黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终1355号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司黑龙江农垦分行，住所地：哈尔滨市。法定代表人：苏国颖，职务行长。委托诉讼代理人：张博丰，男，1982年8月10日出生，现住哈尔滨市。委托诉讼代理人：朱学智，黑龙江铃兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绥化东亚物业管理有限公司，住所地：绥化市。法定代表人：毛晓欣，职务总经理。委托诉讼代理人：卢佳，男，1979年6月27日出生，现住黑龙江省绥化市。委托诉讼代理人：李涛，黑龙江三星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省龙埠建设开发有限公司，住所地：哈尔滨市。法定代表人：孙启龙，职务董事长。被上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地：哈尔滨市。法定代表人：李林，职务总经理。委托诉讼代理人：赵倩，黑龙江银盛律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司黑龙江农垦分行（以下简称农行农垦分行）因与被上诉人绥化东亚物业管理有限公司（以下简称东亚物业公司）、黑龙江省龙埠建设开发有限公司（以下简称龙埠建设公司）、中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司黑龙江分公司）物业服务合同纠纷一案，不服绥化市北林区人民法院(2018)黑1202民初4016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案，上诉人农行农垦分行的委托诉讼代理人张博丰、朱学智，被上诉人东亚物业公司的委托诉讼代理人卢佳、李涛，被上诉人长城资产公司黑龙江分公司的委托诉讼代理人赵倩到庭参加诉讼，龙埠建设公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人农行农垦分行上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回东亚物业公司的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费用由东亚物业公司负担。事实和理由：1.东亚物业公司无供热许可证，无权收取热费。2.东亚物业公司与农行农垦分行没有签订书面合同，对取暖费滞纳金并无约定，原审按照拖欠取暖费数额的30%确定滞纳金数额错误，应从起诉时开始计算，按照存款利息损失为限。3.本案超过诉讼时效。4.案涉房屋一直漏水，保修后，物业东亚物业公司未尽到物业管理、维修的法定职责。被上诉人东亚物业公司辩称，原审法院判决正确，应予以维持。被上诉人龙埠建设公司未到庭，未答辩。被上诉人长城资产公司黑龙江分公司辩称，原审判决正确，应予以维持。东亚物业公司向一审法院起诉请求：1.要求农行农垦分行、龙埠建设公司、长城资产公司黑龙江分公司给付2013至2017年度取暖费、物业管理费、二次供水费274,429元，滞纳金271,616元，共计546,045元；2.要求农行农垦分行、龙埠建设公司、长城资产公司黑龙江分公司承担案件受理费4,630元。一审法院认定事实：东亚物业公司系经工商行政管理机关登记注册从事物业管理的有限责任公司，为绥化市北林区卫东街阳光花园小区提供物业服务；2000年龙埠建设公司承建该小区，其中001幢132、135、140、143、146、152、155号商服房屋登记所有权人为龙埠建设公司。2013年之前，龙埠建设公司对涉案房屋向东亚物业公司缴纳了取暖费、物业管理费、二次供水费。2013年7月1日，哈尔滨市香坊区人民法院第191-裁6号执行裁定书作出后，龙埠建设公司未再向东亚物业公司缴纳上述费用，至2017年共计拖欠东亚物业公司取暖费255,280元、物业管理费15,229元、二次供水费3,920元，共计274,429元。再查明，哈尔滨市香坊区人民法院于2009年8月11日、2013年6月8日及19日、7月1日分别作出（2009）香民三初字第370号民事判决书及（2010）香执字第191-4号、第191-裁6号执行裁定书、协助执行通知书，以绥化市北林区卫东街阳光花园小区001幢132、135、140、143、146、152、155号商服房屋第三次拍卖的保留价交付农行农垦分行抵偿东亚物业公司等值债务，另载明，农行农垦分行可持执行裁定书办理过户登记手续。