安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初4577号 原告：世纪金源物业服务集团有限公司合肥分公司，住所地安徽省长丰县双凤开发区北城世纪城学府路东侧综合楼**楼，统一社会信用代码91340121050164695X。 负责人：徐浩明，总经理。 委托诉讼代理人：张浩，男，世纪金源物业服务集团有限公司合肥分公司员工。 委托诉讼代理人：康风，世纪金源物业服务集团有限公司合肥分公司员工。 被告:方世祥，男，1972年3月7日生，汉族，户籍地安徽省长丰县，现住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：张松，男，社居委推荐人员。 被告：叶梅，女，1972年4月17日生，汉族，户籍同上。 委托诉讼代理人：张松，男，社居委推荐人员。 原告世纪金源物业服务集团有限公司合肥分公司（以下简称世纪金源物业合肥分公司）与被告方世祥、叶梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告世纪金源物业合肥分公司委托诉讼代理人康风，被告方世祥及方世祥、叶梅共同委托诉讼代理人方松，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪金源物业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告方世祥、叶梅支付物业管理费5663.52元（欠费时间段2016年1月1日至2019年12月31日）及滞纳金3507.45元（暂计算至2019年12月31日，实际计算至款清之日止）；2、判决被告方世祥、叶梅承担本案诉讼费用。事实与理由：方世祥、叶梅于2011年9月27日签订关于北城世纪城一期国徽苑25栋104室（合同面积92.18平方米）的《商品房买卖合同》、《北城世纪城临时管理规约及承诺书》，依据规约和承诺书，方世祥自房屋交付之日起按照1.28元/平方米/月缴纳物业服务费用，逾期按日千分之三支付滞纳金。方世祥、叶梅自2016年1月1日起未交物业费，原告经多次催收未果，特提起诉讼。 方世祥、叶梅共同辩称，世纪金源物业合肥分公司未按约提供相应的物业管理服务。依据临时管理公约及物业服务合同的约定，世纪金源物业合肥分公司承担保修期内保修范围的维修责任，方世祥、叶梅多次反映其房屋存在的墙体开裂的严重质量问题，但世纪金源物业合肥分公司没有任何回音或行动，构成违约。方世祥所在的25栋存在墙面脱落经反映迟迟未予维修、垃圾未及时清理、地下车库长期由污秽粪便、高空抛物等，严重影响方世祥家的生活及安全。世纪金源物业合肥分公司缺失相应的治安防范措施，致业主的电动车经常被盗，业主经常无序摆放电动车，世纪金源物业合肥分公司私自占用公共消防通道摆放售货机等。综上，世纪金源物业合肥分公司提供的物业服务达不到物业管理条例规定的物业服务标准，方世祥、叶梅将在世纪金源物业合肥分公司自行改正并提供服务标准后，支付相应的物业费。 经审理查明：方世祥、叶梅系长丰县双凤工业区蒙城北路西侧北城世纪城B2区国徽苑25幢104室的业主，购房合同约定房屋建筑面积为92.18㎡。2012年8月17日北城世纪城开发商（合肥世纪城置业有限责任公司）与昆明世纪城物业管理有限公司合肥分公司签订《前期物业服务协议书》、《北城世纪城临时管理规约》，约定的主要内容为昆明世纪城物业管理有限公司合肥分公司向案涉小区的全体业主和物业使用人提供物业管理服务。服务内容涉及1、物业共用部位的维修、养护和管理，包括主体结构、楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备；3、物业共用部位和相关场地（包括道路、化粪池、自行车棚、停车场）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化、花木、建筑小品的养护和管理；5、车辆行驶与停放秩序的管理；6、协助公安部门维护公共秩序和安全防范，包括门岗执勤，定时巡视；7、装饰装修管理；8、物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.28元/月/建筑平方米，业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业费，此后每一年预交一次，即费用到期日提前一个月预交下一年的物业服务费。如未按约定缴纳有关费用的，自逾期之日按日千分之三缴纳滞纳金等内容。 方世祥、叶梅出具承诺书一份，承诺遵守《北城世纪城临时管理规约》。昆明世纪城物业管理有限公司合肥分公司依约提供物业服务，方世祥、叶梅自2016年1月1日起未交物业费，世纪金源物业合肥分公司提起诉讼。 另，昆明世纪城物业管理有限公司合肥分公司于2019年10月变更登记为世纪金源物业服务集团有限公司合肥分公司。 以上事实由当事人提交的身份信息、《商品房买卖合同》、备案表、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》、价格服务登记证、催费通知书、照片及当事人陈述等证据相印证，在无反证的情况下，本院予以确认。 本院认为：合肥世纪城置业有限责任公司与昆明世纪城物业管理有限公司合肥分公司签订《前期物业服务协议书》，约定昆明世纪城物业管理有限公司合肥分公司依约向包括方世祥、叶梅在内的所有北城世纪城小区业主提供物业服务，且方世祥、叶梅同意遵守管理规约中约定的权利义务，方世祥、叶梅理应按约缴纳物业费。昆明世纪城物业管理有限公司合肥分公司的名称于2019年10月变更登记为世纪金源物业合肥分公司，相应的权利义务由变更后的主体继受。方世祥、叶梅未及时缴纳物业费，世纪金源物业合肥分公司主张方世祥、叶梅支付自2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费的诉请，符合合同约定，本院予以支持。被告方世祥、叶梅辩称的房屋质量问题，与本案无关。方世祥、叶梅提供的证据显示世纪金源物业合肥分公司提供的物业服务存在垃圾清理及公共设施维修不够及时等轻微瑕疵，对世纪金源物业合肥分公司主张的物业费，本院酌定扣减5%，方世祥、叶梅应付的物业费为92.18㎡×1.28元/㎡/月×48个月×95%=5380.36元。原告世纪金源物业合肥分公司主张的违约金过高，且其作为物业服务提供者，应加强与业主之间的沟通，充分听取业主意见和建议，进一步提高物业服务水平和质量，故对世纪金源物业合肥分公司主张的违约金，本院不予支持。另，鉴于物业服务属于内容较多的连续过程，偶有瑕疵或部分服务瑕疵，虽不足以成为拒交物业费的理由，但物业公司应及时改正，进一步提高物业服务质量和水平；物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施的日常维护、清洁卫生及服务人员工资项目的开支等服务支出，而这些开支依赖于物业费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和服务质量；双方之间应相互理解，建立良好的合作关系，既有助于提高物业管理水平，又能改善居住环境和提升房屋价值。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定,判决如下: 一、被告方世祥、叶梅于本判决生效之日起三日内支付原告世纪金源物业服务集团有限公司合肥分公司自2016年1月1日至2019年12月31日期间物业费5380.36元； 二、驳回原告世纪金源物业服务集团有限公司合肥分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元减半收取25元，由被告方世祥、叶梅负担。 本判决为终审判决。 如本判决生效后，被告拒不履行义务，原告可于本判决确定的履行期限届满之日起两年内，向本院申请强制执行。 审判员  陈应月 二〇二〇年十二月八日 书记员  张玲玲 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。