湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2535号上诉人（原审被告）：衡阳市银祥置业有限公司被上诉人（原审原告）：胡冬良被上诉人（原审原告）：彭友良上诉人衡阳市银祥置业有限公司（以下简称银祥公司）因与被上诉人胡冬良、彭友良商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银祥公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回要求银祥公司支付逾期办证违约金的诉请。事实和理由：一审判决银祥公司将办理房屋权属登记所需的应由其提交的相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费，明显超出了一审诉讼请求，违背了不告不理的原则。本案尚不能证实逾期办证给买受人造成的具体损失，同时也应考虑案涉楼盘未能办证的背景原因，一审判决银祥公司承担逾期办证违约金，没有事实和法律依据。一审按50元每件收取案件受理费并减半收取，减轻了本案的诉讼成本，造成房屋买受人集体诉讼，导致银祥公司的经营更加困难。胡冬良、彭友良辩称，不能办证的原因是银祥公司没有向税务机关缴纳税费，银祥公司违反了合同约定，一审判决银祥公司承担违约责任的事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。胡冬良、彭友良向一审法院起诉请求：1.判令银祥公司立即为胡冬良、彭友良办理房屋不动产权证书；2.判令银祥公司退还多收取胡冬良、彭友良的购房款3976元；3.判令银祥公司支付胡冬良、彭友良逾期办理不动产登记证的违约金25073元（以胡冬良、彭友良已付购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6%从2019年6月1日暂计至2020年6月30日，后段另计至办理好不动产登记证时止）；4.判令银祥公司立即为胡冬良、彭友良办理自来水开户手续；5.判令银祥公司立即建设好合格的消防设施、化粪池等公共设施；6.本案诉讼费由银祥公司承担。一审法院认定事实：对双方当事人争议的焦点及其产生的法律后果，该院作如下认定：1.关于逾期办证违约金如何确定的问题。胡冬良、彭友良认为，银祥公司提供的格式合同中逾期办证违约金条款约定的违约金明显过低，请求法院认定该条款无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，要求银祥公司以已付房款总额为基数，按照年利率6%支付违约金。银祥公司认为，本案银祥公司已经完成交房，且胡冬良、彭友良已经入住，胡冬良、彭友良虽未拿到不动产权证书，但并没有实际损失，胡冬良、彭友良主张违约金缺乏事实与法律依据。即使要计算违约金，亦应按约定的标准计算。双方合同约定的违约金有效，请求法院按照总房款的0.1%计算违约金。该院认为，本案中，银祥公司因自身原因没有在合同约定的期限内为胡冬良、彭友良办理房屋不动产权证，银祥公司的行为构成违约，应承担违约责任。银祥公司提供的案涉合同中违约金条款约定的违约金是按已付房价款的0.1%，明显过低，系免除或限制自身责任的格式条款，该院确定案涉合同中关于逾期办证的条款无效，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。胡冬良、彭友良请求以已付房款为基数，按年利率6%计算违约金，明显过高，该院亦不予支持，结合合同履行情况、银祥公司违约的过错程度、违约时间的长短、双方义务的对等、社会经济发展等综合因素，该院根据公平原则和诚实信用原则,酌情确定由银祥公司按照购房款的0.5%支付违约金，即：386148元×0.5%=1930.74元。2.关于案涉房屋面积补差的问题。胡冬良、彭友良请求银祥公司支付房屋面积1.42㎡的差价3976元。该院认为，根据已颁发至银祥公司名下的不动产权证显示的不动产单元号建筑面积，胡冬良、彭友良买受的衡阳县西渡镇米子社区花元、培元组住宅的建筑面积为136.49㎡，比合同约定的面积137.91㎡减少了1.42㎡，根据双方签订的合同第五条的约定，银祥公司应当退还胡冬良、彭友良多交的房款3976元（1.42㎡×2800元／㎡）。根据采信的证据，结合当事人的庭审陈述，该院确认本案事实如下：银祥公司以出让方式取得位于西渡镇米子社区花元、培元组，编号为0010150023的地块的土地使用权，该地块土地面积为6289.9㎡，规划用途为商住，土地使用年限自2013年9月16日至2083年6月5日。银祥公司经批准在上述地块上建商品房，定名为蒸水明珠（碧水湾）。经衡阳县住房和城乡建设局批准，银祥公司取得了商品房预售许可证，许可证证号为:蒸房预许字（2016）第023号。双方于2018年5月30日签订《商品房买卖合同》，该合同共分二十四条，其中第三条买受人所购商品房的基本情况约定：买受人购买的商品房位于西渡镇米子社区花元、培元组。