辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2535号上诉人(原审被告、反诉原告)：李小明，男，1976年2月2日出生，汉族，住辽宁省海城市。上诉人（原审被告、反诉原告）：高英，女，1974年2月27日出生，汉族，住辽宁省海城市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳铁道房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省沈阳市铁**光明街**。法定代表人：解生涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王冬佳，北京德恒(沈阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马铮，北京德恒(沈阳)律师事务所律师。上诉人李小明、高英因与被上诉人沈阳铁道房地产开发有限责任公司商品房预售合同（一审案由：商品房销售合同）纠纷一案，不服海城市人民法院(2019)辽0381民初8262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高英、李小明及被上诉人沈阳铁道房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人马铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小明、高英上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，改判支持上诉人要求退还购房款736,600元并支付装修补偿款50,000元的反诉请求。事实与理由：一、原审判决事实不清。双方签订《沈铁?鞍辽项目定金协议》及《沈铁?鞍辽项目内部认购协议》，约定的交款方式为：银行按揭贷款。后双方针对办理贷款等问题协商未果。贷款手续应由谁负责办理，原审判决没有查清。根据银行要求，只有商品房的卖方才能与银行办理贷款。上诉人向原审法院提交了银行职员出具的证实，证明被上诉人不符合贷款条件，无法办理贷款。这一关键问题没有查清确定，必然导致判决的错误。二、判令上诉人直接履行付款义务没有事实依据。双方协议约定付款方式为贷款。在未向银行申请贷款的前提下，直接要求上诉人付款，不符合双方协议的约定。原审判决在未查明贷款办理情况，未查明未办理贷款之责任的情况下，直接判令上诉人付款，明显缺乏事实依据。三、无理由退房是上诉人依法享有的权利。根据双方签订的协议，上诉人有退房的权利，该条款并未附加任何条件限制，属无理由退房条款。上诉人反诉要求退房，系依法行使合同约定的权利，原审判决认定双方协议的效力，却否定上诉人无理由退房的权利，违背了合同意思自治原则，于理不合，于法相悖。四、原审程序违法，原审中，被上诉人当庭提供《商品房预售许可证》时，上诉人申请法院调取商品房预售许可证全部档案，法院没有调取就作出判决。原审中，上诉人申请对装修损失进行鉴定，原审法院未进行鉴定，直接作出判决，有先入为主，主观倾向之嫌。沈阳铁道房地产开发有限责任公司辩称，服从原审判决。沈阳铁道房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1.要求李小明、高英支付购房款730,000元和违约金140,433元(按照中国人民银行逾期贷款利率暂时计算至2019年8月31日)，共计870,433元；2.李小明、高英支付非法占有房屋使用费20万；3.李小明、高英承担本案诉讼费。李小明、高英向一审法院反诉请求：1.要求沈阳铁道房地产开发有限责任公司退还购房款736,600元;2.要求沈阳铁道房地产开发有限责任公司支付装修补偿款50,000元；3.要求沈阳铁道房地产开发有限责任公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2013年8月16日，原告(甲方)与被告高英(乙方)签订《沈铁·鞍辽项目定金协议》及《沈铁·鞍辽项目内部认购协议》，被告购买原告开发的位于海城市兴海管理区站前街21-S4(海城雅苑5号楼D20号)，建筑面积146.66平方米的商业网点一处，双方约定：乙方一次性缴纳定金3万元，剩余产值款706,600元乙方应际2013年8月16日前，交到甲方处。剩余房款73万元，由乙方向银行申请按揭贷款。甲方在取得《商品房(预)销售许可证》后，在甲方通知乙方后，乙方应在10日内到甲方指定地点签订商品房买卖合同，如超过10日，则视为乙方违约，甲方有权将该房屋另行出售，所缴纳房款无息返还。乙方在签署内部认购协议后，如有退房意愿，须在甲方取得《商品房(预)销售许可证》十日后，进行无理由退房。如退房，乙方已交纳的全部购房款项，甲方将一次性无息返还乙方。甲方以电话或邮寄方式通知乙方办理贷款手续，乙方有责任在10日内配合甲方完成所有相关手续。同日被告向原告交付了736,600元，被告未办理贷款手续，亦未将剩余73万元的购房款支付给原告。另查，2015年6月3日原告取得该案争议房屋的商品房预售许可证。二被告于2014年7、8月占有、使用该案争议房屋，但未办理正式的入住手续。再查，2019年9月13日，原告向该案被告高英发出律师函一份，主要内容为：“一、关于《沈铁·鞍辽项目内部认购协议》的签订和履行。你与铁道公司签订《沈铁·鞍辽项目内部认购协议》，购买位于海城市星海管理区站前街21-S4，建筑面积146.66平方米的商业网点一处。《沈铁·鞍辽项目内部认购协议》签订并生效后，铁道公司已履行了合同约定的交房义务。除你交付的部分购房款外，剩余730,000元购房款至今未支付。二、不履行法定付款义务应承担的法律责任。你至今未履行付款义务，已严重侵害铁道公司的合法权益，应当承担相应的法律责任。根据《合同法》及其司法解释的相关规定，你除应支付合同剩余购房款75万元外，还应支付逾期付款违约金114,321.54元(违约金利率按照中国人民银行逾期贷款利率计算，计算日期截至2019年8月31日)，共计844,321.54元。上述违约金仅计算至发函之日，若你继续违约，铁道公司将不放弃继续追究你违约责任，并要求你支付非法占用房屋费等合理必要费用。”该律师函原告于2019年9月13日粘贴在二被告所购门点门牌下方，二被告自认在粘贴很久之后去门点取东西在门点处看到了该律师函。