江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3228号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京玛莎文化传媒有限公司，住所地南京市高淳区漆桥镇河滨路**。法定代表人：姜广志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐兴昌，江苏融悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京圣都家居装饰有限公司，住所地南京市雨花台区雨花东路****及**-1、-2。法定代表人：刘杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：周巍，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婧婧，江苏博事达律师事务所律师。上诉人南京玛莎文化传媒有限公司（以下简称玛莎公司）因与被上诉人南京圣都家居装饰有限公司（以下简称圣都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院作出的（2018）苏0114民初4349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。玛莎公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，改判上诉人无需退还圣都公司保证金809959.32元，无需支付圣都公司的损失1011855.93元；改判圣都公司支付欠付租金989223.96元（对应的租赁期间至2018年12月15日，应付款日为2018年6月15日）并支付逾期给付租金违约金1557784.8元（按日租金标准承担违约金，暂计算至2018年10月10日），改判被上诉人支付拖欠物业费363120元（计算期限自2018年3月1日至2019年2月28日）并支付逾期给付物业费违约金23965.92元，改判圣都公司支付2个月违约金（809959.32元），改判圣都公司支付房租上浮4%部分租金275386.169元（暂计算至应付款日2018年6月15日）；2.本案一、二审诉讼费用由圣都公司承担。事实和理由：1.涉案中庭部分可以使用，并无直接、有效的证据能够显示中庭不能搭建使用，被上诉人是中庭搭建的实施主体与消防报验主体，且未实施履行搭建的相关工作，亦未实际履行搭建义务，其因自身经营原因而解除合同，上诉人并不违约，无需支付被上诉人装修损失。2.中庭部分即使未进行搭建也不影响被上诉人对中庭部分的合理使用。圣都公司完全能够实现其合同目的，其解除合同的行为实质为对上诉人的严重违约。3.根据双方约定，中庭搭建并非上诉人的义务，上诉人仅向圣都公司交付毛坯房屋，保证乙方在租赁期间享有租赁房屋的使用权。4.一审的工程造价鉴定意见缺乏事实依据且违背客观事实，鉴定程序违法，鉴定认定涉案房屋的装修损失2638052.95元属于预估和推测，不能作为认定圣都公司损失的证据。鉴定人员一审中陈述并未对案涉房屋进行测量，而是依据圣都公司提供的材料进行鉴定，部分证据未经质证，被上诉人未举证证明装修材料是否实际用于装修及实际用于装修的数量。其次，鉴定报告中关于地砖和地板面积超过了被上诉人实际租赁使用的面积，违背客观事实，鉴定结论存在明显错误。另外，上诉人在庭审过程中对于装修是自行装修还是委托他人装修陈述矛盾，一审法院以工程造价结论来计算圣都公司损失明显不当。5.圣都公司构成违约，应当承担违约责任，上诉人有权将其保证金不予退还，且圣都公司应当支付拖欠房屋租金、物业费及上浮租金。首先，圣都公司一审中明确表示其未支付中庭部分租金，也未支付免租期期间的物业费，违反合同约定，上诉人有权解除合同，无需退还圣都公司保证金且有权要求圣都公司支付两个月租金的违约金。6.双方签订的合同明确约定了租金上浮的情形，且现有证据足以证明房租应当上浮，但是被上诉人并未缴纳应当上浮部分的房租，构成违约。7.根据案涉合同第4.1条、10.4条的约定，保证金并非是违约金性质。8.一审法院认为案涉合同系双方协商一致解除，该认定错误。