辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民初280号 原告（申请执行人）：丹东银行股份有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区鸭绿江大街**。 法定代表人：于利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宮翠茹，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢晓宽，辽宁卓政（丹东）律师事务所实习律师。 被告（案外人）：王琪，男，1958年3月23日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 被告（案外人）：王存贤，女，1960年1月18日出生，汉族，住址同上。 第三人（被执行人）：大连新海航运有限责任公司，住所地，住所地辽宁省大连市西岗区海运街**iv> 法定代表人：王丽娜，该公司经理。 第三人（被执行人）：王丽娜，女，1975年8月25日出生，汉族，大连新海航运有限责任公司经理，住辽宁省大连市西岗区。 第三人（被执行人）：鸿发伟业（大连）实业有限公司，住所地辽，住所地辽宁省大连市中山区文林街********v> 法定代表人：田庆利，该公司经理。 第三人（被执行人）：田庆利，男，1974年1月12日出生，蒙古族，鸿发伟业（大连）实业有限公司经理，住黑龙江省甘南县。 第三人（被执行人）：张爱，男，1965年9月23日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 第三人（被执行人）：赵钰玲，女，1963年10月13日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 第三人（被执行人）：刘继人，男，1967年2月25日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河区。 原告丹东银行股份有限公司与被告王琪、王存贤以及第三人鸿发伟业（大连）实业有限公司、大连新海航运有限责任公司、王丽娜、张爱、赵钰玲、刘继人、田庆利申请执行人执行异议之诉一案中，原告丹东银行股份有限公司于2020年8月18日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告丹东银行股份有限公司的委托诉讼代理人宮翠茹、邢晓宽，被告王琪、王存贤到庭参加诉讼。第三人鸿发伟业（大连）实业有限公司、大连新海航运有限责任公司、王丽娜、张爱、赵钰玲、刘继人、田庆利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东银行股份有限公司请求：一、撤销（2020)辽06执异7号执行裁定书；二、判令准许原告继续执行第三人王丽娜名下坐落于大连市中山区两套房屋以抵偿债务。二审庭审中，原告将上述请求第二项更正为准许原告继续执行第三人王丽娜名下坐落于大连市中山区解放路270号10层7号、10层8号两套房屋。事实与理由：2016年12月9日，丹东市中级人民法院做出（2016)辽06民初99号民事调解书，调解书生效后，第三人均未按调解书内容履行还款义务。原告申请强制执行，被告王琪、王存贤于2020年2月27日对执行标的提出书面异议。丹东市中级人民法院于2020年7月20日作出（2020)辽06执异7号执行裁定书，裁定中止对坐落于大连市中山区两套房屋的执行。涉案房屋在查封时仍登记在第三人王丽娜名下，应属于第三人王丽娜财产，原告有权查封并执行以抵顶债务。本案未经审判程序不能直接认定被告王琪、王存贤出具的售房协议的真实性，并且现无证据证明涉案房屋未办理过户手续并非被告王琪、王存贤原因。执行裁定书直接认定房屋买卖关系成立并且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，没有事实与法律依据，应予以纠正。 王琪、王存贤辩称：执行裁定书合法正确，应驳回原告的诉讼请求。在涉案房屋查封前，王存贤与王丽娜签订了售房协议，且已支付全款，并实际占有使用该商业用房多年。未进行房屋产权变更登记不是王琪与王存贤的原因，由于王丽娜资金紧张，双方商定一个月后办理过户手续。到了约定办过户时间，王丽娜不是钱紧就是有事无法抽身，总是拖着不配合办手续。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除执行。 鸿发伟业（大连）实业有限公司、大连新海航运有限责任公司、王丽娜、张爱、赵钰玲、刘继人、田庆利均未出庭答辩。 