湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初1422号原告：通城县金诚物业服务有限公司（以下简称金诚物业公司）。法定代表人：汤小红,公司经理。统一社会信用代码：91421222020031155C。公司住所地：通城县隽水镇解放西路**。委托诉讼代理人：程凯，湖北楚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨红，湖北楚道律师事务所律师。被告：李克先，男，1952年6月6日生，汉族，湖北省通城县人，居民，，住本县原告金诚物业公司与被告李克先物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告金诚物业公司委托诉讼代理人程凯、杨红、被告李克先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费1617.48元；2.判令被告立即支付逾期违约金485.244元（按所欠物业费的30%支付违约金）；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月27日，被告对其购买的咸宁市通城县金泰豪苑C1栋1601号房住宅办理了收房手续，房屋面积134.79平方米。同日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定，被告应依据本协议向原告按时交纳物业管理服务费用，物业服务费标准为每月每平方米1元。采用先交纳后服务的方式，交纳起始时间为通知交房次日，每6个月交纳一次。逾期交纳的，自逾期之日起按日万分之五交纳违约金。自2019年1月1日起至2019年12月31日，被告经原告多次催告后，仍未按照协议约定向原告交纳物业管理服务费。特起诉。被告李克先辩称，我从来没有也不会不交物业费，物业公司与业主的权利与义务应该是对等的，双方的权益均不应该受到损害。我于2015年6月27日购买金泰豪苑C1栋1601房间一套，至2018年12月30日止均支付了物业服务费，后因在2017年装修房时发现客厅空调外机放置间被邻居占用，使我无法安装空调，我多次向原告物业公司反映无果，致使2017年、2018年都没有安装空调。2019年在我再次书面报告，物业公司仍不出面协调，没有办法我只好自己花费200元请人帮忙拆掉邻居的空调后重装，我要求原告公司承担100元的费用，原告公司都不同意，我非常生气，原告公司只收钱，不办事，服务不到位，所以我不能承担物业管理费，请求法院依法判决。经审理查明：原告金诚物业公司于2012年7月27日成立。2012年10月8日，金诚物业公司与金泰豪苑房开发商湖北强华房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，由金诚物业公司负责通城县金泰豪苑小区项目物业服务。2014年6月1日被告李克先与湖北强华房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》后，于2015年6月26日被告李克先对其所购买的咸宁市通城县金泰豪苑C1栋1601号住宅办理了收房手续，并与金诚物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方对物业管理的相关内容进行了约定，李克先应依据本协议向金诚物业公司按时交纳物业管理服务费用，物业服务费标准为每月每平方米1元。物业服务费采用先交纳后服务的方式，交纳起始时间为通知交房次日，每6个月交纳一次。逾期交纳的，自逾期之日起按日万分之五交纳违约金。自2019年1月1日起至2019年12月31日，被告李克先共计拖欠金诚物业公司物业费1617.48元。原告为催收物业服务费，多次找被告催讨，并在被告住宅的门上张贴了书面催收物业服务费通知书。同时查明：被告李克先邻居装修房屋时，由于原告物业公司管理不到位，致使被告李克先放置外墙空调的部分空间被邻居占用，李克先装修时无法放置空调机体，多次找原告物业公司出面协调未果，被告只好请人将邻居家空调机体拆除重装，花费费用200元。同时，原告金诚物业公司还存在其他管理不善的瑕疵。以上事实，有当事人提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、入住通知书（入伙通知书）、张贴催缴通知书的照片所证实，亦有双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，当事人应当按约定全面履行自己的义务。原告金诚物业公司先后与金泰豪苑房地产项目的开发商湖北强华房地产开发有限责任公司、被告李克先签订了《前期物业服务合同》，是合法有效的合同。被告李克先应当按照双方约定足额交纳物业服务费。原告在履行合同过程中虽然存在一定的瑕疵，但从时间和范围上尚未达到足以影响合同义务履行的程度，原告要求被告支付下欠物业管理费的诉求，事实清楚、证据确实充分，本院依法予以支持；《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原告金诚物业公司管理不善，造成被告损失200元，此损失应由原告金诚物业公司承担较为妥当，此款应在原告下欠的物业服务费中扣减，因被告未交下欠物业管理服务费事出有因，并非恶意拖欠，且原告提供的物业管理服务确实存在瑕疵，本院酌定免除被告支付违约金的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条、第六条之规定，判决如下：一、由被告李克先在本判决生效后十日内向原告通城县金诚物业服务有限公司交纳物业费人民币1417.48元；二、驳回原告通城县金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费50元，由原告金诚物业公司承担25元，被告李克先承担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审 判 长  游庆武审 判 员  姜功仁人民陪审员  吴勇斌二〇二〇年十二月八日书 记 员  徐瑶瑶附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》（2020）【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。（2020）依法成立的合同，受法律保护。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。