浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3814号 上诉人（原审原告）：上海景瑞物业管理有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市柯桥区柯岩街道新未庄，统一社会信用代码：91330621594365233N。 负责人：熊潮军，经理。 委托诉讼代理人：王燕红，浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱国峰，浙江越光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙国军，男，1978年11月11日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。 上诉人上海景瑞物业管理有限公司绍兴分公司（以下简称景瑞公司）因与被上诉人孙国军物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初6513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人景瑞公司的委托诉讼代理人王燕红、被上诉人孙国军到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人景瑞公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定的基本事实不清，适用法律错误，理由如下：一、被上诉人提交的证据材料，不能客观反映小区的情况，更不能证明上诉人在履行合同时存在瑕疵。被上诉人在一审中提交了两份停车位照片，该照片没有拍摄的时间、地点等信息，不能作为认定案件事实的依据。本案所涉小区于2014年交付，在长达几年的时间里，小区环境必然会面临一系列的问题，但是物业服务具有连续性，被上诉人提到的几个问题可能在某一时间段出现过，但是这些问题目前已经得到改善、解决，上诉人也在不断努力为业主提供更好的服务。例如：上诉人会对小区道路、广场等每日进行清扫；对小区的路面会进行定期的养护；会向存在违章建筑的业主发出停止施工通知书等等。所以，仅依据被上诉人拍摄的几张照片，不能证明上诉人服务不到位。二、上诉人已认真履行物业服务合同约定的义务，物业费不应减免。第一，上诉人每年都会向业主征询物业服务的意见，对其中合理的意见予以采纳，从而改善物业服务的质量。并且，上诉人还设立了400热线，业主有任何意见都可以通过热线电话进行反映，上诉人会在第一时间答复、处理。第二，建筑垃圾的处置要求比较严格，在清理的时效性上相比生活垃圾要慢，但上诉人都会根据市容环境卫生部门的规定定期清理建筑垃圾，被上诉人提出的未能及时清理不符合客观事实。本案中，被上诉人从2016年起就一直拖欠物业服务费，违约情形十分明显，一审判决不仅免除了几年以来的滞纳金，还将2016年5月至2020年6月的物业服务费减少了15%，完全没有事实及法律依据。所以，一审判决不仅加重了物业公司的合同义务，显失公平，还可能变相鼓励更多的业主拒缴物业费。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。 被上诉人孙国军辩称，一、上诉人未履行《前期物业服务合同》附件之物业管理服务标准，一审其已承认征询意见仅针对入住业主且是10%抽样调查，到目前为止小区居住率约1/3，将物业费缴纳对象全体小区业主中的绝大部分排除在外，与合同规定的“每年至少1次征询业主意见”完全相悖。一审提交的2张停车场、绿化地照片拍摄于2016年11月4日7点59分，上诉人未尽“小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次”的合同承诺事项，致使花园绿化严重损坏。二、前期物业合同系格式合同，缺乏权利义务的平等性。相对物业服务水平，其物业收费明显偏高。同时合同文本中违规设立滞纳金，滞纳金是属于行政强制执行的一种具体形式，个人和其他团体都无权私自设立。三、上诉人未履行物业管理之项目(二)房屋管理之第4点内容，致使被上诉人无法开展正常装修，房屋居住功能未能发挥，并相应造成关联的经济损失。2016年8月10日，被上诉人在物业服务中心向物业反映春和园5幢502业主在装修中，未经楼下102、302业主同意，拆除5-6楼原始公共烟道。2016年11月4日，被上诉人再次赴物业服务中心了解烟道问题处置进展。现场物业出具《公共烟道改动(协议)承诺书》，文本明确改动公共烟道需由三方(即102、302、502)业主协商同意，但承诺书上仅只有502业主签字。同时物业管理人员(区域礼宾)明知楼下2位业主不同意的情况下，未及时劝阻也未上报政府有关部门。此后一直反映、但仍未予以解决，由于排烟位置、方式无法确认，致使厨房布局无法确定，被上诉人装修无法推进。2019年6月18日，为减少延误损失，实现房屋正常的居住功能，被上诉人办理装修手续开始装修。由于上诉人未履行物业管理之项目(二)房屋管理之第4点内容，致使被上诉人计划于2017年开展的装修工作，延误至2019年6月开展，未能正常发挥房屋居住的使用价值。综上所述，鉴于物业服务不当造成被上诉人居住、经济、环境等方面的损失，同时根据物业服务质量与收费相对等的公平原则，一审中被上诉人要求2016年5月-2020年6月物业管理费核减80%，即调整为4067.97元。请求二审法院依法驳回上诉人上诉，作出公正判决。 景瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令被告缴纳2016年5月至2020年6月的物业管理费20339.86元（151.79平方米×2.68元/月·平方米×50个月）；2.判令被告缴纳2016年5月至2020年6月滞纳金21967.2元（4881.57元/年×0.003×30天×50个月），上述两项费用合计42307.06元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月30日,被告从绍兴景瑞置业有限公司购买了位于景瑞望府C21地块5幢302室房屋，建筑面积151.81平方米。