江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3145号上诉人（原审被告）：南京裕安机械制造有限公司，住所地南京市江北新区浦洲路**。法定代表人：王修波，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。委托诉讼代理人：王道湘，江苏天九律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京海西工贸有限公司，，住所地南京市浦口区沿江街道工业园区**法定代表人：张为民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴华，南京市江北新区泰山法律服务所法律工作者。上诉人南京裕安机械制造有限公司（以下简称裕安公司）因与被上诉人南京海西工贸有限公司（以下简称海西工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初6823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员钮丽娜独任审理，于2020年11月2日公开开庭审理了本案。上诉人裕安公司的委托诉讼代理人姜新平、被上诉人海西工贸公司的委托诉讼代理人张兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕安公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回海西工贸公司一审诉讼请求；二、本案一审、二审全部诉讼费用由海西工贸公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定案涉厂房没有取得建设工程许可证，事实不清。本案中，裕安公司未收到海西工贸公司提交的任何证据证明上述事实，一审法院也未向裕安公司告知任何相关情况。2、本案中，一审法院并未查证案涉厂房是否征得主管部门批准建设，也未向裕安公司告知任何情况。3、—审法院租金计算错误。本案中，根据裕安公司提交的证据，裕安公司的租金已支付完毕，不存在拖欠海西工贸公司租金的事实。二、一审法院适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”而本案中，不仅海西工贸公司未提出合同无效，而且，一审法院也未查明案涉厂房的建房情况。故而，不能据此认定本案租赁合同无效。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”若一审法院据此认定案涉厂房的租赁合同无效，那么，也应当根据双方的过错确定使用费，而本案中，裕安公司对合同无效不存在任何过错，故而，应当降低使用费的标准。二审中，裕安公司补充上诉意见如下：案涉房屋在2017年4月25日已经进入房屋拆迁调查阶段，并形成调查登记表，同时2019年6月7日海西工贸公司已与街道办事处签订了拆迁补偿协议，双方的租赁合同关系或者是使用法律关系在拆迁之日止就应当终止计算。海西工贸公司签订拆迁协议后已经获得了相应的拆迁利益，其中就包含了对案涉房屋出租使用的权益，所以海西工贸公司无权主张案涉房屋进入拆迁之后的租金。另外，对于租期内的租金，海西工贸公司在一审中已经自认2014年10月1日的合同租金已经支付至2016年9月30日，对于2015年4月1日的合同租金，裕安公司在2016年12月12日转账35000元，另外再给付9000元现金。对于这一部分的租期内租金还有海西工贸公司法定代表人在录音中承认的事实予以佐证。故而，海西工贸公司主张租期内的租金缺乏事实和法律依据。海西工贸公司辩称：一、一审法院认定事实清楚。1、一审中，法庭就案涉厂房是否为经依法规划许可的合法建筑进行调查审理时，海西工贸公司已经自认并陈述了案涉厂房所使用的土地是从南京市浦口区沿江街道复兴社区居民委员会承租而来，系农村集体所有的非耕地。在一审庭审时，没有取得政府规划许可等。2、在计算裕安公司欠交租金和应向海西工贸公司支付占有使用费上，一审法院认定的事实是清楚的，计算的数额也是正确的。实际上对海西工贸公司在一审中主张的应按约定增长的租金或者参照约定增长的租金标准，向海西工贸公司支付占有使用费的部分，一审法院也没有完全给予支持。二、一审判决适用法律正确。1、尽管海西工贸公司向裕安公司出租的厂房没有取得相关规划手续，但该厂房用地是通过以上述复兴社区居民委员会签订租赁合同的方式取得，其承租地上所建厂房已有15年以上时间，直到现在都没有受到政府及相关部门的违法建筑认定和处罚。