本院经审理查明：原告丹东银行股份有限公司与第三人鸿发伟业（大连）实业有限公司、大连新海航运有限责任公司、王丽娜、张爱、赵钰玲、刘继人、田庆利金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月9日作出（2016）辽06民初99号民事调解书，调解主要内容为：被告鸿发伟业（大连）实业有限公司于2017年1月15日偿还原告丹东银行股份有限公司借款本金2800万元及利息、罚息（利息以2800万元为本金，自2016年3月29日起至2016年8月3日止，按年利率9%计算；罚息以2800万元为本金，自2016年8月4日起至实际付清之日止，按年利率13.5%计算）和追索费用187000元。如果被告鸿发伟业（大连）实业有限公司未按本调解书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如被告鸿发伟业（大连）实业有限公司未按上款履行义务，原告丹东银行股份有限公司有权就设定抵押房屋，在上述第一项欠款范围内享有优先受偿权。如被告鸿发伟业（大连）实业有限公司未履行第一项义务，则被告大连新海航运有限责任公司、王丽娜、张爱、赵钰玲、刘继人、田庆利对被告鸿发伟业（大连）实业有限公司第一项的债务承担连带保证责任。被告大连新海航运有限责任公司、王丽娜、张爱、赵钰玲、刘继人、田庆利承担保证责任后，有权向被告鸿发伟业（大连）实业有限公司追偿；四、各方其他无争议。涉案两套房屋不在上述调解抵押房屋范围内。 该调解书生效后，原告向本院申请强制执行。本院于2018年1月26日作出（2017）辽06执47号之二执行裁定书，裁定查封被执行人王丽娜名下位于辽宁省大连市中山区（房产证号：20××93）和辽宁省大连市中山区解放路270号10层8号（房产证号20××94）。房屋查封后，被告王琪、王存贤向本院提出执行异议，本院受理后作出于2020年7月20作出（2020）辽06执异7号执行裁定书，裁定中止对坐落于大连市中山区两套房屋的执行。原告不服提起本诉。 另查明，本案庭审过程中，原告与被告王存贤、王琪均主张本院作出（2020）辽06执异7号执行裁定书，裁定中止的房屋错误，应为原告申请查封的房屋即辽宁省大连市中山区（房产证号：20××93）和辽宁省大连市中山区解放路270号10层8号（房产证号20××94）。根据本院于2018年1月26日作出（2017）辽06执47号之二执行裁定书，裁定查封的是被执行人王丽娜名下位于辽宁省大连市中山区（房产证号：20××93）和辽宁省大连市中山区解放路270号10层8号（房产证号20××94），并无大连市中山区两套房屋。故本院作出（2020）辽06执异7号执行裁定书，裁定中止的应是辽宁省大连市中山区（房产证号：20××93）和辽宁省大连市中山区解放路270号10层8号（房产证号20××94）两套房屋。 再查明，本案在审理过程中，被告王琪、王存贤向本院提供售房协议、收条、中国工商银行个人业务凭证（专用）、中国银行刷卡凭证、专用收款收据各一份以及房地产权证两份。售房协议为半张纸，用黑色笔迹书写记载的全部内容为：“（甲方）卖方：王丽娜、（乙方）买房：王存贤，经甲、乙双方协商，甲方自愿将中山区解放路270号10层1-1号、10层1-2号两套房产以玖拾万元整出售给乙方”，王丽娜在落款售房人处签字，落款时间为2009年12月7日。售房协议的背面用蓝色笔迹书写记载：收条，收条内容为“今收到王存贤购房款伍拾万元整，待交房时付清余款肆拾万元整。”，王丽娜在落款收到人处签字，落款时间为2009年12月7日。中国工商银行个人业务凭证（专用）日期为2009年12月6日，记载：王存贤向王丽娜卡号95×××19汇款50万元。中国银行刷卡凭证交易日期为2010年3月13日，记载：商户名称一正物业管理，卡号95×××19/S，交易类型消费/SALE，金额40万元。专用收款收据日期为2010年3月13日，注明：付款单位（交款人）王琪，人民币肆拾万元正，收款事由为：“1007号、1008号（首付款），结算方式刷卡。收款收据加盖大连一正房地产营销策划有限公司财务专用章。两份房地产权证记载：房地产权证填发日期均为2010年3月2日，房地产权利人均为王丽娜。其中（房产权证号：20××93）房屋坐落辽宁省大连市中山区和（房产权证号20××94）房屋坐落辽宁省大连市中山区解放路270号10层8号。该两套房屋至今房地产权利人仍为王丽娜。 此外，王琪和王存贤向本院提交了证明其实际入住上述两套房屋的相关证据，分别为1、物业费：大连一正物业管理有限公司出具的2010年至2013年专用收款收据，大连恩典伟业商贸有限公司出具的2014年至2019年专用收款收据；2、采暖费：大连一正物业管理有限公司出具的2010年至2013年专用收款收据，大连天惠供热有限公司出具的2015年至2020年专用收款收据，但2014年的采暖费，其中1007房屋是由大连天惠供热有限公司出具的专用收款收据、1008房屋是由大连恩典伟业商贸有限公司出具的专用收款收据；3、电费：大连市供用事业联合收费有限公司出具的上述两套房屋2017年8、10、12月，2018年2、4、6、8、10、12月的电费使用费用证明。