陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕10民终663号 上诉人（原审被告）：陕西盛德商业运营管理有限公司，住所地商洛市商州区工农路（凯华地产）,法定代表人：安建，执行董事。 委托诉讼代理人：赵刚，男，陕西盛德商业运营管理有限公司营销策划部经理。 委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：屈莎，女，汉族，个体工商户，住商洛市商州区。 原审被告：陕西凯华房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区。 法定代表人：郑贤桂，总经理。 委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。 上诉人陕西盛德商业运营管理有限公司（以下简称盛德公司）因与被上诉人屈莎、原审被告陕西凯华房地产开发有限公司（以下简称凯华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服商州区人民法院（2020）陕1002民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人盛德公司上诉请求：1、将一审判决的由盛德公司支付第四年租金收益7415元改判为“盛德公司待涉案商业楼再次开业后第六个月，即2021年4月1日向被上诉人屈莎支付首期租金7415元，其他各期支付时间节点按双方合同约定依次顺延”；2、诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：涉案购物中心比合同预估的开业时间推迟了一年多，政府违法行政导致对涉案购物中心进行降层改造又停业9个月多，加之新冠肺炎疫情影响，导致商铺不能正常开业经营，一审认定商铺不能正常使用原、被告均不应承担违约责任，故上诉人认为合同履行时间应向后顺延。 被上诉人屈莎答辩称，本案当事人之间所签的《商铺管理经营合同》明确约定了支付租金收益的时间节点，涉案商场开业运营情况及损失情况与被上诉人无关；对涉案购物中心进行停业拆改施工的责任是否完全因政府违法行政所导致，须经司法裁判认定；涉案购物中心的降层改造以及新冠肺炎疫情影响等因素，一审判决已经充分考虑，对被上诉人第四年租金仅支持了一半，被上诉人考虑到现实情况，放弃上诉，也是考虑到三方继续合作的可能性。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 原审被告凯华公司答辩称，其同意盛德公司的上诉观点。 屈莎向一审法院起诉请求：1.判令二被告连带向原告支付商铺经营管理收益14,829元及利息（其中7414.50元的利息从2019年10月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，剩余7414.50元的利息从2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2.判令被告盛德公司向原告支付违约金14,829元；3.判令被告凯华公司向原告支付违约金14,829元。4.本案诉讼费由二被告共同承担。 一审法院认定事实如下：2014年12月29日，原告屈莎向被告盛德公司出具确认书，确认其购买的凯华国际购物中心3层F3-D2079号商铺，委托盛德公司管理经管五年，盛德公司应支付其前三年商铺收益共计44,488元。现将该三年的商铺收益一次性支付到被告凯华公司名下，冲抵购房款，其实际向凯华公司支付商铺房价款140,879元。在托管前三年期间，其不再向被告盛德公司收取任何商铺收益及费用，后两年按每年房价款的8%计收。同时，原告屈莎（甲方）与被告盛德公司（乙方）、凯华公司（丙方）三方签订《凯华国际购物中心（F座）商铺管理经营合同》，合同主要内容：一、标的物。甲方拥有商洛市工农路“凯华国际购物中心”部分商铺的所用权，商铺编号F3-D2079，合同编号陕凯GW-2014-0067，建筑面积13.78㎡，总价140,879元。二、合同内容。甲方同意指定乙方作为其拥有该商铺的唯一经营管理人，由乙方负责经营管理、租赁、物业管理、装饰装修等商铺经营管理活动，并承担一切费用。三、合同期限。甲、乙、丙三方签字盖章之日，本合同生效。合同管理经营期限为五年，自凯华国际购物中心统一开业日起算。凯华国际购物中心统一开业之日暂定为2016年1月1日，乙方可视招商进度提前或推迟开业日期，但前后不得超过6个月。第四条收益约定。因甲方在购买该商铺时，出卖人交付给甲方的房屋是毛墙毛地，乙方为此投入了大量资金进行了装饰装修，配置了设施设备，同时，为了培育市场，乙方投入了大量的广告宣传、招商招租、商业运营、物业管理等一系列的经营管理活动。故双方约定，在合同期限内前三年，乙方不再向甲方支付任何收益及费用，亦不向甲方收取任何投入运营费用；在合同期限内第四年和第五年，乙方每年向甲方支付14,829元的收益。第五条收益支付。1.合同期限内，每6个月支付一次，共4次支付完毕。2.第一次支付时间：2019年4月1日前，支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的收益，即7415元；第二次支付时间：2019年10月1日前，支付支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的收益，即7415元；第三次支付时间：2020年4月1日前，支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的收益，即7415元；第四次支付时间：2020年10月1日前，支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的收益，即7415元。3.因开业时间暂定在2016年1月1日，如实际开业时间提前或推迟，则收益的支付时间做相应的调整，提前或顺延。六、甲方的权利与义务。七、乙方的权利与义务。八、合同的变更、解除和终止。1.