吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2601号上诉人（原审被告）：刘某，男，1947年7月19日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：曹某，吉林崇唐律师事务所律师。上诉人（原审原告）：徐某，男，1962年1月2日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：时某，吉林勤实律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚某，吉林彰洁律师事务所律师。上诉人徐某与上诉人刘某租赁合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初2844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐某及其委托诉讼代理人时某、姚某，上诉人刘某及其委托诉讼代理人曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐某上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判刘某返还土地租赁费4.5万元、果树收益损失218,133.75元；2.改判刘某负担全部案件受理费、保全费、评估费、公证费。事实与理由：2006年11月8日，徐某与刘某签订《买卖房屋协议书》和《租赁温室及温室用地协议书》，双方约定：刘某将坐落于吉林市××区五社的私有房屋出卖给徐某；同时将自己经营的温室两栋、区域内面积约2.68亩土地租赁给徐某经营，租赁期限自2007年1月1日起至2025年12月31日止，两项共计17万元。徐某向刘某交付了全部款项，并开始占有房屋和在该地块上进行果树栽培等经营活动。2016年初，原土地承包经营人金宝贵等向吉林市丰满区人民法院提起告诉，称案涉土地的承包经营权归他们所有，其转包给刘某的经营期限已满，要求刘某归还案涉土地并恢复原状。经两级法院审理，判决支持了金宝贵等人返还土地、恢复原状的诉求。因此，自2017年起，徐某无法对案涉土地进行经营。诉讼过程中，一审法院虽然对案件事实认定无疑，但却以“刘某作为承租人，在超过其租赁期限向外转租租赁物时，未取得出租人的同意，徐某在承租时亦没有检查刘某有无处分权，双方对租赁合同部分无效的结果均有过错”为由，判决刘某仅承担全部损失50%的赔偿责任，存在适用法律错误。案涉土地是刘某从他人处转包而来，刘某本人做过多年的村党支部书记，非常清楚土地流转的法律规定。刘某在出租土地时，采取欺诈行为，故意隐瞒租期超过其原转包合同约定期限的事实，这是导致双方租赁合同部分无效的根本原因，徐某对此并无过错。因此，徐某的损失应当全部由刘某赔偿，并应当返还合同无效期间的租金。刘某辩称，徐某在（2016）吉0211民初115号案中（卷宗第120页）自认11月份按刘某的要求又签订了两份协议，证明房屋买卖协议是真实的，而租赁温室及温室用地协议书并非双方真实意思表示，签订目的仅为少交相关税费。徐某依据无效合同，请求刘某承担违约责任，没有事实和法律依据，严重违背诚实信用原则。因此，刘某不应承担任何违约责任。刘某上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回徐某的全部诉讼请求或发回重审。2.本案诉讼费、评估费、保全费等由刘某承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院采信辽新评价字〔2020〕吉第30-16号评估报告书，认定徐某损失价值为218,133.75元错误。1.该评估确定的损失期间为2017年至2025年，而2017年至2019年期间，刘某对案涉土地的返还提出了执行异议以及执行异议复议，并未放弃对案涉土地主张权利，且人民法院在此期间并未对案涉土地进行强制执行，即徐某占有使用案涉土地并未受到任何影响，故徐某在此期间没有任何损失。2.即使徐某在此期间有损失，亦是因其自身经营行为产生的损失，与刘某无关。