山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11257号 上诉人（原审被告、申请执行人）：青岛州威之家市场管理有限公司，住所地山东省青岛市李沧区青山路。 法定代表人：李昌州，总经理。 委托诉讼代理人：董文顺，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：青岛市市立医院，住所地山东省青岛市市**胶州路**。 法定代表人：管军，院长。 委托诉讼代理人：张新博，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕译丹，山东琴岛律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：青岛工贸中心股份有限公司，住所地山东省青岛市市**营口路**。 法定代表人：张敦伟。 原审第三人（被执行人）：青岛市糖酒副食品总公司，，住所地山东省青岛市市**河南路** 法定代表人：万春萍。 原审第三人（被执行人）：青岛市糖酒副食品总公司沧口公司，住，住所地山东省青岛市李沧区振华路**/div> 负责人：王宝杰。 上诉人青岛州威之家公司市场管理有限公司（以下简称州威之家）因与被上诉人青岛市市立医院（以下简称市立医院）、原审被告青岛工贸中心股份有限公司（以下简称工贸中心）、原审第三人青岛市糖酒副食品总公司（以下简称糖酒总公司）、原审第三人青岛市糖酒副食品总公司沧口公司（以下简称糖酒沧口公司）案外人执行异议之诉一案，不服青岛市李沧区人民法院(2019)鲁0213民初3948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 州威之家上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；2.案件受理费由市立医院承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，对案涉合同的性质作出了错误的认定。案涉房屋的性质属于自管公房，市立医院根本不符合“房出售”的相关条件，不具备购买案涉房屋的法定条件，不可能成为“房屋买卖合同”的主体。一审法院将案涉房屋认定为商品房的属性，已完全混淆了案涉房屋的产权属性，导致对市立医院是否具备法定购房条件、是否可以作为案涉房屋买方主体等问题未能正确认定。二、一审法院适用法律错误，案涉买卖合同系无效合同，不能排除州威之家依法申请的执行行为。市立医院对案涉房屋未办理过户登记存在重大过错，亦不能排除州威之家依法申请的执行行为。首先，案涉合同双方在订立合同时，明确采用了“投资联建房屋合同”的名称。市立医院从提交执行异议申请书开始到听证过程中，始终坚称双方系投资联建合同关系，在州威之家抗辩双方的投资联建合同应当认定为无效合同后，市立医院将其一直主张的投资联建合同关系项下房屋的交付模糊为房屋的转让。根据《青岛市公有住房出售暂行办法》(1995年3月7日执行)第五条、第六条的规定，公房出售的购买方，只针对符合条件的个人。市立医院作为法人单位，在签订合同的当时，并不具备购买资格。其次，一审法院认为未办理过户的原因应考虑市立医院未能及时办理过户手续以宣告权利存在客观的合理原因。但即使市立医院与工贸公司之间属于房屋买卖合同关系，也可以认定双方未按相关定的期限办理变更登记的手续，亦不能否定市立医院自身存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件缺一不可，而本案的案涉争议仅可勉强符合两个条件，一审法院却依据该条规定判决排除了州威之家的执行请求，完全是错误的裁判。 市立医院辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，公正合法。州威之家的上诉事由依法不成立，二审法院应予驳回。一、案涉房屋具有符合法律规定的可买卖交易条件，双方合同交易有效。案涉房屋属于城市房地产，工贸中心在建设时，获得了房地产建设开发资质，与土地管理部门签订了土地出让合同，依法建成案涉房屋。该房屋不存在任何的法律禁止转让交易情况。州威之家所称公有住房出售，仅仅是针对国家房改和公房出售的规定，并不限制案涉房屋的转让交易。即使是划拨土地上的建筑房屋，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，法律也允许转让交易。1997年6月20日，市立医院与工贸中心签订《投资联建房屋合同书》，合同约定市立医院提供投资资金，投资后获得案涉四套房屋。