安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终4086号 上诉人（原审原告）：王伟，男，1978年5月2日出生，汉族，住安徽省萧县。 被上诉人（原审被告）：安徽柏星置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇龙耘中学北侧311国道西侧，统一社会信用代码91341322669478444R。 法定代表人：马小军，该公司经理。 委托诉讼代理人：张成，男，该公司法务。 原审原告：吴丽，女，1976年5月23日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：王伟（吴丽之夫），男，1978年5月2日出生，汉族，住安徽省萧县。 上诉人王伟因与被上诉人安徽柏星置业有限公司、原审原告吴丽房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院作出的(2020)皖1322民初5697号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 王伟上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判安徽柏星置业有限公司支付自实际购房之日至实际交付之日的违约金5586元；2、一、二审诉讼费用由安徽柏星置业有限公司承担。事实与理由:1、安徽柏星置业有限公司与王伟签订商品房买卖合同，安徽柏星置业有限公司告知王伟商铺为出租状态，合同租赁期限为2017年5月10日至2020年5月9日，合同约定出卖人应当在2020年5月31日前向王伟交付该商品房，但安徽柏星置业有限公司未如期交房，而在2020年8月18日才与王伟签订交房流程签认单，安徽柏星置业有限公司违反双方合同约定，应当承担违约责任；2、安徽柏星置业有限公司没有告知王伟租赁合同有补充协议，租赁期限变更为2017年5月10日至2020年8月10日，根据买卖不破租赁原则，王伟无法按时收回房屋，安徽柏星置业有限公司的隐瞒行为明显违约。 安徽柏星置业有限公司辩称：1、王伟明知合同记载的交房日期为2020年5月31日，但其未前往办理交房手续，后经该公司通过微信催告后，王伟才来办理交房手续，因王伟怠于办理交房手续导致的逾期，应由其自身承担后果；2、王伟在知道房屋存在租约的情形下与安徽柏星置业有限公司签订的商品房买卖合同中，由于安徽柏星置业有限公司工作人员疏忽大意，误将交房日期写为2020年5月31日，王伟对房屋存在租约认同并予以追认的同时又强调合同书写的日期为2020年5月31日，明显不符合双方在购买房屋时的真实意思表示；3、即使安徽柏星置业有限公司接受错误，并提出将多出的三个月房租支付给王伟，王伟同意接受该方案，后又反悔，违反了双方之间达成的协议约定，安徽柏星置业有限公司应当继续履行协议。 王伟、吴丽向一审法院起诉请求：1、依法判令安徽柏星置业有限公司给付购买房屋至实际交付之日的违约金5586元；2、本案诉讼费由安徽柏星置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2019年12月18日，王伟、吴丽以266000元购买了安徽柏星置业有限公司位于柏星丽景广场的商铺一间，该商铺位于Z2幢0110室，建筑面积38平方米，其中套内面积36.8平方米，分摊共有建筑面积1.2平方米，层高为4.2米，并签订了《商品房买卖合同（现售）》，合同第五条约定该商品房的租赁情况为该商品房的租赁情况为[出租]，租赁期限为2017年5月10日至2020年5月9日，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人所有。同时约定，当商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。 另查明，2017年，安徽柏星置业有限公司与案外人孟海莲签订《房屋租赁合同》，约定案外人孟海莲承租涉案房屋租期为2017年5月10日至2020年5月9日，年租金为11970元，2017年10月8日，因变更合同主体，安徽柏星置业有限公司与案外人孟海莲及萧县柏星丽景广场管理有限公司签订补充协议，约定房屋租赁合同安徽柏星置业有限公司自第二年租赁期限开始起变更为萧县柏星丽景广场管理有限公司，房屋租赁期限变更为2017年5月10日起至2020年8月10日止，第一年租金11970元，第二年租金2993元，剩下期限租金11970元，自第二年起的租金向丙方缴纳。2020年6月19日，安徽柏星置业有限公司销售部员工催促员工办理交房手续，后因第三人租赁问题协商未达成一致。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中王伟、吴丽与安徽柏星置业有限公司签订的《商品房买卖合同（现售）》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务，该合同已约定涉案房屋状态为出租，且约定了交房以该合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。而王伟、吴丽因房屋租赁问题怠于办理交房手续，且2020年6月19日，经安徽柏星置业有限公司工作人员催促，王伟、吴丽仍未办理交房手续，以租赁期限未满拒绝收房，因“买卖不破租赁”原则，王伟、吴丽拒收房屋无法律依据，自身对逾期交房存在过错，安徽柏星置业有限公司抗辩王伟、吴丽因自身原因延期交房，应当承担不利后果的意见，予以支持。根据《商品房买卖合同（现售）》约定，自该合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人所有，故王伟、吴丽应主张2020年5月10日至2020年8月10日的租金，因王伟、吴丽本次诉讼中未主张该权益，其主张逾期交房违约金无事实及法律依据，故对其诉讼请求应予驳回。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回王伟、吴丽的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王伟、吴丽负担。 本院二审期间，王伟围绕上诉请求提交交房流程确认单复印件，以证明安徽柏星置业有限公司于2020年8月份交房。安徽柏星置业有限公司提交购房合同，以证明王伟在购房时知道房屋租赁至2020年5月份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安徽柏星置业有限公司发表质证意见：该证据系复印件，对真实性有异议，安徽柏星置业有限公司一审中提供了交房流程确认单原件，与该证据记载内容不一致，故该证据不具有法律效力。王伟发表质证意见为：承认在买房时知道房屋租赁的事实，租赁期截至2020年5月9日。本院认证意见为：王伟提供的证据系复印件，且与安徽柏星置业有限公司提供的原件记载信息不一致，对该证据的真实性不予确认；王伟对安徽柏星置业有限公司提供的证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。 另查明：《商品房买卖合同（现售）》第十二条第一项载明，出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房。第十三条第一款第一项载明，逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。 本院认为，归纳双方当事人举证、质证及认证意见，本案二审的争议焦点是：安徽柏星置业有限公司应否及如何承担违约责任。 涉案商品房买卖合同（现售）第十二条第一项明确约定安徽柏星置业有限公司应当在2020年5月31日前向王伟、吴丽交付商品房，安徽柏星置业有限公司作为出卖人，怠于履行合同义务，直至2020年6月19日，其公司工作人员才向王伟催告办理交房手续，违反合同约定，依法应当承担违约责任。2020年6月19日后，安徽柏星置业有限公司工作人员多次催告王伟前来办理交房手续，但王伟仍未办理，自身存在过错，考虑双方对于涉案商品房未能如期交付均存在过错，违约金的计算期间应自2020年5月31日至2020年6月19日为宜，违约金应为1596元（20天×0.03%×266000元）。 综上，王伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省萧县人民法院(2020)皖1322民初5697号民事判决； 二、被上诉人安徽柏星置业有限公司于判决生效后十日内向上诉人王伟支付违约金1596元； 三、驳回上诉人王伟、原审原告吴丽的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取25元，由被上诉人安徽柏星置业有限公司负担；二审案件受理费50元，由上诉人王伟负担25元，被上诉人安徽柏星置业有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年十二月十七日 法官助理余倩男 书记员张可心 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。