重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7965号上诉人（原审被告）：重庆橙臻科技发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴堰路****8-10，统一社会信用代码91500107MA6043FL5M。法定代表人：张惠敏，总经理。委托诉讼代理人：梁忠禹，四川永茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖光灿，男，1984年10月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：陶波，重庆瑞辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖兴国，男，1955年12月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：陶波，重庆瑞辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈玉兰，女，1963年4月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：陶波，重庆瑞辩律师事务所律师。上诉人重庆橙臻科技发展有限公司（以下简称橙臻公司）因与被上诉人廖光灿、廖兴国、陈玉兰房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初10546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人橙臻公司的委托诉讼代理人梁忠禹，被上诉人廖光灿及其与廖兴国、陈玉兰共同的委托诉讼代理人陶波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。橙臻公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审认定事实不清，适用法律错误。橙臻公司受新冠疫情影响导致经营困难，无法履行合同，合同目的不能实现。橙臻公司已于2020年2月28日向被上诉人发送了解除合同的函件，双方合同已于2020年2月28日解除，橙臻公司不存在违约行为，不应支付合同解除后的租金；2、本案不应适用违约金条款。疫情给酒店公寓行业带来了极为严重的影响，橙臻公司不构成根本性违约，违约金条款不应适用。廖兴国、廖光灿、陈玉兰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，橙臻公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉。橙臻公司单方面解除合同没有法律依据，橙臻公司未支付租金构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。廖兴国、廖光灿、陈玉兰向一审法院起诉请求：1.请求确认橙臻公司单方面解除《房屋租赁合同》无效；2.要求橙臻公司继续履行《房屋租赁合同》，支付2020年4月1日至2020年6月30日的房屋租金4506元；3.要求橙臻公司支付违约金30000元；4.要求橙臻公司支付律师费10000元；5.本案诉讼费用由橙臻公司承担。一审法院认定事实：位于重庆市九龙坡区兴堰路******的房屋登记为廖兴国、廖光灿、陈玉兰所有。2018年11月25日，廖兴国、廖光灿、陈玉兰与橙臻公司签订《房屋租赁合同》，约定：廖兴国、廖光灿、陈玉兰将涉案房屋出租给橙臻公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用；租赁期限为72个月，自2019年4月1日起至2025年3月31日止，2019年4月1日至2021年3月31日期间的租金为46元/平方米/月，每3个月支付一次租金，首期租金在本合同签订并提交购房合同和备案表给乙方的7个工作日内支付，之后每次提前5个工作日支付下期租金；甲方于交房时收到乙方支付的押金1502元，合同到期终止后，乙方交清租金及水、电、煤气、网络、电话、物业等相关费用后，甲方即退还乙方押金；若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；乙方必须提前7日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金，乙方承担违约责任；双方任一方违约，违约方须支付守约方违约金30000元；在履约过程中发生的争议，双方应协商解决，协商不成的，双方均有权向本合同物业所在地的人民法院提起诉讼，双方为诉讼而实际支付的费用（包括但不限于诉讼费和律师费）由败诉方承担。合同签订后，廖兴国、廖光灿、陈玉兰将涉案房屋交付给橙臻公司使用，橙臻公司于合同签订当日向廖兴国、廖光灿、陈玉兰一次性支付了2019年4月1日至2020年3月31日的租金共计18023元，此后未再支付租金。2020年2月28日，橙臻公司向廖兴国、廖光灿、陈玉兰发送告知函，要求与廖兴国、廖光灿、陈玉兰协商合同解除相关事宜，并载明如收到未回复，则视为双方签订的租赁合同自本函件到达之日起解除。廖兴国、廖光灿、陈玉兰收到该函件但一直未予回复。2020年6月1日，橙臻公司自行按照1100元/月降低了租金标准，向廖兴国、廖光灿、陈玉兰转账支付了2020年4月的租金1100元。一审庭审中，廖兴国、廖光灿、陈玉兰举示了《法律事务委托合同》、律师费发票、律师费的微信转账记录，证明因本次诉讼产生律师费10000元。