云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9402号上诉人（原审原告）：云南凯华房地产有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北辰财富中心商住楼****。法定代表人：王正军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高大鹏、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：孟林鹏，男，1989年7月6日出生，汉族，住云南省曲靖市师宗县。上诉人云南凯华房地产有限公司（以下简称：凯华公司）因与被上诉人孟林鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初5470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理，上诉人凯华公司的委托诉讼代理人高大鹏到庭参加诉讼，被上诉人孟林鹏经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯华公司上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判孟林鹏在《商品房购销合同》及补充协议解除后7日内，配合凯华公司办理《商品房购销合同》解除备案手续，改判孟林鹏在《商品房购销合同》及补充协议解除后7日内向凯华公司返还位于昆明市盘龙区房屋；3、本案诉讼费、公告费、交通费保全费、保全保险费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费等与本案有关的一切费用由孟林鹏承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当，具体理由如下：1、商品房买卖合同备案登记制度仅是一种行政管理制度，合同解除后，房屋买受人即应当配合开发商办理备案登记解除手续，并不以开发商是否代为偿还了全部银行贷款为前提。商品房买卖合同备案登记制度是一种行政管理制度，经过登记备案的商品房买卖合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于开发商一房多卖的时间顺序在后的同一房屋的买卖合同，在产权过户登记至买受人名下前商品房买卖合同并不产生物权转移的效力。基于该行政管理制度，商品房买卖合同签订后，开发商有义务将该合同备案登记至买受人名下。相应的，商品房买卖合同解除后，因买受人已不享有任何基于有效的商品房买卖合同所约定的权利，买受人即有义务配合开发商办理相应的合同登记备案解除手续。开发商代为房屋买受人偿还银行贷款，是基于贷款银行、房屋买受人及开发商签订的按揭贷款合同，开发商为该贷款合同项下的买受人的还款义务承担阶段性连带保证责任。贷款担保合同与商品房买卖合同是两个独立的法律关系，在合同没有明确约定的情况下，开发商是否代为偿还了全部银行贷款，并不是开发商行使商品房买卖合同解除权的必要前提。也因此，因房屋买受人违反商品房买卖合同的约定，开发商行使合同解除权，且一审法院已经确认合同已经解除的情况下，凯华公司是否代为偿还了全部银行贷款，并不影响在合同已经解除的情况下，凯华公司有要求孟林鹏配合办理商品房买卖合同解除合同登记备案手续的权利。2、案涉房屋所有权尚未登记变更至买受人名下，凯华公司依法享有案涉房屋的所有权，商品房合同解除后，凯华公司有权要求孟林鹏返还案涉房屋。《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。在案涉房屋尚未办理产权证书，尚未变更登记至买受人名下的情况下，凯华公司基于实际建造早有案涉房屋的所有权。因此，原审法院认为“涉案房屋所有权人并未原告”属事实认定错误。同时，凯华公司是否代为偿还了全部银行贷款，并不是判定凯华公司是否有权要求孟林鹏返还案涉房屋的必要条件。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”基于商品房买卖合同的性质，在一审法院己确认合同已经解除的情况下，买受人对该房屋的占有已变为无权占有，原合同双方即负有开发商返还房款，买受人返还房屋的义务。3、根据《商品房购销合同》的补充协议第一条第四项的约定，诉讼费、保全费、保险费与本案相关的费用应当由孟林鹏承担。《商品房购销合同》的补充协议第一条第四项约定，因孟林鹏违反合同约定，凯华公司以诉讼方式行使单方合同解决权，“由此造成甲方损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），乙方应承担全部赔偿责任”。案涉《商品房购销合同》的补充协议是经孟林鹏认可签订的合法有效的合同，在孟林鹏存在明显违约情形的情况下，凯华公司行使合同解决权，且一审法院已经确认该合同已经解除的情况下，因本案产生的诉讼费、保全费、保全保险费等费用应由违约方孟林鹏承担。综上，请求二审法院改判支持凯华公司的上诉请求。孟林鹏未向本院发表诉讼意见。