大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10128号原告：大连金地物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区惠丰路********，统一社会信用代码912102115944472713。法定代表人：刘涛，系该公司集团总监。委托诉讼代理人：方正，男，1993年3月29日生，汉族，系公司员工，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：陈**成，男，1995年1月7日生，汉族，系公司员工，住址大连市甘井子区。被告：董轶博，男，1992年8月12日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连金地物业管理有限公司与被告董轶博物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连金地物业管理有限公司的委托代理人方正、被告董轶博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告缴纳拖欠的物业费人民币13,946.76元，违约金6,052.24元，两项合计19,999元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告是依法进驻大连金地檀溪小区的物业服务企业.根据已签订的《金地檀溪前期物业服务合同》，为包括被告在内的全体业主提供物业服务。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告却未履行按时交费的义务。按照《金地檀溪前期物业服务合同》约定，本小区物业费收费标准为2.80元/月/平方米，被告所有/使用的商品房屋楼号为D5区10号楼1单元102，面积为138.36平方米，欠费日期为2017年10月1日起至2020年9月30日，故拖欠物业服务费共计为13,946.76元，违约金酌定6,052.24元，两项合计19,999元。原告虽多次与被告沟通、向其催要拖欠的物业费用，阐明拒交物业费既影响进一步的物业服务侵害已交费业主的正当权益，但被告仍无故拒交，其行为已构成严重违约。综上，为了维护原告及广大业主的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，对房屋的坐落、面积、欠费的起止时间无异议，对物业费标准有异议。被告不同意缴纳物业服务费的原因如下：原告向被告收取物业费没有事实及法律依据，1.原、被告之间没有签署物业合同；2.原告诉请系依据其与开发商签署的前期物业服务合同向被告主张物业费，但原告作为涉案小区的物业公司不合法，原告与开发商均隶属于金地集团，属于利益共同体和利害关系人，而且金地集团和开发商有国有参股的性质，依据物业管理条例第24条规定，国有参股企业的物业管理等相应的服务都需要招投标，而原告没有经过这个合法的程序，就与开发商签署前期物业合同，并分享利益，本身就不具有合法性。即使在交钥匙时，也是开发商强迫被告签署了一系列的材料及缴纳一些不合理的费用，在其上签字是因为开发商说如果不签字就不给交钥匙，导致被迫签字。被告对前期物业服务合同即使签字，也是意味着是被胁迫所致，而不是真实意思表达，前期物业合同系格式文本，并没有与被告协商同意，被告也不是合同的一方当事人，要求被告全部无偿予以接受该条款，不具有合理性和合法性，其上所载明的物业费标准2.8元/月/平，系与利害关系人开发商协商的，但原告并没有合法收费的依据，包括物价局的审批和物业办的同意，其与被告的协商未进行公示，存在不合法性；3.小区内存在安全隐患，楼体的断裂、人防工程通道无法正常使用、地、地下停车场安全出口没有照明设施被告造成很大的安全隐患，园区内存在消防通道被堵塞的情况，原告没有做到安全提醒，存在很大安全隐患；4.原告违法乱收费，依据物业管理条例和相关法律规定，被告也有权拒绝缴纳物业费；5.原告擅自在所有业主公共面积场所内进行广告的招商和发布，并侵占广告费，侵犯了包括被告在内所有业主的权利，该广告费的收取情况和使用情况等，均没有按照法律规定征得业主同意并进行公示，在原告与其他业主案件物业纠纷案件中原告已承诺其将广告收入用于业主没有缴纳物业费期间的物业成本支出，因此，如果原告是实际的物业服务单位，其将广告收入抵顶了物业收入，就不应再向被告重复收取物业费，同时应将剩余的差额广告收入部分给付业主；6.原告收取违约金没有事实和法律依据，物业公司作为先履行一方，在没有全面履行义务的情况下，作为业主有后履行抗辩权，因此不是被告故意违约，过错在于原告，其无权向被告主张违约金。经审理查明，2016年6月3日，被告与大连汇泉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告作为买受人，购买大连汇泉房地产开发有限公司出售的位于大连市甘井子区号：甘井子区泉水R2区56号1单元1层2号）住宅房屋，建筑面积138.36平方米。同日，被告与大连汇泉房地产开发有限公司就双方签订的《商品房买卖合同》签署补充协议，第十二条约定：买受人（被告）同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。另查明，原告与大连汇泉房地产开发有限公司签订《金地·檀溪前期物业服务合同》，约定：原告为被告所有的位于大连金地檀溪C1、C2、D1、D2、D4、D5区提供物业服务；物业费标准为：按建筑面积（含电梯费）：高层2.60元/平方米/月、洋房2.80元/平方米/月、公建4.40元/平方米/月、地、地下车位100元/个/月主应于物业交付之日起交纳物业服务费用，交付时间以《交付通知书》时间为准；业主或物业使用人应于每季度首月15日前向原告交纳当期物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金；合同期限自2014年6月27日起至本物业业主委员会代表全体业主与原告或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时终止。