海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初7730号原告：罗敏，女，1974年8月28日出生，汉族，户籍地：辽宁省海城市）2-5号，现住：辽宁省海城市铁**。被告：海城市鑫源房屋开发有限公司。统一社会信用代码证号：91210381696151981R。住所：辽宁省海城市经济开发区二台子委**。法定代表人：徐福涛，系该公司经理。委托诉讼代理人：王金萍，系该公司员工。委托诉讼代理人：张冬，系该公司员工。原告罗敏诉被告海城市鑫源房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2020年10月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告罗敏、被告海城市鑫源房屋开发有限公司委托诉讼代理人张冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗敏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证。2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，数额为258000元×3%÷360天×1097天=23585元（主张3年）；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年12月21日，原告与被告签订了“天河骏景”商品房购买预定书。原告购买被告开发的天河骏景小区房屋1号楼4单元5层东户68号，78.21平方米商品房屋，房屋总房款为258000元。原告为贷款购买，首付78000元，贷款180000元，签订合同后原告将首付支付给了被告，办理了银行贷款，原告并向被告交纳了入住费用及办理房产证费用6450元，原告交纳上述费用后，被告给原告出专用收款收据，原告入住后多次找到被告要求办理房屋产权手续均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当自房屋交付使用之日起90日内按约定办理房屋所有权证。因此原告主张违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》等的相关规定，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告海城市鑫源房屋开发有限公司辩称，天河骏景小区实际开发人天河编织有限公司，法人崔志刚，我公司从未安排天河骏景小区业主进户，未收取任何的费用，业主大部分是强行进户，楼盘未验收，谈不到办房照。经审理查明：2011年9月21日，原告与被告签订《“天河骏景”商品房购买预定书》一份，原告以按揭贷款方式购买被告开发的“天河骏景”小区1号楼4单元5层东户（海城经济开发区兴盛行街天河骏景1栋4单元5层501号）房屋一处，房屋销售面积78.21平方米，总房款为258000元（首付款78000元，按揭贷款180000元）。2012年7月27日，原告办理了入住手续，缴纳了物业费、取暖费等相关费用。另查案涉房屋尚未进行验收，且至今未能办理房屋所有权证书。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：“天河骏景”商品房购买预定书、专用收款收据（房屋首付款）、收款收据、个人购房借款担保合同书、缴费通知单、海城市人民法院（2020）辽0381民初2510号民事判决书；以上证据经庭审质证及本院审查，所证事实，足资认定，本院予以采信。被告提供的证据有：证明系单方制作，原告对此不予认可，身份证系复印件，无法确认其真实性，故本院不予采信。本院认为：原告与被告签订的《“天河骏景”商品房购买预定书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告是否应立即为原告办理房屋所有权证书一节，因案涉房屋尚未进行验收，故被告尚不具备配合原告办理房屋所有权证书的条件，原告可在案涉房屋验收合格后，待被告具备配合原告办理房屋所有权证书条件时，若被告仍不配合原告办理房屋所有权证书，原告可另行诉讼。关于被告是否应承担给付逾期办证违约金的责任问题。因被告作为案涉房屋的出卖方，原告作为买受方，原告已按合同约定交付全部购房款，且已实际入住，被告应当在具备办理房屋所有权证条件时依法履行配合购买人办理产权证等合同附随义务，但至起诉之日被告仍未能取得房屋权属证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当承担违约责任，故原告要求被告支付逾期办证违约金符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金数额计算的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出售人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。合同没有约定或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”而前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十八条及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条均为参照性规定或意见，非应当性规定或意见。结合本案实际情况，其一、原告已经实际接收房屋，入住使用，逾期办证行为并未实际影响被上诉人对房屋的占有使用，基于居住的主要合同目的能够实现；其二、原告并未对其实际损失提供证据予以证明，在此情况下，法律是对其可期待物权凭证的保护，是法律利益的保护，而非现实可见损失的赔偿，违约金数额量化依据并不明确；其三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即一方当事人因违约而付出的成本应有一定的限度；其四、被告在承担逾期办证违约金赔偿责任后，依然要履行协助原告办理房屋权属证书的合同附随义务。本院认为，被告未按约定时间履行协助原告办理产权登记的义务，应承担相应违约金给付责任，但违约金数额的确认应综合考虑该违约行为造成的后果、损失的实际情况、违约成本的预见及该约定行为是否还有条件继续履行等情况予以考量，另外，2019年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的标准，又于2020年8月20日，最高人民法院发布新修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，结合本案上述实际情况及原告的诉讼请求，本院酌定认为，本案违约金数额的计算以原告已付购房款总额为基数，按年利率3％标准计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。本案双方当事人未明确约定违约金数额，原告于2012年7月27日入住，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自房屋交付之日起90日期限届满（即至2012年10月27日），原告未取得房屋产权证，而原告于2020年11月10日起诉，要求给付按最近三年计1097天计算违约金，亦即原告主张应自2017年10月21日至原告主张的截止日期2020年10月21日止的合理部分违约金请求，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，本院予以支持。被告应给付原告逾期办证违约金的数额为258000元×3%÷360天×1097天=23585元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告海城市鑫源房屋开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告罗敏违约金23585元；二、驳回原告罗敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，由被告海城市鑫源房屋开发有限公司承担。此款原告已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时，加付195元给原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。如在上诉期满后七日内未交纳案件受理费，按未提出上诉处理。审判员 于 颖二〇二〇年十二月二十五日书记员 赵彬彬