河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9147号上诉人（原审被告）：崔建设，男，汉族，1954年11月13日出生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘阳现，男，汉族，1961年11月11日出生，户籍所在地河南省栾川县，现住河南省栾川县。委托诉讼代理人：李忠阁，河南鸾州律师事务所律师。上诉人崔建设因与被上诉人刘阳现建设房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省栾川县人民法院（2020）豫0324民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。上诉人崔建设及其委托诉讼代理人杨传朝，被上诉人刘阳现及其委托诉讼代理人李忠阁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔建设上诉请求：请求撤销原判，驳回刘阳现的诉讼请求。事实与理由：房屋买卖合同无效所产生的法律后果栾川县人民法院(2019)豫0324民初2012号判决已作出处理，判令“崔建设应于本判决生效之日起120日内返还刘阳现购房款170000元”，本案再行处理属重复诉讼。崔建设出售给刘阳现的只是一套房屋，不包括储物间，本案将储物间视为刘阳现购买，进行估值处理，没有事实依据。装修部分估价过高，且装修部分损失应当由双方分担，一审判令崔建设承担全部，不符合合同无效损失赔偿原则。关于房屋增值部分能否作为刘阳现损失问题。原判确认双方房屋买卖合同无效，则自始无效。刘阳现不能依据无效的房屋买卖合同取得产权或与产权有关的其他利益。也即房屋是否增值，利益归属于崔建设，原判将房屋增值部分认定为刘阳现的损失与合同无效规则相悖。刘阳现的损失只是17万元购房款（约定购房款29万元）可能产生的利息收益损失。关于如何确定房屋增值问题。房屋现值与原值之差即为增值。但在确定现值与原值时应该依据统一标准，对现值采用评估的方法，对原值也应当采用评估的方法。原判对原值以交易价为依据，对现值以评估价为依据，采用的标准明显不一致。案涉房屋系小产权房，原判认定房屋买卖合同无效，表明该房屋仅具有使用价值，而无交换价值。原判将房屋估值（包括储物间）认定为516528元，未考虑到不可交换因素，明显不当。崔建设以29万元（实付17万元）价款将房屋出售给刘阳现，也是建立在小产权房基础上的评价，并非按当时市场价进行销售。若要评估房屋增值，应当首先评估房屋出售时的价值，再评估现时价值，才能得出正确的增值结论。以当时的售价和现实的评估价进行比较，依据的标准明显不同，不可能得出正确结论。此外，原判将房屋交易价认定为17万元，也与事实不符，当时约定的交易价为29万元。关于损失赔偿问题。双方对合同无效都有过错，原判判令崔建设承担全部责任，不符合法律规定。刘阳现辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并且充分体现了民法中诚实信用原则及公序良俗的精神。本案并不是重复起诉，在（2019）豫0324民初2012号民事判决书中有明确规定，关于房屋装修后刘阳现可另行主张权利。涉及储物间的问题因为双方的买卖合同也是一个口头约定，崔建设仅向刘阳现出具了收到条两张，对储物间交付给刘阳现也系口头约定，后刘阳现向法院提交鉴定申请过程中，崔建设对此也未提出任何异议，鉴定时双方均到场参与了鉴定过程，鉴定结论作出后，向双方均予以送达，在合理的期限内双方均未对鉴定结论提出任何异议。一审程序并未违法，只是对合同无效后续问题的一个充分解决。崔建设系栾川县电业局的领导干部，也是一名党员，而刘阳现系豫西山区老百姓，在受到欺骗的情形下购买房子，其购买房屋并不是为了买卖，而是为了在此安居乐业，但是由于崔建设为了谋取巨额利益，将刘阳现诉至法院。因此，由此而产生的巨大信赖利益损失，应该由崔建设所承担。在2013年刘阳现购买房屋时，花费25万元可以买到相同的房屋及承诺在楼顶加盖一层。而在今天即使遵照一审判决所判决的数额，刘阳现不可能在栾川买下等同的房子。而造成这种局面的过错系崔建设所为，因此应对该结果承担责任。综上请求二审法院驳回崔建设的上诉请求。刘阳现向一审法院起诉请求：1.