4、水费：大连恩典伟业商贸有限公司于2019年12月5日出具的上述两套房屋无水费欠费的证明。5、垃圾费：大连市供用事业联合收费有限公司出具的2019年2、4、6、8、12月的收费凭证。上述费用王琪和王存贤除提交上述证据外，并未提交实际给付款项的相关凭证。 本院认为：本案争议焦点为王琪、王存贤对涉案房屋是否具有排除原告强制执行的民事权益。原告基于其与第三人鸿发伟业（大连）实业有限公司、大连新海航运有限责任公司、王丽娜、张爱、赵钰玲、刘继人、田庆利金融借款合同纠纷一案，申请法院查封了王丽娜名下的涉案房屋，王琪、王存贤以诉争房屋归其所有为由提出执行异议。经审理本院裁定中止对诉争房屋的执行，原告提起申请执行人执行异议之诉。因此，本院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，判断本案王琪、王存贤对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于涉案房屋合同签订的问题。其一，王琪、王存贤提供的售房协议为半张纸，该半张纸有明显裁剪痕迹，且半张纸的正面和背面分别记载售房协议内容和收条内容，王丽娜签署该售房协议的时间和出具收条的时间均为同一天2009年12月7日，但却使用不同笔迹进行书写，不符合常理。而从售房协议的内容看，售房协议中双方仅简单的约定了房号、房屋价款，且仅有王丽娜一人签名，双方对房屋价款的如何给付、给付时间、房屋交付时间、违约责任等均未作出约定，亦不符合签订房屋买卖合同常理。且王存贤作为房产部门的工作人员，应对房屋买卖合同的签订有基本的常识。故该售房协议的真实性存疑。其二，王存贤与王丽娜签订的售房协议中，即便该售房协议真实，但该协议约定王丽娜出售给王存贤的房屋是大连市中山区两套房屋。在双方签订该协议后，王丽娜实际交付的房屋不是上述协议约定的房屋，而是涉案（房产权证号：20××93）房屋坐落辽宁省大连市中山区和（房产权证号20××94）房屋坐落辽宁省大连市中山区解放路270号10层8号两套房屋，且王丽娜向王存贤交付上述房屋后，双方亦未重新签订房屋买卖合同，故不能认定涉案房屋在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。因此，王存贤的主张不符合《异议复议规定》第二十八条第（一）项的规定。 二、关于涉案房屋过户的问题。其一，本案王琪、王存贤自2010年至涉案房屋查封的八年时间，没有证据证明在此期间，涉案房屋存在权利障碍，且王琪、王存贤应该督促王丽娜协助办理房屋权属变更登记手续，或者通过诉讼等方式行使权利。故王琪、王存贤对未办理房屋过户登记存在过错。其二，依据王琪、王存贤的主张，其支付剩余房款40万元的时间是2010年3月13日，而王丽娜取得房地产权证的时间是2010年3月2日，即王琪、王存贤付清房款时，就应要求王丽娜办理办理房屋权属变更登记手续，且结合其在二审陈述的“由于王丽娜资金紧张，双方商定一个月后办理过户手续。到了约定办过户时间，王丽娜不是钱紧就是有事无法抽身，总是拖着不配合办手续”，在其能够联系到王丽娜的情况下，迟迟未办理理房屋权属变更登记手续，存在怠于行使权利的情形，且其未举证证明非因其自身原因未办理过户登记。故王琪、王存贤未办理过户无合理原因，其主张不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定。 三、另外，王琪和王存贤虽然主张已实际入住涉案房屋，但其提供的采暖费的凭证中，2010年至2013年的采暖费收据均由大连一正物业管理有限公司出具，2015年至2020年的采暖费收据均由大连天惠供热有限公司出具，但2014年的采暖费收据，1007房屋是大连天惠供热有限公司出具、1008房屋是大连恩典伟业商贸有限公司出具，两套房屋同时交纳采暖费却分别由两个不同公司出具收据，且在2010年至2013年，2015年至2020年的采暖费的出具单位中均没有大连恩典伟业商贸有限公司开具收款收据的情况，故在其未提交实际交付采暖费凭证的情况下，对其提交的该采暖费证据的真实性，本院无法确认。基于上述理由，王琪、王存贤不符合《异议复议规定》第二十八条的规定，无法排除执行，本院不予支持。对原告要求继续查封涉案房屋的主张予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准许执行辽宁省大连市中山区（房产证号：20××93）和辽宁省大连市中山区解放路270号10层8号（房产证号20××94）两套房屋。 案件受理费100元，由被告王琪、王存贤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 本院（2020）辽06执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二〇年十二月二十日 书记员  林婷婷