湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终1565号上诉人（原审被告）：姜本杰，男，1979年6月9日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（原审原告）：大冶市金井物业服务有限公司，住所地大冶市大箕铺镇熊家洲社区金井小区**（金井广场）。法定代表人：马先进，该公司总经理。委托诉讼代理人：李少华，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：石玲玲，女，系该公司员工。上诉人姜本杰因与被上诉人大冶市金井物业服务有限公司（以下简称金井物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2020）鄂0281民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对该案材料进行了阅卷，并调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。姜本杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金井物业公司的诉讼请求。事实与理由：1、本案一审原告的法律主体身份错误，一审原告实为黄石煌朝物业服务有限公司（以下简称煌朝物业公司）；2、2015年3月1日金井物业公司与湖北省大冶英才房地产开发有限公司（以下简称英才公司）签订的《前期物业服务与管理合同》不真实，其不是该合同的签订方，且在其买房时未明示该合同内容，故一审法院将此作为认定事实的依据不合法；3、金井物业公司举证的《业主临时公约》出现多处错误，有悖于相关法律条文的规定，一审法院对《业主临时公约》予以认可有违事实；4、一审法院以大冶市发展和改革局（2016）258号文件作为收费标准认定事实，其合法性存疑。因金井广场小区在2018年之前并没有取得全部的竣工验收手续，且该文件试行期为一年，金井物业公司并没有取得再次批复；5、金井物业公司在服务期间存在严重的工作失误和服务水平低下的情况。金井物业公司在未与集体业主商量的情况下，强行按每月1.20元/㎡的标准收取物业费，与金井物业公司提供的物业服务管理水平严重不符。金井物业公司辩称：1、诉讼主体无误。英才公司只与其公司签订了《前期物业服务和管理合同》，从来没有与煌朝物业公司签订《前期物业服务和管理合同》。一是因其公司内部管理人员调整，聘请了煌朝物业公司有经验的工作人员，但对业主而言一直是由其公司提供物业服务与管理。二是因股东变更，煌朝物业公司占有其公司10%的股份，其公司只起诉2018年6月1日至2019年11月30日这段时间的物业费，是因内部工作人员调整，对这一阶段做过了结；2、《前期物业服务和管理合同》是合法有效的。2015年3月1日，英才公司与其公司根据物业法律法规签订的《前期物业服务与管理合同》是真实、合法、有效的，对全体业主具有法律约束力，至于内部人员调整变动、法定代表人变更都不能影响该合同的实施和效力；3、《业主临时公约》具有法律约束力。根据《物业管理条例》第23条的规定，英才公司在销售房屋时与业主签订《商品房买卖合同》，将《业主临时公约》、《承诺书》一起为附件作为购买合同的组成部分，产生法律效力，业主应严格遵守；4、一审法院以大冶市发展和改革局（2016）258号文件作为收费标准认定事实是正确的。其公司告知并张贴公示了收费文件，按照文件规定试行期一年，到2017年12月29日结束，但小区没有成立业主委员会，发改局口头同意继续执行，直至业主委员会成立，前期物业合同才失效，其公司依照或参照该文件标准收取物业费，是合情合理合法的，其公司不存在乱收费、多收费。姜本杰得到物业服务和管理，理应缴纳物业费。金井物业公司向一审法院起诉请求：1、判令姜本杰支付2018年6月1日起截至2019年11月30日止的物业管理费2647元及违约金529元，共计3176元；2、本案诉讼费由姜本杰承担。一审法院认定事实：2015年3月1日，英才公司（甲方）与金井物业公司（乙方）签订了《前期物业服务与管理合同》一份，约定：甲方委托乙方对金井广场小区提供物业服务和管理；物业服务与管理事项：1、房屋共用部位维修、养护与管理；2、房屋共用设施设备维修、养护、运行与管理；3、共用绿地、花木、建筑小品等进行养护管理；4、公共环境卫生管理；5、公共秩序维护及车辆停放车位的服务和管理；6、有关文件、资料的管理；委托服务与管理期限：本合同自2015年3月1日起至本物业首次业主委员会确定物业服务公司，并签订《物业服务与管理合同》之日止；权利和义务：甲方：1、在销售房屋时，向购房业主明示本合同内容，确认《业主临时公约》；2、承担物业质保责任、负责保修期内返修、完善；3、负责处理本合同生效前发生的遗留问题；4、向乙方提供工程、业主等档案资料；5、未销售的房屋承担物业费。