辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8539号上诉人（原审原告）：李大鹏，男，1977年3月15日出生，汉族，住庄河市。上诉人（原审原告）：孙秀梅，女，1976年3月31日出生，汉族，住庄河市。二上诉人共同委托诉讼代理人：曲云，辽宁鼎扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈晓宇，女，1996年12月22日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：佟寅，辽宁法明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：房先生不动产（庄河）有限公司，住所地庄河市城关街道友谊委金贸银座****。法定代表人：冷俊茂，该公司经理。委托诉讼代理人：曲勇，辽宁环胜律师事务所律师。上诉人李大鹏、孙秀梅因与被上诉人陈晓宇、原审第三人房先生不动产（庄河）有限公司（以下简称“房先生公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初5363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李大鹏、孙秀梅上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判被上诉人陈晓宇双倍返还定金4万元并赔偿上诉人损失22,200元；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院以“房屋买卖合同签订之前原告知道案涉房屋漏水、物业公司已经维修完成、无证据证明漏水严重影响交付后正常居住使用”为由，认为被上诉人不存在违约行为，是避重就轻的错误认定。1.在签订房屋买卖合同前，上诉人查看房屋发现前窗户下有水渍的痕迹，被上诉人的代理人明确告知水渍形成的原因是窗户漏气、密封不严、渗水造成的。8月24日的大雨过后双方到现场查看，上诉人发现并不是窗户漏气导致的漏水，而是墙体渗水（有现场视频为证），被上诉人存在隐瞒真相，用欺骗的方式误导上诉人签订房屋买卖合同的行为。2.物业公司出具的9月28日维修完毕的证明，一方面维修完毕不等于维修好了，是否漏水仍然需要进一步检验；另一方面，维修完毕的证明也没有证明漏水的原因是窗户漏气导致，所以被上诉人签订合同时隐瞒漏水真相是不争的事实。3.原审认为漏水不属于严重影响交付使用的质量问题是没有法律根据的。如果窗户漏气，更换窗户就能解决问题，当然不是严重质量问题，而且上诉人本身也接受窗户漏气渗水这一质量瑕疵。但墙体属于建筑物的主体结构，而且遮风挡雨是房屋的最基本功能，现在案涉房屋墙体下雨天渗水，冬天就会透寒，这当然属于严重的质量问题。而且据上诉人向专业人士咨询得知，墙体渗水原因复杂，且并非通过简单的外表涂抹胶水等封堵能够解决，而是需要拆除墙体重新浇筑等才有可能彻底解决。4.退一步，无论上诉人是否知晓房屋存在质量问题，都不能免除被上诉人依法应当向上诉人交付没有质量问题房屋的义务。综合以上理由，被上诉人隐瞒漏水真相，采用欺骗手段误导上诉人签订房屋买卖合同，现亦无证据证明案涉房屋的漏水问题已经彻底解决。上诉人解除合同既有事实依据也有法律根据。请二审法院查清事实后依法撤销原判，发回重审或依法改判。陈晓宇辩称，不同意李大鹏、孙秀梅的上诉请求，一审法院判决合理，并无不当之处。上诉人李大鹏、孙秀梅与被上诉人陈晓宇及第三人签订的《房地产买卖合同》系三方的真实意思表示，上诉人在合同签订前，与被上诉人方代理人及第三人多次看房，已充分了解涉案房屋的真实情况，被上诉人不存在欺骗行为。物业公司出具的证明已证实被上诉人当时报修的原因就是窗户渗水，因此物业公司就此进行维修，且已维修完毕，而上诉人要求进一步检验，显然属于不合理要求。案涉房屋的小区质量合格，已有竣工验收备案表能够证明。上诉人认为窗户渗水系质量问题，需提供质量鉴定报告予以证明，且质量问题达到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定的解除合同标准。而涉案的房屋渗水属于一般质量瑕疵，且已维修完成，不能够严重影响正常居住使用。一审法院根据双方提供的证据认定被上诉人不存在违约行为，且上诉人在庭审中也自认窗户下有渗水痕迹，因此被上诉人没有隐瞒房屋的状况，对于有微乎其微的瑕疵，上诉人是自愿接受的。综上所述，请二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。