陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终11309号 上诉人（原审被告）：陕西欣龙园林绿化有限责任公司，住所地陕西省西安市未央区。法定代表人：全保生，该公司总经理。委托诉讼代理人：张弛，陕西鼎源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西景龙房地产有限公司，住所地陕西省西安市未央区。法定代表人：杨岸欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张弛，陕西鼎源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国石化销售股份有限公司陕西西安石油分公司，住所地陕西省西安市碑林区。负责人：郭亚鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡志强，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：何燕，陕西稼轩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中国石化销售股份有限公司陕西石油分公司，住所地陕西省西安市莲湖区。负责人：杨其明，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡志强，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：何燕，陕西稼轩律师事务所实习律师。原审被告：西安玉龙工贸公司，住所地西安市未央区。法定代表人：李长征，该公司总经理。上诉人陕西欣龙园林绿化有限责任公司（以下简称欣龙绿化公司）、上诉人陕西景龙房地产有限公司（以下简称景龙房地产公司）因与被上诉人中国石化销售股份有限公司陕西西安石油分公司（以下简称中石化西安分公司）、被上诉人中国石化销售股份有限公司陕西石油分公司（以下简称中石化陕西分公司）及原审被告西安玉龙工贸公司（以下简称玉龙工贸公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初5203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。欣龙绿化公司、景龙房地产公司上诉请求:撤销一审判决，改判为驳回中石化西安分公司及中石化陕西分公司的诉讼请求。事实和理由：涉案加油站最初由玉龙工贸公司与中石化陕西分公司签订《加油站租赁协议》，由中石化陕西分公司选址，由玉龙工贸公司租用集体土地建设，建成后交付中石化陕西分公司经营。后玉龙工贸公司将《加油站租赁协议》中的权利义务全部转让给欣龙绿化公司，并征得中石化陕西分公司同意。2012年5月7日，中石化西安分公司与欣龙绿化公司重新签订《加油站租赁合同》，期间由于郑西高铁建设，欣龙绿化公司按照中石化西安分公司委托的设计单位出具的设计方案对加油站进行了改建，于2013年11月6日交付给中石化西安分公司，2016年6月23日，中石化西安分公司将加油站移交给欣龙绿化公司。加油站未取得建设工程规划许可证，应属无效合同，在此情况下参照租赁合同价格由中石化西安分公司承担租金理由正当，中石化西安分公司先前预支租金尚不能足额支付实际使用期间的租金。2008年8月19日，玉龙工贸公司已将《加油站租赁协议》中权利义务转让给欣龙绿化公司，本案是基于欣龙绿化公司与中石化西安分公司签订的《加油站租赁合同》而产生，与玉龙工贸公司无任何法律关系，一审判决已退出加油站租赁合同的玉龙工贸公司与欣龙绿化公司共同承担责任没有依据。无效合同当事人不应承担违约责任。中石化西安分公司对加油站没有建设工程规划许可证的事实非常清楚，计算费用时将土地租金也计算在内，故中石化西安分公司对合同无效的后果应当承担相应责任。一审依据无效合同判决欣龙绿化公司承担高额违约金，并判决景龙房地产公司承担保证责任，显系错误。即使租赁合同有效且应当退还租金的情况下，保证期间也应从退还租金之日起算。中石化西安分公司于2016年6月23日将加油站移交给欣龙绿化公司，从此日起算至中石化西安分公司起诉时已超过保证期间，一审判令景龙房地产公司承担连带责任无法律及事实依据。 一审判决认定事实不清，适用法律错误。中石化西安分公司、中石化陕西分公司辩称，本案系加油站经营权租赁，不属于城市、镇规划区内的房屋租赁。