广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3167号上诉人（一审原告）：李海群，女，汉族，1964年5月21日出生，住珠海市香洲区********，公民身份号码440************029。上诉人（一审原告）：李玉娟，女，汉族，1969年3月31日出生，住珠海市香洲区**************，公民身份号码440************022。两上诉人共同委托诉讼代理人：林建辉，北京大成（珠海）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗志滨，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。上诉人（一审原告）：李志强，男，汉族，1954年2月13日出生，住珠海市香洲区***************，公民身份号码440************434。上诉人（一审原告）：李梅，女，汉族，1956年4月7日出生，住珠海市香洲区********，公民身份号码440************425。上诉人（一审原告）：李玉坤，男，汉族，1958年6月26日出生，住珠海市香洲区***************，公民身份号码440************512。上诉人（一审原告）：李容照，男，汉族，1961年8月14日出生，住珠海市香洲区**************，公民身份号码440************01X。上诉人（一审原告）：李少芬，女，汉族，1967年3月10日出生，住珠海市香洲区**************，公民身份号码440************020。被上诉人（一审被告）：珠海市粤恒信房地产开发有限公司，住所地：珠海市***********之二、之三，统一社会信用代码914********031368B。法定代表人：张中信，总经理。委托诉讼代理人：周洪林，广东运胜律师事务所律师。上诉人李海群、李玉娟、李志强、李梅、李玉坤、李容照、李少芬（以下简称李海群等七人）与被上诉人珠海市粤恒信房地产开发有限公司（以下简称粤恒信公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初8201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李海群等七人上诉请求：1、变更（2019）粤0402民初8201号民事判决第一项为：判决粤恒信公司就已出售并过户他人的珠海市*******韵怡湾197、199号计122.52平方米面积的商铺向李海群等七人支付损害赔偿6003480元（按【2014】zt0839《房地产估价报告》评估的49000元/平方米为标准计算）及预期租金损失2525278.76元（按【2014】zt0839《房地产估价报告》的月租金标准，从2007年2月1日起计至2017年7月3日）、赔偿款应计利息3956061.40元（以中国人民银行同期同类逾期贷款利率从粤恒信公司出售197、199号商铺的2006年3月8日起暂计至2019年5月20日，余下的应计利息同按该方式计算至全部赔偿给李海群等七人为止）；2、判决本案全部诉讼费（含鉴定评估费）由粤恒信公司承担。事实与理由：一、李海群等七人在与粤恒信公司拆迁补偿合同纠纷一案一审诉讼过程中，向一审法院就珠海市*******韵怡湾197、199号（以下简称197、199号商铺）提出价值及租金标准评估后，广东省信德资产评估与房地产土地估价有限公司分别出具了《信评F1908617049》《信评F1908617420》《信评F1908617436》（以下简称“三份报告”）。李海群等七人在收到“三份报告”后，在要求评估人员出庭质证时对“三份报告”的非法性及存在重大错误和瑕疵加以指出，认为不应作为事实认定的依据，但一审法院依然根据违法且错误的评估报告作出判决。李海群等七人认为一审判决错误采纳违法且有误的评估报告，查明事实不清，适用法律错误，导致错判。1、一审法院错误采纳违法且有明显错误的价值评估报告，《信评F1908617420》（以下简称“7420报告”）存在重大瑕疵，不应作为认定价值的依据。在“7420报告”第2页“五、估价方法”中载明报告采用的估价方法是“比较法、收益法”，在第13页“2、估价方法选用”第二段第三行说明“成本法以成本构成为测算基础，估价对象租赁市场活跃，成本法无法体现其市场价值，故不能采用”，但在第14页第一自然段却说“估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序……采用成本法……确定估价对象……市场价值为人民币肆佰玖拾陆万元整……”。