河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3655号上诉人(原审原告)：焦作市东城工贸有限公司，住所地：焦作市解放东路**。委托诉讼代理人：张红光,河南华凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩杰,河南华凌律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：焦作市山阳区百间房乡李河村二组，住，住所地：河南省焦作市山阳区百间房乡李河村/div>负责人：秦廷广，该组组长。委托诉讼代理人：赵胜利，河南国银（焦作）律师事务所律师。上诉人焦作市东城工贸有限公司（以下简称东城工贸公司）因与被上诉人焦作市山阳区百间房乡李河村二组（以下简称李河二组）租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初3470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东城工贸公司上诉请求：1、撤销焦作市山阳区人民法院作出的(2020)豫0811民初3470号民事判决;2、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求,即判决被上诉人赔偿租金损失297400元、房屋及建筑物损失183333元;3、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定2008年2月25日的《土地使用协议书》为合法有效合同,同时也认定了2018年3月13日被上诉人与秦文敏签订了《土地使用协议书》,充分说明了被上诉人在合同未到期的情况下,单方面撕毁协议的事实,已经构成严重违约,被上诉人对外出租案涉土地房屋已成事实,上诉人优先租赁权已无法实现,被上诉人应该承担违约责任,赔偿上诉人的经济损失,包括合同未到期的租金收入损失,以及合同未履行完毕之前上诉人的信赖利益损失。1、关于租金损失297400元。上诉人在一审庭审中提供了8份记账凭证,清楚载明了在2017年度,上诉人收取的租金收据共计为197700元,结合5张照片,以及证人秦文敏等证人的当庭陈述,可以清楚印证上诉人将上述房屋出租并收取租金的事实。上诉人正常履行协议收取两年租金应为395400元,同时减去被上诉人应收取的两年“租地款”98000元,即为297400元。2、关于房屋及建筑物损失183333元。上诉人提供的5张照片,能够反映出在合同履行过程中投资的固定资产现状,即房屋、厂棚、彩钢瓦等。被上诉人对此仅辩称“原告的房屋和建筑物依据2006年3月1日对租赁协议已转化为租金”,上诉人在《民事起诉状》及庭审陈述中,均主张两次投资110万元的事实,被上诉人对该金额并无反驳。其次,从被上诉人提供的招标会议记录中载明了“房屋500元/㎡、厂棚300元/㎡、彩钢瓦150元/㎡”,上诉人自盖的门面房房屋18间,加上西边仓库、配电房、实验室共有700㎡多,厂棚200㎡多,彩钢瓦2400㎡多,此事实可从照片上清楚印证。再则,即使按照被上诉人设定的资产价值计算,合计为775000元,且不包括投资的路面硬化、自备井、排水设施等地上定着物的价值,但是上诉人基于被上诉人的恶意违约及其要求诉诸法律解决的请求,仅仅主张了合同不能履行的两年损失,即110万÷12年×2年=183333元。在庭审过程中,上诉人多次要求被上诉人及证人提供收取租金的金额,以印证秦文敏所收取的租金为上诉人收取租金的两倍多。一审法院未对此核实,就对证据四不予确认,属于其认定事实错误。3、一审法院以“原告所举证据不能证明其诉状所称原告收取租赁费的数额与原告在该土地上投资的数额”为由驳回上诉人的诉讼请求是错误的。上诉人当庭所举证“自制凭证”是原始凭证,是和收据一起交付给被上诉人进行质证的,被上诉人的代理人用手机拍摄了所有的收据原件,同时收取了上诉人自制的平面图(租金)。综上,请求二审法院依法改判,支持上诉人的诉讼请求。李河二组辩称，上诉人的上诉理由均不能成立，依法应驳回上诉人的上诉。理由：一、上诉人主张租金损失的8份证据均为上诉人的自制凭证且部分收款收据无法辨认，并无客观证据支持，而且该证据收款收据中显示的交款人一审并未出庭作证，也无租赁合同予以佐证。依据证据规则，该证据真实性和合法性均不能认定。并且该证据显示的租金既有2017年的租金又有2018年的租金，也不能确定的是否是涉案土地、房屋产生的租金，该证据不能支持上诉人的租金损失主张。