而且裕安公司从海西工贸公司处承租了该厂房后，按合同中约定的期限，已经正常使用了案涉厂房，也没有因为该厂房没有取得合法的建房手续影响了其使用。2、现租赁合同早已到期，当事人双方在没有续签合同的情况下，裕安公司应当按照合同约定，将承租的厂房清空后，交付给海西工贸公司。因此一审法院根据海西工贸公司的诉请，适用合同法及相关司法解释的规定，判决裕安公司向海西工贸公司交还所承租的厂房，并支付占有使用费等是正确的。虽然双方签订的租赁合同无效，但基于诚实信用原则，为维护市场交易秩序，实现经济社会资源有效配置，海西工贸公司对其建造的案涉建筑物所享有的占有、使用及相应的收益权应当受到法律的保护。针对裕安公司补充上诉意见，海西工贸公司表示：关于拆迁问题，案涉厂房所占用的地方确实面临着征地拆迁，但是由于案涉厂房的所有权人是海西工贸公司，按照南京市浦口区所适用的拆迁政策，利益所得者只能是房屋所有权人或依法取得的占有人。拆迁政策在租赁合同方面也做了明确规定，合同到期的，政府不予补偿，只认可房屋的所有权人。海西工贸公司向一审法院起诉请求：1.判令裕安公司立即从承租的780平方米厂房内迁出，并将780平方米厂房恢复至租赁时的原状返还给海西工贸公司；2.判令裕安公司向海西工贸公司支付拖欠的租金44000元和到期没有交房而产生的占有使用费289600元（参照租赁合同中约定的租金标准），合计333600元；3、由裕安公司承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年10月1日，裕安公司与海西工贸公司签订的厂房租赁合同，约定租赁物位于沿江街道复兴社区××组，租赁建筑面积为430平方米，厂房类型为钢结构，另加二间办公室。厂房租赁自2014年10月1日至2016年9月30日，租赁期限为两年。租赁期满，海西工贸公司有权收回出租厂房，裕安公司应如期返还，如裕安公司需继续承租，应在租赁期满前一个月，向海西工贸公司提出书面要求，经海西工贸公司同意后重新签订租赁合同。双方约定厂房租金为60000元。裕安公司应一次性付清当年房租。2015年4月1日，裕安公司与海西工贸公司签订的厂房租赁合同，约定租赁物位于沿江街道复兴社区××组，租赁建筑面积为350平方米，厂房类型为钢结构。厂房租赁自2015年4月1日至2017年4月1日，租赁期限为两年。租赁期满，海西工贸公司有权收回出租厂房，裕安公司应如期返还，如需继续承租，应在租赁期满前一个月，向海西工贸公司提出书面要求，经海西工贸公司同意后重新签订租赁合同。双方约定厂房租金为40000元，第一年租金为40000元，第二年租金为44000元，以10%增长裕安公司应一次性付清当年房租。2016年12月12日，裕安公司向海西工贸公司交付款项35000元。2018年12月4日，胡正勇报警称自己拖欠房租，被房东停水停电，先与房东协商处理。2019年7月20日，胡正勇报警称，有人盗窃，海西工贸公司将其工业原材料盗走。双方对2014年10月1日签订的租赁合同中的第二年租金金额存在争议，根据海西工贸公司提供的租赁合同显示，第三条第二款的租金处被予以删除，双方并未约定第二年的租金上涨10%，因此，该合同第二年租金为60000元。海西工贸公司一审庭审中陈述，2014年10月1日签订的厂房租赁协议的两年租金，裕安公司已经支付到2016年9月30日，之后的占有使用费按照每年66000元标准计算；2015年4月1日签订租赁协议，第二年（2016年4月1日至2017年3月30日）的租金未支付，2017年4月1日之后的占有使用费按照每年44000元标准计算。2016年12月12日收到裕安公司交付的款项35000元。案涉厂房是海西工贸公司租赁沿江街道复兴社区的集体土地建造的，没有取得建设工程规划许可证。裕安公司在一审庭审中陈述，仍占用案涉厂房，没有交还给海西工贸公司。以上事实有海西工贸公司提供的两份厂房租赁协议、裕安公司提供的银行流水、录音、报警记录及一审庭审笔录在卷作证。一审法院认为：案涉出租的厂房未取得建筑工程规划许可证，因此，海西工贸公司与裕安公司签订的租赁合同系无效合同。根据合同法的规定，房屋租赁合同无效后，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。海西工贸公司要求裕安公司支付2016年4月1日至2017年4月1日的租金，因案涉合同无效，其所主张的租金实际应为占有使用费。截至2016年10月1日，裕安公司按照2015年4月1日签订的合同租金标准，应支付占用使用费22000元，裕安公司自2016年10月1日起应按每年104000元支付房屋占有使用费。