可见，“7420报告”采用的估价方法前后矛盾，无法达到逻辑自洽，存在重大瑕疵，系非法的估价报告，评估人员质证时称已经过复核的说法显然与事实不符，评估人员事后所辨称的系笔误也不能成立，且至今也未采取补充鉴定或提交证据印证其所称的笔误，不能作为评估商铺价值的依据。2、“三份报告”均在没有进行研究调查、采取必要的评估措施和进行充分论证的前提下估算197、199号商铺的市场价值，导致所得197、199号商铺的价值不公允且畸低，严重损害了李海群等七人的合法利益。首先，“三份报告”对197、199号商铺估价时所采集的历年租金来源和参考依据仅仅是评估人在网上进行简单搜索得出的数据，评估人根本没有实际面谈核实询问周边房地产中介公司、查看周边的转让、出租公告或进行周边商户的走访，也没有采取现场核查委托合同、房产证信息、委托人信息对中介或网络登载的数据验证其真实性、时效性、普遍性，根本无法得出公允的价值。一审法院据此必然无法合理认定197、199号商铺的正确价值，认定事实不清。其次，评估报告的底稿是评估公司自行制作的电子文本，其中并没有提供数据来源的当事人签字或者电话录音以证实其真实性和合法性，评估报告所称的租金和成交价格也没有相应的合同或者税务局提供的价格记录。该评估报告违反评估准则与制作程序，系非法报告，鉴定机构无法保证鉴定取材和价格的真实性与复核验证真实性，没有可验证的工作底稿也无法完成支持书面载体的涉案三份鉴定报告的鉴定结论。最后，评估人用以评估参考商铺在地理位置、商业条件上与197、199号商铺根本没有可比性，评估人可能并没有进行实地考察，其提供的底稿里的图片全部是网络截图，无真实性或客观性可言。评估人严重违反了评估准则，所作评估报告也不应被采纳。3、“三份报告”得出的评估价值畸低，与李海群等七人评估的价值相差甚远，无法作为裁判参考依据。根据与本案关联的（2014）珠香法民三重字第6号对在同一位置的201号商铺价值进行评估，作出了“珠正拓估字【2014】ZT0839号房地产估价报告”（以下简称“839号报告”），该案经（2016）粤04民终1409号二审终审判决，采纳了以上评估价值标准，并对紧邻的195商铺面积差额21.59平方米按201号商铺的评估价值49000元/平方米支持了李海群等七人的诉讼请求，另对紧邻201号商铺的203号商铺按201商铺的评估租金标准支持了李海群等七人的租金请求。而本案“三份报告”对与195、201、203号商铺条件相当的197、199号商铺进行评估所采用的历年租金标准比“839号报告”平均低40%，而且在2008年租金还减少了4.39%,而商铺价值的评估价值40800元/平方米比“839号报告”的49000元/平方米低了20%。涉案商铺位于珠海市香洲区********口，相比于2014年已经升值，涉案“三份报告”中租金也是按年递增，但却得出197、199商铺相比于2014年反而贬值20%以上的结论，与实际情况不相符，而2007年、2008年租金标准与“839号报告”相比低了40%也说明评估报告存在重大错误，历年租金取值更为客观并有依据，用以预计将来的租金更为准确，而“三份报告”对租金取值大幅降低40%根本没有合理性，并直接导致此后历年租金按年上浮时因基数低而全面偏低，与已生效的（2016）粤04民终1409号民事判决的认定不符。因此，在认定197、199号商铺价值时不应采纳“三份报告”，而应参考李海群等七人提出的有依据的评估报告。二、一审判决没有支持李海群等七人诉求的商铺租金及利息损失赔偿，系认定事实不清，适用法律错误。粤恒信公司将197、199号商铺出售给他人导致无法将该两商铺交付给李海群等七人，除应承担已出售商铺本身价值的赔偿款外，还应赔偿因无法使用商铺而获取的自2007年2月1日起的租金。根据“839号报告”的月租金标准计算至（2016）粤04民终1409号民事判决作出时（2017年7月3日），197、199号商铺的租金应为2525278.76元。197、199号商铺具有明显的商用属性，用于出租、经营以盈利而非自住。自建成投入使用伊始，197、199号商铺即每日发生租金利益，当197、199号商铺无法按时交付时，李海群等七人即开始损失租金利益。另外，违约赔偿金和租金利益损失（包括由此产生的利息）是两个不同的概念，不是当然的包含和被包含的关系。租金利息是自然存在的，但违约损害赔偿金是建立在特定合同约定基础上的，从时间上二者也是不重合的，违约损害赔偿金并不当然包含租金损失。