合同第十六条约定：本物业管理区域内属于全体业主所有的除停车场外的其他物业共有部位、共有设施设备统一委托乙方经营，乙方可以在此物业管理区域内进行宣传、场地租赁等经营活动，在前期物业管理期间，其经营收入扣除经营成本后，因主营亏损，可以补充到物业服务费中。合同尾页落款处载明：“此文件已签收，并对内容仔细阅读，同意遵守履行相关规定及条款内容。”被告董轶博作为案涉房屋业主在上述合同中签字确认。原告自述案涉房屋为9楼顶以下建筑物，属于《前期物业服务合同》中约定的洋房。案涉房屋《商品房交付使用通知书》中通知被告于2016年9月29日办理房屋交接手续，通知书送达或签收后，除非有合理的理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。被告未签收该通知书。但《收楼意见书》显示，被告收房时间2016年10月6日。原告主张被告欠缴2017年10月1日至2020年9月30日期间未交纳物业费。被告提供了照片，显示案涉小区存在消防通道阻断、人防通道及地下停车场应急通道夜间无照明、通道存在漏雨积水问题、楼体断裂等安全隐患。本院所确认的上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、商品房买卖合同、补充协议、收楼意见书，被告提供的照片，当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条第一款之规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，首先，被告与大连汇泉房地产开发有限公司所签《商品房买卖合同》附件四补充协议第十二条明确约定，买受人（被告）同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。被告理应受该合同约束。其次，原告与大连汇泉房地产开发有限公司签订的《金地·檀溪前期物业服务合同》合法有效，对作为业主的被告同样具有约束力。原告作为案涉小区的物业服务企业，依约为被告所在的案涉小区提供了物业服务，被告作为该小区业主理应按合同约定的价格标准及时交纳物业服务费。关于物业费的具体计算方式。对于欠缴物业费的期间。根据《金地·檀溪前期物业服务合同》的约定，业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用，交付时间以《交付通知书》时间为准。但本案中，原告未能提供《商品房交付使用通知书》送达给被告或者被告签收的证据，故应以被告实际收房的时间作为物业费的起算点。庭审中，原、被告均认可被告收房时缴纳了一年的物业费，因此，被告欠费的起始时间应为2017年10月6日。对于物业费的收费标准。本院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，因此该协议合法有效，原、被告均应受该协议的约束，本院对被告的此项抗辩意见不予采纳。据此，被告应向原告支付2017年10月6日至2020年9月30日期间的物业服务费13,895.03元（2.80元/平方米/月×138.36㎡÷30天×26天+2.8元/平方米/月×138.36㎡×35个月）。关于被告以原告提供的物业服务存在瑕疵、存在安全隐患为由拒绝支付物业费的意见。本院认为，物业服务是一种持续性服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。故被告此节辩称意见，缺乏合同及法律依据，不予采纳。关于被告提出原告擅自在公共场所内进行广告的招商和发布，并侵占广告费，侵犯了包括被告在内所有业主的权利的抗辩意见。本院认为，根据《金地檀溪前期物业服务合同》第十六条之约定：本物业管理区域内属于全体业主所有的除停车场外的其他物业共有部位、共有设施设备统一委托乙方经营，乙方可以在此物业管理区域内进行宣传、场地租赁等经营活动，在前期物业管理期间，其经营收入扣除经营成本后，因主营亏损，可以补充到物业服务费中。因此，原告在案涉小区公共面积场所内进行广告的招商和发布，并据此取得收益符合合同约定。至于原告据此取得的收益是否向小区全体业主公示，并非本案诉讼请求的范围，故本院不予审查。另外，即使存在该收益，该收益亦属于全体业主的公共利益问题，被告无权代表全体业主在本案中主张。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且前期物业服务合同中亦有关于违约金的相关约定，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对原、被告之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告违约金的诉讼主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董轶博于本判决生效之日起十日内给付原告大连金地物业管理有限公司自2017年10月6日至2020年9月30日的物业服务费13,895.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费150元（已减半收取，原告已预付），由被告董轶博负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年十二月十五日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。