湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2265号上诉人（原审原告）：朱皓，男，1977年5月6日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：何金涛，湖北楚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘朝霞，湖北楚星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢官芹，女，1959年12月25日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：谢官荣（谢官芹之弟），住宜昌市西陵区。被上诉人（原审被告）：魏嘉妨，男，1982年12月6日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：涂绍应，湖北民基律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦嫚，湖北民基律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：宜昌高新技术产业开发区南苑街道杜家坝社区居民委员会，住所地宜昌市港窑路54-12-207，统一社会信用代码554205020526435261。法定代表人：杜勇，该社区居民委员会主任。委托诉讼代理人：贾吉超，男，该社区工作人员。上诉人朱皓因与被上诉人谢官芹、魏嘉妨、宜昌高新技术产业开发区南苑街道杜家坝社区居民委员会（以下简称杜家坝社区居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2020）鄂0591民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱皓上诉请求：撤销一审判决第一项内容，改判谢官芹、魏嘉妨立即为朱皓办理案涉房屋产权证书，并由谢官芹、魏嘉妨承担办理证书过程中所产生的一切税费，杜家坝社区居委会协助办理上述证书。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致判决错误。一、朱皓在庭审过程中己将第一项前半部分诉讼请求明确为办理房产证及承担过户费。1.朱皓递交的书面起诉状第一项前半部分诉请为“判令两被告履行合同义务”，且朱皓在一审中已经将涉案《房屋买卖合同书》作为证据提交，作为支持第一项诉讼请求的法律依据，结合合同内容，朱皓的书面诉请“判令两被告履行合同义务”包含了谢官芹、魏嘉妨为朱皓办理房屋产权证及承担过户费两项内容。2.庭审过程中，朱皓将第一项诉讼请求前半部分“判令两被告履行合同义务迅速为原告办理房屋产权过户手续”明确为“判令两被告迅速为原告办理过户手续并承担过户过程中所发生的一切费用”，一审庭审笔录中有明确记载，对于过户费用承担，朱皓在一审中有明确提出过主张。二、杜家坝社区居委会作为集体产权人宜昌市经济技术开发区万年村村民委员会的权利义务继承组织，依法应当履行协助过户义务。根据不动产登记查询结果显示，涉案不动产的集体产权人为宜昌市经济技术开发区万年村村民委员会，经咨询相关部门得知该组织已经并入杜家坝社区居委会，因此杜家坝社区居委会应当在谢官芹、魏嘉妨为朱皓办理产权证的过程中履行协助义务。三、本案认定违约时间有误，应从2018年12月12日具备办证条件时起，按照年利率24%的标准开始计算。谢官芹辩称，本案出售的是拆迁安置房，签订合同时有相关政策，只需交较少费用即可过户，但现在只能按照国家规定正常交税过户。合同签订时，朱皓清楚该房屋的性质，谢官芹也说明了必须在政策允许的条件下办理过户手续。拆迁安置房办证后5年之内过户费用较高。谢官芹目前无法办理产权证，所以无法给朱皓办理过户手续，对此南苑街道办事处也出具了证明，不是谢官芹拒不办证，而是因为政策原因。综上，朱皓提出的上诉请求不能成立，请求二审人民法院依法予以驳回。魏嘉妨辩称，一、朱皓的上诉请求事实上已经超出了其一审诉请，依法不应予以审理和支持。根据朱皓一审阶段的民事起诉状，其第一项诉请为“判令两被告履行合同义务迅速为原告办理房屋产权过户手续，并承担违约金100000元”，并未主张“由魏嘉妨承担办理证书过程中所产生的一切税费”。因此，其上诉请求事实上已经超出了一审诉请，朱皓将其作为二审上诉请求，依法不应纳入审理范围。朱皓在上诉状中所提及的，朱皓的书面诉请“判令两被告履行合同义务”包含了魏嘉妨为朱皓办理房屋产权证及承担过户费两项内容，完全是其单方说辞，没有任何依据，魏嘉妨无法认可和接受。诉讼请求应当明确、具体且有可履行性，“履行合同义务”过于抽象和宽泛，不能视为是明确的诉请。