湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2869号 上诉人（原审被告）：曾平，男，汉族，1979年7月16日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。 被上诉人（原审原告）：刘秀云，女，汉族，1962年6月24日出生，住湖南省郴州市北湖区。 原审被告：王德存，男，汉族，1989年8月4日出生，住湖南省郴州市北湖区。 上诉人曾平因与被上诉人刘秀云及原审被告王德存房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曾平上诉请求：1.撤销曾平是一审被告的身份和所有责任；2.撤销一审判决，依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案租赁合同是王德存与刘秀云所签订，曾平仅在乙方的落款处签了名，并非该案件适格当事人。曾平于2019年6月底交接完与王德存的经营事务后，以打电话和发短信的方式告知了刘秀云，并告知其与王德存重新签订合同。由于刘秀云听信王德存的话不用重新签订，便没有签订。依据相关法律规定，曾平不承担合同相关的责任。2.一审判决对财产价值评估过于浮夸，有些设施屋内原本没有，在没有证据的情况下也予以进行认定。 刘秀云辩称：1.房屋租赁合同原本就是曾平和王德存共同签订的；2.曾平上诉称其转股，但作为房东的答辩人一概不知，曾平离开时也没有电话通知答辩人；3.曾平称离开几个月后打电话给答辩人告知退股一事，答辩人当时质问为什么没有告知，曾平并没有作出回答；4.曾平一审时承认弄坏弄丢了房屋内部装修及家具家电。请求维持原判，由上诉人承担本案诉讼诉讼费。 原审被告王德存述称：同意刘秀云的意见。 刘秀云一审诉讼请求：一、判决王德存、曾平赔偿刘秀云经济损失160,160元；二、诉讼费由王德存、曾平承担。 一审法院认定的事实：一、2019年2月16日，刘秀云与曾平签订《住房租赁合同》，约定：刘秀云将其位于湖南省郴州市××路××大楼××单元××号住房（建筑面积107.29平方米）出租给曾平，租期三年，刘秀云提供部分室内设施（包括热水器、壹张新床、席梦思床垫、玻璃茶几、桌子、藤椅凳四张、办公凳四张、衣柜等）供曾平使用。二、2019年3月1日，王德存（乙方、承租方）与刘秀云（甲方、出租方）签订《住房租赁合同》，约定：1、甲方将上述206号住房出租给乙方，月租金1250元，半年租金7500元；2、押金2000元，在乙方退房时没有拖欠房租、水电费等，也没有损坏甲方出租房内的财物和室内设施，则全部退还给乙方，否则从押金中扣留乙方所欠的费用和物件赔偿费，合同期限未租满押金不退；3、租期五年，从2019年3月1日起至2024年3月1日止；4、租期内，乙方不能损坏墙壁及室内设施，如乙方有违反，甲方有权立即终止合同，将出租房收回，租金及押金不退；5、乙方如对出租房进行装修、改造等，须经甲方同意，租期内水龙头、水管、灯、开关等出租房内所有设施的损坏由乙方负责；6、甲方提供部分室内设施，包括热水器、床、沙发、席梦思床垫、茶几、桌子、凳子四张、藤椅四张等供乙方使用（其中“沙发”、“茶几”上有一条斜划线）。曾平亦在乙方落款处签名。三、曾平与王德存在共同经营上述风艺造型发廊期间，想将上述租赁的住房改造成发屋工作室，两人为此于2019年3月5日与刘秀云签订《协议书》，约定：1、从刘秀云住房内部取出两块预制板砖做楼梯，如合同到期不续租房子，须用18公分厚的钢筋做牢固，将其恢复，还有竹木地板和动过工的所有部位应全部恢复，否则所交押金不退，且追究曾平、王德存的法律责任；2、如果动工的部分出现房屋危险、漏水等任何问题，由曾平、王德存两人全权负责，直至将其修好，保证无问题，且由刘秀云验收满意为止；3、初期已交押金2000元，今年年底再交押金3000元，押金共计5000元，如有违约，刘秀云有权将房屋收回，且所交押金不退。