江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2711号上诉人（原审被告）：淮安亿丰时代广场商业管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区迎宾大道**。法定代表人：彭均，该公司总经理。委托诉讼代理人：周炳强，江苏知缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王鲁，男，1973年12月20日出生，汉族，住淮安市鼎立香榭丽**。被上诉人（原审原告）：曹玉莲，女，1972年11月27日出生，汉族，住淮安市鼎立香榭丽**。原审被告：上海亿丰企业集团（淮安）投资有限公司，住所地淮安经济技术开发区迎宾大道**。法定代表人：王尤算，该公司总经理。上诉人淮安亿丰时代广场商业管理有限公司（以下简称亿丰管理公司）因与被上诉人王鲁、曹玉莲、原审被告上海亿丰企业集团（淮安）投资有限公司（以下简称亿丰投资公司）委托合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院(2019)苏0891民初4709号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人亿丰管理公司的上诉请求：一、撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人王鲁、曹玉莲的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人王鲁、曹玉莲承担。事实和理由：一审法院判决事实认定和适用法律均存在错误。上诉人亿丰管理公司作为受委托方，对委托人委托的商铺进行经营管理。案涉商铺在被上诉人王鲁、曹玉莲购买时就已存在租赁关系。在被上诉人王鲁、曹玉莲购买案涉商铺并且办理完商铺不动产变更登记后，是因被上诉人王鲁、曹玉莲拒绝配合的原因，导致承租户（案外第三人高玉伦）无法办理营业执照，导致不能正常经营。同时，又因案涉商铺受到隔壁商铺发生液化气瓶燃爆事故影响，造成实际无法继续经营，进而承租人（案外第三人高玉伦）向人民法院提起民事诉讼，经过一审判决和二审调解，认定承租人已不可能继续履行合同，且在该租赁纠纷案件中对被上诉人王鲁、曹玉莲拒绝配合办理营业执照的有关法律事实，各方当事人已做了详细的陈述，业经人民法院依法确认。故造成案涉房屋租赁关系被解除的责任在于被上诉人王鲁、曹玉莲以及液化气燃爆事故的侵权人，上诉人亿丰管理公司不存在任何责任。而且关于案涉房屋的有关租赁法律关系的变化及需要被上诉人王鲁、曹玉莲配合或协调的内容，上诉人亿丰管理公司处的工作人员多次与其进行了告知和沟通。但一审法院对以上事实没有予以正确认定，导致错误判决，请求二审法院依法审查以上事实，撤销一审法院判决，支持上诉请求。被上诉人王鲁、曹玉莲辩称：请求驳回上诉，维持一审法院判决。不是我们拒绝配合，是有几拨不明人员均让我们提供营业执照，我们不敢提供。我们的房屋已有租赁合同，有人在里面租用，我们怎么可能把产权证给其他人再办营业执照。我们在买房屋时，此房已经租出去，三年租期内房屋均由上诉人亿丰管理公司管理，我们只拿房租。假如房屋中间转租，上诉人亿丰管理公司应征得我们的同意，事实上上诉人亿丰管理公司没有征得我们的同意，上诉人亿丰管理公司应该承担责任。2020年6月20日，房屋已到三年租期，我们就6月21日要房屋，上诉人亿丰管理公司负责人不接电话，我们打电话报警，上诉人亿丰管理公司还是不给钥匙。直到2020年7月3日，上诉人亿丰管理公司才将房屋的钥匙给我们。原审被告亿丰投资公司未作陈述。被上诉人王鲁、曹玉莲在一审诉讼请求：1、判令原审被告向原审原告支付租金38335元及利息暂定958元（利息从2019年6月10日起计算至租金实际付清之日止）；2、判令原审被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月2日，原审被告亿丰投资公司（甲方）与亿丰管理公司（乙方）及淮安奥特莱斯商业经营管理有限公司（丙方）签订《合作协议》，约定甲方将淮安经济技术开发区迎宾大道1号“淮安亿丰时代广场”的商业经营管理的权限全部授权委托于乙方，自2013年1月1日起至2023年12月31日止的经营管理期限内，乙方为甲方提供本项目商业经营管理相关服务。在经营管理期限内乙方有权根据商业的实际情况聘请丙方对本项目进行全方位的商业运营管理并保障商业整体收益，丙方有权对外招商、商铺出租、代收租金。