浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初2771号 原告：黄兰君，女，1947年9月29日出生，汉族，住桐庐县××街道××路××幢××单元××室。 委托诉讼代理人：张立新，浙江**茂律师事务所律师。 被告：喻韦军，男，1961年11月16日出生，汉族，住桐庐县。 委托诉讼代理人：陈金鑫，浙江**诺律师事务所律师。 被告：俞群，女，1968年5月9日出生，汉族，住桐庐县。 原告黄兰君诉被告喻韦军、俞群案外人执行异议之诉一案，法院于2020年8月4日立案受理。依法适用普通程序于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告黄兰君及其委托诉讼代理人张立新，被告喻韦军的委托诉讼代理人陈金鑫、被告俞群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄兰君向法院提出诉讼请求：1、判令原告对案涉房屋享有所有权并具有足以排除强制执行的权益；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年7月，罗煜与他人以桐庐县三合上杭建筑装璜厂名义建造案涉位于桐庐县××街道××路××幢的房屋。因当时罗煜缺少建房资金，便与原告商议将6幢1单元401室房屋卖给原告，原告同意后于2002年7月30日支付了购房款20万元，2003年6月16日支付了购房款5万元，并用公司的5万元投资款抵付房款，共计支付了30万元。2004年2月房屋竣工后罗煜等人对房屋进行了分配，案涉房屋分配在罗煜名下。同年3月，罗煜将案涉房屋交付给原告，之后原告即对案涉房屋进行了装修并于2004年6月入住至今。自入住起，案涉房屋所产生的水、电费用均由原告自行支付，且该房屋系原告在桐庐城区唯一一套住房。因当初案涉房屋无法办理房屋所有权证分割手续，故案涉房屋在内的6幢房屋初始所有权证均登记在桐庐县三合上杭建筑装璜厂名下。2012年4月27日，原告与罗煜补签了《购房合同》，约定案涉房屋由罗煜卖给原告，罗煜协助原告办理房产证、土地证等有关证照分割事宜。此后，罗煜一直不配合办理，并于2015年11月罗煜向桐庐恒丰村镇银行借款，用该房进行了抵押，债务履行期到2018年11月11日止，期间无法办理该房产的过户登记手续。2018年6月7日，原告诉讼要求罗煜配合办理案涉房屋过户登记手续，鉴于当时诉争房产因另案被法院依法查封而无法办理变更登记，原告便于2018年6月19日撤诉后，并于当日向法院提出执行异议，在异议期间法院在执行中解除了对案涉房屋的查封。原告又于2018年7月17日再次向法院提起诉讼，要求依法确认上述争议房屋的买卖合同有效并要求罗煜配合办理房产过户手续至原告名下。诉讼期间，罗煜及被告俞群明知原告就案涉房屋已向法院提起诉讼，却故意瞒原告将案涉房屋过户登记至自己名下，并于2018年8月3日恶意将案涉房屋向被告喻韦军借款进行了抵押，原告得知后又于2018年8月7日向法院申请撤诉并于同日向法院另行提起诉讼，法院判决认定原告与罗煜间的房屋买卖合同有效，因案涉房屋已被罗煜抵押而无法办理房屋过户登记手续。2020年5月，法院在执行被告喻韦军与被告俞群与罗煜的民间借贷纠纷一案中作出了拍卖案涉房屋的裁定并要求限期腾退案涉房屋，原告向法院提出了执行异议，法院于2020年6月22日作出执行裁定书，驳回了原告的执行异议，从该裁定书中得知，被告喻韦军与罗煜及被告俞群的借款期限为一年，自2018年8月2日至2019年8月1日止，但令人不解的是，该债务尚未到期，被告喻韦军就于2018年11月26日向法院提起诉讼（在原告诉被告喻韦军、俞群及案外人罗煜诉讼期间），法院于同日立案后立即作出了民事调解书，这种情况显属不正常，债务履行期未到，被告喻韦军不具备向法院提起诉讼的条件，法院也不应该受理，但法院不仅受理了而且于当日作出了民事调解书，这样的民事调解书是不合法的。另执行裁定书认为，执行异议的审查为形式审查，从形式上看，原告与罗煜及二被告的民事判决书只确认了买卖合同的效力，但未确定原告对案涉房屋拥有所有权，原告对案涉房屋只有物权期待权，原告不享有足以排除强制执行的权益。原告认为，原告对案涉房屋拥有所有权无可争辩，自2004年入住至今已有16年之久，之所以未办理房产过户登记手续并非原告的过错。开始是由于该房屋系小产权房，根据当时的政策无法办理房产分割登记手续。2012年可以办理房屋过户登记了，原告即与罗煜补签了房屋买卖合同，罗煜有义务配合办理过户登记，但由于罗煜的个人私心，不仅不配合办理，还将争议房产以借款为名向银行办理了抵押登记，故意导致房产不能过户的结果。