广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3927号上诉人（原审原告、反诉被告)：杨立成，男，1990年10月30日出生，汉族，住广东省江门市新会区，公民身份号码440************917。委托诉讼代理人：林忠光，广东圭峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：欧东梅，女，1975年12月2日出生，汉族，住广东省江门市新会区，公民身份号码440************628。被上诉人（原审被告、反诉原告）：阮加悦，男，1973年2月13日出生，汉族，住广东省江门市新会区，公民身份号码440************812。原审第三人：江门市优家房地产代理有限公司，住所地广东省江门市新会区**************。法定代表人：李某1。上诉人杨立成因与被上诉人阮加悦、欧东梅、原审第三人江门市优家房地产代理有限公司（以下简称优家公司）房屋买卖合同纠纷及物权保护纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初1818号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨立成上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决欧东梅、阮加悦清空位于江门市新会区*************屋及***38#车房里的物品、并交付上述房屋给杨立成；3.判决欧东梅、阮加悦连带赔偿因拒绝交付上述房产导致杨立成损失费用20000元；4.判决欧东梅、阮加悦连带支付违约金64500元给杨立成；5.判决欧东梅、阮加悦连带返还杨立成因本案诉讼所花费的律师费8000元；6.判决欧东梅、阮加悦连带返还杨立成因本案诉讼所花费的担保保险费1000元；7.判决欧东梅、阮加悦承担一审、二审的案件受理费、保全费。事实与理由：一、一审认为欧东梅交付涉案房屋的钥匙，视为已接收涉案房屋错误。根据《物权法》第三十九条规定，既然涉案房产已由欧东梅出售给杨立成，双方《房屋、商铺买卖合约》中明确约定2020年3月1日前交付涉案房屋。欧东梅应遵守其合同义务，使杨立成享有占有、使用、收益和处分的权利，而不是简单的交付涉案房屋的钥匙。截止二审程序，阮加悦依然存放着大量的物品在涉案房屋，杨立成何来占用房屋？阮加悦与其父母依然居住在涉案房屋，声称房屋是他们的，在杨立成多次报警均未能处理的情况下，杨立成何来使用房屋？欧东梅这种放任的态度，并没有完全履行其合同义务，已构成违约。二、欧东梅的其他违约行为。从杨立成和欧东梅签订《房屋、商铺买卖合约》后，欧东梅即从户籍地江门市新会区罗坑镇***迁到涉案房屋地址。但根据《房屋、商铺买卖合约》“过户当天交付该物业，过户后90天卖方迁出户口”的约定，因江门市新会区是以地段划分学区，欧东梅从签订《房屋、商铺买卖合约》后，就将自己的户口迁到涉案房屋地址，明显违约。杨立成的权利（子女的就读学校的选择受到重大影响）明显受到侵害。三、杨立成在本案的损失。在高昂楼价的背景下，大部分只能一生就买一房，杨立成应在2020年3月1日接收涉案房产，从而开始新的生活。遗憾的是，欧东梅的违约、阮加悦拒不腾房，杨立成及其家属，多次报警救助，依然无法处理，逼于无奈才聘请律师走民事法律途径。根据《房屋、商铺买卖合约》的第一条第*点（因拒绝交付上述房产导致杨立成损失费用20000元）、第三条（违约金64500元）、第五条（律师费8000元、保险费1000元），杨立成依照双方签订的《房屋、商铺买卖合约》提起诉讼，理应得到支持。欧东梅辩称，当时双方协商如有必要欧东梅会协助清理全部物品，但杨立成一直没有向其请求协助。欧东梅根本没有违约行为，不应承担违约金。阮加悦辩称，不同意杨立成的上诉意见，阮加悦既不同意搬迁也不同意赔偿，具体意见与一审答辩意见以及反诉意见一致。优家公司未作陈述。杨立成向一审法院提出诉讼请求：1.判决欧东梅、阮加悦清空位于江门市新会区*************屋及***38#车房里的物品、并交付上述房屋给杨立成；2.判决欧东梅、阮加悦连带赔偿因拒绝交付上述房产导致杨立成损失费用20000元；3.判决欧东梅、阮加悦连带支付违约金64500元给杨立成；4.判决欧东梅、阮加悦连带返还杨立成因本案诉讼所花费的律师费8000元；5.判决欧东梅、阮加悦连带返还杨立成因本案诉讼所花费的担保保险费1000元；6.判决欧东梅、阮加悦承担全部诉讼费用。阮加悦向一审法院反诉请求：1、确认欧东梅与杨立成于2019年11月4日签订的《房屋、商铺买卖合约》无效；2、欧东梅与杨立成恢复位于江门市新会区*************屋及***38#车房的原有登记状态；3、诉讼费用由欧东梅与杨立成承担。一审法院查明事实：阮加悦与欧东梅是夫妻关系，涉案房屋产权登记在欧东梅名下。2019年11月4日，杨立成经优家公司的介绍与欧东梅签订《房屋、商铺买卖合约》一份，约定：“欧东梅将江门市新会区*************屋（96.54平方米）及***38#车房以645000元的价格卖给杨立成。卖方逾期交楼的，应赔偿与定金同等数目之金额给买方，不足的，买方仍有权追偿；买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作为赔偿；在本合约执行过程中如有争议，由三方协商解决。协商不成时，任何一方可向物业所在地人民法院提起诉，所产生的诉讼费、律师费及相关费用由违约方负责的约定等”。