山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11169号 上诉人（原审被告）：于燕，女，1978年10月21日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：辛军，系于燕丈夫。 被上诉人（原审原告）：青岛安康物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区经济开发区黄河三路。 法定代表人：赵恒正，总经理。 委托诉讼代理人：邱月君，系该公司员工。 上诉人于燕因与被上诉人青岛安康物业管理有限公司（以下简称安康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初8426号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人于燕上诉请求：1、撤销原判，改判驳回安康物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由安康物业公司承担。事实与理由：于燕不交纳物业费的原因，系因对安康物业公司的管理服务不满意，因为安康物业公司直接或间接的原因，导致于燕遭受了极大的人身损害和财产损失，其中人身损害系因安康物业公司没有维护好楼道灯的日常照明，导致于燕抹黑下楼时摔倒流产，财产损害包括：1、安康物业公司在对小区进行楼体保温供暖改造时，未对车辆进行遮挡，造成于燕车辆落满胶迹，需全车抛光清洁处理；2、于燕停放在小区停车位上的车辆屡次被撞，因无监控或者监控不清，导致无法向肇事方追责；3、于燕所住房屋自2003年交付起即存在卫生间漏水的现象，安康物业公司未予维修和处理。此外，安康物业公司还存在卫生处理不到位的情形。 被上诉人安康物业公司辩称，安康物业公司按照物业服务合同履行了相关义务，安康物业公司向于燕收取物业服务费及路灯费均有合同依据，于燕具有缴纳相关费用的义务。关于于燕主张的人身损害，安康物业公司不清楚。安康物业公司提供的物业服务可能存在瑕疵，但没有服务不到位的地方。 安康物业公司向一审法院提出诉讼请求：于燕支付2015年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费2787元、违约金215.12元、路灯费100元、水费617元，共计3719.12元；2、诉讼费、律师费被告承担。 一审法院认定事实如下：于燕系青岛市即墨区环秀苑小区10号楼x单元x户业主，房屋面积64.5平方米。安康物业公司自2015年起为即墨区环秀苑小区提供物业管理服务。 2015年1月1日，（甲方）即墨市环秀苑业主委员会与安康物业公司（乙方）签订《物业委托服务合同》，合同约定安康物业公司为环秀苑居民小区提供物业服务，物业服务内容包括：小区大门、围墙以内的庭院和各单位内（分户门以外）的公共卫生的保洁服务；小区垃圾的清运；公共绿化物维持性的管理；本物业服务区域内的公共区域内的公共安全的协助防范工作；公共/公用部位和设施、设备正常运行中的管理维护；公用部位和设施、设备发生维修事宜时依照法律法规提供咨询和引导性的服务。物业服务费采取包干制，交费办法为每个年度的物业服务费由业主和物业使用人主动到物业服务站一次性交纳，时限为从每年的元月一日起至六月三十日止。对在每一个服务年度的最后一日仍未交纳物业服务费的业主，如无正当合法理由，则从次一服务年度的每一日开始累积逾期交纳的日数，并按应交纳的金额每日加收3‰的违约金。物业服务费按原规划建设的用途和物业的建筑面积收交，住宅物业0.7元/月/㎡，公共照明（即路灯）的耗电费2.00元/户/月；空置房物业服务费的教授标准按照物业的性质及相应的收费标准予以全额收交。合同自2015年1月1日起生效，有效期限为3年。当合同约定的期限届满时，若属非因乙方的原因导致本小区无法或没有签订新的《物业服务合同》，乙方可单方作出延续本合同的决定并按本合同第四款（即“物业服务费收费标准的调整”）的有关约定实施。关于物业服务费收费标准的调整，由甲、乙双方协商直接进行调整，正常情况下，上调年度的收费标准，乙方应在每一个服务年度届满前的二个月以信函、公告、敬告等形式告知甲方，甲方应以同样的形式予以及时的回应，并自乙方告知之日起的一个月内（即在下一个服务年度开始之前），就新年度的收缴标准签订协议。该协议同时对双方权利和义务、物业管理移交事项等进行了约定。 2018年1月1日，（甲方）即墨市环秀苑业主委员会与安康物业公司（乙方）续签《物业委托服务合同》，合同内容与2015年1月1日签订的《物业委托服务合同》一致。2019年1月1日，环秀苑业主委员会发布《关于环秀苑调整物业费结果的公示》，主要内容为：环秀苑于2018年开始做调整物业费的准备工作，并按山东省、青岛市及即墨区的相关规定，将调整物业费的相关事宜书面知悉区管辖的政府部门。并于将环秀苑的调价方案做征集，对未及时提交征集意见的业主/住户，服务处张贴了征集时间截止的温馨提示。此次意见征集得到了广大业主的支持与配合。此次调整物业费，符合山东省、青岛市及即墨区的相关规定。