凯华公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议；2、判令《商品房购销合同》及补充协议解除后7日内，被告无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续；3、判令被告支付违约金208648.2元；4、判令《商品房购销合同》及补充协议解除后7日内被告返还昆明市盘龙区盛唐城D1地块第12幢第35层3507号房屋；5、判令被告已支付原告的购房款由被告返还该套房屋后，并扣除原告向银行代偿的款项及应由被告承担的费用后返还被告；6、判令本案的诉讼费、公告费、保全费、保全保险费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费等与本案相关的费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月15日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定原告将位于昆明市盘龙区金辰街道办事处盛唐城D1地块I第12幢第35层3507号房出售给被告，房屋建筑面积109.6㎡，房屋总价款1043241元，首付款313241元，付款日期为2015年8月15日，剩余价款730000元向中国邮政储蓄银行昆明市分行贷款支付，房屋交付期限为2017年9月30日前。被告逾期30日内支付房款应按照每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30日后，解除合同，被告按应付未付款的20%支付违约金，原告退还被告已支付房款，已发生的交易相关税费由被告承担。原告逾期30日内交房应按照每天10元向被告支付违约金，合同继续履行；逾期30日后，原告按照被告已支付房款的0.01%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行。同日，原、被告双方签订《合同补充协议》，约定：如果被告未按照贷款（按揭）合同约定偿还贷款或者违反贷款（按揭）合同的其他约定，原告有权解除合同，合同自原告解除合同通知书送达被告之日起解除（按本合同载明地址寄出5日视为送达），被告应于合同解除之日起7日内无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续，同时被告应按购房款总额的20%向原告支付违约金。在《商品房购销合同》解除备案手续办理完毕后，原告扣除被告应承担的上述所有违约金和相关税费后向被告退还剩余已付款，如已付款不够抵扣的，原告有权向被告追偿，由此造成原告损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），被告应承担全部赔偿责任。2015年11月3日，被告与上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行签订了《个人购房担保借款合同》，被告向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行借款730000元，用于支付涉案房屋的购房款，借款期限为30年，自2015年11月3日起至2045年11月3日止，每月的10日为还款日，魏慧琴为共同还款人。原告云南凯华房地产有限公司作为保证人，为其借款承担阶段性连带责任保证。经审查，2015年8月15日，原、被告双方就涉案房屋进行了商品房买卖合同登记备案。原告于2019年11月5日向上海浦东发展银行昆明分行支付被告代偿款19658.23元。一审法院认为：原告云南凯华房地产有限公司与被告孟林鹏签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该按照约定全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方在合同补充协议中明确约定“如果被告未按照贷款（按揭）合同约定偿还贷款或者违反贷款（按揭）合同的其他约定，原告有权解除合同，合同自原告解除合同通知书送达被告之日起解除（按本合同载明地址寄出5日视为送达）”，现被告孟林鹏逾期未还银行贷款，其违约行为已经达到合同解除条件，且原告于2019年4月28日向被告寄出案涉房屋解除通知，原告要求解除《商品房购销合同》及合同补充协议有事实和法律依据，故一审法院予以支持并确认双方签订的《商品房购销合同》于2019年5月3日解除。对于原告主张被告在《商品房购销合同》及补充协议解除后7日内配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续的诉讼请求，因原告仅向银行支付了部分代偿款，并未支付全部代偿款，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。待具备解除商品房买卖合同登记备案条件后双方可另案解决。对于原告要求被告在《商品房购销合同》及补充协议解除后7日内返还案涉房屋的诉讼请求，虽原告在庭审中确认房屋已交被告使用，但并未提交证据予以证明房屋已交付给被告，且原告只是代为归还了部分银行贷款，目前涉案房屋所有权人并非原告，故对于该项诉讼请求一审法院不予支持。对于原告主张将被告已支付的购房款由被告返还该套商品房后并扣除原告向银行代偿的款项及应由被告承担的费用后返还被告的诉讼请求，因代偿款问题涉及案外人，故对该项诉讼请求一审法院不予支持，双方可以另案解决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于原告请求被告支付违约金208648.2元的诉讼请求，因原、被告双方约定的违约金过高，且原告并未提交证据证明自己的损失，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。