江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1173号上诉人（原审原告）：许涛，男，1975年1月9日出生，住所地江苏省南京市建邺区。上诉人（原审原告）：许博文，男，1995年1月10日出生，住所地江苏省泗洪县。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈清，江苏博事达律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵洁琼，江苏博事达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：利群时代商贸有限公司，统一社会信用代码913206912518785128，住所地江苏省南通经济技术开发区上海路。法定代表人：郭伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王朋，江苏苏鲁律师事务所律师。原审第三人：熊建英，女，1958年7月22日出生，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：邵永兴，江苏金太律师事务所律师。上诉人许涛、许博文因与上诉人利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）及原审第三人熊建英房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2018）苏1324民初9644号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人许涛、许博文的委托诉讼代理人陈清、上诉人利群公司的委托诉讼代理人王朋及原审第三人熊建英的委托诉讼代理人邵永兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人许涛、许博文的上诉请求为：撤销原判，依法改判支持许涛、许博文的原审全部诉讼请求。事实与理由：一、利群公司未依约支付涉案房屋租金，在许涛、许博文给予的宽限期内仍拒不支付，双方租赁合同已于利群公司收到解除合同通知之日解除，一审判决认定利群公司不构成根本性违约且不足以导致合同解除，系适用法律错误。1．利群公司逾期支付租金远超过六十天，许涛、许博文主张行使合同解除权符合租赁合同的约定。2003年8月20日，泗洪华腾房地产开发有限公司（以下简称华腾公司）与江苏时代超市有限公司（以下简称时代超市）签订的房屋租赁合同及补充协议书对租金交付期限及逾期付款法律后果已作出明确约定。2007年7月19日，华腾公司与时代超市、熊建英签订协议书，约定房屋租赁合同及补充协议书中华腾公司应履行的相应权利与义务转让给熊建英。2010年3月，熊建英将涉案房屋出售给许涛、许博文，并办理了产权过户登记手续，故熊建英应履行的相应权利与义务已由许涛、许博文承继。因2017年10月13日熊建英依约向乐天玛特公司提供增值税发票，乐天玛特公司应于2017年10月20日之前支付租金305000元，但许涛、许博文多次催要其仍拒付租金，故在此情形下有权行使合同解除权。2．利群公司无正当理由未支付租金长达一年之久，许涛、许博文要求其在合理期限内支付，其仍未支付，故双方租赁合同已于利群公司收到解除合同通知之日解除符合法律规定。根据合同法的规定，承租人逾期不支付租金，出租人可以解除合同。许涛、许博文取得涉案房屋所有权系以支付购房款为代价，其目的就是收取租金等孳息，其通过让渡财产使用权而获得租金收取的合法权利才能得到保障。利群公司按时足额支付租金系其主给付义务，本案中许涛、许博文为保持合同稳定性，在长达一年的时间内多次要求其支付租金，但其仍未支付，因利群公司未履行合同的主要义务，其行为已构成根本违约，涉案合同已于其收到解除通知之日解除。二、利群公司在收到许涛、许博文、熊建英发送的合同解除通知书后，未在法定期限内提起确认解除合同是否有效的确认之诉，涉案合同应于利群公司收到合同解除通知之日解除，一审判决仍就合同解除条件进行实质审理，系适用法律错误。根据合同法司法解释（二）的规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，双方合同未约定异议期间，故利群公司依法提起确认之诉的除斥期间为三个月，而其在收到解除合同通知书后未在三个月的异议期内请求人民法院确认解除合同的效力，亦未支付涉案房屋占有使用费，一审法院仍对许涛、许博文解除合同是否符合法定情形进行实质性审查有误。三、利群公司在多次收到许涛、许博文催告的情形下，逾期长达一年仍未支付涉案租金，可以证明其存在严重主观过错，而一审判决错误认定就本次违约行为之前，利群公司没有出现违约行为，进而认定其主观过错轻微不当。