湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2926号 上诉人（原审原告）：湖南省鑫居物业服务有限责任公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇卢阳大道城南小区。 法定代表人：唐红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱益民，湖南瀛森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南九塘隆房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇环城北路**。 法定代表人：欧龙才，该公司经理。 委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汝城县兴之惠超市，，住所地湖南省汝城县卢阳大道 经营者：何春胜，男，1970年3月8日出生，汉族，住湖南省汝城县。 被上诉人（原审被告）：汝城县小板凳餐饮有限公司，，住所地湖南省汝城县卢阳大道 法定代表人：何文鹏，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：汝城县风尚会娱乐会所，，住所地湖南省汝城县卢阳大道 经营者：田小勇，男，1985年4月4日出生，汉族，住河南省许昌县。 被上诉人（原审被告）：汝城县潇湘新和兴影城有限公司，，住所地湖南省汝城县卢阳大道 法定代表人：朱良波，该公司经理。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：朱水源，湖南为全律师事务所律师（实习律师朱玲蕊协助）。 上诉人湖南省鑫居物业服务有限责任公司（以下简称鑫居物业公司）因与被上诉人湖南九塘隆房地产开发有限公司（以下简称九塘隆房地产公司）、汝城县兴之惠超市（以下简称兴之惠超市）、汝城县小板凳餐饮有限公司（以下简称小板凳餐饮公司）、汝城县风尚会娱乐会所（以下简称风尚会会所）、汝城县潇湘新和兴影城有限公司（以下简称潇湘影城）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2020）湘1026民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鑫居物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判九塘隆房地产公司支付鑫居物业公司物业服务费252,032元、滞纳金7560.96元，合计259,592.96元；2.判决兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城对上述物业服务费承担连带清偿责任；3.一、二审诉讼费由九塘隆房地产公司、兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律不当。鑫居物业公司于2017年8月2日与汝城县城南小区业主委员会签订了《汝城县城南小区物业委托合同》，将汝城县卢阳大道与义昌路交汇处小区的住宅和商铺的物业管理服务项目委托给鑫居物业公司，根据合同约定，商铺物业服务费收费标准为1.5元/㎡，鑫居物业公司有权按此标准要求九塘隆房地产公司、兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城支付所欠的物业服务费。2.一审判决依据《城南小区电梯房业主管理公约》判决九塘隆房地产公司按0.5元/㎡支付物业服务费错误。该《城南小区电梯房业主管理公约》在本案中没有经过质证，且是2020年7月11日才签订，而九塘隆房地产公司的欠费期间是2018年1月1日至2020年7月31日。即便鑫居物业公司认可该《城南小区电梯房业主管理公约》，也只能从2020年7月11日开始适用。 九塘隆房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.一审判决认定的事实是依据鑫居物业公司、九塘隆房地产公司、兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城提供的证据，并由一审法院组织六方当事人查看了现场后作出的认定，符合案件事实。2.涉案商铺属于城南小区二期开发，与一期住宅相互隔开在两个不同区域框架内，鑫居物业公司只为涉案商铺代交了几次电费，鑫居物业公司当庭也承认没有为涉案商铺提供垃圾清扫、安全保护、公共设施维护等物业服务工作。一审判决九塘隆房地产公司按0.5元/㎡承担涉案物业服务费，九塘隆房地产公司虽认为不公平，但为了社会和谐，未提起上诉。 兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城辩称，同意九塘隆房地产公司的答辩意见，且兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城属于承租方，而非业主方，物业服务费应当由业主方承担。 鑫居物业公司向一审法院起诉请求：1.判决九塘隆房地产公司支付2018年1月1日至2020年7月31日的物业服务费252,032元、违约金7560.96元，合计259,592.96元；2.判决兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城对诉讼请求第一项费用承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由九塘隆房地产公司、兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城共同负担。 一审法院认定事实：汝城县城南小区业主委员会于2017年8月2日与鑫居物业公司签订《汝城县城南小区物业服务委托合同》，该合同约定：1.物业基本情况。物业类型：住宅、商铺；项目位置：汝城县卢阳镇卢阳大道与义昌路交汇处；四抵范围：东至拙政公园，南至老106国道，西至安居路，北至义昌路。小区规模：总占地面积为105842.7平方米，总建筑面积为211647.01平方米，物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。2.委托服务项目：按照《湖南省物业服务收费管理办法》郴价服（2014）62号文件规定的服务标准结合城南小区的实际执行，具体进行分项指标，主要是管理处的设置、管理人员要求、服务时间、日常管理与服务、公告区域清洁卫生服务；公共区域秩序维护服务，公告区域日常养护服务，共用部位、公用设备设施日常运行、保养、维修服务等项目具体的要求进行了明确。负责向业主和物业使用人收取物业服务费等。其他委托事项：代收停车费、商铺水电费、代收广告、场地费等，委托服务期限为三年，即自2017年8月1日至2020年7月31日。3.物业服务质量：房屋外观整洁、干净、设备运行正常，房屋及设施设备的维修、养护、及时到位，公共环境、整洁、干净；绿化：以绿为主绿地内植物覆盖率在80%以上，养、灌、草等保存率90%以上；交通秩序：井然有序；保安：安全；急修2小时内，小修3天内；业主及物业使用人对物业满意率达到90%以上。物业服务费用：电梯房商铺物业服务收费标准核定为1.5元/㎡·月。