河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终7076号上诉人（原审原告）：姚磊，男，1965年3月8日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：李理博、冯军雅（实习），河南精专律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：徐巍，男，1966年2月9日生，汉族，住河南省洛阳市涧**，委托诉讼代理人：陈晓丽、郭美园（实习），河南昌兰律师事务所律师，特别授权。原审第三人：李丽，女，1958年11月16日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：文治朵、刘晓飞（实习），河南八斗律师事务所律师。上诉人姚磊因与被上诉人徐巍、原审第三人李丽执行异议之诉纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（以下简称原审法院）(2020)豫0305民初4057号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人姚磊委托诉讼代理人李理博被上诉人徐巍委托诉讼代理人陈晓丽、郭美园、原审第三人委托代理人文治朵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。姚磊上诉请求：1.请求依法撤销原审法院（2020）豫0305民初4057号民事判决，支持上诉人原审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院适用法律错误。原审法院认为《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条适用前提是涉案房屋应登记在第三人名下，没有法律依据。首先，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》是审查执行异议是否成立的法律依据，而不是审理执行异议之诉的直接法律依据。执行异议之诉解决的是：申请执行人一般债权与案外人对执行标的享有的物权期待权发生冲突时，权利保护顺位问题。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，可以作为审查执行异议之诉案外人是否享有物权期待权的条件，但不是唯一条件。其次，原审法院认为适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条前提是“涉案房屋应登记在第三人名下”的观点错误。执行异议之诉核心是：对依权利外观属于被执行人财产提出异议。根据举重以明轻的法律原则，登记在被执行人名下不动产（办理了权属证书的不动产），属于物权完整形态财产，案外人尚有权提出执行异议；那么没有登记在被执行人名下不动产（未办理了权属证书的不动产），属于未取得物权完整形态财产，更应允许案外人提出执行异议。涉案房屋虽然第三人没有办理权属登记，但是原审法院执行过程中认定该房屋属第三人可供执行财产，否则其查封涉案房屋行为没有法律依据。涉案房屋第三人没有办理权属登记，导致的后果是涉案房屋转移登记暂时无法办理，但不能因此否定上诉人在涉案房屋具备办理转移登记条件时，上诉人享有要求第三人协助办理物权转移登记的合同权利。因此，上诉人对涉案房屋享有的物权期待权，并不以第三人是否办理权属登记而消灭。以上，原审法院认为《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条适用前提是涉案房屋应登记在第三人名下，并以此为基础驳回上诉人原审诉讼请求没有法律依据。二、原审法院认定事实错误。本案，原审法院认定“姚磊未提交相关证据对在本院查封之前已合法占有该不动产予以证明”，与本案查明事实不符。涉案房屋原审法院查封时间是2019年8月22日。原审中，上诉人提交的直供电改造收据，及2019年6月-2020年7月电费清单，均证实涉案房屋查封前有人居住，因此上诉人在查封前已合法占有涉案房屋是本案基本事实。