江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3306号上诉人（原审被告）：南通弘业汽车销售有限公司，住所地南通市永和路**。法定代表人：由崧丞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周一鸣，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董颖立，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南通市广益汽车维修服务有限公司，住，住所地如皋市如城街道惠政西路**/div>法定代表人：李春红，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐斌，如皋市方圆法律服务所法律工作者。上诉人南通弘业汽车销售有限公司（以下简称弘业公司）因与被上诉人南通市广益汽车维修服务有限公司（以下简称广益公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2020）苏0682民初2315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。弘业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回广益公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由广益公司承担。事实和理由：一审判决对过错及损失的认定存在错误，应当依法纠正。1.其于2019年12月13日告知广益公司可将房屋租赁给他人，于2019年12月23日在微信上向广益公司送达《关于房屋租赁情况说明》，提出变更租赁期限为2020年3月1日至2025年2月28日的要求。广益公司在接到两次通知后均未采取任何减少损失的举措。其后又爆发新冠疫情，导致合同不能履行，因此合同解除并非其过错，其不应承担违约责任。2.自租赁期限开始，广益公司未向其交付房屋，房屋自始至终都在广益公司手中，由广益公司占有，该期间的房屋使用费用不应由其承担。即使由其承担，案涉租赁合同于2020年3月18日解除，其承担的应是2个月17天的房屋租金，而非3个月整。且该期间为新冠疫情期间，根据最高院的指导意见，疫情期间法院可以结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。现一审法院判决由其承担3个月的租金明显存在错误。3.一审法院认定违约金数额错误。违约金的确定应当考量广益公司的实际损失，不能单纯以合同约定为准。根据房屋租赁合同的相关司法解释，损失或者违约金的计算最多不超过六个月，广益公司并未对解除合同的损失进行举证，一审法院酌定其承担12万元违约金，为将近7个月的租金。其不曾使用案涉房屋，却要支付将近10个月房租，明显有违公平原则。另外，房屋租金和广益公司的损失之间存在竞合，两者不能分开计算。综上，一审判决损害其合法权益。广益公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，其要求弘业公司承担的是违约金而非损失，且合同中明确约定违约金为25万元。一审判决已考虑到实际情况，对违约金酌情减少。弘业公司未提交新证据，本案基本事实清楚，弘业公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回弘业公司的上诉，维持原判。广益公司向一审法院起诉请求：1.解除其与弘业公司于2019年12月2日签订的《房屋租赁合同》；2.弘业公司给付2020年1月至3月的房屋租金54999元、物业费3000元；3.弘业公司给付违约金25万元；4.诉讼费用由弘业公司承担。一审法院认定事实：2019年12月2日广益公司与弘业公司订《房屋租赁合同》一份，约定：广益公司将如皋市惠政西路99号广益大厦(西楼)一层(占地面积约284平方米的展厅)出租给弘业公司，弘业公司需自本合同签订5日内支付保证金15万元，该保证金不抵租金，不计息，合同届满退还。租期五年，自2020年1月1月起至2024年12月31日。租金采用先付后用，第一年和第二年分别为每半年支付一次，第三年、第四年、第五年为每年一次性支付。除本合同所约定租金和保证金外还每月支付物业管理费1000元，从2020年1月1日至2021年12月31日租金为每年22万元，从2022年1月1日至2024年12月31日租金为每年25万元，合同生效后双方不得以任何理由终止履行合同，如有一方违反本合同的约定，须向守约方赔偿所有经济损失，并支付违约金25万元；双方同意有下列情形之一的，非违约一方可书面通知另违约一方解除本合同，同时违约方应向非违约方支付违约金25万元等。合同签订后，弘业公司未按约定缴纳保证金给广益公司，弘业公司亦未接收约定租赁的房屋。2020年1月11日广益公司向弘业公司寄去《保证金及租金催缴函》一份，要求弘业公司履行双方合同约定的义务。2020年3月17日广益公司再发《函》给弘业公司，明确决定因弘业公司未能履行合同解除双方签订的合同。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应当合法有效，双方均应按照该协议履行各自的义务；弘业公司和广益公司签订合同后，弘业公司不按合同约定接收租赁的房屋，亦不缴纳保证金及房屋租赁费，弘业公司以自己的行为表明不履行签订的合同，广益公司于2020年3月17日通知弘业公司解除双方签订的合同，依法有据，符合合同法第九十四条当事人可以解除合同的规定，上述通知弘业公司于第二天即2020年3月18日收到，弘业公司亦予以认可，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月18日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，给广益公司造成的损失弘业公司应予赔偿，并承担违约责任。双方合同签订后至合同解除，约定应缴纳房租及物业费的期间为三个月，广益公司损失的房租费为54999.99元（22万÷12×3）、物业费3000元，合计57999.99元，广益公司只主张57999元，弘业公司应支付给广益公司。另外根据双方的约定，弘业公司未按约定缴纳房屋租金等违约行为导致合同解除的还应支付违约金，双方约定的违约金为25万元，弘业公司审理中提出了约定的违约金过高请求予以适当减少，一审法院考虑到案涉合同签订后即遇新冠××疫情及房屋未实际交付使用等因素，且三个月广益公司就已解除合同，造成合同期内广益公司损失较小，至于解除合同后广益公司的其他损失，广益公司未予举证。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”规定，一审法院酌情将违约金调整为12万元。对于弘业公司所辩称的，因不可抗力房屋无法实际使用，在审理中弘业公司除口头陈述外，均无有效证据予以证明，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二、三、四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、弘业公司于判决生效后立即支付广益公司房屋租赁费及物业费人民币57999元。二、弘业公司于判决生效后立即支付广益公司违约金12万元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，减半收取2960元，由弘业公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。二审中，弘业公司的代理人陈述未能按期接收案涉租赁房屋的原因为公司经营状况和股东发生变化。本院认为，二审的争议焦点为：一、弘业公司的违约责任问题；二、弘业公司应当支付的租金、物业费数额问题；三、一审判决认定的违约金数额。关于弘业公司的违约责任问题，案涉租赁合同签订后，弘业公司未按约定按期向广益公司支付租金、物业费及保证金，且未按约接收案涉租赁房屋，其行为已构成违约。弘业公司虽称其于2019年12月13日、12月23日与广益公司联系，但该两份通知并未明确要求解除案涉租赁合同，且弘业公司作为违约方并无法定和约定解除权。弘业公司主张由于新冠疫情爆发导致合同不能履行，但未提供证据予以证明；其代理人在二审中亦陈述未能履约系因公司经营情况和股东发生变化。综上，弘业公司主张合同解除并非其过错、其不应承担违约责任无事实和法律依据。关于弘业公司应当支付的租金、物业费数额。案涉租赁合同约定租金采用先付后用的方式，第一年为每半年支付一次，每月支付物业管理费1000元，乙方应于每支付周期开始前的20日之前向甲方支付本期的租金可知，案涉房屋的租金计收标准为半年一付、物业费的计收标准为一月一付，一审法院据此将案涉房屋的租金计收酌情调整为一月一付，判决弘业公司支付3个月的租金及物业费，并无明显不当，本院予以维持。关于违约金数额。弘业公司主张一审法院支持的违约金过高，未考虑广益公司的实际损失，但其未提供证据证明因其违约给广益公司造成的损失明显小于一审酌定的违约金数额12万元，故弘业公司的该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。且该12万元的酌定比例已经考虑到新冠疫情影响、房屋未实际交付使用以及广益公司因合同解除造成的房屋空置损失等因素，亦无明显不当，本院予以确认。综上，弘业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5920元，由上诉人南通弘业汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二〇年十二月十日书记员 邱 晴