四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3426民初1739号 原告：四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司。 住所地：会东县城**经适房商铺，统一社会信用代码：915134265582148849。 负责人：何建国。 委托诉讼代理人：何建国，男，1964年10月22日出生，，住四川省会东县代理权限，特别授权。 委托诉讼代理人：赵磊，男，1993年8月22日出生，，住四川省西昌市代理权限，一般代理。 被告：董应美，女，1975年8月12日出生，，住四川省会东县 原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司（以下简称“广频物业会东分公司”）与被告董应美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日受理立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何建国、赵磊、被告董应美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年6月30日前的物业管理费、垃圾清运费及电费共计4518.76元；2.判令被告支付原告延迟交纳物管费的滞纳金1560元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与会东县德馨家园第一届业主委员会签订《会东县××房××小区物业管理服务委托合同》，即：会东县德馨家园第一届业主委员会将被告所在的小区委托给原告进行物业管理。原告接手该小区后，尽心尽责地按照合同约定履行自己的权利义务，可是被告至今无故拖欠其应支付的物管费和垃圾清运费，原告多次催收未果。故原告诉至人民法院，请求判如所请。 被告答辨称，答辩人自从2010年7月和四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司签订了物业管理服务协议后，没有拖欠任何电费、物管费和垃圾清运费，几乎有空就主动缴纳所有费用，答辩人家中被盗后：一、西昌市广平物业管理有限责任公司会东分公司未履行德馨家园《物业管理服务协议》约定的义务，答辩人拒交物业费合理合法。（1）物业服务协议属于双务协议，在物业纠纷中，由于被答辩人物业公司没有履行协议或履行协议存在严重瑕疵，答辩人依照协议及合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩；（2）德馨家园小区的业主委员会，与四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司签订了物业管理服务协议，约定由四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司负责小区的安全管理、房屋和公共配套设施的维护养护等，是到2016年6月30日止。二、后续没有继续交纳物管费和电费的原因如下：（1）问题就在答辩人缴纳物管费期间由于物业公司没有履行协议义务，没有按照《物业管理服务协议》里第二页第二条物业管理服务内容（第三页）第四点进行安全管理，没有24小时公共区域安全值班、监督和巡视，没有对来访进出人员进行登记，没有按照《物业管理服务协议》约定运转监控设备等，导致答辩人家中于2013年9月19日晚和2013年12月28日晚，家中两次被盗，损失现金13260元、两部手机2580元，合计损失15840元。案发当时报案的同时找到物管办的人，他们却说只管小区的花草树木，不管这事；还有一次小偷于2014年2月24日23时15分从本小区内小门正对方200多米左右翻窗入答辩人家，报案后110警务人员赶入答辩人家，物业保安人员却不敢第一时间飞快赶往现场，却还在物管办大门处慢慢打电话叫人。（2）后续不是不交电费，是交纳不了电费，尽管如此发生了上面那么多事，答辩人还是有空就三番五次亲自去到物管办公室请求工作人员要每月交上电费，物管费要给答辩人一个说法再交，但物管工作人员就给出一句话，电费和物管费是生在一起的，要交就和物管费一起交，多次主动缴费无果；（3）因答辩人工作性质跑120，没有过多时间一次次去求物管，就一直没有得到解决。综上所述：答辩人由于物业公司的严重协议违约，根据协议及合同法的规定，答辩人业主行使先履行抗辩权，未再继续交物业费，主动交不进去电费，完全是情理中的事，是逼于无奈，合理合法。三、就在2016年6月2日被答辩人采取极端的行为把答辩人私人用的电表火线拔掉，答辩人晚上跑完120去保姆家抱回孩子时，周围每家灯光明亮，唯答辩人家的电怎么也开不亮，找了半天原因所在，答辩人一只手抱着嗷嗷大哭要吃奶的孩子，脚抖手抖用另一只手去搭电，心里不停想，答辩人跑120拯救别人的生命，这分钟答辩人有可能要拜物管所赐却拯救不了自己的生命，搭了近一个小时才终于把电搭好，烧了开水煮了奶粉给孩子吃下，自己全身心还在因搭电过程后怕而簌簌发抖，可想物管的极端行为已经给答辩人和孩子的人身安全造成了心灵的创伤。