辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2244号上诉人（原审原告、反诉被告）：鄂金城，男，1963年2月11日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：于婕，辽宁捷东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孔少峰，男，1955年5月23日出生，朝鲜族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：朱丽薇，女，1979年7月16日出生，满族，住辽宁省抚顺市顺城区。被上诉人（原审被告）：尚旭红，女，1964年2月10日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。上诉人鄂金城因与被上诉人孔少峰、尚旭红房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初4306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人鄂金城及其委托诉讼代理人于婕，被上诉人孔少峰及其委托诉讼代理人朱丽薇，被上诉人尚旭红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鄂金城上诉请求：一、撤销一审部分判决，依法改判：1、孔少峰赔偿上诉人无供暖停业经营利润损失67500元；返还无供暖停业5个月的租金8220元；无供暖停业造成的冬储蔬菜海鲜品及员工工资损失13085元；上诉人装修损失的赔偿按鉴定数额；合同违约金2250元(计91055元)。2、改判尚旭红赔偿强行占房造成上诉人厨房设施、设备损失40725元；库存食品食材损失10824元；员工工资9000元；强占房屋期间停业经营利润损失54450元(计114459元)。3、孔少峰承担连带赔偿责任。以上共计205514元。二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、本案基本事实。上诉人与孔少峰于2018年5月2日签订《房屋租赁合同》约定：甲方(孔少峰)将其拥有的门面房一处及院落面积共150平方米，出租给乙方(上诉人)作为饭店使用。租期3年，自2018年6月16日至2021年6月15日止。租金每年2万元，饭店消费卡1万元(在租赁期限内使用有效)，租金每年6月16日前给付。房屋租赁期内所产生的水、电、宽带费、卫生费、物业管理费、暖气费等由乙方自行承担。甲方保证乙方正常经营，如有损失，按违约条款1同等条件赔付，即“按当年租金的日万分之五支付违金，不足弥补损失的，还应赔偿经济损失。”合同签订后，上诉人于2018年5月6日交给孔少峰一年租金2万元，装修房屋，购置物品、设施经营饭店。至2018年11月供暖期时，上诉人交暖气费才得知该房不能交费、不能取得供暖(有供暖部门证据证明)。因此，上诉人从2018年11月至2019年4月间停业。因孔少峰违反合同七、2、“保证乙方正常经营，如有损失赔偿”的约定。上诉人多次与其协商(有双方微信证据证明)违约赔偿事宜，双方口头约定期间损失负责，补偿办法为延续半年租期，即延至2019年12月16日交纳第二年度租金。因此2019年6月15日，上诉人延迟交纳第二年租金。即使孔少峰现不承认口头约定，但其隐瞒、欺骗、违约事实清楚、证据确凿。2019年8月21日，尚旭红以孔少峰将该房借款抵押给她为由，指派4人强行占房，将房门卸下，饭店设施、设备损毁，不让上诉人经营，上诉人在该房内的食品、食材全部坏掉，二、孔少峰违约，依法应承担赔偿损失的民事责任。签订合同时，孔少峰故意隐瞒该房屋不能交暖气费取暖事宜，欺骗上诉人暖气费由上诉人承担并写在合同里，上诉人误以为有供暖，致上诉人停业5个月。依合同法第107条、113条规定和双方签订的合同七、2约定，其应当赔偿上诉人损失。其给上诉人造成的损失如下：无供暖停业5个月造成的经营利润损失67500元(按日经营利润450元*150天供暖期)；返还停业5个月的租金8220元(租金年20000元除以365天=54.80元*150天)；无供暖停业造成的冬储蔬菜海鲜品及员工工资损失13085元；上诉人装修损失的赔偿按鉴定数额；合同违约金2250元(日15元*150天)。