辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终1995号上诉人（原审被告）：阜新绿地顺天置业有限公司。住所地：阜新市细河区人民大街北段**6门。法定代表人：马昕，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雅娟，北京天驰君泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁姗姗，北京天驰君泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铁岭市瑞德门业有限公司。。住所地：铁岭市银州区银州工业园区辽海路**法定代表人：孙丽，该公司总经理。上诉人阜新绿地顺天置业有限公司因与被上诉人铁岭市瑞德门业有限公司买卖合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和对上诉人阜新绿地顺天置业有限公司的委托诉讼代理人张雅娟、袁姗姗，被上诉人铁岭市瑞德门业有限公司的法定代表人孙丽进行询问查明事实。本案现已审理终结。阜新绿地顺天置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销辽宁省铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初1160号《民事判决书》，并依法改判或发回重审；2、依法判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用；事实和理由：一审判决事实认定不清、法律适用错误。一、一审判决对于案件关键事实即所抵房屋私自出售后如何解决认定不清。一审判决认定事实“被告承诺不再将抵顶房屋私自出售，否则按抵顶房屋总价和利息（按中国银行同期贷款利率计算利息）赔偿”是错误的，因为根据上诉人与被上诉人于2019年12月23日签订的《还款协议书》第四条“甲方承诺不再将所抵房屋私自出售，否则按抵顶房屋总价和利息（按中国银行同期贷款利率计算利息）以现金形式支付乙方”的明确约定，上诉人和被上诉人均认可所抵房屋私自出售后的解决方式为房屋不再抵顶、上诉人须将抵顶房屋总价和利息以现金形式支付给被上诉人，而并非是上诉人除以现金形式偿还欠款后还需要承担数额为抵顶房屋总价和利息的赔偿金。一审判决不仅将案件关键证据内容擅自进行修改，还恶意。曲解案涉关键证据的真实意思，请求二审法院依法予以纠正。二、一审判决适用法律明显错误。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，判令上诉人向被上诉人支付赔偿金适用法律明显错误。根据一审判决查明的事实可知，上诉人与被上诉人从未签订商品房买卖合同，一审判决适用上述法律规定的前提条件应是“商品房买卖合同签订后”，一审判决适用上述法律规定明显不当，且本案上诉人与被上诉人对于抵顶房屋出售后如何解决亦有明确合同约定，故一审判决适用“一房二卖”原则明显错误。三、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项明显错误，本案被上诉人系依据《还款协议书》起诉上诉人，并未主张解除，故不应适用该条款。四、关于利息计算的起算点错误。《还款协议书》第四条约定的是“甲方承诺不再将所抵顶房屋私自出售，否则甲方按所抵房屋总价和利息（按中国银行同期贷款利率计算利息）以现金方式支付乙方”，因此，即使判定支付利息，起算点并非一审判决认定的2016年1月11日，而是应从《还款协议书》签订之后，房屋私自出售之日计算。另中国人民银行已取消贷款基准利率，一审应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、一审判决前后矛盾。一审认为“双方在签订《还款协议书》后，原告即丧失了向被告索要工程款的权利，被告负有向原告交付房屋的义务”，但是又同时认为“原、被告之间的债权债务关系转移成立有效。故原告请求法院依法判令被告支付欠款的防火门、管井门等货款人民币416502.4元，于法有据，予以支持”，两者明显矛盾。被上诉人铁岭市瑞德门业有限公司辩称，1、上诉人以“2019年12月23日签订的《还款协议》第四条，甲方承诺不再将所抵房屋私自出售，否则按抵顶房屋总价和利息以现金形式支付乙方”的明确约定，辩称这是“上诉人和被上诉人均认可所提供房屋私自出售后的解决方式。房屋不再抵顶，上诉人须将抵顶房屋总价和利息以现金方式支付给被上诉人，而并非是上诉人除以现金形式偿还欠款后，还需要承担数额为抵顶房屋总价和利息的赔偿金”。