对中石化西安分公司而言，与欣龙绿化公司签订《加油站租赁合同》的主要目的不是租赁加油站，而是通过租赁方式取得加油站的合法经营权，故涉案合同效力的认定不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于房屋租赁合同纠纷的相关规定，不能以涉案加油站未取得建设工程规划许可证而认定《加油站租赁合同》无效。根据《加油站租赁合同》约定，建设工程规划许可证等由欣龙绿化公司负责办理，与合同效力无关。办理加油站正常经营管理所需手续是欣龙绿化公司的合同义务，且加油站也取得了规划局、安监局、商务厅的批准，系合法建设的加油站，故玉龙工贸公司、欣龙绿化公司以加油站无建设规划许可证主张合同无效无事实依据。《加油站租赁合同》系中石化西安分公司和欣龙绿化公司的真实意思表示，合法有效。《加油站租赁合同》约定欣龙绿化公司负责东辅道加油站重建工作，建成后继续出租给中石化西安分公司使用，欣龙绿化公司应于合同签订后120日内，将加油站交付给中石化西安分公司使用。截至中石化西安分公司起诉之日，欣龙绿化公司仍未按合同约定将加油站交付使用，致使中石化西安分公司订立合同的目的无法实现。《加油站租赁合同》约定，如因缺少加油站立项批复、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及正常经营证照手续导致加油站被罚款、责令停业或强制拆除、无法正常经营情况，乙方有权单方解除合同，并由甲方承担违约责任，同时返还乙方已支付的全部租赁费，并承担因此给乙方造成的损失。本案中，因加油站距高铁安全距离不足已被拆除，合同已丧失履行基础。其主张解除合同符合法律规定与合同约定。租赁期限自甲方完成交付之日起开始计算，欣龙绿化公司始终未将符合合同约定的加油站交付中石化西安分公司经营使用，实际租期自始未开始计算，欣龙绿化公司要求中石化西安分公司承担两年半租赁费缺乏事实依据。其要求欣龙绿化公司按合同约定的违约金数额承担违约责任并无不妥。玉龙工贸公司签订合同后实际收取了租金2440120元，玉龙工贸公司在2008年8月12日向中石化陕西分公司出具的《告知函》中亦表示承担合同转让后的责任。根据《加油站租赁合同》约定，欣龙绿化公司构成债的加入，但该加入并不免除玉龙工贸公司的偿还义务，玉龙工贸公司与欣龙绿化公司应共同向中石化西安分公司返还租赁费用。景龙房地产公司于2012年5月7日出具的《担保承诺》可知，景龙房地产公司的保证范围包括合同解除后退还租赁费在内的《加油站租赁合同》中欣龙绿化公司应承担的全部义务，保证期间为主合同履行期届满后2年。截至其起诉之日，主合同即《加油站阞合同》仍在履行期内，故景龙房地产公司应当为欣龙绿化公司的上述债务承担连带清偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回玉龙工贸公司、欣龙绿化公司的上诉请求，维持一审判决。玉龙工贸公司经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。中石化西安分公司、中石化陕西分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除中石化销售西安分公司与欣龙绿化公司于2012年5月7日签订的《加油站租赁合同》；2.欣龙绿化公司、玉龙工贸公司共同退还其租金2440120元、赔偿其至生效判决确定给付之日的利息损失（按人民银行同期贷款利率，自2012年5月7日起暂计算至2019年2月28日为950762.26元）；3.欣龙绿化公司向其支付违约金72万元、担保费12000元、律师费11万元，合计842000元；4.景龙房地产公司对上述债务承担连带责任；5.诉讼费、保全费由欣龙绿化公司、玉龙工贸公司及景龙房地产公司负担。一审法院认定事实：2005年4月1日，中石化陕西分公司（承租方、乙方）与玉龙工贸公司（出租方、甲方）签订《加油站租赁协议》一份，约定甲方将其投资建设的东辅道加油站及附属资产租赁给乙方，加油站位于东辅道以西、大学城以北，所占土地面积约10亩。其中协议第二条约定甲方承诺自本协议签订之日向乙方提供加油站建设档案、产权证明文件等证明加油站合法有效的法律文件；第三条约定甲方应于本协议签订生效45日内办理政府各部门加油站竣工验收鉴定书、规划许可证、土地使用权租赁合同等法律文件。