葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初789号原告：宜昌坤达物业有限公司，住所地：宜昌市西陵区果园一路**，统一社会信用代码：91420500706855967K。法定代表人：郑新河，该公司经理。委托诉讼代理人：杨长洪，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黄清萍，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。被告：覃小莉，女，1980年6月22日出生，土家族，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：王**，男，1979年2月18日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，系覃小莉之夫。原告宜昌坤达物业有限公司（以下简称坤达物业公司）与被告覃小莉物业服务合同纠纷一案，湖北省宜昌市中级人民法院于2020年10月21日作出民事裁定由本院审理。本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤达物业公司委托诉讼代理人黄清萍、被告覃小莉委托诉讼代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告坤达物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告覃小莉向原告缴纳2016年11月17日至2018年6月15日期间物业管理欠费4034.46元、卫生费85.50元，并以4119.96元为基数至付清之日止支付违约金（截止2019年11月30日为1370.43元）；2.被告覃小莉承担诉讼费用。事实和理由：2013年，宜昌华信物业有限公司通过招投标取得宜昌市交通运输局团购房南山悦小区前期物业服务项目，并于2014年1月入驻。2016年9月6日，宜昌华信物业有限公司致函宜昌市通达置业有限公司（小区开发商），要求退出南山悦小区物业服务管理。2016年11月16日，宜昌华信物业有限公司正式退出该小区物业服务管理。为继续做好小区前期物业服务，宜昌市通达置业有限公司于2016年11月16日与坤达物业公司签订了《南山悦物业托管协议》和《前期物业服务合同》，委托坤达物业公司管理南山悦小区，委托管理期限从2016年11月17日至宜昌市通达置业有限公司选聘新物业公司入驻为止。坤达物业公司于南山悦小区新聘的物业公司入驻之时退出了该小区服务。覃小莉无正当理由拒交物业费，违反了《前期物业服务合同》，请求支持全部诉讼请求。被告覃小莉辩称：1.坤达物业公司与宜昌市通达置业有限公司签订的《南山悦物业托管协议》和《前期物业服务合同》不符合法律规定，并非通过招投标方式，也未经过房产行政管理部门批准协议选聘，且未经过半数以上业主同意，属于无效或可撤销约定，对被告没有约束力。2.坤达物业公司未按照法律或合同履行应尽的管理义务，未对小区门禁、监控、太阳能集中供热等公共设施进行修缮维护，未制止部分业主违章装修、私搭乱建等违建行为，因主下水管道阻塞，室内多次出现漏水，部分装修设施被毁，给覃小莉造成了损失。请求驳回坤达物业公司诉讼请求。本院组织原、被告进行了举证、质证，结合相关证据及双方陈述，认定如下事实：2013年，宜昌通达置业有限公司选聘宜昌华信物业有限公司，为其开发的位于宜昌市××××路的南山悦小区提供前期物业服务。2016年9月6日，宜昌华信物业有限公司以经营困难、出现亏损为由致函宜昌通达置业有限公司，要求退出南山悦小区的物业管理。2016年11月16日，宜昌市通达置业有限公司（甲方）与坤达物业公司（乙方）签订《南山悦物业托管协议》，约定因宜昌华信物业有限公司将于2016年11月16日退出南山悦小区的管理，而甲方尚未完成新物业公司的招标和选聘工作，故委托乙方于2016年11月17日至甲方选聘新物业管理公司入驻为止，为南山悦小区进行物业管理。如乙方中标本小区物业管理工作，在签订前期物业服务合同时，合同生效时间从委托之日起，委托期间所产生的人员工资、服务成本由乙方自行承担；如乙方未中标，在委托期间的费用成本由甲方全额承担。2016年11月17日，坤达物业公司入驻南山悦小区开始为业主提供物业管理服务。2016年11月2日，原宜昌市房产管理局物业管理科经备案审核，同意宜昌市通达置业有限公司采取邀请招标的方式对“南山悦”项目选聘物业服务企业。2016年12月22日，坤达物业公司中标南山悦物业服务项目，当月与宜昌华信物业有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方对合同有效期限、物业服务内容、物业收费标准、交纳物业费用时间以及其他权利义务等内容进行了约定。2018年6月12日，南山悦小区业主委员会、宜昌合田物业有限责任公司、坤达物业公司联合向小区业主发出公告：坤达物业公司物业服务至2018年6月16日8时止，之后由宜昌合田物业有限责任公司为小区业主提供物业服务，双方办理好资料、款物的交接工作。截止目前，覃小莉欠交坤达物业公司物业管理服务期间物业费共计4034.46元。本院认为，小区建设单位依法为业主选聘前期物业服务企业，并与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。物业服务企业履行了合同义务，为小区业主提供物业管理服务，业主应当按照合同约定交纳物业费。坤达物业公司系依法经过招投标程序，被南山悦小区开发商宜昌通达置业有限公司选聘的前期物业服务企业，双方签订了《前期物业服务合同》。虽然坤达物业公司2016年11月17日入驻南山悦小区提供物业服务之时尚未签订前期物业服务合同，但由于南山悦小区原前期物业服务企业宜昌华信物业有限公司单方退出小区物业服务后，小区业主大会未召开，业主委员会也未成立，新物业服务企业招标选聘尚未完成，小区物业管理面临中断，宜昌通达置业有限公司在此特殊情况下委托坤达物业公司进行物业管理，充分保障了业主享受物业服务的权利不受影响，并未违反相关法律禁止性规定。覃小莉认为坤达物业公司签订前期物业服务合同的程序和内容不合法，对于其没有约束力的抗辩理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。坤达物业公司在南山悦小区进行物业管理服务期间，虽然因地下车库停车收费、房屋装修管理、共用设施维护、物业费催收等问题与部分业主产生矛盾，导致部分业主对于该公司提供的物业服务内容和质量产生质疑，认为坤达物业公司并未依照合同约定提供相应的物业服务，不应当收取物业服务费；但从坤达物业公司提交的工作日志、现场照片以及维修记录等系列证据来看，足以证明该公司对南山悦小区公共物业部分提供了基本的维修、养护、管理和维护服务。覃小莉辩称坤达物业公司未履行物业服务合同义务，未对小区门禁、监控、太阳能集中供热等公共设施进行修缮维护，未制止违规装修行为，室内部分装修设施被毁损，不应交纳物业服务费的理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。如覃小莉认为坤达物业公司未尽到物业管理之责，导致小区主下水管阻塞室内漏水，损害其房屋部分装修设施，可以另行向侵权行为人主张权利。本案系坤达物业公司与南山悦小区业主物业服务合同纠纷系列案件之一，覃小莉等大量业主未及时交纳物业服务费，与坤达物业公司物业管理存在瑕疵具有关联，坤达物业公司自身也具有一定过错，故本院对坤达物业公司主张收取违约金的请求不予支持。另外，坤达物业公司主张收取卫生费，超出合同约定的收费内容，本院亦不予支持。综上所述，对原告坤达物业公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告覃小莉于本判决生效之日起十日内向原告宜昌坤达物业有限公司支付物业费4034.46元；二、驳回原告宜昌坤达物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告覃小莉负担。本判决为终审判决。审判员  严光俊二〇二〇年十二月二十一日书记员  郑毓琪