在法院将案涉房产解封的情况下，明知原告已经向法院提起诉讼且可以办理过户登记的情况下，又利用解封的空间将案涉房屋以向被告喻韦军借款为由抵押给被告喻韦军，被告俞群及罗煜的行为实属恶意抵押，存在明显的主观故意，完全是被告俞群及其罗煜的恶意行为所致，原告没有任何的过错。原告系该房的实际购房人，且已实际入住16年之久。依据最高人民法院的规定，在抵押权与购房消费者的权利发生冲突的情况下应优先保护购房消费者的权利，因此，原告对案涉房屋拥有所有权，足以排除被告喻韦军对案涉房屋的执行，故特向法院提起诉讼，敬请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 原告黄兰君为支持其诉讼主张，向法院出示并陈述了以下证据： 1、《购房合同》一份，证明原告向罗煜购买案涉房屋的事实； 2、《用水情况查询清单》一份，证明2005年起至今，原告在使用案涉房屋并支付水费的事实； 3、《用电情况查询清单》一份，证明2004年12月起原告占有使用案涉房屋并支付电费的事实； 4、（2018）浙0122民初3532号民事判决书一份，证明法院确认原告与罗煜购房合同有效的事实； 5、（2020）浙0122执异23号执行裁定书一份，证明原告的执行异议被驳回可向法院提起诉讼的事实。 被告喻韦军辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。一、案涉房屋物权登记的产权人为罗煜，登记的抵押权人为喻韦军，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，原告黄兰君并不是案涉房屋的权利人。二、（2018）浙0122民初3532号民事判决只是确认原告黄兰君与罗煜所签订的购房合同有效，并未判决案涉房屋归属原告黄兰君，更未判决罗煜或被告喻韦军向原告黄兰君返还案涉房屋。购房合同有效，原告黄兰君仅是享有一个合同债权，并不享有物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持”的规定，（2018）浙0122民初3532号民事判决书显然并不能作为黄兰君提出执行异议和排除执行的依据。三、根据《中华人民共和国物权法》第106条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”的规定确立了物权的善意取得制度，抵押权作为担保物权，同样适用善意取得制度。本案中，1、被告喻韦军于2018年8月3日取得案涉房屋的抵押物权时，并不知道原告黄兰君与罗煜之间的购房纠纷，被告喻韦军符合善意要件。2、罗煜将案涉房屋抵押给被告喻韦军，是因为其于2018年8月2日向被告喻韦军借款150万元，即被告喻韦军取得案涉房屋的抵押物权有合理的对价，符合合理对价要件。3、被告喻韦军与罗煜于2018年8月3日已办理了案涉房屋的抵押登记手续，即已完成了法律规定的登记要件。根据上述事实和法律规定，被告喻韦军显然已善意取得案涉房屋的抵押担保物权，且已由（2018）浙0122民初5200号民事调解书司法确认。原告黄兰君依法无权追回案涉房屋，至于原告黄兰君提出的罗煜隐瞒案涉房屋已转让的事实，以及欺骗等，原告黄兰君可以根据相关法律规定和购房合同的约定要求罗煜承担相关法律责任。四、根据《中华人民共和国合同法》第286条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗购买商品房的消费者。要适用前述规定，需满足两个条件，一是购房人为消费者，二是所购房产为商品房。但原告黄兰君并非是消费者，根据消费者权益保护法的规定，消费者对应的是经营者，是与经营者发生法律关系，而罗煜显然不是专门从事房产开发、销售的经营者，只是一般的自然人，与罗煜发生二手房买卖合同关系的原告黄兰君显然也并非是消费者。同时，商品房是指房地产开发企业依法开发建设并销售的房产。而本案中，案涉房屋是桐庐县三合上杭建筑装潢厂建设，桐庐县三合上杭建筑装潢厂显然并非是房地产开发企业，案涉房产也显然不属于该条规定的商品房范畴，原告黄兰君向罗煜购买案涉房产仅仅是二手房买卖合同关系，并非是商品房买卖合同关系。因此本案显然不能适用前述规定，原告黄兰君并不享有优先权，以其是购房的消费者来排除被告喻韦军的执行显然不能成立。五、原告黄兰君对一直未予过户存在重大过错。原告黄兰君陈述其在2002年7月就已经购买了案涉房屋，但至今没有办理产权变更登记。