四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初3824号 原告：达州市天雄物业服务有限公司，住所地四川省达州市达川区三里坪街道花溪街********，统一社会信用代码：915117039103585896。 法定代表人：徐旭，总经理。 委托诉讼代理人：徐雄，男，汉族，1965年7月9日出生，住四川省达州市达川区。系公司员工。 委托诉讼代理人：杨波，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。 被告：谢东林，男，汉族，1984年7月23日出生，户籍地四川省达州市达川区，住四川省达州市达川区。 原告达州市天雄物业服务有限公司与被告谢东林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告达州市天雄物业服务有限公司的法定代表人徐旭、委托诉讼代理人徐雄、杨波，被告谢东林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告达州市天雄物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即缴纳拖欠原告的物业服务费11304.81元（从2010年2月3日至2020年10月31日止，共计10年8月28天）、垃圾清运费515.60元（从2010年2月3日至2020年10月31日止，共计10年8月28天）、路灯费515.60元（从2010年2月3日至2020年10月31日止，共计10年8月28天），以上共计12336.01元；2.判决被告从2020年11月1日起继续按《前期物业管理服务合同》约定缴纳物业管理费及路灯费、垃圾清运费；3.判决由被告按照所欠物业服务费总金额的30%承担违约责任；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2009年8月4日与四川省文丰实业有限公司签订了文丰小区《前期物业管理服务合同》、《临时规约》、《房屋装饰装修管理协议》、《消防安全告知书》、《入住业主管理承诺书》。被告购买了位于达州市达川区三里××路××小区××幢××单元××楼××号住房一套，建筑面积109.65平方米，被告应从接房之日起缴纳物业服务费、路灯费、垃圾清运费。《前期物业管理服务合同》第四条第二款约定：“住宅按建筑面积每月每平方米0.8元”，第十一条第四款约定：“乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用并支付违约金，违约金按每天10元支付。”。被告从2010年2月3日至2020年10月31日未按时缴纳物业服务费、路灯费、垃圾清运费。原告采取电话联系、公示、上门催收以及社区、业主委员会等方式多次催收，要求被告交纳拖欠的各项费用，而被告以各种理由借口推诿，以致形成纠纷。综上所述，原、被告已形成物业管理服务合同关系，被告应当按照合同约定缴纳物业服务费、路灯费、垃圾清运费，被告不履行合同约定，不按时交纳各项费用，直接影响到原告的正常工作，给原告造成直接经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望依法支持原告的全部诉讼请求。 被告谢东林辩称，之所以没有交物管费，是因为物管公司没有尽到物管义务。卫生达不到标准，物管人员上班期间随时睡觉，多户业主被盗，甚至小偷被抓了，物管公司还让小偷跑了。我在2009年8月4日接房时交过物管费1,500元，原告并没有在诉讼请求中剔除。 经审理查明：被告谢东林购买了达州市达川区××三里××路“文丰小区”Ｂ幢3单元8楼3号住房一套，建筑面积109.65平方米。2009年8月4日，四川省文丰实业有限公司、原告达州市天雄物业服务有限公司与被告谢东林签订《文丰小区前期物业管理临时规约》，约定原告对该小区进行前期物业管理。同日，原告（甲方）与被告谢东林（乙方）签订《前期物业管理服务合同》、《入住业主物业管理承诺书》、《房屋装饰装修管理协议》等，双方约定：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称:文丰小区，类型：商住楼，座落位置：达县南外镇三里坪华蜀北路，建筑面积：109.65平方米。甲方的权利义务：1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规、政策结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业管理临时规约》并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；4.制止违反本物业的物业管理制度和《业主规约》的行为；5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.依据本合同向乙方收取管理服务费用……。乙方的权利义务：1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3.遵守小区物业管理制度和《业主规约》的相关约定；4.依据本合同向甲方交纳物业管理服务费用……。物业管理服务内容：1.房屋共用部位的维护和管理（大、中修除外）共用部位是指房屋主体承重结构部位（它包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙壁面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（大、中修除外）共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等……。物业管理服务质量：1.房屋外观：外观整洁、统一；2.公有部位、共用设施设备的维护管理：定期检修、日常养护；3.环境卫生：清洁、美观；4.治安：协调邻居关系、维护治安秩序；5.消防：开展宣传教育、制定应急方案、保障通道畅通；6.房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小修：一小时到场；急修：半小时到场（本着有偿服务的原则协商收费）。物业管理服务费用（不含市政垃圾、路灯费、专项设施设备运行所产生的维修养护、维保、年检等费用）：1.乙方交纳物业管理服务费用时间：接房之日起；2.住宅按建筑面积每月每平方米0.80元……；违约责任：1.