江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0492民初2498号原告：常州益和物业服务有限公司，住所地常州市武进区戚墅堰街道成济路**，统一社会信用代码91320405750533367D。法定代表人：李富大，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨敏，江苏恒韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高桂新，男，该公司职员。被告：冯彬汝，女，1984年6月30日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：苏麟，男，1980年7月13日生，汉族，住常州市武进区，系其丈夫。原告常州益和物业服务有限公司（以下简称益和公司）与被告冯彬汝物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年12月12日公开开庭进行了审理。原告益和公司的委托诉讼代理人杨敏、高桂新，被告冯彬汝及其委托诉讼代理人苏麟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2010年3月1日至2020年6月30日物业管理费8275.5元、电梯运行费4728.8元；2、判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金7882.13元（暂计算至2020年6月30日）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系原告提供物业服务及管理的小区嘉州枫景苑13幢甲单元501室房屋的业主。2011年3月1日，我公司与嘉州枫景苑业主委员会（以下简称业委会）签订一份《嘉州枫景苑物业服务合同》，及与嘉州枫景苑前期物业公司苏州工业园区新工产业管理服务公司办理交接，正式接手该小区的物业管理。合同约定业主每月按建筑面积0.7元/平方米支付物业管理费及按建筑面积0.4元/平方米支付电梯运行费。合同签订后，原告对嘉州枫景苑的安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，被告从2010年3月1日起至今未交纳物业费。经原告多次催要未果，故起诉，请求依法裁决。被告冯彬汝辩称：被告从未收到原告的催缴通知。被告只是暂缓缴纳物业费，原因是原告提供的物业服务存在重大瑕疵，其管理混乱表现在，小区消防设施瘫痪、监控损坏、电梯脱保、消控人员无证上岗，小区环境脏乱差，业主多次向物业公司反映，也未能得到整改，物业公司已经构成根本违约，业主依据享有先履行抗辩权，暂时不缴纳物业费。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院驳回予以原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求，依法提交了前期物业管理服务协议、2011年嘉州枫景苑物业服务合同、2015年嘉州枫景苑物业服务合同、物业转让会议纪要及附件、律师函件及邮寄收发路单；被告当庭针对自己的抗辩意见，亦提供2017年和2020年益和物业公司受到消防部门查处并罚款5000元、4000元等系列材料、2020年5月经开区物业管理项目（嘉州枫景苑）考评反馈意见表（载明原告相关工作台账需要完善及现场检查存在消防瘫痪、小区环境脏乱等问题）、小区一处消防设施内无水管及消防巡查记录缺少的照片2张（拍摄时间显示为2020年12月11日）、被告家具因房屋渗漏受损的照片等证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告冯彬汝系嘉州枫景苑小区的业主，系该小区******房屋的权利人，房屋的建筑面积为93.12平方米。2007年12月10日，嘉州枫景苑前期物业公司苏州工业园区新工产业管理服务公司（甲方）与李耀辉、冯彬汝（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定前期物业服务标准为住宅0.7元／平方米／月，电梯运行维护费标准0.4元／平方米／月，其他物业共用设施设备运行费按其实际发生成本由乙方向甲方均摊，乙方同意从2009年3月1日起开始向甲方交纳物业服务费和电梯运行维护费，从起始交费日起，物业服务费用和电梯运行维护费，按半年预交，在每年3月1日缴纳。2011年3月1日，嘉州枫景苑业主委员会与原告益和公司签订《嘉州枫景苑物业服务合同》，约定原告提供如下物业管理服务:1、物业公用部位的维修、养护和管理；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾清运（收集）、雨、污水管道的疏通等；4、公共绿化、建筑小品、水环境、健身器械等的养护管理；5、车辆进出、停放秩序管理；6、维护公共秩序、安全防范等事项贩协助管理；7、收费标准为普通住宅按每月每平方米0.7元。