四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3426民初1093号 原告：董应金，男，1978年1月16日出生，彝族，四川省会东县人，公务员，本科文化，住四川省会东县。 原告：孙秀梅（系原告董应金之妻），女，1983年2月23日出生，汉族，教师，大专文化，住四川省会东县。 原告：王贵才，男，1971年6月8日出生，汉族，四川省会东县人，教师，大专文化，住四川省会东县。 原告：刘金兰（系原告王贵才之妻），女，1971年2月5日出生，汉族，四川省会东县人，个体工商户，初中文化，住四川省会东县。 四原告之共同委托诉讼代理人：姚万琦，四川耀东律师事务所律师。（代理权限系一般代理） 被告：会东县明阳开发建设有限公司，住所地：会东县鲹鱼河镇金沙街北段，统一社会信用代码：91513426563275913D。 法定代表人：汪成先，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：马文琳，四川谦亨律师事务所律师。（代理权限系一般代理） 原告董应金、孙秀梅、王贵才、刘金兰与被告会东县明阳开发建设有限公司（以下简称明阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序分别于2020年8月28日、2020年10月27日公开开庭进行了审理，原告董应金、刘金兰及四原告共同委托诉讼代理人姚万琦，被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2013年8月27日签订的《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》；2、判令被告退还原告董应金、孙秀梅已付的购房款210万元；3、判令被告赔偿原告董应金、孙秀梅至本息付清之日止的利息损失（以210万元为计息本金，按年利率4.35%的标准，自2013年8月27日起算）；4、判令被告退还原告王贵才、刘金兰已付的购房款2120647元；5、判令被告赔偿原告王贵才、刘金兰至本息付清之日止的利息损失（以2120647元为计息本金，按年利率4.35%的标准，自2013年8月27日起算）；6、判令被告支付原告董应金、孙秀梅已经支付的按揭款及利息、罚息共计1015893.6元（庭审中，四原告变更为1020055.66元）；7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：会东县金环南路浩远润锦新城•鲹鱼人家房地产项目第6幢系被告开发建设，2013年8月27日，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》，约定由原告购买鲹鱼人家第6幢1单元2楼1号商业用房（套内建筑面积531.916平方米），总金额8430647元。原告根据合同约定于2013年8月27日向被告支付首付款4220647元（其中董应金支付210万元，王贵才支付2120647元），并就剩余购房款421万元向凉山州商业银行股份有限公司会东支行申请贷款。根据合同约定，被告应当于2015年6月30日前向买受人交付达到合同约定条件的房屋。同时，被告应当于2016年12月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，并于商品房交付之日起730日内（2017年6月29日前）办理房屋所有权转移登记使买受人取得房屋所有权证书。合同约定的期限届满后，被告并未依约向原告交付房屋，也没有依约为原告办理房屋所有权转移登记，构成根本性违约，并且其违约行为延续至今，合同目的已不能实现，原告特依法起诉，请求判如所请。 被告辩称，被告与原告之间没有真实的商品房销售合同关系，《商品房买卖合同》及补充协议以合法形式掩盖非法目的，是无效合同；原告与案外人黄勇、肖梅伙同被告财务人员廖绍录，利用廖绍录掌握公章之便伪造虚假合同、虚构首付款交易流水，目的是向凉山州商业银行股份有限公司会东支行骗取贷款，非法占有被告开发销售的商铺，原告等人的行为涉嫌犯罪。1、原告并未实际向被告支付首付款。黄勇、肖梅为被告的投资人，与被告公司财务人员勾结，能掌握被告的账户及公章。黄勇2013年8月27日向王贵才转账6849916元，王贵才将其中的3270803元转入原告董应金的账户，后王贵才和董应金将从黄勇处转账而来的6849916元分四笔转入了被告的账户，被告又在同日将上述款项转给了黄勇（收据注明是退6-201首付款）。