依法判令崔建设赔偿刘阳现装修费、房屋增值费、鉴定费等共计481695.45元；2.本案诉讼费用由崔建设承担。一审法院认定事实：2013年，崔建设将位于栾川县栾川乡西河村铁前组铁炉沟口自建房701号房屋一套卖给刘阳现，刘阳现付款170000元。而后双方对该房产发生纠纷，2019年12月25日，一审法院作出（2019）豫0324民初2012号民事判决书判决刘阳现与崔建设的房屋买卖合同无效，刘阳现应返还崔建设案涉房屋，崔建设应返还刘阳现购房款170000元。判决生效后，刘阳现认为该案未对诉争房产的装修增值部分进行处理，现要求崔建设赔偿刘阳现装修费用、房屋增值费用等。另，刘阳现申请对案涉房屋价值及装修费用进行评估鉴定，一审法院根据申请委托河南凯业房地产估价咨询有限公司进行鉴定。该鉴定机构于2020年7月6日作出豫凯估字[2020]062952023A号和豫凯估字[2020]062976852A号房地产估价报告书，对栾川县城关镇西河村铁前组崔建设自建房701号住宅和102号储物间于价值时点市场价值估价总额为516528元,该住宅和储物间于价值时点室内装修市场价值估价总额为126167.45元。一审法院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘阳现在购买房屋时向崔建设支付了购房款170000元，居住使用该房屋已有数年，现刘阳现失去了该房屋的使用权，但其所取回的170000元购房款，因房价上涨等因素，已不足以购买同类房屋的住房，刘阳现因合同无效而产生了巨大信赖利益损失，崔建设也因此获得巨额利益，崔建设应按房屋现市场价值赔偿刘阳现损失。刘阳现主张要求崔建设赔偿案涉房屋的装修费用，一审法院认为，刘阳现为履行与崔建设签订的合同而对案涉房屋进行装修，现合同无法履行，刘阳现为装修所花费的费用和鉴定费用为刘阳现的损失，应由崔建设予以赔偿。崔建设认为房屋价值评估方式不当，不宜采纳，因评估机构已对房屋价值如何认定作出了详细说明，并且评估报告已经生效，应作为参考依据予以采纳。综上所述，崔建设应赔偿刘阳现房屋增值部分价值346528元、赔偿装修部分价值126167.45元、鉴定费用9000元，共计481695.45元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：崔建设应在本判决生效后十五日内赔偿刘阳现房屋增值部分价值346528元、装修部分价值126167.45元、鉴定费用9000元，共计481695.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4265元，由崔建设负担（暂由刘阳现垫付，待执行中一并返还）。本院二审期间，刘阳现提交了相关证据，本院组织双方进行了质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中崔建设将其自建房出卖给刘阳现，因该房产违反法律禁止性规定，双方的买卖合同被确认无效。崔建设明知该房产依法不能出卖给刘阳现，对该合同无效应承担主要过错责任。刘阳现购买该房产前未审查该房产及土地性质，对该合同无效应承担次要过错责任。根据双方过错大小，本院酌定由崔建设对刘阳现因合同无效导致的损失承担70%赔偿责任。关于刘阳现因合同无效导致的损失，一审法院依据司法评估认定房屋增值部分346528元、装修部分126167.45元，依据充分，本院予以确认。一审判令由崔建设承担刘阳现损失的全部赔偿责任，责任划分不当，本院予以纠正。综上所述，崔建设的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省栾川县人民法院作出的（2020）豫0324民初1273号民事判决为：崔建设于本判决生效后十五日内赔偿刘阳现房屋增值部分损失、装修部分损失、鉴定费用损失共计339886.81元；二、驳回刘阳现其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4265元，由刘阳现负担1265元，由崔建设负担3000元；二审案件受理费8525元，由崔建设负担6000元，由刘阳现负担2525元。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二〇年十二月十日法官助理王恒毅书记员李圆圆