吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民终731号   上诉人（一审原告）：甄广才，男，1972年6月8日生，汉族，无职业，住吉林省白山市。   委托诉讼代理人：焦立臣，吉林典亮律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：王淑华，女，1952年5月21日生，汉族，无职业，住吉林省白山市。   委托诉讼代理人：蒋琰，男，1978年8月18日生，汉族，白山市公安局职员，住吉林省白山市。   一审第三人：白山市佳兴房地产开发有限公司。住所地：吉林省白山市浑江区浑江大街西站安居小区**楼106门市**。   法定代表人：张振涛，总经理。   上诉人甄广才因与被上诉人王淑华及一审第三人白山市佳兴房地产开发有限公司（以下简称佳兴公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。   甄广才上诉请求：1、请求判令排除对甄广才购买位于白山市佳兴综合楼（原通江停车场）三单元402室，产籍号03-0041-0259-0100-030402号房屋的强制执行。2、请求判令确认甄广才对购买的位于白山市佳兴综合楼（原通江停车场）三单元402室，产籍号03-0041-02590100-030402号房屋所有权归甄广才所有；3、请求判令由王淑华承担全部诉讼费。事实和理由：2019年1月14日甄广才与佳兴公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定佳兴公司将佳兴综合楼3单元402室，面积119.04平方米，单价每平方米3000元，总价款357120元出售给甄广才。签订合同之后，甄广才多次与佳兴公司沟通要求进行预售备案登记，佳兴公司以各种理由推脱一直未予办理。2019年12月4日甄广才向浑江区人民法院起诉佳兴公司要求确认甄广才与佳兴公司的买卖合同有效，佳兴公司协助甄广才办理房屋备案登记。2020年3月2日浑江区人民法院作出（2019）吉0602民初2892号民事判决，确认了甄广才与佳兴公司的房屋买卖合同有效。经多次沟通2020年6月初，佳兴公司将房屋钥匙交付给甄广才，同时佳兴公司派工作人员与甄广才一同到不动产登记中心办理预售备案登记，发现甄广才购买的房屋已经因王淑华与佳兴公司的借款合同纠纷而采取了保全措施。甄广才知悉所购买房屋被查封后，向查封房屋的浑江区人民法院提出了异议，要求排除执行，浑江区人民法院作出（2019）吉0602执异40号民事裁定，裁定甄广才的异议请求不成立。甄广才根据相关法律规定向浑江区人民法院提起了执行异议之诉，2020年8月17日作出（2020）吉0602民初1262号民事判决，认为甄广才名下有其他可用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的唯一房屋的标准，不足以排除涉案房屋的强制执行。一审法院认定事实错误。一、消费者购房人的权利优先于普通债权。首先，从房屋买受人享有的权利性质上看，其享有的是物权期待权，其优于抵押权和普通债权，为了保护房屋买受人的权利，民法理论将本来属于一般债权的房屋买受人的权利，定性上升为物权期待权。我国对物权期待权的保护，首见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护，其后在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定了一般房屋买受人的物权期待权，其基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。其次，从交易安全保护角度来看，对于消费者购房者来说，完全有理由相信其所购买的房屋不存在任何权利瑕疵，而在消费者购房人支付了购房款或大部分购房款的情况下，如果还不能取得标的物，则其对于交易安全的信赖会受到严重损害，合同法立法指导思想中在价值取向上应注意交易安全保护的目标就无法实现。再次，从交易成本支出的角度看，消费者在交付购房款时，不会了解出卖人如何使用购房款，也不会了解出卖人的债务情况，如果要求购房者要了解相关情况的话必然影响交易的效率，延缓交易的完成。最后对于保护消费者的物权期待权，是突破了债权的平等性原则来赋予弱势债权人以优先保护机制，即消费者。消费者买受人的物权期待权之所以在无须任何公示手段的情况下，仍被赋予了强大的优先性，是基于对不动产消费者居住权的维护，在多重权利发生冲突时，当事人的居住权大于财产权。二、如何认定《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的唯一住房问题。消费者购房人的期待权是基于生存权上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利。是否构成消费者唯一住房，法院应综合案件的实际情况，衡量利益，作出取舍和判断，同时调查消费者现有房屋的情况、家庭人口及其他原因综合情况，不应机械认为只要消费者有其他可居住的房屋，即认定其不符合第二十九的唯一住房的标准。