河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5764号 上诉人（原审原告）:邢艳凤，女，1974年4月7日出生，汉族，住河北省保定市易县。 委托诉讼代理人：张荣博，河北硕彦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：连香，女，1979年11月2日出生，汉族，住河北省保定市易县。 委托诉讼代理人：刘治国，河北悦群律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵晓静，女，1986年10月11日出生，汉族，住河北省保定市易县，村民。 委托诉讼代理人：曹丽平，河北悦群律师事务所律师。 上诉人邢艳凤因与被上诉人连香、赵晓静确认合同效力纠纷一案，不服河北省易县人民法院（2020）冀0633民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开审理了此案。上诉人邢艳凤及其委托的诉讼代理人张荣博、被上诉人连香委托的诉讼代理人刘治国、被上诉人赵晓静委托的诉讼代理人曹丽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢艳凤上诉请求:1、撤销河北省易县人民法院(2020)冀0633民初1457号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发还重审;2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人对争议房屋不具有所有权，属于认定事实错误。1、上诉人在一审时向法院提交了上诉人与被上诉人连香的多份录音，录音中被上诉人连香多次声称:系上诉人出资购买的涉案房屋，买卖合同签署被上诉人的名字属于借名买房。一审法院确认为上诉人对出资事实未提交相关证据，属于认定事实错误。事实上，涉案房屋系上诉人个人出资借用被上诉人连香的名义，从拆迁户杜志勇处购买。后被上诉人欲将涉诉房产非法据为己有，才狡辩称上诉人借予其资金，而购买涉诉房屋。2、被上诉人对上诉人提供的录音资料并未提出否定性意见并提供相应证据。被上诉人连香对录音资料的原始载体以及录音整理稿并未提出异议，仅仅认为"购房资金系上诉人出借给连香，真正的购房人系连香":但是前期录音资料连香却承认涉案房屋的出资购买人系上诉人，其仅仅是挂名买房人。从被上诉人连香对证据的态度看，其认可证据的三性，仅仅认为该证据的证明目的为:购房人系其本人借上诉人款购买。一审法院故意省略此证据，错误的认定上诉人未提供证据证明系其出资购买房屋的事实，属于认定事实错误。3.上诉人一审提交的购买房屋合同及附随文件、装修费用发票、水、电费等缴费票据、房屋出租合同及电话、微信记录等证据，从房屋管理使用角度再次证明涉案房屋为上诉人出资购买。否则，如果涉案房屋系被上诉人连香购买，上诉人获取合同复印件等文件没有合理合法的理由:如果没有相关协议文件等上诉人没有机会去进行房屋装修、使用、出租等。上述证据足以证明上诉人邢艳凤为房屋的实际购买人。二、被上诉人连香与赵晓静之间签署的房屋买卖合同无效，一审法院在上述证据足以证明邢艳凤出资购买房屋的情况下，错误的认定房屋买卖合同有效是错误的首先，涉案房屋系上诉人邢艳凤出资购买，真正的物权权利人为邢艳凤，被上诉人连香仅为挂名人，其不享有房屋所有权；其次，被上诉人连香出让上诉人的房屋属于无权处分行为；最后，被上诉人连香与赵晓静的房屋买卖合同无效。三、一审法院在错误认定事实的基础上做出的民事判决属于适用法律错误。1.一审法院认定房屋所有权的标准是错误的。涉案房屋并未办理产权登记，房屋买卖合同并非物权凭证，仅仅为债权凭证:连香持有房屋买卖合同的原件与先前的录音内容相呼应，系为了办理产权登记，因房屋买卖合同的“购房人”系连香，所以上诉人邢艳凤才将合同原件交付连香。所有权系完整全能，包含房屋占有、使用、收益、处分所有的权能，但是按照房屋使用状态来看，连香为了非法占有房屋价值利用合同购买人的资格将房屋对外出售，仅仅违法行使“处分权”，其并未实际享有“占有、使用、收益”权能。