天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3836号上诉人（原审被告）：李海涛，男，1985年5月22日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。委托诉讼代理人：雍婧，北京东卫（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文杰，北京东卫（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司，住所地天津市东丽区津塘公路**。法定代表人：彭永，执行董事。委托诉讼代理人：王永利，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王南南，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人李海涛因与被上诉人红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司（以下简称红星美凯龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李海涛上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书，发回重审或依法改判驳回红星美凯龙公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由红星美凯龙公司承担。事实与理由：1、一审法院判决李海涛腾房属于认定事实不清。李海涛与红星美凯龙公司于2019年3月10日签订房屋租赁合同，合同虽然约定租赁期自2019年3月10日至2019年8月31日，但该租赁期是根据红星美凯龙公司的合同管理需求而签订，李海涛亦是基于对红星美凯龙品牌的信任，才配合红星美凯龙公司签订此期间的租赁合同，但这并非双方的真实合意。另依常理，李海涛作为经营主体，当然是本着长期合作的心理，同时也按照长期经营的模式对承租房屋进行了装修，因此李海涛与红星美凯龙公司签订的房屋租赁合同的租赁期限的真实合意并非合同约定的短短5个月。根据合同的实际情况，红星美凯龙公司无权要求李海涛腾房，而一审法院片面的根据合同约定作出裁决，并未对合同的本质进行审理，属于认定事实不清。2、一审法院判定李海涛承担房屋占用费属认定事实不清，适用法律错误。首先，红星美凯龙公司违背双方签订合同的真实意思表示，隐瞒重要事实，导致李海涛承担巨额损失。红星美凯龙公司违约在先，在确认违约责任和损失前（另案审理中），一审法院认定李海涛应向红星美凯龙公司支付房屋占用费是不合理的；其次，一审法院按照租金金额判令李海涛向红星美凯龙公司支付房屋占用费明显过高。一方面，红星美凯龙公司自2019年年底开始终止对外出租，清理租户，导致整个商场处在非正常经营状态，因为家具对于一般消费者而言，属于大件商品，商场濒临关门的消息传出后，李海涛已无法正常出售商品，在这种情况下，一审法院仍然按照原合同约定的租金判令李海涛承担房屋占用费显失公平。另一方面，自2020年1月开始，新冠疫情导致商场无法正常营业，直至2020年4月份才开门，按照国家和地方的相关政策法规，在此期间的租金可酌情减免，且李海涛因为红星美凯龙公司单方面改变经营计划已经血本无归，还承担疫情未开门期间的租金，这又增加了李海涛的损失。红星美凯龙公司二审辩称，请求法院驳回李海涛的全部上诉请求。事实与理由：1、一审法院认定事实清楚，认定租赁期间为2019年3月10日至2019年8月31日无误。双方形成不定期租赁关系，于2019年11月13日解除不定期租赁关系，李海涛应当予以腾房。双方签订租赁合同，约定的租赁期间为2019年3月10日至2019年8月31日，是双方的真实意思表示。李海涛于2019年11月13日收到的《告知函》表示，若李海涛继续签订下一期合同请与红星美凯龙公司签订租赁合同，红星美凯龙公司已经给予了李海涛继续签订合同的选择权，而李海涛并未与红星美凯龙公司继续签订合同，故李海涛所述租赁合同期限并非其真实意思表示不应予以采信。租赁合同到期后，双方形成不定期租赁关系，红星美凯龙公司基于不定期租赁合同的任意解除权解除租赁合同，合同解除后，李海涛应当腾退展位。2、一审法院认定李海涛按照租金和管理费承担合同解除后的占用费也即违约金无误。李海涛称红星美凯龙公司违约，在一审当中其已经进行了抗辩，一审法院审理后认为李海涛的抗辩不成立。李海涛称由于其起诉红星美凯龙公司违约的案件还在审理中，一审法院判决支持支付房屋占用费无法律依据。一审法院判决的违约金（占用费）并不高，根据双方签订的租赁合同19.8条约定，逾期腾退展位的应当按照租金及管理费的两倍支付违约金及占用费，一审法院已经在双方约定的两倍基础上降低为一倍，红星美凯龙公司认为一审判定的违约金过低而非过高。双方的租赁合同已经于2019年11月13日解除，合同解除后，红星美凯龙公司不再对李海涛负出租义务，故合同解除后，商场的经营状况与李海涛无任何关系，李海涛以商场处于非经营状态为由主张违约金过高没有任何依据。红星美凯龙公司向一审法院起诉请求：1．判令李海涛立即腾退其占用的10072-AF04-T8-44599号展位并交还与红星美凯龙公司；2．判令李海涛支付自2019年11月14日起至实际交还10072-AF04-T8-44599号展位期间之日止的双倍占有使用费，其中截至2020年4月29日为160321.92元；3．判令本案诉讼费由李海涛承担。一审法院认定事实：2019年3月10日，红星美凯龙公司（出租方）与李海涛（承租方）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号0206510010759），合同约定：李海涛承租红星美凯龙公司10072-AF04-T8-44599号展位，该展位位于综合馆四层D8120、D8121、D8250、D8239、D8238、D8165、D8166，经营品牌为圣斯克，计租面积为607.28平方米，租金单价为14.40元/平方米/月，管理费单价为9.60元/平方米/月。租赁期和服务期限均自2019年3月10日起至2019年8月31日止。通用条款第19.8条：“本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向红星美凯龙公司支付违约金。”合同还约定了其他事项。合同到期后，双方未续签合同。