江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2712号上诉人（原审原告）：方芳，女，1991年10月29日出生，汉族，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：李鲲鹏，江苏彦圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦彦，江苏彦圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中安盱眙置业有限公司，住所地江苏省盱眙县金鹏大道与奥体路交汇处。法定代表人：蒋燕渝，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：盱眙凯德商业运营管理有限公司，住所地江苏省盱眙县都梁中路与金鹏大道交叉口中安欢乐城**。法定代表人：谈惠荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王喜芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。上诉人方芳因与被上诉人中安盱眙置业有限公司（以下简称中安公司）、盱眙凯德商业运营管理有限公司（以下简称凯德公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2020）苏0830民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，被上诉人违约行为导致租赁合同无法继续履行。1、被上诉人故意隐瞒消防验收未通过的事实。上诉人与被上诉人于2018年9月7日签订《盱眙中安欢乐城租赁合同》时，上诉人经营的商铺未经过消防验收，导致上诉人的日常经营存在重大安全隐患。2、因被上诉人的原因导致商场未按照约定的时间开业。3、2019年10月18日，上诉人将部分衣物退还给厂家并非撤场，被上诉人张贴的解除通知没有送达上诉人，不产生解除合同的效力。二、一审法院适用法律错误。补充合同签字的强雪忠是中安公司的实际控制人，也是对外宣称的董事长，李辉是被上诉人聘请的副总经理，上诉人有理由相信二人均有权代表被上诉人与上诉人就赔偿事项作出承诺并签订相关协议，一审法院以补充协议约定内容超出租赁合同一般权利义务范畴为由否定补充协议，属于干涉或者排除双方当事人之间通过意思自治缔约的相关权利义务。三、一审法院遗漏上诉人的诉讼请求。上诉人进场时缴纳了3000元装修保证金，根据双方约定装修结束正式营业后应退还该费用，一审法院未对该部分事实进行认定。被上诉人中安公司、凯德公司辩称：1、案涉商场于2018年9月20日通过了消防验收，上诉人商铺的使用时间为2018年12月25日，对上诉人租赁合同的履行没有任何影响。2、上诉人所称的补充合同手稿既无原件或者复印件，只有一份手机照片，无法确定其真实性，强雪忠、李辉均不认可签署、打印手稿并加盖中安公司印章，且两人不能代表中安公司、凯德公司。该手稿内容双方权利义务严重不对等，上诉人不需经营即可坐等三倍赔偿，严重损害公司利益。商场开业时间为2019年1月19日，补充协议签订时间为2019年1月20日、1月21日，而补充协议却写上“甲方暂时无法开业”，这本身自相矛盾，其内容不可能客观真实。3、上诉人在一审中自认在2019年10月8日将店内衣物退还厂家，以其行为表明不再经营，鉴于上诉人撤场且长期不缴纳租金，凯德公司于2019年11月7日发出解除合同通知书，并在商铺张贴。4、协商证明不可能真实，上诉人一审陈述2019年9月25日其与商场经理王喜芝签订协商证明，协商证明是王喜芝起草的，但王喜芝于2019年7月底才到凯德公司任职，不可能签订协商证明，补充协议双方当事人是中安公司与上诉人，协商证明的当事人双方是上诉人与凯德公司，如果对补充协议调整也是中安公司进行。5、补充协议超出了租赁合同的正常约定，上诉人无需经营商铺即可获取三倍赔偿，显然不合常理，补充协议、协商证明设定了违反保密义务合同无效的条款，而上诉人的行为已经违反了保密义务，合同无效的条件已经成就。6、双方相关租赁费用尚未结算，一审法院对装修保证金的处理并无不当，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。方芳向一审法院起诉请求：1、依法解除方芳与中安公司、凯德公司于2018年9月7日签订的盱眙中安欢乐城租赁合同；2、判令两原审被告三倍退还方芳已支付的运营管理服务费、水电费、物业费、经营保证金等费用共计200055元；3、判令两原审被告三倍赔偿方芳装修费、员工工资等损失489588元；4、判令两原审被告赔偿方芳退货运费2120元；5、依法判令两原审被告赔偿方芳经营损失44484元；6、判令两原审被告支付方芳律师代理费2万元、差旅费暂计1000元；7、本案诉讼费用、保全费、诉讼保全担保服务费由原审被告承担。