广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10374号上诉人（原审原告）：东莞金誉房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市万江区*******交汇处。统一社会信用代码：914***********923M。法定代表人：马介钦，董事长。委托诉讼代理人：刘枝桂，广东乌尔比安律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕芳，广东乌尔比安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑中群，女，1970年1月7日出生，汉族，住广东省普宁市*********片第6街5号，公民身份号码为422************708。上诉人东莞金誉房地产开发有限公司（以下简称金誉公司）以及上诉人郑中群房屋租赁合同纠纷一案。上诉人不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15605号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金誉公司不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，改判郑中群承担因本案产生的全部律师费；2.本案一、二审诉讼费由郑中群负担。事实与理由：金誉公司与郑中群在《租赁合同》的第十四条已明确约定，因诉讼产生的一切费用均由败诉方承担，其中不限于立案费用、律师费等因诉讼产生的相关费用。本案诉讼产生的根源，系因郑中群单方违约，故意拖欠租金而产生，郑中群应当向金誉公司支付因合理维权所产生的相关费用。根据一审判决查明的事实来看，郑中群确实拖欠金誉公司租金。在金誉公司将郑中群诉至法院之前，已通过多种方式向其催缴租金，但其仍未缴纳，金誉公司迫不得已才通过诉讼途径向其追索。金誉公司因本案产生的律师费用6000元，并未超出合理范围。金誉公司对于所支出的律师费提供了民事委托代理合同和律师费发票作为证据材料，依法应予支持。郑中群辩称，郑中群不应承担律师费。双方签订的合同中有记载郑中群在一星期内不营业即自动解除合同，郑中群在2019年5月15日撤场，撤场后即自动解除合同。因商场没有客流导致郑中群无法营业，故郑中群在2019年4月中旬申请撤场。郑中群的撤场申请得到了金誉公司当时的经理签字确认，金誉公司的经理以拿回公司盖章为由将所有单据，包括装修保证金收据、合同原件收走，至今没有归还。郑中群只愿意承担2019年6月3日之前的租金。郑中群不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审民事判决，判令撤销郑中群向金誉公司支付租金9361.44元及违约金；2.本案一、二审诉讼费由金誉公司负担。事实与理由：郑中群经营的服装店已于2019年5月15日前撤离案涉商铺，负责主管的经理黄秋燕及另外一个主管签名确认了《商铺撤场验收确认表》，当时管理方以要求盖章为由收回确认表，郑中群不存在拖欠租金的情况。金誉公司辩称，郑中群与金誉公司之间是于2019年8月31日正式解除租赁合同。郑中群主张其于2019年5月15日停止经营并撤离商铺，并未提供充分证据证明，且也未与金誉公司办理提前终止合同以及清场的手续。另外，郑中群提供的《商铺撤场验收确认表》、《租赁合同终止协议书》均未有金誉公司的盖章确认，不可视为双方租赁合同的解除，且在金誉公司单方解除合同前，案涉商铺也一直归郑中群使用，金誉公司并未另行出租他人。综上，一审判决认定双方租赁合同解除的时间为2019年8月31日，认定事实清楚。另，郑中群也确认自2019年4月30日后就未再向金誉公司缴纳过租金，在双方合同解除前，郑中群仍负有向金誉公司支付租金的义务。一审判决已就违约金进行了调整，判定违约金总额以郑中群拖欠的租金为限，合情合理。金誉公司向一审法院起诉请求：1.金誉公司向郑中群支付租金12481.92元及迟延履行违约金9398.89元（迟延履行违约金分段累计计算，以每月应缴而未缴纳租金为基数，按照日千分之三计算，从每月应缴纳之日暂计算至2020年3月31日），以上共计21880.8元；2.本案的诉讼费用、律师费6000元均由郑中群负担。