江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2856号上诉人(原审原告):徐恒学，男，1971年11月3日出生，汉族，住连云港市云台山风景区。委托诉讼代理人：秦鹏，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：江苏强顺建设工程有限公司，住所地连云港市海州区海连东路**。法定代表人：董育钢，该公司法人。被上诉人(原审被告）：刘立冷，男，1974年12月11日出生，汉族，住连云区。被上诉人(原审被告）：袁涛，女，1975年8月6日出生，汉族，住连云区。委托诉讼代理人：刘立冷（系袁涛丈夫），男，1974年12月11日出生，汉族，住连云区。上诉人徐恒学因与被上诉人江苏强某建设工程有限公司（以下简称强某公司）、刘立冷及袁涛房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7735号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐恒学上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，再返还购房款6万并赔偿房屋差价损失21.522万元，合计27.522元（已扣除一审支持的返还购房款60万）一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院判决被上诉人返还60万元购房款属认定事实错误，根据一审证据至少应该认定被上诉人支付不少于66万元购房款。被上诉人刘立冷称后来的13万元汇款是王某购房款以及借款的观点明显不能成立，并且没有任何证据证实。上诉人提交的汇款凭证足以被认定为购房款，本案转账总金额195万，被上诉人购房款66万加上案外人王某两套购房款124.98万元，总金额还多出4.02万元，即使被上诉人不承认上诉人购买车库的事实，上诉人也只是购买车库没有证据证明，也只是对购房款总差额4.02万元承担举证不能责任，不影响616万元购房款的认定。2.最高人民法院（2014）民抗字第75号民事判决书对买卖合同无效，判定房屋差价属于信赖利益损失，系购房人的实际损失，应当作为赔偿依据，一审法院认为差价损失仅限于有效合同中没有法律依据。首先，法律未明确禁止损失范围不包括房屋差价等信赖利益损失。其次，造成本案合同无效的主要责任和原因在于被上诉人没有办理预售许可证，上诉人作为守约方，因本案合同无效，其所丧失的不仅仅是合同约定的房产，还丧失了利用同等交易机会。3.一审法院对上诉人经济损失按照同期同档贷款利率1.5倍计算基数没有法律依据，且本案不具有适用的前提条件。该计算标准与本案无效合同造成的经济损失在法律上没有任何关联性，一审属于适用法律错误。4.一审法院对双方过错比例划分明显不当，被上诉人应该承担主要责任。首先造成合同无效的根本原因，是被上诉人直至诉讼前都没有办理并取得预售许可证明，并且涉案房屋已被案外人强行占有，导致上诉人签订的买卖合同不能履行。其次，被上诉人作为卖方，在其销售房产给购房人时，有义务和责任使销售标的达到行政许可的要求，积极促成合约。上诉人作为购房人，订约时未能尽到审慎的注意义务，不是导致合同无效的推手，最多承担合同无效的次要责任。5.强盛公司应当承担无效合同的连带赔偿责任。首先，被上诉人刘立冷与强某公司签订挂靠协议是否得到实际履行，并没有证据证明。其次，在强某公司与利某置业公司的施工合同中，刘立冷是作为强某公司施工方代表在施工合同上签字。刘立冷以项目部名义对外销售24套房屋，卖房款全部投入工程建设中，强某公司在长达三年的时间里没有提出异议，答辩知情明显属于推卸责任。第三，一审中刘立冷称其是强某公司项目经理，买卖合同中加盖的也是项目部公章，卖房款全部全部用于工程建设，刘立冷明显是履行职务行为。一审法院在刘立冷或强某公司没有出具挂靠协议情况下，就认定不构成表见代理关系，有违客观事实，也没有法律依据。6.一审法院判决书对诉讼费的分担明显违反《诉讼费用缴纳办法》第五章的规定。综上，请求二审法院查清事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人强某公司答辩称：维持一审判决，同时追究徐恒学恶意扩大诉讼范围的责任。被上诉人刘立冷、袁涛答辩称：这个事情和强某公司没有任何关系，我承认收到徐恒学60万，我开了60万收据给他，其他的是他连襟王某的，王某以前是我的律师顾问，王某找徐恒学借钱买我的房子，所以中间转账在我和袁涛的卡上，上诉人提出有13笔打款，中间是有我和王某的借款，这个账是多算的，我都用现金还给了王某。