至于上诉人所称的该自制凭证及收据被上诉人代理人用手机拍摄，这仅是被上诉人依据一审法院的要求进行证据质证的需要，被上诉人在一审质证意见中已对该证据进行了否定性评价，在此不再赘述。二、上诉人关于房屋及建筑物损失无证据支持。1、在一审中上诉人未提供关于房屋及建筑物损失的任何证据，其自称的183333元仅是自行计算，无客观证据支持，被上诉人也从未认可，其仅是自说自话，依法不能作为证据使用。2、根据《村民委员会组织法》第二十二条“召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过”和二十四条“（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的规定，《土地管理法》第十五条“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定，上诉人租赁被上诉人土地未履行上述法律规定的程序，也就不存在继续履行该协议的条件，更不存在上诉人享有优先租赁权的条件，上诉人主张的损失和信赖利益损失因违反上述法律的规定而不存在。三、关于2008年2月25日的《土地使用协议书》。1、在新的承租户秦文敏与上诉人总经理冯树霄、会计金萍的在案涉土地交接过程中，上诉人总经理冯树霄既未提出异议，更将2018年3月1日之后的租金退还给秦文敏，上诉人的交接行为尤其是退还租金的行为可以得出双方提前解除该协议的结论。2、上诉人在2018年3月1日前，从来没有主动交付2019年租金的行为，更没有交纳2019年的租金，被上诉人有权解除该协议。根据一审查明事实，上诉人还存在未经被上诉人同意擅自转租的行为，根据《合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，被上诉人也有权解除该协议。该《土地使用协议书》在一审中被上诉人并未认可，但即使有该协议书，不论是双方提前解除该协议书还是被上诉人依法解除该协议书，上诉人均丧失了上诉人一审主张的租金损失及房屋和建筑物损失的权利。四、上诉人的诉讼请求1、2是两个自相矛盾的主张且均不能予以支持。1、上诉人一审主张的第1项诉讼请求，那么第2项诉讼请求因《土地使用协议书》的履行所有房屋及建筑物变成被上诉人的资产而不可能有房屋及建筑物的损失。上诉人主张的优先租赁权也因违法而不存在。2、上诉人主张第2项诉讼请求仅能理解为提前解除合同造成的房屋及建筑物的损失，但该损失上诉人在土地交接时既未提异议，依据前述上诉人也无任何证据证明该损失，该损失依法不能予以支持。3、上诉人主张的第1项诉讼请求也因双方共同提前解除或依法解除该协议而不存在。综上所述，一审法院以“原告所举证据不能证明其诉状所称原告收取租赁费的数额及原告在该土地上的投资的数额”为由驳回被上诉人的诉讼请求是正确的。东城工贸公司向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告2018年3月1日起至2020年2月28日期间的租金损失297400元（已扣除两年租金98000元）；2、被告继续履行土地使用协议书，如不能履行应赔偿原告房屋及建筑物的损失183333元；/3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年3月1日，山阳区百间房乡李河一、二组为甲方，冯百灵为乙方，双方签订土地使用协议书，约定乙方租赁甲方位于解放东路的18亩土地，期限12年，自2006年3月1日至2018年3月1日；使用土地按粮食产量给予补偿，每亩每年按市场价补偿2000市斤面；土地使用期间，甲方不得单方终止协议，不得以任何理由妨碍生产，不得以经济理由增加产量补偿。使用期满后乙方所投房地产和厂棚归甲方所有。如乙方继续使用，甲方必须优先由乙方使用，除产量补偿款外，另加按房屋估价的5％计算的房屋使用费；合同期间经甲方同意乙方有权转让和出租；甲乙双方如任何一方违约，另一方有权提出赔偿。2008年2月25日，山阳区百间房乡李河一、二组为甲方，东城工贸公司为乙方，双方签订土地使用协议书，约定乙方租赁甲方位于解放东路412号的14亩面积土地，期限12年，自2009年3月1日至2020年2月28日；土地使用期间，甲方不得单方终止协议，不得以任何理由妨碍生产，不得以经济理由增加产量补偿。使用期满后乙方所投房地产和厂棚归甲方所有。如乙方继续使用，甲方必须优先由乙方使用，除产量补偿款外，另加按房屋估价的5％计算的房屋使用费；合同期间经甲方同意乙方有权转让和出租；甲乙双方如任何一方违约，另一方有权提出赔偿。