湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初2405号原告：黄石市文化旅游投资集团有限公司，住所地湖北省黄石市经济技术开发区园博大道**，统一社会信用代码91420200MA4885594M。法定代表人：黄海燕，董事长。委托诉讼代理人：殷玥、张云，均系湖北鸣伸律师事务所律师。被告：王一鸣，男，1979年1月27日出生，汉族，户籍登记住址。委托诉讼代理人：曹宏伟，男，1968年3月8日出生，汉族，身份证登记住址。黄石市黄石港区沈家营街道市建村社区居民委员会推荐。第三人：黄石市城市发展投资集团资产管理有限公司，住所地湖北省黄石市磁湖东路**，统一社会信用代码9142020008230832U。法定代表人：杨必胜，董事长。委托诉讼代理人：肖玲玲，女，该公司员工。第三人：周劲波，男，1978年11月26日出生，汉族，身份证登记住址。第三人：陈革，男，1959年1月4日出生，汉族，身份证登记住址。第三人：黄石市城市建设投资开发有限责任公司，，住所地湖北省黄石市磁湖东路**统一社会信用代码91420200714602388B。法定代表人：潘宪章，董事长。委托诉讼代理人：刘欢，女，该公司员工。原告黄石市文化旅游投资集团有限公司与被告王一鸣、第三人黄石市城市发展投资集团资产管理有限公司（以下简称“城发资产管理公司”）、周劲波、陈革、黄石市城市建设投资开发有限责任公司（以下简称“城投公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案，原告黄石市文化旅游投资集团有限公司委托诉讼代理人殷玥、张云、被告王一鸣委托诉讼代理人曹宏伟、第三人城发资产管理公司委托诉讼代理人肖玲玲、第三人城投公司委托诉讼代理人刘欢到庭参加了诉讼,第三人周劲波、陈革经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案缺席审理。本案现已审理终结。原告黄石市文化旅游投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告租赁合同关系，被告立即返还租赁房屋；2、被告支付租金人民币320476.80元（暂计至2019年8月10日，实际要求计算至被告返还房屋之日）并支付违约金（自2018年4月10日起，按应付款总额月利率2%计算违约金）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告将第一项诉讼请求明确为：从被告收到法院送达材料之日起解除原、被告的租赁合同关系，被告立即返还租赁房屋；将第二项诉讼请求明确为：被告支付租金及占用费人民币532522元（从2017年7月1日起按每月15662.4元计算至2018年6月止，从2018年7月起按每月22891.2元计算至被告收到法院送达材料的合同解除之日，扣减被告已付的250598元，即为被告差欠的租金；从被告收到法院送达材料次日起至2020年8月31日的期间计算占有使用费，按每月22891.2元计算），后续占用使用费按每月22891.2元标准计算至被告返还房屋之日止，并自2018年10月2日起至租金付清之日止，以当月未付租金总额为基数，按月利率2%按月分段计算违约金（被告已经交纳的租金往前递冲，从2018年10月2日起差欠租金）。事实及理由：2013年8月28日，被告因经营需要，与原武汉中天力商业管理有限公司（以下简称“中天力公司”）签订《黄石环磁湖商铺租赁合同书》，约定中天力公司将位于环磁湖北岸湖畔居商铺三层、面积602.4.平方米的房屋出租给被告作为经营“商务会所”品牌，租期为2013年7月9日至2027年7月8日止，其中前两年租金为18元/平方米/月，从第三年起租金为26元/平方米/月，第六年起租金为38元/平方米/月，第九年起租金为56元/平方米/月，第十年至合同期满租金为83元/平方米/月；租赁期间，被告使用该房屋所发生的水、电、气等费用由被告自行承担，物业租金使用按三个月交付，付款时间为每三个月的第一个月10日前；被告拖欠租金和相关费用的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%支付违约金。涉案房屋原系第三人城投公司委托中天力公司经营管理，后因城投公司与中天力公司签订的《委托经营管理及物业租赁合同》已于2017年6月23日解除，故城投公司收回了移交的包括16栋建筑物在内的园区经营权。2017年7月3日，城投公司为进一步整合、协调开发黄石市旅游资源，促进黄石市旅游市场有序、良性发展，与原告签署了《“环磁湖资产”经营管理权移交协议》，约定将其下“环磁湖资产”的债权债务移交给原告，自2017年6月1日移交之日起，“环磁湖资产”的债权债务随之移交至原告。原告接受管理该房屋后，被告自2018年10月起，就未支付租金，经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。被告的上述行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益，原告诉至本院，请求支持其诉讼请求。