另外，一审判决认定许涛、许博文没有开具发票时利群公司未及时支付租金具有履行上的合理性有误。基于利群公司的违约行为导致涉案合同已于2018年7月31日解除，此后许涛、许博文不再承担先行开具发票的义务，故利群公司应依法承担相应违约责任。四、涉案合同约定的违约金条款系惩罚性违约金，利群公司应按合同约定足额支付违约金。房屋租赁合同约定的违约金系惩罚性违约金，其与守约方的损失并无必然的关联性，目的在于确保合同债务得以履行。利群公司在明知其应承担违约责任的情形下，无正当理由未依法履行支付租金的义务，给许涛、许博文造成严重财产损失，一审判决调整违约金数额过低有误。利群公司针对许涛、许博文的上诉请求及理由辩称，一、许涛、许博文主张利群公司逾期付款一年多与事实不符。利群公司虽未及时支付2018年第一、二季度的租金，但于2018年10月22日已全额补交租金并支付相应滞纳金，该滞纳金数额系利群公司与熊建英协商确认形成，至此应视为双方对之前的违约情况已了结。利群公司未支付2018年第三季度租金，是因为对方未能提供发票而导致无法支付。2018年第一、二季度虽有阶段性违约行为，但利群公司主动补交租金并支付滞纳金，对方亦予以接纳，足以体现双方自愿继续履行合同，双方的合同目的依然可以实现，故许涛、许博文主张于2018年7月31日解除合同缺乏事实依据。二、涉案租赁合同租期为二十年，至今已履行近十七年，利群公司此前从未有过违约行为，2018年阶段性违约也是基于特殊因素导致，并不属于主观因素。从违约事实看，利群公司的主观过错极其轻微，故利群公司虽存在违约行为，但该违约行为不足以构成合同的根本性违约，亦不属于合同解除的情形。三、一审判决租赁合同继续履行并无不当，但其判处的违约金数额明显过高。上诉人利群公司的上诉请求为：撤销原审判决第二项，依法改判驳回许涛、许博文要求利群公司承担违约金的诉讼请求。事实与理由：一、利群公司与熊建英、许涛、许博文之间的租赁合同期限为20年，在前16年没有出现任何逾期支付租金的行为，仅在2018年因特殊原因部分租金未能及时支付，但在具备支付条件时已及时补交到位。利群公司主观上并没有恶意拖欠租金的意思，一审判决根据实际情况认定利群公司属轻微违约而非根本违约正确。二、利群公司违约行为轻微，且已支付滞纳金，一审判决酌定利群公司承担违约金500000元仍属过高。双方签订的合同中虽约定违约金2000000元，但属于明显过高，根据合同法司法解释（二）的相关规定，违约金的数额应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合衡量，当合同约定违约金超过造成损失的30%时，应适当减少。利群公司仅有2017年第四季度第二、三个月以及2018年前两个季度未按约支付租金，考虑利群公司已补足所有租金且支付滞纳金，并未给许涛、许博文造成实际损失。三、退一步讲，即使认定许涛、许博文客观上存在损失，其损失也是微乎其微，最多以2017年第四季度第二、三个月及2018年前两个季度应支付的租金数额823700元为基数，从逾期第一天即2017年11月15日起按同期银行贷款利率计算至2018年7月15日止。许涛、许博文针对利群公司的上诉请求及理由辩称，涉案合同约定的违约金条款系惩罚性违约金，利群公司应按合同约定足额支付违约金。房屋租赁合同约定的违约金系惩罚性违约金，其与守约方的损失并无必然的关联性，目的在于确保合同债务得以履行。利群公司在明知其应承担违约责任的情形下，无正当理由未依法履行支付租金的义务，给许涛、许博文造成严重财产损失，一审判决调整违约金数额过低有误。原审第三人熊建英述称，一、一审判决归纳争议焦点有误，适用法律不当。一审庭审时归纳的争议焦点为利群公司是否存在违约行为、是否达到解除合同的条件，但判决时将上述争议焦点篡改为利群公司迟延交付及拖欠租金是否构成根本性违约、能否成为解除合同的条件。该争议焦点未经法庭辩论以及各方认可，违背当事人的真实意思表示，剥夺了当事人的诉讼权利。本案中，合同对解除条件已作出明确约定，则无需审查是否构成根本性违约，本案的审查重点应为合同解除权系按约解除还是法定解除。二、一审法院判非所请，其审理程序违法。许涛、许博文提起诉讼请求确认涉案租赁合同已于2018年7月31日解除，一审法院对此予以回避，而是以利群公司的行为是否构成根本性违约作为评判涉案合同应否解除的条件，与许涛、许博文的诉请不符，与庭审归纳的争议焦点不符，违反了不告不理的审判原则。本案中，利群公司收到许涛、许博文及熊建英发出的解除合同通知，且发出通知时利群公司欠付租金已超过60天，熊建英、许涛、许博文共同行使合同解除权符合约定，程序亦合法合规。利群公司并未在法定期间内提出异议之诉，故本案应确认租赁合同已于2018年7月31日解除。