原审法院对上诉人提交的前述证据不予评述，径行认定上诉人“未提交合法占有该不动产证明”与本案事实不符，二审法院应予纠正。三、原审法院以上诉人明知涉案房屋尚未登记在第三人名下而购买该房，致使房屋不能过户，系上诉人自身原因所致，适用法律错误。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”是指：房屋具备过户条件，因买受人怠于行使合同权利，导致房屋没有完成过户登记。本案，是因第三人没有办理涉案房屋登记，造成房屋没有过户，显然与司法解释规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”不属同一事实。在此情况下，原审法院认为涉案房屋没有过户，系上诉人自身原因所致，属适用法律错误。综上所述，请贵院依法撤销洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初4057号民事判决书。被上诉人徐巍答辩称：一、原审法院适用法律正确，应予以维持。原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》是合法的。执行异议以形式审查为原则，以实质审查为例外，而执行异议之诉作为审判程序为实质审查具备可能性。《执行异议复议规定》中的大多数条文规定的都是形式审查原则，而其中本案中适用的第二十八条、第二十九条规定了实质审查的内容。因此，大多数情况下，执行异议之诉的审理可以参照适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定。第二，适用的法律依据前提正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房屋并未办理在第三人李丽名下，××预防控制中心集资建房，至今未办理权属证明，这就与该条适用的前提条件不符。因此，上诉人认为原审法院参照上述法律规定的适用前提没有法律依据是错误的。第三，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第四项规定：“非因买受人自身原因未办理过户登记”，不具有物权期待权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。根据最高人民法院司法实践，在适用第四项时从三个方面来排除：一、对他人权利障碍的忽略；二、对政策限制的忽略；三、消极不行使登记权利。首先，上诉人与第三人系亲属，第三人与答辩人就涉案房屋签订买卖合同后，又将该房产卖于自己的亲属，但上诉人在原审庭审中称从签订买卖合同至今自己从不知案涉房屋存在权利障碍，未尽到合理审查，不符合常理。其次，涉案房屋并未登记在第三人名下，××预防控制中心集资房，至今未办理权属证明。再次，上诉人购买该房屋后并未实际居住过涉案房屋，即使将涉案房屋出租，但丝毫不涉及自用居住，不是物权期待权制度的适格保护对象。综上，原审法院以“上诉人在第三人李丽未取得涉案房屋权属证书的情况下，明知涉案房屋尚未登记在被执行人名下而购买该房，致使房屋不能过户，系上诉人自身原因所致，其应承担相应责任”，适用法律正确，应予以维持。二、上诉人自购买涉案房屋至今并未实际占有或使用该房屋，原审法院对此事实认定清楚，应依法予以维持。根据2019年8月23日原审法院执行法官依法对上诉人姚磊《询问笔录》可知，上诉人自2014年8月1日至2019年春节前后，对于涉案房屋并没有实际占有和使用，而原审庭审时，上诉人又称涉案房屋自购买后一直对外出租，相互矛盾，与事实不符。故原审法院对上诉人自购买涉案房屋至今并未实际占有或使用该房屋的事实认定清楚，应依法予以维持。三、上诉人与第三人签订的《房屋买卖协议》无效。首先，上诉人与第三人系亲属关系，且，第三人与答辩人签订房屋买卖合同的时间早于第三人与上诉人签订的时间。其次，上诉人与第三人之间支付购房款的银行流水存在多处有违常理的地方。根据上诉人与第三人之间的银行流水显示，在上诉人向第三人支付购房款的前一天即2014年7月31日，第三人李丽亲属姚剑喜向第三人李丽转账36万元，第三人李丽于2014年7月31日当天将36万元全部取现。