四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终1883号 上诉人（原审原告）：广安为民物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：周佳。 委托诉讼代理人：周贤军，男，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川馨思源物业管理有限公司，住所地四川省广安枣山物流商贸园区。 法定代表人：邓棱。 被上诉人（原审被告）：广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会，住所地四川省广安市广安区。 负责人：吴建川，主任。 上诉人广安为民物业管理有限公司（以下简称为民物业公司）因与被上诉人四川馨思源物业管理有限公司（以下简称馨思源物业公司）、广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会（以下简称在水一方第二届业委会）合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初3040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 为民物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持为民物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用等全部由馨思源物业公司、在水一方第二届业委会承担。事实和理由:1.一审判决认定为民物业公司与在水一方第一届业主委员会签订的《物业服务合同》在事实上无法继续履行，系错误认定。一审判决查明为民物业公司与在水一方第一届业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，为民物业公司的服务期限自2016年1月1日至2020年12月31日止，在水一方第二届业委会解除该《物业服务合同》的行为已被生效法律文书确认为无效。根据《物业管理条例》第三十四条的规定，为民物业公司的服务期限尚未到期，在水一方第二届业委会与馨思源物业公司签订的《物业服务合同》不仅违反了法律规定且侵害了为民物业公司的合法权益，应属无效。故为在水一方小区提供物业服务的企业应当为为民物业公司，而不应该是馨思源物业公司；2.为民物业公司具有相关资质，符合法定及约定的履约条件，在为民物业公司多次表示要继续履行《物业服务合同》的情况下，馨思源物业公司拒绝搬离，在水一方第二届业委会也置之不理，在水一方第二届业委会、馨思源物业公司的行为属恶意阻止，并非一审判决认定的事实上不能继续履行；3.为民物业公司的服务期限尚未到期，馨思源物业公司与在水一方第二届业委会之间的《物业服务合同》无效，馨思源物业公司径直入驻在水一方小区且拒绝搬离严重侵害了为民物业公司的合法权益，一审判决认定为民物业公司与馨思源物业公司没有合同关系，为民物业公司关于让馨思源物业公司搬离在水一方小区的诉讼请求没有事实和法律依据存在错误。 在水一方第二届业委会辩称，1.2019年11月3日为民物业公司已经停止对在水一方小区的物业服务，一审判决虽然认定合同有效，但为民物业公司至今仍未主动要求继续履行物业合同；2.为民物业公司已经撤离在水一方小区，在水一方小区不可能长期无物业管理，通过招标，长城物业公司、馨思源物业公司分别是中标的第一名、第二名，在水一方第二届业委会最开始与长城物业公司签订的《物业服务合同》，后长城物业公司撤离，在水一方第二届业委会又与中标的第二名馨思源物业公司签订的《物业服务合同》。 馨思源物业公司辩称，1.2020年6月16日，馨思源物业公司与在水一方第二届业委会签订的《物业服务合同》合法有效。馨思源物业公司作为中标的第二名，在长城物业公司撤场后，与在水一方第二届业委会协商签订物业服务合同；2.馨思源物业公司入驻后，曾多次遭到为民物业公司的骚扰及威胁，并使用不当手段导致馨思源物业公司服务困难；3.馨思源物业公司与为民物业公司没有权利和义务关系，请求驳回上诉。 为民物业公司向一审法院起诉请求：1.判令馨思源物业公司立即搬离广安区在水一方住宅小区；2.判令为民物业公司与在水一方第二届业委会继续履行双方签订的《物业管理合同》；3.诉讼费由馨思源物业公司、在水一方第二届业委会承担。 一审法院认定事实：2016年1月1日，为民物业公司与在水一方第一届业主委员会签订了《物业管理合同》，约定由为民物业公司向在水一方小区提供物业服务，期限5年，即自2016年1月1日起至2020年12月31日止。签订协议后，为民物业公司便入驻在水一方小区提供物业服务至2019年11月3日。 2018年10月27日，在水一方小区召开业主大会，成立第二届业主委员会。2019年7月4日，在水一方第二届业委会向为民物业公司发送了《广安区在水一方住宅小区第二届业主委员会关于解除的函告》、《解除在水一方住宅小区的通知》，称因为民物业公司存在严重违约等情形，通知为民物业公司于2019年7月10日解除其与在水一方第一届业主委员会签订的《物业管理合同》，并要求为民物业公司在收到通知之日起30日内撤出小区。为民物业公司收到通知后，即向人民法院提起诉讼，经（2019）川1602民初5428号、（2019）川16民终2146号民事判决确认：在水一方第二届业委会解除为民物业公司与广安区在水一方小区业主委员会于2016年1月1日签订的《物业管理合同》的行为无效。 2019年9月18日，在水一方第二届业委会与长城物业公司签订了《物业服务合同》，约定自2019年10月12日起至2022年2月12日期间由长城物业公司为在水一方住宅小区提供物业服务。2019年11月2日，长城物业公司入驻该小区进行物业服务至2020年6月16日。 2020年6月9日，在水一方第二届业委会与馨思源物业公司签订《物业服务合同》，馨思源物业公司于2020年6月16日进驻该小区进行物业服务至今。 一审法院认为，为民物业公司与在水一方第一届业主委员会于2016年1月1日签订的《物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在水一方第二届业委会，应承继上届业主委员会的权利及义务，该合同效力也应及于在水一方第二届业委会。虽然在水一方第二届业委会解除该《物业管理合同》的行为经生效判决确认为无效，但事实上为民物业公司已退出在水一方小区，且该小区现在由馨思源物业公司提供物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，在已有新的物业公司入驻提供物业服务的情形下，上述《物业管理合同》在事实上已无法继续履行。故对为民物业公司要求继续履行该《物业管理合同》的诉讼请求，不予支持。为民物业公司与馨思源物业公司之间没有发生合同关系，双方之间没有权利义务关系，对于为民物业公司要求馨思源物业公司搬离在水一方小区的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回为民物业公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由为民物业公司负担，向四川省广安市广安区人民法院交纳。 二审中，双方当事人未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审查明、认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉物业服务合同是否应当继续履行，馨思源物业公司是否应搬离小区。对此，本院评判如下： 虽然案涉《物业服务合同》有效，但物业服务合同具有特殊性，只有业主或业主委员会与物业服务企业融洽相处才具有合同继续履行的可能性，而为民物业公司已与业主委员会形成矛盾，现任业主委员会明确表示不愿意为民物业公司为小区继续提供物业服务，并已选聘其他物业服务企业进驻小区提供物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。物业服务合同的标的为物业服务，在业主委员会明确表示不愿意由为民物业公司继续提供物业服务的情形下，不适于强制履行。一审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款认定案涉物业服务和事实上无法继续履行系适用法律错误，但不支持为民物业公司要求继续履行合同，结果正确，本院予以维持。为民物业公司要求继续履行合同的理由不能成立，进而要求馨思源物业公司搬离小区的请求相应亦不能成立。故对为民物业公司的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，为民物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审适用法律有误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由广安为民物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 敏 审 判 员  陈 萱 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年十二月十日 法官助理  刘延娟 书 记 员  王 茜