协议中还约定，甲方应于本协议签订生效后2个月内办理完毕加油站规划许可证，租赁期限自2005年8月18日至2025年8月18日，自接管加油站之日起计算；年租金为18万元，本协议签订生效后7日内，乙方向甲方支付租金总额的20%作为定金和30%的首付租金款，甲方完成协助乙方法律文件的办理变更及取得土地使用权人同意、办理完毕加油站规划许可证并在乙方正式接管加油站正常运营二个月内，定金转为已付租金款，向甲方支付剩余租金；本协议签订生效后3日内，甲方应将加油站经营手续原件（包括本协议第二条约定的法律文件）及附件一载明的资产完整交付乙方；租赁期间如因加油站缺乏相关合法建设手续或经营手续，被有关部门依法强行拆除或停业导致乙方无法继续租赁经营加油站的，乙方有权解除本协议，甲方应退回乙方已支付但尚未履行期间的租金并赔偿由此给乙方造成的损失。同月，西安市规划局未央分局、西安市质量技术监督局未央分局通过了涉案加油站的竣工验收并出具《西安市加油站竣工验收鉴定书》。2005年8月18日，玉龙工贸公司向中石化陕西分公司交付了加油站及经营所需要的资产等，中石化陕西分公司于2005年8月、2006年1月共向玉龙工贸公司支付租金360万元。2008年8月12日，玉龙工贸公司向中石化陕西分公司出具《告知函》，将其在东辅道加油站租赁协议的权利义务全部转让给欣龙绿化公司，因此产生的一切责任由玉龙工贸公司承担，欣龙绿化公司负有连带责任。2012年5月7日，中石化西安分公司（承租方、乙方）与欣龙绿化公司（出租方、甲方）签订《加油站租赁合同》一份，约定租赁物为甲方拟迁建的东辅道加油站，坐落于西安市未央区XX公路XX道XX村XX段，罩棚面积810平方米，房屋共14间300平方米；甲方必须严格按照乙方审核过的施工图纸和装修图纸对加油站进行重建和装修，具备营业条件；租赁期共计20年，自甲方完成交付之日起开始计算，该站前十年年租金130万元；甲方将加油站及附属设施全部交付乙方并提供证照手续并保证具备营业条件时15日内支付第一笔租金的50%即325万元。鉴于原东辅道加油站拆除后，玉龙工贸公司应返还但未返还乙方已支付但未实际使用期间租赁费2440120元，甲方同意上款代玉龙工贸公司向乙方偿还，上述付款条件成就时，甲乙双方同意就上述债权行使抵消权，即乙方仅需实际支付809880元即视为乙方履行完毕支付325万元的义务；甲方保证涉案加油站及附属设施系合法建筑并已获得相应政府主管部门的批准，并保证涉案加油站及附属设施符合国家安全规定，与铁路等周边重要设施的安全距离符合国家及相关部门的技术规范，并且具备加油站营业的安全要求；本合同签订前甲乙双方应对该加油站经营应具备的各种档案资料、许可证照、政府批文的原件附件等相关证照进行清点，清点后甲方应当在本合同签订后15天内，对环境保护合格证，消防验收合格证、道路开口有效文件等证照进行完善，并将完善后的证照交付乙方；合同签订后，若行政部门要求对加油站办理相关执照时，甲方应及时办理并承担办理费用，本合同签订后120日内，双方对该加油站进行交接，交接包括但不限于财产交接和证照交接，交接中形成的《财产交接清单》和《交接纪要》等文件属于本合同的附件；甲方若未按合同约定向乙方交付符合约定的加油站财产和证照，或未履行加油站证照的完善、变更、代办义务等，致使乙方不能正常使用加油站的，即视为违约，乙方有权解除合同，甲方应返还乙方已支付但未实际使用期间租赁费、赔偿乙方损失并向乙方支付合同总价款20%的违约金；额外约定特殊条款为：东辅道加油站是乙方2005年4月1日租赁玉龙工贸公司的加油站，2006年8月至2011年4月陆续收到西安市未央区国土资源局和西安市未央区人民政府联合下发的拆迁通知，及未央区安监局因油罐距离高铁安全距离不够，对加油站强行查封的整改通知书，经过甲方及玉龙工贸公司与政府相关部门多次协调，最终征得政府部门同意将加油站拆除退至市政道路规划红线以外重建；甲方及玉龙工贸公司同意对乙方已支付但未实际使用期间的租赁费予以退还，乙方已按约定向玉龙工贸公司付清了总租金360万元；东辅道加油站于2011年6月30日因涉及政府拆迁且储油罐距郑西高铁安全距离不足被迫停业至今，乙方实际经营东辅道加油站5年10个月12天，使用期间租赁费为1056000元，甲方应返还乙方已支付但未实际使用期间租赁费2544000元；因乙方每年应向玉龙工贸公司支付土地租金51940元，乙方同意在玉龙工贸公司应退还乙方已支付但未实际使用期间租赁费2544000元扣除东辅道加油站2009年7月1日至2011年6月30日期间土地租金103880元，即玉龙工贸公司最终应返还乙方已支付但未实际使用期间租赁费2440120元，上述价款甲方同意由其代玉龙工贸公司向乙方支付。同日，景龙房地产公司向中石化西安分公司出具《担保承诺》，承诺已对2012年5月7日中石化西安分公司与欣龙绿化公司签订的《加油站租赁合同》内容作了全面了解，并自愿为欣龙绿化公司在该合同中的全部义务提供连带保证责任，保证期间为本合同履行完毕后两年。