广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24760号上诉人（原审原告）：朱晓红，女，1967年4月29日出生，汉族，身份证住址：浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟乐，广东龙浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地：广州市荔湾区站前路站前一街**广州世贸服装城商场首层**商铺。法定代表人：赖自森，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨**，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭伟，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。上诉人朱晓红因与被上诉人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称：世贸公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人朱晓红的委托诉讼代理人饶小敏及被上诉人世贸公司的委托诉讼代理人杨**、郭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱晓红上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费由世贸公司承担。事实和理由：一、一审判决对于《补充协议书》关于违约责任的约定可以援用《物业租赁合同》的条款是正确的。1.《补充协议书》第七条规定，本补充协议为《物业租赁合同》和《物业服务合同》的有效组成部分，与《物业租赁合同》和《物业服务合同》具有同等的法律效力。本补充协议有约定的，按补充协议的约定执行。本补充协议未约定的，按《物业租赁合同》和《物业服务合同》及双方签署的其他法律文件约定执行。2.《补充协议书》未对双方的违约责任进行具体约定，特别是对世贸公司违约没有具体规定，但根据第七条规定，对于世贸公司违约责任可以援用《物业租赁合同》的相关条款。二、一审认为援用《物业租赁合同》第五条第3款约定不适用本案，违反了立法精神和合同法基本原则。（一）一审法院忽视世贸公司严重违约的事实，错误理解和适用合同条款。1.根据援用的《物业租赁合同》第五条第4款规定，若乙方（承租方，本案指世贸公司）发生以下任一情形时，甲方（出租方，本案指朱晓红）有权单方面解除本合同并收回本物业，并由乙方承担违约责任：（9）乙方（世贸公司）连续或累计逾期三十天未交租金及各项费用的。甲方解除合同后，无须给予乙方任何补偿，并有权没收全部保证金及其他已付款项作为违约金，违约金不足以赔偿由此而造成损失的，甲方有权追索全部损失。2.朱晓红将涉案商铺返租给世贸公司三年，但世贸公司从未支付返租租金给朱晓红，世贸公司的行为构成实质性违约，因此，朱晓红有权单方面解除合同，并由世贸公司承担违约责任和赔偿甲方的损失。3.《补充协议书》第三条第1款规定，2015年3月1日至2016年2月28日为免租期，甲方（世贸公司）无需向乙方（朱晓红）支付租金。根据《物业租赁合同》的相关条款及诚实信用原则，免租是朱晓红在世贸公司遵守合同的前提下给予的租金优惠，也是朱晓红的让利行为，从另一角度上说，出让的利益实际上就是朱晓红的损失。4.《物业租赁合同》第五条第4款明确约定，世贸公司（承租方）在违约的情况下，应承担赔偿朱晓红（出租方）损失的责任。一审法院完全可以适用该条款，支持朱晓红的一审诉求。（二）一审对《物业租赁合同》第五条第3款的理解与适用，不符合诚实信用基本原则。1.《物业租赁合同》第五条第3款规定“因乙方（承租方）违约而被甲方（出租方）提前单方解除合同的”，乙方应补缴优惠的全部款项和费用。在理解和适用这一条款时，不能机械适用。2.这一违约条款的本意是指，承租方的违约行为达到出租方有权解除合同的条件时，出租方就有权通过补缴优惠租金而弥补出租方的租金损失和其他损失。如果承租方虽有违约，但达不到出租方有权解除合同的这一条件，出租方无权要求承租方补缴租金和赔偿其他损失。3.世贸公司在返租期间，没有支付租金，已构成严重违约，按《物业租赁合同》第五条第4款的规定，朱晓红有权解除合同，并有权要求世贸公司赔偿损失。4.朱晓红虽未提前解除《补充协议书》，但由于世贸公司（承租方）的违约行为已达到朱晓红可以解除合同的条件，根据诚实信用原则，朱晓红有权要求世贸公司通过补缴租金来弥补其租金损失。5.合同的终止不代表合同权利义务的终结，世贸公司严重违约，朱晓红仍有根据世贸公司的违约行为追究其违约责任的权利。三、朱晓红优惠的租金损失包括2015年3月1日至2016年2月28日商铺租金及利息和2015年3月1日至2016年2月28日十年租期的对价242601.5元及利息，一审不予支持，认为无合同和法律依据，是错误的。根据已生效的广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1413号（以下简称1413号）和广州市中级人民法院（2019）粤01民终13932号民事判决（以下简称13932号），朱晓红曾向世贸公司支付过2426015元的款项，该款项被法院认定：该款项无论其具体名称如何，实则与租金一起构成朱晓红承租涉案商铺所支付的对价，在《物业租赁合同》解除的情况下，应将其平均分摊到整个租赁期间(120个月)计算世贸公司需退还的金额。2015年3月1日至2018年2月28日，既是返租期，也是《物业租赁合同》的租赁期，由于《补充协议书》对2426015元的款项十年租期的对价未作处理，因此，这一时期，朱晓红仍向世贸公司支付十年租期的对价。根据《补充协议书》第三条第1款，2015年3月1日至2016年2月28日为免租期，因此，朱晓红支付的2015年3月1日至2016年2月28日的十年租期的对价也属于朱晓红向世贸公司支付的租金，朱晓红没有要求世贸公司在返租时返还这部分租金，属于朱晓红优惠的租金。因此，在世贸公司严重违约的情况下，朱晓红有权要求世贸公司返还这部分租金，弥补损失。四、诚信信用原则是合同法的基本原则，法律适用时应当考虑。