安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1920号 上诉人（原审被告）：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道明珠广场**，统一社会信用代码913401007199983931。 法定代表人：张茂卜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏海峰，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘家银，男，1980年2月5日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 上诉人安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）因与被上诉人刘家银房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初3145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 旭日公司上诉请求：撤销一审判决第一项支付业主4672元,改判按照业主理事会与旭日公司约定的经营收益标准支付2019年2月9日至2020年2月8日该商铺经营收益计5556元（该户收益已付清）。事实和理由：一审认定主要事实不清，判决错误。一、业主理事会有权代表业主决定物业运营管理事宜，《给安徽省旭日房地产开发有限公司的复函》已经对租金数额进行了确定，刘家根应当受其约束。二、一审法院认定的商铺租金缺乏法律与事实的依据,不能成立。一审法院认为关于支付费用的标准应结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位1.5%支付。该经营收益点位1.5%的标准系发生于2016年同类型案件中旭日公司与部分业主在民事调解和自行和解中协商达成的意见,并不适用于本案中。其一，时至今日,淮南市时代广场的实际经营状况发生了较大变化,旭日公司从未以任何方式明示过需按照1.5%向业主支付经营收益。其二,该1.5%的标准系为2017年2月9日至2018年2月8日设定,而本案中请求支付经营收益的时间段为2018年2月9日至2019年2月9日,应该按照旭日公司与业主理事会确定的受托经营收益方案支付。其三,从测算方法及实际经营情况来看,2018年2月9日至2019年2月9日,业主的收益率应0.465%,远低于1.5%。三、一审法院查明的商铺数及业主人数、以及签订《业主确认单》业主数与事实不符。截至到2019年10月24日,三个楼层合计约630铺,约529户,已签《业主确认单》346铺,约265户,也即同意按照《方案》执行委托经营的相关铺位数及户数皆已经过半数,理应适用0.8%标准计算商铺经营收益。 刘家银未发表答辩意见。 刘家银向一审法院起诉请求：1.判令旭日公司按照商铺销售总价3%的标准支付刘家银2019年2月9日至2020年5月8日的商铺非法占用费22727.5元及逾期付款违约金1950元（从2019年2月9日暂计至2020年5月8日，之后顺延至实际款清日止）；2.判令旭日公司还原并返还商铺。 一审法院认定事实：2009年，刘家银购买旭日公司开发的家乐福时代广场负一层-117号商铺，建筑面积33.02平方米，商铺销售总价为606096元，并与旭日公司签订委托经营管理合同，将该商铺委托给旭日公司统一经营管理。2010年2月9日，家乐福时代广场对外正式营业。2010年9月17日，刘家银取得家乐福时代广场-117号商铺的房地产权证书。2016年2月8日，家乐福时代广场的委托经营管理合同全部到期。2016年中旬左右，家乐福时代广场商铺的业主因旭日公司未能按照合同约定支付租金陆续诉至法院，要求旭日公司支付租金、滞纳金并还原归还商铺。后大部分案件经法院调解，双方达成调解协议，对《委托经营管理合同》期限内及到期后两年的经营收益重新协商确定，调解协议还写明“2018年2月9日之后的委托经营由双方另行协商确定”；部分案件经法院调解后撤诉并在庭外自行达成和解；少部分案件经审理后作出判决，即判决家乐福时代广场商铺业主与旭日公司合同到期后即2016年2月8日后的费用酌定参照大多数调解的点位以及庭外大量业主自行和解签订的“解决方案”即2016年2月9日至2017年2月8日按照商铺销售总价的1%、2017年2月9日至2018年2月8日按照商铺销售总价的1.5%的标准认定。2019年2月26日，家乐福时代广场一楼、二楼业主理事会及负一楼业主理事会给旭日公司复函，写明：“1.同意继续委托贵公司对淮南时代广场负一、一二层商场进行统一经营管理，为期三年，即2018年2月9日起至2021年2月8日止。在此三年经营期内，第一年支付业主收益0.8%，第二年支付业主收益1.0%，第三年支付业主收益1.2%。2.