浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0602执异162号案外人绍兴市城中村改造建设投资有限公司，住所地绍兴市越城区中兴南路**外山小学综合办公楼**。法定代表人王晓明。委托诉讼代理人（特别授权代理）：孟伟杰、陈权，浙江中行律师事务所律师。申请人浙江嘉禾房地产开发有限公司,住,住所地绍兴市越城区稽山路越秀花园会馆/div>法定代表人:杨志华。委托诉讼代理人（特别授权代理）：余卫、曾小元，浙江大公律师事务所律师。被申请人绍兴和畅房地产开发有限公司,住,住所地绍兴市越城区鲁迅西路**/div>法定代表人:杨晟。在本院执行申请人浙江嘉禾房地产开发有限公司（以下简称嘉禾公司）与被申请人绍兴和畅房地产开发有限公司（以下简称和畅公司）财产保全纠纷一案中，案外人绍兴市城中村改造建设投资有限公司（以下简称城改公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人城改公司异议称，请求贵院解除（2016）浙0602财保18号案件中对位于绍兴市××路××幢××号××幢××号房屋（以下简称涉案房产）采取的财产保全措施。具体事实与理由如下：2015年5月，和畅公司“惠风名都”房产项目，因资金断链停工引发购房户的集体闹访，为解决该项目烂尾导致购房业主的实际民生问题，维护社会稳定，案外人根据政府要求向和畅公司购买惠风名都部分房产并签订相关《商品房买卖合同》。案涉商品房买卖合同具体签订情况如下：2015年5月25日，案外人与和畅公司签订编号为20150525ＢＡ46135776的《浙江省商品房买卖合同》1份，和畅公司将位于绍兴市××路××幢××号房屋出售给案外人，价款计2872577元。2016年2月2日，案外人与和畅公司签订编号分别为×××91、×××93、×××95、×××06、×××09、×××02、×××04、×××10、×××11、×××12、2016020256Ｄ5161900的《浙江省商品房买卖合同》合计11份，和畅公司将位于绍兴市××路××幢××号房屋出售给案外人，价款分别为2390514.6元、1650239.4元、1586832.6元、1294604.4元、1050859.2元、1763267.4元、217326元、774058.8元、718501.8元、610789.2元、169797.6元，合计12226791元。上述12份商品房买卖合同签订后，案外人已向和畅公司付清全部房款并实际占有涉案房产。2016年10月，嘉禾公司向绍兴仲裁委员会申请仲裁，要求裁令和畅公司向嘉禾公司交付涉案房产等诉请，并通过贵院对涉案房产进行了财产保全。案外人知悉嘉禾公司就涉案房产向绍兴仲裁委员会申请仲裁后，曾向绍兴仲裁委员会申请作为第三人参加仲裁，但未获准许。鉴于案外人在贵院对涉案房产实施查封之前已付清房款并占有使用，案外人为维护合法权益，分别于2017年6月、2019年1月就涉案房产向绍兴仲裁委员会申请仲裁，绍兴仲裁委员会于2019年11月作出（2017）绍仲字第251号和（2019）绍仲字第004号裁决书。依据上述裁决书，和畅公司应在12套房屋解除查封之日起90日内将12套商品房的不动产权属证书交付给案外人并协助案外人办理不动产转移登记手续。在上述案件审理期间，嘉禾公司另行提起以绍兴市住房和城乡建设局（以下简称绍兴住建局）为被告，以和畅公司及案外人为第三人的行政诉讼，嘉禾公司的行政诉讼请求为：一、确认绍兴住建局撤销嘉禾公司与和畅公司就上述12套商品房网签的12份商品房买卖合同的行为违法；二、要求责令绍兴住建局撤销和畅公司与案外人就12套商品房网签的12份商品房买卖合同；三、要求绍兴住建局恢复第一项中被撤销的网签合同。2020年2月26日，浙江省高级人民法院作出（2019）浙行再43号行政裁定书，认为嘉禾公司提出的行政案件的所有的诉求均缺乏依据，裁定驳回嘉禾公司起诉。依据上述证据及生效法律文书，案外人系上述12套房屋的唯一合法权利人，为此，案外人向绍兴仲裁委员会提出申请，要求其与贵院沟通解除上述12套商品房的查封措施。案外人已就（2017）绍仲字第251号和（2019）绍仲字第004号裁决书向绍兴市中级人民法院申请强制执行，绍兴市中级人民法院已立案受理，但因该12套房屋存在查封情况，严重影响上述案件的顺利执行。另经了解，嘉禾公司与和畅公司仲裁纠纷一案中，嘉禾公司已变更相关诉求，不再要求和畅公司向其交付涉案房产，嘉禾公司变更后的诉求为解除相关商品房买卖合同，要求和畅公司赔偿损失等。案外人认为，在贵院查封涉案房产之前，案外人就涉案房产已与和畅公司签订合法有效的商品房买卖合同，已付清全部房款并实际占有，涉案房产未过户至案外人名下非案外人自身原因造成的。综上，案外人对涉案房产享有物权期待权，贵院应当解除对涉案房产采取的财产保全措施，请求依法予以支持。申请人嘉禾公司称，第一，程序上，案外人城改公司之前已就嘉禾公司的保全执行行为提出异议并被驳回，其再次提出异议，依法应当不予受理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”鉴于城改公司之前已就案涉（2016）浙0602财保18号案件项下的保全执行标的提出异议，贵院已于2017年4月6日作出（2017）浙0602执异22号执行裁定，裁定驳回异议申请，且该裁定已生效。