黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8015号上诉人(原审原告)：哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区香城街********。法定代表人：吉有光，总经理。上诉人(原审被告)：井瑞杰，女，1957年11月23日出生，汉族，哈尔滨互感器厂退休工人，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：付明学，男，1956年7月2日出生，汉族，哈尔滨压力容器厂退休干部，住哈尔滨市香坊区。上诉人哈尔滨俊成物业管理有限责任公司（以下简称俊成物业公司）因与上诉人井瑞杰物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初1553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。俊成物业公司上诉请求：1.判令井瑞杰给付俊成物业公司自2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费合计1858元人民币;2.一、二审案件受理费由井瑞杰承担。事实和理由：一审中众多业主提供照片证明俊成物业公司在履行物业服务合同过程中存在违约一事，俊成物业公司对其不服，井瑞杰提供的证据不足以证明物业管理长期存在小区内长期存在公共卫生脏乱问题。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不应予以支持。小区内垃圾清运不及时并不是物业公司主观造成的，而是在2018年垃圾处理场所较往年相对减少,加大了垃圾清运以及垃圾处理的时间成本，这是各个物业公司共同面临的事情，并不是俊成物业公司主观造成的。小区内冰雪物业公司也及时清理，并没有不及时现象。物业公司对小区的服务一直是认真履行合同，且在服务期间也没有接到任何的业主与有关部门的投诉现象。综上，俊成物业公司对一审法院给出的酌情减免物业费的20%的判决不服，请求二审法院予以改判。井瑞杰辩称，一、《香城街3号楼物业管理服务合同》系俊成物业公司与香坊区新成街道办事处签订，井瑞杰不是合同当事人，不应支付物业费。香坊区新成街道办事处作为政府派出机构无权代理民事行为，更无权代表香成街3号全体业主与物业公司签订小区物业管理有偿服务合同。二、俊成物业公司没有取得从事物业服务管理的资质，一审中俊成物业公司仅举示了申报取得工商营业执照，没有提交经国家物业管理机关批准的相关手续。三、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，没有业委会的小区，可以由物业所在地居民委员会，在街道办事处指导监督下代行业主委员会职责。说明街道办事处只有指导监督权，不享有代表全体业主与物业公司签订物业服务合同的权力。井瑞杰上诉请求：1.撤销（2020）黑0110民初1553号民事判决，依法改判驳回俊成物业公司的请求；2.俊成物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：香坊区新成街道办事处无权代表井瑞杰及香成街3号楼全体业主与俊成物业公司签订合同，《香城街3号楼物业管理服务合同》是俊成物业公司与香坊区新成街道办事处之间独立的民事行为，井瑞杰并非合同相对人，不应承担责任。一审法院将俊成物业公司承认《香城街3号楼物业管理服务合同》签订人新成街道办事处，篡改为新成街道办事处香化社区居民委员会，并以住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条为依据，确认《香城街3号楼物业管理服务合同》合法属事实认定、适用法律错误。俊成物业公司辩称，俊成物业公司与香化社区签订的服务合同有效。俊成物业公司向一审法院起诉请求：1、判令井瑞杰给付俊成物业公司自2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费合计1858元；2、本案诉讼费由井瑞杰承担。一审法院认定事实：2016年11月20日，俊成物业公司与井瑞杰所在小区街道办事处指定的香化社区居民委员会签订了《香城街3号楼物业管理服务合同》一份，合同约定：甲方为哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会、乙方为哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，由乙方承担哈尔滨市香坊区香城街3号楼的物业管理工作，合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运，污水管道的疏通；4、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；5、装饰装修管理服务；6、物业档案资料管理。第四条约定：乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、多层住宅每月0．65元平方米。依据哈尔滨市物价局和哈尔滨市房产住宅局制定的《哈尔滨市物业收费管理办法》按一级服务标准执行。第八条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月20日前2个月内缴纳次年的物业服务费用履行交纳义务。