北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终12115号上诉人（原审被告）：毕譞，男，1979年6月27日出生，汉族，航空航天集团项目经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：毕荣安（毕譞之父），1950年1月16日出生，汉族，中国联通北京分公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：宋宏，男，1971年9月1日出生，汉族，华明石材（北京）有限公司项目经理，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京邻睦里物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区**镇幸福东园小区**楼西侧平房。法定代表人：蔡茉莉，董事长。委托诉讼代理人：贺晨，女，北京邻睦里物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：常改波，男，北京邻睦里物业管理有限公司员工。上诉人毕譞因与被上诉人北京邻睦里物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初24673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕譞上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判减免物业费；2.由北京邻睦里物业管理有限公司（下称邻睦里物业公司）承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，认定事实的证据不充分。1.邻睦里物业公司提交的物业服务合同的期限系2016年1月1日至2018年12月31日，2019年1月1日之后的物业补充协议并未经过业主同意，应属无效。双方之间也未签订过2019年之后的物业服务合同，所谓的“事实物业服务”不能成立，邻睦里物业公司无权依据无效的合同向我主张2019年1月1日之后的物业费。2.根据邻睦里物业公司提交的“物业服务费用评估报告”内容显示，该评估报告的有效期为两年，在这之后没有新的评估报告对之后的收费标准进行确认，双方之间并未达成新的协议，故其仍然按照原标准向我主张物业费缺乏有效依据。3.根据我在一审中提交的相应证据，均能显示邻睦里物业公司提供的物业服务不符合合同约定的标准。4.邻睦里物业公司在一审中未向我主张过违约金，一审判决不予支持，超过了邻睦里物业公司的诉讼请求，存在程序违法。5.庭审笔录中提到的在2016年到2017年中为本小区提供保洁服务的雷太岗不属于邻睦里物业公司聘用的人员，在笔录中记录的相关内容与事实完全不符。6.一审中邻睦里物业公司提出曾经在2019年11月起诉我，但是由于把我名字写错，法院要求我撤诉，重新起诉，不能说明邻睦里物业公司起诉过我。邻睦里物业公司未能提交充分证据证明其向我进行过物业费催交。7.一审中的证人是陈述其曾看到邻睦里物业公司在2017年（或2018年）对证人自己进行物业费催交，而不是对我进行催交。邻睦里物业公司未能提交证据证明其主张，故邻睦里物业公司主张的超过诉讼时效期间的物业费请求不应得到支持。8.邻睦里物业公司不能提交相应证据证明前按照合同约定履行了相应义务，故不能认定邻睦里物业公司已经履行了合同的主要义务。二、为业主提供符合标准的物业管理服务是物管企业的义务，不能把其怠于行使权利影响其义务履行的责任归咎于广大业主。在本案中，关于物业服务内容和质量标准在合同中有明确的约定，物业费标准及有效性在物业服务费用评估报告中也有记载，邻睦里物业公司提供的物业服务严重不符合约定。在邻睦里物业公司未按照合同约定履行合同义务之前我有权行使抗辩权拒绝支付相应的物业费。邻睦里物业公司辩称，同意一审判决，不同意毕譞的上诉请求。在小区没有成立业主委员会的情况下，原产权单位是有资格代表小区业主与物业公司签署物业服务合同，目前为止，案涉小区尚未成立业主委员会，故我们签订的物业服务合同是合法有效。关于时效性的问题，我们有相应证据证明曾经向毕譞等业主进行过物业费催交工作，故并没有超过物业费的诉讼时效。邻睦里物业公司向一审法院起诉请求：1．判令毕譞支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费共计7207．2元；2．判令毕譞支付按中国人民银行同期贷款利率自2016年1月1日起至实际支付之日止的利息；3．案件受理费由毕譞负担。一审法院认定事实：毕譞为北京市西城区三里河********房屋的所有权人，房屋建筑面积71．5平方米。2015年12月31日，国家发展和改革委员会基建物业管理中心（下称发改委物业中心）作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：第一条，本物业项目基本情况：名称，发改委住宅项目（坐落位置的9个项目）。类型，住宅。坐落位置……西城区三里河三区26465．27平方米。本条约定为乙方的物业服务管理范围，乙方物业费由乙方依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务主体收取。第五条，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。第六条，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：……2.本物业管理区域内公共部位的日常维修、养护和管理；3.