江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3514号上诉人（原审原告）：叶敬芳，女，1984年4月3日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：陈鑫峰，江苏律鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏华辉房地产开发有限公司，住所地宿迁经济技术开发区华辉西湖上城**楼。法定代表人：陈祥宇，董事长。委托诉讼代理人：李朝飞，江苏马陵山律师事务所律师。原审第三人：周广耀，男，1983年4月5日出生，住宿迁市宿城区。原审第三人：王军，男，1970年9月7日出生，住宿迁市宿城区。上诉人叶敬芳与上诉人江苏华辉房地产开发有限公司（以下简称华辉公司）及原审第三人周广耀、王军房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初9323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶敬芳上诉请求：1.判决华辉公司协助叶敬芳办理宿迁市西湖上城15幢1号和2号商铺的不动产权证书；2.判决认定叶敬芳已经付清西湖上城15幢1号房的房款。事实和理由：1.由于现在西湖上城15幢1号不动产权属仍归属华辉公司，该房屋最先交付叶敬芳，并且叶敬芳一致占有使用房屋至今，所以1号房屋登记在叶敬芳名下不存在法律和事实障碍。2.叶敬芳提交的华辉公司出具的购房款票据、证人证言、银行取款凭证三组证据相互印证，能够证明40万元的购房款已经支付。叶敬芳支付款项不是以汇款方式支付，是因为支付房款时的华辉公司急需现金周转以用于偿还他人借款、工程款、材料款、工资等，由于很多都需现金周转，所以叶敬芳是现金支付。华辉公司辩称：1.针对涉案15幢1号、2号两套房产与叶敬芳签订的买卖合同，均是借款担保，不是真实的房屋买卖，并且房屋从未交付给叶敬芳和周广耀，从未办理网签备案合同，也未开具相关的发票。同时15幢1号房屋在2008年已经与王军签订了商品房买卖合同，并且王军已经付清购房款，开具了购房发票，已在2014年1月份办理了房屋的所有权证书，2月份取得了该房屋的土地使用权证书，涉案15幢1号房屋归王军所有。2.叶敬芳主张支付现金40万元没有事实根据。40万元本身是大额款项，其主张现金交付很明显不符合常理。叶敬芳在最早的案件庭审中主张是于2011年8月13日、11月27日分两次银行转账缴纳购房款，但是庭后其一直没有提供银行转账凭证，在以后的庭审中叶敬芳又主张分三次缴纳款项，日期是事后补签的，叶敬芳对于款项的交付时间陈述不清，明显矛盾。更为明显的是，叶敬芳2011年8月13日收据的票号是102992，周广耀2011年8月13日收据的票号是102993，票号是相连的，很明显是在同一天出具的，而叶敬芳主张2011年8月13日收据是在其交付40万元款项后补签出具的，可以看出叶敬芳的陈述是虚假的。周广耀述称：我们是正常的买卖房屋，华辉公司在我们不知情的情况下把房屋一房两卖，我们对涉案房屋已经使用了8年。王军述称：一审判决对于涉案15幢2号房屋的认定跟我没有关系，我没有意见。对于15幢1号房屋的认定，我也没有意见。华辉公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判为驳回叶敬芳的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用、保全费全部由叶敬芳承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，华辉公司与叶敬芳、周广耀之间签订的商品房买卖合同是为借款抵押而签订的，不是真实的商品房买卖关系。