山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1354号上诉人（原审被告）：晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会，住址：晋城市城区北石店镇临泽村。统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘某，村委主任。委托诉讼代理人：高某，山西弘毅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西铭基房地产开发有限公司，住址：山西省晋城市城区白马寺山泽凤路2000号。统一社会信用代码：×××（3-3）。法定代表人：李某，董事长。委托诉讼代理人：赵某，山西亚圣律师事务所律师。上诉人晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会（以下简称临泽村委）因与被上诉人山西铭基房地产开发有限公司（以下简称铭基公司）合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2018）晋0502民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人临泽村委的法定代表人刘某及其委托诉讼代理人高某、被上诉人铭基公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。临泽村委的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定被上诉人“已履行了主要交付义务”错误，被上诉人单方变更交付面积，且面积差额高达330余平米，被上诉人行为构成违约，《补偿协议》尚未满足付款条件。《补偿协议》系双方自愿签订，双方均应严格遵守。协议约定4000平米的商铺面积明确具体，双方并未对补偿面积变更达成一致，被上诉人应当按照协议约定履行交付义务。《补偿协议》未约定价款支付时间，依据合同法61条规定，现被上诉人交付的房屋面积不足，对于其未交付的面积如何处理双方尚未达成一致，不具备付款条件。另外，上诉人接收被上诉人交付的3667平米房屋并不能视为对《补偿协议》内容的变更，上诉人也未放弃要求被上诉人继续交付剩余补偿面积。一审在论理部分表述应视为上诉人对合同交付面积的认可不当，请二审予以纠正。二、原审判决采用山西琨仲房地产资产评估有限公司的评估报告认定“成本价”错误。1、该报告中建安工程费明显与客观事实不符。根据《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号文件），建筑安程费用按构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。按工程造价形成顺序划分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。本案中河南英华咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》即系依据工程费定额、建设当期材料市场价、人工单价调差等工程造价文件作出的，涵盖了地基处理、建筑工程、装饰工程、给排水系统、消防工程、弱电工程、接地及采暖工程等单项工程，其结论的5107211.10元工程总造价客观、准确。而山西琨仲房地产资产评估有限公司的评估报告中“建安工程费”仅为鉴定机构依据“委托人提供的房屋相关资料及估价人员现场查勘”作出的估值，且被上诉人提供的资料并非本案涉及房产的单独建设资料，而是整个小区房屋及地下室的建设资料，在未明确区分案涉房屋与小区相连房屋情况下作出的“估值”缺乏客观性。故上诉人认为依据《工程造价鉴定意见书》结论作为案涉房屋造价依据更加符合客观事实。2、原判认为成本价包括实施合同工程达成质量标准，必须消耗或使用的人工、材料、工程设备、施工机械台班及其管理费等方面发生的费用和按规定缴纳的规费及税金。在《工程造价鉴定意见书》中每一项单位工程的费用表中均明确列明了原审法院认为应当有的人工、机械、材料、主材、管理费、社保费、利润、税金及措施费、检验费。《工程造价鉴定意见书》的内容完全符合原审法院表述的“成本价”含义。原审法院未能完整准确理解两份鉴定结论的实质，错误适用鉴定结论。3、“工程造价鉴定”更符合交易双方的意思表示。成本价值鉴定的实质是将被上诉人自身整体经营成本予以核算，其会计账簿所反映的成本必然包括自身经营管理不善导致的损失、其他项目亏损转嫁，所以评估报告不能准确反映诉争反映的成本必然包括自身经营管理不善导致的损失、其他项目亏损转嫁，所以评估报告不能准确反映诉争房屋在建造时的真实成本。《房地产估价报告》则是“估价”“参照类似房屋”得出的估价，显然《工程造价鉴定意见书》更具有客观性、真实性。铭基公司辩称，1、双方签订《补偿协议》时，本小区的规划还未最终完成，因此，4000平方米只是大概数字，而在2014年11月交付至诉讼发生，上诉人从未就面积问题提出过异议。一审法院就面积认定正确。2、成本价在法律中有明文规定，上诉人所主张的成本价仅是建安造价，仅是成本价构成的一部分。一审法院就成本价认定正确。3、本案中双方都有司法鉴定评估，一审法院对于评估费进行漏判。