福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6778号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈金林，男，1961年2月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈晓明，福建元景律师事务所律师。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与上诉人陈金林房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：变更一审判决第三项为：陈金林按12206.1元/月标准支付自2018年1月1日起至判决第二项中房屋实际交还之日止的房屋占有使用费。事实与理由：一、国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系的通知后，还不断采取工作人员上门通知、电话通知、委托签发律师函、再电话通知等方式要求陈金林移交房产或参与公开招租，国有房产公司在2019年9月就向一审法院提交立案材料，但一审法院于2020年1月8日才正式立案，国有房产公司不存在疏于管理的情形。一审法院认定国有房产公司在“未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼”，属于认定基本事实不清。二、国有房产公司主张的房屋占用费属于损害赔偿请求权。租赁关系解除后，陈金林继续占用租赁房产，造成国有房产公司的实际损失，该损失相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，因此，租赁房产的市场租金价值属于本案应当查清的重要事实。一审法院对国有房产公司提供的资产评估报告不予采纳，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，未查清国有房产公司所遭受的损失，属于认定基本事实不清。三、国有房产公司不存在疏于管理的情形。租赁关系存续期间，陈金林应当按照合同约定支付租金。租赁关系解除后，陈金林继续占用租赁房产，造成了国有房产公司的实际损失，国有房产公司的损失等价于陈金林继续占用租赁房产的获益，该损失不存在一审法院认为的“扩大损失”的情形。造成国有房产公司损失增多的原因是陈金林占用租赁房产期间的延长，与国有房产公司提起诉讼时间的先后不存在因果关系。一审法院认为“其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准2701元/月计算”错误。四、一审法院认定陈金林已按合同约定租金标准支付2018年1月至2020年1月的费用，国有房产公司无法认可。 陈金林辩称，一、国有房产公司未能提出证据证明已经履行通知义务，国有房产公司从未以管理人身份与陈金林主动接触，更谈不上直接面对面磋商，陈金林也未接到相关电话或见到相关人员。二、陈金林对房屋的使用不会导致房屋本身价值的减损，国有房产公司作为房屋所有权人（管理人）并不存在物理意义上的直接损失。陈金林支付的租金或者说占用费，系国有房产公司的收益，而非“损失”，把收益等同于损失不符合逻辑。国有房产公司丧失的是将房屋租赁他人以获取租金的机会利益，这是一种或然利益，并不必然会发生。考虑到榕城广场高达30%的空置率，以及相当部分承租户未按期足额交付租金的事实，国有房产公司所谓的最大化的机会利益，缺乏客观事实基础。特别是国有房产公司自身存在过错情况下，主张最大利益，有违诚信。三、参照租赁合同计算占用费是司法实践通行做法，一审法院参照租赁合同租金计付房屋占用费，具有充分的事实和法律基础，这是法官综合全案的自由裁量权限。是否评估与判决结果无必然关联，评估也不是庭审中必须查明的事项，国有房产公司上诉理由不能成立。四、国有房产公司在租赁合同履行过程中具有重大过错，有违诚实信用，假设其具有损失，自身也应当承担大部分责任。国有房产公司对如何处理合同到期后有关事宜，长达六七年时间，一边继续收取租金，一边始终没有一个明确的处置方案，假设存在所谓“损失”，该损失国有房产公司自身也应当承担大部分责任。案涉房屋系国有资产，国有房产公司作为管理人并未尽到合理、勤勉的管理义务。综上，国有房产公司诉讼请求于法无据，应予驳回。 陈金林上诉请求：撤销一审判决第二、四项。事实和理由：一、陈金林交付的租赁押金系质物，国有房产公司可以就该笔金钱有限受偿，但无权直接不予退还，一审法院判决认定国有房产公司无需归还租赁押金属事实认定和法律适用错误，应予撤销。二、一审法院认定陈金林应于判决生效之日起二十日内腾空搬离福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元属于事实认定错误。首先，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。其次，虽然国有房产公司于2017年12月20日向陈金林出具通知，解除租赁合同关系，但是陈金林并未收到相关通知，即使认定双方之间的租赁关系已于2017年12月20日解除，但2017年12月20日之后，陈金林仍继续使用租赁物、缴纳房租，国有房产公司对于陈金林继续使用租赁房屋的行为并未提出异议，也并未表示拒收陈金林缴纳的房租。双方通过权利义务的履行又形成新的不定期租赁合同关系。目前因疫情影响，陈金林已无能力继续寻找新的地方经营生活。即便搬离场地，也应该考虑实际情况给予6-9个月的合理时间予以搬离。三、一审法院认定不应扣除2020年2月之后的租金属事实认定错误，应予撤销。自疫情发生以来，陈金林因政府要求强制停业，属于不可抗力，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第2项规定，一审认定应予撤销。双方租赁关系于2020年2月之后仍然存续，陈金林应向国有房产公司缴纳房屋租金。既然陈金林已经向国有房产公司缴纳租金，就应当享受国家政策规定的租金待遇，本案均应减免不少于3个月租金。 国有房产公司辩称，关于诉讼时效问题，一审查明不清。一审未查明案涉租赁房产的市场租金价值，该价值是国有房产公司遭受的实际损失，一审遗漏查明。陈金林的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1．