辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1504号上诉人（一审原告）：刘一宇，男，1978年11月3日出生，汉族，现住辽阳市白塔区新华路**。委托诉讼代理人：王忠伟，辽宁泽人律师事务所律师。上诉人（一审被告）：辽宁建发地产开发建设集团有限公司，住所地：辽阳市白塔区中华大街**。法定代表人：王**，该公司董事长。委托诉讼代理人：范舒婷，辽宁共宸律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：辽阳同升房地产开发有限公司，住，住所地：辽阳市太子河区/div>法定代表人：姜赫雷，该公司经理。委托诉讼代理人：刘红燕，该公司员工。上诉人刘一宇、辽宁建发地产开发建设集团有限公司（以下简称建发集团）因与被上诉人辽阳同升房地产开发有限公司（以下简称同升公司）合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初3454号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人刘一宇及其委托诉讼代理人王忠伟、上诉人建发集团的委托诉讼代理人范舒婷，被上诉人同升公司的委托诉讼代理人刘红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘一宇上诉请求：一、请求二审法院维持（2019)辽1002民初3454号判决第一项，撤销（2019)辽1002民初3454号判决第二项，并依法改判二被上诉人给付上诉人违约金210000元。二、上诉费用由二被上诉人承担。上诉事实及理由：上诉人认为一审判决第二项“驳回原告刘一宇的其他诉讼请求”是错误的，应当予以纠正。理由如下：一、上诉人刘一宇为购买枫丹名邸小区房屋在2018年9月21日、9月25日分两次付给二被上诉人房款1044000元。同年11月27日，上诉人与建发地产公司签订《商品房买卖合同》（预售），房屋总价款为1044000元，即可以认定上诉人在签订合同前就己经按照合同约定付清购房全款。上诉人在购买房屋后办理了申请公积金贷款70万元，该款于2019年4月17日，由辽阳市住房公积金管理中心直接划入建发地产公司账户。由此可见，上诉人多支付的70万元房款从2019年4月18日起一直被原审二被告占用至今。二、上诉人主张二被上诉人承担违约金有充分证据，详见2019年8月1日刘一宇与同升房地产公司签订的“协议”，该协议就是最好的证据，协议约定了2019年9月10日前将70万元如数返还，若违约将7个车库交易给上诉人。如到期未能配合交付车库，将承担车库价格每日千分之三的违约金。三、上诉人主张违约金有法律依据。《合同法》第四条的法理本意是自愿原则，当事人双方可以明确约定惩罚性违约金，只要此约定条款不违反法律的强制性规定，就具有法律效力。《合同法》第114条对赔偿性违约金有明确规定。综上所述，上诉人认为二被上诉人除依法返还70万元外，还应当给付违约金，请求支持上诉人的诉请。建发集团上诉请求：一、撤销白塔区人民法院（2019)辽1002民初3454号民事判决书第一项，改判由上诉人辽宁建发地产开发建设集团有限公司不承担偿还责任；二、本案一、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清、适用法律不当，原审的裁决结果与刘一宇的诉讼请求并非同一法律关系。被上诉人刘一宇在起诉时，是依据被上诉人同升公司出具的《欠条》以及刘一宇与同升公司签订的《协议》以合同纠纷为由，要求同升公司履行还款义务并支付违约金，案由系合同纠纷。但在案件审理过程中，原审法院在明确欠条出具人、协议相对方均为同升公司的情况下，却依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，判决非合同主体且与合同纠纷无权利、义务关系的上诉人承担共同返还责任，明显适用法律错误。刘一宇以欠款纠纷为由，要求同升公司与上诉人返还欠款并支付违约金，而原审法院最终以商品房买卖纠纷判决返还财产，明显违反法律规定。二、被上诉人刘一宇无权要求上诉人承担欠款的偿还责任。2018年11月27日，被上诉人刘一宇、案外人万元与上诉人签订《商品房买卖合同》，该合同合法、有效，且在2019年4月17日住房公积金将贷款划入上诉人账户后,该买卖合同已经履行完毕。