广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24319号上诉人（原审被告、反诉原告）：王永峰，男，1978年7月20日出生，汉族，身份证住址山西省新绛县。委托诉讼代理人：蒋灵芝，广东执正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈富珍，广东执正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市厚基物业管理有限公司。住所地：广州市番禺区大龙街兴盛大街自编**101。负责人：喻敏锋，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。上诉人王永峰因与被上诉人广州市厚基物业管理有限公司（以下简称厚基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王永峰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为涉案《房屋租赁合同》无效（即便有效，也应改判为《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除）；2.撤销一审判决第二项，改判为王永峰向厚基公司支付2019年5月24日前的租金180020.87元，并按不超过全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付违约金；3.撤销一审判决第三项，改判为厚基公司返还王永峰已交纳的租赁保证金98732元；4．请求撤销一审判决第六项，改判支持王永峰以下反诉请求：（1）反诉请求第二项：厚基公司返还王永峰装修押金、装修管理费、垃圾清运费及临时水电费押金共计41841元。（2）反诉请求第三项：厚基公司赔偿王永峰装修损失160400元。（3）反诉请求第四项：王永峰赔偿王永峰营业损失57000元；5.本案诉讼费用全部由厚基公司承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，证据不足，并按厚基公司提供的《房屋租赁合同》中违反法律规定及不利于王永峰的格式条款作为判决依据，加重了王永峰的责任，完全忽略厚基公司的过错及责任。（一）案涉房屋无建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》无效。1.厚基公司提交的《建设工程规划许可证》并非案涉房屋的配套许可证，该规划许可证的位置不是案涉房屋的位置。《建设工程规划许可证》附件二《建设工程审核书》第二点“应做好与东侧现状加油站之间的安全防护”。但是，加油站是在案涉房屋的北面，而不是在案涉房屋的东侧。这足以说明，该《建设工程规划许可证》不是涉案房屋的。就此，王永峰曾在一审庭审中请求一审法院实地查看，但未果。2.厚基公司提交的《建设工程规划许可证》、《土地使用证》等都没有原件，王永峰多次提出要求提交原件，但厚基公司至今仍未提交。而厚基公司提交的证件复印件的所有附图全部缺失，且经王永峰和法庭多次要求，仍拒绝提供原件，导致无法确认其提交证件的建筑物具体地理位置。3.因厚基公司拒绝提供《建设工程规划许可证》，导致本案一直拖延，从立案到一审判决耗时一年，厚基公司至今仍未提交本案关键证件《建设工程规划许可证》，也不能说明其提交的《建设工程规划许可证》配套的《土地使用证》及其房屋的具体位置，应当由厚基公司承担举证不能的不利后果。（二）即便《房屋租赁合同》有效，也应于2019年5月24日已解除。假使合同已生效，厚基公司在2019年5月24日已擅自强行停水停电、5月27日强行将涉案房屋锁门，导致王永峰无法占有使用房屋，无法经营。厚基公司非常清楚，案涉房屋用于餐饮经营，停水停电必然导致王永峰无法使用案涉房屋，房屋租赁的合同目的已无法实现，因此，该合同在2019年5月24日已经实际解除，而不是厚基公司主张的2019年6月30日解除，也不是一审法院判决的2019年7月3日解除。虽然王永峰拖欠租金，但厚基公司也负有不可推卸的过错，且厚基公司可以通过协商、诉讼或者其他合理、合法方式在不影响王永峰经营的情况下维权、请求解除合同，而不是必须通过停水、停电、上锁方式逼迫王永峰无法继续使用房屋的极端方式。合同由厚基公司2019年5月24日强行提前解除，并非通过合法方式解除，厚基公司负有极大的责任。（三）王永峰实际占有房屋至2019年5月24日，不应当继续支付房屋和其他费用至2019年6月30日。王永峰2019年5月24日之后就未再使用涉案房屋，后续不能继续使用房屋是厚基公司停水停电锁门导致；且王永峰和厚基公司在后续协商时，厚基公司也承认其5月24日停水停电，5月27日锁门，同意房租计至2019年5月24日。