河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3814号上诉人（原审原告、反诉被告）舞钢市粮食购销公司，住所地河南省舞钢市朱兰健康路中段路西奥利丰酒店**，统一社会信用代码：91410481721878083H。法定代表人：李旭召，总经理。委托诉讼代理人：连伟，河南孙东晓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）舞钢市京华美食城，经营场所河南省舞钢市朱兰健康路中段路**，注册号：92410481MA45GVA711。经营者：田华伟。委托诉讼代理人：袁宗民，河南银海律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张世铮，男，1971年1月5日出生，汉族，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：王春阳（系张世铮同事），男，1962年6月10日出生，汉族，住河南省舞钢市。由舞钢市粮食购销公司推荐。上诉人舞钢市粮食购销公司因与被上诉人舞钢市京华美食城、张世铮房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省舞钢市人民法院（2020）豫0481民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人舞钢市粮食购销公司的委托诉讼代理人连伟，被上诉人舞钢市京华美食城的经营者田华伟及其委托诉讼代理人袁宗民，被上诉人张世铮的委托诉讼代理人王春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舞钢市粮食购销公司上诉请求：1.撤销河南省舞钢市人民法院（2020）豫0481民初1359号判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由舞钢市京华美食城、张世铮承担。事实和理由：一、2016年初，舞钢市京华美食城和其他多名租房商户为避免租金上涨向舞钢市粮食购销公司要求直接与舞钢市粮食购销公司建立房屋租赁关系。舞钢市粮食购销公司同意舞钢市京华美食城的要求，并通知其停止向张世铮缴纳租金。因舞钢市粮食购销公司与张世铮之间的纠纷无法调解协商，张世铮于2016年底将舞钢市粮食购销公司起诉到舞钢市人民法院,2017年2月经舞钢市人民法院调解，出具调解书，尽管调解书显示双方合同于2017年3月8日解除，但实际上舞钢市京华美食城在2016年3月前已经得到舞钢市粮食购销公司同意与张世铮解除房屋承包合同,直接与舞钢市京华美食城建立房屋租赁关系的承诺,2017年3月16日舞钢市粮食购销公司向张世铮退回了其预交的2016年房屋租金。虽然舞钢市粮食购销公司与舞钢市京华美食城在2016年、2017年没有签订房屋租赁合同,但双方同意沿袭原合同的租金，舞钢市粮食购销公司履行了出租房屋的义务，舞钢市京华美食城也一直使用涉案房屋。二、舞钢市粮食购销公司出租的门面房租金是经过公司班子集体研究确定的,公开、透明，根本不存在多交再退的情况,舞钢市京华美食城提出的要求舞钢市粮食购销公司退还2017年多交的房租2万元的反诉请求，没有事实和法律依据，于情于理讲不通。一方面舞钢市粮食购销公司提交的财务报表显示2017年、2018年、2019年,京华美食城应缴租金7万,实缴7万。如果存在多交2万的情况,舞钢市京华美食城绝对不会等到三年后，在舞钢市粮食购销公司追要2016年房租时才提出退回多交房租一事，理应会在2017年要回当年多交的房租，或在缴纳2018年、2019年房租时扣除多交的房租。另一方面舞钢市京华美食城编造的舞钢市粮食购销公司鼓励舞钢市京华美食城起带头作用带动其他租户快交房租,让其多交2万元房租的反诉理由与事实严重不符。《舞钢市粮食购销公司门面房违规出租的处理情况汇报》仅仅是内部汇报文件，是组织纪律问题，是行政隶属关系的单位之间的文件，与本案无关联性，不应该舞钢市粮食局班子、党委和舞钢市纪检委之间的工作汇报作为判案的依据。