云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民初64号原告：耿马傣族佤族自治县城乡建设投资有限责任公司。住所地：云南省耿马县爱华路**。法定代表人：童思佳，董事长。委托诉讼代理人：施晓波，云南通恒（沧源）律师事务所律师。执业证号：15309200910642456。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：欧睿平，云南通恒（沧源）律师事务所律师。执业证号：15309201711011284。代理权限：特别授权代理。被告：耿马伟弘房地产开发有限公司。住所地：云南省临沧市耿马傣族佤族自治县孟定镇中缅路（临沧边境经济合作区）。法定代表人：韦荣辉，公司总经理。委托诉讼代理人：朱先龙。代理权限：特别授权代理。原告耿马傣族佤族自治县城乡建设投资有限责任公司（以下简称：耿马自治县城投公司）因与被告耿马伟弘房地产开发有限公司（以下简称耿马伟弘房地产开发有限公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告耿马自治县城投公司的委托诉讼代理人施晓波、欧睿平，被告伟弘房地产公司的委托诉讼代理人朱先龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿马自治县城投公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告委托代理人与被告双方签订的《南目算大道旁土地转让协议书》有效；2.判令被告按照合同约定向原告支付131.77亩土地使用权剩余转让价款7076.2万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月份，广西伟弘房地产开发有限公司（下称伟弘公司）作为耿重点招商引资企业对象进入耿马傣族佤族自治县（以下简称：耿马自治县）进行投资考察，期间与耿马自治县人民政府签订多份涉及被告在孟定镇及孟定清水河口岸项目投资的框架协议。同年9月原告经划拨程序取得耿马自治县孟定镇南目算大道与新城大道交叉口283618.00㎡的土地使出权，土地权证号为耿国用（2012）第2-322号，用途为住宅用地，土地状况为完成场地平整工程。伟弘公司在孟定镇项目投资考察过程中，想要购买原告名下的耿国用（2012）第2-322号土地使用权中部分地块地，经过各职能部门的积极沟通与协调，原告同意转让上述土地使用权，原告项目进行重新选址建设。2013年5月伟弘公司在耿马自治县孟定镇注册成立了耿马伟弘房地产开发有限公司作为投资主体来实际运作孟定、清水河等地的多个项目。经多轮谈判后被告同意以60万元/亩转让价格向原告购买上述土地使用权。因上述土地使用权系划拨取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，需报有批准权的人民政府审批，且要补缴土地使用权出让金。故原告依照法律规定就划拨土地使用权转让事宜向耿马自治县人民政府进行报请，并经批准。因原告系县国资委设立的平台公司受县委、县政府的统一领导，另外，为了满足前期签订的招商引资协议签订的主体规范性和一致性，并使各协议相互衔接和更具切实可执行性，原告同时亦将本次土地使用权转让签订协议的权限委托耿马自治县人民政府行使，协议签订前被告已充分知悉土地使用权权利人为原告的事实和认可《转让协议》由权利人委托耿马县人民政府签订。2013年7月12日，耿马自治县人民政府与被告就上述土地使用权签订了《南目算大道旁土地转让协议书》（原告土地使用权证复印件作为合同附件），将原告名下位于耿马自治县孟定镇南目算大道面积约176亩土地使用权作价60万元/亩价格转让被告。因法律规定划拨土地使用权转让的，先要补齐该土地使用权的土地出让金办理手续，剩余的才作为转让收益，故双方测算此次转让需补缴土地出让金为1000万元左右。为减轻被告土地购置资金压力，集中资金用于项目前期快速启动，双方将土地使用权转让的付款方式约定为分期付款：协议签订后10日内被告缴纳1000万元出让金用于办理国有土地使用权证，被告在获得土地产权后50日内支付剩余土地转让价款4000万元，待项目开发相关报批报建手续完善，正式开工前一次性付清尾款。