三、原审评判逻辑混乱。利群公司更名后仍属于同一法律主体，以时代超市名称经营期间双方并无纠纷，在韩资收购更名为乐天玛特的前期信用较好，但萨德事件发生后信用恶化，违约程度已达到合同约定解除条件，许涛、许博文亦已行使合同解除权，故现任股东接管前双方租赁合同已经解除。现任股东接管后，利群公司仅于2018年10月19日支付24762元租金外，至今租金分文未付，其行为亦构成根本性违约。一审判决以利群公司的品牌供应商、租赁户较多为由作为减轻其责任的依据，但该事实未经举证、质证，其认定事实程序违法。即使情况属实，利群公司使用许涛、许博文房屋获得巨大商业利益，更应据此判定其恶意违约。四、利群公司未能提供证据证明约定违约金标准过高，一审判决亦未能阐明调整违约金的依据。租赁合同对违约金有明确的规定，该约定系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应认定合法有效受法律保护。实际上涉案房屋租金远远低于市场价，利群公司拒不返还房屋给许涛、许博文造成的损失并不止2000000元。一审判决为维护利群公司与供应商及商户的正常交易秩序而认定合同不予解除，则更应判令利群公司承担高额违约金，否则既违背诚实信用原则，又违背利益衡平原则。许涛、许博文向一审法院起诉请求：1．确认2003年8月20日时代超市与华腾公司签订的《房屋租赁合同》、2004年4月2日签订的《补充协议》和2007年7月19日签订的《协议书》于2018年7月31日解除；2．判令利群公司立即将位于泗洪县泗州西大街2号的泗州商城一楼卸货区及二楼房屋共计建筑面积7823.31平方米交还许涛、许博文；3．判令利群公司自2018年8月起按每月101667元的标准向许涛、许博文支付房屋占有使用费至其实际交还房屋为止；4．判令利群公司支付许涛、许博文违约金2000000元；5．本案诉讼费用由利群公司承担。一审法院认定事实：2003年8月20日，华腾公司与时代超市签订《房屋租赁合同书》一份。合同约定：“华腾公司将其位于泗洪县泗州西大街2号的泗州商城二楼房屋、设施等出租给时代超市开设大型超市，租赁期限20年；租金1-10年，按0.415元/平方米/天计算，年租金为112万元，10年租金1120万元；第11-20年，按0.42元/平方米/天计算，年租金113.4万元，10年租金为1134万元；20年总租金为2254万元；租金按季支付，每季的第一个月上旬，时代超市收到发票后七日内支付。时代超市若未按时交付房屋、设施等租金，则应从迟付的第一天向华腾公司每日按当期应付租金的3‰支付滞纳金；时代超市逾期交付租金满六十天，华腾公司有权以书面通知的方式终止本合同；时代超市逾期付款超过六十天，则视为不能执行合同，合同自动解除，华腾公司有权要求时代超市赔偿因合同解除而产生的所有经济损失，并支付违约金；本合同约定违约金为200万元。”2004年4月2日，华腾公司与时代超市签订《补充协议书》一份。双方约定：“一、2004年2月14日进行了实地测量，确认了租赁面积为一层卸货区177平方米，二层营业区7723平方米。一层以0.8元每平方米每天计算，年租金为5.2万元，二层以0.415元每平方米每天计算，年租金为116.8万元，合计租金为122万元；二、根据合同书第四条第一款、第二款的规定，租金包括房屋、设备、设施的全部使用费用，其中房屋租金为85万元，消防设施、水电设备、自动扶梯等设施租金为37万元。租金支付时，华腾公司开具正规发票；三、本协议书与《房屋租赁合同书》具有同等法律效力。”2007年7月19日，华腾公司与时代超市、熊建英三方签订《协议书》一份。协议约定：“鉴于华腾公司于2006年11月7日将案涉房屋产权转让给熊建英，为明确三方的权利义务，三方确认华腾公司与时代超市于2003年8月20日签订的《房屋租赁合同书》继续有效。自2007年元月15日起该《房屋租赁合同书》中约定的华腾公司应承担的权利和义务由熊建英履行，租金由熊建英收取。”2010年3月18日，熊建英将案涉房屋出售给许涛、许博文，并办理了产权过户登记手续。一审另查明：2010年9月23日，由江苏时代超市有限公司变更为江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）。2018年8月29日，由江苏乐天玛特商业有限公司变更为利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）。关于租金支付情况如下：2017年第一季度，乐天玛特公司按季度支付租金308900元；2017年第二季度租金付清，具体支付情况如下：2017年4月14日付款102950元，5月17日付款103000元，6月20日付款102950元（合计308900元）；2017年第三季度租金付清（7月份的租金在8月份才付，以此类推付完第三季度）。