北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11765号上诉人（原审被告）：杨晓晨，男，1981年2月7日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：左丽，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王哲，北京市仁人德赛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京嘉义典当有限责任公司，住所地北京市东城区工人体育场北路**地下****。法定代表人：申艳彬，董事长。委托诉讼代理人：党春雨，北京市科华律师事务所律师。上诉人杨晓晨因与被上诉人北京嘉义典当有限责任公司（下称嘉义公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初10010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人杨晓晨之委托诉讼代理人左丽、被上诉人嘉义公司之委托诉讼代理人党春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨晓晨上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回嘉义公司的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定基本事实不清，没有依法查明嘉义公司取得北京市东城区东花市南里一区5号楼1层1单元101室（下称涉案房屋）的房屋产权后，我与嘉义公司是否达成新的合意，即我不再租赁，而是双方共同出卖房屋后，按照原租赁合同赔偿我。我对于涉案房屋产权人之前变更为嘉义公司的事实并不知情，直到2019年10月初，我才得知相关情况。随后双方便协商一致，委托中介共同卖房。一审法院在没有查明前述事实前提下，导致其仅以我逾期支付租金为由解除了双方之间的房屋租赁合同。与嘉义公司一起出卖涉案房屋符合双方公司的行规，也有利于我利益最大化。2019年10月，涉案房屋网上挂出后，由于价格较高，无人问津，嘉义公司竟然为了实现自己的利益转而向我主张房屋租金，缺乏依据。在共同出卖房屋未果的情况下，未经双方合意“继续由我方承租”的情况下，嘉义公司无权单方决定要求我继续承租并支付欠付租金，更无权以我欠付租金为由解除该租赁合同。嘉义公司辩称，同意一审判决，不同意杨晓晨的上诉请求和理由。嘉义公司向一审法院起诉请求：1.判令解除我公司与杨晓晨就涉案房屋形成的房屋租赁合同关系；2.判令杨晓晨腾退并交还涉案房屋；3.判令杨晓晨按照月租金33000元的标准向我公司支付自2019年9月10日至合同解除之日止的房屋租金。一审法院认定事实：2018年3月8日，王亚斌（出租人、甲方）与杨晓晨（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定杨晓晨承租涉案房屋，建筑面积217.76平方米。房屋租赁期自2018年3月8日至2028年3月7日，共计10年。租金标准为33000元/月，按月支付，每月8日前支付下一月度租金。押金12万元，押金在租赁期满或合同解除后，应如数返还乙方。乙方欠付租金，且经甲方书面催告后90日内仍未支付租金的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。2019年3月18日，嘉义公司因与王亚斌、杨岳公正债权文书纠纷一案向法院申请执行，要求被执行人王亚斌、杨岳给付人民币800万元及利息，法院作出（2019）京0101执3169号之一执行裁定书，裁定：一、解除法院对王亚斌名下位于北京市东城区东花市南里一区5号楼-1至1层1单元101房产一套的查封。二、解除被执行人王亚斌名下位于北京市东城区东花市南里一区5号楼-1至1层1单元101房产抵押权人为北京嘉义典当有限责任公司的抵押登记（京（2018）东不动产证明第0016155号）。三、原登记在王亚斌名下的北京市东城区东花市南里一区5号楼-1至1层1单元101房产所有权归申请执行人北京嘉义典当有限责任公司所有，用以抵偿被执行人王亚斌、杨岳对申请执行人北京嘉义典当有限责任公司的债务人民币八百万元。该房产所有产权自裁定送达申请执行人北京嘉义典当有限责任公司时起转移。2019年9月10日，嘉义公司取得了涉案房屋不动产权证书。2019年11月8日，嘉义公司向杨晓晨发送了《催缴租金通知书》，载明：贵方租赁使用的位于北京市东城区东花市南里一区5号楼-1至1层1单元101房屋的产权人已变更为北京嘉义典当有限责任公司，自2019年08月30日起，贵方应将租赁使用的房屋租金支付给我公司。截止此函发出日，贵方已逾期超过65日未支付租金。请贵方于2019年11月13日前将应付未付的租金款项足额支付至我司账户，如逾期仍不向我司支付，自2019年11月14日起，我方有权单方解除合同。