广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2429号上诉人(原审被告、反诉原告)：吴川市******民小组，住所地：吴川市******。法定代表人：李富钊，村民小组长。委托诉讼代理人：陈其聪、潘球龙，广东湛信律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：吴川市港信商贸有限公司，住所地：吴川市*******。法定代表人：陈锡波，总经理。委托诉讼代理人：周曦晖，广东飞桥律师事务所律师。上诉人吴川市******民小组（以下简称四**民小组）因与被上诉人吴川市港信商贸有限公司（以下简称港信公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初3253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人***民小组的委托诉讼代理人陈其聪、潘球龙，被上诉人港信公司的委托诉讼代理人周曦晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四插村民小组上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判驳回港信公司请求返还土地押金100000元和租金584144.1元及其利息的诉讼请求；二、撤销原审判决第四项，改判港信公司将土地恢复原状并交还四插村民小组，港信公司向四插村民小组支付从2017年10月1日起计至实际返还出租土地之日止按每年租金194714.7元标准计算的土地占用费；三、维持原审判决第一、第三项；四、本案一审、二审诉讼费用由港信公司承担。事实与理由：一、四插村民小组已交付土地给港信公司，原审法院认定四插村民小组未交付土地给港信公司错误。1、《租赁土地协议书》第十二条约定：“协议签定之日起一个月内，甲方负责清除土地上的建筑物、种植物以及一切杂物交付给乙方使用”。《租赁土地协议书》第三条约定：“每半年(6个月)付款一次，甲方出具《收据》给乙方。由乙方先付款给甲方后，才使用的原则”。根据港信公司提交的《收据》，签订租地协议后，港信公司于2014年11月11日交了2014年10月1日至2015年4月1日的半年租金，之后又分四次共交了两年半的租金。从逻辑推理和常理可知道，只有四插村民小组交付土地后，港信公司才会继续交之后的租金。2、2015年3月25日，双方签订了《延续租赁土地补充协议书》，延长10年租期。证明双方已经开始履行《租赁土地协议书》，双方分别交付土地和交付租金，之后双方才会延长租期，签订补充协议。3、港信公司提交的《收款收据》和《发票》亦可证明已经交付土地。港信公司接收土地后，为了改变土地性质，找了评估公司对涉案土地进行评估，并交了10万元的评估费，还向税务局交了107802元的耕地指标税。港信公司虽辩称没有使用土地，但是无法否认四插村民小组已将土地交付的事实。交付与使用是两个不同的行为，交付土地是四插村民小组履行交地的一个行为，而使用土地是港信公司如何使用的一个行为。四插村民小组只需按协议约定将土地交付，至于交付土地后港信公司如何使用，与四插村民小组无关。二、港信公司应支付占用土地期间的占用费四插村民小组属于农村集体组织，村民及村干部没读过多少书，没有法律意识，不知道集体土地能否出租他用。而港信公司属于专门的投资公司，专门经营商业生意，其法律意识很强，其清楚集体土地能否用于商业用途。未签订合同前，港信公司多次找四插村民小组商谈租赁事宜，声称其有能力改变土地性质。《租赁土地协议书》第四条约定“工商管理、一切税务、营业执照及治安、报建手续由乙方负责办理，并支付一切费用，甲方只负责协助”此外，四插村民小组还给予港信公司一年施工报建时间免收免交租金，因此港信公司对合同无效应承担全部的过错责任。四插村民小组已经将土地交付给港信公司，其占有使用土地造成四插村民小组的损失客观存在，应参照协议约定的租金标准支付占用土地期间的占用费。综上，四插村民小组签订合同后已经将土地交付给港信公司，原审法院认定未交付土地错误，港信公司对合同无效应承担全部责任，故四插村民小组不但不应退还租金给港信公司，港信公司还应继续支付尚欠的土地占用费。原审法院认定事实错误，实体处理欠妥，请求二审法院依法查明事实并支持四插村民小组的全部上诉请求。