云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1825号上诉人（原审原告）：富宁县华正地产信息中心。住所地：云南省文山壮族苗族自治州富宁县新华镇樱花廊庭小区后门左边第二格门面。负责人：覃旭珍，女，1978年6月26日生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。委托诉讼代理人：农志辉，云南汉剑律师事务所执业律师。上诉人（原审被告）：凤英，女，1982年11月25日生，彝族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。委托诉讼代理人：黄怀恩，男，1983年5月10日生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。系凤英的丈夫。原审第三人：刁景良，男，1985年9月14日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。原审第三人：李凤，女，1988年5月12日生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。上诉人富宁县华正地产信息中心（以下简称华正地产）因与上诉人凤英、原审第三人刁景良、李凤居间合同纠纷一案，双方均不服云南省富宁县人民法院作出的(2020)云2628民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，并于2020年12月17日组织双方当事人进行法庭调查及调解，上诉人华正地产的负责人覃旭珍及其委托诉讼代理人农志辉，上诉人凤英及其委托诉讼代理人黄怀恩到庭参加诉讼，原审第三人刁景良、李凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华正地产上诉请求：一、请求依法撤销一审判决并依法改判支持华正地产一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由凤英承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，责任划分不当。本案事实是：华正地产、凤英与第三人三方于2020年5月2日签订《购房定金协议书》。协议书约定：“凤英购买第三人刁景良、李风位于富宁县房屋，房屋总价款1088000元，签订协议之日向第三人刁景良、李凤交付定金20000元：凤英已实地看房，支付定金后第三人不得借故不适合擅自提高、改动房价，凤英不得借故不买；于2020年5月20日内签订《二手房买卖合同》；协议第六条约定：如凤英违约，第三人不退还定金，并支付给华正地产佣金10800元。”本案中，凤英未在协议约定时间内前来与第三人签订正式的《二手房买卖合同》，致使华正地产无法再为凤英提供后续服务，获取居间报酬，属凤英故意违约。委托人接受中介人的居间服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接与第三人订立合同，应当向中介人支付居间服务费。本案中凤英利用华正地产提供的交易机会或媒介服务，直接与第三人订立合同，一审判决已认定凤英已交400000元购房款给第三人，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《购房定会协议书》的约定，属于恶意“跳单”行为，应承担违约责任，全额支付华正地产的居间服务费10800元，而非5400元。凤英答辩称，1.华正地产于2020年5月2日上午由工作人员蔡细带凤英到富宁县新华镇文华社区东风路河畔茗郡小区看刁景良出售的房屋，来回路程约1.5千米，提供服务时间约3小时。2.2020年5月2日在看房结束后，华正地产工作人员蔡细、负责人覃旭珍及覃旭珍丈夫与凤英口头协议服务内容如下：(1)华正地产提供服务是带领凤英看房、代为办理过户手续、代为办理按揭贷款及代办理物业交割等服务；(2)上述服务内容办理完毕后，凤英才向华正地产支付中介服务费10,800元。3.2020年5月19日晚，凤英、刁景良、李凤到达华正地产商议购房合同签订，在华正地产提供的《二手房屋买卖合同》中，凤英看到了第八条第2项“中介付费收取标准，支付方式及时间：中介服务费为甲乙双方成交价的1%，由乙方承担，在本合同签订之日起，乙方直接支付给丙方。”之规定后，看到华正地产仅提供看房服务，未履行代为办理过户手续、代为办理按揭贷款及代办理物业交割等服务所以才未签订正式的房屋买卖合同。