江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9086号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙本田，男，1981年6月14日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县。上诉人（原审被告、反诉原告）：彭燕燕，女，1988年1月3日生，汉族，户籍地湖南省新邵县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：谷强，江苏三法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王琰，女，1982年12月19日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人孙本田、彭燕燕因与被上诉人王琰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人孙本田及其与彭燕燕共同的委托诉讼代理人谷强，被上诉人王琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙本田、彭燕燕上诉请求：1、撤销一审判决，查明事实后依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，支持上诉人原审的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一审法院认定事实不清，法律适用错误，导致作出错误判决。一、案涉小区的地下室虽无独立的产权，但均为相应的业主支付对价购得。一审法院对该事实未作出认定，属认定事实不清。首先，一审法院于2020年5月21日对案涉房屋进行现场勘验时，恰遇该幢楼的其他业主。在与该业主沟通时，其陈述小区所有的地下室均为业主单独购得，第一期业主购买房屋时，如没有额外向开发商支付对价，则开发商是不向业主提供地下室的。其次，现场勘验时，上诉人向一审法院提出，案涉小区同幢房屋与地下室并非一一对应，且请求一同至其他幢房屋进行现场查看，但一审法院并未理会。案涉26幢楼中，就存在地下室数量比房屋数量多的情况，且还存在部分业主在只拥有一处房屋时拥有多间地下室（分别处于不同幢楼）的情形。因此，在案涉房屋所在小区，自首期业主入住以来，均对地下室作为单独买卖的标的物形成了共识。地下室并非作为房屋的附属部分予以无偿提供使用。二、一审法院认定案涉地下室归被上诉人所有，系法律适用错误。案涉的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。房屋买卖合同中，并未将案涉的地下室约定为双方交易的标的物，上诉人不应向被上诉人交付案涉地下室。本案系房屋买卖合同纠纷，非物权纠纷，故被上诉人的请求权基础为房屋买卖关系。但上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中没有约定案涉地下室为双方买卖的标的物，故被上诉人的请求权缺乏相应的基础。三、上诉人对案涉地下室依法享有共有部分专有使用权，具有排他性，被上诉人及其他业主对案涉地下室不享有权利。共同部分专有使用权系某一个或数个区分所有人享有排他独占使用共有部分的权利。共有部分专有使用权主体为特定区分所有权人或特定第三人。地下室处于住宅楼负**，与住宅楼不可分割，但地下室仍属于业主专有部分范围。如前述，该小区的地下室均为业主额外支付对价，从开发商处购得。拥有地下室的业主均对地下室实施封闭管理、独自享用相应的收益，并非由全体业主共同享有收益。一审法院认定案涉地下室归小区业主共有显然与事实不符，系认定错误。案涉房屋和地下室由开发商经规划建造，在未出售前该部分建筑物所有权归开发商所有，出售后因买受人支付对价而取得相应建筑物的所有权。地下室虽因层高未达到规定而无法办理产权证，但不能因此当然的认为该部分建筑物为共有部分。一审法院对案涉地下室是否属于共有部分并未查清，被上诉人也未提交相应的证据予以证明。案涉小区存在众多不同面积的地下室，并非由业主无偿使用，对应的地下室均有相应的业主支付对价购得。四、被上诉人并未按照合同的约定与上诉人进行交接后取得房屋，被上诉人是自行将原房屋的门锁撬开后进入。虽然2019年6月25日被上诉人取得案涉房屋不动产登记权属证书，但是该房屋双方并没有进行过交接，相应的权利应当由上诉人支配和享有。故被上诉人应向上诉人支付违约金。王琰辩称，根据法律规定，主物转让时从物一并转让，除了当事人另有约定除外。上诉人称案涉小区内地下室的面积以及有的房屋没有地下室的情况，是因为属于高层住宅，房屋的结构不同。一审法院去现场勘查，案涉楼栋一共有10户住宅，配备了10个地下室，一审法院也随机在小区内询问了其他业主，我们这栋楼每家每户都会有一个地下室。关于交接的问题，当时是我家人和上诉人一起到物业办公室进行交接，因为上诉人还有物业费和停车费等费用没有结清，我们当时准备一起去付款然后交接，但到了物业交接的时候，上诉人临时提出需要让我购买地下室。