协议签订后，经国土部门认定，实际转让的土地使用权为131.77亩（转让总价7906.2万元），涉及补缴土地出让金为830万元，故在被告支付830万元土地出让金后，原告也积极配合使被告顺利取得土地使用权证。但是被告在取得国有土地使作权证后，不仅未按照协议约定进行投资建设，使土地长期闲置至今，而且剩余7076.2万元土地价款经长期追索至今未支付，其行为已经构成合同的根本违约。原告为维护自身的合法权益，确保国有资产安全，依据《民事诉讼法》之规定，特向贵院起诉，请求贵院依法支持原告的各项诉请。耿马伟弘房地产开发有限公司辩称：1.判令原告对土地占用人实施清场处理；2.请求延期至临清高速全线通车后一个内还清所欠债务；3.本案诉讼费用由原告、被告各承担50%。事实和理由：从2014年上半年起受国家宏观调控，经济一路下行，孟定镇人口流出50%以上；中缅边界炮火年连，战事不断；中缅双方腹地交通落后，发展缓慢，招商引入的投资商数以百计、千计皆望而兴畏，加上2020年以来疫情蔓延，中缅两国国门紧闭。至今近6年孟定房产无购买力。但通过近年招商，已有投资商持币待机，玉溪到临沧和临沧至清水河高速公路全线开通后一年内，可投资到位并交清土地款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告耿马县城投公司举证如下：第一组：2013年第6次县长办公会该纪要，欲证明根据法律规定将行政划用地出让的情况上报耿马自治县人民政府审批，经耿马自治县人民政府集体讨论决策后，审批同意原告可将土地使用权转让。第二组：耿马自治县人民政府出具的证明，欲证明：1.原告按相应在法律法规对划拨用地转让事宜上报人民政府审批；2.原告作为土地使用权产权人授权耿马县人民政府签订《南目算大道旁土地转让协议书》。第三组：《南目算大道旁土地转让协议书》及合同附件《耿国用（2012）第2-322号土地使用权证》，欲证明：1.原告委托耿马自治县人民政府于2013年7月12日签订协议将位于耿马自治县孟定镇南目算大道面积约176亩（实际面积131.77亩）按60万元/亩价格转让被告；2.双方约定土地使用权转让价款分期支付，协议签订后10日内被告缴纳1000万元出让金用于办理国有土地使用权证，被告在获得土地产权后50日内支付余款4000万元，待项目开发相关报批报建手续完善，正式开工前一次性付清尾款；3.《耿国用（2012）第2-322号土地使用权证》作为合同附件，被告在签订合同时已知悉原告为产权人的事实。第四组：被告支付830万元土地款凭证，欲证明被告向耿马国土局缴纳830万元土地出让金，但对于后续转让价款一直怠于支付。第五组：耿马伟弘房地产开发有限公司办证申请书，欲证明被告向耿马自治县国土资源局请求土地使用权从原告变更为被告的事实，且被告办证依据系《南目算大道旁土地转让协议书》，被告有义务支付后续转让价款。第六组：土地登记审批表，欲证明被告缴纳830万元土地出让金后申请变更耿马自治县城投公司87847.65（约131.77亩）土地使用权到自身名下。国土资源局的变更登记依据为：2013年第6次县长办公会该纪要、《南目算大道旁土地转让协议书》、耿马伟弘房地产开发有限公司的变更登记申请。第七组：《承诺书》，欲证明被告及其法定代表人韦荣辉在2017年9月25日承诺尽快还款，并承诺款项未还清前不将已办证的土地使用权流转进入土地二级市场。第八组：土地价款催缴函及邮寄回执，欲证明原告持续向耿马伟弘房地产开发有限公司发函追索土地转让价款，不存在诉讼时效中断的问题。第九组：《孟定镇混泥土让建设合作协议》，欲证明：1.原告与临沧华德实业有限公司在2012年3月签订合作协议，原告为临沧华德实业有限公司提供生产用地，合同到期日为2013年12月31日；2.原告将土地使用权转让被告时，原告与临沧华德实业有限公司的合作协议已到期，被告自接收土地时就有权决定继续承租或收回临沧华德实业有限公司所使用的10亩土地。第十组：耿马自治县人民法院（2019）云09民初817号民事判决书、临沧市中级人民法院（2020）云09执复9号裁定书，欲证明：1.被告在接收原告转让土地使用权后近7年时间，并未因土地交付存在问题为由向耿马自治县人民政府或原告提出将临沧华德实业有限公司清场的要求；2.被告在接收原告转让土地使用权后近7年时间内，与临沧华德实业有限公司建立持续的混泥土买卖合同关系，且至今拖欠临沧华德实业有限公司300多万元的事实；3.