山东省临沂市河东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1312执异137号 异议人（案外人）：山东君乐置业有限公司。住所地：临沂市莒南县城隆山路****。 法定代表人：贝建平，董事长。 委托诉讼代理人：陈伟伟，男，1984年8月8日生，汉族，居民，住山东省莒南县。特别授权。 申请人：张志超，男，1984年8月18日生，汉族，居民，住临沂市河**。 被申请人：董玲，女，1976年1月6日生，汉族，居民，住山东省莒南县。 被申请人：徐田法，男，1962年10月10日生，汉族，居民，住山东省莒南县。 被申请人：谢涛，男，1968年11月29日生，汉族，居民，住山东省莒南县。 被申请人：莒南县金华通电器有限公司。住所地：。住所地：莒南县十泉路**v> 法定代表人：董玲，经理。 在本院执行保全申请人张志超与被申请人董玲、徐田法、谢涛、莒南县金华通电器有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人山东君乐置业有限公司就本院查封的位于莒南县城中央帝景1号楼104、204、105、205号商铺向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人山东君乐置业有限公司称，被申请人董玲于2017年5月17日与异议人签订了《商品房预售合同》，由被申请人董玲购买了异议人位于中央帝景1号楼104、204、105、205号商铺，双方签订了商品房预售合同，并按照国家规定进行了商品房预售登记。2018年1月24日，张志超与董玲因民间借贷纠纷向河东区人民法院申请查封董玲所有的中央帝景1号楼104、204、105、205号商铺商品房预售登记。2018年3月，因董玲长期无法偿还银行按揭贷款和无法缴纳剩余购房款，异议人向莒南县人民法院提起诉讼，要求解除异议人与董玲的商品房预售合同。莒南县人民法院和临沂市中级人民法院分别下达（2018）鲁1327民初4394号、1304号民事判决书和（2018）鲁13民终8673号、7265号民事判决书，判决解除异议人与董玲的商品房预售合同。至此，中央帝景1号楼104、204、105、205号商铺与董玲没有任何关系，异议人要求立即解除中央帝景1号楼104、204、105、205号商铺房屋预售登记的查封。 本院查明，本院在审理原告张志超与被告董玲、徐田法、谢涛、莒南县金华通电器有限公司民间借贷纠纷一案中，申请人张志超于2018年1月22日向本院申请诉讼保全。本院于2018年1月23日作出（2018）鲁1312民初554号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人董玲、徐田法、谢涛、莒南县金华通电器有限公司所有的价值110万元的财产。依据本裁定，本院于2018年1月24日查封了被申请人董玲所有的位于莒南县城中央帝景1号楼104、204、105、205号商铺，查封期限自2018年1月24日至2021年1月24日。本案经审理，2018年3月1日，本院作出（2018）鲁1312民初554号民事调解书，内容为：“一、2018年6月1日之前，谢涛和徐田法每人偿还25万元及2017年11月15日至2018年6月1日之间的利息2万元，如果谢涛和徐田法按期支付，原告同意法院依法解除对其账户的查封。二、剩余50万元由董玲在2018年6月1日之前偿还并支付自2017年11月15日至2018年6月1日之间的利息4万元。莒南县金华通电器有限公司、谢涛、徐田法对该50万元及4万元利息承担连带担保责任。三、如被告谢涛、徐田法对调解第一项内容逾期履行，原告有权按照27万元向法院申请执行未偿还限额，并以25万元为基数，支付自2018年6月1日起至实际履行之日止的利息，按照年利率24%计算。谢涛与徐田法之间相互不承担担保责任。董玲作及莒南县金华通电器有限公司对以上借款仍应承担连带偿还责任。四、如董玲对调解第二项内容逾期，原告有权按照54万元向法院申请执行未偿还限额，并以50万元为基数，支付自2018年6月1日起至实际履行之日止的利息，按照年利率24%计算。莒南县金华通电器有限公司、谢涛、徐田法对该部分欠款承担连带担保责任。五、案件受理费13800元，减半收取6900元，保全费5000元，由被告董玲、谢涛、徐田法、莒南县金华通电器有限公司共同承担。” 另查明，2017年5月17日，山东君乐置业有限公司与董玲签订编号为YS0032551的商品房预售合同，约定董玲购买山东君乐置业有限公司建设的中央帝景商住楼1号楼104、204号商铺。2017年5月18日，山东君乐置业有限公司与董玲签订编号为YS0032576的商品房预售合同，约定董玲购买山东君乐置业有限公司建设的中央帝景商住楼1号楼105、205号商铺。 原告山东君乐置业有限公司与被告董玲商品房预售合同纠纷一案，莒南县人民法院于2018年4月2日作出（2018）鲁1327民初1304号民事判决书，判决：“一、解除山东君乐置业有限公司与董玲签订的编号为YS0032551的商品房预售合同；二、驳回山东君乐置业有限公司的其他诉讼请求。”