河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初230号 原告（案外人）：孟凡荣，女，1952年12月19日出生，汉族，住唐山市开平区。 原告（案外人）：陈风，男，1954年4月8日出生，汉族，住唐山市开平区。 二原告共同委托诉讼代理人：孙景川，河北陈建仲律师事务所律师。 被告（申请执行人）：唐山市路北区城市建设投资集团有限公司，住所地唐山市路**机场路付**。 法定代表人：董长青。 委托诉讼代理人：张建，河北庞晶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李桐，系公司员工。 被告（被执行人）：唐山柒麟正东房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路**光明西里****北侧。 法定代表人：孙彦来。 被告（被执行人）：唐山市华瑞房地产开发有限公司，住，住所地河北省唐山市路**唐山路**南新西道**/div> 法定代表人：李连静。 被告（被执行人）：唐山正东房地产开发有限公司，住所地河北，住所地河北省唐山市路**沁园春小区> 法定代表人：孙彦来。 原告孟凡荣、陈风与被告唐山市路北区城市建设投资有限公司（以下简称城建投资公司）、唐山市华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞房地产）、唐山正东房地产开发有限公司（以下简称正东房地产）、唐山柒麟正东房地产开发有限公司（以下简称柒麟房地产）执行异议之诉一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告孟凡荣及其与陈风共同委托诉讼代理人孙景川、被告城建投资公司委托诉讼代理人张建与李桐到庭参加诉讼。被告华瑞房地产、被告正东房地产、被告柒麟房地产经本庭依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟凡荣、陈风向本院提出诉讼请求：1、确认位于唐山市路北区房屋系原告出资购买并享有权利。2、撤销唐山中院（2018）冀02执6714号执行裁定书中关于查封嘉美广场一期1号楼1单元802号房屋的执行保全措施，停止对该房屋的执行，并解除查封。3、判决被告协助原告办理嘉美广场一期1号楼1单元802号房屋的过户手续。4、本案诉讼费由被告承担。主要事实与理由：原告与陈希聪系父母子关系。2010年2月12日，陈希聪从华瑞房地产领取了卡号为2235号的内部认购ＶＩＰ卡，认购华瑞房地产开发的位于嘉美广场一期1号楼1单元802号房产。后原告先后于2010年2月12日和2011年12月18日分别向华瑞房地产指定账户支付首付款20万元、尾款218511元，共计全部购房款418511元。华瑞房地产为陈希聪开具全款收据一张。2012年5月12日，陈希聪与原告在华瑞房地产处将案涉房产更名至原告名下，签订了转让协议，更换了购房券款收据并签订了房屋认购协议书。2016年7月8日，华瑞房地产通知原告办理入住手续，缴纳了相关费用，与唐山市中建华瑞物业服务有限公司签订了物业管理服务合同，2016年8月31日，与物业公司签订装修协议并入住至今。由于华瑞房地产时任董事长李文东涉嫌犯罪被刑事拘留，导致未能办理网签、备案等相关手续。2018年4月2日，你院作出（2018）冀02执6714号执行裁定书，对案涉房产进行了续查封，侵犯了原告合法权益。请你院在查明事实的基础上，依法支持原告诉请。 城建投资公司辩称，根据执行异议和复议规定第二十五条和第二十九条第一项规定，原告不能证明是涉案房屋的权利人，在查封案涉房产前未签订合法有效的书面买卖合同，因此本案应当继续执行请求驳回原告诉请。 华瑞房地产、正东房地产、柒麟房地产未到庭、未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告孟凡荣、陈风提交如下证据：第一组证据、孟凡荣、陈风身份证复印件；孟凡荣、陈风结婚证复印件；陈风、陈希聪户口本复印件；城建投资公司、华瑞房地产、正东房地产、柒麟房地产的企业基本登记信息。证明目的：原告身份；原告与陈希聪系亲子关系；被告主体适格。第二组证据、陈希聪房屋认购书及收据；VIP卡更名申请；孟凡荣陈风房屋认购书及收据；原告支付购房款银行流水。证明目的：案涉房产由原告出资购买并享有权利。第三组证据、原告个人住房信息查询结果。证明目的：涉案房产为原告唯一住房且用于居住。第四组证据、入住费、面积补差费、两证工本费、电费、热力费、车库管理费等收据；楼宇交接书、装修协议书、装修管理规定书、物业合同、防火协议书。证明目的：原告已实际入住案涉房产。第五组证据、唐山中院（2018）冀02执6714号执行裁定书、唐山中院（2018）冀02执异1263号执行裁定书、送达回证。证明目的：原告提起执行异议你之诉的法律程序依据。 被告城建投资公司对原告孟凡荣、陈风提交的证据质证认为：对第一组证据、对于我公司的企业信息予以认可，其他信息不清楚，请法院依法核实；对第二组证据、对银行流水无异议，是孟凡荣支付的款项，房屋认购书是陈希聪与华瑞房地产签订的，不是正式的商品房买卖合同，达不到证明目的。对第三组证据、涉案房产是陈希聪转让给原告，应当提供陈希聪在购买案涉房产时名下是否有其他住房。