江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10388号上诉人（原审原告）：南京宁高国际物业顾问有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中央路**。法定代表人：李生稳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘海涛，江苏联创伟业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王延锋，男，1966年10月12日出生，住江苏省沛县，现住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：孙冬云，女，1969年3月14日出生，住江苏省沛县，现住江苏省南京市鼓楼区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙爱国，泰和泰（南京）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：冯康，泰和泰（南京）律师事务所律师。上诉人南京宁高国际物业顾问有限公司（以下简称宁高物业公司）因与被上诉人王延锋、孙冬云物业服务合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院(2020)苏0106民初6364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后,由审判员张旭东独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人刘海涛及被上诉人的委托诉讼代理人冯康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁高物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项中物业费11000元的判决结果，改判支持上诉人一审物业费12425.87元；2、撤销一审判决第三项，改判支持被上诉人向上诉人支付自起诉日起至实际付款日止、按欠付物业费12425.87元为基数、以每日万分之五的标准计算的违约金；3、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一审判决未能支持上诉人全部诉请属于认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。一、一审判决关于上诉人服务存在瑕疵的勘验程序违法，事实认定错误。1、一审法院在勘验过程中未通知上诉人到场，且其勘验结论亦未经质证，程序违法。2、一审法院无环保部门的检测结论，又未确定异味是否存在及长期存在和原因，其直接认定上诉人的责任，显然加重了上诉人的负担。3、一审法院认为上诉人未及时维修车库地面，上诉人不能接受。二、一审法院的判决是在人为制造不公平，鼓励不诚信。三、被上诉人应当支付违约金。王延锋、孙冬云辩称，一、被上诉人在一审审理过程中，已经提交了相关证据，证明上诉人提供服务存在瑕疵的情况，一审法院仅是为了核查被上诉人提交证据的真实性进行勘验的，即使无勘验结果，也不影响一审判决的公正性。二、被上诉人提交的证据可以证明小区的管理存在化粪池外溢、快递包裹无序堆放等问题，证据已经质证，不存在程序违法的问题。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。宁高物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、王延锋、孙冬云向宁高物业公司支付物业服务费12425.87元、公摊水电费2070.98元、热水费3600元、空调能耗费5069.34元，合计23166.19元；2、王延锋、孙冬云支付自起诉日起至实际付款日止，按欠付物业服务费12425.87元为基数，以每日万分之五的标准计算的违约金。一审法院认定事实：2009年11月，王延锋、孙冬云（预购人、乙方）与南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司（预售人、甲方）签订《（南京国际广场一期）商品房预售合同》，约定乙方购买甲方开发的南京市鼓楼区房屋（即1402室房屋）。该预售合同的附件《前期物业服务合同》由南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司（甲方）与仲量联行公司（乙方）签订，约定由乙方为南京国际广场一期（含怡景花园公寓）提供物业服务，物业服务收费采取酬金制，按照业主房屋的建筑面积计算，高层住宅中怡景公寓为6元／月·平方米，御景华府为8元／月·平方米；乙方可在购房业主办理房屋交付手续时，预收叁个月的物业服务费和每平米1元代收代缴的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），预收费用不得超过六个月；物业服务费用按每季交纳，业主应在每季的第1月第15日履行交纳义务；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应当按照合同约定向乙方支付违约金；本合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止；本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺等等。2011年10月，南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司与仲量联行公司约定解除上述《前期物业服务合同》，双方协商确定仲量联行公司于2011年11月1日起终止为南京国际广场一期提供物业服务。