湖北省红安县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1122民初1920号原告：何加祥，男，1971年11月13日出生，汉族，广东省广州市人，住广州市天河区。被告：湖北祥源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914211227606596763，住所：红安县城关镇胜利街**。法定代表人：李述厚，该公司经理。委托诉讼代理人：熊中华，湖北龙吟律师事务所律师，特别授权。被告：湖北阳福实业有限公司，统一社会信用代码：91421122060677881H，住所：红安县觅儿寺镇红安经济开发区新型产业园阳福中央广场法定代表人：李建文，该公司经理。被告：李建文，男，成年，汉族，湖北省红安县人，，住红安县原告何加祥诉被告湖北祥源房地产开发有限公司（以下简称祥源公司）、湖北阳福实业有限公司（阳福公司）、李建文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭于同年11月12日对本案公开开庭进行了审理。原告及被告祥源公司委托代理人熊中华到庭参加了诉讼，被告阳福公司、李建文未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告祥源公司支付原告自2017年1月1日起至交房之日止的利息，按利率3.85%计算；2、被告祥源公司支付原告自2016年1月1日起至2018年12月31日止三年返租收益金310356元；3、判令被告祥源公司支付原告自2016年7月1日起至收益金付清之日止每日50元的滞纳金；4、判令被告祥源公司支付原告不能办证交房违约金258630元；5、判令被告祥源公司立即向原告交付房屋；6、判令被告阳福公司、李建文对上述请求1、2、3、4项承担连带清偿责任。事实和理由：2014年2月，被告阳福公司作为投资商、被告祥源公司作为开发商共同联合开发建设位于红安县觅儿寺镇××经济开发区××产业××与开发区××路交汇处的阳福中央广场房地产项目。2015年7月7日，被告祥源公司成立的阳福中央广场项目部与原告签订《内部认购协议书》，约定原告购买该项目2－103号、2－124号、2－125号三间商铺；面积分别为144.58平方米、157.07平方米、129.4平方米，共431.05平方米；每平方米单价3000元，总价1293150元。原告须于2015年7月7日前缴纳购该款45万元，2015年7月25日前交清余款843150元。2017年1月1日前签订正式《商品房买卖合同》，被告祥源公司必须办理国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等相关手续以及商品房验收合格。原告与被告祥源公司同时签订《商品房返租协议》，返租期3年，年收益为8%，此返租协议2016年1月1日起生效，被告祥源公司于每年6月30日前、12月31日前为收益结算日。如未按期支付收益金则按每天50元支付滞纳金。此协议李建文个担保，被告祥源公司如有违约个人负连带责任等。该《内部认购协议书》订立后，原告已履行了全部协议义务，于2014年12月13日向被告阳福公司指定的银行汇款100000元，于2015年7月7日汇款300000元，2015年7月7日支付现金50000元，被告阳福公司于2015年7月7日开具了450000元的收据。原告还于2015年7月27日向被告祥源公司项目部汇款633000元，该项目部开具了633000元的收据。于2015年8月4日向该项目部汇款210150元，该项目部同样开具了收据。至此原告已付清全部购房款1293150元。但被告祥源公司未向原告交付房屋，也未给付返租收益金和滞纳金。原告多次找三被告处理，但三被告均未解决。被告辩称，一、因原被告间房屋买卖合同已成立且处于实际履行过程中故我方不同意解除合同。二、被告祥源公司至今未按照认购协议约定收到原告足额的购房款。三、原被告双方未约定具体的交房日期故对于交房义务不存在违约行为。经审理查明，2014年2月，被告祥源公司建设开发位于红安县觅儿寺镇××经济开发区××产业××与开发区××路交汇处的阳福中央广场房地产项目。2015年7月7日，被告祥源公司成立的阳福中央广场项目部与原告签订《内部认购协议书》，约定原告购买该项目2－103号、2－124号、2－125号三间商铺；面积分别为144.58平方米、157.07平方米、129.4平方米，共431.05平方米；每平方米单价3000元，总价1293150元。原告须于2015年7月7日前交付购房款45万元，2015年7月25日前交清余款843150元。该协议中还约定双方于2017年1月1日签订正式《商品房买卖合同》，被告祥源公司必须办理国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等证以及相关的商品房验收合格手续。