江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9246号上诉人（一审原告、反诉被告）：郝付琴，女，1960年4月8日出生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（一审被告，反诉原告）：江苏云蚁网络科技有限公司，住所地南京市雨花台区宁谷路****。法定代表人：刘爱民,该公司董事长。委托诉讼代理人：朱敏，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁雨晴，江苏宁创律师事务所实习律师。上诉人郝付琴因与被上诉人江苏云蚁网络科技有限公司（以下简称云蚁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王路独任审理，并于2020年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人郝付琴，被上诉人云蚁公司的委托诉讼代理人朱敏、丁雨晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝付琴上诉请求：一、要求云蚁公司继续履行合同，向其支付房租及相关费用；二、如法庭不支持其继续履行合同的请求，则要求判令云蚁公司支付以下费用：1.2020年6、7月的租金合计10500元，2.2019年租金3000元，3.违约金126000元，4.2019年6月-2021年6月1日的物业费12540元，5.水电费及滞纳金合计96元，6.2017年-2019年房屋租金60000元，7.房屋维修费10000元，8.其与家人的误工费、车费、身体及精神损失费20000元；三、判令云蚁公司归还水卡、电卡、4把房屋钥匙；四、云蚁公司承担本案一、二审诉讼费；五、追究苏某一审作伪证、说谎话的法律责任。事实与理由：其要求云蚁公司继续履行案涉租赁合同是因为云蚁公司无正当理由、不遵纪守法造成的违约。一、其于2020年7月28日收到云蚁公司寄来的案涉房屋楼上、楼下钥匙各1把，云蚁公司应按实际交付钥匙的时间支付房租，因此，应承担2020年6月和7月租金合计10500元。不应按云蚁公司所称的搬离时间确定房屋租金的给付期限。二、根据案涉合同约定，案涉房屋租金为63000元／年，如云蚁公司违约，则按63000元／月支付违约金。合同中的63000元／月是云蚁公司所写，云蚁公司应支付违约金126000元。合同中约定的10500元违约金不足以补偿其损失。三、云蚁公司未按时缴纳2019年的物业费，应承担合同期内的物业费。四、云蚁公司未提供2020年2月和3月期间不准复工的证明，在全民抗疫的情况下，云蚁公司还安排工人晚上在案涉房屋内休息，违反了疫情规定和商铺经营规定。其要求让云蚁公司整改，云蚁公司不愿整改，还在案涉房屋内、私搭乱接线路。五、其于2020年8月2号看房发现，云蚁公司将案涉房屋多处损坏，云蚁公司交纳的5000元押金应用于抵扣维修费，此外，云蚁公司还应按合同约定支付10000元维修费。六、云蚁公司在一审中作虚假陈述，其在2020年4、5月期间多次与云蚁公司沟通均被拒绝，只能报警，民警建议其起诉，其于5月19日到一审法院咨询室请咨询员帮助沟通还是被拒绝，因此，云蚁公司应承担本案诉讼费，并赔偿其与家人的误工费、车费、身体及精神损失费20000元。七、云蚁公司委托了两名律师，却不交房租和物业费，还找人作伪证，足以证明云蚁公司属于黑恶势力，应予打击。八、云蚁公司违反相关规定、违法乱纪、不遵纪守法、恶意违约，案涉房屋现很难再出租，由此给其造成的租金损失应由云蚁公司承担。九、苏某在2017年以房屋中介为名，找人与其签订租赁合同，先将其房屋骗去，再将其房屋转租给刘爱民，两年才付60000元租金，而刘爱民实际支付的房租却为120000元。根据约定，未经其书面同意，承租人不得转租案涉房屋，因此，骗取的60000元租金应归还给其。云蚁公司辩称，一、郝付琴关于支付2020年6、7月租金10500元、2019年租金3000元、支付违约金126000元和两年物业费12540元的上诉请求与郝付琴在本案一审中所作陈述存在矛盾。