河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9451号 上诉人（原审原告）：河北腾华房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市新华区西三庄街**。 法定代表人：李昱伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：田蘅，河北北华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔垚，河北北华律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵立磊，男，1985年3月7日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：郝文魁，河北东临律师事务所律师。 上诉人河北腾华房地产开发有限公司（以下简称腾华公司）因与上诉人赵立磊房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人腾华公司的委托诉讼代理人崔垚、上诉人赵立磊的委托诉讼代理人郝文魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 腾华公司上诉请求：一、请求依法撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初字2989号民事判决第二项，改判上诉人退还被上诉人购房款199755元、地、地下室款22000元位款110000元，三项合计331755元整；二、一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、腾华公司与赵立磊房屋买卖的基本事实。2010年6月9日，腾华公司的与赵立磊签订了《丽都河畔商品房认购协议书》，该协议书约定：赵立磊认购腾华公司开发的丽都河畔3号楼1单元1403室房产，暂定面积约为128.4平方米，认购单价为3035元/平方米，总房款为389755元。付款方式为贷款，前期已付款50000元，应交剩余首期款149755元，贷款额为190000元。腾华公司承诺于2012年12月31日前，依照石家庄市人民政府的有关规定，将经综合验收合格的、符合本协议约定的可办理石家庄市房产证的商品房交付赵立磊使用。赵立磊应当在接到公司电话5日内携带认购协议、交款收据、身份证原件（贷款客户需要同时提供办理贷款所需资料）到销售处签订《商品房买卖合同》，逾期视为主动放弃所购商品房，腾华公司有权单方解除本协议，将该房屋另行出售。办理银行按揭时，如因赵立磊个人原因不能审批通过，赵立磊需将剩余房款一次付清。合同签订后，赵立磊于2006年6月5日交纳了5万元购房首期款，于2010年6月13日交纳了149755元购房首期款，合计交纳了199755元购房款，赵立磊尚欠190000元购房款没有交纳。双方于2012年8月11日签订了《丽都河畔花园地下室使用权转让协议》，当日赵立磊向腾华公司交纳了地下室款22000元；双方于2014年6月8日签订了《丽都河畔花园地下车位使用权转让协议》，当日赵立磊向腾华公司交纳了车位款110000元；赵立磊总计向腾华公司交纳了331755元。腾华公司于2013年4月15日向赵立磊履行了交房义务，赵立磊在业主物品领用单、承诺书、楼宇接收单上签字予以确认；之后，房屋经赵立磊装修入住至今。2018年4月10日，腾华公司向赵立磊发送了《关于丽都河畔花园小区部分业主尽快办理购房手续问题的通知》和《贷款需要提供的资料》，通知赵立磊尽快办理贷款、交款等手续，但赵立磊没有按照协议约定与腾华公司签订《商品房买卖合同》，没有依约办理贷款或将剩余房款一次性付清，为此，腾华公司于2019年3月5日向赵立磊发送了《解除合同通知书》，要求解除《丽都河畔商品房认购协议书》，赵立磊于2019年3月7日收到该《解除合同通知书》，至今没有提出异议，也没有进行回复。二、原审法院超出腾华公司诉讼请求范围进行审理是错误的。一审法院判决腾华公司向赵立磊支付“资金占用费”没有法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条和第一百二十一条及第二百条第（十一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十五条第（一）项和第二百三十二条的规定，赵立磊在不提起反诉的情况下，只能提出承认或者反驳腾华公司诉讼请求的答辩意见。