四、签订上述协议后，曾平、王德存对上述房屋进行了改造，在改造过程中，拆除了部分预制板、两个卧室的门、客厅的推拉门、一个卫生间的门、三个卧室的衣柜、主卧室的防盗网和铝合金窗、厨房吊柜的四扇门、两个卧室的灯、入户处卧室的竹木地板、里面小卧室的部分竹木地板、床、客厅吊灯的灯罩，并将与厨房相邻的卫生间的墙壁瓷砖刷成了灰色。改造完成后，曾平于2019年6月6日退出经营风艺造型发廊，于2019年7月7日将其退出经营风艺造型发廊的事告知了刘秀云，并提出将上述租赁合同的承租人改为王德存一人，刘秀云不同意。2020年4月底，刘秀云从外地回到郴州后发现曾平、王德存并未按上述协议的约定改造其住房，刘秀云及其丈夫为此与王德存、曾平发生纠纷。王德存请人对该房预制板被拆除处进行修复，支付1100元购买油漆等材料用于对该房的墙壁重新刷漆，将入户处卧室内的竹木地板重新安装好，对入户处卧室内的卫生间做了防水处理，并与刘秀云夫妇一起订购了一条卫生间门、两条卧室门（每条500元），刘秀云夫妇要求王德存花30000元左右对其房屋进行恢复、装修，王德存不同意，双方协商未果，刘秀云于2020年7月1日诉至法院。2020年7月13日，刘秀云以保护房屋现场为由更换了房屋钥匙。王德存已交纳2020年5月1日之前的租金。五、在本案诉讼过程中，为了核实被王德存、曾平拆下来的物件的存续情况及能否复原，一审法院于2020年7月21日组织双方当事人查勘了上述房屋的现场，确认客厅里有一张藤桌和四张藤椅、卫生间内有一台热水器、入户处卧室的竹木地板已安装好、其他拆下来的物件均未安装好、王德存对该房的墙壁重新刷漆未完工。刘秀云夫妇同意先恢复原状，恢复不了，再更换新的，或折价补偿，并要求2020年7月前恢复完。在查勘现场时，刘秀云打开了杂房的锁供王德存、曾平查看里面是否存放有被拆下来的物件、是否能复原，但王德存、曾平并未进入杂房仔细查看，二人在改造时将哪些物件拆下来后存放在杂房、是否能复原，均未予以确定。六、王德存于2020年7月23日请人将原来订购的三条门（包括两条卧室门、一条卫生间门）送到上述住房内，于7月24日支付1200元购买了两组衣柜，刘秀云夫妇认为王德存没有按约定购买三条卧室门、未经其同意就购买二手衣柜，不同意安装王德存购买的门和二手衣柜，不同意再按2020年7月21日的意见执行，并重新更换了房屋的钥匙。王德存遂将购买来的衣柜放在刘秀云房屋门口，因阻碍了通行，衣柜被相关部门拖走。为了确定刘秀云房屋内的损失，刘秀云申请对其房屋内装修及设施、设备的损失进行估价，一审法院依法委托湖南新融达房地产土地资产评估有限公司进行评估。该公司认为：刘秀云申报的损失清单，对于水电安装、防水、墙壁粉刷、吊顶、门等附属房屋的装修损失需提供相关图纸或工程施工结算资料及付款凭证或发票；损失的家具物品要提供相关购买发票或付款凭证等资料，准确列出规格型号、厂家、购置或启用日期等信息；根据收集的资料情况，评估的依据不足，无法对其损失金额作出合理判断，无法合理并准确进行评估。该公司于2020年9月22日退回了法院的委托。至此，刘秀云主张的损失不能通过评估确定，王德存、曾平又不同意通过市场询价的方式确定刘秀云主张的损失。双方之间存在较大争议，一审法院组织调解未果。 一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。经调查询问，本案有以下争议焦点：一、王德存、曾平之间的责任承担问题。王德存、曾平在共同经营风艺造型发廊期间，共同与刘秀云签订上述《住房租赁合同》、《协议书》，共同租赁了刘秀云的涉案房屋，共同对涉案房屋进行了改造，在改造过程中没有完全按照约定履行，应共同向刘秀云承担违约责任。曾平在改造完成后才退出经营风艺造型发廊，而且曾平在退出经营风艺造型发廊时，上述《住房租赁合同》的租赁期限尚未届满，刘秀云并未同意将上述《住房租赁合同》的承租人变更为王德存一人，因此曾平提出的其已离开风艺造型发廊、应由王德存一个人承担责任的抗辩理由，不能对抗刘秀云。曾平、王德存在向刘秀云承担违约责任后，两人之间如何分担，可另行处理。二、刘秀云主张的损失的确定问题。