广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3124号上诉人（原审原告）：林显杰，男，汉族，1996年11月3日出生，住珠海市香洲区************，公民身份号码：440************156。委托诉讼代理人：蔡峰基，广东正思律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈文胜，男，汉族，1973年10月3日出生，户籍地址珠海市香洲区***************，现住深圳市福田区***********，公民身份号码：440********030415。委托诉讼代理人：赵亮，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖玮，北京市东元（深圳）律师事务所律师。上诉人林显杰与沈文胜房屋买卖合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初1486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：2019年11月10日，沈文胜作为甲方（转让方）、林显杰作为乙方（受让方）签订《珠海市房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）。合同第一条约定甲方拟将名下位于珠海市香洲区**************房转让给乙方。案涉房产建筑面积231.57平方米，套内面积190.17平方米，不动产权属证书号码为粤20**珠海市不动产权第0050825号。第二条约定交易总价790万元整为甲方实收价，乙方应于合同签订后2019年11月11日内支付甲方定金10万元，乙方应于合同签订后2019年11月20日内支付甲方定金50万元，乙方应于合同签订后2019年11月25日内支付甲方定金20万元，乙方出具同贷书后按合同补充条款约定支付房款220万元，余下由乙方贷款银行支付490万元整（金额以银行审批为准）。第三条约定合同签订之日起2020年2月10日内，甲、乙双方应携带有关资料到珠海市*******办理登记手续。第四条约定于收齐全款2日内由甲方将该房地产交付给乙方使用。第五条约定甲方保证上述房产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第六条约定违约责任甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方80万元整的违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退回乙方。乙方所交定金，甲方不予退回。合同第十条双方特别约定如下事宜：1、甲方出售该物业为实收价格，乙方自愿承担上述房产过户中甲乙双方产生的政府规定的税费（包括但不限于增值税、个人所得税、契税等）。2、甲乙双方经友好协商并约定，同意该房产按照单价28000元/㎡，签署网签合同并交纳税费；任何一方如有异议，超出部分由该异议方承担。3、甲乙双方于2019年11月18日前甲方选定贷款银行办理银行按揭手续，乙方出具银行同贷书后根据甲方要求时间（需提前7个工作日内，不早于2019年12月10日前)，需将首期房款人民币220万元整支付给经纪方托管后甲方自行办理赎楼手续，双方于2020年2月10日前办理房地产权证转让手续。4、乙方知情该物业尚有银行欠款及抵押，甲方必须于缴税过户前结清该房在银行的欠款并解除抵押。5、过户回执由经纪方保管并领取新业主房产证、房产证并由经纪方送乙方贷款银行抵押。6、乙方承诺符合珠海购房政策，如因此产生的法律及经济纠纷自行承担。同日，林显杰与沈文胜及经纪方珠海华发房地产代理有限公司签订《买卖合同补充协议》，协议内容与《珠海市房地产买卖合同》第十条双方特别约定一致。合同签订后，2019年11月11日，林显杰以转账方式向沈文胜付房款（定金）10万元，2019年11月19日，林显杰以转账方式向沈文胜付房款（定金）70万元，沈文胜出具《房款收条》予以确认。2019年11月25日，厦门国际银行珠海分行出具《二手住房按揭贷款意向函》，同意就林显杰与沈文胜案涉房产交易提供按揭贷款，贷款金额490万元，承诺函的有效期至2019年12月25日。