山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10717号 上诉人（原审被告）：青岛南方房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区长江西路。 法定代表人：王超，董事长。 委托诉讼代理人：朱业华，山东汇正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：綦卫肖，山东汇正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛公信建设监理有限公司，住所地青岛经济技术开发区北江支路金田小区**楼。 法定代表人：马金波，董事长。 委托诉讼代理人：王英，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李阳，山东文康律师事务所律师。 上诉人青岛南方房地产开发有限公司（以下简称南方公司）因与被上诉人青岛公信建设监理有限公司（以下简称公信公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案,不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初1855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人南方公司向本院提出上诉请求：1、依法改判驳回公信公司的诉讼请求；一、二审诉讼费等费用由公信公司承担。事实和理由：一、《公租房补充协议》上加盖的南方公司公章虽为真实，但根据公信公司陈述的该补充协议形成过程、形成时间，该补充协议并非南方公司与公信公司双方的合意，对南方公司没有法律约束力。1、公信公司陈述并提交证据证明，该补充协议是公信公司与郑荣华协商后由乔天君盖章签订。但郑荣华是公职人员，并非南方公司的项目负责人，更非南方公司的实际持股人、授权的委托代理人，其无权代表南方公司处理本案房地产项目的合作开发事宜。南方公司于2015年11月2日就已将法定代表人乔天君变更为王超，公信公司对此是明知的,乔天君无权代表南方公司对外签订合同。尽管公章是公司对外作出意思表示的重要外在表现形式，但法律并未规定法定代表人以外持有公章的人仅凭其持有公章就能够直接代表公司意志。公信公司在签订该补充协议的过程中，未尽到审慎注意义务，无论公信公司是基于故意或者过失，均存在过错。二、一审判令1#2#楼归公信公司所有、3#4#楼归南方公司所有，基于施工的实际情况及后续的管理便利等，南方公司予以认可。但对找补7套住宅、分割3#4#号楼网点、分割车位，双方应当在双方对投资数额、投资比例等进行审计、核算完成后，予以解决。三、涉案房地产项目属于公租房项目，一审判令南方公司协助办理相关住宅的网签、房地产权证登记和车位登记等手续，没有事实和法律依据。四、《公租房补充协议》存在的诸多疑点及不合理之处，一审判决仅根据协议加盖了公章，就认定系双方真实意思表示，对双方具有约束力，显然缺乏事实和法律依据。《公租房补充协议》虽然加盖了南方公司的公章，但法院认定协议的真实性需综合考虑其他证据及事实。1.一审法院认定郑荣华系南方公司实际控股人，无任何事实依据。（1）南方公司系1993年4月28日由温建新挂靠广州市东山区金丰装饰工程有限公司独资成立的集体所有制企业，于2005年11月30日改制为有限责任公司，温建新、赵明信、牟洋洋系改制后的公司股东（发起人）。南方公司从成立至2015年11月2日之前，实际控制人一直是温建新，只是2012年12月14日至2015年11月1日期间，变更乔天君为公司法定代表人，但乔天君并不是股东。而郑荣华自始至终就不是该公司股东，也未在该公司有过任何任职。（2）公信公司提交的【宋书彦与郑荣华微信聊天截图】中，宋书彦一直称郑荣华为"郑局"，表明公信公司对郑荣华的身份有着清晰的认知。（3）自2015年10月22日后王超已经是南方公司的实际经营人、控制人，郑荣华对此完全知情。（4）温建新、赵明信、牟洋洋于2014年委托郑荣华、乔天君代为办理南方公司股权转让事宜，该授权中并不包括签订其他经营性合同。（5）本案中，应由公信公司对郑荣华是南方公司实际控制人、有权代表南方公司对外签订合同承担举证责任，一审法院让南方公司就反驳意见承担举证责任，适用法律错误。2.