广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申10246号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：杨英，女，1984年11月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：胡长明，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘泽华，广东鹏港律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：深圳市万佳广场投资发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道园岭园中花园**裙楼**部分。法定代表人：李文华，董事长。再审申请人杨英因与被申请人深圳市万佳广场投资发展有限公司（以下简称万佳广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终10134号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。杨英申请再审称，（一）一、二审判决对于合同部分无效及其租金与管理费判决错误。本案涉案租赁房产系两份租赁合同组成，虽然从形式上看，其中有一份合同为有效合同（面积占比26.3%），另一份为无效合同（面积占比73.7%）。涉案房产共同构成一个整体，用于杨英经营儿童游乐园，具有不可分割性，本案显然应该认定由于儿童游乐园具有整体不可分割性，一、二审判决认定部分面积合同无效错误，应认定为整体无效。在合同无效的情形之下，根据合同法第五十八条的规定，应该作互相返还处理，即应该判决杨英归还万佳广场公司商铺，万佳广场公司返还杨英租金和管理费。但一、二审判决居然在合同无效情形之下，依然按照有效合同约定判决杨英支付万佳广场公司的所谓租金和管理费，尤其是合同无效造成损失的主要过错归属于万佳广场公司的情形之下，让违法者利用违法行为获得巨额利益（租金1756518.97+管理费118337.85元），明显与立法本意不符，应该完全不支持过错出租方关于租金和管理费的诉求。即便要求杨英支付所谓的租金（占有使用费），对于支付标准错误应该在政府指导租金标准上进行下调处理，做象征性支付。一、二审判决完全无视合同无效后果，把合同约定标准照搬计算占有使用费，把无效合同与有效合同等效齐观，适用法律明显错误。万佳广场公司交付商铺后，迟迟不能达到经营条件，消防不能通过，以及整体外立面装修影响杨英商铺经营、以及万佳广场公司与其他商户纠纷不断，影响杨英的正常经商。万佳广场公司也一直公开表示，租金起算时间到消防通过和外立面整体装修竣工后开始计算。杨英一直等到万佳广场的消防问题解决后才于2016年11月11日通过验收，外墙整体装修完工时间为2016年12月11日，租金起算点因消防影响也应该不早于2016年11月17日（一个月免租期）；因外立面装修影响，不应早于2016年12月11日。一、二审判决从2016年7月9日起算错误，应该从2017年1月11日起算。（二）一、二审判决对杨英的装修损失、设施设备损失、课程加盟费损失、可预期利润损失、会员费利润损失、员工工资损失、消防罚款损失等判决错误。杨英的装修实际投资人民币50万元以上，一、二审判决从严审核证据，认定证据充足的损失为437250元，实际支持了349800元，即便按照法院严格证据要求，也应该改赔偿杨英损失437250元，而不是349800元，无端让杨英损失87450元。杨英为经营儿童乐园，投巨资130万元以上购买一系列设施设备。一审判决经过严格审核证据，认定了儿童游乐设施、收银系统、空调系统等款项合计1118750元，支持赔偿895000元。二审判决却以该类设施设备并未形成附合，可以由承租人拆除为由，不支持赔偿。二审判决忽略一个重要的情况就是该类设施设备不是由承租人拆除了，而是由万佳广场公司半夜三更偷偷雇人破门而入，拆除拉走。对于万佳广场公司违约偷偷破门把东西偷走或者抢走，反而不承担赔偿责任，显然适用法律错误。杨英签署合同加盟“巴迪岛KIDSBUDDY”品牌，支付了288000元加盟费，因为合同无效，该加盟费彻底损失，应由万佳广场公司予以赔偿。对于可预期营业利润损失，一、二审判决均以缺乏证据佐证为由不予支持。杨英有口难言，也就吃哑巴亏罢了。杨英因会员退费无法获得相应的应得利润，一、二审不支持会员退费损失95930元错误，该部分损失至少应该将其中的利润部分进行赔偿（比如50%，约5万元）。员工工资损失4万元属于经营成本，因合同无效无法经营，该成本不能转化成收益，就是直接损失，而过错归责属于万佳广场。当然应该进行赔偿。杨英因与万佳广场公司发生纠纷，万佳广场公司恶意向消防单位投诉导致消防来罚款9万，该损失理应由万佳广场公司承担，至少分担一半，即至少补偿杨英4.5万元。（三）二审法院作风不严谨，工作敷衍塞责，可能是判决错误的根本性原因。二审判决作出时间为2020年4月22日，送达万佳广场的时间是2020年6月3日。二审法院把杨英一方的送达地址写错了，导致没有送达到位，杨英一方一直没有收到二审判决书，二审法院直接归档了。杨英的代理律师查档才复印到判决书，还不能拿到原件正式补送达。本院经审查认为，本案为再审申请审查案件。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定，本院对当事人主张的再审事由进行审查。关于合同效力的问题。杨英与万佳广场公司于2015年、2016年签订了两份租赁合同。2015年的租赁合同约定的租赁面积为505.98平方米，其中有417平方米被行政机关认定为违法建筑，一、二审认定违法建筑部分合同无效，其余部分合同有效，并无不当。2016年的租赁合同并不存在违反法律、行政法规强制性规定的内容，一、二审认定该合同有效是正确的。杨英对涉案租赁物的使用方式并不影响合同的效力，杨英申请再审主张上述两份合同应整体无效的理由不成立。关于房屋租金和占有使用费的问题。合同签订后，万佳广场公司已将房屋交付给杨英使用，杨英接收房屋后进行了装修并投入经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一、二审判决杨英支付房屋租金和占有使用费，并无不当。杨英以合同无效、应相互返还为由，主张万佳广场公司应返还已支付的租金或者按政府指导价作为计算租金的标准，没有法律依据。万佳广场公司于2016年5月9日将房屋交付给杨英使用，一、二审判决扣除一个月免租期后从2016年6月9日起计算租金和占有使用费，符合租赁合同的约定。杨英主张应从解决消防问题和外墙整体装修完工后的次月即2017年1月11日起算租金，没有依据。关于赔偿损失的问题。1.装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”其中已形成附合的弱电系统、装修工程、消防工程等价值437250元，一、二审根据双方当事人的过错情况，并根据租赁合同约定的租赁期限及杨英实际使用涉案房屋的期限的比例，判决万佳广场公司承担349800元，并无不当。2.设备、设施损失。杨英安装的儿童游乐设施、收银系统、空调系统等设备、设施并未与建筑物形成附合，万佳广场公司也不同意利用，根据上述司法解释的规定，应由杨英负责拆除。杨英申请再审主张有的设备、设施被偷走，应由万佳广场公司赔偿，但并未提交充分的证据证明，本院不予采纳。3.课程加盟费损失、可预期利润损失、会员费利润损失、员工工资损失、消防罚款损失等，与本案租赁合同无效或者解除并无直接关联，不属于万佳广场公司应当赔偿的损失范围，一、二审判决对此已进行了充分的论述，本院予以认可。杨英提出的二审民事判决书送达的问题，因裁判文书送达未影响到杨英行使二审诉讼权利，杨英的该申请理由不属于民事诉讼法第二百条规定的再审事由。综上所述，杨英的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回杨英的再审申请。审判长  赖尚斌审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二〇年十二月十五日书记员  钟镜培