江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3150号 上诉人（原审被告）：陶永昌，男，汉族，1977年12月24日生，住江西省九江市都昌县。 委托诉讼代理人：邬敏，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡捷，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：龚木水，男，汉族，1945年10月14日生，住江西省南昌市青山湖区。 被上诉人（原审被告）：孙旗，男，汉族，1992年2月12日生，住甘肃省镇原县。 被上诉人（原审被告）：凌兴华，男，汉族，1989年6月15日生，住江西省赣州市兴国县。 上诉人陶永昌因与被上诉人龚木水、孙旗、凌兴华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陶永昌上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认龚木水与陶永昌于2017年9月1日签订的《南昌市房屋租赁合同》于2017年12月25日解除；3.判决上诉人陶永昌无需承担向龚木水支付房屋租金325000元的责任；4.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定陶永昌为本案责任承担主体错误。上诉人陶永昌与龚木水于2017年8月签订的《房屋租赁合同》已被凌兴华与龚木水2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》废除和替代，陶永昌无需承担支付房租的义务；2.原审认定凌兴华构成债务加入正确，但原审法院以凌兴华的个人行为对陶永昌有利为由，进而认可凌兴华有权代表陶永昌进行民事法律行为错误；3.原审法院不予支持被上诉人龚木水主张的逾期付款利息正确，该主张没有任何的事实和法律依据。 龚木水答辩称，上诉人的主张错误，租金应当由上诉人承担。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。 孙旗答辩称，江西毅帆文化发展有限公司南昌分公司（以下简称毅帆南昌分公司）在2017年10月10日之后由陶永昌和凌兴华合作，合作协议是陶和凌在2017年10月10日当天签订的，补充协议在2017年12月20日签订，房屋租赁也是他们公司经营的部分。我退出时跟龚木水、凌兴华、陶永昌说了由他们向龚木水交房租，当时龚木水是认可的。我已在2017年10月10日退出，所以房租不管是毅帆南昌分公司承担还是凌兴华承担或者陶永昌承担都与我没有关系，而且他们的经营我也并不知情。 凌兴华二审经传票传唤未到庭参加询问亦未提交书面答辩意见。 龚木水向一审法院起诉请求：1．立即终止双方于2017年8月22日所签订的房屋租赁合同，将所租用房屋内的物品搬离，归还所租用的房屋给原告；2．被告应立即向原告支付拖欠的房租费325000元，并按人民银行贷款利率支付利息；3．本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明：2017年5月，陶永昌、孙旗租赁龚木水位于南昌市青山湖区建筑面积1200㎡的房屋用于办公、办学。同年9月1日，龚木水（出租方、甲方）与陶永昌、孙旗（承租方、乙方）签订了《南昌市房屋租赁合同》1份，约定：租赁期限自2017年5月1日至2027年5月1日，共计10年；租金标准：2017年5月1日至2020年5月1日月租金为32000元，2020年5月1日至2023年5月1日月租金为35000元，2023年5月1日至2027年5月1日月租金为38000元，租金支付方式为每月按月支付，支付日期为每月5日前；合同解除：乙方不按照约定支付租金达一个月，甲方有权单方解除合同，收回房屋；违约责任：租赁期内，乙方需提前退回房屋的，应提前60日通知甲方，退租后所有的硬装修部分无偿赠予甲方；本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。