四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0722民初3850号 原告（反诉被告）：宁仁秀，女，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：肖昊，三台县梓州法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：王志祥，男，汉族，住三台县。 被告（反诉原告）：王艳，女，汉族，住三台县。 被告（反诉原告）：郑富雄，男，汉族，住三台县。 被告（反诉原告）王艳、郑富雄共同委托诉讼代理人：张维尽。 原告（反诉被告）宁仁秀与被告王志祥、王艳（反诉原告）、郑富雄（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宁仁秀及其委托诉讼代理人肖昊,被告王志祥，被告（反诉原告）王艳及被告（反诉原告）王艳、郑富雄的共同委托诉讼代理人张维尽到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宁仁秀向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与第一被告的房屋买卖协议有效；2、请求判令第二、三被告协助原告将三台县××镇××道××号粮食局新宿舍一单元4楼2号房屋所属2号小车库过户至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月6日，被告王志祥以表见代理的方式将三台县××镇××道××号内粮食局新宿舍一单元4楼2号房屋一套和该户主所属的小车库一个及储物库（8号）一间一并出售给原告。当时该房屋的土地使用权和房屋所有权均登记在第二被告王艳户头上，因为第一被告和第二被告系父女关系。2019年7月9日，双方办理过户登记时，第二、三被告不同意将2号车库即三城区国（2004）第14554号产权过户。原告遂提起诉讼，请求贵院支持诉请。 被告王志祥辩称，2015年5月6日我与宁仁秀签订的协议是事实，但是我当时也同时明确后面要签订正式协议，就是要与房屋所有权人王艳签订正式的房屋买卖合同，再交付房屋。我们于2015年5月6日签订的房屋买卖协议是为了以后房屋产权人王艳与宁仁秀签订正式的房屋买卖合同而签订的协议，而非正式的房屋买卖合同。宁仁秀与王艳后面签订的正式合同，是怎样签订的就该怎样过户。 被告（反诉原告）王艳、郑富雄辩称，双方争议清楚，就是小车库是否卖给了宁仁秀，现在小车库属宁仁秀控制到在，我们反诉也是要求宁仁秀将小车库返还。小车库是宁仁秀与王志祥签订的预约合同，宁仁秀与我们签订的正式合同中没有涉及小车库，我们双方重新签订了房屋买卖合同，也经过了备案，小车库不在交易之内。 被告（反诉原告）王艳、郑富雄向本院提出反诉请求：请求判令宁仁秀停止侵害，搬离小车库内的一切物件，归还小车库。事实与理由：反诉人王艳原位于三台县××镇××道××号（产权证号：××号）登记名下有房屋三套，其中221.92㎡成套住宅一套，6.33㎡储物间一间，23.97㎡的2号车库一个。2015年5月6日王志祥受反诉人委托与宁仁秀订立了“房屋买卖协议”一份，拟将上述房屋全部出售给宁仁秀，并约定“将房产证和土地使用证一并交付乙方后，签定房屋买卖合同。”由于双方多年相识，一致相处甚好。后因反诉人为了工作和生活的方便，提出2号车库留着己用，不在房屋买卖交易之列，得到了宁仁秀的理解和支持。后经双方自愿协商一致，2019年5月30日正式订立了《三台县房屋买卖合同书》并经权力机关登记备案。合同书中明确双方交易标的仅为221.92㎡住宅一套和6.33㎡储物间一处，合计两套、间。2号车库并不在买卖合同之列。合同订立后，大家把酒言欢，宁仁秀一再承诺登记办理产权登记过户时一并把2号车库登记于反诉人名下，代为办理2号车库权证。但事与愿违，当反诉人协助其完成合同约定房屋产权过户登记后，宁仁秀一反常态声称应以与王志祥的协议为准，2号车库归其所有，并强行控制占用至今。反诉人认为，不论王志祥与其订立的“协议”是否有效，协议之后还得签订“房屋买卖合同”。由于之后的《三台县房屋买卖合同书》的订立，即使前一份协议有效，亦被《合同书》对协议内容变更而取代。故请求判令其停止侵害反诉人合法权益，将该车库退还给反诉原告。 反诉被告宁仁秀辩称，请求依法驳回的反诉请求。被反诉人因是在反诉人之前双方已经签订了房屋买卖合同及被反诉人已经取得了2号车库的使用权，已经交付占有了。所以被反诉人已经不存在反诉中所说的强行霸占，是基于合同合法占有的。被反诉人支付的两笔费用里已经含了购2号车库的款项。2019年5月30日签订那份《房屋买卖合同》的时候，王艳是与我商量过2号车库的事情，我跟她说我愿意再补点钱，但是2号车库要一起过，当时双方没有协商好，就只过户了住宅和储物间，并把全部三处的产权证交给我了。2号车库就等协商好后再过户，但是后来一直没有协商好，王艳就把2号车库的产权证挂失了。我们双方也是亲友关系，我愿意再补10000元处理好此事。 