湖南省常德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘07执异54号 案外人：徐晓燕，女，1969年9月8日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐芬，湖南天迪律师事务所律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司常德临江支行，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道龙港巷社区人民路**。 负责人：杨文娣，该行行长。 委托诉讼代理人：周碧海，男，该行工作人员。 被执行人：常德市美丽房地产开发有限公司，住所，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道长胜桥社区武陵大道**div> 法定代表人：文柯，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：华桃初，湖南宏声律师事务所律师。 被执行人：黄玲，女，1964年11月14日出生，汉族，住湖南省常德武陵区。 被执行人：陈文军，男，1963年8月14日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 被执行人：梅爱丽，女，1964年9月1日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司常德临江支行（现被划入中国工商银行股份有限公司常德三岔路支行，以下简称工行临江支行）与被执行人常德市美丽房地产开发有限公司（以下简称美丽公司）、黄玲、陈文军、梅爱丽金融借款合同纠纷一案中，案外人徐晓燕对执行湖南省常德市××××期××楼××号商品房不服，向本院提出书面异议。 徐晓燕称，2009年10月19日，案外人与美丽公司签订《常德市商品房预售合同》，购买了东方美景二期E-1型4-04楼1002号商品房。案外人于2009年12月21日向美丽公司交纳房款355731元，并于同年12月30日交纳3557.3元税费。2011年8月24日，案外人向常德市房屋维修资金管理中心交纳7172元的房屋维修基金，并交清了案涉房屋的所有物业管理费。2020年7月，案外人对案涉房屋进行装修。2020年7月29日，本院对该房屋进行查封。案涉房屋属于案外人的财产，请求法院解除对该房屋的查封。 美丽公司答辩称，徐晓燕以所谓的商品房预售合同为依据，向湖南省常德市武陵区人民法院（以下简称武陵法院）起诉美丽公司，武陵法院以徐晓燕未向美丽公司支付购房款，不排除与其他案件当事人勾结涉嫌犯罪的可能为由，驳回徐晓燕的诉讼请求。徐晓燕不服，上诉至本院，本院以应查明是否实际支付购房款为由发回武陵法院重审。现该案正在审理中，徐晓燕是否支付购房款有待重审结果确定，在重审判决作出前，徐晓燕无权就案涉房屋提出异议。徐晓燕认为法院查封的房屋系其所有，应提交其享有所有权的合法证据。徐晓燕缺乏权属证据，其异议请求应予驳回。 本案质证过程中，美丽公司称，徐晓燕提供的《常德市商品房预售合同》是真实的，房款收据亦是美丽公司所开具，但徐晓燕未向该公司实际交纳购房款。徐晓燕所提供的商品房预售合同及物业管理费收据等不能证明其对案涉房屋享有产权。 工行临江支行对徐晓燕的异议请求及证据表示无意见。 黄玲、陈文军、梅爱丽未向本院答辩。 本院查明，工行临江支行诉常德市美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）、黄玲、杨冀湘、陈文军、梅爱丽金融借款合同纠纷一案，本院于2010年10月14日作出（2010）常民二初字第9号民事判决，判令：一、美景公司在本判决生效后十日内偿还工行临江支行贷款本金3860万元、2010年4月20日至2010年5月20日的利息187240.36元，合计38787240.36元，本金3860万元从2010年5月21日至清偿之日止利息按照中国人民银行同期贷款利率计息；二、工行临江支行对美景公司设定抵押的常国用（2007）第90号土地使用权及地上建筑物49664㎡的房产享有优先受偿权；三、黄玲、杨冀湘、陈文军、梅爱丽对美景公司抵押物不能清偿的债务部分承担连带保证责任。后工行临江支行依据上述民事判决申请强制执行，本院于2010年11月16日立案受理。2010年12月24日，本院作出（2010）常执字第49-8号执行裁定，裁令查封美景公司开发的东方美景二期已抵押的E-1型4-04号楼（包含案涉房屋）等房屋。后本院对上述商品房进行多次续查封，现案涉房屋仍处于查封状态。该案执行过程中，湖南省高级人民法院指令本院对该案进行再审。