现城改公司再次就完全相同的执行标的提出异议，无论异议事由是否相同，根据前述规定，对城改公司的执行异议均应不予受理。第二，实体上，城改公司至少在案涉房屋查封前从未占有房屋，无证据证明城改公司向和畅公司支付了购房款，且其对房屋未能办理过户登记存在明显的过错，城改公司对案涉房屋依法不享有排除执行的物权期待权。1、城改公司至少在案涉房屋查封前从未实际占有房屋：一是案涉房屋一直处于空置状态，并未由城改公司占有。从嘉禾公司工作人员2020年4月现场查看以及2020年10月评估公司人员现场查看的情况来看，案涉1幢000101住宅房屋及8幢11套商铺目前仍处于空置状态，住宅房屋未约定房屋交付日期，其余11套商铺约定的房屋交付截止日期为2017年12月31日。特别是，（2017）绍仲字第251号案件中，仲裁庭询问房屋有无交付，和畅公司的回答是“不清楚”，（2019）绍仲字第004号案件中仲裁庭根本未询问该事实。故绍兴仲裁委员会（2017）绍仲字第251号、（2019）绍仲字第004号仲裁裁决所认定的案涉房屋已向城改公司交付的事实，纯属“自由心证”，缺乏证据支撑。鉴于上述情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实……前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”之规定，仲裁裁决认定的案涉房屋已向城改公司交付的事实，不应作为免证事实，仍应由城改公司举证证明。况且，即便案涉房屋已经交付，但并未明确是在查封前还是在查封后交付。交付只是一时行为，占有属持续性行为，交付也不等于城改公司占有案涉房屋。三是城改公司负有对占有事实的举证责任。因物权期待权直接排除执行，影响包括嘉禾公司在内的和畅公司其他债权人利益，事关重大，故城改公司对占有案涉房屋事实应当承担严格的举证责任。其对占有事实的证明，不能仅以其声称的房屋交付为据，应当以物业费、水电费缴纳凭证等客观证据予以证实。2、无证据证明城改公司向和畅公司支付了购房款。城改公司所谓的“购房款”都是从自有账户到自有账户，和畅公司根本无从支配使用，也不能证明该款项最终为和畅公司的利益使用支出。城改公司作为民事权利的主张者，不能以帮扶者的身份站在道德的制高点上，将自己的事实陈述与权利主张所依据的事实直接划等号，应当对相关事实提供切实的证据证明。3、城改公司对案涉房屋未能办理过户登记存在明显过错。对于案涉房屋未能办理过户登记，城改公司的过错体现在如下三个方面：一是城改公司在签订商品房买卖合同时，合同已明确披露房屋所在土地已抵押给银行，城改公司明知不动产之上设定有其他人的抵押而仍受让房屋，此其过错之一；二是城改公司在签订商品房买卖合同时，明知有嘉禾公司、绍兴市房地产管理处的网签在前，在未确认有关债权履行状况就受让房屋，导致后续争议发生，此其过错之二；三是城改公司在案涉房屋查封前从未向和畅公司主张过户登记，并且在城改公司对和畅公司楼盘项目接管后，完全可以利用其对项目控制的便利进行过户登记而其未为之，此其过错之三。第三，城改公司以六折、七折低价受让房屋，严重损害和畅公司及广大债权人的利益，不应对其予以特殊保护。城改公司本意是先网签锁定房屋，再通过房屋销售款支付其帮扶款项本金及利息，本质上是以商品房买卖合同担保债务，故以评估价七折网签了29套房屋、以评估价六折网签了17套房屋。在担保的情形下，房屋销售款清偿债务，实行多退少补对各方尚无影响。但城改公司有意“弄假成真”，将担保性质的商品房买卖合同变成真实的商品房买卖合同，结果是以六到七折的价格就取得了案涉房屋，转手再以高价售出牟利，以严重损害和畅公司及广大债权人的利益为代价谋取自身利益。对这种巧取豪夺的行为，不应予以特殊保护，法律更不应为其背书站台。第四，城改公司的行为属于企业经营行为，却站在帮扶者的道德高地，打着防止国有资产流失的旗号，为争夺利益不择手段，恳请贵院能够继续依法独立公正处理本案纠纷。1、城改公司的行为属于营利性的企业经营行为而非政府行为，且城改公司除去案涉12套房屋完全可收回借款本息。城改公司系独立企业法人，其借款给和畅公司的资金来源于企业自有资金并非财政拨款；城改公司不是无偿的借款，而是城改公司可获得不低于年利率8.6%的投资回报；城改公司在较低评估价的基础上再以六到七折的价格自主选择了46套房屋，作为投资款的担保。可见，城改公司的行为本质上是企业进行的“烂尾楼盘”投资重整行为。按照城改公司的陈述，城改公司总共出借给和畅公司×××35.6255万元，其共用46套住宅和商铺进行网签担保，房屋总面积为7818.64平方米，评估平均单价为11451.01元／平方米，网签平均单价为7591.63元／平方米，网签平均单价的折价率为66%。根据目前绍兴市区市场行情，该房屋至少可在评估价的基础上上浮50%，该楼盘的平均单价为17176.52元／平方米，是城改公司网签价格的2.26倍，故城改公司只要通过和畅公司出卖部分网签房屋，足已收回借款本息，其利益完全可以得到保障。2、城改公司借助国有企业的特殊地位和特殊资源，为抢夺利益不择手段。一方面，城改公司利用其帮扶接管的强势地位，以六至七折价格受让房屋，强迫交易谋利；另一方面，暂不论城改公司商品房买卖合同效力问题，在存在“一房二卖”争议并且城改公司还是在后缔约、在后履约、在后申请仲裁的情形下，城改公司利用其特殊地位和影响力，抢先获得继续履行商品房买卖合同的仲裁裁决，以此逼迫嘉禾公司变更仲裁请求（嘉禾公司如继续坚持仲裁请求，请求被驳回后财保也必然被解除，城改公司就可抢先过户取得房屋）。