陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民终12757号   上诉人（原审被告）：陕西亚趣商业运营管理有限公司，。   法定代表人：杜付林，该公司总经理。   委托诉讼代理人：楚玉国，男，1978年8月3日出生，汉族，陕西亚趣商业运营管理有限公司员工，住河南省濮阳市华龙区。   被上诉人（原审原告）：张萌，男，1992年12月14日出生，汉族，住西安市长安区。   委托诉讼代理人：王剑，陕西菲格律师事务所律师。   委托诉讼代理人：任婧，陕西菲格律师事务所律师。   上诉人陕西亚趣商业运营管理有限公司（以下简称亚趣公司）因与被上诉人张萌租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初6366号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   亚趣公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判亚趣公司不予退还张萌履行保证金50000元，装修押金3000元；3.本案一、二审诉讼费均由张萌负担。事实与理由：一审判决解除亚趣公司与张萌《亚趣文化广场商铺租赁合同》，适用法律错误。亚趣公司与张萌于2019年12月15日签订《亚趣文化广场商铺租赁合同》，并于同日向张萌交接美食城使用权及内部设施，该合同应受法律保护。虽2020年爆发“新冠疫情”致合同履行受到一定影响，但未达合同无法履行的程度。合同约定租期为2019年12月16日至2023年2月15日，张萌于2020年3月8日单方提出解除合同，合同履行不足三个月。张萌不具备法定或约定的解除权，一审判决解除合同无法律依据。一审判决亚趣公司退还履约保证金25000元、装修押金3000元无法律依据，张萌违约行为违背公平、等价、诚信原则，张萌与亚趣公司以联营方式签订租赁合同，亚趣公司允许张萌免租承包677m²美食城经营权，不仅给予张萌两个月免租期及六个月无保底经营期，而且提供171683元经营必备设备供张萌免费使用，张萌至今未支付任何租金、空调使用费、物业管理费。张萌于疫情防控初见成效、全面推进复工复产时单方解除合同，将全部经营风险转嫁至亚趣公司，借“疫情”之名恶意违约，张萌应依约承担违约责任，亚趣公司不予退还全部履约保证金及装修押金，根据《亚趣文化广场商铺租赁合同》第十条第二款约定，张萌单方面提出解除合同或违约导致合同解除的，亚趣公司有权不返还全部已付款项及保证金。   张萌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。XX房XX城，小吃城属人员密集场所，受疫情影响无法正常经营，虽全面复工但防控措施并未减少，小吃城防控措施更加严格且防控常态化，张萌租用房屋目的无法实现。根据双方约定应于2020年2月16日交付房屋，但此时爆发疫情，张萌交纳保证金、装修押金后并未使用房屋，此期间张萌亦向亚趣公司告知因疫情不再履行合同，张萌轻微违约未给亚趣公司造成损失，亚趣公司一审也未提交造成损失的证据，一审判决张萌向亚趣公司支付25000元违约金，张萌认为违约金过高但未上诉，要求维持一审判决。   张萌向一审法院起诉请求：1.判令亚趣公司返还张萌租赁保证金50000元及装修押金3000元，共计53000元；2.本案诉讼费用由亚趣公司负担。一审庭审中，张萌增加诉讼请求主张依法确认张萌、亚趣公司之间租赁合同于2020年3月9日解除。   一审法院认定事实如下：2019年12月15日，亚趣公司作为甲方（出租方）与张某某为乙方（承租方）签订《亚趣文化广场商铺租赁合同》（合同编号：100002），约定张萌承租商铺位于西安市XX区XX路XX号XX层XX号，建筑面积667平方米，该商铺仅限为餐饮用途。该合同第三条“租赁期限”约定：“（一）本合同项下的商铺租赁期限暂定自2019年12月16日至2020年2月15日为免租期（免租期为租赁合同年限的第壹年使用），免租期不计房租。实际起租日期自2020年2月16日至2023年2月15日，实际起租日期晚于暂定日期的，租赁期限顺延，甲方对此不承担违约责任。（二）乙方应自甲方通知租赁期限正式开始之日前7日，将设备、商品、人员进场并达到正常营业标准。……（五）因乙方原因造成租赁合同提前解除，乙方应补交免租期对应的商铺租金及其它相关费用，免租期租金、物业管理费、空调使用费按收费期标准计算。（第一年享受免租期，免租期标准参照第一年后半年收费标准。）”该合同第四条“租金标准、物业管理费、空调使用费标准的计算方式及付款期限”中约定：“（一）租金、物业管理费、空调使用费计算方式：1、第一合同年前半年无保底金额，甲方每月按照乙方总销售额的8%扣点；第一合同年后半年甲方每月按照乙方总销售额的8%扣点，每个月乙方向甲方支付的保底金额为20000元……”；上述合同第五条“保证金”中约定：“（一）为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金、物业管理费、空调使用费、滞纳金、违约金等，乙方须在签合同日向甲方支付租金、设备使用费标准、公共区域维护费的履约保证金，共计人民币￥50000元。