山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1219号 上诉人（原审被告）：山东银泉置业有限公司，住所地：青州市（旗城）慧博园小区。 法定代表人：田承永，董事长。 委托诉讼代理人：王学军，山东衡源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏丽华，山东衡源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾文蕾，女，1964年10月16日生，汉族，居民，住青州市。 委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱欣鑫，山东万信（青州）律师事务所律师。 上诉人山东银泉置业有限公司（以下简称银泉公司）因与被上诉人贾文蕾商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初5272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银泉公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1、双方不存在真实的房屋买卖交易行为。双方虽签订过十五份商品房买卖合同，被上诉人亦曾于2013年10月9日支付购房款18178864元，但上诉人已经分别于2013年10月10日、11日退还给被上诉人购房款16200000元及1978864.46元，合计退还房款18178864元，被上诉人对接受退款这一事实并无异议。2、一审中，被上诉人并未主张亦未举证证实涉案房屋系案外人山东华龙工程有限公司（以下简称华龙公司）以抵债方式获取，后由华龙公司转让给被上诉人或由华龙公司指定给了被上诉人。被上诉人一审起诉状以及庭审中主张的是其通过购买（支付房款18178864元）的方式获取了涉案房屋的产权。一审在被上诉人未主张且未提供证据的情况下即认定“银泉公司为案外人华龙公司和华龙公司指定的第三方办理房屋抵顶手续”，既超越了被上诉人的主张，亦无事实依据。3、退一步讲，涉案房屋即便是由华龙公司以抵债方式获取并由华龙公司转让或指定转让给被上诉人，被上诉人也无权在没有任何华龙公司出具的证据的情况下越过华龙公司直接要求上诉人对案涉房屋进行交付并办证。4、上诉人与华龙公司针对房屋进行抵账的依据是双方在2013年9月28日签订的《解除开发合作协议书》，《解除开发合作协议书》签订之后，上诉人基于华龙公司《解除开发合作协议书》的违约事实，向潍坊市中级人民法院提起诉讼，潍坊市中级人民法院（2017）鲁07民初200号民事判决书、山东省高级人民法院以（2019）鲁民终1353号民事判决书认定，华龙公司构成违约。至今华龙公司未履行上述生效判决向上诉人支付违约金4062480元。基于此，上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在华龙公司未履行解除协议义务及生效判决内容之前，有权拒绝为华龙公司办理以房抵债的所有手续。5、上诉人与华龙公司签订的《解除开发合作协议书》第一条中关于“甲方负责为乙方或乙方指定的第三方主体办理房屋产权手续”的约定是无效的。如上诉人直接为华龙公司指定的第三方办理产权登记手续，将会偷逃国家巨额税款、严重规避国家的税收管理，该以合法形式掩盖非法目的的约定损害国家利益，应当认定为无效。6、（2017）鲁07民初200号案件中，上诉人主张的华龙公司逾期交付验收资料导致所出售房屋逾期办证损失中，并未将涉案房屋逾期办证损失计算在内，被上诉人一审提交的（2017）鲁07民初200号案卷材料中也没有显示上诉人将案涉房屋损失计算在内。上诉人计算的25间房屋并不包含涉案房屋的逾期办证损失。二、一审审理程序严重违法。一审将大量未经过庭审质证的证据作为认定案件事实的依据。1、本案一审开庭时间是2019年11月27日，贾文蕾于2019年12月6日向一审法院递交了撤回部分诉讼请求的申请；2019年12月1日，上诉人向一审法院递交了贾文蕾出具的说明、刘芳出具的说明，上述三份材料均系庭审之后提交，一审均未告知并送达给上诉人；2、一审文书第3页第二段中记载的包括刘芳的转款《说明》等证据未组织庭后质证即作为认定事实的证据；3、一审文书第5页最后一段中记载的“青国用（2009）第02070号国有土地使用权”，“建设工程规划许可3／4证为建字第3707812010Ｑ0151号”，“建筑工程施工许可证证号为2011-002”，“商品房预售许可证证号为青房注字第2××2号”等证据，贾文蕾未当庭提交，一审亦未组织庭后质证，即作为认定事实的证据。