浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0681执异288号 案外人（异议人）：楼冬亚，女，1961年9月22日出生，汉族，住诸暨市。 申请执行人：浙江大东南集团有限公司，住所地诸暨市璜山镇建新路**。 法定代表人：何峰。 诉讼代表人：任一民。 被执行人：浙江云雾山矿业有限公司，，住所地诸暨市璜山镇溪北村（原下马宅村） 法定代表人：胡伯根。 被执行人：胡伯根，男，1959年10月29日出生，汉族，住诸暨市。 本院在执行申请执行人浙江大东南集团有限公司（以下简称大东南公司）与被执行人浙江云雾山矿业有限公司（以下简称云雾山公司）、胡伯根企业借贷纠纷一案中，案外人楼冬亚对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭了进行审查。现已审查终结。 案外人楼冬亚向本院提出异议请求：请求撤销对登记在云雾山公司名下坐落在诸暨市××镇××路××楼××室房屋的查封。事实与理由：诸暨市璜山镇光芒路原铅锌矿职工住宅楼1单元402室（后变更030401室）房屋，建筑面积65平方米，系职工王祥法所有。2009年7月21日，王祥法与儿子王锋将该房屋转让给楼冬亚，转让价为6万元，当时全款付清，但未能办理过户手续，之后王祥法去世。2018年12月27日，职工住宅楼登记为云雾山公司所有，因原户主离世，未及时变更，致使该楼冬亚所有的房屋变成云雾山公司的财产被贵院查封。2020年楼冬亚与王祥法继承人王珊璐、王锋房屋买卖合同纠纷一案，经诸暨市联合人民调解委员会调解，达成调解协议，坐落于诸暨市××镇××路××楼××室房屋【权证号：浙（2018）诸暨市不动产权第0××1号】归楼冬亚所有，并经贵院（2020）浙0681民特1284号民事裁定书确认该调解协议有效。特提出异议，请贵院中止对该房屋的执行并解除查封。 申请执行人大东南公司称，我司依据生效判决申请执行，法院执行中查封被执行人云雾山公司名下财产系执行行为的合法体现，未违反相关法律规定。不动产登记具有公示效力，房屋买卖未经登记不得对抗善意第三人，案外人虽持有《原诸暨铅锌矿璜山职工住宅楼房屋转让协议》，但未办理产权变更登记，未发生房屋所有权变动的法律后果，查封登记于云雾山公司名下仍属于该公司的财产，并无不当。根据案外人提供材料显示，交易价格显失公允，系云雾山公司明显以不合理低价转让财产。综上，请依法驳回执行异议。 被执行人云雾山公司称，我司前身为国营企业的原浙江省诸暨铅锌矿，于2002年改制，并将原诸暨铅锌矿璜山36套职工住宅楼及附属房以净资产竞标出让给我司。2005年1月，我司根据2004年11月10日市府协调会议决定将原铅锌矿璜山36套职工住宅转让给各住户，并与各住户签订房屋转让协议。现楼冬亚所请求的事实与理由均属实，望贵院予以协助办理。 本院查明：2019年6月27日，本院作出（2019）浙0681民初7652号民事判决：一、云雾山公司应归还大东南公司借款本金400万元，并支付该款自2018年9月14日起至款付清日止按月利率1.5%计算的利息，款限于本判决生效之日起十日内付清；二、胡伯根对云雾山公司的上述第一项债务承担连带清偿责任。判决书生效后，经大东南公司申请，本院于2019年12月16日以（2019）浙0681执11363号立案执行。在执行过程中，本院于2020年5月18日作出（2019）浙0681执11363号之二执行裁定：查封云雾山公司所有的坐落于诸暨市××镇××路××楼××室【不动产权证号：浙（2018）诸暨市不动产权第0××1号】（以下简称涉案房屋）。并据此于次日办理了涉案房屋的查封手续。楼冬亚遂提出上述异议。 另查明：涉案房屋为坐落于诸暨市××镇××路××楼××室××单元××室××房屋，系云雾山公司（原浙江省诸暨铅锌矿）职工宿舍。2005年1月21日，云雾山公司（甲方）与王祥法（乙方）签订《原诸暨铅锌矿璜山职工住宅楼房屋转让协议》一份，协议约定：“乙方同意受让甲方位于璜山镇光芒路原诸暨铅锌矿（氧化锌厂内）职工住宅楼一单元402室房屋壹套，计建筑面积65平方米，转让价格参照1993年房改综合价测算计9762.73元（含自行车棚壹间）。二、乙方受让的房屋现无房屋产权证和土地使用权证。今后如政策允许办理权证，由乙方自行办理，所需税、费自理。三、乙方受让该房屋后，视作已享受房改政策。四、本协议一式陆份，甲、乙双方各执一份，市财政局、国土资源局、建设局、房改办各备案一份”。涉案房屋于2018年12月27日办理不动产权登记，不动产权证书号：浙（2018）诸暨市不动产权第0××1号，权利人为：云雾山公司，共有情况：单独所有，面积：土地使用权面积11.75平方米／房屋建筑面积66.43平方米。2019年12月7日，云雾山公司以销售方开具涉案房屋的增值税普通发票，购买方为王祥法，价税合计9762.73元，备注栏写明：房改房一单元402室，璜山镇光芒路原铅锌矿住宅楼030401室，不动产证号0034681，土地面积11.75平方米。 还查明：王祥法系云雾山公司（原浙江省诸暨铅锌矿）职工，2017年12月19日因死亡注销户口。王祥法第一顺序继承人为妻子王珊璐，儿子王锋。2009年7月21日，王祥法、王锋（甲方）与楼冬亚（乙方）签订《原诸暨铅锌矿璜山职工住宅楼房屋转让协议》一份，协议约定：“乙方同意受让甲方位于原诸暨铅锌矿职工住宅楼一单元402室壹套，计建筑面积65平方米。