2019年12月26日，嘉义公司向杨晓晨发送律师函，再次催缴租金。杨晓晨认可收到了上述文件。庭审中，杨晓晨表示涉案房屋租金支付至2019年8月7日，押金交纳了12万元。嘉义公司认可杨晓晨交纳押金情况，同意抵扣其欠付租金。关于杨晓晨所称其无法办理营业执照一节，嘉义公司表示杨晓晨曾要求嘉义公司协助办理营业执照，嘉义公司告知杨晓晨可以协助办理，但杨晓晨应支付租金，此后杨晓晨并未要求嘉义公司协助办理营业执照，亦未交纳租金。关于杨晓晨所述与嘉义公司协商卖房一节，嘉义公司表示杨晓晨曾提出考虑嘉义公司公司性质，建议双方一起将涉案房屋卖出，如果售价高，嘉义公司收回成本后可以给予杨晓晨适当补偿，但涉案房屋并未卖出。杨晓晨认可嘉义公司所述属实。一审法院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，王亚斌与杨晓晨签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。嘉义公司通过执行程序取得涉案房屋所有权后，继受房屋租赁合同中出租人的权利义务，嘉义公司、杨晓晨应当作为涉案合同的相对方继续履行原租赁合同。依据合同约定，杨晓晨欠付租金，经嘉义公司书面催告后90日内仍未支付的，嘉义公司有权单方解除合同，收回房屋，鉴于杨晓晨认可自嘉义公司取得涉案房屋产权后并未向其交纳过租金，且嘉义公司于2019年11月8日即向杨晓晨发出解约函，故嘉义公司要求解除嘉义公司、杨晓晨的房屋租赁关系的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除前，杨晓晨实际使用期间的租金应予交付，故嘉义公司要求杨晓晨支付自2019年9月10日至合同解除之日的租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。另鉴于杨晓晨自嘉义公司取得涉案房屋产权并多次催缴租金后，从未支付过租金，且杨晓晨欠付租金时尚未发生疫情，杨晓晨违约在先，故杨晓晨要求减免租金的意见，依据不足，法院不予采信。合同解除后，杨晓晨继续占有使用涉案房屋，缺乏依据，故嘉义公司要求杨晓晨腾退涉案房屋的诉讼请求，法院亦予以支持。据此，一审法院于2020年9月28日判决如下：一、解除北京嘉义典当有限责任公司杨晓晨就北京市东城区东花市南里一区5号楼1单元101号房屋形成的房屋租赁合同关系；二、杨晓晨于判决生效后十五日内将北京市东城区东花市南里一区5号楼1单元101号房屋腾退并交还北京嘉义典当有限责任公司；三、杨晓晨按照月租金33000元的标准向北京嘉义典当有限责任公司支付自2019年9月10日至合同解除之日止的房屋租金（杨晓晨已支付押金12万元应予抵扣）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，杨晓晨围绕其上诉意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨晓晨提交录音证据2份，用以证明其与嘉义公司共同卖涉案房屋，不需要杨晓晨继续交纳租金，同时涉案房屋销售后按照原租赁合同，由嘉义公司向其进行补偿。嘉义公司的质证意见为：真实性予以认可，录音证据不完整不认可证明目的。经本院询问，在上述证据中是否存在嘉义公司同意杨晓晨无需交纳涉案房屋租金，杨晓晨答复上述证据中没有相关内容，但认为既然共同卖房就是不需要交纳租金的意思。嘉义公司对杨晓晨的上述主张不予认可，称从未同意杨晓晨不交纳涉案房屋租金，其公司始终向杨晓晨主张交纳租金，否则要求解除合同收回涉案房屋。本院认为：本案中，嘉义公司取得涉案房屋所有权，其继受案外人王亚斌与杨晓晨签订的《房屋租赁合同》中约定的相应合同权利义务，嘉义公司与杨晓晨理应继续按照上述合同约定履行。经查，杨晓晨自2019年8月8日起未再交纳涉案房屋租金，经嘉义公司书面催告后90日内仍未支付欠付租金，故依据租赁合同约定，嘉义公司有权行使单方合同解除权，一审法院依据嘉义公司诉请判决解除租赁合同关系、杨晓晨腾退涉案房屋、支付自2019年9月10日至合同解除之日止的房屋租金，依据充分，本院予以维持。虽杨晓晨上诉称其与嘉义公司共同出卖涉案房屋，不需要杨晓晨继续交纳租金，但在嘉义公司对此不予认可的情形下，杨晓晨就其该项主张未提交充分证据予以证明，故杨晓晨以此为由的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，杨晓晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32048元，由杨晓晨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二〇年十二月十四日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