其中一个关键的因素是原告黄兰君购买案涉房屋时，案涉房屋登记的产权人实际上是桐庐县三合上杭建筑装潢厂，且该房还是小产权房，没有独立的产权证。而原告黄兰君在2002年购房时对此就是非常清楚的，原告黄兰君作为完全民事行为能力人，明知房屋是小产权房无法办证，还进行购买，并导致近十年时间未能办证，原告显然对未办理过户登记存在重大过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理诉讼和复议案件若干问题的规定》第28条规定的无过错要件，不能排除本案执行。综上，原告黄兰君提出的诉讼无事实和法律依据，恳请依法判决驳回原告黄兰君的诉讼请求。 被告喻韦军为证明其主张，已向法院出示并陈述了以下证据：（2018）浙0122民初5200号民事调解书和浙（2018）桐庐县不动产证明第0008978号《不动产登记证明》证据各一份，拟证明被告喻韦军已依法善意取得案涉房屋抵押权的事实。 被告俞群辩称：1、案涉房屋系罗煜的婚前财产，当时登记在其名下系因登记部门要求登记在夫妻双方名下，就案涉房屋发生的买卖、抵押等都是罗煜的个人行为，具体情况其不清楚。2、原告确实一直居住在案涉房屋内。 被告俞群未提交证据。 经庭审质证，被告喻韦军对原告提交的证据发表意见如下：证据1三性没有异议，但认为合同签订时，案涉房屋产权人为桐庐县三合上杭建筑装潢厂，被告明知案涉房屋系小产权房而购买，且2012年4月27日合同签订至2015年11月12日期间，房屋处于可以办理过户的状态，但原告未主张权利，其对案涉房屋未办理过户存在重大过错；证据2、3三性没有异议，但被告喻韦军对原告是否实际居住并不清楚；证据4三性没有异议，但认为该判决书仅认定房屋买卖合同有效，并未认定原告系案涉房屋的所有人；证据5三性没有异议。被告俞群对原告提交的证据的真实性均无异议。原告对被告喻韦军提交的证据的真实性无异议，但认为调解书中原告诉称部分“因罗煜未履行归还义务，也不支付利息而起诉”有异议。实际借款还未到期，被告喻韦军就起诉罗煜了。被告俞群对被告喻韦军提交的证据的均无异议。 本院对各方当事人提交的证据认证如下：对原告提交的证据1-5，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。对被告喻韦军提交的证据，原告及被告俞群对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。对各方提交的证据是否具有证明其主张的证明效力，在本院认为部分结合庭审调查予以综合分析认定。 根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：喻韦军诉罗煜、俞群民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理，并于2018年11月26日作出（2018）浙0122民初5200号民事调解书，已经发生法律效力。调解书确定：一、罗煜、俞群归还喻韦军借款150万元，并支付以借款本金150万元为基数自2018年9月2日起至借款还清之日止按月利率2%计算的利息，定于2018年12月20日前归还50万元，2019年1月20日前归还50万元，2019年2月20日前归还50万元，利随本清。若罗煜、俞群未按约定的期限履行付款义务，则喻韦军可就剩余未到期款项一并申请强制执行。二、喻韦军对罗煜、俞群抵押给其的位于桐庐县××街道××路××幢××单元××室［浙（2018）桐庐县不动产证明第0008978号］项下的房产依法处置后的价款享有优先受偿权。三、案件受理费减半收取9150元，由罗煜负担。因罗煜、俞群未按调解书确定履行义务，喻韦军于2019年1月9日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行［案号为（2019）浙0122执101号］。在该案执行过程中，本院于2020年5月12日作出拍卖（变卖）案涉房屋的（2019）浙0122执101号之一执行裁定，并于当日作出限期腾退通知。嗣后，黄兰君向本院提起执行异议，本院于2020年6月22日作出（2020）浙0122执异23号执行裁定：驳回黄兰君的异议。 另查明：1、罗煜与他人合作以桐庐县三合上杭建筑装璜厂名义建造坐落于桐庐县××街道××路××幢的房屋。2002年7月30日，罗煜出具收条收到黄兰君丈夫高炳铨支付的购房款20万元，承诺待施工图于2002年8月15日左右确定后再签订购房合同。2003年6月16日，黄兰君支付罗煜购房款5万元，由桐庐县富春江砂石发展有限公司代收并出具收款收据。