安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终1020号上诉人（原审原告）：铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司，住所地安徽省铜陵市郊区桥南办事处4S店集群。法定代表人：周勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍克群，安徽克群律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣然，安徽创元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜陵市利祥汽车销售服务有限公司，住所地安徽省铜陵市铜都大道桥南4S店集群。法定代表人：叶象南，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯霞，安徽铜鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志华，安徽铜鼎律师事务所律师。上诉人铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司（以下简称方舟公司）因与被上诉人铜陵市利祥汽车销售服务有限公司（以下简称利祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院（2020）皖0711民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人方舟公司的委托诉讼代理人鲍克群、王欣然，被上诉人利祥公司的委托诉讼代理人冯霞、孙志华参加庭前会议。本案现已审理终结。上诉人方舟公司的上诉请求：1.判令利祥公司支付方舟公司违约金人民币100万元；2.本案诉讼费用由利祥公司承担。事实和理由：1.不动产买受人明确表示拒绝支付土地转让款之违约行为，必然导致买受人拒绝履行房屋转让合同之违约行为；2.方舟公司在解除合同时已要求违约方承担100万元违约金之违约责任，利祥公司称房屋转让款的付款条件未成就之抗辩，于法无据；3.利祥公司应当支付《在建房屋转让合同》违约金100万元。利祥公司辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法维持原判；2.上诉人方舟公司的上诉请求均不能成立。即使按照方舟公司的观点，利祥公司应该在2019年9月26日之前支付所谓的在房建房屋转让款，但方舟公司的代理人也说了，2019年6月18日，方舟公司发函给利祥公司，解除了在建房屋转让合同，且其认为解除在建房屋转让合同的函件是真实、合法、有效，那么支付在建房屋转让款的基础已经不存在了。所以，实际上是方舟公司已经在土地使用权转让合同中，就案涉的土地和房产一并进行了处理，方舟公司再次以所谓的在建房屋转让合同主张违约责任，没有事实基础和法律依据。方舟公司原审诉讼请求：1.判令利祥公司支付违约金100万元；2.本案诉讼费用由利祥公司承担。原审法院经审理查明：2018年6月19日，方舟公司（甲方）与利祥公司（乙方）签订一份《土地使用权转让合同》，合同约定：甲方于2010年取得的位于铜陵市郊区桥南4S店集群占地面积约7000平方米的土地使用权，甲方拟将该土地使用权转让给乙方，土地现状为已开发状态（已开发房屋的转让合同另行签订）；土地转让价款为人民币500万元整，合同签订之日，乙方支付给甲方土地转让款100万元；2018年7月10日乙方再支付土地转让款100万元给甲方，待乙方支付的土地转让款累计人民币400万元后，甲方开始办理土地权属证书；土地权属证书开始办理后，乙方将土地转让余款100万元支付给甲方；甲方承诺负责将土地权属证书负责办理至乙方名下，乙方再凭该土地所有权证书直接自行办理房屋权属证书。2018年6月19日，方舟公司（甲方）与利祥公司（乙方）还签订一份《在建房屋转让合同》，合同约定：甲方在铜陵市郊区桥南4S店集群拥有面积约300平方米用于汽车销售的在建房产，甲方拟转让给乙方，第一条乙方现场已经确认，甲方转让给乙方用于汽车销售的房产坐落于桥南4S店集群，转让房产基本建成（照片附后），建筑面积约为3900平方米。第二条房屋项下的土地使用权一并转让给乙方，土地使用权转让合同另行签订。第三条转让价款、价款支付时间和方式，1.甲方将转让房产以人民币以750万元转让给乙方，该转让价格仅为转让房产的价款，不包含土地使用权的转让价款。2.转让价款支付方式（1）第一次付款：土地使用权证办理完毕60天左右，乙方支付给甲方350万元；（2）第二次付款：2018年12月31日前乙方支付给甲方100万元；（3）第三次付款：2019年5月31日前乙方支付给甲方100万元；（4）第四次付款：2019年11月31日前乙方支付给甲方100万元；（5）第五次付款：2020年5月31日前乙方支付给甲方100万元。