3、恳请贵院能够继续依法独立公正处理本案纠纷，给予嘉禾公司平等保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六条规定：“民事案件的审判权由人民法院行使。人民法院依照法律规定对民事案件独立进行审判，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。”贵院尽管是和畅公司“惠风名都园”楼盘帮扶项目研讨会议的与会单位，但在之前嘉禾公司财产保全事项处理、城改公司保全执行异议事项处理，都严格按照民事诉讼法的规定依法独立公正行使审判权，体现了一级人民法院的责任与担当。对于本案纠纷，嘉禾公司恳请贵院一如既往依法独立公正处理，不区分市场主体性质予以平等保护。本院查明：嘉禾公司为与和畅公司房屋买卖纠纷一案于2016年10月25日向绍兴仲裁委员会申请仲裁，要求裁令：一、被申请人向申请人交付坐落绍兴市××路××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××房屋；二、被申请人向申请人交付上述12套房屋配套地面停车位15个、地下停、地下停车位15个申请人协助办理上述12套房屋的过户登记手续；四、被申请人向申请人支付逾期交房违约金（合同约定为每日万分之零点一，因低于实际损失，现主张调整为，以已付购房款为本金，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算自交房宽展期届满次日起至实际交房之日止的利息；暂算至2016年10月24日842538.90元）；五、被申请人向申请人支付逾期交付1幢000101房屋的《土地使用权证书》、《房屋所有权证书》的违约金500元；六、本案仲裁费用由被申请人承担。嘉禾公司还于同日向绍兴仲裁委员会提出了财产保全申请书1份，要求本院依法查封被申请人和畅公司名下的涉案房产，或冻结被申请人银行存款人民币22228438.9元，或查封其相应价值的其他资产或权益；并提交了由中国人民财产保全股份有限公司绍兴市分公司出具的《诉讼财产保全责任保险保单保函》1份作为担保。绍兴仲裁委员会受理后于2016年10月31日向本院发出（2016）绍仲字第282号《绍兴仲裁委员会提交当事人申请财产保全的函》1份，将申请人提交的财产保全申请书、财保保全资料等相关材料提交本院，希望本院予以审查并依法作出裁定。本院于2016年11月1日以（2016）浙0602财保18号立案受理，并于2016年11月2日经审查作出（2016）浙0602财保18号民事裁定书，裁定立即冻结被申请人和畅公司银行存款人民币22228438.90元，或查封、扣押其相应价值的财产。2016年11月7日，本院依据上述民事裁定书在绍兴市国土资源局财产保全查封了和畅公司名下涉案房产。此后，案外人城改公司向本院提出执行异议称，和畅公司“惠风名都”房产项目，因资金断链停工引发已购房户的集体闹访，市政府领导高度重视该项目的信访和复工问题，召集越城区政府、市建设局、市建管局、越城区公安局等部门进行研究，成立了“惠风名都有关问题处置领导小组”，明确部门帮扶职责，并形成了会议纪要。绍兴市越城区城中村改造办公室所属案外人根据专题会议纪要及时注资帮扶，分别于2015年5月、2016年2月将“惠风名都”的46套房屋经绍兴市房管处网签购入，同时汇入专设账户×××35.6255万元，由此“惠风名都”复工项目得到平稳推进，为保障已购房户的切身利益和社会稳定起到了决定性作用。2016年11月16日，案外人得悉网签并已经支付全部购房款的12套（间）房屋被贵院（2016）浙0602财保18号案件执行财保，故请求贵院及时核清情况撤销该裁决书。本院于2017年2月15日以（2017）浙0602执异22号案件立案审核后认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条明确规定“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”本案中，本院所查封的涉案房产系嘉禾公司与和畅公司仲裁裁决案件的争议标的，案外人基于实体权利对涉案房产提出异议，不符合执行异议案件受理条件，依法应裁定驳回申请。据此，本院于2017年4月6日作出（2017）浙0602执异22号执行裁定书，裁定驳回案外人绍兴市城中村改造建设投资有限公司的异议申请。该裁定已发生法律效力。另查明，嘉禾公司诉绍兴住建局、第三人城改公司、和畅公司其他行政行为一案，嵊州市人民法院于2017年5月10日立案受理。原告嘉禾公司起诉称，2014年6月至9月，原告与第三人和畅公司就涉案房产签订了12份商品房买卖合同并办理网上登记备案，合同编号依次为：201406199E83098817、20140819B29D104798、20140820646E104835、2014082521C9105255、20140822625E105096、201409111A79107095、20140911DAF0107096、2014082296A5105097、201408196AA5104815、20140820BF4F104836、201408253150105277、20140822763A105135。