呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3242号上诉人(原审原告、反诉被告)：深圳市海城创投科技有限公司。法定代表人：陈晓亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：段林光，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：内蒙古能源发电金山热电有限公司。法定代表人：程海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：裴玉明，内蒙古慧灵律师事务所律师。上诉人深圳市海城创投科技有限公司（以下简称海城科技公司）因与上诉人内蒙古能源发电金山热电有限公司（以下简称金山热电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初3643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。海城科技公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判租赁合同无效，金山热电公司返还租金100万元及利息13050元(利息以100万元为基数，按同期央行贷款利率暂自2019年6月4日计算至2019年9月20日为13050元，利息计算至本金履行完毕之日止)；2、案件诉讼费由金山热电公司承担，以上暂合计为1013050元。事实和理由：一、一审法院认定有误，《内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼租赁合同》属于无效合同。1、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，金山热电公司并未在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，该房屋手续不全，因此，本租赁合同应当无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，因此不存在解除合同的问题。2、一审法院未查清本案事实，即金山热电公司出租的房屋是否取得建设工程规划许可证及是否取得房屋产权证书等。二、金山热电公司因租赁合同而取得海城科技公司支付的租金应当返还。1、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，海城科技公司因租赁合同而支付给金山热电公司100万元租金，因租赁合同无效且海城科技公司实际并未占用房屋，该100万元租金应当返还给海城科技公司。2、根据租赁合同第六条第2款规定：“如因电力、通道、政府政策因素导致合同提前终止，甲方将如实按照双方约定时间内返还相应金额”，根据举轻明重的法律原则，尚因电力、通道、政府因素而提前终止合同的，金山热电公司也需要返还收取的相应租金。三、金山热电公司应当承担合同无效的过错责任。1、本案中金山热电公司明知所出租房产手续不全，无法取得消防、工商行政部门审批。金山热电公司无法履行所承诺的义务，存在重大过错。2、租赁合同第六条第2款规定：“房屋修缮改造由海城科技公司负责，所发生费用以租赁费进行抵扣，具体的施工质量及预算双方另行签署。”但实际上金山热电公司未经海城科技公司同意，擅自委托第三方对房屋进行修缮改造，更未与海城科技公司另行签署施工质量及预算协议，这也表明金山热电公司没有真实履行合同义务的诚意，其所修缮房屋行为另有他用。3、在租赁合同第四条第2款“付款方式：修缮改造内容及造价需甲乙双方共同商定认可”，结合租赁合同第六条第2款规定，金山热电公司擅自聘请第三方对房屋的修缮改造行为对海城科技公司不产生约束力，这是金山热电公司单方行为，由此支出的费用应由金山热电公司独自承担；而金山热电公司此种修缮改造行为并非因合同无效而产生损失，再者，在合同无效及根据合同约定来看过错方均是金山热电公司，无论是海城科技公司还是金山热电公司方的损失均应当由金山热电公司承担责任。综上所述，请依法改判。热电公司辩称，一、海城科技公司因其项目的特殊性以及用电量、电价等因素的考量，在实地考察后对于培训中心综合楼的现状等情况是非常清楚的，仍坚持要租赁培训中心综合楼，金山热电公司将培训中心综合楼现状及闲置多年的原因告知海城科技公司，但其坚称项目特殊，且租用办公面积较大，项目耗电量大，所以才从深圳来呼和浩特寻租办公场地，海城科技公司坚持非要租赁培训中心综合楼，金山热电公司才同意签订租赁合同的。海城科技公司在明知综合楼现状和手续的情况下仍坚称要租赁，其对于租赁合同的效力应承担主要过程责任；二、金山热电公司代替海城科技公司履行了修缮改造义务，垫付了本应由海城科技公司承担的费用。租赁合同签订后，海城科技公司鉴于其资金紧张，距离呼和浩特遥远，实施修缮改造施工有困难等原因请求金山热电公司代其履行改造义务，其今后再付给金山热电公司。