四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0704民初3044号 原告：四川万家合欢物业有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区长虹大道北段**。 法定代表人：程紫巍，公司董事长。 委托诉讼代理人：邓跃辉，男，该公司员工。 被告：四川隆华房地产开发有限公司，，住所地四川省绵阳市游仙经济试验区华兴北街** 法定代表人：何呈瑞，公司总经理。 委托诉讼代理人：罗成剑，四川联衡律师事务所律师。 原告四川万家合欢物业服务有限公司（以下简称万家合欢公司）与被告四川隆华房地产开发有限公司（以下简称隆华公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万家合欢公司的委托诉讼代理人邓跃辉及被告隆华公司的委托诉讼代理人罗成剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川万家合欢物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告隆华公司支付自2018年7月1日起到2020年6月30日止的累计欠交物业费，商业部分物业46.97㎡，计1127.28元、住宅部分物业533.64㎡，计6403.68元，合计7530.96元；2.判令被告隆华公司依据《物业服务合同》约定支付已经形成的相关违约金如下：（1）被告隆华公司自2018年7月1日起至2018年12月31日半年欠费1882.74元，2019年1月1日起，截止2020年7月21日止，违约568天，产生违约金3208.19元；（2）被告隆华公司2019年1月1日起至2019年6月30日半年欠费1882.74元，2019年7月1日起，截止2020年7月21日止，违约385天，产生违约金2174.56元；（3）被告隆华公司自2019年7月1日起至2019年12月31日半年欠费1882.74元，2020年1月1日起，截止2020年7月21日，违约202天，产生违约金1140.94元。合计产生违约金6523.69元。基于《合同法》之规定和被告隆华公司故意拖欠物业服务费用之行为，请求按照欠费总额的30%判令隆华公司承担违约金2259.29元；3.本案诉讼费用由被告隆华公司承担。事实与理由：隆华公司经万家合欢公司工作人员多次上门或书面催收（位于绵阳市游仙区××路××号××小区）的物业服务费用，隆华公司在面对面接到万家合欢公司的催费通知后，不受领催费通知，也不履行交费义务；最后一次经万家合欢公司工作人员书面送达（2020年7月17日）后第三天，隆华公司田经理电话回称，以“业主委员会成立”自己不知道，又以“业主委员会选聘物业公司”自己不知道为由，拒绝交纳物业服务费。根据以上事实，万家合欢公司按照本物业服务区域《物业服务合同》约定提供了小区共用设施设备、共用场地、共用部位的物业服务。隆华公司以种种理由故意拒绝交纳物业服务费用，损害了万家合欢公司的权益，也侵害了其他按时交费业主的合法权益及小区公共利益。万家合欢公司依据《物业服务合同》第五条、第十九条以及《中华人民共和国合同法》第三百九十八条，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条、第九十八条等相关法律规定和国务院《物业管理条例》第七条之规定，认为隆华公司作为该建筑区划（润禾佳苑小区）的建设者，论公应当爱护自己的建设作品，论私应当积极履行法定和合同约定义务。故万家合欢公司为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。 被告四川隆华房地产开发有限公司辩称，1.万家合欢公司的诉请无事实依据，其计算物业费的面积并不明确，物业位于哪个场所，产权人是谁，均无证据证实，计算物业费缺乏依据。2.万家合欢公司所诉小区系隆华公司开发，在2006年或2007年已竣工销售，从2007年（即竣工销售之日）到2018年万家合欢公司入驻该小区，隆华公司一直未承担物业服务费，即未出售房屋并不纳入物业管理范围。万家合欢公司之前的物业公司为绵阳合家物业服务有限公司（以下简称合家公司），隆华公司与合家公司达成口头协议，未出售的房屋不纳入物业管理，也不缴纳物业管理费。从2007年至今，未出售房屋均是隆华公司自行管理。3.万家合欢公司的物业合同签订程序违法，没有进行公示，属无效合同。2018年选举业主委员会、更换物业公司也从未有人通知隆华公司。4.即使服务合同有效，其合同约定的管理范围也不明确，该合同约定的服务范围为广场，未约定将未出售房屋纳入管理范围，且约定与备案合同不一致，不应当采信。万家合欢公司也没有按合同约定履行全部合同义务，对小区没有进行绿化、消防配套等设施检查维护，其没有履行全部合同义务，存在违约行为，不应当收取物业费用。综上，物业服务合同约定的服务范围不明确，隆华公司未出售房屋长期空置且是自行管理，未接受该物业公司服务，不应当支付物业费。万家合欢公司在履行业务合同时，只提供了30%的服务，系万家合欢公司违约，请求法院驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年6月22日，绵阳市游仙区润禾佳苑业主委员会（甲方）与万家合欢公司（乙方）签订《润禾佳苑小区物业服务合同》，约定万家合欢公司为润禾佳苑小区提供物业管理服务，合同履行期间为2018年7月1日至2020年6月30日，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅0.5元/月.平方米；商业物业1元/月.平方米；住宅改为经营性用房的，物业服务费用按1元/月.平方米。合同明确物业管理区域是指物业服务企业依据法律法规和本合同授权，就本广场建筑规划红线以内至业主门窗以外的共用设施设备、共用场地、共有部位进行管理维护保养的区域。第五条“甲方应于乙方承接后首月按照本合同约定和《房屋买卖合同》或《不动产权属》证书记载的物业建筑面积预先交纳半年物业服务费用。其后，每届满半年，甲方应在本届期满前30天内预交第二半年期间物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。物业服务费用按约定交纳，业主或物业使用人应在本合同约定的时间内履行义务。”第十九条“甲方或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，以届满半年之次日起按未交物业服务费用的总额，每天千分之三的标准向乙方支付违约金。