河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终923号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南宏图房地产开发有限公司，住所地：济源市宏图小区**楼。法定代表人：张鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：党俊卿，河南俊卿律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟利，河南俊卿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王红兵，男，汉族，1975年6月12日出生，住焦作市。委托诉讼代理人：吴天阔，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳琴，河南程功律师事务所律师。原审第三人：济源鑫鑫投资集团有限公司，，住所地：济源市天坛工业区法定代表人：孙**，该公司总经理。上诉人河南宏图房地产开发有限公司（以下简称宏图公司）因与被上诉人王红兵、原审第三人济源鑫鑫投资集团有限公司（以下简称鑫鑫公司）合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初9031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏图公司上诉请求：1、依法撤销济源市人民法院（2019）豫9001民初9031号民事判决；2、依法改判驳回王红兵的一审诉讼请求，支持宏图公司的一审反诉请求。3、本案诉讼费由王红兵承担。事实和理由：一、一审法院将双方之间签订的《鑫鑫佳园配套合同书》认定为合作开发性质，明显错误。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。故合作开发一方应当取得土地使用权，而王红兵提供的土地使用权证书上显示的权利人为鑫鑫公司，故本案中合同双方均未取得土地使用权。另外《鑫鑫佳园配套合同书》第一条显示“甲方同意乙方在小区内自费开发建设一栋住宅楼，并根据小区总体设计规划方案拟将壹号楼（18层）的土地分配给乙方。”而宏图公司并未取得土地使用权，故根本无权将土地分配给王红兵。《鑫鑫佳园配套合同书》第二条“乙方同意按甲方的建造标准。以建筑面积每平方米交纳土地使用费、配套费及办证费等合计950元”，从中可以看出宏图公司是不承担风险的，王红兵需向宏图公司按照每平方米950元的价格支付配套费3000余万元，除此之外双方还约定所售房屋超出均价部分双方4：6分成，即宏图公司60％，王红兵40％，虽然合同约定售房由宏图公司委托销售公司统一销售，但是因此产生的销售代理费及相关费用却是由王红兵承担。所以一审法院认定宏图公司需要承担销售风险及价格风险有误。从以上合同条款可以看出宏图公司从中是不承担任何风险的，一切风险由王红兵承担，而根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，宏图公司虽然具有房地产开发资质，但并未取得土地使用权证书，而王红兵既无开发资质也无施工资质，双方之间的《鑫鑫佳园配套合同书》属于土地使用权的转让合同，根据法律规定该《鑫鑫佳园配套合同书》违反了法律的强制性规定，应当为无效合同。二、一审判决结果明显违反法律规定，保护了非法的利益，如果该判决不予撤销，将会人为造成房地产、建筑市场领域的混乱。司法裁判权，应正当行使，给人们以正确的指引。建筑市场的乱象由来已久，所以国家出台了相关的法律、法规部门规章及司法解释予以规范，这些法律法规都是强制性规范，对建筑市场及房地产都有明确的规定。特别是在本案中，买卖配套情况确实存在，但该合同明显违背房地产法和建筑法的相关规定，明显属于无效合同。还有，宏图公司和鑫鑫公司存在合作关系，但宏图公司只是货币投资，土地使用权性质并未改变，双方之间的配套合同并不合法，也未取得鑫鑫公司的同意。一审判决认定王红兵享有收益权实属是草率和不严谨的表现，一栋楼的建成，方方面面，牵扯众多，可是一审在没有审查清楚的情况下，就草率认定收益权，实属越权和错位。三、本案同案不同判。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案指导意见》第四条规定，类案检索范围一般包括：（四）上一级人民法院及本院裁判生效的案件。