辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1895号上诉人（原审原告）：周亚男，女，1949年5月7日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：杜荣航，辽宁民聚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州瑞隆典当有限公司，住所地古塔区士英南街滨河花园**。法定代表人：郑权，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡彬，该公司经理。委托诉讼代理人：阮敬民，该公司员工。被上诉人（原审被告）：郭锦玲，女，1970年8月4日出生，汉族，住锦州市太和区。上诉人周亚男因与被上诉人锦州瑞隆典当有限公司、郭锦玲执行异议之诉一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2018）辽0702执异28号执行裁定，于2018年4月9日，周亚男向辽宁省锦州市古塔区人民法院提出执行异议之诉，2018年6月19日，辽宁省锦州市古塔区人民法院作出（2018）辽0702民初376号民事判决，驳回其诉讼请求。周亚男不服提起上诉，2018年10月31日，辽宁省锦州市中级人民法院作出（2018）辽07民终1616号民事裁定，撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2018）辽0702民初376号民事判决，发回重审。2019年12月23日，辽宁省锦州市古塔区人民法院作出（2019）辽0702民初3号民事判决，驳回周亚男诉讼请求。周亚男不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人周亚男的委托诉讼代理人杜荣航、被上诉人锦州瑞隆典当有限公司的委托诉讼代理人胡彬到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被上诉人郭锦玲未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周亚男上诉请求：一、原判决认定事实不清，恳请贵院依法改判。二、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉人郭锦玲之间不存在真实的房屋买卖关系是错误的。1、双方2014年10月13日签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人支付了全部价款，锦州市公证处也出具（2014)锦证综三民字第1163号公证书，该公证书对上诉人与被上诉人郭锦玲之间房屋买卖行为的真实性及合法性进行了确认。2、原判决忽略了400万购房款中包含涉案房屋对应的土地价值。双方签订的买卖合同明确写明：“被上诉人郭锦玲将位于太和区德新里30-5号，建筑面积317.78平方米，所在**房屋及位于太和区德新里**土地使用权面积650平方米出售给上诉人，总价款400万元”。该购房款400万元中不但包含涉案房屋的价款，还包含了涉案房屋的土地使用权。但原判决仅以房屋评估价格2550200元，上诉人却支付400万元购买房屋，认定上诉人以明显高于市场价格购买而否定双方买卖行为的真实性是错误。3、被上诉人郭锦玲在2015年8月25日的询问笔录中也亲口承认己将涉案房屋卖给了上诉人，其收到了全部价款，并将房屋交给了上诉人。4、上诉人买房的用途、上诉人买房款的来源、上诉人是否为坤泰公司的股东以及郭锦玲与坤泰公司之间是否存在债权债务关系，并不影响上诉人与被上诉人郭锦玲之间房屋买卖关系的建立。原审判决仅凭主观推测认定上诉人没有实际购买使用房屋的本意明显是错误的。5、在原审二审开庭时，被上诉人郭锦玲的代理律师也当庭承认，该房屋已卖给上诉人，同时承认该房屋没能办理过户的原因是因为被上诉人郭锦玲，而非上诉人。综上所述，上诉人与被上诉人郭锦玲签订的房屋买卖合同真实合法有效，上诉人支付了全部价款，被上诉人也交付了房屋，上诉人一直居住并使用该房屋至今。上诉人周亚男是诉争房屋的实际所有权人，且被上诉人郭锦玲也自认未能办理房屋过户的原因也在于其本人，而非上诉人。因此，恳请二审法院查清事实，公正裁判，支持上诉人的上诉请求，停止对该诉争房屋的执行，维护上诉人的合法权益。锦州瑞隆典当有限公司辩称，一、二审中已经明确判决上诉人周亚男败诉，理由充分，证据充足，维持原判。1、上诉人提供的三次购买郭锦玲房款全款过程中，三次表述的价格不一致，第一次是240万元整，第二次公证书里是2550200元，最后一次是400万元，哪一次是真实的？