天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4735号上诉人（一审被告）：顾刚，男，1955年9月26日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：姚海，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘帅，男，1991年8月13日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：尹娜，天津德唯律师事务所律师。上诉人顾刚因与被上诉人刘帅房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾刚上诉请求：1.撤销天津市西青区人民法院（2020）津0111民初1790号民事判决第一、二项,发回重审或改判驳回被上诉人一审的全部诉请。2.本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人之间签订的《房产交易合同》并非双方的真实意思表示，上诉人从未想过要将房屋卖给被上诉人。因上诉人先在被上诉人与案外人签署的借款协议中作为保证人，约定将涉案房产抵押给被上诉人，才有后来双方签署《房产交易合同》,因此双方并没有买卖房屋的合意。2.上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为，严重脱离市场交易常识。价值10000000元的房屋，中介费仅为3000元，没有卖家委托、中介介绍买家等环节，根本不是生活中正常的有中介参与的卖房行为。3.在2017年3月份被上诉人已经交付全部房款办理了过户的情况下，腾房时间却定在2019年4月18日，时隔两年之久，没有约定这两年的房屋费用承担，是极不符合生活常识的。之所以产生这样违背常识的情况，是由于之前签订的借款协议中，借款期限为两年，两年过后，房屋还要归还给上诉人。4.因被上诉人刘帅与案外人郁起、刘国喜之间串通骗取了上诉人的顾刚的房屋，上诉人已向公安机关报案，并且公安机关现在正在立案调查阶段，所以我方申请中止审理。刘帅辩称，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。买卖合同是否有效的问题，就此问题另案已有解决，高院维持了一中院的原审判决。依据该生效判决，被上诉人应当按照买卖合同当中的约定履行按期腾房以及支付相应违约金的责任。另外，上诉人要求本案中止审理的请求不应当予以支持。刘帅向一审法院起诉请求：1.请求判令被告继续履行2017年2月22日签订的《房产交易合同》，交付坐落于天津市西青区××道××路××号房屋；2.被告向原告支付逾期交房违约金2000000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月22日，原告刘帅（乙方）与被告顾刚（甲方）经居间方天津讯航宝业房地产经纪有限公司介绍，签订《房产交易合同》，约定顾刚将名下坐落于天津市西青区××道××路××号房屋出售给刘帅，房屋建筑面积321.44平方米，房屋成交价10000000元，付款方式为乙方于签订本合同之时向甲方支付定金100000元，于2017年5月31日前一次性支付9900000元。另，双方约定“甲、乙双方友好协商，甲乙双方任何一方违约，违约金为该房地产成交价的20%，甲方腾房日期为2019年2月21日”。原告提交的一份《天津市存量房屋买卖协议》和《二手房交易确认单》载明：原告刘帅应于2017年5月1日前将全部房价款一次性存入天津市建设银行设立的专用账户。双方应在2017年10月10日前，到不动产登记机构办理不动产转移登记手续并缴纳相关税费。交付房屋截止日期为2019年4月18日。原告提交的津（2017）西青区不动产权第1××2号不动产权证书载明：涉案房屋权利人为刘帅单独所有。被告顾刚于2019年3月18日向天津市第一中级人民法院提起物权确认之诉，提出请求确认天津市西青区绥江道与翠波路交口西侧翰波园10-1-201房屋产权为原告以及请求确认原告与被告之间协议中关于以天津市西青区绥江道与翠波路交口西侧翰波园10-1-201房屋的过户条款无效并判令被告将该房屋办理过户至原告名下等诉讼请求。经审理，天津市第一中级人民法院于2020年1月10日作出（2019）津01民初177号民事判决，驳回顾刚的全部诉讼请求。顾刚不服，上诉至天津市高级人民法院，天津市高级人民法院于2020年6月28日作出（2020）津民终374号民事判决，认定“顾刚与刘帅之间通过房屋中介签订房屋买卖合同并在房管部门签订合同，刘帅支付了房款、缴纳了契税等，顾刚收到了房款。顾刚提出的合同价款、腾房时间、物业水电费用等问题，无法证明房屋买卖合同会因此无效。一审法院认定顾刚所提供的证据不足以否定其与刘帅之间的房屋买卖行为真实存在是准确的。顾刚主张房屋买卖合同无效缺乏事实依据和法律依据”，驳回上诉，维持原判。就原告提出的违约金主张，经释明，被告提出请求法院调整或减少的抗辩意见。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告刘帅与被告顾刚订立的《房产交易合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已经按照合同约定支付全部购房款并办理了产权登记，对涉案房屋享有所有权，被告应当依约于2019年4月18日前向原告交付房屋。被告至今未交付房屋，其行为构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。关于被告应付原告违约金的数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此，合同法第一百一十四条规定的违约金制度确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，在“过分高于造成损失”的情形下应当适当调整违约金。本案中，被告提出请求调整减少违约金的抗辩主张，根据法律规定，综合考虑原告实际损失、被告违约原因及违约程度等多方面因素，一审法院认定被告按照每月19286.40元标准（参照天津市西青区2019年居住房屋市场租金水平，按照每平米40元/月的1.5倍计算，建筑面积321.44平方米*每平米40元/月*1.5倍）向原告支付自2019年4月19日至实际腾交房屋之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告顾刚于判决生效之日起十日内将坐落于天津市西青区××道××路××号房屋腾空并交付原告刘帅；二、被告顾刚于判决生效起十日内按照每月19286.40元标准向原告刘帅支付自2019年4月19日至实际腾交房屋之日止的违约金；三、驳回原告刘帅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决制定的期限履行其他义务的，应当按照第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费11400元，诉讼保全费5000元，全部由被告顾刚负担。二审中，上诉人提交公安机关的立案告知书、接收证据清单，证明本案涉嫌刑事诉讼，应中止审理。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性认可，不认可关联性及证明目的，认为上述证据无法证明刑事案件的被举报人为刘帅，刘帅没有接到任何公安机关的询问调查。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，被上诉人已支付房款至资金监管账户，并取得房屋的所有权登记。上诉人主张与被上诉人签订的房产交易合同并非双方的真实意思表示，并另案提起诉讼要求确认双方所签订的合同中关于房屋过户的条款无效，经本院及天津市高级人民法院审理，判决驳回上诉人的诉讼请求。因此，本案被上诉人主张上诉人依据合同约定期限腾空房屋并给付占有使用费，并无不当，本院予以支持。上诉人主张本案应中止审理，不符合法定中止审理的事由，本院不予支持。综上所述，顾刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6218元，由顾刚负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年十二月十四日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……