重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7525号上诉人（原审被告）：蔡钊，男，1971年11月23日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：杨效，重庆仁效律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉鲜，重庆仁效律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆颢耘商业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道北部新区昌龙大道奥城奥莱A-18，统一社会信用代码915002260965176281。法定代表人：陈茂婷，董事长。委托诉讼代理人：石伟，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。上诉人蔡钊因与被上诉人重庆颢耘商业管理有限公司（以下简称颢耘管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院(2020)渝0153民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡钊及其委托诉讼代理人冉鲜、杨效，被上诉人颢耘管理公司的委托诉讼代理人石伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡钊上诉请求：撤销原判第二项；颢耘管理公司收取的80万元保证金应在本案中抵销；本案诉讼费由对方负担。主要理由：双方在合同中约定前三年租金为0元系颢耘管理公司为引入蔡钊入驻其商场而给予的优惠条件之一，并非免租期，亦不属于颢耘管理公司对蔡钊附条件的赠与，颢耘管理公司不能随意变更双方合同约定的内容来弥补其明知可能承担的损失；蔡钊不应支付寻租期租金，蔡钊已于2019年8月12日向对方发函并于2020年1月17日表示解除合同，经荣昌区法院判决解除双方合同时间是在2020年2月3日，颢耘管理公司在长达5个月时间里不积极寻找新承租人，属于扩大损失，由此产生的法律后果应由其自担；依据双方合同约定，蔡钊缴纳的80万元保证金应当在本案中予以抵扣。颢耘管理公司辩称，前三年减免租金的前提是蔡钊履行完十年的合同；案涉物业目前仍处于空置状态，一审法院酌情确定三个月寻租期损失正确；不同意保证金在本案中抵扣。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。颢耘管理公司向一审法院起诉请求：“1.判决被告支付2018年12月18日至2019年12月17日期间租金差额64906元，2019年12月18日至2020年1月17日期间租金95925.50元，以上合计160831.50元；2、被告支付原告与被告签订租赁合同给以的2015年5月18日至2018年12月17日免租期租金损失4124796.50元，原告寻承租人6个月租金损失575553元及原告给以另外的承租人4个月装修免租期损失383702元，共计5084051.50元；3、退还业态补贴款80000元；4、限期拆除外墙广告并恢复原状；5、本案诉讼费由被告承担。”一审法院认定事实：2014年7月18日，颢耘管理公司与重庆市畜牧科学院签订《重庆国家现代畜牧业示范区科技创新中心清水房屋租赁合同》，约定的主要内容如下：“甲方：重庆市畜牧科学院，法定代表人：刘作华、院长；乙方：重庆颢耘商业管理有限公司，法定代表人：李显英、执行董事。一、共同条款：（一）房屋承租范围（甲方出租标的房屋）：甲方将所属坐落于重庆市荣昌县昌龙大道与向阳路交叉路口的重庆国家现代畜牧业示范区科技创新中心的部分房屋以清水房现状租赁给乙方合法经营。总建筑面积约38777平方米，具体位置：1至4号楼负1层面积约6000平方米，1至4号楼1层约9048平方米，1至4号楼2层建筑面积约7665平方米，5号1层1、2层、5至22层建筑面积约16064平方米（上述房屋建筑面积按房管部门实测报告为准，租金以实测报告进行相应的增减调整）。