第四条余款担保方式为乙方应对余款以房产证抵押的方式提供担保，并另签订担保合同。第五条本合同生效后，乙方自行负责投资对转让房产未完善的工程予以完善，及完成后续装潢工程事宜，为乙方自行办理房屋所有权属证书创造条件。第六条本合同生效后，转让房产的房屋所有权权属证书由乙方自行办理，办理过程中发生的税费由乙方承担。乙方办理房屋权属证书过程中需要甲方配合的，甲方予以配合，否则由甲方承担违约责任。本合同生效后，转让房产的土地使用权属证书按照《土地使用权转让合同》约定由甲方负责办理至乙方名下，办理过程中需要乙方（如盖章、出具营业执照复印件）配合的，乙方承诺全力配合，否则由乙方承担违约责任。第七条违约责任1.本合同生效后，甲乙任何一方无故提出终止合同，应向对方一次性支付违约金100万元；2.乙方未按合同约定支付转让价款十日以内，……；延迟支付超过30天的，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金100万元。3.甲方未按本合同约定交付转让标的，乙方有权要求甲方支付违约金100万元。特别约定:如遇政府原因或者其他行政干预原因致使乙方不能及时办理房屋所有权权属证书时，因该情况出现时不影响乙方使用转让房产，因该情形不得视为甲方违约，乙方不得据此向甲方主张违约责任。……第十一条本合同自双方或双方法定代表人签字并加盖公司公章之日起生效。上述《土地使用权转让合同》和《在建房屋转让合同》签订后，因利祥公司没有按照《土地使用权转让合同》的约定在2018年7月10日再向方舟公司支付土地转让款100万元，方舟公司的法定代表人周勇多次发短信给利祥公司的法定代表人叶象南催款未果，并在2018年8月24日短信通知解除双方于2018年6月19日签订的《土地使用权转让合同》。2019年5月6日，利祥公司向铜陵市郊区人民法院起诉，请求解除2018年6月19日与方舟公司签订的《土地使用权转让合同》，由方舟公司返还利祥公司支付合同价款100万元并支付资金占用费。上述案件于2019年6月20日在铜陵市郊区人民法院开庭审理。2019年6月18日，方舟公司向利祥公司邮寄《解除合同通知书》，该通知书内容为：贵公司未按《土地使用权转让合同》约定付款，我公司于2018年8月24日通知贵公司解除双方间的《土地使用权转让合同》，之后贵公司的法人到我公司协商，我公司表态，如能按照合同约定付款，我公司仍然愿意履行双方间签订的《土地使用权转让合同》、《在建房屋转让合同》，故此我公司一直未提出解除双方于2018年6月19日签订的《在建房屋转让合同》，就是在等待贵公司付款，及贵公司对贵我双方2018年6月19日签订的《在建房屋转让合同》如何处理进行协商，以便双方继续合作，结果我公司等来的是贵公司的起诉，由此可见贵公司根本没有履行《在建房屋转让合同》的可能和诚意。基于此，我公司决定不再转让在建房屋，自行使用，现决定解除双方间于2018年6月19日签订的《在建房屋转让合同》。为此，我公司书面通知贵公司：1.贵我双方于2018年6月19日签订的《在建房屋转让合同》自2019年6月18日起解除；2.请贵公司于2019年8月18日前支付我公司解除合同违约金人民币100万元（土地使用权转让合同违约金我公司另案主张）；3.本通知自发出之日起生效。利祥公司于2019年6月19日收到方舟公司邮寄的《解除合同通知书》，利祥公司对解除《在建房屋转让合同》没有异议。2019年6月28日，方舟公司将与利祥公司签订的土地使用权证办理到方舟公司名下。2019年10月，方舟公司完成对案涉在建房屋的装修。2019年7月10日，铜陵市郊区人民法院对利祥公司起诉请求解除2018年6月19日与方舟公司签订的《土地使用权转让合同》作出一审判决，后方舟公司提出上诉，铜陵市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）皖07民终696号民事判决，其判决内容为：一、维持安徽省铜陵市郊区人民法院（2019）皖0711民初629号民事判决第一项、第二项，即“铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司于本判决生效后二十日内返还铜陵市利祥汽车销售服务有限公司土地转让款100万元；”“驳回铜陵市利祥汽车销售服务有限公司其他诉讼请求”；二、确认双方签订的土地使用权转让合同于本判决生效后解除。2020年1月2日，方舟公司以利祥公司于2018年6月19日签订的《土地使用权转让合同》中，利祥公司逾期付款行为构成违约为由，向铜陵市郊区人民法院起诉，要求利祥公司向方舟公司支付违约金100万元。铜陵市郊区人民法院支持了方舟公司的诉讼请求。后利祥公司不服提出上诉。2020年7月17日，铜陵市中级人民法院（2020）皖07民终405号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查，《在建房屋转让合同》约定“转让价款支付方式（1）第一次付款：土地使用权证办理完毕60天左右，乙方支付给甲方350万元”该土地使用权证办理完毕是指土地使用权证办理到利祥公司名下。