公信公司一审提交的证据与其证明事项之间存在诸多自相矛盾之处，《公租房补充协议》的形成存在串通或伪造之嫌。（1）公信公司提交【宋书彦与郑荣华微信聊天截图】，称签订《公租房补充协议》的经办人是宋书彦、郑荣华，而《公租房补充协议》中郑荣华并未作为经办人签字。（2）公信公司称2012年赵明信一家受让项目土地后又全部转给了郑荣华、乔天君，变更法人为乔天君，赵明信一家代郑荣华、乔天君持有南方公司100%的股份，郑荣华、乔天君是南方公司的实际控制人。并无任何证据证明。2016年8月9日《公租房补充协议》距离郑荣华见证南方公司与王超签订《公共租赁住房项目合作开发协议书》的《补充协议》仅隔一个多月，郑荣华在明知公司法定代表人变更的情况下，仍然以乔天君的印章来签订协议，该协议的形成显然不真实。（3）公信公司称直到本案诉讼前查询企业登记信息才得知南方公司股东变更情况。对于2017年末出现的王超，一直以为是南方公司发包的第三方建筑公司的管理人员。但其提交【宋书彦发给王超的短信截图】称其安排宋书彦发短信通知王超协商分房事宜。若认为王超是第三方建筑公司管理人员，完全没有必要通知王超协商分房。（4）无论公司的实际控制人是谁，合同加盖的都应当是王超的印章，《公租房补充协议》的形成存在疑点。3.《公租房补充协议》对《公租房合作建设合同》约定的分配时间进行了根本性变更，有违常理。（1）2015年10月22日双方签订的《公租房合作建设合同》第三条约定，项目完成后双方按照比例分配。这属于合理的分配时间，也最符合客观实际。而《公租房补充协议》约定双方均施工至±0.00封顶平板砼浇筑结束5日内分配。意味着房屋尚未建设就要进行分配，显然不符合常理。（2）根据2016年7月25日青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局《关于建设进展缓慢保障性住房项目情况的汇报》显示，公信公司在尚未开始施工时就提出分配房源，而南方公司一直未同意。涉案项目南方公司占65%的份额，施工进度也远快于公信公司，对南方公司而言，按照《公租房合作建设合同》约定的时间分配显然更为合理，也更为有利。并且为了加快项目进展，区国土资源与房屋管理局建议区规划局对该项目办理规划许可、施工许可证分割。在此情况下，南方公司更不可能在仅隔十多天后就与公信公司签订《公租房补充协议》，同意提前分配房屋。4.乔天君与王超办理公司交接时，移交材料中没有《公租房补充协议》，南方公司自始至终未持有该协议，也不知协议的存在。五、关于房屋分配时间，一审判决根据《公租房补充协议》认定分配条件成就，是对“施工至正负零”的基本事实认定错误。就本案而言，“施工至±0.00封顶平板砼浇筑结束”只是地下车库顶面浇筑完毕，地上房屋并未开始建设，此种情况下进行分配，既不符合常理，也无法进行实际分配。六、《公租房合作建设合同》对于房产分配的方法非常明确，双方应根据约定确定各自房产的具体位置。合同约定通过抓阄确定房屋具体位置，属于当事人意思自治范畴，法律应当充分尊重并保护当事人的意思自治，在不违反法律、行政法规禁止性规定的情况下，法院无权对有效合同作出变更或调整。七、一审判决不具有可履行性。1、根据【青黄土资房发（2014）422号文件】，涉案房屋是在工业用地上建设的公共租赁住房，项目建成后只能出租、不得出售或变相出售，并且优先向两公司符合条件的人员配租。一审判令南方公司协助公信公司办理房屋网签、房地产权证登记手续，地下车库、地上车位登记手续，根本无法履行。2.涉案项目尚未进行验收，不具备交付条件。南方公司负责管理施工的3#、4#楼早已经具备验收条件；而公信公司负责管理施工的1#、2#楼仍未施工完毕，导致项目整体无法进行验收。因此一审判决判令南方公司协助公信公司办理验收手续，分割交付，也无法实际履行。综上，《公租房补充协议》的形式、内容以及形成过程存在诸多疑点和不合理之处，其内容的真实性显然不足以采信，一审判决根据该协议作出的认定必然也不成立。一审判决在认定事实、适用法律方面均存在不当之处，请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，驳回公信的公司诉讼请求。 被上诉人公信公司答辩称，一、《公租房补充协议》经双方盖章生效，对双方具有约束力。1、《公租房补充协议》经双方盖章生效，南方公司确认公章真实性，因此协议合法有效，对双方具有约束力。公信公司已完成《公租房补充协议》合法有效的举证证明责任。