广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23541号上诉人（原审被告）：广东华标创业集团有限公司，住所地广州市天河区天河北路**华标广场**。法定代表人：蔡如青，该司董事长。委托诉讼代理人：黄秋艳，该公司员工。委托诉讼代理人：陈秋晓，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郑育丰，男，1974年9月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：何冁煊，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：何健霖，广东恒益律师事务所实习人员。上诉人广东华标创业集团有限公司（以下简称华标公司）因与被上诉人郑育丰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。华标公司上诉称：1.撤销一审判决第一项；2.一审、二审案件受理费由郑育丰负担。事实和理由：华标公司认为：一审判决认为郑育丰主张其被迫向华标公司支付更名费80000元具有一定的合理性、一审法院认定双方就涉案房屋更名费达成的合意应为30000元，均属基本事实认识不清。郑育丰支付了更名手续费，在双方签署了商品房买卖合同后，又要求华标公司退还该笔费用，是严重违反诚实信用原则的行为。（一）关于更名费支付主体，郑育丰、华标公司和案外人(刘政军、王**)在2019年10月11日办理更名手续的过程中，郑育丰直接代案外人支付了更名手续费人民币80000元。案外人、郑育丰均未对此表示异议，即郑育丰与案外人达成一致意见：由郑育丰支付更名手续费人民币80000元。后郑育丰也以其实际支付更名费的行为确认了前述约定。该约定的履行均由各方自愿进行。郑育丰向华标公司支付更名手续费人民币80000元是郑育丰的真实意思表示。郑育丰未举证证明“华标公司当时强调如不支付该笔费用，就不予办理房屋购买手续”。郑育丰未举证证明其付款行为存在被胁迫等可撤销情形效力瑕疵。关于更名费金额，华标公司(甲方)与案外人(乙方)、郑育丰(乙方)分别签订的《商品房认购书》中均明确约定：“乙方签订本认购书后，非经甲方书面同意，不得更改付款方式，不得转让本认购书之权益，亦不得增加或删减认购者。乙方签订本认购书之日起10日内(逾期不予办理)且未签《广州市商品房买卖合同》前，经乙方书面申请并经甲方书面同意后只允许更名一次【包括加名、减名、改名(改名须是乙方直系近亲属)】(乙方应支付甲方30000元手续费)。”鉴于案外人向华标公司申请改名时已经超过了签订认购书之日起10日，郑育丰与案外人间不是直系近亲属关系，涉案房屋的更名手续费金额不应直接适用认购书的约定。但是，考虑涉案房屋的前两手认购人(田浩，刘政军、王**)多次向华标公司申请转名，华标公司经内部繁复的查证、讨论、论证、呈报、决定等极大消耗人力、物资的规范制度流程后，最终在仅收取更名费人民币80000元的情况下，同意郑育丰按2016年的市场价格成交。事实上，华标公司完全可待原认购书解除后将涉案房屋另售他人，也毫无必要以更名费为名从中获利。对此，华标公司认为2016年(1.9万元／㎡员工内部价格)和2019年(3.4万元／㎡)之间的房屋市场价格涨幅利益已全归郑育丰获得。华标公司收取更名手续费的行为，相关法律法规并未明文禁止，也未有显失公平之处，是华标公司在出售同一房屋过程中额外办理的认购、解除认购、收款、退款等繁复手续的基本人力、物资成本。因此华标公司具有收取更名手续费人民币80000元的正当理由。郑育丰未举证证明更名手续费人民币80000元高于其合理预期。（二）根据商品房认购书第5条约定，更名及更名费的标准均是有条件限制，必须满足更名一次，并且双方为直系亲属关系。按照认购书的规定以及华标公司内部规定，非同时满足前述条件的应按照认购书的5%缴纳更名费，以及此次更名应向华标公司缴纳112453.05元更名费，但经华标公司与刘政军、王**、郑育丰协商一致，同意将更名费减免至8万元。郑育丰已经按照该标准支付，双方就该8万元的更名费收取以事实行为的履行达成一致约定；一审法院明确郑育丰清楚房屋认购更名需缴纳更名费的事实，且其已经实际支付8万元更名费的行为，印证了其同意该更名费的收取。