江苏省南京市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏01行初487号 原告焦生美，女，1947年9月20日出生，汉族，住南京市栖霞区。 被告南京市栖霞区人民政府，住所地南京市栖霞区文枢东路**仙林科技城。 法定代表人王生，南京市栖霞区人民政府区长。 出庭负责人王智。 委托代理人严青、曾子原，江苏欣达律师事务所律师。 原告焦生美不服被告南京市栖霞区人民政府（以下简称栖霞区政府）于2019年3月22日作出的宁栖国征决字〔2019〕14号《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称14号《房屋征收补偿决定书》），于2019年9月11日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，于2019年9月16日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭审理了本案。原告焦生美，被告栖霞区政府的出庭负责人王智、委托代理人曾子原到庭参加了诉讼。因新型冠状病毒肺炎疫情影响，本案曾暂停相应审理期限。本案现已审理终结。 2019年3月22日，被告栖霞区政府向原告焦生美作出14号《房屋征收补偿决定书》。 原告焦生美诉称，一、征收补偿程序违法。1．被告栖霞区政府作出14号《房屋征收补偿决定书》没有法律依据。被告作出南京立力煤矿机械制造有限公司家属区危旧房城中村改造项目（以下简称涉案项目）宁栖府征字〔2015〕第004号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》（以下简称4号征收决定）时，没有作出该项目的房屋征收补偿实施方案。涉案项目的房屋征收补偿实施方案是由南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称栖霞区征收办）作出的。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第十条规定，栖霞区征收办只有拟定补偿方案的职能，没有作出补偿实施方案的权力。2．评估机构产生违法。依据《征收与补偿条例》第二十条及《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第四条规定，评估机构产生必须有被征收人参与，而涉案项目评估机构的产生过程没有被征收人参与，属于暗箱操作。3．被告未在法定时间内送达分户评估报告，导致原告丧失了申请复核评估和向评估专家委员会申请鉴定的权利。4．依据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条关于“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起不得超过1年”的规定，被告没有在分户评估报告有效期内作出14号《房屋征收补偿决定书》，而是在分户评估报告失效后作出，应属无效。二、征收补偿实体违法。1．原告房屋评估价格低。依据《征收与补偿条例》第十九条及《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《征收与补偿办法》）第三十二条关于评估价格不得低于征收房屋类似市场价格的规定，原告房屋周围房价在4万元/平方米以上，被告给予原告房屋补偿安置款100万元，严重偏离征收房屋周围市场价格，导致原告在签约期内无法与被告签约。2．被告提高安置保障房基准价，剥夺原告安置房面积。原告提供的《项目建设单位申请保障性住房计划确认表》中安置房的基准价为7950元/平方米，这样原告可以买到165平方米安置房。可是被告提高安置保障房基准价让原告以基准价9767元/平方米价格购买保障房，只能买到130平方米，被告剥夺了原告35平方米的安置房，导致原告在签约期内无法与被告签约。3．原告如以基准价7950元/平方米的价格应购买安置保障房面积为165平方米，可是被告让原告以9767元/平方米的价格购买只能购买130平方米。而被告在14号《房屋征收补偿决定书》中给予原告的安置房的面积又变成110平方米，违反《征收与补偿条例》第二十六条规定。4．依据《征收与补偿条例》第二十一条规定，旧城区改建可以原地安置。依据原告提供的证据，涉案项目征收后建商品房，被告不在原地安置原告，就是以盈利为目的，剥夺了原告原地安置的权利。5．依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》第十五条规定提前搬家奖励1000元/平方米。然而，被告又设置特殊奖励金每户5万元。被告设置特殊奖励金的目的就是逼迁。综上，请求人民法院：1．撤销被告栖霞区政府作出的14号《房屋征收补偿决定书》；2．本案诉讼费用由被告承担。 原告焦生美向本院提交了以下证据： 1．14号《房屋征收补偿决定书》，用以证明被告作出的14号《房屋征收补偿决定书》违法。 2．《南京市私有房屋所有权证》，用以证明原告是南京市栖霞区房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。 