山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0103民初11568号原告：支传慧，女，1986年2月19日出生，汉族，无业，身份证住址济南市市中区。原告：胡广杨，男，1983年1月2日出生，汉族，无业，身份证住址济南市市中区。共同委托诉讼代理人：何登启，山东诚信人律师事务所。共同委托诉讼代理人：许奎峰，山东诚信人律师事务所。被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路**，统一社会信用代码：91370100MA3CL2MTOR。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师(济南)事务所律师。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师(济南)事务所律师。原告胡广杨、支传慧与被告济南绿地康鲁置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡广杨、支传慧委托诉讼代理人何登启、许奎峰，被告济南绿地康鲁置业有限公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人侯梦溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡广杨、支传慧向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告之间签订的《绿地新里城认购协议书》及《绿地新里城车位认购协议书》；2、请求依法判令被告返还原告已支付的购房款定金50000元，房屋首付款609460元，车位款50000元，并赔偿原告损失36074.05元(以所付购房款为基数，按人民银行同期贷款利率自2019年5月29日计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起以所付购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止)，暂计算至2020年8月7日共计745534.05元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年8月25日，原告与被告签订了《绿地新里城认购协议书》，2017年12月22日，原告与被告签订了《绿地新里程车位认购协议书》，原告认购了被告开发的绿地新里城项目B13地块2号楼1单2303室的房产以及B13地块1-2326号车位，并于2017年8月25日支付了房产定金50000元，2017年9月4日支付房屋首付款359460元，2017年12月22日支付车位款50000元，2018年9月30日支付房款100000元，2019年6月28日支付房款100000元，2019年11月19日支付房款50000元。之后，原告了解到，原告购买的上述房产存在诸多问题，如存在相邻入户门间距极窄，两户不能同时开启，被告一方擅自更改入户门设计，将原设计为外开的入户门改为内开；签了正式购房合同的业主，约定2019年年底交房，到现在也没能交房等问题。同时，被告提供的正式购房合同以及补充协议系格式合同，合同条款存很多不合理的霸王条款，但被告表示合同以及补充协议均不能修改。而且，原告购买时，被告宣传涉案楼盘附近有地铁M2号线，但根据济南市政府部门现在公布的M2号线地铁线路，M2号线地铁根本不经过涉案楼盘附近，涉案楼盘附近也根本就没有地铁。综上，原被告双方虽签订了认购协议，但涉案房屋楼盘存在诸多问题，被告提供的正式的房屋买卖合同以及补充协议均系格式合同，存在众多不合理的霸王条款，被告又不同意修改，因此导致双方未能签订商品房买卖合同，双方所签认购协议依法应予解除，被告所收原告购房款项依法应予返还。为此，原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律法规之规定，向贵院提起诉讼，请依法判如所请。被告济南绿地康鲁置业有限公司辩称，答辩人与被答辩人签订的《绿地新里程认购协议书》(下称《认购协议》)，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行《认购协议》约定义务。一、双方签订两份《认购协议》时，被答辩人已对将要签订的《商品房买卖合同书》的内容及条款熟知并同意，被答辩人在《认购协议》上的签字行为应视为其对《商品房买卖合同书》约定条款接受认可。首先，两份《认购协议》第四条第8款的约定：“本协议书签订前，乙方已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，充分了解所认购房屋之状况，同意按上述条件与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，乙方同意放弃援引格式条款的有关规定向甲方提出任何抗辩及主张，且不得以双方就《商品房买卖合同》条款不能达成一致为由要求甲方退还定金。”