北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终6735号上诉人（原审被告、反诉原告）：魏霞，女，1980年6月2日出生，住北京市西城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：尚瑞长（魏霞之夫，兼魏霞委托诉讼代理人），男，1977年3月25日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京宝景物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街**。法定代表人：金锐，总经理。委托诉讼代理人：程世卿，北京市元甲律师事务所律师。上诉人魏霞、尚瑞长因与被上诉人北京宝景物业管理有限公司（以下简称宝景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初16047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。魏霞、尚瑞长上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宝景物业公司的一审诉讼请求，支持我方的反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院未查明宝景物业公司物业服务严重违约的事实。一审判决隐匿判定违约的核心证据即《北京市前期物业服务合同》；一审法院对我方提交的《申请书》《现场勘验申请》及调查刑事案件的申请未予处理，导致对物业服务是否严重违约未予查明；宝景物业公司在卫生、消防安全、绿化等方面存在严重违约。2.一审法院关于宝景物业公司诉讼请求的诉讼时效认定错误。一审认定诉讼时效起算点错误；2015年、2016年物业费已过诉讼时效；宝景物业公司催缴物业费用的证据未依法进行质证，一审法院对此未安排庭下核实证据。3.一审未对我方反诉进行审理即驳回全部诉讼请求违法，我方第二项反诉请求系基于《北京市前期物业服务合同》中临时管理规约确定的宝景物业公司合同义务，与本案具有同一性。4.一审法院剥夺我方的辩论权、举证权，对举证责任分配错误，对部分证据未予质证，强迫我方网上开庭，审理程序严重违法。宝景物业公司辩称，同意一审判决，不同意魏霞、尚瑞长的上诉请求和理由。宝景物业公司向一审法院起诉要求魏霞、尚瑞长：1、支付2015年4月1日至2018年3月31日期间物业服务费6509.46元、违约金927.6元，合计7437.06元；2、承担本案诉讼费用。魏霞、尚瑞长向一审法院反诉要求宝景物业公司：1、按XX小区园林审批图纸对一区XX号楼西南侧三棵灌木冒充乔木，一棵明显偏冠缺枝的乔木补种（树龄不低于十年）；2、向我们公示2015-2018年度利用小区共用部分从事经营活动的公共收支账单；3、减免我们的物业费并承担诉讼费。一审法院认定事实：对于双方没有争议的事实，法院予以确认：魏霞、尚瑞长系XX一区XX号楼XX单元XX室房屋业主，该房屋实测建筑面积78.96平方米，登记入住时间2013年11月5日。2012年12月29日，魏霞、尚瑞长作为甲方曾与开发商北京宝晟住房股份有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，约定物业费收费标准为2.29元/平方米/月，并约定甲方经催缴后仍未续缴物业费的，应当按自应缴之日起每逾期一日按欠费总额千分之五的标准向乙方支付违约金。至今，魏霞、尚瑞长未缴纳2015年4月1日至2018年3月31日期间的物业费，两人称未缴费原因为物业服务不达标，侵害业主权益；两人称不清楚物业服务公司是否为宝景物业公司，但确认其指称的“物业服务不达标、侵害业主权益”的主体为宝景物业公司。本案中，宝景物业公司要求魏霞、尚瑞长支付物业费及违约金，并就此提交如下材料为证：1、《前期物业服务分包协议》，显示2011年11月1日，北京宝晟住房股份有限公司作为建设单位与宝景物业公司签订合同，约定前期物业服务事宜。2、合同若干。包含：2019年8月10日至2020年8月9日期间的《垃圾清运合同》、2019年9月25日至2020年9月24日期间《日常清洁服务合同》、2019年7月19日至2019年10月18日期间《绿化养护管理协议》、2019年1月1日至2019年12月31日期间《北京市电梯日常维护保养合同》、2019年9月1日至2020年8月31日期间《保安服务合同》。3、年度总结（项目收支情况报告），显示有主营收入、车位费等金额。4、照片打印件若干。用于证明维修公共平台、疏通烟道、园区铲雪、电梯检修、清理垃圾工作的开展。5、张贴《律师函》的照片等材料，用于证明物业费催缴情况。其中：（1）与135尾号5063的手机号短信记录显示：2015年12月22日曾向该手机号码发送短信“魏霞您好，请在12月31日前缴纳2015年至2016年度物业费。XX物业。应缴物业费2169.82，交费账号工商银行……”；2016年5月4日、5月18日曾向该手机号码发送短信“您好，物业将统一对还未缴纳2015年至2016年物业费的业主进行起诉，明天提交业主明细，为避免给您带来不必要的损失，请及时联系物业缴纳！”“业主……2016至2017年的物业费已经开始收取，望您抽出宝贵的时间尽快来物业前台缴纳”。