辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民再15号上诉人（一审被告）:姚永奇，男，1942年10月5日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：陈佳宁，辽宁良友律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕涛，辽宁良友律师事务所律师。上诉人（一审第三人）：陈敏，女，1973年3月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：黄卫涛，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓娜，北京大成（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）戴丽荣，女，1953年9月16日出生，满族，住沈阳市沈河区。被上诉人（一审被告）:何国柱，男，1963年4月18日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：曹文强，辽宁六合律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭程程，辽宁六合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:刘桂荣，女，1968年6月26日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。上诉人姚永奇、陈敏与被上诉人戴丽荣、何国柱、刘桂荣房屋买卖合同纠纷一案，前由沈阳市沈河区人民法院于2015年11月9日作出（2015）沈河民二初字第00325号民事判决。该判决发生法律效力后，该院经审判委员会讨论决定，于2016年12月7日作出（2016）辽0103民监5号民事裁定，再审本案。并于2017年12月1日作出（2017）辽0103民再00003号民事判决。宣判后，姚永奇、陈敏不服，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日作出（2018）辽01民再48号民事裁定，撤销沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民再00003号民事判决，将本案发回重审。沈阳市沈河区人民法院重审后于2019年6月18日作出（2018）辽0103民再35号民事判决。宣判后，姚永奇、陈敏不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姚永奇的委托诉讼代理人陈佳宁，上诉人陈敏的委托诉讼代理人黄卫涛、刘晓娜，被上诉人何国柱及其委托诉讼代理人郭程程，被上诉人戴丽荣到庭参加诉讼，被上诉人刘桂荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚永奇上诉请求：1.撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民再35号民事判决，并依法发回重审或改判；2.上诉费由何国柱、刘桂荣、戴丽荣承担。事实和理由：一、姚永奇与刘桂荣签订的房屋买卖合同合法有效，应受到法律保护。姚永奇对刘桂荣享有25万元债权，刘桂荣以其名下的案涉房屋作为抵押，并办理了抵押权登记。因债务清偿期已过，刘桂荣无法清偿债务，姚永奇曾向沈河区人民法院提起诉讼主张债权，后双方协商将刘桂荣名下案涉房产出卖给姚永奇，双方达成房屋买卖协议。《房屋所有权转移登记申请书》中登记成交价格是为了避税，而非真实交易价格，房屋真实交易价格为41.5万元，部分房款以姚永奇对刘桂荣享有的25万元债权进行折抵。因姚永奇将原借贷的收条等交给了刘桂荣，为确认25万元债权抵顶了购房款，在2014年9月29日姚永奇向刘桂荣支付11万元购房款时，刘桂荣给姚永奇打了张36万元的收到购房款的收条，所以一审法院认定事实存在错误。二、戴丽荣与何国柱、刘桂荣之间的债权债务关系，姚永奇并不知情，姚永奇在与刘桂荣达成房屋买卖协议后，已支付合理对价，并办理了房屋过户登记，应构成善意取得。