湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民再63号再审申请人（原审原告、二审上诉人)：陈飞娥，女。再审申请人（原审原告、二审上诉人)：陈瑞德，男。再审申请人（原审原告、二审上诉人)：陈和利，女。再审申请人（原审原告、二审上诉人)：谢丁全，男。再审申请人（原审原告、二审上诉人)：肖德良，男。以上五再审申请人共同委托代理人：郑大岸，湖南君安达律师事务所律师。被申请人（原审被告、二审被上诉人）：廖名中，男。委托诉讼代理人：黄少军，湖南指点律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡艳，湖南指点律师事务所律师。被申请人（原审被告、二审被上诉人）：夏卯再，男。委托诉讼代理人：尹声全，湖南指点律师事务所律师。被申请人（原审被告、二审被上诉人）：桂阳县鼎弘房地产开发有限公司。法定代表人：谭青文，该公司经理。再审申请人陈飞娥、陈瑞德、陈和利、谢丁全、肖德良（以下简称谢丁全等人）因与被申请人廖名中、夏卯再、桂阳县鼎弘房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷纠纷一案，不服本院（2019）湘10民终916号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2019年12月12日作出（2019）湘民申5197号民事裁定：指令郴州市中级人民法院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人陈瑞德、谢丁全、肖德良及其委托诉讼代理人郑大岸，被申请人廖名中的委托诉讼代理人黄少军、孟凡艳，被申请人夏卯再及其委托诉讼代理人尹声全到庭参加诉讼。被申请人桂阳县鼎弘房地产开发有限公司（以下简称鼎弘公司）经传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢丁全等人再审请求：一、撤销一、二审判决，并改判由被申请人赔偿申请人损失2322000元；二、案件受理费由被申请人负担。事实和理由：原审判决适用法律错误。本案是房地产开发经营合同纠纷，再审申请人与被申请人书面达成了相关协议，廖名中及夏卯再、鼎弘公司也认可相关协议，依照相关协议，谢丁全等三人有权按1450元每平方米的价格获得相应集资房，现因集资房已卖给其他人，故再审申请人有权请求被申请人赔偿相应损失，赔偿相关房屋损失差价。廖名中辩称：一、廖名中与再审申请人没有任何法律关系，依法应驳回对廖名中的诉讼请求；二、廖名中已经按约完全履行了协议，再审申请人诉请廖名中在协议之外再履行赔偿购房差价的义务，没有事实和法律依据；三、廖名中开发的商品房项目完全是市场行为，未享受任何优惠政策。夏卯再辩称：一、本案的案由依据法律规定应该是房屋买卖合同纠纷，而不是房地产经营合同关系；二、再审申请人不支付购房款，固然无权取得房屋或分享利润；三、再审申请人申请主张赔偿损失没有事实和法律依据。鼎弘公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。陈长国、肖德良、谢丁全向一审法院起诉请求：1.判令廖名中、夏卯再、鼎弘公司以1450元/m2的价格，向陈长国、肖德良、谢丁全交付9套面积约为120m2的集资房，具体房号为名泰华府5栋202、203、204、302、303、304、402、403、404号房，总价值1566000元；2.本案的诉讼费用由廖名中、夏卯再、鼎弘公司承担。在一审重审过程中，陈长国、肖德良、谢丁全变更第一项诉讼请求为：判令廖名中、夏卯再、鼎弘公司以1450元/m2的价格向陈长国、肖德良、谢丁全交付9套面积约为120m2的楼层在5-7楼集资房，如无法交付该房，则应以目前桂阳县楼梯均价3600元m2补差价格赔偿陈长国、肖德良、谢丁全每套258000元即（3600元-1450元）×120=258000元，共2322000元（258000元×9=2322000元），上述责任廖名中、夏卯再、鼎弘公司互负连带责任。并认为该案由为合作开发房地产合同纠纷。一审法院认定事实：2007年1月20日，肖德良、陈长国等与夏卯再以伤残军人之名向桂阳县人民政府报告《请求县委、县政府解决伤残军人住房用地》的问题。2013年11月20日，夏卯再作为甲方伤残军人代表与乙方廖名中以桂阳县金鑫房地产开发有限公司之名签订一份《项目合作开发协议》。“为了满足城市总体规划要求，缩小城乡差别，充分发挥资源优势，秉着互利双赢、遵纪守法的原则，甲乙双方协商一致，决定合作开发位于桂阳县蒙泉中学旁凤凰路地段的伤残军人集资建房项目，并就共同合作开发达成如下协议，并共同遵守。