广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25914-25925号25914号案上诉人（原审被告）：廖清文，男，汉族。25915号案上诉人（原审被告）：何国福，男，汉族。25916号案上诉人（原审被告）：郑俊兴，男，汉族。25917号案上诉人（原审被告）：钟海潮，男，汉族。25918号案上诉人（原审被告）：叶孟娟，女，汉族。25919号案上诉人（原审被告）：陈玲梅，女，汉族。25920号案上诉人（原审被告）：刘雅凌，女，汉族。25921号案上诉人（原审被告）：欧阳敏，女，汉族。25922号案上诉人（原审被告）：李杰，男，汉族。25923号案上诉人（原审被告）：太阳敏，男，朝鲜族。25924号案上诉人（原审被告）：梁超，男，汉族。25925号案上诉人（原审被告）：黄展棠，男，汉族。共同委托诉讼代理人：王赟，广东闻天律师事务所律师。上诉人（原审原告）：深圳市幸福庭园物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道华南国际皮革皮具原辅料物流区**1B-055，统一社会信用代码：91440300311755224F。法定代表人：陈文裕。委托诉讼代理人：胡振华，广东方格律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘攀，广东方格律师事务所实习律师。上诉人廖清文、何国福、郑俊兴、钟海潮、叶孟娟、陈玲梅、刘雅凌、欧阳敏、李杰、太阳敏、梁超、黄展棠因与上诉人深圳市幸福庭园物业管理有限公司（以下简称幸福庭园公司）物业服务合同纠纷十二案，不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初4301、4306-4316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。廖清文、何国福、郑俊兴、钟海潮、叶孟娟、陈玲梅、刘雅凌、欧阳敏、李杰、太阳敏、梁超、黄展棠上诉请求：1.撤销原审判决，改判无需向幸福庭园公司支付物业服务费；2.本案诉讼费用由幸福庭园公司承担。幸福庭园公司未作答辩。幸福庭园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，支持幸福庭园公司在一审中提出的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由廖清文、何国福、郑俊兴、钟海潮、叶孟娟、陈玲梅、刘雅凌、欧阳敏、李杰、太阳敏、梁超、黄展棠负担。廖清文、何国福、郑俊兴、钟海潮、叶孟娟、陈玲梅、刘雅凌、欧阳敏、李杰、太阳敏、梁超、黄展棠答辩称：1.案涉物业服务合同无效，有着充分的事实和法律依据；2.案涉物业服务合同签订程序不合法，对廖清文、何国福、郑俊兴、钟海潮、叶孟娟、陈玲梅、刘雅凌、欧阳敏、李杰、太阳敏、梁超、黄展棠不具有法律效力和约束力；3.一审判决关于诉讼时效的运用规则正确，廖清文、何国福、郑俊兴、钟海潮、叶孟娟、陈玲梅、刘雅凌、欧阳敏、李杰、太阳敏、梁超、黄展棠未收到也未签收《物业管理费催缴通知书》。幸福庭园公司向一审诉请：1.廖清文、何国福、郑俊兴、钟海潮、叶孟娟、陈玲梅、刘雅凌、欧阳敏、李杰、太阳敏、梁超、黄展棠支付幸福庭园公司自2015年3月26日暂计至2016年11月30日期间物业管理费16672.99元、858.78元、8336.5元、7933.82元、979.44元、8336.5元、962.76元、780.83元、854.86元、795.08元、2430.86元、8336.5元及违约金16672.99元、858.78元、8336.5元、7933.82元、979.44元、8336.5元、962.76元、780.83元、854.86元、795.08元、2430.86元、8336.5（违约金自逾期之日起计即每月应缴物业管理费的次次月20日起按日千分之三计至清偿之日止，违约金超出本金部分不计）；2.廖清文、何国福、郑俊兴、钟海潮、叶孟娟、陈玲梅、刘雅凌、欧阳敏、李杰、太阳敏、梁超、黄展棠支付幸福庭园公司自2015年3月26日暂计至2016年11月30日期间本体维修基金454.56元、161.1元、227.28元、216.19元、183.7元、227.28元、180.49元、214.99元、160.33元、149.05元、109.31元、227.28元及违约金454.56元、161.1元、227.28元、216.19元、183.7元、227.28元、180.49元、214.99元、160.33元、149.05元、109.31元、227.28元（违约金自逾期之日起计即每月应缴本体维修基金的次次月20日起按日千分之三计至清偿之日止，违约金超出本金部分不计）；3.