辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8189号上诉人（原审被告）：迟新伟，男，1962年3月16日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：秦红（迟新伟配偶），女，满族，1968年3月15日出生，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连天河物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区光华街**。法定代表人：李伟，该公司经理。委托诉讼代理人：林昕，辽宁亚太律师事务所律师。上诉人迟新伟因与被上诉人大连天河物业管理有限公司（以下简称天河物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院(2020)辽0204民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。迟新伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人并非小区业主大会决议确定选聘的物业服务企业，所以，被上诉人提交的物业合同应属无效。案涉小区60%以上业主不满意被上诉人的物业服务，并要求解除与被上诉人之间的物业服务关系；2.被上诉人诉请已过诉讼时效；3.一审未准许上诉人提出反诉，并要求上诉人另行起诉，属于适用法律错误。被上诉人因提供的物业服务存在瑕疵而产生的违约金应从欠物业费中予以抵扣，如有超出部分，被上诉人还需要向上诉人进行额外赔偿；4.上诉人不应按案涉物业服务合同约定的标准向被上诉人缴纳物业费。天河物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。天河物业向一审法院起诉请求：一、迟新伟支付拖欠的物业费5478元；二、本案诉讼费由迟新伟负担。一审法院认定事实如下：2014年9月1日，大连市沙河口区天河新苑小区业主委员会（甲方）与天河物业（乙方）签订《大连市物业管理服务委托合同》，合同约定：甲方将天河新苑小区委托乙方实行物业管理服务，委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生等。委托管理期限三年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止。物业服务费收费标准为，乙方按建筑面积每月每平方米多层0.45元、高层0.60元向业主或物业使用人收取。物业费按季度交纳，每季度后半个月交纳本季度物业管理服务费用，若不按时交纳视为欠费。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按千分之三。合同期满后，在没有成立新一届业主委员会和选聘新的物业管理企业之前，本合同继续有效。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，天河物业一直为该小区提供物业服务。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积92.18平方米，迟新伟系该房屋所有权人。迟新伟未向天河物业交纳该房屋2014年9月1日至2020年5月31日期间的物业费2862.19元（92.18平方米×0.45元/平方米/月×69个月）。一审法院认为，天河物业与大连市沙河口区天河新苑小区业主委员会签订的《大连市物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。天河物业为迟新伟所在小区提供了物业服务，迟新伟应按时交纳物业费，天河物业虽主张迟新伟自2009年至今未交纳物业费，但因天河物业系自2014年9月1日起为迟新伟案涉小区提供服务，一审庭审中，天河物业未能提供证据证明其有权收取2014年9月1日之前迟新伟欠缴的物业费，因此迟新伟应自2014年9月1日起向天河物业交纳物业费。自2014年9月1日至2020年5月31日迟新伟尚欠天河物业物业费2862.19元，现天河物业要求迟新伟支付物业费2862.19元的主张合理，予以支持。关于迟新伟提出的反诉请求，因该反诉请求与本诉的诉讼请求并非基于同一法律关系，也并非基于同一个事实，不构成反诉条件，因此对迟新伟提出的请求，本案不予作反诉处理，迟新伟可另行提起诉讼。关于迟新伟抗辩的天河物业主体不适格，且天河物业的物业服务存在瑕疵的问题，迟新伟提供了《大连市物业管理委托合同》、视频、音频、照片、证人证言，一审法院认为，天河物业与大连市沙河口区天河新苑小区业主委员会签订的《大连市物业管理服务委托合同》对小区全体业主具有约束力，天河物业依据合同约定有权向迟新伟收取物业费。对迟新伟提出的物业服务等问题，迟新伟应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为天河物业未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害天河物业的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。迟新伟应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。天河物业作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、迟新伟于本判决生效之日起十日内给付大连天河物业管理有限公司2014年9月1日至2020年5月31日期间的物业费2862.19元；二、驳回天河物业的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取，由迟新伟负担。本案二审审理过程中，上诉人提供如下证据：1.案涉小区业主临时会议决议公告。公告的内容是小区业主大会于2020年9月21日召开的临时会议的决议事项。拟证明被上诉人提供的物业服务质量很差，业主大会已同意解除其与被上诉人之间物业服务关系。本院认为，该份证据与被上诉人诉请事实无关，本院不予采信。2.照片若干张，拟证明上诉人房屋因漏雨而破损的情况。本院对该份证据予以采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被上诉人与案涉小区业主委员签订的《物业管理服务委托合同》对上诉人具有约束力。在合同履行过程中，被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人理应支付物业费。上诉人在一审主张2018年下大暴雨之前，被上诉人从未向其主张过物业费，由此可以认定，上诉人在一审提出了诉讼时效抗辩。对此，被上诉人未提供证据证实其在两年诉讼时效期间内，曾向上诉人主张过2014年9月1日至2016年8月31日期间的物业费。故，被上诉人主张上述期间物业费995.54元，因超过法定诉讼时效，本院不予支持。被上诉人主张的自2016年9月1日至2020年5月31日期间物业费1866.65元，上诉人应予以支付。上诉人拒付物业费的主要理由是被上诉人提供的物业服务存在瑕疵。对此，本院认为，物业服务项目包括房屋管理、公共设施维修、保洁、绿化、安保、消防等多个方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务过程中的个别瑕疵不足以影响其在整个物业管理范围内对公共设施实施管理的合同目的的实现。故一审未支持上诉人的抗辩理由并无不当。如被上诉人在服务期间确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行起诉被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。上诉人称其在一审口头提出反诉，一审未予审理。鉴于此，二审对上诉人的反诉请求不宜进行审理。综上所述，上诉人迟新伟的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院(2020)辽0204民初5297号民事判决第二项；二、变更大连市沙河口区人民法院(2020)辽0204民初5297号民事判决第一项为，迟新伟于本判决生效之日起十日内给付大连天河物业管理有限公司2016年9月1日至2020年5月31日期间的物业费1866.65元；三、驳回大连天河物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，已减半收取，由迟新伟负担；二审案件受理费50元，由迟新伟负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年十二月十四日书记员 王 亮