案涉房屋已经于1996年9月15日竣工，即在合同签订时案涉房屋已经建成。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。所以，州威之家有关案涉房屋不得买卖和合同无效的观点，依法不成立。二、案涉房屋所有权已依法归属市立医院。案涉房屋交付时，我国物权法尚未颁布。根据当时适用的法律，我国《民法通则》第七十二条和《合同法》第一百三十三条的规定，物的所有权转移以交付时成立。产权登记仅仅属于行政管理事项，属于行政确认，未完成登记不否定所有权的转移效力。所以市立医院在获得案涉房屋时，根据当时的法律已经获得了所有权，该房屋已经不属于被执行人工贸中心的财产。三、案涉房屋没有完成产权过户登记，确不属于市立医院原因。案涉四套房屋交付市立医院后，因工贸中心对案涉房屋产权登记延迟、国有企业改制、该公司不再实质运营和实施托管、其存有的案涉房屋相关交易档案和资料找寻困难（不排除损失等）等原因，其迟迟未能办理房屋产权过户登记。因此，未能办理过户登记的原因系工贸中心。公房出售与案涉房屋产权过户登记方式不同，不能类推。所以，一审法院按照我国《民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定作出一审判决，适用法律正确。 工贸中心未到庭，未提交书面陈述意见。 糖酒总公司未到庭，未提交书面陈述意见。 糖酒沧口公司未到庭，未提交书面陈述意见。 市立医院向一审法院提出起诉请求：1.判决解除对市立医院位于青岛市市北区户房屋的查封并不得予以强制执行；2.判决青岛市市北区户房屋归市立医院所有，工贸中心配合市立医院办理上述房屋的产权过户登记；3.诉讼费用全部由州威之家、工贸中心共同承担。事实与理由：市立医院系青岛市市属事业单位，资产属于国有资产。1997年6月20日，市立医院与工贸中心签订《投资联建房屋合同书》，约定工贸中心自建房屋建成后，将青岛市市北区户四套房屋转让给市立医院。市立医院按合同约定于1997年向工贸公司支付了合同款、配套费、煤制气费、晾衣架及有线电视初装费等全部应付款项659467.34元。房屋建成后，工贸中心向市立医院交付房屋，并由市立医院使用至今。此后，市立医院多次联系工贸中心办理产权过户登记手续，但工贸中心因房屋产权登记迟延、国有企业改制、未找寻到原有房屋档案、企业非正常运行等理由迟迟未配合办理。市立医院近期得知案涉房屋因州威之家的强制执行申请，一审法院作出（2002）李执字第1656号执行裁定，对房屋予以查封并拟强制执行。市立医院于2019年3月27日提出执行异议，请求停止执行、解除查封并终止对房屋进行评估、拍卖，不得强制执行。因工贸中心不出席听证会，不向一审法院提交证据和报告相关事实，一审法院作出（2019）鲁0213执异16号执行裁定书，裁定驳回异议请求并告知另行起诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十八条和《物权法》、《合同法》等法律规定，市立医院已获得争议房屋的所有权，遂提起诉讼。 一审法院查明：一、案件由来：中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行诉糖酒沧口公司、糖酒总公司、工贸中心借款合同纠纷一案，一审法院作出（2002）李民初字第959号民事判决：判决糖酒沧口公司偿还中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行借款本金235万元及利息、诉讼费，糖酒总公司、工贸中心承担连带清偿责任。判决生效后，该案进入执行程序后，债权几经转让，最终由州威之家受让，并成为（2002）李执字第1656号案件的申请执行人。2018年3月19日，一审法院依法查封案涉房屋。后，市立医院提出执行异议，一审法院经审查，作出（2019）鲁0213执异16号执行裁定书，以不动产权属以登记为准、市立医院长期怠于行使权利为由，驳回市立医院的异议请求。市立医院不服，提起本诉。二、市立医院据以排除强制执行的实体权利依据：1994年9月28日，（94）青土管合字第74号国有土地使用权出让合同约定，青岛市土地管理局作为出让方、工贸中心作为受让方，出让地块位于，面积2471平方米，土地使用权出让金为865323.4元，土地管理费7420元。青岛市城市建设综合开发管理处于1993年出具证明一份，内容为“青岛工贸股份有限公司已取得房地产开发用地。根据青岛市政府的有关政策、规定，该公司可以设立房地产开发项目公司。目前，该公司正在办理设立房地产开发项目公司的有关手续。特此说明”。案涉房屋于1996年9月15日竣工，登记产权人为工贸中心名下，土地来源为划拨。