山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11718号上诉人(原审被告、反诉原告):济南伏特实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张家庚，执行董事。委托诉讼代理人：李乐，山东鲁邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静，山东鲁邦律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：浙江省二轻工贸公司，住所地杭州市。法定代表人：谢志龙，总经理。委托诉讼代理人：戴建景，山东千舜律师事务所律师。上诉人济南伏特实业有限公司(以下简称伏特公司)因与被上诉人浙江省二轻工贸公司（以下简称二轻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初8364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伏特公司上诉请求：1.撤销济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初8364号民事判决第二项，依法改判为驳回伏特公司向二轻公司支付租金的诉讼请求；2.撤销济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初8364号民事判决第四项，依法改判支持二轻公司向伏特公司支付维修费143203.25元的反诉请求；3.本案一审、二审诉讼费由二轻公司负担。事实和理由：1、一审法院判决伏特公司支付二轻公司两年租金3.6万元（2016年6月30日至2018年6月30日），属于认定事实不清、适用法律错误。二轻公司的诉讼请求已经明显超过诉讼时效，法院依法应驳回二轻公司的诉讼请求。伏特公司（承租方）与二轻公司（出租方）于1997年4月1日2014年6月25日签订租赁协议,二轻公司将位于济南市铜元局后街31、33号的两套房产租给伏特公司使用,且约定租赁期间二轻公司不得将房屋转租他人和将房屋转让。双方的租赁合同到期后即续签。双方最后一份合同系于2014年6月25日签订,主要约定伏特公司承租涉案两套房屋,租赁期限自2014年7月1日至2018年6月30日,第一年、第二年的租金为1.7万元/年,第三年第四年的租金为1.8万元/年。2017年11月,二轻公司通过公开挂牌的方式出售涉案房产,后案外人于2018年1月24日竞得涉案两套房产。二轻公司于2018年11月起诉伏特公司，要求伏特公司支付2016年6月30日至2018年6月30日的租金3.6万元。根据关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应不予支持。”本案中2016年6月30日至2017年6月30日期间的租金诉讼时效起算点为2017年6月30日，诉讼时效为1年，在2018年6月30日诉讼时效即为过期，法院不应支持伏特公司支付二轻公司该期间内的租金。且判决书中第四页称“伏特公司不服（2018）鲁0105民初4659号民事判决，对该判决提起上诉，济南市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）鲁01民终7107号民事判决书”，该陈述与事实不符，（2018）鲁0105民初4659号民事判决书上诉人为二轻公司，并非伏特公司。一审法院不支持伏特公司要求的二轻公司支付房屋维修费用143203.25元同样属于查明事实不清，适用法律错误。2003年3月18日，即在涉案房产租赁期间，二轻公司在得知涉案房屋的相邻房屋在二楼进行违法搭建导致严重影响伏特公司的正常经营及生活后，向济南市“双清”办公室发送委托书，委托伏特公司处理相邻房屋违章建房事宜。为减轻相邻房屋的违章建筑对伏特公司正常经营及生活的影响，二轻公司对涉案房屋进行了积极修缮，花费共计约35183.25元。2003年，济南市天桥区进行统一“一户一表”电表改造，伏特公司为进行涉案两处房屋电表改装，支出材料费、人工费共计6000元。2006年7月31日，伏特公司向二轻公司发函，对涉案房产的房屋维修及费用由乙方承担作如下补充说明：1、遇不可抗拒的自然灾害所造成的房屋损坏，其维修费用由二轻公司承担；2、因房屋主体结构自然损坏，所造成的房屋维修费用由二轻公司承担。2008年8月8日，因下雨导致涉案房屋处发生淤泥堵塞，为进行淤泥清理，二轻公司支出清理费17820元。2008年10月16日，因铜元局后街31号房屋下水道污水外漏，故对该处房屋进行水道联网改造，伏特公司为此支出材料费36000元。且伏特公司在租赁涉案房屋期间，为疏通院里下水道及修缮屋顶，伏特公司分别花费25200元、23000元。