湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初11531号原告湖南鸿俊房地产开发有限公司，住所地：长沙经济技术开发区望仙路**，统一社会信用代码：91430121668552884K。法定代表人张少金，执行董事。委托代理人万红军，湖南麓邻律师事务所律师。委托代理人余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。被告张学锋，男，1994年11月25日出生，汉族，户籍地址为湖北省鄂州市梁子湖区。原告湖南鸿俊房地产开发有限公司（以下简称鸿俊公司）与被告张学锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告鸿俊公司请求判令：1、解除原告与被告签订的《蓝山郡房屋租赁合同》、《补充协议》；2、被告立即腾退占用原告的商铺并将商铺交还给原告；3、被告向原告支付租金69602元（按月租金7068元的标准，自2019年11月4日起计算至2020年8月3日止，按月租金7492元的标准，自2020年8月4日起计算至2020年8月27日止）并支付违约金29700元（按100元/日，自2019年11月4日起暂计算至2020年8月27日，请求判决至实际支付租金之日）；4、被告向原告支付房屋占用费至实际返还商铺之日（按月租金7492元，自2020年8月28日起计算）；5、原告收取的押金35000元不予退还被告；6、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告张学锋答辩要点：1、答辩人与原告签订的合同租赁期限是5年，答辩人已将租金交付至2019年11月3日，答辩人在2019年11月份即与开发商联系退租事宜，但开发商不予理睬；2、签订合同时，开发商交付的房屋为毛坯房，房屋装修及开通水电都是答辩人处理的，答辩人在2019年11月搬离租赁房屋时已清空了房屋，且未锁门；3、2019年12月，开发商即在答辩人租赁的门面粘贴出租广告；4、答辩人并未违约。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证（质证）情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实1、位于长沙县××街道××道××号××期××栋××的商业用房系鸿俊公司所有。2018年7月4日，鸿俊公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的张学锋签订一份《蓝山郡房屋租赁合同》，约定甲方将自己完全具有合法所有权的蓝山郡2期Ｂ栋108号场地租赁给乙方按照本协议约定方式和条件做商业用途使用，房屋建筑面积为108.73平方米，租赁期可包括免租期和记租期：免租期为2018年7月4日-2018年8月3日，记租期为2018年8月4日-2023年8月3日；租金每一年递增一次，每次在上年度标准基础上增加6%，本合同订立后前2年的租金标准为每月每平米19.5元，即：第1个年度（2018年8月4日-2019年8月3日）：每季度应交纳的金额为6361元，第2个年度（2019年8月4日-2020年8月3日）：每季度应交纳的金额为6361元，第3个年度（2020年8月4日-2021年8月3日）：每季度应交纳的金额为6743元，第4个年度（2021年8月4日-2022年8月3日）：每季度应交纳的金额为7148元，第5个年度（2022年8月4日-2023年8月3日）：每季度应交纳的金额为7577元；没有合法理由，乙方不得单方解除本合同（即乙方不得无合法理由提前退租）。如乙方提前退租得到甲方同意，乙方须向甲方结清所欠付全部款项、押金不退且甲方有权要求乙方承担超过押金部分的损失或不低于100万元的违约金、自行或通过法院收回租赁房屋。乙方应当在退租同时将租赁房屋腾空交还甲方；租金应该按照先交后用的原则，在该季度开始前提前15天支付，否则应该按照每延期一日，支付延期付租违约金壹仟元人民币；如租金逾期超过15天的，甲方除了有权要求乙方按照本条款前述标准支付违约金外，还有权解除本合同、押金不退并可要求乙方承担超过押金部分的损失或不低于100万元的违约金、自行或通过法院收回租赁房屋。乙方应该在甲方通知解除合同的当天即将租赁房屋腾空交还甲方；押金35000元应由乙方在本合同订立日即支付；如果乙方未能及时腾退房屋时，乙方应当按照每平米每天壹仟元人民币的标准向甲方支付房屋占用费。