辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终15378号上诉人（原审被告）：沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街**。法定代表人：朱政，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张佳妮，系辽宁人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋朕，男，1979年9月27日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：陈训醉，男，1971年1月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：陈明珍，女，1967年7月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：陈训醉，男，1971年1月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区，系陈明珍丈夫。上诉人沈阳百田房地产开发有限责任公司与被上诉人陈训醉、陈明珍商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初2357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳百田房产开发有限公司上诉称：一、原审认定被上诉人曾在诉讼时效期间内主张权益属于事实认定事实不清，证据不足，本案己超过诉讼时效期间；二、原审调整合同约定的违约金计算标准没有客观依据及判定标准，属法律适用错误。陈训醉、陈明珍辩称，要求维持原判。陈训醉、陈明珍一审诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期办证违约金246460元（违约金以710258为基数，自2011年7月18日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年1月7日按全国同期银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年3月28日，原、被告签订《新汉城认购书》一份，约定由原告购买被告开发的位于沈阳市皇姑区商品房一套，总房款为710,258元，合同签订后原告交清了全部购房款，不认可买卖合同的效力。原告于2011年4月18日办理入住，但被告至今未能给原告办理房产证，已经构成违约，故起诉来院。原审认定事实：2010年3月28日，原、被告签订《新汉城认购书》一份，双方约定原告认购由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区，建筑面积131平方米。该认购书买卖条款第2条约定：原告签订本认购书后，需在被告方以书面形式通知或电话通知形式告知七日内，持本认购书原件、收据、身份证原件或营业执照副本到“新汉城销售中心”交纳此认购书约定比例的首付款或全款，同时签署《商品房买卖合同》。第8条约定，双方签署《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效。2010年4月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定原告认购由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区商品房一套，建筑面积128.67平方米，总房款为710,258元。合同中第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告交纳全部购房款。原告于2011年4月18日办理入住，被告未按照合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案，现商品房交付使用已超过360日，原告所购房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。双方因逾期办证违约事宜协商未果，原告来院起诉。另查，2013年、2014年、2016年、2018年、2019年，案涉房产所在的小区业主曾在辽宁消费维权网、凤凰网、新华网、人民网投诉被告百田公司未按约定办理产权证事宜，并收到回复。原审认为，原、被告在《新汉城认购书》后又签订了《商品房买卖合同》，依据认购书第8条约定，双方签署《商品房买卖合同》后，认购书自动失效。原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。关于原告提出的《商品房买卖合同》被被告收回销毁作废、合同未发生效力的主张，原告作为完全民事行为能力人，应能够理解签订合同的法律意义和后果，其没有举证证明被告就该项条款拒绝协商修改或者在签约时原告已向被告提出异议，且该条款并没有完全免除被告逾期办证应当承担的违约责任，故不属于合同未生效情形，其内容应为合法有效。关于原告提出的《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金条款系格式条款的主张，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，现原告主张的条款内容为原、被告双方协商后选择确认的一种违约责任的承担方式，故该条款不属于格式条款。合同履行过程中，被告未按合同约定在商品房交付后办理权属登记备案手续，已构成违约。关于违约金的计算标准，原告主张按照中国人民银行逾期贷款利率标准给付违约金，合同关于产权登记违约金并未约定该计算标准，本案亦不属于《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定情形，且原告在庭审中并未提供证据证明因被告逾期办证给其造成的实际损失，因合同明确约定了逾期办证的违约责任，即按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，原告认为该违约金约定过低要求予以调整，从公平原则及诚实信用原则出发，考虑到被告已履行合同约定的主要义务，即交付了原告所购房屋，而办理产权证书属于从合同义务，在调整违约金计算标准时，考虑到合同中明确约定了逾期办证违约金数额，该债权为一时性债权，不宜调整为按日计算违约金的继续性债权，结合双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，故原告主张自2011年7月18日起至2020年1月7日违约金调整为购房款的千分之五为宜，即710,258元×0.005=3551.30元。关于诉讼时效的起算时间及是否存在诉讼时效中断情形的问题，被告于2011年4月18日向原告交付房屋，根据合同约定即360日内被告应于2012年4月13日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中双方签订的商品房买卖合同中明确约定了逾期办证违约金数额，为一时性债权，应从约定或法定的期限届满之日的次日起算诉讼时效。故诉讼时效应自2012年4月14日起算二年至2014年4月13日止。被告主张原告诉讼请求超过诉讼时效，在诉讼时效届满前，该园区业主曾推选代表于2013年、2014年、2016年、2018年、2019年分别向有关机关反映逾期办证问题并得到书面答复，故可以认定被告曾在诉讼时效期间内主张权益，符合法律规定的诉讼时效中断的情形，故对被告该项抗辩意见不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳百田房产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告陈训醉、陈明珍逾期办证违约金3551.30元。二、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2498元（原告已预交7155元）,由被告沈阳百田房产开发有限公司负担，退回原告4657元。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，关于本案诉请是否超过诉讼时效问题，上诉人于2011年4月18日向被上诉人交付房屋，根据合同约定即360日内上诉人应于2012年4月13日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中双方签订的商品房买卖合同中明确约定了逾期办证违约金数额，为一时性债权，应从约定或法定的期限届满之日的次日起算诉讼时效。故诉讼时效应自2012年4月14日起算二年至2014年4月13日止。在此诉讼时效届满前，诉争园区业主曾推选代表于2013年、2014年、2016年、2018年、2019年分别向有关机关反映逾期办证问题并得到书面答复，故本案应认定被上诉人曾在诉讼时效期间内主张权益，符合法律规定的诉讼时效中断的情形，故原审认定本案未超过诉讼时效并无不当。关于违约金计算标准问题，被上诉人主张按照中国人民银行逾期贷款利率标准给付违约金，因本案不属于《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定情形，且被上诉人在庭审中并未提供证据证明因上诉人逾期办证给其造成的实际损失，因合同明确约定了逾期办证的违约责任，即按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，被上诉人认为该违约金约定过低要求予以调整，原审从公平原则及诚实信用原则出发，考虑到上诉人已履行合同约定的主要义务，即交付了诉争房屋，而办理产权证书属于从合同义务，在调整违约金计算标准时，考虑到合同中明确约定了逾期办证违约金数额，该债权为一时性债权，不宜调整为按日计算违约金的继续性债权，结合双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金调整为购房款的千分之五并无不当。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4996元，由上诉人沈阳百田房产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年十二月二十三日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；