朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初3231号原告：朝阳彤启物业管理有限公司，住所地朝阳市龙城区文化路五段**。法定代表人：于海军，总经理。委托代理人：唐福全，男，1972年11月18日出生，汉族，该公司副经理。被告：王立新，女，1970年4月23日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人：吴铁兵（系被告王立新丈夫），男，1969年11月15日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。原告朝阳彤启物业管理有限公司与被告王立新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳彤启物业管理有限公司的委托代理人唐福全，被告王立新及其委托代理人吴铁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳彤启物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告王立新给付原告2019年4月19日至2020年4月18日期间的物业费人民币475.20元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系物业管理企业。2019年4月份，原告承接了上届物业对恒屹新村的物业管理业务。2019年7月19日，原告与被告所在小区的业主管理委员会签订了物业服务合同。上述物业服务合同对原告、业主委员会及业主相关权利、义务，特别是对物业费的交纳期限及标准都进行了详细约定。原告依约为被告提供了物业服务，但被告却未向原告交纳2019至2020年度的物业费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王立新辩称，首先，原告进入小区的时候我们业主并不知晓，也没有召开业主大会，原告所称的业主委员会我们也不知道是什么时候成立的，我质疑业主委员会的合法性；其次，原告私自缩小了小区的绿地，私划了车位，原告私划车位并没有经过审批局和规划局的批准，也没有收费的权利，我对车位是否有不动产证和预售权表示怀疑，原告还在消防通道上划分了车位，非常不利了消防车辆的进入；第三，我对原告所提供的物业服务也不满意，我对环境卫生方面存在诸多不满，夏天的时候经常听到吹哨放鸽子的声音，小区内也没有保安巡逻，经常听到门卫处汽车长时间鸣笛，影响到了我的休息，小区内的门禁系统经常坏，原告却没有及时维修；最后，原告对小区没有进行人性化管理，我家老人来我家已经向门卫说明情况，门卫却不让车辆进入，还得我搀扶老人进入，我非常不满意。小区建成时都是用透水砖铺的路面，原告进入小区后只在公共道路上用透水砖铺了路面，其他区域都是用水泥铺设的路面，我在雨雪天就出现过滑倒情况。综上，我不同意向原告交纳物业费，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告王立新系恒屹新村小区11号楼3单元203室房屋的业主，其房屋建筑面积为66平方米。原告朝阳彤启物业管理有限公司自2019年4月份起进入被告王立新所居住的恒屹新村小区开始为该小区提供物业服务。2019年7月19日，恒屹新村业主委员会作为甲方与原告朝阳彤启物业管理有限公司作为乙方签订了一份《物业委托管理服务合同》，约定由原告为恒屹新村小区提供物业服务。原告朝阳彤启物业管理有限公司与恒屹新兴业主委员会签订的上述《物业委托管理服务合同》对物业委托管理服务事项进行了约定，合同约定住宅的物业费收费标准为0.6元/月/平方米，约定的物业服务期限自2019年7月19日起至2022年6月30日止。上述《物业委托管理服务合同》还约定了其他事项。现原告朝阳彤启物业管理有限公司以被告王立新未向其交纳2019年4月19日至2020年4月18日期间的物业费为由诉至本院。原告朝阳彤启物业管理有限公司针对其诉讼请求依法向本院提供了其公司的营业执照、《物业委托管理服务合同》、照片6张予以证明，被告王立新针对其答辩意见当庭未向本院提供证据证明，也未于庭审后的法定期间内向本院提供证据证明。本院根据原告朝阳彤启物业管理有限公司所提供的上述证据材料以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，原告朝阳彤启物业管理有限公司与被告王立新所在的双塔区恒屹新村业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，根据上述司法解释的规定，上述《物业委托管理服务合同》对原告朝阳彤启物业管理有限公司和包括被告王立新在内的恒屹新村小区内的全体业主均具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。