浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终1623号 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐跃忠，男，1964年4月11日出生，汉族，住平湖市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐巧林，女，1965年8月3日出生，汉族，住平湖市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：朱胜利、於锴伦，上海江怀律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉兴港区港城置业有限责任公司。住所地：嘉兴市乍浦东方大道北侧、07省道东侧（综保大厦A座509室）。统一社会信用代码：91330400747042436M。 法定代表人：江正华，执行董事。 委托诉讼代理人：马正良、冯美芳，浙江国傲律师事务所律师。 上诉人徐跃忠、徐巧林与上诉人嘉兴港区港城置业有限责任公司（以下简称港城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初6206号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭于2020年9月11日公开开庭进行了审理，上诉人徐跃忠及徐跃忠、徐巧林的委托诉讼代理人朱胜利，上诉人港城公司的委托诉讼代理人马正良、冯美芳到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，经本院院长批准本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。 徐跃忠、徐巧林上诉请求：维持一审判决第一、六项，改判第二、三、四、五项，或者将本案发回重审并改变管辖法院。事实和理由：一、一审法院违反程序。1.未向上级法院报告徐跃忠、徐巧林要求指定管辖的请求。双方之间的纷争由来已久，一审法院分别以（2014）嘉平乍民初字第69号、（2015）嘉平民初字第217号审理，但仅作浅层审理，导致当事人累讼不断。徐跃忠、徐巧林请求一审报送指定管辖，但一审不了了之。2.一审违反证据规定。徐跃忠、徐巧林一审提交了案外人的房屋所有权证书，证明除了徐跃忠、徐巧林外，该幢楼的其他购房人均办出了产权证，但一审法院不予认定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》于2020年5月1日实施，该规定第四十八条规定，当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人主张的书证内容真实。整幢楼是否办出产证涉及初始产权的书面记载，作为出卖人港城公司最为清楚，但其拒不提供。一审为了排除上述规定的适用，在4月30日作出判决。3.徐跃忠、徐巧林持有的是2011年版本的房屋建筑面积测绘成果书，从未见过港城公司所述的2013年版本测绘成果书，且之前多次诉讼中均未出示过2013年版本。一审在徐跃忠、徐巧林不知情的情况下对2013年版本测绘成果的认定，剥夺了徐跃忠、徐巧林的抗辩权，属于程序错误。二、一审认定事实不清。1.一审认可涉案房屋是用于商贸，但又认为徐跃忠、徐巧林出租不一定取得理想效果，将港城公司的过错巧妙转化为商业风险，混淆了责任主体。徐跃忠、徐巧林只是在无法得到救济的情况下，为减少损失，不得已才出租部分涉案房屋，且没有出租的事实属于消极的事实，徐跃忠、徐巧林无法举证。一审认为徐跃忠、徐巧林未提交证据证明不能出租是因没有权属证书，且事实上已经出租给他人，实际导向是只要有房就可无须任何程序和证书即可对外出租。2.鉴定费处理错误。徐跃忠、徐巧林无法出租是因为港城公司拒绝纠错所致。一审认为港城公司具有较大的责任，评估租金价格又作为判决的参考，却判决租金的鉴定费全部由徐跃忠、徐巧林承担，显然不公。3.