三、上诉人没有交纳下一年度房租金，是因为孔少峰违反合同约定即“上诉人能交纳暖气费”、“保证租赁房屋合法性、保证乙方正常经营”。尚旭红在明知上诉人承租期没到，派人强行占房、损毁财产、不让上诉人经营严重违法，其应承担赔偿上诉人损失责任。其给上诉人造成的损失如下：上诉人厨房设施、设备损失40725元；库存食品食材损失10824元、员工工资9000元；强占房屋期间的停业利润损失54450元(2019年8月21日至2019年12月21日共停业121天，经营利润每天450元*121天)。孔少峰因违约造成上诉人这部分损失，其对此应承担连带责任。孔少峰辩称，1、双方合同约定上诉人应于2019年6月16日前给付2019年的房屋租金，但未支付，被上诉人多次催要无果，且超过了60天，按照双方合同约定，被上诉人有权解除合同。且上诉人从事非法经营活动，打麻将，玩扑克进行赌博活动，根据双方租赁合同，被上诉人也有权解除合同。2、关于损失。上诉人在2018年6月16日至2019年6月15日之间，由于自己经营不善，饭店多次停业，没有流水账无法核定营业损失67500元。没有买菜买海鲜品的票据，没有给员工开支的工资表，无法算出13085元的损失，关于装修款也没有装修合同。另外，被上诉人一直在履行合同，何来赔偿2250元的违约金。所以上诉人提出的赔偿灭失物品及饭店经营损失与被上诉人无关，纯属无理诉求。3、上诉人与被上诉人提出口头约定，延期半年租金，没有此事。在2018年冬季的采暖期间，按照合同约定，应当由上诉人缴纳取暖费，但上诉人没有缴纳，致使供暖公司断网断气，上诉人以此为借口拒交2019年的房租。为了打官司上诉人又找关系到供暖公司取得不能供暖的证明，纯属无理取闹。今年饭店房屋已经可以正常缴纳暖气费用。4、关于尚旭红收回房屋一事。我欠尚旭红的钱，委托尚旭红去向上诉人收取租金，如果上诉人缴纳租金，被上诉人还会履行三年的房屋租期，但上诉人不履行，尚旭红就要收回抵押的房屋，请上诉人搬离，按照房屋租赁合同，可以移动的物品和设备，上诉人可以拿走，现在房屋内的一切设施物品均在，尚旭红一碗一筷都没有动。尚旭红辩称，我不同意上诉人的上诉请求，认可一审判决。上诉人不交房租且停业，我才接过来的，在公安有证实。我2020年8、9月份已经实际控制案涉房屋。鄂金城向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告孔少峰签订的房屋租赁合同；2、判令被告孔少峰赔偿原告合同违约金10800元；租赁房屋装修装饰损失100929.99元；返还原告2018年11月1日至2019年3月31日房屋租金8333.3元，并赔偿原告冬储蔬菜、海鲜品及员工工资损失13085元，共计133148.32元；3、判令被告尚旭红赔偿原告厨房设备设施损失40725元，赔偿饭店库存各种食品食材损失19284.3元，共计60009.3元；判令二被告共同赔偿原告2018年8月21日至2019年12月21日共停业121天的经营利润损失6万元；4、判令诉讼费、财产损失价格司法鉴定费等全部费用由二被告负担。一审法院认定事实：2018年5月2日，孔少峰作为甲方、鄂金城作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方将其拥有的坐落于抚顺市顺城区中段二号（临江家园售楼处）西边门面房一处及院落出租给乙方使用，该门面建筑面积共150平方米，乙方租赁房屋作为商业门面（餐饮饭店）使用；二、租赁期限为三年，自2018年6月16日起至2021年6月15日止；三、租金及支付方式。房屋租金每年2万元、饭店消费卡1万元（在租赁期限内使用有效）；租金每年6月16日前给付；在房屋租赁期内所产生的水、电、宽带费、卫生费、物业管理费、暖气费等由乙方自行承担；四、双方的权利及义务。甲方应在乙方支付第一年租金之日将租赁房屋交付乙方使用；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，不能拆除的乙方不能进行破坏性拆除，乙方应在租赁期满后30日内倒出租赁房屋；乙方按照本合同约定使用房屋，乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，改动门面；乙方不得利用上述房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动；五、续租。租赁期限内，甲方对该房屋买卖时，乙方在同等情况下，有优先受让权。