安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖05民终1455号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑军,男,1987年9月4日出生,汉族,住安徽省和县。 委托诉讼代理人：夏维东，安徽天行剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：许彬彬,男,1989年12月20日出生,汉族,住安徽省和县。 委托诉讼代理人：方婷婷，系许彬彬妻子，住安徽省和县。 上诉人郑军因与被上诉人许彬彬房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院（2020）皖0523民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑军上诉请求：撤销原判，依法改判支持郑军一审诉讼请求。事实及理由：一审认定事实有误，适用法律错误。1.许彬彬将自己的安粮学府9幢2单元304室房屋在中介公司予以出售，应视为许彬彬发出房屋出卖的要约邀请。根据合同法规定，当事人订立合同，采取要约、承诺的方式，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。2020年6月14日，郑军与许彬彬就该房屋买卖进行协商，就房屋价款、支付方式、定金支付、产权过户等均达成一致意见，许彬彬未提异议，并明确表示周四上午开始办手续。这充分说明许彬彬对该房屋买卖合同发出承诺的真实意思表示。本案双方当事人在诉讼中皆认可合同有效,该合同系双方自愿订立,没有违反法律、行政法规的规定。合同法最为重要的基本精神或价值目标就是鼓励合同交易,增进社会财富。一审法院违背了上述精神,作出了错误的判决。2.定金合同可以独立适用，郑军按约定支付许彬彬定金款5万元，定金合同自收到定金时成立并生效。事后许彬彬以其妻子不愿意卖房为由，明确拒绝出卖该房屋，已经构成违约，理应双倍返还定金。3.合同具有相对性,许彬彬的妻子方婷婷不是该房屋买卖合同中的当事人,其在房屋买卖中的意见对郑军不具有拘束力。4.许彬彬在明确拒绝出卖该房屋后,又同意出卖房屋的行为属于新的要约,没有得到郑军的承诺,不具有契约关系。 许彬彬辩称，一审判决正确，应予以维持。1.对许彬彬出售案涉房屋一事，其妻子方婷婷表示知晓，但方婷婷不同意许彬彬与郑军达成的房屋买卖协议，也不知晓许彬彬收取了郑军购房定金。2020年6月14日，方婷婷给中介公司发信息称自己不同意收取定金，和中介公司表达过不想卖房子的意思，但当时也称希望当面与中介公司沟通。由于许彬彬在合肥回和县不便，方婷婷自始至终没有见过案涉房屋购买方郑军，双方就房屋买卖合同的很多细节没有协商沟通，所以第一时间将该定金退还给了郑军。2.如果这份合同成立的话，该合同也是要求2020年6月19日当天双方办理案涉房屋所有权转移登记手续，虽然许彬彬将定金退还给了郑军，但2020年6月18日许彬彬一方就不停地与郑军进行沟通，郑军当时也表示，要么就卖房子，要么就双倍返还定金。许彬彬一方表示同意卖房子，并希望郑军在合同约定的6月19日办理手续之前继续履行合同，所以许彬彬一方没有造成实质性的违约。 郑军向一审法院提出诉讼请求：1.要求许彬彬支付郑军双倍定金5万元。2.诉讼费用由许彬彬承担。 许彬彬向一审法院提出反诉请求：1.判令郑军赔偿许彬彬定金5万元。2.诉讼费由郑军承担。 一审法院认定事实如下：2020年6月14日,郑军、许彬彬通过中介公司介绍交易许彬彬所有的安粮学府9幢2单元304室房产，中介公司提供的《房屋买卖合同书》约定如下：第一条房地产基本情况，甲方（许彬彬）同意将其所拥有的位于安粮学府9幢2单元304室住房出售给乙方（郑军），建筑面积116平方米。第二条成交价格，经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为人民币102万元整。第三条付款方式，本合同签订之日乙方应向甲方支付定金5万元作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金；乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。