江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7626号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱文广，男，1985年4月1日出生，汉族，住江苏省新沂市。上诉人（原审原告、反诉被告）：郝金玲，女，1988年7月16日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：朱文广（系郝金玲之夫），住江苏省新沂市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑毅华，男，1975年3月2日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：卜蓉蓉，女，1986年12月26日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑文亮，江苏臻德律师事务所律师。上诉人朱文广、郝金玲因与被上诉人郑毅华、卜蓉蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人朱文广，被上诉人郑毅华、卜蓉蓉及两被上诉人共同的委托诉讼代理人郑文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱文广、郝金玲上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判被上诉人给付上诉人税款27299.96元，驳回被上诉人所有反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：（一）一审法院认定双方完成案涉房屋过户后，上诉人承担的税费超出了双方合同约定的范围，视为双方就该部分税费没有约定，应当根据相关规定由各自承担，该认定没有事实和法律的依据。1.此案件的起因是被上诉人拒绝正常交接，不愿履行支付尾款的义务，并且把上诉人的委托交接人张东赶走。此前上诉人已按照中介合同约定完成了所有义务。被上诉人事后拿着房产证更换门锁，更改水电户名。上诉人对房屋失去控制后多次索要尾款无果，才付诸法律手段。在咨询律师后才得知存在两个合同，被上诉人可能存在偷税漏税问题，过户当天上诉人没有交任何税费，具体被上诉人交了多少税费也未告知。上诉人只有咨询税务局，反馈的结果是被上诉人未按照实际成交价缴税，确实存在偷税行为。因按照税务局规定，上诉人和被上诉人必须补齐各自需要承担的税费才能起诉，不然上诉人是偷税漏税一方。上诉人通知被上诉人补税未果，只好按照税务局约定好的时间同时分别补交税费，上诉人交27299.96元，被上诉人交6500元。从税务局得知，房屋买卖税费是以实际成交价缴税，并非以所谓的申报价缴税，被上诉人增加首付的目的是偷税漏税，并非是上诉人要求提高首付。2.根据双方签订的《房地产买卖中介合同》中对于税费负担的约定，“房屋申报价以房产局最终审核为准，交易过程中实际所产生的税费由被上诉人承担”，从该约定的兜底性表述如“最终审核”、“实际产生”可以说明：双方在签订合同时是可以预见以低于双方实际交易价格去申报房屋价格会产生税费负担约定不明确的风险，进而约定了该情形下，实际产生的税费均由被上诉人承担，因此，本案中因房屋申报价与实际交易价不一致而产生的税费应依照合同约定由被上诉人负担。3.根据二手房的交易惯例且结合双方交易发生时的事实情况，双方签订的《房地产买卖中介合同》中约定的案涉房屋价款2075000元系上诉人的净得价，系房屋本身的市场价值，因为案涉房屋以低于实际交易价格的价格去申报，完全有可能出现无法通过审核的风险，进而产生额外税费的情况，被上诉人作为买方，在签订合同时亦完全知晓该风险的存在，并同意且约定了申报不过时，额外产生的实际税费由被上诉人承担，印证了双方交易时确有约定2075000元系上诉人净得的房屋市场价款。4.一审法院认定系上诉人在涉案房屋过户后主动按真实交易价格申报税费，没有相关证据印证，亦没有上诉人的自认，即使确系上诉人主动申报，一审法院在给予该行为肯定的同时，却绕开双方对于额外产生税费的合同约定，将责任转嫁到上诉人，使被上诉人变为纯获利的一方，助长了被上诉人避税的违法行为，且有悖公平的司法原则。