山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2830号 上诉人（原审原告、执行案外人）：臧子琦，女，2002年4月16日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：李全鹏，山东华赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张本霞，山东华赛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：青岛崂山区王家村工贸中心，住所地山东省青岛市崂山区中韩街道王家村社区。 法定代表人：周理，该中心总经理。 委托诉讼代理人：王广铖，山东泰成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：青岛同城置业有限公司，住所地山东省青岛市城阳区春阳路**安泰居**楼****。 法定代表人：胡军基，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：青岛博润置业有限公司，住所地山东省，住所地山东省莱西市重庆路北/div> 法定代表人：胡军基，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：海阳新越房地产有限公司，住所地山东省，住所地山东省烟台市海阳市海园路** 法定代表人：胡军基，该公司总经理。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：肖佶玲，山东文鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：仇翠萍，女，1945年12月9日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 上诉人臧子琦因与被上诉人青岛崂山区王家村工贸中心（以下简称工贸中心）、青岛同城置业有限公司（以下简称同城公司）、青岛博润置业有限公司（以下简称博润公司）、海阳新越房地产有限公司（以下简称新越公司）、仇翠萍案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人臧子琦的委托诉讼代理人李全鹏、张本霞，被上诉人工贸中心的委托诉讼代理人王广铖，被上诉人同城公司、博润公司、新越公司的共同委托诉讼代理人肖佶玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 臧子琦上诉请求：撤销青岛市中级人民法院(2020）鲁02民初889号民事判决，并依法裁决发回重审或依法改判：1.中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封；2.一、二审案件受理费全部由工贸中心、同城公司、博润公司、新越公司、仇翠萍承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1.臧子琦与同城公司签订的《购房协议》真实、合法、有效。一审法院认为双方之间的商品房买卖关系存疑无事实和法律依据。（1）一审法院以该《购房协议》简单为由，认为双方之间的商品房买卖关系存疑属于事实认定不清。该协议文本由同城公司提供，虽然简单，但是具备了一份有效的协议书应有的全部要素：合同主体、标的、坐落、单价、总价等，是一份合法有效的协议书。对于该协议书是简单还是详尽，臧子琦作为普通购房者无法作出专业判断。（2）一审法院认为“本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效”必须同时满足“签字”和“盖章”两个条件，以《购房协议》上只有甲方同城公司盖章，没有法定代表人或经办人签字为由，认为该《购房协议》不具备约定的生效条件，属于对“签字盖章”含义的错误解读和过度解读。普通自然人对“签字盖章”的认识为：单位需要盖章，个人需要签字。法院不能以专业法律人士的标准来要求普通购房者对这一表述的认知。且同城公司对《购房协议》上公章的真实性无异议。同城公司印章由仇志新保管，应视为同城公司关于印章的使用对仇志新进行了概括授权，仇志新或相关工作人员在相关材料上加盖的印章合法有效。不能因同城公司自身内部管理存在问题否认该《购房协议》的有效性。（3）一审法院认为先交钱后签协议与常理不符，从而认为双方之间的商品房买卖关系存疑，无事实和法律依据。