黄勇向董应金和王贵才转账数额与案涉购房合同中约定的首付款数额一致，甚至精准到元，说明原告在2013年8月27日向被告单位账户转款的购房首付款4220647元是为了骗取贷款而虚构首付款交易流水。原告述称黄勇向其转账是属于投资收益，原告的陈述无法律依据；原告当庭也认可与黄勇、肖梅存在合作关系，银行贷款早已出现逾期，证明原告在银行办理的商业贷款超出了其实际承担能力，说明原告方购买案涉商铺是不合理的。2、2019年12月24日，会东县人民法院作出（2019）川3426刑初110号判决书。判决中确认黄勇以欺骗手段取得银行贷款的行为已构成骗取贷款罪，根据刑事判决书查明犯罪事实为：2012年10月，被告人黄勇伙同董应金等人准备向银行贷款来支付投资款，董应金找了其弟董应发（未被起诉）成立会东县应发建材门市；以会东县永明建材门市、会东县应发建材门市的名义与四川省泸州市第三建筑工程公司签订虚假钢材购销合同，以此向凉山州商业银行长安支行申请贷款。2012年12月13日，凉山州商业银行长安支行向会东县应发建材门市发放贷款490万元。可见，董应金等人与黄勇串通，通过伪造的合同骗取贷款已有先例。3.被告2018年销售的同类型商铺单价也仅为每平方米8000余元，案涉合同签订时间为2013年8月27日，合同涉及的6幢2层1单元1号商铺销售单价为15849.58元每平方米，总价共计8430647元，原告以高出市场价两倍的价格购买商铺不符合常理，说明原告是为了骗取更多的银行贷款而虚高商品房的总价。4、被告2017年向会东县公安局递交了《关于黄勇、肖梅、廖绍录、方世敏、董应金、黄龙国涉嫌贷款诈骗罪的报案材料》，但会东县公安局在2020年2月27日以“没有犯罪事实”，撤销了此案。现被告已向凉山州公安局提出控告，请求公安机关对包括原告在内的人员依法追究刑事责任。5.案涉首付款4220647元已全额转入了黄勇的个人账户，原告要求退还无依据。6.原告及黄勇等人涉嫌骗取凉山州商业银行股份有限公司会东支行贷款，其要求被告支付利息毫无依据。 综上案涉合同是无效合同，原告涉嫌虚假诉讼，请人民法院驳回原告的所有诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼主张、答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据《中国人民银行存贷款基准利率1页》（网页打印件）、《银行交易明细查询清单》8页等证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下： 一、四原告提交的证据： 1、（1）《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各1份——拟证明：原告向被告购买预售商品房及被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明和让原告取得房屋所有权证书的期限等事实。被告对以上证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为原告提供的合同和补充协议仅有明阳公司的公章，没有法定代表人的签字，该合同是原告伙同被告财务人员廖绍录，利用掌握公章之便伪造的合同，目的是骗取凉山州商业银行股份有限公司会东支行的按揭贷款，该合同约定的商品房单价、总价均明显高于市场行情，不符合常理。 （2）《会东县房产管理局证明》1份——拟证明：案涉合同已经于2013年10月22日在会东县房产管理局进行备案，至今未解除合同备案。被告对该份证据真实性予以认可，但对证明目的有异议，认为案涉合同进行备案的目的是骗取凉山州商业银行股份有限公司会东支行的贷款，并且备案也并非是案涉合同合法有效的构成要件。 经审核，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系原、被告就案涉商铺的交易签订的合同，双方当事人均不否认上述证据中签名和印章的真实性，被告也未提交证据证明上述证据不是其真实意思表示，故被告的质证意见不成立，本院对上述证据的证明力予以确认。《会东县房产管理局证明》系房屋管理部门就案涉商铺备案情况出具的证明，具有真实性、合法性且与本案争议事实有关联，本院对其证明力予以确认。 