广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1765号上诉人（原审被告）：黄程，女，汉族，住湖北省随州市曾都区*********委会4组。委托诉讼代理人：陈佳，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳光荔投资发展有限公司。住所地：广东省深圳市南山区*****************。法定代表人：肖宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王立波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李立青，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：洪登蓬，男，汉族，住湖北省通城县********。上诉人黄程因与被上诉人深圳光荔投资发展有限公司（以下简称光荔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2019）粤0222民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄程及其委托诉讼代理人陈佳、被上诉人光荔公司的委托诉讼代理人王立波、李立青到庭参加诉讼。被上诉人洪登蓬经本院合法传唤并未到庭。本案现已审理终结。黄程上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判解除光荔公司与洪登蓬于2018年12月25日签订的两份《房屋租赁合同》；2.撤销一审判决第二项，改判洪登蓬支付拖欠租金293020元和滞纳金44873.92元给光荔公司，黄程不承担责任；3.一、二审诉讼费由光荔公司、洪登蓬负担。事实与理由：一、一审法院未查明案涉两份租赁合同签订和履行的主要事实，仅依据案涉两份书面的租赁合同不足以认定黄程和光荔公司存在真实的租赁关系，一审法院认定事实错误。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，双方意思表示真实的才是有效的民事法律行为。具体到本案，光荔公司与黄程间签订案涉两租赁合同是否是双方欲建立真实的租赁关系，必须是双方均具有租赁案涉商铺的真实意思表示才能成立有效的租赁关系。一审法院仅依据光荔公司提供的案涉两份租赁合同，以此证明双方存在真实的租赁关系，该两份合同虽然加盖有光荔公司始兴分公司公章及负责人李立青签名，并经黄程和洪登蓬签字，但光荔公司与黄程是否存在真实的房屋租赁关系应从合同签订过程、双方具体履行情况等方面进行综合认定。（一）首先，签署前、后黄程均已经告知过光荔公司始兴分公司负责人李立青案涉商铺不再由黄程承租，而由洪登蓬承租，洪登蓬在答辩状中也自认光荔公司知晓健身房转让，同意更改与黄程原签订的租赁合同。1.签署前的聊天记录可以证明黄程已经告知案涉商铺不再由黄程承租，而由洪登蓬承租，排除光荔公司所述重签合同是黄程引进新股东的说辞。签署前，根据黄程一审提交的证据4关于“黄程与光荔公司始兴分公司负责人李立青”的聊天记录显示，2018年11月7日，黄程提出“或者在合同上加一个人的名字，那他也可以去办新的法人证件了”、“这样我的押金也可以退，利益也没损失，毕竟还要继续租的呀”；2018年12月19日李立青与黄程结算黄程提前结束原租赁合同需要一次性结清的几个月费用、李立青向总公司报批新合同手续；2018年12月21日，黄程约洪登蓬去李立青处签订新合同、黄程与李立青协商退谢婷押金而让洪登蓬补交押金；2018年12月25日，黄程、洪登蓬一起去李立青办公室签订新的案涉两合同。以上聊天内容，结合事后黄程立马注销了其原经营的始兴县天元健身汇、洪登蓬立马注册始兴县百城体育健身服务有限公司等事实，可以排除一审时光荔公司所主张是因为黄程引进新股东洪登蓬所以签订新的案涉租赁合同。而且，如果真的是光荔公司所说引进洪登蓬做黄程原经营的始兴天元健身汇，符合常理的操作方式是仅需洪登蓬与黄程内部结算入股费用即可，无需重新签订案涉两租赁合同，或者在原租赁合同上直接加入洪登蓬名字，无需重新签订承接原租赁合同剩余租期的案涉两租赁合同，更无需与黄程一次性结算原合同费用。因此，黄程所主张是始兴分公司李立青为了向光荔公司履行报批新合同签订手续而将黄程名字作为承租人写上的说辞更具有真实性、客观性。