在房地产行业，先交钱后签协议的情况并不少见，在未签约之前交纳上百万元的意向金或者额外多支付几万元来获得购房名额的情况非常普遍，在房地产市场形势好的时候，房地产开发项目非常抢手，先付钱后签约的情况大量存在。（4）因为同城公司内部股东纷争导致含涉案房屋在内的195套在售房屋被网签在仇志新的亲友名下，臧子琦的房屋系其中一套。这更加证明了臧子琦与同城公司签订的系真实的购房合同，如果真如同城公司所述系臧子琦与仇志新串通，损害了其他债权人的合法权益，那么2015年9月15日涉案房屋网签时仇志新就应该直接网签到臧子琦名下。且仇翠萍已就该问题向法院提交了《郑重声明》，证明该房屋实际产权人系臧子琦，且臧子琦支付了全部购房款。因此，臧子琦与同城公司在法院查封之前就已经签订了合法有效的书面《购房协议》，该协议真实、合法、有效，是双方的真实意思表示，应当依法予以支持。2.《购房协议》、购房款、房屋维修基金形成了完整的证据链，一审法院认为该2,594,880元属于涉案房屋购房款存疑无事实和法律依据。（1）臧子琦已按照《购房协议》的价款支付了全部购房款2,594,880元及房屋维修基金11,028.24元，《购房协议》、购房款、房屋维修基金形成了完整的证据链。（2）同城公司的工作人员为臧子琦出具了收据，明确载明系涉案房屋款，同城公司、博润公司、新越公司均称该款项是同城公司的借款，从而否认双方存在商品房买卖关系，同城公司、博润公司、新越公司应当对借款主张进行举证，然而其并无证据予以证明，其主张无事实和法律依据。（3）同城公司股东的内部矛盾，不能损害善意购买人的合法权益。3.臧子琦已合法占有该商品房。2019年7月9日同城公司在其售楼处向臧子琦交付房屋，盖章出具了《房屋交接书》，臧子琦交纳了物业费、垃圾清理费。同城公司、博润公司、新越公司称所交纳款项是借款，而后又向臧子琦交付房屋，显然自相矛盾。4.除涉案房屋外，臧子琦名下无其他房屋。为了维护臧子琦的合法权益，特提起上诉。 工贸中心辩称，1.案涉房屋系商业用房，并非住宅。臧子琦不属于消费者，没有消费者物权期待权，不能排除执行。2.案涉房屋并未交付，臧子琦父母名下有用于居住的房屋，臧子琦不是网签合同当事人，并未合法占有案涉房屋。《购房协议》未进行备案登记，案涉房屋未进行预告登记，臧子琦不符合执行异议司法解释第二十八条、第二十九条规定条件。3.案涉房屋的在建工程及土地在银行办理抵押登记，臧子琦不符合执行异议司法解释第三十条规定的条件。因此，请求驳回臧子琦的上诉请求。 同城公司、博润公司、新越公司共同辩称，1.同城公司与臧子琦之间不存在真实的房屋买卖合同关系。臧子琦提供的多笔转账均发生在其提供的《购房协议》签订前，不符合常理。案涉购房协议极其简单，双方并未签订正式的商品房预售合同，也未办理网签。2.同城公司提交了充分的证据证明房屋并未交付。第一，案涉房屋的前期物业于2019年4月更换为青岛中元顺合物业有限公司，但臧子琦一审提交的是已被替换的杭泰物业公司出具的2019年7月9日的收据。第二，同城公司一审提交的《关于博文广场第一批分房情况说明及分配房屋明细表》，股东仇志新对该证据认可并签名，可以证实该明细表记载的46套房屋正常交房，剩余房屋经股东同意、街道批准后方能分配，房屋钥匙保管在施工人处，案涉房屋并未交房，同城公司未将房屋交付给臧子琦。第三，臧子琦未合法占有该房屋，臧子琦未排除执行，非法私自将门锁打开，造成占有使用房屋的假象，施工方代表杨涛当场报警，且在此上锁，该房屋实际一直处于城阳街道、施工方和胡军基共同监管之中。3.臧子琦就案涉商铺不享有足以排除强制执行的权利。案涉房屋性质系商业网点房，臧子琦未签订商品房预售合同，未交纳房款，不能依据执行异议司法解释第二十九条排除执行。4.案涉房屋早在2015年开始就被多个债权人查封，应保障各债权人依法受偿。综上，请求二审驳回臧子琦的上诉，维持原判。 仇翠萍未作答辩。 臧子琦向一审法院起诉请求：1.请求依法确认位于青岛市城阳区××路××号××房的所有权归臧子琦所有，并排除对该涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封；2.请求依法解除同城公司与仇翠萍之间涉案房屋网签备案登记手续，并且判令由同城公司配合臧子琦就涉案房屋办理网签备案登记手续；3.本案的诉讼费用由工贸中心、同城公司、博润公司、新越公司、仇翠萍承担。 一审法院认定事实：一、2015年10月8日，工贸中心以同城公司、博润公司、新越公司自2012年起多次共同向其借款，未履行还款义务为由，向一审法院起诉。