5.一审法院在认定房屋价款时是以中介合同为准，但在认定税费承担时又以备案合同为准，纵容了通过签订阴阳合同进行偷税漏税的行为。6.一审法院对双方关于税费的真实意思表示的认定缺乏事实依据。上诉人从未承诺多出来的税费是由上诉人承担的，被上诉人也未提交相关证据，且与中介合同约定不符。为退装修押金，物业也多次联系被上诉人，要求去房屋内去验收房屋，但是其坚决不配合，足以看出被上诉人故意刁难。因此，请求依法改判税款27299.96元由被上诉人承担。（二）一审法院认定，案涉房屋存在的瑕疵系合同签订后、房屋交接前造成，且酌定装潢损失为5000元，没有事实和法律的依据。被上诉人己于2019年6月实际占有使用了案涉房屋并修改了电子锁的密码，上诉人根本无法进入，案涉房屋的瑕疵不可能系上诉人造成。且被上诉人也未就案涉房屋的瑕疵系上诉人导致提供相关证据。2.双方交易的系二手房屋，根据行业惯例，二手房屋在交易时已实际存在，买卖双方应遵循所见即所得的交易标准，合同中并未有约定相关装修标准或交付标准，且在双方签订合同时，房屋装修仅有部分吊顶，插座未完工，从双方合同中就未完工的项目进行了约定（详见《房屋买卖中介合同》中手写条款），这一点也印证了房屋墙面、地砖等瑕疵部位是在双方签订合同时己经完工且存在的，在被上诉人无法举证瑕疵系由上诉人导致的情况下，上诉人完全有理由相信案涉房屋的瑕疵系被上诉人签订合同时疏于观察，并未发现，或是己经发现瑕疵，借此作为逃避支付尾款的契机，甚至可能是被上诉人在使用房屋的过程中自己造成。因此，上诉人认为交付的房屋符合合同约定，与双方签订合同时的房屋现状一致。3.案涉房屋的价格是按照毛坯房的市场价格确定，上诉人在本案一审庭审时提供了案涉房屋同区位房屋2019年成交记录，成交单价为18864元/平米、案涉房屋同区位房屋带装饰装修的报价为21099元/平米等相关证据。而案涉房屋的成交价仅为18492元/平米，因此案涉房屋的价值并不包含装饰装修价值，被上诉人未承担任何装饰装修的对价，即使存在瑕疵，也不应由上诉人承担相应责任。4.案涉房屋的装修工程系由案外人张东承揽施工，如被上诉人认为施工存在质量问题，应向实际施工方而非上诉人主张权利。5.根据一审庭审时，双方现场勘查的情况，仅有部分墙面存在污损，一块地砖存在裂纹，一审法院酌定5000元的装修损失不当。郑毅华、卜蓉蓉辩称，1.一审法院认定，上诉人与被上诉人完成案涉房屋过户后，上诉人承担的税费超出了双方合同约定的范围，视为双方就该部分税费没有约定，应当按照相关法律规定由各自承担，该认定有事实和法律依据。双方在洽谈房屋买卖合同时协商一致，双方另行签署合同，并按照房产局审核价缴纳税费，双方对此都是明知，也是按照该约定履行的。2019年8月8日涉案房屋交易过程中产生的税费都是由被上诉人交的，双方的交易已经完成。双方合同中明确约定房屋申报价以房产最终审核为准，故双方对于税费的约定范围限于房屋交易时房产局审核的申报价，双方在过户后补交的税费不在双方签订合同时约定的范围。2.一审法院认定案涉房屋存在瑕疵，系合同签订后、房屋交接前造成，上诉人交接的房屋不完全符合双方约定，酌定装潢损失为5000元，具有事实和法律依据，一审时提交的微信聊天记录、中介公司出具的情况说明均可以证明。上诉人在一审庭审中陈述，被上诉人于2019年9月实际占有涉案房屋，但在上诉中又主张上诉人是2019年6月实际占有涉案房屋。对上诉人不一致的陈述，应当作出对其不利的认定。第三点，上诉人认为房屋装修存在质量问题是由为其装修的施工人员造成，被上诉人不能据此向上诉人主张，不符合双方合同约定。上诉人与案外人张东签订的装饰工程合同，对被上诉人没有约束力，应当由上诉人向案外人主张权利。一审法院酌定的5000元装潢损失也与事实相符。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回朱文广、郝金玲向一审法院起诉请求：1.判令郑毅华、卜蓉蓉给付购房款25000元、税款27299.96元，合计52299.96元，并支付利息（尾款自朱文广、郝金玲诉讼之日至实际给付之日，按照总价日万分之五计算，税款按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算利息）；2.案件诉讼费由郑毅华、卜蓉蓉负担。