2、（1）《凉山州商业银行进账单》原件2张，明阳公司于2013年8月27日出具的《收据》（复印件）1张——拟证明：原告于2013年8月27日付清首付款4220647元，其中董应金支付2100000元、王贵才支付2120647元。被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：从加盖会东明阳公司财务专用章的收据上可以看出经办人的签字是肖梅，能够进一步证实原告伙同案外人肖梅虚构首付款交易流水的事实。 （2）《对公账户交易明细》1页（打印件）——拟证明：原告于2014年9月4日通过按揭贷款的方式支付购房款4210000元。被告对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为：被告并未实际占有使用案涉商铺的421万元贷款，在案涉贷款到账的第二日，该贷款就转入了肖梅设立的公司的账户。 经审核，上述证据反映了原告支付购房款的情况，且双方均认可上述证据的真实性，被告虽对关联性有异议但未向法庭提交足以反驳的证据，故被告的异议不成立，本院对上述证据的证明力予以确认。 3、《四川省会东县人民法院（2018）川3426民初1114号判决书》、《四川省会东县人民法院（2019）川3426执53号执行裁定书》1份、撤回执行申请1份——拟证明：被告开发的鲹鱼人家房地产项目6号楼至今不能办理房屋产权登记，原告至今未取得案涉房屋的产权证书，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议中关于为买受人办理房屋所有权证书的约定已经不能履行。被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能达到原告的证明目的。 经审核，本院《（2018）川3426民初1114号判决书》判决主文的内容为：（1）确认被告与案外人牟开成签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效；（2）被告为牟开成办理房屋所有权证书。《撤回执行申请》中载明的撤回执行申请理由系“目前暂时不具备办理房产证的条件”。本院《（2019）川3426执53号执行裁定书》中载明“申请人以目前不具备办理房产手续的条件为由，自愿撤回执行申请。”。综上可知，上述证据反映的是牟开成向被告购买的房屋“目前暂时不具备办理房产证的条件”的事实，与原告主张的案涉房屋已经不能办理房屋所有权证书没有关联，故本院对上述证据的真实性予以确认，对其证明力不予确认。 4、《凉山彝族自治州会东县公安局撤销案件决定书》1份——拟证明：本案原告没有骗取贷款的犯罪事实。被告认为该组证据达不到原告的证明目的，认为目前被告正在向会东县公安局的上级凉山州公安局进行报案和控告，该份证据不能证明原告及案外人黄勇、肖梅等没有相关犯罪事实。 经审核，该组证据系公安机关就被告举报原告涉嫌骗取贷款一事依职权作出的处理决定，具有真实性、合法性，被告虽有异议，但未提交足以推翻的证据，故被告的异议不成立，本院对该份证据的证明力予以确认。 5、《入股投资合作协议》（原件）1份，《土地联合开发协议》1页（复印件）1份，明阳公司出具给肖梅的《授权委托书》（复印件）1页，《领条》（复印件）3张，《收条》（复印件）4张——拟证明：原告与黄勇、肖梅之间存在入股投资合作关系，被告与黄勇、肖梅之间本就存在各种法律关系及资金往来，这些资金往来与本案无关及肖梅对外以被告名义作出的意思表示是取得被告授权的，被告内部的管理行为无论是授权、资金管理、印章管理还是人事管理均不能作为对外抗辩的理由。被告对该组证据的真实性、证明目的均不予认可，认为均系复印件，无法核实其真实性，收条、领条中各有两份没有加盖明阳公司的印章，即使加盖了被告的印章也不能证明被告授权肖梅、黄勇领取被告的售房款。经审核，《入股投资合作协议》《土地联合开发协议》反映的是原告与肖梅等人入股投资合作、肖梅与被告土地联合开发的事实，与本案有关联，本院对该两份证据的证明力予以确认；因《授权委托书》《领条》《收条》均为复印件，无法核实其真实性，本院对该三份证据的证明力不予确认。 6、《公证书》1份——拟证明：案涉商品房房屋买卖合同是合法有效的，被告方对该商品房的销售贷款都是知情的。被告对该组证据的“三性”均不认可，认为虽然加盖了被告公司印章及时任法定代表人的私章，但公证书上的签名是廖绍录而不是法定代表人汪红秀，证实了，黄勇、肖梅及财务廖绍录相互勾结掌握了被告方的公章及财务，该公证书与商品房买卖合同均不是被告方的真实意思表示，都是为了向银行申请贷款而提供的形式上的要件。 