租赁期满，甲方如有意续租，则乙方在同等条件下有优先承租权，但必须在租赁期满前的两个月向甲方提出书面申请；六、合同的变更和解除。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：1、未按约定期限交付租金，超过60天以上的；2、在租赁期限内未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；3、在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的；4、从事非法经营及违法犯罪活动的。在租赁期限内有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：1、甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同；2、在租赁期间，乙方承租的门面被国家或者政府征收、征用或被拆迁时，双方租赁合同自动解除；3、因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。七、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；甲方保证乙方租赁房屋的合法性，并负责协助乙方办理各项手续提供相关材料，保证乙方正常经营，如有损失按违约条款1同等条件赔付；在租赁期间，乙方承租的门面被国家或者政府征收、征用或被拆迁时，土地和房屋补偿款归国家所有归甲方所有，租赁房屋经营及装修损失补偿款归乙方所有。八、其他约定。本合同未尽事宜甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力；本合同自甲乙双方签字或盖章之日起成立。鄂金城与孔少峰均在前述协议上签字、捺印。2018年5月6日，孔少峰出具《收条》一份，载明：今收到房屋租金2万元整。孔少峰在该收条上签字确认。2019年5月29日，案外人抚顺市长峰房地产开发有限公司作为甲方、尚旭红作为乙方，签订《交接协议》一份，约定：2018年5月4日双方签订房屋买卖合同，因此房已出租，没有交接。现租赁期已满，甲方向乙方正式交接，达成如下交接协议：1、甲方向乙方交接此房的钥匙、购电卡、水卡，有关此房的相关证据图纸、规划局的审批材料；2、在2019年5月27日以前此房所欠的一切费用由甲方承担；3、此房因没有产权证，如不合法，被强制拆迁，甲方仍然偿还乙方的本金、利息；4、本交接协议生效后如甲方想收回此房必须经过乙方同意，再支付40万元的本金及利息；5、未尽事宜双方随时商议解决，自双方签字生效。甲方处案外人抚顺市长峰房地产开发有限公司加盖公章、孔少峰签字，乙方处尚旭红签字。2019年8月21日，抚顺市公安局顺城公安分局新华公安派出所出具《报警情况登记表》，记载：2019年8月21日19时38分许，我新华派出所接到群众鄂金城报警求助。接到报警后，我所民警到达现场。到现场后了解到，鄂金城从孔少峰手中于2018年租其房子，对方拿出与新房主尚旭红租赁合同，说其房子已转租，让鄂金城搬离。现场未发生治安事件。经了解情况后，此事件属房屋买卖及租赁过程中产生纠纷，告知双方找到房主协商解决。如协商解决不了，拿相关协议到人民法院提起民事诉讼，告知后民警离开。注：原房主孔少峰于2019年5月4日将此房卖给现房主尚旭红，有孔少峰与尚旭红买卖协议。2019年8月23日，抚顺市公安局顺城公安分局新华公安派出所再次出具《报警情况登记表》，记载：2019年8月23日13时许，新华派出所接到鄂金城报警，称有人在他房子不走，房子位于鼓浪屿洗浴东侧懒人烧烤。民警出警到现场后，对在场人员了解情况得知，鄂金城向孔少锋租的懒人烧烤的房子，孔少峰欠尚旭红钱，孔用这个房子抵押给尚，鄂的房租可以直接给尚，但是鄂欠尚二、三个月房租，尚又把房子租给了现在的房主。民警出警现场通过电话与孔、尚取得联系，双方均证明此事属实，尚表示如果鄂可以正常支付租金，房子还可以租给鄂。鄂表示其与孔有经济纠纷，所以不支付房租给尚。民警现场告知，如果认为孔违反合同约定可以到法院起诉孔。2019年8月28日，抚顺市新东热电供暖有限公司出具《证明》一份，载明：“坐落于抚顺市顺城区（原临江家园物业），2018-2019年段未上网。”，该公司加盖公章。