文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3245号上诉人（原审被告）：镇江市光大建筑工程有限公司，住所地镇江市义士路**。法定代表人：马丽娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜林，江苏学益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：镇江市润州区金富社区服务中心，，住所地镇江市江南桥北（属三山景区）投资人：陈梅青，女，汉族，1957年9月14日生，住镇江市。委托诉讼代理人：张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁红枫，江苏国美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张焕福，男，汉族，1953年5月15日生，住镇江市。委托诉讼代理人：吴长青，江苏律威律师事务所律师。上诉人镇江市光大建筑工程有限公司（以下简称光大公司）、镇江市润州区金富社区服务中心（以下简称金富社区）因与被上诉人张焕福房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2018）苏1111民初3770号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。光大公司上诉请求：撤销（2018）苏1111民初3770号民事判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由张焕福、金富社区承担。事实和理由：一审法院对赔偿部分的事实认定不清。江苏省高院（2008）苏民终字第0260号判决确认金富社区应支付工程款1234691元及利息69810元给光大公司，该款金富社区已交至法院，因此该工程款应由法院交给光大公司而不是退还给金富社区。金富社区答辩称，对光大公司上诉请求无异议，但对事实和理由有异议。一审法院对部分事实认定不清，未按照江苏省高院（2008）苏民终字第0260号判决对金富社区和光大公司的合同无效进行责任分摊。张焕福答辩称，本案解决张焕福房屋拆迁赔偿事宜，一审时光大公司未提出与金富社区工程款的问题，更未提起反诉，因此二审不应解决光大公司与金富社区工程款问题。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回光大公司上诉。金富社区上诉请求：撤销（2018）苏1111民初3770号民事判决，驳回张焕福对金富社区的全部诉讼请求；上诉费用由张焕福、光大公司承担。事实和理由：一、案涉房屋已由张焕福移交润州法院执行局，2020年1月17日，润州法院执行局将案涉房屋移交给金富社区，金富社区同日将案涉房屋移交给拆迁部门，江苏省高级人民法院（2008）苏民终字第0260号民事判决已执行完毕；张焕福已向金富社区移交案涉房屋，光大公司已取得工程款。一审判决表述错误。二、2008年11月18日，金富社区和光大公司之间的房屋转让协议被确认无效，2008年12月1日，金富社区张贴公告告知判决内容。此时，张焕福已知道或应当知道其占用的案涉房屋归金富社区所有，张焕福应通过法律途径向合同过错方主张权利。张焕福诉讼行为足以证明张焕福知晓其购房行为存在问题，其占用案涉房屋权属归金富社区所有。张焕福损失的评估基准日应为2008年12月1日，张焕福怠于行使权利，导致损失持续扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。张焕福从2008年12月1日起至2020年1月17日止占用案涉房屋所得收益应归金富社区所有，该收益应冲抵相关损失赔偿。三、一审法院分摊过错责任错误。金富社区和光大公司签订《协议书》是平等协商的结果，金富社区根据生效判决支付利息已承担合同无效的过错责任。房屋冲抵价格远低于市场价格。光大公司对房屋权属情况以及土地性质是明知的，光大公司接受案涉房屋冲抵工程款完全是出于自身利益考虑。江苏省高院已对合同无效后赔偿问题作出处理，金富社区也按照该判决支付了工程款和利息至镇江中院执行局，也承担了相应的过错责任。光大公司和张焕福应就房屋买卖合同无效承担一定责任，光大公司应承担的责任不应转由金富社区承担。2005年4月22日，润州法院要求光大公司不得转让案涉房屋。2007年8月6日，光大公司和张焕福签订《商品房购销合同》，金富社区于2007年8月10日起诉光大公司要求交付全部案涉房屋并承担违约责任。张焕福应当和光大公司共同分摊合同无效产生的过错责任，光大公司明知金富社区已起诉还向张焕福转让案涉房屋存在过错，该过错责任与金富社区无关。