山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11973号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国银行股份有限公司青岛市分行（曾用名：中国银行股份有限公司山东省分行），住所地青岛市市**香港中路**。 法定代表人：俞群，行长 委托诉讼代理人：崔学峰，山东道安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：曹红，女，汉族，1974年2月24日出生，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：邵建华，山东志伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳，山东志伟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：青岛正进集团进出口有限公司，，住所地青岛市城阳区双元路** 法定代表人：王培峰，经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：青岛变压器集团有限公司，住，住所地青岛市城阳区城阳镇长城路南端/div> 法定代表人：周永恒，董事长。 上诉人中国银行股份有限公司青岛市分行（以下简称中行青岛分行）因与被上诉人曹红、青岛正进集团进出口有限公司（以下简称正进集团公司）、青岛变压器集团有限公司（以下简称青变集团公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初6943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 中行青岛分行上诉请求：1.依法撤销青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初6943号民事判决书，将本案发回重审或改判驳回曹红的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由曹红、正进集团公司、青变集团公司承担。事实与理由：一审判决在认定本案事实和适用法律上均明显错误。一、中行青岛分行有权申请法院查封青城房自管字第××号房产及城国用(2002)字第132号土地使用权。青城房自管字第××号房产及城国用(2002)字第132号土地使用权均登记在正进集团公司名下，根据物权法第九条规定，上述房地产属于正进集团公司所有，中行青岛分行因与正进集团公司金融借款合同纠纷一案，申请法院依法查封上述房地产是完全正确的。二、中行青岛分行并未查封、执行涉案青岛市城阳区××8号楼x单元x户房屋，原审判决判令“停止对城阳区××8号楼x单元x户房屋的执行，并解除对该房屋的查封”无事实与法律依据。中行青岛分行申请查封的是青城房自管字第××号房产及城国用(2002)字第132号土地使用权。涉案青岛市城阳区××8号楼x单元x户房屋未办理任何房产登记手续，中行青岛分行并未查封涉案房屋，无法解除对涉案房屋的查封。且曹红诉讼请求第一项为“请求依法判令停止对青城房自管字第××号房产的执行，并对青城房自管字第××号房产予以解封。”原审该项判决明显与曹红的诉讼请求不符。三、曹红与正进公司对涉案房屋的买卖不具有合法性。曹红要求确认青岛市城阳区××8号楼x单元x户房屋属于曹红所有无事实与法律依据。中行青岛分行申请法院查封的青城房自管字第××号房产性质为单位自管房，证载面积为11687.83平方米。而曹红与正进公司买卖的8号楼x单元x户房屋(面积约79.47平方米)，该房屋仅为青城房自管字第××号房产的一部分，该房屋未办理房产证，属于无证房产。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(6)项规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。故本案中，曹红与正进公司对涉案房产的买卖行为不具有合法性，且严重扰乱了房地产市场秩序。曹红要求确认青岛市城阳区××8号楼x单元x户房屋属于曹红所有，无事实与法律依据。原审判决在对涉案8号楼x单元x户房产未办理权属证书的情况下进行买卖的合法性未予认定的情况下，直接确认涉案8号楼2单元301户属于作为买受人的曹红所有，明显是错误的。按照该逻辑可以得出一个房产证项下的房屋可以分割出售的结果。