农行农垦分行取得涉案房屋后，未到有关机构办理产权过户登记手续。另查明，2017年12月18日，农行农垦分行与长城资产公司黑龙江分公司签订《委托资产批量转让协议》[农银黑农委转字第（2017）001]、2018年1月4日签订《债权（抵债资产）转让暨催收联合公告》并在1月9日黑龙江日报综合版发布，公告清单基准日为2017年9月20日。农行农垦分行与长城资产公司黑龙江分公司转让协议签订后未到有关机构就涉案房屋办理产权过户登记手续。现因东亚物业公司与龙埠建设公司、农行农垦分行对取暖费、物业管理费、二次供水费的给付未达成一致意见，故诉至法院，要求给付上款并按照日0.1%给付取暖费滞纳金271,616元、承担案件受理费用。一审法院认为，本案中，东亚物业公司经工商行政管理部门登记注册为物业管理企业，在绥化市北林区依据地方政府的规定和地方实际情况对物业服务相对人提供供热、物业管理、二次供水等物业服务并无不当，其合法经营行为应受到法律保护，物业服务相对人在接受服务后应承担给付服务费用的责任。龙埠建设公司在涉案房屋未被人民法院生效判决、裁定执行前履行了给付服务费用的责任，应视为双方已事实形成了物业服务合同关系。2013年后，涉案房屋被人民法院生效判决、裁定执行给农行农垦分行，农行农垦分行在同意接收涉案房屋并持有人民法院可办理过户登记手续裁定的情况下，未到有关机构办理产权过户登记手续，是怠于行使权力的行为，应视为农行农垦分行已实际取得涉案房屋的所有权，其在庭审中提供的照片亦能证实其已实际接收了涉案房屋。农行农垦分行取代龙埠建设公司作为涉案房屋的所有权人，在接受物业服务后应承担给付服务费用的责任，农行农垦分行是本案的适格当事人。龙埠建设公司对涉案房屋不再享有权利、承担义务，不是本案的适格当事人；农行农垦分行以涉案房屋长期空置未接受物业服务、屋顶漏水造成损失为由不同意给付相关费用，但未提交证据证实，对此抗辩不予支持。农行农垦分行主张东亚物业公司诉求超过诉讼时效。本案中，东亚物业公司主张的物业服务费用拖欠是一种持续性的行为，在农行农垦分行拖欠物业服务费用持续的情况下，东亚物业公司提起诉讼并无不当，对此抗辩不予支持。长城资产公司黑龙江分公司与农行农垦分行签订《委托资产批量转让协议》是在2017年底、公告日在2018年初，均已超过东亚物业公司主张的拖欠费用期限，农行农垦分行亦未提交证据证实涉案房屋已实际交付长城资产公司黑龙江分公司。在无证据证实长城资产公司黑龙江分公司对农行农垦分行在协议签订前的债务承担偿还责任的前提下，应推定长城资产公司黑龙江分公司对农行农垦分行在协议签订前的债务不承担偿还责任，长城资产公司黑龙江分公司不是本案的适格当事人。关于东亚物业公司主张的取暖费滞纳金问题。本案中，东亚物业公司与龙埠建设公司、长城资产公司黑龙江分公司未签订物业服务书面合同，双方对取暖费滞纳金无约定，不适用《黑龙江省城市供热条例》中关于已签订供热合同逾期未交热费，供热单位可自合同约定逾期之日起按所欠热费总额的千分之一按日收取滞纳金的规定。根据公平原则并结合合同法中关于违约金的规定，取暖费滞纳金按照农行农垦分行拖欠取暖费总额的30%计算为宜。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条的规定，判决：一、被告中国农业银行股份有限公司黑龙江农垦分行于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告绥化东亚物业管理有限公司取暖费255,280元、物业管理费15,229元、二次供水费3,920元、取暖费滞纳金76,584元（255,280元*30%），共计351,013元；二、驳回原告绥化东亚物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4,630元，由被告中国农业银行股份有限公司黑龙江农垦分行负担2,964元，原告绥化东亚物业管理有限公司自行负担1,666元。此款原告已预交，被告在执行上款时一并给付。二审中，农行农垦分行提交黑龙江北方企业集团有限责任公司等14户委托资产转让的价格询问函（复印件），欲证实：在农行农垦分行将债权转让给长城资产公司黑龙江分公司时，已将案涉房屋拖欠物业费、供热取暖费、二次供水费的问题明确告知长城资产公司黑龙江分公司。东亚物业公司提交2016年12月8日，东亚物业公司工作人员与农行工作人员张博丰之间的短信截屏，欲证实：东亚物业公司就案涉物业费、二次供水费、取暖费向农行农垦分行主张权利。经质证，东亚物业公司对农行农垦分行的黑龙江北方企业集团有限责任公司等14户委托资产转让的价格询问函（复印件）的真实性有异议，因农行农垦分行未提交原件，无法核实原件，故本院对该证据不予采信。