北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13488号上诉人（原审原告，反诉被告）：朱金明，男，1974年出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：郭艳平，北京市鑫宝律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：北京行之始成教育科技有限公司，住所地北京市密云区新北路北、行宫路西檀营小区**楼****。法定代表人：曹保华，董事长。委托诉讼代理人：宫力，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵翊彤，北京友恒律师事务所实习律师。上诉人朱金明与上诉人北京行之始成教育科技有限公司（以下简称行之始成公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初2356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱金明的委托诉讼代理人郭艳平，上诉人行之始成公司的委托诉讼代理人宫力、赵翊彤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱金明上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方之间的租赁合同、行之始成公司支付变压器款45.1万元或发回重审；2.一、二审案件受理费由行之始成公司承担。事实和理由：1.解除租赁合同是有法律依据的，行之始成公司拖欠2020年将近一年的租金，朱金明已经履行了催告义务，行之始成公司仍未支付租金，朱金明有权解除租赁合同。2.行之始成公司缴纳两年租金后，拒不缴纳2020年租金，其迟延履行的违约行为导致合同目的无法实现，朱金明有解除权。3.按照双方签订的合同条款，行之始成公司迟延履行支付租金义务，经催告后30天仍未履行，朱金明有权解除合同。4.本案应严格按照租赁合同法律关系判定，行之始成公司作为经营者承担相应商业风险，不是投入装修、开办幼儿园、招收新生就可以违约。5.一审判决引用的法条都规定应按约定处理，一审法院适用法律错误。行之始成公司辩称，不同意朱金明的上诉请求和理由：1.安装变压器的前提是行之始成公司得到办学许可证，由于朱金明的原因没有及时交付防火证，导致没有安装变压器。2.合同约定的解除条件没有达成，也没有达到法定解除条件，朱金明以违约行为阻碍行之始成公司正常使用房屋，行之始成公司认为应当在确定好房屋所有权人的前提下再支付租金。3.朱金明曾几次表示，使用房租抵扣入资款。合同约定办理幼儿园必须要有围墙，现房屋围墙被认定为违章建筑，是朱金明违约。行之始成公司当时为了清场付了800万，现在已经取得办学许可证，幼儿新生入园达到100多人，达不到合同解除条件。行之始成公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，依法改判支持行之始成公司反诉请求；2.一、二审案件受理费由朱金明承担。事实和理由：1.行之始成公司是依据合同约定要求朱金明办理围墙相关许可，该诉讼请求属于朱金明的民事义务，属于行为给付，属于民事案件处理范围，行之始成公司要求朱金明去办理围墙相关许可的行为，并非要求判决朱金明一定能成功办理围墙许可的结果，如果法院认可朱金明可以不履行合同义务，行之始成公司无法通过法律手段维护自己的权益，该判决结果损害了行之始成公司合法权益。2.朱金明无故扣下行之始成公司《消防验收合格证》，导致行之始成公司无法及时办理2019年度办学许可证，错过了2019年新生入园时机，流失一整年的幼儿学费，造成房屋空置浪费，行之始成公司只是要求减半支付房屋租金，2020年上半年受疫情影响，行之始成公司无法自由出入租赁房屋，对房屋升级改造，为开办幼儿园进行准备，只能空置房屋，行之始成公司完全有理由基于不可抗力申请减半收取租金。朱金明辩称，不同意行之始成公司的上诉请求和理由，办理围墙许可不在合同约定范围内，也不属于朱金明的义务。朱金明没有扣押消防证，停办是因为行之始成公司的牌子挂了国际字样，与租赁合同没有关系，行之始成公司在一审反诉中也撤消了该项诉请。