一审法院经审理查明，2018年10月21日，金誉公司作为出租方、东莞市家汇生活广场商业管理有限公司（以下简称“家汇公司”）作为管理方、郑中群作为承租方，共同签订《家汇生活广场租赁合同补充协议》，约定对三方于2018年9月9日签订的《家汇生活广场租赁合同》（合同编号：JY3-2-2013-A01B01）的相关条款进行变更，包括将家汇生活广场3号商业、办公楼二层2013号商铺更换为3号商业、办公楼二层2014号商铺，承租方同意将原支付的保证金31051.2元费用自动转化为新合同保证金20803.2元，多支付的10248元，出租方、管理方需退还给承租方；三方还同意作废原《家汇生活广场租赁合同》（合同编号：JY3-2-2013-A01B01）,并重新签订新的《家汇生活广场租赁合同》（合同编号：JY3-2-2014-A01B01）。同日，上述三方签订《家汇生活广场租赁合同》（合同编号：JY3-2-2014-A01B01），约定金誉公司将位于东莞市万江区万道路新城社区*家汇生活****商业、办公楼二层2014号商铺出租给郑中群使用，商铺面积为86.68平方米，租赁期限为36个月，自2018年12月22日起至2021年12月21日止；其中2019年3月22日至2020年12月21日期间的月租金为3120.48元；郑中群应当在每个缴租期最后一个月的20日前（如遇法定节假日提前至节假日前最后一个工作日）一次性足额支付下个缴租期租金和管理费；保证履约金13869元；郑中群迟延交纳本合同项下租金、管理费的，则每迟延一日，郑中群应向出租方金誉公司或管理方家汇公司支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金，迟延支付超过15日，经过出租方金誉公司或管理方家汇公司书面催告，承租方仍不交纳的，管理方家汇公司可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至郑中群履行相关付款义务为止，迟延超过30日，金誉公司或家汇公司除有权采取停止向郑中群提供服务的措施外，并有权解除本合同，没收保证金，要求郑中群赔偿因此给金誉公司、家汇公司造成的损失；要求提前解除租赁合同的一方，应该提前2个月通知其他二方并取得对方的书面同意，否则就属于违约，对方当事人有权要求其支付违约金，违约金为2倍的履约保证金；合同项下租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止后7日内，被告应当将该商铺经金誉公司或家汇公司验收确认符合约定后交还；三方确认本合同所载地址为送达地址，一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知其他方，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果；以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第2日为收悉日，已交寄记录作为发送凭证；三方在本合同项下产生争议，应当首先友好协商解决；协商不成，任何一方均有权向该商铺所在地人民法院起诉；因诉讼产生的一切费用均由败诉方承担，其中不限于立案费用、律师费等因诉讼产生的相关费用。庭审中，金誉公司、郑中群确认郑中群已缴清2018年12月22日至2019年4月30日期间的租金。郑中群主张其已于2019年4月向金誉公司提交了撤场申请，于2019年5月15日终止经营，货物已清理完，剩余货架在商铺中，并于2019年6月3日与金誉公司签署终止协议及撤场，但没有与金誉公司办理商铺交接手续，因为当时郑中群不同意向金誉公司支付滞纳金，所以郑中群没有支付5月份租金，现同意支付2019年5月租金及迟延履行违约金，但认为无需支付2019年6月3日之后的租金及违约金。对此，郑中群提交了《租赁合同终止协议书》、《商铺撤场验收确认表》予以证明。该两份证据均为照片打印件，其上有郑中群的签名，但无加盖金誉公司的印章；其中《商铺撤场验收确认表》显示的验收时间为2019年6月5日，“存在问题”一栏载明了验收情况，并有相关人员签名确认。郑中群陈述终止协议书及相关资料的原件已交给金誉公司的工作人员黄秋燕，不清楚在《商铺撤场验收确认表》各项目栏中签名的是何人，但相关人员是根据黄秋燕的要求负责办理及签名的。