4、一审中，上诉人提供了农商行昭德支行活期存款对账单查询打印件（文书第3页第二段），证实退回贾文蕾房款16200000元及1978864.46元，贾文蕾称庭审后回去核实。对于贾文蕾是否已经核实该两笔退款及核实的结果，一审并未告知上诉人，却在文书第7页第二段认定“该辩解意见与《解除开发合作协议书》的约定不符，不予采信”。对于银行活期存款对账单查询打印件这样一个具有很强证明力的证据，在贾文蕾没有否认的情况下，一审直接予以否认，违反法定程序，导致一审认定基本事实错误。综上所述，一审判决认定事实不清，审理程序违法，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 贾文蕾辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 贾文蕾向一审法院起诉请求：1.依法判令银泉公司立即办理交房手续并支付逾期交房违约金1000000元（具体数额自2016年10月15日计算至实际交付之日）；2.依法判令银泉公司立即办理产权登记手续并支付逾期办证违约金3885732.18元（具体数额自2016年10月15日起计算至办理完毕之日止）；3.诉讼费用由银泉公司负担。诉讼过程中，贾文蕾明确诉讼请求为：1.依法判令银泉公司协助贾文蕾办理不动产权证书；2.依法判令银泉公司支付逾期办理不动产权证书违约金（以购房款18178864元为基数，自2016年10月15日起至银泉公司将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案及协助贾文蕾办理不动产权证书之日止，按照中国人民银行公布同期同类逾期贷款利率计算）；3.诉讼费由银泉公司负担。 一审法院认定事实：2013年10月9日，银泉公司与贾文蕾签订合同编号为213100022、23、29、31、33、36、38、39、40、41、42、43、44、46、47的《商品房买卖合同书》各一份。合同约定：贾文蕾购买银泉公司开发的青州市旗城慧博园小区（住宅）5号楼1单元302室、2单元101室及102室，建筑面积222.58平方米、133.59平方米及133.59平方米，购房款1139894.46元、1116790.83元及981168.83元；（公寓）沿街A段508室及521室，建筑面积31.05平方米及59.85平方米，购房款114481.35元及190741.95元；（商铺）沿街C段C1、C4、C5、C7、C8、C9、C10、C11、D段D7及D8室，建筑面积284.58平方米、206.07平方米、206.07平方米、206.07平方米、206.07平方米、206.07平方米、206.07平方米、288.48平方米、206.22平方米及206.22平方米，购房款为1874528.46元、1357383.09元、1357383.09元、1357383.09元、1357383.09元、1357383.09元、1357383.09元、1900217.76元、1358371.14元及1358371.14元。银泉公司应当在2014年6月30日前将验收合格的商品房交付给贾文蕾使用，并应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，同时约定了其他条款。 合同签订当日，贾文蕾作为预购人、银泉公司作为预售人、青州市房地产管理局作为预售款监管机构、山东青州农村商业银行股份有限公司作为监管银行，共同签订《青州市商品房预售款缴款通知单》，贾文蕾按照合同约定及通知单要求将上述全部购房款18178864元转入银泉公司的商品房预售款监管账户9070××××0540。 2008年12月29日，银泉公司（甲方）与案外人华龙公司（乙方）签订《开发项目合作协议书》一份，于2009年11月7日签订《建设工程施工合同》一份，后双方于2013年9月28日签订《解除开发合作协议书》一份，解除了双方于2008年12月29日签订的合作开发慧博园小区项目协议书，银泉公司最终应付华龙公司工程款1989633.27元，同时约定：双方同意将该项目的部分房屋（价值2000万元，按照现行房屋价格100%作价抵顶，详见抵顶房屋明细附表一）归乙方所有，甲方负责为乙方或乙方指定的第三方主体办理房屋产权手续。乙方负责按照房管局有关程序筹集房款打入房管局指定的银行账户，房管局同意支付该款时从甲方把该款退给乙方。抵顶房屋明细附表一具体情况为：5-1-302、5-2-101、5-2-102（以上三套房款为3260054.12元），C段C1：284.58*6587（房款1874528.46元），C6：311.88*6587（房款2054353.56元），C段（4、5、7、8、9、10）206.07*6587*6（房款8144298.54元），C11：288.48*6587（房款1900217.76元），D7、D8：206.22*6587*2（房款2716742.28元）。