北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终14580号上诉人（原审原告）：范海明，男，1982年7月11日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。上诉人（原审被告）：北京市通州区台湖镇玉甫上营村民委员会，地址北京市通州区台湖镇玉甫上营村。法定代表人：刘万军，主任。委托诉讼代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。上诉人范海明、北京市通州区台湖镇玉甫上营村民委员会（以下简称村委会）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初12409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范海明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持范海明一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由村委会承担。事实与理由：一审认定事实错误。一、一审法院以不精确的租金标准确定房屋占有使用费，属于认定事实错误。一审法院已对涉诉房屋附近房屋位置、朝向、结构较为相近的店铺进行走访询价，确认面积为24平方米的店铺月科金为3500元左右，按该标准计算，村委会占用范海明40.04平方米房屋，每月应支付的占有使用费为5839元/月，2016年11月10日至2020年5月30日止的占有使用费为252446元。而一审法院认定为3688.5元/月，2016年11月10日至2020年5月30日止的占有使用费为157376元，属于认定事实错误。村委会辩称，不同意范海明的上诉请求，亦不同意一审判决，本案应当发回重审或者依法改判驳回范海明的一审诉讼请求。首先是村委会与范海明签订的涉案合同，并没有经过镇经管站进行备案，且此份合同从未交过任何租金，村委会认为并未实际履行。根据2016年11月10日的通知，村委会认为是经过范海明默认许可的，范海明也从未向村委会补交过任何租金；其次涉案的房屋是没有任何建设手续的。2016年11月10日的这个通知是考虑范海明一直没有交租金，村委会还要建消防，才免除的租金。村委会上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法驳回范海明的诉讼请求；范海明承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由同答辩理由。范海明辩称，不同意村委会的上诉请求，村委会认定地上物归范海明所有。范海明向一审法院起诉请求：1.判令村委会立即赔偿范海明2015年5月1日至2020年5月30日房屋占用费900000元；2.诉讼费由村委会负担。一审法院认定事实：2014年3月1日，村委会（甲方）与范海明（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲乙双方就村内公厕旁东垃圾站及车棚租赁一事达成如下协议：1.位置在村内公厕旁东垃圾站及车棚面积200平方米。2.租赁价格及付款方式：租金每年4000元，乙方租赁十四年，付款方式为一年一交，乙方从签订之日起交付甲方租金。3.在租赁期间乙方不得私自将此处转租，营业期间不得在此房搞违法活动。4.租赁期间乙方要注意防火防盗以及门前三包，周边环境卫生。5.乙方在营业期间必须按时交纳水费、电费及卫生管理费。6.甲方负责给乙方水、电接好，材料费由乙方负责。7.违约条款：如乙方在合同约定期间拖欠房租，或私自将房屋转租，甲方有权收回房屋，终止合同。8.签订期限，自2014年3月1日起至2028年3月28日止。9.此协议一式两份，甲乙双方各持一份，以此为证。上述合同签订后，范海明、村委会庭审中认可于2015年4月范海明在上述合同中约定的土地上修建房屋，房屋没有审批手续。2016年11月村委会占有使用一间房屋停放消防车。范海明庭审中提交一张交纳4000元土地租金的发票，以证明自己已就上述200平米的租赁土地交纳2014年的年租金。村委会对此不予认可，并提交一份2014年3月1日范海明、村委会签订的《租赁合同》以此证明范海明所称交纳4000元租金是基于该份合同所约定租金，其中约定“甲乙双方就村内公厕旁一空地租赁一事达成如下协议。1.位置在村内公厕旁西面积30平方米。2.租赁价格及付款方式：租金每年4000元，乙方租赁十四年，付款方式为一年一交，乙方从签订之日起交付甲方租金¨¨¨8、签订期限自2014年4月1日起至2028年3月31日止”。范海明对上述村委会所举合同不认可，并非本人签订，也未实际占有使用过上述位置土地。经法庭询问，村内公厕旁西面积30平方米的地方现状时，范海明称是化粪池，村委会称是空地无人占有使用，未有证据证明原告实际使用过公厕旁西30平米的土地。