湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0591民初1017号原告：高飞，男，汉族，1991年8月7日出生，户籍住址湖北省远安县。委托代理人：郭方硕，湖北三立律师事务所律师。（特别授权代理）委托代理人：李若锦，湖北三立律师事务所律师。（特别授权代理）被告：宜昌金东山商业管理有限公司，统一社会信用代码91420500682692365U，住所地宜昌市东山区港窑路**。法定代表人：莫绪环，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：李金凤，女，土家族，1986年9月23日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。该公司员工。（特别授权代理）原告高飞诉被告宜昌金东山商业管理有限公司（简称金东山商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法由审判员许建江适用简易程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告高飞的委托代理人郭方硕、李若锦、被告金东山商业公司的委托代理人李金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金70815.16元，并支付违约金54770.89元（按年利率24%计算），以上合计125586.05元。2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2009年5月21日，原告与被告签订了两份《金东山市场商铺委托出租经营合同》，约定原告将位于宜昌市××路××市场××区××、××号商铺委托给被告出租，双方的租期自2009年11月18日至2017年11月17日，还就租金代收标准、支付方式、权利义务及违约责任等进行了约定。双方在签订合同后，原告将商铺交给被告出租经营，并按合同约定让被告免费使用三年。从2012年11月18日起，被告应按合同约定代承租人向原告支付租金，但自2016年1月后，被告就没有支付租金。被告违约，按照合同约定应当支付违约金5万元，但考虑到双方多年合作关系，原告请求按年利率24%计付违约金。被告金东山商业公司辩称：1、经被告核对，欠付原告上述两个商铺共计租金70815.16元。商铺×××号合同金额为206771元，已支付被告156756.91元，代缴税款14606.51元，剩余35407.58元未支付；商铺×××号合同金额为206771元，已支付被告156756.91元，代缴税款14606.51元，剩余35407.58元未支付。由于被告自2016年起资金出现巨大困难无收入来源无法用现金支付业主返租款，恳请原告同意被告以抵扣物业费后的租金金额支付，具体为：×××商铺2018年产生物管费4164元、2019年产生物管费4164元、2020年物管费3817元（因疫情已免2月份），抵减后欠返租金23262.58元；×××商铺2018年产生物管费4164元、2019年产生物管费4164元、2020年物管费3817元（因疫情已免2月份），抵减后欠返租金23262.58元。两个商铺抵扣物业费后合计欠返租金金额46525.16元。2、原告主张的违约金过高，被告根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第一、二款的规定，请求人民法院对违约金依法予以降低。经审理查明：2009年5月21日，原告高飞（甲方）与被告金东山商业公司（乙方）签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》两份（1052号、1053号），1052号合同约定：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第壹层第0001052（B1-2-09）号商铺，建筑面积35.28平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：……3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金45049元。……租金代付时间：商铺交付第四年开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金5万元，甲方有权继续履行本合同”。1053号合同约定：商铺位置为金东山市场四期B区第壹层第×××号商铺，建筑面积35.28平方米，2015年11月18日至2017年11月17日乙方代承租人向甲方每年支付租金45049元，其他内容与1052号合同相同。2011年6月22日，原告与被告签订《补充协议》两份，约定：1052号商铺实测面积为34.70平方米，2015年11月18日至2017年11月17日乙方代承租人向甲方每年支付租金44308元；1053号商铺实测面积为34.70平方米，2015年11月18日至2017年11月17日乙方代承租人向甲方每年支付租金44308元。合同签订后，双方履约至2016年，被告未付2016年1季度、2季度的租金。2016年8月19日，原、被告签订《补充协议》两份，就2016年1季度、2季度代收租金金额、违约利息和支付时间达成协议，同意延期一年支付，被告按年利率5%支付延期利息，即2016年1季度1052号商铺代收租金10401.28元和利息520.06元、1053号商铺代收租金10401.28元和利息520.06元，于2017年2月18日支付；2016年2季度1052号商铺代收租金10401.28元和利息520.06元、1053号商铺代收租金10401.28元和利息520.06元，于2017年5月18日支付。庭审中，原被告双方确认：1052、1053两个商铺，被告除2016年1、2季度的租金20802.56元/季度（10401.28元×2/季度）、2017年2季度50%的租金9736.68元（4868.34元×2）、2017年3季度的租金19473.36元（9736.68元×2）未支付原告外，代收租金扣除代征税款后的部分，原告已全部支付给被告。被告尚欠原告租金70815.16元、第二份《补充协议》约定的利息2080.24元（520.06×4）。另查明，上述两个商铺的房屋所有权证号分别为宜市房权证西陵区（开）字第×××号、第×××号，房屋所有权人均为高飞。认定上述事实的证据有：《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》、《补充协议》、房屋所有权证、当事人陈述等。本院认为：原告高飞与被告金东山商业公司签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及《补充协议》，双方应依约履行。一、原被告双方确认被告尚欠原告租金70815.16元、第二份《补充协议》约定的利息2080.24元，合计72895.4元，被告应当清偿。二、违约金的数额。被告未依其与原告所签合同约定履行代付租金义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。原被告双方约定，“逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方（被告）违约，乙方应赔偿因违约给甲方（原告）造成的全部经济损失，并支付违约金5万元”。原告未提供证据证实其所受损失的数额，本院认为双方约定的违约金5万元过高，原告诉请按年利率24%计付违约金仍然过高，被告提出适当减少违约金的请求合理，本院酌情调整为以所欠租金为基数，按年利率10%的标准计付迟延支付租金的违约金，以弥补原告资金被占用期间的损失。三、被告请求其欠付租金与原告应付物管费相抵减。本案审理房屋租赁合同纠纷，被告主张的物管费系另一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高飞租金及利息72895.4元。二、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高飞按以下计算方法计算的违约金：按年利率10%的标准，以租金20802.56元为基数，自2017年2月19日计算至实际清偿之日；以租金20802.56元为基数，自2017年5月19日计算至实际清偿之日；以租金9736.68元为基数，自2017年6月18日计算至实际清偿之日；以租金19473.36元为基数，自2017年9月18日计算至实际清偿之日。三、驳回原告高飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元（已减半，原告已预交），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  许建江二〇二〇年十二月七日书记员  朱黄秦