天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4620号上诉人（原审被告）:天津市远滨房地产开发有限公司，住所地天津空港经济区中心大道高尔夫温泉别墅**楼4门。法定代表人：高山，总经理。委托诉讼代理人：南优敏，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市金土地建设工程咨询有限公司，住所地天津市东丽区招远路**。法定代表人：张秉熙，总经理。委托诉讼代理人：曹燕，女，该公司股东。上诉人天津市远滨房地产开发有限公司（以下简称远滨公司）因与被上诉人天津市金土地建设工程咨询有限公司（以下简称金土地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初80738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。远滨公司上诉请求：1.请求撤销一审判决,改判驳回金土地公司全部诉讼请求,或将案件发回重审；2.本案的诉讼费用由金土地公司承担。事实和理由：一、《备忘》系远滨公司与金土地公司就天津远洋新干线远航商务中心1-2房屋签署的《天津市商品房买卖合同》的从合同,《备忘》的继续履行应以《房屋买卖合同》持续有效为前提。二、远滨公司未支付20万客户关怀费系因金土地公司未能妥善履行《备忘》合同义务。1.《备忘》中20万客户关怀费系对金土地公司配合收房以及承担鉴定费支付的对价,金土地公司在《备忘》中最重要的义务是配合收房。远滨公司签署《备忘》的目的旨在通过支付20万对价款,让金土地公司明确作出收房意思表示,实现《房屋买卖合同》的履行和双方法律关系的稳定。如果将第2条仅仅理解为“领钥匙”这个动作,则会导致《备忘》条款显失公平,也与双方订立《备忘》的初衷不符。2、金土地公司长期未能明确收房意思表示,远滨公司无义务完成关怀费的支付。在《备忘》签署后,金土地公司即在2010年开始就涉案房屋质量问题向远滨公司提起民事诉讼,后经金土地公司多次无故撤诉、再次起诉,该案目前仍未审理终结。在各次诉讼过程中,金土地公司均不认可已完成收房,在2019年提起的诉讼中更进一步提出要求解除《房屋买卖合同》的诉求。金土地公司虽然已实际领取涉案房屋钥匙并取得涉案房屋的控制权,但一直拒绝承认已经收房,甚至在诉讼过程中一直作出反向意思表示,对远滨公司应诉涉案房屋质量案带来一定不利影响；金土地公司提出解除《房屋买卖合同》的诉求，更是可能直接导致收房失去实质意义以及《备忘》的无效。金土地公司辩称，《备忘》和《天津市商品房买卖合同》不属于主从合同关系，从合同是以其他合同的存在为前提的合同，自身不能独立存在，如借贷合同与质押合同、担保合同，从属性上有几个方面，成立上的从属性，处分上的从属性，消灭上的从属性和效力上的从属性，本案不存在这些特征。2019年6月17日本案一审开庭时远滨公司曾举证证明，金土地公司提交账户，让其支付20万客户关怀费，这也证明了远滨公司认可应该支付这笔费用，而不是远滨公司辩解的支付条件没有成就。请求驳回上诉，维持原判。金土地公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令远滨公司立即向金土地公司支付客户关怀费20万元及自2010年2月1日至实际付清之日期间产生的利息损失，利息计算标准按照人民银行同期贷款基准利率；2.本案的诉讼费用由远滨公司承担。一审法院认定事实：2008年1月31日，金土地公司（乙方）与远滨公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，金土地公司购买坐落于天津空港物流加工区××道××道交口远航商务中心1-2的房屋，设计用途为办公，建筑面积393.32平方米，价款为6222637元。金土地公司因购房支出维修基金62226元，房屋所有权登记费550元，契税186679.11元，印花税3116.3元，转让手续费3539.9元。上述合同约定，甲方于2008年9月30日前，将符合条件的房屋交付乙方。2008年11月22日金土地公司签署交付通知书，当日金土地公司同时签署售楼确认单，并领取了远滨公司支付的延期交付违约金61588元。2009年12月31日，金土地公司签署钥匙托管承诺书及入住手续书。2010年1月5日，金土地公司支付远滨公司房款6222637元，远滨公司认可已收到上述房款。2009年12月31日，远滨公司员工张伟、本案金土地公司代理人曹燕及案外人韩全真签订《备忘》，主要内容：“1、金土地购置的远洋新干线远航商务中心1-2的房屋（以下简称该房屋）由远滨公司负责与房管局协调，在2010年1月开始对该房屋买受人姓名变更为曹燕、张秉熙，金土地、曹燕共同配合完成该手续，相关房款及各类手续费用由曹燕直接支付给金土地，远滨公司无须对金土地进行任何退费，在更名过程中产生的任何费用由曹燕负责支付。2、曹燕今天代表金土地领取该房屋户门钥匙一把，不影响今后房屋质量问题的继续解决。3、自2010年元月4日起，远滨地产与金土地共同委托天津房屋安全鉴定中心就该房屋楼梯顶部踏板进行安全鉴定，费用由金土地支付。4、远滨地产在2010年元月内一次性支付金土地客户关怀费20万元整。”经一审法院（2010）滨功民初字第84号民事判决书认定：就上述《备忘》内容来看，《备忘》第2、3、4条的内容与涉案房屋工程的验收有关，应为有效。并判决上述《备忘》第1条无效，第2、3、4条有效。2010年12月24日，金土地公司就请求远滨公司赔偿逾期入住损失、客户关怀费20万元、质量鉴定费5000元、修复房屋质量瑕疵为诉讼请求，起诉至一审法院，又于2012年11月26日向一审法院提出撤诉，一审法院出具（2011）滨功民初字第290号民事裁定书，准许金土地公司撤回起诉。