江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4647号 上诉人（原审原告）：许进，男，1978年2月12日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。 委托诉讼代理人：陈珊，江苏盐海中亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：井开标，江苏盐海中亚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：盐城市城南房地产开发有限责任公司，住所地江苏省盐城市职教园区景观大道。 法定代表人：朱鸿根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王柏，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘健，江苏泽夫律师事务所律师。 原审第三人：盐城市仲源物业管理有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区盐渎东路****。 法定代表人：杨晓萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐海军，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：陶春梅，江苏一正律师事务所律师。 上诉人许进因与被上诉人盐城市城南房地产开发有限责任公司（以下简称城南房地产公司）、原审第三人盐城市仲某物业管理有限公司（以下简称仲某物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院(2020)苏0991民初1256号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许进上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持许进的诉讼请求或发回重审；上诉费用由城南房地产公司承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋符合交付条件，属于认定事实错误。城南房地产公司提交竣工验收备案表，该备案表说明的案涉房屋的工程竣工日期是2013年9月。许进买房的时间是2016年9月30日，合同约定的交房时间是2017年5月30日，该证据并不能证明在约定的交房时间案涉房产是验收合格的，其交付的房产不存在质量问题。二、城南房地产公司通知许进接受房屋，许进有证据证明房屋质量有明显严重的质量问题，不能正常使用，可以拒绝接受，并要求开发商维修。因房屋质量有问题导致延迟交付的，开发商应当承担逾期交房的违约责任，根据本案的实际情况，明显是城南房地产公司交付的案涉房产存在着严重的质量问题，许进才拒绝接受房屋，其过错在城南房地产公司，城南房地产公司应当承担违约责任。1.许进购买的是毛坯房，非已装修的二手房。根据双方签订的商品房买卖合同第十条的约定，出卖人应当在2017年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经验收条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。按照其约定城南房地产公司应当向许进交付的商品房是符合居住条件的房屋，这种交付不应当仅是形式上的交付通知，也不应当是房屋主体结构合格就视为交付，在交付前案涉房屋存在的严重的质量问题，包括室内、屋顶、外墙渗漏、墙面空鼓、破损、门窗破损、阳台围栏缺少等问题，此问题许进一直与城南房地产公司、仲某物业公司沟通，但在购房之后八个月内，在2017年5月30日一定交付日之前，城南房地产公司一直没有维修，即使过了合同约定的交付日期之后，在许进多次请求之下承担。房地产公司仍不积极解决问题，断断续续一直拖延到2018年1月8日才维修完毕交房，更为恶劣的是城南房地产公司明知房屋没有达到交付条件，仍给许进寄发通知交房的邮件，许进多次找到城南房地产公司、仲某物业公司，并请中原物业公司签字说明情况。2.2017年5月30日前，许进发现案涉房屋质量有问题，委托了盐城市宜居丁渤验房服务有限公司对案涉房屋的质量进行了检测，并也出具了检测报告。该份报告也由许进交付城南房地产公司。3.许进在一审过程中提交了城南房地产公司员工的情况说明，即与员工沟通房屋质量问题、维修进度的证据材料，该组证据前后相印证，足以证明房屋存在严重质量问题，此质量问题是购房者不能居住使用该房屋，城南房地产公司之后维修也是为了向购房者交付符合质量标准的住房。 城南房地产公司辩称，1.案涉交房行为与许进所称的因质量不合格导致的迟延交付是两个不同的法律关系，许进与城南房地产公司签订商品房买卖合同时，该房屋为现房，明确约定了交房时间，许进应在约定的交房时间内办理交房手续，城南房地产公司证明该房屋竣工验收符合国家规定的交房条件，许进所称的质量问题非阻却交房的原因。2.在许进未按约定的时间来办理交房手续，经城南房地产公司书面通知，其仍未办理，所产生的责任应当由许进自行承担。3.许进所称的房屋质量问题并非是主体等影响交付的严重质量问题，许进无权以该理由拒绝办理交房手续。4.案涉房屋质量问题是由于许进自己不当行为所造成的，对此城南房地产公司积极进行了维修，维修后并得到了许进的确认，并出具了不持异议的情况说明。