河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15091号上诉人（原审原告、反诉被告）：张国军，男，1973年1月27日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：河南天中三辰房地产开发集团有限公司，住所地河南省驻马店市泰山路**。法定代表人：吕连柏，执行董事。委托诉讼代理人：姚明，河南正臻律师事务所律师。上诉人张国军因与被上诉人河南天中三辰房地产开发集团有限公司（以下简称三辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初9688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法对本案公开开庭进行了审理。上诉人张国军及其委托诉讼代理人朱安新，被上诉人三辰公司的委托诉讼代理人姚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国军上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张国军的诉讼请求。2.本案诉讼费用全由三辰公司承担。事实和理由：一、一审事实认定错误，依法应当改判。1.案涉《商品房买卖合同》第八条约定，三辰公司应当在2015年8月31日前依照国家和地方人民政府规定，将具备下列第5种条件（该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，三辰公司并未举证证明案涉房屋已完成竣工备案，并符合合同第十四条约定的取得水和燃气的验收合格证明文件。三辰公司未能提供上述竣工验收的合格证明文件，应当承担举证不能的法律后果，即应当承担违约责任，但一审法院确认部分业主集中入住，不支持张国军诉请有违合同约定和事实。2.案涉合同是双方自愿在协商一致的基础上签订，案涉房屋逾期交付不存在不可抗力或政府因素，三辰公司应承担逾期交房违约责任，不能因部分业主集中入住而免除三辰公司的违约责任。3.根据郑政［2011］96号《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》第四条规定，商品房必须符合16项条件方可交付，其中包括竣工备案、市政配套验收合格、绿化验收合格、规划符合要求等。案涉房屋不符合上述规定的交付条件。合同约定的交付标准为符合地方人民政府的规定，案涉房屋至今未达到上述规定的交付标准，三辰公司应承担违约责任。三辰公司辩称，第一，三辰公司不应当支付逾期交房违约金。案涉房屋所在一号楼的其他业主2019年底已经集中入住，应视为能够实际交房。三辰公司于2020年4月21日才收到张国军的公积金贷款35万元，故三辰公司现在交房有合理理由，不应支付逾期交房违约金。第二，郑州市2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，故应当驳回张国军要求三辰公司办理房屋初始登记的诉讼请求。张国军向一审法院起诉请求：1.三辰公司支付张国军逾期交房违约金109272.56元（暂计算至2020年5月31日），违约金请求支付至取得合同约定的交付标准并通知交房日止；2.三辰公司支付张国军逾期办理房屋初始登记（首次登记）违约金52683.86元（暂计算至2020年5月31日），违约金请求支付至行政机关受理初始登记（首次登记）之日止。三辰公司向一审法院反诉请求：1.解除张国军与三辰公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号GX150××××****）；2.张国军支付违约金17500元。一审法院认定事实：2015年3月1日，张国军（买受人）与三辰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定张国军购买该公司开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××房，总价款629813元。合同第六条约定买受人于2015年3月1日交付房款279813元，剩余35万元以公积金贷款方式支付，买受人须在签订合同之日起按规定日期提供按揭所需资料，如未按规定日期办理的，参照本合同第七条。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。合同第八条约定出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。合同第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按附件四第八条相关约定内容执行。该合同附件四第三条“关于按揭贷款付款的补充约定”载明买受人应于2015年3月1日前支付首付款（小写）279813元，剩余房款35万元贷款支付；贷款方式为住房公积金贷款，买受人同意出卖人指定银行，并应按贷款银行的要求于《商品房买卖合同》签订之日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。合同附件四第六条“产权登记的约定”载明出卖人应当在2015年10月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005％违约金。合同签订后，张国军支付房屋首付款279813元。2020年4月21日，贷款银行将张国军35万元购房贷款转入三辰公司银行账户。庭审中，三辰公司称案涉房屋尚未取得工程竣工验收备案证书，但于2019年底已具备交房条件，并通知业主收房，大部分业主已经收房。张国军认为尚不符合交房条件，故未收房。张国军要求三辰公司支付逾期交房等违约金未果，遂引起本案纠纷。另查明，2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记。一审法院认为，张国军与三辰公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。张国军诉请三辰公司支付逾期交房违约金。一审法院认为，案涉房屋所在的1号楼在2019年底业主们已经集中入住，应视为已能够实际交房。三辰公司于2020年4月21日收到张国军公积金贷款35万元，在合同约定的交房时间2015年8月31日，张国军贷款合同尚未签订，故三辰公司具有暂不交房的合理理由，对张国军该诉请一审法院不予支持。张国军诉请三辰公司支付逾期办理房屋初始（首次）登记违约金。一审法院认为，根据合同约定，三辰公司应当于交房后60日内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005％违约金。因郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，合同中约定的房屋初始登记已不再办理，故对张国军该诉请一审法院不予支持。三辰公司诉请解除合同、张国军支付因逾期付款产生的违约金17500元。一审法院认为，《商品房买卖合同》签订于2015年3月1日，合同第六条约定买受人以现金方式交付房款279813元，以公积金贷款方式支付房款35万元，约定的付款时间均为2015年3月1日。合同附件四第三条“关于按揭贷款付款的补充约定”，载明买受人应于2015年3月1日前支付首付款，剩余房款35万元贷款支付，并未明确约定贷款支付的具体时间，且无证据证明系张国军个人原因未提交资料或拖延办理相关公积金贷款手续，故三辰公司该诉请证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回原告张国军的诉讼请求。二、驳回反诉原告河南天中三辰房地产开发集团有限公司的诉讼请求。案件受理费3539元，减半收取1770元，由张国军负担。反诉费119元，由河南天中三辰房地产开发集团有限公司负担。本院二审期间，张国军提交最高人民法院公报2016年第11期案例打印件一份。证明目的：商品房买卖合同系当事人意思自治，集体入住不代表张国军也应当入住，且视为房屋交付符合合同约定，三辰公司应当承担违约责任。三辰公司进行质证的意见：该案例与本案事实不符，本案存在张国军逾期付款的违约责任，符合解除买卖合同的条件，该案例不能作为本案参考依据。本院经过全面客观地审核，对张国军提交的证据不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于三辰公司应否支付张国军逾期交房违约金的问题。虽然《商品房买卖合同》约定的交房日期为2015年8月31日，但案涉房屋所在的1号楼在2019年底业主们已经集中入住，说明2019年年底案涉房屋能够实际交付，但因为张国军在合同载明的交房时间之前未能签订贷款合同，三辰公司于2020年4月21日才收到张国军的公积金贷款35万元，故三辰公司具有暂不交房的合理理由。张国军要求三辰公司支付逾期交房违约金的依据不足，一审法院不支持其该诉讼请求并无不当。关于三辰公司应否支付张国军逾期办理房屋初始（首次）登记违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》约定三辰公司应当于交房后60日内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但因为郑州市于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，合同中约定的房屋初始登记已不再办理，故张国军主张三辰公司支付逾期办理房屋初始（首次）登记违约金的上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，张国军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3539元，由上诉人张国军负担。本判决为终审判决。审判员  董忠智二〇二〇年十二月三日书记员  李明玉