因此一审判决认为赔偿金包含了商铺的租金利益是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，认定197、199号商铺价值畸低且没有支持李海群等七人诉求的租金利益损失及其利息，恳请二审法院依法查明事实，支持李海群等七人的上诉请求。粤恒信公司辩称：一、“三份报告”是根据李海群等七人的申请、由法院摇珠确定的评估机构作出的，程序合法，结果公正合理。《信评F1908617420》评估报告第14页第2行“采用成本法”明显系笔误，这一点，在一审庭审中评估机构已经澄清。李海群等七人在上诉时以此作为评估报告不能采信的理由，没有道理。评估机构在作出评估报告前，会同双方当事人去商铺现场进行了测量勘察，也走访过附近的商铺。承办法官还亲自去案涉商铺进行走访调查。评估报告关于租金的标准比商铺实际出租的租金高，李海群等七人称评估结论不公正毫无根据。评估机构具有法定资质，又在法院认可的评估机构名单内，由法院通过摇珠确定，程序合法。至于评估机构怎样开展评估工作，属于实体上的内容，不属于法院审查的范围。二、《拆迁补偿合同》涉及的补偿面积的三分之二已由（2016）粤04民终1409号民事判决中予以判决，且该判决已经履行完毕，本案处理的是剩余三分之一面积的补偿，生效判决对本案具有既判力。（2016）粤04民终1409号民事判决对如何补偿进行了充分阐述，判决理据充分，结果公正合理，双方当事人通过履行行为已完全接受判决的结果。根据《合同法》第一百一十三条“但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，粤恒信公司在订立合同时可以预见到的就是，若卖错了商铺，损失就是出售商铺所得的款项和该款项产生的利息损失，本案的损失赔偿额应以此为限。以商铺的现值进行赔偿就已超过损失赔偿限额，粤恒信公司考虑到生效判决的既判力，才愿意接受一审判决。三、李海群等七人申请对案涉商铺的价值及租金标准进行评估，在评估结果出来后，却又要求按旁边位置更优的商铺价格进行补偿，既不合逻辑，又不符合法律规定。如（2016）粤04民终1409号民事判决书所述，在按商铺的现值进行补偿时，李海群等七人的全部损失已得到恢复，其无权再要求租金损失。因此，李海群等七人关于租金损失的请求不应得到支持。如果李海群等七人请求的补偿款是粤恒信公司当时出售案涉商铺所得款项，再请求资金的利息损失才是合理的。以现值请求赔偿时，不可能产生利息损失。最后，在（2016）粤04民终1409号民事判决书中，法院已明确告知李海群等七人其对案涉的商铺（199、197号商铺）无优先受偿权，建议李海群等七人改变诉讼请求一并处理《拆迁补偿合同》，但李海群等七人未按法院的建议做，造成损失的扩大，扩大的损失不应由粤恒信公司承担。综上，一审判决事实认定清楚，判决结果公正合理，请求二审法院依法驳回李海群等七人的上诉请求。一审法院查明：珠海市香洲区*******之一的房产系李大根与袁木妹夫妇所有，报建功能为住宅，但实际作为商铺使用。该房产位于乐园路与卫星街连接转弯处，建筑面积270.53平方米，使用面积为251.52平方米。李海群等七人均为李大根与袁木妹的子女。1998年3月20日，袁木妹去世，上述房产由李海群等七人及李大根共同继承，并于2003年11月6日在珠海市公证处办理了继承权公证。2007年5月30日，李大根去世。经李海群等七人协商，对所继承的回迁商铺约定为共同共有。2001年10月25日，李大根以被继承人袁木妹（乙方）名义与珠海市香洲区卫星渔民委员会（甲方）签订了《拆迁补偿合同》，约定：乙方同意将珠海市香洲区*******之一房屋委托给甲方统一规划、拆建；经拆迁部门丈量，并经双方确认。该房建筑面积为270.53平方米，商铺面积也为270.53平方米，双方经协商同意按1.2补偿，补偿商铺建筑面积324.64平方米。甲方补偿乙方一次性搬迁费2705元。商铺按经商面积270.53平方米，每月每平方米35元，每月补偿9469元，按每月5日前付款给乙方，直至通知乙方搬进新商铺为止。合同第八条约定：新楼宇建成后回迁户除按规定进行统一抽签决定房屋位置外，商铺基本上按原位置回迁，并按市面上规划部门批准的建设图纸进行划分。第九条约定甲方合同签订后，乙方应将所有证件（房产证、公证书、国土证等）交由甲方申请注销。上述合同签订后，李海群等七人将房屋交给珠海市香洲区卫星渔民委员会拆建。第十一条约定：甲方除补偿本合同所规定的内容外，不再负担任何补偿责任。