江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3018号上诉人（原审被告）：陈锦，女，1970年2月18日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：王朋，江苏苏鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泗洪县城市建设投资经营集团有限公司，住所地江苏省泗洪县长江路住建局大楼**。法定代表人：张晓翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓梅，江苏品维律师事务所律师。上诉人陈锦因与被上诉人泗洪县城市投资建设经营集团有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初8741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年10月12日组织听证。陈锦及其委托诉讼代理人王朋、城投公司的委托诉讼代理人朱晓梅参加了听证。本案现已审理终结。陈锦上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回城投公司的诉讼请求。事实及理由：1.城投公司在一审提交的《关于黄山丽景苑住宅小区保障性住房项目建议书的批复》（复印件）不能证明涉案幼儿园是城投公司所有或合法管理。2.涉案租赁合同解除后，城投公司又进行了公开招投标，陈锦也参与了竞标，中标后在拍卖现场签订了成交确认书，故城投公司无权解除合同。3.涉案合同不具备解除条件。因为涉案房屋是用于开办幼儿园，合同解除直接导致幼儿中途退学，而且幼儿园本身就是长线投入，短期无法收回成本。鉴于此，陈锦在合同中也约定了优先承租权，城投公司也一再承诺合同到期后由陈锦继续经营。4.城投公司在出租涉案房屋时明知是用于开办幼儿园，该幼儿园目前成为优质幼儿园，能够证明城投公司同意陈锦对涉案租赁物进行装修、添附，所产生的费用，城投公司应当返还给陈锦，城投公司在在拍卖公告中也明确了陈锦的资产应当补偿给陈锦。5.一审法院判决陈锦将幼儿园返还给城投公司是错误的，陈锦仅应当返还房屋，而且一审法院对返还后幼儿应当如何安排未作处理不当。城投公司二审辩称，1.城投公司是国有投资公司，涉案幼儿园所属黄山丽景小区系由城投公司开发的安置小区，案涉幼儿园是小区内的配套幼儿园，城投公司作为该小区的开发者也是所有者，享有涉案房屋的相关权利。2.关于拍卖的问题，在涉案房屋租赁合同已经解除的情况下，城投公司重新对外招租实际上形成了另外一个事实，与本案无关。3.双方在签订合同时明确约定了租赁期限，陈锦应当考虑到合同到期后对其可能产生不利影响，与城投公司无关。4.双方在合同中没有约定补偿问题，陈锦关于补偿问题也提起反诉但是又撤诉了，一审在审理判决中对装修物等也做出了认定。5.诉前城投公司多次向陈锦发送了搬迁的通知和律师函，双方也进行了多次磋商。陈锦在明确知道租赁合同已经到期即将解除的情况下，应该及早预见到风险和做出相应安排，而不是要求法院在处理涉案租赁合同解除后续遗留问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。城投公司向一审法院起诉请求：1.陈锦搬出并返还位于泗洪县黄山丽景小区幼儿园房屋并保持房屋现状；2.本案诉讼费由陈锦承担。一审法院认定的事实：2014年6月4日，城投公司与案外人孙某签订租赁合同，约定城投公司将泗洪县黄山丽景安置小区房屋出租给案外人孙某用于开办幼儿园；期限5年，城投公司自2014年9月1日起将房屋交付孙某，至2019年8月31日收回；在租赁合同期限内，前二年租金不变，每年为570000元，自第三年起至第五年每年按上一年租金标准增加5%、8%、12%，第一至第五年租金分别为570000元、570000元、598500元、646380元、723945.6元，租赁合同期限内租金总额3108825.6元。在合同期限内，房屋租金按年计取，每年6月30日前交清下年租金；租赁期满后或合同解除后，承租方应返还涉案房屋及其附属设施。2015年3月1日，案外人孙某将涉案幼儿园转让给陈锦，并签订转让合同书。2018年8月30日，陈锦以该小区入住户太少、幼儿园租金过高、幼儿园人数不足、教师工资发不出为由，向城投公司申请解除租赁合同，并按合同条款约定处理交接工作，并承诺交接之前交清租金。当日，城投公司同意陈锦解除合同要求。在租赁期间，因陈锦多次逾期交纳租金，城投公司委托律师事务所分别于2018年3月26日、2018年10月8日、2019年10月31日、2020年2月26日向陈锦发出律师函，要求其交纳租金。其中2020年2月26日函告陈锦要求其搬离涉案房屋。