2016年11月10日，村委会向范海明下发一份《关于占用范海明建筑物用于消防站建设的通知》（以下简称《通知》），内容为：“入冬后气温下降，为加强消防站建设，保障我村消防车的正常使用，村两委班子讨论决定占用范海明在村委会对面的建筑物用于建设消防站及存放消防车使用，在占用期间免除范海明土地租金，如遇今后改造拆迁，地上物仍归范海明所有，但禁止其开展对外经营。特此通知。”范海明对上述通知内容不认可。但双方均认可消防站开始占用时间为下发《通知》之日即2016年11月10日。另，经法庭询问，村委会承认范海明并没有向其承诺过村委会免除范海明土地租金，范海明就免除村委会占有使用费一事，但村委会称事实就是这样。范海明则称向村委会主张过占有使用费，但是村委会一直未支付。案件审理过程中，经一审法院现场实地勘察测量，范海明所建房屋为平房建筑，彩钢顶，砖瓦墙，墙体被涂成红色并标有黄色粉刷字“消防站”，临街而建，坐南朝北。房屋自东向西分别为一扇窗户、一扇玻璃门、一扇消防门、无门的垃圾站。窗户及玻璃门属一空间，钥匙由范海明控制。消防门内部空间为停放消防车辆使用，由村委会控制，该房间以下简称消防站。垃圾站放置两个不可移动垃圾箱，范海明称租赁时垃圾桶已经放置在其中了。经实地测量村委会所占用于停放消防车房间面积为40.04平方米。同时，通过对附近房屋位置、朝向、结构较为相近的“无理由铁板烧”店铺走访询价，面积为24平方米的店铺月租金在3500元左右。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，范海明修建了涉案房屋，村委会占有使用涉案房屋的部分，理应支付相应的房屋占有使用费。关于村委会辩称的通过下发《通知》形成免除范海明土地租金，且其后又允许范海明对外经营剩余房间，范海明也予以免除村委会占有使用费的事实的意见，首先范海明对于该《通知》内容并不认可，其次该《通知》仅涉及在占用期间免除范海明土地租金，而未提及占有使用费如何处理事宜，一审法院认为该《通知》为村委会单方作出，并非系与范海明之间的合意结果，不能产生民事法律效力，因此一审法院对村委会的上述辩解意见不予采信。经查村委会实际占有范海明40.04平方米的房间用作消防站使用，村委会应对该部分房屋支付占有使用费。对于消防站东侧的房间，现由范海明实际占有使用，且无村委会曾实际控制的相关证据，对于该部分占有使用费的主张，无事实与法律依据，一审法院不予支持。因在庭审过程中，范海明、村委会双方均认可2016年11月10日开始占用消防站，故一审法院支持村委会自2016年11月10日至2020年5月30日期间的房屋占有使用费，范海明主张自2015年5月1日起开始计算占有使用费无事实依据，一审法院不予支持。关于占有使用费标准，结合周边类似房屋租金标准，同时考虑到村委会虽仅使用一间消防站但在整栋涉案房屋墙体上涂有“消防站”标志，对范海明正常使用存在一定的限制妨碍等因素，再结合范海明主张自2015年5月1日至2020年5月30日共900000元占有使用费诉讼请求，一审法院按照范海明主张数额及村委会所占用房屋面积占总房屋面积之比例所计算出的每月占有使用费为3688.5元，此数额较为合理，故一审法院依据此标准予以计算。故而村委会应支付范海明自2016年11月10日至2020年5月30日止的占有使用费共计157376元。一审判决如下：一、北京市通州区台湖镇玉甫上营村民委员会支付范海明自2016年11月10日至2020年5月30日止的占有使用费157376元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回范海明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6400元，由范海明负担4676元（已交纳）；由北京市通州区台湖镇玉甫上营村民委员会负担1724元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，范海明修建了涉案房屋，村委会占用范海明修建的部分涉案房屋用作消防站及存放消防车使用，应对该部分房屋支付占有使用费。本案中，村委会《通知》并未涉及占有使用费如何处理，亦无证据表明范海明同意免除村委会占有使用费，故村委会不予支付房屋占有使用费的上诉主张，本院不予采纳。关于范海明上诉主张占有使用费标准问题，综合考量村委会所占用房屋面积、使用用途及本案实际因素，一审法院确定的占有使用费的数额较为合理，本院予以维持，范海明的上诉主张，本院不予支持。综上所述，范海明、北京市通州区台湖镇玉甫上营村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14977元，由范海明负担2177元（已交纳），由北京市通州区台湖镇玉甫上营村民委员会负担12800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二〇年十二月十七日法官助理  吴 琳书 记 员  任 宇