湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初1704号原告（执行案外人）：杨远明，男，1958年12月3日出生，汉族，住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：周伟（特别授权代理），湖北水镜律师事务所律师。被告（申请执行人）：武汉弘鑫汇丰物资有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道**1-3厅特**。法定代表人：周小红，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟民、丁姣（特别授权代理）湖北泓峰律师事务所律师。被告（被执行人）：张巨进，男，1977年3月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被告：谢丽琴，女，1982年6月22日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告杨远明与被告武汉弘鑫汇丰物资有限公司（以下简称弘鑫公司）、张巨进、谢丽琴案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告杨远明及其委托诉讼代理人周伟，被告弘鑫公司的委托诉讼代理人钟民、丁姣到庭参加诉讼，被告张巨进、谢丽琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨远明向本院提出诉讼请求：1、判令不得强制执行预告登记在张巨进、谢丽琴名下位于湖北省谷城县××北辰大道××号光彩产业城41幢二单元2003公寓；2、确认其与张巨进、谢丽琴于2018年2月7日签订的房屋买卖合同有效，并判决张巨进、谢丽琴名下位于湖北省谷城县××北辰大道××号光彩产业城41幢二单元2003公寓归其所有；3、诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2018年2月7日，贵院经被告弘鑫公司诉前财产保全申请，作出(2018）鄂0102财保139号民事裁定书，裁定冻结张巨进银行存款40万元或查封、扣押相应价值的财产。2018年2月9日，该院对谷城县不动产登记中心作出(2018）鄂0102财保139号协助执行通知书，要求谷城县不动产登记中心协助查封张巨进名下位于湖北省谷城县××北辰大道××号光彩产业城41幢二单元2003公寓(以下简称案涉房屋)。查封期限三年，自2018年2月9日起至2021年2月8日止。2018年11月2日，该院对弘鑫公司与张巨进等买卖合同纠纷一案，作出(2018）鄂0102民初2177号民事判决，判决生效后，因义务人未履行生效法律文书确定的义务，权利人弘鑫公司申请强制执行，我对执行标的提出异议。该院审查后作出（2019）鄂0102执异449号执行裁定书，裁定驳回我的异议。我对该裁定不服，故诉至法院。我与张巨进、谢丽琴于2018年2月7日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。该合同中双方达成的以房抵债行为客观存在，且达成该合同时杨远明对张巨进借款债务履行期限己届满；房屋买卖合同发生在法院查封前，且我在法院查封前己合法占用该房屋；张巨进用以抵债的房屋价值合理，经清算双方的债务数额已确定；非因我的原因未能办理过户登记。贵院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定驳回我的异议，是对该规定精神实质的错误理解，故作出的处理结果与法相悖。该规定虽然界定案外的异议人应为不动产的买受人，且在同时具备该条所列的四种情形时，享有债权优先权或物权期待权，从而排除人民法院对执行标的的执行，但该规定并未排除以房抵债的买受人的债权优先权或物权期待权不受保护。由于立法的滞后，现行的法律法规并未对类似本案以房抵债买受人的债权优先权或物权期待权作出明确具体的规定，而司法解释对民事活动出现的纠纷也不可能作出包罗万象的规定，因此我认为以房抵债的买受人的债权优先权或物权期待权应当与非以房抵债的买受人的债权优先权或物权期待权一样受到人民法院的保护，从而使人民法院作出的处理结果不违背民商法的基本原则。被告弘鑫公司辩称，请求驳回杨远明的诉讼请求。涉案房屋于2014年12月23日办理了预购商品房预告登记，张巨进是涉案房屋的合法权利人，贵院2018年2月9日根据我公司申请依法查封了涉案房屋，对该房屋的查封具有法律依据；杨远明是以房抵债的受让人，抵债协议仅能产生债法上的效力，不能排除对涉案房屋的执行，且张巨进对以房抵债的协议存有异议。被告张巨进、谢丽琴未在法定期限内答辩，亦未向本院提交证据以供质证。经审理查明，张巨进、谷城飞特锻造有限公司（以下简称飞特公司）于2016年10月20日向杨远明借款300000元。因张巨进、飞特公司未及时清偿债务，杨远明与张巨进、谢丽琴于2018年2月7日签订《房屋买卖合同》，约定张巨进将涉案房屋以165840元出售给杨远明，从张巨进向杨远明2016年10月20日已借款中扣减房屋款，下余款项由张巨进偿还杨远明。涉案房屋于2014年12月23日预告登记在张巨进、谢丽琴名下，同年12月26日办理预购商品房抵押权预告登记。另查明，弘鑫公司因与飞特公司、张巨进买卖合同纠纷一案，其向本院申请诉前保全，本院于2018年2月7日作出（2018）鄂0102财保139号民事裁定书，裁定冻结张巨进银行存款400000元或查封、扣押相应价值财产，并作出查封张巨进名下涉案房屋的保全措施。后弘鑫公司向本院提起诉讼，本院于2018年11月2日作出（2018）鄂0102民初2177号民事判决书，判决飞特公司向弘鑫公司支付货款及资金占用损失，张巨进承担连带责任。该判决生效后，飞特公司、张巨进未履行判决义务，弘鑫公司向本院申请强制执行。执行程序中，杨远明对执行标的即涉案房屋提出执行异议，本院受理后，于2019年12月10日作出（2019）鄂0102执异449号执行裁定书，驳回杨远明的异议。故其提起本案诉讼，诉请如前。上述事实，有本院（2018）鄂0102财保139号民事裁定书、协助执行通知书、（2019）鄂0102执异449号执行裁定书、《房屋登记簿》《房屋买卖合同》《借条》及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系杨远明主张其对弘鑫公司申请执行的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。本案中，涉案房屋预告登记在张巨进、谢丽琴名下。因此，从物权公示的角度来看，张巨进、谢丽琴是涉案房屋的所有权人，即使杨远明实际占有使用涉案房屋，亦不能据此认定其取得涉案房屋所有权。另，案外人执行异议之诉的目的系通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。涉案《房屋买卖合同》的订立系基于杨远明和张巨进之间的借款抵债行为，该合同性质实质上是以房抵债协议，该协议的目的在于消灭杨远明对张巨进的部分债权而非单纯的房屋买卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所要保护的权益是买受人基于购买不动产的目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，而以房抵债协议以消灭当事人之间存在的金钱债务为目的，房屋的交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。本案中，涉案房屋并未转移登记至杨远明名下，在此情况下，如若认为杨远明可以排除张巨进的其他金钱债权人即弘鑫公司对涉案房屋的强制执行，则无异于杨远明通过以房抵债的方式获得了优先于其他普通金钱债权人的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以房抵债协议的签订就产生了优劣之分，破坏了债权平等受偿的原则。综上，杨远明对涉案房屋不享有所有权，也不享有能够排除执行的实体权益。杨远明还要求确认其与张巨进、谢丽琴于2018年2月7日签订的房屋买卖合同有效，该诉求不宜在案外人执行异议之诉中一并审理，本院不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告杨远明的全部诉讼请求。案件受理费3617元，由原告杨远明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘冰净二〇二〇年十二月一日书记员  邹艳伟