四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0923民初1582号 原告：朱阳，男，1986年10月9日出生，汉族，住四川省大英县。 原告：詹凤梅，女，1989年7月24日出生，汉族，住四川省大英县。 上列二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：蔡国强，四川弘维律师事务所律师。 被告：广安市泰和房地产开发有限公司，住所地四川省广安市城南万盛街防疫站综合楼**门市，统一社会信用代码91511600791824291M。 法定代表人：李先国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周道云，男，1946年9月15日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告朱阳、詹凤梅与被告广安市泰和房地产开发有限公司（以下简称“泰和公司”）房屋合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，由审判员谢东升、人民陪审员钟国权、景清华组成合议庭，由谢东升担任审判长于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告朱阳、詹凤梅的委托诉讼代理人蔡国强到庭参加诉讼，被告泰和公司的委托诉讼代理人周道云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李强诉称：1.依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金123350元（大写：壹拾贰万叁仟叁佰伍拾元整）；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年4月2日，原告朱阳、詹凤梅与被告广安市泰和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于大英县××期××幢××层××号商品房××，建筑面积108.34平方米，总房款为395351元。同日，原告按照合同约定支付了首付房款119351元。之后，原告向中国工商银行股份有限公司大英支行申请办理完结了个人住房贷款。依照合同约定，被告应当在2016年12月31日前将具备单体验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，未按照约定的期限和条件交付的，应承担逾期交房的违约金，合同继续履行。2017年1月4日，被告广安市泰和房地产开发有限公司以水电气安装工程拖延等原因为由不能按时交房，向全体买受人郑重承诺“按照合同执行从2017年2月28日起支付每日万分之一已交房款（按揭手续办全的计算入已交房款）的违约金，如若2017年12月30日未交房，则从2017年2月28日起每日支付总房款万分之三的违约金”。之后，由于该商品房整体工程尚未竣工验收，不具备交付条件，原告多次要求被告交房未果。原告才收到被告售楼部电话通知可以接房后，被告于2020年1月4日为原告办理了交房及相关事宜。原告与被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表达，符合法律规定，双方均应按约履行各自义务。被告作为涉案房产的出卖人，按约定及承诺交房兵承担责任系其基本合同义务。被告本应于2016年12月31日前向原告交付的商品房延迟至2020年1月4日实际交付，逾期1099天。被告未按约定期限交付商品房，致使原告合法权益受到严重侵害，其行为构成违约，根据公平原则和诚实信用原则，应当按期郑重承诺的每日按总房款万分之三向原告支付违约金。为此，原告找到被告要求其承担逾期交房所产生的违约责任，被告均以各种理由推诿拒绝。为维护自身的合法权益，随起诉到法院。 被告泰和公司辩称：1.驳回原告请求；2.依法判令原告无权向被告索要违约金，被告有权拒绝原告索要违约金的要求。理由：1.本案8个购房户都是鹭岛新城13号楼购房户。该楼已于2019年12月30日经五个部门竣工验收合格，符合交付使用条件。2.本案8个购房户应交完房款（李强未欠房款）、维修基金、契税以及其他费用才能交房，泰和公司未违约，不承担延期交房的责任。⑴购房户所购房屋均增值；⑵按照双方《商品房合同》第15条约定，购房户应交齐房款和下列费用才能交房；⑶《商品房合同补充协议》第16条（1）约定，购房户交不齐房款和其他费用无权交房，出卖人不承担延期交房的责任；⑷按照民法总则第8、10条公序良俗原则，购房户也应该付清应付的款项才能交交房屋，拿到该套房屋钥匙，未交齐房款及其他费用，购房户不能拿走该房屋及钥匙，本案出卖人未违约，不承担延迟交房的责任。3.按《合同法》第67、91、92条，双方签订的《商品房合同》第15条、《商品房合同补充协议》第16条，开发商不得支付违约金。