江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9584号上诉人（原审原告）：张兆军，男，1966年6月7日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：赵辉，南京市江宁区东山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：凌一峰，男，1970年1月20日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：陈德新，男，1988年2月18日生，汉族，住江苏省建湖县。上诉人张兆军因与被上诉人凌一峰、陈德新房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初6263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，并于2020年11月16日公开开庭审理了本案，上诉人张兆军的委托诉讼代理人赵辉，被上诉人陈德新到庭参加诉讼，被上诉人凌一峰在本案开庭时未到庭，在之后的庭询中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兆军上诉请求：一、撤销一审判决，予以改判；二、凌一峰、陈德新给付租金26250元，水电费30元、物业费960元(2019年12月10日至2020年3月8日）；三、本案一、二审诉讼费由凌一峰、陈德新承担。事实及理由：一、一审判决认定事实存在瑕疵，偏袒凌一峰、陈德新。凌一峰、陈德新实际使用位于江宁区门面房屋，按照最高人民法院关于审理租赁房屋合同的司法解释，承租人应当以实际使用房屋时间交付房租，一审法院判决只支付6917元房租不公正，显失公平。二、一审判决计算错误，租金应当是26250元而不是25667元。凌一峰、陈德新于2019年12月10日至2020年3月8日使用涉案房屋实际时间为90天，也就是三个月，按双方约定年租金105000元，凌一峰、陈德新应当给付租金26250元，而一审认定租金为25667元计算错误。三、一审判决扣除的定金应当是5000元，而不是10000元。凌一峰已交付给上诉人定金10000元，但其中由陈德新支付的是5000元，陈德新在2020年3月20日交付使用房屋时，张兆军已将5000元退还给陈德新。凌一峰本人只交付5000元，不应扣除10000元定金。一审法院不支持水费、物业费，存在明显错误。陈德新辩称，一审判决认定陈德新未经张兆军同意搬离涉案房屋及记载的时间都不对。2019年12月10日陈德新已将房租和所有的费用和张兆军结清，有微信聊天记录证明，陈德新已于2019年12月10日把房子退掉，双方是当面交流时口头同意。微信只有收钱的记录，没有是否同意退房的记录，2019年12月10日既不是交房租的时间也不是退房租的时间，张兆军收取费用足以证明已经同意而且知道陈德新不租了。陈德新在2019年12月10日已在隔壁房租了房子，张兆军主张陈德新支配使用房屋没有依据。张兆军和凌一峰之间有经济纠纷，陈德新在交房时打电话给张兆军，张兆军说让陈德新联系凌一峰，陈德新给凌一峰打电话，凌一峰说让陈德新跟张兆军联系。凌一峰不同意张兆军的上诉意见。张兆军向一审法院起诉请求：凌一峰、陈德新支付房屋租金26250元、水费30元、电费344元、物业费960元，合计27584元。一审法院查明事实：2016年5月9日，张兆军（出租方、甲方）与凌一峰（承租方、乙方）签订了《房租租赁合同》，约定：甲方将南京市江宁区龙眠大道618号协众雅居19.20幢114室房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方经营使用，建筑面积78平方米；租赁期限自2016年5月9日至2020年5月8日；乙方支付10000元为房屋定金，定金于签订房屋租赁合同时交给甲方，合同期满后甲方在核实房屋及附属物无损坏情况下退还乙方；租金为每年150000元，其中第四年租金为160000元；租金每半年付，每次提前一个月支付下半年房租；在房屋租赁期间，由乙方支付水费、电费、煤气费、物业管理费等。双方还在合同中对其他事项进行了约定。合同签订后，凌一峰支付张兆军定金10000元。2018年5月9日，凌一峰经张兆军同意，将案涉房屋的大门面（约50平方米）转租给陈德新经营使用。