湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1857号上诉人（原审被告）：金海霞，女，1980年10月20日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人:胡志辉，湖南悦凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴述国，男，1964年7月12日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：孙战武，湖南中锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄云云，男，1977年7月28日出生，汉族，住湖南省澧县。上诉人金海霞与被上诉人戴述国、黄云云房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2020）湘0723民初1187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。金海霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回戴述国全部诉讼请求，并由戴述国、黄云云承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：金海霞与黄云云经人民法院调解离婚在前，二个月后黄云云私自转让房产，金海霞既不知情也未参与。金海霞与黄云云约定，案涉房屋贷款由黄云云按月偿还，因按揭贷款尚未还清，且双方婚生女随同黄云云在澧县就学需居住案涉房屋，故金海霞于2018年贷款还清后向不动产登记部门申请办理转移登记。因不动产登记部门不履行法定职责，金海霞提起行政诉讼，上述行为证明金海霞明确反对他人对案涉房屋主张权利，且不存在追认买卖合同的可能。2018年10月，金海霞提起行政诉讼，要求将案涉房屋登记在本人名下，戴述国被追加为该行政案件第三人，故戴述国至迟在2018年10月已知晓金海霞为案涉房屋所有人。而是否构成善意应以物权变动时作为判断时间点，戴述国已明知案涉房屋所有权人是金海霞，其受让房屋不构成善意。根据相关法律规定，金海霞作为物权所有人，有权追回无权处分人黄云云转让给戴述国的房产，且不受时效限制。金海霞并非房屋买卖合同的当事人，该合同对金海霞不具有约束力，一审判决判令金海霞承担配合过户办证的合同责任没有事实和法律依据，戴述国只能依法要求黄云云承担违约责任。戴述国辩称，金海霞的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。戴述国签约、履约行为无过错，其无法识别房产是否存在其他潜在所有权人。且戴述国入住长达十年，属于法律上的善意取得，一审法院依据物权公示原则做出的一审判决正确。金海霞虽未在买卖合同上签字，但对黄云云出卖房屋一事知情未表示反对，更未提出异议，视为同意转让案涉房屋。金海霞从未偿还诉争房屋的按揭贷款，长达十年未入住案涉房屋，且未对房屋进行修缮管理，未及时申请人民法院强制执行，已丧失申请执行时效。黄云云未予答辩。戴述国向一审法院起诉请求：一、判决确认戴述国与黄云云签订的《房屋买卖合同》有效，对黄云云、金海霞具有法律约束力；二、判令黄云云、金海霞协助戴述国办理澧房权证澧阳镇字第7××9号房屋抵押登记解除手续；三、判令黄云云、金海霞协助戴述国办理澧房权证澧阳镇字第7××9号房屋过户登记手续至戴述国名下；四、判令黄云云、金海霞承担本案财产保全费、担保保费3800元。一审法院认定事实：2011年2月9日，黄云云、戴述国签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：黄云云将坐落在华厦名都2栋101号的三室两厅、面积127.5平方米的住房一套出售给戴述国。总价款347000元，其中银行按揭贷款107000元，戴述国支付黄云云现金240000元。黄云云须于当日交房交钥匙和提交偿还按揭贷款的银行卡，以便戴述国入住并按月偿还按揭贷款。黄云云须配合戴述国择期办理过户手续，过户费用由戴述国负责。合同签订当日，戴述国支付黄云云2400**元购房款，黄云云将房屋、钥匙和偿还按揭贷款的银行卡交付戴述国。上述房屋的产权登记所有人为黄云云，产权证号为××，该房屋在中国建设银行澧县支行办理了按揭贷款，按揭期限自2008年10月10日至2018年10月10日。按揭贷款抵押他项权证号为澧房他证阳字第0××1号。戴述国于2011年2月双方签订合同支付房款交付钥匙不久即入住所购房屋至今，已于2018年10月将房屋按揭贷款偿还完毕。