浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终751号 上诉人（原审原告、反诉被告）:湖州赛格斯服饰有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区织里经济开放区。 法定代表人:华子英，执行董事兼总经理。 上诉人（原审原告、反诉被告）:郁荣华，男，1964年1月16日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张建根，浙江易新律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：周凯华，浙江易新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：闵仕中，男，1987年10月28日出生，汉族，住天津市河**。 委托诉讼代理人：倪小明，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 上诉人湖州赛格斯服饰有限公司（以下简称赛格斯公司）、郁荣华因与被上诉人闵仕中房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初3618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。2020年6月23日至2020年7月23日为双方庭外和解时间，本案因案情复杂，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。 赛格斯公司、郁荣华上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回闵仕中的反诉请求。事实和理由：1.赛格斯公司、郁荣华拒赔的理由为闵仕中不付租金而导致《租房协议》被解除，工厂应当搬出，租房应当交还。2.赛格斯公司、郁荣华的抗辩理由有充足事实依据。本案应当根据（2018）浙0502民初7955号民事判决之后发生的事实来裁判。3.《整改意见书》既不是闵仕中工厂搬迁的原因，也不构成闵仕中拒付租金的理由。4.两份司法鉴定报告因缺乏事实基础，不应作为有效证据采纳。5.郁荣华只是代表公司履行职务行为，故不应承担赔偿责任。 闵仕中辩称，其对一审判决闵仕中自行承担40%责任也有异议，但是考虑到诉讼成本，所以没有上诉。一审判决的基本裁判原则和思路正确，认定事实客观。本案纠纷的起源是闵仕中承租厂房下的一楼被改建为生活用途。本案前，闵仕中曾向一审法院提起排除妨碍之诉，一审法院虽驳回诉请，但认为实际损失发生之后可另行主张。直到2019年的3月5日，在消防整治过程中，政府部门分别下达给赛格斯公司、郁荣华和闵仕中整改通知书，要求于3月10日整改完毕。在此情况下，闵仕中才暂停支付本年度的租金，赛格斯公司、郁荣华违反租房协议，擅自改变厂房用途，导致政府下令整改，以致闵仕中不能实现合同目的，赛格斯公司、郁荣华应该承担违约的赔偿责任。赔偿项目和金额都经过司法鉴定机构鉴定，鉴定意见客观公正。综上，赛格斯公司、郁荣华的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。 赛格斯公司、郁荣华向一审法院起诉请求：1.闵仕中支付赛格斯公司、郁荣华租金109000元；2.闵仕中支付电梯折旧费15000元。 闵仕中向一审法院反诉请求：1.赛格斯公司、郁荣华赔偿闵仕中房租差价损失323076.49元、装修损失156137.01元、搬迁房租损失59400元、搬迁费用12635.3元、机器损耗维修费用7896.86元、停工损失78374.32元，合计637519.98元。2.反诉费用由赛格斯公司、郁荣华承担。 一审法院认定事实：2016年8月1日，闵仕中与赛格斯公司、郁荣华签订《租房协议》一份，赛格斯公司、郁荣华将织里镇珍贝路596号赛格斯公司里面厂房的二至三层租给闵仕中，赛格斯公司、郁荣华配备完整消防设施，保障上下楼梯过道畅通，消防达到政府要求，达不到要求由赛格斯公司、郁荣华负责整改。租期10年半，自2016年8月1日至2027年2月5日止。租金计算方式为，自2016年8月1日至2020年1月24日（2020年春节）的三年半期间租金每年按29.2万元计付；2020年1月25日至2022年1月31日（2022年春节）的二年期间租金每年上涨9%（31.828万元、34.456万元）；2022年2月1日至2027年2月5日（2027年春节）的五年期间租金按市场价格而定，价格参照利济路与利达路之间珍贝路以西工业生产厂房平均值。租金支付时间为，2016年8月1日至2017年春节的半年房租金自合同签订之日起1个月内付清，以后每次支付房租时间为春节前半个月支付下一年的房租。