董玲不服，上诉至临沂市中级人民法院。临沂市中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）鲁13民终7265号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。” 原告山东君乐置业有限公司与被告董玲、第三人中国农业银行股份有限公司莒南县支行商品房预售合同纠纷一案，莒南县人民法院于2018年10月17日作出（2018）鲁1327民初4394号民事判决书，判决：“一、解除山东君乐置业有限公司与董玲签订的商品房预售合同（合同编号：YS0032576）；二、被告董玲协助山东君乐置业有限公司办理解除商品房预售合同网签备案登记的相关事项；三、第三人中国农业银行股份有限公司莒南县支行协助原告办理解除涉案房屋的抵押预告登记；四驳回原告山东君乐置业有限公司要求董玲支付违约金32194.19元的诉讼请求。”董玲不服，上诉至临沂市中级人民法院。临沂市中级人民法院于2020年2月18日作出（2019）鲁13民终8763号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。” 异议人山东君乐置业有限公司以其系该财产的权利人为由，于2020年11月13日向本院提出执行异议。 为支持其异议请求，异议人山东君乐置业有限公司向本院提交了如下证据： 证据1：本院（2018）鲁1312民初554号民事裁定书； 证据2：莒南县人民法院（2018）鲁1327民初1304号民事判决书及临沂市中级人民法院（2018）鲁13民终7265号民事判决书； 证据3：莒南县人民法院（2018）鲁1327民初4394号民事判决书及临沂市中级人民法院（2019）鲁13民终8763号民事判决书； 证据4：莒南县人民法院（2020）鲁1312执异112号执行裁定书。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人执行异议，应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。故本案争议的焦点是异议人山东君乐置业有限公司是否系涉案房产的权利人、该权利是否具有合法性与真实性、该权利能否排除执行。首先，本院对涉案房产进行预查封的行为符合法律规定。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”该规定赋予人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。本案中，本院依申请人张志超的申请，保全查封被申请人董玲所有的位于莒南县城中央帝景1号楼104、204、105、205号商铺的行为，符合上述规定。其次，涉案房产的《商品房预售合同》经人民法院生效判决解除后，针对该房屋权属的执行行为应依法停止。在预售商品房合同关系中，作为买受人的被执行人对预售商品房仅拥有过户请求权，本身不足以改变执行标的物的权利归属，执行标的物不是被执行人的责任财产。在正常情况下，作为买受人的被执行人在预售商品房符合过户登记条件的情况下，得以请求开发商办理过户手续，最终取得所有权，预查封就转化为对商品房的正式查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定，“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记等手续”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定，仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封的财产上原有基础关系依法变更的权利。本案中，涉案房产在预查封期间，因董玲尚未取得涉案房产的所有权，其仅享有基于商品房预售合同上的相关债权，在董玲违反合同约定的情况下，山东君乐置业有限公司依法行使合同解除权，符合法律规定。在法院依法判决解除山东君乐置业有限公司与董玲签订的商品房预售合同生效后，董玲已丧失基于该商品房预售合同的物权请求权，山东君乐置业有限公司始终是涉案房产的权利人，该权利具有合法性与真实性，能够排除执行。 综上所述，案外人山东君乐置业有限公司的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（二）项规定，裁定如下： 中止对位于莒南县城中央帝景1号楼104、204、105、205号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向临沂市河东区人民法院提起诉讼。 审判长  刘成宝 审判员  隋 浩 审判员  高冠雷 二〇二〇年十二月十日 书记员  王洪磊