福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异290号 案外人：厦门文伦智慧教育有限公司，住所地厦门市思明区思明南路****，统一社会信用代码91350203MA2XX00J62。 法定代表人：潘锦泉，总经理。 委托诉讼代理人：李水发、刘婕(实习)，福建贝盈律师事务所律师。 申请执行人：厦门国际银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思，住所地厦门市思明区湖滨北路**新港广场**码91350200798097277T。 法定代表人：郭子润，总经理。 委托诉讼代理人：李松华、刘玲玲，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被执行人：厦门市金亚洲建材有限公司，住所地厦门市海沧区新垵村南片53-10，住所地厦门市海沧区新垵村南片**YDND91R。 法定代表人：李晓婷，执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：张明秋，福建容宽律师事务所律师。 被执行人：陈阿勇，男，1974年12月3日出生，汉族，住厦门市同安区。 被执行人：蒋容，女，1971年9月1日出生，汉族，住厦门市同安区。 被执行人：厦门鹭婷美贸易有限公司，住所地厦门市思明区东浦路****T76，统一社，住所地厦门市思明区东浦路****T762Y。 法定代表人：蒋容。 本院在执行申请执行人厦门国际银行股份有限公司厦门分行与被执行人厦门鹭婷美贸易有限公司、蒋容、陈阿勇、厦门市金亚洲建材有限公司公证债权文书一案中，案外人厦门文伦智慧教育有限公司提出执行异议，请求在其租赁期内不向买受人交付租赁物即厦门市思明区××路××号××单元（以下简称“案涉房产”），并请求确认上述商铺装饰装修附属物的所有权归案外人所有。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人厦门文伦智慧教育有限公司称，法院在执行申请执行人厦门国际银行股份有限公司厦门分行（下称“国际银行厦门分行”）与被执行人厦门市金亚洲建材有限公司（下称“金亚洲公司”）等债权纠纷执行一案过程中，于2020年5月21日在案涉商铺即厦门市思明区××路××号××单元商铺（下称“案涉商铺”）张贴公告及传票，要求案外人于2020年6月5日前迁出案涉商铺，腾空并交由法院评估、拍卖。现案外人认为已在法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，而且案外人在承租期间已投入大量资金对案涉商铺进行装修装饰，该装修装饰附属物依法应当归案外人所有，案涉商铺的强制交付势必损害案外人的合法权益。依据相关法律规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。具体事实和理由如下：2019年2月28日，案外人与金亚洲公司签订书面《租赁合同》，主要内容为：金亚洲公司将案涉商铺整体租赁给案外人；月租金为35000元，租赁期限为10年，自2019年9月1日至2029年8月31日；金亚洲公司于2019年3月1日前将案涉商铺交付案外人使用，金亚洲公司给予案外人6个月的装修免租期。合同签订后，金亚洲公司依约将案涉商铺交付案外人使用，案外人随即投入大量的资金对案涉商铺进行装修装饰，案外人也依约履行了支付租金的合同义务。思明法院因（2020）闽0203执2702号执行案件，于2020年7月10日查封了案涉商铺。基于上述事实，案外人认为：第一、根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据此，案涉《租赁合同》对案涉商铺的买受人（即受让人）具有法律上的约束力，在租赁期间案外人有权阻止向买受人（即受让人）移交案涉商铺。第二、案涉《租赁合同》签订之后，案外人投入大量的资金对案涉商铺进行了装修装饰，也依约履行了合同义务，案涉《租赁合同》不存在因案外人违约可以依法解除的情形，故案涉商铺的装饰装修附属物依法应当归案外人所有。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，案外人确认装饰装修附属物的所有权诉讼请求，思明法院应通过案外人异议程序予以审查，并在执行异议之诉判决中一并作出裁判。案外人提供《租赁合同》证明其主张。 申请执行人厦门国际银行股份有限公司厦门分行答辩称，案外人主张对执行标的：厦门市思明区××路××号××单元商铺在租赁期内不向买受人交付且要求确认案涉商铺装饰装修附属物的所有权归案外人所有，完全没有事实和法律上的依据，异议不成立，应予驳回。