河北省景县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1127民初1395号 原告：河北金桥农资有限公司，住所地：衡水市景县景安东大街**，统一社会信用代码：91131127777715996J。 法定代表人：苏东桥，总经理。 委托诉讼代理人：郭志，北京市东卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：句连义，公司员工。 被告：姜瑞忠，男，1964年4月1日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李春波，山东诚俊律师事务所律师。 第三人：德州华北肥业有限公司，，住所地：山东省德州市陵县经济开发区扶丰街北首西侧组织机构代码：764842136。 法定代表人：王**，总经理。 第三人：王**，1975年7月23日出生，汉族，住山东省德州市陵县经济开发区扶丰街北首西侧。 第三人：苏红，女，1975年6月25日出生，汉族，住山东省德州市陵县经济开发区扶丰街北首西侧。 原告河北金桥农资有限公司与被告姜瑞忠、第三人德州华北肥业有限公司、王**、苏红申请人执行异议之诉一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北金桥农资有限公司的委托诉讼代理人郭志、句连义，被告姜瑞忠的委托诉讼代理人李春波到庭参加诉讼，第三人德州华北肥业有限公司、王**、苏红经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告河北金桥农资有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院准予执行被执行人王**名下位于青岛市黄岛区户的房产（权属证号：青房地权书字201211696）；二、被告承担全部案件诉讼费用。事实和理由：原告河北金桥农资有限公司与第三人德州华北肥业有限公司、王**、苏红买卖合同纠纷一案，景县人民法院于2017年4月10日查封了登记在第三人王**名下的位于青岛市黄岛区户的房产（权属证号：青房地权书字201211696）。2020年8月5日，被告（姜瑞忠）对执行标的提出书面异议，景县人民法院于2020年8月6日作出（2020）冀1127执异字第50号《执行裁定书》，裁定中止位于青岛市黄岛区产的执行。对此裁定，原告认为，本案中被告姜瑞忠在涉案房屋被法院查封之时不实际占有该房屋，裁定中止不符合相关法律规定，执行法院应对该房屋予以执行，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告姜瑞忠辩称，驳回原告的全部诉讼请求，并确认涉案房屋青岛市黄岛区长江中路187号7幢2单元101户归被告所有。被告认为，被告对诉争房屋所享有的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的法律规定。一、被告在贵院查封之前对诉争房屋签订有书面的《房地产买卖契约》；二、被告已于2017年3月3日（贵院查封之前）至今持续、合法占有该房屋。被告与出卖人王**、黄岛区幸福鑫居房产中介服务部于2017年3月3日三方签订《房屋交接确认书》，王**于同日将房屋交付给被告。被告已于2017年3月1日缴纳物业管理费10888.20元，被告已经自2017年3月1日开始至今持续、合法占有该房屋；三、被告已经按照合同约定依约支付了房款。分别是3月1日转账5万元、3月2日转账15万元、3月15日转账100万元、565000元，四次转账总计1765000元。黄岛区幸福鑫居房产中介服务部法定代表人王某收到被告的第一期房款后通过其山东省农村信用社账户于2017年3月3日3次、3月4日1次向王**转账四次，每次转账金额5万元，4次共转账金额20万元，王某又于3月15日通过其中国工商银行账户向王**转账四次计1565000元整，王某通过两家银行总计转账给王**第一期房款1765000元整。出卖人王**也于2017年3月15日向被告出具收条，确认其收到的房款1765000元系被告通过王某账户汇入。此外，被告的妻子姜蔚还于2017年3月16日通过其招商银行账户转账给王某剩余房款1035000元、过户费10万元，以便办理房屋过户手续时将该尾款转账给王**。四、被告对诉争房屋没有办理过户登记的原因无任何过错。