河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3493号上诉人（原审原告）：贾定玉，男，1963年1月30日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：窦文烈、姬芸生，河南三多律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘秀荣，女，1934年3月16日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审被告）：李家贤，女，1958年3月30日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审被告）：李家惠，女，1961年5月6日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审被告）：李家伟，男，1964年4月1日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审被告）：李家萍，女，1968年4月11日出生，汉族，住新乡市。以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：韩林、冯嘉昱，河南捷出远律师事务所律师。原审第三人：新乡市银马基业有限公司，统一社会信用代码9141071117312110XR，住所地新乡市牧野区中原路**。法定代表人：张知军，执行董事。委托诉讼代理人：刘鹏仁，男，该单位工作人员。上诉人贾定玉与被上诉人刘秀荣、李家贤、李家惠、李家伟、李家萍、原审第三人新乡市银马基业有限公司（以下简称银马公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初3664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人贾定玉及其委托诉讼代理人姬芸生，被上诉人刘秀荣、李家贤、李家惠、李家萍其委托诉讼代理人韩林、冯嘉昱，原审第三人银马公司的委托诉讼代理人刘鹏仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾定玉的上诉请求：1、撤销（2019）豫0702民初3664号民事判决。2、改判不得执行位于平原路××号银马保利城住宅部分（4-29层）11903号房产（62.25㎡）。3、确认位于平原路××号银马保利城住宅部分（4-29层）11903号房产（62.25㎡）归贾定玉所有。4、诉讼费用由刘秀荣等五人承担。事实与理由：一、贾定玉在人民法院查封之前已合法占有该不动产，占有应理解成对不动产的管理和支配。一般认为拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。本案中，贾定玉对案涉房屋的合法占有完全符合实际控制的标准。原审法院仅以案涉房屋的自来水立户并非贾定玉本人即得出贾定玉未合法占有案涉房屋的结论是错误的。且庭审过程中贾定玉已经申请自来水立户名义人孙某出庭说明了情况，原审法院未予批准，导致在案件事实可以查明的情况下原审法院不予查明，从而得出了错误的结论。二、贾定玉符合非买受人自身原因未办理过户登记的情形。根据相关法律规定该情形主要是指不动产已经办理了抵押登记、因购房政策限制不能办理过户登记和买受人故意不办理过户登记是三种情形。本案中，贾定玉购买案涉房屋后因银马公司始终拖延未给贾定玉办理过户登记，且2014年5月27日原审法院已对案涉房屋作出查封裁定，客观上也造成贾定玉无法办理过户登记，而银马公司、红旗法院却始终未向贾定玉告知查封情况，直至贾定玉提出异议前才知道案涉房屋被查封，因此，案涉房屋未办理过户登记并非贾定玉自身原因。李家伟、李家慧、李家贤、李家萍、刘秀荣答辩称：一、上诉人所谓的占有并不属实。一审中上诉人对于自来水立户为何是孙某名字的解释前后矛盾。上诉人当庭陈述孙某系其妻妹，与其有利害关系，即使其出庭作证，其对于上诉人说法前后矛盾的解释也不能作为定案依据。第三人和新乡市嘉美物业管理有限公司（下称嘉美物业）在本案中的身份均为证人，一审中答辩人已经提供了多份生效判例和天眼查的工商信息查询内容，证实上诉人独资的公司和第三人、嘉美物业出现了董监高的高度重叠，同时上诉人系第三人的债权人，第三人又系嘉美物业股东，三方关系非常密切，存在利害关系。而且嘉美物业并未出庭，证明也只加盖公章，没有经办人的签字和身份信息。根据生效文书，嘉美物业早在2018年就已经被列为失信被执行人，诉讼缠身，经营状况混乱，该单位仅加盖公章证明的证明力极低，并且和法院查明的事实不符，不应当被采纳。第三人和嘉美物业出具证明无电业局、热力公司、天然气公司等客观第三方的原始存档证明，也证实其主张的实际购买房屋并且入住根本达不到高度盖然性的标准。上诉人提供商品房买卖合同中载明若交房，应当签署房屋交接单，上诉人自述其实际入住但未出示房屋交接单，也无证据显示其何时取得钥匙，即使购买情况属实，答辩人对于其真实入住时间也有异议。