合同第十三条其他条款特别约定：拆迁的商铺基本上按原位置回迁，拆迁的商铺要求改建后回迁至原商铺位置，即乐园路连接卫星街沿街首层地面铺。合同加盖珠海市香洲区卫星渔民委员会公章，李大根代袁木妹签名。2001年，珠海市香洲区卫星渔民委员会向珠海市人民政府申请对卫星街地段的旧房屋进行自行改造，同年6月6日，珠海市规划国土局以珠规土函(2001)154号复函同意。2002年3月27日，珠海市建设局同意珠海市香洲区卫星渔民委员会成立“珠海市粤恒信房地产开发有限公司”，对经市国土资源局核定的乐园路南侧的居民用地进行单项开发经营。2004年，珠海市香洲区卫星渔民委员会将卫星街旧房改造项目转让给粤恒信公司开发。2004年4月28日，珠海市规划部门出具涉案小区建设工程规划许可证及相关图纸。2004年8月13日，粤恒信公司取得卫星街改造项目的《房屋拆迁许可证》。2004年10月1日，珠海市香洲区卫星渔民委员会要求被告对原有的《拆迁补偿合同》进行确认，粤恒信公司在李海群等七人与珠海市香洲区卫星渔民委员会签订的《拆迁补偿合同》上加盖印章。2005年4月20日，珠海市香洲区卫星渔民委员会将被拆迁户的房产证、土地证移交给粤恒信公司，以便粤恒信公司到房地产部门办理相关开发手续。2006年4月24日，珠海市香洲区卫星渔民委员会将《拆迁补偿合同》、被拆迁户的房产证、身份证、改变功能通知等相关附件移交给粤恒信公司。根据规划部门批准的规划设计方案，规划设计红线图与用地红线相比，要内缩10多米并发生位移。工程竣工之后,195、197、199、201、203、205号铺位从卫星街到乐园路成一线连接，相距十多米，均为临街铺位。2006年，粤恒信公司将201号商铺出售予郑淑云且已办理预购登记和房屋贷款抵押登记。粤恒信公司将195号商铺回迁补偿给梁少麟。2006年1月16日，郑涛与粤恒信公司签订《商铺认购协议书》，约定：郑涛向该公司认购199号商铺，建筑面积61.26平方米，成交总价为1745910元。2007年5月25日，双方又签订了《商品房买卖合同》。2006年3月，黄惠娟与粤恒信公司分别签订《商铺认购协议书》、《商品房买卖合同》，约定：黄惠娟购买197号铺位，建筑面积61.26平方米，成交总价1764288元。上述201、195、197、199号商铺均已付清购房款并装修投入使用。粤恒信公司于2006年11月通知李海群等七人入伙，要求向其交付205号商铺，但李海群等七人未予接收。自2007年2月起，粤恒信公司停止向李海群等七人支付《拆迁补偿合同》约定的每月9469元周转房租金。本案所涉关联案件的审理情况。李海群等七人于2007年诉至一审法院，请求粤恒信公司按《拆迁补偿合同》约定交付面积为324.64平方米的商铺，即自编的韵怡湾195、197、199、201、203号商铺，并要求该公司支付周转期间四个月的租金共计37876元。粤恒信公司则反诉要求撤销《拆迁补偿合同》。一审法院于2008年6月26日作出（2007）香民一初字第750号民事判决，判令：一、粤恒信公司向李海群等七人交付韵怡湾205号商铺（若该商铺确权面积与324.64平方米不符，双方按照该房的市场价值多退少补）；二、粤恒信公司向李海群等七人支付周转房租金37876元；三、驳回李海群等七人的其他诉讼请求；四、驳回粤恒信公司的反诉请求。李海群等七人不服提出上诉。珠海市中级人民法院（以下简称珠海中院）于2009年3月4日作出（2008）珠中法民一终字第936号民事裁定，撤销一审判决并发回一审法院重审。在重审过程中，一审法院追加了郑淑云（201号商铺购买人）、梁少麟（195号商铺回迁户）为第三人，李海群等七人的本诉请求明确为：一、粤恒信公司支付已售201号商铺的赔偿金2259878元；二、粤恒信公司将195、197、199号商铺优先补偿回迁给李海群等七人；三、粤恒信公司按201号商铺销售单价24960元/平方米的价格支付其余应补偿面积67.71平方米商铺的赔偿金共1690040元；四、粤恒信公司按每月9469元支付周转房补偿金直至回迁安置日止。粤恒信公司的反诉请求明确为撤销《拆迁补偿合同》中有关补偿袁木妹商铺的约定，相应部分变更为补偿袁木妹住宅，位置在回迁房剩余房中抽签决定。一审法院于2009年12月6日作出（2009）香民一重字第6号民事判决，判令：一、粤恒信公司向李海群等七人交付韵怡湾205号商铺（若该商铺确权面积与324.64平方米不符，双方按照该房市场价值多退少补）；二、驳回李海群等七人的其他诉讼请求；三、驳回粤恒信公司的反诉请求。