四川省乐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川11执异40号 异议人（利害关系人）：陶智，男，汉族，1970年10月21日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：陈文斌，四川上行律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司成都经济技术开发区支行，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇新驿南街**。 负责人：唐歆，行长。 委托诉讼代理人：曾庆麟。 委托诉讼代理人：杨碧宁，四川明炬律师事务所律师。 被执行人：四川腾中重工机械有限公司，，住所地四川省成都市新津工业集中发展区** 法定代表人：杨毅，执行董事。 被执行人：四川省华拓实业发展股份有限公司，，住所地四川省成都市高新区科技孵化园** 法定代表人：张志刚，总经理。 被执行人：成都华通博物馆，，住所地四川省成都市高新区科技孵化园**园区 法定代表人：李炎，馆长。 被执行人：阿拉善盟空天飞行器科技有限公司，住所地：内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴镇巴彦霍德嘎查（西环路西侧）。 法定代表人：杨建，总经理。 被执行人：京银汇通融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**建外**楼**。 法定代表人：王俊，总经理。 被执行人：中鸿联合融资担保有限公司，住所地北京市海淀，住所地北京市海淀区学院路**科大天工大厦******div style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：马德全，董事长。 被执行人：华诚联合融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区新源南路6，住所地北京市朝阳区新源南路**京城大厦**yle="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：曲洪海，董事长。 被执行人：四川国安融鑫融资担保有限公司，，住所地四川省成都市武侯区一环路南三段**综合（座）** 本院在执行中国农业银行股份有限公司成都经济技术开发区支行（以下简称农行成都经开区支行）申请执行四川腾中重工机械有限公司、四川华拓实业发展股份有限公司（以下简称华拓公司）、成都华通博物馆、阿拉善盟空天飞行器科技有限公司、中鸿联合融资担保有限公司、京银汇通融资担保有限公司、华诚联合融资担保有限公司、四川国安融鑫融资担保有限公司金融借款合同纠纷一案中，利害关系人陶智向本院提出书面异议。本院审查后，于2020年7月28日作出（2020）川11执异20号执行裁定。陶智不服，向四川省高级人民法院申请复议。2020年9月30日，四川省高级人民法院作出（2020）川执复252号执行裁定，撤销本院（2020）川11执异20号执行裁定，发回本院重新审查。本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 陶智提出异议称，2020年4月13日，四川省乐山市中级人民法院在淘宝网发布关于华拓公司资产的变卖公告，对华拓公司位于成都市高新区孵化园9号ABCD四座房产进行公开变卖，在公告后面的优先购买权人栏目中注明无。此后上述房产已被变卖给他人。异议人认为在本案中，法院明知异议人是上述房屋的合法承租人之一，但在进行变卖时违反《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定，直接涤除了异议人作为承租人享有的优先购买权，异议人对已变卖房产中的8905.89平方米的房产享有优先购买权。法院对涉案房产合并（整体）变卖不考虑异议人的优先购买权，不符合法律规定，没有通知享有优先购买权的异议人陶智。请求撤销本次变卖并确认由异议人以变卖成交价购买上述房产。 本案审查过程中，陶智向本院提交《关于租赁房屋具体分布的情况说明》，称其租赁房屋楼层为：Ｂ座1楼800.21平方米，Ｄ座2998.55平方米，Ａ座5107.14平方米，合计8905.9平方米。 