山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终4338号 上诉人（原审被告）：苗代元，男，1973年9月16日出生，汉族，住泰山区。 委托诉讼代理人：韩克新，山东奋钧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安市金诺房地产开发有限公司，住所地泰安市东岳大街**。 法定代表人：刘均科，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高月欣，山东公允律师事务所律师。 原审被告：泰安元通商贸有限公司，，住所地泰安市东岳大街**四维花园小区沿街**楼 法定代表人：苗代元，该公司经理。 上诉人苗代元因与被上诉人泰安市金诺房地产开发有限公司、泰安元通商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 苗代元上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审。事实和理由：一、原审事实认定错误。苗代元为泰安市金诺房地产开发有限公司员工，双方有劳动合同有社保有会议纪要予以证实，原审被告由被上诉人实际管理，涉案房屋也是被上诉人办公场所的一部分，原审被告报销支出都是被上诉人签署文件，原审法院对双方主体身份及相互关系认定错误。二，原审适用法律错误。原审记载，苗代元提出时效抗辩，一审法院未予回应。双方账目记载被上诉人欠苗代元500余万元，一审期间苗代元提出抗辩，原审法院未予回应。一审法院对租金以职权确定为每月1200元，没有法律依据。 泰安市金诺房地产开发有限公司辩称，一审法院对案件事实认定程序、诉讼双方均系独立的法人企业，应彼此独立承担权利义务，苗代元单位欠付租金已构成严重违约，被上诉人要求上诉人承担支付租金、承担违约责任、解除租赁合同，具有事实和法律依据，一审判决适用法律正确，二审法院应驳回苗代元的上诉请求，维持原判。 泰安市金诺房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判令解除原被告签订的房屋租赁合同；二、被告支付原告租赁费约130800元，并自2020年6月8日起以1200元为基数按日承担5%违约金直至搬离交还之日止；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告明确第二项诉讼请求为：从签订租赁合同时即2008年10月10日至2020年5月14日计算的租金为130800元；从2020年5月15日起按照每个月1200元的标准支付占用费至腾退为止，并按照承担按日承担5%违约金。 一审法院认定事实：位于泰安市的房产归泰安市金诺房地产开发有限公司所有，房产证编号为泰房权证泰字第××号。2008年10月10日，原告（甲方出租方）与泰安元通商贸有限公司（乙方承租方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定甲方愿将坐落于四维花园沿街楼1号楼4-5号房（东盛佳苑）租给乙方作办公使用，乙方不得转租他人或做他用；租期暂定叁年，自2008年10月10日至2011年10月9日，到期如继续租用应提前一个月续订合同，否则，甲方有权另租他人，甲方如需用房子，也应提前一个月通知乙方；租金每年壹万贰仟元，一年交纳一次，第二次缴纳于上次交纳到期日前20天付清，先付后用。一方违约应向对方支付违约金，违约金为全年租金的3‰。合同另约定了原被告的权利义务。双方各均在合同上盖章确认。合同签订后，原告将租赁房产交付被告使用。但截至到目前，泰安元通商贸有限公司从未向原告支付租金。原告先后于2020年5月14日、2020年6月2日通过向苗代元发短信及在案涉房产处张贴等方式向被告送达告知函，告知解除双方签署的租赁合同，并要求被告立即补交租赁费，腾退租赁办公室，如逾期将承担违约责任。至今，该房产仍由被告占用使用。另查明，泰安元通商贸有限公司成立于2008年4月18日，系一人有限责任公司，苗代元系投资人。两被告称泰安元通商贸有限公司系原告的子公司，双方之间没有租赁房产的合意，仅仅是为了办理营业执照的行政审批，原告对此不予认可，并提交了泰安元通商贸有限公司与泰安文昌物资贸易有限公司于2008年4月16日签订的《摊位租赁合同》一份，证实被告为办理营业执照的行政审批是与泰安文昌物资贸易有限公司签订的租赁场地的合同。一审法院认为，泰安市金诺房地产开发有限公司与泰安元通商贸有限公司、苗代元房屋租赁合同纠纷一案，原被告之间于2008年10月10日签订了《房屋租赁协议书》，被告虽辩称其系原告的子公司，双方签订租赁协议实际是为了办理行政审批手续，但被告在工商局注册登记的时间为2008年4月18日，其与原告签订租赁合同的时间为2008年10月10日，时间先后顺序及间隔期间不符合常理，被告亦未提交相关证据予以佐证，另根据被告存于登记部门的法人审批材料，被告已于2008年4月16日租赁了泰安文昌物资贸易有限公司的场地，该时间与被告办理行政审批手续的时间相吻合。故被告关于案涉租赁协议系为了办理行政审批手续的辩称无事实依据，一审法院对此不予采纳。案涉《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，原被告双方已成立租赁合同法律关系，均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告已依约向被告交付房屋，被告理应支付租金，但双方均认可被告至今未交纳租金，已构成违约。 关于被告应支付租金的数额，应首先确定租赁的期间。《房屋租赁协议书》约定租期为三年，自2008年10月10日至2011年10月9日。租期届满后，被告继续占有使用租赁房产，原告亦未对此提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原《房屋租赁协议书》继续有效，为不定期租赁合同，被告亦应按照合同约定继续按照年租金12,000元向原告支付租金。被告未支付租金，已构成违约，原告作为守约方，享有法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自解除通知到达对方时解除。