重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6860号上诉人（原审被告)：重庆天恩建设开发有限公司，住所地重庆市巴**界石镇富城路**附**，统一社会信用代码915001137980221955。法定代表人：郑春，董事长。委托诉讼代理人：冉启华，重庆泰洪瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周星，男，1986年10月20日出生，汉族，住重庆市巴**。被上诉人（原审原告）：卢均，女，1985年9月3日出生，汉族，住重庆市巴**。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王东，重庆昆德律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李先春，重庆昆德律师事务所律师。上诉人重庆天恩建设开发有限公司（下称天恩公司）因与被上诉人周星、卢均房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2020）渝0113民初2384号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。天恩公司上诉请求：撤销重庆市巴南区人民法院（2020）渝0113民初2384号民事判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审支持被上诉人主张的逾期交房违约金过高，上诉人认可逾期交房的事实，但并不是上诉人主观恶意导致，是存在客观原因的；2.被上诉人主张的逾期办理商品房预告登记违约金不应当得到支持。被上诉人于2019年6月25日才办理按揭贷款合同，上诉人于2019年6月27日办理商品房预告登记手续，上诉人在被上诉人办理贷款10日后办理了商品房预告登记，积极履行了登记义务。3.一审支持被上诉人主张的逾期办理产权登记违约金过高，因新冠疫情影响，上诉人未能在约定的时间内办理产权登记手续，应当考虑客观存在的影响降低违约金的计算标准。周星、卢均答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。关于交房、预告登记、逾期办理产权登记的违约金问题，是双方合同中的明确约定，上诉人没有举证证明违约金过高的证据，被上诉人已经全部履行了合同约定的付款义务，不存在任何违约行为，是上诉人存在过错，未及时办理交房预告登记和产权登记，应当支付违约金。周星、卢均向一审法院起诉请求判令:1、判令天恩公司向周星、卢均支付逾期交房的违约金（以608787元为基数，自2019年7月1日起至房屋实际交付之日即2019年12月29日止，按0.01%/日计算违约金）；2、判令天恩公司向周星、卢均支付逾期办理预购商品房预告登记的违约金6087.87元（已付房款的1%）；3、判令天恩公司向周星、卢均支付逾期办理商品房产权登记的违约金（自2019年12月29日天恩公司交房的第61日即2020年2月28日起至天恩公司实际取得土地房产登记机构出具的登记受理单之日止，以608787元为基数，按0.01%/日计算违约金）；4、判令天恩公司向周星、卢均支付逾期通水、通电的违约金（自2019年7月1日起至实际通水、通电达到使用条件之日即2019年12年18日止，以608787元为基数，按0.005%/日计算违约金）；5、判令天恩公司就涉案房屋降价10000元支付给周星、卢均。一审法院认定事实：天恩公司开发修建重庆市巴南区界石南城山水二期项目，其楼盘宣传页上方有红色显著字体标注“买优居读鱼洞二小南环校区”，下方有小字标注“紧邻项目有建设中的优质公立学校鱼洞二小南环校区，家门口的主城名校，让您的孩子成才更先人一步”。2019年5月24日，周星、卢均与天恩公司双方签订了《重庆市商品房买卖合同》（该合同于当日办理了登记备案），合同约定：案涉房屋的交房时间是2019年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付周星、卢均使用；如遇不可抗力，天恩公司应在发生之日起30日内书面告知周星、卢均，天恩公司可以据实延期交房；天恩公司应于确定交付日的七日前书面通知周星、卢均做好办理交付手续的准备；（1）逾期交房在60日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天恩公司按日向周星、卢均支付已付房价款0.01%的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向周星、卢均支付违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过60日，……合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