房先生公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。李大鹏、孙秀梅向一审法院起诉请求：一、判令被告双倍返还定金4万元；二、被告赔偿原告经济损失22,000元；三、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告李大鹏、孙秀梅系夫妻关系，2020年8月23日，二原告作为买方与被告陈晓宇作为卖方、第三人房先生不动产（庄河）有限公司作为居间方签订《房地产买卖合同》，被告将其所有的房屋通过居间方出售给二原告。合同主要内容：第一条房屋基本情况：（一）买卖双方通过居间方出售及购买，卖方所出售的位于：庄河市昌盛街道将军委御璟城（二期）小区12号1单元6层1号的房屋，该房屋权属证号为：不动产权第08004092号，建筑面积约86.15平方米（房屋具体面积与地址以房屋所有权证或不动产权证及相关正式法律文书上的记载为准）。（二）该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押。（因该房屋有抵押贷款，卖方欠银行贷款额约为肆拾肆万〔农商行〕具体欠贷额度以银行实际记载为准）。买卖双方协商办理注销抵押的方式为由卖方自己偿还，负责解除抵押。……第二条房屋成交价格、付款方式、税费承担及办理过户方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币（大写）柒拾肆万元整（￥740,000元整）。（二）付款方式：1.定金：人民币（大写）柒万元整（￥70,000元整），于买卖双方交接房屋时冲抵房款。买方应于本合同签订之日支付定金人民币（大写）贰万元整（￥20,000元整），余额需于本合同签订后两个工作日内补齐。定金以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。2.定金以外的付款方式为贷款：买方申请商业贷款。买方于本合同签订之日起20个工作日内，备齐首付款人民币（大写）叁拾贰万元整（￥320,000元整），由买卖双方将该款项存入银行做资金监管，同时将办理贷款所需相关预算费用交由居间方代为保管。买卖双方委托居间方选择贷款银行，具体贷款额度和年限以银行（或公积金管理中心）最终审核为准，首付房款多退少补。……6.房款支付时间：买卖双方在买方办理完毕《不动产权证书》后交接首付款，买卖双方另有约定除外。……第四条房屋的交付：1.卖方须在银行放款两个工作日内负责将该房屋以签约现状交付买方使用。如需交付之前卖方需将与本房屋相关的户口迁出，且将房屋的相关费用全部结清（仅指使用费）。居间方协助买卖双方办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。2.卖方保证以签约现状售于买方，买方对该房屋具体状况充分了解，并同意按签约现状购买该房屋，买方签约后不得以房屋状况为由拒绝交易。第五条居间费用：基于居间方已向双方提供订立合同的机会和服务，卖方须向居间方支付居间费用人民币（大写）壹万壹仟壹佰元整（￥11,100元整）。该居间费用于交接时交付居间方。买方须向居间方支付居间费用人民币（大写）壹万壹仟壹佰元整（￥11,100元整）。该居间费用于本合同签订当日交付居间方。第六条违约责任：如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，经过通知后则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。……第七条如买卖双方自愿解除合同，则买卖双方各承担居间方费用总额的百分之五十；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失，共计人民币（大写）贰万贰仟贰佰元整（￥22,200元整）。第八条买卖双方或一方未按合同约定的时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方对本合同的约定承担违约责任，三方另有约定的除外。第九条合同履行中若产生赔偿情况或解除情况，三方需签订书面协议，若无法达成书面协议，则按合同第十条、第十一条处理，买卖双方不得单方到居间方处要求居间方处置代为保管的款项及文件。第十条如买卖双方因履行本合同产生争议或纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金、过户款项及手续文件等，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院、仲裁机构已做出生效判决、裁定，居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院、仲裁机构的相关法律文书处理相关款项及手续文件。