2.签署后，黄程明确告知李立青“以后所有的费用都由洪总负责”，黄程不再作为实际承租人缴纳租赁费用。签署后，黄程一审提交的证据4关于“黄程与光荔公司始兴分公司负责人李立青”的聊天记录显示，2019年1月10日，黄程明确告知了李立青“以后所有的费用都由洪总负责，其去工商注销营业执照（黄程原经营的天元健身汇）”，李立青表示认可。因此，李立青是知道黄程不再继续承租案涉商铺，并同意费用由洪登蓬个人缴纳的。一审法院认为李立青是光荔公司职员，不能证实光荔公司知晓并认可黄程与洪登蓬之间的转让行为。但依据光荔公司在一审提交的证据4《基本授权书》及证据5《营业执照》，李立青作为光荔公司始兴分公司的负责人，根据《基本授权书》第四条责任承担的规定“始兴分公司及始兴分公司负责人在上述授权范围内为分公司利益行使经营管理权所引发的一切责任，均由总公司（即光荔公司）承担，法律法规另有规定的除外”，则黄程告知李立青（光荔公司授权人）的法律效果等同于告知了光荔公司，李立青的认可行为完全代表光荔公司的认可，一审法院认定错误。3.双方没有真实的租赁合意仅需成立黄程告知过光荔公司案涉商铺不再由黄程承租，而由洪登蓬承租的事实，无须证实光荔公司知晓并确认黄程与洪登蓬内部的转让行为。黄程告知过光荔公司案涉商铺不再由黄程承租，而由洪登蓬承租的事实，即可证明黄程与光荔公司即使签订案涉租赁合同双方也不具有真实的租赁合意，不存在真实的租赁关系。黄程无须证明光荔公司知晓并认可黄程与洪登蓬之间的内部转让行为，更无须光荔公司在黄程与洪登蓬之间的《转让合同》、《申明》上盖章确认。一审法院以光荔公司未在《转让合同》、《申明》上盖章确认来证明不能突破合同相对性实属错误，所谓“合同相对性”是指非合同当事人的第三方突破合同仅对合同签订方具有约束力的规定向合同当事人主张权利。本案中黄程并非依据《转让合同》、《申明》来向该两文书的非合同相对人光荔公司主张权利，而是着眼于黄程与光荔公司签订案涉两租赁合同是否是双方真实的合意，因此应当深究案涉两租赁合同签订及履行真实情况。在签订及履行时均告知过光荔公司黄程不再承租、不再交租，由洪登蓬个人负责费用，光荔公司知晓并没有异议，继而签订及履行案涉租赁合同，可知黄程与光荔公司签订案涉租赁合同并不成立真实租赁关系。因此，一审法院以所谓“合同相对性”来混淆黄程与光荔公司间的“真实租赁合意”，逻辑失当。4.洪登蓬在答辩状中也陈述光荔公司知晓转让并同意的事实。在洪登蓬提交的书面答辩状中，其陈述“因健身转让深圳市光荔投资发展有限公司始兴分公司同意更改和黄程签的第一份合同”，该自认相当于承认转让行为，黄程就案涉商铺不再承担责任而由洪登蓬个人承担责任，属于对洪登蓬不利的自认，应当予以采信。（二）案涉两租赁合同签订后，光荔公司并没有将合同原件交付黄程，而是仅交给洪登蓬，黄程手上至今没有案涉租赁合同原件，再次证明光荔公司仅与洪登蓬成立租赁关系，未与黄程成立真实租赁关系。（三）在案证据无法证明光荔公司与黄程实际履行了案涉租赁合同。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条:“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，主张与黄程存在租赁关系的光荔公司应当证明租赁关系存在的基本事实，因此光荔公司应当证明租赁关系实际履行的事实包括向黄程交付商铺、收取租金、催缴租金等主张权利的事实。1.光荔公司没有向黄程交付案涉商铺，黄程也从没有授权洪登蓬代表自己接收过案涉商铺，案涉商铺一直由洪登蓬个人使用，黄程从未使用。一审时，光荔公司已经明确没有与黄程办理过任何交付商铺的移交手续，其也没能提供任何证据证明已向黄程交付。二审中，黄程提交了商铺现场情况，洪登蓬在案涉商铺上经营的始兴县百城体育健身服务有限公司因2019年8月份开始拖欠员工工资，导致始兴县人力资源和社会保障局现场张贴公文及始兴县人民法院查封案涉商铺，可以证明案涉商铺一直是洪登蓬用来经营始兴县百城体育健身服务有限公司，洪登蓬对其使用案涉商铺的行为也在答辩状中有自认。此外，光荔公司作为出租人，办公地点就在案涉商铺附近，法院查封时也必然涉及就商铺使用情况询问出租人。因此，案涉商铺到底由谁承租、由谁实际使用光荔公司不可能不知晓，而其在一审中一直回避此问题。2.已缴纳租金属于洪登蓬个人缴纳，黄程没有缴纳过案涉租赁合同租金。