湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2580号 上诉人（原审原告）：深圳多禾国际物业管理有限公司。 法定代表人：汪青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈吉立，湖南德巍律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：许金山，男，1963年12月6日出生。 上诉人深圳多禾国际物业管理有限公司（以下简称多禾公司）因与上诉人许金山物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人多禾公司的委托诉讼代理人陈吉立，上诉人许金山参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 多禾公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判支持多禾公司一审水费诉讼请求；二、本案二审诉讼费由许金山承担。事实与理由：七星花园小区水费一直以来均是由物业代收代缴，该水费缴纳方式得到业主委员会的同意，小区90%的业主均以实际缴纳的方式予以认可，若单独对许金山应支付的水费豁免，对小区已交水费业主不公平。一审判决错误，许金山应补缴多禾公司代垫水费1717.9元。 许金山辩称，自己未委托多禾公司代收水费，多禾公司没有理由向许金山代收水费。 许金山上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、诉讼费由多禾公司承担。事实与理由：一、许金山没有义务向多禾公司交纳物业费；二、《物业合同》的签订人王友明未经业主大会选举产生，合同条款和中标通知书未经业主大会通过，违反法律规定，合同无效；三、一审法院认定事实错误，违法采信中标通知书和物业管理服务合同错误；四、多禾公司提供的物业服务质量不达标，许金山家中房屋漏水造成的损失巨大，多禾公司不作为。 多禾公司辩称，多禾公司是2016年9月通过招标程序与七星花园小区业主委员会签订物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，对全体业主具有约束力。业主委员会的决定对业主具有约束力且是合法的。物业服务具有公正性，对小区安保、绿化以及公共设施的维护，而不是对某个业主的专项服务。许金山的房屋漏水如果在保修期内应该找开发商或是第三方来主张侵权损失。小区的人员配备都是公司派驻物业经理、招聘保安和保洁人员。许金山自多禾公司进驻小区进行物业服务以来，一直未交纳过物业费，构成违约。一审对物业费和违约金的认定正确，水费一直是代收代缴，不存在许金山自己去自来水公司缴纳，都是多禾公司垫付的。 多禾公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令许金山支付多禾公司物业管理费人民币12,693.6元以及水费1717.9元；二、请求判令许金山按照每日千分之一支付逾期付款的违约金暂计12,695.8元，直至许金山缴清全部物业管理费之日止；三、由许金山承担本案诉讼费。 一审法院查明的事实：2016年8月20日，多禾公司通过招投标中标“七星花园”物业服务。2016年9月28日，多禾公司（乙方）与郴州市七星花园业主委员会（甲方）签订了《物业管理服务合同》，该合同约定物业服务费用由业主按其拥有的专有建筑面积缴纳，高层住宅按照1.2元/平方米/月缴纳；物业服务期限为三年，自2016年10月1日至2019年9月30日；业主及物业使用人逾期一个月未缴纳物业服务费、水电等费用的，乙方向业主及物业使用人按每日1%的标准收取违约金；乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理的期限内改进，乙方未能改进的，甲方可根据物业公司提供服务的质量标准，参考行业主管部门的定价标准降低应交物业管理费用。该合同签订后，多禾公司为许金山提供了物业服务。许金山系郴州市南岭大道七星花园2栋1701号房业主，房屋建筑面积为293.83平方米，2016年10月1日至2019年9月30日，多禾公司向许金山提供了物业服务，许金山未向多禾公司支付2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务管理费。郴州市七星花园小区水费由多禾公司代业主向郴州市自来水有限责任公司缴纳，2016年10月1日至2019年9月30日期间，许金山未向多禾公司支付水费，多禾公司未向一审法院提交已代许金山缴纳水费证据。 一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。一、本案中，多禾公司通过竞投标取得了郴州市七星花园住宅小区的物业服务管理权，并与郴州市七星花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效；业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业多禾公司签订的物业服务合同，对小区所有业主具有约束力。多禾公司在2016年10月1日至2019年9月30日期间，为许金山提供了物业服务，许金山实际接受了多禾公司的物业服务，双方存在事实上的物业服务关系，许金山不按时交纳物业服务费，实属违约，应承担本案的违约责任。针对许金山拖欠多禾公司物业服务费的抗辩理由，一审法院认为虽然许金山提交了照片、限期整改通知书等证据，拟证明多禾公司提供的物业服务存在诸多问题，但其提交的限期整改通知系单方出具，并无证据证明多禾公司已签收限期整改通知等材料，照片所显示的问题亦仅能体现某一个时间段的情况，并不能证明多禾公司提供的物业服务一直如此，故许金山的抗辩理由均不能作为单个业主不按照合同约定履行交纳物业管理费的理由。截止至2019年9月欠缴物业管理费数额应为：293.83平方米×1.2元×36个月＝12,693.4元。二、关于违约金的问题，本案中，《物业管理服务合同》约定了违约金按每日1%计算，但该计算方式过高，一审法院酌情予以调整，计算标准以未交纳物业服务费12,693.4元为基数按年利率6%自多禾公司起诉之日起计算。三、关于水费的问题。