安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1866号 上诉人（原审原告）：淮南金奥置业有限公司。住所地安徽省淮南市山南新区淮河大道西侧（金地滟澜山会所）。统一社会信用代码9134040058153371XQ。 法定代表人：周飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈强，安徽震一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆飞，安徽震一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：庞丽，女，1991年10月6日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 上诉人淮南金奥置业有限公司（以下简称金奥公司）因与被上诉人庞丽房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金奥公司上诉请求：1、撤销原判，改判解除金奥公司与庞丽之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并收回合同所指房屋金大地.英伦联邦34栋2902号房;2、请求依法改判庞丽协助金奥公司办理撤销《商品房买卖合同》登记备案手续并由庞丽承担由此产生的一切费用支出;3、请求依法改判庞丽赔偿金奥公司损失33075.01元并承担违约金52144.6元、律师服务费11600元，合计96819.61元;4、一审、二审诉讼费用由庞丽负担。事实和理由：一、涉案房屋仅办理了预告登记,该房屋的所有权人为金奥公司,庞丽享有物权期待权。预告登记系在不动产登记簿中公示的,具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得,从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中,庞丽仅仅享有将来可能取得该房屋所有权的期待权,且该期待权以商品房买卖合同依约履行完毕为前提,涉诉房屋的所有权人仍是金奥公司。二、案外人吕某申请的查封系预查封,该查封对金奥公司行使解除权不构成障碍。《商品房买卖合同》解除后,预告登记失效,买受人不再享有相应的物权期待权,但买受人在《商品房买卖合同》被解除后由金奥公司退还的房款仍可作为查封对象。三、庞丽拒不偿还银行按揭贷款导致金奥公司承担保证责任,庞丽已构成违约,金奥公司有权解除合同。庞丽拒绝偿还银行按揭贷款,导致金奥公司承担保证责任,金奥公司依据合同约定享有解除权,一审法院人认定金奥公司与庞丽之间签订的《商品房买卖合同》合法有效,但却未依据合同约定解除《商品房买卖合同》剥脱了金奥公司的解除权,同时,因庞丽仍持续拒绝偿还银行按揭贷款,金奥公司仍在为其承担保证责任,客观上造成庞丽违约后可以不承担责任,金奥公司的损失却持续扩大,对金奥公司极不公平。 庞丽未答辩。 金奥公司向一审法院起诉请求：1、依法判决解除金奥公司与庞丽之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并收回合同所指房屋金大地·英伦联邦34栋2902号房屋。2、依法判决庞丽协助金奥公司办理撤销《商品房买卖合同》登记备案手续并由庞丽承担由此产生的一切费用支出。3、依法判决庞丽赔偿金奥公司损失33075.01元并承担违约金52144.6元，律师服务费11600元，合计96819.61元；房屋总价521446元，合计618265.61元。4、判令庞丽承担诉讼费用。 一审法院经审理查明：金奥公司系房屋开发及销售的公司，开发建设了“金大地·英伦联邦”小区，庞丽系自然人。 2017年2月27日，金奥公司、庞丽签订《商品房买卖合同》，约定金奥公司向庞丽以521446元的价格，向庞丽出售金大地·英伦联邦34幢1单元2902室房屋。合同约定，购房首付房款104446元，余款417000元向银行申请按揭贷款。补充协议第七条约定，买受人选择办理住房银行按揭贷款的，在房屋交付时，买受人必须提供完整资料和缴纳必要相关费用，由出卖人代为办理房产证，并将他项权证交由贷款银行帐号保存，买受人有义务配合出卖人办理上述事家，否则出卖人有权推迟交付房屋，在房屋交付通知发出后超出30日，买受人仍然没有提供办理房产证的完整资料和缴齐必要费用的或提供必要地配合义务，视为买受人构成根本违约，在此情况下，买受人应按合同总价款的10%向出卖人承担违约责任，同时出卖人有权解除双方的《商品房买卖合同》。合同另行约定了其他内容，后附金奥公司印章及庞丽签名。 合同签订后，庞丽按约定向金奥公司支付了首付房款104446元，之后，金奥公司作为连带担保保证人，与庞丽共同就购房余款41.7万元与银行签订了按揭贷款合同。2017年5月8日，涉案房屋在淮南房屋管理部门进行了商品房网上备案确认。 2018年1月17日，庞丽因对外负有个人债务，涉案房屋被案外人吕某申请查封，一审法院做出“（2018）皖0403财保16号”民事裁定书，对涉案房屋予以查封，案外人就庞丽民间借贷纠纷一案，经一审法院“（2018）皖0403民初47号”民事调解书调解结案，因庞丽未按调解书确认的期限履行给付义务，现案外人已向一审法院申请强制执行，现该案正在强制执行过程中。 