大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初11247号原告：李广鹏，男，1974年9月26日生，汉族，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：高晓蕾，系北京大成（大连）律师事务所律师。被告：大连恒科房地产有限公司，统一社会信用代码91210200098018494H，住所地大连市甘井子区大连湾镇李家村。法定代表人：杜旭，系总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，1982年2月6日生，系该公司员工，住址大连市甘井子区。被告恒大地产集团大连有限公司，统一社会信用代码91210200071564874D，住所地大连市沙河口区体坛路******。法定代表人：刘权，系总经理。委托诉讼代理人：宋梦苑，女，系该公司职员，住址大连经济技术开发区。原告李广鹏与被告大连恒科房地产有限公司、被告恒大地产集团大连有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李广鹏的委托诉讼代理人高晓蕾，被告大连恒科房地产有限公司（以下简称恒科公司）的委托诉讼代理人温悦，被告恒大地产集团大连有限公司（以下简称恒大大连公司）的委托诉讼代理人宋梦苑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与恒科公司签订的《大连·恒大港湾商品房认购书》；2、判令恒科公司返还原告已付房款155,881元，返还恒科公司向原告收取的利息711元，双倍返还原告定金40,000元；3、判令恒科公司赔偿原告利息等经济损失8,586元（按照同期全国银行间拆借中心贷款市场报价利率计算，自2019年5月9日至2020年10月20日以58,627元为基数支付占用资金530天的利息3,186元，自2019年9月1日至2020年10月20日以50,190元为基数支付占用资金415天的利息2,425元，自2019年10月9日至2020年10月20日以67,765元为基数支付占用资金377天的利息2,975元）；4、被告恒大大连公司对上述款项承担共同偿还责任；5、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告恒科公司与被告恒大大连公司系关联公司，被告恒科公司系恒大大连公司的项目公司，并接受恒大大连公司的管理。原告于2019年5月8日与被告恒科公司签订《大连·恒大港湾商品房认购书》，原告认购被告恒科公司开发的恒大港湾A2区1幢2单元2004室房屋。合同约定房屋总价款为1,172,535元，付款方式为分期付款：于签署认购书时交付定金2万元，于2019年5月8日前支付首期购房款38,627元，并签署《商品房买卖合同》，于2019年7月24日前付清117,254元，于2020年4月24日前付清117,254元。原告依约交付首期房款及定金后，要求被告签订《商品房买卖合同》，被告答复签不了。至2019年7月24日被告仍不能与原告签订《商品房买卖合同》，因原告确实想购得房屋，分别于2019年8月31日及2019年10月8日向被告支付了第二期房款117,254元及违约金。但至2020年4月24日，被告要求原告支付第三期款项时，被告仍不能与原告签订《商品房买卖合同》，原告考虑到其中风险，拒绝缴纳第三期房款。被告已构成根本违约，应承担违约责任。被告恒科公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告签署认购书后，因原告自身原因拖延不与被告签订商品房买卖合同。甚至原告的认购书都是朋友代签，款项也系他人代付。原告没有及时来售楼处签约，不符合认购书第7条的约定，故是原告原因无法继续履行商品房买卖合同。被告于2020年10月28日向原告发送解除商品房买卖合同通知书，明确解除合同。认购书中对于办理合同备案及权属登记并无约定，在建工程抵押，也可通过偿还债务解除抵押，存在在建工程抵押并不必然导致无法签订商品房买卖合同。故被告不同意原告的诉讼请求。被告恒大大连公司辩称，不同意原告要求我司承担共同偿还责任的诉讼请求，原告是与恒科公司而非我司签订认购书，原告与我司不存在合同关系和法律关系，且恒科公司为独立法人，可独立承担责任，我司不应承担任何责任。经审理查明，2019年5月8日，案外人孙义鹏代原告（乙方）与被告（甲方）签订《大连·恒大港湾商品房认购书》，约定乙方自愿依下列条件向甲方认购大连·恒大港湾A2区1幢2单元2004室，该商品房建筑面积94.17平方米，其中套内建筑面积69.59平方米，总金额为1,172,535元，乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方选择分期付款方式付款，乙方须于2019年5月3日前支付首期房款38,627元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年7月24日前付清117,254元，于2019年10月24日前付清117,254元，于2020年1月24日前付清117,254元，于2020年4月24日前付清117,254元，……。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。