江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3430号上诉人（原审原告）：黎睿，女，汉族，1996年2月3日出生，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：喻湘宁，江苏金禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京金梦都房地产开发有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。法定代表人：薛毅，该公司经理。委托诉讼代理人：张舒婷，女，该公司员工，住宁夏海原县老城区。上诉人黎睿因与被上诉人南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初2935号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎睿上诉请求：1、判决撤销一审判决；2、在一审判决的基础上增加判决被上诉人支付自2017年12月31日至2018年12月31日止的逾期违约金270159元（暂定，实际按被上诉人交付符合交付条件的商品房之日止，标准按上诉人支付的购房款3690693元的万分之二/日计算）；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、金梦都公司没有提交案涉房屋的竣工备案证明材料和《建设工程规划验收合格书》（以下简称《规划核实合格书》），房屋不符合预售合同约定的交付条件，金梦都公司应按合同约定支付延期交付的违约金。金梦都公司至今也未提供有效的工程竣工备案证明材料。《建设工程质量管理条例》第四十九条，《江苏省工程建设管理条例》第八条均有规定。案涉房屋的竣工备案，是在建设、规划、消防、人防、环保等所有竣工验收完成后，由金梦都公司向江宁区城乡建设局按规定提交材料，审核机关出具《竣工验收备案表》，方为合规合格，并在交付房屋时以该备案向买受人出示。而自2017年12月3日交付毛坯房现场至本案上诉时，从未见过21幢的竣工备案证明材料。一审中，金梦都公司在第一次庭审中根本无法提供竣工备案材料原件，而是以南京市不动产交易中心出具的复印件作为凭证，该凭证不具备证明效力。作为建设单位，难以提供如此基本但十分重要的证明文件已悖常理。金梦都公司提交的竣工验收备案表既不是原件，也不是由相关行政职权机关出具的复印件，法院也未向相关行政机关调取，明显的认定事实不清，证据不足。黎睿对《规划核实合格书》的取得存疑。1.根据金梦都公司提供《竣工验收备案表》的复印件，落款日期为2019年9月30日，则在9月30日前，所有的申报流程应当完成并通过审批。2.市规划和自然资源局审批《规划核实合格书》，审批的必备要件是提交《南京市工程建设项目规划批后监督事项申请表》。其中涉及到两个必备流程：验线（灰线、±0）和验收（建筑、配套市政验收）。案涉《规划核实合格书》项目主体是32-48#、1#地下室，从市规划和自然资源局调取的“碧桂园湖光山色”项目中，32-48#、1#地下室验线审批信息如下：（1）2016年4月6日，32-48号、1#地下室灰线流程，同日审批通过。（2）2016年的5月10日、7月28日、11月2日，32-48号验正负0流程分批审核通过。（3）2017年9月30日前，未见1#地下室验±0的流程审批通过信息。3.2016年4月25日，相关部门出具宁规变更201600130号，对建字第320115201610045号许可证的内容进行了规划设计变更。其变更主要内容是将1#地下室的建筑高度由原设计的5.2米调至3.7米，此项变更涉及建筑规划、设计的重要方面，必将影响今后验±0的工作，导致验收难度加大，验收时间延后。从工程建设项目规划审批的角度解释，印证了2017年9月30日前，为何没有1#地下室验±0的审批通过信息。根据正常正规法定审批流程，规划审批部门不可能对32-48#、1#地下室验收发放《规划核实合格书》。4.案涉工程整体推进时间进度明显不符合建工常规，2008年4月28日，金梦都公司通过南京市土地公开拍卖程序，以6700万元取得涉案地块的土地使用权。时隔近8年，直至2016年才取得该地块《建筑工程规划许可证》。