黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2400号上诉人（原审原告）：赵文学，男，汉族，现住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：杨东英（与上诉人系夫妻关系），女，汉族，现住黑龙江省大庆市让胡路区。被上诉人（原审被告）：大庆益海房地产开发有限公司，住所地大庆市龙凤区万峰路**注塑工业园区综合楼。法定代表人：曲凤海，该公司总经理。委托诉讼代理人：苑丽娟，女，汉族，住黑龙江省肇东市。上诉人赵文学与被上诉人大庆益海房地产开发有限公司（以下简称益海公司）房屋买卖合同纠纷一案，黑龙江省大庆市龙凤区人民法院于2019年3月22日作出（2018）黑0603民初3674号民事判决，判后益海公司不服提起上诉，本院于2019年8月29日作出（2019）黑06民终2020号民事裁定，撤销原判，发回重审。黑龙江省大庆市龙凤区人民法院作出（2020）黑0603民初588号民事判决后，赵文学不服，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵文学及其委托诉讼代理人杨东英到庭参加了法庭调查。本案现已审理终结。赵文学上诉请求，1.撤销大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初588号民事判决，维持大庆市龙凤区人民法院（2018）黑0603民初3674号的判决。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:重审判决认定事实不清，请求二审程序予以纠正。1.2013年8月2日，上诉人在益海公司售楼处一楼签订认购书，购房款收据是在售楼处二楼财务人员现场开给上诉人的。收据上载明了上诉人的名字、房屋座落、面积、单价及总价并加盖了益海公司财务专用章。2014年4月8日，益海公司售楼处电话通知上诉人交回认购书并签订《御湖湾合同预签单》。御湖湾合同预签单上载明了买受人姓名、身份证件号码、联系电话、房屋坐落、面积、单价、总价，并在一次性付款栏内盖有财务审核章；并有提醒字样“注”（本人已确认其基本资料核对准确并看过合同样本，对本合同条款无异议）；在买受人确认签字、业务员确认签字、售楼处文员签字、开发商文员签字等处都有相关人员签字,以上种种构成了买卖合同的主要条款,合同已经成立确定无疑。重审法庭判决认为益海公司出具的预签单和收据仅包含了购房人的信息及房屋的位置单价等内容，没有被告的签字和盖章，认定错误。2014年秋益海公司售楼处通知上诉人去验房。当时是物业人员（好像是府名物业的）领着上诉人去验房，由于御湖湾的电梯还没有开通分别爬了两次十楼，并挑出了窗户关闭不严等问题还签了字。2017年热力公司发短信让交热力费，2018年上诉人携带购房发票去房产局查证，该房屋已于2015年已经出售给他人并网签合同。无奈只能寻求人民法院的帮助。2.在一审和重审庭审中被上诉人自认与苏寒合作卖整栋楼，给苏寒两户房屋作为样板间和好处费，他们的合作关系已经证明苏寒在卖楼，是益海公司售楼处销售人员的职务行为。被上诉人所举的证据（1）欠据和（2）记账凭证上面表明2013年8月31日已经入账，懂会计常识的人都知道记账凭证意味着什么？此两项证据恰恰也证明被上诉人明知并认可两户涉案房屋出售给赵文学及程永河。并且在时隔近一年之久，益海公司又通知上诉人去财务处更换了合同预签单，预签单上，一次性付款栏内加盖了财务审核章（认购书收回）。根据合同法第三十九条第一款的法律规定，被上诉人益海公司提供的苏寒借条，应该有事先予以告知上诉人的义务，他们故意隐瞒了事实违背了诚信的原则。现益海公司将房屋另行出售给他人也没有告知上诉人构成严重违约，上诉人要求解除合同；上诉人目前只能提供40万元资金凭证，要求返还40万元及相关利息。《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民法典》第五百条规定了缔约过失责任。只要当事人在缔约过程中具有违背诚信原则的过失，使对方相信合同已经成立，因而造成损失的，都构成缔约过失责任；缔约过失责任的形式是损害赔偿。对方因基于对对方当事人的信赖，而相信合同成立产生的信赖利益损失，有过失的一方缔约人应当全部予以赔偿。