北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初25450号原告：北京鑫森宇科技发展有限公司，住所地北京市通州区砖厂北里**楼****-308。法定代表人：崔秀华，经理。委托诉讼代理人：申红军，北京市天安律师事务所律师。被告：北京金隅嘉业房地产开发有限公司，住所，住所地北京市朝阳区白家庄东里******03商业内**div>法定代表人：王新光，执行董事。委托诉讼代理人：孙钦永，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹功富，北京市建诚律师事务所律师。原告北京鑫森宇科技发展有限公司（以下简称鑫森宇科技公司）诉被告北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫森宇科技公司的法定代表人崔秀华及其委托诉讼代理人申红军，被告金隅地产公司的委托诉讼代理人孙钦永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫森宇科技公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付我方逾期办理楼栋权属证明违约金，违约金计算方法：以购房款2190643元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年1月1日起算，计算至2020年7月7日；2．判令被告支付我方逾期办理房屋所有权证违约金101862．9元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月16日，我公司与被告签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定被告将坐落于北京市通州区梨园镇砖厂村北京市玻璃钢制品厂二期居住项目xxx号房屋（以下简称案涉房屋）出售给我方，合同价款为2181855．18元，实际房屋价款为2190643元。双方合同约定因出卖人的原因，买受人没有在商品房交付之日起960日内取得不动产权证书的，双方同意按照出卖人按日计算向买受人支付全部已付款百万分之一的违约金。被告向我方交付房屋的日期为2017年4月12日，房屋所有权证书下发日期为2020年7月22日，逾期天数为235天，被告构成违约。另外，被告约定的960日与其他业主约定的730日相差230天，该条款也属于格式条款，要求法院调整为730日。双方约定的转移登记违约金标准过低，我方认为也是格式条款，要求法院予以调整，按日万分之一的标准计算。被告为我方办理房屋登记，应当包括初始登记和转移登记，但双方仅约定了转移登记的违约责任，很显然被告此行为损害了我方的合法权益，这也与北京市住建委网站公示的商品房买卖合同内容明显不同，违反了交易惯例，被告应当承担违约责任。另外，其他购买该楼栋的业主都有初始登记的违约条款和初始登记的完成时间，根据公平原则，我方要求被告承担责任。故我方诉至法院，望法院判如所请。被告金隅地产公司辩称，我公司不同意原告的全部诉讼请求。一、双方合同中并没有约定关于初始登记的取得时间，也没有约定逾期取得初始登记的违约责任，原告要求我方承担逾期办理楼栋权属违约金没有任何法律依据；二、并非我方的原因导致逾期取得转移登记，而是因行政部门原因导致的，我公司不应承担责任；三、双方签订的合同是北京住建委的版本，并不是格式条款，该合同约定房屋交付之日起960日取得不动产权证书系双方协商达成，其他合同约定的交付日期与本合同没有任何关系；四、逾期取得转移登记并未给原告造成任何损失，原告要求调整违约金条款没有任何事实和法律依据；五、原告的主张部分已超诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2017年3月16日，鑫森宇科技公司作为买受人、金隅地产公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y2025725），约定鑫森宇科技公司购买由金隅地产公司开发建设的案涉房屋，房屋用途为配套商业，预测套内建筑面积为44．69平方米，房屋总价款为2181855．18元；关于产权转移登记，双方约定共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，房屋交接时，出卖人应当将该房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交付买受人，房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起960日内取得该商品房的不动产权证书的，买受人不解除合同，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书（以产权登记机构发证之日期为准）之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0．