,841元及违约金139,478元（自2018年10月1日算至2020年5月15日）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月23日，原告与被告签订《湘潭旺城天誉商业广场市场管理及经营服务合同》，就被告在租赁期间使用湘潭市雨湖区韶山东路旺城天誉商业广场第XX幢第XX层的商铺（编号为XX、XX、XX、XX、XX）及设备设施期间的物业管理服务事宜作出约定，包括物业服务费用的标准（12,591元/季）、支付方式（预付）和支付时间（按季度支付），双方的权利义务，违约责任等。合同签订生效后，原告依约完全履行提供了相应的物业管理服务的义务，但被告从2018年10月1日起开始拖欠物业服务费。同时，被告违反合同约定，在未经原告同意的情况下，于2019年4月1日起擅自闭店停止经营，并拒绝再向原告支付所欠物业服务费。被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，造成原告重大经济损失。鉴于上述情况，原告已于2020年5月15日向被告发出解除合同的函件，告知被告双方间的租赁法律关系已解除。综上，为维护原告合法权益，故诉至人民法院，请求依法判决。 被告李孝云辩称，1.原告未全面履行合同义务，构成违约。依据双方间的合同约定，原告应负责对市场内的经营秩序进行管理，对市场内通道畅通、车辆停放进行管理，保障市场环境和谐、经营有序。但在答辩人租赁期间，多次发生旺城天誉小区业主用车辆堵住商铺前坪停车场入口的事件，导致客户无法进入商铺或进入商铺的客户无法出去。2.因合同目的无法实现，答辩人与物业出租方湘潭鸿基龙盛置业有限公司之间的租赁合同已于2019年4月1日解除，答辩人与原告的物业服务合同也已同时解除。在答辩人租赁期间。因湘潭鸿基龙盛置业有限公司和原告未能处理好与旺城天誉小区业主因停车费所产生的矛盾，多次发生了旺城天誉小区业主用车辆堵住商铺前坪停车场入口的事件，导致答辩人无法正常经营，给答辩人造成巨大损失。因租赁合同目的已无法实现，答辩人于2019年4月1日向湘潭鸿基龙盛置业有限公司发出了解除租赁合同的通知，该公司在另案中已确认收到了上述通知。湘潭鸿基龙盛置业有限公司虽对解除租赁合同有异议，但并未在法定的时间内提起诉讼或申请仲裁，故答辩人与湘潭鸿基龙盛置业有限公司间的租赁合同已于2019年4月1日解除。答辩人与原告签订的《湘潭旺城天誉商业广场市场管理及经营服务合同》的第二条、第七条约定，经营管理服务时间与该物业的租赁合同时间同步、解除租赁合同时，本协议解除。因此，答辩人与原告间的物业服务合同也已同时解除。3.《湘潭旺城天誉商业广场市场管理及经营服务合同》系原告提供的格式合同，仅约定了答辩人一方的违约责任，且违约金的支付比例高达5‰/日，对自己的违约责任未作约定，明显不对等。上述违约金的约定违反了合同法司法解释二中关于违约金不得超过实际损失30%的规定，且应根据实际情况予以调整。 原告株洲市嘉园基业物业服务有限公司湘潭分公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1.原告组织机构代码证、原告法定代表人身份信息资料、被告的身份证复印件。证据2.《湘潭旺城天誉商业广场是从管理及经营服务合同书》、《旺城天誉商业广场商铺租赁合同》、《合同条款变更协议》。证据3.《告知函》、《律师函》及快递信息。 被告李孝云为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据1:谈话笔录五份、报警案件处警登记表三份。证据2：湘潭鸿基龙盛置业有限公司的《民事起诉状》。 本院对上述由原告及被告提交的证据作如下认定： 对原告所提交的前述证据认定如下：对证据1，被告无异议，本院予以认定。对证据2，被告对其真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，经审查，本院对该组证据的真实性予以认定，但该组证据不能达到原告的全部证明目的。对证据3，本院对其真实性予以认定。 对被告提交的前述证据认定如下：对证据1中的五份谈话笔录，原告对其三性及证明目的均有异议，经审查，该五份谈话笔录形式上属于证人证言，但该五份谈话笔录的被谈话人均未作为证人出庭作证，故本院不予认定；对其中的三份报警案件处警登记表，原告对其三性均无异议，但对证明目的有异议，经审查，本院对该三份报警案件处警登记表的真实性、合法性予以认定，但该证据不能达到被告的全部证明目的。对证据2，原告对其三性均无异议，故本院对其真实性予以认定，但该组证据不能达到被告的全部证明目的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月6日，案外人湘潭鸿基龙盛置业有限公司（出租方、甲方）与被告李孝云（承租方、乙方）签订《旺城天誉商业广场商铺租赁合同》，2018年5月21日签订《合同条款变更协议》，上述合同中约定：乙方承租甲方位于湘潭市雨湖区韶山东路(河西三大桥)旺城天誉商业广场第XX幢第XX层XX、XX、XX、XX、XX号商铺经营餐饮，建筑面积839.36㎡，计租面积749.25㎡。