天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4192号上诉人（原审被告）：钟鹏飞，男，1990年1月17日出生，汉族，无职业，住天津市河**。被上诉人（原审原告）：张子浩，男，1988年8月29日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。上诉人钟鹏飞因与被上诉人张子浩房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初1634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟鹏飞上诉请求：1、撤销一审法院判决第二、三、四、五项；2、改判一审法院判决第七项为张子浩无条件返还钟鹏飞租房押金9,000元；3、请求判令张子浩返还钟鹏飞2020年2月5日至2020年3月7日的房租9,600元；4、一、二审诉讼费用由张子浩承担。事实与理由：钟鹏飞租赁案涉房屋系为经营民宿，因受2020年春节期间新冠肺炎疫情影响，钟鹏飞经营困难无力继续承租案涉房屋，故于2020年2月4日以微信聊天的方式向张子浩发出了解除房屋租赁合同的通知，但张子浩明确表示不同意解除并拒不接收房屋。钟鹏飞自2020年春节开始未再使用过案涉房屋，房屋处于空置状态，此后钟鹏飞一直通过微信告知张子浩房屋已经不再使用，其可随时验收交接房屋，但其拒不接收房屋。因本次新冠肺炎疫情属于不可抗力，钟鹏飞有权解除合同，张子浩无正当理由拒不解除合同且拒不接收房屋，存在恶意。另外，天津市政府于2020年2月7日发布《打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控组狙击战，进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》规定，鼓励业主为租户减免租金，但张子浩并未给予任何租金减免。故2020年2月5日至2020年5月7日期间因房屋空置产生的各项费用应当由张子浩自行承担。张子浩辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张子浩向一审法院起诉请求：1．判令解除张子浩、钟鹏飞之间的房屋租赁合同；2．判令钟鹏飞赔偿违约金9,000元；3．判令钟鹏飞支付2019年-2020年度采暖费3,837.5元及滞纳金1,089.8元；4．判令钟鹏飞支付2020年3月8日至2020年5月8日的租金18,300元；5．判令钟鹏飞支付2020年3月8日至2020年5月8日物业费1,442.28元；6．判令钟鹏飞支付2019年9月8日至2020年6月7日网络使用费621元；7．本案诉讼费用由钟鹏飞承担。一审法院查明：坐落河北区xx花园16-2-3602房屋系登记在张子浩名下的私产房屋。2019年8月31日张子浩与钟鹏飞签订了《房屋租赁合同》一份，该合同内容为：“出租人（以下简称甲方）：张子浩，身份证号：23082219********，承租人（以下简称乙方）：钟鹏飞，身份证号：1306841*********。根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条甲方将自有的坐落在河北区xx公府16-2-3602的房屋，建筑面积192平方米，出租给乙方接待客户居住使用。第二条租赁期限：租赁期共12个月，甲方从2019年9月8日起，至2020年9月7日将出租交付乙方使用。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。第三条租金和押金的交纳期限、交纳方式：甲乙双方议定月租金9000元，按半年支付，押金9000元由乙方在8月31日交纳给甲方。先付后用，甲方收取租金时必须出具收租凭证。第四条租赁期间的房屋修缮和装饰：修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用。甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取下述办法处理：1．按规定的维修范围，由甲方出资并组织施工；2．由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中扣除；3．甲乙双方议定。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。第五条租赁双方的变更。1．如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；2．甲方出售房屋，须在3个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；第六条违约责任：1．甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。