安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0803民初1265号 原告：安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司，住所地安徽省安庆市纺织南路**纺润大楼。 负责人：晋蓉，该分公司经理。 委托诉讼代理人：王红章，安徽安联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。 被告：李文孝，男，1978年10月1日出生，汉族，户籍地安徽省明光市。 原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司(以下简称：金大地安庆公司)与被告李文孝租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金大地安庆公司的委托诉讼代理人韩传广到庭参加诉讼，被告李文孝经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金大地安庆公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告之间的《商铺租赁合同》，并向原告返还并腾空位于安庆市华茂1958Ｃ区商铺；2、依法判令被告立即向原告支付自2017年7月10日起至实际腾房之日止的房屋租金、占用费、物业管理费（截止至2019年9月30日拖欠的合计为134379.32元，之后按合同约定的标准支付）及违约金；3、依法判令被告李文孝将安庆市华茂1958Ｃ区Ｃ1-201、209-211租赁商铺恢复原状。4、本案诉讼费用由被告承担； 事实与理由：2017年3月20日,原告与被告签订《商铺租赁合同》,约定：原告将位于安庆市华茂1958Ｃ区商铺出租给被告使用,出租的商铺的建筑面积为184.87ｍ平米;租赁期限为3年,从2017年4月20日至2020年4月19日止;合同还对租金进行约定,即2017年4月20日至2019年4月19日月租金单价为25.1元／平方米／月,2019年4月20日至2020年4月19日月租金26.36元／平方米／月。原告与被告前期合作一直很愉快,但被告自从2017年7月10日以来违约拖欠租金和相关费用,截至2019年9月30日欠缴租金115853.19元及物业管理费18526.13元。经原告多次催要均未果,鉴于被告的违约行为,已经给原告重大经济损失,为了维护原告的合法权益,望法院判如所请。 李文孝未作答辩。 金大地安庆公司围绕诉讼请求依法提交了原告企业信息、负责人身份证明、被告身份证复印件、房产证、说明、房屋租赁合同，李文孝未提交证据。本院经审查后，对金大地安庆公司提交的证据的真实性予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月20日，金大地安庆公司（甲方）与李文孝（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于安庆市华茂1958Ｃ区房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积为184.87平方米，房屋用途为商用，经营品牌为浙江斑马鱼净水器，租期自2017年4月20日至2020年4月19日。甲方于2017年4月20日之前将本合同约定的房屋交付给乙方。双方确定装修免租期为91日，自约定的房屋交付之日开始计算，装修免租期仅限于免收租金。首年租金为25.1元／平米／月，租金从第三年开始在上一年租金的基础上递增，每一年递增一次，递增率为5%，自2017年4月20日至2019年4月19日，月租金为4640.24元，自2019年4月20日至2020年4月19日，月租金为4873.17元。租金按3个月为一个支付期，先支付后使用。经营免租期为12个月，免租期间含在2017年4月至2020年4月内，具体免租月为2017年8月、9月、11月，2018年2月、5月、8月、11月，2019年2月、5月、8月、11月，2020年2月，免租期只免租金。如乙方未按约定交纳上述相关费用，逾期7日以上将按每日3‰向甲方支付违约金，同时甲方有权选择从合同约定的履约保证金中扣除，另甲方有权解除合同。乙方需向甲方缴纳9280.48元作为履行本合同的保证金，并于签订本合同的同时向甲方一次性支付。合同还约定，因乙方违约导致合同解除的，保证金不予退还，乙方享有经营免租期、费用减免优惠的，应补缴免租期租金和减免的费用。如甲方要求乙方恢复原状，乙方不恢复或无法恢复原状，甲方有权自行采取恢复措施，相关费用由乙方承担。合同签订后，李文孝交纳了租金13920.72元，并缴纳了保证金9280.48元。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同。2020年7月7日，金大地安庆公司诉至本院，要求判如所请。 另查明，安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目C区1幢二层1室、2幢二层9室、2幢二层10室、2幢二层11室于2018年出售给了案外人苏晓峰，苏晓峰现为该房屋的所有权人，其确认金大地安庆公司对该房产拥有合法的使用权，有权对外出租房屋、签订租赁合同，并有权收取房屋租金。 本院认为，本案争议焦点为：1、金大地安庆公司要求解除合同及李文孝腾空、返还房屋并恢复原状是否有事实与法律依据；2、金大地安庆公司要求李文孝支付2017年7月10日起至实际腾房之日止的房屋租金、占用费、物业管理费是否有事实与法律依据；3、李文孝是否应当支付金大地安庆公司违约金。 