圣都公司在一审中提出解除合同，但上诉人认为圣都公司并无解除权；而上诉人一审中依据案涉合同第10.5条约定的解除权解除合同，双方并非协商一致解除合同。圣都公司辩称，1.在一审中，被上诉人诉请要求解除合同，而玛莎公司也明确陈述同意解除合同，故一审法院关于双方之间合同系协商一致解除的认定正确，且符合最高院裁判意见。2.根据法律规定，提供符合合同约定用途的房屋是出租人最基本的义务。本案中，租赁合同以及上诉人的回函中均明确载明中庭部分是双方能否签订租赁合同的基础，也就是重要不可分割的部分。但在签约后，被上诉人在向相关主管部门申请中庭搭建的过程中，被告知该中庭部分不允许搭建，主要原因并非是被上诉人的原因，而是上诉人提供的房屋性质以及规划所决定的。租赁合同签订后，在申请中庭搭建的手续被相关主管部门告知不允许的情况下，被上诉人第一时间就以书面函件的形式与玛莎公司进行了沟通，并且表达了自己的想法和意见，提出要求解除合同，并非如上诉人所称被上诉人系因为自身经营的原因提出解除合同。被上诉人系因为中庭部分占了整个租赁合同三分之一面积和价款却不能使用的客观情况下才要求解除合同。3.在合同履行过程中，被上诉人均按照合同约定，按期支付租金以及相关费用，在最后提出解除合同的时候，也仅是要求对中庭部分租金予以直接扣减，主要是因为中庭部分没有搭建，也无法实际使用，该行为显然不属于违约行为。4.一审当中，双方就合同解除之后装修的部分如何进行赔偿无法达成一致，玛莎公司对被上诉人单方装修的费用不予认可，在这个前提下，一审法院根据被上诉人的申请委托评估机构，根据图纸以及现场的勘验情况，对装修费用进行了评估，符合法律规定以及合同约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。圣都公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2.玛莎公司返还保证金809959.32元；3.玛莎公司支付违约金1328429.64元；4.判决玛莎公司赔偿损失100万元（暂计，具体以评估为准）；5.本案诉讼费由玛莎公司承担。玛莎公司向一审法院反诉请求：1.圣都公司支付欠付租金989223.96元（对应的租赁期间至2018年12月15日，应付款日为2018年6月15日）并承担逾期给付违约金15577884.8元（按日租金标准承担违约金，暂计算至2018年10月10日）；2.圣都公司支付欠付物业费363130元（计算期限自2018年3月1日至2019年2月28日）并承担逾期给付物业费违约金23965.92元；3.解除双方签订的《房屋租赁合同》，玛莎公司没收保证金，圣都公司需立即返还租赁物，并承担2个月租金及809959.32元违约金；4.圣都公司立即拆除其设备设施，将所有货物搬离涉案房屋；5.圣都公司另行支付房租上浮4%的部分，暂计275386.169元（暂计至应付款日2018年6月15日）；6.本案诉讼费用由圣都公司承担。一审法院认定的事实：2017年3月1日，玛莎公司（甲方）与圣都公司（签订）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将南京市雨花东路65-2号2层（含中庭）及3层1-2、14-20的房屋出租给乙方，建筑面积（含共用、公用建筑面积分摊、得房率0.75）为6052平方米（其中二楼3314.25，三楼1648.75，中庭1089）；交付条件以毛坯房、现状交付，乙方自行搭建中庭钢结构（甲方提供房屋所有权证明或房屋所有权人同意转租相关证明；租赁房屋符合国家规定的消防验收标准，租赁房屋内部装修及中庭钢结构搭建相关的消防验收由乙方自行负责）；租赁期限自2017年3月1日起至2025年2月28日止，合计8年，其中2017年3月1日至2017年6月15日、2018年3月1日至2018年3月31日、2019年3月1日至2019年3月31日为免租期，免租期内免收租金。关于租金及支付方式，第3.1条：双方议定租期内日租金为2.2元/平（含税），年租金从第三年起递增2.5%，第四年递增3%、第五年递增3.5%，第六至第八年递增4%。