山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁执复507号 复议申请人（异议人）：邢金花，女，1977年1月20日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 委托诉讼代理人：王会杰，山东正义之光律师事务所律师。 申请执行人：中信银行股份有限公司东营分行，住所地：东营市府前大街**，统一社会信用代码91370500562505983M。 法定代表人：孔剑，行长 被执行人：朱清芳，女，1977年11月22日出生，汉族，住东营市东营区。 复议申请人邢金花不服东营市中级人民法院（以下简称东营中院）（2020）鲁05执异139号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 东营中院在执行申请执行人中信银行股份有限公司东营分行(以下简称中信银行东营分行)与被执行人朱清芳等金融借款纠纷一案中，于2020年9月8日作出(2020)鲁05执恢67号之一执行裁定，并于2020年9月23日发出拍卖公告。异议人邢金花向东营中院提出书面异议，异议人邢金花请求在拍卖公告中披露异议人在东营区府前大街53号1幢1502室(证号：鲁(2017)东营市不动产权第0026773号)房产上的租赁人身份、租赁期限等信息，并向异议人送达拍卖等执行通知；请求裁定异议人对涉案房产继续承租并在拍卖中享有优先购买权。事实与理由：异议人系东营区府前大街53号1幢1502室(证号：鲁(2017)东营市不动产权第0026773号)的承租人，但在(2020)鲁05执恢67号案件中，东营中院于2020年9月23日作出的拍卖公告，将对被执行人朱清芳的涉案房产进行拍卖。异议人认为，东营中院没有确认异议人的承租人身份，没有向异议人送达拍卖公告，也未告知异议人优先购买权的实现方式，东营中院的拍卖行为严重影响异议人的承租人利益。第一，涉案房产在被法院执行之前就已经对外出租，东营中院应当确认异议人对涉案房产的租赁事实。经了解，涉案房产被执行时间在2020年9月，但早在2019年5月份，被执行人朱清芳已经与异议人邢金花通过签订房屋租赁合同建立了租赁关系，将其拥有的涉案房产出租给异议人占有、使用，租赁期限自2019年5月15日至2020年5月14日，租赁届满后又续签租赁合同，续租到2021年1月份，即自2019年5月份至今，涉案房产一直由异议人实际占有、使用，因涉案房屋的对外出租时间早于被执行的时间，因此，异议人作为目前涉案房屋的承租人，有权继续占有、使用涉案房产。东营中院应当在拍卖公告中披露异议人在涉案不动产上的租赁人身份、租赁期限等信息，并向异议人送达拍卖等执行通知。第二，异议人作为涉案房产的承租人，依法享有优先购买权，东营中院的执行应当保障异议人优先购买权的行使。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人、承租人享有以同等条件优先购买的权利。”异议人是涉案房产的承租人，东营中院在拍卖房屋时，异议人在同等条件下有优先购买的权利，东营中院应当在拍卖前合理期限内通知异议人，并告知异议人在拍卖中的权利实现方式。第三，继续执行涉案房屋时，应在拍卖公告中披露租赁信息，通知异议人，以保障异议人的知情权和参与权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条之规定，“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”东营中院继续执行涉案房产时，应当在拍卖公告中披露异议人承租涉案房产的租赁关系、租赁期限等信息，并将拍卖行为依法通知异议人，让异议人充分参与到房屋竞拍中，以保障异议人优先购买权的行使和实现。综上，异议人认为东营中院应当在拍卖公告中披露异议人对涉案房产的租赁关系、租赁期限等信息，并依法通知异议人，以保证异议人继续履行租赁合同以及优先受偿权的实现。 为证明其主张，异议人邢金花提供了2019年5月15日其与朱清芳的房屋租赁合同，2020年5月18日邢金花与朱清芳的房屋租赁合同。 东营中院查明，1、东营中院于2019年1月30日作出（2018）鲁05民初602号民事判决书，判决被告山东东润清洁能源有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行东营分行借款本金3200万元及罚息、复利；......被告垦利县丰源化工有限责任公司、东营市永安化工有限公司、东营市万兴恒业工贸有限公司、高继续、朱清芳对上述款项承担连带清偿责任......；原告中信银行东营分行对被告朱清芳所有的位于东营市东营区××街××号××幢××室［证号：鲁（2017）东营市不动产权第0026774号］、位于东营市东营区××街××号××幢××室［证号：鲁（2017）东营市不动产权第0026773号］的房屋在最高额1087.09万元的范围内享有优先受偿权。2、2020年3月4日，中信银行东营分行向东营中院申请执行（2018）鲁05民初602号民事判决书，2020年8月13日，东营中院作出（2020）鲁05执117号执行裁定书，终结执行东营中院作出的（2018）鲁05民初602号民事判决书。2020年8月24日，根据中信银行东营分行的申请，东营中院恢复对（2018）鲁05民初602号民事判决书的执行，执行案号为（2020）鲁05执恢67号。3、2020年9月8日，东营中院作出（2020）鲁05执恢67号之一执行裁定书，裁定以7146936.3元拍卖被执行人朱清芳名下产权证号鲁（2017）东营市不动产权第0026773号、0026774号不动产。2020年9月23日，东营中院通过司法网络拍卖平台发出竞买公告，将涉案房产以7146936.3元启动拍卖。 另查明，2017年12月4日，中信银行东营分行与朱清芳签订《最高额抵押合同》，约定朱清芳以其所有的位于东营市东营区××街××号××幢××室［证号：鲁（2017）东营市不动产权第0026774号］、位于东营市东营区××街××号××幢××室［证号：鲁（2017）东营市不动产权第0026773号］的房屋对山东东润清洁能源有限公司2017年12月4日至2018年3月1日期间在中银行东营分行所签署的主合同而享有的一系列债权提供抵押担保，抵押担保的债权最高额限度为本金3200万元及相应的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、担保权利等发生的一切费用。同日，中信银行东营分行与朱清芳办理了鲁（2017）东营市不动产证明第0011184号不动产登记证明，载明：抵押方式为最高额抵押，最高债权数额为1087.09万元。 