（2）张贴的交费通知显示：张贴在XX房间门口，落款时间分别显示为2015年9月17日、2016年9月28日、2017年10月21日、2019年5月23日的物业费催缴通知律师函。6、宝景物业公司与于某间物业服务合同纠纷判决书，显示宝景物业公司曾起诉同小区业主追索2015年至2018年物业费，于某以房屋漏水未得到解决等为抗辩，法院审理后判决于某向宝景物业公司支付物业费，驳回违约金项诉讼请求。经当庭核对证据材料原件，魏霞、尚瑞长发表质证意见称仅认可宝景物业公司与于某间物业服务合同纠纷判决书的真实性，但对证据关联性不予认可；对其余证据的真实性、证明目的及关联性均不予认可，称并未收到过物业费催缴通知，但自认135尾号5063的手机号系尚瑞长手机号码。庭审中，魏霞、尚瑞长不同意交纳物业费，称物业服务存在其答辩所称的诸多问题，并就此提交海淀区垃圾检查情况报告及照片、小区其他业主家着火情况的新闻报道打印件、涉及灌木、绿地、乱停车、电梯广告等诸多事项的照片打印件为证。经质证，宝景物业公司对证据真实性均予认可，但对证明目的及关联性不予认可，表示无法有效证明物业未尽合同义务。此外，本案审理过程中：（1）魏霞、尚瑞长曾向法院提交调查取证申请，申请法院责令宝景物业公司提交小区建设工程规划许可证及附件附图和竣工验收报告、附图及竣工验收资料，小区园林审批图纸，2015年4月1日至2018年3月31日期间与广告公司签订的小区电梯间广告合同、收款证明等相关证据，2015年4月1日至2018年3月31日期间XX停车记录、收取的停车费及合法停车车位数量的证据。因上述事项与魏霞、尚瑞长单户人家物业费减免问题缺乏关联性，故法院于本案第一次庭审时明确答复不予准予其调查取证申请。后尚瑞长于本案第二次庭审时提交登记回执复印件两份，据此申请补充举证期。登记回执显示，尚瑞长曾于2020年6月16日向海淀区住建委申请，要求获取海淀区XX镇XX、XX地块（XX小区）限价商品住房项目竣工验收报告；曾向海淀区园林绿化局申请，要求获取海淀区XX镇XX、XX、XX、XX地块限价商品住房项目绿化规划及审批材料，相关部门回复称将向其做出书面答复。同前，因上述事项与本案争议缺乏关联性，故法院于本案第二次庭审时明确答复不再给予其补充举证期。（2）魏霞、尚瑞长曾在本案第一次庭审后向法院提交现场勘查申请，申请法院对小区XX号楼西南侧三棵以灌木冒充乔木、一棵明显偏冠缺枝的乔木、紧邻楼房北侧与道路之间被物业绿地铺砖、XX小区绿化状况、环境卫生状况、安全状况、消防状况等进行现场勘察。基于在案件证据情况及双方诉争项目，法院于本案第二次庭审时明确回复不予准许此现场勘查申请。法院为化解纠纷曾就涉案物业费问题组织双方调解，宝景物业公司提出调解方案，因魏霞、尚瑞长不同意而未达成调解。一审法院认为，首先，虽魏霞、尚瑞长称不清楚物业服务公司是否为宝景物业公司，但据在案《北京市前期物业服务合同》《前期物业服务分包协议》、宝景物业公司与于某间物业服务合同纠纷判决书以及魏霞、尚瑞长对“物业服务不达标、侵害业主权益”的主体为宝景物业公司的当庭陈述，法院足以认定宝景物业公司确为魏霞、尚瑞长所居住小区的物业服务企业。进而，对于双方间物业费争议。结合双方诉辩主张，该争议指向如下两点：一、宝景物业公司提供的物业服务是否存在严重违约情形以致可以减免物业费？就此，魏霞、尚瑞长虽提交海淀区垃圾检查情况报告及照片、小区其他业主家着火情况的新闻报道打印件、涉及灌木、绿地、乱停车、电梯广告等诸多事项的照片打印件为证，但法院认为：其一，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于上述特性，物业服务存在瑕疵在所难免。故在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题加以判定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面考量。其二，虽每个业主均有权依据自己的标准对物业服务进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳。因此在相关费用的缴纳及减免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。鉴此，本案中，魏霞、尚瑞长所提交证据尚不能充分证明宝景物业公司在履行合同过程中存在严重违约行为以及其公司提供的物业服务对小区全部或大部分业主的正常生活和基本居住利益造成实质性影响，故魏霞、尚瑞长以物业服务质量为抗辩拒绝缴纳物业费，法院无法予以支持。二、宝景物业公司主张2015年4月1日至2018年3月31日期间物业服务费是否超过诉讼时效？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》及其他相关规定，本案诉讼时效应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。宝景物业公司对包括魏霞、尚瑞长在内的全体业主所提供的物业管理服务具有持续性的特点，其对欠费业主的催缴周期及时效起算点也不应过于机械或苛刻地限定于某一月份或某一年度。在案证据显示，宝景物业公司曾以短信、通知等形式催缴物业费用，故法院对魏霞、尚瑞长所持时效抗辩，法院不予支持。据上，据涉案房屋面积、物业费收费标准核算，宝景物业公司要求魏霞、尚瑞长支付2015年4月1日至2018年3月31日期间物业服务费6509.46元并无不当，法院予以支持。至于违约金，因宝景物业公司的物业服务仍有改进之处，故法院对违约金项诉求不予支持。