广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3635号上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司。住所地：广东省佛冈县***************。法定代表人：汤x华，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹景辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗诗琪，该公司人事专员。被上诉人（原审原告）：崔佰威，男，1989年9月30日出生，汉族，住广州市番禺区***********************。上诉佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称煌盛公司）因与被上诉人崔佰威商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈人民法院（2020）粤1821民初1424号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。煌盛公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：一、补充协议第七条第1款有效。该条款是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被上诉人对条款内容也是明知的，该条款有效。二、一审判决按照年利率2%计算逾期办证违约金没有依据。1、合同约定逾期办证违约金标准为万分之一，该内容有效，即使上诉人违约，违约金也应当按照合同约定支付。2、如果被上诉人认为违约金过低，法院应当依照合同法及商品房司法解释的规定，以损失作为判断标准，上诉人已经支付了逾期交房违约金，逾期办证并未造成损失扩大，故一审判决按照年利率2%计算违约金没有依据，且违反了订立合同是应当预见的损失范围。3、同案不同判，法院近年来大量逾期办证的案件都是按照年利率1%的标准计算。三、一审判决认定事实错误，上诉人不存在逾期办证违约行为。涉案房屋尚未竣工验收备案，未达到办证条件，上诉人无法履行该项义务，更不存在逾期办证违约行为。四、上诉人已就同类案件向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院已经立案审查。崔佰威答辩称：因上诉人原因导致逾期办证，上诉人应当承担违约责任。合同虽然约定了违约金的计算方式，但明显偏低，有失公平，一审判决符合事实和法律规定，请求二审法院予以维持。崔佰威向一审法院起诉请求：1.判令煌盛公司支付从2019年2月6日起至2020年3月6日，按本金654108元每日万分之一计算所得的违约金25706.44元；2.本案诉讼费由煌盛公司承担。一审法院认定事实：一、崔佰威的诉讼请求：1.判令煌盛公司向崔佰威支付从2019年2月6日起至2020年3月6日，按本金654108元每日万分之一计算所得的违约金25706.44元；2.本案诉讼费由煌盛公司承担。二、案涉商品房买卖合同的签订时间：2015年9月17日。三、买卖双方：买受人为崔佰威，出卖人为煌盛公司。四、预售商品房的位置及成交价：位于佛冈县************************，成交价为654108元，崔佰威已依约支付房款给煌盛公司。五、商品房交付时间：合同约定2016年3月31日前交付，实际交付时间2017年5月1日。六、逾期办证违约责任：《广东省商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。附件四《合同补充协议》第7条约定：买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》，若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。七、商品房竣工验收备案时间及不动产权证登记时间：案涉工程于2019年5月8日完成竣工验收备案登记，崔佰威所购商品房于2020年3月6日办理了不动产权登记。八、双方的争议焦点：1、对于逾期办证违约金的起算时间，崔佰威认为煌盛公司应在崔佰威收楼后360个工作日内向产权登记机关申请确权，并在确权后120天内，将办理产权转移登记需由煌盛公司提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》，故逾期办证违约金应从2019年2月6日起计算至办证之日即2020年3月6日。煌盛公司则认为根据《合同补充协议》第七条的约定，煌盛公司应在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内向产权登记机关申请确权，案涉商品房所在项目于2019年5月8日取得竣工验收备案才达到交付条件，因此应从2019年5月8日起计算申请确权和办证的期限，煌盛公司已在约定的期限内为崔佰威办理房屋产权证，不存在违约行为。2、对于逾期办证违约金的计算标准问题，崔佰威主张《合同补充协议》第七条约定出卖人按买受人已付房价款的万分之一支付的违约金是固定金额，对其不公平，应当参照合同关于逾期交房违约金的约定，按买受人已付房价款每日万分之一的标准计付逾期办证违约金。煌盛公司认为《合同补充协议》第七条是双方真实意思表示，即使认定煌盛公司存在逾期办证的违约行为，煌盛公司也只需按约定向崔佰威支付总房价款万分之一的违约金，不应按照逾期交房的违约责任处理逾期办证违约责任。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。崔佰威、煌盛公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。