广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3544号上诉人（一审原告）：毛健添，男，1987年4月14日出生，汉族，住珠海市香洲区***************，居民身份证号码440************050。委托诉讼代理人：曾焕南，广东桂顺律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：简建明，男，1977年6月26日出生，汉族，住珠海市香洲区******，居民身份证号码440************515。上诉人毛健添因与上诉人简建明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。毛健添上诉请求：维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，判决改判简建明支付违约金721200元，本案诉讼费用、保全费用由简建明承担。事实与理由：一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误。一、一审法院认为毛健添要求简建明支付40万元的利息损失，没有合同依据，不予支持。根据毛健添与简建明双方于2018年8月30日签订的《珠海市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第九条第2项以及第十条第2项明确约定：如简建明逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。毛健添主张的是逾期返还购房款的利息损失即上述约定的逾期返还购房款的违约金，有明确的合同依据。二、一审法院依职权调整违约金错误。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，启动违约金调整的条件是“当事人请求”，在简建明方缺席的场合，法院不能主动调整违约金。因违约金具有补偿和处罚的双重性质，且以赔偿非违约方的损失为主要功能，故应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中法院对违约金的调整没有体现违约金的惩罚性功能。其次，关于“约定的违约金是否过分高于”的理解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金数额大于损失的百分之一百三十时，可认定为“过分高于”。违约金的调整其实是围绕着当事人的损失、如何确定损失等问题展开的。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》49、50条的规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以合同法第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。另根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条的规定,房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时,应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用,并综合考虑守约方的履约情况等确定,但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。结合本案实际情况:1.双方在《珠海市存量房屋买卖合同》中明确约定：按照房屋总价的60%支付违约金。这是当事人双方的真实意思表示，旨在保证房屋买卖合同的履行，其内容并不违反法律禁止性和强制性规定，应当确认有效。2.毛健添二审提交新证据房地产估价报告证明因简建明违约导致毛健添预期利益的损失，即该房产于合同解除时的市场价值与签订合同时价格的差额。因为简建明一直逾期交付房屋也必然会导致毛健添产生将近一年的租房租金的损失，按照同地区同面积户型计算租金为3500元每月，合计42000元租金损失。与因简建明违约导致的房价上涨的差价损失、逾期交房产生的租金损失相比较，双方在房屋买卖合同中约定的违约金，亦不属于过分的高于损失。3.根据一审法院查明的事实，毛健添依合同约定收取毛健添支付购房首期款40万元，毛健添一直催促简建明交付房屋，但简建明一直以各种理由不交付案涉房屋，违约时间长达一年，违约时间长，主观违约恶意重，毛健添严格全面履行合同义务，没有任何过错。根据公平原则和诚实信用原则，当事人在《房屋买卖合同》中约定的违约金标准，显然不属于合同法规定的违约金过高的情形，无需调整。简建明未向本院提交答辩意见。毛健添一审诉讼请求：1.判令确认双方签订的《珠海市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）于2019年12月28日已经解除，简建明返还40万元购房款并计算利息损失（从2020年1月2日起以40万元为基准，按中国人民银行同期同类贷款利率计算直至清偿之日止）；2.判令简建明支付违约金1081800元；3.本案诉讼费用、保全费用由简建明承担。一审法院认定事实如下：2017年4月29日，简建明（乙方）与珠海市香洲区征地和城市房屋拆迁管理办公室（甲方）、珠海市香洲区****办事处（丙方）签订“三溪”人居环境改善工程（沥溪、福溪）房屋征收补偿协议书，协议约定甲方征收乙方位于新沥街31号之二、新沥街76号、百乐街42号、百乐街44号、百乐街56号、百乐街80号A、百乐街80号B、百乐街80号D、百乐街80号C的房屋和附属物。