湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初6727号原告：谭家兵，男，生于1982年3月10日，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：向文杰，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏敏，湖北正典律师事务所律师。原告：张礼会，女，生于1986年3月26日，汉族，贵州省大方县人，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：向文杰，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏敏，湖北正典律师事务所律师。被告：恩施州九尊房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省恩施市六角亭街道办事处松树坪村九尊上苑，统一社会信用代码91422800074066926H。法定代表人：冯海江，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯伟，重庆志和智律师事务所律师。原告谭家兵、张礼会与被告恩施州九尊房地产开发有限责任公司（以下简称九尊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告谭家兵、张礼会的共同委托诉讼代理人向文杰、张敏敏、被告九尊公司的委托诉讼代理人冯伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭家兵、张礼会向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的合同编号为EYS-ES-2019-012108《恩施州商品房买卖合同（预售）》，立即将检验合格的标的房屋交付原告，并判令被告自2020年1月1日至实际交房之日止按日向原告支付违约金；2.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告谭家兵、张礼会将第1项诉讼请求中的违约金标准明确为“以原告已经支付的总房价为基数按日万分之三计算违约金，并明确所指房屋包括具体的商品房以及相应的基础设施，公共配套设施”。事实和理由：2019年10月11日，原告与被告签订了合同编号为EYS-ES-2019-012108《恩施州商品房买卖合同（预售）》，由原告从被告处购买位于恩施市××办事处松树××村“九尊上苑·天誉”第1幢2单元18层1802号住房一套，房屋总价款为690508元，该合同第十一条约定被告应于2019年12月31日前将商品房交付给原告，同时该合同第十二条约定若被告逾期交付房屋超过90日的，原告有权要求被告继续履行合同，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。时至今日，被告仍未将符合法律规定、合同约定、经检验合格的标的房屋交付给原告。为维护原告的合法权益，具状起诉，请求判准诉讼请求。被告九尊公司辩称，答辩人系合法的房地产开发企业，具备商品房开发资质。案涉房屋已经取得预售许可证，可以以预售的形式对外出售。答辩人与原告自愿签订的《恩施州商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用原则全面履行。案涉房屋竣工后，答辩人提前公告邀请买受人参与验收，于2019年12月25日完成了竣工验收，向有关部门递交了验收文件，满足商品房的使用条件，符合《补充协议》第六条约定的交付条件，可以交付使用。在合同已经明确约定接房时间的情况下，还提前登报公告了接房时间，原告应当按约定在2019年12月30日前来履行接房义务。2020年1月23日，答辩人取得竣工验收备案文件，再次通知业主，并要求继续接房，原告再次不予接房。2020年2月28日，因出现不可抗力，答辩人再次公告，表明特殊情况可以接房，建议非特殊情况的其他业主暂缓接房，但并没有全面停止接房。疫情逐渐缓解后，答辩人全面复工，经有关部门同意后于2020年4月23日全面恢复接房并予公告，原告同样不予接房，原告自己不履行接房义务，无权要求答辩人承担违约责任。相反，原告未按时履行接房义务，根据《补充协议》第六条约定，已经严重侵害了答辩人的利益，应承担支付保管费的责任。根据补充协议的约定，如果出卖人逾期交房，买受人可以在接房后五日内要求出卖人按照合同第12条的约定承担逾期交房违约金，而原告没有接房，没有权利提起诉讼，应驳回原告的起诉。综上所述，答辩人房屋符合法定和约定的交付条件，原告不接房系其自己责任，无权向答辩人请求任何赔偿，答辩人依法保留追究原告的违约责任。原告的诉讼请求无事实和法律依据，不应得到支持，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面，并结合当事人的陈述综合审查予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告九尊公司系依法登记注册的叁级房地产开发企业。