一、项目概况：1.项目名称：桂阳县夏卯再等30名伤残军人商住集资房；2.项目地点：桂阳县北蒙泉中学对面，凤凰路旁；3.项目规模：总建筑面积42779m2，项目用地面积21.2亩；宗地号：桂阳县2013D-15。4.项目用途：商住用房。二、项目合作形式：1.乙方负责项目工程所需资金；2.甲方负责2013D-15号国有土地使用权的摘牌和相关税费优惠的协调；土地使用权摘牌价在正常开标情况下县政府领导口头表态给伤残军人优惠72万元/亩。三、合作期限：自签约之日起至本项目商住房销售完止。四、甲方的权利和义务：1.乙方完成摘牌手续。2.确保所提供的建设项目的国有土地使用权属真实，确保土地使用权无其它所涉及债务债权；3.负责联络办理施工许可及建筑所需手续，费用由乙方负责承担；4.乙方30套伤残军人的集资住房价为1450元/m2，动土施工打基础脚后交6万元/套，封顶交10万元，其余房款待房屋三证办好后付清……。”夏卯再、廖名中在该合作开发协议上签字，桂阳县金鑫房地产开发有限公司未在该合同上签字盖章。该合同在履行过程中，由于夏卯再与肖德良、谢丁全、陈长国之间产生矛盾，夏卯再以陈长国等三人未按《项目合作开发协议》约定，交纳集资款为由，将廖名中交付其的28套房屋出卖给了周艳芳、王伟、成子海等人。其中5栋202号房于2017年3月23日卖给唐本君；203号房于2017年6月27日卖给李卫兵、蔡燕；204号房于2015年2月16日卖给欧阳志华；302号房于2014年8月20日卖给李明辉、杨春燕；303号房于2016年11月11日卖给了成小海；304号房于2017年4月23日卖给廖小光；402号房于2018年1月4日卖给黄林飞；403号房于2014年8月25日卖给张小军；404号房于2018年元月10日卖给李志兵。上列诉争的九套房子均由夏卯再以桂阳鼎弘房地产开发有限公司名泰华府项目部名义出售，均提交了买卖合同及收房款收据。2015年9月18日，肖德良、谢丁全、陈长国等人与夏卯再进行协商达成一份《关于2013D-15块30套伤残军人集资合伙建房分配方案》，“经夏卯再、肖德良、陈长国、李井飞、李家国、刘湘平、谢丁全柒人多次协商同意决定：柒人每人从30套集资房中2-5楼抽签形式每人叁套住房，顶层即七楼五套夏卯再个人处理，6楼5套由抽签人任选1套，剩余4套给夏卯再个人处理（价格在原协议基础不变每平方1450元，与三证、水、电、装饰，同样按原2013年11月20日签写甲方夏卯再与乙方廖名中、刘坛江项目合作开发协议落实。现柒人各自3套集资房签名：注：此内部分配方案柒人保密，坚决不让外人知道，谁违背此决定方案，经调查核实给予开除，并取消享有住房的资格，此分配方案一式柒份，内部柒人各自一份。”2013年12月16日和2014年5月30日，夏卯再分别收取廖名中的2013-15D地块劳务费共计2100000元，夏卯再给陈长国等三人各分得300000元。由于夏卯再以陈长国等三人未按《项目合作开发协议》的约定交纳建房集资款各160000元为由，拒绝交付陈长国等三人各3套房屋，致使《关于2013D-15块30套伤残军人集资合作建房分配方案》未得到实际履行。肖德良、陈长国、谢丁全便找廖名中要求交付房屋，廖名中未同意，因此发生争执。经桂阳县公安局龙潭派出所民警调处，2017年6月5日肖德良、谢丁良、陈长国与廖名中另达成一份《协议》，“伤残军人2013D-15地块叁拾套集资房由伤残军人代表夏卯再与桂阳县鼎弘房地产开发有限公司名泰华府项目部廖名中签订开发建造合同。现房子已建成，夏卯再与肖德良等人达成分房协议，肖德良等六人与名泰华府项目部负责人廖名中达成协议，按夏卯再签字画押分房执行。（注：如肖德良等六人拿不出与夏卯再分房协议，肖德良等六人永远不找廖名中要求分房。同时，肖德良等六人与夏卯再签订了分房协议，廖名中无任何理由不按此协议执行，但必须是夏卯再本人签字捺印的分房协议书。30套集资房的其中两套房子，由于摘牌时没有优惠，夏卯再承诺将其中两套指标房送给开发商）。双方签字生效，任何人不得以任何理由不按此协议执行，否则追究违约一方的法律责任及赔偿经济损失。本协议一式三份，当事人各存一份，在场人存一份。”尔后，因夏卯再坚持陈长国等三人未交纳集资购房款，拒绝向陈长国等三人交付房屋，故该《协议》未得到实际履行而酿成了纠纷。2017年7月陈长国、谢丁全、肖德良到廖名中正在施工建房的工地进行阻工，廖名中便以排除妨害为由提起诉讼，经调解，廖名中撤回了起诉。而陈长国、谢丁全、肖德良则以房屋买卖合同纠纷为由，提起诉讼。