《认购协议》签订时置业顾问已将该条约定向被答辩人指出并明确告知该条款的重要性，作为房产出卖方，答辩人已采取“合理方式”提醒告知购房人，履行了法律规定的提醒注意义务。同时，答辩人在签订《认购协议》前已将双方后期将要签订的《商品房买卖合同》置于新里程售楼处一楼进行公示，并将公示情况及内容告知被答辩人，被答辩人对此是明知的。所以，被答辩人在签订《认购协议》时已对双方后期将要签订的《商品房买卖合同》内容及条款知晓并同意，在被答辩人已同意按双方约定的条款内容签订合同的情况下，其以双方未就合同条款达成一致为由，诉请解除认购协议，其行为明显系违约行为，更有违诚实守信的契约精神。其次，答辩人公示且经被答辩人同意的《商品房买卖合同》是房管部门公示的网签合同版本，且该文本合同被长期置于住建局官网向社会公众展示，非答辩人单方制定的版本。被答辩人欲修改的条款不是《商品房买卖合同》中的常规条杯款，也不属于双方可随意约定的内容。当然，虽合同为格式文本，但并不意味着《商品房买卖合同》约定条款一定不能修改，只要被答辩人提及的修改条款不涉及到主体结构和交房标准的变更等国家具有强制性标准的约定，双方当事人完全可以在《商品房买卖合同》签订后，以补充协议的方式对条款进行协商约定。综上，在被答辩人对《认购协议》约定条款认可同意的情况下，又以“霸王条款”等事由要求解除，该行为严重违背契约精神和诚实信用原则。二、答辩人不存在就涉案项目“M2号线”进行虚假宣传的情形，被答辩人以答辩人存在虚假宣传“M2号线”为由要求解除《认购协议》无任何事实基础及法律依据。首先，《认购协议》第四条第1款之约定：“原告在签订本协议前，已充分了解本项目周边现有配套设施及未来规划情况，原告自愿同意签署本协议书即表示原告不对该认购商品房本身和项目周边配套以及规划情况持有异议。”《认购协议》签订时置业顾问已将该条款向被答辩人指出并明确告知该条款的重要性，作为房产出卖方，答辩人已采取“合理方式”提醒告知购房人，履行了法律规定的提醒注意义务。现被答辩人却以宣传不实为由要求解除《认购协议》，明显系被答辩不愿继续购房房产而捏造的事由，有违诚实守信的契约精神。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，答辩人就案涉房产的宣传广告亦是明确载明“宣传广告仅为邀约邀请，以实物为准”，按照法律规定，答辩人的宣传广告仅为邀约邀请。另外，最高人民法院民事审判一庭出版《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》P55载明：“如没有明确具体质量指标，则属于正常的商业吹嘘，不构成广告许诺，不应承担民事责任。这不仅符合《合同法》规定和客观实际，也有利于保护买受人的权益和规范出卖人的经营行为建立维护市场诚信的制度”。可见，法院对于“宣传广告与实际情况不一”的情形不应轻易认定为虚假宣传，而应结合实际情况综合考量。《商品房买卖司法解释》第三条明确规定，构成虚假宣传的前提是虚构“房地产开发规划范围内”不存在的基础设施，“M2号线”作为非答辩人开发地块“规划范围内”的基础设施，且是答辩人无力规划的基础设施，不符“虚假宣传“的基本构成要件，虚假宣传何从谈及。综上，“M2号线”的宣传广告实为要约邀请，而非邀约，不对双方当事人产生任何法律效力。再次，答辩人承认在案涉项目宣传广告中存在“拟建M2号地铁线途径项目楼盘东侧”的字样，情况属实。从网络公开渠道查询，自2016年4月起济南市人民政府官网两次发布关于M2线的公示信息，济南市人民政府办公厅也分别于2017、2018年也发出通知将M2线作为市级重点项目安排。自2016年12月至2018年1月，济南日报、齐鲁晚报等多次发布关于M2线的规划调整、开工在即的新闻报道。济南市公次4共资源交易中心官网更是在2016年12月5日、2018年9月26日发布关于M2线的研究设计、环境影响评估等的招标公告。上述信息和新闻均说明，答辩人在销售涉案房屋时对外宣传M2线的相关信息并非虚假宣传。而且，答辩人在案涉项目的宣传单页中以“规划中”、“地质勘测、开工在即”等字样表述，说明答辩人的宣传是对政府和新闻机构对M2线的披露信息的描述，既非虚假宣传也不构成邀约，并非对购房者的承诺。这在(2020)鲁0103民初1779号、(2020)鲁0103民初2362号案已得到贵院明确认定。综上，答辩人不存在虚假宣传的情形，被答辩人以此为由要求解除《认购协议》无任何事实基础及法律依据。以上答辩意见，请审判长采信。三、至于被答辩人所述的入户门朝向、交房时间等问题，在《认购协议》中并未约定。被答辩人以此为基础，诉请解除《认购协议》无任何事实基础。