根据上述规定，被告王立新作为恒屹新村小区的业主，其接受了原告朝阳彤启物业管理有限公司所提供的物业服务，即应按恒屹新村业主委员会与原告签订的《物业委托管理服务合同》的约定给付原告物业费。虽然原告朝阳彤启物业管理有限公司是于2019年7月19日与被告王立新所在小区的恒屹新村业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》，但原告自2019年4月份就进驻恒屹新村小区为该小区提供物业管理服务，且被告王立新在本案审理过程中并未对原告所主张的物业费期间提出异议，故被告王立新应按原告所主张的期间按前述《物业委托管理服务合同》约定的物业费收费标准给付原告物业服务费。因此，原告朝阳彤启物业管理有限公司要求被告王立新给付其2019年4月19日至2020年4月18日期间475.20元物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告王立新提出的其所在小区没有召开过业主大会，对业主委员会的合法性存在质疑的辩解意见，被告王立新并未对其该辩解意见向本院提供证据证明，既使被告王立新没有参加业主大会，也并不代表未召开业主大会，也不能因此否定业主委员会成立的合法性，且其此项辩解意见与本案不属于同一法律关系，其该辩解意见，本院不予采纳。关于被告王立新提出的业主委员会不能代表业主意见的辩解意见，其该辩解意见因不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本院不予采纳。关于被告王立新提出的据其私下了解，业主委员会成员已经辞职的辩解意见，该辩解意见因被告未向本院提供证据证明，本院不予采纳，即使个别业主委员会成员辞职，也不影响业主委员会成立后与原告签订的《物业委托管理服务合同》的效力。关于被告王立新提出的原告在小区内私划了停车位，缩小了绿地以及原告划设停车位没有经过审批局和规划局批准，没有不动产权证，没有预售权等的辩解意见，原告为完善物业管理服务，实现车辆有序停放，划设停车位并无不妥，此种物业管理行为并不需要相关部门审批，也不属于《中华人民共和国物权法》规定的不动产产权，无需办理产权证书，属于由业主委员会代表全体业主与物业服务企业进行协商的范围，其该辩解意见，本院不予采纳。关于被告王立新提出的原告还在消防通道上划设了停车位，影响了消防车辆的进入的辩解意见，因其未向本院提供证据证明，本院对该辩解意见，不予采纳。关于被告王立新提出的原告划设停车位不应收费的辩解意见，其该辩解意见因与其所在小区的恒屹新村业主委员会与原告签订的《物业委托管理服务合同》的约定不符，本院不予采纳。关于被告王立新提出的其对原告提供的物业服务中环境卫生方面存在诸多不满的辩解意见，因其未向本院提供证据证明，本院对该辩解意见，不予采纳。关于被告王立新提出的小区内没有保安巡逻的辩解意见，其该辩解意见因其未向本院提供证据证明，本院亦不予采纳，如因原告没有安排保安巡逻，且因此对其造成了损失，其可另行主张权利。关于被告王立新提出的夏天的时候经常听到小区内有吹哨放鸽子的声音以及经常听到门卫汽车长时间鸣笛，影响其休息的辩解意见，其上述辩解意见并不在原告提供物业服务的范围，且亦未在原告可以控制的范围内，其该辩解意见，本院不予采纳。关于原告王立新提出的小区内门禁系统经常损坏，原告未及时维修的辩解意见，因其未向本院提供证据证明，本院不予采纳，如原告确实存在上述情况，并给被告王立新造成了损失，其可另行主张权利。关于被告王立新提出的原告对小区未进行人性化管理，被告的该辩解意见实质是满足其个性需要的要求，本院对其该辩解意见，不予采纳。通过被告王立新提出的辩解意见以及原告的举证情况，恰恰说明原告进入该小区内对该小区进行了维修改造，铺设了透水砖，提供了相应的物业服务，而被告王立新提出的其曾在雨雪天滑倒的辩解意见，因被告作为一个完全民事行为能力人，其有对自身安全的注意义务，其此辩解意见，超出了原告的物业服务范围，其该辩解意见，本院亦不予采纳。应当指出，原告朝阳彤启物业管理有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳彤启物业管理有限公司要求被告王立新给付其2019年4月19日至2020年4月18日期间的475.20元物业费的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告王立新于本判决生效后五日内给付原告朝阳彤启物业管理有限公司2019年4月19日至2020年4月18日期间的物业费人民币475.20元;如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳彤启物业管理有限公司预交，已减半收取），由被告王立新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二〇年十二月二十八日书记员  芦婷婷