广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0781民初2129号原告：台山市西非之珠木材有限公司。住所地：广东省台山市*********。法定代表人：LOUIEEDDY，系该公司经理。委托诉讼代理人：李世清，系广东律客律师事务所律师。被告：陈劲松，男，1972年9月2日出生，汉族，住广东省鹤山市************，公民身份号码440************037。被告：国基建设集团有限公司。住所地：山西省太原市*******旱西关街38#商住楼401房。法定代表人：郭长林，系该公司董事长。上述被告共同委托诉讼代理人：郭伟球、伍晓莹，均系广东志信律师事务所律师。原告台山市西非之珠木材有限公司（以下简称西非之珠公司）与被告陈劲松、国基建设集团有限公司（以下简称国基公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告西非之珠公司的委托诉讼代理人李世清，被告陈劲松、国基公司的委托诉讼代理人郭伟球、伍晓莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西非之珠公司向本院提出诉讼请求：1.陈劲松、国基公司立即搬离承租厂区并将承租厂区交还给西非之珠公司，并从2019年6月15日起按每天2000元的标准向西非之珠公司支付厂区占用费至交还厂区之日止(暂计至起诉日为668000元，并继续计算至实际交还之日止)；2.陈劲松、国基公司对前述款项承担连带偿付责任；3.陈劲松、国基公司承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：西非之珠公司与陈劲松于2016年11月28日签订《厂区租赁合同》，其中第1条约定租赁物是坐落于广东省台山市水步镇长塘沙头开发区38号的土地使用权和1栋办公楼、1栋厂房及木材加工简易工棚等建筑物，并约定了租赁用途为仅限于办公、宿舍、饭堂、施工配套用地、钢筋加工厂和搅拌站使用，固定租期为从2017年6月1日至2019年5月30日；合同第2.（2）约定：若乙方有需机动延续使用厂区的，应在机动延续使用日提前3个月书面通知甲方，延续使用是按乙方实际使用期计算，租金不变；合同第3.4条约定：乙方租赁期水电费、电视通讯信号费、排污费、设备设施维护费以及各类政府规费(土地使用税、租赁税除外)均由乙方承担和支付。涉及公用事业由乙方自行开户，在租赁期届满时乙方要先办理注销手续；合同第4.1条约定：......未经甲方书面授权乙方转租的，甲方有权提前解除本合同并不承担责任，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任，且乙方对次承租人行为及转租产生的全部后果向甲方承担连带责任；合同第6.5条约定：发生市政配套紧急状态且非因甲方过错该厂区的水、电、通讯网络等供应，甲方不必为此而向乙方承担任何赔偿责任或减免乙方租金及其他费用；合同第6.6条约定：本合同租赁期满或终止，乙方必须按时交还土地，并将其在厂区地块上投资建设的建筑物、附着物(简易板房、办公、生产设备除外)无偿归甲方所有；合同第7.1条约定：本合同之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后的15日内，乙方应当将该厂区交还甲方；合同第10.4条约定：租赁期满或合同解除后，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期届满或合同解除当日返还该厂区及搬迁自有物品，乙方逾期返还该厂区或不搬迁的，甲方对厂区内的物品不承担保管义务，并有权单方进行处置(包括但不限于将乙方物品搬出)，每逾期一日，乙方应按2000元/天向甲方支付厂区占用费。搬迁期为15天，搬迁期内乙方无需承担租金。根据合同约定，陈劲松若承揽中开高速公路工程并在固定租期到期后需继续使用租赁物的，应在机动延续使用日提前3个月，即在2019年2月28日前，以书面通知的形式向西非之珠公司申请续租。但陈劲松在该期限内没有向西非之珠公司书面申请续租。