安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终850号上诉人（原审原告）：陈林燕，女，1983年11月27日出生，汉族，住安徽省铜陵市。委托诉讼代理人：查鉴轩,安徽景旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜陵和利房地产开发有限公司，住所地铜陵市西湖大道**。法定代表人：孙继召，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章剑平，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢梅，北京京师（合肥）律师事务所律师。上诉人陈林燕因与被上诉人铜陵和利房地产开发有限公司（以下简称和利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈林燕向本院提出上诉请求：撤销原审判决，改判支持陈林燕的全部诉讼请求；一、二审诉讼费、鉴定费由和利公司承担。事实与理由：（一）承诺书第一条的约定无效，且可撤销。1.一审认定承诺书属于格式条款。2.承诺书是以逃避政府公共管理为目的，采用不合理方式规避限价、变相涨价，符合合同法规定的无效情形。3.和利公司认为承诺书第一条否定了合同约定的装修价，免除了合同约定的装修价对他的约束，和利公司表示仅按照《签约特别提示》和《买卖合同重要事项告知书》对陈林燕进行了提示，但从未向陈林燕提示承诺书的内容，因此，根据合同法第39条该条款可被撤销。（二）《商品房买卖合同》附件三备注部分的第一段约定无效。1.一审认定《商品房买卖合同》附件三属于格式条款。2.和利公司主张依据该约定，不得参照样板房和其他清单文件提出质量异议，这属于以格式条款减除其主要义务，且签订格式合同时，和利公司未尽到法定提示义务，因此该条款属于无效条款。（三）税差应当返还。合同补充协议明确区分销售额和税额，双方合同价款只能限制销售额部分，代收税款部分随税率变化而变化，因税率调整导致和利公司多代收的税款应退还。（四）和利公司应退还不合格装修部分的价款。1.《工程竣工验收报告》没有明确包含装修部分，案涉房屋的装修部分未经竣工验收，一审判决认定案涉房屋全部竣工验收，属于认定错误。2.和利公司拒不提交在住建局备案的案涉房屋装修费用详细成本和合理利润清单，应推定装修全部不符合清单要求，即全部不合格。3.和利公司拒不提交上述清单，拒不按照清单和样板房门口张贴的承诺进行维修，因此造成无法维修的责任在于和利公司。4.和利公司明知装修不符合清单和样板房的事实，故意隐瞒质量重要瑕疵，陈林燕可据此主张依法减少价金。（五）一审法院不予鉴定错误。陈林燕主张的鉴定事项与案件具有直接关系，一审法院在未查明装修是否合格的情况下不委托鉴定，导致案件基本事实不清。和利公司答辩：1.陈林燕请求确认《商品房买卖合同》附件三的备注部分第一段的约定无效，没有任何法律根据。该约定内容表述的意思清晰、明确，与合同其他约定并不存在冲突，更不违反法律、行政法规的强制性规定，尤其是不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任何一种无效情形。2.陈林燕请求撤销《承诺书》第一条约定内容没有任何依据。根据《合同法》第五十四条、《民法总则》第一百四十七条至第一百五十一条的规定，只有具备重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等五种情形才可以行使撤销权，而案涉《承诺书》的签署不存在这五种情形。即使陈林燕认为具有某一种情形，至本案起诉时早已超过一年的期限，其行使撤销权的期限也早已超过。此外，陈林燕主张的商品房买卖合同违约之诉与撤销权之诉是两个不同的诉，不能合并审理。3.陈林燕要求退还多收款项17256.67元没有事实根据。税率变动影响的是税务机关与和利公司之间的关系，与陈林燕无关，和利公司承担的是法定纳税义务，而不是陈林燕所称的由和利公司代收税款，和利公司完全是按照双方合同约定收取购房款，并没有多收陈林燕的款项。4.陈林燕要求和利公司赔偿其所谓实际现状装修价值与约定装修总价差额325824元更是没有任何事实根据和法律依据。和利公司已经按照《建设工程质量管理条例》的规定办理了《工程竣工验收报告》，案涉房屋已经竣工验收。陈林燕所称的“合格”是指符合商品房买卖合同的约定以及符合和利公司公开承诺的装修内容，但陈林燕并未举证证明案涉房屋装修不符合约定或者不符合公开发布的装修材料清单，在无证据证明不合格的情况下，也就无从证明其损失，陈林燕主张的拆除、搬运费用同样也不能得到支持。5.陈林燕认为和利公司拒不提交实际控制的主要书证，应推定装修全部不合格的观点没有事实和法律依据。和利公司按照合同约定交付了带装修商品房，且现场勘验了样板房，陈林燕勘验按照合同约定及样板房进行维修和验收。6.陈林燕的鉴定请求没有合同及法律依据。