上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9821号上诉人(原审被告)：陈俊毅，男，1962年1月7日出生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人(原审原告)：上海巴士第五公共交通有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：周建平，总经理。委托诉讼代理人：孙丽娜，上海思信律师事务所律师。上诉人陈俊毅因与被上诉人上海巴士第五公共交通有限公司(以下简称“巴士五交公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初9434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈俊毅上诉请求：撤销一审判决主文第二、三、四项，改判驳回巴士五交公司一审全部诉请。事实与理由：陈俊毅系在有营业执照的前提下接管案外人朱某在上海市宝山区泰和西路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)经营的刘园茶座(歌厅)。2018年，巴士五交公司内部发文不允许系争房屋开设娱乐场所，通知陈俊毅将KTV改为火锅店。陈俊毅遂投入人民币35万元(以下币种均为人民币)装修转型为火锅店。火锅店开张一个多月，巴士五交公司又要求重新办理营业执照，但因巴士五交公司无法提供系争房屋的产证，故无法办理营业执照，火锅店也只开了一个月就叫停了。后陈俊毅和巴士五交公司交涉，巴士五交公司同意陈俊毅在十年内如无政府行为，可一直租赁系争房屋作为办公场地。巴士五交公司以欺骗的手段让陈俊毅签订《房屋租赁合同(办公)》，目的就是逃避赔偿陈俊毅从KTV转成火锅店后又转回办公场地的巨大经济损失。陈俊毅从2018年8月停业开始就没有正常使用过系争房屋，与巴士五交公司协商要求其赔偿装修损失，巴士五交公司未予理睬，后在2019年7月时直接告知陈俊毅不租了。本来当时双方协商就同意陈俊毅继续使用系争房屋十年，一审法院判决陈俊毅支付租金和房屋占用使用费，显示公平。巴士五交公司辩称，不同意陈俊毅的上诉请求。一审法院已认定双方之间形成事实上的租赁关系，陈俊毅也承认其在使用系争房屋。现双方租赁合同期已届满，未再续签，陈俊毅应将系争房屋返还巴士五交公司。陈俊毅使用系争房屋期间应支付使用费，认可一审法院的判决内容。关于水、电费，均由巴士五交公司先行垫付，故应当由陈俊毅支付。请求驳回上诉，维持原判。巴士五交公司向一审法院起诉请求：1、判令陈俊毅搬离并返还系争房屋。2、判令陈俊毅按每月3667元计算支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金44，004元，及按日租金的三倍即每日366.70元计算，支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。3、判令陈俊毅支付2018年1月1日至2018年7月31日期间的水费350元(每月固定价50元)、电费8，217.60元(按抄表数实算)。一审法院认定事实：2016年1月1日，巴士五交公司(甲方)与案外人(朱某)签订《房屋租赁合同(商用)》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方经营歌厅，租期从2016年1月1日起至2017年12月31日止，每季度租金为1万元。2016年5月3日，朱某(委托人)与陈俊毅(被委托人)签订委托承诺书，内容为，朱某因身体健康原因无法经营泰和西路XXX号刘园茶座(歌厅)，因与巴士五交公司的房屋租赁合同未到期，故全权委托陈俊毅在该产所经营，在该房屋租赁合同未变更之前，同委托经营者一起，共同履行房屋租赁合同内条款，若有违反，共同承担责任。该承诺书签订后，陈俊毅实际经营刘园茶座。2018年12月31日，巴士五交公司(甲方)与陈俊毅(乙方)签订《房屋租赁合同(办公)》，约定，甲方出租给乙方系争房屋，用途为办公；租期从2019年1月1日起至2019年12月31日止；月租金为3667元；本合同租赁保证金3000元，乙方应于本合同签订后10日内向甲方支付；乙方返还房屋经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用后，方可办理退租手续，如乙方未按约定拆除的，由甲方或甲方委托的第三方代为拆除，拆除费用由乙方承担，拆除工作所需的合理时间视为乙方未经甲方同意逾期返还该房屋，每逾期一日，乙方应按日租金的3倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。一审法院认为：巴士五交公司与案外人朱某签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日到期，从陈俊毅提供的告知来看，巴士五交公司明确与朱某的合同到期后不再续签。而2018年1月1日起系争房屋实际由陈俊毅使用，巴士五交公司也予以认可，故此时双方之间已经形成了租赁合同关系。巴士五交公司要求陈俊毅支付2018年1月1日至2018年7月31日期间的水费350元、电费8，217.60元，可以准许。