再综上所述事实真相：一、不是像被答辩人所陈述的四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司签订《会东县××房××小区物业管理服务委托合同》接手该小区后，就尽心尽责地按照合同约定履行了义务，而是在会东县××房××小区内行驶了被答辩人不该行驶的权利，破坏公共设施，采取极端行为，使用了超出被答辩人权利范围外的有可能违法行为的手段拔出答辩人家用电表的火线；二、就因被答辩人收取了答辩人的物业管理费，又没有按照《物业管理服务协议》里物业管理服务内容履行好安全管理义务，导致答辩人家中多次发生被盗，发生案件后没有给答辩人一个明确的说法，被答辩人应按照与答辩人签订的《物业管理服务协议》第7页第6条违约责任，甲方违反协议……逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律和经济责任，因此被答辩人应赔偿答辩人经济损失共计人民币15840元；三、被答辩人在诉状里陈述答辩人应支付被答辩人4518.76元，究竟由哪几部分组成，依据是什么？因为2016年10月31日和2016年11月14日的温馨提示有明确的写到“你已欠四川省广频物业会东分公司应缴纳的物业管理费共计3664.00元”并且被答辩人后续签订合同到期日是2016年6月30日止，被答辩人自己提供的合同为据；四、如果按照录音原告只管小区内的花草树木，就不应该收取答辩人的物管费，应退回答辩人每年缴纳的物管费510元（2011年—2013年）三年共计1530元；五、出现答辩人拒交物业费完全是由于被答辩人物业公司违约行为造成，和被答辩人拒绝收答辩人电费造成，答辩人是行驶正当的抗辩权，所以不是答辩人迟延交纳物管费，就不存在滞纳金，因此答辩人不应承担违约金损失的义务。综上所述，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向我院提交下列证据： 一、《会东县××房××小区物业管理服务委托合同》1份（复印件）、会东县经济适用房建设后期扫尾工作领导小组《通知》1份（复印件）----证明广平物业会东分公司管理会东德馨家园小区，因小区没有业主委员会，根据相关规定广频物业会东分公司有依法管理小区的责任；小区业主2018年6月30日停止物业服务经济适用房领导小组制定会东保安公司托管及原告于2018年6月30日终止服务合法有效。 二、会东县城市管理局出具的《垃圾清运费收费委托书》、《垃圾清运费缴费通知》各一份（复印件）----证明广频物业会东分公司按5元每月收取垃圾清运费合理合法，而且物管公司是代收代缴，中间并没有赚一分钱。 三、四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司发出的催交物业管理费的通告1份（打印件）----证明广频物业会东分公司对欠费的业主进行了广告通告。 四、广频物业会东分公司业主《报修记录》1份（复印件）、《电费抄表、收取明细表》1份（复印件）、《电梯维护保养记录》1份（复印件）、《保安签到表》1份（复印件）、《物管员、保洁员签到表》1份（复印件）、《车辆进出登记簿》1份（复印件）、《保安巡查交接班登记簿》2份（复印件）----证明广频物业会东分公司对该小区业主水电、电梯设备进行了维修、保养服务，履行了保安、保洁物管等相关工作。 五、生活用电电费彩打件1份----证明该小区2-1-3-1号业主董应美2014年3月1日至2016年4月5日的用电情况。 六、准予变更登记通知书1份----证明西昌市广平物业公司跟四川省广频物业公司是一家，变更符合法定程序。 被告对原告所举的第一组证据会东县经济适用房建设后期扫尾工作领导小组《通知》、《会东县××房××小区物业管理服务委托合同》异议认为“2018年6月30日保安公司进场后广频物业停止不能继续服务，2016年6月20日后期到2018年6月30日这段时间原告并没有实施物业服务，只是催交物业费，做的都是些纸上谈兵的事情并没有实际履行物业管理的职责，他们只是把条子贴在我门上，从来没有坐下来协商过”，被告对原告所举的第二组证据《会东县城市管理办公室垃圾清运费委托书》、《垃圾清运费缴费通知》异议认为“这个合不合法我不懂，没有公章，看不清，这个垃圾清运是城市管理局的职责，至于委不委托不清楚”。被告对原告所举的第三组证据《通告》异议认为“我刚才已经陈述了我的工作性质我没有时间去看这些通告，我是跑120的，回家时间每天很晚，如果原告管理得好的话是像姊妹一样来协商，今天就不会到法院了”，被告对原告所举的第四组证据广频物业会东分公司业主《报修记录》物管员、保洁员签到表1份、保安巡查交接班登记簿2份等证据异议认为“他们写的是24小时值班制，为什么我家23时15分进小偷他们却没有发现，说明了他们不尽职尽责，而且他们的记录上只有月和日的时间并没有记录是哪一年”，被告对原告所举的第五组证据生活用电电费彩打件1份被告无异议；被告对原告所举的第六组证据准予变更登记通知书1份被告无异议。 被告为支持其答辩意见向本院提交下列证据。 