金山热电公司于2018年5月启动招标综合楼改造工程，海城科技公司期间派两名员工从开始施工一直跟到2018年年底，期间对于金山热电公司代其履行修缮改造义务从未提出过异议。根据租赁合同第六条约定，综合楼修缮改造由海城科技公司负责，所发生的费用以租赁费形式抵扣。金山热电公司根据海城科技公司项目的特殊性对培训综合楼进行的修缮是专门为海城科技公司的项目进行的修缮改造。金山热电公司垫付了改造款3785396元，扣除海城科技公司已支付的100万元，海城科技公司还应支付2785396元，海城科技公司对于给金山热电公司造成的损失承担主要赔偿义务。金山热电公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判支持金山热电公司的第二项反诉请求即海城科技公司支付金山热电公司垫付的修缮改造综合楼费用278.5396万元；2、本案的全部诉讼费用由海城科技公司承担。事实与理由：一审判决认定因双方同意解除租赁合同，海城科技公司不再使用该综合楼，该楼的最终受益者是金山热电公司系事实认定错误：l、培训中心综合楼于2009年建成后，并未实际投入使用，近十年以来一直处于闲置状态。2018年初，海城科技公司考虑到其项目所需用电量以及场地面积等因素，经过实地考察后，多次找到金山热电公司协商承租综合楼事宜，金山热电公司才同意出租。双方于2018年4月4日，签订《内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租赁合同》，合同第三条约定租赁期限为5年；第四条约定租赁费用为每年200万元，合同签订后海城科技公司预付两年的租赁费，用于综合楼修缮改造；第六条约定综合楼修缮改造由海城科技公司负责，所发生的费用以租赁费形式进行抵扣。2、租赁合同签订后，海城科技公司预付了100万元的租赁费，并未按照合同约定履行预付2年400万元租赁费的义务，亦未履行对承租的综合楼修缮改造义务，依照《合同法》第六十条规定的规定海城科技公司已构成根本违约。3、金山热电公司基于双方签订的租赁合同及海城科技公司的项目，为了其能够尽早使用综合楼，才于2018年5月通过招标综合楼修缮改造工程施工方后，与中标单位内蒙古联友建设工程集团公司签订《内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼修缮(房屋外部)工程合同》，并于合同约定工程内容完工，为此金山热电公司垫付培训中心综合楼修缮改造工程款3785396元。4、金山热电公司在履行租赁合同过程中，未出现违约行为，并履行了合同中约定的应由海城科技公司对综合楼进行修缮改造的义务，垫付修缮改造费用，由此金山热电公司造成损失3785396元，核减掉海城科技公司己支付的租赁费，尚有损失2785396元。5、尽管双方同意解除合同，一审判决也判令解除双方签订的租赁合同，但并未对租赁合同解除后因海城科技公司给金山热电公司造成的损失2785396元予以支持，与《合同法》第九十七条的规定不符。综上，因一审法院事实认定错误，为维护金山热电公司的合法权益，请求二审法院准其所请。海城科技公司辩称，第一，从房屋租赁合同的关系讲，出租人确保出租房屋符合法律规定，符合出租条件是出租人应当履行的义务，不是承租人的义务。第二，租赁合同第四条第二款及第六条第二款均约定修缮改造的内容造价需要双方共同商定，并且应当另行签订施工质量及预算协议，金山热电公司未与海城科技公司协商擅自与第三人达成修缮施工合同，是金山热电公司自己的修缮行为，与海城科技公司无关。根据租赁合同的约定，综合楼的修缮改造应当是由海城科技公司主导负责，招投标的工作必须由海城科技公司发起，且由海城科技公司于装修公司签订合同，金山热电公司称其是代海城科技公司招投标与事实不符。海城科技公司没有授权金山热电公司代为招标，也没有与金山热电公司达成合同约定的造价及施工质量协议。第三，金山热电公司绕开海城科技公司独立修缮综合楼的行为不存在损失，修缮的价值仍然存在，该价值也因为合同无效而由金山热电公司享有，因此金山热电公司声称修缮的花费是损失不符合事实。海城科技公司向一审法院起诉请求：一、请依法判令金山热电公司返还海城科技公司已给付租赁费100万元，并承担100万元租赁费本金从2019年6月4日至2019年9月20日期间按同期人民银行利率的利息13050元，本息合计1013050元；二、请求利息付至付清租金为止；三、金山热电公司承担本案全部诉讼费用。金山热电公司向一审法院反诉请求：一、请求判令解除双方签订的《内蒙古能源发电有限公司培训中心综合楼租赁合同》；二、请求判令海城科技公司支付金山热电公司垫付的修缮改造综合楼费用278.5396万元；三、海城科技公司承担本案反诉全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月4日，金山热电公司与海城科技公司签订内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼租赁合同。