湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终742号上诉人（原审原告）：湖北昌宁房地产开发有限公司，住所地鄂城区东塔路裕丰园。法定代表人：李祥坤，该公司经理。委托诉讼代理人：郭慧，湖北瀛博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜山，男，1973年11月10日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市。委托诉讼代理人：朱林建，湖北思普润律师事务所律师。上诉人湖北昌宁房地产开发有限公司（以下简称昌宁公司）为与被上诉人姜山房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人昌宁公司的法定代表人李祥坤及其委托诉讼代理人郭慧，被上诉人姜山及其委托诉讼代理人朱林建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昌宁公司上诉请求：1、增判被上诉人再行支付上诉人购房款114,092.37元，利息165,956.47元（以114,092.37元为基数，按照年利率24%自2013年10月17日至2020年5月16日计算为180,272.20元，减去一审已经判决利息14,315.73元）.2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院以被上诉人单方面出具的《欠条》作为上诉人与被上诉人之间的结算依据与本案事实不符。在庭审质证阶段，对于被上诉人提交的2013年8月21日出具的《欠条》，上诉人的法定代表李祥坤已经当庭陈述对于该《欠条》的开具情况并不知情，同时不认可《欠条》作为当期的购房款结算凭证。在上诉人提交的证据中，证据六系2019年10月18日向被上诉人发出的《催收购房款的函》，被上诉人在质证过程中对于该《函件》的真实性没有异议，也认可已经收到，一审判决书中称：“经庭审质证，原、被告提供的证据，对对方当事人未提出异议的证据，真实客观，本院将根据案件事实综合评析后予以采信”，然而一审判决在事实认定部分却没有对该证据作出评价。在针对同一事项，存在两份证据内容相冲突的证据，且证据的真实性客观性都得到一审法院的认可的情况下，一审法院就应当对两份证据予以综合性的考虑。然而一审法院认定《欠条》作为结算依据的理由也根本不能成立。一审判决称：该份欠条曾由昌宁公司作为证据提交法院，欠条原件在昌宁公司财务做凭证记账。该份欠条曾由上诉人一方在被上诉人姜山诉上诉人民间借贷一案作为证据提交确实属实，但是我们回到该案中看上诉人提交的背景。上诉人与被上诉人之间双方资金往来较多，虽有被上诉人欠上诉人购房款的情况，但同时也有上诉人欠被上诉人借贷资金的情况。在被上诉人姜山起诉上诉人民间借贷的案件当中可以看出上诉人一直有意将双方之间互负的债务予以冲抵。在应诉过程中，上诉人发现上诉人财务处存有一份《欠条》，在未对实际购房款付款情况予以核算的情况下，上诉人提交该份《欠条》也仅是证实双方之间互负债务的情况，并没有把其作为结算购房款的依据，在举证时证明目的也仅描述为“证明原告欠款”，因此在2019年6月该案判决未将购房款一并纳入考虑时，上诉人才真正对购房款支付情况进行了核算，并于2019年10月18日向被上诉人发送了《催收购房款的函》。因此仅仅凭上诉人将《欠条》作为证据提交法院并不足以证实上诉人对欠条所记载的金额认可。此外，该《欠条》是否作为记账凭证入账，在本案已经查明的事实部分并没有反映，即使作为凭证入账是否当期财务账上显示的姜山欠款余额就与该欠条一致，至少在民间借贷案件判决后上诉人向被上诉人发送《催款函》时就可以反映出所谓的上诉人财务账情况与《欠条》并不一致，因此上诉人认为一审判决有失公允。二、一审法院自行将与本案无关的款项冲抵被上诉人欠上诉人的购房款及违约金于法不符。从客观事实上来说，该部分款项系姜山以上诉人的法定代表人李祥坤的名义办理信用卡自行消费后的还款行为，从该部分款项的金额上、时间上、对应的收款账户性质为贷记卡，均可以反映出事实情况，该款项本身与李祥坤之间就没有任何关系。从法律关系上来说，上诉人昌宁公司工商登记为具有两个自然人股东的有限责任公司，上诉人与李祥坤是两个独立的法律个体，即使在收取购房款的部分可能有被上诉直接向李祥坤转款或者给付现金的情况，上诉人都出具了相应的财务凭证，在上诉人并未出具任何财务手续的情况下，一审法院直接将被上诉人与李祥坤账户之间的资金交易行为与上诉人相联系起来，特别是资金性质明确的购房款及购房款违约金相联系，于法不符。姜山辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。昌宁公司在一审的诉讼请求：1、判令姜山给付购房款157,247.68元；2、判令姜山承担延迟支付房款的违约利息372,667.00元（按月息3%暂从2013年10月17日起计至2020年5月16日止，79个月），并判令姜山继续承担从2020年5月17日起直至付清的利息；3、判令姜山承担诉讼费用。