请求判令：同城公司、博润公司、新越公司共同归还工贸中心借款本金、利息、逾期利息、违约金、律师费共计借款本息184270718.08元，其中律师费为100万元。经一审法院主持调解，于2015年10月15日作出（2015）青金商初字第327号民事调解协议书，确认以下调解协议：一、同城公司、博润公司、新越公司确认欠工贸中心借款本金133618575元及利息49652143.08元（利息已计算至2015年9月27日，之后至还清之日所产生的利息按年利率24%计算），并于2015年10月16日前一次性向原告支付；二、同城公司、博润公司、新越公司于2015年10月16日前一次性向工贸中心支付律师费100万元。案件受理费963154元、减半收取481577元，保全费5000元，共计486577元，由同城公司、博润公司、新越公司负担，于2015年10月16日前向工贸中心支付。在该案诉讼过程中，一审法院于2015年10月10日，查封了同城公司名下的青房地权市字第2××9号土地使用权及该宗土地所有已搭建房屋楼盘（包括涉案房屋），查封期限为2015年10月10日至2018年10月9日。 因同城公司、博润公司、新越公司未履行生效法律文书确定的义务，一审法院依工贸中心的申请立案执行，执行案号为（2015）青执字第923号。此后该案立案再审，山东省高级人民法院作出（2017）鲁民再68号民事判决书。一审法院依据该再审判决立案执行，执行案号为（2017）鲁02执456号,并于2018年9月19日作出（2017）鲁02执456号之三执行裁定书，裁定继续查封同城公司名下的青房地权市字第2××9号土地使用权及该宗土地所有已搭建房屋楼盘。 在该案执行过程中，臧子琦向一审法院提出执行异议称，其于法院查封前，向被执行人购买涉案青岛市城阳区××路××号××房，并已向被执行人同城公司支付全部房款2594880元。请求解除对涉案房产的查封并中止执行。一审法院于2020年3月31日作出（2020）鲁02执异66号执行裁定书认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款，即使案外人在法院查封前签订书面买卖合同并支付全部价款，但因其并未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，故案外人臧子琦请求一审法院解除对涉案房产的查封并中止执行，理由不成立，一审法院依法不予支持。裁定驳回案外人臧子琦的异议请求。 臧子琦于2020年4月22日，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。 二、（一）关于臧子琦主张的签订房屋买卖合同情况。臧子琦向一审法院提交与同城公司2014年5月22日签订的涉案房屋《购房协议》一份，甲方为同城公司，乙方为臧子琦。内容为：甲、乙双经友好协商，就乙方购买甲方开发的博文广场网点事宜，达成如下协议以资双方共同信守。1、房屋概况：博文广场网点12号，建筑面积216.24平方米（最终面积以相关部门的实测面积为准）。2、价格及支付：网点单价：12,000元/平方米，总价2,594,880元。乙方于2014年4月23日前一次性支付给甲方。3、甲方于博文广场验收后协助乙方办理产权手续。4、本协议签订以后，甲方不得反悔或将该房屋另行出售给他人。5、乙方不得对外泄露购买该房屋的所有信息，否则应赔偿因此给甲方造成的一切损失。6、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，一式两份，双方各执一份。证明：臧子琦与同城公司签订了购房协议，购买涉案房屋，总价款为2,594,880元。经查，该《购房协议》落款“甲方签章”处仅盖有同城公司公章，没有法定代表人或经办人签字。庭审时臧子琦对此解释称其不清楚需要法定代表人签字，所以当时由同城公司盖章。同城公司辩称，双方没有签订过正式的商品房买卖合同，上次证据交换时才知道该购房协议内容。当时不是法定代表人经办的，不清楚。对购房协议的真实性不予认可，公章的真实性认可。 （二）关于臧子琦主张的交纳购房款及维修基金情况。 1.臧子琦提交盖有同城公司印章的涉案房屋收据5张，其中2013年9月29日收据两张（金额分别为20,080元、1,729,920元）、2013年12月25日收据一张（金额为750,000元）、2014年4月30日收据一张（金额为94,880元），合计2,594,880元。臧子琦提交2014年4月30日涉案房屋维修基金收据一张，金额为11,028.24元。