湖北省宜昌市西陵区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂0502执异57号 异议人（利害关系人）黄爽，男，汉族，1990年3月19日出生，住宜昌市伍家岗区。 委托代理人陈林，湖北楚鼎律师事务所律师。（特别授权代理） 委托代理人周丰华，湖北楚鼎律师事务所律师。（一般授权代理） 申请执行人王堂敏，女，汉族，1985年2月1日出生，住巴东县。 委托代理人覃万宝，湖北君任律师事务所律师。（一般授权代理） 委托代理人谭娟，湖北君任律师事务所律师。（一般授权代理） 被执行人赵秋方，男，汉族，1969年3月2日出生，住宜昌市西陵区。 被执行人李静，女，汉族，1982年3月29日出生，住宜昌市西陵区。 在本院执行申请执行人王堂敏与被执行人赵秋方、李静民间借贷纠纷一案中，异议人黄爽对拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人黄爽称，2020年8月3日通过网络司法拍卖竞拍了位于宜昌市西陵区××738.26平方米的一宗房屋，竞拍成功后，异议人在行使对该不动产的权利时发现该房屋存在长达16年的租赁合同关系。因本案拍卖公告中并未对该不动产的租赁情况进行详细说明，仅以“有租赁”表述该不动产的租赁状态，致使异议人购买目的无法得以及时实现，对异议人的合法权益造成了损害；本案拍卖未在公告中对所拍卖的不动产含有3楼面积为50平方米的配电房进行说明，可供使用的实际面积与异议人的预期不相符，导致异议人对拍卖活动的误判，亦属重大误解之涵盖范围；本案拍卖的不动产尚未取得不动产权证，且该不动产上的建设工程规划许可在拍卖时就已过期，该房屋不具有合法性，依法不能拍卖；本案拍卖公告的是房屋残值，而拍卖评估的价格是房屋现有价值，拍卖说明与拍卖评估存在矛盾；本案拍卖的不动产位于整栋建筑物的3-4层，其与1-2层共用水、电、气等设施设备，仅拥有唯一的必须通过1-2层内部的通道，故该不动产不宜单独进行拍卖并对产权进行划分。综上，请求人民法院依法撤销本次网络司法拍卖，退还异议人所有竞拍资金及保证金。 申请执行人王堂敏称，本案所涉拍品现状已在“标的物介绍”以及“竞买公告”中写明，拍品现状在法院2020年6月30日发布的拍卖公告中进行了详述，对“有租赁；该房屋为临时办公加层，无产权证，能否过户请自行向相关部门咨询，并承担不能办证的风险。请竞买人在拍卖前务必前往实地看样，谨慎竞买，标的物以现状拍卖。”等内容标红加粗进行提醒。从拍卖公告发布到2020年8月2日拍卖开始，中间有长达一个多月的时间可以咨询相关政策，实地查看拍品、考虑是否参与竞买，法院已经履行了瑕疵风险告知义务；异议人黄爽竞买案涉房屋已付清尾款，拍卖已经结束，且本案不存在应予撤销的法定事由，故异议人请求撤销拍卖无事实和法律依据，应不予支持。 本院查明，陈晶与赵秋方、李静民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月19日作出（2016）鄂0502民初2167号《民事判决书》：赵秋方、李静于判决生效之日起十日内偿还陈晶借款本金70万元及利息（利息以本金70万元为基数，按照年利率24%从2015年8月18日计算至借款实际偿清之日止）。赵秋方、李静负担案件受理费、保全费合计10400元。因赵秋方、李静逾期未履行还款义务，2017年2月15日陈晶向本院申请执行，本院依法立案受理。执行过程中本院于2017年2月20日公告查封被执行人赵秋方建设的位于宜昌市××××路临时办公楼加层（三楼和四楼）房屋。2019年9月13日陈晶与王堂敏签订《债权转让合同》：将（2016）鄂0502民初2167号《民事判决书》所确认的全部债权转让给王堂敏，转让价款为48万元。2019年11月19日本院根据王堂敏的申请，裁定变更王堂敏为本案申请执行人。2019年12月25日本院委托湖北日晟行房地产评估有限公司对被执行人赵秋方建设的位于宜昌市××××路临时办公楼加层三楼、四楼，面积738.26平方米（建设工程规划许可证号为建字第宜市规建临（2012）××号）进行价格评估。2020年5月20日湖北日晟行房地产评估有限公司出具《估价报告书》：该建筑物成本价值为86.30万元。