当事人对刘秀云主张的损失项目及金额有较大争议，刘秀云主张的损失无法通过评估确定，而且王德存、曾平不同意通过市场询价的方式确定刘秀云主张的损失，因此只能根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及现有证据，并参照市场行情，酌情核定刘秀云的损失。1、刘秀云主张两个卫生间漏水需重新做防水、重新安装墙壁瓷砖的工资及材料款9800元。王德存、曾平在改造过程中将与厨房相邻的卫生间的墙壁瓷砖刷成了灰色，王德存、曾平主张被刷成灰色的墙壁瓷砖能够洗白，但能否洗白、洗白过程中是否会对原墙壁瓷砖造成影响，无法确定，相关后果应由王德存、曾平承担，因此刘秀云主张需重新贴该卫生间的墙壁瓷砖，予以采纳。刘秀云自行测量的两个卫生间贴墙壁瓷砖面积为60平方米，一审法院院酌定与厨房相邻的卫生间需贴墙壁瓷砖的面积为30平方米。刘秀云主张的贴瓷砖的成本价每平方米80元未超过合理范围（郴州城区贴墙壁瓷砖一般32元/平方米，加上瓷砖、水泥等费用），因此酌定重新贴被刷成灰色的卫生间墙壁瓷砖需2400元（即30平方米×80元）。王德存、曾平对卫生间未进行其他改造，两间卫生间现在是否漏水、漏水原因、是否需重新做防水、入户处卧室里的卫生间是否需重新贴瓷砖，根据现有证据，法院无法确定。2、刘秀云主张洗漱台2个、梳妆台2个、洗澡龙头2个、花洒2个、坐便器1个，共计2800元。对此，刘秀云提交起诉状时、本案第一次开庭时、法院组织双方查勘现场时，刘秀云均未提出，王德存只认可少两个花洒，其他物件是否丢失或损坏，法院无法认定，一审法院根据市场行情酌定刘秀云的花洒损失200元。3、刘秀云主张卧室外阳台瓷砖被破坏，重新安装的工资及材料款为1500元。王德存、曾平均否认卧室外阳台瓷砖已被破坏，而且刘秀云未举证证明，法院无法认定。4、刘秀云主张双层窗帘损失3800元。王德存、曾平均否认涉案房屋内有窗帘，而且刘秀云未举证证明，法院无法认定。5、刘秀云主张全屋重新安装水电的工资及材料款6000元。因王德存、曾平在改造过程中并未改造、损坏涉案房屋内隐藏的电线、水管，刘秀云主张该项损失，证据不足，不予支持。6、刘秀云主张墙壁刮胶刷漆、安装石膏线的工资及材料款7900元。王德存为修复涉案房屋墙壁支付1100元购买了墙漆等材料，对涉案房屋墙壁进行了部分修复。郴州城区墙壁刮胶刷漆包工包料一般18元/平方米、按建筑面积的3.5倍计算费用，涉案房屋面积107.29平方米，一审法院酌定涉案房屋墙壁刮胶刷漆需6760元左右，减去王德存已完工部分对应的费用，涉案房屋墙壁刮胶刷漆还需3380元左右，加上修复石膏线的费用（郴州地区安装石膏线包工包料一般10元/米），一审法院酌定房屋墙壁刮胶刷漆、修复石膏线还需4380元。7、刘秀云主张全屋实木竹地板损失28,000元。王德存、曾平在改造涉案房屋时，拆除了入户处卧室的木地板，但已将入户处卧室的木地板重新安装好。此外，王德存、曾平还拆除了里面小卧室内的木地板，被拆下来的现存的木地板不足以安装好该间卧室，为了保持该间卧室木地板的一致性，该间卧室的木地板需要重新购买，因此王德存、曾平应承担重新购买这间卧室木地板的费用。王德存、曾平对刘秀云主张的木地板的价格未进行询价，一审法院按刘秀云主张的面积10.53平方米、单价350元/平方米确定重新购买该间卧室木地板的费用为3685.5元。木地板安装后，在使用过程，难免会有自然老化、磨损现象，刘秀云主张其他房间的木地板损失，依据不足，不予支持。8、刘秀云主张客厅推拉门1组4200元。王德存主张推拉门还可以安装，曾平主张推拉门已没有边框，刘秀云主张王德存曾请人来安装推拉门，但已不能安装。因推拉门的边框已经缺失，刘秀云主张需重新购置安装推拉门，法院予以采纳。根据郴州地区的市场行情，客厅推拉门一般在450元/平方米以上，刘秀云测量推拉门的面积为6.24平方米，加上门框的费用，刘秀云主张重新购置推拉门的损失4200元未超过合理范围，予以支持。9、刘秀云主张实木门2条2600元、厕所门1条500元。王德存以500元/条的价格为刘秀云购买了2条卧室门、1条卫生间门，刘秀云同意安装已购买的门，但认为其原来安装的门（绿色）与王德存购买的门颜色、款式均不一致，对方应当再购买两条门用于更换剩下两条卧室门，刘秀云的主张符合情理，一审法院对刘秀云的主张予以采纳。