辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终2707号上诉人（原审被告）：肇东市东庆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥化市肇东市南十二街九委**。委托诉讼代理人：辛志力,辽宁卢宏律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：刘涛，男，1988年5月17日出生，汉族，住兴城市。上诉人肇东市东庆房地产开发有限公司因与被上诉人刘涛商品房买卖合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2020）辽1481民初2663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肇东市东庆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人辛志力、被上诉人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肇东市东庆房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘涛的诉讼请求，案件受理费由刘涛负担。事实和理由：案涉商品房已经具备办理房产登记的必要条件，在同一栋楼区业主已经陆续办理了房屋产权证书，双方缔结合同的根本目的并未丧失，双方均未达到根本违约，未达到解除合同的程度。民法鼓励交易的原则，法律对交易中合同的效力最大可能的予以保护。双方约定的违约金为10%，解除合同后违约金应按照10%确认。一审判决适用法律错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，第十九条是解除合同赔偿损失条款，不是违约金条款，合同解除导致合同关系归于消灭，所以合同解除的法律后果不表现违约责任。刘涛辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。刘涛向一审法院起诉请求：解除双方的《商品房买卖合同》，判令被告支付原告购房款125506元及违约金113080.906元（暂计算至2020年7月22日），合计238586.906元。本案受理费等诉讼费由肇东市东庆房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2011年6月23日，刘涛与肇东市东庆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号311156010，出卖人为肇东市东庆房地产开发有限公司，买受人为刘涛。合同第一条，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房（现定名）临海温泉家园，建设工程规划许可证号211481201130014，施工许可证号为211481201106022301；第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第6＃幢一单元601＃号房，建筑面积57.10平方米，套内建筑面积47.41平方米；第四条计价方式与价款，该商品房单价为每平方米2198元，总金额125506元；第八条交付期限，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人：1、该商品房经验收合格；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列――项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起――日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的――%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付购房款的――%向买受人支付违约金；3、―――。出卖人处加盖肇东市东庆房地产开发有限公司公章，佘春烨签字，买受人刘涛签字。合同签订后，刘涛于2011年8月2日办理了销售不动产统一发票，刘涛于2014年7月9日交纳了电费300元，垃圾清运费300元，物业费840元。但刘涛未能办理房屋产权证。一审法院认为，刘涛与肇东市东庆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，合同的内容不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当依照合同的规定，依法行使权利，履行义务。依照合同的第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因此，肇东市东庆房地产开发有限公司应当保证刘涛在2015年7月4日后能够办理房屋产权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应当支持”。因此，对刘涛要求解除与肇东市东庆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，肇东市东庆房地产开发有限公司除返还刘涛购房款外，还应当支付利息。因刘涛未能提交购房款收据，因此，法院依法认定利息的计刘涛开具购房款发票时间为刘涛支付购房款的时间。算方式为，以125506元为基数，从2011年8月2日起至2019年8月19日，按中国人民银行贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于刘涛未主张合同解除后，由肇东市东庆房地产开发有限电费300元，垃圾清运费300元，物业费公司返还刘涛已交的840元，法院对刘涛已支付的上述费用不予判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十七第，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，第十九条规定，判决：一、解除刘涛与肇东市东庆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、肇东市东庆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还给刘涛购房款125506元及利息。利息的计算方式为：以125506元为基数，从2011年8月2日起至2019年8月19日，按中国人民银行贷款基准利率计算；从2019年8月22日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、刘涛于本判决发生法律效力之日起十日内将临海温泉家园6号楼1单元601室房屋返还给肇东市东庆房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2439元，由肇东市东庆房地产开发有限公司负担。本院认定事实与一审判决认定事实一致。本院认为，房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人。由于出卖人的原因致买受人的合同目的不能实现时，买受人有权退房，同时还可以要求出卖人赔偿其经济损失。二审庭审中肇东市东庆房地产开发有限公司虽主张能够办理房屋所有权登记，但刘涛仍主张解除商品房买卖合同，故一审判决双方解除合同并无不当。关于合同解除后的赔偿问题，刘涛虽在一审中主张因未办理房屋所有权登记的违约金，但根据刘涛在庭审中的陈述，其主张为在交付放款后的利息损失，故一审判决适用法律及判决结果并无不当。综上,肇东市东庆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4878元，由肇东市东庆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋冬梅审判员  张国军审判员  刘 伟二〇二〇年十二月二十五日法官助理郑佳木书记员刘晓畅本判决书援引的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。