一审法院认定事实：中安公司是开发商，凯德公司是中安公司授权管理经营公司。2018年9月7日，方芳与凯德公司签订租赁合同，约定方芳承租中安欢乐城1-A2013-1、1-A2017、1-A2032、1—2035号，面积162.50平方米，租期三年，即从2018年12月25日至2021年12月24日，商铺使用期限以凯德公司书面通知为准。约定租金为每月每平方米90元，每半年租金44485元。合同（方芳为乙方，凯德公司为甲方）第三条约定：乙方须按约定足额向甲方缴纳运营管理服务费、物业服务费、水电费、空调费等各项费用，所有费用均实行“先付费用后使用”的原则…。第四条约定：乙方应在进场装修前向甲方缴纳经营保证金14000元，并约定经营保证金和质量保证金的使用范围及续补及退还的条件。第五条经营管理原则及规定：1、合法经营原则；2、统一管理原则；3、明码标价，差价双倍返还原则；4、先行赔付原则；5、统一形象原则；6、统一促销原则；7、统一营业原则。第六条约定双方的权利与义务。第七条约定进驻、撤场约定。其中7.2条“本合同期满、中途终止或解除时，乙方无其他相对甲方债务时，应在期满之日起三天内或甲方规定期限内搬走全部货品。逾期未搬，乙方须向甲方缴纳相当于本合同约定的各项费用的日金额的150％…”；“本合同期满、中途终止或解除时，乙方仍拖欠甲方款项及违约金，甲方有权采取自力救济措施，留置乙方商铺内所有货品，制作留置货品清单…”；“合同期满、中途终止或解除时，乙方撤场时须保证商铺原状不变，不得损坏或拆除商铺内所有装修设施，若出现损坏现象，甲方有权要求乙方恢复原状…”；“乙方退出使用商铺后，应保证继续承担其销售商品的包修、包换、包退或其他责任，不得故意拖延或者拒绝”。第八条合同的变更、解除：“在合同有效期间，若遇特殊情况，甲方或乙方确需要变更本合同条款，亦应事先征得对方同意并达成书面合同后，方可确认对本合同条款的变更”；“如有特殊情况，一方要求提前终止合同，则必须提前一个月书面通知对方，甲乙双方就本合同的变更或解除事项达成书面合同后，方可确认对本合同的变更或解除…”。第九条违约责任“甲乙双方须严格遵守履行本合同，一方违约须向另一方支付违约金；给他方造成损失的还应赔偿他方损失”…；“如发生乙方提前、擅自终止合同或因乙方原因造成甲方解除合同等情况时，则乙方均不享受甲方给予的各种优惠政策，乙方须按实际应缴费用标准结算各项费用，并承担违约赔偿”。合同还对免责条款、争议解决方式和保密等进行了约定。合同签订后，方芳当日向凯德公司交纳半年租金44485元、经营保证金14000元，计58485元。2018年9月18日，方芳注册盱眙曼斯服装工作室，准备经营服装销售。2018年10月18日，方芳组织装修，同年11月18日完工，方芳支付相应装修费和购买灯具、货架、家具等材料。中安欢乐城经营商场共有四层，开业时间为2019年1月19日，开业入驻商户有数十家。从2018年12月至2019年9月，方芳在经营期间交纳过水电费3200元、装修保证金3000元、物业管理费2000元，支付的半年租金期限至2019年7月19日，期间凯德公司要求方芳缴纳下半年租金，但由于中安欢乐城初经营，加上附近商场、超市较多，整个商场的经营效益不高，不少入驻商户因亏损歇业撤离。2019年10月18日，方芳为止损将衣物退还给厂家后撤离，但没有告知凯德公司。凯德公司发现方芳已撤离商场，于2019年11月7日在方芳承租房屋张贴解除合同通知，当时商铺里只剩下零星货架。后期方芳与凯德公司商谈违约责任未果，提起本案诉讼。庭审过程中，方芳陈述和商户杨德权于2019年1月20日与中安公司商谈并签订补充协议，2019年9月25日与凯德公司商谈协商证明，但未就其陈述与中安公司、凯德公司何人、何地商谈补充协议、协商证明内容并签名加盖印章的事实进行举证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。原告于2018年9月7日与中安公司授权的凯德公司签订中安欢乐城1-A2013-1、1-A2017、1-A2032、1—2035号房屋租赁合同合法有效，合同对权利义务进行了约定，双方均应当遵守。合同签订后，方芳按合同约定向凯德公司交付半年租金44485元、经营保证金14000元，组织装修，注册盱眙曼斯服装工作室经营服装销售，商场实际开业时间为2019年1月19日，半年期限至2019年7月19日。