一审法院认定“根据双方合同约定，厚基公司有权停止有关能源、设施等的供应或禁止王永峰使用，因此，厚基公司依上述约定在王永峰拖欠租金的情况下，对涉案物业断水断电、上锁催租，符合合同当事人的意思自治，也不违反法律的强制性规定，王永峰应当支付相应期间租金”。该约定明显不符合合同约定和法律规定。首先，《房屋租赁合同》约定的是“停止能源、设施供应”，并未约定厚基公司可以强行锁门关店。其次，根据《广州市物业管理暂行办法》第82条规定“物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或其他原因为由中断用户的正常用水、用气、用电。”因此，厚基公司强行断水断电导致餐饮店无法营业的行为，已经违反了法律和政策规定，也直接导致合同无法继续履行，承租人无需继续付租。（四）王永峰欠租金180020.87元。王永峰未付租金合计205020.87元，需扣减2018年12月28日支付的20000元、2019年2月18日支付的5000元，扣减之后的欠租为180020.87元。（五）一审判决违约金过高，请求调整为“不超过全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付违约金。”《房屋租赁合同》约定“乙方逾期支付款项的，应按逾期付款金额每日1%向甲方支付违约金”。该违约金标准远超过厚基公司的损失，即便王永峰迟延支付款项，厚基公司损失的也仅仅是银行利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付违约金，足以弥补厚基公司的损失。厚基公司也未就王永峰迟延交租而遭受的实际损失进行举证。且王永峰未按时缴纳租金，厚基公司有错在先。厚基公司虚假宣传，王永峰基于其宣传才作出错误判断承租涉案房屋。基盛万科里只在开业那一小段日子人流量尚可，后来人流量越来越少，营业额根本无法承担高昂的租金、物业管理费用。厚基公司最开始承诺2017年10月1日开业，后推迟到2018年1月1日开业，最后竟推迟到2018年4月29日开业，推迟了7个月开业，导致王永峰提前从老家找来装修队和服务员，却一拖再拖不能开工，造成大量的损失。厚基公司强行关闭王永峰店铺后，所在三楼其他店铺陆续关张。王永峰花费大量装修、人力、宣传成本后却生意惨淡、被强行断水断电锁门歇业，厚基公司的虚假宣传和强行关店给王永峰造成巨大经济损失。（六）王永峰缴纳的租赁保证金98732元，厚基公司应予以返还。从《房屋租赁合同》第五条的约定可知，租赁保证金的性质实际是预付款，可以用于抵扣欠缴费用，而不能没收或不返还。即便《房屋租赁合同》约定了“保证金不予退还”的规定，该约定违背了“租赁保证金”的性质，且该《房屋租赁合同》是厚基公司提供的格式合同，在合同条款有冲突时，应当从有利于承租方的角度，即抵扣而非没收。（七）厚基公司应当返还王永峰装修押金20000元、装修管理费15240元、垃圾清运费3601元及临时水电费押金3000元，合计41841元。1.装修押金、临时水电费押金的性质是保证金的性质，在王永峰如约履行了义务后，厚基公司应当予以退回。且根据《房屋租赁合同》第6.11条约定“装修押金于乙方装修完毕并经甲方验收后15个工作日内，扣除应支付甲方的补偿（如有）无息退还乙方”。2.根据2016年11月8日发布的《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第十二条和第十四条，政府明文规定出租人和物业服务企业不得收取装修管理服务费，自行清运垃圾余泥的，物业服务企业不得收费。尽管《房屋租赁合同》中约定“装修押金及装修管理费收取后不予退回”，但该约定违背了押金的根本性质和政府规定，属于无效约定。3.装修押金20000元和临时水电费押金3000元未抵扣2018年10月租金。厚基公司主张该23000元已抵扣2018年10月租金，但未提供证据证明。据王永峰当时负责店铺管理的人员陈述，2018年10月房租已缴纳、11月租金已部分缴纳。厚基公司主张是用装修押金和水电押金23000元抵扣的，应当由厚基公司举证。而一审法院在厚基公司未提交确已抵扣的证据情况下，就认定已抵扣，无证据支撑。（八）厚基公司应当赔偿王永峰装修损失160400元。王永峰经厚基公司同意后进行装修，装修案涉房屋共花费200500元，且装修均已形成附合装修物。但王永峰仅使用案涉房屋一年就被厚基公司强行收回，厚基公司也是装修的实际受益者。一审法院认为“因王永峰拖欠租金违约导致合同解除，故王永峰要求主张赔偿装饰装修残值损失的诉请于法无据，本院不予支持”。一审法院的认定不符合过错分担、公平和利益平衡原则。