云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初5253号原告：席忠英，女，汉族，1976年12月26日生，云南省大姚县人，大专文化，工程造价师，住楚雄市。委托诉讼代理人：陈玉雄，云南楚恒律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄州建华房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄开发区火车站北侧建华天汇财富中心****，统一社会信用代码：91532300683671582Q。法定代表人：杜春荣，职务：总经理。委托诉讼代理人：樊元涛，云南天外天律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：李凤，云南天外天（楚雄）律师事务所律师（特别授权）。原告席忠英与被告楚雄州建华房地产开发有限公司（以下简称:建华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告席忠英及其委托诉讼代理人陈玉雄，被告建华公司的委托诉讼代理人樊元涛、李凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告席忠英向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告履行原、被告于2017年12月28日签订的《建华山水国际新城二、三期合作建房协议》；2.判令被告按照《建华山水国际新城二、三期合作建房协议》约定的4888元/㎡与原告签订建华·山水国际新城S34幢02号房屋买卖合同并办理登记备案；3.诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，经本院释明，原告变更第一、二项诉讼请求为：1.解除原、被告2017年12月28日签订的《建华山水国际新城二、三期合作建房协议》及2020年5月1日签订的《关于建华山山水国际新城合作协议补充协议》；2.判令被告返还原告已交付的订金200000元，赔偿购房损失400000元。事实与理由：原、被告于2017年12月28日签订《建华山水国际新城二、三期合作建房协议》,约定：原告缴纳合作建房报名费双拼别墅30000元/户，意向价格4888元/㎡，面积260-280㎡，协议签订后，被告承诺不因任何原因调整房屋面积价格。因签订协议时还在做土地调整，交房时间以《商品房购房合同》约定的时间为准。当日，原告向被告缴纳了30000元。后原告未按约定建房，2020年4月才通知原告到建华山水国际新城营销中心选房。原告于5月1日到营销中心后，工作人员告知原告选房需再缴纳购房款，原告又缴纳了170000元购房订金。被告称因拆迁原因导致建设时间过长，开发成本加大，调整后的价格为9188元/㎡，优惠后的价格为8188元/㎡。原告对被告违反合同擅自调整价格的行为不予认可，多次协商无果。被告拒不履行《建华山水国际新城二、三期合作建房协议》，分别于2020年9月23日、10月15日书面函告原告其要擅自单方调整价格，限原告在2020年9月30日前、10月31日前到被告公司确认房源及价格、缴纳认购定金、签订认购协议，否则将把房源另行销售。被告的行为严重损害了原告的合法权益，特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告建华公司辩称：一、本案不是商品房销售合同纠纷，应当是商品房预约合同纠纷。原、被告于2017年12月签订的合作建房协议及2020年5月签订的补充协议，其性质不是商品房买卖合同，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，性质上属于预约，内容上是商品房认购协议或者预购合同，且补充协议中约定了定制意向金。从原告的诉讼请求来看，原告也认为合作建房协议不是商品房买卖合同，商品房销售合同并未成立。二、根据意思自治原则，合同的签订应由双方当事人对合同条款协商一致，不得强迫签订。在双方对合同条款未达成一致的情况下，不具备签订合同的基础，合同无法继续履行，请法院解除双方的合作建房协议及其补充协议。对原告要求赔偿订金200000元无异议，但要求两倍赔偿订金400000元没有依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告席忠英为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.企业工商登记信息，2.《建华山水国际新城二、三期合作建房协议》、收款收据、建设银行刷卡回单，3.席忠英与被告销售主管李鲜艳、销售员普晓燕谈话录音（文字翻译）、收款收据、建设银行刷卡回单，4.2020年9月23日告知函、建华山水国际新城置业计划书，5.席忠英与被告销售员秦建云通话记录（2020年10月4日），6.2020年10月15日告知函、席忠英与被告销售员秦建云微信记录（2020年10月16日)，7.席忠英与被告销售员秦建云通话记录（2020年10月20日)，8.楚雄市住房和城乡建设局的回执。被告建华公司针对其辩解意见和理由，向本院提交以下证据：1.《建华山水国际新城二、三期合作建房协议》，2.《关于建华山水国际新城合作建房协议补充协议》，3.云南省住房和城乡建设厅关于云南省2013年版建设工程造价计价依据调整定额人工费的通知。