湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11927号上诉人（原审被告）：杜登艳，女，1981年4月25日出生，汉族，户籍住址湖北省房县，现住湖北省武汉市东西湖区。被上诉人（原审原告）：王向波，男，1964年9月8日出生，汉族，户籍住址湖北省武汉市东西湖区，现住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：李坤，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人杜登艳因与被上诉人王向波房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。杜登艳上诉请求：一、请求撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初1368号民事判决，改判杜登艳向王向波支付房屋租金16904元及无需支付2018年1月至2020年1月每年5%递增的房屋租金5168元；二、本案诉讼费由王向波承担。事实及理由：1、一审认定事实错误。上诉人认为：上诉人与被上诉人合同虽然约定了租金按每年5%递增，但双方在实际履行租赁合同中，每年均按照2600元，月的标准履行。租赁合同期内，被上诉人从未向上诉人主张过5%递增费用，被上诉人也曾向上诉人表示过仅按2600元/月的标准履行合同即可，该行为系被上诉人对上诉人变更租赁合同中租赁费用条款变更的认同，故原审法院判决书支持被上诉人要求被上诉人按5%支付租金的要求明显与事实不符，系对事实认定的错误。2、原审判决认定支付租金金额错误。上诉人认为：本案租赁合同期内均应当按2600元，月计算租金标准，即2020年2月至10月租金应为23400元（2600元/月*9个月），疫情期间的房屋租金应为6496元（2600元/月*12个月/365天*76天）。扣除疫情期间一半房屋租金以后的金额为20152元（23400元-6496/2）。3、因租赁合同期原审判决书并未就租赁合同期限做出明确说明，如不予以明确，将会导致租赁双方继续履行合同产生不利影响，不利于解决矛盾、化解纠纷。王向波辩称，一审法院认定事实清楚，杜登艳在租赁房屋期间，违反国家法律、合同约定，一些列违法违约行为应当受到法律谴责和否定。杜登艳要求延长租赁合同的理由，不能成立。王向波向一审法院起诉请求：1、依法判令杜登艳腾退房屋并恢复原貌；2、依法判令杜登艳支付租金每年递增的5%；3、依法判令杜登艳承担本案的诉讼费用。一审审理过程中，王向波申请变更第一项诉讼请求为：依法判令杜登艳支付2020年2月至今的房屋租金。一审法院认定事实：案涉房屋位于武汉市东西湖区***街东吴大道以南、三秀路以**林·**城1号楼栋*单元28层4层，系王向波与其妻崔继英共同共有。2017年1月1日，经人介绍，王向波（甲方）与杜登艳（乙方）签订两份《个人房屋租赁合同》，两份合同除房屋坐落约定不一致外（一份为海林广场*栋*单元**04；一份为海林广场*栋*单元**04，庭审中双方均认可案涉房屋为**04室），其余合同内容均相同，均约定租赁期限为5年，从2017年1月1日起至2021年1月1日；每月租金2600元，每年在总租金的基础上递增5%等内容。合同首页有手写备注：租金一年一付，乙方应提前半个月付租金。同日，王向波（甲方）又与杜登艳之夫罗俊（乙方）签订一份《个人房屋租赁合同》，约定出租房屋坐落于海林广场*栋*单元**04，不包含手写备注部分，其余内容与另两份《个人房屋租赁合同》一致。合同签订后，杜登艳于2017年1月26日装修入住并经营美容美发至今。王向波、杜登艳双方均认可案涉房屋截至2020年1月的房租已付清，对之后的租金由于疫情期间减租问题及装修问题产生争议未予支付。一审庭审中，王向波解释案涉房屋房号为**04室，但签订合同时该房屋为还建房、拆迁协议中记载为**04室，故导致合同中的房号与实际编号不同，但之后双方对此进行了更正。上述事实有王向波提交的《个人房屋租赁合同》三份、不动产权证明、微信聊天记录、杜登艳提交的微信转账记录以及双方庭审陈述在卷佐证，一审法院予以确认。一审认为，王向波、杜登艳及杜登艳之夫罗俊虽然签订了三份《个人房屋租赁合同》，三份租赁合同主体内容一致，仅有一份房屋坐落不同，但王向波提交了案涉房屋的所有权证证实其为所有权人，杜登艳确实租住案涉房屋即武汉市东西湖区***街东吴大道以南、三秀路以**林·**城1号楼栋*单元*层**层房屋至今，并且王向波就合同瑕疵能够做出合理解释，不影响王向波与杜登艳的租赁关系合法成立，故王向波、杜登艳签订的《个人房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。