江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8280号上诉人（原审原告）：高飞，男，1969年6月14日生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈海林，男，1969年8月21日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被上诉人（原审被告）：曹**刚，男，1982年12月11日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上诉人高飞因与被上诉人沈海林、曹**刚房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，后因不适宜独任审理转为组成合议庭审理，本案现已审理终结。高飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判，曹**刚、沈海林承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、曹**刚对沈海林享有的借款诉讼时效自2016年10月28日开始计算，至2019年10月28日已经届满。曹**刚羁押期限自2018年8月1日至2019年10月31日，如被限制人身自由构成诉讼时效中止，诉讼时效自2019年4月28日暂停计算，自2019年10月31日起重新计算6个月，至2020年4月30日诉讼时效已经届满。一审第一次开庭时间是2020年5月7日，曹**刚称释放后未联系过沈海林，其在庭审中自述2017年6月曾向沈海林索要没有证据证明，不能认定诉讼时效中断。曹**刚作为债权人，怠于主张债权，主债权诉讼时效届满不受法律保护，抵押权作为从权利也不应受到法律保护，案涉房屋已具备涤除抵押登记的条件。二、高飞与沈海林签订房屋买卖合同在先，曹**刚与沈海林签订借款合同在后，高飞作为买受人的物权期待权应受到特别保护，有权要求排除过户障碍，涤除抵押。曹**刚在明知该房屋由高飞占有使用的前提下仍进行抵押登记，主观上存在明显恶意，不排除双方恶意串通损害高飞合法权益。根据执行异议和复议案件规定第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然在通常情形，在就同一标的物存在数个相冲突的权利时，物权优先于债权。但是，根据前述规定，虽然买受人为债权人，但该条作出特别规定，赋予其优先效力。曹**刚辩称，一、刑满释放后我的手机号码已经更换，对很多情况并不清楚。二、高飞认为我与沈海林就案涉房屋抵押存在串通没有依据，当时案涉房屋产权在沈海林名下，我们之间不存在任何恶意串通。沈海林辩称，对一审判决没有意见。高飞向一审法院起诉请求：1、曹**刚、沈海林配合办理关于苏州市木渎镇金山浜花园60幢401室及16号车库抵押权注销登记手续；2.沈海林继续履行关于苏州市木渎镇金山浜花园60幢401室及16号车库的《房产转让协议》，在抵押权注销登记完成后协助将房屋及车库产权登记在高飞名下的过户手续；3.诉讼费由曹**刚、沈海林承担。一审法院认定事实：2009年1月21日，高飞（乙方）、沈海林（甲方）签订房产转让协议一份，主要内容为：甲方自愿将坐落于本市木渎镇金山浜花园60幢401室，建筑面积为65.30㎡、阁楼39.39㎡、车库12.26㎡的房屋转让给乙方；经甲乙双方议定房价为374000元，并按规定办理产权过户和缴纳税费等手续；付款方式：已付叁拾贰万肆仟元正，另有五万元过户后付清；房屋移交日期为5月22号到5月24号；违约责任约定为，协议签订后，任何一方违约，违约方应承担全部违约责任，赔偿所造成经济损失人民币贰拾万元。该份协议由高飞、沈海林及居间方签名确认。同日，沈海林向高飞出具证明一份，确认收到60幢401室卖房款324000元，另有50000元拿到房产证后付清。沈海林于约定时间内交房后，高飞装修后入住至今。2013年1月6日，沈海林向高飞出具借条一份，载明：今从60幢401耿劲松（高飞妻子）借500元正；2016年2月25日，沈海林向高飞出具收条一份，载明，今天收到高飞房款10000元正，并签字确认。高飞和沈海林一致确认，沈海林向耿劲松所借款项500元无须归还了，用作抵付房款。