山东省聊城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁15执异101号 案外人：张琳，女，1966年1月9日出生，汉族，教师，住聊城市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：朱波，山东众成清泰（聊城）律师事务所律师。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地：北京市石景山区石景山路**。统一社会信用代码：9111000010228709XY。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢兴诺，男，该公司法务专员。 被执行人：聊城市水城房地产开发有限公司，，住所地：聊城市聊堂路**统一社会信用代码：91371500749886982R。 法定代表人：李贵杰，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）与被执行人聊城市水城房地产开发有限公司（以下简称水城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张琳对本院查封被执行人水城公司名下的聊房权证古字第××号新东方·龙湾幼儿园（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年12月11日举行了听证，张琳的委托诉讼代理人朱波、中铁公司的委托诉讼代理人卢兴诺参加了听证,并提交了书面意见。现已审查终结。 案外人张琳称，其2012年3月在水城公司购买了案涉房产，2016年8月13日，双方签订《房屋买卖协议》，办理了房屋交接入住手续。截至2019年8月，其陆续交款至总房款的91%共计2002万元，并交纳了公共维修基金、暖气初装费，自2012年至今一直在实际使用，用于开办幼儿园“龙湾园”。2019年10月下旬，水城公司告知其中铁公司因与水城公司建设工程施工合同纠纷一案于2019年4月申请法院查封了案涉房产，贵院作出了相应的(2019)鲁15执保22号执行裁定。其购买案涉房产在先，并且交付了绝大部分房款，至今在使用之中，其为该房产的实际所有权人。中铁公司申请查封案涉房产，损害其合法权益，其依法提出排除执行申请，请求法院予以解封。 申请执行人中铁公司称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，1.异议人购买的是商铺且用来出租，并非用于居住，也不能证明其名下无其他用于居住的房屋，异议人的申请不符合上述第二十九条第（二）项的规定。法律规定之所以明确为“用于居住”且是“唯一住房”，目的是保护异议人的基本生存居住权利，而案涉房产并非住宅，属于投资性商铺。2.异议人未提交任何银行付款凭证证明其已付款金额。综上，异议人应按照合同约定向水城公司主张权益，请求法院依法驳回案外人的异议申请。 案外人张琳提交了以下证据：证据1.《房屋买卖协议》一份；证据2.聊城仲裁委员会（2020）聊仲裁字第241号裁决书一份；证据3.水城公司为张琳出具的购房款收据六份，支付总额2002万元；证据4.齐鲁银行业务回执一份、山东省资金往来结算票据一份，拟证明张琳按照法律规定和法院要求将最后一笔款项200万元支付至法院账户；证据5.2019年8月的银行电子回单六份，拟证明张琳向水城公司指定的收款账户支付购房款200万元；证据6.工商银行电子回单一份，拟证明张琳于2018年8月向水城公司指定的收款账户支付购房款200万元；证据7.2017年8月31日、2017年9月1日的工商银行电子回单各一份，拟证明张琳向水城公司账户支付购房款200万元；证据8.工商银行电子回单一份、建设银行个人账户交易明细一份，拟证明张琳于2016年7月13日向水城公司指定的收款账户支付购房款351万元；证据9.中国银行2012年交易明细三份、建设银行交易明细一份及工商银行交易明细三份，拟证明张琳于2012年向水城公司指定的收款账户支付购房款700万元；证据10.水城公司向张琳出具的客户房款存款账号两份，拟证明该公司要求张琳将购房款支付至指定收款账户；证据11.聊城供电公司出具的龙湾幼儿园用电缴税发票一宗（共计15份）、聊城润达水业有限公司出具的龙湾幼儿园用水缴税发票一宗（共计19份）、龙湾幼儿园缴纳公共维修基金收据一份、龙湾幼儿园房屋租赁合同一份及租金收取明细一份，拟证明张琳在法院查封以前已经实际占有涉案房产的事实。 