辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终3441号上诉人（原审被告）：李瑞，女，1981年6月27日出生，汉族，现住营口市站**。委托诉讼代理人：崔杰栋，男，汉族，1978年8月6日出生，住辽宁省营口市站**.被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地：营口市站**东升路41乙。法定代表人：付铁汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：白莎莎，女，1989年10月20日出生，汉族，该公司职员，现住辽宁省大石桥市。上诉人李瑞因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李瑞上诉请求：一、请求撤销营口市站前区人民法院（2020)辽0802民初2609号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的上诉请求。二、重新认定物业费计费起止日期。三、减免物业费1052.5元。四、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判对案件事实认定不清，据以判定的证据不足，判由不成立。一、原判中物业费计费截止日期认定错误。2018年12月，锦联经典名郡小区在业委会的主持下，在区政府有关部门的监督下召开了业主大会，通过网络投票和上门走访以及现场投票的形式，决定罢免被上诉人的服务资格，解除物业服务合同。业委会于2018年12月11日代表全体业主向被上诉人下达了解除物业服务合同通知。2020年8月31日辽宁省营口市中级人民法院（2020)辽0802民初2609号民事判决书，判决第二项：上诉人营口市锦联经典名郡业主委员会2018年12月11日以口头形式向被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除。因此物业费计费的起止日期应2018年9月30日至2018年12月12日。原判中对于物业费计费起止日期为2018年9月30日至2020年9月30日认定错误。二、原判决认：为被上诉人已经为小区业主提供了物业服务，上诉人也按约定的标准缴纳物业服务费，故被上诉人主张上诉人按照每月2元/㎡标准缴纳物业服务费，于法有据，本院予以支持。原判决对案件事实认定不清、被上诉人多项违反物业服务合同，侵害业主利益，所提供物业服务达不到2元/㎡服务标准。1、被上诉人违反物业服务合同，将小区保洁、保安外包给其他公司，而且服务不达标，外来车辆随意进入，冬季除雪夏季除草不及时；2、被上诉人违反物业合同中关于物业服务保证金的约定，一直未向站前区物业办交付物业服务保证金；3、被上诉人未经业主同意，私自在公共区域承接广告谋利，如楼内电梯，小区入口大门等；4、小区绿化养护不合格，绿化树木大量死亡，被上诉人以低档劣质树种进行补种，二期以后绿化和一期样板绿化严重不符，数量大幅减少，质量严重下降；.5、占用小区绿地出租给他人经营沙石料谋利、将规划中的业主会所出租给他人开超市谋利；6、上诉人2020年7月17日17:29下班回家发现楼宇门电子钥匙牌无法开门，随后来到物业办公室要求物业帮助解决打开楼宇门，物业强硬指责业主损坏电子钥匙牌，不予解决楼宇门开门问题。被上诉人所提供物业服务达不到2元/㎡服务标准，多项违反物业服务合同，给上诉人生活带来不应有的麻烦，侵害上诉人合法权益和利益，要求被上诉人减免2018年9月30日至2018年12月12日物业费1052.5元对上诉人进行补偿。综上，上诉人认为，原判对案件事实认定不清、据以定案的证据不足，故提起上诉，请依法判决。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称，一、原审判决确定的物业费数额及物业费起止日期正确。尽管上诉人提到营口市中级人民法院作出的（2020）辽08民终742号民事判决书（以下简称“该终审判决”），且该终审判决中载明：锦联经典名郡业主委员会（以下简称“业主委员会“）于2018年12月11日的口头解除通知有效，《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月11日的口头解除通知有效，《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于该终审判决生效后60日内撤出锦联经典名郡小区。但该终审判决于2020年8月31日作出并生效，由此可知，答辩人应当于2020年8月31日后60日内撤场。事实上，答辩人遵照该终审判决之要求，于2020年9月30日办理了撤场。故答辩人于2020年9月30日前向上诉人所在小区提供物业服务既是事实也符合法律规定，因此原审判决确认的上诉人应缴纳物业费期间正确。1、答辩人在合同状态未确定前，只能按照合同约定提供服务。答辩人与上诉人所在小区业主委员会之间的物业服务合同纠纷案经历了一审、二审的两审程序，时间上自2018年12月16日（一审立案之日）至2020年8月31日（二审判决之日），跨度约两年。需要特别说明的是，该案一审法院作出了“业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知无效，《物业服务合同》接续履行”的判决。换言之，直至2020年8月31日该终审判决作出之前，无论从法律上还是事实上，《物业服务合同》均处于有效且正常履行的状态。尽管通过2020年8月31日生效的终审判决，确认业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知有效，但从答辩人的角度来说，2019年2月12日至2020年8月31日期间提供物业服务的行为完全合法，且答辩人无法预料终审判决的结果。2、答辩人自始至终均遵照合同约定或人民法院判决书的规定履行义务，不存在“强买强卖”行为。对于已履行部分，答辩人有权向上诉人收取物业费。答辩人主观上在履行服务过程中不存在强加于人的恶意，在终审判决作出后于2020年9月30日及时撤场，自身不存在任何恶意或过错；客观上，该终审判决尽管确认业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知有效，但规定的撤场时间是“该终审判决生效后60日内”，而不是“解除通知作出后60日”，换言之，只有当答辩人于该终审判决生效后60日仍拒绝撤场，才属于强行提供服务、视图多收取费用。3、该终审判决并未明确表示上诉人有权拒绝交纳答辩人撤场前的物业服务费。该终审判决认定业主委员会于2018年12月11日作出的解除通知有效，与上诉人正常交纳2018年9月30日至2020年9月30日期间实际提供了物业服务，且自身不存在任何过错。