电梯由赛格斯公司、郁荣华配备安装，必须达到国家安全要求，每年由闵仕中支付5000元电梯折旧费用以及电梯每年年检维修费用。嗣后双方完成交接，开始履行本协议。 2018年3月19日，赛格斯公司股东会决议决定大家同意进行消防设施改造，并积极配合政府消防整改的要求，闵仕中在决议上签名。2018年6月29日，湖州市吴兴区织里镇人民政府晟舍街道办事处组织召开赛格斯厂区消防会议闵仕中参加了会议。同日，赛格斯公司形成股东协议，郁荣华等10人经协商一致同意将里面两幢房屋共22间改成餐厅和宿舍的整改方案，现有生产的股东和业主无条件服从，并明确如个别股东不配合，不同意，其他股东有权对其实行停电停水，该协议上闵仕中没有签字。当天，赛格斯公司根据股东协议向晟舍街道呈报整改承诺书一份,承诺明确里面的两栋房子共22间全部改成吃饭住宿的职工生活用房，实现生产经营和生活的彻底分离。 2018年6月30日，赛格斯公司、郁荣华发函给闵仕中，通知闵仕中原出租的楼层要改建为他用，要求闵仕中配合，如不配合将停电、停水。并将闵仕中所租厂房的一楼改建为一间一间的厨房，厨房用气为瓶装天然气。闵仕中认为赛格斯公司、郁荣华的改建造成其所租厂房区域生产与生活混同，存在严重的消防安全隐患，经交涉无果，闵仕中于2018年9月19日向一审法院起诉，诉讼请求判令赛格斯公司、郁荣华继续履行与闵仕中签订的租房协议，赛格斯公司、郁荣华排除妨碍、拆除改建的位于闵仕中承租厂房一楼的厨房间，以消除消防安全隐患等，一审法院审理过程中，于2018年12月11日对涉案厂房的一至三层进行了现场勘查，发现一楼拟分割成16间厨房间，已部分建成并投入使用，二楼为闵仕中用于开办服装加工企业的生产车间，现场正在生产，三楼为闵仕中服装加工企业的储存仓库，工人正常工作中。经调解无效，一审法院于2018年12月14日作出一审判决，认为赛格斯公司、郁荣华改建行为存在安全隐患的问题应由相关有权部门进行处理，且在闵仕中起诉时尚未对闵仕中的租赁权产生实质性的影响，故对闵仕中第二项诉讼请求在该案中予以驳回，但释明如日后由于一定因素造成损害发生的，闵仕中可另行主张权利。庭审中，赛格斯公司、郁荣华表示愿意继续履行租房协议，因此对于闵仕中的第一项诉讼请求予以支持。判决后，双方均未上诉。 2019年3月5日，湖州市吴兴区织里镇人民政府晟舍街道办事处向闵仕中下发《整改意见书》，指出珍贝路596号厂内南面大楼南2号大楼“生产生活混合一起不符合消防要求”，责令2019年3月10日前改正。根据闵仕中与赛格斯公司、郁荣华签订《租房协议》，2019年度租金29.2万元，闵仕中应在2019年春节前半个月支付，但闵仕中仅支付了5万元。2019年3月14日，赛格斯公司、郁荣华向闵仕中发出《催告函》，限闵仕中收函后三日内支付剩余租金。因此赛格斯公司、郁荣华选择解除租房协议，2019年3月20日，赛格斯公司、郁荣华向闵仕中发出《解除合同通知》。2019年3月21日闵仕中向赛格斯公司、郁荣华发出《回复函》，指出因赛格斯公司、郁荣华违规改建，以致造成闵仕中生活、生产混同需要整改，现面临停产和搬迁的困境，因此在赛格斯公司、郁荣华未整改完成并消除消防安全隐患前，暂不付租金，如果由此造成的停业、搬迁的损失，由赛格斯公司、郁荣华承担。 2019年8月22日，闵仕中向赛格斯公司、郁荣华发出《移交通知》一份，载明本通知发出之日为正式移交日。截止2019年8月22日，闵仕中尚欠赛格斯公司、郁荣华租金109000元、电梯折旧费15000元。 本案审理过程中，闵仕中向一审法院提出评估申请，以证明其损失提供客观依据。评估事项为：1.织里镇利济路与利达路之间珍贝路以西工业生产厂房现在的平均每平方米租金水平；2.闵仕中所租厂房设备、设施的搬迁费用、损失估算，包括拆装机械设备及搬运生产资料所需时间、费用，机械损耗、维修费；搬迁停工损失；3.装修损失。一审法院准许后经抽签，决定由浙江健龙价格评估有限公司对闵仕中所租厂房设备、设施的搬迁费用、损失、包括拆装机械设备及搬运生产资料所需时间、费用，机械损耗、维修费，搬迁停工损失、装修损失进行鉴定；决定由安吉振兴资产评估事务所对织里镇利济路与利达路之间珍贝路以西工业生产厂房每均方的租金单价进行鉴定。2019年7月29日、9月20日，浙江健龙价格评估有限公司分别出具《价格鉴定结论书》、《补充鉴定结论书》，结论为，1.厂房搬迁费用在价格鉴定基准日的金额为12635.3元；2.厂房搬迁损失（搬迁费用＋停工损失＋装修损失）金额为247146.63元；3.拆装机械设备及搬运生产资料所需时间为10天；4.拆装机械设备及搬运生产资料所需费用在价格鉴定基准日的金额为12635.3元；5.拆装机械设备损耗金额为7896.86元；6.