2017年，被告九尊公司在恩施市××办事处松树××村开发建设“九尊上苑·天誉”商品房（1#-12#号楼），并于2018年9月10日取得涉案商品房《湖北省商品房预售许可证书》[预售许可证号为鄂恩房预字（2018）0073号]。2019年10月11日，原告谭家兵、张礼会（买受人）与被告九尊公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号EYS-ES-2019-012108）。合同主要内容为：第一条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于恩施市××办事处松树××村地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为鄂（2017）恩施市不动产权第××号，土地使用权面积为44281平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商住综合用地，土地使用权终止日期为2087年2月17日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为九尊上苑·天誉，建设工程规划许可证号为建字第2017-0086号，建筑工程施工许可证号为4228011711060106-SX-012。第二条预售依据该商品房已由恩施市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为20180073。第三条商品房基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢2单元第18层2-1802号。该商品房建筑面积共132.79平方米，其中套内面积105.69平方米，公摊面积27.1平方米。第六条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5200元，总价款690508元。第七条付款方式及期限。买受人应于签订本合同前支付首期房价款210508元，余款480000元向银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任1（1）逾期付款在90日内买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房取得商品房交付使用批准文件；4.买受人已付清本合同所有价款及相关税费；5.该商品房取得规划部门核实意见。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。交付时线路敷设到户；2.供电：交付时线路敷设到户，纳入城市供电网络并正式供电；3.燃气：交付时线路敷设到户，并与城市燃气管网连接；4、电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意约定整改日期，在约定的整改日期内达到使用条件。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率2019年12月31日达到当期设计图纸要求；2.小区内非市政道路2019年12月31日达到畅通；3.规划的车位、车库2019年12月31日达到使用标准；4.物业服务用房2019年12月31日达到交房标准。以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：双方约定整改日期，在约定的整改日期内达到使用条件。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验；2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人在合同约定的交房时间，或者出卖人在恩施晚报公告的交房时期，或者接到出卖人书面接房通知规定时间内办理交接手续的，自公告日期或通知日期到期日视为接房，物业管理费及风险由买受人承担。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。双方还对面积差异处理、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项进行了约定。合同签订的当天，原、被告签订《补充协议》一份，其中主要内容有：第四条关于公共配套、基础设施双方同意，买受人所购房屋装饰、设备标准、户型结构及买受人所购房屋所在小区的总体规划布局等，均以买卖合同约定为准，如买卖合同内容与政府最终批准文件不符，以政府最终批准文件（或设计单位的施工图）为准。合同约定的基础设施设备、公共服务及其他配套设施未能在出卖人承诺的期限内达到使用条件，双方同意在分清责任后按以下方式处理：属于出卖人原因的，出卖人提供临时供水、供电，水电费按相关部门的正常标准收费，并敦促相关部门尽快处理。买受人不得以此为由，拒绝接房。鉴于“九尊上苑·天誉”系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于“九尊上苑·天誉”最后一期竣工交付的时间。第六条商品房交付1.