安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1619号 上诉人（原审被告）：张庆，男，1965年10月1日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市。 被上诉人（原审原告）：马鞍山市中百物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区东湖碧水湾****。 法定代表人：胡丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁慧纷，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。 上诉人张庆因与被上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称中百物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张庆上诉请求：撤销原审判决，改判其损失与应交物业费相互抵消。事实与理由：其没有交纳物业费的原因主要有四点：1．刚入住的时候，物业公司规定不允许装防盗窗及固定式晾衣架。我发现楼下业主装了防盗窗，我向当时的物业公司反映过，物业公司没有解决。后来小偷翻窗入室导致我家遭盗窃，造成了现金、手机等财产损失（共计：4500元）。物业公司仅仅是来我家看了一下，并未解决。小偷到我家盗窃造成我精神和心理的阴影，至今都无法消除（请求精神补偿费：8000元）。2．有一年下大雨，雨水顺着飘窗流到了我家里，造成了我家里墙体、、地板的损失我找物业公司，物业公司到我家查看。因墙体质量问题，物业公司找工人修补了缝隙，并没有解决我的损失问题（损失费3O0O元）。3．物业公司现在主张交纳2008年至今的物业费，已过诉讼时效。4．物业公司不能只收物业费，不承担相应的责任。 中百物业公司辩称：1．张庆家中被盗时间通过接处警登记表显示2008年1月11日，当时的小区物业公司并非是中百物业公司，中百物业公司是2008年5月31日开始为小区提供物业服务。该情况与本案也无关。2．根据最高院司法解释，中百物业公司主张物业费并未超过诉讼时效。 中百物业公司向一审法院起诉请求：1．判令张庆支付物业服务费8197元；2．支付滞纳金41元；3．本案的诉讼费由张庆承担。 一审法院认定事实：2008年5月16日，中百物业公司作为乙方与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司作为甲方签订了《东湖碧水湾前期物业服务合同》一份，约定：中百物业公司对马鞍山市“碧水湾”住宅小区提供**物业管理服务，委托期限为自2008年5月31日起至2013年5月31日止。2012年4月29日中百物业公司作为乙方与东湖碧水湾业主委员会作为甲方签订了《马鞍山市物业服务合同》一份，约定：中百物业公司对东湖碧水湾提供物业管理服务，委托期限为自2012年1月1日起至2015年1月1日止。2015年1月1日中百物业公司作为乙方与东湖碧水湾业主委员会作为甲方再次签订了《马鞍山市物业服务合同》一份，约定：中百物业公司对东湖碧水湾提供物业管理服务，委托期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，该合同第二十八载明，本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前两个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前两个月书面通知甲方，并在新的物业管理企业接管本物业项目15日内办理交接手续。甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方自愿继续管理的，视为此合同自动延续。前述三份物业服务合同均载明：物业综合服务费的收费标准多层住宅为0.48元/月/平方米，物业服务费应于每半年向乙方交纳。2015年1月1日的合同还约定：如本物业业主未按其拥有房屋建筑面积以及本合同约定的物业服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权向业主催促补交，并从逾期之日起按物业费总额的每月3%交纳违约金。乙方中百物业公司的物业服务事项包括：标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的日常维修养护管理；标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的专项维修资金的收取、使用及管理；物业管理区域内涉及业主共同事务与共用部分的管理服务。协议签订后，中百物业公司依约为该小区提供物业服务。2017年12月31日物业管理服务期限届满后，中百物业公司虽未与东湖碧水湾业主委员会签订新的物业服务合同，但双方按2015年1月1日签订的《马鞍山市物业服务合同》第二十八条的约定，中百物业公司至今仍为东湖碧水湾小区提供物业服务。张庆系本市雨山区碧水湾小区11栋305室的业主，房屋面积为122.86平方米，房屋类型为多层住宅。张庆拖欠2008年5月31日至2019年12月31日139个月的物业费8197元，中百物业公司催收未果，以致成讼。 一审法院认为，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中百物业公司与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司签订的《东湖碧水湾前期物业服务合同》以及与东湖碧水湾业主委员会签订的两份《马鞍山市物业服务合同》未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方在合同签订后，应按合同约定全面履行各自的义务，同时对业主具有约束力。中百物业公司为东湖碧水湾小区提供了物业服务，张庆作为小区业主应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任，故对中百物业公司要求张庆支付所欠物业费8197元的诉讼请求，依法予以支持。二、张庆关于楼下业主安装防盗窗及固定式晾衣架，其向物业反映物业没有解决，后其家中被盗造成财产损失；飘窗漏水致墙体、、地板损坏的抗辩意见因与本案不属同一法律关系，故在本案中不予处理，可另行主张权利。三、关于滞纳金，因合同中起算时间约定不明确，故对中百物业公司的此项诉请，不予支持。遂判决：一、张庆于判决生效之日起十日内一次性向马鞍山市中百物业管理有限公司支付自2008年5月31日至2019年12月31日期间的物业费8197元。二、驳回马鞍山市中百物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费用25元，由张庆负担。 二审中各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实和对一审提交证据的质证意见与一审一致。 本院认为，张庆与中百物业公司对双方之间存在物业服务合同关系均无异议，本案争议焦点为：张庆主张的损失与其应缴纳的物业费是否可以相互抵消。第一，张庆家中被盗发生在2008年1月11日，此时雨山区碧水湾小区的物业管理公司并非中百物业公司，中百物业公司从2008年5月31日开始对该小区进行物业服务，此次诉讼主张的也是2008年5月31日至2019年12月31日期间的物业服务费。且关于张庆家中被盗造成财产损失以及飘窗漏水致墙体、、地板损坏损失与本案不属同一法律关系，故不能与应缴纳的物业费相互抵消，可另行主张权利。第二，物业服务合同系持续履行的合同，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有持续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。中百物业公司一直在提供物业服务，并未撤离物业服务小区，其向业主主张物业服务费并未超过诉讼时效。 综上所述，张庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张庆负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴静旻 审判员  费长城 审判员  郝静静 二〇二〇年十二月十日 法官助理艾海涛 书记员倪清怡 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。