而经过检索发现济源市人民法院（2017）豫9001民初4435号民事判决书、济源市人民法院（2018）豫9001民初7967号民事判决书与本案均属于类案，（2018）豫9001民初7967号民事判决书贾永刚与济源市瑞银置业有限公司合同纠纷一案，一审法院认定“贾永刚与瑞银置业签订的配套合同书约定瑞银置业将其开发建设的玉泉花园10号楼分配给贾用刚建设，贾永刚按建筑面积向该公司交纳一定的土地使用费及配套费，根据上述法律规定，双方签订的合同应认定为土地使用权转让合同，本案中，由于瑞银置业至今未取得玉泉花园项目的土地出让及规划建设手续，因此根据上述法律规定，双方签订的合同应为无效合同”。本案与济源市人民法院（2018）豫9001民初7967号民事判决书均是因为配套合同引起的纠纷，合同约定内容相类似，两个案件属于类案，而一审法院判决却同案不同判，违反司法精神。四、一审法院判决前后矛盾。一审法院判决驳回了王红兵确认其为实际出资人的诉讼请求，却确认了王红兵享有房屋的收益权，宏图公司认为，确认实际出资人是享有收益权的前提，不是实际出资人的情况下就不应当享有收益权。另外，王红兵的一审诉讼请求是“请求判令王红兵按约定比例的收益权”，而一审判决在本院认为部分这样描述“但案涉房产工程还涉及其他案外人以及主体封顶后的工程量，故收益权的具体比例本案中不作认定。”宏图公司认为，一审法院确认了王红兵享有了收益权，却没有确认收益具体比例，这本身也是相互矛盾的。再说本案中是否存在收益尚不确定。综上所述，双方签订的配套合同属于无效合同，法律并不保护非法利益，故请二审法院查清事实，依法支持宏图公司的上诉请求。王红兵辩称，一审判决事实认定清楚、适用法律正确,请求判决驳回宏图公司的上诉请求,维持原判。一、一审法院认定宏图公司与王红兵之间为房地产合作开发关系正确,宏图公司上诉称《鑫鑫佳园配套合同书》为土地使用权转让合同无事实及法律依据。1、王红兵与宏图公司合作开发1号楼,共享利润、共担风险。宏图公司具备房地产开发经营资质,且依据《鑫鑫佳园配套合同书》之约定,宏图公司除可收取超出均价以外的相应比例收益外,其还应承担销售及价格风险,其仅能与王红兵共享房屋销售价款中超出均价以外部分的利润,换言之,若房屋销售价格低于双方约定的均价,则宏图公司将无任何利润可得。且依据《鑫鑫佳园配套合同书》第四条之约定,宏图公司还需负责办理五证、小区规划平面图及施工图纸,需负责办理开工前手续,负责铺设进入小区的水、电、煤气、主干管线和硬化小区主干道路及绿化。所以,宏图公司关于其只享受收益、不承担风险的说法与事实不符。另外,2014年9月16日,王红兵与宏图公司签订《鑫鑫佳园A区1#楼补充协议》,该协议约定:至2014年9月20日起,1#楼所有售房款款项全部用于王红兵1#楼建设使用,宏图公司不得擅自挪用;在宏图公司各种手续及按揭未办理完善前宏图公司不得计息和提取第二次配套费(总配套费的50%)。根据该协议之约定可知,自2014年9月20日起,所有的售房款全部用于王红兵建设1号楼,所以宏图公司还应承担1号楼的建设风险,虽然宏图公司并未实际将售房款用于1号楼的建设,但其仍有负担1号楼建设风险的合同义务。综上,《鑫鑫佳园配套合同书》的双方对于合作开发1号楼共享利润、共担风险,宏图公司关于“其不承担任何经营风险,只收取固定利益,该合同为土地使用权转让合同”的说法系对合同条款的错误解读,并无事实及法律依据。2、基于宏图公司与鑫鑫公司签订《合作开发协议》的约定,宏图公司享有涉案工程所用土地的合作开发权。2012年11月18日,宏图公司与鑫鑫公司签订《合作开发协议》,该协议约定,由鑫鑫公司以土地入股,宏图公司以货币资金入股,双方共同合作开发房地产。由该协议可知,虽然涉案工程土地使用权登记在鑫鑫公司名下,但基于鑫鑫公司与宏图公司的合作关系,宏图公司享有该土地合作开发的权利,宏图公司认为其无权支配(开发)涉案土地及《鑫鑫佳园配套合同书》为无效合同,无事实依据。二、实际出资人、收益权及收益权具体比例为三个不同的概念和诉讼请求,一审法院对于王红兵一审诉讼请求进行认定时说理充分,并无矛盾之处。1、一审法院未支持王红兵关于“确认王红兵为实际出资人”诉讼请求的理由为“诉讼请求不明确”,且一审法院认定王红兵享有收益权,实质上就是确认了王红兵投资的事实。2、王红兵与宏图公司合作开发建设1号楼,王红兵按照合同约定将1号楼建至主体封顶,一审法院依据双方签订合同的约定及王红兵投资建设1号楼至主体封顶的事实,认定王红兵对1号楼房产享有收益权并无不当。