该《担保承诺》与《加油站租赁合同》上均有欣龙绿化公司及景龙房地产公司时任法定代表人杨岸欣签字。2015年4月22日，中石化西安分公司向欣龙绿化公司出具《催办函》，内容为因欣龙绿化公司仍未将迁建后的加油站向其交付，要求欣龙绿化公司在2015年4月30日前书面回复其东辅道加油站是否可以继续投营或迁建，并告知项目进展情况；若加油站无法迁建或再投营，请欣龙绿化公司于2015年5月30日前根据与其签订的加油站租赁合同，将原东辅道加油站其已支付但未实际使用期间的租赁费2440120元退还至其账户。后中石化西安分公司分别于2016年4月5日、2017年5月27日、2018年3月21日将以上内容再次向欣龙绿化公司发出数份《告知函》，并要求欣龙绿化公司于30日内将原东辅道加油站其已支付但未实际使用期间的租赁费2440120元退还至其账户，并保留追究欣龙绿化公司违约责任的权利；欣龙公司均未予回复。审理中，各方一致确认因规划变更，东辅道加油站应由欣龙绿化公司拆除重建后再次交付中石化西安分公司。欣龙绿化公司向法庭提交2013年5月《东辅道加油站原址改造相关事宜专题会议纪要》、供货合同、工程施工合同，欲证明其已将加油站根据中石化西安分公司的设计方案进行了施工改建，并提交其于2013年11月6日向中石化西安分公司出具的《关于东辅道加油站交接的通知》及2016年资产移交表，称改建后的加油站已于2013年11月6日交付中石化西安分公司；中石化西安分公司对供货合同、工程施工合同及会议纪要予以认可，对其余证据均不予认可，称改建后的加油站仍不具备经营条件，故未向其交付，欣龙绿化公司再未就其主张的交付行为提交其他证据。经询，各方称改建后的东辅道加油站后已被行政部门拆除，欣龙绿化公司称拆除原因为改建后的加油站被行政部门认定为违法建筑。中石化西安分公司及陕西分公司提交《财产保全担保合同》《委托代理合同》等证据，称其因申请财产保全，向西安恒信诉讼保全担保有限公司交纳担保费12000元，并支出律师费11万元，该款应由欣龙绿化公司、玉龙工贸公司及景龙房地产公司负担；其主张的利息计算方法为，以2440120元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2012年5月7日起计算至判决给付之日；违约金72万元系按中石化陕西分公司已交付金额360万元的20%计算；并称2010年根据中国石化销售股份有限公司改制要求成立了中石化西安分公司，并将涉案加油站交由中石化西安分公司经营。中石化西安分公司及陕西分公司均为中国石化销售股份有限公司的分支机构，要求涉案款项均支付给中石化西安分公司。另查，中石化西安分公司原名称为中国石油化工股份有限公司陕西西安石油分公司，于2014年6月9日经工商登记变更为中国石化销售有限公司陕西西安石油分公司，又于2019年3月13日经工商登记变更为现名称；中石化陕西分公司原名称为中国石化销售有限公司西北陕西分公司，于2014年5月6日经工商登记变更为中国石化销售有限公司陕西石油分公司，又于2019年1月25日经工商登记变更为现名称。一审法院认为，中石化西安分公司与欣龙绿化公司签订的《加油站租赁合同》系对中石化陕西分公司与玉龙工贸公司《加油站租赁协议》权利义务的承继，该合同与《告知函》《担保承诺》等均系各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，各方应本着诚实信用原则，充分履行各自义务。《加油站租赁合同》中已确认涉案东辅道加油站于2011年6月30日因涉及政府拆迁且储油罐距郑西高铁安全距离不足被迫停业，玉龙工贸公司最终应返还中石化西安分公司已支付但未实际使用期间租赁费2440120元，并由欣龙绿化公司代为支付。该合同签订后，欣龙绿化公司未能举证证明其将符合合同约定的加油站再次交付中石化西安分公司及陕西分公司使用，致中石化西安分公司及陕西分公司订立合同的目的不能实现，故中石化西安分公司及陕西分公司要求解除涉案《加油站租赁合同》，并将多支付的租赁费2440120元予以返还的诉请合理合法，予以支持。玉龙工贸公司签订《加油站租赁协议》后实际收取了中石化西安分公司及陕西分公司租赁费，其在《告知函》中亦表示仍然承担合同转让后的责任，故玉龙工贸公司与欣龙绿化公司应共同承担《加油站租赁合同》的合同义务。现中石化西安分公司及陕西分公司主张玉龙工贸公司与欣龙绿化公司共同返还租赁费2440120元，符合法律规定，予以支持。欣龙绿化公司未按约返还租赁费存在违约，应承担相应的民事法律责任，合同约定违约金为合同总价款的20%，故中石化销售西安分公司及陕西分公司主张按已交付金额360万元的20%计算违约金未超出该约定，予以支持。