江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初3452号原告：罗福元，男，1961年10月16日生，汉族，溧阳市人，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：谭杰、周青青，江苏常明律师事务所律师。被告一：溧阳市平陵广场经营管理有限公司（以下简称“平陵公司”），住所地溧阳市溧城镇平陵中路**平陵大厦**，统一社会信用代码：913204815618099508。法定代表人：胡中武，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马文峰，江苏慎平律师事务所律师。被告二：苏州万都商业管理有限公司（以下简称“万都公司”），住所地苏，住所地苏州市姑苏区阊门内下塘**信用代码：91320508MA1MT0787U。法定代表人：张庆凯，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马文峰，江苏慎平律师事务所律师。被告三：溧阳丰联置业发展有限公司（以下简称“丰联公司”），住所地溧阳市，住所地溧阳市溧城镇平陵中路****代码：913204817820952340。法定代表人：缪麟，该公司执行董事兼总经理。原告罗福元诉被告溧阳市平陵广场经营管理有限公司、苏州万都商业管理有限公司、溧阳丰联置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭杰、周青青，被告溧阳市平陵广场经营管理有限公司、苏州万都商业管理有限公司的委托代理人马文峰，被告溧阳丰联置业发展有限公司的法定代表人缪麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告一、被告二及被告三立即向原告支付：①第6年尚欠租金14277元及利息（以14277元为本金，自2017年7月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；②第7年尚欠租金50455及利息（以50455元为本金，自2018年7月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；③第8年尚欠租金142878元及利息（以142878元为本金，自2019年7月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；④第9年尚欠租金153868元及利息（以153868元为本金，自2020年7月28日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；以上暂合计361478元2、请求依法判令三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年11月11日，原告在被告丰联置业公司“5＋2＋3年带租约销售”的销售模式下，与被告丰联置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告丰联置业购买平陵商业广场西大街129号180号商铺，合同总价为1099059元。随即，原告在被告丰联置业公司的指定下与其具有关联行为的被告平陵广场管理公司签订《平陵商业广场商铺委托经营管理合同》一份，合同约定原告将购买的平陵商业广场西大街129号180号商铺交由被告平陵广场管理公司经营，经营期限为10年，自标的商铺交付之曰后两个月起计算，即从2011年7月28曰起至2021年7月27日止。委托经营的前5年为免租金期，原告不向被告平陵广场管理公司收取租金，从第6年起至第10年止，被告平陵广场管理公司分别按商品房买卖合同成交价的11%、12%、13%、14%、15%向原告支付租金，于当租赁年度期满前以现金方式向原告一次性付清。合同签订后，原告依约向被告丰联置业公司付清了所有购房款，取得了平陵商业广场西大街129号180号商铺的所有权，并按约将购买的商铺交由被告平陵广场管理公司经营至今，但是被告平陵广场管理公司却未能按约向原告支付租金。另据原告了解，现平陵商业广场已由被告平陵广场管理公司委托被告万都管理公司经营管理，并由被告万都管理公司向各承租户收取租金。综上所述，原告认为，原告与被告平陵广场管理公司签订的平陵商业广场商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，合法有效。