湖北省黄冈市黄州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂1102执异75号案外人：钟敏杰，女，汉族，1976年10月13日出生，湖北黄冈人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：曹非，湖北齐安律师事务所律师。代理权限：一般代理。申请执行人：汪宏，男，1964年10月15日出生，汉族，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：文珊红，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限：一般代理。被执行人：湖北金福泰置业有限公司。住所地：黄冈市明珠大道**。统一社会信用代码：91421100565490924X。法定代表人：曾少国。委托诉讼代理人：朱文，该公司办公室主任。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：童少章，该公司执行总经理。代理权限：一般代理。在本院执行申请执行人汪宏与被执行人湖北金福泰置业有限公司（以下简称“金福泰公司”）借款合同纠纷一案过程中，案外人钟敏杰对本院作出的（2020）鄂1102执1251号执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月3日举行了听证。异议人钟敏杰委托诉讼代理人曹非及申请执行人汪宏委托诉讼代理人文珊红，被执行人金福泰公司委托诉讼代理人朱文、童少章参加了听证。现已审查终结。异议人钟敏杰称，我与汪宏之间无债权债务纠纷，贵院于2020年8月13日作出（2020）鄂1102执1251号执行裁定书查封金泰国际广场11号楼一层101号商铺。第一、在案涉房产被查封之前，我与被执行人之间已经签订了真实有效的买卖合同，双方不存在串通、倒签合同等虚假行为。第二、我与湖北中烁建设工程有限公司（以下简称“中烁公司”）、金福泰公司三方系三角债关系，即金福泰公司欠中烁公司工程款，异议人系中烁公司债权人。我已经付清全部房款，虽然付款方式为以房抵债，并未实际支付房款，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款并未限定买受人的付款方式必须是实际支付而不能是抵债。以抵债方式支付房款与实际支付房款皆为付款方式，并无本质区别，不改变房款已经全额付清的事实。第三、我没有实际占有案涉房屋是因为被执行人自身经营出现问题导致工程停滞，无法向异议人交付房屋。第四、我购买案涉房屋以来多次要求被执行人办理过户登记，但因被执行人无力缴纳相关费用导致案涉房屋一直未能登记在我名下，我对此无过错。综上，我作为案涉房屋的买受人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。现请求人民法院撤销（2020）鄂1102执1251号执行裁定书，解除对我所有的位于黄州区金泰国际广场11号楼一层101号商铺的查封。汪宏称，针对钟敏杰的异议，法院的查封裁定没有错误。第一、异议人与被执行人之间无债权债务关系，而是与第三方中烁公司之间存在债权债务关系，而且异议人并没有提供证据证实该债权债务关系，法院无法核实该债权债务关系的真实性及合法性。第二、以房抵债是抵消普通债权，不能优先于申请执行人的债权。且以房抵债存在异议人与被执行人逃避债务的可能，因为合同与收据都可以伪造。第三、异议人没有实际占有房屋，也没有实际支付房款，且双方之间无工程款结算证明。第四、对于合同备案，无需缴纳房屋监管资金，异议人提出的没有办理合同备案的理由不成立。我认为异议人提出的事实理由不符合法律规定，请求法院依法驳回。金福泰公司称，我公司对异议人提出的异议请求无异议。第一、我公司、钟敏杰、中烁公司三者之间存在三角债关系，工程款均已结算。第二、异议人与我公司签订商品房买卖合同的时间为2020年1月10日，贵院查封案涉房产的时间为2020年8月13日，由此可见在人民法院查封之前，异议人已经购买案涉房产。第三、由于我公司亏损严重、濒临破产，故无资金缴纳监管资金及税金，导致异议人无法办理合同备案和提供购房缴款的税务发票。故案涉房屋未办理过户登记责任在我公司，与异议人无关。