云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5143号上诉人（原审被告）：梁丛林，男，1951年9月9日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张**，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘伟，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：邢国栋，男，1977年9月13日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：王建海，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：梁俊，男，1984年7月4日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人梁丛林因与被上诉人邢国栋及原审被告梁俊房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初5620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人梁丛林委托的诉讼代理人张**、刘伟，被上诉人邢国栋及其委托的诉讼代理人王建海，原审被告梁俊到庭参加诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人梁丛林上诉请求：1.撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初5620号民事判决主文第二项，在查明事实后依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人邢国栋承担。上诉依据的主要事实和理由：一、原审法院混淆了预约合同与本约合同的违约责任承担，预约合同与本约合同的最大区别之一在于，预约合同违约没有可得利益损失。本案《意向金协议书》为商品房预约合同，被上诉人所主张的损害损失赔偿，实为可得利益损失，原审法院支持被上诉人的可期待利益损失错误。上诉人如果违约应按合同约定承担定金双倍返还责任，而不应由上诉人承担其在订立合同时无法预见到的因违约可能遭受的损失。上诉人已明确告知被上诉人不与其签订《房屋买卖合同》，被上诉人即应另寻途径购房而减少相应损失，因拖延扩大的损失不应由上诉人承担。原审法院以《意向金协议书》约定房屋2019年10月的市场价与合同约定购房价之间的差价认定上诉人应承担的违约责任不合理、不公正，既无事实依据，也无法律依据。二、原审法院认定的赔偿金额系可期待利益损失，该部分金额系房屋的自然增值部分，应属房屋所有权人所有。三、原审法院认定案件受理费完全由上诉人负担错误。四、被上诉人未诉请解除预约合同，双方意向金协议仍为有效，被上诉人在合同未解除的情况下无权单独主张损害赔偿。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人邢国栋辩称，上诉人所主张预约合同不存在可得利益损失没有依据。当定金不足以弥补损失时，上诉人有权选择主张赔偿实际损失。双方合同约定无论房价上涨与否，双方都不得解除合同，故合同签订时上诉人已能预见房价存在上涨的可能。原审法院以一审开庭时作为解除合同的时间节点，房屋当前售价230万元经双方一致确认。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告梁俊述称，同意上诉人方的诉讼意见。邢国栋向一审法院起诉请求：1.判令被告梁丛林、梁俊向原告退还定金10万元：2.赔偿因房屋涨价产生的差价款损失80万元（以鉴定评估价为准);3.本案诉讼费、保全费、保全担保责任保险费、鉴定评估费由被告承担。一审法院经审理确认以下事实：2010年12月3日，梁丛林以449608.27元的价格从云南官房土地房屋开发经营股份有限公司购买了位于呈贡新区众和东苑116幢2单元502室的房屋一套，并办理了商品房买卖合同登记备案手续。2016年12月23日，梁丛林、梁俊（甲方、出让方）与邢国栋（乙方、受让方）在经纪方昆明至尊房地产经纪有限公司的居间下达成《意向金协议书》，约定：乙方以160万元的价格购买甲方坐落于昆明市呈贡区的房屋，该售价包含车位在内，乙方于同日支付甲方定金10万元。合同同时约定双方于2017年12月30日签订《房屋买卖合同》，并在签订合同当日乙方向甲方支付（含定金）50万元整，其余110万元整在过户当日乙方以该房抵押按揭贷款届时由银行支付给甲方。签订本《意向金协议书》后，甲方不得以任何理由提高预购价格或不卖该房屋，否则视为甲方违约；乙方不得以任何理由不购买该房屋，否则视为乙方违约。如甲方违约，则双倍返还给乙方交付的定金，如乙方违约，所交定金不予退还。涉案502号房屋及7号、10号车位于2017年11月27日进行了不动产登记，不动产权利人为梁丛林，房屋登记证号为云（2017）呈贡区不动产权第0155813号；7号车位的登记证号为云（2017）呈贡区不动产权第0155846号；10号车位的登记证号为云（2017）呈贡区不动产权第0155842号。2017年11月，邢国栋及中介公司先后多次通知梁丛林履行协议遭拒。邢国栋于2017年11月28日诉至我院，一审法院于2018年3月22日作出（2017）云0114民初3304号民事判决书，判决后被告梁丛林、梁俊不服一审法院判决，向云南省昆明市中级人民法院提起上诉，云南省昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终4420号民事裁定书裁定撤销昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初3304号民事判决书，发回一审法院重审。一审法院于2018年9月6日受理后，于2019年8月5日作出（2018）云0114民初3635号民事判决书，判决确认原告邢国栋与被告梁丛林于2016年12月23日签订的《意向金协议书》有效，性质为商品房预约合同。