港城公司作为涉案商业用房的开发商，将明显不能出售的810号房屋出售给徐跃忠、徐巧林，对810号房屋买卖无效所造成的损失应承担相应责任。徐跃忠、徐巧林通过拍卖购得涉案房屋，并无过错。故合同无效造成的损失应当由港城公司承担。一审判决对合同无效的处理实际上是由港城公司退回面积价款，并没有赔偿损失，包括合同履行后可以获得的利益。 对徐跃忠、徐巧林的上诉，港城公司辩称，第一，一审法院不存在不能行使管辖权的问题，不需要报请指定管辖，一审未曾有司法不公正的情形。第二，房产证是否办理与本案无关。关于消防问题，本案只需要竣工备案就可以，后来由于消防验收抽检，消防设施调试检测合格才可以通过验收，但由于徐跃忠、徐巧林的原因导致验收存在障碍，现其他用户已经解决了问题且办理了房产证。对于测绘报告，港城公司发现问题后重新予以测绘，且徐跃忠、徐巧林在其他案件中对于这两份报告都已经举证质证。第三，对于鉴定费用，鉴定是徐跃忠、徐巧林单方提出的，港城公司不同意，且鉴定内容没有采纳，因此费用不应由港城公司承担。 港城公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判港城公司不承担赔偿责任。事实和理由：一、一审法院对本案争议房屋不能办理消防验收和权属证书的责任认定存在错误，判决港城公司赔偿50万元损失没有相应证据支撑。1.一审已经明确认定涉案房屋消防未验收及权属证书未办理是徐跃忠、徐巧林阻挠所致，根据合同法第一百一十九条规定，本案房屋未能消防验收和办理房屋权属证书均因徐跃忠、徐巧林放任和故意阻止条件成就所致，对于扩大的损失，港城公司不负赔偿义务。港城公司虽是申报消防验收的责任方，但本案未能验收的原因是徐跃忠、徐巧林故意阻挠，港城公司不存在故意不履行的情形，没有过错。一审已判决港城公司退还多收的购房款和赔偿相应利息损失，不应再次认定过错并要求港城公司赔偿。2.徐跃忠、徐巧林未能提供证据证明不能办理消防验收和权属证书造成的损失，徐跃忠、徐巧林主张的租金损失也与其自身出租部分房屋的证据相矛盾，徐跃忠、徐巧林应承担举证不能的后果，一审认定港城公司赔偿50万元没有证据支撑。二、一审判决港城公司承担全部反诉案件受理费错误。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用应由败诉方承担。港城公司在一审中提出反诉请求，即判令房屋买卖合同无效，由徐跃忠、徐巧林返还房屋。一审在支持反诉请求后，判决港城公司承担全部反诉案件受理费，适用法律错误。 对港城公司的上诉，徐跃忠、徐巧林辩称，任何人不能从自身的错误中获取利益，港城公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回。 徐跃忠、徐巧林向一审法院起诉请求：1.判令港城公司赔偿因涉案房屋未通过消防验收、未进行综合验收及至今未能办理产权证所造成的租金损失2689540元及租金利息损失暂计735211元，合计3424751元（利息损失从2013年2月1日开始计算，以中国人民银行贷款基准利率计算涉案房屋达到合同约定的交房条件为止）；2.判令港城公司向徐跃忠、徐巧林支付逾期交付权属证书或登记证明的违约金86627.2元。一审审理过程中，徐跃忠、徐巧林增加诉讼请求：判令港城公司支付徐跃忠、徐巧林逾期交房违约金暂计5691407元（以已付购房款8662720元为基数，从2014年1月1日起按每日万分之三计算至消防验收通过之日止）。 港城公司向一审法院反诉请求：判令徐跃忠、徐巧林与港城公司签订的商品房买卖合同无效，徐跃忠、徐巧林将约定的标的物嘉兴港区××路××路××幢××号商铺返还给港城公司。 一审法院认定事实：徐跃忠、徐巧林系夫妻关系。2013年1月，徐跃忠、徐巧林支付了200万元的保证金，并通过公开竞拍，拍得港城公司开发的位于嘉兴港区××号楼××路××号××号××街××路××号××号××号××房××层。2013年1月28日，徐跃忠、徐巧林接收了交付的上述房屋。