内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1453号上诉人（原审原告）：呼伦贝尔市海拉尔区房信房地产开发有限责任公司。法定代表人：顾伟刚。委托诉讼代理人：徐淑丽，该公司扎兰屯市中和镇中兴集贸市场项目负责人。被上诉人（原审被告）：姜宝春，男。委托诉讼代理人：周玉香（系姜宝春妻子）。委托诉讼代理人：周冰，内蒙古政光律师事务所律师。上诉人呼伦贝尔市海拉尔区房信房地产开发有限责任公司（以下简称房信公司）因与被上诉人姜宝春房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2020）内0783民初1769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。房信公司上诉请求：改判姜宝春给付房信公司购房款及违约金共计119415.57元。事实和理由：一、虽然双方签订的商品房买卖合同没有约定房屋交付时间和房款给付时间，但是姜宝春已实际使用房屋，根据交易习惯，应当足额支付购房款。姜宝春至今尚有81996.57元购房款没有给付。姜宝春称分三次给付购房款135000元、17586.57元、10000元，所提交证据不充分，不能证实已给付房款162586.57元。姜宝春实际使用房屋近8年，因没有足额支付购房款，所以没有办理房产证，与房信公司是否办理初始登记无关。二、姜宝春存在违约事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，姜宝春应当承担违约责任。房信公司主张违约金37419元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，一审法院不予支持错误。综上，请求二审法院依法改判，支持房信公司的上诉请求。姜宝春辩称，一、姜宝春不存在违约行为，无须支付违约金。双方签订的商品房买卖合同约定，房信公司于2011年12月30日前交房，姜宝春采用分期付款方式给付房款。没有约定具体付款时间，不存在违约事实。二、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房信公司应当协助购房人办理房屋所有权登记手续。房信公司没有办理初始登记，不能为姜宝春办理产权转移登记，姜宝春有权拒绝给付剩余房款。三、房信公司在一审法庭调查中认可姜宝春已付购房款162586.57元，法庭辩论时又予以否认，并没有充分理由。姜宝春分三次交纳购房款，有收据和缴费明细表佐证，房信公司称未收到购房款与事实不符。四、合同约定房屋建筑面积为92.87平方米，于2011年12月30日前交付。房信公司于2014年1月交付建筑面积为71.47平方米房屋，房信公司违约。综上，请求二审法院驳回房信公司的上诉请求，维持一审判决。房信公司向一审法院起诉请求：1.判令姜宝春补交购房款54410元，以及自2013年4月至2020年4月7日的利息37419元，共计91829元；2.判令姜宝春给付2013年、2014年取暖费共计3074元。一审法院认定事实：2011年11月13日，姜宝春与房信公司扎兰屯中和项目部签订商品房买卖合同。姜宝春购买扎兰屯市中和镇中兴集贸市场**商住房，分期付款，定于2011年12月30日前交房。合同中未对房屋面积、价款及房款给付时间等事项作出约定。房屋售价为每平方米3000元。姜宝春于2011年11月17日交付购楼款135000元。期间，姜宝春还交付17586.57元，此款由房信公司扎兰屯中和项目部负责人钟某收取。庭审中，房信公司代理人在法庭调查阶段认可收到该款，并同意作为房款进行抵顶，但在法庭辩论阶段又否认收到该款，同时也否认收到2014年取暖费2592元。姜宝春于2014年1月11日交纳购楼款10000元。案涉房屋建筑面积为71.47平方米。该楼房于2013年4月19日竣工验收。扎兰屯市中和镇中兴集贸市场综合楼尚未取得房屋初始登记手续。法庭辩论阶段，房信公司变更诉讼请求，要求姜宝春给付欠款共计115081元。一审法院认为，双方当事人虽然签订房屋买卖合同，但合同中未约定办理房屋所有权登记的相关事宜，也未约定房款的给付时间。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。现房信公司并未取得所开发建设的房屋初始登记手续，不能提供给姜宝春办理产权登记必要的证明文件，故对姜宝春以此抗辩不给付剩余房款的理由予以支持，对房信公司主张的违约金不予维护。房信公司可在条件成熟后再行主张权利。房信公司要求姜宝春给付取暖费的请求，非本案法律关系所调整，应另行主张。判决：驳回房信公司的诉讼请求。本院二审期间，房信公司提交两份证据：1.房信公司委托诉讼代理人徐淑丽与不动产登记中心工作人员在2020年8月左右的通话录音，欲证明2013年至2016年期间无需初始登记即可办理房屋产权证书；2.徐淑丽与不动产登记中心工作人员在2020年11月8日的通话录音，欲证明房信公司现正在办理初始登记。