陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕07民终1478号上诉人(原审被告)：洋县城乡建设综合开发公司。住所地：陕西省汉中市洋县和平路(察院滩路口)。统一社会信用代码：916107232226719345。法定代表人：杨波，该公司经理。委托诉讼代理人：李新虎，陕西圣本律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：庞虎存，男，汉族，生于1962年10月26日，住陕西省洋县。委托诉讼代理人：张玲，陕西汉京律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩建强，陕西汉京律师事务所实习律师。原审被告：洋县圣景房地产开发有限公司。住所地：陕西省汉中市洋县青年北路。统一社会信用代码：91610723305385212U。法定代表人：叶文强。原审第三人：郑杨，男，汉族，生于1978年9月23日，住陕西省洋县。上诉人洋县城乡建设综合开发公司(以下简称“城乡公司”)因与被上诉人庞虎存、原审被告洋县圣景房地产开发有限公司（以下简称“圣景公司”）、原审第三人郑杨商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省洋县人民法院(2020)陕0723民初802号民事判决提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人城乡公司上诉请求：撤销陕西省洋县人民法院(2020)陕0723民初802号民事判决，依法改判驳回被上诉人庞虎存的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一审认定事实错误，导致判决结果错误。本案系民间借贷过程中以房屋担保债权而形成的纠纷，一审认定本案为商品房销售合同纠纷，显属对法律关系认定错误，导致判决错误。1、被上诉人庞虎存所称的购房款，实际系圣景公司向原审第三人郑杨的借款，郑杨为了保障其债权的实现，遂找庞虎存与上诉人城乡公司签订了《商品房买卖合同》，该合同仅是债权的担保，该《商品房买卖合同》落款处“庞虎存”的签名并非其本人所签，该合同不是庞虎存的真实意思表示。2、圣景公司于2016年6月29日向上诉人城乡公司出具承诺书，说明其与郑杨之间的借款事实，并承诺借款仅从上诉人财务账户上过账，之后产生的债权债务纠纷与上诉人无关。综上，庞虎存与上诉人之间不存在商品房买卖合同关系，被上诉人庞虎存和原审第三人郑杨应当基于真实的借贷法律关系，向圣景公司主张债权，一审判决由上诉人城乡公司退还被上诉人庞虎存的购房款，显属错误，请求二审法院依法改判驳回庞虎存的全部诉讼请求。被上诉人庞虎存辩称，1、上诉人城乡公司在案涉《商品房买卖合同》上加盖公章，并向被上诉人庞虎存出具购房款收款收据；2、案涉《商品房买卖合同》在洋县房产管理局进行了有效备案，案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效；3、庞虎存同意由郑杨代替自己在合同上签字；4、上诉人城乡公司认为本案是借贷法律关系与事实不符，就算前期签订《商品房买卖合同》是为了担保债权的实现，但后来双方当事人也可以根据实际情况合意变更法律关系。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人辩称，与被上诉人庞虎存的答辩意见一致。原审被告圣景公司经本院传票传唤未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。庞虎存向一审法院起诉请求：1、依法解除庞虎存与城乡公司签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令城乡公司向庞虎存返还购房款29.3624万元并支付逾期利息；3、诉讼费由城乡公司、圣景公司承担。一审法院认定的事实：城乡公司与圣景公司联合开发位于洋县洋州镇东二环中段的温州商业大厦。工程建设期间，圣景公司以资金周转为由向案外人汉宇投资公司借款，后由郑杨向圣景公司出借300万元借款。2016年5月24日，郑杨通过银行转账向圣景公司法定代表人叶文强个人账户转账20万元；2016年6月1日，郑杨通过银行转账向洋县城乡建设综合开发公司温州大厦项目部账户转账100万元；2016年6月25日，郑杨通过银行转账向圣景公司法定代表人叶文强个人账户转账30万元；2016年6月29日，郑杨通过银行转账向城乡公司账户转账100万元；2016年7月7日，郑杨通过银行转账向城乡公司账户转账55万元。