云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0926民初929号 原告：云南航宇输配电设备有限公司耿马分公司，住所地：云南省临沧市耿马傣族佤族自治县建设路城南鑫居****。 负责人：唐喜，经理。 委托诉讼代理人：贺朝树，云南通恒（孟定）律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 被告：云南盛德大业耿马房地产开发有限公司，住所，住所地：云南省临沧市耿马自治县青年路延伸段吉龙花园******所地：云南省临沧市耿马自治县建设路城南鑫居****。 法定代表人：封永胜，公司总经理。 诉讼代表人：云南博川律师事务所（云南盛德大业耿马房地产开发有限公司破产管理人），住所，住所地：云南省临沧市耿马自治县div> 负责人：杨萌，云南博川律师事务所主任。 委托诉讼代理人：马骋，云南博川律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 委托诉讼代理人：唐国麟，云南博川律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 第三人：耿马傣族佤族自治县住房和城乡建设局，住所，住所地：云南省临沧市耿马自治县耿马镇爱华路**div> 负责人：俸立进，局长。 委托诉讼代理人：南俊臣（该局副局长），男，1988年3月5日出生，傣族，云南省耿马自治县人，住云南省临沧市耿马自治县。委托权限：特别授权委托。 第三人：黄明发，男，1981年1月9日出生，汉族，重庆市垫江县人，住重庆市垫江县，现住，现住云南省临沧市耿马自治县div> 第三人：大理长江输变电工程有限公司，住所，住所地：云南省大理白族自治州大理市下关兴盛路兴盛时光**商铺div> 法定代表人：陈从文，公司总经理。 委托诉讼代理人：林富泉，云南苍洱律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 原告云南航宇输配电设备有限公司耿马分公司（以下简称云南航宇耿马分公司）与被告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司（以下简称云南盛德大业耿马公司），第三人耿马傣族佤族自治县住房和城乡建设局（以下简称耿马住建局）、黄明发、大理长江输变电工程有限公司（以下简称大理长江公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理，原告云南航宇耿马分公司委托诉讼代理人贺朝树，被告云南盛德大业耿马公司委托诉讼代理人马骋、唐国麟，第三人耿马住建局委托诉讼代理人南俊臣、第三人大理长江公司委托诉讼代理人林富泉到庭参加诉讼。第三人黄明发经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告云南航宇耿马分公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告开发的城南鑫居小区13幢1401号、13幢1402号房屋的产权归属原告所有；2.判令被告立即与原告签订城南鑫居小区13幢1401号、13幢1402号房屋的《商品房购销合同》，并办理网签备案手续；3.判令第三人耿马住建局配合办理城南鑫居小区13幢1401号、13幢1402号房屋的网签备案变更手续；4.判令本案诉讼费用由被告承担。 原告起诉的事实与理由：2016年5月13日，大理长江公司沧源第五工程处与被告签订《电力建设工程施工合同》。合同约定：大理长江公司沧源第五工程处承包耿马城南鑫居商住项目高低压配电工程，工程总造价为3,990,000.00元。就工程款的支付，被告同意将城南鑫居商住小区第16幢1602号商铺出售给大理长江公司沧源第五工程处，冲抵工程款984,000.00元。同日，双方签订《出售抵押合同》，该合同约定：被告以城南鑫居小区第16幢1602号、建筑面积333.18㎡的商铺作价984,000.00元出售给大理长江公司沧源第五工程处，用于冲抵电力建设工程相应等额的工程款，被告应按程序办理网签备案登记手续及相应的不动产登记手续。所有以房屋购房款抵扣的资金从完工结算的工程款里扣除。