另查明，黄云云、金海霞原系夫妻。2010年11月1日，金海霞向本院起诉要求与黄云云离婚，经调解双方达成离婚协议，案涉房屋协议归金海霞所有。2010年12月2日，一审法院就前述离婚协议制作（2010）澧民初字第1205号民事调解书，于当日送达双方当事人生效。（2010）澧民初字第1205号民事调解书未明确案涉房屋按揭贷款由谁承担偿还义务。2014年之前，金海霞已知晓黄云云将涉案房屋出卖。2018年10月，戴述国将案涉房屋按揭贷款偿还完毕，取回抵押按揭他项权证，要求黄云云配合办理过户登记手续。同时，金海霞凭（2010）澧民初字第1205号民事调解书主张权利并要求有权机关将案涉房产变更登记至自己名下。双方由此产生纠纷，以致成讼。一审法院认为，因人民法院作出的法律文书引起物权变动的情况下，不以登记和交付作为生效要件，法律文书生效后，当事人即取得所有权。由于物权的变动和公示存在“时间差”，实践中可能会出现新权利人取得所有权之后，不动产仍登记在原权利人名下。如果原权利人将该不动产转让给善意第三人，会存在真正权利人和善意第三人之间的权利冲突。在新权利人未办理登记的情况下，善意第三人受让该不动产的，依据公信原则，出于对不动产权利登记的信赖而从原权利人处受让该不动产的第三人，可以对抗和排斥真正权利人的物权。对善意第三人的权利请求，依法应当予以保护。戴述国基于对案涉房屋产权登记的信赖，受让产权登记所有人为黄云云的房屋，支付了合理的对价，系善意第三人。戴述国受让涉案房屋且实际入住已近十年之久。案涉房屋被（2010）澧民初字第1205号民事调解书确认归金海霞所有。之后，金海霞未在法定期间向法院申请强制执行，未到相关有权机关办理变更登记。金海霞作为新的权利人，不得对抗和排斥善意第三人戴述国受让涉案房屋的行为。戴述国与黄云云缔结的《房屋买卖合同》有效，合同当事人应严格依约履行。对戴述国所持请求判决确认戴述国与黄云云签订的《房屋买卖合同》有效，要求办理产权证号为××号房屋抵押登记解除手续和过户登记手续的诉讼请求，依法予以支持。对戴述国要求黄云云、金海霞承担担保保费3800元的诉讼请求，由于未提供相关保险合同佐证，依法不予支持。据此一审法院遂判决：一、戴述国与黄云云签订的《房屋买卖合同》有效；二、黄云云、金海霞协助戴述国办理产权证号为××号房屋抵押登记解除手续；三、黄云云、金海霞协助戴述国办理产权证号为××号房屋过户登记手续；四、驳回戴述国的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，财产保全费800元，合计850元，由黄云云、金海霞缴纳。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：黄云云、金海霞应否协助戴述国履行过户的相关义务。依法成立的合同,自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。黄云云虽系无权处分人，但并不因此影响案涉《房屋买卖合同》效力，在无相关证据证明本案存在其他导致合同无效的情形下，戴述国按照合同的约定给付了房款,且占用使用争议房屋至今，黄云云应依约履行合同相关义务。但金海霞并非案涉《房屋买卖合同》的当事方，戴述国突破合同相对性原则，请求金海霞承担该份合同的相关义务没有法律依据。一审判决判令金海霞履行案涉《房屋买卖合同》相关义务不当，本院依法予以纠正。综上所述，金海霞的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省澧县人民法院（2020）湘0723民初1187号民事判决第一项即“戴述国与黄云云签订的《房屋买卖合同》有效”；二、撤销湖南省澧县人民法院（2020）湘0723民初1187号民事判决第二、三、四项即“黄云云、金海霞协助戴述国办理产权证号为××号房屋抵押登记解除手续；黄云云、金海霞协助戴述国办理产权证号为××号房屋过户登记手续；驳回戴述国的其他诉讼请求”；三、黄云云协助戴述国办理产权证号为××号房屋抵押登记解除手续；四、黄云云协助戴述国办理产权证号为××号房屋过户登记手续；五、驳回戴述国的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，财产保全费800元，共计850元，由黄云云负担；二审案件受理费100元，由黄云云负担。本判决为终审判决。审判长  于前军审判员  蒋晓玲审判员  涂江波二〇二〇年十二月八日法官助理戚盛书记员陈颖附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；