原审另查明，沈文胜将案涉房产于2018年7月20日抵押给中国平安财产保险股份有限公司，担保的最高债权数额为7055000元，抵押期为2018年7月20日至2026年10月28日。原审还查明，2019年11月18日，案外人唐四海以沈文胜为被告在深圳市罗湖区人民法院提起民间借贷纠纷一案，案号(2019)粤0303民初32608号，唐四海诉请要求沈文胜支付借款本金和利息共计8137623元。在该案审理过程中，唐四海向法院提出财产保全申请，2020年1月20日，案涉房产被深圳市罗湖区人民法院查封。林显杰原审中提交其与华发中介曹经理、卢小荣店长的微信聊天记录；沈文胜提交的其与华发中介曹经理、卢小荣店长的微信聊天记录和沈文胜与平安普惠公司员工、赎楼公司人员的微信聊天记录。与本案事实有关的聊天记录如下：2019年11月27日，中介曹经理询问被告赎楼需要多久？沈文胜回复大概一个月左右吧。中介回复沈文胜“需要一个月那么久啊！那就赶紧办吧”。2019年12月8日，中介告知林显杰“我问了业主，预计20几号才能办赎楼”。2019年12月15日，沈文胜将其银行账户余额信息截图发给中介，中介转发给林显杰，截图显示沈文胜银行账户在2019年12月14日的余额为328万元。2019年12月15日，中介回复沈文胜“客户说如果前两天还可以，刚刚把资金调用了”，沈文胜回复“能不能让客户再想想办法，我这边资金也脱不了”。原审庭审中，沈文胜陈述“我在平安普惠当时的借款余额在430-440万元，在12月15日当天，我筹集大部分资金，账户上显示328万元，还差一些资金，为了加快赎楼的进度，就通过中介曹经理向原告提出预支首付款100万元，中介反馈原告当时没同意，理由是原告账户上没有相应的资金”。对于上述借款事宜，林显杰在原审庭审中陈述“林显杰通过中介了解知道沈文胜没有足够资金赎楼，至于沈文胜欠平安普惠具体金额林显杰不知情，沈文胜确实通过中介向林显杰提出借款100万元，但林显杰反馈的意思是现在提出借款100万元不符合合同约定，而且已经支付了80万元定金，还是由沈文胜自行想办法解决”。2019年12月16日，沈文胜向中介曹经理发微信表示“曹经理请跟买家确认以下几点：1.首付款40万元今天到位时间，2.是否必须我去珠海普惠，3.剩余180万元首付款要在24号（7个工作日）转到华发租售账户，4.买家要在25-27号配合过户”。2019年12月22日，中介曹经理询问沈文胜“你那边还款进度怎么样了”，2019年12月23日沈文胜回复中介曹经理“上周资金不筹够，没有操作还款赎楼”并询问中介曹经理“客户的首期款打入你们公司账户做监管了吗？”曹经理回复“没有，您现在不是还没有赎楼吗？您开始赎楼提前一个星期告诉我”，沈文胜回复“我开始还款赎楼，如果客户不打首付款怎么办？不是影响过户交易吗？”中介曹经理回复“怎么可能不打款呢？”。原审庭审中，林显杰表示中介方在2019年12月份将沈文胜在深圳涉案的借款纠纷案件起诉状等材料发给林显杰，林显杰得知沈文胜已存在多起欠款，所以要求沈文胜按照合同约定自行办理赎楼手续后，再将首付款支付给中介方。沈文胜陈述其在2019年12月31日将案涉房产涉诉情况发给中介华发公司的卢店长（卢小荣），案件是唐四海申请查封沈文胜房屋。2020年1月1日，中介曹经理告知林显杰“事情是这样的，业主沈先生抵押房屋在平安普惠银行，每月还贷款25万元他现在逾期两个月了共50万元，目前平安普惠计划查封他的房子。但是经过他们双方友好协商找到了第三方赎楼，赎楼公司对风险评估后，要求按照他们以往赎楼方式控制你们各自的风险。所以需要另找他们信任的银行，确保大家的款项及时安全过户，所以需要你配合赎楼公司的流程。麻烦你抽时间面谈一下”“上面的情况是昨天才得知的”。2020年1月3日，华发中介卢小荣向林显杰发送民事起诉状、举证通知、出庭通知、开庭传票和民事裁定保全等材料。2020年1月11日，沈文胜告知华发中介卢小荣表示“赎楼公司确认了可以做，带押过户就可以。请麻烦按昨天那个口径跟买家沟通吧，如果完全按合同操作对他的首付款也是很大风险”。之后华发中介卢小荣询问林显杰“业主昨晚找了一个现金赎楼的公司，来洽谈的，过户前不需要付款给他，但是需要带抵押过户，手续我们也清楚之前也办过类似的案例，您是否同意？”