大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3882号原告董鹏，女，汉族，住址大连市甘井子区。被告大连汇鑫项目管理有限公司，统一社会信用代码91210211759948892U，住所地大连市甘井子区红凌路叠翠骏景**2-2。法定代表人张仕祥，系该公司经理。原告董鹏与被告大连汇鑫项目管理有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李立，被告经本院公告传唤，拒不到庭，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告董鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任并承担违约金139,254.8元；2、请求被告继续履行合同，为原告办理产权登记；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、原、被告于2010年5月27日签订住宅回迁安置协议，并予以公证，但自交付房屋之日起90日内至今起诉之日，被告并未给原告办理房屋产权登记，构成违约，该协议性质属于合同法分则没有明确规定的无名合同，应当依据合同法第124条规定，类推适用合同法总则与分则的相类似的规定予以认定，现被告已经构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的违约情形，应当承担违约责任。2、关于违约金的计算问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款，以及中国人民银行规定的《金融机构计收逾期贷款利息的规定》，应对已付（视为）房款209,658元（根据大连市城市房屋拆迁管理办法的相关规定，每平方米予以补偿3,200元），参照该规定的第2项、第3项规定计算违约金数额。公式：（贷款利率×50%+贷款利率）×已付房款总额×9年。目前五年以上贷款利率为4.9%。3、被告的违约行为已既成事实，其违约行为自2010年9月11日到起诉之日即2019年9月11日仍未给原告办理房屋产权登记，致使原告遭受损失，原告的各项诉讼请求均有相关证据予以佐证，故请求依法判决。被告大连汇鑫项目管理有限公司没有到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：1、原告原居住在大连市沙河口区沟）280-1-7-1号，房屋产权单位是大连三业集团（大连玉金经贸有限公司）。2006年9月16日大连华隆城市房屋拆迁有限责任公司发布拆迁安置方案，载明：该地段由大连市甘井子区土地储备中心拆迁改造，拆迁工作由大连华隆城市房屋拆迁有限责任公司组织实施。2006年9月27日房屋原产权单位并出具承诺，声明放弃原告居住的房屋等产权，房屋全部归居住在拆迁范围内的动迁户所有。2006年10月15日原告办理迁出证明，载明：房屋拆迁单位是本案被告，安置补偿方式是回迁，原房屋性质是原面积带产权。2010年5月27日，原告（作为乙方，被拆迁人或房屋承租人）与被告（作为甲方，建设单位）签订住宅回迁安置协议书，并予以公证，约定：1、乙方被拆迁房屋原坐落于大连市甘井子区沟）280-1-7-1号，原建筑面积65.49平方米；2、乙方迁出时间2006年10月6日。按照迁出先后顺序自愿选择回迁安置房屋，坐落于大连市，新房建筑面积89.92平方米；3、根据《拆迁安置方案》，回迁期限为2年，甲方应付乙方临时安置补助费14,400元。超期一年以内，每月附加50%（900）计10,800元。超期一年以上，每月附加100%（1,200元）计4,800元；4、乙方被拆除房屋面积不足50平方米的，按50平方米×540元，享受经济适用住房3,500元投资金额为35,000元，超出的面积部分按7,800元计算，投资金额为34,554元；5、每套回迁房发放清水房补贴，每平方米100元，总金额为8,992元；6、办理新房权属证明之前，不得买卖、调换。2010年8月17日原告入住大连市甘井子区樱花北园14号安邦北湾D2区D21楼1单元17层1号，建筑面积92.35平方米。原告入住后，被告一直未协助原告办理产权登记。2、案涉小区为大连安邦房地产开发有限公司（以下简称开发商）开发，与原告同小区的其他购买商品房的业主入住后，因开发商没有协助办理产权登记，近年陆续向本院起诉，要求开发商协助办证以及支付逾期办证违约金。本院已生效判决认为，依据大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明，可以证明案涉小区无法办理产权证的原因在于部分房屋质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展，显属开发商的责任所导致，开发商应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于开发商辩称因政府的原因导致逾期办证问题，对此，开发商无法证明鞍钢石灰石矿未搬迁及新政的实施是导致案涉工程未能办理竣工验收备案手续的唯一原因，且在上述原因部分现已消除、政府已有明确解决意见的情况下，开发商仍旧无法提供办理房屋产权证书条件，故案涉小区的工程质量问题是其无法办理竣工验收手续的根本原因，其在逾期办理房屋产权证书上存在违约行为，应承担相应的违约赔偿责任。关于逾期办证违约金起算时间、标准问题，确定按商品房买卖合同约定的自房屋交付后一年届满之次日起，按照已付房款日万分之一的标准支付逾期办证违约金。本院所确认的上述事实，有原告提供的拆迁安置方案、迁出证明、住宅回迁安置协议书、公证书、回迁手册、物业费收据、情况说明、不动产查询结果以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。这些证据业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案争议焦点是：1、被告应否承担逾期办证违约责任，总房款、逾期办证违约金起算时间、标准如何确定。2、原告要求被告继续履行合同，为原告办理产权登记应否支持。关于争议焦点一。本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告签订的住宅回迁安置协议书是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于原告动迁前居住的房屋产权性质，根据房屋原产权单位出具承诺，可以认定属于原告所有。因此原告与被告签订的住宅回迁安置协议书属于房屋置换性质，亦是房屋买卖合同的一种形式。被告应当在向原告交付房屋后，及时协助原告办理房屋产权登记。没有及时协助原告办理房屋产权登记，应承担违约责任。关于总房款，本案中，原告根据《拆迁安置方案》中“四、安置办法”一节“拆迁住宅房屋选择‘货币补偿’的，结合实际建筑面积每平方米以人民币3,200元予以补偿。”之规定，确定案涉房屋“已付房款”为209,658元，并无不妥，本院予以支持。关于逾期办证违约金起算时间、标准。双方没有约定办理产权证书时间。但根据合同法第六十二条关于“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日。”的规定，参照本院已生效判决对案涉小区逾期办证违约金起算时间、标准的确定，本院确定被告至迟应于向原告交房后一年内协助原告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期未能协助原告办理，应自2011年8月17日起按总房款日万分之一标准向原告支付逾期办证违约金。综上，被告应以已付房款为本金，按日万分之一的标准，自2011年8月17日起至2019年9月11日向原告支付逾期办证违约金，为61,807元（209,658元×日万分之一×2948日）。关于争议焦点二。本院认为，被告虽不是案涉房屋开发商，但若被告未协助将办理产权证的相关手续报备至办证机关，则原告亦不能办理房屋产权证，故被告应协助原告办理案涉房屋的产权手续。现案涉回迁安置房屋仍不具备办证条件，因此原告请求不予支持。被告没有到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃自己的申辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连汇鑫项目管理有限公司支付原告董鹏逾期办证违约金61,807元。二、驳回原告董鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,084元（原告已预付），由原告负担1,715元，被告负担1,369元（于本判决发生法律效力之日起十日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为两年。审 判 长  司 萍人民陪审员  张淑华人民陪审员  周长丹二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  宋子豪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。