山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终2954号上诉人（原审原告）：种新华，男，1981年8月17日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：王纯银，山东长明阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：种海廷，男，1989年6月6日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。被上诉人（原审被告）：孙佳星，女，1989年5月29日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马群，山东鲁拓律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈孝东，山东鲁拓律师事务所律师。上诉人种新华因与被上诉人种海廷、孙佳星农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人种新华上诉请求：1.在依法查清事实基础上改判支持上诉人的各项诉讼请求或者裁定发回重审；2.诉讼费用由承担。事实和理由：一、原审法院既然判决认定了双方签订的《房屋买卖合同》系合法有效，双方应按合同约定履行，原审法院理应依法判决支持上诉人的诉讼请求。具体理由简述如下：首先，原审法院既然认定双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方就应全面履行合同的义务，被上诉人依法将涉案的房屋交付给上诉人，但判决驳回上诉人的诉讼请求没有事实与法律依据，通过原审法院查清的事实是双方签订了《房屋买卖合同》以及《关于湘江花园13号楼1单元1303室房产补充协议》，原审法院同时认定了上诉人在起诉本案之前，确实与被上诉人存在民间借贷的事实，自2010年左右向上诉人借款至2018年3月27日，经双方算账，2018年3月27日被告作为出卖人与原告作为买受人签订的房屋买卖合同复印件一份，证明被上诉人向上诉人借款185000元，若到期不还，签订的房屋买卖合同有效的事实，2018年5月1日欠条复印件一份，证明被上诉人孙海廷向上诉人借款74000元的并自愿承诺若到期不还自愿将涉案的房屋出卖给原告所有的事实，2018年5月17日欠条复印件一份，证明被上诉人种海廷向上诉人借款50000元的并自愿承诺若到期不还自愿将涉案的房屋出卖给上诉人所有的事实；2020年1月2日被上诉人种海廷将其出具的借条收回重新出具的收到条一份，今收到上诉人种新华31万元的事实，被上诉人种海廷出具的收条是在原欠条的基础上经双方多次对账算账的基础上出具的，被上诉人出具的收条是合法有效的，并不存在任何欺诈、胁迫等非法无效的行为。其次，原审法院没有将被上诉人种海廷之前的借款(31万元)折抵为双方的购房款是属于认定事实不清、证据不足，在2018年12月28日签订房屋买卖合同二被告种海廷、孙佳星是自愿签字按印，且是在中鸿地产依法签订的，有出庭作证的证人顾某、褚某证言为证证明了双方签订房屋买卖合同的过程以及支付购房款的事实，购房款支付包括31万元的借款折抵为购房款，另外2019年1月2日，被上诉人孙佳星收到上诉人支付的购房款223000元(其中包括支付购房款185000元以及欠付的借款利息38000元)，原审法院认定了上诉人与被上诉人种海廷在本案起诉之前确实存在民间借贷关系的事实，且借条的原件存放在出借人处(即被上诉人种海廷)处，原审法院应依法查清借条在被上诉人种海廷处的原因和依据，按照以上法院审查认定的事实，上诉人与被上诉人均完全同意用借款折抵购房款，完全符合最高院72号指导案例的基本观点和意见，即虽然借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条規定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。再次，原审法院认定双方均未全面履行涉案的买卖合同以及补充协议是错误，属于认定事实错误，因上诉人是全面履行合同的，原审法院依法审查认定的上述欠条是2018年3月27日、5月1日以及5月17日，被上诉人向上诉人出具借条三份，上述借条载明的借款金额分别为185000元、74000元.以及50000元，并作为借款人在借款人在借条上签字捺印，以上借款合计309000元，2020年1月1日，被上诉人种海廷将上述欠条收回，另行向上诉人出具收到条一份，今收到种新华310000元整，收款人种海廷，借款人种海廷，以上均是双方共同认可且经原审法院审查认定的基本事实，虽然在双方2018年12月28日签订的房屋买卖合同中没有明确借款折抵购房款，但事实上双方确实同意有用借款折抵购房款的过程，且借条中均明确了借款若不还，将涉案的房屋交付给上诉人，特别是借条的原件存放在债务人的被上诉人处，更证明了双方存在借款折抵购房款的基本事实，不能因签订房屋买卖合同中没有明确写明就否认了以借款折抵为购房款的事实。