港信公司辩称，一、本案不存在四插村民小组所称已交付土地给港信公司等事实，港信公司向四插村民小组租用的土地是需要用于建设商场作经营使用的。因此，只有涉案土地可用于商业用地使用时，土地才具备交付使用的条件。该土地位于S373省道旁边，与黄坡镇川西医院门诊部相邻。是在黄坡镇中心和较为显眼的位置。而且根据四插村民小组提交的与黄坡镇政府签订的协议中第二条“二、四插村议租给吴川港丰商场的土地（土地四至为：东至373省道、南至509车站、西至空地、北至川西医院门诊部）……”，证明黄坡镇政府早已知悉该土地是准备用于建设“吴川港丰商场”。由于涉案的土地性质是属于农用地，在未依法办理相关手续以及获准建设的情况下，当地政府部门是绝对不允许进行非农业建设使用的。港丰商场作为本地有影响力的品牌，港信公司更不可能明目张胆地违法使用。更何况，建造商场进行经营还需要通过工商、消防等部门审批，在没有合法的使用手续是不可能进行的。并且，结合涉案的土地在双方签订合同前，该土地一直是被荒置的情况，四插村民小组没有进行使用的事实，足以证实该处的土地是不能被随意使用的。另外，根据规则部门的答复可知：四插村民小组所出租的0.647公顷土地按照《吴川市黄坡镇总体规划修编》(2010-2030),该地在黄坡镇总规划土地利用规划图中的用地性质为广场用地、道路用地和住宅用地。其中广场用地面积为4331.78平方米、道路用地为1742.96平方米、住宅用地面积为395.76平方米，拟作商业用地不符合黄坡镇总体规划要求。由于广场用地和道路用地是属于公共用地，在未获得批准使用前，四插村民小组也无权对上述土地进行处置，因此根本不可能将上述用地交付给他人进行使用。再结合土地交付的三种形式（1、形式交付；2、转移占有交付；3、登记公示交付）进行分析。显然自双方签订合同后，显然涉案土地都不符合上述三种形式。而且四插村民小组的村民小组长在原审庭审时也已经确认该土地双方都未作任何使用和改变。综上，恳请上级法院予以维持。二、四插村民小组提起上诉并要求港信公司支付“占用土地期间的占用费”毫无理据。首先，四插村民小组的该项上诉请求是属于新增的诉请，而不是在原审时提出的反诉请求。四插村民小组在原审时所作的答辩以及提出反诉时的第一项请求均是认为双方所签订的合同有效，因此向原审法院提出了“判令港信公司支付从2017年10月1日起至实际返还土地之日止按年租金194714.7元标准计算的土地占用费”，请求的理由则是“港信公司未支付2017年10月1日起至今的租金”，是基于主张吴川港信公司未付租金而提出“违约之诉”。然而，现在四插村民小组在上诉状中的第三项请求是“维持原审判决的第一、三项”，鉴于原审判决第一项是：“确认双方签订的《租赁土地协议书》无效”。根据《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”既然双方所签订的合同已自始无效，那么港信公司根本不需要支付未付租金，也不存在违约。但是，现在四插村民小组在认可判决确认双方合同无效的情况下，提起上诉并要求支付“土地占用费”的理由是：“港信公司对合同无效应承担全部的过错责任。四插村民小组已经将土地交付港信公司，其占有期间土地造成吴川四插村民小组的损失客观存在，应参照协议约定的租金标准支付占用土地期间的占用费”，由此可见，现在四插村民小组在上诉状中提起的第二项上诉请求是向港信公司提起的“侵权赔偿之诉”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”据此，四插村民小组可另行主张，而不是在通过上诉另外增加新的诉请。其次，四插村民小组要求赔偿因合同无效造成的损失没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，对合同被确认无效后，合同一方有收回属于自己所有财产的权利。所以一方当事人依无效合同而从对方取得的财产应返还给对方，使财产关系恢复到订立合同之前的原始状态。而且,该条规定返还财产的关系是一种回复原状的责任形式，无论是否存在过错。由于四插村民小组与港信公司所签订的合同无效，依法应当承担上述责任。现在港信公司请求四插村民小组返还因无效合同所取得财产（押金和租金）具有合法合理的依据。因此，原审法院所作出的判决是正确的。并且，双方在签订合同时知道该土地属于农用地，需要办理相关的变更手续方可进行经营商场使用，但都不知道涉案土地已作具体的规划，几乎全部的面积都划为公共用地。