甲方给予乙方补偿，乙方选择补偿方式为房屋产权调换，选择安置房建筑面积和户型如下：三房两厅两卫，120.2平方米1套，两房两厅一卫，82.2平方米2套，一房一厅一卫，55.19平方米3套，共6套，建筑面积450.17平方米。协议约定安置房交付期限为2018年12月31日前，具体交付时间以丙方向乙方发出交付安置房通知书上载明的时间为准。2018年8月30日，毛健添与简建明签订《珠海市存量房屋买卖合同》，简建明将“三溪”人居环境改善工程（沥溪、福溪）房屋征收补偿珠香拆[三溪]066-3号文件中第五条第二款中的三房两厅两卫，面积120.2平方米1套（以房屋所有权证为准），成交价为1803000元，毛健添应于合同签订之日向简建明支付购房首期款人民币40万元，办理房屋交付后（2018年12月31日），毛健添向简建明支付1303000元，于办理房屋产权转移办证之日，毛健添向简建明支付100000元。合同约定，简建明应当在2018年12月31日将房屋交付给毛健添。合同第九条违约条款约定：甲方（简建明）逾期交房超过10日，乙方有权单方解除合同，乙方选择解除合同的，适用本合同第十条第二款的约定。第十条第二款的约定：如乙方依照本合同的约定单方面解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的60%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。合同签订后，毛健添于次日将首期款40万元通过转账方式支付给简建明。但其后，简建明并未依照约定将房屋交付给毛健添。毛健添于2019年12月25日向简建明邮寄“解除房屋买卖合同通知书”，简建明于12月28日收到后并未回复，毛健添遂起诉一审法院。一审法院认为，毛健添与简建明签订《珠海市存量房屋买卖合同》，约定简建明将其回迁房面积为120.2平方米的三房两厅两卫一套转让给毛健添，成交价格为1803000元，并对付款方式及房屋交付时间等作出具体约定，双方形成房屋买卖合同关系。该合同是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应予恪守。简建明依合同约定收取毛健添支付购房首期款40万元后，未依照合同约定的时间于2018年12月31日交付房屋，且经过催告后，仍然无法完成交付房屋的合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。依照合同违约条款的约定，简建明逾期交付房屋逾10日，毛健添有权单方解除合同。毛健添于2019年12月25日发出的解除合同通知书，要求解除与简建明签订的房屋买卖合同，有合法理据，其合法性一审法院予以确认。毛健添诉请确认毛健添、简建明签订的《珠海市存量房屋买卖合同》于2019年12月28日解除，一审法院予以支持。合同解除后，简建明应在解除之日起5个工作日内返还已收取的购房款40万元并支付违约金。毛健添要求简建明支付40万元的利息损失，没有合同依据，一审法院不予支持。而合同中有关房款60%的违约金约定明显过高，一审法院予以调整，违约金应以40万元为基数，自2020年1月7日起至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认毛健添、简建明签订的《珠海市存量房屋买卖合同》于2019年12月28日予以解除；二、简建明于判决生效之日起十日内向毛健添返还约定房款人民币40万元；三、简建明于判决生效之日起十日内向毛健添赔偿银行利息损失（以40万元为基数，自2020年1月7日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回毛健添其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29878元，由简建明承担。在二审调查过程中，毛健添向本院提交了珠海仁合土地房地产与资产评估有限公司于2020年7月31日出具房地产估价报告，证明涉案房屋在估价时点2019年12月28日时市场价值为2548240元，比毛健添购买时增值了745240元，该增值为毛健添的损失。本院认为，由于上述评估是毛健添自行委托做出的，故本院只做为参考。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案焦点在于违约金的认定问题，如一审法院所述，简建明依合同约定收取毛健添支付的购房首期款40万元后，未依约交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。合同中有关房款60%的违约金以及逾期返还购房款的利息均属于违约金的性质，两者相加明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，但是一审法院只支持了贷款利率损失明显过低，本院综合考虑毛健添已支付的款项数额只有40万元以及简建明的过错情况、本地的房地产市场情况等，酌情支持违约金为10万元。综上所述，毛健添的上诉意见部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初700号民事判决第一、二项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初700号民事判决第三、四项；三、简建明于本判决生效之日起十日内向毛健添赔偿违约金10万元；四、驳回毛健添的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29878元，由毛健添负担21078元，由简建明负担8800元。二审案件受理费11012元，由毛健添负担8712元，由简建明负担2300元。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十一月二十五日书记员  陈瑞祥