金誉公司对郑中群的主张及证据不予认可，认为郑中群系在2019年6月20日左右终止经营并撤出商场，但未与金誉公司就提前撤场达成一致意见，也没有与金誉公司办理商铺交接手续，黄秋燕虽为金誉公司的员工，但金誉公司不清楚郑中群与黄秋燕之间发生的事情。金誉公司陈述已收回案涉商铺，并已于2019年9月中旬另行出租给他人使用。郑中群确认金誉公司已收回商铺及未经郑中群同意将商铺另行转租他人。金誉公司提交了两封未拆封的快递件，用于证明因郑中群迟延交付租金，金誉公司曾发函向其追缴，后因多次催告未果，金誉公司又于2019年8月30日向郑中群再次发函，要求解除合同并限期郑中群清场，但邮件因郑中群拒收而被退回。根据审理需要，一审法院当庭拆封了快递件。快递信封表面注明“收件人拒收”，退件日期分别为2019年6月13日和2019年8月31日；信封内分别放有《追缴通知单》和《关于终止及相关协议的告知函》、《商家清场告知函》。其中，终止协议告知函的主要内容为根据租赁合同的约定，租金及管理费延迟支付超过30日，金誉公司或家汇公司有权解除合同，没收保证金，要求郑中群赔偿因此给金誉公司和家汇公司造成的损失，现金誉公司和家汇公司有权以书面通知方式解除该合同，并保留法律追索赔偿的权利。《商家清场告知函》的主要内容为要求郑中群在收到该函件5日自行清理商铺遗留的物品，否则金誉公司和家汇公司按合同约定自行清场。两份告知函的落款处加盖了金誉公司和家汇公司的公章，落款时间为2019年8月30日。郑中群表示没有收到上述邮件，故不予确认。金誉公司还提交了《民事委托代理合同》和发票联，用于证明为处理案涉纠纷，金誉公司向广东乌尔比安律师事务所支付了律师费6000元。另查，案涉家汇生活广场3号商业、办公楼二层2014号商铺的登记权利人为金誉公司，权属证号为粤（2018）东莞不动产权第0005072号。根据金誉公司提交的起诉状附表《郑中群欠缴租金及滞纳金计算明细表》显示，金誉公司主张的违约金是以每月租金3120.48元为基数，按日千分之三的标准，分别从2019年5月21日、2019年6月21日、2019年7月21日及2019年8月21日起计算。郑中群庭后提交书面意见，认为金誉公司主张的违约金计算标准过高，若法院认定郑中群需支付违约金的，违约金的总额应以郑中群需支付的租金总额为限。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。金誉公司、郑中群签订案涉《家汇生活广场租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，金誉公司、郑中群应依约享有权利和履行义务。金誉公司、郑中群双方对郑中群已付清2018年12月22日至2019年4月30日期间的租金的事实无异议，一审法院予以确认。在郑中群明确同意支付2019年5月的租金及迟延履行违约金的情况下，本案的争议焦点为：一、金誉公司要求郑中群支付2019年6月至8月期间的租金及相应的迟延履行违约金，依据是否充分；二、金誉公司要求郑中群支付律师费是否依法有据。针对第一个争议焦点。根据民事诉讼关于“谁主张，谁举证”的原则，郑中群主张案涉租赁合同已于2019年6月3日解除，但仅提供了《租赁合同终止协议书》、《商铺撤场验收确认表》的手机照片予以证明，并未提供原件，而且照片中的上述两份材料并无金誉公司的盖章确认。在金誉公司对此不予确认的情况下，郑中群主张案涉《家汇生活广场租赁合同》已于2019年6月3日解除，缺乏依据，一审法院不予支持。虽然金誉公司确认郑中群在2019年6月20日左右已终止经营及撤场，但郑中群要求提前解除合同，并未取得金誉公司和家汇公司的书面同意，且拖欠租金超过30日，已构成违约，金誉公司有权要求解除合同。金誉公司主张《家汇生活广场租赁合同》的解除时间为2019年8月31日，并提供了邮件予以证明。虽然邮件因郑中群拒收被退回，但根据《家汇生活广场租赁合同》中关于“以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第2日为收悉日”的约定，金誉公司已将上述函件邮寄郑中群确认的送达地址，已尽到通知义务，故金誉公司主张《家汇生活广场租赁合同》于2019年8月31日解除合理，一审法院予以支持。在合同解除前，郑中群负有依约支付租金的义务，现郑中群仅付清截止至2019年4月31日的租金，金誉公司起诉要求郑中群支付2019年5月1日至2019年8月31日期间的租金及迟延履约违约金，依法有据，一审法院予以支持，即郑中群需向金誉公司支付租金3120.48元/月×4个月=12481.92元，以及支付以每月租金3120.48元为基数，按日3‰的标准，分别从2019年4月21日、2019年5月21日、2019年6月21日、2019年7月21日起分段计算至郑中群实际清偿之日止的迟延履约违约金。