3、根据宏图公司一审庭审认可的事实可知:王红兵将1号楼建至主体封顶后,宏图公司引入了案外人继续施工,因双方在一审阶段对于1号楼房产的销售价款以及案外人施工工程量、投资金额等均未向一审法庭提交证据加以证明,故1号楼收益的分配比例不能简单依据现有材料进行认定,一审法院基于案件客观事实,未对收益权具体比例进行认定并无不当。三、宏图公司关于“同案不同判、一审法院判决保护非法利益”的说法违反了诚实信用及公平正义原则,该上诉理由不能成立。1、宏图公司列举的案例与本案事实不一致,该案件对于本案并无任何检索的参考价值。宏图公司列举的案例虽然是基于“配套合同”引起的纠纷,但是该案件中双方当事人的关系与本案合作双方的实质关系并不相同。其中宏图公司列举的(2018)豫9001民初7967号案件本案中,双方签订的配套合同中并无关于提供土地一方责任义务及相关风险承担的约定,而本案《鑫鑫佳园配套合同书》中有关于双方分配超出约定价格所得收益的分成比例,也有双方各自的责任与义务,宏图公司基于其与王红兵的合作关系,虽然可以收取配套费,但是其仍应承担房屋销售价格低于双方约定均价的销售风险及建设风险(具体理由详见答辩状第一项)。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条及第二十四条之规定,本案认定王红兵与宏图公司之间系合作开发关系,适用法律得当。2、涉案合同合法有效,王红兵的收益权应当予以支持。《鑫鑫佳园配套合同书》是王红兵与宏图公司经平等协商一致所签订的,该协议内容是双方真实意思表示,合法有效。王红兵为建设1号楼付出了大量的人力、物力以及财力,宏图公司上诉称一审法院保护的是王红兵的非法利益且将会扰乱房地产、建筑市场秩序属无稽之谈,其根本目的是为了擭取王红兵应有的投资收益的合法权益。王红兵按照合同约定斥巨资将1号楼建设封顶成功后,宏图公司却一再要求确认双方合同为无效合同并否认王红兵理应享有的收益权,完全背离诚信原则。综上,王红兵认为,一审判决事实清楚,适用法律正确,宏图公司上诉理由不能成立,请求二审法院依法审理后,判决驳回宏图公司上诉请求,维持原判。济源鑫鑫投资集团有限公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。王红兵向一审法院起诉请求：1、依法判令确认王红兵系“中原国际商贸城鑫鑫佳园”壹号楼（18层）房屋开发的实际出资人，享有该栋楼的销售权及按约定比例的收益权；2、依法判令鑫鑫公司和宏图公司共同配合协助王红兵办理“鑫鑫佳园”壹号楼出售房屋的产权登记手续；3、案件受理费由宏图公司承担。宏图公司向一审法院反诉请求：依法确认宏图公司和王红兵于2013年5月31日签订的《鑫鑫佳园配套合同书》无效。一审法院认定事实：2012年11月18日，宏图公司（乙方）与鑫鑫公司（甲方）签订了《合作开发协议》，就合作开发“中原国际商贸城鑫鑫佳园”项目事宜达成如下协议：一、项目位置，西环路侧、北蟒河以南、纸箱厂以西；规划用地58313㎡；土地用途为商住，具体见国有土地使用证；二、合作方式，甲方以土地入股，乙方以货币资金入股，共同合作开发；三、股份比例，土地总价款为69976000元，甲方以土地使用权入股，占49％股份，乙方支付35687760元，占51％的股份。……；四、付款方式，……；五、……，项目负责人由甲乙双方择优聘任，成员由双方委派，全权负责项目的开发建设；六、财务制度，本合作项目所涉及的财务、税务、设立共管账户，独立核算、自负盈亏，由双方进行管理，详细规定另行签订补充协议；七、合同管理，……，本项目所涉及合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议；八、销售管理，……；九、利润分配，鑫鑫佳园销售收入在扣除成本及各种税费后的纯利润，按本协议第三条确定的比例进行分配；十、甲方责任，……。甲方积极配合乙方办理开发建设中涉及的相关证件，有关土地使用年限变更事宜，甲方提供所有相关变更所需的手续，……；十一、乙方责任，保证资金按时足额到位，……。负责地上附属物的清理，……。负责协调当地政府、相关职能部门的关系，办理与开发建设相关的所有证件。……。十二、违约责任，……，还应按合同价5％向守约方支付违约金。2013年5月31日，王红兵（乙方）与宏图公司（甲方）签订了《鑫鑫佳园配套合同书》，王红兵、宏图公司双方均认可鑫鑫公司知晓该合同书。