广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初12115号 原告：李雪凤，女，1988年7月5日出生，壮族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：梁文超，广西宏松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦佼佼，广西宏松律师事务所律师。 被告：南宁嘉通置业有限责任公司，住所地南宁市那洪大道********，统一社会信用代码91450100315945287Y。 法定代表人：傅杰锋，总经理。 委托诉讼代理人：汤景棠，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄**刚，广西创想律师事务所律师。 原告李雪凤与被告南宁嘉通置业有限责任公司（以下简称嘉通公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告李雪凤的共同委托诉讼代理人梁文超、秦佼佼，被告嘉通公司的委托诉讼代理人汤景棠、黄**刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李雪凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金21310.45元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月27日，原告与被告签订了《南宁市商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于南宁市江南区，该商品房建筑面积为105.42平方米，房屋总价为426209元。合同签订后，原告依约支付了首付款并向银行办理了商业贷款。根据合同约定，被告应于2018年12月31日前将经过建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方单位联合验收合格后的房屋交付给原告，如逾期交房，被告应于最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款千分之五的违约金，双方在补充协议上第七条约定了违约金总额不超过已付房款的5%。然而，直至2019年10月1日，被告才通知原告进行收房，但此时房屋质量不符合《建筑法》规定的质量标准，亦不能达到合同约定的“五方”正式验收合格的交付条件。2019年12月24日被告建设项目获得五方验收合格并备案后并没有再次向原告书面送达收房的事项。2020年5月31日原告才向被告及物业领取钥匙和实际占有房屋。据此，为维护自身合法权益，原告特依法向人民法院提起诉讼并提出前述请求，请法院依法判如原告所请。 被告嘉通公司辩称：一、被告已在交付时限前将涉案房产交付原告，无逾期交房的情形。（一）“新港家园”项目存在不可抗力等客观事由，被告可延期交付房产。根据另案（2020）桂0105民初2225号生效判决书认定的事实，2017年2月10日，“新港家园”项目因建设高度影响南宁机场运行而全面停止施工及销售工作。后“新港家园”项目按照民航广西监管局[2017]26号文件的要求完成拆除工作及安装障碍物灯并经南宁市住房保障和房产管理局批准后，于2017年11月16日复工，期间总计279天。2018年至2019年期间，“新港家园”项目因高考、中考、自治区成立六十周年、两会、东盟博览会、台风“山竹”影响而停工50天。前述期间总计329天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之约定，被告应在2018年12月31日前将涉案房产交付原告，如遇不可抗力或出卖人事先无法预见和控制的客观因素等造成工期延误的，被告可据实延期交房。原告与被告签订合同的时间为2016年12月27日，在“新港家园”项目遇不可抗力的时间之前，故被告交付涉案房产的期限可顺延329天后，即房产的交付时限应为2019年11月25日。（二）被告已于顺延后的交付时限前将涉案房产交付原告。2019年9月6日，被告向原告发出《商品房交付（入伙）通知书》，原告于2019年10月2日办理收房手续。被告已于房产交付时限2019年11月25日前将涉案房产交付原告，故被告不存在逾期交房的行为，无须承担逾期交房的违约责任。二、被告无逾期交房的情形，原告要求被告承担逾期交房的违约责任无事实和法律依据。如前所述，因“新港家园”项目存在不可抗力等客观事由延期交房不属于违约，且被告已于房产交付时限即2019年11月25日前将涉案房产交付原告，涉案房产亦于2019年9月24日通过预验收，于2019年12月24日通过正式验收。被告实际上无逾期交房的行为，原告要求被告承担逾期交房的违约责任无事实和法律依据。三、即便被告交付涉案房产时未通过五方正式验收给原告造成损失，但原告应举证证明其实际遭受的损失。（一）《商品房买卖合同》中无对应的违约责任条款。根据另案（2020）桂0105民初2225号生效判决书认定的事实，“新港家园”项目已于2019年12月24日正式通过五方验收，具备房产交付的条件。虽被告在未通过五方验收前通知原告前来办理收房手续，但原告已于2019年10月2日接收涉案房产且未提出异议。纵览《商品房买卖合同》全文，并无条款约定在出卖人交付房产未达交付条件，且买受人已接收该房产时，买受人应按何种方式或标准向出卖人主张违约责任。在双方未约定前述情形违约责任的情况下，原告应依据实际所遭受的损失要求被告承担违约责任。（二）鉴于原告已实际接收涉案房产且未提出异议，原告应举证证明其实际遭受的损失。鉴于上述事实，虽被告此前的交付行为并不符合《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规的规定及合同的约定，但鉴于原告已实际上收房且并未提出异议，现原告主张被告承担违约责任，依据证据规则，应由原告举证证明因被告未通过五方验收前的交付行为给其造成的损失。四、即便被告的行为可认定为逾期交房并承担违约责任，但原告主张的违约金计算标准及计算方式亦存在错误。（一）原告主张违约金标准过高。1.原告的实际损失应参照同等地段相近面积房屋的房屋租金确定。