同日，原告（前身为上海景瑞物业管理有限公司绍兴县分公司，2016年5月13日更名）与被告签订《景瑞望府前期物业服务合同》一份，约定：原告为被告所购房屋景瑞望府春和园5幢302室房屋，建筑面积198.91平方米，提供物业服务。该房屋系叠加别墅，前期物业服务费收费标准为2.68元/月·平方米；物业服务费按年预交纳，业主应在每年度首月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，原告可以逾期之日起每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。合同还对其他事项作了约定。被告迄今未缴纳2016年5月至2020年6月的物业管理费合计20339.86元。原告经催缴未果，遂成讼。 一审法院认为，业主及物业公司的合法权益，依法受法律保护。原、被告签订的《景瑞望府前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应当认定有效，并对业主有约束力。依照该合同约定，被告2016年5月至2020年6月的物业服务费为20339.86元（151.79平方米×2.68元/月·平方米×50个月）。现被告尚欠原告物业服务费用合计20339.86元的事实清楚，该院应予认定。被告辩称原告物业服务不到位，并详细提出了小区内存在的问题，如未能按照基本要求之第10点“每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80以上”开展调查并落实整改，未能按照项目（五）保洁服务之第3点“小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2此”开展服务等，同时认为征询业主意见并不是抽样调查，且停车位被建筑垃圾占用，被告未能及时清扫。被告认为，在每年至少1次征询业主的意见中，征求了已入住业主中的10%业主进行抽样调查，并设立了400投诉热线，因被告没有实际入住而没有征求被告的意见。该院认为，原告作为物业服务公司，应对小区提供良好的物业服务。根据查明的事实，原告在履行物业服务合同义务时，尚存在一定瑕疵。如果支持原告的全部诉求，将有违公平、等价有偿、诚实信用的民法原则。但是考虑到原告的物业合同服务内容的多样性，被告全部拒缴也不利于双方利益平衡，也会影响原告为全体业主提供物业服务的物质基础及来源。据此，综合考量本案的实际情况，该院认为可以适当减少被告应付原告的2016年5月至2020年6月的物业服务费，具体减少比例，该院酌情确定为15%。据此，本案中被告应向原告支付物业服务费17288.88元。鉴于原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故该院对其主张的滞纳金不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告孙国军应于判决生效后十日内支付原告景瑞公司自2016年5月起至2020年6月止的物业服务费17288.88元；二、驳回原告景瑞公司的其他诉讼请求。 二审中，上诉人景瑞公司没有提交新的证据。 二审中，被上诉人孙国军提交了：证据1.照片打印件一份，证明5幢502业主拆除5-6楼公共烟道，改用PVC塑料管铺设至墙体外；证据2.录音二份，证明2016年8月10日和11月4日向物业反映烟道问题；证据3.照片打印件一份，证明物业的公共烟道改动协议承诺书的样本；证据4.录音一份，证明上诉人来催收物业费时，再次阐述事实，无法启动装修，致使房屋长期空置；证据5.照片打印件一份，证明2018年12月24日在服务中心书面填写投诉处理记录表；证据6.录音一份，证明2019年4月9日上诉人公司的岳经理来电表示愿意补偿1年物业费；证据7.装修押金一份，证明2019年6月18日，为减少延误损失，被上诉人办理装修手续；证据8.相关录音文字解读，证明相关排烟及沟通问题。证据9.临时业主大会网络投标的公告、业主大会会议决议公告，证明上诉人的物业服务在业主中的真实满意状况；证据10.上诉人物业续聘合同草案，证明物业提质降费，物业费由2.68元调减至2.0元。上诉人景瑞公司对上述证据质证认为：1.被上诉人在二审中提交的证据不属于新证据，不符合法律规定；2.对被上诉人提交的证据三性均有异议，无法证明被上诉人的主张。本院经审查认为，被上诉人提供的证据1-6，上诉人对证据的三性均提出异议，被上诉人亦未在二审庭询中提供原件予以核对，故本院对该部分证据均不予采纳。被上诉人提供的证据7、9、10与本案缺乏关联性，本院不予采纳。被上诉人提供的证据8实际系自己对相关内容的归纳，也未得到对方当事人的确认，故本院亦不予采纳。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人虽主张上诉人提供的物业服务存在垃圾清扫、征询意见等方面的瑕疵，但由于物业服务是一个动态的长时间过程，无法具体计量，加之物业服务合同约定的义务较为概括笼统，作为业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务企业提供的物业服务存在严重问题。而业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，还损害其他正常交费业主的利益；因此被上诉人以此为由所提出的主张并不构成其拒付物业服务费的正当理由。 同时在本案诉讼过程中，上诉人对被上诉人提出其所在楼房的502室存在更改烟道之事实并未提出异议，而该更改烟道之行为在实践中必然会影响所在楼房之其他人员的正常生活状况，作为物业服务机构具有对所服务之区域的违建行为及时制止或及时向有关机关反映的义务，但上诉人并未能提供证据证明其已履行了相应义务，因此可以认定其在物业服务中存在的该部分瑕疵行为已经影响被上诉人的实际居住体验，因此一审对于被上诉人所需缴纳的物业服务费酌情予以扣减，并无不当。 综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费据实调整为426元，由上诉人上海景瑞物业管理有限公司绍兴分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年十二月九日 书记员 余建维