在办理抵押登记时，案涉房屋就登记在刘桂荣名下，姚永奇有理由相信刘桂荣就是案涉房屋的合法所有权人。双方签订房屋买卖协议后，姚永奇支付了购房款，办理了房屋的更名过户手续，现姚永奇是案涉房屋的合法所有权人。三、姚永奇与陈敏签订的抵押借款合同真实有效，并且设立抵押权是基于姚永奇对案涉房屋享有的物权，与其他方签订的房屋买卖合同是否有效无关。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。陈敏上诉请求：1.撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民再35号民事判决，并依法改判或发回重审；2.上诉费由何国柱、刘桂荣、戴丽荣承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，程序违法。1.本案案由是房屋买卖合同纠纷，戴丽荣系针对其与何国柱之间的买卖合同是否有效而进行的诉讼，而陈敏作为案涉房产合法的他项权利人，与该买卖合同关系并非同一法律关系，陈敏的合法权益也应受到法律保护。2.关于陈敏享有的抵押权效力以及是否应撤销的问题不应与本案一并审理，一审法院将法律关系混淆且一并进行审理，在程序上不符合法律规定，一审将陈敏追加为本案的被告缺乏事实及法律依据，并且戴丽荣的诉讼请求已经超出原审诉讼请求范围。二、陈敏与姚永奇的借款及抵押合同合法有效，并且办理了抵押登记，陈敏对涉案房屋享有合法、有效的抵押权，即使房产来源存在瑕疵，陈敏作为善意第三人，抵押权依法应当得到法律的保护。1.陈敏对姚永奇、何国柱、刘桂荣、戴丽荣之间的法律关系并不知情，对于姚永奇用于抵押房产来源的真实性及合法性，陈敏并无法定义务进行深入核查。2.陈敏与姚永奇之间的借贷关系真实，陈敏依据借款合同支付了借款，姚永奇也偿还了部分利息。3.姚永奇在向陈敏借款时，以其名下房产作为抵押，陈敏对案涉房产的权属进行了合法审查，即能够确认该房产为姚永奇所有，同时陈敏与姚永奇亦依法进行了抵押权登记并取得了他项权利证书。综上，一审判决严重侵犯了陈敏的合法权益。戴丽荣辩称，我方不认识姚永奇，我方通过刘心池介绍而认识的何国柱，其他人都不认识，后期他们之间的转让房屋我都不知道，我方没有得到钱，也没有到房产大厦签字。他们用我方的房屋进行交易我方并不知道，与我方没有关系，他们是非法交易，我方要求将房屋返还。何国柱辩称，何国柱基于戴丽荣向其出具的通过公证的房产授权委托书对外出售房屋，并无不当。该房屋后续交易与何国柱无关，故何国柱并非本案的适格被告。刘桂荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。戴丽荣一审重审时诉讼请求：1.确认何国柱与刘桂荣于2010年9月13日签订的房屋买卖合同无效，依法予以撤销，返还戴丽荣被抵押、转卖的沈阳市沈河区(建筑面积54.04平方米）房产;2.确认刘桂荣与姚永奇于2014年9月30日签订的房屋买卖合同无效，依法予以撤销，返还戴丽荣被转卖上述房产；3.确认姚永奇与陈敏于2014年12月15日签订的房地产抵押借款合同无效，予以撤销，返还戴丽荣被抵押上述房产；4.判决生效30日内，姚永奇、陈敏协助戴丽荣办理位于沈阳市沈河区房屋的更名注销抵押权登记手续（所发生费用由姚永奇、陈敏各承担二分之一）;5.判决生效30日内，何国柱、刘桂荣、姚永奇协助戴丽荣办理位于沈阳市沈河区房屋更回戴丽荣名下（所发生的税费用由何国柱、刘桂荣、姚永奇各承担三分之一）;6.确认何国柱，追加第三人刘心驰，合伙利用“套路贷”违约操作，强行转卖戴丽荣被抵押房产，侵占卖房资金22万元，确认何国柱，追加第三人刘心驰，合伙利用“套路贷”违约操作，强行转卖戴丽荣被抵押房产，侵占卖房资金22万元（实际价值另行评估）,侵犯戴丽荣房屋产权和人身财产权利，并案审理或转案查处，追究相应法律责任，给予损害赔偿24万元。沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00325号民事判决查明，坐落在沈阳市沈河区房屋，面积为54.04平方米，该房屋原系戴丽荣私有房产权住房。