庞丽在签订贷款合同后，前期按约偿还了银行按揭贷款，后因庞丽对外负有债务，涉案房屋被查封，自2019年3月，对于银行按揭贷款未再还款，后贷款银行按照贷款合同的约定，直接从金奥公司保证金账户陆续扣划庞丽未按期还款的33075.01元，为此，金奥公司与庞丽双方发生纠纷。 一审法院另查明：2019年1月，金奥公司向庞丽发出“房屋交付催告函”，要求庞丽在1月底之前办理房屋交接手续，而庞丽因个人债务，房屋已被查封，未前往金奥公司办理房屋交接。2019年8月，金奥公司向庞丽发出“催告函”，要求庞丽将银行扣划金奥公司的保证金1万余元返还。 一审法院再查明：因金奥公司与庞丽之间发生纠纷，现涉案房屋仍然由金奥公司实际控制，未向庞丽交付。 一审法院认为：金奥公司与庞丽签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同约定不违反国家强制性法律规定，合同合法有效。 合同签订后，庞丽按约支付了购房首付款，购房余款向银行申请按揭贷款，同时，金奥公司作为担保人，与庞丽与银行共同签订了贷款合同。通过上述事实，可认定金奥公司与庞丽之间，就房屋买卖合同的内容，庞丽已向金奥公司全部支付了购房款，履行了合同约定的付款义务。而由于庞丽因个人债务问题，导致房屋被查封，未再履行向银行支付按揭贷款，金奥公司保证金被扣划，系本案纠纷发生的主要原因，为此，金奥公司诉请解除合同、撤销涉案房屋备案的诉请，是否符合法律规定，系本案争议焦点之一。 涉案房屋中，庞丽支付了相应的购房首付款及支付了相应的按揭贷款，并且已由本市房产部门对涉案房屋进行了登记备案，即该房屋的相关权利义务已归属庞丽。同时，一审法院在审理本案时，调取了涉案房屋被查封的相关资料，通过核实，案外人吕某系庞丽的债权人，对涉案房屋在2018年1月诉讼时申请查封，法院裁定准许并执行，该案诉讼终结后，因庞丽未履行偿还债务的义务，吕某已申请强制执行，现该案正在执行过程中，庞丽未能偿还吕某欠款，被查封的涉案房屋是否由一审法院采取拍卖、变卖等强制法律措施，均在待定状态。而金奥公司以庞丽拒不接收房屋为由诉请解除合同，将房屋登记进行撤销，该请求一旦成立，将直接损害案外人吕某实现债权的权利。同时，庞丽不接收房屋的原因，系房屋已被查封，接收房屋存在法律障碍，但房屋现仍然实际存在，并且由金奥公司保管，物权仍然存在相应的价值，金奥公司可在房屋被解除查封后，或涉案房屋被一审法院依法处置后主张权利。而现诉请解除合同，撤销涉案房屋备案诉求的条件现暂不具备，不予支持。 其次，金奥公司诉请赔偿损失、承担违约金、律师服务费的请求，是否符合法律规定，系本案争议焦点之二。 涉案房屋购房款的给付分成两部分，其一为庞丽支付购房首付款104446元，该款项已由庞丽向金奥公司支付。其二为购房余款41.7万元向银行申请按揭贷款，贷款合同中，庞丽系贷款合同的债务人，金奥公司系贷款合同的保证人。 2018年1月，庞丽因个人债务之因，涉案房屋被案外人申请查封，为此，庞丽不再支付银行按揭贷款，而贷款银行从保证人金奥公司保证金账户扣划资金，为此，金奥公司与庞丽发生纠纷。该事实属于庞丽违反与贷款银行之间签订的贷款合同，而该份合同系贷款银行与庞丽之间签订的合同，与房屋买卖合同并非同一合同。金奥公司属于贷款合同中的保证人，其被扣划保证金，亦属于贷款合同之中保证人与债务人之间的纠纷，在扣划保证金之后，金奥公司与庞丽之间，形成的系追偿权的法律关系，而金奥公司以房屋买卖合同的法律关系提起诉讼，主张庞丽赔偿损失，法律关系错误，不予支持。 金奥公司诉请的违约金及律师服务费，该主张需以解除合同为前提，因金奥公司与庞丽之间的房屋买卖合同并未经判决解除，故金奥公司的该项诉请，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：驳回原告淮南金奥置业有限公司的诉讼请求。案件受理费9983元，减半收取4991.5元，由原告淮南金奥置业有限公司负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审查，对一审法院查明的基本事实予以确认。 根据当事人的上诉理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1.金奥公司与庞丽签订的商品房买卖合同是否符合解除条件，是否应当予以解除，如合同解除，庞丽是否应协助金奥公司办理撤销案涉房屋的备案登记手续并承担相应费用；2.庞丽是否应支付金奥公司律师服务费11600元及赔偿金奥公司损失33075.01元、违约金52144.6元。 针对上述焦点问题，本院评判如下： 一、关于金奥公司与庞丽签订的商品房买卖合同是否符合解除条件，是否应当予以解除，如合同解除，庞丽是否应协助金奥公司办理撤销案涉房屋的备案登记手续并承担相应费用问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人均应按合同的约定予以履行。