辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13194号上诉人（原审被告）：李奇，男，1979年11月10日出生，汉族，住沈阳市铁**。被上诉人（原审原告）：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市浑**新隆街**。法定代表人：张会，该公司总经理。委托诉讼代理人：许锐峰，辽宁明辰律师事务所律师。上诉人李奇因与被上诉人沈阳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）物业合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李奇上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案移送至中级人民法院处理。事实和理由：一、2018年7月10日和2019年6月10日一楼房屋插座处有漏水，后查出天井处有漏水，流进墙体，再从插座流出。漏水处、墙体内电线、插座三处至今未有系统彻底解决；二、商铺门前地面塌陷，导致雨季门口积水，冬季容易结冰，物业未尽到应有修复义务，此问题于2017年10月进行了反馈，但至今未彻底解决；三、2020年5月18日二楼屋顶有水印，明显屋顶渗水，至今未能解决，物业推诿未查到具体原因；四、物业服务没有达到法规与合同约定的标准。万科物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。万科物业向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即交纳所欠物业费共计人民币9273.42元，并支付违约金2044.77元，两项合计11318.19元；二、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李奇系原告管理的沈阳市铁西区北一西路1乙1号2门房屋业主，其房屋建筑面积190.81平方米。原告于2013年7月28日与沈阳万科金域曦郡房地产开发有限公司签订《沈阳万科润园前期物业服务合同》，合同约定物业管理服务费高层住宅（有电梯）每月每平方米2.9元，商业用房每月每平方米2.7元。合同签订后原告按约提供了相关物业服务。被告自2018年10月1日至2020年3月31日共拖欠物业服务费为9273.37元，经原告催要无果后，来院提起民事诉讼。一审法院认为，被告与沈阳万科金域曦郡房地产开发有限公司签订的《沈阳万科润园前期物业服务合同》，不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告作为业主享受了物业服务应当履行交纳服务费的义务。原告诉讼要求被告给付物业费，被告为维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，被告拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素、环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务即应当履行交纳物业服务费的义务，被告拖欠不给行为构成违约，对原告要求被告给付物业服务费的诉求予以支持。被告自2018年10月1日至2020年3月31日期间共欠缴物业费9273.37元，对原告诉请的物业费9273.42元不予支持（应为予以支持）。关于被告所述，其房屋墙面漏水，地面，地面塌陷受影响等问题，因系另一法律关系，因此一审法院对被告该主张不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告李奇于本判决生效后三日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司2018年10月1日至2020年3月31日期间的物业服务费合计人民币9273.37元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费82元，由被告李奇承担（原告已预交，由被告于本判决发生法律效力起三日内直接给付原告）。二审期间上诉人李奇提交的新证据包括微信聊天记录、照片、房屋买卖合同、前期物业服务合同、经济损失证明、物业管理专门档案说明、物业收入和支出费用的明细、楼道签到表、质量管控要求及音频、视频资料若干，用以证明物业服务不好，对反馈问题不解决，物业公司自身管理无法达到约定的服务质量和标准要求。具体体现在以下方面：一、使用期间内2018年、2019年两次从插座冒水问题没有彻底解决，严重威胁用户人身安全。1.2018年7月10日，从一楼房屋插座处严重冒出雨水，阴雨天气严重威胁人身生命安全并影响商铺正常使用。开始万科物业在没有调查的情况下不承认是自身问题，把责任推到万科地产，后来在本人一再追查下，被迫承认是自身问题。责任确认的过程中可以体现出万科物业服务态度很不端正。发现问题后，并没有及时彻底解决，导致后来插座再次冒水；2.2019年6月10日上午11时左右，一楼房屋插座处又发现漏水，并威胁人身生命安全，至今未妥善维修。将租户货物浸泡，没有进行赔偿（询问万科物业是否有登记），赔偿还需要提供发票等证据，严重拖延别人时间；3.2019年7月万科物业公司只对天井墙壁做了临时刷防水涂料的简单处理，未能按物业服务合同中质量要求解决问题（下水道口处理、施工单位、防水涂料品牌、防水涂料使用寿命、防水高度、施工标准、验收结果、最终措施、至今未有系统书面记录文件）。现在雨天还是从天井窗户处往外流水；4.