确认国有房产公司与陈金林之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2．判令陈金林立即腾空搬离坐落于福州市仓山区××广场××号楼××层××单元房产，并返还予国有房产公司；3．判令陈金林按12206.1元／月标准向国有房产公司支付自2018年1月1日起至陈金林实际搬离之日止的房屋占用费（暂计至2019年8月为244122元）；4．确认国有房产公司有权不予退还陈金林交付的租赁押金；5．判令陈金林赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费16636元；6．判令本案诉讼费用全部由陈金林承担。 一审法院认定事实：2010年12月7日，陈金林与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：陈金林向国有房产公司承租坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积共计100.05㎡）；租赁期限一年，自2010年12月25日起至2011年12月24日止，租赁期间届满，陈金林如需继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，陈金林享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；每月租金合计2701元；陈金林应于每月30日前向国有房产公司一次性支付本月租金；陈金林应于签订合同时向国有房产公司支付租赁押金18660元，租赁期满，陈金林无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还陈金林；陈金林迟延支付租金的，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求陈金林按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。 合同签订后，陈金林向国有房产公司支付了租赁押金18660元。 合同约定的租赁期间届满后，陈金林继续使用前述租赁房产，并按合同约定月租金标准向国有房产公司支付了截至2020年1月的费用。 2017年12月20日，国有房产公司向陈金林出具通知，告知：自通知函发出之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予陈金林，并于当日将该通知现场送达予陈金林所承租的涉讼房产处。 2018年5月20日，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告，对福州市仓山区××路××广场××楼宇的部分店面在评估基准日2018年5月1日的租金进行了评估；评估报告的有效期一般为一年，通常只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可使用评估报告。 2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向陈金林出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月20日书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自陈金林收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但陈金林至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，陈金林应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求陈金林腾空租赁房产并追究陈金林应承担的其他法律责任等。2019年8月2日，国有房产公司通过EMS专递形式向陈金林所租赁的涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函（邮件联系电话亦为陈金林签订合同时所留存的电话）。2019年8月6日，邮件被退回。 另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。 国有房产公司就陈金林租赁房产事宜聘请律师代为提起诉讼支出律师费16636元。 双方庭审确认，涉讼租赁房产自合同签订后至本案开庭时止一直由陈金林占有使用。 一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，后与陈金林平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。陈金林对国有房产公司依据所提交国有房产委托管理协议、福州市财政局榕财综［2005］744号、榕财综［2005］2120号文件主张涉讼租赁房产由国有房产公司受托管理经营不持异议，其再行抗辩国有房产公司未取得房产所有人授权，诉讼主体不适格，一审法院不予采纳。合同所约定租赁期间届满后，陈金林继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期后，国有房产公司于2017年12月20日出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，并要求办理房产移交手续或参与公开招租，对解除双方之间的不定期租赁合同予以了明确，国有房产公司所提供挂号信函收据虽无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已通过挂号信形式送达了陈金林，但所提供现场送达照片体现其已于通知出具当日将该通知现场送达至陈金林所承租的涉讼租赁房产处，陈金林亦庭审确认该房产一直由其使用至今，则该通知实际已以直接送达方式送达予陈金林，双方的不定期租赁合同应于现场送达之日（即2017年12月20日）解除。合同解除后，陈金林应将租赁房产返还国有房产公司，国有房产公司诉请陈金林腾空搬离涉讼租赁房产并向其返还，一审法院予以支持。