江苏省扬州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏10行终399号 上诉人（原审被告）扬州市自然资源和规划局，住所地在扬州市文昌中路**。 法定代表人周正权，局长。 委托代理人马恒山，扬州市自然资源和规划局江都分局不动产登记中心主任。 委托代理人王进，江苏江业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）扬州市江都区邵伯镇高蓬村高庄村民小组，住，住所地在扬州市江都区邵伯镇高蓬村/div> 负责人殷长春，组长。 委托代理人张晓松，江苏华江律师事务所律师。 原审第三人郭平和，男，1954年4月17日出生，汉族，住扬州市江都区。 原审第三人刘春兰，女，1654年5月17日出生，汉族，住扬州市江都区。 两原审第三人共同委托代理人陶赤军，扬州市广陵区三江法律服务所法律工作者律师。 原审第三人何为民，男，1973年6月8日出生，住常州市钟楼区。 上诉人扬州市自然资源和规划局因撤销房屋行政登记一案，不服高邮市人民法院（2019）苏1084行初53号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审查明，2001年，郭平和以扬州荣华置业有限公司（原江都市荣华房地产开发有限公司，以下简称荣华公司）名义开发建设坐落于扬州市江都区邵伯镇高蓬村综合楼的房屋（以下简称高蓬村综合楼）。高蓬村综合楼204号房屋于2005年9月初始产权登记在荣华公司名下。2007年9月25日，郭平和与荣华房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买高蓬村综合楼201-205号房屋。2012年1月，郭平和、刘春兰持《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《购房完税凭证》、《江都市增量房确权证明书》等相关材料，申请办理房屋权属登记，原扬州市江都区国土资源局（以下简称原江都国土资源局）于2012年1月将高蓬村综合楼204号房屋变更登记在郭平和名下，房屋产权证号为扬房权证江都字第××号。扬州市江都区邵伯镇高蓬村高庄村民小组（以下简称高庄村民小组）认为，“第三方郭平和为高蓬村综合楼的实际开发人，当初经邵伯镇政府牵头、村委会、高庄组和第三人郭平和协调，高庄村民小组提供案涉土地及破旧的门市房十间给第三人郭平和建综合楼，房屋建成后将5间门市房产权归高庄村民小组所有。”郭平和在综合楼建成后确实将盖有“江都县邵伯城镇建设综合开发公司”钢印的证书交由高庄村民小组，高庄村民小组误认为该证书为合法有效的房屋产权证书。高庄村民小组于2003年6月取得房屋后将高蓬村综合楼204号房屋一直对外出租至今。2018年5月，因高蓬村综合楼204号房屋被法院强制执行，高庄村民小组才知房屋登记在郭平和名下，故向法院提起诉讼，要求撤销原江都国土资源局颁发的高蓬村综合楼204号房屋所有权证。2011年12月31日，荣华公司出具情况说明一份，内容为：“兹有荣华公司开发的邵伯镇高蓬村综合楼，现由于购买人郭平和因保管不善将201、202、203、204、205号房屋的确权证遗失，现已登报声明作废，并向房屋登记机关申请补办。如有不实我公司承担责任。特此说明”。2012年1月4日，《扬州时报》刊登了荣华公司于当日出具的五份声明，内容为：“荣华公司于2005年9月15日领取的坐落于邵伯镇高蓬村综合楼201、202、203、204、205号房屋增量房确权证明书一是，特声明作废，并向房屋登记机关申请补领。如因声明不实造成的一切民事纠纷及法律责任均由本单位承担。”但是，荣华公司于2019年4月15日向原审法院出具情况说明一份，内容为：“经我公司调查，我公司从未向郭平和提供过因保管不善将房屋确权证遗失，并登报声明作废的情况说明，另我公司也未在2012年1月4日扬州时报上登报声明挂失确权证明书”。2018年10月8日，荣华公司法定代表人张荣华报案称，郭平和伪造荣华公司发票专用章，在江都行政服务大厅开具销售不动产统一发票。江都区公安局邵伯中心派出所委托扬州市公安局物证鉴定所对发票号码为“00617041”的《销售不动产统一发票（代开）办证联》第二联一张（编号3210001804000470001)、发票号码为“00617042”的《销售不动产统一发票（代开）办证联》第二联一张（编号3210001804000470002)、发票号码为“00617039”的《销售不动产统一发票（代开）办证联》第二联一张（编号3210001804000470003)上的发票专用章印章印文是否与样本“刊有‘江都市荣华房地产开发有限公司发票专用章’字样的印章印文三枚（编号3210001804000470004)”印章印文一致，即是否系同一枚印章所形成的印章印文。