山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3633号上诉人（原审被告）：威海恒峰房地产开发有限公司，住所地威海市文登区金山路**。法定代表人：刘祖延，董事长。委托诉讼代理人：王国强，山东时中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：丛琳，女，1989年10月31日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：丛强(系丛琳之父)，住威海市文登区。上诉人威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称“恒峰公司”）因与被上诉人丛琳商品房销售合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初4314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒峰公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由丛琳承担。事实和理由：原审法院事实认定错误。理由如下：1.丛琳主体不适格。商品房销售合同和协议书签字人均为丛强，该案是商品房销售合同纠纷，合同具有相对性，应驳回丛琳的诉讼请求。2.协议书及收款收据上面加盖的财务专用章系虚假伪造的，原审法院认定案涉协议书可作为已付款凭证并不成立。首先，该协议书及收款收据真实性明显存疑，内容极其简单，且在“房款已收清”字样处加盖“威海恒峰房地产开发有限公司财务专用章”，该处章为方形章，无编号，明显过于虚假，恒峰公司系较大规模、手续齐全且经营正规的房地产开发公司，有较为齐备的法务部门及合同审查人员、会计人员，且公章、财务专用章均系工商备案，有企业唯一的防伪编码，如此庞大的收款数额，涉及6套房产，仅仅用破旧的一张纸，草草的几行字，一个打破常人认知规律的财务专用章就直接认定完成了房款交付，实属牵强，且恒峰公司的财务专用章系圆形章有防伪标码，一审庭审过程中恒峰公司已经提交真实财务专用章，但一审法院并未采纳。3.丛强并未提交其完成了缴纳6套房款义务的直接证据。根据商品房交付市场规则，个人缴纳房款一般系现金或银行转账，但此案中，丛强并未提交付款凭证，也没有提交任何的银行转账记录，商业承兑汇票的真实性及是否已经承兑，承兑金额多少，均不可知，原审法院仅仅依据记载收款内容的书面材料作为已付款凭证证据不足。丛琳辩称，一审法院认定事实清楚。丛琳系丛强之女，购房合同及房管局备案的购房人均是丛琳，诉讼主体适格，一审法院认定丛琳完成付款义务也是正确的，但诉讼时效应该按照2013年12月31日起算，因为房屋未交付的违约行为是持续性违约，不存在超过诉讼时效问题。丛琳向一审法院起诉请求：一、要求恒峰公司自验收合格之日立即向丛琳交付世纪大道85号1单元1317室房屋；二、要求恒峰公司自2013年12月31日起至实际交付房屋止，按日向丛琳支付已交购房款82580元万分之一的延期交房违约金。一审法院认定事实：丛琳主张其购买恒峰公司开发的威海市文登区房屋一套，为此向法庭提供合同编号为20130119927A74240818的《商品房买卖合同》一份，其中约定丛琳购买恒峰公司开发的位于威海市文登区房屋一套，房屋建筑面积41.29平方米，房屋价款共计82580元。该合同第八条约定，出卖人应于2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人使用。第九条约定，出卖人逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人交付已付购房款万分之一的违约金。该合同落款甲方处加盖“威海恒峰房地产开发有限公司合同专用章”及“刘祖延印”法人印章。恒峰公司对该证据真实性不予认可，并表示其中加盖的印章与恒峰公司现在使用的公章不相符，对印章真实性不清楚，并表示其公司并非上海城项目的实际开发商，上海城实际由刘祖延和其他几位合伙人共同投资开发的，故而上海城所有的房屋销售资料恒峰公司均无存档，上海城项目的财务由刘祖延控制。一审法院认为，丛琳提交的《商品房买卖合同》格式系经房管部门备案的正式商品房买卖合同文本，其中落款甲方处加盖有合同专用章及法人印章，恒峰公司虽对印章的真实性提出异议，但对此未提交证据初步证实其存在虚假性之可能，故应承担举证不能的法律后果，对其相应辩称不予采纳。对丛琳提供的《商品房买卖合同》的证明效力，依法予以采纳。双方主要争议事实系丛琳是否已交清购房款。一审法院认定记载收款内容的书面材料可作为已付款凭证。丛琳提供的协议书中明确记载了“以上房款已收清”字样，在该文字处加盖有“威海恒峰房地产开发有限公司财务专用章”，且有上海城会计干美新签名确认，该协议书能够作为购房款已交清的有效证据。且丛琳进一步提供了收款收据、承兑汇票复印件等一宗，其中也有部分单据加盖有“威海恒峰房地产开发有限公司财务专用章”，证据间能够相互佐证，进一步证实购房款交纳之事实。恒峰公司虽不予认可，但无法提供相应财务账簿进行核对，即便按其辩称系其法人刘祖延实际控制上海城项目财务，而恒峰公司亦未提供由其法人管理的相应财务账簿，亦应承担举证不能的法律后果，对其相应辩称不予采纳。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定履行自己的义务。