江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2520号上诉人（原审原告）：连云港瑞林房地产有限公司，住所地连云港市连云区。法定代表人：马冬梅，董事长。委托诉讼代理人：曹迪，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵国壁，该公司职工。被上诉人（原审被告）：杜兴梅，女，1971年12月11日生，汉族，居民，住灌南县。原审第三人：连云港真格商贸有限公司，住所地连云港市灌南县新安镇人民东路北侧。法定代表人：王新鹏，经理。委托诉讼代理人：韩大飞，该公司员工。上诉人连云港瑞林房地产有限公司（以下简称瑞林公司）因与被上诉人杜兴梅、原审第三人连云港真格商贸有限公司（以下简称真格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2020）苏0724民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瑞林公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案基础法律关系为租赁合同关系，被上诉人未全面履行承租人义务，应向上诉人承担责任。（一）被上诉人未向上诉人返还符合整体返还的租赁物，应认定未完成返还义务。1、首先，上诉人与被上诉人签订《资产租赁合同》及补充协议，在租赁合同及补充协议中多次作出“乙方在接到甲方通知后十五日整体搬出”、“在合同终止或解除时完好交还租赁物”等约定。因此，双方约定的租赁及返还的方式为整体租赁、整体返还。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁租赁合同可以随时解除。本案中，上诉人多次向被上诉人发出通知、催告要求其交付案涉租赁物等。案涉租赁物的返还条件应按照出租时的原状进行返还，按照原状返还是被上诉人作为承租人的法定义务。本案被上诉人将承租租赁物时整体房地产处于空置、可利用状态是上诉人要求原状返还的最低标准。再次，基于交易习惯及公平原则，应认定返还标准为整体返还。上诉人持有的土地使用权证亦显示案涉土地系一个土地使用权证，案涉房地产在出租、转让等情形下均应是整体进行规划方能发挥效益以及实现租赁价值最大化，被上诉人尚未收回部分系上诉人出租物不可分割的一部分，现灌南县政府旧城改造亦对整体进行收回，被上诉人只有在整体返还租赁物的前提下，上诉人才能全面的向灌南县政府履约，亦应当以整体返还作为返还标准。一审法院在判决中亦认定被上诉人应按照整体交付标准。2、被上诉人未履行返还租赁物的义务。首先，案涉租赁物不具备返还的条件。其次，被上诉人已知悉上诉人曾多次通知被上诉人返还租赁物。上诉人在一审中举证了多次向被上诉人通知要求其返还租赁物的函件及公告材料，被上诉人对上诉人的该组质证意见为真实性无异议，即被上诉人认可上诉人已将上述内容通知到达被上诉人，且被上诉人对上述内容已经知悉，被上诉人应当支付案涉租赁物的占有使用费并承担违约责任。再次，返还符合条件的租赁物既是约定又是法定义务，无论被上诉人是否作出通知，都不能免除其未返还责任。一审法院在查明了被上诉人系违约方的前提下，以偏概全的大量引用被上诉人的微信聊天记录等材料，作出有利于被上诉人的认定，一审法院属于认定事实不清以及错误适用法律，一审法院不能以沉默认定上诉人已作出同意的意思表示。（二）被上诉人未履行返还案涉租赁物的义务，应支付占有使用费。一审法院无论是认定占有使用费的给付起止时间、适用范围、计算标准、数额、还是占有使用费的性质均认定错误，二审法院应当改判支持上诉人关于占有使用费的全部诉讼请求。