湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终1985号上诉人（一审被告）：瞿刚，男，1988年2月24日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：瞿广存（瞿刚之父），男，1963年10月1日出生，汉族，住黄石市（东方装饰城）。委托诉讼代理人：喻海（瞿刚之舅），男，1969年7月21日出生，汉族，住黄石市黄石港区。被上诉人（一审原告）：黄石市诚丰物业管理有限公司，住所地黄石市黄石港区杭州路**（龙湖山庄）。法定代表人：肖茂倩，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖俊，男，该公司员工。上诉人瞿刚因与被上诉人黄石市诚丰物业管理有限公司（以下简称诚丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省黄石市黄石港区人民法院（2020）鄂0202民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瞿刚上诉请求：一、撤销原判；二、由诚丰物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订《物业服务合同》约定的期限为2011年7月至2013年7月30日止。到期后，被上诉人既未要求续签合同也未公告告知上诉人双方的服务关系。2、被上诉人的服务标准存在严重瑕疵。期间本人口头或书面均有向小区保安或物业工作告知房屋漏水、山体滑坡、车辆管理混乱、高空抛物等问题，均未得到有效处理。3、本小区的物业费收取于黄石市物业收费标准，完全不知本小区的星级标准如何制定，被上诉人未出具相关部门的文件规定或物价部门的规定。4、被上诉人未将小区公共收益部分退还上诉人，而只要求上诉人履行交费义务，不符合法律规定。请求法院支持业主知情权，要求诚丰物业公司提供2011年至今的物业收支账目及明细、物业服务费缴纳账目、公共部分各年度出租经营情况及收支账目、各年度广告费收益项目、各年度停车位的设置、数量和停车费收支账项目、其他费用账目、接收和使用政府部门拨付给本小区的各类费用、设施和物品的账目、提取和使用本小区专项维修基金情况及收支出账目。5、诚丰物业公司一直以事实物业为由征收物业费，但未曾向本人及小区业主提供相关物业服务记录，请求法院支持业主知情权，要求诚丰物业公司提供2011年以来的相关记录。诚丰物业公司辩称：一、现在的正式的《物业服务合同》是物业公司与业主委员签订，双方还没有达成一致；二、关于房屋漏水，质保期内物业公司的责任是统计资料、收集资料，然后将情况告诉开发商由他处理，质保期之外业主委员会为主，物业为辅，动用房屋公共维修基金，物业就此已经统计完毕；关于山体滑坡事件，物业公司已经上报给黄石国土局，物业公司已经做了紧急处理；关于车辆管理问题，车多停车位少，不存在物业公司不让停车，据了解上诉人是有固定车位；关于高空抛物，物业公司已经采取通知、张贴公告等措施，已经尽到物业公司的义务。三、星级评选金港湾属于二星级星级服务，收费一块钱是对得上二级服务的。收费的批文，在物业办公室，业主可以自行去看。四、金色港湾小区是老小区，基本上是没有什么公共收益的，上诉人说将全部公共收益归还业主是不正确的，不存在上缴公共收益的说法。关于公共账目的问题，可以由业主代表查看。五、公共专项维修基金，动用公共维修基金需要向房产局申请，然后才能用。关于管理人员持证上岗，物业人员都是持证上岗的，如果业主要看可以由业主代表跟我们打招呼，然后去看。而且相关部门每年都要审查该证件的。据我们了解业主不交物业费是因为，疫情期间，业主的母亲来看孙子，被政府安排的下沉党员阻拦，所以拒交物业管理费。诚丰物业公司向一审法院起诉请求：一、判令瞿刚支付自2019年1月1日至2020年5月31日止的物业费2656.08元、滞纳金2151.4元，共计4807.5元。一审法院认定事实：被告瞿刚系黄石市黄石港区兴城●金色港湾2栋707、708两室业主，两室房屋建筑面积分别为101.84平方米、54.4平方米。2011年8月，瞿刚（作为甲方）与诚丰物业公司（作为乙方）签订了《前期物业服务合同》。双方在协议中约定：乙方接受甲方委托，对甲方认购的2栋707、708号房产实行前期物业管理，时间二年（从公告交房之日起，即2011年7月31日至2013年7月30日），甲方为物业服务的受益人；物业管理项目包括房屋共用部位的养护和管理、共用设施设备的养护、公共环境卫生的维护管理、辖区内交通与车辆的管理、辖区内公共秩序的维护管理、小区内住户房屋、商铺的装修装饰规范管理、组织开展社区文化娱乐活动；根据物业服务的项目及内容，乙方住宅按建筑面积1.0元/平方米/月的标准（以产权面积为准）每季度向甲方收取物业管理费，其物业服务费用主要用于辖区卫生保洁、公共秩序维护及设施设备维护保养等日常管理；自公告交房之日起，乙方按统一时间预收6个月的物业管理费；乙方有按规定及时交纳物业管理费用的义务；若甲方违反本合同规定，拒不按期交纳物业管理费用，乙方有权追缴甲方以上费用及滞纳金，滞纳金的标准按每日拖欠金额的3‰计算；本合同为前期物管服务合同，至金色港湾业主委员会成立，并签订物业托管合同时，本合同即告废止。