辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终2296号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵群英，女，1972年3月3日出生，汉族，现住辽阳县。委托诉讼代理人：尹勤，辽宁弘旨律师事务所律师。委托诉讼代理人：项伟华，辽宁弘旨律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王洪昌，男，1962年8月26日出生，汉族，现住辽阳县。委托诉讼代理人：陈厚旺，辽宁共宸律师事务所律师。上诉人赵群英因与被上诉人王洪昌租赁合同纠纷一案，不服辽阳县人民法院（2019）辽1021民初2717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵群英的委托诉讼代理人尹勤、项伟华，被上诉人王洪昌及其委托诉讼代理人陈厚旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵群英上诉请求：一、判令撤销辽阳县人民法院（2019）辽1021民初2717号民事判决第(二）项判决，依法改判驳回被上诉人要求支付违约金的诉讼请求，不服金额2万元；二、判令撤销辽阳县人民法院（2019）辽1021民初2717号民事判决第三项判决，依法改判驳回被上诉人请求支付装修损失的诉讼请求，不服金额4.2万元；三、判令撤销辽阳县人民法院（2019）辽1021民初2717号民事判决第五项判决，依法改判支持上诉人要求被上诉人支付2万元违约金的反诉请求，不服金额2万元；四、判令诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）原判认定被上诉人延迟3个多月缴纳租金的行为没有违反合同约定，被上诉人无需承担违约责任，认定事实不清、适用法律错误。租赁合同明确约定：“每年的7月1日如不交租金，甲方视为乙方退出”，被上诉人应当在2019年7月1日前，向上诉人一次性给付2019年8月31日至2020年8月30日的房屋租金。但是从本案认定的事实来看，被上诉人从2019年7月1日起，一直使用该房屋直至2019年10月初，原审也判定被上诉人应当给付2019年9月的租金。被上诉人拖延缴纳租金的时间超过了3个月，已经完全违约。原审判决中以被上诉人缴纳了上一年度，也就是2018年8月31日至2019年8月31日的租金为由认定被上诉人没有违约，属于张冠李戴、混淆事实。上诉人主张的违约事实是：被上诉人没有按照合同约定在2019年7月1日前缴纳2019年8月31日至2020年8月30日的房屋租金。原审以上诉人上一年度选择忍气吞声为由，认定下一年度上诉人也必须容忍被上诉人的违约行为，违背了公序良俗原则。原审在举证责任上，以上诉人没有提供被上诉人延迟缴纳房租的证据，认定被上诉人没有违约，也与原判本身认定被上诉人应当缴纳9月份租金的事实是相矛盾的。另，依据本案《资产评估报告书》记载的内容，评估机构于2020年5月评估时，涉案房屋仍没有租出去，而被上诉人早在2019年9月左右，也就是搬离涉案房屋前，装修好了另一个新店面，足以说明被上诉人是故意违约。上诉人并没有违约的动机，且被上诉人违约的行为已经给上诉人造成了切实的损失，原审认定上诉人违约且被上诉人没有违约，既不符合事实也不符合常理。综上，因被上诉人完全违背了合同约定，没有在2019年7月1日前缴纳下一年度的房屋租金，上诉人有权解除合同，并且按照合同约定要求向被上诉人支付违约金。原审认定被上诉人没有违约，认定事实错误，应当依法改判。（二）原审以上诉人出售房屋未通知被上诉人为由，认定上诉人有违约行为，不符合合同约定，认定事实不清、适用法律错误。上诉人出售房屋的告知义务并非涉案租赁合同约定的义务，涉案合同也没有约定该房屋不能出售，因此上诉人并没有违反合同约定。另外，出售房屋的告知义务仅在承租人主张优先购买权时具有法律意义，而被上诉人并没有主张优先购买权，因此，未履行告知义务并不是违约事由。