2、南方公司无反证证明协议的订立并非双方真实意思表示，未完成反驳证明责任。南方公司主张郑荣华和乔天君无权代表南方公司磋商、签订涉案《公租房补充协议》，主张不能成立。第一、郑荣华、乔天君与南方公司的公章同时出现在协议签署处，公信公司完全有理由相信其代表南方公司，已尽到审查义务。第二、公信公司的证据能够证明2006年公信公司将涉案土地的50%和15%分别转让给南方公司和郑荣华。2014年南方公司的全部股东授权郑荣华和乔天君转让其公司全部股权，授权期限至2020年。因此，在2016年8月9日《公租房补充协议》签订时，郑荣华和乔天君能够实际控制南方公司。二、一审判决认定的房源分配时间及方案具有合同及事实依据并有利于纠纷的解决，应当予以维持；南方公司试图以分配方案的异议阻止房源分配不应得到支持。1、《公租房补充协议》已明确房源要提前分配，南方公司应当按约分配房源。房源分配和投资审计是两个独立的流程，南方公司以投资审计未完成为由主张不予分配房源不应支持。2、南方公司对一审判决从1号楼找补7套住宅、3、4号楼网点的分割办法及车位分割的依据提出异议，异议不成立。第一、《公租房合作建设合同》第三条第1款和《补充协议》第4条约定了房地产的分配方案是项目中所有的住宅房、网点房、车库、车位、储藏室等全部按面积进行分配，一审判决分配住宅、网点、车位具有合同依据。第二、《公租房合作建设合同》约定以抓阄确定双方分割房地产的具体位置，时至今日根据施工管理及纠纷现状，上述分配方法已无法实现，公信公司提出的分割方案具有合理性、便捷性和操作性。第三、由于南方公司违反协议约定不予分配房屋引发本案争议，公信公司作为权利受侵害一方提出房屋分配方案，推进房屋分配，方案理应得到支持。一审判决认定的房源分配时间及方案具有合同及事实依据并有利于纠纷的解决，应当予以维持。三、一审判决南方公司协助办理住宅的网签、房地产权证登记和车位登记是房屋分配的应有之义。根据规定，公共租赁住房的投资建设主体为原用地单位，公共租赁住房项目竣工后,房源应当一并办理初始登记。涉案公租房项目是公信公司和南方公司共同获批利用自有建设用地自筹资金建设，因此房源分配后将分别办理产权初始登记。四、涉案补充协议签订时，公信公司并不清楚南方公司的法定代表人变更为王超，南方公司以此认为协议串通没有任何依据。南方公司主张的项目未经验收不具备交付条件，与涉案房源提前分配的约定,没有任何关系。综上所述，南方公司的上诉请求无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当维持。 公信公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令南方公司立即停止对双方没有分配的位于青岛市黄岛区院内的公信公租房项目单独做任何处分包括租赁、出售、抵顶、抵押房地产等；2、判令南方公司立即按合同约定分配位于青岛市黄岛区院内公信公租房项目全部权益的35%份额分割交付给公信公司，包括住宅、公寓、网点、地上车位、地下车位车库、储藏室、物业用房、配电室及保安室等建筑物及附属设施设备及附属土地等公信公租房项目全部权益的35%；3、判令南方公司立即分配位于青岛市黄岛区院内公信公租房项目公信公司管理施工的1#楼（东边楼）公租房面积5610.132平方米，共计101套房屋、2#楼（西边楼）公租房面积5990.722平方米，共计108套房屋，合计共计面积11600.854平方米，楼房209套即除1#楼（东边楼）公租房1-B4-1，1-B3-1，1-B2-1，1-B1-1，2-B4-2，2-B3-2，2-B2-2共计7套，面积为380.59平方米的公租房外，1#、2#公租房的其他全部楼房209套及面积11600.854平方米全部分割交付给公信公司，南方公司并协助公信公司办理验收、网签、房地产权证登记等手续；4、判令南方公司立即分配位于青岛市黄岛区院内公信公租房项目南方公司管理施工的3#4#楼公租房底层三层商业网点按立体纵向及每层从东向西分割面积516.908平方米（公摊面积按比例均摊），三层共计1550.7247平方米（公摊面积按比例均摊）交付给公信公司，南方公司并协助公信公司办理验收、网签、房地产权证登记等手续；5、判令南方公司立即分配位于青岛市黄岛区院内公信公租房项目公信公司管理施工的1#2#公租房及南方公司管理施工的3#4#公租房底层地下车库从南向北分割共计49个车位（非人防位置车位）交付给公信公司，南方公司并协助公信