四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1946号 上诉人（原审原告）：熊久凤，女，1979年5月27日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：白裕兰，女，1980年8月22日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 被上诉人（原审被告）：四川渝广置业有限公司，住所地四川省广安市前锋区中兴街**。 法定代表人：沈博天，经理。 委托诉讼代理人：谭金峰，四川信和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向文杰，四川信和信律师事务所律师。 上诉人熊久凤因与被上诉人四川渝广置业有限公司（以下简称渝广置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2020）川1603民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 熊久凤上诉请求：1.判决渝广置业公司向熊久凤支付办理不动产权违约金6,542元（3000元/年÷365日/年×796日）；2.判决渝广置业公司退回熊久凤所缴纳的公共设施维修基金2,325元；3.一审、二审案件受理费由渝广置业公司负担。事实和理由：1.合同对逾期办证违约金约定不明，一审法院判决每年按照房价的千分之三支付违约金与四川省广安市广安区、前锋区人民法院生效判决所确定的逾期办证违约金每年3,000元的标准相比明显过低，故请求将违约金调整为每年3,000元。2.渝广置业公司代收公共设施维修基金2,325元应及时交给四川省广安市前锋区建设局监督账户，但渝广置业公司至今未缴纳，故该公共设施维修基金应退还熊久凤，由熊久凤自行缴纳。 渝广置业公司辩称，合同约定的违约金标准是按照总房价的千分之三，一审法院已经在合同的基础上予以调高了。合同约定大修基金由开发商代收，至于是否缴纳、何时缴纳不应纳入本案一并处理。综上，熊久凤的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。 熊久凤向一审法院起诉请求：1.判令渝广置业公司支付其逾期办理不动产权证违约金21,200元；2.判决渝广置业公司退回其所缴纳的公共设施维修基金2,325元、权证工本费70元、测绘费84元、交易手续费1,103元；3.案件受理费由渝广置业公司负担。 一审法院认定事实：2015年7月22日，熊久凤作为买受人，与渝广置业公司签订商品房买卖合同。合同约定，熊久凤购买位于广安市前锋区××道××号××花园××幢××层××号商品房。建筑面积为51.71平方米，房屋价款为每平方米8,542.82元，总房价441,749元。产权初始登记约定出卖人应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理：2.由出卖人承担延期的违约责任，按房价的千分之三支付违约金。转移登记约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意由出卖人承担延期的违约责任，按房价的千分之三支付违约金。专项维修基金、契税等，合同约定买受人同意委托出卖人代缴，买受人在接受商品房的同时将上述税费交给出卖人。 渝广置业公司于2016年7月26日向熊久凤交付了该套房屋。熊久凤向渝广置业公司支付了权证工本费620元、测绘费84元、公共设施维修基金2,325元、交易手续费1,103元等费用。工本费实际产生550元。测绘费、交易手续费未实际产生。渝广置业公司至今未为熊久凤办理案涉房屋的不动产权属证书。 一审法院认为，渝广置业公司与熊久凤签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该合同合法、有效。熊久凤已按合同约定履行了缴纳全部房款的义务，渝广置业公司应按照合同约定如实履行义务。渝广置业公司于2016年7月26日向熊久凤交付了房屋后，至今未为熊久凤办理案涉房屋的不动产权属证书，违反合同约定的在交房之日起730日内，即2018年7月26日前为熊久凤办理房屋产权登记。渝广置业公司的行为构成违约，应当承担违约责任。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方所受损失的效果。双方买卖合同中对逾期办证约定了违约责任。对熊久凤要求渝广置业公司支付违约金的请求，予以支持。对于违约金的计算，合同虽有条文约定，熊久凤认为约定过低，故主张违约金调整。对于熊久凤主张予以调整的意见，予以支持。但对于违约金调整的具体标准，一方面既要发挥督促债务人履行合同义务的功效，又要发挥对违约人惩罚以及补偿无过错一方所受损失的作用。对于补偿熊久凤损失的问题，其在举证期限内并未举示因渝广置业公司违约造成相关损失的具体证据，故应承担举证不力的法律后果。