案涉房屋已经竣工验收合格并交付，即使存在部分不符合约定标准的情形，应由和利公司按照约定承担维修更换的责任，而不是进行鉴定所谓的差价。陈林燕向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认《商品房买卖合同》附件三的备注部分第一段内容“出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家居摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准”的约定无效；2.撤销陈林燕于2018年5月3日签订的《承诺书》中第一条“因买卖合同中的毛坯单价及装修单价的数额填写受政府合同备案控制的影响，故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担”的约定；3.和利公司退还多收款项17256.67元；4.和利公司立即向陈林燕支付铜陵碧桂园8栋402室实际现状合格装修价值与约定的装修总价325824元之间的差额部分，暂估值为325824元，实际按照鉴定评估结果确定；5.和利公司立即向陈林燕支付铜陵碧桂园8栋402室实际现状不合格装修的拆除、搬运费用（暂估为1000元，实际按照鉴定评估结果确定）；6.和利公司退还费用后，按照实收款重新向陈林燕开具办理不动产登记的发票和装修发票；7.本案诉讼费用、鉴定费用由和利公司承担。一审审理查明：因买卖铜陵碧桂园8栋402室房屋，陈林燕与和利公司签订了系列合同文件，具体包括：1.认购书，2.商品房买卖合同（含四个合同附件），3.签约特别提示，4.重要事项告知书，5.承诺书。上述系列合同文件对案涉商品房建设及销售依据、基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、违约责任等双方权利义务予以明确详细约定。在上述系列合同文件中，有关装修标准问题的约定如下：1.认购书约定，认购价为毛坯总价1569214元，装修总价325832元，商品房合计总价款1895037元。2.商品房买卖合同约定，（1）第四条“计价方式与价款”约定，该商品房价款按面积计算，单价6966.54元/㎡，总金额1569213元整，该价款为毛坯价款（不含装修价款，详见附件四）。（2）第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人负责更换并承担更换费用，出卖人应负责在30日内维修、更换，并承担维修、更换费用，同时维修、更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。3.附件三对结构、外墙、内墙、灯具、天花、地面、地面及生活阳台、阳台栏杆、户门、外窗、卫生设施、厨房设施、水电、电话、电视以及网络燃气等交付标准及配套设施等“装饰装修标准”予以约定，同时备注说明：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。4.附件四“合同补充协议”约定，该商品房建筑面积225.25㎡，毛坯单价6966.54元/㎡，毛坯总价1569213元；装修单价1446.50元/㎡，装修总价325824元；该商品房合计总价款为1895037元；出卖人按照附件三约定的标准进行交付，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。5.补充协议约定，“第六条关于商品房交接”（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附件三《装饰、设备标准》约定的交付标准进行交付，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。“第十三条关于税费与利率”：买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为1722760.91元，增值税为172276.09元（税率为10%），故买方应向卖方支付的总房价为1895037元。6.承诺书载明，本人明确知悉如下事项：因买卖合同中的毛坯单价及装修单价的数额填写受政府合同备案控制的影响，故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担；与该商品房有关的一切税费均按照买卖合同约定的合计总价款（含装修款）为基数向政府部门进行缴交；如遇政府要求或其他原因需重新签署买卖合同的，本人自愿同意配合贵司办理已签署的买卖合同的解除、备案注销手续及重新签署买卖合同等相关文件，如因本人不予配合贵司办理上述手续造成的损失，均由本人承担。上述系列合同文件签订后，陈林燕依据合同约定，履行了付款义务，和利公司向陈林燕开具了安徽增值税普通发票，发票载明：数量为225.63㎡，税率为9%，价税合计1898233.91元。2019年11月18日，陈林燕所处的8#楼竣工验收合格。合同约定的房屋交付期限届满后，和利公司按期向陈林燕交付了房屋。