河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初6547号原告（反诉被告）：王某某，男，汉族，1954年11月20日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：王七，男，汉族，1987年6月4日生，住河南省周口市川汇区。代理权限：特别授权。系原告王某某之子。被告（反诉原告）：康某某，男，汉族，1955年1月2日生，住河南省周口市川汇区川东工业基地康下楼村**，身份证号：4127011955********。委托诉讼代理人：顾心亮，系河南众望律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）王某某诉被告（反诉原告）康某某宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，于2020年6月5日作出（2020）豫1602民初1582号民事判决书，主要判决如下：一、确认原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）康某某于2010年5月17日签订的《宅基地转让协议》无效；二、被告（反诉原告)康某某返还原告（反诉被告)王某某宅基地转让款90000元；三、原告(反诉被告）王某某赔偿被告（反诉原告）康某某财产损失60322.5元；四、前述第二、三项冲抵后，被告（反诉原告）康某某于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）王某某宅基地转让款29677.5元；五、驳回原告（反诉被告）王某某的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）康某某的其他诉讼请求。原告（反诉被告）王某某对该判决不服，提起上诉，周口市中级人民法院于2020年8月28日作出（2020）豫16民终2356号民事裁定书，主要认为康某某涉案房屋损失应依据什么样的标准计算，一审法院应予查清等为由，裁定撤销周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初1582号民事判决，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王某某及其委托诉讼代理人王七、被告（反诉原告）康某某及其委托诉讼代理人顾心亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告王某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告于2010年5月17日签订的宅基地转让协议无效；2、依法判令被告返还宅基地转让款90000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年5月17日，原被告双方签订了宅基地转让协议书一份，约定甲方将位于康下楼村七组康某某宅基地出售给乙方，价款为90000元。原告分两次向被告交付宅基地转让款共计90000元，被告分别出具了收条，该宅基地位于康下楼行政村七组，而原告属于万庄行政村成员，不属于同一村集体，违反法律强制性规定，依据合同法第52条规定，该宅基地转让协议书无效，特诉至贵院，望判如所请。本诉被告康某某辩称，一、王某某诉请答辩人返还宅基地转让款90000元，超过诉讼时效，王某某要求返还财产，也即是宅基地转让款90000元，并不是基于原所有权人康某某自力支配的一种权利，而是一种请求权，既然是请求权，不管王某某请求返还转让款是基于物上请求权还是不当得利请求权，权利本质和内容没有本质区别，权利的实现均依靠受领人康某某配合，因此其请求返还90000元已超过诉讼时效；二、即使像王某某所称其与康某某所签订转让协议无效，依据《中华人民共和国合同法》58条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。具体到本案中，王某某在所购得的宅基地上已把原有房屋推倒新建房屋，其因该转让协议所得的财产应当予以返还给康某某，不能返还的应折价补偿给康某某，更具体金额稍后举证证明；三、《中华人民共和国民法通则》58条，无效的民事行为自行为开始起就没有法律约束力。第117条损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。本案中，王某某所购买宅基地上原有房屋，根据当事人陈述，主房四间70平米，东屋一间8.75平米，共计78.75平米。另外有6000块砖头，根据周口经济开发区黄滩城中村改造项目，房屋拆迁价格为766元每平米。如果原、被告双方签订的协议无效，王某某在建造新房屋时将康某某上述老房屋拆除，应当为康某某恢复房屋原状，如不能恢复原状，应当按照78.75平米，每平米766元的价格，共计60322.5元的价格赔偿给康某某。砖头6000块，按市场价每块五毛价格共计3000元，上述共计应赔偿康某某63322.5元。综上，请求法院驳回原告的第二第三项诉请。反诉原告康某某向本院提出反诉请求：1、请求判令王书敬赔偿康某某房屋损失、宅基地使用费共计60322.5元（面积78.75平方米，单价766元)；2、诉讼费由反诉被告王某某承担。事实与理由：2010年5月17日原被告签订宅基地转让协议一份，康某某以90000元价格将宅基地出售给王某某。协议签订后，王某某将康某某宅基地上所有房屋全部拆除并新建房屋，现王某某主张该协议无效，致使康某某宅基地上原房屋被拆除，已无法恢复原状。被告王某某在使用该宅基地的十年时间，应支付相应的土地使用费，并赔偿康某某房屋损失。望判如所请。反诉被告王某某针对反诉原告康某某的反诉辩称，反诉不能成立，康某某已享有集体分配宅基地的利益，其在此次拆迁中未遭受到任何损失，该宅基地的转让未影响其应得的拆迁赔偿，其原居住的房屋已被拆除，但是王某某支付的90000元，这90000元由康某某使用至今，该90000元给康某某创造了更多的利益价值。