广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终2100号上诉人（反诉被告）：吕航，男，1990年3月27日出生，汉族，住广东省韶关市武江区**********。委托诉讼代理人：肖明，广东能法律师事务所律师。被上诉人（反诉原告）：韶关市同好物业服务有限公司（原韶关市鑫金汇物业服务有限公司），住所地：广东省韶关市浈江区**************。法定代表人：叶学军，该公司总经理。委托诉讼代理人：游北灵，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静茹，广东众同信律师事务所律师。上诉人吕航因与被上诉人韶关市同好物业服务有限公司（以下简称同好物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吕航的委托诉讼代理人肖明，被上诉人同好物业公司的委托诉讼代理人黄静茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕航的上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四、五、六项；二、改判同好物业公司退回履约保证金9563.02元给吕航；三、改判驳回同好物业公司的其他反诉请求；四、本案诉讼费由同好物业公司承担。事实与理由：一审认定吕航仍要支付物业管理费的滞纳金是事实认定错误。双方合同第4（笔误，应为3）.2条约定：“乙方（吕航）须在接到甲方（同好物业公司）通知的规定时间内交纳足额的租费、物业管理费、中央空调费、及水电费，若逾期五天（含）未交纳，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度。”因此，吕航欠交的2020年4月的物业管理费，同好物业公司可以直接从保证金中扣除，吕航无须交纳该费用的滞纳金，扣除后，同好物业公司仍应当返还吕航履约保证金9563.02元；即使要计算滞纳金，一审法院按照日千分之1计算滞纳金的标准判决仍然过高，该标准折合年利率为36%，远远超过法律、法规规定的最高利率标准，滞纳金的计算标准，应以不超过守约方的20%为宜，即不超过同期贷款利率。一审认定要交纳冬季中央空调费用是认定事实错误。收取中央空调费的前提是提供相应服务，鑫金汇商场的系统包括新风系统及供冷系统，因商场中多数商铺是处于半封闭状态，没有通风的窗户，因此空气流通不好特别是夏季开启了中央空调制冷功能时商场都必须开启新风系统，为商铺的空气流通提供必要条件，如果不开启新风系统，则商场内商铺根本无法开业，而保证商场空气流通与消防、照明等是商场的法定义务，双方对该事项并没有约定收费，而供冷模式则是采用中央空调机房通过管网向各区域供冷的模式，该商场中央空调没有供暖模式，吕航缴纳冬季空调费的前提理应获得同好物业公司提供的符合合同约定且具备一定供暖要求的空调输送服务，同好物业公司作为物业管理方明知中央空调没有供暖功能，却不采取整改措施或提供其他处理方案，简单认为其已开启新风系统即提供了中央空调服务,显然与案涉合同的约定及吕航的预期相悖，故此，在同好物业公司不能提供符合要求的中央空调服务的情况下，其无权收取有关中央空调服务费，对于空调管理费争议一事，物业方当时表示不开空调不收取空调管理费，以减轻商铺经营压力。等到夏天开了再收取。虽然是口头约定，但通过缴费记录和沟通录音中均可以证明物业方因为冬天没有开空调，所以才没有收取空调管理费，说明物业当时是有承诺的。并且根据《中华人民共和国合同法》中的平等原则，和履行义务原则，物业没有开启空调，就不应收取实际没有发生的空调管理费费用。假使最后人民法院依然认定吕航应当缴纳冬季空调使用费，也应当先从保证金中扣除，不足部分才可能产生滞纳金，即使要计算滞纳金，一审法院按照日千分之1计算滞纳金的标准判决仍然过高，该标准折合年利率为36%，远远超过法律、法规规定的最高利率标准，滞纳金的计算标准，应以不超过守约方20%为宜，即不超过同期贷款利率。综上所述，为维护吕航的合法权益，希望二审法院依法支持吕航的上诉请求。被上诉人同好物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，本案中二审的争议焦点就是吕航是否应该向同好物业公司缴纳空调费。本案双方签订的合同中已经明确约定空调的缴费标准和时间，在合同中第二条2.5双方约定每平方8元每月缴交，缴纳日期是每月1-10日，该空调费是根据物业公司对空调的设备电费、水费、维修、人员工资综合得出成本8.16元每月每平方，实际上同好物业公司跟租户签订的合同只约定了8元每平方每月，吕航所称冬季没有开暖气就拒缴空调费不符合合同约定，也不符合实际，在冬季开空调中的新风系统功能同样要启动空调，就必然产生水费、电费、人工等等，同好物业公司是综合每个月平均得出的8元，双方也是接受价格后才签订合同的，吕航现以这种理由拒缴空调费有违合同精神。