上诉人提交的多张物业缴费条，实际交款人处并不是上诉人签字，甚至不是同一人签字，这和上诉人自述购买房屋是为了居住并且实际占有的情况也不相符。二、上诉人对于未办理房屋过户存在过错。即使上诉人所提供的商品房买卖合同真实性被确认，对于房屋至今未过户也存在过错。该合同约定：合同生效之日30天内，由出卖人申请登记备案。那么2012年7月12日，出卖人即本案第三人就应当去办理备案，但直到2014年执行局将案涉房屋查封，该房屋都未办理备案。上诉人并没有证据证明其向第三人要求办理过户或者备案，因为执行异议之诉中申请异议人和第三人恶意串通转移财产的情况非常严重，提请法院注意第三人在多次庭审中都将所有责任揽在自己身上这一不合理现象，慎重考虑第三人作出的所谓不能过户责任全在第三人的陈述。房屋合同备案程序非常简单，案涉房屋完全符合买卖合同签订后办理备案的条件，却长达两年之久都没有办理，上诉人对于自己权利主张有严重的懈怠。上诉人系建筑工程承包商，其知识水平、经济能力、法律认知应当远超出一般理性人的标准。上诉人一直未选择诉讼程序，又无法提供催促第三人备案和过户的证据，因此其主张自己无过错是不成立的。故上诉人名下有多处房产和两家正在经营的公司，即使该套住房被执行，其生存权仍然可以保障。但是案涉法律关系来自于被上诉人的祖产，其住房被拆除之后，被上诉人的被继承人李化兴打了数年官司，法院又执行了数年，才勉强查封到该套住房，直到李化兴离世该问题都未能解决。并且根据银马公司混乱的经营状况来说，该套住房已经是被上诉人权利得以实现的最后保障了。请求维持原判。银马公司答辩称：案涉房产在2012年就已经出卖给了贾定玉并由其居住使用，因银马公司欠税款未能办理房屋的备案手续。银马公司与被上诉人是债权债务关系，银马公司应当承担的责任，不能强加给贾定玉，银马公司认可贾定玉的上诉请求。贾定玉向原审法院提出诉讼请求：1、不得执行位于新乡市××号银马宝利城住宅部分（4-29层）11903号房产（62.25平方米）；2、确认位于新乡市××号银马宝利城住宅部分（4-29层）11903号房产（62.25平方米）归贾定玉所有；3、本案诉讼费用由刘秀荣等五人承担。原审法院查明:李化兴与银马公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，该院和新乡中院先后作出（2012）红民一初字第608号民事判决和（2012）新中民五终字第486号民事判决，判令银马公司赔偿李化兴逾期交付房屋的损失。判决生效后，银马公司未履行该判决所确定的义务，李化兴向该院申请强制执行。2014年5月27日，该院作出（2013）红执字第297号执行裁定，查封银马公司位于新乡市××号银马保（宝）利城住宅部分（4-29层）11903号房产62.25平方米（预售许可证号2008166）。后贾定玉对此提出异议，认为其早已购买被查封的房产并在实际占有后进行了装修，基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。2019年6月12日，该院作出（2019）豫0702执异94号执行裁定，驳回贾定玉的异议请求。贾定玉不服，向该院提起案外人执行异议之诉。另查明，2012年6月12日，贾定玉与银马公司签订商品房买卖合同，双方约定贾定玉一次性付款218498元购买银马宝利城东单元19层11903号房屋（建筑面积62.25平方米），但未约定房屋交付期限、银马公司逾期交付房屋的违约责任及办理产权登记的期限、责任等内容。合同签订当日，银马公司向贾定玉出具收据，认可收到218498元购房款。上述房屋在首创水务公司登记的户主为孙某（户号：8168567），其自2012年10月立户以来未更改相关信息。李化兴已于2014年5月死亡。刘秀荣为李化兴妻子，李家贤、李家惠、李家伟、李家萍为李化兴子女。该院认为，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决驳回诉讼请求。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述条文虽然规定适用于不同的情形，但在被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产登记在该企业名下时，则上述规定就存在适用情形上的交叉现象，本案即是如此。一方面，虽然贾定玉在该院查封涉案房屋之前已与作为被执行人的银马公司签订相关商品房买卖合同并支付了相应购房款，但其在合同中并未与银马公司约定房屋交付期限、逾期交付房屋的违约责任及办理产权登记的期限、责任等关键性内容，贾定玉称其曾多次要求银马公司办理涉案房屋的备案登记手续，但未提交相应证据证明，因此，不能证明其对涉案房屋未能及时办理过户登记不存在过错。另一方面，贾定玉称其在该院查封之前已经实际占有涉案房屋，但经该院调查，涉案房屋自2012年10月在首创水务公司立户以来其户主一直为孙某，贾定玉对此一开始称其因陪患病的妻子在外地就医而委托妻子的表妹孙某代交水费，而孙某称不便代交，自己就把户主改成了孙某，后又称是委托孙某办理水表开户手续，上述陈述既与该院调查所得事实相悖，又前后矛盾，因此，不能证明贾定玉在该院查封之前已合法占有涉案房屋，同时，贾定玉在本案庭审时自认其名下还有其他居住用房。