甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民再28号再审申请人(一审被告、二审上诉人):甘肃九洋房地产开发有限公司。住所地：甘肃省白银市白银区北京路**。法定代表人:梁延峰,该公司董事长。委托诉讼代理人:关玉宏,该公司办公室主任。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：何清富,男,1953年3月6日出生,汉族,住甘肃省靖远县乌兰镇西关村四社**。一审被告:杨国财,男,1955年1月17日出生,汉族,农民,住甘肃省靖远县北湾镇北湾村庙巷社**。再审申请人甘肃九洋房地产开发有限公司(以下简称九洋公司)因与被申请人何清富及一审被告杨国财房屋买卖合同纠纷一案,不服本院(2019)甘04民终1479号民事判决,向甘肃省高级人民法院申请再审。甘肃省高级人民法院于2020年8月20日作出（2020）甘民申663号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。九洋公司申请再审称，何清富与杨国财签订的《房地产买实协议契约》，与九洋公司无关，对九洋公司没有法律约束力，九洋公司不承担该合同有效或无效所产生的法律责任。原审判决突破合同的相对性原则，适用法律错误。九洋公司虽然与杨国财有挂靠开发房地产的事实，但双方仅仅是合同关系，双方并无劳动合同关系，在未授权的情况下，杨国财不能代表九洋公司。九洋公司与杨国财挂靠开发的房地产项目，仅限于靖远县城乡规划局批复的乌兰镇西关小区房地产项目，挂靠时间仅限于2009年4月2日至2014年9月15日。何清富与杨国财在2015年4月6日签订《房地产买卖协议契约》时，九洋公司与杨国财已经依法解除了挂靠协议，九洋公司不承担任何法律责任。并且何清富与杨国财双方在合同中约定的车库，并不在挂靠开发的批复房地产项目范围。该车库是杨国财个人虚构的房产项目，没有经过靖远县城乡规划局的审批，何清富与杨国财签订的合同中写明了该车库没有正规手续，何清富与杨国财双方合意买卖违法建筑，过错明显，应该依法由其双方承担车库被拆除所造成的损失。何清富辩称，九洋公司委托杨国财，一切权利属于杨国财，车库是违法建筑，国土局通知上写的也是九洋公司，九洋公司有责任。杨国财未发表陈述意见。何清富向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告立即返还原告交付的购车库款110000元、支付利息35200元（2018年3月21日-2019年2月21日，按月利率2%计算），共计145200元；2.由二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一审法院认定事实如下：2009年4月20日、5月8日，靖远县乌兰镇西关村民委员会与白银西区房地产开发公司签订了《土地转让协议》、《补充协议》，双方约定乌兰镇西关村委会同意将位于县城四道南巷北口东侧3.29亩土地转让予白银西区房地产开发公司用于开发建设。2009年5月12日，白银西区房地产开发公司与杨国财、王国军签订《合作协议》，约定由杨国财、王国军全程联系运作，实行挂靠合作的方式开发建设靖远西关小区住宅楼，即由杨国财、王国军向白银西区房地产开发公司交纳约定的挂靠管理费，并提供相应的资产担保后，在白银西区房地产开发公司对财务、销售、合同环节的监管下代表白银西区房地产开发公司与靖远县乌兰镇西关村实施联合开发，享有开发收益，承担开发过程中的纳税、债务等民事责任。2011年白银西区房地产开发公司成立白银西区房地产开发公司靖远西关小区项目工程部，由被告杨国财具体筹集资金进行开发建设。2013年12月17日，白银西区房地产开发公司变更为甘肃九洋房地产开发有限公司。2015年4月26日，被告杨国财作为甲方与原告何清富作为乙方签订《房地产买卖契约》，该协议约定：甲方自愿将座落在靖远县城四道南巷西关小区1号楼对面开发的一间车库（一号楼北面由东往西第一间，结构为砖混结构，南北长6.6米，东西宽3.5米，建筑面积为23.10平方米）出售给乙方，甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币110000元。靖远县城乡规划局、靖远县城市管理综合执法局查明，因九洋公司在靖远县四道南巷东侧开发建设的西关小区住宅楼项目，在建设过程中未按建设工程规划许可要求建设，擅自将规划绿地建设成4个停车库，压占消防回车场建成一座平房，共计面积290㎡。