至于减免租金，合同没有约定遇到疫情就要减免。朱金明在合同履行中没有任何违约之处，朱金明交付房屋，行之始成公司应该按照合同约定支付租金。朱金明向一审法院起诉请求：1.要求行之始成公司支付2020年度的租金183.3万元及变压器款45.1万元；2.要求解除朱金明、行之始成公司签订的房屋租赁合同，同时行之始成公司应赔偿朱金明损失。诉讼费由行之始成公司负担。行之始成公司向一审法院反诉请求：1.要求朱金明为行之始成公司办理场地围墙相关许可；2.要求朱金明减半收取2020年2月至8月期间的房屋租金共计534625元（7个月租金计1069250元）。一审法院经审理查明：2013年7月16日，朱金明与北京久润房地产开发有限公司签订了房产买卖合同，朱金明购买檀营小区甲6号楼（地上（地上**半，地下**）占地面积842.01平方米，建筑面积3817.95平方米，房产证号：京房权证密私字第**，转让价格为2100万元。2017年11月7日，行之始成公司工商登记成立，并取得营业执照，登记，登记住所地为檀营小区**楼div>2017年8月2日，（甲方）朱金明与（乙方）行之始成公司洽谈签订了房屋租赁合同，合同约定，甲方出租檀营小区甲6号楼（建筑面积为3821平方米）及户外活动场地，场地以实际为准，具体地址面积以甲方提供的京房产证密私字第XXXX号房产证、房屋平面图，北京市房屋土地登记表等登记的事项为准，乙方已经完全知晓甲6号楼租赁前现状。第三条租期及租金：租赁期限自2017年8月2日至2033年12月31日，共计16年，其中2017年8月2日至2017年12月31日为装修期，装修期内甲方免收乙方租金，乙方在装修期内所实际发生的水、电、煤、通讯、取暖费、物业费等其他因乙方经营所发生的费用按实际结算，由乙方承担。自2018年开始支付租金，每年的1月1日至12月31日期间的租金为：1、2018年度租金170万元；2、2019年度租金141.6万元；3、2020年度的租金183.3万元；4、2021年度租金200万元；5、2022年度租金210万元；6、2023年度租金220万元；7、2024年度租金230万元；8、2025年度租金240万元；9、2026年度租金250万元；10、2027年度租金260万元；11、2028年度租金270万元；12、2029年度租金280万元；13、2030年度租金290万元；14、2031年度租金290万元；15、2032年度租金290万元；16、2033年度租金350万元。租金按一年为一个支付期，先支付后使用。每期租金乙方应当在每期租期开始前30日内全额支付到甲方账户。甲方已在2019年1月1日至2020年12月31日减免乙方租金，作为乙方安装变压器等费用。因此，本合同终止时，乙方安装的变压器等设备应归甲方所有。第四条保证金：乙方应当向甲方支付20万元保证金，本合同终止后，乙方应当按约定腾空，将房屋恢复原状，并办理完毕电信、网络、办学许可证等相关迁出、变更或注销手续。结清水、电、物业费、取暖费等相关费用后，不影响甲方继续使用或出租房屋的，甲方应当将保证金无息退还给乙方。租赁期内，乙方根据需要，自行申请供水、电、网络、燃气等，费用自理。合同期内水、电、燃气、取暖费、物业费等由乙方承担。自甲方交付房屋时起算。第五条甲方的权利义务中约定：甲方应当保证其对该房屋享有所有权，此房不存在产权纠纷，其他第三方不会对乙方主张权利。甲方应当保证该房屋已竣工验收合格，通过消防验收备案，具备经营使用条件，及具备二次装修条件。第六条乙方的权利义务中约定：乙方可根据经营需要，对房屋进行装修，但不得拆改房屋的主体结构影响房屋安全。装修应当遵守政府相关部门的要求，装修手续由乙方自行办理及交纳费用，需要甲方协助办理的，甲方应当予以协助。乙方装修期间应遵守消防、环保、治安、卫生、规划、质监、城建等政府部门的要求。乙方自费负责办理有关报批、验收手续。办理上述事项需要甲方协助的，甲方应予配合。第七条合同的变更及解除中约定：乙方未按期支付或未足额支付租金，经甲方通知后，超过30日仍未支付的。甲方可以解除合同……。第八条违约责任中约定：在合同期内，若因甲方原因，导致乙方无法正常承租合同约定房屋的，甲方返还乙方已交但未使用租期的租金及履约保证金，并额外支付乙方500万元的赔偿金。