价款说明这次买卖不是真实的。2、古塔区人民法院提出的购买价格与实际成交价格不符，郭锦玲所有房产至今也没有达到400万元的成交价格，佐证其提出的证据不真实。3、房屋转移登记和公证问题，如果是真实买卖，房产当时做了房屋转移登记有房屋使用证，证明其真实拥有，至今没有过户说明不是真实买卖。签订的公证书和财产转移证明书都是行业保护自身权益的保护手段，所有的行业都是这种做法，为了保证出借本金的保证法，要求对方做出公证。4、郭锦玲证据问题，2018年8月16日郭锦玲在古塔法院执行庭被执行法官叫到执行法院，在调解时在法官见证下写的情况证明和说明材料，在该材料中郭锦玲明确写明抵押，该房产是借款抵押不是房屋买卖。5、法官勘查现场时该房产的大门钥匙都是郭锦玲直接提供的，院内杂草多，没有居住条件。郭锦玲未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。周亚男向一审法院的诉讼请求：1、依法判决终止对锦州市太和区德新里30-5号土地使用权及地上房屋的执行；2、依法确认、依法确认原告是锦州市太和区德新里**土地使用权及地上房屋的实际所有权人；用由被告承担。事实及理由：原告与被告郭锦玲于2014年10月13日签订房屋买卖合同，约定被告郭锦玲将太和区德新里30-5号房屋及土地使用权卖给原告，总价款400万元。后原告依约支付了全部房款，被告郭锦玲为原告出具收据，同时将房屋交付给了原告，原告一直占有并使用房屋至今。后因始终联系不上被告郭锦玲本人，才导致该房屋迟迟未能办理更名过户手续。原告占有使用该房屋期间，并未有任何人对原告的占有或使用提出过异议。直至贵院下发（2016）辽0702执141号拍卖通知书欲将被告郭锦玲名下的上述土地使用权及地上房屋进行拍卖，原告才得知自己合法获得的房屋被查封，权益受到了侵害。该房屋及土地使用权的实际所有权人是原告周亚男，并非被告郭锦玲，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与被告郭锦玲的房屋买卖合同是真实合法有效的，原告依约支付了价款。被告郭锦玲将房屋交付后，原告一直占有并使用房屋，且非因原告自身原因未办理过户手续。因此，原告是该房屋的合法所有权人。法院在执行被告郭锦玲的财产时将该房屋查封并欲拍卖，侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求依法判决支持原告诉求。一审法院认定事实：原告周亚男与被告郭锦玲于2014年10月13日签订两份房屋买卖合同，分别约定郭锦玲将其名下位于锦州市太和区德新里30-5号房屋及土地使用权（价款400万元）和锦州市太和区凌南西里锦绣天第E区35-4号（价款50万元）房屋卖予周亚男。原告周亚男主张其已交付太和区德新里30-5号房屋全部购房款400万元，并提供2014年9月1日周铁钢向郭锦玲转款9.7万元、10月14日锦州市坤泰典当有限公司向郭锦玲转款200万元、10月14日周铁钢向郭锦玲转款100万元、10月15日吴志飞向郭锦玲转款90万元的银行交易记录及郭锦玲于2014年10月14日出具的收据，收据内容为“今收周亚男购房地余款3000元，购房及地全款人民币400万元全部收到，可随时根据买房人要求进行所有权变更”。2014年10月16日辽宁天力土地房地产估价有限公司向郭锦玲出具“致估价委托人函”，内容为：受郭锦玲委托，该公司对坐落于锦州市太和区德新里30-5号住宅房地产进行了评估，评估结果为该房屋在估价时点2014年10月16日的市场价值为2550200元。2014年10月20日，被告郭锦玲与锦州市坤泰典当有限公司签订《典当合同》，约定典当金额200万元，典当期限自2014年10月20日至2015年4月19日。“执行典当月综合服务费为15‰，月利息率为10‰”。郭锦玲以太和区德新里30-5号房屋为典当提供抵押担保，并办理了抵押权登记。另查，周亚男、周铁钢均为锦州市坤泰典当有限公司股东，周亚男实际缴纳出资额125万元，占该公司注册资本的12.5%，周铁钢实际缴纳出资额420万元，占注册资本的42%。一审审理过程中，一审法院向周亚男本人询问案件有关事实，周亚男陈述：“2014年时我住在我儿子周铁钢家里，听朋友介绍买的郭锦玲的房屋，没注意具体面积多少平米，就知道是三层。最开始夏天时我和我女儿在该房居住，冬天没有暖气就不住了。房款400万元，其中我儿子为我出资100万，我在坤泰典当行贷款200万元，贷款具体事项我不清楚，手续是他人帮忙办理的。之后我没有偿还过本金和利息。我是坤泰典当行的股东，典当行注册资金多少我不知道，但我投资了200万元入股。