湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终767号上诉人（原审被告）：湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司，住所地湖北红莲湖旅游度假区。法定代表人：龚玉亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王爱国，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北树源电力工程有限公司，住所地湖北红莲湖高尔夫商住中心**别墅。法定代表人：沈武，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘红勤、宋军，湖北金楚律师事务所律师。原审第三人：徐文武，男，1979年1月28日出生，汉族，住湖北省洪湖市。上诉人湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司（以下简称红莲湖公司）为与被上诉人湖北树源电力工程有限公司（以下简称树源公司）、原审第三人徐文武房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。红莲湖公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、本案认定事实不清，第三人徐文武的收款行为并不构成表见代理。2008年6月，时任上诉人公司销售员的第三人徐文武在上诉人不知情的情况下，以上诉人的名义与案外人沈武签订了《商品房买卖合同》（后买受人变更为被上诉人）。2008年8月至2009年2月18日，已从上诉人处离职的第三人徐文武，陆续收取被上诉人支付的购房款和工程建设款。据此，一审法院认定上述事实中“第三人以上诉人的名义与被上诉人签订《商品房买卖合同》”、“第三人以上诉人的名义收取购房款”的行为构成表见代理，最终的法律后果均由被代理人即上诉人承担。上诉人认为，一审法院的上述认定极为草率、与客观事实严重不符，理由为：首先，第三人徐文武在2008年6月前确曾是上诉人房产销售员，其有权代表公司签署购房合同，并不代表其有权代表公司收款。按照常识，任何单位和个人在无上诉人任何授权收取购房款的情况下，是无权代表公司收取购房款项的，作为房产商，也没有售楼员有权直接收取购房款的惯例。而本案被上诉人在第三人未出示任何上诉人授权的情况下将全部款项支付给第三人，完全违背财务常识，若被第三人欺诈，纯属咎由自取，应自己承担被骗的法律后果。一审法院在第三人未出庭的情况下，根本未查实第三人是否有代为收款的授权。其次，第三人在2008年6月前确实是上诉人销售员，但在2008年7月后已经从上诉人处离职，第三人在2008年8月后到2009年2月，陆续收取被上诉人全部款项，显然不是其职务行为。而一审法院自始至终未查证第三人何时自上诉人处离职就做出认定，显属未查清事实。再次，持有购房增值税专票发票原件才是被上诉人已向上诉人缴纳款项的关键证据。上诉人代理人在开庭时已说明，上诉人预先开具购房增值税专票，其目的是公司财务税务要求，但并没有将发票原件交付给被上诉人，原因就是上诉人并未收到购房款项，要等到收到购房款项后，上诉人才能将发票原件交付给被上诉人（因至今未收到款项，上诉人已注销冲红该发票原件）。而一审法院完全忽视被上诉人自始至终未取得购房发票原件的事实，不懂财务规则，武断地认为“上诉人开具了增值税发票（不管被上诉人是否已经取得发票原件），就是认可第三人代为收款”的事实，进而做出表见代理的认定，显然事实认定极其错误。最后，第三人到庭是查明本案事实中最关键一环，一审也已查明被上诉人支付了购房款，而上诉人未收款，第三人涉嫌刑事犯罪几乎已成定论，按照法律规定，本案理应将案卷移交公安机关，同时中止民事案件审理（上诉人已提交中止审理的申请并向公安机关报案，第三人涉嫌犯罪正在公安机关侦查之中），一审法院却坚持审理和判决，在事实不清的情况下草草结案，这势必导致错案。二、被上诉人不应承担逾期交房违约金。一审法院判令上诉人承担巨额逾期交房违约金有失公允，没有事实和法律依据，理由为：1、上诉人未收到被上诉人任何购房款前，依法享有同时履行抗辩权，不交付案涉房屋不构成违约，当然不承担逾期交房违约金。2、根据一审法院查明的事实，被上诉人与第三人在《商品房买卖合同》虽约定交房时间为2009年10月30日，但实际该房屋交付时间已改变，房屋为被上诉人自建（从被上诉人提交的发票复印件上来看，上诉人仅应收取314,529.00元的土地款），被上诉人又自行委托第三方代建，第三方代建人柯海军证实已在2013年以前房屋交付给被上诉人（2014年1月1日起被上诉人已开始缴纳房产税），被上诉人占有并使用至今。因此，房屋交付时间不能按照原购房合同约定时间计算。一审法院判令上诉人承担从2009年10月30日至2019年9月27日期间逾期交房的违约责任与客观事实不符，显失公允。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清、适用法律错误。恳请二审法院依法予以改判，维护上诉人合法权益。树源公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。徐文武对一审判决认定的事实及判决结果均无异议。树源公司在一审的诉讼请求：1、判令红莲湖公司将树源公司购买的位于湖北红莲湖高尔夫商住中心127号房屋交付给树源公司，并配合树源公司办理该房屋的不动产权证书；2、判令被告向树源公司支付违约金497,219.00元（逾期交房违约金暂计至2019年9月27日，2009年10月30日至2010年1月27日共计90天，逾期违约金按每日万分之一计算为6347元；2010年1月28日至2019年9月27日共计3480天，逾期违约金按每日万分之二计算为490,872.00元）；3、本案诉讼费由红莲湖公司承担。