河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0227民初1776号 原告:迁西县嘉兴物业服务有限公司，住所地：河北省迁西县城关喜峰路。 法定代表人：刘开莲，女，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王倩，女，该公司办公室文员。 委托诉讼代理人：李负洁，男，河北李宗满律师事务所律师。 被告：刘长宝，男，1969年4月1日出生，汉族，现住迁西县。 委托诉讼代理人：剧淑青，女，系刘长宝妻子。 原告迁西县嘉兴物业服务有限公司（以下简称嘉兴物业公司）与被告刘长宝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉兴物业公司委托诉讼代理人王倩、李负洁，被告刘长宝委托诉讼代理人剧淑青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉兴物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告为迁西县丰泽家园住宅小区一号供冷暖机房更新麦克维尔机组蒸发器、维修水源热泵垫付的费用439900元，并由被告给付原告为维修一号供冷暖机组垫付费用1034.99元。二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：从2005年5月份开始，唐山华盈房地产开发有限公司（以下简称华盈地产公司）投资建设迁西县丰泽家园住宅小区，其中该小区一号供冷暖机房及其设备、设施属于共用部分，该共用设施设备供应本小区内1-12号住宅楼及该区域外底商的冷暖。2006年5月30日、2008年6月30日，原告与华盈地产公司签订《丰泽家园前期物业服务合同》，按该协议约定原告依法取得了迁西县丰泽家园住宅小区物业管理和服务的权利。2007年7月由唐山市物价局价格成本调查队对丰泽家园小区水源热泵中央空调运行成本进行测算并出具报告和中央空调供热、供冷价格批复。2017年7月份，原告发现该住宅小区一期供冷暖设备出现故障，蒸发器磨损严重，需要更新蒸发器并大修空调机组。原告按程序向住宅小区住户告知空调蒸发器更新、机组维修通知，向县住建局、栗乡街道办提出书面报告。该住宅小区一号机组供应冷暖范围内的482户住户中仅有少数业主同意使用住宅专项维修资金，其余业主不同意使用住宅专项维修资金，导致住房公共维修资金管理部门无法按程序审批动用公共维修资金。2017年冬季供暖前，小区部分住户向迁西县人民政府信访，要求县政府解决供暖事宜。2017年11月16日，县政府组织召开丰泽小区动用维修资金修缮空调机组调度会，决定由原告先行垫付修缮费用，修缮是否动用维修资金，事后通过司法途径予以解决。此后，原告通过告知、招标、签订合同等途径，垫资更新了两台麦克维尔机组蒸发器并维修水源热泵机组后通过验收，其中麦克维尔机组蒸发器更新、运费及吊装费319000元，水源热泵机组维修费120900元，合计439900元。设备更换、维修完毕并经验收后，2018年4月11日，原告书面通知丰泽家园1-12号及该区域底商全体业主再次征询业主意见，是否同意使用“住宅专项维修资金”，仅一户业主签字同意。原告认为，丰泽家园住宅小区的供冷暖设备、设施属于该住宅小区的公共部位和共用设施、设备，对于该公共部位和共用的设施、设备维修应当由该小区住宅公共维修资金中支付，但该小区业主拒绝使用维修资金，原告为保证供暖，先行垫付了维修一号供冷暖机组的费用，因此被告应当按照其专有部分面积占建筑物面积的比例计算应向原告支付的费用。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十九条，特向人民法院提出诉讼，请求依法裁决。庭审中，原告撤销了其诉请第一项中的请求确认原告为迁西县丰泽家园住宅小区一号供冷暖机房更新麦克维尔机组蒸发器、维修水源热泵垫付的费用439900元。 被告刘长宝辩称，一、诉讼主体不合法。截止目前，我与迁西县嘉兴物业服务有限公司未签订供暖、制冷合同，我每年所缴纳的供暧/制冷费用，是购买的有偿服务，迁西县嘉兴物业服务有限公司无权向法院起诉我。二、关于《丰泽家园业主临时公约》的有效性和时限性问题。