广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终2089号上诉人(原审原告)：仁化县交通局董塘装卸运输公司，住所地仁化县董塘镇。法定代表人：刘伟华，该公司总经理。被上诉人(原审被告)：邱永红，女，汉族，1970年3月1日出生，住广东省仁化县董塘镇水泥厂宿舍。上诉人仁化县交通局董塘装卸运输公司(以下简称董塘装卸公司)因与被上诉人邱永红房屋租赁合同纠纷一案，不服仁化县人民法院（2020）粤0224民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董塘装卸公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判或发回重审。2、本案诉讼费用由邱永红承担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误。1、一审法院认为“合同签订后，原、被告之间实际交纳租金的方式为原告工作人到被告处收取或被告交至原告公司处，一次性交纳一个月或几个月的租金”，是认定事实的错误，董塘装卸公司一直要求邱永红按照合同约定的方式交纳租金，从未允许邱永红可以一次性交纳几个月的租金，不能因董塘装卸公司没有追究邱永红多次迟延交纳租金，就认定为双方已经变更了交纳租金的方式。一审法院无依据作出上述认定。2、邱永红从2020年2月开始拖欠董塘装卸公司的租金，算至董塘装卸公司起诉之日止，已达5个月之久，因此董塘装卸公司在诉讼请求判决邱永红支付2020年2月起至6月止的租金7000元，实际算至邱永红清空租赁店铺止。即使一审法院算至2020年6月止，租金也是7000元，但一审法院却判决邱永红支付6000元。3、根据双方签订的《门店租赁协议》第二条，如果邱永红逾期交给租金，董塘装卸公司有权中止合同，因此，行使合同的解除权，是双方协议约定的真实意思的表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，董塘装卸公司已在2020年4月28日行使合同解除权，通知邱永红解除合同。因此，双方签订的合同，在2020年4月28日就已经解除。只不过邱永红不肯签名。为了解决纠纷，董塘装卸公司通过向法院诉讼的方式向邱永红主张合同解除。因此，一审判决是对董塘装卸公司民事权力的粗暴干涉。综上，一审法院在没有任何证据证明的情况下作出错误的判决，严重损害董塘装卸公司的合法权利，请求二审法院依法公正判决。邱永红辩称：一、一审法院认定事实清楚。首先，董塘装卸公司与邱永红签订的《门店租赁协议》虽然约定了“租金在每个月的15日缴纳给甲方”，但是并没有明确约定租金的缴纳地点、缴纳方式等，而董塘装卸公司是留守单位，租金的交付多数是董塘装卸公司来到邱永红处收取租金。邱永红早在2005年便一直承租董塘装卸公司的场地经营照相馆的生意，至今已长达15年时间，即便要认定邱永红有违约行为，也是基于特殊的疫情原因。董塘装卸公司于2020年3月9日上门收取1月、2月的租金时，邱永红向董塘装卸公司派来上门收租的员工提出是否可以减免疫情最为严峻期间的2月份部分租金，李姓员工回复需要回去问董塘装卸公司老板的意见，所以当时该员工先暂时收取1月份的租金，但这并不能够说明邱永红拒付或者迟延付2月份的租金，反而从国家允许复工复产以后，董塘装卸公司于3月上门收租，邱永红便立即支付了1月份租金的行为证实邱永红对要交付租金的义务一直都是积极的，没有任何拖延的，董塘装卸公司要求解除双方的租赁合同没有任何事实依据和法律依据。一审法院认定事实清楚。二、一审法院判决邱永红支付2020年2月至2020年6月止的租金正确，并无不当。董塘装卸公司起诉要求的就是“判令被告支付2020年2月至2020年6月31日止的租金6000元”，一审庭审期间也没有变更诉讼请求，而董塘装卸公司现在要求法院判决租金从起诉之日起计算至判决作出期间的租金，超过诉讼请求。