第五条产权过户，甲乙双方同意于2020年6月19日前，共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。其他条款四、本合同自三方签字或盖章之日起生效，本合同一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。 2020年6月14日10时33分，中介公司通过微信发送《房屋买卖合同书》至许彬彬手机并表示“电子合同我发给你了你有空看一下，有疑问需要改跟我讲”；12时11分，中介公司表示“他要给5万定金所以改了一下”、“你看看没问题让他交定金了”，许彬彬回复“没问题，周四上午开始办手续吧”、“好的，转到我银行卡吧”；20点09分许彬彬妻子方婷婷微信语音告知中介公司不同意收该定金，中介公司回复“那就定周四回来”，许彬彬回复“是的”。 2020年6月17日12时38分，中介公司联系许彬彬“明天可以回来办事吧”，许彬彬回复“可以，晚上我再和你沟通一下合同细节”，中介公司回复“好的”。 2020年6月18日06时09分，许彬彬手机微信向中介公司表示“我是许彬彬老婆，这个房子我们商量了一夜决定不卖了，因为这是婚房，我一直不同意卖，不好意思啊，今天上午10点半我去店里和你说”、“我们是希望协商解决合同问题的，既然对方现在无法沟通，那我们也没有办法。关于这个所谓的合同，我老婆当时就提出了异议，我也和你说过还有一些歧义的地方，我们也一直是要求现场对合同签字确认，既然双方现在对合同无法达成一致，那就没办法执行了，房子自然卖不了”，后，中介公司转达了许彬彬又同意卖房的意思，郑军通过中介公司表示“对方对你诚信问题是不敢买了，对方说要不你赔违约金，要不法院见，他也不想跟你沟通，我也处理不好”，许彬彬回复“如果现在对方不买了，那按照合同也是买方陪我违约金啊，合同要求6月19日买方首付90万，虽然这个合同还没签字，所以我都不知道他要我赔的依据是什么？现在是买方不肯买了”、“买方一直说按合同来，如果按照合同他明天不首付90万给我，我可以起诉他，要求他赔违约金吧。如果合同无效，那对双方都没有约束”、“如果无法协商解决，19日也没有付首付款给我，20日我要去法院起诉了”。 2020年6月19日07时34分，中介公司向许彬彬表示“对方问你到底赔不赔违约金，如若不赔，那只能起诉你了”，许彬彬回复“麻烦你也提醒买方，今天是合同规定的付首付款的交易日，今天把钱打给我，房子卖给你”。 2020年6月20日07时20分，许彬彬通过中介公司向郑军表示“昨天我让你提醒买方付首付款，房子卖给他。但我一直没有收到首付款，买方也没有通过你转达任何信息，请你问下买方到底买不买我的房子了？这个事情要不要协商解决？请在今天中午12点前答复我，不然我可能要采取法律措施了”，中介公司表示已将意见告知郑军了。 一审另查明，2020年6月14日15时10分，郑军转账5万元至许彬彬银行卡，附言：安粮9幢304房屋定金；2020年6月18日12时29分，许彬彬转账5万元至郑军银行卡。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。对此一审法院分析如下：一、许彬彬通过中介公司欲将自己所有的安粮学府9幢2单元304室房屋转让给郑军，虽然郑军与许彬彬通过中介公司初步达成了房屋价款、支付方式、定金支付、产权过户等一致意见，中介公司也在此基础上制作了2020年6月14日版《房屋买卖合同书》并将电子稿发给了郑军和许彬彬审阅，但该《房屋买卖合同书》中其他条款四明确约定了“本合同自三方签字或盖章之日起生效”，由于郑军与许彬彬均没有在合同书上签字或盖章，且直至2020年6月17日，许彬彬仍然表示需要和中介公司再沟通一下合同细节，中介公司亦认可了该意见，上述事实充分表明了郑军与许彬彬就有关买卖房屋事宜仍处于磋商阶段。《中华人民共和国合同法》规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，故一审法院综合本案磋商过程和双方当事人的行为，认定该《房屋买卖合同书》没有成立。