2.被上诉人连香、赵晓静属于必须到庭的当事人，因其不到庭相关案情无法查实，对于必须到庭的当事人一审法院却不能通知两人到庭。3.一审法院作出判决认定被上诉人之间房屋买卖合同有效属于适用法律错误。四、上诉人邢艳凤名下财产挂在被上诉人名下属于两人之间的“日常交易习惯”。1.上诉人的另外一套房屋也登记在被上诉人连香名下；2.上诉人的小型轿车也登记在被上诉人连香名下；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。不动产权属证书是登记机关发给权利人作为其享有权利的证明，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房产登记人与实际购房人不一致时，应本着尊重事实，尊重历史，根据房产的来源及使用等客观情况予以处理。本案中，上诉人购买房屋并未进行房屋权属登记，被上诉人持有的房屋买卖合同更不能必然推导出其享有物权:上诉人的诉讼请求之一为确认案涉房屋为原告所有，该请求权的实质内涵为不动产物权确认之诉。不动产物权的设立虽然以登记为准，但是房屋的交付和实际占有使用是实际享有物权的重要标志。被上诉人连香不占有房屋，不享有房屋的使用、管理权益，不享有收益权且无合理合法的理由并提供相应证据。如果认定被上诉人连香享有物权，明显不符合物权特征。故此，请求贵院依法查明案件事实，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。 连香辩称，不同意上诉人的上诉意见。理由是，被上诉人连香与邢艳凤之间不存在借名买房的事实，连香对案涉房屋有处分权，其与赵晓静的房屋买卖合同合法有效。上诉人的上诉请求没有事实依据。上诉人认为连香不享有房屋所有权，出让案涉房屋属于无权处分，因此，连香与赵晓静的房屋买卖无效的观点是错误的，根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释，第三条规定，根据该条规定，无论连香是否有处分权均不影响其与赵晓静所签合同的效力。连香与赵晓静的房屋买卖合同意思表示真实，且赵晓静履行了支付价款的义务，该合同不存在合同法第五十二条的各项合同无效事由，因此上诉人的上诉请求没有法律依据。综上原审判决事实清楚，适用法律正确，驳回上诉维持原判。 赵晓静辩称，二被上诉人之前签订的合同，不存在法律规定的无效事由，应属合法有效，一审判决认定事实清楚，适用法律规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 邢艳凤向一审法院起诉请求：1.请求法院判令连香与赵晓静2019年8月9日签订的《房屋买卖协议》无效，并依法确认易县仁和家园9号楼1单元505室房屋及该房屋内所有一切附属家具设备归邢艳凤所有；2.请求判令由连香承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实如下，1、本案涉案房屋：易县仁和家园9号楼1单元505室，系拆迁户杜志勇的回迁安置房。2011年7月8日，连香与开发商易县明军圣达房地产开发有限公司签订易州镇家属院房屋拆迁安置协议书，于2014年9月21日双方签订回迁户内装协议，于同年10月17日，双方签订了回迁确认书，同日，连香交纳了产权证、转让费、测绘费、公共维修基金、二次供水、公共照明、施工证等费，办理了房屋入住手续。邢艳凤和连香对签订的易州镇家属院房屋拆迁安置协议书、回迁户内装协议、回迁确认书均无异议。上述协议书原件及缴费票据原件均系连香提交。2、邢艳凤与连香系好朋友关系。2014年11月25日，就本案所争议房屋，由邢艳凤作为出租人与承租人马雪冰签订房屋租赁合同，租赁期限自2014年11月25日起至2017年11月24日止，每年租金10000元。房租到期后，双方又续签了三年的租赁合同，租期至2020年11月24日止。连香对两份房屋租赁合同均无异议。2019年8月9日，连香与赵晓静签订了房屋买卖协议书，将本案所争议的房屋以47.5万元价格转让给赵晓静，赵晓静按协议书约定通过转账已给付连香房款30万元整。