黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2330号上诉人（原审被告）：崔明亮，男，汉族，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：魏思佳，女，汉族，住哈尔滨市呼兰区。被上诉人（原审原告）：杜永战，男，汉族，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：李**，黑龙江鸿英律师事务所律师。上诉人崔明亮因与被上诉人杜永战房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初2636号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人崔明亮及其委托诉讼代理人魏思佳、被上诉人杜永战委托诉讼代理人李**到庭参加法庭调查，本案现已审理终结。崔明亮上诉请求，1.要求依法撤销（2020）黑0604民初2636号民事判决，改判崔明亮给付杜永战违约金1247元；返还崔明亮押金1753元；2.要求杜永战承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误。首先，一审法院认定崔明亮违约，与事实不符。崔明亮与杜永战签订合同后，崔明亮在咨询工商局办理营业执照过程中，得知案涉房屋不能从事餐饮业的经营，便与杜永战微信沟通退租事宜无果。杜永战便同意崔明亮转租，并承诺从外地回来后，与次承租人重新签订合同。一审中，崔明亮已向法庭提交双方的聊天记录，明确记载杜永战的陈述，这已经证明杜永战同意解除与崔明亮的租赁合同；其次，一审庭审中，法庭询问双方当事人案涉房屋是否出租，崔明亮陈述已出租，杜永战代理人陈述未出租，崔明亮为证实案件事实，欲提交案涉房屋的新租赁合同，用以证明房屋已经出租，杜永战的违约金诉求高于实际损失金额，但原审法院未明示崔明亮提交，致使无法查明案件事实。导致错误适用法律，裁判的违约金数额明显高于实际损失。崔明亮认为，依据最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第29条规定，……当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，案涉房屋于2020年7月13日由杜永战收回，于2020年7月20日再次出租给李成坤，实际损失天数为2020年7月10日至2020年7月19日，共计10天，金额为35000元/365天×10天=959元，违约金最高金额不超过959+959×30%=1247元。一审法院判决崔明亮支付7000元违约金明显高于实际损失，原审法院属于适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，崔明亮申请撤销该判决，支持崔明亮的上诉请求。杜永战辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，理由如下：一、2015年7月5日双方签订房屋租赁合同合法有效，上诉人租赁房屋为商业经营用途，至于是否用于餐饮服务，办理营业执照和被上诉人无关，上诉人应当承担违约责任。二、履行合同过程当中，经被上诉人同意，上诉人将房屋转租他人，双方的租赁合同继续有效，因此承租人无故不再续租，故承租人也就是本案的上诉人，应当向被上诉人承担违约责任。三、被上诉人所有的房屋是否已经出租，并不影响上诉人应当承担的违约责任。综上所述，被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院查清事实，依法驳回上诉，维持原判。杜永战向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除杜永战与崔明亮签订的房屋租赁合同；2.判令崔明亮支付违约金21000元；3.判令崔明亮支付更换锁芯费用150元；4.判令崔明亮承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年7月5日，杜永战与崔明亮签订《房屋租赁合同》一份，杜永战将其所有的位于大庆市××区xxxx城xxxx商服出租给崔明亮使用，年租金35000元，租期自2019年7月10日至2021年7月9日，合同另约定，双方不得无故解除合同，任何一方违反合同约定，违约方应支付另一方租期总租金的30%违约金。在履行合同过程中，崔明亮交付租金35000元及3000元押金后，因故未能使用案涉房屋，在征得杜永战同意后将房屋转租厉加红，租期两年，租期自2019年8月18日至2021年7月9日，厉加红使用案涉房屋一年左右不再使用承租房屋，崔明亮于2020年6月10日告知杜永战不再承租房屋，杜永战于2020年7月13日将案涉房屋收回，未退还押金3000元。