徐恒学向一审法院起诉请求：1.确认2017年3月25日双方签订的《房产买卖协议》无效；2.强某公司、刘立冷、袁涛连带返还购房款73万元，并赔偿房屋差价损失（以鉴定结果为依据）；3.诉讼费及其他费用由强某公司、刘立冷、袁涛承担。一审法院认定事实：连云港利某置业有限公司（以下简称利某公司）将其开发的利某城市花园A1、A7综合楼发包给强某公司施工，双方约定利某公司将工程所建房屋中的3间门面房、3套住宅抵押给强某公司作为履约保证，待取得预售许可证后进行网签，如果利某公司不能按约支付工程款，强某公司有权将房屋出售，住宅单价为5500元/平方米。刘立冷挂靠强某公司施工上述工程。2017年3月25日，刘立冷（出售方，甲方）就上述其中一套抵款住宅与徐恒学（购买方、乙方）签订《房产买卖协议》（以下简称涉案协议），约定：一、甲方同意将坐落于海州区解放东路29号利某城市花园A7号楼三单元401室房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，建筑面积__平方米，该房产尚未竣工交付使用，乙方对甲方出售的房产已充分了解，愿意购买上述房产。二、双方同意上述房产以套计价，最终成交总价以测绘局实际测量面积×房屋单价陆仟陆佰元/平方米，协议签订之日，乙方应支付甲方购买定金陆拾陆万元正，余款在房屋能够办理过户登记备案前两日给付。……五、若发生与甲方有关的房屋权属或债权债务纠纷等，由甲方负责清理。落款处甲方由强某公司利某城市花园A1、A7楼工程项目部（以下简称强某公司项目部）盖章，刘立冷签字，甲方由徐恒学的姐夫王某代为签名。涉案协议由王某起草，并代表徐恒学与刘立冷签订，王某曾担任刘立冷公司的法律顾问。对于涉案房屋购房款的支付情况：2017年3月17日，徐恒学转账给刘立冷的妻子袁涛87000元；2017年3月18日，徐恒学转账给刘立冷313000元；2017年3月25日，徐恒学转账给刘立冷100000元；同日，徐恒学通过其姐夫王某银行卡转账给袁涛100000元。上述徐恒学共计支付房款60万元，刘立冷并向徐恒学开具了60万元的收据。对该60万元购房款刘立冷予以认可。另外，徐恒学称还通过王某账户转账给袁涛13万元，其中2017年3月29日支付1万元，4月2日支付九万，5月4日支付2万元，10月23日支付1万元。刘立冷对此不予认可，认为该款项并非本案购房款，是王某购买房屋的款项及与王某之间的借贷款项。另查明，目前涉案房屋未办理预售许可证，也未实际交付给徐恒学使用，故引起本案诉讼。案外人王某与刘立冷某因民间借贷纠纷在法院涉诉。诉讼中，徐恒学申请对涉案房屋在其起诉之日（2019年8月28日）的市场价值进行鉴定，一审法院委托江苏苏地仁和土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司（以下简称鉴定公司）对涉案房屋在2019年8月28日的市场价值评估，该鉴定公司做出鉴定报告：房地产单价：10087元/平方米，建筑面积：100平方米，房地产总价：1008700元。徐恒学对该报告无异议，刘立冷认为，该评估价格偏高，该价格是涉案房屋在能够顺利取得不动产权证书状态下的市场价值，而目前涉案房屋无法办理产权登记证书。一审法院认为：本案争议焦点：1、涉案合同效力问题；2、徐恒学是否购买了车库，所支付的款项数额如何认定；3、徐恒学主张的损失如何认定，损失应由哪方承担？强某公司是否应当承担责任。对于争议点1，根据我国相关法律规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证，涉案房屋系由利某公司开发的商品房，应当在取得商品房预售许可证后再行处分，徐恒学与刘立冷在涉案房屋未取得预售许可证的情况下签订的《房产买卖协议》因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。对于争议点2，对于徐恒学已支付且由刘立冷出具收据的60万元购房款，双方均无异议，依法予以确认。对于徐恒学主张的通过案外人王某支付13万元系本案的购房款，因王某也购买了刘立冷的房屋，刘立冷与王某之间存在房屋买卖合同关系及其他经济往来，故对该13万元系本案购房款的主张，依法不予支持。对于徐恒学所称双方还口头约定购买车库的事实，徐恒学未提供确实充分的证据证明双方达成了买卖协议，也未证明其已实际缴纳款项，故一审法院认为双方就车库不存在买卖合同关系。