陈劲松在西非之珠公司对其提起的租赁合同纠纷案(案号：[2019]粤07**民初397号)的2019年5月9日庭审中明确不给予陈劲松机动租期后，陈劲松在2019年5月10日发函通知西非之珠公司，要求给予机动租赁期。西非之珠公司法定代表人返回中国后，在2019年5月22日函复陈劲松，再次重申不会给予机动租期给陈劲松，并要求陈劲松在2019年5月30日固定租赁期满后及时搬离承租厂区和交还承租厂区给西非之珠公司，陈劲松对此一直没有异议。2019年5月31日，西非之珠公司再次书面通知陈劲松，并在其承租厂区内多处张贴该《关于交还承租厂区的通知》，并给予其15天的搬迁期，要求陈劲松在2019年6月14日前将其物品搬迁，向西非之珠公司交还租赁物。但陈劲松仍没有按西非之珠公司通知的期限交还租赁物。西非之珠公司在2019年6月30日到厂区现场要求收回承租物时，遭到国基公司以大型吊车阻塞西非之珠公司车辆的暴力阻拦。西非之珠公司在2019年7月曾向台山市信访局对陈劲松非法占用厂区进行申诉并要求处理，但至今也没有下文。西非之珠公司其后向台山市水步派出所报案，水步派出所在2019年8月29日向西非之珠公司出具《报警回执》，但公安机关对国基公司强占西非之珠公司厂区的行为至今没有处理。西非之珠公司认为，陈劲松、国基公司在租赁期限届满后，没有取得西非之珠公司书面同意续租原租赁物的情况下，继续强行占用原租赁物至今，严重侵害西非之珠公司的合法权益，特提起本诉讼。陈劲松、国基公司辩称，一、由于合同尚在履行期内，陈劲松、国基公司不应当支付占用费。首先，根据双方租赁合同第二条第二点第二项约定，出租方根据承租方承揽中开高速工程进度情况下，给予承租方机动租赁期自2019年6月1日至2020年12月31日，且承租方仅需“通知”出租方，无需出租方同意，该条款赋予承租方的选择权而非出租方的选择权。在机动租赁期开始前，陈劲松、国基公司已经通知出租方继续承租的请求，机动租赁期条件成立。其次，《厂区租赁合同》并没有约定“未提前3个月通知续租”的违约责任，即没有约定出租人具有“租赁人未提前3个月提出续租”情况下有解除合同的权利。占用费系以双方租赁合同解除或终止为前提，因此出租人请求承租人支付占用费没有合同依据。再次，根据合同法的原理和第九十四条规定，在双方没有约定解除条件下，只有严重违约（根本违约）才能解除合同，一般违约不的解除合同。本案中，无论在到期前三个月提出还是提前一个月提出，均不影响出租人收取租金的合同目的，不属于严重违约，因此出租人无权解除合同，即目前合同尚在履行期内。二、西非之珠公司本次诉讼并没有请求解除合同，因此合同并未解除，陈劲松、国基公司则不存在占用事实和返还租赁物的义务。根据民商事活动“促进交易”原则，故不宜解除合同要求承租人国基公司搬离租赁物。由于租赁物用于中开高速的建设属于民生工程，从社会效果来看不宜解除合同或认定西非之珠公司享有不予续租的权利。三、（2019）粤0781民初397号案二审结果证明西非之珠公司不予续租的理由不成立。由于该案一、二审对租赁物已用于中开高速工程予以认定，因此西非之珠公司出具的《复函》《关于交还承租厂区的通知》中的承租人并未将租赁物用于开高速工程的施工的理由并不成立，西非之珠公司无权收回租赁物，即合同到期前也无返还厂房的义务。四、关于占用费和租金。陈劲松一直以来没有拖欠租金，一直缴纳到2020年9月份。陈劲松、国基公司尚有100000元转让金和履约保证金48000元可以抵扣（详见《厂区租赁合同》第十一条“备注”第2点），而且合同将于于本年年底到期，所以陈劲松、国基公司10月份租金没有缴纳。退一万步来说，即便占用费以2000元每日，由于陈劲松、国基公司已经缴纳了租金48000元/月，每月差额约12000元。综上，应当驳回西非之珠公司的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月28日，西非之珠公司(作为甲方)与陈劲松(作为乙方)经充分协商后签订《厂区租赁合同》1份，约定:1.甲方将位于台山市水步镇长塘沙头开发区的厂区(含该厂区土地使用权、1栋办公楼、1栋厂房及其他地上建筑物)整体出租给乙方合法使用;2.