（三）被上诉人未履行返还案涉租赁物的义务，应承担违约责任。被上诉人未返还租赁的行为已构成了违约，应当承担违约责任。一审法院支持的占有使用费远远低于上诉人因被上诉人的行为产生的损失，一审判决损害守约方利益，致使上诉人租金未能回收、因被上诉人行为导致上诉人对他人承担违约责任，合同约定的违约责任却不能约束本案被上诉人。二、本案租赁合同纠纷诉讼活动中，一审法院存在违反法定程序的行为。1、一审诉讼过程中，上诉人申请追加灌南财苑会议中心（以下简称财苑会议中心）为被告，一审法院准予追加并开展庭审活动，在一审判决书案件受理情况部分法院亦对准予追加行为进行描述。一审审理中，被上诉人举证认为一审被告财苑会议中心已经注销，一审法院在上诉人未对财苑会议中心作出撤回起诉、一审法院未中止审理等待确定权利义务承受人的情形下，直接组织了第三次庭审并直接作出一审判决。严重违反了程序，遗漏诉讼当事人，损害了各方当事人的权益。一审法院未对违约金是否需要调整进行释明，程序存在瑕疵。二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。合同法规定买卖合同准用于其他有偿合同，即适用本案租赁合同。2、一审法院在本案审理过程中存在程序违法。（1）一审法院在2019年12月18日第一次开庭笔录中第二页倒数第9行载明：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，灌南县人民法院民事审判第一庭依法公开审理原告孙某诉被告石某健康权纠纷一案，现在开庭。”（2）同日笔录第3页载明：被告杜举梅（未到庭），第三人连云港真格商茂有限公司未注明是否到庭，在本案审理过程中仅有一名被告的情况下，笔录中又记载“两被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现按缺席审理。”（3）笔录第四页第9行载明“作为简易程序，举证、质证、辩论质证、当庭辩论，可结合进行。”而本案笔录又记载适用普通程序。（4）笔录第4页还载明：“审：因被告未到庭无法答辩。原告举证。”一审法院在未注明和第三人是否到庭的情况下，亦未见第三人是否进行了答辩。同样该页载明：“审：因被告未到庭，无法质证，原告能否保证提供证据的真实性。”被上诉人杜兴梅答辩称：我不认可上诉人的陈述，对方说没有整体返还，当时第三人都和我签了2月28日准时还房子的协议，且商家都知道2月28日之后房子就是瑞林公司的了，我到财政局反映过这个情况，多次让他们来但他们不来，所有的证据一审已经提交，真格公司当时认为房产和我无关了，如果瑞林公司当时来接收房子，真格公司也是交房子的。后以书面形式催促，我回函后他们也不回给我。还在营业的那些人家也准备好了交接，但我催瑞林公司来但他们一直不来，总是以书面形式催一句再也不来了。各种方法联系他们都不回，把我拉黑了，一次也没有和我洽谈过。原审第三人真格公司答辩称：我方不认可一审判决，拿到一审判决书时我们已经搬了，我们租房子不是在被上诉人手里租的。我方不同意上诉人意见。瑞林公司向一审法院起诉请求：1、判令杜兴梅、第三人真格公司腾空租赁房屋并将房屋交付瑞林公司；2，杜兴梅支付占用费，以每天2136.98元计算时间从2019年1月1日至实际交房之日止；3，杜兴梅支付截至2019年6月26日的违约金1620000元【（177天-15天）*10000元】；4，判令杜兴梅承担诉讼费用。一审法院经审理查明，2013年11月18日，瑞林公司与杜兴梅签订《资产租赁合同》，约定：“出租人（甲方）：瑞林公司，承租人（乙方）：杜兴梅，乙方租赁甲方位于灌南县人民路（灌南县原财政局）土地：5077.38㎡，土地证号为“灌国用（2009）第01-61**”；地上建筑物（房产）的原财政会议中心、酒店包间、含财政局办公室（不含沿人民路和新安北路一楼27间沿街门面房）、洗浴中心及设施设备。