天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5330号上诉人（原审被告）：房谷房地产销售（天津）有限公司，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口东北侧平祥大厦**楼1门1004。法定代表人：李玉树，总经理。委托诉讼代理人：于曼丽，天津奥鲲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜巧玲，女，1971年6月10日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张超，天津星泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，天津星泽律师事务所实习律师。原审被告：天津港升投资发展有限公司，住所地天津双港工业区丽港园**34-107。法定代表人：李玉树，总经理。上诉人房谷房地产销售（天津）有限公司（以下简称房谷公司）因与被上诉人姜巧玲及原审被告天津港升投资发展有限公司（以下简称港升公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初5352号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。房谷公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人并非涉案项目的开发商，也未接受原审被告的委托对外出售上述房屋，其与被上诉人之间签订的《恒田广场房屋预签协议》应属无效合同；2.上诉人从未收取被上诉人支付的购房款。根据一审法院调取的POS机流水，显示商户名称为“港升投资发展有限公司”，但实际收款方为案外人顾香、张虎、黄彦玲的个人账户，这些人员均与上诉人及原审被告无关。上诉人为了查明案件事实，曾向一审法院提出了调取证据申请，但未获准许；3.案件的关键证据POS机流水已经客观反映了涉案款项并未进入上诉人及原审被告账户的事实，一审法院却忽略了这一事实，主观将此问题归结为公司内部管理问题，严重违背了事实。上诉人基于上述事实向一审法院提出了将案件移送公安机关处理的申请，也未获准。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。姜巧玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。港升公司未作陈述。姜巧玲向一审法院起诉请求：1.请求判令依法解除姜巧玲与房谷公司签订的《恒田广场房屋预签协议》；2.请求依法判令港升公司向姜巧玲返还购房款422666.12元，并以422666.12元为本金支付自2016年11月12日至实际返还该款项日的利息损失（至2020年5月25日为73900.24元）；3.房谷公司对港升公司上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月12日，姜巧玲与天津恒田房地产投资有限公司签订了《恒田广场房屋预签协议》，约定姜巧玲购买坐落于津南区××路××道××号楼××室房屋一套，房屋总价款725412元，双方签订预定协议时，预定人一次性支付房屋首付款365412元，双方约定自签订协议之日起至预售证下发后30个工作日内签订《天津市商品房买卖合同》，在约定订立《天津市商品房买卖合同》的日期内，双方就合同条款不能达成一致时，出卖人向预定人返还预付款。当日，姜巧玲通过ＰＯＳ机刷卡方式支付了245000元，根据一审法院向北京畅捷通支付技术有限公司调取的ＰＯＳ机商户信息显示，该商户名称为“港升投资发展有限公司”。同日，姜巧玲通过ＰＯＳ机刷卡方式支付了127666.12元，根据一审法院向北京畅捷通支付技术有限公司调取的ＰＯＳ机商户信息显示，该商户名称为“港升投资发展有限公司”。同日，天津恒田房地产投资有限公司为姜巧玲出具了收据两张，载明“今收到姜巧玲8-506首付款365412元，今收到姜巧玲8-506公共维修费7254.12元”并加盖了该公司财务专用章，姜巧玲当庭提交该收据原件（附卷备查）。后因房屋一直未能取得销售许可证，故双方未能签订正式的商品房买卖合同。2020年1月18日，港升公司出具承诺书，内容如下：“结（应为截）止到2020年4月30日结清所有购房款（包括购房款、中介公司5万抵8万）和现金，部分具体款额以交到公司的收据、合同、流水为准，如不能如期结款，利息增加壹个点（1%），以银行贷款利率为准”，港升公司在承诺书中加盖公章，姜巧玲当庭提交该承诺书原件（附卷备查）。另查明，2019年5月9日，天津恒田房地产投资有限公司申请变更名称为天津恒田房地产销售有限公司，2019年5月18日，再次申请变更名称为房谷公司。一审法院认为，双方的争议焦点为：预售协议是否应当解除，涉案房屋的款项是否应当返还，由谁返还；被告之间如何承担责任。就以上争议焦点，一审法院作如下分析：房谷公司与姜巧玲签订了《恒田广场房屋预签协议》后至今未能取得房屋销售许可证，导致合同目的无法实现，故姜巧玲要求解除双方签订的《恒田广场房屋预签协议》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于房款返还事宜，因合同签订的主体为姜巧玲与房谷公司，且房谷公司为姜巧玲出具了收款收据，故应当由房谷公司返还姜巧玲首付款365412元。房谷公司辩称未收到该款项，不同意返还的抗辩理由一审法院不予采信。房谷公司系由天津恒田房地产投资有限公司更名而来，故应依法承继天津恒田房地产投资有限公司的债权债务，房谷公司仅以不清楚接手公司之前产生债权债务为由拒绝返还购房款的抗辩意见，一审法院不予采信。关于港升公司的责任，一审法院认为，港升公司虽非合同相对方及收据开具方，但港升公司作为项目开发商于2020年1月18日出具承诺书，承诺结清购房款，应视为港升公司作出了同意承担债务的意思表示，故对姜巧玲主张由港升公司返还全部购房款365412元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于姜巧玲主张的公共维修费7254.12元，该费用系房谷公司收取，故应由房谷公司返还，港升公司在承诺书中未承诺退还该款项，故港升公司不承担返还责任。