甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终1584号上诉人（原审被告）：兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司，住所地兰州市兰州新区。法定代表人：王黎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王悦泽，系甘肃中立源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃京泓投资有限公司，住所地甘肃省白银市白银区。法定代表人：刘贵忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟博，系甘肃为道律师事务所律师。上诉人兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司（以下简称：惠仁堂）因与被上诉人甘肃京泓投资有限公司（以下简称：京泓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服白银区人民法院（2020）甘0402民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠仁堂的委托诉讼代理人王悦泽，被上诉人京泓公司的委托诉讼代理人张伟博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠仁堂上诉请求：请求撤销一审判决，二审查清事实后依法改判。事实和理由：一、一审法院判决上诉人支付违约金733419.72元缺乏事实和法律依据，未以违约行为造成被上诉人实际损失为基础，未兼顾合同实际履行情况，未兼顾公平原则，未体现违约金补偿为主、惩罚为辅的原则，未根据合同法的规定和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。一审以合同租金总额的15%计算违约金数额高达733419.72元，超过了年平均房租611183.1元。一审将已付四年的租金计入违约金计算基准有违公平原则。上诉人在2020-2021年度租期开始前已经向被上诉人明确表示无法继续履行合同义务，被上诉人亦应积极应对减少损失。根据最高人民法院的判例，承租方违约给出租方造成的损失主要是二次招商营运的费用以及空租期的租金损失。被上诉人的房租在白银区范围内过高，且因疫情影响上诉人难以继续经营，上诉人多次与被上诉人协商减免相应租金。二、一审根据合同法的规定，以当事人在合同中已约定了计算方法，没有采纳上诉人要求以实际损失计算违约金的理由，属于适用法律错误。根据最高院的文件精神和合同法的规定，以及我国目前的经济形势，应当对约定过高的违约金予以调整。三、被上诉人没有采取合理方式避免损失扩大，相反上诉人的态度是积极的，因此2020年3月15日之后的房屋空置损失不应由上诉人全部承担。四、被上诉人起诉时已主张违约金，被上诉人无权扣押上诉人缴纳的合同保证金44700元，为避免诉累，上诉人要求在违约金中予以抵扣。京泓公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。京泓公司向一审法院起诉请求：我公司于2020年4月提起诉讼，在2020年8月经法院主持被告将钥匙交予我公司，现变更诉讼请求如下：1.依法判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告支付解除合同前占用房屋的租金270435元（自2020年3月15日至2020年8月14日，按月租54087元计算），及违反合同的违约金733419.72元，共计1003854.72元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月15日，京泓公司与惠仁堂双方签订了《房屋租赁合同》，京泓公司将位于白银市白银区红星路280号7幢-1-01号商铺（租赁物面积298M2）出租给惠仁堂用于药店经营，租赁合同约定：租赁期限8年，自2016年3月15日-2024年3月15日；2016年3月15日至2018年3月14日，每平米租金150元；2018年3月15日至2020年3月14日，每平米租金165元；2020年3月15日至2022年3月14日，每平米租金181.5元；2022年3月15日至2024年3月14日，每平米租金199.65元；（即每两年在上一年租金基础上递增10%），合同租金总额为￥4889464.8元；租金为一年一付，每年的租金应在上一年度届满前60日内一次性交付；双方任何一方违约时，双方均有权按合同违约金追究责任，乙方（惠仁堂）违反本合同条款的，甲方（京泓公司）有权追索本合同租金总额15%的违约金。合同签订后，原告按时向被告交付了房屋，被告也按约定支付了房屋租金。2020年3月，惠仁堂的工作人员打电话与京泓公司的工作人员协商原退租事宜，京泓公司不同意双方解除合同，要求继续履行合同，故双方酿成纠纷，京泓公司向本院提起民事诉讼，请求惠仁堂继续履行租赁合同并支付所欠房屋租金。2020年8月14日，经本院主持调解，双方同意解除房屋租赁合同，惠仁堂将所租房屋钥匙交予京泓公司，但京泓公司认为惠仁堂单方要求解除租赁合同，明显构成违约，故变更诉讼请求,要求被告支付解除合同前占用房屋的租金270435元（自2020年3月15日至2020年8月14日，按月租54087元计算）及违反合同的违约金733419.72元(合同租金总额为￥4889464.8元x15%)，共计1003854.72元;本案诉讼费由被告承担。因双方当事人分歧较大，庭审中未达成调解协议。一审法院认为，依法成立的合同，受法律的保护。原被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。因被告未按合同约定：“租金为一年一付，每年的租金应在上一年度届满前60日内一次性交付”；已构成违约，被告于2020年3月单方提出解除合同，但本案不存在合同约定单方解除事由，也不属于法定解除的事由。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，双方任何一方违约时，双方均有权按合同违约金追究责任，惠仁堂违反合同条款，原告有权追索租金和违约金。本案争议焦点为：双方租赁合同解除后房屋租金及违约金如何计算和赔付的问题。被告在庭审中辩称，房租过高加之疫情，属不可抗力，致使无法继续履行合同，应按实际损失赔偿原告违约金并减免二个月租金。本院认为，虽然2020年新冠状病毒疫情对租赁合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可继续履行，合同目的可以实现，故承租人惠仁堂无权以不可抗力为由要求解除合同，故被告辩解理由不成立，本院不予支持；但被告提出适当降低或免除疫情防控期间的租金，符合公平和诚信原则，本院予以支持，应酌情扣减一个月的租金54087元。被告认为违约金应以实际损失计算，根据《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时约定根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，双方当事人在租赁合同中已经约定了计算方法，即合同租金总额15%的违约金，（租金总金额4889464.8元x15%)，共计733419.72元，该约定符合法律规定，且该租赁合同合法有效，故被告要求以实际损失计算违约金的理由不成立。被告虽然提供了装修清单，但双方在合同中未约定装修费用的补偿事宜，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装修费用的，不予支持。故被告的该项请求理由不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告与被告于2016年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月14日已解除。二、被告于本判决生效后10日内支付原告房屋租赁费216348元、违约金733419.72元，共计：949767.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5145元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容和形式均未违反法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。因惠仁堂未按合同约定：“租金为一年一付，每年的租金应在上一年度届满前60日内一次性交付”；已构成违约，惠仁堂于2020年3月单方提出解除合同，但本案不存在合同约定单方解除事由，也不属于法定解除的事由。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，双方任何一方违约时，双方均有权按合同违约金追究责任，惠仁堂违反合同条款，京泓公司有权追索租金和违约金。上诉人惠仁堂认为违约金应以实际损失计算，但根据《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时约定根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，双方当事人在租赁合同中已经约定了计算方法，即合同租金总额15%的违约金，该约定符合法律规定，且该租赁合同合法有效，故上诉人要求以实际损失计算违约金的理由不成立。上诉人惠仁堂认为房租过高加之疫情，属不可抗力，致使无法继续履行合同，但虽然2020年新冠状病毒疫情对租赁合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，且一审已经在综合考虑本案实际情况的基础上酌情扣减了一个月的房屋租金54087元，故上诉人应当给付京泓公司房屋租赁费216348元。综上所述，兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13298元，由兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏晓忠审判员  李作凤审判员  魏 茹二〇二〇年十二月十二日书记员  田殿琪