湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初15371号原告：马路恒，男，1990年1月15日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陈志伟，江苏震宇震律师事务所律师。被告：罗君伟，男，1967年5月4日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告：王泽，男，1970年5月18日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告:长沙市芙蓉区鑫湘龙宾馆，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放中路**蓝色地标**。经营者：邓建新。三被告共同委托诉讼代理人：胡孟强，湖南瀛启律师事务所律师。原告马路恒与被告罗君伟、王泽及长沙市芙蓉区鑫湘龙宾馆（以下简称鑫湘龙宾馆）物权保护纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马路恒的委托诉讼代理人陈志伟，三被告共同委托诉讼代理人胡孟强、被告鑫湘龙宾馆的经营者邓建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马路恒向本院提出诉讼请求,变更为：1.要求被告罗君伟、王泽及鑫湘龙宾馆支付房屋使用费328626元(目前房屋使用费从2020年7月1日起计算至2020年12月30日，按面积401、402、404单元合计为1516.9平米，整个401、402、403、404合计2423.33平米，为105万元每年)；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告罗君伟名下的长沙市芙蓉区解放中路136号蓝色地标4楼401单元(691.12平米)、402单位(439.16平米)，被告王泽名下404单元（386.62平米）被长沙市中级人民法院裁定强制拍卖，原告马路恒通过淘宝司法拍卖网于2020年5月26日竞得上述房产，并于2020年6月30日取得长沙市中级人民法院执行裁定书，即原告已于当日取得401、402、404单元合计为1516.9平米的房产所有权。拍卖公告上所示，房租租赁期至2026年3月31日，租赁合同约定整个蓝色地标4楼2423.33平米，于2019年至2021年间，被告罗君伟、王泽可收取租金、物业服务费为每年105万元，按季度支付。即自2020年7月1日起原告取得1516.9平米物权后，原告应取得的物权使用费为每年1050000/2423.33*1516.9=657254.7元，每季度164313.7元，每天1825.7元。原告取得物权后，即联系被告鑫湘龙宾馆要求支付物权使用费，被告鑫湘龙宾馆声称已交付所用费用给被告罗君伟、王泽。被告罗君伟、王泽辩称，1.罗君伟、王泽并非案涉房屋实际所有权人，仅系代长沙宇松实业有限公司（以下简称宇松公司）持有房屋。两人应宇松公司的要求将案涉房屋为贷款提供担保。原告应向宇松公司主张权利。2.《房屋租赁合同》及《补充协议》并非两人签订，系宇松公司所签，租金也是宇松公司收取。案涉房屋与两人无关。3.原告马路恒在竞买涉案房屋时已承诺“完全了解，并接受标的物的现状和一切已知和未知的瑕疵”，对鑫湘宾馆在拍卖前按照合同约定已付或预付的租金主张权利的行为是一种违背承诺的无效民事行为，不应得到法律支持。被告鑫湘龙宾馆辩称，1.鑫湘龙宾馆系与宇松公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，罗君伟、王泽的签名系宇松公司人员代签，宇松公司系案涉房屋实际所有权人。双方已经重新签订了《补充协议》，已于2018年12月3日支付了案涉房屋2020年1月至12月的租金。2.根据“买卖不破租赁”原则，原告应当承继宇松公司与鑫湘龙宾馆签订的所有合同义务及承诺。3.原告主张鑫湘龙宾馆返还其取得房屋所有权后的租金没有事实及法律依据，应当驳回。4.鑫湘龙宾馆愿意按照《房屋租赁合同》和《补充协议》的约定与原告继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2020年3月9日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01执1831号之二执行裁定，通过淘宝网依法拍卖被执行人罗君伟名下的位于长沙市××路××号××号房屋；王泽名下的位于长沙市××路××号××号房屋。经第一次司法网络拍卖，买受人马路恒以12811140元最高价格竞得长沙市解放中路136号蓝色地标401（691.12平米）、402（439.16平米）、404号（386.62平米）房屋（以下简称案涉房屋），共计1516.9平方米（691.12＋439.16＋386.62）。2020年6月30日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01执1831号之三执行裁定，裁定长沙市解放中路136号蓝色地标401、402、404号房屋所有权及相应的土地使用权归买受人马路恒所有。马路恒在长沙市不动产登记中心办理了案涉房屋的过户登记手续，并取得了案涉房屋的《不动产登记权证》。