湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11548号上诉人（一审被告）：袁俊，男，1983年7月21日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（一审原告）：长沙瑞光物业管理有限公司，住所地长沙市天心区沙河街******。法定代表人：黄斯禹。委托诉讼代理人：刘长青，湖南鸿明律师事务所律师。上诉人袁俊与被上诉人长沙瑞光物业管理有限公司(以下简称瑞光公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初3945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁俊上诉请求：1.依法撤销长沙市天心区人民法院（2020）向0103民初3945号民事判决书第一项，判决驳回被上诉人全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：袁俊对瑞光公司与业主委员会签订的《物业服务合同》不知情，因此该合同不具有合法性；瑞光公司未尽物业服务职责，导致排泄物泄露，居住环境恶劣，并且随意提高物业服务价格。因此，袁俊请求二审法院依法改判减少其应支付的物业费。瑞光公司辩称，1、物业公司与全体业主签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力；2、关于上诉人所说泄露排泄物的问题，是因为该栋房屋的地基下沉，系房屋质量问题引发的下水管道爆裂，物业公司有和业主委员会沟通协商处理，申请物业维修资金，但未申请到资金。另外该下水管道已经由物业公司进行了更换，该问题实际上已经解决；3、关于物业费，物业费涨价之前，被上诉人联合业主委员会召开了业主大会。并且在小区的楼栋之间张贴了召开业主大会的通知，在小区门口也拉了横幅，召开了业主大会。在业主大会开会的当天，通过小区的广播通知小区的业主召开业主大会。此次业主大会有街道、社区相应的工作人员参与见证了业主大会的召开和业主的投票，不存在上诉人所说召开业主大会不知情的情形。上诉人未参与业主大会系其对自身权利的放弃；4、物业费由1.2元/㎡涨价到1.5元/㎡并不高，被上诉人提高物业费价格是为了更好的服务；5、一审中，已明确上诉人并没有正当理由拒缴物业费，因此上诉人应当依据合同约定，向被上诉人支付物业服务管理费。因此，瑞光公司认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。瑞光公司向一审法院起诉请求：一、袁俊支付瑞光公司物业管理服务费13244元（从2014年1月1日算至2019年12月31日止，2018年3月1日之前按1.2元/平方米计算，2018年3月1日之后按1.5元/平方米计算）；二、袁俊支付瑞光公司物业管理服务费的违约金3973.2元（酌情按拖欠物业总额的30%计算）；三、本案的诉讼费用由袁俊承担。瑞光公司在一审庭审过程中表示，因瑞光公司于2014年3月1日入驻小区，因此撤回诉讼请求中涉及2014年3月1日前的部分。一审法院认定如下事实：袁俊系长沙市天心区暮云镇北塘村三城花苑三期15栋406房（以下简称406房）业主，该房屋建筑面积140.73平方米，于2013年7月25日登记在袁俊名下，现已装修入住。瑞光公司提供《物业服务合同》一份，载明2014年3月5日，长沙雨建房地产开发有限公司与瑞光公司签订《物业服务合同》，主要约定：收费标准，多层住宅0.5元/月/平方米，小高层1.2元/月/平方米，物业服务费按月计收，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日每日按欠款的0.3‰加收滞纳金；服务合同期限：自2014年3月1日至2017年3月1日。瑞光公司提供《物业服务合同书》一份，载明2017年2月17日，长沙市天心区三城花苑小区业主委员会（甲方）与瑞光公司（乙方）签订《物业服务合同书》，约定由瑞光公司为三城花苑小区提供物业服务。主要约定：1、委托服务期限暂定一年，自2016年12月15日起至2017年12月15日；2、物业费按以下收费标准收取：多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米；3、乙方提供的物业服务包括以下内容：负责本物业管理区域内物业共用部位的维修、养护、管理。负责物业共用设备的运行、维修、养护和管理。负责清洁卫生服务。负责共有的绿地、景观的养护和管理等。瑞光公司提供《物业服务合同》一份，载明2017年12月20日，长沙市天心区三城花苑小区业主委员会（甲方）与瑞光公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由瑞光公司为三城花苑小区提供物业服务。主要约定：1、本合同期限自2018年1月1日起至2020年1月1日；2、本物业管理区域物业服务费收费标准2018年1月1日至2018年2月28日仍按2017年原物业合同执行，2018年3月1日起按已经长沙市物价部门及长沙市天心区核准的标准执行，多层住宅0.8元/月/平方米，高层住宅1.5元/月/平方米；3、乙方应当按价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示；4、因业主原因未办理收房手续的，物业服务费按90%由业主依法缴纳，已装修的、未装修已入住的，物业服务费应全额缴纳。办理装修手续即视为已居住，物业服务费应全额缴纳；5、乙方提供的物业服务包括以下内容：负责本物业管理区域内物业共用部位的维修、养护、管理。