辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初17218号原告（案外人）：金亮，男，1993年6月4日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。被告（申请执行人）：郭瑛，女，1957年10月25日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张俊杰，辽宁东拓律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳宗达置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市大**合作街**，统一社会信用代码91210100662512099F。法定代表人:杨为，该公司董事长。委托诉讼代理人：王国日，男，1952年10月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。被告（被执行人）：刘海波，男，1966年3月16日出生，汉族，住辽宁省辽中县。原告金亮诉被告郭瑛、沈阳宗达置业有限公司（以下简称“宗达公司”）、刘海波案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利担任审判长并主审，与人民陪审员陈凤云、雷璐璐组成合议庭，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告金亮，被告郭瑛的委托诉讼代理人张俊杰、被告宗达公司的委托诉讼代理人王国日到庭参加诉讼。被告刘海波经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告金亮诉称，原告与被告宗达公司于2013年4月26日签订《商品房买卖合同》，被告宗达公司将其开发的位于辽宁省辽中县的住宅房屋(建筑面积为81.96平方米）以184,410元的价格出售给原告。原告于当日按照被告宗达公司的指示以现金方式支付了全部购房款（该款项系原告从亲戚朋友处借用），被告宗达公司向原告出具了加盖其公司财务专用章的收款收据。原告于2013年4月26日办理了上述房屋的接收入住手续，并一直占有居住至今。由于被告宗达公司末缴纳相关税费，所以没有为原告开具购房发票和进行商品房买卖合同备案。且因被告宗达公司末向国土管理部门等提供办理不动产登记的任何手续，所以导致原告一直未能办理该房屋的不动产权证书。2020年8月4日，原告就案涉房屋向沈阳市和平区人民法院提出执行异议，法院作出（2020)辽0102执异1013号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告与被告宗达公司签订和履行的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效且已经履行，被告宗达公司应当协助原告办理案涉房屋的不动产登记。并且，本案事实情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；己支付全部价款；非因买受人自身原因未办理房产登记；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。案涉房屋所在土地已被法院查封，且原告购买的案涉房屋位于该宗土地上，也因此无法办理房产证。案涉房屋包含在辽中县人民政府解疑程序中，已审批完毕。目前，所有手续均已齐备，只是因案涉土地被法院查封而无法办证。综上所述，原告享有足以排除土地查封的民事权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护包括原告在内的数十名房屋买受人的基本居住生存权利等合法权利。诉讼请求：请求法院依法判决不得对原告购买的位于辽宁省辽中县房屋所占用的土地进行执行;请求法院依法判决确认原告与被告宗达公司于2013年4月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于辽宁省辽中县的房屋归原告所有;本案的案件受理费由被告承担。本案审理期间，原告金亮将其诉讼请求明确和调整为：请求法院依法解除对原告购买的位于辽宁省辽中县房屋所对应的土地的查封。被告郭瑛辩称，原（2020)辽0102执异1013号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，我方不同意解除对案涉土地的查封。对原告金亮提供的购房款收款收据的真实性不予认可，仅凭一份三联据不能证明原告金亮已实际交付了购房款，如果原告金亮是以现金方式交付，应提供相应取现凭证，如以转账形式交付，则应提供相应流水明细佐证。政府解疑是基于购房人及开发商的请求而做的登记，并没有对材料进行实质审查，也并不能证明原告金亮的房屋所在土地符合解封条件。被告宗达公司辩称，原告金亮所述均属实，我方同意其诉讼请求。关于原告金亮所述过程及所举证据，我公司均没有异议。原告金亮的案涉房屋包含在辽中县人民政府解疑程序中，已审批完毕。目前，所有手续均已齐备，只是因案涉土地被法院查封而无法办证。被告刘海波经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年4月26日，原告金亮与被告宗达公司签订《商品房买卖合同》，约定原告金亮购买被告宗达公司开发建设的位于辽宁省辽中县房屋（建筑面积为81.96平方米，“都市蓝湾”小区）一处，总房款为184,410元。原告金亮于当日向被告宗达公司支付全部购房款，被告宗达公司出具收款收据一份。后，该《商品房买卖合同》于2019年12月18日在辽中县房产管理部门办理备案登记。原告金亮于2013年4月26日起占用案涉房屋至今。另查明，2015年9月1日，本院受理被告郭瑛作为原告起诉被告宗达公司、刘海波民间借贷纠纷一案，经审理，本院于2015年9月23日作出（2015）沈和民一初字第02863号民事判决书，判决如下：“一、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元；二、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十日五内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元的利息（以3,670,000元为本金，按月利率2％，自2014年4月20日计算至实际给付之日止）；三、被告刘海波对被告沈阳宗达置业有限公司的上述债务（包括本金和利息）承担连带保证责任；被告刘海波承担连带保证责任后，享有对被告沈阳宗达置业有限公司追偿权；四、驳回原告郭瑛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元，减半收取15,400元，由被告沈阳宗达置业有限公司承担，被告刘海波对上述费用承担连带责任。”