江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3031号 上诉人（原审被告）：毛盛昌，男，1988年8月20日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 上诉人（原审被告）：郭瑞翔，女，1989年9月10日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：吴兴杨，江西策源律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：马一春，江西策源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江西省红月亮广告有限公司，住所地：江西省抚州市临川区上顿渡建设东路**（工会大楼**），统一社会信用代码：91360106063455627A。 法定代表人：胡宇峰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：鲁捷，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴博添，江西豫章律师事务所律师。 上诉人毛盛昌、郭瑞翔因与被上诉人江西省红月亮广告有限公司物权保护纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，因当事人无新证据，亦无新的事实和理由，经过阅卷和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛盛昌、郭瑞翔上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.原审法院法律适用存在重大错误，法律上没有合同关系是否真实的概念，只有合同是否成立、是否合法有效的规定，一审判决直接认定上诉人毛盛昌、郭瑞翔与案外人郭瑞程所签订之租赁合同系“不真实的合同”是人为造法，本案应当讨论的是租赁合同是否系串通损害他人合法权益的无效合同，然而从客观事实而言，上诉人毛盛昌、郭瑞翔没有串通的可能，故应当驳回被上诉人的诉讼请求；2.原审判决认为上诉人与郭瑞程系亲属关系，且租金的递增机制、违约责任、租赁物的交付均未约定，尤其是合同约定将20年租期租金100万元5个月内全部支付给郭瑞程，不符合正常租赁市场的商业习惯。但是，合同的履行方式、内容取决于双方当事人的合意，只要不违反法律规定并支付对应价款，则为有效，法院无权干涉当事人的行为。 江西省红月亮广告有限公司答辩称，`1.合同效力应以合同关系真实存在为前提，本案上诉人主张的租赁合同关系根本不真实，不存在本案中认定租赁合同效力之问题，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，法院认定合同的效力以及是否具备可撤销等情形，应以合同关系真实存在为前提，任何一份未真实存在的合同关系，讨论其效力及是否应当撤销根本没有任何意义，因此一审法院以查明本案租赁合同关系是否真实存在为审理要点，恰恰是其作出公正裁判的根本前提。而本案中，并无任何证据证实本案租赁关系真实存在，且大量事实反而证实本案的租赁关系根本不可能真实存在；2.本案是典型的上诉人恶意阻却执行、侵害物权的情形，应当依法打击，郭发根、郭瑞程涉及大量民间借贷类诉讼，所有诉讼均按缺席处理，郭发根、郭瑞程至今下落不明；而上诉人作为郭发根、郭瑞程家属，持相关无法相互印证的证据主张所谓租赁关系，其本质就是帮助郭发根、郭瑞程逃避执行的行为。按照上诉人的逻辑，如果其主张的租赁关系可以成立，那么任何一起执行案件，都可以通过人为制造及拼凑证据而阻却执行，那么通过执行取得的物权则名存实亡，因为权利人只是名义产权人，根本无法实现占用、使用、收益、处分权。请法院查明事实，驳回上诉人全部上诉请求。 江西省红月亮广告有限公司向一审法院起诉请求：1、两被告立即停止侵权行为，向原告返还违法占用的南昌市红谷滩新区西站大街168号绿地悦城23号楼一单元119室房屋；2、两被告赔偿原告损失3万元（损失暂从2019年8月27日计算至2020年3月31日，实际计算至被告交还房屋之日止）；3、本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院查明：原告诉郭瑞程、郭发根民间借贷纠纷一案，2017年11月15日该院作出（2017）赣0102民初2969号民事调解书，载明：郭瑞程、郭发根于2018年8月31日前支付原告借款120万元及利息。