福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终3179号 上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州市芗城区城市建设开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区腾飞路**，统一社会信用代码913506021566119911。 法定代表人：高志毅，总经理。 委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：漳州市诺尔物业服务有限公司，住所地福，住所地福建省漳州市芗城区乔安新苑县后园****信用代码9135060231073056X2。 法定代表人：黄奋华，总经理。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所律师。 上诉人漳州市芗城区城市建设开发有限公司（以下简称城市建设公司）因与被上诉人漳州市诺尔物业服务有限公司（以下简称诺尔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初6027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 城市建设公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判城市建设公司支付诺尔物业公司2017年5月8日至2020年6月30日期间的物业费51873元，地下车位的车，地下车位的车辆停放服务费73416元判决第二项，改判诺尔物业公司支付2018年至2020年6月30日期间的停车费79185元（2018年至2019年期间的停车费57240元、2020年1月1日至2020年6月30日的停车费21945元）；3、本案一审、二审的诉讼费由诺尔物业公司承担。事实和理由：一、一审判决城市建设公司支付诺尔物业公司江滨路（芗城段）二期改造工程安置房空置物业服务费74104.84元及地下车位车辆停放服务费104880元，系未结合商业惯例并考虑涉案工程的非营利性质所致。首先，物业服务企业能够承接小区前期物业服务业务的商业惯例是：小区的开发商按照商业规则直接选聘物业服务企业，物业服务企业放弃向开发商收取空置房的物业费的权利，直到该空置房售出或交付。常理情况下，物业费是物业服务企业的最主要、最直接收入，诺尔物业公司作为专业的物业服务企业不可能放弃或疏忽。诺尔物业公司多年来没有向城市建设公司追讨空置房管理费的沉默，说明其一直遵循这个商业惯例。其次，对涉案工程空置房物业服务费在诉讼时效期内的，城市建设公司酌情按照70％支付，更符合《物业管理条例》的实质要义。涉案工程系政府民生工程项目，受政府政策影响，安置进度及交房时间等均非城市建设公司所能控制。城市建设公司仅为该项目的代建业主，不以营利为目的，更不曾盈利。城市建设公司不同于普通商品房的建设单位，该空置房也不同于普通商品房，不应仅依《物业管理条例》及前期物业服务合同的约定，判令由城市建设公司全部承担。结合诺尔物业公司没有为空置房提供物业服务的实际，根据《物业管理条例》第四十条规定，本案物业服务费应酌情减少收取。诺尔物业公司自2018年起，已经开始接受社会上不确定的人员在涉案工程的地下停车位临时停车并收取费用，说明涉案地下停车位系未交付业主而非全部空置。二、一审法院没有全额支持城市建设公司要求诺尔物业公司支付地下停车场车位费79185元的诉求，属举证责任分配不均衡。涉案工程地下停车场车位有46个，2018年、2019年诺尔物业公司分别收取停车费为13350元和43890元，合计57240元。按照2019年诺尔物业公司收取停车费的金额，2020年1月至6月收取的停车费是21945元（2019年全年收取43890元÷2=21945元）。虽然这种测算存在一定误差，但是该段时间地下停车收费情况的证据资料在诺尔物业公司处，法院应当依职权责令诺尔物业公司提供，即法院应该将该段时间的地下停车收费情况的举证责任分配给诺尔物业公司。 诺尔物业公司辩称，城市建设公司的上诉请求不能成立，应予驳回。理由：一、案涉《前期物业服务合同》是双方协商一致后才签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，城市建设公司应当按照合同约定全面履行。城市建设公司并未提供证据证明诺尔物业公司有书面声明或合同明确约定放弃收取空置房物业费，城市建设公司推测诺尔物业公司依照“商业规则”放弃收取空置房物业费是属于主观臆测。诺尔物业公司之前未催讨物业费是因本案合同期限是五年，现在合同期限还未届满，双方具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，诺尔物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系，并且空置房屋的物业费是一直在增加的，物业公司希望能在合同到期后一并进行结算。因涉案小区是安置小区，收费按照多层住宅为0.8元/月·平方米，车位按照60元/个·月的收费标准，该价格已经普遍低于漳州地区的物业服务价格，不应再降低。二、一审法院按照谁主张谁举证的原则，举证责任分配合理。涉案小区地下停车位有46个，大部分为对外临时停车收费，对外临时停车位使用人数是不特定的，因此收费金额也是不特定的，以2019年的停车位收费额来推定2020年1月至6月的收费金额没有事实与法律依据。综上答辩意见，请求驳回城市建设公司的上诉请求。 