郑毅华、卜蓉蓉向一审法院反诉请求：1.判令朱文广、郝金玲按照合同约定办理房屋及物业交接手续，并按合同规定支付违约金，自逾期之日起按房屋总价款2075000元每日万分之五标准支付到实际办理交接手续之日；2.朱文广、郝金玲赔偿装潢损失11235.96元；3.朱文广、郝金玲承担垫付的中介费用27000元；4.反诉费由朱文广、郝金玲承担。一审法院认定的事实：朱文广、郝金玲系夫妻关系，郑毅华、卜蓉蓉系夫妻关系。2019年5月28日，朱文广、郝金玲（甲方）与郑毅华、卜蓉蓉（乙方）及南京千盛房产经纪有限公司签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将位于南京市六合区房屋出售给乙方，房屋面积112.21㎡，房屋售价2075000元，丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照该房地产售房款2.4%，具体数额为49800元，向丙方支付佣金和代办费。签约当日乙方支付甲方购房定金20000元，甲方于2019年6月1日前办理房屋产权证及土地证，费用由甲方负担。乙方借给甲方980000元，用于银行预审通过3日内办理房屋解押手续。解押后3个工作日内办理房屋产权过户手续，过户后自动转为乙方支付的部分房款。双方承诺于2019年6月20日前办理组合贷款手续，乙方贷款额1070000元，直接下达甲方账户，甲方收到乙方贷款自动转为乙方支付的部分房款。甲乙双方于贷款下达3日内办理物业及房屋交接手续，乙方支付甲方尾款5000元。房屋交易的实际成交价以本合同为准，房屋申报价以房产局最终审核为准，交易过程中实际所产生的税费由乙方为甲方承担。甲乙双方必须按照合同内的时间约定按时履行，如逾期，按房屋总价万分之五每日支付给守约方。支付违约金方可向违约方追偿该笔费用。甲方把厨房、卫生间、吊顶、所有柜子门、木地板、灶台、插线板（公牛）弄好，所有发票给乙方。2019年8月1日，双方签订《补充协议》一份，乙方少贷20000元，放在尾款里交房时支付，此款自动转为尾款。双方签订合同时，涉案房屋正在装修。合同签订后，郑毅华、卜蓉蓉于2019年5月28日支付朱文广、郝金玲定金20000元，于2019年8月1日支付朱文广、郝金玲首付款980000元，于2019年8月20日以公积金贷款方式支付880000元，于2019年8月26日以商业贷款方式支付170000元，合计2050000元。2019年8月8日，涉案房屋变更登记至郑毅华、卜蓉蓉名下，过户产生的税费已由郑毅华、卜蓉蓉全部负担。2019年8月26日，双方通过微信沟通，因地砖、墙面存在的瑕疵如何处理未能达成一致意见，导致交接一直未能完成，郑毅华、卜蓉蓉亦未支付购房尾款25000元。2019年11月4日，因涉案房屋过户申报价格与实际交易价格不一致，朱文广、郝金玲补缴税款27299.96元，郑毅华、卜蓉蓉补缴税款6500元。一审庭审过程中，一审法院组织双方前往现场勘验，涉案房屋地砖及墙面的确存在一定污损情况。目前，双方已就涉案房屋完成交接。一审法院认为，当事人应当按照实际交易价缴纳税费，同时也应当按照双方真实意思表示全面履行合同，遵守诚实信用的原则。双方签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性、强制性的规定，合同依法成立生效，一审法院予以确认。本案中，双方合同约定房屋申报价以房产局最终审核为准，交易过程中实际所产生的税费由郑毅华、卜蓉蓉承担，随后双方共谋签订低于实际成交价的备案合同，并通过房产局审核，完成过户，郑毅华、卜蓉蓉已经按照合同约定承担了所有的税费。关于双方过户后补交的税费，超出了双方合同约定的范围，该部分税费的负担双方未作约定，应当根据相关规定由各自承担。一审法院对朱文广、郝金玲在涉案房屋过户后主动按真实交易价格申报税费的行为予以肯定，但其主张郑毅华、卜蓉蓉代其承担补交的税费，于法无据，一审法院不予支持。双方完成房屋交接，郑毅华、卜蓉蓉已实际占有涉案房屋，应当向朱文广、郝金玲支付购房尾款25000元。同时，根据双方提交的证据，结合现场勘验，一审法院认定涉案房屋的确存在一定瑕疵，且该瑕疵系合同签订后、房屋交接前造成，朱文广、郝金玲交付的房屋不完全符合双方的约定，故一审法院酌定朱文广、郝金玲赔偿郑毅华、卜蓉蓉装潢损失5000元。