陈金林庭审确认涉讼租赁房产至今仍由其使用，国有房产公司诉请陈金林支付自合同解除后的2018年1月1日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费合理，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告系2018年5月20日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2017年12月20日出具解除合同的通知并现场送达陈金林后，未在陈金林后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除后至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准2701元／月计算。国有房产公司庭审确认陈金林已按约支付了截至2017年12月的租金，而自2018年1月1日起的房屋占有使用费，陈金林所提供与原件核对无异的福建海峡银行解款单证实其已按合同约定租金标准支付至2020年1月，现国有房产公司庭审同意该费用抵扣为陈金林应承担的房屋占有使用费，结合合同约定租期自2010年12月25日起计，租金亦自该日始计的情况，一审法院认定陈金林自2020年2月25日起向国有房产公司支付房屋占有使用费。国有房产公司所确认的陈金林支付款项明细表中虽体现其仅收到陈金林所支付2018年1月之后的部分款项，但其未就款项出入提交证据或作出说明，而陈金林所提供加盖银行业务公章的解款单记载有陈金林已将相应款项汇入国有房产公司账户的情况，故一审法院对陈金林已按合同约定租金标准支付了2018年1月至2020年1月的费用予以确认。“新冠”疫情暴发后，政府所出台的租金减免政策系针对尚属于合法有效履行期内的租赁合同，而本案不定期租赁合同于该时已解除，陈金林再行主张减免2020年2月之后的租金，与政策不符，一审法院不予采纳。合同约定陈金林应于每月30日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，现陈金林所提交解款单体现其存有逾期数月以上支付往月租金的情形，而其未举证证实国有房产公司对其逾期支付租金予以同意，国有房产公司诉请不予退还租赁押金18660元，符合合同约定，一审法院予以支持。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案双方约定承租人违约时，出租人有权没收押金，未与前述法律规定相悖，合同亦无押金作为质物予以担保的约定，陈金林抗辩押金系质物，应用于抵扣其债务，由国有房产公司优先受偿，一审法院不予采纳。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请陈金林予以承担，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福州市国有房产经营有限公司与陈金林之间的房屋租赁合同于2017年12月20日解除；二、陈金林于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元（建筑面积共计100.05㎡），并返还予福州市国有房产经营有限公司；三、陈金林按2701元／月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2020年2月25日起至判决第二项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋占有使用费；四、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金18660元无须退还陈金林；五、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5210元，由福州市国有房产经营有限公司负担4010元，陈金林负担1200元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，国有房产公司与陈金林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行自己的义务。上述合同约定的租赁期从2010年12月25日起至2011年12月24日止。租赁期限届满后，双方未签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依法应视为双方之间成立不定期租赁关系。不定期租赁的合同当事人有权随时解除合同，国有房产公司于2017年12月20日向陈金林送达通知，告知即日起终止讼争房产租赁关系，并要求陈金林收到通知5日内办理移交手续。陈金林认可国有房产公司现场送达的地址为其经营地点，该照片上显示送达时间为2017年12月20日，故一审法院认定讼争合同于当日解除正确。陈金林在合同解除后未搬离讼争合同标的物，自2017年12月21日起继续占有使用已没有合同和法律依据，国有房产公司诉请陈金林返还上述标的物并支付至实际搬离之日止的占用费，于法有据，应予支持。国有房产公司于2011年12月合同租赁期限届满后一直按照原租金标准收取讼争店面租金，甚至于2017年12月20日发出解除通知后，对陈金林继续按照原租金标准支付相应款项长达两年时间均未提出异议，现其主张应按讼争店铺评估市场租金价格标准支付占用费于法无据，不予支持。一审法院参照原租金标准判决陈金林支付占用费并给予二十天的搬迁宽限期已臻合理，应予维持。 讼争合同约定陈金林应于每月30日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，陈金林于一审庭审中提交的解款单体现其有逾期数月以上支付往月租金的情形，一审法院据此认定国有房产公司可以不予退还租赁押金符合合同约定，陈金林主张押金系质物，应予抵扣的主张不能成立。讼争合同于2017年12月20日解除，陈金林在合同解除后虽仍继续占有讼争房产，但该占有已不属于合法有效的租赁期间，故其主张应按照政府出台的租金减免政策减免2020年2月之后的租金，与政策不符，一审法院不予采纳正确。 综上所述，福州市国有房产经营有限公司、陈金林的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5210元，由福州市国有房产经营有限公司负担4010元，陈金林负担1200元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十二月七日 法官助理 林 颖 书 记 员 林 舒