湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初5537号原告：阳专专。委托诉讼代理人：连北轩、毛世清。被告：胡其胜。委托诉讼代理人：柏波。原告阳专专与被告胡其胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阳专专及其委托代理人连北轩、毛世清、被告胡其胜及其委托代理人柏波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2018年10月7日签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告退还原告房屋租金112500元（年租金15万元，合同期至2020年10月27日止，按退还9个月租金计算）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月7日，原告与被告就坐落于武汉市江夏区藏龙岛中洲村肖家湾6号门面签订了《房屋租赁合同》，合同约定：合同期限自2018年10月28起至2021年10月27日止，第一年租金为20万元，第二年租金为15万元，第三年租金为17.5万元，门面用作原告经营餐饮使用。合同还约定了该门面的营业执照由被告提供给原告使用，同时还告知原告不允许注销或办理新的营业执照，否则不予签订合同，原告应允。原告自合同履行之日起便着手门面的装修并经营至2020年1月下旬。2020年1月初，被告以原告未进行正常报税活动为由，把租赁门面的相关税务材料及营业执照拿走，导致原告在此期间因无正式发票而无法向相关债务人正常开票报账，且因为没有营业执照也无法进行正常的经营活动。原告就此与被告几次交涉未果，加之2020年1月至6月因新冠××疫情的影响，案涉门面一直处于停业状态，原告亏损严重无法继续经营门面，且被告的行为导致原告还有部分债务无法报账一事未妥善解决，原告遂于2020年8月7日向被告发出了《解除合同通知书》，请求被告解除合同并退还房屋租金。被告于2020年8月12日向原告回复，拒绝解除合同和退还房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第七条第三项的规定及新冠××疫情应认定为不可抗力，原告认为案涉合同已经无法履行，应予解除，且被告应退还原告9个月的租金，且原告无需对解除合同承担违约责任。特诉至法院。庭审中原告增加诉讼请求，请判令被告赔偿原告损失7万元。因原告在本院规定的缴费期限内未补交诉讼费，视为自愿放弃该诉请。被告辩称：1、被答辩人单方违约。答辩人与被答辩人在《房屋租赁合同》第二条约定，被答辩人使用答辩人的营业执照，并由被答辩人承担法定责任及法定义务，但被答辩人从未按期纳税，产生滞纳金，税务机关多次催促答辩人纳税，答辩人要求被答辩人及时交税，被答辩人每次都答应，但实际拖延办理，给答辩人带来极大的风险，2019年答辩人帮被答辩人垫付税费2611.23元，被答辩人在税款缴纳上屡屡违反合同约定。答辩人不存在违约行为。2、被答辩人多次采取违法手段欲强行解除合同。2020年6月20日，被答辩人以协商房屋出租事宜为由，将答辩人骗至其承租的房屋，指使3人肆意殴打答辩人；2020年6月21日及26日，被答辩人将臭虾子倾倒在答辩人的住房旁，臭气熏天，让答辩人不能正常生活，逼迫答辩人同意其要求；2020年7月22日，被答辩人指使人员将两大堆渣土倾倒在出租房屋的院子和路口，造成车辆不能通行，隔壁商户不能正常经营，隔壁商户为此还打了市长热线投诉。3、被答辩人所述装修房屋与事实不符。《房屋租赁合同》第一条第二款约定答辩人将装修好的房屋出租给被答辩人，答辩人装修房屋花费四十万余元，投资巨大，答辩人出租房屋，租金数额的确定与租期紧密相关，如果被答辩人只租两年，两年的平均租金肯定会比三年的平均租金高。被答辩人在经营中对房屋进行了破坏性的使用，没有合理维护，如果再出租，经营使用必须重新装修，提前解除合同，答辩人的装修费用都不能收回，会严重损害答辩人利益。4、答辩人不存在被答辩人所述违法行为。被答辩人所述答辩人将税务材料、营业执照拿走与客观事实不符，实际是被答辩人使用答辩人的营业执照，工商税务有些手续需要答辩人去办理，所以根据需要，营业执照和税控盘等资料有时在答辩人这里，有时在被答辩人那里，不存在答辩人控制不给的事情，相反，答辩人还经常催促被答辩人及时开票、办理税务等，被告答辩人在2020年1月份也开具了大量的发票，年前一直在正常经营。因被答辩人不依法及时纳税，答辩人帮忙垫付了税款、滞纳金，答辩人要求被告答辩人将已开具的税票给答辩人一份备案，以防税务风险，被答辩人也消极应付。5、被答辩人退还租金的要求不应支持。被答辩人占有使用房屋至今，而被答辩人的租金只支付到了2020年的10月27日，没有超期支付，被答辩人还差欠答辩人第三年度租金，现已逾期，被答辩人应该支付。