理由如下：1.涉案两份合同签订、履行等情况不合情理，不符合日常生活经验。第一，签订合同后没有要求备案，没有要求出具发票，叶敬芳的父亲叶某作为经办人对此明知，并且早已知道该房屋已出卖给王军。第二，叶敬芳合同中，约定房号为15-1的房屋建筑面积为162.4平方米，这与房产部门备案（与王军签订，卖给王军）的15-1室房屋建筑面积为243.62平方米明显矛盾，该份合同约定的15-1房屋并不存在。周广耀合同中，约定房号为15-2的房屋建筑面积为162.4平方米，这与房产部门备案的15-2室房屋建筑面积为80.18平方米明显矛盾，该份合同约定的15-2房屋并不存在。第三，从房价上看，合同约定的总房价为950000元，同时约定单价为5850元，经计算总价为950040元，合同约定是明显矛盾冲突的。第四，合同单价5850元明显偏低，并非市场价格。第五，两份合同第六款约定8月13日付款50万元，余款45万元办理银行按揭，均没有按合同实际操作。第六，上述房屋于2010年8月5日已经经过竣工验收，而2011年8月13日双方签订合同时，仍约定2012年8月30日前交付直接说明双方不是真实房屋买卖关系，实际为借款担保。第七，叶敬芳和周广耀本人均没有直接在合同上签字，由其母亲代签，对购房等情况不知情。第八，叶敬芳的母亲宋某及周广耀的父亲周某对购房情况解释不清，自相矛盾。第九，自2011年8月抢占房屋至2014年初，长达三年时间没有要求办理网签、没有要求开具发票、没有要求办证。直到2014年初公司经营困难的背景下，涉案15-1房屋产权证已经颁给王军后，叶敬芳才要求办理网签合同及配合办证，这明显说明双方不是真实房屋买卖关系，是借款担保关系。2.购房款支付情况。叶敬芳陈述的支付方式不符合合同约定。合同约定方式为按揭方式。叶某、周广耀等都是公司债权人，处于优势地位，其没有提供证明如何支付房款的直接证据，仅凭收据不能证明其已经支付了购房款。庭审中，周广耀的父亲周某陈述没有支付689100元的证据。华辉公司在周广耀借条上，耿没有同意冲抵叶敬芳的房款。一审法院认定在681900元的款项中冲抵15万元，没有事实依据。3.叶某私自利用职权占有房屋，公司并未交付涉案房屋。第一，2011年叶某任副总经理期间，利用职权私自占用了房屋，后2012年初任总经理，因借钱给公司用，为让其收取租金冲抵本息，同时华辉公司碍于叶某任公司总经理，就一直没有诉诸法律途径。第二，叶敬芳没有任何收房手续。另案叶敬芳诉华辉公司、王军案件中，叶敬芳为证明合法占有房屋而恶意伪造证据，多次找华辉公司董事长陈祥宇女儿陈小晴，以给3000元钱为利诱，请她按叶敬芳母亲的要求提供虚假证言，并到公证处公证。经宿迁中院查证，对该证据不予采信。如果是真实的买卖关系，完全可以合法合理要求交房，没有必要找证人做伪证伪造证据。第三，叶敬芳主张，2011年8月其仅支付10万元、周广耀仅支付50万元的情形下华辉公司交付房屋。叶敬芳陈述明显虚假，不是事实，更不符合日常生活经验，华辉公司不可能在买房人仅支付极少量房款时就交付房屋。同时，一审法院认定2011年11月份左右占有使用涉案房屋，也与叶敬芳主张不相符。第四，一审法院认定华辉公司并未提供相应证据证明其在长达8年时间内，曾向叶敬芳及周广耀主张过涉案房屋的相关权利，该认定不当。事实上，华辉公司将涉案房屋办理过户给王军，房屋属于王军所有。在另案，自开始叶敬芳诉华辉公司、王军案件起，华辉公司就一直主张涉案房屋卖于王军。4.华辉公司的证据足以证明与叶敬芳、周广耀之间系借款担保关系，不是真实的房屋买卖合同关系。叶敬芳父母、周广耀等自2007年左右借款给华辉公司使用，2011年8月13日在签订合同后叶敬芳亲属及周广耀等仍借款给公司使用，同时华辉公司多次归还借款及利息。如双方存在真实的商品房买卖关系，在购房款没有付清的情况下，华辉公司不可能还向其借款，更不可能偿还他们借款和利息。