该项目违反建设工程规划许可内容，属于违法建筑。当事人的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》及《甘肃省城乡规划条例》等有关规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《甘肃省城乡规划条例》第四十三条规定，靖远县城乡规划局于2017年12月21日向当事人九洋公司下达了《整改通知书》，2018年1月9日依法向当事人送达了《限期拆除告知书》（靖规限拆告字［2017］001号），2018年1月12日依法向当事人送达了《限期拆除决定书》（靖规限拆决字［2017］001号），2018年1月16日又依法向当事人送达了《限期拆除催告书》（靖规限拆催字［2017］001号），要求当事人于2018年1月18日自行拆除违法建筑，但当事人在规定的期限内未履行拆除义务。靖远县城乡规划局、靖远县城市管理综合执法局于2018年3月21日联合发出强制拆除违法建设公告，经报请靖远县人民政府责成相关部门决定于2018年3月27日对当事人九洋公司在四道南巷东侧西关小区住宅楼院内建设的车库和平房进行强制拆除。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的，合同无效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当事人意思表示一致，可以签订合同，但合同不得违反法律法规强制性规定，否则无效。本案中，双方当事人交易的房屋并未取得有关部门审批，涉案房屋因系违法建筑，属不可交易物，故原告何清富与被告杨国财签订的《房地产买卖协议契约》无效。违章建筑买卖合同属效力待定合同，而非一定无效，其效力取决于建筑人是否补办相关手续这一特定事实，依法补办相关手续的，违章建筑从违法转为合法，合同有效，不能补办相关手续，则合同无效。本案涉案房屋，被告杨国财称已报批补办相关手续，而无结果，故合同无效。被告杨国财明知房屋建设未取得相关审批手续，不具备合法产权，而将其出卖给原告何清富，负主要过错，原告因未尽谨慎审核义务，担次要责任。本案争议焦点是合同效力及其后续问题处理。鉴于涉案房屋属违章建筑并已被强拆，故涉案买卖协议属无效。其后续问题应按缔约过失责任的原则予以处理，因涉案违建房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。所涉及的直接经济损失主要就是建筑成本和购房款利息。鉴于被告杨国财违章建房出售，其过错程度明显，但原告何清富亦未尽审慎注意义务，亦存相应过错。但因违章房屋是先建成再出售，并非双方协议合建，故何清富是否购买该房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与原告之审慎注意义务之间并无因果关系，依缔约过失责任理论，该建筑成本损失不属缔约过失责任应予分担赔偿之范围，故杨国财应自行承担建筑成本损失。九洋公司与靖远县乌兰镇西关村民委员会签订了《土地转让协议》、《补充协议》，约定乌兰镇西关村委会同意将位于县城四道南巷北口东侧3.29亩土地转让予九洋公司开发建设。2009年5月12日，九洋公司与杨国财、王国军签订《合作协议》，约定由杨国财、王国军全程联系运作，实行挂靠合作的方式开发建设靖远西关小区住宅楼，即由杨国财、王国军向九洋公司交纳约定的挂靠管理费，并提供相应的资产担保后，在白银西区房地产开发公司对财务、销售、合同环节的监管下代表白银西区房地产开发公司与靖远县乌兰镇西关村实施联合开发，享有开发收益，承担开发过程中的纳税、债务等民事责任。2011年九洋公司成立靖远西关小区项目工程部，由被告杨国财具体筹集资金进行开发建设。对于原告而言，因该西关小区项目由被告杨国财具体筹集资金进行建设开发，是实际的开发建设者，故原告有理由相信被告杨国财有收取购房款的权利，亦有理由相信杨国财的行为代表九洋公司。再者，靖远县城乡规划局《整改通知书》、《限期拆除告知书》、《限期拆除决定书》、《限期拆除催告书》等均是针对九洋公司做出的，故原告要求被告九洋公司连带退付购房款的请求于法有据。被告九洋公司抗辩理由不成立，本院不予采信。