因中安欢乐城试营业且附近存在较多经营商家等因素，中安欢乐城商户经营效益不佳，加上凯德公司催要下半年租金，部分商户存在亏损歇业撤离。方芳实际经营至2019年9月，因经营效益不佳将经销服装退还厂家后于2019年10月18日未告知出租方撤离承租商铺，凯德公司发现方芳自行撤离，于2019年11月7日在方芳承租房屋张贴解除合同通知，因此方芳与凯德公司均以行动表明解除租赁合同意愿，故双方租赁合同无需诉讼确认。凯德公司在方芳入驻中安欢乐城时收取经营保证金14000元，因双方自行解除合同且双方未就合同违约责任进行结算，凯德公司应退还上述费用，中安公司作为凯德公司授权运营公司应承担连带给付责任。方芳一审庭审中提交2019年1月21日、2019年9月25日和商户杨德权与中安公司补充协议、与凯德公司协商证明等证据，证明中安公司、凯德公司向自己承诺违约承担3倍退还已支付的运营管理服务费、物业服务费、水电费及经营保证金；3倍赔偿入场装修、人员工资等经济损失；赔偿因推迟开业所导致的货物积压及货品过期的经济损失；支付的诉讼费、律师费、鉴定费、差旅费等费用，合计801732元，中安公司、凯德公司有异议，不认可与方芳签订补充协议、协商证明。首先，从补充协议、协商证明签订时间及内容看，补充协议签订时间是2019年1月20日或21日，而此时中安欢乐城商场实际开业第二天，商场刚开业经营方芳就知道经济效益状况，此时方芳已交纳了半年租金及相应物业费用并入驻营业，中安公司为何要区别其他商户与原告等签订补充协议存疑。从补充协议约定内容看，该约定内容超出租赁合同一般权利义务范畴，且方芳无论是否经营也可获得中安公司3倍赔偿，该权利义务设定不平等。协商证明签订时间为2019年9月25日，此时商场因经营效益不佳，不少入驻的商户撤离，此时方芳已基本停止经营服装销售，联系厂家退货。方芳庭审中未就其与凯德公司何人、何地商谈补充协议、协商证明内容并签名加盖印章进行举证。强雪忠是中安公司股东，钱叙英是强雪忠妻子，强雪忠、钱叙英在中安公司没有具体职务，股东可通过公司章程对公司进行管理，方芳庭审中提交与强雪忠商谈的协议拍摄照片以及与钱叙英微信信息不能证明自己与中安公司存在补充协议或其他合法权利义务约定。从方芳向中安公司、凯德公司主张退还已支付的运营管理服务费、物业服务费、水电费、经营保证金、装修、人员工资等内容看，上述内容均是商户入驻商场经营必要支付，与租赁合同约定出租方没有关系。其次，从补充协议、协商证明设定保密约定内容看，该约定是双方秘密履行协议，以此理解双方对协议内容保密，协议内容不得向其他商户及包括商场工作人员的任何人员透露，如有违反，此协议作废。方芳目前诉讼主张秘密协议中的权利，商场所有商户和商场工作人员均知道了这个秘密，违反了协议约定保密职责，因此该补充协议、协商证明作废，不应该生效。协商证明约定，方芳可自行选择开闭店，凯德公司不予任何补助，方芳因经营效益不好于2019年10月18日自行选择将经销的服装退还厂家闭店撤离，根据此约定凯德公司不予任何补助。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。方芳未就其陈述与中安公司或凯德公司何人、何地商谈补充协议、协商证明内容并签名加盖印章事实进行举证，应承担举证不能法律后果，故方芳的上述诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、凯德公司于判决生效之日起十日内退还方芳经营保证金14000元；中安公司承担连带退还责任；二、驳回方芳其他诉讼请求。案件受理费11817元；保全费3050元，计14867元，由方芳负担9000元，凯德公司、中安公司承担2817元。本院二审经审理确认一审查明的事实。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人方芳提供：1、《装修标准及施工规范》、文件审批表，证明上诉人按照被上诉人文件的规定进场装修并交纳装修保证金3000元，但被上诉人未退装修保证金。2、中安欢乐城微信公众号推广的信息，证明强雪忠是对外宣称的董事长，被上诉人招商引资时承诺有诸多的品牌满铺营业，但是截止至今相关品牌也未入住。被上诉人质证意见为，对证据1不认可，中安欢乐城既不是公司也不是单位，谁注册的中安欢乐城微信公众号不清楚。强雪忠的职务应以工商登记资料来确定，该证据与本案无关，不能证明其证明目的。证据2予以认可，并同意退还该费用。本院经审查认为，对该证据来源的合法性予以确认。另查明，二审期间，被上诉人将上诉人方芳交纳的3000元装修保证金已提存至一审法院执行账户。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。