贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3926号上诉人（原审原告）：刘中德，男，1975年10月14日出生，汉族，住天柱县。上诉人（原审原告）：熊得辉，女，1977年1月14日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人（原审原告）：潘林江，女，1978年1月6日出生，侗族，住天柱县。上诉人（原审原告）：向晓全，男，1976年8月23日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审被告)：湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司（以下简称廊桥公司），住所地天柱县凤城镇北部新区锦绣花园金马小区**第****。负责人：曾繁金，总经理。委托诉讼代理人：黄桓，贵州黔驰律师事务所律师。原审第三人：潘盛泽，男，1980年9月10日出生，侗族，住天柱县。上诉人刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全因与被上诉人湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司、原审第三人潘盛泽房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2020）黔2627民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全上诉请求：撤销天柱县人民法院（2020）黔2627民初57号民事判决，依法支持上诉人的一审变更后的诉讼请求。事实和理由：贵州廊桥置业有限公司于2016年12月6日将商品房交付给上诉人，并支付了三年（2016年12月6日至2019年12月5日）的租金236124元给上诉人，该期间内由贵州廊桥置业有限公司委托被上诉人将商品房租赁给他人。也就是说，被上诉人应于2019年12月6日将案涉商品房退还给上诉人。故被上诉人将该商品房从2019年12月6日至2020年4月30日期间租赁给第三人潘盛泽，并收取第三人潘盛泽支付的租金构成不当得利，应属于无权处分，所签订的《天柱廊桥租赁合同》部分无效。一审判决认定事实不清，适用法律错误，故恳请二审法院判决依法判决支持上诉人的上诉请求。被上诉人湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司答辩称：湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司与原审第三人潘盛泽签订的《天柱廊桥租赁合同》已被天柱县人民法院作出的已经发生法律效力的（2019）黔2627民初1454号民事判决书确认为有效合同，该生效判决判令原审第三人潘盛泽向湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司支付2019年5月1日至2020年4月30日的租金，且已经履行完毕。故上诉人上诉理由与事实不符，请求判决驳回上诉，维持原判。刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全向一审法院起诉请求：1、判决确认被告与第三人签订的《天柱廊桥租赁合同》中约定将位于天柱县凤城镇滨河北路廊桥第1幢1座1层1-1号商品房从2019年12月6日至2020年4月30日租赁给第三人部分无效；2.被告退还原告2019年12月6日至2020年4月30日期间租金23113元。3、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：天柱廊桥项目工程由贵州廊桥置业有限公司投资修建完成后，其又设立了湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司和贵州廊桥物业管理有限公司，三公司同在一起办公。2016年5月14日贵州廊桥置业有限公司与原告刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全签订《商品房买卖合同》，原告刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全购买了天柱廊桥1层1-1号商铺，该商铺由原告刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全四人共有。为了达到招商效果，被告与原告商洽返租事宜，返租时间为三年，被告委托贵州廊桥置业有限公司支付原告租金236124元。2016年8月29日原告向晓全、刘中德向被告出具了《现金收条》，该收条表明原告已经收到三年租金236124元。被告得到租赁权后，于2016年9月29日与第三人潘盛泽签订了《天柱廊桥租赁合同》，将天柱廊桥1层1-1号商铺出租给第三人潘盛泽，租赁期限为三年。