1997年6月20日，工贸中心作为甲方、市立医院作为乙方，双方签订《投资联建房屋合同书》一份，约定：甲方在本公司院内进行旧房改造，建设网点及宿舍住宅楼，乙方投资与甲方联合建房，并取得部分房屋。乙方工程投资总额为640000元，应分配房屋为案涉4套房屋，建筑面积共446.92平方米。1997年6月20日，市立医院支付工贸中心房款640000元。1997年6月24日，市立医院支付工贸中心案涉房屋煤制气集资费12000元、有线电视初装费1400元及晾衣架费300元；其后，陆续支付水电费、治安费等。市立医院基于上述缴费情况主张房屋已于1997年6月获得房屋。2016年、2017年，市立医院直接向青岛能源热电有限公司缴纳案涉房屋的暖气安装费和供热费。三、市立医院主张未办理产权变更登记的原因是工贸中心经营不正常，后经过改制、被托管，无法正常办理业务：市立医院提交的工商登记材料显示工贸中心经改制，成为国有控股企业，并于2013年停止经营，由青岛市企业托管中心托管。2013年3月12日，工贸中心出具情况说明，称公司因经营不善停业，正在清理债权债务，短时间内无法清算结束。2014年1月20日，工贸中心向市立医院出具证明一份，内容为“青岛市市立医院财务：因青岛工贸中心股份有限公司改制埕口路19号宿舍楼因公房出售单位的宿舍一直没有售完所以电业部门不给更名，特此证明……”。市立医院据此主张曾多次联系工贸中心，但因后者原因未办理房屋过户手续。州威之家公司主张，1997年至2013年，市立医院与工贸中心长期未办理房屋产权过户手续，上述证据无法证明市立医院积极主张权利以及过错方为工贸中心。市立医院在一审庭审中提供孙科（市立医院从事物业五福的物业公司工作人员）、徐统友（市立医院从事安保服务的安保公司工作人员）、孙丽（市立医院总务科员工）书面证言三份，证明市立医院向工贸公司及代管单位青岛市企业托管中心要求办理房屋产权登记过户，因工贸中心运营和财务资料保管不善须继续查找、企业改制、公房房改等原因未能配合办理的事实。因上述证人与市立医院存在利害关系，一审法院对市立医院提供的上述证据不予采信。四、其他事实：市立医院提交（2019）鲁02执异91号执行裁定书一份，该裁定书主要内容为：青岛市中级人民法院查封登记在工贸公司名下的位于青岛市市北区户房屋，案外人陈某对此提出执行异议。经查，青岛市中级人民法院认为，该房屋属于政策性分房，在公有住房改革过程中，已获批准向陈某出售，双方签订公有住房买卖合同，陈某缴纳了住房基金，后因案涉房产被法院查封，未缴纳购房款及办理房产证的责任不在陈某。故，裁定中止执行。关于所涉《投资联建房屋合同书》的性质问题，市立医院主张实为买卖合同，州威之家公司主张合同双方意思表示为联建合作开发，即使为买卖合同也因违反法律法规强制性规定而无效。双方以联建名义订约，实为规避法律强制性规定，不应得到法律保护。市立医院主张根据当时的法律规定，即《中华人民共和国民法通则》（1987年）第七十二条、《中华人民共和国合同法》（1999年）第一百三十三条，物权所有权从交付起发生法律效力，故市立医院已获得房屋所有权。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，市立医院的诉请得以满足的前提是其在案涉房屋上具备足以排除强制执行措施的实体权利。关于案涉《投资联建房屋合同书》的性质问题，根据双方签订的合同，其内容主要为市立医院出资，获得工贸中心建设的四套房屋，合同中未有任何关于合作开发、双方共享收益、共担风险的约定，且双方合同签订时，案涉房屋业已建成，因此，一审法院认定该合同应为房屋买卖合同，而非房地产合作开发合同或双方命名的联建合同，该合同依法有效，予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定赋予一般房屋买受人以高于普通金钱债权的物权期待权，满足一定条件后，即可排除人民法院的强制执行。市立医院已满足该条规定的前三项条件，关于未办理过户的原因，考虑市立医院与工贸中心签订合同时，我国物权法与合同法尚未颁布，当时的民法通则中对不动产物权变动的登记生效原则、不动产物权登记的公信效力没有明确规定，法律对当事人的行为指引规范效用并不彰显。物权法颁布后的一段时间，又因工贸中心经营出现异常被托管，办理正常业务受限，所以本案中市立医院未能及时办理过户手续以宣告权利存在客观的合理原因。另外，本案所涉房屋系由工贸中心建造而来，市立医院从房产的原始取得人处购买房屋，其物权期待权实际上更接近于商品房消费者的期待权，而州威之家在本案中权利仅为普通人的金钱债权，不能对抗市立医院的权利，结合市立医院占有案涉房屋已长达20多年的事实，一审法院准予市立医院排除对案涉房屋的强制执行行为。