云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初8478号原告（反诉被告）王光前，男，汉族，1982年2月17日生，身份证登记住址云南省临沧市云县。委托代理人杜远鑫，云南唯真律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）毛洪伟，男，汉族，1972年10月1日生，身份证登记住址云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。委托代理人杨颜萍、王李丹，、实习律师。特别授权代理。原告王光前诉被告毛洪伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，被告毛洪伟于2020年12月3日提起反诉，本院依法受理后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林胜华独任审理，于2020年12月17日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告，下统称原告）王光前及其代理人杜远鑫，被告（反诉原告，下统称被告）毛洪伟的特别授权代理人杨颜萍、王李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王光前诉称：原告与被告于2018年3月19日通过云南仁信房地产经纪有限公司签订租房协议。原告承租被告名下的某小区20幢1单元701号和20幢1单元702号两套房屋，房屋现状为毛坯房。租房协议约定租期自2018年4月20日起至2023年4月20日，每月租金3200元，租房押金20,000元。租房协议签订后，原告向被告支付了租房押金和租金，并进行了装修。今年因疫情影响，双方协商不再继续租赁，提前终止合同。当时被告要求原告将房屋恢复原状，之后原告已将房屋恢复原状并要求将房屋交还被告，被告一直不予理会。原告为维护自己的合法权益，故原告诉至法院诉请判令：一、确认原告与被告双方间的《租房协议》已于2020年5月19日解除；二、被告毛洪伟向原告退还押金20,000元；三、由被告承担本案的诉讼费用。被告毛洪伟辩称:一、不认可原告的三项诉讼请求。双方就解除租房协议一事未达成一致意见，原告的单方意思表示要求确认租房协议解除，没有事实和法律依据。二、原告至今未结清房屋水电费、物管等相关费用，也未将钥匙交回，房屋还处于原告占有使用的状态。三、根据租房协议约定，租赁期间双方不得违约，因乙方个人原因违约的，则甲方不予退还剩余租金及租房押金。在原告构成违约的基础上，被告不予退还押金是符合合同约定的。被告毛洪伟反诉诉请：一、解除原、被告于2018年3月19日签订的《租房协议》；二、原告恢复租赁房屋原状并立即向被告返还租赁房屋；三、原告向被告支付拖欠的租金23450元（自2020年4月20日起，暂计算至2020年11月30日）、物管费3276元（自2020年4月1日起，暂计算至2020年11月30日）、水电费1321元；四、原告支付从2020年12月1日至返还租赁房屋之日止的房屋租金、物业管理费等；五、原告向被告支付违约金9600元；六、原告承担本案诉讼费。事实及理由：2018年3月19日，原、被告双方签订了《租房协议》，该协议约定“被告将位于昆明市官渡区房屋出租给原告使用，租期自2018年4月20日起至2023年4月20日止，租期5年，房租按年支付，每年为38400元，折合月租金为3200元，租期内的水、电、物管、煤气等费用由原告承担。若原告违反《租房协议》的约定，则需赔偿被告按照三个月租金计算的违约金。”同日，原、被告双方又签订了《某小区20幢1单元701号和20幢1单元702号房屋租房合同附加协议》，该附加协议约定“若原告违约，则被告有权不予退还押金。”根据合同约定，原告应于2020年3月20日前一次性向被告支付2020年4月20日至2021年4月20日止的租金，但原告以疫情为由，反复拖延，未按时向被告支付租金，也未支付物管、水费、电费等费用，已经构成违约。2020年5月上旬，被告得知原告对房屋进行装修整改，根据《附加协议》约定，当原告对房屋进行装修时，被告有权随时进行监督，但被告要求查看房屋状态及监督其装修时，屡屡遭到原告的阻碍，使得被告无法掌握房屋的真实状态。对于原告这种不诚信不遵守约定的行为，可能使被告的财产权益遭受巨大损害，遂与原告就解除合同、退还钥匙、返还租赁物、恢复原状等事宜进行初步协商，但原告在协商过程中提出诸多无理要求，且至今未将房屋钥匙交还被告，也未让被告查看房屋状况，导致原、被告双方至今对房屋租赁事宜达不成一致意见。