农行成都经开区支行答辩称，１.本案变卖程序合法。案涉房屋进入评估拍卖前在拍卖标的物上张贴了相应的通知书进行公示，异议人并未向人民法院主张案涉房屋的优先购买权。２.异议人以自己的行为放弃了对案涉房屋的优先购买权。异议人知晓案涉房屋将被拍卖的事实，但并未向人民法院提出优先购买的主张，以自己的行为放弃了优先购买权。３.案涉房屋整体合并拍卖符合法律规定。案涉房屋除Ａ区外，其余ＢＣＤ区楼下均是设备用房且办理了相应的房屋权属证书，该处房屋亦占用了同一宗土地，由于其系前述房屋的设备用房，故该处房屋的评估价值为零元。因此，人民法院对涉案房屋分拆拍卖，不利于最大限度的实现案涉四座房屋的价值。４.异议人无权提出执行异议请求。本案中，在异议人提出异议之前，案涉房屋已经通过相应的变卖程序变卖，即乐山市中级人民法院作出裁定将案涉房屋所有权转移至买受人之日起，对案涉房屋的执行程序就已经终结，异议人已经无权提出异议。５.人民法院的执行行为具有不可撤销性。案涉房屋通过公开合法的交易，买受人已经获得了案涉房屋的所有权，其合法权益应受到法律保护。综上，请求驳回异议人的执行异议申请。 经审查查明：农行成都经开区支行诉四川腾中重工机械有限公司、华拓公司、成都华通博物馆、阿拉善盟空天飞行器科技有限公司、中鸿联合融资担保有限公司、京银汇通融资担保有限公司、华诚联合融资担保有限公司、四川国安融鑫融资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，四川省高级人民法院于2014年4月24日作出（2014）川民保字第14号民事裁定书，裁定该院在1亿元范围内将被申请人华拓公司位于成都市高新区科技孵化园9号建筑面积为17538.51平方米的房屋及其面积为30738.83平方米的建设用地使用权予以查封。2015年11月5日，四川省高级人民法院对该案作出（2014）川民初字第37号民事判决。判决发生法律效力后，农行成都经开区支行于2016年3月28日向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2016年4月15日作出（2016）川执27号执行裁定书指定四川省乐山市中级人民法院执行。本院执行过程中续行查封了被执行人华拓公司位于成都高新区科技孵化园9号的房屋（房屋权证号：成房权证监证字1××8、1××9、1××2、1××3、1××4、1××5号）。2018年6月20日，本院作出（2016）川11执45号执行裁定书，终结该案本次执行程序。 2019年5月24日，农行成都经开区支行申请本院对本案恢复执行。 2019年8月28日，本院作出《四川省乐山市中级人民法院通知书》并张贴在华拓公司墙壁上，告知华拓公司各房屋租赁户，本院将依法对案涉房屋进行评估拍卖，与华拓公司直接签订租赁合同的租户，在本公告后10日内向本院提交租赁合同（含附件）及实际占有使用面积等相关资料。次日，成都市武侯区民丰小额贷款有限公司（以下简称民丰公司）及陶智共同向本院提交《情况反映》，提出华拓公司与民丰公司及陶智共同签订了《物业租赁管理战略合作合同》，华拓公司未全面履行该合同。民丰公司及陶智在该《情况反映》中未提出要优先购买其租赁的房屋。 2019年8月30日，本院作出（2019）川11执恢23号之一执行裁定，拍卖、变卖华拓公司位于成都高新区科技孵化园9号的房屋（房屋权证号：成房权证监证字1××8、1××9、1××2、1××3、1××4、1××5号）。 本院裁定拍卖、变卖华拓公司位于成都高新区科技孵化园9号的房屋分为Ａ区和ＢＣＤ区，总建筑面积为17539.51ｍ2，与案外其他房屋合并办理一本大土地使用证，土地使用性质为科研用地，土地使用权证号：成高国用2009第**，面积30738.83平方米。其中：Ａ区共五层，合并办理一本房产证，房屋权证号：成房权证监证字1××4号，ＢＣＤ区地上共四层，每层合并办理一本房产证，房屋权证号：成房权证监证字1××2号、1××9号、1××8号、1××3号，ＢＣＤ区-１层，合并办理一本房产证，设计用途为设备房，房屋权证号：成房权证监证字1××5号。 本院在对案涉房屋拍卖前，委托正步联合（成都）房地产土地资产评估事务所有限公司进行价格评估。该公司出具的正步房估（2019）第Ｂ018号《涉执房地产处置司法评估报告》载明，估价对象：本次估价范围包含估价对象建筑物所有权、应公摊的国有出让土地使用权、无法从建筑物剥离的公共部分装修和附属设施设备。