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上27层、地下**。该商品房建筑面积共137.91平方米，其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.57平方米；第四条计价方式与价款约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2800元，总金额386148元；第五条面积确认及面积差异处理约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以衡阳县住房和城乡建设局房屋测绘管理中心核定面积为准，单价不变，多退少补；第六条付款方式及期限约定：买受人于2018年4月30日交付购房首付款86148元，剩余房款300000元进行银行按揭贷款；第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年5月31日前，将综合验收合格的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内申请不动产首次登记并取得《不动产权属证书》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。商品房买卖合同另对房屋交接等其他事项进行了约定。合同签订后，胡冬良、彭友良依约支付了购房款。2019年4月15日，衡阳县住房和城乡建设局对案涉蒸水明珠项目同意备案。胡冬良、彭友良于2018年6月10日已经收房。另查明，衡阳县住房和城乡建设局房屋测绘管理中心对案涉房屋出具测绘报告书，案涉房屋建筑面积为136.49平方米，比合同约定的建筑面积137.91平方米减少了1.42平方米。一审法院认为：本案是一宗商品房销售合同纠纷。双方所签订的商品房买卖合同，系双方在平等、自愿基础上所签订，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。银祥公司违反合同约定至今未为胡冬良、彭友良办理房屋不动产权证，显属违约，应履行为胡冬良、彭友良办理产权登记的义务及承担违约责任，故该院对胡冬良、彭友良请求银祥公司办理案涉房屋不动产权证及支付违约金的诉讼请求予以支持，银祥公司应支付的违约金以该院核定的购房款的0.5%为准。对于胡冬良、彭友良第四、第五项诉讼请求，该院认为，胡冬良、彭友良未举证证明案涉房屋目前还存在自来水未开户及未建设好消防设施、化粪池等公共设施，且银祥公司提供了相应证据证明案涉房屋已经竣工验收备案，故该院对胡冬良、彭友良该二项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款（一）项、第二款之规定，判决：一、银祥公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将办理房屋权属登记所需的应由其提交的相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费；二、银祥公司向胡冬良、彭友良支付逾期办证违约金1930.74元；三、银祥公司退还胡冬良、彭友良购房款3976元；上述第二、三项，银祥公司应履行的义务共为5906.74元，款限银祥公司于本判决生效后十日内付清。四、驳回胡冬良、彭友良的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由银祥公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点：1.一审判决银祥公司提交相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费有无超出诉讼请求范围；2.案涉逾期办证违约金应如何认定及处理；3.银祥公司上诉主张一审收取案件受理费过低应如何处理。分述如下：关于超诉请判决。一审诉请中含有请求办证的内容。银祥公司作为案涉房屋的出卖人，办理房屋产权过户登记手续是其主要义务，而向登记机构提交办证资料及缴纳办证税费是办理产权证所必须，故一审判令银祥公司向登记机构提交其办证所需的资料及缴纳税费，没有超出一审诉请的范围。关于逾期办证违约金。双方对逾期办证约定了违约金，银祥公司提出的案涉楼盘存在遗留问题及公司经营困难等逾期办证的原因，均非其可以免除逾期办证责任的法定事由，故一审判令银祥公司按购房款0.5%支付逾期办证违约金，并无不当。关于一审案件受理费。有关诉讼费用的上诉一般是对一审收费过高或者分担过重等加重了其诉讼负担而提出的异议。本案中，银祥公司上诉主张一审收取的案件受理费过低，并没有加重其诉讼负担，可认定其对此没有上诉利益。综上，银祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人衡阳市银祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十二月十四日法官助理  彭 斌书 记 员  匡光美