被告王一鸣答辩称，1、其不同意原告第一项诉讼请求，其主张租赁期限应按原合同约定至2027年7月8日；2、其认为租金计算有问题，应予对账，应按其与中天力公司补充协议中约定的26元/平方米继续交纳租金，按此标准计算的差欠租金在对账完毕后30日内予以支付，按协议约定其没有违约，不存在违约金，不存在占有使用费；3、本案的诉讼费不应由其承担。第三人城发资产管理公司答辩称，其对诉争事宜不清楚，其是城投公司的全资子公司，按照会议纪要精神与原告签订移交协议，签订移交协议后由原告与中天力公司进行后续交接，中天力公司未将商铺资料等资产向其移交，中天力公司有无将商铺资料等资产移交给城投公司，其不清楚。第三人城投公司答辩称，原告有权收取被告租金，被告尚欠的租金是原告所主张的金额。第三人周劲波、陈革未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩及举证、质证等相关诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：对于原告提交的非被告本人签收的《商户租金缴费通知书》不予采信；被告提交的2015年10月7日的《补充协议》具有真实性，予以采信；对于其他证据材料，均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月10日作为甲方的第三人城投公司[该企业名称于2016年12月30日由黄石市城市建设投资开发公司变更为黄石市城市建设投资开发有限责任公司，股东为黄石市城市发展投资集团有限公司（占股99.9467%）、国开发展基金有限公司（占股0.0533%）]与作为乙方的中天力公司（其法定代表人为周劲波，其股东为第三人周劲波、陈革，2019年12月11日已注销）签订《磁湖北岸及西北岸经营性资产委托经营管理及物业租赁合同》，约定甲方委托乙方经营管理及租赁资产（磁湖北岸4栋房屋，建筑面积2860平方米，磁湖西北岸2栋房屋，建筑面积390平方米），房屋总建筑面积3250平方米（以房产证登记面积或双方共同实测面积为准），委托及租赁期限为十五年，自本合同订立之日起至2027年7月10日止；乙方按月向甲方交付租金，逾期交租的，应按每日万分之五的标准支付违约金，逾期超过一个月的，甲方可以解除合同；甲乙双方联合对磁湖北岸及西北岸经营性房产进行招商，承租户确认后乙方方可与相关商户订立租赁合同。2013年8月28日中天力公司与被告签订《黄石环磁湖商铺租赁合同书》，约定中天力公司向被告租赁环磁湖北岸湖畔居商铺（签约面积602.40平方米），租赁期限从2013年7月9日至2027年7月8日，2013年7月10日至2013年11月9日为免租期；本合同解除或租期届满后七日内，被告应将合同项下对租赁物连同不可拆卸装修物及设施完整地无偿移交给中天力公司，中天力公司无需为此向被告支付任何费用，租金标准为前两年每月每平方米18元，从第三年起每月每平方米26元，从第六年起每月每平方米38元，从第九年起每月每平方米56元，从十二年起每月每平方米83元至合同期满；物业租金按三个月交付，付款时间为每三个月的第一个月10日前，被告拖欠商铺租金和相关费用的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向中天力公司支付违约金，被告15天内仍未足额交纳应付款的，则视为被告根本违约，中天力公司有权单方终止本合同，并按违约责任处理；本合同未尽事宜，双方可另行协商并签订补充合同，补充合同与本合同具有同等的法律效力。2015年10月7日中天力公司与被告签订《补充协议》，约定因中天力提供的是毛坯物业，被告必须投入大量资金进行后期改造装修才能使用，因该商铺被告先期投入巨大，后期也未如双方预期的成为繁华之处，被告一直处于亏损经营，双方就2013年8月28日中天力公司与被告签订《黄石环磁湖商铺租赁合同书》的相关条款进行修改并签订如下补充协议：1、中天力公司将原租金标准调整为：前2年每月每平方米18元，从第三年起每月每平方米26元至合同期满；2、被告可以将本合同项下的商铺转让、转租或与第三方联营或合伙经营；3、中天力公司不得以任何理由提前解除合同；4、如被告经营困难未按时交纳租金中天力公司不得收取滞纳金等违约金，但被告负责以个人名下财产担保并交齐所欠全部租金；该补充协议和原主合同具有同等法律效力。被告现仍以其所承租的涉案房屋经营密尔顿酒庄。2016年10月31日黄石市仲裁委员会受理了第三人城投公司与中天力公司的租赁合同纠纷案件，于2017年6月23日作出黄石仲字[2016]第081号仲裁裁决书，裁决解除城投公司与中天力公司于2012年7月10日签订的《磁湖北岸及西北岸经营性资产委托经营管理及物业租赁合同》；中天力公司将城投公司委托其经营管理的房屋（磁湖北岸4栋房屋，建筑面积2860平方米，磁湖西北岸2栋房屋，建筑面积390平方米）交还给城投公司；中天力公司向城投公司支付房屋租金737334.08元；中天力公司向城投公司支付逾期付款违约金68851.45元；仲裁费用20066.32元由中天力公司承担并支付给城投公司。