湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初5668号 原告：刘素芳，女，1978年5月25日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：何淑贞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李珂珂，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。 被告：沈芝萍，女，1974年3月14日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 委托诉讼代理人：罗飞，湖南锐鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖柏旺，湖南锐鹏律师事务所律师。 原告刘素芳诉被告沈芝萍租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘素芳及其委托诉讼代理人何淑贞、被告沈芝萍委托诉讼代理人罗飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘素芳向本院提出诉讼请求： 1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》； 2、判令被告支付原告违约金360000元； 3、判令被告退还原告租金45000元，押金30000元； 4、判令被告退还原告装修押金10871元； 以上2-4项合计445871元。 5、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告沈芝萍答辩要点：1.原告在未经被告同意的情况下，拆除架空层的承重墙，是根本违约行为，被告为保持租赁物的安全，有权予以制止，被告的制止行为不应为违约；2.原告主张的违约金没有事实与法律依据，首先被告实际没有违约行为，同时原告主张的违约金过高，原告应当提供证据来证实实际损失，结合相应的违约条款进行调整，因原告没有承担装修合同的损失，即不存在损失事实，故被告无须赔偿；3.原告主张被告赔偿装修押金，没有法律依据，押金并非由被告收取，针对事实反驳以下几点，原告在最初并未提出要拆除整个二楼，原告最初的图纸，只是拆除部分承重墙并保留架空层，而事实上原告也是如此做，被告在知道其要拆除承重墙后，提议将整个拆除，事实上被告整个拆除，也是因为担心原告拆除部分后，二楼有坍塌的危险，现在已经整个都拆除了。租赁物现在没有租出去。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 一、原告刘素芳为了个人经营的一家“胡贝儿”文化传播工作室开分门店，向被告沈芝萍承租场地经营。 2020年7月30日，被告沈芝萍（出租方、甲方）与原告刘素芳（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同主要约定：1.甲方将位于郴州市北湖区××道××号××楼进门右侧现有的场地租赁给乙方，面积为地面建筑400平方米左右（包括双方共享大厅面积），乙方仅限于经营女性形体、仪态、礼仪培训。现有场地（进门左侧）由甲方经营其他项目，地面建筑480平方米左右（包括双方共享大厅面积）；2.租期十年，从2020年8月1日起至2030年7月31日止。甲方2020年8月1日交付场地，从2020年10月1日开始计算租金（2020年8月1日至2020年9月30日是甲方同意给乙方的装修时间）。租金按季支付，每月租金15000元（不包含由乙方为甲方代缴的房屋租赁税3000元）；3.乙方需向甲方支付30000元押金，在合同终止时清算完所有费用后无息退还乙方；4.乙方独立电表（费用乙方负责），水费、物管费由双方各承担50%；5.甲方交付现有的门面后，由乙方根据经营需要进行装修，费用由乙方承担（改装前由乙方提供具体的装饰设计图，由甲方同意并签认）；6.如乙方进行改造不能影响主体结构，非要改变的情况，必须经甲方同意后才能进行，未经同意由乙方承担直接及间接经济损失；7.在合同期内，甲方原因违反导致乙方不能正常使用，应该向乙方补偿全部租金的20%违约金。乙方自身的原因造成不能正常经营视为违约，并向甲方补偿全部租金的20%违约金外，还需向甲方支付30000元。 二、双方签订《租赁合同》后，原告刘素芳依照合同的约定向被告沈芝萍支付了第一季度租金45000元，交付租赁押金30000元。 三、2020年8月11日，原告刘素芳向郴州名汇物业服务有限公司的银行账户支付费用10871元。 四、原、被告双方租赁场地完成交接后，原告入场进行装修。租赁场地的楼层上方有一架空层，原告先行拆除了部分架空层，庭审中，被告称害怕架空层坍塌，遂要求原告将架空层全部拆除。 