河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初17232号原告翟趁意，女，1965年5月3日出生，汉族，住河南省孟州市。委托代理人杨天六，男，1963年7月7日出生，汉族，住河南省孟州市。被告河南石佛艺术公社有限责任公司，住所地郑州高新开发区石佛办事处石佛村**。法定代表人张栩，总经理。委托代理人胡东阁，该公司员工。被告郑州银行股份有限公司陇海支行，住，住所地郑州市**陇海中路******/div>负责人吕红帅，行长。委托代理人李琳、付文乐，该公司员工。原告翟趁意与被告河南石佛艺术公社有限责任公司、被告郑州银行股份有限公司陇海支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翟趁意委托代理人杨天六、被告河南石佛艺术公社有限责任公司（以下简称石佛艺术公社）委托代理人胡东阁、被告郑州银行股份有限公司陇海支行（以下简称郑州银行陇海支行）委托代理人李琳、付文乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于郑州市高新技术开发区××大道××单元××商品房××套，建筑面积为52.34平方米，总价款为555049元，其中首付278049元，下余房款277000元采取银行按揭贷款方式支付。原告另缴纳维修基金3402元、手续费700元。2016年8月21日，原告与被告郑州银行股份有限公司陇海支行签订《个人款合同》，截至2020年8月20日原告共向郑州银行股份有限公司陇海支行归还房贷及利息133192.12元。2018年8月30日原告又向被告石佛艺术公社购买车位一个，价格100000元已一次性付清。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第八条、第十四条、第九条之规定，被告应于2018年12月31日前交付诉争房屋，于2019年8月31日前交付地下车位，被告逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应在30日内退还全部已付款，并承担全部已付款1％的约金。合同签订后原告依约履行了付款义务，但被告未按约定时间交付房屋及地下车位，亦未按原告要求办理退房手续，给原告造成了很大损失。故请求判令：1、解除原被告于2016年12月20日签订的《商品房买卖合同》及2018年8月30日签订的《地下车位使用协议》；2、解除原告与被告郑州银行股份有限公司陇海支行于2016年12月21日签订的《个人贷款合同》；3、被告归还原告首付款278049元、车位款100000元及利息（截止日2020年8月20日）71600.45元，以及以378049元+已还银行款82115.66元为基数，从2020年8月21日到实际还款之日的利息，按照银行同期贷款利率计算；4、被告归还原告维修基金3402元、贷款手续费700元；5、被告支付原告违约金6550.49元；6、被告归还原告已支付郑州银行股份有限公司陇海支行的贷款本金及利息133192.12元；7、被告替原告归还郑州银行股份有限公司陇海支行尚欠的房贷194884.34元及利息和一切损失。被告石佛艺术公社辩称：1、原告所享有《商品房买卖合同》的合同解除权已经消灭，其诉讼请求无事实和法律依据。双方所签合同约定我公司于2018年12月31日前交付房屋，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。按合同违约责任条款约定，原告于2019年3月2日取得了合同约定解除权，其行使合同解除权的合理期限为一年。原告无证据证实其在解除权发生之日起一年内向我公司通知解除合同，故其于2020年8月20日提起诉讼已经超过了解除权行使的一年期间，该解除权已消灭，故应驳回原告的诉讼请求。2、原告逾期未按时偿还银行贷款，郑州银行陇海支行划扣我公司保证金共计6167.89元，原告应依法予以偿还。被告郑州银行陇海支行辩称：1、原告与我行签订的《个人贷款合同》系双方真实意思表示，我行已发放贷款，原告应按约定偿还贷款本息。2、若法院判决解除合同，需归还我行全部未结清贷款本息。我行在贷款本息全部结清的前提下，可配合办理解除涉案房屋买卖合同所需的法律手续。3、截止2020年12月4日，原告尚欠我行2020年11月贷款本息未还。我行保留追究原告及石佛艺术公社违反合同约定逾期还款的违约责任。经审理查明：2016年12月20日，原告作为买受人，被告石佛艺术公社作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号为GX16003016812），约定：原告从被告处购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××单元××房屋××套，建筑面积为52.34平方米，共计555049元。付款方式为2016年12月20日现金付款278049元，2017年1月20日商业贷款付款277000元。出卖人应当在2018年12月31日前将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该合同签订后，原告于2016年12月20日向被告石佛艺术公社支付购房首付款278049元，并交纳维修基金3402元、贷款手续费700元。2016年12月21日，原告与被告郑州银行股份有限公司陇海支行签订《郑州银行个人贷款合同》一份，约定由该行向原告提供个人住房贷款金额人民币277000元，贷款期限为120个月。被告郑州银行陇海支行于2017年1月3日向原告发放贷款277000元。原告自2017年2月21日至2020年8月21日期间偿还贷款本息共计133192.12元。2018年8月30日，原告与被告石佛艺术公社签订《石佛艺术公社地下车位使用权转让协议》，约定本次使用权转让的车位位于C105号，转让价格为100000元。原告并于同日向被告石佛艺术公社支付100000元。