原告按上述12份合同的约定履行了自己的合同义务，但和畅公司一直不履行合同。原告无奈于2016年10月26日向绍兴仲裁委员会申请仲裁，要求其履行合同义务。仲裁中，根据城改公司在仲裁中提出的财产保全异议材料及和畅公司提供的相关证据材料，原告才知道为便利城改公司与和畅公司就涉案房屋签订“名为买卖、实为借贷”的12份商品房买卖合同，被告下属的绍兴市房地产管理处擅自将原告与和畅公司之间的12份商品房买卖合同网上登记备案予以注销，并对城改公司与和畅公司就涉案房屋所签订的12份商品房买卖合同予以网上登记备案。截止至今，原告从未向该房管处提出注销上述12份商品房买卖合同网上登记备案的申请，该房管处亦从未告知原告注销上述12份商品房买卖合同的网上登记备案并转而登记至城改公司名下的重大利害情况。原告认为，该房管处应由买卖双方递交书面申请并说明正当理由，才能注销上述12份商品房买卖合同的网上登记备案，其擅自注销上述12份商品房买卖合同网上登记备案的行政行为，证据不足、适用法律错误。因注销的行政行为对原告利害关系重大，而该房管处事前未征询原告意见，事后也未告知原告情况，程序明显违法。被告下属的该房管处在本案的行为属于滥用职权。现请求：一、确认被告注销原告与和畅公司签订的12份商品房买卖合同网上登记备案的行政行为违法；二、判令撤销被告对城改公司与和畅公司签订的12份商品房买卖合同予以网上登记备案的行政行为；三、判令被告恢复原告与和畅公司签订的12份商品房买卖合同的网上登记备案。嵊州市人民法院经审理认为原告起诉已超过法定的起诉期限，据此于2017年11月9日作出（2017）浙0683行初83行政裁定书，裁定驳回原告嘉禾公司的起诉。原告嘉禾公司不服向绍兴市中级人民法院提起上诉，绍兴市中级人民法院经审理认为，上诉人与被上诉人和畅公司就商品房买卖合同网上签约和撤销、以及之后被上诉人和畅公司与被上诉人城改公司就同一商品房再次进行的商品房买卖合同网上签约的行为均系平等主体间的民事行为，其引发的争议当属民事争议。据此，一审认为上诉人的起诉不属于行政诉讼法所调整，并无不当。鉴于涉案合同的签订、撤销均系民事行为，本案上诉人起诉之时并未提出一并解决相关民事争议的申请，故上述民事争议应当通过仲裁、民事诉讼或者其他程序加以解决，不应当直接在行政诉讼程序中作出判断。并据此于2018年3月7日作出（2017）浙06行终484号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。嘉禾公司对（2017）浙06行终484号行政裁定书仍不服向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院以（2019）浙行再43号案件立案再审后，经审理认为，嘉禾公司一审起诉时提出的诉讼请求共三项：一、确认绍兴住建局作出的注销（一审庭审中改为“撤销”）嘉禾公司与和畅公司签订的12份商品房买卖合同网上登记备案的行政行为违法；二、撤销绍兴住建局对城改公司与和畅公司签订的12份商品房买卖合同予以网上登记备案的行政行为；三、判令绍兴住建局恢复嘉禾公司与和畅公司签订的12份商品房买卖合同的网上登记备案。上述诉讼请求的表述不明确。根据嘉禾公司在原一、二审和再审中的陈述，其诉讼请求第一项系要求确认绍兴住建局撤销嘉禾公司与和畅公司网签的12份商品房买卖合同的行为违法，第二项系要求责令绍兴住建局撤销和畅公司与城改公司网签的12份商品房买卖合同，第三项系要求绍兴住建局恢复第一项中被撤销的网签合同。嘉禾公司主张绍兴住建局下属的绍兴市房地产管理处撤销了和畅公司与其网签的12份商品房买卖合同的主要依据为涉案[2015]5号、[2016]1号两份会议纪要，以及绍市建设住[2014]262号、绍市建设[2015]50号和绍市建设[2017]262号三份规范性文件。绍兴市越城区人民政府办公室2015年5月4日作出的[2015]5号《关于和畅惠风名都复工方案研讨会议纪要》载明，“2.市房管处在5月5日前将网签的29套房产合同撤销，改由城中村改造投资有限公司网签。······5.由和畅房产出面委托评估公司对网签给市房管处的46套房子进行资产评估，区城改办以评估价八折以内的价格支付房款······用于支付惠风名都后续工程款”。惠风名都有关问题处置领导小组办公室2016年2月1日作出的[2016]1号《关于和畅惠风名都相关问题研讨会议纪要》载明，“市房管处在2月3日前将网签的17套房产合同撤销，改由城中村改造投资有限公司网签”。上述两次会议召开时间分别为2015年4月22日、2016年2月1日。上述两份会议纪要的内容表明，相关会议要求“市房管处”即“绍兴市房地产管理处”分两次撤销的共计46套房屋（包括涉案12套房屋）的网签合同是指“网签给市房管处的46套房子”的合同，并非指网签给嘉禾公司的合同。故上述两份会议纪要不能证明绍兴住建局下属的绍兴市房地产管理处实施了第一项诉请指向的撤销网签合同的行为。嘉禾公司提及的前述三份文件属于规范性文件，其本身并不能证明绍兴住建局实施了撤销和畅公司与嘉禾公司12份网签合同的行为。况且，绍兴住建局、和畅公司在一、二审和再审庭审中均明确陈述和畅公司与嘉禾公司的涉案12份网签合同均由和畅公司实际撤销。据此，嘉禾公司对第一项诉讼请求所涉撤销未备案网签合同行为的起诉不符合行政案件的起诉条件。