橙臻公司认为该笔律师费系廖兴国、廖光灿、陈玉兰转账至诉讼代理人个人微信账户，而非转账至律师事务所的，故不予认可，并且律师费金额过高，如果法院认定律师费由橙臻公司承担，请求予以调整。一审庭审后，廖兴国、廖光灿、陈玉兰自愿降低律师费的主张为3000元。一审法院认为，廖兴国、廖光灿、陈玉兰与橙臻公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，具有法律约束力，合同双方应严格按照约定全面履行各自义务。关于橙臻公司发函要求解除合同行为的认定。橙臻公司承租廖兴国、廖光灿、陈玉兰的房屋后再以酒店、公寓的形式对外出租，现橙臻公司称其经营受疫情影响严重导致合同履行不能，合同目的不能实现，但对此未提供任何证据，不符合法定解除合同的情形；对于橙臻公司辩称合同约定了橙臻公司的单方解除权，合同约定若橙臻公司提前解除合同，视为违约，押金不予退还，该条款系对橙臻公司提前解除合同时违约责任承担的约定，即使橙臻公司依据该条约定要求提前解除合同，亦应通过协商或诉讼等方式，并非单方面发函即可达到解除合同的目的。综上，涉案租赁合同既不符合法定解除的情形，亦不符合约定解除的情形，并且橙臻公司在向廖兴国、廖光灿、陈玉兰发送解除函之后又于2020年6月1日继续支付了部分后续租金，以实际行为继续履行合同，故橙臻公司于2020年2月28日向廖兴国、廖光灿、陈玉兰发函的行为并不发生解除合同的效力，现合同约定的租期并未届满，橙臻公司应继续履行涉案合同。关于橙臻公司应支付的租金。廖兴国、廖光灿、陈玉兰请求对租金标准予以调整，但并未就其因疫情影响产生的经营损失举示证据，对此抗辩，不予采纳。根据合同约定的租金支付时间及租金标准，橙臻公司应于2020年3月25日前向廖兴国、廖光灿、陈玉兰支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金4505.7元（46元/平方米/月×32.65平方米×3），扣除橙臻公司于2020年6月1日转账支付的1100元，橙臻公司还应向廖兴国、廖光灿、陈玉兰支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金3405.7元。关于橙臻公司承担的违约金。橙臻公司未按合同约定的标准及时间向廖兴国、廖光灿、陈玉兰支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。违约金的性质以补偿为主，以惩罚为辅，本案中，橙臻公司的违约行为给廖兴国、廖光灿、陈玉兰造成的损失主要是租金损失，且廖兴国、廖光灿、陈玉兰的租金损失已在本案中进行主张，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，案涉合同约定的违约金过高，并酌定橙臻公司支付违约金1500元。关于律师服务费。双方合同明确约定由败诉方承担律师费，廖兴国、廖光灿、陈玉兰现委托律师提起诉讼主张权利，并主张律师费3000元，确系实际产生的损失，且该费用金额较为客观合理，系故对于廖兴国、廖光灿、陈玉兰的该项诉讼请求，予以支持。据此，判决：“一、被告重庆橙臻科技发展有限公司单方解除《房屋租赁合同》的行为无效，原告廖兴国、原告陈玉兰、原告廖光灿与被告重庆橙臻科技发展有限公司于2018年11月25日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告重庆橙臻科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖兴国、原告陈玉兰、原告廖光灿支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金3405.7元；三、被告重庆橙臻科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖兴国、原告陈玉兰、原告廖光灿支付违约金1500元；四、被告重庆橙臻科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖兴国、原告陈玉兰、原告廖光灿支付律师服务费3000元；五、驳回原告廖兴国、原告陈玉兰、原告廖光灿的其他诉讼请求。案件受理费456元，由被告重庆橙臻科技发展有限公司负担。”本院二审审理过程中双方均未举示新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。橙臻公司要求解除与廖兴国、廖光灿、陈玉兰签订的《房屋租赁合同》，但合同并未约定橙臻公司享有解除合同的权利，同时橙臻公司亦未举示证据证明存在合同法第九十四条所规定的，因不可抗力导致合同完全无法继续履行的情形，其向廖兴国、廖光灿、陈玉兰单方发出的解除合同通知不发生解除合同的法律效力，橙臻公司上诉认为双方合同于2020年2月28日解除的上诉理由不能成立。在双方未就合同约定的租金标准进行变更的情况下，橙臻公司擅自将租金进行降低支付违反了双方之间的合同约定，属于违约行为，但因双方之间合同所约定的违约金过高，一审综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，酌情确定橙臻公司应支付的违约金合理。综上所述，橙臻公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费912元，由上诉人重庆橙臻科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  倪洪杰审判员  夏兴芸二〇二〇年十二月四日（院印）书记员  王丽丽