厂区用途为仅限于办公、宿舍、饭堂、施工配套用地、钢筋加工厂、搅拌站使用;3.租赁期限:(1)先租区域为1栋办公楼及其前后空地是自2017年1月1日起至2017年5月31日止;(2)厂区整体租赁分为固定租期和机动租期，固定租期是最低租赁期限即自2017年5月31日起至2019年5月30日止，机动租期是指在2019年6月1日起，甲方根据乙方承揽中开高速工程进度情况下给予特定延续合同厂区整体租赁的租赁期限，即自2019年6月1月起至2020年12月31日止;若乙方有需机动延续使用厂区的，应在机动延续使用日提前3个月书面通知甲方，延续使用是按乙方实际使用期计算，租金不变；4.租金、保证金及其他费用的缴付:(1)先租区域的租金为1000元/月，以每个月为一个支付周期，于每月15日前付清;(2)整体租赁租金为(不含税)48000元/月,以每个月为一个支付周期，于每月15日前付清;(3)乙方在租赁期间的水电费、电视通讯信号费、卫生治安费、排污费、设备设施维护费以及各类政府规费(土地使用税、租赁税除外)均由乙方承担；(4)乙方应当于本合同签署时十五个工作日内向甲方支付48000元作为履约保证金；履约保证金不计利息。租赁合同租赁期满或租赁合同因法定、约定的事由提前终止且乙方无任何违约责任的，在乙方按本合同约定将该厂区交还甲方之日起五个工作日内，甲方应将履约保证金无息退还至乙方的指定账户，但因乙方违反本合同约定扣除保证金情形的除外;5.在征得甲方书面同意后，乙方有权转租其承租的厂区。在转租时，乙方应确保次承租人所经营的业态符合本租赁合同约定使用用途，不得损害甲方的合法权益。未经甲方书面授权乙方转租的，甲方有权提前解除本合同并不承担责任，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任，且乙方对次承租人行为及转租产生的全部后果向甲方承担连带责任;6.装修工程及厂区修缮:(1)乙方对该厂区建筑物的装饰装修必须符合法律法规的规定，不得破坏或擅自改变该建筑物主体结构的设计用途，否则由乙方负责修复或按实际损失赔偿给甲方;(2)在租赁期限内，对该筑物主体结构部位及甲方提供的公共设备设施非因乙方或第三人故意或过失行为造成的损坏，由甲方承担维修责任。甲方须于收到乙方通知48小时内及时作出响应，并于响应之日起15日内完成修复，否则，如因甲方不履行或怠于履行维修责任而造成乙方不能达到使用厂区目的的，乙方有权自行或委托他人进行维修，但所需的合理费用由甲方承担，同时甲方减收维修期间的租金;7.合同解除:(1)经甲乙双方协商一致，可以解除合同;(2)甲方不承担本合同约定的维修义务并影响乙方正常使用该厂区的，乙方有权单方解除合同;(3)乙方无故不支付或不按照约定支付租金及其他费用达30日的，或未经甲方书面同意擅自将该厂区经营权转租、转让、转借他人、分租、相互交换的，甲方有权单方解除合同;8.违约责任，乙方延迟交纳本合同项下租金或其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3%的延迟履行违约金，延迟交纳租金或其他费用超过10日，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，乙方应当向甲方加重支付相当于欠费金额5%的延迟履行违约金;延迟交纳租金或其他费用累计超过3次(含本数)或一次延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同并没收保证金。9.租赁期满或合同解除后，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期届满或合同解除当日返还该厂区及搬迁自有物品，乙方逾期返还该厂区或不搬迁的，甲方对厂区内的物品不承担保管义务，并有权单方进行处置(包括但不限于将乙方物品搬出)，每逾期一日，乙方应按2000元/天向甲方支付厂区占用费。搬迁期为15天，搬迁期内乙方无需承担租金；10.本合同租赁期满或终止，乙方必须按时交还土地，并将其在厂区地块上投资建设的建筑物、附着物(简易板房、办公、生产设备除外)无偿归甲方所有；本合同之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后的15日内，乙方应当将该厂区交还甲方。