姜巧玲未能提交证据证实其主张的剩余款项与购房款有关，故对姜巧玲主张的剩余款项，本案不予涉及，姜巧玲可另案主张权利。关于利息一节，一审法院认为，房谷公司及港升公司至今未能取得销售许可证，其占用姜巧玲的资金产生相应孳息即姜巧玲主张的利息损失，姜巧玲主张按照贷款利率计算利息于法无据，一审法院将利息计算标准调整为按照中国人民银行同期存款利率计算利息，对于姜巧玲主张的其他利息，一审法院不予支持。关于房谷公司提出的将本案移送公安机关处理的申请，一审法院认为，姜巧玲等50余名另案原告均陈述其是在恒田广场售楼处刷卡支付的购房款，虽然一审法院调取的POS机所关联的银行账户非公司账户，但其中一台P**机所显示的商户名称与港升公司名称相同且由港升公司申请，另一台P**机显示的商户名称为“港升投资发展有限公司”，与港升公司名称极度相似，且房谷公司允许在售楼处使用该POS机并向刷卡消费的购房者开具了收款收据，使众多购房者对港升公司及房谷公司的售房行为产生高度信赖，现购房者按照民事诉讼程序主张权利并无不妥。即使房谷公司为售房行为的受害人，没有实际收款应为公司内部管理问题，与本案并非同一法律关系，故对房谷公司提出的以上申请一审法院不予准许。房谷公司提出的调取POS机关联个人账户的银行流水申请，非本案民事诉讼审理范围，一审法院不予准许。港升公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响一审法院对案件的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决：“一、原告姜巧玲与被告房谷房地产销售（天津）有限公司于2016年11月12日签订的《恒田广场房屋预签协议》于本判决生效之日解除；二、被告天津港升投资发展有限公司与被告房谷房地产销售（天津）有限公司于本判决书生效后十日内共同返还原告姜巧玲购房款365412元及自2016年11月12日至实际返还之日的利息（以365412元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算）；三、被告房谷房地产销售（天津）有限公司于本判决书生效后十日内返还原告姜巧玲公共维修费7254.12元及自2016年11月12日至实际返还之日的利息（以7254.12元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算）；四、驳回原告姜巧玲的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4374.5元，由被告天津港升投资发展有限公司与被告房谷房地产销售（天津）有限公司共同负担。”二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.《恒田广场房屋预签协议》效力的认定；2.上诉人是否应当承担返还被上诉人相应的购房款及利息的民事责任；3.本案是否应移送公安机关处理。对于争议焦点1，关于《恒田广场房屋预签协议》效力问题。天津恒田房地产投资有限公司与被上诉人签订的《恒田广场房屋预签协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，协议合法有效。上诉人以天津恒田房地产投资有限公司未接受港升公司委托，无权签订协议为由主张上述预签协议无效。对此，依据司法解释的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故天津恒田房地产投资有限公司对涉诉房屋是否具有处分权利，并不影响涉诉合同对双方产生的法律效力，上诉人的该项上诉请求，于法无据，本院不予支持。对于争议焦点2，关于上诉人是否应当承担返还购房款及利息的民事责任问题。《恒田广场房屋预签协议》协议约定，天津恒田房地产投资有限公司与被上诉人签订预签协议时，被上诉人一次性支付房屋首付款，并约定自签订协议之日起至预售证下发后30日内签订《天津市商品房买卖合同》。在约定订立《天津市商品房买卖合同》的日期内，双方就合同条款不能达成一致时，天津恒田房地产投资有限公司向被上诉人返还预付款。因涉诉房屋未能取得房屋销售许可证，不能签订正式的《天津市商品房买卖合同》，合同目的不能实现，一审法院判令解除案涉《恒田广场房屋预签协议》，并无不当，应予维持。鉴于天津恒田房地产投资有限公司为合同相对方，且其已向被上诉人出具相关购房款的收据，故其应当返还被上诉人购房款及利息。上诉人系由天津恒田房地产投资有限公司更名后的民事法律主体，应依法承继天津恒田房地产投资有限公司的债权债务，故上诉人应当承担返还被上诉人购房款及利息的民事责任。上诉人上诉称案涉购房款并非其收取，其不清楚接手公司之前的债权债务情况，拒绝返还购房款。对此，本院认为，上诉人与天津恒田房地产投资有限公司之间的内部交接事宜及债权债务的承继问题并不影响其对外进行民事行为的法律效力及应承担的法律责任，故上诉人的该项上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。对于争议焦点3，关于本案是否应移送公安机关处理的问题。上诉人以其未实际收取购房款为由，请求法院将本案移送公安机关处理，以查明实际收款人。上诉人主张其没有实际收款应为其与天津恒田房地产投资有限公司交接后公司内部问题，与本案并非同一法律关系，故本案不属于移送公安机关处理的法律情形。综上所述，上诉人房谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6781元，由房谷房地产销售（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇审判员  王伟杰审判员  苏美玉二〇二〇年十二月十一日书记员  王铎臻