江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终3061号上诉人（原审被告）：南京驰骋医药技术有限公司，住所地南京市江宁区禄口街道工业集中区。法定代表人：迟序社，该公司董事长。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，江苏宁创律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京市江宁区人民政府禄口街道办事处,住所地南京市江宁区禄口街道大街**。负责人：朱茂胜，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：柯玉婷，江苏苏晟律师事务所律师。上诉人南京驰骋医药技术有限公司（以下简称驰骋公司）因与被上诉人南京市江宁区人民政府禄口街道办事处（以下简称禄口街道）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。驰骋公司上诉请求：1、依法撒销一审判决，并依法改判或发回重审；2、判决被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，违反法定程序。1、被上诉人在一审提交的起诉状中的诉讼请求是“1、判令被告支付原告租金1300824元，房屋土地占有使用费3536208.2元，计4737032.2元，并自起诉之日起按银行同期同类贷款利率标准计算利息至被告实际支付之日止。2、判令被告立即搬离涉案房屋及土地。3、本案诉讼费由被告承担。”一审开庭时，被上诉人向法庭陈述诉讼请求、起诉的事实及理由同起诉状，一审法院超出当事人诉讼请求判决，严重违反法定程序。2、一审法院认定双方存在合法有效租赁关系所依据的租赁协议、记账凭证及土地使用权证书未经上诉人质证,系认定事实的主要证据未经质证，一审法院程序违法。在一审法庭调查阶段中，被上诉人举证租赁协议和记账凭证,其举证后却没有将前述两份证据交由上诉人质证。被上诉人在一审中未举证过土地使用权证书，上诉人更无从质证。3、一审法院采纳被上诉人超出举证期限提交的证据，违反法律规定，系程序违法。被上诉人提交的南京市公安局江宁分局铜山派出所询问笔录已超过举证期限，但一审法院却在双方当事人申请调解期限时安排质证，系程序违法。4、上诉人向一审法院申请调取证据，一审法院未按法律规定书面通知上诉人或诉讼代理人，剥夺了上诉人的诉讼权利。二、一审法院认定事实错误，且据以认定事实的证据是非法的，进而作出错误的判决。1、一审法院认为租赁协议合法有效没有事实和法律依据。被上诉人未提交案涉房屋的产权证或规划许可证，据上诉人了解，案涉房屋没有相关的产权证或规划许可证，故租赁协议是无效的。2、上诉人与被上诉人不存在不定期租赁关系，一审法院认定错误。租赁到期后，双方不存在继续租赁的合意，未形成租赁关系，一审法院认定上诉人继续使用租赁物，双方形成了不定期租赁合同关系缺乏证据证明，系认定事实错误。3、上诉人无需支付租金及占有使用费，退一万步说，即使有租金，被上诉人的诉请已过诉讼时效。4、一审法院采纳的南京市公安局江宁分局铜山派出所的询问笔录是非法证据，不能据此认定上诉人占有使用案涉房屋及土地。该份询问笔录没有公安机关的盖章，且所谓民警的身份、签名等都无法确认，退一万步说，该询问笔录如果是真实的，那么应该有相关的接处警记录等对此印证，所以询问笔录的真实性无法确认；询问笔录在证据形式上应是证人证言，应作为证人出庭作证接受质询，所以该询问笔录在证据形式上不合法；该询问笔录的内容也未涉及案涉房屋及土地，与本案无关联性。5、上诉人已经不欠被上诉人租赁期间的租金，因为在2010年上诉人将本应该在南京市鼓楼区转让企业应缴纳税款近百万元在被上诉人处申报纳税的，在2013年上诉人又出资40余万元，为铜山中心小学改造供水系统，被上诉人未给钱，所以同意减免房租。6、本案是被上诉人于2018年12月28日向一审法院起诉的，一审法院根本联系不到上诉人，所以是公告开庭的，也可以看出上诉人并没有使用涉案的房屋，不存在占有使用费一说。禄口街道辩称：一审认定事实正确，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。禄口街道向一审法院起诉请求：1、判令驰骋公司支付租金1300824元、房屋及土地占有使用费3536208.2元，并自起诉之日起按银行同期同类贷款利率标准计算利息至实际给付之日止；2、判令驰聘公司立即搬离涉案房屋及土地；3、驰聘公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年3月9日，禄口街道与驰聘公司签订租赁协议，约定：一、甲方（禄口街道）将南京市江宁区禄口街道原铜山的闲置教学用房6025.7平方米及所占28亩地块(以2009年6月15日第011407028号土地使用证为准)全部租赁给乙方（驰骋公司）使用，双方对该范围内房屋设施、绿化设施应登记造册，由双方签字认可。