双方当事人为支持各自诉讼请求，向本院提交了如下证据：原、被告身份证复印件、2015年5月6日宁仁秀与王志祥签订的房屋买卖协议、收款收据及转款凭证、三城区国用（2004）11549号土地使用权证、三台房权证县房监字第0××1号不动产权证书、房屋交易产权确认书（2号车库）、川（2019）三台县不动产权第0××4号不动产权证书、川（2019）三台县不动产权第0××5号不动产权证书、房地产登记信息、完税凭证、《房屋买卖合同》、川（2020）三台县不动产权第0××4号不动产权证书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2015年5月6日王艳、郑富雄委托王志祥（甲方）与宁仁秀（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，载明“一、经甲乙双方协商，甲方自愿将三台潼川镇梓州干道21号内的粮食局新宿舍一单元四楼二号房屋一套和该户主所属的小车库一个及储物间（8号）一间，一并出售给乙方，其产权面积大约251平方米。二、价格：经双方协商，房屋售价为肆拾玖万元整。本协议签定之日乙方给付甲方叁拾万元，剩余的壹拾玖万元于2016年二月底之前付清。其房屋买卖所产生的一切税费全由乙方承担。三、交房：从协议签定之日起，三个月之内甲方将房屋交付给乙方；2015年12月底之前甲方将房产证和土地使用证一并交付给乙方后，签定房屋买卖合同。”合同签订后王志祥将协议约定的房屋、储物间、2号车库交付给宁仁秀。2015年5月7日宁仁秀给付王志祥300000元，王志祥出具收条一份。2016年2月28日宁仁秀再次给付王志祥191600元，王志祥出具收条一份，并注明190000元为房款，1600元为利息。此后王志祥未将协议约定的房产证和土地使用证交付给宁仁秀，亦未签订房屋买卖合同。 2、王志祥与王艳系父女关系，王艳与郑富雄系夫妻关系。 3、三台县建设局于2003年10月13日填发的三台房权证县房监字第0××1号不动产权证书登记显示，××镇××道××号××幢××-2号221.92㎡成套住宅，8号6.33㎡储物间，23.97㎡2号车库共计三处不动产的所有权人为王艳。 4、2019年5月30日王艳将上述三处不动产登记为其与丈夫郑富雄按份共有。 5、2019年5月30日王艳、郑富雄与宁仁秀签订《房屋买卖合同》，约定将王艳、郑富雄名下位于××镇××道××号××幢××-2号221.92㎡成套住宅，8号6.33㎡储物间两处不动产以490000元价格出售给宁仁秀，并办理了不动产过户登记手续。 6、2019年5月30日王艳、郑富雄将2号车库的三台房权证县房监字第0××1号不动产权证书（该产权证书注明：Ａ幢4-2号成套住宅已售出，8号车库已售出，剩余2号车库23.97平方）和三城区国用（2004）第145549号国有土地使用证书交由宁仁秀保管。 7、2020年6月4日王艳、郑富雄以遗失补发的名义在不动产登记机构重新办理了2号车库的川（2020）三台县不动产权第0××4号不动产权证书。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告（反诉被告）宁仁秀与被告王志祥2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》的性质及效力的问题。2、2019年5月30日王艳、郑富雄与宁仁秀签订《房屋买卖合同》是否构成对宁仁秀与王志祥2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》变更的问题。3、宁仁秀要求被告协助过户的本诉请求是否应当支持的问题。4、王艳、郑富雄要求宁仁秀返还2号车库的反诉请求能否得到支持的问题。 关于原告（反诉被告）宁仁秀与被告王志祥2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》的性质及效力的问题。经本案审理查明，2015年5月6日《房屋买卖协议》签订时合同约定标的物××镇××道××号××幢××-2号221.92㎡成套住宅，8号6.33㎡储物间，2号23.97㎡车库共计三处不动产的所有权人为王艳。王艳、郑富雄在本案反诉中自称其父亲王志祥系受其委托与宁仁秀签订的该《房屋买卖协议》。故该《房屋买卖协议》对王艳、郑富雄产生法律效力。而该协议名为《房屋买卖协议》，包含了房屋的基本情况（包括位置、房号、建筑面积）、房屋总价、付款时间、交付条件及日期等，买受人宁仁秀按约定支付了全部购房款，出卖方按约定交付了房屋。故该《房屋买卖协议》完全具备了房屋买卖合同本约的全部要件，且合同名称亦是房屋买卖协议，故王艳、郑富雄辩称该协议系预约合同的辩解理由，本院不予采信。宁仁秀与王艳、郑富雄的委托人王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》已生效且双方均已履行了合同的主要义务。即使按照该协议约定需要王艳、郑富雄与宁仁秀再签订房屋买卖合同，王艳、郑富雄作为王志祥的委托人亦应完全依照该合同内容与宁仁秀签订。 关于2019年5月30日王艳、郑富雄与宁仁秀签订《房屋买卖合同》是否构成对宁仁秀与王艳的委托人王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》变更的问题。