上诉人于2014年8月1日（周五）工作日，从三门峡到洛阳，在中国建设银行洛阳英才路支行存现36万元，后支付异地转款手续费50元，随后到中国建设银行洛阳南昌路支行将36万元转入李丽账户中，第三人李丽在当天分三个中国建设银行洛阳网点三次全部取现。按照常理，上诉人经常居住地为三门峡，可以将购房款在三门峡中国建设银行网点存现，而后直接在三门峡通过银行转账转入第三人李丽账户。但上诉人却采取最为复杂，常人难以理解的方式向第三人支付购房款，有悖常理。且，上诉人姚磊向第三人李丽转账的36万元现金不能说明来源。最后，上诉人姚磊与第三人李丽系恶意串通转移财产损害答辩人合法权益。根据《合同法》第五十二条第二款规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益合同无效的情形，请求法院依法认定2014年7月31日第三人李丽与上诉人姚磊签订的房屋买卖协议无效。四、第三人李丽在多起案件中采用与本案相同的方法和手段与他人恶意串通损害第三人利益。李丽还存在多个类似纠纷，均是先向他人借款，约定将名下不具备办理房产证的房屋用于借款抵押，随后又在借款快到期前将用于抵押的房屋出售给自己的亲属，双方达成房屋买卖协议。为了造成法律上的买卖行为，购房人均是将购房款以现金方式存入自己的账户，后又通过银行转账方式将所谓的购房款转入李丽个人账户后，在较短时间内分别在洛阳不同区、不同银行网点以取现方式分次将款项全部取出。最后由其亲属以房屋实际所有人的身份阻止债权人实现抵押权。综上，基于以上的事实与理由，答辩人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。原审第三人李丽述称：涉案房产是答辩人的房改房置换而来，××预防控制中心（简称洛龙区疾控中心）统一集资重建，虽然房屋未办理登记，但答辩人对涉案房产享有物权期待权，答辩人有权处置该房产。答辩人是洛龙区疾控中心的退休职工，涉案房产是洛龙区疾控中心统一集资建房，是答辩人用原房改房置换而来。虽然涉案房产没有办理产权登记，但答辩人基于与洛龙区疾控中心的房屋置换关系，享有要求洛龙区疾控中心办理房产过户手续的权利，答辩人对涉案房产拥有物权期待权。答辩人有权处置该房产，用于偿还债务，缓解自身经济困难。答辩人与姚磊签订的《房屋买卖协议》合法有效且实际履行，姚磊有权要求答辩人对涉案房屋办理过户登记，因此姚磊对涉案房屋享有物权期待权。2014年7月31日，答辩人与上诉人姚磊签订了《房屋买卖协议》，答辩人将涉案房屋转让给上诉人姚磊，姚磊实际支付了协议约定的36万元对价后，占有涉案房产，且该买卖行为己通知备案洛龙区疾控中心。原审判决认为：答辩人与姚磊的买卖行为违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，但该条款是行政管理性规定，并非效力性规定，违反该条款并不影响合同效力；再者，答辩人与上诉人姚磊并不存在亲属关系，双方约定的房屋价款与当时的市价相当，不存在恶意串通，转移财产的行为；答辩人与姚磊确实存在其他为数不多的经济往来，但不能因此否定答辩人与姚磊的房屋交易行为。因此，答辩人与姚磊的房屋买卖协议是合法有效的，姚磊有权要求答辩人在房屋具备过户条件时配合办理过户手续，姚磊对涉案房产拥有物权期待权。上诉人姚磊对涉案房屋未办理过户手续并非由于姚磊自身原因造成。经洛龙区疾控中心证实，涉案房屋所在楼栋均没有办理房产证，因而姚磊在购买房屋后，没能办理涉案房屋的过户手续，不能过户的原因不在姚磊。但姚磊与答辩人的该转让行为通知了洛龙区疾控中心，并在该中心备案了《房屋买卖协议》，洛龙区疾控中心并没有提出反对意见，且在直供电改造时，对姚磊所有的涉案房屋统一办理。答辩人对涉案房产已不享有权利，涉案房产不能作为答辩人的责任财产予以执行。2014年7月31日，答辩人已将涉案房屋交付姚磊，姚磊行使占有、使用、收益、管理等所有人的权利，涉案房产的直供电改造由姚磊交款办理，与答辩人无关。答辩人与徐巍签订的《房屋过户协议》是为抵债而签，但并未实际履行，不发生任何效力。