2009年6月19日戴丽荣与中介公司的刘心驰及何国柱到辽宁省公证处，戴丽荣作为委托人、何国柱作为受托人在辽宁省公证处签订了授权委托书，内容如下，委托人戴丽荣系沈阳市沈河区房产（房产所有权证编号：沈房权证沈河字第**，面积：54.04平方米，卷号：2-私-61220）所有权人，现委托何国柱全权办理与上述房产有关之下列事宜：1.办理偿还银行贷款、解贷手续、领取有关凭证并签署相关文件；2.办理解除抵押登记手续并签署相关法律文件；3.办理注销他项权利手续、领取《房屋他项权利证》并签署相关文件；4.领取注销抵押登记手续后之《房屋所有权证》；5.赴房产部门查询房产档案并领取有关证明文件，如《房产所有权证》上登记信息与不动产登记簿不符，代为提出更正申请，并领取修改后之《房产所有权证》及签署相关文件；6.签署《房屋买卖合同》及相关法律文件；7.赴房产部门回答有关询问并填写相关询问笔录；8.赴房产部门办理房屋出售预告登记手续；9.代为办理上述房产更名、过户、出售手续、领取全额售房款并签署相关法律文件；10.如在房交会期间办理出售手续，领取相关补贴并签署相关文件；11.如该房产动迁，代为签署《动迁补偿安置协议》等相关法律文件并领取动迁补偿款等有关款项；12.办理上述房产内电话、有线电视等生活设施更名手续；13.办理上述房产所占土地《土地使用权证》更名手续；14.交纳上述过程应缴相关税、费；15.协助买受人办理银行贷款、贷款落户等全部贷款手续并办理包括代收贷款等一切与银行有关事宜。16.办理其它与出售上述房产有关事宜。受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。委托期限：贰年（2009年6月19日起至2011年6月18日止）受托人无转委托权。同日，何国柱借戴丽荣人民币12万元，戴丽荣将诉争房屋的产权证交与何国柱。2010年9月13日，何国柱将诉争房屋过户至刘桂荣名下，双方没有房款交易，戴丽荣亦未交付房屋。2010年9月26日，刘桂荣取得诉争房屋产权证。2014年9月30日，刘桂荣将诉争房屋过户至姚永奇名下。房产部门登记记载其成交金额为人民币23万元，戴丽荣亦未交付房屋。2014年10月16日姚永奇取得诉争房屋产权证。另查，刘桂荣与案外人刘心驰系中介公司同事关系。案外人刘心驰作为证人证明：“诉争房屋系其让被告何国柱过户给被告刘桂荣，刘桂荣过户给被告姚永奇，原因是原告欠中介公司钱，是替原告还钱，不是真实买卖房屋，因其没钱起诉原告还钱…”现诉争房屋仍由戴丽荣居住使用，戴丽荣起诉来院。本案在审理过程中，戴丽荣于2015年4月3日向一审法院申请要求查封姚永奇名下的位于沈河区房屋（建筑面积54.04平方米）的房屋并提供了担保，一审法院于2015年4月17日作出（2015）沈河民二初字第325号民事裁定书，履行查封手续。沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00325号民事判决认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案刘桂荣经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案争议焦点为：诉争房屋是房屋买卖还是借贷抵押担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”本案中，戴丽荣与何国柱之间应为借款抵押担保关系。因何国柱与戴丽荣签订关于何国柱有权出售诉争房屋的公证委托书的同时将人民币12万元借给戴丽荣，双方并未约定还款期限。后何国柱与刘桂荣签订诉争房买卖合同，没有房款交易，即将诉争房屋过户至刘桂荣名下。刘桂荣又以约定低于市场价格的房价将其转让姚永奇名下，但并未提供交收房款的证据。以上房产转让行为均未与戴丽荣协商，戴丽荣亦未交付房屋。案外人刘心驰亦证实以上一系列行为，均为戴丽荣偿还借款，并非真实的房屋买卖。在处理该房产时，均未与戴丽荣协商亦未通过法院拍卖，私自将其无偿转让，违反了上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三）以合法形式掩盖非法目的；(四）损害社会公共利益；(五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案何国柱、刘桂荣、姚永奇的行为应属于上述法律规定的情形，属无效行为。