综合以上分析，贾定玉的诉讼请求既不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，也不符合第二十九条规定，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回贾定玉的诉讼请求。案件受理费4577元，由贾定玉承担。二审中上诉人提供的证据有：1、孙某的出庭证言，证明自2012年上诉人就已经实际占有案涉房产，并以孙某的名义办理了水表的开户手续。2、水费清单3页、天然气清单1页、电费综合报表1页，证明上诉人对案涉房屋占有使用的事实，同时说明原审中首创水务公司出具的证明虚假。被上诉人质证认为：证人与上诉人有利害关系，证言不可信，其陈述与上诉人陈述不一致，不足以证明上诉人实际占有了案涉房产；对证据2不认可，电费只有2017年的，在查封之后，水费单显示的使用人是孙某，且与燃气缴费记录时间上相矛盾，不能证明其主张的证明目的。被上诉人提供证据有：照片三张、社保截图一份，证明上诉人在新乡市有房产，上诉人系第三人员工，双方有利害关系。上诉人质证认为张庄村的房子与本案无关，申报证明形式不合法，没有社保部门的公章，即使属实也是上诉人与河南银马建设有限公司的关系，与本案第三人不是同一主体。对上述证据，本院综合分析认为，上诉人提供的孙某证言与水费清单、天然气清单以及电费综合报表等证据相互印证，与本案关联，本院予以采信；被上诉人提交的证据因与本案待证事实缺乏直接关联性，本院不予采信。本院查明的事实与原审认定一致。本院认为：本案争议的主要问题是案外人贾定玉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合该规定的四项情形的，应当排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案为案外人执行异议之诉纠纷，在案涉房屋作为执行标的物的情况下，执行案外人的权利主张与申请执行人的权利主张存在冲突，本院二审重点围绕案外人提出执行异议的合法性、案外人对执行标的物所有权的权属情况和案外人对未办理执行标的物过户手续是否存在过错等方面进行综合分析，依法合理分配举证责任，做到既充分保障申请执行人、被执行人和案外人三方的合法权益，又维护司法权威。首先，本案执行案外人贾定玉原审中已提交了案涉房屋商品房买卖合同，证明其在涉案房屋之前已购买案涉房屋。合同中约定了案涉房屋的面积、价款及位置等主要条款，虽然合同中并未约定房屋交付期限、逾期交付房屋的违约责任及办理产权登记的期限、责任等内容，但并不影响合同的效力，结合案涉房屋的实际交付使用情况，应当认定案涉商品房买卖合同系真实、有效的合同。其次，贾定玉原审提交有案涉房屋购房款收据，第三人银马公司亦予以认可，可以认定其在人民法院查封之前已全款缴纳案涉房屋购房款。第三，关于贾定玉在案涉房屋查封之前是否占有使用的问题。人民法院在司法实践中判断案外人是否已经实际占有涉案标的物，可以结合以下因素：一是从空间上看案外人是否实际管领标的物即是否已在标的物内生活、生产或直接支配标的物；二是从法律上看案外人是否已支付且至今仍在支付案涉标的物的水、电、天然气、暖气、物业管理等费用或进行装修、装潢等情况。结合贾定玉在一、二审中提交的证据及庭审陈述，可以证实其已实际占有、使用案涉房屋，虽然新乡首创水务有限责任公司出具了涉案房屋自2012年10月在首创水务公司立户以来其户主一直为孙某的证明，但结合证人孙某的证言及当事人陈述，可以印证贾定玉仍在实际管领案涉房屋，系该房屋的实际控制人。第四，关于案涉房屋未能办理过户登记的原因，从银马公司的陈述来看，案涉房屋未能办理过户系因该公司未能缴纳税款，因而并非贾定玉自身原因所致。据此分析，案外人贾定玉提交的证据已达到高度盖然性的证明标准，故其要求对该房屋排除执行的主张本院依法予以支持。关于贾定玉要求确认案涉房屋所有权的问题。我国不动产物权变动采取登记生效主义,登记才发生物权移转的法律效力,因此,当事人基于房屋买卖合同转移所有权的，只有在产权过户登记手续完成后，买受人方可取得诉争房屋所有权。在买卖合同履行过程中，尚未完成产权过户手续之前，买受人依据合同约定仅享有要求办理房屋过户登记的债权请求权，故本院对贾定玉要求确认案涉房屋归其所有的主张不予支持。由于贾定玉对本案纠纷形成具有一定的责任，故由此产生的诉讼费由其负担。综上，原审判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初3664号民事判决；二、不得执行位于新乡市平原路344号银马宝利城住宅部分（4-29层）11903号房产（62.25平方米）；三、驳回贾定玉的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各4577元，均由贾定玉负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二〇年十二月十日书记员  郭盛彧