该评估报告评估总价为8956.98万元，其中，对成房权证监字第1××5号即ＢＣＤ区－1层设备房（面积2548.62ｍ2）未单独评估。本次估价已考虑估价对象存在的租赁情况对估价结果的影响。 申请执行人农行成都经开区支行根据价格评估报告，向本院提交《拍卖申请书》，提出鉴于拟拍卖财产的现实状况（抵押房屋占用范围内土地使用权未分割、负一楼设备功能共有价值包含在整体价值内、房屋被其他人占用并出租等），请求本院对拟拍卖财产整体拍卖。 2019年12月23日，本院在案涉房屋墙壁上张贴关于华拓公司资产的拍卖公告，公告本院将于2020年1月31日10时至2020年2月1日10时止（延时的除外）在乐山市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台拍卖案涉房屋，公告载明了拍卖网址、拍卖标的、拍卖时间、拍卖规则、竞买人的条件、标的咨询及看样时间与方式。 2019年12月24日，本院在淘宝网上发布拍卖公告。2020年2月1日上午10时，一拍流拍。申请执行人不同意以物抵债，向本院提交再次拍卖申请。2020年3月5日，本院再次在淘宝网上发布拍卖公告。2020年3月22日上午10时，二拍流拍。申请执行人仍不同意以物抵债，向本院提交变卖申请，本院启动变卖程序。本院于2020年4月13日在乐山市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台发布变卖公告，2020年4月29日，买受人成都荣立兴科技有限公司以50159088元的最高价竞得。本院于2020年5月7日、2020年5月27日分别作出（2019）川11执恢23号之四、之五执行裁定，主要内容为：一、位于成都高新区科技孵化园**房屋（房屋权证号：成房权证监证字1××8、1××9、1××2、1××3、1××4、1××5号）的所有权及对应的土地（土地大证号为：成高国用2009第8876号）的使用权归买受人成都荣立兴科技有限公司所有，前述房屋的所有权自本裁定送达买受人成都荣立兴科技有限公司时起转移；二、买受人成都荣立兴科技有限公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续；三、成都高新区科技孵化园9号房屋（房屋权证号：成房权证监证字1××8、1××9、1××2、1××3、1××4、1××5号）上的担保物权及其他优先受偿权消灭；四、成都高新区科技孵化园9号房屋（房屋权证号：成房权证监证字1××8、1××9、1××2、1××3、1××4、1××5号）上的查封效力消灭。 利害关系人陶智于2020年6月28日对本院（2019）川11执恢23号之四、之五执行裁定提出异议。 另查明，四川省高级人民法院（2014）川民初字第37号民事判决认定以下事实：2013年8月10日，华拓公司与农行成都经开区支行签订《最高额抵押合同》，约定华拓公司以其位于成都市高新区科技孵化园９号的房屋（面积为17539.51平方米，房屋所有权证号：成房权证监证字1××8、1××9、1××2、1××3、1××4、1××5号）及其国有土地使用权（面积为30738.83平方米，国有土地使用权证号：成高：成高国用2009第**农行成都经开区支行与四川腾中重工机械有限公司6800万元的债权，在最高额1．081亿元的范围内提供抵押担保。后双方到房屋产权登记部门办理了房屋抵押登记并取得他项权证书。 再查明，四川省高级人民法院（2019）川民终422号民事判决认定以下事实：2013年7月5日，陶智（乙方）、民丰公司（丙方）与华拓公司（甲方）签订《物业租赁管理战略合作合同》约定：“第一条物业房屋基本情况，1.物业房屋坐落于四川省成都市××道××段××号××号××。整座出租，详见附件，面积以产权证为准。以上物业房屋面积共计95778.72平方米全部租赁给乙方、丙方，甲方不保留任何房屋。……房屋租赁有效期2013年7月5日至2033年7月4日，共计20年”。合同签订后，华拓公司将约定的95778.72平方米房屋中Ａ座、Ｄ座、Ｅ座房屋和部分地下停车场的约三万余平方米交予陶智和民丰公司，其余Ｂ、Ｃ、Ｆ座仍由华拓公司出租给案外人使用。该院经审理认为，《物业租赁管理战略合作合同》合法有效。 为进一步查明相关事实，本院致函正步联合（成都）房地产土地资产评估事务所有限公司，要求该公司就案涉房屋估价的相关问题作出说明。