合同还对双方其他权利义务作了相应约定。同日，原被告双方签订一份《补充协议》，约定乙方在主合同（即上述《蓝山郡房屋租赁合同》）第三条约定的租金之外，乙方需支付补充租金至甲方指定的账户，补充租金如下：第1年度，每季度补充14842元租金；第2年度，每季度补充14842元租金；第3年度，每季度补充15733元租金；第4年度，每季度补充16677元租金；第5年度，每季度补充17678元租金，补充租金支付至甲方指定的一私人账户。当天，鸿俊公司将涉案房屋交付给张学锋使用。2、2018年6月8日，被告张学锋向原告鸿俊公司支付35000元押金，该押金至今未予退还。同时，张学锋提交一份收条照片，载明：“收条于2018年6月8日收到张学锋（420702199411××××）小写：20000.00大写：（贰万元整）现金为租赁蓝山郡二期Ｂ栋108门面，此款为租铺费用，不抵租金，若签约租赁合同，此收条作废收回！收款人：唐秋身份证：430426199106××××”。3、2018年6月9日，被告张学锋通过微信发布一条朋友圈，载明：“巴厘?蓝山郡店盛装?启动中…即将?拉开序幕招：美容经理2名（5000-20000）美容导师5名（4000-15000）美容师20名”，并附图片四张，诉讼中，张学锋称第一张图片为案外人唐秋与其签订涉案房屋合同事宜的情景。4、被告张学锋将租金支付至2019年11月3日，从2019年11月4日起，被告张学锋未再付租金。根据原告鸿俊公司提交的水电物业费明细表可知，被告张学锋最后一次支付水电费的时间为2019年10月31日。5、被告张学锋提交其与案外人唐秋的微信聊天截图，显示截图时间为2019年11月23日，内容为：“唐姐，我们店一直亏损不打算做，我们这边还在你们公司押了3万5的押金的，麻烦你帮我处理一下，我们店里还有部分的卡金，别人没有消费完的，把押金退了，我就把卡金退给别人，因为我这边身上也没钱了，开这个店一年多亏损了30多万，谢谢你帮我和你公司那边协调一下”。唐秋回复称：“嗯好，押金不一定能退，明天我问下开发商，你有么有欠租金”。张学锋回复：“你那时不是说了，不做了可以退的吗，房租欠了十多天的，没钱交了，自己所有的钱都赔进去了，自己十几万的信用卡也掏空了，这个押金退不出来，我就没钱退客人的卡金了，因为别人充的卡金肯定要退给别人的”。“唐姐，麻烦你这边帮我把押金的事情快点处理一下，跟你公司那边协调一下，我这边都快炸开锅了，35000的押金，你们不能一个音信也不给吧？租门面的时候说可以退的，不然你们干嘛要压这么多钱呢？麻烦你这边尽快处理，做事情有始有终好吗？”“你把那边我们欠多少房租从押金里面扣，剩下的钱退给我们好不好？本来都是辛苦钱，更何况这个钱我都要退给顾客的，别把我逼上绝路了，我等着退押金，把钱退给顾客”。但之后，唐秋并未再回复张学锋。同时，根据张学锋提交的唐秋微信朋友圈截图显示，唐秋曾在微信发布销售蓝山郡小区的房屋、车位及租售商铺的朋友圈，其中2018年4月8日、4月27日的朋友圈均显示：“需要买现房大户型和租售商铺的朋友看过来，星沙区中心地段蓝山郡168平现房大户型不多，临街门面也火热租，下手快有，下手慢无，置业热线：唐185××××****”。6、本案起诉后，经查看现场，本案所涉商铺现状已停业，店内已基本腾空。二、双方当事人有争议的事实1、租赁合同是否已经解除，解除时间如何认定。张学锋认为，其于2019年11月即与开发商协商退租事宜，并腾空房屋，租赁合同早已解除。鸿俊公司认为，张学锋与案外人唐秋所协商事宜，其并不知情，租赁合同于本案起诉时由原告主张解除。本院认为，根据张学锋提交的证据显示，其在2019年11月23日即与案外人唐秋协商退还押金的事宜，并在聊天中明确表示“不打算做”、“不做了”，虽聊天记录可以理解为张学锋不愿继续承租鸿俊公司的商铺，但合同约定张学锋不得无合法理由提前退租，且涉案合同亦不存在约定解除或法定解除的情形，现原告也不认可张学锋向唐秋发送微信时合同予以解除，故本案所涉租赁合同不宜认定为张学锋向唐秋发送退租事宜的微信时已解除。而法律赋予守约方法定解除权，在张学锋拖欠租金，且经鸿俊公司催要后仍未支付时，鸿俊公司有权行使法定解除权，现原告诉讼主张解除合同，本院予以准许，因本案经过诉前调解，调解员于2020年9月28日备注为调解未果，但闪信成功，故本院以2020年9月28日向被告张学锋闪信送达起诉状副本时为合同解除通知到达之日。综上，本院认为，鸿俊公司与张学锋签订的《蓝山郡房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年9月28日解除。