（九）厚基公司应当赔偿王永峰被停业损失57000元。厚基公司可以通过不影响王永峰使用店铺的手段进行催租，而其采用停水停电上锁的行为，已经严重侵害了王永峰的经营权，导致王永峰花费装修成本、购买巨额设备成本和人力成本后，才使用一年就被强行关店，导致日后无法继续经营。厚基公司应当赔偿因其强行关店给王永峰造成的营业损失。（十）一审关于诉讼费承担的判决内容不合理。1.一审判决本诉受理费28784元，由王永峰承担25000元，厚基公司承担3784元，该判决加重了王永峰的责任。一审高额受理费主要是因为按《房屋租赁合同》剩余期限的租金为标的计算案件受理费，而本案《房屋租赁合同》并非按正常途径解除，而是厚基公司强行提前解除，其责任部分在厚基公司。因此本诉案件受理费28784元，由王永峰负担25000元不合理。2.一审判决反诉受理费2950元由王永峰承担不合理。厚基公司应当返还王永峰装修押金、管理费等费用，并赔偿王永峰的装修损失、营业损失。反诉费用应当由厚基公司承担。二、一审法院判决结果错误，请求二审法院依法改判。一审法院认定事实不清，在厚基公司提供证据不足的情况下依然采纳厚基公司的主张，且以租赁合同中不合法的格式条款，作为王永峰承担责任的依据，对厚基公司的不诚信虚假宣传、严重推迟交房、推迟开业、强行断水断电锁门的行为不予以任何处罚，明显偏袒厚基公司，严重减轻了格式条款提供者和违反诚信的厚基公司责任，加重了王永峰的责任。二审庭询中，王永峰对其上诉请求第二项调整为，请求撤销一审判决第二项，改判为王永峰向厚基公司支付2019年5月24日前的租金180020.87元，并在抵扣厚基公司应返还给王永峰的租赁保证金98732元、装修管理费15240元、垃圾清运费3601元、临时水电费押金3000元和装修保证金20000元，共计14057元后，按不超过全国银行间同业拆借贷款利率的1倍支付违约金。厚基公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意王永峰的上诉请求。涉案租赁合同的签订是双方的真实意思表示，合法有效，厚基公司一审中提交了涉案物业建设工程规划许可证以及涉案物业建设单位出具的场地使用证明，厚基公司有权出租涉案物业。王永峰自2018年11月至2019年6月的租金一直拖欠，已经构成违约。厚基公司曾多次发出催款函，要求王永峰及时缴纳租金等，均未果，无奈于2019年7月1日发函通知王永峰于2019年6月30日解除涉案合同，并要求其付清租金及违约金并交还物业。厚基公司已尽到通知义务，该通知王永峰于2019年7月3日收到。故厚基公司认可一审法院判决认定涉案租赁合同于2019年7月3日解除。厚基公司于2019年8月12日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、王永峰、厚基公司签订的广州市番禺区市桥街兴泰路XX号承租单元的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；二、厚基公司没收王永峰交纳的租赁保证金98732元；三、王永峰向厚基公司支付2018年11月-2019年6月的租金246811.45元、2018年10月-2019年6月的管理费85725元、2018年8月-2019年6月水电费57226.75元；四、王永峰向厚基公司支付逾期租金、管理费的违约金199521.87元（以欠付租金、管理费总额332536.45元为本金，按照每日1%的标准计算60日）；五、王永峰向厚基公司支付律师费5000元；六、王永峰承担本案的全部诉讼费。王永峰提出反诉，请求：一、厚基公司返还王永峰租赁保证金98732元；二、厚基公司返还王永峰装修押金、装修管理费、垃圾清运费及临时水电费押金共计41841元；三、厚基公司赔偿王永峰装修损失160400元；四、厚基公司赔偿王永峰营业损失57000元；五、厚基公司在三日内将涉案物业开锁，将物业内设备及财产返还王永峰；六、厚基公司返还王永峰的营业执照、食品卫生许可证；七、本案本诉和反诉费用全部由厚基公司承担。