河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16313号上诉人(原审被告)：刘晓东，男，汉族，1983年3月24日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：吴亮，河南华灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州东岳商贸有限公司，住所地新郑市。法定代表人：孙天德，执行董事。委托诉讼代理人：段朝辉，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭耀辉，河南中锦律师事务所律师。原审被告：潘利明，男，汉族，1979年9月17日出生，住浙江省温岭市。上诉人刘晓东因与被上诉人郑州东岳商贸有限公司（以下简称东岳公司）及原审被告潘利明侵权责任纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初5191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开进行了审理。上诉人刘晓东及其委托诉讼代理人吴亮，被上诉人东岳公司的委托诉讼代理人段朝辉、郭耀辉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓东上诉请求：撤销原审判决第二项，改判为“刘晓东于本判决生效后三十日内，2020年12月30日之前向东岳公司返还位于华商汇建材A馆第一层117号商铺。2020年12月30日之后郑州华商汇商业运营管理有限公司向刘晓东返还位于华商汇建材A馆第一层117号商铺。”事实和理由：一审法院已查明，刘晓东与东岳公司签订《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》的《补充协议》，确认委托经营期满5五年即到2020年12月30日后，即可自用案涉商铺，无需向东岳公司返还房屋。一审法院在判令刘晓东返还商铺时，没有明确东岳公司合法占用使用期间，导致侵犯了刘晓东在2020年12月30日之后的商铺占有、使用、收益、处分权。从返还成本上看，刘晓东为改善经营环境对商铺装修改造花费十万余元，且数次与东岳公司主动沟通支付截止2020年12月30日之前的七个月租金，东岳公司以必须按年缴付为由拒绝受领，导致疫情之下的刘晓东雪上加霜。东岳公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，刘晓东的上诉请求不存在任何事实及法律依据，应当驳回其上诉请求，维持原判。一、刘晓东占用使用华商汇建材A馆第一层117号商铺不存在合法依据，系非法占有，其应当立即向东岳公司返还案涉商铺。二、刘晓东所购买的商铺所有权与经营权相分离，其对标的物进行处分的权利是受到一定限制的，依据合同条款及法律规定，在东岳公司租赁期限内，其无权自行占有商铺。三、刘晓东上诉请求东岳公司应于2020年12月30日后向其返还华商汇建材A馆第一层117号商铺不存在事实及法律意见，且超出东岳公司一审诉请范围和本案审理范围，依法应予驳回。潘利明未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。东岳公司向一审法院起诉请求：1．刘晓东立即停止侵占华商汇建材A馆第一层116号、117号商铺，清空物品并将商铺交还东岳公司；2．刘晓东、潘利明赔偿东岳公司损失6124.25元（自2020年5月31日暂计至6月16日，2020年6月17日至停止侵权之日止的损失按360.25元／天另行计算）。诉讼过程中，东岳公司明确损失按照49元／平方米／月的标准自2020年5月31日计至8月3日为23055.87元，并按该标准自2020年8月4日计至刘晓东停止侵占117号商铺之日止。一审法院认定事实：2015年4月13日，郑州华商汇商业运营管理有限公司（甲方）与东岳公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁华商汇基础建材A馆并负责招商的有关事宜，物业面积8.27万平方米，权属为甲方投资建设、部分商铺已售并由购买人向甲方托管出租；乙方租赁期限为9年，自A馆交付乙方后计算租金时起租期开始计算，甲方于2015年8月31日前将A馆交付乙方；第4-5年的租金标准在第3年租金标准的基础上递增45％。2017年5月14日，潘利明（乙方）与东岳公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将承租经营的华商汇项目基础板材装饰馆（A馆）第一层116#、117#商铺租给乙方使用，租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月30日止，期满前，如需续租，应提前两个月向甲方提出申请，同等条件下乙方有优先续租权；租金以票据为准；履约保证金：合同按约履行的前提下，如乙方租赁期已满、未再续租、结清所有费用，并且将工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证（三证）注销后，甲方凭乙方上述注销手续在收到乙方申请后7个工作日内将履约保证金无息退还给乙方；乙方有权按约定利用甲方提供的商铺进行经营，未经甲方书面同意，不得转租、转借或调换使用；本合同期满，乙方不再租用商铺到期返还，因其他原因甲方依据本合同有关约定或法律规定解除或终止合同，解除或终止通知送达后3个工作日内返还。