此后原告东城工贸公司在该租赁土地上建设房屋、厂棚并进行地面硬化。被告李河二组分别于2004年3月1日收到东城预制有限公司“包陪产量款”38250元，于2006年3月1日收到原告“包陪产量款”20000元、21850元，于2007年3月1日收到原告产量款46500元，于2008年3月1日收到原告产量款42180元，于2009年3月17日收到原告租金42000元，于2010年3月1日收到原告租金42000元，于2011年3月28日收到原告租地款42000元，于2012年3月1日收到原告租金46200元，于2013年3月1日收到原告租金46200元，于2014年3月1日收到原告租地款46200元，于2015年3月1日收到原告租地款49000元，于2016年3月1日收到原告租金42000元，于2017年3月1日收到原告租地款49000元。后原告的法定代表人冯百灵因犯非法制造、销售非法制造的注册商标标识罪，被陕西省西安中院于2019年3月11日以（2018）陕01刑初176号刑事判决书，判处冯百灵有期徒刑二年，并处罚金六万元。2018年3月13日，山阳区李河二组与秦文敏签订土地使用协议书，将上述原由东城工贸公司使用的14亩土地转由秦文敏使用，并约定了使用期限、补偿标准、付款方式等。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案原告以被告单方强行收回土地的行为构成严重违约，合同约定如任何一方违约，另一方有权提出赔偿为由，起诉要求被告赔偿其租金损失297400元，并要求被告在不能继续履行土地使用协议书的情况下赔偿原告房屋及建筑物损失183333元。但原告所举证据不能证明其诉状所称原告收取租赁费的数额与原告在该土地上投资的数额，故原告所主张的租金损失297400元、房屋及建筑物损失183333元，均证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：驳回原告焦作市东城工贸有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为4256元，由原告焦作市东城工贸有限公司负担。二审诉讼中，上诉人东城工贸公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1、1999年10月1日的土地租赁协议。2、租赁协议的平面拍摄图2张及标注2页。3、租金收取情况表2页。证据四：记账凭证及收款收据34页。以上证据证明：上诉人在2017年收取的租金收入共计209150元，上诉人将承租人的具体承租地点、承租金额以会表的形式予以标注，能够支持上诉人的上诉请求。经质证，被上诉人李河二组称，对证据一和证据二的真实性无异议，对证据三、四有异议。证据四是已在一审提交，而且证据四中显示的收据是红联收据。依据记账规则，红联是交给交款人的，绿联才是记账使用的凭证。记账凭证中有明显的撕扯痕迹，是否是原始凭证不能确认。在一审中这些记账凭证系上诉人自制凭证，对其真实性、合法性、关联性均不认可。一审法院确认了被上诉人异议成立，这些凭证也没有客观证据支持，既没有租赁合同予以佐证，也没有收款收据中显示的交款人出庭作证。该收据显示的租金也不能确定是否是涉案土地房屋产生的租金，所以这些证据均不能支持上诉人的租金损失主张。本院对证据分析认定如下：证据1系1999年的土地租赁协议，不影响本案租赁合同处理结果，不予确认。证据2系租赁场地实际情况，但不影响本案事实认定，不再确认。证据3、4系东城工贸公司单方制作，缺乏其他有力证据支持，不予确认。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于租金损失297400元的问题，东城工贸公司主张租金损失的主要证据是收款收据及记账凭证等，但是因上述证据系东城工贸公司单方制作，缺乏其他有力证据印证，且对于上述损失已经超出李河二组订立合同的预期，故原审判决驳回东城工贸公司的该项诉讼主张正确。关于房屋及建筑物的损失183333元的问题，依据现有证据不能证实东城工贸公司在案涉土地上的投资数额，原审依据东城工贸公司举证不能为由驳回其该项诉讼请求，并无不当。综上所述，东城工贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8511元，由焦作市东城工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年十二月十七日书记员 王     向     静