广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19191号上诉人（原审原告）：黎石清，男，1944年11月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：孙华平，广东执正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行，住所地广东省广州市黄埔区丰乐北路**。负责人：胡显勇，行长。委托诉讼代理人：危耀松，该公司职员。委托诉讼代理人：陈纪绍，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州市天河思索电脑公司，住，住所地广东省广州市天河区五山路**/div>法定代表人：李强。被上诉人（原审被告）：广东省经济特区发展公司，住所地，住所地广东省广州市越秀区新河浦路****自编403-5iv>法定代表人：邹德宏，总经理。委托诉讼代理人：雷云汉，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷晓敏，广东东方昆仑律师事务所实习律师。上诉人黎石清因与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（以下简称农商行黄埔支行）、广州市天河思索电脑公司（以下简称思索公司）、广东省经济特区发展公司（以下简称经济特区公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。黎石清上诉请求：1.撤销一审判决，解除对黎石清购买居住的广州市越秀区××路××号XX房的涉案查封，停止执行；2.判决确认广州市越秀区××路××号XX房归黎石清所有，经济特区公司协助黎石清办理该房屋的产权过户手续；3.农商行黄埔支行、思索公司及经济特区公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院查明事实不清，适用法律不当，应予改判。一、该案形式上为执行异议之诉，而一审法院机械套用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，没有考虑本案有其特定的历史背景，实质上处理的是国有破产僵尸企业的职工安置问题，职工的生存权利大于农商行黄埔支行的普通债权。依照《国务院关于若干城市试行国有企业破产有关问题通知》第三项“破产企业的职工住房、学习、托幼园（所）、医院等福利性设施，原则上不计入破产财产”及《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十一条“破产企业的职工住房，已经签订合同、交付房款，进行房改给个人的，不属于破产财产。”等法律法规和政策文件的精神，破产企业的职工安置问题涉民生问题及社会稳定，应给予最大程度的保护。二、黎石清作为职工自始至终是善意的购房人，在本案中并不存在过错，一审法院仅以黎石清未办理房屋的产权过户手续为由认定黎石清存在过错显然没有考虑本案的特定情况。黎石清于2005年7月6日向公司缴纳了分配住房款，且自2003年6月公司作出分配决定不久即进入该房屋居住到现在。因公司将房产证原件交付给黎石清持有，黎石清发现房产证上显示产权清晰，没有任何查封、抵押等情况的记载，作为国有企业的职工，自然相信无论是否办理过户均不影响黎石清对涉案房屋的实际使用。按照黎石清工作年限及职务标准，黎石清的住房分配标准应是140平方米左右，经济特区公司还要为其分配其他房产，黎石清准备等其他房产分配完毕后再一起办理过户手续，这本是人之常情，并不存在过错可言。黎石清实际占有并居住涉案房屋到2019年时，经济特区公司通知黎石清因公司要破产清算，要求黎石清到房屋所在地法院申请确权，黎石清便依单位的指示到广州市越秀区人民法院提起所有权确认之诉，但在案件审理过程中，才得知涉案房屋正被一审法院查封，越秀区人民法院便向黎石清讲明利害关系，动员黎石清撤诉，黎石清依越秀区人民法院的指示撤诉，其中也不存在任何过错。三、一审法院适用法律不当。1.一审法院以执行异议和复议的规定驳回黎石清的诉讼请求，但该规定是2015年才开始实行，违反法不溯及既往的规定。分配决定在2003年3月20日作出，黎石清缴纳房改购房款是在2005年7月6日，根据2004年颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、抵押、冻结。即使是按《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，黎石清也有权利排除执行。（1）根据涉案房屋《不动产登记查册表》，农商行黄埔支行最早查封在1997年12月31日，彼时不动产查封期限不超过二年，该物业再次被查封是2007年7月6日由广州中院首封，而不是轮候查封，之后的查封则是轮候查封。