我于2006年4月30日，在购置丰泽家园3-2-301室领取住房钥匙同时，与该小区其他1-7号楼业主一样，签订了由原告“迁西县嘉兴物业有限公司”提供的格式合同即《丰泽家园业主临时公约》，内容涉及开发商、业主和物业三方的权利与义务；当时双方并无异议。根据《民法总则》第一百一十九条，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”；根据《中华人民共和国合同法》，被告认为，该合同有效《丰泽家园业主临时公约》中第七条已经约定，本案中所述“中央空调冷暖设备”归建设单位即唐山华盈地产有限公司所有。《物权法》于2007年实施，而原告与丰泽家园1-7号楼业主签订的《丰泽家园业主临时公约》时间为2006年4月。《立法法》第84条规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。本案中所指“中央空调冷暖设备”并不是法律特别规定范畴；所以，被告认为：《物权法》不具备溯及力，不应朔及既往，《丰泽家园业主临时公约》中关于中央空设备归属权的约定是有效的。《丰泽家园业主临时公约》第三十六条约定：“本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止”由于该小区建设长达十余年，自建设至今，一直没有依法严格按程序召开业主大会，即使发生诸如2017年关于维修基金使用问题的纠纷，大批业主上访的情况下，也没有召开业主大会或所谓的业主委员会来组织业主讨论；十四年来，我与1-7号楼其他业主一样，均没有参加过一次业主大会，更没有合法地选举业主委员会，因此，《丰泽家园业主临时公约》有效至今。我们1-7号楼业主一直按照《丰泽家园业主临时公约》合同约定履行自己的义务按时缴纳嘉兴物业要求的冷暖费用以购买正常生活所需的室内冷暖温度。三、关于原告所述中央空调冷暖设备归属权变更及维修费用问题。《中华人民共和国合同法》：第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。依原告所述，该公司于2006年5月30日与“唐山华盈房地产开发有限公司”签订《丰泽家园前期物业服务合同》依法取得了丰泽家园住宅小区物业管理和服务的权利。《丰泽家园业主临时公约》第七条已经约定，本案中所述“中央空调冷暖设备”归建设单位所有；这就形成了拥有该设备所有权的华盈地产有限公司选聘嘉兴物业服务有限公司利用该中央空调冷暖设备向包括我在内的丰泽家园业主收取冷暖费用进行经营性经济活动的事实。因包括我在内的1-7号楼业主不属于设备所有者，故，我们没有取得该设备的权益权和处置权：关于中央空调设备维修费用问题，自然与包括我在内的1-7号楼业主无关，事实上，物业和开发商也没有同我们签订任何书面合同。至于原告与华盈房地产开发有限公司是否约定此事，在原告与开发商签订《丰泽家园前期物业服务合同》时，是否将该内容包括进去，因未让业主参与，我们业主不知情。被告注意到，法院在审理嘉兴物业与本小区其他业主的同一案件的判决书中提到“原告提交的华盈地产公司出具的证明内容表明，建设单位华盈地产公司已明确表示不再对涉案供暖、供冷设施设备主张所有权，该设施设备已经实际成为业主的共有设施设备”。被告认为：1、从“建设单位华盈地产公司已明确表示不再对涉案供暖、供冷设施设备主张所有权”的表述中，恰恰说明《丰泽家园业主临时公约》第七条约定本案中所述“中央空调冷暖设备”归建设单位所有这一事实的真实性。2、单单从“建设单位华盈地产公司已明确表示不再对涉案供暖、供冷设施设备主张所有权”这一表述中并不能说明该设备的所有权就一定属于丰泽家园业主；华盈地产不主张该设备的所有权时，会产生至少以下三种结果是该设备无接收对象。二是华盈地产作为原设备所有权的拥有者，有权将该设备的所有权转给其他对象，而其中的一种可能就是转让给丰泽家园业主，这种可能的前提是丰泽家园业主同意接收或者修改之前与业主签订的《丰泽家园业主临时公约》第七条中关于中央空调冷暖设备归属权的约定。因为业主同样也有接收和拒绝接收的权利：而截至目前，包括我在内的1-7号楼业主没有就2006年合同中关于中央空调冷暖设备的归属权变更问题与建设单位做任何协商或重新签订合同；也没有收到履行任何关于该设备所有权登记变更的手续通知。