（大写：伍万元整）（不含税金）……（三）本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方在乙方归还甲方商铺后30日内将保证金无息退还给乙方……”；该合同第六条“商铺的交接”中约定“（一）甲方应于租赁起始日前和乙方办理商铺移交手续。自移交之日起，用于该商铺的设施设备（含水表、电表等）维修更换由乙方负责，并承担相关费用……”；第十条“违约责任”中约定：“（一）除本合同另有规定外，任一方不得提前解除本合同（包括在本合同签订后至实际起租日期前）。（二）因乙方单方面提出解除合同或乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项及保证金……”；第十一条“责任免除”中约定：“……（二）因不可抗力、各种设备的突发故障或市政供水、供电、供气、供暖设施发生故障等不可归咎于甲方的原因使乙方遭受损失的，甲方不承担任何责任。（三）因不可抗力致使本合同无法履行的，本合同自然终止，甲、乙方互不承担责任。乙方须将应付而未付的各项费用支付给甲方，同时甲方应将合同未到期部分但乙方已支付的租金及保证金退还乙方……”。同日，张萌、亚趣公司双方签订《亚趣文化广场物业管理服务合同》，约定张萌在进场装修前向亚趣公司交纳装修保证金3000元。同时双方签订《发财街美食城设备清单明细交接单》，张萌接收亚趣公司交付的桌椅、抽烟罩、天然气表等相应设备。另查，张萌于2019年12月13日向亚趣公司支付1万元，2019年12月15日向亚趣公司支付43000元，亚趣公司于当日向张萌开具装修押金3000元及合同保证金50000元的收款收据。2020年3月8日，张萌向亚趣公司发出书面通知，载明“陕西亚趣商业运营管理有限公司：你好，因疫情影响无法继续履行合同，因此解除合同，请返还保证金。张萌2020.3.8”。2020年3月25日，亚趣公司向张萌发送回函，明确对张萌的书面通知不予认同，并依据《亚趣文化广场商铺租赁合同》及相关法律规定，认为本次“新冠肺炎”疫情虽对合同的履行有一定影响，但未达合同目的无法实现的严重后果，并告知张萌，依据合同约定，单方面解除合同其公司不予退还保证金并要求张萌承担相应的租金及其他相关费用，请张萌慎重考虑并严格按照约定履行合同义务，以续双方良好的合作关系。诉讼中，因双方分歧较大，致调解未果。   一审法院认为，依法成立的合同应当全面履行。张萌与亚趣公司签订《亚趣文化广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，故张萌、亚趣公司均应全面履行合同约定的义务。亚趣公司依据《设备清单明细交接单》于签订涉案合同当日向张萌交付涉案相关设备等，故宜认定亚趣公司向张萌交付了涉案商铺及相应配套设备，但张萌并未进行装修，亦未实际经营使用。虽在合同履行期间发生新冠肺炎疫情，严格的防控措施致使该合同履行暂时困难，但张萌、亚趣公司双方合同期限较长，且亚趣公司愿意延长租赁期限与张萌共渡难关，新冠肺炎疫情并未根本影响到涉案合同目的的实现，但考虑张萌并未实际经营涉案商铺，亦多次明确表示不再继续履行，涉案合同已无继续履行之可能，故对张萌主张解除《亚趣文化广场商铺租赁合同》之诉讼请求，予以支持。现张萌单方主张解除合同，构成违约，应当承担相应违约责任。考虑到新冠肺炎疫情的实际影响及张萌尚未开始实际经营的客观情况，其违约程度较低，结合本案，酌情认定张萌向亚趣公司支付违约金2.5万元。因张萌已付亚趣公司履约保证金5万元，故亚趣公司应退还张萌2.5万元。而因涉案合同签订后，张萌未实际装修涉案商铺，亚趣公司在诉讼中亦明确认可“涉案商铺可直接经营使用，不存在装修的问题”，故亚趣公司应向张萌退还装修押金3000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：一、解除原告张萌与被告陕西亚趣商业运营管理有限公司于2019年12月15日签订的《亚趣文化广场商铺租赁合同》（合同编号：100002）。二、被告陕西亚趣商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张萌退还履约保证金2.5万元及装修押金3000元。三、驳回原告张萌其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，张萌已预交，由张萌负担735元，由陕西亚趣商业运营管理有限公司负担390元，于退还上述款项时一并给付张萌。   二审经询，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。   本院认为，本案双方当事人争议的主要问题是：1.涉案租赁合同是否应予解除；2.亚趣公司是否应向张萌退还装修押金及履约保证金。   一、关于涉案租赁合同是否应予解除的问题。   