舞钢市京华美食城辩称，一、2016年3月至2016年12月，舞钢市京华美食城与张世铮之间存在房屋租赁合同关系，舞钢市京华美食城已将房租全部支付给张世铮，不欠任何房租，张世铮也从未向舞钢市京华美食城主张过房租。二、2017年起，舞钢市粮食购销公司解除与张世铮的房屋租赁合同关系，由舞钢市粮食购销公司与舞钢市京华美食城之间建立租赁关系，2017年舞钢市粮食购销公司领导班子决定，为了好收房租，也让舞钢市京华美食城起带头作用，让舞钢市京华美食城交7万元房租，其中2万元为多缴部分。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张世铮辩称，张世铮接到舞钢市粮食购销公司的通知后，从2016年4月1日其不再收取舞钢市京华美食城的房租，一直到现在仍未收取，由舞钢市粮食购销公司直接收取。舞钢市粮食购销公司向一审法院起诉请求：1．判令舞钢市京华美食城支付2016年4-12月房租52000元，2020年全年租金70000元，合计122000元；2.判令舞钢市京华美食城承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月9日，舞钢市粮食购销公司作为出租人（甲方）、张世铮作为承租人（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于舞钢市朱兰健康路中段路西粮油批发市场北一楼门面房共计8间租赁给乙方使用；年租金为人民币壹拾贰万元整；租赁期限自2015年4月1日至2023年3月31日，共计8年，付款方式每年3月20日前。张世铮与舞钢市粮食购销公司签订房屋租赁合同后，将房屋租赁合同中所涉的三间房屋转租给舞钢市京华美食城使用。2017年1月18日张世铮以舞钢市粮食购销公司为被告向一审法院提起诉讼，请求解除其与舞钢市粮食购销公司签订的房屋租赁合同并赔偿其损失，2017年3月8日经一审法院主持调解，张世铮与舞钢市粮食购销公司自愿达成以下协议：一、原被告双方自愿自即日起终止2015年1月9日所签订的房屋租赁合同；二、舞钢市粮食购销公司愿向张世铮赔偿各项损失共计50万元，具体给付方式如下：2017年3月31日前向张世铮支付20万元，2018年12月31日前支付30万元。若舞钢市粮食购销公司未按约定向张世铮履行付款义务，张世铮将随时对下欠款项申请人民法院强制执行，一审法院为此出具了（2017）豫0481民初223号民事调解书对上述协议予以确认。张世铮与舞钢市粮食购销公司解除合同后，舞钢市粮食购销公司于2017年3月16日向张世铮退还了粮食批发市场东一楼北头六间房租90000元及违约利息20000元，张世铮为此向舞钢市粮食购销公司出具了收据。2017年12月20日，舞钢市粮食购销公司作为出租人（甲方）、舞钢市京华美食城的经营者田华伟作为承租人（乙方）签订一份房屋承包合同，约定：甲方将位于朱兰健康路中段路西房屋共三间（面积约180平方米）出租给乙方使用，承包期限为自2018年元月1日至2022年12月31日止共五年；上述房屋年租金为人民币柒万元，付款时间为每年元月20日前乙方将第二年度承包金一次性支付，如违约按日2％违约利率执行。自张世铮与舞钢市粮食购销公司签订房屋租赁合同后，房屋租赁合同中的三间房屋一直由舞钢市京华美食城使用，2017年度、2018年度、2019年度的房租均由舞钢市京华美食城直接交付给舞钢市粮食购销公司。但为舞钢市京华美食城2016年度4月至12月的房租，各方发生争议，舞钢市京华美食城陈述称其已经将2016年度4月至12月的房租缴纳给张世铮，但张世铮对此不予认可。现舞钢市粮食购销公司向法院提起诉讼，要求舞钢市京华美食城向其缴纳2016年度4月至12月间的房租52000元及合同约定的2020年度的房租70000元。