贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终2199号上诉人（原审原告）：冉某，男，1990年03月04日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。被上诉人（原审被告）：思南县鸿鑫物业服务有限公司，统一社会信用代码91520624314287518X，住所地贵州省思南县思唐街道城北社区思丰财富广场。法定代表人：刘根文，公司总经理。上诉人冉某因与被上诉人思南县鸿鑫物业服务有限公司（以下简称鸿鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省思南县人民法院（2020）黔0624民初3110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冉某向本院上诉请求：1．依法撤销原审判决，并依法发回重审或者改判支持冉某的一审全部诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由鸿鑫物业公司承担。事实及理由：一、双方签订的《提前终止合同协议书》中约定合同保证金不退还条款系格式条款，其该项约定也是终止合同的主要权利义务，约定“合同保证金不退”明显排除冉某的主要权利。并且将“保证金不退”几个字写在最不起眼的地方，鸿鑫物业公司未就该条款通过加粗或者其他方式向冉某尽到提示及告知义务，因此，该条款应认定无效。且条款的内容未与冉某磋商，是鸿鑫物业公司单方面作出的意思表示。二、从双方签订的《提前终止合同协议书》内容来看，合同保证金既可指履约保证金，也可指水电保证金，还可以指装修保证金，以上三种保证金在本合同中均有约定。因此，光凭字面意思无法确认该合同约定的保证金是指履约保证金，还是质保金，或者其他类型保证金。因此，不能推定《提前终止合同协议书》约定的保证金不退的保证金就是指履约保证金，鸿鑫物业公司无法对此进行举证证明，应当承担举证不能后果。三、《提前终止合同协议书》中不退还合同保证金条款约定不明，有两种以上解释，依照《合同法》第四十一条之规定，应作出对提供格式条款一方不利的解释，该合同是由鸿鑫物业公司提供的格式合同，应当作出对鸿鑫物业公司不利的解释。综上所述，鸿鑫物业公司在《提前终止合同协议书》中不退还合同保证金条款约定，排除了冉某的主要权利，且未尽到提示和告知义务，应对作出对其不利的解释，拒不退还保证金没有合法的依据。请求二审法院支持冉某的上诉请求。鸿鑫物业公司二审未答辩。冉某向一审法院提出诉讼请求：1．判令鸿鑫物业公司向冉某退还履约保证金58032元；2．本案诉讼费由鸿鑫物业负担。一审法院查明的案件事实，鸿鑫物业公司（甲方）于2019年8月22日与案外人田茂军（乙方）签订《租赁合同》，将位于思南县房屋出租给田茂军，用于经营品牌为宠爱孕婴母婴用品，租赁期限为60个月，双方对租金、物业费、租金支付方式、违约责任等做了明确约定。该合同第七条第7.1：“本合同签订时或之前，乙方应向甲方支付58032元作为履约保证金。”合同签订后，田茂军支付该笔款项，双方实际履行了合同。该租赁合同第十七条17.1.5：“该商铺交付后，非本合同规定的情况下并提前6个月向甲方提出书面退租申请的，经甲方书面同意并补足免交租装修期的全额租金、免租期租金等所有甲方给予乙方免除的费用后方可退租，否则乙方应按本合同继续履行，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方有权单方面解除本合同，乙方还应承担导致本合同提前解除17.1.7的违约责任”。17.1.7：“该商铺交付后，出现本合同约定情形而甲方行使解除本合同之权利的，则甲方解除本合同前乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，同时乙方还应向甲方按退租当年月固定租金和物业服务费之和的三倍支付违约金，如乙方支付的违约金不足以赔偿由此给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分”。2019年8月22日，鸿鑫物业公司与田茂军签订《补充协议》约定：在乙方（田茂军）租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方（鸿鑫物业公司）同意在租赁期内给予乙方8个月的免租期，总免除租金156686.4元。具体免租期为：1．第一个计租年度为2019年9月1日-2020年8月30日，其中免租期为：2020年2月、5月、8月，免除租金58032元，即第一年度支付租金174096元；2．