江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9286号上诉人（原审原告）南京市浦口区孙宝华家具销售中心，住所地在南京市浦口区江浦街道五里工业园**。经营者：孙宝华。委托诉讼代理人：薄文雯，江苏品映律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亮，江苏品映律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）马秋丽，女，1985年11月10日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人南京市浦口区孙宝华家具销售中心（以下简称孙宝华家具销售中心）因与被上诉人马秋丽房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2020年11月12日公开开庭审理了本案，上诉人孙宝华家具销售中心的委托诉讼代理人薄文雯、赵亮，被上诉马秋丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙宝华家具销售中心上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判马秋丽支付年租金144480元及违约金14448元，合计人民币158928元或发回重审；二、马秋丽承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月27日，马秋丽在宝华家具市场四区内经营家具销售，2019年3月26日与孙宝华家具销售中心续签租赁合同，一审法院认定马秋丽于2019年7月15日将场地腾空并向孙宝华家具销售中心提交撤场申请，但孙宝华家具销售中心并未同意解除合同，一直为马秋丽保留房屋，并未回收房屋对外出租。马秋丽辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在合同期间，其多次和孙宝华家具销售中心沟通过需要撤场，撤场原因是商场市场的消防不存在，严重影响到马秋丽的生命安全。在营业期间，多次消防检查市场处于闭门形式，时间长达5天、7天不等，孙宝华家具销售中心并未给马秋丽任何补偿。因为孙宝华家具销售中心不同意撤场，在马秋丽不想继续租赁的情况下，写了撤场申请，并及时清理了涉案场地。马秋丽不愿承担任何费用，并要求无条件解除合同，退回这几年承租费用，因为孙宝华家具销售中心的商场没有消防设备，不符合营业条件。在签订合同的同时，孙宝华家具销售中心从未将合同给予马秋丽，马秋丽也未了解合同真实内容。孙宝华家具销售中心房屋存在严重漏水问题，多次检修无效，在此期间马秋丽产生的财产损失，孙宝华家具销售中心并未给予任何说法。承租期间，孙宝华家具销售中心从未给马秋丽有效发票，而是强制性不予开具发票，对于这种霸王合同，马秋丽要求确认无效，并退回所交房租。孙宝华家具销售中心向一审法院起诉请求：1、判令马秋丽支付孙宝华家具销售中心2019年3月26日至2020年3月25日年度租金144480元；2、判令马秋丽支付违约金14448元、律师费10000元；3、判令马秋丽承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2019年3月26日，孙宝华家具销售中心（甲方）、马秋丽（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方根据市场总部授权将宝华市场四区，面积280m2房屋租赁给乙方使用，乙方从事家具经营活动。租赁期限为壹年，自2019年3月26日起至2020年3月25日止。租赁期满后，乙方在同等条件下享有优先续租权。如乙方续租，则应在租赁合同期满前三个月向甲方提出。租赁内容另行商定，双方重新签订书面租赁合同。月租金43元/m2，年租金壹拾肆万肆仟肆佰捌拾元(144480元)（不含租赁税费，租赁税费由乙方承担）。乙方应于本合同签订后三日内一次性交清年租金及保证金。甲、乙双方必须协商一致方可解除租赁合同，任何一方不得无故解除合同……如因乙方违约致使合同解除，乙方实际投入的装修、装潢、添附、改建等（可移动的附属设施设备除外）归甲方所有，乙方不再对上述装修、装潢、添附、改建等投入向甲方主张任何权利，且甲方不再退还保证金和剩余租金，如造成甲方经济损失，则还须承担实际赔偿责任。违约责任：1、甲、乙双方不履行本合同的任何一条，均视为违约，违约方须按年租金10%标准向对方支付违约金；2、乙方必须按约定如期向甲方缴纳租金，水电费及管理费等，逾期不交，除按应交金额5/‰/天标准支付滞纳金外还应按本条第一项约定承担违约责任；3、因乙方原因致使合同解除或本合同提前终止，乙方应于合同解除之日或合同终止之日三个工作日内无条件将租赁房屋腾空并交付给甲方，乙方逾期腾空而留在租赁屋内的一切财产将视为遗弃物，并放弃所有权。