结合现有会议纪要、抄告单等证据材料以及当事人的陈述，当地政府为解决和畅公司开发的涉案“惠风名都”项目资金链断裂导致的购房业主实际问题，维护社会稳定，多次召开会议，经研究明确由城改公司按评估价折价出资购买其中46套房屋用于支付后续工程款，还成立了“惠风名都”有关问题处置领导小组，并将上述方案付诸实施。为此，城改公司共计支付款项近6000万元，用于复工、完成后续工程建设。根据公安机关对案外人何培贤所做的询问笔录，嘉禾公司于2014年11月将何培贤派驻和畅公司担任总经理，目的是帮助和畅公司恢复正常运营，其在该公司工作至2016年年底。相关会议签到表显示，何培贤还参加了绍兴住建局于2015年1月29日在和畅公司召开的协调会。故何培贤应当知道涉案楼盘资金链断裂直至解决的整个事实经过，包括和畅公司向绍兴住建局递交《承诺书》、撤销该公司与嘉禾公司网签的涉案12份合同等事实。由于何培贤系由嘉禾公司派驻和畅公司任总经理，嘉禾公司因此也应知道上述事实。故嘉禾公司提出其至2017年2月21日相关仲裁案件审理中才知道其涉案网签合同被撤销，其起诉未超过起诉期限，显然有违常理，本院不予采信。因此，即使第一项诉讼请求所涉撤销网签合同行为可以纳入行政诉讼的受案范围，嘉禾公司的起诉仍然不符合行政案件的起诉条件。根据和畅公司撤销其与嘉禾公司12份网签合同的事实，以及其在撤销前向绍兴住建局递交的《承诺书》中表明因资金原因，合同双方协商一致撤销，以及如有虚假，和畅公司愿意承担一切责任的内容，嘉禾公司如有异议，可通过民事救济途径解决。综上分析，对嘉禾公司第一项诉讼请求，应裁定驳回起诉。因嘉禾公司第二、三项诉讼请求系基于第一项诉讼请求提出，故对该两项诉讼请求也应裁定驳回起诉。综上，原一审裁定驳回嘉禾公司的起诉，二审裁定予以维持，并无不当。嘉禾公司提出的再审申请理由不能成立，对其再审请求，本院不予支持。据此，浙江省高级人民法院于2020年2月26日作出（2019）浙行再43号行政裁定书，裁定如下：维持绍兴市中级人民法院（2017）浙06行终484号行政裁定。还查明，申请人城改公司与被申请人和畅公司商品房买卖合同纠纷一案，绍兴仲裁委员会于2017年6月23日以（2017）绍仲字第251号案件受理后，认定事实如下：为解决和畅惠风名都烂尾导致的民生问题，根据政府会议精神，2015年5月25日，申请人与被申请人签订编号为20150525BA46135776号的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定申请人购买被申请人开发建设的惠风名都园第1幢000101号房一套，建筑面积317.77平方米，总价款为28722577元。合同第十六条约定被申请人承诺于2016年12月31日前，取得土地、房屋权属证书，交付给申请人。被申请人不能在约定期限内交付权属证书的，双方同意按以下约定处理：1、约定日期起360日内，被申请人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，被申请人仍不能交付权属证书或登记证明的，申请人不退房，被申请人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向申请人支付已交付房价款万分之零点一的违约金等内容。合同签订后，申请人向被申请人付清了全部购房款。被申请人向申请人交付涉案房屋。后因被申请人未开具发票、未交付不动产权属证书，申请人向绍兴仲裁委员会申请仲裁。2019年11月25日，绍兴仲裁委员会裁决如下：一、确认申请人城改公司与被申请人和畅公司于2015年5月25日签订的编号为20150525BA46135776号的《浙江省商品房买卖合同》有效；二、被申请人和畅公司应于惠风名都园第1幢000101号房被解除查封之日起九十日内将惠风名都园第1幢000101号不动产权属证书交付给申请人城改公司，并协助申请人城改公司办理不动产转移登记手续；三、被申请人和畅公司应于本裁决作出之日起三十日内向申请人城改公司开具惠风名都园第1幢000101号商品房的销售发票；四、被申请人和畅公司应于本裁决作出之日起三十日内支付申请人城改公司自2017年1月1日起至本裁决作出之日止的违约金30421元，此后至实际交付权证之日止的违约金按已付房款2872577元的每日万分之零点一计付。五、驳回申请人城改公司的其他仲裁请求。申请人城改公司与被申请人和畅公司另一商品房买卖合同纠纷一案，绍兴仲裁委员会于2019年1月7日以（2019）绍仲字第004号案件受理后，认定事实如下：为解决和畅惠风名都烂尾导致的民生问题，根据政府会议精神，2016年2月2日，申请人与被申请人签订编号分别为×××91、×××93、×××95、×××06、×××09、×××02、×××04、×××10、×××11、×××12、2016020256Ｄ5161900的《浙江省商品房买卖合同》合计十一份，约定申请人购买被申请人开发建设的惠风名都园8幢Ｓ00101、Ｓ00102、Ｓ00103、Ｓ00104、Ｓ00105、Ｓ00106、Ｓ00107、Ｓ00201、Ｓ00202、Ｓ00203、Ｓ00207号房屋，建筑面积分别为179.46平方米、116.76平方米、107.23平方米、155.48平方米、123.68平方米、211.86平方米、33.13平方米、151.03平方米、140.19平方米、113.5平方米、33.13平方米，价款分别为2390514.6元、1650239.4元、1586832.6元、1294604.4元、1050859.2元、1763267.4元、217326元、774058.8元、718501.8元、610789.2元、169797.6元，合计12226791元。