臧子琦另提交了与上述交款收据关联对应的同城公司记账凭证、支付凭证各一宗（复印件，复印件上加盖同城公司印章）及银行业务凭证、回单。上述款项中，由臧子琦母亲袁梅菊通过工商银行和农信银行转账给孙宏50万元、100万元两笔，通过工商银行转账给同城公司股东仇志新75万元，袁梅菊债权25万元转为购房款，因面积增加袁梅菊又通过农行转账94,880元房款和维修基金11,028.24元。 庭审时，臧子琦称其已付清的涉案房屋房款中，25万元属于借款转化为购房款，其余款项都是交纳的购房款。仇翠萍同意臧子琦的该意见。而同城公司、博润公司、新越公司均称，臧子琦主张交纳的款项，发生在臧子琦主张的购房协议之前，都是同城公司用于开发房地产的借款，不是臧子琦的购房款。当时同城公司指定打入孙宏和仇志新的账户。 2.臧子琦另提交2014年12月8日涉案房屋《山东省住宅专项维修资金专用发票》一份，金额为11,028.24元。业主姓名载明的是涉案房屋的房号。 3.臧子琦提交《青岛市房地产业预收款专用收据》一份，该收据记载付款单位（个人）为仇翠萍，金额为432,480元，开票时间为2016年4月26日。臧子琦对此解释称，该收据金额是同城公司网签时确定的价格432,480元，因公司内部纠纷股东将涉案房屋登记在仇翠萍名下，臧子琦不知情。仇翠萍辩称，当时为了网签来不及登记在臧子琦名下，为了避税，发票少写了金额。 （三）臧子琦提交的《购房协议》签订时间是2014年5月22日，臧子琦主张付清房款时间是2014年4月30日之前，即先付款后签协议。对此，臧子琦辩称：“因为和股东很熟，当时急需用钱，先打款。借款25万元，其余都是购房款。后来补签了购房协议。”仇翠萍同意臧子琦的该意见。工贸中心工贸公司称不清楚。同城公司、博润公司、新越公司共同辩称：“都是借款。” （四）关于涉案房屋是否已向臧子琦交付问题。臧子琦提交2019年7月9日《房屋交接书》一份及青岛杭泰物业服务有限公司2019年7月19日出具的物业费收据、垃圾清运费收据各一份，证明此期间同城公司正式将涉案房屋交付给臧子琦。《房屋交接书》的甲方为同城公司，乙方为臧子琦（袁梅菊代理）。主要内容为“1、总即日起，甲方将其开发建设的位于城阳区××路××号××层网点房交付乙方，甲方将房屋钥匙交付乙方，乙方同意接受，上述房屋的权利义务从即日起由甲方转移给乙方。电费、水费由乙方承担，交接前的电费、水费由甲方承担。本房屋交接书自甲乙双方签字盖章后生效。乙方在使用该网点之前要预交一年物业费和垃圾清理费。”《房屋交接书》落款“甲方（盖章）”处仅有同城公司盖章，没有法定代表人或经办人签字。上述物业费收据、垃圾清运费收据载明的客户名称为“399-12”，盖有“青岛杭泰物业服务有限公司”印鉴。 （五）涉案房屋的网签情况。臧子琦提交仇翠萍2020年3月10日出具的《郑重声明》，主要内容为：“涉案房屋的实际产权人是臧子琦，与我仇翠萍无关，产权人臧子琦有权对该房依法占有、出租、抵押、转让等。该网点房虽然以我本人的名义签订购房合同并在城阳区房地产管理部门办理了购房合同网签登记，因为我本人至始至终没有支付过该网点房任何购房款项，该网点房的购房款全部由臧子琦父母代臧子琦支付，所以该网点房虽然以我的名义签订购房合同，但其实际产权人应该是臧子琦，对此我没有任何异议，也不存在该房屋所有权争议...”3、臧子琦提交编号为201500174697《青岛市商品房预售合同》打印件一份，证明涉案房屋2015年9月15日14时登记在仇翠萍名下，该网签登记是同城公司的原因而非臧子琦的原因。其他各方当事人对涉案房屋于2015年9月15日网签登记在仇翠萍名下的事实没有异议。 上述涉及的证据其他质证意见同前述证据交换的质证意见。 三、关于涉案房屋的性质、臧子琦主张的涉案购房行为是否属于商品房买卖、臧子琦有无住宅问题。 1.涉案房屋的性质。臧子琦称，涉案房屋是商品房中的网点房。仇翠萍称，涉案房屋是商品房中的网点房，商业范围是用于经营，不属于住宅。工贸中心、同城公司、博润公司以及新越公司均称，涉案房屋属于非住宅性质的商业性质网点房。 2.关于是否属于商品房买卖问题。臧子琦、仇翠萍均称，涉案房屋属于臧子琦直接向开发商同城公司购买，仇翠萍还称是仇志新负责。工贸中心表示不认可涉案购房协议。同城公司、博润公司、新越公司表示均不认可涉案购房协议及购房行为。 3.关于臧子琦有无住宅问题。臧子琦称：臧子琦名下无住宅，跟随父母居住，父母有住房，涉案房屋是臧子琦名下唯一房屋。 四、各方当事人均认可胡军基与仇志新系同城公司的股东，仇翠萍系仇志新的母亲。同城公司称，前期股东胡军基与仇志新合作是正常的，后期因为公司内部纠纷产生矛盾。