0001%的违约金，非出卖人原因（包括但不限于政府部门未在法定期限内办妥行政事务、不可抗力等）致使不动产登记证书没有按时办理的，则上述期限相应顺延，出卖人不承担任何责任。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，鑫森宇科技公司依照约定向金隅地产公司支付了购房款2190643．14元。鑫森宇科技公司于2017年4月12日办理了收房手续。金隅地产公司于2020年7月22日向鑫森宇科技公司寄送《关于领取办理不动产权证书资料的通知》，该邮件于2020年7月26日被签收。后鑫森宇科技公司于2020年7月21日自行前往金隅地产公司领取了相关材料，鑫森宇科技公司于2020年7月22日取得了案涉房屋的所有权证书。庭审中，金隅地产公司主张其之所以逾期取得案涉房屋所在楼栋，系因为案涉房屋所属街道办长期不接收配套用房，导致其无法取得相应的材料，故并非因其原因产生逾期，其不应当承担责任，为此，其提供了通州区人民政府会议纪要及通州区民政局的会议纪要，通州区人民政府的会议纪要载明案涉房屋所在小区纳入玉桥街道办事处管辖范围，通州区民政局的会议纪要载明因案涉房屋前期规划与开发建设不合理，导致配套社区管理服务用房位于案涉房屋所在楼栋的三层、四层，不利于开展社区管理与服务活动，金隅地产公司应当在花石匠四期居住小区后续规划与开发建设中参照二期、三期社区管理与服务用房规模另行配建位于建筑首层的同等面积用房移交玉桥街道，在花石匠四期项目置换用房到位前，由玉桥街道和金隅地产公司及时做好花石匠二期、三期项目提供社区办公和服务用房的移交工作。另查，向本院提起诉讼要求金隅地产公司支付逾期办理房屋产权登记违约金的还有其他购房者，这些购房者有的是2016年与金隅地产公司签订的商品房预售合同，有的是2017年签订的商品房预售合同。两个年份的合同对于逾期办理房屋权属登记的违约责任进行了不同的约定。2017年签订的合同内容同上述合同一致。但在2016年签订的合同中，既约定了逾期办理初始登记的违约金，也约定了逾期办理转移登记的违约金，且二者的计算标准均为以买受人全部已付款为基数，按日万分之一的标准计算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，鑫森宇科技公司与金隅地产公司之间签订的《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。金隅地产公司未按照合同约定的时间为鑫森宇科技公司办理房屋所有权证，构成违约，虽然其主张逾期并非其责任，但其提供的相关会议纪要中载明存在前期规划与开发建设不合理的因素，且行政手续的办理系金隅地产公司在承诺办理权属证明的时限前应当考量的因素之一，故本院对其相关答辩意见不予采纳。双方合同中对于逾期办理房屋所有权证的违约金计算方法进行了约定，故鑫森宇科技公司提出的该项诉讼请求，理由正当。对鑫森宇科技公司主张双方约定的逾期办理房屋所有权证的违约金过低，要求本院进行调整的意见，本院综合双方约定的违约金结合案情进行判断。首先，从合同内容看，按已付款0．0001%这个标准在合同中仅出现了一次，对于买受人相应的违约责任并没有与之对等的约定，该约定有失公平；其次，从约定的目的看，该违约金条款系为了约束出卖人及时为买受人办理房屋所有权证书而设立，但每日0．0001%的约定明显过低，无法起到相应的督促作用；再次，同类房屋2016年版本的合同中，相应的违约金标准为每日万分之一，与本案合同的上述约定差异巨大。鑫森宇科技公司要求参照2016年版本合同的标准计算该项违约金的意见，理由正当，本院予以采纳。关于鑫森宇科技公司主张的逾期办理楼栋权属证明违约金，因双方合同中并无相关约定，该项诉讼请求，并无合同依据，本院不予支持。关于金隅地产公司主张鑫森宇科技公司的诉讼请求中有一部分超过了诉讼时效的答辩意见，双方合同明确约定了违约金的支付期限，即在实际取得相关权属证明之日起30日内支付，而房屋所有权证书于2020年7月才实际取得，故鑫森宇科技公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，对金隅地产公司的该项答辩意见，本院不予采纳。经核实，本院支持鑫森宇科技公司2019年11月28日至2020年7月21日期间共计237天的延期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京金隅嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京鑫森宇科技发展有限公司延期办理房屋所有权证书违约金51918．24元；二、驳回北京鑫森宇科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1169元，由北京鑫森宇科技发展有限公司负担620元（已交纳）；由北京金隅嘉业房地产开发有限公司负担549元，于判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姚玮东二〇二〇年十二月二十四日书记员  田小雨