辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终1727号 上诉人（原审被告）：本溪市溪湖区人民政府，住所地辽宁省本溪市溪湖区。 法定代表人：代萍，该区区长。 委托诉讼代理人：陈希佳，本溪市溪湖区城乡建设服务中心工作人员。 委托诉讼代理人：蔡晓平，辽宁泓龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王涛，男，1983年7月17日出生，汉族，现住辽宁省本溪市溪湖区。 委托诉讼代理人：李晶（系王涛母亲），女，1955年3月8日出生，现住辽宁省本溪市溪湖区。 原审被告：本溪市住房和城乡建设局，住所地本溪市明山区。 法定代表人：董培峥，该局局长。 委托诉讼代理人：李晓旺，该局工作人员。 上诉人本溪市溪湖区人民政府因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2018）辽0503民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定的基本事实是：原告王涛系中国人民解放军部队战士，2004年10月，因训练摔伤头部，被评为国家二级伤残，至今生活不能自理，出入需乘坐轮椅。2015年11月30日，原告王涛的母亲代替王涛与本溪市溪湖区搬迁管理办公室（以下简称“溪湖区搬迁办”）签订《溪湖区房屋征收安置补偿协议书》，主要内容为：乙方（原告王涛）同意将位于溪湖区，建筑面积42.32平方米，产权性质为自修自住公产房，使用性质为住宅的房屋产权放弃，交由甲方（溪湖区搬迁办）拆除。甲方用于产权调换的房屋坐落于彩北安置区，户型二类，建筑面积60平方米，产权性质为私产，使用性质为住宅；双方同意以550元/平方米缴纳面积差价款；乙方应缴纳房屋差价款9724元。同时，该协议注明，该户为本煤历史遗留房屋，经上级领导认定按550元/平方米交纳面积差价款。另外，该协议第三条“被搬迁房屋的补偿款合计”共4项内容，被波浪线划掉，其中第1项中的“甲方过渡期内每季度，每月给付乙方临时安置费”的数额部分是空白；该协议第五条第2项约定：过渡期为27个月，签订搬迁协议后按季度由甲方向乙方发放临时租房补助费，超过安置过渡期的，超出部分在原标准上增加20%。2016年1月，该安置地区回迁。因安置房屋事宜双方一直未能达成一致，故原告提起本案诉讼。 经查，原告王涛被拆迁房屋位于溪湖区黑金社区。2013年1月29日，因该房屋破损严重，导致拆迁公司误拆。因安置补偿问题，原告母亲李晶一直上访，后原告与溪湖区搬迁办于2015年11月30日签订了《溪湖区房屋征收安置补偿协议书》。 2007年6月，本溪市不动产登记中心出具了“王涛无房屋权属登记信息查询证明”。2013年9月，原告王涛所在部队即中国人民解放军65739部队出具证明，证明该部队没有给王涛解决住房。2015年7月27日，本溪市本煤房产管理服务中心向本溪市信访局出具《关于溪湖区井西街11栋历史遗留房屋确权的情况说明》，内容为：从2004年起，我单位受本煤善后办委托，根据本政发【2004】50号文件精神，对竖井地区原本煤公司历史遗留房屋进行确权。根据本煤善后办提供的资料显示，井西街11栋共有四户居民。1号至4号的房主分别是李晶、吕忠臣、孙玉柱、刘忠信。我单位于2006年初对该栋房屋进行确权时，对孙玉柱、刘忠信两户办理了确权手续，并在我单位办理了房改。李晶和吕忠臣因何原因未办理，由于时间间隔较长，具体原因不详。经查，上访人李晶在我单位无办理房产记录，是否有其他房产，建议到市房产产权管理处查询。 另查，溪湖区搬迁办在被拆迁地区为原告留有房屋一处（四楼），原告以其是残疾人，楼层太高行动不便，且认为其是残疾军人，应享有优抚待遇，要求安置在一楼，故原告没有接收该房屋。 本案审理期间，被告溪湖区政府向本院提供多处一楼房屋，但因这些房屋所处位置或地势较高或不平坦或存在其他问题，原告亦不同意接收。鉴于被告无地势较平坦的一楼予以安置，故原告向本院提出评估申请，要求对彩北安置区地势较平坦的一楼房价进行评估。被告溪湖区政府不同意评估。经本溪市中级人民法院摇号确定评估单位为本溪新金桥房地产估价事务所。原、被告对于该所没有提出异议。该所于2019年11月20日作出新金房鉴【2019】第036号房地产估价报告，结论为：溪湖区彩北新苑小区一楼住宅60平方米，价值时点2019年11月1日的评估总值为144766元，每平方米价款为2412.76元。该评估报告送达后，原告提出异议并申请复议，其提出的主要问题是该评估报告存在评估方法、评估时点、评估对象及评估范围不正确以及评估结果估价过低等问题。要求按照拆迁时间或签订协议时间进行评估。对此，本溪新金桥房地产估价事务所进行了回复。