贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终2142号上诉人（一审原告）：铜仁市天祥物业服务有限公司。住所地贵州省铜仁市碧江区百花大道**。法定代表人：欧超维，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨畅，贵州锦江河律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨红波，贵州锦江河律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州大龙扶贫开发投资有限责任公司。，，住所地贵州省铜仁市大龙经济开发区龙晟财富中心**法定代表人：罗肖，董事长。委托诉讼代理人：张博文，贵州巨合律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅冰冰，贵州巨合律师事务所实习律师。上诉人铜仁市天祥物业服务有限公司（以下简称天祥物业公司）因与被上诉人贵州大龙扶贫开发投资有限责任公司（以下简称大龙扶投公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省玉屏侗族自治县人民法院(2020)黔0622民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天祥物业公司上诉请求：1、支持上诉人的诉请即增加的物业费857，324.816元，撤销原审判决并依法改判；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1、原审判决认定事实不清。合同中约定的“实际交房面积”不是指交付移民的住房面积。合同第1条已约定142280平方米指的就是建筑面积，另上诉人一直也认为正确的理解是被上诉人实际交付给上诉人的实际面积，且指的是建筑面积。2.原审判决认定“大龙扶投公司未将上述项目内容交付天祥物业公司管理”，这一认定不符合客观事实。一审中，上诉人依法向原审法院申请三人（保安、保洁）出庭作证，三人证实服务的内容和范围，但却被原审法院无故拒绝。另外上诉人又提供了接警单，以证明对地下车库进行了管理，但也被原审法院认定为达不到原告的证明目的。原审法院违反法定程序，有意阻扰上诉人举证。3.即便是按照被上诉人所称“交房面积”是指向移民交付的面积，也存在合同确定的面积与事实上移民交付145364.02平方米的面积数字不符。2、原审判决适用法律不当。首先，被上诉人提交了《关于大龙开发区马面坡安置点异地扶贫搬迁工程实施方案（代可行性研究报告）的批复》，该批复中有“新建房屋1734套，总建筑面积214409.50平方米”的内容。而合同中约定的142280平方米与此有着极大的差距，显然合同约定有误。其次，被上诉人提交了贵州大龙经济开发区生态移民服务中心制作的《异地扶贫搬迁安置房移交（钥匙）清单》。此清单证实截止到2019年9月30日交付移民住房面积145364.02平方米，该面积也与合同面积不符。第三，被上诉人在庭审中又否定了上述文件的内容以及合同的约定，表示应以实测面积作为双方核算物业服务费的标准。对此，上诉人认为被上诉人所举证据对自己不利时，应视为自认。因而可以采用最接近上诉人请求的面积即214409.50平方米以确定物业服务的面积。一审中，上诉人提交的证据足以证实诉请，且达到了高度的盖然性，依法应当支持。大龙扶投公司辩称，一审判决认定事实清楚，一审判决适用法律正确，判决公正。请二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。上诉人与答辩人签订的合同约定了建筑面积为142280平方米，该约定的面积专指新安置住宅建筑面积，并不包括后续建设的车库、活动中心、社区服务及医疗服务建筑等附属设施的面积。同时因为是前期物业服务合同，在签订该合同时，一切都在建设当中，因此，双方约定以交付使用房屋面积计算物业管理费。说明双方在签订合同时，对计算物业管理费的方式进行了明确约定。通过对上诉人的工人进行调查，工人们明确表示上诉人并未安排专人对小区的附属设施进行管理。上诉人计算物业管理费参照的面积，系大龙开发区主管部门面向社会招投标的面积，而不是双方在合同中约定结算物业管理费的面积参数。且招投标面积包含了住房面积、商业面积、、地下车库面积公共服务面积，而上诉人与答辩人的合同中只约定为多层面积。原告天祥物业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付物业管理服务费1，607，866.47元（其中拖欠的物业费为750，541.63元，增加的物业费为857，324.816元）；2.判令被告支付逾期付款违约金160，786.64元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月27日，大龙扶投公司作为甲方与天祥物业公司作为乙方签订《2017年易地扶贫搬迁工程马面坡安置点前期物业服务合同》，将龙江新区一期前期物业服务项目发包给天祥物业公司。