广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4175号上诉人（原审被告）：佛冈县佳达服装有限公司，住所地：广东省佛冈县**********。法定代表人：刘胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄**新，广东昊法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鑫蕾，广东昊法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪小兰，女，1981年1月16日出生，汉族，住广东省佛冈县**************。委托诉讼代理人：邓培珍，女，1965年11月6日，汉族，住广东省佛冈县***************。上诉人佛冈县佳达服装有限公司（以下简称佳达公司）因与被上诉人汪小兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2020）粤1821民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。佳达公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人全部诉讼请求；三、判令被上诉人承担案件一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院程序违法。被上诉人的代理人不是其所在社区推荐的同一社区的公民，其以普通公民的身份参与本案诉讼，不符合《民事诉讼法》第五十八条及《民诉解释》第八十八条关于公民代理的规定。虽然《民事诉讼法》第五十八条及《民诉解释》第八十八条对于社区推荐的公民是否必须限定为该社区内居民没有明确规定，但从国家立法的基本取向和立法本意来看，社区推荐的公民必须限定为该社区居民，该社区之外的居民不能担任被推荐人。被上诉人的代理人不具有代理资格，一审法院允许其作为代理人参加诉讼，属于程序违法。二、一审法院认定事实不清，处理错误。案涉房屋未能如期交付是由于如下非上诉人的原因导致：（一）项目建设施工许可证问题。案涉房屋是佛冈县政府主导的旧城改造项目，县政府专门开辟了“绿色通道”，即允许上诉人边施工边办理报建审批手续。上诉人从2015年1月起委托施工单位进行施工，因政府政策调整及建设主管部门等原因，导致2016年11月才取得项目施工许可证，此过程造成停工近4个月。（二）部分回迁户阻挠施工问题。自2015年底项目施工开始，回迁户阻挠施工从未间断，尤其在2017年11月上旬至2018年5月中旬半年间，回迁户多次阻挠施工致使工程陷入半瘫痪状态，最后由县政法、公安等部门介入才平息，由此造成上诉人直接或间接损失900多万元已无法挽回。（三）佛冈县委、县政府“创文创卫”原因。因“创文创卫”期间不得施工，导致案涉房屋建设项目停工超过4个月。（四）燃气管道敷设和供气问题。由于案涉房屋建设项目处于佛冈市政管道规划第四期整改工程范围内，导致本已经验收确认为合格，具备通气条件的敷设与供气工程需根据市政整改要求，开挖改管，从而影响了案涉房屋建设项目燃气的开通，故燃气管道问题不能归责于上诉人。（五）被上诉人未按时办理收楼手续的问题。上诉人在2018年12月20日取得竣工验收备案证明文件后，即通知全体业主在2019年1月1日办理收楼手续。故被上诉人未在通知时间收楼是其自行处分其权利的行为，与上诉人无关。综上，导致上诉人未能在2018年8月31日交房的原因，属于双方在《购房合同》之《补充协议》中约定的“上诉人可据实予以延期交付房屋的特殊原因”，故上诉人无须向被上诉人支付违约金。汪小兰答辩称：一、上诉人虽于2019年1月1日通知收楼，但业主到场后，发现案涉房屋未达到交付标准，上诉人未能提供国家规定的“五证二书”，特别是未取得《房屋测绘报告》，且未通燃气，违反了合同第十条第一款第四项约定，业主有权拒绝收楼。此外，开发商还存在多处违章建设问题，业主在2019年底1月通过个人或律师行向上诉人寄出“拒绝收楼并要求整改函”。