江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6094号上诉人（原审原告）：常传好，男，汉族，1966年1月24日生，住丰县。委托诉讼代理人：张芳影，丰县欢口法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈芹，女，汉族，1961年2月11日生，住丰县。委托诉讼代理人：孙景利，江苏弘润律师事务所律师。原审第三人：王彩峰，男，汉族，1978年8月23日生，住丰县。原审第三人：霍明芳，女，汉族，1977年8月13日生，住丰县。原审第三人：霍晓轩，男，汉族，1990年11月20日生，住丰县。上诉人常传好因与被上诉人陈芹,原审第三人王彩峰、霍明芳、霍晓轩执行异议之诉一案，不服丰县人民法院（以下简称原审法院）（2020）苏0321民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人常传好上诉请求：一、撤销原审法院（2020）苏0321民初528号民事判决，依法改判或重审；二、本案一、二审诉讼费、公告费由被上诉人承担。事实及理由：1.原审法院判决错误。丰县欢口镇原农科站南头两间门面房（以下简称涉案房屋）虽系小产权房，但小产权房亦具有占有、使用、收益和处分的性质，在不违反法律强制性规定的情况下可以进行买卖。原审法院机械认定常传好与原审第三人之间所签订的房屋买卖协议无效错误；2.关于小产权房买卖的效力问题。判断本案中常传好和霍晓轩订立的小产权房买卖协议是否有效，应判断其是否遵从《中华人民共和国合同法》的有关规定。本案的涉案房屋买卖协议系双方真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋并非违章建筑，霍晓轩对该房屋有处分权。因此不存在无效合同的情形；3.涉案房屋已在法院查封前由王彩峰、霍明芳夫妇出售给霍晓轩。因常传好与霍晓轩之间存在借贷关系，霍晓轩无法偿还借款，为此用涉案房屋来抵债给常传好。该行为既未违反相关政策，也解决了双方之间的经济纠纷，且常传好已实际占有控制涉案房屋。上诉人所有债权在其与霍晓轩签订合同时已消失，不能再主张权益，原审法院判决驳回常传好诉讼请求，损害了常传好的合法利益。被上诉人陈芹辩称，1.原审法院适用法律正确，涉案房屋在常传好购买时已被查封，常传好并非善意买受人。且常传好对涉案房屋无法办理产权证书是明知的，明显存在过错。2.常传好主张涉案房屋系小产权房，小产权房无法进行上市交易。经审理查明，陈芹与王彩峰、霍明芳民间借贷纠纷一案，陈芹于2013年8月21日申请诉前保全，同日原审法院作出（2013）丰民诉保字第0391号民事裁定书，查封了登记在王彩峰名下的位于丰县侧，地号为21-3-59-37，面积为57.8平方米土地使用权及位于丰县间（原欢口镇农科站，房屋所有权证号：丰欢房权字第**）4间，查封期限二年。后原审法院于2014年2月7日作出（2013）丰顺民初字第484号民事判决书，内容为：“王彩峰、霍明芳于本判决书生效后十日内归还陈芹借款本金1200000元及利息（以1200000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍，从2012年7月2日起，计算至本判决确认的给付之日止）。”2014年5月30日，原审法院根据陈芹申请立案强制执行，案号为（2014）丰执字第1330号。执行过程中，2015年11月25日，原审法院作出（2014）丰执字第1330-1号执行裁定：终结（2013）丰顺民初字第484号民事判决书的本次执行程序。后原审法院于2016年7月27日恢复本案执行，并作出（2014）丰执字第1330-2号执行裁定、协助执行通知书，查封了王彩峰所有的位于丰县（原欢口农科站）商用房1-3层南头共六间及原欢口农科站院内的土地使用权及地上附属物。（证号：丰国用（06）字第0541号），查封期限三年。并于2016年8月8日送达协助机关丰县不动产登记局。2019年7月原审法院作出裁定，对涉案房屋进行续查封，并将裁定张贴于涉案房屋处。案外人常传好对本案执行标的提出执行异议，原审法院经审查于2019年12月27日作出（2019）苏0321执异90号执行裁定，驳回常传好的执行异议请求。后常传好向原审法院提起执行异议之诉。原审法院查明，2015年11月17日，常传好与霍晓轩、胡慧敏签订了房屋买卖协议。主要内容“一、售房方（霍晓轩、胡慧敏）将位于丰县侧的房屋出售给买房方（常传好）；二、该房为门面房，底上共四间二层，约300平方米，该房屋为框架结构；三、该房屋的出售价款为壹佰壹拾万元（￥1100000元）人民币，协议生效后，由买房方一次性付清给售房方。买房方付清房款的同时，售房方将房屋及相关证件交付给买房方。四、此协议生效后，双方认真履行不得反悔；五、协议生效后，如以后买房方须办理房屋的相关证件，售房方应无条件协助办理，但办理证件的一切费用由买房方负责”。常传好与霍晓轩、胡慧敏均在此协议上签字捺印，同时丰县欢口法律事务所作为见证单位在协议落款处盖章，并附言：“经查实本协议上双方签名捺手印属实”。2015年11月15日，霍晓轩、胡慧敏向常传好出具收条一份，载明：“今收到常传好购房款壹佰壹拾万元（1100000元）。收款人：霍晓轩、胡慧敏，2015年11月15日”。2012年1月20日，就涉案门面房霍晓轩与王彩峰、霍明芳签订房屋买卖协议，约定价款也是1100000元，丰县欢口法律服务所法律工作者渠辉在协议上盖章见证，霍晓轩系霍明芳侄子。原审第三人王彩峰、霍明芳没有涉案的房屋产权证，在上述两次房屋买卖中，各方均没有办理房屋过户手续。原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移他人的行为”。