公司办理验收、登记等手续；6、判令南方公司立即分配位于青岛市黄岛区院内公信公租房项目公信公司管理施工的1#2#公租房及南方公司管理施工的3#4#公租房底层地下车库从南向北分割共计19个车位（人防位置车位）交付给公信公司，南方公司并协助公信公司办理验收、登记等手续；7、判令南方公司立即分配位于青岛市黄岛区院内公信公租房项目公信公司管理施工的1#2#公租房及南方公司管理施工的3#4#公租房地上车位从南向北分割共计14个交付给公信公司，南方公司并协助公信公司办理验收、登记等手续；8、判令双方共同管理使用位于青岛市黄岛区院内公信公租房项目的变配电室、物业用房、门卫用房、小区大门、供水、供热、燃气、通讯、管道、道路、换热站、人防等公共设施设备及其他全部公共设施设备；9、本案诉讼费用、保全费用、保函费用均由南方公司承担。 一审法院查明事实： 2015年10月22日，公信公司与南方公司签订《公租房合作建设合同》，约定了双方共同投资开发建设收益位于青岛市黄岛区院内的公信公租房项目。合同履行过程中，双方针对实际履行过程中产生的相关问题又分别于2015年11月9日签订了《补充协议》、2016年8月9日签订了《公租房补充协议》两份补充协议。三份协议详细的约定了双方合作开发公信公租房的投资、房地产分配、施工管理、竣工验收、违约责任、管辖等基本内容。 其中，2015年10月22日签订的《公租房合作建设合同》合同第二条第1款约定：本项目计划投资总额约10000万元，由甲乙双方共同出资，甲方（南方公司）按总投资65%投入资金，乙方（公信公司）按投资总额35%投入资金。第三条收益分配约定：本项目完成后，甲乙双方按甲方65%、乙方35%的各自投资本项目的投资比例分配建设项目的全部房地产，房地产分配时，实行整栋楼的住宅房、网点房、车库、储藏室等按面积分配给甲乙双方，即甲乙开发的全部房地产整栋楼从上到下每一层以甲方（南方公司）65%的面积，乙方（公信公司）35%的面积比例分配分割。《公租房合作建设合同》第五条第一款约定：甲乙双方应全面恰当履行本合同，任何一方违约，违约方应向对方赔偿由此造成的全部损失，并支付对方合同总额10%的违约金。 2015年11月9日签订的《补充协议》第1条约定：“公信公租房”项目分两个标段，第一标段为3#4#楼，第二标段为1#2#楼，甲方（公信公司）负责管理1#2#楼施工，乙方（南方公司）负责管理3#4#楼施工。《补充协议》第4条收益分配再次明确约定:“公信公租房”项目中所有楼房、网点、全部车库车位、配电室、门卫、物业等所有可分配的建筑物和设施均按照甲乙双方所占比例分配，（按《公租房合作建设合同》中的第三条“以收益分配及风险担当”条款执行）。 2016年8月9日签订的《公租房补充协议》第一条约定，对于房屋分配的时间界定做出了补充约定：经甲乙协商确定为双方均施工至±0.00封顶平板砼浇筑结束5日内根据《公租房合作建设合同》的第三条规定的分房方式与比例，确定双方房源。《公租房补充协议》第二条明确约定：现有乙方（公信公司）提出，如两标段的投资比例超过各自的35%或65%，双方应按照验收各节点计算利息，利息按银行同期贷款基准利率为准。在竣工审计完成双方确定后，应在15日内以现金的形式，本息一同支付给对方，如到期未支付，按金额的日千分之五支付对方违约金或以双方商业网点开盘价平方米抵扣。 双方已经于2017年10月31日前均完成公租房项目的±0.00封顶平板砼浇筑施工，1#2#楼在公信公司的控制管理之下，3#4#在南方公司的管理控制之下。 涉案建设工程规划许可证证载涉案项目建设工程面积：1#楼公租房面积5990.722㎡，2#楼公租房面积5990.722㎡，3#楼公租房及储藏室8169.495㎡，4#楼公租房12935.729㎡，3#、4#楼1-3层为商业网点，面积为4430.642㎡。地上车位39个，地下车库车位194个。 一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、双方签订的《公租房补充协议》的效力问题；二、双方是否应在涉案项目封顶平板砼浇筑结束5日内确定双方房源并进行分割分配。三、涉案项目的具体分割问题。 关于《房地产合作开发合同》的性质问题。一审认为，2015年10月开始，公信公司与南方公司合作开发建设公信公租房项目时，公信公司与南方公司的项目总负责人郑荣华，法定代表人乔天君进行洽谈合作。