广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5528号上诉人（原审原告）：蔡晓恩，女，1987年10月1日出生，汉族，住广东省中山市东区*************。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尧鑫，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区*******豪逸华庭三期B型一层8卡，统一社会信用代码914***********518U。法定代表人：甘伟耀，该公司董事、总经理。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹和平，广东登都律师事务所律师。上诉人蔡晓恩因与被上诉人中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初2521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。蔡晓恩上诉请求：一、撤销一审判决；二、恒茂公司向蔡晓恩支付逾期办证违约金(计算方式：以购房款581718元为基数按每日万分之一从2018年8月14日起计算至恒茂公司履行办理不动产登记需要由其提供资料交到产权登记机关备案之日止，暂计算至2020年6月18日为38567.9元)。事实与理由：一、《商品房买卖合同》第十四条约定的“商品房交付使用后的”，此处“交付”的理解应为实际交付之日，而非恒茂公司理解的取得竣工验收备案登记证之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售合同的一般交易习惯。二、实际交付之日按通常理解应为签收住宅钥匙和实际办理收楼手续之日，即收楼手续书、资料领取签收和住宅钥匙签收所显示的时间2015年9月28日。三、双方在2015年9月28日签订的协议书约定“恒茂公司自2015年6月1日起向蔡晓恩支付逾期交楼违约金至恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日止”只是双方对逾期交房违约责任的约定，双方并未约定因此顺延办证期限，恒茂公司承担逾期交房违约责任并不影响实际交付时间的认定和办证期限的起算。四、双方约定的“商品房交付后720个工作日内”的条款属于恒茂公司制定的格式条款，蔡晓恩将交付之日理解为业主实际接收商品房之日，而恒茂公司将交付之日理解为实际交付符合合同约定条件的商品房之日。根据我国合同法第四十一条规定“对格式条款有两种解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，故本案应当以蔡晓恩实际接收商品房时间(2015年9月28日)作为交付之日，一审法院认定交付之日为取得竣工验收备案登记证的2019年2月1日是法律适用错误。五、涉案商品房的实际收楼时间为2015年9月28日，办证期限依法应当为2015年9月28日起计算720个工作日止(即2018年8月13日届满)，蔡晓恩从届满的次日(2018年8月14日)起算逾期办证违约金符合合同约定。一审法院以2019年2月1日取得竣工验收备案之日起计算720个工作日来认定办证期限明显与事实不符。本案争议焦点应为720个工作日的办证期限的起算点。合同第八条明确约定是商品房交付后的720个工作日，并未约定是取得备案登记证后的720个工作日，因此一审判决不符合双方约定，违背意思自治原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不正确，请求法院依法撤销原判，改判支持蔡晓恩请求。恒茂公司辩称：1.2015年9月28日，在涉案商品房不具备合同约定的交付条件的情况下，双方签订的协议书，约定恒茂公司向蔡晓恩支付逾期交楼违约金至取得竣工验收备案登记证之日。易言之，双方已通过协议书明确涉案商品房于恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日方才具备买卖合同约定的交付条件。恒茂公司于2019年2月1日取得竣工验收备案登记证，此时恒茂公司才实际向蔡晓恩交付符合合同约定的商品房。一审法院以该时间作为恒茂公司办理不动产权证的时间起算点，进而得出恒茂公司未逾期办证的结论是正确的。2.对方主张的实际交付是客观事实，一审法院认定的实际交付是根据双方签订的商品房买卖合同以及协议书约定等客观事实的基础上所作出的法律价值上的评价，对方偷换两者概念，违背商品房买卖合同及协议书的约定，故意将实际交付之日理解为涉案商品房办理实际收楼之日。3.涉案商品房的交付条件在商品房买卖合同中已明确约定，并不存在对方所称的多种解释的情形，也不符合我国合同法第四十一条的约定。4.协议书与办证期限的起点均源于恒茂公司逾期交楼的同一法律事实，与恒茂公司是否承担逾期办证违约责任密切联系，法院应进行综合考量。如以蔡晓恩办理收楼手续之日作为办证期限的起点，则蔡晓恩因恒茂公司逾期交楼的同一违约事实而重复获利，造成双方权利义务失衡，严重侵犯恒茂公司的合法权益。