一审法院认定案涉房屋的年租金是每年63000元，郝付琴对此也认可。二、郝付琴的其他上诉请求超出了其一审诉讼请求范围，应另行起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，恳请二审法院予以维持。郝付琴向一审法院起诉请求：一、判令云蚁公司立即支付所欠房租、物业费、水电费以及相关费用的滞纳金和违约金（2020年6月1日-2020年11月30日的房租34500元，两年物业费12540元，水电费按供水、供电局出具的实际缴纳金额结算，滞纳金、违约金按实际逾期拖欠时间结算）；二、本案诉讼费由云蚁公司承担。云蚁公司向一审法院提出反诉请求：一、判令解除其与郝付琴签订的房屋租赁合同；二、判令郝付琴向云蚁公司开具6万元租金发票；三、判令郝付琴免除2020年2月2日至2020年3月31日疫情期间的租金共计9833元；四、本案诉讼费用由郝付琴承担。一审法院认定事实：2019年5月底，郝付琴与云蚁公司签订房屋租房合同一份，约定：由郝付琴将位于南京市雨花台区房屋（即案涉房屋，建筑面积209平方米，）出租给云蚁公司从事办公使用。租期两年，自2019年6月1日至2021年6月1日；租金含税为63000元／年，每半年支付一次；租赁期内水、电物业管理费等由云蚁公司承担。合同第七条约定，云蚁公司应按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，须按月租金的5%支付滞纳金；逾期超过10天的，郝付琴有权单方终止合同并收回房屋，云蚁公司须按月租金的两倍承担违约金。第八条违约责任约定，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金。合同签订后，云蚁公司于2019年6月-11月共计向郝付琴支付租金60000元及押金5000元。一审法院另查明，2020年1月24日，因新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应；2020年2月7日，南京市政府发布通告，自2月10日起组织企业复工复业。2020年5月，南京新鸿运物业管理有限公司出具的物业费催缴载明，案涉房屋一年物业费为6270元。云蚁公司在一审中提交短信记录，用于证明其公司员工于2020年6月24日发给郝付琴的短信中已陈述于2020年3月底前告知郝付琴要求解除房屋租赁合同并搬离案涉房屋。郝付琴质证认为，其不清楚发件人的身份，未收到云蚁公司要求退租的电话及信息。一审法院认为，结合郝付琴在一审庭审中关于2020年4月有人打电话给其，其表示要求云蚁公司将物业费缴清，该怎么退就怎么退的陈述，应认定郝付琴至迟已于2020年4月知晓云蚁公司要求退租。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，郝付琴与云蚁公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约全面履行自己的义务。云蚁公司主张，合同中约定的租金为63000元／年，但双方实际按60000元／年履行，并就此申请证人苏某到庭作证，郝付琴质证认为，合同订立时，证人并不在场，对相应证人证言不予认可。一审法院认为，证人明确表示对郝付琴和云蚁公司所签订的合同内容并不知晓，云蚁公司亦未提供其他证据予以佐证，故一审法院对云蚁公司的该项抗辩意见不予支持。本案中，云蚁公司明确表示不同意继续履行合同，双方房屋租赁合同根本无法履行，故应予解除。双方约定的租赁期满时间为2021年6月1日，现云蚁公司因自身原因未按约履行合同，已构成违约，故应当根据合同约定承担违约金10500元，其主张违约金过高的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于退房日期，结合当事人的陈述，能够证明云蚁公司曾向郝付琴要求解除合同。