后南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司与宁高物业公司发布联合公告，告知南京国际广场的业主仲量联行公司于2011年11月1日起终止为南京国际广场北塔楼（含怡景花园公寓）提供物业服务，此后将由宁高物业公司为南京国际广场北塔楼（含怡景花园公寓）提供物业服务。2015年，宁高物业公司（乙方）与开发商南京国际集团股份有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》（注：为与上述合同区分，以下备注2015）、《临时管理规约》，约定：选聘乙方为金茂广场一期（南京国际广场于2014年更名为金茂广场，含怡景花园公寓）提供前期物业管理服务，合同期限自2015年1月1日至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时止；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修养护，物业共用设施设备的日常运行和维修养护，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，公共绿化的养护服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理,装饰装修管理服务，物业档案资料管理等，乙方按照ISO9001标准制定相关服务计划并按计划完成；物业服务收费实行包干制，按业主房屋的建筑面积计算，北塔楼（怡景公寓）为6元/月·平方米，北塔楼豪宅（御景华府）为8元/月·平方米，物业公共区域能耗费由全体业主按建筑面积比例分摊，北塔区域（御景华府、怡景公寓）能耗由乙方单独挂表计量，加上北塔住宅应分摊项目公共能耗，由北塔公寓、豪宅的业主按建筑面积比例分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积比例分摊，电梯运行电费由有电梯楼房内二层及以上业主按建筑面积比例分摊；北塔电梯运行电费由北塔内十一层及以上业主按建筑面积比例分摊；北塔二次加压供水水泵由北塔业主按用水量分摊，中央空调运行能耗费由业主分摊，北塔公寓和豪宅中央空调运营能耗收费标准为1.05元/度；北塔公寓和豪宅的热水费由业主分摊，热水费收费标准为30元/吨；业主应按季向乙方交纳物业服务费，自觉履行交纳义务；乙方应于每年1月31日向全体业主和物业使用人公布物业服务费的收支情况；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；业主、物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额每日0.05%向乙方支付违约金等等。王延锋、孙冬云所有的1402室房屋自交付时起就一直出租，承租人又多次转租，相应的物业服务费用一直由次承租人交纳，次承租人仅交纳其使用房屋期间的物业服务费用，故相应费用呈分时间段交纳状况。欠付的各项费用具体情况如下：欠付2015年7月至2016年9月15日、2017年1月至2018年1月19日、2019年6月至2019年7月15日期间的物业费及公摊水电费，按照6元/月·平方米的标准计算欠付物业费应为12425.87元，按照1元/月·平方米的标准计算欠付公摊水电费应为2070.98元；截至2019年7月15日欠费的热水用量为120吨（2019年7月15日的计表读数为239吨）、空调能耗费用量为4827.94度（2019年7月15日的计表读数是8901.14度）。2020年4月，宁高物业公司向王延锋、孙冬云邮寄物业费催款函，要求王延锋、孙冬云缴纳拖欠费用。为了证明宁高物业公司的服务有瑕疵，王延锋、孙冬云提交了2018年、2019年、2020年业主微信群聊天记录及相关的照片等证据。一审审理过程中，一审法院前往案涉房屋所在的小区（即怡景公寓）对宁高物业公司提供的物业服务等情况进行了勘验，经查，案涉房屋所在小区的一楼公共区域存在有异味，快递包裹无规律堆放等问题，且此前未及时对破损明显的车库地面进行维修、养护。一审另查明，2018年9月，宁高物业公司在一审法院另案起诉南京金茂广场北塔楼豪宅御景华府业主张某，要求张某支付拖欠的物业费、公摊水电费、热水费、空调能耗费及拖欠物业费的违约金。一审法院审理后作出（2018）苏0106民初10352号民事判决，判决认定：1.张某提交的微信群聊天记录及24层堆放杂物的照片、视频，能够证实宁高物业公司在物业服务过程中，存在电梯、车库多次有异味、车库门被堵、车库内车位被占用影响出行、公共空间堆放杂物等未能完全履行合同义务的情形，因宁高物业公司提供的相关物业服务内容未全部达到合同约定的标准，依法可减少张某应缴纳的物业服务费数额，宁高物业公司主张张某支付2017年9月11日至2018年6月30日的物业费42523.28元，结合宁高物业公司提供物业服务事实及相关物业服务费用约定等情况，酌定张某应支付宁高物业公司物业服务费37000元；2.宁高物业公司提交的2018年上半年北塔楼的各业态分摊用电度数表、2017年12月15日至2018年6月14日水表收费表可证明宁高物业公司实际支出的公摊水电费用单价达到1.54元/平方米·月，宁高物业公司主张按合同约定1元/平方米·月收取相关公摊费用，未超出实际支出公用水电费用，应予支持；3.热水费按合同约定的30元/吨计算，空调能耗费系对张某室内空调（室内热泵机组）用电量进行计量后收取的费用，应按合同约定的1.05元/度计算。