北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8757号上诉人（原审被告）：刘跃亮，男，1985年7月15日出生，汉族，住河北省三河县。委托诉讼代理人：童中礼，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭瑾，北京市一法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵小琴，女，1973年11月25日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：常玉虎，北京晏清律师事务所律师。上诉人刘跃亮因与被上诉人邵小琴房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初15398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人刘跃亮及其委托诉讼代理人童中礼、彭瑾，被上诉人邵小琴及其委托诉讼代理人常玉虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘跃亮上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回邵小琴要求刘跃亮支付租金、物业费、赔偿金的诉讼请求；2．改判刘跃亮支付邵小琴恢复给排水工程款800元，及800元对应比例的垃圾清运费、保险费、施工管理费。事实和理由：1．刘跃亮于2019年9月10日提出解除合同，邵小琴表示同意，双方于2019年9月15日交接了房屋钥匙，刘跃亮已将房屋返还邵小琴，邵小琴已于同日将钥匙交给物业重新出租房屋，故租赁合同解除时间应为2019年9月15日。2．因租赁合同于2019年9月15日解除，所以刘跃亮仅应支付2019年9月10日至9月15日的房屋租金、物业费，一审判决刘跃亮支付2019年9月10日至2019年10月10日的租金和物业费是错误的。3．因双方属于协商一致解除合同，不存在赔偿损失的问题。刘跃亮已支付的押金不要求邵小琴返还，相当于支付了1个月的租金的赔偿，不应当再支付赔偿。而且租赁合同第9条第3款约定提前解除合同的赔偿责任就是1个月的租金，一审法院判决的赔偿金额过高。4．租赁合同只约定刘跃亮负有恢复给排水工程的义务，邵小琴提交的拆除合同附件显示，上下水管拆除的费用是800元，故刘跃亮应当支付的恢复工程费用为800元，一审法院认定的9000元超出了刘跃亮的义务。5．一审法院认定的垃圾清运费、保险费、施工管理费是针对整个拆除工程的，由于刘跃亮只应当承担给排水工程的恢复费用，故也只应当承担800元工程款对应比例的相应费用。邵小琴辩称，1．刘跃亮在合同期内单方提出解除合同属于违约，其无权单方解除合同。由于刘跃亮未按照合同约定恢复房屋原貌，双方就房屋交付始终未达成一致意见，合同中的退房确认单没有经双方签字确认，不属于双方合意解除合同。认可合同于2019年10月10日解除。2．由于刘跃亮单方解除合同造成房屋的闲置损失应由刘跃亮赔偿。因合同约定的违约金不足以弥补邵小琴的损失，在押金抵扣违约金后，刘跃亮还应当对邵小琴的实际损失予以赔偿。3．依租赁合同约定，刘跃亮应当负责涉案房屋给排水的恢复工程，包括墙面地面修复，而非仅拆除上下水管，一审法院酌定工程款9000元是合理的。4．由于刘跃亮违约造成邵小琴受有垃圾清运费、施工管理费、保险费用的支出，上述支出作为损失都应由刘跃亮承担。同意一审判决，不同意刘跃亮的上诉请求及理由。邵小琴向一审法院起诉请求：1．判决双方2018年4月6日的租赁合同于2020年3月17日解除；2．刘跃亮支付拖欠的租赁费234837元（或房屋闲置费，已扣除押金）；3．刘跃亮支付邵小琴代为支付装修拆装工程款、保险费32875元；4．刘跃亮支付邵小琴代为支付物业费、垃圾清运费、施工管理费30132．8元。一审法院认定事实：2014年5月28日，邵小琴取得位于海淀区B1211号房屋（以下简称涉案房屋）所有权，出租人（甲方）邵小琴与承租人（乙方）刘跃亮、北京东方米兰美容美发有限公司于2014年5月28日就涉案房屋签订租赁合同，租赁期限为2014年5月29日至2019年3月10日。2016年5月5日，双方协商一致提高房租价格，故邵小琴与刘跃亮于2016年5月5日重新签订《房屋租赁合同》，租期自2016年5月11日至2019年5月10日。合同期内，双方再次变更房租，故于2018年4月6日签订第三份租赁合同，内容为：房屋坐落于海淀区B1211之写字楼，房屋名称为新中关大厦B1211号。房屋租赁期自2018年5月11日至2021年5月10日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。