叶敬芳及一审法院均未能对上述明显矛盾、不合常理之处作出合理解释。同时，周广耀等八个调解案件中，周广耀等人并未起诉本案借款。故一审法院认为该八个调解案件中不可能不涉及本案合同及已付购房款处理问题，明显属于认定不当。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法改判，维护华辉公司的合法权益。叶敬芳辩称：1.叶敬芳、周广耀与华辉公司之间存在真实的房屋买卖关系，本案并不存在借贷担保，同时涉案两套房屋的购房款已经全部付清，房屋由华辉公司交付叶敬芳、周广耀使用至今。2.华辉公司陈述，因华辉公司与叶敬芳的父母存在借贷关系，故本案合同不符合常理。如果华辉公司的陈述成立，则华辉公司与王军之间的买卖合同同样也不符合常理，省高院的认定也存在错误，因为王军与华辉公司之间签订房屋买卖合同时，华辉公司欠王军1000多万元借款，1000多万元的利息就足够支付王军所称买卖合同的购房款，那么王军为什么仍然向华辉公司支付购房款呢，故华辉公司所述与客观事实不符也无任何证据证实。周广耀述称：所有购房款我们都有清晰的表述，有转账记录、收条，一切足以证明房款已经付清。王军自己说不知道七十多万元是怎么付的，即使是转账也找不到转账记录，甚至他自己也承认有一部分是拿借款来充抵的。我们跟华辉公司之前确实有借款关系，但是在其他借贷纠纷案件中已经调解完毕，所以买房归买房，和借款没有关系，如我们买房是借款的话，肯定会把这笔钱放在借贷纠纷案件中审理。王军述称：不管我支付房款是通过转账、现金还是转让债权，开发商华辉公司认可我的支付方式。叶敬芳向一审法院起诉请求：1.判令被告华辉公司协助原告叶敬芳办理西湖上城15幢1号、2号商铺不动产权证书；2.案件受理费由华辉公司负担。事实和理由：2011年8月13日，叶敬芳及第三人周广耀分别与华辉公司签订《商品房买卖合同》，华辉公司将其开发的西湖上城15幢1号、2号商铺出售给叶敬芳及第三人周广耀，房款均为95万元。合同签订后，叶敬芳及第三人周广耀依约支付房款，华辉公司也将房屋交付叶敬芳及第三人周广耀使用至今。2018年3月10日，叶敬芳与第三人周广耀签订《债权转让协议书》，第三人周广耀将对华辉公司享有的买卖合同中的权利义务全部转让给叶敬芳。叶敬芳及第三人周广耀多次要求华辉公司协助办理上述房屋权属登记未果，因而成诉。一审法院认定事实：2011年8月13日，被告华辉公司分别与原告叶敬芳及第三人周广耀签订《商品房买卖合同》各一份，约定华辉公司将其开发的西湖上城15幢1号房、2号房出卖给叶敬芳及周广耀。两份合同均约定出售的商品房建筑面积为162.4平方米，房屋总价款为95万元，付款方式为2011年8月13日付购房首付款50万元，余款45万元办理银行按揭贷款，交房日期为2012年8月30日前。同日，华辉公司分别向叶敬芳及周广耀出具收据两张，收据上载明：交款单位叶敬芳（周广耀），收款方式转账，收款金额50万元，收款事由西湖上城15#1A（15#-2）商铺购房款。2011年10月27日，华辉公司另向叶敬芳出具收据一张，载明：交款单位叶敬芳，收款方式现金，收款金额30万元，收款事由西湖上城15-1商铺购房款。2011年11月份左右，叶敬芳及周广耀即占有使用案涉房屋，后予装修并出租他人。2012年8月20日，华辉公司曾向周广耀出具借条一张，载明“今借到周广耀现金陆拾捌万玖仟壹佰元整，月底还清”。但至2014年1月29日，华辉公司的法定代表人陈祥宇却在该借条下备注“同意冲抵房款（西湖上城门面房）”。2018年3月10日，叶敬芳与周广耀签订《债权转让协议书》一份，约定周广耀将其与华辉公司签订的商品房买卖合同中的权利转让给叶敬芳，并配合将西湖上城15幢2号商铺的权属登记至叶敬芳名下。后叶敬芳要求华辉公司协助办理案涉两套房屋不动产权登记手续未果，因而成诉。