宁高物业公司及张某均对一审判决不服，上诉至南京市中级人民法院，二审判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有当事人陈述，宁高物业公司提交的《前期物业服务合同》（2015）、《临时管理规约》、《南京市商品房预售合同》、催款函、快递单，被告提交的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、怡景公寓业主手册、网络新闻截图、微信聊天记录、生效民事判决以及一审法院开庭笔录为证。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主存在约束力。案涉房屋为高档住宅，而高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，服务与收费标准由当事人合同约定。宁高物业公司与南京国际集团股份有限公司之间签订的《前期物业服务合同》（2015）及《临时管理规约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对全体业主具有约束力。宁高物业公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，王延锋、孙冬云亦应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费等费用。王延锋、孙冬云辩称该《前期物业服务合同》（2015）对物业费等费用的约定标准过高等意见，无事实根据，一审法院不予采纳。关于物业服务费问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，王延锋、孙冬云未按约定支付截至2019年7月15日欠付的物业费12425.87元，应承担继续履行的法律责任。根据一审法院现场勘验查明的事实，宁高物业公司提供的物业服务的确存在一定的瑕疵，亦应承担相应的法律责任，结合双方当事人的履约情况、过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定王延锋、孙冬云向宁高物业公司支付截至2019年7月15日的物业服务费11000元。关于宁高物业公司主张王延锋、孙冬云支付逾期付款违约金问题。一审法院考虑王延锋、孙冬云未及时缴纳物业服务费的原因及双方当事人均有过错等情况，对于宁高物业公司该项诉讼请求不予支持。关于公摊水电费问题。据《前期物业服务合同》约定，公摊水电费由全体业主按建筑面积比例分摊，宁高物业公司实际垫付的公摊水电费用单价高于1元/平方米·月，现宁高物业公司主张按照1元/平方米·月的标准计算公摊水电费为2070.98元，未超出实际支出公摊水电费用，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于热水费、空调能耗费问题。截至2019年7月15日，欠付的热水用量为120吨，空调用电量为4827.94度，根据《前期物业服务合同》（2015）约定，被告应支付宁高物业公司热水费3600元（120吨×30元/吨）、空调能耗费5069.34元（4827.94度×1.05元/度）。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、王延锋、孙冬云于判决生效之日起五日内支付南京宁高国际物业顾问有限公司物业费11000元、公摊水电费2070.98元（截至2019年7月15日）；二、王延锋、孙冬云于判决生效之日起五日内支付南京宁高国际物业顾问有限公司热水费3600元、空调能耗费5069.34元（截至2019年7月15日）；三、驳回南京宁高国际物业顾问有限公司的其他诉讼请求。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、内部工作联系函、金茂广场一期B2F地坪提升合同，2、快递代收代发委托书，3、污水管道改造会议纪要，4、排水主管疏通合同，5、照片二组，以上证据的主要证明目的：上诉人的物业服务工作不存在不到位和瑕疵情况，一审法院就该部分事实没有查清。被上诉人质证意见：对证据2、证据3、证据4、证据5的真实性予以认可，对证据1的真实性不予认可，并认为地坪整改并不是一审判决的主要依据，上诉人有义务对快递物品堆放进行管理，污水管道改造、排水管道疏通都应当及时进行。二审中，双方对一审法院勘验视频进行质证。上诉人对视频的真实性无异议，但认为不能证明一审法院认定的快递杂乱堆放以及污水横溢等相关事实，相反恰恰能够证明上诉人尽到了物业服务的职责，没有损害业主利益。被上诉人认为，一审法院的勘验结论及被上诉人提交的相关证据，足以认定上诉人的服务存在瑕疵，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。以上事实，有内部工作联系函复印件、金茂广场一期B2F地坪提升合同、快递代收代发委托书、污水管道改造会议纪要、排水主管疏通合同、照片、一审法院勘验视频及本院庭审笔录在案证实。本院认为，宁高物业公司为案涉小区提供了物业服务，王延锋、孙冬云亦应当支付物业服务费等费用。截至2019年7月15日止，王延锋、孙冬云欠付物业费12425.87元，一审法院根据现场勘验结果及查明的相关事实，认定宁高物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，在结合双方履约的实际情况基础上酌定王延锋、孙冬云给付物业服务费11000元，并无不当。王延锋、孙冬云未及时交纳物业费，双方均存在过错，宁高物业公司要求给付违约金，不应予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费379元，由南京宁高国际物业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张旭东二〇二〇年十二月二十三日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