河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15835号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南驰尊房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市中原区车兴街**院**楼**附**。法定代表人：张红天，职务总经理。委托诉讼代理人：韩小川，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭旭，河南天坤律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：毛开放，男，1992年11月4日出生，汉族，住址河南省原阳县。委托诉讼代理人：杨艳玲，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕怡欣，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：王静，女，1987年1月28日出生，汉族，住址郑州市。上诉人河南驰尊房地产营销策划有限公司与上诉人毛开放及被上诉人王静房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南驰尊房地产营销策划有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定的事实对三方的责任划分比例有误，毛开放延迟交付租金，伪造《授权委托书》及王静的长期锁门行为是引发本案纠纷的直接及重要原因，上诉人依法不应承担责任。2、上诉人的押金及各项损失应予支持。毛开放上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判上诉人毛开放不需要向被上诉人河南驰尊房地产营销策划有限公司支付任何款项，针对被上诉人主张的装修损失由被上诉人及第三人根据自己的过错程度按比例共同承担。河南驰尊房地产营销策划有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告已经交纳的押金8160元；3.判令被告及第三人共同赔偿原告各项损失共计199609.5元[损失包括停业期间预期收益损失86712.5元（自2020年3月15日暂计至2020年7月1日），装修费及招牌制作安装费损失92897元，加盟费20000元]；4.本案的诉讼费用由被告及第三人承担。毛开放向一审法院反诉请求：1.依法确认原告解除合同无效；2.依法判令原告清偿被告房屋租金42704元（按照日租金272元自2020年3月10日计算至2020年8月14日）；3.依法判令原告赔偿逾期支付租金的滞纳金人民币85408元（按照日租金双倍计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.位于郑州市中原区××院××楼××号房屋权利人为第三人，系第三人于2018年6月21日同郑州元发置业有限公司签订《商品房买卖合同》后购得，合同信息备案摘要显示房屋建筑面积为150.94平方米。2.2019年4月22日，第三人同被告签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给被告，约定用途为生鲜超市，计租面积为151平方米，租赁期限为五年，自2019年4月22日至2024年5月22日。首年租金为126840元，每季度交纳一次，交纳时间为每季度初1日，租金在2021年5月22日开始上浮，在126840元的基础租金上每年（含2021年5月22日-2022年5月22日）上浮8%，租金不含物业、水电费和房屋使用过程中所产生的附带费用。双方约定在合同约定期限内，被告将所租赁房屋进行的转租、分租以及其他经济行为所产生的责任和义务由被告承担，与第三人无关。上述合同签订后，第三人向被告交付了上述房屋。3.2019年8月3日，被告同原告签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋中的120平方米出租给原告，约定用途为链家房地产经济有限公司。租赁期限为五年，自2019年8月3日至2024年8月2日。首年租金为97920元，每季度交纳一次，交纳时间为租金到期前5日，租金在2022年8月3日开始上浮，在97920元的基础租金上每年（含2022年8月3日-2023年8月2日）上浮8%，租金不含物业、水电费和房屋使用过程中所产生的附带费用。上述合同签订后，被告向原告交付了上述房屋。另查明，被告将案涉房屋剩余部分转租给他人经营“黄焖鸡米饭”。4.原告的房租已交至2020年3月8日，2020年3月1日起，原告以受疫情影响为由，同被告协商减免房租事宜，未达成一致意见。2020年3月8日，原告同第三人取得联系得知被告在同原告签订2019年8月3日《房屋租赁合同》时提供的第三人授权委托书系虚假，并得知第三人与被告之间就房屋租金支付存在纠纷。被告向第三人的房租已交至2020年2月底，根据第三人与被告之间的约定，被告应当于2020年3月1日向第三人支付后续3月1日至5月30日的租金。被告于3月1日要求延期一周左右向第三人支付租金，第三人于3月7日再次询问被告后续租金事宜，被告于3月8日向第三人要求减免租金，第三人表示同意减免一个月的30%的租金但被告必须于当日支付。后因被告未能支付，第三人于2020年3月15日对案涉房屋上锁，后房门被撬开，第三人又于3月17日将一辆小型轿车堵在案涉房屋门口，至5月18日开离。5.鉴于疫情对房屋租赁的影响，原告起诉至该院后，该院多次尝试组织各方调解，欲促成各方继续履行合同。原告表示因停止经营时间过长，导致其员工流失而无法继续经营，坚持要求解除合同。经询问，各方均表示同意解除合同，该院于2020年8月14日组织原告腾空房屋后将案涉房屋交付于第三人。6.