4、本案在2018年7月立案后，补交土地出让金在2018年的8月至11月，产生新的土地成本及税务成本费用。由于本案鉴定基准日确定为2013年5月20日，所以该部分费用未能进入司法鉴定成本价中。请二审法院予以认定。铭基公司向一审法院提出诉讼请求1、判令被告支付原告商业楼价款9703462.74元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2010年4月6日，原告铭基公司（补偿协议项下的乙方）与被告临泽村委（补偿协议项下的甲方）签订《补偿协议》，该协议第三条约定，“三、乙方同意在规划小区内临街修建的4000平米商业楼（具体位置由甲方选定）以成本价出售给甲方并办理产权手续。”2014年12月24日，原告铭基公司将晋煤集团经适房33#楼底商（临小区）钥匙3套，每套5把，底商共二层，建筑面积3667.8㎡移交给被告临泽村委，双方签订《晋煤集团经适房33#楼底商钥匙移交单》和《证明》。现原告以被告未支付商业楼价款为由诉至一审法院。一审法院认为，《补偿协议》系原被告双方自愿签订，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，双方亦认可该协议的内容，故对于该协议的真实性、合法性，一审法院予以确认，原被告应按照合同约定履行各自义务。根据《晋煤集团经适房33#楼底商钥匙移交单》和《证明》可以看出，原告已于2014年12月24日向被告交付了建筑面积3667.8㎡的房屋，被告虽辩称移交单系原告单方制作，但《晋煤集团经适房33#楼底商钥匙移交单》和《证明》系原被告双方签订，移交单项下有移交人、接受人、监交人签字，《证明》中明确载明“兹证明由我公司开发的晋煤集团经济适用房33#楼底商，已经移交给临泽村委，建筑面积为3667.8平米”，证明项下加盖有原被告公章，应视为被告对于交付面积的认可，故对于被告的辩解意见，不予采信。对于被告辩称原告未按照协议约定足量交付4000平米商用房，付款条件尚不成就的意见，一审法院认为，从补偿协议签订的时间来看，项目尚处于规划阶段，具体的位置等信息尚不能确定，虽然协议中载明为4000平米，但从后续原告向被告交付房屋的面积以及被告对该房屋的接收情况来看，应视为被告对合同交付面积的认可，且从交付的面积（3667.8㎡）来看，原告已履行了主要的交付义务，被告该项抗辩理由不能成立，不予采纳。综上，在原告已向被告交付3667.8平米房屋的情况下，被告应当按照协议约定向原告支付相应款项。关于补偿协议中的“成本价”如何确定的问题，原被告在案件审理过程中均向本院提出了鉴定申请，并由不同的鉴定机构出具了鉴定意见，一审法院认为，按照市场经济的一般交易规则，协议中的“成本价”应包括为实施合同工程达成质量标准，必须消耗或使用的人工、材料、工程设备、施工机械台班及其管理等方面发生的费用和按规定缴纳的规费和税金，而不仅仅为工程造价成本。从两份鉴定意见来看，山西琨仲房地产资产评估有限公司出具的估价报告中成本价格包括土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施建设费、管理费用、销售税费等七项费用，而河南英华咨询有限公司出具的鉴定意见中的工程造价成本仅仅包括地基处理工程、建筑工程、装饰工程和安装工程四项费用，该鉴定意见不能包含原告所修建该工程所支出的所有成本，因此，应以原告委托山西琨仲房地产资产评估有限公司作出的评估总价值1127.77万元作为认定本案“成本价”的依据，扣除原告应付被告的补偿款602.3万元，被告应支付原告剩余款项525.47万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、被告晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会于判决生效之日起十日内支付原告山西铭基房地产开发有限公司商业楼价款525.47万元。二、驳回原告山西铭基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费79725元，由原告山西铭基房地产开发有限公司负担31142元，被告晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会负担48583元。二审中，上诉人新提交证据：39号楼和40号楼经济适用房买卖合同各一份、30号楼商品房买卖合同一份，欲证明在经济适用房买卖合同中的售价为2068.21元每平米，商品房买卖合同中的售价为2958元每平米，三份买卖合同房屋成交价均在一审判决所采用的琨仲房地产估价报告认定的每平米3075元之下，被上诉人作为开发企业出售房屋价格是有利润的，属于成交价，所以从常理看，山西琨仲房地产资产评估有限公司出具的评估报告是不准确的。被上诉人的质证意见：对于三份合同的真实性认可，但销售价格一定要大于成本价格是我们的惯性思维，事实上，晋煤集团的经济适用房的成本价格是由省物价局核定的，在实际销售过程中，同时期晋城市人民政府也修建了经济适用房，所以矿务局的职工就经济适用房的销售价格要求与晋城市市区经济适用房一致，而事实上房屋的销售是一房一价，上诉人所提到的几份合同是销售的最低价格，我们销售的房屋有高于2700元的，是经过物价部门批准的。经济适用房的建设主体是晋煤集团，我们仅仅是受委托进行开发，所以最终价格的确认是由集团公司根据物价局的批复确认的，而不是商业行为。