黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2364号上诉人（原审原告）：胡永兰，女，1954年6月1日出生，汉族，哈尔滨医科大学退休，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行，住所地哈尔滨市香坊区延福街**。负责人：李晓林，行长。委托诉讼代理人：张百灵，黑龙江李易桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖爽，黑龙江李易桐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住，住所地哈尔滨市南岗区人和街副**/div>法定代表人：杜非，董事长。上诉人胡永兰因与被上诉人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰房地产公司），被上诉人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行（以下简称工商银行红旗支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初16370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问当事人等方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡永兰上诉请求：一、撤销（2019）黑0103民初16370号民事判决书，并依法改判支持胡永兰的全部诉讼请求。事实与理由：1.商品房是指建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》适用范围即商品房，没有但书的规定，一审法院以购买的是住宅、商服区分购买人是否为“投资”行为没有任何依据。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”胡永兰已经支付了全部购房款，地泰房，地泰房地产公司没有履行约定义务行红旗支行的抵押权仅是对物权变动增加了限制条件，并不必然阻却物权变动，且该抵押权形成与胡永兰无关，胡永兰依据与地泰房地产公司之间合法有效的房屋买卖合同要求其协助办理产权登记符合法律规定，一审法院驳回胡永兰的该项诉请没有任何法律依据；2.哈尔滨市人民政府办公厅《关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案》第（七）项政策措施中对涉法涉诉房屋办证问题提出由各区政府负责，组织有关购房人进行集体诉讼，人民法院尽快审理，尽快判决、并出具相关执行裁定书，协助执行通知书，由不动产登记部门据此为购房人办证，其中对查封房屋由被执行人或利害关系人提出执行异议，人民法院予以支持并解封后，由不动产登记部门为购房人办证。该内容中涉法、涉诉房屋办证并没有明确是民宅、车库和门市。鸿朗花园小区购房人已经按照区政府的组织协调进行了诉讼，人民法院应根据方案予以支持；3.地泰房地产公司在一审提交的书面答辩意见中同意出具办理产权证的权属登记相关手续，并积极还清贷款，不影响所有业主办理产权事宜，一审法院应对胡永兰的诉请予以支持。工商银行红旗支行辩称：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第29条规定：买受人仅在所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋的情况下，才可以排除执行。根据上述规定可以看出法律上设定买受人享有优先权，是为了保证买受人有居住条件，对于其用于投资的房屋并没有保护的义务。二、根据《中华人民共和国物权法》第179条的规定，抵押权是债权人对债务人或第三人不转移占有的担保财产，在债务人不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权的总称。银行享有抵押权，可以对抗胡永兰办理不动产权登记证书，在未解除查封的情况下，在地泰房地产公司未完全履行全部债务的情况下，银行不能为其解除查封。三、胡永兰引用的《中共黑龙江省委办公厅、黑龙江省人民政府办公厅关于进一步做好回迁安置和不动产权证办理工作的意见》中，明确指出需要法院支持其诉讼请求，方可为其做好回迁安置和办证的工作，但一审法院没有支持胡永兰的请求，故其上诉为其办证要求，不符合该意见。四、一审中地泰房地产公司的答辩不能作为判决的依据，其未履行全部在场全部义务，不具备解封条件。地泰房地产公司经传票传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。胡永兰向一审法院起诉请求：1.判令地泰房地产公司协助胡永兰办理位于哈尔滨市南岗区××街××花园××号商服权属登记；2.判令地泰房地产公司和工商银行红旗支行办理解除抵押登记手续。一审法院认定事实：2008年8月7日，胡永兰与地泰房地产公司签订《商品房认购合同书》，约定胡永兰购买地泰房地产公司开发的鸿朗花园B06栋首层609号门市，总金额为235000元。合同签订后，胡永兰依约付清全部款项，并于2009年10月7日进户至今，仍未取得权属证书。另查明，2007年1月31日，地泰房，地泰房地产公司与工商银行红旗支行签订《中国工商银行房地产业借款合同》及《抵押合同》泰房地产公司向工商银行红旗支行借款8000万元用于鸿朗花园小区二期房地产项目开发建设，地泰房，地泰房地产公司以南岗区鸿朗花园1.2.3.5.6.7.8.9.10.11.**房产）为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。一审法院认为，胡永兰与地泰房地产公司签订购房合同，该商品房买卖合同成立。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。因地泰房地产公司没有为胡永兰办理案涉房屋产权登记，故胡永兰对案涉房屋尚不具有所有权。胡永兰依据其与地泰房地产公司订立的购房合同，以其已实际占有、使用案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有权利，合法有据。由于地泰房地产公司隐瞒将案涉房屋抵押给工商银行红旗支行的事实，导致胡永兰享有的对案涉房屋的权利与抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权优于银行等债权人的抵押权。但此处所指仅限于为居住而购买住宅的消费者，为投资而购置房产的非消费者购房人，其权利不应优先于抵押权。本案胡永兰为投资而购置商服，并非消费者购房人，上述基于生存权至上考虑设置的物权期待权优先于抵押权不包含胡永兰的情况。因此，对胡永兰要求地泰房地产公司协助办理产权登记的诉请，不予支持。工商银行红旗支行与地泰房地产公司签订抵押合同，地泰房地，地泰房地产公司以其名下房产为其贷款提供担保经登记，抵押权已经设立。现无证据证明该抵押合同有应当认定无效的事实，抵押权有效。胡永兰并非合同当事人，无权解除合同。判决：驳回胡永兰的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，胡永兰与地泰房地产公司于2008年8月7日签订的《商品房认购合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。胡永兰已经按合同约定履行了义务，地泰房地，地泰房地产公司应当协助胡永兰办理案涉房屋的产权登记。地泰房地产公司于2007年1月31日已将案涉房屋抵押给工商银行红旗支行产生冲突。因胡永兰所购买的系商服性质，与其他购买住宅用于居住的业主是有区别的，故一审法院依据有关规定以其不同于一般消费者，在案涉商服存在抵押权的情况下，并不能径行请求开发商协助其办理不动产登记是有相应依据的。胡永兰上诉所提出的哈尔滨市人民政府办公厅《关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案》第（七）项政策措施中对涉法涉诉房屋办证问题提出由各区政府负责，组织有关购房人进行集体诉讼，但该工作方案并非法院审理该类案件的裁判依据。胡永兰可待政府协调地泰房地产公司用其他资产涂消抵押权后另行主张权利。综上所述，胡永兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡永兰负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  万 迎审判员  柳 波（）二〇二〇年十二月十日书记员  周小倩