山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12202号上诉人（原审被告）：舒帅旺，男，1969年6月6日出生，汉族，住江西省贵溪市。被上诉人（原审原告）：济南市市中区人民政府二七新村街道办事处，住所地济南市。法定代表人：刘冬，副书记、主任。委托诉讼代理人：林海，山东天俊律师事务所律师。上诉人舒帅旺因与被上诉人济南市市中区人民政府二七新村街道办事处（以下简称二七新村街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初5811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。舒帅旺上诉请求：1.撤销（2020）鲁0103民初5811号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.一审、二审的诉讼费用由二七新村街道办承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.舒帅旺与二七新村街道办不存在租赁合同关系，舒帅旺仅是济南牛基食品有限公司（以下简称牛基公司）的员工，负责店面选址、租赁合同的签订、证件办理、店面装修等。本案的租赁合同系舒帅旺代表牛基公司而签订，房租也是牛基公司实际出资，当时因牛基公司尚未注册成立，舒帅旺根据公司的要求以个人名义办理的租赁手续，该店面也是根据公司要求以个人名义注册的个体工商户。过店的收益属于牛基公司所有，与舒帅旺无关。2.一审法院遗漏了第三笔缴纳房租的情况。在2018年租赁合同到期后，牛基公司于2019年8月14日指派工作人员又向二七新村街道办缴纳了三万元租赁费，该事项不是舒帅旺经办，但二七新村街道办和牛基公司的帐目均可体现。3.一审法院遗漏了另一重要事实：2019年中秋节前二七新村街道办从牛基公司领取了24040元的月饼，一次抵顶双方的租赁费。该事实客观存在，上述费用应从牛基公司的租赁费中扣减。一审法院适用法律错误。一审判决中舒帅旺提供的仲裁决定书等一系列证据可以证实舒帅旺签订房屋租赁合同的行为系职务行为，但一审法院以牛基公司管理混乱等为由未予认定，违反《中华人民共和国民法通则》第43条关于职务行为的规定，认定舒帅旺为承租人实属适用法律错误。二七新村街道办辩称，一审判决适用事实、认定法律正确，应当驳回舒帅旺的请求。二七新村街道办向一审法院起诉请求：1.依法判令舒帅旺向二七新村街道办支付房屋租金366666元（自2018年3月8日计算至2019年11月8日止）；2.依法判令舒帅旺向二七新村街道办支付违约金（以年租金22万元为基数，按照每日千分之三计算至判决生效之日）；3.本案诉讼费等费用由舒帅旺承担。一审法院认定事实如下：2017年3月8日，二七新村街道办（出租人）与舒帅旺（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定将其所有的房屋出租给舒帅旺，房屋建筑面积164平方米，租赁期限自2017年3月8日至2018年3月7日，壹年租金为22万元，支付方式为先付租金后用房，交租方式为每半年支付一次。如承租人不交付或不按约定交付租金达壹个月以上；承租人所欠各项费用达壹仟元以上出租人有权解除合同。房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2018年3月7日。若承租人不按以上约定交付租金，则拖延日期每日按年租金3‰收取违约金。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。舒帅旺分别于2017年3月3日、2017年11月2日共计交纳房屋租赁费22万元。2019年3月13日，二七新村街道办在舒帅旺处张贴《清空房屋通知》，载明：“你租赁我单位的房屋逾期一年未交房租，我单位按照合同收回房屋，请于3月18日前腾空，否则房内物品将视为自动放弃所有权，后果自负。”2019年10月9日，二七新村街道办在舒帅旺处张贴《通知》，载明：“你租赁我单位的房屋逾期未交房租，请于7个工作日内交清，否则我办将启动法律程序追缴。”2019年11月4日，涉案租赁房屋腾空并交付给二七新村街道办，但其不能说明具体的交接人员。一审法院另查明，2017年3月22日，舒帅旺以涉案房屋地址注册成立个体工商户“市中区梦品牛基食品店”。牛基公司注册成立于2017年5月10日，舒帅旺曾担任过牛基公司的董事、监事、联络员。二七新村街道办曾以牛基公司为被告诉至法院，济南市市中区人民法院于2020年4月28日作出（2020）鲁0103民初43号民事判决，载明：“本院认为，涉案房屋租赁合同所载明的承租人为舒帅旺，而二七新村街道办无有效证据证实舒帅旺系代表牛基公司签订涉案房屋租赁合同，亦无有效证据证实涉案房屋租赁合同的实际履行人系牛基公司，故二七新村街道办关于牛基公司支付涉案房屋租金并承担违约金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。”