四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初7963号 原告：于丽楠，女，1986年4月1日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告：冯兴文，男，1986年11月29日出生，汉族，住四川省广汉市。 二原告共同委托诉讼代理人：周丽霞，四川英冠律师事务所律师。 被告：成都开运置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道蓉北路一段**。 法定代表人：阳伟，总经理。 委托诉讼代理人：周润华，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：裴文全，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 被告：成都尚源房地产营销策划有限公司，，住所地成都市成华区双林路一巷**** 法定代表人：何素霞，总经理。 原告于丽楠、冯兴文与被告成都尚源房地产营销策划有限公司（以下简称尚源公司）、成都开运置业有限公司（以下简称开运公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日受理后，依法由审判员蒋建军适用小额诉讼程序于2020年11月3日公开开庭进行了审理，于丽楠、冯兴文的委托诉讼代理人周丽霞到庭参加诉讼，尚源公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，开运公司的委托诉讼代理人周润华及裴文全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于丽楠、冯兴文向本院提出诉讼请求：1.尚源公司退还于丽楠、冯兴文支付的装修本金30000元；2.尚源公司按照同期银行贷款利率赔偿于丽楠、冯兴文自2017年10月15日起至实际支付30000元退款之日止的资金占用利息；3.开运公司对上述退款及资金占用利息承担连带赔偿责任；4.开运公司按照已付房款每日万分之五赔偿于丽楠、冯兴文自2017年10月31日起至合同约定的房屋达到实际交付条件之日止的合同违约金5000元；5.诉讼费由开运公司、尚源公司承担。事实与理由：2017年10月15日，于丽楠、冯兴文与开运公司签订《四川省商品房买实合同(现售)》购买开运公司开发的成都市新都区XX街道XX号XX幢XX层XX号的办公用房，价款为324198元。与开运公司指定的第三方公司(成都冠盛商业管理有限公司)签订《圣迈德广场物业经营管理委托合同》，约定将所购房产委托给第三方公司经营管理，于丽楠、冯兴文收取约定租金，开运公司为于丽楠、冯兴文的租金收益承担连带担保责任。开运公司监督第三方公司每月租金按所签合同执行。上述合同订后，于丽楠、冯兴文于当日支付完首付购房款164198元，余款向乐山市商业银行股份有限公司成都分行申请贷款支付。《商品房买卖合同》第二章第三条商品房基本情况里面的第5条明确写明装修水平是“清水”，装修标准是0元/平方米。且依据于丽楠、冯兴文与开运公司指定的第三方公司签订的《圣迈德广场物业经营管理委托合同》第四条的约定，案涉房产经营管理期间装修费由第三方公承担。综上，2018年10月15日尚源公司收取原告30000元的装修费应当退还，于丽楠、冯兴文多次找到开发商协商此事均未得到解决。从于丽楠、冯兴文进入售楼处接受销售人员对房屋的宣传开始，期间双方对房屋价格、户型、层数等治谈，最后签订房屋买卖合同，最终在销售人员指定pos机上支付房款，整个过程中，销售人员从未说明有尚源公司的人员，签订的买卖合同双方也是开运公司和于丽楠、冯兴文，且合同签字页也显示销售人员某某某，证号多少，于丽楠、冯兴文在整个过程中，均不知晓尚源公司的存在，对销售人员代表的是开运置业不可能存在质疑。其次，该票据是于丽楠、冯兴文按照销售人员的指示下支付完毕款项之后才拿到的，基于对开运置业及销售人员的信任，于丽楠、冯兴文并没有对该票据的真实性产生质疑，而且于丽楠、冯兴文知晓存在尚源公司以及尚源公司规收费的事实是在购买房屋的数月之后，故在当日签订购房合同并纳费用时不可能与尚源公司之间达成任何的合同关系。开运公司和尚源公司存在办公地点混同、工作人员混同、财务混同的情况，开运公司和尚源公司业务混同。当时于丽楠、冯兴文系刷卡支付该款项，收款账户是开运公司。在刷卡完毕后，开运的工作人员发现POS单显示收款方为开运公司，还问财务为什么用这个POS机。很明显的开运公司和尚源公司存在财务混同，共用财务人员，存在欺骗消费者的行为。开运公司将圣迈德广场房屋委托给尚源公司进行销售，双方是代理与被代理的关系。《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款规定，书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托授权行为是被代理人进行的单方法律行为，授权不明的责任在被代理人，由此善意给第三人造成损失的应由被代理人承担主要责任。