市规划和自然资源局网站公布的数据显示，该地块于2016年1月25日取得《建筑工程规划许可证》，同年3月20日建设开工，开工后一个月时间不到，4月6日就进行了32-48#验灰线，随即完成了32-48#的验±0。从前述的时间进度看，短短几个月就完成了几十栋楼的规划验线，远超正常施工流程，不符合房地产开发工程常规。5.江宁区公安局人口管理大队的“房号校核表”复印件，与本案并无关联性，也无证明效力。二、一审关于精装房延期交付赔偿判决显失公平。该楼盘预售报备的是毛坯房，在签订预售合同的同时，通过所谓的赠送、精装修、优惠，与购房业主统一签订了补充合同时指定统一装修公司，在房屋毛坯竣工交付后进行装修。补充合同约定不管业主是否前往开发商项目所在地验收，都视为同意委托装修公司对房屋验收，并开展装修。由此可见，验收房屋和开展装修应当是无缝对接的。在正常的流程时间上不可能产生较大延后。但是从装修工程竣工报告上可以看出，装修开工日期是2018年5月1日，令人疑惑。如没有延期交房，装修工程为何要在约定的交付日期延后五个月才开工。在约定的交房时间，房屋大都存在漏水，绿化不达标、道路未填平等质量问题，所谓的精装修也存在墙纸开裂、渗水、发霉等情况，湖光山色的开发商将不符合交房条件的房屋强行组织交房可以说是通病。在5月份的交房现场，业主集体拒绝收房，同保安撕扯冲突，直到警察赶到现场，碧桂园项目负责人才出面接受业主的拒收函。金梦都公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、有关《竣工验收备案表》，以及《规划核实合格书》的真实性。金梦都公司在一审中补充提交了自南京市江宁区不动产登记管理中心调取的盖有不动产登记管理中心档案章的留底材料，可见该竣工验收材料一系列的书面证据材料具有真实性。黎睿对于竣工验收的意见多为其自行推断及时间上的推论，未补充提交任何有关证据材料，由政府发布的具有公示性以及允准性的材料，对本案房屋是否具备竣工验收条件，具有证明力。二、黎睿对湖光山色小区提出的质量不符合标准，以及渗水漏水现象的问题。一审中法院组织了现场勘验，同时也要求黎睿提交了有关证据材料，在质证中，金梦都公司都发表了意见。黎睿二审补充证据涉及凌湖苑，而案涉房屋均系美澜苑，属于不同的苑区。案涉房屋采取预售方式进行销售，在房屋交付时苑区的绿化以及道路属于正常的维修维保状态，该情况在一般预售苑区较为常见，不能作为黎睿认为房屋四周的环境影响房屋交付的理由。三、在一审中金梦都公司提交了复印件，调取了有关资料，可以看出该证据不存在前后矛盾的情况，可证明其真实性。金梦都公司已经取得了《规划核实合格书》，在规划前包括施工中的进程问题，并不是本案案涉争议焦点。四、一审中黎睿对于买卖合同及装修协议的真实性都予以认可，同时也认可物业移交材料等交付材料均由黎睿签字。黎睿作为买房人，对于合同的条款应有充分理解。如买房时就觉得两份合同不可签订，为何又补充签订装修协议，并签收毛坯验房资料。黎睿不能因一审判决对其不利而否认自己签名的事实。黎睿向一审法院起诉请求：金梦都公司支付迟延交房违约金（以3690693元为基数，自2017年12月31日起按日万分之二的标准计算至实际交付之日止）。一审法院查明事实：2016年11月20日，黎睿（乙方）与金梦都公司（甲方）签订商品房预售合同，约定：甲方向乙方预售南京市江宁区谷里街道悦湖路16号湖光山色街区21幢302含跃层室商品房，建筑面积为186.56平方米，单价为19782.88元，总价款为3690693元；乙方于2016年11月20日前支付1110693元（含定金100000元），于2016年12月23日前支付2580000元；甲方应于2017年12月30日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取用于房屋权属登记的房屋测绘成果，该商品房为住宅的，甲方还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。同日，双方签订补充协议，约定：甲方逾期交付商品房，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同，甲方应自乙方解除合同书面通知到达之日起30日内退还房款，并按乙方累计已付房款的15%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过乙方已付房款的15%；该商品房系毛坯交付，经乙方要求，甲方同意提供空调、整体厨房设备、卫浴设备等家用设备以及地板、乳胶漆、墙地砖等主要装修材料，具体明细详见附录二，家用设备安装调试及装修材料施工工程由乙方自行委托装修公司进行实施。