现其要求返还更名费的行为有违双方约定；如确要认定本案为不当得利，华标公司认为郑育丰才是最大的不当得利获得者，郑育丰于2019年认购该房屋，但其是以2016年的房价购买，其不仅未受到任何的损失，且该房屋2016年至2019年之间价格的涨幅利益合计约177万余元已全归郑育丰获得，华标公司未从中收取任何收益。郑育丰辩称，（一）华标公司收取更名费用违反了住建部颁布的《关于进一步加强地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》的相关规定，其收取更名费用无法律根据。根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十条规定，“严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。”可知商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名，所退房源应当公开销售，即开发商已丧失了取得更名费的依据。涉案房屋是在华标公司与案外人王**、刘政军办理退房手续后，向公众进行再次公开销售的情形下，郑育丰与华标公司签订购房合同，华标公司没有收取更名费用的法律根据，无权要求郑育丰支付更名费用。（二）郑育丰与华标公司之间并无任何关于更名费用的约定，华标公司没有收取更名费用的合同依据和事实理由。根据郑育丰提供的证据1和证据4，以及华标公司提供的证据7，可知郑育丰与华标公司所签订的《商品房认购书》《购房合同》中均没有关于更名费用的约定和记载，涉案房屋的更名费用仅是华标公司与案外人之间的约定，根据合同相对性原则，华标公司与案外人关于更名费用的约定不能适用于郑育丰，郑育丰与华标公司之间并无任何关于更名费用的约定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。在本案中，郑育丰提供的证据证明华标公司以更名费为名取得了郑育丰80000元款项，而华标公司未提供证据证明其取得的款项是合法的，故华标公司收取的款项属于不当得利款，应当予以返还。（三）华标公司收取郑育丰更名费用的行为属于违规收费行为。华标公司在房屋销售过程中从未就更名费用进行公开公示，且涉案房屋转名时仅涉及华标公司内部登记手续的变更，并非将涉案房屋从在相关部门备案登记的案外人变更为郑育丰名下所必须收取的合理费用，即实际未产生任何费用，华标公司存在乱收费用的情形。另外华标公司要求郑育丰将更名费用转入私人银行账户，而非公司账户的做法，显而易见华标公司收取更名费用的行为属于违规收费。正是因为担心该笔费用转入公司账户引发监管核查，才要求郑育丰将其转入私人账户。故华标公司收取郑育丰更名费用的行为属于违规收费行为，应当予以返还我方。（四）商品认购书中也定的标准是3万元，并不存在按5%计算更名费的标准，华标公司主张与事实合同约定不符；郑育丰是从刘政军手中取得该房屋并向华标公司取得房屋登记的变更手续。郑育丰在向华标公司办理房屋购买变更手续前向案外人按照市场价格支付了房屋购买款。如果不能顺利办下房屋更名手续，郑育丰将承担高额的违约责任，迫于无奈，郑育丰只能根据华标公司的要求在当时支付了8万元的更名费用。华标公司的更名手续只是调整原始房屋认购书的购买方的信息以及协议，及办理购买房屋网签手续，并不需要耗费巨大的人力、物理与财力。其在没有合同依据的情形下，收取8万元的更名费不具有合理性。郑育丰向一审法院起诉请求：1.判令华标公司向郑育丰返还不当得利80000元及资金占用利息（利息以80000元为本金，自2019年10月11日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，利息暂计算至2020年4月16日为1735.11元）；2.判令华标公司承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2016年12月18日，华标公司（甲方）与田浩（乙方）签订《商品房认购书》，约定：乙方认购的预售物业为广州市黄埔区御临街12号K2栋2202房（以下简称涉案房屋）；该物业的使用性质为住宅，建筑面积为118.1377平方米，套内面积为99.2769平方米，公摊面积为18.8608平方米，最终含增值税总成交价为2249062元；付款方式为商业按揭付款，定金50000元乙方须于签署本认购书时付清，首期楼款成交价的30%即679062元须于2016年12月28日前付清（含定金），楼价余款成交价的70%即1570000元须于2016年12月28日前办理完成银行按揭的所有手续、提供资料齐全并签署《按揭贷款合同》；认购条款第5条约定，乙方签订本认购书后，非经甲方书面同意，不得更改付款方式，不得转让本认购书之权益，亦不得增加或删减认购者，乙方签订本认购书之日起10日内（逾期不予办理）且未签《广州市商品房买卖合同》前，经乙方书面申请并经甲方书面同意后只允许更名一次[包括加名、减名、改名（改名须是乙方直系近亲属）]（乙方应支付甲方30000元手续费），乙方在签署《广州市商品房买卖合同》时，填写的业主姓名必须与《认购书》中乙方的姓名一致，否则，甲方有权解除本认购书并不予返还认购定金。