陈德新与张兆军结清了2020年12月10日前的租金，留下部分物品后，搬离了案涉房屋并不再经营。张兆军为此与陈德新发生纠纷。2020年3月，陈德新将案涉房屋转租给他人，并收取了转让费。后张兆军对该转租事宜予以认可，并要求陈德新支付之前的房租（按年租金105000元的标准计算三个月的房租为26250元），双方协商处理未果。一审法院认为，张兆军与凌一峰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。凌一峰承租后经张兆军同意将案涉房屋转租给陈德新，不违反法律规定，陈德新应按约履行次承租人的权利义务。张兆军、陈德新均确认房租已结清至2019年12月10日，一审法院予以认定。陈德新于2019年12月10日后未经张兆军同意搬离案涉房屋，且仍在屋内留有部分物品，即使未再经营，但实际仍对该房屋进行支配使用，故其以已退租为由抗辩要求拒付租金，一审法院不予采纳，故根据合同相对性，张兆军有权要求凌一峰继续履行并支付相应租金。陈德新于2020年3月经张兆军同意将案涉房屋转租给案外人，张兆军有权主张该转租之前即2019年12月11日至2020年3月8日期间的租金，合同约定该年租金为160000元，一审法院按照张兆军主张的年租金105000元标准计算该期间的房租为25667元。陈德新抗辩其在合同期间退出案涉房屋不再经营系受疫情影响，符合实际情况，一审法院予以采纳，并酌情扣减其一个月的房租8750元，即剩余应付租金为16917元。凌一峰已交纳定金10000元，可予扣除，故其还应支付租金6917元。张兆军主张水费30元、物业费960元，证据不足，一审法院不予支持。张兆军主张电费344元，凌一峰、陈德新对此无异议，一审法院予以支持。综上，对张兆军要求凌一峰支付租金6917元、电费344元的诉讼请求，一审法院予以支持。张兆军主张陈德新与凌一峰承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、凌一峰于判决发生法律效力之日起10日内支付张兆军租金6917元、电费344元，合计7261元。二、驳回张兆军的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取245元，由张兆军负担181元，凌一峰负担64元。张兆军对一审法院查明事实异议之处是，一审法院计算错误，2019年12月10日至2020年3月8日的租金应为26250元，而非一审法院认为的25667元。各方对一审法院查明的其他事实并无异议，本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。二审中，张兆军提交：证据1.手机显示截图的打印件一组，拟证明陈德新在2020年1月9日仍然使用案涉房屋；证据2.照片两张，内容为凌一峰和史向佳的补充协议一份，拟证明张兆军只收了凌一峰定金5000元，不是10000元。证据3.张兆军支付物业费的收据和支付宝付款凭证，其中记载2020年9月1日18.16-114室缴纳了2020年1月1日至2020年3月31日的物业费1174元（78.27×5×3），公共能耗费150元，合计1324元，拟证明其支付了相关物业费。陈德新对证据1、证据2的真实性不认可，对证据3的真实性认可。但认为其已经把2019年12月10前的物业费和电费都交清了，水费是和别人并用的，每月只要给20元就可以了。凌一峰对证据未提异议。因凌一峰、张兆军对证据2的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认可，关联性均在后叙述。因张兆军提交了证据3的原件，本院对该证据的真实性予以确认。对证据1不予采信。张兆军二审中还提交了其另租房屋的合同，其中记载其在2020年3月21日与案外人戴威签订了门面租赁合同，将协众雅居19.20幢114室面积约47平方米，出租给戴威使用，协议期为2020年5月8日至2024年5月7日。2020年5月8日至2022年5月7日的年租金为100000元/年，其后租金逐年提高。二审中，张兆军陈述称，其确实是直接向小店面的实际承租人收取小店面的租金，租金标准为5万元/年，其与凌一峰、小店面承租人史向佳签订过三方协议，已经作为证据提交。在签订该小店面的三方协议时，凌一峰收回了5000元押金。但陈德新店面的5000元押金张兆军还没有退给凌一峰。2018年、2019年的租金均是由陈德新直接向张兆军支付的。