一审中，云蚁公司主张已于2020年3月31日解除合同并搬离案涉房屋，一审法院认为，合同解除后，租赁双方均应积极采取相应措施避免损失扩大，现云蚁公司未能提交证据证明其返还房屋的日期，郝付琴表示2020年4月接到云蚁公司要求退租的电话，故郝付琴应当及时收回房屋，郝付琴以云蚁公司未缴纳物业费、案涉房屋可能存在未搬迁的物品为由未积极接收房屋，应承担损失扩大的不利后果，考虑到云蚁公司要求解约后，应给予郝付琴合理的接受房屋期限，故一审法院酌定租期计算至2020年4月30日。截止到2020年4月30日的房屋租金为57750元，物业费为5747.50元。关于云蚁公司主张因新型冠状病毒感染肺炎疫情，其迟迟无法复工，主张郝付琴免除2020年2月2日至2020年3月31日疫情期间的租金，但未能举证证明其实际无法使用房屋的期限。一审法院认为，云蚁公司租赁案涉房屋系办公用途，新冠肺炎疫情系双方无法预见的突发公共卫生事件，客观上造成云蚁公司在此期间无法充分使用案涉房屋，依据公平原则，一审法院酌定由郝付琴退还半个月的租金2625元。现云蚁公司已支付租金60000元及押金5000元，扣除应付租金及物业费，郝付琴还应返还云蚁公司4127.50元。以上合计，云蚁公司还应向郝付琴支付6372.50元。云蚁公司主张郝付琴开具发票，郝付琴对此不予认可。一审法院认为，双方约定的租金虽为含税，但未明确约定由郝付琴向云蚁公司交付发票，故对云蚁公司的该项诉请，一审法院不予支持。对郝付琴主张的水、电费等其他费用，因郝付琴未能提供证据予以证明，一审法院亦不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郝付琴与云蚁公司之间的房屋租赁合同于判决生效之日起解除；二、云蚁公司于判决生效之日起十日内向郝付琴支付6372.50元；三、驳回郝付琴、云蚁公司的其他诉讼请求。一审案件受理费488元，反诉案件受理费25元，合计513元，由郝付琴负担257元，云蚁公司负担256元。一审法院查明的事实有相应证据在卷佐证，本院予以确认。二审中，郝付琴提交新证据如下：一、物业费催交单一份，用于证明2018年的物业费尚未交纳；二、手机截屏打印件一份，用于证明云蚁公司应向其支付水、电费和滞纳金96元。云蚁公司对上述物业费催交单的真实性予以认可，但认为与本案无关，其只应支付合同解除前的物业费；对手机截屏打印件的真实性亦予认可，但认为，相应缴费凭证的时间是在2020年9月13日，其已于2020年3月31日退租并结清水电费，因此，该缴费凭证与其无关。本院询问云蚁公司，是否交纳过案涉房屋2019年6月1日至今的物业费。云蚁公司回复，未缴纳。本院询问云蚁公司，是否在撤场前将案涉房屋的水、电费结清。云蚁公司回复，已结清，系通过网络交纳水电费用。本院询问云蚁公司，是否已经将案涉房屋的水卡、电卡退还给郝付琴。云蚁公司回复，其并没有案涉房屋的水卡和电卡，其都是通过网络支付相应水、电费。郝付琴则称，其租房时给过云蚁公司水卡、电卡，不然云蚁公司无法交钱，但案涉合同中未写明相应情况。郝付琴在本案二审中陈述，其已于2020年7月28日收到云蚁公司寄还的钥匙，案涉房屋的墙面多处脱落、还有洞，安全出口的线路没有了，并提交其所拍摄的现场照片。云蚁公司称照片显示不清楚，也看不出拍摄的时间和地点，其无法确定照片中的情形系由其造成。且郝付琴在本案一审中未就房屋损坏维修费提出主张，其不同意在本案二审中一并处理该事项。庭审结束后，云蚁公司提交手机截屏打印件一份，显示2020年4月11日交纳案涉房屋水费122元、电费629元，交费后再查询则显示“暂未查到欠费”。经本院询问，郝付琴称其无需查看上述手机截屏打印件。本院询问郝付琴，其在二审中提交的手机截屏打印件显示的水费交纳日期分别为2020年9月13日和2020年11月11日，显示的电费交纳日期为2020年9月13日，相应用水、用电实际产生于何时。郝付琴未就此作出明确回复。云蚁公司庭后另书面回复本院，其在承租案涉房屋时仅收到1把钥匙，不清楚郝付琴所称的4把钥匙。