11.厂房排水渠与周边村庄排水设施的对接工程费用80000元由甲方负责(在履约保证金和2017年8月租金中抵扣)，由乙方在租赁期间接通厂区的排水设施。办公楼二层所有加建建筑物、装修、生活设施(电气部分除外)租赁期届满后乙方转让给甲方，转让金100000元(在机动租期的租金中抵扣)。事后，陈劲松将案涉厂房转让给国基公司使用。在合同履行过程中，双方发生争议，西非之珠公司以陈劲松未依约缴纳租金与违约转租等问题于2019年1月18日向本院提起诉讼请求：1.解除双方于2016年11月28日签订的《厂区租赁合同》；2.陈劲松立即搬离承租厂区并将承租厂区交还给西非之珠公司，并从合同解除之日第16天起按每天2000元的标准向西非之珠公司支付厂区占用费至交还厂区给西非之珠公司之日止；3.陈劲松立即支付2018年11月份、12月份和2019年1月份的租金144000元及迟延履行违约金137760元（暂计至2019年1月9日，从2019年1月10日起，按迟延履行一天，按欠款总额的5%支付迟延履行违约金，直至偿清日止），并按每月48000元的标准支付厂区占有费至合同解除日止;4.陈劲松向西非之珠公司支付288000元违约金;5.陈劲松赔偿西非之珠公司损失307698.32元;6.陈劲松承担本案全部的诉讼费用。后撤回部分诉讼请求，变更诉讼请求为:1.陈劲松立即支付2018年11月至2019年4月份的租金288000元及交租迟延履行违约金654720元（迟延履行违约金以每月欠缴租金为基数，从当月16日起每迟延一日按欠款金额的3%计算，暂计至2019年5月30日，并计算至偿清日止）；2.陈劲松向西非之珠公司支付288000元违约转租违约金；3.陈劲松赔偿违约使用原告变压器等电力设备设施造成的损失307698.32元；4.陈劲松承担本案全部的诉讼费用。经已发生法律效力的（2019）粤0781民初397号一审民事判决及江门市中级人民法院（2020）粤07民终2453号终审民事判决确认以下事实：1.陈劲松除了17天维修期间的租金27200元(48000元/月÷30天/月×17天)应予减免外，其余租赁期间的租金260800元(48000元/月×6月-27200元)应按约定于每个月的15日前付清，由于陈劲松至今尚未支付，已构成违约，依法应负支付租金及迟延违约金的责任；2.陈劲松未经西非之珠公司书面同意，而将涉案厂区交给国基公司使用，陈劲松构成转租，依约应承担转租违约金。判决陈劲松应支付租金260800元及违约金164640元（包括转租违约金和逾期支付租金违约金）给西非之珠公司。2019年5月10日，陈劲松发函通知西非之珠公司，要求给予机动租赁期。2019年5月22日，西非之珠公司函复陈劲松，再次重申不会给予机动租期给陈劲松，并要求陈劲松在2019年5月30日固定租赁期满后及时搬离承租厂区和交还承租厂区给西非之珠公司。2019年5月31日，西非之珠公司再次书面通知陈劲松，并在其承租厂区内多处张贴该《关于交还承租厂区的通知》，并给予其15天的搬迁期，要求陈劲松在2019年6月14日前将其物品搬迁，向西非之珠公司交还租赁物。但陈劲松仍没有按西非之珠公司通知的期限交还租赁物。西非之珠公司认为，陈劲松、国基公司在租赁期限届满后，没有取得西非之珠公司书面同意续租租赁物的情况下，继续强行占用租赁物至今，严重侵害西非之珠公司的合法权益，遂提起本案诉讼。另查，陈劲松、国基公司自2019年6月13日起至2020年9月止每月向西非之珠公司支付款项48000元，合计支付768000元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。本案争议焦点系双方签订的《厂区租赁合同》其中约定的机动租赁期是否设立生效，合同履行期限到2019年5月30日届满还是2020年12月31日届满。