（二）租期及免收租金期限：1、租期为18年，自2014年至2032年（具体起租时间以甲方交付“甲方出租标的房产”之日起算）。2、免租租赁期限为前4年（2015年-2018年），具体起租时间以甲方交付“甲方出租标的房产”之日起计算。（三）租房用途：由乙方根据房屋现状自主选择和确定开展合法经营的项目。（四）租金计算原则：1、合同期内前4年（2015年-2018年）的具体租金额见《租金计收明细表》，期间甲方免收乙方租金。2、2019年1月1日至2032年12月31日租金计收原则：（1）1至4号楼1层、2层月租金按建筑面积计人民币24元/㎡，从2019年1月1日起，以上一年租金为基数进行计算，每年租金递增3％。……（七）违约责任：1、甲乙双方违反本合同任何条款，导致解除合同的，均应承担违约金，违约金为人民币贰佰万元，造成损失的，违约金不足以弥补损失时，还应赔偿损失。2、承租期内，乙方拖欠租金超过60日（含60日)的，甲方有权解除本合同。因乙方违约造成合同终止的，所租房内的全部装饰于房屋使用功能相关的全部设施设备（包括但不限于水电气消防电梯扶梯空调等）无偿归甲方所有，乙方不得要求甲方给予任何补偿。3、在合同期内，乙方明确表示不再继续履行和合同，甲方有权收取4年免租期的全部租金。二、一般条款……，三、附则：1、本合同经甲乙双方签字盖章，并在乙方按照《房屋租赁与出售意向协议书》条款规定交纳的贰佰万保证金中的壹佰万为租金（即乙方所交项目保证金为壹佰万元），完清财务转换手续后生效。2、2014年4月双方签订的《房屋租赁与出售意向协议书》，涉及房屋租赁部分与本合同不符的，应以本合同为准。在未签订正式认购合同前，原《房屋租赁与出售意向协议书》涉及出售部分的仍然有效。……甲方：重庆市畜牧科学院加盖公章及甲方法人：刘作华签字；乙方：重庆颢耘商业管理有限公司加盖公章及乙方法人：李显英签字。”重庆市畜牧科学院将重庆市畜牧科学院按《重庆国家现代畜牧业示范区科技创新中心清水房屋租赁合同》履行完义务。荣昌县全友家俬广场系个体工商户，经营者为蔡钊。2015年1月9日，甲方颢耘管理公司与乙方荣昌县全友家俬广场签订《奥城奥莱商铺租赁合同》，约定颢耘管理公司将其从重庆市畜牧科学院租赁的位于重庆市荣昌县昌龙大道与向阳路交叉路口的重庆国家现代畜牧业示范区科技创新中心的内编号A栋二楼商场租赁给乙方经营使用，从事家具销售等。租赁面积为4308平方米（最终面积以房产公司测量作为房产证登记面积的面积为准），甲乙双方确认在本合同履行过程中均以此作为计算租金和其他需要按照面积计算费用的计算单位。租赁期限为2015年9月18日始至2025年9月17日止（其中不含：装修期自2015年5月18日始至2015年9月17日止）。物业管理部分约定：涉及物业部门的事由由甲方负责，乙方只对甲方；商铺主体结构部分发生非乙方或乙方顾客原因而损坏由甲方负责进行维修；甲方在商场前面提供必要的免费停车位，在活动促销时提供广场之免费场地。租金费用约定：前三年租金为0元/㎡/月，起始租金25元/㎡/月，以后递增5%；租金按半年结算，乙方应于每半年租金到期1个月前付清下半年租金。履约保证金约定：签订合同后，乙方向甲方共支付履约保证金800000元人民币，该保证金到该交纳租金时转为租金（不退少补），履约保证金不计利息，协议期满无违约行为则由甲方退还。本合同有效期届满时，若乙方已完全履行合同项下的义务，包括付清一切应付费用，将在租赁区域外的工商登记注销，并将租赁区域按本协议约定的状态办理退租手续并返还甲方交接验收后，甲方应于乙方办理退租手续并将租赁区域交接验收后三个月后将履约保证金全额无息退还乙方。2015年2月12日，上述合同的甲乙双方就上述合同签订《补充协议》，载明甲乙双方本着全力打造荣昌第一品牌商圈——奥城奥莱，对上述租赁合同部分内容进行变更补充，约定租赁时间的起始计算日期顺延三个月，即从2015年12月18日起正式计算租赁时间，具体为：2015年12月18日至2018年12月17日的租金为0元/㎡/月，2018年12月18日至2019年12月17日租金为25元/㎡/月，2019年12月18日至2020年12月17日租金为26.25元/㎡/月，……。约定甲方负责消防申报、验收。约定为推动本项目在奥城奥莱进驻，甲方给予乙方130000元的业态补贴，补贴费用在乙方开业后一个月内给予乙方。