四、金富社区主体不适格，一审判决金富社区作为被告承担赔偿责任无法律依据。光大公司与金富社区的建设工程施工合同纠纷已通过（2008）苏民终字第0260号民事判决解决，金富社区已履行判决义务，光大公司未返还案涉房屋，应承担法律责任。一审判决金富社区承担法律责任是错误的，且张焕福起诉已超过诉讼时效。光大公司答辩称，江苏省高级人民法院（2008）苏民终字第0260号民事判决确认金富社区负有先履行义务，但在判决生效后金富社区并未按照该判决支付拖欠的工程款，所以在2004年订立了以房抵债协议，金富社区事实上未按以房抵债协议履行义务，因此其应当承担相应法律责任，作为被告主体适格。该份判决已确认金富社区有先行结清工程款的义务，先让光大公司交付诉争房屋显属不当，该判决于2008年1月18日生效后，金富社区一直未能按照该判决履行，现金富社区及张焕福均确认案涉房屋已经交给一审法院执行，因此一审法院应将金富社区拖欠的工程款及利息给付光大公司。金富社区明知按合同约定要办理相关手续却不办理，导致抵房偿债协议无效的责任应由金富社区全部承担。张焕福答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.张焕福从2004-2005年间取得案涉房屋，对其进行装修，并居住生活使用至2020年1月。2.光大公司与张焕福签定房屋买卖合同于2018年6月18日被确认无效，张焕福2018年8月8日提起本案诉讼，因此应以此时拆迁部门评估价2289896元为准。3.一审法院依据该房屋评估价格仅判给张焕福200万元，已考虑了责任及损失的分担，并无不当。4、金富社区与光大公司以房抵工程款协议及光大公司与张焕福商品房买卖合同无效的责任在于金富社区。5.本案系金富社区未依法办理案涉房屋相关行政审批手续而引起，且金富社区已与镇江拆迁中心签订了案涉房屋的拆迁补偿协议，因此商品房购销合同被确认无效后的赔偿义务主体应是金富社区，金富社区是适格被告。金富社区赔偿张焕福损失节省司法资源，减少当事人累讼，符合司法宗旨。2004年9月，张焕福与光大公司签订房屋买卖合同，并支付对价，光大公司也将案涉房屋交付给张焕福，张焕福依法善意占有，尽管该协议在2018年6月被确认无效，但无效并不等于张焕福是非法占有。一审时金富社区未提出诉讼时效抗辩，二审提出不应支持。光大公司与张焕福的协议被确认无效后，张焕福同年8月提起诉讼未超过诉讼时效。江苏省高院对拆迁引起的纠纷明确规定，要按照有效合同处理，拆迁房屋的价值以拆迁部门评估价格为准。案涉房屋价格2289896元是经镇江市拆迁部门评估的，于法有据，客观公正。张焕福向一审法院起诉请求：1.判令光大公司、金富社区赔偿其因金富社区服务中心《商品房购销合同》被确认无效造成的经济损失2300000元。2.本案诉讼费用由光大公司、金富社区承担。一审法院认定事实，涉案房屋买卖的建设项目于2002年9月11日经镇江市润州区计划与经济贸易局批复同意项目建设；2003年7月29日，镇江市润州区人民政府核发建筑工程规划许可证。2003年8月20日，金富社区与光大公司签订建筑工程施工合同，施工合同于同年9月5日经镇江市建筑工程招标投标管理办公室确认，同年12月8日金富社区领取镇江市建设局核发的建筑工程施工许可证。2006年6月15日，该工程存在问题整改完毕后经竣工验收合格。在施工过程中，因金富社区无力支付工程款，2004年7月8日，金富社区与光大公司签订《协议书》一份，约定金富社区将107-110四间门面房按每平方米2750元，三层大户按每平方米1500元计算抵偿张焕福的工程款；金富社区所抵房屋的房产证手续由金富社区办理，办房产证的费用由光大公司承担。2004年10月20日，王国平（甲方）与张焕福（乙方）签订《商品房售房协议书》，约定张焕福购买金富社区服务中心综合楼一楼由东向西第7间门面房（总面积60平方米），每平方米3600元，总价为216000元。付款方式约定，乙方在本协议签字生效时支付全部购房款。甲方尽力办理该房屋的产权证，如果实在无法办理，甲方提供有关权属证明材料给乙方。如金富社区服务中心领的是集体房产证，分割手续由甲方负责办理。房屋暂定2004年11月交付给乙方。2004年10月20日，王国平出具216000元现金收据，注明为由东向西第7间购房款。2005年4月30日，王国平（甲方）与张焕福（乙方）签订《门面房转让协议书》，约定甲方将金富社区服务中心综合楼由东向西第8间（总面积60平方米）门面房转让给乙方，购房总价为216000元。乙方同意本协议签字生效时支付全部购房款。甲方尽力协助乙方办理该房屋的产权证，如果实在无法办理，甲方提供有关权属证明材料给乙方。如金富社区服务中心领的是集体房产证，分割手续由甲方负责办理。