具体付款情况如下：8月11日付103000元，9月28日付102950元，10月17日付102950元。2017年第四季度付款情况如下：2017年11月9日付103000元（是付第四季度第一个月，相当于10月份租金，对应的是2017年10月15日至2017年11月14日），第四季度第二个月、第三个月以及2018年前两个季度即至2018年7月14日未付。2018年10月22日共计转账823700元，该转账对应的付款期间是2017年11月15日至2018年7月14日。2018年7月15日迄今为止未付。2018年10月19日付款24762元，该笔钱系支付2017年至2018年7月14日之间逾期支付租金的滞纳金。2018年2月5日，许涛、许博文以乐天玛特公司逾期付款超过六十天为由，向乐天玛特公司发出催告函，要求乐天玛特公司在收到催告函后七日内按照合同约定付清拖欠的租金并将房屋腾空返还许涛、许博文。2018年7月28日，许涛、许博文与熊建英以乐天玛特公司自2017年11月起拖欠租金不付为由，要求“解除租赁合同及相关联的全部协议，并在2018年8月15日向许涛、许博文交付房屋，如果乐天玛特公司想再次租赁该房屋，请与许涛、许博文签订”。2018年8月21日，乐天玛特公司就解除合同通知书做出回函，内容如下：一、租赁合同约定的权利义务与许涛、许博文无关，我司从未收到案涉租赁房屋由熊建英出售给许涛、许博文的通知。二、因我司承租的房屋未依法进行消防设计备案、竣工验收，2017年3月6日泗洪县公安消防大队下发（2017）第0038号《责令限期改正通知书》，要求停业整改。第三、目前，我司与熊建英签订的《房屋租赁合同书》租期尚未届满，所以不存在所谓的重新签订租赁合同、支付违约金及腾房，贵司单方面要求解约不具有效性。在此情况下，双方应继续履行上述合同直至租赁期届满。一审法院认为，因许涛、许博文系案涉租赁房屋所有权人，且熊建英在庭审过程中明确表示将案涉房屋租赁合同的权利义务转让给二人，故案涉租赁合同及相关协议对许涛、许博文产生效力，其二人作为原告主体资格适格。本案中，利群公司承租的房屋系用于经营大型超市，最主要的合同义务是向交付租金。合同约定租金按季支付，每季的第一个月上旬，利群公司收到发票后七日内支付。利群公司在2018年1月12日、4月16日收到熊建英开具的发票之后，未在七日之内按约进行交纳租金，后在2018年10月22日进行补交，但是其未及时支付租金行为已经构成违约。但该违约行为是否系根本违约，必然导致合同的解除，应当根据合同目标和违约形态，结合违约部分的价值或金额与整个合同金额的比例、违约部分对合同目标实现的影响程度，以及违约后果、损失能否得到弥补等因素予以综合判断。本案中，利群公司虽然未及时支付租金，但是其对之前欠付的租金进行补缴并支付了相应的滞纳金。且庭审中，利群公司明确表示愿意继续支付相应的租金。故从利群公司以上行为看，利群公司迟延交付租金的行为根本不可能导致其不能履行全部义务。从整个合同履行情况来看，双方约定的租赁期限为20年，自2003年起已履行16年之久，在出现本次违约行为之前，利群公司并没有出现违约行为，故利群公司的主观过错程度是轻微的。综上，利群公司的违约行为不构成根本违约，尚不足以导致合同解除。另外合同对租金支付的先后程序进行了约定，当许涛、许博文没有开具发票时，利群公司没有及时支付对应租金具有履行程序上的合理性，且系双方发生争议所致。故从2018年第三季度开始未支付租金具有合理性。许涛、许博文要求确认案涉租赁合同及相关协议于2018年7月31日解除的诉求，一审法院不予支持。利群公司的违约行为虽不足以导致合同解除，但由于其存在违约行为，应承担相应的违约责任。依据约定，本合同约定违约金为2000000元。利群公司抗辩该约定的违约金过高，利群公司系轻微责任应适当减少，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中合同约定的2000000元违约金过高，一审法院在考量租赁合同已履行16年之久，另外利群公司除了租赁许涛、许博文的房屋，还租赁案外人房屋。在经营过程中，其品牌供应商多达2000多家，另租赁户亦多达20多家，解除合同将不利于合同的遵守和交易秩序稳定以及利群公司的迟延行为未给许涛、许博文造成较大的损失情况下，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定利群公司支付许涛、许博文违约金500000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，第二百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、利群公司于判决生效之日起十日内按照每季度308900元租金标准支付许涛、许博文从2018年7月15日起至判决生效之日的租金；二、利群公司于判决生效之日起十日内支付许涛、许博文违约金500000元；三、驳回许涛、许博文的其他诉讼请求。