请求驳回上诉，维持原判。 仲某物业公司述称，仲某物业公司仅是物业服务公司，提供的是物业服务，许进与城南房地产公司的诉讼与仲某物业公司没有关系，仲某物业公司只应在职责范围内履行职责。综上，请求驳回上诉，维持原判。 许进向一审法院起诉请求：1.判令城南房地产公司向许进支付逾期交房的违约金82073.5元。2.判令城南房地产公司向许进支付逾期利息，利息计算标准：以82073.5元为本金，从2018年1月9日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3.本案诉讼费用由城南房地产公司负担。 一审法院经审理查明，2014年1月20日，案涉香苑西园2号楼经竣工验收合格。 2016年9月30日，城南房地产公司（出卖人）与许进（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同（摘要）：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为2幢3103号房及2幢-2层-216号房；第四条计价方式：房款合计1840213元；第六条付款方式及期限：3.贷款方式付款：组合贷款，买受人应当于2016年9月30日前支付首期房价款640213元，余款1200000元向贷款机构申请贷款支付。第十条交付期限：出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.其他：（1）本合同所指不可抗力及免责事项的范围包括下列情况：：地震抗洪等自然灾害；战争、战乱大规模疾病及政府政策及政府规划调整和法律法规的改变等政府行为。（２）县（市）级及县（市）以上规划、文物、环保、土管、林某等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长，但最长不得超过六个月。（３）室外配套施工阶段遇雨季、高温、严寒等影响施工的天气。第十三条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：１.买受人应在出卖人寄发的《交房通知单》中规定的领房时间内办理领房手续，并从领房之日的当日其缴纳物业管理费、空调费。２.买受人未在出卖人寄发的《交房通知单》中规定的领房时间内办理领房手续导致出卖人不能交房的，其一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用、空调费。且出卖人有权按照其前期物业管理的有关规定对商品房进行相同管理，由此产生的费用由买受人承担。3.买受人购买的商品房保修时间从本合同规定的交付日期开始计算。第十八条保修责任：买受人购买的商品房为住宅商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人应当自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。后许进按约支付购房款，并已取得案涉房屋所有权证。 2017年6月22日，城南房地产公司向许进发送《香苑西园催交房、租赁车位通知书》一份，内容为：您与我司于2016年9月30日签订的香苑西园2栋3103室《商品房买卖合同》，根据购房合同中相关条款的约定，您应于2017年5月30日前，来我司某西园售楼部办理交房、车位租赁交付手续并缴纳各项费用，现我司书面通知您，请与2017年7月21日前，来我司销售部办理交房、车位租赁交付手续，并缴纳应缴的各项费用。逾期仍未前来我司办理交房、车位租赁交付手续，届时我司将按照合同约定收取延期交房的相关费用，车位租金从2017年6月22日起算。 一审庭审中，根据原告举证的其与香苑西园物业工作人员孙某微信聊天记录截图，双方部分聊天内容如下：2017年6-7月，许进向孙某发送部分房屋图片，并表示“修也不认真修，楼顶防水又不做，这样什么时候能交房？”2018年1月2日，许进问：“弄好没？什么（时候）交房啊？”2018年1月3日，孙某回复：“业主你好！你家问题已全部维修到位了”。同日，许进询问：“窗台保温板换过了没？门窗也好了？”孙某回复：“全好了”。2018年1月4日，许进问：“什么时候办交房手续啊？”孙某答：“你明天来”。2018年1月5日，许进问：“上午过去找你交房啊？”孙某于2018年1月8日回复称：“业主可以拿房了”。 2018年1月8日，许进向城南房地产公司出具《交房承诺书》一份，内容为：本人许进购买的香苑西园2楼3103室，我同意于2018年1月8日交房，对此本人不持异议。 一审庭审中，关于案涉房屋质量问题双方陈述如下：城南房地产公司称，案涉房屋是现房，许进是2017年夏天来看房，当时发现房子上有一个碗口大的潮斑，就说这个地方漏水，后来我们安排工程队进行维修，修好后叫许进来，许进说要等下雨看不漏水了再拿房，结果顶楼有个水箱，许进私自上去将排水口堵上，将水箱水放掉，进行蓄水试验，水位达到50公分，蓄水了3天，水位超过了楼顶防水压口的高度，造成了两处漏水，许进就说房屋质量问题。后来我们将工人叫来，根据许进要求，将楼顶砸除，重新做防水，达到许进要求，许进说再观察观察，后来就说我们耽误了，跟我们要钱。2018年1月8日，根据双方协商将合同约定时间到2018年1月8日的物业服务费免收，许进在2018年1月8日愉快收房，在交房承诺书上不提异议，并签名。