大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7300号原告：大连科海物业管理有限公司，统一社会信用代码91210203773024012Y，住所地辽宁省大连市西岗区乐业街**。法定代表人：杜新海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马琳，男，1964年12月11日生，汉族，系该公司员工，住址辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：王晓群，女，1971年5月8日生，汉族，系该公司员工，住址大连市沙河口区。被告：林荣森，男，1982年11月2日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连科海物业管理有限公司与被告林荣森物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连科海物业管理有限公司的委托诉讼代理人马琳、王晓群，被告林荣森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告科海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的物业服务费2,416.05元；2、判令被告支付因迟延履行产生的违约金855.28元；3、判令被告支付拖欠的水费1,212.10元；4、判令被告承担全部诉讼费。事实和理由：被告系科海物业211号楼1-6-1住宅业主，且与原告签订《科海物业前期物业服务合同》，委托原告对其物业进行管理与服务。合同签订后截至起诉之日，一直由原告依据上述合同提供物业服务，但自2010年2月1日至2019年11月30日期间，被告尚欠物业费人民币2,416.05元、水费1,212.10未缴纳。现为维护原告的合法权益，根据中华人民共和国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起诉讼恳请依法判决。被告林荣森辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、物业费标准没有异议，对欠费起止时间有异议。不同意缴纳物业费的理由是：1、被告家住顶楼，房屋漏水、透寒给被告家造成损失，原告以维修费用过高不予解决，被告自行解决产生9,000多元的维修费用，后原告处物业经理承诺被告维修费可以抵顶物业费，现欠缴的物业费不足以弥补被告维修损失；2、原告服务不到位，楼道卫生环境差、感应灯不亮或丢失、小区绿地改成停车位、原告放任其他业主在小区内种地；3、物业服务合同截止期限不是到2019年11月30日；4、关于被告欠缴水费部分，没有相关工作人员通过被告及被告家人到被告家中抄水表，故被告无法确认水费产生的依据；5、原告从未向被告催缴过物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：2003年7月11日，案外人大连鑫诚房地产开发有限公司作为甲方，被告作为乙方签订了《大连市前期物业管理服务协议》，约定由案外人大连科宏物业管理有限公司为被告所居住的大连市甘井子区虹港新居小区提供物业管理服务。协议约定：物业服务费收费标准，住宅及非住宅房屋建筑面积每月每平方米0.3，收费时间为双月20日-25日；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2005年5月，原告大连科海物业管理有限公司与案外人大连科宏物业管理有限公司签订《协议书》，约定由原告接管案涉小区物业管理服务事宜。协议约定：案外人大连科宏物业管理有限公司系案涉小区的原物业服务单位，现已将物业管理工作全部交接给原告；案涉小区部分业主在双方交接前存在欠缴物业费情况，经双方一致同意，案涉小区业主欠付的物业费由原告负责收取，案外人大连科宏物业管理有限公司不再就业主欠付的物业费主张任何权利。2009年8月18日，大连甘井子区虹港新居业主委员会（以下简称“业主委员会”）与原告签订《虹港新居物业管理服务委托合同》，主要约定由原告对大连甘井子区虹港新居小区实行物业管理，负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费，以及接受委托收取自来水水费。委托管理期限自本合同生效之日起至2012年12月31日终止。物业服务费收费标准，住宅及非住宅房屋建筑面积每月每平方米0.3，收费时间为每单月18日-22日；物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。该合同第八条“其它委托管理事项”。2013年1月8日，业主委员会与原告签订《虹港新居物业管理服务委托合同》，继续由原告大连甘井子区虹港新居小区实行物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至2018年1月7日终止。物业服务费收费标准，住宅及非住宅房屋建筑面积每月每平方米0.3元，收费时间为每单月18日-22日；物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。该合同第八条“其它委托管理事项”第8款约定“负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费，以及接受委托收取自来水水费，说明二次加压供自来水总水表和各户水表之间差额及任何处理”。另查，本小区同类已生效案件认定原告实际撤出案涉小区时间为2019年11月18日。再查，被告系甘井子区虹港新居小区211#-1-6-1房屋业主，房屋面积68.25平方米。被告家表卡编号为118013044，自来水编号为866076，自用水表创建日期为2015年12月25日，首次抄表日为2016年1月27日，初始读数为515吨，原告水费台账记载，被告家自来水底数为124吨。还查，本案原告曾经于2020年1月7日向本院递交诉讼材料，后因其他原因撤回起诉。