湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终4280号上诉人（原审原告）：枣阳市温馨苑物业服务有限公司，住所地湖北省枣阳市人民路**。法定代表人：潘祥运，该公司董事长。委托诉讼代理人：严学付，男，该公司经理。委托诉讼代理人：付涛，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘小丹，女，1980年6月29日出生，汉族，住湖北省枣阳市。被上诉人（原审被告）：郝志平，男，1979年8月5日出生，汉族，住湖北省枣阳市。上诉人枣阳市温馨苑物业服务有限公司（以下简称温馨苑物业公司）因与被上诉人刘小丹、郝志平物业服务合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初4650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人温馨苑物业公司的委托诉讼代理人严学付、付涛，被上诉人刘小丹、郝志平接受本院询问。本案现已审理终结。温馨苑物业公司上诉请求：撤销湖北省枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初4650号民事判决，改判刘小丹、郝志平增加支付温馨苑物业公司物业服务费2037元、支付违约金2213.24元，共计4250.24元或发回重审；二审费用由刘小丹、郝志平承担。事实和理由：1.一审法院以物业公司服务质量一般为由仅酌定保护了50%即2037元物业服务费，与当事人之间的合同约定不符。2.刘小丹、郝志平未按合同约定交纳物业服务费，已构成违约，依据合同约定应当支付违约金2213.24元。刘小丹、郝志平辩称，1.温馨苑物业公司中断给刘小丹、郝志平的供水及禁用门禁卡，存在违约行为；2.双方当事人在物业服务合同中约定，物业公司负有包括外墙等公共部门的维修，物业公司迟迟不对外墙维修，导致刘小丹、郝志平受损；3.刘小丹、郝志平向物业公司交纳除物业服务费之外的水电分摊费等，物业公司拒绝接收。温馨苑物业公司向一审法院提出诉讼请求：刘小丹、郝志平支付2014年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、水费、生活垃圾转运费、水电公摊费，合计6688.58元，以及违约金2213.24元（暂计算至2018年12月31日）；诉讼费由刘小丹、郝志平承担。一审法院认定事实：2012年10月2日，温馨苑物业公司作为甲方，刘小丹、郝志平作为乙方，双方签订《龙宫馆前期物业服务合同》，主要约定，甲方为乙方所购买的龙宫馆2-1栋1602室房屋提供物业服务。对房屋共用部位、公用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业服务费、小区公摊费用及其他约定费用；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。乙方监督甲方的物业服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；遵守本物业的物业管理制度和《业主公约》等相关规定；依据本协议约定按时向甲方交纳物业服务费、小区公摊费用及其他约定费用。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。物业服务质量达到供水、供电、消防等运行使用正常。共用部位、共用设施设备维护和管理：1、设施设备有人进行管理；2、制定维护保养计划，做好检查、备案记录；3、技防监控设备完好，运行正常。物业服务费用：一、业主从购房合同约定交房日期起计收物业服务费，交房时预收一年费用。住宅物业服务费：按建筑面积每月收费0.8元/㎡。交费时间为周一至周六8：30-11：30,14：30-18：00。代收代缴收费服务：如受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、垃圾转运费、房租等代收代缴收费服务，收费标准按政府规定执行。违约责任：甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的费用标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并有权要求乙方从逾期之日起至付清之日止按照每日未付金额万分之五的标准收取违约金。无正当理由逾期三个月仍拒绝交纳的，物业公司可采取适当催缴措施或向人民法院提起诉讼。一审法院另查明，2012年5月27日，刘小丹、郝志平夫妇共同购买位于枣阳市沿河东路龙宫××小区××单元××号房屋。2012年10月2日，刘小丹、郝志平与开发商、物业公司办理了入住手续。2014年10月1日至2018年12月31日，刘小丹、郝志平欠物业费4074元。2015年1月至2018年7月31日，温馨苑物业公司为刘小丹、郝志平垫付水费1238元。2015年至2018年，温馨苑物业公司为刘小丹、郝志平垫付生活垃圾处理费160元。2014年至2018年欠水电公摊1216.58元。