山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3542号上诉人（原审被告）：朱正鑫，男，1972年3月17日出生，汉族，住山东省滕州市。被上诉人（原审原告）：柳川，男，1988年2月15日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：杨明伟、孟琪，北京嘉润律师事务所律师。原审被告：柳振海，男，1965年10月9日出生，汉族，住滕州市。系被上诉人柳川之父。上诉人朱正鑫因与被上诉人柳川及原审被告柳振海确认合同无效纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初4389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱正鑫上诉请求：1、撤销滕州市人民法院作出的（2020）鲁0481民初4389号民事判决书，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人和柳振海签订的《房屋产权转让合同》合法有效。首先，合同标的即转让的房屋来源及形成：争议的房屋位于滕州市角，此处建筑群系滕州市北辛街道孙庄村根据经营发展需要，由按户规划的经营房（并非一户一宅的宅基地），于20余年前建设完成三间独院瓦房，后来不再经营逐步形成住宅。柳川系1988年2月出生，建房时只有10岁左右，完全不可能有能力建房。可见实际产权人为柳振海。2014年12月27日虽将土地使用证办理在柳川名下，但是实际具有土地使用权的初始时间为20余年前的建房时间。以上足以说明柳振海拥有房屋所有权和土地的实际使用权。其次，目前被上诉人除诉讼的房屋外均拥有另外的具有房权证的（14米X15米的四间）居民住宅。再其次，2020年4月30日上诉人及其家属、子女已经将户口迁入到滕州市北辛街道孙庄居（详见滕州市公安局颁发的户口簿）。同日滕州市北辛街道孙庄居民委员会出具《农村土地实际居住证明》充分说明了上诉人为滕州市北辛街道孙庄居居民。一审法院查明的2020年7月17日滕州市北辛办事处孙庄居委会出具的证明，没有经办人签名，柳振海又是居委会会计，其有条件出具此证明并且与事实相悖，依法不应作为有效证据使用。柳川户籍信息虽为孙庄村****，但是，柳振海转让给上诉人，由上诉人改、扩建并占有使用多年，柳川没有实际居住且也没有对上诉人的改扩建予以制止更没有提出过任何异议，可见柳川并非实际权利人。二、上诉人和柳振海签订的《房屋产权转让合同》意思表示真实，双方签订的合同已经实际履行。《房屋产权转让合同》载明了具体的四至关系，双方实际交付使用，第二条“该房屋的土地确权证一旦发放”也说明签订合同时并没有发放被上诉人的土地使用证。第三条亦说明了无其他共同产权人，现在土地使用权证已经发放，作为被上诉人理应履行合同约定的无条件无偿交付义务。三、被上诉人诉讼系利欲熏心，为拆迁补偿权益而违背基本的诚实信用和公序良俗，更破坏了法治环境。从上诉人提交的录音资料能够明显看出，原审柳振海与其弟弟曾到上诉人家中，要求在签订拆迁补偿协议时将上诉人所购买的房屋登记至其名下，并不是因为案涉房屋不属于其所有要求将房屋返还给被上诉人，上诉人为避免麻烦和怕违反拆迁政策没有同意。被上诉人与原审被告为获取巨大的不正当利益，恶意串通诉讼，此行为应当依法予以驳回其诉求，否则一旦支持其诉求，将使失信者获利，出现大量的恶意诉讼，引发社会管理的混乱，破坏了社会秩序。四、柳川提供的土地使用证，说明柳振海故意隐了事实真相，恶意欺骗上诉人，人民法院在驳回被上诉人的诉求时应依法追究其法律责任。五、被上诉人的行为将给上诉人造成巨大损失，法院应考虑实际状况予以处理。六、假设柳川因房屋出卖而有损失，也应当追究柳振海的法律责任。七、上诉人仅要求确认合同无效，并没有明确合同无效的法律后果，诉讼请求不明确具体，依法应当予以驳回。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致作出错误判决。柳川答辩称，一、上诉人称本案的房屋系经营房转化而来的住宅，并未提交任何证据材料，属于主观臆断。有关土地和房屋的性质及其性质变更，国家法律均有明确规定。有关房屋和土地的权属问题，被上诉人在一审中已提交集体土地使用权证明，上诉人主张实际产权人为柳振海，属强词夺理。二、上诉人称其为滕州市北辛街道孙庄居居民。实际上，居住地点和是不是该居住地的居民委员会的集体经济组织成员是完全不同的两个概念。被上诉人柳川一审中已提交了滕州市北辛街道孙庄居委会出具的证明，证明上诉人不是集体经济组织成员，上诉人只是居住在居委会辖区而已。