山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12842号上诉人（原审原告）：山东且力尔企业管理咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：李继堂，执行董事。委托诉讼代理人：边家祥，山东鼎桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永杰，山东鼎桥律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：济南曜杰商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：于新敏，执行董事。委托诉讼代理人：王树伟，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：季占一，山东国曜律师事务所实习律师。上诉人山东且力尔企业管理咨询有限公司（以下简称且力尔公司）因与被上诉人济南曜杰商贸有限公司（以下简称曜杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。且力尔公司上诉请求：1.人民法院撤销一审判决，依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由曜杰公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清楚、且力尔公司对此不能接受。一、一审法院认为且力尔公司与曜杰公司双方之间签订的《房屋租赁合同》经本院生效判决确定已经于2019年4月9日解除，且力尔公司主张的2019年4月至10月的房屋空置费依据不足，不予支持是不符合事实和法律规定的。一审法院提及的生效判决为(2019)鲁0104民初2821号判决书，且力尔公司在该次诉讼中的诉讼请求是请求合同相对方继续履行《房屋租赁合同》，并未请求解除该合同。诉至一审法院的时间为2019年4月26日，判决日期为2019年10月24日，在此期间，且力尔公司坚信合同仍然有判决继续履行的可能性。一审法院以在后生效判决书的内容来否定当事人判决之前的房屋空置费损失的主张，明显不符合事实。再者依据《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。曜杰公司确系单方面违约，已经给且力尔公司造成了严重的经济损失。合同约定的一个月租金的违约金已远远不足以弥补且力尔公司的经济损失。原审裁判仅仅支持了且力尔公司一个月房租的违约金确实有失公允。二、且力尔公司与曜杰公司签订的《房屋租赁合同》中确实有租赁期间的空调费由曜杰公司承担的约定。空调费一般是由且力尔公司先预交，然后于季末(夏季大约在9月15日左右关空调时，冬季大约在3月15日左右关空调时)按面积比例由曜杰公司分担。曜杰公司2018年夏季的空调费正常支付给了且力尔公司，且力尔公司也为其开具了发票。然而曜杰公司于2019年3月份应付第二年房租时就与曜杰公司产生了争议，擅自搬离了租赁房屋，并未支付且力尔公司冬季空调费。一审中且力尔公司提交了《善信大厦20层冬季空调电费分摊》表和其他租户济南富东信息技术有限公司及山东宝象投资有限公司缴纳的空调电费发票，证明除了曜杰公司外其他承租人都缴纳了冬季空调费，而曜杰公司只缴纳了夏季的，然而一审法院均未采纳上述证据，对于曜杰公司欠付空调费的事实根本未予认定。曜杰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持一审判决，驳回且力尔公司的上诉请求，具体来讲，对于案涉且力尔公司所要求的房屋空置费，无事实和法律依据，曜杰公司以2019年3月16日搬离了租赁房屋，并于2019年4月8日将房屋钥匙归还给且力尔公司，因此曜杰公司不存在事实上占用该房屋的情况，另外根据2019鲁01**民初2821号生效判决，以判决双方于2019年4月9日解除了房屋租赁合同，再者，对于该房屋空置费，且力尔公司在2019鲁01**民初2821号生效判决中，作为诉讼请求意向人民法院提出，但该判决驳回了该项诉讼请求，且力尔公司在一审案件中再次提出已违背了一事不再理的原则，因此，且力尔公司主张房屋空置费无事实和法律依据。