2020年5月21日原告再次提起本案诉讼。本院所确认的上述事实，有《大连市前期物业管理服务协议》、《协议书》、《虹港新居物业管理服务委托合同》、房产信息查询单、水费台账、自来水公司业务凭证、催费通知、照片、当事人陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故房屋开发单位大连鑫诚房地产开发有限公司与被告签订的前期物业管理服务协议、原告与大连甘井子区虹港新居小区业主委员会签订的物业管理服务委托合同对原、被告各方均有法律约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。关于被告交纳物业服务费的截止时间，本院认为，虽然大连市甘井子区虹港新居小区业主委员会与原告签订《虹港新居物业管理服务委托合同》约定委托管理期限至2018年1月7日终止，但物业服务合同期限届满后，业主大会既可以选聘新的物业服务企业，也可以续聘原物业服务企业，且根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因在物业服务合同期限届满后，案涉小区业委会未立即作出让原告撤离案涉小区的意思表示，故应视为案涉小区业委会认可在选聘新的物业服务企业且交接完毕前仍由原告对案涉小区进行物业服务。在原告已经履行了相关服务义务，业主享受到了物业服务，故此，原、被告之间在物业合同到期后，业委会通知原告撤出前，仍然存在事实上的物业服务关系。据此，被告负有缴纳2009年6月至2019年11月18日期间的物业费的义务。至于原告主张的2019年11月19日至2019年11月30日期间的物业费，因已有同小区生效判决确认原告实际撤出案涉小区时间为2019年11月18日，故对原告主张的2019年11月19日至2019年11月30日期间的物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告交纳2010年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费是否超过诉讼时效的问题，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案中，产生于原告递交调解申请之日起三年前（即2017年1月6日前）的物业费已经超过了法律规定的诉讼时效，对于该部分物业费的主张，本院不予支持。至于原告称每年通过贴门、电话等方式向被告催缴物业费，本院认为，原告未能提供相关证据证明在诉讼时效期间内原告有过中断或终止诉讼时效的行为，应当承担不利后果。故本院对原告抗辩理由不予以支持。综上，被告应交纳2017年1月7日至2019年11月18日期间的物业费704.34元（0.3元×68.25平×34个月+0.3元×68.25平÷30天×12天），对于原告诉讼请求合理部分本院予以支持。关于被告辩解的小区存在小区卫生差、感应灯不亮或丢失、小区绿地改成停车位、原告放任其他业主在小区内种地等问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。关于被告所提出的房屋漏雨、透寒的维修问题，本院认为，房屋漏雨主要是房屋质量存在问题，并非原告的物业服务直接造成，即使启用维修基金进行维修，也需要按照法定的流程进行，庭审中原告已解释曾就被告家的情况向业委会申请启用维修基金进行维修，但未能通过，因此，被告以房屋漏雨、透寒物业未予维修而拒交物业费，没有依据，本院不予采纳。至于被告主张原告曾承诺以房屋维修费抵顶物业费，因被告未提供相关证据证明，故应承担举证不能的不利后果，本院对被告的该项辩驳意见亦不予采纳。关于逾期交纳违约金一节，从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。关于水费，依据大连市甘井子区虹港新居小区业主委员会与原告签订的两份《虹港新居物业管理服务委托合同》第八条第8款约定，原告负有“接受委托收取自来水水费”的权利，被告理应向原告支付被告使用自用水表之前产生的由开发商垫付的水费。但经庭审调查，被告家自用水表创建日期为2015年12月25日，首次抄表日为2016年1月27日，初始读数为515立方米，原告水费台账记载，被告家自来水底数为124立方米。因此，被告应缴纳391立方米水费。关于水费的计费标准。经查，《大连市人民政府关于调整用水价格的通知》[大政发（2001）51号]中规定，自2001年8月1日起自来水价格“居民和部队、学校生活用水每立方米由1.60元调到2.30元”，《大连市人民政府办公厅关于调整城市污水处理费收费标准的通知》[大政办发（2012）86号]中规定城市污水处理费调整标准中“居民生活（含部队、学校、行政事业单位）污水处理费由每立方米0.60元调整到0.80元”，因此，水费的计费标准为3.10元/立方米（2.30元+0.80元）。据此计算，被告应缴纳拖欠水费1,212.10元（391立方米×3.10元/立方米）。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告林荣森于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连科海物业管理有限公司物业服务费人民币704.34元（自2017年1月7日至2019年11月18日止）。二、被告林荣森于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连科海物业管理有限公司代缴水费1,212.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连科海物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告负担。被告负担部分，自本判决发生法律效力之日起10日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年十二月七日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。