山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10588号 上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区海尔路**。 主要负责人：张连怀，行长。 委托诉讼代理人：蒋黎，山东康辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巩彦龙，山东康辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东方影都融创投资有限公司，，住所地青岛市黄岛区滨海大道青岛万达影都展示中心 法定代表人：兰涛，执行董事。 原审被告：周妍，女，1970年7月25日出生，汉族，住山东省胶州市。 原审被告：宋积善，男，1968年5月17日出生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人招商银行股份有限公司青岛分行（以下简称招商银行）因与被上诉人东方影都融创投资有限公司（以下简称东方影都公司）及原审被告周妍、宋积善金融借款合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初11017号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 招商银行上诉请求：1、撤销原判第六项，改判东方影都公司对周妍、宋积善的债务承担连带保证责任；2、一、二审诉讼费用由东方影都公司承担。 东方影都公司未作答辩。 周妍、宋积善未作陈述。 招商银行向一审法院提出诉讼请求：1、解除招商银行与周妍、东方影都公司之间的《个人购房借款及担保合同》；2、周妍立即偿还借款本息258095.57元（其中本金230936.75元，截至2019年8月12日的利息罚息复息27158.82元）及至实际付款之日止的利息罚息复息；3、周妍支付招商银行为实现该债权而支出的律师代理费20586元；4、宋积善对周妍所负上述债务承担共同还款责任；5、东方影都公司对周妍所负上述债务承担连带保证责任；6、招商银行对位于青岛市黄岛区房产享有优先受偿权；7、周妍、宋积善、东方影都公司承担诉讼费等与本案有关的一切费用包括但不仅限于保全费、邮寄费、公告费等。 一审法院认定事实如下：2014年8月1日，招商银行与周妍、青岛万达东方影都投资有限公司签订《个人购房借款及担保合同》。约定：周妍向招商银行借款本金32万元用来支付购房款，借款期限120个月，从2014年8月1日到2024年8月1日止；还款方式为等额本息还款。 第五条约定：借款人未按时足额偿还贷款的，招商银行有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。第四十条、第四十一条约定：借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还还贷款本息的，招商银行有权宣布借款提前到期。第三十九条预定：借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用的情况下，招商银行为实现债权而支付的律师费等所有费用均由借款人负担。青岛万达东方影都投资有限公司对上述借款承担连带保证责任。担保期限自本合同生效之日起至周妍持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房产权证和房地产他项权证交由招商银行保管之日止。 2015年5月8日，周妍将位于青岛市黄岛区户房产抵押给了招商银行，并办理了抵押预告登记，权证号：鲁（2018）青岛市黄岛区不动产证明第0099654号，但未取得抵押权登记证书。上述房屋已具备办证条件。 2014年8月1日，宋积善向招商银行出具共同还款承诺书，承诺对周妍的借款承担共同还款责任。 合同签订后，招商银行依约发放给周妍借款32万元。后周妍出现逾期，截至2020年6月11日欠本金220936.75元、利息41185.16元。 招商银行为向周妍追索拖欠的借款本息，支付给山东康辉律师事务所律师代理费20586元。 另查明，青岛万达东方影都投资有限公司2019年1月2日更名为东方影都融创有限公司。 一审法院认为，招商银行与周妍签订的《个人购房借款及担保合同》均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，合法有效，依法应予以保护，当事人应全面履行。上述合同签订后，招商银行依约向周妍发放贷款，周妍未能按照合同约定按时还款，已构成双方约定的违约事件，故招商银行依据约定要求解除合同并要求周妍偿还所欠全部借款本息及相关费用的诉讼请求，一审法院予以支持。2020年6月11日欠本金220936.75元、利息41185.16元，之后的利息、罚息等按双方贷款合同约定，周妍仍应支付招商银行。 周妍、宋积善系夫妻，本案借款发生在周妍夫妻关系存续期间，且宋积善出具了共同还款承诺书，故周妍、宋积善应就上述给付义务向招商银行承担共同还款责任。 招商银行主张周妍承担律师费20586元，并提交委托代理协议、律师费发票佐证，因借款合同对招商银行为实现债权产生的费用由借款人负担作了明确约定，该费用不超过相关收费标准，对招商银行该项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权的问题，一审法院认为，预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依预告登记而设立。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款方办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，贷款人才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，坐落在青岛市黄岛区户房屋已完成初始登记并具备办证条件，即涉案房屋业已具备办理正式抵押权登记至招商银行名下的条件，但周妍怠于协助办理，以致招商银行未取得涉案房产抵押登记，故一审法院确定周妍应在判决生效之日起三十日内协助招商银行办理涉案房产抵押登记。 若周妍逾期仍未协助办理抵押登记，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，有效保障交易安全和社会稳定，从公平角度出发，一审法院依法确认债权人招商银行有权对涉案不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 本案合同约定东方影都公司为涉案贷款提供连带责任保证期间为自本合同生效之日起至周妍持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房产权证和房地产他项权证交由招商银行保管之日止，现涉案房屋已经具备办证条件，未办理房产证及抵押权证的责任不在于东方影都公司，且本案已经判决周妍协助招商银行办理抵押登记手续，故招商银行要求东方影都公司承担保证责任的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十八条之规定，判决：一、解除招商银行与周妍、东方影都公司签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8140731142005）；二、周妍、宋积善于判决生效之日起十日内偿还招商银行贷款本金220936.75元及截止至2020年6月11日的利息41185.16元，2020年6月12日起的应付利息、罚息、复息按双方合同约定利率计算至实际给付之日（以银行当日出具的对账单为准）；三、周妍、宋积善于判决生效之日起十日内支付招商银行律师费20586元；四、周妍应于判决生效之日起三十日内协助招商银行办理位于青岛市黄岛区户房屋的抵押登记手续，东方影都公司应予以协助配合；五、上述房屋抵押登记办妥后，或周妍逾期仍未办理抵押登记的，招商银行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对判决第一、二、三项确定的债权优先受偿；六、驳回招商银行对东方影都公司的诉讼请求；七、驳回招商银行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2740元，由周妍、宋积善承担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。招商银行与周妍、东方影都公司之间的《个人购房借款及担保合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照《个人购房借款及担保合同》第28条第4款的约定，如因保证人或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥抵押登记的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带保证责任。现涉案房产因抵押人周妍的原因不能办理所有权证书及他项权证，招商银行主张东方影都公司按照《个人购房借款及担保合同》约定承担连带保证责任，具有事实和法律依据，本院予以支持，东方影都公司承担保证责任后，有权向周妍、宋积善追偿。 综上，上诉人的上诉理由成立,本院对其上诉请求予以支持。原审判决认定事实不清、适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初11017号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项； 二、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初11017号民事判决第六项； 三、东方影都融创投资有限公司对山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初11017号第二项确定的债务承担连带清偿责任，东方影都融创投资有限公司承担保证责任后，有权向周妍、宋积善追偿； 四、驳回招商银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件减半收取的案件受理费2740元，由周妍、宋积善、东方影都融创投资有限公司负担。二审案件受理费5480元，由东方影都融创投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十二月三日 法官助理 邓永芳 书记员韩平