宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终1148号 上诉人（原审被告）：张晓霞，女，1971年7月1日出生，汉族，大专文化，个体户，住宁夏彭阳县交通小区****。 上诉人（原审被告）：李继东，男，1971年9月2日出生，汉族，大学文化，教师，住宁，住宁夏彭阳县交通小区****div> 被上诉人（原审原告）：李月娟，女，1972年8月17日出生，汉族，大学文化，护士，住宁夏彭阳，住宁夏彭阳县白阳镇政府街育红巷**> 委托诉讼代理人：王万德（系李月娟丈夫），男，1971年8月20日出生，汉族，大专文化，工人，住宁夏彭阳县白阳镇，住宁夏彭阳县白阳镇政府街育红巷**。 上诉人张晓霞、李继东因与被上诉人李月娟房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区彭阳县人民法院（2020）宁0425民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张晓霞、李继东，被上诉人李月娟的委托诉讼代理人王万德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓霞、李继东上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担； 事实和理由：一、关于解除合同。1.被上诉人答应上诉人长期租赁其房屋用于服装经营，基于对被上诉人的信任，上诉人花费12万元对房屋进行了装修，一审判决解除口头租赁合同显失公平，给上诉人造成较大经济损失。2.2019年上诉人支付清欠款后，向被上诉人索要欠条被拒，之后上诉人另付2万元新房租后，被上诉人赖账不认，致使双方处于对账协商的状态。2020年受新冠肺炎疫情影响和被上诉人锁门，致使上诉人四个月未营业，没有收入，不存在拖欠租赁费的故意，不构成恶意违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，上诉人在一审期间要求减免疫情期间四个月房租、延长租期、延期支付租金的诉求依法有据，但一审法院未支持上诉人的诉求。3.在上诉人购进了大量当季货的情况下因被上诉人擅自锁门，导致上诉人货物过季积压处理，过季积压的服装至少需要一到两个四季的周期才能扭亏保平，一审判决上诉人腾退房屋对上诉人不利。二、关于支付的租金。一审对上诉人提交的两份证明其在2018年12月19日签完欠条后微信转账的10000块钱的证据不予认定，属于认定事实不清，证据不足，裁判不公。 李月娟辩称，一审判决按照2011年签订的合同约定计算租金不正确，应当按照现在同路段的房屋租金进行认定。一审判决后，我在外地赶回来已超过上诉期，我以为有一方上诉就可以了。 李月娟向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告支付截至2020年7月16日的房屋租金81674元；3.被告支付租房恢复费500元；4.被告按照每月3667元标准支付5号营业房自2020年7月16日至实际腾房之日止的房屋占用费。诉讼过程中，增加一项诉讼请求为：被告立即腾退租赁的5号营业房。 一审法院认定的事实：二被告系夫妻关系，被告张晓霞从事服装销售业务。自2008年起，二被告承租了原告位于彭阳县政府街育红巷（文化旅游广播电视局楼）一楼5号营业房用于经营服装生意，未签订书面合同。2011年8月，二被告又承租了原告位于同一排位置的7号营业房。同年8月11日，双方对该两间房屋分别签订了书面租赁合同。其中，约定面积62.5平方米营业房（7号）年租金21000元；面积75平方米房屋（5号）年租金25200元。两份合同均约定租期12个月（2011年8月1日至2012年8月1日），租金在2011年7月15日一次付清。合同还约定了其他内容，两份合同其他内容均一致。合同约定的租期届满后，双方再未续订书面合同，但二被告继续使用该案涉2间房屋，原告也未提出异议。2018年12月19日，二被告与原告丈夫王万德对案涉房屋租金进行了结算。张晓霞于结算当日通过手机微信转账方式支付王万德房租10000元后，对案涉2间房屋剩余房租算至2019年2月1日尚欠35000元，张晓霞给王万德出具了欠条。未书面约定房租支付期限，也未书面约定房屋租赁期限及月租金或年租金数额。庭审中，双方均认可没有约定过2间房的租金标准，只是在2018年12月19日结算时，按2间房年租金5万元计算的事实。在欠付租金并继续使用期间，张晓霞通过手机微信转账方式给王万德于2019年3月19日转账20000元、4月4日转账10000元、4月15日转账5000元，共计35000元，支付2019年2月1日前所欠房租35000元。