此后，陶永昌、孙旗对前期租金基本支付。2017年10月21日，陶永昌、凌兴华合伙在案涉租赁地开办了毅帆南昌分公司，登记负责人为陶永昌，实际经营管理则由凌兴华负责。后因拖欠租金之事，龚木水向陶永昌催讨，陶永昌以不在南昌为由要求找凌兴华支付。经龚木水催讨，凌兴华陆续支付了部分租金。2019年5月9日，凌兴华使用“凌华”名义向龚木水出具欠条1张，载明：今欠到龚木水房租截至2019年8月31日共计245000元，其中30000元由7楼支付给龚木水，从中扣除；2019年9月起房租20000元按月付清，不再拖欠；承诺2020年1月起每月支付50000元，直至欠款付清。因龚木水未再收到租金，故于2020年8月诉至法院，并提出上述诉讼请求。 另查明，龚木水将8楼约100㎡房屋一并交陶永昌、孙旗使用，包含在租赁合同约定的1200㎡范围内。因凌兴华将部分案涉租赁房屋分别转租给江西魔鲸信息科技有限公司和江西玲丽教育咨询有限公司，龚木水获知后，直接收取了江西玲丽教育咨询有限公司3个月租金计28000元，并自2019年3月起按每月10000元收取江西魔鲸信息科技有限公司房屋租金至今。对于租金标准，因毅帆南昌分公司经营不善，龚木水应凌兴华口头要求，除转租部分外，同意下调月租金至20000元，后又下调至每月10000元。2020年9月1日，龚木水将案涉租赁房屋收回，并予出租。 一审法院认为，龚木水作为出租方，与承租方陶永昌、孙旗于2017年9月1日签订的《南昌市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。陶永昌、孙旗未按合同约定履行支付租金义务，其作为合同的相对方，应承担相应违约责任；凌兴华与陶永昌在案涉房屋租赁地合伙开办毅帆南昌分公司，其作为该分公司的实际经营管理者，对所拖欠房屋租金向龚木水出具了欠条，并承诺限期归还，已构成债务加入，故龚木水有权要求陶永昌、孙旗与凌兴华并列归还所欠房屋租金。因陶永昌、孙旗、凌兴华违反合同约定，长期拖欠房屋租金，至龚木水于2020年9月1日收回案涉租赁房屋，双方所签房屋租赁合同应视为于该日终止，故对龚木水要求支付计算至2020年8月31日的房屋租金325000元（按约定计算应为365000元，扣除已收取转租部分租金30000元和同意减免1个月的租金10000元后，为325000元）的请求，该院予以支持。对于龚木水主张的利息，因房屋租赁合同中仅约定已形成附合的装修归其所有，而对逾期付款利息并未有约定，故对龚木水主张逾期付款利息的请求不予支持。陶永昌辩称，其与龚木水签订的房屋租赁合同因凌兴华重新与龚木水签订了租赁合同而废止，对本案不应再承担相应民事责任。经审查，陶永昌至今未与龚木水签订解除房屋租赁合同的协议，而陶永昌举证的2017年12月25日《南昌市房屋租赁合同》，凌兴华虽在该合同上签字并加盖了毅帆南昌分公司的印章，但龚木水作为出租方却未在该合同上签字，庭审中也未得到龚木水追认，故对陶永昌的上述答辩意见不予支持。对于租金计算，龚木水视陶永昌与凌兴华合伙开办的毅帆南昌分公司的经营状况，应凌兴华要求下调房屋租金，凌兴华的上述行为并未加重、损害陶永昌的合法权益，对承租方应是有利的，故对陶永昌认为凌兴华无权代表，是凌兴华个人行为，且是案涉房屋的实际使用人，其无需承担任何责任的抗辩意见不予采信。孙旗、凌兴华经传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认龚木水与陶永昌、孙旗于2017年9月1日签订的《南昌市房屋租赁合同》于2020年9月1日终止；二、陶永昌、孙旗、凌兴华应在本判决生效之日起十五日内将遗留在案涉租赁房屋内的物品搬离；三、陶永昌、孙旗、凌兴华应在本判决生效之日起十五日内支付龚木水房屋租金325000元；四、驳回龚木水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3088元（已减半收取），由陶永昌、孙旗、凌兴华负担。 