河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5064号 上诉人（原审原告）：刘艳，女，1962年4月19日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：胡美玉，浙江丰国律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北福泰房地产开发有限公司，住所地河北省大厂回族自治县大安东街****，统一社会信用代码91131028109326418U。 法定代表人：胡东江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尤婕，河北乾翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李凤军，男，1955年11月15日出生，回族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：马冬梅，北京市兰台律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何书贤，女，1954年12月20日出生，回族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：马冬梅，北京市兰台律师事务所律师。 上诉人刘艳因与被上诉人河北福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）、李凤军、何书贤房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘艳上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、2016年12月12日上诉人支付诉争款项450,000元，是基于开发商福泰公司提出的要求，并在办理案涉房屋首付款手续前支付的，而此时福泰公司未与上诉人签订购房合同，也未提供购房发票，上诉人并不知晓且无证据表明该笔款项为房价外款，也并未知道或者应当知道其权利受损。上诉人有理由认为诉争款项为案涉房屋的购房款。一审法院以2016年12月12日作为上诉人主张权利的起始时间，属事实认定错误。2、上诉人提起诉讼的时间为2019年12月2日，并非一审法院认定的2020年1月，且起诉前上诉人已通过各种途径、方式主张返还诉争款项。3、上诉人的诉请是要求被上诉人返还房价外款，并非主张撤销购房合同，一审法院认定“原告却未拒绝于出卖方签订购房合同、未拒绝交付涉案房屋，且在法定期限内未及时行使撤销权，显然有悖常理”，实属事实认定不清，适用法律错误。4、齐景玉茂公司的收款行为，应视为福泰公司的收款。而上诉人对超出合同约定支付的购房款，有权要求齐景玉茂公司和福泰公司共同承担返还责任，齐景玉茂公司注销后，还款责任应由公司股东李凤军、何书贤承担。5、被上诉人占用上诉人额外支付的450,000元房款，上诉人有权要求其支付利息。 福泰公司辩称，1、上诉人支付价款的目的是获得房源信息和缔约机会，系上诉人真实意思表示，且已达到合同目的，应遵从合同约定。上诉人在房屋买卖交易结束后，主张返还多支付的款项，有悖诚实信用原则。2、本案诉讼发生的背景是当下的房屋市场价值较之上诉人购买时存在一定落差，未达到保值增值的目的，因此上诉人试图通过诉讼弥补炒房失败的损失。 李凤军、何书贤辩称，1、被上诉人并非《商品房买卖合同》的当事人，与上诉人之间不存在商品房买卖合同关系，无承担法律责任的基础和前提。2、上诉人诉称的加价款与本案毫无关联，并非《商品房买卖合同》项下款项，齐景玉茂公司系代案外人张某收取。3、案涉房屋系上诉人自案外人张某处受让后，再由上诉人与福泰公司签署《商品房买卖合同》，上诉人对此明知。 刘艳向一审法院提出诉讼请求：1、被告返还原告合同约定价款之外加收的款项450,000元并支付利息（按人民银行同期贷款基准利率标准支付自2016年12月12日至判决确定的给付之日）；2、被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年11月14日，原告向被告福泰公司支付购房定金50,000元。12月12日，原告向福泰公司支付购房款340,403元，同日，福泰公司向原告出具购房首付款390,403元的收据。2016年12月14日，原告与福泰公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告福泰公司开发的福泰花园第0044幢01单元1层0104号房屋，建筑面积84.92平方米，每平方米14,960元，总房款为1,270,403元。付款方式银行按揭付款，首付款390,403元，贷款880,000元。双方签字捺印或盖章。2018年12月14日，福泰公司出具收到原告购房款1,270,254元的河北增值税普通发票。2019年1月25日，原告办理了涉案房屋收房手续。