黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7243号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘海艳，女，1974年3月31日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王继承(系刘海艳丈夫)，1973年1月30日出生，汉族，黑龙江测绘地理信息局副主任，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨哈西万达广场有限公司,住所地哈尔滨市南岗区哈西大街**。法定代表人：肖广瑞，总裁。委托诉讼代理人：陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤艳君，黑龙江龙房川律师事务所律师。上诉人刘海艳因与被上诉人哈尔滨哈西万达广场有限公司（以下万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初9705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。刘海艳上诉请求：对于一审判决判项的第一项、第六项有异议，对一审判决其他判项无异议；请求法院支持刘海艳的反诉请求。事实与理由：2013年10月份，刘海艳接到万达公司入伙通知书前去办理入户时，发现案涉房屋门面现状与购房时销售人员承诺的大门脸落地窗严重不符，且房屋二楼无上下水管道及存在屋顶漏水等质量问题。即一侧是玻璃门，同侧的落地窗变成了一个防火门，与万达公司宣传和承诺的完全不一致。刘海艳找到万达售楼处的工作人员刘佳及主管人员，相关人员回复称确实看到防火门，将该情况向领导反映。但万达公司未有人出面对此予以解释，刘海艳一直在等答复。落地窗改成了防火门，导致刘海艳无法正常入户。而且此期间刘海艳发现案涉房屋被人入住，刘海艳将该情况反映给万达公司，依然无人处理。2015年7月份，在刘海艳的要求下，万达公司的物业和保安人员到现场，把占用房屋的人员给清走，刘海艳才占有房屋。案涉房屋系贷款购买，因防火门的原因房屋一直租不出去，贷款压力大，后来只能低价出租，一直延续至今。从2015年7月份至2019年期间，刘海艳一直找万达公司协调。此期间房屋还有其他质量问题，包括漏水、漏雨、门脸塌陷、地、地面下沉发商欺骗刘海艳，隐瞒情况，与销售时的承诺完全不符，造成刘海艳利益受损。万达公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回刘海艳的上诉请求，维持原判。1.案涉商铺完全符合交付条件，刘海艳无故拒绝接收案涉房屋，应自行承担其逾期收房的租金损失。2.案涉房屋不存在被万达公司人员占用的事实，刘海艳无权就此向万达公司主张权利。3.案涉房屋不存在质量问题，现案涉房屋已经被刘海艳实际占有并使用，其要求赔偿损失的主张不能成立。4.刘海艳要求万达公司对案涉房屋进行更换、维修的请求已经超过案涉工程的质保期，故其要求更换、维修的请求不能成立。5.刘海艳陈述要求万达公司赔偿其2015年以前因无法入户经营和房屋屋顶漏水等经济损失，其请求明显已经超过诉讼时效期间，不能予以支持。万达公司向一审法院起诉请求：1.判令刘海燕办理案涉房屋的权属证书；2.判令刘海燕补交房款29793元；3.判令刘海燕支付逾期办理产权证书的违约金（以3762000元为基数，自2015年7月31日起至本案立案之日止即2019年5月15日，按照日万分之一计算，违约金数额为516522.6元，并实际计算至办理不动产权属证书之日止）；3.判令刘海燕支付燃气安装费2800元。刘海艳向一审法院提出反诉请求：1.判令万达公司向刘海燕支付逾期交付房屋的租金损失（自2013年10月21日至2015年7月9日，按照月13750元标准计算共计286916.68元）；2.判令万达公司对案涉商铺屋顶渗漏水部位、公共下水渗漏水部位进行维修，对大门、外墙大理石破损部位进行更换、维修；3.判令万达公司支付屋顶防水工程维修安装费用3985元及防火门改成落地窗的费用。一审法院查明：2012年3月28日，万达公司与刘海燕签订《哈尔滨市商品房销售合同书》及《商品房补充协议》，约定刘海燕购买万达公司开发的位于哈尔滨市××广场××层××商品房××套，该商品房建筑面积171.73平方米；按建筑面积计算房屋单价为每平方米21906.48元，总价款为3762000元；关于面积确认及面积差异处理条款中，双方约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按照补充协议的相关规定执行。关于房屋交付期限。出卖人应在2013年10月15日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件。关于房屋交接，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单同时出卖人应承诺水电在该商品房交付时达到使用条件、燃气在该商品房交付时管线敷设到户，买受人自行申请开通。关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后270日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照补偿协议相关约定执行。双方在《补充协议》中对房屋交付的补充约定为，本合同第八条约定的房屋交付时间为2013年9月20日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议；该房屋交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件，房屋交付时候乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接收房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行；甲方发出《入伙通知》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。