另查明，截止法庭辩论终结之日，涉案房屋尚未取得竣工验收备案手续，被告石佛艺术公社尚未向原告交付该房屋。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、地下车位使、地下车位使用权转让协议同、个人贷款借款凭证、银行流水记录各一份、增值税普通发票二份、收据三份、维权材料一组、被告石佛艺术公社提交的商品房买卖合同、银行划扣凭证各一份、被告郑州银行陇海支行提交的个人贷款合同、账户明细对账单、个人贷款借款凭证各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告石佛艺术公社签订的《商品房买卖合同》，原告与被告郑州银行陇海支行签订的《个人贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，原告与被告石佛艺术公社之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与被告郑州银行陇海支行之间形成合法有效的借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告石佛艺术公社所签《商品房买卖合同》约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年12月31日，被告石佛艺术公社至今未能交房，故原告起诉要求解除《商品房买卖合同》符合双方合同约定，对此本院予以支持。原告与被告石佛艺术公社签订《商品房买卖合同》后，又与被告郑州银行陇海支行签订《个人贷款合同》，以涉案房屋作为抵押用于贷款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故在被告石佛艺术公社已构成违约并致使涉案《商品房买卖合同》被解除的情况下，原告请求解除其与被告郑州银行陇海支行签订的《个人贷款合同》符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故在本案《商品房买卖合同》解除，《个人贷款合同》也一并解除后，被告石佛艺术公社应将原告交付的首付款278049元以及截至2020年8月21日已偿还的贷款本息133192.12元返还给原告，并将下余的贷款额偿还给被告郑州银行陇海支行。就原告所请求利息损失部分，本院认定按中国人民银行同期定期存款利率标准计算，自交付之日计算至实际返还之日。原告与被告石佛艺术公社另签订有《石佛艺术公社地下车位使用权转让协议》并支付车位使用费100000元，在双方所签《商品房买卖合同》已解除的情况下，该地下车位使用权转让协议亦无继续履行的可能性及必要性，故对原告解除该协议的诉讼请求本院予以支持。被告石佛艺术公司应向原告返还该100000元并支付资金占用期间的利息损失。原告与被告石佛艺术公社所签《商品房买卖合同》约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。原告已支付全部房款555049元，按照1%计算，被告石佛艺术公社应向原告支付违约金5550.49元。原告请求被告石佛艺术公社向其赔偿维修基金、贷款手续费等损失。原告为购买本案房屋支出有维修基金、贷款手续费共计4102元，该费用均系其为履行本案合同所支出的合理费用。现因被告石佛艺术公社的违约行为导致合同被解除，故原告的上述损失应由被告石佛艺术公社予以赔偿。被告石佛艺术公社辩称原告于2019年3月2日取得了合同约定解除权，其提起本案诉讼已超过解除权行使的一年期间。本院认为，该“解除权发生之日”应为违约方在守约方指定的履行合同主要义务的合理期间届满之日，故被告石佛艺术公社以2019年3月2日（即合同约定交房期间届满后60日）作为解除权发生之日依据不足，故对其该辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告翟趁意与被告河南石佛艺术公社有限责任公司于2016年12月20日签订的合同编号为GX16003016812的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州高新技术产业开发区科学大道9号1幢3单元9层2420号），双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（房屋预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0135203号）。解除原告翟趁意与被告河南石佛艺术公社有限责任公司于2018年8月30日签订的《石佛艺术公社地下车位使用权转让协议》。解除原告翟趁意与被告郑州银行股份有限公司陇海支行于2016年12月21日签订的《郑州银行个人贷款合同》。被告河南石佛艺术公社有限责任公司于本判决生效后10日内，返还原告翟趁意首付款278049元及利息（自2016年12月20日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算）、返还原告翟趁意已偿还的贷款本息133192.12元、返还原告翟趁意车位款100000元及利息（自2018年8月30日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算）。被告河南石佛艺术公社有限责任公司于本判决生效后10日内，向被告郑州银行股份有限公司陇海支行偿还原告翟趁意的贷款余额（贷款余额以郑州银行股份有限公司陇海支行核算为准）。被告河南石佛艺术公社有限责任公司于本判决生效后10日内，支付原告翟趁意违约金5550.49元，并赔偿维修基金、贷款手续费损失4102元。驳回原告翟趁意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4965元，由被告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年十二月十四日书记员 张哲哲