我外甥吴志飞以前欠我100多万，买房子时还我90万元。当时以高价购房是因为听说该房将要动迁，以为能增值。”另外，根据双方当事人陈述、评估现场照片、电费缴费详情（2018年7月5.96元，8月10元，9月1.08元）及本案审理过程中办案人员现场查看，锦州市太和区德新里30-5号房屋一直闲置，无人居住。一审法院认为，本案争议的焦点是原告周亚男对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益，即其与郭锦玲之间房屋买卖关系是否真实有效。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是要分析法律关系的实质。第一，原告周亚男与郭锦玲签订购房合同，同时购买郭锦玲名下两处房屋，且价款明显高于房屋当时的市场价值。按照交易惯例，购房人一般会综合考虑房屋坐落位置、面积、价格及自身经济能力等因素选择房屋，而不会选择向同一人购买多处房屋。第二，本案涉及的房屋双方约定价款400万元，周亚男提供了转账记录用以证明已交付全款，但此款由多方案外人转账支付，且无任何款项出自周亚男本人名下。其中200万元是通过锦州市坤泰典当有限公司转款，是由郭锦玲签订典当合同，并以该房提供抵押，办理了抵押登记，郭锦玲在执行笔录中陈述其已向典当公司偿还了部分贷款，而周亚男虽主张该典当实为其办理，但却未偿还过任何本金和利息，故原告主张的典当合同关系欠缺真实性。对于周亚男的外甥吴志飞向郭锦玲转款的问题，周亚男和吴志飞均称是因为吴志飞曾向周亚男借款，本次属于还款，但周亚男在两次案件询问笔录中陈述的欠款数额以及吴志飞陈述的欠款数额均不一致。另外100余万元为周亚男之子周铁钢转款，而周铁钢亦为锦州坤泰典当有限公司股东。故原告周亚男以明显高于市场价的价格购房，房款高达400万元，却无本人出资，大部分均为典当公司转款，无法确认此款实为房款亦或借款。第三，案涉房屋一直闲置，周亚男在询问笔录中亦曾陈述该房屋也还想卖没想自己住，所以没有办理过户，可见周亚男并无实际购买使用房屋的本意。另外，在执行案件中郭锦玲始终陈述该房屋为其抵押给坤泰典当有限公司，并非卖给周亚男。综上所述，虽然周亚男与郭锦玲签订了房屋买卖合同，但从法律关系的实质上并不能认定为真实有效的房屋买卖关系，原告的主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告周亚男的诉讼请求。案件受理费38800元，公告费560元，由原告周亚男负担。二审中，被上诉人锦州瑞隆典当有限公司提供了郭锦玲于2018年8月16日出具的《情况说明》复印件一份，内容为“我于14年10月20日将太和区德新里30-5号房屋抵押给锦州坤泰典当公司，并签订了抵押典当合同，约定借款本金200万元，并办理了抵押登记，我与周亚男办理委托公证。实际上与上述房产抵押为一件事情，就是该房产实为借款抵押，不是买卖。郭锦玲2018年8月16日”。用以证明郭锦玲与周亚男之间并不存在房屋买卖关系。上诉人对该《情况说明》不予认可，并提供了郭锦玲的微信记录，该记录上有《情况说明》图片和郭锦玲发的对话“这是胡彬写的让我抄的”。上诉人称该《情况说明》是郭锦玲在锦州瑞隆典当有限公司经理胡斌写完让郭锦玲抄写的，郭锦玲完全是在非自愿状态下出示的情况说明。而该说明上标注的时间为2018年8月16日，为本案第一次执行异议之诉的二审期间，郭锦玲没有向二审法院出具，而是向一审执行法官出具，显然有悖常理，所以法院不应当采信该证据。经本院审查，该《情况说明》是出自郭锦玲手机中所照图片《情况说明》的一部分，郭锦玲在微信中已经陈述了出具该《情况说明》并非其自己的意愿，是抄“胡彬”事先准备好的《情况说明》。胡斌为瑞隆典当有限公司经理，与本案有利害关系，且该证据在第一次上诉期间已经庭审质证，庭审笔录记载胡斌陈述“郭锦玲自己写了一份情况说明，我写了一份情况说明要郭锦玲抄的，……”胡斌承认确有郭锦玲抄《情况说明》这一事实，本院在第一次审理期间并未就该份证据予以确认，故本次审理亦不予以确认。经审理查明，辽宁省锦州市古塔区人民法院（2015）古民初字第00325号民事生效判决认定：2012年9月10日，锦州瑞隆典当有限公司与郭锦玲签订《（2012）锦瑞典字第021号房地产抵押典当合同书》，双方约定郭锦玲向锦州瑞隆典当有限公司借款150万元，并用其在锦州市松山新区建筑面积3060平方米的房屋所有权及该房屋占用的土地抵押。2016年判决郭锦玲偿还锦州瑞隆典当有限公司借款。在该案诉讼中，锦州瑞隆典当有限公司于2015年7月8日申请保全了郭锦玲名下的锦州市太和区德新里建筑面积为317.78平方米的30-5号房屋，即本案所涉争议房屋。