三、上诉人与柳振海签订合同时，被上诉人柳川已年满18周岁，属于完全民事行为能力人，柳振海无权处理被上诉人名下的财产。法律规定，集体土地使用权只能在集体组织内部流转，向集体组织以外的人转让土地使用权的，依法确认无效。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审被告柳振海同意柳川的答辩意见。柳川向一审法院起诉请求：1、依法确认两被告签订的房屋产权转让合同无效；2、判令朱正鑫承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月20日柳振海为甲方（卖方）与朱正鑫为乙方（买方）签订房屋产权转让合同，约定甲方自愿将坐落在滕州市北辛街道孙庄村编号为（/）房屋所有权为柳振海的独院（东户：老字十四排4号，西户：彭昌云）出卖给乙方，并将与所出卖部分的该房产的土地使用权（东西10米长，南北12米长）同时出卖给乙方。第二条：该房屋的土地确权证一旦发放，及时无条件、无偿的交与乙方，乙方拥有对该土地的使用权。上述房产及附属建筑物总价款为256,000元。付款方式为一次性付清。两被告均在该合同上签名、捺印。北辛办事处孙庄居委会主任彭杰、柳振海的邻居孙作富均作为证明人在该协议上签名。2016年3月20日朱正鑫通过中国农业银行向柳振海账号：62×××52支付购房款256,000元。当日，柳振海向朱正鑫出具收房款收据一张。柳振海将该房屋交付朱正金后，朱正鑫对所购买的三间瓦房的瓦全部拆除，并浇灌了楼顶、新建了配房后，占有居住至今。柳川于2014年12月27日取得了滕州市人民政府向其发放的滕集用（2014）第00304500421集体土地使用权证，土地使用权人为柳川，土地所有权人为滕州市农民集体，地号：003045JC00421.地类：农村宅基地，使用权类型：批准拨用宅基地，使用权面积：120.5平方米。原、被告认可该土地使用权证系涉案房屋土地使用权证。另查明，2020年4月30日朱正鑫将其户户口由滕州市新华街四建小区**楼****迁入北辛街道孙庄居。020年7月17日滕州市北辛街道办事处孙庄居民委员会出具证明：兹证明朱正鑫（身份证号）及其家人不是北辛街道孙庄居集体经济组织成员，不享有孙庄居集体经济组织的任何分配待遇。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《2015年全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条规定：“现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本”。第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第19条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。在此案中，柳川是涉案房屋的土地使用权人，其所取得的集体土地使用权证中明确记载系农村宅基地。柳振海与朱正鑫于2016年3月20日所签订的《房屋产权转让合同》，虽系双方真实意思表示，但因柳振海无权处分，且朱正鑫当时并非北辛办事处孙庄村的村民，故双方的约定违反了法律、法规的强制性规定，为无效合同。原告诉请确认两被告之间的合同无效，理由正当，应予支持。对于合同无效的后果，可由当事人另行协商。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第（五）项、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告朱正鑫与被告柳振海于2016年3月20日所签订的《房屋产权转让合同》无效。案件受理费100元减半收取50元，由被告柳振海负担。本院二审期间，双方当事人均未提交相关证据。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，被上诉人柳川是涉案房屋的土地使用权人，其所取得的集体土地使用权证中明确记载系农村宅基地。上诉人朱正鑫与原审被告柳振海间签订的《房屋产权转让合同》，虽系其双方真实意思表示，但因柳川是涉案房屋的土地使用权人，柳振海无权处分，且朱正鑫当时并非北辛办事处孙庄村的村民，故双方的约定违反了法律、法规的强制性规定，一审法院确认朱正鑫与柳振海间签订的《房屋产权转让合同》无效，并无不当。对于合同无效的后果，上诉人朱正鑫可另行主张权利。综上所述，朱正鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱正鑫负担。本判决为终审判决。审判长  廖建新审判员  孙 梦审判员  单 伟二〇二〇年十二月十四日书记员  高文娜