崔佰威已依约向煌盛公司支付购房款，但煌盛公司未能依约在2016年3月31日前将经验收合格的商品房交付给崔佰威使用，继而影响商品房项目确权及产权转移登记，煌盛公司应依约承担逾期交房及逾期办证的违约责任。针对诉辩双方的争议焦点，一审法院分析认定如下：一、关于逾期办证违约责任的起止时间。根据《合同补充协议》的约定，煌盛公司应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，确权后120天内将办理产权转移登记手续的资料报产权登记机关办理《房地产权证》。煌盛公司向产权登记机关申请确权是在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，因崔佰威购买的只是项目中的某一套商品房，对于其他商品房何时交付使用是不能控制的，整个项目中某些商品房可能受多种因素的影响迟迟不能交付使用的，按照该约定煌盛公司需要履行的确权及办证义务的期限将遥遥无期，而煌盛公司却不需要承担责任，这对崔佰威来说显然是不公平的，因此，一审法院认为煌盛公司向产权登记机关申请确权的期限应认定为崔佰威收楼后360个工作日，360个工作日是一个足够煌盛公司向产权登记机关申请并取得确权的合理期限，因此，在崔佰威收楼后360个工作日内煌盛公司应取得项目的确权，确权后120日天内将办理产权转移登记手续的资料报产权登记机关办理《房地产权证》。崔佰威于2017年5月1日办理了收楼手续，煌盛公司应该在崔佰威收楼后的360个工作日内即2018年10月9日前向产权登记机关申请并取得确权，在确权后120天内即2019年2月6日前向产权登记机关提交资料办理《房地产权证》，但案涉商品房所在项目在2019年5月8日取得竣工验收备案后，煌盛公司才通知崔佰威提交资料办理产权登记，已超过约定的办证期限，故煌盛公司存在逾期办证的违约行为，应按《合同补充协议》的约定自办证期限届满的次日即2019年2月7日起承担逾期办证违约责任，直至2020年3月6日崔佰威取得案涉商品房产权登记之日止。二、关于逾期办证违约金的计算标准问题。《合同补充协议》约定逾期办证的违约金按照已付房款万分之一计算，该违约金为固定金额，在出卖人长期不履行义务的情形下该违约金计算标准难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。而且，买受人已经依约足额支付了全部购房款，而出卖人却未依约履行办证的义务，导致买受人长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。故买受人以违约金过低为由请求法院调整，应予准许。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。鉴于崔佰威在本案中并未举证证明其实际损失，其要求参照逾期交房违约金每日按总房价款万分之一的标准进行调整没有依据。一审法院综合考虑合同的履行情况，酌情调整为每年按已付房款的2%计付逾期办证违约金。故煌盛公司应支付自2019年2月7日起至2020年3月6日止的逾期办证违约金给崔佰威，经核算为14121.56元（654108元×2%÷365天×394天）。崔佰威请求超过一审法院核准部分，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。对煌盛公司认为应该按照《合同补充协议》的约定计算逾期办证违约金的辩解意见，一审法院不予采纳。判决：一、佛冈煌盛房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期办证违约金14121.56元给崔佰威；二、驳回崔佰威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元，减半收取计221元，由崔佰威负担100元，佛冈煌盛房地产开发有限公司负担121元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：煌盛公司是否违约，如构成违约，相应的违约责任应当如何承担。对于煌盛公司是否违约的问题，首先涉及对补充协议第七条第一款的认定，该条款虽然有效，但双方对该条款的理解存在分歧。本院生效判决已经对该条款的理解作出认定，认为煌盛公司应当在涉案房屋交付后的360个工作日内确权，并非在同一小区全部房屋交付后的360个工作日内确权。该节认定符合本案的基本事实以及公平、诚信的交易规则，故一审判决据此计算煌盛公司应当履行办证义务的期限，并认定煌盛公司逾期办证构成违约并无不妥，本院予以维持。其次，煌盛公司以其尚未具备办证条件为由认为其逾期办证不构成违约，但涉案合同已经对办证期限作出了明确的约定，煌盛公司在合同约定的期限届满前未履行该项义务，又无法定或约定的延期理由，其行为已经构成违约。尚未具备办证条件是煌盛公司的违约事实之一并非其不构成违约的抗辩理由，煌盛公司的该节上诉理由没有任何依据。关于逾期办证违约金的标准，虽然合同作出了约定，但合同约定的金额为固定金额，确实难以弥补业主的损失，也达不到督促煌盛公司履行义务的目的。一审判决对违约金数额进行调整符合本案事实。关于调整的标准，虽然本院在之前的同类案件中确有按照每年1%调整的情况，但近年来，随着本地区房价的上涨，按照1%的标准已难以弥补开发商逾期办证给业主造成的损失，故一审判决按照每年2%的标准调整违约金并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费153元，由上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十二月八日书记员  胡圆圆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。