安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终3463号 上诉人（原审被告）：芮成楠，男，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 被上诉人（原审原告）：重庆凯美物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市长江长现代城**。 负责人：张书兵，董事长。 委托诉讼代理人：吴名丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：马丽，该公司员工。 上诉人芮成楠因与被上诉人重庆凯美物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称凯美公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2020）皖0203民初4021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 芮成楠上诉请求：撤销一审判决，改判芮成楠仅支付60%的物业费，本案诉讼费用由凯美公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.凯美公司未通过法定程序向本人主张物业法，按照相关司法解释的规定，其无权直接起诉。2.凯美公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。其不能只享有权利，而不履行义务。 凯美公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 凯美公司向一审法院起诉请求：1.判令芮成楠支付欠缴的物业服务费2982.27元,公共能耗费2088元(前述费用计算周期自 2018年1月1日计算至2020年6月30日)，水费71.63元,二次加压费15.95元(前述费用计算周期自2020年6月1日计算至2020 年6月30日)，车位费240元（前述费用计算周期自2020年1月1日计算至2020年6月30日）；2.判令芮成楠支付违约金500元(以欠缴的时间开始的物业服务费为基数,按每日千分之三日标准计算,此后顺延计算至款清之日)；3.判令芮成楠承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：芮成楠系芜湖市弋江区国贸长江小区9幢1单元3403室（建筑面积99.43平方米）业主，凯美公司系国贸天琴湾小区物业服务企业。2017年5月3日，凯美物业公司（乙方）与国贸天琴湾小区业主委员会（甲方，以下简称天琴湾业委会）签订《物业服务合同》一份，合同约定：乙方提供物业公共服务事项为：物业共用部分的日常维修、养护和管理、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等；物业服务费标准：高层住宅四楼及以上：1.70元/月.平方米.物业服务费实行包干制（包含公共能耗费用），按半年进行交纳，业主应在每年1月、7月履行交纳义务。物业服务费也可预收，但预收期限不得超过六个月。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业综合服务费用的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业有权按每日3‰收取滞纳金。合同第十条约定停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照220元/个每月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按车库车位40元/个每月标准提取停车管理服务费；车位权属系业主的，应按车库车位40元/个每月标准，向乙方交纳停车管理服务费。本合同自2017年5月3日起至2020年5月2日止。2020年6月15日，芜湖市弋江区潮音街社区居民委员会与天琴湾业委会共同在小区内向全体业主发布了告示，因小区开展新老物业交接、承接查验以及外墙维修工作需要时间，仍由凯美物业公司暂为管理至实际交接时，并督促业主缴纳欠缴的物业费等。芮成楠因房屋渗水、服务缺陷等问题多次与凯美物业公司交涉，并自2018年1月1日起至2020年6月30日拒交物业费、公共能耗费，自2020年6月1日起至2020年6月30日拒交水费及二次加压费，自2020年1月1日起至2020年6月30日拒交车位费。故成诉，要求判如所请。 一审认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。凯美公司与天琴湾业委会签订的《物业服务合同》，对全体业主均具 有约束力。芮成楠作为国贸天琴湾小区业主，应当按时交纳物业服务费、公共能耗费等相关费用。《物业服务合同》约定物业服务费每半年交纳，且实际服务至2020年6月30日。故凯美公司要求芮成楠给付2017年1月1日至2020年6月30日期间物业服务费、公共能耗费及2020年6月1日至6月30日的水费、二次加压费本院予以支持。鉴于凯美公司对芮成楠反映的房屋渗水及服务缺陷问题未能尽到及时沟通和协调处理义务，服务存在瑕疵，故该院酌定2018年1月1日至2020年6月30日期间芮成楠应交纳的物业服务费按90％计算收取（凯美公司主张的滞纳金不予支持），即为4564元（99.43平方米×1.7元/月/平方米×30个月×90%）。凯美公司诉请芮成楠支付车位管理费240元（自2020年1月1日计算至2020年6月30日），与合同约定相符，本院也予支持。凯美公司关于水费71.63元、二次加压费15.95元的主张，未能提供证据证明，该院不予支持，凯美公司可在取得证据后依法另行主张。 综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、芮成楠于本判决生效之日起十日内支付重庆凯美物业管理有限公司芜湖分公司自2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费、能耗费4564元，自2020年1月1日至2020年6月30日车位管理费240元，以上共计4804元；二、驳回重庆凯美物业管理有限公司芜湖分公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由芮成楠负担。 本案二审中，凯美公司未向本院提交新的证据。芮成楠向本院提交《工作报告》一份，证明凯美公司在物业服务上存在诸多问题。凯美公司质证称该工作报告出具方无相应资质，案涉小区年代较久，某些设备出现问题系正常情况。因上述《工作报告》对小区相应电力、污水设备进行了查勘，芮成楠并未提交证据证明该报告出具方具有相应资质，故本院对该份工作报告结论部分不予采信，但对查勘时所拍摄的案涉小区照片的真实性予以确认。 本院二审查明：根据芮成楠在一审中提交的照片和二审中提交的《工作报告》中的照片显示，案涉小区存在绿植、围栏、车库入口顶玻璃和地面损坏等问题。二审中，芮成楠确认其收到过催收物业费的信息，但发送信息的号码为陌生号码。根据一审证据材料显示，案涉小区业委会和居民委员会在小区信息发布栏张贴告示，敦促欠缴物业费的业主及时缴纳物业费。其他事实同一审一致，本院对其予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为一审认定的物业费金额有无不当。 本案中，芮成楠曾受到过催收物业费短信，案涉小区信息发布栏亦曾张贴催收告示，故应认定凯美公司已在提起本案诉讼前履行了催收义务。芮成楠就此提出的上诉理由，与查明事实相悖，本院不予采信。 根据二审查明事实事实，凯美公司在履行合同义务时确有存在物业服务不到位的问题，未能及时履行维修等义务，一审酌定90%的物业费计算比例并无不当，本院予以确认。对于芮成楠所主张的房屋漏水问题，并非本案物业服务合同纠纷的审理范围，其可另行向房屋开发商另行主张权利。 综上所述，芮成楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人芮成楠负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二〇年十二月十八日 书记员  章晓敏 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。