负责本物业管理区域内公共设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业公共部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；……第七条，乙方按《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供住宅的物业服务。第十二条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。第十三条，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下……三里河三区物业：2.1元/月??平方米……。第十六条，甲方的权利义务，1．有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2．监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利……。第十七条，乙方的权利和义务：1．根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；2．按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务……第十九条，本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方，双方另行协商签订物业服务合同的具体条款。第二十条，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费乙方有权向业主收取。第二十七条，业主经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权要求业主按有关法律规定或乙方与业主的约定向乙方支付违约金。2018年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》之补充协议，约定将原合同物业期限顺延1年零5个月，顺延时间自2019年1月1日至2020年5月31日止。原合同其他条款内容维持不变，双方在顺延期限内仍然遵照执行。合同签订后，2016年1月1日，邻睦里物业公司进驻毕譞居住的小区提供物业服务，邻睦里物业公司与毕譞未签订物业服务合同，毕譞自2016年至今未缴纳物业费。现邻睦里物业公司继续为该小区提供服务。2015年10月28日，北京金泊顿物业服务评估管理有限公司对西城区三里河三区物业服务费用收费标准测算为2．2元/月??平方米。邻睦里物业公司针对其主张，提供以下证据。证据1.2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务合同和从2018年12月31日至2020年的5月31日的补充协议，证据2.2015年12月28日的物业服务费用的评估报告；证据3.国管房改【2014】504号文件和【2015】171号文件；证据4.污水管道化粪池清理委托合同书和垃圾清运协议书；证据5.催费通知单。毕譞对证据1物业服务合同真实性认可，但不认可补充协议，认为补充协议未经过业主的同意，系原产权单位与毕譞私自签订的；对证据2、3、4真实性无异议；对证据5真实性不认可，认为系北京邻睦里物业管理有限公司摆拍的，北京邻睦里物业管理有限公司未催缴过物业费，北京邻睦里物业管理有限公司曾于2020年初起诉毕譞，案号为（2020）京0102民初718号，该催款通知书照片与（2020）京0102民初718号案件中的催款通知书照片存在不一致和矛盾之处。毕譞针对其主张提供以下证据。证据1.小区进行改造照片，证明2016年3月至2017年5月北京邻睦里物业管理有限公司无法提供全部的服务；证据2.小区部分业主出具的书面证明；证据3.毕譞及发改委基建办三方会谈录音截选，证明北京邻睦里物业管理有限公司没有完整地提供符合服务标准的物业服务，北京邻睦里物业管理有限公司违约单方面终止物业服务；证据4.评估报告，证明2017年10月28日后物业费仍按照2.1元/月??平方米的标准收取没有依据；证据5.2016年公示的收支情况，证明北京邻睦里物业管理有限公司对其物业收支情况虚假公示；证据6.小区南区部分业主的书面证明，证明北京邻睦里物业管理有限公司没有提供相应的物业服务；证据7.评估报告附件表1-1-6，证明北京邻睦里物业管理有限公司没有按照评估报告配备保安人员；证据8.2018年10月17日拍的绿地照片，证明北京邻睦里物业管理有限公司没有对绿地进行养护；证据9.2018年10月15日北京邻睦里物业管理有限公司贴的公告的照片，证明北京邻睦里物业管理有限公司通过违规办理停车证的方式催交物业费。证据10.催费通知书，证明北京邻睦里物业管理有限公司催缴物业费的通知系摆拍。北京邻睦里物业管理有限公司对证据1、3、4、7、8、9、10真实性认可，但不认可证明目的。北京邻睦里物业管理有限公司对证据2、5、6的真实性不予认可。此外，毕譞还申请了韩某、马秀琴出庭作证，韩某述称，其居住于北京市西城区三里河三区甲5楼1门101，与毕譞住对门，邻睦里物业自2016年起至今未在小区范围内公示过发改委基建中心与其签订的物业合同；自2016年3月初到2017年夏，案涉小区进行老旧小区综合整治工程，在此期间，邻睦里物业公司未提供相应的物业服务；2016年至今，小区未召开过业主大会，也未就任何事项进行投票或表决，其对邻睦里继续提供物业服务的合法性提出质疑。此外，经法庭询问，韩某表示，毕譞2017年曾在门口贴过物业费催缴单。马秀琴述称，其居住在北京市西城区三里河三区甲1号楼2门410号，邻睦里物业自2016年起至今未在小区范围内公示过发改委基建中心与其签订的物业合同，2016年到2018年，邻睦里物业公司未在小区的东三门设立过保安值守岗，也未对小区甲1、甲6、甲8、乙8楼的区域提供垃圾清运及保洁等服务，至今垃圾清运费均直接由西城区三里河三区居委会代收并代为聘请保洁人员。