北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8531号上诉人（原审被告）：孙洪起，男，1961年6月2日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：北京X社区服务有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路1663号。法定代表人：李连荣，经理。委托诉讼代理人：李海涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：苏萌，男，该公司员工。上诉人孙洪起因与被上诉人北京X社区服务有限公司（以下简称山庄服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初2160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月22日立案后，依法由审判员金莙独任公开开庭审理了本案。上诉人孙洪起，被上诉人山庄服务公司之委托诉讼代理人李海涛、苏萌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙洪起上诉请求：撤销一审判决，改判驳回山庄服务公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由山庄服务公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。山庄服务公司强行锯断饮用水阀门且拒不修复也不配合业主自行修复直至业委会接管小区物业，该事实有花园养护工人可以证明。孙洪起无法使用房屋导致房屋长期空置造成经济损失，山庄服务公司无权收取物业费还应赔偿。锯断阀门的证据业主无法自行调取，申请一审法院调取未予理会。现申请调取报警的相关证据。2.山庄服务公司没有从业资质、管理能力和合法授权，强行入驻小区属于违法行为，且毁坏业主室内外财物、逼迫业主缴费行为已涉及犯罪。生效判决认定责任书无效且业委会已经通知解除委托后，山庄服务公司仍强行占据小区一年之久。3.责任书被认定无效，孙洪起无过错且不是签约主体。即使山庄服务公司在事实上履行了约定义务，也应由其与案外人根据过错承担物业费损失。4.物业费收取主体错误，X业主委员会是唯一合法主体。物业费收缴和使用权回归到业委会，总经理没有物业费收取权，业主也是按照规定将物业费交纳给业委会的。5.一审判决认定的物业费数额源于《责任书》，该《责任书》已经被依法认定为无效，且一审认定物业费标准并未高于本地区别墅住宅物业费的一般标准，但山庄服务公司并未提举证据证明。因此，该物业费应当予以重新认定。6.山庄服务公司拒不执行相关规定，物业服务不全面、质量不合格、欠缴费用、非法挪用业主道路补偿款、非法收取的物业费不知去向。山庄服务公司辩称，同意一审法院判决，请求维持原判。对锯阀门的情况不认可，山庄服务公司有合法手续，程皓珺是合法收费主体。物业费标准是我方自行减免的。财务报表是因为新老业委会没有交接，与我方签约的老业委会不让提交。山庄服务公司向一审法院起诉请求：要求孙洪起给付2012年10月1日至2018年12月15日期间的物业费共计60991元（面积327.47平米）。一审法院认定事实：一、《责任书》载明：“甲方：北京市延庆县X业主委员会；乙方：程皓珺。从2012年10月1日起，山庄的物业管理与服务及由此发生债权债务由程皓珺负责和承担。双方经协商达成如下协议：一、在物业费没有收缴到位的情况下，乙方提供资金保障山庄的正常物业管理与服务，解决山庄物业员工的生活和工资、设施设备维修和运行等问题。二、乙方依法组织员工做好山庄物业管理与服务，自行承担责任。1、乙方的职责、服务内容和奖惩，见《X物业自管服务内容和考核标准（试行）》的第三部分总经理的工作职责、第四部分接待业主（客服）服务内容和考核标准、第五部分安全服务内容和考核标准、第六部分保洁绿化服务内容和考核标准、第七部分工程维修服务内容和考核标准。2、乙方要保障供水、垃圾及时清运、依法做好人员和车辆出入管理、加改建和装修装饰管理、养犬管理，保障山庄安全和正常的工作生活秩序。3、从12月1日起甲方依据《X物业自管服务内容和考核标准（试行）》对乙方提供的物业服务进行考评和奖惩，乙方自觉接受甲方的监督和检查。若不履责受甲方处罚，乙方以X号房产作为履行责任的财产保证，甲方有权处置。四、乙方依法规范物业管理与服务的劳动用工，保安人数不低于60人，使用好遗留的80名农民工，客服不低于6人，工程不低于8人。每位员工的定岗和岗位职责报甲方。六、物业服务费及公共收益。1、自2012年10月1日0时起至业主大会决定新的物业服务方式止，乙方享有山庄全部物业费债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。2、物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积（按房产证所标明的建筑面积计算，尚未取得房产证的以售房责任书中标明的建筑面积计算）交纳。物业收费标准为：【公寓住宅】：1.4元/平方米/月；【别墅】：2.50元/平方米/月；配套公建和商业设施按相关法规规定收取。