《解除开发合作协议书》签订后，银泉公司为案外人华龙公司和华龙公司指定的第三方办理房屋抵顶手续。 另查明，2009年9月1日，银泉公司以出让方式取得位于青州市××路××东，北城大街以南，土地面积为34236平方米的青国用（2009）第02070号国有土地使用权，涉案楼房占用土地在上述范围内，该土地建设工程规划许可证证号为建字第3707812010Ｑ0151号，建筑工程施工许可证证号为2011-002，商品房预售许可证证号为青房注字第2××2号。 一审法院认为，双方签订的十五份《商品房买卖合同书》系各自真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行各自的合同义务，否则即构成违约，须承担相应的违约责任。本案中，贾文蕾已按合同约定及商品房预售款缴款通知单的要求将全部购房款打入被告购房款监管账户，全面履行了合同义务，银泉公司亦应按合同约定于2014年6月30日商品房交付后90日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助贾文蕾办理不动产权证书，现涉案房产中尚有十套银泉公司至今未交付，也未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，协助贾文蕾办理不动产权证书，已经构成违约，应承担违约责任。故，贾文蕾要求银泉公司协助办理不动产权证书的诉讼请求于法有据，予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同的约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方未约定违约金计付标准，故贾文蕾主张逾期办证违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准有事实及法律依据，予以支持。银泉公司辩称其已向贾文蕾退还购房款16200000元及1978864.46元且双方不存在真实的交易买卖行为，该辩解意见与《解除开发合作协议书》的约定不符，不予采信。综上所述，贾文蕾的合理诉讼请求，应当依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、银泉公司于判决生效之日起三十日内履行协助贾文蕾办理不动产权证书；二、银泉公司支付贾文蕾逾期办证违约金（以购房款18178864元为基数，自2016年10月15日起至银泉公司将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案及协助贾文蕾办理不动产权证书之日止，按照中国人民银行公布同期同类逾期贷款利率计算），于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45886元，减半收取22943元，由银泉公司负担。 二审审理过程中，银泉公司提交以下证据：1、（2017）鲁07民初200号民事判决书、（2019）鲁民终1353号民事判决书、（2019）最高法民申5613号民事裁定书各一份，用以证明双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，贾文蕾取得的商品房没有支付相应价款，本质系替华龙公司接受了利润分配。2、华龙公司的工商登记信息报告及青州市公安局城里派出所于2020年4月1日出具的情况说明一份，用以证明刘彦华系华龙公司的实际控制人，与贾文蕾为夫妻关系，刘彦华与贾文蕾之间财产混同。对于上述证据，贾文蕾质证称：对证据的真实性没有异议，按银泉公司与华龙公司签订的《解除开发合作协议书》约定，其应将双方约定的抵顶房屋为华龙公司或华龙公司指定的第三方办理产权登记手续，该第三方即本案当事人贾文蕾，故双方签订商品房买卖合同，贾文蕾交纳契税等相关税费，银泉公司逾期办理产权登记构成违约，应承担违约责任；另，上述证据2与本案无关。 另查明，对银泉公司主张的退还购房款18178864.46元（16200000元+1978864.46元）的事实，贾文蕾没有异议，但抗辩称：本案贾文蕾与华龙公司、刘彦华之间为何种法律关系，与银泉公司应承担的交付房屋及协助办理产权登记的义务没有关联性。 又查明，（2017）鲁07民初200号民事判决书认定以下事实：涉案工程1、2、4、5、6、7、8号住宅楼及商业A段于2016年1月18日通过竣工验收，于2016年3月14日通过备案验收；商业B、C、D、E、F段于2016年10月10日通过竣工验收，于2016年11月3日通过备案验收。