二、虽然2020年6月14日郑军经许彬彬同意支付了5万元定金，但许彬彬妻子方婷婷知晓此事后立即使用许彬彬手机微信语音告知中介公司不同意收该定金，嗣后，许彬彬要求和中介公司再沟通合同细节、并于2020年6月18日转账5万元归还了郑军，故一审法院不能认定郑军一方属于“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，已经履行了主要义务（按的内容，郑军的合同义务是支付房款102万元），对方接受的，该合同成立”的情形。三、本案双方当事人在诉讼中皆认可合同有效，但一审法院认为，该双方认可的意思表示均系出于对己方提出诉讼请求有利的基础和法律依据的判断，通说认为，合同是否成立，属于事实判断问题，而合同是否有效则属于法律价值判断问题，故该合同效力的评判应由有权机构进行认定，合同当事人自己不能对合同效力进行评判。四、许彬彬于2020年6月18日后的“同意出卖房屋”的法律行为属于新的要约，郑军没有作出承诺的意思表示，双方遂没有发生新的契约关系，故许彬彬主张2020年6月19日郑军不支付首付90万就赔偿5万元定金的反诉请求一审法院不予支持。至于郑军与许彬彬在本案中的行为构成何种法律关系，应承担何种法律责任，因双方当事人均没有提出该方面的诉请，一审法院在本案中依法不予以处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、第三十七条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回郑军的诉讼请求；二、驳回许彬彬的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由郑军负担；反诉受理费1050元，减半收取525元，由许彬彬负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审相同。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：许彬彬应否支付郑军双倍定金5万元。 本院认为，购房定金属于立约定金，其目的系担保房屋买卖合同的订立，购房定金具有独立性，是实践性合同，自一方当事人交付购房定金时生效，房屋买卖合同最终是否签订并不影响定金合同的成立和生效。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定第一款规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则，即因一方原因致使合同目的无法实现，构成根本性违约的，则构成对定金合同的违约，即可适用定金罚则。具体到本案中，第一，关于房屋买卖合同是否订立问题。根据本案已查明的事实，郑军经许彬彬同意于2020年6月14日向其支付了5万元的购房定金，目的在于订立案涉房屋买卖合同，虽然郑军与许彬彬通过中介公司就案涉房屋的房屋价款、支付方式、定金支付、产权过户等达成了一致意见，但之后许彬彬仍要求与中介公司再沟通该合同细节，双方没有在《房屋买卖合同书》上签字或者盖章，该房屋买卖合同并没有订立。第二，许彬彬行为是否构成根本性违约问题。许彬彬在接受郑军欲与之订立房屋买卖合同的购房定金后，又于2020年6月18日将5万元购房定金归还给了郑军，许彬彬在这一过程中存在违约行为，但定金罚则的适用应以根本性违约为前提，故关键问题在于本案是否存在根本性违约的情形。通过本案查明的事实可知，许彬彬于2020年6月18日中午将购房定金退还给郑军后，又于2020年6月19日早上通过中介公司提醒郑军在当天将购房首付款付给许彬彬，其愿将案涉房屋卖给郑军。可以看出，许彬彬退还郑军购房定金后，又通过中介公司及时向郑军转达了同意出卖案涉房屋的意思表示，并要求郑军按照约定支付合同首付款，即许彬彬在其违约后立即采取了补救措施，若此时郑军按合同约定支付首付款，履行合同主要义务，许彬彬予以接受，则该房屋买卖合同的合同目的即可实现，故许彬彬对其违约行为的及时补救，无损于合同目的的实现，许彬彬的行为并未构成根本性违约，若适用定金罚则对许彬彬进行惩罚将有失公允。因此，该房屋买卖合同最终没有订立，不能归责于当事人一方的原因，故郑军要求双倍返还定金的请求，法律依据不足。 综上，郑军的上诉请求依法不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由郑军负担。 本判决为终审判决。 审判长 钟 源 审判员 赵丽萍 审判员 齐 萍 二〇二〇年十二月十四日 法官助理陈刚 书记员温芳