该案查明：195号商铺已回迁补偿给梁少麟、2006年粤恒信公司已将201号商铺出售予郑淑云且已办理预购登记和房屋抵押贷款登记、197号商铺已销售给黄惠娟、199号商铺已出售给郑涛，均已付清购房款并装修投入使用，均出租，而《拆迁补偿合同》对回迁位置的约定存在不明。李海群等七人不服一审法院重审判决并提出上诉。珠海中院于2010年12月7日作出（2010）珠中法民一终字第484号民事判决，判令：维持一审法院（2009）香民一重字第6号民事判决第三项；二、撤销该判决第一、二项；三、驳回李海群等七人的诉讼请求。该二审判决认为，《拆迁补偿合同》对回迁位置的约定存在不明，且195号商铺已明确回迁补偿给拆迁户梁少麟，且已实际交付并已投入使用，197、199号商铺已销售给黄惠娟、郑涛，黄惠娟、郑涛均已付清了购房款并装修投入使用且已出租；李海群等七人要求优先补偿回迁房195、197、199号商铺等诉求无法律依据，其诉求支付已售201号商铺的赔偿金及差额面积的赔偿金及支付周转房赔偿补贴等，也是建立在整体诉求为优先回迁的法律基础上，为便于双方争议的整体解决，故该案中暂不处理。李海群等七人向广东省高级人民法院（以下称广东高院）申请再审，广东高院于2013年7月10日作出（2013）粤高法民一申字第346号民事裁定，提审本案。2013年11月18日，广东高院作出（2013）粤高法民一提字第41号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清，遗漏必须参加诉讼的当事人为由，撤销珠海中院（2010）珠中法民一终字第484号民事判决以及一审法院（2009）香民一重字第6号民事判决，并发回一审法院重审。在第二次重审过程中，一审法院又追加黄惠娟（197号商铺购买人）、郑涛（199号商铺购买人）为第三人，李海群等七人的本诉请求变更为：一、粤恒信公司交付197、199、203号商铺给李海群等七人；二、粤恒信公司对已出售并过户给他人的201号商铺计90.53平方米及其余应补偿商铺面积差额21.59平方米，合计为112.12平方米面积的商铺，以2014年1月1日为基准日经评估的201号商铺每平方米市场价计（按评估报告确定的201号商铺的价值计算方法及增长率计算至商铺实际赔偿支付止，现金也按该方法计算）向李海群等七人支付损害赔偿；三、粤恒信公司从2007年2月起算按每月的市场评估价格标准，向李海群等七人支付延期交付商铺的租金损失直至回迁商铺实际交付李海群等七人日止。粤恒信公司的反诉请求与第一次重审时一致。在该案审理过程中，一审法院委托广东正拓土地房地产与资产评估有限公司对位于珠海市*******************之市场价值进行评估，该公司出具了珠正拓估字［2014］ZT0839号《房地产估价报告》，结论为：于估价时点2014年8月8日，该商铺的市场价值单价为49000元/平方米，估价对象于2014年8月8日的月市场租金为173元/平方米。2016年3月25日，一审法院作出（2014）珠香法民三重字第6号民事判决，判令：一、驳回李海群等七人的全部诉讼请求；二、驳回粤恒信公司的反诉请求。李海群等七人提出上诉，珠海中院经审理于2017年7月3日作出（2016）粤04民终1409号民事判决，判令：一、维持一审法院（2014）珠香法民三重字第6号第二项，即驳回粤恒信公司的反诉请求；二、撤销判决第三项，即驳回李海群等七人的全部诉讼请求；三、粤恒信公司向李海群等七人交付203号商铺；四、粤恒信公司向李海群等七人支付112.12平方米拆迁面积的违约损失赔偿金549.388万元以及面积为90平方米的203号商铺迟延交付违约损失赔偿金73.44万元；五、驳回李海群等七人的其他诉讼请求。该二审判决认为，依据《拆迁补偿合同》的约定和实际建设商铺的情况，只能确定回迁商铺的位置区域，195、197、199、201、203号商铺比较符合上述合同约定的回迁范围，但因规划设计方案作出后双方未就补偿安置商铺的具体方位、房号及套数达成约定，合同标的物未特定化，李海群等七人不具有优先取得补偿安置商铺的权利；197、199号商铺已出售给他人，属于法律上或事实上无法交付，而203号商铺不存在交付障碍；李志强等人诉求的197、199号商铺所对应的拆迁面积回迁赔偿金，由于其要求交付两商铺的诉讼请求该院未予支持，为便于双方当事人此部分面积回迁纠纷的解决，该案中暂不处理此项诉求，李志强等七人可另循其他途径向粤恒信公司主张。另查，在本案审理过程中，根据李海群等七人申请，经摇珠确定，一审法院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对位于珠海市*******韵怡湾卫星街197、199号商铺的市场价值及市场租金标准进行评估。