该确认判决明显违反《城市房地产管理法》的有关规定。四、曹红与正进公司因未签订合法有效的书面买卖合同，原审判决判令停止对涉案8号楼x单元x户房屋的执行明显是适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”在本案中，曹红与正进公司未签订合法有效的书面买卖合同，不符合上述司法解释规定可以排除执行的要件并违反了《城市房地产管理法》的有关规定，故曹红要求排除执行的主张不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，该规定不但要求应该有书面的买卖合同，而且要求买卖合同关系合法有效。在本案中，不但没有书面的买卖合同，而且买卖合同关系因涉案8号楼x单元x户房屋未办理权属登记的情况下买卖不具有合法性。原审判决在本案无合法有效的书面买卖合同的情况下，直接判决排除对涉案8号楼x单元x户房屋的执行，明显适用法律错误。五、对于曹红与正进公司未办理涉案房产过户行为，曹红及正进公司均有过错。本案中，曹红自称于1996年9月购买涉案房产，至中行青岛分行于2013年5月19日对青城房自管字第××号房产进行查封，接近0021717年的时间双方未办理过户，曹红在本案中未提交任何证据证明向正进公司主张办理房产过户的事实，不能认定中行青岛分行没有过错。且因涉案房产至今未办理任何房产登记，应该无法直接办理过户手续。六、本案诉讼费用应由曹红和正进公司承担。本案中，中行青岛分行并未查封、执行涉案青岛市城阳区××8号楼x单元x户房屋，且曹红和正进公司对于涉案房产在查封之前未办理过户有过错，曹红申请查封登记在正进公司名下的青城房自管字第××号房产及城国用(2002)字第132号土地使用权无过错，故本案诉讼费用应由曹红和正进公司承担。综上所述，一审判决在认定本案事实和适用法律上均明显错误，中行青岛分行请求二审法院依法撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回曹红的诉讼请求，维护正进集团公司的合法权益。 曹红答辩称，一、原审法院认定事实、适用法律均正确，涉案房屋归曹红所有。（一）涉案土地及地上房屋规划及办证时性质即为住宅，根据1995年3月7日青岛市人民政府发布的《青岛市共有住房出售暂行办法》规定，涉案房屋属于可以出售给个人的单位自管公有住房。涉案房屋原属于正进集团公司，正进集团公司有权出售，曹红作为职工，有权购买房屋，因此正进集团公司将涉案房屋出售给曹红合法有效。（二）曹红在一审时已经提交证据证明曹红于1996年9月自正进集团公司购买了涉案房屋，双方买卖合同成立，曹红支付了全部购房款，正进集团公司交付了涉案房屋，曹红接收房屋后管理、居住至今。曹红已经履行了买卖合同全部的义务，涉案房屋应归答辩人所有，不属于正进集团公司的财产，原审判决认定事实正确。二、中行青岛分行的上诉请求无事实和法律依据。（一）中行青岛分行自认申请的是查封青城房自管字第××号房产及城国用（2002）字第132号土地使用权，青城房自管字第××号房产中共包含108户独立的房屋，也认可涉案房产属于青城房自管字第××号房产的一部分，并位于城国用（2002）字第132号土地上，中行青岛分行的查封与曹红存在利害关系，故原审法院判决停止对涉案房屋执行，并解除对该房屋的查封完全正确。（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定属于房屋登记管理性规范，而非效力性规范，只是房地产登记部门在行使行政管理职能时审查房地产变更登记的所需条件，不是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所指的效力性强制性规定。《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。故曹红与正进集团公司的房屋买卖合同合法有效，双方已就主要义务履行完毕，房屋买卖合同已经成立且生效，涉案房产归曹红所有，中行青岛分行申请的查封错误。综上，中行青岛分行主张不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 正进集团公司、青变集团公司未作陈述。 曹红向一审法院起诉请求：1.依法判令停止对青城房自管字第××号房产的执行，并对青城房自管字第××号房产予以解封；2.