江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8666号上诉人（原审原告、反诉被告）：裴征明，男，1985年8月31日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王丽娟，女，1984年12月1日出生，汉族，住安徽省凤阳县。上诉人裴征明因与被上诉人王丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裴征明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王丽娟的诉讼请求或发回重审；2.由王丽娟负担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.裴征明己于2019年8月24日前将半年房租及押金物业费用支付给王丽娟，并未有不继续租用该房屋的意思，更加不是个人原因导致不租该房。2020年1月20日-23日新冠疫情己有爆发，国家旅游局也于2020年1月24日发通告禁止全国人民出行，旅游行业全部停业。其所从事行业也被通知停业，当时因疫情的缘故，国家也发出适当减免租客房租的号召，裴征明也仅仅向王丽娟提出房租暂缓支付的请求，并未表明后续不租用该房屋。2.××属于不可抗力因素，一审法院己经判扣除押金4100元，不应再判令支付王丽娟房屋损失1845元。依据合同约定，在本租赁期内，如遇不可抗力因素比如市政规划，建设需要拆迁时租赁关系自动终止，租金按实际使用时间结算，退还押金，合同终止。乙方在房屋内外的一切装潢，甲方不做赔偿。截止2020年2月19日，仍有一名员工居住于涉案房屋，系因为该员工是外省人，其最后一项任务结束后，因疫情缘故，己无法离开居住宿舍，故停留于此。涉案房屋在疫情时期，不许外人进入。另外，王丽娟在未作通知、且员工物品仍存于案涉房屋情况下，私自撬开并更换门锁，因此产生费用与裴征明无关。王丽娟辩称，1.双方之前已经多次沟通，王丽娟同意延迟一个半月支付租金，但裴征明不同意，并于2020年2月19日出具解除租赁合同通知。2.关于不可抗力的问题，王丽娟出租涉案房屋用途是居住，并非经营。事实上疫情期间裴征明也一直居住使用，居住证还是王丽娟配合办理。3.一审期间裴征明也自认到现在其仍然使用涉案房屋，其以不可抗力为由抗辩没有事实依据。裴征明向一审法院起诉请求：判令王丽娟退还房屋押金4100元。王丽娟向一审法院反诉请求：1.判令裴征明向王丽娟支付拖欠的房租及损失合计8624.22元；2.判令裴征明负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月27日，裴征明因所在公司的多名员工住宿，以其个人名义与王丽娟签订租房合同一份，约定由王丽娟（甲方，出租方）将位于南京市雨花台区房屋出租给裴征明（乙方，承租方）使用，面积86平方米，租期一年，自2019年8月20日起至2020年8月19日止；租金每月4100元，乙方每半年支付一次，先付后住，提前一个月支付下期房租及物业费；乙方应于签约时支付给甲方押金4100元。合同第五条第7项约定：合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，甲方如因自身原因导致无法继续履行本合同的，应提前一个月告知乙方，并赔偿乙方一个月租金，费用结算后退还房租和押金，合同终止；乙方如因自身原因导致无法继续履行本合同的，应提前一个月时间通知甲方，甲方退还结算后的剩余租金，押金不退，本合同终止。乙方未提前一个月通知甲方，以通知之日起，顺推一个月后的日期截止，甲方退还结算后的剩余房租，押金不退，本合同终止。合同第五条第8项同时约定，如乙方未在合同约定时间内支付甲方房租物业费（提前一个月支付下期房租物业费），视为违约。一审另查明，裴征明于2019年8月24日前已将半年租金、押金及物业费用支付给王丽娟。因双方就下半年房屋租金支付及××疫情影响等问题未能达成一致，2020年2月19日，裴征明向王丽娟发出解约通知书一份，载明因××疫情原因，无法使用出租房屋，现因不可抗力解除合同。截至2020年2月19日，仍有一名员工居住于案涉房屋，该员工于当日搬离案涉房屋。后双方就房屋搬离及押金等问题发生争议，2020年4月，裴征明与案涉房屋实际房主另行达成租赁协议。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约全面履行自己的义务。关于裴征明主张因××疫情的不可抗力解除合同，一审法院认为，案涉房屋系租用居住使用，截至2020年2月19日，案涉房屋仍有人居住使用，裴征明亦未能提供表明受疫情影响无法租住案涉房屋的证据，且结合裴征明于2020年4月另行租赁该房屋等因素，裴征明仅以案涉房屋暂时无法充分使用为由解除租赁合同，应属违约。现双方之间的房屋租赁合同已根本无法履行，故对裴征明主张退还押金4100元，不符合双方约定，不予支持。关于王丽娟主张因裴征明未按约提前一个月提出解约，依据合同约定，应支付自通知之日起，顺推一个月后的房租3690元。一审法院认为，××疫情系双方无法预见的突发公共卫生事件，裴征明因此影响要求解除合同，并非恶意违约，依据公平原则，酌定裴征明承担该期间的租金损失1845元。关于王丽娟主张裴征明解约后，未向其交付房屋钥匙，后王丽娟于2020年2月22日收回房屋时花费开锁及换锁费250元，有事实依据，予以支持。关于王丽娟主张的阳台改造损失1200元及空调折旧损失1898元，一审法院认为，王丽娟对案涉房屋进行装修改造系为出租房屋所做必要添附，双方已明确约定房屋租金标准及违约责任，王丽娟主张的该项损失无合同依据，亦未超出双方约定的违约金范围，故不予支持。关于王丽娟主张的欠付水电煤气费用1586.22元及押金损失2000元，未能提供其实际代缴相关费用的证据予以证明，其主张的押金损失无合同及法律依据，均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、裴征明于判决生效之日起十日内向王丽娟支付各项损失合计2095元；二、驳回裴征明、王丽娟的其他诉讼请求。如果裴征明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，反诉案件受理费25元，合计75元，由裴征明负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。经双方当事人确认，本案争议焦点为：裴征明以受新冠疫情不可抗力因素影响为由，于2020年2月19日向王丽娟发出解约通知书的行为是否构成根本违约。本院认为，涉案房屋系租用居住使用，并非用于经营，截止2020年2月19日，该房屋仍有人正常居住，而裴征明亦未提交证据证明受疫情影响无法租住该房屋，并且裴征明于2020年4月另行租赁该房屋，故裴征明主张受疫情影响致房屋无法使用的理由不成立，不符合法定解除权，其发出解约通知的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于裴征明应承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据合同约定，裴征明如因自身原因导致无法继续履行本合同的，押金不予返还并承担一个月租金的损失。故一审考虑到受疫情的影响，酌定裴征明承担租金损失1845元及押金4100元不予返还，有事实与法律依据，本院予以维持。综上所述，裴征明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人裴征明负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 涂 甫审判员 张卓慧二〇二〇年十二月十五日法官助理刘小琴书记员孙雪松