对于原告主张被告承担保全保险费的诉讼请求，保全保险费是申请财产保全而支出的保险费，原告可以选择采取其他方式提供担保，并非本案产生的必要费用，故对于该项诉讼请求一审法院不予支持。对于原告主张被告承担本案的公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费等费用的诉讼请求，因原告在庭审中确认上述费用并没有实际产生，且原告并未提交相应的发票、收据予以证明，故对于上述诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：“一、原告云南凯华房地产有限公司与被告孟林鹏于2015年8月15日签订的《商品房购销合同》及补充协议于2019年5月3日解除；二、驳回原告云南凯华房地产有限公司的其他诉讼请求。”二审中，凯华公司向本院提交以下证据：1、中国农业银行银企通平台电子回单，欲证实：凯华公司已向银行代偿了孟林鹏所欠银行按揭贷款本金704000元；2、诉讼案件委托代理合同，欲证实：凯华公司委托了律师代为参加诉讼。本院对凯华公司提交的证据予以采信。本案经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。二审另补充查明，凯华公司于2020年4月24日代孟林鹏向中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行偿还了704000元的按揭贷款。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、孟林鹏是否应协助凯华公司解除《商品房购销合同》的备案登记手续？孟林鹏是否应向凯华公司返还案涉房屋？二、孟林鹏是否应承担律师费、保全担保费？本院认为：一、孟林鹏是否应协助凯华公司解除《商品房购销合同》的备案登记手续，孟林鹏是否应向凯华公司返还案涉房屋。本案双方当事人签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，对双方具有法律约束力，双方应恪守履行，合同及协议中明确约定了凯华公司享有解除权的条件为孟林鹏未按约偿还银行按揭贷款，导致凯华公司承担了保证责任的，凯华公司有权解除《商品房购销合同》，收回案涉房屋。现孟林鹏未按期归还贷款导致凯华公司承担连带担保责任已然构成违约，凯华公司单方解除合同的条件成就，故凯华公司主张解除合同及撤销合同备案登记的诉请本院依法予以支持。《商品房购销合同》解除后，孟林鹏无权再占用案涉房屋，故本院对凯华公司所提由孟林鹏返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。二、孟林鹏是否应承担律师费、保全担保费。因双方当事人签订的《合同补充协议》第一条第4项约定了凯华公司解除合同后，凯华公司的损失应当由孟林鹏承担。凯华公司二审中提交了《诉讼案件委托代理合同》，该合同中约定按风险代理计收律师费，该费用尚未实际发生，故本院对凯华公司主张的律师费不予支持。关于保全担保费，因凯华公司已提交了证据证实该费用已实际产生，故本院对凯华公司主张的保全担保费2086元予以支持。综上所述，上诉人凯华公司的上诉请求成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初5470号民事判决第一项，即“一、原告云南凯华房地产有限公司与被告孟林鹏于2015年8月15日签订的《商品房购销合同》及补充协议于2019年5月3日解除”；二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初5470号民事判决第二项，即“二、驳回原告云南凯华房地产有限公司的其他诉讼请求。”；云南凯华房地产有限公司撤销双方于2015年8月25日就涉案房屋办理的商品房买卖合同登记备案手续（合同登记号：KM2015081554892）；三、被上诉人孟林鹏于本判决生效之日起十日内协助上诉人云南凯华房地产有限公司撤销双方于2015年8月25日就涉案房屋办理的商品房买卖合同登记备案手续（合同登记号：KM2015081554892）；云南凯华房地产有限公司返还位于昆明市盘龙区金辰街道办事处盛唐城D1地块I第12幢第35层3507号房；四、四、被上诉人孟林鹏于本判决生效之日起三十日内向上诉人云南凯华房地产有限公司返还位于昆明市盘龙区金辰街道办事处盛唐城D1地块I第12幢第35层3507号房；五、被上诉人孟林鹏于本判决生效之日起十日内向上诉人云南凯华房地产有限公司支付保全担保费2086元；六、驳回上诉人云南凯华房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16067元，由上诉人云南凯华房地产有限公司承担4500元，由被上诉人孟林鹏承担11567元，保全费5000元，由被上诉人孟林鹏承担，二审案件受理费16067元，由上诉人云南凯华房地产有限公司承担4500元，由被上诉人孟林鹏承担11567元。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年十二月八日法官助理潘鑫书记员袁艺