广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1022民初3004号 原告：广西田东华能投资有限公司，住所地广西田东县平马镇油城路**，统一社会信用代码：91451022775980235B（1-1）。 委托代理人：古建，男，汉族，1958年7月8日出生，住南宁市江**，系广西田东华能投资有限公司的公司职员。 被告：罗小包，男，1973年8月15日出生，壮族，住广西田东县。 被告：罗莲产，女，1980年9月11日出生，壮族，住广西田东县。 原告广西田东华能投资有限公司（以下简称华能投资公司）与被告罗小包、罗莲产保证合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法由审判员欧阳阳适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行审理。书记员周玲担任法庭记录。原告华能投资公司的委托代理人古建到庭参加诉讼。被告罗小包、罗莲产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告华能投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗小包，罗莲产偿还原告(保证人)因被告违约不按时交房屋按揭贷款致使原告被中国工商银行股份有限公司田东县支行扣划原告的保证金44243.23元。(利息按原告在银行贷款年利率5.7％计算，时间从2015年1月12日起至实际清偿之日止)。2、判令被告按其承诺书承诺的日息千分之三支付违约金给原告(从2012年4月8日起至实际清偿日为止，并未含被告因违约逾期支付按揭款，银行在原告的其他保证金中扣除代付，导致原告在银行所有保证金长达10年不能退回的损失)。 3、要求被告承担本案诉讼费。庭审中，原告补充两项诉讼请求：1、判令被告向原告退还保证金5490元；2、判令被告尽快办理房屋产权证书。事实和理由:被告罗小包、罗莲产为夫妻关系。其于2009年5月9日在原告广西田东华能投资有限公司开发的位于广西田东县平马镇油城路300-2号华星城小区购买B栋2单元501号一套商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，总房价为228756.00元。原告交首付款45756元后，用购买的房屋在中国工商银行股份有限公司田东县支行办理抵押按揭贷款，借款183000元用于支付给原告购房款，按惯例原告在被告与银行签订的《个人购房借款担保合同》签字作为被告借款的阶段性保证人。(时间为合同签订之日起至开发商开发的房屋具备办理产权证条件，购房者办理房屋产权证后，与银行签订房屋抵押贷款合同前该阶段的保证人责任)。2011年1月原告开发的华星城商住小区经城建规划竣工验收后已经具备了办理房屋产权证的条件，原告也多次通知和催促被告去办理房屋产权证和到银行重新签订房屋抵押贷款合同，按常规办理的话，原告作为被告的借款担保责任到期限就结束。但原告故意不去办理房屋产权证和与银行重新签订房屋抵押贷款合同，致使原告的保证人责任被延长。原告从2014年10月份起就违约不再交按揭款，银行在作为保证人原告的银行账号上从2015年1月12日至2018年2月28日共扣了37期合计44243.23元代付被告的按揭欠款，并且因被告逾期违约，贷款银行于2018年5月将被告和原告在田东县人民法院起诉，造成了原告经济和名誉的损失。此外，当初被告在银行办理按揭借款时，原告除了以公司信誉担保外，还为被告交了借款保证金5490元。被告2012年3月31日来原告处领取购房发票时，为了敦促被告及时到房产登记部门办理房屋产权证，规避原告作为保证人因被告逾期还按揭款被担责任的风险。原告要求被告及时办理房屋产权证作出承诺。被告便向原告出具承诺书，承诺领取购房发票后，七天内到房屋登记部门办理房屋产权证，若违约，本人愿意按原告代交的担保金额的日息千分之三赔偿原告损失。但被告不履约到至今尚未办理房屋产权证 ，致使原告代交的保证金不能退回，而且因被告逾期支付按揭款，造成银行扣原告保证金代付，导致原告所有在该银行应退回原告的所有保证金至今不能退回。故要求被告按其承诺书履行承诺，按原告代被告交的担保金5490元的日息千分之三赔偿原告的损失。原告认为，被告严重侵犯了原告的合法权益，应依法承担赔偿责任，故原告依法起诉，请法院判如所诉。 被告罗小包、罗莲产未作答辩也未提交证据，视为其放弃法庭举证质证、辩护的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告为支持其主张提供的证据有：1、田东县人民法院民事判决书（2018）桂1022民初979号，证明因被告逾期交按揭款，导致原告被银行扣保证金的事实及数额、时间。证明因被告逾期交按揭款导致我公司被银行起诉的事实；2、原告开给被告的购买原告开发的商品房发票，证明被告在原告开发的楼盘购买商品房的时间；3、被告购买原告商品房楼盘的《建设工程规划验收合格单》，证明原告开发的华星城小区工程竣工后通过建设工程规划验收时间，即是可办房屋产权证时间；4、被告写给原告的承诺按时办理房屋产权证的《承诺书》，证明被告到原告处领取购房发票时，已经可以办理房屋产权证。原告当庭补充提交《2015.1.1-2018.2.28罗小包未按期还贷款银行扣我公司工行保证金账户明细》，证明银行扣划原告的款项累计44243.23元。原告庭后补充提交《个人购房借款/担保合同》，证明原告按合同要求向银行提供罗小包借款3%的保证金。合同还约定签订一个月内要办理房产证，以及原告为阶段性担保。被告罗小包、罗莲产未到庭也未提交证据，视为其放弃法庭举证质证的权利。