诺尔物业公司向一审法院起诉请求：1、判令城市建设公司支付物业服务费计235510.36元（从2016年11月1日起暂计至2020年6月30日）；2、判令本案的诉讼费由城市建设公司承担。 城市建设公司向一审提出反诉请求：1、判令诺尔物业公司将江滨路（芗城段）二期改造工程安置房项目的自2018年1月1日至2020年6月30日期间地下停车场使用费79185元交付给反诉原告；2、本案反诉费用由诺尔物业公司承担。 一审法院认定如下事实：2016年11月1日，城市建设公司（甲方）与诺尔物业公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，双方约定（摘要）：物业项目名称为江滨路（芗城段）二期改造工程安置房；本物业首期交房时间为2016年9月，本合同期限为五年。甲方代表业主要求乙方按本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利。甲方、业主向乙方支付物业服务费后，乙方按照合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈亏。物业服务费按建筑面积计算：多层住宅：0.8元/月·平方米，商业物业：1.5元/月·平方米。本合同生效之日起至出售房屋交付之日当月期间发生的物业服务费，由甲方承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担；出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，使用人按照120元/个·月的标准向乙方支付场地使用费，场地使用费归全体业主所有；同时乙方按照60元/个·月的标准收取车辆停放服务费，车辆停放服务费归乙方所有。机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库）：车位使用人按地下车位60元/个·月标准向乙方支付。 2020年5月8日，诺尔物业公司就案涉安置房的物业管理实际情况向城市建设公司发《函》，催讨空置房屋、车位及店面的物业服务管理费，该《函》（摘要）：案涉安置房地下停车位大部分均为对外临时停车收费，实际本小区业主（含出租户）车辆至今10辆。诺尔物业公司确认2018年至2019年度共收取案涉安置房的地下停车场停车费（包含场地使用费、车辆停放服务费）57240元，其中2018年停车收费总额为13350元，2019年停车收费总额为43890元。诺尔物业公司在该《函》中表示该笔停车费由诺尔物业公司向城市建设公司缴交。诺尔物业公司确认尚未交付业主使用之前的空房、停车位及店面所产生的物业服务管理费用为21.817万元，要求城市建设公司于2020年5月15日前向诺尔物业公司支付。 另查明，江滨路（芗城段）二期改造工程安置房自2017年交房以来，有部分房屋业主未能及时到诺尔物业公司办理交房手续，自2017年5月8日（诺尔物业公司向城市建设公司发《函》之日往前推三年）至2020年6月30日共计产生房屋的物业服务费74104.84元。此外，案涉安置房的地下机动车停车场共有46个车位，尚未交付给业主；自2017年5月8日（诺尔物业公司向城市建设公司发《函》之日往前推三年）至2020年6月30日共计产生停车位的停放服务费104880元（38个月×46个×60元/个·月）。 再查明，漳州市芗城区城市建设开发总公司于2020年6月11日变更名称为漳州市芗城区城市建设开发有限公司。 一审法院认为，1、关于城市建设公司是否应该向诺尔物业公司支付空置房物业管理费及地下车位的车辆停放服务费问题。诺尔物业公司要求城市建设公司支付2016年11月1日至2020年6月30日空置房所产生的物业费及地下车位的车辆停放服务费。参照《福建省物业管理条例》第三十五条：“物业交付买受人之前发生的物业服务费用，由建设单位全额承担。物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担，双方另有约定的从其约定”及第四十六条规定：“......已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达物业通知之日其承担物业服务费”的规定，城市建设公司未能主张空置房及地下车位的买受人无正当理由拒绝接收房屋及车位，因此空置房在空置期间所产生的物业费应该由城市建设公司承担，地下停车位在，地下停车位在竣工之后买受人之前所产生的车辆停放服务费亦应由城市建设公司承担。双方约定物业费支付的方式按月支付，因此诺尔物业公司提起诉讼之日起往前反推三年以内的物业费未超过诉讼时效，因此城市建设公司应向诺尔物业公司支付江滨路（芗城段）二期改造工程安置房2017年5月8日至2020年6月30日的物业费74104.84元。另诺尔物业公司主张城市建设公司支付2016年11月1日至2020年6月30日地下车位的车辆停放服务费问题，部分已经超过诉讼时效，诺尔物业公司向城市建设公司发《函》之日即2020年5月8日起往前反推三年以内的物业费未超过诉讼时效，双方于《前期物业服务合同》中约定地下机动车停车场共46个车位，按照60元/个·月的标准收取车辆停放服务费，车辆停放服务费归诺尔物业公司所有，故城市建设公司应向诺尔物业公司支付江滨路（芗城段）二期改造工程安置房的地下车位的2017年5月8日至2020年6月30日车辆停放服务费104880元。 2、关于诺尔物业公司是否应该向城市建设公司支付江滨路（芗城段）二期改造工程安置房地下停车场2018年1月1日至2020年6月30日期间的停车费问题。