湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1955号 上诉人（原审原告）：益阳市人民防空工程管理站，住所地益阳市。 法定代表人：孙建国，该管理站站长。 委托诉讼代理人：罗广，湖南义剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卜婷婷，湖南义剑律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：刘建军，男，1969年8月30日出生，汉族，住益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：皮智文，湖南天声律师事务所律师。 上诉人益阳市人民防空工程管理站（以下简称人防站）因与上诉人刘建军租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初1554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 人防站上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判刘建军立即腾出所租赁的人防工程；2、诉讼费用由刘建军承担。事实和理由：一审认为合同中约定租赁期满后刘建军在同等条件下享有优先权，刘建军在诉讼过程中作出了继续租赁的意思表示，人防站应保障刘建军的优先承租权，在刘建军未对外发出新的出租要约，并未就刘建军是否优先承租作出明确表示前，对人防站要求刘建军腾出所租赁的人防工程的诉讼请求不予支持无法律依据。一、根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，具体到本案，人防站作为产权人，有权决定是否续签租赁合同，任何单位和个人都不得干涉。因此，在合同期满后，双方没有续签租赁合同且人防站已经向刘建军发出腾空人防工程通知的情况下，刘建军负有返还、腾空租赁物的义务。一审对人防站要求刘建军腾空租赁物的诉讼请求不予支持无法律依据，是一审强迫人防站继续出租人防工程的表现；二、关于优先承租权的问题。优先承租权并非法定的权利，而是基于涉案租赁合同产生的约定权利，该合同约定的优先承租权是指合同期满时，出租人继续出租的，原承租人在与第三人同等条件下享有优先承租租赁物的权利，是建立在出租人愿意继续出租的基础上，如果出租人不愿意继续出租，承租人就不再享有优先承租权。具体到本案，租赁期满后，人防站明确表示要求刘建军腾空租赁物，刘建军已经丧失了合同约定的优先租赁权。因此，一审以优先承租权为由驳回人防站要求刘建军腾空租赁物的诉讼请求无法可依。 刘建军辩称：一、人防站在无新的要约承诺条件下，我方主张优先权符合原合同的约定，并不需要法定优先权；二、双方合同中第二条约定：租用期满后，乙方（刘建军）有意租用，在同等条件下有优先权，而人防站未在期满前或期满当天向我方发出不再续租的通知，却是在合同期满5个月后向法院起诉，我方对涉案租赁物并无不租的意思表示，且我方有续租的实际事实行为，人防站在未有第三人租用并依约定我方适用优先承租权的前提下提出解约，损害了我方的优先承租权利与续租利益，而合同第九条约定了终止合同的条件为“战争或拆迁，甲方有权终止合同”，而该约定并未规定是租用期限内或租用期限外，仅是指人防站终止合同的条件为战争或拆迁，故依据该内容，只有我方主张不续租时，我方才放弃了相关的权益，人防站不续租的约定条件就是合同上约定的战争或拆迁；三、退一步说，人防站若认为是到期解约，但到期后的2020年1月至5月12日这段期间应向我方提出不续租的意思表示，无表示即为对续租的认可与同意，故该租赁依《中华人民共和国合同法》第232条规定，已成为原合同的新一轮约定或不定期租赁合同。若为新一轮则租赁期限为4年；若为不定期，则原合同第十一条的条款因事实续租而失效，因为双方在所签的2010年12月22日、2011年12月20日、2015年12月22日三次合同中均约定了租用期满，我方投入的不动产及装修归人防站所有，但所有权归属问题因上述三次合同到期推定有两个结论：一是每次合同到期后不动产及装修属于人防站，则推定2010年12月22日合同到期，我方的投入归属人防站，则2011年12月20日合同期内的设备设施不动产的所有权不明；若人防站认为归其所有，人防站就涉嫌利用合同三次剥夺我方的财产权利，与事实不符，唯一的解释是租赁关系继续时，我方投入的不动产及设备装修等仍属于其所有，而我方不再继续时，则归属于人防站，法理上明显应作出有利于我方放弃租赁权才放弃装修及其他不动产投入的解释与认定，而不应违反民法公平原则，故我方在租赁物中所投入的设备设施等不动产和装修等因为续租的事实并未归人防站所有，人防站若行使不定期租赁的合同解释权，就应对我方所投入进行合理补偿，人防站未对我方的投入进行对价补偿前，不能要求我方腾退涉案租赁物；四、2020年9月21日，人防站向我方发出的《关于减免房租的通知》能证实人防站认可并同意续租的事实，故之前于2020年5月13日向法院提出的腾出涉案租赁物的诉求失去效力，人防站请求二审支持其上诉请求的事实根据不成立。据此，请求二审驳回人防站撤销原判决第二项的上诉请求，维持原判决。 刘建军上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判；2、诉讼费用由人防站承担。