补充约定欧东梅于2020年3月1日前交付房屋给杨立成。合同签订后，杨立成按约定全额支付了购房款，欧东梅也依法将涉案房屋产权过户给杨立成名下。欧东梅于2020年3月1日搬出房屋，将涉案房屋的大门锁更换，并已交付钥匙给杨立成，杨立成接收了房屋并将电表拆掉及停水。至此，阮加悦没有在该房屋居住，但一直没有将物品搬出房屋。一审法院判决：一、阮加悦在判决发生法律效力之日起十五日内，将江门市新会区*************屋及***38#车房内属于自己的物品全部搬出，该房屋及车房由杨立成支配管理和使用。二、驳回杨立成的其他诉讼请求。三、驳回阮加悦全部反诉请求。案件本诉受理费1068.75元、保全费955元，合计2023.75元，由欧东梅、阮加悦负担。反诉受理费5125元由阮加悦负担。二审中，欧东梅、阮加悦没有提交新的证据。杨立成提交报警回执、光盘视频、常住人口个人信息表三份证据，证明所主张的拒绝交付涉案房屋、无奈报警以及违约的主张。经审查，上述证据不属于二审新的证据且不影响本案实体处理，本院不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕杨立成的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。杨立成已依法取得涉案房屋合法物权，对房屋享有直接支配和排他的权利。一审判决阮加悦应将其物品搬出涉案房屋，涉案房屋及车房由杨立成支配管理和使用，阮加悦未提起上诉，本院予以维持。关于杨立成对欧东梅的诉讼请求是否成立的问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，关于欧东梅是否存在拒绝交付涉案房产事实，以及欧东梅是否应清空涉案房屋内物品、交付涉案房产并赔偿损失20000元给杨立成的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务”的规定，本案中，欧东梅作为出卖人负有交付标的物及标的权利瑕疵担保之义务。经审查，虽然涉案合同签订后，欧东梅已将涉案房屋产权过户给杨立成名下并于2020年3月1日搬出房屋，在将涉案房屋的大门锁更换后已交付钥匙给杨立成，杨立成也接收了房屋，但欧东梅未妥善处理与阮加悦之间的纠纷，导致阮加悦仍有物品在涉案房屋之内未搬出且更换门锁，造成杨立成亦无法实际入住的后果。基于此，本案应当认定欧东梅未妥善履行交付涉案房屋给杨立成的义务，依法应当与阮加悦共同将涉案房屋及车房内属于自己的物品全部搬出，并将房屋及车房安全交由杨立成支配管理和使用的义务。一审判决对此节争议处理不当，本院予以纠正。至于杨立成主张赔偿损失20000元的问题，因未能充分举证证明，依法不予支持。其次，关于欧东梅应否按涉案房屋成交价的10%赔偿杨立成违约金64500元的问题。涉案《房屋、商铺买卖合约》第三条“违约责任”第1款关于“本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿”约定，显然属于合同解除后关于损失赔偿的约定，因涉案合同并无解除且履行完毕，故杨立成该项主张没有事实依据，本院不予支持。再次，关于杨立成主张的律师费8000元、担保保险费1000元的问题。因杨立成主张的欧东梅违约事实成立，且双方合同对此亦有约定，故依法予以支持。最后，关于户口迁出问题。经查，欧东梅的户口实际是于2019年11月7日才迁至涉案房屋地址，是在双方2019年11月4日签订涉案同之后，且欧东梅已于2020年8月6日迁出户口。欧东梅的行为虽有不当，但并未造成杨立成子女无法按涉案房屋地段入学的后果。关于杨立成请求阮加悦承担连带责任是否成立的问题。首先，前已述及，欧东梅应当与阮加悦共同将涉案房屋及车房内属于自己的物品全部搬出，房屋及车房由杨立成支配管理和使用的义务。其次，阮加悦并非涉案合同当事人，依据合同相对原则，杨立成诉请阮加悦与欧东梅就应支付的律师费、担保保险费承担连带责任没有依据，依法不予支持。至于违约金及拒绝交付房屋损失费，因该两部分诉讼请求并不成立，且阮加悦也并非涉案合同当事人，依法不予支持。综上所述，杨立成的上诉请求部分成立，依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初1818号民事判决第三项；二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初1818号民事判决第二项；三、变更广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初1818号民事判决第一项为：欧东梅、阮加悦应在本判决发生法律效力之日起十五日内，将江门市新会区*************屋及***38#车房内属于自己的物品全部搬出，该房屋及车房由杨立成支配管理和使用；四、欧东梅应在本判决发生法律效力之日起十日内向杨立成支付律师费8000元、担保保险费1000元合共9000元；五、驳回杨立成的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费仍按一审判决确定的负担。二审案件受理费2137.5元（杨立成预交），由杨立成负担1862.5元，欧东梅负担275元。杨立成多预交的275元，由本院予以退回；欧东梅应向本院补缴案件受理费275元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年十二月十六日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华