主要理由如下：一、案外人实际承租的商铺只有厦门市思明区思明南路384-390号Ａ2之一及Ａ3单元商铺（以下简称“案涉商铺”）。厦门市思明区思明南路384-390号Ａ2之二的承租人为张艳菊，目前该商铺为水饺店，并非案外人承租。因此案外人无权对厦门市思明区××路××号××单元商铺整体提出执行异议。二、答辩人就案涉商铺设立抵押权的抵押登记时间为2018年12月7日，而案外人提交作为证据的《租赁合同》显示签订时间为2019年2月28日，明显晚于抵押权设立的时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”显然即使存在租赁关系，该租赁关系也不得对抗已登记的抵押权，因此对于案涉商铺案外人不具有足以排除执行的实体权利，其异议不能成立。同样，因案外人的租赁关系不能对抗答辩人的抵押权，而答辩人申请拍卖的抵押物案涉商铺并不及于商铺的装饰装修附属物，案外人的确认案涉商铺的装饰装修附属物归其所有的请求与本案无关，且该附属物是可以拆除的，因此案外人无权于本案中确认案涉商铺的装饰装修附属物归其所有。三、《租赁合同》的真伪存疑，租金严重不合理且租金并未实际支付，承租人在明知租赁合同及其履行合同的行为有严重瑕疵的情况下，仍藉此提出执行异议，其有明显的故意阻挠执行的意图。1、据案涉商铺的产权人即抵押人厦门市金亚洲建材有限公司股东暨法定代表人告知抵押权人，他们从未知晓有《租赁合同》的存在，也从未收到过案外人支付的租金。2、Ａ2、Ａ3单元总面积为752.75平方米，根据《租赁合同》案外人承租的案涉商铺租赁面积为700平方米，占总面积的93%左右，租金单价为50元／月／平方米，每月租金共计35000元。而就在案涉商铺隔壁的Ａ2单元之二，面积仅占Ａ2、Ａ3单元的总面积的7%左右，今年的租金为20664元。可见《租赁合同》中的租金严重背离市场价格，结合产权人未收到案外人支付的租金这一情况，足以说明该份《租赁合同》的真实性严重存疑，且即使《租赁合同》确实存在，也并未实际履行。从《租赁合同》的约定及履行情况都可以看出，案外人明知承租的行为存在诸多瑕疵，在异议不成立的情况下，仍滥用执行异议权，企图阻碍执行，行径恶劣。综上，案外人并未获得排除执行的权利，异议不能成立，因此请求思明人民法院依法驳回。 本院查明，厦门市鹭江公证处于2018年12月6日作出《具有强制执行效力的债权文书公证书》，编号：（2018）厦鹭证内字第55796号，对债权人（抵押权人）厦门国际银行股份有限公司厦门分行与债务人厦门鹭婷美贸易有限公司、抵押人（保证人）厦门市金亚洲建材有限公司、保证人陈阿勇、蒋容所订立的《综合授信额度合同》、《最高额抵押合同》、《保证合同》进行公证，以上协议的落款时间均为2018年12月3日。2020年2月3日，厦门市鹭江公证处作出《执行证书》，编号：（2020）厦鹭证执字第23号，确定执行内容如下：一、被申请执行人：厦门鹭婷美贸易有限公司、厦门市金亚洲建材有限公司、陈阿勇、蒋容。二、执行标的：1、借款本金余额人民币贰仟零肆拾玖万叁仟柒佰叁拾叁元陆角壹分（¥20493733.61）；2、利息（含罚息、复利）均根据债权文书约定［债权文书贷款年利率以贷款发放当日中国人民银行公布的一至五年期人民币贷款基准年利率上浮50%确定（按年调整，不低于年利率7.1%），罚息和复利均按逾期罚息利率（即贷款利率上浮30%）计收］计算至本息清偿之日止；暂计至二〇二〇年一月十二日（含当日），尚欠利息（含罚息、复利）共计人民币伍拾万零肆仟伍佰零玖元肆角贰分（¥504509.42）。3、申请执行人为实现债权和担保物权的所有费用［包括但不限于执行证书公证费人民币叁万玖仟肆佰玖拾伍元整（¥39495.00）、律师费、评估费、执行费、公告费等，以上费用均以实际发生发票金额为准］。三、被申请执行人厦门鹭婷美贸易有限公司于本执行证书出具之日起，应向申请执行人支付上述第二项执行标的所列金额。四、申请执行人可以通过向人民法院申请与抵押人厦门市金亚洲建材有限公司协议以位于厦门市思明区思明南路384-390号Ａ2单元、厦门市思明区思明南路384-390号Ａ3单元房产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿等方式实现抵押权。五、被申请执行人厦门市金亚洲建材有限公司、陈阿勇、蒋容在上述第二项执行标的范围内承担连带清偿责任。申请执行人持上述公证债权文书及执行证书申请执行，本院于2020年2月25日立案受理。本院于2020年3月2日作出（2020）闽0203执2702号执行裁定书，裁定：“一、被执行人厦门市金亚洲建材有限公司、陈阿勇、蒋容、厦门鹭婷美贸易有限公司按照（2020）闽0203执2702号执行通知书立即履行指定的义务。