江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2736号上诉人（原审原告）：江苏天胧行服饰制造有限公司，住所地淮安市淮阴工业园区南昌路**。法定代表人：程小洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡劲松，江苏穿石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张腾，男，1980年4月5日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：季璐，江苏今宜安律师事务所律师。原审第三人：淮安市吉顺驾驶员培训有限公司，住，住所地淮安市淮阴区丁集镇吉顺路**/div>法定代表人：王杰，该公司经理。原审第三人：殷亚美，男，1971年9月20日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原审第三人：丁高，男，1983年4月14日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原审第三人：周伟，男，1984年5月19日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审第三人：张志彬，男，1972年12月25日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原审第三人：许金海，男，1965年12月1日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原审第三人：杨凯，男，1961年9月29日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原审第三人：杨冬梅，女，1964年11月4日出生，汉族，住江苏省盱眙县。原审第三人：王安仁，男，1992年1月14日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人江苏天胧行服饰制造有限公司（以下简称天胧行公司）因与被上诉人张腾、原审第三人淮安市吉顺驾驶员培训有限公司（以下简称吉顺驾校）、殷亚美、丁高、周伟、张志彬、许金海、杨凯、杨冬梅、王安仁排除妨害纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（以下简称淮阴区法院）（2020）苏0804民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人天胧行公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.一审判决将水电工的行为认定上诉人对转租知情并同意，与事实和常理不符。水电工的职责只是负责被上诉人处的水电费用。对分水表的抄表并不代表水电工知道转租，因为有时一个承租户可能从事多种经营，有不同的部门，有多个分水表也很正常。水电工的职务行为应与其身份相适应，他并不知道合同的内容及是否允许转租，他也未向公司领导汇报此事，不能从水电工的行为推断上诉人对转租知情并且同意。2.上诉人在通知被上诉人解除合同后收到其第二年租金未退还，此举并不意味着上诉人同意继续出租。被上诉人单方打款，上诉人法定代表人在得知有此款进账后明确要求退还给被上诉人，但因为财务人员的原因未及时退还，被上诉人在上诉人通知解除合同后仍然占用场地，在其腾退之前应支付占用费，上诉人可以从中直接充抵，避免再次向法院起诉要求支付占用费。如果上诉人同意继续承租的话，就不会向法院起诉了，上诉人有正当理由暂不退还。3.被上诉人未及时对解除合同提出异议，应视为对解除合同效力的认可，法院不应再对是否符合解除条件进行实质性审查。4.即使推定上诉人知道或者应当知道被上诉人转租，上诉人也可以解除合同。出租人在六个月内对转租给各个次承租人提出异议的，才丧失解除整个合同的权利。根据查明事实，本案中，九位次承租人承租的时间各不相同，丁高开始承租的时间为2019年6月1日，殷亚美开始承租的时间为2019年8月10日，到2019年10月30日被上诉人接到解除合同通知书时，时间均不到六个月。在这期间，上诉人是及时提出异议的，一审将上诉人提出异议的六个月时间起算点认定为第一个承租人开始承租的时间，显然不妥。因此上诉人有权解除与被上诉人的整个租赁合同，被上诉人及九位原审第三人因腾空场地及房屋交付给上诉人。5.被上诉人存在违法行为，上诉人也可以据此解除合同。上诉人与被上诉人的合同第九条第六项约定，乙方在承租期间不得有违反国家法律的经营活动，否则甲方有权解除合同，要求收回房屋。对此“违反国家法律”，应作广义理解，不能仅理解为其经营事项是否为国家所禁止，还应理解为其在经营活动中是否有违反国家各项行政管理的法律法规和规章。被上诉人经营中，场地秩序混乱，环境卫生脏乱差，也不具备安全生产条件，存在安全隐患，上诉人多次要求整改，被上诉人都不予解决，导致政府部门要求上诉人及被上诉人和原审第三人整改。综上，上诉人有权解除合同，请求依法改判。被上诉人张腾答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案上诉人的诉请是要求返还房屋整体，而不是我方转租的部分。我方在2019年11月份已将该土地的整体租金交付给上诉人，上诉人也未提出任何异议，实际上该行为也确认了我方转租行为，我们缴纳下一年租金是在发出解除通知之后。原审第三人杨凯、殷亚美述称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。其余原审第三人未作陈述。