2020年6月30日本院通过淘宝网、《三峡晚报》发布《拍卖公告》：“拍卖标的‘位于一宗建筑物残值’。该房屋为依附于整栋1-2层有证房屋的加层部分，不包含该加层建筑物占用范围内的土地，未办理不动产权证。建设工程规划许可证证号为建字第宜市规建临（2012）010号，建设者赵秋方，工程名称临时办公楼加层，所在楼层为3-4/4层，三楼层高3米，四楼层高3.4米，约建成于2012年，建筑物建筑总面积为738.26㎡，使用期限为临时，工程性质为办公，现状用途为酒店及其配套用房。该房屋现出租经营为‘背包客酒店’,租户正常经营中。特别提示：该房屋为临时办公加层，无产权证，能否过户请自行向相关部门咨询，并承担不能办证的风险。评估价86.3万元，起拍价86.3万元。”《拍卖标的调查情况表》对拍品现状（房屋使用情况）表述为“有租赁；该房屋为临时办公加层，无产权证，能否过户请自行向相关部门咨询，并承担不能办证的风险。请竞买人在拍卖前务必前往实地看样，谨慎竞买，标的物以现状拍卖。”2020年8月3日在第一次公开拍卖中黄爽以最高价1175000元竞得。2020年8月6日黄爽付清拍卖尾款。 另查明：1、案涉建筑物3-4层为被执行人赵秋方建设的临时办公加层，建设工程规划许可证【建字第宜市规建临（2012）××号】签发日期为2012年9月7日，使用期限为临时。该建设工程规划许可证（副本）第七项载明：“该项目属临时建筑，不得擅自改变其建筑用途，不得办理房屋产权登记。使用期两年，确需延期的，可依法申请延期1年，期满后必须在20日内自行拆除，清理现场。未自行拆除的，由市规划执法部门依法责令限期拆除。”2、案涉建筑物自2018年7月起由杜双平承租经营“宜昌市西陵区背包客酒店”。根据杜双平提供的《房屋租赁合同》，租赁期限为16年，自2018年7月14日起至2034年7月13日止，每年租金10万元。 本院认为，本案争议的焦点问题为异议人黄爽请求撤销拍卖行为是否有事实和法律依据。 首先，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。”以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”的规定可以看出，超过批准使用期限的临时建筑要承担自行拆除的后果，且在房屋征收中不予补偿。本案拍卖公告中虽明确拍卖标的为未办理不动产权证的临时建筑，并对不能办证的风险作了特别提示，但对该临时建筑的使用期限仅表述为临时，是否已超过批准期限未作出具体的说明，亦未对超过批准期限的临时建筑可能承担的风险予以提示。拍品页面虽插入了案涉拍卖标的评估报告，该报告第10页“建设工程规划许可证（副本）”载明了临时建筑的使用期限，但对于涉及拍卖标的的重要信息应当在《拍卖公告》、《拍卖标的调查情况表》显著位置予以说明，并进行风险提示，以防止买受人产生重大误解，影响其购买目的实现。 其次，本案拍卖标的为依附于1-2层有证部分的临时加层，使用上与1-2层不能完全分开，单独对3-4层进行拍卖对房屋的使用、收益会造成实质性的影响。故本案中不宜单独对3-4层进行拍卖，对其租金收入予以执行为妥。 最后，本院在《拍卖公告》中已明确该拍卖标的未办理不动产权证，要求竞买人在拍卖前务必前往实地看样，谨慎竞买，强调标的物以现状拍卖，因此异议人以拍卖标的未办理不动产权证、有租赁、实际面积与预期不符等撤销拍卖的理由不能成立。 综上，本案拍卖标的为已超过批准期限的临时建筑，《拍卖公告》中未作具体说明，买受人买受已超过批准期限的临时建筑面临随时可能拆除、征收过程中不予补偿的风险，从而导致其无法实现购买目的。异议人黄爽请求撤销拍卖的部分理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款的规定，裁定如下： 撤销对被执行人赵秋方建设的位于宜昌市西陵区西陵后路738.26㎡的一宗建筑物残值的拍卖。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向宜昌市中级人民法院申请复议。 审判长 龙 嵘 审判员 彭 军 审判员 付腊梅 二〇二〇年十二月十四日 法官助理张玲玲 书记员王博