《物权法》“第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。而该中央空调冷暖设备在安装属于动产，但安装到位后，属于不动产。所以，建设单位在没有经业主同意的情况下，单方面进行所谓变更不动产所有权是不合法的。三是人民法院判决该设备所有权归属。目前，我们业主没有收到法院关于该设备归属业主的判决书。3、2006年1-7号楼业主与物业签订的《丰泽家园业主临时公约》中所述的中央空调冷暖设备为新购置质量合格设备，而此次纠纷中所述的中央空调冷暖设备为已经损坏、不能使用的设备；二者不能在此案中混为一谈(即，此设备非彼设备)；所以，被告认为：归还业主的应该是符合当今法律法规、质量合格、能正常运转的“中央空调冷暖设备”，而不是已经损坏的、不能正常运行的设备，故，此次维修的费用不应该由业主负担。被告还注意到：法院在审理嘉兴物业与本小区其他业主的同一案件的判决书中认定嘉兴物业服务有限公司是经营性企业，通过合法经营合理盈利，不违反法律法规。被告认为，原告与华盈房地产有限公司签订《丰泽家园前期物业服务合同》依法取得了丰泽家园住宅小区物业管理和服务的权利，其与该冷暖设备的拥有者签订协议无可厚非。也就是说：恰恰是原告在使用该冷暖设备以向业主提供冷暖温度的形式来收取费用、赚取经济效益的经营性行为，而非业主在用该设备提供冷暖温度。因为原告在该小区中央空调冷暖设备运行过程中产生了经济效益；而包括我在内的1-7号楼业主，每年缴纳的冷暖费用购买的是有偿服务，而非成本核算价格关于原告提供的2007年9月19日，唐山市物价局《关于迁西县嘉兴物业公司中央空调供热供冷价格的批复》，乃是为了设备合法运行并产生经济效益所必须具备的行政手续，其中提到的“中修、大修由公共维修基金支出”条。被告认为首先，《物权法》于2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过。2007年3月16日中华人民共和国主席令第六十二号公布，自2007年10月1日起施行。唐山市物价局在受理嘉兴物业关于“供冷供暖价格”申请时，适逢《物权法》已经通过之时，其依据《物权法》关于小区公共设施、设备的相关规定，正是在推定该冷暖设备所有权归属于全体业主的前提下，才做出了“中修、大修由公共维修基金支出”的表述；恰恰说明了物权所有者与物权收益权、处置权的紧密关联性。其次，被告认为，嘉兴物业在提交申请时，隐瞒了《丰泽家园业主临时公约》中第七条约定的本案中所述“中央空调冷暖设备”归建设单位即唐山华盈地产有限公司所有的事实；才让唐山市物价局做出“中修、大修由公共维修基金支出”的表述。故，该表述基于“物权所有者与物权收益权、处置权的紧密关联性”应该作为由该设备所有者或用该设备赚取经济利益者承担设备维修费用的依据，而不能作为让业主支付此次维修费用的依据。再次，原告在取得唐山市物价局批复时，应当知晓批复中关于“中修、大修由公共维修基金支出”的内容，其作为物业企业，更应明白，动用维修基金需业主签字同意；然而，嘉兴物业在2007年并未将此批复告知业主，隐瞒该批复中涉及业主的有关内容，亦未与业主进行任何沟通协商即操作设备进行有偿运行，过错方在原告，其应承担过错责任及后果。原告作为经营性企业，经营中要求业主缴纳的费用，必然将各种风险考虑进去，当然包括各种开支。到2017年，在其赚取经济利益长达十一年后，在设备损坏需要维修时，却要求业主承担维修费用，这于情于理于法，均让人难以理解和无法接受的。四、被告从“建设单位华盈地产公司已明确表示不再对涉案供暖、供冷设施设备主张所有权”的表述中，可以认定，建设单位华盈地产公司2006年对该冷暖设备主张所有权的真实性。因提供格式条款的一方为嘉兴物业服务有限公司；所以，如果2006年物业合同中关于中央空调冷暖设备归属权的约定是失效的，那么，根据合同法(第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为)。被告认为，原告应当承担损害赔偿责任并给予业主赔偿。至于原告与建设单位关于中央空调冷暖设备归属权是否有分歧，与业主无关。《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。