贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9135号上诉人（原审原告）：赵高贤，男，1967年3月11日出生，白族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：黄兴国，贵州兴科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，贵州兴科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢柳松，男，1995年3月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：李宏靓，男，1986年6月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人赵高贤因与被上诉人谢柳松、李宏靓房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初4524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赵高贤上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、谢柳松与李宏靓名为买卖，实为以房屋买卖的方式对借款关系进行担保，谢柳松与李宏靓系恶意串通损害上诉人的利益，谢柳松与李宏靓签订的《房屋买卖合同》无效；2、上诉人与李宏靓之间的房屋买卖协议订立时间早于谢柳松；3、上诉人占有涉案房屋的时间早于谢柳松；4、一审判决适用法律错误。被上诉人谢柳松答辩称：1、赵高贤主张谢柳松与李宏靓恶意串通与事实不符，完全属于主观臆断，谢柳松的房屋买卖合同经生效判决认定有效；2、案涉房屋已经交付谢柳松，无法重新交付赵高贤，谢柳松不是赵高贤的合同相对人，且对房屋系有权占有，故赵高贤不能向谢柳松主张权利；3、赵高贤与李宏靓之间关于无法还款则出卖房屋的约定可能违反了禁止流押的规定。被上诉人李宏靓答辩称，李宏靓与谢柳松之前并不认识，没有恶意串通，37万元李宏靓确实收到的，没有打到李宏靓账户的原因是因为当时李宏靓缺钱，就将37万元直接还给李宏靓的债权人。赵高贤向一审法院起诉请求：1、依法确认原告享有涉案房屋所有权，判令被告一继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，在房屋产权证办理完毕后立即为原告办理所购房屋登记备案手续；2、判令被告二交出涉案房屋房门钥匙；3、本案诉讼费用由两被告负担。在审理过程中，原告增加确认二被告于2018年10月9日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年12月18日，李宏靓作为被拆迁人与拆迁人贵阳云岩筑光房地产开发公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份，由拆迁人用云岩区东山路商住号丙2栋住宅单元14楼E1户型成套住宅房屋建筑面积88.82㎡与李宏靓贵阳市云岩区东山路毛安组产权房砖混结构住宅用途的房屋建筑面积99.69㎡进行产权调换。2019年3月10日，原告（乙方、买受人）与被告李宏靓（甲方、出卖人）就上述房屋签订《房屋买卖合同》，合同主要约定房屋价款为81万元。合同第三条约定：“1、甲乙双方于2017年5月13日签订了《借款协议》一份，协议载明：“甲方尚欠乙方41万元，并承诺于2017年7月30日前归还，甲方到期并未归还”，现双方同意，甲方尚欠乙方的41万元借款优先用于抵扣本次乙方应付甲方的购房款。抵扣后，乙方还需支付购房款40万元；2、甲方须在本合同签署后7个工作日内将房屋钥匙交付乙方，乙方收到钥匙之日将剩余30万元房款支付甲方。3、剩余尾款10万元于甲方配合乙方办理房屋产权证当日支付甲方。”。因被告李宏靓未将房屋交付给原告，原告于2019年5月24日将被告李宏靓诉至一审法院，诉请1、确认原被告双方签订的《房屋买卖合同》有效并判令被告履行协议义务，将房屋钥匙及房屋交付原告；2、诉讼费用由被告承担。一审法院于2019年6月24日作出（2019）黔0103民初6306号民事调解书，双方调解协议如下：1、确认原告赵高贤与被告李宏靓于2019年3月10日签订的《房屋买卖合同》有效；2、原告赵高贤自愿放弃其余诉讼请求；3、案件受理费30元（已减半收取），由原告赵高贤负担。庭审中，赵高贤与李宏靓均认可2019年7月1日，李宏靓将案涉房屋交付给赵高贤。后，谢柳松更换了涉案房屋钥匙，将赵高贤放置于房屋内的物品移除。赵高贤认为其权益受到侵害，故将二被告诉至一审法院，诉请如前。另查明，2018年10月9日，被告谢柳松（乙方、买方）与被告李宏靓（甲方、卖方）就上述房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定上述房屋交易总价为37万元。