另查明，2016年12月12日，原告通过POS机刷卡方式支付了款项450,000元，收费单据显示收款方系李凤军、何书贤共同设立的廊坊齐景玉茂房产经纪有限公司（后注销）。同日，原告与涉案房屋销售人员刘可心、渠道负责人王**、对接销售李莉莉、客服及项目负责人针对涉案房屋分别签署了《客户手续流转确认单》、《选房确认单》、《签约审批单》。廊坊齐景玉茂房产经纪有限公司成立日期2016年7月19日，李凤军、何书贤系股东，分别认缴出资800,000元、200,000元，前者担任执行董事、经理，后者担任公司监事。2017年3月1日，全体投资人签署承诺书，申请办理廊坊齐景玉茂房产经纪有限公司注销登记，11月17日，股东决议解散公司，公司注销前李凤军、何书贤实缴出资0元。又查明，2016年10月10日，被告福泰公司与大厂回族自治县隆福房产经纪有限公司签订《销售代理服务合同》，福泰公司将福泰花园普通商品住宅小区-兰苑2期44号楼房委托大厂回族自治县隆福房产经纪有限公司代理销售，销售范围系44号楼全部可售楼房，总套数280套，合同期限自签订之日至2017年1月31日止。 一审法院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署协议、付款及相应后果具有足够的认知、辨识能力。按通常交易习惯，在签订正式购房合同前，买受方应出卖方要求先行向案外第三方支付大额款项，如存在原告系被欺诈、胁迫或存在重大误解、显失公平，但自2016年12月12日原告支付完毕诉争款项，至2020年1月原告提起诉讼，在三年多的期限内，原告却未拒绝与出卖方签订购房合同、未拒绝交付涉案房屋，且在法定期限内未及时行使撤销权，显然有悖常理。市场交易必然存有风险，行为人应理性对待、合理规避。合同依法成立、生效后，当事人均应遵循诚实信用原则，善意行使合同权利，正确履行合同义务，在双方达成合意并实际履行完毕合同义务（买受方付清购房款、出卖方交付房屋）后，不宜因房地产市场价格出现了不利于己方变化而违背契约精神，更不应采取趋利避害、翻悔失信的救济方式。结合原告庭后补充质证意见，证人张某作为与福泰公司存在关联关系的案外公司员工，因证人的特殊身份，其证言与本案诉讼标的存在利益关联关系，且不能与其他证据形成完整的证据链，一审法院对证人证言的客观性及相应证明效力不予认定，但不足以必然得出证人系作伪证的唯一结论。原告按销售人员指令向第三方廊坊齐景玉茂房产经纪有限公司付款450000元，按一般交易习惯，原告有理由相信第三方的代为收款系经福泰公司的授权或委托行为。第三方收款后是否向福泰公司转付、福泰公司是否存在合同约定总房款之外加价收款？相应款项流转是否依法进行了缴税？其均属于行政法律规范调整管理范畴，如行为人存在偷税、漏税等违规或违法行为，宜应由有关行政管理部门予以处理，上述并非属于民事案件审理范畴。但，依合同相对性原则，前述均不足以否认涉案《商品房买卖合同》及补充协议体现双方的真实意思表示，且买卖双方合同权利义务均已履行完毕的基本事实。故，原告诉求缺乏法律依据，一审法院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第九十一条第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告刘艳的全部诉讼请求。案件受理费4,025元，由原告刘艳负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于诉争的450,000元，根据上诉人的自述，其是在购房前，销售人员明确告知案涉房屋房价在21,000元/平方米左右，且需要先行交纳450,000元才能办理选房、签合同的情况下，自愿交纳。而2016年12月12日上诉人签署的《选房确认单》、《签约审批单》、2016年12月14日上诉人与福泰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，均明确约定房价为14,960元/平方米，显著低于销售报价，且上诉人另行交纳了首付款390,403元，并办理了贷款880,000元的相关手续。即在当时上诉人已明知交纳的450,000元未计入合同价款。另外，并无证据表明双方在签订上述合同后还有未尽事宜需要另行订立协议，上诉人不可能预知双方还要在2019年1月25日再签订补充协议。上诉人主张直到2019年1月25日才知晓450,000元属于合同外加收款项不符合事实。故可以认定上诉人交纳450,000元系基于双方的真实意思表示，且对未计入合同价款系明知，主张返还理据不足，本院不予支持。至于福泰公司与齐景玉茂公司的行为是否合规，上诉人可向行政主管部门另行主张权利。 综上所述，刘艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,050元，由刘艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十二月八日 书记员 牛紫薇