湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初1777号原告（反诉被告）：周俊，女，汉族，1977年5月19日出生，住湖北省十堰市张湾区，委托诉讼代理人：郑学知，北京盈科（武汉）律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：冯军，男，汉族，1977年12月1日出生，住湖北省襄樊市樊城区，委托诉讼代理人：蔡巍，湖北以诚律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：官庆，湖北以诚律师事务所律师，特别授权。被告：武汉小脚丫之家教育咨询有限公司，住所地：武昌区宝通寺路**百瑞景中央生活区商业街（宝通寺路段）******。法定代表人：李茜。委托诉讼代理人：蔡巍，湖北以诚律师事务所律师，特别授权。被告：李茜，女，土家族，1982年7月9日出生，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：蔡巍，湖北以诚律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）周俊与被告（反诉原告）冯军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，原告周俊申请追加武汉小脚丫之家教育咨询有限公司（以下简称武汉小脚丫公司）、李茜作为本案共同被告参加诉讼，本院依法准许。被告（反诉原告）冯军于2020年7月21日提出反诉。本案依法适用普通程序，由审判员夏秋担任审判长与人民陪审员田化香、张欣组成合议庭分别于2020年7月16日、2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告周俊及其委托诉讼代理人郑学知，被告（反诉原告）冯军、被告武汉小脚丫公司、李茜的共同委托诉讼代理人蔡巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周俊本诉诉称，请求判令：1.判令被告拒不支付租金、单方面解除《百瑞景商铺租赁协议书》构成根本违约；2、判令被告支付商铺2020年4月1日至2020年6月30日租金15万元，实际支付租金至法院判决之日；3、判令被告已支付的保证金15万元原告不予退还；4、判令被告赔偿原告支付预期利益损失30万元；5、判令被告支付物业费49153元（每月物业费12288.25元，暂计算至2020年5月31日，实际要求被告支付至合同解除之日）；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月28日，原告与被告冯军签订《百瑞景商铺租赁协议书》（以下简称协议），约定原告将名下位于武汉市宝通寺路的百瑞景中央生活区商业街15号楼104号商铺租给被告经营“小脚丫”绘本馆，租期5年，租金每3个月付，上一个租赁期最后一个月的20日完成预付，被告交付15万元保证金保证协议履行。同时约定，如被告拖欠租金、租赁保证金、物业费等，原告有权解除合同、没收保证金，被告需向原告支付30万元的预期利益损失。协议签订后，原告一直积极履行合同义务，被告却屡次拖欠租金、保证金，经原告多次催要才得以支付。2020年3月23日，原告向被告讨要本应在3月20日支付的4月至6月的租金，被告拒绝支付，且要求解除租赁协议，要求原告退还租金、保证金。协商过程中，原告表示可以适当减租但不同意解约，被告仍拒绝支付租金，坚持单方解除协议。依据协议约定，被告在承租期间的物业费由被告自行承担，但自2020年2月1日被告物业费没有缴纳，导致原告每月需向物业公司缴纳物业费12288.25元。被告怠于履行合同义务且单方面解除协议已构成违约，严重侵害了原告合法权益，给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）冯军本诉辩称，被告在搬离租赁房屋时，除自行拆除安装的空调外，并未拆除损害其他设施，原告所称破坏并不是被告所有，不应承担相关损失。被告李茜与武汉小脚丫公司本诉辩论意见与冯军意见一致。