江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初5405号原告：苏州万都商业管理有限公司，住所：苏州市姑苏区阊门内下塘**。法定代表人：张庆凯，该公司执行董事。委托代理人：马文峰，江苏慎平律师事务所律师。委托代理人：朱虹，江苏慎平律师事务所实习律师。被告：溧阳幸福蓝海影城有限责任公司，住，住所地：住所地：溧阳市西大街125-427/div>法定代表人：颜辉，该公司董事长。被告：江苏幸福蓝海影院发展有限公司，住所地：南京市栖霞区元化路******。两被告委托代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。原告苏州万都商业管理有限公司诉被告溧阳幸福蓝海影城有限责任公司、江苏幸福蓝海影院发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马文峰、朱虹到庭参加诉讼，两被告的委托代理人廖坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告万都公司与两被告之间的合同于2020年7月17日即已解除；2、判令两被告支付拖欠的租金和物业费合计250200元（租金是按照合同约定的41700元每月计算到从2020年2月1日至合同解除共计5.5个月，按照原告陈述的对于疫情期间的租金67天时间减半收取，我们按4.5个月计算租金共计187650元，同理物业费按照合同约定的15495元每月*4.5个月，共计69727.5元，两项合计257377元，原告主张250200元）；3、判令两被告承担6个月租金的损失赔偿；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年2月7日，溧阳丰联置业发展有限公司与慈溪经济开发区卓越贸易有限公司签订了一份关于溧阳平陵广场电影院的《租赁合同》，合同就慈溪经济开发区卓越贸易有限公司在溧阳平陵广场开设幸福蓝海电影院相关事宜进行了约定，包括租金支付方式、租赁时间等。期间，经多方协商，各方签订了一系列协议，最终溧阳丰联置业发展有限公司将合同的权利义务移交给了原告，慈溪经济开发区卓越贸易有限公司将合同的权利义务移交给了被告一。2019年3月7日，原告又与被告二就幸福蓝海电影院签订了一份《房屋租赁合同补充协议》。2020年7月16日，因被告一拖欠部分租金己经超过五个月以上，经原告按合同约定以断电形式催要未果，原告向被告一发出了解除合同的《回函》。综上所述，两被告理应按合同约定及时支付租金，两被告自2020年1月份左右就开始拖欠原告租金，在原告多次催要未果的情况下，原告按合同第6条违约责任中关于解除合同条款的约定，对被告进行了断电，但被告在断电后的十天内仍未及时交纳租金，据此，原告有权解除合同。为此，原告特具状贵院，望贵院依法支持原告的诉请。被告：1、我方认为本案涉及的被告二江苏幸福蓝海公司并非本案的适格被告，理由在上午的庭审中我们已经表明2020年的8月6日在原告起诉之前，江苏幸福蓝海公司（本案被告二）已向原告发出了有关补充协议的权利义务转让通知，根据该补充协议18条之约定，自江苏幸福蓝海公司通知权利义务转让，补充协议的权利义务均由本案被告一承继，因此，被告二并非本案的适格被告；2、我方确实存在未能按期缴纳相应租金的情形，但该行为系因新冠疫情引发，且我方一直强调愿意继续履行，并告知原告有关疫情期间的租金事宜可以双方协商，同时在收到被告2020年7月16日的函件明确知晓停水停电行为，系被告根据合同约定进行解除前的措施时，被告于第二日即2020年7月17日即将1月份租金，全部支付完毕，需要强调的是新冠疫情的爆发时间为1月25日，被告方实际上还没有对1月份的租期完全进行使用，有关付款前应提供发票的事宜，在合同中有约定，且在双方之前的付款过程中均已证明；3、鉴于2020年5月27日，原告进行了停水停电，导致被告至今无法正常使用房屋，故自2020年5月27日起至原告停止违约行为，恢复供水供电止所涉房屋租金及物管费用，均系原告原因所致，应由原告承担。4、根据最高人民法院关于审理疫情期间案件的意见二第五条之规定，在出租人以承租人未能按期缴纳租金为由，要求解除合同并要求承租人承担违约责任的人民法院不予支持。所以我方认为对于第一项诉讼请求、第三项诉讼请求、第四项诉讼请求不应予以支持。有关第二项诉讼请求涉及租金事宜，同意依照法院最终认定进行支付。经审理查明，自2011年3月5日起，案涉租赁房屋平陵广场4楼、5楼经多次主体调整，现租赁合同双方为本案原被告，在合同履行期间，被告未能及时支付2020年1月份的房屋租金，致使原告按双方合同约定解除的方式，进行了断电断水的行为，以及邮寄了解除合同函于原告，要求与被告解除合同。