并表示希望和林显杰面谈一下，林显杰回复“你和他们确定，我的意思按合同执行”。2020年1月12日，沈文胜询问华发中介卢小荣“赎楼公司说买家由律师出面跟你谈，他确定配合带押过户吗？”“今天下午我已经跟资金方签约，就等买家配合了，如果他还是不配合完成过户，也是要承担违约的，具体细节要协商好”“卢店长，买家担心带押过户的风险可以理解，后续我们三方拟好协议就可以，即明确过户后资金方必须撤押”。2020年1月13日，华发中介卢小荣将林显杰不同意带押过户的微信截图发给沈文胜，并于2020年1月15日明确告知沈文胜“买方回复了，不同意带押过户，按着我们的合同执行”，沈文胜回复表示“既然这样我们就按合同执行吧。我们今天还款赎楼，预约后天过户，请买家马上准备首付款220万元转入你们账户监管，否则视为违约没收买家定金，明天我这边会发出正式律师函，请转告买家配合过户。”之后沈文胜向华发中介卢小荣表示“刚问了赎楼公司张总，今天可以前往申请预约交税”“我在12月16日也已经正式通知曹经理，让买家在24日转首期款到你们账户，但买家没有落实已经算违约了，所以我现在就可以要求没收买家定金”。沈文胜与平安普惠员工的微信聊天记录显示，自2020年1月12日开始，沈文胜与平安普惠公司员工开始沟通带押过户事宜，并就由哪一方及如何向林显杰解释“带押过户”事宜进行沟通。2020年1月12日，沈文胜向平安普惠公司员工表示“刚跟张总、卢店长确认好，明天下午我们先去做入押，后天卢店长同步跟买家律师谈如何规避带押过户风险，如果谈拢就继续往下走流程，如果谈不拢再撤押”。2020年1月13日，沈文胜表示“我还没打，是不是由赎楼公司解释带押过户更好些？”之后平安普惠公司员工刘凌云表示与林显杰父亲电话联系了“说了几分钟，不认真听然后就挂了，说按合同办”，同时表示已向林显杰父亲发送短信希望“再做一些沟通”，之后沈文胜回复“刚才卢店长说约好买家律师明晚9点面谈，主要对带押过户由顾虑，要跟赎楼公司张总谈”。2020年1月15日，沈文胜向平安普惠银行刘凌云表示“现在张总同意不带押过户，但担心买家不给首付款”。2020年1月15日，华发中介卢小荣将与林显杰的微信聊天截图发给沈文胜，林显杰在与卢小荣的聊天中表示“万一过户后有问题怎么办？”卢小荣回复“我们按合同约定执行，这可以问下蔡律师”林显杰回复“告诉他本来考虑过，这么说法院见，我这里有依据”。同日，沈文胜向卢小荣表示“赎楼公司约后天过户，买家还去不去？大家按合同操作”。2020年1月16日，平安普惠员工在与沈文胜的微信群里发送林显杰与华发中介人员的沟通信息截图，截图中林显杰表示“这样吧，你们说时间紧迫，我同意明天入押，但你们要让赎楼公司在三天内把80万元打到华发，如果失败了40万元支付给我，并在这三天内提供协议对方案细节进行约定”“明天要入押就明天付80万元到华发，明天签协议吧”“同步进行”，华发中介表示“我问问业主，80万元我们公司财务账没法做，建议通过银行监管账户”。对于上述截图，沈文胜回复“怎么买家又变成80万？张总同意吗？”之后，华发中介卢小荣微信告知林显杰“业主赎楼的人不同意做了，一切回到原点”，林显杰表示“收知”。2020年1月21日，华发中介卢小荣告知林显杰“林总，需要尽快走诉讼流程”并将中介与沈文胜的聊天记录发给林显杰，聊天记录中中介询问沈文胜“沈先生，房子还可以交易吗？如果不行的话，你看一下把定金先退给买方，然后跟买方签一个解除协议，赔偿的数你们建议一下，是不是可以少一点”，沈文胜回复中介表示“可以解封再交易，年后再操作，买家配合过户才行，尤其首付款要提前做好资金监管不然赎楼耽误时间也会影响过户，买家不转首付款，赎楼公司也担心买家不买了，进而影响赎楼”。根据沈文胜提供的沈文胜与赎楼方何先生的微信记录，在案涉房产已经被唐四海查封后的2020年2月2日，沈文胜表示“何总，已经跟唐约好今晚八点在这里面谈”，2020年2月3日沈文胜表示“已跟蔡律师确认买家不想买了”。原审庭审中，沈文胜陈述其与唐四海的案件是民间借贷纠纷，由深圳罗湖法院处理，2019年12月10日已经开庭，还没出判决，在该案开庭前曾与唐四海调解过，告知唐四海其已经将珠海的房产出售过户，回笼资金后可以向唐四海偿还部分借款，前期口头已经达成一致意见了，12月底进行沟通达成了初稿，2020年1月20日唐四海知道沈文胜在珠海的房产就申请了保全，查封了房产。