北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终12038号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈曦，男，1979年7月8日出生，汉族，中国民生银行职员，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武刚，男，1944年8月22日出生，退休职工，住辽宁省沈阳市于洪区。上诉人陈曦因与被上诉人武刚房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初16385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人陈曦、被上诉人武刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈曦上诉请求：同意一审判决第一项，要求撤销一审判决第二项并依法改判驳回武刚要求我支付违约金17000元的诉讼请求。事实与理由：1.受疫情影响，我没有达到租赁目的，应适用不可抗力条款，对约定的违约责任进行全部免除或部分免除。武刚将北京市西城区教育街3层302号房屋（下称涉案房屋）作为学区房出租，我租赁该房的目的是为子女就近上学居住。孩子因疫情无法开学，无法实际使用涉案房屋。2.双方合意解除租赁合同，而非我单方违约。我与武刚签订解约协议，应视为双方合意解除合同。3.武刚未因合同解除遭受损失。2020年4月19日，双方解除租赁合同后，武刚立即将房屋钥匙、小区出入证交给北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称中介公司），中介公司随时带客户看房、加快出售，该房已在2020年9月18日以797万元的价格成交。上述事实表明，租赁合同的解约促成了武刚在较短时间内达到了一年多以来始终追求的卖房目的，在其未遭受损失的情况下，我不应对其赔偿。4.租赁合同中关于2倍违约金的条款为霸王条款，金额过高，应予酌减。武刚辩称：同意一审判决，不同意陈曦的上诉请求和理由。我们之间签订的租赁合同是通过中介公司按照双方意愿公平达成的，采用的是房屋租赁合同的规范范本。2020年4月初，陈曦在微信中向我要求提前解除合同，我在4月5日的回复中提醒其合同中有明确的违约条款，我建议最好按照合同履行到期，4月7日，陈曦给我发微信说准备搬出涉案房屋，并在4月10日交还房屋，在陈曦执意违约的情况下，4月9日，我给陈曦回复微信，解约交房决定提前三天告诉我。当时不是开学季，我的房屋另行出租必定受到巨大的经济损失。4月10日，双方就涉案房屋进行了交接，从此可以看出是陈曦单方解除合同的，我前往收房只是为了避免房屋失控。涉案房屋是我在北京的唯一住房，我用涉案房屋的租金支付我另租其他房屋的租金。陈曦主张违约金条款是霸王条款，但租赁合同是公平、平等的，谁违约就应赔偿，体现了合同的严肃性，也是对于守约方的保护。关于涉案房屋出售，我是在充分征得了陈曦同意的情况下通知中介公司带人看房。陈曦向一审法院起诉请求：1.判令武刚减半收取2020年2月17日至4月9日租金（开学延期起始日至交房前一日）退还我3810元；2.判令武刚将以收取的2020年4月10日至19日的租金2833．30元（按月租金8500元计算，日租金为283．33元）退还我；3.判令武刚返还租房抵押金8500元。武刚向一审法院反诉请求：判令陈曦支付违约金17000元、邮寄地址确认书费用22元。一审法院认定事实：2018年10年18日，武刚作为出租人即甲方，陈曦作为承租人即乙方，中介公司作为居间方即丙方，三方签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），约定：房屋坐落于北京市西城区教育街2号楼3层3-302，用途为居住；租期自2018年10月20日至2020年7月19日；月租金8500元，押一付三；经双方协商一致可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，陈曦入住该涉案房屋，租金缴纳至2020年4月19日。2020年4月7日，陈曦微信通知武刚解除合同并于10日退还涉案房屋。2020年4月10日，双方签订房屋交接单，载明：今天陈曦将教育街2号楼三层302室房屋交还房主武刚，房屋设施保持原样无损坏，水电燃气费用已结清。双方关于如何按照国家法律和租房合同进行经济补偿上存在争议。为减少可能的损失，双方同意现交还房屋，后续双方可以依法主张权利。