2015年8月3日，周亚男提出执行异议申请。2018年3月26日，辽宁省锦州市古塔区人民法院作出（2018）辽0702执异28号执行裁定书，驳回异议人周亚男提出的异议。2018年4月9日，周亚男向辽宁省锦州市古塔区人民法院提出执行异议之诉，2018年6月19日，辽宁省锦州市古塔区人民法院作出（2018）辽0702民初376号民事判决，认定事实为“2015年8月25日，本院同时对郭锦玲、周亚男进行了询问，郭锦玲认可上述房屋均已卖给周亚男，收到全部购房款，并交付了房屋。本院询问周亚男为什么没有更名过户，周亚男回答因为这房子我们也想卖，没想自己住，所以办完公证以后没有办理过户，想省过户费。因为有公证书以后想要更名过户不需要郭锦玲去配合了，所以就只办理了公证。”该判决根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认为周亚男作为买受人，只有满足该条规定的四个条件才能够排除执行，而其因自身原因未办理过户登记，并不符合排除执行的情形，故驳回其诉讼请求。周亚男不服提起上诉。2018年10月31日，辽宁省锦州市中级人民法院作出（2018）辽07民终1616号民事裁定认为“本案争议的焦点系上诉人周亚男对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、购房人与卖房人签订房屋买卖合同，交付全部或部分购房款，并已实际管理、占有房屋，只是未办理过户登记的房屋买受人的权利，不宜因债权性质做简单认定，购房人交付购房的全部款项后，其享有的权利应优先于普通债权。二、本案中，锦州瑞隆典当有限公司系基于与郭锦玲的借贷关系而形成的普通债权，其权利不足以对抗买受人。一审法院在重审时应从买卖合同的真实性、是否交付房屋价款及管理、占有房屋等方面综合判断上诉人是否为真实购房人，再行确定上诉人是否具有足以排除强制执行的民事权益。”本院（2018）辽07民终1616号民事裁定撤销了辽宁省锦州市古塔区人民法院做出的（2018）辽0702民初376号民事判决，发回重审。2019年12月23日，辽宁省锦州市古塔区人民法院作出（2019）辽0702民初3号民事判决，以上诉人与郭锦玲同时买卖两处房屋、价款明显高于房屋当时的市场价值、购房款无本人出资、案涉房屋一直闲置、周亚男无实际购买房屋本意、在执行案件中郭锦玲始终陈述该房屋为其抵押给坤泰典当有限公司、并非卖给周亚男为由，不能认定周亚男与郭锦玲之间为真实有效的房屋买卖关系，驳回周亚男诉讼请求。再查明，2014年10月13日郭锦玲（甲方）与周亚男（乙方）签订房屋买卖合同，约定如下：一、甲方自愿将位于锦州市太和区德新里30-5号，建筑面积为317.78平方米，所在1-3层房屋卖给乙方所有，以及位于高新区土地使用权面积650平方米，附郭锦玲宗地图。双方协商成交价格为人民币400万元。二、甲方于2014年10月15日前交房屋正式交付给乙方。甲方在房屋交付时，应将该房屋腾空，清结该房屋发生的水、电、煤气、物业管理等各项费用，并将该房屋的钥匙交于乙方。三、乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何争议。四、乙方于2014年9月14日已交定金97000元，余款3903000元在本协议签订之日起一个月内付清。如乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付房地产价款千分之一的违约金。由于乙方资金困难须贷款，甲方同意以甲方名义以此房屋抵押办理贷款，甲方配合乙方办理贷款抵押手续。五、上述房地产办理过户手续所需缴纳的各种税、费（含乙方需缴纳部分）均由甲方承担。六、本合同履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。七、本合同经双方签字即生效，须共同遵守。本合同未尽事项，可另行议定，其补充协议经双方签字后与本契约具有同等效力。八、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。九、其它约定事项：需提供房照原件、户口簿原件、身份证原件。”郭锦玲、周亚男在合同上签字。2014年9月1日周铁钢向郭锦玲转款9.7万元、10月14日锦州市坤泰典当有限公司向郭锦玲转款200万元、10月14日周铁钢向郭锦玲转款100万元、10月15日吴志飞向郭锦玲转款90万元。2014年10月14日，郭锦玲给周亚男出具《收据》一份，内容为“今收到周亚男，购买坐落于太和区德新里30-5号处房屋及土地，购房余款人民币3000元（大写叁仟元整），购房及地款全额人民币4000000元（大写：肆佰万元整）全部收到，可随时根据买房人要求进行所有权变更。