由于机械设备搬迁费用中已包含拆卸、调试费用，故维修费用不予鉴定；7.搬迁停工损失金额为78374.32元；8.厂房装修损失在价格鉴定基准日的金额为156137.01元；9.新搬迁厂房的合理装修时间为40天。2019年7月28日，安吉振兴资产评估事务所（普通合伙）出具《资产评估报告书》，结论为，织里镇利济路与利达路之间珍贝路以西工业生产厂房自2019年3月21日至2022年1月31日于评估基准日2019年3月21日时的每平方米的年租赁价格为300元。 根据司法鉴定结论，一审法院审核闵仕中的经济损失如下：闵仕中主张房租差价损失323076.49元，其中包涵2019年3月5日至2020年1月24日的房租差价损失121182.68元和此后至2022年1月31日的201893.81元，但根据以2019年8月22日为合同正式解除日的计算方式，2019年8月22日至2020年1月24日的房租差价损失56502.35元，故二项合计的房租差价损失为258396.16元；主张装修损失156137.01元、搬迁房租损失59400元、搬迁费用12635.3元、机器损耗维修费用7896.86元、停工损失78374.32元符合法律规定，上述合计572839.65元。 一审法院认为，赛格斯公司、郁荣华与闵仕中签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。关于租赁合同解除支付租赁费用争议。闵仕中于2019年8月22日向赛格斯公司、郁荣华发出《移交通知》，载明本通知发出之日为正式移交日，故2019年8月22日为合同正式解除日，截止当日闵仕中尚欠赛格斯公司、郁荣华租金109000元、电梯折旧费15000元，应当予以支付，闵仕中主张2019年3月5日为解除合同，不予采纳，因搬迁停工损失等费用也已包含在司法鉴定范围中。关于闵仕中主张的赔偿损失争议。赛格斯公司、郁荣华不同意赔偿的抗辩理由有二点，一是晟舍街道办事处要求赛格斯公司进行消防设施改造，赛格斯公司形成股东协议将里面两幢房屋共22间改成餐厅和宿舍的整改方案，闵仕中在赛格斯公司记载着积极配合政府消防整改要求的股东会决议上签名，并参与晟舍街道办事处组织召开赛格斯厂区消防会议，视为闵仕中同意22间改成餐厅和宿舍的整改方案，故赛格斯公司、郁荣华不用赔偿闵仕中损失，对此一审法院认为，赛格斯公司、郁荣华为了配合政府消防整改，给闵仕中造成租赁损失，虽闵仕中同意配合政府消防整改，但同意配合整改并不能证明闵仕中同意对其的租赁损失不用赔偿；二是闵仕中主张赔偿经济损失的金额来源依据为司法鉴定结论，但赛格斯公司、郁荣华认为司法鉴定结论不能采信，一审法院认为司法鉴定是诉讼活动中鉴定人运用专门知识对诉讼涉及的专门问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动，赛格斯公司、郁荣华现无有效证据予以否定，故对鉴定结论予以采纳，但考虑到闵仕中亦同意积极配合政府消防整改要求的情形，酌情可减轻赛格斯公司、郁荣华的赔偿责任，以572839.65元的60%即343703.79元适宜，超过部分不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、闵仕中应支付湖州赛格斯服饰有限公司、郁荣华房屋租金109000元、电梯折旧费15000元，合计124000元；二、湖州赛格斯服饰有限公司、郁荣华应赔偿闵仕中经济损失343703.79元；三、上述两项相抵，湖州赛格斯服饰有限公司、郁荣华尚需支付闵仕中219703.79元，于该判决生效之日起十日内清偿；四、驳回闵仕中其他诉讼请求。若未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2780元，减半收取1390元，反诉受理费5088元，合计6478元，鉴定费37500元，鉴定人员出庭费用1000元，总计44978元，由湖州赛格斯服饰有限公司、郁荣华负担26987元，闵仕中负担17991元。 本院二审期间，赛格斯公司、郁荣华和闵仕中均未向本院提交新的证据。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为以下几点：一、郁荣华是否是本案适格主体；二、赛格斯公司、郁荣华是否应当承担闵仕中主张的赔偿责任；三、闵仕中的损失应如何认定。 关于争议焦点一，赛格斯公司、郁荣华上诉主张郁荣华系职务行为，不应承担赔偿责任。根据已查明的事实，闵仕中曾以赛格斯公司、郁荣华为共同被告提起租赁合同之诉，一审法院于2018年12月14日作出（2018）浙0502民初7955号民事判决，该判决现已生效。该判决对郁荣华是否是适格主体，作出了相关认定，并未采信郁荣华提出的其系职务行为的抗辩意见。本案系郁荣华作为共同原告提起的诉讼，应理解为郁荣华自认其系合同当事人。