事实与理由：一、一审未查清事实，致使认定事实错误。一审中我方提出了“具体是否欠付租金应以双方结算为准”，而一审并未对租金收取及支付情况进行核算，一审依据租赁期限自2011年1月1日起至2019年12月31日止共计9年，每年租金29600元共计应付租金266400元，而我方自2011年起至2015年止已向人防站共付租金200000元。另我方2010年12月22日所签的《人防工程租赁合同书》约定年租金8000元的租赁点因2017年3月起拆迁解除合同，应剔除24000元租金，尚欠人防站租金42400元，又因2011年12月4日收取我方房屋维修押金40000元依法向人防站提起抵消权，故我方仅需支付租金2400元，一审因未能查清人防站收取租金、我方支付租金的事实，也未能查明另一租赁点在2017年起因拆迁导致解除合同应剔除租金的事实，导致认定事实错误而作出我方向人防站支付118400元租赁费的错误判决；二、一审认定我方提交的同意减免2016年房租的抗辩意见，并以双方约定不符、缺乏证据佐证，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第七十五条的规定，我方提交了《申请减免房屋租金的报告》，有原法定代表人尹水田的签字，且有其他经办人及负责人签字认可，人防站负有举证责任，否则应承担不利后果，故我方主张的减免2016年度的租金29600元应得到法院的支持。综上，一审对本案租金支付在事实认定、法律适用上均有误，请求针对我方的主张查明事实，依法改判，并支持其上诉请求。 人防站辩称：刘建军的上诉理由无事实依据，依法不能成立，请求驳回其上诉请求。 人防站向一审法院起诉请求：1、判令刘建军立即支付租金118400元；2、判令刘建军立即腾出所租赁的人防工程；3、判令刘建军承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：自2010年起，刘建军向人防站租赁涉案的人防工程经营使用。2015年12月22日，人防站（曾用名益阳市人民防空工程维护经营站）与刘建军签订《人防工程租赁合同书》，约定人防站将位于益阳市康富北路的“9308”人防二期工程租赁给刘建军开发利用，租赁范围为“9308”二期人防主体工程（含夹层），租赁期间为自2016年1月1日起至2019年12月31日止，租用期满后，如刘建军有意租用，在同等条件下享有优先权，其合同另签。租金及缴纳方式为年租金29600元，租金从2017年其根据市场情况予以递增，租金按年度收取。租赁期满后，刘建军在本人防工程内所投入的设备设施不动产和装修、装饰归人防站所有。刘建军不得人为破坏，人防站不支付任何费用。合同签订后，人防站交付“9308”二期人防主体工程给刘建军使用，刘建军未支付租金，拖欠租赁期内的租金118400元。2020年1月2日，因合同到期，人防站向刘建军发出腾退“9308”人防工程及管理楼的通知，要求刘建军于60天内腾退所租的人防工程及管理楼，并交纳租金114800元。刘建军收到通知后，未交纳租金，亦未腾空租赁物。 另查明，2015年11月6日，刘建军向人防站提交《申请减免房屋租金的报告》，经协商，人防站决定将“9308”工程洞口伪装房2-5层出租，统一归到刘建军名下使用，刘建军就此对整栋楼进行了维修改造，并作了装修，同时因门店经营状况不佳，刘建军向人防站请求减免房屋租金。2018年9月7日，益阳市人民防空办公室（甲方）与刘建军（乙方）签订《“9308”工程伪装房口部（育英桥下）征拆补偿协议书》，依据益阳市政府的有关文件要求，需要对康复北路“9308”工程伪装房口部中国移动舜鑫商贸手机店门面人防工事进行拆除。双方约定，甲方赔偿（补偿）及奖励乙方共计人民币193650元。乙方在签订协议后3日内腾空门面。 一审法院认为，人防站与刘建军签订的《人防工程租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同中约定租赁期满后刘建军在同等条件下享有优先权，刘建军在诉讼过程中作出了继续租赁的意思表示，人防站应当保障刘建军的优先承租权，在人防站未对外发出新的出租要约，并未就刘建军是否优先承租作出明确表示前，对人防站要求刘建军腾出所租赁的人防工程的诉讼请求，不予支持。关于租金支付问题。根据租赁合同约定，就刘建军在租赁物内投入的设备设施和装饰装修，租赁期满后归人防站所有，人防站不支付费用。刘建军提出的人防站应补偿装修损失、支付处理遗留问题费用、同意减免2016年房租的抗辩意见，与双方约定不符，且缺乏证据佐证，不予采纳。双方于2018年签订的关于涉案人防工程的征拆补偿协议书，系双方就租赁物征收拆迁另行达成的约定，与本案租赁合同关系非同一法律关系，人防站是否支付补偿款不能对抗刘建军所负的支付租金义务，若双方就征拆补偿款发生争议，刘建军可另案主张权利。刘建军主张人防站违约，但提交的证据不足以证实人防站违约事实的存在，亦不予采纳。综上，刘建军的抗辩理由不能成立，刘建军应当履行支付租金的义务。租赁期满后，刘建军未向人防站交付涉案商铺，其占有商铺期间，应当参照租金标准向人防站支付占有使用费。人防站处分民事权利，仅对租赁期间内的租金118400元提起诉讼，对人防站的该项诉讼请求，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、刘建军于本判决生效后十日内支付益阳市人民防空工程管理站租赁费118400元（租金已计算至2019年12月31日）。