江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏民终1549号 上诉人（原审原告、案外人）：邹学超，男，汉族，1960年11月5日出生，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：刘成久，江苏衡鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江九阳，男，汉族，1967年7月10日出生，住江苏省沭阳县。 原审第三人（被执行人）：江苏金厦置业有限公司，住所地江苏省沭阳县苏州路与长安路交汇处。 法定代表人：王军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙娜，江苏苏鲁律师事务所律师。 上诉人邹学超与被上诉人江九阳、原审第三人江苏金厦置业有限公司（以下简称金厦公司）案外人异议之诉一案，不服宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）（2019）苏13民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。上诉人邹学超及其委托诉讼代理人刘成久、被上诉人江九阳、原审第三人金厦公司的委托诉讼代理人孙娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邹学超向本院上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判为：确认上诉人对金地鑫城小区A1幢二单元304室房屋享有所有权，停止对该房屋的执行。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人金厦公司之间不存在合法有效的商品房买卖合同关系没有事实与法律依据。上诉人与金厦公司签订了认购协议书、收据等，能够证明与金厦公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。二、一审法院认定上诉人并不是在法院查封之前合法占有案涉房屋没有事实和法律依据。一审法院根据江九阳提供的水电票据推导案涉房屋水电户名2012年之前就可以变更，因而得出上诉人没有提供查封之前的变更后水电费票据便不是在查封之前合法占有的结论，太过片面。一审法院根据锦辉物业管理有限公司房屋入住登记时间得出邹学超占有时间是在查封之后的结论不符合事实。金厦公司王军在庭审中的陈述是为了自己推脱责任，无论是否是王军陈述，对上诉人不发生法律效力。 被上诉人江九阳辩称，一、上诉人与金厦公司不存在商品房买卖关系。上诉人与金厦公司并不存在真实的以房抵款。被上诉人提供的沃德嘉园结算清单与结算审定单系上诉人与金厦公司伪造，工程结算在2013、2014年，在款项未确定的情况下就将涉案房屋予以充抵工程款。二、上诉人在法院查封前并未合法占有涉案房屋。 原审第三人金厦公司述称，同意上诉人的上诉请求。2012年12月双方已经签订了涉案房屋的认购协议书，该认购协议书已经具备了商品房买卖合同的主要条款，应视为双方之间存在合法有效的商品房买卖合同，且涉案的房款是通过抵扣工程款的方式支付，上诉人已经支付了全部购房款，金厦公司在法院查封前也已经将涉案的房屋交付给上诉人。 经审理查明，江九阳诉金厦公司商品房销售合同纠纷一案，宿迁中院2013年2月5日受理，2013年8月30日作出（2013）宿民初字第0021号民事判决，判决金厦公司于判决生效后十日内为江九阳办理争议7套房产过户手续。金厦公司上诉后，本院于2014年12月2日作出（2013）苏民终字第0302号民事裁定：撤销原审判决、发回重审。宿迁中院于2014年12月18日立案受理江九阳诉金厦公司商品房销售合同纠纷一案，在诉讼中，宿迁中院于2015年5月25日作出（2014）宿中民初字第0249号民事裁定书，裁定：对金厦公司所有的位于沭阳县沭城镇金地鑫城A区A3栋2单元303室、A1栋2单元303室、A1栋2单元304室、A1栋2单元103室、A1栋1单元302室、A3栋2单元103室、A3栋2单元104室等七套房屋依法采取保全查封措施。2016年5月13日，宿迁中院作出（2014）宿中民初字第00249号民事判决，判决：一、金厦公司于判决生效后十日内给付江九阳款50.713万元及利息（从2007年9月7日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至判决确定之日止）；二、金厦公司于判决生效后十日内给付江九阳款25.496496万元及利息（从2009年5月31日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定之日止）。双方上诉后，本院2017年7月21日作出（2016）苏民终1240号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案经一、二审判决生效后，金厦公司未履行生效判决确定的义务，江九阳向宿迁中院申请强制执行。宿迁中院立案执行后作出（2018）苏13执270-1号执行裁定书，对上述诉讼保全查封的房屋继续查封。