而农商行黄埔支行再次申请查封则是2018年9月30日，也是轮候查封。也就是说，黎石清2003年签订书面买卖合同（分配决定）是在人民法院查封之前。（2）黎石清自2003年6月公司作出分配决定时开始进入该房屋居住到现在，黎石清的行为符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（3）黎石清已支付全部购房价款。（4）黎石清是善意的第三人，对于未办理过户登记不存在过错。一审法院认为“房屋交付使用长达十几年的时间，黎石清怠于行使其权利，对房屋一直未办理过户登记存在过错”是错误的。2.一审法院以《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条物权登记原则驳回黎石清要求确认涉案房屋所有权并要求协助过户的请求，系机械适用法律。虽然《物权法》第九条确立以登记作为物权变动的生效要件，但不动产登记的效力并不是绝对的，也不是一成不变的。《物权法》第三十三条规定，对于物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第二条明确规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”黎石清基于房改房分配决定取得对该房屋的合法占有，其要求确认享有房屋所有权并协助过户有合法依据。在物的占有与登记所有权人不一致的情况下，决定物的归属最终依据是占有人与所有权人之间的法律关系。不动产登记簿不具有绝对的证据力，若异议方举出反证，登记簿上的记载被推翻，法院应直接根据反证认定争议财产的物权归属。本案中，黎石清实际占有房屋十多年，对该房屋享有物上期待权，属于准物权的性质，房屋所有权的最终归属于黎石清。四、一审法院查明事实不清。1.经济特区公司的上级单位在2002年3月7日就已决定经济特区公司关闭破产退出市场，并于当年完成职工安置问题。但长达十多年的时间却并未完成破产清算并退出市场。2018年7月19日广东省人民政府国有资产监督管理委员会再次将经济特区公司列入“僵尸企业”处置名单并函告广州市中级人民法院，经济特区公司本应早就由广州市中级人民法院作破产案件处理，相关的执行程序早就应当中止，相关的查封措施早就应当解除，涉案房产即使评估拍卖也不应向农商行黄埔支行个别清偿，该房产应按破产清算的相关程序进行处理而非片面按执行异议的相关规定处理。2.农商行黄埔支行在一审法院执行和一审审理阶段一直混淆视听，妄称涉案房屋从1997年开始就一直处于查封状态。涉案房屋曾被不同的债权人多次轮候查封，在其他债权未被有效清偿的情况下，因法律上查封期限的限制和未办理有效续封手续，之前查封的效力均已消灭。3.既然农商行黄埔支行的案件在1997年就已判决并查封房屋，如果其及时处理或拍卖变卖，就不会产生黎石清在2005年通过房改购买涉案房屋的事实。农商行黄埔支行的行为构成对黎石清合法权益的严重侵犯。4.再者，如果涉案房屋一直处于农商行黄埔支行的有效查封之下，黎石清怎么可能会在2005年取得经济特区公司名下的房产证原件，且该原件没有任何查封或抵押的记载，这从侧面证明至少在2005年前后该房屋并未被法院查封。五、本案看起来是执行异议之诉，但是一审并没有查明执行异议究竟是针对的哪一次的查封。根据黎石清在2020年12月2日去房管局调取的查册表，显示有效的查封是黄埔区法院2018年9月30号申请的，起始时间是2018年12月22号到2021年12月21日的查封。之前的所有的查封，包括黄埔区法院在内的查封的效力都已经消灭。黎石清仔细比对了前后两份查册表，并且对每一个查封进行了列明和仔细的辨认，可以看出黄埔法院1997年的查封至少是在2000年以前已经失效，不然黄埔法院不可能在2007年12月21日和2018年9月30日再去申请轮候查封涉案物业。根据查册表可以发现，在2000年之后到2007年7月6日广州中院查封之前，这7年的时间里面涉案房屋是没有处于查封状态的，也没有其他的权利的限制。而黎石清签署分配决定和交纳购房款也是在没有查封的期限之内，所以黎石清签订的分配决定也是在2018年9月30日的有效查封之前，符合执行异议规定第二十八条规定的提出执行异议之诉的构成要件。六、黎石清已经提供了自己名下无房的相关证据材料。黎石清本来是指望这唯一的住房作为养老所用。本案可以参照执行异议第二十九条有关消费者的相关规定，同时黎石清更是应该被政策照顾的、被扶持的弱者，生存的权利大于普通的债权。如果从受偿的顺序上来讲，这种权利甚至是优先于银行的担保债权的，更何况在本案当中还是没有抵押的普通债权。黎石清的申请权是应该优先的。七、一审忽略了本案实际上是处理破产清算的国有僵尸企业的历史背景。本案房改房的这种分配实际上是安置无房职工的一种方案，作为破产清算的职工住房本身是不能够纳入破产财产的，不然就会造成社会的稳定问题。综上，一审法院查明事实不清，适用法律不当。请求二审法院依法查清事实，维护黎石清的合法权益，支持黎石清的全部诉讼请求。