江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8164号上诉人（原审被告）：南京润昌房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区东井村**。法定代表人：邱夕飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：詹婧，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：周阳，女，1994年9月6日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：周兵（系周阳之父），住南京市玄武区。上诉人南京润昌房地产开发有限公司（以下简称润昌房地产公司）因与被上诉人周阳房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。润昌房地产公司上诉请求：撤销一审法院民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、一审判决认定事实错误。一审中润昌房地产公司提交房屋维修过程照片，维修记录单，维修记录单显示维修已基本结束，仅剩下涂刷乳胶漆；并且根据物业管家手机号码（17715296265)的短信记录，润昌房地产公司一直系处于不断的联系周阳进行维修，并且已明确告知了维修进度：“铲墙完成后需要晾一会”要求下午继续进行维修，请周阳进行配合。但因为周阳拒绝配合维修导致后续维修未能完成。周阳此后也未再向物业提出继续维修的要求。庭审中周阳未出示2018年7月25日之后其联系润昌房地产公司进行维修而润昌房地产公司拒绝维修的证据。润昌房地产公司在7月25日维修完成后，也未接到周阳房屋再次渗漏的维修请求。换言之，也就是润昌房地产公司交付的房屋系符合房屋使用功能，故润昌房地产公司维修义务已履行，并未拒绝维修，周阳恶意扩大的损失应由对方自行承担，故以上述事实认定润昌房地产公司负有违约责任，无事实依据。二、一审适用法律错误，且未对润昌房地产公司提交证据进行质证。另外，该案件审理过程中，经法院主持下，润昌房地产公司前往周阳住处进行后续乳胶漆粉刷工作，上述维修工作润昌房地产公司作为证据已提交至法院。视频中可以显示经过2018年7月25日维修过后的房屋并无渗漏的水渍仅仅存在墙体未刷白不美观的情况，并不影响周阳出租以及居住。且从润昌房地产公司拍摄的照片可以看出，周阳房屋外已有外墙维修的痕迹。上述证据均可形成证据链证明润昌房地产公司己在2018年7月25日完成维修，但原审法院未对上述证据进行质证。退一步说，如原审法院认定润昌房地产公司行为系构成违约，应按照双方《商品房预售合同》约定或按照周阳的实际损失进行认定。现周阳并未举证其实际损失，周阳举证系其预期收益损失，该项损失并不符合法律规定以及合同约定，且酌定的数额过高。请求二审法院予以纠正。周阳辩称：一审法院认定事实正确，只是判决赔偿金额过低，被上诉人为了息诉，没有提起上诉，请求驳回上诉，维持原判。周阳向一审法院起诉请求：判令润昌房地产公司立即赔付周阳房屋搁置损失50000元（自2018年7月5日起计算至2019年11月24日止，按每月租金3000元计算）；判令润昌房地产公司对交付的墙面渗水、墙面脱落的房屋予以维修；判令本案诉讼费用由润昌房地产公司负担。一审法院认定事实如下：2015年，润昌房地产公司向一审法院起诉周阳称，2014年9月30日，双方签订《南京市商品房预售合同》，约定周阳在润昌房地产公司购买新都国际公寓5幢547室房屋，总价款644340元，周阳应于2014年12月1日前交付第一期购房款324340元，余款为银行按揭贷款，周阳逾期付款超过60日，润昌房地产公司有权解除合同，周阳按房款总额的10%支付违约金。由于周阳逾期支付首付款，经催告后仍未支付，故起诉要求解除双方签订的预售合同、周阳支付违约金64434元。一审法院审理后判令解除双方签订的预售合同、周阳给付润昌房地产公司违约金50000元。2014年9月30日，润昌房地产公司（甲方）与周阳（乙方）签订一份《新都国际公寓商品房预售合同》，约定由周阳购买润昌房地产公司开发的案涉房屋，房屋单价每平方米12098.01元，于2014年12月1日前支付324340元，余款以商业性贷款支付，甲方应于2015年1月31日前向乙方交付案涉房屋，双方另就其他事项做了约定。