一审法院经审理查明：2017年9月18日，厚基公司（作为出租人）与王永峰（作为承租人）签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：厚基公司同意出租，王永峰同意承租位于广州市番禺区市桥街兴泰路XX号承租单元，王永峰已清楚了解承租单元面积、位置及单元所在项目的规划、周边交通、人流等实际情况，且不存在异议，王永峰不得因上述情况向厚基公司提出解除合同及任何索赔要求或任何形式的权利主张；承租单元租赁面积约为190.5平方米，承租单元仅限于王永峰用于商业用途（行业餐饮、商号晋膳美），租赁期共计60个月，自开业之日起计算；承租单元约定交付日为2017年10月1日，正式交付时间以厚基公司发出的《出租通知书》规定为准；租金、物业管理费自开业日起开始计算，该租金不包括物业管理费、装修管理费、该单元能耗费用、设备设施使用费及王永峰因经营活动而产生的其他费用；租赁保证金98732元应在本合同签订之日起5个工作日内交付，该保证金不是预付的租金或物业管理费，也不包括租户装修管理规定的装修押金，仅作为王永峰遵守租赁合同的保证，厚基公司有权从该保证金中抵扣王永峰拖欠的租金、物业管理费或其他费用等，租赁期限届满或合同解除时，王永峰交还承租单元后15个工作日内由厚基公司无息退还；租金先支付后使用，首期租金64770元应在本合同签订之日起5个工作日内交付，之后在每个租赁期前一个月的21日前将租金交付到厚基公司指定账户；承租单元的物业管理由厚基公司或厚基公司委托的管理公司负责，王永峰应向厚基公司或厚基公司委托的管理公司支付物业管理费，物业管理费先支付后使用，首期物业管理费19050元应在本合同签订之日起5个工作日内交付，之后在每个支付周期前一个月的21日前支付；王永峰应按照厚基公司或管理公司规定交纳垃圾管理费，该费用未包含在物业费中；水、电、通讯等根据相关部门的收费标准计费，厚基公司应针对租赁物业安装独立的水电表等测量仪器计量，王永峰根据计量支付相关能耗费用；如王永峰未及时支付能耗费，而由厚基公司或管理公司先行承担，即使相应公用事业单位或部门未实际收取滞纳金，仍有权按所承担金额的每日1%标准向王永峰追索资金占用损失；关于房屋装修，在承租单元交付前，王永峰应向厚基公司或管理公司支付装修押金及装修管理费（装修管理费是王永峰装修期间，厚基公司或管理公司对王永峰装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督而收取的费用，该费用是装修押金、物业管理费之外的费用，同时该费用收取后不予退回）；如王永峰违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或本合同约定的其他费用的，王永峰应按日按逾期付款金额的1%向厚基公司支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，厚基公司或管理公司有权停止有关能源、设施等的供应或禁止王永峰使用，因此造成的一切后果由王永峰自行承担，逾期超过30日的，厚基公司有权解除合同；厚基公司根据本合同的约定解除合同的，本合同自王永峰收到（或视为收到）解除通知之日起解除，厚基公司或管理公司亦有权单方面采取停水、停电等各项措施，且该等权利的行使不影响厚基公司在此期间向王永峰收取租金、物业管理费或任何应付款项的权利，厚基公司对王永峰因此而蒙受的任何损失亦不承担任何责任；厚基公司根据本合同约定解除本合同，王永峰已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不退还，同时王永峰还应按照以下标准向厚基公司支付违约金：若剩余租期少于3个月的，违约金为该租赁年度月租金的3倍；剩余租期3个月到1年的，违约金为最后1个租赁年度月租金的4倍；剩余租期大于1年的，违约金为最后1个租赁年度月租金的5倍；若厚基公司实际损失高于违约金的，王永峰应于赔偿厚基公司全部实际损失；厚基公司所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、法院诉讼费、律师费等，实际损失超过违约金的，王永峰需按实际损失赔偿；厚基公司、王永峰同意，对于任何通知或联络采取直接交付、国内或国际特快专递（EMS）邮寄或电子邮件的方式。如以国内或国际特快专递（EMS）方式邮寄，则在寄出后第三日视为送达。2018年2月1日，厚基公司、王永峰及案外人广州市融强物业管理有限公司三方签订了一份《房屋租赁合同之物业管理协议》，约定：广州市厚基物业管理有限公司将涉案商铺及商铺所在商场之物业管理工作委托案外人，案外人愿意接受广州市厚基物业管理有限公司之委托，为物业管理区域提供物业服务；三方同意自本协议签订之日起，王永峰向案外人支付该商铺的物业管理费、能耗费及其他费用，上述费用的标准、支付时间及方式按原合同执行。厚基公司于2018年12月两次向王永峰直接交付《催款函》，通知王永峰支付拖欠2018年10-12月租金及物业管理费等费用。2019年2月又向王永峰直接交付《停止能源、设施、设备供应告知函》，通知王永峰于2019年2月26日按合同约定停止水、电、燃气等能源以及设施、设备，并保留解除租赁合同收回租赁场地，追究全部经济损失的权利。2019年7月1日通过EMS方式向王永峰邮寄《租赁合同解除通知书》，通知王永峰涉案合同于2019年6月30日解除，已付租赁保证金及其他费用不予退还并及时履行交还场地清偿欠费等义务，该《租赁合同解除通知书》于2019年7月3日妥投。