该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府相关主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房综合竣工验收备案登记证和测绘报告为交付条件。2.除非出卖人书面通知买受人变更交付商品房的时间，否则合同第十一条第一款约定的时间即为交房时间。买受人应当按约定时间，到位于恩施市××办事处松树××村的“九尊上苑”售房部或指定地点接房。否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起或合同约定的房屋最后交付之日起（前述日期以先到为准），即视为买受人对该商品房及一切所述设施均无异议并同意接收该房产，商品房交接手续即视为办理完毕，保修期即开始计算。买受人应承担交房后应缴交的物业管理费、房屋公共维修基金、公摊水电费、滞纳金等相关费用并承担相应风险，同时出卖人可自期满次日起每日按总房价的万分之一向买受人收取保管费。合同签订后，原告按约定向被告九尊公司交纳了购房款。2019年12月17日，被告九尊公司在恩施晚报上刊登公告，催告“九尊上苑·天誉”1-12号楼的业主参与分户验收。2019年12月25日，被告九尊公司开发建设的“九尊上苑·天誉”1-12号楼完成竣工验收。2019年12月27日，被告九尊公司在恩施晚报上刊登公告，催告“九尊上苑·天誉”1-12号楼的业主前往九尊上苑营销中心办理交房相关手续。2020年1月9日，被告九尊公司在“九尊上苑·天誉”小区粘贴公告，内容为“尊敬的业主：鉴于九尊上苑·天誉项目目前暂未达到交房条件，我司决定在取得建设工程竣工验收备案证明文件以后再另行通知交房时间，并在此期间对各业主提出的各项整改积极配合，对此给各位带来的不便深表歉意！”2020年1月20日，被告九尊公司、部分业主代表与相关职能部门就涉案“九尊上苑·天誉”小区关于垃圾站的问题、小区大门的问题、人车分流问题、小高层进户门双开打架的问题、阳台栏杆及花池存在安全问题、1号楼和6号楼地库裂缝的问题、公摊问题、环形跑道的问题、小区内独栋别墅的问题、合同条款不合情的问题、物业收费、开发商延期交房的问题、电梯未安装刷卡入梯的问题、入户过窄的问题等形成九尊上苑四期“天誉”小区问题整改会议纪要。2020年1月22日，恩施市六角亭街道办事处城建办公室就前述整改问题相关职能部门的答疑及意见形成备忘会议记录。其中第十条关于延期交房问题载明“开发单位在前期给业主的公告中明确待拿到《竣工验收备案证》后再另行通知业主接房日期，并按合同约定执行。”2020年1月21日，恩施市国自然源和规划局就被告九尊公司关于涉案“九尊上苑·天誉”小区商品房建设工程分期验收规划条件核实证明审批表上的意见为“2020年1月20日在九尊上苑由六角亭街道办事处牵头、住建局、市场监督管理局、州质检局等部门共同参与召开协调会，业主与企业就反映的相关问题达成一致意见，此次验收仅对天誉（1#-12#）楼房屋主体进行分期验收，其余业主所反映未整改到位的基础设施等不纳入验收范围，待整改完毕后再行验收。”2020年1月23日，恩施土家族苗族自治州住房和城乡建设局收讫被告九尊公司递交的涉案“九尊上苑·天誉”1-12号楼商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并出具“符合备案条件，同意备案”的处理意见。同日，被告九尊公司在“九尊上苑·天誉”小区各栋一楼入口处、小区大门粘贴公告，内容为:尊敬的业主：九尊上苑·天誉已于2019年12月26日通过竣工验收合格并于当日将备案所需所有文件递交政府相关主管部门。2020年1月23日该项目取得“建筑工程竣工验收备案表”，现再次通知各业主继续办理接房等相关手续。2020年1月24日，湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部在湖北省人民政府网站发布通告，宣布自即日起启动湖北省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年4月21日，被告九尊公司再次在“九尊上苑·天誉”小区各栋一楼入口处、小区大门处粘贴公告，告知九尊上苑天誉业主，现疫情逐渐向好，全面恢复接房及相关事宜，并承诺就逾期交房时间（2020年1月1日至2020年1月23日）按《商品房买卖合同》约定向全体业主支付逾期交房违约金。2020年4月23日，被告九尊公司将前述公告内容在恩施晚报上予以登报公告。2020年5月1日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部再次发布通告，宣布自2020年5月2日零时起将湖北省突发公共卫生应急响应级别由Ⅰ级调整为Ⅱ级。2020年6月9日，恩施市人民政府印发[2020]19号《关于研究九尊上苑小区配套基础设施整改事宜的会议纪要》，会议决定：一、关于垃圾收集站拆除事宜由市住建局负责，责令九尊上苑开发企业于2020年5月1日前完成该楼盘垃圾收集站拆除工作。二、关于基础设施整改事宜由市住建局负责，督促开发企业于2020年7月1日前严格按规划设计完成小区大门重建工作；自即日起至大门重建完成前停止该项目预售审批和网签业务，对逾期不整改的，按程序依法处理。由开发企业负责，开展小高层入户门设计不合理问题的整改工作。