重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7978号上诉人（原审原告）：周志红，女，1952年8月6日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：潘艳玲，重庆丹乡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚浩，男，1987年11月1日出生，汉族，住重庆市大足区。被上诉人（原审被告）：曾宇，男，1992年3月10日出生，汉族，住四川省富顺县。上诉人周志红因与被上诉人姚浩、曾宇房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初13869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人周志红及其委托诉讼代理人潘艳玲到庭参加二审询问，被上诉人姚浩、曾宇未到庭参加询问。本案现已审理终结。周志红上诉请求：1.请求依法对一审判决改判由二被上诉人增加支付上诉人房屋租金、物管费、押金和经济损失赔偿费共计人民币20843元(即除一审判决由被上诉人支付的押金4600元，另应当支付租金13800元、物管费2443元、损失赔偿费4600元)；2.本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实和适用法律错误。1.被上诉人自行撤离时，并未按照约定提前三个月通知上诉人，合同约定的解除条件没有成就，故双方的租赁合同并未解除；2.被上诉人一审时自认其在2020年3月23日才去消除了房屋的密码和指纹，搬出了部分物品，说明被上诉人一直占有、使用案涉房屋，应视为在继续享受双方签订的租赁权利，应当承担缴付租金和物管费的义务；3.被上诉人擅自违约后，造成租赁合同的目的无法实现，上诉人的预期收益无法实现，上诉人缴纳的中介费因此受到损失，应当予以赔偿；4.一审诉讼费计算有误。曾宇提交书面答辩状辩称，本人支持一审判决结果。事实和理由：1.按照租赁合同约定以及一审证人证言，乙方提前解约或终止合同仅需赔付押金作为违约金；2.在2020年1、2月份正值我国疫情高峰期，当时国家提倡免租金的倡议，且按照租赁合同约定该情况应归属不可抗力情况，同时也无法进行办公，可不承担其他违约责任；3.一审出判决结果15天内，我方已履行完判决结果的相关判决责任。周志红向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.二被告支付欠缴租赁房屋的物业管理费2443元；3.二被告向原告支付欠缴的租金，自2020年2月8日起至合同解除时止，并自2020年2月8日起，按每日万分之二的标准计算违约期间利息至租金付清时止；4.押金4600元不予退还；5.二被告向原告赔偿损失4600元；6.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2019年8月7日，以周志红为出租方（甲方）、重庆朔熙房地产营销策划有限公司为经纪方、姚浩和曾宇为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将重庆市渝北区龙溪街道红锦大道57号嘉州协信中心2幢8-3，建筑面积78.36平方米的物业出租给乙方，该物业以装修状态下租给乙方作为办公使用；租赁期24个月，从2019年8月8日起至2021年8月7日止，房屋交付时间2019年8月7日，租金每月4600元，每三个月一期之方式交付甲方，第一期租金应于签订本合同时支付，以后每期租金应在上期租金到期前十天交付甲方；乙方须于2019年8月7日或之前向甲方支付押金4600元；五、甲、乙双方的权利义务，（6）在租赁期内若甲、乙双方需提前解约，必须提前三个月通知对方，若甲方提前解约，甲方所收的押金退还予乙方且给乙方4600元租金作为赔偿，乙方移交租金扣除实际居住天数的租金后，剩余已交未居住的租金由甲方退还予乙方（不计利息），若乙方提前解约，乙方所支付甲方的房屋押金4600元及乙方已交租金甲方不予退还；七、违约责任及免责条款，（1）乙方提前终止合同乙方应按照本合同的第五条的第6小条时间提前通知对方并得到甲方的同意，否则乙方所支付的租赁房屋租金和押金不退还；（3）乙方逾期支付租赁房屋租金超过15日或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、水电费及相关费用达两个月或以上视为乙方违约，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知达到乙方之日起本合同终止，乙方应当补交已使用天数的租金，押金不退还；甲方如果不解除合同，乙方除应及时全额补交当期未缴租金外，从应缴之日起，每日按当年未交租金额的万分之二向甲方支付违约金；（5）乙方违反本条款第（3）款的约定，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知达到乙方之日起本合同终止，押金不退还乙方，如造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。同日，周志红向中介公司重庆朔熙房地产营销策划有限公司支付了佣金4600元。