江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终560号 上诉人：潘亮，男，1987年3月25日出生，汉族，江西省贵溪市人，住江西省贵溪市。 委托诉讼代理人：袁列文，江西华星律师事务所律师。 被上诉人：黄涛，男，1983年6月28日出生，汉族，江西省贵溪市人，住贵溪市。 委托诉讼代理人：邓峰进，贵溪市直八法律服务所法律服务工作者。 原审第三人：方阿龙，男，1988年5月18日出生，汉族，贵溪市人，住江西省贵溪市。 原审第三人：方驷林，男，1962年12月18日出生，汉族，贵溪市人，住江西省贵溪市。 上诉人潘亮与被上诉人黄涛、原审第三人方阿龙、方驷林案外人执行异议纠纷之诉一案，不服江西省贵溪市人民法院（2020）赣0681民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人潘亮上诉请求：1.依法撤销江西省贵溪市人民法院作出的（2020）赣0681民初1119号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实部分错误。1.本案案由虽为执行异议之诉，但本质上仍是房屋买卖合同是否合法有效、是否已经履行。然而，一审法院回避了买卖合同是否有效和履行的认定；2.上诉人提供的证据能够证明买卖合同合法有效，能够证明上诉人已经履行了本方义务，且能够证明房屋已经交付、上诉人已经交纳了物业费。3.上诉人已经对交付的房屋取得所有权，未予登记并不能否定所有权。倘若一个房屋买卖合同，在履行过程中、过户前，只要出卖人反悔欠别人五千或一万，债权人就起诉胜诉执行，房屋买卖就不成立、就不能过户，这显然不利于保护买受人，也显然不利于立法精神。二、一审法院适用法律部分错误。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。本案中，被上诉人的确享有对第三人普通债权，但该债权明显低于合同约定形成的抵押权，更明显低于法定的工程价款优先受偿权。据此，上诉人现依法提出上诉，请求上级法院依法查明事实，正确适用法律，依法予以改判。 被上诉人黄涛未提交书面答辩状。 原审第三人方阿龙、方驷林未提交书面答辩状。 上诉人潘亮向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决立即停止对潘亮购买的位于贵溪市建设大道南侧、贵溪市房屋的强制执行，终止拍卖并解除对上述房屋的查封，并确认原告对该房屋享有所有权；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：黄涛诉方阿龙合伙协议一案，一审法院于2016年11月1日作出了（2016）赣0681号民初1065号民事判决，该判决生效后，申请人黄涛向一审法院提出强制执行申请，一审法院依法受理后，于2020年2月28日作出了（2020）赣0681执恢72号执行裁定书，裁定保全查封了方阿龙所有的位于贵溪市建设大道南侧、贵溪市的房产，并依法启动评估、拍卖程序。在执行过程中，潘亮向一审法院提出执行异议，其异议理由是：第三人方阿龙欠原告20万元债务，一直未归还，2016年7月12日，潘亮与方阿龙、方驷林签订《房屋买卖合同》约定：第三人方阿龙、方驷林同意以其购买的上述房屋作价48万元出让给原告，除抵偿原告的借款外，原告还代第三人还清了银行按揭贷款235000元，剩余购房款45000元，双方约定待办完房屋过户手续后付清。依据《物权法》第十五条规定，第三人方阿龙应该是该房屋的所有权人，后由于该房屋被一审法院查封，导致无法过户。2020年5月18日，一审法院经审查做出了（2020）赣0681执异1号执行裁定书，裁定驳回潘亮的异议。潘亮于2020年6月12日，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 另查明，本案争议房屋仍然登记在第三人方阿龙、方驷林名下。 一审法院认为，潘亮主张对案涉房屋享有所有权，并以此为由请求停止执行不能成立。从物权公示的效果看，潘亮并不享有本案争议房产的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议的房产仍登记在第三人方阿龙、方驷林名下，对外公示的所有权人仍为方阿龙、方驷林，且本案不存在法律另有规定的情形。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《房屋买卖合同》的订立系基于潘亮与方阿龙的抵账行为，该合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭潘亮对方阿龙的债权而非单纯的房屋买卖，本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中潘亮以房抵债协议并不优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿原则，损害了其他债权人的利益。该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，潘亮对案涉房屋并不享有所有权。原告潘亮的请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。