2017年12月14日，周阳向一审法院起诉润昌房地产公司，诉称2014年9月30日，润昌房地产公司与周兵签订了多份《南京市商品房预售合同》，其中一份合同是关于案涉房屋的买卖合同。润昌房地产公司收取全部购房款后以周兵所购其他房屋未结清尾款为由拒不交付案涉房屋。2015年5月19日，润昌房地产公司发出房屋被他人占有的通知后重新更换门锁，控制该房屋。后润昌房地产公司将周阳诉至法院。法院经审理后认为周阳存在迟延付款行为，判决周阳向润昌房地产公司支付违约金，周阳已赔付。但该公司仍不将案涉房屋交付给周阳，遂要求判令该公司给付逾期交付案涉房屋的违约金。一审法院审理后判令润昌房地产公司赔付周阳违约金60000元。判决后双方均不服一审判决提起上诉。2019年2月26日，双方在二审中达成调解协议，润昌房地产公司同意于2019年3月8日前给付周阳110000元，双方在调解过程中均确认就本案合同无其他纠纷。2018年7月5日，一审法院曾主持双方办理了案涉房屋的交接。周阳在庭审中提供一份《房屋验收单》及案涉房屋现场照片，其中“验房意见”栏中记载：墙面渗水、墙皮脱落。下方有陪同验房人员“屠海东”的签名。润昌房地产公司否认该验收单的真实性，否认其单位有屠海东其人，但认可当初在现场进行案涉房屋验收时，房屋墙面有渗水印迹。周阳称双方在验收后即要求润昌房地产公司进行维修。润昌房地产公司称于2018年7月15日即完成了室外渗水的维修，通知周阳进行验收，并要求周阳配合进行室内的维修工作。2018年7月25日，润昌房地产公司与周阳联系后上门进行了维修，润昌房地产公司称上午完成了室内批腻子的维修工序，待过几小时晾干后再涂刷一遍乳胶漆即可，但再与周阳联系，则周阳不愿配合开门，维修工作不能继续（案涉房屋物业人员向周兵发出信息：“我们师傅去了，上午铲墙需要凉一会，但是后来您可能出去了一会，师傅就没找到你，您看下午还能再来一趟，谢谢”。后无周兵回复信息）。周阳则称2018年7月25日上午润昌房地产公司确实给室内批了腻子，但后来就称管周阳房子的管家辞职不干了，就没再给周阳进行维修。润昌房地产公司称2018年7月25日后周阳未向润昌房地产公司提出过案涉房屋维修问题。周阳则称在此后向润昌房地产公司提出过案涉房屋维修问题，润昌房地产公司一直以无房屋管家为由拒绝给周阳维修房屋，为此提供2019年10月22日的手机信息（对方手机号码17715296265，润昌房地产公司称其为一名物业管家），内容为：“我是物业管家，你家明天有人在家吗？喊师傅上门看一下”。2019年11月7日，周兵回信：“一直没人联系我，545房也一直破损没师傅维修”。回信：“当时留的另一个号码，一直没人回”。发信：“不可能，一直就是138××××****这个号码”、“我不是给你打过电话吗？”。润昌房地产公司对短信息内容予以认可，但否认此前有过联系。一审审理中应一审法院要求，润昌房地产公司对案涉房屋进行了维修，周阳表示对维修后的损失不再主张，对维修前的房屋搁置损失润昌房地产公司仍应予以赔偿。一审法院认为：依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定，另一方有权要求其继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。本案中，周阳向润昌房地产公司购买案涉房屋，润昌房地产公司应向周阳交付安全可靠、可以正常使用的房屋。2018年7月5日，润昌房地产公司向周阳交付了案涉房屋，在交付验收时，案涉房屋存在墙面渗水、墙面脱皮的现象，对此润昌房地产公司于2018年7月15日进行了外墙维修，7月25日上午对案涉房屋墙面进行初步维修（批腻子），后续维修工作由于双方配合问题一直搁置。周阳称此后一直向润昌房地产公司提出维修，而润昌房地产公司以无房屋管家为由拒不维修，而润昌房地产公司称此后周阳一直未向润昌房地产公司提出过维修问题。根据本案现有证据，周阳于2019年10月22日与物业人员有过联系，同年11月7日继续有过联系，但此后润昌房地产公司仍未进行过案涉房屋的维修工作，润昌房地产公司就其辩称意见未能提供相应证据予以证明，润昌房地产公司仍有义务就案涉房屋继续进行维修工作。