陈俊毅主张已经支付上述期间的水电费，但未提供相应证据，法院不予采信。巴士五交公司自述系争房屋无产权证也无建造审批手续，故双方之间的租赁合同关系及2018年12月31日签订的《房屋租赁合同(办公)》当属无效。巴士五交公司要求陈俊毅搬离并返还系争房屋，法院予以准许。《房屋租赁合同(办公)》约定，合同租赁保证金3000元，陈俊毅应于本合同签订后10日内向巴士五交公司支付。陈俊毅主张朱某将其租赁保证金转让给了陈俊毅，陈俊毅无需再支付保证金，未提供相应的证据，法院不予采信。巴士五交公司在陈俊毅将系争房屋经营火锅店后，又要求陈俊毅改成办公室，陈俊毅予以同意，双方并签订了《房屋租赁合同(办公)》，明确系争房屋用于办公使用。期间，陈俊毅未要求巴士五交公司赔偿火锅店装修损失。现《房屋租赁合同(办公)》约定的租期已经届满，陈俊毅再要求赔偿装修损失，并要求赔偿后返还房屋，法院不予准许。巴士五交公司要求陈俊毅按照租金标准每月3667元计算，支付从2019年1月1日起至2019年7月27日期间的房屋使用费25，195.80元，法院予以准许。巴士五交公司于2019年7月27日发微信通知陈俊毅，明确告知不出租系争房屋了，双方可进行面谈。自此，对陈俊毅使用房屋有一定影响，法院酌情确定陈俊毅从2019年7月28日起按每月2200元计算，向巴士五交公司支付房屋使用费。合同约定，陈俊毅逾期返还房屋，应承担日租金三倍的房屋使用费。该条款系对陈俊毅逾期返还房屋的违约惩罚，因合同无效，巴士五交公司据此要求陈俊毅按日租金三倍支付房屋使用费，法院不予准许。一审法院判决：一、上海巴士第五公共交通有限公司与陈俊毅就上海市宝山区泰和西路XXX号房屋形成的租赁合同关系，及签订的《房屋租赁合同(办公)》无效；二、陈俊毅于判决生效之日起十日内，搬离上述房屋并将该房屋返还给上海巴士第五公共交通有限公司；三、陈俊毅于判决生效之日起十日内，支付上海巴士第五公共交通有限公司2019年1月1日起至2019年7月27日期间的房屋使用费25，195.80元，并按每月2200元计算，支付从2019年7月28日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、陈俊毅于判决生效之日起十日内，支付上海巴士第五公共交通有限公司水费350元、电费8，217.60元；五、驳回上海巴士第五公共交通有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审审理期间，巴士五交公司向本院提交情况说明一份称，经核查，巴士五交公司已收到2018年1月1日至2018年7月31日期间陈俊毅交付的水费和电费。关于押金3000元，巴士五交公司确收到朱某3000元押金，但不清楚朱某是否把该押金转给了陈俊毅，如陈俊毅能提供证据证明，巴士五交公司可予返还。陈俊毅对上述情况表示知晓。上述内容，有巴士五交公司提交材料及本院审理笔录可予佐证。本院认为，系争房屋无产权证及合法建造审批手续，故巴士五交公司与陈俊毅签订的《房屋租赁合同(办公)》应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈俊毅应向巴士五交公司返还系争房屋并承担至实际返还之日止的房屋占用使用费。关于房屋占用使用费的标准，《房屋租赁合同(办公)》约定租金标准每月3667元，陈俊毅签订上述合同后未支付过租金或房屋占用使用费，故应自2019年1月1日起按合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。考虑到巴士五交公司于2019年7月27日微信通知陈俊毅不再出租，一审法院酌定自2019年7月28日起调整按照每月2200元计收房屋占用使用费，并无不当，应予维持。至于陈俊毅因巴士五交公司政策变化导致其变更经营业态造成装修损失，故应在巴士五交公司赔偿损失之后再行搬离的主张，本院认为，陈俊毅在租赁系争房屋期间是否存在装修损失、巴士五交公司是否应承担赔偿责任等，因陈俊毅在本案一审期间未提出反诉，故本院无法处理。陈俊毅以未与巴士五交公司就赔偿事宜达成一致作为拒绝搬离返还系争房屋的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。巴士五交公司二审提交情况说明表示已收到陈俊毅支付的2018年1月1日至2018年7月31日期间水费及电费，本院对此予以确认。关于押金，虽巴士五交公司确认已收到朱某交付的3000元押金，但无法确认该笔押金已转给陈俊毅。因陈俊毅一审期间未提起反诉，如对押金问题有争议，可另行主张，本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初9434号民事判决主文第一、二、三、五项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初9434号民事判决主文第四项。一审案件受理费减半收取为1446元，由上海巴士第五公共交通有限公司负担750元，陈俊毅负担696元；二审案件受理费429.90元，由陈俊毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二〇年十二月十一日法官助理 张 煜书 记 员 李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……