经过一审判决，对空调费依法认定的判决书已经生效的有3份，其中（2019）粤0204民初1920号已经向法院申请了强制执行，且该案件目前也在执行中，根据同案同判的原则，二审法院也应该按照双方所约定价格来判决，驳回吕航的上诉请求。吕航于一审起诉请求：1、判令同好物业公司退还保证金10000元；2、判令同好物业公司取消中央空调管理费；3、判令同好物业公司立即开锁归还吕航财物；4、诉讼费由同好物业公司承担。诉讼过程中，吕航变更诉讼请求为1、确认双方于2018年6月1日签订的商铺租赁合同于2020年5月1日终止；2、判令同好物业公司返还给吕航履约保证金10000元；3、判令同好物业公司返还吕航被锁财物（详见财产清单）；4、诉讼费由同好物业公司承担。同好物业公司的反诉请求：解除双方签订的《韶关市*******广场商铺租赁合同》，并判令吕航将商铺清场并退还给同好物业公司；2、吕航支付拖欠租金7574.32元及滞纳金155.39元，暂计7729.71元（其中滞纳金暂从2020年5月11日计算至2020年6月15日，上述费用计算至吕航清场并返还商铺给同好物业公司止）；3、吕航支付拖欠物业管理费1310.94元，滞纳金47.08元（物管费及滞纳金暂从2020年4月11日计算至2020年6月15日，合计为1358.02元，上述费用计算至吕航清场并返还商铺给同好物业公司止）；4、吕航支付拖欠的空调费16313.92元，滞纳金4606.29元，合计20920.21（暂从2018年11月11日计算至2020年6月15日，上述费用计算至吕航清场并返还商铺止）；以上2-4项合计30007.94元；5、吕航承担本案受理费、保全费等一切诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年1月1日，吕航作为乙方与作为甲方的同好物业公司签订了《韶关市*******广场商铺租赁合同》，载明：“甲方将韶关市**************************商铺租赁给乙方经营，租赁面积为145.66平方米，租赁期限自2018年6月1日至2020年4月30日止，共23个月，租赁费每月每平方米26元。乙方在甲方规定时间内签订正式租赁合同的,甲方给予乙方22%的月租费优惠；若乙方在延期10天以内签订正式租赁合同的，甲方给予乙方17%的月租费优惠；若乙方在延期20天以内签订正式租赁合同的，甲方给予乙方11%的月租费优惠；若乙方在延期40天以内签订正式租赁合同的，甲方给予乙方5%的月租费优惠；若乙方延期41天（含）以上签订正式租赁合同的，甲方不给予乙方月租费优惠。乙方在甲方规定时间内完成装修验收的，甲方给予乙方17%的月租费优惠；若乙方在延期15天以内完成装修验收的，甲方给予乙方11%的月租费优惠；若乙方在延期30天以内完成装修验收的，甲方给予乙方5%的月租费优惠；若乙方在延期31天（含）以内完成装修验收的，甲方不给予乙方月租费优惠。在本市场正式开业时，乙方具备开业条件并同时营业的，甲方给予乙方28%的月租费优惠；在本市场正式开业时，乙方在延期30天以内营业的，甲方给予乙方14%的月租费优惠；若乙方在延期31天（含）以内营业的，甲方不给予乙方月租费优惠。市场开业第一年内，乙方每月营业不低于28天的（法定节假日除外）、且每天营业时间不少于7小时的，甲方给予乙方16%的月租费优惠；乙方每月营业不低于25天的（法定节假日除外）、且每天营业时间不少于7小时的，甲方给予乙方减免9%的月租费优惠；乙方每月营业不足25天的（法定节假日除外）、且每天营业时间少于7小时的，甲方不给予乙方月租费优惠。乙方全部满足条件，最高可优惠83%的月租费优惠，优惠后实际缴纳的条铺租费为14807.79元,乙方按每平方米1.5元于当月1日至10日之间缴交当月物业管理费，未按约定缴纳按每平方米3元计，中央空调费按每平方米8元于每月1日至10日期间缴交，乙方应于合同签订当日向吕航缴交保证金10000元。乙方须在甲方通知的规定时间内缴纳足额的租费、物业管理费、中央空调费及水电费，若逾期5天未交缴，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度，暂停乙方中央空调、水电使用并收取乙方欠费部分每日千分之三的滞纳金。签订本合同，合同期延长一年，合同延长期内租金不涨。”合同签订后，吕航约定一次性交纳了租金14807.79元和履行约保证金10000元，同好物业公司亦依约向吕航提供了约定的商铺供其经营使用。