第三人方阿龙经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对自己诉讼权利的处分，依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百第七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下： 驳回原告潘亮的诉讼请求。 案件受理费减半收取4250元，由原告潘亮负担。 本院二审期间，上诉人潘亮提供了如下证据：中国工商银行股份有限公司贵溪雄石支行借记卡账户历史明细清单一份、方阿龙写的证明一份，证明在2014年8月16日，方阿龙向潘亮借款5万元，指定潘亮转入宋小亮的账户62×××34；2014年8月17日向潘亮借款15万元，转入方阿龙妻子孙召红账户15×××12。 第三人方阿龙提供证据一份：方阿龙与孙召红离婚证，证明方阿龙与孙召红于2015年12月7日离婚，方阿龙借潘亮钱是在离婚前借的。 被上诉人黄涛、原审第三人方驷林未向本院提交证据材料。 原审第三人方阿龙对上诉人潘亮提交的证据三性予以认可。 上诉人潘亮对原审第三人方阿龙提交的证据三性予以认可。 被上诉人黄涛对上诉人潘亮、原审第三人方阿龙提交证据的真实性均予以认可，对关联性、合法性有异议，认为潘亮多次说了借款是现金，而转账凭证上的人跟借条不符合，金额也不一致，而且方阿龙是在查封前几天就卖掉这个房子，方阿龙本人也在房子里住过，我去那个房子里找过他。 潘亮在接受本院询问时，承认钥匙曾在方驷林的手上，因为方驷林要拆房屋内的电器，电器拆除后潘亮将房屋钥匙更换了。 方阿龙在接受本院询问时，陈述涉案房屋是方阿龙、方驷林从开发商手里买的，签订了房屋买卖合同，现已付清了全部购房款，但未办理登记到方阿龙、方驷林名下，也未过户到潘亮名下。 原审第三人方驷林经本院电话通知，未到法院接受问询。 本院对上诉人潘亮提供证据认定如下：潘亮提供证据证明二十万元借款已按照方阿龙的指定汇到了宋小亮及孙召红的账上，并提供了汇款凭证，原审第三人方阿龙和被上诉人黄涛对证据的真实性均不持异议，对合法性、关联性黄涛提出了异议，但未提供证据予以证明，本院对该证据予以认可。 原审第三人方阿龙交了离婚证，本院认证意见为：因上诉人潘亮、被上诉人黄涛均不持异议，本院予以采信。 本院经审理查明：黄涛诉方阿龙合伙协议纠纷一案，一审法院于2016年11月1日作出了（2016）赣0681民初1065号民事判决，判决内容为：一、由被告方阿龙在本判决生效后十日内向原告黄涛支付撤伙投资款137600元及利息（从2016年2月1日起计算，其中130000元按年利率10.8%，7600元按银行同期贷款利率计算至付清为止）。二、驳回原告黄涛的其他诉讼请求。判决生效后，申请人黄涛向一审法院提出了强制执行申请，一审法院依法受理，于2020年2月28日作出了（2020）赣0681执恢72号执行裁定书，裁定保全查封了方阿龙、方驷林所有的位于贵溪市建设大道南侧、贵溪市的房产，并依法启动评估、拍卖程序。在执行过程中，潘亮向一审法院提出执行异议，其异议理由是：方阿龙欠潘亮20万元债务，一直未归还。潘亮提供了二十万元转入凭证及2015年6月1日方阿龙写给潘亮的借条（借条内容：今借到潘亮贰拾陆万陆仟元整（266000）人民币，于2015年10月1日归还，否则擂鼓岭荣荣网吧30万股权抵债。今借人方阿龙）。2016年7月12日，潘亮与方阿龙、方驷林签订《房屋买卖合同》约定：第三人方阿龙、方驷林同意以其购买的上述房屋作价48万元出让给潘亮，除抵偿潘亮的借款外，潘亮还代第三人还清了银行按揭贷款235000元，剩余购房款45000元，双方约定待办完房屋过户手续后付清。潘亮按约定付清了235000元，因本案争议房屋第三人是从开发商手中购买，与开发商签订了房屋买卖合同，但仍未登记到第三人方阿龙、方驷林名下，由于方阿龙到处躲债，房屋一直也未办理过户到潘亮名下。2020年5月18日，一审法院经审查做出了（2020）赣0681执异1号执行裁定书，裁定驳回潘亮的异议。潘亮于2020年6月12日，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 本院认为第三人方阿龙、方驷林与开发公司签订了房屋买卖合同，支付了首付款，合法取得了本案涉案房产。第三人与上诉人潘亮签订了房屋买卖合同，潘亮除了用借款抵了部分房款，按合同约定还另行支付了235000元的按揭款，尚有4.5万元待房屋办理过户手续后支付，即潘亮已支付了大部分房款，潘亮与第三人签订的买卖合同合法有效。潘亮也实际占有了该房屋，虽然该房屋未办理到第三人名下，也未办理到潘亮的名下，但未办理的原因并非潘亮造成，且上述行为均发生在房屋被查封之前，故潘亮主张对案涉房产享有所有权，并以此为由请求停止执行理由成立，应予以支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第（二）款项之规定，判决如下： 一、撤销江西省贵溪市人民法院作出的（2020）赣0681民初1119号民事判决； 二、立即停止对上诉人潘亮购买的位于贵溪市建设大道南侧、贵溪市房屋的强制执行，终止拍卖并解除对上述房屋的查封，上诉人潘亮对该房屋享有所有权。 二审案件上诉费8500元，由被上诉人黄涛承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈华秀 审判员  张文胜 审判员  汪福庚 二〇二〇年十二月十日 书记员  吴 菲