2018年10月10日及同年10月15日谢柳松之母余洪伟分别向李宏靓微信指定的收款人龙奔的中信银行宝山支行转款170000元和140000元，同年10月9日与10月15日余红伟分别在贵阳农商银行宝山支行取现49999元和10000元，交付现金60000元给李宏靓。2019年10月9日，李宏靓向谢柳松出具《收条》一份，载明：“今收到谢柳松现金人民币叁拾柒万元整，由母亲余红伟代付，李宏靓2018.10.9”。同年10月9日，李宏靓向谢柳松出具交房委托书一份，载明：“本人委托谢柳松（身份证号5201031986********）办理贵阳市云岩区东山路东山一号商住房丙2幢住宅单元14楼Ｅ1户型（建筑面积88.8平）交房事宜。此据李宏靓2018.10.9”。2019年1月31日，贵州力铭房地产开发有限公司（原贵阳云岩筑光房地产开发公司）向贵州金钵艺管理物业有限公司出具交房通知一份，载明：“现我公司项目东山壹号丙2栋14层1号业主谢柳松自愿收房，经我公司核对资料，该业主符合交房要求，请贵公司与业主办理交房手续。”当日，谢柳松与贵州金钵艺管理物业有限公司签订《东山壹号前期物业服务协议》。因二被告就上述合同发生争议，谢柳松于2019年10月16日将李宏靓诉至一审法院，诉请确认双方签订的《房屋买卖合同》有效。在该案审理过程中，李宏靓提起反诉，诉请撤销双方签订的《房屋买卖合同》。一审法院于2019年12月1日作出（2019）黔0103民初11492号民事判决书，判决：一、确认谢柳松与李宏靓于2018年10月9日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回李宏靓的反诉请求。李宏靓对此不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院于2020年3月23日作出（2020）黔01民终1157号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，李宏靓陈述2019年7月1日，其没有告知谢柳松，谢柳松也未居住在房屋内，因为持有房屋的拆迁合同，便请开锁公司给其开的门，后将房屋交付给赵高贤。谢柳松陈述其收房后，房屋钥匙均由其保管，没有交给李宏靓。2019年6月左右，经物管通知才知晓李宏靓撬门的事实。庭审中，各方均认可案涉房屋尚不能办理产权。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，二被告之间就涉案房屋签订的协议时间先于原告赵高贤与被告李宏靓之间签订的协议时间，原告亦未举证证明被告谢柳松与李宏靓签订协议时知晓赵高贤与李宏靓之间的纠纷，且二被告之间就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》已经生效法律文书确认为有效协议。原告赵高贤提交的证据不足以证明二被告之间就涉案房屋签订协议时具有法律规定无效的情形，故原告诉请要求判令二被告之间签订的《房屋买卖合同》无效并据此主张要求被告谢柳松交出涉案房屋钥匙的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于原告赵高贤主张确认其享有涉案房屋所有权，并判令李宏靓继续履行与其签订的《房屋买卖合同》在房屋产权证办理完毕后为其办理涉案房屋登记，庭审中，各方均认可案涉房屋上不具备产权登记条件，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”之规定，原告的该项诉请，无法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告赵高贤的诉讼请求。案件受理费11900元，减半收取5950元，由原告赵高贤负担（原告已预交）。二审期间，赵高贤提交李宏靓于一审庭审中提供的照片一张，拟证明该照片系谢柳松拍摄的李宏靓在谢柳松的母亲的陪同下出具《借款协议》的照片，足以证明李宏靓、谢柳松之间的房屋买卖合同无效。李宏靓质证称，照片是真实的，上面的借款协议是李宏靓和谢柳松的，2018年房屋不能交付，李宏靓的债权人要钱，李宏靓去询问过房开公司案涉房屋能不能抵押，房开公司老板帮李宏靓找了谢柳松，签了借款协议及收条，房开公司老板做了担保说谢柳松会将37万元给李宏靓。谢柳松质证称，没有签订借款协议，对此不认可，拍照主体不清楚，谢柳松没有参与，也没有钱借出去。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，谢柳松与李宏靓于2018年10月9日签订的《房屋买卖合同》已经人民法院生效判决确认有效，故对于上诉人现诉至法院主张该合同无效的诉讼请求，本院不予支持。上诉人本案提交的证据并不足以证明其先于谢柳松合法占有使用房屋，故上诉人主张案涉房屋所有权应由其享有依据不足，本院不予支持。上诉人亦未提交证据证明谢柳松对向其负有交出房门钥匙的义务，故本院亦不予支持。综上所述，上诉人赵高贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用11900元，由上诉人赵高贤负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月十四日书记员 岳立莲