该《物业服务合同》已向绵阳市游仙区住房和城乡建设局备案，载明：项目名称为“润禾佳苑”，委托单位“润禾佳苑业委会”，总建筑面积8792.56平方米。” 隆华公司质证称，隆华公司是最大的业主，但是对于业主委员会的成立并不知情，所以业主委员会本身是不合法的；合同关于物业管理区域中，没有明确物业管理范围，物业管理建筑面积也没有明确约定，万家合欢公司所称的物业管理区域是指就本广场建筑规划，那么本小区是住宅小区，并不是广场，其也未提供建筑规划红线的图纸范围，该合同没有对未出售的房屋纳入管理范围进行明确约定，因此该合同不能达到万家合欢公司的证明目的。备案只是一种行政管理方式，并不能证明合同合法有效，备案通知书载明总建筑面积8792.56平方米，而《物业服务合同》没有任何建筑面积的描述，所以该备案合同与事实上签订的合同不一致，该备案无效。 万家合欢公司为证实其向隆华公司催收了物业管理费，举示了以下证据：1.物业服务催费函，内容为万家合欢公司于2019年8月14日向隆华公司催缴2018年7月1日至2019年8月31日的物业管理费合计4393.06元的。2.物业服务费用催费通知，内容为万家合欢公司于2020年7月17日向隆华公司催缴2018年7月1日至2020年6月30日已累计欠缴的物业管理费合计8786.12元，以及按照欠费总额每日千分之三已经产生的违约金。3.催费通知送达照片3张，照片显示万家合欢公司将催费通知送达至某办公场所工作人员处。 隆华公司为证实万家合欢公司在服务期间未完全履行物业服务（包括未进行小区绿化管理、未对植物进行修剪和杀虫消毒、未对消防设施检查、未对物业配套设备设施维修、未对小区物业费用进行公开公示），且隆华公司未出售的房屋之前的物业公司均未纳入物业管理范围，举示了相应情况说明一份，该情况说明上有“江玲”等12名人员署名，但并无小区业主委员会签章。隆华公司称署名人员均系小区业主。 以上事实，有原被告当庭陈述、营业信息、物业服务合同、物业服务催费函、物业服务费用催费通知、照片、情况说明等在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为,万家合欢公司与绵阳市游仙区润禾佳苑业主委员会之间签订的《物业服务合同》经过行政主管部门备案，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。关于隆华公司认为该《物业服务合同》因业委会选举及物业管理公司选任均未经通知公示及征求意见程序而无效。因本案是物业管理服务合同纠纷，物业公司的选任及物业管理服务合同的签订属业主大会及业主委员会的自治事项，为此发生的纠纷不属于民事诉讼审查范围；同时业主委员会成立及物业服务企业的选任是否符合内部程序，属于内部审查问题，现业委会已对外签署合同且经备案，即具有对外公信力，故对隆华公司的反驳理由不予采信。且即使合同无效，因万家合欢公司实际进行了相应物业管理服务，依据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，隆华公司也应向万家合欢公司缴纳物业服务费。 至于隆华公司提出现万家合欢提交的《物业服务合同》中对于物业管理区域约定为“本广场建筑规划红线以内”，其中“广场建筑”指向不明，且此前案涉小区的物业公司均未将未售出房屋纳入物业管理范围，不需缴纳物业服务费用。首先，基于合同的相对性，隆华公司与其他物业公司的约定不得约束万家合欢公司，也没有证据表明万家合欢公司作出了对该部分物业不纳入管理范围或征收物业管理费用的意思表示；其次，对于物业管理区域的确定应参照《四川省物业管理条例》第八条规定：“县级人民政府房地产行政主管部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、公用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能公用设施设备使用的，不得分割划分。县级人民政府房地产行政主管部门应当建业物业管理区域档案”，润和佳苑小区属于同一土地使用权范围内，共享同一共有功能公用设施设备，房地产行政主管部门备案确认的物业项目也是润和佳苑这一整体物业管理项目，故将该物业项目分割划分为不同物业管理区域缺乏依据。万家合欢公司的该反驳意见不能成立。 关于隆华公司应当缴纳物业服务费的物业面积，原被告一致认可商业部分为46.97㎡。对于住宅部分，万家合欢公司陈述为533.64㎡，对此隆华公司未予确认，仅认可其共有4套空置房屋。由于物业面积的确切依据，由隆华公司掌握和取得相关证据更有合理性、可能性，其未向法庭提交该面积依据，应当承担举证不能责任。故认定住宅部分面积为万家合欢公司主张的533.64㎡。据此计算2018年7月1日至2020年6月30日的应缴纳的物业管理服务费为：46.97㎡×1元/月.平方米×24个月=1127.28元；533.64㎡×0.5元/月.平方米×24个月=6403.68元。 隆华公司提交的《情况说明》，一定程度上反映出万家合欢公司在提供的物业服务存在费用公示、设施设备检查维护等方面存在瑕疵，是对合同履行不到位，因此，万家合欢公司要求隆华公司承担违约金的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百三十四条第一款“人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。”、第一百四十八条第一、二、三款“人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。”之规定，判决如下： 一、被告四川隆华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川万家合欢物业有限公司支付2018年7月1日至2020年6月30日期间住宅物业服务费1127.28元，商业用房物业服务费6403.68元，共计7530.96元； 二、驳回原告四川万家合欢物业有限公司的其他诉讼请求。 本案减半征收案件受理费104元，由原告四川万家合欢物业服务有限公司负担79元，由被告四川隆华房地产开发有限公司负担25元（该款原告已预付，由被告在本判决生效后十日内支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 谌 臻 二〇二〇年十二月十八日 书记员 杨金午