因陈林燕所购买的房屋实际面积与合同约定面积不符，该房屋实际面积为225.63平方米，购房款为1898233.95元。交房时，陈林燕对房屋进行了验收，并签署了交付验房单，验房单中除提出了“厨房中式吊柜缺少拉手”问题外，并未提出其他问题。后陈林燕认为和利公司提供的房屋装修部分存在质量问题，双方因此发生纠纷。诉讼过程中，陈林燕就案涉商品房的装修质量问题提出鉴定申请。和利公司称即使存在问题，其同意进行维修处理，一审法院告知了陈林燕可以先要求和利公司进行维修，但陈林燕坚持其诉讼请求。一审法院认为：陈林燕与和利公司就买卖铜陵碧桂园8栋402室房屋签订认购书，商品房买卖合同及附件，承诺书等合同文件，签约双方均系具备完全民事行为能力的平等民事主体，合同形式要件完备，且所约定内容不违反法律及行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。上述合同签订后，双方应当依约全面履行。综合陈林燕的诉讼主张以及和利公司的答辩意见，本案双方当事人争议的主要焦点问题为：1.《商品房买卖合同》附件三的备注部分第一段内容及《承诺书》第一条是否有效，应否撤销；2.和利公司将税款由10%调整为9%，产生的1%的税费17256.67元应否补偿给陈林燕并向陈林燕重新开具发票；3.和利公司应否向陈林燕赔偿不合格部分的装修款及其他费用。关于第一个焦点问题。对于《商品房买卖合同》附件三备注说明以及《承诺书》第一条的约定，一审法院认为，首先，陈林燕在购买房屋前，现场查看了样板房，而从商品房买卖的实际情况来看，为达到相应的效果，样板房除具备附件三约定的相关内容外，实际上还包括了家具、家电及相应的物件，而和利公司在交付房屋时，也并不包含相关的家具、家电等物品，且不同的买受人在添置相应的家电、家具等物件后，其效果与样板房的效果必然存在一定差异，这种情况符合商品房买卖市场的实际情况，备注内容并不存在欺骗购房人。至于陈林燕主张的承诺书，从形式上来看，该承诺书确系和利公司事先打印好并由陈林燕签字确认，依据法律规定，承诺书确系格式条款，但并非所有的格式条款均属无效，只有符合《合同法》第四十条规定的情形，才能认定格式条款无效。但从承诺书关于案涉商品房价款的内容来看，该承诺书中载明的价款（含毛坯价与装修价）与双方签署的《商品房买卖合同》及相关附件完全一致，只是对《商品房买卖合同》约定的毛坯价与装修价如何而来进行的补充说明，并没有加重买受人的负担。鉴于双方约定的商品房价款受法律保护，承诺书关于“本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向贵司主张任何权利或其他要求”的内容，实际上是对双方约定的商品房价款不能更改的再次强调，并不是限制买受人的相关权利。其次，案涉所有书面合同文件，均系和利公司所提供的为重复使用而预先拟定的格式文本，并非上述两个文件系格式文本，而上述文件所约定的条款内容，并无合同法第五十二条和第五十三条规定情形，也无免除和利公司责任，加重陈林燕责任、排除陈林燕主要权利的情形。且条款内容表述清晰简洁，不含特殊行业概念及术语，不存在歧义和理解困难，以普通成年人具备的正常生活经验和辨识能力，完全能够阅读并理解。第三，陈林燕在购房过程中签署多份合同文件，而购买房地产对个人而言系重大财产处分行为，按常理陈林燕不可能草率而为，如陈林燕未仔细阅读相关内容，也系陈林燕对其自身合同权益的轻率处分，由此造成的不利后果也应由陈林燕自行承担。因此，上述内容合法有效，也不存在应当予以撤销的情形。关于第二个焦点问题。陈林燕与和利公司签订的《商品房买卖合同》，该合同约定了房屋总价款，后因面积差异问题，房屋总价款变更为1898233.91元，陈林燕应当按照面积变更后的价格支付购房款。陈林燕在本案中要求和利公司退还1%的税率即购房款，但从本案实际情况来看，税务机关对增值税的交纳标准进行相应调整，这是税务机关给予纳税义务人的一种税务政策，直接影响的是和利公司，与买受人陈林燕并无直接关联，陈林燕仍应当按照合同约定的价款向和利公司支付购房款。同时，陈林燕与和利公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件也未明确约定购房款总价随着税率的变化而进行相应的调整。因此，陈林燕无权向和利公司主张退还部分购房款，也无权要求和利公司重新开具发票。关于第三个焦点问题。首先，和利公司开发的案涉房屋已经竣工验收合格，在向陈林燕交付房屋时，陈林燕也签署了交付验房单，验房单中除提出了“厨房中式吊柜缺少拉手”问题外，并未提出其他质量问题。其次，即使案涉房屋装修部分存在问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。依据上述规定，陈林燕认为案涉房屋装修部分存在质量问题，其应当依据上述规定，在合理期限内要求和利公司进行维修，如和利公司不愿维修或无法进行维修的情况下，陈林燕才可以选择自行维修并要求和利公司承担相关的维修费用。但陈林燕并未提供证据证明其履行过上述义务，其无权直接要求和利公司承担相应的不合格装修款项。