合同中未对利息作出约定，中石化西安分公司及陕西分公司主张的违约金已能够弥补其损失，且中石化西安分公司及陕西分公司在玉龙工贸公司及欣龙绿化公司违约后应及时起诉以主张自己的合法权利，故中石化西安分公司及陕西分公司关于玉龙工贸公司及欣龙绿化公司支付利息的诉请与法无据，不予支持。中石化西安分公司及陕西分公司主张的律师费、担保费并非其必要支出，且缺乏法律依据，不予支持。中石化西安分公司及陕西分公司一致确认由中石化西安分公司接收涉案款项，予以准许。景龙房地产公司承诺为欣龙绿化公司在《加油站租赁合同》中的全部义务提供连带保证责任，保证期间为该合同履行完毕后两年，且该合同未约定返还租赁费的期间，故景龙房地产公司应为欣龙绿化公司的上述欠款向中石化西安分公司承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告中国石化销售股份有限公司陕西西安石油分公司与被告陕西欣龙园林绿化有限责任公司于2012年5月7日签订的《加油站租赁合同》；二、被告西安玉龙工贸公司、陕西欣龙园林绿化有限责任公司自本判决生效之日起十日内共同向原告中国石化销售股份有限公司陕西西安石油分公司返还租赁费2440120元；三、被告陕西欣龙园林绿化有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告中国石化销售股份有限公司陕西西安石油分公司支付违约金72万元；四、被告陕西景龙房地产有限公司对被告陕西欣龙园林绿化有限责任公司的上述付款义务向原告中国石化销售股份有限公司陕西西安石油分公司承担连带清偿责任；五、驳回二原告的其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40663元、保全费5000元、公告费800元（中国石化销售股份有限公司陕西西安石油分公司及中国石化销售股份有限公司陕西石油分公司已预交），由中国石化销售股份有限公司陕西西安石油分公司及中国石化销售股份有限公司陕西石油分公司负担8663元，西安玉龙工贸公司、陕西欣龙园林绿化有限责任公司共同负担37800元，与上款一并支付中国石化销售股份有限公司陕西西安石油分公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，中石化西安分公司与欣龙绿化公司签订的《加油站租赁合同》系对中石化陕西分公司与玉龙工贸公司所签《加油站租赁协议》权利义务的承继，该《加油站租赁合同》与《告知函》《担保承诺》等系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人应按照约定履行自己的义务。根据《加油站租赁合同》所载内容，涉案东辅道加油站于2011年6月30日因涉及政府拆迁且储油罐距郑西高铁安全距离不足而被迫停业，玉龙工贸公司应返还中石化西安分公司已支付但未实际使用期间的租赁费用2440120元，并由欣龙绿化公司代为支付。因该合同签订后，欣龙绿化公司不能举证证明其已将符合约定的加油站再次交付中石化西安分公司使用，故一审对中石化西安分公司、中石化陕西分公司主张解除《加油站租赁合同》，并要求返还未实际使用期间租赁费2440120元的诉讼请求予以支持，符合合同约定及法律规定。因玉龙工贸公司在签订《加油站租赁协议》后实际收取了中石化陕西分公司的租金，且其在《告知函》中亦表示仍然承担合同转让后的责任，故一审判决玉龙工贸公司与欣龙绿化公司共同承担返还上述租赁费的义务，并无不当。欣龙绿化公司未依约返还租赁费的行为构成违约，应承担相应的违约责任，一审对中石化西安分公司、中石化陕西分公司要求按照合同约定的标准计算支付违约金的诉讼请求予以支持，并无不妥。中石化西安分公司、中石化陕西分公司一致确认由中石化西安分公司接收涉案款项，与法不悖，应予以准许。因景龙房地产公司承诺为欣龙绿化公司在《加油站租赁合同》中的全部义务提供连带保证责任，保证期间为该合同履行完毕后两年，且该合同未约定返还租赁费的期间，故一审判决景龙房地产公司应为欣龙绿化公司的上述欠款向中石化西安分公司承担连带清偿责任，亦无不妥。综上所述，欣龙绿化公司与景龙房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40663元，由陕西欣龙园林绿化有限责任公司及陕西景龙房地产有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年十二月二日法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1