被告认为，延付租金存在一定的违约行为，但主要是新冠疫情导致的。因此，不同意解除合同，要求继续履行。另查明，被告自2020年1月25日至今，未能实际开门营业。庭审后，原告书面提出对于解除原被告之间的租赁合同之外的其他诉讼请求，不在本案中处理，将另行主张。同时表明，公司由于重大布局调整，明确表示不再继续履行原被告之间的租赁合同。庭审中，原告向本院提交如下证据：证据一、2010年2月7日租赁合同一份，证明2010年2月7日，溧阳丰联置业发展有限公司与慈溪经济开发区卓越贸易有限公司就在溧阳平陵广场开设电影院相关权利义务做了约定。其中第三页第6条约定了甲方解除合同的条件。证据二、合同转让协议1份；证据三、补充协议；证据四、变更登记通知书1份；证据五、主体变更协议书2份；证据二至五，共同证明合体主体由溧阳丰联置业发展有限公司与慈溪经济开发区卓越贸易有限公司变更为苏州万都商业管理有限公司与溧阳幸福蓝海影城有限公司；证据六、房屋租赁合同补充协议，证明江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司为本案主体之一；证据七、收款回单2分，证明溧阳幸福蓝海影城有限公司、江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司拖欠1月份租金和物业费直至2020年7月17日才支付；证据八、2020年7月7日函；证据九、2020年7月16日回函及EMS快递单；证据十、水电表；证据八至十，共同证明因溧阳幸福蓝海影城有限公司、江苏幸福蓝海影院发展责任公司拖欠相应费用，苏州万都商业管理有限公司按合同约定在2020年5月27日开始断水断电10天后，溧阳幸福蓝海影城有限公司、江苏幸福蓝海影院发展责任公司仍未按约支付相应款项，故合同于2020年7月17日已解除。被告：对于证据一至五的真实性及证明目的不持异议。需要强调一点，原告认为其解除合同的通知符合原租赁合同第六条甲方解除合同条件，该观点我方不予认可。通过我方提供的双方往来函件可以看出，直到2020年7月16日，原告函件才显示被告自认对被告租赁房屋进行断水断电处理。在此之前，被告并不清楚断水断电行为是物业管理方的行为还是作为出租房在行使解除合同的前置条件，在该函件之前，被告多次要求被告恢复供水供电，但原告一直未能予以正面回复。故我方才发函至物管方，要求其对于供水供电作出解释，因此，可以看出被告方直到2020年7月16日原告函件后才知晓，断水断电行为系原告解除合同的前置行为。因此，被告于2020年7月17日，向原告支付了全部的拖欠租金。对于证据六的真实性不持异议，但证明目的是错误的，首先，江苏幸福蓝海有限公司并非本案中的主体，同时被告已在之前的举证（证据九）中，向法庭及原告说明2020年8月6日，江苏幸福蓝海公司已将该补充协议中的全部权利义务转移给了被告一，而该转移行为完全是符合该补充协议第十八条的约定。因此，该补充协议所涉内容均由本案被告一行使权利承担义务。对于证据七的真实性不持异议，证明目的中有错误。江苏幸福蓝海不存在向原告拖欠物业费和租金的行为，因为江苏幸福蓝海并非案涉租赁合同的当事方。对于证据八至十的真实性没有异议，证明内容有异议；第一，江苏幸福蓝海并非本案主体，也不存在拖欠租金的情况；第二，被告是在2020年的7月17日收到原告7月16日函件后，方才知晓，断水断电行为，是原告解除合同的前置行为；第三，被告并未同意案涉租赁合同解除；第四，从原告本案的诉请可以看出，原告并未认为7月17日已解除双方之间的租赁合同，万都公司第一项诉讼请求即是判令解除租赁合同，由此可见，本案诉争的合同并未解除。庭审中，被告向本院提交如下证据：被告：书证一、租赁合同及补充协议共44页，证明案涉租赁房屋平陵广场4、5楼经多次合同主体调整，现出租房为本案原告，承租方为本案被告一。原合同租期自2011年3月5日，租期15年，承租方应于每月5日前向出租方支付上一个月的租金及物管费用，同时，2019年3月7日的补充协议，对于原租赁合同的面积及租期进行了调整，并约定了各方具体的权利义务和违约责任；书证二、租金对账表及对应租金发票和付款凭证，证明被告一在2019年度对账完毕，且收到原告2020年1月9日开具的相应的租金发票后，以支付全部2019年度剩余房租；书证三、2020年1月10日平陵物业管理费发票和付款凭证；证明被告一在收到物管公司1月10日出具的物业管理费发票后，已支付2019年12月份物业费。书证四、2020年4月24日，原告向被告一开具的2020年1月份房屋租金发票，及对应付款凭证，证明被告一在收到原告2020年4月24日开具的1月份租金发票后，已于2020年7月17日支付完毕。