三、董塘装卸公司所谓的邱永红没有按时交租，只是董塘装卸公司故意营造的假象，邱永红在2020年4月、6月就通过电话、短信的方式积极联系董塘装卸公司表示交租，甚至通过第三人的微信将租金一次性转账(2、3、4、5月份的租金)给董塘装卸公司的法定代表人刘伟华(有微信记录、转账记录予以佐证)，而刘伟华均不予理睬，其目的就是为了把门店收回给自己开店。四、在新冠疫情的特殊背景下，要保障市场主体的生存和发展，一审法院站在国家大局的立场上作出驳回董塘装卸公司要求解除合同诉求正确，符合国情、政策。请求二审予以维持一审判决。董塘装卸公司向一审法院起诉请求：1、判令解除董塘装卸公司与邱永红于2018年6月1日签订的《门店租赁协议》；2、判令邱永红支付2020年2月至2020年6月31日止的租金6000元；3、本案诉讼费用由邱永红承担。一审法院认定事实：2018年6月1日，董塘装卸公司、邱永红签订涉案《门店租赁协议》，合同约定董塘装卸公司将位于其公司一楼的商铺一间租予邱永红经营使用。租赁期限自2018年6月1日起至2024年5月31日止。前三年每月租金为1400元，2022年6月1日开始每月租金为1500元。租金在每月的15日交纳给董塘装卸公司。如果到期没有按时交纳租金，董塘装卸公司有权中止合同。合同签订后，董塘装卸公司、邱永红之间实际交纳租金的方式为董塘装卸公司工作人员到邱永红处收取或邱永红交至董塘装卸公司处，一次性交纳一个月或几个月的租金，合同签订之日至2020年1月的租金，邱永红均已交纳。2020年2月至4月，邱永红误以为受新型冠状病毒肺炎疫情的影响董塘装卸公司未及时到邱永红处收取租金，且董塘装卸公司长期无人正常上班等因素，因此未及时交纳租金。2020年4月29日下午16时，董塘装卸公司在未履行催告邱永红履行合同义务也未给予邱永红合理的履行期限的情况下，向邱永红送达了告知书，通知邱永红解除双方的租赁合同，并要求邱永红支付拖欠的租金。4月30日，邱永红发送手机短信给董塘装卸公司法定代表人刘伟华表达了交纳租金的意愿，并要求刘伟华明确交纳方式。在刘伟华未回应的情况下，邱永红打电话给刘伟华，要求刘伟华提供交纳租金的银行账户或者派人过来收取租金，刘伟华未予回应，邱永红又于6月7日再次发送手机短信给刘伟华，要求其提供董塘装卸公司的银行账户，以用于交纳租金。在刘伟华再次不予回应的情况下，邱永红于6月9日通过其弟弟邱贯威的微信向刘伟华转账支付2020年2月至5月的租金5600元，刘伟华予以拒收，该款到期未收自动退回。事后，双方因房屋租赁事宜，未能达成一致，董塘装卸公司遂将邱永红诉至该院，要求判如所请。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《门店租赁协议》系董塘装卸公司、邱永红双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。董塘装卸公司以邱永红迟延履行支付租金的义务为由，要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”的规定，当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。经查，董塘装卸公司在未催告邱永红履行交付租金，也未给予邱永红合理的履行期限的情况下，径直向邱永红下达解除合同的告知书，其行为不符合该种情形下解除合同的前置程序，违反了上述法律规定。另外，董塘装卸公司、邱永红在合同履行期间，为了方便交纳租金，双方采取不固定时间、金额的方式进行交付租金，实际上为了方便履行合同，双方默认了新的交租方式，形成了固定的交易习惯。在邱永红收到董塘装卸公司发送的告知书后，邱永红多次联系董塘装卸公司的法定代表人刘伟华，并表达了交纳租金的意愿，在刘伟华未予回复的情况下，又通过他人向刘伟华转账支付所欠租金。邱永红交纳租金的期限，符合双方默认的习惯方式，一直以来邱永红也表示愿意支付董塘装卸公司租金，且合同签订之日至2020年1月的租金，邱永红均已交纳，虽然之前邱永红履行交纳租金的合同义务与合同约定略有不同，履行方式存在轻微瑕疵，但其行为并不属于严重违约，未达到可解除合同的情形。