北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13982号上诉人（原审原告、反诉被告）：张小雪，女，1987年9月18日出生，满族，河北省唐山市玉田县村民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：许光宇，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁月婷，女，1979年9月20日出生，汉族，居民，住北京市顺义区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司法务。上诉人张小雪因与被上诉人梁月婷、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初8454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，由法官蒋巍采用独任制公开开庭进行了审理。上诉人张小雪及其委托诉讼代理人许光宇，被上诉人梁月婷到庭参加诉讼。原审第三人链家公司未到庭。本案现已审理终结。张小雪上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判支持张小雪一审全部诉讼请求或发回重审；3．判令本案一、二审诉讼费用由梁月婷承担。事实和理由：1．一审法院认定事实存在错误，案涉房屋交付作为本案争议焦点应以双方之间的合同作为认定标准，不应纳入其他因素作为判断依据进行认定。一审法院将本案未诉及的空调所有权纳入到审理范围违反民事诉讼法的处分原则。本案双方均未主张空调的所有权，以此为标准认定双方交付房屋的事实是错误的，应该依据双方合同的约定。一审法院认定张小雪未给予梁月婷合理的移走空调时间是错误的。案涉房屋自2020年1月31日之前直至2020年3月22日，房屋门锁密码均掌握在梁月婷手中，张小雪无法进入，根本不具备对案涉房屋的控制权。事实情况是双方合同约定了2020年1月31日进行房屋交付，交付所需的条件，张小雪已经支付相应的购房款，但梁月婷在2020年1月31日之前迟迟不将房屋整理至可交付状态。一审法院认定梁月婷不存在违约行为是错误的。2020年1月31日交房时，梁月婷临时提出要将空调拆走，实际上是为了拖延交房时间，即使在空调拆走后也未主动交付房屋。无论出于何种原因，梁月婷拒绝交付房屋已经构成违约。2．一审法院对于违约金的调整没有法律依据。本案涉案合同已经约定了违约金标准，该标准符合法律约定，一审法院任意调整为1500元，且未给出计算标准，是错误的，有损司法权威和公平合理的法律精神。梁月婷辩称，同意一审判决，不同意张小雪的上诉请求。链家公司未到庭，提交书面意见称，认可一审判决，意见同一审一致。张小雪向一审法院起诉请求：1．判令梁月婷向张小雪支付违约金共计人民币68340元；2．判令梁月婷承担本案全部诉讼费用。梁月婷在一审中反诉请求：1．判令张小雪向梁月婷支付违约金共计人民币178220元；2．判令张小雪承担本案全部诉讼费用。链家公司在一审中陈述称，2020年1月双方对交房进行协商时产生了争议，后续又因疫情原因双方直至2020年3月22日完成物业交割，但就物业交割以及交房产生争议，双方未能达成一致。一审法院认定事实如下：2019年12月14日，张小雪和梁月婷在链家公司的居间下签署了《房屋买卖合同》，约定梁月婷将其名下坐落于顺义区某小区501室房屋（以下简称涉案房屋）出卖给张小雪，房屋成交价格为55万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为213万元。《房屋买卖合同》第六条房屋的交付约定：（一）……按照本项约定时间或约定条件：2020年1月31日前（含当日）将该房屋交付给买受人。（二）该房屋交付时，应当履行下列第1．2．3项手续：1．出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一及物业交割单中所列物品；2．买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3．移交该房屋房门钥匙；（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信、网络及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至买受人名下。第七条违约责任约定：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。