二、一审法院遗漏案件事实。徐某在占有使用案涉土地时并未向刘某支付租金，自2015年至今一直占有使用案涉土地，并未返还。刘某亦按照每年5000元向金宝贵支付租金损失。现案涉合同被认定部分无效，徐某作为2015年至今案涉土地的实际使用人，应当承担土地占用期间的使用费，但一审法院未对案涉土地的使用费予以审查。三、一审法院认定刘某应赔偿徐某果树损失的50%，认定过高。双方签订《租赁温室及温室用地协议书》的目的是为了避税，并非双方真实意思表示。依据《民法总则》第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，刘某在明知案涉协议并非双方真实意思表示的情况下，以协议无效为由主张损害赔偿，没有法律依据，不应得到支持。徐某辩称，一审法院认定事实清楚。1.刘某租赁给徐某的土地是从他人处转包而来，且转包期限至2015年底，而徐某当时对该土地是刘某从金宝贵处转包而来的事实不知情。2.《买卖房屋协议书》和《租赁温室及温室用地协议书》所载案涉土地的四至是完全一致的。刘某自2016年起就无权转租案涉土地，徐某对刘某超越转包期限转租土地的事实并不知情。3.上述两个协议书是相互关联、密不可分的，案涉土地租金已经包含在购房款中一并支付，否则不必在租赁协议中约定：“如果买方将房屋卖出，卖方不再缴纳相土地租赁费”。刘某将案涉土地租赁给徐某经营的期限，超越自己转包经营期限长达10年之久，致使徐某损失果树收益218,133.75元，徐某的损失完全是由刘某的过错造成的，因此，刘某应当承担全部损失赔偿责任，并返还相应的租金45,000元。徐某向一审法院起诉请求：1.确认《租赁温室及温室用地协议书》部分无效；2.判令刘某向徐某返还租金4.5万元；3.判决刘某赔偿因违约给徐某造成的经济损失10万元（具体金额待评估后确定）；4.刘某向徐某支付温室损失10万元；5.诉讼费用由刘某承担。一审法院认定事实：1996年，苑桂珍、金宝贵、金刚承包吉林市丰满区江南乡阿什村土地3.48亩，土地四至为东至沟、西至道、南北皆至机动地，承包期限自1996年1月1日起至2025年12月31日止。2000年9月21日，金宝贵与刘某签订《转包土地协议书》，约定金宝贵将上述承包地3.48亩转包给刘某15年，自2000年起至2015年止，租金为每亩350元。2005年1月3日，金宝贵与刘某签订《调换承包地协议书》，约定为便于管理经营上述3.48亩土地，将刘某在北沟的自留地八分调换给金宝贵，刘某的自留地串换到温室基地。自2005年起，刘某给付金宝贵2.68亩的租赁费。2006年11月8日，刘某与徐某签订《买卖房屋协议书》，双方约定徐某购买刘某建筑面积为128平方米，房屋产权证面积为112平方米住房一处，四至为东至小河边，南至河边、西至自家围墙、北至后栋温室及仓房东格，院内外附属设施除住房一栋外，还包括温室两栋及操作间、仓房一栋及锅炉房、住房围墙。房屋及温室价格为17万元。同日，上述二人签订《租赁温室及温室用地协议书》，协议写明徐某租赁刘某温室区域内面积约2.68亩，其中温室面积0.7亩，温室前后作业道0.98亩，可耕种土地0.1亩。租赁期限自2007年1月1日起至2025年12月31日止，每年租金为5000元，租赁费共计9.5万元，由徐某一次性付款。2006年9月11日徐某向刘某交付10万元。2006年9月11日，徐某取得前述房屋的所有权证，2006年9月29日，徐某向刘某交付4.9万元，徐某一直占有、使用诉争土地至今。2016年苑桂珍、金宝贵、金刚以与刘某签订的转包协议到期，刘某拒不返还土地为由，以刘某为被告、徐某为第三人诉至法院。法院经审理于2017年5月12日作出（2016）吉0211民初155号民事判决：一、刘某自2015年9月21日起至实际返还土地之日止每年赔偿苑桂珍、金宝贵、金刚租金5000元；二、驳回苑桂珍、金宝贵、金刚的其他诉讼请求。苑桂珍、金宝贵、金刚不服上诉至吉林市中级人民法院。