2019年10月17日，李海涛收到红星美凯龙公司向其邮寄的《告知函》，主要内容为：现合同期已满，因经营规划调整，红星美凯龙公司决定对合同所涉展位暂不对外出租，双方之间签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2019年8月31日期限届满合同终止；自2019年9月1日起至2019年11月13日止期间为清场过渡期，过渡期内不收取租金、管理费用；按照《告知函》中的时间节点提前办理离场手续，并将展位内物品全部搬离；2019年11月13日之后，如展位仍有物品，视为放弃该遗留物品的所有权，并由红星美凯龙公司自行处理，不再另行通知。李海涛收到该《告知函》后未腾退租赁展位并没有继续与红星美凯龙公司协商续租相关事宜。2019年11月13日，李海涛收到红星美凯龙公司向其邮寄的《告知函》，主要内容为：双方之间签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》已经到期，如需继续签订下一期合同，请于11月13日前与红星美凯龙公司签订租赁合同；如不继续签订下一期合同，按照10月14日《告知函》，双方合同已于2019年8月31日终止，红星美凯龙公司给予李海涛73天（2019年9月1日至2019年11月13日）清场过渡期。现清场过渡期临界到期，再次函告：1．请李海涛于2019年11月13日前腾退展位；2．如未能于2019年11月13日前腾退展位，红星美凯龙公司将取消给予的清场过渡期优惠，依据通用条款第19.8条约定，按每日租金和管理费的两倍要求李海涛支付自2019年11月14日起至实际腾退展位之日的违约金。李海涛收到该《告知函》后，未与红星美凯龙公司续签租赁合同，亦未交纳合同到期后的租金以及腾退租赁展位。现展位内有李海涛的家具等物品。一审法院认为，红星美凯龙公司与李海涛于2019年3月10日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号0206510010759），系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。该合同约定的租赁期间为2019年3月10日至2019年8月31日。租赁合同到期后，李海涛继续使用租赁物，红星美凯龙公司未提出异议，双方形成不定期租赁法律关系。因不定期租赁合同终止时间的不确定，法律赋予当事人随时解除合同的权利。合同解除后，承租人应当返还租赁物。红星美凯龙公司向李海涛邮寄送达了落款为2019年10月14日的《告知函》，其内容要求李海涛于2019年11月13日前腾退展位，故双方之间的不定期租赁合同于2019年11月13日解除。该份《告知函》给予李海涛自2019年9月1日至2019年11月13日的清场过渡期，亦属给承租人返还租赁物留出合理的准备时间。然，李海涛未在指定期限内腾空租赁物并返还展位，故其应当承担2019年11月14日之后的占有使用费。关于2019年11月14日之后的占有使用费，红星美凯龙公司主张李海涛未在红星美凯龙公司限定的期间内返还租赁展位，继续占有使用租赁展位，应当按照通用条款第19.8条约定，李海涛双倍支付租金和管理费。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，合同约定的违约金明显过高，一审法院予以调整。李海涛应向红星美凯龙公司支付自2019年11月14日起至实际腾退展位之日止期间单倍的租金和管理费（按照计租面积607.28平方米、租金单价14.40元/平方米/月、管理费单价9.60元/平方米/月计算）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、李海涛于判决发生法律效力之日起三十日内将10072-AF04-T8-44599号展位腾退给红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司；二、李海涛向红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司支付自2019年11月14日起至实际腾退展位之日止期间的租金和管理费（按照计租面积607.28平方米、租金单价14.40元/平方米/月、管理费单价9.60元/平方米/月计算）；三、驳回红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司的其他诉讼请求。如未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1753元，由红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司负担876.5元，李海涛负担876.5元。二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审庭审中，李海涛对于一审判决第一项内容，即将其租赁红星美凯龙公司的展位腾退给红星美凯龙公司无异议，本案双方当事人的争议焦点为一审判决李海涛向红星美凯龙公司支付租金和管理费是否符合双方合同约定及法律规定。本案双方当事人签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的租赁期限已经于2019年8月31日届满，此后，红星美凯龙公司向李海涛发送《告知函》，告知李海涛不再与其续签租赁合同，并要求其于2019年11月13日前腾退展位。一审法院据此认定双方租赁合同于2019年11月13日解除，并认定李海涛应当承担2019年11月14日之后的讼争房屋占有使用费，符合双方合同约定及法律规定，并无不当。且一审法院根据相关法律规定将双方合同约定的逾期占用展位的日租金和管理费标准由两倍降为一倍，亦符合事实及法律规定，并无不当。二审期间，李海涛就其上诉主张未向本院提供证据予以证明，对其上诉主张，本院不予支持。李海涛上诉主张与红星美凯龙公司另案正在审理的违约责任与赔偿损失案件未判决前，本案判决不合理，因该两案并非同一法律关系，本案一审法院判决并无不当，对其该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，李海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3506元，由上诉人李海涛负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十二月十日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……