该案现已经生效。2019年9月2日，原告邢国栋向一审法院提起本案诉讼，一审法院依照原告邢国栋的保全申请查封了涉案房屋。诉讼过程中，原被告双方就涉案502号房屋及7号、10号车位现在市场价值达成一致意见为230万元。一审法院认为：原告邢国栋与被告梁丛林于2016年12月23日签订的《意向金协议书》合法、有效，性质为商品房预约合同。本案双方签订的《意向金协议书》生效后,被告拒绝签订正式的商品房买卖合同,被告的行为显然已构成违约，应当退还原告支付的定金10万元，原告的该诉请成立，一审法院予以支持。本案争议焦点为：如何确定《意向金协议书》违约造成的损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”一审法院认为，本案原被告双方虽在签订《意向金协议书》只约定了定金双倍返还，但原告作为非违约方有权选择主张被告赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。原被告双方于2016年12月23日签订《意向金协议书》，约定的购房价为160万元，双方已达成一致意见以160万元成交，被告不得以任何理由提高预购价格或不卖该房屋，否则视为被告违约，原告不得以任何理由不购买该房屋，否则视为原告违约。即原被告双方均应承受房价波动的风险，如果房价跌了，原告作为买方应承受房价波动的不利益,如果房价涨了，被告作为卖方应承受房价波动的不利益。结合双方约定一年后过户，双方对房价波动应当可以预见并作出约定，此时段呈贡地区的房屋价格几乎均在大幅度上涨，被告应当预见违反合同可能造成原告的损失，但被告并未遵守合同约定与原告订立本约。虽然预约合同的效力不能强制当事人订立本约，但本案完全是因为被告的过错而无法签订本约合同，导致原告无法购买涉案房屋。原告因信赖该预约合同而未再签订其他同类合同,并无过错，因此而丧失了该预约合同若被如期履行所能够获得的正当利益,即房价上涨所带来的物业增值利益。反言之,因被告拒不履行该预约合同,原告如今欲在同地段购买同户型同样面积的房屋,不得不因房屋价格上涨而多付出巨额成本。原告之前一直通过诉讼要求继续履行合同购买房屋，但因被告不同意继续履行而导致原告无法购买该房屋，即因被告的违约行为，现原告要在同地段购买同户型同样面积的房屋将多支付70万元（现价值230万元与合同购买价格160万元之间的差价），故一审法院据此认定原告损失为70万元，即被告梁丛林应当承担赔偿责任，赔偿原告损失70万元。至于被告抗辩称，被告仅收取了10万元的定金，一审法院认为,违约给对方造成的可期待利益损失的大小与所交定金的多少并无数量上的确定关系，被告的该抗辩意见，一审法院不予采信。原告主张被告承担保全责任保险费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告主张的鉴定评估费，未实际产生，一审法院不予支持。原告主张被告梁俊承担责任，因被告梁俊并不是《意向金协议书》的合同主体，故原告该主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告梁丛林于本判决生效之日起十日内向原告邢国栋退还定金100000元；二、被告梁丛林于本判决生效之日起十日内赔偿原告邢国栋损失700000元；三、驳回原告邢国栋的其他诉讼请求。”一审案件受理费减半收取计6400元、保全费5000元，由被告梁丛林负担。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实相符。二审审理中，梁丛林与邢国栋一致同意解除双方2016年12月23日所签《意向金协议书》。本案的争议焦点是：上诉人梁丛林是否应向被上诉人邢国栋赔偿因房屋涨价产生的差价款损失？如应赔偿，具体金额如何确定？本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。梁丛林与邢国栋所签《意向金协议书》合法有效，双方均应依约履行，包括如期支付交易款项、在约定日期签订《房屋买卖合同》、配合完成房屋及车位交易等。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，邢国栋按约向梁丛林支付了购房定金100000元，而梁丛林在履行期限届满前明确表示不愿继续签订《房屋买卖合同》、履行其主要合同债务，其行为已经构成违约、并导致双方合同目的不能实现。邢国栋在诉请梁丛林继续履行无果的情况下转为同意解除双方《意向金协议书》，本院对此予以确认，双方《意向金协议书》于本案二审审理之日（2020年11月13日）解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”梁丛林违约拒不继续履行的行为致使邢国栋不得不以诉讼方式请求确认合同效力及要求继续履行，在诉请继续履行无果时又转为起诉要求赔偿损失等，邢国栋系以诉讼方式积极合理主张权利、而非消极任由自身损失扩大，梁丛林主张损失扩大部分系邢国栋自身原因造成的主张不能成立，其应当向邢国栋赔偿因其违约行为所造成的损失。损失赔偿额应相当于合同解除时邢国栋若重新在同等地段购置同等条件房屋车位所增加的交易成本，因各方在一审中均确认涉案房屋及车位当前市场价值为230万元，结合本案合同约定、双方实际履行情况及上诉人对合同解除的过错等因素，一审法院在确认梁丛林应返还邢国栋购房定金100000元的同时、认定梁丛林还应向邢国栋赔偿损失700000元，处理适当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人梁丛林的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人梁丛林负担。本判决为终审判决。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 晏云锋二〇二〇年十二月三日法官助理仝倩华书记员陈俊宇