蔡晓恩于2020年1月17日向一审法院起诉请求：恒茂公司向蔡晓恩支付逾期办理不动产证书违约金（以购房款581718元为基数，按每日万分之一计算，从2018年4月19日起计算至恒茂公司持办理权属登记资料到产权登记机关备案之日止，暂计算至2019年11月19日为32634.3元）。一审庭审中，蔡晓恩变更诉讼请求为：恒茂公司向蔡晓恩支付逾期办证违约金（计算方法：以购房款581718元为基数按每日万分之一从2018年8月14日起计算至恒茂公司履行办理不动产登记需要由其提供资料交到产权登记机关备案之日止，暂计至2020年6月10日为38567.9元）。一审法院认定事实：1.2013年9月11日，蔡晓恩（买受人）与恒茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市石岐区*******************，建筑面积82.87平方米；总价款为581718元,于2013年9月11日以现金方式支付301718元，于2013年11月11日以商业贷款方式支付280000元；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金，但该违约金以已付房价款的1%为上限。商品房买卖合同及补充协议还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，蔡晓恩依约支付了全部购房款581718元。2.涉案商品房于2013年10月9日办理销售登记备案。3.2015年9月28日，蔡晓恩（乙方）与恒茂公司（甲方）签订协议书，约定：乙方购买之商品房现已完成各项工程施工并通水、通电；因施工单位未即时提交各项竣工验收资料，故现仍未对该商品房所在的工程进行竣工验收，该商品房现未办理综合验收备案手续，甲方已向乙方详细告知该前述事实，乙方对该商品房现状已有充分了解；乙方自愿于2015年9月30日前收取前述商品房，并配合甲方办理收楼手续，如乙方于2015年9月30日前完成收楼手续，则甲方同意免收前述商品房自取得工程竣工验收证之日起1年内的物业管理费，并赠送1年车位使用权予乙方，甲方向乙方支付自2015年6月1日起至10月31日止的逾期交楼违约金8900元，该款以乙方收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣直至抵扣完毕，如2015年10月31日甲方仍未取得竣工验收备案登记证的，则甲方应向乙方计付自2015年11月1日起至甲方取得竣工验收备案登记证之日止的逾期交楼违约金，该违约金仍以乙方收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣直至抵扣完毕，如2016年6月30日甲方仍未取得竣工验收备案登记证的，则由双方另行协商解决；乙方收楼后，不得再就逾期交楼事宜以任何方式向甲方主张除本协议约定权利外的其他任何权利。协议书还约定了其他内容。协议书签订当天，蔡晓恩与恒茂公司就涉案商品房办理了收楼手续。恒茂公司提交了案外人第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司（以下简称第一太平戴维斯物业公司中山分公司）出具的豪逸御华庭B11-904蔡晓恩管理费交款情况表，该表反映恒茂公司已代蔡晓恩向第一太平戴维斯物业公司中山分公司支付了2015年9月至2020年3月期间的物业管理费合共13441.51元。恒茂公司称其一直根据前述协议书的约定代蔡晓恩向第一太平戴维斯物业公司中山分公司缴纳物业管理费并已向蔡晓恩赠送了1年车位使用权，协议书已实际履行。蔡晓恩确认协议书已实际履行，但其不清楚恒茂公司是否代其缴纳了物业管理费，确认第一太平戴维斯物业公司中山分公司未向其进行催收，恒茂公司没有向其赠送1年车位使用权。4.涉案商品房于2019年2月1日取得竣工验收备案登记证，后于同年12月24日获批办理不动产首次登记。5.2019年12月28日，恒茂公司向蔡晓恩邮寄办证通知函，告知蔡晓恩于2019年12月28日至2020年1月10日递交资料和办理不动产权证手续。前述通知函于同月31日被退回。蔡晓恩称，其虽然未曾收取前述通知函，但通过其他业主得知前述通知函记载的内容，故于2020年1月3日向恒茂公司就涉案商品房支付了办证费100元并申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续以及向恒茂公司提交了办证资料。后其认为恒茂公司逾期办理不动产权属证书构成违约，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。恒茂公司确认蔡晓恩前述陈述，但辩称蔡晓恩当天提交的资料并不齐全，直到2020年4月蔡晓恩才交齐资料，故其于当月向自然资源局提交了办理权属登记需由其作为出卖人提供的资料用于备案。为此，恒茂公司提交了中山市不动产登记政务服务平台的截图，拟证明其于2020年4月19日前就涉案商品房申请办理商品房转移及抵押登记手续，且已受理，其已履行了递件办证义务即持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。