本案中，甄广才现可供居住的房屋为64.66平方米，由甄广才父母居住，现甄广才与配偶及两名女儿共同租房居住，购买该房屋就是为了改善生活条件，涉案房屋为119平方米，三室，能够满足一家六口共同生活的需要，甄广才也不用租房居住。法院应从甄广才家人口较多，购买房屋的目的，综合来认定甄广才唯一住房的标准。综上所述，根据保护消费者购房人的权利优先于普通债权和认定唯一住房标准的法理真意，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条和第126条的精神，请求人民法院支持甄广才阻却涉案房屋执行的请求。   王淑华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回甄广才的上诉请求。   佳兴公司未陈述意见。   甄广才向一审法院起诉请求：一、判令停止对甄广才购买位于白山市佳兴综合楼（原通江停车场）三单元402室，产籍号03-0041-0259-0100-030402号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、依法确认位于白山市佳兴综合楼（原通江停车场）三单元402室，产籍号03-0041-0259-0100-030402号房屋所有权归甄广才所有；三、诉讼费由王淑华承担。事实和理由：2019年1月14日甄广才与佳兴公司签订《商品房买卖合同》，约定甄广才购买佳兴公司开发建设的佳兴综合楼3单元402室，面积119.04平方米，单价每平方米3000元，总价款357120元，后佳兴公司给甄广才出具房屋买卖合同及房款收据。上述协议签订后，甄广才于2019年10月28日诉至白山市浑江区人民法院，要求确认甄广才与佳兴公司签订案涉房屋买卖合同有效并协助办理房屋备案登记。白山市浑江区人民法院作出（2019）吉0602民初2892号民事判决，判决确认甄广才与佳兴公司于2019年1月14日签订案涉房屋买卖合同有效。2019年8月28日王淑华诉佳兴公司民间借贷纠纷一案，将案涉房屋保全。甄广才依法向白山市浑江区人民法院提出书面异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封。2020年6月15日白山市浑江区人民法院作出（2020）吉0602执异40号执行裁定。裁定驳回甄广才的异议，并告知裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。综上，甄广才与佳兴公司签订案涉房屋买卖合同合法有效，甄广才已支付全部房款，成为合法有效的商品房买受人所形成的物权期待权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》及相关之规定，甄广才特提起诉讼，请求依法支持甄广才的上述请求。   一审法院认定事实：王淑华与佳兴公司民间借贷纠纷一案，根据王淑华的申请，2019年8月28日，白山市浑江区人民法院作出（2019）吉0602财保102号民事裁定书，裁定：对佳兴公司开发的佳兴综合楼（原通江停车场）一单元202室、502室(产籍号为03-0041-0259-0100-010202号、010502号），二单元201室、401室（产籍号为03-0041-0259-0100-020201号、020401号)，三单元402室、502室、601室、602室、702室，产籍号为03-0041-0259-0100-030402号、030502号、030601号、030602号、030702号)，101门市(产籍号为03-0041-0259-0100-000101号)予以查封，查封期限为三年。对该民事裁定所查封的佳兴综合楼三单元402室，甄广才到白山市浑江区人民法院提出执行异议，白山市浑江区人民法院于2020年8月12日作出（2020）吉0602执异40号执行裁定，裁定：驳回甄广才的异议。甄广才对该裁定不服提起诉讼，形成本案。2019年12月4日，甄广才到白山市浑江区人民法院就案涉房屋买卖合同纠纷一案提起确认合同有效诉讼，2020年3月2日，白山市浑江区人民法院对该案作出（2019）吉0602民初2892号民事判决，判决：“一、甄广才与白山市佳兴房地产开发有限公司于2019年1月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回甄广才的其他诉讼请求。”现该判决已生效。另查明，佳兴综合楼系佳兴公司开发建设。2019年1月14日，佳兴公司与甄广才签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：佳兴公司将佳兴综合楼三单元402室、建筑面积119.04平方米、每平方米3000元、总价款357120元的房屋出售给甄广才。当日，佳兴公司出具收据一张，载明其收到甄广才交来佳兴综合楼3-402室购房款357120元。截至目前，佳兴综合楼处于在建状态，佳兴公司尚未办理上述房屋预售合同备案登记。案涉房屋至今尚未交付甄广才。2020年6月8日，经白山市浑江区人民法院核查，甄广才名下有用于居住的房屋两处(白山房权证白BQ字第XXXX号、白山房权证白BQ字第XXXX号)。