2、房屋腾空的认定。鸿俊公司认为，合同解除后，张学锋应当腾退房屋并将房屋交还给原告。张学锋认为，其在2019年11月即已腾空房屋。本院认为，虽张学锋称其在2019年11月即已腾空房屋，但其未提供证据证明，本院无从得知腾空房屋的具体时间，但本院综合考虑2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发，线下商铺无法正常经营，而原告在此之前或之后亦未提交证据证明其要求被告腾退房屋，同时根据本院现场查看情况可知，本案所涉房屋已基本腾空，故本院以合同解除之日即2020年9月28日为被告腾空房屋的时间节点，因原告方作为房屋管理方亦未主动收回房屋，对于2020年9月29日之后的房屋占有使用费损失属于扩大的损失，由原告方自行承担。3、被告张学锋是否应当向鸿俊公司支付违约金。鸿俊公司认为，张学锋未按合同约定支付租金，应当按100元/日的约定支付违约金，并且收取的押金35000元不予退还。张学锋认为，其并未违约。本院认为，被告张学锋系因经营不善导致关门停业并解除合同，系其自身原因提前终止租赁合同，并延迟支付剩余租金，违反了合同约定，系违约行为，应向原告鸿俊公司承担违约责任。判决的理由与结果本院认为：一、《蓝山郡房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据上述查明的事实，本院已经确认鸿俊公司与张学锋的合同于2020年9月28日解除，张学锋应当将租金付至2020年9月28日。现双方均认可租金已付至2019年11月3日，故从2019年11月4日起至2020年9月28日的租金，应由张学锋继续支付。根据合同约定，2019年11月4日至2020年8月3日的租金标准为21203元/季（6361元/季+14842元/季），经计算，该期间的租金为63609元，从2020年8月4日至2020年9月28日的租金标准为22476元/季（6743元/季+15733元/季），经计算，该期间的租金为13735元。但考虑到被告曾积极与案外人唐秋联系退租事宜但不被理睬，虽鸿俊公司抗辩称唐秋系中介公司的员工，不清楚张学锋与唐秋所沟通事宜，但鸿俊公司已委托该中介公司处理租铺事宜，同时根据张学锋所提交证据可知，唐秋系本案所涉合同签订时的工作人员，并收取了租铺费用，张学锋作为善意第三人有理由相信唐秋即为鸿俊公司员工，唐秋有权处理房屋租赁事宜，亦包括退租事宜，同时考虑到新冠疫情对线下商铺的影响，本院酌情将租金调整为原租金的70%予以计算，故被告张学锋应支付的租金为54140.8元【（63609元+13735元）×70%】。二、被告张学锋迟延支付租金，应当承担违约责任，但违约责任应以弥补损失为原则，合同约定的押金不退并承担超过押金部分的损失或不低于100万元的违约金以及原告主张的押金不退并100元/天的违约金计算标准过高，且押金不退及支付违约金均属于承担违约责任的方式，为平衡保护各方当事人的利益，本院酌情将违约责任调整为按年利率6%的标准支付违约金，而被告张学锋向原告支付的35000元押金予以退还。同时，为了减少诉累，节约司法资源，本院将35000元押金抵扣本案的租金，剩余19140.8元租金应由被告张学锋继续支付。综上，本院认为违约金应以19140.8元为基数，从合同解除之次日即2020年9月29日起，按年利率6%的标准计算违约金至租金清偿之日止。三、因被告张学锋已基本将房屋腾空，原告可自行收回涉案商铺，故对于原告要求被告交还商铺并支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告湖南鸿俊房地产开发有限公司与被告张学锋签订的《蓝山郡房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年9月28日解除；二、限被告张学锋在本判决生效后十日内支付原告湖南鸿俊房地产开发有限公司租金19140.8元及违约金，违约金以19140.8元为基数，按年利率6%的标准，从2020年9月29日起算至租金清偿之日止；三、驳回原告湖南鸿俊房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2282元，减半收取1141元，由原告湖南鸿俊房地产开发有限公司负担519元，由被告张学锋负担622元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李文斌二〇二〇年十二月十五日书记员  陈晓婷