基于上述事实，伏特公司在租赁期间，因不可抗拒的自然灾害、房屋主体结构自然损坏共计支出房屋维修费用共计143203.25元，上述费用按照伏特公司与二轻公司之间的约定应由二轻公司承担。在一审庭审过程中，伏特公司于2015年底承诺在转让房屋时一并清算，但该房屋系在2018年1月24日才转让，故维修费用的诉讼时效起算点应该为转让房屋之日（2018年1月24日），根据《民法总则》一百八十条的规定，诉讼时效为三年，截止至伏特公司提出一审反诉请求时，并未超过诉讼时效。二轻公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，伏特公司的诉求不仅超过诉讼时效，也没有任何事实证据及法律依据，请求二审法院依法驳回伏特公司的诉求，维持一审判决。二轻公司向一审法院起诉请求：1、确认二轻公司与伏特公司2014年6月25日签订的《房屋租赁协议》已于2018年6月30日解除；2、判令伏特公司将其承租的位于济南市天桥区制锦市铜元局后街31号、33号两套房产腾空并交与二轻公司；3、判令伏特公司向二轻公司支付所欠两年租金3.6万元及按1.8万元/年标准支付自2018年7月1日至实际腾退上述房屋之日止的房屋占用费(自2018年7月1日暂计至2018年11月30日为7500元)；4、判令伏特公司结清占有使用房屋期间产生的水、电、暖、燃气、电话、网络、物业等全部费用(暂计至起诉之月100元)；5、诉讼费由伏特公司承担。伏特公司向一审法院提出反诉请求：1、判令二轻公司向伏特公司支付维修费用143203.25元；2、反诉费由二轻公司承担。一审法院认定事实如下：位于济南市和**房产原系二轻公司所有。伏特公司与二轻公司自1997年4月1日起即存在租赁关系，主要约定二轻公司将上述两套房屋出租给伏特公司使用，双方的租赁合同到期后即续签。双方最后一份合同系于2014年6月25日签订，主要约定伏特公司承租涉案两套房屋，租赁期限自2014年7月1日至2018年6月30日，第一年、第二年的租金为1.7万元/年，第三年、第四年的租金为1.8万元/年，双方还约定了其他权利义务。2017年11月，二轻公司向伏特公司告知欲通过公开挂牌的方式出售涉案房产，后案外人吴国良于2018年1月24日10：05：02以65.69万元的价格竞得了铜元局后街31号房产、10：05：09以65万元的价格竞得了铜元局后街33号房产。伏特公司于2018年8月将二轻公司诉至一审法院，要求判令伏特公司优先购买位于济南市天桥区制锦市铜元局后街33号、31号两套房产，二轻公司协助办理产权过户登记手续；一审院经审理作出(2018)鲁0105民初4659号民事判决书，支持了伏特公司的诉讼请求。后二轻公司不服，提起上诉，济南市中级人民法院于2019年12月6日作出(2019)鲁01民终7107号民事判决书，撤销一审判决，驳回伏特公司的诉讼请求。二轻公司的各项诉讼请求为：1、请求确认二轻公司、伏特公司2014年6月25日签订的房屋租赁协议已于2018年6月30日解除，判令伏特公司将其承租的天桥区制锦市铜元局后街31号、33号两套房产腾空并交与二轻公司，二轻公司认为根据双方于2014年6月25日签订的合同已于2018年6月30日到期，但伏特公司至今未腾交房屋，故提出上述诉讼请求。伏特公司认为双方的合同已于2018年6月30日到期终止，无需解除；同意腾交房屋，但伏特公司为该房屋曾经支出十几万元的维修费用，故待二轻公司结清应付给伏特公司的维修维护费用后，伏特公司同意进行房屋交接。2、伏特公司向二轻公司支付所欠两年(2016年6月30日至2018年6月30日)的租金3.6万元，根据2014年的合同第一条约定，第三年、第四年即2016年6月30日至2018年6月30日的租金为1.8万元/年，故主张3.6万元；另按1500元/月标准主张自2018年7月1日至实际腾交房屋之日止的房屋占用费(自2018年7月1日暂计算至2018年11月30日为7500元)；另要求伏特公司结清占用房屋期间产生的水、电、暖、燃气、电话、网络、物业等全部费用，暂主张100元。伏特公司认为二轻公司一直向伏特公司陈述其对涉案房产拟进行转让处置，一直未主张该两年的租金，故已经超过诉讼时效；且该期间伏特公司被二轻公司告知拟处置该房产，故由伏特公司暂时居住并协助进行评估，不再收取租金，二轻公司虽自2018年7月1日发过函件但无工作人员前来交接，伏特公司一直代为看管房屋并未实际使用，故不应再支付租金；另伏特公司自承租房屋至今从未拖欠过任何水电暖等费用。伏特公司要求二轻公司支付房屋维修费用143203.25元，为证实其主张，提交如下证据：证据1、2002年10月8日、伏特公司向二轻公司的发函一份，证明伏特公司为处理涉案房屋的相邻房屋违法搭建、修复房顶、疏通院内下水道、化粪池支持费用，二轻公司回复同意。