吉林省四平市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉03执异13号异议人（案外人）：郑天佑，男，汉族，1991年5月3日出生，住吉林省梨树县梨树镇。委托诉讼代理人：刘力志，男，汉族，1964年11月15日出生，住吉林省梨树县梨树镇。委托诉讼代理人：朱凤涛，吉林英诚律师事务所律师。申请执行人：江苏南通六建建设集团有限公司。法定代表人：沈卫东，经理。委托诉讼代理人：李锦荣，公司法务。委托诉讼代理人：娄宇，北京尚公（长春）律师事务所律师。被执行人：四平不夜城房地产开发有限公司。法定代表人：陈幼西，经理。委托诉讼代理人：王**，公司法务。本院在执行江苏南通六建建设集团有限公司（以下简称南通六建公司）与被执行人四平不夜城房地产开发有限公司（原四平三达生态城开发有限公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人郑天佑向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2020年10月30日召开听证。现已审查终结。异议人郑天佑称：一、执行法院作出（2013）四执字第47号之五执行裁定，查封的位于四平市铁东区三达不夜城8号楼8201（建筑面积2997.66平方米）、8号楼8202（建筑面积3397.98平方米）的房屋,为异议人郑天佑所有。2015年，异议人郑天佑与被执行人四平不夜城房地产开发有限公司（原四平三达生态城开发有限公司）签订商品房买卖合同，购买上述房屋。合同签订后，案外人交付全部购房款（有房屋买卖合同、相关票据予以证明）。由此，可以充分证明执行法院查封的上述两处房屋的所有权人是案外人郑天佑。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。案外人郑天佑与被执行人四平不夜城房地产开发有限公司之间存在真实、合法有效的房屋买卖关系，且在执行法院查封案涉房屋时，案外人已支付全部价款（1616万元）。无法办理产权过户登记手续是被执行人公司的原因所致，案外人作为善意买受人，应当是房屋的实际所有人；二、执行法院于2019年8月，在案外人不是被执行人且不知情的情况下，查封案外人购买的案涉两处房屋。执行法院在没有通知案外人的情况下处置其两处房屋，是违法的。为了保护案外人的合法权益，请求解除对上述两处案涉房屋的查封。综上，请求法院中止对坐落于四平市铁东区三达不夜城8号楼8201（建筑面积2997.66平方米）、8号楼8202（建筑面积3397.98平方米）房屋的执行，并解除查封。申请执行人南通六建公司辩称：一、异议人所述的房屋，并没有在房产部门进行备案登记。根据《物权法》的规定，未登记的房屋不具备法律效力；二、异议人郑天佑于1991年出生，所购买的房屋价值一千余万元，异议人不可能具备购买能力，故异议人与被执行人公司之间可能存在虚假的房屋买卖合同；三、异议人如购买案涉争议房屋，需到相应的房产部门备案及办理相关手续。异议申请中陈述的案涉房屋每平方米3000元，不符合市场价格规律，与四平市政府的评估价格每平方米8000元相差甚远。因此，需要异议人提供相应的证据证明其申请的真实性；四、异议人仅提供收据不能证明异议人实际购买该房屋，房屋归异议人所有。因此，我方请求法院调取异议人购买房屋的银行流水，以证明其购买房屋的真实性。综上，案外人郑天佑的异议申请不符合法律规定，应当予以驳回。本院查明，申请执行人南通六建公司与被执行人四平不夜城房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案,执行依据为吉林省高级人民法院作出的（2013）吉民一终字第105号民事判决，依照该判决，四平不夜城房地产开发有限公司应给付南通六建公司工程款37265476元、拖欠工程款期间的利息1006636.90元；四平不夜城房地产开发有限公司承担案件受理费225432.70元、财产保全费2500元。案件执行过程中，依南通六建公司申请，本院于2019年8月13日作出（2013）四执字第47号之五执行裁定，查封被执行人四平不夜城房地产开发有限公司所有的，位于四平市铁**平东街，不夜城8号楼8101号房屋（建筑面积13734.41平方米）、8201号房屋（建筑面积2997.66平方米）、8202号房屋（建筑面积3397.98平方米）。2020年8月16日，案外人郑天佑以其是案涉已查封房屋（不夜城8号楼8201号、8202号房屋）的所有权人为由，向本院提出执行异议。异议人郑天佑在异议案件审查期间内，向本院提交商品房买卖合同两份（含收据两份）、银行流水一份，意在证明案涉房屋为其所有。另查明，在本院进行听证询问时，异议人郑天佑与南通六建公司、四平不夜城房地产开发有限公司达成解决处理方案，主要内容为：1.因申请执行人与被执行人在本院的执行案件、申请执行人与被执行人在铁东法院的执行案件、中共四平市委四平市人民政府信访局（以下简称四平市政府信访局）与被执行人的执行案件以及案外人郑天佑案件共计本息约4948万元。案涉财产评估价值为5278万元，出于对各方利益的考虑，案涉财产一拍起拍价为4996万元（不进行第二次拍卖），如果第一次拍卖流拍，在优先偿还四平市政府信访局未受清偿的债权后（2748204.55元），南通六建公司申请接收部分资产进行抵债（价值2893万元的资产，含铁东法院执行案件债权980万元），案外人郑天佑接收部分资产进行抵债（价值1800万元的资产，含部分利息）；2.为保障四平市政府信访局实现权益最大化（2748204.55元剩余债权），如案涉财产拍卖成交，拍卖价款优先清偿其剩余债权；如案涉财产一拍流拍，按照两次拍卖最大降幅比例（一拍降价30%，二拍降价20%），为其计算应保留或分割相应的房屋面积；3.如案涉财产流拍，异议人郑天佑接收部分资产进行抵债（价值1800万元的资产，含部分利息）；如案涉财产拍卖成交，异议人郑天佑将另行通过诉讼或者其他途径解决；4.本案评估费18.6万元，由申请执行人南通六建垫付11.6万元，由异议人郑天佑垫付7万元。如案涉财产拍卖成交，拍卖价款优先给付申请执行人与异议人已垫付的评估费；如案涉财产流拍，流拍资产的价值优先抵偿实现债权的相关费用，即评估费、执行费等。本院认为，从异议人郑天佑向本院提交的证据来看，异议人向被执行人四平不夜城房地产开发有限公司付款在先，双方签订商品房买卖合同在后，其双方之间名为房屋买卖关系，实为其他债权债务关系。且被执行人四平不夜城房地产开发有限公司在听证时明确表示对异议人向其公司账户或其工作人员的转账金额予以确认，能够证明双方之间的债权债务关系是真实存在的。就本案争议问题，异议人郑天佑与南通六建公司、四平不夜城房地产开发有限公司已达成解决处理方案，在保障案涉财产另案首封权利人四平市政府信访局剩余债权的前提下，南通六建公司作为建设工程价款优先权人自愿从降价幅度上予以让利，以保护案外人郑天佑的权益，系自行处分民事权益的行为，本院不予干预。案外人郑天佑虽与被执行人四平不夜城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，但并未办理案涉房屋的备案登记手续，故异议人主张其为案涉房屋所有权人，本院不予支持。本裁定虽未支持异议人郑天佑的全部异议请求，但尊重三方当事人就本案争议问题达成的解决处理方案。本裁定生效后，该解决处理方案，可在本案所涉执行程序中落实处理。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第（二）项规定，裁定如下：案外人郑天佑的异议请求部分成立。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。、审判长王明祥审 判 员 杜雪梅审 判 员 于成龙二〇二〇年十二月十一日法官助理 栾 爽书 记 员 左小腾