安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初4195号 原告：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县儒林外史大酒店,统一社会信用代码913411246709055111（1-1）。 法定代表人：林光义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张学琴，该公司员工。 委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧街道法律服务所法律工作者。 被告：吴仁佩，男，1956年12月20日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：吴琼，女，1985年11月18日出生，住江苏省南京市江宁区，系吴仁佩女儿。 原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）诉被告吴仁佩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。瑞祥公司委托诉讼代理人王宇光、被告吴仁佩委托诉讼代理人吴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决吴仁佩立即支付房屋欠款280000元；2、请求依法判决吴仁佩支付违约金34020元（计息时间从计算房租起2017年5月1日，计息止时间2020年8月31日，计息天数1215天，合同第七条约定，按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金为34020元）；3、吴仁佩承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：安徽瑞祥置业有限公司、吴仁佩于2014年4月27日签订了《全椒县商品房预售合同》，约定：商铺号B2-1056，房价每平方11283.28元，总建筑面积50.34平方米，总价568000元，首付288000元，余款280000元。吴仁佩在付了首付款获得了房屋后尚有280000元未支付。综上所述，双方签订的合同是合法有效的，且已进入了合同履行阶段，现吴仁佩理应支付所欠房款。 吴仁佩辩称，一、瑞祥公司不具备诉讼主体身份，其2014那4页27日与安徽瑞祥置业有限公司（以下简称瑞祥置业公司）签订了房屋买卖合同，其与瑞祥公司没有合同上的关系，瑞祥公司不是商品房买卖合同的相对方，没有诉权；二、本案瑞祥公司不诚信，采用夸张式的宣传让其购买该商铺，其也是受害方；三、本案是瑞祥公司违约在先，房屋总价款为56.8万元，其首付28.8万元，下剩房款是采取按揭贷款的方式，但是因为瑞祥公司因为连银行贷款必备的材料都没有，导致其不能贷款，故过错方在出卖方；四、商铺到现在连初始登记手续都没有，瑞祥公司不积极解决问题，其作为买受人有理由停止履行付余款义务，行使不安抗辩权，防止损失扩大。即使其存在违约，按合同第7条第1项的约定，瑞祥公司行使的应是解除权，前提是瑞祥公司先退回房款，在预付款退回后其才有可能将房屋交回，因此其现在要求既不解除合同，也不支付下剩房款。本案瑞祥公司要求支付余款，无事实和法律依据，请求法院判决驳回瑞祥公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年4月27日，吴仁佩（乙方）与瑞祥置业公司（甲方，现已更名为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）签订《全椒县商品房预售合同》（网签）及附件，双方约定：乙方购买甲方所有的位于全椒县商铺，房屋建筑面积50.34平方米，房价每平方米11283.28元,总价568000元。付款方式为分期付款，乙方首付288000元，余款280000元办理商业贷款；房屋的交付必须验收合格；甲方定于2014年5月1日前将该房屋交付给乙方；乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算；买受人按银行要求提交齐全贷款资料，办清有关手续，缴纳有关费用的前提下，如果贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款；买受人在签订商品房买卖合同时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。 《全椒县商品房预售合同》签订同日，吴仁佩与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（以下简称渝嫣全椒分公司）签订《百货商铺委托经营管理合同》，约定：吴仁佩将其购得的全椒县襄河镇儒林南路瑞祥商业步行街1-4期一层1506商铺委托交由渝嫣全椒分公司经营管理；委托经营期限为五年；前三年为市场培育期，吴仁佩同意在市场培育期无需支付该商铺租金，市场开业后第四至第五年，每年支付一次租金，按59790元支付。2014年5月1日，瑞祥公司将上述商铺移交给渝嫣全椒分公司。 合同签订后，吴仁佩支付给瑞祥公司首付房款288000元，吴仁佩就余款280000元向银行申请办理商业贷款，但因瑞祥公司账户被查封等原因，贷款未获批准，剩余房款280000元吴仁佩一直未支付，瑞祥公司也一直未向吴仁佩催要。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴仁佩与瑞祥置业公司签订的《全椒县商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。瑞祥公司系由瑞祥置业公司更名而来，故瑞祥公司具有诉讼主体资格。本案涉及的商铺，吴仁佩在购买时其本意并不是自己经营，同其他购买者一样，均是在签订商品房预售合同的同时，又与第三方渝嫣全椒分公司签订了《百货商铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式，根据委托经营管理合同约定，委托经营期间渝嫣全椒分公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述因素，本院认为，瑞祥公司将吴仁佩所购买的商铺在约定期限内直接向渝嫣全椒分公司交付并无不当，视为已交付给吴仁佩。且吴仁佩在双方约定的交房期满后数年内并未向瑞祥公司要求交付房屋，也可以看出其认可瑞祥公司已交付了房屋。 《全椒县商品房预售合同》签订后，瑞祥公司依约交付了房屋，吴仁佩就购房余款280000元向银行申请商业贷款，未获银行批准。但吴仁佩在无法办理按揭贷款时，既未要求解除合同，也不支付购房款，现瑞祥公司要求吴仁佩继续履行双方签订的《全椒县商品房预售合同》，一次性支付下剩购房款280000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。瑞祥公司诉请吴仁佩支付逾期付款违约金，因吴仁佩申请按揭贷款未获批准系瑞祥公司账户被查封等原因导致，且瑞祥公司长期以来一直未向吴仁佩催要房款，怠于行使权利，造成自身损失扩大，故本院对瑞祥公司该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吴仁佩于判决生效后十日内支付原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司下剩购房款280000元； 二、驳回原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6010元，适用简易程序审理减半收取计3005元，由原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担217.5元，被告吴仁佩负担2787.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  李清芳 二〇二〇年十二月九日 法官助理程静 书记员王梦武 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定 2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。