十一、甲方责成乙方出资注册成立物业服务公司并担任法定代表人，作为物业运行载体，甲方对该公司有决定权。十五、本责任书在业主大会决定新的物业管理方式之前有效。十六、本责任书终止后，新的物业服务者接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，双方的权利义务继续按本责任书执行。”二、2017年7月28日，（2016）京0119民初367号民事判决书判决：“确认高某、王某、王某1、张某、孙某、曹某、彭某与程皓珺于二○一二年九月三十日签订的《X物业管理与服务责任书》无效”。即涉案《责任书》被认定无效。2018年7月9日，（2018）京01民终960号民事判决书维持一审判决。三、山庄服务公司营业执照载明的法定代表人为李连荣，李连荣与程皓珺系母子关系。李连荣认可程皓珺为山庄服务公司的实际出资人和实际控股人。程皓珺出具情况说明：“我于2012年9月30日与北京市延庆县X业主委员会签订《责任书》，作为X物业经理人，依据《责任书》的约定，需要成立公司负责物业运营并开具发票，因此于2014年4月29日成立了山庄服务公司，作为X的物业运营载体。由于签订《责任书》与山庄服务公司成立存在时间差，我特此说明，在《责任书》以后至山庄服务公司成立前这段时间的物业费，由山庄服务公司负责收取。”四、2017年8月28日，北京市延庆区X镇人民政府对北京市延庆区X业主委员会予以变更备案。2017年11月22日，北京市延庆区X业主委员会出具告知函：“X物业负责人程皓珺：X业主委员会经过讨论研究、全体委员一致表决同意，决定从2017年12月31日起程皓珺不再担任X物业服务管理负责人工作。自2018年01月01日起，原物业除外聘保安部（需另行签订聘任合同），其它各部门的工作人员依旧维持正常的服务管理工作（工作安排若有变化，应以业委会通知为准）。鉴于程皓珺已收取山庄业主2017年全年的物业费，2017年12月份之前，与X物业服务管理工作相关的工资及费用均由程皓珺支付。望程皓珺及每位工作人员知悉本函后，配合业委会做好物业各方面的交接工作。”2017年11月23日，程皓珺予以答复：“1、本届业委会选举不合法，现有业主已经起诉至延庆区法院，要求撤销本届业委会委员的选举决定，案件正在审理当中。因此业委会无权作出相应决定。2、根据《责任书》第十五条，在业主大会作出决定新的物业管理方式之前，《责任书》一直有效。而贵业委会并没有召集组织业主大会，更没有经过业主大会形成新的决议，因此贵业委会无权擅自解除《责任书》确定的内容。业委会与我经过协商签订的《责任书》，如果需要处理相关事宜，建议通过法律途径解决，针对贵业委会的《告知函》，我不认可相关内容。”2018年6月27日，北京市延庆区X业主委员会以排除妨害纠纷案由起诉程皓珺，2018年12月13日，经该院（2018）京0119民初6833号民事调解书调解：。五、庭审中孙洪起认可X号（XX）房屋为其使用，房屋面积为327.47平方米。上述事实，有情况说明、证明、照片、物业费催费通知单、（2019）京0119民初145号民事判决书、（2019）京01民终8972号民事判决书及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，关于原告主体资格问题，程皓珺自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司不违反法律法规的强制性规定，山庄服务公司基于程皓珺的权利让与和实际运行的事实作为原告提起诉讼，符合法律规定。关于服务期限问题，虽然2017年11月22日北京市延庆区X业主委员会出具过解除程皓珺物业管理负责人职务的告知函，但并非针对山庄服务公司撤离问题做出，而且双方对于合同权利义务问题存在争议，结合法院对其纠纷的调解内容，可以认定程皓珺、山庄服务公司为孙洪起居住的小区提供事实上的物业服务，直至2018年12月15日止。关于应否支付物业费问题，根据（2019）京0119民初145号民事判决书、（2019）京01民终8972号民事判决书的认定，程皓珺基于《责任书》于2012年10月1日进驻小区提供物业服务，并于2014年成立了山庄服务公司进行运营，虽《责任书》被确认无效，但依照合同无效的处理原则、公平原则以及物业服务的特殊属性，程皓珺、山庄服务公司作为物业服务的提供者，自2012年10月1日起为孙洪起居住的小区提供了事实上的物业服务，直至2018年12月16日撤出该小区时止。故作为物业服务关系相对方的业主，理应支付一定的服务费用。关于孙洪起辩称山庄服务公司未为其本人提供事实服务的抗辩意见，虽孙洪起表示不认可亦不曾接受山庄服务公司提供的物业服务，但物业管理服务是一个包括全体业主共有共享区域的清洁卫生、绿化管理、化粪池清淘、共用部位、公共设施设备的维修养护、小区秩序管理等内容在内的综合性、全方位服务，需要由物业公司进行统一管理或服务。物业管理服务具有公共性和整体性，物业服务内容亦并非仅仅针对某个业主，而是及于全体业主，故孙洪起以不接受、不认可、不在房屋居住为由拒绝支付物业费用的抗辩意见于法无据。孙洪起关于诉讼时效的抗辩，由于物业服务具有连续性，山庄服务公司撤出小区至今未满三年，故该院不予支持。