本院二审期间，上诉人陶永昌围绕上诉请求依法提交了证据：毅帆南昌分公司自2017年10月10日至2019年8月26日的《现金流量表》16张，系凌兴华本人作为他案证据向兴国县人民法院提交，以证明在该案中凌兴华提供现金流量表，证明毅帆教育南昌分校大校区已实际支出房屋租金749450元，陶永昌也按照该财务账目与凌兴华结算，陶永昌已支付完毕其应当承担的房屋租金部分，系凌兴华以虚假财务账目欺诈陶永昌，擅自将陶永昌支付的房屋租金占为己有不支付给房东，凌兴华才是本案的责任承担主体。 孙旗质证称，对方提交的证据是他们内部经营事情，和我无关。 龚木水质证称，这是他们的商业行为，和我无关。 本院二审期间，被上诉人孙旗提交证据：凌兴华与陶永昌合作协议1份；凌兴华与陶永昌、孙旗合作补充条款1份（以上证据系陶永昌在其他案件中向青山湖区人民法院提供）。两份证据用以证明自2017年10月10日以后，孙旗退出，本案中的房租与孙旗无关，凌兴华与陶永昌应是本案中的主要责任主体。 陶永昌质证称，该两份协议是孙旗签订的内部协议，与本案无关，按照原审判决，法院认定的租赁合同在孙旗退出时尚未解除，但孙旗是否退出合伙，与本案无关，孙旗仍然作为租赁合同签订主体，对本案承担责任，补充协议中，并未说明具体的场地、位置、名称等指向性信息，并不能证明该补充协议与本案有关。 龚木水质证称，他们提交的合作协议，是他们内部的协议跟我无关，当时我知道这个事也认可了；对补充条款，因为我知道这个事情以后，我找过陶永昌，他说他在兰州工作时间多在这里工作时间少，这里的事务他找了一个新的合作伙伴叫凌兴华，以后这里所有事务都由凌兴华处理。 凌兴华未予以质证。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方的举证、质证意见，对当事人争议的事实，本院认定如下：本案系房屋租赁合同关系，对于陶永昌提交《现金流量表》证明凌兴华系本案责任主体，与本案诉讼标的没有关联性，故对该证据不予采信；对孙旗提交《合作协议》、《合作补充条款》，证明其与本案租赁和房屋纠纷无关，但该协议明确约定了经营事项与孙旗无关，并未明确表示房屋租赁与其无关，故对于孙旗提交该证据证明的主张，本院不予认可。 本院认为，龚木水作为房屋出租人，与陶永昌、孙旗签订《南昌市房屋租赁合同》系其双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当履行其各自义务。龚木水交付了租赁房屋，陶永昌、孙旗却未按约定支付租金，应当承担违约责任。孙旗辩称其已退出合作不应承担本案责任，因其提交的证据仅能证明其退出合作经营，但并未与龚木水解除房屋租赁关系，故其仍应承担本案给付租金的责任。凌兴华与陶永昌在案涉租赁房屋合伙经营毅帆南昌分公司，其作为该分公司实际经营管理者，对所拖欠房屋租金向龚木水出具了欠条，并承诺限期归还，已构成债务加入，龚木水有权要求陶永昌、孙旗与凌兴华共同归还所欠房屋租金，故对一审判令由陶永昌、孙旗、凌兴华支付龚木水房屋租金325000元，并无不当，本院予以确认。 因陶永昌、孙旗、凌兴华一方迟延履行支付租金致使不能实现房屋租赁合同目的，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条合同的法定解除情形，故本案房屋租赁合同已经解除。龚木水于2020年9月1日收回案涉租赁房屋，双方所签房屋租赁合同于该日终止。 上诉人陶永昌主张凌兴华是毅帆南昌分公司主体责任人，但是陶永昌与凌兴华之间系合伙关系，与本案房屋租赁不属于同一法律关系，本院不予审理。其合伙经营的内部约定，不能对抗本案《南昌市房屋租赁合同》项下应承担的法律责任。综上所述，陶永昌的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11400元，由陶永昌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十二月十日 法官助理  李丽霞 书 记 员  余 奕