其所说的押金，就是指双方合同中约定的10000元定金。其主张凌一峰、陈德新应支付的物业费构成是陈德新承租的房屋面积为56平方米，56平方米×5×3=840元，再加公摊费150元等于990元，其只主张960元。其已经收取了现在的实际承租人的押金。因凌一峰是其合同相对方，其要求凌一峰向其支付租金、水电费。二审中，凌一峰陈述称，其承租的房屋是两个店面，一个本案店面，其与陈德新曾签订转租协议，约定第一年租金第一年10万元/年，第二年11万元/年，是跟着凌一峰与张兆军的大合同走的，该转租协议约定陈德新直接向张兆军支付租金，其认为是陈德新代凌一峰支付租金。另一个小店面也是由张兆军向实际承租人史向佳直接收取租金，租金是5万元/年。其与张兆军、小店面实际承租人史向佳签订了三方协议，签订该协议后，实际承租人史向佳向凌一峰支付了5000元定金，冲抵了凌一峰之前支付给张兆军的5000元押金。陈德新的5000元押金，其还没有支付。其所说的押金，就是指双方合同中约定的10000元定金。其同意以5000元押金冲抵费用。陈德新陈述称，其和凌一峰签订过转租协议，期限为2018年5月9日至2020年5月9日，约定的租金是10万元/年，两年20万元。张兆军与凌一峰的大合同约定的第二年租金是11万元/年，但是陈德新与凌一峰的转租合同没有该约定。转租合同约定由陈德新直接向张兆军支付租金。陈德新与凌一峰签订转租合同时，不记得是否看过张兆军与凌一峰的合同，也没有要求看，对于该合同中提前解除合同的约定其不了解，其只关心租金标准。其物业费交到2019年12月10日，水费没有交。其同意以5000元押金冲抵费用。二审中，凌一峰、陈德新均主张双方签订了转租合同，合同约定的条款和案涉合同一致，但陈德新认为其与凌一峰签订的转租合同中约定了可以随时终止合同，张兆军认可知晓凌一峰的转租，但认为凌一峰、陈德新均不给张兆军看双方合同。经本院要求，凌一峰、陈德新均未提交该转租协议。本院二审还查明，案涉房屋为张兆军及案外人张默涵共有，房屋不动产权证中登记的坐落为：江宁区秣陵街道龙眠大道618号协众雅居18幢106室，案涉合同约定的协众雅居19、20幢114室，以及物业费收据中记载的18.16-114，水费收据中记载的协众雅居18栋106门面房均是指案涉房屋。一审中，陈德新陈述称，其于2019年12月10日搬走，因为年前年后房屋都不好租，其就和张兆军协商转租，在2019年1、2月份将房屋挂在网上转租，2020年3月1日来宁，当时因疫情不能开门，后来准备开宠物店的人在2020年3月7、8日和其联系，说要接手，其和开宠物店的人谈的租金11万元，转让费2万元，之后打电话告知张兆军，并带租房人与张兆军签订了新协议。张兆军陈述称，陈德新所述与事实不符，陈德新在2020年3月16日打电话说找到人接手房屋了，且要收转让费，但张兆军认为转让费与其无关，之前欠付的房租要收。张兆军与新租客签订的合同约定的租金为10万元/年。一审中，张兆军提交了案涉房屋2020年3月22日开具的抄表日期为2020年2月5日，合计37元的，以及2020年5月16日开具抄表日期显示为2020年4月4日，合计25元的南京市江宁水务集团有限公司自来水收费凭据。以上事实，有截图、物业费收据、转账凭证、水费凭据、当事人陈述在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为，凌一峰应支付的租金、物业费、水电费金额是否正确。张兆军与凌一峰签订的案涉房屋租赁合同为双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方约定的租期为2016年5月9日至2020年5月8日，虽然之后经张兆军同意，凌一峰已将案涉房屋转租给陈德新，但凌一峰并无证据证明其与张兆军之间所签房屋租赁合同已经解除，凌一峰亦认可陈德新是代其向张兆军支付租金，双方的合同在张兆军另行转租案涉房屋前，仍在履行之中。陈德新并非张兆军的合同相对方，虽然经张兆军同意，案涉房屋已由凌一峰转租给陈德新，陈德新与凌一峰对于案涉房屋租赁的另行约定，并不对张兆军具有约束力。合同具有相对性，无论凌一峰是否同意陈德新自行搬离，陈德新自行搬离案涉房屋后，凌一峰与张兆军的案涉合同仍在履行过程中，凌一峰仍应按照其与张兆军的合同约定，承担相应责任。陈德新不再代凌一峰向张兆军支付租金和物业费、水电费，凌一峰应该自行履行该付款义务。一审法院认定凌一峰为付款义务人，符合合同约定及法律规定。