仇翠萍的委托代理人股东仇志新称，为了股权及资产公司存在纷争，现公司已陷于僵局，不能正常经营，两套公章由两个股东胡军基、仇志新各自各用。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任”。因此，本案臧子琦作为案外人，应当就其诉讼请求承担举证证明的责任。综合各方举证及一审法院调查情况，一审法院认为臧子琦的诉讼请求不能成立。理由如下： 一、同城公司、博润公司、新越公司均不认可同城公司与臧子琦存在购房协议及购房行为。 二、臧子琦主张其与同城公司之间系商品房买卖关系是存疑的。理由是：1.臧子琦向一审法院提交的2014年5月22日《购房协议》，内容过于简单。2.《购房协议》第6条约定“本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。”也就是说，必须同时满足“签字”和“盖章”两个条件，购房协议才能生效。但，购房协议上只有甲方同城公司盖章，没有法定代表人或经办人签字，因此该购房协议尚不具备约定的生效条件。3.臧子琦主张的涉案房屋付款时间均发生在2014年4月30日前。而其提交的《购房协议》落款时间为2014年5月22日。如此巨额交易，却是先交钱后签协议，与常理不符。4.臧子琦与同城公司之间并未签订正式的商品房买卖合同。5.臧子琦提交的证据四购房发票《青岛市房地产业预收款专用收据》，载明的预售房款数额为432,480元，与臧子琦提交的《购房协议》载明的房款总额或其主张的已付清房款数额2,594,880元不一致，差额较大。且该收据载明的付款单位（个人）是仇翠萍，而非臧子琦。6.涉案房屋2015年9月15日网签在仇翠萍名下，而非臧子琦名下。 三、臧子琦主张其向同城公司支付的2,594,880元属于涉案房屋购房款也是存疑的。理由是：1.臧子琦主张其已付清的房款2,594,880元中，其中的25万元是借款转化为购房款，其余的都是交纳的购房款。仇翠萍同意臧子琦的该主张。但，同城公司、博润公司以及新越公司均称都是同城公司的借款，而不是购房款，并否认双方存在商品房买卖关系。2.如上所述臧子琦主张与同城公司之存在商品房买卖合同关系是存疑的。3.虽然臧子琦提交的支付凭证、收款收据载明系涉案房屋款，但由于同城公司不予认可，且同城公司及仇翠萍及其委托代理人（同城公司的股东）仇志新承认两个股东存在矛盾，由仇志新自认为了争夺股权及资产，公司陷于僵局不能正常经营，两个股东各有一套公司公章，各自各用。因此，臧子琦提交的支付凭证、收款收据不能必然证明系同城公司出具，从而不能必然证明支付的是涉案房屋购房款。 四、尽管涉案房屋网签在仇翠萍名下，但没有证据证明仇翠萍向同城公司支付了对价。且仇翠萍及其委托诉讼代理人仇志新（同城公司股东）均称，为了保护仇志新与股东胡军基争公司财产，当时属于保护性网签。因此，一审法院认为，涉案房屋网签在仇翠萍名下的事实，不是基于真实的买卖关系，不具备物权转移的必要条件，不发生物权转移效力。故应认定涉案房屋仍属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八“登记在被执行人（同城公司）名下的不动产”，或仍属于该规定第二十九条“登记在被执行的房地产开发企业（同城公司）名下的商品房”。 五、关于房屋交接问题。首先，臧子琦主张涉案房屋已由同城公司向其交付的证据不足。理由是：1、同城公司不认可与臧子琦存在涉案商品房买卖关系，也不承认向臧子琦交付了涉案房屋。2、臧子琦提交的2019年7月9日《房屋交接书》“甲方（盖章）”处，仅有同城公司的盖章式样，没有法定代表人或经办人签字，没有完全满足“签字盖章后生效”的约定，因此，该《房屋交接书》尚不具生效条件。3、臧子琦提交的物业费收据、垃圾清运费收据，“客户名称”处载明的是涉案房号，而不是臧子琦。第二、即使臧子琦主张涉案房屋已交付属实。但在一审法院（2015）青金商初字第327号民事案诉讼过程中，涉案房屋被一审法院于2015年10月10日查封。而臧子琦主张的房屋交接的时间为2019年7月9日，在涉案房屋被一审法院查封之后。也就是说，臧子琦未在涉案房屋被一审法院查封之前合法占有涉案房屋。 六、根据各方当事人对涉案房屋性质的陈述，应当认定臧子琦主张向同城公司购买的涉案房屋，属于商品房，并且是用于经营的商业网点房，而非用于居住的住宅。 综合考虑上述一至六条，一审法院认为，一、臧子琦关于其购买同城公司涉案房屋并付清购房款的主张，是存疑的，再考虑到同城公司内部管理极不正规的现状，故臧子琦请求判令涉案房屋所有权归其所有，本案不予认定处理为宜，可另行主张。