因被答辩人差欠租金，答辩人不存在退还租金。2020年因新冠××疫情给大家都带来了困难，答辩人装修的投资至今没有收回，处于亏损状态。即便考虑疫情因素，酌情减免部分租金，因被答辩人差欠答辩人第三年度的租金，房屋多处需要维修、维护，费用也远远超出了应减免的部分。6、被答辩人解除合同的要求不符合法律规定和司法解释精神。本案中被答辩人违约，被答辩人不享有解除合同的权利，被答辩人于2020年8月7日向答辩人发出解除合同通知书，答辩人向被答辩人复函回复明确表示不同意。今年的新冠××疫情并非不可抗力，是经营中难以预料的商业风险，没有造成合同的不可履行。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，答辩人与被答辩人之间的房屋租赁合同应该予以继续履行。综上请求驳回被答辩人的诉讼请求。针对被告的答辩意见，原告表示：1、被告代缴的税费及滞纳金已经返还给了被告，2018年至2019年前三个季度都是我自己交的税费，有时候因为系统的问题会产生滞纳金，属正常现象，第三季度的税费当时也因为系统问题无法缴纳。2、2019年年初，被告拿走了税控盘，致其很多账目不能结，无法收回，但自认无证据证明。3、被告垫付的水费740元我方愿意承担。4、打架的事实予以认可，当时与被告商量税控盘的事情，当时被告态度不好，是我的合作伙伴和被告发生纠纷引起的打架，我没有动手，被告不愿意将税控盘还给我，我就表示要退租，倒虾的事情我不清楚。5、2020年9月已经搬离案涉租赁房屋，但案涉租赁房屋钥匙并未归还被告。6、2019年12月税控盘在我手上，但是发票和公章都在被告手上，被告限制我们只能开3万元以内的税票，超出额度后不允许我们报税，但是3万元绝对是不够的，被告的行为影响了原告的正常经营活动，违背了民法的诚实信用原则。被告所说的催促原告及时开票的聊天记录是在2020年6月，并不能证明被告在今年一月份有过催告行为，且案涉餐馆因新冠××疫情从2020年2月起便因收入锐减无法营业，5月份正式关店，此后被告的催促行为已经无意义并不能证明被告此前的行为不够成违约。7、案涉合同中约定由被告向原告提供营业执照，该条款的约定并不符合当前市场租赁交易模式的通常习惯，且不符合交易风险规避的常理，另依据《个体工商户登记管理办法》第三十五条及《个体工商户条例》第二十三的规定，对个体工商户出借、出租营业执照的行为是明令禁止的。签订合同时，被告担心原告办理新营业执照，会无法控制原告的租赁用途，表示原告要新办营业执照则不予签订合同，所以才同意了第二条签订了合同，且餐厅开业半年后被告拿走了营业执照。8、新冠××疫情已对原告继续经营餐馆产生了重大影响，原告在继续履行合同明显对原告不公平。针对原告的陈述意见，被告表示：1、收到原告两年租金是事实，2018年10月19日原告支付了2018年10月28日至2019年10月27日期间的租金，2019年10月29日，原告支付了2019年10月28日至2020年10月27日的租金15万元。2、代缴的税费和滞纳金原告确已返还给我。3、原告确实提出过疫情期间的租金请求减免。4、发票我是按量给原告的。5、营业执照拿回具体时间记不清楚了，但事实属实。6、原告在承租案涉房屋的时候未能正常办理营业执照，所以才要求使用被告的执照，这个是双方自己的约定，合同中并未约定原告办理营业执照解除合同要承担违约责任。7、打架是因为原告要求退钱。8、如果合同解除，原告并未归还钥匙，东西还未搬完，请求原告支付租金至实际腾退之日，并要求原告将案涉房屋恢复原状。如法院考虑疫情因素减免租金，那么请求在10月28日后占有租金和疫情租金进行抵扣。案涉《房屋租赁合同》对租赁房屋的位置、面积、用途、租金等事宜进行了约定；原告已支付了两年的房租；原告使用的被告办理的营业执照，在餐厅经营期间，被告收回了营业执照；2020年8月7日，原告向被告发出《解除合同通知书》；2020年8月12日，被告向原告发出《回复函》表示不同意解除合同；被告帮原告代缴的税费和滞纳金原告已经返还被告；案涉房屋的钥匙至本案第一次庭审时仍未归还，被告无法进入案涉房屋，至2020年11月9日原告才将案涉房屋的钥匙归还被告；原告曾向被告申请过减免疫情期间的租金，被告并未同意；原告及其合伙人曾与被告发生矛盾纠纷并经警察调解处理等事实，原、被告双方予以认可，且上述事实有《房屋租赁合同》、租金收条两张、《解除合同通知书》、《回复函》、武汉市公安局江夏区分局藏龙岛派出所出具的《现场调解协议书》、证据予以证实，本院予以确认。另庭审中原告申请证人傅某出庭作证，证人傅某系案涉餐厅的员工，其陈述被告于2019年12月收走了原告的税控盘和公章，因为税额在3万元以内的不用交税，所以被告对餐厅的发票税量控制不允许原告超过3万元，当营业额达到2.9万元时，被告便不再允许原告开具发票，其经手的账务都收不回来，大概有上十万元。