双方议定各租赁年度的月租金（含税、甲方提供发票）如下：第一年，自2017年3月1日至2018年2月28日（含免租期），月租金为404979.66元；第二年，自2018年3月1日至2019年2月28日（含免租期），月租金为404979.66元；第三年，自2019年3月1日至2020年2月29日（含免租期），月租金为415104.15元……。第3.2条：首期（2017年6月16日至2017年12月15日租金2429877.96元，支付时间为本合同签订之日，此后租金按每6个月为一个支付期，先支付后使用，支付时间为距上一支付期所对应租赁期限届满15日前全额付清下一支付期房租。关于保证金，双方第4.1条约定：乙方同意于签订本合同的同时支付甲方相当于第一年2个月租金总额，即809959.32元，作为乙方履行本合同义务的保证金。第4.2条约定：乙方有如下情形之一的，甲方有权在保证金中予以直接扣减：4.2.1乙方如果违反本合同的任何条款及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给甲方或任何第三方造成损失的，甲方可扣留部分或全部保证金，以抵付甲方或第三方所遭受的经济损失；4.2.2如乙方未按时交纳租金、物业管理费、水电费及其他相关费用，甲方有权以保证金抵扣。关于物业费，第5.2条约定：乙方应当承担物业管理费，物业费按5元/平方/月计算，免租期期间物业费正常收取，以后支付周期为6个月，首期181560元，与房租同时间支付。关于乙方遗弃物，合同第8.4.2条约定:发生合同期满或甲方解除合同之情形，乙方撤离其所有物品最长不得超过10天，否则甲方有权自行处置。关于违约责任，合同第10.1条约定：甲方保证乙方在租期内享有租赁房屋的使用权，如甲方原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的，乙方有权解除合同，或者甲方单方面解除合同的，甲方应向乙方返还保证金及乙方已支付但尚未使用期间的租金，赔偿乙方装修损失，向乙方支付相当于4个月租金的违约金，违约金不足以弥补乙方其他实际损失的甲方应当赔偿乙方实际损失。第10.3条，租赁期内，乙方逾期或不足额支付租金的，每逾期一日甲方有权要求应按本年度日租金标准承担一日之逾期付款违约金，若乙方未及时支付水、电及物业管理等费用，按拖欠金额每天万分之五支付滞纳金。合同第14.1条双方作特别约定，乙方必须保证每年完成的税收指标（税收指标按全口径创税标准计，包括：增值税、企业所得税、个人所得税和房产税）从租赁房屋实际计收租金之日起，具体税收指标如下：第一年税收为200万元，如未完成，当年房租上浮4%；第2年税收为300万元，如未完成，当年房租上浮4%；第3年税收为400万元……。2017年7月，圣都公司向玛莎公司发出《关于取消中庭租赁及重新核定面积的函》，称圣都公司无法办理搭建中庭钢结构规划审批及施工许可手续，《房屋租赁合同》所涉及在中庭区域搭建钢结构并对外出租的约定是无效的，圣都公司要求取消中庭租赁，重新核定租赁面积。2017年11月，玛莎公司向圣都公司发出《关于对贵司要求取消中庭及核定面积的复函》，认为：1.合同明确表示关于中庭使用及根据使用的搭建由圣都公司自行处理及报验相关手续，玛莎公司给予同意及配合贵司相关工作，约定合法有效；2.中庭区域的租赁是双方合同签订的基础，圣都公司在谈判中明确要求租赁中庭作为租赁面积的一部分，自行安排搭建与报验，玛莎公司从原先2.4元/平方/天的价格降至2.2元/平方/天，在免租期上也从原先的4个月增加到6个月等给予相关补贴，圣都公司的行为已违约；3.玛莎公司将不再给予中庭租赁的相关优惠，并向圣都公司主张违约赔偿。2018年6月8日，圣都公司委托律师向玛莎公司发出《律师函》，认为玛莎公司存在如下违约行为：1.房产没有经过竣工验收，无产权证书，违反合同第1.2条，导致圣都公司无法进行消防验收，无法办理租赁备案手续；2.中庭公共区域（1089平方米）至今未能使用，已经破坏整体经营布局，造成圣都公司租赁经营目标无法实现；3.玛莎公司至今未解决招牌门头问题，严重影响正常经营。圣都公司要求玛莎公司收函一个月内提供租房屋的合法竣工验收合格手续及产权证，并于一个月内安排经营店招和广告位，确认取消中庭租赁并赔偿损失。2018年8月16日，玛莎公司委托律师向圣都公司发出《律师函》，向圣都公司催缴租金及物业费。本案一审诉讼过程中，双方均同意解除合同。