厚基公司以王永峰拖欠租金引发纠纷为由诉至一审法院，王永峰在答辩期间向厚基公司提出反诉。一审诉讼中，厚基公司、王永峰于2019年11月1日对涉案物业内财物及营业执照等已交接完毕。以上事实，有厚基公司、王永峰提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之物业管理协议》、《建设工程规划许可证》、《通知书》、《转款凭证》、《音频资料》、《现场照片》及本案庭审笔录等证据证实。一审法院认为：厚基公司与王永峰的租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。本案中，王永峰一直拖欠厚基公司自2018年11月至2019年6月间的租金已经构成违约，厚基公司因王永峰的违约行为于2019年7月1日发函通知对方于2019年6月30日解除涉案合同，并要求王永峰付清租金及违约金并交还物业，厚基公司已尽到通知义务。但厚基公司主张涉案合同于2019年6月30日经通知解除并不符合双方合同关于“本合同自王永峰收到（或视为收到）解除通知之日起解除”的约定，涉案合同应当以该通知于2019年7月3日向王永峰妥投之日起解除。现厚基公司要求王永峰支付2018年11月至2019年6月拖欠租金246703.5元（16770+32385*5+34004.25*2），同时王永峰已交纳的租赁保证金98732元没收不予退还的诉请，具有合同依据和法律依据，一审法院予以支持；但厚基公司在本案中所主张的租金数额有误，应予以纠正。王永峰提出的该抗辩意见与一审法院上述查明的事实不符，一审法院不予采纳。关于涉案租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，厚基公司在诉讼中已提交了该物业所在工程的《建设工程规划许可证》，王永峰对此虽不予认可，但一直未能提供充分证据加以反驳，且涉案物业的建设单位广州市番禺区市桥街沙圩一村民委员会也出具证明确认该物业由沙圩一村股份合作经济社出租给厚基公司使用，故王永峰提出的“涉案物业未具有合法报建手续、未提供出租资格证明文件、招商时存在虚假宣传及厚基公司不是适格出租人”的抗辩意见，与上述查明的事实不符或理由不能成立，一审法院均不予采纳。关于王永峰主张返还的装修押金、装修管理费、垃圾清运费及临时水电费押金共计41841元。根据涉案合同约定“关于房屋装修，在承租单元交付前，王永峰应向厚基公司或管理公司支付装修押金及装修管理费（装修管理费是王永峰装修期间厚基公司或管理公司对王永峰装修工人、材料及装修行为进行管理、监督而收取的费用，该费用是装修押金、物业管理费之外的费用，同时该费用收取后不予退回）”，其中王永峰已交纳的装修管理费15240元、垃圾清运费3601元依上述约定是收取后不予退回的；而装修保证金20000元、临时水电押金3000元厚基公司已在诉讼中确认已作抵扣2018年10月租金23000元处理，故王永峰要求厚基公司返还上述款项的诉请，理由不能成立，一审法院不予支持并予以驳回。关于厚基公司断水断电、上锁催租。根据双方合同约定“如王永峰违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或本合同约定的其他费用的，王永峰应按日按逾期付款金额的1%向厚基公司支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，厚基公司或管理公司有权停止有关能源、设施等的供应或禁止王永峰使用，因此造成的一切后果由王永峰自行承担，逾期超过30日的，厚基公司有权解除合同”，故厚基公司依上述约定在王永峰拖欠租金的情况下，对涉案物业断水断电、上锁催租，符合合同当事人的意思自治，亦不违反法律的强制性规定，且王永峰对此也理应有相应风险预期，故王永峰主张不支付相应期间租金及赔偿停业损失的诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于王永峰赔偿装修损失的主张。本案因王永峰拖欠租金违约导致合同解除，故王永峰主张赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于厚基公司主张律师费。根据涉案合同约定“厚基公司所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、法院诉讼费、律师费等，实际损失超过违约金的，王永峰需按实际损失赔偿”，因王永峰拖欠租金违约导致合同解除，故厚基公司主张王永峰支付律师费5000元的诉请，具有合同依据亦不超出法律规定的范围，一审法院予以支持。