附录二对天花及墙身乳胶漆、地面仿石砖、强化复合地板、墙砖、灯具、房门、房门锁、油烟机、燃气灶、整体橱柜、卫浴、洁具、淋浴屏、新风系统、中央空调、地暖（锅炉）、可视对讲机等家用设备、装修主材分项的品牌作出约定。商品房预售合同及补充协议并对双方的其他权利义务作出约定。同日，黎睿（甲方）与广州森洪装饰工程有限公司（乙方）签订房屋装修协议，约定：甲方委托乙方装修甲方向金梦都公司购买的悦湖路16号21幢302室商品房；装修由乙方包工包料，但空调、整体厨房设备（橱柜、灶台、灶具）、卫浴设备等固装家用设备、地板、乳胶漆、墙地砖等主要装修材料由甲方提供；甲方应按金梦都公司的收楼通知的要求对房屋进行验收，如在约定交付期限届满时甲方未收到收楼通知，甲方应按买卖合同约定自行前往项目所在地进行验收，甲方验收后将房屋交付乙方开展装饰装修工作，甲方未按约验收的，视为同意委托乙方对房屋进行验收，验收效力等同于甲方本人；乙方应于房屋给乙方装修之日起120天内完成房屋的装修装饰；乙方除受甲方委托进行装修外，还受项目的其他业主的委托进行批量装修；甲方逾期交付房屋给乙方达90日的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金50000元；乙方逾期交付房屋给甲方达90日的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付违约金50000元。一审另查明，商品房预售合同签订后，黎睿向金梦都公司支付了3690693元房款。2017年12月3日，金梦都公司与黎睿办理了毛坯商品房交付手续。2019年1月15日，金梦都公司向黎睿交付了精装商品房。关于黎睿向金梦都公司购买的是毛坯房还是装修房的问题。黎睿主张为精装修房，并提交（2018）宁石证民内字第3601号公证录音1份、（2019）宁钟证民内字第32号公证书1份，证明涉案楼盘在搜狐、365网、链家网上公示宣传为精装交付。经质证，金梦都公司对上述证据不予认可。金梦都公司主张为毛坯房，并提交南京网上房地产网站截图1份、南京市商品房预售方案打印件1份，证明其在销售及政府备案文件中均为毛坯房。经质证，黎睿对上述证据不予认可。黎睿陈述：房屋装修协议是金梦都公司提供的格式合同，签订时并无森洪公司人员在场，其亦不负责装修费用；装修是金梦都公司的义务，其向金梦都公司购买的是精装修房。金梦都公司陈述：当时确无森洪公司人员在场，是其提供房屋装修协议给黎睿签字的；商品房预售合同约定由其赠送装修材料，所以其推荐业主与森洪公司订立装修合同，后由于森洪公司没有金螳螂公司好，其在向业主交付毛坯房后又重新推荐业主与金螳螂公司签订房屋装修协议，但黎睿未重新签，实际装修是由金螳螂公司完成的。上述事实，有南京市商品房预售合同、补充协议、房屋装修协议、物业及资料移交书、物业费收据、建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工备案证明材料、房屋测绘成果、（2018）宁石证民内字第3601号公证录音、（2019）宁钟证民内字第32号公证书、南京网上房地产网站截图、南京市商品房预售方案及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：黎睿与金梦都公司签订的商品房预售合同及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于黎睿向金梦都公司购买的是毛坯房还是装修房的问题。首先，根据黎睿与金梦都公司的陈述，涉案房屋装修协议系森洪公司未在场的情况下，由金梦都公司指示黎睿签订。其次，从涉案商品房预售合同及补充协议约定来看，金梦都公司负责提供装修设备、材料，黎睿支付的房款中包含了该部分价款，而从涉案房屋装修协议约定来看，黎睿并不负责支付装修价款。再次，金梦都公司在销售过程中对外宣传系装修房，并且根据金梦都公司陈述，涉案房屋实际并不是森洪公司装修，而是其另行委托金螳螂公司装修。综上，一审法院认为，黎睿按金梦都公司指示，与森洪公司签订所谓房屋装修协议，实际系商品装修房屋买卖合同的表现形式，房屋装修协议的约定实际系黎睿与金梦都公司达成的意思表示，对双方具有约束力。