江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终7124号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏宁便利超市（南京）有限公司，住所地南京市雨花台区龙藏大道**。法定代表人：卞农，执行董事。委托诉讼代理人：刘莉，江苏中舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芳，江苏中舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：薛于喜，男，1979年4月3日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人苏宁便利超市（南京）有限公司（以下简称苏宁超市）因与被上诉人薛于喜房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院作出的（2019）苏0106民初14101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序进行了独任审理，于2020年9月15日公开开庭，上诉人苏宁超市的委托诉讼代理人刘莉、杨芳，被上诉人薛于喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁超市上诉请求：1、撤销（2019)苏0106民初14101号民事判决，依法改判薛于喜返还租金28030.64元。2、被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清。2019年5、6月份，上诉人搬离案涉房屋并电话告知被上诉人。2019年8月8日，上诉人正式向被上诉人发函解除租赁合同及补充协议。被上诉人在一审第一次庭审中陈述，2019年11月16日拿到房屋的时候里面是空的。上诉人补充房屋租赁照片2张，大众点评截图1张作为证据，证明被上诉人已于2019年8月将案涉房屋出租给第三方使用，上诉人已经将房屋返还。第二次庭审时，被上诉人陈述去找过修脚店，修脚店做到12月底就不做了，并坚持认为是上诉人将房屋租赁给第三方，完全否认了案涉房屋空置的说法。自上诉人返还涉案房屋后，涉案房屋由被上诉人出租给案外人王肖用于经营彭世修脚，上诉人无法取得其与被上诉人签订的房屋租赁合同，被上诉人的虚假陈述致使一审法院事实认定不清，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。薛于喜辩称，上诉人要求其返还租金的前提是按照合同约定送达合同解除函并办理租赁物交接手续，但上诉人并未按照合同约定执行。上诉人称其在租期内将房屋转租给第三人，没有证据证明。上诉人仅凭着一审法院庭审记录和自己的错误理解要求退还房租费用，实在是匪夷所思。上诉人违反政府强制性法规对房屋进行破坏，将案涉房屋拆除了3座承重墙，至今在房产局还有备案，且一直未出面解决，给其带来邻里之间的矛盾和太多的麻烦，在问题没有解决之前，上诉人故意造成诉累，以达到不愿意承担社会和法律责任的目的。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。苏宁超市向一审法院提出诉讼请求：判令薛于喜返还剩余租金28030.64元。薛于喜向一审法院提出反诉请求：1.判令苏宁超市支付房屋安全检测报告费3000元；2.判令苏宁超市支付违约金15866元（年租金190400÷12）。一审法院认定事实如下：2018年10月31日，出租方（甲方）薛于喜与承租方（乙方）苏宁超市（原南京苏宁易购超市有限公司）签订租赁合同，薛于喜向苏宁超市出租位于南京市的房产。租赁期限为5年1个月，自2018年10月31日至2023年11月30日，首个租赁年度为2018年10月31日至2019年11月30日。前两个租赁年度租赁费用为19.04万元。乙方应于本合同签订后十个工作日内向甲方支付定金19.04万元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用。此后正常每年租赁费用支付日为11月16日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。租赁费用已包含物业管理费等与租赁物相关的各项费用，除本条约定的租赁费用外，租赁期内甲方或甲方委托的物业公司不得以任何理由向乙方收取其他任何费用或提高收费标准。乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期。此种情况下乙方需支付甲方当租赁年度一个月的租赁费用作为对甲方的补偿。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。一方如违约，守约方为了保证本合同的履行，有权在书面通知违约方后，代理违约方先行对第三方承担责任、垫付费用，或代理违约方按本合同约定采取补救措施。守约方垫付或产生的合理费用可以直接在应付对方的任何费用中进行冲抵。任何一方违约而导致对方解除合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同中另有约定的除外。合同签订后，苏宁超市于2018年11月8日向薛于喜支付190400元（2018年10月31日至2019年11月30日房租）。2019年8月8日，苏宁超市向薛于喜邮寄解约通知书，收件地址为南京市江宁区印湖路印湖山庄，快递追踪记录显示，2019年8月9日10：03“已签收，他人代收：印湖山庄开心大药房”。薛于喜陈述，其未收到该邮件。为证明苏宁超市应支付其房屋安全检测报告费3000元，薛于喜提供鼓楼区建设房产和交通局《限期整改通知书》一份，结构安全勘查分析报告一份，及薛于喜与苏宁超市工作人员李苏微信聊天记录，时间为2019年1月2日至2019年2月28日，载有“李苏：具体多少费用可以出。薛：2500-3000。李苏：那我们申请3000不够的部分你来承担，可以吗。薛：好。什么时候可以申请下来？李苏：一周左右......薛:报告好了，我下午去拿，交给房产局，你把钱打过来。