四、被答辩人持续违约行为的存在，导致《认购协议》约定的购房流程未能如约进行，如法院判令《认购协议》解除，被答辩人应就其违约行为承担相应的违约责任。《认购协议》第三条第3款约定：“乙方应当在本协议签订之日起3日内，按照济南市商品住宅限购政策规定向甲方提交限购查询申请……签订《商品房买卖合同》，支付购房款等。”但被答辩人未如约履行《认购协议》中其应予履行的提交限购查询申请、与答辩人签订《商品房买卖合同》、支付剩余购房款等各项义务，并在答辩人多次催告后仍不履行，被峰分答辩人的行为已严重违约。如案涉《认购协议》被判令解除，答辩人作为守约方有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定、《中华人民共和国担保法》“定金罚则”的规定以及协议约定，扣留被答辩人已付定金200000元，剩余款项无息返还。事实上，被答辩人起诉解除《认购协议》的根本原因在于当前国家房产形势萎靡不振，房屋价格有所下调，被答辩人遂找出各类原因诉请解除《认购协议》，被答辩人的行为严重违背契约精神和诚实信用原则，请法院明察。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2017年8月25日，原告支传慧、胡广杨（乙方）与被告绿地置业公司（甲方）签订《绿地新里城认购协议书》（以下简称《认购协议书》）一份，协议约定：甲、乙双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方认购【绿地新里城】项目（以下简称“该项目”）商品房事宜达成本协议书，以资双方共同信守。第一条认购房屋情况：乙方自愿认购：济南市绿地新里成项目B13地块2号楼1单元2303室商品房。第二条认购价格：乙方认购房屋的预测建筑面积为90.97平方米，认购单价为人民币20990元/平方米，认购总价暂定为人民币1909460元。……上述认购房屋的建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下约定的内容为准。第三条定金及买卖合同的签订：1、乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款30%的定金，即573460元，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金5万元整，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分。若乙方未在本条约定的时间内支付全部定金的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议自动解除，乙方已交纳的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房（包括但不限于另行出售给任何第三方）。……3、乙方应当在本协议签订之日起三日内，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号且项目具备网签条件后，乙方应在接到甲方通知之日起的七日内携带相关资料（最终所需资料以银行审批贷款要求为准）至甲方项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款。4、特别提醒：本条第3款约定的期限至关重要。如乙方未在本条第3款约定的时间内与甲方签订《商品房买卖合同》的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议自动解除，乙方的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房（包括但不限于另行出售给任何第三方）。若乙方虽然签订了《商品房买卖合同》，但并未《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款的，则乙方应当按照《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。5、若在上述约定的签订期限内，因甲方原因导致甲方将该认购房屋另行出售给第三方的，乙方有权要求甲方双倍返还已付的定金。第四其他：……5、乙方应在本协议书中记载真实有效的通讯地址及联系电话，甲方将按照乙方在本协议书载明的通讯地址向乙方发送书面通知、文件等；如出现邮件拒收、第三方代收、无人签收或被退回等情形的，由此产生的全部后果及责任均由乙方自行承担。如乙方更改通讯地址的，应在变更之时24小时内书面通知甲方，否则应承担由此产生的全部后果及责任。6、本协议书经甲方盖章、乙方签字后生效。