王**收到被告的第一期房款后，于同日即3月15日向诉争房屋的抵押贷款银行中国民生银行一次性归还该房屋的剩余全部贷款本金和利息1559060.23元，中国民生银行予以解押，第2天即3月16日，被告又向中介公司支付剩余房款即第二期房款1035000元、10万元过户费，以便办理房屋过户手续时将该尾款转账给王**。一个基本的常识可以判断，如果被告已经知道该房屋被法院查封，绝不可能在3月15日又付款1565000元配合王**解押该房屋的银行贷款、3月16日又支付1035000元剩余房款和10万元过户费去办理过户登记，被告只会选择就已经交付的定金20万元申请黄岛法院进行第二顺位查封，这样被告不会有任何的损失和风险。由此过程可见，对诉争房屋没有办理过户的原因，被告并无任何过错。五、青岛市黄岛区人民法院生效判决已经确认被告以上所述房屋购买、房款支付、房屋交付等事实。青岛市黄岛区人民法院于2017年8月20日作出判决，审理查明确认了被告以上所述4点事实，一审判决作出后被告与王**均未上诉，判决已生效，但是让被告失望的是，由于目前该房屋处于被法院查封状态，该判决仅仅确认了合同效力，但是对过户登记的诉求无法支持。六、被告向首封法院黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院提出执行异议，双城法院支持了被告的异议请求，被告已依据双城法院要求将剩余全部房款1035000元缴付至该院。综上，被告认为被告才是诉争房屋的所有权人，请予支持。 第三人德州华北肥业有限公司、王**、苏红未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告河北金桥农资有限公司提交的证据一代收定金协议除落款时间以外的内容以及对原告提交的证据二及被告提交的证据一房地产买卖契约除落款时间外的内容予以采信，因代收定金及契约有被告姜瑞忠与第三人王**签字及证人王某的证言予以证实，对代收定金协议签订时间及房地产买卖契约签订时间不予采信，因被告及证人均认可2017年3月1日王**不在青岛，属事后补签；对原告提交的证据三房屋定金收条予以确认，因经被告质证无异议；对原告提交的证据四房屋交接确认书及被告提交的证据二房屋交接确认书、收据一张不予以确认，因该确认书明显与双方签订的房地产买卖契约相矛盾，契约中第三条明确约定，除首付款外，剩余房款在卖方将房屋变更给买方的当天付给卖方，卖方应于合同签订之日起30天内办理网签过户手续，完成房屋交付。契约第四条再次明确王**应于收到全款将房屋交付给被告。而在2017年3月3日，被告通过中介负责人王某仅仅向王**支付了15万元，按契约约定的定金都没有完全履行，在此情况下，王**就将涉案房屋交付给被告，严重违背了双方签订的房地产买卖契约，严重违背市场买卖规则，也与日常交易习惯严重相悖，足以让人产生合理化怀疑。关于被告提交的物业费收据，不能证明系被告交纳，且房地产买卖契约明确约定在交房当天由卖方王**结清水电费、物业费，与被告提交的2017年3月1日交纳物业费相矛盾；对原告提交的证据五2016年1月至2020年9月涉案房屋电费的缴费记录、用电量记录，2016年3月至2020年8月涉案房屋燃气查询记录，2016年3月至2020年7月涉案房屋供水记录，证据七2017年3月1日至2018年1月22日王**中国民生银行账户明细，2017年3月15日王**银行账号收费记录，证据八2017年3月1日至2018年1月22日王某中国工商银行账户明细，证据九河北省景县人民法院作出的（2017）冀1127民初887号民事调解书，证据十2017年8月21日青岛市黄岛区人民法院作出的（2017）鲁0122民初5869号民事判决书、2020年8月6日河北省景县人民法院作出的（2020）冀1127执异50号执行裁定书的真实性均予以确认，因经被告质证对其真实性均无异议；对原告提交的证据六、1、被告姜瑞忠提交的2017年3月1日及2017年4月25日缴付编号为2702938和2702939的物业费收据。2、2017年12月王**物业缴费明细。3、2016年1月1日至2018年12月31日物业公司手写台账及电子台账。4、中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《中华人民共和国物业服务合同示范文本》不予确认，因该组证据系复印件，且被告提出异议；对原告提交的证据十一《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复方案件若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条不属于证据范畴。 