第二个计租年度为2020年9月1日-2021年8月30日，其中免租期为：2021年2月、5月、8月，免除租金58032元，即第二年度支付租金174096元；3．第三个计租年度为2021年9月1日-2022年8月30日，其中免租期为：2022年5月、8月，免除租金40622.4元，即第三年度支付租金203112元；本协议作为原合同不可分割的一部分，与原合同具有同等的法律效力。本协议与原合同有冲突的，以本协议为准，未在本协议中约定的其他条款均保持不变，以原合同为准。2020年3月3日，经田茂军、鸿鑫物业公司、冉某三方协商一致签订《补充协议》，原承租人田茂军退出租赁关系，变更冉某为承租人，承接该租赁合同的权利义务。2020年5月30日，经鸿鑫物业公司和冉某双方协商一致，原租赁合同约定的租赁期限提前至2020年5月30日终止，冉某委托候立与鸿鑫物业公司签订了《提前终止合同协议书》，协议约定涉及原合同费用、质保金等资金结算的，按原合同条款执行，合同保证金不退。当日，经双方结算后，冉某向鸿鑫物业公司结清了退场清费。一审法院认为，双方之间的租赁关系合法有效，双方签订的《补充协议》、《提前终止合同协议书》未违反法律的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，双方应按协议履行。对双方具有约束力的租赁合同及提前终止合同协议书中已明确约定合同保证金不予退还，冉某诉请要求鸿鑫物业公司退还履约保证金58032元，与合同约定相悖，其理由不能成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回冉某的诉讼请求。本案件受理费已减半收取625元，由冉某负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本案双方当事人争议的焦点为：冉某请求鸿鑫物业公司退还履约保证金58032元能否得到支持。本院认为，首先，本案中的《提前终止合同协议书》内容，是双方当事人对解除合同事宜协商达成的协议，协议内容也是专门针对双方当事人终止房屋租赁合同作出的约定，并不是鸿鑫物业公司为了重复使用而预先拟定，并在签订合同时未与对方协商的条款。故，该《提前终止合同协议书》不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定格式条款。冉某认为鸿鑫物业公司在签订合同时，使用格式条款，未向其告知合同内容并做出解释的上诉理由，不能成立。其次，双方签订的《补充协议》中也约定有未在本协议中约定的其他条款，以原《租赁合同》为准。原《租赁合同》第十七条17.1.5：“该商铺交付后，非本合同规定的情况下并提前6个月向甲方提出书面退租申请的，经甲方书面同意并补足免交租装修期的全额租金、免租期租金等所有甲方给予乙方免除的费用后方可退租，否则乙方应按本合同继续履行，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方有权单方面解除本合同，乙方还应承担导致本合同提前解除17.1.7的违约责任”。17.1.7：“该商铺交付后，出现本合同约定情形而甲方行使解除本合同之权利的，则甲方解除本合同前乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，同时乙方还应向甲方按退租当年月固定租金和物业服务费之和的三倍支付违约金，如乙方支付的违约金不足以赔偿由此给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分”。本案中，双方履行合同中鸿鑫物业公司已对承租方给予免除部分租金。冉某与鸿鑫物业公司、原承租人田茂军曾对房屋转租进行过协商，在《补充协议》中同意未尽事宜按照原合同履行，表明冉某对合同内容是知晓的。现冉某提出提前终止合同，会使鸿鑫物业公司不能继续履行合同导致损失，经双方协商一致并签订《提前终止合同书》中约定合同保证金不退，用保证金填补其损失，约定合同保证金不退符合原《租赁合同》第十七条17.1.7中约定，不存在冉某所诉称“合同保证金”约定不明的情形。故，对冉某的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人冉某的上诉理由不能成立，其上诉请求，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人冉某负担。本判决为终审判决。审判长 熊 健审判员 柳文辉审判员 倪庆飚二〇二〇年十二月十日法官助理龙宏伟书记员雷芳