河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16069号上诉人（原审被告）：许强远，女，汉族，1995年1月3日出生，住河南省正阳县。上诉人（原审被告）：王猛，男，汉族，1992年9月20日出生，住河南省正阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人:李朋，河南豫和律师事务所律师。被上诉人(原审原告):秦长林，男，汉族，1967年6月2日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：弓恒，河南绿城律师事务所律师。上诉人许强远、王猛与被上诉人秦长林房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初18773号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。许强远、王猛上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，二上诉人不应向被上诉人返还房屋并支付租金和墙体维修费，且王猛也不是本案适格被告，不应承担共同责任，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，一二审诉讼费用由被上诉人承担。秦长林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉维持原判。秦长林向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告2019年3月15日签订的《租赁合同》；二、被告向原告支付租金112783元（暂计算至2020年8月25日，剩余租金以月租金37450元自2020年8月25日支付至被告实际搬离之日），以及违约金60000元，并以112783元为基数自起诉之日起按拆借中心公布的银行间同业拆借利率计算至实际清偿之日计算利息；三、被告向原告支付租赁房屋墙体的维修费6500元并恢复原状；四、被告承担本案的诉讼费、公告费等费用。一审法院认定事实：2019年3月15日，原告（出租方、甲方）与被告许强远（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方出租给乙方经营的房屋位于郑州市金水区未来滨河小区86号门面房18号，房屋面积为303.24平方米，乙方从签订合同之日起，开始计算装修时间，装修时间为一个月（30天），装修期间不交租金。本合同租赁期限十年，自2019年3月15日至2029年3月15日止。月租金为35000元；签订本合同时乙方即缴付第一期三个月的租金105000元及押金35000元，押金在合同到期时，乙方如无拖欠房租、损坏房屋的行为及其它费用，押金15日内返还乙方，乙方租房期间如拖欠房租达七天的，押金全部充当违约金，乙方再补交相应押金给甲方，否则甲方有权无偿收回房屋。每期房租均应在到期前一次性缴付。第二次及以后每期交六个月租金；本合同签订后的第二年度起，以后每一年在上一年的租金基础上递增7%。乙方逾期七日未支付租金、使用费、物业费或公共能耗使用费等费用的，及未经甲方书面同意将场地擅自转租、转让、转借给第三人或和其他用户交换场地的，甲方有权解除合同，并无偿收回房屋。乙方须按本合同约定时间向甲方支付租金、公共能耗使用费及其他费用，如乙方不按时支付，则视为乙方违约。乙方自逾期日起，每日按逾期缴纳费用总额的5%向甲方支付违约金，逾期3日，甲方有权解除本合同，所收取保证金、租金等费用概不退还。未经甲方同意，乙方私自转租，乙方构成违约，甲方除有权解除本合同外，乙方押金作为违约金，不再退还给乙方。租赁关系终止时，在不续租的情况下，乙方可撤离自己所有可移动的物品，但不得拆除或损坏房屋内外装修的材料（如内外门、吊顶、地板、隔断等一切固定设施），无偿留给甲方。楼梯和墙面及其它设施恢复原样（原样以签订时保留的照片为准，如乙方不能恢复原样，则支付给甲方一切维修费用及补偿）等合同还约定了其他内容。原告提交浦发银行流水一组，显示：被告王猛于2019年3月20日向原告转款35000元、2019年3月24日转款35000元、被告许强远于2019年7月13日转款35000元、2019年7月21日转款70000元、2019年8月31日转款105000元、2020年1月16日转款100000元、2020年1月21日转款87500元、2020年7月22日转款35000元、2020年8月5日转款2000元，以上转款金额共计504500元。庭审中，被告许强远、王猛称二被告共向原告转账（包括租金及押金）504500元，被告许强远、王猛在2019年3月份以现金形式交付原告租金70000元，与转账35000元一共105000元，是4月15日至7月15日期间的租金。庭后原告接受法庭询问，称没有收到这笔租金70000元但亦明确表示不再主张这70000元租金。2020年8月2日，原告向被告出具《告知书》一份，载明：许强远，因你未按照2019年3月15日双方签订的租赁合同履行义务，严重违约，条款第五条“合同的解除”第5小条“未经甲方书面同意将场地擅自转租、转让、转借给第三人或和其他用户交换场地的”、第六条“违约责任”第7小条“未经甲方同意，乙方私自转租，乙方构成违约。甲方除有权解除本合同外，乙方押金作为违约金，不再退还给乙方”我期间多次找你协商，你不正面回应，导致无法成功协商。现终止该租赁合同，并向你告知如下：因你未按合同约定方式及时间足额支付给我房屋租金。未经我书面同意擅自将房屋转租，并擅自改变房屋主体结构。现通知你于3个工作日内腾空及搬离。特此告知！秦长林。原告提交收到条一份，载明：今收到砌墙连工带料共6500元正，耿记春，2020年8月2号。庭审中，关于被告砸墙一事，原告称，被告在承租期间将案涉18号房屋与邻居19号房屋中间的墙砸了，原告要求被告恢复原状，被告并未履行，故原告自己找人对涉案墙进行修复并花费6500元，在修复后被告第二次又将修好的墙再次砸掉一部分，被告应当承担修复的责任；原告是2020年7、8月份到店里看时发现的，不清楚被告何时砸的。