关于市立医院提出的判决青岛市市北区户房屋归市立医院所有的诉讼请求，因基于双方的合同关系，只产生债权请求权，即市立医院可享有合同标的物的登记请求权或交付请求权，市立医院主张所有权，缺乏法律依据，不予准许。至于市立医院要求工贸中心协助其办理上述房屋的产权过户登记请求，系债权请求权，不属于本案的审理范围，市立医院可另行主张权利。综上，判决：一、解除一审法院对市立医院位于青岛市市北区户房屋的查封，并不得予以强制执行；二、驳回市立医院的其他诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：案外人市立医院对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的实体性民事权益。 本案中，州威之家上诉提出案涉《投资联建房屋合同书》的性质应为无效合同。对此，本院认为，市立医院与工贸中心于1997年6月20日签订《投资联建房屋合同书》，但双方签订该合同书时案涉房屋已经竣工，且合同书的内容主要为市立医院出资获得工贸中心建设的四套房屋，未有任何约定双方如何合作开发、共享收益、共担风险的内容，因此，该《投资联建房屋合同书》名为投资联建房屋合同，实应为房屋买卖合同。《投资联建房屋合同书》约定市立医院从工贸中心购买登记在工贸中心名下的位于青岛市市北区户房屋，上述四套房屋的土地来源为划拨。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，划拨土地上的房屋转让应经政府主管部门审批，但《城市房地产管理法》第三十八条、第四十条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条等关于划拨土地未经审批不得转让规定，均属于管理性强制性规定，因此，案涉房屋的转让即使不满足《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，无法办理房产登记，但并不影响房屋买卖合同的效力。因此，市立医院与工贸中心签订的《投资联建房屋合同书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，市立医院已经向工贸中心支付购房款，工贸中心也将案涉房屋交付给市立医院占有使用，因此，该《投资联建房屋合同书》是双方真实意思表示，该合同书合法有效。州威之家关于市立医院不具备购买案涉房屋法定条件、《投资联建房屋合同书》无效的上诉理由，无法律依据，本院不予采信。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据已查明的案件事实，市立医院已满足该条规定的前三项条件，关于未办理过户的原因，一审法院考虑市立医院与工贸中心签订合同当时适用的法律规定情况及工贸中心经营出现异常被托管的事实，认定市立医院未能及时办理过户手续以宣告权利存在客观原因，并无不当。综上，申请执行人州威之家对工贸中心所享有的是金钱债权，案外人市立医院对案涉房屋享有的民事权益是物权期待权，故案外人市立医院对案涉执行标的享有足以排除强制执行的实体性民事权益。因此，一审法院准予案外人市立医院排除对案涉房屋的强制执行行为，有事实和法律依据，应予维持。 综上所述,州威之家的上诉理由不能成立,其上诉请求应予驳回;一审法院认定案外人市立医院对案涉执行标的享有足以排除强制执行的实体性民事权益、对市立医院提出的确认房屋归市立医院所有的诉讼请求不予准许、对市立医院要求工贸中心协助其办理上述房屋的产权过户登记请求不予处理，判处正确，本院予以维持。但一审判决主文第一项“解除一审法院对青岛市市立医院位于青岛市市北区户房屋的查封”表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下: 一、维持青岛市李沧区人民法院(2019)鲁0213民初3948号民事判决第二项； 二、变更青岛市李沧区人民法院(2019)鲁0213民初3948号民事判决第一项内容为：“解除对位于青岛市市北区户房屋的查封并执行停止”。 一审案件受理费61855元，公告费450元，共计62305元，由被上诉人青岛市市立医院负担61755元，上诉人青岛州威之家市场管理有限公司、原审被告青岛工贸中心股份有限公司负担550元；二审案件受理费100元，由上诉人青岛州威之家市场管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二〇年十二月三日 法官助理 高仁青 书记员孔怡 书记员庞连捷