建设单位华盈地产作为房地产开发企业，在知晓该设备为公共设施的前提下，还在合同中主张其所有权，至业主十几年无法行使自己对该设备的所有权及因此附带的各种收益，致使业主遭受重大经济损失，被告认为：建设单位应该赔偿业主经济损失。被告认为：本案事实是原告在使用该冷暖设备以向业主提供冷暖温度的形式来收取费用、赚取经济效益的经营性行为，而包括我在内的1-7号楼业主既非该设备的拥有者，也没有在2017年该设备损坏前，收到任何协商信息，只是每年缴纳的冷暖费用购买有偿服务，而非成本核算价格，故不应该承担此次维修费用。综合上述意见，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：华盈地产公司出具的证明、《丰泽家园前期物业服务合同》、《丰泽家园业主临时公约》、迁西县嘉兴物业管理有限公司中央空调供暖、供冷价格《成本监审报告书》、唐山市物价局《关于迁西嘉兴物业公司中央空调供热供冷价格的批复》、栗乡街道丰泽社区居委会《供暖事项告知》、丰泽家园物业管理处《通知》两份、嘉兴物业公司《关于丰泽家园一期供冷暖设备更新、改造运作过程中有关情况的报告》、迁西县栗乡街道办事处致嘉兴物业公司《通知》一份、企业对空调机组维修报价单、《迁西县丰泽家园壹期机房更新合同》及《壹号机房热泵机组应急修理合同》、《压力容器产品质量证明书》、《丰泽家园1号机房大修竣工验收报告》、同方人工环境有限公司出具的数额合计为439900元的北京增值税普通发票、2018年4月11日原告向丰泽家园1-12号楼及该区域底商全体业主发布的《通知》、丰泽家园一期1-12号楼房屋测绘图、本案业主房屋测绘图、河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初1427号民事判决书、唐山市中级人民法院（2020）冀02民终2962号民事判决书。被告对原告提交的证1有异议，与事实不符，在2006年4月的时候，1号供暖机组归建设单位所有，告主张为公共设施，前后矛盾。证2服务合同的甲方是华盈，乙方是嘉兴，被告并未签署合同。证据7这些维修通知，在2017年以前从未以任何形式告知业主，现在机组坏了，他才说机组是业主的，机组好的时候却没有说是业主的。其余原告提交证据与本案无关。被告提交丰泽家园为主临时公约一份。原告对被告提交的证据的真实性无异议，对于当时约定的情况也没有异议。此份临时公约只是针对丰泽小区1-7号楼业主，因1-7号楼业主购买房屋产权的时候，是物业法颁布实施之前，机组的建设目的是为包括刘长宝在内的1-12号业主提供夏季制冷，冬季取暖，且建设单位已放弃对案涉机组的权利主张，依据物权法规定，足以认定案涉**供暖机组的使用权人及共有人。 本院经审查认为，原告嘉兴物业公司提交的证据从形式上和来源上符合法律规定，内容上具有真实性、合法性、关联性，具有证明力，且原告的上述证据，已经本院生效的（2019）冀0227民初1427号民事判决予以分析认定，因此，对原告提交的证据，本院予以认定，并作为本案的定案依据。原告对被告提交的证据的真实性均无异议，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2005年，华盈地产公司投资建设迁西县丰泽家园住宅小区，并投资建设了该小区的物业用房及相应供冷、供热设施设备。原告曾向包括被告在内的丰泽家园一期业主发放了日期为2006年4月30日的《丰泽家园业主临时公约》，其中该公约第七条约定：“在本物业管理区域内，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、物业管理用房，2、供暖、供冷设施。建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业”。2006年5月30日，原告嘉兴物业公司与华盈地产公司签订《丰泽家园前期物业服务合同》，华盈地产公司选聘原告对丰泽家园住宅小区提供前期物业管理和服务，合同期限自2006年6月1日起至业主委员会成立止。2007年7月23日，唐山市物价局价格成本调查队对丰泽家园小区水源热泵中央空调供暖、供冷价格成本进行测算审计，出具了唐价成监字（2007）6号《成本监审报告书》，监审结果为供暖、供冷每平方米23.52元，其中供暖单位成本每平方米16.6元，供冷单位成本每平方米6.92元，并在运行成本测算表中写明维修费为日常维护，中修、大修由公共维修基金中支出。