二、租赁期限暂定3年，自2010年3月18日至2013年3月17日。除甲方涉及对该宗地块整体规划出让外，乙方可作长期租赁规划。三、租赁费用由教学楼用房租赁使用费和土地使用租赁费两部分组成，其中：(1)教学楼用房实际使用面积约6025.7平方米(1号教学楼1976.4平方米、2号教学楼918.7平方米、3号教学楼1766.16平方米、4号教学楼1130.1平方米、阶梯教室234.36平方米)，教学楼租赁费用按7元/月/平方米计算，每年租赁费用即7元/平方米/月×12月×6025.7平方米=50.6159万元；(2)土地租赁费用为4000元/亩/年，每年租赁费用为4000元/亩/年×28亩=11.2万元，教学楼、管理用房、土地租赁费用合计为50.6159+11.2=61.8159万元。支付方式为先付后租(协议签订之日起30日内，乙方先支付半年租金给甲方)，每半年支付一次，每年5月、11月为租金支付期，不得逾期。因乙方公司房屋改造装修及采购设备等原因，允许乙方自交付之日(即2010年3月18日)起有4个月的免租期(即120天)。租赁协议签订后，禄口街道交付了租赁物，驰骋公司向禄口街道支付保证金10万元、租金347600元，合计447600元。租赁协议到期后，双方未另行签订租赁协议，驰骋公司实际使用租赁物至今。2019年1月，禄口街道向一审法院提起诉讼。审理中，驰骋公司认为双方租赁协议到期后，其实际未使用所承租的房屋及土地。经南京市公安局江宁分局铜山派出所调查，驰骋公司的工作人员目前一直在该处工作。开庭结束后，禄口街道要求增加自2018年12月29日起至驰聘公司实际交付之日起的租金或占有使用费；驰骋公司则提起反诉要求禄口街道返还保证金并赔偿其改建、装修费等。因当事人意见分歧,致调解未成。一审法院认为，当事人应当按照约定履行各自的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。禄口街道与驰骋公司签订的租赁协议合法有效，系双方真实意思的表示，应受法律保护。在租赁期间届满后，驰骋公司继续使用该租赁物，禄口街道并未提出异议，故双方实际形成了不定期租赁合同关系。现禄口街道要求解除双方的租赁协议，不违反法律规定，故对禄口街道的该项诉讼请求及要求驰骋公司腾空交付房屋的诉讼请求，一审法院均予以支持；驰骋公司在实际使用案涉房屋和土地过程中，应当按双方约定支付租金，故对禄口街道主张的租金，一审法院经计算为5427779.44元，扣除免租期及驰骋公司已支付的租金部分，驰骋公司还应支付租金4774126.51元并承担相应的利息，超出部分，一审法院不予支持。驰骋公司辩称其在租赁期间届满后实际已不再占有使用租赁物，与事实不符，故对其辩称禄口街道的起诉已超过诉讼时效的意见，无事实和法律依据，一审法院不予采信。对于禄口街道和驰骋公司在开庭结束后所增加的诉讼请求及反诉诉讼请求，因双方当事人均系在法庭辩论终结后提出，一审法院不予理涉。当事人均可另案处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、南京市江宁区禄口街道办事处与南京驰骋医药技术有限公司的租赁协议于2019年8月2日解除。二、南京驰骋医药技术有限公司于判决发生法律效力之日起15日内自其所承租的位于南京市江宁区禄口街道原铜山的闲置教学用房中腾空迁出，将该租赁物交付给南京市江宁区禄口街道办事处。三、南京驰骋医药技术有限公司支付南京市江宁区禄口街道办事处租金4774126.51元及利息（自2018年12月28日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止），于判决发生法律效力之日起10日内付清。四、驳回南京市江宁区禄口街道办事处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44746元，由禄口街道负担3330元，驰骋公司负担41416元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审另查明，禄口街道于2019年1月2日向一审法院提起本案诉讼。一审法院开庭审理时，禄口街道主张案涉房屋一直由上诉人占有使用，虽没有用作经营使用，但上诉人一直占用案涉房屋放置机械设备。