甲方有权自行清理、处置，甲方自行处理、处置而发生的费用、损失赔偿等由乙方承担。因履行本合同发生争议，甲方因主张权利产生的各项费用包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等费用由乙方承担。2020年4月29日，孙宝华家具销售中心与江苏品映律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所处理其与马秋丽房屋租赁合同纠纷案件相关诉讼事宜，双方约定的律师费为10000元。2020年4月29日，江苏品映律师事务所向孙宝华家具销售中心开具了10000元的律师费增值税普通发票。一审庭审中，孙宝华家具销售中心提交了通知2份、微信截图，证明孙宝华家具销售中心于2019年7月25日及12月20日，通过微信向马秋丽发出催缴通知，催缴所欠房屋租金。马秋丽对此证据真实性无异议，但其陈述对于陌生的微信不予阅读，故对通知内容不知晓。马秋丽陈述2019年7月15日其向孙宝华家具销售中心的管理人员提交书面的撤场申请，并当面协商不再租赁该房屋，但并未办理正式的交接手续，因为孙宝华家具销售中心不同意解除合同，马秋丽于2019年7月15日之前就已清空场地了。为此马秋丽提交撤场照片。孙宝华家具销售中心对照片无异议，并陈述马秋丽于2019年7、8月将场地清空，但马秋丽并未向孙宝华家具销售中心提出协商解除合同，故孙宝华家具销售中心认为合同仍在继续履行。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。孙宝华家具销售中心与马秋丽签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。关于孙宝华家具销售中心诉请：1、判令马秋丽支付孙宝华家具销售中心2019年3月26日至2020年3月25日年度租金144480元。一审法院认为，因孙宝华家具销售中心、马秋丽在《租赁合同》中约定，房屋面积280m2，租赁期限为壹年，自2019年3月26日起至2020年3月25日止。月租金43元/m2，年租金壹拾肆万肆仟肆佰捌拾元(144480元)。庭审中孙宝华家具销售中心陈述马秋丽于2019年7、8月将场地腾空，马秋丽主张其于2019年7月15日向孙宝华家具销售中心提出撤场申请且在此之前已将场地清空，马秋丽提交撤场照片予以证实，对此孙宝华家具销售中心并未提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果。因马秋丽于2019年7月15日将场地腾空并向孙宝华家具销售中心提交撤场申请，马秋丽未提交证据证明其向孙宝华家具销售中心缴纳2019年3月26日至2019年7月15日期间的租金，应承担举证不能的法律后果，故马秋丽应向孙宝华家具销售中心缴纳2019年3月26日至2019年7月15日期间的租金44548元（280m2×43元/m2×3.5个月+280m2×43元/m2÷30天×6天）。2、判令马秋丽支付违约金14448元、律师费10000元。一审法院认为，因孙宝华家具销售中心、马秋丽在合同中约定，甲、乙双方不履行本合同的任何一条，均视为违约，违约方须按年租金10%标准向对方支付违约金。因马秋丽未按合同约定向孙宝华家具销售中心支付租金，其行为构成违约，按照合同约定应支付违约金。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，故一审法院酌情调整违约金为8000元。关于律师费，合同中约定，因履行本合同发生争议，甲方因主张权利产生的各项费用包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等费用由乙方承担。孙宝华家具销售中心提交委托代理合同、律师费发票证明其为本案而产生律师费10000元，孙宝华家具销售中心主张的律师费未超过相应的标准，因此对孙宝华家具销售中心的此项请求一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、马秋丽于判决生效之日起十日内支付南京市浦口区孙宝华家具销售中心房屋租金44548元、违约金8000元、律师费10000元，合计人民币62548元；二、驳回南京市浦口区孙宝华家具销售中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3678元，减半收取1839元，由南京市浦口区孙宝华家具销售中心负担839元，马秋丽负担1000元。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，孙宝华家具销售中心提交2020年10月的照片打印件一份，拟证明在租赁物的清点过程中发现马秋丽仍有床、桌椅及沙发堆放在租赁场地中。