河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9684号 上诉人（原审被告）：曹建冬，男，1979年8月29日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 上诉人（原审被告）：王会轻，女，1979年7月30日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 被上诉人（原审原告）：石家庄市天平物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市桥**精英路**颐康小区办公楼北侧第一间，统一社会信用代码：911301047603182571。 法定代表人：徐秀云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐素云，女，1978年4月20日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：刘建周，河北同骥律师事务所律师。 上诉人曹建冬、王会轻因与被上诉人石家庄市天平物业服务有限公司（以下简称天平物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初3590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹建冬、王会轻，被上诉人石家庄市天平物业服务有限公司委托诉讼代理人 2 徐素云、刘建周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹建冬、王会轻上诉请求：1、请求依法撤销（2020）冀0104民初3512号民事判决，依法改判上诉人不承担付款责任。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人提供的物业服务合同中甲方系非法组织，不具有法律主体资格。其决定、决议、行为是非法和无效的。其行为非法、其签订的合同无效，对上诉人不具有约束力。在大合同无效的前提下，所签订的小合同系欺诈所签订的合同，也系无效合同。其他业主在不知情的情况下支付物业费，不能代表上诉人个人意思表示。上诉人知道被上诉人存在欺诈，不接受其服务不支付物业费系维护自己的合法权益。1、2019年4月份之前，颐康小区没有业主委员会，社区居委会主任刘艳可以证实，其已多次明确公开告知社区居民。实际上小区的首次业主大会在2019年8月23日召开，才开始了首届业主委员会选举，2019年11月28日石家庄市桥西区颐康小区第一届业委会才正式成立。2、该业委会所谓负责人甄富友不是颐康小区业主，无法在该业委会担任委员或负责人，其业委会成员资格不合法，其无权代表业主大会、业委会、业主和物业服务公司签订合同。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、国务院《物业管理条例》、《石家庄市物业管理条例》均规定，只有业主才能参加业委会。3、程序违法，该业委会未按法定程序成立，没开业主大会、没选举、没授权，系非法组织，不具有法律主体资格。不受法律保护，其行为不具有合法有效性，该业委会签订的物业服务合同无效，对业主不具备约束力。二、天平物业不具备三级物业资质， 3 住建局在2016年已经注销了天平物业的三级资质证书，证书编号：石房物字253。本物业服务合同签订时天平物业没有履约能力，所签合同无效。1、在2018年3月份之前，物业服务公司需要具备相应的资质才能从事物业服务，天平物业的三级资质证书在2016年已经被住建局注销。合同签订时天平物业没有履约能力。2、石家庄市住建局官网在2017年1月13日发布公告《石家庄市住房和城乡建设局关于注销物业服务企业资质的公告》石住建办（2016）368号公告指出，对135家物业服务企业资质予以注销，对6家物业服务企业撤销备案，其中予以注销资质的企业中第21家就是石家庄市天平物业服务有限公司，证书编号：石房物字253。并且在公告最后附的法律依据中明确指出：根据《石家庄市物业管理条例》第十九条，物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定。拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。特向贵院提起上诉，请求依法撤销一审判决并予以改判。 天平物业答辩称，一、上诉人与被上诉人已经形成物业服务合同关系，上诉人应当缴纳各项费用。1、石家庄市桥西区友谊社区颐康小区业主委员会已经有效成立。《物业管理条例》第16条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”由此可见，业主委员会经业主大会选举产生后，应向房地产行政主管部门备案。此类备案不同于其他规定中的“登记”，公司、社团法人的成立以登记为成立要件，而业主委员会的备案只是将成立时的相关文件备存于行政主 4 管部门，以便于行政主管部门对业主委员会进行监督和管理。业主委员会备案登记属于备查性质的行政管理行为，不是行政许可，也不是行政确认行为，也不是对业主委员会的法律地位，权利义务的确认或否定。