2017年6月3日，原审被告亿丰管理公司与案外人靳晓波签订《金色水岸商业街商铺租赁合同》，约定原审被告亿丰管理公司将涉案商铺出租给案外人靳晓波，租期3年，自2017年6月20日起至2020年6月20日止，第一年租金为31365元，第二年为34850元，第三年为38335元，每年租金计算时间段前十天向亿丰管理公司缴纳，如出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效，如出租方出卖房屋，在同等条件下，承租人有优先购买权。2018年3月22日，靳晓波、黄丽丽签订《主体变更协议》，约定由黄丽丽承租涉案商铺，时间自2018年3月2日起，原合同中承租方变更为黄丽丽，其承继原合同中全部权利及义务，原合同内容不变。2018年1月22日，原审原告王鲁、曹玉莲与原审被告亿丰投资公司签订《商品房买卖合同》，约定原审原告购买原审被告亿丰投资公司开发的位于本市迎宾大道1号亿丰时代广场21栋74室商铺一套，房款总价1650000元。合同附件四：合同补充协议（一）约定原审原告将购买的商品房交由原审被告亿丰管理公司经营管理，亿丰管理公司有权根据统一经营管理的需要，自行或者要求出卖人对商品房的四至进行调整但商品房的面积、位置不变。买受人同意由原审被告亿丰管理公司代表买受人向出卖人验收、接受商品房，签署房屋交接单，出卖人依本合同以及买受人与亿丰投资公司签订的《委托经营管理协议》将商品房交付给亿丰管理公司的，视为出卖人已将商品房交付给买受人。后原审被告亿丰管理公司依据其与案外人靳晓波签订的租赁合同约定的租金向原审原告支付前两年租金，第三年租金，原审被告亿丰管理公司未支付。2018年5月22日，原审原告成为涉案商铺的产权人。2019年3月28日，亿丰管理公司、案外人黄丽丽与案外人高学伦签订《主体变更协议》，协议约定，原承租人黄丽丽变更为高学伦，后案外人高学伦开业不久，因商业街其他商铺发生煤气爆燃，造成包括高学伦在内的相关商铺财物受损并停业。2019年5月6日，高学伦向法院提起诉讼，请求撤销2019年3月28日签署的《主体变更协议》、要求亿丰管理公司返还押金5000元、要求黄丽丽返还转让费4万元、要求黄丽丽与亿丰管理公司连带赔偿损失16500元和律师费6000元。一审判决后，案外人高学伦上诉，后经淮安市中级人民法院审理，三方达成调解协议，亿丰管理公司给予高学伦经济补偿1万元，与高学伦交纳的押金5000元合计15000元，于2019年10月15日前支付；亿丰管理公司放弃高学伦租赁涉案房屋的房租……。案件审理过程中，原审原告陈述其购买涉案房屋后，找原审被告亿丰投资公司签订三方协议，但亿丰投资公司一直推脱。案件审理过程中，原审被告亿丰管理公司陈述，对涉案的房屋进行租赁管理，收取一定的管理费，在收益中按照一定的比例进行收取。原审被告亿丰管理公司将收取的租金全额支付给业主，收益单独结算。原审被告亿丰管理公司与亿丰时代广场沿街商铺未售出的房屋业主都有签订委托经营管理协议，租金标准根据房屋位置不同有所差异。从实际有人承租算起租金都是三年固定。涉案商铺最早的租赁合同即为原审被告亿丰管理公司与靳晓波签订的租赁合同，租期为三年。案件审理过程中，原审被告亿丰管理公司陈述第三年租金未付原因在于新的承租人高玉伦向原审原告提出办理营业执照配合手续，原审原告予以拒绝导致原审原告与原审被告亿丰管理公司发生纠纷，接着又因为燃爆事件导致高玉伦向法院提起解约诉讼，结果也是解除了该合同，所以原审被告亿丰管理公司不能向原审原告支付第三年租金。原审原告陈述，有很多人找原审原告办理营业执照，因为涉案房屋已经租给靳晓波其已经办理营业执照，其他人再要在原审原告的房屋办理营业执照原审原告都是拒绝的。一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原审原告与原审被告虽未签订《委托经营管理协议》，但在原审原告购买涉案商铺前，涉案商铺已经由原产权人原审被告亿丰投资公司委托原审被告亿丰管理公司经营管理，在原审原告购买涉案商铺后，根据原审原告与原审被告亿丰投资公司签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议（一）的约定，原审原告仍需将涉案商铺交由原审被告亿丰管理公司经营管理，原审原告与原审被告亿丰管理公司之间存在事实上的委托经营管理关系。