本轮委托期满时，贵方需提前三个月再行同业主及理事会协商商场后续经营的相关问题。3.贵公司须在2019年5月9日前把欠款（贵司承诺兑付业主的第三个年度的欠款）清偿完毕”等内容。2019年4月23日，刘家银因旭日公司再次拖欠2018年2月9日至2019年2月8日的收益而诉至法院，经审理判决旭日公司按照购房销售总价的1.5%支付该年度收益。2020年1月份以来，全国爆发新型冠状病毒××疫情，我国政府采取最有力的疫情防控措施。2020年1月24日，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应。2020年2月25日，安徽省将新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为省级二级响应。2020年3月15日，安徽省将新冠××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。2020年4月30日，旭日公司向刘家银邮寄交房通知，通知刘家银办理房屋交接手续，该邮件由他人代收。另查明：根据之前审理的同类案件，家乐福时代广场负一层约246铺、业主人数约206户，一层约225铺、业主人数约178户，二层约246铺、业主人数约223户，三个楼层总计约717铺、业主人数约603户（扣除三个楼层重复计算的业主人数）。其中，一层225铺中包括沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺共约83铺、业主人数约69户（包括与其他楼层重复计算的业主人数2户）。再查明：经统计，旭日公司在之前同类案件中提交的签署同意由其继续经营三年的《业主确认单》的人数，负一层约为117户，一层约为48户，二层约为92户，合计约255户（扣除三个楼层重复计算的业主为张茂卜的2次）；截至2020年8月12日，家乐福时代广场业主要求旭日公司支付租金、返还商铺的同类案件已受理约98件，其中，负一层约26件，一、二层约72件；既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约250户，其中，负一层约63户，一、二层约187户。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、刘家银要求还原并返还商铺的诉请能否支持？二、刘家银要求旭日公司支付2019年2月9日至2020年5月8日期间的占用费及违约金的主张有无依据，数额如何确定？ 关于争议焦点一：刘家银要求还原并返还商铺的诉请能否支持？ 物权法规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。合同法又规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，刘家银与旭日公司的委托经营期限即租赁期限截止到2018年2月8日，在租赁期限届满后，家乐福时代广场的部分业主同意继续委托旭日公司统一运营，部分业主对旭日公司继续使用商铺未提出异议，旭日公司继续运营家乐福时代广场与业主之间形成不定期租赁合同关系。经审查，家乐福时代广场负一层商铺整体已停止经营并已进行分隔，本案所涉商铺也在其中，旭日公司提出解除租赁关系并于2020年4月底通知刘家银办理房屋交接手续，刘家银在应当知悉商铺返还事宜后未按时接收房屋，且商铺的返还并未损害商场负一层其他业主的权利，能够认定涉案商铺业已返还。关于刘家银要求返还商铺的诉请，因商铺已经返还，不作重复处理。关于刘家银要求还原的诉讼请求，因刘家银并未提交证据证明涉案商铺的原状，也未提交证据证明双方存在关于租赁终止后需恢复原状的相关约定，其该项诉请证据不足，依法不予支持。 关于争议焦点二：刘家银要求旭日公司支付2019年2月9日至2020年5月8日期间的占用费及违约金的主张有无依据，数额如何确定？ 法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，刘家银与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限，在2018年2月8日再次到期后，旭日公司继续使用刘家银的商铺是事实，刘家银系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付刘家银相应费用。关于支付费用的标准，应结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付。关于旭日公司辩称应按照总房款的0.8%、1%、1.2%支付经营收益的辩解意见，一审法院认为，在租赁期限于2018年2月8日再次届满后旭日公司与业主就继续经营及收益等事项再次沟通，但是经统计，同意旭日公司按照2018年2月9日至2021年2月8日期间每年依次为商铺销售总价的0.8%、1%、1.2%的标准支付收益的三个楼层商铺业主约255户，并未超过三个楼层总业主人数603户（其中一层商铺中沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺业主人数约69户）的半数，旭日公司并未提供充分证据证明按照商铺销售总价0.8%、1%、1.2%的标准支付收益符合多数业主的整体利益，其该项辩称缺乏依据，依法不予采信。 