一审法院认定，2013年7月12日，昌宁公司（甲方）与姜山（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，乙方购买甲方位于东塔路东塔小区2-3号楼裙楼二层18-间，产权面积310.04平方米，价格为2,260.00元/平方米，房屋总价为700,690.00元；乙方应于2013年7月12日向甲方预付购房款定金5万元，转账以银行鉴证时间为准，现金以乙方缴款时甲方出具的收款凭证为准，余款656,900.00元乙方一个月内付40万元，乙方此笔所付款项甲方为其解押产权证，余款256,900.00元在产权过户后一个月内全额付清；乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天应向甲方偿付违约部分款额5‰的违约金；合同还就其他事项作了约定。李祥坤作为甲方代表在合同签名。签订合同当日即2013年7月12日，李祥坤出具收条一张，“今收到姜山购房款定金伍万元整。￥50,000.00元”。2013年8月6日，李祥坤出具收条一张，“今收到姜山人民币肆万元整。￥40,000.00元”。2013年8月16日，昌宁公司出具收据一张，“交款单位姜山，收款方式现金，人民币叁拾陆万元整￥360,000.00元，收款事由购房款，其中现金28.5万元，农行转账7.5万元（卡收）”。2013年8月21日，姜山出具一张欠条，“今欠昌宁房地产公司人民币贰拾伍万零陆佰玖拾元整（￥250,690.00元）”，在该欠条上姜山同时注明“合同价700,690.00元，已付5万元、4万元、36万元”。2013年9月16日，昌宁公司出具收据一张，“交款单位姜山，收款方式转账，人民币叁万叁仟肆佰贰拾贰元叁角贰分￥33,422.32元，收款事由垫付税款（抵购房款）”。2013年10月1日，李祥坤出具一张收条，“今收到姜山购房款人民币拾伍万元整。”，同时昌宁公司出具一张收取150,000.00元购房款的收据。2013年9月3日，涉案房屋即位于本市东塔路××楼××楼由北××号办理房屋产权登记手续，并办理了产权证书，房屋建筑面积为310.01平方米。2013年10月9日，昌宁公司（甲方）与姜山（乙方）签订《协议书》，约定甲方所出售给乙方310.04平方米房屋面积中应减除12.82平方米给江学明，其12.82平方米差额由甲方在乙方购买房屋总价中扣除；甲方现将12.82平方米产权分割过户给了乙方，乙方10年后有义务根据江学明需要为其办理12.82平方米产权分割过户手续；协议还就其他事项作出约定。姜山银行账户反映：2015年9月29日，姜山向李祥坤转款3,000.00元；2016年1月2日，姜山转款李祥坤5,900.00元；2016年1月3日，姜山转款李祥坤9,900.00元；2016年1月29日，姜山转款李祥坤9,500.00元；2016年1月30日，姜山转款李祥坤5,500.00元；2016年3月5日，姜山转款李祥坤11,900.00元。因姜山未付清房款引起纠纷。另查明，昌宁公司于2005年7月5日成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人李祥坤。一审法院认为，昌宁公司与姜山签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效，合同当事人应按合同约定履行各自义务。本案主要争议焦点是2013年7月12日的50,000.00元和2013年8月6日的40,000.00元是否已包含在了2013年8月16日的36万元中。昌宁公司认为未包含，根据合同约定“转账以银行鉴证时间为准，现金以乙方缴款时甲方出具的收款凭证为准”，即现金应以公司出具的收款收据为准，而非收条为依据，故50,000.00元、40,000.00元的收条应包含在36万元收款收据中了，只是收条未收回而已；姜山则认为合同约定的“收款凭证”除了收款收据外还包括收条，而且在已被昌宁公司财务作账使用的姜山出具的欠条上载明的已付款和欠付款，明确了5万元和4万元的收条是不包含在36万元的金额中的。一审认为，昌宁公司理由不成立。首先，涉案合同约定的“转账以银行鉴证时间为准，现金以乙方缴款时甲方出具的收款凭证为准”，其对应的应该是“乙方应于2013年7月12日向甲方预付购房款定金5万元”，而非全部房款的支付办法；其次，合同约定“余款650,900.00元乙方一个月内付40万元”，即按约定在2013年8月12日前后姜山应支付购房款40万元，从目前证据可知，2013年8月6日金额为40,000.00元的收条以及2013年8月16日金额为36万元的收款收据，共计金额40万元；第三、2013年8月21日姜山出具的欠条对上述情况作出注明“合同价700,690.00元，已付5万元、4万元、36万元”，该份欠条曾由昌宁公司作为证据提交法院，欠条原件在昌宁公司财务作凭证记账。