关于欠付房屋租金问题。根据合同约定，杜登艳应于每年租赁期限到期前半个月提前支付下一年的房屋租金，虽然杜登艳辩称其已通过叶满祥向王向波支付2020年2月的房屋租金，但其仅能提供向叶满祥的微信转账记录，无证据证明叶满祥向王向波支付房屋租金，对其该项辩称意见一审法院不予支持。王向波要求杜登艳支付2020年2月至2020年10月的房屋租金于法有据，一审法院应予支持。关于房屋租金金额，合同约定每月租金为2600元，每年在总租金的基础上递增5%，2020年起每月租金应为3010元[2600元×（1+5%）3]。2020年2月至10月租金应为27090元（3010元/月×9个月）。由于2020年爆发**疫情属于王向波、杜登艳不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，案涉房屋属于商用性质，疫情期间，杜登艳无法使用收益，基于公平原则，一审法院认为**疫情期间房屋租金应当减半收取。根据湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部通告，**疫情期间为2020年1月23日至4月7日，2020年4月8日解除封闭状态，疫情期间的房屋租金应为7521元（3010元/月×12个月÷365天×76天）。扣除疫情期间一半房屋租金以后的金额为23329.50元（27090元-7521元÷2），故对于王向波的该项诉讼请求，一审法院在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。关于要求杜登艳支付房屋租金每年递增5%金额的诉讼请求，一审法院认为，当事人双方签订的《个人房屋租赁合同》明确约定每年在总租金的基础上递增5%，虽然王向波前期没有收取该部分金额，但不代表王向波放弃该项权利，鉴于杜登艳多次逾期支付房屋租金，王向波有权要求其支付2018年1月至2020年1月按照每年5%标准递增的房屋租金5168元[2600元/月×12个月×5%＋2600元/月×12个月×（1.052－1）＋2600元/月×1个月×（1.053－1）]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、杜登艳于本判决生效后十日内向王向波支付房屋租金23329.50元及2018年1月至2020年1月按照每年5%标准递增的房屋租金5168元，以上共计28497.50元；二、驳回王向波其他诉讼请求。一审案件受理费303元（已减半收取，王向波已预交），由王向波负担47元，由杜登艳负担256元。本院二审期间，王向波未提交新证据；杜登艳提交证据一份：装修照片，拟证明杜登艳对案涉房屋进行了装修。王向波质证认为，对杜登艳提交的装修照片真实性无异议，但王向波从未同意杜登艳装修。本院经审查认为，杜登艳提交的装修照片具备真实性，但与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，王向波、杜登艳签订的《个人房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。《个人房屋租赁合同》明确约定每年在总租金的基础上递增5%，杜登艳并未提交证据证明王向波放弃对递增部分租金的主张，杜登艳该节上诉请求及理由不能成立。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”新冠××疫情及其防控措施属于不可抗力，一审法院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，依据公平原则，已经酌情减免了承租人杜登艳部分租金。对于一审法院在合理范围内的自由裁量如无明确禁止性的规定，本院予以尊重。杜登艳的上诉请求及理由，均无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杜登艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费606元，由杜登艳负担。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二〇年十二月二十一日法官助理李健伟书记员汤佳倩