农商行黄埔支行辩称：一审判决认定清晰，希望二审法院按照一审判决，驳回黎石清的诉讼请求。经济特区公司辩称：我司是属于省属的僵尸企业名单中的关停企业，主管单位于2002年3月7日就同意实施关闭破产，退出市场。涉案房屋是发生在同意关闭以后发生纠纷的，请二审法院依法查明相关事实，依法判决。思索公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，亦无提交书面答辩意见，本院依法缺席审理。黎石清于2019年12月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除对黎石清购买居住的广州市越秀区××路××号XX房的查封，停止执行；2.确认广州市越秀区××路××号XX房归黎石清所有，经济特区公司协助黎石清办理该房屋的产权过户手续；3.农商行黄埔支行、经济特区公司及思索公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：一审法院在执行（2019）粤0112执恢299号农商行黄埔支行与思索公司、经济特区公司借款合同纠纷一案过程中，黎石清对该案的执行标的即涉案房屋提出异议，一审法院于2019年12月13日作出（2019）粤0112执异239号执行裁定书。该执行裁定书查明：广州市黄埔区信用联社（以下简称黄埔信用联社）诉思索公司、经济特区公司借款合同纠纷一案，各方当事人达成协议如下：1.思索公司欠黄埔信用联社借款本金200万元及利息、罚息（利息从1996年9月21日起至还清款之日止，按银行规定的同期同类贷款利率计付，罚息从1996年9月21日起至还清款之日止，按银行规定的逾期贷款罚息计付），思索公司于1997年10月30日前还清给黄埔信用联社；2.经济特区公司对思索公司的以上债务负连带清偿责任。一审法院于1997年7月25日作出（1997）黄法经字第202号民事调解书，对上述协议进行确认。上述调解书生效后，因思索公司、经济特区公司均未履行金钱给付义务，黄埔信用联社向一审法院申请强制执行，一审法院以（1997）黄法经执字第195号立案执行。执行过程中，思索公司将其所有的位于天河区××、××、××、××房屋四间，以130万元的价格抵债给黄埔信用联社。同时，一审法院于1997年12月31日查封了涉案房屋。后黄埔信用联社变更名称为农商行黄埔支行。依农商行黄埔支行的申请，一审法院于2019年6月19日立案恢复执行，案号为（2019）粤0112执恢299号。执行过程中，一审法院以（2019）粤0112执恢299号之二执行裁定书裁定拍卖、变卖涉案房屋。黎石清遂提出该案之异议……涉案房屋的不动产查册登记表显示，在一审法院以（1997）黄法经执字第195、196号文书查封该房屋之后，该房屋在2007年7月6日被广州市中级人民法院查封，之后又有包括广州市越秀区人民法院、一审法院在内的多家法院轮候查封。该案审查过程中，一审法院向广州市规划和自然资源局发函征询涉案房屋的登记及查封情况，该局以穗规划资源协查[2019]1176号复函回复称，涉案房屋登记在经济特区公司名下，目前被一审法院（1997）黄法经执字第195、196号文书查封，期限至2022年12月21日止。该执行裁定书裁定：驳回异议人黎石清的异议请求。黎石清不服该裁定，向一审法院提起诉讼。黎石清主张经济特区公司于2003年决定将涉案房屋分配给其使用，其于2005年通过现金方式付清全部房款55810元，且自2003年6月开始在涉案房屋居住至今。为证明上述主张，其提交了以下证据：1.户口薄，显示黎石清在户口薄中登记的住址是涉案房屋；2.经济特区公司于2003年3月20日作出的《关于XX路XX房的分配决定》，载“考虑到黎石清同志在原单位没有分配住房，经研究决定，将公司收回的涉案房屋分配给黎石清同志永久使用，并按照房改房的标准缴交应交的费用，办理产权转移手续”；3.经济特区公司于2005年7月6日出具的《收据》，载“今收到黎石清交来寺右一马路一巷803房，面积55.81㎡，补款分配住房款55810元（标准1000元/㎡）”；4.《广东省经济特区发展公司房地产权证》（加盖经济特区公司印章），载业主黎石清，物业地址与涉案房屋相同，房产证号粤房地证字第**，发证日期2005年10月11日；5.××号《房地产权证》，显示权属人为经济特区公司，房地座落为东山区××路××号XX房，登记机关为广州市国土资源和房屋管理局，登记日期为2005年10月11日。一审庭审中，黎石清陈述，因涉案房屋此前一直由其居住，故其没有想着去办理过户手续，而且按照相关标准，经济特区公司还要分配其他房产给其，故其想着等分配后再一起办理过户手续；关于涉案房屋的现状，因为楼层高，故其暂时没有去住，涉案房屋正在安装电梯，装好电梯就可以搬回去住了。农商行黄埔支行陈述，因为涉案房屋之前一直是轮候查封状态，故没有对涉案房屋进行处理。