山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终2020号上诉人（原审被告)：山西事和同房地产开发有限公司，住所地山西省晋中市榆次区锦纶北路**,统一社会信用代码91140700670180637W。法定代表人:王兴,该公司总经理。委托诉讼代理人:梁艳，山西东奥律师事务所律师，执业证号11401201311174811。委托诉讼代理人:张云辰，山西东奥律师事务所律师，执业证号11401201010640933。被上诉人（原审原告）：贾俊宏，女,1978年7月20日生，汉族，晋中市榆次区人，住本区。委托诉讼代理人:李建文（系贾俊宏丈夫），住晋中市榆次区。上诉人山西事和同房地产开发有限公司（以下简称事和同公司）因与被上诉人贾俊宏房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院(2018)晋0702民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人事和同公司上诉请求：1.在查清事实后依法改判，或者裁定撤销原判后发回原审人民法院重新审理；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:上诉人与被上诉人之间没有签订商品房买卖合同，双方尚未建立房屋买卖合同关系，一审判决上诉人承担一倍购房款赔偿责任的结果错误。上诉人与团购单位晋中市红军荣军休养院签订了一份《商品房团购协议书》，上诉人虽然属团购协议中的一员，并支付了70%的首付款，但上诉人与被上诉人之间并没有签订《商品房买卖合同》，《商品房团购协议书》中约定了上诉人与各购房户签订《商品房买卖合同》的条件为“取得预售许可证后”;各购房户的房款支付按照《商品房团购协议书》第五条执行，除全款支付的外，须在“主体封顶前付至90%”。被上诉人没有按约付款，上诉人向被上诉人送达了签订购房合同、支付剩余购房款、收房的书面催告函并进行了协商，但双方在磋商过程中未能达成一致意见，导致《商品房买卖合同》未能签订，上诉人同意依法退还被上诉人的已付房款。但鉴于双方尚未签订《商品房买卖合同》的事实，一审法院判决上诉人承担一倍购房款损失缺乏法律依据，这种无端加重上诉人责任的结果，上诉人不能接受。一审判决在事实认定及法律适用上均存在错误，故提起上诉，请求二审法院依法改判或者发回原审，以维护上诉人的合法权益。被上诉人贾俊宏辩称，该于2014年6月30日通过晋中市红军荣军休养院团购了事和同公司开发的荣军苑2号楼东单元4层东（F）户房屋一套，同日缴纳了房屋总价70%的首付款467100元，余款准备使用公积金贷款，但由于事和同公司未取得商品房预售许可，没法使用公积金贷款。2017年事和同公司取得商品房预售许可证后，通知答辩人缴纳剩余房款时要求支付利息24019元，发生争议未解决的情况下上诉人私自将房屋另售他人。后在2018年3月9日事和同公司下达《解除购房合同通知书》。根据法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此，答辩人要求上诉人返还并承担已付购房款一倍赔偿的主张有法律依据应予以支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判，以维护当事人的合法权益。贾俊宏向一审法院起诉请求：1.判令事和同公司向其返还购房首付款467100元及从2014年6月30日起至2018年5月1日的利息93017.77元，及从2018年5月2日至付清之日止的利息(按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算);2.退还已交2015年及2016年的取暖费2854元;3.判令事和同公司补偿其因房价上涨所造成的利益损失143120元;4.判令事和同公司向其赔偿467100元;5.判令本案的诉讼费用由事和同公司承担。一审法院认定事实，贾俊宏于2014年6月30日通过晋中市红军荣军休养院团购了事和同公司开发的荣军苑2号楼东单元4层F户房屋一套。同日缴纳了房屋总价70%的首付款467100元。2017年初事和同公司取得了商品房预售许可证，口头通知贾俊宏缴纳剩余房款，双方因支付剩余房款的金额及利息发生争议。2017年12月事和同公司向贾俊宏送达了《关于交纳购房款及办理收房手续的通知》,2018年3月9日事和同公司向贾俊宏送达了《解除购房合同通知书》,通知解除与贾俊宏的购房合同。此后事和同公司将该房屋另行出售于第三人。庭审中，贾俊宏为证明诉讼主张，提供如下证据：1.荣军苑2#楼户型图,明确了贾俊宏购买的房屋荣军苑2号楼东单元4层F户房屋;2.荣军苑2#楼休养院职工未交款明细，事和同公司向贾俊宏催款统计表,其中明确有贾俊宏所购的房屋、位置、面积、单价,及贾俊宏首付款467100元;3.中国银行客户回单；4.收款收据,盖有事和同公司的财务专用章,注明贾俊宏交付事和同公司467100元首付款，双方形成事实的买卖行为，贾俊宏主体适格。证明贾俊宏所购房屋的具体情况，贾俊宏已按约定交付房屋总价70%的首付款。事和同公司质证认可贾俊宏交款的金额、凭证，对证据的证明效力不认可。事和同公司举证1.商品房团购协议;2.担保书，荣军休养院向我单位出具的。贾俊宏属于休养院的职工，但并未签订正式的购房合同。贾俊宏质证认为团购协议书是事和同公司与荣军休养院签订,贾俊宏作为该合同的第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,该院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据,该院予以确认并在卷佐证。对以下证据，双方存在争议:1.贾俊宏提供的《解除购房合同通知书》,事和同公司质证认可真实性,但认为事和同公司此前向贾俊宏送达的催告函实质为解除合同的通知，三个月到期后贾俊宏未履行合同交付余款。事和同公司于2018年3月正式发出《解除购房合同通知书》。发出该通知时合同已经解除。2.事和同公司提供的《关于交纳购房款及办理收房手续的通知》,贾俊宏质证认可真实性，但认为该通知只是催告性质，没有解除合同的意思表示。一审法院认为，依法成立的合同自合同成立时生效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，事和同公司与晋中市红军荣军休养院签订的荣军苑商品房团购协议系双方真实意思表示,且不违反我国法律法规的强制性规定，为有效合同。