对于且力尔公司主张的空调费用，在2019鲁01**民初2821号生效判决中，及本案一审中曜杰公司提交了与物业的电话录音，能证明曜杰公司租赁房屋所使用的电卡尚有余额未退，不存在尚欠空调费用等用电费用的情况。另外该诉讼请求在2019鲁01**民初2821号生效判决中，同样以提出，同样予以驳回，因此，根据一事不再理的原则，且力尔公司在本案中再次提出，无法律依据。且力尔公司向一审法院起诉请求：1.判令曜杰公司支付违约金11,270.96元及同期银行贷款利息314.6元（2019年4月9日至2019年11月26日共计231天）；2.判令曜杰公司赔偿6个月的房屋空置费损失67,625.76元（11,270.96元/月*6个月=67,625.76元）；3.本案诉讼费等费用由曜杰公司承担；4.判令曜杰公司支付合同履行期间欠付的冬季空调费2744.26元；并放弃第一项诉讼请求中关于利息的主张。一审法院认定事实：坐落于济南市槐荫区齐州路****房屋所有权人为山东省鲁北煤炭配送基地有限公司（以下简称鲁北煤炭配送基地）。2018年3月9日，且力尔公司与曜杰公司签订《房屋租赁合同》，约定：且力尔公司将其租赁的济南市槐荫区齐州路2066号善信大厦2006室房屋出租给曜杰公司，用途为办公，房屋面积142.52平方米；租赁期限共36个月，自2018年3月16日起至2021年3月15日止；租赁期内，双方未经协商一致均不得提前解约；房屋租金2.6元/平/天，年租金135,251.4元整，签订合同3日内曜杰公司支付且力尔首期费用（含六个月房租、一个月押金、共享茶室会议室押金）79,896.7元；房屋租金按6个月支付，提前10天支付下次租金，每年递增10%，以且力尔公司实际收到房款为准；曜杰公司应承担租赁期间需要交纳的费用为水费、电费、空调费、停车费等；若双方中的任何一方违约，守约方有权终止合同，并要求违约方承担一个月房屋租金的赔偿责任。合同还就押金等事项。合同还就租赁条件、押金等事项进行了约定。2019年4月26日，且力尔公司诉至一审法院，要求：曜杰公司继续履行合同；曜杰公司支付在房屋租赁使用期间产生的空调使用费2744.26元；曜杰公司按房屋租赁合同规定支付2019年3月16日至2019年9月16日的房租共计74,388.31元。曜杰公司提出反诉，要求：且力尔公司返还房屋押金11,270.95元、共享茶室会议室押金1000元。一审法院于2019年10月24日作出（2019）鲁0104民初2821号民事判决，查明：合同签订后，曜杰公司向且力尔公司支付房屋押金11,270.95元及共享茶室会议室押金1000元，共计12,270.95元。2019年4月8日，曜杰公司将房屋钥匙以邮寄方式归还且力尔公司，并于2019年5月30日向且力尔公司邮寄《通知确认函》，就租赁合同解除再次通知对方。认为：合同中明确约定不得提前解除合同，曜杰公司在合同履行过程中单方面提出解约，且已实际搬离涉案房屋，其以实际行动表示不再履行合同，双方合同应予解除。且力尔公司主张继续履行合同，该合同已无实际履行意义，该请求不予支持。曜杰公司虽未在反诉状中明确提出解除合同的诉讼请求，但其要求返还押金的请求隐含着解除合同这一前提条件，一审法院判令双方的《房屋租赁合同》应予解除。同时，租赁合同中明确约定了违约责任，曜杰公司的解约行为构成违约，其应承担因单方面要求解约而应支付的违约金。且力尔公司未在诉讼请求中明确提出违约金的主张，可另案主张权利。曜杰公司主张且力尔供公司存在擅自断电行为，证据不足，该意见不予采信。曜杰公司于2019年4月8日将涉案房屋钥匙以邮寄方式归还且力尔公司，且力尔公司于2019年4月9日收到钥匙，一审法院认定4月9日为合同解除日。合同解除后，曜杰公司仍应支付且力尔公司自2019年3月16日至2019年4月9日共计24日的房屋租金，同时合同解除后，且力尔公司应返还曜杰公司交纳的押金12,270.95元。且力尔公司主张的空调使用费，因证据系单方面制作，该证据不予采信，该诉讼请求不予支持。判决：一、且力尔公司与曜杰公司于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月9日解除；二、曜杰公司于本判决生效之日起十日内支付且力尔公司自2019年3月16日起至2019年4月9日，共计24日的房屋租金8893.24元；三、且力尔公司于本判决生效之日起十日内返还曜杰公司押金12,270.95元；四、驳回且力尔公司的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。