在2020年2月初与唐四海进行沟通，希望他配合我过户，2月3日来珠海与林显杰代理人和平安普惠进行了沟通希望解决赎楼过户问题。原审庭审中，林显杰代理人陈述在2020年2月3日，平安普惠委托的一名人员电话与林显杰代理人沟通，说要就赎楼问题进行沟通，林显杰代理人在与林显杰沟通后，林显杰反馈案涉房产已经被查封，而且赎楼不是林显杰的义务，在此之前已经沟通多次，目前涉案房产已经被查封了，而且沈文胜也存在多起诉讼，交易风险巨大，因此不接受沈文胜提出的由林显杰协助其赎楼的要求，就赎楼的问题双方没有进行进一步的沟通。林显杰向原审法院提起诉讼，请求：1.判令沈文胜向林显杰返还定金80万元及利息（以80万元为基数，按同期银行贷款利率自2019年11月20日起算至款项全部清偿之日止，利息暂计至2020年2月19日为8893.33元）；2.判令沈文胜向林显杰支付违约金80万元；3.判令诉讼费、保全费由沈文胜承担。原审法院认为：案涉房产买卖合同及补充协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，林显杰主张案涉房产因被法院查封，在双方合同约定的过户日期前尚未解封，导致交易无法继续进行，合同目的无法实现，沈文胜行为构成根本违约，林显杰诉请要求沈文胜返还定金并承担违约责任。沈文胜主张林显杰违反《房地产买卖合同》第十条约定经多次催促仍超长期未缴清首期房款导致房产无法办理赎楼过户，案涉房产虽然被另案查封，但不足以让合同提前解除，双方仍需严格按照合同执行直至结束，在沈文胜与唐四海已有初步和解方案的情况下，林显杰以房子风水不好为由终止交易，上述行为均已构成根本违约，因此沈文胜不予退回林显杰定金80万元。根据林显杰、沈文胜诉辩意见，结合原审法院已查明的事实，原审法院认为本案的争议的焦点是：一、关于案涉房产交易中违约责任的认定；二、违约责任的承担。关于案涉房产交易中违约责任的认定。首先，根据《房地产买卖合同》第十条第3点约定林显杰需将首期房款220万元支付给经纪方托管后，沈文胜自行办理赎楼手续，因此在支付首付款与赎楼顺序上，林显杰支付首付款在先，沈文胜赎楼在后，结合第十条第4点约定，在缴税过户前沈文胜结清该房在银行的欠款并解除抵押，即沈文胜负有自行筹集资金在交税过户前结清银行贷款和解除抵押的义务，林显杰支付的首期房款220万元是用于给经纪方托管，并非直接支付给沈文胜用于结清银行欠款使用。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项的规定，先履行债务的当事人有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形下，可以中止履行。沈文胜自述2019年12月10日与唐四海的案件已经开庭，且在该案开庭前曾与唐四海调解过，沈文胜告知唐四海其已经将珠海的房产出售过户的情况。在交易中，2019年12月15日沈文胜因赎楼资金不足，通过华发中介人员向林显杰提出借款100万元用于赎楼，林显杰予以拒绝。2019年12月16日，沈文胜提出要求林显杰在支付220万元到华发中介的监管账户并要求林显杰在25-27号配合过户，但是在2019年12月23日，沈文胜却告知华发中介人员“上周资金不筹够，没有操作还款赎楼”，中介人员也将林显杰未将首期款转到华发中介的情况告知沈文胜。原审庭审中，沈文胜确认其在2019年12月31日将案涉房产涉诉情况发给华发中介卢小荣，后在2020年1月3日，卢小荣向林显杰发送唐四海案件的民事起诉状、举证通知、出庭通知、开庭传票和民事裁定保全等材料。上述沈文胜与中介关于赎楼资金不足、沈文胜与唐四海民间借贷纠纷及唐四海采取保全措施的情况，一方面说明案涉房产自2019年12月10日即面临被查封的可能，林显杰与沈文胜房屋买卖合同也存在无法履行和办理房屋过户的可能。另一方面，在2019年12月23日，由于沈文胜并未筹集足够的资金用于还款赎楼，案涉房产因存在抵押权无法在当时办理过户手续。