一审法院另查明，叶某、宋某分别系叶敬芳的父亲、母亲，周某、刘某分别系周广耀的父亲、母亲，叶某自2003年始曾任华辉公司副总经理，自2012年曾任华辉公司总经理。叶敬芳及周广耀与华辉公司签订的两份《商品房买卖合同》中买受人叶敬芳及周广耀的签名分别系宋某及刘某代签。一审法院再查明，2008年9月9日，华辉公司就案涉西湖上城15幢1号商铺曾与王军签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定房屋建筑面积为243.53平方米，单价5900元/平方米，房屋总价款为1436827元，交房日期为2008年12月31日前。合同签订当日，华辉公司即向王军出具金额为1436827元的购房款发票。2014年1月17日，王军向房屋登记部门申请办理该房屋所有权证书。同年1月22日，王军取得该房屋的房屋所有权证书。同年2月10日，王军取得该房屋的国有土地使用权证书。2014年12月16日，叶敬芳曾向宿迁市宿城区人民法院提起诉讼，要求确认王军与华辉公司签订的关于购买西湖上城15幢1号商铺的《商品房买卖合同》无效。宿迁市宿城区人民法院经审理，作出（2014）宿城开商初字第00287号民事判决，判决驳回叶敬芳的诉讼请求。叶敬芳不服该判决，上诉至宿迁市中级人民法院，宿迁市中级人民法院经审理，依法作出（2016）苏13民终776号民事判决，认定王军与华辉公司签订的商品房买卖合同为双方之间的借款合同的担保，据此确认王军与华辉公司签订的商品房买卖合同无效。华辉公司、王军向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院再审认为，华辉公司、王军双方存在房屋买卖真实的意思表示，依法作出（2019）苏某再21号民事判决：一、撤销（2016）苏13民终776号民事判决；二、维持（2014）宿城开商初字第00287号民事判决即驳回叶敬芳的诉讼请求。2017年6月，宿迁市国土资源局依据上述二审判决，决定撤销王军名下坐落于宿迁市开发区商铺的不动产登记，同时将房屋所有权证书和国有土地使用证书作废。一审法院还查明，经原告叶敬芳申请，宿迁市宿城区人民法院依法轮候查封华辉公司开发的宿迁经济开发区西湖上城小区第15幢1号、2号商铺，查封期限自2018年5月18日至2021年5月17日。2020年5月9日，经查询，本案首查封宿迁经济开发区西湖上城小区第15幢2号商铺。一审法院又查明，2017年3月14日，叶敬芳及周广耀曾分别诉至宿迁市宿城区人民法院，要求华辉公司协助其办理所购房屋不动产登记手续。在该两案审理中，宿迁市宿城区人民法院于2018年3月9日发函至宿迁市国土资源局咨询：若我院判决华辉公司按照合同约定协助二人办理案涉房屋的不动产登记手续，该局能否协助办理及存在何种障碍。该局回复的主要内容为：经查阅诚信房地产测绘有限公司出具的测量编号为FFW001018号商铺所在层1-2层，建筑面积为243.62㎡；西湖上城15幢2号商铺所在层1层，建筑面积88.18㎡。该份成果表载明的建筑面积与叶敬芳及周广耀所持合同载明的建筑面积不一致。另，西湖上城15幢1-2号商铺1层与2层面积一致，且两层无明显可分割界址点，1层通往2层只有1个楼梯，楼梯位于15幢1号商铺内。结合原测绘成果及目前现场情况，叶敬芳与周广耀分别购买的西湖上城15幢1、2号商铺不具备分割条件，无法分别办理产权证。本案争议焦点是叶敬芳及周广耀与华辉公司签订的商品房买卖合同是否为双方之间借款合同的担保；如是，上述两份买卖合同效力如何认定；如否，叶敬芳本案诉求能否支持。一审法院认为，华辉公司关于案涉两份商品房买卖合同系为双方之间借款合同担保的辩解意见，证据及依据不足，理由如下：（一）合同签订情况。