2014年11月17日，金土地公司就请求远滨公司修复房屋质量瑕疵、支付客户关怀费20万元、支付质量鉴定费5000元、赔偿损失10000元、退还物业费、取暖费等请求诉至一审法院，又于2014年12月16日撤回起诉。一审法院出具（2014）滨功民初字第2933号民事裁定书，准许金土地公司撤回起诉。2015年4月8日，金土地公司就远滨公司为其修复房屋质量瑕疵、支付客户关怀费20万元、支付质量鉴定费5000元、赔偿损失10000元、支付物业费、取暖费41691.92元诉至一审法院。后因金土地公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，2019年1月24日，一审法院出具（2015）滨功民初字第1011号民事裁定书，案件按撤诉处理。另查明，远滨公司先认可涉案《备忘》是单独合同，合同目的就是远滨公司支付金土地公司20万，金土地公司配合签收领钥匙相关手续，配合远滨公司完成业绩。后又主张双方《天津市商品房买卖合同》系主合同，《备忘》系从合同，如果主合同解除从合同同样解除，远滨公司无需履行涉案《备忘》条款。一审法院认为，金土地公司与远滨公司签订的《备忘》第4条已经一审法院生效判决书确认为有效，上述条款的合法有效性一审法院依法予以确认，双方均应依约履行各自义务。根据庭审中诉辩双方的陈述及结合《备忘》其他有效条款综合理解，一审法院可认定涉案备案第4条约定的金土地公司之合同义务系配合远滨公司签收领钥匙相关手续、配合远滨公司完成业绩，而远滨公司支付金土地公司20万客户关怀费系金土地公司履行上述义务的相应对价。而根据一审法院查明事实，金土地公司已配合远滨公司完成领取钥匙的手续，履行了上述合同义务，支付20万元的条件已经成就，远滨公司理应依约履行支付20万元客户关怀费的义务。同时，双方已在《备忘》中约定在领取钥匙后不影响今后房屋质量问题的继续解决，上述费用的支付与双方《天津市商品房买卖合同》涉及的房屋质量问题的违约责任及基于房屋质量问题产生的双方房屋买卖合同履行的后续权利义务无关。同时，《备忘》中明确约定了客户关怀费的支付时间为2010年元月内，现远滨公司至今未付，依法应自2010年2月1日起向金土地公司支付上述款项的利息至实际支付之日止。关于利息标准，根据相关法律规定，2019年8月20日之前应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日之后至远滨公司实际支付之日应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故对于金土地公司诉讼请求中合法部分，予以支持，超出部分，不予支持。至于远滨公司主张的时效抗辩，根据查明事实，因金土地公司自2010年12月24日起即以起诉的形式向远滨公司主张20万元客户关怀费至今，故诉讼时效依法发生中断，对于远滨公司上述抗辩不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告天津市远滨房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告天津市金土地建设工程咨询有限公司客户关怀费20万元；二、被告天津市远滨房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告天津市金土地建设工程咨询有限公司利息损失，损失的计算以20万元为基数，自2010年2月1日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；三、驳回原告天津市金土地建设工程咨询有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告天津市远滨房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：《备忘》和《天津市商品房买卖合同》是否是主从合同关系；远滨公司支付20万客户关怀费的条件是否成就。案涉《备忘》合同中涉及客户关怀费的条款，已经生效判决认定为有效条款，合同双方均应按照合同约定履行。关于案涉的《备忘》和《天津市商品房买卖合同》是否是主从合同关系问题。首先，从合同是指以其他主合同的存在为其存在前提的合同。《备忘》条款内容，系对领钥匙、共同委托安全鉴定、一次性支付20万元客户关怀费等内容的约定，不符合合同法上主从合同认定的情形，远滨公司主张《备忘》和《天津市商品房买卖合同》属于主从合同关系的理由不能成立，本院不予支持。故另案双方就《天津市商品房买卖合同》是否解除的争议，与《备忘》中客户关怀费是否支付无关，二审审理中远滨公司主张，应中止本案诉讼待另案诉讼结果后再予以处理的理由不能成立，本院不予支持。关于支付客户关怀费条件是否成立问题。按照《备忘》条款约定，曹燕已经领取了房屋户门钥匙一把，履行了合同义务。至于另案中争议的曹燕领取钥匙行为是否属于履行《天津市商品房买卖合同》的收房行为，与本案无关。从《备忘》条款文义表示看，未明确约定支付客户关怀费的条件系以收房作为条件。故远滨公司支付20万元客户关怀费的条件已经成就，一审对金土地公司的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，天津市远滨房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人天津市远滨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  郭小峦审判员  何日升二〇二〇年十二月二十三日法官助理姜玉姝书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……