因此，港信公司在签订协议后为了变更土地性质已尽多方努力，已经按照法定的程序向国土部门提交用地申请，并以四插村民小组的名义向税务部门缴纳耕地指标款107802元。以及向广东友元国土信息工程有限公司交纳评估费10万元等。最终是因为“拟作商业用地不符合黄坡镇总体规划要求”这一客观原因，才导致了合同无法合法地实现。但港信公司之所以一直按照合同约定支付租金，就是不放弃仍多方尝试。奈何因为是涉及整个黄坡镇总体规划，根本无法实现。因此，港信公司对于合同无效的结果不应承担任何过错责任。最后，四插村民小组主张的损失根本不存在。合同所约定的租金标准是基于土地可以被作用商业用地使用后的价值确定。因此，涉案的土地只有在具备可以用作商业用地这个前提条件后，才可能获得用于出租的收入。因此，现在四插村民小组主张的这一项“损失”自始不存在。并且，如前所述，由于不能用于非农业建设使用，从GoogleEarth的卫星图可以清楚地看到涉案的出租土地在2010年时起即未作任何使用。而且，按照早在2010年已定下的黄坡镇总体规划，出租范围内的土地仅有395.76平方米面积为住宅用地，其余的广场用地面积为4331.78平方米、道路用地为1742.96平方米。四插村民小组就算没有与港信公司签订合同，也不可能用于其他合法使用。所以，双方签订合同的行为未对四插村民小组造成实际损失。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故四插村民小组应当承担就自己的主张存在损失的事实承担相应的举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。综上，请求维持原判。港信公司向一审法院起诉请求：1.判决确认港信公司与四插村民小组于2013年8月30日签订的《租赁土地协议书》无效；2.判令四插村民小组向港信公司返还租赁土地押金100000元、租金584144.1元、耕地指标款107802元和评估费100000元，合计共891946.1元；并从起诉之日起按年利率6％计付资金占用期间利息给港信公司；3.本案的诉讼费由四插村民小组承担。四插村民小组向一审法院提出反诉请求：1.判令解除《租赁土地协议书》和《延续租赁土地补充协议书》；2.判令港信公司在判决生效后十天内将涉案土地恢复原状并交还四插村民小组；3.判令港信公司向四插村民小组支付从2017年10月1日起至实际返回出租土地之日止按年租金194714.7元标准计算的土地占用费（截至起诉之日止，土地占用费约40万元）。4.判令港信公司承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月1日，港信公司作为承租人与出租人四插村民小组合意签订了租赁土地协议书，约定四插村民小组将位于373省道旁边的6490.49平方米的土地出租给乙方作为商品经营使用，租期20年，另加一年施工报建时间（免租金），即从2013年10月1日起至2034年9月30日止。合同约定租地金额如下：前10年从2013年10月1日至2024年9月30日止（除一年施工报建期），每一年租金为194714.7元，即6个月租金为97357.35元；第二期从2024年10月1日至2029年9月30日止，租金按20%递增，每一年为233657.64元，即6个月租金为116828.82元；第三期从2029年10月1日至2034年9月30日止，租金按20%递增，每一年为280389.17元，即6个月租金为140194.59元。合同签订后，港信公司于2013年10月26日四插村民小组支付了租赁土地押金10万元，依约分别于2014年11月11日、2016年7月12日、2016年10月5日、2017年7月18日、2017年11月16日支付了2014年10月1日至2017年10月1日的租金，租金合计584144.1元。2015年8月5日，港信公司以广东省吴川市*******插经济合作社的名义，向吴川市地方税务局黄坡税务分局缴纳耕地指标款107802元。港信公司主张其于2014年12月26日为四插村民小组向广东友元国土信息工程有限公司交纳评估费10万元。因港信公司无法变更涉案土地性质，致使涉案土地无法依照合同约定的方式使用。四插村民小组认为已将土地使用权交付给港信公司使用，但港信公司对此予以否认。四插村民小组无法提供交付土地的证据。