2019年8月27日，该公司出具三份《房地产估价报告书》，载明：197、199号商铺在2017年7月3日的市场价值为496万元，在2019年5月28日的市场价值为500万元；197、199号商铺在2007年至2019年期间的月租金分别为：91元/平方米、87元/平方米、91元/平方米、94元/平方米、103元/平方米、105元/平方米、110元/平方米、118元/平方米、122元/平方米、128元/平方米、133元/平方米、141元/平方米、144元/平方米。此次评估费合计38900元（包括2017年7月3日房产市场价值项目评估费14900元、2019年5月28日房产市场价值项目评估费15000元、租金市场标准评估费9000元），均由李海群等七人预付。一审法院认为：结合珠海中院（2016）粤04民终1409号民事判决作出的相关认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于粤恒信公司向李海群等七人交付205号商铺不符合《拆迁补偿安置合同》的约定，且符合拆迁合同约定范围的195、197、199、201号商铺均存在法律或事实上无法交付的情形，粤恒信公司继续履行合同存在障碍，故李海群等七人请求粤恒信公司对于无法交付的197、199号商铺（建筑面积合计122.52平方米）承担赔偿损失的违约责任，合法有据，应予以支持。关于损失赔偿的数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损害赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院认为，粤恒信公司无法交付上述197、199号商铺，给李海群等七人造成的损失应与上述两间商铺目前的价值相当。根据李海群等七人的评估申请，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司接受一审法院委托于2019年8月27日出具的《房地产估价报告书》载明，上述两间商铺于2019年5月28日的市场价值为500万元。李海群等七人对该评估结论有异议并申请重新鉴定，但其提出的证据并不能证明本案存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的人民法院应当准许重新鉴定的情形，故一审法院不予准许重新鉴定。至于李海群等七人在诉讼请求中提及的广东正拓土地房地产与资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，其评估标的为201号商铺，两面临街，与197、199号商铺形状、位置尚有差异，且评估时点为2014年8月，市场价值也存在合理变化。李海群等七人要求以201号商铺于2014年8月的评估单价（49000元/平方米）来计算197、199号两间商铺的价值，理据不足，一审法院不予采纳。鉴于李海群等七人并没有足以反驳的相反证据和理由，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定，一审法院依据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告书》，认定197、199号商铺的市场价值合计500万元。据此，因上述两间商铺交付不能，粤恒信公司应当向李海群等七人支付违约损失赔偿金500万元。至于李海群等七人要求粤恒信公司承担商铺租金以及利息损失的问题。一方面，案涉197、199号商铺属于法律上或事实上交付不能，而并非如203号商铺一样属于迟延交付导致相应商铺无法有效利用的情形。从李海群等七人的庭审陈述来看，其在一审法院（2009）香民一重字第6号案件的审理过程中就已经明确知晓197、199号两间商铺已由粤恒信公司另行转让的事实，但在后续案件中未及时主张损失赔偿，始终坚持要求粤恒信公司向其交付上述两间商铺，自身请求不当，其相应交付主张也并未得到法院支持。