湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0191民初5904号原告：武汉鑫和益物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区龙阳大道**龙阳凯悦大厦********。法定代表人：全桂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗美，该公司员工。被告：曾倩倩，女，1982年2月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区，被告：曾凡荣，男，1955年11月18日出生，汉族，住湖北省武汉经济技术开发区，原告武汉鑫和益物业管理有限公司（以下简称鑫和益物业）诉被告曾倩倩、被告曾凡荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告鑫和益物业的委托诉讼代理人罗美、被告曾凡荣到庭参加了诉讼，被告曾倩倩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鑫和益物业向本院提出并明确诉讼请求为：1.判决被告曾倩倩、被告曾凡荣支付拖欠原告鑫和益物业的物业管理费5,295.6元（2014年4月1日至2018年5月30日），并按约定支付原告鑫和益物业违约金1,535.7元（2014年4月1日至2018年5月30日）；2.诉讼费由被告曾倩倩、被告曾凡荣承担。事实与理由：吉祥国际小区位于武汉经济技术开发区5C2地块，被告曾倩倩、被告曾凡荣住该小区B栋1单元806室。2016年7月20日，原告鑫和益物业开始对该小区物业进行管理，根据《吉祥国际小区项目前期物业服务合同》的约定，被告曾倩倩、被告曾凡荣应按时交纳物业管理费，交纳标准为0.8元/平方米/月，若未按时足额交纳物业管理费，应按欠缴物业管理费付滞纳金。被告曾倩倩、被告曾凡荣住所面积达132.39平方米，每月应交纳物业管理费105.912元。被告曾倩倩、被告曾凡荣自2014年4月起未缴纳物业管理费，截止2018年5月30日，共拖欠物业管理费5,295.6元、滞纳金1,535.7元。原告鑫和益物业多次催缴未果，为维护自身合法权益，故起诉来院，请求判如所请。被告曾倩倩未到庭，但向本院提交书面答辩状称：1.原告鑫和益物业的诉讼请求已超过诉讼时效。根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告鑫和益物业诉请中的2014年4月1日至2017年11月21日的物业费用已经超过三年诉讼时效。退一步讲，即使按照原告鑫和益物业诉状上的日期（2020年8月20日），在2017年8月19日以前的物业费已超过诉讼时效。本案所涉物业已于2017年9月20日进行了买卖，并于2018年5月30日办理了过户手续。2.原告鑫和益物业诉请中的1,535.7元的违约金没有依据，原告鑫和益物业提供的各项证据中，并未明确关于未缴物业费的违约金标准。虽然2018年的4月15日签订的《武汉市物业服务合同》第二十六条约定了业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按物业费的标准向乙方支付违约金，但原告鑫和益物业从未书面催缴，其次，合同中对违约金的标准也没有明确约定。3.原告鑫和益物业一直怠于履行《武汉市物业服务合同》约定的义务。原告鑫和益物业主要的义务就是小区管理和清洁卫生以及安全执勤，我提供的小区视频和照片可以显示原告鑫和益物业存在门岗虚设、楼道门上乱涂乱画，单车、电动车乱停乱放，垃圾乱堆，环境恶劣等问题。我们多次提出整改，原告鑫和益物业一直拖拉和无视，我们才成立了业主委员会，更换了物业公司。4.我曾经居住的806房因9楼住户购房后就未居住、未装修，导致我家地板、墙面全部坏透，无法正常居住。这个情况三届物业、房管所、业委员应该有所了解。2014年当年的物业郑经理要我们先自行维修，随后再解决维修费，为了能正常生活，我们被迫花了6,000余元的维修费。根据2017年8月30日的《武汉市物业服务合同》第十条，原告鑫和益物业在专项维修金这块是有来源的，应将这6,000余元的垫付款尽快支付给我，但从2014年一直拖到现在，虽然此案与物业费可能没有关系，但请为简化纠纷，让原告鑫和益物业将这笔钱还给我。综上所述，请求依法驳回原告鑫和益物业对我的诉请。被告曾凡荣辩称：同被告曾倩倩答辩状答辩意见。2017年到本案起诉之前，原告都没向我方主张过物业费，我2017年9月20日将房屋卖给了第三人，2018年5月30日过的户，卖房时我主动找物业公司，之前的物业经理让我先垫钱修，后面再从维修资金中支出，但后面一直没有解决。本院经审理查明认定事实如下：被告曾倩倩、被告曾凡荣原系本辖区生活区5C2地块吉祥国际B栋1单元8层6室房屋的业主，物业建筑面积132.39平方米。