双方为租赁土地发生纠纷，诉至原审法院。一审法院认为，四插村民小组与港信公司于2013年8月1日签订的租赁土地协议书是双方的真实意思表示。但四插村民小组所出租是属于集体所有的耕地，依法不能出租用于非农业建设。根据当时施行的《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。按照现行的《土地管理法》，在未经办理农用地转用审批手续并依法登记的集体经营性建设用地，也不能出租给他人使用。在本案中，四插村民小组所出租的土地不符合土地利用总体规划、城乡规划，且未登记为集体经营性建设用地，以及土地性质是属于农用地中的耕地。由此可见，涉案的租赁土地能否批准变更是不确定的。鉴于涉案的租赁土地属于农用地且不符合黄坡镇的土地利用总体规划，而双方是在没有已依法定程序转为可以用作非农业建设的集体建设用地的情况下签订租赁合同，既违反了相关法律的规定，且无法使其符合本案合同约定的用作建造商场的出租目的。因此，双方所签订的合同已明显违反上述规定。《租赁土地协议书》依法应属无效。《延续租赁土地补充协议书》是在原租赁期限未届满时即对《租赁土地协议书》中的租赁期限进行延长，租赁总期限已超过最长的20年法定期限，依法应属无效。且《延续租赁土地补充协议书》作为《租赁土地协议书》的补充约定，也是从合同，由于《租赁土地协议书》主合同是无效合同，因此《延续租赁土地补充协议书》从合同也同属无效。并根据《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”由于双方所订立的合同依法自始无效，无效合同的一方收取另一方的财产应予返还。四插村民小组收取港信公司的租赁土地押金100000元、租金584144.1元应返还给港信公司。港信公司主张四插村民小组向其返还耕地指标款107802元、评估费10万元的请求依据不足，不予支持。关于四插村民小组的反诉请求主张解除租赁土地协议书，将涉案土地恢复原状并交还的主张，并要求港信公司向其支付从2017年10月1日起至实际返回出租土地之日止按年租金194714.7元标准计算的土地占用费（截至起诉之日止，土地占用费约40万元）的问题。因四插村民小组没有提供交付租赁土地给港信公司使用的证据，港信公司也否认四插村民小组交付土地。因此四插村民小组的请求缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、确认吴川市****插村民小组与吴川市港信商贸有限公司签订的《租赁土地协议书》无效。二、限吴川市****插村民小组在判决生效后十五日内向吴川市港信商贸有限公司返还租赁土地押金100000元、租金584144.1元，合计684144.1元及其利息（利息以684144.1元为基数，从起诉之日2019年11月19日起至还清款之日止，按年利率6%计算）；三、驳回吴川市港信商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回吴川市****插村民小组的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费12719.46元，由吴川市港信商贸有限公司负担1078.02元，由吴川市****插村民小组负担受理费11641.44元、反诉费3650元。本院二审期间，四插村民小组提交证据：1.《土地租赁合同》一份，主张应以附近相邻同性质的土地租金为参照支付土地占用费，每月每平米2.5元。港信公司对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，是否与案涉土地为同一性质无法确认，且该合同签订时间为本年，时间不同不具有参考性，案涉土地港信公司除了需要承担使用土地后应支付租金的约定外还需投入其他办理变更土地性质的费用，不能以相邻租赁合同作为参考。港信公司提交证据：1.现场照片两张，主张证明涉案土地没有被使用过的现状；2.GoogleEarth卫星图6张（2010年9月至2018年10月），主张证明涉案土地及周边土地因土地性质原因，自2010年起至双方签约后一直没有作任何使用。四插村民小组称，对于证据一，照片没有将全貌拍出来，该建筑左手边的土地就是我们今天提供租赁合同的土地，两地性质相同；对于证据二，可以显示土地大致位置，但该照片不能证明签约后一直没有使用，我们村将土地交付给港信公司后，他找了评估公司评估海交了指标款，至于其怎么使用与我们无关。