被告称，砸墙是在原告允许的情况下我才砸的墙，这个事情施工队和19号房屋的房东都知情。被告同时申请证人徐某到庭作证，徐某称：拆除房屋中间那道墙时，有一位四十多、五十岁左右的大姐前后两三次到场，拆除前后都来过，大姐的具体身份是不是房东我不清楚，听被告说是房东，姓氏我不清楚，我认为他们都是同意拆除墙体，该女士现场还要求拆除时将墙体拆除干净，害怕后期掉东西，并且把二楼加固一下。庭审中，法庭询问被告所述其于2020年8月2日交付房屋如何交付、有无证据，被告称：涉案房屋不是我使用的，是被我们分租出去的，现在房屋我们已经不再占有，是分租的人占有房屋。8月2日左右，原告本人和其子女都在场，说不让我再用房子了，让实际使用人给原告交房租。被告承认将房屋分租给了两户，一户大概今年10月份到期，一户大概12月份到期。庭审中，被告许强远、王猛称同意解除合同，认可其二人系夫妻关系。一审法院认为，原告与被告许强远签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，除违约金约定过高外，为有效合同，双方当事人均应当按照约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告按照约定将涉案房屋交付给被告后，被告应按照合同约定按时、足额支付房租，但被告未按约定支付房租，且违反约定将案涉房屋转租他人，其行为已经构成违约，根据双方约定，原告有权解除合同并无偿收回房屋。原告于2020年8月2日向被告送达解除合同《告知书》，庭审中被告亦同意解除合同，故本院确认原、被告2019年3月15日签订的《租赁合同》已于2020年8月2日解除。根据双方约定的月租金标准、装修免租期一个月及被告已付租金、押金情况，本院计算自2019年4月15日至案涉合同解除之日（2020年8月2日），被告应向原告支付的租金共计16521.67元【（35000元/月×11个月）+（35000元/月×107%×4个月17天）-（已付租金504500元-押金35000元+已付租金70000元）】。因案涉合同已经解除，故被告应及时返还房屋，并自2020年8月3日起按每月37450元的标准支付原告房屋占用费用至房屋返还之日止。关于原告主张的违约金问题，案涉合同约定过高，且违约金的性质兼具对当事人违约的惩罚性和因违约而使对方遭受损害的补偿性两种属性。双方约定“未经甲方同意，乙方私自转租，乙方构成违约，甲方除有权解除本合同外，乙方押金作为违约金，不再退还给乙方”。根据被告逾期支付租金的时间及数额，被告所缴押金35000元作为违约金足以起到对被告违约行为的惩罚目的，足以弥补原告租金损失。故案涉押金35000元原告不再返还给被告，原告主张的违约金亦不再另行计付。关于原告主张被告向原告支付的墙体维修费6500元，根据庭审查明事实，双方对于被告曾拆除案涉房屋墙体一事均不持异议，根据双方合同约定“楼梯和墙面及其它设施恢复原样（原样以签订时保留的照片为准，如乙方不能恢复原样，则支付给甲方一切维修费用及补偿）”，现被告提交的证据不足以证明系经原告同后其才拆除房屋墙体的事实，且原告对被告所拆除墙体重新进行垒砌的行为，足以证明原告陈述事实，根据原告提交的砌墙花费6500元的相关凭证，故本院对原告主张的墙体维修费6500元予以认可。被告在返还房屋时亦应保证按照双方约定，使楼梯和墙面及其它设施恢复原状。关于原告主张被告王猛承担责任的问题，二被告自认系夫妻关系，双方承租案涉房屋亦用于共同经营，故被告王猛应对本案义务承担共同给付责任。原告其他诉请于法无据，该院不予支持。二被告其他抗辩理由事实依据不足，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告秦长林与被告许强远于2019年3月15日签订《租赁合同》于2020年8月2日解除；二、被告许强远、王猛于本判决生效后十日内支付原告秦长林2019年4月15日至2020年8月2日期间的欠付租金16521.67元；三、被告许强远、王猛于本判决生效后十日内向原告秦长林返还坐落于郑州市金水区未来滨河小区86号门面房18号的房屋并恢复原状，同时自2020年8月3日起按每月37450元的标准支付原告秦长林房屋占用费用至房屋返还之日止；四、被告许强远、王猛于本判决生效后十日内支付原告秦长林墙体维修费6500元；五、驳回原告秦长林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1943元，由原告负担1383元，由二被告负担560元。本院二审期间，当事人向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于二上诉人称不应向被上诉人返还房屋并支付租金和墙体维修费，且王猛也不是本案适格被告，不应承担共同责任的上诉理由，双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人按照约定将涉案房屋交付给上诉人后，上诉人应按照合同约定按时、足额支付房租，但上诉人未按约定支付房租，且违反约定将案涉房屋转租他人，其行为已经构成违约，根据双方约定，被上诉人有权解除合同并无偿收回房屋。同时，一审期间二上诉人同意解除合同。案涉合同解除后，上诉人应及时返还房屋，并支付被上诉人房屋占用费用至房屋返还之日止。同时根据双方合同约定“楼梯和墙面及其它设施恢复原样（原样以签订时保留的照片为准，如乙方不能恢复原样，则支付给甲方一切维修费用及补偿）”，根据被上诉人提交砌墙花费6500元的相关凭证，上诉人应予支付。因二上诉人自认系夫妻关系，双方承租案涉房屋亦用于共同经营，故王猛应对本案义务承担共同给付责任，上诉人所提交的证据不足以证明其主张，故上述理由本院不予支持。综上所述，上诉人许强远、王猛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3886元，由上诉人许强远、王猛负担。本判决为终审判决。审判员  徐卫岭二〇二〇年十二月十日书记员  张轩嘉