北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12271号上诉人（原审原告）：庞岩，女，1978年10月9日出生，汉族，居民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘春奎，北京向上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京顺桥房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区石门街**。法定代表人：赵志军，董事长。委托诉讼代理人：李阳，男，北京顺桥房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：陈晨，女，北京顺桥房地产开发有限公司职员。上诉人庞岩因与被上诉人北京顺桥房地产开发有限公司（以下简称顺桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初8017号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞岩上诉请求：撤销一审判决，依法改判顺桥公司返还庞岩房屋认购金5万元。事实和理由：1.庞岩交纳的5万元是定金即认购金，不是电商服务费。一审判决认定事实错误。2.长沙鸿基黑马房地产顾问有限公司（以下简称长沙黑马公司）与顺桥公司之间是受委托销售房屋关系，长沙黑马公司收取购房定金是代顺桥公司收取。庞岩与顺桥公司未订立购房合同，不存在解除购房合同的事实，因不能签订认购协议和购房合同，顺桥公司应退还认购定金。3.类案对比事实不一样。交款合同关系不同，本案不存在顺桥公司与长沙黑马公司之间就5万元认购定金的合同约定。交款性质不同，本案收据明确是庞岩交纳的购房认购金，是向售房人交纳的款项。类案已经确定购房款（含定金）由售房人顺桥公司返还。庞岩与长沙黑马公司之间不存在电商服务合同关系。4.一审判决适用法律错误。如果认为应当由长沙黑马公司返还电商服务费，属于主体不适格，应裁定驳回起诉，而不是判决驳回诉讼请求。顺桥公司辩称，同意一审判决，不同意庞岩的上诉请求。庞岩向一审法院起诉请求：1.顺桥公司返还购房认购金5万元；2.诉讼费由顺桥公司负担。一审法院认定事实：2016年12月10日，庞岩向长沙黑马公司交纳5万元，用于定购北京市顺义区新顺南大街×号院×号商品房。收据记载：“小定，×。如未达成认购协议则退还。”后因限购政策等原因，庞岩与顺桥公司协商解除了购房合同。因上述5万元退还问题，庞岩与顺桥公司未能达成一致意见，故诉至法院。一审法院另查明：李兰英曾因购买顺义区新顺南大街×号院×幢×层×单元×商品房产生的纠纷将顺桥公司以及安洋国际房地产营销策划（北京）有限公司（以下简称安洋国际北京公司）诉至法院，该案案号为：（2017）京0113民初13705号。法院在该案中经审理查明：2016年9月7日，李兰英作为买受人、顺桥公司作为出卖人签订《北京市商品房现房买卖合同》，主要内容为：该商品房房屋坐落为顺义区新顺南大街×号院×幢×层×单元×；该商品房的用途为办公；其实测建筑面积共78.32平方米，其中，套内建筑面积52.33平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积25.99平方米；该商品房的抵押情况为已经设定抵押；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币59446.59元，总价款人民币叁佰壹拾壹万零仟捌佰肆拾元整（大写）；买受人采取一次性付款方式付款；买受人同意委托出卖人或出卖人委托的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1200元；买受人承诺已经完全了解并获知：“府前中街商业金融项目商业楼”土地使用权和商品房已抵押银行这一事实，买受人承诺不会因此与出卖人发生任何诉讼及纠纷。出卖人承诺在本项目正式办理房屋产权证明手续之前与抵押权人办理完毕该套房屋产权释放手续，以保证买受人办理产权手续的正常进行；买受人于签署《商品房现房买卖合同》当日即2016年9月7日交纳总房款（含定金31万元）共计3110840元。顺桥公司2016年8月25日出具的编号为0043952号收据显示，李兰英交纳购买涉案房屋定金310000元；顺桥公司2016年9月7日出具的编号为0043954号收据显示，李兰英交纳购买涉案房屋房款2800840元；2016年编号为0559767号收据显示，李兰英交纳购买涉案房屋装修改造款39160元；安洋国际北京公司2016年9月7日出具的编号为0100132号收据显示，李兰英交纳购买涉案房屋电商服务费200000元。该案庭审中，李兰英称是安洋国际北京公司员工陈小琴给其打电话告知其有现房出售，其就过去看了，后打算全款购买，因顺桥公司及安洋国际北京公司均在一栋楼中办公，故在陈小琴的引导下分别交了购房款及电商服务费，并与顺桥公司签订了购房合同。