上述合同签订后，大理长江公司沧源第五工程处即按合同约定进行电力建设施工。 2017年8月22日，大理长江公司沧源第五工程处与被告签订《补充协议》，协议确认，被告已支付大理长江公司沧源第五工程处工程款200,000.00元，以16幢1602号商铺出售冲抵工程款984,000.00元。此外，协议约定被告将城南鑫居2幢1302号，8幢101号、102号、1201号、1202号，11幢301号、302号共计7套住房以每平方米2500.00元的价格出售给大理长江公司沧源第五工程处，用于冲抵工程款1,958,475.00元，剩余工程款由被告按约定支付。上述合同及补充协议签订后，被告与大理长江公司沧源第五工程处负责人唐喜签订了16幢1602号、2幢1302号、8幢101号、102号共4套房屋的《商品房购销合同》，并办理了该4套房屋的网签备案手续。但8幢1201号、1202号、11幢301号3套房屋却已被销售给了其他人，并已与其他买受人办理了网签手续。经大理长江公司沧源第五工程处与被告及被告时任法人李建义、第三人黄明发协商，被告同意将已售房屋更换为13幢1401号、13幢1402号房屋。在各方协商确定后，被告即将13幢1401号、13幢1402号房屋交付大理长江公司沧源第五工程处，大理长江公司沧源第五工程处负责人唐喜对该两套房屋进行装修并使用至今。但被告将该两套房屋分别网签备案给了曹勇及耿马自治县国有资产经营有限责任公司。大理长江公司沧源第五工程处多次与被告协商变更购销合同及网签备案事宜，均未果。上述已办理网签备案的4套房共计冲抵工程款1,763,475.00元。 因大理长江公司沧源第五工程处与承包方代表唐喜的合作协议到期，大理长江公司沧源第五工程处出具《声明》，将承包方变更为原告，承包方代表仍为原告负责人唐喜，并将其与被告所签订的相关合同及协议中所涉及的一切权利转让给原告，由原告就电力建设工程与被告进行结算，并承担后续产生的一切债务。2018年8月7日，耿马自治县人民法院依法裁定受理被告破产清算一案，并指定了破产管理人。原告作为城南鑫居小区电力建设工程的实际债权人，已向破产管理人申报了剩余的工程款债权900,000.00元（已扣除协议约定的以房屋冲抵部分的工程款）。本案中，原告认为，首先，大理长江公司沧源第五工程处与被告及李建义、第三人黄明发协商以13幢1401、1402号房屋冲抵工程款的约定系各方的真实意思表示，未违反《合同法》第五十二条的规定，双方以房屋冲抵工程款的行为合法有效。其次，原告基于债权转让，已取得大理长江公司沧源第五工程处要求被告以涉案房屋冲抵工程款的权利，且原告已实际对涉案房屋使用至今，依法应当享有涉案13幢1401、1402号房屋的产权，并有权要求与被告签订《商品房购销合同》，办理网签备案手续。原告多次与被告沟通，被告至今仍未将涉案房屋的网签备案手续变更与原告。综上，被告的行为已构成违约，给原告造成了较大的经济损失。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求。 被告云南盛德大业耿马公司辩称：其公司认可原告对涉案的两套房产已经实际装修并入住的事实，原告在向管理人申报债权时也向管理人进行了说明。从原告向管理人申报债权提交的证据及被告公司留存的相应合同材料中，没有看到双方就两套房产达成以物抵债的书面证据，也没有任何证据证明房产究竟抵偿了原告多少的工程款。依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”的规定，原告没有书面证据证明双方达成以物抵债协议。现13幢1401、1402号房屋网签备案给了曹勇及耿马自治县国有资产经营有限责任公司。在耿马自治县人民法院审理的（2019）云0926民初152号案件中，被告云南盛德大业耿马公司与曹勇达成调解协议，曹勇同意解除涉案房屋1401号的合同；在（2019）云0926民初813号案件及临沧市中级人民法院（2019）云09民终691号案件中，认可耿马自治县国有资产经营有限责任公司对1402号房屋享有所有权。