江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9962号上诉人（原审原告）：陈刘学，男，1990年4月22日出生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：南京弘利房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道天生桥大道**。法定代表人：葛春华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张其防，该公司员工。上诉人陈刘学因与被上诉人南京弘利房地产开发有限公司（以下简称弘利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初3057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王路独任审理，于2020年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人陈刘学，被上诉人弘利公司的委托诉讼代理人张其防到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈刘学上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由弘利公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、签订案涉《商品房认购协议》前，弘利公司为了促成交易，针对上下班耗时及房款支付方式等决定是否购买房屋的关键事项对陈刘学进行了虚假承诺，诱使陈刘学签订了案涉《商品房认购协议》。弘利公司的销售人员向陈刘学表示，从陈刘学的工作地点自驾经S246省道到案涉项目仅需40余分钟，而且购房不但可用陈刘学的公积金贷款，还可以通过“操作”方式用陈刘学妻子的公积金进行贷款。陈刘学提供的微信聊天记录、录音以及弘利公司处留存的定金交纳单等材料均能证明上述事实。由于陈刘学并非南京市溧水区本地人，对案涉项目周边情况并不了解，基于对弘利公司品牌、实力的信任，相信了弘利公司销售人员的承诺。但令人遗憾的是，一审开庭时，弘利公司矢口否认，让作为消费者的陈刘学深感心寒，弘利公司处理纠纷的态度，与其品牌、实力极不相称。同时强调，在签订案涉《商品房认购协议》时，弘利公司未按规定向陈刘学出示合同文本，也未告知陈刘学合同内容，陈刘学对商品房预售合同的内容一概不知。二、签订《商品房认购协议》后，弘利公司的销售人员向陈刘学表示无法为陈刘学的妻子办理公积金贷款。而陈刘学尝试自驾从南京经S246省道到项目地点，结果发现车程约1.5小时，而非弘利公司销售人员宣称的40余分钟。由于弘利公司无法兑现承诺，致使《商品房预售合同》最终无法签订。陈刘学为此多次与弘利公司的销售人员交涉，弘利公司的销售人员最初也不否认前述情形，但始终对陈刘学均敷衍以对。三、陈刘学坚持上诉的理由除了为了获得公证判决外，更是希望通过上诉，让更多的拟购房者知道弘利公司在房屋销售过程中涉嫌的种种违规之处以及发生纠纷后对购房者敷衍塞责的态度，以鲜活的例子为拟购房者提供镜鉴。弘利公司辩称，一、陈刘学诉称的用时差异等推定理由不成立，双方的权利义务应以商品房认购协议约定的为准。陈刘学的上诉缺少事实依据。二、弘利公司并无商品房认购协议第七条、第八条约定的情形，故陈刘学拒绝签订预售合同、诉请返还定金缺少法律依据。综上所述，双方签订的案涉商品房认购协议合法有效，陈刘学返还定金的上诉请求缺少事实与法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回陈刘学的上诉。陈刘学向一审法院起诉请求：判令弘利公司返还购房款2万元。一审法院认定事实：2020年5月2日，陈刘学到弘利公司售楼处，经与弘利公司工作人员商谈购房事宜后，欲购买弘利公司开发的“昕悦尚宸苑”项目6幢2303室的商品房。双方当事人于5月2日签订商品房认购协议，约定：陈刘学同意认购上述房屋，付款方式为公积金贷款，陈刘学同意签订本协议时向弘利公司交纳定金5万元作为双方订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，定金转为房款；双方应于2020年5月13日签订《预售合同》，且在该预定期限内，除本协议第七条、第八条约定的情形外，弘利公司拒绝签订《预售合同》，弘利公司应当返还已收取的定金。协议第七条、第八条就返还定金和双倍返还定金的情形作出约定。认购协议签订当日,陈刘学向弘利公司交纳定金2万元。