“支付资金占用费”不包含在腾华公司的一审诉讼请求中，原审法院超出腾华公司的诉讼请求范围审理本案，其作出的该项判决也是错误的。三、由于赵立磊一审没有提出反诉，原审法院支持赵立磊主张“腾华公司支付资金占用费”的独立诉讼请求是完全错误的。本案中，赵立磊向腾华公司主张的“资金占用费”是其提出的一个新的诉，其诉讼请求与本诉同在房屋买卖之法律关系的框架下，其目的在于抵消或吞并原诉。符合反诉条件，如果赵立磊提出反诉，可以与本案合并审理。但是，赵立磊没有提出反诉，而是“借用答辩”的方式，简单粗暴地对抗腾华公司提起的本诉，一审判决错误地支持了其“名为答辩，实为反诉”的主张。综上所述，原审法院超出腾华公司的诉讼请求范围进行审理是错误的，在赵立磊一审没有提出反诉，向腾华公司主张资金占用费的情形下，一审判决腾华公司支付赵立磊资金占用费，于法相悖；一审法院判决腾华公司应将首付款本金和资金占用费给付赵立磊，却对赵立磊多年来使用腾华公司的房屋置之不理，此举错误地保护了违约人赵立磊的权益，极大损害了守约人腾华公司的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第一款第二项的规定，请求二审法院依法撤销河北省石家庄市新华区人民法院民事判决第二项，改判上诉人退还被上诉人购房款、地、地下室款位款三项合计331755元整。 赵立磊辩称，一、根据上诉人腾华公司的上诉状可以得知其应当在赵立磊接到其公司电话后，携带相关文件去签订商品房买卖合同，但本案中腾华公司与赵立磊并未签订房屋买卖合同，时间被上诉人也予上诉状中写明。即赵立磊于2006年6月15日交纳了5万元的首期款，于2010年6月13日交纳了149755元。上诉人与被上诉人签订的房屋认购协议，约定了腾华公司承诺于2012年12月31日前依照石家庄市人民政府有关规定，将经过综合验收合格的，符合本协议约定的可办理石家庄市政房的商品房交付给赵立磊使用。但根据相关事实可得知其并未依照合同履行其义务故其属于合同的违约方。二、原审人民法院并未超出腾华公司诉请的范围。根据九民纪要三十四、三十五、三十六条之规定，在合同被解除、无效或者撤销时，应当就可能发生的返还赔偿进行释明。三、对于资金占用费，根据九民纪要三十四、三十五、三十六条之规定一审人民法院若判决解除或者判决合同无效时，应当对相关返还或者赔偿情况进行释明，故一审人民法院释明此问题无误。 赵立磊上诉请求：一、撤销石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初2989号民事判决，依法改判或将本案发回重审。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决解除上诉人与被上诉人的合同于法不符，一审判决名义公平，实为不平。上诉人与被上诉人之间签订合同时间为2006年，约定涉案房屋价格为每平米1000余元，后2010年签订新协议，被上诉人要求将房价提升至3035元一平米，若不提升则解除协议，上诉人只得签订。时至今日，涉案房屋价值已达200万元，按照人民法院判决，上诉人最多可得也不过房款的2倍，即60万元，从法院判决和上诉人可得中间有着高达百余万的差额，此行为如何体现公平。2、上诉人并未受到被上诉人所发送相关文书，一审法院以高度盖然性为理由认定上诉人签收了相关文书，再以此产生对上诉人不利的法律后果，实属事实认定错误，适用法律错误。被上诉人提供的证据只有菜鸟签收文件，但此文书并无上诉人相关签字。3、一审判决认定上诉人没有履行能力属于事实错误。虽然上诉人为人民法院执行对象，但是上诉人仍可以筹资支付剩余房款。4、一审判决解除上诉人与被上诉人的合同后，所返还的资金占用费并非包含上诉人装修费用，一审法院认定事实不清，造成上诉人损失。5、一审判决解除上诉人与被上诉人的合同，会导致被上诉人因此获得巨大不当利益，此判决结果及决断不利于社会稳定。6、被上诉人腾华公司违反了《丽都河畔商品房认购协议书》约定的义务，不享有单方解除合同的权利。房屋证件不齐是不可能达到验收标准的，未经过验收的房屋也绝不可能达到交付标准，另交房后5年被上诉人房屋才达到预售条件，其已单方违约。赵立磊没有缴纳房屋尾款是腾华公司拒收，故意造成赵立磊违约，现赵立磊愿意缴纳剩余尾款。基于上述理由，请求二审人民法院恳请二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人诉请，以维护交易安全，彰显法律尊严，撤销石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初2989号民事判决，依法改判或将本案发回重审。 