甲方于2018年3月15日之前交付铺面给乙方进场装修。合同期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止。合同第十五条中约定收取物业管理费（按建筑面积收取），标准为5元/㎡/月，甲方每月收取物业管理费4197元。按季度交付。合同第三十五条第3项约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同：……3.乙方拖欠任何一项应付甲方和物业管理公司的保证金、租金及物业管理费、空调费、能源费等超过30日，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，并由乙方承担违约责任；乙方还应同时承担逾期违约金，即每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的2‰向甲方支付违约金。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。 上述合同签订后，被告李孝云（承租方、乙方）又于2018年6月1日与原告株洲市嘉园基业物业服务有限公司湘潭分公司（市场管理方、甲方）签订了《湘潭旺城天誉商业广场市场管理及经营服务合同书》{含附件一《经营户商铺装饰装修管理办法》及附件二《消防安全责任书》}，该合同约定：根据承租方已签订的《旺城天誉商业广场商铺租赁合同》及其他有关法律规定，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就湘潭旺城天誉商业广场的房屋设施租赁及管理服务事项协商一致，订立本合同。合同第一条中约定：管理服务指甲方依据相关管理规定和合同的约定与市场内经营者之间形成的日常管理事项。乙方承租湘潭旺城天誉商业广场的房屋坐落在湘潭市雨湖区韶山××路××号××栋××层××号，该物业建筑面积为839.36平方米。合同第三条中约定：物业服务费采用预付方式，自协议缴费日起，每季度为一个计费周期，甲方应在每一计费周期届满前10日内将下一周期的物业服务费付清，逾期交纳的。逾期一日应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金。合同第七条中约定：1.经双方同意，可以变更本合同书。2.解除租赁合同的同时，本协议解除。该合同还对其他方面进行了约定。案外人湘潭鸿基龙盛置业有限公司交付案涉场地后，被告李孝云即开始在该场地经营“湘潭市雨湖区茅屋黑山羊饭店”。但被告仅按照合同约定交纳了至2018年9月30日止的物业服务费，自2018年10月1日起未再向原告交纳物业服务费。 另查明，1.2019年4月1日，被告李孝云向案外人湘潭鸿基龙盛置业有限公司提交了《门面租赁暂时终止合同》，同时被告李孝云于当日将其所经营的“湘潭市雨湖区茅屋黑山羊饭店”停业关闭，但未将所租赁的场地腾空交付案外人湘潭鸿基龙盛置业有限公司，并一直占用该场地至今。2.被告李孝云提交的证据显示自2018年11月30日起至2019年1月15日止期间，因旺城天誉小区业主与原告之间就停车收费等方面原因，曾出现过多次业主开车堵塞旺城天誉小区西北门出入口及地下停车场入口的情况，并有多次报警;同时，案涉物业位于旺城天誉商业广场三楼，距旺城天誉小区西北门（主门）出入口约200米，步行至被告经营的“茅屋黑山羊”消费不受任何影响，但如开车至被告经营的“茅屋黑山羊”消费，则车辆只能停放在旺城广场或进入地下停车场停放。3.根据开庭时，原、被告双方一致陈述，本案所涉物业服务费系从2018年7月1日开始计算。4.本案开庭时，经本院释明后，被告仍未按照本院要求提交其实际交纳物业服务费的金额及具体交纳到了何时的证据。5.本院于2020年12月11日作出的（2020）湘0302民初2661号{即原告（反诉被告）湘潭鸿基龙盛置业有限公司与被告（反诉原告）李孝云房屋租赁合同纠纷一案}民事判决中确认湘潭鸿基龙盛置业有限公司与李孝云之间租赁合同解除的时间为2020年5月15日。 本院认为，案外人湘潭鸿基龙盛置业有限公司与被告李孝云签订的《旺城天誉商业广场商铺租赁合同》、《合同条款变更协议》以及被告李孝云与原告签订的《湘潭旺城天誉商业广场市场管理及经营服务合同书》（含附件）均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方应当全面履行。引发本案纠纷的根本原因，系被告李孝云未按合同约定及时向原告支付物业服务费所致，被告李孝云的行为构成违约。故本院对原告要求的“解除原、被告双方签订的服务合同书”的诉请，予以支持。对于合同解除的时间问题。本案原告主张合同的解除时间为2020年5月15日，而被告李孝云主张合同的解除时间为2019年4月1日。根据相关法律规定，合同的解除有法定解除和约定解除二种情形；而原、被告双方在《湘潭旺城天誉商业广场市场管理及经营服务合同书》第七条中约定：解除租赁合同的同时，本协议解除；且本院于2020年12月11日作出的（2020）湘0302民初2661号民事判决中确认的湘潭鸿基龙盛置业有限公司与李孝云之间租赁合同解除的时间为2020年5月15日。