本案诉讼费由廖清文、何国福、郑俊兴、钟海潮、叶孟娟、陈玲梅、刘雅凌、欧阳敏、李杰、太阳敏、梁超、黄展棠承担。一审判决主文：一、廖清文、何国福、郑俊兴、钟海潮、叶孟娟、陈玲梅、刘雅凌、欧阳敏、李杰、太阳敏、梁超、黄展棠应于判决生效之日起十日内支付幸福庭园公司2016年1月1日至2016年11月30日期间的物业服务费9094.36元、393.62元、4547.18元、4327.57元、734.58元、4547.18元、393.82元、316.54元、349.73元、84.98元、1498.75元、4547.18元；二、驳回幸福庭园公司的其他诉讼请求。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，各上诉人的上诉意见均涉及到一审判决总结归纳的焦点问题，一审判决总结了四个焦点问题，分别为“一是原告与深圳市龙华新区龙华煜丰泽花园广场业主委员会于2015年3月22日签订的《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》是否有效；二是原告有无进驻龙华煜丰泽花园广场提供物业服务；三是原告有无退出涉案小区的物业管理；四是原告主张的物业管理费是否已经超过了诉讼时效”。上述焦点问题，定性准确，一审判决对于焦点问题的论述充分，本院予以确认。同时结合上诉意见，就焦点问题补充如下：对于第一个焦点问题，根据一审查明事实可知，幸福庭园公司与煜丰泽花园业委会签订的《物业服务合同》违反法定程序，该行为已经因违反法律强制性规定被相关行政机关予以处罚，并要求其退出煜丰泽花园。上述证据足以证明其违反法定程序的事实，因此一审判决认定涉案的《物业服务合同》无效适用法律正确。对于第二个焦点问题，相关行政机关的处罚通告中载明“2016年1月26日，我办收到……《关于煜丰泽花园广场业主委员会违规引进物业公司投诉书》……”，由此可知在2016年1月26日前，幸福庭园公司尚未退出煜丰泽花园。同时该处罚通告中还载明“但物业公司仍然对小区实施管理”，说明幸福庭园公司确实对小区提供了物业服务。虽然小区业主主张其自行管理，并提供了相关证据，但是所提交的证据均不足以否定行政机关处罚通告中所载明的内容。对于第三个焦点问题，其核心问题在于幸福庭园公司何时停止提供服务。龙华办事处就幸福庭园公司违规入住于2016年5月19日发出处罚通告，2016年10月11再次发出通告，该通告内容为就前一次通告的执行情况进行检查时，发现幸福庭园公司仍未退出。就通告中反应的情况，龙华城建局于2016年10月20日向龙华办事处予以复函。上述文件内容说明幸福庭园公司至少在2016年10月20日仍未退出煜丰泽花园。同时结合一审判决认定业主于2016年11月17日就停车场交通设施进行安装、于2016年11月23日付煜丰泽花园广场门禁及监控安装定金，以及幸福庭园公司退出给与一定的合理时间，一审判决认定幸福庭园公司物业服务截止到2016年11月30日，认定事实准确。对于第四个焦点问题，一审判决认定“原告未能提供有效证据证实其在此前向被告主张权利，则2015年3月26日至2015年12月31日期间的物业管理费已经超过了诉讼时效”，上述认定适用法律正确。同时，幸福庭园公司在上诉中称其于2017年7月3日向各业主邮寄了《缴费通知书》，且业主已经签收，上述行为应当认定为诉讼时效中断，但是该事实幸福庭园公司在一审庭审中未出示相关证据，在二审阶段也未提交相关证据，该主张本院不予支持。另外，根据我国《合同法》规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。具体到本案中，幸福庭园公司所提供的物业服务属于法律中所规定的“不能返还或者没有必要返还的”情形，就此部分服务，各业主应当支付对应价款。一审判决参照物业服务合同的标准进行折价计算，但是其法律含义并不等同于认定合同有效，一审判决在认定合同无效的情况下，参照《物业服务合同》中的标准确定服务费用，适用法律正确。同时，基于合同无效，且幸福庭园公司在无效情形中存在过错，一审判决未支持其滞纳金的请求，适用法律正确。综上，各上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1823元，由上诉人深圳市幸福庭园物业管理有限公司负担1223元，由上诉人廖清文、何国福、郑俊兴、钟海潮、叶孟娟、陈玲梅、刘雅凌、欧阳敏、李杰、太阳敏、梁超、黄展棠各负担50元。本判决为终审判决。审判长  卢艳贝审判员  张 泽审判员  黄燕璇二〇二〇年十二月九日书记员  周超凡书记员  古 榕