湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初5172号 原告：怀化金穗物业管理中心。 被告：肖和田，男，汉族，1965年9月25日出生。 原告怀化金穗物业管理中心诉被告肖和田物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告怀化金穗物业管理中心的投资人李茂龙，被告肖和田均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怀化金穗物业管理中心向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告2018年7月1日至2020年8月30日物业管理费共计1386.84元（76.2元每月×26个月×70%）；2、请求判令被告按每天千分之一支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年8月30日应支付滞纳金为520.07；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的金穗花园小区6栋1单元6602室的业主，被告拥有的房屋建设面积为152.43平方米，被告所属的金穗花园业主委员会及业主代表于2018年6月26日签订《金穗花园物业管理委托合同》，全权委托原告对金穗花园住宅小区进行物业管理。委托管理期限自2018年6月26日起至2021年6月26日止。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积0.5元每平方米的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期，应根据《金穗花园物业管理委托合同》第十五条第3项约定“业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金”。协议生效后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业费。经原告多次上门催收，被告仍不肯交纳物业费，被告拒不缴纳物业费的行为侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告无奈只有起诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。 被告肖和田辩称：被告与原告之间不存在物业服务合同关系。金穗花园小区6栋1单位6602室是被告名下的房产，但被告从未在金穗花园居住，也没有与原告签订过任何物业服务合同。被告收到的电话和短信，从不提及主体资格，而且当今电话、短信诈骗现象比较多，被告无需为无厘头的电话和短信负责。原告提交的金穗花园业主委员会与其签订的《物业管理委托合同》，被告是第一次看到。原业主委员会已解散，既没人通知被告参加选举会议，也没人告知已成立了新业主委员会，更没人告知被告业主委员会已选聘原告提供物业管理服务。被告名下的6栋6602室是危房，不能居住或使用，没有任何价值，不存在需要物业管理服务。原物业公司失职，房顶漏水，雨水穿透两层墙板流到了五楼，结构柱、梁已开裂，梁柱内钢筋已锈坏不能承重，随时有塌下的可能，室外电力线路被偷窃毁坏，无电进户，其他住户更换水管，挖地基时把本户的地下水管铲掉了，无人赔偿，也无水进户。房屋屋顶漏水没人管理，维修基金被其他单元全部花光，楼下各居户不肯出钱，被告花了三四万元维修屋顶，至今无人分摊。原告提供的《物业管理委托合同》属于无效合同或无关合同。被告没有授权任何人与原告签订原告提供的《物业管理委托合同》。业务委员会不是法人主体，根据物业管理及其他有关法律法规规定，业主委员会成员必须经过三分之二以上业主选举产生才有代表资格，任何自封和指定的业主委员会成员不能代表全体业主，其签订的合同不适用全体业主。被告要求原告提供收取费用的合法依据，原告未予理睬。伸出室外的只有水管和电力线路，被告房屋这两项早已全部被毁坏，无水无电，没有任何看管和服务的必要。被告未得到原告任何形式的服务，没有任何理由为原告支付任何名义的费用。被告发现不仅排水管道有问题，而且楼梯间、室内和屋顶都已面目全非。当时被告找物业管理公司和正在搞维修的舒孝海协商维修屋顶的事，他们答应一定搞好，但需要履行物业费使用手续，结果过了一年没有给予维修，物业公司跑了。综上所述，原告的请求缺乏事实及法律依据，依法不能成立，请求法庭驳回原告的诉请。 经审理查明：被告肖和田系金穗花园小区6栋1单元6602室的业主，该房屋建筑面积为152.43㎡，被告至今尚未入住该房屋。2018年6月26日，金穗花园业主委员会（甲方）与原告怀化金穗物业管理中心（乙方）签订了《金穗花园物业管理委托合同》，约定由原告怀化金穗物业管理中心对金穗花园小区实行物业服务管理；委托管理期限为3年，自2018年6月26日起至2021年6月26日止；物业管理综合服务费按建筑面积每月每平方米0.5元按月收取，空置房屋的管理服务费按70%收取；业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。合同签订后，原告怀化金穗物业管理中心即对金穗花园小区进行物业服务管理。被告肖和田自2018年7月1日起至2020年8月30日止未交纳物业服务费，双方形成纠纷。 上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论和陈述，本院确认，有下列证据予以证实（均为复印件）：原告营业执照、《金穗花园物业管理委托合同》（与原件核对无异）及庭审笔录。 本院认为，金穗花园业主委员会与原告怀化金穗物业管理中心签订的《金穗花园物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当遵守执行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案《金穗花园物业管理委托合同》系金穗花园业主委员会签订的，对金穗花园小区的每一位业主包括被告肖和田在内均具有约束力。原告怀化金穗物业管理中心已经按照《金穗花园物业管理委托合同》的约定履行了自己的义务，被告肖和田应当按照约定支付物业服务费。案涉房屋建筑面积为152.43平方米，每月物业服务费为76.2元（0.5元/平方米/月×152.43平方米=76.2元），由于被告一直没有入住该房屋，按照《金穗花园物业管理委托合同》约定，空置房屋的管理服务费按70%收取，因此被告自2018年7月1日起至2020年8月30日止应交纳的物业管理费为1386.84元（76.2元×26个月×70%=1386.84元）。被告未能按时交纳物业费，其行为构成违约，依法应承担违约责任，物业合同约定业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金，本院认为合同约定的滞纳金标准高于原告实际损失,酌情将滞纳金调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付为宜，被告应按上述利率标准自起诉之日（2020年9月22日）起支付滞纳金至物业服务费付清之日止。 关于被告辩称房屋屋顶漏水无人管理，物业未尽到管理义务，因被告未提交证据证明，故本院对于被告的该答辩意见不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告肖和田限于本判决生效之日起十日内向原告怀化金穗物业管理中心支付自2018年7月1日起至2020年8月30日止的物业服务费1386.84元； 二、被告肖和田于本判决生效之日起十日内向原告怀化金穗物业管理中心支付滞纳金（以所欠物业服务费1386.84元为基数，从2020年9月22日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业服务费付清之日止）； 三、驳回原告怀化金穗物业管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告肖和田负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  谢 娜 二〇二〇年十二月八日 代理书记员  窦小倪 附判决引用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。