浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0602执异156号案外人陆建娣，女，1972年10月15日出生，汉族，住绍兴市上虞区。案外人罗国伟，男，1971年8月10日出生，汉族，住绍兴市上虞区，同时系案外人陆建娣丈夫及委托诉讼代理人（特别授权代理）。申请执行人招商银行股份有限公司绍兴分行,住所地绍兴市越城区胜利东路**。法定代表人:周迎。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈校、冯坚，浙江大公律师事务所律师。被执行人徐亚君，女，1973年11月15日出生，汉族，住绍兴市上虞区。被执行人严菊花，女，1948年09月02日出生，汉族，住绍兴市上虞区。被执行人陆顺龙，男，1969年11月05日出生，汉族，住绍兴市上虞区。在本院执行申请执行人招商银行股份有限公司绍兴分行（以下简称招商银行）与被执行人徐亚君、严菊花、陆顺龙金融借款合同纠纷一案中，案外人罗国伟、陆建娣提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人罗国伟、陆建娣称，第一，案外人曾于2009年9月7日与被执行人严菊花签订了房屋租赁合同，租赁位于上虞区××街道××花园××幢××室房屋（以下简称涉案房产）。租赁房屋位于第6层、租赁建筑面积为122.45平方米（该房屋严菊花产权为122.45平方米，其他面积是案外人的财产），该房屋全部装潢与设施设备及家具都是案外人的财产。该房屋租赁期限为2009年9月9日至2028年9月8日。第二，在房屋租赁期内，案外人已支付自2009年以来涉案房产日常所用水电费、煤气费等费用。第三，涉案房产自2009年9月9日至今一直由案外人居住，并支付租金至2022年9月8日止。现向贵院提出执行异议，请求在执行涉案房产过程中，保护案外人的租赁权，带租拍卖，并要求在租赁到期后将涉案房产内的装修部分折价支付给案外人。申请执行人招商银行称，第一，涉案房产根据案外人陈述系为清偿严菊花的借款而抵债给她，完全属于严菊花所有，严菊花在办理抵押贷款时已向申请执行人出具了承诺书，明确陈述2012年10月11日前并未将涉案房产出租给任何第三人。第二，对照案外人提供的房屋租赁协议，约定的租赁期限长达19年，而年租金只有3000元，平均每月250元，租赁期限和租金严重不符合常理，且案外人对其与严菊花之间的关系也未明确予以说明，综上，请求贵院依法驳回案外人的执行异议。本院经审查查明，被执行人严菊花名下于2008年7月28日登记有坐落绍兴市上虞区、建筑面积122.45平方米，权证号为上虞市房权证百官街道字第0×**号及对应的国有土地使用权。根据虞证登字第166516号抵押物登记证书记载，申请执行人招商银行系上述房地产抵押权人，抵押登记日期为2012年10月11日，最高额抵押担保数额为120万元。原告招商银行与被告徐亚君、严菊花、陆顺龙金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月16日作出（2014）绍越商初字第216号民事判决书，判决：一、被告徐亚君归还原告招商银行借款人民币120万元，支付利息（截至2013年10月27日的利息为10508.75元，自2013年10月28日起至借款付清之日止的利息按中国人民银行有关规定及合同约定计算），并支付原告为实现债权支出的律师代理费23000元，均于本判决生效之日起十日内履行；二、原告招商银行就其享有的上述债权，对虞证登字第166516号抵押物登记证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖所得价款在最高额120万元范围内享有优先受偿权；二、被告陆顺龙对被告徐亚君的上述第一项债务承担连带清偿责任。该判决生效后，因被告未自觉履行，根据原告申请，本院于2015年7月10日对上述民事判决书立案执行。执行中，本院于2019年4月2日首轮查封了严菊花名下的涉案房地产。2020年10月19日，本院作出（2015）绍越执民字第2209号公告，责令被执行人于2020年10月31日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对所查封的涉案房地产进行拍卖；并通知对上述房地产有租赁权或其他权利的案外人于2020年10月31日前向本院申报权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。案外人罗国伟、陆建娣为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方（甲方）为严菊花、承租方（乙方）为罗国伟、落款日期为2009年9月7日的《房屋租赁协议》1份，其中约定，经甲乙双方协商一致，甲方同意将百官街道高丰家园45幢605室房屋租赁给乙方，房屋租赁楼层为6楼，租赁建筑面积为产权证面积（122.45平方），具体协议如下：1、租赁期限：2009年9月9日至2028年9月8日止；2、租金：年租金3000元，按年支付（付款方式现金），下一年的租金在上年付清。