对此答辩意见如下：一是一审法院判决是“被告向原告支付欠款416502.4元，赔偿金416502.4元”，并没有判决利息的赔偿金，上诉人所言不实。二是上诉人辩称只要将私自出售的所抵顶房屋的总价和以现金形式支付给被上诉人，就是其违约后的解决方式，这显然是对其违约行为的曲解和狡辩，“不再抵顶”、“以现金形式支付抵顶房屋总价和利息”就不是违约吗？事实上是上诉人第一次先违约，然后没有实践“按抵顶房屋总价和利息现金形式支付给乙方”；第二次仍是先违约，再后也没有“按抵顶房屋总价和利息现金形式支付乙方”的解决方式去履行条款。更加令人气愤的是上诉人竟然又出具了第三份协议，仍然是故伎重演，继续上演“以房抵欠款”、再通过“一房二卖”手段达到长期欠款不还的目的，根本目的就是不履行协议，永久违约，且违反的是全部条款。被上诉人认为，当上诉人采取“一房二卖”后就继成了违约事实，既然已经抵顶给被上诉人，为何还要“一房二卖”？这不是违反又是什么？既然违反就理当承担法律规定的违约责任，而不是等到被诉诸法律时，再辩称只承担“给付抵顶房屋总价及利息以现金形式支付乙方”的说辞，这是对法律的恶意歪曲，事实是上诉人的行为违反《还款协议》中所有规定，继成全部违约的事实。上诉人与原欠款人是关联公司，上诉人重复上演“以房抵账”、“一房二卖”的闹剧，其根本目的是通过以“以房抵账”、“一房二卖”的手段，最后钻法律的空子，达到长期拖欠债务的目的。上诉人“一房二卖”既构成违约的事实，应当按照法律规定承担违约责任，上诉人以其自身违反《还款协议》条款，用作对抗法律规定和司法解释的所作所为荒谬可笑，违法违约的性质尤其恶劣，理当重罚。一审法院判决上诉人赔偿金416502.4元是上诉人第二次违约事实中的房屋抵顶所欠款项416502.4元的一倍赔偿，符合法律规定，并非上诉人第一次违约所定的款项419262元。上诉人两次构成法律事实上的“一房二卖”之后没有自动履行“给付抵顶房屋总价及利息”的承诺，全部违约的事实根本无需辩解。一审法院认定上诉人“一房二卖”违约，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定予以赔偿被上诉人“一倍价款”416502.4元赔偿金的判决，是对上诉人恶劣行为的惩罚性判决，是捍卫法律，维护经济社会市场秩序，赔偿本案“长期拖欠及诉讼等”给被上诉人造成重大损失，惩罚恶意违约“一房二卖”的正确判决。请求维持原判。二、上诉人辩称“一审判决适用法律明显错误，上诉人与被上诉人从未签订商品房买卖合同”。被上诉人认为本案从合同内容和法律特征上看，双方签订的《还款协议》应当认定为商品房买卖合同。一审法院适用有关商品房买卖合同的司法解释处理案件符合本案的实际情况，符合法律规定，应予以维持原审判决。一审法院认为“双方在签订还款协议后，原告即丧失了向被告索要工程款的权利，被告负有向原告交付房屋的义务”，而且，被告的接受债务转移的同时就承担了应负义务，协议明确了商品房的位置、面积、价款且能够实际履行，协议不违反法律规定且符合商品房买卖合同的构成要件，应当认为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款（以债务抵顶），该协议应当认定为商品房买卖合同”。一审判决把握本案关键和实质，适用最高法院司法解释正确。请求驳回上诉，维持原判。铁岭市瑞德门业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付欠款的防火门、管井门等货款人民币416502.4元（支付赔偿金416502.4元）；2、请求法院依法判令被告向原告支付从2016年1月11日至实际给付之日的逾期利息；3、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年原告与阜新顺天建筑有限公司签订“阜新绿地剑桥防火门、管井门、储藏室门供货合同”，合同约定，截止2016年1月11日，阜新顺天建筑有限公司提出将欠付工程款485973元转移给被告承担，原告同意。被告用绿地剑桥A3-1-1161住宅面积为86.36平冲抵所欠工程款。抵顶总房款为419262元。2017年1月11日，被告出具《抵账房源申请审批表》，同意用绿地剑桥A3-1-1161住宅面积为86.36平冲抵所欠工程款。2019年12月23日，原被告之间签订《还款协议书》，载明因被告在2017年将A3-1-161所抵房屋销售，所得房款未支付给原告，双方约定由被告将A-3-9#3-11-2的一套91.26平方米总价452720元的住宅房屋抵顶所欠原告工程款。抵房折扣按特别申请的92折。即折后抵房款为416502.4元。被告承诺不再将抵顶房屋私自出售，否则按抵顶房屋总价和利息（按中国银行同期贷款利率计算利息）赔偿。