证据2、伏特公司向二轻公司发出的函件、2003年3月18日二轻公司向济南市“双清”办公室发送的委托书、搭棚照片、2018年6月11日山东海睿建筑工程有限公司出具的院落钢结构重建报价单各一份，证明2003年因涉案房屋相邻房屋的违法搭建问题尚未得到解决，违法搭建的房屋使用人常常向涉案房屋屋顶及院内洒水及倾倒垃圾，严重影响伏特公司的正常经营及生活后，二轻公司委托伏特公司处理相邻房屋违章建房事宜，为防止相邻房屋向涉案房屋洒水及倾倒垃圾，伏特公司遂在违建相邻处巩固并继续搭建院内棚子，后因涉案房屋楼上花盆掉落至院内、且下雨常造成院内积水、下水道堵塞，伏特公司在院内进行搭棚，屋顶顶棚防水改造、顶棚围栏加固，因当时单据未保留故重新进行核算，经核算重新搭建和巩固上述三部分需支出约35183.25元。证据3、2003年4月16日电表收到条一份、电表改造后照片一组，证明2003年济南市天桥区进行统一“一户一表”电表改造，伏特公司为进行涉案两处房屋电表改装，支出材料费、人工费共计6000元。证据4、2005年5月14日、2005年8月3日伏特公司向二轻公司分别发函两份、照片一组，证明涉案房屋的污水日渐积攒严重，2005年7月2日、8月3日，涉案房屋因遭遇大雨导致房屋屋顶漏水、淤泥堵塞、屋内渗水，伏特公司对屋顶进行修补、淤泥急需清理，请求二轻公司予以处理。证据5、2006年6月28日伏特公司向二轻公司的发函、2006年7月31日二轻公司向伏特公司的发函各一份，证明二轻公司对涉案房产的房屋维修及费用由乙方承担作如下补充说明；1、遇不可抗拒的自然灾害所造成的房屋损坏，其维修费用由二轻公司承担；2、因房屋主体结构自然损坏，所造成的房屋维修费用由二轻公司承担。证据6、2008年8月8日伏特公司向二轻公司发函一份、郝延林出具的收条一份，证明因2008年7月18日大雨，导致涉案房屋屋顶、院门、屋门、墙面严重损坏，影响承租人正常生活及经营，产生大量淤泥；2008年8月8日，为清理本次大雨导致涉案房屋处发生的淤泥，伏特公司支出清理费17820元。证据7、2008年10月16日刘玉折出具的收条一份，证明因涉案31号房屋下水道污水外漏，该房屋进行下水道联网改造，伏特公司为此支出人工费、材料费3.6万元。证据8、2009年6月8日伏特公司向二轻公司发函一份，证明：涉案房屋再次严重漏雨，将伏特公司所有的电脑、传真机、粉刷的墙面打湿损坏，请求二轻公司给出处理意见。证据9、济南太尔物业管理有限公司出具的发票两份、2015年9月16日王申出具的报价单一份、2015年9月29日杨义成出具的收条及2015年5月17日的维修报价单各一份，证明伏特公司在租赁涉案房屋期间，下水道联网改造前为疏通院里下水道及修缮屋顶，伏特公司分别花费25200元、2.3万元。证据10、2015年12月1日伏特公司法人张家庚与泺口居委会一分厂签订的房屋租赁协议、泺口居一分厂出具的收到条各一份，证明2015年伏特公司得知二轻公司有意向出售涉案房屋时，租赁泺口居委会一分厂的房屋为正常生产经营使用，支出2015年12月1日至2016年6月1日的租房款7025元；上述合同签订后伏特公司的所有生产经营设备即搬至该租赁房屋，伏特公司对涉案房屋的占用主要是配合二轻公司出售房。证据11、伏特公司、二轻公司于1999年、2001年、2002年、2004年、2006年、2014年签署的租赁合同六份，证明根据租赁合同约定，正常房屋维修由二轻公司负责，因二轻公司离涉案房屋较远、无法实际维修，所以在合同履行过程中由伏特公司进行维修，产生的费用伏特公司一直在主张，但二轻公司以需要向其上级公司汇报为由一直拖延，到2015年底，二轻公司的工作人员告知涉案房产是要转让给伏特公司的，可以在转让时一并结算。上述证据2、3、7、9中所产生的各项费用总和为143203.25元。经质证，二轻公司意见为：对证据1真实性无异议，对伏特公司支出的该部分相关费用，二轻公司已经免除其2003年一年的租金予以补偿，故伏特公司对于2003年之前的费用包括搭建棚子的，不应再行主张。证据2委托书的内容仅是二轻公司委托伏特公司处理万隆超市违章建房的相关事宜，并未授意伏特公司在屋顶搭棚、也未同意支付此项费用；报价单与本案无关；照片可证明二轻公司在交房时屋顶院内并未搭棚，伏特公司在未经二轻公司同意的情况下违法搭建。对证据3，二轻公司并未委托伏特公司改装电表，即使对电表进行改装、收款人也应为电力局，并开具正规发票，并非由个人收取此笔款项，该收条与本案无关。对证据4，根据双方合同约定，房屋的正常使用维修应由伏特公司承担，且伏特公司无证据证明二轻公司收到该两份函件。对证据5中二轻公司向伏特公司的回函仅针对双方2006年6月19日签订合同的补充意见，对之前及之后的协议不具有效力，且二轻公司承担的责任仅是因自然灾害造成及房屋主体结构的损害，对伏特公司主张的因一般可预见的雨水造成的堵塞等产生的费用，仍应由伏特公司承担。