2013年6月24日，本院作出（2012）常民再重字第03号民事判决，判令：一、美景公司在本判决生效后十日内偿还工行临江支行贷款本金3860万元、2010年4月20日至2010年5月20日的利息187240.36元，合计38787240.36元，本金3860万元从2010年5月21日至清偿之日止利息按照中国人民银行同期贷款利率计息；二、工行临江支行对美景公司设定抵押的常国用（2007）第90号土地使用权及地上建筑物49664㎡的房产享有优先受偿权；三、黄玲、陈文军、梅爱丽对美景公司抵押物不能清偿的债务承担连带保证责任；四、驳回工行临江支行要求杨冀湘对美景公司抵押物不能清偿的债务承担连带保证责任的诉讼请求。另，2013年7月10日，美景公司更名为美丽公司，本院于2013年12月16日作出（2010）常执字第49-19号执行裁定，裁令变更美丽公司为该案被执行人。 另查明，2009年10月19日，徐晓燕与美景公司签订《常德市商品房预售合同》，购买该公司开发的东方美景二期4-04楼1002号商品房，总价款为355731元。2009年12月21日，美景公司向徐晓燕开具355731元的房款收据，并加盖该公司财务专用章。2009年12月30日，徐晓燕向税务机关缴纳东方美景二期4-04楼1002号商品房契税3557.3元。2011年8月24日，徐晓燕缴存上述商品房的房屋维修资金7172元。另，徐晓燕于2009年10月19日向东方美景二期小区物业公司交纳案涉房屋的物业管理费，现物业管理费已交至2020年12月31日。2020年6月11日，徐晓燕向物业公司交纳该房屋的装修押金、装修管理费等费用。 还查明，2020年7月，徐晓燕以美丽公司为被告，向武陵法院提起诉讼，请求：1、确认双方于2009年10月19日签订的《常德市商品房预售合同》有效；2、美丽公司协助徐晓燕办理所购买房屋的不动产产权证。武陵法院审理后认为，购房款存在美丽公司没有收取而被他人收取的可能性，该案有涉嫌经济犯罪的可能。据此，该院于2020年7月30日作出（2020）湘0702民初2655号民事裁定，裁令驳回徐晓燕的起诉。徐晓燕不服，向本院提起上诉，本院于2020年10月15日作出（2020）湘07民终1923号民事裁定，裁令撤销（2020）湘0702民初2655号民事裁定，指令武陵法院审理该案。 本院认为，本案争议焦点：一是徐晓燕是否有权就案涉房屋提出异议的问题；二是徐晓燕对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。 一、徐晓燕有权就案涉房屋提出异议。该案执行过程中，徐晓燕对本院执行案涉房屋不服，向本院提出异议。虽然徐晓燕提出异议前就案涉房屋提起诉讼，但法律并未禁止提起诉讼的当事人就相关标的物提出案外人异议。而且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。根据该规定的精神，本院异议审查并不受徐晓燕另案诉讼结果的影响。 二、徐晓燕对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。徐晓燕的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的排除执行的四个条件。本院查封案涉房屋的时间为2010年12月24日。首先，徐晓燕于2009年10月19日与美景公司就案涉房屋签订商品房预售合同，且无证据显示该合同存在违反法律规定的情形。可以认定徐晓燕在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，徐晓燕于2009年10月19日向物业公司交纳案涉房屋的物业管理费，并一直交纳管理费至今，可以认定徐晓燕在本院查封之前已合法占有案涉房屋。再次，美景公司向徐晓燕开具了金额为355731元的房款收据，并加盖该公司财务专用章。虽然美景公司主张未实际收到购房款，但该公司认可其开具房款收据的事实，且无证据显示该公司在开具收据后向徐晓燕要求支付购房款，这与常理不符。结合双方签订商品房预售合同所约定的房款总额，可以认定徐晓燕已支付全部房款。最后，无证据显示徐晓燕因其自身原因未办理案涉房屋的过户登记手续。 综上所述，徐晓燕的异议请求具有事实和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下： 中止对湖南省常德市东方××期××楼××号商品房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张清华 审判员  龚 力 审判员  李亚敏 二〇二〇年十二月八日 法官助理张慧 书记员李函臻 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。