何况本案中即便存在欠付支付购房款的说法，也不能否认双方购买商品房的基本事实，因此原审法院在判决认定双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同履行的情形下，就应该依法判决支持上诉人的诉讼请求，而不是驳回上诉人的诉讼请求。最后，原审法院没有判决支持上诉人的诉讼请求属于适用法律错误，其社会效果和法律效果均无法符合双方的真实意思表示。原审法院没有依法认定关于《湘江花园13号楼1单元1303室房产补充协议》合法有效是错误的，在《湘江花园13号楼1单元1303室房产补4充协议》第一条再次明确约定了被上诉人出售给上诉人涉案房屋的基本事实，在双方签订的《房屋买卖合同》中第三条房屋交付中被上诉人愿意在交房当日内完成物业交割手续，并将上述房屋交上诉人验收使用，双方的过程是上诉人与被上诉人种海廷之前确实存在多次借款，借款中也多次约定了签订的房屋买卖合同生效的事实，后双方约定到中鸿地产签订房屋买卖合同，并签订了补充协议。目前，被上诉人种海廷向上诉人借款31万元的借款凭证(即欠条等)也在被上诉人种海廷处，且被上诉人孙佳星收到上诉人的购房款223000元也是基本事实，现在，被上诉人欠款没有归还上诉人，上诉人若诉讼也面临的证据的举证困难(因欠条的原件在被上诉人处)，上诉人诉讼的房屋买卖合同纠纷也被原审法院被驳回，其社会效果和法律效果均无法符合双方的真实意思表示，实在令上诉人无法接受。二、原审法院将被上诉人的借款行为与购房行为认定为两个不同的民事法律行为是错误的，因此原审法院认定双方虽然签订房屋买卖合同，但上诉人提供充分的证据证明已经向被上诉人支付全额购房款更是错误的。虽然在双方签订的房屋买卖合同中没有明确折抵购房款，但事实上不论上诉人还是被上诉人双方均明确的是借款折抵为购房款，这也和借款的原件存放在被上诉人种海廷处符合，更符合三张欠条被上诉人作为借款人将上述欠条收回并另行向上诉人出具收到条的事实，因此原审法院没有认定上诉人已经向被上诉人支付全额购房款与庭审査清的基本事实相违背，也无法解释借条在被上诉人种海廷处的原因，原审法院的判决结果若成立，是无法还原本案的基本事实的，不能因签订的房屋合同中没有约定就否认事实上借款折抵购房款的事实。综上，上诉人在原审中提交的书证、证人证言，视听资料等证据形成证据链条，相互印证，证明了双方房屋买卖合同依法成立生效，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求枣庄市中级人民法院在依法查清事实基础上对薛城区人民法院作出的(2020)鲁0403民初968号民事判决改判支持上诉人的各项诉讼请求或者裁定发回重审。被上诉人种海廷、孙佳星辩称，一、本案名为房屋买卖合同，实为民间借贷纠纷，上诉人主张物权权利，没有事实和法律依据。二、签订房屋买卖合同并非被上诉人的真实意思表示，买卖合同没有实际履行。三、本案中借贷存在违法行为，利息超过国家规定，不受法律保护。种新华向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令二被告继续履行与原告2018年12月28日签订的《房屋买卖合同》和2019年1月2日签订的关于湘江花园10号楼1单元1303室房产补充协议，配合原告办理房屋所有权转移过户登记手续；2.请求法院依法判令二被告从上述房屋（具体位于薛城区湘江花园10号楼1单元1303室）中立即搬离、停止侵害并将上述房屋返还交付给原告所有；3.请求法院依法判令二被告支付侵占原告房屋的费用共计15,000元；4.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：种海廷系枣庄市薛城区常庄镇种庄村村民，2012年3月20日，种海廷与薛城区城中村改造工作领导小组、枣庄市薛城区常庄镇种庄村村委会签订补偿安置协议书一份。2015年12月19日，种海廷依法分得选房单一份，该选房单内容为：您选择的回迁房为种庄安置小区（湘江花园）10号楼1单元1303室。回迁户为种海廷。2018年3月27日、5月1日及5月17日，种海廷向种新华出具借条三份，上述借条载明的借款数额分别为185,000元、74,000元及50,000元，并作为借款人在借条上签字捺印，以上借款合计309,000元。2020年1月1日，种海廷将上述欠条收回，另行向种新华出具收到条一份，该收到条内容为：今收到种新华310,000元整，叁拾壹万元整。收款人：种海廷。借款人：种海廷。2018年12月28日，种新华（乙方）与种海廷、孙佳星（甲方）通过枣庄市中鸿房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方自愿将位于薛城区湘江花园小区10号楼1单元1303室的房产出售给乙方；双方约定售价为小写：￥500,000元；（大写）：伍拾万元整。