黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8075号上诉人(原审原告)：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区顺水街**。法定代表人：姜晓东，职务总经理。委托诉讼代理人：芦慧媛，该公司员工。被上诉人（原审被告）：黄友，男，1953年3月10日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。上诉人哈尔滨市香开物业管理有限责任公司（以下简称香开物业公司）因与被上诉人黄友物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初4421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香开物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决黄友给付2015年1月1日-2019年7月31日欠交物业服务费1779.03元。2、诉讼费用由黄友负担。事实和理由:一、《小区共用部位、公共配套设施维修费协议书》(以下简称《协议书》）约定民用建筑按使用面积每月0.3元交纳维修管理费，同时明确，“上述费用测算标准按省、市有关文件规定和实际发生确定，如物价涨幅发生变化，标准相应调整”。2013年11月《哈尔滨市物业服务费收费管理办法》已经将基础物业服务价格做了调整到0.6元每平方米每月,应按此标准执行,这既是合同约定又是有关部门规定。一审法院两次判决均认定《协议书》合法有效，却选择性适用《协议书》，对此二审法院应予纠正，判决认定按0.6元每平方米每月标准计付物业费。二、一审判决关于上调物业费应经业主大会过半数通过、经有关主管部门同意的认定与事实不符对此认定应予纠正。首先珠江小区未成立业主大会，也未按《物业管理条例》规定签订物业服务合同，香开物业公司对珠江小区的物业服务是延续前期物业服务合同关系,因而关于物业费调整问题无法经业主大会等程序进行。物业服务收费早已放开,实行政府指导价和市场约定价,物业费标准不需要主管部门批准，香开物业公司主张的0.6元每平方米每月标准就是政府指导价，且该文件政府发布后即生效适用，也不需香开物业公司公示与否。其次,对物业费价格的调整，在《协议书》已经明确约定，履行协议书约定条款也不需要再次的表决、公示或批准。三、一审判决造成一个小区同等服务却出现两个物业费标准现实中无法执行，会引发严重的不良后果，助长拖欠物业费业主欠费行为，打击损害正常交纳物业费业主利益。珠江小区正常按0.60元/平方米.月交纳物业费的业主近70%(正常交费业主单及相关材料也已提交法庭),以各种理由不交、欠交业主只有百分之十几。业主不按时交纳物业费实质是侵害已经按时交费业主的利益,欠费业主的非法行为得到一审法院的“褒扬”,不按时交纳物业费到头来可以少交，使不守规则的人获得法外利益，这种判决是非正义的判决，应当纠正。黄友辩称，一、香开物业公司虽有基础物业服务，但基础管理、屋面保养维护、二次加压供水、化粪池清掏均未达到《哈尔滨市物业收费管理办法》的标准，多次被媒体曝光，业主们极为愤慨，致使业主拒缴物业费来抵抗。二、香开物业公司诉讼请求已过诉讼时效，黄友未收到过所谓《催缴通知》，香开物业公司起诉2002年1月1日至2016年2月28日物业费已经过诉讼时效。三、香开物业公司没有请求按建筑面积判决物业费，一审法院按建筑面积计算超诉讼请求。四、一审庭审笔录有重大瑕疵，对黄友提交的证据不经调查，复制粘贴，程序违法。五、一审法院不尊重事实和证人证言，及业主出示的照片、视频等证据，审委会以行政化手段判决，违反以事实为依据，以法律为准绳的原则。香开物业公司向一审法院起诉请求：1、判令黄友给付2015年1月1日至2019年7月物业服务费3558元；2、由黄友承担诉讼费用。一审法院认定事实：香开物业公司于2002年在珠江小区进户时与业主签订了《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，约定香开物业公司为珠江小区业主提供物业服务，普通住宅系按房屋使用面积每平方米0．30元／月收取物业费。其后，香开物业公司两次上涨物业费，2012年涨至按建筑面积每平方米0．4元收取，2015年1月1日，涨至按建筑面积每平方米0．6元收取。2019年8月，香开物业公司撤出珠江小区，不再提供物业服务。黄友系珠江小区105A栋3单元601室业主，其房屋建筑面积107．82平方米，使用面积72．36平方米。黄友最后一次交纳物业费的时间为2015年之前，标准为按建筑面积每平方米0．3元交纳。一审法院认为，香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。香开物业公司履行了物业服务义务，黄友交纳了2015年以前的物业费，故黄友应继续依法交纳物业服务费用。本案争议的焦点为香开物业公司上调物业费收费标准是否有依据、黄友应按什么标准交纳物业费、黄友能否依据物业服务质量瑕疵而拒交物业费。一、香开物业公司上调物业费收费标准没有依据。第一，物业服务合同中约定了收费标准。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”香开物业公司与珠江小区业主已签订《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，并约定了物业服务费的收费标准，故双方应按约定的收费标准收取物业费。