新型冠状病毒肺炎疫情发生以来，各级政府采取了严格的防控措施，在一定的程度上会对各种经济活动产生影响，董塘装卸公司、邱永红因疫情防控，未及时联系交纳租金，也情有可原。在加强疫情防控的大局当前，每个公民都应当要为切实维护正常的经济秩序，努力保持生产生活平稳有序而贡献自己的一份力量，而具体到董塘装卸公司、邱永红之间，则应在依法依规履行合同的同时，尊重交易习惯，切勿轻言解除合同，造成不必要的损失。董塘装卸公司要求解除合同的诉求，理由不充分，该院不予支持。至于6000元租金的交付问题。考虑到现实中提存制度的不完善，一审庭审中，邱永红亦表示愿意支付董塘装卸公司2020年2月至6月的租金6000元，为了减轻双方诉累，也为了更好的保障合同双方的权益义务，董塘装卸公司要求邱永红支付租金的诉求，该院予以支持。一审判决：一、限邱永红于判决生效之日起三日内支付董塘装卸公司租金6000元；二、驳回董塘装卸公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元(董塘装卸公司已预交)，由邱永红负担，限邱永红于判决生效之日起三日内予以支付董塘装卸公司。本院查明，董塘装卸公司对一审判决认定“合同签订后，董塘装卸公司、邱永红之间实际交纳租金的方式为董塘装卸公司工作人员到邱永红年收取或邱永红交至董塘装卸公司公司处，一次性交纳一个月或几个月的租金，合同签订之日至2020年1月的租金，被告均已交纳。”有异议，主张邱永红没是按合同约定每月交租金。经查，董塘装卸公司主张的事实与一审判决认定的事实相同。邱永红对一审判决认定事实无异议。故本院对一审判决认定事实予以确认。二审庭询中，董塘装卸公司同意收取邱永红尚欠租金，庭询后，邱永红已将2020年2月至11月（共十个月）租金14000元转入董塘装卸公司财务李红清的账户，董塘装卸公司的法定代表人刘伟华表示已收到。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：案涉《门店租赁协议》应否解除。董塘装卸公司主张，邱永红未按合同约定在每月15日交纳租金，其有权解除合同。经查，从双方当事人签订的《门店租赁协议》看，案涉租金的交纳方式为，邱永红于每月15日向董塘装卸公司缴纳租金，但从董塘装卸公司向一审法院提交的收取案涉租金的收据看，2019年9月30日收取“永红相馆”2019年7-8月租金；同年12月10日，收取“永红相馆”2019年9月租金；2020年3月9日收取“永红相馆”2019年10-12月租金。邱永红并没有按约定在每月15日交纳案涉租金。其行为构成违约。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第47条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”的规定，本案，首先董塘装卸公司未提交证据证明其有要求邱永红在合理期限内支付拖欠租金，而邱永红逾期不支付。已查明的事实是邱永红在收到董塘装卸公司送达的解除双方租赁合同告知书的第二天就通过手机短信向董塘装卸公司的法定代表人刘伟华表达交纳租金的意愿和要求明确交纳方式，之后通过邱永红的弟弟邱贯威的微信向刘伟华转账支付拖欠的租金（刘伟华拒收）。其次，涉案《门店租赁协议》未约定支付租金的方式，如支付账号，且新型冠状病毒肺炎疫情期间董塘装卸公司无人正常上班，即邱永红拖欠租金并非恶意。邱永红在二审审理期间亦已向董塘装卸公司交纳了尚欠的2020年2月至11月（共十个月）租金，即一审判决第一项已履行。基于上述事实，本院认为现董塘装卸公司以邱永红未按约定履行交纳租金义务诉请解除案涉合同，理由不成立。故本院对董塘装卸公司的上诉理由，不予采纳。综上所述，董塘装卸公司的上诉理由不成立，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由仁化县交通局董塘装卸运输公司负担。本判决为终审判决。审  判  长  韩文锋审  判  员  赖凯文审  判  员  彭志光二〇二〇年十二月八日（代）书记员  张 燕