该仲裁裁决为终局裁决，自作出之日起生效。2017年7月3日第三人城发资产管理公司（股东为城投公司，占股100%）根据黄石市城市发展投资集团有限公司党委会意见与原告（该企业名称于2018年5月4日由黄石市文化旅游投资有限公司变更为黄石市文化旅游投资集团有限公司，股东为黄石市城市发展投资集团有限公司，占股100%）签订《“环磁湖资产”经营管理权移交协议》，将“环磁湖资产”经营管理权移交给原告，其中包括磁湖北岸4栋房屋，建筑面积2860平方米，磁湖西北岸2栋房屋，建筑面积390平方米，在城发资产管理公司与原告同为市城发集团系统内子公司前提下，原告取得城发资产管理公司授予的以上资产的经营管理权，该权限自2017年6月1日起执行；自2017年6月1日移交之日起，原告自行承担并实现在经营管理过程中的收益、费用、责任一体化，以上资产的债权债务随之移交至原告。2017年8月4日城投公司作出《通知书》，告知“湖畔居承租户”：城投公司与中天力公司于2012年7月10日签订的《磁湖北岸及西北岸经营性资产委托经营管理及物业租赁合同》已于2017年6月23日裁定解除，故中天力公司不再是“环磁湖北岸及西北岸商铺”所有物业的出租人，该所有物业的业主是城投公司，由其承继原中天力公司与该租户签订的《黄石环磁湖商铺租赁合同书》项下的权利义务，自2017年6月24日起其为承租物业的出租人，双方权利义务暂仍按《黄石环磁湖商铺租赁合同书》的约定履行，租金交付至原告账户。原告接受被告商铺的经营管理权后，被告至今交纳租金情况如下：2018年1月交纳31324.8元、2018年3月交纳31324.8元、2018年5月交纳15662.4元、2018年9月交纳15662.4元、2018年11月交纳46987.2元、2019年7月交纳31324.8元、2019年8月交纳15662.4元、2019年9月交纳15662.4元、2019年10月交纳15662.4元、2019年12月交纳15662.4元、2020年1月交纳15662元，共计250598元，其余期间未交纳租金。2020年1月期间爆发“新冠××”疫情，对被告以涉案房屋经营的生意造成了较大影响。本院认为，2013年8月28日中天力公司与被告签订的《黄石环磁湖商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，除违约金约定过高外应属合法有效。2015年10月7日中天力公司与被告签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，与《黄石环磁湖商铺租赁合同书》具有同等法律效力，为该合同书不可分割的部分，但其中的第3条约定中天力公司“不得以任何理由提前解除合同”违反了法定解除权，因为该权利是基于法律规定而产生的权利，即在特定事实出现后，法律赋予当事人解除合同的权利，该权利不能通过双方约定直接或间接予以排除，亦不能以事先承诺的方式予以放弃，否则与立法本意相悖，于当事人不公，同时《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同，法律赋予了出租人该项解除合同的法定权利，该权利不能通过事先约定的方式予以排除，故上述《补充协议》中的第3条系无效条款。中天力公司与城投公司的《磁湖北岸及西北岸经营性资产委托经营管理及物业租赁合同》解除后，城投公司承继了中天力公司与被告租赁合同中的权利义务，又根据城发集团系统内部安排，涉案房屋由原告经营管理，收益、费用、责任一体化，其债权债务也随之移交至原告，原告据此向被告催收租金。被告辩称在疫情之前其未足额交付租金的原因是原告按照《黄石环磁湖商铺租赁合同书》约定标准收取而未按照《补充协议》中调整后的标准收取，本院认为即使双方对此标准有分歧，被告至少也应按照其所认为的标准交纳而不应至今仍未交清，故被告的行为已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，且原告有权主张解除租赁合同关系，解除之日应为本院将起诉状、应诉材料等送达至被告之日即2020年4月16日；另因合同已被解除，故对原告主张被告腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于租金标准，《补充协议》中关于租金标准的调整系合同签订双方当事人的意思自治，是租赁合同中的主要内容，既然城投公司承继了中天力公司与被告租赁合同的权利义务，那么该调整过的租金标准也不应排除在外，城投公司将此债权债务移交给原告，原告也不应对此予以排除，原告亦无充分证据证明该租金调整的约定具有可撤销或无效等情形，虽然被告签收了缴费通知书，但不能以此认定其对通知书中的租金标准予以认可，故被告应按《补充协议》中约定的租金标准向原告支付租金，即前两年每月每平方米18元，从第三年起每月每平方米26元（即每月602.4×26=15662.4元）至合同期满。