2018年10月23日，扬州市公安局物证鉴定所出具鉴定书，鉴定意见为：检材3210001804000470001、3210001804000470002、3210001804000470003与样本3210001804000470004上，刊有“江都市荣华房地产开发有限公司发票专用章”字样的印章印文非同一枚印章盖印形成。因郭平和与何为民之间存在民间借贷纠纷，高蓬村综合楼204号房屋已抵押给了何为民，何为民已取得了案涉房屋他项权证书，证书号为扬房他证江都字第××号。 原审认为，第一，高庄村民小组起诉符合《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定。根据高庄村民小组向原审提供的村民小组会议记录和邵伯镇高庄村民小组证明、高蓬村高庄村民小组会议记录，高庄村民小组提起本案诉讼符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条等规定。高庄村民小组在原审庭审前在行政起诉状中补盖了“扬州市江都区邵伯镇高蓬村高庄村民小组”印章，名称与高庄村民小组主体名称一致。高庄村民小组原行政起诉状中的印章名称“江都市邵伯镇高蓬村高庄村民小组”已得到补正。 第二，高庄村民小组与被诉行政行为具有利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条的规定，有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：……；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；……；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。本案中，高庄村民小组于2003年取得高蓬村综合楼204号房屋后将房屋一直对外出租至今，高庄村民小组对案涉房屋享有合法权益，被诉行政行为对高庄村民小组的合法权益造成了实际影响，故高庄村民小组与被诉行政行为有利害关系。 第三，高庄村民小组的起诉未超过法定起诉期限。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款的规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，高庄村民小组诉称，2018年5月24日扬州市江都区人民法院因（2017)苏1012执2716号之三执行裁定书，发出公告拟处置案涉房屋，高庄村民小组始知上述房地产登记在郭平和名下。因此，高庄村民小组于2019年3月5日向法院提起诉讼，并未超过上述规定的一年法定起诉期限。 第四，原江都国土资源局是本案的适格被告。原由江都区房屋行政管理部门行使的房屋所有权登记职能，自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，房屋登记职责统一到国土资源部门。《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是原江都国土资源局。因原江都国土资源局继续行使原房屋行政管理部门行使的房屋所有权登记职能，故扬州市江都区国土资源局是本案的适格被告。 第五，原江都国土资源局向郭平和颁发的高蓬村综合楼204室房屋所有权证的行政行为应确认违法。根据《房屋登记办法》第十八条的规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。该《办法》第三十三条第一款规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。本案中，根据扬州市公安局物证鉴定所出具的鉴定书，结合荣华公司于2019年4月15日向法院出具情况说明，可以认定郭平和系伪造了《销售不动产统一发票》等材料并骗领案涉房屋所有权证的事实。导致原江都国土资源局向郭平和颁发了案涉房屋所有权证，属于事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。同时根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，因郭平和与何为民之间存在民间借贷纠纷，高蓬村综合楼204号房屋已抵押给了何为民，何为民已取得了案涉房屋他项权证书。