王琰向一审法院起诉请求：1、判令孙本田、彭燕燕向王琰交付房屋附属地下室；2、孙本田、彭燕燕向王琰支付违约金（以房款303.9万元为基数，按照日万分之五的标准支付自2019年7月26日至实际交付房屋附属地下室之日的违约金）；3、孙本田、彭燕燕向王琰支付由王琰代垫的停车费480元、电费及燃气费103.25元，合计583.25元；4、孙本田、彭燕燕向王琰支付开锁费用900元；5、孙本田、彭燕燕向王琰支付房屋入户防盗门费用3900元；6、孙本田、彭燕燕承担本案全部诉讼费用。孙本田、彭燕燕向一审法院提出反诉请求：1、判令王琰向孙本田、彭燕燕支付购房尾款2.9万元及利息（自2019年7月23日至实际支付之日止按贷款市场报价利率计算）；2、王琰向孙本田、彭燕燕支付违约金5万元；3、王琰承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2019年4月26日，王琰与孙本田、彭燕燕及南京利众置业投资集团有限公司（以下简称利众公司）签订《房屋买卖居间协议》一份，协议主要内容为“孙本田、彭燕燕（甲方、售方），王琰（乙方、买方），利众置业（丙方、居间方）；甲方自愿将坐落在栖霞区长营村99号29幢204室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异，愿意购买该房屋；该房屋所有权人为孙本田、彭燕燕，建筑面积110.41，楼层2，房屋来源买受，产权证号栖转字第473729、栖转字第473728，土地证号宁栖（2014）第105**，丘号857615-VII-8(附属设施项下空白)；甲乙双方协商后实际成交价为人民币3039000元；乙方于2019年4月26日向甲方支付房屋定金人民币3万元，乙方于银行审批完毕3日过户当日交付房款人民币1480000元，乙方向银行申请贷款1500000元，剩余尾款29000元交房时付清；待该房屋过户手续办理完毕，且甲、乙双方确认该房屋费用交接清楚并在物业交验单签字三日内（遇节假日付款时间顺延）结清余款；丙方协助甲乙双方办理产权或租赁过户手续，甲方承诺全款付清2日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方支付相当于合同第二条确定的房屋实际成交价的5%数额的违约金，用以支付守约方所发生的律师费、交通费等，同时违约方应向丙方支付总房价2.4%的中介服务费，并承担律师费；如甲、乙双方任何一方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，按总房价的万分之五承担责任；甲方需要乙方支付解押款（银行）实际金额以银行提供的申请单据中的金额为准，作为首付款中的部分金额，冲抵购房款；甲方在2019年5月10日之前去银行申请预约”。当日，王琰支付定金3万元，孙本田向王琰出具收条一张加以确认。后王琰又陆续于2019年5月5日支付10万元，于2019年5月8日支付合计138万元，于2019年6月24日支付100万元（孙本田于当日出具收条一张加以确认），并以公积金贷款50万元支付购房款，上述合计301万元。2019年6月25日，王琰取得案涉房屋的《不动产权证书》。2019年7月23日，王琰支付案涉房屋电费35元。2019年8月1日，王琰向案涉小区物业公司按照每月120元的标准支付2019年3月至2020年2月的停车费1440元。2019年10月10日，王琰支付案涉房屋的燃气费68.25元。2019年12月6日，王琰为购买防盗门支付3800元。王琰与孙本田、彭燕燕因案涉纠纷曾引发多次报警，根据公安机关出具的《接处警工作记录》及《政府信息公开申请答复书》来看，其中1、接警时间：2019年7月27日10时2分55秒；报警内容：长营村××室，我买了这套房子，前房主现在临时变卦，不肯把地下室给我，需要开锁，已通知锁匠；出警内容：2019年7月27日10时49分13秒王琰报警称在长营村××室，我买了这套房子，前房主现在临时变卦，不肯把地下室给我，需要开锁。民警出警至现场，报警人王琰称她是从孙本田手上买了该房子，已于2019年6月24日过完户了，双方约定孙本田交钥匙给王琰，王琰余款2万元给对方，而且还有地下室，王琰称孙本田现在不承认地下室卖给她，要她再付钱，现在她联系孙本田，对方也不见面。民警建议通过正常渠道解决其事，报警人表示明白。2、接警时间：2019年7月28日15时15分10秒；报警人员：孙本田；报警内容：迈皋桥方圆绿茵小区29栋204，称自己买卖房屋，买家尾款没付完但是房产信息已经过户，买家私自换了自己家门锁，报警人在现场；处警内容：2019年7月28日15时20分民警至方圆绿茵29幢204室，经了解到报警人反映情况属实，民警告知其按合同办事，报警人孙本田要求作情况登记。3、接警时间：2019年8月13日15时20分；接警内容：长营村××室，门锁被人恶意堵住了；处警内容：2019年8月13日15时许，民警尤峰出警至江苏南京市栖霞区现场，报警人王镇海称家中门锁被人被堵了，报警人报警就是为了有报警记录，因人不在现场，也不愿到派出所制作笔录。民警提醒报警人如果有怀疑对象或其他线索请及时向警方提供。4、接警时间：2019年8月22日19时15分；报警内容：长营村××室，称自家门锁被人用胶水堵住了，之前也报警被人堵过；出警内容：报警人王镇海报警称2019年8月22日15时至19时之间，在江苏南京市栖霞区，自己家的门锁被人用胶水堵塞，要求公安机关备案。