益海公司提供给上诉人的收款单据和合同预签单是真实有效的，使上诉人对益海公司产生了严重信赖；票据和房屋借给苏寒没有经过上诉人的同意上诉人毫不知情。现在房子没给上诉人钱也没退回来，责任在益海公司。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，申请撤销重审判决维持一审判决。益海公司未应诉答辩。赵文学向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除赵文学与益海公司签订的《御湖湾合同预签单》；2.判决益海公司返还赵文学购房款540426元及利息126098.65元（以全部购房款为基数，按照同期贷款利率计算），合计666524.65元；3.益海公司承担本案诉讼费。赵文学当庭变更诉讼请求将购房款变更为40万元，利息以40万元为基数，按照银行同期贷款利率自2014年4月8日起计算至起诉之日2018年10月24日止。一审法院认定事实，2013年8月2日，案外人苏寒从益海公司处取得大庆市xx区xxx小区Axxxxx室和Axxxxx室两处房屋的认购书及收款收据，苏寒并未向益海公司交付购房款，为此给益海公司出具了“收条”，益海公司财务帐上体现两户房屋的房款为挂帐状态。赵文学取得了Axxx室的收据和认购书。2014年4月8日，益海公司为赵文学更换了认购书，将认购书变更为预签单。现赵文学要求益海公司返还购房款40万元并支付相关利息。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。赵文学虽持有益海公司出具的预签单和收据，但预签单仅包含了购房人的信息及房屋的位置、单价等内容，没有益海公司的签字盖章，尚不具备合同成立的条件，不能等同于合同，属于要约。赵文学诉称解除合同预签单的诉讼请求，不予支持。赵文学所持有预签单和收据是如何取得的，双方各执一词，无论是苏寒交给赵文学还是益海公司交给赵文学，赵文学和苏寒均未向益海公司支付购房款是事实。赵文学持有的540426元收款收据如果作为收款的证据，要符合真实性、合法性、关联性，经查明，苏寒为益海公司出具的“收条”可以证明赵文学并未向益海公司支付购房款，该540426元收据不符合证据的合法性和关联性。赵文学向苏寒交付购房款，能否要求益海公司返还，赵文学举证的证据无法证明苏寒是益海公司的销售人员或是工作人员，苏寒收款的行为亦不能认定为职务行为。由于当事人双方均不申请追加苏寒参加诉讼，亦不能提供苏寒的联系方式及送达地址，以致于本院无法依职权追加苏寒。综上，对于赵文学交付苏寒多少购房款以及苏寒依据什么取得收款收据及认购书，依据现有证据无法查明，根据谁主张谁举证的原则，赵文学诉请益海公司返还购房款40万元及利息的请求证据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回赵文学的诉讼请求。赵文学预交案件受理费10465元，收取7845元，由赵文学负担，退回赵文学2620元。二审中双方未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为买卖合同纠纷，争议的主要问题是赵文学与益海公司是否成立了房屋买卖合同以及案涉收款收据载明的540426元是否应当返还。关于赵文学与益海公司是否成立了房屋买卖合同。本院认为，合同是双方当事人意思表示一致所达成的协议，本案中，赵文学虽持有益海公司出具的预签单，但预签单仅包含了购房人的信息及房屋的位置、单价等内容，尚不具备合同成立的条件，赵文学与益海公司并未依法成立房屋买卖合同。关于案涉收款收据载明的540426元是否应当返还。本院认为，案外人苏寒为益海公司出具的“收条”可以证明赵文学并未向益海公司支付购房款，即使赵文学向苏寒交付购房款，因赵文学未能提供证据证明苏寒是受益海公司的委托收款或者苏寒的行为属于职务行为，故益海公司不应承担案涉款项的返还义务。因赵文学与益海公司未成立买卖合同，赵文学也未向益海公司交付购房款，故赵文学要求解除与益海公司签订的《御湖湾合同预签单》并判决益海公司返还赵文学购房40万元的上诉请求缺少事实依据，本院不予支持。综上所述，赵文学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由赵文学负担。本判决为终审判决。审判长  周广彬审判员  袁力民审判员  范继超二〇二〇年十二月七日法官助理刘晓航书记员李洋