湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终2060号上诉人（一审原告）：刘恋，男，1979年8月4日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：刘鹰，系刘恋之父。被上诉人（一审被告）：黄石市正宏房地产开发有限公司。住所地：湖北省黄石市湖滨大道**。法定代表人：刘正德，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘会胜、姜建国，均系该公司员工。上诉人刘恋因与被上诉人黄石市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省大冶市人民法院(2020)鄂0281民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘恋上诉请求：改判由正宏地产公司增加支付其违约金3345元。事实和理由：正宏地产公司于2018年5月29日达到交房条件后，不仅延期交房，而且没有在合同约定时间内协助其办理房屋产权证书，导致其延期办证应当承担违约责任，向其支付逾期协助办证违约金。正宏地产公司辩称：其于2018年底将该项目办理不动产权属登记资料报送大冶市不动产登记中心备案。2019年1月6日，其已办理了金湖星城涉案房屋的首次不动产权属登记证明。2019年1月7日，其在金湖星城小区内、正宏物业办公室门前张贴通知，通知金湖星城的各位业主到公司销售部领取办理不动产产权证登记资料。2019年4月11日，其在《东楚晚报》第15版刊登《再次通知》，再次通知金湖星城各位业主到公司销售部领取办理不动产产权证登记资料，但刘恋未来领取办理房屋不动产产权证的登记资料。刘恋只需前来领取《首次不动产权属登记证明》，即可办理并取得该房屋的不动产产权证书，刘恋拒不领取该办证资料的责任不在于其。况且涉案房屋买卖合同第十五条约定，若因其的责任，刘恋不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，只有在刘恋选择退房的情况下，才能按约定向其主张违约责任。现刘恋选择不退房，无权向其主张逾期办证的违约责任。综上所述，其已履行完毕协助刘恋办证的合同义务，刘恋主张逾期办证的违约金无合同依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘恋向一审法院起诉请求：1.判决正宏地产公司继续协助其办理房产证；2.判决正宏地产公司赔偿其违约金5257元（按已付购房款为基数，按年利率5.655%自2018年11月25日起计算至2019年1月7日止）。一审法院认定事实：“金湖星城”房地产项目位于大冶市××大道西侧，由正宏地产公司开发。2017年10月28日，刘恋与正宏地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：刘恋购买正宏地产公司开发的位于大冶市××大道西侧“金湖星城”项目第5幢1单元12904号房屋，价款771171元；交房期限为2017年12月30日前，交房条件为该商品房经验收合格；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或媒体通知、信息发布30日后，买受人尚未办理交房手续的，视同出卖人已按时交房，由此产生的一切风险由买受人自行承担，出卖人不承担逾期交房违约责任；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地房权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，刘恋按合同约定履行了付清购房款的义务。2018年5月22日，“金湖星城”项目（含讼争房屋）通过人防、环保、绿化、消防、设计、施工、工程监理及建设主管部门的验收合格。2018年5月29日，正宏地产公司再次登报通知未收房的业主前来领取各自房屋。2019年1月6日，大冶市不动产登记部门对正宏地产公司开发的“金湖星城”房屋颁发了《不动产首次登记权属证明》。2019年1月7日，正宏地产公司在“金湖星城”小区内物业办公室门前张贴《通知》，通知“金湖星城”的各位业主到公司销售部领取办理不动产产权证登记资料。2019年4月11日，正宏地产公司在《东楚晚报》刊登《再次通知》，再次通知“金湖星城”各位业主前来领取办理不动产产权证登记资料。刘恋于2018年6月25日领取了房屋钥匙。现刘恋以正宏地产公司违约未能按期协助办理房产证为由，诉至法院。一审法院认为，刘恋、正宏地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。刘恋按合同约定履行了付款的义务，正宏地产公司也向刘恋交付了房屋，正宏地产公司协助刘恋办理房屋不动产产权证是其应尽的义务，刘恋要求正宏地产公司协助其办理涉案房屋不动产产权证的诉讼请求理由正当合法，应当予以支持。关于刘恋要求支付逾期协助办证违约金的请求是否合理的问题。刘恋按合同约定已履行了支付购房款的义务，正宏地产公司应按约交付合格房屋。合同约定了交房标准，应当依合同约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件的要求。实质要件指商品房要通过由开发商组织的涉及勘验、设计、施工及工程监理等单位参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。涉案商品房在2018年5月22日才符合上述条件标准。