张晓霞通过手机银行转账方式给王万德于2019年5月17日转账5000元、5月21日转账10000元、5月29日转账20000元，共35000元。其中25000元系张晓霞转账支付王万德在其POS机上刷卡套现，10000元支付2019年2月1日以后的房租。期间，王万德向二被告提出要求腾退房屋并支付房租，双方多次对房屋租赁及房租事宜进行过协商未果。2019年7月2日，张晓霞通过微信告知王万德腾退了7号房，7月17日又通过微信告知王万德房门钥匙存放在金羽杰店里（5号房），现该7号房已由原告另租他人。5号房至今由二被告使用，未腾退。同时查明，王万德于2020年4月15日将被告经营的5号房门上锁，当天下午在被告店员请求下开了门；4月16日又将该店门上锁，次日将门锁打开；5月4日再次将该店门上锁，被告张晓霞报警后，王万德于6月2日将门锁打开。 一审法院认为，本案争议的焦点是双方之间签订的房屋租赁合同是否应当解除并腾退该房屋，二被告是否应当支付租金及租金计算标准的问题。1.关于双方之间房屋租赁合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告与二被告仅在2011年对租赁的2间房屋签订过一次租期一年的书面合同，之后均未签订过书面合同。现7号房已腾退并原告另租他人，视为该房屋租赁合同已解除。5号房由二被告继续使用，应视为双方存在不定期租赁，合同尚在继续履行期间。现原告主张要求解除该合同，本院应予支持。合同解除后，二被告应当在合理期限内返还原租赁房屋。2.关于二被告是否应当支付租金及租金计算标准的问题。庭审中，双方当事人均认可“没有约定过2间房的租金标准，只是在2018年12月19日结算时，按2间房年租金50000元计算”的事实。双方虽在2011年签订的书面合同中约定过2间房屋的租金标准，但在2012年房屋租赁期满后再未续签书面合同，也未对房租进行补充约定。在2018年12月19日结算房租时按照2间房屋年租金50000元标准计算，应视为每间房年租金为25000元。原告主张与被告口头约定每年房租参照同地段相邻房屋租金标准计算支付的事实，二被告均否认。原告虽提供了李宝生与秦勇义的房屋租赁合同予以证明租金标准的事实，但该证据的客观真实性无法认定，且没有其他证据印证，故其该事实主张不能成立，本院不予采信。庭审查明，原、被告双方在最后一次房租结算后，将2间房租算至2019年2月1日，被告尚欠租金35000元并由张晓霞给王万德出具了欠条。2019年2月1日以后，被告张晓霞通过手机银行和微信转账方式支付原告丈夫王万德70000元。其中，扣除王万德在张晓霞持有的POS机刷卡套现返还25000元，张晓霞支付所欠2019年2月1日前房租35000元外，剩余10000元应视为支付2月1日以后的房租。张晓霞主张在出具欠条后当天晚上支付所欠房租10000元，并提供的微信转账记录予以证明。原告对此予以否认，认为当天晚上转账10000元属实，但当天晚上算账时，被告支付10000元后欠房租35000元并出具了欠条。因被告提供的转账记录时间是在结算出具欠条同一天，且没有其他证据证明是在出具欠条之后支付的事实。被告在结算并出具欠条的当天支付欠款，不符合常理和交易习惯，原告陈述的事实更符合客观实际，具备高度盖然性，故对被告主张结算当日已支付欠款10000元的事实，本院不予认定。原告主张被告没有支付过2019年2月1日以后的房租的意见与查明的事实不符，本院不予采纳。关于7号房屋，该租赁合同已解除并腾退。经计算，尚欠租金11457元（25000元/年÷12个月×5.5个月）。扣除已付10000元，剩余1457元应由二被告支付。原告主张被告腾退时间为2019年7月底，但未提供证据能够证明，而被告主张腾退时间为2019年6月28日，并提供微信聊天记录予以证实。经审查该证据，应认定被告于2019年7月17日微信通知原告取钥匙时间为腾退之日。即房租从2019年2月2日算至2019年7月17日止，共5.5个月。3.当事人对自己提出的事实主张，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告腾退7号房屋时损坏电器设备给其造成经济损失500元，并要求二被告赔偿。二被告对此予以否认，原告也未向法庭提供相关证据证明，应由其承担不利后果。4.关于5号房屋，属不定期租赁，二被告应当按照年租金25000元标准支付所欠租金及合同解除后至实际腾退房屋之日的房屋使用费。欠付租金期限本应从2019年2月2日起计算，但在二被告租赁该房屋经营期间，原告为解除合同收回房屋而采取不正当手段3次锁门1个月时间。