附件一《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定》中，关于房屋附属设施设备、房屋装修装饰、家具、电气用品情况中均不包括空调。梁月婷（甲方）与张小雪（乙方）在链家公司（丙方）居间下于同日签署了《补充协议》，约定：6．户口迁出：甲乙双方一致同意，应于过户当日共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，丙方陪同。乙方从本协议约定的购房屋成交总价款中留存人民币（小写）100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。7．物业交割：甲乙双方应当在2020年1月31日前（含当日）自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的成交总价款中留存人民币10000元整作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。该保证金甲乙双方办理完毕物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。2019年12月23日，在链家公司经办人张某的见证下，梁月婷和张小雪签署了《补充协议》，约定经双方协议一致，成交涉案房屋留存一万元物业交割保证金，交房当日结清，交房当日由张小雪交给梁月婷。张小雪和链家公司均称双方通过协商，从户口迁出保证金中拿出一万作为物业交割保证金，并签署了该协议。梁月婷认可该事实，但认为其是无奈之下签署协议同意的。链家公司称2019年12月23日，张小雪表示因涉案房屋中有租户，担心产生的房屋水电燃气等费用物业交割保证金无法全部覆盖，提出从户口迁出保证金中拿出一万元作为物业交割保证金，从而达成协议。2019年12月23日，涉案房屋过户至张小雪名下。2020年1月31日，双方及中介人员张某进入涉案房屋查验了水电燃气费用，但就未交付涉案房屋的原因，双方各执一词。张小雪称是梁月婷以空调没有拆为由要求其增加费用，其不同意，所以梁月婷赶走了其，拒不交付房屋的门锁密码。梁月婷则不予认可，称其通过张某询问张小雪，要不要空调，如果要的话一千元一个，张小雪跟张某说等交接的时候再说吧，等到2020年1月31日当天，张小雪说不要了，让其移走，但因为当时是疫情期间工人无法进入小区，只有等疫情过了再找人移走。另外，梁月婷称当天张小雪要求其出具物业费结清的证明，但因为涉案房屋由居委会管理，没有物业，无法出具相关证明，当天张某带着张小雪去了居委会，居委会证实确实无法出具证明，后来就不了了之了。张小雪则表示其与张某去居委会问过确实开不出来后就不再要求了。链家公司提交了张某与梁月婷的姐姐梁某、与张小雪及张小雪的朋友王某的微信聊天记录。微信聊天记录中显示双方在2020年1月31日之前曾就空调有过协商，与张小雪及张小雪的朋友王某的微信聊天记录显示，张小雪不同意卖方将空调搬走，并说当时说所有东西都留下。张某向梁某说“买方这边就是不同意带走东西”，梁某则表示“空调想要一千一个”，张某表示买方不同意。张某未能斡旋成功。张小雪、梁月婷以及链家公司均认可双方签署的房屋买卖合同以及补充协议中，涉案房屋的附属设备设施及装饰装修中均不包括空调，张小雪认为中介给其沟通说梁月婷不要了，梁月婷则表示其没有和中介说过不要空调了，链家公司则表示梁月婷说过不用的东西可以给留下，但没有说具体的。梁月婷表示其在2020年3月6日将涉案房屋的空调拆走。链家公司组织双方于2020年3月6日交房，但当天未完成交房的原因是张小雪主张先看房再支付剩余钱款（物业交割保证金、水电燃气余款），梁月婷则主张先支付剩余钱款再看房。此后张小雪提出可以先把钱转给链家公司的中介张某，看完房之后再由张某把钱给梁月婷，梁月婷不同意，表示先给钱再给钥匙。2020年3月22日，张小雪将物业交割保证金2万元以及水电燃气费余款1297．85元转给梁月婷，随后梁月婷将涉案房屋的房门密码给了链家公司的张某，张某将房门密码给了张小雪。同日双方签署了《物业查验交接单》，就水电燃气进行了结算，梁月婷和张小雪分别签名。张小雪在签名处自行注明“房屋已延迟于合同约定日期交付，卖方要求先交钱后交割，我方保留追究卖方延迟交付等产生的违约责任。”链家公司陈述事情的经过：2020年1月中旬时经纪人张某为双方沟通交房事情，对于房屋中应留下哪些家具家电，梁月婷表示房屋中不用的东西可以留下给张小雪，2020年1月份沟通交房时张小雪表示房屋中有的东西都应当留下，梁月婷说有一些有用的需要带走，双方就此产生争议，2020年1月31日当天，双方见面没有完成交接，是因为空调，一开始梁月婷打算把空调留下，如果张小雪要空调的话就支付一个空调一千元，张小雪表示不要空调，当天就要收房，梁月婷表示因疫情，得等疫情好转找人拆空调，空调放在房屋中需要张小雪支付空调押金，但张小雪不同意仍表示1月31日当天要收房，当天没有进行交接。