若因乙方原因，无法继续履行租赁合同的，甲方扣除乙方实际使用的租金及履约保证金外，乙方需另行赔偿甲方500万元作为赔偿金……。合同签订后，行之始成公司进行了楼房装修等建设。2019年6月26日，北京市密云区城市管理综合行政执法局向行之始成公司下达违法建设拆除催告通知书，该通知书中记载：本行政机关于2019年1月17日，对你单位在北京市密云区行宫街喜缘饺子城西侧30米处，建设叁处砖混结构围墙的违法建设作出了限期拆除决定，（京密城管限拆字（2019）第090001号），责令你于2019年1月20日24时之前拆除上述建设，在规定时间内，你未自行拆除上述违法建设。现再次责令你自接本催告书之日起十日内自行拆除上述建设。行之始成公司表示，目前未自行拆除所建围墙设施。2019年7月11日，因行之始成公司未取得《民办学校办学许可证》举办幼儿园，且擅自招生，另外楼体牌匾冠以国际字体，北京市密云区教育委员会限期整改，一、立即停止办学行为；二、立即清退已招生的幼儿，退还所收费用；三、立即对楼体牌匾“陶行知国际幼儿园”中的不合规字样立即进行整改；四、按照民办学校审批流程，依法提交设立材料，办理《民办学校办学许可证》。行之始成公司提交退还39名幼儿交纳的定金及费用合计457226元。2019年12月25日，朱金明向郑某发送短信，要求行之始成公司于2019年12月31日前支付2020年1月至2020年12月31日期间的租金，若未按期支付，将解除租赁合同。行之始成公司表示，郑某只是协助过该公司与朱金明洽谈签订合同事宜，但并非公司的负责人及公司员工，公司未收到过催缴通知。2020年4月7日，朱金明以行之始成公司未按期支付2020年度的租金为由，诉于一审法院，要求解除租赁合同、支付租金并赔偿损失。行之始成公司提起反诉，表示不同意解除合同，同时提起反诉，要求朱金明为公司办理场地围墙相关许可事宜，同时要求朱金明减半收取2020年2月至8月期间的房屋租金。审理期间，双方均认可，行之始成公司租赁房屋的目的为办理幼儿园。行之始成公司表示，公司已于2020年9月1日取得了办学许可证，并招收了近百名幼儿新生入园。取得办学许可证后，可再向有关部门申请办学之用的变压器安装设施，目前尚未安装。朱金明认可行之始成公司招收了幼儿新生入园，但不同意减免2020年2月至8月期间的租金，同时坚持要求解除租赁合同。审理过程中，双方均认可，2018年度、2019年度的房屋租金已付清，2020年度应交纳的租金数额为183.3万元。行之始成公司称，朱金明以北京京华优教教育科技有限公司名义加入公司股东，应补交公司装修扩大投资的费用，可抵顶相应的租金。朱金明表示，北京京华优教教育科技有限公司与其本人无关，其本人并未成为行之始成公司的股东，也没有作出任何承诺。行之始成公司未能提供朱金明个人已为行之始成公司股东的工商登记信息材料及相关承诺证据材料。一审法院认为，当事人应遵守合同约定，全面履行合同义务。朱金明、行之始成公司签订的房屋租赁合同中对租金的支付方式、金额等均作出了明确约定，行之始成公司应于2019年12月31日前向朱金明支付2020年度的房屋租金。朱金明要求行之始成公司支付2020年度的房屋租金183.3万元，并不违反合同约定，该院予以支持。虽然行之始成公司存在未按期支付朱金明房屋租金之行为，但鉴于行之始成公司租赁房屋后，已投入了大量装修，且行之始成公司现已取得了办学许可证，并已招收了幼儿新生入园，为了避免资源浪费，稳定社会，故此，对于朱金明要求解除租赁合同、赔偿损失、支付其变压器款的诉讼请求，该院暂不予支持。行之始成公司反诉，要求朱金明办理场地围墙许可手续，因办理场地围墙许可手续事宜，不属于民事案件处理之范围，故该案不予涉及。行之始成公司应于2019年12月31日前向朱金明履行支付2020年度的租金之义务，行之始成公司应当履行交纳租金义务时，疫情尚未在本地爆发，且行之始成公司于2020年9月1日才取得办学许可证并已招收了幼儿新生入园，行之始成公司反诉要求朱金明减半收取2020年2月至8月期间的房屋租金，因朱金明不同意减免，故该院无法支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京行之始成教育科技有限公司支付朱金明二○二○年度房屋租金一百八十三万三千元（限判决生效之日起十五日内付清）。