合同第十六条约定被申请人承诺于2018年12月31日前，取得土地、房屋权属证书，交付给申请人。约定日期起360日内，被申请人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起360日以后，被申请人仍不能交付权属证书或登记证明的，申请人不退房，被申请人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向申请人支付已交付房价款万分之零点一的违约金等内容。合同签订后，申请人向被申请人付清了全部购房款。被申请人向申请人交付涉案房屋。后因被申请人未开具发票、未交付不动产权属证书，申请人向绍兴仲裁委员会申请仲裁。2019年11月28日，绍兴仲裁委员会裁决如下：一、确认申请人城改公司与被申请人和畅公司于2016年2月2日签订的编号为×××91、×××93、×××95、×××06、×××09、×××02、×××04、×××10、×××11、×××12、2016020256Ｄ5161900号的《浙江省商品房买卖合同》有效；二、被申请人和畅公司应于8幢Ｓ00101、Ｓ00102、Ｓ00103、Ｓ00104、Ｓ00105、Ｓ00106、Ｓ00107、Ｓ00201、Ｓ00202、Ｓ00203、Ｓ00207号房被解除查封之日起九十日内将惠风名都园8幢Ｓ00101、Ｓ00102、Ｓ00103、Ｓ00104、Ｓ00105、Ｓ00106、Ｓ00107、Ｓ00201、Ｓ00202、Ｓ00203、Ｓ00207号房不动产权属证书交付给申请人城改公司，并协助申请人城改公司办理不动产转移登记手续；三、被申请人和畅公司应于本裁决作出之日起三十日内向申请人城改公司开具惠风名都园8幢Ｓ00101、Ｓ00102、Ｓ00103、Ｓ00104、Ｓ00105、Ｓ00106、Ｓ00107、Ｓ00201、Ｓ00202、Ｓ00203、Ｓ00207号商品房的销售发票；四、被申请人和畅公司应于本裁决作出之日起三十日内支付申请人城改公司自2019年1月1日起至实际交付权证之日止的违约金（若上述违约期限未超过360日，违约金按已付房款的万分之一计付；若超过360日，则违约金按已付房价款每日万分之零点一计算。五、驳回申请人城改公司的其他仲裁请求。2020年8月13日，嘉禾公司在（2016）绍仲字第282号案件中提交了《变更仲裁请求申请书》，要求在该案中变更仲裁请求为：一、裁令解除申请人与被申请人就绍兴市越城区山阴路惠风名都园1幢000101号以及8幢S00101、S00102、S00103、S00104、S00105、S00106、S00107、S00201、S00202、S00203、S00207号房屋分别签订的12份《浙江省商品房买卖合同》；二、裁令被申请人向申请人返还已付购房款2050万元；三、裁令被申请人赔偿申请人已付购房款的相应利息损失；四、裁令被申请人赔偿申请人房屋相应差价损失；五、本案仲裁费用由被申请承担。此后，城改公司再次向本院就涉案房产提出书面异议，遂致本案争议发生。2020年12月18日，城改公司向本院补充出具了《关于和畅房产惠风名都销售款的情况说明》1份，主要内容为：2015年5月，和畅公司“惠风名都”房产项目，因资金断链停工引发购房户的集体闹访，市政府、区政府高度重视该房产项目的信访和复工问题，专门就和畅公司“惠风名都”房产项目复工问题进行研究。越城区房屋征收办公室(当时为越城区城中村改造办公室)下属城改公司，根据市、区会议纪要和要求，以向“和畅房产”购买商品房的方式，签订了“惠风名都”1幢000101号、8幢S00101等46套房屋的商品房买卖合同，合同经住建部门合法网签并予公示，6000万元房款全款付清。2016年2月6日，“惠风名都有关问题处置领导小组”召集区府办、区城改办、府山街道办事处、和畅房产、“惠风名都”代销商等相关成员会议，会上达成共识：为保障城改公司巨额资金能够正常及时回笼，确保国有资产不受损害，促“城改公司”网签的46套房源有效销售，可以在不低于评估单价90%的基础上进行对外销售，并按照协议附件二《惠风名都房源销售审批表》所列的审批流程审签，经相关部门和惠风名都有关问题处置领导小组审批同意后进行实际销售。根据相关会议纪要精神“城改公司”购买的46套房屋对外销售，所得销售款用于回笼“城改公司”购房投入的资金成本，若“城改公司”资金成本回笼后，所购的商品房还有剩余的，则由“惠风名都有关问题处置领导小组”确定处置方案。案外人城改公司为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、（2016）浙0602财保18号民事裁定书复印件1份。2、城改公司与和畅公司于2015年5月25日签订的关于购买绍兴市越城区山阴路惠风名都园1幢000101号房屋的《浙江省商品房买卖合同》以及双方于2016年2月2日签订的关于购买惠风名都园8幢S00101、S00102、S00103、S00104、S00105、S00106、S00107、S00201、S00202、S00203、S00207号房屋的《浙江省商品房买卖合同》共计12份。