江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5811号 原告：南京学大教育专修学校，统一社会信用代码52320104558897750E，住所地在南京市。 法定代表人：邓强，该学校理事长。 委托诉讼代理人：林入武。 委托诉讼代理人：李娟。 被告：南京普尔特物业管理服务有限公司，统一社会信用代码91320106088090492R，住所地在南京市。 法定代表人：林豪。 委托诉讼代理人：钱保中。 委托诉讼代理人：石荣王，江苏东恒（天津）律师事务所律师。 原告南京学大教育专修学校（简称学大教育学校）与被告南京普尔特物业管理服务有限公司（简称普尔特公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月2日立案受理。经审理发现有不宜适用简易程序情形，于2020年9月28日裁定转换为普通程序。后因工作调整承办人变更，依法由审判员孙军适用普通程序简易审，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告学大专修学校委托诉讼代理人吴娟、被告普尔特公司委托诉讼代理人钱保中和石荣王到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告学大教育学校向本院提出诉讼请求：判决确认学大教育学校与普尔特公司签订的《越洋国际商务中心预租/租赁合同》（简称《租赁合同》）于2020年4月30日解除；判令普尔特公司向学大教育学校退还押金66990元。诉讼费用由普尔特公司负担。事实和理由：2017年2月15日，学大教育学校与普尔特公司签订《租赁合同》，约定普尔特公司将其有权对外出租的位于南京市，租赁期限自2017年2月15日至2022年2月14日。合同订立后，双方各自按约履行，合作顺利。2020年1月，新冠肺炎疫情爆发后，中央及江苏省相继出台疫情防控措施，全面禁止线下培训机构复工复产。学大专修学校的主营业务系向中小学生提供一对一线下培训辅导，停工期间为避免损失的进一步扩大，保证学生授课辅导，开通部分线上培训课程，由于长时间停工，学大教育学校无法保证正常的开支，勉强支撑到2020年4月，无力继续维持，学大教育学校决定关闭在案涉91号房产的办学点。多次与普尔特公司协商解约无果，2020年4月22日，学大教育学校以书面函件正式函告普尔特公司，受疫情及防控措施影响，91号房产办学点难以为继，租赁合同的合同目的无法实现，通知双方之间的房屋租赁合同解除。后学大教育学校要求搬运教学用品及空调等设备设施，普尔特公司作为物业经营管理方，阻止学大教育学校搬运用品和设备设施。经多次磋商，应普尔特公司要求，以重新装修为由，将用品和设备设施陆续搬离，2020年8月底搬迁结束。双方的房屋租赁合同已于2020年4月30日解除，租金已支付完毕，延迟搬迁是普尔特公司不予放行所致，2020年5月至8月的租金或房屋使用费，学大教育学校不应支付。现提起诉讼，请求判如所请。 被告普尔特公司辩称，学大教育学校的诉讼请求不能成立。一是双方的租赁合同没有解除，仍在履行期。学大教育学校于2020年3月18日申请复工，省教育局于4月10日明确通知，有序恢复线下培训。截止2020年5月17，学大教育学校在南京市鼓楼区的其他四个教学点均已复课，全市现有18个教学点全面正常经营。学大教育学校关于因疫情及防控措施无法复课、合同目的不能实现的解约事由，与事实严重不符。线下培训停课期间，学大教育学校通过线上培训，继续授课和辅导，疫情及防控措施未对其经营产生实质性不利影响，不存在租赁合同不能履行的法定情形，学大教育学校于2020年4月22日发出的解约通知不生效力；二是91号房产非普尔特公司自有房产，系房屋业主出租给普尔特公司，普尔特公司转租给学大教育学校。普尔特公司与业主方的租赁合同到期后，因学大教育学校要求续租5年，普尔特公司为履行与学大教育学校之间的租赁关系，与业主方续签合同至2022年。学大教育学校提前解约，将普尔特公司与业主方的租赁合同致于难以履行的境地，致双方遭受巨大损失。三是疫情期间，普尔特公司多次为学大教育学校协调房租及相关费用减免事宜，学大教育学校拒绝协商，有违基本的商业诚信。四是学大教育学校确实申请搬运物品和设备，事由是办学点需要重新装修，不存在普尔特公司不予放行的情形。五是91号房产中仍有部分学大教育学校的物品，学大教育学校一直占有使用91号房产至今，从未将91号房产交还给普尔特公司，应继续支付房屋租金及其他费用；六是学大教育学校已拖欠租金、物业费、违约金等高达30余万元，押金远远不足以抵扣欠付费用，学大教育学校要求退还押金的诉讼请求，明显不能成立。就拖欠的费用，普尔特公司将另行提出权利主张。综上，学大教育学校的诉讼请求，应予驳回。 本案原告学大教育学校和被告普尔特公司围绕诉讼请求和答辩意见分别提交证据。学大教育学校提交《租赁合同》和补充协议、收据、业务回单、解除合同通知书、《关于2020年春季学期延迟开学的通知》、《南京市教育局办公室关于做好全市校外培训机构疫情防控有关工作的通知》、照片、放行条等1组。 被告普尔特公司提交企业复工承诺书、文件发放登记表、手机网页截图照片、物业费减免通知、《房屋续租合同》、现场照片、缴款通知书、邮寄面单等1组。 本院组织双方当事人进行了证据交换和证据质证。普尔特公司对学大教育学校提交的各项证据，真实性均无异议，坚持答辩意见。学大教育学校对普尔特公司提交的各项证据，形式真实性无异议，但认为，承诺书是应政府防控要求出具，不代表出具承诺即复工复产，关闭91号房产办学点是学大教育学校平衡各办学点之间的经营状态，综合考虑合种因素做出的决定，其他办学点继续办学，不能得出学大教育学校无权解除合同的结论。学大教育学校未能及时搬迁，是普尔特公司拒不放行所致，无权主张合同解除后的租金或房屋使用费。 