上述认购书签订后，华标公司分别于2016年12月18日、2017年1月3日、2017年1月11日、2017年6月27日向田浩出具了涉案房屋定金30000元、定金20000元、房款629062元、房款1570000元的收据。2019年4月24日，田浩向华标公司提交《转名/加减名申请表》，申请事项载明：“本人是公司员工，现已满两年，现申请更名给刘政军、王**（本人一次性付款），希望公司领导批准，多谢！”该申请表另载明认购单位即为K2-2202房，原客户与新客户的成交价均为2249062元。上述申请表提交后，华标公司（甲方）与刘政军、王**（乙方）就涉案房屋签订《商品房认购书》，其中认购条款第5条与前述《商品房认购书》一致。此后华标公司分别于2019年5月15日、2019年5月21日向刘政军、王**出具了涉案房屋定金50000元、房款2199061元的收据。2019年5月20日，华标公司通过银行转账向田浩退回涉案房屋房款2249062元。2019年9月29日，刘政军、王**向华标公司提交《转名/加减名申请表》，申请事项载明：“本人王**、刘政军是K2-2202房业主，现申请更名给郑育丰，关于更名手续费请华标领导给予减免，非常感谢！另外申请新业主能够按揭贷款，银行放款后退原业主房款”。该申请表亦载明原客户和新客户的成交价均为2249062元。2019年10月11日，王**、刘政军向华标公司出具《确认书》，确认已申请将涉案房屋转名给郑育丰，同意华标公司收到新业主支付的全部房价款（含银行按揭款）后再退回其已支付的全部房款共计2249062元。2019年10月11日，华标公司（甲方）与郑育丰（乙方）倒签落款时间为2016年12月18日的《商品房认购书》，约定：乙方认购的现房为涉案房屋；该物业的使用性质为住宅，建筑面积为118.1003平方米，套内面积为98.9277平方米，公摊面积为19.1726平方米，按套内建筑面积计价，最终含增值税总成交价为2241150元；定金50000元乙方须于签署本认购书时付清，首期楼款成交价的30%即681150元须于2016年12月28日前付清（含定金），楼价余款成交价的70%即1560000元须于2016年12月28日前办理完成银行按揭的所有手续、提供资料齐全并签署《按揭贷款合同》；认购条款第5条与前述《商品房认购书》一致。当天，郑育丰通过向账户名为“刘洁雯”的个人账户转账，向华标公司支付了更名费80000元，此外另向华标公司的银行账户转账支付了首期房款681150元，华标公司向郑育丰出具了收据和发票。2019年10月18日，华标公司（甲方）与郑育丰（乙方）签订网签合同《商品房（一手现房）买卖合同》，约定：乙方所购商品房为涉案房屋，该商品房的用途为住宅，产权登记建筑面积共118.1003平方米，其中套内建筑面积98.9277平方米，共有分摊面积为19.1726平方米；该商品房按总价交易，总金额为2241150元；乙方按按揭贷款方式付款，首期款自网签之日起0日内(不超过5日），支付全部房价款的30.39%，金额681150元，除首期款外，剩余房款金额1560000元须于2019年10月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；附件八第四条第1款约定，本合同第六条所称的房价款仅为房价，购房税费、专项维修基金、预告登记费、法律服务费、办证费以及其他一切因购买该商品房产生的有关费用，乙方须按约定付清；双方在合同中还约定了其他事项，但未约定更名费。此后，华标公司分别于2020年3月3日、3月5日收到涉案房屋按揭贷款600000元、960000元，并于2020年3月12日通过银行转账向王**退回涉案房屋房款2249062元。双方当事人就更名费80000元的收取问题发生争议。