在审理过程中，且力尔公司认可其主张的2018年冬季空调费2744.26元与（2019）鲁0104民初2821号案件中主张的空调使用费2744.26元系同一笔款项。在审理过程中，且力尔公司提交其与鲁北煤炭配送基地于2017年9月19日签订的《房屋租赁合同》，约定：鲁北煤炭配送基地将济南市善信大厦第20层包括涉案房屋在内的十套房屋租赁给且力尔公司；租赁期限自2017年12月19日至2020年12月18日；且力尔公司将租赁房屋作为企业孵化用途；租赁期间，鲁北煤炭配送基地允许且力尔公司在租赁期间对外转租（企业孵化），但整体转租须经鲁北煤炭配送基地书面同意。曜杰公司对该证据没有异议。且力尔公司提交：1.济南富东信息技术有限公司向其转款的电子回单打印件及其出具的代收水费、电费2615.33元增值税普通发票记账联；2.山东宝象投资有限公司向其转款的电子回单打印件及其出具的代收水费、电费4960.76元向其转款的电子回单打印件及其出具的代收水费、电费2615.33元增值税普通发票记账联；3.其向曜杰公司出具的代收电费、水费70,359.05元增值税普通发票记账联；4.其向北京安信行物业管理有限公司济南分公司于2018年8月7日转账8800元、2018年8月9日转账1100元、2019年1月2日转账1万元的电子回单打印件；5.其制作的《善信大厦20层冬季空调电费分摊》表，且力尔公司欲以上述证据证实涉案房屋所在20层水电费由且力尔公司垫付，曜杰公司尚欠空调费2744.26元。曜杰公司提出异议，认为且力尔公司向曜杰公司出具的发票证据曜杰公司已经支付费用，其他单位发票与本案无关，《善信大厦20层冬季空调电费分摊》表系且力尔公司单方制作，且未加且力尔公司的盖公章或物业公司的公章，不予认可。曜杰公司提交音频资料光盘，并辩称该音频资料系其工作人员王**与租赁房屋物业张经理的电话录音，内容显示：王**：你好，是安盛平张经理吗？张：嗯。王**：3月16号的时候，李总是不是给你打过电话，给我们强制断电。张：嗯。王**：我之前不是充了电卡嘛。张：嗯。王**：我想把这个费用退回来，工作人员说没法退。因为我这个情况你也知道，当时李总给你们打电话，你们给我强制断电。张：我没有给你强制断电，是李总给发的通知，说你们合同没法继续履行了。你们和李总商量吧，这个事不要咱们两个单方面聊。曜杰公司欲以此证明物业公司接到且力尔公司公司法定代表人李继堂通知，于2019年3月16日单方擅自对租赁房屋断电，且且力尔公司认为双方合同已无法继续履行。正是因为且力尔公司的上述行为，导致曜杰公司被迫搬离，致使合同无法继续履行，最终解除。且力尔公司提出异议，称录音中双方的身份无法确定，且双方陈述的事实并不是很清楚，录音的文字记录中“王**说是安盛平张经理吗”，安盛平公司是不存在的，因此该录音资料没有任何效力。一审法院认为，且力尔公司与曜杰公司之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且内容合法，系有效合同。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。一审法院生效判决已经认定：曜杰公司的解约行为构成违约，应承担因单方面要求解约而应支付的违约金，且力尔公司未在该案诉讼请求中明确提出违约金的主张，可另案主张权利。现且力尔公司要求曜杰公司支付违约金合法有据，根据合同约定，违约方承担一个月房屋租金的赔偿责任，双方合同约定一个月租金为11,270.95元，且力尔公司主张中超出部分，不予支持。曜杰公司的辩称理由依据不足，不予采信。关于且力尔公司主张的六个月的房屋空置费。且力尔公司诉称其自2019年4月至10月给曜杰公司留置房屋，导致房屋空置，要求按照租金标准支付房屋空置费。曜杰公司提出异议。经审查，一审法院生效判决确定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月9日解除，故且力尔公司要求曜杰公司支付2019年4月9日至10月9日的房屋空置费依据不足，不予支持。