租赁期限暂定三年，时间从2014年1月1日至2016年12月31日；如遇政府指令开发、征收、拆迁或不可抗力等因素导致本合同无法履行的，本合同自动终止，甲乙双方互不追究违约责任，乙方在接到甲方通知后十五日内整日搬出，乙方每拖延一天赔偿甲方人民币壹万元整；租金为年租金60万元；…有下列情况之一合同终止：（1）、合同期满，（2）政府指令项目开发或拆迁；本合同解除或终止，乙方应当在解除通知或终止事项发生之日起15日内，将承租租赁物完好无损交付甲方…”。2013年12月29日，瑞林公司与杜兴梅就原财政局人民路和新安镇北路一楼所有门面房签订《补充协议》，协议约定：“出租人（甲方）：瑞林公司，承租人（乙方）：杜兴梅，甲乙双方就2013年11月18日签署协议内容，达成补充协议如下：甲方原财政局人民路和新安镇北路一楼所有门面房。与原租赁户之间的合同由乙方协调解除完毕，无任何纠纷；在此前提下甲方将原财政局人民路和新安镇北路一楼所有门面房出租给乙方，租赁期为2014年1月1日至2016年12月31日，租金为年18万元；本协议与主合同具有同等法律效力。”在上述合同及补充协议约定的期间，杜兴梅一直租赁上述房屋，且履行交付租金的义务。在2017年1月1日至2018年12月31日期间，杜兴梅仍然租赁上述房屋，也支付了至2018年12月31日的租金。2019年1月4日，涉案经办人即瑞林公司员工宋某向杜兴梅发出一份协议书，载明：“乙方（杜兴梅）于2019年2月28日前，将甲方（瑞林公司）出租给乙方的全部资产（包括但不限于场地、门面房）按照出租时候的原状交还给甲方，…在乙方按照约定时间按照出租时候原状交还给甲方后，甲方给予乙方80万元补偿，…该补偿给予乙方按照协议约定时间条件归还。…”，该份协议双方没有签字。2019年2月28日，杜兴梅在财苑会议中心放置通知牌：“本宾馆于2019年2月28日正式停业，给您带来不便敬请谅解”，同时即对财苑会议中心进行清空，且于同日通过微信方式告知瑞林公司经办人员宋某：“我们已按之前18年12月25日口头协议做好一切交房准备，以待收房”。宋某未回复。2019年4月24日，杜兴梅通过微信聊天方式，向某公司顾林强发送信息，要求瑞林公司过来接收，如不接收，则其重新营业，该信息未发送成功，后杜兴梅将该信息发送至宋某，宋某回复其公司不同意杜兴梅继续使用租赁房屋，要求无条件交还房屋。2019年5月29日，瑞林公司向杜兴梅发送《关于再次催促杜兴梅无条件交还资产通知书》，内容为：“明确2018年12月31日后，其公司不再将涉案房产租赁给杜兴梅使用，即日起将全部资产全部归还给瑞林公司公司并将属于杜兴梅个人购置的动产全部搬离清偿。”杜兴梅回复：“其早按约定做好交接准备，并通过电话、短信、公函等方式催促瑞林公司过来验收，瑞林公司称必须签署上述协议（2019年1月5日），如不签则拒收房屋，造成该情况系瑞林公司恶意导致。”2019年6月20日，瑞林公司与灌南县人民政府签订《协议书》，内容为灌南县人民政府对原财政局地块进行收回，瑞林公司需在签订协议后四个月内协助甲方办理土地使用权证注销手续和产权交接手续。2019年6月24日，瑞林公司在苍梧晚报上再次发布《关于再次催促杜兴梅（霞）无条件交还资产通知书》，要求杜兴梅即日起无条件交房。2019年7月4日，瑞林公司至连云港市公证处，对涉案房产门面房中有两家商户仍在经营进行公证，连云港市公证处出具公证书。现瑞林公司认为，其公司一直催促杜兴梅对财苑会议中心、门面房进行整体全部交付，杜兴梅未履行该项义务，一直未将所有租赁物整体交付给瑞林公司。