河北省阳原县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0727民初708号 原告：张彦敏，女，1969年10月21日出生，汉族，住阳原县。 委托诉讼代理人：袁晓东，北京朗庭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武江，河北冀北律师事务所律师。 被告：张家口市盈佳房地产开发有限责任公司，住所地阳原县化稍营镇二村村委会院内。 法定代表人：刘向东，执行董事。 委托诉讼代理人：赵建斌，河北启扉律师事务所律师。 原告张彦敏与被告张家口市盈佳房地产开发有限责任公司（以下简称盈佳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张彦敏的委托诉讼代理人袁晓东、被告张家口市盈佳房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人赵建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张彦敏向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告从2019年5月31日起以已付购房款630797元为基数按日万分之一支付迟延交房违约金直至交付合格房屋为止（违约金暂计算至2020年5月31日为23087.17元）；2、判决被告从2020年1月1日起以已付购房款630797元为基数按日万分之一支付房屋不具备供暖条件的违约金直至房屋具备供暖条件为止（违约金暂计算至2020年5月31日为9588.11元）；3、判决被告以原告已付购房款630797元为基数以年利率6.17%从2019年12月2日起向原告支付迟延办证违约金直到被告为原告办理下不动产登记证书为止（违约金暂计算至2020年5月31日为19406.77元）；4、判决被告限期采取措施使原告购买的房屋的供暖设施具备使用条件；5、判决被告为原告购买的房屋办理房屋权属登记需要由被告提供的材料报产权登记机关备案，并为原告购买的房屋办理不动产登记证书；6、判决被告向原告提供罗马庄园3楼1单元1001室附带的地下1层10号地下室的规划图和测绘面积图；7、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年7月26日签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于阳原县房屋，面积130.33平方米，房屋总价630797元。同时原告与被告签订《罗马庄园地下室买卖协议书》协议约定，被告将商品房附带的地下1层10号地下室出卖给原告，面积13.39平方米，单价2000元，总价26780元。合同签订后，原告已经依照合同约定支付了全部购房款，但是被告却没有履行合同约定，存在多处合同违约，至今未交付合格的房屋，无法按期办理房屋产权登记，地下室的面积也严重缩水。按照双方签订的合同约定，被告应在2019年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用，但是直到2019年9月2日被告才向原告交付房屋钥匙，原告领取房屋钥匙后，才发现被告建设的房屋供暖设备因没有通过验收根本没有开通，房屋未办理竣工验收手续，直到现在房屋仍未符合法定的交付条件和使用条件，更无法在约定的时间内办理产权登记，被告已经构成严重合同违约，原告经与被告多次协商无果，为了维护自己的合法权益，提起诉讼，望依法支持原告的全部诉讼请求。 张家口市盈佳房地产开发有限责任公司辩称，1、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2019年5月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。盈佳房地产公司建设的3号商品楼已在2019年3月底前全部竣工，并经过了验收具备了交房条件，在合同约定的交房日之前，公司通过电话等形式通知了张彦敏收房，只是张彦敏在2019年9月2日才到售楼处领取钥匙。张彦敏对其购买的房屋应从2019年9月2日领取房屋钥匙时为交付使用时间，既然收取了房屋又要求从交房之日起至起诉之日的违约金，缺乏合同依据和法律依据，故张彦敏主张盈佳房地产公司赔偿其迟延交房违约金不能成立。2、2019年未能供暖，是政府的原因，非盈佳房地产公司所能控制，但尽管如此，盈佳房地产公司还是采取了积极的应对措施，比如给已入住的业主提供电暖等替代措施，因此，张彦敏主张的迟延供暖违约金的诉讼请求不能成立。3、盈佳房地产公司开发的罗马庄园小区项目，除了土地规划验收外，其他均通过了验收，根据办理不动产登记的有关规定，只有项目全部验收以后才可办理，由于政府的原因，致使盈佳房地产公司的土地面积与东临的14户住户的土地范围发生冲突，使规划验收迟迟不能进行，影响了不动产证的办理，故迟延办证也非盈佳房地产公司的原因，不应对此承担责任。