辽宁省葫芦岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽14执异105号案外人:李宝淑，女，1972年4月4日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。申请执行人：盛京银行股份有限公司锦州分行。住所地：辽宁省锦州市太和区凌云里法定代表人：彭新，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔延宏，辽宁盛恒（长春）律师事务所律师。被执行人：辽宁信诚房地产开发有限公司。住所地：辽宁省兴城市兴海街**。法定代表人：宋振文，该公司经理。被执行人：宋振文，男，1954年8月10日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。被执行人：刘艳，女，1953年4月14日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。本院在执行原申请执行人中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称金谷国际信托公司）与被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚房地产公司）、被执行人宋振文、刘艳公证债权文书纠纷异议一案中，异议人李宝淑对本院处置兴城市钓鱼台街道兴海南街161-3号－2单元－212室房屋不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人李宝淑称：其与信诚房地产公司于2017年5月2日签订了购买兴城市钓鱼台街道兴海南街161-3号－2单元－212室房屋《商品房买卖合同》，并支付合的一部分价款40万元，剩余房款60万元等待不动产登记证书下来后贷款支付。你院处置的房产为案外人所有，请求撤销对该房屋的处置。本院查明，原申请执行人金谷国际信托公司与被执行人信诚房地产公司公证债权文书纠纷一案，北京市方圆公证处于2014年7月29日作出《特定资产收益权转让及回购合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16996号公证书、《抵押合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16997号公证书、《担保书》及《担保书-1》的（2014）京方圆内经证字第16998号公证书，并均赋予了强制执行效力。依据被执行人对上述三份公证书未完全履行相关给付义务的违约事实，北京方圆公证处于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。金谷国际信托公司申请执行，本院于2018年7月27日作出（2018）辽14执166号执行裁定，查封被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司名下住宅45034.85平方米、车库10170.85平方米、商业房屋21714.88平方米，并于2018年8月3日向兴城市不动产登记中心送达协助执行通知。2019年8月16日，本院作出（2018）辽14执166号之一执行裁定，拍卖上述查封的房产。2020年6月15日，本院作出（2020）辽14执异50号执行裁定，变更盛京银行股份有限公司锦州分行为本院（2018）辽14执166号执行案件的申请执行人。2020年6月23日，本院作出（2018）辽14执166号之七执行裁定，将被执行人信诚房地产公司所有的房屋共计80套以流拍价12，394.9854万元交付给申请执行人盛京银行股份有限公司锦州分行抵偿债务，房屋所有权自裁定送达申请执行人盛京银行股份有限公司锦州分行时起转移。另查明，原申请执行人金谷国际信托公司与被执行人信诚房地产公司于2014年7月24日签订合同编号为金谷信2014第61-2号的《抵押合同》及合同编号为金谷信2014第61-2号-1补的《抵押合同补充协议》，金谷国际信托公司为抵押权人，抵押物为信诚房地产公司所有的“海星国际温泉度假村”部分在建工程及对应的土地，抵押物基本情况为，国有土地使用证号：兴城国用（2013）第补144323号、兴城国用（2011）第G1440077号，土地面积61，782平方米，建筑面积79，825.39平方米。抵押物价值为30，127.2万元（估价时点为2014年5月20日）。兴城市房地产管理处于2014年7月24日对上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，在建工程抵押登记号为兴城市房建兴城字第ZJ00001050号；兴城市国土资源局于2014年7月25日对上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，土地使用权抵押登记号兴城他项（2014）第0114号。在建工程竣工后，兴城市国土资源局于2016年12月26日对上述房屋及土地办理了抵押登记。再查明，案外人李宝淑与信诚房地产公司于2017年5月2日签订《商品房买卖合同》，约定购买兴海南街161－3号楼2单元212室，楼房总房价160万元，分期付款，首付款40万元，余款分期60万元，分五年返租经营60万元。该商品房已由兴城市建设综合开发办公室批准预售，预售许可证号为兴建开房预售证第09035号。该商品房的规划用途为住宅，商品房的建筑面积共276.46平方米。签订合同当日，信诚房地产公司为李宝淑出据了40万元的购房收款收据。兴城市不动产登记中心于2020年10月23日出具《无房屋产权证明》，在该中心的产权档案登记系统中暂未查到案外人李宝淑和其配偶韩艳忠名下的产权登记记录。认定上述事实的证据有：北京市方圆公证处（2014）京方圆内经证字第16996号、16997号、16998号公证书、（2018）京方圆执字第0150号执行证书、《抵押合同》及补充协议、兴城市房建兴城字第ZJ00001050号抵押登记证明、兴城他项（2014）第0114号土地使用权抵押登记证明；本院（2018）辽14执166号执行裁定书、协助执行通知书及回执、（2018）辽14执166号、（2018）辽14执166号之八执行裁定，《投资咨询与借款合同》、《收款收据》；《无房屋产权证明》、《收款收据》、建设银行转款凭证。本院认为，本案的争议焦点为，案外人李宝淑对兴城市兴海南街161-3号楼2单元212室楼房是否享有房屋消费者物权期待权？案外人李宝淑提供《商品房买卖合同》、《专用收款收据》、银行转款凭证证实，其与被执行人信诚房地产公司于2017年5月2日签订兴城市兴海街161号-3号楼2单元212室楼房的《商品房买卖合同》，当日向被执行人信诚房地产公司支付首付款40万元，所购商品房系用于居住且买受人李宝淑名下无其他用于居住的房屋。本院于2018年7月27日作出（2018）辽14执161号执行裁定，查封了上述楼房，查封时间在上述楼房的《商品房买卖合同》签订时间和支付首付购楼款时间之后，但买受人李宝淑支付的价款未超合同约定价款的百分之五十，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人李宝淑对兴城市兴海南街161-3号楼2单元212室楼房不享有房屋消费者物权期待权，其对该房屋不享有足以排除强制执行的权益。案外人李宝淑的异议请求不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人李宝淑的异议请求。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  边玉臣审判员  谭西杰审判员  李跃杰二〇二〇年十二月三日法官助理袁皓楠书记员张伟艳本裁定书援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”