在此期间，被告溪湖区政府提供了溪湖区建筑业管理局于2016年1月18日下发的《溪湖区竖井、东风地区棚户区回迁安置公告》以及登载该《公告》的本溪日报，该公告确定“于2016年1月26日至2016年1月29日进行回迁安置选房工作。”鉴于原告应在上述时间得到安置，故本院要求本溪新金桥房地产估价事务所按照价值时点为2016年1月进行重新评估，评估地点仍为彩北安置区地势较平坦的一楼。2020年1月3日，本溪新金桥房地产估价事务所变更名称为本溪新金桥房地产土地资产评估事务所。2020年5月21日，该所作出新金房鉴【2020】第013号估价报告，结论为：溪湖区彩北新苑小区一楼住宅60平方米，价值时点2016年1月的评估总值为209537元，每平方米价款为3492.29元。该评估报告送达后，被告溪湖区政府提出复议申请，要求撤销该评估报告，并要求重新评估。其理由是：该评估报告的结果明显高出了无论是2016年亦或是目前整个彩北地区的房地产价格，如此畸高且不符合客观实际的价格结论不能作为定案依据。本溪新金桥房地产土地资产评估事务所作出如下回复：关于估价结果明显过高问题，根据法院委托要求作出该地区2016年1月地势平坦、交通便利一楼的住宅价格。我所经过深入调查及取证查档，结合本案委托中的特殊要求选取了以下三个估价可比实例：1、彩屯北路115栋5/7层，每平方米3300元，49.14平方米，16.2万，建筑结构：混合；2、幸福家园二期84栋4/6层，每平方米3200元，91.93平方米，29.4万，建筑结构：混合；3、幸福家园二期86栋，3/6层，每平方米3500元，73.33平方米，25.6万，建筑结构：混合。上述案例是我所从2016年1月以前本溪市房地产交易数据库（新建商品房及二手房交易中）取得,由于本案属于追溯性评估，价值时点为过去（2016年1月），进行现场勘查的时间为现在（2019年11月1日），该小区现已全面入驻，环境优美，道路通达性较好，按照房地产估价的最高最佳原则，考虑该地区地势平坦、交通便利的一楼住宅普遍利用性，按照估价对象与可比实例的调整因素进行综合测算得出本结果，我所认为是合理的。此案评估费用3000元。 在此期间，原告将其诉讼请求明确为要求确认双方签订的《溪湖区房屋征收安置补偿协议书》有效，被告按照评估结论给付房屋价款209537元；并要求被告给付自房屋被扒时起即2013年1月至给付房款时止的临时租房费。同时，原告对于其应缴纳的房屋差价款同意在本案中抵扣。 溪湖区人民政府溪政发【2013】4号文件即《溪湖区人民政府关于竖井办事处、东风办事处五万平方米以上棚户区改造剩余房屋搬迁补偿的方案》（以下简称“《补偿方案》”）中规定：对历史遗留企业的自修自住以及公产私住的房屋，由原单位牵头并提供相关手续，市建委、市房产局、市国资委、溪湖区政府等单位共同协商办理，履行相关手续后，按照有产权房屋相关政策进行安置。有产权房屋租房费发放标准为：被搬迁房屋建筑面积43平方米（不含43平方米）以下的，每户每月补助400元。上述内容在本溪市溪湖区建筑业管理局印发的《溪湖区竖井办事处东风办事处五万平方米以上棚户区改造剩余房屋搬迁政策解答》（以下简称“《解答》”）中亦有载明。 原审法院认为：原告原房屋地处被拆迁地区，原告与溪湖区搬迁办于2015年11月30日签订了《溪湖区房屋征收安置补偿协议书》是双方真实意思表示，该协议合法有效，故对于原告要求确认该协议有效的诉讼请求，予以支持。该协议签订后，双方当事人均应依约履行各自义务。溪湖区搬迁办系被告溪湖区政府的职能部门，不具备独立法人资格，故其法律义务应由被告溪湖区政府履行。 关于房屋安置问题。本案中，被告溪湖区政府称已为原告留置房屋。经查，该房屋位于四楼，因原告认为其是残疾人，应该对其给予照顾安置在一楼，故不同意进户到该房屋。针对原告要求安置在地势较平坦的一楼的请求，本院出于原告系残疾人，出入需乘坐轮椅的实际，认为其该请求较为合理，应予支持。被告溪湖区政府虽辩称在回迁安置时原为原告安置一楼，因原告不要而未安置，对此，因其未提供证据予以证明，本院无法采纳。本案审理期间，被告溪湖区政府虽向本院提供多处一楼房屋，但因所提供的一楼房屋所处地势或较高或不平坦或存在其他问题，致使双方没能达成一致。鉴于上述情况以及原告与被告溪湖区政府均认可原告应安置时间为2016年1月的实际，故本案的评估地点应为彩北安置区地势较平坦的一楼，价值时点应为2016年1月。经本溪新金桥房地产土地资产评估事务所评估，溪湖区彩北新苑小区一楼住宅60平方米，价值时点2016年1月的评估总值为209537元，每平方米价款为3492.29元。对该结论，被告溪湖区政府提出复议申请，以该报告价格畸高，不能作为定案依据申请要求撤销该评估报告重新评估。