天恩公司按日向周星、卢均支付已付房价款0.01%的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向周星、卢均支付违约金；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，办理并取得当地房屋登记机构出具的登记受理单，因天恩公司原因未取得该受理单，则从约定应取得该受理单开始至实际取得之日止，天恩公司按日向周星、卢均支付已付房价款0.01%的违约金，并于天恩公司实际取得该受理单之日起30日内向周星、卢均支付违约金；在办理登记备案后10日内办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，若天恩公司未按约办理，则在约定期限届满后60日内支付周星、卢均已付房款1%的违约金；应于2019年6月30日前通水、电，如果天恩公司在约定日期内未达到使用条件，按日赔偿周星、卢均已付房款的0.005%的违约金，等等。合同签订后，周星、卢均如约付清购房款608787元。天恩公司于2019年6月27日办理案涉房屋的预购商品房预告登记。因天恩公司未能按约定在2019年6月30日交付房屋，其于2019年9月30日作出书面承诺书，载明最迟于2019年11月30日前取得竣工备案证并立即交房，延期交房违约金按合同约定计算，取得竣工备案登记证交房后的半个月内，违约金的50%抵扣物业费，另50%以现金方式支付，若2019年11月30日未办好竣工备案证，之后的违约金按月支付。2019年10月18日，供水单位出具重庆渝江水务公司作出供水工程竣工验收合格证明，确认涉案房屋工程合格、可通水运行。重庆市电力公司南岸供电分公司作出无落款时间的供电工程验收合同证明，确认验收合格已办理资产移交。2019年12月18日涉案房屋所在的工程项目取得竣工验收备案登记，天恩公司遂于当日通过微信群发的方式向购房者发布了接房通知，随后周星、卢均接房。天恩公司于2020年6月29日向行政主管部门提交申请办理涉案房屋的不动产权利登记并于同日取得登记受理单。另查明，2014年3月26日和2016年3月31日，重庆市巴南区鱼洞第二小学校、天恩公司与重庆和发房地产开发有限公司签订了《巴南区界石南环校区建设协议书》《联合办学协议》，约定在两公司开发的配套教育兴办班级18个，作为鱼洞二小教育集团的一个校区进行管理，性质为义务教育公办小学。目前该学校尚未建成。审理中，周星、卢均与天恩公司双方均认可本案周星、卢均接房时间为2019年12月29日，逾期办理产权登记违约金的计算时间段为2020年4月15日至2020年6月29日。因周星、卢均坚持其全部诉讼请求而天恩公司不同意，故双方分歧较大，一审法院调解未果。一审法院认为，周星、卢均与天恩公司签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。周星、卢均已按约支付购房款，天恩公司未按约定时间交付已具备建设工程竣工验收备案登记的涉案房屋，也未按约定时间办理预购商品房预告登记及产权登记已构成违约，其应承担逾期交房、逾期办证、逾期预告登记的违约责任。结合周星、卢均诉请，一审法院依照合同约定以及双方认可的接房时间和逾期办理产权登记违约金的计算时间段，确认天恩公司应当以周星、卢均已支付购房款608787元为基数，按0.01%/日向周星、卢均支付2019年7月1日至实际满足交房条件日2019年12月29日期间共计182日的逾期交房违约金11079.92元（608787元×0.01%/日×182日），按0.01%/日向周星、卢均支付2020年4月15日至取得登记受理单之日2020年6月29日期间共计76日的逾期办理商品房产权登记违约金4626.78元（608787元×0.01%/日×76日），以及逾期办理预购商品房预告登记违约金6087.87元（608787元×0.01）。关于周星、卢均要求天恩公司支付逾期开通水、电违约金的请求，一审法院认为合同约定交房时间和通水电时间为同一日期，即开发商在交付房屋之日也一并完成水电的接通，根据分别就逾期交房、逾期通水电的违约金进行的约定，应当是针对交房时不能接通水电的情况下天恩公司承担违约责任，但是本案中实际交付房屋时水电已经接通，不影响周星、卢均正常使用水、电，周星、卢均就未能在约定时间通水电的损失也被逾期交房损失吸收吞并，周星、卢均并不因天恩公司未在约定时间通水电而产生新的损失，因此周星、卢均主张天恩公司承担逾期交房违约金的同时不宜再重复主张逾期通水电的违约金。故对周星、卢均的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于周星、卢均要求天恩公司就案涉房屋降价10000元的请求，一审法院认为周星、卢均理由为虚假宣传和质量问题，宣传中提到就读学校但无就读时间，双方合同也无此约定，且天恩公司也确实在双方涉案房屋买卖合同之前已经与学校签订了联合办学的协议，学校尚未建成使用不属于天恩公司应当承担的合同责任，故一审法院对该项请求不予支持。