业主委员会备案登记不会产生业主委员会取得经营或者管理的资格和能力，比如对外签订合同的法律效果。本案中，根据答辩人提供的石家庄市桥西区友谊社区居委会于2008年2月25日出具的证明可见，石家庄市桥西区友谊社区颐康小区业主委员会系在友谊社区居委会的指导下，于2005年9月18日由全体业主选举产生，已经合法成立，虽然没有到桥西区住建局备案，不影响业主委员会的有效成立。2、未经备案的业主委员会签订的物业服务合同仍具有法律效力。本案中，2005年9月18日友谊社区颐康小区业主委员会成立后，与天平物业公司签订《物业服务合同》上加盖有颐康小区业主委员会和天平物业公司的公章，合同期限自2017年10月1日至2020年9月30日，上述《物业服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，是合法有效的，对全体业主具有法律约束力，双方均应履行。3、答辩人与业主签订的物业服务合同合法有效。天平物业除与颐康小区业主委员会签订《物业服务合同》外，还与小区180多户业主签订了《物业服务合同》，服务期限自2013年1月1日至2018年1月1日，后与140户业主续签《物业服务合同》自2018年1月1日至2023年1月1日。所以，即使没有业主委员会签订的物业服务合同，天平物业也与颐康小区业主双方已经形成事实上的物业服务合同关系。二、答辩人与业主委员会签订的物业服务合同 5 未经撤销之前依然有效。《物权法》第78条第2款规定，“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。可见，不论业主大会还是业主委员会的决议在程序上还是内容上存在违法的情形，业主均可提出撤销之诉。本案中，天平物业自2002年开始为该小区提供物业服务，至今没有任何业主向法院起诉要求撤销《物业服务合同》，所以天平物业与颐康小区业主委员会签订的合同至解除前仍然有效。三、即使未经业主大会决议而签订物业服务合同，或物业服务企业无资质，也并不必然导致物业服务合同无效。违反效力性强制性规定才导致合同无效。物业缺乏资质只是违反了管理性强制性规定。物业服务资质属于规制物业服务企业的“市场准入”资格的管理性强制性规定，即使天平物业没有三级资质，不影响合同效力，且天平物业自始至终没有收到吊销物业资质的行政处罚性的文件，所以，所谓的注销资质只是为了简政放权，发布取消三级资质审批命令前提前注销了资质，不影响物业服务合同效力。签订程序瑕疵不影响合同效力。本案颐康小区业主委员会的行为如果超越被授权范围和期限，对外也已经构成表见代理，即使未经业主大会决议即确定物业服务企业也不用满足《合同法》第五十二条规定的情形。其次，《物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一、十二条规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但是没有明确规定违反其规定将导致合同无效，所以上述规定应为管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，因此，即 6 使违反了上述规定，物业服务合同仍然有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条第一款规定“符合下列情形之一，业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”因此，本案中业主在物业服务合同纠纷中，以业主大会选聘物业服务公司的程序不合法为由要求确认物业服务合同无效，既没有法律上的依据，也没有法理上的支撑。四、上诉人应当按照《物业服务合同》约定的物业服务标准向答辩人支付物业费。被上诉人在签订协议后，已经依约向小区业主提供物业服务，上诉人作为小区业主，已经接受了物业服务，并且每年有220以上户主已经缴纳了物业费用，故上诉人应该按照合同约定向被上诉人支付物业费。 天平物业向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费1023元，交通费100元、律师费200元及其相应的利息133.6元等共计1456.6元；2、本案的诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2013年4月2日，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》约定：聘用原告为其提供物业管理服务，物业费用每月每平方米0.45元，每半年交一次，委托管理期限为2013年1月1日起至2018年1月1日止，后续签至2023年1月1日止。原告已经依约履行了自己的 7 合同义务，提供了物业服务、供暖保障服务，但被告选今为止仍欠2017年至今年9月份，共2年9个月的物业费1023元未付，经多次催告仍未偿还。为证明其主张，原告向一审法院提交物业服务合同、《关于改造供热设施的设备的通知》居委会证明复印件、《热力购销合同》《关于催告欠款律师函》《委托代理合同》等证据予以证实。被告曹建冬辩称，原告提供的物业服务合同中甲方系非法组织，不具有法律主体资格，其决定、决议、行为是非法和无效的，其行为非法、其签订的合同无效。