天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4666号上诉人(原审原告)：天津市地下铁道集团有限公司，住所地天津市西青区学府中路**学府工业区管委会办公楼。法定代表人：张兴彦，董事长。委托诉讼代理人：李强，天津津华律师事务所律师。上诉人(原审被告)：天津痘博士美容院有限公司河西区分公司，，住所地天津市河**下瓦房晶采大厦**主要负责人：吴剑斌，总经理。委托诉讼代理人：张亮亮，天津万钧律师事务所律师。原审第三人：天津嗨客网络科技集团有限公司，住所，住所地天津市河**大沽南路****div>法定代表人：夏素聪，经理。上诉人天津市地下铁道集团有限公司（以下简称地铁集团）因与上诉人天津痘博士美容院有限公司河西区分公司（以下简称痘博士公司）及原审第三人天津嗨客网络科技集团有限公司（以下简称嗨客公司）返还原物纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初10804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。地铁集团上诉请求：改判痘博士公司自2019年1月1日至实际腾房之日止，给付房屋占用使用费。事实与理由：2018年11月31日，本公司与嗨客公司解除了租赁关系，但痘博士公司作为次承租人仍继续占用该房屋。痘博士公司辩称，因本公司系与嗨客公司建立的租赁关系，故不同意地铁集团公司的上诉请求。痘博士公司上诉请求：改判驳回地铁集团公司的全部诉讼请求。事实与理由：该房屋系嗨客公司合法转租给本公司，地铁集团，地铁集团公司对此亦明知的承租权应得到保护。地铁集团辩称，因本公司与嗨客公司已经解除了租赁合同，故痘博士公司的租赁合同亦应解除。嗨客公司未到庭亦未陈述意见。地铁集团向一审法院起诉请求：1.依法判令痘博士公司将其占用的位于天津市河西区××路××号××大厦××楼××平方米的房屋返还地铁集团；2.依法判令痘博士公司向地铁集团按照2.4元／天／平方米的标准支付自2019年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费（自2019年1月1日至2019年6月30日止的房屋占用费暂计307268.5元）；3.本案诉讼费由痘博士公司承担。一审法院认定事实：坐落于天津市河**××路××号××大厦××层××平方米物业系地铁集团所有的房屋。地铁集团。地铁集团与嗨客公司于2016年10月28日签订《晶采大厦物业租赁合同》：物业租赁-晶采-15）。合同第一条租赁范围约定：地铁集团：地铁集团向嗨客公司出租天津市河**大沽南路与奉化道交口晶采大厦**用于经营教育身休闲广场等。该场地建筑面积6069.61平方米。第二条租赁期约定：该场地租赁期限为10年，自2016年11月1日至2026年10月31日止，其中自2016年11月1日至2016年12月31日计租，2017年6月1日至2026年10月31日计租，租赁期包括装修期。第三条租金约定：签约租金为人民币2.40元／天／平方米…。该合同第十四条违约责任第二款约定：未经出租人书面同意，承租人不得将该场地全部或部分营业场地交与、转租或转让第三方或与第三方共同使用，如承租人违反本条约定，出租人有权没收履约保证金并终止合同，且保留向承租人追偿由此造成的一切损失和进行法律诉讼的权利。2018年11月21日一审法院受理地铁集团与嗨客公司房屋租赁合同纠纷一案，地铁集团的诉，地铁集团的诉讼请求为集团与嗨客公司签订的《晶采大厦物业租赁合同》及补充协议于2018年11月1日解除；2、要求嗨客公司支付拖欠的租金1401570.71元，逾期缴纳的违约金30590.38元（截至2018年10月31日，按同期贷款利率的1.95倍计算）；3、要求嗨客公司支付自2018年11月1日（解除日）至实际腾退完毕之日止的房屋占用费，截至2018年11月30日暂计算为443081.53元，按照合同解除时月租金标准每月443081.53元计算；4、要求嗨客公司向地铁集团支付因未按期支付租金而解除协议的违约金1329244.59元；5、要求嗨客公司腾清并将诉争房产以及诉争房产内两部电梯恢复原状，处于完好的使用状态及取得相关证件；6、要求嗨客公司支付律师代理费81089.74元；7、诉讼费由嗨客公司承担。本院审理后于2018年11月27日作出（2018）津0103民初15345号民事调解书，该调解书确认：一、嗨客公司于2018年12月24日前，支付地铁集团租金2287733.77元；二、如嗨客公司逾期未履行上述条款，则双方签订的《晶采大厦物业租赁合同》至2018年12月31日解除，嗨客公司于2018年12月31日前，将坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层房屋返还给地铁集团，并向地铁集团支付逾期付款违约金30590.38元；三、地铁集团放弃、地铁集团放弃其他诉讼请求争议；四、案件受理费16542.50元，减半收取，由嗨客公司负担（案件受理费嗨客公司已付清）。2019年4月9日一审法院受理痘博士公司与地铁集团、嗨客公司案外人执行异议之诉，痘博士公司请求确认其对坐落于天津市河西区大沽南路459号晶采大厦二楼约740平方米房屋享有合法承租权，并停止对该房屋的执行。一审法院于2019年5月28日作出（2019）津0103民初5133号民事裁定，认为执行异议之诉标的与执行依据所确认的标的相同，痘博士公司提起案外人执行异议之诉不符合起诉条件，故依法裁定驳回痘博士公司的起诉。痘博士不服，提起上诉。天津市第二中级人民法院于2019年8月9日作出（2019）津02民终5776号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。另查明，痘博士公司成立于2017年4月17日，登记营业场所为天津市河西区下瓦房晶采大厦459号。