汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初2524号 原告：汉中恒宇物业管理有限公司。住所地：汉中市南郑区大河坎镇中所营村**。 法定代表人：陈奕纲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张孝中，该公司办公室主任。 被告：李春喜，男，生于1950年8月25日，汉族。 原告汉中恒宇物业管理有限公司与被告李春喜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉中恒宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李春喜支付原告2017年6月22日至2020年6月22日1号楼2单元1706号和11号楼3单元206室、2017年10月25日至2020年10月25日9号楼113号门面房物业管理服务费各项合计10271.85元；2、判令被告支付拖欠原告物业管理费滞纳金15770.21元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年前后，因大河坎镇江南西路片区公路扩建改造，原中所营村九组、十组片区的私有住房统一拆迁，集中安置在中所新城安置区内。2017年4月该安置区住房竣工验收后，大河坎江南西路片区综合开发建设项目指挥部为了确保中所营村九组、十组村民入住后的用电、用水、环境卫生及安全管理等问题，委托原告负责对该小区内的物业进行全面管理。2017年6月22日，被告按拆迁顺序自愿选择了中所新城安置区1号楼2单元1706号、11号楼3单元206室、9号楼113号门面房并自愿签收了交房通知单、业主信息登记表、入户声明、多层房屋交房验收确认表后，自愿与原告签订了《物业管理服务合同》。此后，被告装修入住，原告按照合同约定履行了应尽的责任和义务，但被告至今未按合同约定向原告支付1号楼2单元1706号、11号楼3单元206室、9号楼113号门面房物业管理服务费、公摊水电费、垃圾清运费。原告通过电话、短信等方式多次向被告催要未果，故诉至法院，请求法院依法判决。 被告李春喜辩称，1、如单独片面地理解物业合同与业主关系，作为业主的被告是输的一方，但该案系因移民安置所引发的物业服务纠纷，在拆迁时，分两次拆迁，第一次拆迁时给拆迁户另行划分了宅基地，由拆迁户在划分的宅基地上修房，所以不产生任何物业费，第二次拆迁时，将拆迁户集中安置在安置区内，所以产生了物业费，被告及第二批拆迁户强烈要求按照第一次拆迁办法进行拆迁，但政府没有同意，故在拆迁过程中即存在不公平不公正；2、当初拆迁时，大河坎镇工作人员承诺被告在移民安置入住小区后，仅支付水电费，并不产生物业费，被告相信其说话，考虑不周全，也没有让写承诺书，时至今天是骗局，也违背了被告的意愿；3、2017年7月分开始落实安置房，拆迁办让被告去原告物业公司拿房屋钥匙，原告要求被告签合同，不签合同不给钥匙，当时房屋钥匙在原告处，不签字就拿不到钥匙住不了房子，所以被告是被逼迫签的字，虽然合同及其他涉及到被告的签字都是被告本人所签，但大河坎镇和拆迁办实施权势推脱责任，用钥匙来要挟，原告物业公司也违背法律规定，合同是无效合同；4、被告属于拆迁后的回迁户，全国农民农村住户都没有物业费，被告不应当承担物业费。 经本院审理及查明的事实：被告系中所新城安置区1号楼2单元1706室房屋、11号楼3单元206室房屋、9号楼113号门面房业主。2017年6月22日被告就1号楼2单元1706室、11号楼3单元206室两套住房与原告签订了《物业管理服务合同》，2017年10月25日被告就9号楼113号门面房与原告签订了《物业管理服务合同》，该三份合同分别载明了：1号楼2单元1706室（高层）面积为131.99平方米、11号楼3单元206室（多层）面积为121.25平方米、9号楼113号门面面积为20.43平方米。物业管理服务费用高层住宅每月每平方米0.9元，多层住宅每月每平方米0.5元；商铺每月每平方米2元，按年一次性计收；电梯维护费及年检费360元/年/户（每月30元）；电梯电费按年一次性预收240元/年/户（每月20元），年底按实际电费平均公摊，多退少补；公摊水电费用按年一次性预收120元/年/户（每月10元），年底按实际电费水费平均公摊，多退少补；生活垃圾清运费4元/月/户（48元/年），按年一次计收；物业管理服务费实行按年收费；被告必须在每年年初自觉、主动向原告交纳次年物业费（以此类推），不得拖欠和无故拒交，否则按3‰收取滞纳金等内容。合同签订后，被告向原告缴纳了2017年10月25日至2018年10月25日9号楼113号门面房物业费490元，其余房屋物业费及其他费用至今未按合同约定向原告交纳。现原告诉至本院，诉请请求如前所述。审理中，原告自愿将2018年10月25日至2020年10月25日9号楼113号门面房的基础物业费由每年2元/平米调整为每年1元/平米。 另查明，中所新城安置区至今未成立业主委员会。自2018年4月1日起，汉中市南郑区中心城区生活垃圾处理费收费标准由原每户每月4元调整为每户每月5元。 