一审法院认为，关于甄广才要求停止对位于白山市佳兴综合楼（原通江停车场）三单元402室、产籍号03-0041-0259-0100-030402号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封的请求，本案庭审中甄广才自认其于2020年6月24日将其名下一处房屋（产权证号为：白山房权证白BQ字第XXXX号）过户至其女儿甄鑫名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，虽然案涉房屋在查封前已经出售给甄广才，房屋买卖合同也被白山市浑江区人民法院确认为有效，但白山市浑江区人民法院在作出财产查封及执行时，甄广才名下尚有其他用于居住的房屋，而其将白山房权证白BQ字第XXXX号房屋过户至其女儿名下系在白山市浑江区人民法院作出（2020）吉0602执异40号执行裁定书驳回其异议申请之后，故其对白山市佳兴综合楼（原通江停车场）三单元402室、产籍号03-0041-0259-0100-030402房屋享有的权利不能排除执行，对其该项诉请不予支持。关于甄广才要求确认位于白山市佳兴综合楼（原通江停车场）三单元402室、产籍号03-0041-0259-0100-030402房屋所有权归其所有的请求。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。本案中甄广才虽然与佳兴公司签订了商品房买卖合同（预售）并支付了价款，但案涉房屋并未实际交付使用且未办理产权登记手续，故甄广才并未实际取得该房屋的所有权，对其该项诉请不予支持。佳兴公司经白山市浑江区人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对其自身诉讼权利的放弃，白山市浑江区人民法院依法缺席判决，由此产生的不利后果应由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决：“驳回甄广才的诉讼请求。案件受理费6657元，由甄广才负担。”。   二审时，甄广才提供1、2019年12月5日的租房协议一份，社区证明两份，证明甄广才为了改善居住条件而将自己的回迁房屋进行出售，而租住在政府二号楼四单元402室，甄广才家庭人口较多，需要更大的居住面积，而购买了案涉房屋。2、2019年12月3日拆迁协议及2020年2月28日房屋转让协议、甄丽秀的银行流水（2020年2月13日、2020年6月24日分两次支付的房款），可以证明登记在甄广才名下0760尾号的房屋现没有灭籍，但经拆迁已不再属于有效居住使用房屋，经与甄丽秀于2020年2月28日协商一致，将该房屋以41万元的价格进行了转让，甄广才不再享有该房屋的所有权和使用权。以上两组证据可以证明甄广才对案涉房屋享有的使用权为唯一住房使用权。   王淑华质证认为：对租房协议和社区证明的真实性没有异议，证明问题也没有异议，但是这个证明是我们执行裁定之后才开具的。对第二组证据的真实性和证明问题均没有异议。   本院认证如下：因王淑华对甄广才提供的证据没有异议，本院予以确认。   王淑华提供浑江区人民法院（2020）吉0602民初421号民事判决，证明应该同案同判。   甄广才质证认为：我国不是判例式国家，无法确定是否作为指导性案例的判例进行引用，该判例对本案没有参照性。   本院认证如下：因该证据与本案没有关联性，不予采信。   另查明：一审法院于2020年6月12日作出（2020）吉0602执异44号执行裁定，裁定驳回甄广才的异议。   本院审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。   本院认为，本案是案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”，本案案外人甄广才应当提供证据证明其对本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因甄广才名下除案涉房屋之外还有两处房屋，其中一处房屋虽然更名为其女儿名下，但更名时间是在一审法院裁定驳回其异议之后，另一处房屋是甄广才与白山伟业房地产开发有限公司签订的拆迁棚户区改造货币化安置买卖合同，甄广才称其已出售给甄丽秀，但甄丽秀也是在甄广才执行异议被驳回之后才分期交付购房款，不能排除双方的买卖行为系规避法律，甄广才在有两处房屋的情况下又购买案涉房屋，无法认定是为了改善居住条件，故甄广才未提供充分证据证明其请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAxMDAxMTQ2OTQ%3D&language=中文""_blank)》第二十九条规定的情形，本院对其上诉请求不予支持。   综上，上诉人甄广才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6657元，由上诉人甄广才负担。   本判决为终审判决。   审判长 綦家通   审判员 唐 华   审判员 朱济生     二〇二〇年十二月十四日   （法官助理 毕 凝   书记员 刘思辰