（三）原审认定因案外人拒绝被上诉人使用房屋、上诉人违约，认定事实不清、适用法律错误。首先，原审认定“2019年8月案外人王志豪通知原告合同到期后将拒绝将案涉房屋继续租赁给原告”，因此认定上诉人违约，认定事实错误。原判依据的视频资料录制时间是2019年8月份，彼时，被上诉人已经拖延2个月多月未缴纳租金，案外人找到被上诉人协商租金一事，被上诉人在协商的过程中，仍拒绝缴纳租金。案外人依据合同约定，提出了如果被上诉人不缴纳租金，就视为被上诉人退房的主张，该主张完全合法合理。并且，即使不考虑被上诉人拖延缴纳租金，上诉人也有在合同到期后，不将房屋续租给被上诉人的权利，原审依据案外人提出合理合法的主张而认定上诉人违约，完全不符合事实和常理。其次，案外人主张不再续租给被上诉人，完全不影响被上诉人继续使用该房屋。若被上诉人主张使用权，自然可以以“买卖不破租赁”对抗上诉人及案外人、拒绝搬离，但是被上诉人并没有主张继续承租。“买卖不破租赁”原则赋予被上诉人继续使用房屋的选择权，被上诉人可以选择行使、也可以选择放弃。是被上诉人主动放弃了“买卖不破租赁”权，不能将被上诉人主动放弃权利的行为认定为上诉人违约。并且从上诉人及案外人的角度，均表示在被上诉人缴纳租金的情况下，愿意将房屋继续租赁给被上诉人，以避免租金损失。再次，案外人王志豪并非合同相对人，不存在因案外人的行为导致合同不能履行的情况。本案中，若被上诉人主张买卖不破租赁，导致房屋买卖合同不能实现的，也是上诉人与案外人之间的纠纷，与被上诉人无关，不构成被上诉人诉求的理由。原审认定案外人的行为导致上诉人违反合同约定，认定事实不清、适用法律错误。再次，原审举证责任分配错误、采信证据错误。被上诉人主张上诉人违约，应当出示证据证明该房屋已经无法正常使用，被上诉人并未提供相关证据。相反，《资产评估报告书》明确显示该房屋基础设施完好，内部装修一直维持原样，完全能够正常使用。原审不顾视频资料与本案的关联性，仅以视频资料真实，就支持被上诉人的证明事项，不符合证据规则。民事证据应当具有合法性、真实性、关联性，缺一不可。真实性要求证据应当真实、完整，被上诉人提交法庭的证据是被上诉人选取的事件的片段，并不能证明案件的真实情况。该证据与被上诉人的主张并不具有关联性，实际情况是，案外人催缴租金时，被上诉人仍不缴纳，于是案外人提出再不缴纳租金，就不再续租。原审判决不顾事情前因后果，将一个不完整、无关联的资料作为定案依据，违反了证据规则。综上，上诉人认为原判认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判，请求辽阳市中级人民法院判如所请，以维护上诉人的合法权益。王洪昌辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。2018年8月31日,上诉人、答辩人双方签订《合同书》，约定上诉人将位于首山镇人民街原广播局西侧的第二网点租给答辩人，合同期限从2018年8月31日至2021年8月31日，年租金为53,000元。答辩人在该租赁房屋后经营了辽阳县首山镇森林王国儿童摄影中心，并对房屋内部进行了装修。2019年初上诉人将案涉房屋出售给案外人王志豪，2019年8月案外人王志豪通知上诉人合同到期后将拒绝将案涉房屋继续租赁给上诉人。一审法院认定上诉人存在违约行为正确，判决上诉人支付违约金并赔偿内部装修损失适用法律正确，答辩人请求二审法院依法予以维持。二、答辩人不存在约定行为。上诉人主张答辩人在2019年7月至2019年10月间构成违约不符合客观事实。答辩人在得知上诉人将案涉房屋出售给案外人王志豪后，答辩人于第一时间联系了上诉人，上诉人告知答辩人去跟王志豪谈由王志豪决定，之后王志豪明确表明不再将案涉房屋继续租给答辩人，答辩人在2019年的8月23日向法院提起诉讼。可以看出上诉人违约行为在先，答辩人在协商不成的情况下向法院提起诉讼，答辩人不存在任何违约行为，答辩人是在行使不安抗辩权，待司法机关作出裁决后再履行义务。三、上诉人的行为损害了答辩人的优先购买权。