诉讼中，原告主张的各项损失如下：装修损失92897元、预期收益损失86712.5元、加盟费损失20000元（除上述损失外，原告尚主张要求被告退还押金8160元）。针对原告主张的以上各项损失，本院分析认定如下：针对装修损失，原告提供的其于2019年8月9日同案外人殷晓可签订的《装修装饰工程施工合同》、向殷晓可的转账记录、向刘潇潇转账记录、向大海转账记录、《空调安装收费确认单》、河南泽龙物业服务有限公司发票、北京毫米装饰有限公司发票能够证明原告为案涉房屋装修支付82471元（包括原告所称的“硬装装修款65600元、门头款3196元、软装款4385元、空调埋管2000元、放水费500元、设计费6790元”）；原告主张装修损失中的净水机2260元、安防1500元、58端口6666元款项系其租用或经营所用，不属于装修费用，且原告已经享受了相应的服务，该院不予认定。针对原告主张的逾期收益及加盟费损失，原告提供的证据虽不能证明其该项具体损失数额，但考虑疫情后续影响及案涉房屋锁门数月的事实，本案纠纷会致使原告产生后续经营损失，符合日常生活经验法则，该院予以认定。诉讼中被告认可原告向其交纳押金8160元，本院予以认定。7.针对物业费交纳情况，原告认可未交纳2020年之后的物业费，物业费标准为每月540元。一审法院认为，各方当事人均同意解除合同，且案涉房屋已经于2020年8月14日交付给第三人，该院确认各方经合意于2020年8月14日解除了相互间的租赁合同法律关系。针对合同解除后各项损失的处理，原被告未按合同约定及时交纳租金是引发本案纠纷的直接原因，第三人长期锁门行为是导致原告无法继续经营的重要原因，故原被告及第三人对本案纠纷所造成的损失均应承担相应责任。比对各自责任大小，原被告二人虽均有违反合同约定未及时交纳租金的行为，但原告系在到期前联系被告商讨租金减免事宜，且在商讨过程中发现被告存在伪造授权委托书的情形以及被告与第三人之间存在纠纷的情形；而被告在其交纳后续租金的期限早于原告的情况下未及时向第三人交纳，最终导致第三人采取锁门措施，故被告的责任应大于原告的责任。第三人的锁门行为虽发生在被告迟延交纳租金之后，但其未充分考虑疫情对原告经营的影响以及锁门将造成各方损失扩大等因素，违反了合同之法定附随义务，亦应承担一定的责任，但考虑其锁门行为发生在被告违约之后，故第三人的责任比例应小于被告的责任。为尽量减少本案纠纷对各方的影响，考虑疫情因素并根据公平原则，本院酌定各方责任负担如下：原告虽存在一定的营业损失，但其提供的证据无法证明具体损失数额，故该部分损失由原告本人负担。针对案涉房屋租金损失，因第三人于2020年3月15日采取了锁门措施致使房屋无法继续使用，后续租金损失由其本人负担；考虑原被告3月15日前所欠租金时间较短且存在疫情原因，为平衡各方利益，亦由第三人负担较为合适。针对原告所主张的装修损失，经庭审查证的数额为82471元，因原告装修时间较短，不再考虑折旧，考虑被告责任较大，原告和第三人已经负担了相应的损失，该院酌定被告负担60%，原告及第三人各负担20%为宜。与此同时，原被告各自向出租人交纳的保证金亦不再相互退还。针对物业费纠纷，因该项费用必然发生，故根据房屋的实际占有使用情况，该院认定2020年1月1日至3月15日的物业费270元由原告直接支付给第三人，之后的物业费由第三人自行负担。考虑原告及第三人互负债务，可相互抵消。抵消后，第三人应向原告支付款项16224.2元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）河南驰尊房地产营销策划有限公司与被告（反诉原告）毛开放因签订2019年8月3日《房屋租赁合同》所形成的租赁合同法律关系、被告（反诉原告）毛开放与第三人王静因签订2019年4月22日《房屋租赁合同》所形成的租赁合同法律关均系自2020年8月14日解除;二、被告（反诉原告）毛开放、第三人王静自本判决生效之日起十日内各向原告（反诉被告）河南驰尊房地产营销策划有限公司支付款项49482.6元、16224.2元;三、驳回原告（反诉被告）河南驰尊房地产营销策划有限公司、被告（反诉原告）毛开放、第三人王静其他诉讼及反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4416.54元、反诉案件受理费2373元，共计6789.54元，由原告（反诉被告）河南驰尊房地产营销策划有限公司、被告（反诉原告）毛开放及第三人王静各负担2263.18元。本院二审期间，当事人向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为案涉损失责任承担主体及承担比例。本案中河南驰尊房地产营销策划有限公司、毛开放未按合同约定及时交纳租金和王静长期锁门行为均是造成损失的原因，均应承担相应责任。河南驰尊房地产营销策划有限公司在合同到期前联系毛开放商讨租金减免事宜中发现毛开放存在伪造授权委托书以及与第三人王静之间存在纠纷，毛开放在其交纳后续租金的期限早于河南驰尊房地产营销策划有限公司的情况下未及时向王静交纳，最终导致王静采取锁门措施，毛开放的责任应大于河南驰尊房地产营销策划有限公司的责任。王静的锁门行为虽发生在毛开放迟延交纳租金之后，但其未充分考虑疫情对河南驰尊房地产营销策划有限公司经营的影响以及锁门、堵门等将造成各方损失扩大等因素，亦应承担一定的责任，考虑其锁门行为发生在违约之后，责任比例应小于毛开放的责任。故一审法院根据本案情形，酌定毛开放负担60%，河南驰尊房地产营销策划有限公司及王静各负担20%，并无不当。因上诉人河南驰尊房地产营销策划有限公司未按合同约定及时交纳租金，其交纳的保证金一审未判令退还亦无不当。综上所述，上诉人河南驰尊房地产营销策划有限公司、毛开放的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2480元，由上诉人河南驰尊房地产营销策划有限公司负担1443元，由毛开放负担1037元。本判决为终审判决。审判长  徐卫岭审判员  任 璐审判员  石卫华二〇二〇年十二月十日书记员  张轩嘉