王德存提交的送货单中载明的上述门的价格超过了双方订购门时的价格，一审法院对王德存提交的送货单中载明的价格不予采信，认定刘秀云需重新购置2条卧室门的损失为1000元。10、刘秀云主张铝合金窗1个600元。王德存、曾平均主张拆下来的铝合金窗可以重新安装好，而刘秀云主张王德存请了人来安装，但已不能安装。王德存、曾平将拆下来的铝合金窗放置在室外，经过一年多时间，拆下来的铝合金窗还能否安装无法确定，因此刘秀云主张铝合金窗1个600元（未超过合理范围），一审法院予以支持。11、王德存、曾平改造时将厨房吊柜的4扇门予以拆除，是否还能找到拆下来的门、是否能将门重新安装好，无法确定，因此对刘秀云主张的吊柜损失600元（未超过合理范围）予以支持。12、王德存、曾平改造时拆除了涉案房屋三间卧室的衣柜，王德存、曾平认可已有两间卧室的衣柜不能安装，主张还有一间卧室的衣柜拆下来后放在杂房、还可以安装。但王德存、曾平在改造时拆下来的衣柜是否存放在杂房、是否还有一间卧室的衣柜可以安装，无法确定，而且即使可以安装，为了保持三间卧室衣柜颜色、款式的一致，亦需要重新购买，因此刘秀云主张三间卧室的衣柜需重新购买，一审法院予以采纳。王德存支付1200元为刘秀云购买了两组衣柜，刘秀云以王德存购买的系二手衣柜为由拒绝接受。双方在2020年7月21日查勘现场时，对于王德存、曾平应购买什么样的衣柜未明确约定，对于王德存已购买的衣柜如何处理又未达成一致意见，一审法院酌定王德存为刘秀云购买衣柜支付的1200元中的一半予以抵减刘秀云的衣柜损失。刘秀云原来安装的衣柜的价格无法确定，双方对刘秀云的衣柜损失又未达成一致意见，酌定按刘秀云主张的价款的70%折价确定刘秀云的衣柜损失为11,200元，减去上述600元，刘秀云的衣柜损失为10,600元。13、刘秀云与曾平签订的租赁合同中约定供曾平使用的设施包括一张新床、席梦思床垫，刘秀云与王德存、曾平之间签订的租赁合同中约定供王德存、曾平使用的设施包括席梦思床，但未明确约定有几张。在本案第一次开庭时，双方均认可改造涉案房屋前王德存、曾平拆除了一张床，将床和席梦思床垫放在了杂房，王德存、曾平拆除该张席梦思床获得了刘秀云的同意，刘秀云主张有三张席梦思床，证据不足，不予采纳。对于被拆下来的席梦思床，法院组织双方查勘现场时，王德存、曾平并没有到杂房将床找出来为刘秀云安装好，该席梦思床还能否安装好不确定，应由王德存、曾平承担责任，一审法院酌定按刘秀云主张的价款的三分之一折价确定一张席梦思床损失为4266元。14、刘秀云主张藤椅4张3600元、餐桌椅1套3200元。因为刘秀云与曾平签订的租赁合同，以及刘秀云与王德存、曾平签订的租赁合同，均未明确约定有餐桌椅，王德存、曾平主张合同中约定的桌子为藤桌，而藤桌还在，刘秀云主张赔偿餐桌椅损失，证据不足，不予支持。藤椅还在，藤椅的损耗是属于正常使用过程中的损耗，还是人为所致，根据现有证据无法确定，因此刘秀云要求赔偿藤椅损失，不予支持。15、刘秀云与曾平签订的租赁合同中没有约定有1组真皮沙发，刘秀云与王德存、曾平之间签订的租赁合同中虽然约定了沙发，但沙发处有一条斜划线，刘秀云出租房内是否有真皮沙发，依据现有证据，无法确定，因此对刘秀云主张的沙发损失16,800元不予支持。16、刘秀云主张电取暖茶几1个3800元。刘秀云与曾平签订的租赁合同、刘秀云与王德存、曾平签订的租赁合同中均约定有茶几，双方均认可改造涉案房屋前王德存、曾平将茶几放在了杂房，但法院组织双方查勘现场时，王德存、曾平并未到杂房将茶几找出来，现在茶几在哪、是否还完好、是否为电取暖茶几，无法确定，应由王德存、曾平承担责任，因此对刘秀云主张的茶几损失予以认定。17、因涉案房屋内有一台电热水器，因此刘秀云主张电热水器1台32**元，不予支持。18、王德存、曾平拆除了涉案房屋内客厅吊灯的灯罩，还拆除了其中两间卧室的灯（已将一间卧室的灯重新安装好），一审法院按刘秀云主张的价款的50%折价确定客厅吊灯、一间卧室灯的损失为1400元。