关于王永峰主张厚基公司无权收取涉案物业的物业管理费和水电费。经查，虽然双方在《房屋租赁合同》中约定王永峰应向厚基公司或厚基公司委托的管理公司支付物业管理费，但其后厚基公司、王永峰及案外人广州市融强物业管理有限公司共同签订了《房屋租赁合同之物业管理协议》，三方约定“涉案物业由案外人提供物业服务，作为承租该物业的王永峰向案外人支付物业管理费、能耗费及其他费用”，根据合同相对性原则，王永峰在本案中提出厚基公司无权向其主张涉案欠缴物业管理费、水电费的抗辩意见理由成立。故厚基公司在本案中主张王永峰支付涉案物业的物业管理费、水电费的诉请，缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持并予以驳回。关于王永峰主张厚基公司返还涉案物业内财物及营业执照。鉴于厚基公司、王永峰在诉讼中对涉案物业内财物及营业执照已交接完毕，且王永峰也当庭撤回其反诉中的该两项诉请，故一审法院不在本案中一并处理。关于本案违约金计付。涉案合同约定“王永峰违反本合同约定逾期支付租金的，应按日按逾期付款金额的1%向厚基公司支付违约金”及“厚基公司根据本合同约定解除本合同，王永峰已付租赁保证金及其他费用均不退还，同时王永峰还应按照以下标准向厚基公司支付违约金：剩余租期大于1年的，违约金为最后1个租赁年度月租金的5倍；若厚基公司实际损失高于违约金的，王永峰应于赔偿厚基公司全部实际损失”，现厚基公司要求王永峰以欠付租金按每日1%标准计算60日的标准支付违约金的主张，虽有合同依据但明显过高，王永峰对此也提出异议，厚基公司在诉讼中也未就王永峰的违约行为而遭受的实际损失充分举证加以证明，且如前所述王永峰所交纳的租赁保证金98732元不予退还及须向厚基公司支付为实现本案债权所发生的律师费用5000元，在一定程度上弥补厚基公司的实际损失，故厚基公司的该主张一审法院不予支持。一审法院酌情调整违约金计算方式为以累计欠付租金为基数自2018年10月22日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起至清还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，但累计违约金不能超过148022.1元（246703.5元*60%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年8月11日作出一审判决：一、确认广州市厚基物业管理有限公司与王永峰签订的涉案《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；二、王永峰于本判决生效之日十日内向广州市厚基物业管理有限公司支付2018年11月至2019年6月拖欠租金246703.5元及违约金（违约金分段计算方法详见附表一，但累计违约金不能超过148022.1元（246703.5元*60%））；三、王永峰已交纳的租赁保证金98732元归广州市厚基物业管理有限公司所有；四、王永峰于本判决生效之日十日内向广州市厚基物业管理有限公司支付律师费5000元；五、驳回广州市厚基物业管理有限公司本诉的其余诉讼请求；六、驳回王永峰反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费28784元由王永峰负担其中25000元，余下3784元由广州市厚基物业管理有限公司负担；反诉受理费2950元由王永峰负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，厚基公司一审诉讼中提供的广州市番禺区市桥街沙圩一村民委员会土地使用证宗地图反映，沙墟加油站位于该证土地东侧。涉案租赁合同附表三第4部分装修有关的其它收费载明：装修期其他费用1.装修垃圾清运费（按使用面积20元∕㎡）；2.临时水电费押金3000元。二审庭询中，双方当事人确认：王永峰接收涉案商铺设立个体工商户晋膳美餐厅作餐饮经营，第一年月租金为32385元，第二年月租金为34004.25元，租赁期限从2018年4月29日起计。2018年11月之前的租金王永峰已向厚基公司付清。厚基公司表示王永峰于2018年12月28日支付20000元、2019年2月18日支付5000元，两笔款项已计入2018年10月及11月的租金之中，为此2018年11月的租金仍欠16770元。王永峰庭询之后回复本院表示，厚基公司开具2018年10月王永峰已交32385元的租金发票，催款单显示2018年11月的租金王永峰已支付15615元，尚欠16770元，王永峰称2018年10月租金32385元及2018年11月已付的15615元租金，共计48000元已由其店长另行支付，但不能提供支付凭证，无法确认是通过现金、微信还是银行转帐方式支付。