江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏08民终2922号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王一棋，男，1991年2月19日出生，汉族，住无锡市南长区。 委托诉讼代理人：孙梦洁，江苏群汇知缘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安银泰企业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路****。 法定代表人:任娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卞传扣，江苏冠誉律师事务所律师。 上诉人王一棋因与被上诉人淮安银泰企业管理有限公司（以下至判决主文前简称银泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王一棋上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审法院认定租金起算点时间错误。涉案租赁合同载明计租时间为甲方正式开业时间，一审判决以2018年1月1日起算与合同条款明显矛盾，即使从2018年1月1日起算，依据双方约定的三个月装修免租期也应从2018年4月1日起算；2、一审法院在鉴定机构将全部材料退回后未提交备选机构补充鉴定程序存在瑕疵；3、上诉人的损失应当以全部装修费用为依据进行计算，一审法院酌定为9万元显失公平。 银泰公司辩称，本案诉讼前双方对于租金的计算是没有争议的，上诉人因自身原因不想继续经营，其装修损失不应由银泰公司承担，且该损失明显过高，银泰公司出于减少诉累没有提出上诉，请求二审驳回上诉，维持原判。 王一棋向一审法院起诉请求：1、依法判令银泰公司返还王一棋预付租金29312元及履约保证金20000元；2、赔偿店铺装修损失268725元；3、赔偿食材原料损失112478元；4、银泰公司承担本案的诉讼费用。 银泰公司向一审法院反诉请求：1、判令解除双方于2017年10月28日签订的《租房合同》；2、王一棋向银泰公司支付截至2019年3月20日的房租费及物业管理费共计47118元；3、王一棋向银泰公司支付滞纳金7444元（按尚欠所有费用的千分之二暂计算至2019年3月20日，2019年3月20日之后按尚欠所有费用的千分之二计算至实际付清之日止）；4、王一棋承担本诉和反诉费用。 一审法院认定事实：2017年10月28日，（乙方）王一棋与银泰公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于淮安市淮海北路1号淮安颐高广场第一层1-102、1-103商铺（套内面积为102.103平米）出租给乙方使用；乙方承租该物业的租赁期限为自商铺交付之日起5年，自2018年1月1日至2022年12月31日，年租金分别为172500元、210800元、230000元、241500元、241500元，物业管理费7500元/年，租金每半年支付一次，计租时间为甲方正式开业时间，租金支付时间为甲方房屋正式交付之日一周内付清；物业管理费与租金同步支付；乙方下一个租金支付期必须在上一个租金支付期到期前提前7日支付；乙方于签署本合同内向甲方支付人民币20000元作为履约保证金；合同第四条约定，乙方有3个月的装修期，从商铺正式交付之日起一个月内开始计算，若乙方于装修期结束之前完成装修工程，则不论乙方是否进行经营活动，乙方只需于起租日开始向甲方支付租金；若因乙方原因，装修期届满尚未能完成装修并开业，乙方不再享有装修使用权利，须自装修期届满按本合同约定租金如数按期向甲方缴纳租金和其他相关费用，乙方需在该商铺交付日向甲方支付装修押金5000元；合同第八条约定不论基于何种原因合同解除或正常终止，甲方有权要求乙方按下述方式之一交还商铺：8.8.1乙方自费将商铺内的所有动产搬离该商铺，该商铺交还时的状态应当与乙方在合同结束前一个月内正常营业时的状况一致；商铺装修及所有附属设施、设备归甲方所有，甲方无须给乙方补偿；8.8.2乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态。第十条约定在租赁期限内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该物业发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；第十一条约定乙方逾期交付租金、物业管理费、水、电、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于七日内交付的，每逾期一天，乙方应按尚欠所有费用的千分之二按日计算向甲方支付滞纳金；乙方逾期缴纳租金或物业管理费任何中的一项超过20天，经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的，或乙方逾期缴纳租金或物业管理费任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期限内，乙方累计3次逾期交付租金、物业管理费、水、电、空调及其他费用的，甲方有权直接解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此而造成的一切损失由乙方自行承担。