河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初272号 原告（案外人）：史卫星，男，1970年5月1日出生，汉族，住唐山市路**。 被告（申请执行人）：唐山市路北区城市建设投资集团有限公司，住所地唐山市路**机场路付**。 法定代表人：董长青。 委托诉讼代理人：张建，河北庞晶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李桐，系公司员工。 被告（被执行人）：唐山柒麟正东房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路**光明西里****北侧。 法定代表人：孙彦来。 被告（被执行人）：唐山市华瑞房地产开发有限公司，住，住所地河北省唐山市路**唐山路**南新西道**/div> 法定代表人：李连静。 被告（被执行人）：唐山正东房地产开发有限公司，住所地河北，住所地河北省唐山市路**沁园春小区> 法定代表人：孙彦来。 原告史卫星与被告唐山市路北区城市建设投资有限公司（以下简称城建投资公司）、唐山市华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞房地产）、唐山正东房地产开发有限公司（以下简称正东房地产）、唐山柒麟正东房地产开发有限公司（以下简称柒麟房地产）执行异议之诉一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告史卫星、被告城建投资公司委托诉讼代理人张建与李桐到庭参加诉讼。被告华瑞房地产、被告正东房地产、被告柒麟房地产经本庭依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史卫星向本院提出诉讼请求：1、不得执行唐山市路北区嘉美广场一期1号楼5号底商房产。2、诉讼费由被告承担。主要事实与理由：城建投资公司、华瑞房地产、正东房地产、柒麟房地产借款合同纠纷一案，你院于2015年11月5日作出（2015）唐民初字第231号民事调解书，确认柒麟房地产应偿还城建投资公司本金18000万元及利息，正东房地产、华瑞房地产承担连带清偿责任。2018年4月10日，你愿做出（2018）冀02执6714号（二）协助执行通知书，继续查封华瑞房地产名下嘉美广场137套房产的所有权，其中包含本案案涉底商。2012年6月24日，原告与华瑞房地产签订商品房买卖合同，约定华瑞房地产将案涉房产出售给原告，总价款388120元，原告已付款198120元，因华瑞房地产董事长原因，未办理网签手续，原告对此并无过错。你院查封案涉房产的时间晚于原告与华瑞房地产签订商品房买卖合同的时间，原告已付款超过房屋总价款的50%，且在2019年12月13日原告已办理全部入住手续。故为维护自身合法权益，提起执行异议之诉，请依法判决。 城建投资公司辩称，根据执行异议和复议规定第二十五条和第二十九条第一项规定，原告不能证明是涉案房屋的权利人，在查封案涉房产前未签订合法有效的书面买卖合同，因此本案应当继续执行请求驳回原告诉请。 华瑞房地产、正东房地产、柒麟房地产未到庭、未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告史卫星提交如下证据：证据一、购房收据。证明目的：原告已购买案涉房产。证据二、物业水电费票据。证明目的：原告已实际占有使用案涉房产。证据三、认购协议书和打款凭证。证明目的：签订了购房协议，且以取现方式支付了购房款。 被告城建投资公司对原告史卫星提交的证据质证认为：对证据一、收据金额与房屋认购书的金额不一致，不能证明原告交付了案涉房产的全部购房款。对证据二、真实性无异议，但原告应提供正式发票，另外，该部分费用形成于案涉房产查封之后。对证据三、真实性有异议，不属于正式的商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同应具备的内容，认购书确定涉案房产为底商。 被告城建投资公司提交如下证据：（2015）唐民立保字第26-1号民事裁定书和协助执行通知书。证明目的：2015年4月13日唐山中院对案涉房产进行了查封。 原告史卫星对被告城建投资公司提交的证据无质证意见。 被告正东房地产、华瑞房地产、柒麟房地产未向本院提交证据也未发表质证意见。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：城建投资公司与柒麟房地产、正东房地产、华瑞房地产借款合同纠纷一案，本院依据城建投资公司的诉前财产保全申请于2015年4月13日作出（2015）唐民立保字第26-1号民事裁定书、协助执行通知书（二），查封了包含案涉房产在内的华瑞房地产名下的嘉美广场109套住房。2015年11月5日，本院作出（2015）唐民初字第231号民事调解书，各方当事人主要达成协议：一、柒麟房地产偿还城建投资公司借款本金18000万元，并自2015年9月21日起至款项清偿完毕之日止按中国人民银行（五年以上期）贷款利率下浮10%计算利息，如柒麟房地产未按上述期限偿还借款本金及利息，则按中国人民银行同期贷款利率*150%计算罚息。二、正东房地产、华瑞房地产对上述债务承担连带清偿责任。执行机构于2018年4月2日作出（2018）冀02执6714号执行裁定书、于2018年4月10日作出（2018）冀02执6714号（二）协助执行通知书，继续查封包含案涉房产在内的华瑞房地产名下的嘉美广场109套房产，查封期限自2018年4月13日起至2021年4月12日止。上述（2018）冀02执6714号执行裁定书、（2018）冀02执6714号（二）协助执行通知书送达唐山市住房和城乡建设局、唐山市不动产登记中心。原告史卫星不服对案涉房产的执行，向本院提出案外人异议，本院于2020年6月22日作出（2020）冀02执异370号执行裁定书，驳回了史卫星的异议请求。史卫星向本院提起案外人执行异议之诉，即本诉。 另查明，2012年6月24日，华瑞房地产（甲方）与史卫星（乙方）签订《“嘉美广场”房屋认购书》，乙方购买甲方底商项目1号楼1单元5号底商，预测建筑面积为25.04平方米，成交单价为15500元／平方米，成交总房价为388120元，认购书甲方落款处盖有华瑞房地产公章，乙方落款处史卫星签字并捺印。2012年4月24日，史卫星用其名下中国交通银行尾号为6692银行卡向华瑞房地产支付50000元；2012年6月24日，史卫星用其名下中国邮政储蓄银行银行卡60×××08取现146000元，共计向华瑞房地产支付购房款198120元（包含6月24日以现金方式向华瑞房地产交付的2120元）。华瑞房地产分别于2012年4月24日、2012年6月24日为史卫星开具1-5号底商款项缴纳购房款5万元和148120元的收据各一张，交款人处写有史卫星名字。2019年12月13日，史卫星与河北嘉旺雅都物业服务有限公司签订《嘉美广场物业服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》，同日，河北嘉旺雅都物业服务有限公司为史卫星开具嘉美底商1-05号的装修垃圾清运费、电费物业费收据。 本院认为，本案属于案外人异议之诉，旨在审查案外人对案涉标的是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人主张对案涉房产享有排除强制执行的权益，必须同时符合以下情形：在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同、在法院查封之前合法占有该不动产、已支付全部价款或者将剩余价款按法院要求交付执行、非因买受人原因未办理过户登记。第二十九条规定，案外人主张对案涉房产享有排除强制执行的权益，必须同时符合以下情形：在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中，在执行法院对案涉房产查封之前，虽然史卫星就案涉房产与华瑞房地产签订《“嘉美广场”房屋认购书》，支付了50%以上的购房款，但史卫星并未举证证实其对案涉房产合法占有、使用的时间是在本院查封之前，故本案不符合上述法律规定的第二十八条的全部情形；另，本案案涉房产性质为底商而非是用于居住的房屋，故本案不适用于上述规定第二十九条。综上，史卫星对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告史卫星的诉讼请求。 案件受理费7121.8元，由原告史卫星负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  郭 柳 审 判 员  樊绫钰 人民陪审员  崔秋玲 二〇二〇年十二月四日 法官 助理  程文瑶 书 记 员  任颖超 ——