答辩人作为承租人的优先购买权是法律所赋予的，因此在出售房屋时优先通知承租人是上诉人的法定义务。上诉人应当先行通知在答辩人作出不购买房屋的意思表示之后再将案涉房屋向他人出售。四、本案是由第三人导致的合同违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中案外人王志豪作为物权人已明确表明拒绝将房屋租赁给答辩人，因为案外人的行为导致了上诉人违约，是《合同法》中规定的因第三人行为导致违约的情形，因此上诉状中上诉人认为王志豪不是合同相对人进而不构成违约的主张没有法律依据。王洪昌向一审法院起诉请求：一、解除原、被告之间的《合同书》；二、赵群英向王洪昌支付违约金2万元；三、判令赵群英赔偿王洪昌首山镇人民街43栋8号房屋内部装修价值70，151.23元。赵群英向一审法院反诉请求：王洪昌给付拖欠赵群英2019年7月1日应给付的9月份租金4,416.60元，如果不同意给付租金，在2019年9月30日迁出该房并赔偿违约金2万元。一审法院认定事实：2018年8月31日，王洪昌、赵群英双方签订《房屋租赁合同》（在此之前双方曾签订租赁合同，王洪昌在该租赁房屋经营辽阳县首山镇森林王国儿童摄影中心多年），赵群英为甲方，王洪昌为乙方。合同约定：甲方将位于辽阳县原广播局西侧第二网点）出租给乙方；合同期限从2018年8月31日至2021年8月31日，年租金为5.3万元；于每年的7月1日一次性交付全年租金；合同到期后，重新续签，同等条件乙方优先，如乙方退出经营，装修设施不能破坏，归甲方负责；甲方违约，赔偿乙方2万元，乙方违约赔偿甲方2万元；每年的7月1日如不交租金，甲方视为乙方退出，甲方有权转租他人。合同签订后，王洪昌在该租赁房屋经营辽阳县首山镇森林王国儿童摄影中心，并对房屋内部进行了装修。2019年初，赵群英将案涉房屋出售给案外人王志豪，2019年8月案外人王志豪通知王洪昌合同到期后将拒绝将案涉房屋继续租赁给王洪昌。上述事实的依据有《房屋租赁合同》、涉案房屋内部装修照片、《资产评估报告书》、王志豪录像资料、企业档案、照片、儿童摄影中心订单及当事人当庭陈述在卷为凭，并经举证、质证、认证，予以采信。一审法院认为，承租人应当按照约定向出租人支付租金，出租人应当依约向承租人交付使用。本案中王洪昌、赵群英之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效，予以确认。一、关于王洪昌是否为适格主体的问题。首先，本案是租赁合同纠纷，合同争议纠纷的当事人是签订合同的双方，王洪昌作为签订合同的一方应当以其名义起诉。其次，在法庭审理过程中王洪昌已撤回第四项诉讼不再主张经营损失。因此，王洪昌作为合同相对方及房屋装修出资人起诉赵群英主张权利符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，是本案的适格原告。二、关于王洪昌在本案中是否存在违约行为的问题。首先，本案中赵群英认可王洪昌已经交纳了2018年8月31日至2019年8月31日之间的房租，但是赵群英没有提供王洪昌迟延交纳房租的证据。其次，若王洪昌存在迟延交纳房租的情况，赵群英依据《合同书》第十条享有合同解除权，但是赵群英接受了王洪昌给付的租赁款并继续履行了合同。赵群英没有行使合同解除权选择了继续履行合同。故一审法院对被告主张王洪昌存在违约行为的主张不予采信。三、关于赵群英在本案中是否存在违约行为的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定：出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，赵群英没有履行告知义务。其次，王洪昌提供了案外人王志豪拒绝原告使用案涉房屋的视频资料，同时王洪昌、赵群英双方对证人的询问也能够证明视频资料的真实性，可以认定案外人王志豪拒绝王洪昌使用案涉房屋的事实。因此，赵群英存在违约行为，应当按照合同约定支付违约金。四、关于内部装修损失的问题。