二、冻结、划拨被执行人厦门市金亚洲建材有限公司、陈阿勇、蒋容、厦门鹭婷美贸易有限公司的银行存款人民币21126176元及利息，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产。三、查封、拍卖、变卖或折价处置抵押物即被执行人厦门市金亚洲建材有限公司名下位于厦门市思明区思明南路384-390号Ａ2单元、厦门市思明区思明南路384-390号Ａ3单元房产，申请执行人厦门国际银行股份有限公司厦门分行有权就所得价款优先受偿。”于2020年3月3日轮候第一顺位冻结案涉房产。2020年5月20日，本院发出（2020）闽0203执2702号《公告》，责令被执行人及该房产实际使用人于2020年6月5日前迁出厦门市思明区××路××号××单元房产，腾空并交由法院评估、拍卖。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。 另查明，被执行人厦门市金亚洲建材有限公司与申请执行人厦门国际银行股份有限公司厦门分行签订的《最高额抵押合同》，抵押物为座落于思明区思明南路384-390号A2单元、思明区思明南路384-390号A3单元的房产及该房产相应的土地所有权，签订时间为2018年12月3日。根据闽（2018）厦门市不动产证明第50510546号不动产登记证明记载，案涉房产抵押登记日期为2018年12月7日，抵押权人厦门国际银行股份有限公司厦门分行。 另查明，厦门文伦智慧教育有限公司向本院提交一份《租赁合同》，显示出租方为厦门市金亚洲建材有限公司，承租方为厦门文伦智慧教育有限公司，该合同约定厦门市金亚洲建材有限公司将厦门市思明区思明南路****商铺租赁给案外人，租赁期限为2019年9月1日至2029年8月31日，租期十年，租金每月35000元，案外人须于每月30日前以银行转账方式将当月份租金支付至甲方指定的账户，签订时间为2019年2月28日。 另根据本院2020年5月26日的执行笔录记载，本院通知案外人厦门文伦智慧教育有限公司到庭配合执行，案外人的公司员工陈国华称：“我司与厦门市金亚洲建材有限公司就涉案房产的租赁合同显示，我司于2019年9月1日租赁该房产至2029年8月31日止。”执行人员告知：“涉案房产抵押权设立日期为2018年12月3日，你司租赁时间在抵押权设立之后，根据物权法及担保法规定，你司作为承租人的权利无法排除执行，故你司应按本院公告要求，在2020年6月5日前迁出该房产，腾空并交由本院拍卖。” 另，本院于2020年10月28日向厦门市思明区城市管理局发函中记载，本院在执行过程中轮候查封本案抵押物即被执行人厦门市金亚洲建材有限公司名下位于思明区××路××号××单元房产，据厦门市自然资源和规划局提供的资料显示，该两处房产均被厦门市思明区城市管理局首封。厦门市思明区城市管理局于2020年11月3日向本院发出《厦门市思明区城市管理局关于厦门市金亚洲建材有限公司查处情况的复函》称，2019年4月底，厦门市金亚洲建材有限公司未经相关行政主管部门批准，在厦门市思明区××路××号××单元××单元（现门牌号码为：思明南路384号-107）存在擅自改动房屋建筑主体和承重结构的行为，厦门市思明区城市管理局依法作出《行政处罚决定书》，并依法提请国土房产管理部门不予办理该房屋的转移登记。厦门市思明区城市管理局同意将该房产移交思明区法院执行，并全力配合思明法院消除其违章状态，由厦门市思明区城市管理局解除对该处房产不予办理房屋转移登记措施。该复函所附的《行政处罚决定书》记载，厦门市思明区城市管理局作出决定：责令被处罚人于收到《行政处罚决定书》之日起15日内自行改正违法行为，并处以肆万伍仟（￥45000）元整罚款。 本院认为，根据《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。’’本案中，案外人厦门文伦智慧教育有限公司主张其与被执行人厦门市金亚洲建材有限公司就案涉房产签订了租赁合同，并据此要求在租赁期内不向买受人交付租赁物，但该租赁合同签订时间在案涉房产抵押登记之后，依法不能对抗申请执行人厦门国际银行股份有限公司厦门分行抵押权的实现。另，案外人请求确认案涉房产的装饰装修附属物所有权归其所有，该项请求不属于执行异议审查范围，案外人可以另行主张权利。综上，案外人提出的执行异议理由不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人厦门文伦智慧教育有限公司的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年十二月十五日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。