江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5857号上诉人（原审原告）：李天琦，男，1964年11月30日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：束忠清，江苏忠清律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城路2-209(1-209)古玩城**。法定代表人：孙**铭，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：孙**铭，男，1962年6月28日生，汉族，住徐州市云龙区。天成润华集团有限公司与孙**铭共同委托诉讼代理人：胡玮，江苏汇君律师事务所律师。天成润华集团有限公司与孙**铭共同委托诉讼代理人：苏颖，江苏汇君律师事务所实习律师。上诉人李天琦、上诉人天成润华集团有限公司（以下简称天成润华公司）因与被上诉人孙**铭商品房销售合同纠纷一案，两上诉人不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李天琦及其委托诉讼代理人束忠清，上诉人天成润华公司与被上诉人孙**铭的共同委托诉讼代理人胡玮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天成润华公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉请；2.诉讼费用由李天琦承担。事实与理由：1.一审法院认定李天琦购买房屋的目的无法实现，解除该《认购单》，适用法律错误。双方签订的《认购单》系预约合同，预约合同仅为签订本约而存在，即具备签约条件时，按照商定的条款继续磋商本约《商品房买卖合同》，天成润华公司与李天琦签订的《认购单》并未约定签属《商品房买实合同》的时间，天成润华公司并未违反《认购单》约定义务，案涉房屋当具备签订正式的商品房买卖合同条件时，天成润华公司同意与李天琦签订《商品房买卖合同》，李天琦购买房屋的目的可以实现。因此，一审法院以李天琦购买房屋的目的无法实现而解除该《认购单》，显属错误。2.一审法院判决天成润华公司赔偿损失以487133元为本金，自2011年3月17日起按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算至2019年8月19日，此后按照全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止是错误的，无任何法律依据。双方于2011年3月21日签订的天成国际广场30层15号房屋《认购单》是双方真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，承担违约责任或者解除预约合同的前提是“约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务”，但在本案中，虽签订《认购书》，但双方并未就交付期限和签约期限作出约定，天成润华公司并未违反《认购单》的任一条款，即使法院最终判令解除，亦是因李天琦自身原因，天成润华公司不应承担违约责任，一审法院判决天成润华公司按照1.5倍标准赔偿被上诉人损失，毫无法律依据。即便最终法院判令解除，扩大的损失亦应由李天琦自行承担。双方2011年3月即签订《认购单》，李天琦在一审开庭时曾多次陈述，其自认为涉案房屋早已停工，不具备出售条件，且对天成润华公司所列举的商品房预售许可存在质疑，认为是虚假的且构成欺诈。虽然李天琦所述不是事实，亦未提供相应证据证实，但其既然有此想法，即应当尽快告知天成润华公司要求解决或采取法律途径解决，而李天琦从未告知天成润华公司要求解决该事，时至九年后确突然诉至法院。天成润华公司并未违约，且如李天琦认为天成润华公司有上述行为，应及时采取合法方式解决，如不愿订立商品房买卖合同，可协商退房，退还其交纳房款，而其一直拖延至九年之后才起诉，扩大的损失应当由其本人承担。针对天成润华公司的上诉，李天琦辩称，1.认购协议是天成润华公司单方提供，上面故意未写明上房时间，但现场销售人员已明确大约在两年左右可以上房。从日常生活常理可以判断，如果没有上房时间，李天琦不会去购买涉案房屋。因此按照最高人民法院的相关司法解释，完全可推定双方是有上房时间约定的。2.天成润华公司说九年多李天琦未主张权利，显然不符合常理。李天琦这几年来经常到天成润华公司在涉案房屋楼下的销售部要求履行上房义务，但天成润华公司一直以种种理由解释说马上就要复工。一直到本案诉讼以后，天成润华公司还说可以复工，但至今仍处于停工状态。3.关于认购协议的性质，虽然认购协议不能构成预售合同，但这个认购协议是天成润华公司在收到巨额预付款后与李天琦签订的。李天琦依据所谓的任何协议，完全有理由相信自己可以用约定的价格取得约定的特定的房屋，这和一般意义上的认购协议有根本不同。何况李天琦已因此支付了近500000元的购房款。