湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初14472号 原告：贾某，女，汉族，住湖南省桃江县。 委托诉讼代理人：刘某，律师。 被告：湖南某成朝阳商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某。 委托诉讼代理人：杨某，女，汉族，系该公司员工。 被告：长沙某通房地产有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某。 委托诉讼代理人：君某，女，汉族，系该公司员工。 被告：长沙市某进置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某。 原告贾某诉被告湖南某成朝阳商业管理有限公司（以下简称某成公司）、被告长沙某通房地产有限公司（以下简称某通公司）、被告长沙市某进置业有限公司（以下简称某进公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾某的委托诉讼代理人刘某，被告某成公司的委托诉讼代理人杨某、被告某通公司的委托诉讼代理人君某到庭参加诉讼,被告某进公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告贾某向本院提出了如下诉讼请求：1.请求判令解除贾某与某成公司于2017年5月20日签订的美富商业中心*栋*房屋《委托经营管理协议》；2.请求判令某成公司向贾某支付2020年2、3、4、8、9月的欠付租金（按年度租金标准43680元计算）人民币18200元，并按年租金标准43680元计算后期租金直至某成公司向贾某返还美富商业中心*栋*房屋；3.请求判令某成公司向贾某赔偿欠付租金人民币18200元的违约金（计算至被告实际支付之日止，暂计算至2020年9月7日，每逾期一日按照应付金额的万分之二标准计算）人民币444元；4.判令某通公司和某进公司对上述支付义务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2017年5月20日，贾某与某通公司、某进公司就其开发的美富商业中心*栋*房屋签订《长沙市商品房买卖合同》。合同约定涉案房屋总价为728000元，付款方式为银行按揭付款。2017年5月20日，贾某与某成公司签订《委托经营管理协议》，约定贾某委托某成公司经营管理涉案房屋，经营管理期限自协议生效之日起至2027年4月30日止，计租期为2018年1月1日至2027年4月30日止。房屋建筑面积为58.76平方米，年度租金标准为实际成交价的6%/年，年度租金总额为43680元/年。租金每个月支付一次，于每月的月底支付下个月的租金，本协议签订后3个工作日内某成公司提前支付前两年的租金，剩余租金按月支付；如某成公司无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按照应付金额的万分之二向贾某支付违约金。如某成公司无正当理由逾期超过三个月未支付租金，贾某有权解除合同。某通公司、某进公司就上述协议出具担保函，对某成公司于协议中对贾某的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。协议还约定贾某应在开发商某通公司、某进公司正式交房之日同时与某成公司办理该房屋的交付手续。某成公司支付租金的前提是贾某按照商品房买卖合同约定付清全部房款，并按照协议约定完成了该房屋的交付手续。协议签订后，贾某向某成公司交付了房屋，某成公司实际经营管理房屋并支付了前两年的租金，于2019年12月开始支付下个月的租金，但某成公司至今未向某成公司支付2020年2、3、4、8、9月的租金。贾某为维护自身权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告某成公司辩称，1.某成公司的行为未构成根本违约，不同意解除该委托协议，原告主张判令解除《委托经营管理协议》不应得到法院支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第二条，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。某成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直在积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了部分租金，因此恳请法院判决不解除该委托经营管理协议。此外，涉案房屋目前已出租给第三方商户使用，租赁时间在10年以上，某成公司和第三方均投入了大量人力、财力、物力进行装修、经营等，若解除协议，将会对某成公司和第三方造成重大损失，若原告及第三方愿意达成协议、签订合同，某成公司可同意解除合同。2.关于租金，请求原告和法院考虑某成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例，在湖南启动重大突发公共卫生相应级别期间，某成朝阳广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，资金链断裂，收入锐减，商户支付给某成公司的租金都低于某成公司支付给原告的租金，某成公司一直承受巨大租金差价，因此请求减免6个月租金。3.关于违约金，由于受疫情不可抗力因素的影响，企业经营受到极大影响，故逾期支付租金非某成公司主观因素所致，某成公司不应承担违约责任及违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告某通公司辩称，1.被告某通公司对外提供担保，没有经过董事会以及股东会决议同意；2.原告贾某并非善意第三人，请求法院确认担保函无效。本案中，原告从未提出要求审查董事会或股东会决议，连最低限度的审查义务都没有尽到，不属于善意第三人。因法律有明确规定，原告应当知道某通公司为某成公司的债务提供担保须经某通公司股东会决议，而其并未要求出具某通公司的股东会决议，原告显然负有过错，因而其不能被认定为善意第三人。综上，请求法院确认担保函无效，判决某通公司不承担连带清偿责任。 根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2017年5月20日，某进公司、某通公司（出卖人）与贾某（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定贾某购买某进公司、某通公司开发的位于长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T2幢240005号房屋，规划用途为住宅，建筑面积为58.76平方米。