《厂区租赁合同》其中约定：“固定租期是最低租赁期限即自2017年5月31日起至2019年5月30日止，机动租期是指在2019年6月1日起，西非之珠公司根据陈劲松承揽中开高速工程进度情况下给予特定延续合同厂区整体租赁的租赁期限，即自2019年6月1月起至2020年12月31日止;若陈劲松有需机动延续使用厂区的，应在机动延续使用日提前3个月书面通知西非之珠公司，延续使用是按陈劲松实际使用期计算，租金不变”，陈劲松于2019年5月10日发函要求西非之珠公司给予机动租赁期，已超合同约定的提前3个月书面通知时间，合同约定的机动租赁期已失效，该合同已于2019年5月30日因履行期限届满而自然终止。陈劲松、国基公司若要继续承租，必须与西非之珠公司协商一致。而西非之珠公司对陈劲松、国基公司出具的《复函》已明确表示不同意续租，陈劲松、国基公司应在合理期限内腾房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持”规定及《厂区租赁合同》“搬迁期为15天，搬迁期内乙方无需承担租金，每逾期一天，乙方应按2000元/天向甲方支付厂区占用费”有关约定，西非之珠公司诉请国基公司立即搬离承租厂区并将承租厂区交还给西非之珠公司，并从2019年6月15日起按每天2000元的标准向西非之珠公司支付厂区占用费，事实清楚，理据充分，本院依法予以支持。对陈劲松、国基公司提出合同尚在履行期限内，不应当支付占用费的抗辩意见，本院不予采纳。对于陈劲松、国基公司提出相关的租金、转让金及履行保证金应抵扣占用费的问题。根据《厂区租赁合同》备注2条“办公楼二层所有加建建筑物、装修、生活设施(电气部分除外)租赁期届满后陈劲松转让给西非之珠公司，转让金100000元(在机动租期的租金中抵扣)”以及陈劲松、国基公司自2019年6月至2020年9月共向西非之珠公司交付租金合计768000元的事实。对陈劲松提出上述租金以及转让金应抵扣占用费的答辩，合理并符合双方当事人的约定，本院依法予以支持。对于履约保证金，根据《厂区租赁合同》备注1条约定“厂房排水渠与周边村庄排水设施的对接工程费用80000元由西非之珠公司负责(在履约保证金和2017年8月租金中抵扣)，由陈劲松在租赁期间接通厂区的排水设施”，该约定并不明确履约保证金是否交付、是否应抵扣租金，陈劲松、国基公司亦未能提供相关证据，故对该部分答辩意见本院不予支持。综上，应抵扣占用费的款项共计868000元（768000元+100000元）。厂区占用费按每天2000元标准计算，从2019年6月15日期至2020年8月22日止（434天）为868000元。上述款项抵扣该部分占用费后，因陈劲松、国基公司现尚未搬离厂区，陈劲松、国基公司仍应按每天2000元标准，自2020年8月23日起至实际搬离厂区日止向西非之珠公司支付厂区占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陈劲松、国基建设集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离承租厂区（台山市西非之珠木材有限公司坐落于广东省台山市水步镇长塘沙头开发区的厂区）并将承租厂区及办公楼二层所有加建建筑物、装修、生活设施(电气部分除外)交还给原告台山市西非之珠木材有限公司；二、被告陈劲松、国基建设集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告台山市西非之珠木材有限公司支付厂区占用费(从2020年8月23日起至实际交还承租厂区之日止按每天2000元的标准计付)；三、驳回原告台山市西非之珠木材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5240元，保全费用4270元，由陈劲松、国基建设集团有限公司负担案件受理费313.77元、保全费用4270元，由台山市西非之珠木材有限公司负担案件受理费4926.23元。台山市西非之珠木材有限公司预交的案件受理费313.77元，保全费用4270元，由本院予以退回；陈劲松、国基建设集团有限公司应向本院补缴案件受理费313.77元，保全费用4270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李文权二〇二〇年十二月八日法官助理 盘其然书 记 员 周健波