合同于2020年4月30日到期，吕航向同好物业公司提出退铺申请，同好物业公司于2020年5月29日向吕航出具《告知函》以双方签订的《韶关市*******广场商铺租赁合同》相关条款约定为由，不予同意，并要求吕航于2020年6月9日缴纳截止2020年5月29日尚欠的空调费13983.36元及空调费滞纳金12922元、物业管理费436.98元及滞纳金64.19元。双方协商未果，吕航遂向一审法院提起诉讼。诉讼期间，同好物业公司提出反诉。双方分别对解除还是终止《韶关市*******广场商铺租赁合同》、退还保证金10000元、请求的租金、物业管理费、空调费的金额以及违约金即滞纳金均有异议。吕航认为，涉案租赁合同已到期终止，只是同好物业公司对租赁商铺上锁致其无法腾空租赁商铺，仅确认欠2020年4月物业管理费436.98元。同好物业公司否认对租赁物上锁的事实，并认为涉案租赁合同尚未到期终止，吕航至今未能腾空租赁商铺，吕航的行为致同好物业公司无法向他人出租，由此产生的损失应由吕航承担，并且取消优惠。庭审时，双方表示于庭审后即2020年8月1日清理涉案商铺，吕航并于该日将其商铺内的财物取走，为此，吕航撤回要求同好物业公司返还商铺内属于其的财物的诉求。另查明，韶关市鑫金汇物业服务有限公司于2020年6月2日经核准变更登记名称为韶关市同好物业服务有限公司。一审法院审理后认为:双方签订的《韶关市*******广场商铺租赁合同》（以下简称：涉案合同）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。对于同好物业公司反诉要求吕航支付2020年4月的物业管理费436.98元（145.66平方米×3元/平方米）的问题，同好物业公司（本院注：笔误，应为吕航）不持异议且同意支付，一审法院予以确认。根据双方的诉辩观点及一审法院查明的事实，归纳如下的争议焦点：一、租赁期限届满后，合同是否终止，同好物业公司应否退还吕航履约保证金10000元，吕航是否还应向同好物业公司支付租金；二、吕航应否缴纳租赁期间当年11月至次年4月的空调使用费；三、滞纳金的计算标准。就此作如下分析认定：焦点之一：关于租赁期限届满后，合同是否终止，同好物业公司应否退还吕航履约保证金10000元，吕航是否还应向同好物业公司支付租金的问题。首先，租赁期限届满合同是否终止，根据上述合同约定，租赁期限自2018年6月1日至2020年4月30日止，共23个月，吕航为此并一次性交纳了租金14807.79元。合同到期后，吕航即向同好物业公司提出了退铺申请，据此，吕航主张双方签订的涉案合同已于2020年4月30日到期终止。同好物业公司则辩称涉案合同中的其他约定：“签订本合同，合同期延长一年，合同延长期内租金不涨。”以及以合同虽然到期，但吕航并未将商铺腾空交还给同好物业公司，并继续占用为由，主张涉案“租赁合同”尚未到期。对此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”上述合同对租赁期限约定不明确，致双方产生争议，按照交易习惯及常理，出租方与承租方在签订租赁合同时应明确租赁期限，如果双方在签订租赁合同时均同意在约定的租赁期限上延长一年，可在缔约过程中直接修改租赁期限，或在合同履行过程中另行签订补充协议，同好物业公司将涉案合同的“其他约定”中的内容解释为签订合同时就直接在约定的租赁期限上延长一年，不符合交易习惯及常理，且同好物业公司在吕航提出撤场时，并未提出过涉案合同未到期的主张，故同好物业公司提出的此抗辩意见，理由不成立，不予采纳。综合吕航一次性缴纳租金情况及同好物业公司提交的《告知函》载明的内容，吕航在签订涉案合同即按约一次性交清了2018年6月1日至2020年4月30日的租金，在涉案合同到期后，即向同好物业公司申请退铺，因此，一审法院认定涉案合同于2020年4月30日到期终止。其次，同好物业公司应否退还履约保证金，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条约定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”涉案合同既已终止，同好物业公司应退还保证金10000元并对吕航清空租赁商铺内的私人财物提供协助。第三，吕航还应否向同好物业公司支付租金，涉案合同到期，双方因欠费等问题产生争议，同好物业公司不同意吕航退铺，致吕航一直无法腾空租赁商铺。退一步，即便吕航尚有费用未付清，同好物业公司可另循法律途径向吕航主张权利，而不应拒绝提供协助甚至妨碍吕航清空租赁商铺，由此造成吕航在涉案合同到期后仍占用租赁商铺，同好物业公司对此存在过错，对造成同好物业公司因无法另行出租涉案租赁商铺的损失应由其自行承担。