3、租赁房屋用于住宅。租赁期内房屋日常维修由乙方负责。租赁期内乙方可转租，但必须保证此房用于住宅。4、租赁期内小区物业管理费即水、电、煤气费等日常费用均有乙方自行承担。5、乙方对租赁房屋进行装修，装修费用由乙方自负。房屋装修永久性的装潢设施在本合同期履行完毕后折价给甲方，可移动设施与家具由乙方自行撤离。2、上虞区百官街道高丰社区居民委员会于2016年5月19日出具的《证明》1份，证明两案外人自2009年9月以来居住在涉案房产。上虞区公安局百官派出所于2016年6月8日在该证明上加盖公章，并由社区民警徐九江签字并书写“情况属实”。3、上虞区百官街道高丰社区居民委员会于2018年3月27日出具的《居住证明》1份，证明案外人罗国伟自2009年9月以来居住在涉案房产。4、户名为陆建娣的中国建设银行存款凭条1组。5、严菊花分别于2009年9月7日、2010年8月27日、2011年8月25日、2012年9月9日、2014年9月9日、2019年9月8日出具的租金《收条》各1份，其中2019年9月8日的《收条》记载：今收到罗国伟、陆建娣支付的百官街道高丰家园45幢605室房屋租金（现金）9000元正（年租金3000元/年），2019年9月9日至2022年9月8日三年的房租金已全部结清。6、案外人的户口本1本，其中记载案外人户口于2007年3月12日迁入涉案房产内。7、严菊花于2008年7月25日出具的《承诺书》1份，其中记载：关于上虞市××街道××幢××室房屋买卖事宜，本人承诺如下：本人购买的是此房屋六楼楼层，购买建筑面积为122.45平方米；此房屋七楼本人未购买，此房屋七楼产权属原房东陆建娣所有。申请执行人招商银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、抵押人严菊花向招商银行出具的落款日期为2012年10月11日的《权利声明》1份，其中记载：涉案房地产在办理抵押登记前未出租给第三人。如有不实，愿承担该欺诈行为产生的一切法律责任。2、涉案房地产办理抵押登记时严菊花委托绍兴市平正房地产评估事务所对抵押房产市场价值所作的平正估价（2012）DY字291号《房地产抵押估价报告》复印件1份。异议审查中，经本院向绍兴市公安局上虞区分局调查，该分局于2020年12月4日出具了证明1份，证明两案外人于2007年3月12日因购房入户从小越镇迁入涉案房产。案外人罗国伟另陈述：严菊花与其丈人早就离婚了的，两案外人和严菊花平时是不来往的。由于案外人做生意资金困难，想向严菊花借钱，她不放心，要求把涉案房产押给她。案外人大概是在2008年左右向严菊花借款的，在将涉案房产转让给严菊花后就无需还款了，转让款大概是50至60万元，和借款金额差不多。此后，双方就签订了租赁合同，案外人一直向严菊花支付租金，并居住在涉案房产内。本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应在抵押之前已合法占有使用该不动产。本案中，案外人罗国伟提供的证据可以初步证明其与严菊花在涉案房产抵押之前即已签订了书面的房屋租赁合同，支付租金至2022年9月8日，并于抵押登记之前实际占有涉案房产且使用至今等事实。申请执行人虽对租赁合同及相关收条的真实性提出异议，并申请对证据形成时间进行鉴定，但基于执行异议审查的形式性，本院在异议审查过程中未予准许，并已明确告知申请执行人如确有异议的，可在执行异议之诉过程中依法予以申请。在申请执行人未能提供其他证据对案外人提供的上述证据予以推翻之情形下，本院对案外人罗国伟要求在执行中保障其对涉案房产租赁权、带租拍卖之异议请求，予以支持。对案外人罗国伟要求在租赁期满后将涉案房产内的装修折价支付给其的异议请求，因本院对带租拍卖之请求予以支持后，如涉案房产拍卖（变卖）成交的，案外人即与涉案房产的买受人建立了关于涉案房产的租赁关系，双方均受其与严菊花之间的租赁合同中所约定的权利义务的制约，故就涉案房产内装饰装修的处理，可在租赁合同期满后，由案外人罗国伟与出租方自行解决，不属于本案执行异议审查范围，本院不予处理。对案外人陆建娣所提出的执行异议请求，其与案外人罗国伟虽系夫妻关系，但并非本案所涉租赁合同的当事人，基于合同相对性原则，本院对其异议请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：一、本院在（2015）绍越执民字第2209号案件执行中应保障案外人罗国伟依照2009年9月7日罗国伟与严菊花之间签订的房屋租赁协议约定对坐落绍兴市上虞区的房地产所享有的租赁权，并保障其对上述房产的优先购买权。二、驳回案外人罗国伟、陆建娣的其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  金越芳二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  俞聪聪本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。