本案中，由于金誉公司主张违约金分别从2019年5月21日、2019年6月21日、2019年7月21日、2019年8月21日起算，是对自身合法权益的处分，一审法院予以认可。另，郑中群认为违约金计算标准过高，违约金总额应以拖欠租金总额为限。对此，一审法院认为郑中群拖欠租金造成金誉公司的损失主要系利息损失，在金誉公司未能提供证据证明存在其它损失的情况下，基于公平原则，郑中群主张违约金总额应以拖欠租金总额为限合理，一审法院予以支持。故郑中群需向金誉公司支付的迟延履行违约金应计算为：以每月租金3120.48元为基数，按日3‰的标准，分别从2019年5月21日、2019年6月21日、2019年7月21日、2019年8月21日起分段计算至郑中群实际清偿之日止，但违约金总额应以郑中群拖欠租金本金的总额12481.92元为限。针对第二个争议焦点，《家汇生活广场租赁合同》明确约定，因诉讼产生的一切费用均由败诉方承担，其中不限于立案费用、律师费等因诉讼产生的相关费用。据此，在本案纠纷之裁判文书目前尚未发生法律效力的情况下，金誉公司、郑中群双方中哪一方属于败诉方仍不确定，故金誉公司现要求郑中群承担金誉公司为实现债权而支出的律师费，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、郑中群自判决发生法律效力之日起五日内向金誉公司支付租金12481.92元及相应迟延履约违约金（违约金以3120.48元为基数，按每日3‰的标准，分别从2019年5月21日、2019年6月21日、2019年7月21日、2019年8月21日起分段计至实际付清之日止，违约金总额应以郑中群拖欠的租金本金总额12481.92元为限）；二、驳回金誉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费178.01元（金誉公司已预交），由金誉公司负担38.31元，郑中群负担139.7元。二审期间双方均未提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，金誉公司在二审调查中确认以下事实：黄秋燕是家汇公司的员工，2019年7月已经离职，离职后无法联系；家汇公司是金誉公司的全资子公司，负责案涉商铺的物业管理；郑中群在本案中提交的《商铺撤场验收确认表》、《租赁合同终止协议书》是金誉公司使用的版本，正常情况下与承租方终止租赁合同，会与承租方签订终止协议书及办理商铺撤场验收确认事宜。郑中群主张《商铺撤场验收确认表》上的手写内容在黄秋燕要求其签名时已经写好，上面同时有黄秋燕的签名，郑中群签名之后，黄秋燕称需拿回公司盖章即收回了《商铺撤场验收确认表》原件及郑中群已经签名的《租赁合同终止协议书》原件，郑中群仅进行拍照，故无法提供原件。金誉公司主张未收到上述《商铺撤场验收确认表》、《租赁合同终止协议书》原件，因黄秋燕已经离职，无法向其核实。《租赁合同终止协议书》载明金誉公司、家汇公司、郑中群同意2014号商铺的租赁合同自2019年6月3日起正式终止。《商铺撤场验收确认表》载明的验收日期为2019年6月5日。在《商铺撤场验收确认表》“工程管理部”栏目项下有对电表、喷淋头、网线预留、配电箱、开关、电卡等项目检查的意见，该栏目确认处亦有相关人员的签名，日期为2019年6月5日。在《商铺撤场验收确认表》“存在问题”栏目项下手写载明：“由于商户的物品未清理和完全撤场，商管王仁丰先生现场确认商户只搬能随时移动的货架，墙面安装货架不搬动，照明方面只拆导轨灯的照明灯，不拆导轨。天花、墙面、地板部分验铺时正常。”并有王仁丰字样的签名，日期为2019年6月5日。在《商铺撤场验收确认表》的商户确认处有郑中群的签名，日期为2019年6月5日。在《商铺撤场验收确认表》的底部手写内容郑中群主张系黄秋燕的签名，分管领导处无人签名。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为:一、郑中群是否需向金誉公司支付2019年6月至8月期间的租金及迟延履行违约金；二、郑中群是否需向金誉公司支付金誉公司因本次诉讼支出的律师费。关于焦点一。