山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终2753号上诉人（原审被告）：张东海，男，汉族，1936年8月28日生，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人：张丹宇，男，系张东海之子。委托诉讼代理人：祝晓敏，山西均儒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈喜凤，女，汉族，1951年8月25日生，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人：霍锐，男，系陈喜凤之子。委托诉讼代理人：马锦龙，山西晋信律师事务所律师。原审被告：晋中惠腾房地产开发有限公司第一分公司，住所地：晋中市榆次区锦纶路东侧、迎宾街南侧。负责人：王俊明，职务：公司总经理。原审被告：晋中惠腾房地产开发有限公司，住所地：晋中市榆次区中都路**盛景华庭商务楼**。法定代表人：申常根，职务：董事长。原审被告：晋中市榆次北关实业有限公司，住，住所地：晋中市榆次区道北街**/div>法定代表人：杨智武，职务：董事长。原审被告：晋中华瑞实业有限公司，住所地，住所地：晋中市榆次区中都路**iv>法定代表人：张贵民，职务：董事长。上述四原审被告共同委托诉讼代理人：范玉生，山西日月明律师事务所律师。上述四原审被告共同委托诉讼代理人：孙晓君，山西日月明律师事务所律师。上诉人张东海因与被上诉人陈喜凤、原审被告晋中惠腾房地产开发有限公司第一分公司（以下简称惠腾房地产第一分公司）、晋中惠腾房地产开发有限公司（以下简称惠腾房地产公司）、晋中市榆次北关实业有限公司（以下简称北关实业公司）、晋中华瑞实业有限公司（以下简称华瑞实业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张东海上诉请求：1.撤销晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初931号民事判决，依法改判驳回被上诉人陈喜凤的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定基本事实错误。1.被上诉人陈喜凤在涉案宅院中的财产权益已经通过公平的买卖行为获得，其在涉案宅院拆迁时没有遭受损失，不应分得拆迁补偿款的20％。首先，涉案《房产交易协议》是在双方当事人平等自愿的前提下订立，是双方当事人买卖意思的真实表示，双方当事人买卖的宅院15年后被拆迁，上诉人应是合法的被拆迁人。其次，该宅院买卖时的价格与市场行情相符，双方当事人遵循了等价有偿的交易原则。该宅院买卖后，上诉人对房屋院落进行了维护，综合当下房屋的市场价格，该宅院的拆迁补偿款高于买卖价格，系因社会经济发展下房屋升值所致，该款项是对上诉人拆迁后的安置问题进行的基本补偿，上诉人得到的补偿还不足以在同一地段购得同样大小的房屋。再次，从拆迁补偿政策来看，拆迁补偿款也不会高于市场价格，因此，上诉人未获利，被上诉人不能认为遭受了损失。被上诉人在涉案宅院中的财产权益已经通过公平的买卖行为获得在当时而言与其宅院价值等值的价款，被上诉人不应分得拆迁补偿款的20％。2.被上诉人陈喜凤撕毁协议的真正原因是涉案宅院在拆迁时将取得较为优厚的补偿安置待遇，其完全违背诚实信用原则，应对协议无效承担全部责任。被上诉人作为撤村转居后的非农户，明知其宅院的土地仍属集体土地，不允许买卖，其却为了经济利益将宅院卖给上诉人。其在《房产交易协议》中多处明确承诺能为上诉人办理房产过户手续，同时还与上诉人签订另外一份交易价格较低的协议，以便过户时上诉人少交有关税费，被上诉人的种种欺骗行为，完全打消了上诉人购房的疑虑。在距离卖房已达15年之久后，被上诉人基于该宅院在拆迁时将取得较为优厚的补偿安置待遇，确认合同无效可获得一定利益的原因提起诉讼，其完全违背诚实信用原则，这种行为应被严厉谴责。诚实信用原则是从事民事活动的基本准则，公民应该在诚实信用原则之下从事民事活动，取得的民事利益应该以不违背诚实信用原则为限，因此，被上诉人恶意违背诚信，应对协议无效承担全部责任。3.