2019年1月9日庭审过程中，圣都公司表明其已经全部搬迁完毕，正式通知玛莎公司到现场进行房屋交接。2019年2月28日，圣都公司申请对涉案房屋现状进行保全证据公证。一审另查明，涉案房屋所在土地使用权登记在南京市雨花台区雨花工贸公司（以下简称“雨花工贸公司”），土地用途系工业用地。2014年1月2日，雨花工贸公司取得涉案房屋建设规划许可证，项目名称为雨创软件研发中心。2016年5月25日，南京市公安消防局向雨花工贸公司出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》，雨创软件研发中心新建工程通过消防备案。2017年9月28日，雨花街道雨花社区居民委员会出具《证明》：位于南京市雨花台区居民委员会所有，因产权证还在办理过程中，故不能提供房屋产权证；现于2016年8月4日至2030年8月3日出租给车城控股股份有限公司（以下简称“车城公司”）作经营使用，使用经营权归车城公司，并同意车城公司对房屋转租、转借。玛莎公司从车城公司处租赁涉案雨花东路65号二层（含中庭）、301-302及314-320。2017年3月1日，车城公司与玛莎公司签订《转租告知书》，同意玛莎公司将涉案房屋二层（含二层中庭）、301-302及314-320转租给第三方。关于中庭能否搭建的问题。经圣都公司申请，一审法院分别于2019年1月28日、2月11日与雨花台区城市管理局、规划分局、雨花社区了解情况。根据以上部门工作人员的陈述，涉案房屋目前中庭尚无搭建行为，若进行搭建，须先取得规划部门的许可；据规划局工作人员所述，涉案房屋取得规划许可后一次性建成，后续不可另行搭建，按照规定这地方是不允许搭建的。2019年12月24日，南京市规划和自然资源局雨花分局出具《关于雨花东路65号主体建筑中庭搭建相关事宜的复函》，回复如下：该建筑在使用过程中，中庭原则上不允许封闭搭建，若确有封闭必要，须按照有关程序报经上级批准后方可办理规划手续。关于装修损失的问题。圣都公司取得房屋后，对该标的物进行了装饰装修。本案诉讼过程中，圣都公司申请对租赁房屋装饰装修价值进行评估。一审法院委托江苏志诚工程咨询管理有限公司进行评估，该公司于2019年9月12日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：租赁房屋装修工程鉴定造价2638052.95元；其中，装修工程造价为2355965.54元，安装工程造价为282087.41元。该造价并未计算折旧。圣都公司支付鉴定费用计39845元。关于租金及物业管理费，圣都公司分别于2016年12月1日、2017年3月30日、2017年12月4日、2018年6月15日向玛莎公司支付保证金、房租及物业费金额为2802069元、619328.28元、1809427.08元、397031.25元、1440654元，合计7068509.61元。圣都公司认为应扣除中庭部分租金，已缴纳租金至2018年12月15日，不欠玛莎公司费用。而玛莎公司对此不予认可，不同意扣除中庭部分。圣都公司提交玛莎公司于2017年3月28日向圣都公司出具的《欠票函》，载明：雨花东路65-2号2层（含中庭）及3层1-2、14-20的房屋，总面积6052平方米，相关费用如下：房租2429877.96元，物业费181560元，押金809959.32元，总计3421397.28元；截止2016年12月底，已收到房租、物业费及部分押金费用2802069元。圣都公司认为免租期的房租及物业费均不应计算；玛莎公司质证认为，根据合同约定免租期内物业费正常收取，《欠票函》出具时，尚未到该期物业费支付时间，故函件中没有体现，不代表玛莎公司放弃免租期内的物业费。玛莎公司提交南京市雨花台区国家税务局出具的《纳税证明》，载明：圣都公司在2017年7月1日至2017年12月31日期间，缴纳增值税144202.16元、企业所得税0元，个人所得税102671.19元，房产税0元，印花税1431.90元，附加税17304.26元；2018年1月1日至2018年12月31日期间，缴纳增值税322208.75元，企业所得税0元，个人所得税31692.62元，房产税0元，印花税8631.10元，附加税38665.04元……。