2．甲方违约需赔付乙方1月房费以及未使用房费以及相关费用。3．乙方违约甲方可扣除押金作为违约金，返还未使用的房费以及相关费用。第七条免责条件：1．房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。2．因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。第八条争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向任一人民法院起诉。第九条本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。协议如下：1．乙方可招待客户日租使用，不得转租。2．乙方不可砸墙等改变房屋结构，如有砸墙现象，甲方可终止合同，按乙方违约处理。3．出租期间，出现任何法律问题与甲方无关。4．换锁换门等，需甲方同意。5．乙方须提前半月交房租和物业费，否则按违约处理。6．甲方提供地下车位一处，负2384号。7．甲方仅负责车位费，其它物业费、取暖费、水电费等由乙方承担。8．屋内设施包括：沙发3台、双开门冰箱一台、床3个、餐桌一台、洗浴房一间、凳子7个。9．水电费清零。第十条本合同一式_份，甲乙方各执_份；甲方（签章）：张子浩（签名按印），联系电话：155××******，日期：2019年8月31日；乙方（签章）：钟鹏飞（签名按印），联系电话：180××******，2019年8月31日。”协议订立后，张子浩如约将涉案房屋交付给钟鹏飞使用，钟鹏飞亦如约向张子浩支付了2019年9月8日至2020年3月7日的租金及物业费，共计58200元，同时还支付了租房押金9000元。此外，钟鹏飞于2019年8月31日还另行向张子浩支付了484元，于2019年9月1日支付了60元。针对该两笔款项，张子浩表示具体项目记不清了，钟鹏飞则表示，其中484元是半年的网络宽带费，60元是支付给张子浩提取现金的费用。2020年2月4日，钟鹏飞通过微信文字和语音向张子浩提出，因疫情严重无法继续承租xx公府16-2-3602房屋，要求立即解除租赁合同并返还房租。由于张子浩、钟鹏飞对相关费用的负担问题未能达成一致，故双方未能及时交接房屋。2020年4月24日张子浩起诉后，在一审法院工作人员的见证下，张子浩、钟鹏飞双方于2020年5月8日正式办理了河北区xx公府16-2-3602（产权证记载为河北区xx花园16-2-3602）房屋的交接手续，同时经核实涉案房屋截至2020年5月8日尚余有电费290.73元、水费206.78元，合计497.51元。2020年5月21日，张子浩补交了xx花园小区16号楼2单元3602室房屋2019年-2020年度采暖费3837.5元及违约金1089.8元，合计为4927.3元。2019年12月29日张子浩向北京万佳鑫物业管理有限责任公司交纳了2018年12月13日至2019年12月12日（其中减免2个月）及2019年12月13日至2020年3月12日物业费9221.64元（收费面积192.76平方米、基本物业费2.99元／㎡／月，机电设施设备运行养护费0.69元㎡／月）。2020年5月27日张子浩向北京万佳鑫物业管理有限责任公司交纳了2020年3月13日至2020年9月12日物业费4256.14元（收费面积192.76平方米、基本物业费2.99元／㎡／月，机电设施设备运行养护费0.69元㎡／月）。另外，根据张子浩提供的证据材料显示，天津市河北区光复道街xx花园二期16号楼2单元36层3602房屋网络费为69元／月。现张子浩以诉称理由起诉来院，请求判令解除张子浩、钟鹏飞之间的房屋租赁合同；判令钟鹏飞赔偿违约金9000元；判令钟鹏飞支付2019年-2020年度采暖费3837.5元及滞纳金1089.8元；判令钟鹏飞支付2020年3月8日至2020年5月8日的租金18300元；判令钟鹏飞支付2020年3月8日至2020年5月8日物业费1442.28元；判令钟鹏飞支付2019年9月8日至2020年6月7日网络使用费621元；本案诉讼费用由钟鹏飞承担。一审庭审中，钟鹏飞表示，其在2020年2月4日就因疫情严重通知张子浩解除双方的房屋租赁合同，涉案房屋未能及时交接是由于张子浩拒不办理交接手续造成的，故不同意张子浩的诉讼请求，同时要求张子浩返还押金9000元及退还剩余的租金9000元。一审法院认为，张子浩、钟鹏飞系房屋租赁合同的出租方与承租方关系，双方于2019年8月31日所签订的《房屋租赁合同》系合议后订立的，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效。双方当事人均应按照合同约定享受权利，承担义务。鉴于张子浩、钟鹏飞当庭均表示同意解除双方签订的房屋租赁合同，故对此不予置疑。钟鹏飞虽在2020年2月4日就向张子浩发出了解除合同通知，但双方对解除合同的相关事项并未达成一致意见，且张子浩在法律规定的期限内向人民法院提起了诉讼，故应确认张子浩、钟鹏飞实际交接涉案房屋的时间即2020年5月8日为双方解除合同的时间。