包括涉案《公租房建设合同》、《补充协议》均由郑荣华签字加盖南方公司公章，2016年8月9日，双方又签订了《公租房补充协议》，双方在底部均加盖了公章、法定代表人章予以确认，南方公司法定代表人变更时间虽然早于《公租房补充协议》的签订时间，但此时公司股东的实际持股人仍为郑荣华、乔天君，公司的公章、法定代表人章是代表公司职务行为的法定印信，合同加盖了南方公司公章、法定代表人章，是南方公司的真实意思表示，南方公司应当对自己的反驳承担举证不能的法律责任。双方根据合同履行的客观实际情况，签订的《公租房补充协议》，对双方均具有约束力，双方应当按变更后的合同内容履行，本院对《公租房补充协议》予以认可。 关于涉案项目房源的分配时间，根据《公租房补充协议》第一条约定:经甲乙协商确定为双方均施工至±0.00封顶平板砼浇筑结束5日内根据《公租房合作建设合同》的第三条规定的分房方式与比例，确定双方房源。本案系合资合作开发房地产合同纠纷，在分配条件成就时，进行涉案房地产项目的分配分割符合双方约定，不违背法律及行政法规定，双方应进行分割。涉案工程的造价审计结算，应当根据双方约定，在项目工程竣工验收合格审计完毕后15天内，根据审计结果按约找平双方的投资金额及利息。基于房地产建设施工分配的客观实际情况和双方的合同约定，项目房源的分割分配和工程造价的结算可以按约单独进行，不违反法律规定。双方约定了项目房源分割分配的时间界点，项目的工程规划施工种类、面积、结构也能确定，达到约定分割分配条件时，即可以分割分配。双方各自分别管理1#2#房地产的施工和3#4#房地产的施工，根据实际情况进行投资，投资的款项并不一定恰好是公信公司35%，南方公司65%，这种情况下，只有审计结束时，双方才可以找投资补差价并给予利息补贴。因此，双方房地产的分割交付与双方投资差价的找平是完全独立的两个流程，互不影响，双方在合同中明确约定对涉案工程的处理方式，双方应按约履行，一审予以确认。 关于涉案公租房项目的具体分割问题，双方共同确认涉案项目的建筑物种类为住宅、公寓、网点、地下车库、车位、储藏室、物业用房、配电室及保安室等建筑物。公信公司诉讼请求中的3-8项系对第2项的诉讼请求予以具体明确。双方一致认可1#2#楼在公信公司的控制管理之下，3#4#在南方公司的管理控制之下。南方公司原则同意1#2#住宅房屋归公信公司所有，3#4#住宅房屋归南方公司所有，3#4#网点按合同约定比例分割分配，因涉案项目未审计验收完毕，双方的项目分割以涉案《建设工程规划许可证》证载面积为依据为宜，公信公司提出将公信公司管理的1#楼（东边楼）公租房1-B4-1，1-B3-1，1-B2-1，1-B1-1，2-B4-2，2-B3-2，2-B2-2共计7套找补给南方公司，南方公司将商业网点按立体纵向及每层从东向西分割面积516.908平方米（公摊面积按比例均摊），三层共计1550.7247平方米（公摊面积按比例均摊）分割给公信公司，南方公司提出应进行协商解决或抓阄解决，鉴于双方争议较大，无法进行协商解决，公信公司提出的分配方案简单快捷，不违反法律规定，具备分割的事实依据，对公信公司提出的具体房屋找补请求及从东向西分割商业网点的请求，予以确认，按此原则分割分配后，如有差额，在双方审计结算时可以补齐差额，对双方均客观公平合法合理。公信公司提出将地下车库从南向北分割49个非人防位置车位及19个人防位置交付给公信公司，将地上车位从南向北分割共计14个交付给公信公司，南方公司认为应验收完毕后再进行分割，根据涉案公租房4栋建筑物的位置及实际管理控制情况，对于公信公司从南向北的分割请求及分割个数，予以确认。公信公司提出的涉案项目变配电室、物业用房、门卫用房、小区大门、供水、供热、燃气、通讯、管道、道路、换热站、人防等公共设施设备及其他全部公共设施设备共同管理使用，南方公司认为应建设完成验收完毕并对相对投资比例及费用明确后再管理使用。一审认为，双方房地产公共设施共同管理使用与双方项目审计验收是完全独立的两个流程，互不影响，对公信公司的诉讼请求，予以确认。