一审法院认定，原告成立于2008年1月21日，原名称为“鄂州市红源电力工程有限责任公司”，法定代表人为沈武。2019年9月16日，原告经工商登记变更名称为“湖北树源电力工程有限公司”，法定代表人为沈武。2008年6月2日，原告法定代表人沈武与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定沈武购买被告开发的第0-A-127号房屋（即湖北红莲湖高尔夫商住中心127号别墅），层高为2层，建筑面积373平方米，总价款为按套计算705276元。合同还对其他事项进行了约定。不久，原、被告协商将上述《商品房买卖合同》的买受人变更为原告，并重新签订了一份《商品房买卖合同》，买受人为原告，其他约定不变。该类别墅采取由买受人自建或者委托第三方建设的方式完成，别墅建设相关手续和权属登记由被告办理。第三人为被告员工，负责被告销售工作。2008年8月12日，第三人与原告签订了一份《购房协议》；约定：乙方（原告）购买甲方（徐文武）红莲湖高尔夫商务中心111﹟别墅，乙方先付伍拾万元购房订金给甲方，总购房款壹佰伍拾万元整，甲方承诺2-3月内完成别墅土建工程，甲方别墅建安工程完工后，免费一切房产手续过户给乙方，乙方购房尾款在甲方办理完房屋权属手续过户给乙方后，六个月内付清余款。第三人委托柯海军负责原告所购房别墅的施工建设。2008年8月20日，第三人出具《委托函》：“鄂州市红源电力工程有限公司购买本人的红莲湖111﹟别墅的预付款伍拾万元整特委托李思思代收，账号：12×××-8，开户行：华容区庙岭信用社。”同日，原告通过李思思向第三人支付购房预付款50万元，第三人向原告出具收条一张。原告向建设方柯海军支付了建设工程费用。2008年9月23日，原告向第三人支付购房款89066元；2008年11月14日，原告向第三人支付购房款10万元；2008年11月26日，原告向第三人支付购房款15万元；2009年1月25日，原告向第三人支付购房款5万元；2009年2月18日，原告向第三人支付购房款30万元；上述款项共计689,066.00元。2011年9月27日，原、被告签订的《商品房买卖合同》在房产管理部门进行了备案，购房人姓名：湖北树源电力工程有限公司，合同备案号：1111867，购房总价705,276.00元，房屋编号：201100018130，建筑面积373平方米，预售证号：0700037，房屋坐落：红莲湖旅游度假区高尔夫商住服务中心0-A-127幢。2012年12月28日，被告向原告开具了金额为314,529.00元的增值税发票一张。该别墅建设方柯海军出具证明证实，该别墅主体工程已经完成，己收到建房费用。该别墅建成后，原告已经实际占有和使用该别墅至今。2015年10月29日，原告交纳了2014年1月1日至2014年12月31日房产税7,232.95元，交纳了2015年1月1日至2015年12月31日房产税6,347.48元；2017年8月14日，原告交纳了2016年1月1日至2016年12月31日房产税7,394.82元；2018年4月23日，原告交纳了2017年1月1日至2017年12月31日房产税7,061.51元；2019年1月24日，原告交纳了2018年10月1日至2018年12月31日房产税1,586.87元。2020年5月，被告将其开具的金额为314,529.00元的增值税发票注销。因被告至今未配合原告办理争议房屋不动产权证书，遂引起诉争。本案争议焦点：树源公司、红莲湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否合法有效？第三人是否构成表见代理以及红莲湖公司与第三人之间的纠纷是否影响本案商品房买卖合同的履行？树源公司的诉讼请求能否支持？关于树源公司、红莲湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否合法有效的问题。一审法院认为，树源公司、红莲湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定了树源公司购买红莲湖公司的商品房，同时还约定了房屋总价款、购房款支付时间、房屋交付时间、办理产权证时间以及违约责任等，该《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于双方约定该房屋如何建设，采取什么方式建设，法律、行政法规并没有禁止性规定，因而不影响《商品房买卖合同（预售）》的效力。关于第三人是否构成表见代理以及红莲湖公司与第三人之间的纠纷是否影响树源公司、红莲湖公司之间商品房买卖合同的履行问题。一审法院认为，其一，第三人系红莲湖公司工作人员，负责销售工作，自始至终就涉案房屋与树源公司进行接洽，红莲湖公司对该事实亦予确认。因此，树源公司足以信赖第三人是红莲湖公司的代理人，而将购房款交给第三人，应当视为已经向红莲湖公司支付购房款。另外，涉案房屋己由第三人指定柯海军进行建设，树源公司已经向建设方支付了相应的工程费用。其二，从红莲湖公司于2012年12月28日向树源公司开具的增值税发票看，红莲湖公司是认可双方之间存在商品房买卖合同关系以及第三人是其代理人的事实，否则是不会开具增值税发票。红莲湖公司于2020年5月将该增值税发票注销，其实际理由是认为第三人未将购房款转交红莲湖公司，但第三人未将购房款转交红莲湖公司那是该公司内部管理问题，而不能因此对抗树源公司、红莲湖公司之间商品房买卖合同的履行。