关于且力尔公司主张的2018年冬季空调费2744.26元。经审查，且力尔公司在（2019）鲁0104民初2821号案件中主张的该费用，并提交各个房间的空调费用表予以证实，一审法院作出的（2019）鲁0104民初2821号认为：且力尔公司主张的空调使用费用，因证据系单方面制作，该证据不予采信，该诉讼请求不予支持。在本案中，且力尔公司依然主张该费用，且再次提交其制作的《善信大厦20层冬季空调电费分摊》表予以证实，曜杰公司不予认可。且力尔公司该请求依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、济南曜杰商贸有限公司于判决生效之日起十日内给付山东且力尔企业管理咨询有限公司违约金11,270.95元；二、驳回山东且力尔企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1780元，减半收取890元，山东且力尔企业管理咨询有限公司负担790元，济南曜杰商贸有限公司负担100元。本院二审期间，且力尔公司提交善信大厦物业管理处提供的且力尔公司向物业充空调电费记录的证据一份，证明且力尔公司与曜杰公司签订的租赁合同当中约定的水费电费，由曜杰公司承担，但是空调属于曜杰公司所用楼层全体租户公用，无法单独充电，由且力尔公司先行充电，然后根据各租户所租用房屋的建筑面积，在空调使用期结束空，共同分担，空调电费与曜杰公司的电卡中的电费是两回事，曜杰公司，在第一季度空调结束使用后，按原有的分摊，向且力尔公司交纳的部分空调使用费，而在曜杰公司搬离后，未向且力尔公司交纳应当分摊的空调使用费，而其他租户都已经按分摊比例缴纳完毕，空调使用费，曜杰公司没有向代理律师讲明空调电费和日常照明电费是两回事，另外，且力尔公司在一审时也向一审法院提交了，在曜杰公司搬离前后其他公司缴纳了空调电费的相关证据，且力尔公司只是想证明曜杰公司应当按照实际分摊比例向且力尔公司缴纳相应的空调电费，并且且力尔公司向曜杰公司索要的电费两季度相差不大，能够证明且力尔公司的分摊计算是合理的，一审法院以证据是且力尔公司自己计算为由不予采信，且力尔公司认为应当改判。曜杰公司质证称，首先，对于证据的真实性、关联性、及证明目的均不认可，该证据系且力尔公司称系善信大厦物业管理处提供，但并未加盖该物业管理处所属物业管理公司的公章，对其真实性无法核实，且根据该证据内容也无证明曜杰公司存在拖欠空调使用电费的情况。且力尔公司作为二审房东向房屋物业公司交纳的其承租的全部房屋所涉电费，无法显示曜杰公司拖欠空调电费以及在曜杰公司交纳空调电费的具体数额的内容，该证据显示曜杰公司向且力尔公司支付了相关电费数额，并未将电费与空调费进行分类，无法显示曜杰公司由拖欠空调电费的情况，其他证据均系且力尔公司单方制作，同一审质证意见。经审查，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，且力尔公司主张一审法院判决的违约金过低，未支持房屋空置费损失不符合事实。经审查，且力尔公司认可曜杰公司已搬离了租赁房屋，并收到涉案房屋钥匙，故曜杰公司不存在事实上占用该房屋的情况，一审法院未支持且力尔公司房屋空置费损失并无不当。且力尔公司与曜杰公司签订的租赁合同中对违约行为有明确的约定，一审法院根据双方合同中违约方承担一个月房屋租金的约定，结合且力尔公司的损失情况，认定违约金数额符合法律规定。关于空调费用，经查明，且力尔公司曾在（2019）鲁0104民初2821号一案中进行过主张，该案亦根据证据规则作出了裁判，且力尔公司又在本案中提交了善信大厦物业管理处充空调电费记录证明，及（2019）鲁0104民初2821号案件中的相关证据，仍主张曜杰公司欠付空调费，其意在推翻上述生效判决的认定，该主张应属于再审中审查的范围，不属于本案审理范围。故本院对此不予审理。综上所述，且力尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1780元，由上诉人山东且力尔企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘继英二〇二〇年十二月十四日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