福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6782号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李雪香，女，1964年6月14日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李丹丹（系李雪香之女），住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审第三人）：傅开剑，男，1971年3月5日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：卓化送，福建华忠盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡代鹏，福建华忠盛律师事务所律师。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）因与被上诉人李雪香、傅开剑房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：变更一审判决第三项为：傅开剑按11509.2元/月标准支付自2019年8月1日起至判决第二项中房屋实际交还之日止的房屋占有使用费。事实与理由：一、国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系的通知后，还不断采取工作人员上门通知、电话通知、委托签发律师函、再电话通知等方式要求李雪香移交房产或参与公开招租，国有房产公司不存在疏于管理的情形。一审法院认定国有房产公司“未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼”，属于认定基本事实不清。二、国有房产公司主张的房屋占用费属于损害赔偿请求权。租赁关系解除后，李雪香、傅开剑继续占用租赁房产，造成国有房产公司的实际损失，该损失相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，因此，租赁房产的市场租金价值属于本案应当查清的重要事实。一审法院对国有房产公司提供的资产评估报告不予采纳，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，未查清国有房产公司所遭受的损失，属于认定基本事实不清。三、国有房产公司不存在疏于管理的情形。租赁关系存续期间，李雪香应当按照合同约定支付租金。租赁关系解除后，李雪香、傅开剑继续占用租赁房产，造成了国有房产公司的实际损失，国有房产公司的损失等价于李雪香、傅开剑继续占用租赁房产的获益，不存在一审法院认为的“扩大损失”的情形。造成国有房产公司损失增多的原因是李雪香、傅开剑占用租赁房产期间的延长，与国有房产公司提起诉讼时间的先后不存在因果关系。一审法院认为“其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准3831元/月计算”错误。四、一审法院认定李雪香、傅开剑已按合同约定租金标准支付2018年1月至2019年9月的费用，国有房产公司无法认可，恳请二审法院予以认定。 李雪香辩称，请求驳回国有房产公司的上诉请求，维持原判。 傅开剑辩称，请求驳回国有房产公司的上诉，维持原判。一、一审认定国有房产公司未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，是正确的。国有房产公司提交的“通知及国内信函收据”，即使属实，也仅能证明国有房产公司已将通知交至邮政投递机构，邮政投递机构以挂号信的形式收寄，并不能证明李雪香或者傅开剑已签收该挂号信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，房屋租赁合同并未解除，双方对解除是否产生效力有不同认识，国有房产公司应在合理时限内提交司法确认，但其在长达近两年时间才提起诉讼，应对扩大损失自行承担责任。二、傅开剑基于不定期租赁合同占有并使用案涉房产，在合同租金未达成变更合意之前，约定租金与市场租金差额应属于国有房产公司主张的损失扩大部分。自2013年7月至2019年9月，傅开剑一直以李雪香名义，按原合同标准向国有房产公司持续交纳租金，国有房产公司仅于2019年7月31日向李雪香发送律师函要求终止合同，并无其他行为或者意思表示，其以自己的行为表明愿意按照初始标准继续履行合同。案涉房屋租赁合同自2019年10月解除之后，合同标的物处于非常状态，此时损失应当由国有房产公司自行承担，一审按原合同标准计算租金正确。三、国有房产公司一边收取租金，一边又想解除合同，没有明确的态度，应视为按原合同租金标准履行，事实上案涉房产也已于2020年7月9日由国有房产公司收回，在此情形下，租金鉴定实非必要，一审不予重新鉴定正确。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.确认国有房产公司与李雪香之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令李雪香、傅开剑立即腾空搬离坐落于福州市仓山区××广场××号楼××层××单元房产，并返还予国有房产公司；3.判令李雪香、傅开剑按11509.2元／月标准向国有房产公司支付自2018年1月1日起至李雪香、傅开剑实际搬离之日止的房屋占用费（暂计至2019年8月为230184元）；4.确认国有房产公司有权不予退还李雪香交付的租赁押金；5.判令李雪香、傅开剑赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费18904元；6.判令本案诉讼费用全部由李雪香、傅开剑承担。 