一审判决第八页，一审查明部分关于“签订上述合同后，被告缴纳了2018年12月27日至2019年2月26日止的租金，但之后的租金未再缴纳”的内容，明显属于事实不清。本案中，光荔公司在一审主张黄程、洪登蓬已缴纳了2018年12月27日至2019年2月26日止的租金，要求支付2019年2月27日至2020年4月26日的租金，依据证据规则其应该提供相关证据证明租金支付情况。但一审中光荔公司只提供了两份租赁合同，没有再提供任何关于合同履行的证据（如租金收据、水电费收据等），在黄程对此事实有异议的情况下，一审法院作出上述认定，没有区分实际缴纳租金的主体，实属错误。且洪登蓬在答辩状中，自认其支付了41600多元房租，与2018年12月27日至2019年2月26日止的租金数额吻合，因此，可以证明已缴纳的租金是洪登蓬缴纳的，黄程从来没有为履行案涉合同缴纳租金。3.光荔公司在欠租长达大半年期间，没有向黄程催缴租金，仅向洪登蓬催缴租金。从本案租金开始拖欠及2019年2月份起至本案诉讼前，光荔公司均未向所谓承租人黄程作出任何权利主张，没有向黄程催缴过租金，仅向洪登蓬多次催缴租金（洪登蓬自述），有违正常商主体之理性。（四）在洪登蓬2019年8月失联后，其最开始起诉的也仅有洪登蓬一个被告，而没有所谓承租人黄程，是在临近开庭时及2019年11月5日才追加黄程作为被告，不符合管理公司作为成熟出租商业体维权应有的谨慎。二、退一步，即使认定光荔公司与黄程签署的案涉租赁合同属于双方真实的租赁合意，光荔公司也无权向黄程主张支付租金。（一）光荔公司没有向黄程交付案涉商铺，黄程从来没有使用案涉商铺，光荔公司要求黄程支付租金没有事实和法律依据。从租赁合同定义出发，支付租金必须以交付使用商铺为前提。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；一审法院判决黄程应当向光荔公司支付租金的前提必须是光荔公司向黄程交付案涉商铺并且黄程实际使用了案涉商铺。否则，仅依据双方签订的案涉租赁合同（双方之间的合意），不足以让黄程向光荔公司支付租金，因为不具备《中华人民共和国合同法》第212条的租金支付前提。从法律规定及案涉两租赁合同约定，光荔公司负有先向黄程交付商铺的义务，未交付，则黄程享有先履行抗辩权。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，以及依据案涉租赁合同第六条6.1、6.2的约定，“甲方（光荔公司）应于2018年12月27日前将租赁房屋交付乙方(洪登蓬、黄程）使用，并办理相关的移交手续，甲方迟于欠款时间交付租赁房屋的，乙方可要求将本合同有效期限顺延”，这里的乙方应为洪登蓬和黄程两人。而本案一审中光荔公司已经确认商铺交给了洪登蓬使用，并没有交给黄程使用，也没有和黄程办理任何移交手续，则依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在出租人光荔公司没有向黄程交付使用案涉商铺前，黄程享有拒绝依约向其支付租金的抗辩权，因此光荔公司主张黄程向其支付租金不应予以支持。光荔公司作为出租人负有证明其已经履行交付房屋的举证责任，但其未能举证，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，光荔公司作为出租方，负有将案涉商铺交付黄程的合同义务，其对于已经向黄程交付案涉商铺的事实，负有举证责任，但光荔公司未能举证，应承担举证不能的不利后果，认定光荔公司没有履行案涉商铺交付的合同义务。其主张交付给洪登蓬视为交付给黄程没有依据，洪登蓬无黄程的授权，洪登蓬也并非与黄程共同经营，将商铺交付给洪登蓬不能等同于已交付给黄程。因此，其无权向黄程主张支付案涉商铺的租金。（二）光荔公司原已同意免除黄程的租赁费用，仅向洪登蓬收取，是对其自身权利的处分，现在无权再向黄程主张权利。在一审黄程提交的“黄程与始兴分公司负责人李立青微信聊天记录”中，显示在2019年1月10日，黄程明确告知了李立青“以后所有的费用都由洪总负责，其去工商注销营业执照（黄程原经营的天元健身汇）”，李立青表示认可。