因此，被告无法向原告确认涉案的两套房屋产权，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 第三人耿马住建局述称：一、云南盛德大业耿马公司开发项目“城南鑫居”于2012年办理国有土地使用证，同年办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，2013年6月办理施工许可证，2014年办理商品房预售许可证，在五证齐全下完成楼盘搭建工作，开始商品房销售。二、2018年7月19日，云南盛德大业耿马公司和耿马自治县国有资产经营有限责任公司双方签订商品房网签购销合同，销售房号为13幢1402号，每平方米2600.00元，总价342,862.00元。于2018年7月20日送房产管理所办理备案登记，合同登记号为GM2018071900345号，合同编号为盛-CNXJ-[2018]-A559。三、2018年8月27日，云南盛德大业耿马公司和曹勇双方签订商品房网签购销合同，销售房号为13幢1401号，每平方米2600.00元，总价342,862.00元。于2018年8月28日送房产管理所办理备案登记，合同登记号为GM2018082700391号，合同编号为盛-CNXJ-[2018]-A574。 第三人大理长江公司述称：2015年10月27日，唐喜与大理长江公司协商签订合同，成立大理长江公司沧源第五工程处，以唐喜作为工程处负责人，大理长江公司沧源第五工程处能独立结算、施工、享受合同义务、独立承担风险。2016年5月，大理长江公司沧源第五工程处与被告签订高低压配电工程，合同签订内容包含被告用销售的房屋抵偿工程款。因为合同签订人是大理长江公司沧源第五工程处与被告，所以大理长江公司不太清楚具体情况。2018年6月，为了施工结算方便，大理长江公司沧源第五工程处把所有合同项目的权利义务全部转给本案原告，所以本案原告是通过转移得到的债权，后原告在本案被告处实现了一部分债权，但是未完全实现，所以引发本案。因此，一、大理长江公司认为大理长江公司沧源第五工程处与被告签订的用房屋的销售抵偿工程款的合同是合法有效的。二、大理长江公司沧源第五工程处的相关合同权利义务包括债权转给本案原告是合法有效的，并且原告与被告已经实际履行，作为被告有义务将相关房屋按照原来的承诺和意思表示交付给原告。 第三人黄明发经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料，视为放弃自己的诉讼权利。 原告云南航宇耿马分公司为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： A1、《债权登记申报表》《破产债权申报书》《耿马城南鑫居配电工程债务简述》复印件各1份（原件已提交破产管理人），欲证明原告于2018年9月13日针对案涉房屋进行了破产债权申报并对债务情况向耿马自治县人民法院进行陈述。 A2、《电力建设工程施工合同》原件1份，欲证明被告与大理长江公司沧源第五工程处签订了电力施工合同。 A3、《出售抵押合同》《补充协议书》原件各1份，欲证明被告与大理长江公司沧源第五工程处就案涉房屋冲抵工程款进行过书面约定。 A4、《付款收据》原件3张，欲证明被告以案涉房屋冲抵部分工程款后出具给原告的收据。 A5、《声明》复印件1份（原件已提交破产管理人），欲证明大理长江公司沧源第五工程处已将城南鑫居债权转移给原告的事实。 经质证，被告云南盛德大业耿马公司对原告云南航宇耿马分公司提交的A1组证据中的《债权登记申报表》《破产债权申报书》三性无异议，对《耿马城南鑫居配电工程债务简述》中关于“13幢1401号、1402号”的相关内容，认为只是原告的单方陈述，原告提交申报债权资料及公司留存的证据中没有任何双方就涉案房产达成抵偿债务的证据，因此不能作为本案定案证据进行使用；对A2组证据三性均无异议；对A3组证据真实性及合法性无异议，对关联性认为《出售抵押合同》《补充协议书》是原、被告对于债权债务的结算，该两份材料没有对涉案房产以物抵债的任何约定；对A4、A5组证据三性均无异议。第三人耿马住建局、大理长江公司对原告云南航宇耿马分公司提交的A1-A5组证据均无异议。 第三人耿马住建局向本院提交了以下证据材料： B1、《商品房购销合同》原件2份，欲证明涉案的两套房屋在2018年7月20日及2018年8月28日分别网签备案在耿马自治县国有资产经营有限责任公司及曹勇名下。 经质证，原告云南航宇耿马分公司对第三人耿马住建局提交的B1组证据的真实性及合法性无异议，对关联性认为虽然已办理网签备案手续，基于原告对两套房屋已经交付价款及实际使用，请法庭综合考虑。