湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0802民初1502号 原告：程为功。 委托诉讼代理人（特别授权）：荣昌平，湖北同进律师事务所律师。 被告：李德文。 委托诉讼代理人（特别授权）：聂兵，湖北新天律师事务所律师。 第三人：湖北正源置业有限公司。 原告程为功与被告李德文、第三人湖北正源置业有限公司（以下简称正源置业公司）执行异议之诉一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告程为功及其委托诉讼代理人荣昌平、被告李德文及其委托诉讼代理人聂兵到庭参加诉讼，第三人正源置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告程为功向本院提出诉讼请求：请求驳回被告的异议申请，维持对华翊藏珑小区四栋1054号房屋查封的执行。事实和理由：原告与第三人正源置业公司建设施工合同纠纷一案，现正在仲裁审理之中，由于案涉工程需要决算“造价鉴定”，短期内不能作出裁决，原告为保护自己的合法权益，保证案件裁决后能顺利进入执行，依法提出了诉讼财产保全申请。荆门市东宝区人民法院于2020年6月29日依法作出了（2020）鄂0802财保23号民事裁定。被告对该财产保全裁定不服，提出异议，荆门市东宝区人民法院又作出（2020）鄂0802执异27号执行裁定书。原告对该裁定书不服，现依法提出执行异议之诉。首先，原告提出诉讼保全之时，已向荆门市不动产中心调取了全部房屋信息，被告提出的异议事实与不动产中心登记信息不一致。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关的证据判断”。涉案房屋的土地使用权证、建设工程许可、施工许可证，预售许可证都登记在正源置业公司名下。即使被告依据其与湖北煜华置业发展有限公司（以下简称煜华置业公司）签订的《东光白龙小区危房改建拆迁安置补偿协议》等合同对涉案房屋享有受让期待权，也不能优于正源置业公司，被告的异议不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其异议主张不应得到支持。再者，被告对煜华置业公司享有的房屋受让期待权属于合同债权，并非是已登记的物权。根据合同相对性原则，被告只能对煜华置业公司享有合同债权，并未对正源置业公司享有交付房屋的合同债权。因此，原告对正源置业公司享有的债权属应受法律保护的优先债权。 被告李德文辩称：1、异议事实与不动产登记信息不一致是开发商造成的，被告没有过错；2、根据开发商的合作协议，涉案房屋属于煜华置业公司所有，煜华置业公司有处置权；3、被告已经占有房屋并交纳了物业费，享有的不是物权期待权。 第三人正源置业公司未答辩，亦未提交证据。 双方当事人围绕各自的诉辩意见向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证，现作如下认定：对原告提交的A1第三人商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地用地使用证、营业执照、A2执行异议书、（2020）鄂0802执异4号执行裁定书、A3原告与第三人签订的建设施工合同，来源合法，客观真实，本院对其内容予以采信；证据A4系情况说明，可以证明被告李德文主张的华翊藏珑4幢1504号房系正源置业公司开发，本院予以采信；对被告提交的B1安置补偿协议、B2还房合同、B3收据、B4物业费收据，内容相互印证，可以证明煜华置业公司将华翊藏珑小区4幢1504号房作为还建房交给了被告，被告已补交房屋差价，并支付了相应的物业费，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 程为功与正源置业公司建设工程施工合同纠纷一案，程为功于2020年6月24日向荆门仲裁委员会申请财产保全。2020年6月28日，荆门仲裁委员会将保全申请书提交本院。本院经审查，于2020年6月29日作出（2020）鄂0802财保23号民事裁定书，裁定对被申请人正源置业公司开发的华翊藏珑小区2栋1701、1104；3栋301、302、304、401、501、503、1802；4栋401、604、1401、1404、1504；5栋702、703、803、804、903、1302、1303、1402、1403、1404室的房屋予以查封。后李德文对该保全裁定不服，向本院提出书面异议。本院依法于2020年7月23日作出（2020）鄂0802执异27号执行裁定，中止对华翊藏珑小区4栋1504号房屋的执行。程为功对（2020）鄂0802执异27号执行裁定不服，向本院提起执行异议之诉。 另查明，荆门市白龙社区棚户区改造项目（华翊藏珑小区）系由正源置业公司与煜华置业公司合作开发，该小区的土地使用证、商品房预售许可证等均登记在正源公司名下。 还查明，2010年12月2日，煜华置业公司与李德文签订东光白龙小区危房改建拆迁安置补偿协议，约定李德文将其所有的位于东光集团股份有限公司19号楼一单元4层402号房屋交由煜华置业公司拆除，并将新建的房屋按1.3倍面积即96.772平方米予以产权调换，李德文需按时将上述房屋的房产证、土地证予以注销。2018年7月19日，双方再次签订还房合同一份，约定煜华置业公司交付李德文的还建房为华翊藏珑小区4幢15层1504号房，面积102.2平方米，面积差价为26000元。2020年1月6日，李德文向煜华置业公司交纳了面积差价26000元，并领取了4幢15层1504号房的钥匙。同日，李德文交纳了该房屋2020年度物业费1410元。 本院认为，一方面，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。诉争房屋现登记在正源置业公司名下，原告主张正源置业公司系诉争房屋的登记所有权人，符合法律规定，本院予以支持。另一方面，本案是案外人执行异议之诉，案件审查的焦点应为被告李德文对诉争华翊藏珑小区4幢15层1504号房屋是否享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人是否系房屋登记的所有权人，不属于法律规定排除执行的要件之一，即使案外人非执行标的登记所有权人，若其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形且其权利能够排除执行的，对案外人提出的执行异议应予支持。故原告主张因正源置业公司是诉争房屋的登记所有权人，则案外人对执行标的享有的物权期待权必然不能排除执行，显然与法律规定不符，本院不予支持。同时，根据本案查明的事实，在本院查封诉争房屋之前，李德文已签订拆迁安置补偿协议及还房合同，并合法占有该房屋，且以让出原住房和补交面积差价的形式支付了诉争房屋的全部价款，对未办理过户登记手续不存在过错。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，李德文对登记在正源置业公司名下的诉争房屋享有的物权期待权足以排除强制执行，原告主张维持对华翊藏珑小区4幢15层1504号房屋的执行，于法无据，本院不予支持。 另，虽然涉案拆迁安置补偿协议及还房合同系李德文与煜华置业公司签订，但该项目系煜华置业公司与正源置业公司合作开发，则煜华置业公司为该项目的实施而与李德文签订的拆迁安置补偿协议及还房合同对正源公司同样具有法律约束力。再者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”由此，拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同。本案中，李德文作为被拆迁人让渡了自有房屋的所有权，拆迁人已明确特定的房屋用于产权置换，故李德文对诉争房屋享有的物权期待权，应当给予特别保护。因此，原告主张李德文与煜华置业公司签订的合同不能排除执行，其对正源置业公司享有的债权应优先于李德文享有的物权期待权，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告程为功的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告程为功负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审 判 长  叶根旺 人民陪审员  胡 芳 人民陪审员  周建平 二〇二〇年十二月十日 法官助理刘鑫 书记员李爽