一审另查明，苏州市吴中区木渎镇金山浜花园60幢401室房屋及60幢16号车库系沈海林因房屋拆迁所得拆迁安置房，涉案房屋及车库已于2015年4月13日取得了房屋所有权证，该房屋登记在沈海林名下，由沈海林单独所有。2016年4月29日，沈海林与曹**刚签订借款合同，约定由沈海林向曹**刚借款10万元，借期自2016年4月29日起至2016年10月28日止，利息为年利率10%。如在借款到期时不能清偿本金，自到期之日起每日按万分之五计算违约金，由借款人承担。作为对上述借款的担保，沈海林将涉案房屋抵押给曹**刚，并办理了他项权证，该他项权证至今尚未注销。高飞曾于2017年9月8日至一审法院向沈海林提起诉讼，请求确认其与沈海林签订的关于涉案房屋及车库的房产转让协议合法有效并判令沈海林向其支付违约金，一审法院于2018年3月8日作出（2017）苏0506民初6730号民事判决，确认高飞与沈海林签订的关于涉案房屋及车库的房产转让协议合法有效并判令沈海林向高飞支付相应违约金。一审还查明，曹**刚因犯非法拘禁罪被一审法院于2019年7月15日判处有期徒刑一年三个月，刑期自2018年8月1日起至2019年10月31日止。以上事实，由当事人提供的房屋安置协议书、房产转让协议、证明、（2017）苏0506民初6730号民事判决书、抵押借款合同书、公证书及本案庭审笔录等证据予以证实。关于沈海林是否已向曹**刚归还借款10万元及相应利息，沈海林称，其借款后，一直按月向曹**刚支付借款利息。2017年5、6月份某天的下午，其和曹**刚一起至藏书农业银行取款10万元后去了曹**刚公司的办公室，当时还有曹**刚的员工在场。其让曹**刚写收条，曹**刚说不需要写，并说之后会直接去注销抵押，但后来曹**刚就因刑事案件被羁押。对此，曹**刚称，其陪沈海林去取过一次钱，但那是沈海林要支付给别人的工程款，沈海林并未将上述款项交付给其。其还表示，不管是高飞还是沈海林，只要一次性归还其借款本金10万元、利息及违约金66000元，共计166000元，就视为沈海林已经全部归还欠其的借款本金、利息及违约金了，其才同意配合涤除涉案房屋上的抵押。一审审理中，一审法院向原高飞释明，高飞是否同意代沈海林向曹**刚归还上述借款本金、利息及违约金166000元。高飞表示，曹**刚作为债权人，在2016年10月28日借款到期的情况下，一直未向沈海林催要过款项，即便其因犯罪被羁押，也并不构成法定的诉讼时效中止的情形。即便法庭认为曹**刚的被羁押属于诉讼时效中止的话，根据民法总则关于诉讼时效中止的规定，自2019年10月31日曹**刚刑满释放之日，重新计算六个月，到2020年4月30日其主债权的诉讼时效已经届满。本案第一次开庭时间是2020年5月7日，曹**刚明确表示释放后没有联系过沈海林，所以基于主债权时效已经届满，根据相应法律规定，抵押权人没有行使抵押权，抵押人请求涤除抵押登记人民法院应予支持。本案抵押人为沈海林，其在两次庭审中均表示已经还清，具有涤除抵押权的表示。高飞作为涉案房屋的买受人，也是享有要求排除抵押权的障碍要求过户的权利，且本案的抵押权是在房屋买卖合同签订之后，作为买受人的权利也应当优先于抵押权，故高飞有权要求法院直接涤除涉案房屋上的抵押而无论曹**刚是否直接配合涤除，亦无需高飞进行代偿，涉案房屋的抵押权已经不受法律保护。一审法院认为，沈海林将涉案房屋出卖给高飞后，又将涉案房屋抵押给曹**刚用于借款。本案中，沈海林表示已于2017年5、6月份将借款以现金方式归还给曹**刚，但对于上述还款及相应金额并未提供证据予以证明，曹**刚对此亦表示否认并表示其于2017年6月份还向沈海林催要过还款，故沈海林、曹**刚对于沈海林是否已向曹**刚还清借款及相应利息存在争议，曹**刚在本案中亦表示要求沈海林还款。本案审理中，经一审法院释明，高飞亦不愿为沈海林向曹**刚代偿相应借款及利息。涉案房屋现已被抵押，抵押权人和抵押人对抵押人是否已还清借款及利息仍存争议，高飞作为房屋受让人要求沈海林、曹**刚配合办理涉案房屋及车库注销登记及过户手续，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回高飞的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3455元、财产保全费2390元，合计人民币5845元，由高飞负担2922元，沈海林负担2923元。