河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0705民初2628号 原告：张家口市大东房地产开发有限责任公司，住所地张家口市宣化区胜利北路高速收费站东侧。统一社会信用代码：91130705699240103L。 法定代表人：李小冬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：关春莲，女，该公司经理。 委托诉讼代理人：冯正禄，河北环舟律师事务所律师。 被告：黄海燕，女，1981年10月9日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：刘志艳，河北鼎诺律师事务所律师。 原告张家口市大东房地产开发有限责任公司（以下简称大东房地产开发公司）与被告黄海燕租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大东房地产开发公司的委托诉讼代理人关春莲、冯正禄、被告黄海燕及其委托诉讼代理人刘志艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大东房地产开发公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年6月6日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告 —2— 给付原告租金35万元；3、自2020年9月28日起到判决腾房之日止按照合同约定租金支付，逾期给付房屋按合同约定租金双倍支付至房屋实际交付原告之日止。事实和理由：2018年6月6日原被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将自有坐落于宣化区房屋一栋出租给被告。《房屋租赁合同》约定，年租金28万元，按年度上打交付，租期为十年八个月，八个月为甲方无偿优惠给乙方的装修改造期，如果乙方租赁期限不到10年，则乙方不享受无偿优惠8个月装修改造期。被告按照约定支付了第一年度租金28万元，租赁期为2019年2月29日至2019年2月27日。第二年度租赁期开始后被告以各种理由推脱拒付租金，经原告多次催要至今被告仍未交付。被告拖欠原告租金的行为严重违约合同目的不能实现，并给原告造成较大经济损失。根据《房屋租赁合同》第五条第二款关于乙方逾期交付租金，甲方有权解除合同，并且收回房屋。根据合同约定及相关法律规定，原告为维护合法权益，特提起诉讼请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。 原告为证实自己的主张提供如下证据 一、房屋租赁合同一份，拟证明原被告之间按照现有的房屋标准进行交付的，被告从2020年2月27日后一直拖欠租金至今，原告要求解除合同符合合同约定，按照合同约定违约责任明显过高，要求按照租金双倍予以给付； 二、原告给被告的通知，拟证明被告对房屋现状是清楚的； 三、2017年6月21日张家口市宣化区人民政府办公室关 —3— 于解决房屋产权登记历史遗留问题的通知、2017年9月20日宣化区规划局建设工程规划现状认定意见，拟证实涉案房屋的产权手续在被告租房时以在办理当中。 黄海燕辩称，一、被告没有违约，更谈不上被告的行为导致原告的合同目的不能实现 2018年6月6日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告的自有房产用于开办幼儿园，合同期限十年。合同签订后，被告按照现代幼儿园的标准全面进行装修，装修费用达200万元。同时，被告按约支付了第一年的租金，被告现在及将来也愿意逐年按照约定支付原告租金。 二、原告拒绝向被告提供房屋的产权及其施工等手续，原告违约在先，被告依法享有先履行抗辩权 双方签订的《房屋租赁合同》第一条，原告方特别强调房屋系原告“自有”，所谓自有，原告在出租该房屋时已经向被告表达，该房屋已经属于原告合法所有。依据物权法的规定，房屋属于不动产主管登记确定所有权，原告强调“自有”即可理解为原告已经取得了房屋的合法产权手续。原被告在履行《房屋租赁合同》的过程中，原告方有责任和义务向被告提供房屋的产权及施工等手续，而且该责任和义务原告原告方的先合同义务。依据合同法第六十七条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 具体到本案中，合同签订时，原告方的主管张琴告知被告 —4— 租赁房屋的房产证已经办理下来了，就在房管局，被告特别信任作为房地产开发公司的原告方，对张琴的话信以为真。在履行合同过程中，被告在办理幼儿园的手续时多次向原告索要承租房屋的产权手续，原告方一直以各种理由推脱。由于原告方迟迟提供不了房屋的产权手续，造成被告幼儿园办学过程中损失巨大，在校学生大量流失，教育行政部门不断的催办相关手续。原告向被告提供了房屋的产权手续后，被告可以即刻向原告支付租金。 三、原告向被告出租房屋时向被告承诺其房屋系自有，原告依法应该向被告出具房屋需求证明，或者建筑工程规划许可证，并且证明交付的房屋不存在违反法律、行政法规禁止使用的情形。否则，原告应该承担缔约过失责任，赔偿被告因租赁原告房屋造成的各项损失。 被告为证实自己的主张提供如下证据 一、出自宣化区人民政府官方网页，关于宣化区教育和体育局认定普惠民办幼儿园的决定，2016年6月24日宣化区教育和体育局宣区教字123号决定书，拟证明原告怠于履行向被告 本院经审理认定事实如下：2018年6月6日，大东房地产开发公司（甲方）与黄海燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条：甲方将自有的坐落在宣化区房屋一栋（建筑面积1625.09㎡）、小院面积约1185.495㎡出租给黄海燕。第二条：租赁期共十年八个月，甲方从2018年6月6日起将出租房屋交付乙方使用，至2029年 —5— 2月28日收回。其中：8个月为甲方无偿优惠给乙方的装修改造时间。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、合同期满，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权，但乙方需提前6个月书面提出续签；3、如乙方租赁期限不到十年，则不享受甲方优惠的装修改造时间。第三条、租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式：1、甲乙双方议定年租金28万元，从签订合同之日起每年上打交付，先付后用；以后每年租金需提前3个月由乙方交纳给甲方。…第五条、违约责任：2、乙方逾期交付租金，甲方则收回出租房屋；3、本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的30%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。第七条、免责条款：房屋如因不可抗力的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。租金按实际使用实际计算，多退少补。合同签订后，甲乙双方各自履行了自己的义务。第一年度租期开届满后，黄海燕未按约定交付大东房地产开发公司第二年度租金，为此，大东房地产开发公司诉至本院。另查明，涉案房屋的产权手续正在办理中。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，大东房地产开发公司与黄海燕签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，双方均应恪守履行。根据合同第三 —6— 条约定黄海燕在第一年度租赁期届满前3个月向大东房地产开发公司交纳第二年度租金28万元，其未交纳属违约行为，大东房地产开发公司要求黄海燕给付应付租金，合理合法，本院依法予以支持。大东房地产开发公司要求解除与黄海燕签订的房屋租赁合同，依据合同约定大东房地产开发公司的请求合法，但考虑到幼儿园现在还在开办当中，解除合同后，上百名幼儿的上学问题一时难以解决，势必会引起社会矛盾，故大东房地产开发公司此项请求，本院不予支持。作为承租人黄海燕，应积极履行其给付租金的义务，但考虑到今年疫情对幼儿园的影响，国家鼓励出租人对经营性的承租人减免租金的意见，对黄海燕应付租金中酌情减免3个月的租金70000元。黄海燕以大东房地产开发公司应先将涉案房屋产权证交于其办理幼儿园手续后再给付租赁费，其抗辩理由不成立，黄海燕没有证据证明大东房地产开发公司怠于办理涉案房屋产权手续，也没有证据证明大东房地产开发公司的主管张琴告知其涉案房屋已有产权手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、黄海燕于本判决生效之日起五日内给付张家口市大东房地产开发有限责任公司第二年度、第三年度租金49万元； 二、驳回张家口市大东房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 —7— 案件受理费6550元，减半收取计3275元，由黄海燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  张旺 二〇二〇年十二月十七日 书记员  王斐 —8— 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。