合同签订当日，王一棋向银泰公司交纳106250元，银泰公司向王一棋出具收据载明收款事由为“租金2018.1.1至2018.6.30，履约保证金五年20000元，租金半年86250元”。 2017年11月份，王一棋取得涉案商铺的钥匙，与上海鸿筑建筑装饰工程有限公司签订施工合同，约定：工程名称为颐高广场王餐厅装修，工程地址淮安市淮海北路1号淮安颐高广场1-102，工程施工范围门头、内装，工程造价260877.8069元，总工期35天。之后，双方又签订了工程项目变更单，增加了部分施工项目，增加造价59746元。王一棋通过银行转账、微信、支付宝方式陆续支付了工程款172400元，其余款项以现金形式支付。2019年3月15日上海鸿筑建筑装饰工程有限公司出具收据，载明：“兹有我司收到淮安市清江浦区王厨房餐饮全额工程款320623.8元。”2018年3月15日王一棋购买灯箱等支付5000元费用，3月18日购买广告牌支付6000元。因上述装潢开销，王一棋均未能提供发票，银泰公司对此均不予认可。本案在审理中，王一棋申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定，后因无法提供相应材料的采购发票，鉴定机构以不满足鉴定条件为由终止鉴定。一审法院与鉴定机构联系，询问在装潢确实存在的情况下能否大致给出装潢价格，鉴定机构工作人员表示因装潢品牌、档次存在巨大差异，无法对涉案房屋装潢进行估算。 2018年9月21日王一棋向银泰公司交纳18062.5元租金，银泰公出具收据，载明“收款事由租金（2018.7.1-12.31，减免三个月房租，因房屋损坏免一个半月）”，折抵王一棋给付银泰公司的3000元餐券，实际支付18062.5元。对此双方一致确认，因房屋受损由银泰公司减免王一棋3个月房租，本期减免1个半月，剩余一个半月待下次房租收取予以减免。 银泰公司对外宣传2018年9月16日颐高广场盛大开业。2018年4月份王一棋所租商铺开始试营业，5月份正式营业。2018年5月18日银泰公司发出《关于水费、电费、物业费收缴的告知函》载明：从2018年6月1日开始，公司对相关服务的内容、方式以及缴费形式作出调整，水费由银泰公司专人负责每月抄表，计算水费，电费采用插卡充值缴费形式，由各商户统一到银泰公司财务部充值缴费，根据商户自身店面需求充值，租赁商户根据合同约定，按合同约定期限进行物业费的交纳，统一到银泰公司财务部缴费。据王一棋陈述，银泰公司限制电费充值金额，下班时间未提供充值途径，无法充值。2019年1月21日、31日、2月3日，银泰公司三次向王一棋发出租金、物业费催缴函，要求交纳2019年1月1日至2019年6月30日的租金，并注明：“根据租金费用申请情况说明，在本次房租费用中减免1.5个月房租，实际支付4.5个月房租79050元，物业费3750元，合计应缴82800元。” 2019年2月，银泰公司对王一棋停水停电。2019年3月12日，银泰公司向王一棋发出解除房屋租赁合同通知书，通知自2019年3月15日起解除双方的房屋租赁合同关系，收回房屋，并限王一棋合同解除之日起5日内将房屋内属于王一棋财物清理走，将该物业交还银泰公司，并按照合同的约定与银泰公司办理物业的交接退还手续，逾期不清理，视作王一棋放弃财物所有权及其他处分权利，银泰公司有权将其作为废弃物处理。2019年3月18日，银泰公司用大幅广告挡住王一棋商铺沿街的门面，2019年4月10日王一棋搬走。之后，双方发生争议，王一棋遂诉至法院。 审理中，双方一致认可涉案租赁合同已于2019年3月15日解除，原告已支付1年的租金，物业费亦从2018年1月1日支付至2019年2月底。 一审法院认为，一、关于合同解除的违约问题。因双方一致认可王一棋已支付1年租金和14个月物业费，但对租赁合同的计租日双方持有争议。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，并结合合同的实际履行情况，从而确定当事人在签订合同时的真实意思表示。本案中，虽合同载明计租时间为甲方正式开业时间，但合同又明确了租赁期限为2018年1月1日至2022年12月31日止，且乙方有3个月的装修期，不论3个月内提前或延迟完成装修，均从装修期届满支付租金。若双方当时确定计租日从银泰公司正式开业起算，因合同已明确5年租金每年递增的具体数额及租期自2018年1月1日开始，那么因银泰公司正式开业日期的不确定，王一棋的租金无法按照合同约定付足5年，与双方约定不符，与合同约定的装修期满即支付租金亦相矛盾。其次，双方合同约定物业费每年7500元，与租金同步支付。王一棋的物业费从2018年1月1日起缴纳，缴纳两次租金时，银泰公司均向王一棋出具收据载明租金期限分别为2018.1.1至2018.6.30和2018.7.1至2018.12.31。若王一棋对租金起算时间有争议，却在缴纳租金时从未向银泰公司提出异议，结合物业费的起算时间与租金起算时间均为2018年1月1日，并非合同所述银泰公司正式开业日期。最后，王一棋所租赁的房屋位于一楼沿街的独立商铺，银泰公司是否整体开业并不影响王一棋的独立经营，仅是对经营期间的人流量造成影响，事实上王一棋自接受商铺至发生合同争议时一直开业经营。综合以上几点，双方的计租日应为2018年1月1日，而非银泰公司正式开业之日。 因王一棋已支付一年租金，故确认租金支付至2018年12月31日。因双方合同约定租金每半年支付一次，先支付后使用，下一个租金支付期必须在上一个租金支付期到期前提前7日支付。