关于第三年租金，原审被告亿丰管理公司是否应当支付以及支付的金额问题，因原审原告与原审被告亿丰管理公司未对租金收益进行书面约定，双方也未达成补充约定，原审被告亿丰管理公司作为专业的从事商铺经营管理的企业，在原审原告成为涉案商铺的产权人后，亦未要求原审原告签订相应的委托经营管理协议，依法应当按照原审被告亿丰管理公司与类似商铺业主签订的委托经营管理协议有关条款或者交易习惯确定。案件审理过程中，原审被告亿丰管理公司陈述其与亿丰时代广场沿街商铺未售出的房屋业主都有签订委托经营管理协议，从实际有人承租算起租金都是三年固定。本案涉案商铺最早的租赁合同即为亿丰管理公司与靳晓波签订的合同，按照自有人承租之日起，租金三年固定，本案所涉商铺自2017年6月20日起至2020年6月20日期间，也应是固定租金，原审被告亿丰管理公司已按照其与靳晓波签订的租赁合同中约定的租金数额向原审原告支付前两年租金，法院认定亿丰管理公司与靳晓波签订的租金数额即为原审原告应当获得的前三年固定租金收益，故对原审原告要求原审被告亿丰管理公司支付租金收益38335元的请求，法院予以支持。关于原审被告抗辩因原审原告拒绝实际承租人高玉伦办理营业执照，导致租赁关系解除，原审原告应承担怠于履行义务导致的不利后果，鉴于原审被告对涉案商铺的转租，并未征得原审原告的同意，原审被告亿丰管理公司并未提供证据证明其已就涉案商铺的实际使用人的情况向原审原告履行了充分的通知义务，且原审被告亿丰管理公司不能证明其与高玉伦之间租赁关系的解除系原审原告的过错导致，原审被告亿丰管理公司放弃要求高玉伦支付租金亦未征得原审原告的同意，故原审被告的上述抗辩意见法院不予采信。原审原告要求原审被告支付自2019年6月10日起至租金实际付清之日止利息，因双方未签订委托合同，未约定支付租金收益的时间，法院对起诉之日至实际给付之日的利息予以支持，利息标准按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。因原审被告亿丰投资公司非委托合同相对方，原审原告要求原审被告亿丰投资公司支付租金及利息无事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出一审判决：一、原审被告淮安亿丰时代广场商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原审原告王鲁、曹玉莲支付租金38335元及利息（以38335元为基数，自2019年11月26日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、驳回原审原告王鲁、曹玉莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，由原审被告淮安亿丰时代广场商业管理有限公司负担。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人亿丰管理公司主张，因被上诉人王鲁、曹玉莲拒绝向相关商铺承租户提供产权证明，导致商铺承租户不能正常营业，由此造成的损失应由被上诉人王鲁、曹玉莲自己承担。被上诉人王鲁、曹玉莲对此予以否认，并主张其商铺已有租赁合同，有人在租用，而要求其提供产权证照的人身份不明。本院认为，本案为委托合同纠纷，根据查明的事实，上诉人亿丰管理公司与被上诉人王鲁、曹玉莲之间形成事实上的委托经营管理合同关系，上诉人亿丰管理公司对被上诉人王鲁、曹玉莲所有的诉争商铺存在经营管理并代收租金的责任。上诉人亿丰管理公司转租诉争商铺，并未征得作为商铺所有权人的被上诉人王鲁、曹玉莲同意。即使存在转租商铺承租人因转租商铺需要被上诉人王鲁、曹玉莲配合办理相关手续，上诉人也应提供上诉人亿丰管理公司前往办理，而王鲁、曹玉莲拒绝配合的证据，而其并未提供出该方面证据。故一审法院认定，上诉人亿丰管理公司不能证明其与转租商铺承租人之间租赁关系的解除系被上诉人王鲁、曹玉莲的过错导致，有相应的事实和法律依据。上诉人亿丰管理公司该上诉请求，本院不予支持。关于上诉人亿丰管理公司主张因第三方商铺发生燃爆事故，导致诉争商铺无法经营问题。上诉人亿丰管理公司据此未提供两者之间存在关联性的证据，故本院对此不予支持。综上，上诉人亿丰管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费782元，由上诉人亿丰管理公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋其文审 判 员 王 健审 判 员 庞海涛二〇二〇年十二月十四日法官助理 王 敏书 记 员 毛 玥