2013年1月29日，双方就上述拍得的商业用房签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定港城公司将位于嘉兴港区××路××路××幢××号房屋（即外环路318号、332号、天妃路810号、832号、852号及第三层）出售给徐跃忠、徐巧林，该房屋位于地上第3层，设计用途为商贸，建筑面积约2707.10平方米，其中套内建筑面积2611.76平方米，应分摊的共有建筑面积为95.34平方米；房屋按建筑面积计算，每平方米3200元，总价款8662720元；港城公司应当于2013年12月30日前将符合下列各项条件的商品房交付徐跃忠、徐巧林使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等；港城公司承诺于2013年12月30日前取得涉案房屋初始登记的土地使用权证书或土地使用权证明及房屋权属证书，交付给徐跃忠、徐巧林自行办理该商品房转移登记。上述合同签订后，徐跃忠、徐巧林已付拍卖保证金转为支付购房款，合计支付购房款200万，徐跃忠、徐巧林又于2013年2月1日支付购房款2362720元，于2013年3月1日贷款支付购房款430万元，上述款项合计为8662720元。 徐跃忠、徐巧林所购的上述染店苑东区2号楼301号商业用房，包括了该幢楼房的3层及5间从一楼到三楼的房屋通道（主要为楼梯及楼梯间等），这5间房屋通道在××楼××号××路××号××号，天妃路810号、832号、852号，其中门牌号为天妃路810号的房屋通道为地上一层至三层的楼梯及楼梯间等（以下简称810号房屋），但在810号房屋的地面一层楼梯间设有下行至地下一层的楼梯口，下行至地下一层为地下消防水池和水泵；该楼梯可上行至地面四层（即楼顶）为水箱设备间；上述楼梯口及楼梯为进入地下一层及楼顶水箱设备间的唯一通道。 在涉案房屋使用的过程中，徐跃忠、徐巧林擅自将810号房屋下行至地下一层的通道口用钢筋混凝土封闭，致使港城公司进行地下消防设施调试时，无法进入地下一层。为此，双方就该810号房屋产权及使用权发生争议，港城公司于2014年3月起诉徐跃忠、徐巧林，请求判令徐跃忠、徐巧林拆除对天妃路810号房屋下行楼梯的封闭，排除对消防通道的妨害，恢复楼梯的使用功能。一审法院于2014年7月24日作出（2014）嘉平乍民初字第69号民事判决，判决徐跃忠、徐巧林拆除对天妃路810号房屋下行楼梯的封闭，排除对消防通道的妨害，恢复楼梯的使用功能。徐跃忠、徐巧林不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2014年10月16日作出（2014）浙嘉民终字第545号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。此后，徐跃忠、徐巧林并未自动履行上述生效民事判决，港城公司向一审法院申请执行后，一审法院通过强制执行履行了判决。 又查，2011年10月22日，港城公司委托平湖市中正房地产评估有限公司对涉案301号商业用房所在的染店苑（东区）2幢商铺面积进行了测绘，测绘结果为：301号商业用房套内面积2611.76平方米，公摊面积95.34平方米，建筑面积2707.10平方米。2013年3月4日，港城公司对涉案商业用房所在的染店苑（东区）2幢商业楼的建设工程完成了竣工验收备案。2013年6月6日，平湖市中正房地产评估有限公司对涉案301号商业用房所在的染店苑（东区）2幢商铺面积测绘结果进行了更正，对本案所涉的810号房屋的楼梯及楼梯间等进行了公摊，重新出具了测绘报告，测绘结果为：301号商业用房套内面积2534.96平方米，公摊面积133.13平方米，建筑面积2668.09平方米。港城公司将该报告在嘉兴港区房地产管理处进行了备案。 2014年2月20日，港城公司向嘉兴市公安消防支队港区大队申请对染店苑东区建设工程进行消防验收，该消防大队于当日作出嘉港公消验凭字（2014）第0008号不予受理凭证，认为经审查，申请材料不齐全或不符合法定形式，需要补正以下材料：1.消防产品质量合格证明文件复印件；2.具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证复印件；3.