2013年6月20日，答辩人确实与被上诉人徐巍签订了一份《房屋过户协议》，约定徐巍支付33万元房款后，答辩人将涉案房屋过户给徐巍。该协议是答辩人与徐巍协商用涉案房屋顶抵答辩人向徐巍的借款，答辩人与徐巍的借款本金共105万元，徐巍分三次向西工法院及涧西法院提起诉讼，取得生效判决，并均进入执行程序，答辩人与徐巍的借款没有一笔被顶抵，答辩人也没有收到徐巍的33万元房款，答辩人与徐巍签订《房屋过户协议》并未实际履行。综上所述，答辩人与姚磊在2014年7月31日签订了《房屋买卖协议》，原审法院的查封行为发生在2019年8月22日，答辩人与姚磊的书面合同签订在前；姚磊参与了单位的直供电改造，在原审法院査封之前己实际占有使用该房屋；姚磊已实际支付购房款；涉案房屋不能过户到姚磊名下不是姚磊的原因造成的。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，姚磊因对涉案房屋享有的物权期待权而足以排除徐巍所有的普通金钱债权的执行。姚磊向原审法院起诉请求：1.请求立即停止对洛阳市洛浦路15号院南楼2单元301号房屋的强制执行,并解除对该房屋的查封;2.本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2013年4月1日,第三人(被执行人)李丽、李丽君向被告(申请执行人)徐巍出具借条一张,载明:今借到徐巍人民币30万元,借款期限一年,并以本人房产证明做抵押(洛阳市洛浦路15号南楼2-301号房产一套)，上半年利息三万六千元已付。后于2013年10月1日在该借条上第三人(被执行人)李丽补充载明:下半年利息共计三万六千元已付(从2013年10月1日至2014年4月1日止)。2013年4月1日,××预防控制中心出具《房产证明》一份,载明:兹证明我单位职工李丽在洛阳市××院××院××房产××套,面积三室两厅(102平方米),无房产证。第三人(被执行人)李丽在该证明中补充:此房产证明仅用于抵押徐巍处借款抵押。2013年6月20日,第三人(被执行人)李丽与被告(申请执行人)徐巍签订《房屋过户协议》一份,约定:李丽将坐落于洛阳市××院××院2-301,建筑面积102平方米三室两厅房产以33万元的价格过户给徐巍，李丽收到徐巍33万元房款后将房屋钥匙交予徐巍。2014年7月31日,第三人(被执行人)李丽与原告(执行案外人)姚磊签订《房屋过户协议》一份,约定:第三人(被执行人)李丽将坐落于洛阳市××院××院2-301,建筑面积102平方米三室两厅房产以36万元的价格卖给原告(执行案外人)姚磊。2014年8月1日,原告(执行案外人)姚磊向第三人(被执行人)李丽转账360000元。2019年3月13日,被告(申请执行人)徐巍向本院起诉第三人(被执行人)李丽、李丽君民间借贷纠纷一案,本院于2019年6月10日作出(2019)豫0305民初1055号民事判决书,判决:一、被告李丽、李丽君于本判决生效后十日内共同向原告徐巍偿还借款本金228000元及利息(以借款本金228000元为基数,按照月利率2%的标准从2013年12月4日起计算至全部借款实际偿还完毕之日止)。二、驳回原告徐巍的其他诉讼请求。因判决生效后,第三人(被执行人)李丽、李丽君未按期偿还借款,被告(申请执行人)徐巍向本院申请执行,执行案号(2019)豫0305执755号。2019年8月16日,本院作出(2019)豫0305执755号执行裁定书,裁定:冻结、划拨被执行人李丽的银行存款228000元及相应利息等或扣留、提取同等数额的收入。2019年8月22日,××预防控制中心送达协助执行通知书,查封第三人(被执行人)李丽位于洛阳市洛浦路15号院南楼2单元301号房产至2022年8月21日。被告(申请执行人)徐巍申请执行第三人(被执行人)李丽、李丽君民间借贷纠纷一案中,原告(执行案外人)姚磊向本院提出执行异议申请,本院于2020年1月20日作出(2020)豫0305执异10号执行裁定书,裁定驳回原告(执行案外人)姚磊的异议请求。