东营中院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第(三)款规定：当事人以外的公民、法人和其他组织，认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法、侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。本案当事人邢金花主张其作为涉案房产的承租人，法院应当在拍卖公告中披露租赁信息，且应当依法享有对涉案房产的优先购买权的异议请求，应当按照执行行为异议审查。 关于租赁情况是否需要在拍卖公告中披露以及是否需要保护异议人优先购买权的问题。被执行人朱清芳为担保申请执行人中信银行东营分行与被执行人山东东润清洁能源有限公司的借款合同履行，于2017年12月4日将涉案房产作为抵押财产抵押给本案申请执行人，并于同日办理了抵押登记。而异议人邢金花主张的涉案房产租赁合同的签订时间为2019年5月15日，晚于涉 案房产的抵押登记时间。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定“拍卖财产上原有的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖。”可见，在抵押权合法登记且“先抵后租”的情况下，后签订的租赁合同不能影响先成立抵押权的实现。因此，东营中院基于(2018)鲁05民初602号民事判决书，为实现申请执行人中信银行东营分行的抵押权，对作为抵押财产的涉案房产启动拍卖程序，不应受抵押权登记之后成立租赁关系的影响，即拍卖公告中无须披露异议人主张的租赁情况，亦无须确认异议人的优先购买权。综上，异议人认为涉案房产在法院执行之前就已对外出租，法院应在拍卖公告中披露其租赁权，并保障其优先购买权的主张，没有事实和法律依据，东营中院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，东营中院于2020年11月6日作出（2020）鲁05执异139号执行裁定，驳回异议人邢金花的异议请求。 复议申请人邢金花对上述异议裁定不服，向本院申请复议，请求撤销东营中院（2020）鲁05执异139号执行裁定，发回东营中院重新作出裁定或依法裁决支持复议申请人请求。事实与理由：复议申请人因对东营中院拍卖东营区府前大街53号1幢1502室(证号：鲁(2017)东营市不动产权第0026773号)房产存有异议，向东营中院提出执行异议，请求在《拍卖公告》中披露复议申请人在上述房产上的租赁人身份、租赁期限等信息、向复议申请人送达拍卖等执行通知、并裁定复议申请人对上述房产继续承租并在拍卖中享有优先购买权。一、复议申请人系涉案房产的合法承租人，且复议申请人事前并不知晓涉案房产在出租前已被设立抵押，东营中院在审查异议时未依法进行听证查清案件事实，属于程序错误、基本事实认定不清。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”但东营中院在审查异议时未依法进行听证以查清案件事实，属于程序错误、基本事实认定不清。二、无论租赁关系成立先后，东营中院均应在《拍卖公告》中披露涉案房产相关信息，并将拍卖行为依法通知复议申请人，以充分保证买受人的知情权、复议申请人的参与权等合法权利。但东营中院在审查异议时仅片面讨论租赁关系成立时间是否会对拍卖程序产生影响，系法律适用错误，应当撤销原裁定，发回重新审查。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条之规定，“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”由此可见法院在执行涉案房产时，应将拍卖行为依法通知申请人，并告知复议申请人在拍卖中的权利实现方式，让复议申请人充分参与到房屋竞拍中。同时，法院应在拍卖公告中披露复议申请人承租涉案房产的租赁关系、租赁期限等信息，以保证买受人最大限度的了解涉案房产实际情况，充分保证其知情权，复议申请人认为这是完全合情合理的。综上所述，东营中院在审查异议时程序错误、适用法律错误，且基本事实认定不清，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第(二)(三)(四)项之规定，请求撤销东营中院(2020)鲁05执异139号执行裁定，发回东营中院重新审查并作出裁定。 本院查明，2020年10月27日、2020年12月8日，东营中院在司法拍卖网络平台拍卖涉案房产，两次拍卖均流拍。2020年12月11日，申请执行人中信银行东营分行向东营中院提交《撤回强制执行申请书》，东营中院于2020年12月14日作出（2020）鲁05执恢67号执行裁定，终结该院（2018）鲁05民初602号民事判决的执行。 本院查明的其他事实与东营中院查明的事实一致。 本院认为,本案争议的焦点问题是，一、复议申请人租赁情况应否在拍卖公告中披露。二、复议申请人主张的优先购买权应否保护。 关于焦点问题一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，复议申请人邢金花主张的涉案房产租赁合同的签订时间为2019年5月15日，晚于涉案房产的抵押登记时间，东营中院依据上述规定在拍卖公告中没有披露复议申请人主张的租赁情况，并无不当。 关于焦点问题二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，复议申请人作为涉案房产的承租人，可以作为优先购买权人，对东营中院拍卖涉案房产主张优先购买权。故，东营中院异议裁定认为无须保护复议申请人优先购买权欠妥，应予纠正。 此外，鉴于本案两次拍卖均流拍，且申请执行人中信银行东营分行已向东营中院撤回强制执行申请，复议申请人的实体权利并未受到侵害，东营中院应于再次启动涉案房产的拍卖时，依据相关法律规定，及时通知优先购买权人行使权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人邢金花的复议申请，维持东营市中级人民法院（2020）鲁05执异139号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 鲁统民 审 判 员 刘 夏 审 判 员 李 超 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 刘公云 书 记 员 段嘉宝