至于魏霞、尚瑞长提出的反诉。本案是物业服务合同纠纷，系宝景物业公司起诉魏霞、尚瑞长要求其支付物业费，但魏霞、尚瑞长提出的反诉中：部分请求涉及小区业主共有利益，魏霞、尚瑞长作为单个业主并无诉讼主体资格；部分请求系基于业主知情权范畴，与本案诉讼标的不具有同一性；部分请求于实质上属于对于本诉的答辩意见。基于以上，法院对两人提出的反诉主张予以驳回。双方如确有相关纠纷，可另行解决。最后，法院想要表达的是，物业服务有其特殊性，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主足额交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务。业主以拒绝交纳物业费的方法督促物业公司提高物业服务质量的做法并不可取。同时宝景物业公司也应本着诚实信用原则，努力提高物业服务质量，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、魏霞、尚瑞长于本判决生效后七日内向北京宝景物业管理有限公司支付2015年4月1日至2018年3月31日期间物业服务费6509.46元；二、驳回北京宝景物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回魏霞、尚瑞长的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，宝景物业公司未提交新证据。魏霞、尚瑞长提交其称于2014年拍摄的视频一份，用以证明物业服务不合格。经询问，宝景物业公司发表意见为，对该视频的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可，2014年的视频与本案无关。本院认为，该视频与本案所涉期间的物业服务质量不存在关联性，故不予采信。二审期间，魏霞、尚瑞长申请调取一审庭审录像，以证明一审庭审程序严重违法。经本院查阅卷宗并与一审法院核实，一审庭审并无录像。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。上述材料未形成新的事实，不作为新证据采用。另查，关于一审中魏霞、尚瑞长反诉要求宝景物业公司公示2015-2018年度利用小区共用部分从事经营活动的公共收支账单问题，宝景物业公司称之前已经在小区内进行了公示，魏霞、尚瑞长不予认可。二审中，宝景物业公司当庭出示了2015-2018年度物业服务项目收支情况报告，魏霞、尚瑞长核对了原件，并收取了复印件，但不认可真实性。本院认为，结合双方二审期间的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一，涉案物业费用是否应予减免；二，宝景物业公司的起诉是否超过诉讼时效；三，一审法院对魏霞、尚瑞长反诉的处理是否适当；四，一审法院审理程序问题。本院逐一予以评述。关于涉案物业费用是否应予减免的问题。魏霞、尚瑞长主张宝景物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，并提交了海淀区垃圾检查情况报告、新闻报道打印件、照片等证据，但物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题加以判定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面考量。魏霞、尚瑞长所提交的证据尚不能充分证明宝景物业公司在履行合同过程中存在严重违约行为以及其公司提供的物业服务对小区全部或大部分业主的正常生活和基本居住利益造成实质性影响，故对其以宝景物业公司物业服务存在严重瑕疵为由拒绝交纳物业费的主张，本院不予采信。关于宝景物业公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。宝景物业公司提交的在案证据能够证明宝景物业公司并未怠于向魏霞、尚瑞长主张收取物业费的权利，考虑到物业服务具有持续性的特点，结合宝景物业公司一审起诉的时间，一审法院认定其起诉未超诉讼时效，并无不当。关于一审法院对魏霞、尚瑞长反诉的处理是否适当的问题。魏霞、尚瑞长要求公示利用小区共用部分从事经营活动的公共收支账单的反诉请求，涉及业主知情权问题，宝景物业公司称之前已经将相关内容在小区内进行了公示，并在二审中又当庭向魏霞、尚瑞长出示了2015-2018年度物业服务项目收支情况报告，虽然魏霞、尚瑞长不予认可，但本院认为宝景物业公司已经履行了相应义务，如魏霞、尚瑞长基于公示内容认为损害了其其他利益，可以另行主张。而魏霞、尚瑞长提出的其他反诉请求部分涉及小区业主共有利益，魏霞、尚瑞长作为单个业主并无诉讼主体资格，部分于实质上属于对本诉的答辩意见。综上，一审法院判决驳回魏霞、尚瑞长的反诉并无不当。关于一审法院审理程序问题。经审查，魏霞、尚瑞长在一审的庭审笔录上进行了签字确认，且其主张的程序问题不构成本案发回重审或改判的充分理由，本院不予采信。综上所述，魏霞、尚瑞长之上诉理由不成立，应予驳回；对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由魏霞、尚瑞长负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 杨 磊二〇二〇年十二月十六日法官助理 黄慧婧书 记 员 张薷芯书 记 员 谢冰伦