经甲乙丙三方协商达成一致，以书面形式进行变更、解除本协议。2.因台风、地震、战争等不可抗力及非乙方的原因致使房屋损毁、灭失或造成其他损失无法使用时，本协议终止，三方均不承担任何违约责任。九、合同的续签。十、担保条款。丙方为乙方的担保人。在合同期限内第四年、第五年期间，如乙方不履行或不能履行本合同义务时，由丙方代乙方履行，并承受本合同项下乙方的所有权利与义务。第十一条、违约责任。2.在合同履行期间，如乙方未按期支付甲方的商铺收益，每逾期一日，按应支付款项的万分之一支付违约金；逾期30日，还未支付时，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付相当于该商铺一年收益（以第四年收益为标准）的违约金；甲方有实际损失的，且实际损失大于违约金时，乙方还应弥补甲方的实际损失。3.丙方在保证期限内，如未尽到担保义务，则应向甲方支付相当于该商铺一年收益（以第四年收益为标准）的违约金；甲方有实际损失的，且实际损失大于违约金时，丙方还应弥补甲方的实际损失。三方合同签订后，被告盛徳公司即接收了原告商铺。2017年11月23日该购物中心开业。现，原告以被告盛德公司未向其支付租金收益，被告凯华公司不履行担保责任为由，将二被告诉至本院。还查明，2019年4月5日，商洛市商州区城市管理局向大都汇商业楼经营商户及相关业主发出限期撤离公告，告知各经营商户及相关业主，其单位将于2019年4月12日起对大都汇商业楼局部进行降层拆除改造，并以通告的方式告知大都汇商业楼经营商户及相关业主4月12日起对楼内的水电气等管线予以暂时性切断，期限暂定为60天，待拆除改造结束后予以恢复。政府相关部门在撤销被告凯华公司之前的建设工程规划许可证后，于2020年1月6日，由商洛市自然资源局重新向被告凯华公司颁发了建字第611001202000001号建设工程规划许可证。2020年1月22日，商洛市商州区住房和城乡建设局就1月19日其单位与消防救援大队进行消防验收时发现的问题，向案涉购物中心出具了建设工程消防验收意见书，限定7个工作日整改完毕。 另，2020年1月26日，商洛市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组，为加大疫情防控，保障全市广大人民群众生命安全和身体健康，依据《中华人民共和国传染病防治法》等相关规定，向全市发出通告，启动Ⅰ级响应疫情防控措施，要求全市所有的经营性公众聚集场所暂停营业，禁止野生动物交易，暂停活禽交易和宰杀，市民尽量避免外出，并对道路交通进行管控等。该通告自2020年1月26日起执行，恢复时间另行通告。2020年4月初，商洛市辖区的各县区经营性场所逐步恢复营业。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告屈莎与被告盛德公司、凯华公司签订的《商铺管理经营合同》其性质为房屋租赁合同，原告交付被告盛德公司经营管理的商铺位于案涉购物中心的三楼，不具备单独进行商业经营的条件，被告盛德公司是对包括原告商铺在内的多个商铺统一进行经营管理。在《商铺管理经营合同》履行期间，由于案涉商业楼实施降层改造，该购物中心停业，直到政府相关职能部门对降层改造后的购物中心予以验收，后期又遭遇全国性的新冠肺炎疫情的影响，导致被告盛德公司在相当长的一段时间内不能正常使用原告等人的商铺。上述客观原因非原被告任何一方意愿所为，原被告均不应承担违约责任。故参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》规定的内容及《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，综合考虑在降层改造前该购物中心已开业运营，现本地新冠肺炎疫情的防控措施解除已近半年，其他商场已基本恢复营业，为今后原被告之间的《商铺管理经营合同》能够继续稳定履行，公平处理本起经济纠纷，酌定由被告盛德公司支付原告第四年度租金收益的50%，即7415元，原告的其他诉求不予支持。另外，关于被告凯华公司的保证责任的方式，从原被告在《商铺管理经营合同》第十条的担保条款约定内容来看，属约定不明，按《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，被告凯华公司应承担连带责任的保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陕西盛德商业运营管理有限公司向原告屈莎支付第四年的租金收益7415元；二、被告陕西凯华房地产开发有限公司对上述款项承担连带付款责任；三、驳回原告屈莎的其他诉讼请求。案件受理费912元，减半收取456元，由原告屈莎负担228元，由被告陕西盛德商业运营管理有限公司、陕西凯华房地产开发有限公司负担228元。 二审期间，当事人均未提交新的证据，经本院二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案上诉人盛德公司、被上诉人屈莎以及原审被告凯华公司之间签订的《商铺管理经营合同》合法有效，对各方均具有法律约束力。该合同对支付被上诉人租金收益的时间节点进行了明确的约定，但涉案商业楼降层改造以及新冠肺炎疫情对涉案购物中心经营活动的影响也是客观存在的，这种不利影响是合同任何一方都不期望发生的。因上述原因造成的商场停业，属非因合同各方原因导致的合同目的不能实现，一审法院认为此期间各方均不构成违约，本院对此观点表示认同。一审判决对第四年度减少半年的租金，已经充分考虑了上述非因合同各方原因导致合同目的无法实现的因素。一审判决事实上给了上诉人盛德公司半年的免租金期，已经合理考虑了商业楼拆改和新冠肺炎疫情对合同履行的冲击，该判决已经能够起到保护市场活动公平性的作用。上诉人盛德公司认为因停业拆改以及新冠肺炎疫情影响，应顺延租金支付的时间节点和租期，该请求没有合同依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陕西盛德商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜 1