3、绍兴市越城区人民政府办公室于2015年5月4日印发的［2015］5号《关于和畅惠风名都复工方案研讨会议纪要》复印件1份，其中主要内容为：2015年4月22日上午，越城区及市建设局、市建管局相关领导联合召集相关单位负责人就和畅惠风名都复工有关问题进行专题研究讨论，会议认为和畅惠风名都项目关系到购房户的切身利益，将项目完工交付使用既能维护社会稳定，也是一项民生工程，必须高度重视。会议明确：1、为保证该项目尽快恢复施工，由城改公司出资购买和畅房产公司的部门房产，待项目竣工验收后，可由和畅公司继续销售，所得销售款返还城改公司支付的本金和利息（利息以不低于××镇街××区城改办融资利率>的利率支付）。2、市房管处在5月5日前将网签的29套房产合同撤销，改由城改公司网签。3、区城改办在5月5日前在恒信合作银行开设专门账户，并先期支付2000元，用于恢复施工。4、为保证资金安全，和畅房产在恒信合作银行开立专用账户，用于支付后续建设工程款。由恒信合作银行负责对以上两个账户的监管。5、由和畅公司出面委托评估公司对网签给市房管处的46套房子进行资产评估，区城改办以评估价八折以内的价格支付房款。资金打入区城改办在恒信合作银行的专用账户，用于支付惠风名都后续工程款。6、越城区成立监管小组，对工程进度和工程款支付进行全面监管。4、交易日期分别为2015年5月8日、6月5日的浙商银行客户付款通知复印件各1份，其中记载的付款人均为城改公司开立于浙商银行绍兴分行营业部的3371××××7552账户，收款人均为城改公司开立于浙江绍兴恒信农村合作银行府山支付的2010××××0328账户，转账金额分别为2000万元、19882349元。5、入账日期分别为2016年2月4日、3月17日的入账通知书复印件各1份，其中记载的付款人均为城改公司开立于中国银行绍兴市分行的3948××××1624账户，收款人均为城改公司开立于浙江绍兴恒信农村合作银行府山支付的2010××××0328账户，转账金额分别为1000万元、9533906.6元。6、绍兴仲裁委员会（2017）绍仲字第251号、（2019）绍仲字第004号仲裁裁决书各1份。7、嵊州市人民法院（2017）浙0683行初83号行政裁定书、绍兴市中级人民法院（2017）浙06行终484号行政裁定书、浙江省高级人民法院（2019）浙行再43号行政裁定书各1份。8、城改公司（甲方）、和畅公司（乙方）、绍兴智行营销策划有限公司（乙方）于2016年3月7日签订的《绍兴和畅房产（惠风名都）销售协议》1份，其中约定：为解决和畅公司惠风名都项目烂尾楼导致的购房业主实际民生问题，维护社会稳定。根据越城区政府第41次常务会议、区府办和惠风名都有关问题处置领导小组相关会议纪要精神，明确城改公司将绍博价评[2015]061号报告中的46套房屋，分别以29套为7折、17套为6折的价格购买惠风名都共计46套房屋，并按照监管要求支付房款，帮助和畅房产恢复施工度过困难。待项目竣工验收后，可由和畅公司继续销售，所得销售款归还城改公司支付的本金和利息。鉴于该46套城改公司网签的房产至今未出售，严重影响了城改公司巨额资金的正常回收。为此，2016年2月6日，惠风名都有关问题处置领导小组召集区府办、区城改办、府山街道办事处、和畅公司、惠风名都代销商等相关成员会议，会上达成共识：为保障城改公司巨额资金能够正常及时回收，确保国有资产不受损害，促动城改公司网签的46套房源有效销售，可以在不低于评估单价90%的基础上进行对外销售，并按照本协议所附件二《惠风名都房源销售审批表》所列的审批流程(如乙方以任何理由拒签《惠风名都房源销售审批表》中其审签的一栏，则不影响按流程往下继续审签)，经相关部门和惠风名都有关问题处置领导小组审批同意后进行实际销售。依据2016年2月6日惠风名都项目处置领导小组会议精神，上述甲乙丙三方签订本协议，以明确各方权利义务。一、销售房源：城改公司网签的46套房屋，其中33套住宅和13套商铺。详见附件一《惠风名都46套房源房号及每套面积、评估单价表》。二、关于项目房源销售底价：经2016年2月6日惠风名都有关问题处置领导小组会议共同决定：丙方可以在不低于评估单价90%的基础上进行对外销售，但必须严格按照本协议所附件二《惠风名都房源销售审批表》所列之审批流程和相关领导审批同意后方可进行实际销售。协议还对丙方的销售佣金及结算等作了具体约定。在协议所附的《惠风名都46套房源房号及每套面积、评估单价表》中包括本案所涉的12套房产。协议所附的《惠风名都房源销售审批表》记载该协议所涉的惠风名都房源销售需由绍兴智行营销策划有限公司发起审批，并先后由和畅公司、绍兴市越城区府山街道办事处、城改公司、资金监管组、帮扶解困领导小组办公室予以审批。9、《和畅·惠风名都楼盘续建项目资金拨付审批表》复印件1份，其中记载资金拨付需由包括城改公司在内的各方予以审批同意。申请人嘉禾公司为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、本院（2017）浙0602执异22号执行裁定书1份。2、受绍兴仲裁委员会委托杭州建银房地产评估有限公司于2020年10月26日出具的关于涉案12套房地产市场价值的《房地产司法鉴定估价报告》1份。其中记载估价对象目前内部装修为毛坯，使用状况为空置中。