安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终745号 上诉人（原审原告）：吴文景，男，1992年9月28日出生，汉族。 委托诉讼代理人：陈丹，浙江君安世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄山雨润地华置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区机场大道龙井**，统一社会信用代码913400007568121132。 诉讼代表人：王鑫，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：安效萱，该公司破产管理人员工。 委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。 上诉人吴文景因与被上诉人黄山雨润地华置业有限公司（以下简称雨润地华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴文景上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持吴文景的一审诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费由雨润地华公司承担。 事实与理由：一、雨润地华公司实际交房时间为2018年8月28日，但其逾期交房违约金仅计算至2017年11月7日，之后的未计算。2017年11月8日至实际交房之日期间，系雨润地华公司无理不交房，其应当支付逾期交房违约金。二、本案系因雨润地华公司原因，导致案涉房屋无法过户，雨润地华公司应当支付逾期办证违约金。雨润地华公司与吴文景所签的商品房买卖合同并非示范文本，示范文本中对逾期办证违约金均载明按日计算。案涉商品房买卖合同中约定逾期办证违约金为房价款的万分之三即398.1元，明显过低。本案应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。三、案涉商品房买卖合同中约定买受人的逾期付款违约金按照日万分之三计算，但对逾期办证违约金却按已付房款万分之三计算。且雨润地华公司与吴文景之间还签订了补充合同，补充合同中约定如买受人怠于配合公司办理房屋登记手续，按日万分之三计算违约金。因此，案涉商品房买卖合同中对逾期办证违约金的约定明显不对等。四、雨润地华公司逾期一年办证，导致吴文景不能取得案涉房屋所有权，户口无法迁入，工作、就医、子女入学等遇到障碍，且房屋不能交易，吴文景不能行使业主权利，还存在抵押权人行使抵押权的风险。合同法规定了免除自身义务的格式条款无效，也规定了违约金过低可以调整。吴文景主张逾期办证违约金4万余元，应予支持。五、屯溪区人民法院作出的（2019）皖1002民初190号生效民事判决，与本案案情相似，该判决参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。 雨润地华公司辩称：一、雨润地华公司通知交房的时间为2017年11月，且双方当事人已就逾期交房违约金达成和解，并已履行完毕。二、案涉商品房买卖合同真实、合法、有效，应当按照合同约定确定逾期办证违约金。三、屯溪区人民法院同样有生效判决按照合同约定标准计算逾期办证违约金。 吴文景向一审法院起诉请求：一、雨润地华公司承担逾期交房违约金40205元；二、雨润地华公司承担逾期办证违约金44794元；三、本案诉讼费由雨润地华公司承担。 一审法院查明：2015年2月10日，吴文景与雨润地华公司签订商品房买卖合同，约定：吴文景购买雨润地华公司开发的位于屯溪区房屋，建筑面积155.28平方米，总价1336899元，以产权登记面积为准，多退少补；出卖人于2016年6月30日前向买受人交付经验收合格的房屋；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。 一审法院另查：2018年8月28日，吴文景在交房确认单上签字。该确认单载明房屋实测建筑面积为154.16平方米，雨润地华公司退面积款9900.26元，吴文景同意于2018年8月28日办理交房相关手续，雨润地华公司支付延期交房补偿金46752元，吴文景支付逾期付款违约金27521元，雨润地华公司代收房屋专项维修资金7708元，上述款项折抵后，雨润地华公司支付吴文景21423.26元。交房确认单签订后，雨润地华公司已支付该款。 一审法院再查：2019年6月11日，上述房屋经黄山市自然资源和规划局登记，办理不动产权证至吴文景名下。 一审法院认为：商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。吴文景已支付了购房款，雨润地华公司应按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，雨润地华公司逾期提交资料的行为已构成违约，应向吴文景支付逾期办证违约金，合同约定违约金为吴文景已付房款的0.03%，故雨润地华公司应支付吴文景逾期办证违约金398.1元。吴文景认为约定的逾期办证违约金过低，但其未提交证据证明雨润地华公司逾期办证的行为给其造成的损失金额或者损失的计算方法，法院无法判断双方约定的违约金是否过低，吴文景主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金于法无据，法院不予支持。至于逾期交房违约金，双方在交房确认单中已进行了约定并已履行完毕，吴文景并无证据证明该约定存在无效、可撤销的情形，故吴文景主张逾期交房违约金于法无据，法院不予支持。 综上所述，雨润地华公司应支付吴文景逾期办证违约金398.1元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、雨润地华公司于本判决生效之日起十日内支付吴文景逾期办证违约金398.1元；二、驳回吴文景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元，由吴文景负担937元，由雨润地华公司负担25元。 本院二审期间，吴文景向本院提交以下六组证据： 证据一、住房城乡建设部工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知。证明：2014年4月9日住建部和工商总局联合发布《商品房买卖合同示范文本》，2015年雨润地华公司使用的所谓建设部和工商总局监制的文本，系违反规定欺骗买受人。 