书证五、2020年4月26日，物业管理费发票和付款凭证，证明被告一在收到4月26日出具的物业管理费发票后，已于2020年5月14日付完毕。书证六、原被告及案涉租赁房屋管理方，平陵物业管理公司往来函件共计5份，证明由于新冠疫情影响，被告一自2020年1月25日起停业，并于2020年5月16日发函原告，要求对于疫情停业期间的房屋租金和物业管理费予以免除。原告于5月20日回函，仅同意对2020年1月25日至3月31日租金减半，原告不顾新冠疫情对被告一造成的重大损失，在未做任何通知的情况下，突然于2020年5月27日对被告一租赁房屋采取断水断电行为，2020年6月3日，被告一回函，再次强调疫情影响，要求在疫情结束开业后，由双方友好协商疫情租金和管理费事宜。同时，被告一告知原告断电将有可能导致影院放映机设备损坏，希望原告尽快恢复供电，避免造成不必要的损失。由于原告未能予以回复，被告一于6月30日函告租赁房屋的物业管理方，要求其尽快就断电行为予以回复说明。2020年7月7日，被告一再次函告原告及物业管理方，再次强调了断电行为会导致被告一产生各种损失，希望予以尽快解决。书证七、原告2020年7月16日回函，证明原告承认其自2020年5月27日切断了对被告一租赁房屋正常的供水供电，原告认为被告一存在严重违约行为，以该函单方通知被告一要求解除租赁合同，并要求被告一结清所欠租金及物业管理费，并赔偿原告损失。书证八、被告一2020年7月17日回复函，证明被告一在收到单方解除合同的函件后，明确表示原告单方终止行为没有事实及法律依据，不符合最高人民法院关于疫情期间案件受理意见二的相关规定。原告擅自断水断电行为已严重违反合同约定。被告一对于原告终止行为不予认可。书证九、2020年8月6日江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司向原告发出的函件。告知原告其与被告二于2019年3月7日签署的补充协议，权利义务均转至被告一。原告：对于证据一的真实性没有异议，但是说明一点，万都与江苏幸福蓝海签订的补充协议，双方均未实际履行。对于证据二、三真实性没有异议，但是原被告之间并不存在必须先开票后付款的约定。对于证据四、五没有异议，但是明确一下没有先开票后付款的约定。对于证据六、七、八的真实性没有异议，但是相关情况万都公司均予以回复并明确同意对疫情期间共计67天的租金做减半处理。但是被告拖欠租金和物业费未按时支付，在原告万都公司按照合同约定进行断水断电后，被告仍未按合同约定支付欠付租金。对于证据九的真实性没有异议，但是该证据不能证明江苏幸福蓝海如果存在责任的话，可以免除。以上事实由原、被告的庭审陈述及提供的证据在案佐证。本院认为，根据原、被告的庭审陈述及提供的证据能够认定被告自2020年1月25日停业至今，且在能够正常营业的条件下未能实际开门营业。原因之一是被告未能按合同约定及时支付新冠疫情开始前的租金，导致原告书面通知被告解除合同。对此，被告不同意解除，认为是新冠疫情原因导致未能及时支付，同时承认有一定的违约行为。原告根据双方合同约定解除的方式，向被告邮寄解除合同函及采取断水断电的方式，其行为告知被告合同已解除的事实。疫情解除后，也使得被告无法开门营业。庭审中，原告也明确表示，公司由重大布局调整，不再继续履行合同，客观上，由于新冠疫情及原告的断水断电行为，被告自2020年1月25日至今，无法实际开门营业，致使合同目的实际已经无法得到履行。其原因原被告都存在一定的过错，现原告要求解除合同，而被告现要求继续履行合同。根据本案查明的事实及现状，本案合同实际难以继续履行。因此，本院认为解除原被告之间签订的租赁合同较为妥当，对于原告的其他诉讼请求，因庭审后，原告书面表示将另案再行主张，不需要在本案中一并处理，对此本院予以准许。但对于原被告因租赁合同解除各自因此受到损失，应根据双方在本案中的过错，另行提起其他诉讼。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、原告苏州万都商业管理有限公司与被告溧阳幸福蓝海影城有限责任公司、被告江苏幸福蓝海影院发展有限公司之间的租赁合同（包括补充协议）于2020年7月17日解除。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5053元，由原告负担4983元，两被告负担160。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费5053元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  吴立民人民陪审员  蔡贞保人民陪审员  万秀青二〇二〇年十二月十一日书 记 员  周湘云