贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10066号上诉人（原审被告）：贵州宏德置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道**。法定代表人：马海峰，系该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：王启英，女。被上诉人（原审原告）：张宏宇，男，1977年12月18日出生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：程庚、张庆（实习），贵州秉尚律师事务所律师。原审被告：中国建设银行股份有限公司贵州省分公司，住，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路**/div>法定代表人：李洪茂，该银行行长。上诉人贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）因与被上诉人张宏宇、原审被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称为中国建设银行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初2470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。宏德公司上诉请求：一、撤销原判第七项，改判为驳回张宏宇第六项团购费诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人张宏宇承担。事实和理由：一、宏德公司不是团购费合同主体，根据合同相对向原则，被上诉人张宏宇无权以该合同要求上诉人履行协助义务；二、一审未将贵州世纪银河房地产顾问有限公司追加为诉讼当事人于法不合；三一审法院越过团购费合同相对方贵州世纪银行房地产顾问有限公司，直接判决非合同主体宏德公司承担该合同不利法律后果不符合公平正义原则。被上诉人张宏宇答辩称：上诉人应当协助返还团购费，该团购费的性质是上诉人聘请或委托的房屋销售机构收取的前置佣金，且收取该费用的地点是在上诉人的销售大厅，且是由佩戴有上诉人工作牌的销售人员引导缴纳的，该团购费是因为与上诉人签订商品房买卖合同而产生的，现上诉人违约，该团购费应当由上诉人返还。而且与上诉人有关的其他同类案件中，经过法院调解，上诉人是愿意承担退还团购费的。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。张宏宇向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告宏德公司间签订的编号为201700980的《商品房买卖合同》及附件；2、判令解除原告与被告中国建设银行间签订的编号为520453600201220180901007的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、判令被告宏德公司向原告返还首期房款323,895元及资金占用费40,770元（资金占用费以323,895元为基础，利率按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年9月9日起，暂计算至2020年4月19日，最终计算至实际退还时止）；4、判令被告宏德公司向原告返还剩余房款1,118,250元（暂计算至2020年4月19日，最终计算至原告最后一期返还银行按揭贷款本息后的本金余额）；5、判令被告宏德公司协助原告向乌当区住建局返还住房维修基金31,677元；6、判令被告贵州宏德公司协助原告向贵州世纪银河房地产顾问有限公司返还团购费20,000元；7、判令被告宏德公司向原告返还银行按揭贷款本金及利息292,849元（原告截止2020年4月19日共计还款27期，在双方解除合同之前，原告继续履行合同造成的按揭贷款本金及利息支出也由被告向原告返还）；8、判令被告宏德公司支付原告违约金15,838.95元；9、本案诉讼费、律师费由被告承担。一审经审理查明：2017年7月31日原告张宏宇与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201700980）及补充协议，合同约定：被告宏德公司将位于乌当区的房屋出售给原告张宏宇，该房屋规划用途为住宅，属框架结构。建筑面积161.03平方米，套内建筑面积107.95平方米。按照套内建筑面积计算，每平方米售价14672.49元，总价款1583895元。原告于签订合同当日向被告支付首期房款323895元，余款1260000元以按揭贷款方式支付。合同第十三条逾期交房责任第一条第二项约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”合同约定的交房时间为2018年9月30日。该房至今未交付使用。另查明，2018年1月19日原告张宏宇与被告中国建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同主要约定，张宏宇向被告中国建设银行贷款1,260,000元，被告宏德公司作为担保人，借款期限20年，原告办理完银行按揭手续后，2018年1月19日被告中国建设银行已将1,260,000元的余款转至被告宏德公司指定账户。原告张宏宇从2018年2月19日开始偿还按揭贷款，截至本案审理过程中正常还贷。原告张宏宇与贵州世纪银河房地产顾问有限公司签订《世纪银河团购优惠服务说明书》于2018年8月3日向贵州世纪银河房地产顾问有限公司交付团购费20,000元，2018年8月24日，原告向贵阳市乌当区住建局交付住宅专项维修基金31,677元。一审判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。一、关于原告张宏宇与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700980）及补充协议是否解除的问题。在本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定原告向被告宏德公司购买的房屋应于2018年9月30日前完成交付工作，但截至今日被告宏德公司仍未将案涉房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十三条第一点第二项“逾期超过90日，买受人有权退房。......”，被告宏德公司逾期交房已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，对于原告张宏宇主张解除与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700980）及补充协议的诉请，予以支持。