乙方：1、认真履行物业服务与管理的事项；2、本合同约定向业主收取物业费；3、建立物业的各项管理档案；4、有权制止业主各种违反物业管理的违纪、违规等行为；物业服务费收费标准：住宅每月1.20元/㎡；商业（写字楼）每月1.50元/㎡等；物业服务费一年收取一次，具体交纳费用时间由乙方确定并书面告知业主；业主（使用人）拒交物业费，乙方可提起诉讼，并责令业主（使用人）从逾期之日起承担20%的违约金。2016年10月14日，姜本杰与英才公司签订了《商品房买卖合同》，姜本杰向英才公司购买了该公司开发的金井广场小区2栋1单元11301室商品房，房屋建筑面积122.56㎡。在签订买卖合同的同时，姜本杰在合同的附件《业主临时公约》上签名，承诺作为金井广场小区的业主，同意遵守《业主临时公约》。《业主临时公约》主要规定：金井广场小区物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。上述合同签订后，金井物业公司为金井广场小区提供物业服务。姜本杰作为该小区业主，未向金井物业公司交纳2018年6月1日至2019年11月30日期间的物业管理费。金井物业公司多次催讨无果，遂提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，金井物业公司为缓解双方的矛盾，自愿放弃了要求姜本杰支付违约金的诉讼请求。同时认定：2016年12月30日，大冶市发展和改革局作出冶发改发（2016）258号文件，对金井广场小区前期物业服务收费标准作出批复，内容为：金井物业公司可按建筑面积收取物业服务费，标准为：高层住宅每月1.20元/㎡(含电梯运行维护费每月0.50元/㎡),收取物业管理服务费后不得再收取装修期间一次性电梯使用费及二次供水加压等有关费用。该收费标准从2016年12月30日起执行，试行期一年，试行期满后，由金井物业公司提出申请，该局再行核定正式收费标准。还认定，金井物业公司在提供物业服务过程中，姜本杰已入住金井广场小区，但截至庭审之日该小区仍未成立业主委员会。一审法院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，金井物业公司与英才公司就该公司开发的金井广场小区物业服务签订《前期物业服务与管理合同》，该合同不违反法律规定，属有效合同，对金井广场小区业主均具有约束力。《前期物业服务与管理合同》约定了物业服务收费标准，同时约定物业服务管理期限从2015年3月1日起至本小区首次业主委员会确定物业服务公司并签订《物业服务与管理合同》之日止，姜本杰购房时在《业主临时公约》中亦签字承诺认可《前期物业服务与管理合同》中的约定，双方应按合同约定履行义务。金井物业公司在提供物业服务过程中，金井广场小区至今未成立业主委员会，未与金井物业公司或另行选聘的物业服务单位重新签订物业服务合同，而金井物业公司为该小区提供物业服务至2019年11月30日止，金井物业公司的行为符合《前期物业服务与管理合同》中关于物业服务管理期限的约定，双方应按合同约定履行义务。即便抛开《前期物业服务与管理合同》，金井物业公司虽未与小区业主签订物业服务合同，但金井物业公司为金井广场小区提供了物业服务，姜本杰作为该小区的业主，也实际享受了该服务，双方形成了事实上的物业合同关系，姜本杰也应向金井物业公司支付物业管理费，姜本杰拒不交纳，构成违约，应承担继续交纳物业管理费的违约责任。至于收费标准，金井物业公司是按《前期物业服务与管理合同》中约定的标准主张收取，予以确认。故金井物业公司要求姜本杰支付2018年6月1日至2019年11月30日止物业管理费2647元的诉讼请求，理由正当、合法，予以支持；姜本杰抗辩金井物业公司在提供物业服务中没有尽到物业管理义务，不同意足额交纳物业管理费。因物业服务工作具有持续性、长期性，其在提供物业服务过程中不可能做到尽善尽美满足所有业主的意愿，固然会多少存在瑕疵，但偶尔轻微的瑕疵并不足以认定金井物业公司构成违约。金井物业公司在大部分业主未按期交纳物业管理费的前提下仍为金井小区提供物业服务，且经法院做工作，金井物业公司为缓解双方矛盾纠纷，放弃了要求姜本杰支付违约金的诉讼请求，故对金井物业公司诉请的物业管理费不再予以调整。姜本杰提交的相关照片，不足以证明金井物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故对姜本杰提出的该项抗辩意见不予采纳；姜本杰提出的其他相关抗辩意见，依据不足，不予采纳；诉讼中，金井物业公司自愿放弃了要求姜本杰支付违约金的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的放弃，不违反法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：姜本杰于判决生效之日起十五日内向金井物业公司交纳2018年6月1日至2019年11月30日期间的物业管理费2647元。