马秋丽对证据不认可，主张照片拍摄的并非其租赁的场地，且其庭审前一天去现场，现场已经有其他人租赁了。二审中，马秋丽陈述称，其一审中并未提出消防、漏水等问题，其一审主张无法经营是为了给自己找个理由。本院二审另查明，案涉房屋为南京丽德塑料有限责任公司所有，后出租给南京锦上添花家具制造有限公司（以下简称锦上添花公司）。马秋丽与锦上添花公司于2018年4月19日就案涉铺位签订租赁合同。合同到期后孙宝华家具销售中心与马秋丽签订了案涉合同，孙宝华家具中心与锦上添花公司的经营者均为孙宝华，上述两份合同条款基本一致。一审中，马秋丽提交的其2019年7月15日向宝华家具城办公室出具的撤场申请中记载：因大亨品牌整体经营无法维持原因，提出撤场申请，望领导批准。以上事实，有照片、产权证复印件、营业执照、租赁合同、协议、当事人陈述在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为：一审法院认定的马秋丽应该支付的租金、违约金金额是否适当。孙宝华家具销售中心与马秋丽的合同为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。马秋丽承租案涉房屋用于家具经营，双方租赁合同约定的租期截止日期为2020年3月25日，马秋丽在2019年7月15日向孙宝华家具销售中心提交书面申请，并将房屋清空撤离，以其行为表明不再履行合同，马秋丽的上述行为违反了合同约定及法律规定，应承担相应的违约责任。马秋丽未支付占用案涉房屋期间的2019年3月26日至2019年7月15日期间的租金，一审法院判决马秋丽向孙宝华家具销售中心缴纳相应租金，符合合同约定及法律规定。孙宝华家具销售中心并无证据证明马秋丽在2019年7月15日之后仍占用案涉房屋，其仍要求马秋丽继续支付租金，一审法院未予支持，并无不当。孙宝华家具销售中心于2020年6月12日提起本案诉讼，要求马秋丽支付租金并追究马秋丽的违约责任，双方合同此时已经解除。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。马秋丽承租案涉用于经营，因自身经营无法维持原因在未得到孙宝华家具销售中心的同意的情况下擅自清空房屋退场，马秋丽应按照合同约定承担相应违约责任。双方合同约定的违约金为年租金的10%即14448元，马秋丽在合同上签字认可，对该违约责任已有预期。与合同约定租金比较，该违约金合计为1.2个月的租金（14448元÷（144480元÷12月））。马秋丽理应知晓擅自退租会造成出租人房屋空置以及另行出租需要时间的损失。从案涉商铺的空置期间来看，确实也远超1.2个月，虽然孙宝华家具销售中心并未及时转租，但马秋丽也未提交证据证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素综合考虑。但从孙宝华家具销售中心的实际损失来看，明显高于1.2个月的租金；从合同履行情况及当事人的过错程度来看，违约责任也仅因马秋丽一方原因；从预期利益来看，马秋丽签订的案涉合同租期为十二个月，但马秋丽在履行四个月不到的情况下即擅自清空房屋退场，知晓可能会造成孙宝华家具销售中心剩余八个月的预期利益损失，综合上述情况，一审法院酌定降低双方合同约定的违约金至8000元，依据并不充分。马秋丽应该按照合同约定，向孙宝华家具销售中心支付违约金14448元。马秋丽还主张孙宝华家具销售中心存在消防、漏水等问题，并要求确认合同无效或解除合同，但其在一审中既未提出上述抗辩，也未就此提出反诉，二审中也未提交证据证实，且该主张明显与其撤场时的书面申请内容不一致，对其上述主张，本院不予支持。综上所述，孙宝华家具销售中心的部分上诉请求具有法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初3665号民事判决第二项；二、变更南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初3665号民事判决第一项为：马秋丽于本判决生效之日起十日内支付南京市浦口区孙宝华家具销售中心房屋租金44548元、违约金14448元、律师费10000元，合计人民币68996元；三、驳回南京市浦口区孙宝华家具销售中心的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3678元，减半收取1839元，由南京市浦口区孙宝华家具销售中心负担1088元，马秋丽负担751元。二审案件受理费3678元，由南京市浦口区孙宝华家具销售中心负担2176元，马秋丽负担1502元。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年十二月二十一日书记员  戴 苗