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《沈铁·鞍辽项目内部认购协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同履行相应的义务。该案争议焦点系二被告是否应给付原告剩余房款问题。原、被告签订了《沈铁·鞍辽项目内部认购协议》，二被告向原告交付了736,600元，亦于2014年7、8月占有、使用了该案争议房屋，故二被告应向原告支付剩余购房款73万元。关于原告主张利息一节，虽然原告在庭审中陈述“在2016年下半年开始可以办理贷款手续，但依照原、被告签订的《沈铁·鞍辽项目内部认购协议》的约定“系二被告向银行申请按揭贷款，原告以电话或邮寄方式通知被告办理贷款手续，被告有责任在10日内配合原告完成所有相关手续。”其未提供证据证明在该次诉讼前履行了通知被告办理贷款手续的义务，故该院认定从原告起诉时起二被告应向原告支付利息；关于支付标准，因双方所签订的《沈铁·鞍辽项目内部认购协议》并未约定利息如何计算，故应从原告起诉之日即2019年10月11日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息。关于原告主张非法占用房屋使用费20万元一节，因原告在庭审中自认其于2014年7、8月已知二被告占有、使用了该案争议房屋，但并未主张任何权利，说明其已认可向二被告交付了房屋；另原告在该次诉讼中要求二被告支付剩余购房款亦说明其已认可该案争议房屋出售给了二被告，其对该房屋已不享有物权，故对其主张该院不予支持。关于反诉原告李小明、高英反诉要求退房，并返还购房款和装修款一节，因二被告已经实际占有使用了诉争房屋达5年之久，通过二被告的上述行动足见其对诉争房屋的接受及认可，且在占有使用期间对诉争房屋整体进行了一定程度的装修，如果退房既不符合合同约定又违背公平原则且已实际履行不能，故对于反诉二原告的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李小明、高英于该判决生效后十日内给付原告沈阳铁道房地产开发有限责任公司剩余购房款73万元及利息(自2019年10月11日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、驳回原告沈阳铁道房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李小明、高英的诉讼请求。如果二被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,434元、保全费5000元，合计19,434元,由二被告承担16,100元，由原告承担3334元。此款原告已垫付，二被告在履行该判决所确定的给付义务时加付16,100元给原告。反诉费5833元，由反诉原告李小明、高英承担。本院二审查明：一审法院查明的“被告购买原告开发的位于海城市兴海管理区站前街21-S4(海城雅苑5号楼D20号)，建筑面积146.66平方米的商业网点一处，双方约定：乙方一次性缴纳定金3万元，剩余产值款706,600元乙方应际2013年8月16日前，交到甲方处。剩余房款73万元，由乙方向银行申请按揭贷款。”部分事实表述不当，该部分事实应为：“被告购买原告开发的位于海城市兴海管理区站前街21-S4(海城雅苑5号楼D20号)，建筑面积146.66平方米的商业网点一处，双方约定：被告一次性缴纳定金3万元，剩余首付款706,600元，被告应于2013年8月16日前，交到原告处。剩余房款73万元，由被告向银行申请按揭贷款。”本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人与被上诉人签订的协议是双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议的约定，全面履行各自的合同义务。现被上诉人向上诉人交付了案涉房屋，上诉人于2014年7、8月实际占有、使用案涉房屋至今，上诉人应按照合同约定支付剩余的购房款。关于上诉人提出双方协议约定购房款付款方式为贷款支付，因此判令上诉人直接履行付款义务没有依据的主张，因上诉人与被上诉人签订的协议中约定以贷款方式购买房屋，上诉人所欠剩余房款应以贷款的方式支付，本案诉讼过程中，被上诉人提交了案涉房屋具备贷款条件的相关证据，但上诉人仍然拒绝按照合同约定的方式贷款给付剩余房款，并坚持要求退房，因此，被上诉人已履行了合同约定的相应义务，上诉人应承担违约责任，原审判决上诉人直接履行付款义务并无不当，本院对上诉人的此项主张不予支持。关于上诉人提出按合同约定其有无理由退房权利的主张，本院认为，上诉人提出退房的诉讼请求实质是要求解除案涉房屋买卖合同。因被上诉人已经实际履行该合同的主要义务，在被上诉人未交付全部购房款的情况下即将房屋交付上诉人，上诉人于2014年7、8月实际占有、使用案涉房屋，至今已长达6年多时间，双方房屋买卖合同具备继续履行的条件，上诉人拒绝按照合同约定的方式继续履行合同义务，要求退房，有违诚实信用原则和公平原则，故本院对其退房的主张不予支持。关于上诉人提出原审程序违法的问题，本院认为，当事人在一、二审庭审中提供的商品房预售许可证已加盖海城市房产管理处的公章，能够证明该份证据的真实性，一审法院没有调取商品房预售许可证档案并无不当。另外，上诉人在一审中提出对案涉房屋装修损失进行鉴定，因本案一审判决上诉人继续履行案涉合同义务，不存在对其装修损失进行赔偿的问题，故对案涉房屋装修损失没有必要进行鉴定。因此，上诉人关于一审程序违法的主张不成立，本院对其该项主张不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李小明、高英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，判决结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,450元，由上诉人李小明、高英负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二〇年十二月十日法官助理闫亚书记员薄李娜