综上，天成润华公司的上诉理由不能成立，恳请法院依法驳回其上诉请求。李天琦上诉请求：1.依法将一审判决第二项中赔偿损失的标准改判为自2011年3月17日起按照中国人民银行同期同档贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，此后按照全国银行业间同行拆借中心公布的市场报价利率的2倍计算至实际付清之日止(暂计算至2020年9月17日；2.天成润华公司、孙**铭承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.李天琦的损失实际存在且数额较大。按照双方的认购协议，李天琦购买的天成国际广场30层16号房屋，建筑面积75.47平方米，单价12789元/m2，房屋总价965186元。起诉时，按照徐州市房地产信息网的数据，天成国际广场附近的苏宁广场写字楼的房屋价格在24000-25000元每平方米。如果涉案房屋及时交付的话，其现值为1849015元，约185万左右，即李天琦因无法得到所购房屋所遭受的损失为88.48万元。2.天成润华公司在协议签订、履行中有重大过错，主观恶意明显，甚至有构建合同陷阱的嫌疑。天成润华公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证，内部审批文件不能代替商品房预售许可证，其单方制作的认购单中故意不写明上房时间，但李天琦明确陈述是在“现场销售人员承诺在2年左右能上房”的情况下才签定的认购单。在认购单、收据中故意使用已作废的合同章和财务章，且在履行中一再欺骗说“手续正在办理中，很快就能复工”。直至起诉后在庭审中仍使用这种说法继续哄骗，但至今涉案项目仍处于停工状态。3.李天琦的请求于法有据，从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条可看出，在出卖方有重大过错导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。正是出卖方过错甚至是恶意行为，导致合同无法履行，故比照该条规定进行判决完全可行。李天琦已放弃预期利益损失，要求天成润华公司除返还已付购房款和利息外，按照同期同档银行贷款利息赔偿损失，即除返还已付购房款以外，按照银行同期同档贷款利率的2倍赔偿损失。此诉请已充分平衡双方当事人的利益，完全符合上述司法解释第九条规定，依法应予支持。一审法院只判令支付1.5倍的银行贷款利息，严重不公。李天琦不仅未得到实际存在的投资购房收益，连普通民间借贷的利息都未得到保证，而出卖人利用一个至今不知何时能履行的认购协议，用极低的利率套取购买人的巨额资金使用至今，显然不利于诚信社会、法制社会的建设。针对李天琦的上诉，天成润华公司、孙**铭共同辩称，1.李天琦的上诉请求没有任何事实与法律依据，请二审法院依法驳回其诉请。首先，涉案房屋仍在建设中尚未建设完成，其实际价值无法评估，李天琦使用的徐州市房地产信息网的数据并非法律依据，不能作为事实依据，且该数据与涉案房屋也非同一地段，不能作为评估的最终依据来认定涉案房屋的最终价值。李天琦计算的涉案房屋所谓的损失，没有事实与法律依据。2.天成润华公司并未违反认购单约定，涉案房屋当具备签订正式的商品房买卖合同条件时，天成润华公司同意与其签订商品房买卖合同，届时李天琦人购买房屋的目的可以实现。因此其单方要求解除认购单的法律后果应由其本人承担。天成润华公司可以退其支付的房款，但不应支付相应利息。3.退一步讲，即便一审法院判令认购单解除，认为天成润华公司应当承担一部分利息，但应当考虑双方的原因，李天琦扩大的损失应当由其本人承担。双方在2011年3月签订的认购单，时至今日已九年时间，李天琦在此期间从未向天成润华公司提出退房或其他要求，现突然诉至法院要求解除合同。系因李天琦一直拖延未处理扩大的损失，应当由其本人承担，故其要求支付的双倍利息没有任何法律依据。4.认购单的签订是双方真实意思表示，合法有效。一审时天成润华公司已提供房产管理部门颁发的预售许可证，虽李天琦不认可，认为与涉案房屋无关。但也未提供相应的证据予以证实。5.李天琦要求双倍利息没有任何法律依据，本案所涉及的认购单属于预约合同，双方并未签订正式的商品房买卖合同，而商品房买卖合同系本约合同。李天琦引用的商品房买卖合同纠纷案件司法解释，认为应当按照房款的一倍进行赔偿，在本案中并不适用。综上，李天琦认为本案应当按照双倍利息进行支付，明显没有事实与法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。李天琦向一审法院提出诉讼请求：1.解除李天琦与天成润华公司之间的房屋认购协议，判令天成润华公司返还李天琦缴纳的房屋认购款487133元，并赔偿损失（以487133元为本金，自2011年3月17日起按照中国人民银行同期同档贷款利率的双倍计算至2019年8月20日，此后按照全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率的双倍计算至实际付清之日止）；2.