另，鄂金城主张其因涉诉房屋未供暖在2018年11月至2019年4月期间产生食品损失4085元、员工工资9000元，合计13085元；因涉诉房屋纠纷自2019年8月21日至本院第一次庭审即2019年12月18日期间产生食物损失10824.3元、员工工资9000元，合计19284.3元；涉诉房屋装饰装修费用121116元、厨房设备及电器40725元，合计161841元。孔少峰、尚旭红对前述损失不予认可。又查，庭审中鄂金城自认其于2019年8月21日之后没有使用涉诉争议房屋。另查，依鄂金城申请，本院于2020年5月19日到涉诉争议房屋进行查看，鄂金城、孔少峰委托诉讼代理人朱丽薇、尚旭红均到达现场，三方对于争议房屋的现存物品的所有权人、是否有丢失物品及现有装修的投入人均存有争议，到达现场时该房屋由案外人在管理。再查，庭审中孔少峰、尚旭红表示如鄂金城交纳房屋租金，则同意继续履行涉诉《房屋租赁合同》，鄂金城对此不同意。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，鄂金城与孔少峰经协商一致签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，没有违反国家法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。关于鄂金城、孔少峰要求解除涉诉《房屋租赁合同》一节，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，鄂金城与孔少峰签订的《房屋租赁合同》约定租金每年6月16日前给付；如鄂金城未按约定期限交付租金，超过60天以上的，孔少峰有权解除合同。双方自认，鄂金城针对涉诉房屋交纳了2018年6月16日至2019年6月15日的租金，租金到期后，孔少峰催告鄂金城交纳下一年度租金，双方因涉诉房屋冬季采暖是否延长租期问题产生争议，鄂金城拒绝交纳下一年度租金，同时鄂金城自认其使用涉诉房屋至2019年8月21日，双方于当日因是否应交纳租金及鄂金城是否搬离涉诉房屋产生争议并报警。综上所述，在承租人即鄂金城已被催告仍未支付租金的情况下，出租人即孔少峰有权解除合同，根据涉诉《房屋租赁合同》的约定，孔少峰解除合同的行为符合法律规定及合同约定，且涉诉房屋在2019年8月21日后已不再由鄂金城实际使用。同时在本案审理过程中孔少峰表示如鄂金城交纳租金，则同意继续履行涉诉《房屋租赁合同》，鄂金城对此不同意。故双方之间的《房屋租赁合同》已经实际解除，本院予以确认。关于鄂金城要求孔少峰支付违约金10800元并返还2018年11月1日至2019年3月31日租金8333.3元一节，本院认为，涉诉《房屋买卖合同》系因鄂金城拒绝交纳租金而解除，虽鄂金城主张因涉诉房屋冬季供暖问题在2018年11月1日至2019年3月31日未能正常经营，且与孔少峰达成口协议，第一年的租期延长至2019年12月，但其未能提供相应证据证明该主张，且孔少峰对此予以否认，故本院无法支持鄂金城该项诉求。关于鄂金城要求孔少峰赔偿装修损失100919.99元、食物及员工损失13085元，合计133148.32元一节，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉诉《房屋租赁合同》约定：“所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，不能拆除的乙方不能进行破坏性拆除，乙方应在租赁期满后30日内倒出租赁房屋；乙方按照本合同约定使用房屋，乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，改动门面。”本案中，鄂金城向本院提供了部分收款收据以证明其装修损失，孔少峰对此不予认可；在本院至涉诉房屋查看过程中，鄂金城与孔少峰的委托诉讼代理人朱丽薇对于装修的项目内容持有异议，鄂金城与尚旭红对于屋内的物品的所有权存有争议，且房屋的现管理者为案外人，故本院无法支持鄂金城的该项诉讼请求，鄂金城可待发现证据后另行主张权利。关于鄂金城主张尚旭红赔偿其厨房设备、设施损失40725元、食材损失19284.3元，合计60009.3元一节，现鄂金城主张因尚旭红的行为导致其遭受损失，但其提供的证据不足以证明其主张，且尚旭红并非本案房屋租赁合同的签订方，亦不同意赔偿其损失，故本院无法支持该项诉求，如存有争议，鄂金城可另行主张权利。