裕安公司于2016年12月12日支付了35000元，故截至2019年10月1日，裕安公司仍欠海西工贸公司占有使用费299000元［（104000元／年×3年＝312000元）-13000元］。案涉租赁协议无效，裕安公司继续占有海西工贸公司的房屋缺乏合同依据，应当予以返还。裕安公司认为，租赁协议应当继续履行，一审法院认为，案涉租赁协议系无效合同，其抗辩意见缺乏事实依据，一审法院不予采信。裕安公司认为，2015年的租赁合同占有使用费已经支付2017年4月1日，仅提供了录音，未提供其他证据予以佐证，故对该抗辩意见，一审法院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、南京裕安机械制造有限公司于判决生效之日起十日内将其租赁的位于南京市浦口区平方米厂房（另加二间办公室）、350平方米厂房返还给南京海西工贸有限公司；二、南京裕安机械制造有限公司于判决生效之日起十日内向南京海西工贸有限公司支付占有使用费（截至2019年9月30日为299000元，自2019年10月1日起按每年104000元标准支付至返还之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3125元，由南京裕安机械制造有限公司负担。本院审理期间，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院依法予以确认。二审中，裕安公司提交证据如下：房屋拆迁补偿协议（原件）、房屋征迁调查登记表和平面图、承诺书。证明：案涉房屋在2017年4月25日就已经进入拆迁程序，包括案涉房屋在内的所有房屋已经由拆迁部门进行丈量和测绘。2019年6月7日，海西工贸公司已与南京市浦口区人民政府沿江街道办事处（以下简称沿江街道办事处）签订了补偿协议，并申领了所有的拆迁补偿款。海西工贸公司在一审庭审中拒绝向法庭陈述和提交案涉房屋已经进入拆迁的事实，并且海西工贸公司的法定代表人为了申领拆迁补偿款向拆迁办出具了承诺书。该组证据可以说明海西工贸公司故意隐瞒事实，导致一审法院在认定事实部分出现了差错，案涉的房屋是合法建筑。海西工贸公司质证意见如下：对上述证据的真实性不持异议，但对裕安公司的证明目的不予认可，而且与本案租赁合同没有关联性。1、三份证据只能说明案涉房屋所占用的土地使用权人为海西工贸公司，土地上的附属物及案涉厂房也属于海西工贸公司所享有；通过上述证据也可以进一步证明征地拆迁机构依照政府有关拆迁补偿政策对土地及涉及土地上的附属物进行的丈量登记。2、案涉厂房属于无证房屋，既不属于违法也不属于合法，按照拆迁协议上面记载的案涉房屋应属于无证房屋。3、尽管三份证据证明海西工贸公司与征地拆迁机构签订了补偿协议，但不能证明拆迁机构就此认可裕安公司交还了房屋，并停止计算应当缴纳的租金。海西工贸公司所主张的欠付租金和占有使用费截止的时间没有到拆迁机构所认可的交付房屋的时间，直到本案现在审理之中，裕安公司都没有向海西工贸公司交付房屋。一审审理期间，裕安公司向法院提交2018年9月2日下午其公司工作人员胡正勇与海西工贸公司法定代表人张为民的电话录音一份，证明海西工贸公司自认租期内的租金已支付完毕。二审中裕安公司表示，录音里涉及两份合同，录音中确认2014年10月1日的合同租金支付至2017年9月30日，2015年4月1日的合同支付至2017年4月1日，张为民说对的。海西工贸公司对录音证据质证意见如下：1、从该证据形成上的合法性看，裕安公司在庭审后补充提供此证据，不具有合法性，系擅自偷录形成，不排除裕安公司对此进行剪辑、删除等通过技术手段处理过的可能。2、从证据真实性来看，也让海西工贸公司存疑，该录音证据中没有双方交谈的时间、地点、、地点关主题、背景等内容，现裕安公司提供的录音文本中的有关时间、地点等、地点等是裕安公司自己伪造添加而来的该证据内容上看，也不能达到裕安公司所要证明的目的。首先，裕安公司的股东（胡）在录音证据中也言明其欠海西工贸公司房租。其次，海西工贸公司负责人（张）在该录音证据中也没有明确认可或者回答该公司收到了2015年租赁合同中所约定的2017年度，即该份合同的第二年裕安公司支付的房租。4、退一步说，裕安公司在一审中所补充提供的录音证据也可以反向证明：（1）租赁合同到期后海西工贸公司负责人（张）已口头通知了裕安公司不再续租，要求其交房走人。（2）裕安公司在租赁期前、后已没有正常生产，并还有拖欠水电费的事实存在。（3）租赁合同到期后，海西工贸公司的负责人（张）已通过停水、停电的“止损”或者“自救”行为，证明租赁合同到期后海西工贸公司不再续租，要求裕安公司尽快交房走人等事实。