19、王德存自2020年5月1日开始未付房租，刘秀云于2020年7月13日更换了出租房的钥匙，双方的租赁合同事实上已于2020年7月13日终止，王德存、曾平应支付刘秀云20**年5月1日至7月13日期间的房租3024元（即1250元×2个月+1250元÷31天×13天）。对于2020年7月13日之后的房租损失，刘秀云在本案审理终结后，应当及时采取措施防止损失扩大，酌定在本判决作出后再给予刘秀云三个月时间保全证据、恢复房屋内的装修设施，因此2020年7月14日至2021年1月27日期间的房租损失8064元（即1250元×6个月+1250元÷31天×14天）应由王德存、曾平承担。20、本案属于房屋租赁合同纠纷，刘秀云主张精神损失费10,000元没有法律依据，不予支持。刘秀云主张车费2000元、误工费10,000元没有证据证明，不予支持。刘秀云主张楼下两门面损失10,000元还未实际发生，不予支持。综上所述，一审法院核定王德存、曾平应支付刘秀云20**年5月1日至7月13日期间的房租3024元，应赔偿刘秀云损失45,195.5元（即2400元+200元+4380元+3685.5元+4200元+1000元+600元+600元+10,600元+4266元+3800元+1400元+8064元）。王德存主张其还支付了修复预制板被拆除处的费用12,802元、支付工人工资及伙食费2000元，上述费用与刘秀云诉请的损失无关，本案中不作抵扣。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：“一、王德存、曾平于本判决生效之日起十日内共同支付刘秀云20**年5月1日至7月13日期间的租金3024元；二、王德存、曾平于本判决生效之日起十日内共同赔偿刘秀云损失45,195.5元，减去王德存、曾平交纳的押金5000元，王德存、曾平还应赔偿刘秀云损失40,195.5元；三、驳回刘秀云的其他诉讼请求。如果王德存、曾平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1752元，由刘秀云负担1225元，王德存、曾平共同负担527元。” 本案二审期间，上诉人曾平提交一份证据：2020年6月27日的录音光碟，拟证明上诉人已退出经营。刘秀云质证认为，通话人确实是刘秀云，但通话时间是在起诉之前，刘秀云不知道上诉人与王德存的内部约定。王德存质证称对该录音不清楚。本院对该证据认证据如下：电话录音是在本案起诉之前而非曾平退出经营之时，不能证实刘秀云同意曾平退出租赁合同，对该证据不予采信。 本案对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：一、曾平是否为本案责任主体；二、一审对刘秀云损失的认定是否合理。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，曾平在合同约定期限届满前请求退出该房屋租赁合同，实质是将权利义务转让给王德存。依据前述规定，曾平退出合同须经得刘秀云同意。曾平二审提交了录音光碟，但该光碟系起诉前录音而非曾平退出经营之时形成，不能证明刘秀云作出了同意曾平退出租赁合同的意思表示。故曾平依旧是合同当事人，应承担相应责任。关于焦点二。曾平在上诉状中提到一审判决估价不合理，且部分损失设施根本不存在。本院认为，本案一审法院根据刘秀云的申请委托评估公司对损失进行估价，但评估公司因评估不能而退回了委托。鉴于该情况，一审法院在王德存、曾平不同意通过市场询价方式确定刘秀云损失的情况下，根据相关法律规定、现有证据并参照市场行情酌情核定刘秀云的损失，并无不当。一审在认定损失设施时，组织双方查勘了现场，故对曾平上诉称部分损失设施不实的理由不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费346元，由上诉人曾平负担。 本判决为终审判决。 审判长  许斌海 审判员  张九香 审判员  廖 军 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理陈道勇 书记员谷琼 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。