根据原告和被告的当庭陈述，双方对被告是否收走过税控盘有争议，但庭审中被告自认收回了营业执照并对原告发票的使用按量给予，结合原告与证人证言的陈述、庭审中当庭核实的原告与被告就发票领取事宜进行协商的微信聊天记录，足以证实被告确实对原告正常使用发票进行了干预，对案涉餐厅的正常经营造成了一定的影响。另被告提交其住房处被倾倒臭虾子及大堆渣土的照片，拟证明原告此举行为对其生活造成了影响，原告对此事予以否认。本院认为，被告仅提交了照片，无其他证据相互佐证，无法证实上述物品系原告倾倒，故对该证据本院不予认可。本院认为，原告与被告就案涉租赁房屋的租金、租赁期限、合同的变更或终止进行了约定，上述约定系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于合同的解除。原告表示双方在履行合同过程中，被告收回营业执照并对原告使用发票进行干预，对案涉餐厅的正常经营造成了一定的影响，后新冠××疫情期间，原告向被告申请减免租金，被告不予同意，且案涉餐厅因疫情影响也无法再继续经营，故要求解除合同。被告表示，原告未依约交纳第三年度租金及未依约缴纳税费构成违约，原告无权要求解除合同，案涉合同应继续履行。本院认为，原告房租交纳至2020年10月27日，双方签订的合同中仅约定“租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金方式按年支付”，并未约定具体的交纳时间，至原告提出解除合同的要求时，不能认定原告未依约支付第三季度的房租行为构成违约。2020年1月23日至2020年4月20日期间，武汉因新冠××疫情实行防控措施，案涉餐厅于该期间无法经营属实，但防控措施解除后，原告有继续经营案涉餐厅行为，新冠××疫情确属不可抗力，但并未导致案涉合同无法继续履行，案涉餐厅后续盈利问题，系商业风险所致。另经本院证据质证和评析，原告确有延迟交税行为。另，基于案涉合同的签订目的，原告依约交纳房租，被告保证案涉餐厅正常经营是双方的基本义务，被告干预原告的发票使用等行为，对案涉餐厅的经营造成了一定的影响，也构成违约。故原、被告双方对案涉合同的解除均有过错。本院认为，原告于2020年8月7日向被告发出《解除合同通知书》，被告于2020年8月12日向原告发出回复函表示不同意，故可知该日被告已知悉原告要求解除合同的意思表示。另原告发出解除通知后，开始搬离案涉租赁房屋。故案涉租赁合同履行期限虽未届满，但原告已向被告明确表示不愿再继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务”，当事人可以解除合同，故案涉合同应予解除。另根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”故案涉合同应于2020年8月12日已经解除。关于原告主张的租金返还。经查，原告房租交纳至2020年10月27日。原告虽于2020年8月提出解除合同，但至2020年11月19日才正式将房屋钥匙退还被告，该期间，原告仍对案涉房屋处于占有状态，应当向被告支付房屋占有使用费，故原告主张返还合同解除后的房屋租赁费用，本院不予支持。另，2020年1月23日至2020年4月20日期间，武汉因新冠××疫情实施防控措施，该88天内案涉餐厅无法经营，考虑到双方的损失大小，本院对原告该期间的房屋租赁酌情减免44天。另原告表示2020年5月期间，因防控措施，案涉餐厅还曾停止经营数日，但在本院规定的举证期限内，原告并未提交相关证据予以证明，故对原告该主张，本院不予支持。经核算，2019年10月28日至2020年10月27日房租金额为15万元，每日租金为410.96元，故应减免原告租金总额为18082.24元，因该租金被告已经收取，故被告应返还原告该疫情减免租金18082.24元。被告要求将减免租金与原告应支付的房屋占有使用费相抵扣，被告在本案中并未就原告2020年10月28至2020年11月19日期间的房屋占有费提出明确的反诉，且原告并未明确表示同意抵扣，故对被告该诉请，本院不予处理，关于该期间的房屋占用费及房屋损失赔偿问题，被告可另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第二项、第九十六条的规定，判决如下：一、原告阳专专与被告胡其胜于2018年10月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月12日已经解除；二、被告胡其胜于本判决生效之日起十五日内返还原告阳专专房屋租金18082.24元；三、驳回原告阳专专其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2550元，减半计1275元，由被告胡其胜承担204元，原告阳专专承担1071元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘晓二〇二〇年十二月十日书记员  郭栗