合同书中双方约定：一、要约与承诺。甲方同意乙方在小区内自费开发建设壹栋住宅楼，其中：楼建筑面积约为2569㎡（以实际销售面积计算）。并根据小区总体设计规划方案拟将壹号楼（18层）的土地分配给乙方。乙方同意按甲方的建造标准。以建筑面积每平方米交纳土地使用费、配套费及办证费等合计950元，……。（配套费及办证费属甲方代收代支费用）……；二、土地使用年限。……，起止日期以鑫鑫公司于济源市国土局办理土地批文为准；三、（一）1、合同签订后五日内付配套费总额的30％。2、开工前付配套费总额的20％。3、余款由甲方在开工后通知乙方分批支付，逾期不能支付，乙方将按月息2.5分支付甲方资金占用利息。（二）双方确定该楼销售均价为2800元／㎡，超出均价部分，双方4：6分成，即甲方60％（含销售宣传及促销费用、售楼员提成等），乙方40％。（三）房屋销售由甲方委托销售公司统一销售，销售代理费及相关费用由乙方承担。乙方不得未经甲方同意擅自售房，否则甲方将不予办理产权；四、（一）甲方责任。1、甲方负责办理国有土地使用证、建设、用地规划许可证、施工许可证、预售房许可证、小区的规划平面图及施工图纸，并负责开工前手续办理，费用由甲方承担。开工后的手续办理费用由乙方承担，招标代理费、农民工保障金、墙改费、散装水泥、电业局配电工程建设费等由乙方承担。2、负责铺设进入小区的水、电、煤气、主干管线和硬化小区主干道路及绿化。煤气由甲方协调。3、……。（二）乙方责任。1、……。2、负责楼房房产证办理，甲方提供必要的证件，费用由乙方承当。11、……。2014年9月16日，王红兵（乙方）与宏图公司（甲方）签订了《鑫鑫佳园A区1#楼补充协议》，约定：1、至2014年9月20日起，1#楼所有售房款项全部用于乙方1#楼建设使用，甲方不得擅自挪用，乙方可指派人员参与监督。2、在甲方各种手续及按揭未办理完善前甲方不得计息和提取第二次配套费（总配套费的50％）。2015年2月27日，宏图公司通知鑫鑫佳园A区1#楼项目部，现因种种原因鑫鑫佳园A区1#楼配套商魏刚军迟迟不开工，我公司现通知原配套商王红兵继续接管施工，开工时间定为4月1日之前，如你单位也拒绝施工，我司将收回鑫鑫佳园A区1#楼现有工程，债权债务与我司无关。2015年3月16日，王红兵回复，收到你司通知后，慎重考虑后愿意重新接收鑫鑫佳园A区1#楼配套项目，接收后一切责任我方自行承担，严格遵守配套合同施工，同时我与你司签订的配套转让合同失效。2017年1月19日，宏图公司（甲方）与王红兵（乙方）签订协议书，约定：王红兵由于种种原因，加上本人资金严重下滑，现1号楼主体已封顶，再无力经营鑫鑫佳园A区1号楼，现自愿将此楼委托宏图公司全权处理；如有第三方资金注入，债务及利息本人承担，待该项目证件齐全后，银行按揭下来优先偿还第三方的本金及利息。若开发中间本人有能力经营或筹措到资金，必须偿还第三方的本金及利息，还清后，方可将此协议声明作废，收回此楼，配合甲方施工；此协议签订后，鑫鑫佳园A区1号楼委托甲方全权处理，本人将继续管理；配合甲方将此楼建成。2019年7月15日，王红兵委托他人将2019年7月11日的《解除2017年1月19日协议书通知书》粘贴在宏图公司办公室的玻璃门上，河南省孟州市公证处对送达过程进行了证据保全公证。通知书的主要内容为：……。基于但不限于如下原因：贵公司不是该楼盘土地所有权人，2017年1月19日的协议书委托事项不明确，贵公司存在低价出售该楼盘房屋侵害王红兵的权益等，根据法律规定，现通知贵公司，解除双方于2017年1月19日签订的协议书；该协议书解除后，王红兵欠贵公司的配套费、贵公司通过第三方注入的资金，王红兵将委托王明华与贵公司接洽，确定欠款数额，待房屋购买人银行按揭款发放后支付给贵公司；2017年1月19日协议书解除后，贵公司不得再行出售该楼盘任何房屋。另查明，王红兵、宏图公司双方认可案涉楼盘工程封顶之前系王红兵建盖。本案起诉前，鑫鑫公司已拥有该宗土地的国有建设用地使用权（出让）证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。宏图公司曾于2019年11月12日向一审法院提起诉讼，请求判令鑫鑫公司配合办理鑫鑫佳园A区1号楼按揭手续以及相关手续，一审法院经审查认为，因王红兵请求涉及到行政部门对报备资料审查权，宏图公司的起诉不属于民事案件受理条件，作出（2019）豫9001民初9287号民事裁定，驳回宏图公司的起诉，现裁定书已生效。