其三，红莲湖公司认为第三人未将树源公司交纳的购房款转交其涉嫌犯罪，并已经向公安机关报案。但是，在未经人民法院判决前，该辩称意见不能作为本案认定事实的理由，也不能作为对抗其未履行商品房买卖合同约定义务的理由。关于树源公司的诉讼请求能否支持问题。一审法院认为，根据上述一审法院对事实的分析与认定，红莲湖公司在履行双方签订的商品房买卖合同过程中未依约定履行协助树源公司办理涉案房屋的产权登记手续的义务，依约应当承担违约责任。合同己对违约责任做出了约定。同时，涉案房屋《商品房买卖合同》在房产管理部门进行了备案，在该备案未撤销前，树源公司始终是该房屋的所有人，红莲湖公司认为该房屋己出售给他人的辩称意见不能对抗树源公司作为该房屋所有人的事实。红莲湖公司应当完善该房屋的竣工验收手续，并协助树源公司办理该房屋的产权登记手续。故对于树源公司的诉讼请求，一审予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：一、湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北树源电力工程有限公司交付位于鄂州市华容区庙岭镇湖北红莲湖高尔夫商住中心127号别墅。二、湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司于本判决生效之日起三十个工作日内协助湖北树源电力工程有限公司到不动产登记管理部门办理湖北红莲湖高尔夫商住中心127号别墅的所有权属证书。三、湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司于本判决生效之日起三日内向湖北树源电力工程有限公司支付违约金497,219.00元（逾期交房违约金分段计算，2009年11月1日至2010年1月29日，逾期违约金按每日万分之一计算；2010年1月30日至2019年9月27日，逾期违约金按每日万分之二计算为490,872.00元）。本案诉讼费减半收取3303元，由湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司负担。在二审法院指定的举证期限内，双方当事人均未举证。二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：第三人徐文武的收款行为是否构成表见代理，树源公司的购房款是否已经付清；红莲湖公司应否向树源公司支付逾期交房违约金。关于第一个焦点问题。双方当事人对涉案《商品房买卖合同（预售）》已经成立并生效的事实并无异议。根据树源公司的举证及第三人徐文武在一审答辩时的自认，徐文武已经代表红莲湖公司收取了涉案房屋的全部购房款，且其承认已将全部购房款交给红莲湖公司。关于徐文武的收款行为是否构成表见代理的问题。徐文武作为红莲湖公司的销售人员代表红莲湖公司与树源公司签订了涉案《商品房买卖合同（预售）》，虽然其个人向购房人收款不符合一般商品房买卖惯例，也不符合公司财务管理制度，但本案商品房买卖不同于传统意义上的商品房买卖，作为出卖方的红莲湖公司并不负责将建好的房屋出售给买受人，而是仅提供建房土地及相关建设手续，房屋建设由买受人自建或出卖人委托的第三方承建，买受人直接将建设房屋工程款付给实际建房人。关于上述特殊的房屋买卖方式，双方不持异议，且从本案《商品房买卖合同（预售）》有关购房款付款方式及期限的约定和事后红莲湖公司开具的增值税发票数额上可以得到印证（合同未约定付款方式与期限；红莲湖公司仅开具收取土地款的收据，不包含其他诸如房屋建设等款项），故作为买受人的树源公司有理由相信将全部购房款交给红莲湖公司的销售人员徐文武后，再由徐文武将其中部分款项交付给建房人，此种操作并不违反当初双方的约定，也符合实际情况。徐文武收取树源公司交付的全部购房款后，红莲湖公司为涉案房屋办理了备案登记，该行为进一步从侧面印证了徐文武代表红莲湖公司与树源公司签订合同的效力。在合同签订、房屋备案后至开具增值税发票的几年时间里，红莲湖公司均未向树源公司主张购房款，且在其开具房屋增值税发票后8年时间内，也未向树源公司主张购房款，故即使徐文武未将购房款交给红莲湖公司，也应属于其公司内部管理问题，不应在合同签订10年后再将该不利后果转由树源公司承担。综合本案商品房买卖合同的特殊性及红莲湖公司在合同签订后的行为，一审认定徐文武收取购房款的行为构成表见代理，且基于徐文武的自认，认定涉案房款树源公司已经全部付清并无不当。根据红莲湖公司二审的陈述，包括涉案房屋在内的整个小区的房屋都没有交付，而红莲湖公司与树源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，其应于2009年10月30日前将符合条件的房屋交付给树源公司。红莲湖公司在合同约定的时间内没有按时交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。至于树源公司缴纳房产税的时间问题，无证据表明双方对房屋交付时间另行进行了约定，故一审判决按照合同约定交房时间及违约金计算标准计算违约金并无不当。关于本案应否中止审理的问题，因红莲湖公司未举出本案的审理必须以另一案的审理结果为依据，而另一案件尚未审结的证据，故本案不具备中止审理的法定条件，该上诉理由同样不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,759.00元，由上诉人湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 柯 君审判员 吴**军审判员 刘岳鹏二〇二〇年十二月十四日书记员 肖 臣