叶敬芳及周广耀就案涉房屋分别与华辉公司签订了《商品房买卖合同》，合同明确约定华辉公司将其开发的西湖上城15幢1号房、2号房出卖给叶敬芳及周广耀，且华辉公司还向叶敬芳及周广耀出具了三张购房款收据。（二）购房款支付情况。1.叶敬芳提供的工商银行汇款单证据可以证实合同签订当日，周广耀父亲周某即委托其朋友郑智利代为向被告华辉公司法定代表人陈祥宇的儿子陈某汇款60万元用于支付案涉两套房屋的购房款。华辉公司虽辩称该款项系借款，但未能提供任何证据证明。2.华辉公司的法定代表人陈祥宇于2014年1月29日在华辉公司向周广耀出具的金额为689100元的借条上明确备注“同意冲抵房款（西湖上城门面房）”，该备注内容即可佐证叶敬芳及周广耀与华辉公司存在真实的商品房买卖合同关系，也可证实案涉两套房屋购房款的支付情况。3.叶敬芳提供的华辉公司与江苏正宏建设设计研究院有限公司（以下简称设计公司）签订的《建设工程设计合同》、设计公司出具的证明、叶敬芳母亲宋某与设计公司的劳动关系情况、华辉公司于2011年10月27日向叶敬芳出具的购房款收据及华辉公司关于应该欠付设计公司设计费的庭审陈述等证据可以相互印证，证实叶敬芳母亲宋某通过抵扣设计公司设计费的方式支付了华辉公司购房款30万元。根据叶敬芳及周广耀的陈述，上述款项支付周广耀购房款95万元，周广耀代叶敬芳支付购房款25万元（汇款单汇款10万元、借条借款冲抵15万元），叶敬芳通过抵扣设计费方式支付购房款30万元。叶敬芳另主张剩余40万元购房款系其母亲宋某从朋友处借款后现金支付给华辉公司，但未能提供任何直接证据证明该购房款已实际支付，且华辉公司也不予认可，故一审法院依法不予认定。（三）双方当事人对案涉房屋相关权利的态度。叶敬芳及周广耀自2011年11月份左右即占有使用案涉房屋，后予装修并出租他人。如叶敬芳、周广耀与华辉公司之间签订的商品房买卖合同确系为借款提供担保，为保护自身权益，华辉公司早就应该通过诉讼等其他方式要求叶敬芳及周广耀搬离房屋。但华辉公司并未提供相应证据证明其在长达近8年的时间内曾向叶敬芳、周广耀主张过案涉房屋的相关权利，该行为明显有违常理。（四）华辉公司的举证情况。华辉公司虽辩称案涉两份商品房买卖合同系为双方之间借款合同的担保，但其提供的证据并不足以证实其上述主张。且经查询关联案件，2014年，叶某、宋某、周广耀等人曾分别诉至本院，要求华辉公司偿还借款本息，后该八案均予调解结案。如华辉公司的上述辩解意见属实，其在该八案的处理中，不可能不涉及本案买卖合同及已付购房款的处理问题。综上，现有证据及事实可以认定叶敬芳及周广耀与华辉公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。关于叶敬芳要求华辉公司协助过户的问题。分为两个部分，第一部分是宿迁市西湖上城15幢1号房屋，该房屋原来登记在王军名下，后房屋主管部门撤销该房屋相应权属证书，依据是确认华辉公司与王军之间的商品房买卖合同无效的二审判决，但再审判决书明确华辉公司与王军之间的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，且已撤销该二审判决。现在该房屋只是因为叶敬芳申请查封，房屋权属暂时无法恢复到原有的状态，叶敬芳此时要求华辉公司协助房屋进行过户，明显存在法律上的障碍，据此对叶敬芳该请求，一审法院不予支持。第二部分，宿迁市西湖上城15幢2号房屋，关于房屋面积，经查实，该房屋设计时仅为一间，测绘面积为88.18平方米，周光耀与华辉公司签订的合同载明的商铺面积为162.4平方米，这与实际情况并不一致，叶敬芳对此明确宿迁市西湖上城15幢2号房屋面积以实际备案面积为准，不要求按照合同面积进行过户。因周广耀与华辉公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，且周广耀早已占有使用案涉房屋，按照房屋测绘时的面积88.18平方米计算，结合合同载明的单价，周广耀支付款项已经超过该房屋总价款，按照合同约定及法律规定，华辉公司理应协助周广耀办理相应房屋的不动产权属证书。