2016年6月29日，圣景公司向城乡公司出具一份承诺书，承诺书载明，就洋县温州商业大厦建设资金发生困难，圣景公司从汉宇投资公司借款200万元用于项目启动并从城乡公司财务过户用于项目后续建设一事，经双方协商，圣景公司向城乡公司作出以下承诺：1、上述借款属其公司与汉宇投资公司之间的借贷行为，因此产生的债务纠纷由其承担，与城乡公司无关；2、为防止其不能偿还上述借款，为避免给城乡公司造成风险，圣景公司将温州商业大厦第四层(地上部分)500㎡给城乡公司作为抵押，该抵押房产圣景在上述借款清偿完毕前，未经城乡公司同意不得对外销售。郑杨向圣景公司出借上述300万元借款时，双方约定借款月利率为3%，借款出借后，圣景公司向郑杨支付过3个月借款利息共计27万元，郑杨于2016年10月10日向圣景公司出具相应收条一张。该27万元圣景公司法定代表人叶文强通过洋县城乡建设综合开发公司温州大厦项目部账户以工程款为由支出。此后，圣景公司无力向郑杨偿还借款本金、支付借款利息，经双方协商，将上述300万借款作为购房款，圣景公司将其与城乡公司所开发的温州商业大厦部分房屋出售给庞虎存等人，双方履行《商品房买卖合同》后原借款协议不再履行。庞虎存与城乡公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：WSGF-XXX），城乡公司将其开发的位于洋县洋州镇东二环中段的温州商业大厦2F层034、035号房产出售于庞虎存，总价款为293624元。合同约定城乡公司应当于2016年12月1日前向庞虎存交付房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，出卖人按日计算，向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；同时合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，城乡公司向庞虎存出具了293624元收款收据一张，并加盖洋县城乡建设综合开发公司温州商业大厦项目部公章，圣景公司法定代表人叶文强在收款收据中负责人处签字。洋县房产管理局于2016年5月27日对该合同进行了备案。现庞虎存认为圣景公司与郑杨的借贷关系已转换为庞虎存与城乡公司的商品房买卖关系，其双方应按照商品房买卖合同履行相关的权利义务，城乡公司未按约定向庞虎存交付房屋，庞虎存遂向法院起诉提出上述诉讼请求。一审另查明以下事实：一、因上述300万元借款，城乡公司共与本案庞虎存等6人签订购房合同并均出具收款收据，具体如下：1、2016年6月30日，城乡公司与陈鹏飞签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为824170元。2016年7月12日城乡公司向陈鹏飞出具收款收据一张。2、2015年5月25日，城乡公司与全小红签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为405484元。2016年7月12日城乡公司向全小红出具收款收据一张。3、2016年5月10日，城乡公司与郑小侠签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为341352元。2016年6月1日城乡公司向郑小侠出具34万元收款收据一张。4、2016年5月12日，城乡公司与罗建民签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为660060元。2016年6月1日城乡公司向罗建民出具66万元收款收据一张。5、2016年6月15日，城乡公司与罗丹签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为485384元。2016年10月21日城乡公司向罗丹出具47万元收款收据一张。上述五份合同均在洋县房产管理局备案。二、圣景公司法定代表人叶文强曾因涉嫌挪用资金，即挪用上述借款，被洋县公安局立案调查，后因情节显著轻微、危害不大、不认为是犯罪，2019年9月24日，洋县公安局作出撤案决定书撤销该案。一审法院认为，本案争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》的法律效力；二、案涉《商品房买卖合同》是否具备解除的条件；三、城乡公司是否应当向庞虎存退还房款并支付违约利息。关于争议焦点一，首先，《商品房买卖合同》的真实性的问题，城乡公司在答辩中认为，本案案涉的《商品房买卖合同》中庞虎存签字非其本人所签，非庞虎存真实意思的表示。经一审审理查明，该签字系郑杨所签，但在一审庭前调解中，庞虎存到庭参与调解，对郑杨代其签订合同予以认可，并对合同内容进行了确认。一审庭审中，城乡公司也未对合同本身及合同中其公司、法定代表人印章等提出异议，根据答辩内容，圣景公司对上述合同真实性也无异议。同时，合同约定的商品房基本状况，商品房总价款、单价、付款方式及剩余购房款付款时间、交付使用条件与日期等，具备商品房买卖合同的必要条款。