2019年8月26日该院作出（2018）赣0102执3603号之四执行裁定书，裁定：该院依据已经发生法律效力的（2017）赣0102民初2969号民事调解书及（2018）赣0102执3603号之一执行裁定书，依法在淘宝网拍卖被执行人郭瑞程名下位于南昌市红谷滩新区，经两次网络拍卖及一次变卖均无人报名流拍。原告向该院申请以物抵债；据此，依法裁定上述房产的所有权及相应的其他权利归原告所有，该所有权自本裁定送达原告时起转移。随后，原告依据上述执行裁定书等办理了房屋登记手续，于2019年12月2日取得了不动产权证书,载明房屋位于南昌市红谷滩新区。原告收房时，两被告以其承租案涉房屋经营红熙烟酒行为由拒绝腾房，2019年12月3日，原告通过ＥＭＳ向被告毛盛昌邮寄律师函要求腾退房屋，12月12日，该邮件拒收退回妥投。此后，原告诉至该院。庭审中，两被告提交“2016年7月15日郭瑞程与毛盛昌签订的商铺租赁合同”、“收款收据”、转款凭证等，证明被告毛盛昌租赁了案涉房屋20年，并按照合同约定付清了20年的租金。原告质证称对商铺租赁合同真实性、合法性、关联性均有异议，郭瑞程与毛盛昌存在亲属关系，所签合同不具有真实性；合同内容明显虚假，约定的租金支付方式不符合正常租赁市场的商业习惯。对收条、转款凭证真实性、合法性、关联性均有异议，这些材料是被告虚假制造的，转款凭证仅能反映毛盛昌与郭发根之间存在经济往来，不能证明是支付租金，且银行流水不完整。“商铺租赁合同”有“郭瑞程向毛盛昌出租案涉房屋，租赁期为20年，自2016年7月15日起至2036年7月14日止；按20年租金100万元计收，签约当日付现金10万元，10月28日付款60万元，12月9日付款30万元；物业管理费、租赁费、消防维修费、年检费及租赁该商铺进行商业活动所产生的其他各项费用均由被告毛盛昌承担”等内容。原告提交网上关于绿地悦城同类地块店面的租金截图，证明两被告应赔偿损失即房屋占用费，房屋占用费参照同类地段市场租金水平按4500元／月计算。被告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议。 另查明，2019年5月13日，一审法院发出案涉房屋拍卖公告，载明：建筑面积总计：50.54平方米；此次拍卖起拍价83万元，增幅1万元；现该房有租赁使用情况，租方称在该房已签订租赁合同，租期至2036年7月14日止，租金已付清；该院在执行程序中，无法确认此租赁关系真实性、合法性，需买受人另行诉讼解决，故作现状拍卖。 法庭提问中被告陈述其与郭发根应该没有其他经济往来，大额的没有，几千元的有。庭审后被告毛盛昌补充提交了中国建设银行交易明细，流水显示：2016年10月28日，被告毛盛昌向郭发根转出50万元、10万元各一笔，12月9日转出四笔5万元共20万元，12月12日转出10万元；2017年4月7日，毛盛昌转出四笔各49999元；4月8日，转出1万元，同日郭发根向毛盛昌转入四笔各5万元及一笔1万元；4月9日，郭发根转入15000元；4月21日，毛盛昌转出49999元；6月1日转出5万元，7月20日转出四笔各49999元，同日郭瑞程转入5万元、48000元各一笔。 另查明，红熙烟酒行的经营者为被告郭瑞翔，登记的经营场所位于江西省南昌市红谷滩新区。被告郭瑞翔与被告毛盛昌系夫妻关系，郭发根与郭瑞程、郭瑞翔系父子、父女关系。 上述事实，有民事调解书、执行裁定书、不动产权证书，被告提交的银行流水及原、被告陈述等证据在案予以佐证。 一审法院认为，原告依据生效的调解书、执行裁定书已合法取得案涉房屋，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定，原告自2019年8月26日该院作出（2018）赣0102执3603号之四执行裁定书之日取得案涉房屋的产权权属，且原告已办理产权登记取得产权证书，其对案涉房屋享有所有权。本案的争议焦点在于两被告与案外人郭瑞程在原告取得案涉房屋所有权前是否存在真实的租赁关系。“买卖不破租赁”的法律规定应以存在真实租赁关系为前提，认定租赁合同关系是否真实应当通过对双方签订合同的背景、租金情况、付款方式、租金支付等租赁合同的基本特征及市场一般交易习惯进行判断。 