贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4369号上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：凯里市大地永乐家园业主委员会，住，住所地：贵州省凯里市永乐路**/div>负责人：徐胜兵，业主委员会主任。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所，住所地：贵州省凯里市北京东路**div>法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）因与被上诉人凯里市大地永乐家园业主委员会（以下简称“永乐家园业委会”）及一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初9522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议、审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回大地永乐家园业主委员会的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人合法抵押权未得到应有的尊重和保护。二、大地联创公司将规划部门确定的物业用房擅自销售，被上诉人应向大地联创公司主张权利。三、涉案房产1410号房屋并不是规划审批的物业用房，而是上诉人的抵押物。被上诉人凯里市大地永乐家园业主委员会口头答辩称：大地永乐家园小区1410号房屋从2013年10月1日交房至今都是作为物业用房。根据《贵州省物业管理条例》第十三条规定，开发商应该无偿为小区配置物业服务用房，现在1410号作为大地永乐家园唯一物业用房，作为大地永乐家园的配套设施，属于大地永乐家园业主共有，应当排除法院的强制执行。一审被告大地联创公司在一审和二审期间均未出庭应诉和答辩。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定的事实：2013年12月30日，原告华融贵州分公司、南充银行贵阳分行及大地联创公司签订了编号为贵州Ｙ25130051-1号《债权转让协议》，华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创公司所享有的金融债权，该项金融债权本金为52000万元。同日，双方签订了编号为贵州Ｙ25130051-3号《债务重组协议》，该协议约定了债务重组本金、重组收益、还款期限及还款方式等条款，且签订了编号为贵州Ｙ25130051-5号《抵押协议》，约定大地联创公司用其所有的位于贵州省凯里市的在建工程提供抵押担保，并依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，其中涉案房屋包含在此他项权证内。后因大地联创公司未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创公司与担保人的还款责任及华融贵州分公司所享有的抵押权。事后，因大地联创公司未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融贵州分公司遂向该院申请强制执行。2019年10月21日作出（2019）黔2601执2142号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人凯里市大地永乐家园业主委员会提出了执行异议，该院在审查之后于2020年6月15日作出（2020）黔2601执异48号《执行裁定书》，裁定撤销（2019）黔2601执2142号之一《执行裁定书》对位于凯里市房屋拍卖的执行。同时查明：原规划审批通过的方案文本中物业用房设置在四楼，由于小区一楼至四楼为商业区，且商业区与住户区划分为两个不同的出入通道，为便于物业管理，大地联创公司将物业用房变更到住户区1410号房屋。2013年9月1日大地联创公司作为建设单位，将14楼10号（1410号）房屋作为物业、业主委员会办公用房，移交给物业管理单位大地联创物业服务有限责任公司，目前该房屋由大地永乐家园业主委员会作为物业用房使用至今。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于凯里市大地永乐家园业主委员会对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”之规定，涉案房屋是否属于物业管理用房，华融贵州分公司请求执行诉争房屋理由是否成立。依据《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”及三十七条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。”因此，物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定建设的，用作物业管理办公处所等房屋，属于公共设施，其产权归全体业主共有。涉案房屋位置与工程规划图上注明的物业管理用房位置不一致，但诉争小区内并无其他物业管理用房，并且涉案房屋系建设单位于2013年9月1日移交给大地永乐家园业主委员会作为物业用房并使用至今。故涉案物业管理用房系大地永乐家园小区的公共配套设施，其产权属于大地永乐家园小区全体业主。凯里市大地永乐家园业主委员会对华融贵州分公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益，其合法权益应当依法予以保护。故原告华融贵州分公司要求执行拥有在建工程抵押权的凯里市房屋的诉请不能成立，依法应予驳回。大地联创公司经法院传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”的规定，建设单位大地联创公司应当为“大地永乐家园”小区配置物业管理用房。经查，原规划的物业管理用房虽然在第四层，但后来建设单位又把物业管理用房调整为1410号房屋且自2013年10月份交房以来一直作为该小区的物业管理用房使用至今。根据《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主”的规定，本案争议的1410号房屋应自2013年9月1日调整为物业用房之日起就应视为该小区的公共配套设置，其产权属于全体业主所有，其后未能办理产权转移登记的原因也不能归责于全体业主。2013年12月30日，大地联创公司隐瞒该房早已变更为物业管理用房的事实，仍把1410号房屋作为抵押财产抵押给债权人华融贵州分公司并于2014年办理了抵押登记手续，但1410号房屋早已在2013年9月1日就已经调整作为“大地永乐家园”小区的物业管理用房，先于抵押权设立的时间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”和《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主”的规定并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院认为永乐家园业委会对其物业管理用房1410号房屋所享有的权利可以排除法院的强制执行。综上所述，上诉人华融贵州分公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 郑华品二〇二〇年十二月十六日书记员 杨绍鑫