另一方面，一审法院按照197、199号两间商铺的市场价值确定粤恒信公司向李海群等七人支付的损失赔偿金额为500万元，对比粤恒信公司向案外人转让商铺的成交价格来看，该赔偿金额中实际上还包含了商铺的升值，已适当考虑了守约方即李海群等七人的可得利益修复，损失赔偿额与违约损失相当，且不超过粤恒信公司订立拆迁合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上所述，李海群等七人要求粤恒信公司另支付197、199号商铺的租金损失并计算损害赔偿金利息的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、第七十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、粤恒信公司于判决生效之日起十日内向李海群等七人支付关于197、199号商铺的违约损失赔偿金500万元；二、驳回李海群等七人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费96709元，由李海群等七人共同负担56709元，由粤恒信公司负担40000元。本案保全费5000元，由粤恒信公司负担。本案评估费38900元（由李海群等七人预付），由粤恒信公司负担15000元，由李海群等七人共同负担23900元。二审期间，李海群等七人向本院提交了涉案房产现场照片一份。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院查明，2019年10月9日，广东信德资产评估房地产土地估价有限公司鉴定人员李明山出庭接受当事人的质询。2019年10月12日，该估价公司就李海群等七人在庭审中提出的问题向一审法院出具了《回复函》，答复了李海群等七人关于采集数据、鉴定底稿、比较案例的来源以及在评估报告的结论部分出现“成本法”是笔误等情况进行了说明。一审法院于2019年11月12日组织了双方当事人进行了质证。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于广东信德资产评估房地产土地估价有限公司于一审期间出具的评估报告是否可以作为本案的依据，根据查明的事实，一审法院根据李海群等七人的申请，经过摇珠确定广东信德资产评估房地产土地估价有限公司作为本案的评估机构，该估价公司经过评估后对案涉197、199号商铺的市场价值作出了《房地产估价报告书》。李海群等七人上诉主张该《房地产估价报告书》错误且非法，不应采信。对此，本院认为，关于《房地产估价报告书》中对评估方法的表述有矛盾之处，评估公司已经向一审法院出具了书面回复函，说明了是笔误，且评估公司的评估人员在一审出庭时也明确了《房地产估价报告书》采用的是比较法和收益法进行评估并对此作出了充分的说明，李海群等七人以此为由主张《房地产估价报告书》程序非法及内容错误不能成立，本院不予采纳。关于作出《房地产估价报告书》的评估经过、案例来源及鉴定依据，广东信德资产评估房地产土地估价有限公司已经以出庭及书面回复的方式作出了说明，李海群等七人主张《房地产估价报告书》的结论错误，但其没有提供充分的证据予以推翻该结论，本院不予采纳。李海群等七人主张应以广东中拓土地房地产与资产评估有限公司对韵怡湾201号商铺的评估结论〔（2014）zt0839《房地产估价报告》〕作为本案确定197、199号商铺价值的依据，对此，本院认为，广东信德资产评估房地产土地估价有限公司已对201号商铺与197、199号商铺在实际中存在的差别作出了说明，在本案已经专门对197、199号商铺的市场价值进行了评估且李海群等七人无证据推翻评估结论的情况下，其要求参照201号商铺在2014年8月的评估单价来计算197、199号商铺的价值，于法无据，本院不予采纳。关于李海群等七人要求粤恒信公司赔偿197、199号商铺自2007年2月1日至2017年7月3日的租金损失及计算损害赔偿的利息问题。根据双方签订的拆迁安置补偿合同的约定，粤恒信公司在无法按约定将197、199号商铺交付给李海群等七人时，其应当承担的责任是赔偿合同约定交付197、199号商铺当时的价值，而本案中一审法院按照197、199号商铺的现值判决粤恒信公司赔偿损失，对比197、199号商铺在两个时期的价值，现值包含了商铺的增值，已综合考虑了李海群等七人作为守约方的损失以及粤恒信公司作为违约方在订立合同时可以预见到因违约可能造成的损失，李海群等七人要求粤恒信公司另外赔偿197、199号商铺的租金损失以及计算损害赔偿的利息没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李海群等七人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35030元，由上诉人李海群、李志强、李梅、李玉坤、李容照、李少芬、李玉娟共同负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月九日书记员  高培翔