第三，陈林燕与和利公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议均明确约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到标准的，买受人有权要求出卖人负责更换并承担更换费用，出卖人应负责在30日内维修、更换，并承担维修、更换费用，同时维修、更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。该约定也很明确，即使装修部分存在质量问题，出卖人也应当首先按照该种约定承担违约责任，而并不是退还不合格部分的装修款及相关的费用。关于鉴定问题。从陈林燕的鉴定申请来看，其是要求确定合格部分与不合格部分的装修价款，并在此基础上要求和利公司退还不合格部分的装修款，但鉴于和利公司应当首先履行维修义务，陈林燕无权直接要求和利公司退还不合格部分的装修价款，其鉴定的项目对本案并无实际意义，故无需进行鉴定。综上所述，一审法院对于陈林燕的诉讼请求，不予支持；对于和利公司的答辩意见，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条规定，判决：驳回陈林燕的诉讼请求。本案受理费6461元，减半收取计3230.50元，由陈林燕负担。二审中，双方当事人均未向法庭提供新的证据。本院对一审审理查明的事实予以认定。本院认为：本案争议的焦点是《商品房买卖合同》关于示范单位不作为商品房的交付标准的条款是否系无效条款；《承诺书》关于购房人承诺在购买商品房后，不就该商品房的任何价格问题主张权利的约定，应否认定无效或撤销；应否退还合格装修价值与约定装修总价之间的差额部分；鉴定申请应否准许；和利公司应否退还税差17256.67元。焦点一、《商品房买卖合同》约定，出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准。该条款并非排除样板房为交付标准，并非免除开发商的责任，也未排除购房人的主要权利。上诉人提出该条款为无效条款的上诉请求，于法相悖，故本院不予支持。焦点二、上诉人提出《承诺书》内容以逃避政府公共管理为目的，采用不合理的方式规避限价，变相涨价，违反了合同法第五十二条第三、四项的规定，应认定为无效的上诉请求，缺乏事实依据，故本院不予支持。上诉人还提出该条款系格式条款，和利公司未就该条款进行提示和说明，依照合同法第三十九条规定，应予撤销的上诉请求。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，《承诺书》第一条是强调合同签订后购房人不再主张更改房价，符合法律及交易习惯，不存在限制或排除购房人的权利。和利公司将该《承诺书》与《签约特别提示》、《买卖合同重要事项告知书》一并交由购房人签署，没有隐瞒的故意。《承诺书》的内容清晰明确，文意不存在歧义。上诉人在签订购房合同及相关合同性文件时也应尽到审慎义务。因此，这一上诉请求不符合合同法规定的撤销的要件，故本院不予支持。焦点三、上诉人提出和利公司应退还实际合格装修价值与约定装修总价之间的差额部分的上诉请求。对此，本院认为，案涉合同是带装修的商品房销售合同，依照合同约定，装修价格是商品房总价款的一部分，它与毛坯价共同组成出售价，不能割裂开。合同价格是签订合同时根据装修成本和利润等测算的价格。价格受市场供求关系、利润空间等因素的影响，故合同价格不等于装修成果的价值。上诉人所称的装修价值与合同价格不是同一概念，不能相互扣减。故对这一上诉请求，不予支持。焦点四、上诉人提出对案涉房屋的装修是否符合国家标准、环保标准，是否与和利公司公布的品牌一致，是否是合格产品，是否与铜陵市住房和城乡建设局备案的装修清单一致等事项予以鉴定的申请。对此，本院认为，上诉人对上述事项鉴定的目的是要求和利公司退还合格装修价值与合同价之间的差额部分，如前所述，由于对该项上诉请求不予支持，所以，对上述事项不予鉴定。再者，铜陵市住房和城乡建设局备案的装修清单不是法定或约定的交付标准，亦不能作为鉴定标准。焦点五、上诉人提出《补充协议》明确了不含增值税房价为1722760.91元，增值税为172276.09元，税率为10%，总房价为1895037元，当前税率为9%，故和利公司应当退还购房人税差17256.67元的上诉请求。对此，本院认为，由于合同签订在前，调整税率在后，合同约定的房价及税率是按照当时的税收法律、行政法规、规章来确定的，此后的法律、行政法规、规章对此前的合同行为没有约束力。因此，对这一上诉请求，不予支持。综上，上诉人陈林燕的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6461元，由上诉人陈林燕负担。本判决为终审判决。审判长 方 彤审判员 朱小文审判员 张庄女二〇二〇年十二月七日法官助理王小江书记员武华君附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。