许进称，案涉房屋2013年竣工后，房屋一直处于空置状态，开发商私自更改设计，将烟道封闭，在楼顶设置消防水箱，导致房顶存在多处渗漏。除此之外还有大量质量问题，墙面空鼓、破损，门窗损坏，阳台围栏缺损，当时我向开发商反映过，2016年10月3日书写的内容也给王总了，但合同约定的是2017年5月30日交房，我去看房子时发现房屋没有进行任何维修，迫于无奈请第三方公司出具验房报告，并于5月交到王总办公桌上，但对方仍没有进行任何维修，消防水箱本身不应在楼顶，水箱没有维护，购房后我发现楼顶水箱要么没水，构成消防安全隐患，要么就是管道渗漏，不停漏水，我多次向物业公司反映，并且有视频图片为证。我没有故意放水，对方应当出示证据。对方发出交房通知，我一直是催着交房，交房前多次往返王总办公室，情况说明我都请物业公司签字，当时写的情况属实，说明房屋一直处于维修状态，达不到交房条件，一直维修到2018年1月，经过验收合格我接收房子，协商的结果城南房地产公司应当举证，房子都没有交给我，不应该交物业费。2018年1月8日交房当日，我交了一年的物业费，不存在拖欠物业费的问题，也不存在免交，本来就不应该付。 一审法院认为,许进、城南房地产公司签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定内容，履行相应的合同义务。关于交房，案涉合同约定出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。对此，城南房地产公司已提供证据证明案涉房屋已经符合上述交付条件。许进虽举证《检测报告》及检测费收据欲证明案涉房屋存在严重的质量问题，不符合交房条件，但该检测报告是原告自行委托鉴定机构进行鉴定，城南房地产公司对该鉴定结果并不认可，该证据不足以证明案涉房屋不具备商品房经验收合格条件，未达到交付条件。 关于许进提出的房屋质量问题，城南房地产公司一直与许进积极协商，履行相应的保修职责，直至修复到达到许进要求愿意接收房屋为止，许进在2018年1月8日明确表明愿意受领房屋，不再持有异议。且案涉房屋在许进、城南房地产公司双方签订买卖合同时为现房，许进应在签订合同前对重大的房屋质量问题负审慎注意义务，房屋签订日距离合同约定交房之日有八个月，在此期间，对于案涉房屋是否存有重大质量问题影响交付，许进应在合同约定的交房之日前及时通过合法程序进行维权，必要时按照法定程序对房屋质量进行鉴定，而非通过拒绝接受房屋，现又主张逾期交房违约金的方式主张权利。另，在案涉合同履行中，城南房地产公司已通知许进办理房屋交付手续，而许进认为存在质量问题拒绝收房直至2018年1月8日，但许进所认为的质量问题并非房屋主体结构不合格，其所主张的质量问题仅为质量瑕疵，且经过维修，质量瑕疵业已消除，许进认为的质量问题并不足以产生房屋无法交付使用的后果，其以此为由拒收案涉房屋缺乏法律依据，其主张的违约金及利息的诉请相应的不具有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回许进的全部诉讼请求。案件受理费1900元，依法减半收取950元，保全费920元，合计1870元，由许进负担。 在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。 在本院二审过程中，许进陈述，当时买的是现房，之所以交房时间距离房屋买卖时间较长是因为案涉房屋有质量问题，城南房地产公司承诺维修，不收房的主要原因是房屋渗漏问题，现在已经维修好了。 本院二审另查明，2017年5月15日许进委托盐城市宜居丁渤验房服务有限公司对案涉房屋进行工程质量检测，该检测报告载明2层北卧室西墙水渍、顶面水渍、东墙水渍；餐厅北墙水渍；厨房北墙水渍、顶面水渍；北卧室北墙水渍、东墙水渍。 对一审审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，许进与城南房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。案涉商品房买卖合同第十条规定出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。即双方约定的房屋交房条件为经验收合格，该标准为经设计、建设、监理、施工四方验收合格，而案涉房屋已在2014年1月20日经竣工验收合格。许进陈述，购房时为现房，房屋有很多问题，城南房地产公司承诺修复后交房，但其未能提供证据证明双方协商一致提高了交房标准，许进知晓合同约定的交房时间，在交房日期前通过仲某物业公司进入案涉房屋查看房屋情况，并委托盐城市宜居丁渤验房服务有限公司对房屋进行了质量验收，而从其提交的验收报告的内容，结合其认为的房屋存在的渗水问题来看，许进主张的房屋质量问题未能构成重大房屋质量问题，许进据此不接收房屋的抗辩不能成立，2018年1月8日，许进接收了城南房地产公司维修完毕的案涉房屋，其主张自2017年5月30日至2018年1月8日期间的逾期交房违约金一审法院未予支持具有事实和法律依据。 综上所述，许进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1900元，由上诉人许进负担。 本判决为终审判决。 审判长  王迎付 审判员  孙曙光 审判员  郑娟娟 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  周亚梅