贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9382号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司，住所地贵州省贵安新区大学城碧桂园学府****楼。法定代表人：欧阳腾平。委托诉讼代理人：肖志银，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张领，男，1980年6月3日出生，穿青人，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨晗。委托诉讼代理人：赵永兰。被上诉人（原审原告）：赵永兰，女，1984年10月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司（以下简称碧桂园学府置业公司）因与被上诉人赵永兰、张领商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。上诉人碧桂园学府置业公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第一项，判决上诉人支付赵永兰、张领逾期交房违约金2727.88元（计算依据为：以案涉房屋套内面积115.4平方米为基数，按10.5元/平方米/月标准，从2019年5月31日计算至2019年8月8日止，共69日）；2.一、二审诉讼费用由赵永兰、张领承担。事实和理由：一审法院认定的逾期交房违约金过高，请求依法调减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条及相关法律规定，被上诉人购买的房屋位于贵安新区，应比照2014年贵阳市花溪区的住宅租金指导价来计算逾期交房违约金。被上诉人赵永兰、张领答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。赵永兰、张领向一审法院起诉请求：1.请求判决被告支付原告逾期交房违约金为13671.30元（887747元×万分之二×77天）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年6月28日，原告张领、赵永兰与被告碧桂园学府置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ＨＬＹ-11Ｈ-02ＤＹ-2-501），该合同主要约定：一、张领、赵永兰向碧桂园学府置业公司购买该公司开发的位于党武镇碧××××号建设项目（书香苑、翰林苑、博雅苑）（已取得预售许可）第8-13号楼（11）2单元5层1号房屋，建筑面积142.18平方米，房屋总价款887747元，原告应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款187747元，余款700000元以银行按揭贷款方式支付；二、第十一条“交付时间和条件”，（一）出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。三、第十二条主要约定了本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。四、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。五、该商品房达到第十一条约定的交房条件后，出卖人应当在交付之日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》附件十二，补充协议第三条约定付款方式及期限，买受人必须在2017年7月30日前，付该商品房总房价款的78.85%（银行按揭款项）给出卖人，即柒拾万元整（700000元）。合同签订当日，原告按约定向被告支付了购房首付款187747元，并办理了银行按揭贷款手续，银行于2017年7月26日向被告发放了贷款。另查，案涉房屋已经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2019年5月21日验收合格，并于2019年7月29日经贵安新区规划建设管理局进行竣工验收备案登记。2019年8月6日，贵州贵安新区规划建设管理局在其官方网站上发布内容为“碧桂园学府1号项目（书香苑、翰林苑、博雅苑）交房公示，公示期为：2019年8月6日至2019年8月12日”。2019年8月15日，案涉房屋取得《贵安新区商品住房交付备案证书》。2019年8月8日，被告向原告发出收楼通知书，原告在当日办理收房手续。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据、个人住房（商业用房）借款合同、竣工验收备案登记表、贵安新区商品住房交付备案证书等证据在卷作证，一审法院予以确认。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案中，原告向被告支付了全部房款，被告应当按约定向原告交付符合合同约定条件的房屋，否则应当承担继续履行、赔偿违约金的责任。关于被告应承担的逾期交房违约责任。根据合同约定，被告应向原告交付房屋的时间是2019年5月30日，但被告于2019年8月8日才将案涉房屋交付给原告，已构成逾期交房，被告应承担赔偿逾期交房违约金的责任。关于被告抗辩逾期交房违约金约定过高请求调整的意见。根据合同约定，逾期交房违约金按照全部已付房款每日万分之二的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，合同中约定的违约金是否应当调整，应在充分尊重当事人意思自治的基础上，结合违约产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合进行考虑。具体到本案而言，双方约定的逾期交房违约金标准系被告提供的格式文本合同中明确约定，是双方的真实意思表示，同时考虑到本案逾期交房系由于被告的违约行为导致，其对此存在明显过错。因此，被告要求调减该项违约金标准的请求并不符合法律的相关规定，一审法院对此不予支持。关于违约金计算时间。原告在2019年8月8日已经实际收房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，应当认定2019年8月8日为房屋的交付时间。因此，原告要求逾期交房违约金计算至2019年8月15日，一审法院不予支持。一审法院认定被告应按照原告已付房款887747元为基数，以每日万分之二为标准，向原告支付从2019年5月31日起至2019年8月8日止（共70天）的逾期交房违约金12428.46元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张领、赵永兰支付以887747元为基数，按每日万分之二的标准计算从2019年5月31日起至2019年8月8日止的逾期交房违约金12428.46元；二、驳回原告张领、赵永兰其余诉讼请求。案件受理费人民币71元（已减半收取），原告张领、赵永兰负担7元，被告贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司负担64元。二审期间，当事人均无新证据提交，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金是否应当调整的问题，上诉人主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段租金标准调整，但上述法条系在指合同中并未明确约定逾期交房违约金的前提下再按照上述标准支付逾期交房违约金。本案中合同已明确对违约金的计算方法进行约定，上诉人认为合同约定的日万分之二的逾期交房违约金标准过高，主张参照2014年本市花溪区住宅类房屋租金指导价调整违约金数额。但是，本案发生的逾期交房违约行为系发生在2019年5月30日之后，上诉人主张的2014年的房屋租金指导价不能准确反映本案逾期交房行为给被上诉人所造成的实际损失。更何况，上诉人逾期交房的行为给被上诉人造成的损失，还应当考虑合同履行后可以获得的利益，如房屋自然增值等期待利益。上诉人并无充分理由说明每日按已付房款万分之二计算逾期交付房屋违约金约定“过分高于”实际损失，一审按约定的日万分之二支持被上诉人逾期交房违约金，并不畸高，本院予维持。综上所述，上诉人碧桂园学府置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用128元，由上诉人贵州贵安新区碧桂园学府置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二〇年十二月八日法官助理王强书记员蒲美君