而在商品房买卖行为发生前，被上诉人刘一宇于2018年9月25日将70万元打入同升公司员工刘红燕私人账户的事实及具体原因并不知情。上诉人是依据《房地产联合同开发协议》履行以上诉人名义对外销售的义务。上诉人刘一宇、案外人万元的购买房屋行为如符合公积金贷款条件，可以正常进行贷款，不需要先行全款交付，如果交付全款，也应交至联合开发账户。而该款项不仅没有汇至联合开发账户、没有汇至同升公司账户，而是交付于刘红燕个人账户，这是不符合正常买卖房屋程序的。从汇至刘红燕账户的款项上看，没有任何事实、证据可以证明该70万元是房屋买卖款项，该款项与上诉人的房屋买卖或公积金贷款无任何关联性，刘一宇无权要求上诉人承担偿还责任。三、原审法院认定部分事实错误，《房地产联合开发协议书》对被上诉人刘一宇具有约束力。《房地产联合开发协议书》系被上诉人刘一宇提供的证据之一，其明知上诉人与被上诉人同升公司系联合开发关系，协议中关于责任的约定对被上诉人刘一宇具有约束力。从证据上看，被上诉人刘一宇在立案时，向法院提交了其与同升公司签订的《协议》书。该《协议》中已经载明，本案中上诉人建发集团公司账户的实际控制人为被上诉人同升公司，这是二被上诉人均明知且认可的事实。同时该份《协议》中可见，二被上诉人形成的是债务关系，但在刘一宇追加对上诉人的起诉后及开庭过程中，刘一宇撤回了该份《协议》的提交，不再向法庭出示这份证据。而原审法院对此证据内容是知情的，却以《商品房买卖为由》要求上诉人履行款项的给付义务，明显错误。综上所述，原审法院认定部分事实不清、适用法律有误，本案应为借贷纠纷，而原审法院以买卖合同为由要求上诉人返还购房款，明显错误。请二审法院依法查明案件事实，纠正一审的错误判决。同升公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘一宇对建发集团的答辩意见，答辩人与建发集团签订的《商品房买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效。同升公司与建发集团应当共同返还刘一宇多支付的70万元，还应当承担违约责任，给付刘一宇违约金。理由如下：1、首先从法理上来讲，答辩人购买房产的地产项目系辽阳同升地产公司以建发地产公司名义从事生产经营活动，对于建发地产公司而言，应当依法对以其名义所进行的民事活动承担责任，同时辽阳同升地产公司作为对外民事活动的行为人，也应当依法对其民事活动承担民事责任。辽宁建发地产公司与辽阳同升地产公司之间的《房地产联合开发协议书》系两个公司之间的约定，只能约束两个公司内部事宜，对外没有效力，不能对抗第三人。所以辽宁建发公司提出应由辽阳同升地产公司独立承担民事责任，其公司不承担共同民事责任的上诉理由不成立。2、其次从事实上来讲，答辩人刘一宇在签订《商品房买卖合同》前分两次付清了全部购房款1044000元，其中2018年9月21日付给建发地产公司344000元，2018年9月25日付给同升地产公司70万元，这两笔款的数额与之后签订《商品房买卖合同》的房款总价是一致的，那么刘一宇在签订购房合同以后，又进行了公积金贷款70万元，该笔贷款直接拨入了建发地产的账户，即此时刘一宇多支付70万元购房款，判决两个公司返还该款理所应当，因此答辩人认为一审法院认定事实非常清楚，适用法律并无不当。3、关于是否应当支付违约金问题，答辩人也同时是本案上诉人，上诉的原因就是因为一审法院未支持违约金的诉讼请求。答辩人认为建发公司与同升公司应当承担违约金，从2019年4月18日起答辩人刘一宇多支付的70万元就一直被原审二被告占用，这是不需反驳的事实。刘一宇去找这两个地产公司要这笔款，开始是采取拖的办法，之后实在拖不过去了，就由同升公司出面签订还款协议，承诺2019年9月10日前返还，如违约交易7个车库，不给车库，承担车库价格千分之三的违约金，但遗憾的是辽宁建发公司与辽阳同升公司又一次的违约，不予兑现书面承诺。因此答辩人认为应当支持给付违约金的请求，法律依据为《合同法》第4条、第114条的规定。综上所述，请求贵院驳回上诉人辽宁建发地产公司的上诉请求，并支持刘一宇的上诉请求，予以改判。建发集团对刘一宇的答辩意见，1、刘称多支付的房款是打入同升公司刘红燕名下个人银行卡中，占有使用该笔资金的是同升公司。同时由同升公司作为欠款人向刘出具欠条一份，并与刘达成以车库顶账的协议一份。与我方无关。