一审法院向上诉人询问被上诉人能否去接管案涉房屋和土地，上诉人表示被上诉人必须对上诉人的装修进行补偿才可以去接管；一审法院询问如果被上诉人不给补偿能否拿到房屋，上诉人回答被上诉人可以找上诉人去协商。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人提出，被上诉人未提交案涉房屋的产权证或规划许可证，故租赁协议无效。经审查，禄口街道向一审法院提供了涉案的土地使用权证，但未能提供涉案房屋的所有权证或规划许可证，故双方于2010年3月9日签订的租赁协议中房屋租赁部分无效。上诉人提出，双方在租赁合同期满后，不存在不定期租赁关系。经审查，双方在租赁期满后，均无继续租用案涉房屋的意思表示，也无实际承租行为，因此，双方在租赁合同期满后不存在不定期租赁关系。上诉人提出，其无需支付租金及占有使用费，即使有租金，被上诉人的诉请已过诉讼时效。本院经审查认为：1、上诉人主张其无需支付合同内租金，理由为2010年上诉人将本应该在南京市鼓楼区应缴纳的税款近百万元在被上诉人处申报纳税，2013年上诉人又出资40余万元，为铜山中心小学改造供水系统，被上诉人同意减免房租，但被上诉人对上诉人这一主张不予认可，上诉人对这一主张未能提供证据予以证明，故这一主张本院不予采纳。2、被上诉人禄口街道主张上诉人欠付合同内租金1300823.47元，双方合同至2013年3月17日届满，至禄口街道2019年1月2日起诉时，已超过3年的诉讼时效期间，上诉人一审中已提出诉讼时效的抗辩，禄口街道未能提出反驳证据，因此，被上诉人该部分诉讼请求不应予以支持；3、上诉人主张其不应支付合同期后的房屋占有使用费，理由为其未实际使用房屋。一审法院审理中，被上诉人主张在租赁合同届满后，上诉人仍然占有使用案涉房屋，上诉人对此并未予以否认，并在被上诉人要求收回房屋和土地，且法庭询问上诉人是否可以由被上诉人去接收的情况下，坚持要求在被上诉人给其装修补偿的前提下才让上诉人收回房屋，上诉人却在上诉中主张其未实际占有使用案涉房屋和土地，违反诚实信用原则，其这一主张本院不予采信。因上诉人这一占用使用房屋和土地的行为处于一直持续的状态，故被上诉人主张其占有使用费的主张并未超过诉讼时效期间。被上诉人在一审起诉时主张的占有使用费为计算至2018年12月28日止的费用，故上诉人应当参照原合同标准，支付自2013年3月17日至2018年12月28日止的占有使用费合计3566777.43元。上诉人提出，一审法院审理程序存在问题，租赁协议等未经质证，经审查，一审法院在庭审中对租赁协议已经询问过上诉人是否有异议，上诉人表示没有异议，对于土地使用权证，因被上诉人当庭未能提交，一审法院询问上诉人，被上诉人庭后提供土地使用权证时上诉人是否需要到庭进行质证，上诉人表示由法庭认定。二审审理中，对上述证据亦再向上诉人出示并由其发表意见。综上，对上诉人这一主张本院不予支持。上诉人提出，一审法院对其调查取证申请未通知，二审中，上诉人再次提出申请向江宁区发展和改革委员会价格认证中心调取原铜山中学旧址改造装修评估报告，认为曾由被上诉人委托进行评估，以此证明被上诉人曾有对上诉人进行补偿的意向。本院认为，这一证据与本案的争议焦点无关，故对上诉人这一申请不予采纳。上诉人提出，南京市公安局江宁分局铜山派出所的询问笔录为非法证据，不应采纳。本院认为，上诉人这一主张依据不足，本院不予采纳，但是南京市公安局江宁分局铜山派出所的询问笔录未能直接反映上诉人在合同期满后仍使用案涉房屋和土地。综上所述，上诉人驰骋公司的上诉请求部分成立，一审法院的判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初60号民事判决第二、四项；二、撤销南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初60号民事判决第一项；三、变更南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初60号民事判决第三项为：南京驰骋医药技术有限公司于本判决生效之日15日内向南京市江宁区禄口街道办事处支付房屋和土地占用使用费3566777.43元及利息（以3566777.43元为本金，2019年1月2日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44746元，由禄口街道负担11186元，由驰骋公司负担33560元。二审案件受理费44746元，由禄口街道负担11186元，由驰骋公司负担33560元。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 龚 震审判员 王 路二〇二〇年十二月七日书记员 朱亚芳