第十一条买卖双方在本合同履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，可提交房屋所在地的人民法院诉讼。第十二条本合同签署前三方在谈判中的声称、理解、承诺以及相关的内容，如有和本合同不符之处，以本合同为准。口头承诺不具有约束力，所以合同履行时，一切均以书面约定为准。第十三条本合同履行期间，任何一方要求变更本合同的，应提前三个工作日通知对方，由三方协商签订变更协议，无法达成变更协议的，继续履行本合同，无法继续履行本合同的，则合同终止，由违约方按合同约定承担责任，三方另有约定的除外。三方因本合同而签订的变更协议与本合同具有相同的法律效力。第十四条双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。第十五条本合同一式叁份，本合同自三方签字（盖章）之日起生效，三方各持一份，具有同等法律效力。二原告、被告卖方代理人高雪及第三人在合同上签字盖章。合同签订后，原告向被告交付了定金20,000元（由第三人代保管），向第三人支付居间费10,000元。2020年8月24日，原告通过第三人一起查看案涉房屋，发现案涉房屋7层窗台下面墙体渗水，原告与被告协商未果，于2020年9月1日向被告及第三人发出解除合同通知书，要求解除三方签订的《房地产买卖合同》。内容为：2020年8月23日，李大鹏、孙秀梅（以下简称买方）与陈晓宇的代理人高雪（以下简称卖方）、房先生不动产（庄河）有限公司（以下简称房屋中介）签订的《房地产买卖合同》，现因为该合同中卖方出售的房屋存在严重的质量问题，顶楼窗户下边的墙体出现严重的渗水现象，且卖方存在故意隐瞒墙体渗水的事实，致使买方无法实现合同目的。买方此前通过中介与卖方协商解除合同退还定金事宜，但遭到卖方拒绝，现买方再次通知卖方及房屋中介，立即解除三方于2020年8月23日签订的《房屋买卖合同》，并将已经收取的买方交付的贰万元定金双倍返还买方，否则买方将通过法律途径维护自己的合法权益。由于中介拒绝提供卖方的联系方式，买方无法直接将此通知送达卖方，请中介机构收到本解除合同通知后转达卖方，以期待问题早日妥善解决，避免损失扩大。被告及第三人均受到该解除合同通知书，但被告认为系原告单方提起，被告不存在违约行为。原告向一审法院提供的与被告通话录音中有在签订合同前原告对案涉房屋进行了查看，发现窗角有水渍干了的迹象并告诉了被告的姐姐及事后处理等内容。被告提供大连伟业御璟城物业管理有限公司于2020年10月19日出具的证明，内容为：兹证明伟业?御璟城二期12号楼1单元6层01号业主曾于2020年7月2日就该房屋7层南窗台下面阴水一事，向我公司进行报修，我公司随即进行了维修登记，并且于2020年9月28日维修完成。另查明，伟业御璟城二期1#-16#、36#楼工程于2017年8月30日办理了房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案手续。一审法院认为：原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，不违反公序良俗原则，合法有效，各方均应按约履行。本案原、被告争议的实质性问题是被告是否存在违约行为致使原告不能实现合同目的以及案涉房屋是否存在质量问题严重影响正常居住使用，进而被告是否应当双倍返还定金及赔偿损失，当事人对上述主张，有责任提供证据加以证明。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”。就原、被告双方提供的证据来看，在签订合同前原告已经对案涉房屋进行了查看，也发现了顶楼窗台下面墙有水渍干了的迹象，并且与被告方进行了沟通，案涉房屋确实存在窗台下墙面渗水的质量问题。但是对于该质量问题，被告在签订合同前已经向物业公司报修，物业公司于2020年9月28日维修完成。据此，该质量问题可以通过维修来得以解决，应属一般质量瑕疵，且已经维修完成，没有证据证明能够严重影响交付后的正常居住使用。另外，原告提供的证据亦不足以证明被告存在其他违约行为，故对原告的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，作出如下判决：驳回原告李大鹏、孙秀梅的诉讼请求。案件受理费678元，由原告李大鹏、孙秀梅负担。二审中，当事人提交新证据。