另舞钢市京华美食城在诉讼过程中陈述其经营者田华伟是舞钢市粮食购销公司的职工，2017年度双方协商租金为50000元，舞钢市粮食公司为让田华伟起带头作用让他多交了20000元房租，并为此提交了舞钢市粮食购销公司向其上级机构出具的《关于门面房违规出租的处理情况汇报》，该文件显示：京华美食（3间）欠2016年4月至12月房租33750元，2017年多缴20000元。后经一审法院核实，其提供的该文件的复印件与原件一致，且舞钢市粮食局党委依据上述情况汇报向舞钢市纪律检查委员会出具了《关于舞钢市粮食购销公司门面房违规出租的处理情况汇报》。一审法院认为，舞钢市粮食购销公司与舞钢市京华美食城经营者田华伟于2017年12月20日签订的《房屋承包合同》，系其双方的真实意思表示，不违反法律规定，且田华伟承租该房屋用于舞钢市京华美食城的经营使用，故舞钢市粮食购销公司与舞钢市京华美食城均应依照《房屋承包合同》的约定履行各自的权利义务。按照《房屋承包合同》的约定，舞钢市京华美食城需于每年元月20日前将第二年度的租金一次性支付完毕，依据该约定2020年度的租金70000元的履行期间已经届满，故舞钢市京华美食城应依约缴纳2020年度的租金70000元，同时在诉讼过程中舞钢市粮食购销公司认可舞钢市京华美食城在2020年7月13日第一次庭审后缴纳了2020年度的租金70000元，并将诉讼请求减少为判令舞钢市京华美食城支付2016年4-12月房租52000元，其减少诉讼请求的行为系其自身民事权利的处分，一审法院予以准许。关于舞钢市粮食购销公司主张的2016年度4月至12月份的租金52000元，庭审中各方对2015年4月份至2016年3月份间的租金由舞钢市粮食购销公司向张世铮收取、张世铮对准舞钢市京华美食收取的事实无异议，对舞钢市粮食购销公司收到舞钢市京华美食城2017年度的租金70000元的事实也无异议；以上事实可以证明2015年4月至2016年3月份间舞钢市粮食购销公司与张世铮之间形成了租赁合同关系，后张世铮又将涉案房屋转租给了舞钢市京华美食城，在2017年后经过协商舞钢市粮食购销公司直接与舞钢市京华美食城形成了租赁合同关系。至于本案中各方所争议的2016年4月份至2016年12月份，舞钢市粮食购销公司与张世铮经过一审法院主持调解终止房屋租赁合同的时间为2017年3月8日，故在2016年4月份至2016年12月份期间张世铮与舞钢市粮食购销公司的房屋租赁合同仍然有效，即在此期间与舞钢市京华美食城形成房屋租赁合同的相对方为张世铮，故在此期间有权向舞钢市京华美食城主张租金的相对方为张世铮，本案中舞钢市粮食购销公司要求舞钢市京华美食城支付2016年4月份至2016年12月份的租金52000元的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于舞钢市京华美食城提出的要求舞钢市粮食购销公司退还2017年多缴纳的房租20000元的反诉请求，虽然舞钢市京华美食城认可2016年度及2018年度的租金数额均为70000元，但舞钢市粮食购销公司与舞钢市京华美食城均未提供充足有效的证据证明双方就2017年度的租金数额进行了明确约定，同时舞钢市京华美食城为证明其反诉请求提交了舞钢市粮食购销公司出具的《关于门面房违规出租的处理情况汇报》，该情况汇报显示舞钢市京华美食城2017年度多交租金20000元，后经过一审法院核实，舞钢市京华美食城提交的《关于门面房违规出租的处理情况汇报》与原件一致，且舞钢市粮食局党委依据上述情况汇报向舞钢市纪律检查委员会出具了《关于舞钢市粮食购销公司门面房违规出租的处理情况汇报》，舞钢市粮食购销公司作为全民所有制企业向其××党委和纪律检查委员会出具的情况汇报应当具有相应的公信力和证明力，舞钢市粮食购销公司也未提交充足有效的证据推翻其自身出具的情况汇报，故舞钢市京华美食城的反诉请求于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决：一、驳回舞钢市粮食购销公司的诉讼请求；二、舞钢市粮食购销公司于判决生效之日起十五日内向舞钢市京华美食城返还2017年度多缴纳的租金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元（其中本诉案件受理费1100元，反诉部分案件受理费150元），由舞钢市粮食购销公司负担。