因《“环磁湖资产”经营管理权移交协议》中载明原告自2017年6月1日起执行经营管理权，城投公司与中天力公司之间的合同于2017年6月23日被仲裁裁决解除，城投公司作出的《通知书》中自认其从2017年6月24日起为出租人，故对原告主张被告从2017年7月1日起向其交付租金的请求予以支持，计算租金的截止时间应为合同解除之日即2020年4月16日。因“新冠××”疫情的影响，原告对其承租户是有减免租金政策的，但其认为被告在疫情之前就已经逾期未交纳租金，原告也已诉至本院，故被告不能参照该政策减免租金，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”中规定的不能免除责任的迟延履行行为是指在不可抗力之前已经既成，而本案中租金的交纳是继续性的，不能因疫情之前逾期未付租金的违约行为而否定疫情对此期间租赁的影响，同时《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的知道意见（二）》第6条规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”，参照湖北省人民政府办公厅印发的《应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》第2条，本院酌定被告对于2020年2月1日至2020年4月16日期间的租金免于支付，即2017年7月1日至2020年4月16日期间被告尚欠原告的租金为15662.4×31-250598=234936.4元。关于占有使用费，合同解除后，被告应腾退涉案房屋，而其至今仍占有使用，故从2020年4月17日起，被告应向原告支付占有使用费，考虑疫情对涉案的此类租赁市场经济有所影响，结合合同期内约定的每月每平方米26元的租金标准并未随年限递增，本院酌定仍以每月每平方米26元计算占有使用费，即从2020年4月17日起被告应按每月602.4×26=15662.4元的标准向原告支付房屋占有使用费至其腾退涉案房屋之日止。综上，对原告主张超过本院认定的租金及占有使用费的金额不予支持。关于违约金，《补充协议》对《黄石环磁湖商铺租赁合同书》中关于违约金的约定进行了附条件的变更：若被告经营困难而未按时交纳租金中天力公司不得收取滞纳金等违约金，但被告负责以个人名下财产担保并交齐所欠全部租金，即不承担违约金的条件是被告经营困难，且其还应交齐所欠租金，然而被告并无充分证据证明疫情之前其未按时交纳租金的原因是经营困难，且时至今日其仍未足额补齐，故不适用该条免除违约金的约定，因《黄石环磁湖商铺租赁合同书》中约定每逾期支付一天，应按当次应付款总额的2%支付违约金，该约定的违约金过高，在被告未按时足额交纳租金的情况下，除逾期未付租金的资金占用期间利息损失外，原告无充分证据证明还有其他直接损失和可预期利益损失，本院结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定以当期逾期未付的租金为基数，按年利率6%的标准分段计算违约金，结合原告所主张的被告已付租金往前递冲，从未付之日起按月分段计算违约金，则被告从2018年11月起即未支付租金，故按月分段计算至2020年1月31日的违约金共计15662.4×（1+2+3+…+14）×6%÷12=8222.76元，从2020年2月1日起以拖欠的租金总额234936.4元中的未支付部分为基数，按年利率6%继续计算违约金至被告付清租金之日止。对于原告主张超过本院认定部分的金额不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原武汉中天力商业管理有限公司与被告王一鸣分别于2013年8月28日及2015年10月7日签订的《黄石环磁湖商铺租赁合同书》及《补充协议》于2020年4月16日解除，即原告黄石市文化旅游投资集团有限公司与被告王一鸣的租赁合同关系于2020年4月16日解除；二、被告王一鸣于本判决生效之日起十五日内向原告黄石市文化旅游投资集团有限公司支付拖欠的租金人民币234936.4元及截至2020年1月31日止的违约金人民币8222.76元，并以未支付的租金为基数，从2020年2月1日起至租金付清之日止按年利率6%计付违约金；三、被告王一鸣于本判决生效之日起三十日内腾退位于湖北省黄石市黄石港区磁湖路湖畔居商铺（建筑面积602.40平方米），并按每月人民币15662.4元的标准向原告黄石市文化旅游投资集团有限公司支付从2020年4月17日起至其实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告黄石市文化旅游投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告王一鸣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8423元，由原告黄石市文化旅游投资集团有限公司负担3242元，被告王一鸣负担5181元；公告费260元，由被告王一鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  姜蕾人民陪审员  刘勇人民陪审员  刘玉二〇二〇年十二月九日书 记 员  张琼