河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9242号上诉人（原审原告）：刘娟芳，女，汉族，1973年3月28日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：李国强，男，汉族，1971年5月1日生，住河南省义马市，系刘娟芳丈夫。被上诉人（原审被告）：洛阳顺驰房地产开发有限公司，住所地中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区高新技术开发区华夏西路18号2幢路劲御城一期2#楼2层东北侧。法定代表人：何定丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵钦，河南中冶律师事务所律师。上诉人刘娟芳因与被上诉人洛阳顺驰房地产开发有限公司（以下简称顺驰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初5080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范振洋独任审理，于2020年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人刘娟芳的委托诉讼代理人李国强，被上诉人顺驰公司的委托诉讼代理人付景新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘娟芳上诉请求：1.撤销一审民事判决,认定格式条款无效,判决顺驰公司支付违约金7万元;2.一、二审诉讼费由顺驰公司承担。事实与理由：原判决适用法律错误。刘娟芳诉讼请求是请求法院认定格式条款无效,并非诉称约定违约金低于损失,请求变更的变更之诉，应当适用合同法第四十条和消费者权益保护法第26条,对该条款是否属于格式条款进行判断。而原判决适用合同法一百一十四条,该条以约定违约金低于损失,可以请求变更为前提,属于适用法律错误。商品房预售合同中格式条款应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条，一是在签订合同时，《商品房预售合同》第十五条并没有用采用加粗、划线等显著方式标出，顺驰公司也没有提醒刘娟芳，并予以说明解释。二是该条第2项规定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”，也就是说无论经过10年20年，因顺驰公司原因延迟办理房屋产权登记手续只需支付392.5元的违约金，这对于开发商来说简直不值一提，该格式条款与顺驰公司制定的关于刘娟芳违约应承担的违约责任相比，权利和义务显著不对等，对消费者不公平、不合理；三是顺驰公司制定的该格式条款明显减轻或者免除了顺驰公司的责任，与设置违约金督促合同主体守约的宗旨相悖。因此该格式条款应依法认定为无效条款。四是顺驰公司违法变更容积率是造成房屋迟迟不能办理产权证的主要原因，一方面开发商违法收益巨大，另一方面违法成本却极小--故意规定该格式条款逃避责任。2019年洛龙区法院有3起类似案件进行了判决，均支持了原告的诉讼请求，判决格式条款无效，并对违约金进行了调整。可见，洛龙区法院这些判决对于本案商品房预售合同中25条第2项认定为格式条款无效是正确的。顺驰公司辩称，一审判决正确，刘娟芳并没有相应的损失，因此上诉请求不应得到支持。刘娟芳向一审法院起诉请求：1.依法确认合同编号为YS0130206的《商品房预售合同》中第十五条第2项的格式条款无效；2.顺驰公司承担违约责任，向刘娟芳支付违约金7万元；3.本案的诉讼费用由顺驰公司承担。一审法院认定事实：2011年10月27日，刘娟芳作为买受人与顺驰公司作为出卖人签订了合同编号YS0130206的《商品房预售合同》，合同约定：刘娟芳购买顺驰公司位于洛阳新区××街与××交叉口东北角××小区××单元××号房屋，房屋代码为446922，房屋总价款为人民币658910元整；刘娟芳于2011年10月27日前以现金方式付清首付款人民币358910元，剩余房款人民币300000元办理按揭贷款；出卖人在2012年9月30日前将商品房交付买受人使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同签订后刘娟芳依约向顺驰公司缴纳了购房款；顺驰公司于2012年9月29日向刘娟芳交付房屋，但未在交付使用后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原因是该小区容积率超出核定标准，导致刘娟芳未能在约定的时间内取得房地产权属证书。因涉案房产未能在合同约定期限内办理产权登记，刘娟芳一直要求开发商办理产权证并向相关部门反映。2018年9月12日顺驰公司补缴了土地出让金后，于2019年3月4日完成包括本案房屋在内的产权初始登记后通知业主办理产权证。2019年4月6日，刘娟芳与顺驰公司签订补充协议，向顺驰公司补交了涉案房屋面积的差价款3478元，并办理了涉案房产的不动产权利证书。上述事实，由刘娟芳提交的《商品房预售合同》、《房款专用收据、发票》、《中华人民共和国契税完税证》、《河南省住房专项维修资金专用票据》、顺驰公司提交的住房城乡建设部关于发布国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的公告、市政府办公室《会议备忘》、《不动产权利证书》、《土地出让金专用票据》等在卷佐证。一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》合法有效，合同签订后，刘娟芳依约向顺驰公司支付了购房款658910元，顺驰公司依约向刘娟芳交付了涉案房产。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。因顺驰公司未在房屋交付使用后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。因刘娟芳一直向有关部门主张权利，故对顺驰公司辩称刘娟芳起诉超过诉讼时效，一审法院不予采信。关于刘娟芳主张的格式条款是否无效问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因该格式条款是对产权登记顺驰公司违约时违约金计算方式的约定，故刘娟芳主张该格式条款无效，没有法律依据，一审法院不予支持。刘娟芳未提供证据证明顺驰公司迟延办理备案工作给其造成的损失，故刘娟芳主张的违约金，应按合同约定的违约金计算即392.5元，对刘娟芳主张的违约金超出部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、顺驰公司于本判决生效之日起十日内向刘娟芳支付违约金392.5元；二、驳回刘娟芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元（已减半），由刘娟芳承担800元，顺驰公司承担25元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘娟芳与顺驰公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方该当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。该合同约定出卖人顺驰公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，即买受人刘娟芳不退房，出卖人按已付房价款的0.05%支付违约金。根据查明的事实，顺驰公司未按约定履行自己的义务，因此，其应当承担相应的违约责任。刘娟芳上诉认为合同中关于逾期办证违约金为已付款的0.05%过低，根据《中华人民共和国合同法》等法律规定，该条款是格式条款，且免除了顺驰公司的责任，排除了刘娟芳的权利，是无效条款。本院认为，上述条款是对逾期办证违约金计算方式的约定，并没有免除顺驰公司的责任，排除刘娟芳的权利，因此，是有效条款。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一定的违约金，也可以约定违约金的计算方式，当事人认为违约金约定过低的可以请求人民法院调整。涉案合同关于逾期办证违约金的约定是双方当事人自愿签订，刘娟芳认为合同约定的违约金过低，其应当提交证据证明其损失，但是其未提交证据证明其损失，因此，刘娟芳认为逾期办证违约金条款为无效条款的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审法院按照双方合同约定的违约金判决并无不当，本院予以维持。综上所述，刘娟芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1540元，由刘娟芳负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二〇年十二月十四日书记员  李圆圆