综上所述，根据现有证据以及当事人陈述，姜山所陈述的事实更符合客观事实，特别是欠条的原件由昌宁公司持有且已作凭证入账，故昌宁公司认为36万元包含前期已付的9万元款项的理由不成立。关于涉案房屋中的12.82平方米的面积被第三人占用的问题。2013年10月9日昌宁公司、姜山签订的协议中已明确12.82平方米的房屋面积属第三方所有，所对应价款从姜山房款扣除，该协议是经昌宁公司和姜山协商一致后达成，反映了双方的真实意思表示，故12.82平方米面积所涉房款应从姜山房款中扣除，即截止至2013年10月9日（签订抵扣房款协议书之日），姜山还下欠昌宁公司购房款38,294.48元（700,690.00元-12.82平方米×2,260.00元/平方米-50,000.00元-40,000.00元-3,600,000.00元-33,422.32元-150,000.00元）。涉案房屋于2013年9月3日取得产权证书，合同约定应在取得证书后一个月内付清房屋，故昌宁公司要求从2013年10月17日起计算姜山的延迟支付房款违约利息的请求，依法应予支持，但其诉请按月息3%的标准计算利息超出法律范围，可按年利率24%计算，姜山的银行账户在2016年1月、3月期间向李祥坤账户转款共计45,700.00元，李祥坤认为系姜山以其名义办理信用卡后的消费行为与本案的购房款无关的理由，因未提供有效证据证实其观点，故其观点不予采纳，上述款项作为支付延迟支付购房款的违约金予以扣减，超出部分折抵购房款，姜山下欠昌宁公司购房款14,202.11元，利息14,315.73元（算至2020年5月16日，此后延迟付款利息以未支付房款为基数按年利率24%计算至房款付清之止），昌宁公司超出部分的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审判决：一、姜山于本判决生效之日起十日内支付昌宁公司购房款14,202.11元，利息14,315.73元（算至2020年5月16日，此后延迟付款利息以未支付房款为基数按年利率24%计算至房款付清之止）。二、驳回昌宁公司其他的诉讼请求。本案案件受理费9,099.00元减半收取4,549.50元，由昌宁负担4,000.00元，由姜山负担549.50元（昌宁公司已预缴，待判决生效后由姜山直接支付给昌宁公司）。在二审法院指定的举证期限内，上诉人昌宁公司举出以李祥坤开户的光大银行信用卡账单、交通银行信用卡账单、鄂州市遇尚服装批发、鄂州市国花研究商行企业基本信息查询表，拟证明姜山向李祥坤转账的45,700.00元实际为姜山持有李祥坤的信用卡自行消费后的还款，与涉案房款无关。被上诉人质证认为上述证据均不是原件，且不是每一笔都能一一对应，均与本案无关联。本院认为，上诉人昌宁公司在二审举出的信用卡账单及企业基本信息等不能形成完整的证据链，达到证明姜山持有李祥坤的信用卡自己消费自己还款的证明目的，故上述证据本院不予采信。二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题是：1、2013年8月21日姜山出具的欠条能否作为双方结算购房款的依据；2、姜山向李祥坤转账的45,700.00元能否抵扣购房款。根据一审查明的事实，姜山与昌宁公司签订《房屋买卖合同》后，其开始先后向昌宁公司支付购房款。2013年8月21日，姜山对其余下未付的购房款向昌宁公司出具欠条，该欠条具体列明了其已经支付的购房款数额及尚欠的房款数额，昌宁公司收到姜山的欠条后，一直未对欠条注明的欠款额提出异议，且将该欠条纳入公司记账凭证中入账。故昌宁公司对姜山实际欠付的购房款数额应是明知的，即使出现客观事实与欠条所载内容存在重大误解的情形，依常理，昌宁公司也应当场或在合理的期限内责令姜山对欠条予以修改，而不是在多年后直至本案诉讼时才提出异议抗辩。故昌宁公司认为该欠条不能作为双方结算购房款的依据的理由不充分，本院不予支持。关于姜山分期向李祥坤名下账户转账的性质认定问题。昌宁公司认为李祥坤将自己名下的借记卡给姜山使用，姜山从自己的账户上向上述账户转账系其自己消费自己还款的行为，不能视为向昌宁公司偿还购房款。经二审当庭释明，作为昌宁公司法定代表人的李祥坤本人无法对其将借记卡给姜山使用做出合理解释，故依现有证据，仅能证实姜山向李祥坤的借记卡上汇入了45,700.00元的款项。因李祥坤作为昌宁公司的法定代表人在之前也曾经以个人名义向姜山收取过涉案房款，故一审认定上述款项用于抵付房款并无不当。综上，上诉人昌宁公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,714.00元，由上诉人湖北昌宁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 柯君审判员吴**军审判员刘岳鹏二〇二〇年十二月十四日书记员 肖            臣