安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终3365号上诉人（原审被告）：於翠琦，女，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）:芜湖市森林物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区。法定代表人:陈明龙，总经理。委托诉讼代理人：苏健，该公司员工。上诉人於翠琦因与被上诉人芜湖市森林物业管理有限公司（以下简称森林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2020）皖0203民初3928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。於翠琦上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判,同一小区物业收费一样；2.本案的诉讼费由森林物业公司承担。事实和理由：1.双方没有签订物业合同,物业公司提供不出合同；2.有证据证明物业服务太差:（1）晚上门岗没有保安。（2）小区垃圾成堆、杂草丛生、围墙不围(证据二)；3。违规收取物业费:同一小区10楼及顶楼只收取800元及750元(证据四)；4.业主财产安全得不到保护:居住期间,电动车被盗两辆,小偷用钥匙开於翠琦房门,让住户受到惊吓。根据《物业管理条例》第五十七条规定,违反上述条例的规定,给业主造成心理和时间损失的,可以免交物业费；5.一审法院对本案部分主要事实没有查清，对双方没有登记的物业合同没有查清，对森林物业公司不公平收取物业费没有核实，对业主的财产安全得不到保护没有查明，对於翠琦什么时候入住没有查明。森林物业公司辩称，请求驳回於翠琦的上诉请求，维持一审判决。森林物业公司向一审法院起诉请求：1.判决於翠琦立即支付森林物业公司物业服务费3486元、公共能耗费2789元；2.於翠琦承担诉讼费用。一审法院认定事实：於翠琦系芜湖市森林物业管理有限公司，并为芜湖市弋江区亿万多金泽苑小区提供物业服务，森林物业公司系该小区15栋2单元1501室业主。於翠琦为森林物业公司所有的金泽苑小区小区15栋2单元1501室（面积105.63平方米）提供物业服务，根据於翠琦与金泽苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，森林物业公司有义务按时交纳物业管理费用，但於翠琦自2015年2月1日起截止到2020年8月1日，共拖欠森林物业公司物业服务费3486元、公共能耗费2789元。另据於翠琦庭审中陈述，於翠琦欠付物业费是有原因的，森林物业公司从未和於翠琦签订过物业服务合同，於翠琦从2015年才开始未缴纳物业费，森林物业公司未按物业服务合同的约定，履行物业服务。车辆在小区内乱停乱放森林物业公司不进行管理，业主的财物安全得不到保证，小区环境脏乱差森林物业公司未进行管理，另外小区围墙有漏洞、围墙被人打开，外面人可以直接进入小区，森林物业公司无作为，并当庭提供了一些照片予以证实。以上事实有经庭审质证的芜湖市森林物业管理有限公司营业执照副本复印件一份，物业服务委托合同复印件一份，短信记录复印件一份，照片复印件一份，微信聊天记录复印件一份及森林物业公司、於翠琦当庭陈述等证据在卷为证。一审法院认为，森林物业公司为芜湖市弋江区亿万多金泽苑小区提供物业服务，有金泽苑小区业主委员会与森林物业公司签订的《金泽苑物业管理委托合同》予以证实，故对於翠琦认为其未缴物业费系因为於翠琦从未和森林物业公司签订物业服务合同的辩解，该院不予采信。现森林物业公司为於翠琦了提供物业服务，但於翠琦未依约交纳物业服务费3486元、公共能耗费2789元，森林物业公司诉请於翠琦支付，于法有据，该院予以支持。於翠琦辩称其反映物业服务问题，未得到处理，至少说明森林物业公司在提供物业服务过程中存有瑕疵，故该院对森林物业公司诉请的物业服务费及车位管理费酌情予以减少，对森林物业公司主张的逾期付款违约金不予支持。据此该院依法酌定於翠琦应支付自2015年2月1日起截止到2020年8月1日（物业服务费3486元×90%=3137元），另公共能耗费2789元，属于代收代缴费用，不宜减少，上述综合物业费合计5926元，对此该院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（三）项、第（五）项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一条之规定，判决：一、於翠琦于本判决生效之日起十日内支付芜湖市森林物业管理有限公司综合物业费5926元；二、驳回芜湖市森林物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由芜湖市森林物业管理有限公司负担12元，於翠琦负担13元。二审中，於翠琦提交一份收款收据，拟证明森林物业公司收取该小区8-1-1001户的物业费是900元一年，物业费收费标准要与其他业主的标准一致；一份产权登记，拟证明房屋产权是2015年5月14日才过户登记到於翠琦名下的。森林物业公司质证意见，第一份证据的真实性不存在异议，但是关联性存在异议，达不到其证明目的，房屋面积和楼层不同，会影响到物业服务的收费，於翠琦交付费用应当按照物业服务合同约定进行缴纳；第二份证据认可其真实性，认可其交纳物业费的时间从不动产登记的时间开始计算。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2015年1月1日至2020年1月1日，金泽苑业主委员会每年与芜湖市森林物业管理有限公司签订《金泽苑物业管理委托合同》，该委托合同对作为业主的於翠琦具有法律约束力。於翠琦接受了森林物业公司提供的物业服务，应履行按时交纳物业服务费的义务。於翠琦提出森林物业公司在履行物业服务合同过程中存在服务质量差、不作为等问题，但其举示的证据仅能证明森林物业公司在提供物业服务过程中存在不足之处，不能证明物业服务瑕疵存在重大违约以及达到了应少交或拒交物业服务费的程度，一审法院结合双方履行物业管理委托合同的情况及案件实际，依法酌定於翠琦对森林物业公司诉请物业费承担90%，并无不当。且一审法院鉴于森林物业公司对业主反映问题的处理情况，没有支持森林物业公司关于逾期付款违约金的诉讼请求，已对双方的利益和诉求给予了合理平衡。於翠琦二审中提交的其他小区其他住户缴纳物业服务费的票据，无法证明森林物业公司收取物业服务费的相关标准，该份证据达不到於翠琦的证明目的。於翠琦提交的不动产登记，主张扣除相应月份的物业费和能耗费。森林物业公司对该份证据的真实性和关联性予以认可，本院予以确认。经核算，於翠琦欠付的物业服务费为105.63m2×（66个月-3.5个月）×0.5元/m2/月×90%=2971元，能耗费为105.63m2×（66个月-3.5个月）×0.4元/m2/月=2641元，共计5612元。於翠琦上诉请求和理由，部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2020）皖0203民初3928号民事判决；二、於翠琦于本判决生效之日起十日内支付芜湖市森林物业管理有限公司综合物业费5612元；三、驳回芜湖市森林物业管理有限公司在一审中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由芜湖市森林物业管理有限公司负担；二审案件受理费50元，由於翠琦负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十二月二十三日法官助理汪平书记员黄静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。