江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4183号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘士兴，男，1947年1月18日生，汉族，住江阴市。上诉人（原审被告、反诉原告）：顾云珍，女，1950年10月11日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：郁晨亮（受两上诉人共同授权委托），江苏振强律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹协卿（受两上诉人共同授权委托），江苏振强律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孔弋，男，1973年5月2日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：陈兴，信利律师事务所上海分所律师。原审第三人：江阴市澄江镇澄北信誉信息服务部，住所地江阴市香叶路**。经营者：张龙，男，1966年4月7日生，汉族，住江阴市。原审第三人：陈备娟，女，1970年8月6日生，汉族，住江阴市。上诉人刘士兴、顾云珍因与被上诉人孔弋、原审第三人江阴市澄江镇澄北信誉信息服务部（以下简称澄北服务部）、陈备娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初11640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘士兴、顾云珍上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者将本案发回重审；一审、二审诉讼费均由孔弋负担。事实和理由：孔弋未按照合同约定支付第二期房款构成违约，刘士兴、顾云珍在多次催告之后发函解除买卖合同并不当，孔弋应当承担违约责任。孔弋主张第二期付款期限已经变更，即前期先行支付235000元，余款在办完房产证之后再行支付，此与事实不符，刘士兴、顾云珍从未同意延期付款或者变更付款条件。根据双方合同约定，孔弋履行付款义务并不以刘士兴、顾云珍办理房产证作为条件。2018年4月14日孔弋与陈备娟会面时，孔弋要求陈备娟对第二期房款的变更作出书面确认，陈备娟明确表示拒绝，这也可以证明双方并未就第二期房款的支付进行变更。一审采信房产中介张龙的陈述没有依据。在双方当事人并未就第二期房款支付进行变更的情况下，孔弋未按照约定支付房款已经构成违约。孔弋辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈备娟述称：孔弋未按照合同约定支付房款，应当承担违约责任。澄北服务部未向本院提交答辩意见。孔弋向一审法院起诉请求：1.判令解除孔弋与刘士兴、顾云珍之间的《房地产买卖合同》；2.判令刘士兴、顾云珍共同双倍返还定金2万元，并返还购房款235000元；3.判令刘士兴、顾云珍赔偿损失408500元；4.由刘士兴、顾云珍承担本案诉讼费；5.由刘士兴、顾云珍承担鉴定费用11610元。刘士兴、顾云珍向一审法院反诉请求：判令孔弋支付违约金223500元，并承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2017年，刘士兴、顾云珍出具委托承诺书，其夫妇二人共有房产位于江阴市永安一村15幢506室拆迁安置房，全权委托陈备娟办理过户、交易、买卖等相关事宜，并承诺该房产产生的所有收益归陈备娟所有。2017年9月25日，甲方（卖方）刘士兴、顾云珍，乙方（买方）孔弋，中介方澄北服务部共同签订《房地产买卖合同》，约定刘士兴、顾云珍自愿将永安一村15幢506室的房地产，建筑面积164.31㎡，包括附属设施、水电表、防盗门、自行车库约38.93㎡等出售给孔弋，成交价格为745000元。付款方式：第一期孔弋于2017年9月25日预付购房定金1万元；第二期房款孔弋于2017年10月20日前再付款435000元；第三期刘士兴、顾云珍领到房产证后立即过户给孔弋，并配合孔弋办理公积金贷款过户手续，公积金贷款30万元。