辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2446号上诉人（原审原告、反诉被告）：高某，女，1983年10月1日出生，汉族，住抚顺市新抚区。上诉人（原审被告、反诉原告）：马某某，女，1974年9月21日出生，汉族，住抚顺市望花区。上诉人高某因与上诉人马某某租赁合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1340号民事判决向本院提起上诉，本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。高某上诉请求：1、撤销原判第二项；2、改判马某某拖欠的房屋租金6万元，押金不予返还；3、请求贵院要求马某某维修和赔付房屋内损坏的设施；4、一、二审诉讼费用由马某某承担。事实及理由：原审法院查明事实不清，判决错误。高某与马某某于2020年2月催缴下半年房租时，马某某一直以各种理由推脱，不但不交房租，还继续使用涉案房屋做活动宣传，原审时已经向法院提交了证据。马某某经营期间，房屋设施有损坏，高某多次要求维修，马某某的朋友沙某某也同意维修，还说给换新的，有微信聊天证据。疫情不适用于本案，双方签订的为固定期限租赁合同，应当按照合同约定支付租金，疫情也影响高某，房租租金是高某唯一生活来源，高某爱人患有心脏病无能力打工挣钱，孩子现在15个月由高某一个人带，每月还要还房屋贷款，由于爱人身体突然不佳才将刚装修好的门市租给马某某，高某又另租房子，生活压力很大。马某某辩称，高某陈述的我不清楚，后期也不是我使用的后期使用人是谁高某自己清楚。马某某上诉请求：1、撤销原判第二项；2、改判马某某给付拖欠的房租租金1万元或发回重审；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审查明事实不清，判决错误。马某某与高某于2020年2月催缴下半年房租时，马某某明确表示不再租赁，经营的美容院已经交由案外人沙某某接手经营，且高某一直知道美容院是马某某与案外人沙某某、刘某合伙经营。马某某于2019年11月撤出经营，高某也清楚。原审时马某某要求追加被告符合《民事诉讼法》相关法律规定，原审法院没有追加。原审法院认定高某租金6万元诉讼请求具有合理性的认定属认定错误有违公平原则，应按照房屋租赁的市场交易习惯，一般解除租赁的，出租人提前解除的给付承租人搬家费、退还还没到期的租赁费、押金、多返还1个月房租，承租人提前解除的，押金不返还扣一个月租金，剩余租金返还。高某辩称，马某某上诉状中最后一句，如果承租人提前解除合同押金不返还，而且要多扣除一个月租金，现在马某某已经违约，押金不能返还。马某某还欠我半年租金。高某向一审法院起诉请求：1．要求马某某给付拖欠高某半年的房屋租金60000元；2．要求马某某支付在承租期间的水费405.9元和电费6548.8元（2019年8月18日至2020年7月31日），合计6954.7元；3．本案诉讼费由马某某承担。马某某向本院提出反诉请求：1．判令高某返还房屋押金10000元；2．由高某承担反诉费。一审法院认定事实：坐落抚顺市新抚区号门市（建筑面积135.67平方米，证号：辽（2018）抚顺市不动产权第0048950号）系高某所有。2019年8月5日，高某与马某某签订房屋租赁协议，约定：甲方高某，乙方马某某；甲方自愿将坐落于抚顺市新抚浑河南路中段54-5号楼28号门市建筑面积135.67平方米租给乙方，为了保证双方的权利义务，双方经协商达成如下协议：一、双方约定租期为三年，2019年9月2日至2022年9月2日；二、租金为每年12万元，第一年为半年一交，从第二年开始是一年一交（租金交付时间为乙方使用时，提前一个月交纳）；三、乙方向甲方交纳房屋押金10000元，（甲方将其屋内的物品交由乙方使用双方附清单明细一份）待乙方租期到期后，甲方验收物品后将该笔款项予以返还。四、双方权利义务，1、甲方保证该房屋的合法性，2、甲方负责该出租房屋的暖气费、物业费，3、在乙方租赁期间，甲方配合乙方办理相关手续，4、乙方在租赁期间不得转租他人使用，5、乙方租赁期间发生的一切水、电等债务及一切责任均由乙方负责处理解决，6、乙方在租赁期间不得做违法乱纪，偷税漏税，等一切违法事情，7、乙方在租赁期间不得将租赁房屋进行担保、抵押等保证责任，8、乙方如在未到期时想提起终止协议，必须提起一个月与甲方进行协商，待得到甲方同意后方可解除；五、违约责任甲方必须遵守该协议中的第四项1、2、3，乙方可以1、随时终止该协议，其发生的费用及损失由甲方承担；2、乙方如不遵守该协议中的第二项、第四项4、5、6、7，甲方可以随时终止该协议，其发生的一切损失由乙方承担。六、如遇不可抗力该协议自动解除；七、该协议双方签订后，乙方无权予以撤销。本协议如有未尽事宜双方可签订补充协议，补充协议与该协议具有同等法律效力。高某与马某某均在该协议上签名并按手印。签订合同当天，马某某支付高某房屋租金6万元及押金1万元。高某于2019年8月18日将门市房交由马某某使用。马某某主张，其租赁门市房从事美容院，系马某某与沙某某、刘某某合伙经营，其作为代表与高某签订的房屋租赁协议。马某某主张2019年10月1日之后，马某某与美容院的其他合伙人曾与高某协商解除房屋租赁合同，高某同意，但不同意退还已经收取的租金，对此高某予以否认，表示签订合同时，明确在合同写明马某某无权撤销房屋租赁协议。2019年11月19日，经美容院合伙人商议，将美容院交由合伙人沙某某经营，其余合伙人不参与经营，不承担房屋租金。高某主张因马某某未能按时支付下一期租金（2020年3月2日-2020年9月2日，租金6万元），其曾于2020年2月2日、2020年2月6日分别通过微信方式进行向马某某催要下一期租金，但马某某均拒绝交纳。