辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执异1113号异议人（被执行人）：大连中益置业有限公司。住所地辽宁省大连市金州区光明街道胜利路**。法定代表人：曾文进，执行董事。委托诉讼代理人：王宪孟、刘士霄，辽宁智库律师事务所律师。申请执行人：国家开发银行。。住所地北京市西城区复兴门内大街**法定代表人：赵欢，董事长。委托诉讼代理人：李洁、喻俊宁，辽宁华夏律师事务所律师。在本院执行申请执行人国家开发银行与被执行人大连中益置业有限公司（以下简称中益置业）等金融借款合同纠纷一案中，中益置业向本院提出书面异议，请求撤销华鼎房地估字[2020]第HD541号《涉执房地产处置司法评估报告》，并对位于大连市金州区胜利路3号、5号的524套房产（以下简称案涉房产）进行重新评估。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人中益置业称，请求撤销华鼎房地估字[2020]第HD541号《涉执房地产处置司法评估报告》，并对案涉房产进行重新评估。事实与理由：一、评估公司在评估过程中的披露程序上违反了相关法律法规的规定。本次评估，在评估报告中没有关于案涉房产的关于名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境等；成交日期；成交价格，包括总价、单价及计价方式；付款方式；交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等基本情况的表述，更没有用作参照物的交易实例的任何信息。根据《资产评估执业准则-不动产》第九条及第三十四条的规定，执行不动产评估业务时，在编制评估报告时应当对不动产的总体情况、主要特点和权属情况作出披露，并披露必要的信息，是资产评估报告使用人能正确的理解评估结论。二、评估公司评估案涉房产过程使用不符合规定的或虚假的参照对象。根据《房地产估价规范》及《资产评估执业准则-不动产》的规定，用作参照物的交易实例应当具备下列条件：(一)在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似；(二)成交日期与评估基准日接近；(三)交易类型与评估目的相适合；(四)成交价格为正常价格或者可以修正为正常价格。案涉房产类型为公建及公寓，本次评估的参照对象应当以同项目的其他房产作为参照对象。因《房地产估价报告》中未披露相关事项，异议人有理由相信评估公司使用了不符合规定或者是虚假的参照对象。三、评估公司刻意忽视、隐瞒相关证据，违反评估相关法规定。1、根据《房地产估价规范》的规定，在采用比较法评估时需要考虑交易实例的信息，包括但不限于交易情况如交易目的、交易人之间的利害关系等，而本次评估中，评估公司自始未向异议人要求提交任何材料或进行任何询问。2、异议人于2010年开始出售的与案涉房屋相同类型、规格的公寓，当时的购买价格为1万元左右／平方米。随着房地产市场的发展，近两年来，大连房屋价格大幅度上涨，异议人以近年出售的房屋价格为标准，估算524套房产价格约为2.8亿元，此价格远远高于评估价格，且价格差距较大。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。本院查明，原告国家开发银行与被告中益置业等金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月13日作出（2020）辽02民初32号民事调解书，确认：被告大连万城中小企业管理有限公司于2020年5月15日前，向原告国家开发银行偿还编号为2120201801200082419号《人民币资金借款合同》项下的借款本金6000万元及利息、罚息、复利（截至2019年11月20日止的利息994553.72元、罚息525262.5元、复利13139.24元；自2019年11月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮15%的贷款利率的150%为罚息利率，分别以6000万元为基数计算罚息、以994553.72元为基数计算复利）；中益置业、大连万城控股集团有限公司对被告大连万城中小企业管理有限公司的本调解协议第一项债务承担连带清偿责任；原告对抵押物被告中益置业名下位于大连市金州区胜利路3号、5号的524套房产（明细附后，具体信息以《不动产登记证明》及相关产权证载明为准）享有抵押权，并就上述房屋折价、拍卖或者变价所得价款在最高债权额32070万元内优先受偿等。2020年6月9日，国家开发银行申请执行，本院立案执行。2020年8月25日，本院公开摇号选择辽宁华鼎房地产土地估价有限公司评估案涉抵押物。2020年10月26日，本院向申请执行人国家开发银行送达评估报告书，10月27日，向被执行人大连中益置业有限公司等人送达评估报告书。2020年10月29日，被执行人大连中益置业向本院提出执行异议。2020年11月9日，辽宁华鼎房地产土地估价有限公司作出答复函，2020年11月11日，本院将答复函送达被执行人大连中益置业有限公司，11月20日，本院将答复函送达申请执行人国家开发银行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”该规定第二十三条规定“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”本案中，异议人中益置业既对评估报告的参照标准、计算方法、评估结果等提出书面异议，又主张评估程序严重违法，应先按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，现中益置业主张本案评估程序严重违法，但并未提供本案存在评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或其他评估程序严重违法的情形，故其主张，本院不予支持。中益置业针对辽宁华鼎房地产土地估价有限公司已作出的答复，若仍旧不服，应由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。中益置业的该项异议请求，不属于执行异议程序审查范围。另中益置业若对该补正说明、专业技术评审结论再次提出异议的，依据该法第二十四条规定，人民法院亦不予受理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定，裁定如下：驳回大连中益置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长 吕 颖审判员 卢宏翔审判员 金秀丽二〇二〇年十二月二十二日书记员 杨 宁