综上所述，周星、卢均诉请，部分理由成立、于法有据，一审法院对其合理部分应予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付周星、卢均逾期交房违约金11079.92元；二、重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付周星、卢均逾期办理预购商品房预告登记违约金6087.87元；三、重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付周星、卢均逾期办理商品房产权登记违约金4626.78元；四、驳回周星、卢均的其他诉讼请求。案件受理费602元，减半收取计301元，由重庆天恩建设开发有限公司负担172元（此款由周星、卢均自愿垫付，重庆天恩建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一并支付周星、卢均，一审法院预收的案件受理费不作清退），由周星、卢均负担129元。二审中，上诉人举示《借款抵押合同》一份，拟证明上诉人在被上诉人办理完借款抵押合同之后，十日内办理了预告登记，上诉人积极为被上诉人办理了预告登记，也没有给被上诉人造成损失，被上诉人主张支持逾期预告登记的损失不应当得到支持。经庭审质证，被上诉人的质证意见为，对该证据真实性无异议，但不能达到上诉人证明目的。上诉人未在约定的时间内办理预告登记，关于损失的问题，应当由上诉人承担违约金约定过高的举证责任。本院认为，上诉人举示的《借款抵押合同》客观真实、来源合法，虽被上诉人对该证据真实性予以认可，但对该证据证明目的不予认可，上诉人亦未举示其他佐证以达到其证明目的，故本院依法不予采信。二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1.一审判决对逾期交房违约金标准的认定是否恰当；2.一审判决对逾期办理商品房产权登记违约金标准的认定是否恰当；3.被上诉人主张的逾期办理商品房预告登记违约金是否应当得到支持。针对上述争议焦点，现分别评判如下：一、关于一审判决对逾期交房违约金标准的认定是否恰当的问题双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。双方当事人均应按照协议约定履行各自义务，否则应承担相应违约责任。本案中，上诉人对其逾期交房的事实予以认可，但认为逾期交房并非其主观恶意而系客观原因所致，故应当考虑客观情况予以降低违约金计算标准。但根据双方签订案涉合同可知，双方当事人关于案涉房屋逾期交房违约金约定为“按日向被上诉人支付已支付房价款0.01%/日的违约金”系双方当事人真实意思表示，且案涉合同并未就逾期交房违约金应予调整进行具体约定，上诉人亦未能证明逾期交房违约金存在过高情形，故一审法院根据合同中逾期交房违约金计算标准作为计算上诉人支付被上诉人逾期交房违约金标准并无不当。上诉人认为逾期交房违约金应予调低的主张，无事实及合同依据，本院不予支持。二、关于一审判决对逾期办理商品房产权登记违约金标准的认定是否恰当的问题上诉人虽主张系因新冠疫情影响而致使上诉人未能依约办理商品房产权登记，但因案涉合同对逾期办理商品房产权登记的违约责任进行了明确约定，上诉人为案涉商品房逾期办理产权登记的事实亦客观属实，并且被上诉人在主张上诉人逾期办理产权登记的违约责任时，已经就新冠疫情带来的影响给予了适当考虑，在逾期天数中免除了上诉人一定的违约责任，故一审主张的逾期办理产权登记的违约责任是恰当的。上诉人未举证证实逾期办理商品房产权登记的违约金存在约定过高情形，本院对上诉人提出应调低逾期交房违约金的主张，不予支持。三、关于被上诉人主张的逾期办理商品房预告登记违约金是否应当得到支持的问题根据案涉《重庆市商品房买卖合同》对逾期办理预购商品房预告登记违约金条款“在办理登记备案后10日内办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，若天恩公司未按约办理，则在约定期限届满后60日内支付被上诉人已付房款1%的违约金”的约定，因上诉人未依约办理预购商品房预告登记，故一审根据前述约定条款判决上诉人支付被上诉人逾期办理商品房预告登记违约金系认定事实清楚，本院依法予以维持；上诉人虽主张其并未给被上诉人造成损害，不应当支付被上诉人逾期办理商品房预告登记违约金，但上诉人该项主张与合同约定不符，本院依法不予支持。综上，天恩公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元，由上诉人重庆天恩建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年十二月三日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