故对于该合同真实性依法予以认定。其次，《商品房买卖合同》的法律效力的问题。本案中，对《商品房买卖合同》真实性亦依法可以确认，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，《商品房买卖合同》已依法成立。该份合同签订时，圣景公司与郑杨之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，2016年10月10日，圣景公司向郑杨偿还3个月借款利息，郑杨向圣景公司出具收条后，双方约定此前双方的借款合同载明关系终止，将借款本金转换为购房款，履行签订的《商品房买卖合同》。双方约定履行《商品房买卖合同》系圣景公司已确定无能力偿还借款本金及利息的情况下，双方经协商同意，借款期限提前到期，并将确认的借款本金转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务内容亦作出了约定。城乡公司虽不是此前借款合同关系的当事人，但案涉房产系城乡公司与圣景公司联合开发，上述300万元借款中255万元均转入城乡公司账户或其项目部账户，且根据圣景公司向城乡公司出具的承诺书，城乡公司对圣景公司的借款应当知情，且所借款项中大部分款项应为城乡公司监管。圣景公司述称上述款项均用于项目开发，虽城乡公司对此不予认可，但并未提交相关证据，应承担举证不能的不利后果。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，城乡公司及庞虎存即《商品房买卖合同》的双方虽均非上述借款合同的相对人，但案涉房屋系城乡公司与圣景公司联合开发，城乡公司知晓上述借款情况，根据圣景公司向城乡公司出具的承诺书，圣景公司为防止该笔借款对城乡公司造成损失，将其所有的相关房产向城乡公司进行了抵押，且城乡公司以自己名义与庞虎存签订《商品房买卖合同》，应当知道该行为带来的法律后果；郑杨陈述其出借资金系从庞虎存等六人处筹得，郑杨将其所有的债权转换为庞虎存等人与城乡公司的《商品房买卖合同》，系郑杨与庞虎存真实意愿的表示，不违反法律规定。案涉《商品房买卖合同》签订日期虽早于圣景公司与郑杨约定的合同履行开始日期，但由于双方经协商一致终止借款合同关系，将确认的借款本金转变为已付购房款，该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是圣景公司难以清偿债务时，双方协商通过履行《商品房买卖合同》方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《商品房买卖合同》及与其相关的收款收据的内容均表明，庞虎存具有实际向城乡公司与圣景公司购买案涉房屋的真实意愿，城乡公司与圣景公司亦具有向庞虎存出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间的借款合同关系，但尊重当事人事后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。故对于上述《商品房买卖合同》的合同效力，依法予以认定。关于争议焦点二。案涉《商品房买卖合同》第十一条第一款约定，出卖人应当在2016年12月1日前向买受人交付该商品房。现已逾期，合同中双方虽未约定逾期解除合同的相关条款，但目前案涉房产不具备交付条件，上述《商品房买卖合同》显已履行不能，依法应当予以解除。关于争议焦点三。在确认《商品房买卖合同》真实有效的情况下，原则上应当按照合同约定确定双方当事人之间的权利义务关系。在本案中，《商品房买卖合同》系在圣景公司与郑杨原借款合同关系基础上达成，在当事人将该欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化。经审理查明，圣景公司向郑杨已支付的借款利息未超出法律规定的民间借贷利率保护上限，后转化的商品房买卖合同的相关收款收据上载明的金额未超过原借款合同的300万元借款本金。本案中，《商品房买卖合同》系在圣景公司与郑杨原借款合同关系基础上达成，该案涉房产系城乡公司与圣景公司联合开发，上述借款也用于了其联合开发的温州商业大厦，且《商品房买卖合同》系城乡公司签订并盖印，应按照合同约定履行义务，并依法承担因未履行合同导致解除合同后的相关给付义务。案涉《商品房买卖合同》虽为城乡公司签订，但圣景公司系原借款合同的相对人，案涉房产也系城乡公司与圣景公司联合开发，故其也应承担合同解除后的给付义务。庞虎存关于逾期交房产生的利息之诉求，根据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任，双方约定：“除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，出卖人按日计算，向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。