湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13805号原告：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所地长沙市高新开发区麓天路**金瑞麓谷科技产业园****。法定代表人：刘鲲鹏，系公司总经理。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈选作，湖南越一律师事务所律师。被告：肖潇，女，汉族，1979年1月28日出生，住湖南省怀化市鹤城区。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称鲲鹏物业公司）诉被告肖潇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鲲鹏物业公司的委托诉讼代理人陈选作到庭参加诉讼。被告肖潇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。鲲鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费共计6534元，并按每日3‰承担逾期缴纳物业管理费的违约金（暂计算至2020年10月31日为2646.27元）；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为长沙市岳麓区莲坪大道53号德惠雅苑2栋一单元102房的业主。2017年1月，原告与长沙市众星置业有限公司签订《（德惠雅苑）前期物业管理服务合同》，协议明确约定：原告为长沙市众星置业有限公司开发建设的“德惠雅苑”小区提供前期物业管理服务，物业管理服务的期限自2017年1月15日起至本项目的业主委员会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。物业管理费缴费标准为商铺按3.6元／平方米／月，业主应在每季首月5日前履行缴费义务；如不按本协议约定的收费标准和时间足额缴纳相关费用的，从逾期之日起每日承担应缴费用千分之三的违约金，至实际缴纳之日止；双方还对合同的其它事项进行了约定。原告与被告亦签订了《（德惠雅苑）前期物业管理服务协议》，协议明确约定合同期限以及物业收费标准及收取时间、收取方式。合同签订后，原告依约为被告提供物业服务，但被告已欠物业管理费共计6534元。经原告多次与被告进行沟通并通过发函等方式催告被告履行义务，但被告一直拒不履行。综上所述，被告逾期未支付物业管理费的行为已构成违约，原告有权要求被告支付应付物业管理费及违约金，被告的违约行为已严重损害原告合法权益。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判处。肖潇未作答辩。经审理查明，肖潇系德惠雅苑2栋102房业主（建筑面积60.5平方米）。德惠雅苑小区的前期物业管理服务公司为湖南鲲鹏物业服务有限公司。2017年2月25日，肖潇（甲方）与湖南鲲鹏物业服务有限公司（乙方）签订《德惠雅苑前期物业服务协议》，协议约定适用于至业主委员会代表全体业主与其他物业服务企业签订新的物业服务协议生效时止的物业管理。协议第一条约定物业基本情况：物业名称为德惠雅苑（推广名湘港公馆），甲方所购房屋房号为2栋102房，建筑面积为60.5平方米。第三条约定前期物业管理服务内容，包括房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设施设备的维修、养护和管理和运行服务，环境卫生，安全防范，交通秩序与车辆停放等。第八条约定物业服务费用，首期物业服务费的计收时间为通知收楼之日起的次月1日起计算，在下年/季/月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。甲方所属房屋按建筑面积每月每平方3.6元（临街商铺）。第十四条违约责任约定，甲方违反协议约定，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳违约金，并有权采取必要措施催交，逾期3个月仍不交纳的，乙方可向人民法院起诉，甲方还应当承担乙方因此而支出的律师费、差旅费等必要费用。2017年2月25日，肖潇与湖南鲲鹏物业服务有限公司办理了交房手续，并约定免除2017年4月15日至2018年4月14日（12个月）的物业服务费。湖南鲲鹏物业服务有限公司于2019年8月23日向肖潇发出律师函，催收2018年4月15日至2019年7月31日的物业管理费3267元。2020年10月30日，鲲鹏物业公司向肖潇发出《催费通知书》催收2018年4月15日至2020年10月31日的物业管理费6534元及违约金2646.27元。2018年4月15日至今，肖潇一直没有交纳物业服务费。另查，鲲鹏物业公司述称肖潇不交纳物业费的原因系其认为涉案房屋周围的道路设施与开发商宣传的情况不一致，故一直未交纳物业服务费。上述事实，有原告的陈述，原告提交的《（德惠雅苑）》前期物业管理服务合同、交房手续会签表、律师函以及鲲鹏物业公司催费通知单照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案中，原告作为德惠雅苑小区的物业服务企业，按物业管理服务协议约定提供物业服务，被告作为涉案物业的业主，在享受原告提供的服务后应当交纳相应的物业服务费，故被告应向原告交纳从2018年4月15日至2020年10月14日止的物业管理费6534元（60.5平方米×3.6元/平方米×30月），故本院对原告主张被告支付物业管理费6534元的诉请予以支持。对于原告主张要求被告承担违约金的请求。本院认为在双方签订的物业管理服务协议中明确约定违约责任，逾期未交则按日千分之三收取违约金，现被告未按时交纳物业服务费，应承担相应的违约责任。因被告一直未交物业管理服务费，而原告直至2020年10月才向本院提起诉讼，原告自身亦应对违约损失的扩大部分承担相应责任，故本院酌情认定肖潇应承担至2020年10月止的违约金为326元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、肖潇在本判决生效之日起十日内支付湖南鲲鹏物业服务有限公司物业服务费6534元及违约金326元；二、驳回湖南鲲鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，因适用简易程序减半收取50元，由湖南鲲鹏物业服务有限公司负担13元，肖潇负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇二〇年十二月十二日法官助理黄倩书记员徐珊附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。