江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初11213号 原告：张金红，男，1965年12月26日出生，汉族，住南京市。 原告：张冉婷，女，1993年8月20日出生，汉族，住南京市。 两原告共同委托诉讼代理人：钱中信，江苏淦田律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：钱俊，江苏淦田律师事务所律师。 被告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市，。 法定代表人：史立斌,该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦杰。 委托诉讼代理人：王宁。 原告张金红、张冉婷与被告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张金红、张冉婷共同委托诉讼代理人钱中信，被告我爱我家公司委托诉讼代理人秦杰、王宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张金红、张冉婷向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2020年8月15日签订的《存量房出售经纪服务合同》；2.被告于判决生效后三日内赔偿原告损失182090元及逾期利息（以82090元为基数自2020年11月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止，以10万元为基数自2020年11月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：张金红、张冉婷系南京市，2020年8月15日，经我爱我家公司员工乔孟居间介绍，张金红、张冉婷与案外人马元签订《南京市存量房买卖合同》及附件，约定张金红、张冉婷将308室的房屋出售给案外人马元。同日，张金红、张冉婷与我爱我家公司签订《存量房出售经纪服务合同》及附件，约定我爱我家公司提供政策咨询服务、核验房源信息真伪以及代办网签等服务。308室存量房买卖合同生效后办理了网签备案，张金红、张冉婷收取马元购房定金5万元并出具收条。2020年8月23日，经乔孟居间介绍，张冉婷、孔德成（张冉婷配偶）与案外人马小龙等签订《南京市存量房买卖合同》及附件，约定张冉婷、孔德成向马小龙购买位于南京市，同日，张金红、张冉婷与我爱我家公司签订《存量房购买经纪服务合同》，张冉婷向马小龙支付购房定金5万元、向我爱我家公司支付居间服务费18360元。1319室房屋存量房买卖合同生效后办理了网签备案。2020年10月21日，双方办理308室房屋过户手续时被行政部门告知308室房屋领取产权证时间不满三年，不符合南京市房屋限售政策，不能交易过户。后原告赔偿308室买方马元违约金10万元并退还定金5万元，双方解除308室存量房买卖合同。1319室卖方马小龙没收原告定金5万元，双方解除1319室存量房买卖合同。原告认为被告未尽到常识性的审核义务，全面的审慎义务及必要的提示义务，导致错误签订涉案合同并造成原告损失的发生，被告应对原告全部损失承担赔偿责任。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所请。 被告我爱我家公司辩称，1.同意解除双方签订的308室的《存量房出售经纪服务合同》；2.对原告主张的损失182090元及相应利息不认可，根据南京市政府《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，2017年5月14日前购入的商品房不受南京市三年限售限制。原告在合同中承诺308室房屋是其2017年5月前买入的新房。被告才居间促成308室房屋的买卖合同；3.原告交纳的1319室房屋5万元定金被没收不是被告造成的，1319室存量房买卖合同是合法有效且能够履行的。 本院经审理认定事实如下：2017年5月20日，南京五道口置业有限公司（预售人、甲方）与张金红、张冉婷（预购人、乙方）签订《峰云府商品房预售合同》，约定甲方预售给乙方位于南京市。 2020年8月15日，张金红、张冉婷（甲方、卖方）、马元（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》及附件，约定甲方自愿将坐落于南京市.01平方米）出售给乙方，该房屋转让价款为127.5万元（含定金5万元）。甲方保证所提供的该房屋的不动产权属证书和身份证明材料真实、合法、有效，并符合国家及南京市存量房上市交易的政策法规及有关规定，未隐瞒房地产的权利瑕疵和影响交易的重大情况。甲乙双方如有一方违约，守约方可以选择适用定金罚则或要求按房屋总价的10%计算违约金。甲方承诺，此房为产权人本人于2017年5月前开发商处购得，如有不实，由甲方承担违约责任。同日，张冉婷出具定金收条一张，确认收到马元购买308室房屋的定金5万元。 2020年8月15日，张金红、张冉婷（甲方、委托人）、我爱我家公司（乙方、房地产经纪机构）签订《存量房出售经纪服务合同》，约定甲方委托乙方出售位于南京市，乙方为甲方提供与委托出售存量房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询；受甲方委托，代为办理房屋权属信息核验；协助甲方完成《南京市存量房买卖合同》网上签约等。甲方应当配合乙方实地查看房屋，如实披露与房屋有关的信息和情况，包括有无权利瑕疵与质量瑕疵、实际占有使用情况等。如因乙方过错导致所签订的《南京市存量房买卖合同》无法履行的，给甲方造成损害的，应当依法承担赔偿责任。 2020年8月17日，孔德成与我爱我家公司工作人员乔孟的微信聊天记录显示孔德成称其是308室房屋的房主，向乔孟询问能否确定11月份公积金贷款下来，乔孟回复公积金正常两个月下款、商业贷款一个月下款。孔德成称其也要买房子，慢了会影响其买房子，乔孟回复银行放款没有任何一家中介可以决定的……，孔德成称其也是换房，担心万一过了时间买不到，或者支付了定金没法按时走流程等等。 2020年8月22日，张金红、张冉婷（甲方、委托人）、我爱我家公司（乙方、房地产经纪机构）签订《存量房承购经纪服务合同》，约定乙方接受甲方委托购买位于南京市，乙方完成甲方委托事项且办理存量房网上签约，经纪服务费计费标准为该存量房成交价的1.2%，即18360元，支付时间为完成存量房买卖合同网上签约时。 2020年8月22日，我爱我家公司出具收款收据一张，确认收到张冉婷、孔德成1319室房屋佣金18360元。同日，马小龙出具定金收条两张，确认收到孔德成购买1319室房屋定金5万元。 2020年8月23日，马小龙（甲方、卖方）、孔德成、张冉婷（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》及附件，约定甲方自愿将坐落于南京市.8平方米）出售给乙方，该房屋转让价款为153万元（含定金5万元）。乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金。双方委托我爱我家公司成交，经纪服务费用为18360元。双方当事人就合同条款协商一致后，应当到房屋所在地房产交易管理部门办理存量房买卖合同网签备案。由房产经纪机构促成交易的，双方约定由房地产经纪机构代为办理存量房买卖合同网签备案。甲乙双方如有一方违约，守约方可以选择适用定金罚则或要求按房屋总价的10%计算违约金。 2020年8月25日，张冉婷向南京市公证处支付270元公证费。 2020年10月21日，张金红、张冉婷与马元办理308室房屋过户手续时被告知308室房屋领取产权证时间不满三年不符合南京市限售政策，不能交易过户。 2020年10月27日，张金红、张冉婷（甲方）、江苏淦田律师事务所（乙方）签订一份《委托代理合同》，约定甲方委托乙方处理本案诉讼，律师费为13260元。江苏淦田律师事务所开具一张增值税发票。 2020年11月1日，张金红、张冉婷（甲方）、马元（乙方）签订一份《协议书》约定，双方于2020年8月15日签订的南京市；甲方于本协议签订之日起返还乙方购房定金5万元；甲方于本协议签订之日起支付乙方违约金10万元，双方就308室房屋纠纷一次性解决，无其他争议。同日，马元出具一张收条，确认收到308室房屋返还的定金5万元及违约金10万元，双方账目已清，无其他纠纷。 2020年11月2日，马小龙（甲方、出售方）与张冉婷、孔德成（乙方、买受方）签订一份《解除协议》，约定2020年8月22日，甲乙双方就1319室房屋房地产买卖一事签订了《南京市存量房买卖合同》，在合同履行过程中，因乙方委托中介机构出售其他房产时出现不能过户情况，导致乙方未能取得履行本合同项下应付房屋首付款。甲乙双方均同意解除编号为2020096417的《南京市存量房买卖合同》，本协议签订时甲方没收乙方已付定金5万元，双方纠纷一次性解决，再无其他争议。本协议签订后，双方均同意撤回浦口区浦珠北路126号丽都嘉园02幢1313室网签备案等。 308室房屋网签备案已于2020年11月2日撤回、1319室房屋网签备案已于2020年11月4日撤回。 另查明，2020年11月1日，张冉婷、张金红出具一张借据，约定张冉婷、张金红向陆萍借款10万元，按照年息17%标准计算利息等。同日，陆萍向陆云尾号为6363银行账户转账10万元。陆云向马元尾号为4728建设银行账户转账10万元，向马元支付宝账户转账5万元。 案件审理中，我爱我家公司已经将案涉308室房屋的不动产权证返还给张金红、张冉婷，本院予以确认。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告签订的《存量房出售经纪服务合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于合同解除问题。本案中，原、被告签订的《存量房出售经纪服务合同》约定原告委托被告出售308室房屋，后因该房屋不符合上市交易条件未能过户，原告与案外人马元就案涉308室签订的《存量房买卖合同》已经解除，原、被告签订的《存量房出售经纪服务合同》合同目的已经无法实现，被告亦同意解除合同，本院予以确认。 关于赔偿损失问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《存量房出售经纪房屋合同》约定：被告为原告提供与委托出售存量房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询，并代为办理房屋权属信息核验。被告作为专业的房屋居间房屋机构，未认真核实涉案房屋信息，未能向原告提供专业的限售政策信息，导致涉案房屋不能转移登记，原告因此违约向案外人支付违约金，故被告应其未能尽职尽责提供政策咨询仅核验房屋信息给原告造成损失承担赔偿义务。 关于公证费问题。该费用并非存量房买卖合同履行过程中所产生的必要费用，合同对此亦没有约定，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于违约金及定价损失问题。因涉案308室存量房买卖合同约定，一方违约，守约方可以选择适用定金罚则或要求按房屋总价的10%计算违约金，涉案房屋总价为127.5万，原告赔偿马元违约金10万元并未过高。原告系用出售308房屋房款购买1319室房屋，因308室房屋不能过户，因此在1319室房屋买卖合同中违约，被没收定价5万元，该项损失符合合同约定。故原告要求被告承担违约金损失10万元、定金损失5万元，于法有据，本院予以支持。 关于中介费问题。原告为购买1319室房屋向被告支付中介费18360元，因案涉1319室存量房买卖合同已经解除，合同目的无法实现，被告对此存在过错，故原告要求被告退还中介费18360元诉讼请求，本院予以支持。 关于律师费问题。原告为处理本案诉讼支出律师费13260元，但《存量房出售经纪服务合同》未对该项费用予以明确约定，该费用也非必要的支出。原告要求被告承担该项费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于交通费问题。原告主张被告支付交通费200元，但未能提供证据证明其主张，合同对此亦未约定，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于利息问题。原告要求被告支付以10万元为基数自2020年11月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计算至实际给付之日止的逾期利息，原告主张的利息损失计算标准过高，合同对此并未约定，结合案件查明事实，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告张金红、张冉婷与被告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于2020年8月15日签订的《存量房出售经纪服务合同》； 二、被告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张金红、张冉婷168360元及利息损失（自2020年11月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 三、驳回原告张金红、张冉婷其他诉讼请求。       案件受理费3942元，减半收取1971元，由原告负担137元，由被告南京南京市鼓楼区我爱我家公司负担1834元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 张广鲁 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 华 瑾 书 记 员 张 利