对被告姜瑞忠提交的证据三招商银行汇款单4张、山东省农村信用社汇款单4张、中国工商银行汇款单4张、房屋定金收条，证据四招商银行汇款单1张，证据五结婚证，证据七黄岛法院民事判决书、生效证明书，证据八中国民生银行还款明细表，证据九双城法院执行裁定书3份，证据十住院病案首页、出院记录的真实性均予以确认，因经原告质证对其真实性无异议；对证据六黄岛区幸福鑫居房产中介服务部营业执照、国家征信系统查询予以采信，原告虽提出异议，但没有提供相关证据予以反驳；对被告提交的证据十一支付宝缴纳电费凭证一张（单号尾号0277015），证据十二微信转账凭证2张（尾号分别是5509、4963）、机打收据2张（单号：C065125、C065126）、手写收据1张（单号：3466328）、支付宝转账凭证3张（尾号分别是：98184、48616、70775）的真实性予以采信，因均能够与原始载体相互印证；对被告提交证据十三证明一份、证据十四说明一份均不予确认，因该证据系单位向人民法院提出的证明材料，只有单位盖章，没有单位负责人及制作证明材料的人员签字或盖章，不符合证据形式要件；对证据十五房地产买卖契约、代收定金协议、收条、中国农业银行回单（2017年3月8日）不予采信，因与本案无关联性；对证据十六不予采信，因作为协议甲方的姜蔚没有签字；对证据十七照片和视频不予采信，因无法证实系涉案房屋。 第三人德州华北肥业有限公司、王**、苏红未到庭参加诉讼，未提交证据。 本院经审理认定事实如下：河北金桥农资有限公司与第三人德州华北肥业有限公司、王**、苏红买卖合同纠纷案件中，本院在审理过程中，于2017年4月10日依法查封了王**名下的位于青岛市黄岛区的房产（权属证号：青房地权书字201211696），本院系轮候查封，其他法院已于2017年3月8日、2017年4月7日先后对该房产进行了查封。景县人民法院（2017）冀1127民初887号民事调解书生效后，第三人德州华北肥业有限公司、王**、苏红未按调解书确定的履行期限履行义务，在本院执行过程中，案外人姜瑞忠于2020年8月5日以被执行房产系其购买，并与王**签订房屋买卖合同，交付全部房款为由向本院提出书面异议。本院经审查后，于2020年8月6日作出（2020）冀1127执异50号执行裁定书，裁定中止对查封的位于青岛市黄岛区产的执行。申请人河北金桥农资有限公司不服，向本院提出申请人执行异议之诉。 2017年3月3日，第三人王**与被告姜瑞忠签订了房地产买卖契约一份，契约约定：王**将坐落于青岛市黄岛区开发区长江东路187号建国怡海新都7幢2单元101户建筑面积157.8平方米的房屋出售给被告，价款290万元，包含更名手续费10万元。契约签订之日，姜瑞忠向王**支付购房定金20万元。被告于2017年3月16日之前以现金方式或银行转账的方式支付给姜瑞忠首付款176.5万元（该款项包含之前已经支付的20万元定金），剩余房款113.5万元在王**将房屋变更给姜瑞忠的当天付给王**，王**应于合同签订之日起30日内办理网签过户手续，完成房屋交付。王**应于收到全款将房屋交付。合同补充条款约定，双方按照合同约定一次性付款及一手房手续。一次性网签合同，否则王**有权终止合同，并且定金不退；房款290万元，其中10万元用于王**办理更名手续，由王**负责办理手续；如不能按照一手房网签，则按照二手房流程过户。王**办理下房产证后过户给姜瑞忠，税费由王**承担10万元，剩余税费由姜瑞忠承担，更名费10万元无条件退还姜瑞忠；王**保证房屋无抵押、无纠纷、无查封。并在交易当天结清水电费、物业费、否则按照王**违约处理，王**需双倍赔偿姜瑞忠定金，并承担由此给姜瑞忠造成的损失。合同签订后，2017年3月3日前，姜瑞忠通过中介负责人王某向王**转款15万元、3月4日向王**转款5万元、3月15日向王**转款1565000元。3月15日，王**向抵押权人中国民生银行青岛江山南路支行偿还了贷款本息1559060.23元。剩余房款姜瑞忠于2018年1月22日交付至双城区人民法院。 2017年4月5日，姜瑞忠向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼，请求依法确认姜瑞忠与王**之间的房屋买卖合同合法有效，并要求王**配合办理过户手续。