一审法院认为：原告与阜新顺天建筑有限公司间的买卖关系合法有效，应受法律保护。2016年1月11日，阜新顺天建筑有限公司将债务转移给被告承担，且原告同意被告以房屋冲抵所欠工程款，故本院依法确认阜新顺天建筑有限公司将其拖欠原告的工程款债务款移给被告，原、被告之间的债权债务关系转移成立有效。故原告请求法院依法判令被告支付欠款的防火门、管井门等货款人民币416502.4元，于法有据，本院予以支持。关于赔偿金，虽涉案房屋性质为顶账房，但以房抵账行为并非法律禁止性行为，双方在签订《还款协议书》后，原告即丧失了向被告索要工程款的权利，被告负有向原告交付房屋的义务。因被告未依约定将涉案房屋交付原告并另卖他人，导致原告无法取得房屋，开发商将抵债房屋又出售给他人的，应按“一房二卖”原则处理。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，原告主张按购房款416502.4元主张赔偿金，予以支持。关于原告主张自从2016年1月11日至实际给付之日的逾期利息的诉讼请求，因截止2016年1月11日，阜新顺天建筑有限公司提出将欠付工程款转移给被告承担。因被告未按约定交付房屋，原告有权自该日起请求被告支付利息（按中国银行同期贷款利率计算）。综上，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决如下：一、被告阜新绿地顺天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告铁岭市瑞德门业有限公司支付欠款416502.4元、赔偿金416502.4元。二、被告阜新绿地顺天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告铁岭市瑞德门业有限公司支付逾期利息。（利息以416502.4元为基数按中国银行同期贷款利率计算，从2016年1月11日至借款本金实际给付之日）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12130元（原告铁岭市瑞德门业有限公司预交），减半收取6065元，由被告阜新绿地顺天置业有限公司负担。本院二审期间，各方均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉人将其开发的楼房第一次抵顶债务是在2017年3月21日，当时形成了《协议书》、确认书，还形成了有工程部、合约部、财务部、营销部、总经理、董事长等六个人共同签字的《抵账房源申请审批表》。但上诉人将抵账房屋另售，双方遂于2019年12月23日再次形成了“以房抵债”的《还款协议书》，且的该协议书中明确约定“甲方承诺不再将所抵顶房屋私自出售，否则按抵顶房屋总价和利息（按中国银行同期贷款利率计算利息）赔偿”，这一项约定直接体现了是上诉人在董事长、总经理均签字《抵账房源申请审批表》并协议“以房抵债”后仍然不遵守协议而将抵账房屋对外出售，且不将抵账房屋所得款项用于偿还双方相应债务情况下，被上诉人希望上诉人能够遵守约定，才约定了本条款。至于上诉人认为该条款后面内容是对上诉人违约将房屋另售的违约约定，应以此判决违约责任的上诉理由，因该违约条款并没有惩罚性，而且上诉人明显系故意违约，并且系第二次违约，同时亦没有违约将抵账房屋另售时通知被上诉人，也没有在房屋另售后按照该违约条款给付被上诉人相应款项及利息，致使被上诉人不得已通过诉讼解决双方纠纷。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，上诉人将抵账房另售的行为构成“一房二卖”，因上诉人严重违反诚实信用原则，无视双方协议约定，故意违约，故一审未适用该违约条款，而按照“一房二卖”的惩罚性法律规定，支持了被上诉人要求上诉人双倍赔偿的诉讼请求并无不当。按照双方当事人签订的《还款协议书》，可以确认债务转移的时间是2016年1月11日，一审以此作为利息起算日并无不当。至于一审未在判决中将2019年8月20日之后利息写明按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算一节，可在执行过程中按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上，阜新绿地顺天置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12130元（阜新绿地顺天置业有限公司预交），由阜新绿地顺天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴好生审判员  李喜岩审判员  孙 伟二〇二〇年十二月二十一日法官助理李旌书记员温泉