另查明，2011年4月1日，罗君伟、王泽（出租方）与鑫湘龙宾馆的经营者邓建新（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租方将位于长沙市长沙市××路××号××楼完整的一层（以下简称租赁房屋）房屋出租给承租方使用，房屋建筑面积约为2423.33平方米；租赁期限为十五年，从2011年4月1日至2026年3月31日止；租金为每年40万元，物业服务费第一、二年为45万元，每两年递增5万元，2020年的租金为40万元、物业服务费为65万元，共计105万元；租金、物业服务费按每季度支付一次，由承租方每季度前七日内支付下季度租金给出租方。2014年11月14日，案涉房屋作为担保物,抵押给中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，并办理了抵押登记。2016年4月1日，罗君伟、王泽（甲方）与鑫湘龙宾馆的经营者邓建新（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议书（二）》（以下简称补充协议），约定：因考虑到乙方的经营状况，甲方同意从2015年10月1日起整体调整至70万/年，按年预付，每年12月28日前支付下年度租金；同意将租期延长至2031年12月31日止；2016年4月7日前一次性支付本年度剩余资金，金额为52.5万元；本协议在收到2016年度剩余资金后生效。宇松公司作为鉴证方。2016年4月28日，鑫湘龙宾馆付清2016年度租赁房屋的剩余租金52.5万元。2018年12月3日，宇松公司出具《承诺函》，载明：蓝色地标四楼一年（2020年1月1日—2020年12月31日）应收租金70万元，因提前付款，双方协商优惠价为60万元，款到生效。2018年12月4日，鑫湘龙宾馆将租金60万元支付至宇松公司的财务人员罗玲的银行账户。2020年3月12日，鑫湘龙宾馆向宇松公司出具《报告》要求因疫情减免租金3个月。宇松公司予以同意，并在报告上盖章确认。本院认为：一、物权的取得《中华人民共和国物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中,原告通过淘宝司法拍卖网于2020年4月16日竞拍得到案涉房屋，根据长沙市中级人民法院作出的（2019）湘01执1831号之三《执行裁定书》，原告于2020年6月30日取得案涉房屋的所有权及相应的土地使用权，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”原告作为权利人有权请求物权保护，因此原告有对案涉房屋取得物权后就其租金收入享有收益的权利。二、关于本案买卖不破租赁根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”2011年4月1日，本案被告罗君伟、王泽与鑫湘龙宾馆签订《房屋租赁协议》将案涉房屋出租给鑫湘龙宾馆，案涉房屋于2014年因债务抵押给中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，因此，本案抵押权通过拍卖实现以后，租赁合同在有效期限内对抵押物的受让仍继续有效，原告对此也不持异议。因此，被告关于买卖不破租赁的辩称意见，本院予以支持。三、关于被告签订的租赁补充协议的效力被告鑫湘龙宾馆辩称双方就房屋租赁关系已达成房屋租赁补充协议，并已实际支付租金。对此，本院认为：1.补充协议对原租赁关系发生重大改变，将房屋租期延长至20年，租金由每年的浮动递增改为固定，支付方式由季度支付变更为年度支付，以上补充约定均对出租人的权利造成重大影响，因此,对王泽、罗君伟与鑫湘龙宾馆共同损害买受人利益，产生合理怀疑。2.拍卖公告中拍卖标的特别说明表明“标的401号-404号房现已整体出租，租赁期至2026年3月31日止，建议意向竞买人整体购买。”原告作为买受人对被告之间另行签订的租赁补充协议不知情。3.即使王泽、罗君伟与鑫湘龙宾馆签订的《补充协议》真实有效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”该司法解释规定了抵押在前、租赁在后的法律处理意见。2016年4月1日被告之间签订的《补充协议》系抵押后签订，根据上述法律规定，双方签订的协议对受让人不具有约束力。王泽、罗君伟与鑫湘龙宾馆签订的补充协议是否履行以及相互之间的权利义务，根据该条第二款的规定，由双方自行处理。4.至于被告鑫湘龙宾馆辩称因疫情原因要求减免案涉房屋三个月租金，本院认为，《报告》上同意减免签署时间为2020年3月12日，不影响原告向三被告主张2020年7月开始的案涉房屋占有使用费。因此，被告关于租赁的补充协议的相关辩称意见，本院不予采纳。综上，原告依法取得物权，其要求被告支付2020年7月1日至2020年12月31日房屋使用费，有事实及法律依据，本院予以支持。三被告应向原告支付案涉房屋使用费328627元（105万元÷12个月×6个月÷2423.33平方米×1516.9平方米），因此，对于原告诉请三被告支付328626元，本院予以支持。被告罗君伟、王泽辩称两人不是案涉房屋的实际所有人只是代持，但即使属于代持，也系代持人与实际房屋所有人的内部法律关系，不影响本案的处理，对于两人的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、第六十六条的规定，判决如下：被告罗君伟、王泽、长沙市芙蓉区鑫湘龙宾馆于本判决生效后三日内支付原告马路恒房屋使用费328626元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3115元，已经减半收取，由被告罗君伟、王泽、长沙市芙蓉区鑫湘龙宾馆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗长华二〇二〇年十二月二十一日法官助理刘玥书记员廖沙