4、罗马庄园小区地下室面积是经过房产部门委托第三方经过专业测量后得到的数据，且公摊面积的承担有法律依据，故张彦敏对地下室面积的主张无法律依据。另外，2018年、2019年住建部门下达的复工通知书比正常年份都晚一个多月，致使工期向后推延，也非公司的原因造成。 本院经审理认定事实如下：2017年9月21日，张彦敏与盈佳房地产公司签订《罗马庄园地下室买卖协议书》，约定张彦敏向盈佳房地产公司购买罗马庄园小区××楼××单元××室××地下××地下室，面积13.39㎡，总价26780元。2018年7月26日，张彦敏作为买受人与作为出卖人的盈佳房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，张彦敏向盈佳房地产公司购买由盈佳房地产公司开发建设的盈佳罗马庄园小区3号楼1单元1001室商品房一套，建筑面积130.33㎡，房屋总价630797元；合同第八条约定出卖人应当在2019年5月30日前将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房不超过60日的，出卖人自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日以买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日以买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金；合同第十四条约定出卖人承诺该商品房在交付使用时具备供暖条件，如未达到使用条件，如因出卖人的原因，由出卖人协调120日内达到使用条件，如因出卖人原因120日后仍达不到使用条件，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用号90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如非出卖人原因导致无法办理权属登记的出卖人有权延期处理，出卖人不承担任何违约责任；合同还约定了其他事项。签订合同后，张彦敏于2017年9月22日向盈佳房地产公司交纳地下室款26780元、2018年11月16日交纳购房首付款280797元，2019年9月2日交纳合同资料工本费100元、产权证费80元、契税12616元以及物业费等费用，2019年8月16日交纳维修资金14336元，剩余购房款以贷款方式交纳。2019年7月28日，盈佳罗马庄园小区的建设单位、施工单位、监理单位对3号楼进行了工程质量分户验收，经验收，质量合格。盈佳房地产公司遂通知业主并开始向业主交房，2019年9月2日，盈佳房地产公司向张彦敏领交付了订购的商品房。2019年12月12日，盈佳房地产公司取得《建设工程竣工验收报告》，报告评定小区3号楼质量合格。 2016年6月17日，盈佳房地产公司通过竞拍竞得阳储2106-02号宗地，用以建设盈佳罗马庄园住宅小区，四至为东至临街商铺，南至现状建筑，西至空地，北至泥河湾街、文化馆，后于2016年8月17日取得《建设用地规划许可证》，2016年8月18日取得《国有土地使用证》，2017年3月28日取得《建设工程规划许可证》。在小区建设过程中，小区东的十余户临街商铺户主以当初的规划为商铺西预留了5米宽的消防通道为由多次进行信访，政府有关部门接访后数次组织相关部门进行协调解决，但未形成最终解决方案。 2019年夏季，盈佳房地产公司开发建设的盈佳罗马庄园小区已具备集中供热接入条件，并通过阳原县市政公用事业管理中心与阳原县兴安热了有限公司协调供暖并网事宜，但因阳原县兴安热力有限公司与县政府因入网费、管网费等问题未得到解决，致使盈佳罗马××小区2019年的供暖未能接入管网。后经协调，盈佳房地产公司与阳原县兴安热力有限公司于2020年6月29日签订了《集中供热入网合同书》，确定了小区入网供热事宜。 阳原县房产交易中心提供的罗马庄园小区7号楼《房屋面 积计算表》显示，张彦敏所购的3号楼1单元1001室附带地下1层10号地下室套内建筑面积6.081㎡，分摊面积7.311㎡，合计建筑面积13.39㎡。 张彦敏为证明其诉讼请求，提供《商品房买卖合同》1份，拟证明买卖双方在合同中对交房、供暖、办理产权证书以及违约责任等事项进行了约定；提供《地下室买卖协议书》1份，拟证实其购买地下室的单价、面积；提供盈佳房地产公司出具的收据等10份，拟证实其已交纳首付款、地下室款、维修基金、契税等费用.其余房款用住房贷款支付。提供2019年12月19日阳原县住房和城乡建设局的处理意见1份，拟证明阳原县住房和城乡建设局已责令盈佳房地产公司对罗马庄园小区存在的问题进行限期整改。盈佳房地产公司对张彦敏提供的证据的真实性无异议，但对其证明目的提出异议。本院经审查认为，张彦敏提供的证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的依据。 