天胧行公司向一审法院起诉请求：1.判决张腾及九位原审第三人腾空并返还原审原告所出租的房屋及土地（合同中空地21亩+门卫室35平方米+车棚370平方米）；2.本案诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实如下：天胧行公司原名江苏天胧行制帽有限公司，于2012年办理企业名称变更登记。2018年10月29日，天胧行公司（甲方）与张腾（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将其自有的坐落在淮安市淮阴区工业园区南昌路618号原审原告公司院内（空地21亩+门卫室35平方米+车棚370平方米）出租给原审被告使用，租赁期限自2018年11月15日至2023年11月14日。合同第三条约定，租金为每年15万元，乙方于每年合同期前两个月支付下一年度租金……乙方于合同签订时一次性交纳押金10000元，租赁期满或合同解除后，除去抵扣应由原审被告承担的费用、租金，以及应承担的违约责任外，剩余部分由甲方无息退还给乙方。合同第六条约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附物品设备设施。……第七条约定，除甲乙双方有约定以外，乙方事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或者全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担连带责任。第八条约定合同解除，……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……6.擅自将房屋转租给第三人的。甲方行使单方解除权给乙方造成的损失，不承担任何赔偿责任。……第九条约定责任承担，……（六）一方在承租期间不得有违反国家法律及禁止的生产等经营活动，若有此类情况发生，甲方有权收回乙方承租的厂房空地，租金不予退还；并保留追究其法律责任的权利。……2018年12月4日，张腾与吉顺驾校签订《租地协议》，约定张腾将天胧行公司院内西侧部分土地租给吉顺驾校从事驾校活动，租赁期限从2018年12月4日至2023年12月3日。次日，张腾与王安仁签订《租地协议》，约定张腾将天胧行公司院内西南边小厂房租给王安仁从事仓库活动，租赁期限自2018年12月5日至2023年12月4日。2019年1月16日，张腾与许金海、杨冬梅、杨凯签订《租地协议》，约定张腾将天胧行公司院内部分地段租给许金海、杨冬梅、杨凯从事物流业务，租赁期限均自2019年1月16日至2023年11月14日。同年3月24日，张腾分别与周伟、张志彬签订《土地租赁合同》，约定张腾将天胧行公司院内的部分地块租给周伟、张志彬从事物流业务，租赁期限均自2019年4月1日至2024年4月1日。2019年4月2日，天胧行公司与张腾再次签订《房屋租赁合同》，将原租赁合同中第三条租金约定改为“租金为第一年15万元，第二年租金12万元（扣除第四条第二点7900，实收11.21万元），第三、四、五年租金各15万元”，其他内容基本与原合同一致，合同并约定双方于2018年10月29日签署的《房屋租赁合同》确认无效。对此，张腾提供案外人黄云峰的书面证明一份，证明黄云峰于2018年12月15日与张腾就涉案部分地块签订了为期五年的租赁合同从事砂石生意，后因天胧行公司认为存在污染，要求黄云峰退场，张腾因此返还黄云峰全部租金并赔偿垫场地等费用15000元，故天胧行公司才将第二年的租金下调3万元。但案外人黄云峰并未就此出庭作证，天胧行公司对此亦不予认可。2019年8月10日，张腾与殷亚美签订《租地合同》，约定张腾将涉案地块的部分租给殷亚美使用，租赁期限自2019年8月10日至2022年10月15日。同年8月12日，张腾与丁高签订《租地合同》，约定张腾将涉案地块东北角部分租给丁高使用，租赁期限自2019年6月1日至2022年10月15日。2019年8月13日，淮安高新区综合行政执法局向天胧行公司出具淮高行改【2019】第081301号《责令整改通知书》，以天胧行公司南侧存在环境秩序差的行为为由，责令原审原告立即停止上述行为，并于2019年8月19日前改正。同年10月30日，天胧行公司向张腾出具《解除房屋租赁合同通知书》，载明因张腾违反合同约定擅自将涉案房屋转租给第三人，且约定转租的期限已超过被告张腾的租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第96条之规定，特通知从2019年10月30日起正式解除双方于2019年4月2日签订的房屋租赁合同。并载明，如对解除合同有异议，请于接到本通知书之日起15日内向淮安市淮阴区人民法院起诉，确认解除合同效力，逾期则视为对解除合同无异议。张腾于当日在该通知书上签字接收。后张腾并未在15日内向法院起诉，且在2019年11月11日仍然向天胧行公司支付第二年的租赁费用11.21万元，至今，天胧行公司未曾将该笔款项退还。另查明，天胧行公司对供电局有一个总电表，总电表下设十几个分电表。张腾处有2个分电表，其中1个是传达室的，另1个分电表下又接了5个分电表。每次收取电费时，天胧行公司的水电工王惠生仅抄张腾处的2个分电表即可，由张腾将电费统一交至原审原告公司账户。关于水表，天胧行公司对自来水公司有2个总水表，但仅使用其中1个。该总水表下设7-8个分水表，包括被张腾转租出去的4个。当初安装分水表时，水电工王惠生曾因原审被告挖坏自来水主管道而到现场处理，后原审被告修好主管道。上述4个分水表中，有2个是2019年4月份安装，第3个是2019年6月份安装，第4个是2019年8月份安装。