江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1311民初5243号原告：蔡豹，男，1993年11月6日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：蔡敦荣，男，1966年12月5日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：林新富，宿迁市宿豫区大兴法律服务所法律工作者。被告：宿迁万鸿置业有限公司，统一社会信用代码91321311060161519P，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心****。法定代表人：程如芹，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵慧楠，江苏力豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱超，江苏冠文（宿迁）律师事务所律师。原告蔡豹与被告宿迁万某1置业有限公司（以下简称：万某1公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡豹及其委托诉讼代理人蔡墩荣、林新富、被告万某1公司的委托诉讼代理人赵慧楠、钱超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡豹向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告立即双倍给付原告购房款552000元；3.判令被告赔偿原告房屋装修等各项费用25452.5元；4.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，法庭辩论终结前，原告将第一项诉讼请求变更为判令撤销与被告签订的商品房买卖合同。将第三项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告房屋装修等各项费用32052.5元。同时，原告明确因撤销合同造成其损失范围包含房屋增值损失（现在案涉房屋价值30000元/平方米）、营业损失（按10000元/月）等。另外，原告增加主张律师费8000元。事实和理由：被告万某1公司系宿豫区帝景豪苑小区的开发商。2016年，被告打出帝景豪苑稀缺沿街多功能车库限量发售的宣传标语，原告经现场询问被告的宣传人员，购买此车库能不能作为从事经商门面店铺使用，得到了公司宣传销售现场人员的肯定回答。为此,原告与被告于2016年6月13日签订了帝景豪苑商品房买卖合同一份。此合同约定了:建筑面积20.9平方米，按建筑面积该商品房单价为人民币每平方米13738.17元，总金额276000元.该房屋己于2016年7月份交付使用,原告己将该房进行了装修，并于2017年9月20日工商登记在姐姐蔡同巧名下从事经营使用。2019年6月26日，原告收到被告车库整改告知书，被告提出按照售卖价即合同价1.2倍予以回购原告购买的沿街多功能车库。原告接知后，不同意其1.2倍回购的主张。被告现将涉案房产做上卷帘门将玻璃喷上漆，强行封门。原告认为，因被告在出售该宗车库时是按照沿街商业用房的功能与价格售卖，为此，原告方才接受以每平米13738.17元购买了该宗车库(当时的该小区商品房的价格为每平米4289元)。房产交付后，涉案房屋作为商业用房依法办理工商登记，现被告强行单方面要求回购原告所购的多功能车库(此车库从2017年起已作商铺使用，进行工商登记明确经营范围核准统一制作店牌)，不符合法律规定。鉴于被告现己采取单方面强行封门的违法行为，原告购买涉案房屋的合同目的己不能实现，且被告在销售涉案房产过程中存在欺诈，根据合同法以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的有关规定，今特依法提起诉讼。被告万某1公司辩称，一、同意解除与原告签订的商品房买卖合同；二、原告主张的第二项、第三项诉讼请求没有事实和法律依据，双方签订的商品房买卖合同对于房屋的用途和双方的违约责任有明确的约定，被告不存在欺诈行为；三、原告行使撤销权已过一年的诉讼时效。综上，请求法庭依法判决。本院经审理认定事实如下：2016年6月13日，原告蔡豹（又称买受人）与被告万某1公司（又称出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发建设的帝景豪苑3-8#楼7幢车库06号房，建筑面积20.09平方米，单价为每平方米13738.17元，总价款为276000元。合同第六条约定，买受人于2016年6月12日前一次性付清车库款276000元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月28日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。