在审理中，应一审法院要求，双方配合已完成了案涉房屋的维修工作，对周阳诉请的要求润昌房地产公司完成维修工作的诉讼请求，一审法院不再支持。润昌房地产公司辩称在他案中周阳表示双方之间就案涉房屋买卖合同再无争议，实际上放弃了相应诉讼权利，目前再起诉损失既属恶意诉讼也无权利依据。一审法院认为，根据相关证据，双方原就逾期交付案涉房屋所产生的违约金发生诉讼，在二审中达成和解，双方表示“就本案合同无其他纠纷”，应就原案结合双方买卖合同本身，不应作扩大解释，和解协议中也未明确就双方之间所有争议一并解决，因此周阳仍有权就其损失另行起诉。根据相关法律规定，一方当事人违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方自2018年7月25日对案涉房屋初步维修后，对继续维修工作就一直搁置，润昌房地产公司虽辩称此后周阳不配合进行维修且一直未提出过维修要求，但就此未能提供相关证据加以证明，且即便润昌房地产公司所述属实，其完全可以采取正当手段加以救济，排除不能进行维修工作后所产生的相应法律后果。根据双方合同约定润昌房地产公司应承担案涉房屋的维修义务，在完成初步维修工作后润昌房地产公司应继续直到最终完成维修工作，现直至本案审理中方最终完成维修工作，其行为构成违约。而周阳自2018年7月25日上午配合润昌房地产公司完成初步维修后，就当日下午润昌房地产公司提出继续进行维修的提议未予回复，此后直至2019年10月22日案涉房屋的物业管家主动联系周阳（此前周阳应联系过物业人员），双方交涉后未有结果，期间已有一年余，周阳虽称润昌房地产公司的物业人员多次答复周阳上门维修但一直未来，但就此未能提供相应证据加以证明，即便该情形属实，周阳当在合理期间内果断采取适当措施（2018年7月25日案涉房屋已完成初步维修工作）或主张权利或自行维修主张损失，而不是就此搁置，因此周阳对损失的扩大具有过错。就案涉房屋维修期间所产生的损失。周阳购置的为办公用房，房屋地处鼓楼区燕亭路，建筑面积为53.26平方米，其中套内面积41.68平方米，周阳另有其他住处，购买案涉房屋当为出租获利，由于房屋的闲置当会产生相应的损失，结合该地段大概租金标准、案涉房屋正常维修期间以及周阳合理的等待时间，一审法院酌定周阳的损失数额为26000元，对此润昌房地产公司应予赔偿。一审法院判决：一、南京润昌房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿周阳26000元；二、驳回周阳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由周阳负担600元，由南京润昌房地产开发有限公司负担450元。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，且双方二审中均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，双方均陈述上诉人在2020年5月22日应一审法院的要求进行了维修，但关于维修的具体内容双方陈述不一。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人润昌房地产公司是否应当赔偿被上诉人周阳2.6万元。本案上诉人向被上诉人交付涉案房屋后，因房屋存在渗水问题，上诉人对涉案房屋进行了初步维修，后双方为继续维修的事宜发生纠纷。应一审法院的要求，上诉人在一审中完成了涉案房屋的维修工作，故一审法院根据本案的实际情况，依法酌定上诉人赔偿被上诉人损失26000元并无不当。上诉人主张其在2018年7月25日已经完成了维修工作，但其并未完工，至到被上诉人2019年11月起诉至一审法院，上诉人应一审法院的要求最终完成维修工作，虽然被上诉人对维修的拖延亦存在过错，但从本案双方举证的情况看并不能完全免除上诉人的赔偿责任，故本院对上诉人的主张不予支持。综上所述，上诉人润昌房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人南京润昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 李任飞审判员 汪德全二〇二〇年十二月三日书记员 朱亚芳