被告（反诉原告）冯军反诉诉称，请求判令：1、确认周俊、冯军之间签订的协议已实际解除；2、周俊向冯军返还房屋租赁保证金15万元；3、周俊、冯军分摊因新冠××导致租赁房屋无法正常使用期间的房屋及物业损失，并将原告多付的租金、物业费退还原告；4、诉讼费由周俊承担。事实与理由：冯军系武汉小脚丫公司的员工，2018年7月1日，冯军代表该公司与周俊签订了协议书，约定周俊将名下位于武汉市宝通寺路百瑞景中央生活区商业街商铺15号楼104号（建筑面积约为500㎡）的房屋租赁给冯军经营绘本馆，合同约定，租赁期限为5年，从2018年7月1日至2023年6月30日，租赁用途为经营绘本馆，前四年租金为每月5万元整，保证金15万元。合同签订后，冯军依约向周俊缴纳了15万元保证金，并在合同履行过程中一直由武汉小脚丫公司足额按期向周俊支付了租金及相关费用。2019年12月31日，武汉小脚丫公司如约向周俊支付了2020年1月1日至2020年4月1日的房租后，因武汉突发新冠××疫情，武汉市民办教育协会立即对所有会员单位广发通知，要求于2020年1月20日起暂停各类线下培训、教育咨询等活动。2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，所有离汉通道关闭，随后，市内所有交通限制出行，市内所有经营、交通均受到管制，各行业复工复产均需经有关部门审批同意后有序恢复。武汉小脚丫公司作为线下民办教育咨询机构，在中小学全面复学前，不得擅自复工。在停产停业到第三个月，作为小微企业实在无力支持，公司决定停止经营，在2020年3月20日，武汉小脚丫公司公司法定代表人李茜向周俊提出因不可抗力请求解除合同及减免空置期租金、退还保证金的请求，但双方经过多次沟通仍未达成一致。2020年4月9日，周俊通过手机微信向李茜发函，以拖欠租金超过15日为由提出解除合同并没收保证金，但又拒不接受武汉小脚丫公司返还租赁物办理交接的要求，并于2020年5月6日起诉，要求追究冯军的违约责任。冯军认为自己是履行职务行为，但协议未加盖武汉小脚丫公司印章，故周俊拒不承认武汉小脚丫公司的承租人身份。本次新冠××对经济实体影响严重，尤其是在集中爆发地武汉，为此国家也三令五申要求受影响行业同舟共济、相互扶助。冯军所属公司作为民办教育行为，受疫情影响更加严重，受疫情影响后长达半年时间内不能恢复经营，武汉小脚丫公司已经无法继续经营，更难以承担继续租赁房屋的损失。这属于典型的不可抗力导致合同继续履行将对冯军明显不公平，应当适用情势变更规则。因此，冯军逾期支付租金并不属于违约，不应当承担违约责任，双方应分担疫情期间的损失，周俊应当向冯军返还保证金。为此，请求法院支付冯军的反诉请求。原告（反诉被告）周俊反诉辩称，周俊、冯军的租赁协议因冯军拒付租金，在周俊不同意的情况下，冯军单方提出解除，该解除不是双方协商一致解除，且没有法定事由，除非双方无法实际履行该租赁协议，其解除合同时间应当是法院判决之日开始；因冯军拒付租金，单方违约解除合同，周俊按照合同约定不退还保证金；周俊的物业系个人物业，在没有法定必须减租、周俊同意为冯军减租两个月的情况下拒付租金，甚至违约。因此，周俊不应承担疫情期间冯军无法使用房屋的损失；本案本诉与反诉均由冯军违约引起，诉讼费均应由冯军承担。周俊为证明其主张向本院提交《百瑞景商铺租赁协议书》、百瑞景中央生活区商业街15号楼104号商铺房产证、小脚丫绘本馆照片、2020年5月3日现场录像及照片、周俊与冯军、李茜的微信聊天记录、律师函、复函、《前期物业服务协议》、2020年9月21日商铺现场照片、周俊请工人清理商铺的照片、雇请工人拆除商铺支出的费用及《拆除合同》。冯军为证明其主张向本院提交了《百瑞景商铺租赁协议》、转账电子回单、微信聊天截图、武汉市疫情防控指挥部第24号通告、2020年9月及10月周俊自行在租赁房屋上加锁及开门搬运装修的照片。本院经审理认定事实如下：2018年5月28日，周俊（出租方、甲方）与冯军（承租方、乙方）签订《百瑞景商铺租赁协议书》，约定：出租房屋位于武汉市宝通寺路百瑞景中央生活区商业街商铺，楼栋为百瑞景商业街15号楼104号，建筑面积约为500平米。