河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5149号上诉人(原审原告)：新乡名都置业有限公司,住所地:新乡市卫滨区文岩路**恒大雅苑综合楼**,统一社会信用代码:914107005672214E。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：冯玉洁，单位员工。被上诉人(原审被告)：蒿景军，男，1975年9月18日出生，汉族，住河南省。上诉人新乡名都置业有限公司（以下简称名都公司）因与被上诉人蒿景军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人名都公司的委托诉讼代理人冯玉洁到庭参加诉讼。蒿景军经合法传唤拒不到庭，本案现已审理终结。名都公司上诉请求:1、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2020)豫0703民初295号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，合法、有效。《商品房买卖合同》中约定的解除合同的条款也应当是有效的。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定上诉人享有解除合同的前提条件是上诉人为被上诉人承担阶段性保证责任，代被上诉人偿还银行贷款。只有在被上诉人存在上述违约情形时，上诉人才享有解除权，这并没有加重被上诉人的义务，也没有免除上诉人的义务，该条款应当是合法有效的。二、一审法院适用法律错误，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人逾期偿还银行贷款，导致上诉人承担阶段性保证责任的违约行为已经达到了解除合同的条件。上诉人以约定解除请求解除合同，一审法院应适用《合同法》第九十三条之规定审查解除条件是否成就，上诉人是否享有解除合同的权利。然而一审法院却仅适用《合同法》九十四条规定的法定解除进行枉法裁判，适用法律明显错误。三、一审法院认为应当维持合同的效力，即证明上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是有效的，《商品房买卖合同》中的条款也应当是有效的，合同中约定的有上诉人解除权的行使，上诉人可根据合同约定行使合同解除权。若一审法院坚持判决驳回上诉人的诉讼请求将会造成严重的不良的社会影响，会助长越来越多的购房者利用经济杠杆，通过违约行为从中获取利益。四、本案诉讼费收取有误，本案诉讼费应当按件收取，而不应当按照房屋总价值收取诉讼费。蒿景军未到庭参加答辩。名都公司向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人签订的编号为2014-0103305的《商品房买卖合同》；2、判令蒿景军配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续。一审法院认定事实：2014年1月，名都公司与蒿景军签订了编号为2014-0103305的《商品房买卖合同》，购买名都公司开发位于新乡市文岩路299号恒大雅苑第5号楼2单元27层22702号129.21平方米商品房一套。依据合同约定，该购房款624625元，蒿景军应于2014年1月29日前支付首期房款194625元，余款430000元需在2014年2月1日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。在合同附件四（第19页）约定：“5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或者不予办理房地产权证，并无须承担责任。”2014年2月19日，中国工商银行股份有限公司新乡分行（贷款人）与常卫花（共同借款人）、蒿景军（借款人）、名都公司（保证人）签订个人商业用房贷款合同。合同约定：借款用途为购买坐落于新乡市卫滨区××大雅××楼××单元××号的商品房购房款。借款人蒿景军以所购涉案房屋向银行提供抵押担保，名都公司作为保证人承担阶段性连带责任。个人商业用房贷款合同签订后，中国工商银行股份有限公司新乡分行依据贷款发放方式约定向名都公司划入蒿景军430000元贷款作为购房款。蒿景军于2015年3月开始陆续逾期偿还贷款。中国工商银行股份有限公司新乡分行依据合同约定扣除名都公司自2016年8月至2020年7月保证金49626.83元。中国工商银行股份有限公司新乡分行于2019年3月1日向新乡市牧野区人民法院提起诉讼。2019年3月21日新乡市牧野区人民法院作出（2019）豫0711民初771号民事调解书，内容如下：一、常卫花、蒿景军欠中国工商银行股份有限公司新乡分行借款本金401214.59元，于2019年4月25日前还借款10万元，2019年4月30日前预存5万元用于偿还每月贷款本息，之后常卫花、蒿景军应该按照合同约定按期还款，直至结清；二、常卫花、蒿景军逾期未履行，中国工商银行股份有限公司新乡分行有权对剩余欠款及利息（按照合同约定计算）申请强制执行；三、名都公司对以上款项按照合同约定承担阶段性连带保证责任，承担保证责任后有权向常卫花、蒿景军追偿。案件受理费7340，减半收取计3670元，由常卫花、蒿景军承担。又查明，涉案新乡市卫滨区××大雅××楼××单元××号的商品房目前已被法院查封并正在司法拍卖进行中。一审法院认为，本案争议焦点是合同是否应当解除的问题。蒿景军依据合同约定，通过交付首付款及银行按揭贷款，已经向名都公司履行交纳全部购房款，名都公司合同目的已经实现，即全额从买受人蒿景军处获得购房款。虽然蒿景军交付房款有银行贷款，但取得房款的来源并不影响已经履行完毕付款义务的客观事实。蒿景军未按照约定及时偿还银行贷款属于违约行为，但这并不影响名都公司已经取得房屋价款的合同目的，也就是说，蒿景军该违约行为未达到解除合同的程度。因此，名都公司与蒿景军签订的商品房买卖合同已经履行完毕，不存在解除的情形。再加上，涉案商品房买卖合同签订于2014年房屋又已交付多年，“解除合同、收回商品房、买受人所交的全部款项不予退还”的解除合同条款明显免除己方责任、加重对方责任又排除对方主要权利，而且对案涉房屋原购买价格与现有价格差异较大及收回房屋价格基础约定不明。目前蒿景军因其他债务涉案房屋正在司法拍卖中，相较于解除合同，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他问题。对于名都公司在履行保证责任后，可以通过诉讼、拍卖等方式行使追偿权，维护自己的利益。庭审中，一审法院已向名都公司释明是否变更诉讼请求，名都公司坚持诉讼请求不变。综上，名都公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十五条之规定，一审法院缺席判决：驳回新乡名都置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费9947元，由新乡名都置业有限公司负担。本院经审理查明：案涉房屋已拍卖结束，其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于案涉合同的解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但以上法律规定的解除权的行使，应当考量以下因素：合同的履行是否能够实现合同目的，合同的标的物的现状，以及合同解除后合同双方利益是否失衡，合同的解除是否影响案外人的合法权益等。名都公司与蒿景军于2014年1月签订了编号为2014-0103305的《商品房买卖合同》，合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立并生效。依据该合同约定，该购房款共计624625元，蒿景军支付首期房款194625元，余款430000元申请银行按揭贷款。后经办理银行按揭贷款后，支付给上诉人相应的购房款。由于被上诉人蒿景军于2015年3月开始陆续逾期偿还贷款，中国工商银行股份有限公司新乡分行依据合同约定扣除名都公司自2016年8月至2020年7月保证金49626.83元。2019年3月1日，中国工商银行股份有限公司新乡分行向新乡市牧野区人民法院提起诉讼，2019年3月21日新乡市牧野区人民法院作出（2019）豫0711民初771号民事调解书。涉案商品房目前已被法院查封并司法拍卖。本案中，蒿景军未依据合同约定及时交纳贷款，虽然根据上诉人和被上诉人之间的合同约定，蒿景军未按照约定及时偿还银行贷款违反了双方的约定，但由于案涉房产已经司法拍卖，解除案涉合同无法实现上诉人的诉讼请求，解除合同无法平衡本案当事人及案外人的利益，上诉人可依法通过其他合法方式主张权利。一审判决不予解除合同并无不当，本院予以维持。综上所述，名都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9947元，由新乡名都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 高凤娜审判员 张国飞二〇二〇年十二月七日书记员 宋祥宇