城市建设公司主张诺尔物业公司支付2018年-2019年由诺尔物业公司收取的停车费，诺尔物业公司认为该停车费系占用小区公共设施用于停放汽车而收取的停车费，收益属于业主，服务费属于物业公司。根据诺尔物业公司于2020年5月8日向城市建设公司回复《函》中所载明，诺尔物业公司同意向城市建设公司缴交2018年至2019年度所收取的地下停车场停车费57240元，该承诺系其真实意思表示，符合意思自治原则，不违反法律、法规的强制性规定，予以支持，故诺尔物业公司应向城市建设公司支付江滨路（芗城段）二期改造工程安置房地下停车场2018年至2019年期间的停车费57240元。至于城市建设公司主张诺尔物业公司支付2020年1月1日至2020年6月30日的停车费，未提供相应证据予以佐证，不予采纳。 综上，一审法院认为，城市建设公司与诺尔物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。合同签订后，诺尔物业公司依约对案涉安置房履行了物业管理服务义务，城市建设公司应按照双方合同约定的收费标准支付相应的物业费。诺尔物业公司所主张的空置房物业管理费及地下车位的车辆停放服务费，部分已经超过诉讼时效，依法予以部分支持。城市建设公司所主张的案涉安置房地下停车场的停车费部分，2020年1月至2020年6月期间停车费部分未提供相应的证据予以证明，依法予以部分支持，2020年1月至2020年6月期间停车费部分不支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，参照《福建省物业管理条例》第三十五条、第四十六条的规定，判决：一、城市建设公司应于判决发生法律效力十日内向诺尔物业公司支付江滨路（芗城段）二期改造工程安置房2017年5月8日至2020年6月30日期间的物业服务费74104.84元及地下车位的车辆停放服务费104880元；二、诺尔物业公司应于判决发生法律效力十日内向城市建设公司支付江滨路（芗城段）二期改造工程安置房地下停车场2018年至2019年期间的停车费57240元；三、驳回诺尔物业公司的其他诉讼请求；四、驳回城市建设公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4832.6元，减半收取2416.3元，由城市建设公司负担476.4元，由诺尔物业公司负担1939.9元；反诉费1779.63元，减半收取889.81元，由城市建设公司负担274.31元，由诺尔物业公司负担615.5元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 案经本院审理，对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点是：一、城市建设公司主张物业服务费应酌减为51873元和车辆停放服务费应酌减为73416元能否成立；二、城市建设公司主张诺尔物业公司应向其支付2020年1月至6月的停车费21945元能否成立。对此，本院分析认定如下： 一、关于城市建设公司主张物业服务费应酌减为51873元和车辆停放服务费应酌减为73416元能否成立的问题 本院认为，双方签订的前期物业服务合同约定，物业服务费的每月收费标准为：多层住宅为0.8元/平方米、商业物业为1.5元/平方米、车位的车辆停放服务费为60元/个。二审中，城市建设公司对一审认定的2017年5月8日至2020年6月30日期间的物业服务费74104.84元及地下车位的车辆停放服务费104880元的数额均无异议，该数额系按照案涉前期物业服务合同约定的标准计算得出。城市建设公司主张本案物业服务费、车辆停放服务费应分别酌减为51873元（74104.84元×70%）、73416元（104880元×70%），该主张缺乏事实依据，且与案涉前期物业服务合同约定的费用计算标准不符。城市建设公司认为涉案工程系政府民生工程，其仅为该项目的代建业主，不以营利为目的且不曾盈利，故本案物业服务费、地下车位的车、地下车位的车辆停放服务费应酌情减少据，不予采信。另关于城市建设公司提出的“开发商直接选聘物业服务企业，物业服务企业放弃向开发商收取空置房的物业费的权利，直到该空置房售出或交付，属于商业惯例”等问题，因案涉前期物业服务合同已明确约定“本合同生效之日起至出售房屋交付之日当月期间发生的物业服务费、已竣工未出售房屋的物业服务费均由城市建设公司承担”，城市建设公司对其主张的存在诺尔物业公司放弃收取空置房的物业费属于商业惯例的事实，既无法提供证据予以证明，且与双方签订的合同约定相悖，亦缺乏法律依据，故本院依法不予支持。 二、关于城市建设公司主张诺尔物业公司应向其支付2020年1月至6月的停车费21945元能否成立的问题 本院认为，当事人对其诉讼主张应当提供证据加以证明。城市建设公司主张诺尔物业公司于2020年1月至6月期间收取的21945元停车费应归其所有，但其主张的停车费21945元系其单方估算，其未能提供证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，本院对该主张不予支持。 综上所述，本院认为，城市建设公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4832.6元，由上诉人漳州市芗城区城市建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邹跃光 审 判 员 戴 旭 审 判 员 王梓聪 二〇二〇年十二月七日 法官助理 张阿娇 书 记 员 洪东玲 附：申请执行提示条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。