经审核，因该组证据系公证机关依职权就案涉商铺《个人借款及担保合同》的真实性所制作的公文，具有真实性、合法性与本案有关联，被告虽有异议，但未提交足以推翻该《公证书》所记载事项的证据，故被告的异议不成立，本院对《公证书》的证明力予以确认。 二、被告明阳公司提交的证据： 1、被告方与案外人吴光英、李云签订的《商品房买卖合同（预售）》、被告方与案外人张凤芝、朱远国签订的《商品房买卖合同（预售）》——拟证明：与案涉商铺同位置同类型的商铺，被告在2014年的销售单价也仅为8000余元，原告在2013年以高出市场价两倍的价格购买681平方米的大面积商铺明显不符合常理，可证实案涉合同是虚构的。原告对该组真实性无异议，关联性有异议，认为不能达到被告证明目的：（1）被告没有提供设计图等辅助证据，与原告购买的位置、户型不具有可比性，被告提交的合同分别是2014年7月14日和2014年9月10日，原告的房屋于2013年8月27日购买，购买时间不具有可比性；（2）房屋的市场价值应该以第三方的评估报告为准，并不是被告说多少就是多少；（3）本案是商品房买卖合同关系，属于双方的意思自治范畴。 经审核，张凤芝、朱远国所购买鲹鱼人家7幢3单元2层02号商铺，在2014年7月1日曾出卖给被告法定代表人汪成先夫妇，被告与汪洪先夫妇签订的《商品房买卖合同》中约定的的单价为每平方米30842.79元。故上述证据不能证明案涉商铺虚高单价、案涉合同为虚构合同，本院对上述证据的真实性予以确认，对上述证据的证明力不予确认。 2、（1）：四川省会东县人民法院（2020）川3426民初1093号、之一、之四、之五调查令（回执）、凉山州商业银行股份有限公司会东支行交易明细查询、个人业务存款凭证、个人业务取款凭证、《农业银行交易明细单》、个人客户关联合约信息、农村信用社账户资料、中国银行银行流水等；（2）王国才、董应金收据、通用凭证、凉山州商业银行进账单、黄勇进账单、收条、贷款放款凭证。拟证明：2013年8月27日黄勇转款6849916元至王贵才账户，王贵才又将其中的3270803元转至董应金账户；2013年8月27日原告董应金转至被告账户的210万元，王贵才转至被告账户的2120647元，在当日转回了黄勇个人账户；2014年9月4日原告等人以案涉商铺在凉山州商业银行股份有限公司申请按揭贷款，取得了421万贷款资金；2014年9月5日，贷款资金转入了肖梅投资并担任法定代表人的会东县煜丰建材有限责任公司。 原告对第一项证据的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为：被告已经认可收到董应金及王贵才支付的首付款，收到该首付款后，这个首付款就属于被告的资金，被告如何使用此笔资金与原告无关；被告认可与黄勇、肖梅是合作关系，他们之间的转账与本案无关联性。原告对第二项证据中董应金、王贵才的收据及转账凭证无异议，对其他票据、收条、银行流水的关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的，被告收款的经办人是肖梅或者其他人员及财务印章的管理等是被告内部管理问题，与本案没有关系，其余质证意见与上述第一项证据的质证意见一致。 经审核，货币资金属种类物，谁占有即谁所有；原告将购房首付款转入明阳公司账户、银行将按揭贷款转入被告账户即为被告所有，被告如何处理账户内资金凭其意愿；且《凉山彝族自治州会东县公安局撤销案件决定书》已认定原告“没有犯罪事实”。故上述证据不足以证明被告主张的事实，本院对上述证据的证明力不予确认。 3、《四川省凉山彝族自治州中级人民法院刑事裁定书》（网上打印件）、国家企业信用信息公示系统查询《会东县应发建材门市报告》（网上打印件）——拟证明：黄勇伙同原告董应金等人，通过伪造的合同骗取贷款已有先例。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的，黄勇的行为构成犯罪与本案无关，被告所谓原告可能存在骗取贷款的行为已经会东县公安局已作相关处理，本案不存在刑事犯罪事实。 《四川省会东县人民法院（2018）川3426民初1440号民事判决书》（网上打印件）及庭审笔录、2018年4月27日肖梅与原告董应金对账单——拟证明：原告董应金、刘金兰曾代理销售过鲹鱼人家项目房产并从黄勇、肖梅处抽取每套5000元的佣金，原告方对鲹鱼人家项目的销售价格应当非常清楚；根据董应金本人向会东县人民法院提交的与肖梅的对账单，说明董应金与肖梅、黄勇合作的总投资及收益情况（总投资为36万元），证实其主张案涉首付款4120647元来源于黄勇、肖梅的合作收益不是事实。