故本院认为本案中原、被告双方签订的《湘潭旺城天誉商业广场市场管理及经营服务合同书》的解除时间亦应为2020年5月15日。 对于原告要求被告支付物业服务费81,841元及违约金139,478元的主张。本院分析如下：1.对于支付物业服务费的问题。根据查明的事实及前述分析，本院将本案中物业服务费计算为：2018年10月1日起至2018年12月31日止的物业服务费为6295.5元（12,591元÷2）{鉴于自2018年11月30日至2019年1月15日期间，因原告与旺城天誉小区业主因停车收费矛盾导致在被告经营过程中可能对其经营造成一定影响的现实，本院认为将该段时间的物业服务费酌情予以减半收取较为适宜}；2019年1月1日起至2019年3月31日止的物业服务费为12,591元；2019年4月1日起至2019年6月30日止的物业服务费为12,591元；2019年7月1日起至2019年9月30日止的物业服务费为12,591元；2019年10月1日起至2019年12月31日止的物业服务费为12,591元；2020年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费为12,591元；2020年4月1日起至2020年5月15日止的物业服务费为6295元（该期间金额实际应为6295.5元，但原告仅主张6295元）。2.对于违约金的问题。原、被告双方在《湘潭旺城天誉商业广场市场管理及经营服务合同书》第三条中约定：物业服务费采用预付方式，自协议缴费日起，每季度为一个计费周期，甲方应在每一计费周期届满前10日内将下一周期的物业服务费付清，逾期交纳的。逾期一日应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金。但上述按每日千分之二支付违约金的约定过高，应酌情予以核减。故本院参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算被告应支付的违约金。因此，本院结合原告主张的违约金计算起止时间，将本案中的违约金计算为：1.以6295.5元为基数，自2018年10月1日起算至2020年5月15日止；2.以12,591元为基数，自2019年1月1日起算至2020年5月15日止；3.以12,591元为基数，自2019年4月1日起算至2020年5月15日止；4.以12,591元为基数，自2019年7月1日起算至2020年5月15日止；5.以12,591元为基数，自2019年10月1日起算至2020年5月15日止；6.以12,591元为基数，自2020年1月1日起算至2020年5月15日止；7.以6295元为基数，自2020年4月1日起算至2020年5月15日止。 综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告株洲市嘉园基业物业服务有限公司湘潭分公司与被告李孝云于2018年6月1日签订的《湘潭旺城天誉商业广场市场管理及经营服务合同书》（含附件）； 二、由被告李孝云在本判决书生效之日起十日内向原告株洲市嘉园基业物业服务有限公司湘潭分公司支付物业服务费75,545.5元，并支付违约金{违约金1.以6295.5元为基数，自2018年10月1日起算至2020年5月15日止；2.以12,591元为基数，自2019年1月1日起算至2020年5月15日止；3.以12,591元为基数，自2019年4月1日起算至2020年5月15日止；4.以12,591元为基数，自2019年7月1日起算至2020年5月15日止；5.以12,591元为基数，自2019年10月1日起算至2020年5月15日止；6.以12,591元为基数，自2020年1月1日起算至2020年5月15日止；7.以6295元为基数，自2020年4月1日起算至2020年5月15日止；以上违约金均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算}； 三、驳回原告株洲市嘉园基业物业服务有限公司湘潭分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4620元，由被告李孝云负担2310元，原告株洲市嘉园基业物业服务有限公司湘潭分公司负担2310元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  左 斌 人民陪审员  刘香清 人民陪审员  颜建军 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  蒋 垚 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第一百一十九条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业管理服务费用； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。