文书内容湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初4674号原告：娄底市鸿浩达房地产开发有限公司。法定代表人：段谕，系该公司执行董事。住所地：娄底市娄星区。委托代理人：聂海燕，湖南泰涟律师事务所律师。委托代理人：谢碧湖，湖南泰涟律师事务所律师。被告：王俊红，男，汉族，1987年1月11日出生，住址：湖南省新化县。被告：方栋，男，汉族，1976年9月19日出生，住址：湖南省娄底市娄星区。原告娄底市鸿浩达房地产开发有限公司（以下简称为“鸿浩达公司”）诉被告王俊红、方栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理，本院依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理，原告鸿浩达公司委托代理人聂海燕、谢碧湖到庭参加诉讼，被告王俊红、方栋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2017年11月12日签订的《租赁合同》，被告立即搬离其所租赁的鸿浩达吉星广场1栋3层306-2、306-3号商铺并交还给原告；2、要求被告支付拖欠的租金139440元（暂计算至2020年9月30日）及逾期付款违约金3万元，并自2020年10月1日起至交还租赁房屋之日止继续按6972元/月的标准支付租金给原告；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告方栋辩称，1、答辩人方栋与王俊红已于2018年6月份分开，所有应付/应收一切由王俊红全部负责处理；2、王俊红是武胜石业的法人代表，他有权处理一切事务；3、2018年6月分开之后，物业有联系过方栋追问租金的问题，但方栋已与物业讲清楚方栋已退出，王俊红负责处理相关事宜，之后王俊红未交租金，物业也未与答辩人联系过，所以答辩人一概不知，本案与答辩人无关。被告王俊红未应诉和答辩。原告向本院提交了证据，经审查，对原告提交的证据的真实性予以认定，对其证明目的结合庭审查明的情况予以综合认定。根据本院采信的证据和庭审查明的情况，并经本院核实，认定本案如下事实：2017年11月12日，出租方鸿浩达公司（甲方）与承租方方栋、王俊红（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：“甲方同意将坐落于娄底市娄星区××路××街交汇处西北角的鸿浩达吉星广场1栋3层306-2、306-3号商铺出租给乙方使用；该租赁商铺的建筑面积为316.89平方米，最终建筑面积以不动产登记面积为准；乙方承诺租赁该商铺的用途仅限于装饰公司，本合同租赁期限为5年，即自2017年12月1日起至2022年11月30日止；免租期：甲方同意在乙方完全履行合同义务的前提下，共给予乙方15个月的免租期，具体分配如下：在第一年最后六个月免租金，在第二年最后四个月免租金，在第三年最后三个月免租金，在第四年最后二个月免租金，但乙方有拖欠租金等违约行为，甲方有权取消免租期，乙方不得有异议，免租期内乙方不支付租金，但应支付物业管理费和水电等其他使用费用及因乙方产生的所有相关费用均由乙方自行承担；租金：合同期限内租金保持不变（详情见下表）            年度              起止时间              租金单价（元/月/平米）              月租金（元/月）                  第一年              2017年12月1日至2018年11月30日              22              6972                  第二年              2018年12月1日至2019年11月30日              22              6972                  第三年              2019年12月1日至2020年11月30日              22              6972                  第四年              2020年12月1日至2021年11月30日              23.1              7320                  第五年              2021年12月1日至2022年11月30              23.1              7320      