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，沈海林陈述其因做工程急需用钱，所以用案涉房屋作抵押向曹**刚借款，当时并未告知曹**刚案涉房屋已经出售，但其已经向曹**刚归还了借款，具体情况是：2017年其与曹**刚一起到苏州藏书的农业银行，从其账户上取款10万元，以现金方式归还曹**刚，可以提交银行流水明细佐证。后沈海林向本院补充提交其在中国农业银行苏州分行尾号3512账户2017年4月14日至2019年4月13日的交易流水单，但其中无法体现沈海林取现或转出10万元的情况。沈海林认为案涉房屋上的抵押权应当涤除，且其已经还清借款，本来也应当取消抵押。曹**刚不予认可，并表示只要归还借款其可以配合涤除抵押。二审中，高飞确认尚有剩余房款39500元未支付沈海林，沈海林认为本来和高飞协商过户时再补贴一些钱，但因为抵押的事情导致房屋无法过户。二审另查明，本案于2020年3月17日一审立案，一审法院2020年5月7日开庭，曹**刚在庭审中提出“要主张抵押权的，只是不懂”。本院认为：根据已经生效的（2017）苏0506民初6730号民事判决，高飞与沈海林签订的关于涉案房屋及车库的房产转让协议合法有效，高飞已经按约履行了房屋过户前的相应付款义务，现主张要求沈海林继续履行合同，配合办理过户于法有据，应予支持。但案涉房屋上现存在抵押，导致双方无法办理过户。本案二审各方争议焦点在于该抵押是否应涤除的问题。鉴于案涉房屋上现存的抵押是为沈海林向曹**刚的借款所作的担保，故涤除抵押的义务在于出卖方沈海林。沈海林认为借款已经还清，曹**刚不予认可，沈海林也未能提供充分证据证明其陈述的还款情况，且沈海林一直怠于向曹**刚主张涤除抵押，对该主张本院无法采信。但如果沈海林未按约归还借款，曹**刚向其主张债权的诉讼时效应自其知道权利受损之日即约定借期2016年10月28日届满时开始计算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，可适用三年的诉讼时效期间。曹**刚在诉讼时效期间的最后六个月内，因刑事犯罪被判处有期徒刑，服刑至2019年10月31日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十条规定以及《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条规定，曹**刚主张债权的诉讼时效因其人身自由受限、行使权利受到一定障碍而中止，自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。曹**刚认为其曾向沈海林主张过还款，但未能提交任何证据佐证，沈海林也不予认可，故目前并无诉讼时效中断事由，曹**刚向沈海林主张债权的诉讼时效至迟到2020年4月30日已经届满。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”的规定，曹**刚应在主债权诉讼时效期间行使抵押权。从本案情况看，曹**刚在2020年5月7日一审法院开庭时才提出要行使抵押权的主张，也没有证据证明其此前有过行使抵押权的行为，故其在案涉房屋上的抵押权法院不再予以保护。高飞与沈海林就案涉房屋的买卖关系形成于抵押之前，高飞已经按约支付大部分房款且实际占有使用该房屋，在沈海林怠于涤除抵押权的情况下，高飞作为案涉房屋的利害关系人请求曹**刚配合房屋过户涤除抵押，应予支持。但根据房产转让协议约定，在案涉房屋过户后高飞应向沈海林付清剩余房款39500元。综上，上诉人高飞的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初1681号民事判决；二、曹**刚、沈海林于本判决生效之日起十日内配合办理苏州市木渎镇金山浜花园60幢401室及16号车库上抵押权的注销登记手续；三、沈海林在抵押权注销登记完成后十日内协助将苏州市木渎镇金山浜花园60幢401室及16号车库过户登记至高飞名下。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3455元、财产保全费2390元，合计人民币5845元，由沈海林负担。二审案件受理费6910元，由沈海林负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年十二月七日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。