云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初2026号原告：赵洪洲，男，1989年3月29日生，汉族，住蒙自市。被告：洪湖金，男，1981年9月17日生，汉族，住福建省南安市。现下落不明。原告赵洪洲与被告洪湖金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告赵洪洲到庭参加了诉讼，被告洪湖金经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵洪洲向本院提出诉讼请求1.请求法院依法判令原被告双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2.依法判令被告返还从2020年5月27日起至2020年9月17日的商铺租金，共114天，合计11244元（以年租金36000元计算，一年365天，计算出日租金为98.63元），以及押金2000元。以上款项共计13244元；3.本案诉讼所产生的费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年9月17日签订了《房屋租赁合同》，合同中约定：1.商铺位于蒙自市锦华路鸿运花园49号，承租该房屋用于经营商用；2.租赁期共1年（2019年9月17日至2020年9月17日），租金为36000元整；3.付款方式为先付租金后使用；4.房屋押金2000元整，2018年已付。商铺押金原告于2018年9月17日通过支付宝转账到被告支付宝账户。商铺租金36000元原告通过妻子赵翠娥的支付宝账户于2019年9月1日、9月20日、9月21日，9月22日分四次转入被告支付宝账户。2020年5月初，蒙自市城投绿化工程有限公司的工作人员到原告赵洪洲租用的商铺找被告催要房租，才知道被告将该商铺于2018年9月17日转租给原告。当日，蒙自市城投绿化工程有限公司的工作人员向原告表态，于2020年5月27日腾房并自行处理被告非法转租的纠纷。原告通过蒙自市城投绿化工程有限公司拿到该公司与被告签订的《房屋租赁合同》，合同中第七条第2款约定：“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋”。被告在没有合法转租权的情况下，与原告签订了租赁合同，出租人明确表态不追认原告和被告之间签订的《房屋租赁合同》。原告已于2020年5月27日将该商铺钥匙退还蒙自市城投绿化工程有限公司的工作人员。根据合同法第五十八条、第二百二十四条的规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是自始无效的合同，被告应返还原告2020年5月27日至2020年9月17日的商铺租金11244元（36000元÷365天×114天）和押金2000元，共计13244元。被告洪湖金未进行答辩。原告向本院提交以下证据：1.原告身份证复印件一份，欲证实原告的基本信息及诉讼主体资格；2.2018年9月17日签订的《房屋租赁合同》、2019年9月17日签订的《房屋租赁合同》，欲证明原、被告双方分别于2018年、2019年签订了《房屋租赁合同》，并详细约定了租期、租金及押金的事实；3.被告与蒙自市城投绿化工程有限公司签订的《房屋租赁合同》，欲证明2018年12月1日被告与蒙自市城投绿化工程有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同中明确约定被告未经同意不得转租、转借承租房屋的事实；4.2018年9月17日支付宝转账截图，欲证明原告于2018年9月17日通过支付宝向被告转入押金2000元的事实；5.2019年9月支付宝转账截图，欲证明原告于2019年9月1日、2019年9月20日、2019年9月21日、2019年9月22日通过妻子支付宝向被告分四笔转入租金的事实；6.《情况说明》一份，欲证明原告于2020年5月27日已将房屋腾空交还给蒙自市城投绿化工程有限公司的事实。被告未向本院提交证据，也未到庭质证。经审查，原告提交的证据真实、合法，能证实原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告向被告支付了2019年9月17日至2020年9月17日的房屋租金36000元及押金2000元，被告在未征得蒙自市城投绿化工程有限公司同意的情况下，将商铺转租给原告，原告已于2020年5月27日按蒙自市城投绿化工程有限公司的要求将商铺滕退的事实。本院经审理认定事实如下：2018年12月1日，被告与蒙自市城投绿化工程有限公司签订《房屋租赁合同》，约定蒙自市城投绿化工程有限公司将其拥有产权的锦华路鸿运花园49号商铺出租给被告作为商铺使用，租赁期限为2018年12月1日起至2020年11月30日止，租金为每半年支付一次房租，先付房租后用房；未经蒙自市城投绿化工程有限公司同意，被告不得转租、转借承租房屋等内容。2018年9月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告将锦华路鸿运花园49号商铺出租给原告使用，收取原告房屋押金2000元及房租30000元。2019年9月17日，原、被告双方再次签订《房屋租赁合同》，约定被告将蒙自市锦华路鸿运花园49号商铺出租给原告使用，租赁期限为2019年9月17日至2020年9月17日，租金为36000元；付款方式为先付租金后使用，房屋押金2000元（原告于2018年已付给被告）等内容。原告通过其妻子的支付宝账户分别于2019年9月1日向被告支付租金10000元、2020年9月20日支付租金10000元、2020年9月21日支付租金10000元，2020年9月22日支付租金6000元。2020年5月初，因被告未按时缴纳房租，蒙自市城投绿化工程有限公司认定被告单方违约，决定收回商铺。在收回商铺时，发现被告在未经蒙自市城投绿化工程有限公司同意的情况下将该商铺转租给原告，遂告知原告要求原告于2020年5月27日腾还商铺。原告按蒙自市城投绿化工程有限公司的要求于2020年5月27日将涉案商铺腾退。蒙自市城投绿化工程有限公司向原告出具了《情况说明》一份。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反之合同无效。本案中，被告与蒙自市城投绿化工程有限公司签订的《房屋租赁合同》中已经明确约定，未经蒙自市城投绿化工程有限公司同意，被告不得转租、转借承租房屋。被告在未征得蒙自市城投绿化工程有限公司同意的情况下，将承租商铺转租给原告，违反了其与蒙自市城投绿化工程有限公司的合同约定，且在今年五月，蒙自市城投绿化工程有限公司发现被告转租时，对转租行为不予认可，并要求原告于2020年5月27日腾还商铺，故被告的转租行为无效，原告要求确认其与被告签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告双方签订的《房屋租赁合同》虽然无效，但原告已实际使用商铺至2020年5月26日，实际使用期间的租金应予支付。因原告已于2020年5月27日将商铺腾还蒙自市城投绿化工程有限公司，故自2020年5月27日至2020年9月17日期间原告已交纳的房租11244元（36000元÷365天×114天）和押金2000元应由被告退还。被告经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵洪洲与被告洪湖金于2019年9月17日签订的《房屋租赁合同》无效；二、由被告洪湖金于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告赵洪洲商铺租金11244元和押金2000元，合计13244元。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，公告费560元，均由被告洪湖金负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  张 航人民陪审员  周华勇人民陪审员  刘艳菊二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  杨思程