辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终3374号上诉人（原审被告）：王万明，男，1959年12月18日出生，汉族，现住址营口市站**。委托诉讼代理人：李益清，女，汉族，1959年9月9日出生，住辽宁省大石桥市。上诉人妻子。委托诉讼代理人：王营，女，汉族，1988年1月2日出生，住辽宁省大石桥市。上诉人女儿。被上诉人（原审原告）：大连远洋物业管理有限公司营口市分公司，住所营口市站**渤海大街**。法定代表人：赵晓明，该公司总经理。：委托诉讼代理人：周延涛，男，1968年10月24日出生，汉族，现住营口市西市区启文路**45。该公司员工。上诉人王万明因与被上诉人大连远洋物业管理有限公司营口市分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王万明的委托诉讼代理人李益清、王营，被上诉人物业公司的委托诉讼代理人周延涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王万明上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人无需给付被上诉人电梯费2160元，和视业主实际居住情况不应按照全额支付物业费，对于滞纳金部分上诉人无需支付。违约金8044元，物业费8068元，共16112元，2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人一直工作居住在大连（有工作单位的证明和小区的居住证明），未享受到物业公司提供的任何物业服务。但是上诉人在大连期间也多次与物业电话联系物业费等事宜因被上诉人坚持要求全额缴纳费用未果。二、上诉人一审缺席审理是因为由于疫情的原因，大连因疫情严重本人无法到场，委托给女儿王营代为办理，王营积极参与法庭调解，但物业公司明知道上诉人不在此居住的情况下仍坚持要求收取全额的物业费和电梯费导致调解失败，王营虽然收到传票但是因对开庭程序不了解，以为传票无时间限制是给其父亲的，自己无权利私自开封审阅所以没有拆开错过了开庭时间，一审法院在上诉人未出庭的情况下也未电话联系上诉人开庭，因此上诉人缺席。三、被上诉人物业公司以电梯卡升级要挟万达华府业主交物业费和电梯费，在物业费快到期的时候自行升级电梯卡，未交或晚交物业费则无法继续使用电梯。所有万达华府的业主均可为证。上诉人的电梯卡一直没有升级因此无法使用电梯，所以上诉人不应缴纳电梯费。四、被上诉人的服务存在问题，业主委员会及业主曾多次要求更换物业，并找到市里的领导经过市里的领导的协商，最后被上诉人降低物业费。现在物业公司在收取物业费期间态度强硬蛮横未按照业主的实际情况处理。因此，一审法庭认定事实不清，请求贵院支持诉请。物业公司辩称，关于上诉第一条，根据双方签订的前期物业管理协议第一条、第二款双方权利义务的第四条依据本协议约定按期足额向甲方缴纳物业服务费及相关费用。不论乙方房屋是否空置，乙方均应按期缴纳上述费用。上诉人办理入住后已装修居住，已享受到物业公司的整体服务，以未接受服务和以未居住无需接受物业服务为由拒绝支付物业费是无理要求。关于上诉第二条我们不做答辩。关于上诉第三条，我们是应多数业主要求出于安全管理考虑本小区实行刷卡乘梯每年审核一次，均会提前通知业主，并没有不交费就不能乘梯一事，我们工作人员24小时服务，帮助没有带电梯卡的业主刷卡乘梯，上诉人电梯卡不去升级是其个人行为。关于上诉第四条，认为我们服务质量有问题，所谓的业委会也因为不合法而于2018年10月26日被站前区建丰办事处暂停一切工作，2019年4月11日被站前区建丰办事处以不合法为由撤销。因为没有达到上诉人要求，指责我们态度强硬，我们不能理解。上诉人自己也说曾找到我们协商，我方同意减免一年电梯费，上诉人仍不同意，所以我们起诉到法庭。物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费、电梯费8068.00元；2、判令被告支付拖欠物业费违约金8044.00元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月31日，被告与原告大连远洋物业管理有限公司营口市分公司签订《营口万达华府前期物业服务协议》，载明被告所购房屋坐落位置12栋5单元1402号，面积91平方米。协议约定，业主必须在收到营口万达广场投资有限公司发出入伙通知书（含信函、快递、报纸广告）之日起按照通知书通知办理入伙规定的时间办理入伙手续，于入伙通知书约定入伙之日起开始支付各项管理费用。并约定住宅房屋收费按照建筑面积每月每平方米1.68元标准收取物业服务费，并约定9层-32层电梯费为45元/月。该协议同时约定业主逾期不交费者，按照欠费金额的千分之3支付违约金。另依照原告提交的物业费收费公示显示：住：住宅类2018年9月30日前为18元/平方米/月；2018年10月1日至2018年12月31日为1.2元/平方米/月；2019年1月1日至今为1.0元/平方米/月。被告系万达华府小区12栋5单元1402号室的业主，该房屋建筑面积91平方米，被告办理入住后缴纳物业费和电梯费至2016年9月30日，从2016年10月1日至2020年9月30日，被告一直未缴纳物业费以及电梯费，依照原告提交的证据被告欠交物业服务费明细如下：2016年10月1日至2018年9月30日欠物业费为3669元（1.68元/平方米/月*91平方米*24个月）；2018年10月1日至2018年12月31日欠物业费为328元（1.2元/平方米/月*91平方米*3个月）；2019年1月1日至2020年9月30日欠物业费1911元（1元/平方米/月*91平方米*21个月），被告2016年9月30日至2020年9月30日欠电梯费2160元（45元/月*48个月），2016年10月1日至2020年9月30日被告合计欠缴物业费5908元，欠缴电梯费2160元，总计8068元。一审法院认为，被告与原告大连远洋物业管理有限公司营口市分公司签订《前期物业服务协议》，以及原告提供的《物业服务收费公示》合法有效，《前期物业服务协议》以及《物业服务收费公示》对物业服务收费标准进行了约定，原告依约为万达华府小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费,被告居住在万达华府小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费，被告应当承担给付原告2016年10月1日至2020年9月30日的物业服务费5908元以及电梯费2160元的责任。