宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）宁03民终1117号上诉人（原审被告）：宁夏宏都房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市。法定代表人：吴红平，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐婷，宁夏天纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马琪，宁夏天纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马泽东，男，1983年4月20日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：杨学武，宁夏杨学武律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春燕，宁夏杨学武律师事务所律师。上诉人宁夏宏都房地产开发有限公司（以下简称宏都公司）因与被上诉人马泽东商品房买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初3490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏都公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误、适用法律错误。一、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，上诉人无向被上诉人交付房屋及办理产权证的义务。1.关于涉案房屋来源问题。①2015年9月21日，因案外人马海坤与宁夏宏都安装工程有限公司存在买卖关系，宁夏宏都安装工程有限公司以涉案房屋抵顶马海坤货款，抵顶的价款为496626元，因马海坤尚欠宁夏宏都安装工程有限公司房款248649元，遂约定由马海坤支付房款或以瓷砖抵顶。②因马海坤至今未付清房款，所以涉案房屋一直未实现抵顶。2.关于被上诉人主张涉案房屋问题。①被上诉人陈述系从证人马瑞处抵顶的涉案房屋，马瑞是因与马海坤存在债权债务纠纷，马海坤以涉案房屋抵顶马瑞工程款，但关于该事实，需要说明：第一，证人马瑞与被上诉人系亲属关系，且关于其双方之间的债权债务为多少均不清楚，抵顶房屋原因不明，有损上诉人的合法权益。第二，马海坤与马瑞之间系因2011年9月18日签订的《置换协议》引发纠纷，马瑞将马海坤诉至法院，在其双方调解时，也仅是指塞尚明都房屋，并未明确具体的坐落；同时2015年5月16日，双方调解时，马海坤与宁夏宏都安装工程有限公司就涉案房屋尚未达成《抵账协议》。第三，马海坤与马瑞之间、马瑞与被上诉人马泽东之间的纠纷，与上诉人并无任何关系，且上诉人对其三方之间的纠纷也并不知情。因此，在其三方针对涉案房屋达成抵顶过程中，马海坤与宁夏宏都安装工程有限公司之间针对涉案房屋并未实现抵顶，马海坤实际并未取得涉案房屋的所有权，其无权处置涉案房屋。②关于涉案《商品房买卖合同》的问题。第一，涉案合同虽然系上诉人与被上诉人签订，但是无签订时间，被上诉人主张系2016年2月18日签订与事实不符。第二，该合同并未约定房屋交付时间。第三，该合同中约定的房屋价款与2016年2月18日被上诉人与证人马瑞签订的《抵账协议》中约定的价款不一致，且未约定房款交付时间。第四，上诉人与被上诉人虽然签订《商品房买卖合同》，但是没有签订时间，也没有为被上诉人办理备案登记，因此，上诉人也不认可房屋系出售给被上诉人的。同时，签订合同的目的也仅是马海坤、马瑞为了规避缴纳税费，一审判决要求上诉人向被上诉人直接交付房屋和办理产权证是对马海坤、马瑞规避税费的违法行为的支持。因此，关于涉案房屋，根据证据及事实，能够证实上诉人与被上诉人之间无真实买卖关系，与上诉人具有合同关系的也仅是案外人马海坤，并非被上诉人。即使上诉人有交付涉案房屋及办证的义务，也仅是向案外人马海坤交付和办证，而不是向被上诉人交付和办证。二、关于程序问题。1.关于证人马瑞身份问题。在本案审理时，被上诉人申请证人马瑞出庭作证，但是上诉人认为，涉案房屋系马瑞抵顶给被上诉人，在交付和办理产权证义务时，马瑞也应当具有义务，其不应当以证人身份出庭作证，应当由法庭依职权追加为被告或第三人。2.关于马海坤的问题。一审审理时，为查明案件事实，上诉人当庭表示追加马海坤，但一审未予理睬，属程序错误，且有关涉案房屋的流转，上诉人并不知情，应当追加马海坤参加诉讼，并陈述有关涉案房屋的流转过程。三、一审适用法律错误。一审适用《合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决上诉人向被上诉人交付房屋并办理产权证错误。综上，请求二审法院依法查明，公正裁决。马泽东辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。双方存在有效的房屋买卖合同法律关系，由被上诉人一审提交的商品房买卖原件予以证实，签订涉案商品房买卖合同是上诉人欠付案外人马海坤瓷砖款以涉案房屋抵顶给马海坤，马海坤又将房屋在利通区法院执行阶段抵顶给案外人马瑞。马瑞与被上诉人存在债权与债务关系，一系列的抵顶均有证据证实并形成证据链，且不违反法律强制规定，被上诉人认为没有必要追加马海坤为案件当事人，马海坤与上诉人之间的供货关系应当另案去主张。马泽东向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于吴忠市利通区“塞上名都”小区18号楼1单元601号房屋并给原告办理产权登记；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月18日，案外人马海坤、马瑞签订置换协议，后马海坤未按约履行，马瑞起诉法院要求马海坤交付118.08平米楼房一套，并办理过户手续或给付相应面积相应价值的购房款459095元。