物业对后续漏水问题一直不给解决。（1）漏水处插座没有可行性的检测和试验，没有检验合格记录，租户至今不敢使用漏水处插座；（2）室内墙体内充满水，浸泡了墙体内的相关电缆，给墙体内电缆使用寿命造成不可逆的影响，国家标准电线电缆寿命最低20年。线路损坏后，需要重新在墙体内布置线路，重新施工会造成房屋内装修损坏，影响用户正常使用。施工会影响用户正常使用并需支付赔偿费、房屋内装修损坏需支付赔偿费；5.物业公司承诺的定期打扫天井，并没有兑现，天井窗户打不开，没有打扫天井的条件。没人清理天井里的排水孔，卫生检查流于形式，没包括哪些内容、重形式、不重实际、弄虚作假。二、商铺门前地面塌陷未解决。1.商铺门前地面沉降，墙壁破裂，严重影响外观形象，雨季门口积水，冬季门口易结冰，物业未尽到修复义务，物业对此问题都视而不见，试问如果是自家门口会是那种状态吗？每天所谓的巡视只是用嘴说的，不解决问题，不落实，形式化严重！2.此问题从2017年10月份开始存在，但至今未彻底解决，如果需要我自己维修，就直接告诉我，早就自己维修了。三、二楼屋顶漏水问题未解决：1.2020年5月18日向物业反馈二楼屋顶渗水，需要屋顶全部进行防水处理，物业答复等下次漏水严重时进行局部修补，维修方案无法接受（农村平房漏水后，都是全部烫房盖进行防水，物业公司此方案太不负责）。2.后来物业明确说此商铺已经过了5年保修期，不解决此事，物业公司太善于推诿。物业服务人员连具体房屋保修期限都不知道？这是什么服务质量？实际此商铺是2016年6月购买的，并没有超保。3.物业公司没有按合约中的质量标准要求建立物业档案资料并妥善保管（物业公司员工连档案资料应该包括的内容都不知道，何谈建档）。四、旁边幼儿园墙体广告粉刷面积过大，影响商铺整体外观，相邻商铺的墙体广告把公用墙体立柱进行了粉刷，影响本商铺外部美观，根据《前期物业服务合同》，已损害相邻业主权益，物业有责任引导其修复。2017年反馈，至今未解决，物业公司不作为。五、物业收费不合理、支出和收益不透明。1.物业服务公司支出与收益费用清单不透明，没有具体细项。例如上一年度报表显示停车位收益0万元，而按照现有停车位数728个，物业服务费用150元/个/月计算，收益应为131万元，此项费用未列出。停车位收益应属于业主（停车位没有产权，不属于开发商）。其他细项广告收益也缺少审计。2.物业收费应当遵循合理、公开的原则，并且收取的费用应当和服务水平互相吻合。非住宅物业所需维护费用的细项没有明确。万科润园物业费住宅为2.9元/平/月，商铺为2.7元/平/月，而小区住宅居民有两层门禁，园区内有绿化和各种设施，需要物业日常维护和管理，而商铺位置在小区外部，物业给非住宅业主做了什么服务？除了倒垃圾，什么都没做，公示的费用明细中没有体现出公摊水电费、垃圾清运费，物业公司这种行为是典型只收钱不干活，和抢钱有什么区别。六、乱停车、道路积水无法通行、垃圾桶摆放门口，商铺前非停车位停放车辆，没有按照《前期物业服务合同》标准要求引导车辆有序停放，影响商铺人员出入和经营。雨天道路积水，商铺人员出入困难。垃圾桶一直摆放在门口，对门前环境产生影响。难道万科物业对这些都是视而不见？综上所述，万科润园物业公司在服务态度上看善于推诿、不负责任，在工作能力上看内部没有质量管控、业务不系统、防控能力差，无法满足服务合约中的要求，给商铺正常使用造成人身安全威胁、不便以及经济损失（为租户已降房租，每年降3000元）。按照物权法的描述：（1）万科润园物业服务不好，其没有按照合约提供相应的服务；（2）收费不符合标准，其提供的低等级服务达不到该层次收费的标准。根据物权法新规，业主可拒绝缴纳物业费。国家倡导敬业、诚信的核心价值观，提倡按劳分配，反对不劳而获。万科润园物业在不作为的情况下，还要收取高等级的物业费，违背按劳分配原则。被上诉人万科物业发表质证意见如下：对前述证据的关联性均有异议，认为前述证据欲证明的问题均属于房屋质量问题，上诉人应向房屋的出卖人主张房屋质量瑕疵责任。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被上诉人万科物业与案涉房屋的开发建设单位之间签订的《沈阳万科润园前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对案涉园区的所有业主均具有法律约束力。物业服务合同签订后，被上诉人万科物业为案涉园区提供了物业服务，上诉人李奇作为业主享受了物业服务即应当履行交纳物业服务费的义务，一审法院对被上诉人万科物业要求上诉人给付物业服务费的诉求予以支持并无不当。关于上诉人李奇主张案涉房屋室内漏水及门前地面塌陷等相关问题，经查，上诉人应查明导致室内漏水及地面塌陷的原因，必要时可通过司法鉴定以确定原因所在。如果仍在房屋相应结构的质保期内则应向房屋的开发建设单位主张权利，或者可以向业主委员会申请启动房屋维修专项基金来进行维修。上诉人李奇作为园区业主如对万科物业的服务不满意，应通过业主委员会或业主大会的决定对物业服务企业解聘或重新选聘，而不应以拒交物业费的方式行使业主权利。不仅有损于其他交费业主的合法权益，也可能导致园区整体物业服务水平的进一步下降。综上，对上诉人李奇的上诉请求不予支持，一审法院判决并无不当之处。综上所述，上诉人李奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82元，由上诉人李奇负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 单 立审判员 姜会军二〇二〇年十二月十四日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。