负责物业共用设备的运行、维修、养护和管理。负责清洁卫生服务。负责共有的绿地、景观的养护和管理等。乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量二级服务标准。袁俊对上述三份合同质证称，合同仅有业主委员会盖章，没有相关负责人签名，不清楚是否有相应备案，且合同并不能证明瑞光公司提供了物业服务。瑞光公司提供律师函一份，拟证明瑞光公司已经向袁俊催缴物业费，袁俊质证称，该证据不能证明瑞光公司已寄出该律师函、袁俊收到了该律师函。瑞光公司提供《关于请求社区督促开发商解决三城华苑小区房屋外墙及顶层房屋漏水的报告》、《瑞光公司从2014年服务三城华苑所面临的多重问题情况说明》，拟证明瑞光物业提供了物业服务，袁俊质证称，该两份证据并不能证明瑞光公司提供了物业服务。瑞光公司提供《物业服务合同补充协议》一份，载明长沙市天心区三城花苑小区业主委员会（甲方）与瑞光公司（乙方）续签《物业服务合同》，合同期限自2020年1月1日起至2021年1月1日，袁俊质证称，该合同仅有盖章，没有日期和签字，不认可其真实性、合法性。袁俊提交照片一组，拟证明瑞光公司物业服务不合格。瑞光公司对该组照片质证称，该组证据没有体现具体时间地点，不能达到证明目的。即使证据属实，也只能证明瑞光公司提供的物业服务存在瑕疵，但并不是袁俊拒交物业费的合法理由。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。瑞光公司与建设单位及业主委员会依法签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，均应按约履行合同。406房已于2013年7月25日登记在袁俊名下，且其实际装修使用，结合袁俊提交的照片和小区其他业主提交的证据，可以看出，瑞光公司所提供的物业服务期间存在不到位,但不足以证明物业服务长期有瑕疵。同时，小区业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式。因此，袁俊应按约交纳物业服务费。一审庭审中，瑞光公司主张袁俊欠付2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，袁俊对该时间亦予以认可。因瑞光公司提供物业服务的起始时间为2014年3月1日，故物业服务费的起算时间应从2014年3月1日起算。根据物业服务合同约定的分段计算的约定，物业服务费从2014年3月1日起计算至2018年2月28日为8106.05元（1.2元/月/平方米×140.73平方米×48月），2018年3月1日起计算至2019年12月31日为4644.09元（1.5元/月/平方米×140.73平方米×22月），即袁俊应向瑞光公司交纳物业服务费12750.14元（8106.05元+4644.09元）。袁俊未交纳物业服务费系与瑞光公司就物业服务质量、交费等事宜未能协商一致，并非无理由恶意拖欠。双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园。瑞光公司诉请的违约金，综合本案案情，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：一、限袁俊在一审判决生效之日起十日内支付瑞光公司物业管理服务费12750.14元；二、驳回瑞光公司的其他诉讼请求。本案受理费230元，减半收取115元，由瑞光公司负担30元，袁俊负担85元（此费用已由瑞光公司预缴，由袁俊直接支付给瑞光公司）。二审中，各方当事人均未提交新的证据。对一审法院认定的事实，各方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、涉案合同是否合法有效；二、一审认定袁俊应支付的物业费是否合理。一、关于案涉合同的效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。本案中,上诉人袁俊未提交任何证据否认案涉合同的效力，仅以其对合同的签订不知情为由主张合同无效，本院不予支持。根据当事人陈述和一审案卷材料，本院认为,长沙雨建房地产开发有限公司与瑞光公司签订的《物业服务合同》、长沙市天心区三城花苑小区业主委员会与瑞光公司签订的《物业服务合同书》、《物业服务合同》、续签的《物业服务合同》系合同签订方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。袁俊作为三城花苑的业主,上述物业服务合同对其均有约束力。二、关于一审认定袁俊应支付的物业费是否合理。本院认为，袁俊作为三城花苑的业主，应当依据案涉物业服务合同的约定及时交纳物业费。对物业服务有异议而拒交物业费，既非合同约定亦无法律规定，袁俊可通过合同约定的违约条款或其他正当途径主张相关权利。一审法院依据合同约定认定袁俊应支付的物业费合理，同时一审法院考虑到业主与物业公司共建美好家园的大局及袁俊主观上并无恶意拖欠物业服务费的故意,对瑞光公司诉请的违约金未予支持，处理已较为公平,依法应予维持。因此，对袁俊请求减少一审认定的物业费的上诉请求，本院不予支持。综上所述，袁俊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由上诉人袁俊负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年十二月七日法官助理闫江欢书记员谢威源《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。