王洪昌、赵群英双方签订房屋租赁合同期限为3年，现因赵群英原因导致合同提前解除，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条赵群英应当对王洪昌所租赁房屋内部的装修价值进行赔偿。辽阳利德资产评估事务所做出了装修价值为70,151.23元的评估意见。该评估机构具有评估资质，评估程序合法，其评估意见予以采信。考虑房屋实际租赁期限、装修物折旧及合同约定装修设施归赵群英等情况，装修价值的赔偿以4.2万元适宜。五、关于赵群英所主张的9月份租金4,416.6元的问题。王洪昌认可其在2019年9月份使用案涉房屋，按照双方签订的合同约定，每月租金为4,416.60元，王洪昌应向赵群英支付房屋使用费4,416.60元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十九条之规定判决：一、解除王洪昌与赵群英于2018年8月31日签订的房屋租赁合同；二、赵群英向王洪昌支付违约金2万元；三、赵群英向王洪昌赔偿辽阳县首山镇人民街43栋8号房屋内部装修价值4.2万元；四、王洪昌给付赵群英2019年9月房屋使用费4,416.60元；上列款项于本判决生效后十日内履行。五、驳回赵群英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,054.00元，减半收取1,027.00元，由王洪昌负担70.00元、由赵群英负担957.00元；反诉费205.00元，由王洪昌负担37.00元、由赵群英负担168.00元；评估费2,000.00元，由王洪昌负担689.00元、由赵群英负担1,311.00元。本院二审期间，被上诉人提交一份税务登记系统照片，证明上诉人于2019年初就已经进行了案涉房屋的买卖。上诉人赵群英质证意见为：对证据的真实性没有异议，但是该证据与本案无关，不能证明我方违约。对上诉人提交证据的真实性，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于被上诉人王洪昌是否违约的问题。上诉人主张被上诉人未按合同约定按期支付租金已构成违约。被上诉人王洪昌则认为其未按期支付租金系因上诉人于2019年年初就已将涉案房屋出售给案外人，在被上诉人得知房屋出售给案外人，且案外人明确表明不再将案涉房屋继续出租给答辩人的情况下，被上诉人出于不安抗辩才未予支付，因而不构成违约。故本案需审查的关键在于：合同期限届满之前上诉人出售涉案房屋，被上诉人据此未按约支付下一年度租金的行为是否构成违约。经审查，被上诉人租赁涉案房屋已经12年了，每三年签一次合同，最后一次双方签订的《租赁合同》约定的租期为2018年8月31日至2021年8月31日，第一年租金已交付完毕。虽然合同中约定每年7月1日缴纳下一年度租金，但按双方往年租金支付惯例来看，并不是必须在7月1日当天缴纳租金，而是有时早些，有时晚些。而且涉案房屋在2019年年初时，上诉人就已将涉案房屋出售给案外人，被上诉人得知房屋被出售且案外人明确拒绝继续租赁其房屋后，便向法院主张了权利。因此，被上诉人的行为并不构成违约。关于上诉人赵群英是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定：出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，上诉人没有证据证明其履行了告知义务。被上诉人提供了案外人王志豪拒绝其使用案涉房屋的视频资料，可以认定案外人王志豪拒绝被上诉人使用案涉房屋的事实。因此，一审认定上诉人存在违约行为，应按照合同约定支付违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，赵群英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，259元，由上诉人赵群英负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年十二月二十二日法官助理郝丽鑫书记员秦海楠