江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10330号上诉人（原审原告）：南京交家电车辆有限公司，住所地南京市雨花台区宁南大道**。法定代表人：郑如华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欣，江苏联勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团南京宝地置业有限公司，，住所地南京市雨花台区锦绣街****法定代表人：许光华，该公司总经理。委托诉讼代理人:奚传江,江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋效楠,江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人南京交家电车辆有限公司（以下简称交家电公司）因与被上诉人绿地集团南京宝地置业有限公司（以下简称宝地公司）合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。交家电公司上诉请求：一、维持一审判决第一项，另判决被上诉人返还上诉人占有3000万期间的利息（自2017年1月26日起以3000万元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率偿付逾期还款利息直至此债务履行完毕之日止）；二、被上诉人负担诉讼费。事实和理由：一、上诉人不存在违约，系上诉人违约。对于预约合同，只有在具备签约条件而一方不履行订立合同义务的情形下，方构成违约。且被上诉人在与上诉人订立《购买协议》时故意隐瞒了（至少未告知）所售房屋土地已经抵押的事实，且在《购买协议》订立后未解除的有效期间，未告知上诉人又将该两套房屋抵押给第三人并办理了抵押权登记，存在严重违约事实，而且被上诉人还存在未按房产局规定先签订《商品房认购协议》并办理认购备案、3000万房款未存入预售监管账号等违规问题。所以，违约方无权解除合同。一审判决认定被上诉人2018年11月解除合同合法有效错误。3000万元已占有3年半，利息就大几百万元，其违约甚至是获利的。二、《购买协议》第五条“……本合同仅为甲、乙双方对于该房屋的约束性文件，不作为日后双方签订的《南京市商品房预售合同》的补充或附件”。所以，该协议系预约（售）合同性质，仅确定了当事人和标的物，该房屋交易的具体权利、义务和责任双方约定由之后商品房预售合同予以约定并确定。故《购买协议》第二条“购买费用与付款方式”以及违约责任的条款对双方无约束力，应在正式合同中约定。三、案涉《购买协议》第二条“购买费用与付款方式”中第二项、第三项关于付款方式和违约责任，以及《购买协议》第四条条款均无效。《购买协议》第四条，“甲方将在乙方付清该房屋销售款项后按照本合同乙方提供通讯方式通知乙方签订《南京市商品房预售合同》……”该条款排除或限制了上诉人在支付全额购房款之前订立正式商品房买卖合同的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，应属无效条款。协议约定上诉人支付全部房款后再签订购房合同，不符合商品房买卖交易的流程、规定、常理和正常交易习惯，对于大宗、巨额的房地产交易，预约合同一般仅仅约定交付一定数额的定金作为订立合同的担保，买受人不可能在未签订正式商品房买卖合同，无任何后续权利保障的情况下支付全部房款，对于此，被上诉人作为全国性专业从事房地产开发销售的集团上市公司应是明知的，拟定该明显不合理的付款条款显然是利用其优势地位排除或限制了买受人基本权利，其应承担完全责任。该房亦存在抵押，对于该直接影响买受人合同订立、履行的重要事实，被上诉人未告知，即使上诉人于2017年3月31日前付清全款，当时亦不可能签订网签备案的正式合同，被上诉人的重大瑕疵对上诉人的合同权利和目的实现已构成重大、现实的风险和影响。五、案涉购买协议违反了房产管理部门的相关规定。2012年3月14日，我市住房和城市建设城乡建设委员会、房产管理局要求在全市实行修订后的商品房认购协议，该规定明确预售商品房认购直接从南京市房地产综合业务系统打印认购协议，购房人支付的定金通过认购协议的编号进入许可证载明的预售监管账号内纳入监管，对开发企业提供的其他银行账号，购房人可拒绝支付，以确保预售资金的安全。