案件受理费减半收取计25元，由金井物业公司负担5元，姜本杰负担20元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。姜本杰提交如下证据：证据一、《告知书》复印件二份、“云上大冶”网站投诉信息复印件一份，拟证明本案的诉讼主体应为煌朝物业公司，而不是金井物业公司；证据二、视频截图复印件四张，拟证明物业公司未经行政部门审批，强制收费，不让业主车辆回小区，业主报警，造成极其恶劣的社会影响；证据三、《物业服务委托合同》复印件一份，拟证明物业公司是从2018年12月30日在小区提供物业服务，金井物业公司在一审提供的《前期物业服务合同》是伪造的，且从未对业主公示。故物业费应从该日期起算；证据四、天然气安装时的业主证明复印件二份、安装维修跟踪单一份、安检单一份，拟证明金井物业公司没有提供物业服务；证据五、《金井广场小区业主对物业公司不作为的举证》及业主签名一份，拟证明物业公司在管理期间不作为、服务不到位，极大地影响了其居住环境；证据六、《黄石市物业服务收费管理实施细则》网站打印件一份、黄石市住房和城乡建设局《关于进一步规范商品房交付行为的通知》网站打印件一份、《市人民政府关于进一步规范房地产行业管理促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》网站打印件一份，拟证明金井物业公司主张的2018年6月至2018年12月31日期间的物业管理费应由开发商承担；证据七、《不动产首次登记权属证明》复印件一份，拟证明涉案商品房于2018年8月16日登记权属，故不应从2018年6月开始收取物业费；证据八、2018年8月23日金井物业公司张贴的《通知》复印件一份，拟证明其与金井物业公司没有签订物业服务合同，以办理房产证为由强迫业主签订物业服务合同。针对姜本杰提交的证据材料，金井物业公司质证意见为：对于证据一，认为系英才公司发布的公告，与其公司无关。其公司于2019年11月30日退出了物业管理，没有看到该两份公告。对于“云上大冶”网上的投诉回复，认为与本案无关；对证据二的证明目的有异议，其公司从未阻止业主进入小区；对证据三不予认可，提出其公司没有签订该合同，亦没有该“1号章”；对证据四的关联性有异议，认为天然气安装是开发商的事情，与其公司无关；对证据五的证明目的有异议，提出其公司于2019年11月30日退出，当中有些业主交纳了物业费，业主签名是针对开发商的不作为，并不是针对物业公司的；对证据六的关联性有异议，认为与其公司收费无关；对于证据七，认为商品房的交付是开发商的义务，与其物业公司无关；对证据八的真实性无异议，是其公司张贴的，但对证明目的有异议，认为开发商要求必须具备这些材料才能领取房屋不动产权证。对上述证据是否采信以裁判理由为准。金井物业公司提供如下证据：证据一、公司章程、企业工商登记信息、英才公司出具的《证明》，拟证明其公司诉讼主体适格；证据二、2018年5月23日登记的营业执照复印件、2019年11月14日登记的营业执照，拟证明姜本杰举证的《物业服务委托合同》是伪造的，因其公司法定代表人是于2019年11月14日由朱纯家变更为了马先进；证据三、十七张票据及2019年11月4日《告知书》，拟证明在2018年6月1日至2019年11月30日期间，其公司提供了物业管理服务，并且在该期间没有收到一分钱物业费，负债累累，因此退出该小区。针对金井物业公司提交的证据材料，姜本杰质证意见为：对于证据一，对公司章程有异议，股东签字时间是2018年5月15日，而企业信用信息公示系统中查询到的股东变更为朱纯家的时间是2018年5月23日，两个时间不一致，其也从未看到该章程。对企业工商登记信息有异议，显示时间是2020年6月17日，金井物业公司在该时间已经不在金井广场小区服务了，不能证明金井物业公司的证明目的。英才公司出具的《证明》所说明的内容没有对其进行公示，其不清楚。英才公司与金井物业公司是一家，存在利益关系，该证据没有证明力；对证据二的来源有异议，金井物业公司说已经不在其小区提供服务，但却提供金井物业公司营业执照的原件。《物业服务委托合同》是其从大冶市住建局拍照打印的，不存在伪造；对于证据三，对票据的真实性及证明目的均有异议，认为不能证明金井物业公司在2018年6月1日至2018年12月31日期间提供过物业服务。对上述证据是否采信以裁判理由为准。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于诉讼主体问题。首先，2015年3月1日，英才公司与金井物业公司签订《前期物业服务与管理合同》，约定委托金井物业公司对金井广场小区进行物业服务和管理，委托服务与管理的期限自2015年3月1日起至本物业首次业主委员会确定物业服务公司，并签订《物业服务与管理合同》之日止。