租金按半年预付，即乙方应在租赁期限到期15日前将后半年的租金一次性预付给甲方，乙方在签订本租赁合同时将第一年前半年（从2017年12月1日至2018年5月31日止）的租金一次性支付给甲方，即41832元；租赁保证金：乙方应在签订本合同时向甲方支付相当于2个月的租金作为商铺的租赁保证金即13944元，保证金用于担保乙方在承租期内不损害租赁商铺结构、设施、设备和不拖欠甲方租金与相关费用，以及不得从事有损甲方声誉和违法经营行为，该保证在乙方完成退租手续、结清相关费用，并交还租赁商铺给甲方一个月后，由乙方凭收据到甲方财务部退还（不计利息）；如乙方逾期交纳租金、水电费及其他费用的，每逾期一日，由乙方按所欠费用的千分之五支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权采取停水、停电、停止相关服务、关闭租赁房屋等强制性措施催缴欠费，同时有权单方解除合同，无偿收回租赁商铺，所收保证金不予退回，由此造成的一切损失与后果均由乙方负责；租赁期满或因乙方违约而致本合同提前解除时，乙方未及时将租赁商铺交还甲方的，除按乙方实际占用天数和本合同约定租金标准的两倍支付甲方租金外，乙方还应赔偿因此给甲方造成的损失；租赁合同期满或提前解除的，乙方应于租赁期满或合同解除后三日内，无条件将租赁商铺及附属设施设备交还给甲方，并保持完好状态，乙方在租赁商铺内添置的可搬动的设施设备、物品由乙方搬走，但已与租赁商铺形成附合的装饰装修物及其他不可搬动或搬动会影响使用的设施设备与物品，乙方不得拆除或搬离，应无偿移交给甲方，逾期仍留存在租赁商铺内的乙方设施、设备与物品，视为乙方自动放弃所有权，甲方有权自由处置，由此造成的损失与后果由乙方自负；本合同未尽事宜可由双方另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同一式两份，自双方签字之日起生效。”合同签订后，王俊红、方栋交纳了合同租赁保证金13944元，鸿浩达公司亦将上述商铺交付给王俊红、方栋使用经营。王俊红、方栋按合同约定向鸿浩达公司支付了第一年六个月、第二年八个月的租金，之后未再支付租金。鸿浩达公司经催讨未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，原告鸿浩达公司与被告王俊红、方栋签订的《租赁合同》，系双方自愿签订，意思表示真实，该合同合法有效。双方应按照合同的约定履行各自的义务，鸿浩达公司作为出租人，已按照合同的约定将商铺交付给被告使用，王俊红、方栋作为承租人，应当按照约定向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。鸿浩达公司已经履行了催讨义务，王俊红、方栋仍未支付租金，故对原告请求解除《租赁合同》并要求被告搬离租赁商铺的诉请，符合法律规定和合同约定，予以支持。王俊红、方栋自2019年12月1日起拖欠租金至今，其行为已构成违约，应继续履行支付尚欠租金给原告的义务，同时承担违约责任，按照合同约定被告有拖欠租金等违约行为，甲方有权取消免租期，即王俊红、方栋应承担第一年度免租期的6个月租金41832元、第二年度免租期的4个月租金27888元、第三年度（2019年12月1日至2020年11月30日）租金83664元，履约保证金不同于定金，可抵被告应付款项，计算至2020年11月30日止，扣减保证金13944元后尚应向原告支付租金139440元。原告主张之后的租金按6972元/月的标准计算可予支持，合同约定的违约金过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条第二款规定，违约金可以拖欠租金为基数按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍按月计算并以原告主张的30000元为限。方栋辩称其与王俊红在2018年退出合伙经营并签订了退伙协议，本案与方栋无关，但该协议系内部协议，不能对抗第三人即本案原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告娄底市鸿浩达房地产开发有限公司与被告王俊红、方栋于2017年11月12日签订的《租赁合同》；由被告王俊红、方栋于本判决生效后五日内将租赁的鸿浩达吉星广场1栋3层306-2、306-3号商铺腾退返还给原告娄底市鸿浩达房地产开发有限公司；二、由被告王俊红、方栋于本判决书生效之日起五日内向原告娄底市鸿浩达房地产开发有限公司支付拖欠租金139440元，之后由被告王俊红、方栋按6972元/月标准支付租金至退还租赁物止，并按双方签订的上述《租赁合同》约定以拖欠租金为基数按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍标准支付违约金，所支付违约金以30000元为限；三、驳回原告娄底市鸿浩达房地产开发有限公司的其余诉讼请求。本案受理费减半收取1844元，由被告王俊红、方栋负担。如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  李玉武二〇二〇年十二月二十四日书记员  刘 维附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。借贷行为发生在2019年8月20日以前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。本规定实施后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。