朱文广、郝金玲辩称房价中不含装修，涉案房屋瑕疵并非其造成，郑毅华、卜蓉蓉应当向施工方主张损失等意见，一审法院均不予采纳。鉴于双方对房屋瑕疵问题未能妥善处理，导致房屋未能及时交接、尾款未能及时支付，双方均存在一定违约行为，均未采取适当措施防止损失的扩大，一审法院根据双方违约程度以及双方实际损失情况，对双方主张的违约责任均不予支持，郑毅华、卜蓉蓉主张朱文广、郝金玲支付垫付的佣金27000元亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、郑毅华、卜蓉蓉于判决生效后十日内向朱文广、郝金玲支付购房尾款25000元；二、朱文广、郝金玲于判决生效后十日内向郑毅华、卜蓉蓉支付装潢损失5000元；三、驳回朱文广、郝金玲的其他诉讼请求；四、驳回郑毅华、卜蓉蓉的其他反诉请求。上述判决一、二项相抵后，郑毅华、卜蓉蓉应支付朱文广、郝金玲20000元（25000元－5000元）。一审本诉案件受理费1107元，减半收取计554元，由朱文广、郝金玲负担289元，郑毅华、卜蓉蓉负担265元；一审反诉案件受理费378元，由郑毅华、卜蓉蓉负担329元，朱文广、郝金玲负担49元。本院审理期间，上诉人朱文广、郝金玲对一审法院查明的事实没有异议，但认为一审法院认定地砖、墙面存在污损系小瑕疵；被上诉人郑毅华、卜蓉蓉对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，被上诉人郑毅华、卜蓉蓉提交郑毅华与装修工人之间的聊天记录，证明上诉人在2019年7月31日修改房屋密码，之后被上诉人无法进入房屋。上诉人朱文广、郝金玲质证认为，对该证据真实性认可，修改密码的原因是对方主张空调漏水、墙面有污损等问题，上诉人为了不必要的麻烦，就修改了密码。本院审理期间，各方当事人均确认被上诉人于2020年5月4日已经向上诉人支付了房屋尾款25000元。本院认为，案涉《房地产买卖中介合同》中约定：“房屋交易的实际成交价以本合同为准，房屋申报价以房产局最终审核为准，交易过程中实际所产生的税费由乙方为甲方承担。”从上述条款文义内容来看，买卖双方在订立合同时，均已经明知向房产局申报价格与实际成交价格并不一致。而在实际履行过程中，向房产局申报不动产成交价格，也必然需要买卖双方共同配合办理，朱文广、郝金玲作为出卖人对于申报价格与实际成交价格不一致也应当明知。一审法院据此认为双方对于税款负担的真实意思是，房产过户过程中按照房产部门审核成交价产生的税费由买受人负担，认定并无不当。因此，朱文广、郝金玲在房产过户后补缴相关税费如何负担已经超出双方订立合同时的意思表示范围，一审法院未支持朱文广、郝金玲返还税款的诉请具有事实和法律依据，本院予以维持。关于装潢损失的问题，从双方微信聊天记录、中介公司出具的情况说明等证据，可以看出案涉房屋瑕疵产生在合同签订与交接之间，一审法院根据相关证据并结合现场勘验情况，酌定朱文广、郝金玲赔偿装潢损失5000元，处理并无不当。郑毅华、卜蓉蓉主张装潢损失的依据是与上诉人之间的房屋买卖合同关系，故上诉人主张房屋瑕疵是由案外人造成，郑毅华、卜蓉蓉应向案外人主张的上诉理由无法律依据，本院不予采纳。双方在合同中明确约定保留原装潢，故对于上诉人主张房屋价款不包括装潢的上诉理由本院亦不予采纳。综上所述，上诉人朱文广、郝金玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定适用法律正确，处理并无不当，但因各当事人均认可郑毅华、卜蓉蓉已经实际履行了一审判决第一项内容（即向朱文广、郝金玲支付购房尾款25000元）的义务，基于该新事实，本院对一审法院判决结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初328号民事判决第二、三、四项；二、撤销江苏省南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初328号民事判决第一项；三、驳回朱文广、郝金玲的上诉请求。二审案件受理费1107元，由上诉人朱文广、郝金玲负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十二月七日法官助理李映碧书记员陈晓君