本院经审查认为，四插村民小组、港信公司提交的证据均不属于新证据，且无法证明案件基本事实，本院不予采纳本院经审理查明：原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对四插村民小组上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的上诉理由以及答辩意见，二审期间，双方当事人存在争议的焦点问题如下：一、四插村民小组是否已经将涉案土地交付给港信公司。本案双方当事人签订的《租赁土地协议书》虽然约定了案涉租赁的土地在协议签订之日起一个月内交付及“先付款，后使用”的原则，但四插村民小组未能提供已将案涉土地交付给港信公司的相关证据，且港信公司租赁案涉土地是为了建造商场经营，在案涉土地的农用地性质未改变前，港信公司并没有使用案涉土地的客观需求。故四插村民小组仅以港信公司已交付案涉土地三年租金为由推定其已将案涉土地交付给港信公司的理由不能成立，本院不予采纳。但根据双方当事人的相关陈述及案涉土地的现状，可确认，案涉土地自签订案涉《租赁土地协议书》后，一直空置无人使用。二、关于造成涉案土地租赁合同无效的责任及损失应如何确认的问题。根据案涉《租赁土地协议书》的内容及履行情况，双方当事人对案涉土地的性质是清楚的，双方明知案涉土地为集体所有的农用地仍通过租赁的方式改变其用途，违反了法律强制性规定，案涉《租赁土地协议书》依法无效，双方因该协议取得的财产应予返还，并根据双方的过错程度承担因协议无效造成的损失。因此，四插村民小组应向港信公司返还押金、租金及相应的利息，港信公司只要求四插村民小组返还押金、租金及从起诉之日起的利息，属自行处分其权利，不影响他人及社会公共利益，依法应予采纳。双方均明知案涉土地性质仍签订案涉租赁协议，其过错程度相当，因而对案涉《租赁土地协议书》无效造成的损失各负担一半，包括：1.案涉土地的土地空置费。四插村民小组虽未将案涉土地交付给港信公司，但因案涉协议的存在而不能使用期间造成四插村民小组的损失，从租赁起始之日即2013年10月1日至港信公司起诉之日即2019年11月19日，参照双方签订《租赁土地协议书》的租金标准，该损失为1194250.17元（194714.7元/年×6年＋194714.7元/年÷12个月×1个月＋194714.7元/年÷12个月÷30天×18天）；2.港信公司交纳的耕地指标款107802元，该款暂纳入损失计算，若能取回，则由港信公司、四插村民小组各得一半；3.港信公司支付的评估费100000元。上述损失合计1402052.17元，港信公司承担一半即701026.09元，扣减其已支付的耕地指标款、评估费共207802元，港信公司尚应赔偿四插村民小组损失493224.09元。综上所述，吴川四插村民小组的上诉请求，部分理由成立，对于成立的部分，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律、实体处理部分欠当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初3253号民事判决第一、二、四项判决；二、撤销广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初3253号民事判决第三项判决；三、限吴川市港信商贸有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿吴川市******民小组损失493224.09元；四、驳回吴川市港信商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12719.46元，由吴川市******民小组负担2826.55元，由吴川市港信商贸有限公司负担9892.91元，一审反诉费3650元，由吴川市******民小组负担；二审案件受理费15291.44元，由吴川市港信商贸有限公司负担6371.43元，由吴川市******民小组负担8920.01元。本判决为终审判决。审 判 长 吴 春 鸿审 判 员 梁 子 轩审 判 员 钟 斯 宁二〇二〇年十二月二十一日法官助理 陈 虹 亨书 记 员 邓唐慧卉附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。