庭审中，痘博士公司称其股东北京巨龙伟业投资管理有限公司、痘博士为公司以及痘博士公司负责人吴剑斌就涉案房屋的租赁事宜与嗨客公司先后四次签订房屋租赁合同，痘博士公司自2017年始即占有使用涉案房屋。地铁集团对痘。地铁集团对痘博士公司提交的四份合同的真实性均不予认可同。嗨客公司则无异议。经一审法院现场勘查，涉案房屋为天津市河西区××路××号××大厦××层××平方米物业的一部分，现由痘博士公司占有使用，地铁集团、痘，地铁集团嗨客公司均认可涉案房屋的建筑面积为707.34平方米。再查明，嗨客公司原名称为天津嗨客网络科技有限公司，后变更为天津嗨客网络科技集团有限公司。一审法院认为，本案争议焦点是地铁集团请求判令痘博士公司返还涉案房屋及按照《晶采大厦物业租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用费的诉讼请求是否应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，地铁集团与嗨，地铁集团与嗨客公司在《晶采大厦物业租赁合同》第十四条第二款就转租问题虽有明确约定嗨客公司转租痘博士公司的行为是明知的，且在知道或者应当知道第三人嗨客公司转租六个月内未提出异议，故依据上述法律规定，痘博士公司对于涉案房屋并非无权占有。但需要说明的是，根据法律规定，转租行为应以承租人对租赁房屋享有使用权为基础，故转租行为不可脱离原租赁关系独立存在，出租人与承租人的租赁关系一旦终止或解除，则承租人的转租权利基础亦同时丧失，转租合同相应解除。在案证据佐证，地铁集团与嗨，地铁集团与嗨客公司就包含涉案房屋在内的房屋租赁合同纠纷案件已在本院达成调解，痘博士公司提起案外人执行异议之诉，后该案被两审法院裁定驳回起诉。由于嗨客公司在调解书生效后并未实际履行法律义务，故根据调解书的相关内容，地铁集团与嗨，地铁集团与嗨客公司之间签订的《晶采大厦物业租赁合同》至2018年12月31日应予解除。地铁集团与嗨客公司的房屋租赁合同关系解除后租权利基础亦同时丧失，转租合同无法继续履行，基于此，痘博士公司作为次承租人无权继续占有使用涉案房屋，故地铁集团请求判令痘博士公司将涉案房屋返还地铁集团的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。关于地铁集团主张痘博士公司向地铁集团按照2.4元/天/平方米的标准支付自2019年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费（自2019年1月1日至2019年6月30日止的房屋占用费暂计307268.5元）一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，地铁集团有权，地铁集团有权向痘博士公司主张占有使用费，痘博士公司作为涉案房屋次承租人如果在法院指定的时间内未能将涉案房屋返还地铁集团，应当向地铁集团支付自判决生效之日第11日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费按照2.4元/天/平方米标准计算。地铁集团其他。地铁集团其他诉讼请求博士公司与嗨客公司之间的纠纷应另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决：“一、自本判决生效之日起10日内，被告天津痘博士美容院有限公司河西区分公司将坐落于天津市河西区××路××号××大厦××楼××平方米的房屋返还原告天津市地下铁道集团有限公司；二、如果被告天津痘博士美容院有限公司河西区分公司在本院指定的时间内未能将上述房屋返还原告天津市地下铁道集团有限公司，应当向原告天津市地下铁道集团有限公司支付自本判决生效之日第11日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费按照2.4元／天／平方米标准计算；三、驳回原告天津市地下铁道集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5909元，由被告天津痘博士美容院有限公司河西区分公司负担。”二审审理期间，双方未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、痘博士公司是否应返还涉诉房屋；2、地铁集团公司、地铁集团公司主张的房屋占有使用费应如何认定第一，涉诉房屋的返还问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”本案中，地铁集团公司，地铁集团公司作为出租人承租人，双方的租赁合同因拖欠租金已经解除。现痘博士公司作为次承租人，在不以代嗨客公司支付欠付租金抗辩的情况下，地铁集团公司，地铁集团公司主张腾房律依据，本院予以支持；第二，涉诉房屋的占有使用费问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”地铁集团公司与嗨客公司解除租赁合同后，向负有腾房义务的次承租人痘博士公司主张逾期腾房占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于占有使用费的起算时间问题，一审判决综合已生效（2019）津0103民初10804号调解书的调解结果，以及痘博士公司的实际占用房屋情况，认定自判决生效的第十一日起算，符合案件实际情况，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11818元，由上诉人天津市地下铁道集团有限公司负担5909元，由天津痘博士美容院有限公司河西区分公司负担5909元。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二〇年十二月十日法官助理曹丽霞书记员姬诚心