证据二、商品房买卖合同（预售）示范文本。证明：预售合同第20条，约定的出卖人办证违约金按日计算。 证据三、商品房买卖合同（现售）示范文本。证明：现售合同第17条约定的出卖人办证违约金也是按日计算。 证据四、屯溪区人民法院（2019）皖1002民初190号民事判决书。证明：1.与吴文景同一小区的7-103户，生效判决雨润地华公司以购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算出卖人逾期办证违约金；2.逾期办证过错在雨润地华公司。 证据五、关于袁建斌等人信访事项答复意见书。证明：1.雨润地华公司恶意隐瞒土地抵押销售房屋，并不按期解除土地抵押，导致案涉房产无法按时办理不动产产权登记；2.雨润地华公司一贯不诚信，不经行政主管部门督促，不按合同承担逾期交房违约金责任。 证据六、黄山市不动产登记资料查询结果证明。证明：直至2019年4月15日，雨润地华公司仍未履行法定义务。 雨润地华公司质证意见为：以上证据均不属于二审中的新证据。对证据一的三性无异议，但不能作为案涉的证据来使用；对证据二、证据三的三性均不予认可，且也不能达到其证明目的；对证据四的真实性无异议，但对本案不具有参考意义；对证据五的三性无异议，但不能达到其证明目的；对证据六的三性予以认可，但不能达到其证明目的。 本院认证意见为：对吴文景提交的以上证据的真实性予以确认。 双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。 二审另查明：吴文景与雨润地华公司签订的《商品房买卖合同》第七条约定:“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在玖拾日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的贰拾%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”。 二审再查明：江苏省南京市中级人民法院于2020年11月16日作出（2020）苏01破43号民事裁定书，裁定受理浙江中亚园林集团有限公司对雨润地华公司的重整申请，并于同日作出（2020）苏01破43号决定书，指定北京市金杜律师事务所上海分所、北京市浩天信和律师事务所担任雨润地华公司联合管理人，王鑫担任管理人负责人。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、吴文景主张的逾期交房违约金是否应予支持；二、吴文景主张的逾期办证是否应予支持。 关于争议焦点一。2018年8月28日，吴文景在交房确认上已就逾期交房违约金与雨润地华公司进行了约定并履行完毕。虽然吴文景上诉称其在交房确认单上的签字并非自愿，但其并未提供证据证明该约定存在无效、可撤销的情形，故本院对吴文景主张的逾期交房违约金不予支持。 关于争议焦点二。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，双方当事人在案涉合同中对雨润地华公司逾期办证有明确约定，该约定对双方具有拘束力，吴文景上诉主张应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定主张违约金依据不足。但案涉合同有关逾期办证违约金条款并未与雨润地华公司的违约时限相联系，且显低于吴文景逾期付款所产生的违约金数额，故该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定明显不符合公平原则的基本要求。案涉房屋实际于2018年8月28日交付使用，于2019年6月11日办证，扣除合同约定的90日的办证期限，雨润地华公司逾期196日，由此造成吴文景对涉案房屋的使用、收益、处分权能均受到不同程度的限制，故按已付房价款的0.03%计算的违约金确实偏低。鉴于吴文景未能举证证明其实际损失数额等客观情况，结合双方的书面约定、雨润地华公司的违约事实及造成的实际影响，本院酌情按已付购房款总额1326998.74元（合同总结1336899元-退面积款9900.26元）每日万分之零点五的标准予以调整。据此，雨润地华公司应当支付吴文景逾期办证违约金13005元（1326998.74元×0.05‰×196日）。鉴于雨润地华公司已经进入破产重整程序，无法再对吴文景进行个别清偿，判令雨润地华公司限期支付事实上已无法履行，本院对吴文景享有的雨润地华公司应支付逾期办证违约金13005元债权予以确认，由吴文景根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，依法申报债权。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初288号民事判决第二项即：驳回吴文景的其他诉讼请求； 二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初288号民事判决第一项为：确认吴文景对黄山雨润地华置业有限公司享有逾期办证违约金债权13005元。 一审案件受理费962元，由吴文景负担815元，由黄山雨润地华置业有限公司负担147元；二审案件受理费1924元，由吴文景负担1630元，由黄山雨润地华置业有限公司负担294元。 本判决为终审判决。 审判长  宋浩之 审判员  戴英杰 审判员  谢慧慧 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  吴 奇 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 二、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第四十八条债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。 债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，不必申报，由管理人调查后列出清单并予以公示。职工对清单记载有异议的，可以要求管理人更正；管理人不予更正的，职工可以向人民法院提起诉讼。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 五、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。