原告王光前针对被告毛洪伟的反诉辩称：我租用了被告的房屋，在原来毛房基础上投入约12万元，将原来的三室二厅改装为四室二厅用于租赁经营，被告是知晓和同意的。2020年5月，双方电话协商，被告同意解除合同，但是要求原告将房屋恢复原状，原告原本想将装修等都不要了，只是收回押金。无奈被告不同意，原告便将房屋恢复原状。恢复原状后，原告通过电话、微信等告知被告要求被告接房，但被告反复同意、反悔，最终拒绝接房，装修工人还因为拿不到款项还报了警，但被告就是不出面。被告迟迟不出面才导致了才由此产生新的物业费和租金。对于该租金和物业费不应由原告承担。原告曾把涉案房屋钥匙放在门前，这些水电费是不是被告使用不得而知。租房合同是双方协商一致同意后解除合同的，原告并没有违约，现在要求原告承担违约责任原告不认可。被告应当退还原告的押金。反诉的诉请和事实理由，与事实不相符，应予以驳回。2020年4月20日前的费用，被告已经结清。原告王光前为证明其诉讼主张及反诉辩解向本院提供了如下证据：一、租房协议，欲证明2018年3月19日，原、被告签订租房协议及约定内容。二、微信聊天记录，欲证明原告在2020年3月份与被告协商退租事宜，被告同意后对房屋进行恢复原状。原告于2020年5月10日恢复后通知原告来接房，但是被告拒不与原告办理交接。原告将房屋恢复情况发给被告。三、3月份缴电费的单据。被告毛洪伟质证认为：认可证据一、二的真实性，但不认可证据二的证明目的，证据二无法证明双方对退租一事达成一致意见，关于退租事宜仅是原告单方的意思表示，被告未予认可。认可3月份电费缴费单。被告毛洪伟为证明其答辩及反诉主张，提交了下列证据材料：一、房产证，欲证明案涉房屋所有权权归毛洪伟所有。二、租房协议及附件，三、物管费发票及水电费缴费凭证；共同欲证明1、原、被告于2018年3月19日签订租房协议，其中对租期、租金金额、租金支付方式、水电费物管费的承担、违约金的计算方式等作出了明确约定。该协议合法有效，双方应全面诚信履行。2、根据协议约定，原告应于2020年3月20日前向被告支付第三年租金，并承担租期内产生的水电物管等费。但原告未依约支付租金及水电物管等费用，已构成根本违约。根据协议约定及合同法规定，被告有权解除合同，要求原告恢复房屋原状、返还房屋、支付截止返还租赁物之日的租金并依约承担违约责任。原告王光前质证认为：认可证据一、二。认可证据三中物管费的真实性，但不认可合法性和关联性；认可水电费缴费凭证的对应的真实性、客观性。但认为自己已经交清4月份之前的水电费。原、被告提交的证据的真实性，得到对方的认可，本院予以确认本案证据的真实性。根据举证、质证意见及庭审情况，本院对本案法律事实确认如下：坐落于昆明市官渡区的房屋所有权人为毛洪伟。被告毛洪伟作为出租方（合同甲方）与承租方原告王光前（合同乙方）签订《租房协议》约定：甲方将归属其所有的某小区20幢1单元701号和702号两套房屋出租给乙方使用，附属设施毛坯房。乙方的租房期限从2018年4月20日起至2023年4月20日止，为期5年，年租金38400元。甲、乙双方必须保证双方的合法租用权，不得私自违约，如甲方违约除退还剩余租金外；并另赔偿违约金，按三个月租金计算，乙方违约除不退还租金外，并另赔偿违约金按三个月租金计算。乙方在租用期间必须承担住房的一切管理费用；其中包括治安卫生费、电视费、水费、电费、煤气费等。乙方必须按时交纳以上费，否则由此产生的滞纳金或损失由乙方承担负责。乙方在租用期间必须爱护好房屋的有关设施，如有损坏，由乙方负责赔偿或合理完善。乙方未经甲方同意不得改变或破坏房屋的原结构。如合同期满，乙方要继续租用，须提前一个月告知甲方，提前交清下年租金。乙方支付甲方水、电、煤气、有线电视等费用押金20000元，待租期满后，乙方结清一切费用甲方如数退还。合同还约定了其他权利义务。2018年3月19日，原、被告签订附件《某小区20幢1单元702号和702号房屋租房合同附加协议》约定：租赁期内双方不得违约，因甲方个人原因违约则赔偿乙方剩余租金及装修款（装修款以乙方与装修公司签订装修合同价格为准），因乙方违约则甲方不予退还剩余租金及租房押金。合同签订后，原告向被告支付2020年4月20日前的租金、押金20000元。原告使用房屋并进行了装修，在房屋使用过程中，因与被告发生纠纷，被告于2020年5月9日通过朋友验证加原告为微信好友，2020年5月10日，原告向被告发送微信信息“你好毛总，房子已恢复完毕，什么时候有时间来交接下？”