贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9133号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区湖潮乡岐山村贵安新区管委会**楼**。法定代表人：欧阳腾平。委托诉讼代理人：肖志银，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田明，男，1977年10月7日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：蒙敬，女，1977年9月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：向伟，贵州星秩序律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：舒丹，贵州星秩序律师事务所律师。上诉人贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园物业公司）因与被上诉人田明、蒙敬商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初7761号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。上诉人碧桂园物业公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的逾期交房违约金过高，请求依法调减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条及相关法律规定，被上诉人购买的房屋位于贵安新区，应比照2014年花溪区的住宅租金指导价来计算逾期交房违约金;二、根据合同及补充协议的约定，因被上诉人存在未缴纳契税、房屋维修基金等相关费用的情形，上诉人可根据其违约行为顺延交房时间。被上诉人田明、蒙敬答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。田明、蒙敬向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告向原告交付符合双方签订的商品房买卖合同约定标准的房屋；2、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币167217元（自2018年4月1日起算，暂算至2019年8月1日止，共487日），并要求以房款1716810元的万分之二按日计算违约金至实际交房之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月4日，原告田明、蒙敬与被告碧桂园物业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ＢＧＹＧＡ-ＳＹＪ-5Ｈ-210），该合同主要约定：一、田明、蒙敬向碧桂园物业公司购买该公司开发的位于贵安新区（已取得预售许可）第2-6号商业（5）1单元2层10号房，建筑面积194.81平方米，房屋总价款1716810元，原告应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款1016810元，余款700000元以银行按揭贷款方式支付；二、第十一条“交付时间和条件”，（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。三、第十二条主要约定了本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，其中（一）上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；（二）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许适用文件，并经房地产主管部门备案，如在约定期限内未达到交付适用条件的，出卖人尽快建设完成而无须承担其他责任。四、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。五、该商品房达到第十一条约定的交房条件后，出卖人应当在交付之日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。六、该商品房未住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修基金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。合同签订当日，原告按约定向被告支付了购房首付款1016810元，并办理了银行按揭贷款手续，银行向被告发放了贷款。2020年5月25日，被告向一审法院陈述案涉房屋因未通过消防验收，而未取得房屋竣工验收备案手续，被告也未提交案涉房屋的面积实测技术报告书。被告陈述已通知原告收房，原告以被告未交付验收合格的房屋为由而未收房。经一审法院向原告释明，原告表示不要求解除合同，坚持要求被告向原告交付符合买卖合同约定条件的房屋，并承担逾期交房的违约责任。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据、刷卡凭条、个人商业用房贷款合同等证据在卷作证，一审法院予以确认。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案中，原告向被告支付了全部房款，被告应当按约定向原告交付符合合同约定条件的房屋，否则应当承担继续履行、赔偿违约金的责任。因案涉房屋并未达到合同约定的交付条件，原告要求被告交付符合合同约定条件房屋的诉讼请求，属于事实上不能履行和不适用强制履行的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告应承担的逾期交房违约责任。根据合同约定，被告应向原告交付房屋的时间是2018年3月31日，但被告至今未取得案涉房屋交付时应满足的条件，已构成逾期交房，被告应承担赔偿逾期交房违约金的责任。因本案系被告违约逾期交房，且至今房屋不满足交付条件，被告辩称原告在收楼前应该缴纳维修基金等费用，否则被告可以顺延交房时间的意见，没有事实依据，一审法院不予采纳。关于被告抗辩逾期交房违约金约定过高请求调整的意见。根据合同约定，逾期交房违约金按照全部已付房款每日万分之二的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，合同中约定的违约金是否应当调整，应在充分尊重当事人意思自治的基础上，结合违约产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合进行考虑。具体到本案而言，双方约定的逾期交房违约金标准系被告提供的格式文本合同中明确约定，是双方的真实意思表示，同时考虑到本案逾期交房系由于被告的违约行为导致，其对此存在明显过错。因此，上诉人要求调减该项违约金标准的请求并不符合法律的相关规定，一审法院对此不予支持。因此，被告应按照原告已付房款1716810元为基数，以每日万分之二为标准，向原告赔偿从2018年4月1日起至被告向原告实际交房之日止。考虑到执行过程中可能就“实际交房之日止”的时间节点产生争议，一审法院根据买卖合同的约定，将“实际交房之日止”的时间节点具体明确为房屋符合《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件并由被告书面通知原告之日止，若原告在此之前实际接收房屋，则逾期交房违约金计算至其实际接收房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告田明、蒙敬支付以1716810元为基数，按每日万分之二的标准，计算从2018年4月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；二、驳回原告田明、蒙敬的其余诉讼请求。案件受理费人民币1822元（已减半收取），由被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。二审期间，被上诉人提交维修资金专用收据，拟证明其于2017年1月7日已缴纳维修基金，上诉人请法院依法判决。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金是否应当调整的问题，上诉人主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段租金标准调整，但上述法条系在指合同中并未明确约定逾期交房违约金的前提下再按照上述标准支付逾期交房违约金。本案中合同已明确对违约金的计算方法进行约定，上诉人认为合同约定的日万分之二的逾期交房违约金标准过高，主张参照2014年本市花溪区住宅类房屋租金指导价调整违约金数额。但是，本案发生的逾期交房违约行为系发生在2018年3月31日之后，上诉人主张的2014年的房屋租金指导价不能准确反映本案逾期交房行为给被上诉人所造成的实际损失。更何况，上诉人逾期交房的行为给被上诉人造成的损失，还应当考虑合同履行后可以获得的利益，如房屋自然增值等期待利益。上诉人并无充分理由说明每日按已付房款万分之二计算逾期交付房屋违约金约定“过分高于”实际损失，一审按约定的日万分之二支持被上诉人逾期交房违约金，并不畸高，本院予维持。关于上诉人主张被上诉人未按合同约定缴纳契税等费用，上诉人可根据被上诉人的违约行为顺延交房时间的问题。因本案系上诉人违约逾期交付房屋，且至今房屋不满足交付条件，上诉人辩称被上诉人在收楼前应该缴纳契税等费用，没有事实依据。综上所述，上诉人碧桂园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用3644元，由上诉人贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二〇年十二月八日法官助理王强书记员蒲美君