后邹学超以金地鑫城A1幢二单元304室房屋已由其实际购买并居住使用为由提出执行异议，该院作出（2018）苏13执异70号执行裁定，裁定驳回邹学超的异议申请。邹学超不服，提起案外人执行异议之诉。 邹学超向宿迁中院提出诉讼请求：1.确认邹学超对金地鑫城小区A1幢二单元304室房屋享有所有权；2.停止对金地鑫城小区A1幢二单元304室房屋的执行；3.江九阳承担本案诉讼费。事实和理由：2007年邹学超与金坛建安公司达成口头协议，邹学超挂靠该公司承建沃德嘉园（现为金地鑫城）小区4号楼、4A、4B三栋楼房，由邹学超与金厦公司直接进行工程结算。2012年12月20日，邹学超与金厦公司订立认购协议书，金厦公司将涉案房屋以755125元出售给邹学超，以冲抵欠邹学超的工程款。后受金厦公司委托，南京堃正工程项目管理有限公司对邹学超所做的工程价格进行审核，并出具了工程结算审定单。2014年11月13日，金厦公司向邹学超出具上述三栋楼房的结算清单，按此清单，金厦公司计欠邹学超工程款162.078万元。2015年，金厦公司将房屋交给邹学超，邹学超于同年5月入住该房屋。在法院查封之前邹学超与金厦公司签订了合法有效的书面合同，支付了全部价款且已合法占有该房屋，该房屋未办理过户手续责任在金厦公司，与邹学超无关。 被告江九阳答辩称，对邹学超的诉讼请求不予认可。邹学超是金厦公司工程师，双方存在利害关系，伪造虚假票据以达到帮助金厦公司躲避执行目的，损害了江九阳的合法利益，其诉讼请求不能成立。2015年5月25日，宿迁市中级人民法院作出（2014）宿中民初字第0249号民事裁定书及协助执行通知书给金厦公司，并在讼争房屋附近张贴查封公告，邹学超看到该查封裁定书并拍照告知金厦公司法定代表人王军，邹学超与金厦公司的王军明知该房屋被查封，却置之不理。邹学超在本案起诉状中和（2018）苏13执异70、71号案件中均称讼争房屋是2013年交付给其使用，在本案证据交换时又称讼争房屋是2014年交付使用，后又称是2015年5、6月份交付使用，其陈述前后矛盾，其对交付房屋时间不确定。江九阳提供的民事判决书及江苏省高级人民法院的庭审笔录可以证明讼争房屋在2009年至2015年一直在江九阳名下。 第三人金厦公司述称，金厦公司同意原告的诉讼请求。事实和理由：1.2012年12月双方签订涉案房屋认购协议书并由金厦公司出具收据，该协议具备商品房买卖合同的所有条款，应视为2012年12月双方签订合法有效的书面买卖合同。2.2013年底-2014年初金厦公司将房屋交付给邹学超占有，涉案房屋已抵款，应视为支付全部购房款。双方签订的房屋认购协议时间以及房屋交付时间均在法院查封之前。 宿迁中院查明：金厦公司（甲方）与邹学超（乙方）签订“金地鑫城”认购协议书，认购协议书的落款时间为2012年12月20日。主要内容为：第一条、甲乙双方在正式签订《商品房买卖合同》（预售）之前，自愿签订本协议。第二条、乙方自愿向甲方购买“金地鑫城”A1楼二单元304号房，建筑面积约215.75平方米。第四条、“金地鑫城”A1号楼二单元304号房，乙方采取一次性付款方式付款，商品房售价为人民币3500元/平方米，总金额人民币755125元。第五条、本认购协议书签订后，乙方需在_年_月_日前按上述方式付清应付楼款（含订金）、车库全款，签订正式《商品房买卖合同》。第六条、注意事项：1.甲乙双方均不得违反本协议条款，乙方如未按合同第四、五条规定之办法按期付款，则甲方有权单方面解除和终止本认购书；同时甲方有权将乙方所认购房屋转售他人，乙方所交订金不予退还；因乙方延期付款所造成的甲方相关损失由乙方承担……。2.乙方按指定日期与甲方签署房管局统一印制的《商品房买卖合同》（预售），所有条款均以双方所签合同为准。3.甲乙双方自签订正式《商品房买卖合同》（预售）后本认购书自行失效。…… 该小区的物业管理公司对案涉房屋交付入住时间登记为：A1栋2单元304室入住时间为2015年6月27日。 宿迁中院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋系金厦公司开发，并登记在其名下，但该房屋并未办理变更登记，也不存在法律规定的其他未经登记即发生物权变动效力的情形。邹学超主张其取得了涉案房屋的所有权，没有事实和法律依据，不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院也应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因案涉房屋登记在金厦公司名下，邹学超与金厦公司签订的仅为认购协议，该认购协议虽然约定了买卖房屋的房号、价款等内容，但认购协议明确约定双方需要另行签订正式的《商品房买卖合同》。因此，本案的认购协议书仅为预约协议，而非商品房买卖合同。另外，邹学超认可在购买案涉房屋之前自己名下有用于居住的房屋。 原告邹学超并不是在查封之前合法占有案涉房屋。理由是：1.案涉房屋水、电户名在2012年之前就可以变更到购买人名下，但邹学超未能提供案涉房屋在本院查封之前的水电费票据。2.根据宿迁锦辉物业管理有限公司房屋入住登记时间看，邹学超占有案涉房屋时间是在本院查封之后。3.2014年4月金厦公司法定代表人王军在江九阳与金厦公司商品房销售合同纠纷案件庭审中陈述案涉房屋没有转让给他人，邹学超陈述2012年12月20日案涉房屋给其抵工程款，其陈述与金厦公司陈述相矛盾。