关于鄂金城要求孔少峰、尚旭红共同赔偿其2018年8月21日至2019年12月21日期间经营利润损失6万元一节，鄂金城未能提供证据证明其主张，且孔少峰、尚旭红对此不予认可，故本院无法支持其该项诉求，鄂金城可待发现证据后另行主张权利。关于孔少峰要求鄂金城支付2019年6月16日到2019年8月21日租金3610元一节，虽涉诉《房屋租赁合同》约定承租人交纳房屋租金的日期为每年6月16日前，但鄂金城与孔少峰在2019年6月16日因涉诉房屋供暖问题引发的租期是否延长问题以及房屋租金是否应予交纳、房屋租金交纳给谁、房屋是否出售、转租等问题一直处于协商状态，且多次产生纠纷，故对于孔少峰的该项诉求本院不予支持。关于孔少峰要求鄂金城支付2018年未消费餐费6000元一节，涉诉《房屋租赁合同约定》约定“房屋租金每年2万元、饭店消费卡1万元（在租赁期限内使用有效）”，即涉诉房屋的实际租金分为货币租金及消费卡二种方式，且对于消费卡的有效期进行了约定（租赁期限内使用有效），涉诉1万元消费卡对应的租赁期限为2018年6月16日至2019年6月15日。现涉诉《房屋租赁合同》已经解除，房屋于2019年8月21日之后亦不再由鄂金城实际使用。同时，孔少峰自认对于未就餐餐费数额无法确定。故对于孔少峰该项诉求本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法解除原告（反诉被告）鄂金城与被告（反诉原告）孔少峰于2018年5月2日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告（反诉被告）鄂金城其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孔少峰其他诉讼请求。本诉案件受理费5097元，由原告（反诉被告）鄂金城承担；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）孔少峰承担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人鄂金城围绕其上诉主张，提交了抚顺市新东热电供暖有限公司出具的证明，该证明的具体内容为：我单位（抚顺市新东热电供暖有限公司）于2018年8月左右，在更新改造供暖管线时发现，位于顺城区临江家园**楼东侧地下室内有违规搭建的供暖管线（不是我单位的供暖管线），该管线是在我单位供暖管线上面有私接的供暖管线，我们按规定予以拆除，并对私接的管线不予上网，不上网的供暖不能交纳供暖费。鄂金城提交上述证明材料欲证明案涉房屋在供暖公司进行供暖管线改造时发现案涉房屋供暖管线不是热电公司的，而是私自接的供暖管线，公司按照规定拆除，并对私接的管线不上网，不上网的管线不能交暖气费。孔少峰的质证意见是：该证据不合法，不知道上诉人怎么开出来的。案涉房屋现在已经正常缴纳供暖费，不存在有私自接管线的情况，这个楼盘就是我开发的，不存在私自接管线。尚旭红的质证意见是：我租给他的房屋是地上设施，与地下无关。证明上仅有公章，没有出具人，公章真伪待定。暖气公司无法认定是否违建，应是由执法局定是否违建。鄂金城申请证人吴某某出庭作证，欲证明因为孔少峰一方的原因导致其不能交暖气费，商谈时孔少峰同意将房屋租赁期限顺延。吴某某证明：我和鄂金城是初中同学。由于租赁的房屋没有暖气，在2018年11月份天气刚冷的时候，梁某某、孔少峰、鄂金城、佟某某还有我在新玛特往东河西桥北面一个铁锅炖一楼吃饭，鄂金城提出没有暖气，房屋延期半年，孔少峰同意了。孔少峰的质证意见是：证人与上诉人之间关系亲密，他所出具的证言我认为不应采纳，而且证人陈述不符合事实。尚旭红的质证意见是：现在暖气公司交钱就给暖气，证人陈述都是假的。我们都是朋友，证人今天说话抖了。鄂金城申请证人佟某某出庭作证，佟某某陈述事实与吴某某陈述一致。孔少峰的质证意见是：证人与上诉人是多年的同学，证言不可信，没有录音不能成为证据。我从来没有答应过延期半年。尚旭红没有质证意见。鄂金城申请证人徐某某出庭作证，徐某某证明：懒人烧烤饭店电器安装布线插座都是我干的，一共三个人。工钱1万元，加上吃饭一万多。2018年5月份开始干的，干了十多天，当时没有签合同，没有开收据，就是口头协议。孔少峰的质证意见是：证人证言与本案无关，是假的，不可采信。尚旭红质证意见与孔少峰一致。鄂金城申请证人程某某出庭作证，程某某证明：我在懒人烧烤饭店干收银工作，从2018年开业到2019年8月份，收银台的吧台上有江小白白酒，蓝色经典、啤酒等。孔少峰的质证意见是：证人不知道我的名字。