一审法院认定事实：2010年4月20日，李雪香与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：李雪香向国有房产公司承租坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积共计95.91㎡）；租赁期限一年，自2010年5月1日起至2011年4月30日止，租赁期间届满，李雪香如需继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，李雪香享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；每月租金合计3831元；李雪香应于每月5日前向国有房产公司一次性支付本月租金；李雪香应于签订合同时向国有房产公司支付租赁押金9765.6元，租赁期满，李雪香无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还李雪香；租赁期间，未经国有房产公司书面同意，李雪香不得将租赁物转租、分租、转借或变相转租、分租、转借给第三方，违者国有房产公司有权终止合同，收回租赁物并没收租赁押金；李雪香迟延支付租金的，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求李雪香按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。 合同签订后，李雪香向国有房产公司支付了租赁押金9765.6元。 合同约定的租赁期间届满后，李雪香继续使用前述租赁房产。 2013年6月15日，李雪香与傅开剑签订《店面转让协议》，约定：李雪香将涉讼房产转让予傅开剑经营，并保证傅开剑同等享有李雪香在原房屋租赁合同中所享有的权利义务，在李雪香转让傅开剑后，由傅开剑承继李雪香原签订的租赁合同，待原租赁合同需续签时，再由傅开剑续签；涉讼房产转让傅开剑后，傅开剑同意代替李雪香履行原店面租赁合同中所约定的条款，每月按时缴纳租金等。后，傅开剑以李雪香名义按李雪香与国有房产公司所签订前述房屋租赁合同中约定的月租金标准向国有房产公司支付了2013年6月至2019年9月的费用。 2017年12月20日，国有房产公司向李雪香出具通知，告知：自通知函发出之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产公司管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予李雪香。 2018年5月15日，福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告，评定：福州市仓山区××广场××层××、××、××、××、××、××店面在评估基准日2018年5月1日的租金单价分别为120元/㎡?月、180元/㎡?月、120元/㎡?月、120元/㎡?月、100元/㎡?月、120元/㎡?月；评估报告使用有效期为一年，即评估报告基准日2018年5月1日至2019年5月1日……超过一年，需重新进行评估。 2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向李雪香出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月20日书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自李雪香收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但李雪香至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，李雪香应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求李雪香腾空租赁房产并追究李雪香应承担的其他法律责任等。2019年8月2日，国有房产公司通过EMS专递形式向涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函（收件人为李雪香，邮件联系电话为李雪香签订合同时所留存的电话）。傅开剑庭审确认于2019年8月3日收到前述律师函。 另，福州市国有房产公司管理中心与国有房产公司签订《国有房产公司委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。 国有房产公司就李雪香租赁房产事宜聘请律师代为提起诉讼支出律师费18904元。 李雪香、傅开剑一审庭审确认，自2013年6月15日起至今，涉讼租赁房产一直由傅开剑占有使用。 一审庭审中，一审法院将傅开剑变更为本案第三人。 一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产公司进行经营管理，后与李雪香平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同所约定租赁期间届满后，李雪香继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该不定期租赁合同未解除前，李雪香仍系合同约定的承租人，享有权利并承担义务，李雪香抗辩其将涉讼房产转租后，合同权利义务应由次承租人傅开剑承继，无法律依据，一审法院不予采纳。且李雪香与国有房产公司所签订房屋租赁合同约定，租赁期间，未经国有房产公司书面同意，李雪香不得将租赁物转租，而李雪香于不定期租赁期间与傅开剑签订店面转让协议，将涉讼房产转租予傅开剑，李雪香未举证证实其转租经过国有房产公司的书面同意，其与傅开剑所签订店面转让协议依法无效。李雪香违反合同约定转租涉讼房产，国有房产公司依约有权没收李雪香已支付的租赁押金，国有房产公司诉请李雪香已支付租赁押金9765.6元不予退还，一审法院予以支持。2017年12月20日，国有房产公司向李雪香出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，但所提供挂号信函收据无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已送达李雪香，其所提供现场送达照片亦未体现拍摄日期，傅开剑庭审所确认店面情况也无法与通知出具年月相对应，无法证实系于通知作出之日将该通知现场送达予李雪香，其据此主张双方之间的后续不定期租赁合同已于2017年12月20日解除，依据不足，一审法院不予支持。2019年7月31日，国有房产公司委托律师出具律师函，函告双方租赁关系自李雪香收到前述2017年12月20日作出的通知之日已解除，并要求李雪香返还租赁房产、支付租金、房屋占有使用费等，对解除双方之间的不定期租赁合同予以了再次明确，后国有房产公司通过ＥＭＳ专递形式将该函件邮寄至涉讼租赁房产处，邮件虽由傅开剑代收，但李雪香违约转租并将涉讼房产交由次承租人傅开剑占有使用，对擅自转移房产使用权存在过错，并邮件收件人为李雪香，联系方式亦填写为李雪香签订合同时所留存电话，李雪香应对傅开剑的代收行为承担责任，国有房产公司解除合同的意思表示应视为在邮件签收之日（即2019年8月3日）已送达李雪香，双方的后续不定期租赁合同于该日解除。