本院对原告提交的证据材料审核后认为，上述证据内容客观，来源合法，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月9日，被告罗小包、罗莲产（买受人）与原告华能投资公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的、位于广西田东县，房屋价款228756元。被告向原告交付首付款45756元后,其余房款183000元向工商银行田东支行办理按揭贷款。2009年6月25日，被告与工商银行田东支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告向银行贷款183000元用于购买案涉房 屋，期限240个月，年利率为4.158%，担保方式为抵押及保证。原告华能投资公司作为阶段性连带责任保证人在合同上盖章确认。2009年6月20日，被告与工商银行办理了抵押登记。工商银行亦于2009年7月8日履行放款义务。2011年1月11日，上述项目竣工验收。同年7月22日，华能投资公司向罗小包出具购房发票。2012年3月31日，罗小包向华能投资公司出具《承诺书》，承诺在办结该商品房房产证七天内到银行办理担保解除手续。如因其原因不按时办理，造成原告损失的，按对其所交的担保金额的日息千分之三赔偿。但被告至今尚未去办理该套商品房的产权证书。自2014年10月起,被告未再向银行缴纳按揭贷款。2015年1月12日，工商银行从原告的保证金中扣款偿还被告的逾期本息4572.32元。2015年3月起，每月均从原告的保证金中扣款偿还被告逾期的本息，至2018年2月28日，共扣款44243.23元。之后被告仍未能如约还款，原告亦未如约承担保证责任。工商银行遂于2018年9月7日诉至本院。本院审理后作出（2018）桂1022民初979号民事判决书，判决被告向工商银行偿还借款本金121178.96元及利息（利息以121178.96元为基数，按4.158%的年利率，从2018年4月30日起至实际清偿之日止）；判决如被告不能如期给付工商银行上述款项，工商银行可就被告抵押的房屋享有优先受偿权；原告华能投资公司对工商银行就被告抵押的房屋享有优先受偿后不足部分承担保证责任。判次生效后，被告亦未履行判决确定的义务。2020年10月9日，原告诉本院，提出前述诉请。 本院认为，依法订立的合同受法律保护,并对当事人具有法律约束力。被告为购买原告开发建设的位于广西田东县向工商银行田东支行贷款183000元。在合同中,原告作为保证人对被告向银行的贷款提供了连带保证责任。在合同履行中,由于被告自2014年10月未按照约定如期支付应偿还的贷款本息。2015年1月12日起，银行即依照贷款合同的约定从原告的保证金账户内予以扣划。根据我国担保法的规定,保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿,故原告在为被告垫付按揭贷款本息共计44243.23元后，要求被告给予偿还,有充分的事实和法律依据,本院 予以支持。原告为被告垫付贷款后,其对资金的正常使用确会受到一定影响,故原告要求被告自2015年1月12日起，按照借款合同中银行收取的贷款年利率5.7%计算垫付款损失,不违反法律规定,本院予以支持。原告代偿的44243.23元是被告罗小包和罗莲产婚姻关系存续期间向工商银行田东支行贷款购房的产生的夫妻共同债务，原告代偿后可向二人追偿。 关于原告主张要求被告退还保证金5490元及相应的违约金，原告提供被告出具的《承诺书》为据。该承诺书中被告认可原告为其交纳担保金但无具体数额。除此，原告并未提供充足的证据证实其就罗小包一户在工商银行交纳了5490元保证金，故该项请求本院不予支持，原告可待证据充分时另行主张。 关于原告主张要求被告尽快办理房产证，依照原、被告及工商银行田东支行的《个人购房借款/担保合同》的约定，原告免除阶段性担保的条件是：A、正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。而被告取得案涉房屋的产权证书又是办理正式抵押登记手续的必要前提条件。因此，在原告利益受损的情况下，其主张要求被告尽快办理房屋产权证书有事实和法律依据。故，本院确定被告于本案判决生效确定之日起十日内向田东县不动产登记部门提交办理案涉房屋不动产权证书的申请，并按田东县不动产登记部门的要求提供材料，办理案涉房屋的不动产权证书。 被告罗小包、罗莲产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视其放弃法庭举证、质证、辩护的权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告罗小包、罗莲产于本案判决生效确定之日起十日内,共同偿还原告广西田东华能投资有限公司垫付的按揭贷款本息共计44243.23元； 二、被告罗小包、罗莲产于本案判决生效确定之日起十日内,共同支付原告广西田东华能投资有限公司垫付资金的占用费（占用费计算，以44243.23元为本数，自2015年1月12日起按照年利率5.7%计）； 三、被告罗小包、罗莲产于本案判决生效确定之日起十日内向田东县不动产登记部门提交办理位于广西田东县不动产权证书的申请，并按田东县不动产登记部门的要求提供材料，办理案涉房屋的不动产权证书。 四、驳回原告广西田东华能投资有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费906元，减半收取453元，由被告罗小包、罗莲产负担。(此款原告已预交,由被告于本案判决生效确定之日起十日内向原告付清)。 上述判决，义务人应在规定的履行期限内履行义务，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审判员  欧阳阳 二〇二〇年十二月十五日 书记员  周 玲