关于金梦都公司是否应承担逾期交付商品装修房的违约责任以及如何承担该违约责任的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金梦都公司取得毛坯房交付条件后，与黎睿于2017年12月3日办理了毛坯房交付手续，故金梦都公司在交付毛坯房时并未违约。涉案房屋装修协议约定，房屋装修应于毛坯房交付后120天内完成，即金梦都公司应于2018年4月2日前交付装修房，逾期达90日的支付违约金50000元。金梦都公司实际于2019年1月15日向黎睿交付装修房，金梦都公司已构成违约，应承担逾期交付装修房的违约责任。考虑金梦都公司逾期天数及黎睿因此产生的损失等情况，一审法院确定金梦都公司向黎睿支付违约金50000元。黎睿主张按已付房款的日万分之二的标准计算，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、南京金梦都房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向黎睿支付违约金50000元；二、驳回黎睿的其他诉讼请求。案件应收案件受理费5507元，由黎睿负担4525元，南京金梦都房地产开发有限责任公司负担982元。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，黎睿提交：1.针对32-48#、1#地下室的规划审批《建设工程规划核实合格书流程信息》打印件，来源于市规划和自然资源局网站。证明按审批信息显示时间逻辑，金梦都公司提供的《规划核实合格书》按照正常审批流程不能在竣工备案之前完成。2.2016年1月25日规划局出具的建字第320115201610045号建设工程规划许可证，证明1#地下室调整高度从原来的5.2米调至3.7米，所有涉及该项目的住宅，地下室高度从5.2米调至3.3米。该调整属于规划重大调整，导致验收时间延长，可以印证未见1#地下室验证审批通过信息情况。金梦都公司对证据1不认可，对证据2认可真实性，但认为该证据无法证明案涉房屋没有取得竣工验收和规划核实材料。二审中，因黎睿认为2017年8月9日由南京市规划局出具的《规划核实合格书》存疑，一审中当事人也未提交该证据原件，本院赴规划部门调取了该《规划核实合格书》原件。经查，该《规划核实合格书》与一审中当事人提交的复印件一致。以上事实，有合同、《规划核实合格书》、流程信息、建设工程规划许可证、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为，一、金梦都公司交付毛坯房是否存在逾期，是否应承担违约责任；二、一审法院认定的逾期赔偿金是否适当。一、关于金梦都公司交付毛坯房是否存在逾期，是否应承担违约责任的问题，国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。金梦都公司一审中已经提交了案涉房屋对应的《规划核实合格书》复印件，该证据中记载2017年8月9日，案涉房屋所在工程已符合规划许可要求。二审中，本院调取的《规划核实合格书》原件也与该复印件一致，黎睿虽认为该规划核实合格书存疑，并主张开发商审批流程存在重大疑点，但黎睿并无相反证据推翻该《规划核实合格书》，一审法院根据该《规划核实合格书》认定金梦都公司在交付毛坯房时并未违约，符合法律规定。二、关于一审法院认定的逾期赔偿金是否适当的问题，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黎睿已在2017年12月签收了毛坯房的物业及资料移交书，但金梦都公司直至2019年1月15日向黎睿交付装修房，金梦都公司未能按期交付装修完毕的房屋，应承担相应的违约责任。黎睿并无证据证明案涉房屋的装饰装修存在合同约定或法律规定可以拒绝接收的情形，一审法院判令金梦都公司向黎睿支付违约金50000元，金额亦属合理。黎睿并无证据证明违约条款显失公平，对其该上诉主张，本院不予支持。综上所述，黎睿的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5057元，由上诉人黎睿负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  马 帅审判员  郑 慧二〇二〇年十二月十四日法官助理吴伯庙书记员戴苗