广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4188号上诉人（原审被告）：吴**明，男，1969年8月11日出生，汉族，住广东省台山市***********。公民身份号码：440************110。上诉人（原审被告）：伍珠爱，女，1972年6月15日出生，汉族，住广东省台山市***********。公民身份号码：440************147。两上诉人共同委托诉讼代理人：蓝彩虹，广东圭峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李汝城，香港特别行政区居民，男，1956年11月30日出生，现住广东省台山市***************。香港永久居民身份证号码：R537461(7)。委托诉讼代理人：许法人,广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：余万臻，广东广能律师事务所律师。上诉人吴**明、伍珠爱因与被上诉人李汝城房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴**明、伍珠爱上诉请求：1.撤销一审判决或发回一审法院重审；2.依法改判驳回李汝城全部诉讼请求；3.本案一、二审的全部诉讼费用由李汝城承担。事实和理由：一、关于本案事实。李汝城与吴**明于2006年10月11日签订了涉案《土地、房屋转让协议书》，约定吴**明将其所有的涉案土地及房屋使用权以转让的形式交付给李汝城使用。应李汝城的要求，伍珠爱在协议上签名。涉案协议签订后，因李汝城是用于经营的，吴**明即将涉案房屋土地的使用权证交给李汝城，用于办理相关营业手续。使用费款项也于当天交接清楚。从2006年至2020年，双方一直履行该协议，没有发生任何异议及纠纷。二、一审法院认定本案基础法律关系不当，导致判决认定事实错误，适用法律不正确。据合同法关于房屋买卖合同及房屋租赁合同的相关规定，综合本案上述事实及证据，论述如下：1.从李汝城提供的协议书的形式来看，该协议书并不具备房屋买卖合同应该具备的要件，不能只看协议书抬头有“转让”的字眼就认定为买卖关系。2.从李汝城提供的协议书的内容来看，也并不能看出双方存续买卖房屋的合意，且协议书中也有关于“使用权”的表述。3.从涉案款项数额来看，假如如李汝城所述，515000元是购买房屋两幢及厂房的价款。根据当时的建造成本及市场价格来看，是明显偏低的，是显失公平的，吴**明、伍珠爱也不可能会同意。4.涉案协议书的性质如是房屋买卖的性质，为何对过户的要求以及过户的期限等未作出明确的约定。5.本案争议的是物权，根据法律规定，物权的买卖必须要以登记过户为条件。再结合双方自2006年至今，一直没有产生争议的事实，可以明确推定出双方当时就涉案房屋及厂房的租赁合意。515000元视为李汝城的使用费，即租金性质。6.2006年至今，长达十四年间，李汝城一直没有主张过户的行为，明显不符合常理。因此，吴**明、伍珠爱认为，综合双方长达14年的履行行为、交易数额、内容约定等因素，可以明确推断出，双方存续房屋租赁使用关系，而非房屋买卖合同关系。三、一审法院对李汝城应承担的举证责任充耳不闻。在事实真伪不明的情况下，应由主张法律关系成立的一方承担举证责任。根据民事诉讼法第九十条的规定以及民事案件应重证据的原则，李汝城应就双方达成何种合意继续承担举证责任，否则应承担不利的诉讼后果。而一审法院没有从双方的履约行为、时间等综合分析，单凭协议书中的部分内容认定双方成立房屋买卖合同关系，有失偏颇。综上，一审法院没有查清事实，举证责任分配错误，更没有对基础法律关系的构成要件进行分析，仅仅凭借臆测的方式来推断双方之间的法律关系。在李汝城没有进一步对房屋买卖合意进行举证的情况下，判定成立房屋买卖合同法律关系，违背了证据规定，导致适用法律错误，裁判错误。请求二审依法查清事实，将该案直接予以改判或者发回重申，支持吴**明、伍珠爱的上述诉讼请求。李汝城辩称，一、吴**明、伍珠爱称“涉案土地及房屋使用权以转让的形式，与事实不符。”这个明显是所有权已转让的形式。二、吴**明、伍珠爱称吴**明将使用权证交给李汝城，李汝城认为是房地产权证是不动产权证，没有使用权证一说。三、吴**明、伍珠爱诉称使用费款项也是与事实不符，经村委及相关事实证明，该费用是土地及房屋买卖的款项。四、吴**明、伍珠爱称一审是只看协议抬头有转让的字眼，就认定为买卖关系，与事实不符。李汝城认为一审判决经过认证有关证据结合协议书抬头和内容全文，充分地考虑到了双方的事实的买卖关系，认定为买卖关系。五、吴**明、伍珠爱称协议书中也有关于使用权的表述，李汝城认为该协议书其实就是房屋及土地的买卖协议。六、吴**明、伍珠爱称根据当时的建造成本及市场价格来看，是明显偏低的，吴**明、伍珠爱也不可能会同意的。