宁波市镇海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0211执异60号之一 异议人（案外人）：陈**飞，女，1981年10月11日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：陈昌亮，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 申请执行人：宁波港国际贸易有限公司，统一社会信用代码91330211309037522L，住所地宁波市镇海区招宝山街道平海路**。 法定代表人：蒋一鹏，该公司董事长兼董事。 委托诉讼代理人：吴海平，国浩律师（宁波）事务所律师。 委托诉讼代理人：张威程，国浩律师（宁波）事务所律师。 被执行人：宁波秋源贸易有限公司，统一社会信用代码91330204095538590D，住所，住所地宁波市江**宁波书城文化广场******5-1-16div> 法定代表人：叶剑波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋善良。 被执行人：宁波中源电力燃料有限公司，统一社会信用代码91330211756263695F,住所地宁波市,住所地宁波市镇海区招宝山街道宏远路** 法定代表人：王磊，该公司执行董事。 被执行人：宁波经济技术开发区富兴贸易有限公司，统一社会信用代码913302067394796975,住所地宁波市开发,住所地宁波市开发区甬晨大厦**div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：周时跃，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：齐荣，男，1977年6月30出生，汉族，住宁波市北仑区。 本院在执行（2019）浙0211执1352号申请执行人宁波港国际贸易有限公司与被执行人宁波秋源贸易有限公司、宁波中源电力燃料有限公司、宁波经济技术开发区富兴贸易有限公司、齐荣合同纠纷一案过程中，案外人陈**飞对本案的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月9日公开开庭进行了听证审查。异议人陈**飞的委托诉讼代理人陈昌亮，申请执行人宁波港国际贸易有限公司的委托诉讼代理人吴海平，被执行人宁波秋源贸易有限公司的委托诉讼代理人蒋善良到庭参加听证。被执行人宁波中源电力燃料有限公司、宁波经济技术开发区富兴贸易有限公司、齐荣经过本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席听证。本案现已审查终结。 异议人陈**飞向本院提出请求：1.依法确认异议人陈**飞与被执行人宁波秋源贸易有限公司的租赁合同关系合法有效；2.请求法院在公开处置案涉租赁物时对租赁关系予以披露（即对外明确带租拍卖），确保房屋买受人继续履行原租赁协议。事实与理由：申请执行人宁波港国际贸易有限公司与被执行人宁波秋源贸易有限公司、宁波中源电力燃料有限公司、宁波经济技术开发区富兴贸易有限公司、齐荣合同纠纷一案，法院拟对被执行人宁波秋源贸易有限公司名下即坐落于宁波××镇××街道××街××号××的房屋进行强制拍卖。异议人对该房屋具有合法的租赁权，法院的执行行为有可能损害异议人的合法权益，理由如下：1.异议人对法院拟拍卖的房产拥有合法的租赁权，租赁权益应依法受到保护。异议人陈**飞与被执行人宁波秋源贸易有限公司于2016年3月1日签署《房屋租赁合同》，合同约定，被执行人宁波秋源贸易有限公司将其名下坐落于宁波××镇××街道××街××号××的房屋出租给异议申请人陈**飞，年租金为15万元，租赁期限为15年，即2016年3月1日至2031年3月1日止。因为此前异议人将涉案房屋出卖给被执行人时，被执行人尚余尾款250万元未支付给异议人，故在租赁合同签署后，经双方协商，确定将前述未付款250万元转化为异议人的租金及押金，故此异议人已经向被执行人付清了合同项下的所有租金，异议人对该房屋租赁合同的涉案房屋享有租赁权。2.异议人对案涉房屋享有的租赁权是足以排除强制执行。综上，异议人认为，其所享有的租赁权成立于本案的抵押合同订立之前，且依法有效，其租赁权应予以保护。 