山东省聊城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁15执异98号 案外人：陈泓宇，男，2002年4月8日出生，汉族，学生，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：刘秀芳，住聊城市东昌府区。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地：北京市石景山区石景山路**。统一社会信用代码：9111000010228709XY。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢兴诺，男，该公司法务专员。 被执行人：聊城市水城房地产开发有限公司，，住所地：聊城市聊堂路**统一社会信用代码：91371500749886982R。 法定代表人：李贵杰，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）与被执行人聊城市水城房地产开发有限公司（以下简称水城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈泓宇对本院查封被执行人水城公司名下的聊房权证古字第××号新东方·龙湾36号楼S09号商铺（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年12月7日举行了听证，案外人陈泓宇的委托诉讼代理人刘秀芳、申请执行人中铁公司的委托诉讼代理人卢兴诺参加了听证,并提交了书面意见。现已审查终结。 案外人陈泓宇称，贵院审理期间查封的水城公司的新东方·龙湾小区楼房中包括36号楼S09号商铺，其已于2018年9月19日与水城公司签订房屋买卖合同(合同编号XS0000004351)，购买了该商铺并全额付款。水城公司于签订购房合同当日将该商铺交付，其已入住该商铺并正常使用，并按时交了物业管理费用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合下列四种情况且缺一不可：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，根据法律规定提出执行异议，请求对案涉房屋解除查封。 申请执行人中铁公司称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，1.案外人购买的是商铺且用来出租，并非用于居住，也不能证明其名下无其他用于居住的房屋，其申请不符合上述法律规定第二十九条第（二）项的规定。法律规定之所以明确为“用于居住”且是“唯一住房”，目的是保护异议人的基本生存居住权利，而案涉房屋并非住宅，属于投资性商铺，因此应严格保护司法查封的权益，维护司法权威。2、异议人购买涉案房屋单价明显低于市场价，同期购买商铺单价为20000元每平方米，异议人购买单价为15000元每平方米，综合比同期市场价低77万元。3、异议人提供的银行转款凭证均不能体现收款人为被执行人，不能证明已经实际支付购房款。综上，请求依法驳回异议人的申请。 案外人陈泓宇提交了以下证据：1.《山东省新建商品房买卖合同（现售）》及补充协议各一份；2.案涉房屋购房款收据两张；3.银行交易明细清单四份；4.向水城公司分别支付130万元、14万元、45.0628万元的中国农业银行转款存根小票三张；5.暖气初装费、公共维修基金、水费、物业费和生活垃圾处理费收据四张；6.2018年11月28日签订的《新东方·龙湾商业物业服务协议》一份；7.《居民户口簿》中《常住人口登记卡》一份。 申请执行人中铁公司对上述证据的质证意见：1.对购房合同的真实性无异议，但购房单价明显低于市场价，结合被执行人所开收据与实际银行转账金额不符，被执行人存在恶意转移资产的可能性较大。2.对收据的真实性有异议，收据显示金额与转账给被执行人账户的金额不符，应以银行实际转给被执行人账户的金额为准。3.对于证据3、证据4的真实性无异议，关联性有异议，其中刘秀芳转账给案外人张伟，与本案没有关联性。4.对于证据5、6、7真实性无异议，证明目的有异议。 本院查明，原告中铁公司与被告水城公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年10月8日作出（2019）鲁15民初171号民事判决，判令水城公司于判决生效之日起十日内向中铁公司清偿工程款37614936.6元。山东省高级人民法院（2020）鲁民终963号民事判决维持一审判决。上述判决生效后，水城公司未履行判决确定的法律义务，中铁公司向本院申请执行，本院于2020年7月6日立案执行，执行案号为（2020）鲁15执304号。在诉讼中，本院于2019年4月22日作出（2019）鲁15执保22号执行裁定，保全查封了水城公司名下的房产一宗，查封期限至2022年4月22日。上述被查封房产包括案涉房屋即聊房权证古字第××号新东方·龙湾36号楼S09号商铺。 2019年1月8日，案外人陈泓宇与水城公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（现售）》及补充协议，约定：陈泓宇购买水城公司开发建设的案涉房屋，案涉房屋实测建筑面积152.47㎡，单价15000元/㎡，总价款2287050元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2018年11月28日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房等。2018年9月19日，陈泓宇的姨妈刘秀华、外祖母张桂兰通过刷卡消费的方式共向水城公司支付房款三笔共计1890628元；2018年11月28日，陈泓宇之母刘秀芳通过网银转账支付8笔共计396422元，以上共计支付房款2287050元。陈泓宇提交的四份支付明细清单载明的支付时间和金额与水城公司出具的两份购房款收据记载的内容相吻合。2018年11月28日，刘秀芳代陈泓宇签订了《新东方·龙湾商业物业服务协议》，并交纳了5336元的暖气初装费、12216元的公共维修基金等。 陈泓宇的委托诉讼代理人刘秀芳在接受本院询问时称，2018年11月28日，陈泓宇交齐了购房款2287050元，水城公司交付了房产，刘秀芳代陈泓宇与物业公司签订了物业服务协议，陈泓宇交纳公共维修基金、暖气初装费、物业费等。因购房时一次性交清房款，水城公司优惠单价为15000元。其曾找水城公司办理房产证，水城公司称不符合办证条件，暂时无法办证，能办证时再行通知。 本院认为，本案争议焦点为：案外人陈泓宇对案涉房屋是否享有排除强制执行的权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条是专门针对被执行人为房地产开发企业而规定的特别条款，二者是一般规定和特别规定的关系，并非相互排斥，商品房买受人可以选择适用该法律规定第二十八条或二十九条排除执行。 本案中，案涉房屋虽然登记在被执行人水城公司名下，案外人陈泓宇未办理过户登记手续，对案涉房屋不享有物权法上的所有权，但在本院查封之前，其已与水城公司签订了合法有效的书面买卖合同。陈泓宇提交的物业服务协议及公共维修基金、暖气初装费、物业费等收据，能够证明水城公司已向其交付案涉房屋，其在法院查封之前已合法占有案涉房屋。陈泓宇通过其母亲和亲属向水城公司刷卡支付了全部购房款，水城公司为其开具了案涉房屋全部价款的收据。案涉房屋未办理过户登记的原因是水城公司未按合同约定及时履行协助义务，非因买受人陈泓宇自身的原因。综上，案外人陈泓宇的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，陈泓宇享有排除强制执行的权益，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人聊城市水城房地产开发有限公司名下的聊房权证古字第××号新东方·龙湾36号楼S09号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张广军 审判员  张绍方 审判员  牛祺忠 二〇二〇年十二月八日 法官助理汪桂荣 书记员徐如意