二审庭审中，海西工贸公司表示：1、其公司法定代表人张为民承认录音中一部分是他本人说的，另一部分不是他本人说的，现在无法区分；2、对于录音中不能确认是张为民本人所说的部分没有证据证明就不是其本人所说；3、不申请对录音中张为民说话的真实性进行鉴定。裕安公司陈述，除录音证据外，其没有证据证明其上述所称的付款情况，但从2013年开始，双方对于租金的交易习惯都是现金交往，也没有开具任何票据，只有2016年12月12日的35000元通过转账方式支付。海西工贸公司对此表示认可。本案审理中，海西工贸公司向本院提交书面情况说明，载明沿江街道办事处在实施对海西工贸公司非住宅房屋拆迁时，没有向其发布拆迁公告。海西工贸公司于2019年6月7日与沿江街道办事处签订了房屋拆迁补偿协议，并于2020年1月中旬左右领取了全部补偿款。本院另查明，沿街街道办事处与海西工贸公司签订的房屋拆迁补偿协议中，对于被拆迁房屋和附属物腾空交付的时间没有约定。本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，海西工贸公司在一审中已陈述案涉厂房系其租赁沿江街道复兴社区的集体土地建造，没有取得建设工程规划许可证，一审法院根据相关规定认定双方签订的租赁合同无效，有相应的依据。裕安公司称海西工贸公司已就案涉房屋与沿江街道办事处签订了房屋拆迁补偿协议，并领取了拆迁补偿款，案涉房屋系合法建筑，但裕安公司未能提供证据证明案涉房屋曾取得建设工程规划许可证，故对裕安公司主张案涉租赁合同有效的上诉理由，本院不予采纳。案涉租赁合同虽然无效，但裕安公司实际使用了案涉房屋，其应当支付相应的占有使用费。案涉房屋已因建设需要纳入整治范围，海西工贸公司亦于2019年6月7日与沿江街道办事处签订了房屋拆迁补偿协议，海西工贸公司与裕安公司的租赁关系应至此终止。虽然裕安公司未将案涉房屋交还给海西工贸公司，但鉴于海西工贸公司与沿江街道办事处签订的房屋拆迁补偿协议对案涉房屋腾空交付拆除的时间未做约定，且海西工贸公司已领取了拆迁补偿款，故案涉房屋占有使用费的计算期限应于房屋拆迁补偿协议签订日2019年6月7日截止。海西工贸公司主张此日后的房屋占有使用费没有依据，一审法院对于房屋占有使用费计算期限的认定欠妥，本院予以纠正。海西工贸公司和裕安公司对2014年10月1日租赁合同期限内占有使用费已付清，2015年4月1日租赁合同第一年占有使用费已付清没有异议，本院予以确认。对于2014年10月1日租赁合同期满后2016年10月1日至2017年9月30日的占有使用费、2015年4月1日租赁合同第二年的占有使用费，海西工贸公司主张裕安公司未支付，而裕安公司则抗辩称其已支付，有录音为证。虽然裕安公司针对其抗辩仅提供了一份录音证据，无其他证据佐证，但结合双方租赁合同中裕安公司应一次性付清当年租金的约定以及双方现金交往、不开票据的交易习惯，并综合考虑海西工贸公司对于录音证据的质证意见，在海西工贸公司没有证据证明录音存在剪辑、删除等通过技术手段处理过，且不申请对录音中其法定代表人张为民说话的真实性进行鉴定的情况下，可以认定2014年10月1日租赁合同的占有使用费裕安公司已付至2017年9月30日，2015年4月1日租赁合同第二年的占有使用费已付清。对于2014年10月1日租赁合同自2017年10月1日起至2019年6月7日止，2015年4月1日租赁合同自2017年4月1日起至2019年6月7日止的房屋占有使用费，裕安公司仍应参照合同约定的标准支付。经计算，裕安公司应支付2014年10月1日租赁合同占有使用费101095.89元（6万元/年÷365天×615天）；2015年4月1日租赁合同占有使用费96197.26元（4.4万元/年÷365天×798天），合计197293.15元。综上，裕安公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初6823号民事判决第一项；二、变更南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初6823号民事判决第二项内容为：南京裕安机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内向南京海西工贸有限公司支付房屋占有使用费197293.15元；三、驳回南京裕安机械制造有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3125元，由裕安公司负担1844元，海西工贸公司负担1281元；二审案件受理费6250元，由裕安公司负担3688元，海西工贸公司负担2562元。本判决为终审判决。审判员  钮丽娜二〇二〇年十二月十日书记员  汪海燕