依法确认青岛市城阳区××8号楼x单元x户房屋[青城房自管字第××号房产原3号楼单元（三）三层东户]归曹红所有；3、本案诉讼费用由中行青岛分行、正进集团公司、青变集团公司承担。 一审法院认定事实： 青岛正进集团进出口有限公司，曾用名有：青岛正进实业公司、青岛正进实业集团公司、青岛正进集团有限责任公司。 1996年9月7日，青岛正进实业公司（被告曾用名）为曹红出具收据，载明今收到曹红交来3#楼中单元（三）三层东套二公寓楼房款28600元。 2020年4月20日，正进集团公司出具证明，载明“兹证明我公司在1995年至1997年间投资建设了职工住宅楼（公寓楼），共有三个楼座，现坐落于城阳区、9号楼（又称南楼、乙楼）、13号楼（又称北楼、甲楼）。8号楼位于城阳区南侧；13号楼在德阳路南侧、8号楼西侧；9号楼在13号楼南侧的平行位置。房屋建成后，1996年至1997年期间，我公司将3个楼座的108户房屋全部出售给公司的职工，并在职工付款后将房屋交付给购房人，交付房屋后房屋产生的费用均由购房人承担。房屋交接时的当时称网点住宅楼、3号楼现8号楼，东西朝向，从南到北四个单元，分房时原单元编号，从北向南依次标号北单元（一）、中单（二）、中单元（三）、男单元（四）。北单元楼层住户排列从西往东编号西户为1户、中户为2户、东户为3户。二、三单元面向东左手为西户、1户，实为北户；右手为东户、2户，实为南户。南单元从东到西为东户为1户、西户为2户。之后8号楼所有的房屋的用水、用电办理时即按照该住宅楼上述坐落编号出具材料为每户实际房主登记水、电手续。现地址、单元、户号编号均变更：从南向北依次编号，即一单元（原四单元）、二单元（原三单元）、三单元（原二单元）、四单元（原一单元）。现四单元楼层住户排列从东往西编号东户为1户、中户为2户、西户为3户。二、三单元北户为2户、南户为1户”。2020年4月23日，青岛市公安局正阳路派出所出具证明，载明“兹证明青岛正进集团进出口有限公司开发的中城路西侧的8号楼、9号楼、13号楼，位于德阳路南侧、城阳区劳动和社会保障局北侧、政府北小区宿舍东侧，现门牌号为××”。 另查明，1996年9月7日，青岛正进实业公司（曾用名）为梁双荣出具收据，载明今收到梁双荣交来3#楼中单元三楼西套三公寓楼房款40000元。2019年12月21日，正进集团公司出具证明，载明“兹证明1996年9月职工曹红自我公司购房，所购房屋是正进公寓楼3号楼中单元三三层东套二，该房屋原地址为城阳区安泰居居民委员会正进集团居民楼东楼三单元302，现地址、单元和户号变更为城阳区××8号楼x单元x户房屋。另一职工梁双荣购买房屋为正进公寓3号楼中单元三楼西套二，该房屋原地址为城阳区安泰居居民委员会正进集团居民楼东楼二单元301，现地址、单元和户号变更为城阳区××8号楼x单元x户房屋。公司交房时，经办人员弄错曹红与职工梁双荣的身份，误将两家的房屋互换交付，之后发现交房错误时，两家已按实收房屋装修入住，没有换回来，各种水、电登记信息均按照实际居住房屋办理登记手续”。2020年4月23日，青岛北部供电部城阳供电所出具证明，载明“兹证明青岛市城阳区城阳街道安泰居居民委员会正进集团居民楼东楼x单元x在供电公司立户时间是2009年1月15日，户名是曹红”。青岛市城阳区城阳街道安泰居居民委员会正进集团居民楼东楼3单元302户在供电公司登记户名为梁双荣。 涉案房屋交接后曹红对房屋进行了装修，并居住、使用。 2019年9月22日，一审法院作出（2019）鲁0214执异59号执行裁定书，载明：“本院查明，中国银行诉正进进出口公司、青变公司金融借款合同纠纷一案，青岛市中级人民法院作出（2009）青民四初字第37号民事判决书，判决：正进进出口公司偿还中行青岛分行人民币借款29879781.85元、美元借款676万元、信用证垫款2004865.61元美元及相应利息，逾期履行加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、原告对正进进出口公司位于城阳区西果园社区西‘青房地权市字第××号’土地使用权及位于城阳区双元路西‘青城房自管字第××号’房屋以拍卖、变卖所得价款优先受偿，中行青岛分行所享有的优先受偿权的上限为人民币621万元；三、青变公司就前述第一项之款项范围内就中行青岛分行按第二项实现抵押权所得款项（不超过人民币621万元）之外的剩余债务向原告承担连带清偿责任，青变公司承担连带清偿责任后，有权向正进进出口公司追偿。案件受理费558771元，财产保全费5000元由正进集团公司、青变集团公司负担，该款由中行青岛分行预交，正进集团公司、青变集团公司于履行前述两项判决时一并给付中行青岛分行。