上述事实，有原、被告当庭陈述、原告营业执照及法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《物业管理服务合同》、收款收据、交房通知单、业主信息登记表、入户声明、房屋交验确认表、物业费催收通知书张贴照片、催缴物业费公告函、生活垃圾处理费收费标准、证明等证据载卷，本院予以确认。 本院认为，首先，依法成立的合同，自成立时起生效。原、被告于2017年6月22日及2017年10月25日分别就被告的安置房屋签订了《物业管理服务合同》，该合同约定的物业服务费及相关费用的标准、交费时间等内容明确，合法有效，对双方具有约束力，原告依约向作为业主的被告提供了物业管理服务后，被告理应按照约定向原告支付相关费用。被告辩称，在拆迁过程中存在不公平不公正，但拆迁行为不属于本案的审理范畴，被告可另行主张；被告辩称物业服务合同属于无效合同，但未向本院举证证实该合同确实存在胁迫等违反法律强制性规定的情形，对该辩解本院不予采纳；被告辩称拆迁移民回迁户不应承担物业费以及大河坎镇政府承诺其不用缴纳物业费，亦未向本院提交证据予以佐证，其答辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。其次，原告主张变更公摊水电费、电梯电费、电梯维护费收费标准，双方无此补充约定，原告亦未提供相应变更标准的证据予以证明，故本院不予采纳，但考虑被告系拆迁安置户，按就低原则处理，其他标准依照双方签订的物业服务合同中的约定标准计算各项费用。原告主张的生活垃圾清运处理费的调整有南郑区大河坎镇环境卫生管理所收费标准及证明为依据，本院应予支持；原告自愿将2018年10月25日至2020年10月25日9号楼113号门面房的基础物业费由每年2元/平米调整为每年1元/平米，系其自由处分之权利，且不违反法律规定，本院予以确认。根据双方签订的物业服务合同约定，其中，被告1号楼2单元1706号房屋自2017年6月22日至2020年6月22日欠物业费4276.48元（0.9元×131.99×36个月）、公摊水电费360元（2017年7月17日至2020年7月17日）、电梯电费720元（2017年7月17日至2020年7月17日）、电梯维护年检费720元（2017年7月17日至2019年7月16日），垃圾清运费168元（2017年7月17日至2018年7月16日48元+2018年7月17日至2020年7月16日120元），以上小计6244.48元。被告11号楼3单元206号房屋自2017年6月22日至2020年6月22日欠物业费2182.5元（0.5元×121.25×36个月）、公摊水电费360元（2017年6月22日至2020年6月22日）、垃圾清运费168元（2017年6月22日至2018年6月22日48元+2018年6月22日至2020年6月22日120元），以上小计2710.5元。被告9号楼113号门面房自2018年10月25日至2020年10月25日欠物业费490.32元（1元×20.43×24个月），以上物业费、公摊水电费、垃圾清运费等合计9445.3元；最后，对于原告主张被告承担滞纳金的问题，首先，原、被告在合同中约定的滞纳金标准为每日3‰，明显过高，根据实际，本院调整为每月9‰；其次，双方的物业服务合同约定物业管理费实行按年收费，在每年年初交纳次年物业费，该约定虽无具体交纳时间，但可见被告应当在物业费到期之前交纳下一年的物业服务费，结合物业费标准，被告1号楼2单元1706室房屋及11号楼3单元206室房屋每年应支付的物业费为2152.99元，被告逾期三年未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为1395.14元（2152.99元×36×9‰+2152.99元×24×9‰+2152.99×12×9‰）；被告9号楼113号门面房每年应支付的物业费为245.16元，被告逾期两年未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为79.43元（245.16元×24×9‰+245.16×12×9‰）。两套房屋及门面房物业费滞纳金合计1474.57元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李春喜应在本判决生效之日起十日内向原告汉中恒宇物业管理有限公司支付其中所新城安置区1号楼2单元1706室房屋及11号楼3单元206室房屋（2017年6月22日至2020年6月22日）及9号楼113号门面房（2018年10月25日至2020年10月25日）的物业服务费、公摊水电费、电梯电费、电梯维护年检费、垃圾清运费等9445.3元、违约金1474.57元，合计人民币10919.87元； 二、驳回原告汉中恒宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 （如果被告李春喜未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息） 本案受理费451元（原告已预交），减半收取226元，由原告汉中恒宇物业管理有限公司、被告李春喜各负担113元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  李 凡 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  马宓宓 书 记 员  朱丽荣