因此，出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并保持租赁物符合约定的用途以及履行相应的维修义务，而承租人的主要义务是按照约定的期限支付租金，并按照约定的方法使用租赁物。亦即出租人通过让渡租赁物的使用权而获得收益，而承租人通过占有、使用租赁物而获得收益，在承租人不能证明租赁物本身存在不适租情形并导致其合同目的不能实现系应归责于出租人的情况下，承租人在使用租赁物进行经营活动过程中所发生的必要支出不应转嫁至出租人。本案中，上诉人承租案涉商铺并交纳了半年租金，被上诉人交付了商铺并正式开业，上诉人亦实际经营至2019年9月。但因商场初经营，商铺声誉、营商环境尚需逐步积累优化，同时附近商场、超市较多，整个商场的经营效益不佳，不少已入驻商户因亏损歇业而撤离。经本院组织人员现场察看，2020年上半年受“新冠××”疫情以及市场经营风险影响，该商场二楼、三楼除个别培训机构仍然营业外，其他商铺均已撤离或者歇业，一楼多数商铺空置或者正在装修。上诉人在决定承租和从事服装经营之前应谨慎考量商铺可能面临的竞争压力、市场前景等可能存在的经营风险，从双方所提供证据可以证明，被上诉人前期为维持商场正常经营在招商、宣传、促销等方面所作的努力，而上诉人未提供充分证据证明双方在租赁合同约定或被上诉人对外保证满铺经营并承诺承担相应责任的事实，故上诉人因正常经营所产生装修费、人员工资、水电费、物业费、租金等必要支出，与被上诉人无直接关联。对于上诉人所提交的补充协议及协商证明，首先，被上诉人不予认可，补充协议无原件核实，协商证明虽有印章但无相关负责人员签字确认，其内容的真实性存疑。其次，从该证据内容来看，其权利义务具有明显的不对等性，超出了租赁合同的一般约定范畴。上诉人所交纳的租金、物业费共计不足5万元，而根据协议约定被上诉人应向上诉人3倍退还已支付的运营管理服务费、物业服务费、水电费及经营保证金，并3倍赔偿入场装修、人员工资等经济损失、赔偿货物积压及货品过期的经济损失、诉讼费、律师费、鉴定费、差旅费等合计80余万元，明显违背公平交易原则。而协议中关于“本合同不得向其他任何人员（包括商场其他人员、内部员工及领导），如有违反，该协议合同作废处理”、“此协商证明不得向任何人透露（含商户及商场内部的其他工作人员）否则作废”、“乙方交款仅用于应付其他商户，实际优惠以此证明为准”的条款，体现了该协议履行的隐秘性，该约定如履行必然损害第三方业主的利益，亦对该商场的其他商铺造成显著的差别性待遇，不符合诚实信用原则。第三，即使该协商证明内容真实，根据协商证明关于“甲方保证2019年12月25日前一楼重新满铺营业，保证2020年3月份一到四楼所有店铺满铺营业”、“乙方可自行选择开闭店，甲方不予任何补助”的规定，而上诉人起诉状落款时间是2019年11月21日，一审法院立案时间为2020年1月2日，上诉人起诉时被上诉人的履行期限尚未届满，而上诉人已于2019年10月闭店，双方合同已实际解除，被上诉人亦有权不履行该协议。故上诉人方芳请求被上诉人赔偿其经济损失的证据不足，本院不予采纳。上诉人与被上诉人于2018年9月7日签订租赁合同，约定租赁期为2018年12月25日至2021年12月24日，并备注商铺使用期限以凯德公司书面通知为准。被上诉人提交的消防验收意见书证明2018年9月20日该商场消防验收合格，而凯德公司实际通知上诉人商场确定开业的时间为2019年1月19日，故上诉人所提被上诉人故意隐瞒消防验收未通过并对其造成重大影响的上诉理由不能成立。双方约定商铺使用期限以凯德公司书面通知为准，商场推迟开业20余天，上诉人的租赁期限亦应相应顺延，上诉人支付上半年租金后，并未按照“先付费后使用”的约定支付下半年租金，方芳实际经营至2019年9月，因经营效益不佳，在没有提前通知被上诉人的情况下，于2019年10月关闭商铺，凯德公司发现方芳自行撤离，以上诉人方芳未正常经营并且逾期未交纳租金、物业费、运营费为由于2019年11月7日通知方芳解除租赁合同，符合双方关于合同终止的合同约定，一审法院认定双方合同已经实际解除并无不当。因上诉人在一审起诉状中没有明确列明装修保证金项目及具体数额，导致一审法院遗漏对装修保证金的认定。二审期间，被上诉人对收取装修保证金3000元的事实和证据均无异议，并同意退还上诉人，且该款现已提存至一审法院执行账户，故双方对该事实已无争议。综上，上诉人方芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11817元，由上诉人方芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 于晓萍审 判 员 马玉宝二〇二〇年十二月十四日法官助理 何 倩书 记 员 胡薇薇