水表消防设施检测合格证明文件复印件；4.水表消防设施安装、调试记录、隐蔽工程验收记录、消防设施系统调试报告等。 此后，在徐跃忠、徐巧林使用涉案的301号商业用房的过程中，双方多次为其中的810号房屋的权属及使用等发生争议。争议的810号房屋至今一直由徐跃忠、徐巧林所控制。 2018年11月9日，徐跃忠、徐巧林匿名向嘉兴市委市政府信访局进行了信访。信访内容为：徐跃忠、徐巧林于2013年1月从港城公司处拍得810号店面商铺，使用后发现该商铺有地下消防设施，了解到港城公司要改该店铺为消防通道路，要求与港城公司换房，但港城公司一直推诿，并以偷摸破坏手段进入810号商铺，企图侵占商铺，被发现制止。2018年10月30日凌晨，港城公司雇佣社会人员暴力拆卸徐跃忠、徐巧林该商铺的店面，徐跃忠、徐巧林报警后，双方进行了协商，但未涉及810号商铺的处置问题，徐跃忠、徐巧林要求经济补偿。810号商铺所在的楼房办不了房产证，且存在消防问题，要求督促港城公司履职。 一审另查明，涉案的301号商业用房至今未进行消防验收，也未办理房屋产权证书。徐跃忠、徐巧林在使用上述房屋的过程中，已将部分房屋出租他人使用，徐跃忠、徐巧林自认已收取三年租金合计737800元。 本案在审理过程中，徐跃忠、徐巧林为证明其租金损失的金额，申请对涉案301号商业用房租金的市场价格进行评估，一审法院予以准许，经委托嘉兴信昌资产评估事务所进行估，评估结论为：在评估基准日2013年1月28日至2019年，假设按年内均匀分布，嘉兴港区染店苑东区2号商业用房301号商铺（外环路318号、332号、天妃路810号、832号、852号）的租金市场价为：2013年每平方米每月为15.65元；2014年每平方米每月为15.93元；2015年每平方米每月为16.22元；2016年每平方米每月为16.42元；2017年每平方米每月为16.78元；2018年每平方米每月为17.14元；2019年每平方米每月为17.50元。该次评估费15000元，已经由徐跃忠、徐巧林预交。 一审法院认为，本案争议的焦点之一是：双方所签订的《浙江省商品房买卖合同》是否合法有效。根据双方的陈述、所提供的证据及本案现场勘验的情况，其中门牌号为810号房屋主要为楼梯及楼梯间，且为进入地下一层消防水池和水泵及楼顶水箱设备间的唯一通道，故810号房屋负担着整幢商业用房的消防安全功能，应为该幢楼房全体业主所共有，现港城公司将该负担消防安全功能的810号房屋出售给徐跃忠、徐巧林，势必会影响消防设施安全功能的正常发挥，影响了该幢楼房全体业主的公共利益，也违反了相关法律法规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条相关规定，双方之间就该810号房屋的买卖行为无效。由于双方在拍卖及2013年1月29日所签订《浙江省商品房买卖合同》中，将涉案的810号房屋与其他商业用房合称为301号商业用房，一并在该合同中出售给了徐跃忠、徐巧林，而该301号商业用房屋除810号房屋，其他房屋的出售均未违反相关法律法规的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故一审法院认定双方于2013年1月29日所签订《浙江省商品房买卖合同》部分无效，即关于出售810号房屋无效，其余合同内容合法有效。 根据合同法相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，港城公司作为涉案商业用房的开发商，对于房屋的布局及各部分功能理应最为清楚，但其却将明显不能出售的810号房屋出售给了徐跃忠、徐巧林，故对于810号房屋买卖无效所造成的损失，应承担相应的责任，而徐跃忠、徐巧林作为购房者，通过拍卖购得涉案房屋，也无证据证实徐跃忠、徐巧林明知不可出售而购买810号房屋，故对该810号房屋买卖无效，徐跃忠、徐巧林并无过错。综上，对于合同无效所造成的损失应由港城公司承担。