对第四组证据、真实性无异议，但对证明目的有有异议，此证据材料均是在法院查封后形成的。对第五组证据、无异议。 被告城建投资公司提交如下证据：（2015）唐民立保字第26-1号民事裁定书和协助执行通知书。证明目的：2015年4月13日唐山中院对案涉房产进行了查封。 原告孟凡荣、陈风对被告城建投资公司提交的证据质证认为：对真实性无异议，不认可其证明目的，民事裁定书作出时间在我方完成购房和入住之后，证明我方先享有了房产的权利。 被告正东房地产、华瑞房地产、柒麟房地产未向本院提交证据也未发表质证意见。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：城建投资公司与柒麟房地产、正东房地产、华瑞房地产借款合同纠纷一案，本院依据城建投资公司的诉前财产保全申请于2015年4月13日作出（2015）唐民立保字第26-1号民事裁定书、协助执行通知书（二），查封了包含案涉房产在内的华瑞房地产名下的嘉美广场109套住房。2015年11月5日，本院作出（2015）唐民初字第231号民事调解书，各方当事人主要达成协议：一、柒麟房地产偿还城建投资公司借款本金18000万元，并自2015年9月21日起至款项清偿完毕之日止按中国人民银行（五年以上期）贷款利率下浮10%计算利息，如柒麟房地产未按上述期限偿还借款本金及利息，则按中国人民银行同期贷款利率*150%计算罚息。二、正东房地产、华瑞房地产对上述债务承担连带清偿责任。执行机构于2018年4月2日作出（2018）冀02执6714号执行裁定书、于2018年4月10日作出（2018）冀02执6714号（二）协助执行通知书，继续查封包含案涉房产在内的华瑞房地产名下的嘉美广场109套房产，查封期限自2018年4月13日起至2021年4月12日止。上述（2018）冀02执6714号执行裁定书、（2018）冀02执6714号（二）协助执行通知书送达唐山市住房和城乡建设局、唐山市不动产登记中心。原告孟凡荣、陈风不服对案涉房产的执行，向本院提出案外人异议，本院于2019年12月18日作出（2019）冀02执异1263号执行裁定书，驳回了孟凡荣、陈风的异议请求。孟凡荣、陈风向本院提起案外人执行异议之诉，即本诉。 另查明，2011年12月18日，华瑞房地产（甲方）与陈希聪（乙方）签订《“嘉美广场”房屋认购书》，乙方购买嘉美广场项目（东区）1号楼1单元802室，预测建筑面积为86.72平方米，成交单价为4826元／平方米，成交总房价为418511元，认购书甲方落款处盖有华瑞房地产公章，乙方落款处写有“孟凡荣代”，并捺印。2010年2月12日，孟凡荣用其名下中国建设银行银行卡62×××27向华瑞房地产指定的李文东（时任华瑞房地产法人）银行卡62×××84转账200000元、于2011年12月18日向华瑞房地产账户转账218511元，合计418511元。2011年12月18日，华瑞房地产为陈希聪开具金额为418511元的缴纳“1-1-802全款”的收据一张，交款人处写有孟凡荣名字。2012年5月12日，陈希聪（原持卡人）与孟凡荣、陈风（买受人）签订《ＶＩＰ卡更名申请》，陈希聪将ＶＩＰ卡号为2235号的ＶＩＰ卡相关权益转让给孟凡荣、陈风，申请由孟凡荣、陈风与华瑞房地产签订《商品房买卖合同》并行使其他相关权益，该申请落款处有陈希聪、孟凡荣、陈风签字捺印。2012年5月12日，华瑞房地产（甲方）与孟凡荣、陈风（乙方）签订《“嘉美广场”房屋认购书》，乙方购买嘉美广场项目（东区）1号楼1单元802室，预测建筑面积为86.72平方米，成交单价为4826元／平方米，成交总房价为418511元，付款方式为一次性付款，认购书甲方落款处盖有华瑞房地产公章，乙方落款处孟凡荣签字并捺印。同日，华瑞房地产为孟凡荣开具金额为418511元的缴纳“1-1-802全款”的收据一张，交款人处写有孟凡荣名字。根据唐山市房地产交易中心的个人住房信息查询结果显示，孟凡荣、陈风截止2019年11月28日名下无不动产登记记录。孟凡荣、陈风系夫妻关系。陈希聪为孟凡荣、陈风之子。 本院认为，本案属于案外人异议之诉，旨在审查案外人对案涉标的是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在执行机构对案涉房产查封之前，孟凡荣、陈风就案涉房产与华瑞房地产签订了房屋认购书，且由孟凡荣按照认购书约定将房屋价款418511元以银行转账的形式打入到华瑞房地产的指定账户；同时，根据《个人住房信息查询结果》显示在孟凡荣、陈风名下无其他不动产信息，案涉房产系其唯一用于居住的房屋。综上，孟凡荣、陈风符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，对登记在华瑞房地产名下的案涉房产享有排除强制执行的权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得执行唐山市华瑞房地产开发有限公司名下的嘉美广场1号楼1单元802号房产。 案件受理费7577.66元，由唐山市路北区城市建设投资有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  郭 柳 审 判 员  樊绫钰 人民陪审员  崔秋玲 二〇二〇年十二月四日 法官 助理  程文瑶 书 记 员  任颖超 ——