考虑原告锁门1个月造成二被告无法正常营业及今年新冠肺炎疫情的影响等实际情况，本院酌情确定扣减2个月房租较为适宜。即，所欠房租从2019年4月2日起计算支付，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张晓霞、李继东于本判决生效之日起十日内支付原告李月娟7号房屋剩余租金1457元；二、解除原告李月娟与被告张晓霞、李继东之间的5号房屋租赁合同；三、被告张晓霞、李继东于本判决生效之日起三十日内返还原告李月娟位于彭阳县政府街育红巷（文化旅游广播电视局楼）一楼5号房屋，并支付剩余房租及使用费（按年租金25000元标准计算，从2019年4月2日起算至实际腾退之日止）；四、驳回原告李月娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1976元，减半收取计984元，由原告李月娟负担384元，被告张晓霞、李继东负担600元。 二审中，上诉人张晓霞、李继东围绕其上诉请求依法向法庭提交证据电话录音一份，证明2018年12月19日其通过微信向被上诉人支付的10000元是在签订欠条之后支付的，应当从35000元租金中予以扣除的事实。被上诉人质证认为，上诉人将钱先给我转过来后，我们才打欠条的。打欠条的过程曹晓峰参与了，是来给我们进行调解的，曹晓峰不参与算账。本院认为，上诉人提供的证据虽客观真实，但无其他证据佐证的情况下，录音内容中无法反映书写欠条当天支付10000元的具体时间节点，达不到上诉人的证明目的，对其证明效力不予采信。 被上诉人在二审中未向法庭提供新的证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于案涉5号房屋租赁合同是否应当解除的问题。本案中，双方当事人仅在2011年对租赁房屋签订过租期一年的合同，之后再未签订过书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，一审法院认定双方当事人就5号房屋形成不定期租赁的事实符合法律规定。根据合同法第二百三十二条规定，被上诉人作为房屋出租人要求解除合同依法有据，一审法院判决解除案涉合同亦符合法律规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张被上诉人口头答应其长期租赁案涉房屋用于服装经营，但被上诉人对此并不认可，上诉人未就主张的事实提供证据加以证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，上诉人应承担举证不能的不利后果，其不同意解除合同的理由无事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人主张的装修花费问题，因上诉人在一审中并未对该主张提出反诉，二审中提出属于新增加的诉讼请求，经本院主持双方未能达成一致调解意见，故本院不作审理。关于一审法院认定的欠付租金数额及腾退房屋时间是否妥当的问题。上诉人主张出具欠条当天，其向被上诉人支付的10000元应从欠付租金总额中予以扣除，并提供了证据予以证实，但上诉人提供的证据并不能准确反映其支付的该10000元是在书写欠条之后的时间节点支付。一审法院认为上诉人在结算租金欠付数额并出具欠条当天支付欠款不符合常理和交易习惯，认定被上诉人陈述当天先支付10000元后，再结算欠付租金数额具备高度盖然性并无不当。一审法院对于解除合同后的租金及实际腾退房屋期间的房屋使用费虽依据2011年的房屋租金标准进行认定，但被上诉人并未提出上诉，应视为其对一审判决结果的认可。同时，一审法院考虑到被上诉人擅自锁门及今年新冠肺炎疫情的影响，酌情扣减两个月的租金符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的指导精神，处理妥当。上诉人明知双方因房屋租金问题已产生矛盾纠纷，在双方未对后续租赁事宜达成协商意见，被上诉人已要求其及时腾退房屋的情形下，其主张购进货物造成积压的情形，应属其自己的行为造成的现状，一审法院考虑到本案的实际情况，确定腾退时间为1个月符合本案客观事实，上诉人主张腾退时间为一至两年于法无据，依法不能成立。 综上所述，张晓霞、李继东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1976元，由上诉人张晓霞、李继东负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 萍 审判员 苟改莉 审判员 闫儒红 二〇二〇年十二月十四日 书记员 杨 静