此结果将从2019年1月1日开始，环秀苑小区物业费按0.8/月/㎡收取。 于燕自2015年起停止交纳物业服务费。环秀苑小区水费由物业公司代收代缴，于燕长期不交纳水费。 一审法院认为，安康物业公司经于燕所在小区的业主委员会选聘为即墨区环秀苑小区提供物业管理服务，于燕作为青岛市即墨区环秀苑小区10号楼x单元x户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照《物业委托服务合同》约定支付相应的物业服务费用。 于燕主张安康物业公司服务存在瑕疵并拒交物业费，关于于燕的该抗辩理由，因安康物业公司于2015年入驻环秀苑小区，安康物业公司入驻以前于燕与前物业服务单位之间的纠纷与安康物业公司无关，于燕不应以此作为拒交物业服务费的理由。于燕专有区域漏水、长毛的维修义务人并非安康物业公司，于燕不应向安康物业公司主张维修义务。庭审中，安康物业公司明确表示从未对小区楼面进行过粉刷，于燕也无证据证实安康物业公司造成了其车辆损失，对于于燕的该抗辩意见，一审法院不予采信。现实中物业管理服务行业确实存在服务不完善的现象，但安康物业公司对环秀苑小区实行统一管理、综合服务，服务随着时间的推移而持续进行，服务成果始终处于变化之中且难以量化，不能以某一时间点或某项服务内容来判断物业服务整体质量。物业服务的完善也需要物业公司以及包括于燕在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，本案中于燕所主张的拒交物业服务费理由不能认定安康物业公司的物业服务与合同约定存在明显差异，不能成为于燕拒绝支付物业费的理由。同时，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。综上，于燕的抗辩事由一审法院不予采纳。于燕未按照合同约定支付物业服务费，构成违约，但于燕未交纳物业服务费系因对安康物业公司服务存有异议，故一审法院对安康物业公司关于违约金的主张不予支持。 安康物业公司要求于燕支付2015年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费、路灯费符合物业服务合同约定和法律规定，一审法院予以支持，相应金额认定为物业服务费2787元【64.5元平方米×0.7元/平方米/月×12个月×4年+64.5元平方米×0.8元/平方米/月×12个月】，路灯费100元（20元/年×5年）。 关于安康物业公司主张的水费，环秀苑小区水费由物业服务公司代收，且水费交纳以小区为单位，故安康物业公司作为环秀苑小区物业服务为于燕垫付水费后有权向于燕追偿。但安康物业公司在本案中主张的代缴水费事实发生于2015年1月1日之前，此期间提供物业服务的并非安康物业公司，故安康物业公司要求于燕向其支付代缴水费一审法院不予支持。用水人有义务按期缴纳水费，庭审中，于燕认可未缴纳水费的事实并明确表示可以“抄表算钱”，安康物业公司可在明确于燕具体用水量及垫付金额后向其主张。 综上，一审法院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决：一、于燕于判决生效之日起十日内支付给安康物业公司2015年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费2787元、路灯费100元，合计2887元；二、驳回安康物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由于燕负担。 二审中，当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：于燕应否支付物业费。本院认为，首先，安康物业公司作为物业服务企业，与于燕所居住的小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》合法有效，安康物业公司为涉案小区提供了物业服务，于燕作为该小区的业主，应当受此合同的约束，履行按时交纳物业费的义务。其次，于燕对其主张的人身损害及财产损失事实及上述损害系因安康物业公司管理服务不到位造成，均未提交证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果。于燕以安康物业公司管理服务不到位给其造成人身伤害及财产损失为由拒交全部物业费用，依据不足，本院不予支持。再次，关于于燕所称房屋质量问题，其主张事实属于房屋买卖合同法律关系，本案系物业服务合同纠纷，与于燕所称的房屋买卖合同并非同一法律关系，法律关系主体亦不一致，于燕以安康物业公司未予解决其房屋质量问题为由拒交物业费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决于燕按照《物业委托服务合同》约定支付物业服务费，并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费727元，由上诉人于燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十二月八日 法官助理 邓永芳 书记员韩平