一审驳回朱晓红的诉讼请求，导致朱晓红守法而得不到赔偿，而世贸公司严重违法，却获得巨大利益，其价值导向和社会影响与公平公正理念不符。综上，请求二审查明事实，予以改判。世贸公司二审辩称：朱晓红没有权利收回其所称的返租免租期优惠及利息，双方签订的《补充协议书》没有相关约定，关于朱晓红提出的免租期租金标准从何而来不得而知，朱晓红的主张完全没有合同依据。《物业租赁合同》中的甲方和乙方都是特指的，甲方是世贸公司，乙方是朱晓红，《物业租赁合同》中第五条第1、3、4、9款明确约定的是朱晓红未按合同约定履行义务时应承担的违约责任，并非世贸公司的违约责任条款。前案13932号判决已经认定虽然2015年3月1日《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但是属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两个独立的法律关系。虽然《物业租赁合同》和《补充协议书》分别对承租方和免租方的免租期作出了约定，但是并没有涉及两个免租期之间的关联。一审法院并没有认定《补充协议书》关于违约责任的条款可以援用《物业租赁合同》的相关条款，一审法院在判决书中也已明确，《物业租赁合同》第五条第3款适用的前提是朱晓红违约提前解除合同，本案的情形不符合该条款的约定，因此法院没有支持朱晓红的主张。朱晓红没有权利要求世贸公司返还返租期间的进场费及利息，其没有合同和法律依据。进场费是基于朱晓红承租涉案商铺十年的进场资格所支付的对价，与《补充协议书》无关。在13932号案生效判决中法院已经对返租期间的进场费进行了处理及认定，返租的三年朱晓红已经以返租的形式对涉案商铺获益，因此朱晓红需要支付进场费。一审判决结果公平公正，不存在朱晓红所述情况。在前案中我方已经返还了《补充协议书》中约定的返租租金及利息，《补充协议书》没有提前解除，双方已经履行完毕。《物业租赁合同》是因朱晓红违约而提前解除的，朱晓红是全部过错方，没有权利根据该合同要求我方承担责任。前案生效判决已经认定了朱晓红违约解除合同这一事实，因此我方另案起诉要求朱晓红承担违约责任及赔偿损失。前案已经作出类案判决，法院应该将类案作为本案裁判的参考。朱晓红向一审法院起诉请求：1、世贸公司向朱晓红返还2015年3月1日至2016年2月28日的商铺租金159528元（按236/月，56.33平方米计算）及利息（利息以159528元为本金，自2016年3月1日起到实际清偿之日止，暂计至起诉之日的利息为40792.64元；从2016年3月1日开始到2019年8月19日止，利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2019年8月20日起，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、世贸公司向朱晓红返还2015年3月1日至2016年2月28日十年租期的对价242601.5元及以242601.5元为本金计算从起诉之日起至清偿之日的利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；以上两项共计442922.14元；3、世贸公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年1月1日，朱晓红（承租人、乙方）与世贸公司（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1237号，建筑面积为56.33平方米；租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止；租金计算：自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元/月/㎡；2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为118元/月/㎡（合计6647元/月）（其他略）；（第五条第3款）乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用。2015年1月16日，朱晓红（乙方）与世贸公司（甲方）就涉案商铺签订《补充协议书》，约定就双方于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》及/或相关文件的相关条款作部分变更和补充，其中租赁合同期限变更为2014年1月1日至2026年12月31日；等等。上述合同签订后，朱晓红按约定向世贸公司支付了一次性款项2426015元、合同保证金39882元等款项。2015年3月1日，朱晓红（乙方）与世贸公司（甲方）就涉案商铺再次签订《补充协议书》，约定：就双方于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》相关条款作如下变更和补充，双方遵照执行：乙方同意于2015年3月1日将物业交还给甲方经营，即2015年3月1日至2018年2月28日由甲方经营物业；在甲方经营期间，乙方仍应按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款向甲方缴纳租金（物业管理费、水电公摊费用由实际经营者缴纳），甲方同意免去乙方2016年1月份及2月份的租金；同时，甲方按以下方式向乙方支付租金费用：1.2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，甲方无需向乙方支付租金；2.2016年3月1日至2017年2月28日止（其它略）；甲方向乙方支付的租金可冲抵乙方按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款应向甲方缴纳的租金，冲抵后剩余部分于每月8日前支付给乙方；等等。该《补充协议书》签订后，世贸公司使用涉案商铺至2018年2月28日止。在此期间世贸公司没有支付冲抵后的租金给朱晓红。朱晓红于2019年1月22日以世贸公司违约为由，向一审法院提起诉讼（案号为1413号），朱晓红在1413号案的诉讼请求为1.朱晓红于2018年3月6日解除与世贸公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月16日签订的《补充协议书》；2.