一审法院还查明，2018年7月20日，郝志平以信访的方式向枣阳市住房保障和房屋管理局反映：2012年12月，郝志平入住时发现其房屋外墙渗水，就向物业公司进行了反映，物业公司登记后报开发商申请维修，开发商非常重视，安排人员进行了两次维修，但是外墙渗水导致郝志平房屋吊顶和内墙油漆受损部分，一直未解决好。后来郝志平又多次将此问题向物业公司反映，物业公司也一直没能妥善解决。从2014年开始，郝志平因吊顶及内墙漆受损未修复拒绝交纳物业费，并和物业公司工作人员商谈先把水费交付，等吊顶及内墙漆修好后再交物业费，物业公司没有同意，2018年7月8日，物业公司采取了拆卸水表断水的方式催郝志平交纳物业费。2018年7月27日，枣阳市住房保障和房屋管理局根据《湖北省物业服务和管理条例》的相关规定，向物业公司下达了整改通知，责令物业公司进行整改并恢复供水。因双方存在较大分歧物业公司拒绝恢复供水。后经多次约谈物业公司，2018年8月7日，物业公司为郝志平恢复了供水。一审法院认为：温馨苑物业公司与刘小丹、郝志平签订《龙宫馆前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，温馨苑物业公司在为刘小丹、郝志平提供物业服务期间，郝志平发现其房屋外墙渗水，在向温馨苑物业公司反映后，虽然温馨苑物业公司积极与开发商沟通并进行了维修，但未能有效修复，致郝志平房屋吊顶和内墙油漆受损部分，并在郝志平再次向温馨苑物业公司反映没能妥善解决。郝志平拒交物业费，但对其他费用与温馨苑物业公司协商交付，而被拒绝。2018年7月8日，温馨苑物业公司以郝志平拒交物业费为由，采取不合理的手段拆卸水表断水及停用门禁的方式催交纳物业费，严重违背公序良俗。房屋共用部位的维修和管理系物业服务部门的服务内容，供水运行使用正常系物业部门的服务质量的一般要求，因温馨苑物业公司未能有效提供物业服务，达到一般的服务质量，故一审法院遵循公平原则，确定温馨苑物业公司请求的物业费予以减半收取，即2037元=（4074元÷2）。同理，温馨苑物业公司违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。温馨苑物业公司请求的公摊费用1216.58元、生活垃圾处理费160元、为刘小丹、郝志平垫付的水费1238元，有事实依据，且符合双方的合同约定，一审法院予以支持（如支付应依法扣减）。刘小丹、郝志平请求驳回温馨苑物业公司物业费诉讼请求的辩称理由，因不符合双方的合同约定，也不符合法律规定，故一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、刘小丹、郝志平于判决生效之日起十内支付枣阳市温馨苑物业服务有限公司2014年10月1日至2018年12月31日的物业服务费2037元；二、刘小丹、郝志平于判决生效之日起十内支付枣阳市温馨苑物业服务有限公司2015年1月至2018年7月31日垫付的水费1238元，2015年至2018年垫付的生活垃圾处理费160元，2014年至2018年水电公摊1216.58元（已交付的应依法扣减）；三、驳回枣阳市温馨苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由刘小丹、郝志平负担30元，枣阳市温馨苑物业服务有限公司负担20元，均于判决生效后十日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，二审中当事人争议的焦点是：1.一审法院确定温馨苑物业公司请求的物业费予以减半收取是否适当；2.温馨苑物业公司诉请的违约金应否予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”即只在业主无正当理由拒交物业费时，物业服务企业诉请业主支付物业费才能得到支持。如果业主不交费用是基于正当的、合理的理由，则应当驳回物业服务企业的诉讼请求或者酌情减少应收物业费金额。《湖北省物业服务和管理条例》第三十七条第二款规定，“物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。”温馨苑物业公司采取不合理的手段拆卸水表断水及停用门禁的方式催刘小丹、郝志平交纳物业费，损害了业主的合法权益，且刘小丹、郝志平拒交物业费，系因外墙漏水未得到合理解决，温馨苑物业公司负有积极维修和协助业主解决问题的义务，刘小丹、郝志平拒交物业费事出有因，有正当理由，一审法院确定温馨苑物业公司请求的物业费予以减半收取适当。温馨苑物业公司认为一审法院减半收取错误的上诉理由不成立，本院不予支持。因刘小丹、郝志平基于正当理由拒交物业费，不存在违约行为，故温馨苑物业公司关于判令刘小丹、郝志平支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，温馨苑物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由枣阳市温馨苑物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇二〇年十二月八日书记员 刘 洋