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决：一、判令南方公司于判决生效之日起十日内协助公信公司办理分配位于青岛市黄岛区院内公信公租房项目公信公司管理施工的1#楼（东边楼）公租房面积5610.132平方米，共计101套房屋、2#楼（西边楼）公租房面积5990.722平方米，共计108套房屋，合计共计面积11600.854平方米，楼房209套即除1#楼（东边楼）公租房1-B4-1，1-B3-1，1-B2-1，1-B1-1，2-B4-2，2-B3-2，2-B2-2共计7套，面积为380.59平方米的公租房外，1#、2#公租房的其他全部楼房209套及面积11600.854平方米的全部分割交付，并协助公信公司办理验收、网签、房地产权证登记等手续；二、判令南方公司于判决生效之日起十日内协助公信公司办理分配的位于青岛市黄岛区院内公信公租房项目南方公司管理施工的3#4#楼公租房底层三层商业网点按立体纵向及每层从东向西分割面积516.908平方米（公摊面积按比例均摊），三层共计1550.7247平方米（公摊面积按比例均摊）的交付，并协助公信公司办理验收、网签、房地产权证登记等手续；三、判令南方公司于判决生效之日起十日内协助公信公司办理分配的位于青岛市黄岛区院内公信公租房项目公信公司管理施工的1#2#公租房及南方公司管理施工的3#4#公租房底层地下车库从南向北分割共计49个车位（非人防位置车位）的交付，并协助公信公司办理验收、登记等手续；四、判令南方公司于判决生效之日起十日内协助公信公司办理分配的位于青岛市黄岛区院内公信公租房项目公信公司管理施工的1#2#公租房及南方公司管理施工的3#4#公租房底层地下车库从南向北分割共计19个车位（人防位置车位）的交付，并协助公信公司办理验收、登记等手续；五、判令南方公司于判决生效之日起十日内协助公信公司办理分配的位于青岛市黄岛区院内公信公租房项目公信公司管理施工的1#2#公租房及南方公司管理施工的3#4#公租房地上车位从南向北分割共计14个车位的交付，并协助公信公司办理验收、登记等手续；六、判令公信公司、南方公司共同管理使用位于青岛市黄岛区院内公信公租房项目的变配电室、物业用房、门卫用房、小区大门、供水、供热、燃气、通讯、管道、道路、换热站、人防等公共设施设备及其他全部公共设施设备；七、驳回公信公司的其他诉讼请求。案件受理费191800元（公信公司已预交），减半收取95900元，诉讼保全费5000元，共计100900元，由南方公司承担。 经审理查明，二审审理过程中，南方公司提交证据： 证据1《公共租赁住房项目合作建设开发协议书》及《补充协议》各一份，证明：1、2015年10月22日，南方公司与王超签订《公共租赁住房项目合作开发协议书》，将自己所享有的公信公租房项目的全部土地所有权、开发建设权及收益权转让给王超。郑荣华、曹品义见证了该协议的签订。2、2016年7月5日，南方公司与王超签订《补充协议》，对《公共租赁住房项目合作开发协议书》约定的付款方式进行变更。郑荣华、曹品义再次见证了补充协议的签订。该两份证据证明王超自2015年10月22日后，就成为涉案项目的实际经营人，郑荣华对此完全知情，其以南方公司名义对外签订合同，应当经王超同意或授权，否则，相关合同或协议对南方公司不具有约束力。公信公司质证称，对协议的真实性有异议。双方签订的《公租房补充协议》南方公司加盖了公章予以确认，至于南方公司其他的与项目有关的行为，应该自行解决其他的纠纷，涉案项目应当按照双方签订的补充协议进行房源的分配。 证据2：南方公司工商登记档案材料一宗，证明：1、南方公司是1993年4月28日由温建新挂靠广州市东山区金丰装饰工程有限公司，独资成立的集体所有制企业。2005年11月30日改制为有限责任公司，温建新、赵明信、牟洋洋系改制后的公司股东（发起人），分别持股53%、27%、20%，三人持有全部股份。南方公司从成立至2015年11月2日前，实际控制人一直是温建新。2012年12月14日至2015年11月1日期间，变更乔天君为公司法定代表人，但乔天君并不是股东。而郑荣华自始至终就不是公司股东，也未在公司有过任何任职。2、2015年11月2日，王超成为南方公司法定代表人、董事长兼总经理，是南方公司的实际经营人、控制人。公信公司质证称，郑荣华和乔天君是南方公司的实际控制人，2006年公信公司将涉案的土地的50%和15%转让给南方公司和郑荣华，2012年南方公司的法定代表人变更为乔天君，2014年南方公司的全部股东温建新、赵明信、牟洋洋授权郑荣华和乔天君转让公司的全部股权，授权的期限长达六年至2002年12月，签订的时候郑荣华和乔天君能够控制南方公司。 证据3：青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局《关于建设进展缓慢保障性住房项目情况的汇报》，证明:1、2016年7月25日，黄岛区国土资源与房屋管理局对黄岛区内建设进展缓慢的保障性住房项目进行统计，其中本案项目属于建设缓慢的项目。