一审法院认为，鑫鑫公司经一审法院合法传唤，两次庭审均无正当理由拒不到庭，视为其公司放弃举证、质证的权利，宏图公司与鑫鑫公司（甲方）签订的《合作开发协议》，王红兵、宏图公司均认可，对该协议，一审法院予以确认。根据该协议，鑫鑫公司和宏图公司合作开发鑫鑫佳园。2013年5月31日，王红兵与宏图公司签订了《鑫鑫佳园配套合同书》，约定开发鑫鑫佳园壹号楼，王红兵自费开发建设，交纳土地使用费、配套费及办证费，宏图公司提供壹号楼的土地，房屋销售由宏图公司委托销售公司统一销售，王红兵未经宏图公司同意不得擅自售房，双方确定该楼销售均价为2800元／㎡，超出均价部分，王红兵和宏图公司4：6分成。从上述内容来看，王红兵、宏图公司双方系合作开发关系。合作开发房地产合同的当事人一方宏图公司具备房地产开发经营资质，故该《鑫鑫佳园配套合同书》应当认定为有效。宏图公司称其没有取得土地使用权、王红兵没有足额支付其配套费，系合同中的实际履行问题，并不影响《鑫鑫佳园配套合同书》的合同效力。宏图公司称其公司仅收取固定收益，但根据配套合同书约定，其还要承担销售风险以及价格风险，并分享房屋销售溢价利润，该辩称理由，一审法院不予采信。故宏图公司请求确认双方于2013年5月31日签订的鑫鑫佳园配套合同书无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。合同有效，双方应当按照合同的约定享有权利并履行义务，由于双方均认可王红兵将案涉房产建至工程封顶，故王红兵作为合作开发的一方当事人对案涉房产享有收益权，其是否偿还第三方资金本息并不影响其拥有收益权。但由于案涉房产工程还涉及其他案外人以及主体封顶后的工程量，故收益权的具体比例本案中不作认定。王红兵请求确认其为实际出资人，诉讼请求不明确，一审法院不予支持。根据配套合同书约定，该房产由宏图公司委托销售公司统一销售，商品房预售许可证上载明的售房单位为鑫鑫公司，故王红兵请求确认其享有案涉楼房的销售权，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。由于办理房屋产权初始登记，需要由相关行政部门审核，王红兵请求宏图公司以及第三人协助办理出售房屋的产权登记手续，不属于民事案件受理范围，本案中不予审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王红兵享有“中原国际商贸城鑫鑫佳园”壹号楼（18层）房屋的收益权；二、驳回王红兵的其他诉讼请求；三、驳回宏图公司的反诉请求。诉讼费100元，王红兵负担50元，宏图公司负担50元。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案中王红兵起诉要求确认其享有和宏图公司于2013年5月31日签订的《鑫鑫佳园配套合同书》中约定的权利，宏图公司反诉要求确认该《鑫鑫佳园配套合同书》无效，双方的诉讼请求之间的实质争议仍是《鑫鑫佳园配套合同书》的效力问题，合同有效，则王红兵自然享有合同约定的权利，合同无效，则王红兵起诉要求确认的合同相关权利也当然不存在。宏图公司认为合同无效的主要理由有二，一是依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和第二十四条的规定，认为本案系土地使用权转让合同，其公司没有取得土地使用权证书；二是本案王红兵没有房地产开发资质。涉案土地已由宏图公司的合作方鑫鑫公司取得相应的土地使用权证书等相关手续，宏图公司具备房地产开发资质，至于宏图公司和鑫鑫公司合作后又与王红兵就该土地事宜进行合作开发，此种模式并未违反法律的禁止性规定，宏图公司关于合同无效的理由，本院不予采纳。宏图公司上诉提出济源市人民法院作出的生效判决（2017）豫9001民初4425号和（2018）豫9001民初7967号民事判决与本案类似，经查阅该两份判决，两份判决均是以涉案土地截止到判决时仍未取得土地出让及规划建设手续为由认定合同无效，与本案土地手续齐全的情况并不相同。综上所述，宏图公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河南宏图房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 陈莎莎二〇二〇年十二月二十一日书记员 秦玉杰