同日，贾某与湖南狂买狂卖商业管理有限公司（以下简称狂买狂卖公司）签订《委托经营管理协议》，约定：贾某将上述房屋委托给狂买狂卖公司经营管理，委托经营管理期限为本协议生效之日起，至2027年4月30日，计租期为2018年1月1日起至委托经营管理期限届满日；年度租金标准为实际成交价6%/年，即43680元/年，某成公司在本协议签署后三个工作日内提前支付两年（即2018年1月1日至2019年12月31日的租金），剩余租金某成公司按月支付，于每月月底前向贾某支付下一个支付期的租金；委托经营管理期限内，房屋的租金收入、管理支出、盈亏风险均由狂买狂卖公司享有和承担，贾某无权在本协议约定的委托经营管理租金之外主张其他收益及费用；如果该房屋发生空租或者租金收入不足以支付租金的，差额部分由狂买狂卖公司自行承担；如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金，每逾期一日按照应付金额的万分之二向贾某支付违约金，如某成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向贾某支付租金，贾某可以解除合同。同日，某通公司、某进公司出具《之担保函》，载明“一、本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条件均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保；三、本公司同意，本担保函自本公司盖章（签字）之日起成立并生效。如果发生纠纷，本公司同意依据相应主合同约定的法律适用与纠纷解决方式解决”。贾某向狂买狂卖公司出具了《授权委托书》，委托狂买狂卖公司对上述房屋进行管理经营、对外招租及转租等与房屋经营管理有关的一切事项，并委托狂买狂卖公司与开发商办理房屋的交付手续。 协议签订后,狂买狂卖公司的名称变更为某成公司。某成公司接收房屋后将涉案房屋转租给案外人经营某酒店使用。案外人将包含涉案房屋在内的整层房屋进行重新布局，整体装修，现已投入使用。 另查明，某成公司陆续向贾某支付租金至2020年1月31日，后又于2020年4月底支付了2020年5、6、7月的房屋租金，此后再未支付过租金。截至2020年9月30日，某成公司尚拖欠贾某2020年2、3、4、8、9共5个月的房租18200元未付。 本院认为，贾某与某成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。贾某已依约将涉案房屋交付给某成公司使用，但某成公司尚拖欠贾某2020年2、3、4、8、9月的房租18200元未付，其行为已经构成违约。根据合同约定，贾某有权解除合同，但由于贾某的涉案房屋已转租给案外人经营某酒店使用，案外人将包括贾某的房屋在内的整层房屋重新规划布局进行装修，几十上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合某酒店使用要求的格局，整体经营，在装修完成的某酒店内无法准确找出贾某房屋的具体空间位置，因此，贾某的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，案外人承租涉案房屋经营酒店，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除贾某与某成公司的房屋租赁合同，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对贾某的权益不会造成更大损害。因此，贾某要求解除房屋租赁合同，并将房屋恢复至交房标准后归还给贾某的诉讼请求，本院不予支持。 根据查明的事实，某成公司尚拖欠贾某2020年2、3、4、8、9共5个月的房租18200元未付，故贾某要求某成公司支付截至2020年9月30日的房租18200元，并按合同约定支付后续房租的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告某成公司辩称因全国新型冠状肺炎疫情爆发及疫情防控工作的部署而关门停业,无法开展经营活动,应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。双方在合同中约定如某成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故原告贾某要求某成公司按日万分之二的标准支付截至2020年9月7日的违约金444元，后续违约金以欠付租金为基数按照每日万分之二的标准支付至租金实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 被告某进公司、某通公司自愿为某成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为贾某与某成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故贾某已尽到善意第三人的审慎注意义务。对某通公司提出的“对外提供担保未经过股东会及董事会决议同意，担保合同无效”抗辩理由，本院不予采信。因此，贾某要求某通公司、某进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南某成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告贾某支付截至2020年9月30日的房屋租金18200元； 二、被告湖南某成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告贾某支付违约金（违约金计算至2020年9月7日为444元，后续违约金以欠付租金为基数按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）； 三、被告长沙市某进置业有限公司、被告长沙某通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任； 四、驳回贾某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取133元，由湖南某成朝阳商业管理有限公司、长沙市某进置业有限公司、被告长沙某通房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 伍君芳 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 张 依 书 记 员 某 林