对证据6真实性无异议，无法证明是对涉案房屋进行淤泥清理所产生的费用，且根据双方约定因雨水造成的淤泥清理责任应由伏特公司承担。对证据7真实性、客观性、关联性均不予认可。对证据8，二轻公司并未收到该证据，也不认可该证据的存在。证据9与本案无关、不予认可，伏特公司也未提交任何证据证明实际支出该笔费用。证据10与本案无关，不予认可，且根据二轻公司提交的2018年5月份拍摄的照片也可证实2018年5月份伏特公司尚在涉案房屋内正常经营使用。证据11可证实双方签订的合同约定自2006年6月30日至2018年6月30日的维修责任由伏特公司承担。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案二轻公司和伏特公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及法规的禁止性规定，合法有效。双方合同到期前二轻公司即向伏特公司表示要出售涉案房屋并于2018年1月24日由案外人竞买成功，故双方约定的租赁期限于2018年6月30日届满后，伏特公司应当向二轻公司腾交涉案房，现其至今未腾交，二轻公司要求伏特公司将涉案房屋腾空并交付二轻公司，符合双方合同约定和法律规定，一审法院予以支持。因双方的租赁合同已于2018年6月30日到期终止，无需解除，故对二轻公司要求确认合同于2018年6月30日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。二轻公司要求伏特公司支付所欠两年(2016年6月30日至2018年6月30日)的租金3.6万元，符合双方合同约定，一审法院予以支持；伏特公司辩称二轻公司该主张超过诉讼时效，一审法院认为二轻公司于2018年11月起诉，并未超过民法总则规定的三年诉讼时效，故一审法院对伏特公司该辩称不予采信。因涉案房屋已经出售给案外人，故二轻公司主张2018年7月1日以后的房屋占用费于法无据，一审法院不予支持。二轻公司要求伏特公司结清占用房屋期间产生的水、电、暖、燃气、电话、网络、物业等全部费用，暂主张100元，证据不足，一审法院不予支持。伏特公司要求二轻公司支付房屋维修费用143203.25元，二轻公司辩称已经超过诉讼时效，一审法院认为，伏特公司主张的费用中最晚发生的费用系2015年9月的，另伏特公司自认二轻公司于2015年底承诺在转让房屋时一并结算，现伏特公司未举证证实其在2015年底以后向二轻公司主张过该部分费用，故伏特公司于2019年1月30日提起反诉，已经超过民法总则规定的三年的诉讼时效，一审法院对伏特公司的反诉请求均不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、伏特公司于判决生效之日起30日内将位于济南市铜元局后街31、33号房屋腾交给二轻公司；二、伏特公司于判决生效之日起10日支付二轻公司租金3.6万元。三、驳回二轻公司的其他诉讼请求。四、驳回伏特公司的反诉请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费990元，二轻公司负担160元，伏特公司负担830元。反诉案件受理费3164元，减半收取1582元，由伏特公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人二审争议焦点问题是：一、二轻公司诉讼请求是否超过诉讼时效；二、伏特公司反诉主张房屋维修费143203.25元是否超过诉讼时效，应否由二轻公司承担。关于第一个争议焦点问题二轻公司诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据一审查明的事实，二轻公司主张的租赁费是自2016年6月30日至2018年6月30日期间的，一审法院收到二轻公司提起本案诉讼时间是2018年11月29日，并未超过诉讼时效的规定，且租赁行为持续进行中，因此，一审判决认定二轻公司的诉请未超过诉讼时效，并无不当。关于第二个争议焦点伏特公司主张维修费143203.25元是否超过诉讼时效，应否由二轻公司承担问题。根据一审查明的事实，伏特公司主张的维修费用最晚发生于2015年9月，其提供的证据不规范，二轻公司不认可，且伏特公司自认2015年在转让房屋时一并结算，伏特公司没有提供证据证实2015年后其向二轻公司主张过该费用，至2019年1月30日提起反诉，已经超过三年诉讼时效规定，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，伏特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4154元，由上诉人济南伏特实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 刘彦亭审判员 明 霞二〇二〇年十二月十一日书记员 刘 彤