甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终1569号上诉人（原审原告、反诉被告）：张生玲，女，1969年9月9日出生，汉族，住甘肃省景泰县。委托诉讼代理人：王奎，甘肃隆建律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何巨峰，男，1983年3月6日出生，汉族，住甘肃省景泰县。上诉人张生玲因与被上诉人何巨峰房屋买卖合同纠纷一案，不服景泰县人民法院（2020）甘0423民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张生玲上诉请求：请求撤销原判，依法改判支持张生玲的原审诉讼请求。事实和理由:一、案涉房屋属于保障房，使用权归何巨峰。2016年，何巨峰向甘肃省景泰川电力提灌管理局（以下简称景电管理局）交纳了首付款3万元,订购了案涉房屋。何巨峰系景电管理局职工,与景电管理局就案涉房屋达成买卖合同,不违反相关法律规定,应认定合法有效。二、双方当事人签订的房屋转让合同合法有效，一审判决认定该合同无效，无任何事实和法律依据。双方当事人均具有相应的民事行为能力,意思表示真实,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,双方当事人签订的房屋转让合同合法有效,应当受到国家法律的充分保护。一审法院在没有任何证据证明双方签订的合同违反国家法律、国务院以上行政法规的效力性、强制性规定的情况下,认定双方签订的合同无效,不当。三、张生玲的诉讼请求合法有据,依法应当得到法律的支持。根据我国《合同法》第八条的规定，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。张生玲与何巨峰签订的房屋转让合同对双方均具有约束力,双方均应按照约定履行自己的义务。合同签订后,张生玲按照约定向何巨峰交清了所有的购房款,何巨峰在收到购房款之后不按照合同约定向张生玲交付案涉房屋的钥匙,其行为已经构成违约,依法应当承担违约责任。何巨峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。张生玲向一审法院起诉请求：请求依法判令1.何巨峰立即交付景电苑小区x号楼x单元x室楼房的钥匙；2.本案诉讼费、保全费由何巨峰承担。一审法院认定事实：何巨峰系景电管理局职工，景电管理局在一条山镇建材路建设的景电苑小区为景泰县人民政府的棚户区改造项目，属于保障房。2016年何巨峰向景电管理局交纳首付3万元，订购了景电苑小区x号楼x单元x室的楼房。同年9月1日，张生玲与何巨峰就该房屋又签订了房屋转让合同，合同约定由何巨峰将该房屋转让给张生玲，并由张生玲以何巨峰的名义集资购买该楼房，除张生玲向景电管理局交纳的购房款外，张生玲再向何巨峰支付转让费2.4万元，签订合同时支付1.4万元，交付钥匙时再支付1万元。合同签订后，张生玲依约向何巨峰支付转让款1.4万元，并以何巨峰的名义向景电管理局交清了购房款207338.16元。2016年10月13日，张生玲又从景电管理局签订了景电苑棚户区改造房售房合同，约定由张生玲购买景电苑小区的x号楼x单元x室楼房，建筑面积为127.9平方米，棚改房享受单价为每平方米2114.6平方米,超出面积单位为2599.6平方米,总价款为298538.84元。2016年10月14日，张生玲与景电管理局又就何巨峰转让的案涉房屋签订棚户区改造房售房合同。后经审计部门审计，认为张生玲购买案涉房屋不符合棚改房政策。2019年3月6日张生玲与景电管理局签订了解除景电苑棚户区改造房售房合同协议书，约定双方解除对案涉房屋的售房合同，景电管理局退还了张生玲所交纳的购房款，张生玲将何巨峰交纳的3万元首付退还。2019年3月6日，何巨峰与景电管理局就案涉房屋签订景电苑棚户区改造房售房合同，后张生玲又以何巨峰的名义交纳了案涉房屋的购房款207338.16元，交纳了天然气开口费2500元，交纳水表费500元。在诉讼中，张生玲为申请保全案涉房屋交纳保全费1500元，保险费600元。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是，双方当事人就案涉房屋达成的转让合同是否合法有效，张生玲请求何巨峰交付该楼房钥匙是否予以支持；对于何巨峰的答辩意见是否予以采纳，对于其反诉请求，是否予以支持。根据张生玲、何巨峰与景电管理局签订的景电苑棚户区改造房售房合同约定的内容，景电苑小区属于景泰县人民政府的棚户区改造项目，属于保障房。