关于本案上述合同无效的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，戴丽荣与何国柱之间及刘桂荣与姚永奇之间均系借款抵押担保关系，并非房屋买卖关系，其签订的合同均属无效行为，因此刘桂荣与姚永奇应协助戴丽荣将产权登记回戴丽荣名下。关于戴丽荣与何国柱之间的债权债务关系，与本案不是同一法律关系，不予合并处理。故对戴丽荣的诉讼请求中合理部分予以支持。沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第00325号民事判决：一、确认何国柱与刘桂荣于2010年9月13日签订的房屋买卖合同无效；二、确认刘桂荣与姚永奇于2014年9月30日签订的房屋买卖合同无效；三、刘桂荣、姚永奇于判决生效后30日内协助戴丽荣将位于沈阳市沈河区房屋（建筑面积54.04平方米）的房屋更回戴丽荣名下（所发生费用由戴丽荣承担）。案件受理费1000元，保全费2400元，公告费800元，由何国柱、刘桂荣、姚永奇负担。沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民再35号民事判决认定的事实与（2015）沈河民二初字第00325号民事判决认定的事实一致。沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民再35号民事判决另查明，2011年刘桂荣将诉争房屋抵押给姚永奇，2011年4月18日姚永奇取得诉争房屋他项权利证。刘桂荣作为卖房人（甲方）与姚永奇作为买房人（乙方）签订房屋买卖协议书，刘桂荣将诉争房屋以41.5万元转让给姚永奇，并约定第一次付款36万元，待办完房证后，付余款5.5万元。2014年1月15日，姚永奇作为甲方（债权人）与刘桂荣作为乙方（债务人）又签订房地产抵押借款合同（补充）一份，内容：1.甲方于2011年4月15日借给乙方人民币贰拾伍万元整，约定月息1.5%,按月支付。乙方为此将其位于沈阳市沈河区建筑面积54.04平方米、产权证号NO.20020085的房产抵押给甲方，办理他项权证（沈房他证中心字第××号）,并且分别签订了房地产借款合同和房地产抵押合同。合同中约定借款期限为2011年4月15日到2011年10月15日。2.按原合同约定到期后，乙方无力偿还本金，每月只能支付利息。现乙方向甲方支付利息到2013年12月15日。3.现乙方承诺在2014年3月15日前，除仍按月支付利息外，一次性偿还到期本金人民币贰拾伍万元整。4.如乙方未履行约定，乙方同意上述房产由甲方变卖，变卖的房地产价款优先偿还甲方，乙方无条件地将房地产交给买受人。2014年9月29日、2014年10月17日、2014年10月23日，刘桂荣先后分三次给姚永奇出具收条，分别收到姚永奇购房款36万元、2.6万元、2.9万元。另，姚永奇未能提供与刘桂荣之间原有的基础借贷关系及相互转款凭证等证据。庭审中，姚永奇称出借给刘桂荣的25万，刘桂荣没有偿还，部分房款进行抵顶欠款，其余房款支付给刘桂荣。2014年10月16日，该房屋登记在姚永奇名下。又查，2014年12月陈敏作为甲方（债权人）与姚永奇作为乙方（债务人）签订房地产抵押借款合同，约定：1.甲方于2014年12月27日借给乙方人民币四十万元整，月息1.5%,按月支付。乙方为此将其位于沈阳市沈河区建筑面积54.04平方米、产权证号N0.20074929的房产抵押给甲方，办理他项权证（沈房他证中心字第××号）,并且分别签订房地产借款合同和房地产抵押合同。合同中约定借款期限为2014年12月27日到2015年12月26日。2.如乙方未履行约定，乙方同意上述房产由甲方变卖，变卖的房地产价款优先偿还甲方，乙方无条件的将房产交给买受人。2014年12月15日，陈敏取得诉争房屋他项权证。陈敏通过银行转账方式分别于2014年12月17日、2014年12月27日给姚永奇各转款人民币20万元。沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民再35号民事判决认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案刘桂荣经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利。根据戴丽荣和何国柱、姚永奇以及陈敏提供的证据对本案的事实予以认定。一、关于何国柱与刘桂荣签订《存量房买卖合同》效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本案中，2009年戴丽荣向何国柱借款，同时将房屋产权证交给何国柱，出具了委托何国柱全权办理与诉争房屋有关事宜的授权委托书并办理了公证，以诉争房屋作为实现债务的担保，最终实现债权的目的。即戴丽荣与何国柱之间为借款抵押担保关系，因双方的约定违反了效力性法律规范，属于无效，故公证的授权委托书亦属于无效。何国柱基于无效公证的授权委托书处分戴丽荣的诉争房屋行为当然无效。2010年7月26日，何国柱与刘桂荣签订《存量房买卖合同》，约定借款22万元，2010年9月13日在沈阳市不动产登记中心办理房屋所有权转移登记，从登记申请表上查看，争议房屋成交金额空白。庭审中，何国柱称刘桂荣未支付房屋款项，刘心驰让其把房屋过户到刘桂荣名下，再贷款还钱，房屋没有交付只办个手续。刘心驰系一中介公司人员，其在原审庭审中出庭作证称：刘桂荣是我员工，把房屋过户到刘桂荣名下，没有交易金额。刘桂荣经合法传唤未到庭。一审法院认为，何国柱以代理人身份在明知没有收到刘桂荣任何对价款、房屋未交付的情况下，与刘桂荣签订合同，将他人房屋以无偿方式办理更名过户转移登记到刘桂荣名下缺乏善意，不仅损害了他人财产的合法权益，且本人的权益也未得到实现，违反法律规定，故认定何国柱与刘桂荣之间的《存量房买卖合同》无效。二、关于刘桂荣与姚永奇签订《房屋买卖协议书》效力问题。首先，房屋系个人或家庭重要财产，应追求价值更大化，刘桂荣与姚永奇在房屋管理部门《房屋所有权转移登记申请书》中登记成交金额23万元，其价格低于市场价格。以低于市场价值抵债，财产转移不具有对价性和均衡性，不符合常理。其次，庭审中，姚永奇称刘桂荣将房屋以41.5万元出售给姚永奇抵顶25万元，余款付给刘桂荣的说法，与姚永奇出示的刘桂荣于2014年9月29日收到姚永奇购房款36万元、于2014年10月17日收到姚永奇房款2.6万元、于2014年10月23日收到姚永奇购房款2.9万元三份收条的收款情况不一致。结合刘桂荣从何国柱处获取无对价房屋的无效情况，故认定刘桂荣与姚永奇之间的《房屋买卖协议》无效。三、关于本案再审是否应追加第三人陈敏，陈敏与姚永奇签订的房地产抵押合同效力问题《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”本案中，戴丽荣原审诉讼请求为撤销三被告签订的房屋买卖合同，判决沈河区351房屋归其所有。基于原审判决之前诉争房屋上已设立抵押权，抵押权人为第三人陈敏，因抵押权的存在影响戴丽荣所有权的实现，因此，原审漏列主体，再审应予以纠正。追加陈敏为第三人未超出原审诉讼请求且避免当事人诉累。姚永奇于2014年12月再次将诉争房产抵押给第三人陈敏，双方签订了房地产抵押借款合同，该合同约定由陈敏借给姚永奇人民币40万元，姚永奇将诉争房产抵押给陈敏。虽然陈敏以银行转账方式将借款转到姚永奇个人名下，但是基于姚永奇与刘桂荣之间无效的房屋转让合同取得他人房屋，并以该房屋设定抵押借款，因该争议房屋已不属于姚永奇所有，所以抵押给陈敏无效，抵押应予注销，将房屋应退还至原所有权人戴丽荣名下。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故对于戴丽荣主张将诉争房产予以返还以及姚永奇将诉争房产抵押给陈敏的行为为无效抵押的请求，符合法律规定，应予以支持。四、关于姚永奇提出的“其与刘桂荣之间房屋买卖关系合法有效，应受到法律的保护”的抗辩观点，二者之间的房款交易过程，并非真实买卖房屋，且戴丽荣一直居住在该诉争房屋，何国柱与刘桂荣签订的房屋买卖合同以及刘桂荣与姚永奇签订的房屋买卖合同为无效合同，故对其抗辩观点，不予支持。