2、刘请求判赔的违约金是基于其与同升公司达成的车库顶账协议，该协议约定如果2019年9月10日前同升公司未返还70万元，应交付刘7个车库，如到期未交付车库才承担违约金。根据合同相对性，同升公司应承担还款或交付车库的义务。我方非合同主体，不应承担交付或还款的义务。合同内容可见，违约金支付的前提是未按照期限交付车库，支付违约金的标准是按照车库价格的日千分之三，可见该违约金是附条件的约定。本案刘起诉时并未请求同升公司交付车库，而是返还钱款，不存在支付违约金的条件。原告刘一宇一审诉称：1、依法判令被告立即偿还原告欠款700,000.00元；2、依法判令被告给付原告违约金210,000.00元（不超过30%）;3、诉讼费用由被告承担。2019年8月1日，原、被告签订协议，由原告出资向被告购买坐落于辽阳枫丹名邸小区42号楼2单元5层19号房屋，房屋面积130.50平方米，房屋单价8000.00元/平方米。2018年9月21日原告将344,000.00元支付给建发地产公司。原告于2018年9月25日支付700,000.00元给被告财务人员刘红燕，被告给原告开具700,000.00元收款收据。原告共计支付购房款1,044,000.00元。后原、被告双方协商，以原告公积金贷款支付房款（被告承诺原告待贷款发放至被告控制的账户后，将贷款700,000.00元全额返还原告）并签订商品房买卖合同，被告为原告开具344,000.00元房屋。此后原告办理公积金贷款，贷款额700,000.00元己于2019年3月打到建发地产公司账户，原告找到被告要求返还700,000.00元，被告以资金紧张为由并未将原告公积金贷款的700,000.00元返还给原告。被告承诺“2019年9月10日前未将700,000.00元如数返还甲方，双方签订正式车库买卖合同，乙方将其开发的枫丹名邸小区院内7个车库交易给甲方且甲方不支付任何费用，出卖方由辽宁建发地产开发建设集团有限公司盖章生效……”协议履行期届满后，被告未能将700,000.00元返还给原告，也未能交付车库。《协议》中约定“如到期乙方未能配合甲方交付车库，将承担车库价格每日千分之三的违约金。”原告多次找到被告要求返还欠款并支付违约金，被告以各种理由推诿。被告同升房地产公司一审辩称：对欠款70万元无异议，对违约金有异议。被告建发地产公司一审辩称：1、原告的两项诉请相互矛盾。诉请一是要求不履行协议中约定的给付车库，返还70万元。诉请二是按照协议中约定给付违约金。前后两个诉请系基于不同法律关系，相互矛盾；2、答辩人与同升房地产公司系房地产合作开发的关系，本案70万元由原告汇入同升房地产公司刘红艳名下，与答辩人无关；3、本案法律关系明确，根据合同相对性原则，归还欠款的义务应由同升房地产公司承担；4、类似案件经白塔法院判决，还款义务人为同升房地产公司。一审法院经审理查明，2013年1月6日，被告建发地产公司与同升房地产公司就合作开发“辽无一厂”地段开发项目事宜达成协议并签订《房地产联合开发协议书》一份，约定建发地产公司与同升房地产公司根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、责权明确、项目部独立经营的合作形式。2018年9月21日，刘一宇因购买枫丹名邸小区房屋付首付款344,000.00元（转账至建发地产公司账户）；2018年9月25日，刘一宇付余款700,000.00元（转账至同升房地产公司财务人员刘红燕账户），共计1044000.00元。2018年11月27日，刘一宇、万元与建发地产公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定刘一宇、万元购买枫丹名邸42幢2单元5层19号、预测建筑面积130.50㎡住宅，单价8000.00元/㎡，总价款1,044,000.00元。后刘一宇与同升房地产公司协商，刘一宇申请以公积金贷款方式支付700,000.00元，同升房地产公司承诺待公积金贷款发放后将700,000.00元返还刘一宇。2019年4月17日，辽阳市住房公积金管理中心经万元申请向建发地产公司划入公积金贷款700,000.00元。同升房地产公司并未将700,000.00元返还刘一宇，双方于2019年8月1日签订协议，载明“……2019年8月1日甲（指本案原告刘一宇）乙（指本案被告同升房地产公司）双方签订枫丹名邸小区车库买卖合同7份，若乙方在2019年9月10日前未将70万元如数返还甲方，双方将签订正式车库买卖合同，乙方将其开发的枫丹名邸小区院内7个车库交易给甲方且甲方不支付任何费用，出卖方由建发地产公司盖章生效。