上诉人张东海购买涉案宅院时，已尽到谨慎注意义务，对协议无效不应承担责任。2002年，北关村依法撤村转居。2003年，上诉人与被上诉人签订《房产交易协议》，上诉人支付房产对价、取得房产的有关资料和房产证，并多次催促被上诉人协助办理过户。被上诉人因已转为城镇居民，提供的房产证是晋中市人民政府颁发，属于老百姓认为的大红本，同时被上诉人承诺北关村已撤村转居可以为上诉人办理过户，双方也多次去晋中市房屋管理局办理过户，晋中市房屋管理局答复暂时停办，不是不能办。直至2008年，北关开始拆迁，被上诉人才未再配合上诉人去咨询和办理过户事宜。因此，上诉人按照普通公民所能了解的房屋权属状况与被上诉人进行的房产买卖交易，已尽到谨慎注意义务，对协议无效不应承担责任。综上，原审判决根据协议无效，将上诉人所得拆迁补偿款的20％返还被上诉人，严重损害社会的诚实信用、公平公正和公序良俗的社会根基，使违反诚实信用的被上诉人获益，而遵守诚实信用的上诉人蒙受损失，属于认定基本事实错误，从而导致适用法律错误。请求二审法院依法查明案件事实，公正判决，支持上诉人的上诉请求。陈喜凤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。惠腾房地产第一分公司、惠腾房地产公司、北关实业公司、华瑞实业公司共同述称，一审已经判决四个公司不承担连带责任，所以本案是陈喜凤与张东海就拆迁补偿款的分配产生的纠纷，与四公司无关。陈喜凤向一审法院起诉请求：1.依法确认张东海与惠腾房地产第一分公司签订的《拆迁补偿协议》无效；2.张东海将其因《拆迁补偿协议》获得利益165万元的40％，即66万元返还给陈喜凤；3.张东海向陈喜凤赔偿66万元资金占用期间的利息损失共计47843.67元（利息自2018年4月28日起至2019年12月31日止，按照金融机构人民币贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2020年1月1日以后的66万元资金占用期间的利息损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还全部资金之日止；4.惠腾房地产公司、惠腾房地产第一分公司与张东海承担连带责任；5.北关实业公司、华瑞实业公司作为实际控制人与惠腾房地产第一分公司、惠腾房地产公司承担共同还款责任；6.由张东海、惠腾房地产第一分公司、惠腾房地产公司、北关实业公司、华瑞实业公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：陈喜凤为原榆次区郭家堡乡北关村村民，现户籍登记为非农业户口。陈喜凤作为晋中市榆次区北关村村民依法取得位于榆次区地一处，2003年8月4日，陈喜凤与张东海及张东海之子张丹宇签订《房产交易协议书》，协议约定陈喜凤将登记在其名下的位于榆次区房产以11万元价格卖给张东海及其子张丹宇，协议上有陈喜凤丈夫霍永富及张东海、张东海之子张丹宇的签字。协议签订后，张东海、张东海之子张丹宇如约给付陈喜凤购房款11万元，陈喜凤向张东海、张东海之子张丹宇交付了上述房屋的房产证及宅基地使用证。2013年，陈喜凤将本案张东海、张东海之子张丹宇诉至一审法院，请求确认双方签订的《房产交易协议书》无效，并判令张东海返还案涉宅院。一审法院审理后，一审法院作出（2013）榆民四初字第313-1号民事判决，判决确认陈喜凤与本案张东海、张东海之子张丹宇于2003年8月4日所签订的《房产交易协议书》无效。后该案历经重审、二审、再审，2018年3月23日，晋中市中级人民法院作出（2018）晋07民再13号民事判决，判决撤销晋中市中级人民法院于2016年12月19日作出（2016）晋07民终1798号民事裁定，维持晋中市榆次区人民法院（2013）榆民四初字第313-1号民事判决，该判决现已生效。2018年因道路改造及城中村改造，涉案房屋被列入拆迁范围。2018年4月28日，张东海与惠腾房地产第一分公司签订一份《拆迁补偿协议》，协议约定，拆迁标的为张东海在拆迁范围内占有宅基地0.2亩上的建筑物及附着物；补偿标准为地上建筑物占地面积，每0.1亩补偿80万元，该补偿费包括张东海宅基地和宅基地上一切建筑物和附着物的补偿费用；惠腾房地产第一分公司给予张东海5万元拆迁安置补助等。