二、驳回朱金明的其他诉讼请求。三、驳回北京行之始成教育科技有限公司的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，现有证据表明，朱金明为涉案租赁房屋的买受人，朱金明、行之始成公司签订的房屋租赁合同系当事人之间真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，行之始成公司按约定支付了2018年、2019年度的租金，行之始成公司对租赁的房屋进行了装修，由此表明朱金明、行之始成公司已经实际履行了房屋租赁合同。行之始成公司上诉主张朱金明应为其公司办理场地围墙相关许可。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，行之始成公司应对其提出的诉讼请求所依据的事实成立提供证据加以证明。本案中，涉案房屋租赁合同约定，行之始成公司装修期间应遵守消防、环保、治安、卫生、规划、质监、城建等部门的要求，行之始成公司自费负责办理有关报批、验收手续，办理上述事项需要朱金明协助的，朱金明应予配合。由此表明行之始成公司负有办理有关报批、验收手续的合同义务，朱金明是协助配合的合同义务。合同履行中，北京市密云区城市管理综合行政执法局对行之始成公司建设三处砖混结构围墙的违法建设下达违法建设拆除催告通知书，在行之始成公司目前提供的证据不能证明朱金明未协助配合办理相关手续、行政部门下达的违法建设拆除通知书应归责于朱金明的情形下，本院对行之始成公司有关“要求朱金明为行之始成公司办理场地围墙相关许可”的上诉理由和请求不予采纳。2019年7月，北京市密云区教育委员会要求行之始成公司限期整改，立即停止办学行为，按照民办学校审批流程，办理《民办学校办学许可证》等。由此表明，行之始成公司2019年在未取得《民办学校办学许可证》的情形下，举办幼儿园且擅自招生。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在行之始成公司目前提供的证据不能证明其公司被相关部门限期整改应归责于朱金明的事实成立的情形下，本院对行之始成公司有关“朱金明无故扣下行之始成公司《消防验收合格证》，导致行之始成公司无法及时办理2019年度办学许可证，错过了2019年新生入园时机，流失一整年的幼儿学费，造成房屋空置浪费，行之始成公司只是要求减半支付房屋租金”的上诉理由和请求不予采纳。北京市密云区教育委员会在2019年7月要求行之始成公司限期整改，立即停止办学行为。行之始成公司在2020年9月取得办学许可证。上述事实表明，行之始成公司租赁房屋不能正常办学是由其公司自身原因导致。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在行之始成公司提供的证据不能证明其公司减半收取租金的主张所依据的事实成立的情形下，本院对行之始成公司有关“2020年上半年受疫情影响，行之始成公司无法自由出入租赁房屋，对房屋升级改造，为开办幼儿园进行准备，只能空置房屋，行之始成公司完全有理由基于不可抗力申请减半收取租金”的上诉理由和请求不予采纳。关于朱金明有关解除房屋租赁合同的诉讼请求。根据房屋租赁合同的约定，朱金明的合同目的是按期收取房屋租金，其对行之始成公司租赁房屋办幼儿园的目的亦是知晓。现行之始成公司已经取得幼儿园办学许可证并招收了幼儿园新生入园，朱金明的合同目的并非不能实现。一审法院对朱金明解除合同的诉讼请求暂不支持的处理意见并无不妥，故本院对朱金明有关要求解除合同的上诉理由和请求不予采纳。由于涉案房屋租赁合同未被解除，故本院对朱金明有关支付变压器款的上诉请求和理由亦不予采纳。综上所述，朱金明、行之始成公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17211元，由北京行之始成教育科技有限公司负担9146元（已交纳），由朱金明负担8065元（朱金明已预交3774元，剩余4291元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 江锦莲审 判 员 孙 妍二〇二〇年十二月三日法官助理 潘园园法官助理 王红涛书 记 员 卢园园