诉讼过程中，陈锦将截至2019年9月1日前租金全部付清。租赁合同解除后，陈锦继续占有使用涉案幼儿园房屋至今。2019年1月7日，城投公司于2019年1月7日委托宿迁市宝典拍卖有限公司发布“泗洪县黄山丽景幼儿园十年期租赁经营权交易公告”，但因政策调整原因，该拍卖并未进行。现城投公司要求陈锦搬出房屋未果，双方因而成讼。一审法院认为，城投公司作为国有独资公司，其主要承担城市基础设施建设、房地产开发与经营、公用事业项目投资等相关项目。本案中的泗洪县黄山丽景小区作为安置小区，城投公司既是该小区的开发者，也承担该小区部分的管理职责，故城投公司与案外人孙某签订涉案小区幼儿园房屋租赁合同，之后基于孙某与陈锦之间的幼儿园转让合同及陈锦实际占有、使用涉案房屋的事实，城投公司现以城投公司身份要求陈锦履行租赁合同义务、处理房屋纠纷，并无不妥，故城投公司向陈锦主张涉案房屋相关权利，主体资格适格。案外人孙某将其承租城投公司的涉案幼儿园转让给陈锦。根据城投公司提供的案外人孙某与陈锦的转让协议，以及城投公司、陈锦均认可双方按原协议内容履行各自义务，故本案认定城投公司知道或者应当知道孙某与陈锦之间的转租事实且未提出异议，故承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。在本案中，城投公司、陈锦均认可涉案的租赁合同于2018年8月30日解除，且从陈锦提出的申请书来看解除合同的原因应归咎于陈锦，故在合同解除后陈锦应及时清偿城投公司租金并将房屋及附属设施、设备返还城投公司。故对于城投公司要求陈锦返还泗洪县黄山丽景幼儿园房屋的诉讼请求，予以支持。但在返还房屋时，对于未形成附合的装饰装修物、设备，陈锦可自行搬走，对已经形成附合的装饰装修物、设备，应保持现状。对于陈锦抗辩的城投公司应对于其投资的固定资产进行补偿，但其提出反诉后又撤回反诉，故对该抗辩主张，在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：陈锦将泗洪县黄山丽景幼儿园房屋返还泗洪县城市建设投资经营集团有限公司，于判决生效后45日内履行完毕。案件受理费12249元，由陈锦负担。二审中，除陈锦对一审查明的“但因政策调整原因，该拍卖并未进行”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，对双方均无异议的事实，本院予以确认。二审中，陈锦向本院提交以下证据：1.《黄山丽景幼儿园聘用合同》载明杨树梅系该幼儿园教师；杨树梅银行转账记录，载明杨树梅于2019年1月22日转账50000元给乔雪芹，用途为“黄山丽景幼儿园保证金”，于2019年1月23日转账11310元给乔雪芹，用途为“黄山丽景幼儿园佣金”，上述证据旨在证明陈锦已经在涉案幼儿园拍卖中中标。2.《泗洪县幼儿园基本情况统计表》载明黄山丽景幼儿园办园性质为普惠性民办幼儿园；宿迁市教育局、宿迁市财政局印发《宿迁市普惠性民办幼儿园认定管理试行办法》（宿教发【2020】2号），旨在证明涉案幼儿园租金应当减免。城投公司质证意见：上述证据均与本案租赁合同解除无关。本院认证意见：证据1仅能证明陈锦参与了竞拍，但不能证明中标，证据1、2与城投公司主张解除合同无关，不予采信。本案二审争议焦点为：1.城投公司是否有权提起本案诉讼；2.涉案租赁合同是否解除，陈锦是否应当向城投公司返还涉案房屋；3.陈锦主张的补偿损失的请求是否应予支持。关于第一个争议焦点，涉案小区系安置小区，土地性质为划拨，城投公司作为国有投资公司，根据当地政府规划并办理建设手续后开发、建设了涉案小区。建设后，城投公司将涉案小区幼儿园房屋出租于案外人孙某，后孙某转租于陈锦，现城投公司起诉要求陈锦返还涉案房屋，诉讼主体适格。关于第二个争议焦点，案外人孙某承租涉案房屋后转租给陈锦，城投公司对该转租行为未持异议，则双方之间的租赁合同继续有效。2018年8月30日，陈锦向城投公司申请解除租赁合同，城投公司当日即表示同意，则双方之间的租赁合同已经解除，现城投公司要求陈锦返还涉案房屋应予支持。陈锦主张其后又中标租赁涉案房屋、城投公司承诺可由陈锦继续承租涉案房屋等并无依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，陈锦在一审中提起反诉，要求城投公司应对其固定资产等进行补偿但后又撤回反诉，其在上诉中又主张城投公司应对其补偿，本院不予处理，其可另行主张。综上所述，陈锦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12249元，由上诉人陈锦负担。本判决为终审判决。审 判 长 程黎明审 判 员 覃卫东审 判 员 孙 权二〇二〇年十二月十五日法官助理 段 娜书 记 员 郑露露