依据光荔公司在一审提交的证据4《基本授权书》及证据5《营业执照》，李立青作为光荔公司始兴分公司的负责人，根据《基本授权书》第四条的责任承担的规定“始兴分公司及始兴分公司负责人在上述授权范围内为分公司利益行使经营管理权所引发的一切责任，均由总公司（即光荔公司）承担，法律法规另有规定的除外”，李立青的认可行为完全代表光荔公司，光荔公司已同意免除黄程租赁费用，仅向洪登蓬个人收取，光荔公司该行为是对其自身权利的处分，依据《中华人民共和国合同法》第一百零五条：“债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止”的规定，现无权再向黄程主张承担租赁费用。三、退一步，即使认定光荔公司与黄程签署的案涉租赁合同属于双方真实的租赁合意，光荔公司有权向黄程主张支付租金，一审判决的租金利息标准过高且超出一审光荔公司诉讼请求判决，应当予以调整。（一）滞纳金计收标准约定日千分之一过高，最多可支持合法利息年利率24%，光荔公司所主张滞纳金的计算依据是案涉租赁合同项下违约责任12.3条内约定的日千分之一，其性质属于违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，当主张的约定违约金高于实际损失的30%时，可以认定违约金约定过高，可以请求法院予以调整。如按案涉合同约定“日千分之一”来计算违约金，年利率为36%，而光荔公司的租金损失无非是资金占用损失，合法的资金占用损失为24%，超过24%为非法，该约定标准明显过高，光荔公司也未举证其实际损失能达到年利率36%的计算标准。一审时黄程提出调整，一审法院认为黄程没有提供相应证据不予调整，实属错误，违约金调整属于法律规定，无须黄程举证。因此，滞纳金计收标准最多可支持合法利息年24%,望二审法院予以调整。（二）滞纳金计收截止日应当为一审诉请的截止时间2020年4月26日，一审法院判决计至2020年5月31日，属于超出诉讼请求判决，应当予以更正。光荔公司在第二次开庭时变更诉讼请求为“租金及滞纳金自2019年2月27日计至2020年4月26日”，但其庭后提交的该滞纳金计算表将滞纳金计至2020年5月31日，明显超期计算。而一审法院采纳其该滞纳金计算表将滞纳金计至2020年5月31日，属于超出诉讼请求判决，应当予以更正，应计至2020年4月26日。该表中每一行的“应计滞纳金天数”均应当扣减4+31天即共35天。上述两点滞纳金标准应最高支持年利率24%，应计滞纳金天数计至2020年4月26日，所得滞纳金数额为44873.92元。综上，望二审法院依法改判。光荔公司辩称，一、黄程称无租赁意愿的说法毫无依据。黄程和洪登蓬与光荔公司签订了《房屋租赁合同》，作为有完全民事行为能力的成年人，黄程完全知晓签订合同的法律意义；案涉的《房屋租赁合同》真实、合法，具有法律效力。（一）黄程称在“聊天记录”里“告知过光荔公司案涉商铺不再由黄程承租”、“告知李立青‘以后所有的费用由洪总负责’”等，均系黄程断章取义地截取聊天记录中的部分内容，系黄程单方面的说辞，没有证据表明光荔公司同意其所说内容。（二）黄程称“光荔公司并没有将合同原件交付黄程，而是仅交给洪登蓬……未与黄程成立真实租赁关系”的说法不能成立。黄程与洪登蓬俩合伙人作为合同乙方与光荔公司签订了《房屋租赁合同》；该合同第十七条约定“合同自双方签名盖章之日起生效”、“一式陆份，甲方执三份、乙方执三份”；合同经双方签名盖章生效后，依约定各方均取得了合同。（三）黄程称“在案证据无法证明光荔公司与黄程实际履行了案涉租赁合同”的说法明显错误：黄程与洪登蓬两位合伙人作为合同乙方与光荔公司签订了《房屋租赁合同》；在这份合同中，黄程与洪登蓬两者之间是一个整体；客观上，洪登蓬使用了案涉商铺、支付了部分租金，这足以证明光荔公司履行了合同约定的交付商铺的义务。二、黄程称“光荔公司无权向黄程主张支付租金”的说法毫无依据。光荔公司认为只要黄程在《房屋租赁合同》上签字，光荔公司就有权向黄程主张权利。（一）多人作为合同一方当事人与对方签订合同的，应该共同承担合同的权利和义务。乙方支付租金的行为，说明乙方收取并使用了商铺；至于乙方支付租金的来源及其构成，属于乙方合伙人之间的事。（二）黄程称“光荔公司原已同意免除黄程的租赁费用，仅向洪登蓬收取，是对其自身权利的处分，现在已无权再向黄程主张承担”的说法纯属其主观臆断，因为其毫无证据支撑。三、黄程称“一审判决的租金利息标准过高且超出一审光荔公司诉讼请求判决，应当予以调整”。对此，光荔公司认为黄程混淆了滞纳金与利息的概念。（一）黄程认为“滞纳金计收标准约定日千分之一过高，最多可支持合法利息年利率24%”；对此，光荔公司认为黄程混淆了滞纳金与利息的概念。