湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初11426号原告：胡一函，男，1996年12月15日出生，汉族，户籍所在地云南省安宁市。委托诉讼代理人：王曙，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张强，湖南万和联合律师事务所律师。被告：陈东杰，男，1986年11月7日出生，汉族，户籍所在地长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘松涛，湖南三泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺思亲，湖南三泽律师事务所实习律师。原告胡一函(以下简称原告)诉被告陈东杰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王曙，被告及其委托诉讼代理人刘松涛、贺思亲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年3月29日签订的《房屋租赁合同》，被告向原告交还房屋；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金10080元（计算至2020年10月9日）；3、判令被告向原告支付占用房屋期间的使用费（自2020年10月10日起，计算至被告向原告交还房屋之日止，每天187元）；4、判令被告支付拖欠的水费667元（暂计算至2020年9月14日，之后以实际发生的为准，计算至被告交还房屋止）；5、判令被告支付拖欠的2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费共计7976.5元（2020年9月30日后每天12.7元，计算至被告交还房屋之日止）；6、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2017年3月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于长沙市雨花区绿城桂花城C7-115的房屋出租给被告，租赁期限至2020年3月15日。房屋租赁期间的水电费、物业管理费、燃气费等均由被告支付。合同到期后，原、被告于2020年3月29日又签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2022年3月15日。房屋租赁期间的水电费、物业管理费、燃气费等均由被告支付。拖欠租金累计达7天的，原告可终止合同，收回房屋。租赁期间，被告多次拖欠房屋租金及物业管理费、水费。原告于2020年8月1日、9月15日先后以在租赁房屋门上贴告知书和以微信形式通知被告解除合同，收回房屋，但被告至今仍拒绝腾退房屋，且未支付拖欠的租金及物业管理费和水费。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告辩称，1、原告称被告拖欠房屋租金、物业管理费及水费的说法与事实不符，依法不能成立。2、原告的房屋存在严重的漏水情形，原告至今未履行出租人的维修义务，被告依法享有履行抗辩权。3、根据法律规定，本案《房屋租赁合同》不符合解除条件，双方当事人应当继续履行。本案中，被告并非拒不缴付租金，而是就搬离出租房屋期间的租金返还、疫情期间租金减免、房屋漏水维修及补偿问题与原告发生了争议，暂时拒缴相应租金。而上述争议的违约方、过错方、责任方均在原告，因此，原告在被告行使正常对抗权，并暂时拒缴相应租金的情况下，请求法院解除合同没有任何事实与法律依据。根据我国合同法的相关规定，本案《房屋租赁合同》依法应当继续履行，被告仅一个月租金未按时支付，其违约程度明显显著轻微，继续履行并不影响本案合同目的实现。因此，法院对原告解除合同的请求依法不应支持。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并判令本案《房屋租赁合同》继续履行。经审理查明，2017年3月16日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于绿城桂花城C7-115房出租给乙方。租赁期限自2017年3月16日起至2020年3月15日止。该房屋租金为第一年68000元整，第二年71400元整，第三年78540元整。本合同一经签署，乙方应于本合同签订之日3日内向甲方补支付押金余额人民币17000元整及本月房租，定金不予退还。合同终止，乙方交清租金及物业管理费、水电费、煤气费等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。租赁期间，出租方不得以任何理由任意上调租金。租金按季度结算，由乙方于每季度第一个月1号交付给甲方，不得超过7号，否则按违约处理，违约期从当月1号算起。在房屋租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费等由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。租赁期满后，本合同即终止，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方。租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。合同对其他事项还进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。被告亦向原告支付了房屋押金及相应租金。被告在租赁期内有一段时间未能实际使用涉案房屋。2020年3月29日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于绿城桂花城C7-115房出租给乙方。租赁期限自2020年3月16日起至2022年3月15日止。该房屋租金为第一年67200元整，第二年67200元整。本合同一经签署，乙方应于本合同签订当日向甲方支付押金5600元整及三个月房租。合同终止时，乙方交清租金及物业管理费、水电费、煤气费等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。租赁期间，双方不得以任何理由要求调整租金。租金按三个月支付一次，由乙方于上个支付期的最后一个月30日前交付给甲方，延期不得超过七天，否则按违约处理，违约期从约定支付日起计算。在房屋租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费等由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。租赁期满后，本合同即终止，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方。租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。乙方拖欠租金累计达7天的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。由于疫情影响，承租方在第一季付按月提前30天支付一次租金。合同对其他事项还进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。被告亦向原告支付了押金5600元及截至2020年8月15日的租金。之后，被告以疫情影响及前份租赁合同中有部分时间未实际使用涉案房屋和涉案房屋存在漏水情况等为由要求原告减免租金，遭到原告拒绝。2020年8月，原告的亲属李筠河向被告发出一份《催缴租金及解除合同通知书》，要求被告于2020年8月5日前向原告缴纳欠付的租金。如在此之前被告未能全额付清欠缴的租金，原告将依照合同约定解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告立即腾空门面。之后，被告仍未向原告支付拖欠的租金及其他费用。原告遂于2020年10月23日起诉至本院，请求判如所请。另查明，1、位于长沙市雨花区长沙××道××号××栋××号房屋的房屋所有权人为原告。2、2020年10月11日，绿城物业服务集团有限公司湖南分公司长沙桂花城生活服务中心出具一份《说明》，载明：被告欠缴2018年12月31日至2020年10月的物业管理费及截至2020年9月底的水费665.2元，合计4843元。被告现已结清了欠缴的物业管理费。庭审中，被告陈述其未欠缴水费，水费被告是一年一交的。3、原告未向本院申请财产保全。以上事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《催缴租金及解除合同通知书》、微信聊天记录、物业费发票以及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告未依约足额向原告支付房屋租金，已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。原告要求解除其与被告于2020年3月29日签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。双方于2020年3月29日签订的《房屋租赁合同》于被告收到民事起诉状副本之日即2020年11月6日解除。原告要求被告腾空并交还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。因原、被告先后签订了两份《房屋租赁合同》，两份租赁合同具有连续性，被告在前份租赁合同中有部分时间未能实际使用涉案房屋，且新冠肺炎疫情对双方租赁合同的履行确有影响，故本院酌情认定被告应支付原告从2020年10月15日起至2020年11月6日止的房屋租金4107元及房屋占用期间的使用费（房屋占用期间的使用费按照5600元∕月的标准从2020年11月7日起计算至涉案房屋实际腾退之日止）。被告已支付给原告的押金5600元因被告违约原告有权不予退还。对原告主张超出部分，本院不予支持。如被告在租赁期间确有装修等损失，被告可另行向原告主张相关权益。原告要求被告支付涉案房屋拖欠的水费667元（暂计算至2020年9月14日），因原告未提供充分证据证明其已实际支出了该项费用，故对原告该项诉求本院不予支持。原告要求被告支付拖欠的物业管理费7976.5元（暂计算至2020年9月30日），因被告已经结清了涉案房屋拖欠的物业管理费，故对原告该项诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告胡一函与被告陈东杰于2020年3月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月6日解除；二、被告陈东杰应于本判决生效之日起30日内向原告胡一函腾空并交还位于长沙市雨花区长沙××道××号××栋××号房屋；三、被告陈东杰应于本判决生效之日起10日内向原告胡一函支付房屋租金4107元及房屋占用期间的使用费（房屋占用期间的使用费按照5600元∕月的标准从2020年11月7日起计算至涉案房屋实际腾退之日止）；四、驳回原告胡一函的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序已减半收取的受理费134元，由被告陈东杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 唐 琳二〇二〇年十二月十三日书记员 胡欣怡附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。