物业服务费按每半年交纳，业主或物业使用人应在每隔半年于第七个月的15号前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，益和公司可以从逾期之日起按应缴费用50/000的比例加收滞纳金。合同期限自2011年3月1日起至2016年2月29日止。2015年10月30日，嘉州枫景苑业主委员会再次与原告益和公司签订《嘉州枫景苑物业服务合同》，除合同期限为自2016年3月1日起至2021年2月28日止外，其他内容同2011年3月1日签订的物业服务合同。被告因房屋渗漏问题，长期不缴纳物业费。现原告主张被告自2010年3月起未再交纳物业服务费，起诉来院，要求处理。本案的争议焦点：1，被告主张原告的物业服务存在瑕疵而暂缓交纳物业服务费是否成立；2，原告主张的滞纳金计算是否合理。针对第1个争议焦点，审理中，被告提供一系列证据，以证明小区消防设施瘫痪、秩序混乱，原告不作为和提供的物业服务存在重大瑕疵。对于小区消防设施老旧急需更换，该情况客观属实，对于重大公共设施是需要动用维修基金来进行更换，从原告提供的证据看，原告作为小区物业公司，作了相关申报程序，后因签字同意的业主未达到一定比例致使不能启动小区公共维修基金以改造相关设施，故不能认定小区现有消防设备不能发挥作用应归责于原告。对于被告主张小区秩序混乱，原告不作为和提供的物业服务存在重大瑕疵，对此，因小区的物业服务是一个动态过程，不能以被告以某个时间段一些公共部位出现的问题，就全盘否定物业公司提供的服务。即使原告在物业服务过程中存在瑕疵，被告等业主亦可依物业管理合同约定，通过要求物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己合法权限额，或根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，被告以不交纳物业费对抗物业服务瑕疵行为既无合法依据，亦非明智之举。综合双方诉辩意见及各自提供的证据，本院认为，原告已经履行了合同约定的保洁、保安、秩序维护等合同主要义务，被告作为小区业主，已经享受相关物业服务，依据权责相符，应当履行交纳物业服务费的义务。根据物业合同约定的相关收费标准，原告要求被告需交纳2010年3月1日至2020年6月30日物业管理费8082.81元、电梯运行费4618.75元,合计12701.57元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于被告主张2010年的物业费已经交纳，对此被告未能提供证据，应由其承担举证不能的后果，其意见本院不予采信。针对第2个争议焦点，本院认为，业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳，物业管理企业可以按每天万分之五加收滞纳金。本案中，原告针对催交，提供2019年1月22日发出的催促缴费的律师函件（督促包括被告在内的业主在收件后7日内支付拖欠的物业费及滞纳金）及邮局的收发路单（反映于2019年1月24日邮局向被告等人进行投递），经计算，故原告可向被告主张自2019年2月1日起计算的滞纳金，结合物业合同的约定和原告主张的期间段，本院进行分段计算，其中自2010年3月1日至2018年12月31日的物业费应交纳的滞纳金为2795.88元（自2019年2月1日算至2020年6月30日，按每天万分之五计算），自2019年1月1日至2019年6月30日的物业费应交纳的滞纳金为107.56元（自2019年7月16日算至2020年6月30日，按每天万分之五计算），自2019年7月1日至2019年12月31日的物业费应交纳的滞纳金为50.70元（自2020年1月16日算至2020年6月30日，按每天万分之五计算），其余部分，本院不予支持。经计算，本案的滞纳金可支持为2954.14元。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冯彬汝于本判决生效之日起十日内支付原告常州益和物业服务有限公司自2010年3月1日至2020年6月30日止的物业管理费8082.82元、电梯运行费4618.75元，合计12701.57元；二、被告冯彬汝于本判决生效之日起十日内支付原告常州益和物业服务有限公司滞纳金2954.14元(算至2020年6月30日)。三、驳回原告常州益和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取162元，由原告常州益和物业服务有限公司负担62元，由被告冯彬汝负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  黄文娣二〇二〇年十二月十五日书记员  邹文阳