遂瑞林公司起诉。一审法院另查明，财苑会议中心于2004年4月19日由涂彬君独资设立，杜兴梅在租赁期间，一直以财苑会议中心名义经营；2019年8月21日，灌南县行政审批局出具个人独资企业准许注销登记通知书，载明财苑会议中心注销登记已经我局核准。一审法院再查明，财苑会议中心在2019年4月25日在一审法院起诉管弦要求偿还拖欠租金4561元，退还租赁房屋；理由为管弦租赁人民路由东某第三间门面，租赁期为2017年1月18日至2018年1月19日，后续租至2019年3月19日，之后拖欠租金，瑞林公司书面通知收房，管弦拒交，故起诉；后管弦搬离，财苑会议中心撤诉。财苑会议中心于2019年5月14日在一审法院起诉，要求周某1立即退还房屋、支付占用使用费4400元；理由为周某1租赁财苑宾馆坐东朝西、由北向南门面六间，租期一年，2018年4月21日至2019年4月20日，因政府收回，瑞林公司书面通知收回房屋，杜兴梅拒绝交租且占用房屋，故起诉；后达成调解：“周某1于2019年5月18日下午6时搬离房屋，会议中心放弃要求周某1赔偿占用房屋费用”。周某1作为转租人又将上述房产中的由南向北三间转租给真格公司，真格公司拒绝退房，故周某1作为原告起诉要求真格公司立即退还房屋（原财苑宾馆坐东朝西、由北向南门面六间），给付占用费用。经一审法院（2019）苏0724民初4992号民事判决书判决，真格公司于判决生效后立即向周某1交还位于新兴北路财苑会议中心坐东朝西由北向南三间门面。本案一审审理中，杜兴梅辩称其于2019年2月28日与宋某通话，谈到如果瑞林公司今天不来收房，导致今后收房困难；瑞林公司表示因宋某没有到庭，无法核实。本案一审审理中，杜兴梅辩称在2019年2月28日对财苑会议中心包括财苑宾馆、门面房进行了全部清空，因瑞林公司不接收房屋，后来有部分商户使用房屋，其为了帮助瑞林公司收房，起诉占用房屋商户；杜兴梅对此不予认可，其认为仍有部分商户占用经营，不是全部清空，不属于整体交付条件。杜兴梅辩称其与瑞林公司顾林强达成口头协议，顾林强口头承诺至2019年2月28日期间不要租金，后因瑞林公司协议增加一些内容，导致协议没有签订；瑞林公司对此不予认可，未与杜兴梅达成口头协议。杜兴梅提出其曾交过10万元押金，瑞林公司不予认可，陈述确实收到10万元款项，但是该款项不是押金，是保证金。通过向茶桔便店主等核实，其于2019年6月26日彻底搬离；另现第三人真格商贸有限公司现仍占用期租赁店面，未搬离。一审法院认为，本案一审的争议焦点为：1，杜兴梅租赁的财苑会议中心、沿街门面房交付的条件是否为整体交付；2，2019年2月28日是否具备交付条件；3，2019年1月1日至2019年2月28日期间涉案房产的占用使用费由谁负担；2019年2月28日之后涉案房产的占用使用费由谁负担，瑞林公司对于该部分损失是否应该承担责任；4，瑞林公司主张的违约金如何计算。针对争议焦点1，瑞林公司与杜兴梅之间签订了《资产租赁合同》及补充协议，《资产租赁合同》作为主合同，在该主合同中约定了房屋交付的条件为在收到通知后15日内整体搬出。补充协议虽然没有约定相关的双方的权利、义务，也未约定违约方式等，但是其作为主合同的从合同，主合同中约定的权利、义务应包括补充协议中租赁的门面房。对于2017年1月1日至2018年12月份，双方虽然没有签订租赁合同，但是形成了不定期租赁关系，应参照原来签订的合同进行。且本案审理中，从杜兴梅联系瑞林公司多次收房，也没有做出将财苑会议中心、门面房分开交付的意思表示。故双方约定的涉案房产应为整体交付。针对争议焦点2，2019年2月28日案涉房屋确不符合整体交付的条件。