二、关于是否解除原告张宏宇与被告中国建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的问题。本案中，因原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700980）及补充协议已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持。”的规定，张宏宇与被告中国建设银行签订担保合同的目的已无法实现，对原告主张要求解除原告张宏宇与被告中国建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的请求，予以支持。三、关于返还购房首付款的问题。本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故对原告要求返还首付款323,895元的请求予以支持。四、关于返还已偿还银行的贷款本金、利息及未偿还部分的贷款本金、利息的问题。因《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房（商业用房）借款合同》已经解除，被告中国建设银行已经将剩余贷款金额全额支付给被告宏德公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，由于本案中是因为被告宏德公司违约导致合同解除，因解除《个人住房（商业用房）借款合同》产生的违约责任，应当由被告宏德公司负担。故被告宏德公司应在本判决发生法律效力当月的30日前退还原告已经偿还的贷款本金、利息（以中国建设银行当月出具的金额为准）及退还被告中国建设银行未还贷款本金、利息（以工商银行当月出具的金额为准），但在判决生效前，原告需要继续履行偿还按揭贷款的义务。五、关于违约金及资金占用费的问题。原告与被告宏德公司已经在《商品房买卖合同》中约定逾期交房90日，出卖人应当以购房款的1%支付买受人违约金，即1,583,895元×1%=15,583.95元，故对原告要求被告宏德公司支付15,583.95元的请求予以支持。因原告已经就被告宏德公司的违约行为主张了违约金，对原告再就同一违约行为再行主张资金占用损失的请求，不予支持。六、关于协助退还维修基金及团购费的问题。原告缴纳的维修基金及团购费均是因为原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》而产生，虽然原告缴纳费用的主体并非被告宏德公司，但在本案中是因为被告宏德公司的违约行为导致原告的损失。作为违约过错方，被告宏德公司应积极协助原告办理退还维修基金及团购费相关事宜。故对原告要求被告宏德公司协助原告在乌当区住建局返还维修基金31,677元的请求予以支持。对原告要求被告宏德公司协助原告到贵州世纪银河房地产顾问有限公司返还团购费20,000元的请求予以支持。七、关于律师费的问题。原告主张律师费由被告承担，但其并未提供相关的律师费凭证，且在合同中并未约定，故对原告主张律师费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告张宏宇与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700980）及补充协议；二、解除原告张宏宇与被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内偿还原告张宏宇首期购房款323,895元；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30日前支付被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行剩余贷款本金、利息及提前还款违约金（以中国建设银行当日出具的金额为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30前支付原告张宏宇已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以中国建设银行当日出具的金额为准）；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起10日协助原告张宏宇向乌当区住建局返还住房维修基金31,677元的相关事宜；七、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起10日协助原告张宏宇向贵州世纪银河房地产顾问有限公司返还团购费20,000元的相关事宜；八、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告张宏宇违约金15,583.95元；九、驳回原告张宏宇的其他诉讼请求。案件受理费21,390元，被告贵州宏德置业有限公司负担19,251元，原告张宏宇负担2139元（此款原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。二审庭审中，各方当事人均未提交新证据。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”根据上诉人的上诉请求以及事实理由，本案二审争议焦点为：宏德公司是否应当承担协助退还团购费的责任。根据被上诉人提交的证据显示：张宏宇与贵州世纪银河房地产顾问有限公司签订了《世纪银河团购优惠服务说明书》，并于2018年8月3日向贵州世纪银河房地产顾问有限公司交付团购费20000元。根据合同相对性原则,宏德公司并非《世纪银河团购优惠服务说明书》的合同相对人，同时宏德公司亦不是郭辉交纳该费用的相对方，亦无证据证实宏德公司实际占有该款项,故宏德公司对案涉团购费并无返还义务。贵州世纪银河房地产顾问有限公司与张宏宇就该款项的返还系另案法律关系,应另案处理。故对于宏德公司的此项上诉请求，本院予以支持。综上所述，上诉人宏德公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初2470号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项；二、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初2470号民事判决第七项、第九项；三、驳回张宏宇的其余诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费300元，由被上诉人张宏宇负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十二月十四日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