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方没有异议的证据本院予以认定，并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：被告康某某系周口市川汇区川东工业基地康下楼村村民，于2010年5月17日，康某某与本村村外成员王某某签订了《宅基地转让协议书》一份，该协议约定：“甲方（康某某）将位于康下楼七组康某某宅基地出售给乙方（王某某），出售价玖万元，该宅基地东西长17.5米，南北长14米，东邻康世胜、西邻路、南邻康双成、北邻康世文。甲方（康某某）协助乙方（王某某）办理相关手续，并负责协调四邻关系，保证王某某建房顺利进行，建房保证金伍仟元，王某某建房结束后，付给康某某。此协议为双方自愿，自交款之日起生效。”保证人康华平、证明人康华力亦在该协议中签名。2010年5月19日，王某某向康某某交付了85000元转让款；2010年12月30日，王某某向康某某交付了5000元转让款（建房保证金）。协议书约定的全部价款90000元已经于2010年全部支付，王某某与康某某约定交易的涉案宅基地的面积为17.5m×14m=245㎡。双方交易时，涉案宅基地上尚存在建自2004年的旧房数间，分别为：主房四间，东西长14米，南北宽5米，计70㎡；东屋一间，东西长3.5米，南北宽2.5米，计8.75㎡；占地面积总计78.75㎡。大约占据涉案宅基地面积的1/3（78.75㎡÷245㎡）。协议签订后，王某某将涉案宅基地上的前述康某某原有旧房拆除并翻建了新房，其中使用了拆除旧房的砖块；对此事，康某某完全知情。在王某某拆除旧房并翻建新房的过程中，康某某并未提出异议。2020年4月，因涉及周口经济开发区棚户区（城中村）改造项目，涉案宅基地及王某某在该宅基地上所建新房被当地行政机关征迁，行政机关为此进行了补偿，其中针对新房的补偿款351219元已经由王某某得到。后王某某要求康某某返还宅基地转让款90000元被拒，遂诉至本院：1、请求判令原被告于2010年5月17日签订的宅基地转让协议无效；2、依法判令被告康某某返还宅基地转让款90000元。本案审理过程中康某某提起反诉，请求判令王某某赔偿康某某房屋损失、宅基地使用费共计60322.5元（面积78.75平方米，单价766元)。本院认为，被告康某某（反诉原告）与原告王某某（反诉被告）签订宅基地转让合同，将涉案宅基地转让与本村村民以外成员，违反法律强制禁止性规定应为无效合同；无效合同自始无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告王某某请求被告康某某返还宅基地转让款90000元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告康某某的反诉请求，根据我国普遍采用“房地一体主义”的法律原则，同时，对王某某拆除旧房并翻建新房之事，康某某完全知情，亦未提交证据证明曾向王某某主张旧房的财产权，因此，本院认定，康某某在转让涉案宅基地使用权时就已经将涉案宅基地之上的旧房屋等建筑物、附属物全部转让给了王某某，故王某某当时拆除旧房房屋的行为并无不当。至2020年4月份，涉案房产宅基地被行政机关征迁，王某某无法返还，且王某某实际控制使用涉案宅基地近10年(2010年到2020年)，其在建房时又确实使用了拆除旧房的砖块；而反诉原告康某某反诉要求王某某赔偿房屋损失、宅基地使用费等的请求实质为返还原物之请求，亦有其合理性，但康某某要求王某某按照2019年房屋拆迁补偿的标准赔偿房屋损失，显失公平，为此，因涉案宅基地及附属物已无法返还，本院酌定王某某补偿康某某财产损失40000元。再则，关于当事人双方诉讼时效问题，因被告康某某违反法律规定转让农民集体所有的宅基地，致使转让合同无效。因无效合同自始无效，当事人请求确认合同无效的，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人请求返还财产及赔偿损失的，应当适用法律关于诉讼时效的规定；本案中，当本院确认《宅基地转让协议书》无效后，王某某、康某某才获得了请求对方返还财产的请求权，该诉讼时效应从合同被确认无效之日起计算；因此，原被告双方向对方主张权利均没有超出诉讼时效。综上所述，本院确认王某某、康某某于2010年5月17日签订的《宅基地转让协议书》系无效协议；康某某应当向王某某返还宅基地转让款90000元；王某某应当向康某某补偿财产损失40000元；两者冲抵之后，即康某某应向王某某返还宅基地转让款50000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王某某、被告（反诉原告）康某某于2010年5月17日签订的宅基地转让协议书无效。二、被告（反诉原告）康某某应当向原告（反诉被告）王某某返还宅基地转让款90000元；原告（反诉被告）王某某应当向被告（反诉原告）康某某补偿财产损失40000元；两者冲抵之后，被告（反诉原告）康某某于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）王某某返还宅基地转让款50000元。三、驳回原告（反诉被告）王某某的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）康某某的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1025元、保全费920元，合计1945元，由被告（反诉原告）康某某承担；反诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）王某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  张玉红人民陪审员  李艳红人民陪审员  张 萌二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  贾莉莎