申请执行人中铁公司的质证意见：对证据1的真实性没有异议，但是不能证明异议人已交付购房款；对证据2仲裁裁定书的真实性没有异议，但对证明目的有异议，裁定书仅仅是对买卖合同合法有效进行了认定，但裁定结果并未认定该协议是否履行；对证据3的真实性有异议，收据显示金额与被执行账户收款金额不符，应以被执行人所有银行转账凭证的银行流水金额为准；对证据4、5、6、7、8、9的真实性没有异议，关联性有异议，银行凭证收款方并非被执行人，与本案没有关联性。其中证据五2019年8月份支付的200万元是在查封之后，案外人在查封之前支付的金额不足购房款的50%，购房合同签订的时间是2016年8月，但证据九付款时间为2012年，不能证明与买卖合同有关联性。目前的证据只能体现异议人在查封之前向被执行人总共支付751万元，显然不能对抗查封；对证据10的真实性有异议，不能证明案外人已经履行付款义务；对证据11的真实性没有异议，但并不能证明案外人已经履行支付购房款义务。 本院查明，原告中铁公司与被告水城公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年10月8日作出（2019）鲁15民初171号民事判决，判令水城公司于判决生效之日起十日内向中铁公司清偿工程款37614936.6元。山东省高级人民法院（2020）鲁民终963号民事判决维持一审判决。上述判决生效后，水城公司未履行判决确定的法律义务，中铁公司向本院申请执行，本院于2020年7月6日立案执行，执行案号为（2020）鲁15执304号。在诉讼中，本院于2019年4月22日作出（2019）鲁15执保22号执行裁定，保全查封了水城公司名下的房产一宗，查封期限至2022年4月22日，其中包括案涉房产聊房权证古字第××号新东方·龙湾幼儿园。 2016年8月13日，案外人张琳（乙方）与水城公司（甲方）签订房屋买卖协议，载明：乙方购买甲方开发的聊城市东昌府区新东方·龙湾小区内编号为幼儿园的商品房，销售建筑面积4604㎡，乙方在本协议签订之前已实际使用该房屋；双方议定该房产出售价格为4782.8元/㎡，房屋总价款为2202万元；乙方在协议签订前已向甲方支付房屋价款1402万元，其中100万元为定金，本协议签订后转为房屋价款；2017年至2020年的每年9月1日前，乙方应分别向甲方支付房款200万元；待乙方全款到位后，乙方自行办理房产证，甲方应积极协助，乙方负责交纳各项费用；双方责任等等。后，按照房屋买卖协议的约定，张琳本人或由他人代其通过银行转账等方式多次向水城公司及其指定的财务人员支付房款，水城公司给张琳出具了六份房款收据，分别是：2017年11月13日的收据为1051万元，2016年7月13日的收据为351万元，2016年8月31日的收据为100万元，2017年9月1日的收据为100万元，2018年8月28日的收据为200万元，2019年8月31日的收据为200万元。2020年9月4日，张琳将剩余房款200万元交至本院执行案款账户。在本院查封之前，张琳已将案涉房产出租给龙湾幼儿园使用，龙湾幼儿园缴纳了电费、水费、公共维修基金。2020年11月18日，聊城仲裁委员会作出（2020）聊仲裁字第241号裁决：申请人张琳与被申请人水城公司于2016年8月13日签订的《房屋买卖协议》合法有效。 本院认为，本案争议焦点为：案外人张琳对案涉房产是否享有排除强制执行的权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条是专门针对被执行人为房地产开发企业而规定的特别条款，二者是一般规定和特别规定的关系，并非相互排斥，商品房买受人可以选择适用该法律规定第二十八条或二十九条排除执行。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，案涉房产登记在被执行人水城公司名下，案外人张琳未办理过户登记手续，对案涉房产不享有物权法上的所有权，但在本院查封之前，张琳已与水城公司签订房屋买卖协议，并已被聊城仲裁委员会（2020）聊仲裁字第241号裁决合法有效。张琳提交的案涉房产公共维修基金收据、用电用水缴税发票、租赁合同、收取租金的银行账户明细清单等证据，能够证明水城公司已向其交付案涉房产，其在法院查封之前已合法占有案涉房产。张琳已按照协议约定向水城公司支付了91％的房款，并将剩余价款200万元交付至本院执行账户。未办理过户登记系因房屋买卖协议约定的办理房产证的条件未成就，而非因买受人自身原因所致。综上，案外人张琳对案涉房产享有排除强制执行的权益，对其异议请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人聊城市水城房地产开发有限公司名下的聊房权证古字第××号新东方·龙湾幼儿园的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张广军 审判员  张绍方 审判员  牛祺忠 二〇二〇年十二月十四日 法官助理汪桂荣 书记员徐如意