上述协议签订后，蔡钊向颢耘管理公司缴纳了履约保证金800000元。2016年5月31日，经蔡钊申请，工商管理部门对荣昌县全友家俬广场进行了注销登记。蔡钊使用涉案商铺至今。2017年6月12日，因颢耘管理公司未按照《补充协议》的约定向蔡钊支付业态补贴130000元，蔡钊遂向一审法院提起诉讼。该案经一审法院组织调解，双方达成调解协议，即由颢耘管理公司支付业态补贴80000元,一审法院就此于2017年8月7日就该案作出（2017）渝0153民初3223号民事调解书。2019年1月7日，颢耘管理公司以蔡钊为被告诉至一审法院，请求一审法院判令蔡钊支付颢耘管理公司2018年12月18日至2019年6月17日的租金、违约金等，一审法院于2019年3月27日就该案作出（2019）渝0153民初296号民事判决书，以合同约定的4308平方米判决蔡钊支付颢耘管理公司2018年12月18日至2019年6月17日的租金566200元，并驳回颢耘管理公司的其他诉讼请求。该判决经二审维持，已生效。因蔡钊未履行该生效判决确定的租金支付义务，颢耘管理公司向一审法院申请了强制执行，后蔡钊于2019年11月4日向一审法院转账支付500000元以作为颢耘管理公司申请执行的租金。2019年6月18日至2019年12月17日的租金蔡钊支付颢耘管理公司520000元。租赁合同履行过程中，蔡钊于2019年4月16日向颢耘管理公司提交沟通函，敦促颢耘管理公司履行关于测量涉案商铺实际面积、维修漏水区域及支付相应补偿费、提供必要的免费停车位并支付前期停车费及其他义务，该沟通函由颢耘管理公司工作人员吕文签收。蔡钊于2019年8月1日向颢耘管理公司发出工作联系函，要求颢耘管理公司及时处理与颢耘管理公司就涉案租赁合同产生的相关纠纷，否则将解除租赁合同及补充协议。蔡钊于2019年8月12日再次向颢耘管理公司发出工作联系函，载明其决定于2020年1月17日解除与颢耘管理公司签订的本案租赁合同及补充协议。该工作联系函经邮寄由颢耘管理公司法定代表人陈茂婷签收。经鉴定，涉案商铺实测总建筑面积为3837.02平方米。蔡钊诉至一审法院请求解除《奥城奥莱商铺租赁合同》及《补充协议》，一审法院以（2019）渝0153民初5459号民事判决书判决：蔡钊与颢耘管理公司之间的《奥城奥莱商铺租赁合同》及《补充协议》自判决生效之日起即解除。该判决于2020年2月3日生效。一审庭审中，颢耘管理公司申请撤回对限期拆除外墙广告并恢复原状的诉讼请求。一审庭审中，颢耘管理公司由：“2019年12月18日至2020年1月17日期间租金”增加诉讼请求：“2019年12月18日至2020年1月25日期间租金。”但未在规定的时间内补交诉讼费。一审庭审中，双方一致同意2018年12月18日至2020年1月17日期间计算租金按面积3838.02㎡，单价为25元/月/㎡。颢耘管理公司认为蔡钊违约解除《奥城奥莱商铺租赁合同》及《补充协议》导致造成损失，现诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方因合同履行发生争议而解除合同后对各项赔偿协商不一致以致诉讼，现一审法院对双方争议评议如下：一、关于蔡钊支付2018年12月18日至2020年1月25日期间租金问题。在一审庭审中，颢耘管理公司由：“2019年12月18日至2020年1月17日期间租金”增加诉讼请求：“2019年12月18日至2020年1月25日期间租金。”但未在规定的时间内补交诉讼费，视为未增加诉讼请求；应为要求蔡钊支付2018年12月18日至2019年12月17日期间租金差额64906元，2019年12月18日至2020年1月17日期间租金95925.50元的诉讼请求。双方在一审庭审中一致同意从2018年12月18日至2020年1月17日止的租金按单价为25元/㎡/月、面积为3838.02㎡计算。租金为161156.50元（单价为25元/㎡/月×面积为3838.02㎡×13个月-已经支付判决的566200元-支付520000元=161156.50元），对颢耘管理公司要求蔡钊支付2018年12月18日至2019年12月17日期间租金差额64906元，2019年12月18日至2020年1月17日期间租金95925.50元，以上合计160831.50元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。