4.交房屋前，部分购房户提出索要违约金的要求，项目部在2019年12月公布了《商品房合同违约金法律及合同规定的公告》。5.最高人民法院也有指导案例没有判令公司支付违约金等。 原被告围绕各自诉、辩主张依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，并经本院分析、认定如下： 原告证据： 1.原告身份证复印件及被告企业登记信息，证明原被告双方诉讼主体资格。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以确认。 2.《商品房合同》1份、广安市泰和房地产开发有限公司收款凭证（房款）2张（2015年4月2日被告向原告出具的收款凭证）、个人购房借款/担保合同一份，证明原告按合同约定切实履行了支付房款并办理了按揭手续等合同义务，被告应于2016年12月31日前向原告交付该商品房，被告因延迟交付存在违约行为应当向原告支付违约金的事实。被告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据予以确认。 3.四川省西部华宇物业服务有限公司收费收据2张、中国建设银行现金交款单1张、鹭岛新城业主费用结算表1张、业主房屋验收表1张。证明原告在收到被告接房通知后，按照商品房买卖合同第15条第3项的约定及商品房买卖合同第20页关于付款方式和期限的约定，在接收该商品房的同时将所有规费交由出卖人，严格履行了合同义务并于2020年1月4日接收了该房屋的事实。被告对该组证据是真实的认可。本院对该组证据予以确认。 4.《承诺书》一份。证明被告存在延迟交付即不能在2016年12月31日前交付房屋的违约行为，郑重向全体业主承诺：如在2017年不能按时交房，自愿从2017年2月28日起每日按总房款的万分之三的标准向业主支付违约金。被告质证不认可，认为被告没有出具过这个承诺书，上面也没有任何人签字。被告在庭审中陈述2017年1月4日那天，几十个客户跑到售楼处，不让工作人员离开，逼迫其写承诺书还签了字的。但是该份承诺书没有任何人签字，其不清楚这个印章，也没盖过章。本院认为虽然被告不认可该组证据，但该承诺书是由广安市泰和房地产开发有限公司鹭岛新城项目部出具并加盖项目部印章，其承诺代表公司，合法有效。对该组证据本院予以确认。 被告庭审中未提交相关证据。庭后，被告向本院提交了答辩状以及鹭岛新城业主费用结算表、中国建设银行现金交款单、广安市泰和房地产开发有限公司收款凭证、商品房合同违约金法律及合同规定的公告、竣工验收报告等证据，证明被告未违约的事实。原告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性无异议。 以上证据材料经双方举证质证并记录在卷佐证，本院经审理查明，认定事实如下： 2015年4月2日原告朱阳、詹凤梅与被告泰和公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。合同对买受人所购商品房的基本情况、抵押情况、计价方式与价款、付款方式及期限、逾期付款责任、交付条件等进行了约定。合同第六条付款方式及期限“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款……”合同第十一条交付条件“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房……”合同第十三条逾期交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种处理方式处理……2、出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同举行（此为笔误应为“继续”）履行。”合同附件五：付款方式及期限的约定“买受人采取贷款付款……买受人应于签订本《商品房买卖合同》时一次性向出卖人付清全部首付款，计：￥119351元人民币，大写：人民币壹拾壹万玖仟叁佰伍拾壹元整；剩余房屋总款计：￥276000元人民币，大写：人民币贰拾柒万陆仟元整，由买受人向中国工商银行大英支行（以下简称银行）申请‘个人住房抵押贷款’（以下简称‘按揭贷款’）的方式支付。”补充协议五、其他约定事项：16.房屋交付约定“（1）买受人未按合同约定的时间付清房款或未付清其他费用，以及出卖人未收到买受人个人购房抵押贷款，买受人无权交房，出卖人不承担延期交房的相应责任……”合同签订后，原告于2015年4月2日缴纳首付款119351元，但被告并未在2016年12月31日向原告交付该商品房。2017年1月4日泰和公司向原告出具承诺书一份内容：“鹭岛新城项目高层业主：我系广安市泰和房地产开发有限公司鹭岛新城项目部，由于水电气安装拖延，不能按时交房，现郑重承诺按照合同执行从2017年2月28日起支付每日万分之一已交房款（按揭手续办全的计算入已交房款）的违约金，如若在2017年12月30日未交房，则从2017年2月28日起每日支付总房款万分之三违约金。