由于810号房屋系其所在楼房全体业主所共有，故徐跃忠、徐巧林应将该810号房屋退还给该幢楼房的全体业主，现港城公司要求徐跃忠、徐巧林将该810号房屋退还给港城公司依据不足，不予支持；但港城公司理应退还徐跃忠、徐巧林相应的房屋价款，并对徐跃忠、徐巧林因房屋买卖合同无效所造成的损失承担赔偿责任。 平湖市中正房地产评估有限公司2013年做出的测绘报告，对其2011年做出的测绘报告进行了面积分摊更正，将810号所涉的楼梯、楼梯间等作为整幢楼的共用部分，就其面积在该整幢楼进行分摊，符合相关法律法规的规定，且该测绘报告已在房地产相关部门进行了备案，故对于该报告予以认定，在该报告中301号商业用房的建筑面积测绘结论为2668.09平方米，而2011年的面积测绘结论为2707.10平方米，二者相差39.01平方米，301号商业用房的建筑面积减少了，故港城公司理应将该39.01平方米房屋的差价退还给徐跃忠、徐巧林；双方所签订的商品房买卖合同中约定房屋按建筑面积计算每平方米3200元，故港城公司应退还多收取的购房款124832元。对于该部分房屋买卖无效所造成的徐跃忠、徐巧林的损失，由于所涉无效部分房屋主要为楼梯及楼梯间，而徐跃忠、徐巧林也未提供证据证实其实际损失，徐跃忠、徐巧林提出以其自行确定的房屋的价格与房屋买卖时的价格之间的差价计算损失，并无依据，但房屋买卖合同无效确实给徐跃忠、徐巧林造成了一定的损失，故酌情以港城公司多收取的购房款124832元为基数，计算徐跃忠、徐巧林该款项的利息损失，计算方法为：从2013年3月1日二原告最后一笔购房款支付之日起按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的履行之日止。 本案争议的焦点之二是：涉案的301商业用房至今未办理消防验收等手续及未交付权属证书或使用证明给徐跃忠、徐巧林所造成的损失及双方应承担的责任。 根据双方合同的约定，房屋交付时间及交付权属证书的时间均为2013年12月30日，故港城公司理应在2013年12月30日前使涉案房屋真正达到交付条件并办理出初始登记。但事实上，港城公司早在2013年1月28日就将涉案商业用房交付给了徐跃忠、徐巧林，事后港城公司在办理房屋消防验收的过程中，因徐跃忠、徐巧林已实际控制了包括810号房屋在内的301号商业用房，并将810号房屋进入下一层消防设施的通道封闭，致双方发生纠葛并提起诉讼，消防验收一直未能顺利进行，直至本案审理的过程中，双方因810号房屋的使用权等问题一直在争议中，而810号房屋也始终由徐跃忠、徐巧林掌控。结合上述事实及致双方发生纠葛的原因，一审法院认为，港城公司系对涉案房屋办理消防验收的责任方，而双方发生纠葛的原因也系港城公司不当将810号房屋出售给徐跃忠、徐巧林所致，故涉案的301商业用房至今未办理消防验收等手续及未交付权属证书或使用证明，港城公司具有较大的责任，而徐跃忠、徐巧林在交房初期阻挠在810号房屋下行的地下一层消防设施的调试，在法院生效判决后，仍继续掌控810号房屋，致消防验收无法进行，从而导致房屋权证等无法办理，故徐跃忠、徐巧林对于涉案商业用房的消防验收等（包括综合验收）及房屋权属证书延迟办理，也具有一定的责任。 对于因涉案房屋至今未办理消防验收等（包括综合验收）及房屋权属初始登记所造成的徐跃忠、徐巧林的损失，徐跃忠、徐巧林认为其存在房屋租金损失，对此，一审法院认为，虽然双方合法买卖的房屋，如通过了消防验收，并办理了权属证书，徐跃忠、徐巧林即可合法出租相应的商业用房，但并不必然能将房屋以其理想价格及时出租给他人，而徐跃忠、徐巧林也未提供证据证实系因上述原因致其房屋未能出租，且事实上徐跃忠、徐巧林已将部分房屋出租给了他人使用，但涉案房屋至今未通过消防验收等，也未能办理权属证书，确实会影响徐跃忠、徐巧林正常处置（包括出租）涉案房屋，徐跃忠、徐巧林确实会存在一定的损失，故对于涉案房屋（除810号房屋除外）因上述原因所造成的损失，一审法院结合由嘉兴信昌资产评估事务所所出具的租金价格、徐跃忠、徐巧林已收取的涉案房屋的租金及双方各自的责任，酌情由港城公司赔偿50万元。