江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3188号上诉人（原审被告、反诉原告）:南京中舜信息科技有限公司，住所地在南京市雨花台区凤台南路**。法定代表人：宋正，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，江苏森远律师事务所律师。委托诉讼代理人：周荣竹，江苏京时唯律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:南京南河左岸文化创意投资有限公司，住，住所地在南京市雨花台区凤台南路**/div>法定代表人：谈宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：车仑，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张好，江苏汇丰锦律师事务所实习律师。上诉人南京中舜信息科技有限公司（以下简称中舜公司）因与被上诉人南京南河左岸文化创意投资有限公司（以下简称南河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2018)苏0114民初2959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中舜公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审。事实与理由：(一)被上诉人南河公司已经在支付给第三方二热公司"租金〃中扣除了300万元/年的保证金，很明显合同无效后被上诉人双重获利。（二）涉案房屋未取得建筑规划许可导致租赁合同无效的责任应归属被上诉人,与第三方有关税收的约定导致招商引资合同无效的责任也应归属被上诉人，导致300万元/年的租金无法柢扣的责任当然应当由被上诉人承担，至少应在过错范围内承担。（三）原审法院程序违法，故意加重上诉人的举证责任，任意的终止鉴定程序，本案纠纷房屋的装修及添附的事实客观存在，我方亦有初步证据证明。南河公司辩称：（一）一审法院认定事实清楚，上诉人主张的合同无效损失无事实和法律依据。（二）一审法院审理程序符合法律规定的程序。南河公司一审请求：1.中舜公司返还租赁房屋（包括主楼1-7层、面积为9275.99平方米，主楼地下室1502.26平方米、附楼地下室1386.72平方米、前附楼168.74平方米以及其他附属场地等）；2.中舜公司支付自2017年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（按照370万元/年计算）；3.本案诉讼费、保全费由中舜公司承担。中舜公司一审反诉请求：1.南河公司赔偿损失900万元；2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年4月7日，一审法院受理南河公司与中舜公司、第三人南京市雨花台区人民政府赛虹桥办事处（以下简称“赛虹桥办事处”）房屋租赁合同纠纷一案，案号（2017）苏0114民初1885号。该案认定事实如下：2014年8月18日，南河公司（甲方）与中舜公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将南京市雨花台区凤台南路152号交由乙方整体租赁管理。租赁面积及范围：租赁部分为：（1）主楼的1-7层，面积9275.99平方米；（2）主楼地下室1502.26平方米、附楼地下室1386.72平方米、前附楼168.74平方米提供给乙方使用，不额外收取租金。但上述区域只能用于园区的公共管理，不得用于经营。乙方若将上述区域用于经营，所得收益全部归甲方所有；（3）附楼1-3层，面积4504.72平方米。鉴于其他乙方了解的原因，甲方利用附楼1-3层面积4504.72平方米的房屋，引进第三方文化、科技类企业作为园区的项目之一，该项目独立运作，单独核算，税收目标另行确定。租赁期限自2014年1月1日起至2022年12月31日止，共9年。租金及付款方式：年租金为270万元，于次年2月、4月底前以转账方式支付，每次支付半年租金，租金每两年在前两年的基础上上浮5%。若有租金的减免、抵扣或加付等情况，以乙方与南京市雨花台区人民政府赛虹桥办事处签订的《招商引资合同书》为依据进行结算。双方另对各自权利义务等做出相应约定。同日，第三人赛虹桥办事处（甲方）与中舜公司（乙方）签订《招商引资合同书》，根据上述南河公司、中舜公司之间的《租赁合同书》达成协议，甲方对乙方的税收指标分期进行了约定。该合同第三条约定：乙方及其招商引进的企业完成本协议书的税收考核指标的，享受当年租金减免一半的优惠政策；未完成的，当年租金上浮100万元；超额完成的，超额部分按街道所得财力的50%给予乙方奖励。该协议另对双方权利义务进行约定，合同书第五条第5项约定：鉴于原租赁协议（2012年8月1日南河公司与中舜公司签订的《租赁合同书》中包含辅楼面积，而现辅楼面积改由甲方引进第三方入园企业单独运作，因此，甲乙双方协商，第三方入园企业每年度须完成地方公共财政政策预算收入1000万元，若每年度完成50%（含本数）以下，则第三方入园企业缴纳的保证金300万元/年全部扣除，并补偿乙方；若每年度完成50%以上、未达100%，则第三方入园企业缴纳的保证金按反比例（即未完成部分的百分比）扣除，并补偿给乙方。