光荔公司与黄程签订的《房屋租赁合同》第12.3条约定：“乙方每逾期缴纳一日，按千分之一支付滞纳金”，这是合同双方的合意，应予支持。（二）黄程称“滞纳金计收截止日应当为一审诉请的截止时间2020年4月26日，一审法院判决计至2020年5月31日，属于超出诉讼请求判决，应当予以调整”的主张不合情理。1.法院审判案件需要时间；在此时间中，作为给付金钱的标的案件，黄程、洪登蓬的侵权行为仍在继续，其侵权责任当然应继续计算。本案，一审法院于2020年6月25日作出（2019）粤0222民初1280号民事判决，判决滞纳金仅计至2020年5月31日，这是完全合乎情理的。2.光荔公司主动诉请法院判令终止合同，这是对黄程和洪登蓬的同情与让步。综上，光荔公司认为一审法院认定事实清楚、准确，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回黄程的请求。洪登蓬经本院合法传唤并未到庭，亦未向本院提交书面的答辩意见。光荔公司向一审法院起诉请求：1.洪登蓬、黄程向光荔公司支付拖欠自2019年2月27日起至2019年8月26日止的租金125580元；2.洪登蓬、黄程向光荔公司支付逾期支付租金的滞纳金10255.70元（逾期付款滞纳金暂计算至2019年7月31日，应计算至实际还清之日止）；3.诉讼费由洪登蓬、黄程负担。庭审中光荔公司变更诉讼请求为：1.解除双方签订的合同；2.洪登蓬、黄程向光荔公司缴纳从2019年2月27日开始至2020年4月26日止的租金和滞纳金（其中，租金为293020元）；3.洪登蓬、黄程负担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2015年11月17日，黄程与光荔公司签订了《房屋租赁合同》，承租了位于始兴县******************共计9间商铺，承租期限为2015年11月27日至2020年11月26日止。2017年4月12日，案外人谢婷与光荔公司签订了《房屋租赁合同》，光荔公司将位于始兴县**************、沿江北路东27号209B商铺出租给了案外人谢婷。租赁期间自2017年4月27日至2022年3月26日止。2018年12月25日，光荔公司与洪登蓬、黄程签订了《房屋租赁合同》，合同约定光荔公司将位于始兴县**************、沿江北路东27号209B的商铺出租给洪登蓬、黄程。约定的租赁期限自2018年12月27日至2022年4月26日止。租金约定为：按范围建筑面积每月每平方米计算，其中2018年12月27日至2020年4月26日止的月租金为2522元。2020年4月27日至2021年4月26日止的月租金为2724元。合同第十二条违约责任第12.3条约定乙方逾期缴纳租金一日，则按千分之一支付滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同。同日，双方签订了第二份《房屋租赁合同》。该份合同约定光荔公司将位于始兴县*******************共计9间商铺出租给洪登蓬、黄程。约定的租赁期限自2018年12月27日至2020年11月26日止。租金约定为：按范围建筑面积每月每平方米计算，其中2018年12月27日至2019年11月26日止的月租金为18408元。2019年11月27日至2020年11月26日止的月租金为19883元。合同第十二条违约责任第12.3条约定乙方逾期缴纳租金一日，则按千分之一支付滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同。签订上述合同后，承租人缴纳了2018年12月27日至2019年2月26日止的租金，但之后的租金未再缴纳。2018年12月25日，始兴县天元健身汇与洪登蓬签订了《转让合同》，约定将位于始兴县*******天元健身汇的资产转让给洪登蓬，同时由洪登蓬接收后续服务的会员及私教课程。双方约定在该合同生效之前的房租等费用由甲方始兴县天元健身汇承担，生效后的费用由洪登蓬承担。约定洪登蓬在接收始兴县天元健身汇的资产时，要完成租赁合同的更改及工商、消防等部门的变更，合同生效后所有洪登蓬发生的债务均与始兴县天元健身汇无关。