合同约定：物业类型为多层住宅，建筑面积为142280平方米；合同期限：2018年5月28日至2018年11月27日；物业管理服务费：甲方以协商价0.38元/平方米/月，按实际交房面积及实际交房天数计算物业管理费用，并按季度支付；甲方不按期支付相关费用，乙方有权要求甲方支付，并要求甲方支付应付款额10%的违约金，造成经济损失的，甲方应给予经济赔偿；合同还对相关事项进行了约定。合同签订后，天祥物业公司即进场提供物业服务，2020年3月31日退场，天祥物业公司共提供物业服务22个月零4天。贵州大龙经济开发区生态移民服务中心分批向德江、石阡工作组交付移民住房，截止到2019年9月30日交付移民住房面积145364.02平方米。合同履行过程，马面安置点在2019年后逐步完善社区服务中心、、地下车库乡愁馆、卫生服务中心、人防工程、商业门面、配套的基础设施及绿化等项目，大龙扶投公司未将上述项目内容交付天祥物业公司管理。合同到期后，天祥物业公司未与大龙扶投公司续签合同。2019年12月23日，铜仁市公共资源交易中心将贵州大龙经济开发区移民安置物业管理服务采购项目（含马面安置点）向社会发布招标文件、采购公告，在招标文件第四章采购人需求中载明大龙经济开发区马面安置点物业服务项目：项目总建筑面积244213.04平方米，其中：住房149188.26平方米，商业38959.5平方米，，地下车库存量363979平方米，公共服务2425.44平方米。该项目被其他公司中标。截止原告起诉之日，双方未进行书面结算。在庭审中认可按合同载明的建筑面积142，280平方米计算，大龙扶投公司已向天祥物业公司支付了物业费446，128元，现尚欠物业费750，541.63元。一审法院认为，天祥物业公司、大龙扶投公司签订《2017年易地扶贫搬迁工程马面坡安置点前期物业服务合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容合法有效。天祥物业公司已按合同履行了服务义务，大龙扶投公司应按合同支付物业服务费用。扣减已支付的物业服务费446，128元，大龙扶投公司还应向天祥物业公司支付物业服务费750，541.63元。被告不按期支付原告物业服务费的行为，违反了合同约定，构成违约。根据《2017年易地扶贫搬迁工程马面坡安置点前期物业服务合同》第七章第三项“甲方不按期支付相关费用，乙方有权要求甲方支付，并要求甲方支付应付款额10%的违约金，造成经济损失的，甲方应给予经济赔偿”约定，大龙扶投公司还应承担天祥物业公司违约金75，054.163元。铜仁市公共资源交易中心发布的招标文件、采购公告中，载明大龙经济开发区马面安置点项目总建筑面积244213.04平方米，包含了住房面积149188.26平方米，商业面积38959.5平方米，，地下车库存量面积363979平方米，公共服务面积2425.44平方米。而《2017年易地扶贫搬迁工程马面坡安置点前期物业服务合同》中约定的物业服务范围仅为多层住宅，建筑面积142280平方米。《2017年易地扶贫搬迁工程马面坡安置点前期物业服务合同》的服务范围只是招标公告载明服务范围的一部分。原告以招标公告中大龙经济开发区马面安置点项目总建筑面积为其实际服务范围，超出了《2017年易地扶贫搬迁工程马面坡安置点前期物业服务合同》约定面积101933.04平方米，被告还应向原告支付相应的物业服务费857，324.816元，缺乏事实依据。被告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告贵州大龙扶贫开发投资有限责任公司于判决生效后三十日内支付原告铜仁市天祥物业服务有限公司物业服务费750，541.63元，并承担违约金75，054.16元；二、驳回原告铜仁市天祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20，718元，原告铜仁市天祥物业服务有限公司负担8，662.05元，被告贵州大龙扶贫开发投资有限责任公司负担12，055.95元。二审中，上诉人天祥物业公司提交了铜仁市自然资源局大龙经济开发区分局出具的《查询函》，内容为：经查询大龙扶投公司龙江一期建设项目用地面积180215平方米，建设规模244213.04平方米。拟证明，上诉人提供物业服务的面积是244213.04平方米，物业管理费应按该面积计算。被上诉人大龙扶投公司质证认为，对该证据的三性无异议，但达不到上诉人的证明目的。根据双方签订的合同，是按实际交房面积计算，且住房面积与当时合同约定面积大致一致。本院审查对该证据的真实性予以认定，但对上诉人的证明目的不予采信。被上诉人大龙扶投公司提交了保利新联爆破工程集团有限公司大龙经济开发区马面坡异地扶贫安置房（高铁安置点）建设项目部出具的《关于大龙经济开发区马面坡异地扶贫安置房（高铁安置点）建设项目附属设施交付使用情况说明》，拟证实案涉小区除了住宅之外，其他设施暂未投入使用的事实。天祥物业公司质证认为，该证据与本案无关联。本院审查认为，该书证形式、内容均符合证据三性，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。