湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2644号上诉人（原审被告）：赵书信被上诉人（原审原告）：陈育华原审第三人：开平恒威房地产开发有限公司原审第三人：开平市龙发建筑工程有限公司上诉人赵书信因与被上诉人陈育华及原审第三人开平恒威房地产开发有限公司、开平市龙发建筑工程有限公司执行异议之诉一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵书信上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈育华的诉讼请求。事实和理由：陈育华与开平恒威房地产开发有限公司签订的认购书及商品房买卖合同无效。双方均没有按照法律规定及合同约定将案涉合同递交房地产部门备案、网签，违反了城市商品房预售管理办法第五条、第二十五条之规定，应属无效合同。对于购房款，虽有交款票据，并没有转账依据，且未提供购房契税票据。根据城市房屋管理法第二十七条规定，房地产开发项目经竣工验收后方可交付使用。案涉房屋至今未办理综合验收合格证，陈育华在一审中提供的收楼流程确认表纯属虚构，明显属于陈育华与开平恒威房地产开发有限公司串通所签。陈育华未能提供案涉房屋交付后使用水电气及物业费等依据。房屋至今未办理产权过户手续，所有权属于开平恒威房地产开发有限公司所有，陈育华不能善意取得房屋，有涉嫌恶意串通的行为。陈育华辩称，案涉房屋买卖合同是合法有效的，是当事人协商签订的意思表示真实，合同没有备案网签是行政管理规定的问题，不是法律法规的强行规定，即使违反了规定也不能说合同无效。生效的判决书已经认定案涉房屋买卖合同合法有效，也认定了陈育华支付了全部的房屋价款，且交付占有使用。陈育华已经支付了全部的购房款，有一审提供的发票和出卖方出具的收据及转账记录等证据证实。在查封前，房屋已经交付给陈育华使用，有一审提供的收楼确认表予以证实，赵书信虽然提出了异议，但没有提供证据予以反驳，不能推翻收楼确认表的证明力。陈育华对未办理产权证没有过错，是开发商配套工程没有完成导致整个楼盘没有通过行政部门验收所致。陈育华向一审法院起诉请求：不得执行开平市水口镇***房屋。一审法院认定事实：赵书信与开平市龙发建筑工程有限公司、开平恒威房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，该院于2019年1月17日作出（2018）湘0421民初2120号民事判决书，判决：一、开平市龙发建筑工程有限公司应给付所欠赵书信租赁款5397714元；二、开平市龙发建筑工程有限公司应支付赵书信逾期付款利息2349804元（从2016年11月28日起按月利率2%计算至2018年9月12日止，后段利息按月利率2%另计至清偿之日止）；以上款项7747518元，限开平市龙发建筑工程有限公司在本判决书生效之日起十五日内履行完毕；三、开平恒威房地产开发有限公司对上述一、二项款项承担连带清偿责任。开平恒威房地产开发有限公司对该判决不服，向衡阳市中级人民法院提起上诉。2019年6月4日，衡阳市中级人民法院作出（2019）湘04民终875号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年8月5日，赵书信向该院申请强制执行该院（2018）湘0421民初2120号民事判决书，2019年12月25日，该院以（2019）湘0421执831号执行裁定书及（2019）湘0421执831号协助执行通知书查封了开平市水口镇***房屋。2020年3月3日，陈育华不服该执行行为，以该房产属于其所有为由向该院提出书面异议，该院听证审查后于2020年4月9日作出（2020）湘0421执异24号执行裁定书，裁定驳回异议人陈育华的异议请求。陈育华在法律规定的期限内向该院提起执行异议之诉。另查明，坐落于开平市水口镇***土地的使用权人系开平恒威房地产开发有限公司，土地使用面积为114195平方米，开平恒威房地产开发有限公司于2013年在该案土地上开发建设商品房，2013年9月3日取得开发项目名称为：“水口镇绿苑山庄6区68、69座住宅楼”商品房预售许可证（编号：开预许字第2013205号），许可证期限为2013年9月3日至2014年9月3日。陈育华与开平恒威房地产开发有限公司于2018年3月13日签订《绿苑山庄2期紫薇御墅认购书》，认购开平恒威房地产开发有限公司所开发位于开平市水口镇***房屋。