首先，虽然郑中群向法院提交的《商铺撤场验收确认表》、《租赁合同终止协议书》为照片打印件，但金誉公司确认上述两份文件系其公司使用的文件版本，同时也确认正常情况下与承租方终止租赁合同，会签订终止协议书及办理商铺撤场验收确认事宜。其次，《商铺撤场验收确认表》“工程管理部”栏目项下有对商铺各设备的检查记录，“存在问题”栏目项下亦有对商户可搬离的物品、不可拆卸的物品以及天花、墙面、地板部分是否存在问题进行了确认，且相关意见均为手写内容，并有相关人员的签名。再次，金誉公司向郑中群邮寄告知函，郑中群并未收到，亦未表示认可。综上，鉴于《商铺撤场验收确认表》、《租赁合同终止协议书》系金誉公司使用的版本，且上面有大量的手写关于商铺撤场验收的内容，且有相关人员的签名，郑中群作假的可能性不大。同时在《商铺撤场验收确认表》分管领导处无人签名，《租赁合同终止协议书》甲方、乙方处没有加盖金誉公司、家汇公司的印章。本院认为，郑中群陈述的真实性较大，即郑中群在《商铺撤场验收确认表》、《租赁合同终止协议书》上签名之后，金誉公司或家汇公司员工以拿回公司盖章为由，收回了《商铺撤场验收确认表》、《租赁合同终止协议书》原件。《商铺撤场验收确认表》上应系双方就合同解除达成一致意见后，金誉公司派员对案涉商铺撤场验收的记录，本院采信《商铺撤场验收确认表》上关于商铺撤场验收时间的记载，即双方的租赁合同关系经双方一致确认自2019年6月5日终止。一审判决事实认定有误，本院依法予以纠正。故，郑中群还应向金誉公司支付2019年5月的租金3120.48元，以及2019年6月1日至2019年6月5日的租金520.08元（3120.48元/月÷30天×5天），合计3640.56元。郑中群逾期支付租金，理应依约承担违约责任，一审判决按照郑中群的主张对违约金调整为以本金为限，金誉公司在二审答辩中予以认可，本院依法予以确认。鉴于上述月份租金郑中群拖欠已逾一年，按日3‰计算均已超过本金，故郑中群应支付迟延履行违约金3640.56元。关于焦点二。郑中群与金誉公司签订的《家汇生活广场租赁合同》约定律师费由败诉方承担，郑中群理应就其败诉部分承担金誉公司因本次诉讼支出的律师费。金誉公司已经提交了《民事委托代理合同》及律师费发票，本院依法予以确认。根据金誉公司胜诉比例，郑中群应承担的律师费为：6000元×（3640.56元+3640.56元）÷21880.81元=1997元。综上所述，金誉公司、郑中群的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实部分错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15605号民事判决；二、限郑中群于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞金誉房地产开发有限公司支付租金3640.56元及迟延履行违约金3640.56元；三、限郑中群于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞金誉房地产开发有限公司支付律师费1997元；四、驳回东莞金誉房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回郑中群的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费178.01元，由东莞金誉房地产开发有限公司负担119.01元，由郑中群负担59元。本案二审案件受理费50元（东莞金誉房地产开发有限公司预交），由东莞金誉房地产开发有限公司负担33元，由郑中群负担17元；本院二审案件受理费50元（郑中群预交），东莞金誉房地产开发有限公司负担35元，由郑中群负担15元。东莞金誉房地产开发有限公司、郑中群在二审调查时，均同意败诉方直接向胜诉方支付二审案件受理费，本院依法予以准许，综合上述二审案件受理费的负担情况，东莞金誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向郑中群迳付18元，本院不再另行退收。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年十二月十七日书记员  关 东王颖盈附录相关法律：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。