湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1221民初1495号原告：咸宁市嘉鱼县永金物业有限责任公司。住所地：嘉鱼县鱼岳镇发展大道**。统一社会信用代码：91421221MA495BG28R。法定代表人：李永金，系公司总经理。委托诉讼代理人：张达强，系该公司负责人，男，汉族，1976年4月17日出生，湖北省嘉鱼县人，现住嘉鱼县。代理权限：特别授权。被告：雷珍，女，1979年12月17日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，现住嘉鱼县。原告咸宁市嘉鱼县永金物业有限责任公司(以下简称：永金物业公司)与被告雷珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张达强、被告雷珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永金物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交纳2019、2020年度物业管理费共计3176元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月30日，嘉鱼县鱼岳镇帝景苑业主委员会与原告签订了《帝景苑小区物业服务合同》，合同约定了委托管理事项、双方的权利及义务、委托管理期限、物业管理服务费用等。按照合同约定，从2019年5月1日起原告为帝景苑所有业主提供物业服务，同时应向所有业主收取物业管理费。原告一直坚持按照合同约定履行自身义务，为业主提供服务。然而，原告的付出并没有得到被告的支持，原告多次找上门找被告收取物业管理费，被告以各种理由推脱拒绝交纳。被告拖欠物业管理费已有一年有余，原告多次催讨无果，故诉至法院，恳请判如所请。被告雷珍辩称：1.答辩人自2012年入住以来，仅与湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司帝景苑管理处签订了前期物业管理服务协议书，并未与业主委员会签订任何协议，也从未与永金物业公司签订任何形式的物业管理服务协议。业主委员会并未召开业主大会表决选聘物业服务公司，且在未经业主大会授权的情形下自行选聘物业公司，并签订物业服务合同，违反相关法律规定，该合同不具有法律约束力，因此答辩人并非该民事合同主体；2、由于开发商破产，导致小区业主缴纳的水电开户、契税、维修基金等费用都在开发商账户中，小区基础设施不完善，全体业主自来水都是黑户，部分业主至今都未能办理不动产证；3.永金物业公司非法入驻小区，服务质量差，小区秩序混乱、设施破损、不维护、不维修、未配备合格的物业服务人员且服务意识差、私自停用业主电梯、控制业主车辆进入、打骂业主、小区乱搭乱建、泄露业主信息;4.永金物业公司还存在乱收费的违法行为，物业公司将水电费与物业费捆绑收取，物业公司以业主未交物业费为由掐断业主水电，强行拆除业主水表；私自搭建洗车棚收取三年租金共计1.5万元，公共部分收益未向业主公布资金去向，公共收入应属于全体业主共有、私自将小区空地租借翡翠城小区用于堆土，导致小区尘土飞扬、环境恶劣，原告严重侵害全体业主的权利。小区景观喷泉存在安全隐患物业公司没有尽到维护义务；业主委员成员朱红明、尹浪任职期间，收取业主装修押金，至今未退还给业主。本院经审理认定事实如下：2012年2月，被告雷珍购买了一套位于嘉鱼县鱼岳××小区××单元××室的房屋，面积为132.32平方米电梯房，同年办理了入住手续。2017年10月份，在嘉鱼县住建局、三湖社区组织下，经业主代表选举成立了小区业主委员会。2019年4月30日，嘉鱼县鱼岳镇帝景苑业主委员会与永金物业公司签订了《帝景苑小区物业服务合同》，合同约定帝景苑小区物业委托原告进行管理，委托期限为五年，自2019年5月1日至2022年5月1日止，物业费收取标准为步梯房每月每平方米0.6元，电梯房为每月每平方米1元，物业管理服务费定于每年的第一个月为缴费时间。合同同时对双方的权利义务进行了约定。自永金物业公司进驻以来，被告雷珍未缴纳物业管理费。经原告催讨，被告至今未交。同时查明，帝景苑自业主入住后因开发商原因导致小区部分设施不全，对小区居民生活造成一定影响。同时小区物业管理存在业主乱搭乱建、设施损坏、安保不到位、卫生打扫不及时、车辆乱停乱放等物业服务质量问题。以上事实，有当事人陈述和原告提交的营业执照、《帝景苑小区物业服务合同》和被告提交的被告身份证复印件、照片31张及视频一段等证据予以证实，足以认定。本院认为，嘉鱼县鱼岳镇帝景苑业主委员会与永金物业公司签订的《帝景苑小区物业服务合同》真实有效，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告永金物业公司在帝景苑小区进行物业服务的事实客观存在。被告提出其未与永金物业公司签订物业管理合同并非本案合同当事人的抗辩理由，本院不予支持。原告在履行合同过程中，管理服务上虽有瑕疵，但并未构成根本性违约，不是被告不交物业费的法定理由。原告永金物业公司作为提供物业服务单位，应严格按照合同约定给业主提供优质、贴心的物业服务，因原告永金物业公司存在服务不到位、物业管理质量问题，被告未享受到应有的物业管理服务，原告永金物业公司存在一定程度的违约行为，故本院酌定被告按照《帝景苑小区物业服务合同》约定价格的80%支付物业管理服务费。关于物业管理服务费的缴纳方式，《帝景苑小区物业服务合同》仅约定物业管理费缴纳时间为每年的第一个月，未明确约定具体缴纳方式，原告要求被告支付尚未实际发生的物业管理服务费没有依据，故本院对原告要求被告交纳2020年12月份以后的物业管理服务费的诉讼请求不予支持。被告应支付2019年5月1日至2020年12月31日期间物业管理费，共计2117元（132.32平方米×1元/平方米/月×20个月*80%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：由被告雷珍于本判决生效之日起十五日内向原告咸宁市嘉鱼县永金物业有限责任公司支付2019年5月1日至2020年12月31日期间物业管理费2117元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告雷珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  张伟建二〇二〇年十二月七日书记员  潘琪思附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。