世贸公司返还朱晓红预付的租金人民币2500414元，合同保证金39882元，预付的一个月租金13294元；3.世贸公司向朱晓红支付2015年3月1日至2018年2月28日三年返期的租金人民158218元及自起诉之日起至清偿之日的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）；4.世贸公司承担本案全部诉讼费用。1413号民事判决认为：朱晓红与世贸公司2015年3月1日签订的《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联性，但属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系，朱晓虹以世贸公司不履行2015年3月1日《补充协议书》约定义务为由主张解除《物业租赁合同》理由不能成立。该案判决：一、朱晓红与世贸公司于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》和于2015年1月16日签订的《补充协议书》自2019年1月29日起解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，世贸公司向朱晓红返还1192790.7元以及预付的租金13294元；三、自判决发生法律效力之日起十日内，世贸公司向朱晓红支付2015年3月1日至2018年2月28日的租金158218元及利息（利息以158218元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）；四、……；五、驳回朱晓红其他诉讼请求；六、驳回世贸公司其他反诉请求。判后，朱晓红、世贸公司均对上述判决不服提起上诉，该上诉案件案号为13932号。13932号案民事判决认为：朱晓红在签订《物业租赁合同》之后向世贸公司支付的2426015元，是朱晓红基于承租涉案商铺10年所支付的对价，在《物业租赁合同》提前解除的情况下，应将其平均分摊到整个租赁期间计算世贸公司需退还的金额，涉案商铺返租给世贸公司使用三年，该三年期间世贸公司相应向朱晓红支付返租租金，一审法院将返租期间计算在一次性款项2426015元应分摊的租赁期间，并无不当。该案二审判决：驳回朱晓红、世贸公司上诉，维持原判。一审法院认为：关于朱晓红要求世贸公司支付2015年3月1日至2016年2月28日涉案商铺免租期间租金的问题。朱晓红在本案中以世贸公司未履行2015年3月1日签订《补充协议书》的义务构成违约，主张援用《物业租赁合同》第五条第3款约定，世贸公司向其承担违约责任，要求世贸公司支付2015年3月1日至2016年2月28日期间的免租期租金，与前案（1413号、13932号）并非重复诉讼。根据本案查明事实，《物业租赁合同》第五条第3款约定的是“乙方（朱晓红）无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方（世贸公司）提前单方解除合同的，乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠”，适用该条款的前提是乙方违约导致提前合同解除，而朱晓红与世贸公司在2015年3月1日签订的《补充协议书》已履行完毕，并未因一方违约而解除，因此，朱晓红主张援用《物业租赁合同》第五条第3款约定，世贸公司向其承担违约责任支付免租期间的租金，依据不足，不予采纳，故对朱晓红要求世贸公司支付有关返租免租期租金及利息的请求不予支持。关于朱晓红要求世贸公司返还2015年3月1日至2016年2月28日十年租期的对价242601.5元及利息的问题。朱晓红以世贸公司没有履行2015年3月1日签订的《补充协议书》构成违约为由，要求世贸公司返还2015年3月1日至2016年2月28日十年租期的对价款及利息，无合同和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年9月18日作出判决：驳回朱晓红的全部诉讼请求。案件受理费3972元，由朱晓红负担。二审中，双方当事人无新证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。朱晓红认为世贸公司没有按照双方《补充协议书》的约定，履行支付租金义务，构成实质性违约，其有权根据《补充协议书》第七条约定，援用《物业租赁合同》相关条款，维护自身合法权益，从合同约定而言，该主张与法律逻辑并不相悖，但其认为援用《物业租赁合同》第五条有权单方解除合同，并由世贸公司承担违约责任、赔偿损失，则应当具体审查相关条款的具体约定。朱晓红援用的是《物业租赁合同》第五条，认为条款中的“甲方”应为出租方，“乙方”应为承租方，本属条文应有之义，但又根据法律精神、公平理念和诚实信用原则，认为“甲方”是指朱晓红，“乙方”是指世贸公司，则与事实不符。从《物业租赁合同》的表述来看，甲方和乙方都是特指的，甲方是世贸公司，乙方是朱晓红，《物业租赁合同》中第五条第1、3、4、9款明确约定的是朱晓红未按合同约定履行义务时应承担的违约责任，并非世贸公司的违约责任条款。13932号案判决已经认定虽然2015年3月1日《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但是属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两个独立的法律关系。朱晓红试图通过《补充协议书》第七条约定，援引《物业租赁合同》中第五条，套用于《补充协议书》中朱晓红为出租方、世贸公司为承租方所形成的租赁关系，进而达到单方解除合同，并要求对方承担违约责任、赔偿损失的目的，属于偷换概念，与基本逻辑不符。一审对朱晓红的主张，认为依据不足，无合同和法律依据，不予支持，本院认为并无不当，应予维持。综上所述，朱晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7944元，由朱晓红负担。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二〇年十二月十四日书记员  张家齐黄咏欣