关于租金的问题，因案涉房屋已于2020年3月8日后转租，张兆军主张凌一峰应向其支付2019年12月10日至2020年3月8日期间的租金，符合合同约定。当事人可以放弃自己的权利，双方合同约定的整个房屋2019年5月9日至2020年5月8日的租金为160000元，凌一峰也认可该期间案涉房屋应支付给张兆军的租金标准为110000元/年，张兆军主张按照105000元/年的标准计算，并不超过合同约定。从张兆军主张未交费期间来看，张兆军主张的90天按月计算为3个月整，且正好和双方合同约定的每月起止时间契合，又恰好包含过年期间天数较小的月份，陈德新已代凌一峰支付了2019年12月10日之前的租金，该租金对应的期间也为整月，张兆军主张按月计算凌一峰未交租金，具有事实依据。故计算该期间租金的计算方法应为3月÷12月×105000元/年=26250元，一审法院计算方法与合同约定的租金计算方法存在区别，本院二审予以纠正。关于押金的问题，凌一峰与张兆军的案涉房屋租赁合同在未到期时张兆军已将案涉房屋另租他人，双方之间的合同应在张兆军将案涉房屋另行租赁的时候已解除。合同解除后，双方均认可押金可以抵扣，张兆军收取的押金10000元中，因凌一峰另行将较小的门面转租案外人史尚佳，已经退还了其中的5000元押金给凌一峰，故可以抵扣剩余的押金应该为5000元，一审法院抵扣10000元押金有误，本院二审予以纠正。故抵扣5000元押金后，凌一峰还应该支付的租金为21250元（26250元-5000元）。关于租金的酌减问题，实际承租人陈德新未经同意在2019年12月10日自行搬离，凌一峰作为承租人未按期缴纳租金，也未得到出租人张兆军的允许，凌一峰应该根据合同约定支付上述租金。陈德新在一审中仅提出因为疫情在2020年3月未开门，凌一峰并未提出任何抗辩，且陈德新亦认可其擅自搬离的2019年年前年后房屋不好租，而其搬走前疫情并未发生，在疫情期间的2020年3月，案涉房屋已被陈德新转租且陈德新收取了转租费用，上述情况可以印证，陈德新并非因疫情而自行搬离，疫情也并未明显影响案涉房屋的租赁，一审法院因疫情而酌减一个月租金，并无事实及法律依据，本院二审予以纠正。关于物业费和水费问题，张兆军二审中提交了案涉房屋缴纳的2020年1月1日至2020年3月31日3个月的物业费、公共能耗费的收据，其中记载案涉房屋合计缴纳了78.27平方米物业费、公共能耗费合计1324元，张兆军主张凌一峰应该按照56平方米的面积向其支付物业费、水费。从张兆军另行签订的合同来看，该部分面积在其另行出租的合同中记载面积为47平方米，张兆军并无其他证据证明案涉房屋的实际面积，其主张案涉房屋的物业费、水费应按照其主张的56平方米计算，并无事实依据。本院按照张兆军自行提交的门面租赁合同中记载的面积47平方米计算，相关期间的物业费、公共能耗费，凌一峰应承担795元（1324元×47平方米÷78.27平方米）。关于水费，实际使用人陈德新认可其水费未付，且每月其支付20元，而张兆军在本案中主张的3个月水费为30元，上述30元并未超过实际使用人陈德新认可的标准，凌一峰也未提出相反意见，本院二审予以支持。各方对电费并无异议，本院二审予以维持。综上所述，凌一峰应该向张兆军支付的2019年12月10日至2020年3月8日期间的剩余租金为21250元，电费334元、物业费795元、水费30元。张兆军的上诉请求部分有事实依据，本院二审予以支持。因当事人二审提交了新证据，张兆军的上诉请求部分有事实依据，本院二审予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初6263号民事判决第二项；二、变更南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初6263号民事判决第一项为：凌一峰于本判决发生法律效力之日起10日内支付张兆军租金21250元、电费344元，物业费795元、水费30元，合计22419元；三、驳回张兆军的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取245元，由张兆军负担45元，凌一峰负担200元。二审案件受理费308元，由张兆军负担58元，凌一峰负担250元。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年十二月二十一日书记员  刘 东