如果不通过南京市房地产综合业务系统打印认购协议，并将信息上传的，在后面打印商品房预售合同时，系统将不予支持。该规定是为了保护购房人的权利不受侵犯，营造公平公正的房地产交易秩序。认购协议中第八条也约定，如果开发商在未告知乙方在签订本协议前房屋已存在抵押的事实的，乙方有权拒绝签订任何合同，双倍返还定金。在商品房买卖合同关系中，开发商和购房者、买卖双方的地位实质是不平等，购房人相对弱势，所以政府制定的成套的法律法规来约束和规范开发商。本案中被上诉人未按照房产局的规定，在指定系统中打印有编号的认购协议办理备案，3000万的购房款也未按规定存入监管账号，而是使用资质的排除买受人和权利的格式合同，与监管要求完全不符，明显是违反规定违规操作，规避监管，所以被上诉人未使用正规认购协议，未提供监管账号收款，未告知上诉人在签订协议前房屋已经存在抵押的事实，上诉人作为购房人按规定可以拒签合同并拒绝支付房款，不构成违约。六、预约合同签订后，对于正式合同的签订条款仍需要双方进行进一步的协商和磋商，双方当事人为签订正式合同进行磋商即已履行合同义务，现双方基于自身的利益考虑，无法就重要条款达成一致，致使本约合同不能订立，属于不可归责于上诉人的原因，不构成对预约合同的违约。七、基于以上理由，对于案涉预约性质的《购买协议》，双方均向对方发函明确表示解除不再履行，无意再签订正式本约合同。依据合同法，合同解除后权利义务终止，因合同取得的财产应予以返还。且《商品房销售管理办法》第二十二条第二款，“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。”被上诉人应将收取的3000万元预付款以及占有期间的利息—并返还。宝地公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回其上诉请求，维持原判。理由：一、双方所签署的合同是合法有效的，本合同签署具有特定的背景，上诉人亦非普通购房人，在签约时，上诉人即将获得雨花街道丁香社区拆迁款近亿元，所以其承诺有财力履行合同中的付款节点。预约合同已经明确的条款，对各方均具有约束力，所以上诉人第二项、第三项、第五项、第六项上诉理由均不能成立。二、根据一审查明的函件，在2018年11月30日时房屋交易不存在任何障碍，截止今日，被上诉人依然同意继续履行合同。三、案涉合同合法有效，上诉人有义务按照约定的条款支付相应的房款。而上诉人严重逾期支付80%的房款，经屡次催促后仍未缴纳，所以其根本违约在先，其第一项、第四项上诉理由也不能成立。交家电公司向一审法院起诉请求：1.判决交家电公司返还交家电公司购房款30000000元，并自2017年日起以30000000元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率偿付逾期还款利息直至此债务履行完毕之日止，并赔偿损失6000000元；2.判决交家电公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月24日，交家电公司（乙方）、宝地公司（甲方）签订《南京绿地之窗北广场江南路2-2、2-3＃房屋购买协议》（以下简称购买协议）及补充协议。协议第一条房屋基本情况约定：（一）该房屋所在的项目名称：南京绿地之窗。（二）该房屋所在地址：南京市雨花台区。（三）乙方购买该房产的性质为商业。（四）乙方购买的部分为南京，建筑面积约3858.38平方米（房屋最终面积以政府核准文件为准）。甲方已取得该房屋预售许可证，乙方或乙方指定人员在达到相应条件后按照甲方要求及时签订正式的《南京市商品房预售合同（或商品房买卖合同）》（以下简称预售合同）。预售合同签订后，本合同自行终止，双方按照预售合同履行相关权利义务，最终将该房屋产权过户登记至乙方名下。该两套房屋标的总金额为142040142元，付款方式：1.2017年1月25日前，签订购买协议即支付总金额的约20%，金额30000000元；2.2017年2月28日前，支付总金额的30%，金额41020142元；3.2017年3月31日前，一次性付清剩余购房款，金额71020000元。