朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初3072号原告：朝阳市文泽物业管理有限公司，住所地朝阳市龙城区龙泉大街二段****。统一社会信用代码：91211303MAOP5LCHXH。法定代表人：宋岩，经理。委托诉讼代理人：张春杰，女，1970年7月20日出生，汉族，该公司员工，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：周向民，男，1967年9月13日出生，汉族，该公司职员，住朝阳市龙城区。被告：田小华，女，1975年7月25日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：翟永芝，辽宁帅旗律师事务所律师。被告：朝阳屹兴房地产开发有限公司，住所，住所地朝阳市双塔区长青路二段**社会信用代码：91211302736726584N。法定代表人：张学明，经理。委托诉讼代理人：毕广雨，辽宁东宝律师事务所律师。原告朝阳市文泽物业管理有限公司与被告田小华、朝阳屹兴房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳市文泽物业管理有限公司的委托诉讼代理人张春杰、周向民，被告田小华及其委托诉讼代理人翟永芝，被告朝阳屹兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人毕广雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳市文泽物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付自2017年12月至2019年12月两年物业费共计22,185.12元，面积为924.38平方米；2.裁决被告承担自2017年12月起至还清之日止中国人民银行同期存款利息；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：被告田小华系原告服务的雅仕兰庭小区的业主，居住在本小区**，居住面，居住面积924方米。根据朝阳市双塔区物价局朝双价发【2013】18号文件关于《朝阳市文泽物业管理有限公司收取物业管理服务费的批复》的要求以及辽宁省《物业管理条例》第三十五条物业管理实行有偿服务，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，确定商业网点的物业费收费标准为每月每平方米1元的标准进行收费，但自2017年12月至2019年12月被告一直未缴纳物业服务费。《辽宁省物业管理条例》第四十条：业主应当根据物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费，从其约定，业主负连带缴纳责任。违反物业合同约定，业主未按时缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。经原告多次催缴未果，为了维护自身合法权益特向贵院提起民事诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求。被告田小华辩称，我在雅仕兰庭经营这几年，物业管理人员换了多少批我都不知道了，我们酒店门前的下水井多次被堵，都是我自己处理的，费用都是我出的，我都有发票。我们这个事在中院已经解决了，现在应该由仲裁来解决这个事。我们酒店后面的垃圾等都是我们酒店自己处理的，物业都没有管。因为物业管理没有到位，所以我方没有交纳物业费。被告朝阳屹兴房地产开发有限公司辩称，原告不应起诉我公司，我司与被告田小华签订合同时明确约定了物业费等费用由被告田小华自己承担，所以请求法院依法驳回原告对我方的诉请。本院经审理认定事实如下：被告朝阳屹兴房地产开发有限公司系原告所提供物业服务的雅仕兰庭小区27-1号商业网点的业主，该商业网点的建筑面积为924.38平方米。2012年10月30日，被告朝阳屹兴房地产开发有限公司作为出租方（甲方）与被告田小华（乙方）作为承租方签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于朝阳市网点，面积924㎡租给乙方作为经营场所，主营餐饮。租赁期限为6年，从2012年12月30日至2018年12月30日止，并约定租赁期内所产生的维修费用或按有关规定应付的其他费用，由乙方承担。乙方应按规定按时交纳水、电费、取暖费及物业管理费等费用。2017年12月19日，被告朝阳屹兴房地产开发有限公司作为出租方（甲方）与被告田小华（乙方）作为承租方又签订《田小华租赁合同补充协议》一份，约定租赁期限为3年，从2017年12月30日至2020年12月30日止，其他约定遵照原始合同NO20120901号执行。被告田小华租赁该商业网点用于经营朝阳市双塔区汉宫宴饭店。2017年12月16日，原告朝阳市文泽物业管理有限公司作为乙方与雅仕兰庭业主委员会作为甲方签订了《物业管理合同》一份，合同中对物业管理服务事项进行了约定，并约定商业网点的物业费收费标准为1元/月/平方米。