湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1087民初1552号原告:松滋市华兴汽车销售有限公司(下称华兴公司)，住所地：松滋市经济开发区城东工业园金松大道东段**鼎盛汽车城。统一社会信用代码：91421087553945346U。法定代表人：邹时云，系华兴公司总经理。委托诉讼代理人：丁在元、张梦，湖北丰年律师事务所律师。被告：松滋市洲业商业管理有限公司（下称洲业公司），，住所地：新江口街道办事处太平桥村**统一社会信用代码：91421087MA48RY503L。法定代表人：李荣辉，系洲业公司总经理。委托诉讼代理人：周刚顺、吴斌，湖北松之杰律师事务所律师。原告华兴公司与被告洲业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华兴公司法定代表人邹时云及委托诉讼代理人丁在元、张梦，被告洲业公司的委托诉讼代理人周刚顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除华兴公司与洲业公司签订的《洲业国际汽车城商铺租赁合同书》；2、判令洲业公司赔偿华兴公司房屋装修及附属设施损失438140元；3、判令洲业公司承担房屋装修评估费8000元；4、判令洲业公司退还租赁保证金10000元；5、判令洲业公司赔偿华兴公司停业搬家损失50000元。事实与理由：2018年5月30日，经洲业公司对外招商，华兴公司与洲业公司签订了一份《洲业国际汽车城商铺租赁合同书》，约定洲业公司将洲业汽车城的商铺出租给华兴公司从事汽车销售和售后服务。随后，双方于2018年8月3日重新签订了一份《洲业国际汽车城商铺租赁合同书》，约定洲业公司将松滋市洲业汽车城的14号楼101－118号商铺、22号楼105－116号商铺出租给华兴公司用于汽车销售及售后；并约定华兴公司经营的品牌为东风日产、东风小康、众泰，商铺不得作其他用途使用；租赁日期自2018年10月1日起至2021年9月30日止；每年租金为216257元，其中一楼租金免收24个月，二楼租金免收3年。之后，双方又签订了一份《补充协议》，约定：“甲方洲业公司确保乙方华兴公司所经营的汽车品牌在洲业汽车城的经营唯一性，否则乙方有权解除合同，赔偿乙方经济损失”。合同签订后，华兴公司对租赁房屋装修，并进驻洲业汽车城。2020年4月12日，华兴公司发现靠近洲业汽车城进出口处的松滋寰宇汽贸商家，展览并销售东风日产品牌车辆。于是，华兴公司找到洲业公司沟通，要求其履行合同义务，保证汽车城东风品牌的经营唯一性。但其一直拖延，导致华兴公司东风日产品牌车辆销售量逐渐下降。综上，洲业公司以欺诈的方式诱引华兴公司与其签订商铺租赁合同，损害了华兴公司的合法权益。因华兴公司不能实现承租洲业公司商铺从事销售的经营目的，现向法院提起诉讼。洲业公司答辩称，1、华兴公司与洲业公司签订租赁合同及补充协议上约定的“确保乙方所经营的汽车品牌在洲业汽车城的经营唯一性”，只是约束出租方与其他商家签订合同时，不得承诺允许其他商家经营华兴公司所经营的汽车品牌。事实上，洲业公司与其他商户所签订的租赁合同中，没有任何一份合同约定了华兴公司所经营的汽车品牌，造成与华兴公司经营的品牌有冲突的根本原因并非洲业公司所为。2、洲业公司对汽车城市场尽到了管理职责和义务，因国家法规、规章已对汽车市场放开，管理行为受到法律的限制，非洲业公司能力所及。3、租赁合同补充协议中第四条约定内容，违反国家法律、规章的规定，且约定的内容属于垄断协议，损害了消费者和社会公共利益，应属于无效条款。《汽车销售管理办法》第24条已对此作出明确规定。5、假设华兴公司解除租赁合同请求成立，其装修及附属设施损失应按三年合同期折旧。对于华兴公司对其装修损失自行委托评估意见不予认可。另外，华兴公司在装修过程中，洲业公司对华兴公司的装修按783.54㎡每平30元补贴计23506.2元，应从洲业公司责任中扣除。