亚趣公司与张萌签订的《亚趣文化广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同签订后，虽张萌未实际装修经营，但亚趣公司已向张萌交付场地及相应设备，该公司作为出租人已经依约履行其合同义务。张萌本案主张因疫情影响租赁合同目的已无法实现，经审查，本院认为双方租赁合同约定租期三年有余，疫情虽对该租赁合同履行造成一定影响，但结合疫情防控常态化以及餐饮行业复工复产的客观情况，该影响不足以导致合同直接或者根本不能履行，该合同对当事人而言仍有可期待的履行利益，疫情对合同履行造成的部分影响完全可以通过双方当事人协商减免租金、延长租期或者延期支付租金等方式解决，张萌以疫情影响为由主张租赁合同目的无法实现，依据不足。   当事人之间合同关系存续应以合同具备履行条件与基础为前提，根据本案一审查明事实，亚趣公司依约向张萌交付场地后，张萌未实际装修经营即要求解除合同并提起本案诉讼，且本案一、二审审理中张萌解除合同之意见未有转圜，涉案租赁合同已无履行基础，该合同已不具备继续履行的条件，考虑衡平双方当事人利益，一审判决解除合同，符合本案审查情况。   二、关于亚趣公司是否应向张萌退还装修押金及履约保证金的问题。   合同解除后，尚未履行的，终止履行。张萌向亚趣公司交纳3000元系属装修押金，因张萌并未实际装修故不存在审核该款是否全额退还的情形，合同解除亚趣公司理应将该款退还张萌。   至于张萌要求返还保证金50000元，虽本院基于衡平双方当事人利益考量，认定涉案租赁合同解除，但允许解除合同的同时并不能免除违约方应当承担的法律责任。根据本院认定疫情对涉案租赁合同的影响情况，本案中虽张萌并未对租赁场地装修经营，但亚趣公司在签订租赁合同后已依约向张萌交付667平方米的租赁场地，合同履行期内发生新冠肺炎疫情，双方本应共担风险、共渡难关，依照诚实信用及公平原则共同协商解决问题，但张萌径行要求解除合同且在亚趣公司提出解决方案的情况下仍不愿继续履行合同，直至本案审理中相关行业已全面复工复产的情况下张萌仍然坚持其解除合同之诉求，该行为有违合同严守的合同法基本原则。双方签订租赁合同约定租期三年有余，张萌违约解除合同致亚趣公司合同利益受损，加之双方签订租赁合同时亦明确约定张萌单方解除合同或张萌违约导致合同解除的，亚趣公司不予退还保证金，据此本院对张萌要求返还保证金的请求，不予支持。   综上所述，亚趣公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决第一项应予维持，第三项应予撤销，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初6366号民事判决第一项；   二、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初6366号民事判决第三项；   三、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初6366号民事判决第二项为：陕西亚趣商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张萌退还装修押金3000元。   四、驳回张萌其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费1125元（张萌已预交），由张萌负担1061元，由陕西亚趣商业运营管理有限公司负担64元。二审案件受理费1125元（陕西亚趣商业运营管理有限公司已预交），由陕西亚趣商业运营管理有限公司负担64元，张萌负担1061元。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹     二○二○年十二月七日     书记员  崔   旋                     2020011275797141978835199212141692020011263661250000300032019121520202019121620232152020382500030006771716832020216250001500003000530002202039201912151000027223667201912162020215202021620232157188200005000030300020191213120191215430003000500002020382020382020325255253000201912151000022530001125735390123000500006672020011263662020011263662020011263663000112510616411256410612020011275797149161013268391992121416961052319921214167020200112636620200908   202001126366202001126366202001126366          1