2007年9月19日，唐山市物价局出具《关于迁西嘉兴物业公司中央空调供热供冷价格的批复》，决定供热价格为每平方米18元，供冷价格为每平方米8元。包括被告在内的丰泽家园一期业主实际每年按每平方米25元标准向原告交纳空调费，不高于本县集中供暖价格。2008年6月30日，唐山华盈房地产开发有限公司对该小区8-12号楼作出的《业主临时规约》规定，业主对共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、燃气设施、冷暖设施、消防设施、照明设施、避雷设施享有所有权。2017年7月，原告发现该住宅小区一期供冷、暖设备出现故障，向住宅小区住户书面告知更换空调蒸发器，机组维修的事项，并向迁西县住建局、栗乡街道办发出书面丰泽家园一期供冷、暖设备更新改造运行报告。后该住宅小区一号机组供应冷暖范围内部分业主同意使用住宅专项维修基金，住房公共维修基金管理部门未能审批动用公共维修基金。2017年冬季供暖前，小区部分业主向迁西县人民政府信访要求政府解决供暖事宜。2017年11月16日，县政府织召开丰泽小区动用维修基金修缮空调机组调度会，决定由原告先行垫付修缮费用，修缮是否动用维修基金，事后通过司法途径解决。此后原告通过告知、招标、签订合同等途径，垫资更新了两台麦克威尔机组蒸发器，维修了水源热泵，费用合计439900元。2018年4月11日，原告书面通知了丰泽家园1-12号及该区域底商全体业主，再次征询意见是否同意使用“住宅专项维修基金”，但仍未获得全体业主同意。经查，丰泽家园小区一号机组供冷暖范围内业主共计482户，该一号机组供冷暖范围内总建筑面积56053.59平方米，被告刘长宝购房建筑面积为131.88平方米。 本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。本案中，案涉供暖、供冷设施设备供应丰泽家园小区内1-12号住宅楼及该区域外底商的供冷暖，同一套设施设备在2006年5月1-7号楼《业主临时公约》中约定归建设单位所有，而在2008年6月8-12号楼的《业主临时规约》中约定冷暖设施属于业主共有，后者约定是在《中华人民共和国物权法》实施后，该约定的内容与法律规定相一致，鉴于此，唐山华盈房地产开发有限公司对案涉供暖、供冷设施设备不再主张所有权，同时承认建设该供冷暖设施，设备的费用已分摊到小区楼房的建设成本。因此，包括被告刘长宝在内的1-12号楼房的业主是该设施设备的所有权人。根据唐山市价格成本调查队作出的《成本监审报书》确定上述设施供暖、供冷成本为每平方米23.52元，在运行成本测算表中明确写明维修费为日常维护，不包含中修、大修费用，中修、大修费用由公共维修基金中支出。因此，包括被告在内的业主作为案涉设施设备的所有权人应当承担该设施设备使用过程中的更换、大修费用。依据《中华人民共和国物权法》第八十条的规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”被告刘长宝应当按照其住房面积与案涉设施设备在该小区供暖、供冷总面积的比例承担上述设施设备的更换、大修费用。该一号机组供冷暖范围内总建筑面积为56053.59平方米，更新麦克威尔机组蒸发器、维修水源热泵的费用合计439900元，被告刘长宝购房建筑面积为131.88平方米，因此，被告应承担更换、维修费用为1034.97元（131.88平方米÷56053.59平方米×439900元）。故被告应返还原告垫付的维修费用1034.97元。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第八十条之规定，判决如下： 被告刘长宝于本判决生效之日起十日内一次性给付原告迁西县嘉兴物业服务有限公司垫付的迁西县丰泽家园住宅小区一号供暖、供冷机组更换、维修费用1034.97元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘长宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  赵印来 二〇二〇年十二月十六日 书记员  杜 芳