本院二审期间，舞钢市粮食购销公司围绕上诉请求依法提交了两份证据，分别是：证据一、舞钢市粮食购销公司的记账凭证、收款收据各一份，拟证明舞钢市粮食购销公司收取舞钢市京华美食城2017年度租金70000元，记账为70000元，并未多缴。证据二、田华伟出具的证明一份，拟证明舞钢市京华美食城自认其将2016年3月31日至2017年3月31日的租金交给张世铮，年租金7万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证，综合舞钢市京华美食城、张世铮的质证意见，本院对舞钢市粮食购销公司提交的两份证据真实性予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.舞钢市京华美食城应否向舞钢市粮食购销公司支付2016年4月--12月的租金；2.舞钢市粮食购销公司应否退还舞钢市京华美食城租金20000元。对此，本院评析如下：关于舞钢市京华美食城应否向舞钢市粮食购销公司支付2016年4月--12月租金的问题。根据已生效的舞钢市人民法院（2017）豫0481民初223号民事调解书内容，舞钢市粮食购销公司与张世铮之间的房屋租赁合同关系于调解书出具之日起即2017年3月8日起终止。也就是说，2017年3月8日之前舞钢市粮食购销公司与张世铮签订的房屋租赁合同仍然有效，二者之间仍存在房屋租赁合同关系，如承租人欠付2016年4月--12月的房屋租金，舞钢市粮食购销公司作为出租人应向租赁合同的承租人张世铮主张，而不应当直接向次承租人舞钢市京华美食城主张。因此，舞钢市粮食购销公司主张舞钢市京华美食城向其支付欠付租金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于舞钢市粮食购销公司应否退还舞钢市京华美食城租金20000元的问题。经查，舞钢市粮食购销公司于2017年3月8日终止与张世铮的房屋租赁合同关系之后，于2017年12月20日与舞钢市京华美食城签订租赁合同，双方约定租赁期限为2018年1月1日至2022年12月31日。双方争议的涉及是否多缴的租金为2017年的租金，从各方提交的证据来看，双方并未就2017年度的租金数额达成书面意见，舞钢市粮食购销公司亦未提交充分有效的证据证明双方就2017年度的租金数额进行了明确约定。舞钢市京华美食城主张，舞钢市粮食购销公司与张世铮解除合同，与实际租用房屋的租户直接建立租赁合同关系后，为了便于收取租户的租金，舞钢市粮食购销公司与其协商由其带头向舞钢市粮食购销公司缴纳租金，舞钢市粮食购销公司将2017年度的租金按50000元计算，故而其多缴了租金20000元。舞钢市粮食购销公司虽提交其公司的会计记账凭证证明2017年度舞钢市京华美食城应缴纳租金为70000元，但该证据系其单方制作的内部资料，且该证据证明的内容与其加盖公司印章的《关于门面房违规出租的处理情况汇报》内容明显不一致，其作出的《关于门面房违规出租的处理情况汇报》明确载明舞钢市京华美食城2017年度多缴纳租金20000元，且其上级部门舞钢市粮食局据此情况汇报内容向舞钢市纪律检查委员会出具了《关于舞钢市粮食购销公司门面房违规出租的处理情况汇报》，两份情况汇报显示的内容相同。舞钢市粮食购销公司对此未作出合理解释，亦未提交其他充分有效的证据予以推翻，因此舞钢市粮食购销公司的上诉主张不应采信，其应返还舞钢市京华美食城20000元租金。综上所述，舞钢市京华美食城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由舞钢市粮食购销公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  彭 莉审判员  李泉钦二〇二〇年十二月十四日书记员  贾亚航