本院组织各方当事人进行证据交换，对于有争议的事实，本院认定如下：对于上诉人提供的李大鹏与案涉小区物业公司经理2020年11月2日的谈话录音，陈晓宇及房先生公司表示无法确认该录音中的人是物业公司的人员，并认为即使是物业公司工作人员亦不能证明案房屋的渗水是质量问题，证明不了陈晓宇隐瞒房屋有质量问题的事实。本院认为，李大鹏提供了录音的原始载体，陈晓宇及房先生公司虽不认可，但未经核实，亦未提交相反证据证明该录音虚假，且录音中可听到案外人到物业公司询问相关情况，故本院对该录音的真实性予以确认。该录音中物业公司经理称，案涉房屋在7月2日报修后，曾经修过，后来又修了一次，墙体渗水原因很多，物业公司不能保证肯定能修好，只能每次业主报修后及时处理，如果再漏再修，小区有的人家已经修了2、3次。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为本案应否适用定金罚则。根据《中华人民共和合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。可见，定金具有明显的惩罚性，一般针对根本性违约的情形适用。本案中，各方当事人于2020年8月23日签订《房地产买卖合同》，上诉人次日查看案涉房屋时，即发现因大雨导致案涉房屋墙面渗水严重，在与被上诉人协商不成的情况下，上诉人于2020年9月1日向被上诉人和原审第三人发送解除合同的通知。上诉人要求解除合同的理由是案涉房屋墙面渗水，虽然在案涉《房地产买卖合同》中约定上诉人以签约现状买房，上诉人亦认可在签订合同前曾看到案涉房屋的墙面有水干的痕迹，但上诉人称，被上诉人的代理人在卖房时对于水痕解释为窗户密封不严，上诉人以为通过修理或更换窗户即可解决，但8月24日下大雨时发现墙面渗水严重，导致无法继续履行合同。结合被上诉人在案涉买卖合同签订前即到物业公司报修的情况，及上诉人二审中提供的物业公司经理的陈述可知，墙面渗水成因复杂，并非窗户的原因，案涉房屋报修后曾经过修理，但再次渗水，物业公司亦无法保证能够彻底修好。鉴于房地产买卖对于普通百姓而言，属于大宗物品的消费，价格高，购买时相对慎重，故购房人在明知房屋墙面渗水且不确定能否修好的情况下贸然购买房屋显然不合常理。因此，对于上诉人称其在签订案涉买卖合同时对案涉房屋墙面渗水的程度及原因产生误解的说法较为合理，本院予以采信。此外，从双方签订案涉房屋买卖合同到上诉人发送解除合同通知不足十日，并无据证明因上诉人的行为给被上诉人造成了实际损失。故上诉人要求解除案涉《房地产买卖合同》应予准许，对于上诉人要求返还已交付的2万元定金的诉请，本院依法予以支持。一审法院适用定金罚则不予返还上诉人交纳的定金欠妥，本院依法予以纠正。至于上诉人上诉称，被上诉人隐瞒案涉房屋存在质量问题的事实，应双倍返还定金一节，本院认为，双方当事人在签订案涉买卖合同时，上诉人已看到案涉房屋墙面有水干的痕迹，虽然其对水痕的产生原因存在误解，但被上诉人并不存在隐瞒墙面渗水的情况，故上诉人要求被上诉人双倍返还定金依据不足，对其该项诉请本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人赔偿其经济损失22,000元的诉请，本院认为，案涉《房地产买卖合同》约定，如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失，共计22,200元整。如前所述，被上诉人并不存在违约情形，故上诉人要求被上诉人承担该部分损失依据不足，本院不予支持。鉴于上诉人实际向房先生公司交纳了1万元的中介费，而房先生公司除组织双方签订合同外，未履行办理资金监管、贷款、过户等居间人在房屋买卖居间合同中应尽的义务，居间行为并未全部完成，故房先生公司收取1万元居间服务费依据不足。综合考虑本案实际情况，为减少当事人的诉累，本院酌情判令房先生公司向上诉人返还居间服务费7000元。综上所述，上诉人李大鹏、孙秀梅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初5363号民事判决；二、房先生不动产（庄河）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内代陈晓宇向李大鹏、孙秀梅返还定金20,000元；三、房先生不动产（庄河）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李大鹏、孙秀梅返还居间服务费7000元；四、驳回李大鹏、孙秀梅的其他诉讼请求。一审案件受理费678元，由李大鹏、孙秀梅负担；二审案件受理费1356元，由李大鹏、孙秀梅负担。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年十二月二十一日书记员  邵将