每次收取水费时，水电工王惠生每一个分水表都需要抄，汇总后根据张腾分包的户数得出总水费，再由张腾将水费统一交至原审原告公司账户。自2019年3月份开始，天胧行公司开始对张腾每月月初收取电费至2020年6月；自2019年4月份开始，原审原告开始对张腾每月月初收取水费至2020年6月。在水电工王惠生出具给张腾的电费、水费明细表中，其中2019年4月的电费明细表上注明“张老板（门卫、驾校、物流、空地）”等字样、2019年7月电费明细表上注明“水：1.门卫3.05元2.物流152.5元3.预制板9.15元电：门卫106.92元2.物流空地4287.63元”等字样、2019年11月及2019年12月、2020年1月、2020年2月的电费明细表上均注有“张腾”“物流”的字样。再查明，吉顺驾校于2018年11月下旬进到涉案地块从事经营活动；杨凯、杨冬梅及许金海于2019年1月16日前即进到涉案地块从事经营活动；周伟、张志彬及许金海均是于2019年4月1日进到涉案地块从事经营活动；丁高于2019年6月初进到涉案地块从事经营活动。因部分原审第三人从事物流业务，每天约有近百车次出入。涉案地块与天胧行公司之间设有一道约2米高的围墙，该围墙系张腾与第三人签订租赁协议后、第三人进场前所建。又查明，天胧行公司水电工王惠生与会计蒋永林（微信昵称“jiang”）、张腾于2019年7月2日建立名称为“空地租客群”的微信群，用于讨论水电费催缴及安全生产监督事宜。一审法院认为，本案的主要争议焦点在于：原审原被告之间的租赁关系是否已经解除。根据现有证据可以证明天胧行公司的员工王惠生在张腾挖坏自来水主管道现场处理中，就知道或应当知道原审被告存在转租行为。对此，王惠生不仅未提出异议，且之后还积极配合收取水费，并对转租户进行常规的安全管理。因其系天胧行公司的员工，履行的是职务行为，其对转租行为知悉并予以配合的行为，应当视为天胧行公司对张腾的转租行为也已经知悉并同意。至于天胧行公司主张其员工王惠生并未将相关事宜告知公司领导，系其公司内部行为，与张腾无关，故对天胧行公司表示对转租行为不知情的主张，不予采纳。虽然双方的租赁合同约定原审被告转租需经原审原告的书面同意，但在原审被告未经过原审原告书面同意转租后，原审原告在明知道转租事实存在的情况下并未表示反对，亦以实际行动表示同意，结合原审原告收取被告第二年租金至今未退还的事实，应视为原审原告同意转租。故原审原告以此要求解除合同的理由不成立，原审原告对此无合同解除权，双方合同未解除，也就不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定。在此情况下，虽然张腾未在约定的或法定的三个月异议期内提起诉讼，也不意味着合同解除生效。因合同未解除，双方应当继续履行合同约定。故原审原告在租赁期限届满前要求原审被告返还房屋及土地的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。关于原审原告主张的张腾存在违反双方《房屋租赁合同》第九条第六项约定，根据查明的事实，九位次承租人在租赁地块上从事的经营活动并未违反国家法律或被禁止，故天胧行公司以此要求张腾返还厂房空地，无事实依据，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回江苏天胧行服饰制造有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由江苏天胧行服饰制造有限公司负担。二审经审理，确认一审法院查明的事实。本院认为，本案中，天胧行公司与张腾在2018年10月29日订立房屋租赁合同，双方约定张腾未征得天胧行公司同意转租的，天胧行公司可解除房屋租赁合同。对于张腾实际将涉案场地再次出租的时间，天胧行公司电工王惠生履行职务过程中实际抄水电表的时间、原审第三人吉顺驾校、案外人黄云峰的陈述、涉案多份租赁合同等证据，可以证实自2018年12月份，张腾即已经开始将涉案场地出租给第三人。天胧行公司生产经营地址与涉案租赁场地仅一墙之隔，公司电工王惠生等人在自己工作范围内与涉案租赁场地承租人张腾常有往来，故依据生活常识，可认定早在2018年年底，公司便已知晓张腾已将其承租场地对外出租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”天胧行公司认为，原审诸第三人中有承租户租赁合同订立于2019年8月等月份，以此计算，公司2019年10月发出解除租赁合同通知书，并未超过六个月异议期，故其要求解除与张腾之间的房屋租赁合同应予支持。本院认为，天胧行公司自2018年年底即已知晓张腾已将涉案场地出租给他人，其时公司未对张腾再次出租的行为表达异议，现又以部分承租户租赁合同订立时间较迟，要求将知道或应当知道有转租行为的时间推延，于理不合，于法无据，相应主张不应支持。出租人天胧行公司曾于2019年10月向张腾发出解除合同通知书，张腾予以签收，相应签收文书行为不应视为对文书内容的认可，随后张腾即将下年租金转入天胧行公司账户，天胧行公司未予退还，应认定双方租赁关系仍在继续。天胧行公司还认为，被上诉人及原审第三人有违反国家法律规定经营的行为，依据合同约定其公司可解除合同，但天胧行公司并未举证证实被上诉人及原审第三人存在相应违法行为且违法行为程度可致其公司依约解除合同的情形，故相应主张亦不应支持。综上，上诉人天胧行公司的上诉请求，不能成立，不应支持；一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天胧行公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋其文审 判 员 王 健审 判 员 庞海涛二〇二〇年十二月十五日法官助理 王 敏书 记 员 朱 晨