2018年6月20日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定陈育华购买第三人恒威房地产开发有限公司开发的开平市水口镇***房屋，该房屋建筑面积306.04平方米，总价款230万元，签订购房合同后，陈育华已向开平恒威房地产开发有限公司付清全部购房款230万元，开平恒威房地产开发有限公司于2018年12月31日将房屋交付给陈育华。案涉房屋至本案诉讼时尚未办理商品房初始登记手续。还查明，陈育华于2020年5月14日向广东省开平市人民法院起诉开平恒威房地产开发有限公司，要求判决开平恒威房地产开发有限公司支付逾期办理房地产不动产权证的违约金46000元，广东省开平市人民法院于2020年5月28日作出（2020）粤0783民初2220号民事判决书，判决开平恒威房地产开发有限公司应在判决生效之日起10日内支付逾期办证违约金46000元给陈育华，广东省开平市人民法院于2020年6月30日出具案件生效证明书，证明该判决已于2020年6月23日生效。一审法院认为：本案系一宗案外人提起的执行异议之诉。民事诉讼法设立执行异议之诉的目的在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行而遭受不可逆的损害，在执行异议之诉案件的审理过程中，根据个案的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体利害影响等，是执行异议之诉案件的审理范围。因此，本案判断陈育华就案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行，就应从权利的形成时间、权利的内容、权利的性质以及对权利主体的利害影响等方面进行分析，从查明的事实看，陈育华已于2018年3月13日与开平恒威房地产开发有限公司签订《绿苑山庄2期紫薇御墅认购书》，2018年6月20日双方签订了《商品房买卖合同》，已支付案涉房屋的价款，已合法占有案涉房屋，未办理产权登记非因陈育华原因造成，广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初2220号民事判决书对上述事实已确认，该民事判决书已发生法律效力，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，故陈育华请求判决不得执行开平市水口镇***房，有事实和法律依据，该院予以支持。开平恒威房地产开发有限公司、开平市龙发建筑工程有限公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：不得执行位于开平市水口镇***房产。本案受理费500元，由陈育华负担。本院二审期间，陈育华提交（2020）粤0783民初2220号案件生效证明书、个人及家庭住房查询结果，拟证明其与开平恒威房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案的民事判决书已生效，其购买案涉房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋等事实。赵书信对证据提出了异议。因证据待证事实及证明目的与争议焦点相关，本院将结合本案其他案件事实在说理部分予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点：陈育华对案涉房屋是否享有排除本案强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋于查封前交付买受人陈育华、已付清购房款及因出卖人开平恒威房地产开发有限公司自身问题未办理产权登记等事实，已被生效（2020）粤0783民初2220号民事判决所确认，该判决同时认定案涉商品房买卖合同合法有效并判令开平恒威房地产开发有限公司向陈育华支付逾期办证违约金。赵书信虽对上述判决内容提出异议主张，但未能提供推翻该判决内容的证据予以证实，其主张缺乏事实依据，依法不能采信。关于赵书信提出的案涉合同没有备案网签违反城市商品房预售管理办法而应属无效合同的主张，因城市商品房预售管理办法不是法律或者行政法规，且房屋买卖合同也不是法律规定的需经批准或备案后方能生效的合同，故赵书信的该项主张，缺乏法律依据，依法不能采纳。综上，一审认定陈育华对案涉房屋提出的执行异议符合上述司法解释关于排除强制执行的规定并判决不得执行该房屋，并无不当，应予维持。赵书信的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人赵书信负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十二月二十一日法官助理  彭 斌书 记 员  匡光美