上述物业服务合同未明确约定合同有效期限，但在末尾备注部分约定“服务合同期限一至三年，签合同日期满一年后认同服务履行第二年合同至止完成三年合同”。上述《物业管理合同》还约定了其他事项。2019年8月30日，原告朝阳市文泽物业管理有限公司作为乙方与雅仕兰庭业主委员会作为甲方又签订了一份《雅仕兰庭小区物业管理服务合同》，合同对甲、乙双方的权利义务、物业服务的范围进行了约定，合同约定商业网点的物业费收费标准仍为1元/月/平方米，合同有效期限为2019年8月30日至2022年8月30日。上述《雅仕兰庭小区物业管理服务合同》还约定了其他事项。因被告田小华未按期交纳物业费，原告朝阳市文泽物业管理有限公司分别于2019年12月31日和2020年5月26日向被告田小华送达了物业费催缴通知单。现原告朝阳市文泽物业管理有限公司以要求被告田小华、朝阳屹兴房地产开发有限公司交纳2017年12月1日至2019年11月30日期间的物业费为由诉至本院。上述事实有原、被告当庭陈述笔录、《物业管理合同》、《雅仕兰庭小区物业管理服务合同》、物业费催缴通知单、《租赁合同》、《田小华租赁合同补充协议》等证据材料予以佐证，可以采信。本院认为，原告朝阳市文泽物业管理有限公司与被告朝阳屹兴房地产开发有限公司所在的雅仕兰庭业主委员会签订的《物业管理合同》及《雅仕兰庭小区物业管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，根据上述司法解释的规定，上述《物业管理合同》和《雅仕兰庭小区物业管理服务合同》对原告朝阳市文泽物业管理有限公司和被告朝阳屹兴房地产开发有限公司均具有法律约束力。根据《辽宁省物业管理条例》第四十条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费，从其约定，业主负连带缴纳责任。违反物业合同约定，业主未按时缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”，本案中，被告朝阳屹兴房地产开发有限公司将雅仕兰亭小区2#楼04号网点出租给被告田小华使用，双方在租赁合同中约定物业费由承租方缴纳，故被告田小华作为物业使用人应承担缴纳物业费的民事责任，被告朝阳屹兴房地产开发有限公司作为雅仕兰庭小区的业主，应对物业费承担连带缴纳责任。被告朝阳屹兴房地产开发有限公司提出其与被告田小华签订合同时明确约定了物业费由田小华承担，故不同意缴纳物业费的辩解意见，本院不予采信。关于原告朝阳市文泽物业管理有限公司要求被告给付其拖欠物业费的欠款利息的诉讼请求，原告的该项诉讼请求在其与雅仕兰庭业主委员会签订的第一份《物业管理合同》中没有约定，同时根据物业服务合同的广泛性、公益性等特征，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告田小华提出本案应申请仲裁，不归法院管辖的辩解意见，原告朝阳文泽物业管理有限公司就本案曾向朝阳仲裁委员会提出过仲裁申请，后朝阳仲裁委员会以田小华不是合同相对人，不受合同中的仲裁条款约束为由决定不予受理，故被告该项辩解意见，本院不予采信。被告田小华辩称被告主体不适格，应以个体工商户为被告，因租赁合同系朝阳屹兴房地产开发有限公司与田小华个人签订，田小华系物业使用人，故其作为本案被告主体适格，该项辩解意见本院不予采信。被告田小华提出其因自行解决下水道堵塞问题而花费33,750元，其对于该部分损失可另行主张权利。应当指出，原告朝阳市文泽物业管理有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳市文泽物业管理有限公司要求被告田小华、朝阳屹兴房地产开发有限公司给付其2017年12月1日至2019年11月30日期间的22,185.12元物业服务费的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告朝阳市文泽物业管理有限公司要求给付其拖欠物业费的欠款利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《辽宁省物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告田小华于本判决生效后十日内给付原告朝阳市文泽物业管理有限公司2017年12月1日至2019年11月30日期间的物业费人民币22,185.12元；二、被告朝阳屹兴房地产开发有限公司对本判决第一项确定的款项承担连带给付责任；三、驳回原告朝阳市文泽物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费177元（原告朝阳市文泽物业管理有限公司预交，已减半收取），由被告田小华、朝阳屹兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员 李 欣二〇二〇年十二月二十三日书记员 芦婷婷