张生玲在购买景电苑小区的x号楼x单元x室楼房后，又与何巨峰就案涉房屋签订转让合同，并与景电管理局签订购房合同，但经审计部门审计，张生玲购买两套棚改房不符合棚改房政策（即一户只能购买一套棚改房），景电管理局遂与张生玲又就案涉房屋签订了解除合同，并履行完毕，故张生玲从何巨峰处以何巨峰的名义购买案涉的楼房，属于规避法律的行为，仍然不符合棚改房的政策，故应认定该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定无效合同，故张生玲要求何巨峰交付案涉的楼房，没有法律依据，不予支持；但何巨峰应向张生玲退还张生玲所交纳的购房款、转让费及相关费用；何巨峰作为景电管理局的职工，与景电管理局就案涉房屋达成买卖合同，不违反相关法律规定，应认定合法有效，故案涉的楼房应归何巨峰所有，何巨峰反诉请求确认该楼房归其所有，应予以支持。综上所述，对于张生玲的诉讼请求，不予支持；对于何巨峰的答辩意见与抗辩理由，应予以采纳；对于何巨峰的反诉请求，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决：一、驳回张生玲的诉讼请求；二、张生玲与何巨峰就景电苑小区3号楼1单元703室的楼房达成的房屋转让合同无效。景电苑小区3号楼1单元703室的楼房归何巨峰所有，何巨峰退还张生玲购房款207338.16元，转让费1.4万元，天然气开口费2500元，水表费500元，以上共计224338.16元,应由何巨峰于本判决生效后十日内向张生玲退还清。案件受理费减半收取2333元，反诉费100元，保全费1500元，由张生玲负担1933元，何巨峰负担2000元。二审中双方当事人均未提交新证据。二审另查明，张生玲与何巨峰于2016年9月1日签订转让合同后，张生玲向何巨峰支付了转让费1.4万元及案涉房屋首付款3万元，并未支付其他款项。一审中，张生玲交纳的案件受理费为100元，何巨峰交纳的反诉费为50元。其他基本事实与一审查明的一致。本院认为，一、张生玲与何巨峰于2016年9月1日签订的《房屋转让合同》约定，张生玲购买景电管理局分配给何巨峰的棚户区改造在建房，张生玲向何巨峰支付转让费1.4万元，并向何巨峰支付该房屋的首付款3万元。至2019年3月6日，经景电管理局核查，张生玲与何巨峰签订转让合同购买案涉房屋不符合棚改房政策，遂于张生玲签订《解除协议书》，解除了张生玲就案涉房屋的购买合同，并于2019年3月7日将3万元首付款退还何巨峰、张生玲，张生玲领取了该3万元购房款。据此，能够确认张生玲与何巨峰以自己的行为表示解除了双方之间的《房屋转让合同》，何巨峰收取张生玲的1.4万元转让费应当退还。二、何巨峰于2019年3月6日与景电管理局重新签订《景电苑棚户区改造房售房合同》约定，何巨峰购买案涉房屋。张生玲主张其基于与何巨峰的口头约定继续按照原转让合同的约定转让案涉房屋，并将案涉房屋的购房款直接以何巨峰的名义向景电管理局交纳，且以何巨峰的名义交纳了案涉房屋的天然气开口费、水表费等费用，何巨峰不予认可。根据“谁主张谁举证”的民事审判原则，张生玲应当对其该主张承担举证证明责任。张生玲提交的证据不足以证明何巨峰与张生玲达成新的合意，同意将案涉房屋转让给张生玲，亦不足以证明何巨峰同意张生玲以何巨峰的名义交纳案涉房屋的购房款及天然气开口费、水表费等费用，张生玲应承担对其不利的法律后果。且经景电管理局确认，张生玲不符合购买案涉房屋的政策，故张生玲的上述主张不能成立。张生玲以何巨峰的名义向景电管理局交纳的购房款及其以何巨峰名义交纳的天然气开口费、水表费等费用，其可另行主张。何巨峰并未收取张生玲的上述购房款及天然气开口费、水表费等费用，一审判决何巨峰向张生玲返还该购房款及天然气开口费、水表费等费用，不当。另，何巨峰提交的证据不足以证明其已取得了案涉房屋的所有权，一审判决确定案涉房屋归何巨峰所有，不当。综上所述，张生玲请求何巨峰交付案涉房屋钥匙的理由，不能成立；何巨峰要求确认案涉房屋转让合同无效，并确认案涉房屋归其所有的理由，亦不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持景泰县人民法院（2020）甘0423民初2238号民事判决第一项；二、撤销景泰县人民法院（2020）甘0423民初2238号民事判决第二项；三、驳回何巨峰的原审反诉请求。一审案件受理费100元，由张生玲负担。反诉费50元，由何巨峰负担。二审案件受理费4766元，由张生玲负担。本判决为终审判决。审判长  李作凤审判员  张军忠审判员  刘红雅二〇二〇年十二月十五日书记员  杨艳玲