另根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。该法第一百零六条第二款规定，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。该法第一百零六条第三款规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据前述规定，作为其他物权的抵押权的取得适用善意取得。在本案中，何为民因和郭平和之间存在借款行为而从郭平和处取得高蓬村综合楼204号房屋抵押权的情形符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款所确立的原则，系合法善意取得抵押权，故第三人何为民就案涉房屋所享有的抵押权应当受到法律保护。综上，原审依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决确认原江都国土资源局向郭平和颁发高蓬村综合楼204室房屋所有权证（扬房权证江都字第××号）的行政行为违法。一审案件受理费50元，由原江都国土资源局负担。 上诉人扬州市自然资源和规划局请求二审法院撤销原审判决，依法裁定驳回被上诉人高庄村民小组的起诉。其主要理由为：一、高庄村民小组不具有提起本案诉讼的原告主体资格。高庄村民小组虽然实际取得了案涉房屋的占有、使用和收益权，但是未取得房屋所有权。高庄村民小组与本案所涉行政行为不存在法律上的利害关系；二、本案不存在第三人郭平和伪造荣华公司印章的事实，没有证据证明荣华公司为本次鉴定所提供的比对样本本身一定是客观真实的；公安机关没有追究第三人郭平和的刑事责任，也从侧面反映了郭平和没有伪造印章；荣华公司只提供了三张发票给公安机关作为检材，没有证据证明另外两张发票上的发票专用章与比对样本上的印章不一致；三、上诉人办理房屋所有权转移登记，并向郭平和颁发房屋权属证书的行为符合法律规定。高蓬村综合楼是由郭平和投资并借用荣华公司的名义开发建设的，房屋的处分权当然属于郭平和；郭平和与荣华公司之间签订了《商品房买卖合同》，双方存在买卖房屋的真实意愿；荣华公司出具的《情况说明》不具有证明力，不能作为定案依据；《销售不动产统一发票》系由税务机关代为开具，该票据仅仅作为缴纳税款的凭证，无论加盖的荣华公司发票专用章真实与否，都不影响该发票的真实合法性；登记机构对房屋转移登记仅仅负有形式审查的义务；房屋转让登记合法与否取决于转让双方的真实意思表示，本案所涉商品房买卖合同系真实有效。 被上诉人高庄村民小组辩称，一、被上诉人在2003年已经取得案涉房屋的权属证书，并将房屋一直占有并对外出租，被诉行政行为对高庄村民小组的合法权益产生实际影响，高庄村民小组与被诉行政行为存在利害关系；二、郭平和伪造了销售不动产统一发票等材料，骗领房屋所有权证；三、根据《房屋登记办法》的规定，申请房屋登记应当由当事人双方共同申请，本案中，并无双方共同申请的资料，案涉行政行为存在程序违法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人郭平和、刘春兰共同述称，郭平和取得的房屋所有权证不应该被撤销，其主要理由为：一、本案所涉高蓬村综合楼是郭平和投资开发的，只是郭平和挂靠在荣华公司名下；二、高蓬村综合楼除了与本案相关的5间房屋外，其他房屋均已销售完毕，后郭平和与荣华公司签订了房屋买卖合同，从形式上明确了其享有房屋的产权；三、郭平和在申领房产证时，手续齐全，证据真实，没有弄虚作假。 原审第三人何为民未陈述诉讼意见。 二审期间，各方当事人均未提供新证据。本院依职权调取了以下证据：1、常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民再134号《民事裁定书》；2、扬州市江都区人民法院（2019）苏1012执异38号《执行裁定书》。经质证，上诉人扬州市自然资源和规划局对两份证据的真实性、合法性和关联性予以认可，认为这两份法律文书并不涉及案涉房屋的所有权权属认定。被上诉人高庄村民小组对两份证据的真实性、合法性和关联性予以认可。第三人郭平和、刘春兰对两份证据的真实性、合法性和关联性予以认可，但是与本案审查的行政行为是否合法无关。对于本案全部证据，本院认为，其一，一审期间各方当事人向原审法院提交的全部证据均已载入一审判决。原审法院对于各方当事人在一审期间提交的全部证据认证正确，本院对其认证结果依法予以确认。其二，本院调取的两份证据具有真实性、合法性和关联性，本院对其予以确认。 二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议。