（2017）鲁07民初200号民事判决书认为“……对于已抵顶给华龙公司的2000万元房屋，该部分抵顶房屋系华龙公司因合资合作开发应分配的利润，该利润分配在双方解除合同时确定，在合资合作开发合同中的利润分配与相关义务承担系对等的，在华龙公司未全面履行合同义务的情况下，银泉公司对其利润分配亦有抗辩权，可暂不予分配利润，故银泉公司主张的该部分利息损失，华龙公司在一定程度上亦应承担相应责任。对于上述利息损失的确定，依据公平原则，应以中国人民银行同期同类贷款利率计算，监管账户的利息损失为256929元，2000万元已分配利润的利息损失为3204000元。银泉公司主张按同期贷款利率的四倍计算无依据，本院不予支持……”。 还查明，涉案房屋现在空置，房屋大证仍在银泉公司名下，贾文蕾已交纳房屋契税、维修基金并办理网签手续。二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，综合分析当事人陈述、《开发项目合作协议书》、《解除开发合作协议书》及（2017）鲁07民初200号民事判决书、（2019）鲁民终1353号民事判决书、（2019）最高法民申5613号民事裁定书等证据，能够认定银泉公司与贾文蕾签订涉案十五份商品房买卖合同书的目的之一系华龙公司与银泉公司履行所签订的《解除开发合作协议书》第一条约定的内容、贾文蕾向银泉公司监管账户转款18178864元及此后银泉公司返还上述款项亦系履行《解除开发合作协议书》第一条约定的房款支付方式、贾文蕾以华龙公司依据《解除开发合作协议书》约定应分得的利润作为支付涉案商品房买卖合同的房屋对价等事实。基于上述事实，结合现行法律规定，涉案商品房买卖合同签订的原因、背景、目的及对价支付方式等均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。结合涉案房屋所在楼房已竣工验收且房屋已网签至贾文蕾名下等事实，贾文蕾依据商品房买卖合同约定对涉案房屋享有的要求办理产权登记的权利以及主张逾期办证违约责任有事实和法律依据，本院予以确认。当然，涉案房屋依法办理至贾文蕾名下后，即应视为银泉公司履行了其与华龙公司签订的《解除开发合作协议书》第一条约定的相对应的义务。银泉公司关于涉案合同因存在以合法形式掩盖非法目的致国家利益受到损害、应当认定无效等主张不能成立，本院不予支持。在确定逾期办证违约金计算标准时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，综合分析《解除开发合作协议书》约定的房屋交付时间、涉案房屋所在楼房的实际竣工验收时间及生效法律文书确认的华龙公司存在违约（应承担的违约责任尚未完全履行）及“银泉公司对其利润分配亦有抗辩权，可暂不予分配利润”（说明在房屋具备交付条件后，贾文蕾也没有取得与房屋价值相对应的任何利益）等事实，考虑到办证问题涉及到双方互负配合义务及裁判文书的确定性等问题，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定涉案逾期办证违约金的计算标准为：以18178864元为基数，按照中国人民银行公布同期同类逾期贷款利率，自2016年10月15日起计算至2019年8月20日止；以18178864元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至2019年10月18日止（起诉之日）。关于一审程序问题，经审查，一审程序瑕疵并不影响本案实体审理结果。 综上所述，上诉人银泉公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初5272号民事判决； 二、山东银泉置业有限公司协助贾文蕾办理涉案房屋的不动产权证书，于本判决生效之日起三十日内履行； 三、山东银泉置业有限公司支付贾文蕾逾期办证违约金（以18178864元为基数，按照中国人民银行公布同期同类逾期贷款利率，自2016年10月15日起计算至2019年8月20日止；以18178864元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至2019年10月18日止），于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费45886元，减半收取22943元，由贾文蕾负担2943元，山东银泉置业有限公司负担20000元。 二审案件受理费45886元，由上诉人山东银泉置业有限公司负担40000元，被上诉人贾文蕾负担5886元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年十二月四日 书记员 张瑞丰