第三十八条：“下列房地产，不得转让：…(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；…(六)未依法登记领取权属证书的；…”。本案中，原审第三人王彩峰、霍明芳没有涉案房屋的产权证，霍晓轩、胡慧敏亦没有将涉案房屋依法登记领取权属证书，法院将涉案房屋查封后,常传好与霍晓轩、胡慧敏于2015年11月17日签订了房屋买卖协议，该协议违反了法律的强制性规定，为无效协议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，依法应当提供证据加以证明，不能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，依法承担不利的法律后果。故常传好提出对丰县欢口镇原农科站南头两间门面房享有所有权，并请求停止对丰县欢口镇原农科站南头两间门面房执行的主张缺乏事实和法律依据。原审第三人霍明芳经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。遂判决驳回常传好的诉讼请求。本院审理期间查明，关于王彩峰、霍明芳与霍晓轩之间的房屋买卖合同的履行问题，原审法院2020年7月27日第一次开庭时，法官询问霍晓轩：购房款是如何支付的？交付的时间？地点？霍晓轩回答：现金交付的，交付的时间从2011年下半年我卖房子开始分多次支付给王彩峰房款；问：什么时间付清的房款？答：2012年付清的；问：购买房屋后你入住了吗？装修了吗？答：没有入住，楼上装修了；问：装修的时间，找谁装修的，花多少钱？答：2012年年底和2013年年初装修的，开发房子的找人装修的。开发房子的姓什么我记不清了。开发南头房子的开发商装修房屋我没花钱，是租房子的装修的；问：你购买房屋时知道王彩峰有无房产证？答：我当时不知道，后来知道没有房产证；问：土地使用证有吗？答：我不知道；本院审理期间，主审法官询问常传好诉讼代理人，问：购买房屋时知道霍晓轩、胡慧敏有房产证吗？答：不知道；问：为何没去办理过户手续？答：说能办理的时候协助办理；问：购买房屋时常传好有几套房屋、位置？答：常传好有一套，位置在老家常庄；问：常传好购买房屋的用途？答：因为霍晓轩欠常传好的钱一直没有还钱，霍晓轩用房子抵债；问：常传好购买房屋时有无中间人介绍？答：没有。就是抵账。本院认为，关于常传好对涉案房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载后，方能取得包括所有权在内的不动产物权。根据本案查明的事实，涉案房屋并未登记在常传好名下，故对于常传好要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，依法不予支持。关于常传好是否享有足以排除执行的民事权益的问题。本案系常传好以买受人的身份对被登记在被执行人王彩峰名下的涉案房屋主张排除执行的案外人执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，常传好需举证证明如下事实：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。关于在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。霍晓轩与王彩峰、霍明芳于2012年1月20日签订《房屋买卖协议》，本院对其真实性予以确认。对于该协议的效力问题，根据已经查明的事实，涉案房屋建成之后尚未进行初始登记或领取权属证书，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，即“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”，认定涉案《房屋买卖协议》无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而上述《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项仅是规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，而未明确转让该类房产的合同无效。本院认为，该规定为管理性规定，而非效力性规定。因此，原审法院认定涉案房屋买卖协议无效不当，本院予以纠正，依法确认涉案《房屋买卖协议》为有效合同。关于支付涉案房屋价款的问题。霍晓轩称向王彩峰、霍明芳支付涉案房屋购房款均为现金，且分多次支付，并未有通过金融机构转账支付，且双方因亲戚关系，存在法律上的利害关系。根据现有证据，霍晓轩向王彩峰、霍明芳支付涉案房屋购房款的事实无法确认。而常传好是在原审法院查封涉案房屋之后与霍晓轩签订了《房屋买卖协议》并占有使用涉案房屋，姑且不论其以房抵债中的债务是否真实，就其在查封后签订《房屋买卖协议》并占有也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同并占有该不动产的条件。因此，本院对上述事实不予确认。关于未办理过户登记的问题。常传好在购买之时对于涉案房屋系小产权房且无法办理过户登记的事实是明知的，对于无法办理过户登记的风险应有所预知，在此情况下仍购买涉案房屋，则应承担因此产生的风险。因此，本院认为常传好对涉案房屋未办理过户登记存在过错。综合以上分析和认证，常传好排除执行的诉讼请求不能成立，原审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上，常传好的上诉请求不能成立，依法不予支持。原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由常传好负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  宋宏伟二〇二〇年十二月十五日书记员  刘 迪