以上事实，有物业费催交通知单、手机截屏打印件以及本院庭审笔录、工作笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、案涉合同应否继续履行；二、一审法院酌定案涉租金计算至2020年4月30日，并判令云蚁公司承担10500元违约金，是否有事实和法律依据；三、郝付琴主张云蚁公司支付2017年-2019年以及2020年6-7月期间的租金，126000元违约金，两年物业费，96元水电费及滞纳金，并归还水电卡、剩余4把钥匙的上诉请求能否成立。对于争议焦点一，本院认为，云蚁公司已明确表示不同意继续履行合同，并自称已于2020年3月搬离案涉房屋，郝付琴亦在本案一审中陈述于2020年4月接到电话后要求云蚁公司将物业费交清，该怎么退就怎么退，并在二审期间认可收到云蚁公司寄还的案涉房屋钥匙，另称云蚁公司损坏了案涉房屋，在此情况下，继续履行案涉租赁合同已缺乏基础，一审法院认为案涉合同应予解除，并无不当。对于争议焦点二，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。云蚁公司在案涉租赁合同期间未届满之前即单方表示不再继续履行合同，并自行搬离案涉房屋，构成违约，郝付琴亦应及时采取适当措施，收回房屋以减少损失。但郝付琴一直拒绝收房，放任房屋空置，在此情况下，一审法院考虑到郝付琴接收房屋的合理期间，酌定云蚁公司支付租金至2020年4月30日，并无不当。对于云蚁公司的违约行为，一审法院根据案涉房屋租赁合同的约定，判令云蚁公司按2个月租金的标准向郝付琴支付违约金10500元，亦有事实和法律依据。关于争议焦点三，本院认为：对于郝付琴要求云蚁公司支付2020年6-7月租金的上诉请求，如前所述，云蚁公司已于2020年4月告知郝付琴不再继续履行合同，郝付琴应及时采取适当措施减少其损失。一审法院考虑到郝付琴收房需要的合理时间，认定云蚁公司应支付租金至2020年4月30日，并无不当。对于郝付琴坚持拒收房屋，未采取适当措施所导致扩大的损失，一审法院不予支持，亦无不当。郝付琴上诉要求云蚁公司支付126000元违约金，实际系其按63000元月租金标准计算出的违约金，但郝付琴已在本案一审中自认，63000元实际系双方约定的年租金标准，因此，郝付琴在二审中主张的126000元违约金与其在一审中的陈述不符，亦缺乏充分依据，本院对此不予支持。对于郝付琴要求云蚁公司支付2年物业费的上诉请求，根据双方约定，云蚁公司自2019年6月1日起租用案涉房屋，而如前所述，云蚁公司应支付租金至2020年4月30日，因此，云蚁公司应承担2019年6月1日至2020年4月30日期间的物业费，一审法院已判令云蚁公司向郝付琴支付上述期间的物业费5747.5元，有相应事实和法律依据。郝付琴要求云蚁公司支付2年物业费的上诉主张，缺乏依据，不能成立。郝付琴在本案二审中提交了显示其于2020年9月13日、2020年11月11日缴纳水、电费信息的手机截屏打印件，并据此主张云蚁公司向其支付水电费96元及相应滞纳金，但郝付琴已认可于2020年7月28日收到案涉房屋钥匙，而其缴纳96元水、电费的时间却迟于其收到案涉房屋钥匙一个多月甚至三个多月，其对于相应水、电费的实际产生时间亦不能证明，此外，上述单据中并未显示用水或供电部门向其收取滞纳金的信息。综上，郝付琴的此项上诉请求缺乏充分证据证实，本院不予支持。郝付琴在本案二审中要求云蚁公司归还水、电卡和4把房屋钥匙，但其并未提交证据证明已将案涉房屋的水、电卡交付给云蚁公司，亦无证据证明其实际交付给云蚁公司4把以上钥匙，经本院询问，云蚁公司明确回复没有收到案涉房屋的水、电卡且仅收到1把案涉房屋钥匙，在此情况下，郝付琴的该项主张，仍缺乏依据。郝付琴另在本案二审中要求云蚁公司赔偿其房屋损坏维修费、误工费、车费、身体及精神损失费，但其在本案一审中对此主张，云蚁公司并不同意在本案二审中对此一并处理，双方亦不能就此协商达成一致意见，因此，本院在本案二审中对此不予理涉，郝付琴可依法另行主张权利。综上，郝付琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2958元，由上诉人郝付琴负担。本判决为终审判决。审判员  王路二〇二〇年十二月二十二日法官助理高礼慧书记员刘东