另外，刘立冷与袁涛系夫妻关系，购房款也由刘立冷、袁涛实际共同收取，故徐恒学与刘立冷、袁涛存在房屋买卖合同关系，刘立冷与袁涛应将已收取的购房款60万元返还给徐恒学。对于争议点3，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效的责任，徐恒学与刘立冷在签订涉案协议时均明知涉案房屋系用于抵充工程款的在建房屋，且未取得商品房预售许可证，故一审法院酌定双方各承担50%的责任。对于损失的赔偿范围，一审法院认为，因合同无效，过错方承担的损害赔偿责任性质上属于缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益损失，并不超过履行利益。徐恒学主张按照鉴定公司出具的市场价值与合同约定的价格之差作为损失，该计算范围是合同有效情形下的损失赔偿范围，故对该计算方法依法不予支持。因徐恒学于2017年3月25日已向刘立冷支付了60万元房款，该款项的融资资本应认定为损失，依法确定徐恒学的损失为：以60万元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2017年3月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。刘立冷、袁涛对上述损失承担50%的连带赔偿责任。对于强某公司是否承担责任的问题，一审法院认为，强某公司项目部是为了建设施工而设立的临时机构，刘立冷以强某公司项目部的名义与徐恒学签订涉案房屋买卖合同明显超出了该项目部的职责与功能，并且徐恒学对刘立冷作为项目部负责人挂靠强某公司施工并持有项目部公章的事实也是明知的，故刘立冷实施的房屋买卖行为不构成表见代理，其行为后果不应由强某公司承担。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认2017年3月25日徐恒学与刘立冷所签《房产买卖协议》无效；二、刘立冷、袁涛于判决生效后十日内连带返还徐恒学购房款600000元；三、刘立冷、袁涛于判决生效后十日内连带赔偿徐恒学损失：以60万元为基数，自2017年3月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，对上述计算总额，刘立冷与袁涛承担50%的连带赔偿责任。四、驳回徐恒学的其他诉讼请求。案件受理费11100元（徐恒学已预交），由徐恒学负担5550元，由刘立冷、袁涛连带负担5550元，评估费7900元（徐恒学已预交），由徐恒学负担。刘立冷、袁涛负担的部分于给付上述判决款项时一并给付徐恒学。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，对于上诉人所付购房款的数额，虽然上诉人提交了其和案外人王某共向被上诉人转账73万元的转账记录，但是对于其中60万被上诉人予以认可，并出具收据，另13万元因均是王某账户转出，而王某与被上诉人亦存在房屋买卖合同关系及其他借贷关系，且被上诉人亦不予认可，故一审认定该13万元并非涉案购房款并无不当。对于损失的赔偿范围，因双方在签订涉案《房产买卖协议》时，均明知涉案房屋尚未取得商品房预售许可证，故涉案合同无效，双方过错相当。依据法律规定合同无效后，被上诉人所赔偿的损失限于信赖利益，不包括在合同有效情况下通过履行可以获得的利益，而上诉人诉求的差价损失系预期可得利益，即履行利益。故一审按照融资资本认定损失，并按照双方过错比例予以分担符合法律规定。对于强某公司的责任承担，因强某公司并非涉案《房产买卖协议》一方当事人，并且即使被上诉人系挂靠其资质施工，其也仅在欠付的工程款范围内承担连带给付责任，故一审法院认定强某公司对涉案房屋买卖行为不承担责任并无不当。综上，上诉人徐恒学的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。但是一审诉讼费用分担不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11100元、评估费7900元（徐恒学均已预交），合计19000元，由徐恒学负担3384元，由刘立冷、袁涛连带负担15616元。刘立冷、袁涛负担的部分于给付上述判决款项时一并给付徐恒学。二审案件受理费5425元，由上诉人徐恒学负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年十二月二十三日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。