对于810号房屋的买卖，因系无效合同，故不适用以上参照租金金额酌情计算损失，其无效所造成的损失已在争议焦点之一中进行了计算。 对于徐跃忠、徐巧林请求港城公司赔偿逾期交付权属证书或登记证明的违约金的请求，双方虽在合同中有相应约定，但本案至今未办理权属证书双方均有责任，且违约金的性质系以补偿损失为主，而徐跃忠、徐巧林提出的不能进行抵押贷款，不能获得已办理权证可获得的利益的损失，并未提供证据证实，而徐跃忠、徐巧林就该事项的其他损失已在第1项诉讼请求中提起，一审法院已支持港城公司赔偿徐跃忠、徐巧林相应损失500000元，该金额已远远超过双方约定的违约金金额，对徐跃忠、徐巧林已起到了相应的补偿作用，故徐跃忠、徐巧林再提起违约金赔偿，依据不足，不予支持。 对于本案进行房屋租金价格评估所支出的鉴定费15000元，系徐跃忠、徐巧林为举证自己的损失所支出的费用，故该费用应由徐跃忠、徐巧林自行承担。对于徐跃忠、徐巧林增加的诉讼请求，由于徐跃忠、徐巧林未预交相应的受理费，故按撤回该部分诉讼请求处理。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认徐跃忠、徐巧林与港城公司于2013年1月29日所签订《浙江省商品房买卖合同》中涉及810号房屋（一至三层的楼梯及楼梯间等）部分买卖合同无效。二、港城公司于判决生效后十日内退还徐跃忠、徐巧林因810号房屋买卖无效而多收取的购房款124832元并赔偿相应的损失（损失计算：以124832元为基数，从2013年3月1日起按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的履行之日止）；三、港城公司于判决生效后十日内赔偿徐跃忠、徐巧林涉案商业用房至今未通过验收及未办理房屋初始登记给徐跃忠、徐巧林所造成的损失500000元；四、本案鉴定费15000元，由徐跃忠、徐巧林负担；五、驳回徐跃忠、徐巧林的其他诉讼请求；六、驳回港城公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35293元，由徐跃忠、徐巧林负担26493元，由港城公司负担8800元；反诉案件受理费36220元，由港城公司负担。 二审中，徐跃忠、徐巧林提交了（2019）浙04行终358号行政判决书一份，证明港城公司、嘉兴滨海控股集团有限公司以及牵涉的嘉兴市公安局港区分局联合对徐跃忠、徐巧林的财产权进行了侵害，省高院已经受理徐跃忠、徐巧林提出的再审申请。 港城公司质证认为，该证据取得的时间是2020年3月23日，不属于新证据，与本案没有关联性，从判决结果看，徐跃忠、徐巧林是败诉的，不能证明待证事实。 本院认证认为，（2019）浙04行终358号案件是810号房屋卷帘门拆装产生的争议，与本案处理没有关联，不予认定。 港城公司二审未提交新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，徐跃忠、徐巧林向港城公司购买的染店苑东区××号楼××号××房××层××路××号××号××路××号××32号、852号等五个楼梯间。810号楼梯间系通往四层水箱设备间及地下消防水池和水泵等消防设施的唯一通道，属于业主共有部分，不应作为建筑物专有部分出售。一审认定双方关于810号房屋的买卖合同无效正确。 关于合同无效的责任和损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”810号房屋买卖无效后，港城公司应当退还徐跃忠、徐巧林相应购房款，徐跃忠、徐巧林则应退还810号楼梯间作为公共通道。鉴于双方签订的商品房买卖合同是以建筑面积计价，而两次房屋测绘中建筑面积相差39.01平方米，一审按照合同约定的单价每平方米3200元，判决港城公司退还124832元购房款正确。徐跃忠、徐巧林二审中主张按照两次测绘减少的套内面积76.8平方米计算应返还款项和损失，没有依据，不予支持。对于合同无效的过错，港城公司因自己疏忽将共有部分出售，存在明显过错；徐跃忠、徐巧林通过拍卖取得涉案房屋，对合同无效不存在过错。