腾华公司辩称，一、上诉人未按照《丽都河畔商品房认购协议书》的约定与被上诉人签订商品房买卖合同，并无力支付剩余房款的行为导致合同目的不能实现，已构成根本违约，故一审判决解除上诉人与被上诉人签订的合同有事实和法律依据。上诉人在收到通知后没有与被上诉人签订《丽都河畔商品房认购协议书》，且本案诉争房屋被法院查封，因上诉人未还清欠款致使案涉房屋处于被执行状态，因个人经济问题，上诉人已无继续履行给付剩余购房款的能力，致使不能实现合同目的，上诉人已经构成根本违约。二、一审法院认定上诉人签收了《解除合同通知书》有事实和法律依据。三、一审判决认定上诉人无继续履行给付剩余购房款的能力有事实依据。四、上诉人在一审时没有主张装修费用，且没有针对装修费用提起反诉，二审审理范围是以一审审理范围为基础，上诉人的上诉理由超出了一审的审理范围，故不应纳入二审的审理范围。五、上诉人赵立磊至今没有向被上诉人支付剩余房款，且从接收房屋入住后无偿使用至今，没有向被上诉人支付相应的对价，给被上诉人造成了极大的经济损失，被上诉人并没有获得巨大不当利益。六、上诉人断章取义的适用九民会议纪要第48条之规定，依据九民会议纪要第48条之规定，被上诉人享有单方解除合同的权利。综上所述，答辩人认为一审判决解除双方签订的《丽都河畔商品房认购协议书》事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人赵立磊的上诉，维持原判决第一项和第三项。 腾华公司向一审法院起诉请求：1、请求判令依法解除原告与被告之间的房屋买卖合同关系。2、请求判令：（1）被告向原告退还丽都河畔小区3号楼1单元1403室房屋及3号楼地下一层122号地下室；（2）解除双方签订的地下车位使用权转让协议，退还原告第822号地下车位使用权；（3）原告相应退还被告购房款199755元、地、地下室款22000元位款110000元，三项合计退还被告331755元整。3、本案案件受理费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年6月9日，原告与被告签订《丽都河畔商品房认购协议书》，被告赵立磊向原告认购丽都河畔3号楼1单元1403室，认购单价为3035元/平方米，总房款为389755元，签订该认购协议时，被告的前期已付款为50000元，剩余首期款为149755元，贷款额为190000元。认购人应在接到本公司电话通知五日内携带认购协议、交款收据、身份证原件（贷款客户需同时办理贷款所需资料）到销售处签订《商品房买卖合同》，逾期视为主动放弃所购商品房，本公司有权单方解除本协议，将该房屋另行出售。2010年6月13日，被告赵立磊支付该房屋前期首付款共计199755元，原告出具收款收据一份。2012年8月11日，原、被告双方签订《丽都河畔花园地下室使用权转让协议》，地，地下室转让单价为22000元被告于当日一次性付清。2013年4月15日，原告向被告履行了交房义务，被告在楼宇接收单上签字确认。2014年6月8日，原、被告签订了《丽都河畔花园地下车位使用权转让协议》，原告将丽都河畔花园第822号车位转让给被告，转让价款为110000元，被告于当日支付全部转让价款110000元。综上就该房产被告共计向原告支付331755元，剩余购房款190000元未支付。 另查明，2018年4月10日，原告向被告所购的该房屋处张贴《关于丽都河畔花园小区部分业主尽快办理购房手续问题的通知》，原告已于2017年12月18日通知尚未缴清购房款的业主，于2017年12月31日前到项目售楼部提交办理银行贷款的相关资料，或者补齐剩余应交房款，但被告截至2018年4月10日仍未办理，遂向被告发出此通知，通知被告在收到本通知后的十日内，到公司项目售楼部办理贷款交款等购房手续；超过二十日仍不办理的，解除双方签订的认购协议书等书面合同，公司将房屋收回。2019年3月5日，原告向被告发出《解除合同通知书》，内容为因被告仍未缴纳欠付的房款，符合解除合同的法定条件，也符合约定条件，经公司研究决定向被告发出该解除合同通知书，请被告十日内到原告处办理退房退款手续，将丽都河畔3号楼一单元1403室和122号地下室、822号车位交回给原告，之后，原告退还被告已经缴纳的331755元，利息和占用费相抵，原告不向被告支付利息，被告也无需向原告支付占用费。2019年3月6日，原告将该《解除合同通知书》邮寄给被告，2019年3月7日，邮件被丽都河畔的菜鸟驿站代签收。 以上事实有原告提交的《丽都河畔商品房认购协议书》、《丽都河畔花园地下室认购协议》、《丽都河畔花园地下车位使用权转让协议》、银行转款凭证、收款收据、《楼宇接收单》、《关于丽都河畔花园小区部分业主尽快办理购房手续问题的通知》、《解除合同通知书》、邮寄单以及庭审笔录等证据为证。 