尚旭红没有发表质证意见。鄂金城申请证人李某某出庭作证，李某某证明：我是鄂金城的第一任厨师，我干了两个月，开业那年是我和上诉人一起购买的餐具等物品，里面的东西我能证实。在我炒菜期间，鄂金城的营业额是每天三千多。孔少峰的质证意见是：证人不知道有没有流水账，买东西也没有发票。尚旭红的质证意见是：证人不认识收银员徐某某。孔少峰提交2020年的缴费收据，欲证明上诉人没有缴费才导致的无法供暖，只要缴费就能够供暖。鄂金城的质证意见是：真实性没有异议，但与本案的关联性有异议。发票显示的是门市，面积109.35平方米，我们租赁合同房屋是150平方米。该证据证明不了涉案房屋能够缴费的事实，即使涉案房屋2019年后能够缴费，也不能证明2018-2019年就能缴费的事实，因为2019-2020年如果房屋所有人重新办理上网手续是可以缴费的，应该提交2018年以前的缴费收据。尚旭红没有发表质证意见。孔少峰提交一户一阀的照片，欲证明2018年供暖公司给留出来一户一阀的接口，正常缴费是可以供暖的。鄂金城的质证意见是：对证据有异议，不是证据原件，不予质证。如果被上诉人出示原件，我的意见是该证据证明不了被上诉人所讲的2018年正常缴费可以供暖的事实，因为上诉人在一审时提供了供暖公司的证明，明确表示因为2018-2019年度没有上网，今天提供的供暖公司的证明也明确表述了没有上网就不能缴费，因此上诉人没有缴费不是因为上诉人的个人原因，而是因为被上诉人提供的房屋在2018-2019年度不符合缴费的条件，导致供暖公司因未上网不收费。本院认为，本案争议的焦点，一是双方当事人是否达成了延租半年的租赁合同；二是案涉房屋2018年-2019年度未能供暖是否应由孔少峰承担违约责任；三是鄂金城是否提供了有效的证据证明尚旭红给其造成了经济损失。关于焦点一，鄂金城与孔少峰签订的《房屋租赁合同》第六条.2.约定：在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。可见，鄂金城与孔少峰如变更合同需以书面形式，而鄂金城与孔少峰并未依据合同约定就延长租期签订书面变更合同书，故应认定双方租赁合同的租期未变更，鄂金城所称其与孔少峰达成延租半年租赁合同的主张，一审法院不予支持正确。关于焦点二，一审中，物业公司负责人郑某某出庭作证称：“2018年11月11日，鄂金城给我打电话说没有暖气了，因为鄂金城好像没有交钱，我和鄂金城去的抚顺市新东热电供暖有限公司找的赵经理，赵经理说不要暖气，我说需要暖气，赵经理说没有提前交钱，所以给掐了。鄂金城说现在马上交，赵经理说如果现在交需要整个楼都停气，不可以，必须明年开春交，后年再给气。本来需要鄂金城提前交的，也就是11月1日。”鄂金城在发表质证意见时并未对郑某某上述证言内容提出异议。案涉房屋前承租人张某某一审出庭证明：“鄂金城开饭店之前，我租用案涉房屋办公，我们租赁期间暖气都是有的。”鄂金城发表质证意见时称：无异议。一、二审中鄂金城提交抚顺市新东热电供暖有限公司出具的证明材料证明案涉房屋未上网不能交暖气费，以上证据证明了案涉房屋在2018年-2019年供暖期未供暖和鄂金城未缴纳采暖费的事实，鄂金城主张由孔少峰就此承担违约责任，即退返2018年11月1日至2019年3月31日期间的房屋租金并承担物品及经营损失等，本院认为，东北地区冬季不能供暖对于居民或者经营者而言属紧迫事件，2018年11月1日案涉房屋不能供暖时，鄂金城作为饭店的经营者并未依据合同约定与孔少峰以书面形式变更或解除合同，亦未提起民事诉讼维护自己的权利，在2019年6月16日以后孔少峰要求鄂金城依约交纳房屋租金时，鄂金城才提出此项主张，应视为鄂金城在供暖期对采暖权的放弃，一审法院未判令孔少峰对此承担违约责任并无不当。关于鄂金城主张孔少峰赔偿装修损失、违约金的上诉请求，因其没有提供有效证据证明被上诉人孔少峰违约，本院对此上诉请求无法支持。关于焦点三，尚旭红是否给鄂金城造成经济损失问题，一、二审中，鄂金城并未提供有效证据予以证明，一审亦对此焦点问题进行了详细论述，并告知鄂金城证据充分后可另行主张权利，经本院审查并无不当，本院不再赘述。综上，鄂金城的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4383元，由上诉人鄂金城负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  李依桐二〇二〇年十二月十七日书记员  田俊杰