刘士兴、顾云珍保证上述房地产权属清楚，孔弋中途违约，无权要求返还定金，并由刘士兴、顾云珍从孔弋违约定金中提取50%支付中介方佣金。刘士兴、顾云珍中途违约，刘士兴、顾云珍在悔约之日起5日内必须定金双倍返还给孔弋，如逾期一日，违约按定金额百分之一的滞纳金给孔弋，并由孔弋从刘士兴、顾云珍违约金中提取50%支付中介方佣金。如孔弋不能按期向刘士兴、顾云珍付清购房款或刘士兴、顾云珍不能按期向孔弋交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于房地产成交总价的千分之一的滞纳金。《房地产买卖合同》甲方落款处，陈备娟代刘士兴、顾云珍签字。合同签订当日，孔弋向陈备娟支付定金1万元，陈备娟出具收条，澄北服务部经营者张龙在收条上作为见证人签字。后孔弋于2017年9月29日向陈备娟支付购房款3万元，于2017年10月10日向陈备娟支付购房款7万元，上述10万元付款陈备娟均出具收条，澄北服务部经营者张龙均在收条上作为见证人签字。2017年10月20日，孔弋向陈备娟支付房款135000元。为涉案房屋的房产证事宜，孔弋于2017年11月29日通过微信询问陈备娟：“房产证办好了没有？”，陈备娟答：“房产证快好了，什么时候我跟你说我拖了，买的时候就跟你说要4到5个月的”。2018年2月10日，孔弋又发微信给陈备娟：“希望你兑现自己的承诺，尽快的办证过户”。陈备娟答：“放心绝对没有问题的，基本上好了”。2018年2月14日，孔弋发微信问陈备娟：“在不在江阴？”。陈备娟答：“不在，房产证前天上午办好了”。2018年3月15日，孔弋又发微信问陈备娟：“有没有办好房产证了？”。陈备娟答：“刚弄好，一早上就去弄的”。2018年3月31日，澄北服务部经营者张龙出具证明一张，载明：关于永安一村15幢506室房屋买卖合同中，因甲方（卖方）承诺房产证办理需要4至5个月时间，甲方（卖方）代理人同意乙方（买方）第二期房款支付245000元，并帮助乙方修补房屋漏水问题。甲方（卖方）代理人为陈备娟，乙方（买方）为孔弋。2018年4月14日，孔弋、张龙、陈备娟及案外人孔彧关于涉案房屋事宜在江阴市人民医院进行协商，孔弋多次要求陈备娟明确房产证办好并过户的时间，陈备娟均回答等她出院后办理，未给予具体时间。孔弋要求对房产证办理时间及过户问题签订协议，陈备娟予以拒绝。孔弋对于未按合同约定付款仅支付20多万的问题问陈备娟是否有异议，陈备娟未给予正面直接回答，说：“要追究么去年就要追究了”。孔弋要求陈备娟对于上述付款问题书面确认一下，陈备娟予以拒绝。最后陈备娟向孔弋表态房子不会不卖给孔弋的，这套房子卖亏掉了，只好卖给孔弋。2019年6月23日，孔弋怀疑陈备娟欺诈向江阴市公安局君山派出所报警。2019年7月8日，刘士兴、顾云珍通过EMS向孔弋邮寄解除《房地产买卖合同》通知书，内容为：“……在合同签订后，你方于2017年9月25日支付定金1万元，后仅支付房款235000元，未按照合同约定的2017年10月30日前支付房款435000元，我方通过中介多次催要要求按照合同支付房款，但您并未按照合同约定付款，您的行为已经构成根本违约。现我方正式通知您，我方将解除与您于2017年9月25日签订的《房地产买卖合同》，并保留追究您违约责任的权利”。次日，孔弋签收上述解除《房地产买卖合同》通知书。2019年7月26日，澄北服务部经营者张龙在公安询问笔录中陈述：涉案房屋是陈备娟从刘士兴、顾云珍夫妇手中买下的拆迁房，然后陈备娟自己作为房东通过澄北服务部销售。陈备娟和刘士兴、顾云珍是认识的，陈备娟买下涉案房屋然后出售来赚取差价。按理说陈备娟应该办好房产证再把剩余的房款结清过户，而陈备娟当时跟孔弋说房产证办办快的，结果过了一个月房产证也没有办下来，孔弋就打电话给张龙说房产证没有办下来，钱不能全部交掉，只能先交245000元（包括1万元定金），剩余的钱等房产证办下来贷款过户时一起给。张龙当时问陈备娟这样行不行，陈备娟说可以的。张龙先是写了一份补充合同，但陈备娟不肯签字，所以当时只是三个人口头上达成一致，孔弋当时已经支付陈备娟245000元，之后就没有继续支付陈备娟钱。之后孔弋经常找张龙了解陈备娟办理房产证的情况，张龙也一直在催陈备娟，但陈备娟的房产证一直办不下来，嘴上一直说快了。