青岛市黄岛区人民法院出具了（2017）鲁0211民初5869号民事判决书（王**未到庭参加诉讼），判决确认姜瑞忠与王**于2017年3月1日签订的房屋买卖合同有效；驳回姜瑞忠的其他诉讼请求。首封法院即黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院于2018年2月8日作出（2018）黑0113执异2号执行裁定书，认定案外人姜瑞忠与王**于2017年3月1日签订《房地产买卖契约》，并在签订协议后实际占有使用该房屋至今，且按照合同履行总价款的百分之五十，剩余房款103.5万元亦按照相关法律规定于2018年1月22日交付至双城区人民法院，遂裁定：中止对双城区人民法院（2017）黑0113财保6号之一民事裁定书中王**名下坐落于青岛市黄岛区房屋的执行，并于2018年2月26日出具裁定书解除了对涉案房屋的查封。 本院认为，本案系申请人执行异议之诉，争议焦点是被告姜瑞忠是否系案涉房屋的权利人，是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该四项条件必须同时满足，才能排除执行。 被告姜瑞忠与王**虽然在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款。但其余两个条件并没有完全满足。 关于姜瑞忠是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房产问题。姜瑞忠提交了房屋交接确认书及缴纳物业费收据。因该确认书明显与双方签订的房地产买卖契约相矛盾，契约中第三条明确约定，除首付款外，剩余房款在卖方将房屋变更给买方的当天付给卖方，卖方应于合同签订之日起30天内办理网签过户手续，完成房屋交付。契约第四条再次明确王**应于收到全款将房屋交付给被告。而在2017年3月3日，被告通过中介负责人王某仅仅向王**支付了15万元，按契约约定的定金都没有完全履行，在此情况下，王**就将价值280万元的涉案房屋交付给被告，严重违背了双方签订的房地产买卖契约，严重违背市场买卖规则，也与日常交易习惯严重相悖，应为不合常理，足以让人产生合理化怀疑。关于被告提交的物业费收据，不能证明系被告交纳，因该收据上并没有显示是被告，假使被告缴纳，但不能确认系2017年3月1日所缴纳，因房地产买卖契约明确约定在交房当天由卖方王**结清水电费、物业费，与被告提交的2017年3月1日交纳物业费相矛盾。假使王**于2017年3月3日将涉案房屋交付给了姜瑞忠，未经抵押权人同意，也未有代为清偿债务消灭抵押权，该交付行为与法相悖。至3月15日，姜瑞忠代为清偿了债务，抵押权得以消灭时，涉案房屋已被法院查封，即便交付也是在查封之后。综上，姜瑞忠在人民法院查封之前并没有合法占有涉案房产。 关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题。作为买受人姜瑞忠明知涉案房屋在银行作抵押，房产证原件一直在银行，被告在没有见到房产证原件的情况下，应当尽到审慎的注意义务，但仍与王**签订房地产买卖契约，对所购房屋未能办理过户登记存有过错；退一步而言，假使王**2017年3月3日将涉案房屋交付于姜瑞忠，在已知涉案房屋设立了权利负担，姜瑞忠应当预见办理房屋变更登记存在障碍，存在潜在的高度风险，应当及时将房款付清并消灭抵押权，及时办理过户登记，而不必等到3月16日怠于行使权利。故被告在3月8日首封之前没有办理过户登记存在过错。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。依据此规定，青岛市黄岛区人民法院作出的（2017）鲁0122民初5869号民事判决书形成于法院查封涉案房屋之后，显然不能成为被告排除执行异议的依据。 综上所述，被告的主张，不能完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不足以阻却一般金钱债权的强制执行。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 准许执行第三人王**名下位于青岛市黄岛区户的房产（权属证号：青房地权书字201211696）。 案件受理费19920元，由被告姜瑞忠负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  代宪友 人民陪审员  温国瑞 人民陪审员  杨 昆 二〇二〇年十二月十一日 法官 助理  李 宁 书 记 员  崔津铭 书 记 员  翟荣欣