合同解除后，李雪香应将租赁房产返还国有房产公司，但李雪香、傅开剑庭审确认，自其二人签订店面转让协议之日起至今，涉讼租赁房产一直由傅开剑占有使用，傅开剑亦庭审陈述曾于代收律师函后向国有房产公司提出返还涉讼房产的诉求，表明其同意腾退返还的意愿，故为避免讼累，一审法院认定由实际占有使用房屋的次承租人傅开剑向国有房产公司履行腾退返还房屋的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，故国有房产公司诉请次承租人傅开剑支付房屋占有使用费，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告系2018年5月15日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系并要求李雪香于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则，其将强制收回房产的通知之后，未积极确保通知的有效送达，亦未在承租人李雪香后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准3831元／月计算。国有房产公司所确认的涉讼房产租金支付明细表体现截至2017年12月的租金已按合同约定标准交纳，一审法院予以确认，明细表中虽记载国有房产公司仅收到2018年1月之后的部分款项，但国有房产公司未就款项出入提交证据或作出说明，而李雪香所提供加盖银行业务公章的解款单记载有傅开剑已按合同约定租金标准将2018年1月至2019年9月的费用汇入国有房产公司账户的情况，故一审法院对傅开剑主张其已支付截至2019年9月的费用予以认可。结合李雪香与国有房产公司约定合同租期自2010年5月1日起计，租金亦自该日始计的情况，一审法院认定傅开剑自2019年10月1日起向国有房产公司支付房屋占有使用费。律师费非主张合同权利所致必然支出，合同亦未对此予以明确约定，国有房产公司诉请李雪香、傅开剑予以承担，一审法院不予支持。傅开剑、李雪香有关双方之间责任承担的抗辩，属其二人之间有关转租合同的争议，双方可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决：一、福州市国有房产经营有限公司与李雪香之间的房屋租赁合同于2019年8月3日解除；二、傅开剑于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元（建筑面积共计95.91㎡），并返还予福州市国有房产经营有限公司；三、傅开剑按3831元／月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2019年10月1日起至判决第二项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋占有使用费；四、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金9765.6元无须退还李雪香；五、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5182元，由福州市国有房产经营有限公司负担3872元，李雪香负担210元，傅开剑负担1100元。 二审中，傅开剑向本院提交现场照片、物业费发票、证明及福州市国资委落实市政府应对疫情政策措施的通知，国有房产公司发表了质证意见，本院经审查认为，傅开剑二审提供的证据，不属于二审新证据，且其未提起上诉，上述材料与本案争议焦点无涉，本院不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，国有房产公司与李雪香签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行自己的义务。上述合同约定的租赁期从2010年5月1日起至2011年4月30日止。租赁期限届满后，双方未签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，依法应视为双方之间成立不定期租赁关系。不定期租赁的合同当事人有权随时解除合同，国有房产公司于2017年12月20日向李雪香出具通知，告知即日起终止讼争房产租赁关系，但国有房产公司所提供的挂号信函收据无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已送达李雪香，其所提供的现场送达照片亦未体现拍摄日期，傅开剑所确认的店面情况也无法与通知出具年月相对应，无法证实系于通知作出之日将该通知现场送达予李雪香，由于李雪香对擅自转移案涉房产使用权存在过错，一审判决认定2019年8月3日傅开剑代收国有房产公司委托律师发送给李雪香的律师函之日，视为国有房产公司解除合同的意思表示送达李雪香，国有房产公司、李雪香的后续不定期租赁合同于该日解除，并无不当，本院予以认可。合同解除后，李雪香应将租赁房产返还国有房产公司，各方当事人对一审判决认定由实际占有使用房屋的次承租人傅开剑向国有房产公司腾退返还房屋并支付房屋占有使用费均无异议，但国有房产公司认为应按照其提交的资产评估报告中评定的租金标准计收合同解除之后的房屋占有使用费，本院认为，国有房产公司于2011年4月合同租赁期限届满后一直按照原租金标准收取讼争店面租金，甚至于2017年12月20日发出解除通知后，对傅开剑以李雪香名义继续按照原租金标准支付相应款项长达两年时间均未提出异议，现其主张应按照其提交的资产评估报告中评定的租金标准计收房屋占有使用费于法无据，不予支持。由于李雪香一审提交的加盖银行业务公章的解款单记载傅开剑已按合同约定租金标准将2018年1月至2019年9月的费用汇入国有房产公司账户，一审法院参照原租金标准判决傅开剑支付自2019年10月1日至房屋实际交还之日的房屋占有使用费已臻合理，应予维持。 综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3872元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十二月七日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君