王艳、郑富雄反诉称其与宁仁秀经协商后就2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》内容进行了变更，并一致同意将2号车库剔除前期交易范围，该车库收回留着自用。而宁仁秀反诉辩称双方确实进行过协商，但其未同意将2号车库剔除前期的交易范围，为此其愿意在490000元购房款的基础上再增补部分价款。因双方未协商一致，故就先签订了住宅和储物间的买卖合同并办理了过户手续，2号车库的产权证由其保管。此后因2号车库的事情一直未协商好，王艳、郑富雄就将由宁仁秀保管的产权证挂失后，重新补办2号车库的产权证书。根据本案已查明事实，2019年5月30日双方签订的《房屋买卖合同》内容仅仅是约定××镇××道××号××幢××-2号221.92㎡成套住宅，8号6.33㎡储物间作价490000元出售给宁仁秀，并根据该合同备案将该两处不动产过户给了宁仁秀，但该合同并没有就2号车库的处置进行约定。另外，在签订2019年5月30日合同当日王艳、郑富雄即将2号车库的不动产权证书和国有土地所有权证书交给宁仁秀，且宁仁秀依然在占用和使用该车库。更为重要的是，此后王艳、郑富雄在该车库不动产权证和国有土地使用证均由宁仁秀保管的情况下，却在不动产登记机构以遗失补发的名义重新办理了该车库不动产权证书。故王艳、郑富雄反诉称其与宁仁秀协商一致不出售2号车库留着自用的理由，本院不予采信，而宁仁秀反诉辩称的理由更符合真实情况，即王艳、郑富雄与宁仁秀并未就将2号车库剔除原合同交易范围达成一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，本案双方当事人在协商一致的情况下，有权变更合同。但根据本案查明事实，虽然王艳、郑富雄与宁仁秀均有对原合同进行变更的意思表示，亦进行过多次协商，但均未达成一致。此后双方虽然签订了新的《房屋买卖合同》，但该合同仅仅就房屋和储物间作价490000元进行了约定，并未就2号车库的处置进行任何约定。此后双方再次协商亦未达成一致，而2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》系双方对房屋、储物间、2号车库作为一体进行买卖达成的意思一致，中间并未区分三处不动产各自的价格。故对该协议的变更亦应是对该三处不动产的处置全部达成一致，在双方未对2号车库的处置重新达成一致的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”之规定。本院认为2019年5月30日王艳、郑富雄与宁仁秀签订《房屋买卖合同》不构成对宁仁秀与王艳的委托人王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》的变更。 关于宁仁秀要求被告协助过户的本诉请求是否应当支持，王艳、郑富雄要求宁仁秀返还2号车库的反诉请求能否得到支持的问题。因宁仁秀与王艳、郑富雄的委托人王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》已经生效且双方均已履行了合同的主要义务，且2019年5月30日王艳、郑富雄与宁仁秀签订《房屋买卖合同》不构成对该《房屋买卖协议》的变更，故王艳、郑富雄应当根据该《房屋买卖协议》履行协助宁仁秀办理2号车库过户的义务。宁仁秀根据该《房屋买卖协议》占有、使用2号车库的行为合法有效，王艳、郑富雄要求宁仁秀返还2号车库的反诉请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，本案双方当事人在2015年就达成了房屋买卖协议，随后卖方王艳、郑富雄交付全部房屋，买方宁仁秀付清全部购房款项。王艳、郑富雄应继续秉持诚实、恪守承诺的全面适当履行自己的合同义务。本案庭审结束后，本院组织双方多次进行协商均未达成一致意见。故依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第七条、第七十七条、第七十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第九十三条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宁仁秀与被告王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、由被告（反诉原告）王艳、郑富雄于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）宁仁秀将位于三台县潼川镇梓州干道粮食局宿舍2号车库（权证号：0××4）过户至原告（反诉被告）宁仁秀名下； 三、驳回被告（反诉原告）王艳、郑富雄的反诉请求。 本案本诉案件受理费650元（宁仁秀已预交），反诉案件受理费650元（王艳、郑富雄已预交），均由王艳、郑富雄共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  姚 力 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  胡言健 书 记 员  王 倩