九塘隆房地产公司所有的商铺属于电梯商铺，是单独一栋四层纯商业用房，是二期开发房，而其他城南小区为一期开发房，一期与二期开发房之间有一道3米高、150长的铁围栏隔开，不属于同一个整体，与城南小区其他业主分隔在两个框架内。九塘隆房地产公司所有商铺均出租给兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城分层经营，每层的物业、卫生、电梯均由各层的经营者负责，垃圾由各经营户交垃圾费给汝城县环卫所，共同门面前面人行街道卫生由环卫所负责清扫，电梯维护由经营商户负责。其中一楼为兴之惠超市，面积862.42m2；二楼为小板凳餐饮公司，面积1519.21m2；三楼为风尚会会所，面积1519.21m2；四楼为潇湘影城，面积为1519.21m2；九塘隆房地产公司所属四楼商铺共同的电梯井道安装系由潇湘影城负责；电梯由兴之惠超市购买；电梯的维修、保养均由潇湘影城负责；兴之惠超市负责该电梯房四层楼垃圾处理、缴纳垃圾清扫费。鑫居物业公司只代缴了电费。2017年12月15日鑫居物业公司与九塘隆房地产公司、兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城曾因物业服务合同纠纷向人民法院起诉，人民法院判决后，九塘隆房地产公司、兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城不服，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院组织双方进行了调解处理。2020年7月11日《城南小区电梯房业主管理公约》约定：一栋兴之惠超市共四层（因该四层商铺自主承担了消防安全管理、室内生活垃圾清运、基础设施设备、水电设施设备维护管理等）按0.5元/m2·月收取物业服务费。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：物业服务收费是否合理。根据物业管理条例的规定：物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，九塘隆房地产公司所属一栋四层商铺是一个单独结构，二期开发房，自主承担了该栋商铺的消防安全管理、室内生活垃圾清运，基础设施、设备、水电设施设备、维护管理等。根据上述原则，结合本案的实际情况，本案鑫居物业公司主张的物业服务收费标准应予适当调整，具体标准参照最新修订的2020年7月17日《城南小区电梯房业主管理公约》，按0.5元/㎡·月收取物业服务费。经审核：从2018年1月1日至2020年7月31日，九塘隆房地产公司所属四层商铺应交纳物业服务费84,010.66元。鑫居物业公司主张的物业收费标准因与物业管理条例规定的原则不符，也不符合合同法有关遵循公平原则确定各方的权利和义务的原则，对鑫居物业公司超出上述标准的收费，不予支持，依法应予驳回。另鑫居物业公司要求兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城与九塘隆房地产公司共同承担支付物业服务费的请求，因该四租户不是业主，不符合法律规定，鑫居物业公司请求依据不足，不予支持，应予驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“由被告湖南九塘隆房地产开发有限公司支付原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司物业服务费84,010.66元,此款限判决生效后十日内付清；驳回原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5194元，减半收取2597元，由被告湖南九塘隆房地产开发有限公司承担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鑫居物业公司向本院提交了一组其为城南小区物业服务的现场照片，拟证明鑫居物业公司为城南小区电梯房1栋提供安保、卫生、公共设施维护的物业服务。九塘隆房地产公司质证认为，该组证据不属于新证据，涉案商铺在照片显示的时间段没有发生过水管爆裂的情况，且其中一张照片恰好证明涉案商铺不属于城南小区1栋范围之内，而是单独成栋的商铺。兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城质证认为，对该组证据的真实性有异议，清扫垃圾的照片不属于涉案商铺经营范围，也无法确认修理爆裂水管系为涉案商铺服务。本院对上述证据认证如下：鑫居物业公司提供的证据不能证明鑫居物业公司的上述物业服务是为涉案商铺提供，故本院对该组证据不予采信。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案物业服务费的价格应如何认定；二、兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城对涉案物业服务费是否应承担连带清偿责任。 关于争议焦点一。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《城南小区电梯房业主管理公约》约定：一栋兴之惠超市共四层（因该四层商铺自主承担了消防安全管理、室内生活垃圾清运、基础设施设备、水电设施设备维护管理等）按0.5元/㎡·月收取物业服务费。虽然该公约于2020年7月11日签订，但鑫居物业公司于2020年7月11日之前仅履行了为涉案商铺代交电费及部分物业服务，九塘隆房地产公司所属一栋四层商铺是一个单独结构，二期开发房，自主承担了该栋商铺的消防安全管理、室内生活垃圾清运，基础设施、设备、水电设施设备、维护管理等,故一审判决参照《城南小区电梯房业主管理公约》认定九塘隆房地产公司按0.5元/㎡·月支付鑫居物业公司物业服务费符合本案实际情况，本院予以确认。鑫居物业公司未举证证明其已按物业服务合同约定提供了相应服务，主张九塘隆房地产公司按合同约定1.5元/㎡·月支付物业服务费违反了费用与服务水平相适应的原则，故该主张本院不予支持。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城租赁九塘隆房地产公司涉案商铺分层经营，鑫居物业公司并未提供证据证明九塘隆房地产公司与兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城之间存在物业费由租户承担的约定，应由鑫居物业公司承担举证不能的法律后果，故鑫居物业公司上诉主张兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城对涉案物业服务费承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，鑫居物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3812元，由上诉人湖南省鑫居物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 黄小峰 书 记 员 魏小兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。