3、绍兴市越城区人民政府办公室印发的[2015]5号《关于和畅惠风名都复工方案研讨会议纪要》复印件1份，内容与案外人提交的证据3一致。4、绍兴市越城区人民政府办公室于2015年5月22日向区城改办发出的越政办抄[2015]5号《抄告单》复印件1份，其中记载：为解决和畅惠风名都项目烂尾导致的购房业主实际民生问题，维护社会稳定，根据市政府领导批示意见和区政府第四十一次常务会议精神，经研究，明确城改公司以绍博价评[2015]061号报告中七折的价格购买惠风名都部分房产，并先行购买其中29套，按照监管要求支付房款。该报告所附的惠风名都园29套房产价格清单中包括本案所涉的1幢101室，其中记载的7折后评估价值为2872577元。5、惠风名都有关问题处置领导小组办公室于2016年2月1日印发的［2016］1号《关于和畅惠风名都相关问题研讨会议纪要》复印件1份，其中记载2016年2月1日，越城区相关领导召集市房管处、区府办、区城改办、和府山街道负责人就和畅惠风名都有关问题进行专题研究讨论，会议明确：1、为保障该项目尽快竣工，由城改公司在原出资购买和畅公司惠风名都29套房产的基础上，以评估价6折的价格继续购买剩余的17套房产，待项目竣工验收以后，可由和畅公司继续销售，所得销售款归还城改公司支付的本金和利息（利息不低于××镇街××区城改办融资利率>的利率支付）。2、市房管处在2月3日前将网签的17套房产合同撤销，改由城改公司网签。3、监管小组要加强对工程进度和工程款支付的全程监管，具体资金拨付按原定流程操作。该纪要所附的绍兴市博大房地产评估有限公司出具的《评估收费清单》中包括有本案所涉的惠风名都园8幢11套房产。6、本案所涉12套房产的网签记录打印件各1份，其中记载涉案12套房产先后由嘉禾公司、绍兴市房地产管理处、城改公司与和畅公司进行网签，其中嘉禾公司、绍兴市房地产管理处的网签均已撤销，城改公司的网签现仍有效，网签日期与合同签订日期一致，但未办理备案手续。本案中，经案外人申请，本院向绍兴仲裁委员会调取了嘉禾公司在（2016）绍仲字第282号案件中于2020年8月13日向该委员会提交的《变更仲裁请求申请书》及《仲裁申请书（调整后）》复印件各1份，绍兴仲裁委员会在（2017）绍仲字第251号案件审理过程中制作的开庭记录复印件2份、（2019）绍仲字第004号案件审理过程中制作的开庭记录复印件1份（均加盖绍兴仲裁委员会办理案件专用章）。本院认为：本案中，从程序上分析，案外人城改公司在就涉案房产基于实体权利向本院首次提出执行异议时，因涉案房产系嘉禾公司与和畅公司仲裁裁决案件的争议标的，故本院依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定作出（2017）浙0602执异22号执行裁定书，裁定驳回了案外人的异议申请。但此后，申请人嘉禾公司在仲裁过程中已经变更仲裁请求，涉案房产不再是嘉禾公司与和畅公司仲裁案件的争议标的，故案外人再次基于实体权利向本院就涉案房产所提出的执行异议，已符合《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条所规定的受理条件，依法应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查处理。从实体上分析，浙江省高级人民法院（2019）浙行再43号行政裁定书的本院认为部分已明确认定：“结合现有会议纪要、抄告单等证据材料以及当事人的陈述，当地政府为解决和畅公司开发的涉案惠风名都项目资金链断裂导致的购房业主实际问题，维护社会稳定，多次召开会议，经研究明确由城改公司按评估价折价出资购买其中46套房屋用于支付后续工程款，还成立了惠风名都有关问题处置领导小组，并将上述方案付诸实施。为此，城改公司共计支付款项近6000万元，用于复工、完成后续工程建设。”本案证据相互印证也可以证明，案外人城改公司为落实相关政府会议纪要精神，在涉案房产被查封之前，已与被申请人和畅公司签订了关于涉案房产的《浙江省商品房买卖合同》，办理了网签手续，并实际支付了包括涉案房产购房款在内的款项近6000万元的事实。案外人还通过与和畅房产、绍兴智行营销策划有限公司签订《绍兴和畅房产（惠风名都）销售协议》等方式，实现了对涉案房产的实际控制。因涉案房产被查封等因素导致案外人至今未能办理过户手续，案外人对此并无过错。再结合绍兴仲裁委员会作出的（2017）绍仲字第251号、（2019）绍仲字第004号生效裁决书中认定的事实与裁决内容，本院认为案外人城改公司就涉案房产所享有的权利已足以排除本院（2016）浙0602财保18号案件中对涉案房产所采取的财产保全措施，对案外人之执行异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：中止本院（2016）浙0602财保18号案件中对被申请人绍兴和畅房地产开发有限公司名下位于绍兴市××路××幢××号××幢××室房产的执行，并解除对上述房产的查封措施。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  金越芳人民陪审员  钱土仙二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  俞聪聪本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。