5月28日，弘利公司向陈刘学作出《定金不退告知函》载明，因陈刘学不配合，导致双方未能按约签订《商品房预售合同》，弘利公司根据约定对陈刘学交纳的2万元定金不予退还，双方签订的认购协议自动终止，陈刘学所认购房屋将另行出售。陈刘学诉称其不同意与弘利公司签订《商品房预售合同》的原因系弘利公司工作人员承诺从陈刘学工作地点经由S246省道到达项目处仅需四十余分钟，与实际相差甚远，以及弘利公司工作人员承诺的可以“操作”用陈刘学妻子公积金贷款不能兑现，其不签订《预售合同》的原因在弘利公司方，弘利公司应当退还其交纳的定金。一审法院认为，陈刘学与弘利公司签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方应当按照约定履行各自的义务。当事人对自己的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈刘学为购买弘利公司开发的房屋，与弘利公司订立《商品房认购协议》，并向弘利公司实际支付了2万元定金，保证双方于2020年5月13日签订《预售合同》。届约定的签约日期，陈刘学不同意签订《预售合同》，违反了《商品房认购协议》约定，弘利公司收取的2万元定金，陈刘学依约无权要求返还。陈刘学认为，弘利公司的承诺不能兑现导致其不同意签订《预售合同》，弘利公司对陈刘学的该主张不予认可。陈刘学提交证据尚不足以证明弘利公司曾向陈刘学承诺交通用时及“操作”公积金，并将上述两个条件作为签订《预售合同》的前提，故不能认定陈刘学所主张的两个条件视为《商品房认购协议》的约定内容；交通用时并非开发商应当公示的事项，且交通状况等多种因素对交通用时产生影响，购房人在认购前可以通过驾车或查询等方式估算交通用时，并非开发商所能掌控；公积金贷款应符合相关法律和政策，由相关部门办理，陈刘学所称通过“操作”的方式进行公积金贷款，不应作为双方合同的内容。因此，陈刘学主张退还定金的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决驳回陈刘学的诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取计150元，由陈刘学负担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，陈刘学提交其与其妻子的微信聊天记录打印件3页，用于证明其在购买房屋时提到了公积金贷款的事情。弘利公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，并认为不属于新证据。以上事实，有微信聊天记录及本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：陈刘学要求弘利公司退还2万元定金的主张能否成立。本院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，根据陈刘学与弘利公司签订的案涉《商品房认购协议》，陈刘学交纳定金作为双方订立预售合同的担保，但陈刘学交纳2万元定金后，又以弘利公司未能兑现承诺的交通用时和公积金贷款为由拒绝与弘利公司签订商品房预售合同，且不能就其所称的上述理由提交充分证据证明。本案二审中，陈刘学虽提交了其与其妻之间的微信聊天记录，但上述微信聊天记录即便真实发生于陈刘学与其妻之间，也仅能证明陈刘学与其妻两人之间曾就用公积金贷款购房事宜进行商议，不能证实陈刘学所称的弘利公司销售人员向其承诺“操作”公积金的主张。陈刘学上诉称，弘利公司销售人员向其表示，从陈刘学的工作地点自驾经S246省道到案涉项目仅需40余分钟，实际上，陈刘学在本案一审中亦以此作为诉请要求弘利公司退还2万元定金的依据，对此，本院认为，陈刘学在与弘利公司签订案涉《商品房认购协议》前，案涉项目的地理位置已经固定，且陈刘学亦系自行前往案涉项目实地查看，对从其自己工作地点至案涉项目的交通用时应当知晓，且其在签订的案涉《商品房认购协议》中，并未明确将交通用时作为其是否与弘利公司签订预售合同的条件，在此情况下，其以交通用时的理由拒绝与弘利公司签订预售合同，亦缺乏约定或法定依据。综上，陈刘学不按《商品房认购协议》与弘利公司签订预售合同，缺乏约定或法定依据。弘利公司拒绝退还陈刘学支付的2万元定金，符合法律规定。一审法院驳回陈刘学关于要求弘利公司退还2万元定金的诉讼请求，并无不当。综上，陈刘学的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陈刘学负担。本判决为终审判决。审判员  王路二〇二〇年十二月十八日法官助理高礼慧书记员陈晓君