瞿刚已按约将2栋707、708两室的物业管理费交纳至2018年12月31日，但自2019年1月1日起至今，未再向诚丰物业公司交纳物业管理费。2019年9月20日，诚丰物业公司将催费通知张贴在瞿刚所有的金色港湾2栋708室门口，告知瞿刚物业管理费已于2018年12月31日到期，并通知其交纳后续物业管理费。瞿刚仍未交纳。开庭时，瞿刚陈述，其曾向诚丰物业公司反映小区垃圾乱堆乱放、楼道无人打扫、楼房外墙混凝土脱落、外墙漏水损坏以及高空抛物等问题，要求诚丰物业公司尽快解决，但这些问题至今仍然存在。诚丰物业公司陈述，因涉及开发商的房屋建筑质量问题以及小区业主的公共安全意识、人员素质等多种原因，仅仅依靠物业服务公司无法彻底解决上述问题。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方签订的《前期物业服务合同》，其内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。关于《前期物业服务合同》是否仍然适用于本案原、被告的问题。原、被告双方虽在该合同中约定前期物业管理时间为两年，但同时约定“至金色港湾业主委员会成立，并签订物业托管合同时，本合同即告废止”，而本案中瞿刚虽认可金色港湾小区已成立业主委员会，但未提交证据证明该业主委员会已聘请新的物业托管公司负责该小区的物业管理工作，即涉案《前期物业服务合同》并未终止，其仍然有效并适用于原、被告双方之间。瞿刚作为业主，接受了诚丰物业公司提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。因此，对于诚丰物业公司要求瞿刚支付2019年1月1日起至2020年5月31日期间物业管理费的诉讼请求，该院予以支持。经核算，物业管理费为（101.84平方米+54.4平方米）×1.0元/平方米/月×17个月=2656.08元。关于违约金的问题。物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业管理费，以保证物业公司正常运转及日常维护。从庭审查明的事实来看，诚丰物业公司在提供物业管理服务时存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。瞿刚以诚丰物业公司提供物业服务未达到安全、卫生标准为由拒交物业管理费具有一定正当性，故该院对诚丰物业公司主张瞿刚支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、瞿刚于本判决生效后五日内给付诚丰物业公司物业管理费2656.08元。二、驳回诚丰物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（减半收取），由瞿刚负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，予以确认。本院认为，瞿刚与诚丰物业公司签订的《前期物业服务合同》，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。虽该合同中约定前期物业管理时间为两年，但同时约定“至金色港湾业主委员会成立，并签订物业托管合同时，本合同即告废止”，瞿刚认可金色港湾小区已成立业主委员会，但未提交证据证明该业主委员会签订了物业托管合同，故涉案《前期物业服务合同》并未废止。瞿刚提出诚丰物业既未要求续签合同也未公告告知瞿刚双方的服务关系，也不知小区收费标准星级标准如何制订的，并不影响该合同的效力。瞿刚作为业主，接受了诚丰物业公司提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。诚丰物业公司在提供物业管理服务时存在一定瑕疵。故一审法院对诚丰物业公司要求瞿刚支付2019年1月1日起至2020年5月31日期间物业管理费2656.08元的诉讼请求予以支持，对诚丰物业公司要求瞿刚支付违约金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以认可。瞿刚在二审还提出诚丰物业公司未将小区公共收益部分退还业主，未曾向本人及小区业主提供相关物业服务记录，请求法院支持业主知情权等，属于另外的法律关系，且超出其在一审提出的请求范围，本院不予支持，瞿刚可以另行主张权利。综上所述，瞿刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由瞿刚负担。本判决为终审判决。审判长  詹保中审判员  卢丽华审判员  尹 策二〇二〇年十二月二十二日书记员  严彬彬