原告对该组证据中的对账单的真实性、合法性无异议，对判决书的真实性因无印章不予认可，认为均达不到被告方的证明目的；（2018）川3426民初1440号案件审理的是董应金与肖梅、黄勇之间另外的投资项目，对账单上结算的也是另外的房屋，与本案案涉商品房无关，案涉商品房是原告单独向被告方购买的。 经审核，上述证据反映的是肖梅、黄勇因另案被刑事处罚的事实，不能据此推定原告等人在本案中涉嫌犯罪，且公安机关已就四原告是否涉嫌犯罪问题以“没有犯罪事实为由”而撤销案件，故上述证据不足以推翻《凉山彝族自治州会东县公安局撤销案件决定书》，故上述证据没有证明力，本院不予确认。 4、《商品房预售许可证》——拟证明：被告开发销售鲹鱼人家项目房产的合法性。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该组证据系6号楼的许可证明，而本案案涉商品房是7号楼，故达不到被告的证明目的。经审核，该组证据反映的是6号楼取得了预售许可证与争议事实无关联性，故本院对其证明力本院不予确认。 三、本院为查明案情，依原告申请调取的证据：会东县房产管理局出具的情况说明、会东县金环南路浩远润景新城鲹鱼人家7幢3单元2层2号商铺的《商品房买卖合同》（买方为汪成先、黄晓利）。原告对该组证据的“三性”无异议，认为证明了被告抗辩案涉商品房的售价高于市场价是不成立的，商品房的售价与多个因素有关。被告对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为不能达到原告申请调取证据的证明目的；情况说明主要是证明调取商品房的备案变更经过，汪成先、黄晓利签订的商品房买卖合同是已经撤销了的，故该合同约定的售价不能反映真实的销售价格。经审核，该组证据系房管部门依职权就鲹鱼人家7幢3单元2层2号商品房备案登记情况所作出的说明，具有真实性、合法性且与本案争议的事实有关联，故本院对上述证据的证明力予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》、《＜商品房买卖合同＞补充协议》，约定四原告购买被告开发建设的会东县金环南路浩远润景新城鲹鱼人家6幢2层1单元1号商品房一套，预测建筑面积共681.65平方米，单价每平方米15849.58元，总房款8430647元。合同第六条约定“付款方式及期限：买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向凉山州商业银行或住房公积金管理机构借款支付。”；第十一条约定“交付条件：（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。”；第二十条约定“产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2016年12月30日前，取得该商品所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的出卖人应当自退房通知送达之日起日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息……”。《＜商品房买卖合同＞补充协议》第一条约定“付款条款及期限的补充约定：买受人按下列第2种方式向出卖人按期支付房价款，房价款总额人民币8430647.00元……2、按揭付款方式：A、本协议签订当日支付总房价款的50%（含已付定金），计：人民币￥4220647.00元（大写：人民币……）。B、其余房价款￥4210000元（大写：人民币……），由买受人向银行申请5成10年个人住房按揭贷款，按揭年限及成数以银行最后批复为准。买受人委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转入出卖人指定的银行账户，买受人须遵守该银行按揭合同的所有约定并交纳按揭贷款的相关费用。C、买受人须……”。 合同签订当日，原告董应金向被告转账支付首付款2100000元、原告王贵才向被告转账支付首付款2120647元。被告收到首付款后向原告董应金、王贵才出具《收据》1张，《收据》载明：“鲹鱼人家门面首付款6-1-201”“王贵才2120647.00元”“董应金2100000.00元”。