同日，黄程、洪登蓬共同签署《申明》，内容为黄程与洪登蓬一起合租的案涉门店用作健身房的场地，2018年12月26日及以前的房租、物业管理费用、水电费均由黄程负责结算，与洪登蓬无关。2018年12月27日开始及至合同截止日止，所有房租、物业管理费、水电费等经双方达成共识均由洪登蓬负责交付结算。2020年6月5日，光荔公司向本院提交了一份《被告欠交租金及滞纳金情况表》，主张从2019年2月27日至2020年4月26日的逾期滞纳金为77566.58元。另查实，始兴县天元健身汇是个体工商户，经营者为黄程，2019年1月10日经工商核准注销。洪登蓬为始兴县百城体育健身服务有限公司法定代表人，该公司于2019年1月10日成立，目前该公司登记状态为在营。2019年11月5日，光荔公司向一审法院提出追加黄程为本案被告的申请，一审法院经审查后予以受理。黄程认为其并没有与光荔公司签订案涉房屋租赁合同的合意，光荔公司无权向黄程主张租金及滞纳金，洪登蓬则认为光荔公司未能修复消防设备，不同意支付租金。为维护光荔公司的合法权益，光荔公司遂于2019年11月5日起诉至一审法院并提出上述诉讼请求。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为案涉光荔公司与洪登蓬、黄程在2018年12月25日签订的两份《房屋租赁合同》是否是黄程的真实意思表示，双方租赁关系是否成立？黄程应否向光荔公司支付案涉商铺的租金及滞纳金？对此，一审法院分析如下：首先，从2018年12月25日签订的两份《房屋租赁合同》的内容上看，内容为洪登蓬、黄程作为共同承租方承租案涉商铺，并未涉及黄程抗辩的实际承租人为洪登蓬，案涉缴纳租金的义务人仅为洪登蓬的内容。其次，案涉合同有洪登蓬、黄程的亲笔签名，黄程也未举证证实签名是违背其真实意愿。光荔公司知晓案涉两份《房屋租赁合同》的内容，作为有民事行为能力的成年人，黄程应当知晓签订合同的法律意义。故对案涉合同的真实性、合法性一审法院予以认可，双方签订的两份《房屋租赁合同》合法、有效，对合同双方具有约束力。在签订案涉合同后，洪登蓬、黄程未按合同的约定履行支付租金的义务，根据双方合同第十二条第12.3条的约定，对光荔公司主张解除双方签订的两份租赁合同的诉讼请求一审法院予以支持。黄程抗辩其不具备与光荔公司订立房屋租赁关系的合意，并提交了其与洪登蓬的《转让合同》、《申明》、微信聊天记录予以证明。一审法院认为，黄程提交的《转让合同》虽然可以证实其与洪登蓬之间存在转让案涉商铺合意，但黄程却未举证证实其与洪登蓬之间的转让行为已经告知了光荔公司并经过光荔公司认可。与“李立青、天元光荔经理”的微信聊天记录虽然涉及“以后的物业费由洪总负责”，但“李立青”是光荔公司职员，不能证实光荔公司知晓并认可黄程与洪登蓬之间的转让行为。光荔公司提交的《申明》中写的也是“黄程与洪登蓬一起合租”，且该声明并没有光荔公司签章确认，该份申明从内容看也是洪登蓬、黄程之间对案涉商铺租金负担义务的约定，光荔公司并未作为第三方介入，根据合同相对性原则，洪登蓬、黄程之间的《转让合同》、《申明》的内容在洪登蓬、黄程未举证证实已经告知光荔公司的情况下，无法突破合同相对性，对光荔公司不发生法律效力，对黄程的抗辩一审法院不予采信。洪登蓬抗辩其不缴纳租金的原因是光荔公司未修复消防设备，洪登蓬的抗辩属于另一法律关系，在本案中一审法院不做处理。综上所述，洪登蓬、黄程应当依据2018年12月25日签订的两份《房屋租赁合同》向光荔公司履行支付房屋租金的义务及逾期后以所欠租金按每日千分之一的标准支付滞纳金。黄程在庭审中抗辩称案涉商铺在2019年8月份事实上已经终止，租金只能计算到2019年8月份且滞纳金过高，却未提交相应证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，对黄程的抗辩一审法院不予采信。综上，对光荔公司要求洪登蓬、黄程支付房屋租金293020元及滞纳金77566.58元，两项合计370586.58元的主张一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十五条第一款、第五十七条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年6月25日作出（2019）粤0222民初1280号民事判决：一、解除深圳市光荔投资发展有限公司与黄程、洪登蓬于2018年12月25日签订的两份《房屋租赁合同》；二、洪登蓬、黄程应于判决生效之日起三十日内支付本金和利息共计370586.58元给深圳市光荔投资发展有限公司。