本合同自签订之日起，甲乙方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付未违约方一个月房租作为违约金。第9．9．2条：乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备设施不及时修复，或者改变本房屋的使用性质。第11条其他约定事项中写明：甲方同意乙方已对该房屋的给水和排水工程改造，乙方已承担所有改造费用，并负责工程安全，合同终止时，乙方负责对该房屋的给水和排水的恢复工程，乙方承担所有费用，并负责工程安全。租金标准为月租金54083元。2019年9月10日，刘跃亮提出解除合同，并同意将其交纳的押金54083元作为违约金。2019年10月10日，双方在涉案房屋物业处办理了场地设备、设施点交手续。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1．刘跃亮主张其为北京东方米兰美容美发有限公司法人，其签订涉案租赁合同属于职务行为，与邵小琴协商一致，故未在2018年4月6日签订的第三份租赁合同中加盖公司公章。邵小琴对此不予认可，刘跃亮对其该项主张未提供证据证明，法院不予采信；2．刘跃亮提交录音及视频资料，证明自己于2019年9月10日提出解除合同，双方于2019年9月15日到房屋内进行房屋交割，房屋钥匙交出。在邵小琴要求下，双方在物业处补办手续，再次进行物业点交。邵小琴不予认可，其主张双方进行物业点交且刘跃亮将涉案房屋恢复原状后才属于合同解除，鉴于邵小琴对录音真实性未提出异议，则法院对录音内容予以采信。录音中邵小琴确认双方于2019年10月10日在物业处进行物业点交。同时，根据刘跃亮自行提交的视频显示，2019年9月10日，涉案房屋内尚留有其部分物品。3．刘跃亮提交2014年4月4日的二次装修竣工验收记录表，证明其最初是从北京建苑汇杰设计顾问有限公司承租的涉案房屋，租期内就对涉案房屋进行了装修，邵小琴购买房屋后与其重新签订租赁合同时，房屋就是带装修并非四白落地。邵小琴对该份证据不予认可，但未提交相反证据反驳，则法院对该份证据予以采信。4．邵小琴提交《拆除合同》一份及票据若干，证明就涉案房屋恢复原状支出工程款31875元、保险费1000元、垃圾清运费3556．2元、施工管理费889．05元。刘跃亮对该份证据不予认可，但其认可未对涉案房屋给水、排水进行恢复工程，则法院对该份合同予以采信。根据该份合同显示及邵小琴自认，涉给水、排水恢复工程的金额为9000元；5．邵小琴提交租赁合同一份，证明房屋闲置期自2019年9月10日至2020年6月，刘跃亮对该份证据不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案刘跃亮于2019年9月10日擅自要求解除合同的行为，并不发生合同解除的法律效果，涉案租赁合同并未因此解除，但根据法院采信的录音证据及《场地设备、设施点交单》显示，邵小琴与刘跃亮于2019年10月10日办理了撤场的物业点交，该事实表示双方此日达成解除合同的合意，刘跃亮撤场，故该日应视为双方协商一致解除合同日期，刘跃亮应支付此日之前的租金及物业费。就邵小琴主张的2019年10月10日后的房屋闲置费损失，考虑刘跃亮在不具有法定或约定解除权的情况下提出解除合同，在客观上给邵小琴造成了寻租期间的损失，刘跃亮应对该部分损失承担赔偿责任，故法院在对邵小琴的该部分损失酌情考虑后，同时鉴于刘跃亮将已支付押金作为违约金的事实，法院将对刘跃亮应支付的赔偿数额予以酌定。就邵小琴主张的房屋闲置期间的物业费，无合同及法律依据，法院不予支持。就邵小琴主张的装修拆装工程款、保险费，合同中约定刘跃亮应负责对房屋的给水和排水恢复工程，并承担所有费用，则邵小琴因给水和排水恢复工程而花费的工程款9000元及相应的保险费1000元、垃圾清运费3556．2元、施工管理费889．05元，刘跃亮理应负担，就邵小琴主张的其他费用，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，判决：一、确定邵小琴与刘跃亮于2018年4月6日签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月10日解除；二、刘跃亮向邵小琴支付2019年9月10日至2020年10月10日的租金50568元、物业费3911．82元及赔偿金50568元；三、刘跃亮向邵小琴支付恢复工程款9000元、保险费1000元、垃圾清运费3556．2元、施工管理费889．05元；四、驳回邵小琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，邵小琴与刘跃亮签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应依约履行，否则即应当承担相应的违约责任。