关于税金，圣都公司陈述虽然在合同约定的期限没有缴纳合同约定标准的税额，但是主要原因在于合同签订中中庭问题导致合同不能正常履行；当事人双方之间不存在纳税考核的问题，是否达到约定的纳税标准对双方的权利义务均没有影响，租金比例不应上浮。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，当事人双方于本案诉讼过程中对解除房屋租赁合同达成一致意思，故双方解除涉案房屋租赁合同的主张具有事实和法律依据，一审法院予以支持。双方于2017年3月1日签订《房屋租赁合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行。合同中租赁范围明确约定包含了中庭，且允许圣都公司进行搭建，搭建的消防验收由圣都公司自行负责。圣都公司在取得涉案房屋后，未能获得规划许可进行中庭搭建。当事人之间就中庭问题一直无法达成一致意见，直至解除合同，中庭未能搭建应归责于哪方系本案争议焦点所在。关于责任方面，首先，玛莎公司作为出租方，将中庭纳入租赁范围出租给圣都公司，并将中庭部分按同等租金标准计算租金，在玛莎公司向圣都公司发出《关于对贵司要求取消中庭及核定面积的复函》亦明确表示“中庭区域的租赁是双方合同签订的基础”，故而在订立合同之初，租赁双方就中庭搭建意图明显，尽管玛莎公司不是中庭搭建的实施主体及消防报验主体，但是其作为出租人有提供具有符合约定用途的标的物的义务及合同履行的配合义务，玛莎公司应当知晓租赁房屋能否进行中庭搭建，才能确保合同能够顺利履行，但在合同实际履行过程中，中庭搭建一事遇阻，圣都公司无法按合同目的使用中庭部分，故而玛莎公司对此应承担一定责任。其次，圣都公司作为承租人，根据合同约定，其系中庭搭建的实施主体及消防报验主体，且圣都公司自身系装修公司，对标的物能否进行添附应当尽到审慎和注意义务，应当了解搭建应符合规划、消防或城市管理等方面的规定，其同意搭建中庭钢结构并纳入租赁面积，即表明其应当知晓签订该租赁合同所可能带来的风险。因此圣都公司亦应对中庭未能搭建负有责任。最后，一审法院于2019年初至南京市雨花台区了解情况，中庭搭建未取得规划部门的许可；而2019年12月24日，南京市规划和自然资源局雨花分局出具《关于雨花东路65号主体建筑中庭搭建相关事宜的复函》表明涉案建筑物原则上不允许封闭搭建，并未一概排除中庭的搭建可能，行政部门在中庭能否搭建问题上前后也未能有一致且明确的观点。综合考虑以上因素，一审法院认为，当事人双方对中庭未能搭建、合同未能全面履行均负有过错，各自承担50%的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于合同双方在合同履行过程中均负有过错，现双方同意解除合同且圣都公司已将租赁物返还，故而保证金809959.32元应当退还给圣都公司。玛莎公司要求圣都公司返还租赁物，拆除其设备设施，将所有货物搬离涉案房屋，根据庭审情况，圣都公司于2019年1月9日正式通知玛莎公司已搬离涉案房屋，要求办理交接，玛莎公司应当及时接收标的物，故应当认定2019年1月9日，圣都公司已返还涉案租赁物。另，圣都公司要求玛莎公司交接房屋，亦未对房屋内的设备及货物等主张所有权，根据《房屋租赁合同》第8.4.2条约定“甲方有权自行处置”，即使房屋内仍有圣都公司的物品，结合合同约定和当事人陈述，视为圣都公司放弃所有权。以上，玛莎公司主张圣都公司返还租赁物，拆除其设备设施，将所有货物搬离涉案房屋不再具有事实依据，一审法院不予支持。圣都公司主张违约金及赔偿损失，根据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。现合同解除，圣都公司的损失主要在于其装饰装修价值，通过评估，租赁房屋装修工程鉴定造价2638052.95元。但该鉴定意见未考虑折旧，一审法院依据合同约定的租赁年限（8年）及圣都公司的实际使用期间（2017年3月1日至2019年1月9日），损失计为2023711.85元。依据前述，圣都公司对其损失应承担50%的责任，故玛莎公司应赔偿圣都公司1011855.93元。圣都公司另行主张的违约金不再予以支持。关于玛莎公司的租金和物业管理费主张，一审法院认为，依据《房屋租赁合同》约定，租金标准系根据日租金2.2元/平*租赁面积*期限计算得出，物业管理费也依据租赁总面积计算，而租赁面积实际包含了中庭面积。