该判决书发生法律效力后，中行青岛分行向青岛市中级人民法院申请强制执行。后青岛市中级人民法院作出（2012）青执指字第70号执行裁定书，指定（2009）青民四初字第37号民事判决书由一审法院执行。2012年12月4日，一审法院予以立案执行，执行案号：（2013）城执字第27号。2013年5月29日，一审法院查封正进进出口公司名下青城房自管字第××号房屋，2018年4月27日，一审法院对上述房屋予以续封，期限至2021年4月26日。另查明，正进进出口公司在成立时注册名称为青岛正进实业公司。……本案中，关于房屋买卖事宜，案外人仅提交收款收据一份，该证据不能证明在一审法院查封案涉房屋前其已与正进进出口公司签订合法有效的书面买卖合同，故案外人曹红提出的异议不符合上述排除执行的条件。一审法院查封案涉房产，并对案涉房产进行处置等执行行为并无不当，案外人的异议请求不能成立。……裁定如下：驳回异议人曹红的异议请求。”后、曹红对该裁定书不服，依法向一审法院提起执行异议之诉，即本案。 一审法院认为，本案中，曹红主张其自正进集团公司处购买了位于青岛市城阳区房屋，因此要求停止执行，解除查封，对此原告提交了购房收据、相关证明及用电开户证明，并提交了案外人梁双荣的购房收据，中行青岛分行主张曹红的购房收据为复印件真实性无法核实，一审法院认为，曹红提交的购房收据虽为复印件，但根据梁双荣提交的购房收据及“当时一起交付房屋钥匙的时候就给了我现在这个房子的钥匙，曹红也是当天去领的钥匙”，并结合用电开户情况：青岛市城阳区城阳街道安泰居居民委员会正进集团居民楼东楼x单元x在供电公司立户时间是2009年1月15日，户名是曹红；青岛市城阳区城阳街道安泰居居民委员会正进集团居民楼东楼x单元x户在供电公司登记户名为梁双荣，综上，虽然曹红提交的购房收据存在瑕疵，但结合上述证据可以认定曹红于1996年9月7日从正进集团公司处购买了3#楼中单元三三层东套二公寓楼。结合青岛市公安局城阳派出所出具的证明及涉案房屋不动产信息查询，曹红购买的房屋地址现变更为青岛市城阳区××8号楼x单元x户房屋；另，涉案房屋已经交付曹红实际居住使用，该行为发生在涉案房屋被查封前，同时正进集团公司亦陈述涉案房屋未办理过户系因“资金紧张就没办理，后来就被查封了无法办理”，房屋未办理过户手续并非曹红原因所致，因此，对曹红主张涉案位于青岛市城阳区××8号楼x单元x户房屋归曹红所有，并要求停止执行，解除查封的主张本院予以支持。 青变集团公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃，一审法院对此予以确认。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决：一、停止对青岛市城阳区××8号楼x单元x户房屋的执行，并解除对该房屋的查封。二、确认青岛市城阳区××8号楼x单元x户房屋为曹红所有。案件受理费10300元，由中行青岛分行负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，曹红提交的购房收据、相关证明及用水、用电开户证明等证据，能够形成较为完整的证据链，证明涉案房屋系由正进集团公司投资建设的职工住宅楼并于1996年卖给原职工曹红，在法院查封前已经交纳了全部购房款并实际入住，涉案房屋至今未办理过户登记并非曹红的过错。一审法院依据查明的事实，认定曹红对位于青岛市城阳区××8号楼2单元301户房产享有排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以维持。 关于曹红主张确认其对涉案房屋归其所有的问题。涉案房屋现登记于正进集团公司名下，曹红享有对房屋出卖人的债权，其要求确认案涉房屋归其所有的请求，本院不予支持。 综上，中行青岛分行的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初6943号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初6943号民事判决第二项； 三、驳回曹红的其他诉讼请求。 一审案件受理费10300元，二审案件受理费10300元，由上诉人中国银行股份有限公司青岛市分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十二月十日 书记员 阚玉龙 书记员 黄鹤颖