贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5931号上诉人（原审被告）：遵义鑫正凯达房地产开发有限公司，住所地:遵义市播州区苟江镇迎宾大道****。法定代表人：张家勇，总经理。委托诉讼代理人：肖荣昌，四川丰宜（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：池泽洪，男，汉族，1978年7月4日出生，住遵义市播州区。委托诉讼代理人：刘宣佐，播州区苟江镇法律服务所法律工作者。上诉人遵义鑫正凯达房地产开发有限公司（以下简称鑫正凯达房开公司）与被上诉人池泽洪商品房销售合同纠纷一案，不服播州区人民法院（2020）黔0321民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鑫正凯达房开公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、池泽洪明知案涉房屋未取得《商品房预售许可证》而购买，且房屋不是违法建筑，双方房屋买卖关系合法有效。双方未签订《商品房买卖合同》，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定而认定买卖关系无效。二、即使认定双方的房屋买卖关系无效，双方对合同无效均有过错，也应判决鑫正凯达房开公司退还购房款而不应承担利息，且池泽洪出租房屋所获租金应予抵扣。池泽洪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。池泽洪向一审法院起诉请求：1.请求解除其与鑫正凯达房开公司的房屋买卖口头约定。2.请求鑫正凯达房开公司支付其购房定金及购房款149万元。3.请求鑫正凯达房开公司双倍支付其购房定金40万元整。4.请求鑫正凯达房开公司支付其资金占用费以50万元本金从2017年8月31日按月利息2%支付到还款完毕当日止，请求鑫正凯达房开公司支付其资金占用费以30万元为本金从2017年9月26日按月利息2%支付到还款完毕当日止、鑫正凯达房开公司支付其资金占用费以49万元为本金从2018年2月26日按月利息2%支付到还款完毕当日止。5.诉讼费、保全费由鑫正凯达房开公司承担。一审法院认定事实：2017年2月，池泽洪经与鑫正凯达房开公司协商，购买鑫正凯达房开公司开发的位于播州区营业房两间，分别是：2Ｆ-7号（建筑面积：65.13㎡）和2Ｆ-8号（建筑面积：67.18㎡），建筑面积共132.31㎡。双方口头约定，营业房进深12米以内按每平方米1.58万元价格计算，营业房进深超过12米的，以库房价格计算即每平方米0.8万元价格计算。池泽洪于2017年2月至2018年2月期间共计支付购房款149万元。鑫正凯达房开公司于2018年4月将案涉房屋交付给池泽洪。双方未签订书面合同。另查明，鑫正凯达房开公司至今未取得商品房出售许可证。为此，池泽洪诉至人民法院，请求解除双方商品房买卖合同关系，并由鑫正凯达房开公司返还购房款，双倍支付定金及赔偿资金占用费。上述事实，有收据，打款凭证、行政处罚决定书，营业房售卖协议，双方的陈述等证据，经庭审质证，予以认定。一审法院认为，关于双方的商品房买卖合同关系是否成立问题。《最高人民法院》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，根据上述规定可以看出，本案中，双方虽然未签订书面合同，但双方就案涉房屋的位置、户型、建筑面积、房屋单价、总房款、交房时间、违约责任等均进行了约定，已具备了商品房预售合同的基本要件，且鑫正凯达房开公司已收取池泽洪的149万元购房款并将案涉房屋交付给池泽洪，故该双方之间的商品房买卖合同关系成立。关于池泽洪主张解除双方的商品房买卖合同关系的诉讼请求。《最高人民法院》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，应当认定有效”，本案中，鑫正凯达房开公司至今未取得商品房预售许可证及商品房销售许可证，故双方之间的商品房买卖合同关系无效。池泽洪主张解除双方的商品房买卖合同关系的诉讼请求，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的形式，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，鑫正凯达房开公司应当返还池泽洪已付款项及利息，故对池泽洪的该项请求，一审法院予以支持。对于利息的起算时间，鑫正凯达房开公司分别于2017年2月25日收到池泽洪支付的20万元，2017年8月31日收到池泽洪支付的50万元，2017年9月26日收到池泽洪支付的30万元，2018年2月26日收到池泽洪支付的49万元，共计149万元，并将该款占有至今，合同解除后，鑫正凯达房开公司应从占有款项之日起支付池泽洪相应利息，现池泽洪主张分别计算利息，一审法院予以支持。故鑫正凯达房开公司应从收到相应款项时间起以相应款项为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算向池泽洪支付利息，至付清之日止。关于池泽洪要求鑫正凯达房开公司双倍支付购房定金40万元的诉讼请求。因双方之间的商品房买卖合同关系成立，池泽洪向鑫正凯达房开公司支付的20万元定金已转为购房款，故对池泽洪的该诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除池泽洪与遵义鑫正凯达房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系。二、限遵义鑫正凯达房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还池泽洪购房款149万元及利息（以购房款20万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准从2017年2月25日起计算至付清之日止；以购房款50万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准从2017年8月31日起计算至付清之日止；以购房款30万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准从2017年9月26日起计算至付清之日止；以购房款49万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准从2018年2月26日起计算至付清之日止）。三、驳回池泽洪的其余诉讼请求。案件受理费12167元，减半收取6083.50元，保全费5000元，由遵义鑫正凯达房地产开发有限公司承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，池泽洪2018年9月至2019年9月将案涉房屋出租给案外人，池泽洪收取租金46000元。本院认定其余事实与一审认定事实一致。本院认为，二审中双方争议的主要问题是：一、鑫正凯达房开公司与池泽洪之间的商品房买卖合同是否有效；二、合同无效后，鑫正凯达房开公司应否返还资金占用利息，池泽洪应否返还出租房屋所获收益。关于双方之间的商品房买卖合同是否有效的问题。合同效力属人民法院依职权审查的范畴。双方虽然未签订书面合同，但就案涉房屋的位置、户型、建筑面积、房屋单价、总房款、交房时间、违约责任等均进行了约定，双方就商品房预售达成合意，双方之间的商品房预售合同成立。但合同生效要件除双方当事人意思表示一致外，还需主体合格以及内容不得违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定。鑫正凯达房开公司在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，双方之间的商品房预售合同成立但无效，鑫正凯达房开公司关于案涉合同有效的上诉理由不成立。合同解除权的行使必须是以合同有效为前提，无效合同自始对当事人不产生拘束力，一审认定合同无效后判决解除合同，系适用法律错误，应予纠正。关于合同无效后，鑫正凯达房开公司应否返还占用购房款期间的利息，池泽洪应否返还占有房屋期间出租该房屋所获收益的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后,因该合同取得的财产应予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应折价补偿”之规定，双方因合同无效所取得的财产应予返还，且返还的范围包括原物及孳息。故鑫正凯达房开公司除返还购房款外，还应返还占用购房款期间的利息，池泽洪除返还房屋外，还应返还其占有房屋期间出租房屋所获收益46000元。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持播州区人民法院（2020）黔0321民初2037号民事判决第（二）项；二、撤销播州区人民法院（2020）黔0321民初2037号民事判决第（一）项、第（三）项；三、池泽洪与遵义鑫正凯达房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系无效；四、池泽洪于本判决生效后十日内返还遵义鑫正凯达房地产开发有限公司46000元；五、驳回池泽洪的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6083.50元，保全费5000元，二审案件受理费12167元，共计23250.5元，由遵义鑫正凯达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢  飏审 判 员 佘  异审 判 员 令狐荣强二〇二〇年十二月三日法官助理 张  洋书 记 员 田  林