合同履行过程中，刘跃亮单方要求提前解除租赁合同并搬离涉案房屋，刘跃亮就此构成违约，其单方提出解除合同的意思表示不产生解除合同的效力。房屋租赁合同解除需要有解除权的一方行使解除权，或双方当事人就解除合同协商一致。刘跃亮虽于2019年9月15日将涉案房屋钥匙交回邵小琴，但此时房屋内仍有刘跃亮物品，刘跃亮亦未按照房屋租赁合同约定将房屋恢复原状。因刘跃亮未提供证据证明邵小琴在接受钥匙时作出了同意解除租赁合同的表示，仅依据邵小琴接收钥匙的行为，无法认定双方于2019年9月15日达成了解除合同的一致意思表示。对于刘跃亮上诉所持房屋租赁合同于2019年9月15日解除的上诉主张，本院不予支持。一审法院依据邵小琴与刘跃亮于2019年10月10日办理撤场物业点交的事实认定双方此时达成解除合同的合意正确。因房屋租赁合同于2019年10月10日解除，刘跃亮应当支付2019年9月10日至2019年10月10日期间的房屋租金及物业费。因双方当事人均认可一审判决对此期间租金及物业费数额的认定，本院对此不持异议。一审判决主文关于刘跃亮向邵小琴支付“2019年9月10日至2020年10月10日的租金”的表述应为笔误，本院予以更正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘跃亮对于因其违约给邵小琴造成的损失应当承担赔偿责任。邵小琴主张的损失主要为房屋空置损失以及房屋恢复工程所支出的相应费用。关于房屋空置损失，因刘跃亮在合同期内单方退租，造成邵小琴另行寻租期间房屋空置，刘跃亮应当对于房屋闲置造成的租金损失进行赔偿。一审法院认定在折抵刘跃亮支付的押金54083元外，刘跃亮另向邵小琴支付损失赔偿50568元，合计约为两个月的房屋闲置租金损失，该闲置期间及损失数额的认定并无明显不当，本院不持异议。刘跃亮上诉主张房屋租赁合同第九条第三款约定的违约金为一个月房租，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，守约方有权要求违约方赔偿因其违约所造成的损失。故即使房屋租赁合同中存在关于一个月违约金的约定，邵小琴仍有权主张对实际损失的赔偿。对于刘跃亮要求在押金抵扣损失后不再另行赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。关于邵小琴主张的房屋恢复工程所需费用问题。因房屋租赁合同第十一条约定，合同终止时刘跃亮负责房屋给水和排水的恢复工程。由于刘跃亮并未依约完成恢复工程，邵小琴已经完成工程改造，刘跃亮应当对邵小琴因此支出的费用给予赔偿。此项工程的完成涉及工程施工、垃圾清运及物业公司的监管等必要程序，一审法院认定工程款9000元、保险费1000元、垃圾清运费3556．2元及施工管理费899．05元由刘跃亮承担，总计赔偿金额较为合理。刘跃亮上诉主张其仅应赔偿上下水管拆除费用800元，但考虑到刘跃亮租赁涉案房屋的用途以及其对于房屋的改造情况，给水及排水工程的恢复并非仅指拆除水管，而应同时包含房屋内部用水部位及相关设施的恢复，因此对刘跃亮所持该项上诉主张，本院不予采信。关于保险费、垃圾清运费及施工管理费，因三笔费用均系因完成恢复工程所需合理费用，刘跃亮应当承担；同时考虑到房屋拆除工程已经完成，无法对于给水排水恢复工程的费用进行精确认定，一审法院确定工程款9000元的同时判令三项费用由刘跃亮负担，赔偿金额并未明显超出合理范围，故本院对于一审法院对于工程款及相应费用的处理结果予以维持。对于刘跃亮上诉主张按照800元占拆除工程费用的比例承担三项费用的上诉请求，本院不予支持。综上所述，刘跃亮的上诉请求不能成立，应予驳回；对一审判决的错误表述本院予以更正，对于其他判决结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、第三百三十四条规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初15398号民事判决第一项、第三项；二、变更北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初15398号民事判决第二项为：刘跃亮向邵小琴支付2019年9月10日至2019年10月10日的租金50568元、物业费3911．82元及损失赔偿50568元；三、驳回邵小琴其他诉讼请求。二审案件受理费2690元，由刘跃亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  徐 冰二〇二〇年十二月十五日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