原告曾于2020年5月14日通过在租赁房产张贴函件及向苗代元发送短信的方式要求被告支付租金并腾退房屋，可视为解除合同的通知已送达，合同已于2020年5月14日解除，泰安元通商贸有限公司应向原告支付自2008年10月10日至2020年5月14日的租金，故原告要求被告支付租金130,800元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。 合同解除后，被告应向原告返还租赁房产，自2020年5月15起，被告继续使用租赁房产应属无权占有，原告有权要求其支付房屋占用费用。原告要求按照月租1200元支付的诉讼请求，符合当地的市场价格，一审法院予以认可，故泰安元通商贸有限公司应向原告支付房屋占用费用，自2020年5月15起至实际腾退房产之日止，按照月租金1200元计算。原告要求泰安元通商贸有限公司自2020年6月8日起以月租1200元为基数按照每日5%支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 苗代元作为泰安元通商贸有限公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故苗代元未提交证据证实其个人财产与公司财产相独立，应对上述债务承担连带清偿责任。 一审法院判决：一、解除原告泰安市金诺房地产开发有限公司与被告泰安元通商贸有限公司于2008年10月10日签订的《房屋租赁协议书》，被告泰安元通商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，将位于泰安市间腾退给原告泰安市金诺房地产开发有限公司；二、被告泰安元通商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市金诺房地产开发有限公司租金130,800元；三、被告泰安元通商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市金诺房地产开发有限公司房屋占用费（自2020年5月15起至实际腾退房屋之日止，按照月租金1200元计算）；四、被告苗代元对本判决第二、三、四项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告泰安市金诺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1500元，由被告泰安元通商贸有限公司、苗代元负担。 二审期间，苗代元提交2014年3月6日认定决定一份，2020年5月10日公告一份，该两份证据共同证实上诉人身份为被上诉人员工，一切经营行为都服从公司安排。泰安市金诺房地产开发有限公司质证称，对该证据的真实性、证明目的均有异议，因苗代元提交的系复印件，代理人无法核实其真实性，假如该两份证据是真实的，也仅能证实苗代元个人曾在被上诉人单位工作过，并不能证实泰安元通商贸有限公司同被上诉人单位系母子公司关系，根据公司法的规定，结合一审查明的案件事实，被上诉人和原审被告均系独立的法人企业，应彼此承担公司的权利义务，而且上诉人也无证据证实两个公司存在财产或经营范围的混同，因此无法证实其上诉人的证明目的。本院对上述证据的真实性予以确认。其他二审查明事实与一审认定一致。 本院认为，本院争议焦点问题是：一、泰安市金诺房地产开发有限公司与泰安元通商贸有限公司之间是否存在租赁合同关系；二、泰安市金诺房地产开发有限公司主张的租赁费是否超过诉讼时效。 关于争议焦点一，案涉《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。苗代元主张与泰安市金诺房地产开发有限公司系劳动合同关系，涉案房屋也是泰安市金诺房地产开发有限公司办公场所的一部分,该主张不能否定泰安市金诺房地产开发有限公司与泰安元通商贸有限公司之间签订的房屋租赁协议书的效力，对其主张，本院不予采信。一审法院认定双方存在真实的租赁合同关系，并无不当。 关于争议焦点二，双方签订的《房屋租赁协议书》约定租期为3年，从2008年10月10日至2011年10月9日，租金每年12000元，一年交纳一次。期满后，双方合同应为不定期租赁合同，直至2020年5月14日双方合同解除时为止。苗代元一审时提出诉讼时效抗辩，泰安市金诺房地产开发有限公司一、二审均未提供证据证实诉讼时效存在中止、中断情形，故苗代元该主张成立，本院予以支持。一审法院对此未予审查认定不当，应予纠正。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。泰安市金诺房地产开发有限公司于2020年5月14日发函解除了涉案合同，主张房屋租赁费。依照上述规定，2017年5月14日以来的租赁费，未过诉讼时效，应予支持。关于泰安市金诺房地产开发有限公司主张2020年5月15日起房屋占用应按1200元/月支付占用费，对该主张，一审法院认定并未超出市场价格，予以支持,并无不当。 综上所述，苗代元的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3142号民事判决第一项、第三项； 二、撤销泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3142号民事判决第四项、第五项； 三、变更泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3142号民事判决第二项为：泰安元通商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市金诺房地产开发有限公司租金36000元； 四、苗代元对本判决确定的泰安元通商贸有限公司应承担的金钱债务承担连带清偿责任； 五、驳回泰安市金诺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1500元，由泰安市金诺房地产开发有限公司负担1087元，泰安元通商贸有限公司、苗代元负担413元。二审案件受理费3000元，由泰安市金诺房地产开发有限公司负担2174元，泰安元通商贸有限公司、苗代元负担826元。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年十二月十五日 书记员 王 琳