一审法院认为，原、被告签订的《丽都河畔商品房认购协议书》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应认真履行各自的义务。关于原、被告之间的房屋买卖合同关系能否解除的问题，依据双方签订《丽都河畔商品房认购协议书》约定，被告应在接到原告电话通知5日内携带相关材料到原告销售处签订《商品房买卖合同》，逾期视为放弃所购商品房，原告有权单方解除协议。2018年4月10日，原告在被告处张贴通知书，通知被告尽快前来办理贷款购房手续，超过20日仍不办理的，原告将解除双方签订的认购协议书等书面合同，该通知发出后，被告在20日内未办理购房手续。原告遂于2019年3月5日向被告发出了《解除合同通知书》，并邮寄给被告，要求解除双方的房屋买卖关系，即原告行使了双方协议中约定的单方解除权，被告于2019年3月7日收到该通知，自被告收到该通知之时双方签订的《丽都河畔商品房认购协议书》解除。同时2018年石家庄市长安区人民法院作出（2018）冀0102执2654号执行裁定书，显示该涉案房产已被查封，被告主张因涉案房产被查封，原告拒收被告给付的剩余购房款，被告未提供证据予以佐证，本院不予采信，且因被告未还清欠款致使该房产仍处于被执行状态，故被告无继续履行给付剩余购房款的能力，原被告双方签订的《丽都河畔商品房认购协议书》合同目的已不能实现，故对于原告主张的解除双方房屋买卖合同关系的诉求，本院予以支持。另原、被告双方签订的《丽都河畔花园地下室认购协议》、《丽都河畔花园地下车位使用权转让协议》系依赖于双方签订的主合同《丽都河畔商品房认购协议书》而存在，故《丽都河畔花园地下室认购协议》、《丽都河畔花园地下车位使用权转让协议》亦随之解除。双方的房屋买卖合同关系解除后，被告应向原告退还丽都河畔小区3号楼1单元1403室房屋及3号楼地下一层122号地下室及第822号地下车位。 关于被告主张的该通知系由菜鸟驿站代收，被告并未实际收到该通知，依据原告提交的快递单的客户存根显示，收件方为被告赵立磊，电话显示为“150××××5666”，与被告当庭陈述的电话具有高度盖然性，另涉案房屋被告已经接收并装修入住，原告有理由相信将该解除合同通知书邮寄至涉案房产丽都河畔3号楼1单元1402室被告能够收到，故对于被告的主张，本院不予采信。 关于原告应退被告购房款金额问题，鉴于经济发展，涉案房屋价值较购买时有较大程度的升值，仅退还被告支付的购房款331755元，对被告明显不公平，且原告已实际支配被告所支付的购房款，根据公平原则，在合同解除后，原告除应退还被告涉案房屋购房款331755元外，应支付相应的资金占用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告河北腾华房地产开发有限公司与被告赵立磊于2010年6月9日签订的关于丽都河畔3号楼1单元1403室《丽都河畔商品房认购协议书》、2012年8月11日签订的《丽都河畔花园地下室认购协议》以及2014年6月8日签订的《丽都河畔花园地下车位使用权转让协议》；二、原告河北腾华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告赵立磊购房款331755元及资金占用费（资金占用费分别以购房款199755元为基数自2010年6月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至给付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以购买地下室款22000元为基数，自2012年8月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至给付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以购买车位款110000元为基数，自2014年6月8日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至给付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告赵立磊于本判决生效之日起10日内将丽都河畔小区3号楼1单元1403室房屋及3号楼地下一层122号地下室及第822号地下车位退还给原告河北腾华房地产开发有限公司。