山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12204号 上诉人（原审被告）：邱立伟，女。 被上诉人（原审原告）：青岛中铁西海岸投资发展有限公司，住所地：青岛市黄岛区滨海大道。 法定代表人：杨斌，董事长。 委托诉讼代理人：陆明娟，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王明，山东德衡律师事务所律师。 上诉人邱立伟因与被上诉人青岛中铁西海岸投资发展有限公司（以下简称中铁西海岸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱立伟上诉请求：1、撤销一审判决；2、解除合同，返还房款；3、赔偿损失；4、判令本次诉讼所有费用由中铁西海岸公司承担；5、撤销网签。其上诉的主要理由是：邱立伟于2017年11月21日去青岛黄岛中铁博览城看房。当场置业顾问申杰承诺说可以帮贷款，遂选了房并交了定金2万元。回来后11月29日网上汇款剩余的首付款22万左右。申杰让邱立伟去现场办理贷款手续。邱立伟12月12日按照销售人员的要求带齐了贷款资料去售楼处签约，在现场与银行工作人员验收了所有资料，按照贷款金额总房款50%的协议签订了购房合同。但是时隔10个月后，2018年8月中铁销售人员通知说贷款没有下来，让补交余款。邱立伟说交不上，不买了把钱退我好了。他说要打官司。一审判定邱立伟合同违约，并支付甲方违约金及律师费共计7万多元。该判决严重不公。理由如下：1、开发商置业顾问虚假宣传，欺骗邱立伟说可以贷款，在认定该承诺的情况下邱立伟付的首付款23万多元。2、置业顾问时隔10个月突然告诉邱立伟贷款未办下来，未及时告知邱立伟。3、贷款没下来是政府、银行以及置业顾问的原因，邱立伟没有违约的故意和行为，不该邱立伟承担违约责任。4、邱立伟签约的目的是买房，合同是开发商制定的霸王条款，邱立伟在现场只有签字的权利。如果知道贷款下不来邱立伟就不会买房了。5、置业顾问在明确告诉邱立伟可以办理贷款手续的情况下邱立伟支付了首付款并签订了购房协议。邱立伟将贷款资料都交给了中铁西海岸公司的置业顾问，置业顾问没有及时将邱立伟的贷款资料提交给银行，无法办理贷款的责任在中铁西海岸公司。中铁西海岸公司26000元的律师费是不正常收费，对该数额邱立伟不认可。 被上诉人中铁西海岸公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。邱立伟上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 中铁西海岸公司向一审法院起诉请求：1、确认中铁西海岸公司、邱立伟签订的《青岛市商品房预售合同》解除，邱立伟立即协助中铁西海岸公司办理撤销该房屋的网签备案手续；2、判令因合同解除，邱立伟向中铁西海岸公司支付违约金人民币45599元；3、判令邱立伟向中铁西海岸公司支付律师代理费损失人民币26000元；4、邱立伟协助中铁西海岸公司撤销该房屋网签备案手续后，中铁西海岸公司扣除上述违约金及律师费后将剩余购房款返还给邱立伟；5、本案的诉讼费用、保全费用等由邱立伟承担。 一审法院认定事实：1、2017年12月13日，中铁西海岸公司、邱立伟签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201700358293）。合同第二、三条约定，乙方（邱立伟）向甲方（中铁西海岸公司）购买位于黄岛区户，政府批准的规划用途为商业，房屋总价款为455989元。合同第七条约定，中铁西海岸公司有权单方面解除合同，邱立伟应当承担赔偿责任，中铁西海岸公司解除合同的，邱立伟按总房价款10%向中铁西海岸公司支付违约金，中铁西海岸公司如行使解除合同权的，应当书面通知邱立伟。合同附件一约定了付款方式和付款期限，付款方式为银行按揭贷款，首付款235989元（含定金20000元），邱立伟应于2017年12月13日前将其存入合同指定的账户；贷款220000元，邱立伟以银行按揭贷款方式应于2017年12月20日前将办理按揭贷款所需文件全部提交按揭银行，放贷机构于2018年1月20日前将贷款存入本合同指定的账户。补充条款第十三条第二款约定，《青岛市商品房预售合同》及本补充条款所指损失包括直接损失、间接损失以及为实现债权产生的诉讼费、律师费等，合同及本补充协议履行过程中，因邱立伟违约应向中铁西海岸公司承担的违约责任及损失赔偿责任，中铁西海岸公司均可以从邱立伟已付款项中扣除。 2、中铁西海岸公司提交收据（编号：7253493、2381178）以及POS刷卡小票载明：邱立伟于2017年11月21日向中铁西海岸公司缴纳房屋定金20000元，于2017年11月29日缴纳房屋首付款215989元，共计缴纳房屋首付款235989元（含定金20000元）。 3、中铁西海岸公司提交的按揭催办函主张，中铁西海岸公司于2018年10月22日向邱立伟邮寄书面按揭催办函且其已签收。中铁西海岸公司通过按揭催办函已告知邱立伟因其未能按照《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201700358293）合同的约定将房屋贷款足额到达中铁西海岸公司指定账户，已构成违约，若其逾期仍未履行付款义务，中铁西海岸公司、邱立伟所签订的《青岛市商品房预售合同》将于2018年10月29日自动解除，且邱立伟应向中铁西海岸公司支付总房款10%的违约金。 4、中铁西海岸公司提交的委托代理协议、发票、收据以及付款凭证载明，中铁西海岸公司为实现此次债权花费律师费26000元。 5、邱立伟提交的其与中铁西海岸公司置业顾问申杰的微信聊天记录中显示：2018年7月16日申杰称“你的贷款，缺工资收入证明，孩子户口本，尽快快递给我，你的贷款资料全部退回到售楼处了”，2019年9月2日申杰称“你的贷款，被银行拒贷了。你有要全款的打算吗？”，2018年9月18日邱立伟称“我的房子不要了吧。