而根据即将于2021年1月1日生效施行的《中华人民共和国民法典》第九百五十条之规定：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费、显而易见，本案的情况完全符合该条法律规定之情形。诚然，《民法典》作为尚未生效实施的法律规范，对其生效前的民事活动暂不具有法律约束力。但是，《民法典》作为我国第一部以“法典”命名的法律，在我国社会主义法制建设进程中具有里程碑意义，体现了我国最高的立法水平和最先进的法律理念。鉴于本案情况特殊，现行法律之中并无明确调整此类情形的规范，请求人民法院依据诚实信用原则并借鉴、类推适用《民法典》的先进理念，维持原判，判定上诉人应当向答辩人缴纳物业服务费。如此判决，既认可了业主依法解聘物业公司的权利，也维护看无过错的物业公司收取合理服务费用的权利，能够充分实现情理与法理的和谐统一。二、上诉人请求减免2018年9月30日至2018年12月12日物业费1052.5元，没有事实和法律依据。1、上诉人名为依法维权，实为恶意拖欠。上诉人所在小区的业主委员会于2018年12月11日的口头通知答辩人解除《营口经典名郡物业服务合同》。如上文所述，物业服务合同效力于终审判决前均为效力待定状态，而在业主委员会作出解除通知前，物业服务合同更是毋庸置疑的有效存续状态。上诉人欠缴物业服务费的期间自2018年9月30日起，根据物业服务合同约定“物业服务手续费按季度缴纳，应于每季度首月5日前缴纳当期物业服务费”，故上诉人应缴纳物业费时间为2018年10月5日前，而此时业主委员会并未发出解除通知书。由此可见，上诉人乃恶意拖欠物业费。2、上诉人的减免请求实为对已交费业主权利的侵害。答辩人在提供服务的案涉小区业主近千人，为给业主带来更好的服务答辩人始终不懈努力，尽管在服务广大业主过程中难免出现对个别业主服务的瑕疵，但答辩人听取意见不断提高物业服务水平。而上诉人所述的答辩人物业服务方面存在的问题并不完全属实，且其所述问题完全是为逃避给付物业费的片面之词，应由其提供证据予以证明，否则其所述问题难以被证实更不应被采信。同时，物业服务过程中，若出现物业服务方面、公共设施维护方面、公共事务管理方面的问题，业主完全可以通过业主委员会向物业公司提出诉请及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区物业服务的稳定性，也侵犯了已交费业主的整体利益，造成恶性循环。综上所述，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，证据充分，结论正确。恳请贵院驳回上诉，维持原判。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费7429.44元；二、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告李瑞系营口市站前区锦联经典名郡小区业主，其所有的房屋建筑面积为154.78平方米。营口市站前区锦联经典名郡小区的前期物业服务由原告提供，住宅房屋收费按建筑面积每月每平方米2元标准收取物业服务费（含电梯运行费用）。2018年1月18日，原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订了《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务，对本物业公共场所及公共管道、管路的运行受到不必要的破坏及干扰进行依法制止或报告有关部门依法处理，减低对已入住单元用户和访客的干扰；物业档案资料管理；合同约定的特约服务；合同期限自2018年2月1日起至2021年2月1日止，物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米2元收取（含电梯费），物业服务费按季度交纳，每季度首月5日前交纳当期物业服务费。被告欠交2018年9月30日至2020年9月30日期间的物业服务费7429.44元。一审法院认为，原告锦联物业与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》对业主具有约束力，原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，被告作为业主也应当按照合同的约定交纳物业费。现原告已经为小区业主提供了物业服务，被告也应按约定的标准交纳物业服务费，故原告主张被告按照每月每平方米2元的标准交纳物业服务费（含电梯费），于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李瑞于本判决生效后十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务费7429.44元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元由被告承担。本院二审期间，上诉人提供证据：营口市中级人民法院（2020）辽08民终742号民事判决书一份，证明签订的物业服务合同于2018年12月12日解除，判决时间是2020年8月30日。被上诉人质证意见：真实性没有异议。被上诉人未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2018年1月18日营口市锦联经典名郡业主委员会与被上诉人签订《营口经典名郡物业服务合同》，上诉人系营口市站前区锦联经典名郡小区业主，该份合同对上诉人具有约束力。上诉人二审提供的本院于2020年8月31日作出的（2020）辽08民终742号民事判决，该份判决第二项为营口市锦联经典名郡业主委员会与被上诉人签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，该份判决第三项为被上诉人于判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联·经典名郡、锦联·经典汇小区。本院（2020）辽08民终742号民事判决虽判决《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除，但该判决第三项亦判决被上诉人于60日完成交接工作并撤出小区。本案中，被上诉人向上诉人主张2018年9月30日至2020年9月30日的物业费，2020年9月30日在被上诉人交接工作并撤出小区的期间内，期间被上诉人已提供了物业服务，上诉人也应按合同约定给付其欠交的2018年9月30日至2020年9月30日期间的物业费，故一审法院判决上诉人给付被上诉人物业服务费7429.44元并无不当。综上所述，李瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李瑞负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二〇年十二月二十二日法官助理张弘书记员郎爽