黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终6776号上诉人（一审被告）：李秀荣，女，1957年8月28日出生，汉族，个体业主,住黑龙江省兰西县。上诉人（一审被告）：王柏猗，女，1989年10月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省兰西县。二上诉人委托诉讼代理人：于丽云，黑龙江义伸律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：赵丽影，女，1982年11月16日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省五常市。上诉人李秀荣、王柏猗因与被上诉人赵丽影买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2020）黑0184民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。李秀荣、王柏猗上诉请求：撤销一审判决，依法驳回赵丽影的诉讼请求。事实及理由：1.李秀荣、王柏猗与赵丽影达成房屋买卖意向，赵丽影向李秀荣、王柏猗交付定金，目的是在双方约定的时间签订买卖房屋协议，并对房屋的交付，购房款的交付，房屋的登记更名事项进行具体、明确约定，《收据》并不是双方签订房屋买卖合同，其性质为预约定金合同。一审法院认定双方已签订房屋买卖合同系认定事实错误。同时，赵丽影对涉案房屋登记在案外人（杨百合）名下的情况是明知的，且不存在难以实现签订房屋买卖合同的可能及误解的法定事由。2.一审法院适用法律错误。一审法院适用法律，赵丽影在双方约定的时间未按预约事项签订购房合同，系违约，依据法律规定交付定金不应返还，且其中部分金额不属于定金性质，一审法院适用法律错误。庭审中，李秀荣、王柏猗补充事实及理由：涉案合同的房屋没有办理产权登记，赵丽影是明知的，因此双方是房产合同权利义务的全部转让的合同关系。赵丽影交付的10万元是订约定金，收据内容是定金，合同的内容赵丽影是明知的，因此应当适用定金罚则。李秀荣、王柏猗收取定金后，就把涉案房屋的租户清走，赵丽影是明知的，因此赵丽影占有使用该房屋的目的是能够实现的。一审当中对涉案房屋备案在案外人名下，只是开发商在房产部门的一个常规备案而已，不影响未来的房产登记，而且与本案不是一个法律关系，更不是一个法律事实。赵丽影要求李秀荣、王柏猗承担律师代理费，没有依据，赵丽影的代理人不是律师身份，不应予支持。一审认定涉案房屋备案在案外人的名下，属于双方存在的误解。那么按照一审的审判思路，本案属于遗漏诉讼主体，一审认定定金合同，房屋买卖合同是对法律的错误认识，因而适用合同法中合同撤销的法律规定，做出了错误判决。一审把房产权利义务的转让合同的债权关系与物权登记变动结果的物权关系混同，其实物权变动的原因和物权变动的结果，是两个法律事实，适用的是不同的法律规定。一审判决适用合同法第54条可撤销合同的条款，与赵丽影的定金返还的诉请相冲突。一审法院没有法律依据在本案中自动行使撤销权。一审法院把一个简单的定金合同的案件，按照赵丽影的思路进行扩展，加入多个法律关系，多个法律事实，混在一起，变成一个复杂的案件，进而不能正确适用定金罚则的法律规定，而作出错误的判决。赵丽影辩称：同意一审判决。赵丽影向一审法院起诉请求：请求李秀荣、王柏猗双倍返还定金148,000元，退还预付款26,000元。一审法院认定事实：2020年1月11日，李秀荣与赵丽影达成购房协议，将王柏猗的该处房屋整体出售给赵丽影，房屋价款为370,000元。赵丽影交付给李秀荣购房定金100,000元，李秀荣为赵丽影出具收据一张，剩余购房款270,000元约定于2020年5月11日一次性付清。现案涉房屋由于房产部门登记在案外人杨佰合名下，办理手续存在瑕疵。一审法院认为：赵丽影与李秀荣自愿签订房屋买卖协议，并交付购房定金，不违反法律规定，且王柏猗亦未提出异议，应予认定。由于该争议房屋在房产部门备案时登记在“杨佰合”名下，达成购房意向时双方均存在一定误解，致使双方的购房过户行为不能完全实现，因存在法定事由，双方均不存在过错行为，故赵丽影请求双倍返还购房定金没有法律依据，不应予以支持。考虑房屋所有权不能立即转移，双方约定的交付剩余购房款及在签订正式购房协议不能实现，李秀荣、王柏猗应将已经收取的购房定金予以返还。由于李秀荣代理王柏猗办理买卖房屋及收取购房定金，故应承担连带给付责任。赵丽影请求给付代理费用因无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十五条、第一百四十七条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百一十五高之规定，判决：一、李秀荣、王柏猗返还赵丽影购房定金款100,000元，于本判决生效后立即履行；二、李秀荣、王柏猗承担连带给付责任；三、驳回赵丽影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付置业履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由李秀荣、王柏猗负担1150元，赵丽影负担1000元。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，2012年7月11日，王柏猗（乙方）与五常市牛家镇益佳小区售楼处（甲方）签订《商品、住宅房买卖合同书》，主要约定，第二条：乙方购买商品房2号商服16门，每平方米售价3000元，总计购房款肆拾伍万元整（￥450,000元），由于此建筑楼房面积有所误差，乙方同意以房照为依据，所差房款多退少补。第三条：付款方式，首付款贰拾柒万元整（￥270,000元），余款人民币180,000元，分十期付给甲方，以月利息6.8厘计算。····2020年1月11日，李秀荣与赵丽影签订《收据》，购房定金100,000万元。约定：李秀荣将王柏猗所有的座落位置五常市牛家镇益佳小区商服2号16门房屋以叁拾柒万元整出售给赵丽影，购房款甲方同意乙方在2020年5月1日一次性交给甲方，交款时双方再签订协约，以协约为证。如果此款超过约定交款期限，乙方交的定金甲方不给退回，另外一旦有一方反悔自己承担一切经济损失，双方自动解除买卖关系。甲方负责将此楼在售楼处改为乙方名下。收到人：李秀荣签名，交定金人：赵丽影签名。此后，双方未签订房屋买卖合同。本院认为：从李秀荣与赵丽影于2010年1月11日虽签订《收据》内容看应为定金合同。定金合同相对于房屋买卖合同来讲，属于订立房屋买卖合同前订立的预约合同，订立预约合同意义是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、完备的本约合同创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信的原则或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信的原则下，继续进行了协商，只是基于各自的利益考虑，无法就本约的其它条款达成一致的意思表示，致使本约不成立，则属于不可归则于双方的原因，不属于违反预约合同的情形，这种情况下，预约合同应予解除，已付定金应予返还。本案中，在双方签订的《收据》中，虽对于房款给付时间进行了约定，但从一审中李秀荣、王柏猗提交的其与赵丽影微信往来内容分析，自2020年4月28日至2020年5月20日间，赵丽影与李秀荣就涉案房款的交付时间、房屋产权变更登记等事宜一直在协商中，后因涉案房屋登记在案外人“杨佰合”名下，对于是否能更名、如何更名未能达成一致意见，故应认定双方未能就买卖房屋意思表示达成一致，不能认为是任何一方当事人违反《收据》内容，因此双方未能在《收据》约定的时间内签订涉案房屋买卖合同、交付购房款均不存在违约，一审判决李秀荣应将收取赵丽影的定金予以返还正确，本院予以维持。李秀荣、王柏猗提出系因赵丽影未按《收据》约定期限交付购房款，存在违约，定金不予退还的主张事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，李秀荣、王柏猗上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由李秀荣、王柏猗负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年十二月二日法官助理申艳楠书记员于文娟