甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2020）甘0982民初1972号   原告：刘某，住敦煌市。   委托诉讼代理人：路某，甘肃鸣沙律师事务所律师。   被告：敦煌魅力旅游发展有限公司，统一社会信用代码91620982MA72QR2W1Q。   法定代表人：王某。   被告：甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部，统一社会信用代码916209825955000544。   法定代表人：谢某。   委托诉讼代理人：杨某。   原告刘某与被告敦煌魅力旅游发展有限公司（以下简称魅力公司）、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部（以下简称天诚公司敦煌项目部）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人路某、被告天诚公司敦煌项目部的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼，被告魅力公司经本院开庭传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   刘某向本院提出诉讼请求：1、解除刘某与魅力公司于2016年5月5日签订的《商铺租赁管理协议》；2、要求魅力公司支付2019年10月至2020年9月房租20958元，并承担2020年10月至返还房屋之日的租金；3、要求魅力公司支付逾期给付租金的违约金7650元；4、要求魅力公司、天诚公司敦煌项目部对商铺恢复原状。事实与理由：2013年，刘某按揭购买了位于敦煌市××楼商铺（建筑面积42.51平方米）。2015年5月刘某将商铺出租给魅力公司，租赁期限为2016年10月1日至2022年9月30日，共计六年，租金标准前三年以房款总价5%计算，后三年以房款总价6%计算，租金按年支付。合同签订后，魅力公司仅支付第一年租金17465元。2017年10月开始的租金一直拖欠，天诚公司敦煌项目部没有尽到监管义务。2017年10月至2019年9月的租金，刘某已向法院提起诉讼，敦煌市人民法院作出(2018)甘0982民初1093号民事调解书、(2019)甘0982民初1186号民事调解书。2019年10月以后的租金现仍然拖欠未支付。   魅力公司未提交书面答辩状。   天诚公司敦煌项目部辩称，根据协议第九条第六款“在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商”，魅力公司自2018年开始便已陷入严重亏损，因无力经营被迫闭门歇业。至此，魅力公司已无力向刘某继续支付租金，协议已自动终止，天诚公司敦煌项目部同意将终止时间确定为2020年9月30日。由于魅力公司近几年无营业收入，希望刘某结合疫情情况在租金及违约金方面进行减免。同意恢复原状，参照其他业主及实际情况确定恢复日期。天诚公司敦煌项目部作为开发商配合双方进行解决问题，招租等，承担监管方的责任，包括合同解除、见证及监管的义务。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：   刘某向本院提交费用计算清单、商铺租赁管理协议、民事调解书两份，拟证实2016年5月5日，刘某与魅力公司、天诚公司敦煌项目部签订商铺租赁管理协议及协议内容。2018年、2019年租金已通过诉讼解决。经质证，天诚公司敦煌项目部对商铺租赁协议无异议，但认为调解书与本案无关。经核对，费用计算清单为刘某自己制作，本院不予采信；商铺租赁协议能够核对真实性，本院予以采信；民事调解书两份系生效的法律文书，本院予以采信。   依据以上有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：   刘某从天诚公司敦煌项目部购买了位于敦煌义乌商贸城二楼A03号商铺，建筑面积为42.51平方米，套内面积为24.75平方米，支付购房款349300元。2016年5月5日，刘某（甲方、出租方）与魅力公司（乙方、承租方）、天诚公司敦煌项目部（丙方、监管方）签订商铺租赁管理协议，将上述房屋出租给魅力公司使用，租赁期限为6年，从2016年10月1日至2022年9月30日止；租金支付方式及支付时间为：租金核算以购房款总价（折后价）为依据。前三年每年按照房款总价的5%返租金，后三年每年按照房款总价的6%返租金。租金按照整年度返还，乙方每年按时足额将租金打入丙方账户，委托丙方支付给甲方。租金支付时间：第一年支付时间为2016年10月1日-10月15日，次年支付时间为第一年租金支付时间的对应期间，以此类推。乙方租赁期间有权因经营的需要改变商铺现有的建筑装修格局。乙方委托丙方全权负责商铺的物业管理，但暖气、水电、物业等费用由乙方承担。违约责任为：1、……；2、乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方：……6、在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。协议签订后，刘某将商铺交付魅力公司使用，魅力公司因经营需要拆除了商铺隔断，整体设计装潢后投入使用。魅力旅游公司依约支付了2016年至2017年度的租金。2017年10月至2019年9月的租金，刘某向本院提起诉讼，经调解本院作出(2018)甘0982民初1093号民事调解书、(2019)甘0982民初1186号民事调解书。2019年10月1日后的租金未支付。   刘某要求解除合同，天诚公司敦煌项目部当庭同意解除。   本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，依据商铺租赁管理协议的约定，2019年10月1日至2020年9月29日（第四年度）的租金为10342.26元（349300元×6%=20958元），本院予以支持。对于违约金，依据商铺租赁管理协议的约定，魅力公司未能按照约定期限给付租金的行为确系违约行为，应向刘某承担违约责任。诉讼中，刘某以商铺租赁管理协议第九条第二项的约定“乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方”，主张由魅力公司支付违约金。本院认为，刘某以此所主张的违约金的数额已高于违约行为给其所造成的损失，故对于违约金的数额，本院应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失。第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。魅力公司未按时支付租金而造成刘某的损失，可认定为资金占用期间的利息损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金超过造成损失30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。在本案中，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算利息未超过30%，足以弥补损失，因此按照应交纳租金时间至今分别计算利息为：2019年10月1日至2020年9月30日，租金占用期间的利息损失20958元×4.75%×1.3倍=1294元，在该范围内本院予以支持。对于案涉商铺租赁管理协议是否应予解除，依据所查明的事实，魅力公司迟延支付租金的违约行为已致使双方之间的合同目的不能实现，双方所签订的商铺租赁管理协议应予解除。商铺租赁管理协议解除后，魅力公司应将商铺向刘某进行返还。因商铺租赁管理协议对返还的租赁物的状态无约定，故依据法律规定，应以原状返还。同时，本案现有证据无法证实商铺出租时的原状，故对于商铺原状的恢复，宜以隔墙隔断独立成间为标准。天诚公司敦煌项目部作为商铺的开发、承建、出售方及监管方，在魅力公司恢复商铺原状的过程中，应当负有协助义务，通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等事项，恢复商铺原状的费用，由魅力公司承担。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除刘某与敦煌魅力旅游发展有限公司、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部于2016年5月5日签订的商铺租赁管理协议；   二、敦煌魅力旅游发展有限公司于本判决生效后三十日内将商铺恢复原状（独立成间）并向刘某返还，逾期未能恢复的，刘某可自行恢复，由此而产生的费用由敦煌魅力旅游发展有限公司承担，甘肃天诚房地产开发有限公司应提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等，对商铺恢复原状负协助义务；   三、敦煌魅力旅游发展有限公司支付刘某商铺租金20958元、违约金1294元，合计22252元，限于本判决生效后三十日内履行；   四、驳回刘某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费952元，减半收取476元（刘某已预交），由刘某负担246元，由敦煌魅力旅游发展有限公司负担230元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判员 何运韬     二○二○年十二月十六日   法官助理 年 丽   书记员 王瑞春