租赁期为5年，从2018年7月1日起至2023年6月30日。租金约定为：2018年7月1日至2022年6月30日期间，每月租金5万元，2022年7月1日至2023年6月30日每月租金55000元。租金每三个月支付一次，首次租金在签约后30日内缴纳，以后每次在上一租赁期结束后的最后一个月的20号一次性支付下一期租金。乙方应向甲方交纳租赁保证金15万元，作为乙方履行本合同约定的义务责任的押金，保证金不得用于冲抵租金。水费、电费、物业费均由乙方负责缴纳。违约责任包括乙方未按合同约定如期支付租金、拖欠租金、租赁保证金、物业费、水、电、垃圾费、燃气费等费用超过十五日，发生上述情况甲方有权书面通知解除合同，收回店铺，没收保证金，乙方应向甲方支付合同解除前的逾期付款违约金，甲方将继续追讨乙方拖欠的任何费用，乙方还应支付相当于6个月租金作为对甲方预期利益的补偿。合同签订后，武汉小脚丫公司的法定代表人李茜向周俊支付了保证金15万元及前租期内第一季度租金15万元。李茜每月向武汉万嘉弘泰物业服务有限公司支付物业费至2020年1月15日。后李茜按合同约定按季度支付租金，于2019年12月31日向周俊支付了2020年1月1日至2020年3月31日的租金15万元。2020年3月23日，周俊通过微信与李茜联系，要求李茜付下季度房租。李茜于当日答复受疫情影响所从事行业何时能营业不确定，因此决定退租，等开门入店第一时间撤走与周俊交接，并要求周俊退还押金。周俊答复因李茜违约在先，押金不退，且要求李茜赔偿损失。后续聊天中，李茜提及“您可以现在就挂出去开始招租。这些细节我们解封后再面谈，这也不是一两句话说的清楚。但是我们退租已经确定。我不欠您房租，我上个季度就已经根据教育局不可抗力规定空置了两个月。”周俊答复“要退租应提前一个月通知我，这个不可抗力我是否可以不还房贷、车贷，我们在十堰也停工停产二个月，大家都是一样。”2020年3月30日，周俊通过北京盈科（武汉）律师事务所郑学知律师向李茜发送律师函，要求继续履行合同，并支付租金15万元。2020年4月4日，李茜向周俊发送《关于对的回函》，表明其前期已按约定支付租金至2020年3月31日，其所在的武汉小脚丫公司于2020年1月20日收到教育局通知强制线下停课，后因不断升级的疫情防控措施，导致所有教育培训机构无法营业至今，未来复课时间也不能确定，损失巨大，无论解除合同一事是否成立，恳请免除其租金支付义务。并请周俊及时采取措施，寻找后续承租单位。2020年4月6日，周俊通过律师对李茜表示，可以减免租金5万元，分两期减免。李茜答复：完全不确定何时能复工营业，因为无法营业且要面对学员退费，根据风险平摊能否自1月20日起至完全复工的情况下减租一半？2020年4月7日，周俊通过律师表示不同意李茜的方案。2020年5月8日，周俊向本院起诉。2020年9月28日，周俊请装修工人拆除案涉商铺装修，恢复商铺原状。武汉市新冠××疫情防控指挥部于2020年6月29日下发的第24号通告第四条：校外合规则教育培训机构经属地区疫情防控指挥部评估认定通过后，可以有序线下复课，时间不早于7月10日。另查明，冯军与李茜系夫妻关系，武汉小脚丫公司的法定代表人为李茜，该公司的营业范围包含教育咨询（不含中小学文化类教育培训）、教学方式推广、文化艺术咨询服务、图书租赁等。本院认为，本案的争议焦点为：案涉商铺租赁合同的解除导致的损失如何分摊问题。周俊与冯军签订的《百瑞景商铺租赁协议书》系双方真实意思表示，合同合法有效。在房屋租赁期间，冯军的配偶李茜按合同约定向周俊支付了保证金15万元及房屋租金。李茜于2019年12月31日向周俊支付了2020年1月1日至2020年3月31日的租金15万元后，受疫情影响，武汉小脚丫公司经营的绘本馆于2020年1月20日收到教育局通知强制线下停课。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”及第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，受新冠疫情影响，冯军承租的周俊所有的百瑞景中央生活区商业街15号楼104号商铺用于经营的绘本馆无法正常营业，收入减少属于不可避免的事实。