直至2019年12月30日止，广大业主均未收到开发商第二次通知收楼的通知函。二、关于上诉人提出的可以据实予以延期的情形。首先，上诉人在2015年1月至2016年中途停工4个月，但业主与上诉人是在2016年12月26日后才陆续签订《商品房买卖合同（预售）》，故该停工4个月与被上诉人无关，亦不符合可以延期的情形。其次，案涉工程是全封闭施工，与施工无关的人员无法进入，不可能实施阻挠施工的行为，且工地内不存在“创文创卫”，在“创文创卫”期间施工现场一直没有停止施工。此外，无法按时开通燃气是因为上诉人未及时缴交相关费用给燃气公司造成的，有佛冈县自然资源局网上答复为证。综上，上诉人并不存在《购房合同》之《补充协议》中约定的“上诉人可据实予以延期交付房屋的特殊原因”的情形。三、被上诉人的一审代理人具有代理资格。根据《民事诉讼法》第五十八条及《民诉解释》第八十八条规定，只要是当事人所在社区推荐的公民，无论该推荐人是本社区还是本社区之外的公民均可，且一审开庭时，上诉人也未提出异议，法院亦予以准许，故一审法院不存在程序违法。原审法院作出判决：一、佛冈县佳达服装有限公司应于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金33511元给汪小兰；二、驳回汪小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，减半收取计319元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，上诉人向本院提交下列九组证据：一、1.《建设用地规划许可证》、2.《建设工程规划许可证》、3.《建设工程施工许可证》、4.土地证、5.《商品房预售许可证》、6.《使用说明书》、7.《商品房质量保证书》，拟证明因资质问题耽误4个月（2016年7月-2016年11月）；二、1.《关于当前原羊城饼干厂（金尊大厦）回迁情况汇总》、2.佛冈县原羊城饼干厂拆建项目领导小组办公室对范艺强、黄国胜的回复及调解意见征询、3.回迁户阻挠施工视频（光盘）、4.会议签到表、工程例会（关于春节放假时间及后续工作安排），拟证明部分回迁户阻挠施工问题耽误6个月（2017年11月上旬-2018年5月中旬）；三、1.清远市建设工会曾施工图设计文件审查合格书、2.建设工程消防设计审核意见、3.关于要求将金尊大厦永久性用电房规划调整至地下室的申请及附件（征询意见书及图纸）、4.会议签到表、工程例会（关于分户验收前的碰头）、5.竣工图纸，拟证明永久性电房调整耽误五个月（2017年11月-2018年4月）；四、1.《金尊大厦工程的竣工日期及工人结算情况公示》、2.《竣工验收报告》、3.《竣工验收备案表》，拟证明竣工验收备案问题耽误时间5个月（2018年7月-2018年12月）；五、1.《房屋建筑面积测绘说明》（含分层汇总表、分户说明、分摊说明、图纸等）、2.《实测分户说明》、3.《关于要求对县原羊城饼干厂旧房拆建项目给予办理确权（房地产总证）及分户房地产权证的请示》，拟证明测绘耽误时间6个月（2018年11月-2019年5月）；六、1.《佛冈县县城第四期燃气管道工程项目修建性详细规划批前公示》、2.《工程竣工联合验收表》、3.《佛冈县自然资源局关于政府信息公开的回复》及附件【《建设工程规划许可证》（建字第2019-32号）、燃气工程总平面图】、4.《关于金尊小区消防通道中压管改造的联系函》，拟证明燃气管道敷设及供气问题耽误约15个月（2018年5月-2019年8月）；七、1.《商品房买卖合同（预售）》及附件、2.金尊大厦报装明细、3.开户申请表、安全用气须知、《居民管道燃气供用气合同》、委托扣款协议、业务费收据，拟证明案涉房屋能否通气还需要业主及燃气公司履行其相应义务，且该义务与上诉人无关，部分业主提出的地下车库出入口擅自搭建楼阁、住宅出入口达不到4米宽等问题，不是拒绝收楼的理由，双方已在合同约定该问题由上诉人予以整改；八、创文创卫报道网页截图，拟证明因创文创卫耽误约4个月（2016年10月-2018年12月）；九、邮件寄送证明，拟证明上诉人于2019年1月1日通知全体业主收楼。