云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终756号上诉人（原审原告反诉被告）：何某斌，男，1959年1月8日生，汉族，户籍云南省德宏州盈江县，现住盈江县。被上诉人（原审被告反诉原告）：陈某明，男，1973年12月6日生，傈僳族，户籍云南省德宏州盈江县，现住云南省德宏州盈江县。上诉人何某斌因与被上诉人陈某明租赁合同纠纷一案，不服云南省盈江县人民法院（2020）云3123民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何某斌上诉请求：一、请求撤销盈江县人民法院（2020）云3123民初899号民事判决书；二、判令被上诉人陈某明继续履行上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同；三、判令被上诉人陈某明返还上诉人向其租赁的养牛场所；四、驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：一、原审判决对证人证言理解有误，导致认定事实出现偏差、判决有误。2015年5月1日，上诉人与被上诉人签订了一份租赁合同，合同约定上诉人租赁被上诉人位于盈江县的养牛场，租赁期15年，即自2015年5月1日起至2030年5月1日止。合同签订后，上诉人按约定一次性支付了三年的租金，即自2015年5月1日至2018年5月1日三年的租金24000.00元已付清给被上诉人。合同履行至2018年底至2019年初，因上诉人投资经营方向发生变化，没有时间和精力同时维持养牛场的经营，因此当年租金没有及时主动支付。此时，被上诉人就提出让上诉人转让养牛场的意见，因上诉人租赁养牛场后投资了30多万元增加和更新改善原有设施，如果转让会造成巨额经济损失，就没有同意转让。为解决养牛场租金的来源，在证明人陈某、何某能在场的情况下，上诉人与被上诉人通过协商，达成一致意见，可由被上诉人将养牛场临时租给别人使用，所收取租金就抵扣上诉人应付被上诉人的租金，同时证人还帮提出，如多租得的租金应归上诉人所有。让被上诉人临时出租的前提条件是，上诉人什么时候要使用养牛场，被上诉人必须无条件将场地及设施收回交还上诉人。协商好后，被上诉人具体怎么管理落实，上诉人就不知道了。从以上可以看出，自租赁合同签订后，上诉人与被上诉人并未因合同的履行发生过矛盾，仅在自第四年起，根据实际情况，在证人的见证下，双方对租金如何给付达成过新的约定，原租赁合同并未解除。2020年年初，当上诉人向被上诉人提出要收回养牛场恢复经营时，被上诉人不愿将养牛场交还上诉人，上诉人才将纠纷诉至法院。庭审中，合同证明人陈某、何某能出庭作证，证明了对拖欠租金一事合同双方当事人如何进行了变更处理，且证人证实也未提及双方商谈过解除主合同一事。合同履行过程中，上诉人确实拖欠过被上诉人的租金，但从常理和社会经验来看，上诉人在租赁后三年的经营过程中，先后已投入基础设施建设和改造资金30余万元，不可能放任不管，由被上诉人收回自由处置。原审判决对出庭证人证言有重大误解，认定事实与社会常识和法律依据明显不符，导致判决有误，请二审予以纠正。二、一审判决支持被上诉人的反诉请求，判令解除双方的租赁合同，不但认定事实有误，增加当事人的诉累，同时也有悖民事诉讼公平原则。本案经过合同双方当事人协商一致的情况下，由上诉人授权被上诉人可暂时将养牛场给他人临时使用，所收取使用费抵扣租金。该约定系对原合同的补充和变通处理，并不影响主合同的继续履行和法律效力。一审判决引用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，明显适用法律不当，双方发生的纠纷另行解决会增加当事人的诉累，同时还增加新的矛盾纠纷和经济损失。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，判令支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈某明答辩称：上诉人何某斌开始支付了三年的租金24,000.00元，到2018年4月30日已经到期。2018年5月后其应该支付第四年租金，但上诉人没有支付。我多次联系上诉人询问其是否继续租赁，若租赁需要支付租金。上诉人表示要租赁，但是迟迟不支付租金也不开展经营。2019年，我在电话再次询问，说有人来租赁了，问他还租不租，不租我租给别人了，上诉人在电话中说到你先租给别人。2019年3月1日，我将场地租赁给了福建人，后因福建人要养牛但办理不了养殖经营证照（一个场地只能办理一个证照），我们多次和上诉人协商不成，产生了矛盾。到2020年4月后，因为上诉人没有实际经营，可能会吊销上诉人的证照，上诉人又要求继续租赁，才向盈江县人民法院起诉。因上诉人拒付租赁费，已违反合同的约定，请求二审法院依法维持一审判决。何某斌向一审法院起诉请求：一、请求判令被告继续履行原、被告之间签订的租赁合同；二、判令被告返还原告向其租赁的养牛场所；三、案件诉讼费用及保全费由被告承担；陈某明向一审法院提出反诉请求：一、请求解除反诉原告与反诉被告于2015年5月1日签订的土地租赁合同；二、判令反诉被告向反诉原告支付土地租赁费8,000.00元；三、案件诉讼费由反诉被告承担；一审法院认定事实：2015年5月1日，何某斌与陈某明在证明人何某能、陈某的见证下，在位于盈江县（畜牧局）的何某能家签订了一份租赁合同，合同约定陈某明将其向盈江县新城乡繁勐村委会允门村民小组租赁来的位于盈江县的养牛场租赁何某斌经营，面积六亩，租期15年（自2015年5月1日起至2030年4月30日止），租金每年8000元，何某斌一次性先行支付前三年的租金24000元，第四年租金逐年付清。