因此，赛格斯公司、郁荣华上诉再次主张郁荣华系职务行为与生效民事判决不符，也违背民事诉讼诚信原则，故本院不予支持。 关于争议焦点二，双方签订的《租赁协议》明确约定租赁厂房：“消防达到政府要求，达不到要求由赛格斯公司、郁荣华整改。”赛格斯公司、郁荣华作为出租人按约应保障闵仕中承租厂房符合消防要求。在租赁协议履行过程中，郁荣华于2018年6月30日发《通知函》给闵仕中，通知闵仕中原出租的楼层要改建为他用，要求闵仕中配合消防整治，如不配合将停电、停水。此后，赛格斯公司、郁荣华未经闵仕中同意，将闵仕中承租厂房的一楼改建为厨房间。赛格斯公司、郁荣华当时已有单方解除租赁协议的意思表示，因此导致闵仕中提起（2018）浙0502民初7955号民事诉讼，其中诉请之一即为继续履行《租赁协议》，赛格斯公司、郁荣华又在该案审理过程中明确表示继续履行《租赁协议》。另一项诉请为赛格斯公司、郁荣华排除妨碍、拆除改建的位于闵仕中承租厂房一楼的厨房间，以消除消防安全隐患，该案生效民事判决认为赛格斯公司、郁荣华的改建行为存在安全隐患的问题应由相关有权部门进行处理，且在闵仕中起诉时尚未对闵仕中的租赁权产生实质性的影响，故对闵仕中的该项诉讼请求予以驳回，但释明如日后由于一定因素造成损害发生的，闵仕中可另行主张权利。2019年3月5日，湖州市吴兴区织里镇人民政府晟舍街道办事处下发《整改意见书》，指出闵仕中承租厂房的大楼“生产生活混合一起不符合消防要求”，责令2019年3月10日前改正。显然，地方政府下发《整改意见书》与赛格斯公司、郁荣华的上述改建厨房间的行为具有直接因果关系，赛格斯公司、郁荣华应承担未能保障涉案承租厂房符合消防要求的违约责任，因此闵仕中有权向赛格斯公司、郁荣华主张赔偿损失。赛格斯公司、郁荣华上诉主张地方政府下发《整改意见书》对闵仕中的生产经营没有实质影响缺乏事实依据，本院不予支持。赛格斯公司、郁荣华还上诉主张其不承担赔偿责任的理由是闵仕中拒不付租金，导致《租赁协议》被解除。本院认为，赛格斯公司、郁荣华的改建行为在先，闵仕中对此存有异议，并历经诉讼，其迟延支付租金具有一定合理性，且《租赁协议》即使被解除亦不影响赛格斯公司、郁荣华承担上述违约责任，故赛格斯公司、郁荣华的该项上诉主张本院不予支持。 关于争议焦点三，一审法院委托相关鉴定机构对闵仕中的损失进行了司法鉴定，赛格斯公司、郁荣华虽对鉴定结论持有异议，但未能提交有效证据予以反驳，故一审判决采信鉴定结论并无不当。本案双方之间的纠纷系赛格斯公司、郁荣华配合政府消防整改引起，赛格斯公司、郁荣华的违约行为对闵仕中造成了一定经济损失，但地方政府下发《整改意见书》后，双方对涉案承租厂房进行消防整改后，仍旧可以继续履行《租赁协议》，闵仕中选择搬离涉案承租厂房与《整改意见书》虽有因果关系，但不是其收到《整改意见书》后的必然导致的结果，且闵仕中亦曾同意积极配合政府的消防整改要求，因此闵仕中具有采取适当措施防止损失扩大的义务，一审判决酌情认定赛格斯公司、郁荣华赔偿闵仕中60%的经济损失并无不当。但闵仕中另择厂房产生的房租差价具有很大的主观性和不确定性，鉴定机构出具的“房租差价损失”258396.16元不能完全算作经济损失予以考量，本院综合考虑本案案情，对闵仕中主张的房租差价损失酌情认定为50000元。综上，经本院计算，赛格斯公司、郁荣华应赔偿闵仕中经济损失238666.09元（314443.49元×60%+50000元） 综上所述，赛格斯公司、郁荣华的上诉请求合法有据部分本院予以支持，其他部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初3618号民事判决第一项、第四项； 二、撤销浙江省湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初3618号民事判决第二项、第三项； 三、湖州赛格斯服饰有限公司、郁荣华应赔偿闵仕中经济损失238666.09元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉受理费2780元，减半收取1390元，反诉受理费5088元，合计6478元，鉴定费37500元，鉴定人员出庭费用1000元，总计44978元，由湖州赛格斯服饰有限公司、郁荣华负担18739元，闵仕中负担26239元。二审案件受理费5088元，由湖州赛格斯服饰有限公司、郁荣华负担2968元，闵仕中负担2120元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄丽琴 审 判 员 徐 晶 审 判 员 沈筱婕 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 管福生 书 记 员 谢敏飞