被上诉人向本院提交下列证据：一、佛冈县住房和城乡规划局在2019年2月《关于对金尊大厦信访协调会中有关问题情况的回复》，拟证明涉案金尊大厦楼盘存在验收后开发商擅自违章建设的问题；二、清远12345公共服务热线在2019年国庆节后给的网上回复，拟证明涉案楼盘未开通燃气是因为开发商尚未支付完燃气工程款；三、佛冈县自然资源局《关于黄琼春等人信访事项的答复》，拟证明涉案楼盘唯一住宅出入口，整改后还是不能满足已审批的4米宽距离；四、金尊大厦业主在2019年6月3日向华润燃气公司交纳“户内安装增量工程预付款”1000元的收费收据复印件，拟证明金尊大厦有部分业主已在2019年5、6月主动报装开通燃气，由于开发商欠缴燃气公司工程款，到2019年12月27号才接通燃气。本院组织双方当事人进行证据交换及质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：佳达公司提出的延期交房理由是否成立。涉案合同约定的交付期限是在2018年8月31日前，交付条件包括竣工验收备案、取得房屋测绘报告以及供水、供电、燃气等基础设施开通。根据查明的事实，涉案房屋在约定交付期限前尚未具备合同约定的交付条件，业主有权选择拒收。上诉人上诉的主要理由是认为其逾期交房具备正当事由，故不应当承担违约责任。审查上诉人提出的上诉理由是否成立，首先应当审查合同的约定。涉案合同补充协议第五条第6款对出卖人可据实予以延期的事由作出了约定，包括不可抗力、法律法规政策的改变以及政府限制性行为导致的工期延误。该条款同时约定如发生以上事由，出卖人应当依据当地政府、主管部门及专业机构出具的证明文件据实延期并通知买受人。上诉人上诉提出的延期事由包括施工许可证取得迟延、回迁户阻挠、创文创卫导致项目停工以及市政燃气管道改造导致燃气开通迟延。其中施工许可证取得迟延以及回迁户阻挠的问题是房地产开发过程中的常见问题，不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也不是法律法规政策改变以及政府限制性行为造成，不属于上述合同约定的可以延期的范围内，故对于上诉人提出的该节上诉理由，本院不予采纳。关于创文创卫问题，上诉人提交的证据主要是关于创文创卫的新闻报道以及从2018年11月至2019年1月部分道路封闭施工的通告。从道路封闭的时间以及涉案小区的施工进度来看，该部分证据根本无法证明创文创卫导致项目停工，上诉人亦未按照合同约定提交当地政府的证明，故上诉人以此为由要求延期，理由亦不成立。关于市政燃气管道改造的问题。首先，双方在合同第十条约定了燃气的交付标准为“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”，补充协议第九条对“基础设施达到使用条件”的含义进行了补充约定，但主要内容是强调买受人作为终端用户应自行申请开通使用，并未免除出卖人在交房前将燃气管道与城市燃气管网连接的合同义务。同时，合同约定如因出现延期事由，上诉人应当依据当地政府或专业机构出具的证明文件并通知买受人，上诉人并未履行该项义务。其次，根据业主提交的投诉答复，可以看出导致燃气未开通的重要原因是上诉人未完全支付燃气工程款，完全不符合合同关于延期交房的约定，由此引起的逾期交房责任应当由上诉人自行承担。综上，上诉人提出的延期交房理由均不成立。至于上诉人提出业主未按时收楼问题。根据查明事实，本案没有证据证明于房屋符合交付条件情形下业主收到收楼通知后不及时收楼的事实，故上诉人该上诉理由依据不足，本院不支予持。至于佳达公司提出公民代理的程序问题，民事诉讼法及相应的司法解释规定当事人所在的社区可以为当事人推荐公民代理人，但并未强制要求被推荐的人必须是该社区的公民。而佳达公司认为被代理人收取代理费既未提交证据，也不属于本案审查的范围，故本院对佳达公司的该节上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年十二月八日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。