马某某表示其已经于2020年2月2日告知马某某不交纳下一期的租金，并告知美容院已经由沙某某接手经营，告知高某与沙某某协商后续事宜，要求解除与高某的房屋租赁协议。对此高某表示其2020年2月6日已明确表示其不同意解除房屋租赁协议，要求继续履行房屋租赁协议。马某某主张已于2020年3月2日腾空门市房，并要求高某接收房屋，对此高某表示不同意解除合同。高某提供电表清单，证明马某某应负担2019年8月18日至2020年7月31日期间电费金额为7548.8元，扣除马某某已经支付的1000元，尚欠高某电费6548.8元。高某主张马某某应承担自2019年8月18日至2020年8月4日的水费共计405.9元。马某某主张双方已于2020年3月2日解除房屋租赁协议，对此高某予以否认，不同意解除房屋租赁协议，要求继续履行房屋租赁协议。一审法院认为，高某、马某某签订的房屋租赁协议符合法律规定，该协议合法有效，高某、马某某均应按照协议约定履行租赁协议。因房屋租赁协议已明确约定，马某某如未到期时向提起终止协议，必须提前一个月与高某进行协商，待得到高某同意后方可解除，在马某某未能提交证据证明高某已同意解除房屋租赁协议的情况下，马某某应按协议约定提前一个月交纳下一期（2020年3月2日至2020年9月2日）租金6万元。2020年1月末，突如其来的新冠疫情让各行各业的合同履行不可避免受到一定影响，高某作为门市房屋的出租人，马某某作为门市房屋承租人，应秉承谋求共同发展的态度，按照公平和诚实信用原则，加强沟通协商，互解互谅解决纠纷，共渡难关。高某应考虑马某某的可持续发展，一味要求马某某按照原租赁协议履约，会抑制租户的发展，损害自身的长期利益，马某某也应遵循相互尊重，协商一致的原则，不能擅自停业逃租，应与高某积极沟通以寻求更为妥善的救济方式。马某某未能在2020年2月2日前向高某支付下期租金，已构成违约，在高某拒绝解除房屋租赁的情况下，马某某擅自搬离租赁房屋，并不构成解除房屋租赁协议的法定情形，造成的损失应由马某某自行承担，故马某某主张房屋租赁协议于2020年2月2日予以解除的抗辩意见，该院不予采信，马某某仍应按照协议约定支付租金。经该院释明，高某表示不同意解除房屋租赁协议，但马某某已从租赁房屋搬出，现租赁房屋处于闲置状态，马某某以自己的行为明确表示不同意继续履行房屋租赁协议，为避免双方损失进一步扩大，该院认定房屋租赁协议于2020年9月2日予以解除。高某主张2020年3月2日至2020年9月2日期间的租金6万元的诉讼请求具有合理性，但考虑到疫情确对马某某经营造成影响，依据公平和诚实信用原则，高某应对此期间马某某租金进行减免，该院酌定马某某免交2个月租金，即马某某应给付高某4万元租金。房屋租赁合同具有相对性，马某某抗辩美容院已由他人经营不构成拒付租金的理由，故对此抗辩意见该院不予采信。马某某使用租赁房屋期间的水费405.9元、电费6548.8元，合计6954.7元应由马某某负担，随房屋租金一并给付高某。对于马某某提出的要求高某返还押金1万元，因马某某拖欠高某房屋租金，故房屋租赁协议解除后，押金1万元可以冲抵马某某的房屋租金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、高某与马某某签订的房屋租赁协议合法有效，于2020年9月2日解除；二、马某某于本判决生效之日起十日内给付高某拖欠的房屋租金4万元，扣除押金1万元，尚需给付3万元；三、马某某于本判决生效之日起十日内给付高某水费和电费合计6954.7元；四、驳回高某、马某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，减半收取650元，反诉案件受理费25元，均由马某某负担。本院二审期间，上诉人高某提供电费票据二张，证明马某某在2020年3月仍在使用房屋。马某某质证意见：不是我在使用，是后期沙某某在使用。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，上诉人高某与上诉人马某某签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效,双方均应按照协议的约定行使权利,履行义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。马某某在一、二审期间均未能提供充足有效的证据证明高某已同意解除房屋租赁协议。房屋租赁合同具有相对性，马某某作为门市房屋承租人，负有按照合同约定按时给付房屋租金的义务，其上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。原判综合考虑2020年初“新冠”疫情的影响,酌定马某某免交2个月租金,符合《合同法》的公平原则，本院予以维持。高某一审诉讼请求并没有要求马某某维修和赔付房屋内损坏的设施，对该部分损失高某也未提交证据,属二审新增加的独立的诉讼请求。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条的规定:“在第二审程序中,原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的,第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解,调解不成的,告知当事人另行起诉。”现高某与马某某就此问题无法达成一致意见,本院不作审理,可由高某另行起诉。综上所述，上诉人高某、上诉人马某某的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人高某负担1300元，由上诉人马某某负担800元。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 梁馨月审判员 黄 霞二〇二〇年十二月十四日书记员 张丽娟