黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0811民初1303号原告：佳木斯市佳合物业管理有限公司，住所地佳木斯市郊区红旗路南段（长青乡佳西村）。法定代表人：张喜康，系经理。委托诉讼代理人：薛维峰，男，满族，1988年4月5日出生，住黑龙江省双城市，系该公司职员。被告：崔冠军，男，汉族，1977年11月23日出生，住黑龙江省鹤岗市向阳区。原告佳木斯市佳合物业管理有限公司（以下简称：佳合物业）与被告崔冠军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告佳合物业委托诉讼代理人薛维峰、被告崔冠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳合物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即付清2013-2019年7年的物业管理费29806元；2、被告承担欠款的银行利息；3、被告承担诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告立即给付2020年度物业费4058元、垃圾费200元。事实与理由：2011年12月5日，被告入住原告管理的莲江口镇北岸明珠小区D栋101号楼（商服楼），面积为281.82平方米，被告在入户时交2012年的物业管理费，从2013年开始被告拒绝交纳物业管理费，其理由是他所住的楼房漏雨，原告单位的张经理找人对该楼房进行了维修后，被告仍然不交纳物业费，每年被告应向原告缴纳管理费为4058元，垃圾处理费每年为200元。原告的工作管理人员每年都多次向被告索要物业费，被告以各种借口拖欠至今。为此原告诉讼至法院，要求被告立即付清所欠的物业管理费，并承担银行利息及诉讼费用。综上所述，被告入住莲江口北岸明珠小区后理应向原告交纳物业管理费用，长期以各种借口拖欠物业管理费，给原告造成很大的经济损失，严重侵犯了原告的合法权益。原告无奈故诉至法院。崔冠军辩称，原告收费标准过高，收费标准是所有物业中最高收费标准，但是未尽到维修维护义务，因房屋漏雨返潮已造成屋内装修损坏。因漏雨导致电路损坏，造成屋内空调、灯、冰箱等家用电器均损坏了。物业说给崔冠军维修过，事实是一次都没有去维修过。但垃圾处理费崔冠军可以缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告佳合物业提交的证据进行质证：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告身份证复印件各一份。证明：原、被告诉讼的主体资格。本院经审查认为，身份证系公安机关出具的公民身份证明，营业执照系工商行政部门出具的证明文件，且法人代表证明书已加盖公章，该组证据真实、合法、有效，本院予以采信。2、入户及供暖通知书、前期物业服务合同、协议书、交费通知照片、物业管理承诺书复印件各一份。证明：2011年12月5日，被告入住原告管理的莲江口镇北岸明珠小区D栋101号楼（商服楼），面积为281.82平方米，被告在入户时交了2012年的物业管理费，从2013年开始被告未再交纳物业费，每年被告应向原告缴纳管理费4058元，共计7年的管理费是28406元，垃圾处理费每年是200元，共7年是1400元，两项合计29806元（不含2020年的物业费），2020年物业费4058元，垃圾处理费200元。被告对该组证据的真实性无异议，对证明观点有异议，收费标准过高，收费标准是所有物业中最高收费标准，但是未尽到维修维护义务，因房屋漏雨返潮已造成屋内装修损坏，导致电路损坏，造成屋内空调、灯、冰箱等家用电器均损坏；原告称曾进行过维修，事实是未去维修过；垃圾处理费被告可以缴纳。本院经审查认为，该组证据已加盖公章或有被告签字，且被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。3、日常服务照片20张。证明：原告收取的物业费为公摊面积物业费，原告日常已履行责任。本院经审查认为，该组证据系涉案小区拍摄取得，且被告对该组证据无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。本院对被告崔冠军提交的证据进行质证：1、照片8张。证明：被告屋内因漏雨造成损害，造成该后果系物业公司未履行维修责任造成的。原告对该组证据的真实性无异议，对证明观点有异议，房屋漏雨不是不交物业费的理由。本院经审查认为，原告对该证据的关联性无异议，本院对该组证据真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：崔冠军系佳木斯市郊区莲江口镇北岸明珠小区D栋101号楼商服（建筑面积281.82平方米）的业主。2011年12月5日，崔冠军办理入住，接受新政物业提供的物业服务，并交纳物业费。黑龙江博科房地产开发有限公司与业主的入户及供暖通知书中约定，商服物业费每月每平方米0.8元，每年垃圾清运费300元；被告与新政物业的物业管理承诺书中约定本人拖欠管理费或其他费用，法律责任将由本人及承认人共同承担。2015年1月1日，佳合物业与新政物业签订《协议书》，新政物业将物业管理权移交给佳合物业，以前业主陈欠费用全部归佳合物业所有。另查明，崔冠军自2015年1月1日起至2020年11月30日拖欠物业费16007元（281.82平方米×0.8元/平方米×71个月）及垃圾清运费1183元（200元/年÷12月×71个月），合计17190元。本院认为，崔冠军于2011年12月5日入住北岸明珠小区，虽其未与新政物业签订物业服务合同，但新政物业的服务合同为前期物业服务合同，前期物业合同系开发商与物业公司签订的合同，对全体业主具有约束力，且崔冠军已在物业管理承诺书签字予以确认，交纳部分物业费并享受了物业服务，崔冠军与新政物业之间形成了事实上的物业服务合同关系。本案中，佳合物业与新政物业签订《协议书》后，佳合物业承继了新政物业在物业服务合同中的权利和义务，且崔冠军与佳合物业之间形成了事实上的物业服务合同关系。崔冠军作为北岸明珠小区的业主，享受了佳合物业提供的物业服务，应按约定向佳合物业交纳物业费。崔冠军承认其拖欠物业费的事实，本院对佳合物业主张的物业费、垃圾清运费17190元予以支持。关于佳合物业是否服务到位，崔冠军提出房屋漏水等房屋质量问题，在保修期内系崔冠军与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，与物业服务合同系不同的法律关系，超过保修期后，应由业主委员会申请维修基金；崔冠军提出的物业服务质量问题，因其未提供有效证据，本院不予支持；另，服务质量问题并不构成物业公司的根本违约，不能成为业主不履行交纳物业费义务的理由。关于佳合物业主张的因拖欠物业费而产生的利息，因原、被告之间未对违约责任进行约定且对该诉讼请求并无法律规定，故本院对该部分不予支持。关于原告诉请要求2013年-2020年物业费及垃圾清运费，2015年1月1日，因佳合物业与新佳物业签订《协议书》，新佳物业将物业管理权移及以前业主陈欠费用全部归佳合物业所有，但债权转让应告知被告，原告未能举证已告知被告，故本院仅支持原告诉请的2015年-2020年的物业费及垃圾清运费。关于原告诉请物业费按1.2元/平方米收取，被告在办理入户手续时，告知物业费标准为0.8元/平方米，被告并已按照该标准交纳，在物业公司服务期间，原告提高物业费收费标准，但未能提交证据证明已与业主委员会达成物业服务合同，也未能举证证明原告已与被告达成约定，故本院对物业费收费标准按0.8元/平方米支持。现原告要求被告给付垃圾清运费标准按照200元/年，系原告对自身权利的处分，本院对该此予以支持。综上所述，崔冠军应向佳合物业交纳2015年1月至2020年11月拖欠的物业费、垃圾清运费合计17190元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、崔冠军于判决生效后立即向佳木斯市佳合物业管理有限公司交纳2015年1月至2020年11月拖欠的物业费、垃圾清运费合计17190元；二、驳回佳木斯市佳合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费652元，减半收取326元，由崔冠军承担229元，原告佳木斯市佳合物业管理有限公司自行承担97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  杨世宇二〇二〇年十二月三日书记员  王 玲