玛莎公司将中庭交付给圣都公司使用，但现中庭的使用无法按照合同订立目的实现，且双方对此均付50%的责任，故中庭部分的租金和物业管理费按50%计算。租金部分计算如下：中庭部分面积1089平方米，按照合同中日租金2.2元/平，月租金计算为71874元（1089*2.2*30）。根据责任比例，其中中庭部分的租金为35937元应从原月租金标准404979.66元中予以扣除，故2017、2018年度月租金应为369042.66元。免租期不计租金，故2017年3月1日至2018年12月15日（计租期17个月），圣都公司应付租金合计6273725.22元。由于圣都公司未能完成税收指标，按合同约定租金上浮4%，故圣都公司应交租金为6524674.23元【6273725.22元*（1+4%）】。关于物业费，合同约定“物业费按5元/平方/月计算，免租期期间物业费正常收取”，每月物业费则按30260元计取。根据前述责任比例，每月物业费应将中庭部分2722.5元（5*1089*50%）予以扣除，每月则应按27537.5元计算，故圣都公司自2017年3月1日至2019年1月9日搬离之日（计21个月零9天），物业费合计应交586282.26元。以上，圣都公司应交房租及物业费合计为7110956.49元。玛莎公司合计收到圣都公司交纳的保证金、房租、物业费合计7068509.61元，即扣除保证金809959.32元外，圣都公司已付房租及物业费合计6258550.29元。圣都公司尚欠房租和物业费合计852406.2元。玛莎公司主张圣都公司承担房租及物业费的逾期付款违约金，一审法院考虑双方对租金及物业费的差异在于中庭部分的面积是否计入，而中庭部分的问题正是本案审理争议焦点所在，当事人双方对此均有责任，故一审法院酌定自起诉之日（2018年8月23日）起至实际付款之日止，圣都公司向玛莎公司支付占有资金给玛莎公司造成的损失，以852406.2元为基数，自2018年8月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。玛莎公司另主张没收保证金，要求圣都公司承担2个月租金及809959.32元违约金，但玛莎公司提供证据不足以证明其存在其他损失，故对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除圣都公司与玛莎公司于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、玛莎公司于判决生效之日起三十日退还圣都公司保证金809959.32元；三、玛莎公司于判决生效之日起三十日赔偿圣都公司损失1011855.93元；四、圣都公司于判决生效之日起三十日内向玛莎公司支付房租、物业费合计852406.2元及其利息（以852406.2元为基数，自2018年8月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回圣都公司的其他诉讼请求；六、驳回玛莎公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费31907元，一审反诉案件受理费36753元，合计68660元，由圣都公司负担34330元，玛莎公司负担34330元；鉴定费39845元，由圣都公司负担19922.5元，玛莎公司负担19922.5元。本院审理期间，上诉人玛莎公司对于一审法院查明“双方均同意解除合同”有异议，上诉人认为其是以圣都公司违约为由要求解除合同；被上诉人圣都公司对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，双方均未提交新的证据。本院认为，关于案涉租赁合同解除原因的问题。本案双方当事人签订《房屋租赁合同》后，因中庭部分无法搭建而就租金计算等问题产生纠纷，并最终导致合同未能继续履行，双方均提起诉讼要求解除该租赁合同。关于中庭搭建的问题，双方在合同中约定，中庭面积作为计租面积的一部分，案涉房屋交付后，乙方（即圣都公司）搭建中庭钢结构。从上述约定内容来看，对于承租人将通过搭建钢结构方式对中庭部位加以利用一事，双方当事人均明知。