李汝城认为合同如果涉及重大误解、显失公平等，吴**明、伍珠爱可以在签署合同内一年内申请法院及有关机关撤销该合同，但明显该协议的价格是经过双方充分协商一致，而且款项交割，14年来都没有异议的。这个合同是合法有效，并不存在明显偏低显示公平的情形。七、吴**明、伍珠爱称该515000元是租赁的合意，是使用费，是租金的性质，与事实不符。李汝城认为这个就是房屋及土地的买卖的所有权交易的对价款，并不是租赁。详细的理由一审判决法院认定部分法院认为部分也有充分的论述。八、吴**明、伍珠爱称李汝城一直没有主张过户的行为，在一审当中李汝城已提交了相关的证据能够证明李汝城是有主张进行过户的，只是双方因为吴**明、伍珠爱自身的一些原因还有双方本来就是邻居等不影响本案定性的一些原因，没有及时过户。九、吴**明、伍珠爱认为单凭协议书中的某部分内容认定双方成立买卖合同关系有失偏颇。李汝城认为事实上是协议书中的全部内容，均可以认定双方成立房屋及土地买卖合同关系，非常全面，不偏不倚。李汝城向一审法院起诉请求：一、吴**明、伍珠爱继续履行《土地、房屋转让协议书》，协助李汝城办理位于台山市*************以及台山市*************的房屋所有权转移登记和土地使用权变更登记手续(《土地、房屋转让协议书》所涉标的是：515000元)。二、由吴**明、伍珠爱承担一审诉讼费用。一审法院判决：吴**明、伍珠爱应自判决发生法律生效之日起三十日内协助李汝城办理位于台山市*************以及台山市*************的房屋所有权转移登记和土地使用权变更登记手续。一审案件受理费8950元，减半收取计4475元，保全费用3095元，由吴**明、伍珠爱负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对吴**明、伍珠爱的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：涉案协议书性质的确定问题。由于本案双方当事人对于签订的《土地、房屋转让协议书》的法律性质存在较大争议：一方认为是房屋买卖合同，一方则认为是房屋租赁合同，故本院按照合同形式、内容、交易习惯、履行情况等综合分析。首先，从合同形式上，该协议名称为“土地、房屋转让协议书”,系“转让协议”。协议当事人名称栏以及签名落款处均已注明“卖方”“买方”。其次，从合同内容上，已经明确约定从合同签订日起将住宅用地及房屋转让给李汝城，并且住宅用地及房屋使用权自签订协议日起归李汝城所有，另说明“此属明买明卖”。协议中多次提到“转让”二字，并约定了房屋基本状况、房屋付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容，未体现出出租涉案房屋及土地的使用权的合意，也未约定租赁期间、租金计算方式等内容，该协议已经具备房屋买卖合同的基本内容，不符合房屋租赁合同的基本特征。第三，吴**明、伍珠爱在签订涉案协议后，即将涉案房屋及土地的产权证书交付给李汝城，符合相关不动产买卖的交易习惯。同时，涉案协议书的见证单位台山市******民委员会出具的《情况说明》，证明李汝城是通过购买的方式获得房地产权，并自签订之日起使用至今。显然，双方当事人签订的《土地、房屋转让协议书》更符合房屋买卖合同的基本特征，成立的是房屋买卖合同关系。吴**明、伍珠爱主张其交付产权证书给李汝城的原因是协助李汝城办理相关营业手续，但从吴**明、伍珠爱交付涉案房屋及土地的产权证书给李汝城至今已长达14年之久，吴**明、伍珠爱未取回涉案房屋及土地产权证书，显然不符合租赁关系交易常理，本院不予采信。此外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，涉案房屋是否办理物权登记，并不影响房屋买卖合同的效力，故吴**明、伍珠爱以未办理登记过户为由否认涉案协议的性质，无法律依据。吴**明、伍珠爱主张房屋价款明显低于当时的建造成本及市场价格，但未能提供证据予以证明，不能证明双方之间关于《土地、房屋转让协议书》的交易存在显失公平的情形。一审法院认定双方当事人成立的是房屋买卖合同关系，并以此判决吴**明、伍珠爱应协助李汝城办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更登记手续，并无不当，本院予以维持。吴**明、伍珠爱主张双方成立的是房屋租赁关系，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，吴**明、伍珠爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8950元（吴**明、伍珠爱已预交），由吴**明、伍珠爱负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖 文 文审 判 员 梅 晓 凌审 判 员 甄 锦 源二〇二〇年十二月十五日法官助理 欧阳群星书 记 员 李 静 雯谢祉昕