对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及各项证据的证明效力，本院将在之后分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：学大教育学校于2010年8月16日登记设立，系南京市秦淮区教育局主管的民办非企业单位，业务范围包括英语、写作、文化补习、成长课程等。学大教育学校在南京市各地区设有多个办学点。2017年2月15日，学大教育学校（乙方、承租方）与普尔特公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》和补充协议，约定学大教育学校承租南京市，建筑面积187.92平方米，租赁期限为5年，自2017年2月15日至2022年2月14日止；乙方须自签约之日起3个工作日内向甲方缴纳2个月租金66990元作为履约保证金，本合同终止后，甲方应在乙方交还该房屋后并处理完毕应缴费用的结算及其他未尽事宜后二十个工作日内将履约保证金一次性无息退还乙方；乙方违反本合同约定单方终止本合同，乙方已付的履约保证金不予退还，乙方还需向甲方支付相同数额履约保证金作为赔偿；租赁期内，发生本合同约定的不可抗力因素致使本合同无法或不能继续履行的，本合同终止等内容。2017年2月23日，学大教育学校向普尔特公司交纳履约保证金66990元，物业费、空调周转金、水电周转金等费用，普尔特公司出具收款收据。 2020年1月，因新冠疫情及防控要求，南京地区各学校延迟开学，暂停全市所有校外培训机构的线下培训班。2020年1月底至4月，学大教育学校在91号房产的办学点一直处于停工状态，期间开展部分线上培训课程。2020年4月22日，学大教育学校向普尔特公司发出《解除合同通知书》，主要内容是：因疫情管控导致学大教育学校严重亏损，无法继续经营，双方签订的《租赁合同》无法继续履行。因疫情不可抗力因素导致合同目的无法实现，通知普尔特公司双方之间《租赁合同》于2020年4月30日起解除，同时要求返还保证金66990元、返还家具、空调、电脑等固定资产和设备设施。解约是因疫情及防控措施所致，学大教育学校没有过错，不构成违约等。2020年5月19日，普尔特公司回函：鉴于学大教育学校已经全面复工，合同履行困难情形已经消失，要求学大教育学校依照诚实信用原则继续履行《房屋租赁》项下的各项义务。学大教育学校于2月28日提交的缓交租金申请，原则上同意，双方可另行协商缓交方案，在此之前，仍按原《租赁合同》约定计收租金、物业费等费用。 2020年7月21日、8月31日，普尔特公司出具《物资搬运放行条》，学大教育学校将空调、桌椅、电脑等物品搬离91号房产，搬离事由系“重新装修”。学大教育学校确认，其于2020年5月先行搬离电脑等小件设备，空调等大件设备因普尔特公司拒不签发放行证，直至2020年8月底才搬离完毕。其未与普尔特公司办理房屋交接手续，91号房产已基本清空，若有遗留部分物品，确认已全部放弃。 91号房产系由普尔特公司向案外人薛火根、尹向红等承租而来，承租期间至2022年4月。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。学大教育学校与普尔特公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应合法有效，合同双方均应按合同约定诚信履约。案涉《租赁合同》是否已经解除、学大教育学校是否有权要求返还押金，是本案的两个主要争议所在。 一是关于合同解除。《民法总则》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。2020年初爆发的新冠肺炎疫情，属不可抗力情形。因疫情及防控措施要求，学大教育学校线下教育培训业务全面停滞。学大教育学校于2020年4月22日函告解约，当时的情境之下，何时复工确未可知，学大教育学校对经营可持续性产生担忧正常合理。疫情的发生，对各经济实体的经营带来普遍性影响，租赁合同的双方应当及时沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，共同分担因疫情及防控期间产生的损失。普尔特公司在一个月之后回函，明确表示不同意解约，未能就减免租金或是延长租期等后续履行给出明确方案，彼时学大教育学校已决定关闭91号房产办学点，对其经营业务和经营策略做出相应调整，并已着手搬运用品和设备，继续履行案涉《租赁合同》，可能造成更大的损失，其提出解约请求具有合理性。根据学大教育学院的自认，其于2020年8月底才完全搬离，案涉《租赁合同》的解除时间应确定为2020年8月底。学大教育学校未能提交证据，证明普尔特公司存在不予放行致搬运迟延的相关证据，应当承担举证不能的不利后果。普尔特公司作为无过错方，有权在合同解除后，根据合同约定或法律规定要求学大教育学校承担相应责任。鉴于学大教育学校尚未与普尔特公司结算2020年8月之前的费用，其要求退还押金66990元的请求，本院暂不予支持，双方可以另行结算，多退少补。考虑普尔特公司为非过错方，本案诉讼费用由学大教育学校自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告南京学大教育专修学校与被告南京普尔特物业管理服务有限公司于2017年2月15日签订的《越洋国际商务中心预租/租赁合同》于2020年8月31日解除； 二、驳回原告南京学大教育专修学校的其他诉讼请求。 案件受理费13893元，由原告南京学大教育学校专修学校负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  孙 军 二〇二〇年十二月十日 法官助理  王 姣 书 记 员  张乃天