李苏：我只有苏宁卡，你忘了。薛：那你折价给我吧。现在是九折，好像，我明天带你问问。薛：上次说是95折吧。李苏：不一定能，上次是年前......薛：现在还没到，昨天没寄？李苏：没有啊，这两天太忙......李苏：这个邮寄也不规范，我是要见你的，所以当面交给你，而且本来按规定如果没有责任我们不应该出这个费的，你怎么看不到我们做的工作。而且你还要写收据让我交给公司入账的......李苏：见面再说吧，我都没让你开房管局收据，你自己开一个就好了......”。苏宁超市认可上述三份证据，但认为恰恰可以证明房屋质量结构没有问题。聊天记录中李苏已经明确告知薛于喜公司没有批准下来，故不应支付上述检测费用。为证实薛于喜2019年8月已将房屋租赁给他人，苏宁超市出示大众点评网截图一张，载明2019年8月即有门头为“彭世修脚”的商户经营。薛于喜否认该期间出租涉案房屋，认为在其将房屋出租给苏宁超市期间，由谁使用与其无关。一审庭审中，薛于喜自认于2019年11月16日因苏宁超市未按约定支付房租收回涉案房屋。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。薛于喜与苏宁超市签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，苏宁超市主张其2019年8月8日向薛于喜邮寄的解约通知书，薛于喜于2019年8月9日签收，根据租赁合同约定，苏宁超市可以提前30日书面通知薛于喜解除合同，2019年9月9日双方租赁合同解除。根据快递追踪记录显示，收件地址系薛于喜地址，但签收人显然系案外人印湖山庄开心大药房，现薛于喜否认其委托印湖山庄开心大药房代收，苏宁超市亦未提供其他证据证实薛于喜委托印湖山庄开心大药房代收且该解约通知书的送达方式亦与双方之前一直通过微信联系的交流方式存在明显差异。故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二款“（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，苏宁超市提供的证据不能证明其解约通知书何时送达给薛于喜，应当承担举证不能的责任。即使双方租赁合同依据苏宁超市主张的时间解除，苏宁超市亦未提供证据证明其何时通知薛于喜交接房屋，而依据双方合同约定，甲乙双方须办理租赁物交接手续，苏宁超市仍应承担其交接房屋之前的租金或使用费。庭审中，薛于喜自认收回涉案房屋的时间为2019年11月16日，应视为薛于喜用行为同意解除租赁合同并进行了房屋交接。苏宁超市主张薛于喜返还自2019年9月9日至2019年11月16日租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。苏宁超市已支付的11月17日至11月30日的租金7303元（190400÷365×14），薛于喜应予以返还。薛于喜主张苏宁超市提前解除合同，应支付其一个月的租金作为违约金，即15866元（190400÷12），符合双方合同约定，双方均无异议，一审法院予以确认。关于薛于喜主张的房屋安全检测报告费3000元，苏宁超市工作人员在聊天过程中已经作出承诺，薛于喜多次向苏宁超市工作人员索要，工作人员均以工作忙为由未支付。其中“李苏：见面再说吧，我都没让你开房管局收据，你自己开一个就好了”更明确了开具收据并非苏宁超市支付3000元检测费的条件，现苏宁超市以薛于喜未实际支付和其未承诺支付未由拒绝支付检测费，缺乏事实依据。故薛于喜要求苏宁超市支付检测费3000元的主张，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款规定，判决:一、薛于喜于本判决生效之日起五日内返还苏宁便利超市（南京）有限公司7303元；二、苏宁便利超市（南京）有限公司于本判决生效之日起五日内支付薛于喜违约金15866元、检测费3000元；三、驳回苏宁便利超市（南京）有限公司的其他诉讼请求。本诉受理费500元，减半收取250元，由苏宁超市负担200元，薛于喜负担50元。反诉受理费125元，由苏宁超市负担。二审中，当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。庭审中，被上诉人薛于喜陈述，当时一审法官询问其收回房屋的时间，其无法回答，因为对方搬走时没有办理交接，房屋根本未交还，没有收房时间，其只能按照自己的理解为租金用完后，该交房租而未交的时间，这是一个概念性的虚拟说法，也是其理解的想法。法官后来又问收房时的具体状况，其都没有收房哪来的状况，但既然承认对方不继续付租金就算已经收房，所以也就默认房屋是空的。本院认为，上诉人苏宁超市与被上诉人薛于喜签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据该租赁合同约定，乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期。此种情况下乙方需支付甲方当租赁年度一个月的租赁费用作为对甲方的补偿。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续。因上诉人苏宁超市提供的证据不能证明其解约通知书何时送达给薛于喜，且未提供证据证明其何时通知薛于喜交接房屋，违反上述约定，故一审法院认定薛于喜自认收回涉案房屋的时间2019年11月16日为薛于喜同意解除租赁合同并进行了房屋交接并无不当，并据此判令苏宁超市支付薛于喜检测费3000元，一个月的租金15866元作为违约金，薛于喜返还苏宁超市11月17日至11月30日期间的租金7303元于法有据，应予维持。上诉人苏宁超市主张被上诉人虚假陈述，其解除租赁合同后，涉案房屋由被上诉人出租给案外人王肖用于经营彭世修脚，但其提交的证据不足以证明该上诉主张，本院对此不予支持。综上所述，上诉人苏宁超市的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，由上诉人苏宁便利超市（南京）有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郑慧二○二○年十二月十四日法官助理闫宇虹书记员戴苗