湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初11131号原告：武汉乐贤商贸有限公司，住所地武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心1，2，****商**。法定代表人：邱远航，经理。委托诉讼代理人：孔方，广东胜业律师事务所律师。被告：吴清，女，1976年11月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：尤晓江（系吴清丈夫），住武汉市江汉区。原告武汉乐贤商贸有限公司（以下简称乐贤公司）与被告吴清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐贤公司的委托诉讼代理人孔方、被告吴清及其委托诉讼代理人尤晓江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐贤公司向本院提出诉讼请求：1.解除涉案《武汉市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》；2.吴清将案涉房屋恢复原状后交付给乐贤公司；3.吴清支付自2020年4月1日起至房屋实际交付之日止的房屋租金；4.乐贤公司有权没收保证金32750元；5.吴清支付滞纳金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，从2020年4月1日计算至款项付清之日止）；6.吴清支付物业管理费（按1348.49元/月标准，从2020年12月1日计算至房屋交付之日）；7.吴清支付律师费20000元；8.吴清交还房屋内水电卡、钥匙；9.吴清承担本案的全部诉讼费用。吴清辩称，双方存在房屋租赁合同关系是事实，但我方并没有欠租行为，2020年1月份交完第一季度租金后由于疫情无法继续经营，公司律师有找我们协商减免事宜，但条件是要求我们撤回在税务部门的投诉，我方在2018年、2019年提出要求对方开具发票，对方截止今日一直未履行，我方投诉至税务机关，公司以此为由要我方从税务机关撤回投诉，此事并非我方能力所及，因此租金一直未得到减免，因此对方诉请不成立。我方在武汉解封之后相当长一段时间无法继续经营，直到10月份才逐步恢复营业，由于疫情小区对我方影响很大，继续履行案涉合同已经不可能，我方同意解除合同，但请求将押金退还我方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和举证的证据，本院认定事实如下：乐贤公司系武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心1，2，6栋/单元1-2层商22号房屋所有权人。2018年7月2日乐贤公司与吴清签订《武汉市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》，约定：由吴清承租武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心1，2，6栋/单元1-2层商22号房屋，租赁期限自2018年7月2日起至2023年10月1日止；2018年7月2日至2018年10月1日期间免租金，2018年10月2日至2021年10月1日期间租金为16375元/月，2021年10月2日至2022年10月1日期间租金为17358元/月，2022年10月2日至2023年10月1日期间租金为18400元/月；吴清在签订协议之日向乐贤公司支付保证金32750元；租赁期满或合同及协议终止，吴清应自终止之日起15日内将租赁房屋恢复原状后移交给乐贤公司；如吴清逾期交纳房屋租金等费用达30日，乐贤公司有权解除合同及协议、没收保证金，同时有权要求吴清按逾期交纳金额的日8‰的标准支付滞纳金；乐贤公司因催收租金或其他费用而引起的费用开支（包括律师费）均由吴清承担。合同签订后，乐贤公司将案涉商铺交付吴清承租使用。2020年9月10日，乐贤公司向吴清发送《解除租赁合同通知书》，载明：吴清应于2020年3月24日前支付第2季度租金、2020年6月24日前支付第3季度租金，经公司多次催告仍未支付，其行为已严重违约，现公司通知吴清解除租赁合同关系；请吴清自收到本通知书后15日内支付拖欠房屋租金、结清水电费及物业管理费，并将房屋恢复原状移交公司。该通知书于2020年9月14日签收。另查明，案涉房屋租金缴纳至2020年3月31日，物业管理费缴纳至2020年11月30日。案涉房屋物业管理费按1348.49元/月计算。还查明，2020年9月15日，乐贤公司与广东胜业律师事务所签订《委托代理合同》，并于2020年9月24日支付律师代理费服务费40000元。再查明，乐贤公司向吴清交付出租房屋时，并未向吴清交付案涉房屋水电卡。本院认为，乐贤公司与吴清签订的案涉《武汉市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人应依约履行各自义务。