一审案件受理费6858.6元，由黄程、洪登蓬负担，此款光荔公司已经预交，由洪登蓬、黄程在履行上述判决确定的义务时迳付给光荔公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄程向本院提交如下证据：案涉租赁物被查封的照片，拟证明案涉租赁物实际由洪登蓬使用。光荔公司质证认为，该证据与本案无关。对于黄程提交的证据，本院认定如下：对其真实性、合法性予以认可，但无法达到其证明目的，故本院不予采纳。光荔公司二审没有新的证据提交。洪登蓬经本院合法传唤并未到庭，亦未向本院提交证据。对一审法院查明的事实，除与本院事实认定部分不一致的部分，本院予以确认。对于当事人二审争议的事实，本院将结合双方举证情况，在本院认定部分进行论述。本院另查明，2018年11月7日，黄程在与光荔公司李立青的微信聊天中记载：“或者在合同上加上一个人的名字，那他也可以去办新的法人证件了，这样就什么都不用改变了吧，我们家意尔康就是这样操作的。这样我的押金也可以退，利益也没损失，毕竟还要继续租的呀。不过最好就是能改就改，我觉得也没什么，想要发展肯定需要更好的模式。”李立青回复：“收到。”二审庭询时，黄程与光荔公司均确认黄程在履行2015年11月17日签订的房屋租赁合同时所交的押金并未退回给黄程，而与谢婷就案涉211号及209B商铺签订的《房屋租赁合同》就已经解除并退还押金给谢婷。光荔公司与黄程、光荔公司重新签订了《房屋租赁合同》。2018年12月19日，黄程在与光荔公司李立青的微信聊天中记载：“那些加名字的没问题吧。”2018年12月21日，黄程在与光荔公司的李立青的微信聊天中记载：“能退就直接退给她（谢婷）账户我跟谢婷说，到时候再让洪总交，就说这个换了名字是解约了，签约换了就再交过押金。……那你明天上午跟他讲讲，这个东西我的股份少，我也不好去担什么，明天上午当着面讲，要租房子，不交押金也不是那么回事对吧，你看着处理。”光荔公司的李立青在同日回复：“那到时你两、谢婷分开来办理。”2019年1月10日，黄程在与光荔公司李立青的微信聊天中记载：“李经理，我回来了，我今天去把那个电费交掉，然后你要通知洪总去把那边物业办理好啊，以后所有费用都有洪总负责，一会我去交电费，现在先去工商注销营业执照。”光荔公司的李立青回复了一个“耶”的表情。庭询时，本院询问李立青该表情的意思，其明确：“其理解的是以后由洪登蓬来与我对接，我们只关心租金的收取，至于你们合伙人之间的租金来源和组成与我们无关。”2018年12月24日，黄程向光荔公司支付了沿江北路东27号201至27号209自2018年8月27日至2018年12月26日的租金69543元，光荔公司出具了《收据》给黄程收执。2020年6月5日，光荔公司向一审法院提交了一份《被告欠交租金及滞纳金情况表》计算表，并在一审法院对其询问时明确滞纳金的计算以其提交的《被告欠交租金及滞纳金情况表》计算为准，该表滞纳金计算至2020年5月31日。2020年6月8日，一审法院向洪登蓬发出一份质证告知书，要求其对该表进行书面质证。2020年6月9日，黄程对该表进行书面质证，并提交了一份《对20200605＜被告欠交租金及滞纳金情况表意见＞》给一审法院。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕黄程上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、一审法院判决黄程与洪登蓬共同支付租金及滞纳金是否妥当；二、一审法院认定滞纳金的计算标准是否合理；三、一审法院是否存在超裁。一、关于一审法院判决黄程与洪登蓬共同支付租金及滞纳金是否妥当的问题。对此，本院认为，首先，依法成立的合同受法律保护。光荔公司与黄程、洪登蓬签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律及行政法规强制性规定,属合法有效,双方房屋租赁合同关系成立。第二，光荔公司已将案涉租赁物交付给洪登蓬，已履行了作为出租人的义务，黄程上诉以光荔公司并没有将案涉租赁物交付给其使用为由，认为光荔公司并未履行交付义务。对此，本院认为，黄程及洪登蓬作为共同承租人，光荔公司已将案涉商铺交付给了洪登蓬，即履行了交付义务，黄程的该项上诉理由不成立。