2020年5月14日，原告向被告发送微信信息“毛总你好！房子已完全按你要求全部恢复完，也让你朋友去看过，你看没什么问题处理下”。2020年5月16日，原告向被告发送微信信息“什么情况请回复？”2020年5月19日，原告向被告发送微信信息“毛洪伟先生：我王光前于2018年3月19日与你通过云南仁信房地产经纪有限公司签订租房协议。我承租你名下的某小区20幢1单元701号和20幢1单元702号两套房屋，房屋现状为毛坯房。租房协议约定租期自2018年4月20日起至2023年4月20日，每月租金3200元。租房押金20000元。租房协议签订后我向你方支付了租房押金和租金，并进行了装修。去年7月住建局要求拆除客厅装修，并不得使用客厅，我与你协商并征得你同意，提前终止合同。当时你要求我将房屋恢复原结构，之后我已将房屋恢复原状并将恢复视频告知你，但你一直未退我押金。现请你尽快联系我办理退房手续，并将押金退还于我，因施工方恢复房屋装修款项将付1万元，再不付款他将报警。”2020年5月29日，原告向被告发送微信信息“毛洪伟，装修的工人拿不到装修费，报警了今天派出所通知让过去处理，派出所打你电话你没接，如果你不想退押金？当初你为什么同意解除合同，让我拆除装修，腾空房屋给你……”2020年11月30日，被告缴纳了2020年4月1日至2021年3月31日期间的701、702号房物业服务费各2457.6元。2020年11月30日，被告毛洪伟缴纳了水费176元、219元。2020年11月11日，被告毛洪伟缴纳了电费354.11元、572.62元。审理中双方对于解除合同的时间争执不已、互指对方违约。查看本案卷宗，2020年6月28日，昆明市明信公证处司法辅助中心调解分流工作记录显示曾电话通知被告，被告表示不同意退还押金，是原告违约。庭审中，被告称未收到原告解除合同的通知，对于双方合同解除的时间由法院判决。因意见分歧较大，无法调解。本院要求原、被告代理人共同到涉案房屋现场拍摄视频并确定是否有人居住。本院认为：原、被告之间为房屋租赁合同关系。原告本诉与被告反诉均提出解除合同的诉请，视为双方同意解除合同，本院予以确认原、被告签订的《租房协议》解除。至于解除的时间，本院以被告接到昆明市明信公证处司法辅助中心调解分流工作记录庭审时间（即2020年6月28日）为解除时间。原告按照被告要求，已经将房屋恢复到接近毛房状态，被告即应当按照约定退还原告押金20,000元。至于被告主张的原告违约，按照补充协议，押金不退，还应承担至退房之日的租金，被告的要求显然过于苛刻，被告的房屋原告已经按其要求恢复了原状，房屋的财产价值并未贬损，原告已经和被告协商了解除合同，既然合同条款中有违约情形的约定，原告在租期尚未到期要求解除合同已然构成违约，则应依据约定支付三个月租金作为违约金给被告。至于如何解除、是否收取违约金、押金不退均属于当事人自主处分的范围。现原告不能举证被告同意解除，自己一方不构成违约的证据，则办案将依据双方合同约定进行判处。原告在已经承担了三个月违约金的情况下，已经补偿了被告房屋空置或自行入住或另行出租的损失，押金不予退还显失公平。被告于2020年11月缴纳了二套房屋的水电费，原告没有证据证明这些费用不是自己使用产生的，视频也显示该房屋现状无法居住，故这些费用应当由原告承担；物管费按照日期计算，原告应当承担自2020年4月1日起至2020年6月28日至的服物管费。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王光前与被告（反诉原告）毛洪伟于2018年3月19日签订的《租房协议》于2020年6月28日解除；二、被告（反诉原告）毛洪伟于本判决生效后三日内退还原告（反诉被告）王光前押金20,000元；三、原告（反诉被告）王光前于本判决生效后三日内向被告（反诉原告）毛洪伟支付自2020年4月20日起至2020年6月28日至按照每月3200元计算的租金7253元、违约金9600元、两套房屋的水电费1321.73元、物管费457.74元，以上合计18,632.47元；四、驳回被告（反诉原告）毛洪伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费300元，由被告（反诉原告）毛洪伟负担；反诉诉讼费370.5元，被告（反诉原告）毛洪伟负担200元，原告（反诉被告）王光前负担170.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审判员  林胜华二〇二〇年十二月十八日书记员  李彦霈