又因周广耀已将其合同权利义务全部转让给了叶敬芳，故华辉公司应协助叶敬芳办理宿迁市西湖上城15幢2号房屋的不动产权属证书，对于超出的部分房款，叶敬芳可以向华辉公司另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告江苏华辉房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告叶敬芳办理宿迁市西湖上城15幢2号商铺的不动产权证书；二、驳回原告叶敬芳其他的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为：（一）关于叶敬芳起诉要求华辉公司协助其办理宿迁市西湖上城15幢1号商铺不动产权证书问题。经查，在原告叶敬芳诉被告华辉公司、王军及第三人周广耀确认合同无效纠纷一案中，江苏省高级人民法院已作出（2019）苏民再21号生效民事判决书，认定华辉公司与王军之间对于15幢1号商铺存在房屋买卖的真实意思表示，并判决：一、撤销江苏省宿迁市中级人民法院（2016）苏13民终776号民事判决；二、维持宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城开商初字第00287号民事判决即驳回叶敬芳的诉讼请求。而15幢1号商铺原来即登记在王军名下，后房屋主管部门撤销该房屋相应权属证书系依据（2016）苏13民终776号二审民事判决，但该二审民事判决又被江苏省高级人民法院（2019）苏民再21号再审民事判决予以撤销，故叶敬芳在本案中要求华辉公司协助其办理西湖上城15幢1号商铺不动产权证书明显存在法律上的障碍，叶敬芳该诉讼请求不应当得到支持。至于叶敬芳主张的其已支付华辉公司购房款问题。本院认为，因叶敬芳要求华辉公司协助其办理不动产权证书的诉讼请求不能被得到支持，故对于叶敬芳主张的已付购房款数额，在本案中无需理涉，对此本院不作认定。双方如有争议，可另行寻求解决。（二）关于叶敬芳起诉要求华辉公司协助其办理宿迁市西湖上城15幢2号商铺不动产权证书问题。经查，原审第三人周广耀与华辉公司之间针对15幢2号商铺签订了《商品房买卖合同》，根据工商银行汇款单、借条、当事人陈述等证据，能够证明周广耀支付华辉公司的购房款数额已超过该商铺房价，且周广耀早已占有使用该商铺，故应当认定周广耀与华辉公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。因周广耀已将其合同权利义务全部转让给了叶敬芳，故叶敬芳要求华辉公司协助其办理宿迁市西湖上城15幢2号商铺不动产权证书，有事实和法律依据，叶敬芳该诉讼请求应当得到支持，华辉公司、周广耀应共同协助叶敬芳办理该商铺不动产权证书。华辉公司上诉提出，针对涉案15幢1号、2号两套房产其与叶敬芳、周广耀签订的房屋买卖合同均是借款的担保，双方并不存在房屋买卖的真实意思表示。但华辉公司对此未能提供相应证据予以证实，故对华辉公司该上诉主张本院不予支持。华辉公司还提出15幢2号商铺备案面积与双方签订的合同面积不一致问题。经查，虽然该商铺测绘面积远小于合同面积，但叶敬芳已明确以实际备案面积为准，对此可予准许。对于超出的部分房款，双方如有争议，可另行寻求解决。综上所述，叶敬芳、华辉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由叶敬芳负担80元，由江苏华辉房地产开发有限公司负担80元。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 庄云扉审 判 员 刘宗强二〇二〇年十二月二十二日法官助理 周贤芬书 记 员 汪小婉