收款人：郭锦玲”。2014年10月20日，郭锦玲与周亚男填写一份锦州市房屋转移登记申请《契约》书，将位于锦州市太和区德新里建筑面积为317.78平方米的30-5号房屋申请登记。申请事项一栏中房屋价格为240万元。2014年11月5日，郭锦玲与周亚男在锦州市公证处对《契约》进行公证，公证内容为：“卖方郭锦玲与买方周亚男于2014年10月20日向本处申请办理前面的（锦州市房屋转移登记申请《契约》书）公证。经查，卖方郭锦玲与买方周亚男经协商一致，签订了前面的（锦州市房屋转移登记申请《契约》书）。双方在订立契约时具有法律规定的民事权力能力和民事行为能力。卖方郭锦玲转让的房屋系个人所有。该房屋坐落在锦州市太和区德新里30-5号，系住宅楼房一处（1-3层）建筑面积317.78平方米。郭锦玲持有锦州市人民政府颁发的编号为锦房权证01字第**《房屋所有权证》。该房屋已于2014年10月20日经锦州市房屋产权监理处查无转让、抵押及其他权利受限制登记记录。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该房屋可依法转让。郭锦玲与董志远于2004年10月离婚，郭锦玲至今未再婚。卖方郭锦玲与买方周亚男签订（锦州市房屋转移登记申请《契约》书）的意思表示真实。双方契约中约定，卖方郭锦玲以人民币2550200元整将上述房屋转让给买方周亚男。周亚男的配偶周纯于2008年4月死亡，周亚男至今未再婚。根据以上事实，兹证明卖方郭锦玲与买方周亚男于2004年10月20日签订了前面的(锦州市房屋转移登记申请《契约》书),双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；契约内容符合《中华人民共和国合同法》的规定；契约书上双方当事人的签字、指印均属实。”再查，辽宁省锦州市古塔区人民法院（2018）辽0702民初376号民事判决卷宗第31页至36页为周亚男提供的案争房屋内部照片，照片中体现该房屋已经装修，有床、沙发、厨房设施等，证明郭锦玲实际交付了该房屋，周亚男对该房屋实际占有并使用。卷宗第91页为锦州市古塔区人民法院在另案当中所作出的《追记笔录》记载“2015年12月24日下午13：30分至15：00期间，与案外人前往坐落于锦州市太和区凌南西里锦绣天第小区E区35-4号房屋及坐落于锦州市太和区德新里30-5号房屋现场，两户房屋均由案外人提供钥匙并打开房门，并拍摄了房屋情况照片（略，载卷）”。辽宁省锦州市古塔区人民法院（2018）辽0702民初376号民事判决卷宗第74、75、76页为该院在典当纠纷案件中于2015年8月25日，询问郭锦玲、周亚男二人的笔录记载“？原告锦州瑞隆典当有限公司诉被告郭锦玲典当纠纷一案，锦州瑞隆典当公司于2015年7月8日向本院提出财产保全申请，要求查封被告郭锦玲名下位于锦州市太和区凌南西里锦绣天第小区E区35-4号房屋及位于锦州市太和区德新里30-5号房屋两户，现案外人周亚男主张其系该两户被查封房屋的实际所有人。郭锦玲是否属实：属实。？周亚男，陈述上述两户房屋买卖经过：郭锦玲着急用钱想卖房子，通过我们共同的朋友孙波介绍了房屋买卖意向，于2014年10月13日签订了关于上述两户房屋买卖合同。？周亚男，陈述一下房屋付款情况：2014年9月1日我们看完房之后就交给郭锦玲97000元的钱，这是两户房屋的定钱，因为手里就有97000元，就先交了，是通过我儿子周铁钢网银转款。签合同当天10月13日，给郭锦玲15万元，这是用我外甥吴志飞的卡转给郭锦玲的。2014年10月14日又通过周铁钢在锦州银行凌云支行转账给郭锦玲100万元，当时手里的钱不够了，就把锦州市太和区德新里30-5号房屋抵押给锦州市坤泰典当有限公司，通过锦州市坤泰典当有限公司付给郭锦玲200万元，这200万元也是10月14日转的。10月14日我在锦州银行凌云支行存到郭锦玲卡上24000元、锦州银行洛阳路支行给郭锦玲账户存了17000元，2014年10月15日又通过吴志飞账户转账给郭锦玲90万元，10月16日通过吴志飞转账给郭锦玲174000元，还有138000元当时给的郭锦玲现金，没有凭证。这两户房屋一共支付给郭锦玲450万元。？郭锦玲，属实吗：属实。？郭锦玲，上述房屋何时交付给周亚男：2014年11月末，我就把房屋钥匙、房照、电费卡等相关手续交给周亚男了。？周亚男，属实吗：属实。？周亚男，上述两户房屋由谁居住使用：买了以后一直没有住，就是有一个给我们看院的在那个大房子里住，但是房子郭锦玲交给我后就一直由我控制。？周亚男，为什么没有更名过户：因为这房子我们也想卖，没想自己住，所以办完公证以后一直没有办理过户，想省过户费。