而金井广场小区至今未成立业主委员会；其次，英才公司出具《证明》，证明英才公司与金井物业公司签订了《前期物业服务与管理合同》，金井物业公司于2016年5月1日进入金井广场小区提供物业管理服务，后由于金井物业公司内部人员重组，重组后的人员于2018年5月23日进入金井广场小区物业，金井广场小区一直是金井物业公司进行物业服务与管理；再次，煌朝物业公司亦出具《证明》，证明其从未进入金井广场小区提供物业管理服务；然后，姜本杰举证的金井物业公司分别于2018年8月1日和2018年8月23日张贴的《告知书》和《通知》，证明金井物业公司告知各业主，金井物业公司于2018年5月进行重组，由新股东接管，重组后的物业公司收取物业费从2018年6月1日开始计算，并告知根据大冶市发展和改革局（2016）258号文件规定标准收费，以及通知业主签订物业服务合同；最后，金井物业公司提供相关票据及照片，证明其在2018年6月至2019年11月期间提供了物业服务，并支出了相关的物业服务费用。上述事实均说明为金井广场小区提供物业服务的主体是金井物业公司，故姜本杰提出本案诉讼主体错误，为其小区提供物业服务的是煌朝物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于《前期物业服务与管理合同》和《业主临时公约》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，金井广场小区至今尚未成立业主委员会，英才公司作为建设单位有权选聘物业服务企业，与物业服务企业金井物业公司签订《前期物业服务与管理合同》，该合同合法有效，对业主及金井物业公司均产生约束力。从双方举证的情况来看，英才公司于2015年3月1日与金井物业公司签订《前期物业服务与管理合同》，亦与英才公司出具的《证明》相印证，而姜本杰提出英才公司于2018年5月23日与金井物业公司签订了《前期物业服务合同》，但未提供证据证明，故姜本杰提出一审判决以2015年3月1日英才公司与金井物业公司签订的《前期物业服务与管理合同》作为认定事实错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然金井物业公司未举证证明英才公司在销售房屋时向业主明示了英才公司与金井物业公司于2015年3月1日签订的《前期物业服务与管理合同》内容，但金井物业公司已将其与英才公司签订了《前期物业服务与管理合同》、物业费收取时间以及收费标准等事实向金井广场小区的业主进行了公开张贴告知，也已实际为金井广场小区提供了物业管理服务，故不影响业主与英才公司签订《业主临时公约》的法律效力。姜本杰提出《业主临时公约》对业主不具有法律约束力的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于物业收费标准及物业服务质量的问题。虽然大冶市发展和改革局下发的（2016）258号文件规定高层住宅为每月1.20元/㎡，从2016年12月30日起执行，试行期为一年，而金井物业公司主张收取物业管理费的期间超出了该文件规定的试行期，但金井物业公司在该文件规定的试行期满后并未提出申请，且金井物业公司与英才公司签订的《前期物业服务与管理合同》中约定的物业服务费标准亦为每月1.20元/㎡，金井物业公司亦予以张贴进行了告知，故一审判决参照该文件标准收取物业管理费并无不当，本院应予支持。现在社会生活中由物业公司提供小区物业服务系常态,而物业管理服务行业,现实生活中也存在一些服务质量不完善的现象,物业公司只有与业主加强沟通,相互理解,和谐共处,不断在工作中完善服务,才能取得广大业主的理解和支持,物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之,若物业费用不能及时足额收取,将直接影响物业公司的正常运行,实际影响着全体业主的共同利益,决定着全体业主享受物业服务质量的好坏,因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面,若业主拒交物业费用,既直接影响了物业服务的质量,又影响了已交费业主的利益,形成恶性循环,实际并最终影响到全体业主的根本利益,该行为不应提倡。因金井物业公司已为姜本杰所在的金井广场小区提供了基本的物业服务,双方也形成了事实上的物业服务合同关系。姜本杰对其居住小区物业服务有异议,可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映,尽快成立业主委员会,选聘令大多数业主满意的物业服务公司。另由于金井物业公司在一审期间自愿放弃主张违约金的诉讼请求，故一审法院根据《前期物业服务与管理合同》约定和参照大冶市发展和改革局下发的（2016）258号文件规定的物业收费标准判决姜本杰支付物业服务费并无不当，本院应予支持。综上所述，姜本杰的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由姜本杰负担。本判决为终审判决。审判长  严云峰审判员  童 威审判员  曹晓燕二〇二〇年十二月十日法官助理张莉书记员孟楠