吉林市中级人民法院经审理于2017年9月25日作出（2017）吉02民终2413号民事判决：一、维持吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初155号民事判决第一项；二、撤销吉林市丰满区人民法院（2016）吉2011民初155号民事判决第二项；三、刘某于判决生效之日起十五日内返还金宝贵、苑桂珍、金刚土地2.68亩（四至范围以吉林智邦测绘地理信息科技有限公司出具《吉林市丰满区丰满乡阿什村金永贵土地勘测定界图》中徐某所确定2.68亩土地的四至范围为准）并恢复原状。判决生效后，因刘某未履行判决义务，金宝贵、苑桂珍、金刚向法院申请强制执行。立案受理后，案号为（2017）吉0211执1072号。在执行过程中，法院向徐某下达通知书，通知其在接到通知书之日起15日内自行清空该土地范围内的所有物品，将土地恢复到其占用前的状态，逾期不自行清理，法院将依法强制执行。徐某收到通知后提出执行异议。一审法院于2018年7月6日作出（2018）吉0211执异48号执行裁定，驳回徐某的异议请求。徐某不服向吉林市中级人民法院提起复议，吉林市中级人民法院认为案件适用法律错误，将案件发回一审法院重新审查。一审法院经审查于2018年10月13日作出（2018）吉0211执异69号执行裁定，驳回徐某的异议申请。徐某不服，提起复议，吉林市中级人民法院于2019年2月15日作出（2019）吉02执复10号执行裁定，驳回徐某复议申请，维持吉一审法院（2018）吉0211执异69号执行裁定。在案件审理过程中，徐某申请对案涉土地上栽种果树2017年至2025年之间损失价值进行评估。经释明，在双方当事人均无法调取案涉土地地类的情况下，一审法院函询吉林市规划和自然资源局案涉土地地类情况及是否可以栽种果树，吉林市规划和自然资源局答复案涉土地中旱地1,186.35平方米，村庄用地1,493.64平方米，其中旱地全部属于基本农田，根据《中华人民共和国土地管理法》《基本农田保护条例》的相关规定，禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。徐某放弃对基本农田1,186.35平方米上损失的追偿，并申请对1,493.64平方米村庄用地上栽种果树2017年至2025年之间损失价值进行评估。经依法委托，辽宁新天衡资产评估有限公司于2020年9月3日作出辽新评价字〔2020〕吉第30-16号评估报告书，损失价值为218,133.75元。徐某缴纳评估费2万元。一审法院认为，第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，刘某与金宝贵签订《转包土地协议书》，约定承包地转包给刘某15年，自2000年起至2015年止，而刘某与徐某签订的《租赁温室及温室用地协议书》约定租赁期限自2007年1月1日起至2025年12月31日止，超过《转包土地协议书》约定的期限属于无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，权利人金宝贵、苑桂珍、金刚并未追认，并通过诉讼的方式要求返还案涉土地并恢复原状，故刘某与徐某签订的《租赁温室及温室用地协议书》中租赁期限超过2015年9月21日约定的部分无效。第二，关于徐某要求刘某向其返还租金4.5万元的诉讼请求。本案中，徐某虽主张其与刘某在房屋登记部门留存的合同中约定的房屋价格是7.5万元，但在（2016）吉0211民初155号案件的庭审中，徐某明确表示当初是刘某为了办房证要少交税，其实17万元已经包含买卖房屋温室及其他附属设施，在本案庭审中亦称签订租赁协议时的约定是到2025年前，所有合同中约定的地上附着物都归徐某。徐某在庭审中所举的收据已在（2016）吉0211民初155号案件中提交，用以证明刘某收到徐某购房及温室款，故在本案中不足以证明其已经向刘某交付了房款以外的租金，应承担举证不能的法律后果，故对此项诉讼请求不予支持。第三，关于损失的赔偿问题。徐某自愿撤回温室损失10万元的诉讼请求系当事人对自己权利的处分，法院予以准许。徐某所提交的公证的时间为2019年2月28日，案涉租赁合同无效并不导致公证费用的产生，公证亦非徐某主张权利所必经途径，徐某要求刘某承担公证费3000元，于法无据，一审法院不予支持。