重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终7661号上诉人（原审被告）：梁耀，男，汉族，1951年8月20日出生。委托诉讼代理人：秦大东，重庆华之岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆海兰云天物业管理有限公司,住所地重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路****,统一社会信用代码91500107750098078Q。法定代表人:伍顺文,董事长。委托诉讼代理人：何双凤，系该公司员工。上诉人梁耀因与被上诉人重庆海兰云天物业管理有限公司（以下简称“海兰云天物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初10095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁耀及其委托诉讼代理人秦大东，被上诉人海兰云天物业公司的委托诉讼代理人何双凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁耀上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：被上诉人没有对整个小区的建筑房屋共用部位及共用设备设施进行维护养护和管理，没有协助公安机关以监控、巡视、门岗执勤的方式履行安全保卫工作，也没有做到24小时值班和巡逻，更没有对来访人员进行会客登记，被上诉人违反了《物业管理条例》，没有按照合同的约定履行职责，因此上诉人有权拒付物业服务费。海兰云天物业公司辩称：被上诉人按照物业服务合同约定履行了合同义务。海兰云天物业公司向一审法院起诉请求：1、判令梁耀支付2019年1月1日至2020年3月31日的物业管理费共计5161.5元、2018年3月1日至2020年2月29日的公摊电费共计306.36元，共计5467.86元；2、本案诉讼费由梁耀负担。一审法院认定事实：2013年6月28日，海兰云天物业公司与案涉小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定该业主委员会续聘海兰云天物业公司为案涉小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅物业管理服务费为每月3.50元/平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月的15日前履行交纳物业服务费用的义务；《物业服务合同》第十一条约定，本合同期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。到期后双方未在续签，但海兰云天物业公司一直为梁耀小区提供物业服务至今。梁耀是案涉小区内18号房屋的业主，该房屋建筑面积为244.79平方米，该小区物业类型均为独栋别墅。海兰云天物业公司主张的物业费欠费区间为2019年1月至2020年3月，公摊电费为2018年3月至2020年2月，梁耀对欠费时段没有异议。庭审中，海兰云天物业公司陈述梁耀的房屋未装修，物业费是按每月1.75元/平方米收取的，公摊电费为据实分摊。梁耀认可公摊电费为据实分摊的事实。海兰云天物业公司举示了公摊费公示记录、催费通知单，证明海兰云天物业公司对公摊费用进行了公示，及对梁耀拖欠的物业费进行了催收。梁耀对证据的真实性和证明内容没有异议，但认为海兰云天物业公司的服务与收费标准不匹配，梁耀不应按该标准支付费用。海兰云天物业公司还举示了图片、山体安全隐患报告，拟证明海兰云天物业公司履行了物业职责和义务。梁耀对证据的真实性无异议，但认为物业服务的职责是多方面的，海兰云天物业公司举示的证据不能达到证明目的。庭审中，梁耀举示了报案回执、重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107刑初793号刑事判决书，拟证明梁耀家中被盗，海兰云天物业公司没有尽到安全管理义务，存在过错，梁耀的损失为10万余元。海兰云天物业公司对报案回执、重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107刑初793号刑事判决书的真实性无异议，但认为梁耀家中被盗属于刑事案件，与海兰云天物业公司无关。报案回执载明：报警人梁耀于2019年3月30日15时许发现自己的房内被盗，……，经初步清点，被盗劳力士手表一只，价值约5万元，现金约2500元，各种外币（港币，新加坡币，美元，泰国币）价值约4000元人民币，拟立为刑事案件。重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107刑初793号刑事判决书载明公诉机关指控，2019年3月30日凌晨，被告人欧明忠、曾祥意翻窗进入案涉小区22栋被害人梁某家中，盗走五粮液白酒1箱（6瓶）、手表1块，现金1000元和若干外币等物品，后将五粮液白酒销赃获款3000元，外币兑换获款1800元。被告人欧明忠、贺军、曾祥意对指控的事实、罪名及量刑建议均无异议且签字具结，在开庭审理过程中亦无异议。判决第四项责令被告人欧明忠、曾祥意于判决生效之日起30日内共同退赔被害人梁某经济损失人民币5800元。梁耀陈述其损失为10万余元，包含劳力士手表7万元，外币2万元，五粮液酒6000元，现金2500元，以及无法估价的首饰，系海兰云天物业公司没有按照物业服务合同约定造成了侵权的事实。梁耀还举示了业主手册、前期物业服务协议、业主大会会议纪要，拟证明海兰云天物业公司的物业服务不到位。梁耀陈述海兰云天物业公司未依约履行安全保卫工作，小区近两年共有4起盗窃案件发生，未对小区公用设备设施进行养护和管理，也未对小区公共秩序的维护，小区道路存在安全隐患，公共绿化也不到位，海兰云天物业公司存在重大过失。海兰云天物业公司对证据的真实性无异议，但陈述闭路监控在2018年11月就瘫痪了，视频看不清楚，海兰云天物业公司和业主委员会多次沟通协调要求动用大修基金维修，业主委员会是在2019年4月同意维修，现在已经修好了。业主被盗是事实，海兰云天物业公司只知道3起，梁耀案件属于刑事案件，与物管无关。部分业主装修，大型车辆碾压造成道路存在安全隐患，与物业无关一审法院认为：业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，海兰云天物业公司与小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。上述约定对海兰云天物业公司和作为业主的梁耀均具有法律约束力，双方当事人双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。海兰云天物业公司在物业服务合同签订后，及合同到期后，依约为小区提供了物业服务，业主应当根据《物业服务合同》的约定交纳物业管理费，无正当理由拒绝交纳的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，海兰云天物业公司依约为梁耀房屋所在小区提供了物业管理服务，有权收取物业管理服务费，梁耀作为该小区内的业主应当按照约定履行缴费义务。此外，对梁耀关于海兰云天物业公司提供的物业服务未达到合同约定标准的主张，一审法院认为，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现梁耀提供的证据不足以证明因海兰云天物业公司的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明海兰云天物业公司存在根本违约的情形，故梁耀方提出的抗辩意见，一审法院不予采纳。对海兰云天物业公司要求梁耀缴纳物业服务费的请求，一审法院予以支持。海兰云天物业公司主张物业服务费的欠费期间为2019年1月1日至2020年3月31日，梁耀对欠费时段无异议，一审法院予以确认。海兰云天物业公司应当缴纳的物业管理费为6425.74元（1.75元/月·平方米×244.79平方米×15个月），海兰云天物业公司仅主张5161.5元，对此一审法院予以尊重。关于公摊电费，双方庭审中陈述为据实收取，梁耀欠付公摊电费的期间为2018年3月1日至2020年2月29日，公摊电费共计306.36元，平均每月为12.77元（306.36元÷24个月）。因梁耀小区物业类型均为独栋别墅，该公摊电费符合同类型相同物业的收费标准，一审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“被告梁耀于本判决生效之日起十日内向原告重庆海兰云天物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费5161.5元、2018年3月1日至2020年2月29日期间的公摊电费306.36元，共计5467.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告梁耀负担（此款已由原告预交，由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人海兰云天物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，上诉人梁耀作为业主应当缴纳物业管理费用。梁耀认为被上诉人严重失职，未按照物业服务合同的约定履行物业管理职责，但梁耀举示的证据并不足以证明其观点。即使物业管理企业存在一般管理瑕疵，也不能成为业主要求减少或拒绝缴纳服务费的理由。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁耀负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 舟审 判 员 段晓玲审 判 员 陈 华二〇二〇年十二月八日法官助理 陈 莹的额额额额腹杆腹（院书记员余文韬