因为有公证书以后想要更名过户就不需要郭锦玲去配合了，所以就只办理了公证。?周亚男，是否还有补充。：现在这房子就是我的，和郭锦玲的案子没有关系，法院应给我的房子解封。？郭锦玲，是否还有补充：没有。房子确实卖给了周亚男，钱我拿了，房子也已经交给周亚男了。”该询问笔录每页都有郭锦玲、周亚男签字，在尾页有案件承办人、记录人签字。辽宁省锦州市古塔区人民法院（2018）辽0702民初376号民事判决卷宗第77、78页为该院在典当纠纷案件中于2015年11月9日询问周亚男的笔录记载“？你主张给付郭锦玲的购房款由一部分是通过典当支付的，你说下具体过程：2014年8月末9月初看的房子，之后订了市政府后身那一户是德新里30-5号是400万元，锦绣天第的那一户是50万元，看房子后是2014年10月13日签的购房合同，当时两份合同一起签，签合同时钱不够，缺200万元，就和郭锦玲商量通过我买的房子以郭锦玲的名义在典当行作抵押，合同第四条约定了该内容，在坤泰典当公司典当了200万元，这200万元直接支付给郭锦玲了，这典当行是我外甥女郝而多的典当行。典当的钱我还，我就是相中房子了，然后儿女想办法给凑钱。？合同第四条约定的是贷款：我们认为贷款和典当是一意思。？典当的钱现在还了吗：没有还？吴志飞为什么给你付钱：我外甥吴志飞因为买房子欠我40多万元，这次我买房子就让还给我了，还我40多万，我又向他借了70多万，这七十多万没还呢，都是通过吴志飞网银转账的。……”该笔录有周亚男签字和承办案件法官、记录员签字。辽宁省锦州市古塔区人民法院（2018）辽0702民初376号民事判决卷宗第79、80页为该院在典当纠纷案件中于2015年11月9日询问吴志飞的笔录记载“？你和周亚男什么关系：周亚男是我舅妈。？周亚男买了郭锦玲两户房子的事你知道吗：知道。？买的具体是哪儿的房子你知道吗：不知道。？在周亚男购买郭锦玲房屋时，其主张有购房款是通过你支付给郭锦玲的，陈述一下经过：三笔，通过我的网银支付的。？具体是什么时间，支付的金额是多少：记不太清楚了，时间太长了。？是否能够提供银行记录：能，我回去调取一下然后向法院提供。？限你五日内提供通过你账户转款给郭锦玲的银行转款记录，听清了吗：听清了。？周亚男为什么通过你的账户转给郭锦玲：我以前买房子欠我舅妈的钱，这是还我舅妈的钱。？你买房子欠周亚男多少钱：大约40来万，借了三回。？借钱就是买房子吗：对。？你买房子花多少钱：40万。？你借周亚男的钱有借条吗：没有。？钱是什么时候借的：十多年了，具体什么时间记不清了，借了三回，那时候我大舅活着。？你是从事什么行业的：收废品的，具体地址在古塔区。出示周亚男提供的吴志飞证明三份。？这三份证明是你本人签名吗：是。”该笔录有吴志飞签字和承办案件法官、记录员签字。辽宁省锦州市古塔区人民法院（2018）辽0702民初376号民事判决卷宗第80、81、82页记载吴志飞出具的证明三份，吴志飞承认自己转给郭锦玲的三笔款的数额及时间，该三笔款为周亚男给郭锦玲的房款。2014年10月13日通过锦州银行账号用网银转账的形式转入用户名郭锦玲的锦州银行账号150000元。2014年10月15日转入用户名郭锦玲的锦州银行账号900000元。2014年10月16日转入用户名郭锦玲的锦州银行账号174000元。辽宁省锦州市古塔区人民法院（2018）辽0702民初376号民事判决卷宗第85、86、87、88页记载法官于2015年11月9日对周铁钢的询问笔录记载，周铁钢承认其为母亲周亚男通过自己的网银给郭锦玲转买房款的事实。并出具证明两笔转账分别为97000元和1000000元。再查明，周亚男与周铁钢为母子关系，同为坤泰典当有限公司股东。辽宁省锦州市古塔区人民法院（2018）辽0702民初376号民事判决卷宗第46页即2017年11月6日，锦州市古塔区法院执行三庭工作人员对郭锦玲的询问笔录记载“?关于申请执行人锦州瑞隆典当有限公司依本院（2015）古民初字第00325号民事判决书申请执行你典当纠纷一案，本院决定对你名下坐落于锦州市太和区德新里30-5号房屋及土地使用权进行评估、拍卖，现向你核实有关情况，希望如实回答。：听清楚了？该房屋抵押在坤泰典当有限公司，抵押后你是否按合同偿还了部分款项：偿还了，但是具体偿还多少记不清了，都是通过银行汇给该公司的周铁军了，大约有六十多万元。？据坤泰典当有限公司讲你将该房屋交给该公司管理，是否属实：我没有将该房屋交给坤泰典当有限公司，该公司强占该房屋没经过我同意，我可以告知坤泰典当有限公司退出。我将该房屋的钥匙已交给瑞隆典当公司，由瑞隆公司管理。？刚才与评估部门锦州辽西房地产土地评估有限公司联系，定于明日14：00到德新里30-5号房屋现场进行勘验。：知道了，我准时到”。