……8、本协议签订前，乙方已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，充分了解所认购房屋之状况，并同意按上述条件与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，乙方同意放弃援引格式条款的有关规定向甲方提出任何抗辩及主张，且不得以双方就《商品房买卖合同》条款不能达成一致为由要求甲方退还定金。协议书尾部甲方处加盖有被告公司销售合同专用章，乙方处有原告签名，双方落款日期均为2017年8月25日。2017年12月22日，原告支传慧（乙方）与被告绿地置业公司（甲方）签订《绿地新里城车位认购协议书》（以下简称《车位认购协议书》）一份，协议约定：甲、乙双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方认购【绿地新里城】项目车位（以下简称“该项目车位”）事宜达成本协议书，以资双方共同信守。第一条车位情况：乙方自愿认购：济南市绿地新里成项目B13地块2－1－2303号楼，地，地下停车位编号1－2326二条车位价格160000元。第三条定金及车位协议的签订。乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳车位定金50000元整，为作乙方如约与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》担保，甲乙双方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》后，该定金自动转为乙方在《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》项下应付该认购车位款的组成部分。2、乙方应当在本协议书签订之日起7日内，携带相关资料至甲方绿地新里城售楼处与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》，并一次性按时、足额支付该车位剩余价款。3、特别提醒：本条第2款约定的期限至关重要。如乙方未在本条第2款约定的时间内与甲方签订《车位使用权转让协议》的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议自动解除，乙方的车位定金不予退还，甲方有权另行处分该车位（包括但不限于另行出售给任何第三方）。若乙方虽然签订了《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》，但并未《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的约定按时、足额支付购房价款的，则乙方应当按照《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的约定承担相应的违约责任。5、若在上述约定的签订期限内，因甲方原因导致甲方将该认购房屋另行出售给第三方的，乙方有权要求甲方双倍返还已付的定金……协议书尾部甲方处加盖有被告公司销售合同专用章，乙方处有原告签名，双方落款日期均为2017年12月22日。2017年8月25日，原告向被告交纳5万元，被告向原告出具收据，收据中付款内容栏载明B13:2-1-2303定金。2017年9月4日，原告向被告支付359460元，被告向原告出具收据，收据中付款内容栏载明B13:2-1-2303房款。2017年12月22日，原告向被告支付5万元，被告向原告支传慧出具收据，载明B13：车位1－2326房款。2018年9月30日，支传慧、胡广杨向被告支付10万元，被告向原告出具收据，载明B13：2－1－2303房款。2019年6月28日，支传慧、胡广杨向被告付款10万元，被告向原告出具收据，载明B13:2-1-2303定金。2019年11月19日，原告向被告支付5万元，被告向原告开具收据，载明B13:2-1-2303定金。之后，双方因就拟签买卖合同的条款未能协商一致，一直未签订《商品房买卖合同》。之后，被告一直未退回已收原告的费用。关于涉案项目及其B13地块，本院于另案中已认定下述内容“2017年10月20日，济建预许2017758号商品房预售许可证载明，开发单位济南绿地康鲁置业有限公司，项目名称绿地南北康B－13地块房地产开发项目，楼号：3#住宅楼，层楼30，批准预售面积15411.2平方米，其中住宅14632.72平方米120套；储藏间778.48平方米51套。2016年4月12日，济南市人民政府官网《济南城市轨道交通建设规划（2016-2023）社会稳定风险分析公众参与公示》、《济南城市轨道交通建设规划（2016-2023）及线网规划修编环境影响评价公众参与第二次公示》，证明：济南轨道集团有限公司根据《国家发展改革委关于重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》、《环境影响评价公众参与暂行办法》等相关规定，就规划济南轨道交通规划线网（包括M2号线）社会稳定风险分析、环境影响分析向社会公众公布，征求意见。