原告于2019年10月2日接收涉案房产，2019年12月24日，“新港家园”项目通过五方验收，原告可正常使用涉案房产，即原告可能遭受损失的时间为2个余月。但原告主张按其已付房款5%计算违约金，金额高达21310.45元，即便原告在接收涉案房产后立即将房屋出租，所产生的租金亦不可能达到前述金额，故原告主张的违约金标准明显过高。2．因“新港家园”项目复工需要的合理期间应予以顺延。“新港家园”项目因政府指令，于2017年2月10日停止施工，经南宁市住房保障和房产管理局批准后于2017年11月16日复工。但因停工时间较久，施工方中国建筑一局（集团）有限公司已将人员、施工材料、机器设备等调离施工现场，需一定时间与分包方、供应方协商。同时，为确保施工安全，施工方需与塔吊租赁单位就超高塔吊拆除事宜进行协商。基于前述原因，“新港家园”项目直至2018年5月5日才能正式复工，距离批准复工的时间已过170天之久。有鉴于“新港家园”项目逾期交房属于不可归责于被告的情形，法院可以根据停工令确定的天数并结合案件实际情况，免除出卖人相应的逾期交付房屋的违约责任。考虑到“新港家园”受政策影响停工时间较长，重新组织人员、材料进场及塔吊拆除需一定时间，故该期间所导致逾期交房的损失，应由被告与原告合理分担，或将交房期限再予以适当顺延。故综合被告的过错即原告的预期利益等因素，原告主张的违约金应属过高。（二）原告主张违约金计算方式错误。原告所主张的违约金系从2018年12月31日计算至实际交付之日，但根据另案（2020）桂0105民初2225号生效判决书可知，“新港家园”项目存在不可抗力等因素可延期交房329天，实际交房时限为2019年11月25日。即便原告主张应按逾期交房的违约情形及违约责任计算违约金，亦应当以2019年11月25日为违约金计算起算点。同时，“新港家园”项目已于2019年12月24日通过五方联合验收，且原告亦已于验收前接收涉案房产，故违约金应计算至2019年12月24日止，即原告应当以2019年11月25日至2019年12月24日为期间计算违约金，故原告违约金计算方式错误。综上所述，恳请贵院根据相关事实和法律，综合考量原告实际损失、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则依法作出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年11月30日，被告就涉案南宁经济技术开发区吴圩镇棚户改造项目（新港家园）21号楼取得《建设工程规划许可证》（证号：建字第450105201510319），许可的建设规模为总建筑面积21795.26㎡，层数26F，建筑总高度78.6m。涉案新港家园项目于2015年12月30日开工建设。2016年6月30日，涉案新港家园项目取得《商品房预售许可证》。 2016年12月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ01932808），约定：出卖人以出让方式取得位于江南区，编号为450105102001ＧＢ00155的地块的土地使用权。出让证号为桂（2015）南宁市不动产权第0015522号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为新港家园，建设工程规划许可证号为建字第450105201510319号，施工许可证号为450113201512300101；买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买的商品房为江南区，该商品房用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为大于2.2米，建筑层数地上26层，地下，地下**，该商品房属预售房内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米5195.14元，总金额为426209元；出卖人应当在2018年12月31日前，将经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方单位验收合格且符合合同约定的商品房交给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人原因包括但不限于因自然灾害、公共突发事件而影响工程进度，或是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、施工时间限制、交通管制等）造成工期延误的；以及因政府机构的行为或为遵守政府新出台的有关法规及规范性文件和政策而引起工期延误的。除因上述特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金，由出卖人承担的违约金额、赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房款价的5%。合同签订后，原告已依合同约定将全部购房款支付给被告。 2017年2月10日，涉案新港家园项目因其建设高度影响南宁机场运行而全面停止施工及销售工作。后新港家园项目按照民航广西监管局〔2017〕26号文件的要求完成拆除工作及安装障碍物灯并经南宁市住房保障和房产管理局批准后，于2017年11月16日复工，上述期间总计279天。 2019年9月，被告通知原告于2019年9月30日办理收房手续，原告于2019年10月2日到约定地点签署了《房屋交付手续汇签单》,该单记载了收房流程及相应环节的交接内容，相应环节均有交接经办人签字。其中，钥匙组的第一项内容为“业主已领取入户门钥匙”。该单尾部“业主签字”处有原告的签字，落款时间为2019年10月2日。 2019年12月24日，涉案南宁经济技术开发区吴圩镇棚户改造项目（新港家园）21号楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位及建设单位五方验收合格。验收意见载明，21号楼的建筑面积21791㎡，结构类型、层数为框剪结构，地上，地上**、地下**时间为2015年12月30日，竣工时间为2019年12月24日。 另查明，2018年至2019年期间，涉案新港家园项目因高考、中考、自治区成立六十周年、两会、东盟博览会及台风“山竹”影响而停工50天。