4.依照《合同法》第四百二十七条未促成合同成立的处理为“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故凤英认为只应该支付居间活动支出的必要费用800元。凤英上诉请求：请依法撤销一审判决，并改判驳回华正地产在一审中的诉讼请求并判令由华正地产承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定不清，实体处理不当，判决不公，依法应予纠正。双方当事人之间的居间服务合同应当遵循权利义务相对等原则。凤英应向华正地产支付居间服务费的前提是华正地产提供了相应的居间服务。本案中，根据双方约定，华正地产的服务内容是带领凤英看房、代为办理过户手续、代为办理按揭贷款及代办理物业交割等服务。而华正地产除了带领看房之外，其余服务内容均未提供。凤英已于2020年5月19日和刁景良、李凤到达华正地产商榷签订《二手房屋买卖合同》，只因华正地产违约未能签订合同凤英在华正地产提供服务不符合约定的情况下，行使先履行抗辩权，拒绝支付相应的佣金，符合法律规定。正是因为华正地产不当履行相应的居间服务，导致未能促成凤英与刁景良、李凤正式签订《二手房屋买卖合同》，未能顺利办理房屋产权变更登记手续以及贷款按揭手续。因华正地产的违约行为导致双方合同目的不能实现，该违约行为带来的损失应由华正地产承担。华正地产答辩称，首先，华正地产为凤英与第三人刁景良、李凤提供了订立合同的机会且积极撮合双方订立合同，己完成居间服务的主要义务，依法应当获得报酬。一审已经查明，华正地产的经营范围为房屋租赁、代售及信息服务，华正地产接受房屋买卖双方的委托，提供订立合同的媒介服务，带着凤英等人到第三人处实地看房，并就房屋买卖和中介服务范围、期限和收费标准等事项进行了协商，借助于华正地产的居间服务平台，三方于2020年5月2日签订《购房定金协议书》，至此，华正地产已经履行了居间服务（劳务）的主要义务，实现了委托方的委托目的，应获得劳动报酬。凤英的违约行为致使华正地产无法取得居间报酬，应赔偿经济损失。其次，凤英以华正地产只带其看房后未提供包括代为办理过户手续，代为办理按揭贷款以及代办物业交割等服务为由得出华正地产违约在先不支付居间报酬无事实及法律依据。本案中，导致华正地产无法为凤英继续提供包括代为办理银行按揭贷款、代为办理过户手续等后续服务的原因是凤英绕过华正地产与第三人直接签订《二手房买卖合同》的“跳单”行为所致。凤英的“跳单”行为使双方的《居间合同》被凤英单方面解除，导致居间合同解除的责任在凤英而非华正地产。相反，凤英应当向华正地产承担违约责任并支付居间费。华正地产向一审法院起诉请求：1.判令凤英依照合同约定支付华正地产佣金10,800元；2.本案诉讼费由凤英承担。一审法院认定事实：富宁县华正地产信息中心于2015年11月5日注册登记，经营范围为房屋租赁、代售及信息服务。2020年4月第三人刁景良、李凤在富宁信息网发布信息，表示要出售位于富宁县房屋。信息中心服务平台知晓该卖房信息后，联系到第三人，表示华正地产信息中心可以提供服务代售房屋，第三人认可并同意委托由信息中心代售该房屋。之后信息中心联系到需要购买二手房的凤英，2020年5月1日，信息中心的工作人员蔡细带着风英等人到第三人处实地看房，并就房屋买卖和中介服务范围、期限和收费标准等事项进行了协商，其中约定中介服务费收取标准为甲乙双方成交价的1％，由乙方（买方）承担，该笔中介服务费在之后的《二手房买卖合同》签订之日起，由乙方直接支付给信息中心。2020年5月2日，刁景良、李凤作为协议甲方（卖方）与乙方（买方）凤英、丙方（见证方）蔡细（原告华正地产信息中心员工）三方签订《购房定金协议书》一份。《购房定金协议书》约定：凤英购买第三人刁景良、李凤房位于富宁县房屋，房屋总价款1088000元，签订协议之日向第三人交付定金20000元；凤英已经实地看房，支付定金后甲方不得借故不卖和擅自提高、改动房价，凤英不得借故不买；双方于2020年5月20日前到华正地产信息中心签订《二手房买卖合同》；协议第六条约定，如凤英违约，第三人不退还凤英的定金，违约方同时支付华正地产信息中心10800元。在三方签订《购房定金协议书》后，华正地产信息中心根据房屋买卖双方协商一致的意见，制作了提供本案各方当事人履行房屋买卖协议的《二手房屋买卖合同》一份，于2020年5月20日前交由第三人和凤英阅读。关于中介服务费，该份待签的《二手房屋买卖合同》第八条约定，“丙方提供的房屋买卖中介服务范围、期限及收费标准，支付时间及方式：1.