被告提交《济南日报》（2016.12.28、2017.2.13、2017.5.3、2018.1.24）、《齐鲁晚报》（2017.1.10）关于“M2号线”新闻报道一宗，载明济南日报、齐鲁晚报先后于上述时间发布关于“M2号线”规划设计、变更、开工动态的时事新闻。被告提交济南公共资源交易中心关于济南轨道交通M2线招标公告及中标公示信息一宗，载明自2016年12月5日起，招标人济南轨道交通集团建设投资有限公司、济南轨道交通集团有限公司就“济南轨道集团M2线工程深化设计研究”、“济南轨道集团M2线工程客流预测”等工程问题在济南公共资源交易中心进行招标，并对中标结果进行公示。被告提交济南市人民政府办公厅文件（济政办法[2017]1号文、济政办法[2018]6号文），载明济南市人民政府办公厅发布济南市2017年度、2018年度重点项目安排的通知，内容显示济南市将规划建设轨道交通“M2号线”，并且该项目连续两年（2017年和2018年）作为济南市市级重点工程项目，M2线南起南康站，北至汽修厂站，全长16.67公里。原告提交山东省济南市鲁正公证处于2019年11月21日出具的（2019）鲁济南鲁正证经字第13号公证书、被告的宣传册一份以及济南市人民政府网站发布的“济南轨道交通第二期建设规划环评再次公示”、山东省发改委网站发布的“问政山东继续直播——省发改委接受问政”的报道。载明被告售房对外宣传，涉案房地产距离济南地铁M2号线南康站不足300米，开工时间2018年，预计2023年12月竣工，而且宣传地铁一响，黄金万两，据专业机构统计，纽约、伦敦、上海、北京等城市的地铁物价平均要高于同片区其他区域30%以上。2019年5月22日，济南市人民政府网颁布济南轨道交通第二期建设规划环评再次公示信息，无M2号线。”前述内容由本院（2020）鲁0103民初1779及民初2362号案件中均已查明。本院认为，原、被告签订认购协议书系双方真实意思表示，合同合法有效，当事人应按约履行合同义务。涉案认购协议系商品房预约合同。原告要求解除双方所签认购协议，商品房预约合同不具备强制缔约本约即商品房买卖合同的效力，认购协议之订立商品房买卖合同本约的目的不能实现，故原告主张解除与被告所签认购协议的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。原告虽主张被告存在M2地铁线不实宣传，但依据政府公开信息，对M2地铁线起止、途经路线曾进行公示，其中包含涉案房屋地段地铁站，故被告售楼广告宣传不构成根本违约。原告主张签订认购协议时，被告未取得预售许可证，楼盘迟迟未开盘，依据现有证据涉案房产已经具备预售许可证，且双方未明确约定房屋交付时间，原告上述主张均不能证实被告存在违约，故原告要求被告返还定金的诉讼请求，本院不予支持。同理，原告要求被告支付利息损失，没有法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告继续占有原告购房资金没有法律依据，其应返还原告已经交付房款。但就定金的具体数额，被告向原告出具的收据，结合双方协议，应当将2017年8月25日的款项视为定金，其余款项，特别是2019年的收据虽然注明定金，但2018年原告支付的款项均已登记为房款的前提下，亦应当属于房款。故被告应当向原告返还的款项为房款359460+100000+100000+50000＝609460元。就车位款项，收据注明为车位房款，故不视为定金，被告应当返还原告车位款项为5万元。综上所述，原告诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告支传慧、胡广杨与被告济南绿地康鲁置业有限公司于2017年8月25日签订的绿地新里城认购协议书；二、解除原告支传慧、胡广杨与被告济南绿地康鲁置业有限公司于2017年12月22日签订的绿地新里城车位认购协议书；三、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告支传慧、胡广杨返还房款609460元；四、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告支传慧、胡广杨返还车位款5万元;五、驳回原告支传慧、胡广杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11255元，减半收取计5628元，由原告支传慧、胡广杨共同负担650元，由被告济南绿地康鲁置业有限公司负担4978元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 迟 忱二〇二〇年十二月七日书记员 曲光学