二审另查明，2018年5月27日，大龙扶投公司作为甲方与天祥物业公司作为乙方签订的《2017年易地扶贫搬迁工程马面坡安置点前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定，建筑面积为142280平方米；合同期限：2018年5月28日至2018年11月27日；第五条，物业管理服务费：1、甲方以协商价0.38元/平方米/月标准按实际交房面积及实际交房天数计算物业管理费用，并按季度支付；每季度物管费计算方式》每季度物管费=0.38元/平方米/月x面积x实际交付天数。4、如果甲方增加合同约定以外的项目和工作量，因另行支付相应费用。6、甲方委托范围有变更，由双方协商解决。第六条、合同解除和终止的约定。1、合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前一个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前一个月书面通知甲方。2、本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。第七条、违约责任，3、甲方违反合同第五条的约定，不按期支付相关费用，乙方有权要求甲方支付，并要求甲方支付应付款额10%的违约金，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。2018年5、6、7月，马面坡安置点共向石阡、德江异地移民搬迁户移交钥匙1476套、总住宅面积145364.02平方米。一审庭审中，被上诉人认可物业管理费按照该实际交房面积计算，并称双方签订合同时约定的面积是按7114人，人均20平方米的面积估算。铜仁市发展和改革委员会、铜仁市水库和生态移民局在2017年6月5日联合下发《关于大龙开发区马面坡安置点异地扶贫搬迁工程实施方案（代可行性研究报告）的批复》（以下简称《批复》，同意“新建房屋1734套，总建筑面积214409.50平方米（其中新建安置住宅建筑面积148800平方米”等内容）。大龙经济开发区马面坡异地扶贫安置房建设项目移民搬迁住宅已完工并已经交付给大龙扶投公司，其他附属设施还在建设与完善中，尚未正式移交大龙扶投公司。截止目前，一直由保利新联爆破工程集团有限公司项目部进行正常管理。其余事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：物业管理费是按照合同约定的住宅面积还是按照该新区全部建筑面积计算,一审判决是否正确。天祥物业公司上诉提出，按照被上诉人所称“交房面积”是指向移民交付的面积，存在合同确定的面积与事实上移民交付145364.02平方米的面积数字不符，应当按照214409.50平方米确定物业服务的面积的上诉请求，经查，上诉人大龙扶投公司与被上诉人天祥物业公司签订的《前期物业合同》约定“甲方以协商价0.38元/平方米/月标准按实际交房面积及实际交房天数计算物业管理费用”，《前期物业合同》约定物业服务范围是多层住宅，并未包括后续建设的车库、活动中心、社区服务及医疗服务建筑等附属设施的面积，该约定明确具体。由于马面坡安置点是逐步完善附属设施项目，上诉人与被上诉人在之后也未签订补充合同或变更合同明确将后续完成的工程项目委托给上诉人进行物业管理。被上诉人大龙扶投公司二审提交的书证，也证实案涉项目建设施工单位只向大龙扶投公司移交了住宅房、其余附属设施还未移交的事实。上诉人以铜仁市发展和改革委员会、铜仁市水库和生态移民局联合下发的《批复》及二审提交的书证，主张其提供物业服务的范围为214409.50平方米，无事实依据，本院不予支持。但一审法院按照合同载明的建筑面积142280平方米计算不符合合同约定，二审予以纠正。合同约定按实际交房面积及实际交房天数计算物业服务费用，且被上诉人在一审庭审中认可物业服务费按照实际交房面积计算，大龙扶投公司提供的《异地扶贫搬迁安置房移交（钥匙）清单》，证实已移交总住宅面积145364.02平方米，故应当按照实际交房面积145364.02平方米计算物业服务费。一审中，双方均认可上诉人共提供物业服务22个月零4天，物业服务费应为1，222，608.32元，扣除被上诉人已支付的446，128元，被上诉人还欠上诉人物业服务费776，480.32元。按照合同约定的违约金10%计算，被上诉人应当承担违约金77，648.032元。一审计算标准错误，导致判决结果错误，二审予以改判。综上所述，一审判决计算面积错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省玉屏侗族自治县人民法院(2020)黔0622民初372号民事判决；二、由贵州大龙扶贫开发投资有限责任公司于本判决生效后三十日内支付铜仁市天祥物业服务有限公司物业服务费776，480.32元、违约金77，648.032元；三、驳回铜仁市天祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20，718元，由铜仁市天祥物业服务有限公司负担8，662.05元，贵州大龙扶贫开发投资有限责任公司负担12，055.95元。二审案件受理费20，718元，由铜仁市天祥物业服务有限公司负担12，000元；贵州大龙扶贫开发投资有限责任公司负担8，718元。本判决为终审判决。审  判  长  张红芳审  判  员  张金勇审  判  员  芦化莉二〇二〇年十二月十五日法官助理高艳（代）书记员  高 艳