山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0191民初4690号原告：济南华韵物业管理有限公司，住所地济南市历下区历山路******，统一社会信用代码91370102MA3CEE3Y5C。法定代表人：孙秀春，总经理。委托诉讼代理人：王鹏飞，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张向前，国浩律师（济南）事务所律师。被告：谢晓红，女，汉族，1963年1月30日出生，住哈尔滨市香坊区，公民身份号码230106196301301223?。委托诉讼代理人：谷新杰，山东尚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张圣伟，山东尚明律师事务所实习律师。原告济南华韵物业管理有限公司（以下简称：华韵公司）诉被告谢晓红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华韵公司的委托诉讼代理人王鹏飞，被告谢晓红及其委托诉讼代理人谷新杰、张圣伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华韵公司向本院提出诉讼请求：一、谢晓红向华韵公司支付2019年11月19日至2020月5月18日的租金195000元；二、谢晓红向华韵公司支付违约金，以195000元为基数，按每日5‰计算，从2019年10月19日计算至实际清偿完毕之日，暂计至2020年8月1日的违约金为279825元）；三、谢晓红向华韵公司支付2020年5月19日至2020月11月18日的租金235000元；四、谢晓红向华韵公司支付违约金，以235000元为基数，按每日5‰计算，从2020年5月19日计算至实际清偿完毕之日，暂计至2020年8月1日的违约金为86950元）。事实与理由：2018年10月29日，出租方华韵公司与承租方谢晓红签订《商铺租赁合同》，约定：1、华韵公司将位于丁豪广场一层与二层部分面积（132、237号商铺）租赁给谢晓红使用，总面积为260平方米。2、租赁期2018年11月19日至2023年11月18日，合同期内谢晓红不得提前解除合同，不得提前退租。3、商铺租金为470000元/年，租金按半年缴纳。4、商铺租金逾期按未交数额的5‰每日交纳滞纳金。谢晓红应于2019年10月19日前支付第二年度上半年（2019年11月19日至2020月5月18日）的租金235000元，实际仅支付40000元，剩余租金195000元至今未予支付。谢晓红应于2020年4月19日前支付第二年度下半年（2020年5月19日至2020月11月18日）的租金235000元，至今未予支付。依据合同约定，谢晓红应当支付滞纳金即违约金，谢晓红应以欠付款项为基数，按每日5‰计算违约金，从应付款之日计算至清偿完毕之日止。谢晓红辩称，请求驳回华韵公司的起诉。华韵公司与谢晓红签订《商铺租赁合同》时，华韵公司向谢晓红交付《房屋买卖合同》、《代收租金委托书》的复印件，华韵公司受济南洪璞经贸有限公司（以下简称：洪璞公司）的委托对外出租房屋，华韵公司与洪璞公司之间是委托合同关系，华韵公司不是涉案房屋的所有人及购房人，涉案房屋的购房人是洪璞公司，本案应由洪璞公司作为原告起诉谢晓红。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，华韵公司与本案之间没有直接的利害关系，不是适格的原告，不具有诉讼主体资格。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，应当驳回华韵公司的起诉。2019年12月30日，谢晓红向华韵公司交付涉案房屋的钥匙，双方的租赁关系已于2019年12月30日解除。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年10月29日，华韵公司与谢晓红签订《商铺租赁合同》，主要约定：第一条、华韵公司将位于丁豪广场一层与二层部分面积（132、237号商铺）租赁给谢晓红使用，总面积260平方米。第三条、租赁期2018年11月19日至2023年11月18日。第四条、谢晓红不得提前解除合同，不得提前退租。第五条、商铺租金470000元/年，物业经营保证金78333元，商铺租金逾期按未交数额5‰每日交纳滞纳金，逾期一个月谢晓红构成根本性违约，华韵公司有权解除合同。谢晓红已向华韵公司支付租金51000元、物业经营保证金78333元，合计588333元。谢晓红自称：“2019年12月30日，其向华韵公司交付涉案房屋的钥匙，双方的租赁关系已于2019年12月30日解除”，但华韵公司对此不予认可。谢晓红单方搬离涉案房屋后，华韵公司曾在“58同城”等网站发布涉案房屋的招租信息，但该房屋至今未再次出租。