从之后财苑会议中心作为原告起诉其中两个转租人可以证实，在2019年2月28日门面房中确有少部分几家商户未搬离，其租期亦在2019年2月28日之后，但从杜兴梅提供的照片显示，财苑会议中心确实在当日已经搬空。杜兴梅作为承租人，其应当在双方约定的时间内腾空所有的房屋，腾空义务应由杜兴梅承担，待其腾空之后，交于瑞林公司；而不是杜兴梅所抗辩的应由瑞林公司来收房，如瑞林公司不来造成之后收房困难，该收房义务不应转嫁至瑞林公司。2019年2月28日，杜兴梅以电话方式通知瑞林公司收房，瑞林公司经办人宋某表示：“要签订协议”，对是否到租赁地进行收房未作明示，对是否符合交付条件亦未作明示；杜兴梅又以微信聊天方式通知瑞林公司进行收房事宜，杜兴梅发送：“我们已按之前18年12月25日口头协议做好一切交房准备，以待收房”。瑞林公司经办人宋某未回复。瑞林公司该行为存在过错。综上，虽2019年2月28日案涉租赁房屋不符合整体交付的条件，腾空房屋义务在于杜兴梅，杜兴梅在双方约定的到期日内，未将所有房屋全部搬离，系违反了双方的约定，是违约行为；瑞林公司对杜兴梅要求其来收房未作任何的明示，持消极对待态度，存在过错。针对争议焦点3，案件审理中，杜兴梅抗辩在该期间，瑞林公司承诺不要其租金，因双方达成了口头协议，后因协议增加内容而未签订。一审法院认为，在2019年1月1日至2019年2月28日之间的租金，双方达成的口头协议，系附条件的协议，在瑞林公司经办人向杜兴梅发送上述《协议书》时，杜兴梅未予以签字，该条件不成就，口头协议亦没有约束力。且杜兴梅提供其与瑞林公司顾林强的录音材料中，只体现双方洽谈的内容，并未体现顾林强作出不要该期间占用使用费的明示。故杜兴梅应该支付2019年1月1日至2019年2月28日期间案涉房产的占用使用费130000元（78万元/12月*2个月）。对于2019年2月28日之后涉案房产的占用使用费的问题，实质是系杜兴梅按照约定时间没有交付所有房屋，该违约行为导致的赔偿损失问题。根据《合同法》规定：“当事人一方违约之后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，在杜兴梅于2019年2月28日告知瑞林公司进行收房，瑞林公司没有回应；在2019年4月9日，杜兴梅又通过微信、短信方式告知瑞林公司，如再不来收房，则重新营业，瑞林公司不同意，仍要求杜兴梅交付房屋，杜兴梅故未营业。现造成涉案财苑会议中心、门面房多间自2019年3月1日起闲置未利用。一审法院认为，即使杜兴梅违约，2019年2月28日不满足于全部清空、交付所有租赁物的条件下，杜兴梅向某公司发出验收房屋请求后，出租人的义务为积极验收，是否满足收房条件应作出明示，瑞林公司采取回避态度，视为瑞林公司同意杜兴梅的返还方式。即合同中约定系整体交付，但是瑞林公司未在杜兴梅向其发出验房通知后明确表示是否符合合同约定的交付条件，视为对杜兴梅交付租赁物的方式的认可。且从财苑会议中心、门面房的地址、功能上分析，涉案房产并非整体不可分割的，对于2019年2月28日符合交付条件的房屋，在杜兴梅通知瑞林公司收房，瑞林公司消极应对，视为对交付条件的认可，对符合交付条件的房屋之后的占用使用费，杜兴梅不承担，瑞林公司自行负担。另外，杜兴梅为了减少损失，向某公司要求2019年4月9日对所涉房产进行重新营业，瑞林公司予以否认后，只是单方要求杜兴梅交出所有案涉租赁物，而未提供证据证明与杜兴梅积极沟通、协调，采取措施以减小损失，却放任损失的继续发生。再次印证瑞林公司对闲置房屋未利用所产生的占用使用费的损失的发生，存在过错，导致扩大损失。综上，对于闲置的租赁物自2019年3月1日之后的占有使用费由瑞林公司自行负担。