后得知涉案房屋有抵押权不能立即办理产权变更手续，找到顺桥公司要求退房，顺桥公司不同意。2017年3月26日，因北京出台相关政策，个人不能购买商铺，故无法办理涉案房屋产权登记手续，与顺桥公司协商解除合同，顺桥公司亦同意，并于2017年6月13日退还全部购房款3110840元，其后要求安洋国际北京公司及顺桥公司退还20万元电商服务费均被拒绝；顺桥公司认可原告李兰英所述，认为20万元电商服务费属于中介服务费，其没有收到，不应由其退还；安洋国际北京公司认可李兰英所述，但认为20万元电商服务费顺桥公司授权其收取的用于折抵其公司佣金的购房款，不应由其退还，并提供其作为乙方与顺桥公司作为甲方签订的《金街国际大厦项目分销协议》欲证明该20万元电商服务费性质，该合同4.1条约定，乙方带看的客户购买本项目商品房时，除正常折扣外，办公产品可享受20万元抵40万元房款优惠。客户所付20万元电商服务费全部由甲方指定第三方收取，其中17万元为乙方服务费；李兰英及顺桥公司均称该协议无任何签字及签章，不认可真实性及证明目的。在该案中，法院依职权调取了的（2017）京0113民初9051号民事案件卷宗材料显示，2016年12月25日，顺桥公司作为甲方与乙方鸿基公司、丙方安洋国际北京公司、丁方北京鸣跃房地产经纪有限公司、戊方北京森威荣华科技发展有限公司签订《合同权益转移协议》，该协议中约定，无论何种原因导致客户退房，乙方、丙方、丁方、戊方四方均需在客户提出退房要求5个工作日内无条件将所收取电商服务费退还客户。法院在该案中经审理认为：本案中，该20万元电商服务费直接由安洋国际北京公司收取，与《金街国际大厦项目分销协议》中关于电商服务费由顺桥公司指定第三方收取的约定并不相同，且该《金街国际大厦项目分销协议》中确无甲乙双方的任何签字及签章，故对该协议的真实性，法院不予采信。因《合同权益转移协议》中已经明确约定，无论何种原因导致客户退房，乙方、丙方、丁方、戊方四方均需在客户提出退房要求5个工作日内无条件将所收取电商服务费退还客户。且安洋国际北京公司认可此20万元由其收取，故应由其退还李兰英。关于李兰英主张的利息问题，因李兰英与顺桥公司签订的房屋买卖合同已于2017年6月13日解除，李兰英有权在退房后5个工作日内要求安洋国际北京公司返还电商服务费，因安洋国际北京公司拒绝返还，故李兰英要求安洋国际北京公司自2017年7月26日起支付利息的诉讼请求并无不当，法院予以支持。法院就该案作出裁判如下：据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、安洋国际房地产营销策划（北京）有限公司退还李兰英电商服务费二十万元，于判决生效之日起七日内履行；二、安洋国际房地产营销策划（北京）有限公司给付李兰英逾期退还电商服务费利息（以二十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息为标准，自二○一七年七月二十六日起至实际给付之日止），于判决生效之日起七日内履行；三、驳回李兰英其他诉讼请求。该判决作出后，安洋国际北京公司不服提起上诉，北京市第三中级人民法院在该案中经审理认为：根据本案查明的事实，李兰英在与顺桥公司签订房屋买卖合同时，向安洋国际北京公司交纳了20万元电商服务费。现因李兰英已与顺桥公司解除了房屋买卖合同，故作为电商服务费的收取方安洋国际北京公司理应将该款项予以返还。其以20万元电商服务费折抵顺桥公司佣金的抗辩理由，不能对抗李兰英的返还请求。因安洋国际北京公司拒绝返还上述款项，其理应给付李兰英相应的利息，一审法院参照《合同权益转移协议》的约定确定利息的起算时间，亦无不妥。综上，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终1162号民事判决书，判决：驳回上诉、维持原判。一审法院认为：庞岩在向顺桥公司购买房屋过程中，向长沙黑马公司支付了电商服务费，现庞岩与顺桥公司之间的房屋买卖合同已解除，长沙黑马公司收取的电商服务费理应由其退还，庞岩要求顺桥公司退还依据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回庞岩的全部诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，庞岩持收据向顺桥公司主张返还5万元，但收据上加盖的印章系案外人长沙黑马公司，收据记载的内容是“小定，×。如未达成认购协议则退还”。根据现有证据，庞岩要求顺桥公司返还5万元，缺乏充分的事实和依据，本院难以支持。本案所涉争议在实质上涉及庞岩的诉请是否成立，需要人民法院对案件进行实体审理后加以判断，一审法院判决驳回庞岩的诉请并无不当，本院予以确认。综上，庞岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由庞岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇二〇年十二月十日法官助理  王世洋法官助理  俞 洁书 记 员  赵 宇书 记 员  张好好