案件受理费6276.0元，减半收取计3138.0元，由被告赵立磊负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人腾华公司提交以下证据：一、长安区人民法院的执行裁定。证明上诉人赵立磊与李志峰民间借贷纠纷一案未履行生效判决确定的义务，长安区人民法院冻结了上诉人赵立磊在被上诉人处购买的位于新华区丽都河畔3号楼一单元1403号房产的购房首付款70万元。二、河北省石家庄市长安区人民法院协助执行通知书，证明石家庄市长安区人民法院让被上诉人协助冻结上诉人赵立磊在被上诉人处购房首付款70万元。上诉人赵立磊已经没有履行能力，致使合同目的不能实现。三、EMS法院专递邮件的详情单，主要是证明被上诉人于2020年9月8日收到的石家庄长安区人民法院邮寄的协助裁定书和协助执行通知书。 赵立磊质证意见为：对真实性、合法性认可，但对关联性不认可，对其证明内容和证明内容均不认可。上述三份证据只能证明所发生事实，却无法得出赵立磊已经丧失履约能力的情况，且赵立磊也多次表述过说借钱也要支付、想要支付且要求支付，并且现在也能借钱支付，但腾华公司均拒绝。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人腾华公司提交三份证据证明其在2010年9月8日收到了河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102执2654号执行裁定书和河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102执2654号协助执行通知书。 二审法院查明事实与一审法院查明事实基本一致。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人腾华公司与上诉人赵立磊之间签订的《丽都河畔商品房认购协议书》是否应当解除。二、上诉人腾华公司是否应当支付上诉人赵立磊购房款占用利息。三、上诉人赵立磊主张返还装修费是否应当得到支持。对于双方争议焦点一：本案中，上诉人腾华公司与上诉人赵立磊之间签订的《丽都河畔商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当依照合同约定全面履行各自的义务。根据双方签订的《丽都河畔商品房认购协议书》的约定，上诉人赵立磊应当在接到上诉人腾华公司电话通知后的5日携带相关材料到腾华公司销售处签订商品房买卖合同，逾期视为放弃所购买商品房，上诉人腾华公司有权单方解除协议。2018年4月10日，上诉人腾华公司在上诉人赵立磊处张贴通知，通知上诉人赵立磊尽快前来办理购房手续。该通知发出后，赵立磊在20日内未办理购房手续，上诉人腾华公司于2019年3月5日向赵立磊发出了解除合同通知书，并邮寄给赵立磊，要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，上诉人赵立磊于2019年3月7日收到该通知，自其收到该通知之时双方签订的《丽都河畔商品房认购协议书》解除，上诉人提供的证据证明了上诉人赵立磊已经收到了解除合同通知书，上诉人赵立磊辩解未收到该通知书，不予采信。上诉人赵立磊称上诉人腾华公司拒收购房款，未能提供证据予以佐证，对此不予采纳。因《丽都河畔花园地下室认购协议》、《丽都河畔花园地下车位使用权转让协议》所依赖的主合同《丽都河畔商品房认购协议书》已经解除，上述两个协议亦随之解除。对于双方争议焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，案涉《丽都河畔商品房认购协议书》解除后，上诉人赵立磊将丽都河畔小区3号楼1单元1403室房屋及3号楼地下一层122号地下室以及第822号地下车位退还给上诉人腾华公司；上诉人腾华公司退还上诉人赵立磊相应购房款、地、地下室款位款。因经济发展，涉案房屋价值较购买时有较大程度的升值，根据公平原则，应当由上诉人腾华公司支付占用上诉人赵立磊资金期间的利息，上诉人腾华公司主张不应当承担资金占用期间利息的上诉理由，不予支持。对于双方争议焦点三：上诉人赵立磊主张由上诉人腾华公司返还装修费，在一审法院庭审时并未主张装修费用，超出了一审法院审理范围，不应当纳入二审法院审理范围，双方可以另行处理。 综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6276元，由上诉人河北腾华房地产开发有限公司和上诉人赵立磊各负担3138元。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年十二月十四日 书记员  王雅惠 ——