5、接警时间：2019年10月21日6时58分42秒；报警人员：王琰；报警内容：长营村99号29栋2单元204，门锁被前任房主堵起来了；警情内容：2019年10月21日6时58分42秒，长营村99号29栋2单元204，门锁被前任房主堵起来了。到现场经了解报警人王琰称她是从孙本田手上买了该房子，已于6月24日过完户了，双方约定孙本田交钥匙给王琰，王琰余款2万元给对方。王琰称孙本田现在不承认地下室卖给她，要她再付钱，现在民警联系孙本田，让双方下午2点到派出所协商处理。后经协商，双方到法院诉讼解决。经本院询问，孙本田认可王琰自行换锁后其报警却无法处理故因生气堵过王琰更换后的门锁。一审庭审中，王琰申请利众公司员工杨学凤出庭作证，杨学凤称：案涉房屋并非利众公司的房源，系王琰与孙本田、彭燕燕双方自行谈妥，王琰找到证人，证人仅为王琰与孙本田、彭燕燕双方代办过户，以中介费名义支付代办过户费用，证人不知晓王琰与孙本田、彭燕燕之间的房屋买卖是否包含地下室，证人没有带王琰看过地下室，证人不知晓地下室，证人仅是签合同。针对上述证人证言，王琰称其系网上看到案涉房屋的房源出售信息，电话是孙本田、彭燕燕的，第一次系彭燕燕带王琰看了案涉房屋，第二次系孙本田带王琰看了地下室和车位；孙本田反驳其没有带王琰看过地下室，其带王琰看过车位，当时王琰询问其是否有地下室，孙本田回复有。2020年5月21日，一审法院至案涉房屋进行现场勘验，确认案涉房屋所在29幢2单元共有地下室10间，案涉地下室位于该单元负一层北侧面南最西边的一间。一审法院认为，本案中，就案涉地下室使用权的归属，从法院已查明的事实看，案涉地下室并非具有独立产权的专有部分面积，即案涉地下室属于案涉小区的共有部分建筑物，应当归小区业主共有。业主转让住宅，对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。案涉房屋所在29幢住宅楼的地下室，属于住宅楼的配套附属设施部分，依法应当归小区业主共有，用于对应的住宅楼业主便于日常生活放置物品，应当由对应的住宅楼业主进行使用。王琰现作为29幢业主，对29幢地下室应当享有相应的使用权，这也体现了法律规定的方便生活、公平合理精神，形成并固定了地下室的使用秩序，符合业主利益，应当予以维护。就王琰主张孙本田、彭燕燕支付其垫付的停车费480元、电费35元及燃气费68.25元，因孙本田、彭燕燕认可该费用，故法院对王琰的此项诉请予以支持。就孙本田、彭燕燕主张王琰支付尾款2.9万元，因王琰已自行占有案涉房屋至今，故法院对孙本田、彭燕燕的此项诉请予以支持。就王琰主张的违约金、开锁费用、购买防盗门支出及孙本田、彭燕燕主张的违约金，就本案王琰与孙本田、彭燕燕在履约过程中的行为，尤其是双方于2019年7月23日发生争议后各自的行为均有过错，故对王琰及孙本田、彭燕燕的上述主张，一审法院均不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、七十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，一审法院作出判决：一、孙本田、彭燕燕于判决生效之日起十日内将南京市栖霞区长营村99号29幢2单元住宅楼对应地下室（该单元负一层北侧面南最西边一间）交付王琰；二、孙本田、彭燕燕于判决生效之日起十日内支付王琰停车费480元、电费35元及燃气费68.25元；三、王琰于判决生效之日起十日内支付孙本田、彭燕燕购房尾款2.9万元；四、驳回王琰的其他本诉诉讼请求；五、驳回孙本田、彭燕燕的其他反诉诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。案涉房屋所在建筑物地下室区域，无独立不动产权登记，不属于建筑物内由业主享有所有权的专有部分。故业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利应一并转让。本案中，王琰与孙本田、彭燕燕签订的《房屋买卖居间协议》合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。该《房屋买卖居间协议》对地下室相关权利转让需另行支付费用没有约定，故王琰受让案涉房屋后，依法取得对共有部分的权利。孙本田、彭燕燕在出售案涉房屋后，辩称其仍对案涉建筑物内地下室享有专有使用权，明显与法律规定相悖，本院不予支持。案涉《房屋买卖居间协议》约定，孙本田、彭燕燕承诺全款付清2日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给王琰。但在合同履行过程中，孙本田、彭燕燕在仅剩尾款2.9万元未收取的情况下，并未按约向王琰交付房屋。一审法院综合案涉合同履行过程及双方当事人的过错，对王琰主张的违约金、开锁费用、购买防盗门支出及孙本田、彭燕燕主张的违约金，均不予支持，处理并无不当。孙本田、彭燕燕要求王琰向其支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上，孙本田、彭燕燕的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由孙本田、彭燕燕负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二○二○年十二月十四日书记员  汪海燕