2020年12月2日，该公司复函称：１.房地产估价应严格按照《房地产估价规范》（ＧＢ/Ｔ50291－2015）的要求，遵循相应的估价原则。本次估价对象范围包括ＢＣＤ区－１层和Ａ区１～5层，价值类型为市场价值，依据合法原则，根据《房屋所有权证》记载的用途分别设定ＢＣＤ区－1层用途为设备房，ＢＣＤ区1～4和Ａ区1～5层用途为科研楼。依据《中华人民共和国物权法》，建筑区划内的公用设施用房，属于业主共有，业主转让建筑物内的专用部分房屋，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，因不能单独进行销售，故不具备独立市场价值，其价值包含在专有部分价值之中。２.设备房作为整栋建筑物的附属设施用房，根据建筑设计相关规范，通常包含配电房、消防控制室、发电机房等，部分附属设备属于隐蔽工程，无法通过直观判断其位置。于价值时点，ＢＣＤ区1～4层和Ａ区1～5层均处于正常使用状态，本次估价以上述房屋未来能保持有效使用为估价前提。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条规定：“网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。”第十六条规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。……。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。”案涉房屋评估拍卖前，本院作出《四川省乐山市中级人民法院通知书》并张贴在案涉房屋墙壁上，告知华拓公司各房屋租赁户，本院将依法对案涉房屋进行评估拍卖。陶智及民丰公司于次日共同向本院提交《情况反映》，证实陶智对本院将对案涉房屋进行评估拍卖是知晓的。案涉房屋正式拍卖前夕，本院再次在案涉房屋墙壁上张贴拍卖公告，并在淘宝网上发布拍卖公告，告知本院将对案涉房屋依法拍卖。案涉房屋二拍流拍后，本院也依法在淘宝网上发布了变卖公告。因此，案涉房屋在整个拍卖变卖过程中，本院均依法履行了告知义务。异议人陶智虽对租赁房屋依法享有优先购买权，但其在本院张贴通知、发布拍卖变卖公告等拍卖程序中，明知道案涉房屋将被拍卖变卖，却未向本院明确主张其优先购买权，也未按规定参与竞买，应视为其放弃了案涉房屋的优先购买权。 从案涉房屋的使用功能及产权证办理情况来看，Ａ区和ＢＣＤ区房屋与案外其他房屋合并办理土地使用证，是一本大证，土地使用性质为科研用地。Ａ区1～5层用途为科研楼，共办理一本房产证，Ａ区无独立的地下层。ＢＣＤ区1～4层，每层各办理一本房产证。ＢＣＤ区－1层用途为设备房，办理一本房产证，不能单独进行销售，不具备独立市场价值，其价值包含在Ａ区和ＢＣＤ区房屋整体价值之中。因此，ＢＣＤ区－1层作为设备房，在功能使用上与Ａ区和ＢＣＤ区房屋不可分，且分拆拍卖可能严重减损其价值。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”之规定，本院依据评估机构的评估报告及申请执行人的申请，为最大限度实现案涉房屋的价值，最大限度保护被执行人和申请执行人的合法权益，对案涉房屋进行整体拍卖，既符合法律规定，也未损害异议人陶智的优先购买权。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项以及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第五项、第六项的规定，严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。综上所述，本案中，本院对案涉房屋的评估、拍卖、变卖程序合法，也无损害当事人、利害关系人利益的情形，陶智要求撤销本案变卖的理由不能成立。陶智明知本院将对案涉房产拍卖，但未参与公开竞买，其要求按变卖价格购买其租赁房屋的请求不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回陶智的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。 审判长  陈**辉 审判员  龚绍坤 审判员  刘 平 二〇二〇年十二月十七日 书记员  李聪颖