湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初4115号 原告：王伯艳，女，1979年5月17日出生，汉族，户籍地湖南省永州市零陵区。 委托诉讼代理人：唐崇云，冷水滩区信德法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。 被告：永州广利来房地产有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区育才路朝阳小区。 法定代表人：李良树，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨艳龙，湖南君义律师事务律师，代理权限为一般代理。 被告：长沙市三江投资有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段**新芙蓉之都佳苑****。 法定代表人：周红军，系该公司经理。 被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：陈国保，男，1963年8月27日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：刘冬珍，女，1963年11月27日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：唐景林，男，1970年2月12日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：钱松林，男，1967年10月9日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系被告唐景林姐夫，代理权限为特别授权。 原告王伯艳与被告永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）、长沙市三江投资有限公司（以下简称长沙三江公司）、刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，由审判员蒋建春担任审判长，与人民陪审员刘文、人民陪审员吕旺民组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王伯艳的委托诉讼代理人唐崇云，被告广利来公司的委托诉讼代理人杨艳龙、被告陈国保、被告唐景林的委托诉讼代理人钱松林到庭参加诉讼，被告长沙三江公司、刘登勋、刘冬珍经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伯艳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即共同为原告办理位于永州市冷水滩区××道××购物中心××层××号商铺不动产权证书，并由被告承担办证费用；2、依法判令被告共同支付逾期办证违约金3138元；3、本案诉讼费用全都由被告承担。事实和理由：2005年，被告广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，其中包括广源购物中心用地2761平方米。为了顺利完成开发，被告刘登勋经被告广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”专门用于广源购物中心新中国服装批发城从负一层至第三层建成后，2012年9月8日被告广利来公司、刘登勋等正式开盘并委托被告长沙三江投资有限公司卖铺。2014年12月30日被告广利来公司作为出卖方，长沙三江公司作为广利来公司的代理人，用永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部的公章与原告签订了《商铺买卖合同》。合同约定将位于冷水滩区××道××购物中心××层××号商铺××建筑面积20.31平方米，总价款156888元出售给原告。合同签订后，原告按约定交纳全部房款，并由被告长沙三江公司开具了收款收据。冷水滩区人民法院在（2016）湘1103民初2356号商品房销售合同等案中查明，被告广利来公司在2009年7月就将冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城产权登记在被告名下，2013年9月14日房屋所有权人通过公证，授权到刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。被告应在商铺交付原告365个工作日内为原告办理不动产权证，逾期按原告购房总价款的2%支付违约金。根据《商铺买卖合同》第十一条约定，被告应当支付违约金。综上所述，为维护原告合法权益，特提起诉讼请求依法判决。 被告广利来公司辩称，答辩人不是本案的适格主体。答辩人早在2009年就将广源购物中心负一层至三层商铺全部登记在刘登勋等12人名下，已经完成办证过户义务，答辩人不再是涉案房屋的所有权人，既不是涉案房屋的销售方，也没有收到分文购房款，且项目部不具备法人资格，不具有民事行为能力，故被告刘登勋等人在商铺买卖合同上加盖项目部章子的行为是无效的民事行为，答辩人对此不予认可。 被告陈国保、唐景林辩称，答辩人于2011年1月23日已退股，被告刘登勋回购了答辩人在广源购物中心的全部股份，答辩人对被答辩人签订的《商铺购买合同》不知情，也没有参与，不应承担相关办证及违约责任。 被告长沙三江公司、刘登勋、刘冬珍未予答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据。 根据原、被告双方提交的证据及当庭的陈述，本院认定事实如下：2005年，被告广利来公司以竞标方式取得了冷水滩区新火车站地段附近的广源商贸城61150平方米的土地使用权，后将其中的广源购物中心2761平方米的土地使用权通过签订内部土地使用权转让合同方式转让给被告刘登勋、案外人钱松林、案外人刘永先等人开发，但未在国土部门办理土地使用权相关转让登记手续，且被告刘登勋等人对外以被告广利来公司名义按照统一规划设计进行开发。