关于旭日公司辩称，因受疫情影响，应减免4个月左右收益的辩解意见，一审法院认为，最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）（二）对与疫情有关的合同纠纷的审理作了相关规定，其中指导意见（二）第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。众所周知，新型冠状病毒××疫情属于全国突发公共卫生事件，本次疫情爆发突然，影响范围广，严重程度高，为了公众的生命健康安全，全国各地均采取一系列强力疫情防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力。疫情期间，企业不惜营业收入的大幅降低，积极响应疫情防控措施，暂停营业或缩短营业时间，是承担社会责任的一种方式。灾难面前，如出租人能与承租人相互理解、友好协商、共担风险、守望相助，合理分摊损失，适当减免租金，实为雪中送炭，不仅能缓解经营者的经营压力，助力企业复工复产，更能体现出租人与承租人合作共赢、战胜疫情、携手共渡难关、共克时艰的担当和大义精神。本案中，旭日公司在疫情期间为了减少人群聚集、降低疫情传播风险，按照相关政策规定暂停营业，营业收入势必减少，此时，旭日公司本着互帮互助、相互扶持的精神给予相关商户部分租金减免，在此情况下，相关损失由双方共同分担更符合情理，旭日公司的上述辩称，合理部分，依法予以采纳。 一审法院根据公平和诚实信用原则，结合疫情影响期限、影响程度等实际情况酌定减免收益年度为2019年2月9日至2020年2月8日期间的0.5个月租金，酌定减免收益年度为2020年2月9日至2021年2月8日期间的1个月租金。关于支付收益的截止时间，旭日公司于2020年4月底5月初通知负一层业主办理房屋交接手续，刘家银在合理的时间内未前往办理房屋交接，结合涉案商铺已停止经营并进行分隔的现场勘查情况以及历年支付收益的年度区间情况，认定刘家银与旭日公司之间租赁关系的解除时间即应支付收益的截止时间为2020年5月8日。本案商铺自2019年2月9日至2020年5月8日止的经营收益计算为10228元（606096元×1.5%÷12个月×13.5个月＝10228元），刘家银认可旭日公司已支付该期间的经营收益5556元，故旭日公司尚应支付刘家银经营收益4672元（10228元-5556元＝4672元）。刘家银主张的占用费，实为经营收益，合理部分，依法予以支持。关于刘家银主张未按约支付经营收益的违约金，因双方没有关于违约金的明确约定，且合同到期后，旭日公司曾向业主发函协商收益点位事宜，双方未就收益标准达成一致意见，加之，新冠××疫情亦对收益的支付产生一定影响，故对违约金的诉请，依法不予支持。综上所述，判决：一、安徽省旭日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘家银自2019年2月9日至2020年5月8日期间的经营收益4672元；二、驳回刘家银的其他诉讼请求。案件受理费417元，由刘家银负担338元（已交纳），安徽省旭日房地产开发有限公司负担79元（应于本判决生效之日起十日内交纳）。 二审中，双方均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院归纳本案争议焦点为：一审对刘家银2019年2月9日至2020年5月8日期间的商铺租金即经营收益标准及数额的确定是否适当。 本院认为，法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，刘家银与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，旭日公司继续使用刘家银的商铺，刘家银系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付刘家银相应费用。关于支付费用的标准，旭日公司上诉称自2018年2月9日起第一年、第二年分别按照总房款的0.8%、1%支付经营收益，但并未提供充分证据证明按照总房款0.8%、1%的标准支付收益符合多数业主的整体利益，一审结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付，该认定并无不当。 综上所述，旭日公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由安徽省旭日房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年十二月十日 法官助理李长梅 书记员李时雪