2、根据该汇报查明，本案项目建设缓慢的原因是双方在建设过程中产生分歧，南方公司在办理承发包备案手续时，公信公司提出将所有房源先行分配至两公司，南方公司认为不符合双方签订的协议，双方未达成一致意见，影响南方公司办理承发包手续。3、南方公司施工的3#、4#楼正在进行基础施工，公信公司施工的1#、2#楼尚未进行基坑开挖，南方公司的施工进度远快于公信公司。该证据证明，公信公司在基坑尚未开挖时就提出分配房源，而南方公司一直认为提前分配不符合双方签订的协议。并且，为加快项目进展，区国土资源与房屋管理局建议区规划局对该项目办理规划许可、施工许可证分割。在此情况下，南方公司根本不可能在仅隔十多天后就与公信公司签订《公租房补充协议》，同意提前分配房屋。公信公司质证称，该汇报没有任何单位的印章，也没有任何人的签字，不能作为证据使用。汇报载明双方就房源先行分配一事未能达成一致意见，该汇报的时间是2016年的7月25日，在此后双方2016年8月9日签订的补充协议中第一段明确载明，2016年7月28日，在国土局和区住房中心领导的调度下双方达成如下协议，因此，双方此后就房源提前分配一事达成了合意。 证据4：《交接清单》一份，证明：股权转让后，乔天君与王超签订《交接材料》，但交接资料中并没有《公租房补充协议》，南方公司也从未持有该协议。由此可知，《公租房补充协议》在乔天君向王超移交公司资料前，根本不存在。该协议如何形成、何时形成，内容为何，南方公司完全不知情，因此，该协议对南方公司不具有约束力。公信公司质证称，真实性无法确认。交接材料没有涉案的补充协议，并不代表涉案补充协议没有交接，涉案补充协议是否交接与本案无关。该交接单载明的交接物品为：“南方房地产营业执照正本、南方房地产营业执照副本、承诺书、公信公租房声明、公租房合作建设合同、公信公租房合作建设合同补充协议、原南方房地产公章、原南方房地产财务章”交接人为乔天君，接受人为王超，落款时间为2018年2月8日。 证据5：《消防验收意见书》一份，证明3#、4#楼早已具备验收条件，但因涉案项目四个楼座系同一规划证，而公信公司建设的1#、2#楼，因改变规划，地下防水、外墙保温等均不符合施工标准，且因拖欠施工方工程款，与施工方一直在进行诉讼，导致整个项目无法验收。从而影响3#、4#楼也无进行验收。目前，南方公司建设的楼座已消防单项验收合格。公信公司质证称，真实性无法确认，3#、4#楼的验收条件是否具备与本案提前分配房源无关。 公信公司提交证据1：公证书、委托书，证明2014年8月25日南方公司的股东赵明信委托乔天君转让其持有的南方公司的股权，委托期限至2020年8月25日。2014年10月27日南方公司的股东温建新委托郑荣华转让其持有的南方公司的股权，委托期限至2020年10月27日。2014年12月15日南方公司的股东牟洋洋委托郑荣华转让其持有的南方公司的股权，委托期限至2020年12月9日。结合一审提交的南方公司的企业信息，共同证明南方公司的全部股东自2014年授权郑荣华和乔天君转让其公司全部股权，授权期限至2020年。因此，在2016年8月9日《公租房补充协议》签订时，郑荣华和乔天君能够实际控制南方公司。南方公司对真实性没有异议，但称该证据恰恰证明了温建新等人只是委托郑荣华、乔天君代为转让股权，并未授权其对南方公司的经营性活动进行授权，不能证明郑荣华就是南方公司的实际控制人。 证据2：项目总平面图、地下车库平面图。证明事项：1、涉案项目地上车位39个、地下车库车位194个（非人防车位140个，人防车位54个），一审判决以此数量及35%的占比向公信公司分配地上车位14个，地下非人防车位49个，人防车位19个，判决正确。2、由于公信公司分配的1、2号楼在南边，因此一审判决由南向北分割车位符合使用便利的原则。南方公司对真实性没有异议，但称该证据只是施工规划，不能作为双方分配房屋的依据。 二审审理过程中，双方均认可，涉案房屋的房号目前已可以确定。南方公司称3#、4#楼消防已经验收，因与1#、2#楼是一个规划许可证，所以没有进行单体验收。1、2号楼主体已经完工，地下工程没有施工完毕，没有进行任何验收，公信公司正在跟施工单位进行诉讼。公信公司称1#、2#楼已经施工完毕，因为对方拒绝配合，目前无法验收，3、4号楼因正在清淤所以没有完成。