为了顺利完成开发，被告刘登勋经被告广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。广源购物中心项目部开发完成后，2009年7月将房屋产权和土地使用权分别登记在被告刘登勋、案外人钱松林、案外人刘永先等三人亲属（即被告陈国保、刘冬珍、唐景林等12位自然人）名下。2011年1月3日，被告刘登勋回购了被告陈国保、刘冬珍、唐景林等12人的房产，但未办理产权变更登记。2012年6月16日，被告刘登勋将回购的房产卖给了被告长沙三江公司，约定被告长沙三江公司购买广源购物中心负一层至第三层商业用房，总面积为9746.5平方米，总价款42780000元整。2013年4月16日房产所有权人（即被告陈国保、刘冬珍、唐景林等12位自然人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。 被告长沙三江公司在被告广利来公司未授权的情况下，以广利来公司为开发商，长沙三江公司为投资商进行了大量的广告宣传。2014年12月30日，被告长沙三江公司以被告广利来公司（甲方）的名义与原告王伯艳（乙方）签订了《商铺购买合同》，约定：甲方将坐落在永州市冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城负一层148号商铺（建筑面积为20.31平方米，总价款为156888元）出售给原告王伯艳，交房时间为2015年3月30日。合同第十条约定：甲方在交房之日起365个工作日内，代乙方办理好房屋所有权证和土地使用证，由乙方承担相关的税费、维修基金等，由甲方代收代缴，逾期甲方按乙方已付房款每日万分之二支付违约金。合同第十一条约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款万分之二的违约金，同时要求继续履行合同或解除合同等等。该《商铺购买合同》上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。由于被告长沙三江公司未付清所购商铺款项，2016年4月8日，被告刘登勋与被告长沙三江公司解除了商铺出售协议，对已出售商铺，由长沙三江公司出资、刘登勋负责办理相关产权证。 另查明，《商铺购买合同》签订后，原告王伯艳按约定支付了全部购房款，但未缴纳办证的相关税费。 本院认为，一、关于被告广利来公司是否应在本案中承担责任问题。本案中《商铺购买合同》中出卖方为被告广利来公司，合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”，而“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”系被告刘登勋经被告广利来公司同意制作，被告广利来公司因对该公章管理不善，致《商铺购买合同》中加盖此章，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，原告有理由相信涉案合同系被告广利来公司与其签订，被告长沙三江公司的行为已构成表见代理，故被告广利来公司应对逾期办理不动产权证产生违约金承担相应责任。但本案中，2009年7月，被告广利来公司已将其所开发的涉案房屋产权和土地使用权已分别登记在被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林等12位自然人名下，故原告诉请要求被告广利来公司为其办理不动产权证已实际履行不能，本院不予支持。其要求被告广利来公司承担逾期办证违约金于法有据，本院予以支持。二、关于被告长沙三江公司、刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林在本案中承担何种责任问题。本案中涉及商铺的所有人是被告陈国保、刘冬珍、唐景林，被告刘登勋是实际控制人和受托人。由于物权未发生变更，实际出售人被告长沙三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书，应由被告长沙三江公司承担，被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林有协助义务。三、违约金的计算及承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告长沙三江公司、广利来公司未及时为原告办理不动产权证书，应承担违约责任。考虑双方当事人在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，依据公平与诚信原则，违约金应按已付购房款156888元的2%计算，违约金金额为156888元×2%=3138元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告王伯艳办理位于永州市冷水滩区××道××购物中心××层××号商铺不动产权证书，被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林予以协助办证，办证税费由原告王伯艳承担； 二、被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告王伯艳支付违约金3138元； 三、驳回原告王伯艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费350元，公告费560元，共计910元，由被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司各承担455元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  蒋建春 人民陪审员  刘 文 人民陪审员  吕旺民 二〇二〇年十二月十六日 代理书记员  唐 丽