乙方应在甲方入伙通知书送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续。关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定为：甲方根据合同及本补充协议约定，对该房屋质量问题承担责任；双方确定严重影响正常使用的房屋质量问题指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体机构质量问题；如乙方收房后该房屋发生地基基础和主体结构质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构作出结论，认定房屋地基础和主体结构确实存在质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同；如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认，甲方应按照合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付；关于办理产权登记手续的补充约定为，如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该方物的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。如乙方选择自行缴纳税费，则乙方应在办理房屋交付手续前向甲方移交全部完税、缴费证明，否则甲方有权拒绝交付房屋。如乙方未按照约定提交资料或预交税费，则每延迟一日，乙方应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金，且由此产生的一切后果由乙方自行承担。办理该房屋权属转移登记手续如需乙方配合，乙方应按甲方或代办单位要求无条件予以配合。房屋产权的登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准，该房屋产权登记建筑面积为双方最终结算购房款的依据，若本合同约定建筑面积与产权登记面积不一致，则双方按照产产权登记建筑面积和本合同约定的单价据实结算购房款多退少补。双方一致同意将本合同第十五条修改为出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。双方在合同附件三中对商铺交房标准第6条约定，预留上下水接口。签订合同当日，刘海燕交付首付款1882000元，2012年4月28日，通过按揭贷款方式支付剩余房款188万元，万达公司收到房款后分两次开具了商品房预售款专用票据，2015年6月3号，换开了不动产统一发票。2013年7月15日，黑龙江金海测量有限公司出具《房屋面积测算报告》，案涉房屋经测量建筑面积为173.09平方米（1层83.39平方米,2层89.70平方米）。2013年9月9日，案涉房屋所在的工程取得了建筑工程竣工验收备案证（哈建备字2013年341号）。2013年10月份，万达公司通知刘海燕办理案涉房屋进户手续，刘海燕以交房标准不符合合同约定、存在质量问题、与原设计不符等情形，未办理进户手续。2015年7月20日、2017年11月15日，万达公司分两次在报纸上发布关于哈西万达小区房屋办理产权证书的通知。2015年7月份，刘海燕自行占有使用案涉房屋。2011年9月20日，万达公司与哈尔滨中庆燃气有限责任公司签订《燃气用户发展合同书》，约定由中庆燃气公司为万达公司开发建设的哈西万达购物广场住在安装燃气配套设施，每户标准为2800元。2011年10月8日，万达公司支付合同款7397260元。2016年3月3日，哈尔滨市城县建设委员会等六部门联合下发了哈建发〔2016〕41号《关于哈尔滨市新建房屋管道燃气安装费计入房屋开发建设成本有关事宜的通知》的文件，其中第二条规定，新建房屋每户管道燃气安装成本执行标准为多层住宅每户2500元，高层住宅每户2800元。第五条规定，2016年4月10日前已经签订房屋销售合同的，管道燃气企业仍可按《通知》要求收取燃气安装费。一审法院认为，万达公司与刘海燕形成了合法、有效的商品房销售合同关系，双方应依约履行己方合同义务。本案中，双方已在《补充协议》对办理房屋权属登记事宜及房屋面积差价款作了明确约定，故万达公司要求刘海燕配合办理权属登记手续及补交房屋面积差价款29793元〔（测量建筑面积173.09平方米-合同约定建筑面积171.73平方米）*21906.48元〕的诉讼请求，符合双方约定，且与法不悖，一审法院予以支持。根据已查明的事实，案涉房屋所在小区于2015年7月份已具备办理权属登记的条件，刘海燕实际占有使用案涉房屋多年未能配合万达公司办理权属登记手续，违反了双方合同约定，依法应承担相应违约责任。刘海燕抗辩万达公司强制其补交物业费等其他费用作为办理权属证书的附加条件，但并未举证予以证实，故一审法院对该抗辩观点不予采纳。关于支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”。本案中，万达公司在向刘海燕提供的《补充协议》中，关于逾期办理权属证书的违约金计算标准规定：“如乙方未按照约定提交资料或预交税费，则每延迟一日，乙方应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金，且由此产生的一切后果由乙方自行承担。”“双方一致同意将本合同第十五条修改为出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”该条款以格式条款形式出现，明显加重了刘海燕的责任，降低了万达公司的责任，有违公平原则，故该条款无效。一审法院酌情裁决刘海燕按照已付购房款的万分之一标准支付万达公司违约金37.2元（3762000元*0.0001），万达公司主张违约金计算标准一审法院不予采信。万达公司作为案涉房屋开发单位，已事先将燃气初装设备安装完毕，并向燃气安装企业支付完毕相关费用，故万达公司要求刘海燕支付代为偿付的2800元初装费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于万达公司是否存在逾期交付房屋的问题。