以上事实，有户口薄、《关于XX路XX房的分配决定》《收据》《广东省经济特区发展公司房地产权证》、粤房地证字第**《房地产权证》、广州市不动产登记查册表、（2019）粤0112执异239号执行裁定书等证据及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为黎石清对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使如黎石清所述，其在2003年经济特区公司作出分配决定后就搬入涉案房屋居住，且已经支付全部房屋价款，但在房屋交付使用长达十几年的时间里，一直未办理涉案房屋的产权过户手续，黎石清也未能提交相关证据证明其积极主张办理过户登记而经济特区公司不予配合，因此，黎石清怠于行使其权利，对房屋一直未办理过户登记存在过错。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，一审法院对黎石清要求解除查封、停止执行的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变动以公示登记为原则。涉案房屋未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力，故黎石清请求确认涉案房屋属于其所有，一审法院不予支持。根据一审法院查明的事实，涉案房屋目前被一审法院（1997）黄法经执字第195、196号文书查封，期限至2022年12月21日止，且如前所述，黎石清对房屋未办理过户登记存在过错，故黎石清请求经济特区公司协助其办理涉案房屋的产权过户手续，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院于2020年6月3日作出如下判决：驳回黎石清的全部诉讼请求。案件受理费10300元，由黎石清负担。本院二审期间，黎石清提交了一份材料清单，内含四份证据：证据一《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》复印件，拟证明正在居住的涉案房产是黎石清的基本住房保障，黎石清名下无房产；证据二《加装电梯及缴费记录》复印件，拟证明黎石清出资加装电梯，并实际居住在涉案房屋；证据三《缴交管道燃气费、水电费、污水处理等各项费用证明》复印件，拟证明黎石清长期实际占用、使用涉案房屋；证据四《查册表》。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案中，涉案被执行房屋登记在经济特区公司名下，而黎石清主张其在2003年已通过经济特区公司分配决定购得涉案房屋，故本案的争议焦点为黎石清所主张的对涉案房屋的物权期待权能否排除涉案强制执行措施。黎石清对涉案房屋的物权期待权要排除人民法院的强制执行,应符合法定情形。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，黎石清要排除涉案房屋上的强制执行措施，需同时满足上述规定的四个条件。即便如黎石清所述，其对涉案房屋的物权期待权已满足上述规定的前三个条件，但从2003年至今，在黎石清占有使用涉案房屋的十多年时间里，涉案房屋都未办理过户手续，显然不符合常理，现也无证据显示在此期间，黎石清曾有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向经济特区公司提出了办理过户登记的请求等积极行为，黎石清对涉案房屋未办理过户登记显然存在过错。不符合上述规定的第四个条件“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，一审判决认定黎石清对房屋未办理过户登记存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，驳回黎石清要求解除查封、停止执行的诉讼请求，合法有据，本院予以维持。黎石清关于一审判决未查明案件事实，机械适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的主张，理据并不充分，本院不予采纳。不动产物权变动以公示登记为原则，涉案房屋仍登记在经济特区公司名下，未曾发生权属变动，也不存在登记权利人与事实不符的情形，且尚处于法院查封状态，黎石清对于该房屋未办理过户手续亦存在过错，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，驳回黎石清要求确认涉案房屋归其所有，并办理过户手续的诉请，合法有据，本院予以维持。黎石清二审提交证据材料不属于二审新证据，亦不影响本案事实认定和处理结果，故本院不予采纳。综上所述，黎石清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由黎石清负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年十二月十四日书记员  陈婷婷郭蔚琳