同时，沈文胜曾因无法筹集足够的资金赎楼而向林显杰提出借款100万元，并且林显杰已经支付定金80万元，同时首期款220万元系转账给中介用于监管、保障合同履行而非沈文胜可以用于赎楼。综合上述三方面情况，案涉房产存在涉诉被查封的可能性，在沈文胜无法筹集足够资金未自行完成结清平安普惠的欠款、解除抵押案涉房产情况下，林显杰基于上述因素未将首期款转到华发中介的监管账户的行为，不构成根本违约。最后，在后续合同履行过程中，沈文胜向林显杰提出的带押过户的交易条件实质性地改变了双方合同的约定。因沈文胜在2019年12月未能筹集足够资金偿还银行欠款解除抵押，自2020年1月12日开始沈文胜与平安普惠员工的微信聊天记录显示，沈文胜与平安普惠公司员工开始沟通带押过户事宜，其后沈文胜与平安普惠员工、赎楼公司及华发中介人员的微信聊天记录主要是围绕如何向林显杰解释带押过户、如何让林显杰同意带押过户，但是带押过户的操作方式实质性地影响林显杰的权利和义务，改变了林显杰与沈文胜原有合同中由沈文胜单独负责解押过户的交易约定，且经平安普惠员工、华发中介人员、赎楼公司与林显杰、林显杰父亲和林显杰代理人的沟通，各方并未就带押过户达成一致，最终案涉房产在2020年1月20日因沈文胜与唐四海的案件被查封，案涉房产无法办理过户。因此，沈文胜作为案涉房产出卖人未能及时清除抵押并最终因与案外人的债务纠纷导致案涉房产被查封，案涉房产无法办理过户，沈文胜无法履行合同，沈文胜因自身行为导致案涉房产被查封构成根本违约，应承担违约责任。沈文胜主张系林显杰未缴清首期房款导致房产无法办理赎楼过户及房子风水不好为由终止交易构成根本违约的答辩意见，缺乏依据，原审法院不予采信。关于违约责任的承担。《房地产买卖合同》第六条约定沈文胜决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，沈文胜应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方80万元整的违约金，林显杰主张根据上述约定要求沈文胜返还定金80万元、支付利息和80万元违约金。由于沈文胜行为导致案涉合同无法履行，构成根本违约，对于林显杰要求沈文胜退还定金80万元的诉请，符合法律规定和合同的约定，原审法院予以支持。对于林显杰诉请的利息和违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。原审法院认为，综合林显杰已付定金数额、合同履行情况、当事人在导致合同无法履行及目的无法实现中的过错程度、林显杰损失及逾期利益情况，按照公平原则和诚实信用原则，原审法院酌定沈文胜向林显杰支付违约金12万元。因违约金兼具弥补损失的功能，故对于林显杰诉请要求沈文胜支付利息的诉请，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条和第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、沈文胜于判决发生法律效力之日起十日内向林显杰退还定金800000元；二、沈文胜于判决发生法律效力之日起十日内向林显杰支付违约金120000元；三、驳回林显杰其他诉讼请求。如果沈文胜未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9640元，保全费4020元，共13660元，林显杰负担3140元，沈文胜负担10520元。林显杰、沈文胜均不服原审判决。林显杰向本院上诉称：一、原审法院主动调整违约金适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，人民法院对当事人在合同中约定的违约金的数额进行调整，应同时满足以下两个条件：1、当事人请求调整；2、违约金确实低于或过分高于违约行为给当事人造成的损失。而本案中，上述两个条件均不能满足。首先，沈文胜在本案审理过程中，从未向原审法院主张违约金过高。相反，在庭审过程中，原审法院主动询问沈文胜对违约金数额有无意见，沈文胜明确表示，如果法院最终认定沈文胜违约，则愿意按照合同约定的数额（80万元）进行赔偿。