但是代理人是根据被代理人的授权实施代理行为，被代理人授权不明的，代理人应当让被代理人明确，如被代理人不明确授权，代理人可以拒绝代理。《中华人民共和国民法通则)第六十七条规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。因此开运公司应该对上述款项承担连带支付责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定:代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力；第一百六十七条规定代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。开运公司应当对于丽楠、冯兴文多支付的30000元承担连带退还责任及赔偿责任。于丽楠、冯兴文与开运公司签订的《四川省商品房买卖合同(现售)》中的第四章第十一条商品房相关设施设备交付条件约定出卖人交付的房应该水电气三通，同时合同载明如因出卖人原因未达到交付条件的按照《合同》第十三条承担逾期交付责任，即出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。但是至今开运公司仍未完成室内天然气管道的数设，已经构成房屋逾期交付。为了维护于丽楠、冯兴文的合法权益不受损害，特依法提起诉讼，望判决如所请。 尚源公司未到庭，未答辩。 开运公司辩称，针对诉请其中第1、2、3项诉讼请求是要求开运公司承担尚源公司的连带赔偿责任，不予认可。于丽楠、冯兴文认为开运公司引导购房户去向尚源公司支付款项，这点是不可能的，于丽楠、冯兴文向尚源公司支付装修费时间是2019年春节前，购房户和尚源公司之间在合同外的交易，开运公司完全不知情，所谓明知不符合事实。开运公司和尚源公司在售楼部各有独立的办公室，且尚源公司在办公室上面还贴了其营业执照的，于丽楠、冯兴文在购买时应该知晓开运公司和尚源公司是不同的主体，要求开运公司承担连带责任没有事实和法律依据。针对第4项诉请要求承担每日万分之五的违约金，没有事实和法律依据的。交付房屋时，于丽楠、冯兴文应该清楚房屋没有铺设天然气管道，其看到并知晓合同内容才签订合同。根据2017年成都市规划局等部门联合下发的《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理通知》第3条规定，商业房屋不允许铺设天然气管道的，故不存在应该承担违约金的请求。 经审理查明，2017年10月15日于丽楠、冯兴文与开运公司签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》，约定购买开运公司开发的位于成都市新都区XX街道XX号“××大厦××幢××层××号××房，装修水平为清水，房屋总价款均为324198元。双方于案涉合同第八条付款方式及期限中均约定：于丽楠、冯兴文采取贷款方式付款，于丽楠、冯兴文应当在2017年10月15日前支付首付款164198元，其余房款160000元向银行贷款支付。《四川省商品房买卖合同（现售）》第十一条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备约定“4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；……第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。”；第十二条交付时间和手续“（一）出卖人在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。”；第十三条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第九条第1（1）项中期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息5.25%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”。 2017年10月15日开运公司向于丽楠、冯兴文出具收据载明收到首付款（含定金）164198元（刷卡支付至开运公司：2017年9月30日支付60000元、2017年10月15日支付74198元、30000元）。同日，尚源公司向于丽楠、冯兴文出具收据载明收到装修款30000元（该款于2017年9月30日分6000元、24000元两笔刷卡支付至尚源公司）。 于丽楠填写【圣迈德广场】房号确认单，确认案涉房屋总价为324198元；2017年9月30日于丽楠填写【圣迈德广场】交款核对单，确定案涉房屋签约总价324198元，本次交款60000元（含20000元定金），交款内容部分首付款。