3．《南京立力煤矿机械制造有限公司家属区危旧房城中村改造项目房屋征收补偿实施方案》（以下简称《征收补偿实施方案》），用以证明涉案项目《征收补偿实施方案》是由栖霞区征收办作出，而非栖霞区政府，被告依据该证据作出的14号《房屋征收补偿决定书》，无法律依据。 4．涉案地块控制性详细规划，用以证明该控制性详细规划系2017年7月批准的，在原告房屋所在地块没有规划的情况下，被告在2015年7月31日作出4号征收决定违法。原告房屋所在地块征收后建商品房，被告不在原地安置原告违法。 5．项目建设单位申请保障性住房计划确认表，用以证明被告购买保障房的基准价是7950/元平方米，却以基准价9767元/平方米的价格卖给被征收人，剥夺原告安置保障房面积。 6．百水芊城二期保障性住房定购协议，用以证明该协议明确载明栖霞区征收办要告知申购人按每平方米均价7950元购买保障房，而事实上被告告知被征收人以基准价9767元/平方米购买，剥夺原告安置保障房面积。 7．原告房屋所在地块被征收人联名对征收补偿方案提出意见签字表，用以证明被征收人对征收补偿方案提出了意见，但被告未依据提出的意见对征收补偿方案进行修改，因此《征收补偿实施方案》违法。 8．《征收评估报告释疑答复表》，用以证明原告提出的复核申请书是针对涉案地块评估基准价14741元偏低而提出的。 被告栖霞区政府辩称，1．4号征收决定合法有效。为加快推进马群绕城公路周边老旧片区改造工作，提升区域形象，栖霞区政府于2015年7月31日作出4号征收决定。部分被征收人就4号征收决定先后向南京市人民政府提出行政复议、向南京市中级人民法院提起行政诉讼，并向江苏省高级人民法院提起上诉。经复议机关及两级法院审理后认定栖霞区政府作出的4号征收决定合法有效。2．原告房屋在涉案项目征收范围内。经多次协商，在规定的征收签约期限内，征收部门与原告就补偿结果未能达成征收补偿协议。因此征收部门依法提请栖霞区政府对原告的房屋作出征收补偿决定。栖霞区政府审查了征收部门提交的“确定项目评估机构的相应材料及公示照片、房屋权属证明、房屋调查表、分户评估报告及送达回执、房屋现场勘察表、征收补偿金额分户评估表、房屋征收补偿明细、协商记录、产权调换房说明”等相关材料后，根据《征收与补偿条例》《征收补偿实施方案》于2019年3月22日作出14号《房屋征收补偿决定书》并向原告送达，同时在征收范围内进行公告。综上，14号《房屋征收补偿决定书》认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，内容适当，已充分保障了原告的合法权益，并无不当。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告栖霞区政府向本院提交了以下证据： 1．4号征收决定； 2．《南京立力煤矿机械制造有限公司家属区危旧房城中村改造项目房屋征收公告》； 3．《征收补偿实施方案》； 4．《南京立力煤矿机械制造有限公司家属区危旧房城中村改造项目房屋征收补偿实施方案公告》； 5．现场公示照片打印件； 6．征收公告公示证明； 7．南京市中级人民法院（2015）宁行初字第331号《行政判决书》； 8．江苏省高级人民法院（2016）苏行终1523号《行政判决书》。 证据1-8共同证明被告作出的4号征收决定经南京市中级人民法院、江苏省高级人民法院审理后判决认定合法有效。 9．《关于协商选定南京立力煤矿机械制造有限公司家属区危旧房城中村改造项目房屋征收评估机构的通知》及现场张贴照片打印件； 10．《选定评估机构征求意见汇总表》； 11．《公告》； 12．《公证书》； 13．《评估机构营业执照》； 14．《房地产估价机构资质证书》； 15．《房地产估价师执业证书》。 证据9-15共同证明因涉案项目征收范围内的被征收人未能在规定的期限内协商选定征收评估机构，栖霞区征收办以摇号方式选定了南京金汇通房地产评估事务所有限公司（以下简称金汇通公司）为涉案项目的征收评估机构，摇号结果经江苏省南京市京公证处现场公证，评估机构的选定程序符合规定。涉案项目所选定的征收评估机构及相关房地产估价师具有开展房地产价格评估的资质。 16．涉案项目地块规划用地范围和条件附图及位于红线范围证明； 17．《南京市私有房屋所有权证》； 18．《国有土地使用证》； 19．《房屋调查表》； 20．《住宅房屋征收评估现场查勘表》； 21．情况说明； 22．《分户评估报告》； 23．《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表》； 24．公告； 25．房屋评估价复估申请书； 26．《征收评估报告释疑答复表》； 27．情况说明、短信送达记录； 28．评估结果公示现场照片打印件； 29．《焦生美户房屋征收补偿明细》。 证据16-29共同证明原告焦生美的房屋位于涉案项目征收红线范围内，栖霞区征收办及项目评估机构对原告的房屋及室内装饰装修进行现场勘查。项目评估机构于2015年10月13日作出房屋分户评估报告，确定了被征收房屋在价值时点2015年7月31日的被征收房屋价值为人民币1049602元。