青海省海东市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）青02执异29号 案外人：梁某，男，生于1967年2月24日，汉族，现住海东市乐都区。 申请执行人：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，统一社会信用代码：91630104698504752C。 法定代表人：何某。 委托诉讼代理人：马某，青海智凡律师事务所律师。 被执行人：青海祥泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91632123679173548J。 法定代表人：曹某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阿某，青海凡圣律师事务所律师。 本院在执行申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称重庆七建青海分公司）与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人梁某不服本院于2020年9月16日作出的（2020）青02执61号之一执行裁定书，于2020年12月3日向本院提出书面执行异议申请，请求立即中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1077号房屋财产的执行，解除查封。本院于同日立案登记受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，并于2020年12月4日对本案进行了公开听证，案外人梁某、申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司的委托代理人马某、被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司的法定代表人曹某及其委托代理人阿某均到庭参加了听证，现本案已审查终结。 因申请执行人重庆七建青海分公司申请强制执行，本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书。该裁定书内容为：申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出的（2020）青民终第146号民事判决书已发生法律效力，因被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司未依法履行生效法律文书所确定的义务，申请人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司向青海省海东市中级人民法院申请强制执行，本院于2020年9月8日依法立案执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十四条、《最高人民法院关于的解释》第四百八十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十二条、第三十八条、以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，裁定如下：冻结、扣划被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。查封、冻结、扣划期间，任何人不得擅自处分上述财产。若冻结、扣划数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。本裁定立即执行。2020年9月23日，本院分别向海东市房产局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，查封了被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议的，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议，逾期不提本院将依法强制执行。 案外人梁某得知公告内容后不服上述执行查封向本院提出执行异议称：申请人于2016年10月从青海祥泰房地产开发有限责任公司购买了位于乐都区新乐西街31#-33#乐都华都大厦1077号房屋，该房屋总房价为62960元。申请人于2016年10月18日转账34267元，2017年12月28日转账17000元，其中煤房4000元，安置费7693元顶房款，总房款全部付清。开发商于2017年7月3日即将该房屋交付申请人。申请人并于2016年10月10日与海东市乐都区华都物业管理有限公司签订物业管理合同，并交纳相关费用，开始装修入住该房屋至今。之后申请人也一直按时足额向物业交纳物业费至今。2020年11月12日异议人收到乐都区华都物业管理有限公司发来的青海省海东市中级人民法院《公告》，始知异议人购买并居住使用的乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1077号房屋被贵院查封，且拟进入评估、拍卖、变卖程序。异议人认为：贵院查封的上述房屋系异议人购买并使用的财产，异议人拥有所有权，贵院将异议人已经支付全部购房款且实际入住使用的房屋进行查封，严重侵害了申请人的合法权益。现根据《民事诉讼法》第二百五十六条（二）项，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《九民会议纪要》第一百二十七条之规定，特提出执行异议，请求：立即中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1077号房屋财产的执行，解除查封，将该房屋归还申请人。 案外人梁某为证明自己的主张，在听证时向本院提交了以下6份证据：1、海东市中级人民法院于2020年9月16日作出的（2020）青02执61号之一执行裁定书复印件一份。