合同第三条约定：租赁期限为5年；第四条约定：租赁费用为每年200万元，合同签订后科技公司预付两年的租赁费，用于综合楼修缮改造，达到乙方入驻条件，其修缮改造内容及造价需双方共同商定认可；第六条约定：综合楼修缮改造由海城科技公司负责，所发生的费用以租赁费形式进行抵扣，具体的施工质量及预算双方根据实际情况另行签署。合同签订后，海城科技公司相继于2018年4月11日、2018年4月25日向金山热电公司支付租金计100万元。2018年7月27日，金山热电公司就内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼修缮工程向内蒙古联友建设工程有限公司下发中标通知书。2018年8月24日，金山热电公司与内蒙古联友建设工程集团有限公司签订内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼修缮（房屋外部）工程合同。该工程造价结算金额为378．5396万元，金山热电公司已向对方支付该笔款项。2019年6月4日，海城科技公司向金山热电公司提出终止租赁合同。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，海城科技公司与金山热电公司签订的内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼租赁合同真实、合法、有效，系双方当事人真实意思表示。合同签订后，海城科技公司向金山热电公司支付租金100万元，金山热电公司按约进行案涉综合楼的修缮工作，与内蒙古联友建设工程集团有限公司签订内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼修缮（房屋外部）工程合同，海城科技公司委派工作人员跟进工程进度至2018年年底。因海城科技公司未按约定向金山热电公司预付两年的租赁费400万元用于综合楼的修缮改造，核减已付的100万元，金山热电公司为其垫付修缮工程款278．5396万元。海城科技公司诉称案涉综合楼不具备使用条件、无法实现合同之目的，为此向热电公司发函终止合同，庭审中向该院提供国家企业信用信息公示报告予以证明，但该证据不能证明其主张，其发出终止合同的通知亦不产生解除合同的法律后果，故海城科技公司要求热电公司返还已给付租赁费100万元的诉讼请求无事实与法律依据，该院不予支持。关于金山热电公司要求解除双方签订的租赁合同，因海城科技公司同意解除，故该院对该项请求予以支持。关于金山热电公司要求海城科技公司支付其垫付的改造综合楼费用278.5396万元，因双方均已同意解除租赁合同，海城科技公司不再使用该综合楼，该楼的最终受益者是金山热电公司，故本着诚实信用与公平原则，该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）深圳市海城创投科技有限公司与被告（反诉原告）内蒙古能源发电金山热电有限公司于2018年4月4日签订内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼租赁合同依法于判决生效之日起解除。二、驳回原告深圳市海城创投科技有限公司的诉讼请求。三、驳回反诉原告内蒙古能源发电金山热电有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费13918元，由原告深圳市海城创投科技有限公司负担；反诉案件受理费14541.50元，由反诉原告内蒙古能源发电金山热电有限公司负担。二审期间，海城科技公司新提交了《不动产登记证明查询》、《查询无结果证明》，拟证明在呼和浩特市不动产登记中心及土默特左旗不动产登记中心均未查询到金山热电公司的不动产登记信息；新提交的《关于内蒙古能源发电金山热电有限公司大数据项目的联络函》系由海城科技公司单方制作，且未能证明是否向金山热电公司送达，本院不予采信。金山热电公司新提交了国内支付业务付款回单及收据，拟证明金山热电公司于2020年11月24日向内蒙古联友建设工程集团有限公司支付工程款92400元。本院二审经审理查明，海城科技公司于2019年6月4日向金山热电公司发出的《有关终止和内蒙古能源发电金山热电厂有限公司合作事宜》中载明：“2、我们在2018年4月11号和4月25号各打款50万订金到贵公司账户上，共计100万元整（详见附件2），但贵公司的大楼装修却延迟到九月份才启动，并且在大楼装修的招投标过程中，没有我方人员的参与和商讨。3、我方在这一年期间，多次口头和书面催促装修工程进展，并委派二人在现场跟进到2018年年底，但效果太差。到目前为止，仍然不能达到我方进驻的要求”。另查明，金山热电公司自2019年1月31日至2020年11月24日陆续向内蒙古联友建设工程集团有限公司支付工程款共2872400元。对一审查明的其他事实予以确认。