现原告已履行了交付商铺的义务，但被告平陵广场管理公司未能按约支付租金，已构成违约，严重损害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任。同时，原告购买案涉商铺系基于被告丰联置业公司带租约销售的模式而购买，且被告丰联置业公司指定与其具有关联行为的公司即被告平陵广场管理公司进行租赁经营，故被告丰联置业公司应当与被告平陵广场管理公司共同向原告承担租金支付责任。另平陵商业广场现由被告万都管理公司在进行管理经营，并实际收取租金，故被告万都管理公司也应当与被告平陵广场管理公司共同向原告支付拖欠的租金。原告为维护自身的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百十二条、第二百三十五条的规定，具状贵院，请求依法判决。被告一：1、平陵公司尚欠原告第六年租金为47558元，第七年租金为57716元，第八、第九年租金按照合同约定平陵公司已经在2018年6月6日向原告邮寄了解约函，故第八、第九年的租金平陵公司没有再支付的义务。请求驳回原告对第八、第九年的租金请求。2、其他请求请法院依法判决。被告二：万都公司与原告之间并未签订相应合同，原告所诉请的第六、第七、第八、第九年租金系原告与被告一之间的商业行为，与万都公司没有关联。请求驳回对万都公司的诉请。被告三：我方与原告之间只存在房屋买卖关系，不存在任何租赁关系。请求驳回原告对丰联公司的诉请。经审理查明，2011年11月11日原告购买了被告丰联公司开发的产权商铺，该商铺位于平陵商业广场西大街129号180号。后原告与被告平陵公司签订了《平陵商业广场商铺委托经营管理合同》一份，合同约定原告将购买的平陵商业广场西大街129号180号商铺交由被告平陵广场管理公司经营，经营期限为10年，自标的商铺交付之曰后两个月起计算，即从2011年7月28曰起至2021年7月27日止。委托经营的前5年为免租金期，原告不向被告平陵广场管理公司收取租金，从第6年起至第10年止，被告平陵广场管理公司分别按商品房买卖合同成交价的11%、12%、13%、14%、15%向原告支付租金，于当租赁年度期满前以现金方式向原告一次性付清。合同履行过程中由于社会大环境影响，被告平陵公司招租失败存在严重亏损，存在拖欠第六年、第七年的部分租金行为。于是根据原、被告双方签订的合同解除方式，在合同履行到第七年合同届满前三个月内，书面向原告发出了解除合同函。原告收到解除函后，没有提出过任何异议。被告丰联公司把部分自有产权商铺及无产权商铺，又委托给了被告万都公司经营管理，万都公司在实际经营过程中未经原告授权擅自利用了包括原告在内的其他业主的产权商铺，并承包给了某超市进行经营活动，收取相关租金的行为。原告认为，被告平陵公司虽然邮寄了解除合同函，但未按照合同约定的时间提出，也未实际交付商铺，且商铺被万都公司进行了没有授权的实际管理使用，应承担相应的法律责任。被告平陵公司认为在合同约定的届满期限前三个月内，向原告提出了合同解除函，原告也实际收到，但在三个月内未提出任何异议，认为合同已经解除。不需要支付已解除了合同关系的第八年、第九年租金。被告万都公司认为与原告没有合同关系，不应承担相关法律责任。被告丰联公司认为与原告没有合同关系，不应承担法律责任。庭审中，原告向本院提交如下证据：第一组证据：书证一：商品房买卖合同复印件一份（提交原件核对）书证二：平陵广场商铺宣传广告纸复印件一份书证三：销售不动产统一发票复印件一份（提交原件核对）书证四：不动产权证复印件一份（提交原件核对）证明：原告在被告丰联置业公司5＋2＋3年带租约销售”的销售模式下，购买了平陵商业广场西大街129号180号商铺，合同总价为1099059元，已全额付款购房款，取得了案涉商铺的所有权的事实。第二组证据：书证五：平陵商业广场商铺委托经营管理合同复印件一份（提交原件核对）证明：原告将从被告丰联置业公司处购得的商铺交付了被告平陵广场管理公司管理经营的事实。第三组证据：书证六：平陵商业广场商铺租金催缴单复印件一份，证明：平陵商业广场现由被告万都管理公司管理经营，并收取租金的事实。书证七：2017苏04**民初8001号民事裁定书，证明：苏州万都公司至少从2017年起就与平陵公司共同参与了对平陵广场商铺的经营管理。再结合书证六其向平陵广场商铺收缴租金的行为，可以看出苏州万都公司与平陵公司之间是存在关联性的。因此应当共同来承担租金的支付责任。书证八，欠条一份，证明平陵公司调整第六、第七年的租金是在原合同约定的标准上扣除了11%所形成的平陵公司所提供的确认书上的金额，该11%的款项平陵公司是称为原告所扣缴的税款，原告要求平陵公司提供扣缴税款的依据以及实际缴税的凭证。