原审法院主动调整已违背当事人的约定，在最高法院公报案例2008年第三期（总137期）（2007）民一终62号判决中明确指出，对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有在当事人请求调整且合同中约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时，人民法院才能进行调整。另外根据合同法第一百一十四条规定，人民法院对违约金的调整也应当以当事人的申请为前提，原审法院主动调整违约金适用法律错误。其次，约定违约金80万元属于合理范围。本案属于房屋买卖合同纠纷，涉案房屋交易价格为790万元，双方约定定金为80万元符合市场交易习惯。根据双方《房屋买卖合同》的约定，如买方违约，卖方可以没收80万元定金，而当卖方违约的情况下，卖方双倍赔偿符合市场交易习惯。所以合同约定了在卖方违约时，退还定金，并赔偿违约金80万元不但遵循市场交易习惯，也体现了双务合同的公平性。然而，原审法院却单方依职权进行调整，有违公平原则。二、原审法院酌定沈文胜支付违约金12万元没有事实和法律依据。违约金兼具补偿性和惩罚性，原审法院酌定的12万元既无法弥补林显杰的损失也达不到惩罚的目的。房屋价格随着市场波动变化巨大，因沈文胜违约势必造成林显杰最终需要以更高的价格重新购置其他房屋，以及使林显杰在相同时间段内丧失了购置其他房屋的机会。另外，沈文胜涉及多个诉讼案件，在已经处于严重债务纠纷的情况下仍向林显杰提出带押过户，最终导致本案诉讼，沈文胜存在一定的主观过错，应予惩罚。且截至目前，沈文胜多起债务纠纷仍未解决，此后更有其他债权人提起诉讼，沈文胜已完全资不抵债，在此种情形下，林显杰极有可能短时间内无法收回已支付的款项，意味着沈文胜的行为给林显杰造成的损失将不断扩大。原审法院酌定的12万元违约金不足以弥补林显杰的损失，也达不到惩罚的目的。综上所述，请求：1.维持原审判决第一项；2.撤销原审判决第二项，改判沈文胜向林显杰支付违约金80万元；3.一、二审诉讼费用由沈文胜承担。沈文胜二审答辩称：根据原审判决书第三页倒数第七行，沈文胜在原审过程中曾明确提出请求原审法院依法驳回林显杰不合理且不合法的起诉请求，撤销财产保全并解除被查封的资产，其中就包括沈文胜明确不认可林显杰在原审中所提到的违约金的金额，原审法院根据双方对违约金的争议依照现有判例及法律根据，有权予以调整。根据案件事实，林显杰在与沈文胜交易过程中也存在着明显的违约行为，其以房屋风水不好为由，解除与沈文胜之间的合同并先行违约，林显杰应当承担一定的违约责任。沈文胜向本院上诉称：一、原审法院认定林显杰不负有任何违约责任，确有错误。沈文胜与林显杰于2019年11月10日签订的《房地产买卖合同》第十条第3款中明确约定：“林显杰出具银行同贷书后根据沈文胜要求时间（需提前7个工作日，不早于2019年12月10日前），需将首期房款人民币贰佰贰拾万元整支付给经济方托管后，沈文胜自行办理赎楼手续，双方于2020年2月10日前办理房地产权证转让手续”，2019年12月16日，沈文胜提出要求林显杰在支付220万元到华发中介的监管账户并要求林显杰在25-27日配合过户，沈文胜认为，如果林显杰按照买卖合同的约定，履行首期款交付义务，双方关于房产过户交易等一切手续能够在2020年2月10日前完成，因为林显杰的根本性违约行为，且一度拖延交易流程和时间，最终导致涉案房产被案外人查封，无法顺利完成过户手续。二、原审法院基于违约责任的错误划分，要求沈文胜承担12万元违约金无法律依据。原审判决书第15页最上面一段表述：“对于原告诉请的利息和违约金，本院认为，综合原告已付定金数额、合同履行情况、当事人在导致合同无法履行及目的无法实现中的过错程度、原告损失及逾期利益情况，按照公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告向原告支付违约金12万元。”但在一审判决书第7页倒数第二段中又陈述：“被告陈述其在2019年12月31日将案涉房产涉诉情况发给中介华发公司的卢店长”，此事实说明沈文胜本着诚信原则如实披露了案涉房屋的情况，并不存在不诚信的行为，原审法院酌定违约金12万元，无法律依据和事实基础。综上所述，请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判沈文胜无需支付12万元违约金；2.