广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3805号 上诉人（原审原告）：吴**，男，1978年7月27日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审被告）：赵品玉，女，1970年11月21日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 原审第三人：曾宪平，男，1966年7月31日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：曾琦雯，女，1998年11月6日出生，汉族，住址同上，系曾宪平之女。 上诉人吴**因与被上诉人赵品玉及原审第三人曾宪平房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区秀峰区人民法院（2020）桂0302民初1340民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴**的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：涉案租赁的房屋是国有房屋，根据疫情期间当地政府的通知规定，涉案房屋租金2020年2-3月份免收，2020年4-6月份租金减半，上诉人与被上诉人约定的租金也应该按照这个规定减免。一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人赵品玉及第三人曾宪平答辩称，一审判决是正确的，上诉人的上诉请求不能成立，请求维持原判。 吴**向一审法院诉请：1、请求法院判令被告向原告支付履约保证金17698元（29400-11711）及逾期利息（以17689元为基数，按年利率6%自2020年6月9日计至2020年7月8日，实际利息计算至清偿之日止）；2、请求法院判令被告向原告支付多收的房租本金9100元及逾期利息（以17689元为基数，按年利率6%自2020年6月9日计至2020年7月8日，实际利息计算至清偿之日止）。 一审法院审理查明：2018年6月9日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定被告将坐落于桂林市中山中路280-300栋1-6号出租给原告，租期为24个月（2018年6月9日至2020年6月8日），每月租金为9800元，每月9日交纳本月的租金，并交了保证金29400元。在《房屋租赁合同》第三条第1点约定，如遇房管所租金上涨，则在双方约定的租金基础上，原告将上涨部分的差价补给被告。该涉案房屋为公有房屋，为第三人向桂林市秀峰房产管理处承租，被告与第三人为夫妻关系。原告于2018年6月13日代被告向上一个承租人退还保证金29400元，并按约定按时给付租金直到2020年1月份，2020年2月8日至6月8日四个月，总共交了14000元（3月交了6000元、5月交了8000元）。2020年2月2日，被告给原告发送微信称“新年好！我们也得交租，本月交6000吧，也算尽全力支持你了！”第三人向桂林市秀峰房产管理处承租涉案房屋，2018年5月1日至2019年4月30日，每月租金为2700元。2020年2月至6月，桂林市秀峰房产管理处对第三人承租的公有住房实行2020年2、3月租金免交；4-6月租金减半收取的政策。合同到期后，被告在扣除原告在2020年2月8日至6月8日欠交的租金25200元（9800×4-14000）、房屋上涨部分1300元，及退还原告多交的电费321元和桂林市秀峰房产管理处减免的四个月房租8490元后，被告退还了原告11711元。根据八部委《关于应对新冠××疫情进一步帮扶小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条·实施房屋租金减免·第（一）项：推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年三个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。第（三）项：鼓励非国有房屋出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商基础上，减免或延期收取房屋租金。另根据2020年2月《桂林市出台支持中小企业发展13条措施》第三条·减轻企业负担·第（七）项·减免企业房租：对承租国有类经营用房的中小企业，免收2020年2-3月份房租，减半收取2020年4-6月份房租。 一审法院审理认为,桂林市秀峰房产管理处对涉案房屋租金上涨部分是否应当由原告承担。本案中，虽然《房屋租赁合同》有约定：如遇房管所租金上涨，则在双方约定的租金基础上，原告将上涨部分的差价补给被告。但被告于2020年1月份补交上涨部分租金后，没有履行告知义务，原告对于桂林市秀峰房产管理处上涨租金的情况并不知情，故上涨部分由原告承担的约定并不发生实际效力，被告在合同终止后，自行扣除公租房上涨租金的部分由原告承担，没有事实依据，本院不予支持。被告是否应当减免原告在2020年2-5月的房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告双方应当按照合同履行租赁和给付租金的义务，但在2020年2月恰逢新冠××疫情肆虐，市场主体经营受到严重冲击，在此特殊情形下，原、被告应当互谅互让共渡难关，按照国家关于新冠××疫情期间减免房屋租金政策规定，减免原告租金。本案中，虽然涉案房屋为国有房屋，但原告并不是直接承租人，而是转租国有房屋类型，只是在国家规定的免租数额范围内享有减免租金优惠，即享有减免租金8100元（2700×2＋2700÷2×2）。同时，被告于2020年2月2日许诺原告3月份只交租金6000元，原告按照被告许诺交了3月租金6000元，本院认为这是双方关于3月份租金新的要约和承诺，是真实的意思表示，双方行为合法有效，应当受到法律保护，本院予以确认。即对于2020年3月份租金被告已主动免除了3800元（9800-6000），故对于2020年3月份租金不再重复计算原告应享有的免除2700元的租金优惠，被告应当实际减免原告在2020年2-5月租金为5400元（2700＋2700÷2×2），扣除原告在2020年2-5月已交租金14000元，原告在2020年2-5月实际应当补交的租金为16000元（9800×3＋6000-5400-14000）。关于退还保证金数额及利息问题。本案中，原告交纳保证金为29400元，扣除应补交的租金16000元，以及实际已退还11711元，另外再加上被告应退还多收的电费321元，则被告还应退还2010元（29400-16000-11711＋321）。关于利息问题，因原、被告双方对于应当退还保证金数额存在分歧，双方之间不存在债权债务关系，原告主张利息没有事实依据，本院不予支持。依法判决：一、被告赵品玉退还原告吴**保证金2010元；二、驳回原告吴**其它诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取诉讼费174元（原告已预交），由被告赵品玉负担16元，由原告吴**负担158元。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：上诉人要求被上诉人按照当地政府规定全免2020年2-3月份租金及减半交纳2020年4-5月份租金是否有事实及法律依据？ 本院认为，本案涉案租赁房屋为国有房产，被上诉人作为该国有房屋的承租人，已将政府在疫情期间减免其租金优惠部分全部给予了上诉人用以减免上诉人应交纳的租金，被上诉人的行为符合法律规定及政府的相关规定，本院予以确认。2020年疫情期间，政府收取的国有房屋租金部分按国家有关政策予以减免，非由政府收取的房屋租金部分，政府采取的是鼓励租赁双方平等协商减免或延期收取租金的政策。本案中，双方当事人就被上诉人转租部分租金减免未能协商一致，上诉人在此情形下要求被上诉人全额减免合同约定的租金的主张，事实及法律依据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审法院依据事实及法律作出的判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费470元，由上诉人吴**负担。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年十二月三日 书记员  叶菁华