证明：房屋被查封了，房屋是我的。2、2012年12月15日祥泰公司与梁某签订的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》复印件一份。证明：我的房屋是安置房。3、2016年10月18日、2017年12月28日梁某对1077室房屋的房款交纳收据复印件各一份。证明：该房屋总房价为62960元。申请异议人于2016年10月18日现金缴款34267元，2017年12月28日转账缴款17000元，剩余房款用煤房款4000元、安置费7693元抵顶，总房款全部付清。4、2016年10月18日《安泰.华都大厦房屋交接单》及2017年4月10日《业主/住户申报装修审批表》复印件各一份。证明：祥泰公司将1077号房屋于2016年10月18日交付给我了，并同意我装修。5、2016年10月18日梁某对1077房屋所交专项维修基金、物业费、装修垃圾清运费收据复印件各一份。证明：从2016年10月18日就开始入住使用该房屋。6、2018年5月30日、2019年12月29日、2020年5月26日梁某对1077房屋所交每年物业费收据复印件各一份。证明：本人对1077房屋一直占有使用居住至今。 申请执行人重庆七建青海分公司辩称：一、海东市中级人民法院的查封措施符合相关法律规定。2017年10月19日，由青海省海东市中级人民法院作出编号为（2017）青02民初57号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人青海祥泰房地产开发有限责任公司名下的35605118.21元银行存款或查封冻结其同等价值财产。”同月25日，青海省海东市中级人民法院向海东市乐都区房产管理局发送编号为（2017）青02执保10号协助执行通知书，查封青海祥泰房地产开发有限责任公司名下位于××区、9号商铺，四层商铺，房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068号房产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第一款规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”因此，申请执行人依据人民法院生效判决申请对被执行人的相关财产查封的措施符合上述法律的规定，人民法院的查封措施符合法律及相关程序性规定。二、异议人未能举证证明其已全部付清房屋买卖价款。异议人自称向被执行人支付了全部房款并提交了相关被执行人出具的《收据》，但该房款是否为全部房款异议人未能举证证明。同时，被执行人未向异议人开具符合国家规定的增值税发票，故其主张已付清全部房屋买卖价款事实不清、证据不足。同时，经我方查阅了异议人提交的相关书面证据，亦未发现异议人与被执行人关于涉案房屋总价款的相关约定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。因此，异议人的异议不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项中关于已支付全部价款的规定。三、异议人未有确切证据证明其与被执行人已完成涉案房屋的交付。首先，异议人提供的《安泰·华都房屋交接单》中未明确房屋交接的日期、房号且未由被执行人及异议人签章确认。其次，异议人未与海东市乐都区华都物业管理有限公司签订《物业管理合同》，且即使其与海东市乐都区华都物业管理有限公司签订了《物业管理合同》并向海东市乐都区华都物业管理有限公司支付物业费，亦不能说明其已在人民法院查封之前已合法占有该不动产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。因此，在不满足“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形下，异议人异议不成立。四、异议人至今未办理涉案房屋的产权过户手续。海东市房产管理局于2020年10月30日向我方的代理人出具《证明》《证明》中显示：“梁某于2017年1月将新乐大街48号二水住宅楼，面积为49平米，房产证号3XXXX”。该房产与涉案房产非同一处房产，除该处房产外异议人梁某再无其他不动产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，在异议人未办理涉案房屋产权过户登记手续而我方依法申请查封且我方没有过错的情形下，异议人的主张不符合上述《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。五、异议人未能办理涉案房屋产权过户登记手续存在过错。异议人与被执行人于2012年12月15日就已经签订《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，但截至目前，异议人仍未办理涉案房屋的产权过户登记手续。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，在能办理产权过户登记手续的情况下异议人迟迟未办理的，可认定为主观上存在过错。故，异议人不符合上述《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中关于“第三人对此没有过错”的前提条件。六、异议人与被执行人签订的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》的标的物未特定化。异议人与被执行人于2012年12月15日签订的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》中未明确被执行人拟将异议人进行安置的房屋信息，该合同中仅就拟安置房屋以“B-6层”予以确定，因此可以判定《房屋拆迁补偿安置正式合同书》项下的标的物仅为“符合异议人和被执行人就面积、楼层等约定”的种类物，换句话说，涉案房屋未依据上述《房屋拆迁补偿安置正式合同书》予以特定化，故不得作为异议人排除执行的客观依据。