对被告不具有约束力。该业委会未按法定程序成立，没有在主管部门备案，系非法组织其所用印章不是公安机关备案、就刻制，其行为非法、无效，甄富友不是小区业主，不是业委会委员，因此该物业服务合同无效，对业主不具备约束力。天平物业不具备三级物业资质，住建局在2016年已经注销了天平物业的三级资质证书，证书编号：石房物字253。本物业服务合同签订时天平物业没有履约能力，所签合同无效。该业委会和天平物业签订的所谓物业服务合同，业主没有见过，无法证实真实性。系拼凑、伪造，业主不知情、不认可、不接受，该合同无效。为证明其主张，被告向一审法院提交业委会备案通知书复印件、住建部39号令打印件、石家庄市住房和城乡住建局关于注销物业的公告打印件等证据予以证实。原告称，本案所涉小区共有业主240户，其公司于2002年开始为该小区提供物业服务，2013年原告与本案所涉小区180户业主签订物业服务合同，其中原告与被告曹建冬于2013年3月11日签订物业服务合同一份，约定服务期限为2013年1月1日至2018年1月1日。原告主张，该 8 物业服务合同到期后，2018年与该小区140余户业主续签物业服务合同，同年小区有210户左右业主缴纳物业服务费。原告主张，其为本案所涉小区提供物业服务至2019年底。原告向一审法院提交不动产权利登记信息，显示石家庄市桥西区友谊大街精英路3号顾康小区2栋3单元203号房屋，登记产权人为曹建冬、王会轻。建筑面积为68.8平方米。原告提交的物业服务合同显示，物业服务费收费标准为0.45元/平米/月。 一审法院认为，关于欠交物业服务费问题，参照《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。原告于2013年3月11日与被告曹建冬签订物业服务合同，与二被告所在小区180户业主签订了物业服务合同，该物业服务合同到期后，原告又与140余户业主续签了物业服务合同，原告实际上在本案所涉时间段内为二被告所在小区提供物业服务，二被告实际上享受了原告提供的物业服务，其与原告之间形成了物业服务合同关系。原告主张，二被告欠付2017年1月至2019年9月期间物业费1023元，经一审法院核算，该期间物业服务费为1021.68元，二被告认可未向原告缴纳过该期间的物业服务费。二被告同意支付该部分费用，故二被告应支付原告物业服务费1021.68元。关于原告要求被告支付交通费100元、律师费200元及其相应的利息353.5元的主张，原告与被告及本案所涉小区其他业主签订的物业服务合同中未约定违约责任，原告主张该几项费用，无事实和法律依据。一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审 9 理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告曹建冬、王会轻于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄市天平物业服务有限公司2017年1月至2019年9月期间的物业服务费1021.68元；二、驳回原告石家庄市天平物业服务有限公司其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，2013年3月11日天平物业与曹建冬签订《物业服务合同》约定由天平物业为曹建冬提供物业管理服务，曹建冬、王会轻认可向天平物业缴纳过物业费，结合天平物业在原审提供的其与案涉小区业主委员会以及其他业主签订的《物业服务合同》等证据，原审认定曹建冬、王会轻在本案所涉时间段内实际享受了天平物业提供的物业服务，双方形成物业服务合同关系，并无不当。因曹建冬、王会轻在原审认可拖欠2017年1月至2019年9月期间物业费1021.68元的事实，且同意支付该物业费，故原审判令曹建冬、王会轻支付天平物业物业费1021.68元，亦无不当。曹建冬、王会轻诉称原小区业主委员会系非法组织，该小区业主委员会与天平物业签订的《物业服务合同》系无效合同，在该合同无效的情况下曹建冬与天平物业签订的《物业服务合同》系欺诈所签，也应是无效的，主张因天平物业存在欺诈，其不应支付物业费。但曹建冬、王会轻未提供确实充分证据证实原小区业主委员会系非法组织，该小区业主委员会与天平物业签订的《物业服务合同》亦不存在其他法定无效情形，曹建 10 冬、王会轻诉称的欺诈也无相关证据证实，且欺诈仅是法定合同可撤销情形而非法定合同无效情形，曹建冬、王会轻从未向法院申请撤销其与天平物业签订的合同，故曹建冬、王会轻主张其不应支付物业费，本院不予支持。曹建冬、王会轻诉称天平物业已被注销三级资质证书，该公司无履约能力，所签合同无效之主张，因国家政策已取消物业服务企业二级及以下资质认定的审批，且修订后的《物业管理条例》亦无对物业服务企业资质的明确要求，故本院亦不予支持。 综上所述，曹建冬、王会轻的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人曹建冬、王会轻负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  薛金来 审判员  李 莉 二〇二〇年十二月二日 书记员  郄张雨