江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9888号上诉人（原审被告）：杨春，男，1965年3月9日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：虞新海，男，1956年1月7日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐银新，江苏同安宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵飞，江苏同安宁律师事务所律师。上诉人杨春因与被上诉人虞新海房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2020)苏0115民初4725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员殷源源独任审理，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨春上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判杨春不支付虞新海房屋占有使用费。事实和理由：双方之间租赁合同于2019年3月1日已经结束，且被上诉人已将涉案房屋内设施损坏，一审判决上诉人支付房屋占有使用费300000元明显有失公正。同时，涉案租赁合同系被上诉人受胁迫签订，租金明显高于同地段类似房屋市场租金，请二审法院依法调查。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。虞新海辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：1、合同于2019年3月1日到期后，上诉人未将涉案房屋交付给被上诉人，而是一直继续占有使用，故应支付占用期间的占有使用费。2、上诉人陈述被上诉人将设施损坏，但并未提交相应证据予以证明。在一审期间法官至现场勘查时，涉案房屋的门上均已上锁，且都是由上诉人将锁打开，均能证明涉案的房屋由上诉人占有使用。上诉人陈述其在合同到期后并未使用涉案房屋，但只要上诉人未将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人如何使用涉案房屋，均不影响其应支付占有使用费。3、2020年6月9日上诉人陈述，涉案房屋可由被上诉人随时拿走，且2020年7月23日一审法院告知被上诉人可自行接收案涉房屋，因此被上诉人主张占有使用费的日期截止至2020年的7月23日，但截止至今，上诉人并未将涉案房屋交付给被上诉人。期间被上诉人也报过警，因此被上诉人认为从2020年7月23日开始，上诉人一直未向被上诉人交付涉案房屋，而给被上诉人造成的损失仍在继续，对此被上诉人将保留继续向上诉人索要2020年7月23日之后的房屋占有使用费的权利。4、一审法院在认定占有使用费时，已在原合同的基础上明显下调了租金标准。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。虞新海向一审法院起诉请求：1.杨春给付租金532638.88元；2.杨春支付逾期租金滞纳金25000元；3.杨春将南京市江宁区横溪街道丹阳社区崇文街17号处北边三间门面房返还给其；4.杨春承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月1日，虞新海（甲方）与杨春（乙方）签订《房屋租赁协议书》，与本案相关约定：甲方将南京市江宁区临街门面北边三间以及北边第一间北侧扩建的房屋总计1203.3平方米（以下简称案涉房屋）出租给乙方作为洗浴中心使用，房屋租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止；租金第一年210000元，第二年230000元，第三年250000元；本租赁协议签订时即付清当年租金，自第二年起至本协议终结均按当年9月1日前付清当年租金。前述协议签订后，虞新海将案涉房屋交付给杨春使用。2018年9月1日，虞新海（甲方）与杨春（乙方）就租赁案涉房屋又续签一份《房屋租赁协议书》，房屋租赁期限自2018年9月1日起至2019年3月1日止，租金125000元，约定本租赁协议签订时即付清当年租金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按当年租金的1%向乙方加收滞纳金。后杨春继续使用案涉房屋。2020年4月21日，虞新海报警称杨春租赁其房屋到期后不肯走，经南京市公安局江宁分局丹阳派出所处警，调解未果。2020年5月，虞新海向一审法院提起本案诉讼。另查明，杨春与虞新海签订《协议书》一份，约定在崇文街紧邻溧××房××场地××门面房，由杨春提供房屋占地用地、建造房屋相关手续、房屋建成后相关手续，虞新海出资建造房屋承担毛坯房所用人工、材料，双方按顶层至底层由北至南各50%面积分成，西侧南至北、南侧东至西过道及楼梯共同所有。后双方共同在崇文街××层房屋，每层6间，虞新海分得北边三间一至四层，即案涉房屋中的北边三间房屋。案涉房屋所在地块的性质系集体建设用地，案涉房屋未取得权属证书，在本案辩论终结前亦未能取得经主管部门批准建设的审批手续。审理中，虞新海与杨春一致确认：杨春已经向虞新海支付租金630000元。2020年6月9日质证中杨春陈述：租赁期满后其未继续经营，已经将案涉房屋内物品搬走，虞新海可随时将房屋拿走；2019年6月至8月期间案涉房屋一楼隔墙已被虞新海打掉，虞新海已实际取得案涉房屋。杨春提交照片2张以证明虞新海打掉隔墙，已接收案涉房屋。