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议焦点问题是：1、双方签订的《公租房补充协议》的效力问题；2、涉案房屋应否进行分割以及如何分割。 关于《公租房补充协议》的效力。该《公租房补充协议》加盖有南方公司的公章，南方公司现对该补充协议不认可，南方公司应当承担举证责任。根据双方提交的证据，该补充协议南方公司除加盖公章之外，另有南方公司前法定代表人乔天君签字确认。南方公司虽主张其于2015年11月2日将法定代表人变更为王超，但根据南方公司二审提交的证据，其公章一直由乔天君持有管理至2018年2月8日方交接给王超。南方公司在变更法定代表人后，将公章仍由原法定代表人持有管理，且南方公司并未提交证据证实其向公信公司告知了法定代表人变更情况、并告知乔天君无权代表南方公司等相关事宜，现南方公司对该《公租房补充协议》予以否认，本院不予采信。该《公租房补充协议》合法有效，对双方均具有约束力。 关于涉案公租房项目的分割。双方在《公租房补充协议》约定:经甲乙协商确定为双方均施工至±0.00封顶平板砼浇筑结束5日内根据《公租房合作建设合同》的第三条规定的分房方式与比例，确定双方房源。而双方均认可涉案房屋的房号目前已可以确定。因此涉案房屋已达成双方约定的进行分割的条件，且已能够实际进行分割，一审根据公信公司的请求对涉案房屋进行分割，并无不当。现1#2#楼在公信公司的控制管理之下、3#4#楼在南方公司的管理控制之下，双方也原则同意1#2#住宅房屋归公信公司、3#4#住宅房屋归南方公司。综合考虑各方面因素，本院认为，一审确认的分割方案有利于管理和使用，亦公平合理，本院予以确认。至于该分割方案可能存在的差额，双方可在审计结算时予以处理。涉案项目尚未进行验收，不具备交付和办理产权登记的条件，公信公司要求南方公司交付和办理产权登记，本院在本案中不予支持，双方可在条件成就后另行解决。涉案项目是双方合作开发，且双方共同办理了建设工程规划许可证，公信公司要求南方公司协助办理验收，应当予以支持。公信公司提出的对涉案项目变配电室、物业用房、门卫用房、小区大门、供水、供热、燃气、通讯、管道、道路、换热站、人防等公共设施设备及其他全部公共设施设备共同管理使用，符合双方约定，应当予以支持。 综上所述，南方公司的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初1855号民事判决第六项； 二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初1855号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项； 三、青岛市黄岛区院内公信公租房项目1#楼、2#楼分割给青岛公信建设监理有限公司，其中1-B4-1，1-B3-1，1-B2-1，1-B1-1，2-B4-2，2-B3-2，2-B2-2共计7套房屋分割给青岛南方房地产开发有限公司； 四、青岛市黄岛区院内公信公租房项目3#楼、4#楼分割给青岛南方房地产开发有限公司，其中3#楼、4#楼底层三层商业网点按立体纵向及每层从东向西516.908平方米、三层共计1550.7247平方米（公摊面积按比例均摊）分割给青岛公信建设监理有限公司。 五、青岛市黄岛区院内公信公租房项目地下车库从南向北共计49个车位（非人防位置车位）分割给青岛公信建设监理有限公司； 六、青岛市黄岛区院内公信公租房项目地下车库从南向北共计19个车位（人防位置车位）分割给青岛公信建设监理有限公司； 七、青岛市黄岛区院内公信公租房项目地上车位从南向北14个车位分割给青岛公信建设监理有限公司； 八、青岛南方房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助青岛公信建设监理有限公司办理验收手续。 九、驳回青岛公信建设监理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费95900元、二审案件受理费191800元，共计287700元，由青岛南方房地产开发有限公司负担143850元，由青岛公信建设监理有限公司负担143850元；诉讼保全费5000元，由青岛南方房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二〇年十二月七日 书记员  胡浩东 书记员  李珊珊