本案的全部诉讼费用由林显杰承担。林显杰二审答辩称：导致买卖合同无法正常履行的根本原因在于双方签订买卖合同之后沈文胜要求林显杰提前支付房款，实质上已经变更了双方买卖合同的约定，而在交易的过程中，沈文胜本人因涉及多起债务被诉至法院，房屋买卖的中介方也将该事实告知林显杰，林显杰认为存在风险，并且在交易过程中涉案房屋也因为沈文胜的债务问题被查封，无法继续交易，沈文胜对买卖合同无法继续履行应承担违约责任。原审法院要求沈文胜承担12万元的违约金，其主动调整违约金数额适用法律错误，应当按照买卖合同所约定承担80万元的违约金，80万元违约金也仅仅相当于定金的数额，并没有过高，无需调整，请求驳回沈文胜的上诉请求。本院查明：沈文胜在原审中提交了答辩状，答辩意见包括“驳回林显杰不合理且不合法的起诉请求”、“其所交定金80万作为违约赔偿金不予退还”等内容。二审期间，双方未提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据买卖双方的约定，买方林显杰根据卖方沈文胜要求时间（不早于2019年12月10日）将首期房款220万元支付给经纪方托管，卖方沈文胜自行办理赎楼手续，但案中微信记录显示，沈文胜在2019年12月15日通过中介向林显杰提出预支首付款100万元用于赎楼解除抵押，该要求实质改变了合同约定的内容，且致使合同相对方林显杰产生沈文胜有丧失或可能丧失履行合同义务的能力的合理疑虑，在此情形下，林显杰未向经纪方支付首期款220万元不构成违约。在后续协商过程中，沈文胜提出的带押过户不符合双方签订合同的约定，明显增加林显杰的交易风险，且其后沈文胜因其他债务纠纷导致案涉房产被罗湖区法院查封进一步导致合同无法继续履行。综上，原审判决认定沈文胜构成根本违约，应承担违约责任，与查明的事实和法律规定相符。沈文胜上诉主张系林显杰违约导致合同未能履行，与查明事实不符，本院不予采信。关于沈文胜应承担的违约责任，针对林显杰诉讼请求沈文胜返还定金80万元、支付定金利息损失及支付违约金80万元，沈文胜的答辩意见包括“驳回林显杰不合理且不合法的起诉请求”“其所交定金80万作为违约赔偿金不予退还”内容，该答辩意见可视为沈文胜已向原审法院表达合同约定的违约金过高。原审法院基于沈文胜缺乏法律专业知识，结合违约方沈文胜的主观过错程度、违约行为造成的损失等因素，对违约金进行调整不违背《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的立法目的，亦符合我国法律关于违约金以填补损失为主、以惩罚性为辅的原则。对于违约金调整的幅度，本院认为，沈文胜的违约行为给林显杰造成的损失包括：80万元资金被占用的损失、2019年11月双方订立合同至2020年2月解除合同期间房地产市场价格变化的损失及林显杰为解决纠纷产生的费用等，原审判决酌定12万元过低，不足以填补林显杰的实际损失，本院酌情调整为40万元。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，但对违约金的调整幅度失当，本院予以部分改判。上诉人林显杰上诉提出的主张部分成立，对其合法合理之诉求本院予以支持。上诉人沈文胜上诉主张缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初1486号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初1486号民事判决第二项为:上诉人沈文胜应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人林显杰支付违约金400000元;三、驳回上诉人林显杰的其他上诉请求；四、驳回上诉人沈文胜的上诉请求。如果上诉人沈文胜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9640元、财产保全费4020元，合计13660元，由林显杰负担2000元，沈文胜负担11660元；二审案件受理费13300元，由林显杰负担5600元，沈文胜负担7700元。本判决为终审判决。审判长  徐素平审判员  廖世娟审判员  王 芳二〇二〇年十二月八日书记员  高培翔