2017年1月1日，俊成物业公司开始对该小区进行物业管理。井瑞杰为哈尔滨市香坊区香城街3号5单元3层1号的业主，房屋建筑面积为59．24平方米。井瑞杰在俊成物业公司服务期间未缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。一审法院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，井瑞杰小区因客观原因未能成立业主委员会，该小区所在的居民委员会得到了所在街道办事处的指定，因此，井瑞杰所在小区居民委员会有权代行小区业委员会履行职责。俊成物业公司与香化社区居民委员会于2016年11月20日签订了《香城街3号楼物业管理服务合同》，俊成物业公司通过合法程序进驻该小区接管物业，并实际提供了物业服务。故对井瑞杰辩称的其没与俊成物业公司签订过物业管理有偿服务合同，俊成物业公司与香化社区居民委员会签订的合同对井瑞杰不具备约束力的抗辩意见，原审法院不予支持。依据哈价联发［2013］39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。俊成物业公司对该小区进行一级物业管理服务，按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的规定制定0．65元／平方米的物业费收费价格，经社区委员会即哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会确认。本案中，俊成物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，井瑞杰作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。关于井瑞杰辩称的俊成物业公司未履行物业管理职责，对小区管理不完善的问题，经原审法院多次实地调查，并结合2019年俊成物业公司诉请该小区众多业主给付物业管理费时众多业主提供的照片，井瑞杰提供物业服务中确实存在诸如小区内公共道路破损无人修理、垃圾清理不及时、冬天积雪清理不及时等情况，可以认定井瑞杰在履行物业服务合同过程中，存在违约事实，应当承担违约责任。但井瑞杰等众多业主长期拖欠物业费，在产生物业服务纠纷后不及时采取正确方式解决问题，而是采用不缴纳物业费的方式对抗，存在怠于行使权利问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务不完善就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。综上，原审法院根据案件事实酌情减免井瑞杰等业主物业费的20％。井瑞杰应当向俊成物业公司支付物业费1478.63元（59．24×0．65×12×4×80％）。俊成物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。判决：井瑞杰于判决生效之日立即给俊成物业公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1478．63元；案件受理费50元，由俊成物业公司负担25元，井瑞杰负担25元。二审中，当事人没有提供新证据。本院确认一审判决认定的事实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点为：居委会与俊成物业公司签订物业服务合同对井瑞杰是否有效，井瑞杰是否应按合同约定履行交纳物业费义务；一审判决认定井瑞杰承担给付物业费的比例是否正确。井瑞杰所在的香化社区居民委员是根据《中华人民共和国城市居民委会员组织法》由该社区居民自我管理、自我服务，办理井瑞杰居住地区居民的公共事务和公益事业的基层群众性自治组织。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。井瑞杰居住的小区为老旧小区，该小区未成立业主委员会。2016年11月20日，香化社区居民委员、俊成物业公司签订的《香城街3号楼物业管理服务合同》，系代表该小区广大居民行使业主委员会的权能订立。居委会、俊成物业公司签订的物业服务合同符合上述法律、部门规章的规定，合法有效，对井瑞杰及所在小区业主具有约束力。俊成物业公司进驻该小区后提供了相应的管理服务，双方形成物业服务合同关系，井瑞杰应按合同约定履行交纳物业费的义务。本院受理的俊成物业公司诉该小区其他业主物业服务合同纠纷案件中，部分业主对俊成物业公司的服务水平、管理能力指出了大量的服务瑕疵，一审法院经现场查勘，在查明俊成物业公司在小区清洁、公用设施维修维护等方面管理服务标准不足的情况下，依据公平原则酌情免除井瑞杰20%物业费的给付责任较为公平、合理，本院予以维持。综上所述，哈尔滨俊成物业管理有限责任公司、井瑞杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由哈尔滨俊成物业管理有限责任公司负担25元，井瑞杰负担25元。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  辛吉雁审判员  王爱军（）二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘向坤书记员刘晶