后张东海与惠腾房地产第一分公司签订一份《回购协议》，约定双方确认拆迁补偿总额为165万元（包含拆迁安置补助5万元）；张东海选择锦绣园房屋三套作为回购房屋，张东海回迁房款大于补偿款172063元，在办理回购手续时由张东海足额交给惠腾房地产第一分公司。陈喜凤、张东海就上述拆迁款归属问题协议不成，陈喜凤诉至法院。庭审中，陈喜凤提交证据：1.2014年11月6日，晋中市榆次区人民法院作出的（2013）榆民四初字第313号民事判决书。证明陈喜凤、张东海、张丹宇于2003年8月4日所签订的《售房协议书》无效。2.2015年6月17日，晋中市中级人民法院作出的（2015）晋中中法民终字第350号民事裁定书。证明裁定撤销晋中市榆次区人民法院（2013）榆民四初字第313号民事判决书，发回榆次区法院重审。3.2016年3月26日，晋中市榆次区人民法院作出的（2013）榆民四初字第313-1号民事判决书。证明陈喜凤、张东海、张丹宇于2003年8月4日所签订的《房产交易协议书》无效。4.2016年12月19日，晋中市中级人民法院作出的（2016）晋07民终1798号民事裁定书。证明裁定撤销晋中市榆次区人民法院（2013）榆民四初字第313-1号民事判决，驳回陈喜凤的起诉。5.2017年12月14日，山西省高级人民法院作出的（2017）晋民申2231号民事裁定书。证明指令晋中市中级人民法院再审。6.2018年3月23日，晋中市中级人民法院作出（2018）晋07民再13号民事判决书。证明撤销晋中市中级人民法院（2016）晋07民终1798号民事裁定，维持晋中市榆次区人民法院（2013）榆民四初字第313-1号民事判决。至此，《房产交易协议书》被最终确认无效。7.2018年4月28日签订的《拆迁补偿协议》。并表示该协议应无效。8、2018年5月2日由惠腾房地产第一分公司与张东海签订的《回购协议》。证明补偿款165万元。9．征收土地公告（榆自然资征收售字（2020）4-8号）。在当时征收是贴的公告，陈喜凤拍摄的照片。10．申请宅基地款。证明陈喜凤在初始申请宅基地时交纳的费用。11．建房款。证明陈喜凤在宅基地建房的花费。12．盖房款。张东海对陈喜凤所举证据9持有异议，并表示该照片其没有见过，无法证明真假。对其余证据不持异议。关于陈喜凤的诉求，张东海认为不应当返还拆迁补偿款。陈喜凤并不是郭家堡乡北关村的村民，陈喜凤是市民。陈喜凤并没有举出其是郭家堡乡北关村村民的证据。陈喜凤纯属诈骗，陈喜凤起诉书写的陈喜凤是北关村村民虚假。张东海领取拆迁款是拿着国家颁布的房产证去领取，合法有效。惠腾房地产第一分公司、惠腾房地产公司、北关实业公司、华瑞实业公司对陈喜凤所举证据1-6真实性无异议，认为只能证明陈喜凤与张东海之间签订的房屋买卖合同是无效的，但没有对房屋返还另案处理。当时其签订拆迁补偿协议时，张东海是实际占有人、使用人，其与张东海签订拆迁补偿协议无过错，张东海不应当承担任何责任，且拆迁款已经由张东海领取。对陈喜凤所举证据9持有异议，认为该证据不适用本案，该证据是2020年的征收公告，案件是征收公告之前发生的。当时如果不拆迁，会影响回迁。对其余证据真实性无异议，并表示陈喜凤原系北关村村民，2003年后因撤村改居后变成一公司的股民，后办理成了城市居民。陈喜观、张东海双方各执己见，协议不成为本案事实。一审法院认为，本案系因农村宅基地转让产生的纠纷，因此，本案各方争议的实质系宅基地使用权纠纷。陈喜凤将其名下的宅基地有偿转让给张东海，但土地使用证并未变更至张东海名下，且陈喜凤与张东海签订的《房产交易协议书》已被人民法院生效判决确认为无效协议。虽陈喜凤与张东海签订的《房产交易协议书》系因违反法律、行政法规强制性规定而被确认无效，但陈喜凤明知张东海并非本集体成员，出卖多年后又违反诚实信用原则以违法出售房屋为由主张协议无效，故陈喜凤应对该协议无效承担主要责任，同时，由于陈喜凤将自己名下的宅基地出卖给不是北关村集体成员的张东海使用并获利，违反了国家关于土地管理等法律的相关规定，造成该宅基地的使用权人和实际使用人不一致，亦是导致本案纠纷发生的主要原因。