若依据朱皓所称，其在一审阶段已经将诉讼请求变更为“判令两被告迅速为原告办理过户手续并承担过户过程中所发生的一切费用”，结合其书面诉状内容，也应视为是对其诉讼请求的变更，按照民事诉讼法的相关规定，依法应给予魏嘉妨新的答辩和举证期限，否则程序违法，剥夺了魏嘉妨的辩论权利。二、虽然魏嘉妨未提起上诉，但需要指出的是一审判决存在法律上或事实上不能履行的情形，且适用法律错误。本案房屋买卖合同签订于2017年9月12日，合同中所约定的位于港窑路××号住房系拆迁安置房屋。根据朱皓一审所提交的证据材料，2013年8月9日宜昌市房地产权监理处填发的《房屋产权证明单》上显示房屋所有权为××经济技术开发区××村村民委员会；2018年12月12日，宜昌市不动产分户分宗平面图也仅载明了相应的产籍号，未明确所有权人。且没有任何证据表明朱皓所指称的该对应房产就是本案的案涉房屋。事实上，由于政策等多方面原因，案涉房屋至今未办理产权证书至魏嘉妨名下，魏嘉妨在对外签订房屋买卖合同时并未取得该房屋完整的物权，并非有权处分。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。朱皓在签订房屋买卖合同时，是明知该房屋尚未取得产权证书的，对房屋产权的交易风险应属明知，这从合同约定内容中可以佐证说明。魏嘉妨虽确有诚意出售该房屋，且无意违约。但本案中无法忽视的一个客观事实是，魏嘉妨目前仅仅只取得了案涉拆迁安置补偿项下的债权，尚未登记取得拆迁安置房的物权，朱皓的要求过户办证由于法律上或者事实上不能履行，尚不具备可执行性。本案应待诉争房屋登记至魏嘉妨名下后，再过户登记至朱皓名下。在魏嘉妨尚未取得房屋产权证书的情况下，径直要求魏嘉妨立即为朱皓办理房屋产权证书，事实上无法履行，该判项将对魏嘉妨不具备可执行性，且显失公平。三、因办理房屋产权证书的前提是诉争房屋需符合办证条件，本案中一审并未对诉争房屋是否具备办证条件进行审理查明，遗漏了基本事实。据了解，案涉房屋由于是拆迁安置房，不同于一般的商品房，即使诉争房屋已经登记至魏嘉妨名下，若需过户至朱皓名下，可能还涉及到需要补交土地出让金和相关税费等问题。一审对于案涉房屋是否具备办证条件未予以审理查明，是对案件基本事实的遗漏。魏嘉妨虽未提起上诉，但由于该事实将直接影响到人民法院裁判文书的执行和效力，以及双方当事人的合法权益，故而恳请二审法院依法发回重审，以便查明案件事实。四、房屋买卖合同签订以后，魏嘉妨已按照约定将房屋交付给朱皓居住使用，已经履行了合同的主要义务。只是由于政府政策等客观因素，导致该房屋暂未能办理相应的产权证书，并非由于是魏嘉妨的单方违约行为所致，朱皓对于该风险是明知的，不应归责于魏嘉妨一方。而对于房屋过户相关费用的约定在合同中并不明确，合同中也没有明确办理过户的具体时间，应当充分考量双方合同订立时的意愿和协商过程，否则显失公平。首先，在合同签订以后，魏嘉妨就已将房屋交付给了朱皓，由朱皓对该房屋进行了装修并入住至今，已经履行了作为出卖人的主要义务，不存在违约行为。而正是考虑到该房屋是拆迁安置房，在办证时受限于相关政策因素，故而双方才在合同中约定“甲方将在政策条件允许的情况下，尽快办理房屋产权证，交予乙方”，对于该情况和风险朱皓是明知的，故而合同中并未约定具体的办证时间。现在朱皓不顾客观情况，单方要求尽快办证并承担违约责任，并无相关事实依据。其次，关于房屋过户费用，原房屋买卖合同虽然约定的是乙方付清房款后将不在承担后续过户等其他费用。但该约定并不明确且违反法律规定，具体而言，一是在房屋买卖关系中，既包括“费”也包括“税”，相关税费的缴税义务人是法定的，我国法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，税法对于税种、税率、税额的规定亦是强制性的，所以，按照法律规定应当由谁缴纳的税费，就应当由谁来承担。双方即使在合同中约定了依法不应承担后续过户费用，并不能当然免除作为买受人依法纳税的义务和责任。且该约定违反法律规定，应属无效约定。二是按照合同签订时的本意和处理流程，当时相应的产权证书可以直接办至买受人名下，故而双方才在合同中约定“甲方将在政策条件允许的情况下，尽快办理房屋产权证，交予乙方”。现由于政策法规的变化和情势变更，案涉房屋必须先登记至魏嘉妨名下，再依合同约定过户登记至买受人方名下。合同签订时的客观情况已发生重大变化，若仍按照原合同继续履行则显失公平。再次，关于房屋办证问题，前述提到，案涉房屋系拆迁安置房，且尚未登记领取权属证书。对于朱皓要求尽快办证的想法，魏嘉妨充分理解且愿意积极配合，也曾多次向朱皓说明情况，沟通解决。拆迁安置房不同于商品房，在办证之前还涉及到补交土地出让金等相关费用的问题。由于出卖人并非专业的交易机构，缺乏房屋买卖相关的交易经验、欠缺判断力，且对于房屋买卖过程中的具体流程、费用等没有明确的认知，所以合同条款过于简单和草率。