栖霞区征收办将评估结果在征收范围内进行公示，同时向原告焦生美送达了分户评估报告，原告焦生美提出复核申请，评估机构向原告焦生美作出释疑答复并送达。 30．焦生美身份信息； 31．协商记录； 32．工作人员身份证明； 33．证明人身份证明； 34．《关于焦生美户产权调换房源情况说明》。 证据30-34共同证明在规定的签约期限内栖霞区征收办与原告焦生美就征收补偿事宜进行协商，未能达成征收补偿协议。 35．《关于对焦生美房屋作出征收补偿决定的请示》； 36．《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿听证权利告知书》及送达回证、送达现场照片打印件、户籍信息； 37．《听证申请书》； 38．《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿听证通知书》及送达回证、送达照片打印件； 39．工作记录； 40．14号《房屋征收补偿决定书》及送达回证、送达现场照片打印件； 41．公告及公告张贴现场照片打印件。 证据35-41共同证明栖霞区征收办根据《征收与补偿条例》第二十六条的规定报请被告对原告焦生美房屋作出征收补偿决定。根据原告焦生美的听证申请，被告为保障其征收利益，召开了征收补偿听证会，充分听取了原告焦生美的陈述与申辩。被告经综合考虑后以产权调换的方式对原告焦生美的房屋作出14号《房屋征收补偿决定书》并向原告送达，同时在征收范围内予以公告。 被告栖霞区政府向本院提交了以下法律依据： 1．《征收与补偿条例》第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条； 2．《征收与补偿办法》。 经庭审质证，原告焦生美对被告栖霞区政府提交的证据1、2的真实性、关联性予以认可，合法性不予认可；对证据3、4的真实性、关联性予以认可，合法性不予认可，栖霞区征收办不具有作出涉案项目征收补偿实施方案的权力；对证据5、6的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据7、8的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可；对证据1-8的证明目的不予认可；对证据9-15的真实性、合法性、关联性不予认可，协商选定评估机构征求意见的公示期不满10个工作日，程序违法，选定评估机构征求意见汇总表中汇总的数据对不上，评估机构的产生违法；对证据9-15的证明目的均不予认可；对证据16、20、21的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据17、18的关联性、合法性予以认可；对证据19的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据22、23的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可，原告房屋周边房屋价格是4万元/平方米以上，被告给予原告房屋补偿款104万元，无法购房；对证据24、25的真实性、合法性、关联性不予认可，申请不是本人所写，签字也不是本人笔迹；对证据26的真实性、合法性、关联性不予认可，原告没有收到评估报告，无法对评估报告作出复估申请，该证据没有法律依据；对证据27、28的真实性、合法性、关联性不予认可，被告未依法送达分户评估报告，导致原告无法对分户评估报告申请复核评估；对证据29的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可；对证据16-29的证明目的不予认可；对证据30的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据31的真实性、合法性、关联性不予认可，只打过两次电话，其他的谈话记录都是虚假的，对方工作人员一次也没有和我当面协商过，证明人不认识；对证据32、33的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据34的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可，对产权调换房面积110平方米不予认可；对证据35的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可，被告剥夺原告产权调换的选择权；对证据36、37、38的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据39的关联性认可，真实性、合法性不予认可；对证据40、41的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可，剥夺原告货币补偿的选择权。 