张东海明知其非北关村村民，但其仍与陈喜凤签订《房产交易协议书》购买陈喜凤房屋，对纠纷的发生应承担次要责任。但考虑到其已按照与陈喜凤签订的《房产交易协议书》就涉案宅院支付了对价，在该宅院中居住多年并对房屋院落进行维护的实际情况，以及张东海支付的相应的拆迁补偿款是针对案涉宅基地的使用权和地上建筑物、附着物予以补偿，故陈喜凤和张东海在涉案宅院中均有财产权益，均应分得拆迁补偿款。该笔款项应认定为拆迁标的在拆迁范围内占有宅基地0.2亩上的建筑物及附着物按0.1亩80万元计算，总计160万元。关于另补偿的5万元，该笔款项为拆迁安置补助，应归实际居住人张东海所有。综合考虑本案当事人的过错程度、土地升值、拆迁补偿产生的利益以及涉案房屋现价值和原买卖价格的差异给张东海造成的损失等因素，酌情确定陈喜凤应分得拆迁补偿款的20％即32万元（160万元×20％），张东海应分得拆迁补偿款的80％即128万元（160万元×80％）较为妥当。鉴于涉案宅院的价值160万元的拆迁补偿利益已由张东海享有并领取，为化解矛盾，减少当事人诉累，可由张东海直接支付陈喜凤拆迁补偿款32万元。鉴于陈喜凤将自己名下的宅基地出卖给不是北关村集体成员的张东海，违反了国家关于土地管理等法律的相关规定，存在过错，故该主张张东海赔偿资金占用期间的利息损失的诉讼请求于法无据，一审法院依法不予支持。虽张东海与惠腾房地产公司的下属公司惠腾房地产第一分公司于2018年4月28日签订《拆迁补偿协议》，但张东海已将拆迁补偿款165万元（其中包含5万元拆迁安置补助）领走，故惠腾房地产公司、惠腾房地产第一分公司不应承担责任。虽北关实业公司、华瑞实业公司作为北关村撤村转居后成立的企业，承接原北关村委会的部分职能，但北关实业公司、华瑞实业公司并未与张东海签订《拆迁补偿协议》，也未持有拆迁补偿款，故其不应承担责任。关于陈喜凤要求确认张东海与惠腾房地产第一分公司签订的《拆迁补偿协议》无效一节，因该请求与本案非同一法律关系，故一审法院依法不予涉理。一审法院判决：（一）张东海于判决生效后十日内支付陈喜凤拆迁补偿款32万元;二、驳回陈喜凤的其他诉讼请求。二审审理中，陈喜凤陈述其除了案涉宅基地外还有其他宅基地，本院向晋中市榆次区自然资源局调取了陈喜凤的土地登记申请书、地籍调查表、地籍调查表批表等，上述证据表明陈喜凤名下有两块宅基地。张东海对上述证据无异议，但是认为根据土地管理法的规定，一户只能有一个宅基地。在违法取得的宅基地上建设的房屋是违建，拆除案涉房屋不影响陈喜凤居住，拆迁款应为上诉人所有。陈喜凤对上述证据质证认为，对证据无异议，但是宅基地审批后是其交了费用。惠腾房地产第一分公司、惠腾房地产公司、北关实业公司、华瑞实业公司对上述证据无异议。张东海提供了房产交易协议书一份，用于证明当时交易案涉房屋时为了避税签订了两份交易协议。陈喜凤质证认为，该房产交易协议书无法核实真实性，不认可。惠腾房地产第一分公司、惠腾房地产公司、北关实业公司、华瑞实业公司认为该房产交易协议书是复议件，无法确认是否真实。本院对从晋中市榆次区自然资源局调取的证据审查认为，上述证据可以证明陈喜凤在地的事实。对于张东海提供的证据，因系复印件，无法核实真实性。其他查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，陈喜凤与张东海签订了《房产交易协议书》，张东海购买房屋的土地权属性质为集体，已有的生效判决认定陈喜凤与张东海签订的《房产交易协议书》为无效，协议无效后，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院认定陈喜凤承担本案纠纷的主要责任，张东海承担本案纠纷的次要责任，一审法院对双方过错的认定适当，予以维持。现房屋已经拆迁，拆迁补偿系对土地及其建筑物的补偿，张东海已经领取了补偿款，一审法院综合考虑当事人的过错程度、拆迁补偿产生的利益及案涉房屋现价值与原价值的差异酌情确定张东海给付陈喜凤拆迁补偿款32万元并无不妥。综上，张东海的上诉理由不足，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由张东海负担。本判决为终审判决。审判长  胡庆刚审判员  许 俊审判员  段 锋二〇二〇年十二月十四日书记员  李 静