根据审理查明的事实，及双方提供的证据，可以认定人民路由东某第一间门面（茶桔便奶茶店）、第二间（万某投资门市）、新兴北路由北向南的六间门面（财苑会议中心转租给周某1，周某1将其中三间租赁给第三人真格公司）在2019年2月28日未搬离，不符合交付的条件。现在第一间门面（茶桔梗奶茶店）已搬离、第二间（万某投资门市）已搬离、新兴北路由北向南的六间门面（财苑会议中心转租给周某1，周某1将其中三间租赁给第三人真格公司）其中周某1租赁三间已搬离，剩余第三人真格公司租赁门面也经一审法院判决其搬离，该案已经生效，但仍未搬离。一审庭审中，杜兴梅辩称上述商户因以使用政府房屋名义而未交租金，该抗辩理由不可对抗瑞林公司，该商户的占用使用费由杜兴梅负担；另对于杜兴梅抗辩将未搬离商户的收房的责任转嫁给瑞林公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。对于财苑会议中心起诉万某投资门市一间（被告管弦）、起诉周某1（六间门面）的时间为2019年4、5月份，且因管弦搬离，周某1搬离三间，随即在2019年5月份撤诉；于2019年5月30日，杜兴梅再次催促瑞林公司收房的时间，瑞林公司本次亦未回复，故对上述四间门面的占有使用费，杜兴梅应支付至2019年5月30日，对于支付原因同上述原因，在此不再赘述。关于占用使用费数额，因商户租赁涉案门面房，其约定租金（管弦一间年租金45000元，周某1年租金66000元，后将其中三间转组给第三人真格公司的年租金30000元，说明周某1三间年租金为36000元）均在交付之前，适用该数额，对于2019年2月28日之后的占用使用费较为妥当、公平。故杜兴梅应支付该四间门面房租金为20250元（45000元/12月*3个月+36000元/12月*3个月）。对于人民路由东某第一大间门面（茶桔便奶茶店），其实质为两小间，年租金为10万元，一审法院认定该租金金额原因同上述店面，其搬离时间为2019年6月26日，该期间占用使用费为32166元（10万元/12月*3.86月）。第三人真格公司租赁的坐东朝西由北向南三间门面，在2019年6月份仍在经营，在一审法院（2019）苏0724民初4992号民事判决书生效后，至今其未搬离。对于本案瑞林公司而言，清空应是杜兴梅、第三人真格公司共同应尽的义务，杜兴梅及第三人并以每年30000元为标准支付该占用期间的占用使用费。针对争议焦点4，瑞林公司主张的违约金，瑞林公司在本案中已经主张杜兴梅因不符合交付条件而支付相应的占用使用费，该占用使用费作为瑞林公司的直接损失，关于瑞林公司陈述其需向政府交纳逾期交付的违约金，但是其在庭审中陈述现正在协商，故对该部分未发生的间接损失，一审法院不予考虑。违约金及赔偿损失合计的限额为完全赔偿受害人的损失为原则。现瑞林公司在已经主张占用使用费的条件下，即已经主张了因涉案引起的实际损失，又主张违约金，该违约金一审法院不予支持。另外，对于杜兴梅抗辩其缴纳了10万元押金，瑞林公司不予认可，认为该部分为保证金，杜兴梅在本案中没有提出要求扣抵该款项的主张，故本案不予理涉，瑞林公司可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、杜兴梅于判决发生效力之日起七日内支付瑞林公司2019年1月1日至2019年2月28日之间的房屋占用使用费130000元；二、杜兴梅于判决发生效力之日起七日内支付瑞林公司2019年3月1日之后的房屋占用使用费52416元（20250元+32166元）；三、杜兴梅、真格公司于判决生效之日起七日内将真格公司占有的新兴北路财苑会议中心坐东朝西由北向南三间门面腾空交付瑞林公司；并给付瑞林公司房屋占用费用损失，占用费用以每年30000元租金从2019年3月1日计算至交付房屋之日；四、驳回瑞林公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22766元，由瑞林公司负担19766元，杜兴梅负担3000元（瑞林公司已预交，由杜兴梅在判决生效之日起十日内给付瑞林公司）。