一审重审过程中，另查明，2013年11月20日《项目合同开发协议》中所列甲方在该协议首部为桂阳县夏卯再等30名伤残军人，但在协议签名外，只有夏卯再个人签字。在重审开庭时，陈长国等三人未能提交30名伤残军人的花名册。陈长国等三人和夏卯再均未提交协议所讲的30名伤残军人的内部协议，以及推荐夏卯再作为代表的证明材料和相应的授权委托书。乙方首部所列为桂阳县金鑫房地产开发有限公司，但在协议尾部乙方签名处是廖名中签字。因廖名中与桂阳县金鑫房地产开发有限公司就挂靠事务未达成协议，后来廖名中以桂阳鼎弘房地产开发有限公司名义摘得2013D-15号地块，并于2016年8月9日成立桂阳鼎弘房地产开发有限公司名泰华府项目部，对该土地进行开发建设。一审法院认为，本案争议焦点为：一、本案的案由是合作开发房地产开合同纠纷还是房屋买卖合同纠纷；二、陈长国等三人的诉讼请求有没有事实和法律依据。首先，关于本案的案由《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的应当认定合同有效。依据该规定，房地产合作开发的一方主体必须具备房地产开发经营资质，提供土地使用权的一方必须依法取得了政府出让的土地使用权。而本案的客观事实是无论陈长国等三人还是廖名中、夏卯再；一是自然人无房地产开发资质；二是2013年11月20日签订《项目合作开发协议》时，没有一方取得2013-D15号地的土地使用权；三是陈长国等三人对本案土地的开发未出资分文，也不承担风险。本案实际只是夏卯再提供部分劳务后，可以按1450元/每平方米的优惠价格购买30套房屋的房屋买卖合同。故陈长国等三人主张案由为合作开发房地产合同纠纷的意见，不予采信。其次，关于陈长国等三人的诉请能否得到支持。1.2013年11月20日签订《项目合作开发协议》的甲方是夏卯再个人，陈长国等三人不是签约主体。在签订协议的过程中，夏卯再方既没有提供合同签字代表推荐书，也没有授权委托书。在一审庭审中陈长国等三人和出庭证人的问话时都明确回答，陈长国等三人从未委托夏卯再签订该协议，也从未同意夏卯再代表其三人签订该协议，签订《项目合作开发协议》只是夏卯再的个人行为。廖名中只是与夏卯再签订了协议，且该《项目合作开发协议》约定甲方负责以每亩72万元的土地摘牌价摘取2013-D15号宗地的土地使用权，并负责房地产开发的相关税费优惠和联络办理施工建筑所需手续，乙方则以每平方米1450元的优惠价格卖给甲方30套住房。协议签订后，甲方并没有按约定的条件完成摘牌，而是由乙方按公开招标价以每亩77万元价格中标摘得该土地使用权。在廖名中开发该项目的过程中，也没有享受任何税费的优惠。为此廖名中与夏卯再协商好少交两套房，且廖名中于2016年9月18日依据与夏卯再的协议，交付了28套房屋给夏卯再。夏卯再也按约定向廖名中交足了购卖28套房的价款总额。在原一审庭审过程中，一审法院询问陈长国等三人是否交纳购房集资款，陈长国等三人均认可不愿意向夏卯再交款，也没有证据证明其向廖名中交纳了购房款，到现在陈长国等三人均未交纳任何购房款。且陈长国等三人诉请的九套房屋，目前已由夏卯再陆续出售给了欧阳志华等人。根据合同法规定，房屋买卖合同是指房屋出卖人出卖转移标的物的所有权于买售人，买售人支付价格的合同。本案中陈长国等三人未提交任何购买房屋的交款凭证，也不愿意交纳购房款，故陈长国等三人起诉要求廖名中、夏卯再、鼎弘公司交付名泰华府5栋202、203、204、302、303、304、402、403、404共9套房屋，或无法交付房屋的折价款2320000元的诉请，不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、第一百四十四条《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告陈长国、肖德良、谢丁全的诉讼请求。本案案件受理费18894元，由原告陈长国、肖德良、谢丁全承担。”谢丁全等人不服一审判决向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判廖名中、夏卯再、鼎弘公司履行2013年11月20日签订的《项目合作开发协议》；2.本案一、二审诉讼费用由廖名中、夏卯再、鼎弘公司负担。事实和理由：2013年11月20日签订的《项目合作开发协议》是各方当事人真实意思表示，且为达到合同目的，谢丁全等人在劳务等方面有很大付出，该合作是项目初期的筹备合作，不是承建和施工合作，不需要相关资质，《项目合作开发协议》和《分配方案》中各方当事人的约定没有违反法律规定，应是合法有效的。