重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终8637号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈在平，女，1987年6月23日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：陈红，女，1981年4月30日出生，汉族，住重庆市璧山区，系陈在平姐姐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江**建新东路****6-3，统一社会信用代码915001055721011811。法定代表人：赖义福，总经理。委托诉讼代理人：罗国灿，男，该公司员工。上诉人陈在平因与被上诉人重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称凯逸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈在平的委托诉讼代理人陈红、被上诉人凯逸物业公司的委托诉讼代理人罗国灿到庭参加二审询问。本案现已审理终结。陈在平上诉请求：撤销重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初3868号民事判决第一项，并依法予以改判上诉人不给物管费，诉讼费由被上诉人承担，赔偿上诉人房屋被淹的物品损失费、精神损失费11850元。事实及理由：1.被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任；2.为业主提供物业管理服务是物业公司应履行的义务，收取物业管理费是其应行使的权利，不能把怠于行使权利影响其义务的履行归咎于业主；3.物业管理服务公司为履行职责，造成的业主损失应当由物业公司承担等。凯逸物业公司辩称，1.一审中上诉人提供的证据不能够证明系管网反水导致，经济赔偿不成立；2.架空平台是卫生死角，不具备清扫条件；3.该小区为陈旧性小区，存在的问题与物业合同纠纷案没有直接的关联性。凯逸物业公司林向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告向原告支付2016年1月至2020年5月期间的物业管理费5648元、公摊费265元、违约金2957元，合计8870元。2.本案诉讼费由被告承担。陈在平向一审法院提起反诉请求：1.判令被反诉人双倍赔偿房屋维修费用3835元（已实际发生费用）；2.判令被反诉人承担反诉人房屋返还原状费用、门框、沙发、座椅、电器维修费（8000元）；3.判令被反诉人未按服务合同约定执行无作为，物业费按总三成金额；4.反诉诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：被告陈在平系“瀚恩阳光”小区锦苑C幢3-2-1号房屋的业主，房屋建筑面积为152.24平方米。2013年11月5日，原告与璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会签订《璧山县“瀚恩阳光”小区物业服务合同》。该合同约定有效期限为3年，从2013年11月1日起至2016年10月31日止；合同约定本物业管理区域的物业服务收费实行包干制方式，按建筑面积计算，自2013年11月1日至2014年1月31日，按现物业收费标准执行，通过三个月物业服务后，经征求业主意见达到物业服务约定的标准及服务承诺的质量时，则从第四个月起物业服务费在原收费标准的基础上自行上调0.20元/平方米/月，即2014年2月1日起至合同期结束；还约定业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金等事项。2014年2月18日，璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会发布《告示》，其中载明：“大家全体同意重庆凯逸物业服务有限公司从2014年2月1日后按新标准收取物业服务费。即：电梯房物业费为每月每平方米（按建筑面积）1元，非电梯房物业费每月每平方米（按建筑面积）0.7元。公摊费不变，依旧按原标准缴纳。即：电梯房公摊费为每月10元/户，非电梯房公摊费为每月5元/户”。2016年8月2日，原告与璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会续签了《重庆市璧山区瀚恩阳光小区物业服务合同》。该合同约定有效期限为4年，从2016年11月1日起至2020年10月31日止；约定本物业管理区域的物业服务收费实行包干制方式，其中瀚恩阳光小区锦苑、逸苑、俊苑、嘉苑为0.70元/平方米/月，公摊费为5元/月；约定业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金。被告陈在平从2016年1月起至2020年5月止未交纳物业服务费共计5648元（152.24平方米×0.7元/平方米/月×53个月），公摊费265元（5元/月×53个月），两项合计5913元。原告向被告书面催收后，被告仍未缴纳以上费用。另查明，2017年5月22日，重庆市璧山区规划局对原告作出《关于渝规划信访转（2017）第20号的回复》，载明：璧山瀚恩阳光小区锦苑C栋3单元6-1住户在楼顶加盖阳光房情况属实。我局已于2017年5月13日对其进行了立案查处，并于2017年5月16日下达了《重庆市璧山区规划局限期拆除违法建筑决定书》。如当事人逾期未自行拆除，我局将根据《重庆市城乡规划条例》第九十四条第二款的规定，提请重庆市璧山区人民政府进行强制拆除。一审法院认为，关于本诉部分，凯逸物业公司与璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会签订的《璧山县“瀚恩阳光”小区物业服务合同》和《重庆市璧山区瀚恩阳光小区物业服务合同》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。