2017年10月15日于丽楠、冯兴文填写圣迈德广场】交款核对单，确定签约总价324198元，本次交款104198元，交款内容首付款（部分余款）。 另查明，于丽楠、冯兴文（甲方）于2017年10月15日与成都冠盛商业管理有限公司（乙方）签订《圣迈德广场物业经营管理委托合同》，由乙方按照经营需要进行装修，协议结束乙方将房屋按照最终实际状况交还甲方。 2018年3月13日，于丽楠、冯兴文签署房屋移交确认单，双方已办理移交事宜，由成都冠盛商业管理有限公司代为收房，视为交房义务完成。 新都区房管局于2019年2月1日向各房地产开发企业、房地产经纪机构发出《关于对成都尚源房地产营销策划有限公司违规行为的通报》，载明“经查，尚源公司在代理销售“圣迈德广场”商业、办公用房时，擅自向购房人违规收取房款以外的房屋装修费用，……。”。 尚源公司以自己名义向购房客户收取款项，出具收据载明的项目分别有房款、装修居间服务费、装修，引起多起纠纷并形成与王介芳等人诉讼案件。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（现售）》、收据、POS单据、《关于对成都尚源房地产营销策划有限公司违规行为的通报》、【圣迈德广场】交款核对单及房号确认单等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，对于于丽楠、冯兴文主张返还的装修款本金30000元，经审理查明为尚源公司在代理销售开运公司开发的案涉房屋所在楼盘过程中以自己名义出具装修款收据收取，于丽楠、冯兴文的案涉房屋的装饰装修已委托成都冠盛商业管理有限公司解决，尚源公司并无证据就装修提供了相应服务，成都市新都区房产管理局就尚源公司在代理销售过程中擅自收取房款以外的房屋装修费用予以了行政处罚，于丽楠、冯兴文有权要求尚源公司退还案涉款项并赔偿资金占用利息。 关于于丽楠、冯兴文主张开运公司承担连带责任与尚源公司共同返还装修款本金30000元并承担资金占用利息问题。于丽楠、冯兴文认为开运公司在委托尚源公司销售案涉房屋过程中，存在混同，并负有相应的代理责任，应承担连带责任。鉴于尚源公司是案涉楼盘的代理销售商，其在销售过程中擅自收取装修服务费用，系以自己名义作出的行为，并非代理开运公司收取该款，于丽楠、冯兴文所签交款核对单及持有收据、POS单据情况反映其应知晓向尚源公司支付款项情况，对此后果应由尚源公司自行承担，于丽楠、冯兴文主张开运公司承担共同返还本金及支付利息的事实及法律依据不能成立，本院不予支持。 关于于丽楠、冯兴文主张开运公司支付房屋未达到实际交付条件的合同违约金问题。案涉《四川省商品房买卖合同（现售）》第十一条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备约定“4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；……第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。”，开运公司主张根据《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》不应该承担违约金，本院认为双方合同就此进行了约定，开运公司未能按约履行应承担相应违约责任。鉴于双方签订的购房合同在行政管理通知之后，于丽楠、冯兴文也有一定责任；根据合同约定由于丽楠、冯兴文负责开通天然气，但因不符合规定并不能实现开通，故其通气目的不能实现；且案涉房屋已交由冠盛公司统一经营，并由开运公司担保经营收益支付，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，结合本案具体案情，本院酌定支持违约金2000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都尚源房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起五日内退还于丽楠、冯兴文30000元并赔偿资金占用利息。资金占用利息以30000元为本金，自2017年10月15日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准计算，自2019年8月20日至本金付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 二、成都开运置业有限公司于本判决生效之日起五日内向于丽楠、冯兴文支付违约金2000元； 三、驳回于丽楠、冯兴文的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已减半收取）390元，由成都尚源房地产营销策划有限公司负担340元，由成都开运置业有限公司负担25元，由于丽楠、冯兴文负担25元。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒋建军 二〇二〇年十二月八日 书记员  刘冬梅