姚浩、曾宇支付了押金4600元和租赁房屋截止2020年1月31日的物管费、截止2020年2月8日的租金。2020年1月16日，周志红给姚浩发微信“小姚，星期一来协商，是否已联系好了，有人来租用办公室”，姚浩回复“联系好了中介了”，周志红回复“只要不影响我的收入，好说”。2020年1月29日，姚浩给周志红发微信“我这会去搬我自己的东西，周姐8号房子到期我今天搬出去，之前提前了一个多月给你说了的，押金不用退给我了”。周志红回复“小姚你真的有点不讲道理，你把合同仔细看一下，如果你不讲道理，我是不会接房的，逢年过节还没上班，乘人之危。按合同你应该付下季度的房租费了，按合同办事”。姚浩回复“是中介收你18个月中介费，合同写的提前3个月告知退还押金，我提前一个多月给你说，我违约了押金我也不要了……你非要说必须租或赔你几个月损失，怎么可能嘛”。2019年1月31日，周志红给姚浩发微信“小姚，按租房合同，你该交纳下一季度的房租了”，姚浩回复“我12月底的样子就给你说了不做了，还有勉强别人租房子的吗”。2020年3月23日，周志红给姚浩发微信“调解一，违约金不退，二，2个月租金9200元，你付好多，三，2个月物管费你要交到月底，四，你以我的房号去注册的公司名称要改，如果新来的注册不到公司，你要按月付我房租”，姚浩回复“我提前一个月告知你要退房你不准我退，违约金我不要了你非要我给钱”。2020年4月17日，周志红将租赁房屋另行出租，起租日为2020年4月20日。租赁房屋的物管公司重庆协信信之尚物业服务有限公司出具情况说明，载明租赁房屋欠付2020年2月1日至2020年4月20日期间的物业费、空调费（室内电费）、公摊水电费（损耗费）共计2443.78元。周志红支付了2020年2月1日至4月20日期间的物业费1253.76元（470.16元/月）、损耗费3.91元、电费10.71元。姚浩、曾宇申请证人彭某出庭作证，证人证实：其在重庆朔熙房地产营销策划有限公司工作，签订案涉合同时向双方明确解释了如果合同没有履行完两年需承担的违约责任是租金押金不退，向双方都收取了一个月租金的中介费，租赁合同没有履行完毕中介费是不退的，不管租期多长，中介费都是一个月租金标准。周志红、姚浩、曾宇对证人证言均无异议。庭审中，周志红称，不知道姚浩、曾宇何时搬离，物业公司在2020年3月中旬给周志红打电话说拖欠了物业费，周志红联系姚浩、曾宇交物业费，他们说不租了，周志红在2020年4月3日去租赁房屋时发现姚浩、曾宇已经搬走了；因为租赁房屋另行出租，租赁合同在2020年4月20日解除；诉请的损失就是支付的中介费用。姚浩、曾宇称，在2020年1月31日搬离租赁房屋；周志红没有给租赁房屋的钥匙，只给了密码和指纹，2020年3月23日周志红叫我们来消了密码和指纹，且周志红进入了租赁房屋；租赁合同在2020年2月8日解除，因为在2020年1月10日左右给周志红打电话说了解除合同，租金给到了2020年2月8日。一审法院认为，周志红与姚浩、曾宇签订的《房屋租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除合同。《房屋租赁合约》第五条（6）约定，在租赁期内若甲、乙双方需提前解约，必须提前三个月通知对方，第七条（1）约定，乙方提前终止合同乙方应按照本合同的第五条的第6小条时间提前通知对方并得到甲方的同意，否则乙方所支付的租赁房屋租金和押金不退还。故依据该约定，姚浩、曾宇可以以承担违约责任为条件提前解除合同，即姚浩、曾宇所支付的押金4600元及租金不予退还的情形下姚浩、曾宇可以提前解除合同，且无需提前三个月通知解除合同并得到周志红同意。姚浩在2020年1月29日通知周志红称2020年2月8日房子到期，押金不用退了，即是将合同在2020年2月8日解除的意思表示传达到周志红，且承担了押金4600元不予退还的违约责任，故双方签订的《房屋租赁合约》在2020年2月8日解除。关于押金的退还。姚浩、曾宇提前解除合同应承担押金4600元不予退还的违约责任，姚浩在提出解除合同时也明确表示押金不用退还了，故周志红要求押金4600元不予退还的诉讼请求一审法院予以支持。关于租金。姚浩在2020年1月29日已通知周志红解除合同和搬离房屋，周志红向其主张更多的违约责任并表示不会接房，但依据《房屋租赁合约》的约定，姚浩、曾宇应承担的违约责任仅为押金不予退还，故合同在2020年2月8日解除后周志红未接房的损失应由其自身承担，周志红再要求姚浩、曾宇支付2020年2月8日后的租金及利息的诉讼请求一审法院不予支持。关于物业费。《房屋租赁合约》解除前的物业费用姚浩、曾宇应予以承担。周志红代为缴纳了2020年2月1日至2020年2月8日的物业费470.16元÷30天×8天=125.38元，姚浩、曾宇应予支付。关于损失。周志红支付的中介费是其签订租赁合同时产生的费用，且该费用与租赁合同履行时间的长短并无关联，周志红支付的中介费并不属于姚浩、曾宇提前解除租赁合同给其造成的直接损失，周志红要求姚浩、曾宇赔偿损失4600元的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告周志红与被告姚浩、被告曾宇签订的《房屋租赁合约》于2020年2月8日解除；二、被告姚浩、被告曾宇在本判决生效后立即向原告周志红支付物业管理费125.38元；三、押金4600元原告周志红不予退还；四、驳回原告周志红的其他诉讼请求。