申请执行人宁波港国际贸易有限公司答辩称，异议人与被执行人宁波秋源贸易有限公司不存在租赁合同关系，其所称的租赁关系不具有真实性，也没有任何的证据予以支撑，故应当予以驳回。 被执行人宁波秋源贸易有限公司答辩称，宁波秋源贸易有限公司与异议人的租赁关系是事实，而且涉案房屋抵押给申请执行人时，宁波秋源贸易有限公司向申请执行人披露了涉案房屋存在租赁的事实。 被执行人宁波中源电力燃料有限公司、宁波经济技术开发区富兴贸易有限公司、齐荣未到庭，也未提交书面答辩状。 异议人陈**飞向本院提交了如下证据： 1.房屋租赁合同、存量房屋买卖中介服务合同各1份，欲证明异议人与宁波秋源贸易有限公司于2016年3月1日签署《房屋租赁合同》，合同约定宁波秋源贸易有限公司将其名下坐落于宁波××镇××街道××街××号××的房屋出租给异议人，年租金为15万元，租赁期限为15年，即2016年3月1日至2031年3月1日止，合同签署后，陈**飞已一次性付清房屋租金加押金250万元的事实。申请执行人对该组证据的真实性有异议，认为既然是欠款抵偿租金，为何还要支付押金，还需要房屋中介，而且没有按照合同约定到房管部门办理租赁手续。被执行人宁波秋源贸易有限公司对该组证据无异议。本院认为，该组证据为原件，申请执行人虽有异议但未能提供反驳证据，结合异议人提供的其他证据，故对该组证据的真实性予以认定。 2.变更登记情况1份、房地产买卖契约1份及原产权登记情况1组，欲证明涉案房屋系异议人出卖给现有产权人即被执行人宁波秋源贸易有限公司并由宁波秋源贸易有限公司返租给异议人的事实，涉案房屋在异议人出卖前即由异议人开设宁波市镇海天逸网吧至今，异议人对于涉案房屋系实际占有的事实。申请执行人认为变更登记情况与本案没有关联性，对房地产买卖契约及原产权登记情况的真实性无异议。被执行人宁波秋源贸易有限公司对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。 3.水电费缴纳情况1组、结婚证1份、证明1份，欲证明涉案房屋的水电费一直由异议人及其配偶胡龙行支付的事实，进一步印证该租赁物一直系由异议人实际占有的事实。申请执行人称，该组证据的真实性无法核实，由法院查明。经核实，本院对该组证据的真实性予以认定。 经审查，本院认定事实如下：被执行人宁波秋源贸易有限公司名下有坐落于宁波××镇××街道××街××号××的房屋。2016年4月26日，上述房屋抵押给本案申请执行人。本院（2017）浙0211民初3289号民事判决书判决申请执行人宁波港国际贸易有限公司有权就上述房屋折价或拍卖、变卖所得价款对被执行人宁波秋源贸易有限公司的相关债权优先受偿。执行中，本院已对此作出拍卖裁定。 另查明：涉案房屋原为异议人陈**飞所有，2015年3月31日过户至被执行人宁波秋源贸易有限公司名下。涉案房屋在抵押申请执行人之前及至今一直作为宁波市镇海天逸网吧的经营场所，网吧的投资人为异议人陈**飞，2018年4月2日变更为陈宣，陈宣出具证明称网吧实际经营者仍为陈**飞。涉案房屋从2012年至今的水电费一直由异议人支付。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”本案异议人提供的相关证据能够相互印证，基本能够证明涉案房屋在抵押之前已经租赁给异议人，且异议人已经实际使用至今的事实。故异议人与被执行人的租赁关系不受抵押权影响，租赁合同在合同约定的有效期内对抵押物实现后的受让人继续有效。本院在处置被执行人的抵押物即涉案房屋时，应当不影响异议人对租赁物的租赁使用权，即应当带租赁进行处置。异议人的异议请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。对于陈**飞主张已将之前宁波秋源贸易有限公司未付的房款250万元转化为房屋租金和押金，即其已经一次性付清房屋租金加押金250万元的事实，本院认为，其并未提供充足证据予以证实，故对其该主张不予认定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 中止对异议人陈**飞承租的被执行人宁波秋源贸易有限公司名下坐落于宁波××镇××街道××街××号××房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长 孙圣烔 审 判 员 吴绍海 审 判 员 纪培福 二〇二〇年十二月二十三日 代书记员 郑彦嫣