五、关于姚永奇提出的“现房屋已过户登记至其名下，其就是涉案房屋的合法所有权人，对戴丽荣的主张应依法驳回其诉讼请求”的抗辩观点，一审法院认为，该抗辩观点，没有法律依据，不予支持。六、关于第三人陈敏提出的“再审申请人的诉讼请求并非同一法律关系，不应该在本案中一并进行审理以及对该房屋享有的抵押权符合法律规定，合法有效”的述称观点，一审法院认为，基于诉争房屋，各方当事人之间签订的房屋买卖合同均被认定为无效合同，为此基于无效合同再次签订借款抵押合同，属于当然无效，对于姚永奇与陈敏的之间的债务关系，不予合并审理，故对该抗辩观点，不予支持。七、关于戴丽荣的其他诉讼请求因超出原审范围，一审法院不予审理。综上，沈阳市沈河区人民法院作出（2018）辽0103民再35号民事判决：一、维持该院于2015年11月9日作出的（2015）沈河民二初字第00325号民事判决第一项、第二项；二、撤销该院于2015年11月9日作出的（2015）沈河民二初字第00325号民事判决第三项；三、确认陈敏与姚永奇于2014年12月签订的房地产抵押借款合同中，抵押部分无效；四、判决生效后30日内姚永奇、陈敏协助戴丽荣办理位于沈阳市沈河区(建筑面积54.04平方米）房屋的注销抵押权登记手续（所发生费用由戴丽荣承担）;五、判决生效后30日内姚永奇协助戴丽荣将位于沈阳市沈河区（建筑面积54.04平方米）的房屋更名至戴丽荣名下（所发生的税费由戴丽荣承担）;六、驳回戴丽荣、何国柱、姚永奇、陈敏其他诉讼请求。案件受理费1000元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。除沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00325号民事判决认定的“案外人刘心驰作为证人证明：‘诉争房屋系其让被告何国柱过户给被告刘桂荣，刘桂荣过户给被告姚永奇，原因是原告欠中介公司钱，是替原告还钱，不是真实买卖房屋，因其没钱起诉原告还钱…’”的事实外，本院二审经审理查明的事实与沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00325号民事判决以及（2018）辽0103民再35号民事判决查明的其他事实一致。本院二审另查明，案外人刘心驰在2015年11月6日庭审时陈述：“从2009年开始原告（戴丽荣）欠我40多万，何国柱是公证委托人，因为和房产所有权人不能是一个人，所以我就把房屋过户到刘桂荣名下，刘桂荣是我的员工，没有交易金额。我从姚永奇处借25万元替戴丽荣还欠其他人的借款，诉争房过户到姚永奇名下。至于刘桂荣和姚永奇之间有没有价款交易我就不知道了，怎么过户的我也不知道了。我跟姚永奇去戴丽荣家看过房子，戴丽荣在家，戴丽荣同意卖房。戴丽荣把钱还给我12万和22万合计34万元，加银行贷款利息4倍还给我，我就把房子还给戴丽荣”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案应针对姚永奇、陈敏的上诉请求进行审理。关于姚永奇提出的其与刘桂荣签订的房屋买卖合同合法有效，其对戴丽荣与何国柱、刘桂荣之间的债权债务关系并不知情，其已经支付合理对价且办理了房屋过户登记，应构成善意取得的问题。根据姚永奇提供的其与刘桂荣之间的房地产借款合同、房屋他项权利证、房屋买卖协议书以及收条等证据材料，可以认定本案涉案房产是作为刘桂荣向姚永奇借款25万元的抵押财产在房产管理部门办理的抵押登记，且在办理抵押登记时本案涉案房屋的所有权登记在刘桂荣名下。虽然姚永奇并未提供支付借款的相关凭证，但是从房产部门办理他项权利时登记的债权数额以及留存的借款合同，结合2014年6月姚永奇曾经向一审法院起诉要求刘桂荣偿还25万元借款的事实，可以证明姚永奇与刘桂荣之间存在借贷关系。虽然何国柱与刘桂荣之间的房屋买卖合同无效，但是戴丽荣并未提供证据证明姚永奇知道或应当知道戴丽荣与何国柱、刘桂荣之间的债权债务关系，故根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款的规定，在姚永奇基于对房屋登记的信赖取得本案涉案房产的他项权利证后其应为本案涉案房产的抵押权人。