原审法院认为：本案为案外人执行异议之诉,判定原告(执行案外人)姚磊就执行标即坐落于洛阳市××院××院2-301有房产是否享有足以排除本院对执行标的强制执行的民事权益,主要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案经审理查明存在以下与该法律规定不符之处:一、本案中原告(执行案外人)姚磊虽然与第三人(被执行人)李丽签订《房屋过户协议》,交纳了全部购房款,但并未将所购房屋过户登记到自己名下,××预防控制中心集资建房,至今未办理权属证明。原告(执行案外人)姚磊与第三人(被执行人)李丽签订房屋过户协议,购买的并非是登记在第**人(被执行人)李丽名下的房屋。这就与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持”规定的前提条件不符。二、原告(执行案外人)姚磊在庭审中称购买涉案房屋后,因本人在三门峡工作,房屋一直对外出租,而在2019年8月23日本院执行人员对其进行询问时称2014年8月1日至2019年春节前后,该房产一直无人居住,前后说法矛盾,且原告(执行案外人)姚磊未提交相关证据对在本院查封之前已合法占有该不动产予以证明,这就与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项不符。故原告(执行案外人)姚磊作为案外人提起执行异议之诉,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的前提规定。同时,其主张的在人民法院查封之前已合法占有该不动产,因证据不足而无法认定,不符合第(二)项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中,原告(执行案外人)姚磊在第三人(被执行人)李丽未取得涉案房屋的权属证书的情况下,明知涉案房屋尚未登记在被执行人名下而购买该房,致使房屋不能过户,此系原告(执行案外人)姚磊自身原因所致,其本人亦应承担相应的责任。故此,原告(执行案外人)姚磊请求立即停止对洛阳市洛浦路15号院南楼2单元301号房屋的强制执行,并解除对该房屋的查封的诉求,于法无据,本院不予支持。综上,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下:驳回原告(执行案外人)姚磊的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚磊提交证据：证人一名，范雅楠，男，汉族，××预防控制中心，从2018年至今任该中心办公室主任。证明丁主任出示的证明是李丽已经将房子转卖，档案室有张2014年的买卖协议，丁主任不了解情况，才给涧西法院出具了该套房屋是李丽的证明，后来才出具了现在的这份证明。后来李丽找到丁主任把情况反映后，丁主任又让范雅楠出具了一份更正说明，时间是2020年1月21日。徐巍对上述证据质证意见：对证人证明的事实不予认可，首先2018年8月22日疾控中心已经向法院说明了涉案房屋实际产权情况，作为出具证明的丁主任，今天并未到庭，出具证明后也未向法庭说明其出具的证明与实际情况不符，证人称受丁主任委托来说明事实，又加盖的是疾控中心的章，证人出庭的身份与他证明的问题是不相符的，证人更不能证明在2018年8月22日，李丽与上诉人之间的买卖合同存档于疾控中心的档案室中，如果当时就在档案室中存放，丁主任肯定会对事实真实的说明，而不需要事后由其他人来更正说明。李丽对上述证据质证意见：无异议。徐巍提交新证据：第一组：新证据1.2020年8月5日中国银行洛阳分行出具的《李丽中国银行交易流水》一份；新证据2.2020年8月5日中国银行洛阳分行出具《李丽中国银行洛阳分行存取款凭证》五份；原审提交3.2020年7月3日中国建设银行三门峡财政大厦支行出具的《姚磊银行交易流水》一份；原审提交4.2020年7月8日中国建设银行股份有限公司洛阳英才路支行出具的《2014年8月1日姚磊存款凭证》、《2014年8月1日姚磊手续费收费凭证》各一份。证明内容：1.上诉人姚磊向李丽转账支付36万元购房款的前一天，即2014年7月31日，另案姚剑喜向李丽转账36万元，李丽于当天全部取现。2.上诉人姚磊银行交易流水可以显示出，2014年8月1日上诉人姚磊向李丽通过银行转账方式支付36万元购房款。