原告与被告祥源公司在认购协议中还订立了案涉商品房返租协议条款，约定返租期3年，年收益为8%，此返租协议2016年1月1日起生效，被告祥源公司于每年6月30日前、12月31日前为收益结算日。如未按期支付收益金则按每天50元支付滞纳金。此协议由李建文个担保，被告祥源公司如有违约个人负连带责任等。该《内部认购协议书》订立后，原告已向被告祥源公司支付了全部房款1293150元。但被告祥源公司未向原告交付房屋，也未给付返租收益金和滞纳金。原告多次找三被告处理，但三被告均未解决。另查明，双方订立认购协议所涉房屋目前已建成，被告祥源公司开发的涉案项目地产已经取得商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、成交确认书。以上事实，有原、被告告签订的《内部认购协议书》，收款银行账户、商铺平面图、汇款凭证、收款收据，《湖北省商品房预售许可证》、《建设用地批准书》、《成交确认书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》，双方当事人当庭陈述为证，足以认定。本院认为，原告与被告祥源公司间签订的《内部认购协议书》是双方的真实意思表示，也不违反法律的强制性规定。该协议书虽不是正式的商品房买卖合同，但其约定的权利、义务符合合同的基本内容，且原告已履行了主要义务，被告祥源公司也已经接受，因此原告与被告祥源公司间房屋买卖合同成立并生效。原告已履行了付清房款的义务，但被告祥源公司未履行合同约定的义务，故被告祥源公司应当继续履行。认购协议书中的返租条款也具备合同的性质，双方亦应遵守。《内部认购协议书》对交房日期没有约定，按照商品房买卖交易习惯，签订书面合在前，交付房屋在后，因双方约定签订商品房买卖合同时间定在2017年1月1日前，原告也自认交房日期最迟应在2017年元月1日，故本院认可涉案房屋交付的时间为2017年1月1日。对于《内部认购协议书》反租条款，根据租赁合同的性质，必须是原告有权接收房屋之日才能出租，故履行该条款的开始日期应是2017年１月1日。被告祥源公司未按期支付返租收益金给原告，除应支付外还应依该条款承担每日50元的滞纳金。在返租期满后即2019年12月31日，被告仍未向原告交付房屋，应承担原告相应的损失，本院确定按原告所交付的购房款为基数，按当期一年期贷款市场报价利率计算该损失。原告请求被告祥源公司承担因不能办证交房违约金，因双方没有约定，故不予支持。被告湖北阳福公司不是与原告订立房屋买卖合同的相对方，故其不承担合同义务。被告李建文对本案合同项下债权提供保证，但双方未约定保证方式，应按连带保证责任承担保证责任。双方还未约定保证期间，依照担保法的规定，保证期间为六个月，原告起诉时已超过该期间，故被告李建文不承担保证责任。原告于诉讼时效期间届满前多次找被告协商交房及催要收益金，故本案时效多次中断，至起诉时并没有超出诉讼时效期间。被告阳福公司、李建文无正当理由拒不到庭参加诉讼，而本案事实清楚，可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖北祥源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告何加祥交付位于红安县觅儿寺镇红安经济开发区新型产业园阳福路与开发区七号交汇处的阳福中央广场房地产项目的2－103号、2－124号、2－125号三间商铺；面积分别为144.58平方米、157.07平方米、129.4平方米，共431.05平方米（具体位置依据商铺平面图）。二、被告湖北祥源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何加祥支付返租收益金共310356元。三、被告湖北祥源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何加祥支付滞纳金，该滞纳金自2017年7月1日起按每日50元计算至收益金付清之日止。四、被告湖北祥源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何加祥赔偿损失（该损失金额以1293150元为基数，按利率3.85%自2020年１月１日起算至实际交房之日止）。五、驳回原告何加祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9489元，由原告何加祥负担1489元，被告湖北祥源房地产开发有限公司负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费9489元，款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判长  阮向南审判员  袁晓明审判员  陈 霞二〇二〇年十二月七日书记员  陈**露