若朱皓坚持认为应当由魏嘉妨承担一切税费，将使得双方利益严重失衡，权利义务明显不对等，显失公平，魏嘉妨宁愿选择解除合同。最后，关于房屋面积。原合同约定房屋面积118平方米，但参照同户型的情况，该房屋的实际面积为120.24平方米，其中存在约2.24平方米的面积差。双方在签订房屋买卖合同时，由于暂未取得房屋产权证书，亦未对房屋面积实际查勘和测量，出卖人也并非专业的交易机构，对于房屋面积仅为初步估算,并以此确定的房屋成交价格，对于面积差部分朱皓有义务予以相应补差。五、关于朱皓提出违约时间的认定，在双方签订的房屋买卖合同中并没有明确约定具体的办证时间，合同约定的具体条款是甲方将在政策条件允许的情况下尽快办理房屋产权证交予乙方，从双方所定义的合同条款及具体表述内容可以明确，由于本案房屋是拆迁安置房，不同于一般商品房，所以具体的办证可能受制于很多客观因素，双方才作此约定。具体到本案，案涉房屋至今都没有办证至魏嘉妨名下，朱皓要求魏嘉妨直接过户至买受人名下，处于法律或者事实上履行不能的客观情况。因此不管是从实际情况，还是从合同约定来说，魏嘉妨并没有直接的违约行为，不应当承担违约责任后果。综上，魏嘉妨无意违约，在合同并无约定的情形下，多次主动联系对方协商处理解决办证事宜，也有诚意尽快办理房屋产权证书至朱皓名下，也基于此考虑，想尽快解决问题，魏嘉妨未对一审判决提起上诉。但朱皓无视客观事实，单方加重魏嘉妨的责任和义务，超出一审诉请提起上诉，要求魏嘉妨一方承担办证过程中的全部费用，既无依据，也显失公平。请求二审人民法院依法发回重审。杜家坝社区居委会辩称，杜家坝社区居委会属于基层民间自治组织，没有权利也没有能力主导房屋产权办证，其只能在上级部门政策允许的情况下进行信息反馈和上传下达，其上级主管部门南苑街道办事处已经知晓本案情况，并出具了相关的情况说明。请求二审人民法院依法判决。朱皓向一审法院起诉请求：1.判令谢官芹、魏嘉妨履行合同义务，迅速为朱皓办理房屋产权过户手续，并承担违约金100000元；2.杜家坝社区居委会协助谢官芹、魏嘉妨为朱皓办理产权过户手续；3.谢官芹、魏嘉妨承担本案诉讼费。一审庭审过程中，朱皓变更诉讼请求第一项为：判令谢官芹、魏嘉妨履行合同义务，迅速为朱皓办理房屋产权过户手续，并承担过户过程中产生的一切费用及违约金100000元；一审法院认定事实：2017年9月2日，谢官芹特别授权委托其胞弟谢官荣作为其代理人，将其位于港窑路住房进行出售。2017年9月12日，谢官芹、魏嘉妨将该房屋以55万元出售给朱皓。朱皓依约支付定金并于2018年1月10日前付清房款。随后朱皓取得该房屋钥匙，并对该房屋进行了装修，由朱皓母亲入住此房屋至今。涉案住房系于2010年建成的拆迁房，2013年8月9日分户登记集体产权为××经济技术开发区××村村民委员会、证件号K2662622-6、不动产证书号0384200、产籍号为02-0021-0498-010201。2018年12月产权部门为办证出具了分户分宗平面图。一审法院认为，一、当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然合同没有约定具体办证时间，谢官芹、魏嘉妨已经将房屋交付给朱皓使用，但唯有办理过户登记手续方产生法律上的交付后果，朱皓主张谢官芹、魏嘉妨继续履行合同为朱皓办理房屋产权过户手续合理合法，一审法院予以支持。同时，尽管朱皓没有主张过户费用的承担，但谢官芹、魏嘉妨应依约予以承担。二、关于朱皓主张的10万元违约金的问题。谢官芹、魏嘉妨应依约履行办证义务而迄今仍未为朱皓办理产权证书，是否构成违约？10万元违约金是否存在显失公平？由于违约金数额的确定，应当考虑当事人的合同约定，及违约情节等因素，一方当事人的违约程度越重，承担相应的违约责任也应更重，否则不能体现违约责任的功能，不利于倡导诚实守信的商业道德。本案合同主义务已履行，只是因未约定具体办证期限，若谢官芹、魏嘉妨在能办证的情况下，基于未约定期限而可能导致其无限期拖延办证的可能，严重损害买房人的权益，有违公平诚实守信原则。2018年12月产权部门为办证出具了分户分宗平面图，即办证成就。从基本价值功能看，朱皓支付相应的购房款后，谢官芹、魏嘉妨在能完成相应的合同义务办理所有权变更登记的情况下未办理，则承担违约金。但违约金之计算结合本案的实际履行情况，考虑双方之利益平衡，酌定以朱皓起诉之日2020年5月13日起、以55万元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际完成办证之日止的利息作为违约金。三、杜家坝社区居委会与朱皓、谢官芹、魏嘉妨之间的纠纷无法律上的利害关系，不应列为第三人。基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条之规定，判决：一、谢官芹、魏嘉妨在判决生效之日起三十日内为朱皓办理涉案位于宜昌市××路54-11-1-101房屋产权证书。