浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0782执异202号 案外人浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地:义乌市北苑街道现代花园****。 法定代表人黄允松，执行董事。 委托代理人张敏霞。 申请执行人浙江义乌农村商业银行股份有限公司，住所地：义乌市福田街道城北路**。 法定代表人陈文学，董事长。 委托代理人方学林、陈向民。 被执行人王凤芳，女，1979年11月9日出生，汉族，住义乌市。 被执行人毛中昌，男，1980年9月6日出生，汉族，住义乌市。 被执行人王新荣，男，1970年11月4日出生，汉族，住义乌市。 被执行人王海芳，女，1974年1月23日出生，汉族，住义乌市。 在本院执行申请执行人浙江义乌农村商业银行股份有限公司与被执行人王凤芳、毛中昌、王新荣、王海芳金融借款合同纠纷一案中，案外人浙江省义乌市现代房地产开发有限公司对执行义乌市北苑街道望道路125号2单元402室（预告合同号：2015销9020944）的预售房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人浙江省义乌市现代房地产开发有限公司称，义乌市北苑街道望道路125号2单元402室（预告合同号：2015销9020944）的预售房产实际所有权人为异议人。2015年7月15日，异议人与被执行人王凤芳、毛中昌签订了一份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015销9020944），被执行人王凤芳、毛中昌向异议人购买位于望道路125号2单元402室商品房。合同约定：买受人已付购房款（人民币）：壹佰零伍万壹仟贰佰壹拾陆元整（1051216元），余款办理银行按揭贷款。后两被执行人未办理贷款也未向异议人支付剩余房款。2019年9月17日双方签订《合同解除协议》一份，同意解除关于坐落于义乌市××号××单元××室房产的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015销9020944），并在协议中明确“原乙方支付甲方的房屋首付款非乙方实际支付，对于该首付款项甲方将另行处置，不再退还乙方，自本合同解除之日起乙方不得以任何理由向甲方主张首付款及相关权利”。后经义乌市人民法院（2020）浙0782民初1197号民事判决书确认，双方于2015年7月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015销9020944）于2019年7月17日解除。异议人认为：一、异议人享有排除强制执行的实体权利。异议人与被执行人王凤芳、毛中昌虽就涉案房屋签订了房屋买卖合同，并办理了预告登记，但王凤芳、毛中昌并不能因此取得涉案房屋所有权。王凤芳、毛中昌虽是预告登记买受人。根据《物权法》第九条、第二十条，预告登记是实现物权的中间状态，并非物权登记本身。预告权利人享有的是请求权，并未取得绝对排他的所有权。因此在判断涉案房屋所有权人时应依据《物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，本案涉案房屋登记在异议人名下，异议人享有房屋所有权。二、王凤芳、毛中昌因无法取得涉案房屋所有权。本案房屋首付款并非由王凤芳、毛中昌实际支付，而是由他人代为支付（且异议人已将该首付款退回实际付款人处），房屋合同签订后王凤芳、毛中昌甚至没有按照合同约定去银行按揭贷款，也未以任何方式支付剩余房款，从一开始王凤芳、毛中昌就没有实际购买房产的诚意。2019年9月17日双方签订《合同解除协议》同意解除涉案房屋买卖合同，并经义乌市人民法院（2020）浙0782民初1197号民事判决书确认双方于2015年7月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015销9020944）于2019年7月17日解除。王凤芳、毛中昌基于合同享有的债权消灭，故预告登记失效，涉案房屋已不能按照预期过户到王凤芳、毛中昌名下，其对上述涉案房产已不具有可期待性，义乌市人民法院不能将涉案房产作为王凤芳、毛中昌的个人财产进行处置。三、预查封无法转为正式查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、十六条，预查封不等于正式查封，在预查封变更为正式查封之前，任何单位和个人不得擅自处分被查封的财产，王凤芳、毛中昌因无法取得涉案房产的所有权，因此预查封无法转成正式查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，王凤芳、毛中昌未按照合同约定缴纳购房款，且未实际占有该房屋。综上所述，义乌市人民法院院在执行（2018）浙0782执10868号之一执行裁定书过程中严重损害了异议人的合法权益。请求对登记在被执行人毛中昌、王凤芳名下的坐落于义乌市北苑街道望道路125号2单元402室（预告合同号：2015销9020944）的预售房产解除查封、停止执行。 案外人浙江省义乌市现代房地产开发有限公司提供（2020）浙0782民初1197号民事判决书网上打印件一份，该份材料显示，2020年3月4日，本院对原告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司与被告王凤芳、毛中昌商品房预售合同纠纷一案作出（2020）浙0782民初1197号民事判决：确认原告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司与被告王凤芳、毛中昌2015年7月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015销9020944）于2019年7月17日解除。案件受理费40元，由被告王凤芳、毛中昌负担。 本院查明，2018年7月16日，本院对原告浙江义乌农村商业银行股份有限公司与被告王凤芳、毛中昌、王新荣、王海芳金融借款合同纠纷一案作出（2018）浙0782民初10157号民事判决：一、被告王凤芳、毛中昌于本判决生效之日起五日内偿付原告浙江义乌农村商业银行股份有限公司借款本金50万元及利息、罚息、复息50647.56元（已计算至2018年6月6日，以后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）。二、被告王新荣、王海芳对上述第一项判决及诉讼费用承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4653元，由被告王凤芳、毛中昌负担。判决生效后被告未履行，原告于2018年9月4日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2018年10月8日，本院作出（2018）浙0782执10868号之一执行裁定，查封登记在被执行人毛中昌、王凤芳名下的坐落于浙江省义乌市××街道××号××单元××室（预告合同号：2015销9020944）的预售房产。查封期限为二年。查封期间，未经本院许可，不得擅自处分查封财产。2020年9月21日，本院作出（2018）浙0782执10868号之二执行裁定，续行查封上述预售房产。 本院认为，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。案外人浙江省义乌市现代房地产开发有限公司依据（2020）浙0782民初1197号民事判决向本院提出排除对涉案预售房产的执行，但该份判决系在涉案预售房产被本院查封后作出，故案外人的异议理由不能成立，对其异议请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回浙江省义乌市现代房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。 审判长  刘苏英 审判员  蒋晓东 审判员  项孟进 二〇二〇年十二月十四日 书记员  张文懿