……如到期乙方未能配合甲方交付车库，将承担车库价格每日千分之三的违约金。”上述事实有原告刘一宇提供的《房地产联合开发协议书》、借款凭证、汇款凭证、购房买卖合同、协议，被告建发地产公司出具的《房地产联合开发协议书》及当事人的陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经一审开庭举证、质证和审查，可以采信。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告建发地产公司与同升房地产公司签订的《房地产联合开发协议书》可以确认，该地产项目是同升房地产公司以建发地产公司名义从事生产经营活动，即同升房地产公司使用建发地产公司的经营资格和凭证进行经营活动。对于建发地产公司而言，应对以其名义所进行的民事活动承担责任。对于同升房地产公司而言，其是民事活动的行为人，应对民事活动承担民事责任。原告在签订《商品房买卖合同》前与被告同升房地产公司达成买卖合意，并分两次支付了房款，一次交到建发地产公司账户，一次交到同升房地产公司工作人员，该房款与双方后签订的《商品房买卖合同》价款一致，可以认定原告刘一宇在签订合同前已按合同约定交付购房全款。原告刘一宇在签订购房合同后，又进行了公积金贷款70万元，该款拨入了被告建发地产公司账户，原告就购买该房屋多支付了70万元，二被告应将原告多支付的70万元房款返还原告。关于建发地产公司提出应由同升房地产公司承担还款义务的抗辩，二被告之间的《房地产联合开发协议书》系约束双方当事人，对外无约束力。违约金缺乏证据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、被告辽阳同升房地产开发有限公司、辽宁建发地产开发建设集团有限公司返还原告刘一宇700,000.00元；二、驳回原告刘一宇的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后立即给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,900.00元，减半收取6450.00元，由被告辽阳同升房地产开发有限公司、辽宁建发地产开发建设集团有限公司负担。保全费5000.00元，由被告辽阳同升房地产开发有限公司、辽宁建发地产开发建设集团有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，上诉人刘一宇购买同升公司与建发公司联合开发的楼房并交付了全部房款，但在交付房款后又办理了住房公积金贷款70万元，住房公积金贷款70万元已拨入了建发公司账户，刘一宇就购买该房屋多支付了70万元，该70万元应予返还。对于70万元应由谁返还及是否应给付违约金的问题，因建发公司和同升公司虽然是合作关系，但就房屋买卖合同无争议，刘一宇将预付款70万元给付了同升公司，同升公司是70万元的实际占有人，用车库抵顶70万元协议亦是刘一宇与同升公司签订，因此，同升公司按合同履行，因同升公司未按约定履行返还70万元的义务，也未按约定履行交付车库的义务，因此，同升公司应承担返还70万元的义务并承担给付违约金的义务。综上，上诉人刘一宇、建发公司上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初3454号民事判决；二、被上诉人同升公司返还上诉人刘一宇人民币70万元并从2019年9月10日始在返还完毕止，按70万元本金每日按千分之三计算给付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述条款于判决生效后十日内执行。一审案件受理费12,900.00元，减半收取6450.00元，由被上诉人辽阳同升房地产开发有限公司负担；保全费5000.00元，由被上诉人辽阳同升房地产开发有限公司负担；刘一宇交纳的二审案件受理费12,900.00元，由被上诉人辽阳同升房地产开发有限公司负担；上诉人辽宁建发地产开发建设集团有限公司交纳的二审案件受理费12,900.00元，由被上诉人辽阳同升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇二〇年十二月十日书记员  任 玥