二、关于颢耘管理公司要求蔡钊支付免租期的租金、寻找承租人的租金及给寻找人装修免租期的租金的问题。（1）对颢耘管理公司要求蔡钊支付免租期的租金分两个时间（2015年5月18日至2015年12月17日和2015年12月18日至2018年12月17日）分别评判：①、2015年5月18日至2015年12月17日止免租期的租金，双方之间签订的《奥城奥莱商铺租赁合同》及《补充协议》约定为颢耘管理公司赠送与蔡钊的装修期免租金是单独条款，没有约定在租期里，一审法院认为颢耘管理公司赠与蔡钊装修期行为系颢耘管理公司的自愿行为，并且蔡钊也实际装修完工后入场经营4年之余，颢耘管理公司赠与蔡钊装修期免租金，蔡钊也接受，并且履行完毕，现颢耘管理公司撤回该赠与蔡钊装修期免租金行为，颢耘管理公司也至今未举示证据证明享有撤回赠与行为的权利，应当承担举证不能的责任，对颢耘管理公司要求蔡钊从2015年5月18日至2015年12月17日的租金的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。②、2015年12月18日至2018年12月17日止免租期的租金，双方之间签订的《奥城奥莱商铺租赁合同》及《补充协议》约定承租该商铺租赁期为10年即2015年12月18日至2025年12月17日止（含免租期3年）。蔡钊实际租赁期限为4年1个月17天即2015年12月18日至2020年2月3日止（含免租期3年），未按合同约定租满10年，颢耘管理公司附条件的赠与免租期依据《合同法》第一百九十条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”第一百九十二条第一款规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与……（不履行赠与合同约定的义务）。”承租人履行了部分义务，违约解除合同的，出租人在主张免租期的租金时应当按照实际承租期限与合同约定租赁期限的比例免除承租人的免租期的租金。本案中颢耘管理公司给蔡钊免租三年也应当视为是附条件的赠与行为，蔡钊只部分履行合同义务，而违约解除合同，而三年的免租期与约定的租期10年（含免租期3年）就是每个月免租4.5天，蔡钊实际履行合同为4年1个月17天，就享受免租期为223天【4.5天/月×12个月×4年+4.5天/月×1个月+4.5天/月×17天÷30天=223天】；免租期的租金为713232.05元【免租期223天×日租金（25元/㎡/月×3838.02㎡÷30天）】=713232.05元，蔡钊应当向颢耘管理公司支付的租金为2740985.95元（25元/㎡/月×3838.02㎡×12月×3年-免租金713232.05元=2740985.95元，对颢耘管理公司要求蔡钊支付免租期租金的2015年5月18日至2018年12月17日免租期租金损失4124796.50元的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。应当为蔡钊支付2015年12月18日至2018年12月17日免租期的租金为2740985.95元。（2）寻找承租人的租金问题。蔡钊违约行为，并且要求解除合同，对颢耘管理公司租赁期需要寻找下一租赁人期间的损失应当予以赔偿，但是蔡钊于2019年8月1日及2019年8月12日两次向颢耘管理公司发出工作联系函，载明其决定于2020年1月17日解除与蔡钊签订的本案租赁合同及补充协议。颢耘管理公司应当及时发广告寻找下一个承租人，颢耘管理公司至今未提供证据其积极履行该义务，对颢耘管理公司要求蔡钊支付寻租期6个月租金575553元的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。一审法院酌情调整为颢耘管理公司要求蔡钊支付寻租期3个月租金为287776.50元（3837.02㎡×25元/月/㎡×3个月=287776.50元）。（3）另一承租人免租期4个月的问题。