贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10627号上诉人（一审被告）：贵州易居房友房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路**大西南富力中心第********。法定代表人：江伟东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱玮，四川聚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：代福莲，女，汉族，1992年4月11号出生，住址四川省成都市天府新区。被上诉人（一审原告）：贵州仁贵置业有限公司，住所地，住所地贵州省贵阳市观山湖区石林路**中铁逸都国际**团第********房iv>法定代表人：李昌胜。委托诉讼代理人：张海，贵州民族律师事务所律师。委托诉讼代理人：周萍，贵州民族律师事务所实习律师。原审被告：贵阳宝和房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区环城高速公路以，住所地贵州省贵阳市观山湖区环城高速公路以东贵阳西南国际商贸城**工程****NE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：欧阳腾平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人贵州易居房友房地产经纪有限公司（以下简称易居公司）因与被上诉人贵州仁贵置业有限公司（以下简称仁贵置业公司）、原审被告贵阳宝和房地产开发有限公司（以下简称宝和房开公司）居间合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初4652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员庞敏独任审理，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人易居公司的委托诉讼代理人朱玮、代福莲，被上诉人仁贵置业公司的委托诉讼代理人张海、周萍，原审被告宝和房开公司的委托诉讼代理人戴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易居公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、《联动合作协议》第四条对于被上诉人是否形成有效客户的认定作出了明确约定。被上诉人未能举示证据证明已经按照上述条款约定向原审被告宝和房开公司报备成功，也没有提交开发商负责人签字确认的《客户确认单》，应当承担举证不能的不利后果，客户杨绍军不能被认定为被上诉人仁贵置业公司的有效客户。一审人民法院仅凭微信聊天记录即认定系被上诉人员工促成案涉房屋交易属认定事实错误；2、《联动合作协议》第五条服务费结算条件需被上诉人提供如下资料：客户报备截图及《客户确认单》、已签约商品房销售/预售合同复印件或照片；本协议生效且在有效合作期内；经甲乙双方盖章确认的《成功销售确认明细表》和《佣金结算明细表》；提供6%税点的增值税专用发票以及“甲方收到开发商或上级销售商或委托人盖章确认的代理费结算单（或类似代理费结算依据的文本，含成销客户基本信息及应结代理费信息）”，第五条第二款规定被上诉人须同时达到以上两项条件，上诉人才应向被上诉人支付居间费用。因此，即使认定客户杨绍军系仁贵置业公司的有效客户，被上诉人未提交证据证明居间费用结算条件成就，上诉人未向被上诉人支付居间费用符合约定。综上，被上诉人仁贵置业公司无权要求上诉人支付案涉的居间费用。仁贵置业公司答辩称，仁贵置业公司在合同约定期限内促成杨绍军向原审被告宝和房开公司购买商品房，完成了居间义务，上诉人应支付居间费用。《联动合作协议》是上诉人与被上诉人之间的约定，宝和房开公司虽然是履行协议最终获利方，但并非合同当事人，无权裁决客户杨绍军是否为仁贵置业公司的有效客户。此外，在双方已经结算的4单交易中，已经通过实际履行行为变更了合同的约定。先仁贵置业公司完成居间义务，易居公司就应当支付居间费用。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宝和房开公司答辩称，1、本案与宝和房开公司无关；2、即使杨绍军是被上诉人带来的客户，但其并未严格按照合同要求完成确认到访，宝和房开公司难以认定杨绍军是否为仁贵置业公司的有效客户，上诉人有权拒绝向仁贵置业公司支付居间费用。仁贵置业公司向一审法院起诉请求：1、请求判决两被告连带支付原告居间服务费24，409.95元，并从起诉之日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，直至被告付清为止；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告宝和房开公司系案涉房屋开发商，原告仁贵置业公司与被告易居公司签订《联动合作协议》，第二条第一款约定合作方式：（一）、甲乙双方同意联动分销的工作模式为：乙方将购房客户带往该项目的销售现场，并配合甲方完成该项目房源的销售工作。第三条约定合同期限自2020年1月9日至2020年3月31日止；第四条约定第一款有效客户确认：凡乙方带领客户前往项目销售场所了解该项目相关情形或实地查看该项目情况的，乙方客户必须提前报备至甲方（甲方及开发商授权负责人须在《客户确认单》上签字确认，......或乙方推荐的客户不符合开发商客户确认标准的，或乙方推荐的客户最终未达到本协议服务费结算条件的，均不认定为乙方有限客户，乙方无权要求支付服务费。