2月至3月期间，中介人员张某一直给双方协商尽快交房的事情，梁月婷说先把物业交割保证金付了再给钥匙，张小雪希望去房屋查看后再支付物业交割保证金。3月份时中介人员张某确认了一下剩余水电燃气费用，确认完了就进行了支付，到3月22日，完成了物业交割，物业交割保证金和水电燃气费用结清。张小雪与梁月婷对链家公司陈述的事情经过均认可。张小雪主张梁月婷怠于履行房屋交付义务，主张按照房屋成交总价的万分之五按日计算违约金（2020年1月31日至2020年3月22日）。梁月婷则主张张小雪迟延支付户口迁出保证金以及物业交割保证金，亦应当承担违约责任。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签署的《房屋买卖合同》及各补充协议明确约定于2020年1月31日前交付涉案房屋，自行办理物业交割手续等。但双方因空调原因未能在2020年1月31日完成房屋交付以及物业交割手续。张小雪虽主张梁月婷将涉案房屋内空调赠与给其，但其并未提交证据予以证明，梁月婷对此不予认可，链家公司的陈述亦不能表明梁月婷将涉案房屋内空调赠与给张小雪。因此，在涉案房屋交付之日，张小雪才明确要求梁月婷移除空调且受疫情防控措施影响的情况下，应当给予梁月婷合理的空调移除时间。现有证据并未显示梁月婷有怠于行使移除空调的情况，在此期间双方均不存在违约行为。在梁月婷移除空调后，双方本应抱有善意，相互体谅的态度互助合作共同完成合同义务，但双方在2020年3月6日仍因支付剩余钱款和看房的先后顺序发生纠纷，导致当日未完成房屋交付和物业交割手续，直至2020年3月22日才实际完成交付房屋和物业交割手续。在此过程中，张小雪曾提出要求先把剩余钱款转给中介人员张某的协商方案，但梁月婷表示不同意。在出卖人梁月婷仍掌控涉案房屋的情况，买受人张小雪提出查验涉案房屋并无不当，且张小雪为了保证履行提出了变通方案，但梁月婷仍不同意给予提供便利或者必要协助义务，其行为有失妥当，因此，梁月婷的行为构成违约，其应当支付张小雪2020年3月6日至2020年3月22日期间的违约金，但张小雪主张的违约金过高，一审法院根据实际情况酌情予以调整。至于梁月婷要求张小雪支付迟延支付户口迁出保证金及物业交割保证金的违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、梁月婷于判决生效之日起七日内给付张小雪违约金1500元；二、驳回张小雪的其他诉讼请求；三、驳回梁月婷的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张小雪向本院提交录音光盘及整理材料证明梁月婷并未通过中介在交付日前通知张小雪拆走空调，加价每台10**元是在交付当时临时提出的，当时房屋交付也并未完成。梁月婷称不知道张小雪与张某之间的录音，不是临时加价，一审提交的微信记录可以证明。本院经审查认为，上述证据不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的“新的证据”，且上述证据不能证明本案的争议焦点事实即梁月婷是否将涉案房屋内空调赠与给张小雪，故本院对于该证据不予采信。本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案中，双方签署的《房屋买卖合同》及各补充协议并未约定涉案房屋内空调是否赠与房屋买受人张小雪，现有证据均无法证明梁月婷将涉案房屋内空调赠与给张小雪，并随同房屋一并交付。张小雪主张梁月婷将涉案房屋内空调赠与给其的证据不足。本案现有证据不能证明张小雪在交付房屋之日之前已经告知梁月婷移除空调。鉴于在涉案房屋交付之日，张小雪才明确要求梁月婷移除空调，受疫情防控措施影响的情况下，应当给予梁月婷合理的空调移除时间。现有证据并未显示梁月婷有怠于行使移除空调的情况，在此期间双方均不存在违约行为。张小雪上诉主张梁月婷在2020年1月31日拒绝交付房屋已经构成违约不能成立，本院不予支持。在2020年3月6日至2020年3月22日期间，出卖人梁月婷不同意给予张小雪履行合同提供便利或者必要协助义务，其行为构成违约，其应当支付张小雪该期间的违约金，一审法院根据实际情况酌情予以调整并无不当，故本院予以确认。综上所述，张小雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1508．5元，由张小雪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 巍二〇二〇年十二月十五日法官助理  赵 霄书 记 员  刘怡然-2--1-