颢耘管理公司至今未提供证据证明为另一承租人免租期的证据，承担举证不能的责任，并且也不符合法律规定，对颢耘管理公司要求蔡钊支付另一承租人免租期4个月的租金383702元的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，蔡钊应当支付颢耘管理公司的免租期与寻租期的租金为3028762.45元（2740985.95元+287776.50元=3028762.45元）。三、关于颢耘管理公司要求蔡钊退还业态补贴款80000元的问题。颢耘管理公司与蔡钊的业态补贴80000元已经处理，本案不再重复处理，对颢耘管理公司要求蔡钊退还业态补贴80000元的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。四、限期拆除外墙广告并恢复原状的问题。在一审庭审过程中，颢耘管理公司当庭撤回该项诉讼请求，这是当事人处置权利，法院予以准许，本案不做处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：“一、被告蔡钊于本判决生效后二十日内向原告重庆颢耘商业管理有限公司支付2018年12月18日至2020年1月17日差租金和租金160831.50元；二、被告蔡钊于本判决生效后二十日内向原告重庆颢耘商业管理有限公司支付免租期与寻租期的租金3028762.45元；三、驳回原告重庆颢耘商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告蔡钊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49074元，实际减半收取24537元，保全费5000元，共计29537元，由原告负担8379元，被告蔡钊负担21158元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人蔡钊曾经营的荣昌县全友家俬广场与被上诉人颢耘管理公司于2015年签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，已有生效判决认定系蔡钊的违约行为致使双方合同目的不能实现，颢耘管理公司作为守约方，有权依据合同中违约条款的约定主张权利，但该合同中并无因承租方违约而需向出租方支付免租期租金的违约责任条款，而该条款对于出租方颢耘管理公司而言具有重要意义，若其确有让蔡钊附条件使用免租期的意思，应当对此予以明确。同样，若双方合同有承租人提前退出则应当将前三年零租金补交为25元/平方米.月租金的意思，也应当明确让承租人清楚，以便作出是否承租和商定承租条件的重要参考。一审法院认定该免租期附条件，缺乏合同及法律依据，本院对此予以纠正。因蔡钊违约，其不享有单方解除权，颢耘管理公司起诉要求解除合同属于正当维权手段，不存在恶意扩大损失之情形，一审法院酌定支持3个月的寻租期损失，并无不当。蔡钊要求在本案中处理已缴纳的80万元保证金问题，因其在一审中并未对此提起反诉，该保证金的退还条件是否成就，蔡钊可通过另案予以解决。综上所述，蔡钊的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持重庆市荣昌区人民法院(2020)渝0153民初1073号民事判决第一项；二、变更重庆市荣昌区人民法院(2020)渝0153民初1073号民事判决第二项为：蔡钊应于本判决生效后十五日内向重庆颢耘商业管理有限公司支付寻租期的租金287776.50元；三、驳回重庆颢耘商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费49074元，减半收取24537元，保全费5000元，共计29537元，由重庆颢耘商业管理有限公司负担27174元，由蔡钊负担2363元；二审案件受理费37430元，由上诉人蔡钊负担1871元，由被上诉人重庆颢耘商业管理有限公司负担35559元。（此款已由蔡钊向本院预交，本院不予退还，重庆颢耘商业管理有限公司在本判决生效后十五日内直接向蔡钊支付）。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 段晓玲审 判 员 周 舟二〇二〇年十二月十五日法官助理 赵 曦书 记 员 梁诗玉