安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终4265号上诉人（原审原告）：怀远县城市投资发展有限责任公司，住所地安徽省怀远县禹王东路与淮海路交叉口，统一社会信用代码91340321743067388J。法定代表人：赵彧，该公司董事长。委托诉讼代理人：张永祥，安徽百舜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张勇，男，1964年3月29日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：刘洪庆，安徽刘洪庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛均，安徽刘洪庆律师事务所律师。上诉人怀远县城市投资发展有限责任公司（以下简称城投公司）因与上诉人张勇房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2019）皖0321民初2851号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城投公司上诉请求：1、请求撤销怀远县人民法院（2019）皖0321民初2851号民事判决第三项、第五项判决；2、请求改判张勇支付已返还16间租赁房屋的逾期返还违约金309,095.65元以及尚未返还30间租赁房屋的逾期返还违约金（自2019年3月23日起计算至实际返还时止，按尚未返还的30间租赁房屋租金的每日0.275%计算，截止2020年9月18日的违约金为637,055.75元）；3、请求判令张勇承担一审以及本审的诉讼费用。事实与理由：1.一审法院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调减违约金，不符合法律规定；2.合同解除的时间为2019年3月20日，一审对尚未返还房屋的违约金起算日期明显错误，城投公司依据《租赁合同》的约定，自2019年3月23日起主张违约责任，有理有据。综上，请求二审法院支持城投公司诉请。二审中，城投公司变更要求违约开始计算日期为2019年3月26日，是按解除合同书载明的限期搬离日期确定的。张勇辩称，1.张勇一审时认为不应承担违约金，在张勇不认可违约金情形下，人民法院对违约金进行确定或调整并无不当；2.张勇并未违约，系城投公司的违约行为导致张勇受到极大经济损失。张勇向城投公司多次反映房屋面积、漏水、门窗质量、近半数房屋没有入户电表无法使用等问题，并要求减免租金和押金395406元。经多次协商，城投公司只同意补偿小部分损失，显失公平；3.双方解除租赁合同的效力系经过人民法院一审、二审裁判确认，一审法院以生效法律文书确定时间作为裁判依据并无不妥。综上所述，城投公司上诉请求全部不能成立，请求二审法庭予以驳回，维护张勇合法权益。张勇上诉请求：1、变更怀远县人民法院（2019）皖0321民初2851号民事判决，改判支持张勇一审提出的扣减977046.39元；2、由城投公司承担诉讼费。事实和理由：1.张勇提出的扣减项目和金额有事实依据，应予以扣减；2.一审法院根据合同第一条第二款约定“按房屋现状交付，承租方确认已对房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋”，且张勇已按约定交纳了第一年租金，认为张勇提出扣减租金的理由无事实依据，该认定不符合实际情况。综上，请求二审支持张勇上诉请求。城投公司辩称，城投公司与张勇并未就扣减事项以及金额达成一致，张勇亦无法定抵销的权利，无权要求扣减977046.39元，其主张不应得到支持。张勇因房屋转租不畅，以各种理由要求城投公司减免租金。未能获得减免后，拒不支付租金，还妨碍城投公司收回出租房屋，有失诚信，构成严重违约。请依法驳回张勇的上诉请求。城投公司向一审法院起诉请求：1.判令张勇返还租赁房屋；2.判令张勇赔偿城投公司未返还期间的占用费（自2019年3月20日起至实际返还时止，每日1956.16元）64553.28元；3.判令张勇赔偿迟延返还房屋违约金（自2019年3月23日起实际返还时止，每日为年租金的0.275%）58905元；4.张勇承担本案全部诉讼费用。城投公司于2020年9月18日将诉讼请求变更为：1.判令张勇返还尚未返还的30间租赁房屋（面积2550.64平方米）；2.判令张勇赔偿已返还的16间租赁房屋（面积1733.85平方米）尚欠的占用费159411.39元（自2019年3月20日起计算至2020年4月15日止）；3.判令张勇赔偿未返还的30间租赁房屋的占用费（自2019年3月20日起计算至实际返还之日止，暂计算至2020年9月18日止为638169.34元）；4.判令张勇支付未返还的30间租赁房屋的逾期返还违约金（自2019年3月23日起计算至实际返还之日止，暂计算至2020年9月18日止为637055.75元）；5.