4.2015年5月邹学超知道案涉房屋被查封，其并未提出任何异议，直到2018年对案涉房屋进行续封时邹学超才提出异议，如果案涉房屋是邹学超在本院查封之前购买，那么在2015年5月其得知该房屋被法院查封却不提出任何异议，不符合常理。同时该房屋在被查封之前已经具备办理网签备案登记手续，但邹学超与金厦公司并未办理案涉房屋网签备案登记手续。 综上，邹学超与金厦公司之间并不存在合法有效的商品房买卖合同，且在购买案涉房屋之前自己名下有用于居住的房屋，邹学超提交的证据也不足以证明案涉房屋在查封之前由其合法占有，其要求法院停止对涉案房屋的执行不符合法律规定，其诉讼请求依法不应得到支持。2019年8月30日，宿迁中院作出（2019）苏13民初1号民事判决，驳回原告邹学超的诉讼请求。 二审中各方当事人均未提交新的证据。 本院另查明，一审时邹学超向原审法院提交了金地鑫城物业管理处2014年12月6日出具的编号为7262462号收款收据，表明邹学超交纳A1－2－304室物管费1800元。原审法院组织过证据交换且进行了质证。 本案争议点为：邹学超对争议的金地鑫城小区A1栋2单元304室是否享有所有权、能否排除强制执行。 一、关于邹学超是否对案涉房屋是否取得所有权的问题 本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋系金厦公司开发，并登记在其名下，但该房屋并未办理变更登记，也不存在法律规定的其他未经登记即发生物权变动效力的情形。邹学超主张其取得了涉案房屋的所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于邹学超对争议的金地鑫城小区A1栋2单元304是享有排除强制执行的民事权益的问题 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”民诉法解释第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议并要求阻却人民法院的执行，必须提供足够的证据证明自己的购房行为同时满足以上四个条件，缺一不可，否则不能够阻却人民法院的执行。但该条是针对通常情况下的买房人而言，本案中，作为案外人，邹学超是该工程的实际施工人，金厦公司因不能支付建筑工程款，同意以其房产折抵工程款，因此在相应条件上与通常买房人有所不同。其权益能否排除强制执行，应从债权真实性、债权数额等方面综合认定。 首先，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，2012年12月20日，邹学超和金厦公司签订了书面的“金地鑫城”认购协议书，该认购协议书对购买的房号、价款等合同的主要条款进行了规定，虽然该认购协议并非正式的书面买卖合同，但本案系金厦公司以房折抵其所欠实际施工人邹学超的工程款，不同于通常情况下的房屋买卖，且该认购协议得到了履行，不违反法律强制性规定，因此，应予以认可。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第二项条件是在人民法院查封之前已合法占有该不动产，而非实际入住。本案中，宿迁中院对争议房屋查封时间是2015年5月25日，该小区的物业管理公司对案涉房屋交付入住时间登记为2015年6月27日，但该时间是入住时间，并非前述司法解释规定的合法占有时间。房屋入住前必须装修，一般房屋装修一个月的时间不能完成，且案涉房屋面积较大，一个月更不够。况且，即使完成装修，通常情况下也不会立即入住，其2015年6月27日入住，开始装修应在其入住一个月前就已进行。邹学超在一审时向法院提交了2014年12月26日向金厦公司交付物业费的收据，结合一审法院查明的入住时间，可以确定其交物业费真实，因为装修前不交清物业费通常不允许装修。因此可以确认邹学超是在法院查封前占有案涉房屋，并进行装修。 第三、邹学超提供的证据能够证明其为金厦公司沃德家园4＃楼、4A＃、4B＃工程的实际施工人，该工程经过结算，金厦公司结欠邹学超162.0578万元工程款，该工程款数额与抵偿给邹学超的两套房产的价款相当，金厦公司亦开出了收据。以欠款充抵房款，是付款的方式之一，故邹学超付清案涉房屋价款的事实应予认定。 第四，案涉房屋因不具备办理过户登记的条件，后被法院查封，因此，没有办理过户登记，不是邹学超的原因。对此，江九阳在2019年4月25日的原审庭中亦认可。 综上，上诉人主张取得了对案涉房屋的所有权的上诉请求不能成立，但其享有排除强制执行的民事权益，可以对案涉房屋排除强制执行，其上诉请求部分成立。一审法院对该案的事实认定错误，本院予以纠正。根据依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销宿迁市中级人民法院（2019）苏13民初1号民事判决； 二、不得执行位于沭阳县房屋； 三、驳回邹学超的其他诉讼请求。 一审案件受理费11351元，由被告江九阳负担。二审案件受理费11351元，由被上诉人江九阳负担。 本判决为终审判决。 审判长  景水平 审判员  李 晶 审判员  赵建华 二〇二〇年十二月八日 书记员  王莹莹