二、谢官芹、魏嘉妨在判决生效之日起三十日内支付朱皓以55万元为基数，从2020年5月13日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至涉诉房屋产权证书登记之日止的逾期办证违约金。三、驳回朱皓的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5250元（已减半，朱皓已预交），由谢官芹、魏嘉妨负担，并在履行上述判项时一并转付朱皓。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，1.案涉《房屋买卖合同书》第2条约定：“甲方（谢官荣）将房屋交付乙方（朱皓）时，乙方必须付清房款，甲方向乙方开具收款凭证，乙方付清房款后将不在承担后续过户等其他费用”，第3条约定：“乙方有义务提供必要的办证相关证件，协助甲方办理房屋产权证，甲方将在政策允许的情况下，尽快办理房屋产权证，交予乙方”。2.宜昌高新技术产业开发区南苑街道办事处于2020年11月30日出具《关于杜家坝小区居民魏嘉妨（谢官芹之子）办理不动产证的情况说明》：“2014年，南苑街道杜家坝小区在依照宜昌高新技术产业开发区管委会专题会议记录《关于安置房产权证办理问题的专题会议纪要》文件统一办理房屋权证时，该户因种种原因未提供资料进行办理。对于遗漏办理的个别安置房，高新区管委会于今年启动的快乐家园小屋1号、6号楼安置房办证一并处理，现办证工作正在推进中”。3.一审庭审过程中，朱皓当庭明确了诉讼请求“判令二被告履行合同义务迅速为原告办理房屋产权过户手续，并承担过户过程中产生的一切费用及违约金100000元”。本院认为，双方在《房屋买卖合同书》约定，朱皓付清房款后，不承担后续过户费用，同时谢官芹应在政策允许的情况下为朱皓办理产权证。根据双方举证和庭审陈述，案涉房屋产权证至今未办理到谢官芹、魏嘉妨名下的原因不明，但朱皓有权依据双方约定要求谢官芹、魏嘉妨履行办理房屋产权过户手续，并承担过户费用的合同义务。朱皓在一审已经明确提出了谢官芹、魏嘉妨承担过户费用的诉讼请求，一审法院未在判决主文确定谢官芹、魏嘉妨承担过户费用不当，本院予以纠正。朱皓据此提出的上诉理由成立，本院予以支持；根据合同相对性原则，合同当事人不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，杜家坝社区居委会不是本案房屋买卖合同的当事人，不负有协助朱皓办理房屋产权过户的合同义务，朱皓提出杜家坝社区居委会应承担为朱皓办理产权证过户协助义务的上诉理由，本院不予支持；上述房屋买卖合同中既未约定谢官芹、魏嘉妨为朱皓办理过户手续的具体期限，也未约定逾期办证违约责任，故一审法院从朱皓起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支持逾期办证违约金，并无不当。朱皓提出一审认定违约金起算时间和计算标准错误的上诉理由，本院不予支持。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。魏嘉妨未就一审判决提出上诉，其针对一审判决认定事实和适用法律提出的相关理由和请求，二审不予审查。综上所述，朱皓提出的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：维持宜昌市三峡坝区人民法院（2020）鄂0591民初718号民事判决第二项，即：谢官芹、魏嘉妨在本判决生效之日起三十日内支付朱皓以55万元为基数，从2020年5月13日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至涉诉房屋产权证书登记之日止的逾期办证违约金。撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2020）鄂0591民初718号民事判决第一项、第三项，即：谢官芹、魏嘉妨在判决生效之日起三十日内为朱皓办理涉案位于宜昌市港窑路54-11-1-101房屋产权证书；驳回朱皓的其他诉讼请求。谢官芹、魏嘉妨于本判决生效之日起三十日内为朱皓办理宜昌市港窑路54-11-1-101房屋的产权证书，并承担该房屋产权过户费用。驳回朱皓其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5250元（已减半，朱皓已预交），由谢官芹、魏嘉妨负担；二审案件受理费9300元（朱皓已预交），由谢官芹、魏嘉妨负担5000元，朱皓负担4300元。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  黄孝平审判员  王明兵二〇二〇年十二月八日书记员  钱 诚