原告于2019年5月8日向被告支付房款（含定金）58,627元，2019年8月31日支付房款50,000元，2019年10月8日支付违约金511元，2019年8月31日支付违约金190元，2019年10月8日支付房款67,254元。以上合计定金20,000元、房款155,881元、违约金701元。另查，案涉房屋存在抵押，无法办理《商品房买卖合同》网签备案手续。被告称可单独签订书面《商品房买卖合同》。2020年10月28日，被告向原告发出解除《商品房买卖合同》通知书，表示因原告逾期付款，原告需向被告支付完毕所有购房款，并支付违约金，否则被告要求解除《商品房买卖合同》。本院认定的上述事实，有《大连·恒大港湾商品房认购书》、专用收款收据、解除《商品房买卖合同》通知书、邮寄单、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可予采信。本院认为，原告虽由他人代签认购书，但原告对代签行为进行追认，且被告恒科公司也根据认购书约定收取了原告交纳的房款，以行为认可原告为合同相对方。因此，案涉《大连·恒大港湾商品房认购书》的合同双方主体为原告与被告恒科公司。该认购书系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，具有约定在将来一定期限内订立《商品房买卖合同》的意思表示，属有效的商品房预约合同。现双方均同意该认购书解除，本院予以确认。但被告作为房屋开发商，双方认购书格式条款的提供者，本案中房屋存在抵押，被告恒科公司并未提供证据证明其将房屋被抵押的信息明确告知原告，且在未签订《商品房买卖合同》的情况下约定了全部购房款的分期付款数额和期限，并实际在2019年5月8日至2019年10月8日收取了原告15万余元的购房款及违约金，被告恒科公司并未按照认购书约定于原告支付首付款时签署《商品房买卖合同》，其被告恒科公司辩称因原告本人未到所以无法签订，但并无相关证据佐证原告本人在几个月的交纳分期房款过程中经通知签约未到，且不符合常理。故被告恒科公司在一直未履行签署《商品房买卖合同》这一约定的情况下，以原告未履行分期支付房款义务为由主张行使解除权，本院不予支持。综上，未签订商品房买卖合同的责任应归责于被告恒科公司。原告在只能分期支付购房款而无法签订可备案的《商品房买卖合同》的情况下有权中止履行进而解除合同并要求被告赔偿损失。被告恒科公司应返还原告已支付的购房款155,881元和违约金701元，原告主张被告实际占用资金期间的利息损失（其中38,627元自2019年5月9日起；50,000元自2019年9月1日起；67,254元自2019年10月9日起，按中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年10月20日），不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告恒科公司双倍返还定金的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，考虑到本院之前对双方未能签订《商品房买卖合同》致使《大连·恒大港湾商品房认购书》解除责任的认定，本院予以支持。但原告主张定金的利息损失属重复主张，本院不予支持。被告认为存在在建工程抵押并不必然导致无法签订《商品房买卖合同》，不应双倍返还定金，但案涉房屋无论是否具有解除抵押和签订可备案《商品房买卖合同》的可能性，都无法排除原告基于自身购房风险及被告恒科公司在原告交纳首付款后5个月仍未能与原告签订《商品房买卖合同》却继续收取购房款这一事实而放弃购房机会并主张解除合同及双倍返还定金的权利。关于原告要求被告恒大大连公司承担责任的诉请，原告与被告恒科公司之间存在合同关系，被告恒科公司系有限责任公司，可独立承担民事责任。原告要求恒大大连公司承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李广鹏与被告大连恒科房地产有限公司2019年5月8日签订的《大连·恒大港湾商品房认购书》；二、被告大连恒科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李广鹏支付购房款155,881元（其中，38,627元自2019年5月9日起；50,000元自2019年9月1日起；67,254元自2019年10月9日起，按中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年10月20日）；三、被告大连恒科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李广鹏双倍定金40,000元及已支付违约金701元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。四、驳回原告李广鹏的其他诉讼请求。案件受理费4,367元，保全费1,542.34元，合计5,909.34元（原告均已预交），由被告负担。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  张 健人民陪审员  魏秀梅人民陪审员  赵志武二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  董雪娇本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。