房屋交付约定，待法院裁定立即交付。当天，王国平向张焕福出具收据，载明今收到房屋转让款合计216000元。2005年，金富社区与光大公司因建设工程施工合同纠纷诉至法院，案号为（2005）润南民一初字第194号。案件审理过程中金富社区向法院提出保全申请。2005年4月22日，一审法院告知王国平不得转让金富社区服务中心综合楼一楼107-110号门面房。金富社区与光大公司之间因工程施工、建筑质量、工程款结算等纠纷多次诉讼。2008年11月18日，江苏省高级人民法院作出（2008）苏民终字第0260号终审判决书，确认光大公司与金富社区之间诉争房屋的土地系国有划拨土地，未经行政审批，转让行为无效，判决金富社区支付工程款1234691元及利息69810元，光大公司交付案涉107-110号和305号房屋。判决生效后，金富社区向江苏省镇江市中级人民法院申请执行该判决书。金富社区已经履行完毕判决确定其负担的付款义务，具体为：在该案一审过程中，2008年4月16日，金富社区向镇江市中级人民法院缴交工程款846596.60元；2011年3月10日，金富社区交清剩余工程款及利息等457904.44元。2008年12月1日，金富社区张贴公告载明，金富社区服务中心综合楼一楼门面房，经（2008）苏民终字第260号判决，归金富社区所有，其他人不得擅自装修或改动，否则由此造成的损失自负，与金富社区无关。2008年12月5日，张焕福以王国平、光大公司、金富社区为被告，起诉至本院，案号为（2008）润民一初字第1032号。案件审理过程中，张焕福曾多次变更诉讼请求，但均存在返还购房款43200元的诉讼请求。2009年4月21日，张焕福撤回起诉。光大公司为筹集建设资金，已在判决前将抵偿工程款所得的房屋尽数出售，致使光大公司对江苏省高院判决确定其负担的交付房屋义务陷入履行不能。2011年3月10日，江苏省镇江市中级人民法院作出（2011）镇复执字第5号民事裁定：镇江市光大建筑工程有限公司位于本市江南桥左侧镇江市润州区金富社区服务中心综合楼土建项目中107至110号四间门面房及305号房屋归镇江市润州区金富社区服务中心所有。2018年6月，一审法院作出的（2017）苏1111民初4639号民事判决书，确认光大公司与张焕福于2004年10月20日签订的《商品房售房协议书》及2005年双方签订的《门面房转让协议书》无效。该判决已发生法律效力。又查：2008年，光大公司起诉张焕福迁让上述房屋；2010年和2012年，金富社区起诉张焕福迁让上述房屋。上述三起案件最终均以裁定撤诉结案。诉争房屋原告使用至今。金富社区服务中心综合楼施工期间，王国平系光大公司员工为金富社区服务中心综合楼项目负责人。另，2018年，拆迁机构与金富社区签订该处房屋所在的金富社区综合楼的拆迁补偿协议。拆迁机构提供计算公式，金富社区服务中心综合楼一楼自东向西第7、8间门面房各项补偿合计为2289896元。一审法院认为，合同无效因该合同取得的财产应予返还，金富社区与光大公司间以房抵工程款合同及原告与光大公司的房屋买卖合同已被生效法律文书确认为无效，两份合同相对方均负相互返还义务。案涉房屋已移交给拆迁部门，原告已不具备返还案涉房屋给光大公司的可能，光大公司无需返还购房款。光大公司不能取得案涉房屋无法向金富社区履行返还房屋义务，自不能再次取得工程款及其利息，故金富社区所交纳的工程款及利息1304501元应予以退还。合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。金富社区在建设服务中心综合楼时未依法履行土地使用权的流转手续，致使上述合同无效。被告光大公司按约履行其与金富社区的建设工程施工合同，所建工程经验收合格，因金富社区无力支付工程款，以案涉房屋冲抵工程款。金富社区与光大公司所签《协议书》虽显示双方均知晓冲抵工程款房屋尚未办理不动产权属证书，鉴于光大公司属于建设工程施工合同中施工一方，较作为发包人的金富社区处于弱势一方，在工程完成施工发包人无力支付工程款的情形下，光大公司对金富社区支付工程款的方式无选择自由。金富社区对协议书之无效存在更大过错。金富社区应当赔偿光大公司因合同无效所受损失。光大公司取得案涉房屋后将房屋转让给张焕福，买卖合同亦因金富社区未依法履行土地使用权的流转手续而无效，就光大公司与张焕福签订的房屋买卖合同有关产权办理、交付时间约定内容言，难谓张焕福就合同无效没有过错。然，光大公司在明知案涉房屋未取得不动产权属证书且被法院采取保全措施情况下，依然予以出卖，存在将冲抵工程款房屋变现获取工程款之放任，较张焕福而言，光大公司存在更大过错。根据合同相对性原则，金富社区本应赔偿光大公司合同无效所受损失，光大公司再赔偿张焕福因合同无效所受损失。