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2018年6月19日，方舟公司与利祥公司在自愿的基础上签订的《在建房屋转让合同》，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，属于有效合同。根据双方签订的《在建房屋转让合同》约定的转让价款支付方式，利祥公司第一次付款的时间为：土地使用权证办理至利祥公司名下后60天左右，利祥公司向方舟公司支付350万元；第二次付款时间为：2018年12月31日前向方舟公司支付100万元。由于方舟公司与利祥公司同期签订了《土地使用权转让合同》，利祥公司未按土地使用权转让合同约定在2018年7月10日支付土地转让款100万元，方舟公司催讨土地转让款未果的情况下，于2018年8月24日通知解除双方签订的《土地使用权转让合同》。2019年5月6日开始，双方为土地使用权成讼。2019年6月18日，方舟公司解除了《在建房屋转让合同》，于2019年6月28日将土地使用权证办理到方舟公司名下。以上基于利祥公司第一次系有条件付款，第二次附期限付款之前，方舟公司已通知解除《土地使用权转让合同》，且在合同约定的付款条件尚未成就，双方之间的土地使用权转让纠纷尚未定论时，方舟公司便已主动解除了《房屋在建合同》，因此，利祥公司不构成违约。利祥公司在履行《土地使用权转让合同》中因未按约支付转让款构成违约，与利祥公司是否有能力履行《在建房屋转让合同》，两者之间没有必然的联系。利祥公司法定代表人于2018年7月26日回复方舟公司法定代表人称“目前账上没钱，抱歉”，系仅对方舟公司催付土地转让款给出的答复，并非针对在建房屋转让款的回复。方舟公司以利祥公司拒绝履行在建房屋转让合同，要求利祥公司支付违约金100万元，缺乏事实和证据支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费13800元减半收取6900元，由原告铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均无新的证据向法院提交。对于原审提交的证据，均坚持原来的证明观点和质证意见。对于原审经审理查明的事实，方舟公司无异议。利祥公司特别说明，在土地使用权转让合同案件中的二庭庭审笔录里，方舟公司的法定代表人周勇当庭陈述,2019年5月1日奔腾4S店在案涉房屋上已经开业，不是一审法院认定的方舟公司在2019年10月完成对案涉房屋的装修。其他无异议。本院经核实（2019）皖07民初696号庭审笔录，方舟公司的法定代表人周勇当庭陈述2019年5月奔腾4S店在案涉房屋上已经开业，对此事实予以确认。其他事实查明同一审。本案二审争议焦点：对于方舟公司主张的违约金100万元是否应当支持？本院认为：方舟公司与利祥公司于2019年6月19日同时签订《土地使用权转让合同》及《在建房屋转让合同》各一份。在双方的《土地使用权转让合同》中约定待利祥公司支付的土地转让款累计人民币400万元后，方舟公司开始办理土地权属证书，开始办理后，利祥公司将余款100万元支付方舟公司。方舟公司承诺负责将土地权属证书办理至利祥公司名下。双方的《在建房屋转让合同》中约定的第一次付款为土地使用权证办理完毕60天左右。现利祥公司在支付100万元土地使用权转让款后，未继续履行双方签订的《土地使用权转让合同》。2019年6月18日，方舟公司向利祥公司邮寄解除合同通知，要求解除双方之间签订的《在建房屋转让合同》，利祥公司对此并未提出异议，双方之间的《在建房屋转让合同》解除。方舟公司将土地使用权证办理到自己公司名下，并对案涉房屋进行装修使用，双方的《在建房屋转让合同》已无履行之基础而解除。且就利祥公司未按《土地使用权转让合同》约定履行付款义务，方舟公司就此已经起诉利祥公司，并由法院判决支持利祥公司向其支付100万元违约金，方舟公司再以《在建房屋转让合同》主张利祥公司违约，要求再次支付违约金的诉求本院不予支持。综上所述，方舟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决事实清楚，适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十八第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元由上诉人铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  朱小文审判员  盛丽娜二〇二〇年十二月八日书记员  武华君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。