综上，华兴公司主张解除租赁合同不符合法律规定，其请求依法不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。洲业公司对华兴公司提交的《房屋装修估价结果报告书》有异议，双方当事人对各自提交的其他证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：华兴公司对其装修估价委托松滋市弘泰房地产评估事务有限公司进行了评估，但其未证明该评估公司是否具有司法鉴定资质，双方也未共同选定该鉴定机构，本院对华兴公司提交的《房屋装修估价结果报告书》不予采信。审理查明：2017年11月11日，洲业公司与案外人松滋市寰宇商贸有限公司签订了《洲业国际汽车城商铺租赁合同书》。合同约定的经营项目为：汽车销售及售后，经营品牌为：上汽名爵、广汽丰田、北京现代、荣威、凯迪拉克，不得作其他用途使用。合同解除条款第六条第5项，将“乙方所经营的产品种类与品牌未经甲方允许”作为解除合同条件。2020年5月2日，华兴公司发现松滋市寰宇商贸有限公司在经营东风日产汽车后，即与洲业公司联系沟通未果，华兴公司遂向法院提起诉讼。本院认为，本案审理的是租赁合同纠纷，本案争议的焦点是华兴公司与洲业公司签订《洲业国际汽车城商铺租赁合同书》中的“补充协议”第四条：“甲方确保乙方所经营的汽车品牌在洲业汽车城的经营唯一性，否则乙方有权解除合同，赔偿乙方经济损失”条款的效力认定。关于合同效力，我国《合同法》第五十二条对合同无效的情形作出规定，合同无效是违反了法律、行政法规的强制性规定；合同无效必须是违反了强制性规定中的效力性规定。就本案而言，华兴公司在商铺租赁合同中，华兴公司作为承租方为追求较高的经营效益，避免同业竞争，而与出租方约定排他条款以排除同类型的商户入驻同一商业体，双方签订的合同条款应认定为排他条款。洲业公司作为房屋出租方其自行与承租方签订排他条款是其意思自治的表现，其目的是为了达成租赁合同协议，促进交易。目前，华兴公司与洲业公司签订排他条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人签订的上述排他条款应认定为有效。本案租赁合同履行过程中，华兴公司发现洲业汽车城出现了其他商户经营东风日产汽车，上述情况符合“补充协议”第四条约定的情形。现华兴公司依据排他条款约定主张解除租赁合同，符合《合同法》关于解除合同的规定，本院对华兴公司解除租赁合同，返还保证金的请求予以支持。关于华兴公司主张的赔偿房屋装修损失，本案租赁合同期限为三年，现合同已经履行二年，一楼免租二年，二楼免租三年，且案涉商户入驻洲业汽车城经营与华兴公司相同品牌的产品，从理论上讲增加了经营规模，其是否因此对华兴公司的经营造成损失，华兴公司未能举证证明。本院对华兴公司赔偿装修损失的请求不予支持。租赁合同解除后，华兴公司应当依据《合同法》的规定，将承租房屋返还给洲业公司。华兴公司的其他诉讼请求与法无据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第七项、第九十三条第二项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条规定，判决如下：一、松滋市华兴汽车销售有限公司与松滋市洲业商业管理有限公司签订的《洲业国际汽车城商铺租赁合同书》于本判决生效之日解除;松滋市华兴汽车销售有限公司于本判决生效后二十日内腾退租赁房屋。二、松滋市洲业商业管理有限公司支付松滋市华兴汽车销售有限公司保证金10000元，于本判决生效后十日内履行。三、驳回松滋市华兴汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4431元，由华兴公司负担2969元，由洲业公司负担1462元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  胡敏二〇二〇年十二月二十一日书记员  罗军