云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初5252号原告：刘杰，男，1987年10月15日生，汉族，大专文化，云南省楚雄市人，户籍地：云南省楚雄州楚雄市，现住楚雄市。委托诉讼代理人高荣，云南兴彝（姚安）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：楚雄豪庭房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇果园路**，统一社会信用代码：91532300668285202L。法定代表人：王国宾，该公司执行董事。诉讼代表人：楚雄豪庭房地产开发有限公司管理人。负责人：李旭。委托诉讼代理人吴美辰，云南八谦律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人王俊博，云南八谦律师事务所实习律师。原告刘杰与被告楚雄豪庭房地产开发有限公司（以下简称：豪庭公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘杰及其委托诉讼代理人高荣，被告豪庭公司管理人的委托诉讼代理人吴美辰、王俊博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘杰向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告在被告公司购买的“豪庭尚景”小区2栋13楼04号住宅的合同有效，具有购房人资格，并作为债权人参加豪庭房地产开发有限公司破产债权人会议，行使和享受债权人权利；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确其第1项诉讼请求为：确定双方签订的“选房确认书”有效，并按该协议继续履行，签订《商品房购销合同》并履行。事实与理由：2010年7月28日，原告与被告委托销售房屋的云南城市动力房产经纪有限公司签订了一份豪庭公司《SOHO公元》住宅小区个人参与团购协议，协议规定待被告豪庭公司取得本项目《商品房预售许可证》后与豪庭公司签订《商品房购销合同》，并交纳了优先购买权费80000元。2014年1月22日，被告豪庭公司通知原告到场签订了一份《选房确认书》，双方确定了下列合同内容:1、确定了原告选定购买的商品房为“豪庭尚景”小区2栋13楼04号；2、建筑面积为94.26㎡；3、单价为2136元/㎡；最终总价为201339.36元。2014年1月25日，原告到被告处交清了契税3020.90元，交纳了购房首付款81339元（80000是原交的优先购房费，1339元为购房总价零头）后，双方签订了《商品房购销合同》一式五份，并更换了购房发票、填写了向银行按揭贷款120000的申请和表格交由被告办理，然而，被告不久就经营异常直至今日。原告认为，原告与被告在签订和履行房屋买卖合同中，原告已按约定履行了购房合同手续，交纳了前期应该交纳的购房款和税费，按揭贷款没有完成完全是被告的责任，现在被告（被告财产管理人）以一纸《参会提示》不予认定原告购房人资格，把原告划为共益债权人当中，是没有事实依据和法律依据的，原告应具备豪庭公司破产债权人资格，参加豪庭公司破产债权人会议，行使和享受债权人权利。为维护本人的合法权益，请判如所请。被告豪庭公司辩称，一、原告与被告签订的《选房确认书》有效，但已经于2020年9月6日解除，原告不再具有购房人资格。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”云南省楚雄彝族自治州中级人法院（2020）云23破申1号《民事裁定书》裁定，楚雄彝族自治州中级人法院已于2020年7月6日裁定受理被告破产和解一案。管理人并未向原告发出过继续履行合同的通知，因此被告与原告所签订的《选房确认书》虽然有效，但已于2020年9月6日解除，故原告已不再具有购房人资格。二、原告依然享有债权人权利。虽然管理人将原告的债权调整至共益债务中，但原告依然是被告豪庭公司的债权人，享有债权人参加会议、获得清偿的权益，且事实上原告也参加了被告破产和解的第一次债权人会议。三、诉讼费不应由被告承担。本案中，被告并无任何过错，故不应承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供如下证据：1、参会提示；2、楚雄豪庭房地产住宅小区团购协议；3、楚雄市豪庭花园项目说明；4、2010年7月28日的收据；5、选房确认书；6、2014年1月25日的《收据》。被告提供如下证据：1、楚雄州中级人民法院（2020）云23破申1号民事裁定书；2、原告提交的申报材料（债权申报材料清单、债权申报书、债权申报登记表、债权人确认书、豪庭花园项目说明书、团购协议、选房确认书、收据、身份证复印件）；3、豪庭公司破产和解案第一次债权人会议、会议资料中的《债权表》《关于破产费用、共益债务情况的报告《和解方案》、楚雄市法院（2020）云2301破1号之三《公告》。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2、4，系复印件，本院不予评判；证据3，无任何公章，不清楚来源，本院不予采信。根据庭审调查和审查确认的证据，本院确认本案法律事实如下：2014年1月22日，原告刘杰（乙方）与被告豪庭公司（甲方）签订《选房确认书》，主要内容为：乙方选定甲方开发的“豪庭尚景”小区2栋13A04号住宅一套，最终建筑面积为94.26㎡，最终单价为2136元/㎡，总价为201339.36元；经过双方确认，参照团购协议约定的相关条款，乙方需于选定房源后在5个工作日内至“豪庭尚景”售楼部与豪庭公司签订商品房购销合同、更换购房收据，补齐购房款项并提供相关购房、按揭手续。同年1月25日，原告向被告交纳首付款81339.00元、契税3020.09元。后双方一直未签订购房合同。2020年7月6日，楚雄彝族自治州中级人民法院以（2020）云23破申1号裁定受理被告豪庭公司的破产和解申请，于2020年7月13日以（2020）云23破申1号之一裁定本案由楚雄市人民法院审理；2020年8月7日，本院以（2020）云2301破1号决定，指定云南八谦律师事务所律师担任被告豪庭公司管理人。2020年8月16日，原告刘杰向管理人提交申报债权材料等，同日，管理人向原告送达“债权人确认书”。经管理人审查，确定原告刘杰的债权为定金类债权（共益债权），债权金额为84359.09元。2020年10月27日，本院作出（2020）云2301破1号之三公告，依照《中华人民共和国企业破产法》第九十八条之规定，以（2020）云2301破1号民事裁定书裁定认可豪庭公司和解协议并终止豪庭公司和解程序。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：原告与被告针对‘豪庭尚景’小区2栋13楼04号房屋签订的《选房确认书》是否有效，双方是否应当继续按照该协议履行协议内容。本院认为，本案中，被告认可双方签订的“选房确认书”为有效协议，本院予以确认。对被告是否应当按照该确认书内容与原告签订《商品房购销合同》，并继续履行合同的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原、被告双方在“选房确认书”中约定“乙方（即刘杰）需于选定房源后5个工作日内到‘豪庭尚景’售楼部与豪庭公司签订商品房购销合同、更换购房收据，补齐购房款项并提供相关购房、按揭手续”，2014年1月25日，被告收取了原告交纳了购房首付款和契税，对未签订《商品房购销合同》双方陈述不一，根据上述法律规定，双方签订的“选房确认书”的内容仅符合（一）、（二）项及第（四）项中价款（单价）、总价款，“选房确认书”应属于预约而非本约，双方的协议属于尚未履行完毕的合同，现被告申请破产和解，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》的规定，对未履行完毕的合同，有权决定解除或继续履行，管理人在规定的时间未通知原告，视为双方的合同解除，管理人单方解除与原告订立的预约，被告豪庭公司自解除预约之日起不再负有签订正式的《商品房购销合同》并履行的义务，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。原告向被告已经交纳的相关费用，在被告破产程序中，管理人已经作为破产债权中的共益债权进行了处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十四条第（五）项，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条第二款、第四十九条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：驳回原告刘杰的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告刘杰负担（已交）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  李世芸二〇二〇年十二月十六日书记员  吴静娴