鉴于双方买卖合同条文的自愿约定在先，且渝广置业公司未为熊久凤办理房屋权属证书的客观实际，一审法院对因出卖人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按房价的千分之三支付违约金的标准，酌情调整为出卖人每年按房价的千分之三支付违约金。截止宣判之日，渝广置业公司应支付违约金金额为2,890元[441,749元×0.3%×（796日÷365日）]。 对于熊久凤主张退还大修基金的问题，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品房住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”，以及第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者共有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅维修资金是业主的法定义务，也是房屋交付的前提条件。熊久凤理应按规定将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。熊久凤在签订房屋买卖合同时，将首期住宅专项维修资金自愿交给了渝广置业公司代收，并在此前提下办理了房屋交接手续。现熊久凤接房后，又主张退还已自愿委托渝广置业公司代收的专项维修资金。在熊久凤既未将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，又实际办理了房屋交接手续的情形下，若退回业主委托代缴的住宅维修资金，会造成业主在未交纳住宅维修资金但又办理了房屋交接手续的违法事实。这既违背熊久凤签订买卖合同时自愿委托代收后才能交付房屋的客观事实，也违反先履行交付专项维修资金，后才能交付房屋的权利义务对等原则。对渝广置业公司代收该资金后，未及时将维修资金交存到建设主管部门委托的专户管理银行的行为，熊久凤可以请求渝广置业公司及时履行交存义务或者向负责监督专项维修资金的建设主管部门反映，由建设主管部门依法予以处理。因此，对熊久凤主张退还大修基金的请求，不予支持。 对于熊久凤主张退还权证工本费、测绘费、交易手续费的问题，渝广置业公司与熊久凤均认可据实退还，熊久凤的该项主张符合法律规定，予以支持。对于测绘费的问题，双方合同中并无约定，渝广置业公司应予以退还。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决：一、渝广置业公司在判决生效后十日内向熊久凤支付违约金2,890元；二、渝广置业公司在判决生效后十日内向熊久凤退还权证工本费70元、测绘费84元、交易手续费1,103元，合计1,257元；三、驳回熊久凤的其他诉讼请求。义务人逾期未履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向四川省广安市前锋区人民法院申请执行。案件受理费420元，减半收取计210元，由熊久凤负担185元，渝广置业公司负担25元。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：逾期办理不动产权证的违约金标准是否应当调整至3,000元/年，大修基金是否应当退还。熊久凤与渝广置业公司签订的商品房买卖合同明确约定逾期办理不动产权证的违约金标准是房价的千分之三，并非熊久凤所称约定不明。既然合同有约定，双方当事人便均应当受该约定的约束，不能随意更改。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定可知，当事人约定的违约金在低于造成的损失时，可以请求增加，但增加的数额以不超过实际损失额为限，即约定的违约金能否弥补实际损失是违约金是否应当进行调整以及如何调整的依据。现熊久凤并未举证证明渝广置业公司逾期办理不动产权证的违约行为给其造成的实际损失，不能确定其约定的违约金是否足以弥补实际损失，其对此应当承担举证不能的不利法律后果。且我国并非判例法国家，相同类型的案件应根据个案的具体情况确定赔偿数额，即本案逾期办证违约金的确定不应完全比照已生效的案例标准。综上，一审法院在双方合同约定的违约金标准基础上，综合合同履行情况及当事人的过错程度酌情对违约金进行的调整，已经对熊久凤的权利进行了妥适维护，该调整并无不当，本院予以维持。熊久凤要求将违约金标准调整为3,000元/年的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。至于大修基金是否应当退还的问题，一审法院已经做了充分详尽的阐述，此不再赘述，本院予以确认并维持。熊久凤要求退还大修基金的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人熊久凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人熊久凤负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  周琪娜 书 记 员  田 玲