被告云南盛德大业耿马公司、第三人大理长江公司对B1组证据三性均无异议。 被告云南盛德大业耿马公司及第三人大理长江公司未向本院提交证据材料。 本院根据当庭举证以及原、被告、第三人的当庭陈述，认证如下： 对原告提交的A2-A5组证据，被告及第三人对真实性均无异议，本院予以采信；A1组证据，被告对《耿马城南鑫居配电工程债务简述》提出异议，但该组证据客观真实，与本案有关联，第三人对三性均无异议，本院予以采信。对第三人耿马住建局向本院提交的B1组证据，原告及被告云南盛德大业耿马公司、第三人大理长江公司对真实性无异议，本院予以采信。第三人黄明发经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的质证权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月13日，大理长江公司沧源第五工程处与被告云南盛德大业耿马公司签订《电力建设工程施工合同》。合同约定：大理长江公司沧源第五工程处承包耿马城南鑫居商住楼项目高低压配电工程，工程总造价为3,990,000.00元。就工程款的支付，被告同意将城南鑫居商住小区第16幢1602号商铺出售给大理长江公司沧源第五工程处，冲抵工程款984,000.00元。同日，双方签订《出售抵押合同》，该合同约定：被告以城南鑫居小区第16幢1602号商铺（建筑面积333.18㎡）作价984,000.00元出售给大理长江公司沧源第五工程处，用于冲抵电力建设工程相应等额的工程款，被告应按程序办理网签备案登记手续及相应的不动产登记手续。所有以房屋购房款抵扣的资金从完工结算工程款里扣除。上述合同签订后，大理长江公司沧源第五工程处即按合同约定进行电力建设施工。2017年8月22日，大理长江公司沧源第五工程处与被告签订《补充协议》，协议确认：被告已支付大理长江公司沧源第五工程处工程款200,000.00元，以16幢1602号商铺出售冲抵工程款984,000.00元。此外，协议约定：被告将城南鑫居2幢1302号，8幢101号、102号、1201号、1202号，11幢301号、302号共计7套住房以每平方米2500.00元的价格出售给大理长江公司沧源第五工程处，用于冲抵工程款1,958,475.00元，剩余工程款由被告按约定支付。上述合同及补充协议签订后，被告与大理长江公司沧源第五工程处负责人唐喜签订了16幢1602号、2幢1302号、8幢101号、102号共4套房屋的《商品房购销合同》，并办理了该4套房屋的网签备案手续，该4套房屋共计冲抵工程款1,763,475.00元。8幢1201号、1202号、11幢301号3套房屋被被告销售给了其他人，并已与其他买受人办理了网签手续。11幢302号房屋原告已另案诉讼。经大理长江公司沧源第五工程处与被告及被告时任法人李建义、第三人黄明发协商，被告同意将已售3套房屋更换为13幢1401号、13幢1402号房屋。在各方协商确定后，被告即将13幢1401号、13幢1402号房屋交付大理长江公司沧源第五工程处，2017年大理长江公司沧源第五工程处负责人唐喜对该两套房屋进行了装修并使用至今。但被告将该两套房屋分别网签备案与曹勇及耿马自治县国有资产经营有限责任公司名下。大理长江公司沧源第五工程处多次与被告协商变更购销合同及网签备案事宜，均未果。 因大理长江公司沧源第五工程处与承包方代表唐喜的合作协议到期，大理长江公司沧源第五工程处于2018年9月13日出具《声明》一份，将承包方变更为原告，承包方代表仍为原告负责人唐喜，并将其与被告所签订的相关合同及协议中所涉及的一切权利转让给原告，由原告就电力建设工程与被告进行结算，并承担后续产生的一切债务。案外人于2018年7月11日对被告云南盛德大业耿马公司提起破产清算申请，本院于2018年8月7日依法受理了破产清算案件，2018年8月28日本院作出（2018）云0926破字第1号决定书，指定云南博川律师事务所担任云南盛德大业耿马公司管理人。原告作为城南鑫居小区电力建设工程款的实际债权人，已向破产管理人申报了剩余的工程款债权900,000.00元（已扣除协议约定的以房屋冲抵部分的工程款）。 