该案经一审法院主持调解，达成调解协议：马海坤欠马瑞置换楼房118平米一套，限于2015年8月底前给付马瑞楼房118平米一套（坐落位置塞尚名都，面积超出或减少，价格相应多退少补），并办理过户手续或由被告给付相应面积相应价值的购房款。该调解书生效后，因马海坤未予履行，马瑞申请对马海坤强制执行。在执行过程中，马海坤与被告经协商，马海坤、马泽东于2016年2月4日给被告出具承诺书，承诺：由宁夏宏都房地产开发有限公司开发的吴忠市利通区利华街塞尚名都1期第18栋1单元601室，房屋建筑面积127.34平米，单价3900元/平米，其总价496626元。现本人承诺将房屋办理在马泽东名下。在办理过程中，出现的一切经济及法律责任均由我马海坤承担。上述房屋是我直接从马海坤手中以3900元/平米（121.56平米，总价474084元，大写肆拾柒万肆仟零捌拾肆元）直接购买，与宁夏宏都房地产签订商品房买卖合同仅仅是办理房屋产权的需要，本人马泽东与宁夏宏都房地产之间并不存在商品房买卖关系。2016年2月18日，原、被告签订了书面的商品房买卖合同。该合同约定：被告将其开发的“塞上名都”小区18号楼1单元601号房屋出售给原告，房屋面积共121.56平方米，每平米单价3900元，房屋价款为474084元。出卖人具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付条件使用批准文件。该合同签订后，因当时涉案房屋未交工，故未向原告交付钥匙并办理产权登记。后涉案房屋已具备合同约定的交付条件，原告要求被告向原告交付房屋并办证，被告以马海坤下欠其房款为由未向原告交付涉案房屋，故原告诉至法院。另查明，因马海坤给被告供应瓷砖，被告下欠马海坤的瓷砖款。2015年9月21日，被告与马海坤签订抵账协议书，约定被告以塞尚名都小区18号楼-1-601室房屋的所有权抵顶马海坤的材料款。2015年12月24日，被告与马海坤约定，马海坤下欠被告房款248649元整，大写贰拾肆万捌仟陆佰肆拾玖元整，剩余此房款需打入被告房产公司或以瓷砖顶付剩余房款。再查明，马泽东系马瑞妻弟。马瑞下欠马泽东水暖工程款，2016年2月18日，马泽东与马瑞签订抵账协议，约定：截至本协议签订时，马瑞欠马泽东水暖工程款474000元，马瑞用马海坤从法院执行回来的位于吴忠市利通区塞尚名都小区18号楼1单元601号房屋抵偿欠马泽东的上述工程款。协议签订后马瑞配合马泽东到被告处签订房屋买卖合同。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。就本案而言，争议房屋系被告抵偿给案外人马海坤的冲抵工程款的抵账房。虽然被告辩称马海坤及马瑞为了避税而要求被告直接与马泽东签订买卖合同，原、被告之间并不存在真正的买卖合同关系。但根据庭审查明的事实，被告下欠马海坤瓷砖款，与马海坤签订了以房顶账协议书，明确约定用被告所有的塞尚名都小区18#-1-601号房抵顶下欠马海坤的瓷砖款。后因马海坤下欠马瑞的款项难以履行，马瑞下欠马泽东的水暖款，经马海坤与被告协商，被告与原告签订了涉案房屋的商品房买卖合同。合同对房屋的计价方式、房款、交付、违约责任等权利义务做出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示的变化，除为法律特别规范所禁止外，均应予以准许。本案中，原、被告双方经协商一致建立商品房买卖合同关系，通过将被告所有的商品房出售给原告的方式，实现对下欠马海坤瓷砖款的抵顶，该交易形式并未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，双方的意思表示真实，根据合同自由原则，原、被告签订的商品房买卖合同具有法律效力，对被告的辩解不予采信。现涉案房屋已具备交付、办证的条件，被告应按照法律规定、合同约定履行义务，故，原告的诉讼请求于法有据，予以支持。至于被告主张的案外人马海坤下欠其24万余元，被告可另循途径主张权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：被告宁夏宏都房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告马泽东交付位于吴忠市利通区“塞上名都”小区18号楼1单元601号房屋，并给原告马泽东办理房屋不动产证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告宁夏宏都房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自承担的义务。本案中，根据宏都公司与马泽东签订的商品房买卖合同以及马泽东、案外人马海坤共同给宏都公司出具的承诺书，能够证实宏都公司与马泽东就涉案房屋成立商品房买卖合同关系，宏都公司认可马泽东通过抵顶的方式付清了房款，亦认可将涉案房屋不动产权证书办理在马泽东名下。现涉案房屋交付和办证的条件已经成就，宏都公司应按合同约定履行交付房屋和为马泽东办理不动产权证书的义务，一审对马泽东的诉请予以支持正确。关于宏都公司主张马海坤尚欠其房款248649元，涉案房屋并未实现抵顶的上诉理由，因在商品房买卖合同、承诺书及抵账协议书中均未明确约定抵顶需要以马海坤付清248649元为前提，故对该上诉理由不予采纳。宏都公司如认为马海坤下欠其款项，可另行依法主张。关于宏都公司主张应追加马瑞和马海坤为本案当事人参与诉讼，因该二人并非本案必须共同进行诉讼的当事人，本院亦不予支持。综上，宏都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宁夏宏都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈秀霞审判员  王 平审判员  刘 磊二〇二〇年十二月十四日书记员  谭 君附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。