山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终4329号 上诉人（原审被告）：狄玉青，女，1975年9月28日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。 上诉人（原审被告）：刘冠锋，男，1975年4月20日出生，汉族，居民，住址同上。 被上诉人（原审原告）：王吉琴，女，1982年9月12日出生，汉族，居民，住山东省惠民县。 上诉人狄玉青、刘冠锋因与被上诉人王吉琴房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州经济开发区人民法院(2020)鲁1691民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 狄玉青、刘冠锋上诉请求：1.撤销山东省滨州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1691民初508号民事判决；2.驳回被上诉人王吉琴的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定逾期交房的违约事实不清。1.按照双方的合同，被上诉人支付房款的顺序为定金、首付款、银行按揭贷款，在签订合同当日支付了定金5万元，首付款35万元在2020年4月1日前支付，剩余的部分银行按揭贷款处理，按照这个次序，在首付款支付完毕后，银行贷款的下放时间大约3个月的时间，所以交房时间大约到了2020年的六七月份，所以在2020年4月30日交房，并没有违背合同的初衷，刘冠锋一方并没有逾期交房；2.在一审庭审时，被上诉人也自己承认，并没有书面明确交付房屋的时间，所以在2020年4月30日交付房屋并没有违背合同的初衷，刘冠锋一方并没有逾期交房；3.在一审刘冠锋提交的被上诉人与第三方中介张涛的微信聊天记录证据显示，被上诉人如果支付全款不再使用银行按揭贷款的情况下在2020年5月1日左右交付房屋，所以刘冠锋没有逾期交房；4.被上诉人在交付房屋时，防盗金刚网、两个货架的费用没有支付给上诉人，该笔费用也是被上诉人欠上诉人的。 王吉琴辩称，买房子时就告诉对方因为我怀孕所以买二手装修好的房屋以便早点搬入等待生产。买房子时开始是打算分期支付的，后来资金到位和中介说的是提供全款一次性付清，为了省事也为了尽快入住，对方同意后才约定时间付的全款。后因疫情原因导致到3月19日才付完全款和办理过户手续，付全款的同时7天内交房，对方也没事先通知交不了房，蓄意隐瞒了交房时间，要不然我也不会交全款。上诉人提交按分期算六七月份交房更不可能，签订合同的时间是12月24日，就算分期按合同也是一个月左右，不可能到六七月那么久，那时就生完孩子了，不会买这套房子。一审时证据已上交，其中与中介的微信记录、录音及付款凭证、房产证、对方在录音中也认可收到房款应该及时交房。再有，防盗网、储藏室、货架在看房时就已包括在全部装修及配套设施内，合同上注明带所有装修，所以我方不应对此再付款。一审判决时我正在月子中，没有精力及时上诉，现申请对合同赔付违约金按百分之三来计算，3月19日付的全款，4月30日交房，推迟交房36天共计12960元，一切诉讼费用由对方承担。 王吉琴向一审法院起诉请求：1.判令狄玉青、刘冠锋支付王吉琴滞纳金12960元；2.诉讼费用由狄玉青、刘冠锋承担。 一审法院认定事实:2019年12月24日，狄玉青（甲方）与王吉琴（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，狄玉青将坐落于滨州市黄河五路以北、渤海二十路以东、中海以西水清木华304号楼1-1101室房产出卖于王吉琴，附属该房屋一并转让的设施还包括电视机、电视柜、热水器、茶几、所有装饰、窗帘、晾衣架。房屋售价总金额1200000元。付款方式乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金50000元，首期购房款350000元，付款时间最迟于2020年4月1日，剩余房款800000元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款程序一次性交付给甲方。合同第四条第1项，甲乙双方协商约定于收到全部房款7日内，甲方将房屋交付乙方使用。合同第五条第2项，如乙方不能按合同约定时间付清购房款或甲方不能按时交付房屋，则每逾期一日则由违约方向对方支付房屋价款的万分之三为标准的滞纳金。甲方的共有权人刘冠锋亦在合同上签字。2019年12月24日，王吉琴支付给狄玉青定金50000元，2020年3月19日，王吉琴支付购房款1150000元。狄玉青收到该房款，并出示了收据。2020年3月20日，双方办理过户手续。2020年4月7日，双方在滨州誉满万家房产中介服务有限公司张涛的调解下，双方就逾期交房的责任承担问题未能达成协议。2020年4月30日，双方完成房屋交接。按照合同约定狄玉青、刘冠锋在收到全部房款7日内即2020年3月26日前交接，狄玉青、刘冠锋逾期交房35天，留下两台空调、179.4方天然气（价款466.44元）、两个月的物业管理费358.7元作为逾期交房的补偿。 在庭审中，双方同意将两台空调作价2200元归王吉琴所有。天然气、两个月的物业管理费、空调计款3025.14元。 一审法院认为，本案争议的焦点：1.狄玉青、刘冠锋是否逾期交房；2.违约金是否过高。 关于是否逾期交房的问题。根据双方签订的合同，在王吉琴交付全款7日内，狄玉青、刘冠锋将房屋交付王吉琴使用。狄玉青、刘冠锋收到全部房款的时间是2020年3月19日，而交房时间是2020年4月30日，超期交房35天。刘冠锋称由于王吉琴改变了交款方式，导致了逾期交房。但本案没有因为交款方式的改变，双方当事人另行约定交付时间，因此应当认定狄玉青、刘冠锋交付逾期。 关于违约金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定的违约金为万分之三，根据本案合同的履行情况、疫情的影响以及当事人的过错程度，违约金调整到同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算较为合理。2020年3月20日，LPR报价利率1年期为4.05%。经计算违约金的数额为6142.5元（按本金1200000元，利率4.05%*1.3，逾期时间35天），扣除空调、天然气物业管理费3025.14元，尚需支付违约金3117.36元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、狄玉青、刘冠锋在本判决生效之日十日内支付王吉琴违约金3117.36元；二、驳回王吉琴的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计25元，由狄玉青、刘冠锋负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，双方合同第四条第1项约定，甲乙双方协商约定于收到全部房款7日内，甲方将房屋交付乙方使用。合同第五条第2项约定，如乙方不能按合同约定时间付清购房款或甲方不能按时交付房屋，则每逾期一日则由违约方向对方支付房屋价款的万分之三为标准的滞纳金。在合同履行过程中，双方并未因房款交付方式的改变而对房屋交付时间达成新的书面协议，且狄玉青、刘冠锋提交语音资料中双方也未明确具体的交房时间，故狄玉青、刘冠锋应于2020年3月19日王吉琴支付全部房款后7日内交付房屋。狄玉青、刘冠锋于2020年4月30日交房，已构成逾期，故一审结合双方合同约定判令狄玉青、刘冠锋向王吉琴支付逾期交房违约金并无不当。狄玉青、刘冠锋上诉主张其与王吉琴就延期交房已协商一致，未提交充分证明，不予支持。 2020年4月30日，狄玉青、刘冠锋向王吉琴交付房屋时，没有对金刚网及储藏室货架进行拆除，且双方合同约定附随房屋一并转让的设施包括所有装修，故狄玉青、刘冠锋上诉主张王吉琴支付其金刚网、货架费用，不能成立。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘冠锋、狄玉青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 张魁海 审 判 员 张 珊 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 徐丽萍 书 记 员 王 楠