虞新海质证意见：对照片不予认可，杨春一直未将案涉房屋返还给其，双方之间并未交接，其多次要求杨春办理交接手续，均未成功，现案涉房屋内还有杨春的设施未搬走。后杨春陈述其摆放在案涉房屋内的物品均不要了。2020年7月3日，一审法院组织双方现场勘验以及交接案涉房屋，但未能交接成功。2020年7月23日，一审法院告知虞新海可自行接收案涉房屋。杨春就其主张的受胁迫签订第一份《房屋租赁协议书》未提交证据。上述事实，有《房屋租赁协议书》、接处警工作登记表、当事人陈述等证据材料证实。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，现无证据证实案涉房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，一审法院依法认定虞新海与杨春间房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。杨春就其主张的受胁迫签订《房屋租赁协议书》以及约定的租金价格高于市场价，未能提交证据证实，对其该主张一审法院不予采信。关于虞新海主张的租金，杨春提交的证据不足以证实其已将案涉房屋返还给虞新海，且其在案涉房屋内留有物品一直未能搬走，也未能及时通知虞新海其放弃案涉房屋内的物品由虞新海自行接收案涉房屋，杨春应向虞新海支付房屋占有使用费至2020年7月23日，参照双方约定的租金标准，杨春应向虞新海支付2015年9月1日至2019年3月1日期间房屋占有使用费815000元，扣除已经支付630000元，还应支付185000元；2019年3月1日至2020年7月23日期间，一审法院酌定杨春向虞新海支付房屋占有使用费300000元。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。双方间租赁合同无效，杨春应将案涉房屋返还给虞新海，对于虞新海要求返还房屋的诉讼请求一审法院予以支持。关于虞新海主张的逾期租金滞纳金，因双方间租赁合同无效，虞新海依据协议约定主张的该项费用没有依据，一审法院不予支持。关于杨春主张的结算防水等费用，与本案非属同一法律关系，一审法院不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、杨春于判决发生法律效力之日起10日内向虞新海返还位于南京市江宁区临街门面北边三间以及北边第一间北侧扩建的一间总计1203.3平方米房屋；二、杨春于判决发生法律效力之日起10日内向虞新海支付房屋占有使用费485000元；三、驳回虞新海的其他诉讼请求。一审案件应收案件受理费9456元，减半收取4728元，由虞新海负担631元，由杨春负担4097元。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨春提交了以下证据：1、水电费发票，以证明2019年3月1日后其未使用涉案房屋。2、案外人签订的租赁合同复印件一份，以证明涉案房屋的租赁价格明显高于市场价格。被上诉人虞新海对于证据1、2的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为上诉人有无使用涉案房屋，并不影响其实际占有涉案房屋以及应当支付占有使用费的认定；证据2系复印件，且并不具有代表性，双方签订合同中约定的租金价格并不高于市场价格。被上诉人虞新海提交了以下证据：1、2020年9月10日照片一组及接处警工作登记表原件；2、2020年11月17日照片一组，以证明截止至今上诉人并未将涉案房屋交付给被上诉人。上诉人拒绝对上述证据发表质证意见。综合双方举证质证情况，本院对上诉人提交的证据1、被上诉人提交证据形式上的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定；对上诉人提交的证据2真实性依法不予认定。对于一审查明的事实，上诉人杨春异议之处为：1、一审未查明其当时已将钥匙给了虞新海，虞新海将屋内隔墙打掉，证明其已接收房屋。2、一审未查明2019年3月1日之后上诉人未使用涉案房屋，隔壁房屋的租金现在也没有20多万，虞新海是在敲诈。被上诉人虞新海对一审查明的事实无异议。对于一审查明的事实中双方不持异议的部分，本院予以确认。二审中，被上诉人虞新海陈述上诉人曾经将门打开，其进去打了一部分墙，但第二天上诉人又将门锁上。且涉案房屋有两道门，后门是共用门锁，由上诉人而非被上诉人控制钥匙。上诉人杨春陈述：被上诉人在任何时候都可以打掉门锁进入涉案房屋，且被上诉人已持有房屋钥匙；如被上诉人同意补偿楼梯、过道装修费用，其会将后门钥匙交给上诉人。第一份租赁合同是其受胁迫签订，第二份合同系自愿签订，当时想把旺季做完就不经营了，所以愿意和对方续签租赁合同。以上陈述，有本院笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。双方之间签订的租赁合同虽属无效，但出租人有权参照合同约定的租金标准主张占有使用费。本案中上诉人主张其受胁迫签订租赁合同，但并未提交有效证据证实，故本院对这一上诉理由不予采信。上诉人另上诉称其未使用房屋，故不应当支付占有使用费，对此本院认为，上诉人未能实际向被上诉人返还房屋，一审参照合同约定的租金标准判决其承担合同租期内的占有使用费，并对租赁期满后的占有使用费进行酌定，具有事实与法律依据，并无不当。综上，杨春的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8575元，由杨春负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二○年十二月八日法官助理滕文欣书记员陈晓君