2004年2月，罗煜与其他合作人对桐庐县三合上杭建筑装璜厂坐落于现桐庐县××街道××路××幢的房屋进行分配，其中案涉房屋分配在罗煜名下。2004年3月，罗煜将案涉房屋钥匙交付黄兰君。之后，黄兰君即对案涉房屋着手进行装修，并于2004年6月入住该房至今。 2、2012年4月27日，罗煜（甲方）与黄兰君（乙方）补签《购房合同》一份，该购房合同约定：一、甲方将案涉房屋一套卖给乙方，建筑面积为172.74平方米，其中分摊面积为14.9平方米。乙方有权享受甲方室外绿化及道路，并拥有相应比例的土地使用权。二、转让价：总价为人民币30万元，即每平方米为1736.8元。甲方应积极协助乙方办理房产证、土地证等有关其他证照分割事宜，但所有办理相应分割证照一切费用由乙方支付。三、付款方式：采取先付款后交房的原则，即双方签订合同后七天内付清房款，乙方付清全部房款，甲方交付钥匙及相应的水、电存折。 3、2005年7月15日，坐落于现桐庐县××街道××路××幢的房屋产权登记在桐庐县三合上杭建筑装璜厂名下。2015年11月12日，该房屋办理了最高额抵押登记，抵押权人为浙江桐庐恒丰村镇银行股份有限公司，债权数额为942万元，债务履行期限为2015年11月12日起至2018年11月11日止。 4、2018年6月7日，黄兰君向本院提起诉讼[（2018）浙0122民初2664号案]，要求被告罗煜立即为其办理房屋产权变更登记手续。由于该房屋已被法院查封，黄兰君于2018年6月19日申请撤回起诉，并于当日向法院提出执行异议。之后，法院解除了对案涉房屋的查封。2018年7月17日，黄兰君再次向法院提起诉讼[（2018）浙0122民初3154号案]，仍要求被告罗煜立即为其办理房屋产权变更登记手续。2018年7月20日，罗煜、俞群将案涉房屋产权登记在自己名下。2018年8月3日，罗煜、俞群用案涉房屋作抵押向喻韦军借款160万元，并办理抵押登记[证号为浙（2018）桐庐县不动产证第0008978号]，债务履行期限为2018年8月2日至2019年8月1日。黄兰君得知后于2018年8月7日以案涉房屋已抵押给案外人为由向法院申请撤回起诉。 5、黄兰君与罗煜、俞群、第三人喻韦军房屋买卖合同纠纷一案，法院于2018年8月7日立案受理，案号：（2018）浙0122民初3532号。黄兰君向法院提出的诉讼请求：1、依法确认原告与被告罗煜间所签订的房屋买卖合同合法有效。2、判令二被告在解除房屋抵押登记后为原告办理房屋产权变更登记手续。法院于2018年10月29日作出（2018）浙0122民初3532号民事判决：一、黄兰君与罗煜于2012年4月27日签订的购房合同有效。二、驳回黄兰君的其他诉讼请求。三、驳回罗煜、俞群的反诉诉讼请求。罗煜、俞群不服该判决并提出上诉。案经杭州市中级人民法院二审，于2019年2月11日作出（2018）浙01民终9228号民事判决：驳回上诉，维持原判。 5、原告已支付案涉房屋2005年至2020年3月的水费和2005年4月至2017年3月的电费。罗煜与俞群于2004年7月19日登记结婚。2020年4月1日，罗煜因病死亡。 本院认为：根据法律规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条规定的除外情形系指《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的房地产开发企业名下的商品房，黄兰君亦不符合该条规定的买受人主体资格，故无权适用该法律规定对案涉房屋主张权利。另（2018）浙0122民初3532号民事判决仅确认黄兰君与罗煜于2012年4月27日签订的购房合同有效，即确认黄兰君对案涉房屋享有合同之债的请求权，而非确认对案涉房屋享有高于抵押担保物权的实体权益。黄兰君基于该判决享有的权利不足以排除强制执行。 综上，黄兰君虽就案涉房屋签订了合法的合同、支付了对价并合法占有使用多年，但仍不享有足以排除强制执行的权益，故本院对其诉讼请求不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告黄兰君的诉讼请求。 本案受理费11800元，由原告黄兰君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  叶明锋 人民陪审员  程吴娜 人民陪审员  夏根有 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  祝小兰 代理书记员  许忆琳 附法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。