刚开始约定的租赁期限为2016年10月31日至2019年10月31日，因其他因素影响，被告与第三人潘盛泽协商，将租赁期限顺延，顺延的期限为2017年5月1日至2020年4月30日，其中免租期为二年，即2017年5月1日至2019年4月30日。2016年12月7日原告向晓全与第三人潘盛泽签订《合作协议》，共同承租、共同经营天柱廊桥1层1-1号商铺一段时间后，又于2018年11月29日原告向晓全与案外人龙小梅签订《转租合同》，约定将天柱廊桥1层1-1号商铺转租给龙小梅，租赁期限为2018年11月29日至2021年11月29日，在2020年4月30日前每月交房租，2020年4月30日后一次交半年房租。同时，查明被告与业主返租后，约定运营租赁期限为三年，从天柱廊桥整体市场开业之日起计算租金，但不得超过2017年5月31日。被告与原告签订的《天柱廊桥租赁合同》租赁期限开始计算租金的时间为2017年5月1日，在天柱廊桥整体市场开业约定的2017年5月31日前。2019年8月22日天柱县人民法院（2019）黔2627民初1454号民事生效判决对涉案商铺第三年租金，即2019年5月1日至2020年4月30日的租金判决由承租人即第三人潘盛泽支付给被告，已经履行完毕。双方争议的主要焦点：一、被告与第三人签订的《天柱廊桥租赁合同》是否有效；二、被告应否退还原告租金。一审法院认为，一、关于被告与第三人签订的《天柱廊桥租赁合同》是否有效的问题。依法成立的合同，受法律保护。被告与第三人签订的《天柱廊桥租赁合同》是双方当事人的真实意思，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告向晓全既作为天柱廊桥1层1-1号商铺的业主，又作为该商铺的共同承租人、合伙人，在天柱廊桥整体市场开业时间延期的情况下，应当知道合同对租赁时间的顺延。在租赁期限内，其他原告也没有提出任何的异议，是对《天柱廊桥租赁合同》的追认。被告转租给第三人潘盛泽的起始时间，并没有超过天柱廊桥整体市场开业约定的2017年5月31日，其并没有无权处分。被告与第三人潘盛泽签订的《天柱廊桥租赁合同》并没有侵害原告的合法权益，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，原告请求确认《天柱廊桥租赁合同》从2019年12月6日至2020年4月30日的租赁期限无效，无事实依据和法律依据，本院不予支持。二、关于被告应否退还原告租金的问题。因《天柱廊桥租赁合同》不存在无效情形，被告在向原告支付了三年返租租金的情况下，除免租二年外，只向第三人收取第三年租金，且原告在2020年4月30日前也收取了案外人龙小梅租金，不存在不当得利的情形，其主张返还租金，本院亦不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，一审确定四上诉人与原审第三人签订的《天柱廊桥租赁合同》是否有效的问题及湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司应否退还四上诉人租金两个问题作为本案争议焦点，定性准确，本院予以确认。一、关于案涉《天柱廊桥租赁合同》是否有效的问题。因案涉的《天柱廊桥租赁合同》经天柱县人民法院作出的（2019）黔2627民初1454号生效民事判决确认为有效合同，该合同的有效性依法应予以确认。故四上诉人请求判决确认该《天柱廊桥租赁合同》部分无效的诉讼请求，与（2019）黔2627民初1454号生效民事判决确认的事实相悖，依法不予支持。二、关于湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司应否退还四上诉人租金的问题。因2018年11月29日向晓全与案外人龙小梅签订《转租合同》，约定将案涉商品房租赁给龙小梅，租赁期限为2018年11月29日至2021年11月29日，并约定在2020年4月30日前按月交房租，2020年4月30日后一次交半年房租。经核实，上诉人刘中德已实际收到龙小梅支付的自2018年11月29日至2020年4月30日期间的租金。因案涉商品房属刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全四人共有，应视为全部上诉人已实际收到上述租赁期间的租金。因此，可以认定上诉人刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全在2019年12月6日至2020年4月30日期间并未发生涉案房屋的租金损失，故上诉人请求被上诉人退还2019年12月6日至2020年4月30日期间租金23113元于法无据，依法不予支持。至于被上诉人湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司收取了原审第三人潘盛泽同时期支付的租金，是否属于不当得利，属另一法律关系，本案不予审理。综上，上诉人刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘中德、熊得辉、潘林江、向晓全负担。本判决为终审判决。审判长 林 青审判员 谢文英审判员 李邦华二〇二〇年十二月十日书记员 唐庚艳