被告栖霞区政府对原告焦生美提交的证据1-3、5-8的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据1、3、5-8的证明目的不予认可；对证据4的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的不予认可。 本院对上述证据认证如下：原告焦生美提交的证据1-3、5、6、8及被告栖霞区政府提交的证据来源合法，形式真实，与本案待证事实具有关联性，可以作为认定本案事实的证据，本院予以确认。原告提交的证据4系涉案地块控制性详细规划，欲证明被告作出4号征收决定违法。原告提交的证据7系原告房屋所在地块被征收人联名对征收补偿方案提出意见签字表，欲证明被征收人对征收补偿方案提出了意见，但被告未依据提出的意见对征收补偿方案进行修改，因此征收补偿实施方案违法。原告提交的证据4、7均是欲证明4号征收决定及《征收补偿实施方案》违法，本案审理的是被告栖霞区政府对原告作出的征收补偿决定是否合法，至于4号征收决定及《征收补偿实施方案》是否合法已经两审法院审理作出生效判决，不属于本案的审查范围，故原告提交的证据4、7与本案待证事实无关联，本院对于原告提交的上述两项证据不予确认。 经审理查明，1997年6月25日，南京市人民政府向原告焦生美就位于南京市栖霞区房屋颁发了《南京市私有房屋所有权证》，证载建筑面积为61.60平方米。 2015年7月30日，栖霞区征收办作出《征收补偿实施方案》并在被征收范围内予以公告。次日，被告栖霞区政府作出4号征收决定，并在被征收范围内予以公告，4号征收决定确定的征收部门为栖霞区征收办。原告焦生美的涉案房屋在4号征收决定的征收范围内。 2015年7月31日，栖霞区征收办向被征收人作出《关于协商选定南京立力煤矿机械制造有限公司家属区危旧房城中村改造项目房屋征收评估机构的通知》，在被征收范围内予以公示。该通知确定被征收人选定评估机构的期限为2015年8月3日至2015年8月14日。栖霞区征收办在公开选定评估机构期间根据被征收范围内被征收人总户数发放征求意见表。因被征收人在10个工作日内未能协商一致选择评估机构，2015年8月20日，栖霞区征收办在江苏省南京市京公证处公证人员见证下，通过摇号的方式确定了金汇通公司为涉案项目的评估公司。2015年8月24日，江苏省南京市京公证处出具（2015）宁南证经内字第8261号《公证书》，证明2015年8月20日，栖霞区征收办摇号选定涉案项目评估机构的程序符合规定，摇号结果真实、有效。 2015年10月13日，金汇通公司工作人员至原告涉案房屋进行现场勘查，并制作了《住宅房屋征收评估现场查勘表》，该表备注栏载明“未入户”，征收人/征收实施单位、无利害关系第三方证明人、查勘人均在上述表格中签名或盖章。栖霞区征收办向栖霞区政府出具《情况说明》载明，其就涉案房屋征收补偿事宜多次与焦生美协商，至今仍未达成一致，且焦生美一直拒绝对涉案房屋装修及定附属物情况进行调查，致使无法测算附属物补偿款。其承诺，对该户的附属物补偿待评估机构调查认定后据实结算。 2015年10月5日，栖霞区征收办在立力公司大门口公示初步评估结果。 2015年10月13日，金汇通公司出具编号：宁金房地征估字第【2015-03-Z0124】号《分户评估报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表》，评估表中载明的房屋面积为61.60平方米，给予焦生美的房屋补偿款为1049602元。2015年10月31日，栖霞区征收办在南京日报A3版刊登《南京立力煤矿机械制造有限公司家属区危旧房城中村改造项目被征收房屋分户评估报告送达公告》，要求附表中载明的相关权利人到征收项目现场办公点（马群街111号原东部渔坊）领取房屋分户评估报告。逾期未领取的，即视为送达。并告知：如相关权利人对评估结果有异议的，应自收到评估报告之日起10内向金汇通公司提出书面复核评估申请；对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。本案原告焦生美是公告附表中序号第1号。 2018年7月14日，栖霞区征收办工作人员将涉案房屋征收补偿费用的具体情况以短信方式告知了原告，原告亦以短信方式予以了回复。2018年7月19日，栖霞区征收办工作人员将征收评估报告释疑答复以短信方式告知了原告。 2018年7月，栖霞区征收办出具焦生美户房屋征收补偿明细表，被征收房屋的货币补偿款1049602元，室内装饰、装修补偿款0元，其他附属物补助24640元，搬迁补助费3080元，临时安置费20698元，固定电话拆移补助费310元，有线电视拆移补助费400元，空调拆装补助费400元，宽带拆除补助费500元，太阳能热水器拆装补助费200元，电增容补助费280元，合计1100110元。 栖霞区征收办工作人员多次以电话联系方式商谈拆迁补偿问题。在此期间，但未能达成补偿协议。 栖霞区征收办出具《关于焦生美户产权调换房源情况说明》，因多次协商未能与被征收人焦生美达成征收补偿协议，栖霞区征收办向栖霞区政府申请对其作出征收补偿决定。经确认，该户可申购的产权调换房的房源地址为：A1地块03幢3单元606室，建筑面积约为45平方米；云水坊A1地块01幢2单元604室，建筑面积约为65平方米。 