丙方接受甲、乙双方共同委托，办理房屋买卖事宜、产权登记手续、房屋档案查询、协助甲、乙双方办理物业交割等房屋买卖中介服务。2.中介服务费收取标准为甲乙双方成交价的1％，由乙方（买方）承担，在本合同签订之日起，乙方直接支付给丙方。……。”期间凤英认为，当时华正地产工作人员带去看第三人的房子时，双方所谈好的是由信息中心代办过户手续、代办房产贷款办理事宜、后期水电费交接，而信息中心没有履行。凤英没有签订该份《二手房屋买卖合同》，并拒绝支付中介服务费。现凤英已向第三人交付购房款400000元（含《购房定金协议书》签订时交付的定金20000元），第三人房屋未交付凤英使用，也未办理过户手续。2020年7月8日，华正地产诉至本院。一审法院认为，本案争议主要焦点为：1.关于本案的案由定性；2.华正地产起诉要求凤英支付佣金10,800元是否有事实和法律依据。一、关于案由，本案立案时案由定为房屋买卖合同纠纷，经审理查明，涉案房屋买卖合同当事人是第三人刁景良、李凤和凤英，华正地产是中介服务机构，其在本案中为第三人刁景良、李凤和凤英提供订立购房合同的机会。华正地产与房屋买卖方存在居间合同关系，主张的是购买方凤英承担其中介服务费，上述事实证明，华正地产与凤英之间存在居间合同关系，双方之间不存在房屋买卖合同的法律关系，本案案由应为居间合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。二、关于华正地产起诉要求凤英支付佣金10,800元是否有事实和法律依据。根据《合同法》第四百二十四条规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”本案华正地产的经营范围为房屋租赁、代售及信息服务，华正地产接受房屋买卖双方的委托，提供订立合同的媒介服务，带着凤英等人到第三人处实地看房，并就房屋买卖和中介服务范围、期限和收费标准等事项进行了协商，借助于华正地产的居间服务平台，三方于2020年5月2日签订《购房定金协议书》，至此，华正地产信息中心已经履行了居间服务（劳务）的主要义务，实现了委托方的委托目的。《合同法》第四百二十七条规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”华正地产已经履行了居间合同的主要义务，实现了委托方的委托目的，即促成房屋买卖合同关系的成立；同时居间合同是双务、有偿合同，居间合同中的双方都既享有权利又承担义务，委托人支付报酬的义务与居间人报告订约机会的义务互为对价。《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……。”本案由于凤英的原因，致使房屋买卖双方未签订书面的《二手房屋买卖合同》，其违约行为致使华正地产无法取得居间报酬，故凤英（委托方）应支付相应的报酬。综上所述，根据本案华正地产提供居间服务（劳务）促成房屋买卖合同关系成立，同时又未能为委托方提供办理产权登记手续、房屋档案查询、协助甲、乙双方办理物业交割等房屋买卖中介服务的事实，酌情由凤英支付华正地产信息中心中介服务费5400元，第三人刁景良、李凤不承担本案赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条规定，判决：一、由凤英支付富宁县华正地产信息中心中介服务费（佣金）5400元，限判决生效后五日内履行。二、刁景良、李凤不承担本案赔偿责任。三、驳回富宁县华正地产信息中心的其他诉讼请求。案件受理费70.00元，减半收取35.00元，由凤英负担。本院二审期间，华正地产提交一份2019年12月28日凤英的丈夫和华正地产签订的《看房协议》，证明华正地产工作人员已经带凤英的丈夫去实地看房，且双方已约定了服务范围、佣金等内容，佣金为房屋买卖合同成交价的1%。经质证后，凤英对该份证据三性均不予认可，认为2019年12月28日其丈夫黄怀恩确实是与华正地产签订一份《看房协议》，但所看的并不是案涉房屋（富宁县），而是看40米大街整栋的房屋，华正地产提交的《看房协议》中记载的“2020.5.2.河畔茗郡小区雅苑3单元103号”是华正地产事后添加上去的，黄怀恩签字时并没有该内容，故该看房协议与本案无关，并提交了黄怀恩签字时用手机拍照的《看房协议》打印件，用于证实其观点。经华正地产质证后，认为对凤英提交的证据三性无异议，但对待证事实有异议，可以证实华正地产前期为凤英提供了大量服务，找了很多房子，一直找到本案房源为止。本院认为，华正地产提交的证据《看房协议》，因与凤英的丈夫黄怀恩手机上拍照《看房协议》内容不一致，且华正地产也认可《看房协议》是针对2019年12月28日所看的40米大街整栋房屋签订，故该看房协议与本案不具有关联性，本院不予采信。