后来了解到是刘士兴、顾云珍反悔了，想问陈备娟多拿购房款，就是买卖半路上要求涨价，陈备娟和刘士兴、顾云珍在处理这个事情，一直到现在，陈备娟还没有把房产证办下来。2019年7月初，陈备娟问张龙要孔弋的身份证复印件，说去帮孔弋办水电，张龙就把孔弋的身份证复印件给了陈备娟。结果过了两天，孔弋跟张龙联系说陈备娟通过律师给孔弋发了一份律师函，要求解除房屋买卖合同。2019年7月18日，孔弋制作民事诉状向法院起诉，要求解除双方签订的合同并双倍返还定金、返还购房款及赔偿损失等，法院于2019年8月1日立案受理，并于2019年8月16日向刘士兴、顾云珍送达起诉状副本等应诉材料。审理中，孔弋向法院申请对涉案房屋的价值进行评估鉴定，法院委托江苏中泰广源房地产评估有限公司进行评估。2020年4月2日，江苏中泰广源房地产评估有限公司出具房地产估价报告，价值时点为2020年3月6日，估价结果为1153500元。2020年6月2日，对法院提出的将评估价值时点变更为2019年9月23日的问题，江苏中泰广源房地产评估有限公司出具情况报告：2019年9月与2020年3月6日的价值没有大的波动，基本趋于平缓，建议保持原报告的评估价值，市场微小的波动对估价对象市场价值的影响可不予考虑。为上述评估鉴定，孔弋预付评估费11610元。孔弋一审陈述：《房地产买卖合同》于起诉状落款之日即2019年7月18日解除。合同约定2020年10月20日前付435000元是有前提条件的，付钱之前1到2个月办好房产证。第二期房款孔弋仅支付235000元，陈备娟没有向孔弋催要过。孔弋和陈备娟协商一致将第二期购房款变更为245000元（含已付定金1万元），且陈备娟同意帮助孔弋修复房屋漏水问题。孔弋、中介和陈备娟已约定好刘士兴、顾云珍办理好房产证后，孔弋将20万元支付给陈备娟，过户时办理公积金贷款再支付尾款30万元。刘士兴、顾云珍一审陈述：合同约定2020年10月20日前付435000元没有前提条件。双方应当按照合同约定的条款履行义务。涉案房屋已出卖给他人。2018年4月14日协商时，陈备娟的意思是孔弋继续付款就不追究相关的违约责任，但后续孔弋没有继续履行付款义务，故刘士兴、顾云珍才发函要求解除合同。澄北服务部经营者张龙一审陈述：签订合同时约定付435000元时房产证要办好是说到的，但合同当时没有这样签。第二期房款孔弋仅支付235000元，陈备娟没有向孔弋催要过。三方确有协商一致领好刘士兴、顾云珍的房产证后，孔弋再付20万元。陈备娟一审陈述：陈备娟一直向中介和孔弋催要第二期购房款的，刘士兴也向孔弋要钱的，但没有证据。陈备娟没有同意变更付款时间，没有同意过户时支付剩余款项。涉案房屋已于2019年出卖给他人，具体时间记不清了。新买受人还没有办理房产证过户手续。一审法院认为：《房地产买卖合同》虽由陈备娟在出卖方落款处签字，但刘士兴、顾云珍委托陈备娟处理涉案房屋的过户、交易、买卖等相关事宜，故《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，故陈备娟在涉案房产买卖过程中的行为对刘士兴、顾云珍发生法律效力。本案双方对案涉合同约定的第二期付款时间及金额是否已协商一致进行变更这一事实产生争议，孔弋认为双方已协商一致对付款时间及金额进行了变更，变更后的付款时间及金额为孔弋于2017年10月20日前先支付235000元，余款20万元在刘士兴、顾云珍领取房产证后再支付；陈备娟认为其未同意孔弋先支付235000元，余款20万元领取房产证后再支付的要求，孔弋仍应按合同约定付款。法院认为，根据现有证据可以认定原合同约定的第二期付款时间及金额已经协商变更为孔弋于2017年10月20日前先支付235000元，余款20万元在刘士兴、顾云珍领取房产证后再支付。理由如下：1.孔弋与刘士兴、顾云珍签订《房地产买卖合同》由中介方澄北服务部提供居间服务，澄北服务部经营者张龙在本案中确认陈备娟当时口头同意对第二期付款时间及金额进行变更，且张龙出具的证明、在公安机关的询问笔录及张龙在本案庭审中对第二期付款时间及金额是否协商变更的陈述均一致，张龙的证人证言具有较强的证明力。