多禾公司未能举证证明其已代许金山向郴州市自来水有限责任公司支付了许金山欠缴的水费，其主张许金山支付欠缴水费的诉讼请求，无证据证实，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、被告许金山于本判决生效之日起十五日内支付原告深圳多禾国际物业管理有限公司2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费12,693.4元；二、被告许金山于本判决生效之日起十五日内支付原告深圳多禾国际物业管理有限公司违约金（违约金以未交纳物业服务费12,693.4元为基数，按年利率6%自2019年10月12日多禾公司起诉之日起计算至物业管理费付清之日止）；三、驳回原告深圳多禾国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告许金山未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取478元，由原告深圳多禾国际物业管理有限公司负担225元，被告许金山负担253元。” 二审中，许金山提供一组照片，拟证明许金山的房屋漏水，物业不作为。多禾公司质证认为，照片是2013年拍摄的，多禾公司是2016年9月开始向七星花园小区提供物业服务，证据与本案无关。本院认证认为，许金山在多禾公司向小区提供物业服务前拍摄的照片，不能证明多禾公司提供的物业服务质量存在问题，本院不予采信。 二审查明：本院在审理多禾公司与七星小区的一系列物业服务合同纠纷案中认定七星花园小区水费采取物业代收代缴的方式，业主按期将水费缴纳给物业公司，物业公司代收后按月将水费缴纳给自来水公司，业主不直接与自来水公司产生水费收缴关系。多禾公司是第三家为七星花园小区提供物业服务的公司，前两家物业公司也是采用与多禾公司相同的水费缴纳方式。多禾公司根据许金山一家的水表计算许金山一家用水计费为1717.9元。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，结合当事人的辩诉主张，归纳本案二审的争议焦点为：一、许金山应否向多禾公司支付物业管理费12,693.4元并赔偿以此为基数按年利率6%计算欠付期间的违约金；二、许金山应否向多禾公司支付代缴水费。 关于焦点一。案涉物业服务合同的签订经过合法的招标程序，七星花园小区业主委员会向多禾物业下达了中标通知书，以七星花园业主委员会的名义与多禾公司签订了小区的物业服务合同。且合同签订时七星花园业主委员会已向房管部门登记备案，其与多禾公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主都具有约束力，业主和物业公司均应当按照物业服务合同的约定履行。物业合同签订后，多禾物业即进驻七星花园小区提供物业服务至2019年9月30日物业服务期限届满，七星花园小区的业主也享受了多禾公司提供的物业服务。现许金山以多禾物业的选聘程序违法，提供的服务质量不合格为由拒绝交纳物业费，没有法律依据。许金山如对多禾物业的服务质量不满意，可以通过合理方式提出异议，要求物业公司承担赔偿损失、继续履行、采取补救措施等违约责任，或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗。拒缴物业费不利于物业公司的正常运转，也有损于其他正常缴费业主的权益。许金山既享受了多禾公司提供的物业服务，就应当按照约定价格支付物业费。许金山未及时缴纳物业费，违反了物业服务合同的约定，应当承担违约责任。一审法院认为合同约定的按拖欠物业费的千分之一支付违约金过高，酌情判定按照年利率6%支付违约金，符合法律规定。因多禾公司2019年10月1日不再为小区提供物业服务，故违约金应自2019年10月1日起计算。一审对许金山应支付的物业管理费和违约金认定正确，本院予以确认。 关于焦点二。根据查明的事实，七星花园小区一直采取物业公司代收代缴的水费缴纳方式，多禾公司服务期间也采取同样的方式，由物业公司将业主缴纳的水费统一交给自来水公司，许金山未按时缴纳水费，多禾公司为其垫付了水费。许金山认为没有任何人授权多禾物业收取水费。本院认为，因七星花园小区的业主均是采用物业公司代收代缴水费的方式，许金山既然使用了自来水，就应当缴纳水费，且许金山的水费金额是多禾公司根据许金山家的水表显示的用水量计算得出，故许金山应当向多禾公司支付代缴水费1717.9元。 综上所述，许金山的上诉请求不成立，应予驳回；多禾公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，判决不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院(2020)湘1002民初1479号民事判决第一、二项，即维持“一、被告许金山于本判决生效之日起十五日内支付原告深圳多禾国际物业管理有限公司2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费12,693.4元；二、被告许金山于本判决生效之日起十五日内支付原告深圳多禾国际物业管理有限公司违约金（违约金以未交纳物业服务费12,693.4元为基数，按年利率6%自2019年10月12日多禾公司起诉之日起计算至物业管理费付清之日止）”； 二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院(2020)湘1002民初1479号民事判决第三项； 三、许金山于本判决生效之日起十日内向深圳多禾国际物业管理有限公司支付欠缴水费1717.9元。 四、驳回许金山的上诉请求； 五、驳回深圳多禾国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费478元，由深圳多禾国际物业管理有限公司负担178元，许金山负担300元；深圳多禾国际物业管理有限公司预交的二审案件受理费50元，许金山预交的二审案件受理费117元，由许金山负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 李惠铭 审 判 员 廖志刚 二〇二〇年十二月七日 法官助理 翁方丽 书 记 员 李东雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。