广安市泰和房地产开发有限公司鹭岛新城项目部2017年1月4日”。按照合同约定，原告向被告交付了首付款119351元并在中国工商银行大英支行办理了个人住房抵押贷款，但被告泰和公司未按照合同约定在2016年12月31日向原告交付该商品房，也未按照承诺书在2017年12月30日向原告交付该商品房，也未向原告支付违约金。引发纠纷。 本院认为，原告朱阳、詹凤梅与被告泰和公司签订的《商品房合同》、《商品房合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 本案争议焦点为：1.原被告双方是否均按照法律和合同约定履行各自义务。2.原告欠房款是否属于违约，是否承担违约责任。3.原告欠的其他费用是否构成违约。4.被告是否违约，是否应当按照合同约定承担违约责任及违约责任的具体承担方式。 关于争议焦点1：原被告双方是否均按照法律和合同约定履行各自义务。原被告双方于2015年4月2日签订《商品房合同》及《商品房合同补充协议》，合同约定原告一次性支付首付款119351元，剩余房款办理按揭进行支付，被告应在2016年12月31日前将房屋交付给原告。原告按照合同约定履行了义务，但被告并未在期限内将房屋交付给被告。 关于争议焦点2：原告欠房款是否属于违约，是否承担违约责任。原告按照合同约定交付了首付款并办理完按揭手续，未违约，不承担违约责任。 关于争议焦点3：原告下欠其他费用是否构成违约。原告于2020年1月4日即交房当日交纳物业管理费、装修保证金以及办证等其他费用。按照合同以及交易习惯，原告并未构成违约。 关于争议焦点4：被告是否违约，是否应当按照合同约定承担违约责任及违约责任的具体承担方式。1.关于是否违约以及是否应当按照合同约定承担违约责任。原被告双方签订《商品房合同》、《商品房合同补充协议》是双方真实意思表示，双方应该按照合同约定履行各自义务。原告向被告交纳了首付款并办理完按揭手续。按照约定被告应当在2016年12月31日向原告交付房屋。本案中被告未按合同约定时间交付房屋，且在2017年1月4日向原告出具承诺书，承诺书载明被告若2017年12月30日未交房，则从2017年2月28日起每日支付总房款万分之三违约金。被告也未在承诺书约定的时间交付房屋。被告虽辩称因原告未按约定交清剩余房款以及其他费用才未在约定期限内交付房屋，但原告按照约定向被告交纳了款项，因此对被告未违约的主张不予支持。被告未按照合同与承诺书约定期限交付房屋，违反了合同义务，存在违约行为就应承担违约责任。在庭审中，审判长向被告释明是否主张降低违约金，被告不主张。但在当日黄建军诉泰和公司庭审中，被告认为系列案件中原告主张日万分之三的违约金过高，要求降低违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条违约金“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方签订的合同第十三条逾期交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种处理方式处理……2、出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同举行（此为笔误应为“继续”）履行。”虽被告主张每日支付总房款万分之三违约金过高，但在庭审中又未提出以何种计算方式计算违约金。而双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房责任的违约金计算进行了明确约定，因此本案中违约金的计算方式以被告（“出卖人”）按日向原告（“买受人”）支付已付房款的万分之一违约金计算较合理。2.违约责任的具体承担方式。2016年12月31日之前，原告向被告共交纳房款395351元，被告违约期间为2017年1月1日至2020年1月4日，共计1098天。因此被告应向原告支付的违约金应为395351元*1?*1098=43409.54元。 综上，对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条、第二十七条、第二十九条规定，判决如下： 一、被告广安市泰和房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告朱阳、詹凤梅支付逾期交房违约金43409.54元； 二、驳回原告朱阳、詹凤梅其他诉讼请求。 若被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2767元，由被告广安市泰和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  谢东升 人民陪审员  钟国权 人民陪审员  景清华 二〇二〇年十二月七日 法官 助理  代雪梅 书 记 员  何春江