江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3596号上诉人（原审原告）：周鼎琛，男，1994年5月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：刘凯，江苏泰耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丰球集团（淮安）房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区水渡口大道。法定代表人：何志昂，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈辉，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人周鼎琛因与被上诉人丰球集团（淮安）房地产有限公司（以下简称丰球公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周鼎琛上诉请求：1.改判被上诉人承担自2018年10月14日起至2019年10月14日逾期交房违约金82094.88元，之后违约金按照每日万分之一的标准计算至被上诉人提供竣工验收备案表且房屋及设施符合合同约定之日；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。涉案合同对交房标准有明确约定，不仅要通过竣工验收，且水电设施、房屋材料都应达到合同约定标准。被上诉人认可房屋交付时系临时用电，一审认定房屋符合交付条件系事实认定错误。因被上诉人交房时房屋并不满足交付条件，系违约，一审法院以交房日作为违约行为截止日期亦属于事实认定错误。二、一审适用法律错误。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同中对保温材料进行了约定，被上诉人违反合同约定使用其他保温材料，此种情况属于瑕疵交付。在无法确定损失的情况下，应参照逾期交房违约金认定损失金额，一审法院适用举证规则不予处理，法律适用错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。丰球公司辩称，一审法院认定违约金数额符合双方约定及法律规定，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。周鼎琛向一审法院提出诉讼请求：1.判令丰球公司向周鼎琛支付2018年10月14日至2019年10月14日期间逾期交房违约金82094.88元（之后逾期交房违约金按每日万分之一标准计算至被告提供竣工验收备案表，且房屋及设施符合合同约定之日止）、逾期办证违约金22491.75元；2.判令丰球公司在30日内将涉案房屋屋顶改造为合同约定的设计和材质，如逾期不改造，则赔偿周鼎琛损失1万元左右。一审法院认定的事实：2017年10月21日，周鼎琛（买受人）与丰球公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定周鼎琛购买丰球公司开发的位于淮安市清江浦区房屋（下称101室），建筑面积为347.72平方米，房屋总价款为2249175元。该合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十三条关于出卖人装饰、设备标准承诺的违约责任：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.达不到约定标准的，出卖人30日内予以修复达到承诺的标准。”附件三：装饰、设备标准中3.顶棚：批白，屋面保温（隔热）形式：坡屋面，保温材料名称：聚氨酯。第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，周鼎琛依约向丰球公司支付全部购房款2249175元。2018年10月15日，双方办理了101室的交房手续，在一并交付的《住宅使用说明书》中载明屋面保温材料种类为挤塑聚苯板。交房后周鼎琛对101室进行了装修。2018年10月29日，丰球白鹭湖庄园璟园87幢楼工程通过了建设、监理、施工及设计单位的验收，结论为合格。2020年4月22日，周鼎琛诉至一审法院，要求丰球公司支付2018年10月14日至2019年10月14日期间逾期交房违约金82094.88元、逾期办证违约金22491.75元，并在30日内将屋面保温材料改造为聚氨酯材质，如逾期不改造，则赔偿损失1万元左右，引起本案讼争。另查，对于2018年10月14日之前的逾期交房违约金，双方已达成赔偿共识并实际履行完毕。庭审中，丰球公司对于其存在逾期办证违约的事实不表异议。周鼎琛提供小区供电设施施工照片，意在证明2019年11月13日小区的供电设施施工尚未完工，101室尚没有满足供电条件，之前交房属于瑕疵交付。经质证，丰球公司对照片的三性均表异议，周鼎琛在收房后进行装修的事实可以说明交房时水电均已到位，同时认为即使当时交房时小区没有分表到户的事实存在，周鼎琛等业主使用了临时用电实际是获取了利益，并未损害到业主的合法权益。丰球公司提供竣工图等图纸一组，意在证明丰球白鹭湖庄园璟园87幢楼的屋面保温材料的原设计就是挤塑聚苯板材质，而非聚氨酯，双方商品房买卖合同附件三中载明的“保温材料名称：聚氨酯”内容系其工作人员套打合同过程中发生的工作失误所导致。