转让价格为陆万元整（含自行车棚壹间）。二、乙方受让的房屋现无房屋产权证和土地使用证。今后如政策允许办理权证，由乙方自行办理，所需税、费自理。三、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。”王珊璐、王锋还向楼冬亚出具承诺书一份，载明：“今有楼冬亚购得原铅锌矿住宅楼一单元402室住房一套（含楼下车库一间）。此套房屋为云雾山公司职工王祥法所有，其在2009年7月21日出售，因其为自愿出售，现在为该原产权人王祥法承诺申明：1、该住房的原产权确系承诺人所有，取得住房产权时的房款已付清，且无其他纠纷。2、该房因历史原因尚未办理产权等相关证照，如政策允许可办理产权等相关法律文书，本人承诺并申明可由楼冬亚直接办理产权等相关法律文书，并归其所有。3、此房产如日后发生拆迁、变通等一切相关事项均由楼冬亚承担应有责任和享受相应权利。” 楼冬亚与王珊璐、王锋房屋买卖合同纠纷一案，于2020年6月23日经诸暨市联合人民调解委员会调解，达成调解协议如下：一、确认王祥法、王锋与楼冬亚于2009年7月21日签订的《原诸暨铅锌矿璜山职工住宅楼楼房屋转让协议》有效；二、原购房人为王祥法、坐落于诸暨市××镇××路××楼××室房屋［现登记权利人为浙江云雾山矿业有限公司，权证号：浙（2018）诸暨市不动产权第0××1号，建筑面积66.43㎡］归楼冬亚所有；三、申请人楼冬亚应支付申请人王珊璐、王锋房款60000元，款已付清；四、楼冬亚自愿补助王珊璐、王锋1000元，款定于2020年7月30日前付清。本院审查后，于2020年7月8日作出（2020）浙06814民特1284号民事裁定：楼冬亚与王珊璐、王锋于2020年6月23日经诸暨市联合人民调解委员会主持达成的调解协议有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。2020年7月23日，涉案房屋以云雾山公司、王祥法名义交纳产权转移登记的印花税和契税。涉案房屋的不动产权证书现由楼冬亚持有。 上述事实，由2019）浙0681民初7652号民事判决书、执行案件立案审查流程管理信息表、（2019）浙0681执11363号之二执行裁定书、协助执行通知书与送达回证、不动产登记查询证明、（2020）浙06814民特1284号民事裁定书等证据，楼冬亚提供的云雾山公司与王祥法签订的《原诸暨铅锌矿璜山职工住宅楼房屋转让协议》、王祥法和王锋与楼冬亚签订的《原诸暨铅锌矿璜山职工住宅楼房屋转让协议》、承诺书、云雾山公司情况说明、王祥法户口注销证明、诸暨市璜山镇姚王村民委员会证明、不动产权证书、增值税普通发票、税收完税证明等证据所证实。 本院认为，因被执行人云雾山公司未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，本院依法对登记在其名下的涉案房屋予以查封。现案外人楼冬亚以实际所有权人身份，向本院提出异议，要求排除对涉案房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故楼冬亚的执行异议能否得到支持，关键是楼冬亚对涉案房产所拥有的权利是否符合上述司法解释规定的四种情形。涉案房屋性质特殊，系单位职工的房改房，王祥法与所在单位云雾山公司于2005年1月21日签订《原诸暨铅锌矿璜山职工住宅楼房屋转让协议》，该协议内容符合相关法律和房改政策之规定，且王祥法已按约定付清全部购房款并实际占有使用涉案房屋；2009年7月21日，王祥法及儿子王锋又与楼冬亚签订协议，将涉案房屋转让给楼冬亚所有，楼冬亚已按约定付清全部转让款并实际占有使用涉案房屋；王祥法于2017年12月19日死亡，但王祥法的法定继承人均认可并同意将涉案房屋转让给楼冬亚所有，且已经本院生效的法律文书所确认；因上述行为和事项均在本院查封涉案房屋前完成，故楼冬亚对涉案房屋所拥有的权利符合上述司法解释规定的第（一）至第（三）项的情形。虽涉案房屋尚未办理产权转移登记，因首次产权登记是在2018年12月完成，且办理产权转移登记必须的增值税发票于2019年12月才出具，因原购房者王祥法已于2017年12月19日死亡，涉案房屋办理产权转移登记，需要王祥法遗产继承人配合，而遗产继承人配合办理产权转移登记需要相关的证明文件，而出具相关的证明文件需要一定的时间，故根据案件的具体情况，楼冬亚陈述因王祥法死亡等原因造成未能及时办理产权转移登记的理由符合客观实际，故尚未办理涉案房产过户登记的原因不能归责于楼冬亚。虽涉案房产登记的权利人为云雾山公司，但因楼冬亚对涉案房屋拥有的权利符合上述司法解释规定的全部情形，其拥有的该权利真实并合法，足以排除本院对涉案房屋的执行。当然法院对执行异议只是进行形式审查，如当事人对审查结果不服的，仍可依法提起执行异议之诉。综上，楼冬亚提出的执行异议，理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止登记在浙江云雾山矿业有限公司名下坐落在诸暨市××镇××路××楼××室房屋［不动产权证书号：浙（2018）诸暨市不动产权第0××1号］的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  陈 波 二〇二〇年十二月九日 书记员  吴 洒