乙方逾期支付任何一笔款项的（或乙方单方面无理由提出终止合同），应按照逾期应付款的万分之三／天标准支付违约金；逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方按照总房款的10%支付违约金给甲方。第三条交付约定：该房屋交付前，甲方应当出示验收合同的证明文件，并书面通知乙方在乙方付清该房屋费用的前提下，双方办理验收和房屋交接手续，实际交付时间以双方签订的预售合同约定为准。第四条甲方将在乙方付清房屋销售款项后按照本合同乙方提供通讯方式通知乙方签订预售合同。乙方未按甲方通知的时间签订预售合同的，甲方有权解除本合同。本合同解除后，甲方将乙方已交房款扣除各项赔偿后余额无息返还乙方，乙方认同并严格按照甲方公司财务流程办理相关退款手续。第五条甲方已向乙方明示本购买协议及预售合同内容，乙方明确知悉，并同意按照相关内容签约。本合同仅为甲、乙双方对房屋的约束性文件，不作为日后双方签订预售合同的补充和附件。2017年3月14日，交家电公司向交家电公司付款30000000元。2018年11月20日，宝地公司向交家电公司发出解除购买协议通知书，要求解除与交家电公司的购买协议。2018年11月30日，交家电公司回函不同意解除购买协议。交家电公司提交不动产登记资料查询结果证明，载明土地用途批发零售用地，房屋用途商业。2015年10月25日至2017年10月25日，，涉案房产抵押给渤海银行股份有限公司南京分行。2017年8月31日，宝地公司取得不动产权登记。2020年4月21日，交家电公司向交家电公司发出解除合同的律师函，要求解除涉案购买协议。以上事实有当事人的陈述，交家电公司提交的购买协议、收据、解除函、回函、律师函等证据在案为凭。本案的争议焦点为：1、涉案购买协议的性质、效力；2、涉案购买协议是否符合解除条件，交家电公司是否应退还交家电公司30000000元，并赔偿损失。一审法院认为：一、涉案购买协议的性质、效力根据涉案购买协议的约定，宝地公司的合同义务为在交家电公司或交家电公司指定的人员达到相应条件后与交家电公司签订预售合同，并移交涉案房屋。交家电公司的义务为支付相应价款。故双方之间系商品房买卖合同关系。虽然双方签订涉案协议时，涉案房屋已经建成，双方只对房屋总价款作出了约定，对于房屋的交付时间等尚待双方进一步协商确认；合同履行尚存在一定障碍；且双方亦明确约定需另行签订正式《商品房预售或买卖合同》，故涉案协议性质应系商品房买卖预约合同。该协议系双方当事人真实意思表示，现也无证据证明该协议存在违反法律、行政法规强制性规定等无效情形，故涉案购买协议应为合法有效。二、关于涉案购买协议的解除如上所述，涉案购买系商品房买卖预约合同，合法有效。双方当事人在合同履行过程中，交家电公司未按照合同约定按期支付购房款，根据合同约定，已构成根本违约，宝地公司于2018年11月20日向交家电公司发出解除通知，交家电公司已经收到该解除通知，因此双方签订的购买协议已经解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，在本案中，交家电公司明确在本案中不予处理双方的违约事宜，故现交家电公司要求交家电公司返还购房款30000000元具有事实和法律依据。交家电公司要求交家电公司自2017年日起以30000000元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率偿付逾期还款利息直至此债务履行完毕之日止，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于交家电公司提出交家电公司隐瞒涉案房产已经抵押导致合同目的无法实现且应支付赔偿金的理由亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、绿地集团南京宝地置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还南京交家电车辆有限公司购房款30000000元；二、驳回交家电车辆有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费221800元，由南京交家电车辆有限公司自行负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人交家电公司提交了以下证据：1、被上诉人涉案项目营销总监隋晓佳与上诉人法定代表人郑如华2017年2月20日的微信聊天记录，以证明2017年2月20日因为未签订正式买卖合同，故上诉人未支付款项。