被告一：对于第一组证据的形式真实性没有异议，但该组证据仅能证明原告系本案涉争房屋的所有权人，不能证明其他内容。对于第二组证据没有异议。对于第三组证据中的催缴单要求原告提供原件，复印件不予认可。对于裁定书形式真实性没有异议，对于第三组的证明内容不予认可，我方认为该裁定书只能证明万都公司在平陵商业广场中进行了部分商铺的经营管理，仅凭这一点不能证明平陵公司与万都公司存在关联性。对于书证八欠条下方的公章以及书面打印出的内容加下划线的内容真实性没有异议，对于欠条上另行手工书写的税已扣除不再扣税，是后续添加的内容，故对原告所陈述的证明内容不予认可。且就算涉及到扣税相应事宜，也不属于本案的审理范围，与本案没有关联性。被告二：对于第一组证据的形式真实性没有异议，但该组证据仅能证明原告系本案涉争房屋的所有权人，不能证明其他内容。对于第二组证据没有异议。对于第三组证据中的催缴单要求原告提供原件，复印件不予认可。对于裁定书形式真实性没有异议，对于第三组的证明内容不予认可，我方认为该裁定书只能证明万都公司在平陵商业广场中进行了部分商铺的经营管理，仅凭这一点不能证明平陵公司与万都公司存在关联性。被告三：同平陵公司与万都公司的质证意见。补充一点，丰联公司与万都平陵公司不是关联企业，我们是独立法人，没有任何关联性的。庭审中，被告平陵公司向本院提交如下证据：被告一：书证一、平陵商业广场商铺委托经营管理合同：证明合同第四条第2款约定平陵公司在第七年可以选择无责任解除合同；书证二、解约函的EMS快递单，证明平陵公司于2018年6月6日向原告发出解约函，合同在第七年解除。书证三、2017年8月28日原告与平陵公司签订的确认书，证明确认平陵公司第六年尚欠原告租金74646元。书证四、2018年7月30日的确认书，证明确认平陵公司第六年尚欠原告租金81432元，同时该确认书也能证明原告知晓平陵公司发出了解约函。另外第六年、第七年尚欠租金确认书签订后，平陵公司后续又支付了50804元，目前，第六年、第七年租金合计尚欠105274元。原告：对于书证一的真实性没有异议，但是不认可被告的证明目的，根据该经营管理合同第四条第二款的约定，如果平陵公司选择不继续执行合同，应当在第七年届满之日前三个月，以书面形式告知原告，第七年届满之日为2018年7月27日，也就是说平陵公司最迟应当在2018年4月28日之前，向原告发出通知，并在第七年届满之时，将商铺返还给原告。而事实上，平陵公司并没有在双方约定的合同解除期限内，向原告发出通知。应当视为其合同解除权已经丧失。对于书证二、对于EMS快递单形式上真实性没有异议，但是平陵公司并没有提供相应的证据证明，该通知单内所载明的通知，有效的送达给了原告，在平陵公司对此举证不能的情况下，不应当认定该解约通知已经送达给了原告。对于书证三、四的真实性没有异议。但是不认可平陵公司证明目的，该确认书签订的背景是平陵公司声称为原告的其他业主缴纳了11%的税，在此情况下，要求原告等业主签署了该份确认书，但是依据双方签订的经营管理合同第六条第四款明确约定，因商铺经营管理活动产生的各项税费，属于原告缴纳的由原告自行承担。属于平陵公司承担的由其自行缴纳。因此，平陵公司不具有替原告缴税的权利。此外，如果平陵公司的确为原告缴纳了相关税金。应当提供相应的纳税证明。被告二：对上述证据没有异议。被告三：对上述证据没有异议。被告一：说明一下，按照合同法司法解释二第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后，才提出异议，向人民法院起诉的。人民法院不予支持。当事人没有异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起3个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。平陵公司邮寄的解约函是2018年6月6日，原告收到的时间是2018年6月7日，到原告提起诉讼是2020年6月1日，间隔了23个月，期间原告也未提出过任何异议，因此，平陵公司发出的解约函是符合合同约定和法律规定的。补充提交一下EMS快递单的回执信息，证明原告于2018年6月7日收到了平陵公司寄出的解约函。庭审中，被告万都公司向本院提交如下证据：被告二、书证一、补充协议，证明2018年12月份，万都公司与苏杭超市签订了租赁合同，租赁面积21026平方米，租金569万元/年。书证二、平陵商业广场商铺委托经营管理合同：证明原告商品建筑面积为46.63平方米。书证三、图纸，证明原告商铺在超市租赁方位之内。书证四，上河城决定委托管理合同，证明上河城该份合同签订的租金收益比例是合同总价的2.5%。