关于原告主张的判令被告支付拖欠物业费违约金8044.00元，因原被告之间约定的违约金标准过高，本院调整为被告给付原告从原告起诉状送达被告之日即（2020年8月3日）起至被告实际给付之日止欠缴物业费的违约金，利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王万明在本判决生效之日起十日内给付原告大连远洋物业管理有限公司营口市分公司2016年10月1日至2020年9月30日的物业服务费5908元以及电梯费2160元，总计8068元；二、被告王万明在本判决生效之日起十日内给付原告大连远洋物业管理有限公司营口市分公司从2020年8月3日起至被告实际给付之日止欠缴物业费、电梯费8068元的违约金，利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费203元，减半收取101.5元，由原告自行承担76.5元，由被告承担25元，原告已预交本院，由被告给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据：证据1、居住证明两张、流动人口申领居住证回执单一张、李益清辽宁省居住证一张，证明上诉人和其妻子李益清一直在大连居住，没有在营口万达12栋5单元1402居住。证据2、电梯卡两个，2016年5月31日领钥匙的时候发放的电梯卡，证明我电梯卡从来都没有升级过，我也从来没有用过。被上诉人质证意见为：对以上证据的真实性没有异议，对证据1的意见是上诉人提供的证据不能证明他没有回来居住。对证据2的意见是上诉人是否升级我们不知道，我们一共发放了三张电梯卡，上诉人只提供两张电梯卡，且在2018年4月-2019年6月电梯是不需要刷卡的。你自己不来升级我们也不能去找你升级，你自己不升级是你自己的问题。被上诉人提供如下证据：证据1、《12#楼电梯刷卡乘用通知》一份，时间是2019年9月3日，证明没有按期升级会影响电梯卡的使用。通知是张贴在电梯的公示栏和一层公示栏。证据2、未交费业主升级电梯卡登记表一份，证明不交电梯费的业主也给升级上诉人质证意见为：我们也不在那住，我们没有见过这个通知，为什么不电话通知我？物业只有贴单子的办法，没有给我发过短信或者打电话。我们根本不知道不交电梯费可以去升级。证据3、水表照片一张、电表照片一张，证明显示用过水、电，电表走了943.79度，水表走了36个字，拍照时间2020年11月16日。上诉人质证意见为：冰箱一直没有拔，因为怕冰箱停的时间长怕坏。水电是因为每年春节我回到这个房子收拾的时候使用的。水表上的显示能证明我一直没有在那住。证据4、辽宁省电梯日常维护保养合同、电梯年检费发票、电梯维护费发票，证明电梯是要花费用的，维修保养、电梯年检，上诉人住不住都会产生。缴费问题我们前期物业服务协议已经有约定，上诉人应履行合同。上诉人质证意见为：你交费与你不让我坐电梯是矛盾的，你不给我升级我没有坐电梯，你交多少费与我无关。所以我不交电梯费。本院二审认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，关于上诉人提出其实际居住情况不应按照全额支付物业费一节，因双方签订的《前期物业服务协议》以及《物业服务收费公示》对物业服务收费标准等进行了约定，物业公司依约为万达华府小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。因上诉人的房屋已办理了入住手续，上诉人居住在万达华府小区，其接受了被上诉人提供的物业服务，无论房屋是否空置，均应交纳物业服务费，原审判决上诉人给付物业公司2016年10月1日至2020年9月30日的物业服务费5908元并无不当，上诉人的该项上诉请求本院不予支持；关于上诉人提出无需向被上诉人交纳电梯费2160元一节，因上诉人乘坐的电梯是由物业公司进行刷卡管理，上诉人未交物业费，故其电梯卡不能升级，上诉人并不能使用电梯。且因疫情等原因，上诉人并未在该小区居住，上诉人二审期间提供的居住证明两张、流动人口申领居住证回执单、李益清辽宁省居住证及被上诉人提供的上诉人用水量等相关的证据亦能够证明上诉人并未在该房居住。被上诉人称未交费电梯卡也能够升级使用，上诉人称其并未在此居住，被上诉人未通知到上诉人，故上诉人并不知晓。被上诉人也未提供出相关的证据证明其该通知已经通知到上诉人。因此，依据公平原则，上诉人提出无需交纳2016年10月1日至2020年9月30日的电梯费2160元本院予以支持。原审判决上诉人支付上述期间的电梯费不当，本院予以调整；关于上诉人提出其不应支付案涉费用的滞纳金一节，因其没有事实依据及法律依据，原审判决其给付从2020年8月3日起至实际给付之日止欠缴物业费的违约金并无不当。上诉人的该项上诉请求本院不予支持。综上所述，王万明的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2982号民事判决第一项为：上诉人王万明在本判决生效之日起十日内给付被上诉人大连远洋物业管理有限公司营口市分公司自2016年10月1日至2020年9月30日的物业服务费5908元；二、变更辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2982号民事判决第二项为：上诉人王万明在本判决生效之日起十日内给付被上诉人大连远洋物业管理有限公司营口市分公司从2020年8月3日起至上诉人王万明实际给付之日止欠缴物业费5908元的违约金，利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费203元，减半收取101.5元，由大连远洋物业管理有限公司营口市分公司自行承担63.5元，由王万明承担38元。二审案件受理费202.80元，由大连远洋物业管理有限公司营口市分公司自行承担27元，由王万明承担175.80元。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二〇年十二月二十八日法官助理张弘书记员郎爽