对于合同无效的损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的是在合同有效的情况下，守约方可主张违约方赔偿合同履行后可以获得的利益，而合同无效为自始无效，故不应适用该条款。徐跃忠、徐巧林依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定主张赔偿可得利益即按现在的商铺市场价格赔偿减少面积的差价损失，缺乏法律依据。一审判决港城公司退还相应房款并赔偿应退房款的贷款利息损失，并无不当。 关于徐跃忠、徐巧林诉请的租金损失、逾期办证违约金。二者均为徐跃忠、徐巧林购买的房屋因未通过消防验收、未办出产证造成的损失。故首先应当考查未通过消防验收和未办出产证的原因为何。双方在商品房买卖合同中约定，港城公司应于2013年12月30日取得案涉房屋初始登记的土地使用权证及房屋权属证书，交付徐跃忠、徐巧林办理转移登记。合同签订后港城公司委托的测绘机构再次测绘，将810号作为业主共有部分纳入公摊建筑面积，双方因此产生争议。徐跃忠、徐巧林在2013年12月中旬前用混凝土将810号下行通往地下消防泵间的楼梯封闭，并在810号门口安装了卷帘门，导致消防设施无法进行调试和检测，无法申请消防验收，港城公司在2014年初为此提起诉讼。在法院判决徐跃忠、徐巧林恢复前述通往地下水泵间的楼梯后，徐跃忠、徐巧林不履行生效判决确定的义务，2014年底由法院强制执行。强制执行后，徐跃忠、徐巧林仍然以锁门等方式拒绝配合港城公司进行消防验收，导致涉案房屋至今未通过消防验收，也无法办理产权登记。根据上述事实可以认定，港城公司因疏忽将应为业主共有的810号楼梯间出售给徐跃忠、徐巧林，且未及时协商解决争议，是导致本案纠纷的起因，应当承担法律责任。港城公司上诉认为自己无责，显然不能成立。徐跃忠、徐巧林在已知810号楼梯间为通往消防设备间的公共通道后，本应采取合法合理的方式维护自己的合法权益。但是，徐跃忠、徐巧林因个人赔偿问题未解决，从2013年底开始，故意采取了封闭消防通道、不主动履行生效判决、锁门等非理性甚至违法的方式，阻碍消防验收，不仅使自己的房屋无法办证，甚至拖延了整幢房屋的消防验收和办证，属于非理性的过度维权，系涉案房屋至今未通过消防验收和办理登记的重要原因。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”据此，徐跃忠、徐巧林对因其过度维权行为导致的损失应自负相应法律责任。徐跃忠、徐巧林主张港城公司赔偿2013年至2019年的全部租金损失、利息和逾期办证损失等合计350余万元，显然忽视了自身的过错，不予支持。鉴于未通过消防验收和办理产权登记确会对涉案房屋的使用产生一定影响，一审法院结合双方的过错程度和实际情况，酌定港城公司赔偿徐跃忠、徐巧林损失50万元，并无不当，应予以维持。在本案判决后，港城公司与徐跃忠、徐巧林应相互协助配合，以尽快完成产权登记。 另外，徐跃忠、徐巧林仅因对一审法院的前案裁判不服，就要求将本案报送指定管辖，显然不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条、第三十七条规定的情形。对于租金价格的司法鉴定费用15000元，该鉴定的申请人为徐跃忠、徐巧林，且租金价格本应由其承担举证责任，一审已判决港城公司赔偿相应损失，故由徐跃忠、徐巧林承担该鉴定费用，并无不当。对于反诉案件受理费，港城公司的诉请是确认双方签订的商品房买卖合同无效并向其返还房屋，一审仅确认合同中810号房屋买卖的部分无效，并未支持港城公司的反诉请求，故一审决定反诉案件受理费由港城公司负担，亦无不当。 综上所述，徐跃忠、徐巧林和港城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计44093元，由上诉人徐跃忠、徐巧林负担35293元，由上诉人嘉兴港区港城置业有限责任公司负担8800元。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 王世好 二〇二〇年十二月十四日 书记员 胡玉婷