事和同公司对贾俊宏所购买房屋的面积、位置、楼层、价格等均予认可,事和同公司直接收取贾俊宏交付的2号楼东单元4层F户房屋70%首付款的行为可以认定双方存在房屋买卖合同关系。《关于交纳购房款及办理收房手续的通知》内容反映出事和同公司曾向贾俊宏催收剩余房款,并无解除合同的意思表示。根据我国法律相关规定,事和同公司行使合同解除权时,应当通知贾俊宏，合同自通知到达贾俊宏时解除。贾俊宏有异议的,可以在约定的异议期或三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。贾俊宏在2018年3月9日收到《解除购房合同通知书》后向该院提起诉讼并未超过异议期，双方购房合同并未解除。事和同公司在未解除合同之前将涉案房屋另行出售他人确属不妥。根据我国相关法律规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同不能实现,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。鉴于本案房屋已无交付可能性,故该院对贾俊宏要求事和同公司返还购房款467100元并承担已付购房款一倍赔偿的主张予以支持。对贾俊宏提出支付相应利息的主张因无合同约定,该院不予支持。对贾俊宏要求补偿因房价上涨所造成的利益损失143120元的主张，因一倍的赔偿已经弥补了贾俊宏的损失,该院不予支持。对贾俊宏要求返还取暖费的主张,因未提供证据佐证,该院不予支持。判决:（一）山西事和同房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还贾俊宏已付购房款467100元,支付赔偿款467100元,两项共计934200元；（二）驳回贾俊宏的其他诉讼请求。二审中，本案争议焦点为：一审判决上诉人承担一倍购房款的赔偿责任有无事实及法律依据？针对争议焦点：上诉人称，双方签订的是商品房团购协议，其性质是商品房买卖的预约合同，不能等同于商品房买卖的本约合同，不能适用一审判决依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定。被上诉人称，依法成立的合同是真实有效的，上诉人对我们购买的房屋认可，且直接收取房屋70%的首付款，认定了双方存在房屋买卖合同，上诉人提供的催款通知没有解除合同的意思，是延续合同的意思，取暖费交了2015、2016年共2854元。其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，贾俊宏依据事和同公司与晋中市红军荣军休养院签订的荣军苑商品房团购协议主张按已付购房款一倍赔偿，其关键在于团购协议能否认定为商品房买卖合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该条规定实质是对那些名为预约合同实为本约合同的认定，认购书等预约合同要被认定为本约合同，应具备两个条件：一是须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。也就是说，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，具备合同实际履行的条件，无论合同名称如何，都应当认定为本约。反之，如果存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，都不可认定为商品房买卖合同。根据本案已查明事实，事和同公司与晋中市红军荣军休养院签订的荣军苑商品房团购协议虽具备了商品房买卖合同的主要内容，但仍存在诸多缺失和不确定内容，如有关“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”以及“办理产权登记有关事项”等约定，这些约定均属于在预约阶段难以完成的事项。可见，该团购协议仍需补充、细化才能得以实际履行，进而才能实现签订本约合同目的，故本案案涉的荣军苑商品房团购协议不应认定为商品房买卖合同（此观点参照2016年3月《最高人民法院民事审判指导与参考》总第67辑内最高人民法院民一庭法官执笔的《商品房买卖预约合同与本约合同的区分》）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。该条款的适用前提是买受人与开发商签订了商品房买卖合同，本案案涉的荣军苑商品房团购协议不应视为商品房买卖合同，故贾俊宏要求上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任不能成立，原审法院对此认定错误，应予纠正。但事和同公司的违约行为导致团购协议不能履行，签订商品房买卖合同之目的难以实现，事和同公司仍应向贾俊宏承担赔偿损失的责任。赔偿损失的计算，可以比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，贾俊宏资金从2014年6月30日起交由上诉人占有使用，上诉人应当依法支付贾俊宏相应的利息损失，贾俊宏主张按照中国人民银行同期同类贷款利率计算并无不当，应予支持。综上所述，上诉人事和同公司的上诉请求成立，本院予以支持，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院(2018)晋0702民初1922号民事判决；二、由山西事和同房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还贾俊宏购房款467100元并赔偿贾俊宏资金占用期间损失（以467100元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年6月30日起至实际退还该款之日止）；三、驳回贾俊宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15361元，由贾宏俊负担5361元，由山西事和同房地产开发有限公司负担10000元；二审案件受理费13142元，由山西事和同房地产开发有限公司负担10000元，由贾宏俊负担3142元。本判决为终审判决。审判长 许 俊审判员 段 锋审判员 胡庆刚二〇二〇年十二月三日书记员 白书凤