现庞虎存要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率及LPR自2016年10月21日起支付借款利息，根据合同约定计算，逾期支付的违约金为每天29.36元，即年利率3.65%，该利率低于中国人民银行同期同类贷款基准利率及LPR，且合同中对于逾期交付没有相关利息约定，故应将违约金确定为以293624元为基数按年利率3.65%计付，计付时间应当自合同约定的交付日期即2016年12月1日起。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十二条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除庞虎存与城乡公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：WSGF-XXX)；二、限城乡公司、圣景公司在判决生效后十五日内向庞虎存退还购房款293624元并支付违约金，违约金自2016年12月1日起以293624元为基数按年利率3.65%计付至合同解除之日止，合同解除之日至上述293624元履行完毕之日止的逾期支付利息按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；三、驳回庞虎存其他诉讼请求。案件受理费5704元，由城乡公司和圣景公司承担。二审中，上诉人城乡公司、被上诉人庞虎存、原审被告圣景公司以及原审第三人郑杨均未提交新的证据。经审理，二审查明的事实与一审认定事实一致，依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决认定本案法律关系为商品房销售合同纠纷，并依据案涉《商品房买卖合同》约定判决上诉人城乡公司退还购房款并支付违约金是否正确，上诉人城乡公司主张本案系民间借贷法律关系，应由实际发生借贷关系当事人承担责任的上诉理由能否成立。上诉人城乡公司上诉称，本案真实的法律关系为圣景公司与郑杨之间的借贷法律关系，案涉《商品房买卖合同》仅是对上述借款的担保。但在圣景公司无力偿还郑杨借款本息的情况下，经圣景公司与郑杨协商并对账，双方达成合意将借贷关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了详细的约定。且根据法律关系转化后签订的六份《商品房买卖合同》，以及开具的六份收款收据显示，六份购房合同的总房款并未超过原借款合同的300万元借款本金，该意思表示的变化，不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止性情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，应当尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示。法律关系性质变更后，原借款人圣景公司变更成了城乡公司作为《商品房买卖合同》的出卖人，原出借人郑杨变成了庞虎存、陈鹏飞、罗建民、罗丹、全小红、郑小侠六名购房户。案涉房屋系城乡公司与圣景公司联合开发，城乡公司知晓圣景公司向郑杨借款的情况，且上述借款也用于了其联合开发的温州商业大厦，根据圣景公司向城乡公司出具的承诺书，圣景公司为防止该笔借款对城乡公司造成损失，将其所有的相关房产向城乡公司进行了抵押，城乡公司在庞虎存、陈鹏飞、罗建民、罗丹、全小红、郑小侠六人的《商品房买卖合同》上加盖印章。郑杨出借给圣景公司的300万元，来自于庞虎存、陈鹏飞、罗建民、罗丹、全小红、郑小侠六人的筹款，庞虎存等六人亦同意将借贷法律关系转变为商品房买卖合同关系，在本案一、二审期间，庞虎存等六人均对郑杨代替其在案涉《商品房买卖合同》签名的行为进行了追认，故案涉《商品房买卖合同》是城乡公司与庞虎存的真实意思表示，对城乡公司与庞虎存具有法律约束力，一审判决认定本案法律关系为商品房买卖合同关系，并依据案涉《商品房买卖合同》判决上诉人城乡公司向被上诉人庞虎存退还购房款并支付违约金正确。上诉人城乡公司主张本案系民间借贷法律关系，应由实际发生借贷关系当事人承担责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人城乡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5704元，由上诉人洋县城乡建设综合开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 仵瑞梅审 判 员 刘新星审 判 员 李 涛二〇二〇年十二月七日法官助理 徐文婷书 记 员 林卓青1