辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3726号上诉人（原审被告）：黄波，女，1968年2月23日出生，汉族，住鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）：鞍山市铁东区驰太交通协勤管理服务有限公司。住所地：鞍山市铁**东民生路天汇花园院内。法定代表人：于恩赫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘萍，该公司员工。上诉人黄波因与被上诉人鞍山市铁东区驰太交通协勤管理服务有限公司（以下简称驰太公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄波上诉请求：1、要求撤销铁东法院(2020)辽0302民初2760号民事判决书，不服标的9536元；2、被告承担诉讼费用。理由：1、民法典944条规定，如果物业没履约或者没完全履约的，业主是可以主张先履行抗辩权。2、2020.7.1在铁东法庭上驰太交通协勤管理服务有限公司当庭出具的物业合同服务期是2017.11.1-2020.12.31，驰太公司以此合同向黄波要求缴纳2016年1月-2017年10月物业费是无效的，不合法的。法庭上驰太公司的委托人刘萍对我们业主的抗辩理由没有提出反对意见。2018年驰太公司的起诉书是请求支付2016年的物业费，没有主张2017年物业费的权利，所以2017年的物业费超过诉讼时效。驰太公司是在没有取得物业资质的情况下就入驻我们天汇花园小区从事物业服务管理这本身就是违法违规是不合法的，所以驰太公司没有权利向我们业主收取物业费，我们业主也不承认驰太公司为我们天汇花园小区的物业公司。驰太公司不仅不能收取2016年-2017年10月的物业费还应该返还我们业主2016年以前所交的物业费，并且承担相应法律责任。3、2018年驰太公司的起诉书没有日期没有公章没有签名，法院的传票没有审判员、书记员签字，这在法律上是有效文件吗？我们提出质疑。再有物业撤回对我们的起诉，也没有任何说明，我们理解是对我们顶楼情况特殊不予收取物业费呢。4、物业服务企业应当具备下列条件方可向业主收取物业服务费：（1）取得税务登记证书并依法纳税。（2）物业管理人员专业操作人员按照国家有关规定应取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。我们作为业主一直要求驰太物业提供这些证明，至今未见到。这些物业管理人员没有上岗证，没有经过培训，之前只是站在马路边的协勤人员。时至今日物业的汪经理还晚上打更，白天到小区来上班。5、没交物业费的原因是：我家两次被楼上水淹，物业当时去说给解决，可是一直没有解决，后期说物业费给减免，一直也没有个说法，我家餐厅的厨柜被水淹过以后，全部烂掉，直接损失2万多，还有我家两次被盗，车停在小区里，车玻璃被砸，车内财物损失1万多，这些都是有据可查的，物业也一直没有给说法。鞍山市物业管理条例第10条楼道灯：接到业主或使用人报修后三小时内修复完毕，完好率达到90%以上，我家二楼感应灯从2016年不好使，我们报给物业后直至2018年才给维修。物业合同第二十三条第一条，房屋共用（有）部位的小区养护费用由乙方承担。《条例》第35条，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到损失的应当依法承担相应的法律责任。6、物业合同等十五条第1条，警卫人员为9人，但实际人数为6人，由于保安人员少，小区东门经常无人值守，小门敞开，人员随便出入，小区存在安全隐患。7、2018年驰太物业擅自将物业费由0.8元/平提高到1.00/平，物业费的价格应在业主委员会召开的业主大会上表决通过，并在社区和铁东区物业办公室备案，获得物价局的审批文件才算合法有效。物业服务没提高物业费却涨价，这是何道理？我们认为物业费由0.8元/平提高到1.00/平是不合理不合法的。8、小区在2018年、2019年先后发生两起火灾，因为楼下车辆停放阻碍消防通道导致消防车停靠不到楼前，不能及时有效的施救，致使业主财产遭受巨大损失，事后小区业主向驰太物业提出整改意见遭到拒绝，物业法人狂言你们爱上哪告就到哪告，气焰嚣张。消防通道成了物业公司的收费停车场，这种行为做法严重危害小区居民生命财产安全和利益。物业公司违反了物业合同第十条交通与车辆停放的管理，《条例》第三十五条,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身财产受到损害的应当依法承担相应的法律责任。9、自驰太物业入驻天汇花园，小区楼下的绿化带和花园被私自损坏变成自家停车场和自留地，小区己没有绿化，物业公司没有这一项费用支出了，他们还谈什么提高物业费！物业把业主的活动室对外出租用做看病诊所（2015-2016年），周边几家单位的垃圾都往我们小区倾倒，特别是齐敏美容院的医用垃圾也往我们小区倒，周边几家银行职工的车辆白天也停放在小区，物业从中收取费用为自己所用。《条例》第四十九条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途。《条例》第五十条，业主、物业服务企业不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。物业公司违反合同第七条，公用地花木等的养护，按年度更新栽培，花草树木，第十五条的第4条，绿化维护每年不得少于1万。总之，《条例》规定物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主有权请求物业服务企业承担履行或者赔偿损失等违约责任的。鉴于我们在法庭上抗辩理由充分事实清楚，原告代理人对我们在法庭上提出的物业违反国家物业管理条例和鞍山市的物业管理条例的有关规定及没有按照合同约定提供我们应用服务的事实没有异议，所以请求法院撤销原有判决。我们要求返还2015年所交的物业费，2016.1-2017.10月物业费业主不应缴纳，物业费由0.8元每平提高到1.00元每平是不合理不合法的不应执行。被上诉人承担诉讼费用。被上诉人驰太公司辩称，服从一审判决。驰太公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令黄波支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费5936元、2015年1月1日至2017年12月31日的车辆管理费3600元；2、诉讼费由黄波承担。一审法院认定事实，鞍山市铁东区天汇花园小区业主管理委员会与驰太公司签订《合同书》一份，双方约定：由驰太公司为天汇花园小区提供物业管理服务，物业管理服务费收费标准每月每平方米0.8元，车位使用费及车辆管理费收费标准为固定车位使用费100元/月；非固定车位使用车辆管理费40元/月。