该笔录有郭锦玲签字，无办案人员、记录员签字。在审理中，调取了本院第一次审理该案的卷宗，经核实庭审笔录，本院（2018）辽07民终1616号案件卷宗第52页庭审笔录对事实认定审查部分，上诉人周亚男、被上诉人锦州瑞隆典当有限公司、被上诉人郭锦玲对一审法院原认定的事实均无异议，本院在第一次二审庭审中对该事实予以了确认。本院认为，确定上诉人周亚男与被上诉人郭锦玲之间是否存在房屋买卖关系后，才能具体分析综合认定周亚男对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行。在确认双方买卖关系成立的基础上，可以结合被执行人郭锦玲的责任财产范围，异议人周亚男、申请执行人锦州瑞隆典当有限公司及被执行人郭锦玲对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。关于上诉人提出一审法院认定周亚男与被上诉人郭锦玲之间不存在真实的房屋买卖关系错误的问题。上诉人周亚男与被上诉人郭锦玲之间签订了买卖合同，并交付了全部价款。双方在锦州市公证处对买卖《契约》进行了公证。被上诉人郭锦玲从未否定过双方之间不是买卖关系。在双方办理公证后，被上诉人郭锦玲承认自己于2014年11月份将房屋钥匙交付给上诉人，上诉人亦安排看守人员对该房屋进行管控，并有房屋内照片予以证明。本案所涉锦州瑞隆典当有限公司提供的郭锦玲《情况说明》及2017年郭锦玲在古塔区法院执行环节所做的询问笔录（上面无办案人员签字），两份证据均无法认定其真实性。一审法院在认定事实过程中，以上诉人同时买郭锦玲两处房屋、价款明显高于房屋当时的市场价值、购房款无本人出资、案涉房屋一直闲置、周亚男无实际购买房屋本意、在执行案件中郭锦玲始终陈述该房屋为其抵押给坤泰典当有限公司、并非卖给周亚男为由，不能认定周亚男与郭锦玲之间为真实有效的房屋买卖关系，这些认定无证据予以证明，皆系推断的方式加以确认显系错误。而对事实的认定上，本案在第一次上诉期间，上诉人与二被上诉人对原一审判决认定买卖关系存在的事实都是认可的，并且本院在第一次审理中对周亚男与郭锦玲之间房屋买卖关系存在的事实予以了确认。关于该房屋价格是否超过市场价格过高而认定虚假买卖的问题。双方在合同中明确约定是对317.78平米的房屋及650平方米的土地的买卖，而一审只认定是对房屋的买卖，显系事实认定错误。且双方的买卖为自愿，并无任何证据证明有违当事人意志、在买卖合同签订时损害第三人利益的情形存在。关于购房款无上诉人本人出资、上诉人无购买房屋本意、案涉房屋一直闲置而认定非买卖事实的问题。经审查，上诉人周亚男通过其儿子周铁钢、外甥吴志飞向被上诉人郭锦玲交付房款，周铁钢、吴志飞为所转款项系周亚男的购房款出具了证据加以了证明。以郭锦玲名义在坤泰典当有限公司贷款方式交付的200万元，双方在合同中亦明确进行了约定，且有周亚男陈述自认该款由其偿还的事实。上诉人通过儿子、外甥替其转款及用双方协议的方式在坤泰典当公司贷款交付房款并不违反法律的规定。该房屋契约签订后，双方进行了公证，且被上诉人郭锦玲在2014年11月将该房屋交付给上诉人，由上诉人实际管控，该事实被上诉人郭锦玲在几次庭审中都承认，一审法院认定被上诉人郭锦玲一直否认是买卖关系、推定上诉人无买房本意显系事实认定错误。关于案涉房屋是否属于郭锦玲的责任财产，能否纳入强制执行的范围的问题。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。就本案而言，锦州瑞隆典当有限公司申请查封、执行的案涉房屋虽登记在郭锦玲名下，但基于本案已查明的事实，2014年10月13日，郭锦玲与周亚男签订《房屋买卖合同》，将该房屋及土地以400万元出售给周亚男，且有公证处公证。周亚男依约向郭锦玲支付了全部购房款，郭锦玲亦向周亚男实际交付了该房屋，且周亚男在该房屋分季节居住至今。在此情况下，郭锦玲与周亚男所签《房屋买卖合同》已经基本履行完毕。郭锦玲作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助周亚男办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离郭锦玲责任财产范围，郭锦玲因全额收取了周亚男支付的购房款，其责任财产并未因此减损，郭锦玲也已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。锦州瑞隆典当有限公司作为郭锦玲的债权人，原则上亦不能请求以该房屋抵偿郭锦玲所欠债务，除非锦州瑞隆典当有限公司有证据证明郭锦玲与周亚男恶意串通或者有其他利害关系，影响了对郭锦玲责任财产范围的认定。