在此情况下，案涉租赁合同的双方、周俊与冯军应本着协商和解、共担风险、共渡难关的原则来协商处理此事。李茜作为绘本馆的经营者，一直由其向周俊支付租金及物业费，2020年3月23日，周俊要求李茜支付下一季度租金时，李茜已答复周俊要求退租；2020年4月6日，周俊通过律师向李茜表示可减免租金5万元、分两期减免，李茜提出能否自1月20日起至完全复工的情况下减租一半，该方案符合民法规定的公平原则，但周俊拒绝了该方案。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，周俊于2020年5月8日通过律师向本院递交起诉状及立案材料，加之前期李茜已经多次表达了欲解除案涉商铺租赁合同的意愿且已延迟交纳下期租金，冯军在履行期限界满前已明确表示不履行主要债务，故案涉租赁合同应于2020年5月8日解除。关于解除合同的损失，考虑到案涉商铺面积较大，对外招租需要一定时间，本院酌情给予以一个月时间，即2020年6月8日之前的商铺空置损失，周俊与冯俊应公平分摊，各自承担一半；2020年6月8日之后案涉商铺的闲置的损失，属于周俊自身原因所致的扩大损失，冯军无需承担责任。关于周俊诉请赔偿其清理商铺支付的费用损失8万元，因未提交该费用实际发生的正式发票予以证明，本院不予支持。案涉租赁合同由周俊与冯军签订，冯军承租案涉商铺后交由李茜作为法定代表人的武汉小脚丫公司经营的绘本馆使用，虽然租金及保证金均由李茜交纳，但李茜缴纳租金及保证金均是由冯军指示，依据合同的相对性原理，本案案涉商铺的承租人应认定为冯军。对于周俊的本诉请求与冯军的反诉请求，本院分析如下：一、冯军承租的案涉商铺用于经营绘本馆，该绘本馆在新冠疫情发生后执行疫情防控措施停止营业，收入减少属于不可避免的事实，由此导致冯军未能及时缴纳2020年4月1日之后的租金不属于违约，故冯军无需承担违约责任；二、案涉商铺的租赁合同应于2020年5月8日解除，租金应自2020年1月20日起计算至2020年6月8日，理由见前段陈述，此期间的租金及物业费损失应由周俊、冯军每人分摊一半；三、因冯军未及时缴纳租金不构成违约，故冯军已交纳的保证金周俊应予退还，为了执行便利，该保证金在计算损失时一并分摊；四、因冯军未及时缴纳租金租金不构成违约，周俊请求冯军支付预期利益损失30万元的请求，本院也不予支持。自2020年1月21日起至2020年6月8日共计138天，案涉商铺租金按合同约定每月5万元计算，此期间租金应为23万元（5万元÷30天×138天）；案涉商铺物业费每月12288元，此期间物业费应为56524.8元（12288元÷30天×138天）。该费用周俊与冯军每人分摊一半，故冯军应承担143262.4元｛（23万元＋56524.8元）×50%｝，周俊自行承担143262.4元。冯军已交纳保证金15万元、2020年1月1日至2020年3月30日期间租金15万元及2020年1月份物业费12288元，共计312288元。扣除2020年1月1日至2020年1月20日期间应由冯军交纳的租金33333.30元（5万元÷30天×20天）及物业费8192元（12288元÷30天×138天），冯军多支付了270762.7元（312288元－33333.30元－8192元），故周俊尚需退还冯军127500.3元（270762.7元－143262.4元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认周俊与冯军于2018年5月28日签订的《百瑞景商铺租赁协议书》已于2020年5月8日解除；二、周俊于本判决生效之日起十日内向冯军返还127500.3元；三、驳回周俊的其它诉讼请求；四、驳回冯军的其它反诉请求。本案案件本诉费11092元，由周俊承担5546元，冯军承担5546元；本案案件反诉费3300元，由冯军承担1650元，周俊承担1650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间是二年。审 判 长  夏 秋人民陪审员  田化香人民陪审员  张 欣二〇二〇年十二月十一日法官助理曾媛媛书记员李巍