甲方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2.乙方违反本合同，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应赔偿损失；3.甲方违反本合同擅自提高收费标准，乙方有权要求甲方退还所多收费用并支付违约金，违约金按每天10.00元支付；4.乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每天10.00元交纳违约金；5.乙方逾期不缴纳物管服务费及相关费用的，经多方催收仍不缴纳，甲方可采取停电、水、气等措施或向人民法院起诉，由此造成的经济损失和法律责任由乙方承担……。”。合同签订后，被告谢东林对购买的房屋进行了装修入住，并按合同约定交纳了截止2010年2月3日的物业管理费。后因原、被告双方在履行物业服务合同过程中，被告及部分业主以原告服务质量差、未尽到管理义务等为由拒绝缴纳物管费，自2010年2月4日起至2020年10月31日止，被告谢东林共下欠原告物业管理费11307.39元（109.65㎡×0.8元／㎡／月×128月＋109.65㎡×0.8元／㎡／月÷31天×28天）、代收的垃圾清运费515.61元（4元／月×128月＋4元／月÷31天×28天）和路灯费515.61元（4元／月×128月＋4元／月÷31天×28天）。原告达州市天雄物业服务有限公司在多次催收无果后向本院提起诉讼，要求法院支持其诉讼请求。 同时查明，一、达州市城区内生活垃圾清运处理费征收标准为4元/月/户，由原告达州市天雄物业服务有限公司代政府征收；二、文丰小区业主已成立业主委员会，但业主委员会至今未与原告或其他物管企业签订《物业服务合同》；三、原告达州市天雄物业服务有限公司在文丰小区从事物业服务管理期间，文丰小区业主委员会要求原告撤离该小区。 本院认为，原告达州市天雄物业服务有限公司系建设单位四川省文丰实业有限公司选聘的前期物业服务企业，原告与被告谢东林签订的《前期物业管理服务合同》、《临时规约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告应当遵循诚实信用原则，全面履行合同约定的权利义务。 一、关于原、被告之间是否存在事实上的物业服务关系的问题。根据物业服务合同对前期物业管理内涵的界定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。由于文丰小区业主成立业主委员会后至今未与其他物管企业签订《物业服务合同》，是造成原告长期按《前期物业管理服务合同》进行物业管理服务的一个重要原因。被告谢东林辩称原告在履行物业服务合同中存在未尽物管义务、卫生达不到标准、物管人员上班期间睡觉、多户业主被盗等现象，但其提交的证据不充分，即使原告在履行物业服务合同中存在与双方约定的服务质量不相符的情形，被告可依照《前期物业管理服务合同》违约责任第1项“甲方（原告）违反本合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”的约定，要求原告限期改正并承担给其造成的损失，但不能成为被告长期拒交物业管理费的合法理由，故，被告谢东林应给付拖欠原告的物业服务费11,307.39元。原告达州市天雄物业服务有限公司只要求被告谢东林给付11,304.81元，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以认可。被告谢东林辩称接房时交纳了物管费1,500元，原告未进行扣减，但其未提供证据予以证实，本院对该主张不予支持。 二、关于原告达州市天雄物业服务有限公司要求被告谢东林承担垃圾清运费515.60元、路灯费515.60元的问题。垃圾清运费4元/月/户，系原告代政府征收；《前期物业管理服务合同》约定：“物业管理服务费用不含市政垃圾、路灯费、专项设施设备运行所产生的维修养护、维保、年检等费用”，双方在合同中已明确约定该两笔费用不包含在原告收取的物业管理费内，被告应当按约定承担垃圾清运费及路灯费，原告的该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告应给付垃圾清运费515.61元、路灯费515.61元，原告只要求被告分别给付515.60元，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以认可。 三、关于原告达州市天雄物业服务有限公司要求被告谢东林按所欠物业服务费总金额的30%承担违约责任的问题。原、被告在《前期物业管理服务合同》中约定了双方违约情形及违约金的承担方式（10元/天）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，其立法本意旨在以弥补损失为基准点。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”原告达州市天雄物业服务有限公司未举证证明被告逾期未交物业服务费给其造成的实际损失是多少，因此，本案无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断，在此情况下，可以结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高进行裁量。结合本案合同约定及双方履行情况，根据公平原则，本院对原告达州市天雄物业服务有限公司主张违约金的诉讼请求不予支持。 四、关于原告达州市天雄物业服务有限公司要求被告谢东林从2020年11月1日起继续按《前期物业管理服务合同》约定交纳物业管理费及路灯费、垃圾清运费的诉讼请求。因原告达州市天雄物业服务有限公司起诉时该费用尚未实际发生，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告谢东林在本判决生效后二十日内给付原告达州市天雄物业服务有限公司物业服务费11,304.81元、垃圾清运费515.60元及路灯费515.60元，共计12，336.01元； 二、驳回原告达州市天雄物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54元，由被告谢东林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员  李 媚 二〇二〇年十二月七日 法官助理  高 勇 书 记 员  李友娟