吴清未依约履行支付房屋租金、物业管理费义务，引起本案纠纷，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。武汉地区爆发的新冠××疫情，属于不可抗力。2020年4月1日至2020年4月8日系武汉地区爆发新冠××疫情期间，吴清承租涉案房屋用于教育培训经营，因疫情导致吴清无法正常经营，其租赁房屋目的无法实现情况客观存在，因不可抗力造成经济损失理应由双方进行合理分担，综合权衡上述不可抗力对双方当事人造成不利影响的程度，本院酌定吴清免予缴纳2020年4月1日至2020年4月8日期间租金的比例为50%，即2183.33元（16375元÷30天×8天÷2）。2020年4月8日武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施，武汉市各行各业已开始复工复产，其不可抗力因素已消除，吴清应依约向乐贤公司支付房屋租金；乐贤公司在吴清拖欠房屋租金超过30天的情况下，向吴清发送《解除租赁合同通知书》要求解除合同、结清拖欠租金及物业管理费的行为并无不妥。故对于乐贤公司主张解除合同及协议、将房屋恢复原状后移交给乐贤公司、支付房屋租金及占用金、支付物业管理费、交还水电卡的诉讼请求，本院予以支持。案涉合同及协议解除时间应为《解除租赁合同通知书》送达之日，即2020年9月14日。依据案涉《房屋租赁合同之补充协议》约定，因催缴租金或其他费用所引起的费用（包括律师费）由吴清承担；本案已查明，乐贤公司为实际案涉债权，实际缴纳律师代理费40000元；故对于乐贤公司主张吴清支付律师代理费20000元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。虽然案涉《房屋租赁合同之补充协议》约定如吴清逾期交纳房屋租金等费用达30日，乐贤公司有权没收保证金，同时有权要求吴清按逾期交纳金额的日8‰的标准支付滞纳金；但该约定明显高于法律规定上限及乐贤公司实际损失的30%，综合权衡吴清违约程度及乐贤公司实际损失，本院对于乐贤公司主张吴清按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付滞纳金的诉讼请求予以支持；对于乐贤公司主张没收保证金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确定原告武汉乐贤商贸有限公司与被告吴清在2018年7月2日签订的位于武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心1，2，6栋/单元1-2层商22号房屋《武汉市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》于2020年9月14日解除；二、被告吴清于本判决书生效之日起十五日内将位于武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心1，2，6栋/单元1-2层商22号房屋恢复原状并移交给原告武汉乐贤商贸有限公司；三、被告吴清于本判决书生效之日起十五日内将位于武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心1，2，6栋/单元1-2层商22号房屋钥匙交还给原告武汉喜荣家俬有限公司；四、被告吴清于本判决生效之日起十日内向原告武汉乐贤商贸有限公司支付房屋租金及占用金（截止2020年12月31日，扣除应减免租金后吴清应支付房屋租金及占用金145191.67元，此后房屋占用金以合同约定房屋租金为标准计算至房屋实际移交之日止）；五、被告吴清于本判决生效之日起十日内向原告武汉乐贤商贸有限公司支付物业管理费（以1348.49元/月为标准，从2020年12月1日计算至房屋实际移交之日止）；六、被告吴清于本判决生效之日起十日内向原告武汉乐贤商贸有限公司支付滞纳金（以每月应缴纳金额为基数，2020年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍、2020年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，从应缴纳之日起分段计算至款项付清之日止）；七、被告吴清于本判决生效之日起十日内向原告武汉乐贤商贸有限公司支付律师代理费20000元；八、驳回原告武汉乐贤商贸有限公司其他诉讼请求。负有履行义务的当事人于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4790元，减半收取计2395元，由被告吴清负担（此款原告武汉乐贤商贸有限公司已垫付，被告吴清随同上述判决款项一并支付给原告武汉乐贤商贸有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 胡 琦二〇二〇年十二月十八日书记员 刘玉兰