原告按约付清房款，被告亦按约将案涉房屋交付给原告使用。当年，原告取得该房屋的不动产权属证书，证书载明权利性质为配套商品房，原告为办理权证支出契税8280元、住宅专项维修资金1004.5元、印花税138元。另查明，万某2公司同期出售的同地段住房的单价为每平方米4500元左右、同地段商铺的单价为每平方米22000元左右。案涉房屋出售前，该排房屋门头上悬挂横幅：“帝景豪苑稀缺沿街多功能车库限量发售，抢铺热线……”。原告接收案涉房屋后，对房屋按商业用途进行装潢，并已用于商业经营。2019年6月26日，被告万某1公司发布《车库整改告知书》，主要内容为：因沿松花江路车库业主违反政府规划及购买合同约定，擅自改变车库使用功能作为商铺使用，严重影响相关规定、市容市貌和环境秩序，宿豫区相关主管部门己责令改正。为落实相关部门整改要求，切实做好整改工作，现将有关事项告知如下：1.为了确保整改工作按期完成顺利开展，万某1公司自愿对己售出的车库按照合同价1.2倍予以回购，回购后由万某1公司作为车库使用，不得改变使用功能。2.对于不愿意被万某1公司回购的，业主自行恢复车库使用功能前，万某1公司给予一次性3万元的补偿。3.恢复车库功能整改时间到2019年9月30日结束。4.对于不能在规定时间内完成整改工作的车库业主，万某1公司将通过法律途径诉讼解决，届时将不再给予任何补偿。5.万某1公司组织专门工作班子负责车库整改工作，请各位车库业主主动配合做好相关工作。该告知书发布后，对包含案涉房屋在内整排房屋进行了整改，拆除商业标牌，并在房屋前方砌上围墙，禁止从事商业经营活动。现因双方就赔偿问题未达成一致，故而成诉。在审理过程中，原告提出对案涉房屋装修装饰等资产损失的鉴定申请，本院依法委托宿迁天园资产评估有限公司(以下简称天园公司)进行资产评估，天园公司于2020年9月15日作出评估结论：截止于评估基准日2020年7月28日，委评装修装饰等资产更新重置成本为22920元，去除2017年8月至2020年8月装潢折旧后的价值为16044元。评估报告的使用有效期一般为本报告评估基准日起一年内。原告支出评估费用3000元。另外，根据原告申请，本院依法委托江苏苏某房地产评估咨询有限公司（以下简称苏某公司）对案涉房屋进行市场价值评估，苏某公司于2020年11月6日作出评估报告，确定估价对象在委托鉴定时的房地产市场价值为人民币419000元，单价为20857元/㎡。原告支出评估费用5600元。本案的争议焦点为：一、被告是否构成欺诈销售？二、原告要求撤销与被告签订的合同，能否支持？三、如撤销合同，对于原告要求被告双倍给付购房款计552000元及赔偿房屋装修等损失32052.5元的诉求，能否支持？如上述诉求不能支持，原告损失如何确定？关于第一争议焦点。本院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，万某1公司应构成欺诈销售，理由如下：一、万某1公司以同期住房3.2倍价格销售车库，远远超出普通地上车库价格，且无法做出合理解释；二、万某1公司在售楼部宣传横幅载明“帝景豪苑稀缺沿街多功能车库限量发售”，该宣传应视为合同约定一部分，已经变更了书面合同关于车库使用功能限制；三、涉案28户商铺均以高价售卖，且实际作为商铺使用多年。综上，虽然万某1公司在合同中明确约定不能改变车库用途，但在售楼部宣传时扩大车库使用功能，做“沿街、多功能车库”宣传，万某1公司在主观上具有虚假宣传，误导当事人作出购买车库做商铺使用的意思表示，且客观上实施高价售卖的行为，构成欺诈销售，应赔偿原告因此造成的损失。关于第二争议焦点。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，因被告构成欺诈销售，损害了原告的合法权益，故本院对于原告要求撤销与被告签订的案涉商品房买卖合同的诉求，本院依法予以支持。对于被告认为原告行使撤销权已超过一年行使期间的意见，原告不予认可，本院认为撤销权应自知道或者应当知道其合法权益被损害之日起一年内行使，本案中，被告于2019年6月26日发布《车库整改通知书》，限原告在2019年9月30日之前进行整改，至此原告才知道自己的权益可能受到损害，后原告于2019年7月29日向本院提起诉讼，虽诉状载明要求与被告解除合同，但在诉讼过程中，多次表达要求撤销合同的意思表示，且截止法庭辩论终结前明确要求撤销合同，故本案未超出撤销权的行使期间。关于第三争议焦点。