临沧华德实业有限公司有经租金抵扣货款的权利，故被告与临沧华德实业有限公司的各工项纠纷与本案无关联，原告已将协议所涉土地全部交付且办理权属证明，原告已经完全履行土地转让协议的合同义务。第十一组：临沧市中级人民法院（2017）云09民初130号民事调解书及以物抵债执行裁定，欲证明：1.被告获得原告转让的131.77亩土地使用权分成12宗土地使用权后，将上述土地使用权全部用于抵押贷款，将全部土地使用权抵押给耿马恒信小额贷款有限公司。因无法偿还到期债务，双方在临沧市中级人民法院达成（2017）云09民初130号民事调解书；2.耿马恒信小额贷款有限公司通过执行程序，以以物抵债的形式，获得了上述土地使用权（含临沧华德实业有限公司租赁的土地使用权）；3.被告已经对原告所转让的土地使用权行使占有、使用、收益、处分的权利以裁定的方式转移耿马恒信小额贷款有限公司，故被告无权代替新权利人就土地使用权租赁事宜作了任何权利处分表示。被告耿马伟弘房地产开发有限公司质证称：第一组至第八组证据的三性及证明内容无异议；第九组证据的三性无异议，该组证据说明占用土地属实；第十组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可；第十一组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可。耿马伟弘房地产开发有限公司仍然有权要求耿马县城投公司继续履行场地清场的责任和义务。另外，耿马县城投公司提出耿马伟弘房地产开发有限公司购买土地后分证面积多出0.7亩，要求补偿其面积差价，属于无理要求，土地测量过程中出现0.5%左右偏差属正常现象，只要权属土地四至界线明确未占用他人和耿马城投公司其它土地，耿马城投公司无权要求增加其他土地款，如果耿马伟弘房地产开发有限公司将每亩原价格60亩的土地按现价格每亩40万元贱卖，耿马城投公司是否每天亩补偿耿马伟弘房地产开发有限公司20万元。被告耿马伟弘房地产开发有限公司无证据提交。本院认为，原告、被告双方提交的证据真实、合法，与本案有关联，能证明原告欲证明的证明目的，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案如下法律事实：2012年9月耿马城投公司经划拨程序取得耿马自治县孟定镇南目算大道与新城大道交叉口283618.00㎡的土地使出权，土地权证号为耿国用（2012）第2-322号。伟弘公司在孟定镇项目投资考察过程中，想要购买耿马城投公司名下的耿国用（2012）第2-322号土地使用权中部分地块地。耿马自治县城投公司依照法律规定就划拨土地使用权转让事宜向耿马自治县人民政府进行报请，并经批准。为了满足前期签订的招商引资协议签订的主体规范性和一致性，并使各协议相互衔接和更具切实可执行性，耿马自治县城投公司将本次土地使用权转让签订协议的权限委托耿马自治县人民政府行使。2013年5月伟弘公司在耿马自治县孟定镇注册成立了耿马伟弘房地产开发有限公司作为投资主体来实际运作孟定、清水河等地的多个项目。2013年7月12日，耿马自治县人民政府作为甲方与乙方耿马伟弘房地产开发有限公司就上述土地使用权签订了《南目算大道旁土地转让协议书》（耿马自治县城投公司土地使用权证复印件作为合同附件），协议约定：一、地块概况：该宗土地位于耿马自治县孟定镇南目算大道旁，面积约176亩（最终以实际测量为准）；二、转让方式：转让土地用途为商业、住宅用地；土地转让价格为60万元/亩，此价格包括因转让该地块而产生的相关一切税费。三、协议签订后10日内，乙方支付定金1000万元给甲方，甲方在定金到账10日内把该宗土地产权证转至乙方名下并把产权证交给乙方，乙方在获得土地产权后50日内支付土地受让款4000万元，乙方项目开发相关报批报建手续完善，正式开工前一次性付清尾款。协议还对地块用途和主要技术经济指标、双方的权利义务、违约责任等进行约定。协议签订后，经国土部门认定，实际转让的土地使用权为131.77亩（转让总价7906.2万元），涉及补缴土地出让金为830万元，耿马伟弘房地产开发有限公司支付830万元土地出让金后，耿马县城投公司于2013年7月配合耿马伟弘房地产开发有限公司取得土地使用权证。但耿马伟弘房地产开发有限公司取得国有土地使作权证后，未按照协议约定进行投资建设，使土地长期闲置至今，而且剩余7076.2万元土地价款经长期追索至今未支付。