2019年8月19日，连香在争议房屋的入户门上贴条告知承租人，内容为：我是房主连香，电话158××××4350门锁已更换，请住户连系我。3、邢艳凤提交的2014年11月10日至2020年6月28日期间争议房屋的装修、材料、物业、水电、天然气等费用票据中，载明的客户户名既有邢艳凤，也有连香。邢艳凤提交的与连香的电话录音、与承租人马雪冰的微信聊天记录，不能清晰完整的证实邢艳凤的出资购房的事实。 一审法院认为，房屋属于不动产，其权属应以不动产登记为准，但本案所涉房屋未办理不动产登记手续。邢艳凤主张该房屋系其个人出资用连香的名义，从拆迁户杜志勇处购买，对其出资事实未提交相关证据，且在诉状中称该房屋由其父亲邢永安、母亲左兰香居住至今，与其庭审提交的房屋租赁合同相矛盾；在诉讼双方提交的易州镇家属院房屋拆迁安置协议书、回迁户内装协议、回迁确认书中，被拆迁人、业主均为连香，邢艳凤提交的装修、水电费等缴费票据及电话、微信记录等证据，不足以证实其对所争议的房屋有处分权；综上，邢艳凤请求连香与赵晓静签订的房屋买卖合同无效，理据不足，一审法院不予支持。邢艳凤主张争议房屋内的家具归其所有，但未提交具体物品清单，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条的规定，判决：“驳回原告邢艳凤的诉讼请求。案件受理费80.0元，由原告邢艳凤负担。” 二审中，上诉人围绕上诉请求提交新证据，本院依法组织双方当事人进行质证。上诉人提交7月7日及7月8日的微信聊天记录以及刘朝阳借连香447000元的欠条复印件，拟证明连香迫于债务压力将上诉人所有的争议房屋非法据为己有。连香质证称，一、邢艳凤提供的证据一微信聊天记录不属于新证据，即使是新证据，不能证明上诉人的证明目的，二、证据二是与本案无关联性，因为是复印件真实性不清楚。两份证据不能证明上诉人对案涉房屋有所有权。聊天记录中所说的“帮帮我”等是因为上诉人在连香处借过钱，连香向上诉人要账的意思。赵晓静质证称，对两份证据均不知情，也不认可上诉人的证明目的。连香有无经济压力与本案不存在关联。 对两份证据本院认定如下：两份证据与本案的事实不具有关联性，不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:对一审查明的事实予以确认。 本院认为，邢艳凤和连香对涉案的易州镇家属院房屋拆迁安置协议书以及易县公安局家属院房屋回迁确认书的真实性都无异议，对此本院予以确认。拆迁安置协议书以及回迁确认书上的拆迁户处的签名均为连香，而不是邢艳凤。邢艳凤主张其是借连香的名字买房，并支付了涉案房屋的购房款，为证明其付款的主张，邢艳凤提交了2019年给连香转款的银行记录，本院认为，关于邢艳凤借名买房的主张，其未提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利责任；邢艳凤虽在2019年通过手机银行分6次转账共计30万元，但本案中的房屋拆迁安置协议以及回迁确认书的时间分别为2011年和2014年，且双方涉案房屋在2014年就已经交付，并进行装修，故邢艳凤主张2019年的转款系其出资购买回迁房的事实，不符合常理以及市场经济规律，故对邢艳凤的该项主张不予采信。 关于连香与赵晓静之间的房屋买卖合同是否有效的问题。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，上诉人邢艳凤关于连香与赵晓静之间的房屋买卖合同无效的主张与上述规定相悖，不能成立。且连香与赵晓静之间的买卖合同系双方意思自治，不违反法律、法规的强制性规范，应属合法有效。故邢艳凤关于连香与赵晓静之间的合同无效的主张于法无据，不予支持。 综上所述，邢艳凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人邢艳凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁曙光 审 判 员 李舒淼 审 判 员 陈 宁 二〇二〇年十二月十日 法官助理 董 军 书 记 员 戴 凯