根据双方合同约定，钟鹏飞应承担其租赁涉案房屋期间的采暖费，而钟鹏飞在2019年-2020年度供热期内并未向供热部门交纳采暖费，现张子浩代钟鹏飞交纳后，其有权要求钟鹏飞给付，故对于张子浩要求钟鹏飞支付2019年-2020年度采暖费3,837.5元及滞纳金1,089.8元的诉讼请求，依法予以支持。对于张子浩要求钟鹏飞支付2020年3月8日至2020年5月8日的租金18,300元（9,000元×2个月＋9,000元÷30天=18,300元）一节，因钟鹏飞在上述期间仍继续租用张子浩房屋，故张子浩该项请求，依法予以支持。对于张子浩要求钟鹏飞支付2020年3月8日至2020年5月8日物业费1,442.28元一节，张子浩的该项请求并无不当，依法予以支持。对于张子浩要求钟鹏飞支付2019年9月8日至2020年6月7日网络使用费621元(69元×9个月=621元)一节，因张子浩、钟鹏飞双方已于2020年5月8日办理了房屋交接手续，所以钟鹏飞应向张子浩支付网络使用费的期间应为2019年9月8日至2020年5月7日，具体金额552元（69元×8个月=552元）。由于张子浩不能提供证据证实钟鹏飞于2019年8月31日向其支付的484元的用途，因此应以钟鹏飞陈述为准，该笔款项应视为钟鹏飞向张子浩支付的网络使用费，上述金额折抵后，钟鹏飞应再支付张子浩网络使用费元（552元-484元=68元）。关于张子浩要求钟鹏飞赔偿违约金9,000元一事，因钟鹏飞提出解除合同，是因为疫情所致，并不能归责于钟鹏飞自身过错，且张子浩对此亦表示同意，双方只是对相关费用负担未达成一致，故张子浩该项请求，不予支持。对于双方交接房屋时涉案房屋尚余的水费206.78元、电费290.73元，合计497.51元张子浩应退还钟鹏飞。在张子浩处保管的租房押金9,000元，待钟鹏飞付清欠款后，该款张子浩应返还钟鹏飞。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、张子浩、钟鹏飞于2019年8月31日所签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、判决生效后十日内，钟鹏飞向张子浩支付2019年-2020年度采暖费4,927.3元（含采暖费3,837.5元、违约金1,089.8元）；三、判决生效后十日内，钟鹏飞向张子浩支付2020年3月8日至2020年5月8日租金18,300元（9,000元×2个月＋9,000元÷30天=18,300元）；四、判决生效后十日内，钟鹏飞向张子浩支付2020年3月8日至2020年5月8日物业费1,442.28元；五、判决生效后十日内，钟鹏飞向张子浩支付2019年9月8日至2020年5月7日期间尚欠的网络使用费68元；六、判决生效后十日内，张子浩退还钟鹏飞河北区xx公府16-2-3602（产权证记载为河北区xx花园16-2-3602）房屋交接后剩余的水费、电费共计497.51元；七、待钟鹏飞履行完毕上述二、三、四、五项给付义务后，张子浩返还钟鹏飞租房押金9,000元；八、驳回张子浩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，由张子浩负担88元，钟鹏飞负担227元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为张子浩主张的各项费用是否应当予以支持。钟鹏飞主张其因疫情原因于2020年2月4日提出解除合同，故对之后产生的费用不同意支付。现钟鹏飞并未举证证明因疫情原因导致其合同根本目的不能实现，且双方当事人在2020年2月4日时未能就解除合同达成一致，一审法院考虑双方于一审庭审时达成解除合同的一致意见，并于2020年5月8日对房屋进行交接的实际情况，确定案涉《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除并无不妥。关于张子浩主张的2020年3月8日至2020年5月8日的租金，钟鹏飞虽要求予以减免，但案涉房屋为非国有房屋，并不符合天津市政府关于疫情期间减免租金的政策，且钟鹏飞并无充分证据证明其将房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致其没有营业收入或者营业收入明显减少的情形，故钟鹏飞应当支付该期间的租金。关于张子浩主张的采暖费、物业费、网络使用费、水电费等各项费用，均发生在租赁期限内，张子浩亦提供了相应证据证明已经实际发生，故钟鹏飞亦应予以支付。综上所述，钟鹏飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418元，由上诉人钟鹏飞负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  王晶二〇二〇年十二月一日书记员  王欣