第四、关于申请执行人金林、杜军、汪宏查封已出售房源一事，贵院在2020年5月13日以（2020）鄂1102民初350号之一、351号之一、352号之一民事裁定书，对部分在查封前已出售房源进行置换，给予了解封。类似同案，黄冈市中级人民法院同样出具民事裁定书给予了解封。因此，为维护案外人的合法权益，恳请贵院解除对我公司已出售给异议人的位于黄州区金泰国际广场11号楼一层101号商铺的查封。案外人钟敏杰提供以下证据拟证明其异议主张成立：证据一、《商品房买卖合同》一份。拟证明异议人在法院查封之前已经全款购买了案涉房产，案涉房产属于异议人，不应当被法院查封。证据二：收据一份。拟证明异议人依照合同约定以抵工程款的方式全款支付案涉房屋的购房款。汪宏对证据一的真实性有异议，认为不能排除补签合同的可能；对证据二有异议，认为是复印件，且不能证明其实际支付了房款。金福泰公司对以上两组证据均无异议。经审核，合议庭认为钟敏杰提交的证据不能达到证明目的，本院不予采信。金福泰公司向本院提交黄冈市中级人民法院（2019）鄂11财保6号之一协助执行通知书复印件一份。拟证明同样的情况黄冈市中级人民法院解除了八套房屋的查封。汪宏对该组证据有异议，认为不清楚解封的原因，不能达到证明目的。经审核，合议庭认为金福泰公司提交的证据不能达到证明目的，本院不予采信。本院查明，申请执行人汪宏与被执行人金福泰公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2020）鄂1102民初350号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，权利人汪宏向本院申请执行，申请执行标的额总计为本金30万元及相关利息，本院依法立为（2020）鄂1102执1251号案件执行。依汪宏申请，本院于2020年8月13日作出（2020）鄂1102执1251号执行裁定书，查封登记在金福泰公司名下的位于黄冈市明珠大道66号十一栋房屋共计10套，商铺共计6套（系轮候查封）。案外人钟敏杰主张的位于黄州区金泰国际广场11号楼一层101号商铺在上述查封范围内。本案在听证过程中，异议人钟敏杰向本院提交一份其与金福泰公司于2020年1月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，钟敏杰购买金福泰公司于黄冈市明珠大道66号金泰国际广场11号楼1层101商铺，建筑面积277.17平方米，单价为每平方米28167.05元，总价款为7807062元。付款方式为一次性付款。钟敏杰向本院提交的收据载明：“交款单位：钟敏杰；收款方式：中烁工程款抵；人民币（大写）：柒佰捌拾万柒仟零陆拾贰元整；收款事由：中烁工程款抵金泰11栋101号商铺款。”本院认为，本案的焦点问题是案外人钟敏杰对案涉房屋享有的权利能否排除执行。首先，钟敏杰主张以金福泰公司欠中烁公司的工程款抵付案涉商铺购房款，但其未提交任何证据证实三者之间存在真实合法有效的借贷关系，故对于以房抵债的事实，本院不能确认。在无法确认购房款支付时间及真实性的前提下，仅依据商品房买卖合同、收据，不能认定钟敏杰主张的案涉商铺系在法院查封前已经购买的事实，异议人亦未提交证据证实在本院查封之前其已合法占有案涉商铺。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述规定，不动产买受人的物权期待权得以成立需同时满足四个条件，缺一不可，且前述规定适用的对象为不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，即便异议人以房抵债的主张成立，案涉商铺买卖合同的订立系基于中烁公司与金福泰公司之间的工程款抵账行为，目的在于消灭中烁公司对金福泰公司的债权而非单纯的房屋买卖。以房抵债是以消灭金钱债务为目的，而不动产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债行为并不足以形成优于一般债权的利益，不能据此产生针对不动产交易的物权期待权。综上，钟敏杰所举证据不足以证明其对案涉商铺享有足以排除执行的权利，亦不能证明案涉商铺属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人钟敏杰的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起异议之诉。审判长 陈 峰审判员 龙振羽审判员 喻志林二〇二〇年十二月十八日书记员 贺乐君