因被告陈在平系位于瀚××阳光小区××号房屋登记的所有权人，故上述合同对其具有约束力。原告凯逸物业公司为被告陈在平所在的小区提供了物业服务，履行了主要的义务，被告亦享受了原告的物业管理服务，理应按照相关约定给付物业服务费等费用。故，对原告要求被告支付物业服务费5648元（152.24平方米×0.70元／平方米／月×53个月），公摊费265元（5元／月×53个月）的请求，一审法院予以支持。对于原告主张的违约金，根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，原告作为物业服务企业，具有及时制止服务区域内的违法建设行为并向有关行政管理部门报告的义务。对于被告反映的瀚恩阳光小区锦苑Ｃ幢3-6-1住户在楼顶违法加盖阳光房的问题，原告未提供证据证明其尽到了及时报告的义务，故原告提供的物业服务亦存在瑕疵。因此，对原告主张的违约金一审法院不予支持。对于被告关于“追诉期限三年，只承认2017年1月以后的”的抗辩，一审法院认为物业服务企业请求业主给付物业服务费的诉讼时效应从合同期内最后一期物业费的履行期届满之日起计算，而原告请求的最后一期物业费的时间为2020年5月，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告的该抗辩意见一审法院不予采纳。关于被告的反诉请求，对于被告陈在平要求原告赔偿阳台整改维修费3835元的反诉请求，由于被告陈在平并未举示证据证明其阳台在整改前不存在漏水的问题，原告对此也不予认可，且被告自称整改时间是2016年5月、2016年8月和2018年10月，但其举示的购买材料以及人工费用的收据却是2017年3月开具的，不能印证其损失，故对该反诉请求一审法院不予支持。对于被告陈在平要求原告赔偿其室内被淹导致房屋、家具、电器等维修费共8000元的反诉请求，被告陈在平没有提供充分证据证明其室内被水淹的原因是其所称的“楼顶搭建阳光房改变了下水道水流方向和主管道过小、常年未清淤”。同时，搭建阳光房的直接责任人是违法建设者，虽然原告未举示证据证明其对于该违法建设行为履行了及时报告义务，但这与被告房屋被淹之间不具有直接因果关系，且被告陈在平并未举示相应的证据证明其室内被水淹所产生的具体损失。综上，对该反诉请求一审法院亦不予支持。对于被告陈在平要求物业费按照三成交纳的反诉请求，因原告已经履行了主要的物业服务义务，且物业服务具有公共性，其服务对象为小区全体业主，若部分业主未按合同约定按时缴纳物业服务费，可能导致物业公司资金困难，致使物业服务水平下降，从而形成恶性循环，危害全体小区业主的切身利益。若物业公司提供的物业服务不符合合同约定，全体业主可依法召开业主大会选聘新的物业公司提供物业服务。同时，周到的物业服务是每个小区业主的共同希望，物业公司应当在履行合同约定的权利义务基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主之间的沟通交流，构建业主和物业公司之间和谐良好的关系。因此，对被告的该反诉请求一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条、第二百八十条之规定，判决如下：一、被告陈在平于本判决生效后十日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司2016年1月起至2020年5月止的物业服务费、公摊费等共计5913元；二、驳回原告重庆凯逸物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回陈在平的反诉请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，由被告陈在平负担；反诉案件受理费减半收取计47.94元，由被告陈在平负担。二审中，陈在平向本院举示下列证据：1.加盖有业主委员会的照片四份，拟证明公共管道堵塞造成陈在平家被淹；2.业主大会征求证明，拟证明竞聘结果，只有2500平方的业主同意续聘。凯逸物业公司质证意见为：1.业委会选聘的问题与本案无直接关联性；2.露台反水问题系由于上诉人装修过程中私自占用共有部位所导致的结果。本院认为，上述证据仅能证明陈在平家被淹，不能证明陈在平家被淹与凯逸物业公司物业服务之间存在因果关系，另业主大会征求证明与本案并无关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为陈在平是否应当向凯逸物业公司支付2016年1月至2020年5月期间的物业服务费及公摊费5913元。现评析如下：凯逸物业公司与璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会签订的《璧山县“瀚恩阳光”小区物业服务合同》和《重庆市璧山区瀚恩阳光小区物业服务合同》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。陈在平作为小区业主，应当按照物业服务合同的约定缴纳物业费。物业服务是一种综合性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，仅仅以某一瑕疵即否认物业服务的长期状况和整体水平是不客观的。陈在平举示的部分证据证明凯逸物业公司的服务存在一定的瑕疵，一审法院亦据此驳回了凯逸物业公司要求支付违约金的诉讼请求，但这不能成为陈在平拒交物业费的理由，其应当支付2016年1月至2020年5月期间的物业服务费及公摊费5913元。对于陈在平称因凯逸物业公司未履行职责导致其损失应当予以赔偿的问题，因陈在平举示的证据不能充分证明该损失系凯逸物业公司未履行物业管理服务职责所导致，对此诉请本院不予支持。综上所述，陈在平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈在平负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年十二月三日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静