武汉吉祥房地产开发建筑有限公司（甲方、建设单位）与案外人武汉康立达物业管理有限公司（乙方、物业服务企业）（以下简称康立达公司）签订《武汉市前期物业服务合同》，约定案外人康立达公司为吉祥国际小区提供前期物业服务。第二条约定在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1.综合管理服务；2.物业共用部位与共用设施设备管理服务；3.公共秩序维护服务等。第四条约定本物业管理区域物业服务收费选择包干制，高层住宅A栋物业费的缴费标准为每月每平方米1.2元，高层住宅B栋物业费的缴费标准为每月每平方米0.8元。第五条约定由业主或物业使用人承担的物业服务费用按每月交纳给乙方，业主或物业使用人应在每月第20日履行交纳义务。第十条约定本合同期限自2010年10月1日起至小区业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第十三条约定，甲方与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订房屋买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2015年12月29日，武汉市吉祥国际小区第一届业主委员会（甲方、委托方）与案外人康立达公司（乙方、受托方）签订《武汉市物业服务合同》，约定由案外人康立达公司为吉祥国际小区提供物业服务。第二条约定乙方提供的物业服务内容包括：（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护。（共用部位明细见附件一）。（二）公共绿化的维护。（三）公共区域环境卫生的维护等。第四条约定本物业服务合同期为1年，自2016年1月1日至2017年1月1日。第五条约定本物业管理区域物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，小高层住宅A栋物管费的缴费标准为每月每平方米1.2元，小高层住宅B栋物管费的缴费标准为每月每平方米0.8元等。第十条第四项约定业主应按照合同约定缴纳物业服务费，对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的业主或物业使用人，甲方应督促其交纳等。2016年7月18日，案外人康立达公司（甲方、移交方）与原告鑫和益物业（乙方、接受方）签订《吉祥国际小区物业管理移交协议》，约定：甲方于2016年7月8日正式退出吉祥国际小区的物业服务，由乙方开始对吉祥国际小区进行全面物业管理……自甲方2010年10月1日开始对吉祥国际小区进行物业服务至甲方退出该小区物业服务（2016年7月18日）期间，吉祥国际小区所有业主拖欠的物业服务费用均由乙方收取并享有相关权益等。2016年7月16日，武汉市吉祥国际小区第一届业主委员会（甲方、委托方）与原告鑫和益物业（乙方、受托方）签订《武汉市物业服务合同》，约定由原告鑫和益物业为吉祥国际小区提供物业服务。第二条约定乙方提供的物业服务内容包括：（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护。（共用部位明细见附件一）。（二）公共绿化的维护。（三）公共区域环境卫生的维护等。第四条约定本物业服务合同期限为1年，自2016年7月20日至2017年7月19日。第五条约定本物业管理区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，小高层住宅的物管费的缴费标准为A栋每月每平方米1.2元，B栋每月每平方米0.8元等。2017年8月30日，武汉市吉祥国际小区第一届业主委员会（甲方、委托方）与原告鑫和益物业（乙方、受托方）签订《武汉市物业服务合同》，约定由原告鑫和益物业为吉祥国际小区提供物业服务。第二条约定乙方提供的物业服务内容包括：（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护。（共用部位明细见附件一）。（二）公共绿化的维护。（三）公共区域环境卫生的维护等。第四条约定本物业服务合同期限为5个月，自2017年7月20日至2017年12月31日。第五条约定本物业管理区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，小高层住宅的物管费的缴费标准为A栋每月每平方米1.2元，B栋每月每平方米0.8元等。2018年4月15日，武汉市吉祥国际小区第一届业主委员会（甲方、委托方）与原告鑫和益物业（乙方、受托方）签订《武汉市物业服务合同》，约定由原告鑫和益物业为吉祥国际小区提供物业服务。第二条第约定乙方提供的物业服务内容包括：（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护。（共用部位明细见附件三，共用设施设备明细见附件四）。