2.2017年11月29日至2018年4月14日期间，孔弋多次向陈备娟催促房产证办理事宜，陈备娟均答复房产证快办好了，后期甚至在未领取房产证的情况下欺骗孔弋已经办好，但陈备娟在微信中及现场协商时均未向孔弋提出支付第二期剩余购房款20万元的要求，可见双方对涉案房屋的房产证领取事宜确有经过协商且陈备娟曾做出过相关承诺。3.2018年4月14日孔弋和陈备娟当面协商时，孔弋要求对第二期购房款变更的情况书面确认，陈备娟仅表示拒绝，但未提出其当初没有同意变更付款时间和金额，亦未要求孔弋立即支付购房款20万元，反而同意出院后办理涉案房屋的房产证领取事宜。如陈备娟没有同意变更原合同第二期付款时间及金额，陈备娟的上述协商过程不符合常理。4.当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人以口头方式对原合同中第二期付款时间及金额进行变更的，应属合法有效。原合同约定的第二期付款时间及金额已协商变更，孔弋已按约于2017年10月20日前支付235000元，陈备娟未向孔弋告知刘士兴、顾云珍是否已领取房产证及领取房产证的时间，原合同第二期购房款中的20万元履行期限尚未届满，故对刘士兴、顾云珍认为孔弋逾期支付购房款构成违约，要求孔弋支付违约金的反诉请求，无事实与法律依据，法院依法不予支持。刘士兴、顾云珍将涉案房屋出卖给孔弋后又于2019年出卖给案外人的行为，明显违背诚实信用原则，构成违约，应当承担相应的违约责任。刘士兴、顾云珍于2019年7月8日作为违约方无权通知孔弋解除《房地产买卖合同》，但孔弋于2019年8月1日诉至本院要求判令解除《房地产买卖合同》，刘士兴、顾云珍、陈备娟于2019年8月16日签收民事起诉状等应诉材料，故法院认定孔弋已于2019年8月16日通知刘士兴、顾云珍解除《房地产买卖合同》，故《房地产买卖合同》于2019年8月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《房地产买卖合同》解除后，刘士兴、顾云珍应当按照合同约定向孔弋双倍赔偿定金2万元并向孔弋返还购房款235000元。孔弋主张定金罚则不足以弥补其损失，因房价上涨，涉案房屋经评估在2019年9月时估价为1153500元，孔弋因合同解除产生差价损失408500元，其认为应当由刘士兴、顾云珍承担。法院认为，定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方可以请求赔偿超过定金部分的损失，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故对孔弋主张的差价损失398500元法院依法予以支持，超过部分不予支持。对评估费11610元，系为确定损失所必须发生的费用，应当由违约方刘士兴、顾云珍承担。一审法院判决：一、确认孔弋与刘士兴、顾云珍于2017年9月25日签订的《房地产买卖合同》于2019年8月16日解除。二、刘士兴、顾云珍应向孔弋双倍返还定金2万元、返还购房款235000元并赔偿损失398500元，上述款项共计653500元应于判决发生法律效力之日起10日内支付给孔弋。三、驳回孔弋的其他诉讼请求。四、驳回刘士兴、顾云珍的全部反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为刘士兴、顾云珍与孔弋之间是否就合同约定的第二期付款期限及金额已协商一致进行变更。综合分析提供案涉房屋买卖居间服务的澄北服务部经营者张龙的陈述、孔弋与陈备娟之间的多次微信聊天记录、2018年4月14日孔弋和陈备娟等人的当面协商录音资料等证据，足以认定刘士兴、顾云珍与孔弋已经以口头方式对案涉房屋买卖合同中第二期付款期限及金额进行了变更，变更后的第二期付款期限及金额为：孔弋于2017年10月20日前先支付235000元，余款20万元在刘士兴、顾云珍领取房产证后再支付。因此，本案中孔弋并未构成违约，而刘士兴、顾云珍将案涉房屋出卖给孔弋后又另外出卖给案外其他人的行为明显构成违约，应当承担相应的违约责任。综上，刘士兴、顾云珍的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12044元，由刘士兴、顾云珍负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月十四日书记员  庄茂根