安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终4754号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会**，统一社会信用代码91341221335632720J。 法定代表人：周建廷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李海丽，女，1979年2月4日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：梅竹，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）因与被上诉人李海丽房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 腾辉公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判；并由李海丽负担本案全部诉讼费用。事实与理由：临泉县住房和城市建设局已于2018年11月15日对涉案房屋进行竣工验收备案，已达到法定交付条件；一审判决认定的交房日期有误，应予纠正。 李海丽辩称：一审判决关于交房日期和逾期交房违约金的数额认定正确，应予维持。 李海丽向一审法院起诉请求：腾辉公司支付逾期交房违约金35467元（分别以786517、712931元为基数，按日万分之一的标准，扣除李海丽逾期办理银行按揭贷款天数后，计算自2018年8月31日至2019年7月2日的违约金）；并由其承担本案诉讼费用。 腾辉公司向一审法院反诉请求：李海丽支付违约金5425元；并由其承担反诉费用。 一审法院认定事实：李海丽分别于2018年5月17日、2018年5月23日与腾辉公司签订两份《商品房买卖合同》，约定李海丽购买腾辉公司建设的位于临泉县西侧的腾辉国际城1＃1幢1层127号、126号房屋（坐落于**楼****），合同价款分别为786517元、712931元。其中1＃1幢1层127号为一次性付款，1＃1幢1层126号合同签订之日支付首付款362931元，余款350000元办理按揭贷款。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。出卖人应当自2018年8月31日前向买受人交付符合约定条件的商品房；并应在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。1、雨雪天气、国家正常法定节假日及政府原因导致和设计变更的，交付时间相应顺延；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延。除不可抗力外，出卖人未按照约定将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 合同签订后，李海丽依约支付房屋购房款，即1#1幢1层127号于2018年5月17日一次性支付购房款完毕，1#1幢1层126号于合同签订之日2018年5月23日支付首付款，余款办理按揭贷款，于2018年12月28日与贷款银行签订《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》。李海丽自认于2019年7月2日接收涉案房屋。2019年1月24日，腾辉公司将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心出具了《临泉县不动产登记受理通知书》。 2018年10月25日，腾辉国际城1＃楼Ａ区经勘察、设计、施工、监理、建设五大主体验收合格。2018年11月15日，临泉县住房和城乡建设局对上述建筑进行竣工验收备案。2019年3月7日，腾辉公司以“腾辉国际城商业运营管理有限公司”的名义短信通知电话号码为139××××6393的机主办理1＃1幢1层126-127号房屋的交房手续。该机主与李海丽在签订《商品房买卖合同》及《住房（商业用房）按揭借款／抵押合同》等材料预留的手机号码一致。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。李海丽已依约支付购房款，腾辉公司未约向李海丽交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。李海丽购买的两套商品房中仅有1#1幢1层126号房屋存在逾期付款行为，双方合同中关于逾期付款责任的约定中存在支付逾期付款违约金和按照买受人逾期付款天数顺延交房时间两种违约责任的承担，根据权利义务对等原则，两种违约责任应择一主张，腾辉公司经释明主张反诉请求中的逾期付款违约金，予以确认。本案中李海丽自认交房时间为2019年7月2日，腾辉公司不予认可。案涉房屋于2018年11月15日虽已符合合同约定交付条件，但腾辉公司并未举证证明符合交房条件后及时履行了通知义务。腾辉公司提交的通知李海丽收房的短信形成时间为2019年3月7日，故逾期交房天数应自合同约定最后交付期限之次日即2018年9月1日起计算至2019年3月7日被告通知原告接收涉案房屋之日，共计188日，腾辉公司应支付逾期交房违约金为28189.62元。双方约定李海丽应于首付款之日起15日内提交贷款申请资料，并在60日内完成放款，但发放贷款的时间并非李海丽所能控制。自合同签订之日2018年5月23日计算至李海丽签订按揭贷款合同之日2018年12月28日，扣除75天，逾期付款天数为145天，李海丽的逾期付款违约金应为5075元。故对于李海丽、腾辉公司的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内支付李海丽逾期交房违约金23114.62元（已扣减李海丽应向安徽腾辉国际城开发有限公司支付的逾期付款违约金5075元）；二、驳回李海丽的其他诉讼请求；三、驳回安徽腾辉国际城开发有限公司的其他反诉请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取343元，由李海丽负担119元，安徽腾辉国际城开发有限公司负担224元；反诉费减半收取25元，由安徽腾辉国际城开发有限公司负担2元，李海丽负担23元。 二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二审举证、质证情况，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审庭审情况，本案争议焦点为：一审判决确定的逾期交房违约金是否正确。 涉案《商品房买卖合同》合法、有效，双方当事人应按约履行相应的义务。案涉房屋于2018年11月15日已符合约定的交付条件，但腾辉公司并未提供充分、有效的证据证明，此后腾辉公司及时履行了通知李海丽接收房屋的义务。腾辉公司提交的通知收房的短信形成时间为2019年3月7日，该短信的接收方与李海丽在涉案合同中预留的号码一致，一审判决据此确定腾辉公司所应承担的逾期交房违约金，并无不当。 综上所述，腾辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费220元，由上诉人安徽腾辉国际城开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理张婷玉 书记员张玉 附：（2020）皖12民终4754民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。