综上，异议人向被执行人购买涉案房屋既未办理房屋产权过户手续且存在过错，又未能以确凿的证据证明其在人民法院查封前已合法占有涉案房屋并全部支付房屋买卖价款，不存在依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定排除执行的法定情节。同时，异议人与被执行人签订的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》未将涉案房屋特定化，故其对申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司、被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷执行异议不成立。 申请执行人重庆七建青海分公司在听证期间向本院提交了如下1份证据：即海东市房产管理局于2020年10月30日向北京大成（西宁）律师事务所出具的证明一份。证明：梁某于2017年1月将新乐大街48号二水住宅楼由吴善芳继承给梁某，面积为49平米，房产证号3XXXX。该房产并非涉案房屋，除该处房产外异议人梁某再无其他不动产，申请人申请阻却本次执行的理由不成立。 被执行人祥泰公司辩称：第一、本案的基础事实是查封时间在2017年10月26日，但实际上本案的申请人知道自己的房屋被人民法院查封是在2020年10月25日，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、第十七条规定，2017年的查封并没有进行合法的通知或公告程序，我方认为，2017年10月26日进行的查封违反法律程序，应当予以纠正。对于本案而言，申请人接收查封公告的时间为2020年10月25日，但在此前，申请人已占有并使用案涉房屋多年，我方认为，对申请人有效的查封时间为2020年10月25日。第二，基于上述客观情况，申请人向法庭主张的事实符合客观情况，主要有以下四点：1、合同签订的时间均发生在有效的查封之前。2、在有效查封之前，梁某对房屋的占有状况是持续且稳定的。3、申请人的房款已经全部结清不存在拖欠。4、在双方履行房屋买卖合同时，双方达成的协议是由祥泰公司负责办理不动产权登记手续，那么本案确属因祥泰公司资金和手续办理问题未能在查封前办理登记，故申请人的申请排除执行的请求符合办理执行异议相关规定的第二十八条。此外，本案的申请人基本上都是进行安置补偿的回迁户，那么安置补偿协议其内容虽然简单，但通过双方约定的置换面积比例、计价标准及交付房屋时的房屋交接单，可以确定申请人对其主张的房屋具有占有并使用的排他性，这一点从占有的情况也可以得到应证，如果案涉房屋并不是申请人进行购买，那么其不可能持续并稳定的使用房屋至今，而没有其他权利人进行任何的权利主张。综上所述，我方认为，本案涉及的金钱债权执行，应当依法由祥泰公司的财产予以清偿，但本案异议申请人主张的房屋系其通过合法途径购买，虽未进行不动产权登记的权利公示，但符合排除执行的法律规定，希望法庭在考虑法律的严肃性之余体恤百姓购房之不易，支持申请人的申请请求。 被执行人祥泰公司在听证期间向本院提交了如下2份证据：1、2016年10月18日梁某就1077房屋交纳的房款现金缴费收据、专项维修基金交纳收据、装修押金交纳收据、物业费交纳收据、装修垃圾清运费交纳收据、中国农业银行现金缴款单凭证复印件各一份。证明：（1）该房屋总房价为62960元。申请异议人于2016年10月18日现金缴款34267元，剩余房款用煤房款4000元、安置费7693元抵顶，后由于2017年12月28日转账缴款17000元，总房款全部付清。（2）梁某缴纳的专项维修基金、装修押金、物业费、装修垃圾清运费等费用收据，能够证实申请人履行了房屋买受人的付款义务，并且对案涉房屋在查封前占有并使用的事实。（3）在2016年10月18日梁某交纳房款、专项维修基金、装修押金、物业费、装修垃圾清运费等共计40614元。2、2016年1月28日海东市乐都区颁发的（乐）房预售证第00000023号《商品房预售许可证》复印件一份。证明：（1）祥泰公司对案涉房屋所处位置的地上附着物，具备合法的预售许可。在诉讼以前对外签订的商品房买卖合同均合法有效。（2）本案案涉拆迁安置的100套棚户区改造用房住户不受该预售许可的限制。 经本院审查查明：2012年12月15日，因旧房改造，祥泰公司与拆迁安置户梁某（本案案外人）签订了《房屋拆迁补偿安置正式合同书》。后祥泰公司将其开发的位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰.华都大厦的1077号房屋安置给了梁某。2016年10月18日、2017年12月28日，梁某分别以现金缴款34267元、转账缴款17000元、剩余房款用煤房款4000元、安置费7693元抵顶的方式，付清了1077房屋房款总价62960元。同日，梁某交纳了1077房屋的专项维修基金、装修押金、物业费、装修垃圾清运费等费用，祥泰公司及海东市乐都区华都物业管理有限公司给梁某出具了相应的房款及费用收据，并出具《安泰.华都大厦房屋交接单》，将1077号房屋交接给了梁某。2017年4月10日，经梁某申报并经物业同意，梁某开始装修该房。自此，梁某一直居住使用该房至今。 另查明，2017年9月27日，原告重庆七建青海分公司因与被告祥泰公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至本院，在本院审理期间，原告重庆七建青海分公司向本院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封被告祥泰公司名下财产。