华韵公司因本案诉讼保全，在天安财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任保险，并支付保险费800元。另查明，涉案房屋所有人洪璞公司于2018年1月1日向华韵公司出具《授权委托书》，授权委托华韵公司对于涉案房屋招商招租、经营管理、物业服务、签订合同、收取租金、提起诉讼等。虽然谢晓红对该《授权委托书》不认可，但未提交其他证据予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房屋所有人洪璞公司已向华韵公司出具《授权委托书》，华韵公司有权与谢晓红签订《商铺租赁合同》、收取租金并提起诉讼，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。因此，谢晓红主张华韵公司不是本案适格的原告，无事实与法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《商铺租赁合同》第四条约定：“谢晓红不得提前解除合同，不得提前退租。”谢晓红自称双方的租赁关系已于2019年12月30日解除，并办理房屋交接，但未能予以证实，且华韵公司对此不予认可。谢晓红单方搬离涉案房屋，不符合合同约定的解除条件，不发生合同解除的效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”谢晓红拒绝支付租金，且以单方搬离的行为明确表示不再履行合同义务，守约方华韵公司依法依约享有合同解除权，谢晓红作为违约方不享有合同解除权。谢晓红单方搬离涉案房屋，不符合法律规定的解除条件，不发生合同解除的效力。综上，谢晓红主张《商铺租赁合同》已经解除的答辩意见，无事实与法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”谢晓红拒绝支付租金且单方搬离涉案房屋，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。关于违约责任的承担方式，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案系房屋租赁合同纠纷，谢晓红作为承租方所承担的支付租金义务，应与其对于涉案房屋的占有使用相对应，在谢晓红已经搬离涉案房屋的情况下，若要求其继续支付全部租金，有违公平原则和经济原则。因此，谢晓红不宜继续支付租金，但应当赔偿华韵公司的损失。关于谢晓红向华韵公司赔偿损失的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”合同约定的租期为2018年11月19日至2023年11月18日，谢晓红于2019年12月30日搬离涉案房屋，距离租期结束尚有47个月。谢晓红拒绝履行合同，已经给华韵公司造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任；谢晓红搬离涉案房屋后，华韵公司为减少损失，已经在网站发布招租信息，但至今未再次出租。华韵公司的损失应以其另行出租的合理期间为基础，并结合合同的剩余租期、涉案房屋是否易于再行租赁、华韵公司再次出租的差价、谢晓红的过错程度、华韵公司的减损义务履行情况、双方的诉讼行为等因素综合考虑。本院酌定谢晓红向华韵公司赔偿6个月租金即23500元，扣除谢晓红已经支付的物业经营保证金78333元，谢晓红还应当赔偿华韵公司租金156667元。谢晓红已经承担了因违约给华韵公司造成的租金损失的赔偿责任，对于华韵公司主张的违约金部分，本院不予支持。对于华韵公司支付的诉讼财产保全责任保险的保险费800元，系因谢晓红违约造成，属于华韵公司的损失与合理必要费用，因此，谢晓红应当承担该800元保险费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条，判决如下：一、被告谢晓红于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南华韵物业管理有限公司租金156667元；二、被告谢晓红于本判决生效之日起十日内向原告济南华韵物业管理有限公司支付诉讼财产保全责任保险的保险费800元；三、驳回原告济南华韵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5884元、申请费4520元，共计10404元。其中案件受理费1725元，保全费1307元，共计3032元，由被告谢晓红承担；案件受理费4159元，保全费3213元，共计7372元，由原告济南华韵物业管理有限公司如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年十二月五日法官助理刘卫冬书记员邓成皓