第二，上调物业费收费标准未经业主大会决定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”物业服务企业变更收费标准，应经法定程序，但香开物业公司并未提交证据证明经业主大会决定的决议，故香开物业公司调整物业费没有合法依据。第三，上调物业费收费标准未经业主过半数同意。哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理局联合下发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。第四，上调物业费收费标准未经主管部门同意。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第三款规定：“通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同商定”。第五，黄友有权以违规收费为由抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。综上，香开物业公司擅自提高收费标准，既未与业主签订物业服务合同，亦未经过法定程序，因此黄友有权拒绝交纳香开物业公司上调部分的物业费，黄友抗辩有理，原审法院予以支持。二、黄友交纳物业服务费标准的依据。按照香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》约定，按使用面积每平方米0．3元收取物业费，但该协议书签订的时间为2002年，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元／月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故从该办法施行后按建筑面积收取物业费，符合该规定。因此，黄友应交纳2015年1月1日至2019年7月31日按建筑面积0．3元／平方米计算的物业费1，779．03元（107．82平方米×0．3元×55月），香开物业公司诉请超出部分，原审法院不予支持。三、关于香开物业公司的服务质量问题。关于黄友辩称的香开物业公司物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准的答辩意见，黄友已经举证证明物业公司存在严重的不作为，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于黄友的该项答辩意见，原审法院不予采纳。四、关于黄友提出的诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。香开物业公司在2019年8月撤出案涉小区前，一直持续地履行物业服务合同，为案涉小区提供物业服务，黄友欠缴物业费属于连续行为，故对黄友的抗辩理由，原审法院不予支持。判决：一、黄友于判决生效后立即给付哈尔滨市香开物业管理有限责任公司物业费1779．03元（2015年1月1日至2019年7月31日）；二、驳回哈尔滨市香开物业管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费50元（香开物业公司已预交），由黄友负担，与上款一并给付哈尔滨市香开物业管理有限责任公司。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”根据该项法律规定本院确认本案二审争议的主要焦点系：香开物业公司在对珠江小区提供物业管理服务期间，珠江小区的业主应按什么标准交纳物业费。物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定：“业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，香开物业公司对珠江小区提供物业管理服务期间，该小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，香开物业公司上调物业费未征求广大业主意见，亦没有将上调物业费的建议报请当地物业管理行政主管机关审核通过；当地街道办事处、居民委员会亦未对香开物业公司擅自变更物业收费标准进行相关备案。故香开物业公司上调珠江小区物业费的行为不符合法律、行政法规有关物业管理区域重大物业管理事项变更的形式要件，香开物业公司上诉要求黄友按其单方上调物业费标准交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄友与物业服务企业签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》对物业服务企业和黄友具有约束力，一审法院按该协议约定的收费标准，判决黄友给付香开物业公司物业费并无不当，本院予以维持。综上所述，哈尔滨市香开物业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由哈尔滨市香开物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年十二月二十三日法官助理刘向坤书记员刘晶