五、被告向法庭提交了一份不完整的微信聊天记录，以证明是原告影响了租赁物主体结构，被告才禁止原告进入租赁物。根据该微信聊天记录显示，原告按合同约定向被告发送了电子版的装修设计图等相关图纸，被告收到后既未否定，也未肯定。微信聊天记录的最后，被告在微信中向原告建议可以将整个场地980万元裸价买下来或是租赁整个场地（原告在《租赁合同》中仅租赁了三楼半边场地，约占880平方米中的400平方米），否则双方之间应该解除租赁关系并退款。 六、2020年9月23日左右，被告将租赁场地大门锁住，原告无法进入租赁物，双方酿成纠纷，故诉至法院。 判决的理由和结果 本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《租赁合同》是原、被双方真实意思表示，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。 一、关于原、被告是否应当承担责任。 （1）本案中，《租赁合同》约定了2020年8月1日至2020年9月30日是甲方同意给乙方的装修时间，但根据庭审查明的情况，至2020年9月23日被告将租赁物锁住，临近装修时间结束，原告的装修也远未完成。 在原告以正常经营为目的，按照合同约定向被告支付租金45000元、押金30000元，履行完全部的缴费义务后，被告应积极协助原告入场尽早完成装修过程，实现原告正常经营取得利润的主要合同目的。现根据双方已提交的证据显示，被告未对原告有实质性的协助，没有尽早帮助原告完成装修，未尽协助义务，应承担相应责任。 （2）庭审中，原告称先行拆除部分架空层，是经过了被告的同意，但未向法庭提交任何证据证明其主张。法律规定，当事人对自己的主张应提供相应证据证明，否则应承担举证不能的不利法律后果。故对原告所称的“经过被告同意才拆除部分架空层”的主张，没有任何有效证据证明，本院不予认定。 《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。本案中，原告未经被告同意，擅自改变租赁物的重要主体结构，违反了法律规定和双方《租赁合同》中的约定，应承担主要责任。 综上，原、被告双方在履行《租赁合同》过程中，租赁物装饰装修属合同的重要组成部分，双方如有较大分歧，为妥善解决可能发生的纠纷，应对租赁物的装饰装修部分重新协商一致达成书面协议。现原、被告对造成《租赁合同》不能继续履行的后果均有过错，各自承担相应的责任。 二、关于《租赁合同》是否应当解除。 根据庭审查明的情况，原、被告现在均无继续履行合同的意愿，为及时减少双方损失，防止扩大，对原告要求解除与被告签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于原告诉请的违约金360000元、租金45000元、押金30000元、装修押金10871元。 1、《租赁合同》约定“改装前由乙方提供具体的装饰设计图，由甲方同意并签认”，因原告未能提交被告签认装饰设计图的证据，且被告对原告的拆改装修行为不予认同，原告有违约行为，故本案违约责任的承担不适用双方约定的“在合同期内，甲方原因违反导致乙方不能正常使用，应该向乙方补偿全部租金的20%违约金”的约定。《租赁合同》无法履行的责任并非被告一方完全责任，对原告要求被告支付违约金360000元的诉讼请求，不符合双方合同的约定和相关法律规定，本院不予支持。 2、《租赁合同》解除，不能继续履行的后果，被告也应承担相应责任，已向原告收取的款项，应当退还给原告，对原告要求被告退还租金45000元、押金30000元的诉讼请求，本院予以支持。 3、根据原告提交的银行交易流水显示，2020年8月11日，原告向郴州名汇物业服务有限公司的银行账户支付费用10871元，原告称是被告收取的“装修押金10871元”，但未向法庭提交任何有效证据证明，应承担举证不能的不利法律后果。原告该笔款项如与他人产生争议，可依法另案主张权益。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零八条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2020年7月30日签订的《租赁合同》； 二、限被告沈芝萍于本判决生效后十日内向原告刘素芳退还租金45000元、押金30000元； 三、驳回原告刘素芳的其他诉讼请求。 如果被告沈芝萍未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3994元，由原告刘素芳承担3322元，被告沈芝萍承担672元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  郭蓉 二〇二〇年十二月十八日 法官助理李亚奇 书记员李悠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。