经质证，蔡晓恩对于前述截图证明的内容不予确认，并认为截至最后一次庭审当天即2020年6月10日，因恒茂公司尚未能向其提供由自然资源局就涉案商品房颁发的不动产权属证书，故恒茂公司仍未履行递件办证义务。6.庭审中，蔡晓恩认为恒茂公司应支付的逾期办证违约金应从实际交楼之日（2015年9月28日）加上720个工作日起算至恒茂公司递件办证之日止；恒茂公司则认为涉案商品房的办证期限应从取得竣工验收备案登记证之日（2019年2月1日）加上720个工作日，前述办证期限尚未届满，且其已于2020年4月19日前履行了递件办证义务。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。蔡晓恩与恒茂公司之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。商品房买卖合同约定“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金”，根据已查明的事实可知，虽然蔡晓恩与恒茂公司于2015年9月28日就涉案商品房办理了收楼手续，但双方于当天签订了协议书，约定恒茂公司自2015年6月1日起向蔡晓恩支付逾期交楼违约金至恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日止，即双方一致确认涉案商品房于恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日才具备合同约定的交付条件，恒茂公司于当天才实际向蔡晓恩交付了符合合同约定条件的商品房，故涉案商品房的办证期限应自当天即2019年2月1日起计算720个工作日，现恒茂公司提交的证据已证明其于2020年4月19日前履行了递件办证义务，未超出合同约定的办证期限，其无需向蔡晓恩支付逾期办证违约金，故一审法院对恒茂公司的辩解予以采纳，并据此驳回蔡晓恩关于逾期办证违约金的诉求。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回蔡晓恩的诉讼请求。一审案件受理费765元（蔡晓恩已预交），由蔡晓恩负担。二审期间，当事人没有向本院提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审双方争议焦点为：一审法院起计恒茂公司办证期限的时间是否正确。蔡晓恩与恒茂公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定：出卖人应当在2015年5月31日前取得竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则出卖人应向买受人支付相应的逾期交楼违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金。恒茂公司未在上述约定时间取得竣工验收备案登记证。在此情况下，如蔡晓恩没有收楼或拒绝收楼，恒茂公司需向蔡晓恩支付逾期交楼违约金。如蔡晓恩自愿收楼，则收楼后恒茂公司无需再向其支付逾期收楼违约金。蔡晓恩与恒茂公司于2015年9月28日就涉案商品房办理了收楼手续，双方于当天还签订协议书，约定恒茂公司自2015年6月1日起向蔡晓恩支付逾期交楼违约金至恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日止；蔡晓恩收楼后，不得再就逾期交楼事宜以任何方式向甲方主张除本协议约定权利外的其他任何权利。上述约定表明双方一致确认涉案商品房于恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日才具备合同约定的交付条件，恒茂公司于该日才正式向蔡晓恩交付了符合合同约定条件的商品房，故涉案商品房的办证期限应自恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日起计算720个工作日。现恒茂公司提交的证据已证明其于2020年4月19日前履行了递件办证义务，未超出合同约定的办证期限，其无需向蔡晓恩支付逾期办证违约金。本案蔡晓恩主张以商品房实际交付之日为（2015年9月28日）办证起计时间点，实质是在恒茂公司已就逾期交楼事宜承担违约金的情况下，再就逾期交楼事宜向恒茂公司主张其他权利。蔡晓恩的主张违背双方上述协议约定，一审法院以恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日而非实际交楼之日起计办证期限，符合双方合同约定，并无不当。综上所述，上诉人蔡晓恩的上诉请求不能成立。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费765元（上诉人蔡晓恩已预交），由上诉人蔡晓恩负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年十二月七日书记员  何思雯