二、驳回益阳市人民防空工程管理站的其他诉讼请求。案件受理费2670元，减半收取1335元，由刘建军负担。 二审中，人防站向本院提交两份证据：证据1、《交办函》，拟证明市纪委发现刘建军托欠租金118400元并责令限期追回；证据2、《催款函》，拟证明人防站向刘建军催要租金。 刘建军质证称：人防站提交的证据超过举证期限，不予质证。 刘建军向本院提交八份证据：证据1、9308人防工程管理房租赁合同书，拟证明人防站与案外人夏碧波签订的租赁范围是管理楼，租金1800/月；证据2、补充协议，拟证明刘建军获得承租权；证据3、《人防工程租赁合同书》，证据4、《9308人防工程管理房租赁合同书》，两份证据拟共同证明租赁物为两部分构成；证据5、《人防工程租赁合同书》，拟证明刘建军获得租赁权，并整合了租金为29600元；证据6、收款收据，拟证明刘建军向人防站支付租金及押金共计24.08万元；证据7、图片6张，拟证明租赁物因拆迁事实，应剔除租金24000元；证据8、减免房租通知，拟证明租赁合同到期后有继租的事实，否定了人防站不再租赁的事实。 人防站质证称：证据1至证据5均是起诉前所涉及的事实，与本案不具有关联性，不能达到刘建军的证明目的。证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，本案争议的租赁合同前发生的行为与本案无关。证据7三性均有异议，照片无法显示日期、来源和真实性，无法达到刘建军的证明目的。证据8真实性无异议，人防站只主张了合同期限内的租金。 本院认证认为：人防站提交的证据1、证据2真实性本院予以确认，但不能证明刘建军尚欠租金118400元。刘建军提交的证据1至证据5真实有效，但与人防站主张的2016年至2019年租金的诉求无关联；证据6的真实性人防站不持异议，本院对该证据针对的待证事实真实性予以采信；证据7、证据8真实性均予以确认，但不能达到刘建军的证明目的。 经审理查明：二审中，当事人均认可双方之间只存在租金关系，无其他收费交易往来。除此之外，二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为：本案系租赁合同纠纷。二审争议焦点为：1、人防站要求刘建军搬出租赁房屋应否得到支持；2、2016年1月1日至2019年12月31日的租金如何确定。 一、关于焦点1：合同约定的优先承租权是指合同到期后，出租人继续出租的，原承租人在与第三人同等条件下，享有优先与出租人签订租赁合同的权利。本案租赁合同于2019年12月31日届满，双方未再签订新的租赁合同，2020年1月2日，人防站向刘建军发出腾房《通知》，要求刘建军60日内腾房，已尽相关义务，刘建军拒不腾房于法无据。涉案租赁房屋并未继续出租，一审以优先承租权为由对人防站收回租赁物的诉请不予支持错误，本院予以纠正。 二、关于焦点2：涉案房屋年租金为29600元，刘建军已足额缴纳至2015年12月31日。对于2016年1月1日至2019年12月31日的租金，二审中，刘建军出具人防站2015年11月30日的《收款收据》，证实人防站于当日收取刘建军“管理楼租金”11.12万元，该款除包含2014年和2015年两年的租金外尚余52000元，因当事人二审中均认可双方之间只存在租金关系，无其他收费项目往来，且收款收据中明确注明该款项为“管理楼租金”，故刘建军提出该52000元在2016年1月1日之后的租金中抵扣的主张，本院予以支持。2011年12月4日，人防站收取刘建军房屋维修押金40000元，因该款注明为“管理楼押金”，涉及租赁物使用期间的维护费用，不宜在本案中直接抵扣，刘建军提出的该项抵扣主张，本院不予支持。2015年11月30日，刘建军向人防站提交《申请减免房屋租金的报告》，该报告仅为申请，虽人防站相关负责人在报告中有批示，但不能作为人防站同意减免租金的依据，刘建军依据该报告提出抵扣2016年租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于刘建军提出8000元租赁点在2017年拆迁停业应扣减租金的上诉请求，因当事人双方在拆迁事实发生后并未就租金问题变更合同，刘建军要求扣减该部分租金无依据，本院不予支持。 2016年1月1日至2019年12月31日租金共计118400元，抵扣52000元，刘建军还需支付人防站租金66400元。 综上所述，益阳市人民防空工程管理站、刘建军的上诉请求均部分成立，对成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、刘建军于本判决生效后十日内支付益阳市人民防空工程管理站租赁费66400元； 二、刘建军于本判决生效后十日内将【“9308”二期人防主体工程（含夹层），建筑面积2598平方米，含三个出入口部及一楼卫生间】腾空交与益阳市人民防空工程管理站； 三、驳回益阳市人民防空工程管理站的其他诉讼请求。 一审案件受理费2670无，减半收取1335元，由湖益阳市人民防空工程管理站负担587元，刘建军担748元；二审案件受理费5340元，由湖益阳市人民防空工程管理站负担2346元，刘建军负担2994元。 本判决为终审判决。 审判长  李京伟 审判员  蒋远军 审判员  黎 娜 二〇二〇年十二月九日 法官助理张怀 书记员方赛兰