刘某作为承租人，在超过其租赁期限向外转租租赁物时，未取得出租人的同意，徐某在承租时亦没有查验刘某有无处分权，双方对租赁合同部分无效的结果均有过错。综合考虑本案各种因素，一审法院认为刘某应赔偿徐某果树损失50％，即109,066.88元，并应承担评估费的50％，即1万元。一审判决：一、刘某与徐某签订的《租赁温室及温室用地协议书》中租赁期限超过2015年9月21日约定的部分无效；二、刘某自判决生效之日起十日内一次性赔付徐某109,066.88元；三、驳回徐某其他诉讼请求。本院二审期间，刘某向本院提供以下证据：证据1.2006年9月6日《买卖房屋协议书》1份。结合2006年9月4日《房地产买卖契约》、2006年11月8日《买卖房屋协议书》及（2016）吉0211民初155号案庭审笔录共同证明：1.《租赁温室及温室用地协议书》并非就案涉土地租赁事宜达成的真实合意，签订目的是为了配合少交税费，徐某以一份无效协议起诉索赔，违背诚实信用原则；2.2006年9月6日的《买卖房屋协议书》并非双方真实意思表示，系为办理土地使用证所写合同，为无效合同；3.2006年11月8日的《买卖房屋协议书》为双方真实意思表示，但该合同因违反法律法规效力性规定，应为无效合同。证据2.吉林市丰满区江南乡阿什村村民委员会证明1份、居民身份信息证明1份、吉林市丰满区人民法院传票1张。证明：1.徐某不是案涉房屋所在集体阿什村五队的集体组织成员，亦不是阿什村村民；2.徐某户籍在吉林市船营区，为市民户口；3.结合证据1证明案涉房屋买卖协议无效，相关诉讼正在审理中。徐某质证称，对证据1的真实性无异议，对证明问题有异议。《租赁温室及温室用地协议书》是双方真实意思表示。2006年9月4日的契约书签订目的是为了少交税，但合同是有效的，只是约定6.5万元的条款无效。对2006年11月8日《买卖房屋协议书》为双方真实意思表示无异议，该合同有效。对证据2的真实性无异议，对证明问题1、2无异议，证明问题3有异议，不能证明买卖协议无效，该房屋已经办理了更名过户手续，徐某已取房屋所有权证书。徐某对上述证据的真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认。徐某未向本院提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，刘某与徐某签订的《租赁温室及温室用地协议书》系双方真实意思表示，且已经部分履行，除约定的租赁期限超出了刘某的转包期限，属于无权处分，超出部分无效外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘某主张协议内容并非双方真实意思表示，但未能提供足以证明其事实主张成立的证据，本院对其主张不予支持。因生效判决判令刘某将案涉土地返还给金宝贵、苑桂珍、金刚并恢复原状，并于2017年进入执行程序。徐某自收到人民法院下达的执行通知书之日起，即不具备再继续经营使用案涉土地的权利，故损失评估期间自2017年起算并无不当。在签订租赁协议过程中，刘某作为出租人明知其转包期至2015年届满，仍将案涉土地的租赁期限确定至2025年；徐某作为承租人未能尽到应有的审查注意义务，双方对导致合同部分无效，无法继续履行均存有过错，故一审法院综合考量，酌定双方对徐某的果树损失各负担50%亦无明显不当。结合（2016）吉0211民初155号案及现有证据来看，徐某交付刘某的17万元系履行2006年11月8日双方签订的《买卖房屋协议书》，现其依据《租赁温室及温室用地协议书》主张返还4.5万元租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因本案系徐某提起的诉讼，诉讼请求未涉及刘某所谓的土地使用费，故其主张一审法院未对案涉土地的使用费予以审查，属于遗漏案件事实的主张不成立。综上所述，徐某、刘某的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。徐某预交的二审案件受理费5660元，刘某预交的二审案件受理费2481元，由徐某、刘某各自负担。本判决为终审判决。审判长 王 浩审判员 刘 卓审判员 赵翠霞二〇二〇年十二月十四日书记员 李欣桐