2013年10月22日，会东县房产管理局对案涉《商品房买卖合同》进行登记备案，商品房合同备案号：2013000207。 2014年8月12日，凉山州商业银行股份有限公司会东支行作为贷款人，董应金、王贵才作为借款人，明阳公司作为保证人，董应金、王贵才、孙秀梅、刘金兰作为抵押人共同签订《个人购房借款及担保合同》，合同第一条约定：“借款用途：借款人借款用于购买以下房产：一、房产名称及处所：会东县东区金环南路的‘浩远润锦新城·鲹鱼河人家’6幢第二层1单元01号商用房；二、建筑面积：681.65平方米；三、购置价8430647.00元；四、评估值……”；第二条约定：“借款币种与金额：借款金额为人民币（大写）肆佰贰拾壹万元整（小写￥4210000元）。”；第十九条约定：“抵押人愿意以如下‘抵押财产清单’所列财产的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。抵押财产：‘浩远润锦新城·鲹鱼河人家’6幢第二层1单元01号商用房；抵押财产价值：暂作价捌佰肆拾叁万零陆佰肆拾柒元整……”；第二十八条约定：“保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。”。同日，四川省会东县公证处出具（2014）东证字第184号《公证书》，“确认《个人购房借款及担保合同》内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上三方当事人的签名、手印指纹、印鉴属实。”。2014年9月4日，凉山州商业银行会东支行将案涉按揭贷款421万元转账支付给被告。原告董应金自2014年10月21日起向凉山州商业银行股份有限公司会东支行偿还贷款，截止2018年1月14日共偿还贷款本金、利息及罚息1020055.66元。 2017年，被告向会东县公安局递交《关于黄勇、肖梅、廖绍录、方世敏、董应金、黄龙国涉嫌贷款诈骗罪的报案材料》，会东县公安局于2020年7月27日作出《凉山彝族自治州会东县公安局东公（经侦）撤案字〔2020〕87号撤销案件决定书》，认定“我局办理的8.14骗取贷款案因没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百六十三条之规定，决定撤销此案。”。 另查明，1.案涉商铺所在楼栋尚未办理竣工验收，但已交付使用。案涉楼栋的房屋均未取得商品房权属证。四原告已实际使用案涉商铺多年。 2.案外人黄勇与肖梅系夫妻关系。2011年9月3日，肖梅、刘金兰、董应金等12人签订《入股投资合作协议》，该协议主要条款为：“联合入资计投、投资本着互利、互惠，共同发展的原则，经过充分可行性研究和相互协商，决定联合入资计股，与会东县明阳建设开发有限公司合作竞买开发2011-2地块……二、联合入资人员推选肖梅为代表与会东县明阳建筑开发有限公司商定事项及签署的文件，合作所有人必须认可推选人肖梅所签商定事项及签署的文件。三、投资总额为：土地款2000.00万元，其中肖梅占600万元、刘金兰320万元、陈兴平180万元、张明丽200万元、董应金300万元、唐顺金……五、投资中所有人风险共担利润共享，账目由投资人董应金参与管理。六、为约束投资所有人……”。 3.2011年9月19日，被告作为甲方与案外人肖梅作为乙方签订《土地联合开发协议》，该协议主要条款为：“甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，已合法取得会东县国土局拍卖2011-2，面积10691.73平方米的土地的使用权，土地规划用途为商业、住宅用地，甲方又和合法取得2011-1、面积为29622.51平方米的土地使用权的公司，两家合作开发这两宗地，甲占整个合作股份的15%，乙方占整个合作股份的10%（即乙方占甲方股份名下的40%）。第一条：乙方在2011年9月7日已投入第一批项目资金400万元，作为……第二条：在实施过程中，如有土地抵押贷款、预售房定金等，由甲乙双方按入股比例分付使用，房屋开始销售后，销售资金按入股比例分付使用。第三条……”。 4.2013年8月27日，案外人黄勇向王贵才转账支付6849916元，王贵才向董应金转账支付3270803元，明阳公司向案外人黄勇转账支付7934144元（《凉山州商业银行进账单》备注为退6-101、102、103、201首付款）。 