根据姚永奇与刘桂荣于2014年1月15日签订的房地产抵押借款合同（补充）的内容，刘桂荣在借款期限届满后无力偿还本金，在此情况下如刘桂荣未在双方约定的期限内偿还借款，同意由姚永奇变卖本案涉案的抵押房产偿债。由此刘桂荣与姚永奇签订房屋买卖协议书，将抵押的本案涉案房产出售给姚永奇。从上述过程看，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款的规定，刘桂荣作为抵押人是在借款期限届满后无力偿还借款的情况下与债权人姚永奇达成了出售抵押财产的协议，该协议并不符合担保法所规定的流质情形。关于本案涉案房屋出售的价格问题，为此姚永奇提供了其与刘桂荣签订的房屋买卖协议书以及刘桂荣出具的三张收条证明房屋实际价格为41.5万元，并且对于其支付具体价款姚永奇陈述为以借款25万元抵顶房款，此外以现金的方式另行支付了剩余房款，对于姚永奇提供的上述证据，戴丽荣并未提供足以否定的相反证据，且戴丽荣在2104年11月25日一审法院询问时陈述姚永奇要求其腾房时说房屋是花41万元买的，而姚永奇主张腾房时其并不是本案的当事人，由此可以看出，姚永奇在要求戴丽荣腾房时陈述购买房屋的价格基本与其在本案的主张能够相互印证。虽然在房产登记部门留存的《房屋所有权转移登记申请书》中登记的成交金额为23万元，但是该申请书只是为办理房屋过户登记需要而填写的申请材料，不能仅凭该申请书来认定房屋实际交易价格，且该申请书登记的房屋成交价格不足以偿还姚永奇出借的借款本金数额，不符合以房偿债的交易惯例，因此在姚永奇提供了其他证据证明房屋实际交易价格的情况下，该申请书登记的成交金额不应认定刘桂荣与姚永奇之间的房屋交易价格。综上，姚永奇作为抵押权人，基于房屋登记的信赖在借款期限届满后与抵押人刘桂荣达成出售抵押物以抵偿欠款的协议并办理了抵押物的过户手续并无过错，其支付的41.5万元的对价也不明显低于市场价格，戴丽荣亦没有充分的证据否定刘桂荣与姚永奇双方交易的真实性，在此情况下，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，刘桂荣与何国柱之间的房屋买卖合同无效不能否定刘桂荣与姚永奇之间房屋买卖合同的效力，故刘桂荣与姚永奇之间的房屋买卖合同应认定为有效。一审判决对此认定错误，应当予以纠正。戴丽荣主张刘桂荣与姚永奇之间的房屋买卖合同无效，并要求姚永奇返还本案涉案房屋的请求，不予支持。关于姚永奇与陈敏之间的抵押合同的效力问题。如上所述，刘桂荣与姚永奇之间的房屋买卖合同应为有效，姚永奇已经取得了本案涉案房屋的房屋所有权证书，其以该房屋抵押给陈敏并办理了抵押登记亦合法有效。陈敏实际向姚永奇支付了40万元借款并取得了他项权利证，故陈敏应为本案涉案房屋的抵押权人。且即使如戴丽荣主张刘桂荣与姚永奇之间的房屋买卖合同无效，在陈敏实际支付了借款，戴丽荣无证据证明陈敏非善意的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款的规定，陈敏与姚永奇之间的抵押合同亦为有效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十六条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民再35号民事判决及（2015）沈河民二初字第00325号民事判决第二项、第三项；二、维持沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00325号民事判决第一项；三、驳回戴丽荣的其他诉讼请求。一审案件受理费1000元，由戴丽荣负担300元，由何国柱、刘桂荣负担700元。保全费2400元，公告费1320元，共计3720元，由何国柱负担1600元，由刘桂荣负担2120元。二审案件费2000元，二审公告费200元，由戴丽荣负担。姚永奇多预交的上诉费1000元，陈敏多预交的上诉费1000元，均予退回。本判决为终审判决。审判长 韩 鹏审判员 安一凌审判员 石 兴二〇二〇年十二月二十一日法官助理陆政贤书记员韩丹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。