二、涉案房屋网签在仇翠萍名下，臧子琦提交的涉案房屋发票（收据）载明的付款人也是仇翠萍，臧子琦与仇翠萍之间就涉案房屋的关系不属于本案执行异议之诉的审理范围，其请求解除仇翠萍与同城公司之间涉案房屋的网签备案登记手续，判令同城公司配合其办理网签备案登记手续，本案亦不予处理，其可另行主张。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，臧子琦主张与同城公司之间存在商品房买卖合同关系并付清全部房款，证据不充分，是存疑的。臧子琦在一审法院将涉案房屋查封之前，也未合法占有该房屋。臧子琦主张的向同城公司购买的涉案房屋商品房，属于用于经营的商业网点房，不属于用于居住的住宅。因此，臧子琦诉讼请求排除对涉案房屋的执行并解除查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，一审法院不予支持。 综上所述，臧子琦关于排除对涉案房屋执行、解除对涉案房屋查封的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。其他诉讼请求本案不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条（二），《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，一审法院判决：驳回臧子琦的诉讼请求。一审案件受理费27,559元（臧子琦已预交），由臧子琦负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 臧子琦二审提交了房屋户型图2张、房屋现状照片4张、不动产交易登记信息查询结果1份，共同证明购房者所购房屋是否用于居住，不应从商品房的功能属性区分，而是从购房行为是否附加了购房者的生存利益判断。臧子琦购买案涉房产系用于居住之目的。该商品房上下三层，配有水、电、卫生间，符合居住条件。该商品房虽然具有一定的经营属性，但该商品房的价值及经营收益承载了对臧子琦的生存保障功能，且臧子琦名下仅此一套住房，应当支持其排除执行的请求 工贸中心质证认为，对户型图不清楚，没有加盖公章。对照片不清楚。对不动产登记信息查询结果真实性没有异议。案涉房屋登记为商业房屋，臧子琦在购房协议记载的2014年时未满18岁，其家庭有居住房屋，不符合第二十九条规定。 同城公司、博润公司、新越公司质证认为，臧子琦于2002年出生，购房协议记载日期为2014年，其未满18周岁，其同父母居住。案涉商铺属于经营网点，该性质由法律规定，不因臧子琦自认用途而改变性质。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审争议焦点是：臧子琦对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权利。 臧子琦主张排除对案涉房屋的强制执行，其应当就符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条情形，承担举证证明责任。经审查，第一，臧子琦提交的2014年5月22日《购房协议》，并非正式的商品房买卖（预售）合同，且同城公司不予认可。第二，臧子琦主张其已支付2,594,880元购房款，但其中的2,250,000元收款方非同城公司，且其提交的5张收款收据的日期均在签订《购房协议》之前，前述事实均不符合商品房买卖一般交易习惯。另，臧子琦提交的2016年4月26日《青岛市房地产业预收款专用收据》记载的付款人为仇翠萍，而非臧子琦。第三，法院查封案涉房屋的时间为2015年10月10日，臧子琦主张房屋交付时间为2019年7月9日，即臧子琦未在法院查封前合法占有使用案涉房屋。第四，臧子琦未依法办理合同网签备案手续，案涉房屋网签备案在仇翠萍名下。综合考量上述因素，一审法院认定臧子琦对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。 综上所述，臧子琦的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27,559元，由臧子琦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 磊 审 判 员  陈东强 审 判 员  陈 浩 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  刘小玉 书 记 员  马抒祺