经质证，姜宝春对两份证据的真实性不认可，认为第一段录音与本案无关，第二段录音不能体现对方通话人员的身份。本院认为，第一段录音中工作人员答复徐淑丽，不动产登记中心于2016年6月成立，2013年时房屋初始登记在当地城建办办理，并未陈述2013年至2016年期间无需初始登记即可办理房屋产权证书，故对证据1的证明目的不予采信；第二段录音显示房信公司正在办理房屋初始登记，姜宝春在本案中亦主张房信公司没有进行初始登记，故对证据2的证明目的予以采信。本院对一审查明的案件事实予以确认。二审另查明，钟某系房信公司扎兰屯中和项目部原负责人。徐淑丽自2012年起任该项目负责人。徐淑丽陈述其与房信公司系挂靠关系。又查明，房信公司扎兰屯中和项目部于2011年11月17日出具收据一张，内容为收取姜宝春购楼款135000元。姜宝春一审提交的《中和中兴集贸市场商品房交接及缴费明细表》显示，收费项目有专项维修基金、契税、印花税、物业费、取暖费、装修保证金、测绘费、水电费、工本费、房屋所有权登记费、房屋买卖交易手续费等，合计17586.57元，该表空白处另有手写内容“收条：收人民币壹万伍仟元正（应为整）15000元，收款人：钟某”。姜宝春一审提交的2014年1月11日收条内容为“今收到姜宝春交楼房款壹万元正（应为整）￥10000元，收款人徐淑丽”，签名处加盖徐淑丽名章。姜宝春陈述该收条系于某出具。徐淑丽称不知道于某出具收条，陈述于某系其雇佣人员，于某在2014年年底离岗时告知徐淑丽其收过姜宝春10000元，但未将该款交给徐淑丽。还查明，于某于2014年1月将案涉房屋的钥匙交给姜宝春，姜宝春占有使用至今。再查明，徐淑丽正在办理扎兰屯市中和镇中兴集贸市场综合楼的初始登记，尚未办理完毕。本院认为，本案二审争议焦点为：房信公司请求判令姜宝春给付剩余购房款及利息合计91829元的诉讼主张是否成立。结合双方诉辩主张以及一、二审查明事实，分析如下：第一，关于姜宝春欠付购房款数额的认定问题。双方均认可案涉房屋总价款为214410元以及姜宝春已交付购房款135000元的事实。姜宝春主张还曾交给钟某各项费用共17586.57元用于抵顶房款，于某受徐淑丽委托代收房款10000元，现尚欠购房款51823.43元。房信公司不认可收取17586.57元和10000元两笔款项，主张姜宝春尚欠购房款81996.57元。本院认为，《中和中兴集贸市场商品房交接及缴费明细表》中虽然显示各项费用合计17586.57元，但房信公司扎兰屯中和项目部原负责人钟某在空白处书写的收条载明实际收取15000元，考虑到该明细表所载各收费项目均是按照建筑面积92.87平方米计算收取，与双方所称案涉房屋建筑面积实际为71.47平方米不符，故本院对姜宝春主张该款抵顶购房款的意见予以采纳，该明细表可以证实姜宝春已交纳购房款15000元。于某系徐淑丽雇佣的工作人员，其收取姜宝春购房款10000元及加盖徐淑丽名章的行为属于职务行为，徐淑丽亦认可于某离岗时告知其收取该款的事实，因此可以认定姜宝春已交纳购房款10000元。综上，姜宝春尚欠购房款为54410元（214410元-135000元-15000元-10000元）。第二，关于姜宝春拒付剩余购房款的行为是否符合法律规定的问题。本院认为，首先，双方于2011年11月13日签订的商品房买卖合同约定付款方式为分期付款，但未详细约定付款的时间、次数、金额等具体履行方式，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，房信公司在给对方必要的准备时间的前提下，可以随时要求姜宝春履行交付剩余购房款的义务；其次，姜宝春于2014年1月接收案涉房屋，本应继续履行支付剩余购房款的法定义务，但经查，案涉楼盘尚未进行初始登记，房信公司无法为购房人办理不动产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：…（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，姜宝春因案涉房屋所有权的取得存在风险性而有权行使不安抗辩权，中止履行给付剩余购房款的义务。关于房信公司主张办理初始登记与办理房产证之间没有关联性的上诉理由，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”的规定，未办理不动产初始登记便不能办理不动产转移登记，该主张不符合法律规定，本院不予支持。因此，房信公司要求判令姜宝春给付剩余购房款及利息的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上所述，房信公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2688.31元，由呼伦贝尔市海拉尔区房信房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇二〇年十二月三日书记员 姜 楠附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”