云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初4967号原告：把晓芬，女，1973年8月16日生，汉族，曲靖市富源县人，初中文化，个体户，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县，现住弥勒市。委托代理人：田兴栋，云南兴磊律师事务所律师。（特别授权）被告：字多豪，男，1956年7月19日生，彝族，大理白族自治州人，高中文化，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县，现住弥勒市。被告：杨永，男，1983年4月4日生，汉族，曲靖市麒麟区人，小学文化，个体户，住云南省曲靖市麒麟区，现住。委托代理人：刘光胜，麒麟区珠街街道办事处法律服务所法律工作者。（特别授权）原告把晓芬与被告字多豪、杨永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告把晓芬及其委托代理人田兴栋，被告字多豪，被告杨永及其委托代理人刘光胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告把晓芬向本院提出诉讼请求：1.确认两被告于2017年10月21日签订的《房屋转让合同》无效；2.由被告杨永腾让“康裕园”2-602号房屋返还于原告，且返还涉案房屋购销合同、商品房收据、发票；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告字多豪于1995年4月23日登记结婚。2009年8月12日，原告同意被告字多豪向曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司购买位于麒麟区，并同意其与房地产开发公司签订预许曲房字（2010023）号商品房购销合同。2011年9月21日，接收了上述房屋，并于2012年7月17日与曲靖市装饰工程有限公司签订房屋装修合同，9月26日装修竣工一直闲置。2020年6月10日，原告与被告字多豪到曲靖办事时，见两被告因房屋买卖事宜发生纠纷，方得知被告字多豪隐瞒原告与被告杨永就上述房屋签订买卖合同，将房屋出售给被告杨永，并同意被告杨永予以居住。原告当场要求被告杨永予以返还，但被告杨永不予理睬。原告认为，根据物权法第九十七条规定，处分共有不动产须共同共有人同意，被告字多豪的处分行为违反此规定，属于无权处分。根据合同法第五十一条、第一百三十二条第一款规定，无权处分的人处分他人财产，未经权利人同意，该无权处分行为自始无效。因此，两被告签订的房屋转让合同无效，根据物权法第三十四条、第三十五条之规定，原告有权要求被告杨永腾让房屋，并返还房屋购销合同、付款凭证。综上所述，两被告订立的房屋转让合同违反法律的强制性规定，侵犯了原告的合法权益，依照民诉法相关规定提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告字多豪辩称，房屋不是卖给被告杨永。答辩人与何光德是二十多年的朋友，他找答辩人玩时，让答辩人带着去买红酒，买了几万元的。回家后在家中谈起房子的事情，答辩人告知曲靖有一套房子一直闲置没用，如果有朋友需要房子请介绍出卖。答辩人还告知从前曾有人买过此房，但是没有成交，对方给60万元。现在，如果一次性交付现金可以少两三万元。之后的几天，他打电话给答辩人声称说他家亲戚想购买，答辩人承诺可以少两万。又过几天，他打电话告知亲戚不想买，他要，希望在少点，最后双方谈成56万元。之后几天，他又打电话让办手续，答辩人告知办不了房产证，如果能办，68万元的价格已经出售。后来考虑到没有手续，他请求降价，最后大家考虑以42.8万元的价格成交。何光德承诺如果可以办房产证，他再补14万元给答辩人。一天，他邀约答辩人来曲靖，答辩人带着购房合同、发票、钥匙及其他相关材料到曲靖，找到何光德时，杨永以及杨永的媳妇也在场，杨永的媳妇小时候答辩人就认识。答辩人将上述东西给他了，他提出需要一张农业银行卡，同时需要签一份合同。当时，杨永的媳妇跟答辩人讲，查实答辩人还差物业费，此费用须从房款42.8万元中扣除，答辩人予以同意。后来，他们就把合同拿出来，好像是在一家银行大厅的一张茶几上签了合同，摁了手印，他们也签名摁印，给了答辩人一份合同。签完名后，答辩人拿了一张农业银行卡给何光德，何光德就拿给杨永，杨永就把钱转给答辩人，具体金额记不清楚，收到转款后写了份收条给他们，大家就去吃饭。饭后，答辩人回弥勒。出售房屋的时候，媳妇不知道，她在开宾馆，长时间不回家，现可以把钱退还给他们。被告杨永辩称，原告所诉合同无效没有依据。两被告签订的房屋转让合同没有违反法律强制性规定，是在自愿平等基础上签订的，且被告杨永扣除应由被告字多豪缴纳的物管费5191.00元后转账支付了全额房屋价款421800.00元，字多豪也在收到款项后交付房屋购买合同、收据、装修费用收据、物业管理费收据，完成了实际交付。被告杨永实属善意购买人，该合同合法有效，不应被随意撤销或确认无效，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了原告的身份证、结婚证、户口册、商品房购销合同、付款收据、接房通知、物业管理费收据、装修工程合同书、装修费付款收据、房屋转让合同。被告字多豪未提交证据。被告杨永围绕诉讼请求向本院提交了付款凭证一份、物管费收据一份。经质证，被告杨永发表了如下质证意见：1.对原告的身份证、结婚证、户口册的三性及证明目的无异议。2.商品房购销合同、付款收据、接房通知、物业管理费收据的来源有问题，虽然证据内容与被告的一致，但证据原件在被告处，按常理其没有复印件。3.不能核实装修工程合同书、装修费付款收据的真实性，装修合同约定的面积与实际面积不符，且不是购房者签订的，不符合常理，应当由购买者本人予以签名。4.房屋转让合同的三性无异议，但是有效合同。经质证，被告字多豪认为：对原告提交的证据无异议，签订合同时，误认为杨永是何光德的儿子，既然原告不同意出售，可以退款给杨永。经质证，原告就被告提交的证据认为：证据的真实性、合法性没有异议。诉讼请求是返还原物，原告并未授权字多豪出售房屋，两被告设立房屋买卖合同支付款项与本案无关。通过质证，本院对证据予以认定：1.被告杨永虽对原告提交的商品房购销合同、付款收据、接房通知、物业管理费收据的来源提出异议，但其同时认为除接房通知外的其余证据内容与被告字多豪交付的一致，所以，商品房购销合同、付款收据、物业管理费收据的三性，本院予以确认并在卷佐证。