重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2792号上诉人（原审被告）：王静，男，1973年6月11日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）：重庆加州物业服务有限公司万州区分公司，营业场所重庆市万州区江南新区南滨大道滨江1号，统一社会信用代码91500101552026110R。负责人：张然，该分公司总经理。委托诉讼代理人：冯钟胤，重庆索通（万州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭莉，重庆索通（万州）律师事务所律师。上诉人王静因与被上诉人重庆加州物业服务有限公司万州区分公司（以下简称加州物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初9750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王静上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判完善双方签订的前期物业合同，并具有期限、服务内容、标准、双方不尽合同义务应受的违约责任；3．判令原告公示从2014年3月开始小区电梯广告位收入并返还全体业主；4．判令原告整改前期由于管理不到位造成的安全隐患；5．判令原告赔偿被告因此诉讼造成的来回交通费1176元，误工费600元、住宿费135元、餐食费240元，共计2151元；6．案件受理费、上诉费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定双方约定的物业费（含电梯、不含公摊）1.80元/㎡/月错误，事实上双方在合同上对此约定为待协商处理。二、依据《物业管理条例》的规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定，而前期物业服务协议并无期限、服务质量的约定。由于加州物业管理不善造成小区设施腐化、顶楼加层、底楼断主梁等造成业主人身安全隐患。三、至目前为止，物业公司对所预交的物业费只出具收据而无正式发票。综上，上诉人认为一审判决无法律和事实依据，请求二审法院判决撤销原判，依法进行改判。加州物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，王静的上诉请求及理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。加州物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付2015年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务费11673.03元，违约金25712.45元，合计37385.48元；2．判令被告支付从2019年7月1日起至起诉之日的物业服务费及违约金；3．案件受理费、保全费由被告支付。一审法院认定事实：一、原告加州物业公司系中渝·滨江壹号（C区）物业管理服务公司。2014年7月12日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》。双方约定：物管费（含电梯费、不含公摊费）1.80元/㎡/月；被告应于每月5-10日主动到原告收款处缴清当月应缴纳的各项费用；违约金按应交款额每日千分之三计算。二、被告王静系万州区XXXXXXXXX房屋业主，该房建筑面积为135.25㎡。三、被告王静未缴2015年7月1日至2019年6月30日期间的物管费11685.6元（1.80元×48月×135.25㎡）。诉讼中，原告撤回了第二项诉讼请求。四、2018年10月17日，原告委托律师向被告发函催收。一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，该协议对原、被告双方均具有约束力。合同期间，原告为小区提供了物业服务，被告事实上也接受了相关服务，被告应当根据合同的约定及时、足额交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求一审法院予以支持，被告尚欠物业服务费11685.6元，原告只主张11673.03元，是对其权利的合法处分，一审法院予以支持。关于原告主张的25712.45元违约金问题，双方约定按未交金额每日千分之三标准计算过高，且被告物业服务存在瑕疵，其服务质量有待提高，故一审法院对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百零九条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百六十二条规定，判决：一、被告王静于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆加州物业服务有限公司万州区分公司2015年7月1日至2019年6月30日的物业服务费11673.03元。二、驳回原告重庆加州物业服务有限公司万州区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费734元，减半收取367元，由原告负担321元，被告王静负担46元（此款原告已垫付，由被告直接支付原告）。二审中，王静为支持其上诉请求，向本院提交以下证据：业主微信群聊天记录截屏九页，拟证明物业公司管理不到位，管理很随意，根本没为业主着想，业主对物业公司意见很大的事实成立。机票和发票复印件共三页，拟证明因为诉讼所支出的差旅费和住宿费的事实成立。加州物业公司质证认为，对王静举示的证据的三性均不予认可，物业公司会定期召开会议，对物业公司的工作进行商议，物业公司的服务符合大部分业主的要求。本院在二审中查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，王静作为业主与加州物业公司于2014年3月9日签订的《前期物业服务协议》，没有违反法律、法规的关于效力性禁止性规定，该合同合法有效，对合同双方均具有约束力。加州物业公司为王静所在的小区提供了物业服务，王静亦实际接受了加州物业公司提供的服务，且加州物业公司针对王静欠交物业费的事实已书面催交，即使加州物业公司履行物业服务过程存在不符合合同约定的行为，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物管费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”及《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，王静作为业主应当按时交纳物业服务费，一审法院判决由王静支付欠交的物业服务费符合法律规定，也符合当事人的约定。虽然王静在该合同物业服务费用部分书写了“待协商”字样，但由于王静并未提供证据证明就物业服务费收费标准已与加州物业公司达成了新收取标准的事实成立，故王静以此作为拒交物管费的理由亦不能成立。针对王静拒交所欠物业服务费的上诉请求及理由：1．依法改判完善双方签订的前期物业合用，并具有期限、服务内容、标准、双方不尽合同义务应受的违约责任；2．判令原告公示从2014年3月开始小区电梯广告位收入并返还全体业主；3．判令原告整改前期由于管理不到位造成的安全隐患；4．判令原告赔偿被告因此诉讼造成的来回交通费1176元，误工费600元、住宿费135元、餐食费240元，共计2151元。本院认为，王静的以上请求及理由其实质是认为加州物业公司没有完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，认为加州物业公司存在违约而提起的赔偿损失的请求。虽然法律赋予了业主认为物业服务企业存在以上违约行为时有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的权利，但王静并未在一审期间提起反诉，结合物业服务合同的服务性以及一定程度的公益性，王静以上的上诉请求，本院不予支持。综上，王静上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费788.00元，由王静负担。本判决为终审判决。审 判 长  柯 言审 判 员  李学文审 判 员  胡玉婷二〇二〇年十二月九日法官助理  任英龙书 记 员  唐 垚