2018年8月3日，栖霞区征收办向被告栖霞区政府提交宁栖征字〔2018〕76号《关于对焦生美房屋作出征收补偿决定的请示》，报请栖霞区政府对被征收人焦生美作出征收补偿决定。 2018年8月14日，栖霞区政府向焦生美作出宁栖国征补听告字〔2018〕46号《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿听证权利告知书》，告知焦生美，为维护公共利益，保障被征收人的合法权益，有要求听证的权利。若要求举行听证，请在收到本告知书之日起5日内向该机关书面提出申请，逾期视为放弃要求听证的权利。并将该听证权利告知书于2018年11月27日进行了送达，送达回证显示：焦生美儿子收，拒签。2018年11月29日，焦生美向栖霞区政府提交《申请听证》，为维护自己的权利，要求参加听证会。2018年12月21日，栖霞区政府向焦生美作出宁栖国征补听字〔2018〕14号《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿听证通知书》，告知其举行听证的时间和地点，并于2018年12月24日向其送达了该听证通知书。送达回证显示：本人儿子收，拒签。 2019年3月22日，被告栖霞区政府作出14号《房屋征收补偿决定书》，决定：一、以产权调换方式补偿被征收人。用于产权调换的房屋地址为南京市栖霞区，建筑面积约为45平方米房屋一套，以及南京市栖霞区百水芊城二期云水坊Ａ1地块01幢2单元604室，建筑面积约为65平方米房屋一套（该房号为工程编号，最终编号以公安部门编号为准，房屋面积以房产部门实测面积为准。）被征收人应当按照产权调换房建设单位的要求办理房款的结算手续。二、被征收人可获得室内装饰、装修及附属物补助24640元，其他补助费25868元。该补偿款已专户存储（开户银行：中信银行栖霞支行，户名：栖霞区征收办，账号：01×××72）。三、被征收人应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内将位于南京市栖霞区的房屋腾空并与征收部门办理房屋移交手续。一并告知了对征收补偿决定不服的救济途径及相应法律后果。2019年3月28日，栖霞区政府将14号《房屋征收补偿决定书》向原告焦生美进行了送达，送达回证备注栏载明“本人儿子收”，送达回证上有送达人及见证人签名。原告在庭审中认可其收到了14号《房屋征收补偿决定书》。被告栖霞区政府作出宁栖国征决告字〔2019〕14号公告，将14号《房屋征收补偿决定书》进行公告，并将该公告在征收范围内张贴。 本院另查明，案外人李锦裕等五人不服被告栖霞区政府作出的4号征收决定及南京市人民政府作出的[2015]宁行复第137号《行政复议决定书》，于2015年11月2日向本院提起诉讼，本院于2016年10月8日作出（2015）宁行初字第331号行政判决，驳回李锦裕等人的诉讼请求。李锦裕等人不服该行政判决向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院受理后，于2017年11月28日作出（2016）苏行终1523号行政判决，驳回上诉，维持原判。 庭审中，被告栖霞区政府述称，涉案项目百水芊城产权调换房的价格9767元/平方米是由评估公司以4号征收决定公告之日为评估时点的评估价。原告焦生美称其于2009年就不居住在涉案房屋内，涉案房屋也没有其他人居住。 本院认为，根据《征收与补偿条例》第四条第一款、第二十六条的规定，被告栖霞区政府负责其行政区域内的房屋征收与补偿工作，其确定的房屋征收部门与被征收人即本案原告在签约期限内达不成补偿协议，对于房屋征收部门提起作出补偿决定的申请，有权依法作出房屋征收补偿决定。 根据《征收与补偿条例》第二条、第八条第五项的规定，由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。本案中，被告栖霞区政府作出4号征收决定，部分被征收人对该征收决定提起了行政诉讼，经两级法院审理，生效判决已经确认了该征收决定的效力。 《征收与补偿条例》第二十条第一款规定，“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条第一款规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。”本案中，栖霞区征收办发布了协商选定评估机构的通知，在被征收人未能协商选定的情况下，栖霞区征收办以摇号的方式选定了评估机构，公证机构亦对此予以公证。关于协商选定评估机构的期限，原告提出，征收部门确定的时间不足10个工作日。经查，《征收与补偿办法》第二十六条第四项规定，“被征收人在10个工作日内协商选定评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门。”本案中，栖霞区征收办在通知中确定的协商选定期限为2015年8月3日至2015年8月14日，扣除其中的法定节假日，系10个工作日。栖霞区征收办开展摇号选定工作是在2015年8月20日，在此之前被征收人亦未就选定评估机构达成一致意见。