2、2012年3月14日现代快报一份和认购协议一份，证明在2012年3月时，相关监管部门就对就对商品房的预售要求适用正式的房产局推荐的商品房认购协议，而被上诉人制作的认购协议并不符合上述监管规定。被上诉人宝地公司意见为：对证据1的真实性无法确认；即使该证据是真实的，也可以证明在2017年2月份被上诉人一直在催促上诉人履行合同、支付款项，且给了上诉人较长的筹款期限，故该证据无法达到上诉人的证明目的。证据2认购协议只是指导试用版本，并非政府强制性试用；且本案存在特殊性，上诉人当时在雨花街道的参与下签订了涉案合同，故该合同应属合法有效。本院对上述证据形式上的真实性予以确认，对证明力结合案件情况综合予以认定。对一审查明的事实，上诉人交家电公司异议之处为：1、一审查明付款时间为2017年3月14日与事实不符，拨款时间为2017年1月25日。2、一审查明“2015年10月25日至2017年10月25日，涉案房产抵押给渤海银行股份有限公司南京分行”，但该期间仅是债务履行期间，并非抵押期间或者是抵押权实际存在的期间。被上诉人宝地公司对原审查明的事实无异议，对上诉人所持异议，认为2017年3月14日是收据载明的时间，转账支票于2017年1月25日开具；具体支票何时承兑尚不清楚；抵押权2017年10月25日之后抵押权已经涤除。二审另查明：交家电公司于2017年1月25日开具3000万元转账支票，宝地公司于2017年3月14日出具收据。交家电公司于二审中陈述，宝地公司一直未告知其案涉房屋上设有抵押权的事实，直到2020年交家电公司进行调查才得知。因其不知晓这一事实，故抵押行为未对履行合同构成障碍，但并不代表抵押权对合同无影响。以上事实，有转账支票、收据及本院笔录在案佐证。本院认为，双方当事人签订《南京绿地之窗北广场江南路2-2、2-3#房屋购买协议》及《补充协议》后，因种种原因未能签订《商品房预售或买卖合同》，现双方就合同效力、何方违约、被上诉人是否应当返还预付款项利息等问题发生争议。对此本院认为，上诉人上诉称案涉房屋购买协议存在未按房产局规定先签订《商品房认购协议》并办理认购备案、3000万房款未存入预售监管账号等违规问题，且合同条款排除或限制了上诉人在支付全额购房款之前订立正式商品房买卖合同的主要权利而无效，对此本院认为，案涉购买协议双方均为商事主体，该认购协议系双方合理协商达成的一致意见，结合协议签订的背景情况，现上诉人并无理由证明协议条款具有违反法律与行政法规强制性效力性规定的情形，故本院对合同效力予以认定，对其这一上诉理由不予采信。因涉案购买协议系双方当事人真实意思表示，且双方就房屋交付时间等内容尚未确认，亦需另行签订《商品房预售或买卖合同》，故一审认定涉案协议性质应系商品房买卖预约合同，并无不当。关于何方违约问题，案涉房屋购买协议虽为预约合同，但其中已经明确约定了价款支付时间，被上诉人应当依约履行。现被上诉人未能按约支付购房款，已构成根本违约；一审认定案涉房屋购买协议已由宝地公司通知解除，具有事实与法律依据。上诉人上诉称案涉房屋上设有抵押权故合同不能履行，但亦认可其一直不知晓该事实，合同履行中也未以此为由主张抗辩，故该情况并非其拒绝付款的原因，上诉人这一理由不能成立。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被上诉人构成违约，一审法院判决被上诉人返还已收取的3000万元款项，并对返还利息的诉请不予支持，并无不当。综上，交家电公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46414元，由南京交家电车辆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  白文虎二〇二〇年十二月十日法官助理滕文欣书记员孙雪松