二审中，当事人未提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，本案的基本事实是桂阳县政府应30位残疾军人的请求，特批一宗土地用于建设住宅照顾、安置伤残军人，再由伤残军人与房地产建设企业合作建房的合作关系。它与纯商业性质的房地产开发经营合同纠纷有所区别，但基本的法律关系仍是房地产开发经营合同关系。故本案为房地产开发经营合同纠纷。当事人二审争议的焦点为：廖名中、夏卯再、鼎弘公司是否应当按1450元／㎡的价格向谢丁全等人交付9套面积约为120㎡的集资房或者补差价2322000元。《项目合作开发协议》是夏卯再代表30名伤残军人与项目负责人廖名中、桂阳县金鑫房地产开发有限公司签订，后被挂靠开发企业变更为桂阳县鼎弘房地产开发有限公司。由于双方的原因，事后双方并未完全履行协议约定，经协商，廖名中已将28套房屋交付给夏卯再。廖名中交付房产后，履行了双方商定的义务，因此，廖名中及其挂靠的鼎弘公司无需再承担向谢丁全等人交付房屋或补差价的责任。28套房屋交付给夏卯再后，夏卯再与谢丁全等六人曾签订分房协议，因房款应交给廖名中还是夏卯再，夏卯再与谢丁全等人产生矛盾，谢丁全等人最终未交房款，夏卯再将房屋陆续出售，造成难以交房的现实。造成交房不成的责任在夏卯再和谢丁全等人双方，且为建房夏卯再出资出力更多，因此，要求夏卯再按市场价与约定价补差价款给谢丁全等人也不公平。一审综合考虑本案的实际情况，驳回谢丁全等人的诉讼请求并无不当。综观全案，谢丁全等人为得到政府的照顾，促成涉案房产的建成付出了努力，但最终既未得到房屋，也未获得经济补偿，这既违背了政府的初衷，也显失公平，故由夏卯再给予谢丁全等人适当经济补偿是应当的。由于谢丁全等人未提出对其付出的努力作出补偿的请求，同时还可能涉及到其他未诉讼的伤残军人的利益等原因，故本院也不宜直接作出补偿裁判。综上所述，谢丁全等人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18894元，由上诉人陈飞娥、陈瑞德、陈和利、谢丁全、肖德良负担。”再审查明的事实与二审查明的事实一致。本院再审认为，桂阳县人民政府应夏卯再等30名伤残军人的请求，特批一宗土地建设住宅用于安置伤残军人，夏卯再等30名伤残军人与房地产开发企业合作开发伤残军人集资建房项目，二审认定本案法律关系为房地产开发经营合同关系并无不当，应予以确认。本案再审的争议焦点为廖名中、夏卯再、鼎弘公司是否应向谢丁全等人赔偿购房差价款2322000元。本案查明的事实表明，夏卯再以桂阳县夏卯再等30名伤残军人名义与廖名中签订《项目合作开发协议》时，协议双方均未取得涉案地块的土地使用权，谢丁全等人及夏卯再只是为桂阳县人民政府特批土地提供了一定劳务，涉案土地使用权系廖名中挂靠的鼎弘公司在签订《项目合作开发协议》后通过公开招标取得，且廖名中还因本案项目开发未享受税收优惠与夏卯再协商，由向夏卯再交付30套优惠房屋改为交付28套优惠房屋。现廖名中已履行完交房屋义务，谢丁全等人请求廖名中、鼎弘公司赔偿补差价款没有事实与法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。本案中，因涉案《项目合作开发协议》第四条约定了桂阳县夏卯再等30名伤残军人的集资住房价为每平方1450元，项目动土施工打基础后交6万元/套，封顶交10万元，办好房屋三证后交齐。谢丁全等人提交的证据不能证明其向廖名中或鼎弘公司支付了集资购房款，也不能证明没有交纳集资购房款的过错在被申请人一方，谢丁全等人最终也没有交纳集资购房款，而全部房款系由夏卯再支付，故谢丁全等人请求夏卯再、廖名中、鼎弘公司赔偿其补差价2322000元亦无事实与法律依据，本院不予支持。本院已在二审判决书中向谢丁全等人释明了由夏卯再给予谢丁全等人适当经济补偿是应当的，因谢丁全等人未提出对其付出的努力作出补偿的请求，同时还可能涉及到其他未诉讼的伤残军人的利益等原因，故本院二审中未直接作出补偿裁判并无不当。综上所述，谢丁全等人的再审请求不能成立。本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：驳回再审申请人陈飞娥、陈瑞德、陈和利、谢丁全、肖德良的再审请求，维持本院（2019）湘10民终916号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 张友荣审 判 员 杨爱华审 判 员 王梅英二〇二〇年十二月二十二日法官助理 朱丹嫔书 记 员 张文力附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。