二审中，上诉人瑞林公司提交了财苑会议中心设立、注销材料一套，拟证明上诉人瑞林公司在一审诉讼中列财苑会议中心为本案被告，在案件审理过程中财苑会议中心申请注销，一审应中止本案诉讼，一审法院在未确定权利义务承受人的情形下，更未对财苑会议中心注销后如何处理作出任何处理结果，直接遗漏其作出了一审判决，程序违法。上诉人举证的该组证据显示，财苑会议中心在未依法清算即注销，依据相关规定，一审法院应当追加财苑会议中心的发起人、出资人为当事人。被上诉人杜兴梅质证意见是：财苑会议中心的实际投资人是我，注销的时候有几个华夏保险公司的债务，保险公司属于直管，不属于灌南县管，必须从主管部门申请，需要时间，影响我们注销。通过之前我们证据证明，财苑会议中心我们早就不开了，并没有获利，也没有收取任何人的租金。我们三月份申请注销，八月份才批准。2月28号和对方停止协议的。原审第三人真格公司质证意见是：该证据与我方无关。原审第三人真格公司提交了灌南县人民法院（2019）苏0724民初4992号判决，拟证明其在判决后就搬了其租赁的房屋。上诉人瑞林公司质证意见是：对判决书真实性无异议，但关联性有异议，不能达到原审第三人的证明目的，从判决书显示，原审第三人对周某2具有返还义务，该判决书的内容是否履行原审第三人无法证明。另外，从本案一审审理过程中，上诉人列真格公司为第三人，其参与了诉讼，截止一审判决作出之日，也无证据显示交还房屋。上诉人与被上诉人成立租赁合同关系，根据合同相对性，被上诉人对上诉人具有返还租赁物的义务，至于原审第三人是否向案外人返还，不能对抗上诉人与被上诉人之间的权利义务。应当以被上诉人向上诉人整体返还为实际返还的时间并以此计算占有使用费违约金。被上诉人杜兴梅质证意见是：对判决书真实性无异议，但其是和周某2的权利义务。经审查，本院对上诉人、原审第三人提交证据的证明目的不予确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、杜兴梅租赁的财苑会议中心、沿街门面房是否应向某公司整体原状返还交付，是否应向某公司承担违约责任；2、一审法院审理程序是否违法。关于争议焦点1，杜兴梅租赁的财苑会议中心、沿街门面房是否应向某公司整体交付，是否应向某公司承担违约责任问题。本院认为，上诉人瑞林公司与被上诉人杜兴梅在后期租赁房屋过程中是不定期租赁关系，被上诉人杜兴梅在知悉上诉人瑞林公司要求返还租赁的所有房屋土地后，于2018年12月28日及时书面通知各承租人和商户，因政府征收等不可抗力原因，要求所有房屋于2019年2月28日交付房屋（根据合同退还所余租金）。2019年2月25日，杜兴梅在财苑会议中心放置通知牌：“本宾馆于2019年2月28日正式停业，给您带来不便，敬请谅解”，同时财苑宾馆、财苑会议中心清空，并通过微信告知上诉人已按2018年12月25日口头协议做好一切交房准备，以待收房，但瑞林公司没有回应，不配合收房。应当说被上诉人杜兴梅对于租赁房屋的返还，态度是积极的，即使有个别商户因装潢时间较短损失大，租赁期限没有到期，或者因另行转租等其他特殊原因要求赔偿或延期交付，也是被上诉人单方无法一时解决和处理的问题。且在过了2019年2月28日交房时间后，有的商户认为已过交房期限，被上诉人已不是房屋的承租人，以被上诉人无权催促搬离等理由继续使用，因涉案房屋涉及几十家次承租户以及租赁使用房屋的间数很多且经营项目繁杂，上诉人过分强调被上诉人应当整体全部原状返还所租的房屋土地，不顾他人实际困难，不积极配合共同解决实际问题，导致个别商户继续使用租赁房屋，上诉人瑞林公司应承担相应责任。