二审庭询中，王永峰称双方于2019年6月协商过程中，厚基公司员工口头表示租金计算到2019年5月31日，厚基公司表示否认，称其司员工只是协商，所有协商都需要达成一致意见后由公司作出决定。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：如何确定涉案房屋租赁合同解除时间及相关责任的承担。王永峰与厚基公司2017年9月18日签订的房屋租赁合同已明确约定，王永峰承租位于广州市番禺区市桥街兴泰路XX号承租单元，王永峰已清楚了解承租单元面积、位置及单元所在项目的规划、周边交通、人流等实际情况，且不存在异议。厚基公司一审诉讼中已提供租赁物业所在工程的《建设工程规划许可证》，该证附件《建设工程审核书》第二点“应做好与东侧现状加油站之间的安全防护”所涉加油站，与广州市番禺区市桥街沙圩一村民委员会土地使用证宗地图反映的东侧沙墟加油站位置并无冲突。《建设工程规划许可证》所载建设单位广州市番禺区市桥街沙圩一村民委员会已出具证明，确认涉案物业由沙圩一村股份合作经济社出租给厚基公司使用。在此情况下，王永峰本案上诉以加油站在涉案房屋北侧为由主张涉案房屋无建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，依据并不充分，本院不予支持。涉案租赁合同为双方当事人真实意思表示一致，相关约定内容并不存在理解上的歧义，不存在格式条款无效的情形。涉案租赁合同履行期间，因王永峰欠交租金，厚基公司为此发出催款函，又向王永峰直接交付《停止能源、设施、设备供应告知函》，通知王永峰于2019年2月26日按合同约定停止水、电、燃气等能源以及设施、设备，并保留解除租赁合同收回租赁场地，追究全部经济损失的权利。一审判决依租赁合同约定认定在王永峰拖欠租金的情况下，厚基公司对涉案物业断水断电、上锁催租，符合合同约定，且王永峰对此也理应有相应风险预期，对王永峰主张不支付相应期间租金及赔偿停业损失的诉请不予支持，并无不妥。王永峰上诉以厚基公司2019年5月24日停水停电为由主张涉案房屋租赁合同已于2019年5月24日解除，本院不予支持。一审判决依厚基公司邮寄《租赁合同解除通知书》到达王永峰的2019年7月3日确定涉案租赁合同解除时间，对租赁保证金98732元不予退还，所作处理符合合同约定，本院予以维持。双方当事人均表示2018年11月之前的租金王永峰已向厚基公司付清。案件事实表明，厚基公司已向王永峰开具收取2018年10月32385元的租金发票，厚基公司向王永峰发出催款单显示已收2018年11月的租金15615元，尚欠16770元。厚基公司表示，王永峰于2018年12月28日支付的20000元、2019年2月18日支付的5000元已计入2018年10月及11月的租金之中。王永峰称2018年10月租金32385元及2018年11月已付的15615元租金，已由其店长另行支付，但不能为此提供支付凭证。据此，一审判决认定2018年11月至2019年6月王永峰拖欠租金246703.5元，本院予以确认。王永峰上诉要求从欠付租金中扣减2018年12月28日支付的20000元、2019年2月18日支付的5000元，本院不予支持。王永峰称双方协商过程中，厚基公司员工曾口头表示租金计算到2019年5月31日，主张不应继续支付租金至2019年6月30日，但双方的协商并未形成一致意见。一审判决以2019年7月3日合同解除之日确定王永峰拖欠租金计付截止日，所作处理，本院予以维持。至于王永峰逾期支付租金的违约金，一审法院结合本案实际情况，已对合同约定标准进行调整，并无不妥，王永峰上诉所提违约金主张，依据并不充分。王永峰本案所提装修押金20000元、临时水电押金3000元，一审判决认定厚基公司已在2018年10月的租金中予以抵扣，而装修管理费15240元、垃圾清运费3601元依租赁合同约定由厚基公司收取不予退还，对王永峰主张款项退还的诉请，一审判决不予支持，并无不当。涉案房屋租赁合同因王永峰违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿装修损失，一审判决不予支持，所作处理符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，本院予以维持。综上所述，王永峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8045元，由王永峰负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十二月十四日书记员  吴敏玲李美琦