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。 原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于被告是否可以延期交房及其天数的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》的约定，被告作为出卖人可据实延期交房的情形主要包括：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人原因包括但不限于因自然灾害、公共突发事件而影响工程进度，或是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、施工时间限制、交通管制等）造成工期延误的；以及因政府机构的行为或为遵守政府新出台的有关法规及规范性文件和政策而引起工期延误的。对于涉案新港家园项目因建设高度限高造成停工279天可否相应顺延交房问题。涉案新港家园项目于2015年11月30日取得《建设工程规划许可证》，许可的建筑层数为26F，建筑总高度为78.6m，被告在实际建设过程中未超越规划许可的范围，故该项目因建设高度限高而被相关部门责令停工整改应属出卖人无法事先预见和控制的客观原因造成的延误，被告可依据合同约定据实延期交房。 对于涉案项目因高考、中考、自治区成立六十周年、两会、东盟博览会及台风“山竹”等原因造成停工可否相应顺延交房问题。虽原告不认可存在上述的停工，但上述原因的停工系按政府文件进行。在相关政府文件中，每年高考前后共4天、中考前后共5天有按时段禁止从事产生环境噪音的各类施工作业的要求，其他因会停工的文件中建筑工地及涉建筑类相关行业如商品混凝土搅拌站等一并暂停作业，涉台风“山竹”的文件中则要求停止施工，所涉天数不少于60天。故涉案项目因上述原因致暂停施工50天具有合理性。又因该50天的停工系合同约定的可以据实予以延期交房的特殊原因造成，故交房时间相应予以顺延。综上，被告可据实延期交房的天数共计为329天（279天+50天），合同约定的房屋交付时间为2018年12月31日前，则顺延329天后，房屋交付的时限应为2019年11月25日前。 关于被告是否构成逾期交房及其违约金的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》约定，被告（出卖人）应当在2018年12月31日前，将经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方单位验收合格且符合合同约定的商品房交给原告（买受人）使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。《建筑工程质量管理条例》第十六条亦规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：......(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用”。依照上述规定,建设、勘察、设计、施工、监理五方单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定,交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五方单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此,依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定,以及涉案合同的约定,涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五方单位竣工验收合格,电梯、消防等设施也验收合格,相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，涉案项目于2019年12月24日才正式通过建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位及监理单位五方验收合格，则涉案房产具备合同约定的交付条件的时间不应早于2019年12月24日。被告通知原告于2019年9月30日办理收房手续，此时涉案房产尚未达到合同约定的交付条件。原告于2019年10月2日就依通知前去与被告办理相关收房手续，并签署《房屋交付手续汇签单》，应视为原告已于当日与被告办妥收房手续。但原告在2019年10月2日就与被告办理收房手续，不促使涉案项目达到验收合格的交房条件，也不促使被告未经验收而交房的行为符合前述法律法规的强制性规定。因此原告有权主张被告逾期交房的违约责任。涉案项目于2019年12月24日正式通过五方验收合格，则应认定原告在五方验收合格之际房屋达到交付条件之时即收房，那么被告逾期交房的违约责任应自前述的房屋交付时限（即2019年11月25日）之次日起计算，计至2019年12月24日止，共计29日。虽被告辩称原告主张的违约金过高，应按照每日万分之三以内计算违约金，但被告在涉案项目相同情形的其他案件中自愿将违约金调整为每日万分之四以内且最高额不超过合同总价的5%，该案现已生效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，原告未能提交证据证明其实际损失，再结合被告的过错及原告的预期利益等因素，每日按已支付房款的万分之四计算违约金具有合理性。故被告应向原告支付的违约金总额为4944元（426209元×4?/日×29日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告南宁嘉通置业有限责任公司向原告李雪凤支付逾期交房违约金4944元； 二、驳回原告李雪凤的其他诉讼请求。 案件受理费166元，由原告李雪凤负担127元，被告南宁嘉通置业有限责任公司负担39元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 梁绍宇 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 谭小彤 书 记 员 周其婷