贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6944号上诉人（原审原告）：道真自治县彩虹物业管理有限责任公司。住所地：贵州省遵义市道真自治县玉溪镇新城社区遵义路****。法定代表人：徐淑美，该公司负责人。委托诉讼代理人：徐凤玲。委托诉讼代理人：盛永杭，贵州红籽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张娟，女，1989年11月15日出生，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。上诉人道真自治县彩虹物业管理有限责任公司（以下简称彩虹物业公司）因与上诉人张娟物业服务合同纠纷一案，均不服（2020）黔0325民初2134号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。彩虹物业公司上诉请求：依法改判张娟支付滞纳金239元以及本案一审、二审诉讼费由张娟承担。事实与理由：1.上诉人已经按照合同约定履行了清扫生活垃圾、检修水泵、检修电梯、发电机等合同义务，物业服务并无瑕疵，业主提供的照片不能证明彩虹物业公司根本违约；2.业主未缴纳物业费的行为，构成根本违约，造成彩虹物业公司的损失，业主应当支付违约金；3.一审法院不支持违约金，会导致业主拒绝缴纳物业费而没有惩罚，导致业主没有缴纳物业费的积极性，大量案件进入法院，也对按时交纳物业费的业主不公平。张娟未针对彩虹物业公司的上诉向本院提交书面答辩意见。张娟上诉请求：撤销原审判决，驳回彩虹物业公司的诉讼请求以及本案诉讼费由彩虹物业公司负担。事实与理由：1.一审认定彩虹物业在履行合同中存在瑕疵，但没有扣减相应的物业费，彩虹物业公司没有完全履行义务，其只在合理范围内支付物业费。彩虹物业公司违反规定使用公共设施，将广场变成酒店停车专用场，夜市烧烤场对将广场出租收入囊中，租金至今未公示，人员在小区消防通道可以随意走动，消防通道设置铁栏杆上锁，广场停车场地面严重破坏和七栋广场地面地砖破坏至今未处理，电梯轿厢乱涂乱画无人制止，小区绿化被破坏至今未修复，树木枯死未更换，小区草皮杂乱，小区绿化被业主私自硬化，保安亭值班人员睡觉，小区门禁形同虚设，泡酒公司的大门还向小区开，人员随意进出小区；2.一审判决业主承担公共水电费，但没有证据证明哪一部分由业主承担，哪一部分由房开商承担；3.彩虹物业公司至今未将收取的公共部分出租的情况进行公示。彩虹物业公司针对业主的上诉辩称：1.已对相关公共设施的使用进行公示，地，地表停车位权属问题仍然存在争议，地下车位属于房开商主无权干涉；2.消防通道栏杆属于可移动设施，不影响消防；3.七栋因未全部出售完毕相关设施还在施工中；4.我方已经提供证据，证明平常都在对小区进行浇水管理；5.相关业主占用公共区域问题，我方无权处理，只有向相关部门报案，但是未能处理；6.值班人员凌晨睡觉问题，已对值班人员进行训诫；7.工棚已经拆除；公摊水电费，我方在一审已经提交证据，对方也进行质证，对方上诉状很多都不属实。彩虹物业公司向一审法院诉讼请求：要求判令张娟支付物业费4704元、水费1100元、垃圾处置费252元、前期电费371.68元、公共用电费509.95元、滞纳金1411元，共计8348.63元。一审认定事实：2016年10月3日，彩虹物业公司与张娟签订了《美美地前期物业服务协议》，彩虹物业公司与张娟签订了《美美地前期物业服务协议》，张娟支付一年的物业费后，从2017年10月3日至2020年10月2日期间的物业费未付。其未付理由是服务存在瑕疵，管理也不到位，张娟拒交其期间物业等费用，共计6937.63元。一审法院认为，彩虹物业公司与张娟依法签订的物业服务协议，合法有效，双方均应遵守。彩虹物业公司提供了物业服务，张娟应该按照约定支付相关费用。但彩虹物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，要求张娟支付滞纳金的诉讼请求不予支持。张娟实际用去的水电费和物业公司代收的垃圾费应当据实支付。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、张娟于本判决生效后30日内给付道真自治县彩虹物业管理有限责任公司从2017年10月3日至2020年10月2日期间的物业费4704元、水费1100元、垃圾处置费252元、前期电费371.68元、公共用电费509.95元，共计6937.63元。二、驳回道真自治县彩虹物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由道真自治县彩虹物业管理有限责任公司负担5元，张娟负担20元。本院二审期间，双方未提交证据。本院二审查明，彩虹物业公司二审陈述，广超夜市烧烤在小区外，其无权处置。另，彩虹物业公司主张的公共区域用电，包括电梯、楼层照明灯、广场灯，并在设立单独电表，按照当月实际入住的业主户数平均分摊当月的电费，与彩虹物业公司的经营用电，地，地下停车房用电进行区分公共区域用水在每栋安装一个电表。彩虹物业公司承诺从2020年10月起，公共区域的用电费用由彩虹物业公司自行承担。彩虹物业公司主张前期电费，系业主实际用电，前期的水电费均由彩虹物业公司代收代缴，直至到2017年10月，由业主自行向供电局缴费。本院二审另查明：在本案双方签订的物业服务合同中，约定公共水电费以实际用量按照每户使用建筑面积进行分摊。并约定物业费用为每月平方米1.2元收取。合同还约定其他事项。本院认为，本案双方签订的前期物业服务协议是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同履行各自的义务。交纳物业费既是业主的合同义务，也是物业公司赖以生存进行服务的必要资金保障,如业主不缴纳相应物业费,则物业公司相关服务水平就会下降,有损其他业主的正当利益。与本案业主一起诉讼的九案业主至今三年未交物业费用，客观上会影响到彩虹物业在小区提供服务的能力和质量。一审中，彩虹物业公司已经提交了证据证明其已实际履行了清洁、监控和电梯维护、下水道修缮等服务，故作为业主，享受了物业服务，就应当负有交纳物业费用的义务。关于是否支持滞纳金问题，业主至今未交纳物业费，已构成违约。但从本案查明事实来看，彩虹物业公司提供物业服务过程中，确实存在服务不到位的瑕疵，故一审对彩虹物业公司主张的违约金不予支持并无不当。至于本案业主认为既然服务存在瑕疵，就应当减免物业费用的问题，由于只有服务存在重大瑕疵的情况下，才构成减免物业费用的理由，彩虹物业公司虽然提供的服务有瑕疵，但达不到业主对物业费用作相应扣减的程度，加上业主本身存在违约行为，故一审全额支持物业费用并无不当。另外，业主就本案提出彩虹物业公司在服务过程存在的问题，一部分问题确实属于服务瑕疵，一审法院以此为由不予支持彩虹物业公司主张的违约金；一部分属于相关政府部门职责问题，已超出彩虹物业公司服务能力的范围。关于公共区域的水电费用问题。双方在合同中已经约定公共区域水电费用由业主分摊，本案一审中，彩虹物业公司已经就每户分摊的计算方法和明细进行说明，业主虽提出异议，但未就其主张提供证据证明，加上公共区域水电费用客观上会产生，分摊该费用亦属于业主的合同义务，故一审判决予以支持并无不当。另，对相关公共区域收入进行公示是物业公司的法定义务，彩虹物业公司应当在小区进行公示，但若彩虹物业公司未公示，业主可以依法另行主张，但均不能成为本案拒交物业费用的理由。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张娟承担50元，道真自治县彩虹物业管理有限责任公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇二〇年十二月八日法官助理杨恩高书记员冯滢