而实际实施过程中，因行政部门未予审批，导致搭建行为无法实际实施。而从合同内容来看，双方约定就计租面积、租金数额等内容形成一致意思表示的前提，显然是中庭区域能够按照缔约时预想的方式加以利用。现因实际履行时中庭区域因客观原因无法进行钢结构搭建，该客观事实显然是双方在缔约时未预见的重大变化，在此情况下仍以原合同约定的计租面积计算租金显然与双方缔约时的真实意思不符，应视为双方就中庭无法搭建利用情况下租金标准未作出明确约定，双方当事人首先应按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定通过协商或其他方式重新确定租金标准。但在之后履行过程中，双方当事人均未妥善、充分地进行磋商，最终导致合同无法继续履行。因此，本案中双方纠纷实质系缔约时依据的基础事实在履行时发生重大变化、双方又无法重新协商一致导致，本案中双方分别以对方违约提出解除合同，均缺乏法律依据，一审未支持并无不当。因圣都公司起诉要求解除案涉租赁合同后，玛莎公司于2018年10月24日庭审答辩时明确同意解除合同，故一审法院认定双方在诉讼中协商一致解除合同并无不当。基于同样理由，一审法院未支持玛莎公司要求圣都公司违约金的诉请，亦无不当，应予维持；玛莎公司上诉称无需退还保证金，基于的合同条款明显是指在承租人提前退租情况下应承担的违约责任，一审法院认定玛莎公司主张无需退还保证金，实质系要求圣都公司承担违约金责任，认定并无不当，对于圣都公司关于保证金并非违约金性质、无需退还的上诉理由，本院不予支持。关于玛莎公司主张的欠付租金及物业费的上诉内容，实质系玛莎公司不认可一审法院对于中庭部分租金、物业费扣减50%的判决内容。如前所述，因客观上中庭部分难以按照缔约时的用途进行使用，双方又未能重新就计租面积和租金协商一致，一审法院在此情形下参照合同约定及合同履行情况，认定中庭部分按照50%支付租金和物业费，并无明显不当，本院对一审法院认定的欠付租金、物业费数额予以维持。玛莎公司关于租金应上浮4%的上诉请求，一审法院已经予以支持，本院不再重复处理。关于玛莎公司是否应赔偿圣都公司损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”圣都公司有权根据合同履行情况和合同性质要求赔偿损失。对于玛莎公司应承担圣都公司损失数额的问题，一审法院根据租赁房屋装修工程造价的鉴定结论并充分考虑折旧等因素，确认装修损失为2023711.85元，并无明显不当。对于损失的分担，本院认为，圣都公司应就损失承担更大的责任，理由如下：1.双方合同约定中庭搭建钢结构由圣都公司完成，圣都公司对于中庭不能搭建的风险应当承担更高的注意义务；2.双方约定由圣都公司负责中庭搭建，而圣都公司在未确定中庭搭建是否可行的情况下，就对承租的全部房屋进行装修并因合同解除而导致损失，显然会导致损失的扩大；3.考虑中庭部分占全部租赁面积的比例，即使中庭部分不能搭建，亦不足以导致圣都公司租赁合同的目的全部无法实现，而圣都公司就全部租赁面积提出解除租赁合同，客观上亦会导致损失扩大。基于上述原因，本院酌定玛莎公司赔偿圣都公司损失400000元。综上所述，上诉人玛莎公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初4349号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更江苏省南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初4349号民事判决第三项为：南京玛莎文化传媒有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿南京圣都家居装饰有限公司损失400000元；三、驳回南京玛莎文化传媒有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费46710.79元，由南京玛莎文化传媒有限公司负担9342元；由南京圣都家居装饰有限公司负担37368.79元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  李 斐审判员  白文虎二〇二〇年十二月十一日法官助理李映碧书记员郭旭冬