一审判决经审理查明的全部事实亦有相应证据证实。因此，本院对一审判决经审理查明的全部事实均依法予以确认。 二审另查明：根据扬州市机构改革方案，扬州市江都区国土资源局的行政职能由扬州市自然资源和规划局江都分局继续行使，且扬州市自然资源和规划局江都分局系扬州市自然资源和规划局的派出机构，本院依法将上诉人变更为扬州市自然资源和规划局。 2019年11月11日，常州市钟楼区人民法院作出（2019）苏0404民再134号《民事裁定书》，撤销常州市钟楼区人民法院的（2017）苏0404民初1590号民事判决；驳回原审原告何为民的起诉。 本案的争议焦点为：一、被上诉人高庄村民小组提起本案诉讼，是否符合行政诉讼的起诉与受理条件；二、上诉人扬州市自然资源和规划局颁发的案涉房屋所有权证是否有事实和法律依据，是否符合法定程序。 关于争议焦点一，本院认为，被上诉人高庄村民小组提起本案诉讼，符合行政诉讼的起诉与受理条件。理由如下：第一，被上诉人与被诉行政行为具有利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条的规定，有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：……；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；……。本案中，被上诉人于2003年取得案涉房屋后将房屋一直对外出租至今，被上诉人对案涉房屋享有合法权益，原江都国土资源局向郭平和颁发案涉房屋所有权证对被上诉人的合法权益造成了实际影响，故高庄村民小组有权提起诉讼。第二，被上诉人的起诉未超过法定起诉期限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，2018年5月24日，扬州市江都区人民法院拟处置高蓬村综合楼204室房屋时，被上诉人才知晓案涉房屋登记在郭平和名下。被上诉人于2019年3月5日向法院提起诉讼，并未超过前述司法解释规定的一年法定起诉期限。 关于争议焦点二，本院认为，上诉人扬州市自然资源和规划局颁发的案涉房屋所有权证缺少事实依据。理由为：第一，关于上诉人是否具备颁发房屋所有权证的法定职权。《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定,不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。原扬州市江都区国土资源局作为不动产登记的行政管理部门，具备作出不动产登记的法定职权。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。故扬州市自然资源和规划局是本案适格被告。第二，关于上诉人颁发的案涉房屋所有权证是否具有相应的事实和法律依据。根据扬州市公安局物证鉴定所出具的鉴定书，结合荣华公司于2019年4月15日向法院出具情况说明，可以认定郭平和系伪造了《销售不动产统一发票》，因此该申请材料不具有真实性，属于当事人隐瞒真实情况、提供虚假材料申请房屋登记。不动产登记机构依据不真实的申请实施的房屋登记行为不具有合法性，应当依法予以撤销。另，关于原审认定何为民因与郭平和之间存在借款行为而从郭平和处取得案涉房屋抵押权一节。根据本院二审查明的事实，因常州市钟楼区人民法院作出（2019）苏0404民再134号《民事裁定书》，撤销常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初1590号民事判决；并驳回原审原告何为民的起诉。何为民不属于合法善意取得抵押权，故本案不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，但是根据二审中出现的新证据，本院依法改判。上诉人扬州市自然资源和规划局的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销高邮市人民法院（2019）苏1084行初53号行政判决； 二、撤销上诉人扬州市自然资源和规划局颁发的高蓬村综合楼204室房屋所有权证（扬房权证江都字第××号）。 二审案件受理费50元，由上诉人扬州市自然资源和规划局承担。 本判决为终审判决。 审判长  徐沐阳 审判员  王岚林 审判员  吕 露 二〇二〇年十二月十日 书记员  张欣蕊 文书附页： （2019）苏10行终399号案件适用法律条文： 1、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……。