河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5957号 上诉人（原审被告）：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街**办公楼**。 法定代表人：勾文生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张玉珠，北京市北方（保定）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜子安，男，1995年6月18日出生，汉族，住河北省保定市博野县。 委托诉讼代理人：杜叶（系杜子安姐姐），女，1988年11月20日出生，汉族，住河北省保定市博野县。 上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）因与被上诉人杜子安房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浩正方信房地产公司上诉请求：1、依法撤销河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初693号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，在起诉前办理了预售许可的，认定合同有效，因此未办理商品房预售许可证而签订的合同，属于相对无效合同。无效的情形消失后，合同即为有效。本案中，案涉房屋属于保定市政府下发的保政办函（2020）13号文件中涉及的占压“五线”问题项目，上诉人是不需要办理任何销售手续，并且现在也无法办理预售许可手续。被上诉人依据保政办函（2020）13号文件已经办理了土地出让手续，现涉案房屋正在进行测绘，在测绘完成后即可办理大产权登记，因此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定并不能适用于本案的情形。2、一审认定事实错误，被上诉人主观上存在过错，无权主张利息损失。被上诉人在购房时对房屋没有预售许可证明的现状是明知的，上诉人没有隐瞒没有预售许可证明的情况，上诉人不应向被上诉人支付利息损失。3、被上诉人违反了诚实信用原则。被上诉人是基于房价有所回落而提起的要求返还房款属恶意诉讼，严重违反了诚实信用原则。 杜子安辩称，1、一审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。截止被上诉人提起诉讼之日，上诉人仍未取得涉案房屋的“五证”，且上诉人无证据证明涉案房屋属于保定市政府下发的保政办函（2020）13号文件中涉及的占压“五线”问题项目，上诉人违反法律、行政法规的强制性规定与被上诉人签订的《商品房购房合同》应认定为无效合同。2、一审法院认定事实正确，上诉人存在过错，应当赔偿被上诉人利息损失。因上诉人未取得“五证”致使与被上诉人签订的《商品房购房合同》无效，上诉人一直占有、使用该笔购房资金，应当支付利息。3、上诉人违约在先，拒不履行违约责任，违反诚实信用原则。 杜子安向一审法院起诉请求：确认杜子安与浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》无效，浩正方信房地产公司返还杜子安购房款232863元及利息（以232863元为计算基数，自2018年4月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基本利率计算，自2019年8月20日起至款期内付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算）并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年4月29日，浩正方信房地产公司（甲方）与杜子安（乙方）签订《商品房购房合同》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾19Ａ号楼1601室房屋、建筑面积67.51平方米、单价11300元、总价762863元……第二条付款方式二、按揭货款1、乙方首次于2018年4月29日交付房款232863元，其余房款53万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2019年12月31日将符合合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方、地方及相关政府部门等原因可据实予以延期，并及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四条违约责任及负责事由二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处由杜子安签字并按有指印。上述协议签订当日，浩正方信房地产公司为杜子安开具收据一张，载明收到杜子安渼林湾19Ａ-1601首付款232863元。庭审中，浩正方信房地产公司陈述涉案房屋已完工，二次结构保温已做好。涉案房屋2020年6月22日取得了土地所有权证，不用再补办其他手续，目前正在测绘，测绘完毕后将直接办理不动产权证。另查明，浩正方信房地产公司于2020年7月29日办理了冀（2020）保定市不动产权第××号不动产权证书（土地证）。本案审理过程中，浩正方信房地产公司未提交本案建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。浩正方信房地产公司提交的《保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号通知》未载明解决保定市主城区房地产开发遗留项目的具体名称。 一审法院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房购房合同》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，浩正方信房地产公司在审理中未提交本案涉及房产建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，其陈述“涉案房屋是属于保定市政府下发的保政办函（2020）13号文件中涉及的占压“五线”问题项目、该项目不用再补办包括房屋预售许可证明的其他手续、测绘完毕可以办理不动产权证书”均未提交其他证据予以证实，亦无证据证实本案涉及房屋属于《保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号通知》载明的解决保定市主城区房地产开发遗留项目。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《商品房购房合同》应认定为无效。 第三，浩正方信房地产公司未取得相关证明许可即与杜子安签订商品房买卖合同致该《商品房购房合同》无效，其在本案协议签订过程中存在过错。杜子安于2018年4月29日向浩正方信房地产公司支付首付款232863元，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在合同被确认无效后，浩正方信房地产公司应返还杜子安首付款232863元并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。浩正方信房地产公司应自2018年4月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以首付款232863元为计算基数计算至款项还清之日止。 综上所述，杜子安、浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》应认定为无效，浩正方信房地产公司应返还杜子安首付款232863元并赔偿其利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条之规定，判决：一、杜子安与河北浩正方信房地产开发集团有限公司2018年4月29日签订的《商品房购房合同》无效；二、河北浩正方信房地产开发集团有限公司返还杜子安购房款232863元及利息（以232863元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年4月29日起计算至款项还清之日止），于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回杜子安的其他诉讼请求。案件受理费2396元，由河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人浩正方信房地产公司未提交本案涉及房产建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，亦无证据证实本案涉及房屋属于《保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号通知》载明的解决保定市主城区房地产开发遗留项目，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人浩正方信房地产公司与被上诉人杜子安签订的《商品房购房合同》无效。上诉人浩正方信房地产公司在其开发的房产未取得相关许可证的情况下向被上诉人杜子安出售，在协议签订过程中存在过错，由于被上诉人杜子安已经向浩正方信房地产公司支付首付款，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人应返还被上诉人首付款并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审判决据此认定双方签订的《商品房购房合同》无效，判令上诉人返还被上诉人首付款并承担利息损失，并无不当。 综上所述，上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4792元，由上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓彦威 审判员  钱 娜 审判员  郑 东 二〇二〇年十二月十四日 书记员  林冠臣