第五条约定服务费的结算与支付方式：（一）成功销售的标准：就相关房源，开发商或上级销售或委托人向甲方做出成功销售的确认且同时满足乙方所推荐客户最终与该项目开发商订单鉴定《商品购房合同》及支付按照要求全额支付首付款。（二）具体符合成功销售标准的房源以经甲乙双方盖章确认的《成功销售确认明细》（见附件二）载明的信息为准。（三）服务费计算标准：（1）当月销售金额（按当月新认购并签约）≤2500万，当月佣金费率为1.7%；（2）2500万一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中原、被告双方签订的《联动合作协议》系双方真实意思表示，经双方签字确认，合同内容不违反法律强制性规定，系依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行。本案原被告双方争议焦点之一为原告仁贵置业公司是否居间促成了案外人杨绍军在被告宝和房开公司购买了案涉房屋。一审法院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，本案中原告仁贵置业公司主张案外人杨绍军向被告宝和房开公司购买的案涉房屋系其居间撮合成功的，其提供的员工杨军与案外人杨绍军通过微信聊天记录完整体现了员工杨军与案外人杨绍军对购买案涉房屋介绍、协商的全部过程，特别是2020年3月1日两人的微信聊天记录明确载明原告员工杨军带案外人杨绍军到被告宝和房开公司售楼现场洽谈，这一情况与原告员工杨军与被告宝和房开公司售楼员赵练微信聊天带客户到销售现场的内容予以相互印证。同日案外人杨军与被告宝和房开公司签订了《碧桂园.西南上城认购书》，购买了案涉房屋并缴纳定金5，000.00元，故原告的主张一审法院予以采信。两被告主张案外人杨绍军2020年3月1日与被告宝和房开公司签订了《碧桂园.西南上城认购书》购买案涉房屋并非原告仁贵置业公司居间撮合成功的，但并未提供证据，予以证明，同时对案外人杨绍军购买案涉房屋由公司谁与案外人杨绍军洽谈、介绍的两被告均陈述不清楚，故一审法院对其主张一审法院不予采信。本案原被告双方争议焦点之二，如何计算原告仁贵置业公司的佣金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，一审法院认为，原告仁贵置业公司与被告易居公司虽签订了《联动合作协议》，对佣金结算程序、材料、计算依据均进行了约定，但双方就本案提起诉讼之前对居间促成的四庄交易均未按照双方约定的程序、材料、计算依据结算佣金。故本案案外人杨绍军的交易也应按照原、被告双方之前的一贯交易方式核算佣金即按所涉房屋合同签订金额的2.5%计算佣金。本案房屋总价为976，398.00元，至于原告诉请被告宝和房开公司对佣金支付承担连带责任，因其并非合同相对人，故无法律依据，一审法院不予支持。故被告易居公司应向原告仁贵置业公司支付佣金24409.95元。至于原告诉请佣金利息，因原、被告双方《联动合作协议》无约定，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告贵州易居房友房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州仁贵置业有限公司支付居间服务费24，409.95元。二、驳回原告贵州仁贵置业有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取205.00元（已由原告贵州仁贵置业有限公司预缴），由被告贵州易居房友房地产经纪有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。二审查明，仁贵置业公司2020年2月29日在原审被告宝和房开公司控制、管理的碧桂园凤凰同盟会（APP）推送了客户杨绍军的相关信息，原审被告宝和房开公司于2020年12月3日接收了上述信息。本院经二审审理查明的其余事实与一审认定一致，本院依法对一审认定事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为易居公司是否应当支付仁贵置业公司佣金的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据、”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，被上诉人应当举证证明杨绍军与宝和房开公司之间的商品房买卖合同由其居间促成，且该交易的居间费用的支付条件已经成就。被上诉人为了证明其诉讼主张提交了员工杨军与杨绍军的微信聊天记录、杨军与赵练（原审被告宝和房开公司员工）的微信聊天记录、杨绍军与原审被告宝和房开公司签订的《认购书》、杨绍军支付首付款的相关凭证，上述证据形成证据锁链证明客户杨绍军与原审被告宝和房开公司之间的商品房买卖合同由仁贵置业公司促成，且居间费用的结算、支付条件已经成就。上诉人易居公司、原审被告宝和房开公司主张杨绍军系自然到访客户，但是未提交证据佐证这一事实，应当承担举证不能的法律后果。双方合作多次，一直按照商品房买卖合同约定购房金额的2.5%计算佣金。客户杨绍军购置房屋总价为976398.00元，一审判决判令上诉人支付居间报酬24409.95元合法、有据，本院予以维持。综上所述，贵州易居房友房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由上诉人贵州易居房友房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  庞敏二〇二〇年十二月八日书记员  宋娜