承办人认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的《内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼租赁合同》的效力如何；二、金山热电公司主张海城科技公司支付综合楼修缮改造费用278.5396元是否有事实及法律依据；三、金山热电公司是否应返还海城科技公司租赁费100万元及利息。针对第一个争议焦点，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”金山热电公司未能举证证明其已取得建设工程规划许可证，双方签订的《内蒙古能源发电金山热电有限公司培训中心综合楼租赁合同》因违反上述法律规定应属无效合同。针对第二个争议焦点，本案中，双方签订的租赁合同第四条租金及支付方式2约定了付款方式为：合同签订后乙方预付两年的租赁费，用于综合楼的修缮改造，达到乙方入住条件，其修缮改造内容及造价需甲乙双方共同商定认可。第六条乙方权利义务2约定，综合楼修缮改造费用由乙方负责，所发生的费用以租赁费形式进行抵扣，具体的施工质量及预算双方根据实际情况另行签署。由此约定可知，双方均认可对综合楼进行修缮改造，且海城科技公司应预付两年的租赁费用于综合楼的改造。虽海城科技公司辩称，金山热电公司在未与海城科技公司共同商定的情况下擅自与案外人达成修缮合同，系金山热电公司自行修缮行为，与海城科技公司无关。但海城科技公司于2019年6月4日向金山热电公司发出的《有关终止和内蒙古能源发电金山热电厂有限公司合作事宜》中载明，在大楼装修的招投标过程中，没有海城科技公司人员的参与和商讨，但其委派二人在现场跟进到2018年年底。由此可见，海城科技公司知道金山热电公司对大楼装修改造进行了招投标，并派人在装修现场跟进到2018年年底，且海城科技公司未举证证明其对大楼装修改造招投标结果提出过异议，应视为海城科技公司认可了金山热电公司的招投标结果及装修改造行为。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中综合楼修缮范围及主要内容为培训中心土建尾工及外墙装饰等，是已形成附和的装饰装修物，应按导致合同无效的过错分担现值。关于合同无效后双方过错的认定问题，金山热电公司未取得建设工程规划许可证，将不符合法律规定的出租条件的房屋出租给海城科技公司，存在过错。海城科技公司作为出租人应当尽到相应的审慎义务，应主动审查房屋权属情况，海城科技公司未尽审慎义务，在金山热电公司未取得建设工程规划许可证的前提下仍与其签订租赁合同，海城科技公司亦存在过错。双方对导致合同无效均有过错，应当平均分担合同无效造成的损失。虽金山热电公司与内蒙古联友建设工程集团有限公司签订的工程结算书载明的结算金额为3785396元，但截至2020年11月24日其向内蒙古联友建设工程集团有限公司支付工程款共2872400元。对于金山热电公司已实际支付的工程款2872400元，本院予以认定，双方应当平均承担合同无效造成的损失，海城科技公司应承担1436200元。针对第三个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”金山热电公司应返还因合同取得的租金100万元。但合同约定海城科技公司预付的租赁费用于综合楼的修缮改造，合同无效后海城科技公司应承担1436200元的装修改造损失，核减海城科技公司已支付的100万元租金，海城科技公司还应支付金山热电公司436200元。故海城科技公司主张金山热电公司返还100万元租金及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，海城科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；金山热电公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销土默特左旗人民法院（2019）内0121民初3643号民事判决；二、深圳市海城创投科技有限公司于本判决生效之日起十日内向内蒙古能源发电金山热电有限公司支付436200元；三、驳回深圳市海城创投科技有限公司的诉讼请求；四、驳回内蒙古能源发电金山热电有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13918元，由深圳市海城创投科技有限公司负担；一审反诉案件受理费14541.50元，由深圳市海城创投科技有限公司负担2277.2元，由内蒙古能源发电金山热电有限公司负担12264.3元。二审案件受理费13918元（深圳市海城创投科技有限公司已预交），由深圳市海城创投科技有限公司负担；二审案件受理费14541.50元（内蒙古能源发电金山热电有限公司已预交），由深圳市海城创投科技有限公司负担2277.2元，由内蒙古能源发电金山热电有限公司负担12264.3元。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十二月十四日法官助理 于文硕书记员 郝辰炜