天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初10720号原告：天津市山华兴物业管理有限公司，住所天津市河**泰山路红山里养老院**。法定代表人：王广礼，总经理。委托诉讼代理人：赵惠，女，该公司职员。被告：郭宝刚，男，1954年8月26日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市山华兴物业管理有限公司（以下简称山华兴物业公司）与被告郭宝刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山华兴物业公司的委托诉讼代理人赵惠，被告郭宝刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山华兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告给付原告2013年4月1日至2020年10月31日期间的物业服务费9815.26元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告系××××号业主，建筑面积8×.88平方米。原告分别于2012年3月16日、2014年3月31日、2016年4月1日、2018年3月30日与天津市南开区××××住宅小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，其中均约定被告应按照每平方米1.2元的标准按月缴纳物业管理服务费。2013年4月1日至2020年10月31日期间被告共欠物业管理服务费9815.26元。原告多次催缴未果，故诉至法院，望判如所请。被告郭宝刚辩称，不同意原告的诉讼请求，依据业委会与原告签订的《天津市住宅物业管理服务合同》的约定，原告违反了合同中的第二条第三项和第六项。原告在刚进驻××××小区时的服务还可以，被告主动缴纳了一年的物业费，一年后就发生了物业服务管理不到位的现象，包括：1.环境卫生绿化管理不到位，破旧自行车随意停放、草坪长时间不浇水退化严重，雨季绿地杂草丛生、路边树枝长期不修剪，影响公共停车位的车辆停放，14号楼6门楼下树木根系发达导致路面不平，至今未修复，影响业主通行；2.14号楼6门地下存车处内长期存放物业公司物资，如塑料垃圾袋、节日灯笼等易燃物品、发电机、割草机及汽油、灭虫喷雾剂等剧毒农药物品，被告向物业负责人反映，其还无理狡辩，居民楼下存放易燃物等违反国家消防法的有关规定；3.小区内消防通道长期被占用，堵塞封闭消防通道，妨碍消防车通行，存在消防隐患，对于小区是否存在消防安全合格证被告表示质疑；4.××××小区的物业服务是按天津市普通住宅一级标准，实际情况是秩序维护人员年龄多为60岁以上，南门经常为单人值守；5.物业存车档案管理混乱，2017年9月23日因一车窗未关，原告处保安通过档案查询显示被告名下有两个车位，但被告对此并不知情，并及时与物业管理员核实，物业管理员称不知情，被告报警并要求物业给予说法，但至今未回复。物业公司长期使用非承租人居住信息出租存车位，被告女儿及爱人的名字均在上面，严重侵犯了业主的隐私权；6.××××小区多层楼房原物业费每平方米0.8元，原告进驻后调整为每平方米1.2元，且与高层物业费相同，物业费的调整是否有物价部门的批准，与业委会签订的合同是否有业委会的决议，如果没有属于无效合同。综上，原告违约在先，被告拒绝缴纳物业费，鉴于原告在2020年1月1日后在消防通道及消防设施方面的整改情况，如14号楼6门地下储存的物品清理干净，被告同意自2020年1月1日起按时按照物价部门核定的标准支付物业费。另，原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，2012年3月16日，原告与天津市南开区××××住宅小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将××××（物业项目名称）委托原告进行物业管理服务。该合同约定物业管理服务期限自2012年4月1日起至2014年3月31日终止，物业管理服务费多层及高层住宅均按建筑面积每月每平方米1.2元的标准，由业主于每月15日前交纳。合同到期后，原告分别于2014年3月31日、2016年4月1日、2018年3月30日与天津市南开区××××住宅小区业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，合同约定物业管理服务期限分别自2014年4月1日起至2016年3月31日终止、自2016年4月1日起至2018年3月31日终止、自2018年4月1日起至2021年3月31日终止。上述四份合同除服务期限外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、物业管理服务费标准、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。2012年5月2日、2014年4月14日、2016年4月15日和2018年4月12日，天津市南开区房地产管理局物业管理办公室分别以“南开物备〔2012〕第13号、〔2014〕第37号、〔2016〕第23号、〔2018〕第22号”《物业管理服务合同备案证明》对上述合同予以备案。原告山华兴物业公司依约为××××小区提供物业服务至今。另查，被告郭宝刚系天津市南开区华苑小区××××号房屋的所有权人，其房屋的建筑面积为8×.88平方米；其2013年4月1日至2020年10月31日期间未向原告交纳物业管理服务费共计9814.9元。2019年12月17日，原告曾因被告未支付2013年4月1日至2019年8月31日期间物业管理服务费诉至本院并撤回起诉，本院于当日作出（2019）津0104民初16625号民事裁定书。本院认为，原告与天津市南开区××××住宅小区业主会签订的四份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费的义务。但原告主张的2013年4月1日至2016年12月16日期间的物业管理服务费已超过诉讼时效，原告亦未提交合法有效的证据证实其曾就被告拖欠的上述期间的物业管理服务费在诉讼时效内向被告进行过主张或发生其他诉讼时效中止、中断或者延长的情节，故对原告主张的2013年4月1日至2016年12月16日期间的物业管理服务费，本院不予支持。关于被告应给付原告的物业管理服务费数额问题，原告作为物业服务方，其工作确存在一定瑕疵，故本院酌定被告应给付原告2016年12月17日至2020年10月31日期间物业管理服务费共计4509元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告郭宝刚给付原告天津市山华兴物业管理有限公司2016年12月17日至2020年10月31日期间的物业管理服务费共计4509元；二、驳回原告天津市山华兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郭宝刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王馨蕊二〇二〇年十二月七日书记员  姚 萌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。