三、其他事宜（一）由市自然资源和规划局负责，将该小区的公厕、物业用房、门卫室及物流收发室纳入小区整体进行规划；成立工作专班对该小区独栋别墅建设是否合规开展调查，调查结果报市人民政府。（二）由开发企业负责委托具有相应资质的第三方专业机构对房屋公摊面积进行测量，并出具报告予以公示。审理中，被告九尊公司称基础设施设备（供水、排水，供电，燃气，电话通信，有线电视，宽带网络）已达到合同约定条件，公共服务及其他配套设施除个别在零星整改外，其他均达到规划许可的条件。对此，原告称基础设施设备除燃气于2020年6月才开通外，其他已达合同约定的条件，公共服务及其他配套设施中，绿地率没有完全铺设完成，非市政道路基本硬化，小区车位车库尚在施工，物业用房已实际使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同签订后，原告按约履行了支付购房款的义务，被告应当按合同约定的交付条件和交付时间履行交付商品房的义务。本案原、被告约定的房屋交付时间为2019年12月31日，该约定内容不是有关物权变动的内容，而是房屋交付使用的有关问题，实际上是有关转移占有的相关内容。虽然双方在合同第九条约定的交付使用条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房取得商品房交付使用批准文件；4.买受人已付清本合同所有价款及相关税费；5.该商品房取得规划部门核实意见。”但原、被告在随后签订的《补充协议》第六条中将此前约定的交付条件变更为“出卖人已向该商品房所在地政府相关主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”，同时双方对“视为交付”进行了约定，该约定内容不违反法律规定，且不属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，该约定合法有效，据此，本案应以双方在《补充协议》中的约定为交房条件。依据审理查明的案件事实来看，虽然被告九尊公司于2019年12月27日在恩施晚报刊登了交房公告，但被告九尊公司于2020年1月23日才将办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件递交给恩施土家族苗族自治州住房和城乡建设局审查并获准备案，即案涉商品房于2020年1月23日才符合双方约定的交付条件和视为交付的条件。因被告九尊公司已于当日在“九尊上苑·天誉”小区粘贴公告通知业主收房，自即日起应视为涉案商品房已交付，故，被告九尊公司应就2020年1月1日至2020年1月23日期间承担逾期交房的违约责任。自2020年1月24日至2020年5月1日期间，被告未能办理交房手续，系因受新型冠状病毒感染××疫情的影响，湖北省启动突发公共卫生应急Ⅰ级响应，属不可抗力，被告九尊公司不构成违约，亦不应承担违约责任。在此期间，随着新型冠状病毒感染××疫情逐渐向好，被告九尊公司于2020年4月23日再次在恩施晚报刊登公告，催告“九尊上苑·天誉”小区未接房的业主办理房屋交接手续，并承诺就逾期交房时间（2020年1月1日至2020年1月23日）按《商品房买卖合同（预售）》约定向全体业主支付逾期交房违约金，该承诺系被告九尊公司的真实意思表示，亦符合《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，本院予以确认。关于原告主张被告继续履行双方签订的《恩施州商品房买卖合同（预售）》，立即将检验合格的标的房屋交付原告的诉求，因被告九尊公司应交付给原告的商品房已于2020年1月23日符合双方签订的《补充协议》约定的交房条件并已公告通知业主收房，根据《补充协议》的约定，应视为被告已经交房，虽受新型冠状病毒感染××疫情的影响，自2020年1月24日至2020年5月1日属于不可抗力的情形而交付不能，但被告九尊公司在疫情逐渐向好时，于2020年4月23日再次登报告知“九尊上苑·天誉”小区未接房业主自即日起恢复办理房屋交接手续，即至原告起诉时，其主张的被告九尊公司不履行合同、应交付的商品房不符合交付条件的情形与审理查明的事实不符，本院不予支持。基于前述事实和理由，对原告请求支付的违约金，本院据实自2020年1月1日至2020年1月23日予以支持，根据合同约定，应支付的违约金为4764.51元（690508元×23天×0.3‰）；对其余部分，本院不予支持。被告抗辩应驳回起诉的意见，没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施州九尊房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内向原告谭家兵、张礼会支付自2020年1月1日起至2020年1月23日止逾期交房违约金4764.51元。二、驳回原告谭家兵、张礼会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费200元，减半收取计100元，由被告恩施州九尊房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二〇二〇年十二月十七日书记员 程安慧