张勇承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月30日，城投公司与张勇签订租赁合同，约定将城投公司所有的坐落于温馨家园西门房屋，约4284.49平方米（共46间）租赁给张勇使用，租期3年，从2017年10月30日至2020年10月30日，年租金714000元，每年9月30日前一次性支付一年租金，先付租金后使用；张勇未按约定期限支付租金达20日的，城投公司有权单方面解除合同；租赁期满或合同解除后，承租方应于租赁期满或合同解除之日起3日内返还该房屋；承租方未在约定期限内返还承租房屋的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，承租方应按年租金的5%向出租方支付违约金等。合同签订时，张勇向城投公司交纳了460000元的履约保证金。合同签订后，张勇向城投公司缴纳第一年租金714000元。2018年12月28日，张勇向城投公司缴纳租金200000元。2019年3月20日，城投公司向张勇送达了解除通知函。2019年4月24日，城投公司诉至一审法院。2019年6月12日，张勇诉至一审法院，要求确认城投公司向其通知解除合同的行为不发生解除合同的效力。一审法院于2019年9月21日作出（2019）皖0321民初3937号民事判决，驳回张勇的诉讼请求。张勇不服该判决，提起上诉。蚌埠市中级人民法院于2020年7月27日作出(2020)皖03民终1911号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年4月15日，张勇向城投公司返还租赁房屋16间，面积为1733.85平方米。尚有租赁房屋30间面积2550.64平方米未返还。一审法院认为，生效裁判文书已认定，城投公司根据合同约定并以书面方式通知张勇解除合同，系依法行使解除权，合法有效。张勇应当向城投公司返还租赁房屋，并支付从2019年3月20日至实际返还之日止的房屋占用费。关于占用费的计算标准，城投公司主张每日每平方米为0.456569元（714000元/4284.49平方米/365天），张勇对此无异议。但张勇辩称房屋产权证上所载面积少于合同约定的房屋面积，要求扣减相应面积的租金。因租赁合同上明确约定了房屋面积及年租金，合同第一条第二款约定“按房屋现状交付，承租方确认已对房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋”，且张勇已按约定交纳了第一年的租金，故张勇的该辩称无事实依据，一审法院不予采信。张勇辩称，部分房屋因未安装入户电表、自行申请电表应扣除或减少相应期间的租金，城投公司称因为张勇未提出安装申请，且双方对租赁房屋的情况在合同第一条第二款作了约定，故一审法院对张勇的辩称不予采信。张勇辩称3#楼S102（面积158.22平方米）因城投公司放置发电机组导致该房无法出租，也应扣减相应租金。根据双方对租赁房屋的情况在合同第一条第二款所作的约定，一审法院对张勇的该辩称亦不予采信。张勇辩称，城投公司通知解除合同，造成次承租人不向其缴纳房屋，应扣除次承租人欠缴的房屋租金，该辩称无事实依据，一审法院对此不予采信。张勇辩称，受疫情影响，应政策性减免其三个月租金，因张勇未提供其应享受政策性减免租金的依据，且疫情发生在城投公司通知张勇解除合同后，故一审法院对该辩称不予采信。张勇辩称，次承租人因租赁房屋漏水造成的15000元损失应予扣减。城投公司不认可该损失数额，亦不同意承担该损失，因依据本案租赁合同不能确定该损失的责任承担主体，故对张勇的该辩称，一审法院不作处理。因此，张勇应当向城投公司支付16间房屋面积1733.85平方米，从2019年3月20日计算至返还日2020年4月15日的占用费310315元；未返还的30间房屋面积2550.64平方米，按每日每平方米0.456569元，从2019年3月20日至实际返还之日支付占用费。城投公司要求张勇每日按年租金的0.275%，从2019年3月23日起至房屋返还之日止支付逾期返还租赁房屋的违约金，该违约金为房屋租金的一倍，显然过高。且认定城投公司解除合同合法有效的生效裁判文书系2020年7月27日作出，故一审法院将逾期返还违约金调整为以未返还房屋的年租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月27日起计算至房屋返还之日止。未返还房屋30间面积2550.64平方米，年租金应为425058元[（714000元/4284.49平方米）×2550.64平方米]。