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，陈曦要求解除双方合同的原因系因新冠肺炎疫情不可抗力的影响，其子女所在学校停课，租赁房屋目的无法达成，但陈曦据此以不可抗力致使合同目的不能实现而要求减半收取租金请求不能得到法院的支持，理由如下：1、双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定租赁房屋的用途为居住，陈曦以疫情导致学校停课，租房合同目的不能实现为由要求解除合同依据不足；2、从疫情的防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小来看，北京市为了应对新冠肺炎疫情，避免疫情的扩大，采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动和人员聚集，这些措施虽会给陈曦使用案涉房屋带来不便，但新冠肺炎疫情的影响对陈曦房屋租赁合同的履行均未达到必须退租、解约的程度，故陈曦无权要求解除合同。在陈曦提出解除合同后，双方签订房屋交接单，武刚收回租赁房屋，双方合同解除，法院不持异议；3、因不可抗力致使合同目的不能实现，应为由于不可抗力导致合同一方义务的部分或完全不能履行，故陈曦应就新冠肺炎疫情直接导致其民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，武刚的合同义务是按照合同约定向陈曦提供房屋，陈曦的义务系按照合同的约定向武刚支付租金，现陈曦未就新冠肺炎疫情导致其履行合同义务出现障碍向法院提供证据，故法院也不能确认陈曦因新冠肺炎疫情导致其在履行合同义务时出现困难。现陈曦在租期未满之前退租，按照合同约定构成违约，应当承担相应的违约责任，故对于陈曦要求武刚减半收取租金的诉讼请求，法院不予支持。陈曦占用涉案房屋至2020年4月10日，其租金交纳至4月19日，陈曦要求武刚退还2020年4月10日至4月19日租金的请求，法院予以支持。陈曦要求武刚返还押金的主张，合同解除后，武刚应将押金返还陈曦，陈曦的该项主张，法院予以支持。武刚要求陈曦支付违约金的主张，如前所述，陈曦构成违约应向武刚支付违约金，武刚的该项主张，法院予以支持。武刚要求陈曦邮寄地址确认书邮费的主张，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年9月28日判决如下：一、自判决生效之日起7日内，武刚返还陈曦租金2833．30元及押金8500元；二、自判决生效之日起7日内，陈曦支付武刚违约金17000元；三、驳回陈曦的其他诉讼请求；四、驳回武刚的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，经询问，陈曦与武刚均认可：武刚于2020年9月18日就涉案房屋与案外人签订房屋买卖合同；在2020年4月10日至9月18日期间，涉案房屋属于空置状态即未出租。本院认为：陈曦与武刚签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，虽陈曦以新型冠状肺炎疫情原因导致其孩子学校停课为由主张租赁合同提前解除属于不可抗力要求对约定的违约责任进行全部免除或部分免除，但双方签订的上述租赁合同中约定的房屋用途为居住，应当指出，疫情防控因素确实会对陈曦正常使用涉案房屋产生一定程度的影响，但该因素尚不足达到无法继续使用房屋、需提前解除租赁合同的程度，故陈曦的该项上诉理由，缺乏事实或法律依据，本院不予支持。关于是否属于双方合意解除租赁合同的问题。因陈曦明确表示要解除租赁合同，继而武刚于2020年4月10日与其就交还涉案房屋签订房屋交接单，但该交接单中明确记载“双方关于如何按照国家法律和租房合同进行经济补偿上存在争议。为减少可能的损失，双方同意现交还房屋，后续双方可以依法主张权利”，故双方并非合意解除租赁合同，一审法院认定陈曦提前解除租赁合同，违反了合同的约定，承担相应违约责任，并无不当。关于违约金问题。因在双方签订的租赁合同中明确约定了违约行为及应承担的违约责任，一审法院依据武刚诉请予以判决，合同依据充分，本院予以维持。虽在二审审理中，陈曦上诉称武刚未因合同解除遭受损失、合同约定违约金金额过高，应予酌减，但在一审审理中，陈曦并未就此提出相应主张；且经询问，双方均认可自2020年4月10日之后直至租赁合同约定的期限届满日期间，涉案房屋属于空置状态，故双方签订的租赁合同约定的违约金数额未明显高于因租赁合同提前解除给武刚造成的实际损失。综上，陈曦上诉要求减免违约金的理由，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，陈曦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由陈曦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二〇年十二月十四日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