农行农垦分行对东亚物业公司提交的短信截屏真实性无异议。该短信内容体现了东亚物业公司就案涉款项于2016年12月8日向农行农垦分行主张了权利。本院对该证据予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审法院确认原审判决认定的事实。另查明，东亚物业公司于2016年12月8日向农行农垦分行主张了权利。以上事实有房产管理档案材料、缴费票据、政府文件、法院裁判文书、短信截屏、一二审庭审笔录在卷证实。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.东亚物业公司是否因无供热许可证而不应收取案涉取暖费。2.一审判决认定取暖费滞纳金标准是否适当。3.本案是否超过诉讼时效。4.农行农垦分行是否可因物业公司未尽到物业管理维修职责而拒交物业费用。关于东亚物业公司是否因无供热许可证而不应收取案涉取暖费的问题，本案中，东亚物业公司已经向农行农垦分行供热一个以上供暖期，农行农垦分行接受了东亚物业公司供热，即双方已经形成事实供热合同关系。东亚物业公司履行了向农行农垦分行供热的义务，农行农垦分行应向东亚物业公司交纳热费。关于一审判决认定取暖费滞纳金标准是否适当的问题，东亚物业公司起诉主张2014年1月1日起至2018年11月30日期间的滞纳金。关于滞纳金损失，当事人没有关于滞纳金的约定和计算方法，但因农行农垦分行逾期付款的行为给东亚物业公司造成的损失，应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，原审判决按照农行农垦分行拖欠取暖费总额的30%计算不当，应予调整。因东亚物业公司仅于2016年12月8日向农行农垦分行主张自2013年10月15日至2017年10月14日共计4年的供热费，故应以农行农垦分行拖欠的4年的供热费总额204,224元（51,056元×4=204,224元）为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%，自2016年12月8日起计算至2018年11月30日止，经计算数额为19,185元。关于本案是否超过诉讼时效的问题，上诉人农行农垦分行主张本案已经超过诉讼时效。本案中，龙埠建设公司于2012年年末交纳2012年10月15日至2013年10月14日期间的取暖费、物业费、二次供水费。东亚物业公司起诉主张2013年10月15日至2018年10月14日期间的取暖费、物业费、二次供水费。东亚物业公司采取一年一收费的方式收取以上费用，通常为当年11月或12月份收取当年10月15日至次年10月14日期间费用。至2014年年末应缴纳下一年度费用时，农行农垦分行仍未交纳2013年10月15日至2014年10月14日期间的上述费用，应视为权利人东亚物业公司自2014年年末知道权利受到损害。二审期间，东亚物业公司提交其工作人员于2016年12月8日与农行农垦分行工作人员张博丰的短信内容截屏，可证实东亚物业公司就案涉款项于2016年12月8日向农行农垦分行主张了权利。后东亚物业公司于2018年12月3日起诉。即东亚物业公司并未超过法定的诉讼时效期间向农行农垦分行主张权利。关于农行农垦分行是否可因物业公司未尽到物业管理维修职责而拒交物业费用的问题，一审期间农行农垦分行并未就此提起反诉主张权利，故农行农垦分行应给付拖欠物业费，如东亚物业公司存在未尽到物业管理维修职责问题，农行农垦分行可另行起诉主张权利。综上所述，上诉人农行农垦分行的上诉请求部分成立，应予以支持；一审判决给付取暖费滞纳金标准过高，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、撤销绥化市北林区人民法院(2018)黑1202民初4016号民事判决第二项；二、变更绥化市北林区人民法院(2018)黑1202民初4016号民事判决第一项为：中国农业银行股份有限公司黑龙江农垦分行于本判决生效十日内给付绥化东亚物业管理有限公司取暖费255,280元、物业管理费15,229元、二次供水费3,920元、取暖费滞纳金19,185元，共计293,614元；三、驳回绥化东亚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一二审案件受理费5,928元，由上诉人中国农业银行股份有限公司黑龙江农垦分行负担3,188元，由绥化东亚物业管理有限公司负担2,740元。本判决为终审判决。审判长 朱 丽审判员 朱保东审判员 陈 奇二〇二〇年十二月八日书记员 范杨阳