按此约定，王一棋应在2018年12月31日前支付2019年上半年的租金。银泰公司于2019年1月21日、31日、2月3日分三次向王一棋催要租金未果。因双方合同明确约定，乙方逾期缴纳租金超过20天，经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的，甲方有权直接解除合同。故银泰公司于2019年3月12日向王一棋发出解除通知书，解除双方的租赁合同，符合合同约定。因王一棋未按合同约定预付租金，王一棋应承担合同解除的责任。 二、王一棋主张的各项费用及损失能否成立。 关于王一棋主张退还的履约保证金20000元、租金29312元，双方租赁合同关系于2019年3月15日已经解除。因一审法院确认计租日为2018年1月1日，王一棋的租金仅支付至2018年12月31日，并不存在多付租金的情况。虽王一棋存在未按合同支付租金的情况，但考虑到未如期支付系因银泰公司所拟定的合同条款不清以致双方对租金计租日存在争议所致，王一棋并不存在主观不付租金的意思表示，故应减轻王一棋的违约责任。对于王一棋主张退还履约保证金2万元，予以支持。对于王一棋主张涉案房屋的装修损失，虽合同约定不论基于何种原因合同解除或正常终止，都无须给予补偿。但考虑到双方签定的合同原定租赁期限为5年，王一棋基于对涉案房屋5年的使用权基础上与银泰公司作出上述约定，现因银泰公司提供的合同条款不清致使王一棋出现违约且合同提前解除，造成王一棋基于装潢部分5年使用权的合理信赖利益的损失，且涉案房屋目前的装潢亦已由银泰公司实际使用，故对该部分损失，结合双方的过错程度，房屋的实际租赁期限、折旧以及王一棋的房屋装潢支出等，酌情确认由银泰公司给付王一棋9万元。 关于王一棋主张的食材原料损失112478元，根据王一棋陈述，并非合同解除而导致的损失，而是合同履行期间因银泰公司没有及时给王一棋充值电费而产生的损失，王一棋提供的证据不足以证明上述损失的存在，故不予支持。 三、对于银泰公司主张的各项费用。因双方合同已于2019年3月15日解除，故王一棋应向银泰公司支付2019年1月1日至2019年3月15日的房屋租金，之后的费用比照房屋租金的标准105400元/半年计算房屋占用费。因银泰公司主张至2019年3月20日，扣除双方此前协商的减免1个半月房租，经计算为20495元。至于物业费，因银泰公司已经于2019年2月份开始对王一棋停水停电，实际上停止了相关服务，故物业费应计算至2019年2月份。因王一棋物业费已支付至2019年2月底，故对银泰公司的该项诉请不予支持。对于银泰公司主张按以欠款数额为基数，按所欠费用的千分之二计算至实际付清之日，一审法院认为虽银泰公司存在未按合同支付租金的情况，但考虑到房屋租金系预付，王一棋的逾期付款主要给银泰公司造成资金占用损失，故对于银泰公司主张的滞纳金，酌情确认为以20495元为基数从2019年1月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际付清之日为止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、王一棋与银泰公司于2017年10月28日签订的《租房合同》自2019年3月15日起解除；二、银泰公司于判决生效之日起十日内支付王一琪保证金、装潢损失共计11万元；三、王一棋于判决生效之日起十日内支付银泰公司20495元，并以此为基数从2019年1月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日为止；四、驳回王一棋、银泰公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8312元，由王一棋负担6188元，银泰公司负担2124元。反诉案件受理费582元，由银泰公司负担364元，王一棋负担218元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，关于计租日期的起算问题，王一棋主张按照合同约定应以银泰公司开业日期，即2018年9月16日开始计算，银泰公司则主张以2018年1月1日开始计算。经查，双方在合同中约定王一棋承租该物业的租赁期限为自商铺交付之日起5年，自2018年1月1日至2022年12月31日，计租时间为甲方正式开业时间。王一棋有3个月的装修期，从商铺正式交付之日起1个月内开始计算。在合同履行中王一棋于2017年11月份取得涉案商铺的钥匙，从2018年1月1日起缴纳物业费，银泰公司向王一棋出具收据载明租金期限也分别为2018.1.1至2018.6.30和2018.7.1至2018.12.31，说明王一棋认可从2018年1月1日计算租金且已实际获取收益，一审法院据此确定计租日期并无不当。3个月的装修免租期银泰公司亦予以扣除相应租金。 关于房屋装潢损失，评估鉴定机构无法对涉案房屋装潢进行估算。在此情况下，原审法院结合双方的过错程度，租赁期限、折旧以及装潢习惯酌定损失为9万元，并无不当。 综上所述，上诉人王一棋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3631元，由上诉人王一棋负担（已付）。 本判决为终审判决。 审 判 长 江东新 审 判 员 于晓萍 审 判 员 陶 锐 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 钟 岩 书 记 员 钟 岩