案件受理费32560元，保全费5000元，合计37560元，由利群公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提供新证据。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本案二审中的争议焦点是：1．许涛、许博文请求确认涉案房屋租赁合同已于2018年7月31日解除的理由能否成立；2．利群公司应否承担违约金，如应承担，数额如何确定。关于第1争议焦点。本院认为，合同解除权制度设立的立法价值在于对相关主体之间的利益平衡，当事人在合同中约定一方解除合同的条件时，除应对解除事由以及解除权行使的前提条件作出明确具体的约定外，也应遵循诚实信用、公平合理原则，才能真正保障当事人在合同法律关系中的实质平等，从而维护交易秩序的稳定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第47条亦规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”本案中，无论利群公司还是其前身乐天玛特公司，作为承租人均负有按约支付租金的义务。根据合同约定，租金按季支付，每季的第一个月上旬，乐天玛特公司应于收到发票后七日内支付租金。审理中，利群公司对其未按约定期限支付2017年度第四季度第二、三个月及2018年第一、二季度租金的事实不持异议，其后利群公司虽补交逾期租金并主动交纳逾期期间的滞纳金，但未及时给付租金的行为仍然构成违约。根据《九民会议纪要》上述条款的裁判精神，考察合同约定的解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械确定合同是否解除，而应综合考量违约方的过错程度是轻微过失、严重过失还是故意，违约行为的形态是轻微违约还是严重违约，以及违约行为是否影响守约方合同目的实现等因素。鉴于本案中利群公司接管后分别于2018年10月19日交纳逾期滞纳金、2018年10月22日补交拖欠租金，应认定其已采取积极措施弥补过失，以修正乐天玛特公司履约期间的违约行为造成的影响，并极力避免合同履行陷入僵局。纵观时代超市、乐天玛特公司在履行长达二十年的租赁合同过程中前十六年从未违约的履约表现，其违约程度显著轻微，故应根据诚实信用原则合理确定当事人的权利义务关系。据此，本院认定许涛、许博文请求确认涉案房屋租赁合同已于2018年7月31日解除的理由不能成立，本院不予支持。上诉人许涛、许博文以其有权行使约定解除权为由排斥一审法院对约定解除条件的审查依据不足，本院不予采纳。原审第三人熊建英更以此为由主张一审程序违法系法律认知偏差，本院亦不予采纳。关于第2争议焦点。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，当约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，根据本院对第1争议焦点的阐述，利群公司的前身乐天玛特公司未能严格按合同约定期限支付租金，其行为已构成违约，故许涛、许博文主张其承担违约责任有事实和法律依据，应予支持。鉴于原审中利群公司以抗辩形式主张约定违约金数额过高并请求调整，故一审法院以实际损失为基数，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量确定并无不当。因许涛、许博文作为守约方的实际损失无法确定，一审法院认定违约金过高进行调整时，在综合考虑合同实际履行情况、违约方恶意程度、违约情节及具体形态、合同预期利益、当事人缔约地位强弱等因素上，酌情确定利群公司给付许涛、许博文违约金500000元并无明显不妥，本院予以确认。上诉人许涛、许博文以本案系惩罚性违约金为由主张应不予调整与客观实际及法律规定不符，本院不予采纳。上诉人利群公司主张违约金应以欠付租金数额为基数参照同期银行贷款利率计算缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人许涛、许博文与上诉人利群公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41360元，由上诉人许涛、许博文负担32560元，由上诉人利群时代商贸有限公司负担8800元。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  徐金鸽二〇二〇年十二月十四日书记员  叶甜甜