二审中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，华正地产无异议。凤英有如下异议：1.认为一审认定“2020年5月1日，华正地产工作人员蔡细带着凤英等人到第三人处实地看房，并就房屋买卖和中介服务范围、期限和收费标准等事项进行了协商，其中约定中介服务费收取标准为甲乙双方成交价的1％”错误，事实是双方对服务范围及期限并未协商一致；2.认为一审遗漏2020年5月19日晚，凤英与第三人刁景良、李凤去到华正地产办公场所协商签订房屋买卖合同的事宜，但双方对服务内容有争议合同才未签订的事实。本院认为，针对凤英的第一点异议，本院将综合全案证据及双方当事人的陈述进行综合评判，凤英的第二点异议，经二审庭审中询问，华正地产负责人的丈夫陈述，2020年5月19日晚，凤英与第三人刁景良、李凤确实去找华正地产协商签订房屋买卖合同事宜，但最后凤英就找其他理由没有签订正式的购房合同，对第二点异议，本院予以确认。经二审审理，本院另查明本案法律事实：2020年5月19日晚，凤英和刁景良、李凤找到华正地产协商签订《二手房买卖合同》一事，但因凤英与华正地产对于华正地产提供的服务范围是否包含代为办理购房贷款一事产生分歧，导致凤英与第三人的二手房买卖合同未签订。其他法律事实与一审认定的一致，对一审认定的本案法律事实本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：凤英应否支付华正地产佣金，应支付多少？对双方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实及双方所举证据综合评判如下：据审理查明，凤英通过华正地产服务平台了解到案涉房屋售卖情况，在华正地产工作人员带领实地看房后就与卖方刁景良、李凤于2020年5月2日签订了《购房定金协议书》，在该购房定金协议书中约定于2020年5月20日由凤英与卖方刁景良、李凤签订《二手房买卖合同》，并口头协商由凤英支付中介服务费为合同成交价的1%即10,800元。2020年5月19日晚，凤英和刁景良、李凤找到华正地产协商签订《二手房买卖合同》一事，但因凤英与华正地产对于华正地产提供的服务范围是否包含代为办理购房贷款一事产生分歧，导致凤英与第三人的二手房买卖合同未签订。据此本院认为，凤英与华正地产之间的居间服务合同，并不仅限于由华正地产提供订立合同的机会或者提供购房信息促成买卖双方合同成立，还包含了由华正地产带领看房、协助买卖双方签订协议、协助办理产权过户、水电交接、税务咨询及是否代为办理贷款按揭手续等服务。现在因双方对于华正地产所收取的服务费10,800元中是否包含代办贷款按揭手续一事发生分歧，导致凤英与刁景良、李凤的房屋买卖合同未签订。而居间合同是双务、有偿合同，居间合同中的双方都既享有权利又承担义务，委托人支付报酬的义务与居间人报告订约机会及提供服务的义务互为对价。华正地产虽为凤英提供居间服务促成房屋买卖合同关系成立并订立了《购房定金协议书》，但尚未给委托方提供办理产权登记手续、房屋档案查询、协助买卖双方办理物业交割等房屋买卖中介服务的事实，依照权利义务对等原则，一审酌情判决由凤英支付华正地产中介服务费5400元并无不当，应予维持。关于华正地产上诉主张自己已为凤英提供了定约机会，已完成了居间服务的主要内容，应由凤英全额支付服务费10,800元。但本院认为，双方对于服务内容及报酬的约定不仅包含由华正地产提供定约机会，还要求华正地产协助凤英办理产权过户、水电交接、税务咨询等服务。故华正地产的上述主张与双方约定不符，本院不予支持。关于凤英上诉认为由于华正地产的不当居间服务，导致凤英与刁景良、李凤未能签订正式的二手房买卖合同，也未能顺利办理产权变更合同及贷款按揭手续，导致双方合同目的无法实现的主张，与凤英在一、二审庭审中认为是双方当事人对华正地产的服务范围是否包含代为办理贷款按揭手续无法达成一致，才导致自己与第三人的正式购房合同无法签订的陈述相互矛盾，李凤的上述主张不能成立，本院不予支持。综上所述，华正地产及凤英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由富宁县华正地产信息中心负担35元，由凤英负担35元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 刘 曼审判员 陆启慧审判员 廖俊雁二〇二〇年十二月二十四日书记员 冯梦圆