关于孙洪起在答辩状以及庭审过程中主张的饮用水阀门被山庄服务公司恶意锯断，缺乏证据支撑，该院不予采信。关于物业费的收费标准问题，山庄服务公司所主张的2.5元/㎡/月的标准源于《责任书》的约定，虽然《责任书》被认定无效，但该收费标准并未高于本地区别墅住宅物业费的一般收费标准，亦未高出涉案小区前期物业费的收费标准，且已交费业主亦是按照该标准交纳，故该院对山庄服务公司主张的收费标准不持异议。关于应当交纳的物业费数额问题，鉴于程皓珺、山庄服务公司在提供服务期间，因物业服务形成诉讼，《责任书》被依法确认无效，最终经法院调解撤出服务小区，在此期间的物业服务必然会因诉讼产生一定的影响，且孙洪起抗辩物业服务确存在不到位之处。经询问，山庄服务公司表示同意在2.5元/㎡/月的标准基础上减免15%的物业费，对此，该院不持异议。需要说明的是，物业服务提供者与业主之间存在相互依存的关系。在服务过程中，物业服务提供者应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，加强与业主的交流沟通，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。业主在发现物业服务过程中出现瑕疵时，应当主动反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、孙洪起于本判决生效后七日内给付北京X社区服务有限公司2012年10月1日至2018年12月15日期间的物业费共计51843元；二、驳回北京X社区服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，山庄服务公司未提交新证据，孙洪起向本院提交如下证据：1.《关于2010年业主自管服务标准和物业费的通告》；2.《X物业自管服务内容和考核标准（试行）》，以上证据证明物业费应由业委会收取，而不是程皓珺收取；3.谢某出具的情况说明复印件，证明阀门被物业锯断情况；4.维修派工单，证明水管锯断后来又接上了；5.3张照片打印件，说明阀门情况。山庄服务公司发表质证意见：对证据1真实性认可，对证明事项不认可，是程皓珺与山庄服务公司签订的责任书的附页；对证据2真实性认可，证明事项不认可；对证据3真实性、证明目的不认可，谢某不能证明物业锯断阀门；对证据4真实性、证明目的不认可，撤出小区后的事情山庄服务公司不清楚；对证据5真实性认可，证明目的不认可，2020年的照片与公司无关。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，关于本案收取物业费的主体一节。虽然《责任书》被确认无效，但程皓珺、山庄服务公司为孙洪起居住的小区在本案所涉物业费期间内提供事实上的物业服务，该事实已经生效判决予以认定。根据已经生效的（2019）京01民终8972号民事判决的认定：“虽然《责任书》被确认无效，但山庄服务公司提交的业主交费清单、6833号案件民事调解书及调解笔录，可以证明程皓珺、山庄服务公司自2012年10月1日起为高劼居住的小区提供事实上的物业服务。……结合法院对其纠纷的调解内容，可以认定程皓珺、山庄服务公司为高劼居住的小区提供事实上的物业服务，直至2018年12月15日止。”故在该前案判决已经生效情况下，本案对于双方之间的事实物业服务关系予以认定。因程皓珺表示自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司，故山庄服务公司基于程皓珺的权利让与和实际物业运营方的身份，作为原告提起诉讼，符合法律规定。山庄服务公司作为小区物业提供者，为孙洪起实际提供了物业服务，孙洪起作为业主应当按期缴纳物业费。孙洪起关于山庄服务公司不具备从业资质、管理能力和合法授权，孙洪起没有过错不是签约主体，不应支付物业费，业委会是唯一合法收取物业费主体的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于物业费收费标准一节，一审法院综合本小区前期物业费、现阶段本地区别墅住宅物业费的一般收费标准、已交费业主交纳标准等因素认定物业费标准并无不当，孙洪起上诉主张该标准来源的《责任书》已经无效，应重新予以核算。对此本院认为《责任书》无效的原因并非价格因素所致，一审法院对物业费价格的认定综合各类因素合理，并无不当。关于物业服务质量瑕疵一节，本院认为，物业服务是一种综合性、专业性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，仅以某一时点的某一瑕疵即否认物业服务的长期状况和整体水平是不客观的。本案中，孙洪起未提供充分证据证明山庄服务公司提供的物业服务长期存在严重违约的情形，而且山庄服务公司在一审中已经同意减免15%物业费，且已缴费业主亦是按该标准执行，故孙洪起以山庄服务公司物业服务不达标为由拒交物业费的主张，依据不足，本院不予支持。综上，孙洪起上诉请求及理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1324元，由孙洪起负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  金 莙二〇二〇年十二月七日法官助理  任可娜书 记 员  范慧娟