经质证，周鼎琛对图纸的真实性不表异议，但认为竣工图等图纸不是双方合同的组成部分，不能对抗双方合同有关约定，应以双方合同约定为准。对于屋面保温材质不符合合同约定造成损失的事实，周鼎琛未通过申请司法鉴定以完成证明责任。一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同系真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋于2018年10月15日实际交付，2018年10月29日涉案房屋所在楼宇经四方验收合格，故丰球公司在2018年10月15日的交房构成瑕疵交付，其行为构成逾期交房违约，应当依法承担逾期交房违约责任。考虑到周鼎琛实际收房后进行装修，瑕疵交房并未给周鼎琛造成严重的损失，一审法院酌情认定2018年10月14日至2018年10月29日期间的逾期交房违约金为1169.57元（2249175元×万分之一/日×1日+2249175元×万分之一/日×14日×30%）。对于周鼎琛主张超出部分，一审法院不予支持。关于周鼎琛主张逾期办证违约金22491.75元，丰球公司对其存在逾期办证违约的事实不表异议，根据双方合同有关约定，一审法院认定丰球公司应向周鼎琛支付逾期办证违约金22491.75元。对于周鼎琛提出丰球公司支付逾期办证违约金的诉讼主张，一审法院依法予以支持。关于周鼎琛主张丰球公司为涉案房屋的屋面保温材质进行改造的问题。一审法院认为双方之间的商品房买卖合同第十三条对于涉案房屋的装饰、设备标准进行了约定即应符合双方约定（附件三）的标准，且附件三中明确载明屋面保温材料为聚氨酯材质，有关约定未违反我国法律、行政法规强制性规定，对双方具有法律约束力，丰球公司应当按照双方合同约定在30日内予以改造修复，但由于涉案房屋的屋面保温材料原设计为挤塑聚苯板，而非聚氨酯，涉案房屋为联排别墅且已交付使用，且整个丰球白鹭湖庄园璟园内房屋的屋面保温材质均存在同样问题，如改造修复将涉及变更原有规划设计且影响到相邻其他业主权益，构成法律上不能履行，故对于周鼎琛提出丰球公司改造修复屋面保温材质的诉讼主张，一审法院不予支持。同时，一审法院注意到挤塑聚苯板和聚氨酯同为保温材料，但二者在工艺、造价、保温性能、阻燃性能、耐溶剂性等方面存在差异，相较之下，聚氨酯材质的性能更为优良。鉴于周鼎琛未对屋面保温材质不同给其造成损失的事实进行举证，在本案中本院无法确定具体损失数额，故周鼎琛主张如不修复改造，由丰球公司赔偿损失1万元左右，缺乏事实依据，一审法院不予支持。周鼎琛日后可补充提供相关证据通过另案向丰球公司主张权利。关于丰球公司抗辩提出屋面保温材质的原设计与涉案房屋的屋面保温材质实际情况相符，合同附件三有关聚氨酯的记载内容系工作失误导致，不应承担违约责任。即使该抗辩事实成立，亦不能对抗双方的合同约定，不影响丰球公司应向周鼎琛依法承担违约责任，故丰球公司提出的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。综上，一审法院判决：一、丰球公司于判决发生法律效力之日起十日内向周鼎琛支付2018年10月14日至2018年10月29日期间的逾期交房违约金1169.57元、逾期办证违约金22491.75元，合计23661.32元；二、驳回周鼎琛其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2392元，由周鼎琛负担1851元，丰球公司负担541元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为涉案房屋是否符合交付条件。本院认为：涉案《商品房买卖合同》明确约定房屋交付条件为商品房经验收合格，该约定系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。首先，涉案房屋于2018年10月29日已经四方验收合格，即此时房屋符合合同约定的交付条件。上诉人以涉案房屋是临时用电、小区内道路不通、房屋保温材料不符合合同约定为由认为房屋不符合交付条件没有合同依据。《商品房买卖合同》第十四条约定仅仅是要求在交付之时，相关基础设施应到位，非以此作为交付标准。其次，上诉人主张涉案房屋交付时电是临时用电，且小区内环小区道路不通，未能提供相关证据予以证明，且涉案房屋交付后上诉人已对房屋进行了装修正常入住。最后，上诉人主张依据合同十三条约定主张质量修复或相关法律规定主张损失，但该问题不属于逾期交付、办证类案件中所应审查的范围，一审法院明确待当事人有证据证明损失情况时可另行主张并无不当。本案中，被上诉人和上诉人于2018年10月15日办理了房屋交房手续，2018年10月29日涉案房屋经验收合格符合交付条件，鉴于双方对2018年10月14日前的逾期交房违约金已协商处理完毕，故被上诉人还需支付上诉人2018年10月14日至2018年10月29日期间的逾期交房违约金。该段时间上诉人已经对房屋进行装修，瑕疵交房并未对其造成严重损失，一审法院酌情按照30%计算逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。综上，周鼎琛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1852元，由上诉人周鼎琛负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  王 纯审 判 员  王 伟二〇二〇年十二月十四日法官助理  孙祚伟书 记 员  王 倩