另查明，涉案南京市雨花台区凤台南路152号地块项目系赛虹桥办事处与案外人南京二热燃料有限公司（以下简称“二热公司”）合作开发，赛虹桥街道提供土地，二热公司出资建设。2012年4月28日，南京赛虹工贸有限公司（以下简称“赛虹公司”）与二热公司就凤台南路152号合作开发项目达成协议。2014年4月24日，赛虹公司与南河公司、二热公司就该凤台南路152号商用大楼的分成、使用签订协议，约定：赛虹公司将上述2012年4月28日协议书中的权利义务全部转让给南河公司。同日，南河公司与二热公司签订《协议书》，约定二热公司每年完成税收1000万元，并于每年7月1日前支付税收保证金300万元或补足至300万元，二热公司当年未完成上述税收50%以下，则保证金全部扣除。上述赛虹公司、南河公司均系赛虹桥街道下属集体企业。对外招商引资由南河公司经营并以其名义对外出租，南河公司承租该凤台南路152号开发项目中属于二热公司的权益部分，再另行转租给本案中舜公司。因二热公司税收未达指标且未支付税收保证金，南河公司于2016年7月27日向一审法院提起诉讼，请求二热公司支付两年的保证金600万元。一审法院经审理后认为，负有纳税义务的单位和个人依法交纳税款，属于行政管理行为，双方之间就完成税收任务所约定的保证金条款没有法律依据，应属无效，故而对南河公司向二热公司主张未完成税收任务保证金600万元的诉讼请求不予支持，一审法院做出（2016）苏0114民初2677号民事判决书，判决驳回南河公司的诉讼请求。再查明，涉案南京市雨花台区凤台南路152号房屋尚未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案雨花台区凤台南路152号房屋尚未取得建设规划许可证，南河公司、中舜公司之间缔结的《租赁合同书》应属无效。而《招商引资合同书》中第三条未完成税收指标当年租金上浮100万元，及第五条第5项就第三方入园企业完成税收指标给中舜公司的租金补偿约定，上述条款系在《租赁合同书》约定的原租金基数270万元基础上对租金支付或收取的具体金额进行约定，实际上是对《租赁合同书》，即双方房屋租赁合同关系的补充约定，因南河公司、中舜公司《租赁合同书》被认定为无效，其他就涉案房屋租赁关系缔结的补充协议或条款同属无效。房屋租赁合同无效，但中舜公司实际占有并使用涉案房屋，南河公司可以请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。《租赁合同书》约定的租金标准为每年270万元，每两年上浮5%，即2014年、2015年每年分别为270万元，2016年为283.5万元。该标准系南河公司、中舜公司双方基于当时租赁市场行情就房屋占用使用本身所产生的费用自愿达成的一致意向，也符合周边同地段租赁房屋租金上浮的趋势，故对上述房屋使用费的标准，一审法院予以确认。南河公司认为上浮100万元，中舜公司认为应抵扣300万元的意见，前述南河公司、中舜公司所依赖的合同条款被认定为无效，且该上浮或抵扣的主张金额系因完成税收考核指标而定，并非基于房屋占用使用本身而产生，故而将此纳入房屋占用使用费标准的意见欠缺事实和法律依据，一审法院不予采信。中舜公司现已分别支付2014年至2016年房屋使用费计223.5万元，尚欠2014年至2016年房屋占有使用费600万元，该费用应当予以支付，一审法院予以确认。一审法院做出（2017）苏0114民初1885号民事判决：一、中舜公司向南河公司支付2014年1月1日起至2016年12月31日的房屋占有使用费合计600万元；二、驳回南河公司其他诉讼请求。南河公司、中舜公司不服上述判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院经审理后，做出（2018）苏01民终4270号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，南河公司申请对涉案租赁物的装饰装修、维修部分剩余租赁期限内的装饰装修残值进行评估。中舜公司不能在评估日与南河公司办理交接，评估范围无法确定，南河公司遂又撤回评估申请。一审法院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案标的物未取得建设规划许可证，且经生效裁判确认，涉案房屋租赁合同应属无效。合同无效后，中舜公司应当向南河公司返还标的物，故南河公司主张中舜公司返还南京市雨花台区凤台南路152号房屋（主楼1-7层，面积为9275.99平方米；主楼地下室1502.26平方米；附楼地下室1386.72平方米；前附楼168.74平方米及其他附属场地）具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费，一审法院在（2017）苏0114民初1885号一案中参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。