合同签订后，何某斌支付了前三年的租金24000元，并对所租养牛场进行经营管理了一段时间，2018年初对所租养牛场暂停管理。2018年初，陈某明向何某斌催收第四年的租金8000元未果；其后，陈某明多次向何某斌催收租金无果。2019年初，陈某明又向何某斌催收2018年、2019年的租金16000元未果。期间，何某斌让陈某明暂时将养牛场给别人使用收取费用冲抵租金，双方发生争议，经证明人何某能、陈某多次组织双方协商解决无果。2020年初，何某斌欲准备重新对养牛场进行管理时，发现陈某明已将养牛场改租给他人经营。一审认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方应遵循诚实信用原则按约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按约定全面履行自己的义务”。关于租金的支付方式，本案中原告（反诉被告）认为2018年租金要到2019年5月1日支付，被告（反诉原告）则认为2018年租金应在2018年初支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定及双方约定，可以视为租金支付方式为先付后用，所以租金支付方式为先付后用更为符合交易习惯及合同文意。本案中，首先，由于原告（反诉被告）何某斌至今未支付租金，被告（反诉原告）陈某明认为原告（反诉被告）何某斌逾期未支付租金，便将租赁物（养牛场）转租给第三人了，导致当事人双方签订租赁合同的目的不能实现，租赁合同继续履行的基础已不存在。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，原告（反诉被告）何某斌认为被告（反诉原告）陈某明将租赁物转租收取费用冲抵租金的主张证据不足，不予采信；本诉部分，原告关于判令被告继续履行原、被告之间签订的租赁合同和被告返还原告租赁物（养牛场）的诉讼请求，没有依据，不予支持；反诉部分，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，反诉原告请求解除反诉原告与反诉被告于2015年5月1日签订的土地租赁合同的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持；关于判令反诉被告向反诉原告支付土地租赁费8,000.00元的诉讼请求，没有依据，一审不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：本诉部分：驳回原告何某斌对被告陈某明的诉讼请求。反诉部分：一、解除反诉原告陈某明与反诉被告何某斌之间于2015年5月1日签订的合同；二、驳回反诉原告陈某明的其他诉讼请求。本诉案件受理费100.00元，由原告何某斌负担（已付）；反诉案件受理费75.00元，由反诉原告陈某明负担（已付）。本院二审期间，上诉人何某斌、被上诉人陈某明无证据提交。对一审证据均坚持一审时的举证、质证意见。经审查，一审法院对当事人一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人何某斌上诉主张，从第四年起，根据实际情况，在证人陈某、何某能的见证下，双方对租金如何给付达成过新的约定，由被上诉人将养牛场临时租给别人使用，所收取租金抵扣上诉人应付被上诉人的租金，故双方所签《合同》不应解除。被上诉人陈某明不认可该主张，认为双方对租金给付没有达成过新的协议。经审查，证人陈某、何某能在一审庭审中均证明双方就租金一事进行过协商，但未达成过协议，故对上诉人的上诉主张本院不予采信。二审查明的其余法律事实与一审一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。上诉人何某斌与被上诉人陈某明于2015年5月1日签订的《合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行各自义务。《合同》第二条约定“租金付款方式：前三年（共24,000.00元）一次付清，第四年后逐年付清”，被上诉人陈某明已将租赁物（养牛场）交由上诉人何某斌管理使用，上诉人何某斌应按约定向被上诉人陈某明支付租金，上诉人何某斌支付前三年的租金后，第四年的租金至一审起诉时仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被上诉人陈某明有权解除合同。上诉人何某斌上诉主张双方对租金给付达成过新的约定，但其未提交有效证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由上诉人何某斌承担不利后果。综上所述，上诉人何某斌的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人何某斌负担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  高玉荣审判员  孙 媛二〇二〇年十二月一日书记员  马勇胜