如果被告姚浩、曾宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1870元，减半收取935元，由原告周志红负担。二审中，周志红向本院举示姚浩与周志红的微信聊天记录，拟证明在2020年5月9日被上诉人还没有与上诉人办理房屋交接，一审法院认定2020年2月8日案涉租赁合同就已经解除合同错误，与事实不符。本院认为，上述证据不能达到周志红的证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.姚浩、曾宇对案涉《房屋租赁合约》是否享有约定解除权；2.姚浩、曾宇对案涉《房屋租赁合约》是否享有法定解除权；3.案涉《房屋租赁合约》是否解除，什么时间解除；4.姚浩、曾宇是否应当支付租金、垫付的物业服务费、承担违约责任并赔偿损失。现评析如下：对于姚浩、曾宇对案涉《房屋租赁合约》是否享有约定解除权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，本案中，案涉租赁合同约定了在租赁期内若周志红和姚浩、曾宇双方需提前解约，必须提前三个月通知对方，并得到周志红同意的情况下可以解除合同，否则姚浩、曾宇所支付的租赁房屋租金和押金周志红不予退还。依据该约定，姚浩、曾宇提前解除合同，必须提前三个月通知周志红并得到其同意，但姚浩、曾宇并未按照该约定履行，即未提前三个月通知周志红并得到其同意，故案涉租赁合同的解除条件并未成就，姚浩、曾宇不享有解除合同的权利。关于姚浩、曾宇对案涉《房屋租赁合约》是否享有法定解除权的问题。曾宇称2020年1月、2月正值我国疫情高峰期，属于不可抗力的情况，可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……。”，本案中，虽然2020年2月正值我国疫情高峰期，但随着疫情的有效控制，经济活动的有序开展，该疫情并未导致合同双方不能实现合同目的，姚浩、曾宇的该项理由不成立，本院不予支持。关于案涉《房屋租赁合约》是否解除，什么时间解除的问题。因姚浩、曾宇对案涉租赁合同不享有约定解除权和法定解除权，其于2020年1月29日通知周志红要求解除案涉租赁合同的意思表示不发生法律效力，案涉租赁合同并未解除，姚浩、曾宇应当按照租赁合同的约定继续履行相应义务。根据查明的案件事实，姚浩、曾宇于2020年1月31日搬离案涉房屋、于3月23日取消案涉房屋房门的密码和指纹，周志红因姚浩、曾宇自行搬离未收回房屋，直到2020年4月17日才将案涉房屋另行出租。可以认定案涉租赁合同因周志红另行出租而解除，解除时间为2020年4月17日。关于姚浩、曾宇是否应当支付租金、垫付的物业服务费，承担违约责任并赔偿损失的问题。因案涉租赁合同在2020年4月17日前并未解除，故姚浩、曾宇应当继续履行合同并于2020年1月30日前支付下一期的租金。由于姚浩、曾宇拒不履行合同约定的义务构成违约，其应当向周志红支付从2020年2月9日起至2020年4月16日期间的租金10426.67元（2个月×4600元/月+4600元÷30天×8天），并以10426.67元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准自2020年1月30日起支付违约金至上述款项付清时止；又因周志红已经支付了2020年2月1日至2020年4月20日期间的物业服务费，姚浩、曾宇亦应当向周志红支付2020年2月1日至2020年4月16日期间的物业服务费1191.07元（2个月×470.16元/月+470.16元÷30天×16天）；姚浩、曾宇缴纳的押金4600元不予退还。关于中介费用的问题，中介费系中介公司在成功促成本案租赁合同后收取的佣金，作为出租方周志红应当支付该笔费用，其将该笔费用作为损失要求姚浩、曾宇赔偿的理由不成立，本院不予支持。同时，一审法院确定的诉讼收费标准符合相关规定。综上所述，周志红的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初13869号民事判决；二、周志红与姚浩、曾宇签订的《房屋租赁合约》于2020年4月17日解除；三、由姚浩、曾宇于本判决生效后十日内向周志红支付租金10426.67元，并以10426.67元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准自2020年1月30日起支付违约金至上述款项付清时止；四、由姚浩、曾宇于本判决生效后十日内向周志红支付垫付的物业服务费1191.07元；五、押金4600元周志红不予退还；六、驳回周志红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费935元，由姚浩、曾宇负担524元，由周志红负担393元；二审案件受理费321元，由姚浩、曾宇负担180元，由周志红负担141元。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年十二月三日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静