盈佳房地产公司提供2018年、2019年《工程复工通知书》各1份、拟证明因气温原因致使2018年、2019年复工推迟1个多月时间；提供韩建国、韩淼签字的《交房通知单》各1份，拟证明公司已按约定通知业主领房，与张彦敏同幢楼的其他业主办理了领房手续；提供《阳原县房产（预）测绘报告》1份，拟证明张彦敏购买的地下室经测绘的套内建筑面积、公摊面积，并不存在面积缩水问题；提供《住宅工程质量 —8— 分户验收检查记录表》1份，拟证明2019年7月28日建设单位、施工单位、监理单位对罗马庄园小区3号楼进行了分户验收，验收为合格；提供《河北省建设工程竣工验收报告》1份，拟证明2019年12月12日勘查、设计、施工、施工图审查、监理、建设等单位对罗马庄园小区2、3、5号楼进行了竣工验收，验收为合格；提供《工程质量监督报告》1份，拟证明2019年12月31日阳原县建设工程质量监督站对罗马庄园小区2、3、5号楼的工程质量、工程验收进行了监督；提供阳原县市政公用事业管理中心出具的《关于罗马××小区2019年未接入集中供热管网的情况说明》，拟证明2019年小区未能接入管网的原因是由于供热公司与政府存在入网费、管网费等未解决事宜而造成的；提供《集中供热入网合同书》1份，拟证明盈佳房地产公司已与供热公司就小区供热事宜协商一致；提供《阳原县国有建设用地使用权拍卖成交确认书》1份、《建设用地规划许可证》1份、《国有土地使用证》1份、《建设工程规划许可证》1份、拟证明其依法取得了小区建设的土地使用权以及小区宗地的面积、四至；提供《党政领导干部接访记录》1份、《张家口市12345政府服务热线平台工单》1份，拟证明因政府对盈佳房地产公司出让土地致使小区外商铺业主多次信访。张彦敏对盈佳房地产公司提供的证据提出异议，认为其证据不能证明其没有违反合同约定，仍应按合同约定承担违约责任。本院经审查认为，盈佳房地产公司提供的证据具有真实 性、合法性、关联性，可以证明其主张的事实，予以采信。 在本案审理过程中，张彦敏、盈佳房地产公司向本院提出取证申请，本院经对申请进行审查后，依法调取阳原县房产交易中心《房屋面积统计表》1份，该统计表证实张彦敏购买的地下室套内建筑面积6.081㎡，分摊面积7.311㎡，合计建筑面积13.39㎡，建筑面积与其与盈佳房地产公司签订的《地下室买卖协议书》中约定的建筑面积相同；调取阳原县自然资源和规划局城乡规划服务中心主任焦德永《调查笔录》1份，证实盈佳房地产公司在依法取得小区建设用地后，相邻的商铺业主认为政府将规划预留的消防通道出让给盈佳房地产公司而多次信访的事实。本院调取的证据已组织双方当事人质证。 本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人争议的焦点是盈佳房地产公司在履行合同过程中是否存在因自身过错而违约的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”。而盈佳房地产公司在依法取得土地使用权后，由于政府有关部门的原因致使罗马庄园小区的相邻业主进行多次信访，因此，盈佳房地产公司未能按合同约定进行相关验收并非其自身原因所造成，其并无过错。双方在商品房买卖合同中约定的交房时间是2019年5月30日，盈佳房地产公司提供的与张彦敏同幢楼其他业主的收房时间为2019年8月19日，可见盈佳房地产公司已按约定向业主交房，虽有迟延，但属于办理房屋交接过程中的合理期间。故盈佳房地产公司在房屋交付不构成违约。盈佳房地产公司在2019年7月28日组织建设单位、施工单位、监理单位进行了分户验收，且验收为合格，其向张彦敏所交商品房已安装了合格的采暖设备，但未能接入供热公司的原因是供热公司与政府之间有未尽事宜造成，并非盈佳房地产公司自身原因造成，故，盈佳房地产公司对于未能接入供暖不存在过错。国土资源部于2016年5月30日发布的《不动产登记操作规范（试行）》中对于首次登记不动产登记，规定应当提交建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料以及其他材料，与罗马庄园小区相邻的商铺业主因规划的原因与盈佳房地产公司在土地使用上发生争议并多次信访，是造成盈佳房地产公司不能提供首次登记所需材料的原因，对此，盈佳房地产公司并无过错。盈佳房地产公司提供的测绘报告及本院依法调取的《房屋面积计算表》均证实张彦敏购买的地下室面积符合合同约定，并无面积缩水的问题。在本案法庭辩论终结前，张彦敏并未对其诉讼请求进行变更，而本案法庭审理结束后的2020年11月6日，张彦敏又提出变更诉讼请求的申请，其申请不符合法律规定，本院依法不予支持。 综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的变化，未能严格履行合同的约定并非被告自身原因造成，因此被告不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，判决如下： 驳回原告张彦敏的诉讼请求。 案件受理费551.03元，由原告张彦敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  张贵斌 二〇二〇年十二月三日 书记员  张卫东