原告：对于书证一，由于原告并不是该合同的当事人，对其真实性无法核实，但是通过该证据也能够证明苏州万都公司确系参与了平陵广场商铺的经营管理合同，也能够印证原告的第三组证据所要达到的证明目的。对于书证二、原告的商铺面积为47.05平方米，第一组证据中的书证四为证。对于书证三，原告所有的商铺目前确系在苏杭超市的经营方位内。对于书证四该份证据系复印件，不予认可。此外，该商铺委托租赁管理合同与本案讼争的平陵广场商铺不具有关联性。原被告双方之间已经签订了相应的合同。双方就应当以双方之间签订的合同执行。被告一：对以上证据没有异议。被告三：对以上证据没有异议。另查明，原告及被告平陵公司经当庭核对，一致确认尚欠第六年、第七年租金合计为34918元。以上事实由原、被告的庭审陈述及提供的证据在案佐证。本院认为，根据原、被告的庭审陈述及提供的证据能够认定原告与被告平陵公司之间签订的租赁合同合法有效。在合同履行过程中，由于被告平陵公司经营不善导致亏损严重，不能按约支付租金，为此根据双方合同约定的解除条款，在合同第七年到期之日起的三个月内向原告发出解除合同的函件，被告收到解除函后从未提出过异议。但认为被告没有实际交付产权房屋给原告，同时认为没有提前三个月通知原告，所以不认可合同已经解除，仍然要求被告按合同约定支付尚欠的房屋租金即第八年、第九年的租金。本院认为，对于合同解除问题：被告平陵公司根据双方合同的约定有权单方面解除合同，且向原告发出了解除合同函，原告实际也已经收到，一直未提出过异议。因此，可以认定合同已于原告收到解除函之日起解除，虽然，原被告对提出解除合同的时间点存在争议，但无法否认合同已经实际解除的事实，但被告没有及时交付案涉产权商铺存在一定的过错，应承担相应的法律责任。原告在收到解除函后，一直未提出过异议，也未要求被告向自己交付房屋，也存在一定的过错。对于合同解除后的租金损失问题。本院根据案涉地同类产权商铺同期同地段相应的产权商铺投资收益情况，也结合本院已经受理的包括原告在内的40余件同类案件中已经调解或和解撤诉的20余件案结事了的案件，又考虑到未起诉的已与原告平陵公司协商一致的同类案件的租金损失标准相当的当事人情况（100余件），本院认为，以产权商铺投资金额的年收益率2.5%的标准计算租金损失，即54953元较为适宜，也较为公平公正，也有利于社会的稳定。对于合同解除前拖欠的第六年、第七年的租金：因原被告庭审中现场确认了尚欠租金为34918元，被告平陵公司未能按约支付，其责任在于被告。原告要求被告支付迟延履行期间的利息理应得到支持，但本案中原告主张推翻双方共同书面结算确认的租金数额，而主张以原合同约定的方式计算租金，不认可已扣除的相关费用，其主张明显不当也与事实不符，对此，本院不予支持。对于承担责任主体问题，本院认为根据合同相对性原则，对于被告平陵公司拖欠租金的行为，以及应解除合同未实际交付而造成的损失，理应由被告平陵公司承担。原告与被告丰联公司及万都公司没有合同关系，不应承担相应的法律责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、一百二十条，二百五十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十二条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告溧阳市平陵广场经营管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告罗福元支付第六年、第七年按双方书面确认的尚欠租金34918元，并承担自2018年8月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、被告溧阳市平陵广场经营管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告罗福元支付第八年、第九年租金损失54953元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6723元，保全费2570元，合计9293元。由原告承担6983元，被告平陵公司承担2310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费6723元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  吴立民人民陪审员  蔡贞保人民陪审员  唐卫平二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  周湘云