关于焦点一，金大地安庆公司要求解除合同及李文孝腾空、返还房屋并恢复原状是否有事实与法律依据的问题。金大地安庆公司与李文孝签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金大地安庆公司和李文孝签订的《房屋租赁合同》到期后，虽双方未续签合同，但李文孝继续使用该房屋，金大地安庆公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期。李文孝未按约支付租金，已构成违约，故对金大地安庆公司要求解除合同，腾空、返还房屋并恢复房屋原状的诉讼请求，依法予以支持。 关于焦点二，金大地安庆公司要求李文孝支付2017年7月10日起至实际腾房之日止的房屋租金、占用费、物业管理费是否有事实与法律依据的问题。根据合同约定，李文孝享有91天的装修免租期，即李文孝应自2017年7月20日起支付租金，另双方还约定了李文孝享有12个月（2017年8月、9月、11月，2018年2月、5月、8月、11月，2019年2月、5月、8月、11月，2020年2月）的经营免租期，虽双方合同约定，李文孝违约导致合同解除的，保证金不予退还，并应补缴免租期租金和减免的费用，但因该条款属于违约责任部分，金大地安庆公司已在本案中另行主张了违约金，金大地安庆公司还主张李文孝按该条款承担违约责任，违约总金额明显过高，且显示公平，故保证金应抵扣租金，相应的租金也应当按合同约定予以减免，故李文孝自2017年7月20日至2019年4月19日应支付的租金为60323.12元[4640.24元/月×（21个月-8个月免租期）]，自2019年4月20日至2020年4月19日期间，合同中约定的免租期为4个月（2019年5月、8月、11月、2020年2月），2020年1月下旬开始的新冠疫情对商铺经营造成的冲击较大，属不可抗力，租金应予以适当减免，本院酌定再免去2020年3月份的租金，即在该期间租金应为34112.19元[4873.17×（12个月-5个月免租期）]，故截止到2020年4月19日，李文孝合计应支付的租金为94435.31（60323.12元+34112.19元），李文孝已支付了租金13920.72元，另李文孝还缴纳了保证金9280.48元，该款均应当予以抵扣，故李文孝应当支付金大地安庆公司截止到2020年4月19日的房屋租金71234.11元（94435.31元-13920.72元-9280.48元），自2020年4月20日起的房屋租金及占用费，金大地安庆公司主张按2019年4月20日至2020年4月19日的租金标准计算，不违反法律规定，应予支持，但根据双方签订的合同约定，李文孝在该期间享有四个月（2019年5月、8月、11月、2020年2月）的免租期，即在该期间的实际租金为每月3248.78元[4873.17元×（12个月-4个月）÷12个月]，故自2020年4月20日起的房屋租金及占用费，应按每月3248.78元计算。金大地安庆公司主张李文孝支付物业管理费，因其未能提供证据证明双方构成了物业服务合同关系，也未能提交证据证实其垫付了物业费，本院不予支持。 关于焦点三，李文孝是否应当支付金大地安庆公司违约金的问题。李文孝未按合同约定支付房租，已构成违约，应承担违约责任。金大地安庆公司要求李文孝按所欠租金的30%支付违约金，明显过高，且金大地安庆公司未能提交证据证实其损失，根据公平原则，本院认定违约金为10000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司与被告李文孝之间的《房屋租赁合同》； 二、被告李文孝于本判决生效之日起三十日内将坐落于安徽省安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目C区1幢二层1室、2幢二层9室、2幢二层10室、2幢二层11室房屋恢复原状，并腾空、返还给原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司； 三、被告李文孝于本判决生效之日起三十日内支付原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司房屋租金及占用费（截止到2020年4月19日的房屋租金为71234.11元，自2020年4月20日起至实际腾房之日止的房租及占用费，按每月3248.78元计算）； 四、被告李文孝于本判决生效之日起三十日内支付原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司违约金10000元； 五、驳回原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2988元，由原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司负担588元，被告李文孝负担2400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  周 鑫 人民陪审员  宣立新 人民陪审员  徐基顺 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  江 苏 （已公告，尚未生效） 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。