宣判后，各方均未在法定期间内就该案提起上诉，判决发生法律效力。后因义务人未按生效判决确定的内容履行金钱给付义务，本案被告郭瑛作为该案申请执行人于2016年1月5日向本院申请强制执行，执行案号为（2016）辽0102执350号。2018年2月8日，本案恢复执行，执行案号为（2018)辽0102执恢124号。该案执行过程中，本院于2019年5月9日作出（2018）辽0102执恢124号协助执行通知书和执行裁定书，查封了被执行人即本案被告宗达公司名下位于沈阳市辽中区，面积为59,265.45平方米土地[编号为：辽中国用（2009）第0056号]使用权。原告金亮的案涉房屋位于该被查封的土地上，其向本院提出执行异议，本院经审查作出（2020）辽0102执异10143号执行裁定书，裁定：“驳回案外人金亮的异议请求”。原告金亮不服该执行裁定，向本院提出本案案外人执行异议之诉。再查明，2019年5月24日，沈阳市辽中区解决历史遗留项目办证问题领导小组办公室下发《沈阳市辽中区人民政府关于准予都市蓝湾项目不动产登记的通知》（沈辽解遗办法[2019]2号），该文件载明“……由于开发企业资金短缺，该项目没有综合验收，导致业主无法办理《不动产权证书》”“……决定准予为都市蓝湾项目购房人办理不动产登记。”现原告金亮起诉来院，请求依法判决不得对其购买的案涉房屋所占用的土地进行执行，并确认其与被告宗达公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，及确认案涉房屋归原告金亮所有。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、收款收据、交费票据、执行裁定书等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告刘海波经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告金亮及出庭各被告提供的证据材料，结合其当庭陈述、答辩和质证意见等，对本案事实予以认定。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，根据各方当事人的庭审诉辩意见，本案的争议焦点为：原告金亮对案涉房屋所享有的权益是否能够排除强制执行；本案应否解除对原告金亮所购买案涉房屋所对应土地的查封。根据查明的事实，本院在执行（2015）沈和民一初字第02863号民事判决时，于2019年5月9日作出（2018）辽0102执恢124号协助执行通知书和执行裁定书，查封了被执行人即本案被告宗达公司名下位于沈阳市辽中区，面积为59,265.45平方米土地一处。原告金亮购买的案涉房屋所在楼房位于该被查封的土地上。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款之规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。据此，本院虽未对原告金亮所购案涉房屋办理查封登记，但对案涉土地的查封效力及于原告金亮所购买的案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院认为原告金亮对案涉车库所享有的权益足以排除强制执行。具体分析如下：第一，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告金亮与第三人宗达公司于2013年4月26日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，本院于2019年5月9日作出（2018）辽0102执恢124号协助执行通知书和执行裁定书，对案涉土地进行查封。上述事实足以说明原告金亮“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。至于案涉《商品房买卖合同》于2019年12月18日在辽中县房产管理部门办理备案登记一节，此系对房产进行行政管理的措施之一，并不影响原告金亮与第三人宗达公司就案涉房屋买卖合同的订立时间。第二，关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。根据原告金亮提供的各项证据材料，可以认定其于案涉房屋交房后即占有使用该房屋。第三，关于是否已支付全部价款的问题。根据原告金亮提供的由被告宗达公司出具的收款收据，案涉购房款已全额缴纳，被告宗达公司对此亦予以认可。故应认定原告金亮就案涉房屋的全部价款已支付。第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案系本院受理的涉辽中区“都市蓝湾”小区系列案件之一，依据此前已查明的事实，案涉房屋未办理过户登记并非购房人的过错。2019年5月24日，辽中区解决历史遗留项目办证问题领导小组办公室已下发《沈阳市辽中区人民政府关于准予都市蓝湾项目不动产登记的通知》，该文件载明“……由于开发企业资金短缺，该项目没有综合验收，导致业主无法办理《不动产权证书》”“……决定准予为都市蓝湾项目购房人办理不动产登记。”综上，原告金亮对案涉房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除执行。本案中，原告金亮的诉讼请求为依法解除对其购买的位于辽宁省辽中县房屋所对应的土地的查封。依据上述分析，对于原告金亮的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告金亮要求确认案涉房屋归其所有的诉求。根据我国物权法第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋尚未经房产管理部门登记，不动产物权尚未设立，但根据查明的事实，原告金亮对于案涉房屋享有物权期待权。同时，案涉房屋的产权办理问题目前正在通过政府解疑程序解决过程中，故本院对原告金亮同时要求确认案涉房屋所有权的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、解除位于沈阳市辽中区房屋（建筑面积为81.96平方米）所对应土地的查封；二、驳回原告金亮的其他诉讼请求。案件受理费4,315元，由被告沈阳宗达置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王金利人民陪审员  雷璐璐人民陪审员  陈凤云二〇二〇年十二月七日法官助理陈荟茹书记员王琳本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。