瑞林公司形式上要求杜兴梅尽快交房，但实质上没有及时收房的实际行动，且其即使及时收回也因面临政府即将收回该地块用于其他建设而无法正常出租使用产生收益，因此，一审法院认为瑞林公司对杜兴梅要求其收房未作任何明示，持消极对待态度，存在过错是正确的。关于瑞林公司二审庭审中称占有使用时间和计算标准也是本案焦点的问题。本院认为，2019年2月28日后已腾空的房屋，虽然瑞林公司没有接收，但杜兴梅没有占有使用也没有产生收益，且根据房屋的实际情况，财苑会议中心、门面房的地址、使用功能的情况，涉案房屋并非整体不可分割，瑞林公司是可以先将已腾空房屋收回的。因此，瑞林公司认为其没有收回房屋，杜兴梅就应承担全部房屋租赁使用费的主张不能成立。一审中，一审法院针对瑞林公司主张的占用使用引起的实际损失，综合案件的各种因素对瑞林公司诉讼请求中有事实和法律依据的部分已经予以支持，对瑞林公司主张的违约金不予支持并无不当。关于争议焦点2，一审法院审理程序是否违法的问题。对于财苑会议中心被注销，上诉人瑞林公司称一审审理中，被上诉人杜兴梅举证认为一审被告财苑会议中心已经注销，一审法院在瑞林公司未对财苑会议中心作出撤回起诉，没有追加发起人或者出资人为当事人的情况下就组织开庭并作出判决，属于程序违法。本院认为，瑞林公司在一审法院起诉时，所列被告只是杜兴梅，在一审法院第一次开庭后，瑞林公司书面申请追加财苑会议中心为被告，在之后的一审法院开庭中杜兴梅当庭提交了灌南县行政审批局个人独资企业准予注销登记通知书【2019】第08210001号，证明财苑会议中心已经被依法注销，其没有延期占用房屋。瑞林公司在质证中对该注销登记通知书的真实性无异议，认为财苑会议中心属于个人独资企业，不是独立法人，应当由投资者承担相关责任，但瑞林公司没有向一审法院提出追加当事人的申请，也没有向一审法院提交书面申请书。二审中，上诉人瑞林公司提交了其代理人从政府职能部门调取的财苑会议中心申请设立、注销登记的相关材料，意在证明依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十四条规定：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人”，一审法院漏列财苑会议中心为当事人，属于程序违法。本院认为，瑞林公司没有证据证明财苑会议中心未依法清算即被注销，其在一审审理中明知财苑会议中心已被注销，没有向一审法院提出追加当事人的申请，主张一审法院审理程序违法的理由不能成立，本院不予支持。另上诉人瑞林公司认为，一审法院未对违约金是否需要调整进行释明，程序存在瑕疵的问题，本院认为，一审法院对瑞林公司主张的违约金没有支持，不需要在审理过程中进行释明。瑞林公司在上诉意见中还称，一审笔录差错存在程序违法的问题，本院认为，该问题是一审法院书记员在笔录形成过程中不当操作造成笔误等瑕疵，并不涉及案件的实质问题，各方在核对笔录签名时也没有及时发现和更正，一审法院应当在今后的工作中注意避免。但该笔录中的瑕疵对判决结果未产生实际影响，达不到程序违法需要发回重审的的程度。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22766元，由上诉人瑞林公司负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年十二月八日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。