2017年10月19日，本院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结被申请人祥泰公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，本院向海东市乐都区房产管理局下发（2017）青02执保10号协助执行通知书，对被申请人祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，本院就原被告之间建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）青02民初57号民事判决，原被告对此均不服，向青海省高级人民法院提起上诉，经青海省高级人民法院审理，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事终审判决，判决祥泰公司在判决生效之日起十日内向重庆七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因被告祥泰公司在规定的期限内未履行判决确定的义务，重庆七建青海分公司向本院申请强制执行。本院依据法律规定，在本案执行阶段于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人祥泰房公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。查封、冻结、扣划期间，任何人不得擅自处分上述财产。若冻结、扣划数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。2020年9月23日，本院分别向海东市房产局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述涉案的12套房屋再次进行了查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议，逾期不提本院将依法强制执行。本案案外人梁某得知公告内容后，向本院提出执行异议，要求依法中止对案涉1077号房屋的查封。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案的查封时间倒地从何时起算；2、案外人的异议能否排除人民法院的查封。 关于本案的查封时间倒地从何时起算的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条规定“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。”根据上述规定可知，人民法院查封不动产的期限最多不得超过三年。本案中，依据重庆七建青海分公司的诉中保全申请，本院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日下发（2017）青02执保10号协助执行通知书，对被申请人祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年，即自2017年10月26日起至2020年10月25日止。后因重庆七建青海分公司申请强制执行，本院在进入强制执行程序后，根据执行不同阶段的需求，重新作出与（2017）青02民初57号民事裁定内容不同的（2020）青02执61号之一执行裁定书，并在前期查封失效届满之前，依职权于2020年9月23日再次续行查封了涉案的12套房屋，查封期限另行确定为三年，即自2020年9月23日至2023年9月25日止，且本案案外人在本院于2020年11月12日公告后才得知自己的房屋被强制执行中查封，故本案查封的最终起算时间应从再次续行查封的2020年9月23日起起算。 关于案外人的异议能否排除人民法院查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定可以看出，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而第二十九条是关于无过错商品房消费者物权期待权的保护条件。当案件同时符合登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形时，二者系选择适用的关系；案件所涉事实满足其中一条的适用条件，但并不排斥对另一条的适用，即不动产买受人只要满足第二十八条或第二十九条之一，即可达到排除执行的目的。本案中，基于旧房改造拆迁，被执行人与案外人梁某自愿达成拆迁安置补偿协议，并于2012年12月15日正式签订《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，且其签订时间均早于涉案房屋的诉中保全查封和强制执行查封时间，应当认定买受人在查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。后梁某于2016年10月18日、2017年12月28日分别以现金缴款34267元、转账缴款17000元、剩余房款用煤房款4000元、安置费7693元抵顶的方式，支付了置换后的全部购房款62960元，并于查封前实际占有、使用了涉案房屋，且至今未能办理过户登记并非其自身原因所致，因此，该情形符合上述第二十八条的规定，可以认定梁某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，案外人的执行异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止执行本院（2020）青02执61号之一执行裁定中对被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1077号房屋的查封。 如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审 判 长 王海林 审 判 员 王海龙 审 判 员 谭 青 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 李延春 书 记 员 马啟英