本案中，丛琳、恒峰公司签订《商品房买卖合同》，恒峰公司应按合同约定及时履行房屋交付义务，但双方约定的交房期限早已届满，恒峰公司至今未将房屋交付丛琳使用，故丛琳要求其在房屋符合交付条件时及时交付房屋，同时承担逾期交房违约金，理由充分，应予支持。恒峰公司虽自称其并非案涉房屋的实际开发商，案涉房屋系其法定代表人刘祖延与其他人合作开发，但其作为出卖人与丛琳签订《商品房买卖合同》，根据合同相对性原则，恒峰公司应承担该《商品房买卖合同》项下的相应出卖人责任。至于其承担责任后，能否向实际开发人追偿，恒峰公司可另行寻求解决。按照合同约定，逾期交房违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。自2013年12月31日恒峰公司交付房屋第二日计算180日起，恒峰公司未按照合同约定交房，即构成违约。《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。依据上述法律规定，丛琳有权自其起诉之日往前推算三年要求恒峰公司支付逾期交房违约金，即丛琳有权主张2017年8月8日（起诉日2020年8月7日往前推算三年）至2020年8月7日期间及此后至实际交房之日止期间的逾期交房违约金。经计算2017年8月8日至2020年8月7日期间的逾期交房违约金为9043元（82580元×1095天×0.01%）。丛琳主张的2013年12月31日至2017年8月7日期间的逾期交房违约金因超过诉讼时效，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、威海恒峰房地产开发有限公司于威海市文登区房屋验收合格之日起五日内将上述房屋交付丛琳。二、威海恒峰房地产开发有限公司支付丛琳2017年8月8日至2020年8月7日期间的逾期交房违约金9043元，于判决生效后十日内付清，并以82580元为本金，自2020年8月8日起至实际交房之日止，按日万分之一继续承担延期交房违约金。三、驳回丛琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费932元，由丛琳负担182元，威海恒峰房地产开发有限公司负担750元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。恒峰公司提交了三份证据，1.印章交接说明一份，该印章交接是由财务人员江秀玲转交给新的财务人员曲佳佳，证明在2014年9月13日之前，恒峰公司的财务专用章编号为3710810011811；2.印章更换说明一份，证明在2015年7月14日之后恒峰公司的财务专用章变更为3710810031575一直使用至今；3.材料说明一份并加盖现在的财务专用章，编码为3710810031575。本院组织丛琳进行了质证，丛琳对该三份证据真实性均有异议，认为上述材料上的印章全是虚假的，对所证明的内容也均不认可。丛琳提交了两份证据，1.2013年1月19交款205824元并由恒峰公司出具的收据，编码为2914349；2.房管局出具的备案信息证明一份。本院组织恒峰公司进行了质证，恒峰公司对证据1的真实性有异议，该收据同丛琳一审时提交的其他收据形式是一样的，加盖的是威海恒峰房地产开发有限公司财务专用章方形章，对该章的真实性恒峰公司不认可，在一审时恒峰公司要求丛琳提交银行转账记录或者刷卡记录，丛琳没有提交，仅凭该收款收据不能证实丛琳缴纳了全部购房款，同时也说明在一审时，丛琳没有提交全部的交款证明；对证据二的真实性没有异议。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.恒峰公司与丛琳之间是否存在合法有效的商品房买卖关系；2.丛琳是否按约定支付了案涉房屋的房款；3.丛琳是否有权要求恒峰公司交付房屋并支付延期交房违约金。关于诉讼主体是否适格及商品房买卖合同效力问题。恒峰公司上诉主张丛琳非适格诉讼主体，应驳回其诉讼请求。结合2013年1月19日签订的商品房买卖合同及房管局备案的合同当事人信息，应当认定丛琳为房屋实际买受人，与本案存在直接利害关系。在恒峰公司无法举证证实该合同甲方处加盖的恒峰公司合同专用章及法人印章系伪造的情况下，应当认定丛琳与恒峰公司签订的案涉商品房买卖合同合法有效。本案中丛琳作为一审原告参加诉讼，并无不当。故，恒峰公司该项上诉主张，本院不予采纳。关于丛琳是否完成付款义务及延期交房违约金问题。恒峰公司上诉主张协议书及相关房款收据上的财务专用章系虚假伪造，丛琳完成购房款支付义务的证据不足。根据庭审提交的显示“房款已收清”并带有签章的协议书、收款收据、银行承兑汇票等证据，可以证实丛琳已付清房款这一事实具有高度盖然性，且案涉房屋买卖磋商、房款支付等行为均是丛琳之父丛强在恒峰公司售楼处内与工作人员进行的，丛琳有理由相信其已向开发商完成支付房款的义务，并无明显过错。恒峰公司虽主张收款收据上的财务专用章系伪造，但未能提供恒峰公司或者实际开发商相应财务账簿进行核对，本院不予采信。恒峰公司作为房屋买卖合同相对方，未按照约定日期交付房屋，应向丛琳支付相应延期交房违约金。恒峰公司在承担责任后，是否向实际开发商追偿，恒峰公司可另行主张权利。故，恒峰公司该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，威海恒峰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1864元，由上诉人威海恒峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十二月二十五日法官助理俞凯书记员安圆圆