关于返还数额问题，双方认可购房款金额69000元，予以认定；对于另外的41000元，原告诉称是被告杨国财答应的利息损失，因《房地产买卖协议契约》无效，且双方均有过错责任，故损失由原告自己承担。综上所述，原告的部分诉讼请求理由成立，本院予以支持；二被告的抗辩意见于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，一审法院判决：一、确认原告何清富与被告杨国财签订的《房地产买卖协议契约》无效；二、被告杨国财向原告何清富退付购房款69000元，于本判决生效后三十日内履行完毕；三、甘肃九洋房地产开发有限公司对上述第二项给付义务承担连带支付责任；四、驳回原告何清富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1525元，减半收取762.50元，由被告杨国财负担。九洋公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决。二审法院认定事实：二审认定的事实与一审一致。二审法院认为：本案二审的争议焦点是：上诉人甘肃九洋房地产开发有限公司应否承担连带支付责任。2009年5月12日，九洋公司与杨国财、王国军签订《合作协议》，约定由杨国财、王国军全程联系运作，实行挂靠合作的方式开发建设靖远西关小区住宅楼，即由杨国财、王国军向九洋公司交纳约定的挂靠管理费，并提供相应的资产担保后，在白银西区房地产开发公司对财务、销售、合同环节的监管下代表白银西区房地产开发公司与靖远县乌兰镇西关村实施联合开发，享有开发收益，承担开发过程中的纳税、债务等民事责任。2011年九洋公司成立靖远西关小区项目工程部，由被告杨国财具体筹集资金进行开发建设。对于被上诉人何清富而言，因该西关小区项目由杨国财具体筹集资金进行建设开发，是实际的开发建设者，故何清富有理由相信杨国财有收取购房款的权利，亦有理由相信杨国财的行为代表九洋公司。再者，靖远县城乡规划局《整改通知书》、《限期拆除告知书》、《限期拆除决定书》、《限期拆除催告书》等均是针对九洋公司做出的，故何清富要求九洋公司连带退付购房款的请求于法有据。上诉人九洋公司上诉称，其与杨国财已经解除了挂靠协议，但未能提供相关证据予以证实，且是否解除挂靠协议无法对抗善意第三人，故对上诉人的该上诉请求不予支持。综上所述，上诉人甘肃九洋房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1525元，由上诉人甘肃九洋房地产开发有限公司负担。本院再审查明事实与一、二审查明事实基本一致。本院认为，杨国财与何清富于2015年4月26日签订《房地产买卖协议契约》将案涉违法建筑车库出售给何清富，合同载明甲方（卖方）杨国财，乙方（买方）何清富，合同落款处甲方签名为杨国财，乙方签名为何清富，合同相对人既不是九洋公司，也没有加盖九洋公司印章。合同上不能反映出杨国财代理九洋公司从事民事行为的意思表示，何清富亦未尽到必要的审查义务，故杨国财出售该车库系个人行为,不存在对九洋公司的代理行为,价款也由杨国财个人收取,与九洋公司无关。原审判决由九洋公司对因车库为违法建筑被拆除所造成的损失承担连带责任无事实及法律依据。综上所述，再审申请人的再审请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销甘肃省白银市中级人民法院(2019)甘04民终1479号民事判决；二、维持甘肃省靖远县人民法院（2019）甘0421民初2627号民事判决第一项即“确认原告何清富与被告杨国财签订的《房地产买卖协议契约》无效”；三、维持甘肃省靖远县人民法院（2019）甘0421民初2627号民事判决第二项即“被告杨国财向原告何清富退付购房款69000元，于本判决生效后三十日内履行完毕”；四、撤销甘肃省靖远县人民法院（2019）甘0421民初2627号民事判决第三项即“甘肃九洋房地产开发有限公司对上述第二项给付义务承担连带支付责任”,第四项即“驳回原告何清富的其他诉讼请求”；五、驳回何清富的其他诉讼请求。一审案件受理费1525元，减半收取762.50元，由杨国财负担；二审案件受理费1525元，由何清富负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡琳审判员刘雪莲审判员李复明二〇二〇年十二月二十三日法官助理 李      玉      仝书 记 员 高      小      民