重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8242号上诉人（原审被告、反诉原告）：高山，男，1975年11月20日出生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆远澜房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区文昌路**，统一社会信用代码915001180661923838。法定代表人：邹淑媛，董事长。委托诉讼代理人：杨先，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓莉，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。上诉人高山因与被上诉人重庆远澜房地产开发有限公司（以下简称远澜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2020）渝0118民初3705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高山上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持上诉人的反诉请求；3、改判上诉人未违约，未拖欠费用；4、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人货物损失应由被上诉人赔偿；上诉人没有营业收入就不该收取租金；电费认定依据不足；履约保证金和装修保证金已经由上诉人缴纳；上诉人未欠费、未违约。远澜公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。远澜公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2016年4月1日至2017年7月31日的租金10223.27元；2.判令被告向原告支付2016年2月1日至2017年7月31日的管理费3988.05元；3.判令被告向原告支付2016年2月1日至2017年8月31日的电费13168.8元；4.判令被告按欠付租金、管理费的1‰每日向原告支付违约金至清偿全部租金、管理费为止（暂算至2020年4月30日为18051.96元）；5.判令被告向原告支付本案律师代理费5000元；6.本案诉讼费由被告承担。高山向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告合同履约保证金20000元、装修保证金8000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告物品损失17930元；3.本案反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年1月7日，原告远澜公司与被告高山签订《永川协信星光广场房屋租赁合同》，原告为甲方，被告为乙方，约定甲方将位于重庆市永川区兴龙大道123号永川协信星光广场L1层X号房屋出租给乙方用于经营“虎哲”品牌男装类商品，租赁面积为59平方米，合同期限为交付之日起2年零18天，并约定了租金的计算方法为提成租金，于开业日起算第一年内，月租金为该房屋当月总营业额的10%，于开业日起算第二年内，月租金为该房屋当月总营业额的11%。装修期内管理费，按租赁面积计算月管理费为3589元，于开业日起算第一年内，月管理费为该房屋当月总营业额的3%，于开业日起算第二年内，月管理费为该房屋当月总营业额的3%。在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个月的第十五日前向甲方缴付上月的提成租金，并预付下月管理费。乙方还应于每个历月第十五日前向甲方支付相应月份的公用事业费用、推广宣传费、收银机租用费、销售服务费、超市空调费等。上述费用均由甲方代收代缴。合同还约定了乙方应向甲方缴纳履约保证金20000元。另对违约责任进行了约定，其中约定出现乙方违约情形，涉及支付义务的，每迟延一日，甲方向乙方收取迟延支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；要求乙方赔偿甲方因乙方的违约或侵权行为而遭受的损失。甲方损失包括但限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金优惠……以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿；没收履约保证金，要求乙方在十四内重新缴纳。合同签订后，远澜公司按约将房屋交与高山经营。高山在经营过程中，欠交租金、管理费、水电费等费用。2017年8月28日，远澜公司向高山送达告知函，告知高山欠付2016年1月30日至2017年8月31日的租金、管理费等费用，系违约行为，对乙方已缴纳的履约保证金予以没收，不予退还。2017年9月29日，远澜公司向高山发出律师函，函告其因欠缴租金等费用，已构成违约，故解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求高山于2017年10月15日前场内全部物品清理出场，交还租赁房屋。合同解除后，被告至今仍欠远澜公司2016年4月1日至2017年7月31日的租金10223.27元，2016年2月1日至2017年7月31日的管理费3988.05元，2016年2月1日至2017年8月31日的电费13168.8元。庭审中，远澜公司陈述其收到高山缴纳的履约保证金5000元，未收到装修保证金8000元。高山未举示证据证明其向远澜公司缴纳了履约保证金20000元及装修保证金8000元及原告承诺免除租金和管理费、装修保证金已转为电费，也未举示证据证明远澜公司造成其损失17930元。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。双方应按合同约定和法律规定全面履行各自的义务。本诉原告按约向本诉被告交付商铺后，本诉被告应按照合同约定支付租金，其久拖不付，系严重违约行为，并导致本诉原告依法解除合同，本诉被告应承担相应违约责任。故本诉原告要求本诉被告支付租金10223.27元、管理费3988.05元、电费13168.8元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。本诉被告辩称本诉原告承诺减免租金、管理费及将其缴纳的装修保证金转为电费款，但未举示证据证明，其辩解意见不成立。关于本诉被告缴纳的履约保证金，按合同约定，因本诉被告违约，本诉原告有权将该履约保证金没收，不予退还本诉被告。因本诉原告已将履约保证金作为违约金予以没收，足以填补其损失，故对本诉原告主张按欠付租金的1‰每日向其支付违约金的诉讼请求不再予以支持。关于本诉原告主张的律师费，因双方在合同中未对此作出明确的约定，故本诉原告要求本诉被告承担律师费不符合法律规定，对此诉讼请求不予支持。关于被告高山（反诉原告）提出的反诉诉讼请求，因被告未举示相关证据证明，应承担举证不能的不利后果。故对被告的反诉诉讼请求不予支持，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、由被告高山于本判决生效后三日内支付原告重庆远澜房地产开发有限公司租金10223.27元、管理费3988.05元、电费13168.8元，合计27380.12元；二、驳回本诉原告重庆远澜房地产开发有限公司的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告高山的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取530元，由本诉被告高山负担330元，本诉原告重庆远澜房地产开发有限公司负担200元；反诉案件受理费减半收取474元，由反诉原告高山负担。”二审中，双方当事人均未举示新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，远澜公司与高山签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。远澜公司按约将房屋交与高山经营，高山一直欠交租金、管理费、水电费等费用，故高山的行为构成根本违约，远澜公司可按照合同约定解除合同，并由高山按照合同约定承担相应的违约责任。高山上诉称其未经营即不应当缴纳租金的上诉意见并无合同依据或法律规定；高山上诉称远澜公司承诺减免租金、管理费及将其缴纳的装修保证金转为电费款，但高山未举示证据证明，故应承担举证不能的后果；高山上诉称其已经全部缴纳履约保证金和装修保证金，以及远澜公司应赔偿其货物损失的诉请，因高山未举示证据证明，故应承担举证不能的后果。综上，高山的上诉请求因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人高山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2008元，由上诉人高山负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二〇年十二月十日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