2016年至今，小区未召开过业主大会，也未就任何事项进行投票或表决。北京邻睦里物业管理有限公司认可毕譞证人证言的真实性。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》及《物业服务合同》补充协议系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。毕譞居住的西城区三里河三区甲5楼1单元103室房屋在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。邻睦里物业公司与毕譞虽未签订物业服务合同，但邻睦里物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，毕譞作为该小区的业主，理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。邻睦里物业公司要求毕譞缴纳物业费的主张，理由充分，法院予以支持。关于毕譞主张邻睦里物业公司提供的物业服务质量存有瑕疵、没有保安、楼道无人打扫、违规操作、物业服务价格超过评估有效期等问题，毕譞提交的证据，尚不足以证明其主张，邻睦里物业公司的服务虽尚有需要完善之处，但不足以否定其已履行合同主要义务的事实。就违约金一节，上述合同中未对违约金的标准进行明确约定，且考虑到北京邻睦里物业管理有限公司在物业服务中亦有需要改进之处，故法院对该项诉讼请求不予支持。就诉讼时效一节，毕譞虽称未见到邻睦里物业公司催缴物业费的通知，但其申请出庭作证的证人称曾见到邻睦里物业公司在2017年进行物业费催缴，且毕譞提交的证据不足以证明其主张，同时考虑物业服务是一个长期的、持续的服务过程，法院认为邻睦里物业公司并未明显怠于行使其收取物业费的权利，对毕譞主张物业费已经超过诉讼时效的抗辩，法院不予采信。法院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此以往，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是邻睦里物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年9月判决如下：一、自判决生效之日起七日内，毕譞给付北京邻睦里物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业费7207．2元；二、驳回北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果毕譞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审中，毕譞补充提交证人韩某的补充说明，说明中陈述韩某曾见过张贴在自家门上的物业费催交单，也曾见过毕譞家的门上张贴过单子，但是不确定是否是物业公司催交物业费的单子。韩某收到过邻睦里物业公司催交物业费的通知，至于是否向毕譞进行过催交并不清楚。在二审审理中，毕譞与邻睦里物业公司均认可邻睦里物业公司、发改委物业中心与案涉小区业主召开过座谈会，就物业公司与小区业主的矛盾协调解决。邻睦里物业公司称该座谈会的内容之一就是解决业主欠交物业费的问题，此事实说明物业公司未怠于追索物业费。本院认为，毕譞上诉以邻睦里物业公司未向业主公示《物业服务合同》，《物业服务合同》的内容未经业主同意，应属无效为由主张邻睦里物业公司无权向其收取物业费。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。发改委物业中心作为北京市西城区三里河三区的建设单位与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》及《物业服务合同》之补充协议对全体业主具有约束力。毕譞为。毕譞为北京市西城区三里河********房屋的房屋所有权人，该《物业服务合同》及补充协议的约束。双方成立物业服务合同关系，邻睦里物业公司为案涉小区提供了物业服务，毕譞应当向其支付相应的物业服务费。毕譞上诉称从未接到过催交物业费的通知，并提交韩某的补充说明予以证明，主张邻睦里物业公司对毕譞主张物业费已经超过诉讼时效。虽然毕譞在二审中提交韩某的补充说明，意证明韩某并未见过邻睦里物业公司向毕譞催交过物业费，但从韩某的证言中可以看出邻睦里物业公司确实存在向小区业主进行张贴物业费催交通知单的事实，且邻睦里物业公司与业主曾以召开座谈会的形式，解决业主欠交物业费的问题。上述事实表明邻睦里物业公司并未怠于行使收取物业费的权利。且物业服务是一个长期、持续的过程，毕譞上诉称邻睦里物业公司从未向其催交物业费从逻辑上难以采信，故对于毕譞上诉所主张的超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。关于毕譞主张邻睦里物业公司提供的物业服务质量存有瑕疵、入驻小区的流程违规、物业服务价格超过评估有效期等问题，其所提交的证据尚不足以证明其主张，且邻睦里物业公司的服务虽尚有需要完善之处，但不足以构成减免物业费的程度，故毕譞上诉要求减免物业费的请求缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，毕譞的上诉请求缺乏充分依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由毕譞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年十二月十五日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