城投公司要求从张勇应支付的占用费和违约金中扣除张勇缴纳的460000元履约保证金，并无不当，一审法院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张勇于本判决生效之日起十日内返还怀远县城市投资发展有限责任公司位于温馨家园西门的30间房屋，面积为2550.64平方米；二、张勇于本判决生效之日起十日内支付怀远县城市投资发展有限责任公司已返还房屋占用费310315元、未返还的2550.64平方米房屋占用费（按每日每平方米0.456569元，从2019年3月20日起计算至实际返还之日止）；三、张勇于本判决生效之日起十日内支付怀远县城市投资发展有限责任公司逾期返还违约金（以425058元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月27日起计算至实际返还之日止）；四、本判决第二项、第三项中扣除张勇缴纳的460000元履约保证金；五、驳回怀远县城市投资发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17712元，减半收取计8856元，由怀远县城市投资发展有限责任公司负担4542元，张勇负担4314元。本院对一审判决认定的事实予以确认。二审中，城投公司陈述，2020年10月30日已接收张勇交付30间房屋。本院认为，城投公司根据合同约定并以书面方式通知张勇解除合同，系依法行使解除权，合法有效。因城投公司享有约定的解除权，其向张勇发送解除通知，即发生解除租赁合同的效力。张勇未在通知的期限内返还房屋，从逾期之日即构成违约，应承担违约责任，其应支付违约金。城投公司上诉称应以逾期之日即2019年3月26日起计算违约金，与解除通知内容相符，应予支持。故一审法院以判决发生法律效力的时间认定违约金开始计算的时间不当。对已返还16间房屋，违约金计算时间从2019年3月26日计算至返还日2020年4月15日止（386天）。一审法院未予计算违约金不当，予以纠正。一审判决认定未返还的房屋30间，因张勇已于2020年10月30日返还，对城投公司要求张勇返还该房屋的诉讼，本院不再支持；该30间房屋的占用费应2019年3月20日计算至返还日2020年10月30日，按每日每平方米0.456569元，为687080.13元（2550.64×0.456569×590），违约金从2019年3月26日计算至返还日2020年10月30日止。因合同约定、城投公司诉请的违约金过高，张勇在一审中辩称城投公司的诉讼请求均不能成立，包含了对诉请违约金的不予认可，故法院对违约金可以予以调整。但一审判决按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金不当，应予以纠正。本院综合本案合同履行，当事人的过错程度，酌定违约金从违约之日2019年3月26日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算至返还房屋之日止。张勇上诉称其提出的扣减项目和金额有事实依据，一审判决未予扣减。因城投公司在本案中的诉请是租赁合同解除后，张勇应承担的房屋占用费及违约金。在此之前张勇还欠城投公司的房屋租金，张勇上诉提出的扣减项目和金额也是发生在租赁合同解除前，故该扣减应冲抵张勇在租赁合同解除前所欠的租金，该扣减不应在本案中扣除，张勇此上诉理由不能成立。张勇上诉称房屋产权证上所载面积少于合同约定的房屋面积，要求扣减相应面积的租金。一审法院依据租赁合同中按房屋现状交付的约定及张勇已交纳第一年租金，对张勇该辩称不予采纳并无不当。张勇此上诉理由亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，但对违约金的判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省怀远县人民法院（2019）皖0321民初2851号民事判决；二、张勇于本判决生效之日起十日内支付怀远县城市投资发展有限责任公司已返还房屋占用费310315元、2020年10月30日返还30间房屋的占用费687080.13元；三、张勇于本判决生效之日起十日内支付怀远县城市投资发展有限责任公司逾期返还违约金（以310315元为基数，从2019年3月26日起，按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算至2020年4月15日止；以687080.13元为基数，从2019年3月26日起，按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率2倍计算至2020年10月30日止）；四、上述判决第二项、第三项中扣除张勇缴纳的460000元履约保证金；五、驳回怀远县城市投资发展有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17712元，减半收取计8856元，由怀远县城市投资发展有限责任公司负担4542元，张勇负担4314元。二审案件受理费17712元，由怀远县城市投资发展有限责任公司负担7085元，张勇负担10627元。本判决为终审判决。审判长  王朝霞审判员  唐红旭审判员  张 青二〇二〇年十二月二十四日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。