但是在支付购房款前，上诉人姚磊在中国建设银行洛阳英才路支行以现金存款的方式将36万元购房款存入自己账户，开户行为中国建设银行股份有限公司三门峡财政大厦支行，并支付现金存入异地卡存现手续费50元，随后又到中国建设银行洛阳南昌路支行通过银行转账的方式向李丽转入36万元购房款，并支付异地卡转账手续费50元。第二组证据：新证据1.2020年7月20日中国银行洛阳凯旋西路支行出具《2014年7月31日姚剑喜现金存款凭证》、《2014年7月26日姚剑喜现金存款凭证》；原审已提交2.2020年7月17日中国银行股份有限公司洛阳洛南新区支行出具《姚剑喜银行交易流水》一份。证明内容：1.同样涉及李丽执行异议案件中原告姚剑喜交易流水及存款凭证显示，2014年7月31日，姚剑喜在中国银行洛阳凯旋西路支行将36万元存现，随即又通过银行转账向李丽账户转入36万元。2014年8月6日，李丽又将36万元通过国内汇款的方式向姚剑喜转入36万元，未备注用途。2.另案中，姚剑喜于2014年7月20日先以现金存款的方式将购房款20万元存入自己账户，之后几分钟的时间内通过银行转账的方式将20万元转入李丽账户中。2014年7月26日，姚剑喜又是先以现金存款的方式将剩余购房款26万元存入自己账户，随即十几分钟的时间内，姚剑喜通过银行转账的方式将26万元转入李丽账户中。两个案件行为模式相似，不符合常理。姚磊对上述证据质证意见：发表综合质证意见，本案被上诉人出示的银行转账记录不能证明李丽从其自己的银行卡支取的36万元与本案涉案房屋价款36万元存在因果关系或关联关系，上诉人出示的证据因缺乏关联性要素不能认定，另外被上诉人如认为李丽与姚磊签订房屋买卖合同属于恶意串通应当另案提起撤销之诉；被上诉人主张李丽与姚磊恶意串通不属于本案审理事项。李丽对上述证据质证意见：同意姚磊质证意见。二审庭审中，针对庭审情况，法庭对姚磊转款36万元情况，限期要求姚磊对其36万元资金来源进行举证。姚磊未按期限举证，后姚磊针对36万元来源问题，称36万元房款其中20万元系向其妻姐罗丽借贷，由于其妻姐去世无法调取银行凭证，提交其银行转账记录（证据一）证明2016年6月18日归还罗丽借款20万元，以此证明姚磊向罗丽借款20万元的事实。姚磊建行卡明细（证据二）证明2014年6月1日-8月1日银行存款18万元及取现金的事实。对该部分证据，徐巍认为该证据未按规定期限提交，不予质证，且所提证据与本案关联性不大。李丽同意姚磊的举证意见。二审查明：二审庭审后，姚磊称其向李丽支付的房款36万元，其中是向罗丽借款20万元并于2016年6月18日归还，其余款项系2014年6月1日-8月1日期间从其建设银行卡取的现金。姚磊提交的建设银行个人活期账户交易明细载明：2016年6月18日向罗丽转款20万元，以此证明其主张的向罗丽借款20万元及还款事实，其未提交其他向罗丽借款的相关证据。2014年6月1日-8月1日期间姚磊建设银行卡明细载明：2014年6月12日取现金48900元、6月14日取现金4万元、6月15日5000元、7月30日取现金2万元，姚磊在该时间段共取现金113900元。8月1日存入该建设银行卡现金36万元，同日转给李丽。本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，姚磊虽然与李丽签订《房屋买卖协议》,其所购涉案房产系李丽在洛龙区疾控中心的集资房，该房产至今仍登记在洛龙区疾控中心名下，姚磊对从李丽手中购买的该房产，应当知悉其所购房产情况，并承担不能过户的法律风险。《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因涉案房产未依法登记，不具有物权的效力。故姚磊要求排除涉案房产的强制执行并解除对该房产查封主张，不予支持。综上，上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7420元，由上诉人姚磊负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年十二月四日法官助理吴金锴书记员张迪