耿马伟弘房地产开发有限公司获得案涉土地使用权后，以涉案土地为担保抵押物向耿马恒信小额贷款有限公司贷款，因未能按期偿还贷款，被诉之本院，在本院的主持下耿马伟弘房地产开发有限公司与耿马恒信小额贷款有限公司达成（2017）云09民初130号民事调解书，但耿马伟弘房地产开发有限公司仍未按调解书确定的内容履行还款义务，耿马恒信小额贷款有限公司向本院申请执行。执行过程中本院依法对案涉土地进行拍卖和变卖，但无人竞买，后经耿马恒信小额贷款有限公司同意，案涉土地使用权于2018年11月被作价3245.432万元抵偿耿马伟弘房地产开发有限公司向耿马恒信小额贷款有限公司的部分借款本息。本案争议焦点：一、案涉土地面积和土地使用权剩余转让价款如何认定；二、支付剩余转让价款的条件是否成就。关于案涉土地面积和土地使用权剩余转让价款如何认定问题。本院认为，《南目算大道旁土地转让协议书》系耿马县城投公司与耿马伟弘房地产开发有限公司双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，本案中《南目算大道旁土地转让协议书》第一条：“地块概况：该宗土地位于耿马自治县孟定镇南目算大道旁，面积约176亩（最终以实际测量为准）”第二条：“土地转让价格为60万元/亩，此价格包括因转让该地块而产生的相关一切税费”约定土面积应以实际测量为准，以60万元/亩计价，案涉土地经国土部门认定实际转让面积为131.77亩，转让总价为7906.2万元。耿马伟弘房地产开发有限公司已支付830万元，还剩7076.2万未支付。故耿马伟弘房地产开发有限公司提出案涉土地分证后面积多出0.7亩的偏差不应计价的主张不成立，本院不予支持。耿马县城投公司主张耿马伟弘房地产开发有限公司应按合同约定向其支付131.77亩土地使用权剩余转让价款7076.2万元的诉请成立，本院应予支持；关于支付剩余转让价款的条件是否成就的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”首先，从耿马县城投公司提交《土地登记审批表》、（2017）云09民初130号民事调解书及以物抵债执行裁定，可以认定耿马伟弘房地产开发有限公司获得案涉土地使用权后，用于抵押贷款，因不能偿还贷款，案涉土地作用权被本院裁定以物抵债的方式转移至耿马恒信小额贷款有限公司，至此耿马伟弘房地产开发有限公司已无权就土地使用权租赁事宜作任何权利处分表示。因此，耿马伟弘房地产开发有限公司主张耿马县城投公司应对涉案土地占用人实施清场的意见不成立，本案不予支持。另外，《南目算大道旁土地转让协议书》约定，土地转让价款分三期支付，第一期、第二期期限均已届满，第三期约定“乙方（耿马伟弘房地产开发有限公司）项目开发相关报批报建手续完善，正式开工前一次性付清尾款。”从双方签订《南目算大道旁土地转让协议书》至今已过七年多，耿马伟弘房地产开发有限公司却从未向相关部门提出报批报建手续，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，视为第三期付款条件已成就。综上，耿马县城投公司已按《南目算大道旁土地转让协议书》的约定履行了土地转让义务，耿马伟弘房地产开发有限公司应按协议约定的时间及时履行付款义务，但耿马伟弘房地产开发有限公司至今仍欠马县城投公司土地转让款7076.2万元。故耿马县城投公司提出耿马伟弘房地产开发有限公司支付131.77亩土地使用权剩余转让价款7076.2万元的主张成立，本院予以支持。耿马伟弘房地产开发有限公司提出延期至临清高速全线通车后一个内还清所欠债务的主张不成立，本院不予支持。综上，耿马傣族佤族自治县城乡建设投资有限责任公司的请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款之规定，判决如下：一、耿马傣族佤族自治县城乡建设投资有限责任公司委托云县人民政府与耿马伟弘房地产开发有限公司签订的《南目算大道旁土地转让协议书》合法有效；二、耿马伟弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付耿马傣族佤族自治县城乡建设投资有限责任公司131.77亩土地使用权权剩余转让价款7076.2万元。案件受理费395610元，由耿马伟弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判长  张建红审判员  周付翠审判员  龙 伟二〇二〇年十二月七日法官助理李丹书记员梁蓉