例如本案中，商品房买卖合同中给出的价格2958元就高出了物价局恒定的成本价格。被上诉人新提交证据：1、晋煤集团经济适用房住房实施方案，证明第五条价格管理方面，当时给出的价格是2600元，又规定最终价格以省物价局核定价格为准；第六条具体安排中，由晋煤集团物业分公司负责具体申报和审批工作，由被上诉人进行建设开发；2、省物价局成本监审报告，证明第八条给出的价格为2681.48元每平米；3、晋城市物价局转发省物价局《关于对晋煤集团经济适用房住房销售价格的批复》的通知、山西省物价局关于对晋煤集团经济适用房住房销售价格的批复销售价格为2766元每平米，并且规定一房一价；4、33号楼三个经济适用房住房买卖合同，一个是2900元每平米，两个是3000元每平米；5、晋城市区经济适用房住房交房公告，2010年市区经济适用住房预售均价暂定为2068.21元。欲证明晋煤集团的经济适用房价格是倒挂的，基于政治要求，晋煤集团进行了补贴，所以有部分房屋是以2068.21元每平米价格出售。（其中证据1、4、5是二审新提交，2、3是一审鉴定时提交）。上诉人的质证意见：证据1的真实性予以认可，但是该证据仅是晋煤内部对于经济适用房预测价格，该预测价格并非是房屋成本价；证据2的真实性予以认可，该证据在做鉴定时没有经过质证，该证据对经济适用房定价成本是基于整个经济适用房小区包括住宅和商业楼整个费用的审核，归上诉人所有的两层商业楼仅是交付了房屋框架，不包括省物价局在核定费用时建安工程费用和土地费用中的部分费用；证据3的真实性予以认可，房屋价格2766元每平米是成交价而非成本价；证据4的真实性予以认可，三份买卖合同中的销售价格属于成交价，并非是房屋的成本价；证据5的真实性予以认可，该证据可以反映经济适用房的成交价是2068.21每平米。本院认证意见：关于上诉人提交的三份合同，被上诉人对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认。但该三份合同并非涉案房屋的出售价格，仅以该三份合同并不能证明琨仲的评估报告是不准确的，故对其证明目的不予认可。关于被上诉人所提交证据，上诉人对该5份证据的真实性均予以认可，本院对该5份证据真实性予以确认。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审查明的事实同一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人是否履行了主要的交付义务；2、原判采用山西琨仲房地产资产评估公司的评估报告认定成本价是否正确。关于焦点一、本院认为，虽然协议中约定修建4000平米商业楼，但根据双方签字确认的《晋煤集团经适房33#楼底商钥匙移交单》和《证明》可以证实，双方确认的交房面积为3667.8平米，上诉人在接收上述房屋时，并未对房屋面积提出异议，应视为上诉人的被上诉人最终交付房屋面积的认可。退一步讲，即使按协议约定的4000平米，被上诉人也已交付了3667.8平米，亦履行了主要的交付义务，上诉人应按实际接收的面积支付相应款项。被上诉人提出上诉人交付的房屋面积不足，不具备付款条件的上诉理由不能成立。关于焦点二、双方对约定的“成本价”分歧在于“成本价”与“工程造价”的关系，上诉人认为“成本价”应为“工程造价”，而被上诉人认为“工程造价”仅为“成本价”的组成部分，并非全部。本院认为，案涉协议系对房地产的买卖约定，成本价应为案涉房地产满足交付条件所产生的一切费用，既包括工程造价，又包括土地成本、各种配套设施、税费和经营管理费等间接费用。具体到本案中，山西琨仲房地产资产评估有限公司的评估报告中包括土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施建设费、管理费用、销售税费等七项费用，而河南英华咨询有限公司出具的鉴定意见中的工程造价成本仅包括地基处理工程、建筑工程、装饰工程和安装工程四项费用，从两份鉴定结论涵盖的内容来看，山西琨仲房地产资产评估有限公司的鉴定意见符合案涉房产的满足交付条件所产生的全部费用，上诉人对山西琨仲房地产资产评估有限公司的鉴定意见有异议，但其并未申请重新鉴定，且上诉人也亦未提供充分证据证明山西琨仲房地产资产评估有限公司的鉴定意见不能作为证据使用的其他情形，一审作为证据采纳并无不当。此外，被上诉人在答辩时提出一审判决漏判鉴定费，根据《诉讼费用交纳办法》第十二条规定，鉴定费实行“谁主张，谁负担”的原则，鉴定费应由负有举证义务的一方承担。且根据《诉讼费用交纳办法》第六条规定，鉴定费也不属于诉讼费范围，故一审对鉴定费并非漏判。关于被上诉人所提请本院对土地出让金予以认定的答辩意见，根据民诉法规定，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，被上诉人并未提起上诉，其该答辩意见不属于本案审查范围。综上，上诉人临泽村委的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48583元（上诉人已预交），由上诉人晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 周秋萍审 判 员 李海霞审 判 员 李 然 二〇二〇年十二月十日法官助理 李素娟书 记 员 刘艳妮