关于周亚男对案涉房屋享有的物权期待权与锦州瑞隆典当有限公司的普通金钱债权相比，哪个应予优先保护的问题。如前所述，周亚男基于《房屋买卖合同》在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对郭锦玲享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的期待权。而锦州瑞隆典当有限公司对郭锦玲享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。周亚男与郭锦玲的《契约》办理了公证，依约支付了全部价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但周亚男作为合法占有人有权占有、使用、处分该房屋上的相关权利，并有权排除该房屋上的妨害。由此可见，锦州瑞隆典当有限公司作为债权人的权利内容，指向的是郭锦玲的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产。而周亚男作为房屋买受人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。周亚男作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。本案中，郭锦玲将案涉房屋出售给周亚男并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，锦州瑞隆典当有限公司作为债权人的权利并未因此而受到损害，其仍然有权就房屋价款主张相应的权利。相反，在案涉《房产买卖合同》合法成立、且已经实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为锦州瑞隆典当有限公司债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了郭锦玲的责任财产范围，亦直接损害了周亚男的合法权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的二十八条规定，是执行程序中对案外人的异议和复议案件进行形式审查的判断标准，并非是对案外人权利的最终确认，案外人实体民事权利的内容是执行异议之诉的审理范围。至此，上诉人周亚男在签订买卖合同后，交付了全部房款并实际占有该房屋后，其享有了该房屋的物权期待权，且被上诉人锦州瑞隆典当有限公司对被上诉人郭锦玲享有的是一般金钱债权，被上诉人锦州瑞隆典当有限公司的一般金钱债权不足以对抗上诉人周亚男享有的物权期待权。郭锦玲作为出卖人因买受人周亚男依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，周亚男也因实际占有房屋并公证了买卖《契约》，其对该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，周亚男对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，周亚男可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。案涉房屋虽因未办理过户登记手续，不影响对周亚男享有前述物权期待权的认定。原审法院以虚假买卖为理由，不仅未能提供相应的证据予以支持，亦明显与本院认定的案件事实不符，予以纠正。关于上诉人周亚男提出确认该房屋归其所有的问题。案涉房屋是上诉人与被上诉人郭锦玲基于买卖合同关系发生的物权变动，其可通过到行政机构办理权属登记即可确认，故本院对该项请求本院不予支持。综上所述，上诉人周亚男的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实错误，导致案件实体处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十五条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(一)项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民初3号民事判决；二、不得执行辽宁省锦州市太和区德新里30-5号房屋；三、驳回周亚男的其他诉讼请求。一审案件受理费38800元、公告费560元、二审案件受理费38800元，均由被上诉人锦州瑞隆典当有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 王 波审判员 孙延庆二〇二〇年十二月十八日法官助理王昭懿书记员李科霏