庭审时，郑育丰确认其时其向华标公司支付80000元时知悉该笔费用是更名费，但表示华标公司当时强调如不支付该笔费用，就不予办理房屋购买手续，由于其已支付部分购房款给刘政军、王**，若不能办妥房屋更名手续，其将承担违约责任，无法收回前期已支付的购房款，故其被迫向华标公司支付了更名费。华标公司则主张更名费系郑育丰自愿支付的，该费用的用途为人工费、手续费，考虑到业主长期没有支付房款给其造成利息损失，且从认购到更名期间房价大幅上涨，而利益归郑育丰所有，故其认为收取更名费是合理的，至于更名费具体由谁支付，由原认购人及更名后的认购人商议决定。另经法庭询问，华标公司确认田浩向刘政军、王**转名时不需要支付更名费，原因是田浩系其司员工。上述事实有《商品房认购书》《转名/加减名申请表》《确认书》《委托书》《商品房（一手现房）买卖合同》、收款收据、发票、银行转账记录、当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为，本案中，郑育丰向华标公司支付更名费80000元系基于商品房买卖合同关系，双方存在基础法律关系，故本案案由为商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于华标公司向郑育丰收取更名费80000元是否符合双方约定。对此一审法院分析如下：首先，尽管郑育丰与华标公司签订的《商品房（一手现房）买卖合同》并未对更名费项目进行约定，但从涉案房屋的交易过程上看，华标公司与各认购人签订的《商品房认购书》均明确约定：认购人不得随意转让认购书之权益，更名须经华标公司同意且须缴纳更名费。实际上，刘政军、王**以及郑育丰作为二手、三手认购人均知悉上述约定，清楚更名事宜须向华标公司申请并且可能支付更名费。现郑丰育为促成华标公司同意更名，根据华标公司的要求支付了更名费，在双方签署了商品房买卖合同后现又要求华标公司全款退还该笔费用，有违诚实信用原则，一审法院不予认可。但是，考虑到前述《商品房认购书》认购条款第5条均约定更名费标准为30000元，尽管本案的更名情形与该条款约定的更名情形不同，但更名本身并未导致华标公司实际产生其他具体支出或损失，华标公司也未能举证更名费的实际用途，故华标公司向郑育丰主张更名费80000元确实高于郑育丰签订《商品房认购书》时的合理预期，郑育丰主张其被迫向华标公司支付更名费80000元具有一定的合理性。综上，一审法院根据《商品房认购书》约定的标准认定双方就涉案房屋更名费达成的合意应为30000元。华标公司已收取郑育丰更名费80000元，超出部分50000元应予以返还。至于资金占用利息。由于双方当事人对更名费的退还问题本身存在争议，未退还更名费的原因不能完全归结于华标公司，故郑育丰主张华标公司支付资金占用利息，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决：一、华标公司于判决生效之日起五日内向郑育丰返还更名费50000元；二、驳回郑育丰其他诉讼请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，由郑育丰负担346元，由华标公司负担576元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：华标公司是否应向郑育丰退还部分更名费50000元的问题。现从涉案房屋的交易过程来看，华标公司与前几手认购人所签订的《商品房认购书》均明确约定：认购人不得随意转让认购书之权益，更名须经华标公司同意且须缴纳更名费。但华标公司上诉主张其与郑育丰已就收取更名费及更名费的数额协商一致，郑育丰予以否认，华标公司亦未能提供证据证实双方已就更名费签订书面协议，其应承担举证不能的不利后果。考虑到前述《商品房认购书》认购条款第5条均约定更名费标准为30000元，虽然本案的更名情形与该条款约定的更名情形不同，但华标公司未能提供证据证实其因本案的更名产生其他具体支出或损失，其亦未能举证收取郑育丰更名费的具体用途，一审法院以华标公司收取80000元的更名费超出郑育丰的预期，并结合上述《商品房认购书》约定的标准确定郑育丰应负担30000元的更名费，并由华标公司退还50000元，较为公平合理，且郑育丰亦未就此提起上诉，本院予以维持。综上所述，华标公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由广东华标创业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月十四日书记员  郭 俏古文娜