被告虽存在欺诈销售的行为，但商品房买卖合同纠纷不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，且与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的适用情形并不相符，故对于原告要求一倍惩罚性赔偿的诉求，无法律依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故本案中，对于原告已支付的购房款276000元，因合同已撤销，被告应当返还。同时，原告应将案涉房屋返还给被告。本案仅返还原告购房款，不足以弥补原告损失，故本院对于原告因撤销合同而产生的损失支持如下：1.增值损失。随着市场经济的发展，案涉房屋同地段的房屋均有所增值，原告为证明存在该项损失也提出鉴定申请，根据公司出具的评估报告，案涉房屋的市场价值为419000元，由此给原告造成的增值损失为143000元（419000-276000），故案涉房屋因撤销合同产生的增值损失为143000元。2.装修损失。根据天园公司出具的评估报告，本案认定案涉房屋装潢损失为16044元。关于上述损失的两份鉴定报告，原、被告均不服，原告认为增值损失的评估结果与社会上购房的上浮价不成比例，违背客观实际；装潢价值的评估价格过低，且不应该打折。被告认为评估机构对于评估对象的定性和标准存在错误，其按商业用房的价值进行评估是错误的，应按车库为评估对象进行评估；对于装潢损失，鉴定依据均是原告单方提供，且评估机构仅是对表面的质量进行勘验，对于隐蔽的无法进行质量评价，故不予认可。本院认为，根据原告申请，本院依法委托天园公司和苏某公司分别对案涉房屋的装潢损失和基准日市场价值进行评估，接受委托的天园公司和苏某公司及鉴定人员具备法定的鉴定资格，鉴定程序符合司法部《司法鉴定程序通则》的规定。且，对于案涉房屋的市场价值，鉴定机构采用比较法，通过搜集在估价对象所在区域满足估价要求的类似交易案例，然后结合交易情况修正系数、市场状况调整系数和房地产状况调整系数，最终得出估价对象的比较价值，能够比较客观地反映出估价对象的客观市场价值。对于案涉房屋的装潢损失，鉴定机构采用重置成本法，通过现场勘验、市场调查、多次询价的方式，最终确定装修装饰等资产更新重置成本，同时去除装潢折价价值，符合估价对象的实际状况。以上两份鉴定报告均依据充分、客观公正，原、被告均未提供证据证明鉴定意见书存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定的情形，故本院依法认定上述两份鉴定报告书作为本案的定案证据。3.契税8280元、住宅维修基金1004.5元、印花税138元，合计9422.5元，上述费用系原告购买案涉房屋支出的必要费用，现商品房买卖合同已撤销，该费用应视为原告的直接损失，本院予以支持。4.对于原告主张的营业损失（按10000元/月计算）的主张，证据不足，也非直接损失，故本院不予支持；5.诉讼代理费8000元，因双方对该项费用未作约定，原告主张无依据，本院不予支持。以上合计168466.5元。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为案涉房屋的开发公司，扩大宣传案涉房屋的车库功能，诱使原告花费高价购买并无商铺使用功能的车库，违背原告真实意思表示，被告对于撤销合同负有主要过错；原告作为完全民事行为能力人，明知与被告签订的合同上载明购买的是车库，且购买的价格虽远高于同地段住房和车库，但确也低于同地段商铺价格，仅凭被告拉的宣传横幅或者口头承诺，就相信车库具备商铺功能，对此原告未尽到必要的注意义务，应当承担一定的投资风险，故原告对于撤销合同负有次要过错。综上，本院酌情认定，就原告上述损失，被告承担80%的民事责任，即134773.2元（168466.5×80%）。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销原告蔡豹与被告宿迁万鸿置业有限公司于2016年6月13日签订的《商品房买卖合同》；二、被告宿迁万鸿置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告蔡豹购房款276000元和赔偿原告蔡豹增值损失、装潢损失等各项损失计134773.2元。同时，原告蔡豹于本判决生效后十日内将位于宿迁市宿豫区房屋返还给宿迁万鸿置业有限公司；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9576元、保全费3520元、鉴定费8600元，合计21696元，由原告负担4339元，被告宿迁万鸿置业有限公司负担17357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张雨寒人民陪审员  杜金艳人民陪审员  郝 勇二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  郑 锦附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。