一、水电费收据2小张（复印件）、广平物业管理有限责任公司会东分公司物管费及垃圾清运费收据共6小张（复印件）----证明被告分别在2014年2月28日缴纳了一次电费、2011年11月1日缴纳了一次垃圾清运费、2011年1月28日缴纳了一次物管费、2012年4月5日缴纳了一次垃圾清运费和物管费、2013年4月6日缴纳了一次垃圾清运费、物管费、水电费，被告在家中被盗以前都按时缴纳了各项费用。 二、会东县经济适用房物业管理服务协议1份（复印件）----证明物管公司以前是西昌市广平公司现在是四川省广频公司，且原告未按照管理服务协议履行相关职责。 三、通讯设备手机销售发票1份（复印件）----证明原告在物业管理期间管理不当导致被告家中2次被盗，丢失手机两部。 四、电表照片打印件1份（复印件）----证明原告私自将被告家的电表火线拆除导致被告家中断电。 五、录音光盘1份----证明被告多次交电费交不了的原因、被告家中被盗原告说只管小区内的花草树木、不管其他、被告家用电表被原告拔出火线断电的事实。 六、接（报）处警登记表1份（打印件）----证明被告家中于2014年2月24日被盗的事实。 对被告提交的第一组证据水电费收据、广平物业管理有限责任公司会东分公司物管费、垃圾清运费收据1份，原告无异议；对被告所举的第二组证据会东县经济适用房物业管理服务协议复印件1份，原告异议认为“四川省广频物业公司与西昌市广平公司是一家，委托合同说明了四川省广频公司完全合法，合同的签订是与第一届业主委员会，被告所举该组证据是2010年签订的，不能证明什么”；对于被告所举第三组证据通讯设备手机销售发票，原告异议认为“对票据没有异议但不能达到被告的证明目的”；对于被告所举第四组证据电表照片打印件，原告异议认为“从照片上看不出火线有没有被拔，是谁拔的为什么被拔我也不明白”；对于被告所举第五组证据录音光盘，原告异议认为“录音听不清楚，不能证明我公司没有尽到物业服务”，对于被告所举第六组证据接（报）处警登记表，原告异议认为“被盗不是我公司造成的”。 对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证；对有异议的证据，本院结合全案其他证据予以综合认证。根据原、被告陈述、辩论及无异议证据，结合庭审查实的证据，本院认定事实如下： 西昌市广平物业管理有限责任公司于2013年5月7日变更为四川省广频物业管理有限责任公司，四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司从事物业管理、家政服务，与被告所居住小区会东县××届业主委员会于2013年6月20日签订《会东县××房××小区物业管理服务委托合同》。被告是会东县德馨家园小区2栋1单元3层1号房屋业主；房屋为普通多层住宅，房屋建筑面积106.2平方米。《物业管理合同》约定，物业管理期限为：2013年6月20日至2016年6月20日；物业管理服务费实行包干制，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取，垃圾清运费按每月5元收取；水、电费按供水供电部门的标准代收代缴，业主在收房时，每户缴纳200元的水电费周转金，业主逾期交纳物业管理费的自逾期之日按每天1元交纳滞纳金。被告自2014年2月起未缴纳物业管理费，直至2018年6月，共欠付物业管理费和垃圾清运费、电费合计4513.76元［（0.4元×106.2平方米×53月）＋（5元×53月）］、电费1997.32元［（2014年4月至2016年4月）］。2018年6月30日，原告按照县经适房领导小组的指定要求终止提供物业服务，撤离德馨家园小区。 2014年2月24日，被告在该小区的家中被偷盗,被告在被盗后向物业公司人员汇报。 另查明，2019年4月1日，原告在德馨家园小区张贴通告，要求未缴纳物业管理费及垃圾清运费的业主支付欠付费用。 本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。德馨家园小区业委会与原告签订的《会东县××房××小区物业管理服务委托合同》对包括被告在内的全体业主均有效力。该委托合同性质属于物业管理服务合同，原告有按所签订的合同对小区范围内的房屋建筑共用部分、共用设施（设备），市政公用设施等进行维修、养护等职责和义务。 一、原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求应否予以支持的问题。被告认可从2014年以后没有交物管、电费等费用，其拒交的原因是被告家中被盗三次是因物管公司管理不当所致，找到物业公司的人员却说只管小区的花草树木不管其他。前述已阐明原告与被告所在的会东县德馨家园小区第一届业主委员所签订《物业管理服务委托合同》对被告具有约束力,依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，在原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由否则即应当按照合同约定给付物业管理费。