辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8457号上诉人（原审被告）：孙兰琴，女，1956年6月8日生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：崔升鑫、姜风宇，辽宁声声玉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱洪生，男，1973年2月26日生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：肖春阳，辽宁博信律师事务所律师。原审被告：郑九庆，男，1969年1月29日生，汉族，住大连市普兰店区。原审被告：唐卫，女，1966年9月9日生，汉族，住大连市普兰店区。原审被告：大连毅鑫置业有限公司，住所地大连市普兰店区唐家房街道办事处唐家房社区。法定代表人：唐世和，该公司经理。上诉人孙兰琴因与被上诉人朱洪生、原审被告郑九庆、唐卫、大连毅鑫置业有限公司（以下简称“毅鑫置业公司”）案外人执行异议之诉一案，不服大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙兰琴上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人并未因抵顶取得房屋所有权，被上诉人的债权无法对抗物权。其一，上诉人为保障民间借贷的债权实现，对案涉房屋设定抵押，2014年9月20日，上诉人已经就案涉房屋到房产部门备案登记，被上诉人的权利仅仅是债权，无法与物权对抗，不具有排除人民法院执行的效力。其二，抵顶协议是复印件，无法确定真实性，不应予以采信；原审被告大连毅鑫置业有限公司向被上诉人出具的证明，由于具有利害关系，证明效力明显较低，不足以以此认定被上诉人提供的抵顶协议的真实性，无法判断是否真的存在抵顶债权的法律关系。被上诉人与开发商之间没有房屋买卖合同，也没有房屋买卖的专用发票，即使存在以房款抵顶工程款的关系，但相应的手续并不完善，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，无法产生排除人民法院执行的效力。被上诉人虽领取了入住通知单，交纳了相关费用，但被上诉人并没有对房屋占有和居住使用，而是他人一直在使用。二、本案应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行裁决《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被上诉人提供的证据无法证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应依法驳回被上诉人的诉请。补充意见：1、案涉房屋实际上并非是被上诉人用来居住的唯一住房，案涉房屋一直是他人在居住使；2、本案应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条进行裁决。朱洪生辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、针对上诉人的第一项上诉理由，被上诉人认为上诉人不享有物权，其登记不是物权登记，也不是抵押登记。虽然被上诉人在原审中提交的抵顶协议是复印件，但是该复印件能与其他证据相互印证，可以确定工程款抵顶房屋的事实。2、关于上诉人第二项上诉理由，因为被上诉人取得的房屋是工程款抵顶而来，可以不签订房屋买卖合同，况且房屋在2013年已经抵顶完毕，被上诉人装修完毕并实际入住，已经取得了房屋的所有权。3、对于上诉人的补充意见，该房屋由被上诉人占有使用，不是由他人占用使用。被上诉人认为一审法院认定事实正确，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。郑九庆、唐卫、大连毅鑫置业有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。朱洪生向一审法院起诉请求：1、中止执行（2018）辽0214执1388号执行裁定书，要求对塞纳小镇房屋解除查封；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：孙兰琴与郑九庆、唐卫、大连毅鑫置业有限公司民间借贷纠纷一案，孙兰琴于2018年5月23日依据一审法院生效的（2017）辽0214民初3818号民事判决书申请执行，申请标的为本金1,375,000元及利息等。一审法院在执行中，于2018年9月3日查封了包含案涉房屋在内的四套房屋。一审法院于2018年11月1日作出（2018）辽0214执1388号执行裁定，拍卖案涉房屋等四套房屋。2019年3月4日，一审法院裁定终结本次执行程序。2019年6月14日，一审法院对上述案件恢复执行。在执行过程中，案外人即本案原告对案涉房屋提出执行异议，一审法院作出（2020）辽0214执异53号执行裁定书裁定驳回案外人朱洪生的执行异议。案外人朱洪生对（2020）辽0214执异53号执行裁定书不服，在法定期限内向一审法院提起诉讼。另查，因大连弘历房地产开发有限公司开发的塞纳小镇欠原告外墙装饰工程款600,000元，大连弘历房地产开发公司以案涉房屋及车库抵顶工程款，双方于2013年5月5日签订了《房屋抵顶工程款协议》。大连弘历房地产开发公司于2013年9月30日向原告发出《塞纳名郡B区塞纳小镇入住通知单》，原告已经实际入住。再查，2014年1月13日，大连弘历房地产开发有限公司名称变更为大连毅鑫置业有限公司。一审法院认为：本案的争议焦点为原告是否对案涉房屋享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。具体到本案，原告提供的《房屋抵顶工程款协议》是与被告毅鑫置业公司于2013年5月5日就登记在被告毅鑫置业公司名下的案涉房屋签订的，被告毅鑫置业公司已将案涉房屋抵顶给原告，并实际交付，可以认定原告已就案涉房屋以工程款抵顶方式支付了购房款，并且现已实际入住。而根据被告孙兰琴提供的证据显示其于2014年9月20日对案涉房屋进行了合同备案，明显晚于原告取得案涉抵顶房屋的时间。且被告孙兰琴于2018年9月3日申请查封已经备案在自己名下的案涉房屋，这明显不符合一般交易习惯，据此原告对房屋未办理过户登记亦非其自身原因。综上所述,原告对案涉房屋依法享有排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：停止对位于普兰店区房屋的执行。案件受理费100元、公告费600元，合计700元，由被告孙兰琴、郑九庆、唐卫、大连毅鑫置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决关于“原告已经实际入住”的事实不予认定，对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对案外人异议请求的审查作出规定，而该条规定是对无过错不动产买受人基于房屋买卖关系而产生的物权期待权的保护。以房抵债协议作为一种债的履行方式,其约定的抵顶房产事宜是以消灭金钱债务为目的,在完成房屋变更登记前,以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。故依据以房抵债协议并不能产生物权期待权,也不能阻却其他合法权利人基于生效法律文书申请强制执行。本案中，朱洪生主张与毅鑫置业公司之间存在抵债关系，因抵债受让人并不在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权保护范围内，故其本身的债权不足以对抗执行。更何况，朱洪生对于其通过以房抵债获得案涉房屋权利的主张未能提交抵债协议原件予以证明，其亦无法提交任何证据证明双方之间基础施工关系及债权债务关系的存在。而且，朱洪生认可其从未向毅鑫置业公司支付过购房款项，其与毅鑫置业公司之间既没有签订商品房买卖合同，该公司也未向其开具案涉房屋的购房发票，故无法认定双方之间存在真实房屋买卖关系。而且，朱洪生主张其在查封前已经占有房屋，但其提交的房屋居住照片显示房屋内没有任何生活用品，且从装修成新来看，案涉房屋并无居住使用的磨损折旧痕迹，难以认定朱洪生已对案涉房屋实际占用。另外，朱洪生主张毅鑫置业公司2013年已经交付房屋，而朱洪生在此后数年内未向开发商要求办证，显然对房屋未办理过户登记亦负有过错。因此，朱洪生提交的证据不能证明其主张的权利足以排除执行，本院对其诉讼请求不予支持。至于孙兰琴是否因借款抵押而对案涉房屋进行合同备案一节，与朱洪生主张的异议请求是否足以排除执行无关，亦不能以此认定朱洪生的权利优先于孙兰琴。一审判决认定不当之处，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初1860号民事判决；二、驳回朱洪生的诉讼请求。一审案件受理费100元、公告费600元，由朱洪生负担。二审案件受理费100元，公告费300元，由朱洪生负担。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年十二月十八日书记员  苏锐