杜永战认为崔明亮违约，双方协商未果，故诉至法院请求：1.判令解除杜永战与崔明亮签订的房屋租赁合同；2.判令崔明亮支付违约金21000元；3.判令崔明亮支付更换锁芯费用150元；4.判令崔明亮承担诉讼费用。另查，杜永战与崔明亮约定于2020年7月10日办理退还房屋事宜，杜永战无故未能到场，2020年7月13日杜永战自行收回房屋，产生开锁费用150元。一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。在履行合同过程中，崔明亮在征得杜永战同意后将案涉房屋转租他人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，因次承租人无故不再承租案涉房屋，故崔明亮应对杜永战承担违约责任。现崔明亮表示不再使用案涉房屋，杜永战已将房屋收回，故双方合同关系已经解除，合同权利义务关系已终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。杜永战主张崔明亮按合同约定支付总租金数额（70000元）30%的违约金21000元，崔明亮抗辩称，违约金数额过高，请求法院予以调整。对此，一审法院认为，崔明亮虽构成违约，但杜永战已收取一年的租金35000元，再按总租金30%的标准支付违约金21000元，明显过高，故一审法院予以调整，按一年租金35000元的20%标准（7000元）予以支持，杜永战未退还的押金3000元予以扣除后，崔明亮应再给付违约金4000元。杜永战主张崔明亮支付换锁费用150元，因系其无故未到场造成，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十四条之规定，判决：一、崔明亮于本判决生效后十日内给付杜永战违约金4000元；二、驳回杜永战的其他诉讼请求。案件受理费164元由杜永战承担114元，由崔明亮承担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔明亮提交杜永战与李成坤签订的房屋租赁合同（提交照片打印件），证明杜永战的房屋已经出租了，出租时间是2020年7月20日至2023年7月27日。杜永战质证称，对该组证据的真实性和证明问题均有异议，因为上诉人提交的是复印件，无法核实其真实性。被上诉人是否和他人签订房屋租赁合同，不影响上诉人承担违约责任，该组证据和本案无关。经核实，本院对崔明亮提交证据的真实性和证明的问题予以采信。除一审法院认定的事实外，本院二审另查明，杜永战与崔明亮约定于2020年7月10日办理退还房屋事宜，杜永战无故未能到场；案涉房屋于2020年7月13日由杜永战收回，于2020年7月20日出租给案外人李成坤，房屋租期为2020年7月20日至2023年7月27日。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议主要问题是违约金如何调整的问题。本院认为，杜永战并未对其实际损失数额提交证据予以证实,且本案崔明亮违约责任主要为提前解除合同的违约责任，提前解除合同损失主要表现为房屋空置的损失。根据依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，案涉房屋杜永战与崔明亮约定于2020年7月10日办理退还房屋事宜，杜永战无故未能到场，于2020年7月13日由杜永战收回，于2020年7月20日出租给案外人李成坤，房屋空置天数为2020年7月10日至2020年7月19日，共计10天，实际损失为35000元/365天×10天=959元，违约金最高金额不超过959+959×30%=1247元。一审法院判决崔明亮支付7000元违约金明显高于实际损失，原审法院属于认定事实错误，本院依法调整违约金为1247元。鉴于对押金3000元返还双方均无异议，为方便当事人的诉讼，减轻当事人的讼累，本院对押金与违约金一并处理。综上所述，因当事人二审提交新证据，上诉人崔明亮的上诉请求成立，一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初2636号民事判决第二项；二、变更黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初2636号民事判决第一项为“崔明亮于本判决生效后十日内给付杜永战违约金1247元”；三、杜永战于本判决生效后十日内返还崔明亮押金3000元；四、驳回杜永战的其他诉讼请求。以上二、三项折抵后，杜永战于本判决生效后十日内给付崔明亮押金1753元。一审案件受理费164元，由崔明亮负担50元，杜永战负担114元；二审案件受理费50元，由杜永战负担。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  周广彬审判员  袁力民审判员  范继超二〇二〇年十二月八日法官助理刘晓航书记员王晓萍