在庭审中被告辩称，其未缴纳物业管理费、垃圾清运费、电费的原因在于被告家中多次被盗是由于物管公司的管理不到位所致，电费不是被告不交而是原告不给予交，称物管费跟电费是连在一起的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告可以请求物业公司采取补救措施、赔偿损失等，而不能以此成为其拒交物业服务费的理由。本案中，从原告物业公司提供的电费抄表、收取明细，报修记录，保安签到表等证据中，可以看出原告在长达5年的物业服务过程中，确有履行物业服务合同不到位、不细致、对业主反映的属于物业公司职责的义务，未能有效及时处理，致小区部分业主意见较大，所提供的服务有缺陷，属于一般性违约，故在物业服务合同合法有效及物业公司按照该合同提供了基本服务并按照法律规定履行书面催交程序的情况下，被告应当向物业公司交纳物业费。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，双方当事人均存在违反合同约定的情形，应当各自承担相应的责任。如果不论拒交物业费的原因，只重视合同中业主是否交纳物业费，则只保护了物业公司追索物业费的权利，而忽视了物业公司的物业服务水平、服务质量，是否符合物业服务合同中的约定，是否真正保护了业主的合法公益。反之，只重视业主的权利，忽视物业公司提供了基本履行物业服务的实际情况，会导致物业服务质量下降的恶性循环,最终损害的是业主的权益。故本院基于权利与义务相一致的原则及公平角度考虑,对于物业公司主张的物业费本金部分适当予以减少，酌定由被告承担80%的物管费给付责任。即物业费用为:2251.44元×80%=1801.152元。 二、原告主张的垃圾清运费及电费是否予以支持的问题。垃圾清运费是原告受会东县城市管理局的委托代为收取,代为缴纳；电费也是原告代为收取，代为缴纳，原告未从中获得利益，故垃圾清运费265元、电费1997.32元，被告应予全额交纳。 三、原告主张的滞纳金是否予以支持的问题。被告至今未缴纳物业管理费的行为显然不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，当属违约行为。《物业管理服务委托合同》第二十一条第7项约定“业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金”该滞纳金实质为违约金，不论依该约定计算的违约金数额是否超出法律规定的违约金上限，就《物业管理服务委托合同》来说，原告负有先提供物业管理服务的义务，本案被告不是原告起诉的唯一业主，在本院受理的原告物业服务合同纠纷的其他案件中，可看出原告在管理服务德馨家园小区期间存在停放车辆混乱、垃圾清理不及时、小区道路损坏未及时修复等问题，小区内还曾多次发生盗窃事件。原告提供物业管理服务存在严重瑕疵不符合合同约定的情况下，仍然要求被告给付滞纳金显然有失公允。因此根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，本院对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。 需要特别指出的是，物业公司作为提供服务一方，业主作为接受服务一方，理应本着互谅互让、友好相处的精神处理服务过程中出现的矛盾和问题，积极构建和谐、和睦的生活圈。业主在物业公司服务过程中造成的损失可以提交有效证据，通过合法途径解决问题，而不应将管理中存在的瑕疵作为拒不交纳物业服务费用的理由。物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的行为只会使业主和物业企业之间进入一个恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。如果大部分业主认为物业企业服务不好，可以通过业主委员会更换、选聘新的物业服务企业，维护广大业主的合法权益。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第一款（八）项之规定判决如下： 一、被告董应美于本判决生效后五日内给付四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司物业管理费1801.15元、垃圾清运费265元、电费1997.32元，共计4063.47元。 二、驳回四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司承担5元，由被告董应美承担20元。 本判决为终审判决。 审判员 汤 健 二〇二〇年十二月八日 书记员 郑国燕 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国公司法》 第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理： （八）物业、电信等服务合同纠纷； 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。