在本院审理的（2019）云0926民初152号案件中，被告云南盛德大业耿马公司与曹勇达成调解协议，曹勇同意解除涉案房屋13幢1401号的合同；在（2019）云0926民初813号案件中，本院确认耿马自治县国有资产经营有限责任公司对13幢1402号房屋享有所有权。云南盛德大业耿马公司不服，提出上诉，临沧市中级人民法院于2019年11月15日作出（2019）云09民终691号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 本院认为，合法的民事关系受法律保护，依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中，2016年5月13日，大理长江公司沧源第五工程处与被告签订《电力建设工程施工合同》，由大理长江公司沧源第五工程处承包耿马城南鑫居商住楼项目高低压配电工程。就工程款的支付问题，被告同意将城南鑫居商住小区商铺和住房出售给大理长江公司沧源第五工程处冲抵工程款。合同签订后，大理长江公司沧源第五工程处即按合同约定进行电力建设施工。但被告将约定出售给大理长江公司沧源第五工程处的8幢1201号、1202号、11幢301号3套房屋销售给了其他人，并与其他买受人办理了网签备案手续。经大理长江公司沧源第五工程处与被告及被告时任法人李建义、第三人黄明发协商，被告同意将已售房屋更换为13幢1401号、13幢1402号房屋。在各方协商确定后，被告即将13幢1401号、13幢1402号房屋交付大理长江公司沧源第五工程处，大理长江公司沧源第五工程处负责人唐喜于2017年8月后对该两套房屋进行装修并实际入住至今，可以确认大理长江公司沧源第五工程处与被告及被告时任法人李建义、第三人黄明发协商以13幢1401、1402号房屋冲抵工程款的约定系各方当事人的真实意思表示，双方以房屋冲抵工程款的行为合法有效。大理长江公司沧源第五工程处与被告签订的合同和协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。大理长江公司沧源第五工程处按照约定对耿马城南鑫居商住项目进行电力建设施工，但被告云南盛德大业耿马公司未按合同和协议约定办理相关手续，应承担继续履行合同的责任。根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，本案中，13幢1401号房屋曹勇与被告云南盛德大业耿马公司已达成调解协议，曹勇同意解除与被告之间关于涉案房屋13幢1401号的合同及备案登记，涉案房屋现登记在被告云南盛德大业耿马公司名下。原告基于与被告之间签订的协议，已实际装修使用涉案13幢1401号房屋，其对该套房屋的诉讼主张成立，本院予以支持。根据本院（2019）云0926民初813号和临沧市中级人民法院（2019）云09民终691号民事判决书，耿马自治县国有资产经营有限责任公司对13幢1402号房屋享有所有权，原告对13幢1402号房屋的诉讼主张不成立，本院不予支持。第三人黄明发经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、确认被告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司开发的城南鑫居小区13幢1401号房屋的产权归属原告云南航宇输配电设备有限公司耿马分公司所有； 二、由被告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内与原告云南航宇输配电设备有限公司耿马分公司签订城南鑫居小区13幢1401号房屋的《商品房购销合同》，并办理网签备案手续； 三、由第三人耿马傣族佤族自治县住房和城乡建设局配合办理城南鑫居小区13幢1401号房屋的网签备案变更手续； 四、驳回原告云南航宇输配电设备有限公司耿马分公司的其他诉讼请求。 案件受理费100.00元，由被告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司耿马分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 审 判 长  周 静 审 判 员  王 珏 人民陪审员  王庆淼 二〇二〇年十二月六日 书 记 员  茶世涛