本案中，金奥公司与庞丽签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据该《补充协议》第七条的约定：“……在房屋交付通知发出后超出30日，买受人仍然没有提供办理房产证的完整资料和缴齐必要费用的或提供必要地配合义务，视为买受人构成根本违约，在此情况下，买受人应按合同总价款的10%向出卖人承担违约责任，同时出卖人有权解除双方的《商品房买卖合同》。”该约定赋予了金奥公司在庞丽不按约定办理房屋交接手续的情况下解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，金奥公司于2019年1月向庞丽发出“房屋交付催告函”，要求庞丽在1月底之前办理房屋交接手续，但庞丽因其个人原因，至今未与金奥公司办理房屋交接手续，未提供办理房地产权证所需的完整资料和必要费用，该情形符合双方签订的《补充协议》第七条约定的解除条件，金奥公司依据该条的约定，向人民法院起诉请求解除《商品房买卖协议》符合双方合同的约定及法律规定。该请求应予支持。一审判决以解除案涉合同，直接损害案外人实现债权的理由于法无据。金奥公司上诉称一审判决未依据双方合同的约定判决解除《商品房买卖合同》错误的理由成立，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，因该《商品房买卖合同》而在房管部门办理的登记备案手续亦应相应撤销。故金奥公司请求判决庞丽协助其办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续及承担由此产生的一切费用的理由成立，本院予以支持。 二、关于庞丽是否应支付金奥公司律师服务费11600元及赔偿金奥公司损失33075.01元、违约金52144.6元问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据上述法律规定，结合双方合同的约定，对于金奥公司主张的各项费用，逐一分析如下：1.关于律师服务费，根据双方签订的《补充协议》第21条的约定：“各方依据《商品房买卖合同》和本《补充协议》向对方追偿的范围包括但不限于为主张权利而支付的诉讼费、律师费、评估费、执行费、差旅费等所有费用”。因本案诉讼，金奥公司与安徽震一律师事务所签订了《委托代理合同》，支付了律师代理费11600元，根据双方《补充协议》的约定，该款应由庞丽承担。故金奥公司主张庞丽给付律师费11600元的请求符合双方协议的约定，本院予以支持。2.关于金奥公司主张的损失及违约金，经查，庞丽为购买案涉商品房，在支付首付款后，就余款向银行办理了按揭贷款手续，金奥公司作为连带担保保证人，与庞丽共同与银行签订了按揭贷款抵押合同。2019年3月之后，庞丽不再向银行偿还贷款，根据金奥公司提交的银行扣划清单显示，贷款银行按照合同的约定，陆续从金奥公司保证金账户扣划了33075.01元，该款涉及双方与贷款银行之间的抵押贷款合同，该抵押贷款合同与案涉《商品房买卖合同》之间存在关联，亦是为了案涉《商品房买卖合同》得以履行，故金奥公司因此被扣划的33075.01元，亦是其实际受到的损失。根据《补充协议》第7条的约定，庞丽如未按约向金奥公司提供办理房产证的完整资料，未办理房屋交接手续，构成违约，应按合同总价款的10%向金奥公司承担违约责任。金奥公司依据该条规定主张庞丽承担违约金52144.6元，对于金奥公司主张的上述费用，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，金奥公司依据《补充协议》的约定主张的违约金数额52144.6元已高于其被扣划的款项33075.01元，故对于金奥公司在要求庞丽承担违约责任之后再要求庞丽赔偿其损失33075.01元的请求，本院不予支持。 综上所述，金奥公司的上诉请求部分成立，合理部分应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三第第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2606号民事判决； 二、解除淮南市金奥置业有限公司与庞丽签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 三、庞丽于本判决送达之日起十五日内协助淮南市金奥置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》登记备案手续，由此产生的费用由庞丽负担； 四、庞丽于本判决送达之日起十五日内给付淮南市金奥置业公司违约金52144.6元，律师服务费11600元，合计63744.6元； 五、驳回淮南市金奥置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9983元，减半收取4991.5元，淮南市金奥置业有限公司负担1705.5元，庞丽负担3286元。二审案件受理费9983元，淮南市金奥置业有限公司负担3410元，庞丽负担6573元。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二〇年十二月十四日 法官助理陈志琴 书记员魏海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。