2014年9月5日，明阳公司向会东县煜丰建材有限责任公司转账支付6292386元（《凉山州商业银行进账单》备注为付董应金、方世明按揭放款）。 本院认为，根据原、被告的诉辩意见，双方的争议焦点为：1、案涉《商品房买卖合同》、《＜商品房买卖合同＞补充协议》是否有效？2、《商品房买卖合同》、《＜商品房买卖合同＞补充协议》能否解除？ 一、关于争议焦点一 原告主张案涉《商品房买卖合同》《＜商品房买卖合同＞补充协议》合法有效，但依法应当予以解除。被告则主张案涉《商品房买卖合同》、《＜商品房买卖合同＞补充协议》当依法确认为无效合同。本院就此争议焦点论述如下： 1.据本案现有证据应当认定案涉商铺买卖交易客观真实。原告与被告签订《商品房买卖合同》、《＜商品房买卖合同＞补充协议》后，原告向被告交付首付款，被告按约向房地产管理部门办理合同备案登记；在原告申请贷款时配合办理贷款并承担担保责任；原告付清案涉商铺购房款后，被告将案涉商铺交付原告，原告使用案涉商铺多年，原告偿还多期按揭贷款，上述事实均符通常房屋交易行为合同的一般特征。 2.据本案现有证据尚不能认定案涉商铺买卖是原告与他人串通虚构交易事实，骗取贷款。 （1）被告主张案涉商铺的单价为每平方米15849.58元，而被告2014年销售的同类型商铺单价仅为每平方米8000元左右，案涉商铺价格高出市场价两倍明显不符合常理。虽然案外人吴光英、李云20**年7月14日与被告签订的《商品房买卖合同》中约定鲹鱼人家7幢3单元2层01号商铺的单价为每平方米8023.02元。但同年同一时期即2014年7月1日，被告法定代表人汪成先夫妇与明阳公司签订的《商品房买卖合同》中约定的鲹鱼人家7幢3单元2层02号商铺的单价为每平方米30842.79元。可见，被告销售的房屋价格并不相同，系议价销售并非定价销售。议价销售商品房过程中房屋的位置、户型设计、交易时间，甚至买受人的议价能力等因素都对交易价格有影响；实践中，买受人不同、交易时间不同，同一套房屋也有可能出现不同的交易价格。被告出售的其他商铺即使是在同一栋楼同一单元同一楼层，也出现了单价相差巨大的情况，因此据案涉商铺交易价格不能认定案涉《商品房买卖合同》系虚假合同。 （2）被告称黄勇、肖梅系被告开发项目的投资人，二人与被告的财务人员勾结掌控被告的账户及公章；董应金、王贵才于2018年8月27日将案涉商铺首付款转入被告账户后，当日该两笔款转入黄勇的个人账户，收款收据注明是退6-201首付款，因此四原告根本未向被告支付案涉商铺的首付款。货币资金属种类物，谁占有即谁所有；原告将购房首付款转入明阳公司账户即为明阳公司所有，明阳公司如何处理账户内资金凭其意愿。且明阳公司与案外人肖梅签订的《土地联合开发协议》第二条约定：“在实施过程中，如有土地抵押贷款、预售房定金等，由甲乙双方按入股比例分付使用，房屋开始销售后，销售资金按入股比例分付使用。”，据此约定，明阳公司出售房屋后，与肖梅按入股比例分配收取的购房款。因而尚存在明阳公司将收到的案涉商铺首付款、原告按揭购房款转入黄勇账户、转入肖梅经营公司账户的行为系明阳公司与肖梅按《土地联合开发协议》的约定分配房屋销售款的可能性。因此据明阳公司转账行为、转入账户特定性尚不能认定案涉商铺买卖交易是原告与他人串通而为。故被告关于四原告虚构首付款银行交易记录的辩解意见，本院不予采纳。 （3）被告又称四原告与案外人黄勇、肖梅、廖绍录骗取凉山州商业银行股份有限公司会东支行贷款涉嫌犯罪；案涉《商品房买卖合同》、《＜商品房买卖合同＞补充协议》是原告与黄勇、肖梅、廖绍录为侵占被告商铺、骗取银行贷款而恶意串通伪造的虚假合同，为无效合同。被告陈述其于2017年向会东县公安局递交了《关于黄勇、肖梅、廖绍录、方世敏、董应金、黄龙国涉嫌贷款诈骗罪的报案材料》。但会东县公安局2020年2月27日以“没有犯罪事实”，撤销了此案。”，被告虽又称，已向凉山州公安局提出控告，请求公安机关对包括原告在内的人员依法追究刑事责任。但未向法庭提交相应证据证明。 故据本案现有证据，尚不能认定案涉商铺买卖行为系虚假交易，本院对被告关于四原告涉嫌贷款诈骗的辩解意见不予采纳。 庭审查明，案涉房屋参鱼人家6-1-201号商铺已交付四原告使用多年，案涉房屋贷款由原告董应金偿还至2018年1月。因此在无其他证据证明的情况下应当认定《商品房买卖合同》、《＜商品房买卖合同＞补充协议》是原告与被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。 