安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初4477号 原告：淮北矿业物业管理服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：路明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：关海博，安徽嘉闻律师事务所律师。 被告：江元华，女，1967年6月14日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：丁苗苗，安徽胡铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景璇，安徽胡铭律师事务所实习律师。 原告淮北矿业物业管理服务有限公司（以下简称淮矿物业公司）与被告江元华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告淮矿物业公司的委托诉讼代理人关海博，被告江元华的委托诉讼代理人丁苗苗、景璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淮矿物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除淮矿物业公司与江元华之间的房屋租赁合同；2.依法判决江元华自2020年7月1日起按照月租金5460元的标准向淮矿物业公司支付租金至实际搬出之日止；3.依法判决江元华向淮矿物业公司支付违约金16380元；4.本案诉讼费用由江元华承担。诉讼过程中，淮矿物业公司将诉讼请求第1项变更为：依法判决解除淮矿物业公司与江元华之间的房屋租赁合同并判令江元华搬出所租赁的房屋。事实和理由：淮矿物业公司与江元华于2020年1月1日签订房屋租赁合同，淮矿物业公司将拥有管理权的位于间房屋，约80平方米出租给江元华使用。双方在房屋租赁合同中约定：“乙方擅自将租赁房屋转租的，甲方有权单方面解除合同，提前收回租赁房屋。”目前经淮矿物业公司实地调查，发现江元华所租赁的12间房屋至少9间存在转租现象，严重违反了江元华不得擅自转租的约定。为此，淮矿物业公司于2020年7月17日向江元华下发了关于解除租赁合同收回租赁房屋的通知，通知江元华解除淮矿物业公司与江元华之间的房屋租赁合同并要求江元华在2020年7月27日前将所租赁的房屋清空并交还给淮矿物业公司，同时按照实际使用房屋时间支付房屋租金。但江元华却否认其租赁的房屋存在转租的现象，拒不退还。为了维护淮矿物业公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。 江元华辩称，淮矿物业公司所述情况不完全属实。江元华租赁的房屋不存在转租行为，江元华为矿务局工程公司土建一工区的职工，自1997年租赁该房至今。2018年案涉门面房的管理权移交给淮矿物业公司，淮矿物业公司与江元华仍按原租赁方式签订房屋租赁合同，该合同合法有效，不应解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由，请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院应不予支持。该门面房自2018年管理权移交给淮矿物业公司，在移交时淮矿物业公司管理人实地进行了查看，与江元华延续之前的租赁模式，继续签订了租赁合同。淮矿物业公司对门面房的实际使用情况已于2018年明知，早已过6个月的有效期间，现以江元华转租为由提起异议要求解除合同，应不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。淮矿物业公司提交的淮矿物业公司与江元华之间的房屋租赁合同、关于解除租赁合同收回租赁房屋的通知、照片九组、基本注册信息查询单5张、淮北市相山区人民政府相会纪（1992）10号会议纪要、门面房移交情况说明、江元华与淮北矿业股份有限公司工程处（以下简称淮矿工程处）之间的房屋租赁合同，江元华提交的房租交款通知单、淮矿物业公司与江元华之间的房屋租赁合同、工程建设公司物业管理处房地产管理科与江元华之间的房屋租赁合同，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。江元华提交的押金收据复印件、补充规定，无法证明与本案具有关联性，本院不予采纳。江元华提交的照片三组拟证明2007年江元华在工程公司领导同意的情况下，将案涉门面房门口加盖了一部分，并将自建的部分租赁给经营户，原先租赁的部分因面积很小，经营户无法单独使用，江元华无偿提供给经营户使用，经审查，该组证据虽然具有真实性，但无法达到其证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月12日，出租人淮矿工程处与承租人江元华签订房屋租赁合同，约定江元华承租淮北市友谊巷东侧北边门面房12间至2018年12月31日止。2018年1月22日，淮矿工程处与淮矿物业公司签订门面房移交情况说明，载明：淮矿工程处同意将目前正在管理的集团公司门面房（濉溪老工程处、友谊巷、东岗楼和市区部分零散门面房）移交淮矿物业公司；淮矿工程处与淮矿物业公司现场对移交门面房进行测量查看，对门面房合同、台账、及相关资料进行移交；淮矿工程处与淮矿物业公司对所有移交门面房签订移交补充协议，并对2017年12月底到期49户门面房签订新合同；移交后，将由淮矿物业公司负责门面房的日常管理工作，负责租金和押金的收取工作等内容。此后，案涉房屋交由淮矿物业公司运营管理，江元华继续承租至2019年12月31日。 2020年1月1日，出租方（甲方）淮矿物业公司与承租方（乙方）江元华签订房屋租赁合同一份，约定：经协商甲方同意将甲方拥有合法使用或者管理权的房屋出租给乙方；房屋坐落于土一友谊巷12间，面积约为80平方米；租用期限一年，自2020年1月1日至2020年12月31日止；租金为每年65520元，租金支付方式为每季度支付一次；本合同签定之日，乙方一次性支付房屋租赁押金1万元，如乙方拖延支付租金或有其他违约、违法行为，上述押金直接充抵房屋租金及违约金；出租房租赁期间所产生的水电气及其他相关费用由乙方自行承担，自实际承租之日由乙方自行向有关部门缴纳；乙方擅自将租赁房屋转租的，甲方有权单方面解除合同，提前收回租赁房屋；乙方必须依约缴纳房屋租金，如乙方拖欠租金，甲方有权收回拖欠的租金外，有权要求乙方按照月租金标准的5%向乙方收取违约金；乙方擅自将租赁房屋转租的，甲方有权提前收回房屋，立即终止租赁合同并要求乙方支付三个月房租作为违约金等内容。合同签订后，江元华将案涉房屋分割转租给不同的次承租人使用。2020年7月17日，淮矿物业公司向江元华下发关于解除租赁合同收回租赁房屋的通知，通知江元华鉴于其擅自将租赁房屋转租他人，淮矿物业公司决定解除与江元华的租赁合同，收回案涉房屋。2020年7月21日，江元华收到上述通知后表明：本人租赁房屋无任何转租情况，不认可本通知。江元华已按约定支付租金至2020年9月30日。淮矿物业公司以江元华违反了不得擅自转租的合同约定为由，提起本案诉讼。 本院认为，淮矿物业公司与江元华签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，双方约定江元华擅自将租赁房屋转租的，淮矿物业公司有权单方面解除合同，提前收回租赁房屋并要求江元华支付三个月房租作为违约金。根据淮矿物业公司提交的证据，江元华确实将案涉房屋分割转租给不同的次承租人使用，但部分次承租人所注册的经营场所为案涉房屋的个体工商户的成立日期均在2020年1月1日之前，淮北矿业公司自2018年1月起负责案涉房屋的运营管理，对此理应知晓。据此，能够认定淮矿物业公司在签订房屋租赁合同时就知道或者应当知道承租人转租，但淮矿物业公司未能举证证明其在六个月内向江元华提出异议。故淮矿物业公司要求解除与江元华之间的房屋租赁合同，要求江元华搬离案涉房屋并支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于租金。双方约定租金每季度支付一次，江元华已支付租金至2020年9月30日，2020年10月1日至2020年12月31日的租金江元华于2020年12月31日前支付即可，约定的履行期限尚未届满，故淮矿物业公司主张江元华支付自2020年7月1日起至实际搬出之日止的租金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回淮北矿业物业管理服务有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费346元，减半收取计173元，由淮北矿业物业管理服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  董敬敬 二〇二〇年十二月八日 书记员  郭 晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。