本案中，双方在《销售合同》约定以案涉房屋所在工程取得竣工验收证明为交付房屋的前提条件，并对于交付房屋的时间及标准也进行了约定。同时又在《补充协议》约定，“如乙方收房后该房屋发生地基基础和主体结构质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构作出结论，认定房屋地基础和主体结构确实存在质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同；”“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认，甲方应按照合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付。”刘海燕自述于2013年10月份接到万达公司的验房通知，但以房屋存在私改设计、屋顶及公共水管存在漏水等质量问题故而未办理进户手续。但根据双方上述约定，地，地基基础和主体结构以外的质量或装饰装修问题均不是拒收房屋的约定理由一审法院认定2013年10月份万达公司向刘海燕交付了案涉房屋。刘海燕拒收房屋导致房屋闲置，由此产生的租金损失应由其自行承担，刘海燕要求万达公司赔偿租金损失的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，依据上述约定，在无专业鉴定机构出具鉴定报告情况下，无法认定案涉房屋存在主体结构和地基基础以外的装饰装修或质量问题，故刘海燕要求万达公司支付维修费、整改落地窗、维修公告管道及屋顶证据不足，一审法院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第二百三十三条之规定，判决：一、刘海燕于判决生效之日起十日内协助万达公司办理位于哈尔滨市××广场××层××号房屋权属证书；二、刘海燕于判决生效之日起十日内支付万达公司房屋面积差价款29793元；三、刘海燕于判决生效之日起十日内支付万达公司逾期办理权属证书的违约金37.2元；四、刘海燕于判决生效之日起十日内支付万达公司燃气安装费2800元；五、对万达公司的其他诉讼请求不予支持；六、驳回刘海燕的全部诉讼请求。本院二审期间，刘海艳举示了如下证据：证据一、证人王某出庭作证。拟证明：万达公司售楼处的售楼人员说所售房屋有落地窗、落地玻璃，万达公司隐瞒事实，欺骗消费者，实际进户的房屋有防火门，没有落地窗。证据二、刘海艳与万达公司工程部刘主管电话录音1份（时间2020年11月）、照片3张。拟证明：万达公司宣传时称案涉房屋有落地窗，之后变成了防火门，刘海艳始终围绕防火门问题交涉。万达公司质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性有异议。证人并未说清是哪位售楼员在何时何地明确的说明其所主张的内容。证人不能准确说明房屋的位置和刘海艳之间的关系，不能证明待证事实，不能否认案涉房屋符合验收条件。证据二，对录音证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该录音的文字整理部分无法体现通话对方的真实姓名和身份，不能确定是万达公司的工作人员。也没有明确是哪个楼盘哪个房屋。退一步讲，即便存在防火门的设置，刘海艳对此有异议的话，也应当在合同约定的期限内，即接受进户通知的15日之内，向万达公司提出书面异议，或退房、协商。刘海艳并没有按合同约定履行义务，其向万达公司提出的诉讼请求已经超过诉讼时效期间。对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，无法确定是万达公司项目现场的沙盘模型，同时也无法准确清晰地体现刘海艳所购买房屋的外门结构。本院认证意见：上述证据缺乏其他证据佐证，不足证明万达公司曾承诺交付给刘海艳的房屋带有落地窗，不能以此认定双方针对该问题形成了一致的意思表示，且录音中对话主体的身份、照片中所显示的沙盘模型与案涉房屋外门结构之间的关联性等均不明确，本院对上述证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于刘海艳主张的逾期交房损失依据是否充分的问题。2013年10月份，万达公司即通知刘海艳办理案涉房屋进户手续，刘海艳虽提出所交付房屋的标准不符合合同约定，但举示的证据不足证明有拒收房屋的合理事由及存在足以影响房屋正常使用的情形。且刘海艳自认于2015年7月份占有使用案涉房屋，即使以此作为万达公司实际交付房屋的时间，刘海艳从此时即应知道权益受到损害，其需要证明在诉讼时效期间内向万达公司主张过逾期交房违约损失。该诉请是一项独立的请求权，其对应的证明责任不能与刘海艳要求万达公司交房以及要求万达公司维修房屋、更换防火门等请求相混同。刘海艳于2019年7月份才就逾期交房损失的问题提出反诉，其举示的证据不足以证明曾向万达公司明确主张过要求给付该笔款项，刘海艳该项诉请不存在诉讼时效中止、中断的情形，一审法院予以驳回并无不当。关于刘海艳要求万达公司维修房屋、更换大门、支付维修费等主张依据是否充分的问题。刘海艳举示的证据不足以认定万达公司曾承诺交付给刘海艳的房屋带有落地窗，双方针对该问题没有明确的合意，也无法通过房屋平面图予以认定。关于房屋质量问题。案涉工程于2013年9月9日取得竣工验收备案证书，刘海艳所主张的防水等方面的问题已超过质保期，且仅以照片等证据也不足以认定该质量问题的存在，相关情况产生的原因与因果关系亦不明确，故刘海艳要求房屋出卖人承担该质量责任依据不足，一审未支持其反诉请求并无不当。另，刘海艳与万达公司签订的《商品房补充协议》第六条中约定了刘海艳有配合万达公司办理案涉房屋权属登记手续的义务，一审判决刘海艳履行该义务亦无不当。综上，刘海艳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2832元（刘海艳预交4632元），由刘海艳负担2832元，退还刘海艳1800元。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年十二月十八日书记员  于文娟