广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3493号上诉人（一审原告）：陈添妹，女，1972年2月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******其昌队，居民身份号码：442************969。委托诉讼代理人：黄义涛，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何启升，广东广和（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：郭梓登，男，1990年11月4日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区************，居民身份号码：440************033。上诉人陈添妹因与上诉人郭梓登房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初7354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈添妹上诉请求撤销一审判决，改判支持陈添妹一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由郭梓登承担。事实与理由：本案诉讼时效并未经过，一审法院对此认定有误。案涉租赁物堆放着郭梓登进行装饰装修存放的各类建材而整体处于施工状态，租赁物系在郭梓登的占有使用至2017年7月，陈添妹为防止损失的扩大将租赁物出租给案外人使用，故应当认为涉案租赁合同在2015年2月至2017年6月期间仍处于履行状态。参照最高人民法院民二庭审判长联席会议精神，在欠付租金的情形下，如果租赁合同仍然在履行，承租人支付后续租金或继续使用租赁物都可以认为是对租金债务的认可，可以作为诉讼时效重新起算的依据，如此累计计算，就可以将最后一期租金的履行期限届满日作为诉讼时效的起算点。本案陈添妹主张的租金、物业管理费诉讼时效起算点应自郭梓登欠付的最后一期租金的履行期限2017年6月10日往后推7天的宽限期，即2017年6月17日起适用民法总则第一百八十八条、第一百八十九条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年;当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案诉讼时效届满日应为2020年6月17日，而陈添妹于2020年6月9日提起本案诉讼，陈添妹的诉讼请求并未超诉讼时效。综上所述，一审判决适用法律及事实认定有误，请求二审依法支持陈添妹的上诉请求，以维护当事人的合法权益。郭梓登答辩称，2015年年底，郭梓登将案涉房屋交接给陈添妹，并用押金抵扣租金，自2016年起，陈添妹未向郭梓登催收任何的租金以及物业管理费，郭梓登将房屋交还给陈添妹时已经将房屋清理干净。陈添妹一审诉讼请求：1.判令郭梓登支付物业租金（2015年8月至2017年6月）474415元；2.判令郭梓登支付滞纳金（2015年8月至2017年6月）332288.5元；3.判令郭梓登偿还代付的物业管理费（2015年8月至2017年6月）29185元；4.本案诉讼费用由郭梓登承担。一审法院查明，2015年2月10日，陈添妹作为甲方（出租人）与乙方郭梓登（承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于珠海市香洲区*******（XXXX国际中心）第二栋3601、3602、3603、3604、3605房，建筑面积348.27平方米的物业出租给乙方使用，合同生效之日起三日内甲方将房屋及其相关设施交付乙方验收使用，该房屋的使用用途为办公；租期3年，自2015年2月9日至2018年2月8日；租金每月共计19850元，第二年递增5%，第三年递增10%，租赁期间，甲方不得以其他理由任意调整租金，免租两个月为装修期，租金由2015年4月9日起计算；租金每一个月交一次，每月10日前存入指定的账户；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金5‰加收滞纳金；签署合同时，乙方向甲方交纳39700元的押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方可无息退还乙方押金；物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳；乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：（1）擅自改变房屋的使用性质；（2）擅自转租、转让房屋或利用房屋从事非法经营活动（如需转租必须经甲方同意后方可转租）；（3）逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳；（4）乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝。乙方在租赁期内需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清费用，甲方将保证金不退还给乙方，但乙方投入室内外的装修部分（除可移动的设备、货物外）无偿归甲方所有；合同还对双方的权利义务、续租、不可抗力、补充与附件、合同效力等进行了约定。合同签订后，郭梓登按照约定向陈添妹支付租金押金39700元，陈添妹亦按照合同约定将案涉租赁场地交付给郭梓登进行装修。在庭审中，郭梓登陈述其已经支付2015年7月租金以及2015年7月的物业管理费，对此陈添妹予以确认。郭梓登陈述在2015年12月已经将案涉房屋交还给陈添妹，并且双方协商一致，用押金抵扣租金，并书写一份承诺书给陈添妹。陈添妹对于郭梓登以上陈述不予认可，并认为若办理案涉房屋交接，理应双方均持有交接的凭证，郭梓登陈述其单方向陈添妹出具承诺书，不符合一般的交易习惯。同时，郭梓登主张案涉房屋在2017年6月陈添妹已经出租给案外人使用，陈添妹认可在2017年7月1日为减少损失与案外人另行签订租赁合同。一审法院认为，陈添妹与郭梓登签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。具体到本案，陈添妹向一审法院主张的系2015年8月至2017年6月案涉租赁物业的租金及物业管理费，按照双方合同约定，郭梓登应于每月10日前支付租金，即从欠付租金当月的11日起，陈添妹已经知道自己的权利受到损害。截至陈添妹起诉之日2020年6月9日，陈添妹主张的租金、物业管理费明显已过诉讼时效，且并未提供充分证据证明诉讼时效存在中止、中断、延长的情形，故陈添妹的诉讼请求，一审法院不予支持。另外，虽然在合同履行过程中，郭梓登拖欠租金以及提前解除合同属违约行为，但是陈添妹作为出租人，应知悉租赁房屋的实际使用情况。在郭梓登没有继续使用租赁房屋及支付租金的情况下，陈添妹应及时依照合同约定的权利，解除合同收回房屋。陈添妹放任租赁房屋的空置状况，没有及时依法收回租赁房屋，任由损失扩大，系怠于行使合同权利的行为。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审法院判决如下：驳回陈添妹的诉讼请求。一审案件受理费减半收取7320元，由陈添妹负担。在二审调查过程中，陈添妹向本院提交了以下证据：1.珠海横琴新区龙羽教育培训有限公司于2020年11月6日出具的《情况说明》，证明其在接收案涉房屋时处在正在装修的状态，并非郭梓登主张的已经清理干净交付给陈添妹。2.天朗海峰物业服务中心于2020年11月19日出具的《情况说明》，证明自2015年2月至2017年7月，案涉房屋场地没有遮挡，拆除了部分墙体，处于施工停顿状态，证明案涉房屋仍被郭梓登占有。郭梓登质证称：对证据1不认可，陈添妹可以与新租户协商出具的，陈添妹的主张并无实质的书证、影像资料。2.对证据2的真实性予以认可，但关联性不认可。此证据没有体现施工场地内有陈添妹所称的垃圾以及建筑材料。本院认为，上述证据不影响本案的处理，本院不予采纳。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于案涉房屋郭梓登何时交接给陈添妹的问题，郭梓登主张其于2015年12月已经将案涉房屋交还给了陈添妹，陈添妹对此不予认可。本院认为，郭梓登于2015年8月起便没有交纳租金和物业管理费，而且陈添妹在起诉状中称“一边继续由郭梓登使用租赁房屋并代郭梓登向管理处交纳管理费，一边开始物色愿意承接房屋的新租客”，说明陈添妹已经明确知道郭梓登不再继续承租案涉房屋。因此，本院认为，郭梓登主张的盖然性较大，本院予以认定。关于时效问题，双方合同约定，每个月的租金均有交纳的期限，即每个月的租金均是独立的债务，应分别计算诉讼时效。郭梓登拖欠租金、提前解除合同，构成违约，但是陈添妹明知郭梓登不再继续承租案涉房屋，应采取适当措施避免损失扩大，即便郭梓登存留物品在案涉房屋，陈添妹也应自行清理，再另循途径向郭梓登主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，以及根据本地的司法实践，一般会酌情支持约三个月的商铺空置损失，之后的损失由陈添妹自行承担。即陈添妹最后一期的占有费至少应于2016年4月起知道或者应当知道其权利受到损害，在此之后，陈添妹也没有证据证实其向郭梓登主张过权利，故最后一期的占有费诉讼时效应从2016年4月起算，至陈添妹2020年6月9日起诉时，已有四年余，明显已过诉讼时效，故本院对陈添妹的诉讼请求不予支持。综上所述，陈添妹的上诉意见不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费12158元，由陈添妹负担。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十一月二十五日书记员  陈瑞祥