光大公司转让案涉房屋获得对价，工程款债权业已实现，其因合同无效所遭受损失即为光大公司应赔偿张焕福合同无效所遭受损失。合同无效损失赔偿限于信赖利益损失，张焕福基于对合同之信赖，已对案涉房屋进行装修。鉴于包含案涉房屋在内的综合楼已被征收拆迁，同时结合张焕福、光大公司、金富社区就合同无效存在的过错、张焕福全额支付购房款以及房屋拆迁利益等因素。一审法院认定张焕福因合同无效所受损失为2000000元。为减少当事人诉累，该损失直接由金富社区承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决：一、镇江市润州区金富社区服务中心于本判决生效后十日内赔偿原告张焕福损失2000000元。二、驳回张焕福的其他诉讼请求。案件受理费25200元、财产保全费5000元，合计30200元。由张焕福负担3290元，由镇江市润州区金富社区服务中心负担26910元。本院二审期间，金富社区新提交证据有：证据一2008年4月8号的付款通知。证明目的为光大公司向镇江中院要求拨付15万元工程款。证据二润州法院结案通知，证明目的金富社区与光大公司案件2008苏民终至260号案件已经执行完毕，金富社区与光大公司之间双方的法律责任及义务均已履行完毕。张焕福质证认为，金富社区提供证据结案通知书为复印件无原件，不符合证据规则，其证明目的不能成立，我们已于2020年1月17日将案涉房屋交付给一审法院，润州法院2020年1月20日结案与本案不存在因果关系，其证明目的不明确具体。对于执行问题不发表质证意见。光大公司质证认为，对证据的真实性认可，省高院生效的民事判决确认光大公司交给金富公司房屋已经执行完毕，但金富社区支付的工程款及逾期利息没有收到。本院对金富社区提交的上述证据的证明目的不能确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1.金富社区是否应当承担案涉房屋的赔偿责任;2.如何确定张焕福实际损失。对于争议焦点1，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现案涉房屋已被征收拆迁，转化为拆迁补偿款，在事实上和法律上均不能进行案涉房屋的返还，故金富社区无需向光大公司支付工程款及利息，光大公司亦无需向张焕福返还购房款。金富社区关于案涉房屋已经返还的抗辩，无事实依据，本院不予支持。光大公司已通过转让案涉房屋实现其工程款债权，其再次要求金富社区支付工程款及利息构成双重获益，故一审法院认定金富社区交纳的工程款及利息应予以退还，并无不当，本院予以维持，光大公司上诉理由无事实依据，本院不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，金富社区作为发包人和办理房产证手续一方，未及时办理相关手续，导致金富社区与光大公司签订的《协议书》被确认无效，故金富社区应向光大公司承担合同无效的损失赔偿责任。其次，在光大公司未取得案涉房屋不动产权属证书以及一审法院已经保全案涉房屋并明确告知王国平不得转让的情况下，王国平仍与张焕福签订《协议书》，将双方签订的《商品房购销合同》中约定的房屋调整为案涉房屋，导致该协议被确认无效，故光大公司应向张焕福承担损失赔偿的责任。张焕福在与光大公司签订协议时未尽合理注意义务，亦存在一定程度的过错，亦应自担部分损失。根据合同相对性，金富社区应向光大公司赔偿合同无效的损失，光大公司应向张焕福赔偿合同无效的损失，一审法院为减少当事人诉累，直接判处金富社区向张焕福赔偿合同无效的损失，并无不当，本院予以维持。金富社区向张焕福承担的赔偿责任系其应向光大公司承担的责任，并非代替光大公司承担，而且金富社区未及时办理行政审批手续，是导致后续系列纠纷的首因，其应对张焕福的损失承担赔偿责任，故其关于光大公司的责任不应转而由金富社区承担的抗辩与事实不符，本院不予采纳。对于争议焦点2，本院认为，张焕福已支付购买案涉房屋的对价，现该房屋拆迁补偿1411524元，一审法院结合张焕福、光大公司和金富社区就合同无效存在的过错，张焕福支付的购房款比例以及房屋拆迁利益等因素，认定张焕福损失为2300000元并不不当，本院予以维持。张焕福与光大公司签订的协议于2018年6月被确认无效，故金富社区主张以2008年12月1日作为认定张焕福损失的基准日与客观事实不符，本院不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25200元，由上诉人镇江市光大建筑工程有限公司负担；二审案件受理费25200元，由上诉人镇江市润州区金富社区服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年十二月十四日书记员  何婧静