一审法院认为，关于舒帅旺辩称其租赁涉案房屋系职务行为的问题，虽然其提供离职申请、派出所行政处罚决定书、城管的商业牌匾指导书、健康证、荣誉证书、照片、各店的费用明细、仲裁决定书等予以证明，但二七新村街道办对此不予认可，舒帅旺提供的上述证据无法证明涉案合同系其代表牛基公司与二七新村街道办所签。另根据市中区梦品牛基食品店系经营者为舒帅旺的个体工商户，其注册日期2017年3月22日，而涉案合同签订的时间为2017年3月8日，在市中区梦品牛基食品店注册日期之前；再结合法院在济南市市中区财政局调取案涉房屋租金情况的开票信息中，付款人处为“舒帅旺（2017.3.8-9.7）”、“舒帅旺（2017.9.8-2018.3.7）”，足以认定涉案合同系二七新村街道办与舒帅旺所签，舒帅旺签订合同并非代表牛基公司的职务行为，其所产生的债务不应由牛基公司承担。舒帅旺未提供足够证据证明其抗辩，故对此一审法院不予支持。二七新村街道办与舒帅旺签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立并有效。双方均应当按照合同约定履行各自义务。合同中明确约定租赁期限自2017年3月8日至2018年3月7日，房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2018年3月7日。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”通过二七新村街道办提供的2019年3月18日清空房屋通知及2019年10月9日催缴租赁费的通知，再根据涉案租赁房屋于2019年11月4日腾空并交付给二七新村街道办，可以认定涉案合同自2018年3月8日继续有效，舒帅旺尚未支付2018年3月8日至2019年11月4日的房屋租赁费共计366666元（220000元/12*20），故二七新村街道办要求舒帅旺支付自2018年3月8日至2019年11月4日的房屋租金366666元的诉讼请求，事实清楚，理由正当，一审法院予以支持。关于二七新村街道办主张的违约金问题，涉案合同第十三条明确约定：“若承租人不按以上约定交付租金，则拖延日期每日按年租金3‰收取违约金。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方对于违约金的约定过高，应当予以调整。二七新村街道办自认违约金计算基数为22万元，故一审法院酌定舒帅旺支付违约金66000元（220000元×30%=66000元），对超过该数额部分的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、舒帅旺于判决生效之日起十日内向二七新村街道办支付房租366666元；二、舒帅旺于判决生效之日起十日内向二七新村街道办支付违约金66000元；三、驳回二七新村街道的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6800元，减半收取计3400元，由舒帅旺负担。本案二审期间，舒帅旺提交报销凭证两张及报销凭证后附的二七新村街道办所开具的收款发票（均为第四联）、牛基食品店的营业执照复印件八份及牛基食品店的注销资料两份、公司年终的合影照一份、电子银行回单及月饼送货单一份、关于舒帅旺与二七新村街道办房屋租赁合同的说明一份，以证明本案的租赁合同是舒帅旺代表牛基公司签订的，系其职务行为。二七新村街道办对证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院认为，舒帅旺在二审中所提交的证据载明，舒帅旺系代表牛基公司负责涉案店面的选址、租赁合同的签订等一系列相关事宜。因此，舒帅旺与二七新村街道办签订房屋租赁合同是代表牛基公司所签，是履行职务的行为。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。故房租的缴纳义务人为牛基公司，舒帅旺并非涉案房屋的实际承租人。二七新村街道办主张由舒帅旺支付案涉房屋所欠租金与违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初5811号民事判决；二、驳回济南市市中区人民政府二七新村街道办事处的诉讼请求。一审案件受理费6800元，减半收取计3400元；二审案件受理费6800元，均由济南市市中区人民政府二七新村街道办事处负担。本判决为终审判决。审 判 员  赵 雯二〇二〇年十二月七日法官助理  刘丹丹书 记 员  韩 笑