湖北省黄冈市黄州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂1102执异78号案外人：黄冈百佳物业集团有限公司。住所地：黄冈市黄州大道**（艺星湖景苑）。统一社会信用代码：91421100757024565U。法定代表人：郭海燕，该公司董事长。申请执行人：湖北长安建设集团股份有限公司。住。住所地：英山县温泉镇沿河西路**一社会信用代码：91420000180610411L。法定代表人：段卫昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张立勇，该公司员工。代理权限为特别授权。被执行人：湖北弘资置业有限公司。住。住所地：黄冈市黄州区东门路**一社会信用代码91421100568333449A。法定代表人：陈建忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：查红豆，该公司出纳。代理权限为一般代理。在本院执行申请执行人湖北长安建设集团股份有限公司（以下简称“长安公司”）与被执行人湖北弘资置业有限公司（以下简称“弘资公司”）合同纠纷一案过程中，案外人黄冈百佳物业集团有限公司（以下简称“百佳物业公司”）对本院作出的（2020）鄂1102执909号之二执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月17日举行了听证。异议人百佳物业公司法定代表人郭海燕及申请执行人长安公司委托诉讼代理人张立勇，被执行人弘资公司委托诉讼代理人查红豆参加了听证。现已审查终结。案外人百佳物业公司称，贵院在执行长安公司与弘资公司合同纠纷一案过程中，于2020年6月12日将登记在弘资公司名下，位于黄州区××大道××单元××楼××号房屋予以查封。2019年9月19日，异议人与弘资公司就艺星湖景苑1栋1单元3楼301号房屋签订《艺星湖景苑认购协议书》，就购房款的支付、房屋的装修以及商品房买卖合同的签订作出了初步约定。异议人分别于2019年9月20日、2019年9月24日、2020年1月20日向弘资公司转账支付100万元、20万元、50万元。加上房屋抵款230万元，共计向弘资公司支付400万元。2020年5月27日，双方签订《艺星湖景苑认购补充协议》，将认购房屋变更为案涉房屋。2020年5月31日，双方正式签订《商品房买卖合同》，后异议人得知案涉房屋已设定抵押，遂合同约定的后续购房款暂未支付。异议人认为：案涉房屋虽然登记在弘资公司名下，但异议人已与弘资公司签订合法有效的商品房买卖合同，依照约定支付了相应的购房款，并对房屋进行装修使用。未能支付全部购房款、办理不动产权证书系因弘资公司原因造成，过错不在异议人。因此，案涉房屋实际归异议人所有。为表示对贵院工作的支持，如贵院能够协调抵押权银行及长安公司等同意解除案涉房屋的抵押、查封，使异议人能够顺利办理不动产权证书，异议人愿意配合贵院将剩余款项交至贵院。现要求贵院中止对黄冈市黄州区××大道××单元××楼××号房屋的执行。长安公司称，如果异议人将案涉房屋尾款支付给我公司，我们同意不拍卖案涉商铺。弘资公司称，签订合同是事实，异议人的异议请求成立，案涉商铺不能作为我公司的财产进行拍卖。案涉商铺未办理过户登记是因为商铺上面有抵押。公司当时是想收一部分房款，加上自己融资，将商铺上面的抵押权解除，给异议人办理过户登记。但是由于疫情的原因，我们没有融到资，因案涉商铺上面的抵押一直在，所以无法办理房产过户手续。案外人向本院提交如下证据拟证明其异议主张成立：证据一、《艺星湖景苑认购协议书》、《艺星湖景苑认购补充协议》、《商品房买卖合同》各一份。拟证明案外人在法院查封之前已经与被执行人签订合法有效的商品房买卖合同。证据二：中国建设银行网上银行电子回执三张、POS机签购单一张、收据三张。拟证明案外人依照合同约定向被执行人支付购房款合计170万元。长安公司与弘资公司对以上两组证据均无异议。经审核，合议庭认为案外人提交的两组证据符合证据的真实性、合法性原则，本院予以采信。本院查明，申请执行人长安公司与被执行人弘资公司合同纠纷一案，本院作出的（2019）鄂1102民初2086号民事调解书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，权利人长安公司向本院申请执行，本院依法立为（2020）鄂1102执909号案件执行。2020年6月11日，本院作出（2020）鄂1102执909号之一执行裁定书，查封被执行人弘资公司名下位于黄冈市黄州区××大道××号艺星湖景苑房产共计十套，以上房产存在在建工程抵押。2020年8月17日，本院作出（2020）鄂1102执909号之二执行裁定书，对以上房产予以拍卖。案外人主张的位于黄冈市黄州区××大道××单元××楼××号房屋在上述查封、拍卖范围内。该房屋于2019年4月19日设定抵押，抵押权人为湖北英山长江村镇银行股份有限公司。另查明，2019年9月19日，百佳物业公司与弘资公司签订一份《艺星湖景苑认购协议书》，协议约定，百佳物业公司自愿认购位于黄冈市黄州区××大道××楼××号商铺。2020年5月27日，双方签订《艺星湖景苑认购补充协议》，将一栋三楼商铺置换为一栋四楼商铺。2020年5月31日，百佳物业公司与弘资公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，百佳物业公司购买弘资公司位于黄冈市黄州区××大道××单元××楼××号房屋。该房屋建筑面积共1099.24平方米，总价为700万元。买受人按分期付款方式支付房款：1.在签订认购协议的同时向弘资公司交纳定金120万元；2.余款支付：百佳物业公司在2020年1月15日前合计支付400万元给弘资公司（含120万元定金及艺星湖景苑1栋1单元4套房作价的230万元，共计350万元）；剩余300万元款项百佳物业公司在2020年度从第二季度起按季度分三次支付给弘资公司（即2020年6月30日之前支付100万元、2020年9月30日之前支付100万元，2020年12月31日前支付100万元）；弘资公司承诺2020年6月1日前签订购房合同，如未按期签订备案合同，乙方将暂停支付后期购房款。根据百佳物业公司提供的建行网上银行电子回执显示，百佳物业公司分别于2019年9月20日、2019年9月24日、2020年1月20日向弘资公司转账90万元、20万元、50万元。POS机签购单显示黄冈市黄州区晨选电脑经营部于2019年9月20日消费10万元。弘资公司向百佳物业公司出具三张收据，交款单位均为百佳物业公司，入账日期分别为2019年9月20日、2019年9月24日、2020年1月20日，金额分别为100万元、20万元、50万元，收款事由均为“1栋301商铺定金”。本院认为，本案的焦点问题是案外人百佳物业公司对案涉商铺享有的权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，同时符合上述四要件的买受人基于合同对财产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件，方可排除执行。本案中，百佳物业公司未履行合理的注意义务，导致登记时由于存在其他人抵押权而无法办理房屋过户登记，属于以上条款中能够归责于买受人的原因未办理过户登记。不符合法律规定的关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。故对其异议请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项、第二十四条及第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人黄冈百佳物业集团有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起异议之诉。审判长  李小军审判员  龙振羽审判员  喻志林二〇二〇年十二月二十五日书记员  贺乐君