同好物业公司要求吕航支付2020年5月、6月的租金、物业管理费、空调费及滞纳金，依据不足，该院不予支持。焦点之二，关于空调费的问题，按照涉案合同约定，空调费为每月8元/平方米，双方并未约定收取此费用的时段及条件即是否要开启了空调制冷或制热功能才能收空调费，而空调费实际上还包含了空调折旧、维护、水、电费等费用，是同好物业公司在经营过程中对成本进行计算后得出且吕航在签约时同意支付的费用。因此，吕航辩称冬天没有开启空调制暖功能即不应支付空调费，理由不成立，该院不予采纳。截至2020年4月30日，吕航拖欠2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日的空调费12个月，合计13983.36元（145.66平方米×8元/平方米×12个月），一审法院对同好物业公司反诉要求吕航支付此部分空调费13983.36元予以支持。焦点之三，关于同好物业公司主张按每日1‰计算物业管理费及空调费的滞纳金的问题。根据涉案合同约定，吕航须在同好物业公司通知的规定时间内缴纳足额的租费、物业管理费、中央空调费及水电费，若逾期5天未交缴，同好物业公司有权从保证金中扣收相应费用额度，暂停吕航中央空调、水电使用并收取吕航欠费部分每日3‰的滞纳金。本案中，吕航未按合同约定向同好物业公司缴纳上述时段的空调费及2020年4月的物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，即应向吕航支付未付款项的滞纳金。现同好物业公司主动将滞纳金标准降为按每日1‰标准计算，有事实及法律依据，予以支持。一审法院经审理后于2020年8月20日作出（2020）粤0204民初1352号民事判决：一、确认双方签订的《韶关市*******广场商铺租赁合同》于2020年4月30日终止；二、同好物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还履约保证金10000元给吕航。三、吕航应于判决发生法律效力之日起十日内支付2020年4月的物业管理费436.98元及滞纳金（以436.98元为基数，从2020年4月11日起按每日1‰计算至给付之日止）给同好物业公司；四、吕航应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日的空调费13983.36元（其中以6991.68元为基数，从2018年11月11日起按每日1‰计算至2019年11月10日止，以13983.36元为基数从2019年11月11日起按每日1‰计算至给付之日止）给同好物业公司；五、驳回吕航的其他诉讼请求；六、驳回同好物业公司的其他反诉请求。案件受理费减半收取计25元，反诉费550.19元，合计575.19元，由吕航负担264.39元，同好物业公司负担310.80元。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另本院补充查明，二审询问时，同好物业公司提供了包括2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日期间其开启空调新风系统、水费、电费、空调维护费用的相应材料佐证。吕航未能提供相反的证据予以推翻，仅是以新风系统相当于把外面的新鲜空气吸入进来，并没有调节温度的功能，同好物业公司作为出租方，有保证商场通风、消防、照明的义务，该新风系统的使用并不包含在双方约定的收取中央空调费的范围抗辩。本院对上述证据认证如下：吕航未能提供相反的证据推翻同好物业公司提供的上述材料，本院对同好物业公司提供上述材料的证明力予以采信，并确认包括2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日期间同好物业公司开启了中央空调新风系统并支付了水费、电费、空调维护费用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，针对上诉人吕航的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并论述如下：一、一审判决对欠缴物业管理费、中央空调费计算的滞纳金是否错误。吕航与同好物业公司签订的《韶关市*******广场商铺租赁合同》第3.2条约定：“乙方（承租方吕航）须在接到甲方（出租方同好物业公司）通知的规定时间内交纳足额的租费、物业管理费、中央空调费、及水电费，若逾期五天（含）未交纳，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度。”