正宏地产公司登报通知业主再次领取房屋之日2018年5月29日，该通知时间应为刘恋知晓符合交房条件的时间，也是正宏地产公司应承担违约交房责任的截止时间。正宏地产公司于2019年1月7日在“金湖星城”小区区域内，以张贴通知的形式，通知各位业主前来领取办理不动产产权证资料。该通知合法、有效，并不违反法律的禁止性规定，应当予以认定。根据合同约定，正宏地产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得首次不动产权属登记证明，故正宏地产公司承担逾期协助办证违约责任的起始时间应当是：1.2018年5月29日前不符合交房条件已经交付的房屋，自房屋验收合格并具备交付条件之日（2018年5月29日）满180天之日（即2018年11月25日）起至正宏地产公司通知各业主领取办理不动产产权证登记资料日期（即2019年1月7日）；2.2018年5月29日后交房的，以实际交房时间之日满180日起至正宏地产公司通知各业主领取办理不动产产权证登记资料日期（即2019年1月7日）。由于双方当事人对逾期协助办证违约金的计算标准没有约定，其违约金计算标准可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现因刘恋未能提供证据证实其因逾期办证遭受具体的经济损失，故可按中国人民银行同期贷款利率的130%标准计算逾期办证违约金为宜。因刘恋于2018年6月25日收房，其诉请的逾期协助办证违约金应自2018年6月25日满180日即2018年12月22日起计算至2019年1月7日止。经核算，正宏地产公司应向刘恋赔偿的逾期协助办证违约金为1912元（771171元×年利率5.655%÷365天×16天），对刘恋该项诉请超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、正宏地产公司应于本判决生效之日起十日内在合同约定的义务范围内继续协助刘恋办理涉案房屋不动产权属证书；二、正宏地产公司应当赔偿刘恋逾期协助办证违约金1912元，定于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回刘恋的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计100元，由刘恋负担35元，正宏地产公司负担65元。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为正宏地产公司是否应当向刘恋赔偿2018年11月25日至2019年1月7日期间逾期协助办理房产证的全部违约损失。要解决此争议，首先应当判断正宏地产公司在此期间存在逾期协助办证的具体天数。根据本案双方当事人签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2017年12月30日前，向买受人交付经验收合格的商品房。并对未按约定时间交房的违约责任作出了约定。双方还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交给产权登记机关备案。从上述条款内容看，2017年12月30日前是双方当事人约定的应当交房时间，而出卖人应提交产权登记机关备案资料的时间为商品房实际交付使用后的时间。合同的违约责任条款也分别对逾期交房违约责任和逾期协助办证违约责任进行了约定，故无论从合同条文词句、还是目的来看，出卖人应提交产权登记机关备案资料的时间系在商品房实际交付使用后的180日内。可见，逾期协助办证的时间应当从实际交付商品房后，再经过180日开始起算。本案中，刘恋实际收房时间为2018年6月25日，故只有在正宏地产公司自2018年6月25日起超过180日，未协助刘恋办理产权证书，才能构成逾期协助办证违约，即正宏地产公司至迟需在2018年12月22日之前通知刘恋领取办理不动产产权证登记资料。然而正宏地产公司在刘恋接收房屋后，直至2019年1月7日才通知各业主领取办理不动产产权证登记资料，逾期了16日。可见，正宏地产公司在2018年11月25日至2019年1月7日期间，对于直至2018年6月25日接收房屋的刘恋而言，存在逾期通知协助办证16日的违约行为。故正宏地产公司应当对其逾期通知办证16日的行为承担违约责任。尽管涉案房屋买卖合同仅约定了若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人退房，出卖人按照已付房款的0.1%赔偿买受人损失，并没有约定在买受人选择不退房的情况下，出卖人承担责任的方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”的规定，一审判决在刘恋未提供证据证明其因逾期办证遭受具体损失的情况下，按照刘恋已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准，计算刘恋选择不退房情况下的逾期办证违约金为1912元（771171元×年利率5.655%÷365天×16天），并无不当。因此，刘恋主张正宏地产公司自2018年11月25日至2019年1月7日期间共计存在逾期协助其办证44日的上诉请求不能成立，一审判决认定违约天数为逾期16日准确。综上所述，刘恋的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘恋负担。本判决为终审判决。审判长  王功荣审判员  胡志刚审判员  南又春二〇二〇年十二月十八日书记员  彭柏豪