辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1470号 上诉人（原审原告）：曹敏，女，1957年4月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：李依橦，辽宁圣代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：盘锦天格房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区新材料工业园明江街**。 法定代表人：郭春刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵岩，该公司法务人员。 上诉人曹敏因与被上诉人盘锦天格房地产开发有限公司（以下简称天格公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹敏的委托诉讼代理人李依橦、被上诉人天格公司的委托诉讼代理人赵岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹敏上诉请求：1、撤销盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初156号民事判决，改判被上诉人返还购房订金5万元及利息；2、被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人未能举证证明其通知上诉人涉案车库开盘日期，过错在于被上诉人；二、上诉人得知开盘日期后，一直与被上诉人协商退款事宜，故上诉人的诉请并未超过诉讼时效。 天格公司辩称，1、上诉人未能举证证明其向被上诉人主张过权利，诉讼时效已过；2、双方签订的《认购金登记表》第四条第三项关于不退还购房认购金的约定是双方当事人真实意思表示，合法有效，故请求驳回上诉，维持原判。 原告曹敏向一审法院起诉请求：一、依法判令被告返还原告5万元及利息（利息自2013年11月15日起至实际返还之日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：2013年11月15日，原告到被告处填写天格东湖湾认购金登记表，并支付给被告5万元。作为原告认购天格东湖湾5-110号车库的订金。但被告并未在登记表约定的日期通知原告签订《商品房意向协议书》，期后原告多次找到被告要求返还5万元订金，被告以各种理由推脱，拒绝返还。原告认为，因被告原因导致双方无法签订《商品房意向协议书》其就应当承担缔约过失责任，故请求法院支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：2013年11月15日，天格公司作为开发商与作为申请人的原告签订天格东湖湾《认购金登记表》，上载明：申请人经过对开发商提供的位于盘锦市大洼县城镇局南侧天格东湖湾项目B区有关宣传资料及现场的考察，现向开发商申请购买天格东湖湾项目住宅。申请人申请认购房号：5号楼110号库。《认购金登记表》中对“认购权”表述为：申请人与开发商签订《认购金登记表》时交纳认购金人民币5万元整，此认购金在申请人开盘当日签署《商品房意向协议书》后从所购房源总房款中予以抵扣。同时对“认购权”说明中包括：申请人在开发商确定的开盘日携带已签署的此《认购金登记表》、身份证原件、认购金收据，到售楼中心参加签署《商品房意向协议书》活动。申请人在开盘当日签署《商品房意向协议书》后，应交纳所购总房款中的剩余房款，并签订《商品房买卖合同》。申请人在天格东湖湾B区住宅开盘当日未签署《商品房意向协议书》或放弃办理手续的，开发商均不予退还购房认购金。天格公司与原告分别在该《认购金登记表》上加盖合同专用章及签名。同日，被告为原告出具收据一件，载明收5-110号车库订金B区。另被告称该车库应该已出售。 一审法院认为，原告与被告签订《认购金登记表》，主要内容是在被告开发的天格东湖湾B区住宅开盘时双方订立《商品房意向协议书》及《商品房买卖合同》，因此该登记表在性质上讲，是预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。原告称最终未能签署合同的原因是售价过高及车库存在质量问题，另之所以能交纳5万元订金，是当时开发商说可以退款。因认购金登记表中明确载明“所选房源销售单价以开盘当日开发商公布为准”，另原告所述车库质量问题也未提供证据证明。综上情形，本院认为，未履行订立合同义务，原因在于原告。认购金登记表中还载明：“申请人在开发商确定的开盘日携带已签署的此认购金登记表，身份证原件、认购金收据，到售楼中心，参加签署《商品房意向协议书》活动。申请人在开盘当日签署《商品房意向协议书》后，应交纳所购总房款中的剩余房款，并签订《商品房买卖合同》”。上述合同内容表明签订本合同前尚有一磋商程序，即商品房意向协议书，该意向书相关内容双方均未举证证明，但因双方未签署该意向协议书，同上所述，根据双方签订的《认购金登记表》上的约定，责任仍然在原告。原告作为违约方一般不享有合同解除权，但双方争议的车库已出售他人，合同已不能履行，合同目的不能实现，对双方签订的《认购金登记表》应予解除。我国《合同法》规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被告没有提供提请原告注意等相关方面的证据，也未提供证据其因原告原因未订立合同产生的损失，故认购金登记表中有关5万元认购金不予返还的条款，属无效条款。原告享有该5万元的返还请求权。但即便如此，原告的诉讼请求，本院亦不能支持。这是因为被告提出诉讼时效的抗辩，本院经审查认为，被告的抗辩理由成立。被告称开盘日在2013年，对此原告没有提供相反证据，到本院做出判决前，原告亦未提供诉讼时效中断方面的证据。自2013年至原告起诉日的2020年1月，已近6年时间，早已超过我国《民法通则》规定的二年诉讼时效。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回原告曹敏的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告曹敏负担。 本院二审期间，上诉人向本庭提交如下证据： 证人王某、杨某出庭作证，证实2014年才知道车库已销售，由于车库售价太高及存在质量问题，不想买了，年年找开发商协商退款事宜。 被上诉人质证，证人王某是上诉人曹敏丈夫，有利害关系，证明力弱；对证人证言所证明内容不予认可。 被上诉人向本庭提交如下证据： 2014年9月3日盘锦日报一份，证明通知开盘日期，已履行通知义务。 上诉人质证，对该份证据真实性没有异议，但证明不了被上诉人履行通知义务，这份报纸只证明通知办理入住手续，并未通知开盘日期。 二审法院认定，一审判决认定事实属实。 本院认为，本案的争议焦点问题如下：一、被上诉人天格公司是否履行通知义务的问题；二、本案是否超过诉讼时效的问题。 关于焦点问题一，被上诉人天格公司是否履行通知义务的问题。被上诉人天格公司作为收取订金一方，有义务通知上诉人涉案车库开盘日期。由于双方当事人在《认购金登记表》中没有约定明确的通知方式，故被上诉人在报纸上刊登通知，视为其履行了通知义务，上诉人称被上诉人未履行通知义务的主张，不予支持。 关于焦点问题二，本案是否超过诉讼时效的问题。上诉人提供的证人证言，因一位证人与上诉人系夫妻关系，另一位证人系上诉人丈夫的朋友，故两位证人与上诉人具有利害关系，不能单独作为认定案件事实的依据；又因两位证人在庭审中对当时的一些细节问题表述也不清晰，上诉人又未能提供其他充分证据证实其曾向被上诉人主张过权利，没有证据证明本案诉讼时效期间存在中止、中断、延长的事由，故上诉人主张返还订金款的诉请，已超过诉讼时效期间，本院不予支持。 综上所述，曹敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人曹敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 震 审判员 孙 颖 审判员 李艳利 二〇二〇年十二月八日 书记员 董瑞峰