合同第八条约定：所有钱款在2019年1月1日前支付于甲方。合同经签字盖章后生效，种新华与种海廷、孙佳星均在合同上签字盖章。2019年1月2日，种新华（乙方）与种海廷（甲方）签订《关于湘江花园10号楼1单元1303室房产补充协议》，就该涉案房屋产权情况及违约情况进行了约定。2019年1月2日，孙佳星向种新华出具收到条一张，该收到条内容为：今收到种新华（）购房款（湘江花园13号楼1单元1303室）部分房款。大写：贰拾贰万叁仟圆整。￥223000.00。收到人：孙佳星。身份证：。上述合同签订后，种新华、孙佳星仍在该房屋内居住。2019年1月2日，种新华（甲方）与种海廷（乙方）通过中鸿地产签订《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将枣庄市薛城区湘江花园10号楼1单元1303室出租给乙方，租期自2019年1月10日至2020年1月9日。月租金为1000元。一审法院认为，种新华与种海廷、孙佳星签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。本案中原被告双方虽签订了房屋买卖合同，但原告并未提供充分证据证明其已经向被告支付全额购房款，且原、被告也未在中鸿地产房屋买卖合同中明确约定将种海廷所欠款项折抵为购房款。一审法院认为，在原告向一审法院提起涉案诉讼之前，种海廷确实存在向种新华借款的行为，双方之间确实存在民间借贷法律关系，双方的民间借贷关系也有相应的借条等证据予以证明。相应的借条（2018年3月27日、5月1日及5月17日，种海廷向种新华出具借条三份，上述借条载明的借款数额分别为185,000元、74,000元及50,000元）现存放于种海廷处。因此，原告在未提供证据证明其已经足额向被告支付购房款的情形下，原告主张二被告继续履行涉案《房屋买卖合同》及补充协议，配合原告办理房屋所有权转移过户登记手续的诉请没有法律依据，一审法院依法不予支持。相应的，原告主张二被告从上述房屋中立即搬离、停止侵害并将上述房屋返还交付给原告所有的诉请也没有法律依据，一审法院不予支持。因原、被告双方均未全面履行涉案房屋买卖合同及补充协议，原告主张二被告支付侵占原告房屋的费用共计15,000元也没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，原告的诉请缺乏证据证明，一审法院依法不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告种新华的诉讼请求。案件受理费175元，减半收取87.5元，由原告种新华负担，于判决生效后七日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、关于案涉房屋买卖合同效力问题；二、关于案涉购房款支付数额问题。关于焦点一，根据《合同法》第四十四条、第五十二条之规定，本案中种新华与种海廷、孙佳星签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且双方均认可种新华、种海廷为原薛城区常庄镇种庄村村民，故本案双方当事人签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于焦点二，根据双方合同约定，种海廷、孙佳星自愿将薛城区湘江花园小区10号楼1单元1303室房屋以50万元价格出售给种新华，种新华应及时向种海廷、孙佳星支付50万元购房款。但在案证据不能证明种新华依约足额向种海廷、孙佳星支付了购房款，且部分购房款系由种海廷于2018年3月27日、5月1日及5月17日向种新华借款转化而成，人民法院应对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金、利息等予以审查，以避免当事人通过签订房屋买卖合同将违法高息合法化。本案审理过程中，双方当事人均认可几次借贷系现金支付；双方当事人对预先扣除的利息数额陈述不一致，但根据种新华、种海廷的陈述，种新华确实存在预先扣除利息的行为。因该行为被法律予以禁止，应把种海廷实际收到的借款数额认定为借款本金并依法确定是否应当支付利息以及支付利息的数额。因此，在当事人对借款本金及利息存在争议的情况下，不宜把有关民间借贷欠条载明的数额认定为购房款。种新华在未能提供相应证据证明已足额支付购房款的情况下，要求种海廷、孙佳星交付涉案房屋等上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上所述，种新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人种新华负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年十二月八日书记员  张晓宇