经质证，被告建华公司对原告席忠英提交的证据1、4、5、6、7、8三性无异议，原告席忠英对被告建华公司提交的证据1、2三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告席忠英提交的证据2证实了原、被告签订《建华山水国际新城二、三期合作建房协议》，约定原告缴纳双拼别墅合作建房报名费30000元/户，意向价格4888元/㎡，面积260-280㎡，被告承诺不因任何原因调整房屋面积价格，原告支付购房订金30000元的事实；证据3证实了2020年5月1月被告通知原告选房，变更了原约定的房屋价格，原告不予认可，于当天支付订金170000元的事实；本院予以采信。被告建华公司提交的证据3本院不予确认其关联性。本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，原告席忠英（乙方）与被告建华公司（甲方）签订《建华山水国际新城二、三期合作建房协议》,约定：项目地点：建华·山水国际新城，楚雄市开发区市民广场康居小区旁。乙方自愿缴纳双拼别墅合作建房报名费30000元/户，意向价格4888元/㎡（面积260-280㎡），本协议签订后，甲方承诺不因任何原因调整房屋面积价格。合作时间：即日起（2017年8月20日至12月31日）。因签订协议时还在做土地调整，交房时间以《商品房购房合同》约定的时间为准。乙方应于《合作建房协议》签订当日向甲方支付建房报名费，该报名费为合作意向金，可冲抵乙方后期应支付的房款。当天原告支付了30000元订金，被告出具收据交原告收执。经被告通知，原告于2020年5月1日到营销中心选房，工作人员告知原告，建华山水国际新城二期双拼别墅价格变更为8188元/㎡，选房需再支付购房款，如果不交钱，这些房源要拿出来重新选。原告表示不认可该价格，先确认房源。当天原、被告签订《关于建华山水国际新城合作建房协议补充协议》，原告选定建华·山水国际新城项目S34幢02号房屋，参考建筑面积为318.87㎡，单价为8188元/㎡，原告应在签署本协议书时支付170000元订制意向金。原告在补充协议上签字并注明“不认可单价”，支付了170000元购房订金，被告出具收据交原告收执。同年9月23日被告向原告发出《告知函》，提出因拆迁原因导致项目建设时间过长，建设成本加大，公司重新调整价格，请原告于2020年9月30日到公司确认房源。同年10月15日被告向原告发出《告知函》，请原告在2020年10月31日前到被告公司确认房源及价格，按双拼15万元缴纳认购定金并签订认购协议，并在2020年11月30日前签订《商品房买卖合同》，缴纳全部房款或办理按揭贷款，否则视为不愿购买该房屋，将收回房源另行销售。若原告在2020年10月30日前未来交款和签订认购协议，视为原告单方解除《合作意向协议》，将收回房源另行销售。2020年10月4日至20日，因房屋价格问题，原告与被告公司销售人员多次联系，原告要求按4888元/㎡签订合同，被告认为应按8188元/㎡签订合同，双方协商未果。另查明，庭审中，被告自认现在楚雄市场与案涉房屋同类型的别墅价格为8000元/㎡至10000元/㎡。2020年11月4日，经原告席忠英申请，本院作出（2020）云2301民初5253号民事裁定书，查封被告建华公司开发建设的建华.山水国际新城S34幢02号房屋（建筑面积316.63㎡），限额1547687元，查封期限为三年。原告预交保全费5000元。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被告建华公司是否应当赔偿原告席忠英因《建华山水国际新城二、三期合作建房协议》不能履行造成的损失？本院认为，原告席忠英与被告建华公司签订的《建华山水国际新城二、三期合作建房协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议约定履行各自义务。建华山水国际新城二期房屋具备预售条件后，因被告不履行协议中关于原告以4888元/㎡的价格购买被告开发的建华山水国际新城二期双拼别墅的约定，擅自提高房屋价格，导致协议目的不能实现，双方于2017年12月28日签订的《建华山水国际新城二、三期合作建房协议》、2020年5月1日签订的《关于建华山水国际新城合作建房协议补充协议》应当解除，被告应返还原告已支付的200000元购房订金。因现楚雄市场房屋价格已超过2017年底协议签订时的价格，被告应赔偿由此给原告造成的经济损失。被告辩称原告缴纳的少量订金不足以影响其购房能力。本院认为，按照正常的购房习惯，缴纳订金，确定购买意向后，买方即等待正式签订《商品房买卖合同》。被告不能举证证明是原告不愿意按合作建房协议确定的房屋价格签订《商品房买卖合同》，对被告的辩解意见，本院不予采纳。庭审中，被告自认现在楚雄市场与案涉房屋同类型的别墅价格为8000元/㎡至10000元/㎡,且补充协议明确的单价为8188元/㎡,参考建筑面积为318.87㎡,与合作建房协议约定的单价4888元/㎡，每平方米的差价为3300元，该栋房屋的差价为1052271元。原告诉请要求被告赔偿经济损失400000元，并不足以弥补其因被告不履行合作建房协议造成的经济损失。对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告席忠英与被告楚雄州建华房地产开发有限公司于2017年12月28日签订的《建华山水国际新城二、三期合作建房协议》，于2020年5月1日签订的《关于建华山水国际新城合作建房协议补充协议》；二、被告楚雄州建华房地产开发有限公司返还原告席忠英购房订金200000元；三、被告楚雄州建华房地产开发有限公司赔偿原告席忠英经济损失400000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元（已减半收取），保全费5000元，由被告楚雄州建华房地产开发有限公司负担（未交）。上述应由被告楚雄州建华房地产开发有限公司履行的款项，限于判决生效后十五日内履行（款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  高文娟二〇二〇年十二月十六日书记员  汪海芸