甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初2271号原告（执行案外人）：刘继学，男，汉族，1965年10月14日出生，住甘肃省宕昌县。委托诉讼代理人：袁虎平，甘肃西润律师事务所律师。被告（申请执行人）：马学梅，女，东乡族，1984年2月17日出生，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：赵龙，甘肃恒亚律师事务所律师。第三人（被执行人）：王永沛，男，汉族，1965年11月9日出生，住甘肃省兰州市安宁区。原告刘继学与被告马学梅、第三人王永沛案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘继学及其委托诉讼代理人袁虎平，被告马学梅的委托诉讼代理人赵龙，第三人王永沛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘继学向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除对原告购买的位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室的房产（以下简称涉案房屋）的保全措施（查封、冻结）；?2.判决确认原告刘继学与第三人王永沛于2017年10月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认涉案房屋归原告所有（房屋价值约150万元）；3.判决第三人王永沛立即协助和配合原告办理涉案房屋的产权过户登记；4.本案的诉讼费、律师代理费由被告与第三人承担。事实和理由：2017年10月9日，原告刘继学与第三人王永沛签订1份《房屋买卖合同》，约定：王永沛将涉案房屋出卖给刘继学，房屋总价款为110万元。合同签订前磋商时刘继学向王永沛已支付定金2万元，剩余108万元于合同签订当日一次性付清。合同签订当日即2019年10月9日，刘继学通过农村信用社、中国农业银行向王永沛及宋桐转账共计108万元。房款付清后，王永沛即将涉案房屋交付给了刘继学居住至今。因王永沛未取得该涉案房屋的产权证书，因此，《房屋买卖合同》第六条作了明确约定：“王永沛房产证办下来后，王永沛即积极配合刘继学办理有关房产过户手续，产生的费用由刘继学全部承担”。为此，直到2019年8月，王永沛告知刘继学可以办理房屋过户手续后，刘继学于2019年8月16日向国家税务总局兰州市税务局缴纳了涉案房屋税款55000元，契税31428.57元，并已向兰州市房地产交易局提交了办理房屋产权证书的所有材料。综上，异议人刘继学已经可以确定能够取得涉案房屋的所有权。2019年7月24日，马学梅与王永沛因房屋（非涉案房屋）买卖合同纠纷一案涉诉，贵院作出了(2019)甘0105财保80号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人王永沛名下存款1586458.30元或其他等值财产。嗣后，贵院于2019年8月14日将刘继学购买的登记在王永沛名下的涉案房屋实施了保全措施，进行了查封、冻结。刘继学迫不得已以案外人身份于2020年8月31日向贵院提出书面异议，贵院于2020年9月14日作出（2020）甘0105执异16号执行裁定书，裁定驳回刘继学的异议请求。故原告刘继学诉至本院。被告马学梅辩称，案外人刘继学直接提起案外人执行异议之诉系程序错误，应当驳回起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据上述法律规定，案外人刘继学应当依照审判监督程序办理，而不应直接向人民法院提起诉讼。第三人王永沛述称，《物权法》第一百零六条规定：符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）、以合理的价格转让；（三）、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案房产早已于2017年9月1日卖给了刘继学，且于同年10月9日付清了全部房款并实际交付刘继学居住至今。刘继学构成善意取得，本人认可刘继学的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月9日，王永沛作为卖方、刘继学作为买方，协商签订了《房屋买卖合同》1份，约定：王永沛自愿将坐落于兰州市城关区碧桂园小区天麓山3号楼501室精装修建筑面积约125平方米（以房产证上的面积为准）的房屋出卖给刘继学，总价款为110万元；刘继学在之前已付定金2万元，剩余108万元在今日签订本合同时一次性付清；王永沛房产证办理下来后，即积极协助刘继学办理有关房产过户手续，产生的费用由刘继学全部承担。合同签订后，刘继学除之前支付的定金2万元外，于合同签订当日分别通过中国农业银行向王永沛支付房款50万元、通过甘肃省农村信用社向王永沛之妻宋桐支付房款58万元，合计支付全部房款110万元，王永沛向刘继学出具了金额为110万元的增值税发票。合同签订当日，王永沛即将房屋交付刘继学居住使用至今。自2017年10月，刘继学开始缴纳物业费、供暖费、天然气费等各项生活用费。由于出售房屋时，王永沛尚未取得房屋产权证，故房屋未予办理过户手续。2019年5、6月份，王永沛取得上述房屋产权证。2019年8月15日，王永沛经在房地产交易管理部门查询房产信息不动产查封登记状态显示为正常后（不动产权证书号：甘【2019】兰州市不动产权第0009139号，不动产坐落于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室，房屋所有权人王永沛），于次日与刘继学共同赴房地产交易管理部门，由买方刘继学缴纳了契税等税费后，目前等待房地产交易管理部门发放房屋产权证。2019年7月24日，马学梅作为申请人、王永沛作为被申请人，马学梅向兰州市安宁区人民法院提出诉前保全申请，本院于2019年7月25日作出（2019）甘0105财保80号民事裁定书，裁定：一、查封、扣押、冻结王永沛名下存款1586458.30元或其他等值财产……。本院实际冻结王永沛名下银行账户及位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房××。保全案件执行情况告知书于2019年9月5日王永沛收到。另查明，刘继学为案外人执行异议之诉案件，支付律师代理费10009元。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘继学作为涉案房屋的买受人，于2017年10月9日签订合法有效的房屋买卖合同并已付清全款110万元，即时取得房屋并居住至今；虽未办理产权过户登记，但原因是出售房屋时王永沛尚未取得房屋产权证，非因买受人自身原因未办理过户登记，在王永沛于2019年5、6月间取得房屋产权证后，即于2019年8月16日办理房屋过户登记手续并缴纳了房屋交易契税等费用，此时，房屋买卖合同已实际全面履行完毕，刘继学已实际成为该房屋所有权人，其取得房屋产权证只是时间上的问题，不存在争议。而马学梅申请诉前保全，查封、冻结的房屋，所有权人属刘继学，刘继学对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”本院将位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室属刘继学所有的房产进行查封、冻结的执行措施不当，应当依法判决不得查封该标的。原告要求判令王永沛立即协助配合办理涉案房屋的产权过户登记，因王永沛的主要协助义务已完成，且该项请求不属执行异议之诉审理范围，故不予支持。综上所述，原告刘继学就查封标的享有足以排除强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得查封、扣押、冻结兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105财保80号民事裁定书的查封标的兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房屋；二、确认原告刘继学与第三人王永沛于2017年10月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房屋归原告刘继学所有；三、驳回原告刘继学的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由第三人王永沛负担，于判决生效后10日内付清给原告刘继学。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本院（2020）甘0105执异16号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  雷文霞人民陪审员  任国庆人民陪审员  俞福潮二〇二〇年十二月九日法官 助理  陈亚婷书 记 员  谭亚男