因此，吕航欠交的2020年4月的物业管理费436.98元，同好物业公司有权直接从保证金10000元中扣除，吕航无须交纳该费用的滞纳金；同理，吕航欠交的2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日的空调费13983.36元，同好物业公司有权直接从剩余保证金9563.02元（10000元-436.98元）中扣除，扣除后，同好物业公司无须返还吕航履约保证金，但吕航仍欠同好物业公司空调费4420.34元（13983.36元-9563.02元），应支付该款的滞纳金，因截至2020年4月30日，吕航拖欠2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日的空调费合计为13983.36元，即拖欠2018年11月至2019年4月的空调费为6991.68元，拖欠2019年11月至2020年4月30日的空调费为6991.68元（145.66平方米×8元/平方米×6个月），至2020年1月7日，吕航的剩余保证金9563.02元已全部扣完，故从该日起，吕航应以4420.34元为基数，按每日1‰计算至2020年8月1日（清场并返还商铺之日）止，支付仍欠同好物业公司空调费4420.34元的滞纳金。二、吕航提出以民间借贷利率的司法保护上限调整滞纳金标准的上诉理由是否成立。吕航与同好物业公司签订的《韶关市*******广场商铺租赁合同》虽然约定“乙方（承租方吕航）须在甲方（出租方同好物业公司）通知的规定时间内缴纳足额的租费、物业管理费、中央空调费及水电费，若逾期5天未交缴，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度，暂停乙方中央空调、水电使用并收取乙方欠费部分每日千分之三的滞纳金。”但同好物业公司考虑到该滞纳金标准过高，因此未按照该合同约定主张权利，而是主动调低，即主张按每日千分之一的标准支付滞纳金，该标准并不会过高，一审法院予以采纳并据此作出判决没有违反法律规定，故对吕航提出的该上诉理由，参照法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》中“在确定违约责任时，尤其要注意依法适用违约金调整的相关规则，避免简单地以民间借贷利率的司法保护上限作为调整依据。”的规定，本院不予支持。三、同好物业公司提供的中央空调没有供暖功能，吕航应否向同好物业公司交纳2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日的中央空调费。吕航与同好物业公司签订的《韶关市*******广场商铺租赁合同》约定“合同期内，乙方（吕航）按8元/平方米每月标准交纳中央空调费，乙方按约定于每月1日-10日期间交纳当月费用。”双方并未约定收取此费用的时段及条件即是否要开启了空调制冷或制热功能才能收空调费，而空调费实际上还包含了开启空调新风系统、水费、电费、空调折旧、维护等费用，是同好物业公司在经营过程中对成本进行计算后得出且吕航在签约时同意支付的费用，且同好物业公司亦提供了包括2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日期间其开启空调新风系统、水费、电费、空调维护费用的相应材料佐证。因此，吕航辩称冬天没有开启空调制暖功能即不应支付2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日的中央空调费，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人吕航的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1352号民事判决第一项；二、撤销韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1352号民事判决第二项、第三项；三、变更韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1352号民事判决第四项为：吕航应于本判决发生法律效力之日起十日内向同好物业公司支付拖欠的空调费4420.34元，并从2020年1月7日起，以4420.34元为基数，按每日1‰计算至2020年8月1日（清场并返还商铺之日）止，支付仍欠同好物业公司空调费4420.34元的滞纳金；四、驳回吕航的其他诉讼请求；五、驳回韶关市同好物业服务有限公司的其他反诉请求。二审案件受理费410.51元，由吕航负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年十二月十日书记员  罗稀蕾