本溪新金桥房地产土地资产评估事务所以2016年1月前的新商品房及二手房交易数据三例以及按照房地产估价的最高最佳原则，并考虑到该地区地势平坦、交通便利的一楼住宅的普遍利用性予以说明该价格比较合理。本案庭审质证时，被告溪湖区政府没有提供证据对其主张予以证明，故本院对于该评估结论予以采纳。故对于原告王涛要求被告溪湖区政府给付房屋价款209537元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告给付自2013年1月起的租房补助费的诉讼请求，经查，《补偿方案》以及《解答》中均规定，“对历史遗留企业的自修自住以及公产私住的房屋，由原单位牵头并提供相关手续，市建委、市房产局、市国资委、溪湖区政府等单位共同协商办理，履行相关手续后，按照有产权房屋相关政策进行安置。有产权房屋租房费发放标准为：被搬迁房屋建筑面积43平方米（不含43平方米）以下的，每户每月补助400元。”双方签订的《溪湖区房屋征收安置补偿协议书》中约定“租房费按季发放，超过过渡期部分加发原租房费的20%。”本案中，原告与溪湖区搬迁办签订的协议中已明确原告房屋系自修自住公产房，且亦有相关部门证明，本院对于该房屋性质予以确认。由于该房屋于2013年1月被误扒，且无法履行相关手续的责任不完全在于原告，且经相关部门证实，原告再无其他住房，故依据公平原则，本院认为原告要求给付租房补助费的请求较为合理。但鉴于该房屋被误扒时间是2013年1月29日，故给付租房补助费的起算时间应自2013年2月起计算。另因双方协议中确认原告房屋面积为42.43平方米，故依据上述租房费发放标准以及协议约定，原告租房补助费应为每月400元，超过过渡期27个月加发20%，即按480元计算。故本案应自2013年2月至2015年4月，按400元计算，自2015年5月至被告给付房款止，按480元计算。关于原告王涛应缴纳的房屋差价款9724元，应在本案中扣除。另外，鉴于被告本溪市住房和城乡建设局（原本溪市城乡规划建设委员会）并不是本案合同主体，故对于原告要求其在本案中承担责任的诉讼请求，不予支持。 据此，原审法院判决如下：一、原告王涛与本溪市溪湖区搬迁管理办公室签订的《溪湖区房屋征收安置补偿协议书》有效；二、被告本溪市溪湖区人民政府于判决生效后10日内给付原告王涛房款209537元，扣除原告王涛应缴纳的房屋差价款9724元，尚应给付199813元；三、被告本溪市溪湖区人民政府于判决生效后10日内给付原告王涛租房补助费（自2013年2月起至2015年4月，按400元计算，自2015年5月起至被告本溪市溪湖区人民政府给付房款止，按480元计算）；四、驳回原告王涛其他诉讼请求。案件受理费4912.80元（原告王涛已交纳2237元）、评估费3000元（尚欠），合计7912.80元，由被告本溪市溪湖区人民政府负担。 上诉人本溪市溪湖区人民政府的上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求，诉讼费被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。关于货币安置问题，原审判决缺少事实根据，不符合被上诉人之“如现无房源改为货币安置”的诉讼请求。因为上诉人有相当数量的房源可供被上诉人选择，故此不应进行货币安置。关于租房费问题，缺少事实根据。有产权房屋才有过渡期租房费。被上诉人的房屋没有产权，不应给付租房费。另外王涛作为本案原告不适格。案涉房屋为违建房、无证房，属于无法确认权属的违建房屋，房主为李晶，与王涛无关。请求二审法院依法改判。 被上诉人王涛答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审被告本溪市住房和城乡建设局述称：我方同意上诉人的上诉意见。 本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人本溪市溪湖区人民政府主张不应进行货币安置、租房费不应给付、原审原告主体不适格等上诉理由，但均未提供充分证据对自己的主张予以证明。一审判决对此论述详略得当说理清晰，本院在此不做赘述。故对上诉人本溪市溪湖区人民政府的上诉请求本院无法支持。 综上，原审判决认定事实正确，适用法律无误，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费四千九百一十二元八角，由上诉人本溪市溪湖区人民政府负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱飞 审判员  高伟 审判员  孙源 二〇二〇年十二月十日 书记员  于嘉 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；