因此，本案中评估机构的选定程序符合相关规定。 《征收与补偿条例》第十九条第一款、第二款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《征收与补偿办法》第三十五条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。申请复核评估的，应当书面提出评估报告存在的问题。《征收与补偿办法》第三十六条规定，原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的，重新出具评估报告；维持原评估结果的，书面告知申请人。本案中，对原告房屋作出评估报告的金汇通公司具有相应的资质，金汇通公司出具了分户评估报告、分户评估表。因原告不在涉案房屋内居住，栖霞区征收办无法直接向原告送达分户评估报告，故采取了公告送达的方式向原告进行了送达。且在2018年7月份亦将涉案房屋的补偿费用的具体情况以手机短信的方式向原告进行告知，评估报告的送达程序并无不当。焦生美在知道分户评估报告的结果后，未申请复核评估。关于评估结果是否有效的问题，评估机构作出评估报告的时间与被告作出补偿决定的时间相差三年多，在此期间，南京市房地产市场也确实发生了价格上涨。但是，考虑到被告在补偿决定中提供了产权调换房，故原告的补偿利益并不会因房价波动而受损。本案形成的评估结果可以作为对原告涉案房屋进行征收补偿的依据。 《征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，因原告焦生美在签约期限内与栖霞区征收办达不成征收补偿协议，由栖霞区征收办报请栖霞区政府作出征收补偿决定，符合上述法律规定。 《征收与补偿条例》第二十一条第一、二款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。本案中，原告选择房屋产权调换，被告在14号《房屋征收补偿决定书》中向原告提供了产权调换房，并明确了用于产权调换的房屋位置、面积和价格，符合前述规定。关于产权调换房的位置，原告认为被告没有对其进行原地安置。经查，《征补与条例》第二十一条第三款规定，“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”因产权调换房与被征收房屋位于同一街道内，且距离较近，故应视为被告已经按照上述规定提供了就近地段的产权调换房。关于产权调换房的申购价格，原告认为被告违反协议约定而人为地提高了申购价格。经查，《评估办法》第十条第二款规定，“用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”《南京市国有土地上住宅房屋征收安置办法》（宁政规字〔2015〕11号）第九条规定，“征收安置房销售的价格由该征收项目的房地产价格评估机构参照安置房周边普通商品房价格评估确定。项目实施征收时，可根据征收安置房的地点、区位等因素给予评估价10%以内的价格优惠，优惠比例应在征收补偿方案中明确。”从上述规定可以看出，产权调换房的价格系由征收项目的评估机构评估确定，评估时点与被征收房屋价值评估时点均为房屋征收决定公告之日，并非是政府定价。保障性住房定购协议中确定的基准价格系当时向建设单位购买房屋的价格，并非被征收人申购产权调换房的价格。被告确定被征收人申购产权调换房的价格已经在评估价格的基础上优惠10%，该做法符合上述规定。 《评估办法》第十四条第二款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”，本案中，14号《房屋征收补偿决定书》决定室内装饰、装修及附属物补助24640元，其他补助费合计25868元。根据已查明的事实，评估公司评估师未入户对室内装饰装修进行勘查，24640元的补助费用应当不包含室内装饰装修的补偿费用，故14号《房屋征收补偿决定书》补偿决定第二项载明的“被征收人可获得室内装饰、装修及附属物补助24640元”错误，本院予以指出。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条第一款之规定，判决如下： 一、撤销被告南京市栖霞区人民政府作出的宁栖国征决字〔2019〕14号《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿决定书》补偿决定第二项，变更为“二、被征收人可获得附属物补助费：24640元，其他补助费25868元。该补偿款已专户存储（开户银行：中信银行栖霞支行，户名：南京市栖霞区房屋征收管理办公室，账号：01×××72）。被征收房屋装饰、装修补助费补偿待评估机构调查认定后据实结算。” 二、驳回原告焦生美的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告南京市栖霞区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  刘苏文 审判员  王攀峰 审判员  李丹丹 二○二○年十二月十日 书记员  王 凤