被告字多豪没有将接房通知交付给杨永，但根据房屋实际被接收，所以，接房通知的三性，本院予以确认并在卷佐证。2.根据被告杨永陈述的“接收的涉案房屋经过装修，且装修已完成”，装修工程合同书、装修费付款收据的三性本院予以确认并在卷佐证。3.被告对原告的身份证、结婚证、户口册的三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。4.根据本案双方当事人的陈述，本院对两被告签订的《房屋转让合同》予以确认并在卷佐证。5.原告对被告杨永提交的证据的关联性有异议，但异议不成立，根据《房屋转让合同》当事人的陈述，被告字多豪在签订合同并交付房屋相关资料后收到原告支付的房款，与本案有关联性，所以，被告杨永提交的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：原告与被告字多豪于1995年4月23日登记结婚。2009年8月12日，原告同意被告字多豪与曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司签订商品房购销合同，以299589.00元价款购买位于麒麟区房屋，支付了全额房款并于2011年9月21日接收了房屋。2012年7月17日原告把晓芬与曲靖市装饰工程有限公司签订房屋装修合同，2012年9月26日装修竣工。2012年7月18日，被告字多豪交付了物业服务费、垃圾代运费。2017年10月21日，两被告达成《房屋转让合同》，合同约定，被告杨永以428000.00元的价格向被告字多豪购买上述房屋；在合同签字时，被告字多豪向被告杨永交付房屋有关凭证、单据，被告杨永在收到款项后向被告字多豪以现金的方式一次性支付完毕；被告字多豪保证房屋无担保、无抵押，无第三人主张权利，同时保证所有亲属、朋友不会以任何理由或者借口对房屋产权提出异议；合同签订之日起即2017年10月21日至2017年12月30日止产生的水电费、物业费、垃圾代运费、垃圾处置费由被告字多豪承担；违约方承担违约金100000.00元；合同自双方当事人签名摁印时生效。双方当事人就上述合同予以签名摁印。被告杨永在扣除代被告字多豪交付的物业费5191.00元后向被告字多豪转款421800.00元，同时接受了被告字多豪交付的钥匙、商品房购销合同、付款收据、物业管理费收据。被告杨永接收房屋做了简单装饰后予以居住。2020年6月10日，原告与被告字多豪到曲靖办事时，见两被告因房屋买卖事宜发生纠纷，得知房屋已被杨永居住。本院认为，根据当事人的陈述及庭审，本案争议焦点是：1.被告字多豪就房屋出售与被告杨永所实施的民事法律行为是否构成无权处分，原告可否以此主张涉案《房屋买卖合同》无效；2.原告主张返还房屋及其他文书是否有事实和法律依据。一、是否构成无权处分的问题《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、第十七条、第十八条第一款既规定了受让人在完成不动产登记时知道或者应当知道不动产存在真实的权利人或者真实权利人有证据证明受让人知道或者应当知道不动产存在真实的权利人，又规定了真实权利人就其主张受让人不构成善意承担举证证明责任，也同时列举式的规定了应当认定受让人知道转让人无处分权的情形（登记簿上存在有效的异议登记；预告登记有效期内未经预告登记的权利人周章；登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；受让知道他人已经依法享有不动产物权）。首先，本案涉案房屋没有进行不动产登记，无法定情形可认定被告杨永知道被告字多豪无处分权，即被告杨永不知道被告字多豪是否未经共有人原告的同意予以处分财产。其次，涉案房屋的购买价款是299589.00元，而双方当事人协商的转让价款为428000.00元，此价格的形成是介绍人知道被告字多豪存在出售意思表示后向被告杨永介绍的，且经双方协商的，即被告杨永是以合理的价格受让取得房屋的。第三，原告向本院提交的证据又不足以证明被告杨永不构成善意取得房屋。第四，被告杨永有充足的理由相信被告字多豪有权处理，即被告杨永受让房屋时无重大过失。涉案合同明确被告字多豪保证“房屋无担保、无抵押，无第三人主张权利，同时保证所有亲属、朋友不会以任何理由或者借口对访房屋产权提出异议”；被告字多豪向提交的《商品房购销合同》的买受人是被告字多豪；原告没有主张具有几十年的夫妻关系存在可能导致被告字多豪在处理房屋时未与其协商事由，其提交的证据也不能证明被告字多豪隐瞒其转让房屋，即被告杨永有充足的理由相信被告字多豪可以代原告处理财产转让事宜。所以，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款“行为人可以明示或者默示作出意思表示”、第一百四十二条“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词语，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”及《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的该代理行为有效”规定，两被告签订的《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示，对合同双方当事人具有法律约束力；原告以默示的方式作出了转让的真实意思表示，转让合同对其具有法律效力；被告字多豪签订合同的行为有效，对原告具有法律效力。二、是否应当返还的问题。原告主张合同无效于法无据，其要求返还房屋及其他诉请依法不成立，本院不予支持。综上所述，《房屋转让合同》既不违反法律和行政法律的强制性规定，又不违背公序良俗，也不损害集体的合法利益，依法成立并生效。原告的诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、第十七条、第十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告把晓芬的诉讼请求。案件受理费7600.00元，由原告把晓芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  龚占金人民陪审员  许祥英人民陪审员  唐文明二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  高吉瑞