黄程及洪登蓬应按照《房屋租赁合同》的约定向光荔公司支付租金。第三，黄程上诉认为其系为了向光荔公司履行报批新合同签订手续而将其名字作为承租人写上的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”的规定，现有的证据不足以证明黄程的该项主张，而且作为同样情况的案涉209B和211号商铺的原承租人谢婷却与光荔公司解除合同并收到光荔公司退还的保证金，故本院对于黄程陈述系为报批而将其名字作为承租人签订的《房屋租赁合同》理由不予采信。第四，即使如黄程所述其已转让了健身房，该转让行为亦只对转让相对人具有约束力，不能以双方签订的《转让合同》及《申明》的约定对抗第三人，而黄程为了获取转让利益，达到转让目的，自愿在《房屋租赁合同》承租人上签名，其亦应承担由此产生的风险。第五，至于光荔公司是否同意黄程在《房屋租赁合同》的权利义务概括转让给洪登蓬，案涉《房屋租赁合同》由洪登蓬履行的问题。黄程上诉认为根据2019年1月10与光荔公司的员工李立青的微信聊天记录可以证实光荔公司同意《房屋租赁合同》由洪登蓬履行。对此，本院认为，黄程与洪登蓬作为共同承租人在《房屋租赁合同》中签名确认，对于出租人光荔公司而言，无论系黄程还是洪登蓬支付租金，并不改变黄程作为承租人的法律地位，而且该微信聊天记录亦不足以证明光荔公司同意黄程在《房屋租赁合同》的权利义务概括转让给洪登蓬，案涉《房屋租赁合同》权利义务仍应由黄程与洪登蓬共同履行。综上，一审法院判决黄程与洪登蓬共同承担支付租金及滞纳金并无不当，本院予以维持。二、关于一审法院认定滞纳金的计算标准是否合理的问题。对此，本院认为，依照签订的《房屋租赁合同》第十二条关于违约责任的约定：“……12.3乙方应按期缴纳租金、租赁保证金，按期缴纳租赁房屋的物业管理费与使用租赁房屋所产生的费用（包括且不限于水电费等）；对应由甲方收取或由甲方先行垫付或由甲方承担连带责任的费用，乙方每逾期缴纳一日，按千分之一支付滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同。”鉴于黄程、洪登蓬未履行支付租金义务，其行为已经构成违约，黄程、洪登蓬依法应当承担相应的违约责任。尽管《房屋租赁合同》中关于违约责任“乙方每逾期缴纳一日，按千分之一支付滞纳金，”的约定为双方当事人真实意思表示，但从光荔公司的租金未获得清偿的损失而言，应为黄程、洪登蓬占用租金所产生的法定孳息，故双方约定的滞纳金计算方式计算所得数额已远超过光荔公司的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。的规定，黄程对此提出抗辩，一审法院应当在审查后决定是否予以调整。光荔公司主张以1‰每天计算所得滞纳金数额已超过其实际损失，故本院依法予以酌减，按黄程上诉主张的年利率24%的标准计算滞纳金。三、关于一审法院是否存在超裁的问题。对此，本院认为，光荔公司已经明确滞纳金的计算按照其于2020年6月5日提交的《被告欠交租金及滞纳金情况表》为准，该表滞纳金计算至2020年5月31日。黄程亦于2020年6月9日对该表发表了质证意见，故一审法院判决滞纳金计算至2020年5月31日并无不当，本院予以维持。综上所述，黄程的上诉请求部分成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持始兴县人民法院（2019）粤0222民初1280号民事判决第一项；二、变更始兴县人民法院（2019）粤0222民初1280号民事判决第二项为：洪登蓬、黄程应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付租金293020元及滞纳金（滞纳金以实欠的金额为基数，自欠付之日起至2020年5月31日止，按照年利率24%计付）给深圳市光荔投资发展有限公司；三、驳回深圳市光荔投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6858.6元，由黄程、洪登蓬负担，此款深圳市光荔投资发展有限公司已预交，由洪登蓬、黄程在履行上述判决确定的义务时迳付给光荔公司。二审案件受理费6368.41元，由黄程负担。本判决为终审判决。审判长 刘 茜审判员 毛文芳审判员 梁晓芳二〇二〇年十二月一日书记员 林子峻