业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，由驰太公司按政府主管部门的相关规定收取相关滞纳金。另查，黄波在该涉案小区拥有房屋一处，房屋面积为154.67平方米。黄波未交纳2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费5936元、2015年1月1日至2017年12月31日的车辆管理费3600元，上述共计物业服务费9536元。再查，驰太公司于2018年7月12日向本院提起民事诉讼要求黄波交纳2015至2016年度物业费及车辆管理费，驰太公司于2019年7月2日向该院提出撤诉申请，该院于2019年7月2日作出民事裁定书准许驰太公司撤回对黄波的起诉。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，驰太公司向黄波所住小区提供物业服务的行为合法有效。黄波作为由驰太公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了驰太公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向驰太公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于驰太公司要求黄波给付拖欠物业费5936元、车辆管理费3600元的诉讼请求，该院予以支持。关于黄波提出相关拒交物业费的抗辩理由，黄波提出的相关抗辩理由不能充分证明驰太公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中黄波存在违约行为，应当承担违约责任。黄波主张驰太公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，黄波可通过与驰太公司协商、与小区业主委员会沟通和驰太公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求驰太公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，黄波向该院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于黄波提出的上述抗辩理由，该院不予支持。关于黄波提出超过诉讼时效的抗辩理由，因驰太公司于2018年7月12日向该院提起民事诉讼要求黄波交纳物业费，故诉讼时效自2018年7月12日起中断。该院于2019年7月2日作出民事裁定书准许驰太公司撤回对黄波的起诉，诉讼时效自2019年7月3日起重新计算，本案驰太公司于2020年6月24日向该院提起民事诉讼，尚未超过诉讼时效，故对于黄波提出的该项抗辩理由，该院不予支持。一审法院据此判决：黄波于判决生效之日起十日内给付鞍山市铁东区驰太交通协勤管理服务有限公司2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费5936元、2015年1月1日至2017年12月31日的车辆管理费3600元，共计物业服务费9536元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由黄波负担。二审期间被上诉人驰太公司提供物业服务合同，拟证明其与小区业主委员会于2014年签订了物业服务合同，其为该小区提供物业服务于法有据。上诉人对此表示认可，本院予以确认。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审审理期间黄波对其上诉状中主张的服务期、资质、诉讼时效以及消防通道问题均表示认可，双方主要争议的焦点问题为黄波拒缴物业费用是否有理。依法成立的合同受法律保护。驰太公司与鞍山市铁东区天汇花园小区业主管理委员会签订的物业服务合同书系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。黄波作为该小区业主，该合同对其产生效力。驰太公司为该小区服务，而黄波接受了服务，因此黄波理应缴纳物业服务费用，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，驰太公司要求黄波支付物业费，于法有据，应当予以支持。关于黄波提出驰太公司保安人员少，小区东门无人看守，人员随便出入，小区存在隐患；垃圾随便倾倒；楼道感应灯维修不及时问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。驰太公司基本履行了物业服务合同义务，驰太公司提供的服务在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令业主满意的程度，驰太公司履行物业服务中的一般瑕疵不能作为黄波拒绝交纳物业服务费的正当理由。如对驰太公司的服务不满意，可以通过业主委员会行使权利，更换其他物业公司。黄波拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故黄波作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向驰太公司交纳尚欠的物业服务费。对黄波提出的上述上诉理由，本院不予支持。关于黄波提出物业把活动室对外出租用作诊所、外来车辆随便停放，物业从中收取费用的问题，因黄波未提供证据证明，故本院不予支持。关于黄波提出其居住的房屋两次被淹，两次被盗、车辆被砸，物业没有解决的问题，因黄波并未提供充分证据证明驰太公司对此具有过错，驰太公司亦不认可，故本院不予支持。关于黄波提出驰太公司2018年擅自提高物业费，小区绿化带和花园被私自改成自家停车场和自留地，物业公司没有绿化支出，不应提高物业费的问题。驰太公司与该小区业主委员会于2017年签订的物业服务合同约定了物业管理服务费按照建设面积每月每平方米1元收取，该物业服务合同对黄波具有约束力，黄波应按照合同履行缴纳义务。但驰太公司实际上是按照每年1484元，四年共计5936元，也即每月每平方米0.8元向黄波主张的物业费，驰太公司主张的物业费并没有提高，这是驰太公司对其诉讼权利的处分，本院予以支持。故一审法院判决的物业费用并无不当，本院予以维持。关于黄波提出其已经缴纳了2015年物业费问题，因其并未提供证据证明，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄波负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年十二月十五日法官助理于仁美书记员闻梓妤