由天成润华公司、孙**铭承担本案诉讼费用。一审法院查明，李天琦于2011年3月16日向天成润华公司缴纳487133元，天成润华公司向李天琦出具收据一张，载明：今收到李天琦天成国际广场30层16#预收款487133元。3月21日，李天琦（认购方）和徐州市天成房地产开发有限公司（即天成润华公司、出售方）签订《认购单》一份（编号分别为NO.0000365），认购国际天成广场30层16号房，建筑面积为73.47平方米，约定房款为965186元，认购金为487186元。庭审中，根据李天琦提供的涉案工地现场照片，天成国际广场至今处于停工状态。另认定如下事实：孙**铭系天成润华公司唯一股东。庭审中，李天琦陈述：按照公司法的规定，个人公司股东不能证明个人资产与公司资产相互独立的话，应当对公司债务承担连带责任，其要求孙**铭对涉案债务承担连带责任。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。李天琦与天成润华公司于2011年3月21日签订《认购单》系双方真实意思表示，应认定为合法有效。合同约定李天琦向天成润华公司购买天成国际30层16号房屋，且李天琦已预交购房款487186元。《认购单》虽未约定房屋交付日期，但至李天琦起诉时已逾期九年，目前涉案房屋尚未建造完成，天成润华公司亦未能确定房屋建成日期，导致李天琦购买该房屋的合同目的无法实现，李天琦请求解除该合同，予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。李天琦要求天成润华公司返还认购款487133元，符合法律规定，予以支持。关于李天琦要求天成润华公司赔偿损失的问题，考虑到天成润华公司占用李天琦资金时间较长，且物价、房价上涨等因素，酌定以487133元为本金，自2011年3月17日起按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算至2019年8月19日，此后按照全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止。孙**铭作为天成润华公司唯一股东，未提供证据证实其个人财产与公司财产相互独立，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，应当对天成润华公司上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、确认解除李天琦与天成润华公司（即原徐州市天成房地产开发有限公司于2011年3月21日签订的《认购单》（编号为NO.0000365）；二、天成润华公司于判决生效后十日内，返还李天琦认购款487133元并赔偿损失（以487133元为本金，自2011年3月17日起按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算至2019年8月19日，此后按照全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止）。孙**铭对上述债务承担连带清偿责任。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：涉案认购协议应否解除；如应解除，一审法院认定的损失标准是否适当。本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。李天琦与天成润华公司于2011年3月21日签订的《认购单》系依法订立的有效合同，该订购单中未约定签订正式商品房买卖合同的时间，且双方其后亦未能就签订商品房买卖合同的具体时间达成补充协议。此外，双方签订《认购单》至今已逾九年，涉案房屋因故停工且尚未建造完成，何时可签订商品房买卖合同尚未可知，故一审法院按照交易习惯，另结合查明的案件事实及双方当事人就涉案《认购单》的履行情况，认定李天琦签订《认购单》以购买涉案房屋的合同目的无法实现并支持李天琦要求解除《认购单》的主张，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一审法院在综合考量天成润华公司占用李天琦的认购资金时间以及物价、房价上涨等因素的基础上，酌定以李天琦缴纳的认购金487133元为本金，自缴款次日即2011年3月17日起按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍作为损失的计算标准，并不违反法律规定。综上所述，上诉人李天琦、天成润华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18072元，由上诉人李天琦负担2850元，由天成润华集团有限公司负担15222元。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 苏 团审判员 胡元静二〇二〇年十二月二十一日书记员 赵 莹