我估计做不下来贷款”，2018年10月18日18:11申杰称“你的贷款被拒，有信用卡套现，消费贷款多”，18:32邱立伟称“我想有可能拒”，19:06邱立伟称“我的钱投平台现在关网阶段等放行了。这月推下月。有钱了就不用贷款了”。 6、邱立伟主张银行贷款未能办理是由于政策原因导致的，中铁西海岸公司对此不予认可，称邱立伟贷款未能办理是由于其消费贷款过多以及信用卡套现等原因导致的。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中中铁西海岸公司、邱立伟签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，合法有效，对中铁西海岸公司、邱立伟具有法律约束力。中铁西海岸公司、邱立伟均应遵循诚实信用的原则，全面履行自己的合同义务。 根据邱立伟提交的其与中铁西海岸公司处置业顾问申杰的微信聊天记录可知，邱立伟自知因其个人原因银行贷款可能无法办理且邱立伟辩称的银行贷款未办理下来是因购房政策变化，其为外地户口无法办理，但对上述辩称意见邱立伟未提交证据予以证明，故对邱立伟上述辩称意见，一审法院不予支持，邱立伟应按合同约定履行义务。中铁西海岸公司向邱立伟邮寄按揭催办函，其仍不支付，邱立伟的行为已构成根本违约。中铁西海岸公司、邱立伟双方均同意解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201700358293），一审法院予以确认。 中铁西海岸公司、邱立伟签订的《青岛市商品房预售合同》第七条约定，邱立伟逾期支付购房款，中铁西海岸公司有权解除合同，邱立伟应按总房价款的10%向中铁西海岸公司支付违约金。因该房屋总价款为455989元，故邱立伟应当向中铁西海岸公司支付违约金45599元（455989元×10%=45599元）并协助中铁西海岸公司撤销涉案房屋合同备案登记手续。 根据中铁西海岸公司、邱立伟签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第十三条第二款之约定，中铁西海岸公司为实现债权所产生的律师费由邱立伟负担，且根据一审法院查明的事实，中铁西海岸公司为实现此次债权花费律师费26000元，故邱立伟应当向中铁西海岸公司支付律师费26000元。 根据中铁西海岸公司、邱立伟签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第十三条第二款之约定，合同及本补充协议履行过程中，因邱立伟违约应当向中铁西海岸公司承担的违约责任及损失赔偿责任，中铁西海岸公司均可从邱立伟已付款项中扣除，故中铁西海岸公司主张应从邱立伟已支付的房屋首付款235989元（含定金20000元）中优先扣除45599元违约金及律师费26000元的诉讼请求，一审法院予以支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除青岛中铁西海岸投资发展有限公司与邱立伟签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201700358293）；二、邱立伟于判决生效之日后十日内配合青岛中铁西海岸投资发展有限公司办理撤销合同网签备案手续；三、邱立伟本判决生效之日后十日内向青岛中铁西海岸投资发展有限公司支付违约金45599元；四、邱立伟于判决生效之日后十日内向青岛中铁西海岸投资发展有限公司支付律师26000元；五、上述第三、四项款项在判决生效后先从邱立伟已付青岛中铁西海岸投资发展有限公司购房款中抵扣。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1590元，减半收取795元，由邱立伟负担。因中铁西海岸公司已向一审法院预交，故邱立伟在判决生效后十日内给付中铁西海岸公司上述费用。 经审理查明，邱立伟与中铁西海岸公司签订的《青岛市商品房预售合同》第七条中约定：“乙方贷款前已经审查资格，乙方可以采用贷款方式支付房款。乙方应在本合同签订之日起3日内，向指定贷款银行提交相关规定材料并交清契税等相关费用，同时办妥应当由乙方办理的各项手续。贷款到达甲方账户，视为乙方付款完成。如甲方逾期收到贷款，或乙方逾期办理贷款、抵押、备案手续，除有证据证明系银行或甲方原因外，视为乙方逾期付款。如乙方无法办理贷款，乙方仍应按本合同约定时间全额支付剩余购房款，否则亦视为逾期付款”。该条款有下滑线标注。 本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。 本院认为，中铁西海岸公司与邱立伟签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，因邱立伟银行贷款审批未获通过，邱立伟表示无力支付剩余房款，因而导致涉案合同的解除。邱立伟主张银行贷款未能批贷不是其个人原因所致，因此其并不构成违约，其不应向中铁西海岸公司支付违约金。中铁西海岸公司对此不予认可。本院认为，涉案房屋的规划用途为商业，并非商品住宅，此类房屋并不在限购限贷之列。邱立伟主张银行贷款未办理下来是因购房政策变化，其为外地户口无法办理，显然与现行政策不符，对其主张邱立伟亦未提供相应证据予以证明。故，对邱立伟该项主张本院不予采信。且根据双方合同第七条中“如乙方无法办理贷款，乙方仍应按本合同约定时间全额支付剩余购房款，否则亦视为逾期付款”的约定，邱立伟在接到中铁西海岸公司的催办函后，仍拒不支付剩余房款，其行为已构成根本违约。原审依据双方合同约定判令邱立伟向中铁西海岸公司支付违约金及律师费，并无不当。因双方合同已解除，上述款项从邱立伟的已付购房款中扣除以后，剩余房款中铁西海岸公司应当返还邱立伟。 综上，上诉人邱立伟的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1590元，由邱立伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 孙向东 二〇二〇年十二月一日 书记员 于国英 书记员 王冉冉