（二）公共绿化的维护。（三）公共区域的秩序维护和安全协防等。第四条约定本物业服务合同期限为2年，自2018年1月1日至2019年12月31日。第五条约定本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，高层住宅的物管费的缴费标准为每月每平方米1.2元，商业物业的物管费的缴费标准为每月每平方米3元等。第六条约定业主每次缴纳物业费的具体时间为到期日前等。第二十条约定，合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止等。第二十六条约定业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按物业费的标准向乙方支付违约金等。2018年5月28日，武汉市吉祥国际小区第一届业主委员会（甲方）与原告鑫和益物业（乙方）签订《补充协议》，约定：A栋物业费用为1.2元/平；B栋物业费为0.8元/平等。被告曾倩倩、被告曾凡荣将物业服务费缴纳至2014年4月1日，此后其以原告鑫和益物业未向其支付因天花板漏水产生的维修费损失及原告鑫和益物业怠予履行合同约定的物业服务义务为由未按约定缴纳物业服务费。原告鑫和益物业多次催缴未果，遂诉至本院，请求依诉予判。另查明，经本院核实，武汉市房屋产权登记信息查询单显示两被告因私房买卖登记于2018年6月1日将上述房屋所有权转让过户给案外人吴涛。被告曾凡荣在庭审中自认其代替被告曾倩倩书写手写材料一份，载明：“吉祥国际806#曾倩倩物业管理从2018年5月31日之前由本人负责。曾倩倩2018.5.31。”本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。武汉吉祥房地产开发建筑有限公司与案外人武汉康立达公司签订的《武汉市物业服务合同》、原告鑫和益物业与业委会签订的《武汉市物业服务合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，未违反国家法律规定，应属有效，且合同效力及于全体业主，对两被告亦具有约束力。两被告接受原告鑫和益物业提供的物业服务，但未按合同约定及时履行交纳物业服务费的义务，由此酿成本案纠纷，应承担支付欠缴的物业管理费的法律责任。两被告辩称原告鑫和益物业怠予履行物业服务合同义务，请求驳回原告鑫和益物业的诉求。本院认为，物业管理服务是一个连续性地、动态的过程，被告曾倩倩提供的照片尚不足以证明原告鑫和益物业在讼争期间没有全面履行合同约定的物业管理服务义务，故本院对两被告的上述抗辩意见不予支持；两被告辩称原告鑫和益物业主张的部分物业管理费已超过诉讼时效，本院认为诉讼时效期间是权利人请求人民法院保护其民事权利的法定期间。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。因此，原告鑫和益物业主张的2014年4月1日至2015年9月30日共计18个月的物业管理费1,906.42元（132.39×0.8×18）已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权，且其提交的催缴通知单存根不能达到其已向两被告催缴物业费的证明目的，本院对原告鑫和益物业诉请的该部分金额依法不予支持；两被告抗辩称其自行垫付了6,000余元维修费维修房屋并请求原告鑫和益物业返还该费用，但其未提交相关证据证实且与本案无关，本院对该抗辩意见不予支持。原告鑫和益物业要求两被告支付自2015年10月1日至2018年5月30日共计32个月的物业管理费3,389.18元（132.39×0.8×32）的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告鑫和益物业主张的违约金，但其提供的证据中对延期交纳物业管理费的违约责任约定不明确，且物业管理费的欠费系按交纳期限累计，原告鑫和益物业按欠费总额计算违约金没有法律依据，为消除物业服务企业和业主之间的矛盾，增进相互理解，本院酌情免除本案中两被告缴纳违约金的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曾倩倩、被告曾凡荣于本判决生效之日起十日内向原告武汉鑫和益物业管理有限公司支付物业服务费3,389.18元（2015年10月1日至2018年5月30日）；二、驳回原告武汉鑫和益物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曾倩倩、被告曾凡荣负担，此款原告武汉鑫和益物业管理有限公司已垫付，由被告曾倩倩、被告曾凡荣随本判决第一项一并支付给原告武汉鑫和益物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  余燕二〇二〇年十二月十日法官助理陈改华书记员张童