《租赁合同书》约定的租金标准为每年270万元，每两年上浮5%，即2014年、2015年每年分别为270万元，2016年为283.5万元，故以此类推，2017年的房屋占有费为283.5元，2018年、2019年为297.675万元，从2020年起每两年的房屋占有使用费在前次房屋占有使用费基础上上浮5%。关于反诉部分，南河公司提出评估申请，但中舜公司不能在评估日完成交接，相应装修及设施的评估范围及价值无法确定，中舜公司提供证据亦不足以证明其实际损失，故对中舜公司的反诉主张，欠缺事实和法律依据，一审法院不予支持。关于中舜公司提出的因合同无效导致其无法每年抵扣300万元的意见，一审法院认为，《招商引资合同书》中第五条第5项就第三方入园企业完成税收指标给中舜公司的租金补偿约定，该抵扣的主张金额系因完成税收考核指标而定，并非基于房屋占用使用本身而产生，而本案租赁合同系因涉案房屋未取得建设工程规划许可证而导致无效，中舜公司无法获得300万元补偿不属于中舜公司因租赁合同无效而导致的损失，故对中舜公司的意见一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条之规定，一审判决：一、中舜公司于本判决生效之日起三十日内向南河公司返还南京市雨花台区凤台南路152号房屋（主楼1-7层，面积为9275.99平方米；主楼地下室1502.26平方米；附楼地下室1386.72平方米；前附楼168.74平方米及其他附属场地）；二、中舜公司于本判决生效之日起三十日内向南河公司支付自2017年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（2017年度按283.5万元计算、2018、2019年均按297.675万元/年计算，自2020年起在前次房屋占有使用费基础上每两年上浮5%）；三、驳回南河公司的其他诉讼请求；四、驳回中舜公司的反诉请求。一审本诉案件受理费50650元，保全费5000元，合计55650元，由南河公司承担11841元，由中舜公司承担43809元；反诉案件受理费37400元，由中舜公司承担。本院二审期间，上诉人提交一组收据和支票存根，证明被上诉人已经扣除了300万元每年的保证金。另提交函一份，证明在一审鉴定中并不存在鉴定范围无法确定的情形。被上诉人质证认为，上诉人提交的相应票据与本案无关，并对此已有生效判决。一审未能鉴定的原因系上诉人不肯搬离涉案房屋。对于一审查明的事实，上诉人主张被上诉人也是《招商引资合同书》的签订主体；被上诉人已经扣除了300万元每年的保证金；一审不存在鉴定范围无法确定的情形。其余事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：本案中，涉案《租赁合同书》已被生效判决认定为无效，依法被上诉人南河公司有权要求上诉人中舜公司按照《租赁合同书》约定的租金标准支付占有使用费，一审据此判决中舜公司向南河公司支付自2017年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（2017年度按283.5万元计算、2018、2019年均按297.675万元/年计算，自2020年起在前次房屋占有使用费基础上每两年上浮5%），并无不当，本院二审予以维持。关于涉案房屋的返还，本院认为，被上诉人南河公司系赛虹桥街道下属集体企业，其在签订涉案《租赁合同书》时，对涉案房屋未取得建设规划许可证应系明知。现也无证据证明合同签订后，被上诉人曾积极催促涉案房屋建设者尽快完善相关手续，补正合同效力。南河公司对此存在过错。根据合同约定可知，上诉人中舜公司承租涉案房屋系用于招商引资，并需完成相应的税收指标。现涉案房屋已被租赁给30户左右的次承租户。如支持被上诉人返还房屋的诉请，中舜公司将面临招商引资投入损失、装修损失、对次承租户违约赔偿损失等诸多损失。众多次承租户也将面临无法正常生产经营的境地。考虑到涉案房屋通过审批完善相关手续的可能性，双方当事人的过错程度，涉案合同已履行6年，中舜公司因此可能遭受的损失以及已判决中舜公司支付相应占有使用费等因素，本院对南河公司所诉中舜公司返还涉案房屋的诉讼请求，暂不予支持。关于中舜公司主张的损失900万元，因本院已判决涉案房屋暂不返还，故对此主张不予处理。综上所述，上诉人南京中舜信息科技有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市雨花台区人民法院(2018)苏0114民初2959号民事判决第二、三、四项；二、撤销江苏省南京市雨花台区人民法院(2018)苏0114民初2959号民事判决第一项。一审本诉案件受理费50650元，保全费5000元，合计55650元，由南京南河左岸文化创意投资有限公司承担11841元，由南京中舜信息科技有限公司承担43809元；反诉案件受理费37400元，由南京中舜信息科技有限公司承担。二审案件受理费50650元，由南京中舜信息科技有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年十二月十四日法官助理  李晓龙书记员戴苗