湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0406民初1359号 原告：中国银行股份有限公司衡阳分行，住所地湖南省衡阳市雁峰区先锋路**。 负责人：陈晖，该分行行长。 委托诉讼代理人：朱珊，湖南居安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈阳。 被告：龙赞梅，女，1985年10月14日出生，汉族，住湖南省新邵县。 被告：衡阳市中泰银联房地产有限公司，，住所地湖南省衡阳市蒸湘区红湘南路**中泰峰境小区会所** 法定代表人：左华新。 原告中国银行股份有限公司衡阳分行(以下简称中国银行衡阳分行)诉被告龙赞梅、衡阳市中泰银联房地产有限公司（以下简称中泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行衡阳分行的委托诉讼代理人朱珊、陈阳到庭参加诉讼，被告龙赞梅、中泰房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行衡阳分行向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除中国银行衡阳分行与龙赞梅签订的《个人一手住房贷款合同》；2.判令龙赞梅偿还中国银行衡阳分行贷款本息合计185288.46元（截至2020年5月12日，其中贷款本金184526.59元、利息753.48元、罚息4.33元、复利4.06元），并继续承担自2020年5月13日至借款清偿之日止的逾期利息（按年利率7.35%计算）；3.判令中国银行衡阳分行对抵押物享有优先受偿权；4.判令中泰房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5.判令龙赞梅、中泰房地产公司向中国银行衡阳分行支付律师代理费10000元及本案诉讼费用。 被告龙赞梅、中泰房地产公司未作答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据在案证据及当事人及其委托诉讼代理人的陈述，本院依据证据规则及举证责任分配原则确认以下事实：2013年4月12日，龙赞梅向中国银行股份有限公司衡阳市华新支行（以下简称中国银行华新支行）申请个人住房按揭贷款，并与中国银行华新支行签订了《个人一手住房贷款合同》。该合同约定：贷款金额为234000元；贷款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人支付其购买坐落于衡阳市蒸湘区××路××号××栋××室房屋的购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款基准利率计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；贷款按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款偿还方式为按月等额本息还款；借款人以其所购房屋向贷款人提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、实现债权的费用、因借款人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用；抵押物为龙赞梅购买的位于衡阳市蒸湘区××路××号××栋××室房屋。因该房屋未办理房屋所有权证，双方在衡阳市房××商品房抵押预告登记；借款人未按期归还贷款本息时，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失等。2013年7月30日，中泰房地产公司向中国银行衡阳分行出具保证函，内容为：中泰房地产公司愿意为龙赞梅向中国银行华新支行贷款234000元提供连带保证责任，保证范围为借款本金以及利息、罚息和实现债权的费用，一旦抵押借款人提用了房产按揭贷款合同项下的款项，中泰房地产公司即按保证函规定的保证范围承担连带保证责任；本保证函为中泰房地产公司自愿签署的一份独立的不可撤销的法律文件，中泰房地产公司担保责任不以任何已经或将要设定的其他担保方式为前提或取代，也不受借款人与第三者签订的任何协议、合同等文件的影响。2013年7月31日，中国银行华新支行依约将贷款付至龙赞梅指定账户，龙赞梅向中国银行华新支行出具了借款借据。借款后，龙赞梅偿还了部分本息，自2020年4月起，龙赞梅未按约偿还贷款本息，截至2020年5月12日，尚欠中国银行衡阳分行借款本金184526.59元、利息753.48元、罚息4.33元、复利4.06元，合计185288.46元。为实现债权，中国银行衡阳分行支付了律师代理费10000元。 再查明，中国银行衡阳华新支行隶属于中国银行衡阳分行。 本院认为，中国银行衡阳华新支行隶属于中国银行衡阳分行，系其分支机构，故中国银行衡阳分行作为诉讼主体参与诉讼符合法律规定。中国银行华新支行与龙赞梅签订的《个人一手住房贷款合同》系建立在双方自主自愿、协商一致的基础之上，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。中国银行华新支行依约履行了支付借款的义务，龙赞梅在借款后未依约按期偿还借款本息，已经构成违约，中国银行衡阳分行有权根据合同约定解除合同，并宣布借款全部提前到期，龙赞梅应承担提前偿还全部借款本息的民事责任。故对中国银行衡阳分行要求解除与龙赞梅签订的《个人一手住房贷款合同》，并由龙赞梅偿还其借款本息的诉请，本院予以支持；逾期利息应按《个人住房贷款合同》约定的浮动借款利率基础上加收50%计算；因中国银行华新支行与龙赞梅就提供抵押的预购商品房所办理的抵押预告登记，所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，中国银行衡阳分行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对房屋办理抵押权登记的请求权，可对抗他人对该房屋的处分，但并非对抵押房屋享有现实抵押权。故对中国银行衡阳分行主张对抵押物享有优先受偿权的请求，本院不予支持；对中国银行衡阳分行要求龙赞梅承担律师代理费10000元的诉请，因该费用属于龙赞梅违约给中国银行衡阳分行造成的损失之一，双方亦在合同中对该费用的承担进行了约定，且该费用的收取未违反法律规定，本院予以支持；龙赞梅未按约还款，中泰房地产公司作为其贷款的连带责任保证人，依法应对本案债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除中国银行股份有限公司衡阳市华新支行与被告龙赞梅签订的《个人一手住房贷款合同》； 二、被告龙赞梅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司衡阳分行借贷款本金184526.59元、利息753.48元、罚息4.33元、复利4.06元（截至2020年5月12日），合计185288.46元，并按年利率7.35%支付自2020年5月13日起至贷款清偿之日止的逾期利息； 三、被告龙赞梅于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司衡阳分行的律师代理费损失10000元； 四、被告衡阳市中泰银联房地产开发有限公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国银行股份有限公司衡阳分行其他诉讼请求。 如果被告龙赞梅、衡阳市中泰银联房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4206元，减半收取2103元，由被告龙赞梅、衡阳市中泰银联房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  罗 诚 二〇二〇年十二月二日 法官助理黄学锋 代理书记员  钟嘉祺                            责任校对人：黄 学 锋                注：本案适用法律条款见附页 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。