湖南省汉寿县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0722执异32号案外人：吴强，男，1972年9月25日出生，汉族，住吉林省抚松县。申请执行人：湖南中联重科混凝土机械站类设备有限公司，住所地湖南省常德市汉寿高新技术产业园区黄福居委会中联大道**。法定代表人：田兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭远茂，湖南道宽律师事务所律师。被执行人：明晶，女，1975年4月6日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。被执行人：吉林金源商品混凝土有限公司，住所地吉林省长春双阳经济开发区管理委员会办公楼**。负责人：万佳宝，该公司监事。被执行人：吉林省春辉房地产开发有限公司，住，住所地吉林省长春市朝阳区南湖大路**富苑华城**楼**/div>法定代表人：刘参辉，该公司总经理。在本院执行湖南中联重科混凝土机械站类设备有限公司（以下简称中联机械站）与明晶、吉林金源商品混凝土有限公司（以下简称金源公司）、吉林省春辉房地产开发有限公司（以下简称春辉公司）买卖合同纠纷一案中，案外人吴强于2020年7月24日对执行位于吉林省抚松县××镇××栋××单元××室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴强称，2014年11月12日，其在春辉公司全款购买位于吉林省抚松县××镇××栋××单元××室的房屋，并签订书面房屋购买协议，于当月入住该房屋。2018年11月，将该房屋转租他人。由于开发商的原因，该房屋自2014年至今未办理不动产登记。吴强的购买行为发生在法院查封之前，有合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，并合法占有该不动产，未办理不动产登记并非出于自身原因，请求立即中止执行位于吉林省抚松县××镇××栋××单元××室的房屋。中联机械站称，吴强没有实际支付对价交易款项；没有到房地产管理部门变更办理商品房预售和预告登记；吴强及其配偶在当地还另有住房，讼争房屋并不是唯一住房，不能对抗第三人和排除人民法院的执行。请求人民法院依法驳回吴强的异议申请。本院查明，2019年6月14日，本院作出（2019）湘0722民初888号民事判决：万仁利于本判决生效之日起十日内支付湖南中联重科混凝土机械站类设备有限公司货款4218518元及违约金1325861.99元，并以4218518元为基数，按万分之五／日的标准支付自2019年1月21日起至清偿之日止的违约金。明晶、吉林金源商品混凝土有限公司、吉林省春辉房地产开发有限公司对上述货款及相应违约金的支付承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，万仁利、明晶、金源公司、春辉公司未自觉履行。中联机械站于2019年8月6日向本院申请强制执行，本院以（2019）湘0722执1167号立案执行。2019年8月8日，本院向被执行人万仁利、明晶、金源公司、春辉公司发出执行通知书、报告财产令，责令其履行生效文书所确定的义务，被执行人均未履行。2019年11月6日，本院查封春辉公司名下位于吉林省抚松县××房屋，其中就包含了案外人提出异议的位于吉林省抚松县××镇××栋××单元××室的房屋，即案涉房屋。2020年7月24日以（2020）湘0722执异32号恢复执行。万仁利于2019年8月26日去世，其法定继承人万海友、万佳宝放弃继承。另查明，春辉公司于2013年6月7日取得万豪第一城1至8栋商品房由抚松县房地产管理中心颁发的（抚松2013）房预售证第003号《商品房预售许可证》。2014年11月12日，春辉公司（甲方）与吴强（乙方）签订《万豪第一城商品房认购协议书》，约定：一、乙方自愿认购甲方开发的位于××镇××路××南，光明路以北，纵二路以东，规划路以西“万豪第一城”项目，意向认购号为：5栋3单元201室，建筑面积69.93平方米。二、乙方所认购商品房折后单价（人民币）2444元／㎡，总价款为170909元。三、本内部认购协议签订之时，乙方自愿选择如下第1种付款方式：1.一次性付款。乙方须于本协议签订时付清全部房款170909元（含定金），并在接到甲方电话通知后在甲方所指定的时间地点签订《商品房买卖合同》。双方还约定了违约责任及争议解决方式等。当日，春辉公司出具了收据，该收据载明：今收到吴强交来5栋3单元201号购房一次性房款170909元整，单价2444元／㎡，小写：170909元，大写：壹拾柒万零仟玖佰零拾玖元整，签章为吉林省春辉房地产开发有限公司财务专用章。2014年11月12日，吴强签署业主验房确认单、入住资料签收单等，并向该小区的吉林省万家鼎安物业服务有限公司交纳了物业费、取暖费、装修保证金等费用。2019年11月1日，吴强与李**签订租房合同，将该案涉房屋出租给李**作住宅使用。吴强至今未为案涉房屋办理预告登记和不动产转移登记。本院认为，本案争议的焦点为吴强是否享有对涉案吉林省抚松县××镇××栋××单元××室房屋排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，吴强与春辉公司签订了《万豪第一城商品房认购协议书》，从《万豪第一城商品房认购协议书》的主要内容看，虽然具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但仅有春辉公司的收款收据，吴强未提供与该认购协议书时间相对应的银行转账凭证，不能证明春辉公司已收受吴强的购房款，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条所规定的可以认定为商品房买卖合同的要件，故吴强与春辉公司在本院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。从审理查明的事实看，该案涉房屋吴强未用于居住，而是用于出租，且该案涉房屋并非吴强及其配偶名下在当地的唯一住房。从支付案涉房屋购房款看，吴强虽提供了2012年10月20日通过中国工商银行向程淑萍转款155051元的银行凭证，但该凭证显示的时间与认购协议书签订的时间不相对应，且收款人并非春辉公司，吴强亦未提供证据证明程淑萍系春辉公司委托的收款人。综上，吴强不享有对案涉吉林省抚松县××镇××栋××单元××室房屋排除强制执行的权益，故对吴强关于中止执行案涉房屋的异议请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：驳回吴强的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  杨恒胜审判员  罗建军审判员  周 洪二〇二〇年十二月二十二日法官助理涂朦书记员曾润瑶附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。