首先，被告毛盛昌与郭瑞程签订的“商铺租赁合同”，对租金的递增机制、违约责任、租赁物的交付等均未约定，尤其是合同约定将20年租期租金100万5个月内全部支付给郭瑞程，不符合正常租赁市场的商业习惯。其次，“商铺租赁合同”出租方系郭瑞程，按理应由其收取租金，但被告毛盛昌却将所谓的“租金”转账给郭发根，有违常理。再次，中国建设银行交易明细显示毛盛昌与郭发根有较多且大额的资金往来，双方存在频繁的经济往来，与被告毛盛昌庭审中的陈述不一致，2016年10月28日及12月9日的转款，未注明资金用途，无法说明其支付的是“租金”；另被告辩称2016年7月15日及12月9日的各10万元“租金”是以现金支付，大额资金支付无其他证据佐证，该院不予采信。因此，在银行转账收款人与“出租方”不一致、还有20万元“租金”无交付凭证的情况下，单凭“收款收据”，无法证明被告有实际支付“租金”的行为。综上，再结合两被告与郭瑞程、郭发根之间亲属关系的事实，该院认为“商铺租赁合同”的真实性存在重大疑点，有违常理和商业习惯，不予认可，毛盛昌与郭瑞程之间不存在租赁合同关系。该院在拍卖公告明确写明无法确认房屋租赁关系真实性、合法性，被告辩称原告明知诉争房屋存在合法的租赁和占有关系，无事实依据，该院不予采纳。既然毛盛昌与郭瑞程不存在真实的租赁关系，合同效力问题更无从谈起，故被告提出租赁合同关系被解除、撤销或者确认无效前,原告无权要求被告返还房屋的抗辩意见，于法无据，该院不予支持。因此，两被告占用案涉房屋，无合法依据，属非法占用，其应向原告返还占用的案涉房屋。原告有权请求被告赔偿占用案涉房屋期间的损失，其主张按4500元／月标准计算过高，结合案涉商铺周边地段市场租金等情形本院酌定为3500元／月为宜，被告应按此标准向原告支付自主张权利即2019年12月12日起至实际交还房屋之日止期间的占有使用损失。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限被告毛盛昌、郭瑞翔于本判决生效之日起十五日内将南昌市红谷滩新区房屋交付给原告江西省红月亮广告有限公司。二、被告毛盛昌、郭瑞翔向原告江西省红月亮广告有限公司支付自2019年12月12日起至实际交付房屋之日止的占有使用损失（按照每月3500元标准支付）。三、驳回原告江西省红月亮广告有限公司的其他诉讼请求。如果被告毛盛昌、郭瑞翔未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7810元，由原告承担810元，被告承担7000元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据证明自己的主张。本院二审查明事实与一审法院一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案为物权保护纠纷。江西省红月亮广告有限公司合法取得了案涉房屋所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，所有权人的权益应得到保障，其有权要求毛盛昌、郭瑞翔返还房屋并支付占用期间的使用费。本案中，毛盛昌、郭瑞翔上诉称其承租案涉房屋二十年，基于租赁合同占有使用租赁物，按照“买卖不破租赁”的原则，承租人并非无权占有。但是一审查明，红熙烟酒行登记的经营地点并非案涉房屋，而毛盛昌在半年之内将二十年的房租100万元付清，如此支付租金有违常理和商业习惯；且付款方式及收款人存在瑕疵，租赁关系不真实。一审法院据此判令毛盛昌、郭瑞翔腾房及支付房屋占有使用费，并无不当。二审中，上诉人毛盛昌、郭瑞翔并未提交证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果，故对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，毛盛昌、郭瑞翔的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7810元，由毛盛昌、郭瑞翔负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十二月四日 法官助理  李丽霞 书 记 员  余 奕