二、关于争议焦点二 1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条所述“无法办理房屋所有权登记”指的是房屋不具备办证的基本条件，包括房屋灭失、取得土地使用权不合法或被撤销等情形，此种情形下，房屋买受人享有随时解除合同的权利。本案中，案涉商铺已然交付并实际使用多年，发生迟延办证的原因是案涉工程尚需完善竣工验收事宜，暂不能办理房屋权属证明；此种情况下，延长一定时间，明阳公司积极完善竣工验收手续则可完成协助办证义务。综上，案涉商铺不属于“无法办理房屋所有权证登记”的情形，原告不能依据上述规定请求解除《商品房买卖合同》、《＜商品房买卖合同＞补充协议》。 2.房屋出卖人交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人的基本义务。房屋的交付包含实物交付和证件交付。所谓实物交付，是指出卖人将房屋交付买受人占有、使用；所谓证件交付，是指房屋出卖人协助买受人实现房屋转移登记。因此就本案庭审查明案情，被告客观上存在迟延协助办理案涉商铺权属证明的事实即存在迟延交付房屋的情况。结合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定虽享有合同解除权，但就本案情形，原告对《商品房买卖合同》、《＜商品房买卖合同＞补充协议》享有的解除权已消灭，理由如下： （1）《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”可见当事人享有的合同解除权在一定时期内若不行使即消灭。且《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”因此合同解除权的行使期间为不变期间，不因任何事由中止、中断、延长。 （2）原、被告在《商品房买卖合同》第二十条中虽约定了合同解除权，但未约定解除权行使期限。《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”据此规定，在没有催告的情况下，解除权行使的期限为自解除权发生之日起一年内。庭审中，原告虽称被告存在迟延交付房屋的情况，但被告未予认可，原告也未举证证明；对于案涉商铺实际交付时间，原、被告陈述不一致，且双方均未举证证明。原告起诉状称“被告明阳公司应当于2016年12月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，并于商品房交付之日起730日内（2017年6月29日前）办理房屋所有权转移登记使买受人取得房屋所有权证书。”，因而原告的合同解除权发生之日为2017年6月30日，行使解除权的期限为2017年6月30日起至2018年6月30日止。原告直至2020年7月13日才向本院提起诉讼要求解除案涉《商品房买卖合同》《＜商品房买卖合同＞补充协议》，行使解除权的期限已届满，解除权已消灭。 故原告要求解除《商品房买卖合同》、《＜商品房买卖合同＞补充协议》的诉讼请求，因其未在法定期限内行使解除权，其解除权已消灭，本院不予支持；四原告要求返还购房首付款、按揭贷款、利息和罚息的诉讼请求系以解除合同的诉讼请求为基础，故本院对原告的上述诉讼请求亦不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定,判决如下： 驳回原告董应金、孙秀梅、王贵才、刘金兰的诉讼请求。 本案案件受理费57130元，由原告董应金、孙秀梅、王贵才、刘金兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长 殷家烈 审 判 员 黄维凤 审 判 员 马玉英 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 靳雅心 书 记 员 甘仁尘 附：本判决适用法律条款 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百九十九条法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。 2.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 5.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。