商铺交还时，乙方应将商铺（包括其附属设施、全部钥匙等）完好返还给甲方，并付清其全部应付款项（包括商铺租金、物业费、水电费、政府税费、违约金、滞纳金等）。乙方未履行完毕上述全部义务的，甲方有权暂扣乙方的款项或物品；乙方未按合同约定返还商铺的，延迟期间应按本合同约定租金标准的双倍支付租赁费，逾期达3日及以上仍未返还的，视为乙方已自动放弃商铺内全部物品、设备、设施、装修的所有权，甲方有权自行收回商铺并进入商铺内清理或委托他人清理商铺内的全部物品、设备、设施和垃圾，所产生的费用均由乙方承担；未经甲方书面同意，乙方擅自将商铺转租、转借他人或调换使用的，甲方有权单方解除本合同收回商铺，以履约保证金的两倍作为违约金，给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任。6月15日，东岳公司向潘利明开具金额为68867.66元（房屋租赁服务）的增值税发票。2018年6月10日，颜灵燕（潘利明的配偶）与东岳公司续签《租赁合同》，约定租赁期限自2018年6月1日至2019年5月30日，其内容与2017年5月14日《租赁合同》内容相一致。2018年7月26日，东岳公司向潘利明开具金额为84760.32元（房屋租赁服务）的增值税发票。2019年5月31日，东岳公司向潘利明开具金额为95355.36元（房屋租赁服务）的增值税发票。2020年6月6日，东岳公司（板材装饰馆招商管理处）以粘贴形式向潘利明发出通知，载明潘利明租用的板材装饰馆一层116、117号商铺于2020年5月30日使用到期，请潘利明在2020年6月8日之前速到板材装饰馆招商管理处办理一切手续。涉案116号商铺产权面积113.12平方米，由潘利明实际占有、使用至2020年8月3日，现该商铺已另行出租；117号商铺产权面积107.44平方米，现仍由刘晓东实际占有、使用。另查明，1、2015年1月22日，刘晓东从郑州华商汇房地产开发有限公司处购买涉案117号商铺。当日，刘晓东与郑州华商汇商业运营管理有限公司签订《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》，约定刘晓东将117号商铺全权委托该公司进行租赁和经营管理，委托经营期自2015年12月31日起至2025年12月30日止。后刘晓东与该公司签订上述协议的《补充协议》，确认委托经营期满五年即到2020年12月30日止原协议无条件解除。2、刘晓东向法庭提交其中信银行信用卡电子账单，显示刘晓东2019年5月31日支出39748.64元；提交持卡人蔡鹏伟的信用卡账户交易查询，显示蔡鹏伟2018年6月7日支出41313.68元，刘晓东称蔡鹏伟系其姐夫。刘晓东提交上述交易凭证，用于证明其与潘利明系合租关系。东岳公司认为该凭证并不体现是向其转账，公司也不认识持卡人，所有租金都是潘利明交纳，至于潘利明指示或者委托谁向公司转款，并不影响潘利明是两个商铺的承租人。3、潘利明向法庭提交的客户狄秀华银行账户交易明细，显示2017年5月14日支出93460.4元、2018年6月8日支出43472.64元；潘利明提交的转账凭证显示其于2019年5月31日向东岳公司支付48906.72元。潘利明称93460.4元包含20000元押金及4592元门头使用费。潘利明提交上述凭证，用于证明其和刘晓东系合租关系，且东岳公司对此是明知的。东岳公司认为潘利明交了多少房租，应以双方签订的合同及该公司向潘利明开具的票据为准，因为合同明确约定租金是以票据为准；116、117号商铺系该公司出租给潘利明，根本没出租给刘晓东，因为合同明确约定潘利明不得转租，谁向东岳公司转账并不能证明谁是实际承租人。4、东岳公司向法庭提交其与案外人签订的《租赁合同》、租金发票、身份证复印件，用于证明与涉案商铺位置相似的商铺2020年度租金支付标准为49元/平方米/月。刘晓东称其不知道2020年度租金标准；潘利明称商铺位置相似属实，但2019-2020年期间位置相似地方租金标准是36元/平方米/月。一审法院认为，本案系东岳公司与潘利明在涉案商铺租赁合同期限届满后因涉案商铺的返还及占有使用所产生的纠纷，故本案案由应为租赁合同纠纷。刘晓东、潘利明辩称其二人系合租关系，但其提交的证据不足以证明其事实主张，且东岳公司不予认可，而东岳公司提供的《租赁合同》及就涉案商铺租金所开具的增值税发票均显示承租方为潘利明，同时合同具有相对性，故刘晓东、潘利明该项辩解理由不能成立，原审法院不予采信。东岳公司虽主张刘晓东与潘利明之间系转租关系，但提交的证据亦不足以证明其该事实主张，原审法院对此亦不予采信。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，东岳公司与潘利明2018年6月10日签订的《租赁合同》约定的租赁期限已于2019年5月30日到期，之后双方并未再签订书面的租赁合同，但潘利明仍继续使用涉案商铺并于2019年5月31日向东岳公司交纳一年期租金，东岳公司对此未提出异议并向潘利明开具相应的增值税发票，因此，应视为双方转为不定期租赁关系。东岳公司曾于2020年6月6日通知潘利明前往办理手续，但并未明确表示要求解除合同，现潘利明主张116号商铺于2020年8月3日由东岳公司另行出租，东岳公司亦认可潘利明2020年8月3日交还116号商铺钥匙，故原审法院认定东岳公司与潘利明之间的租赁合同关系于2020年8月3日解除。2020年5月31日至8月3日期间（2个月零3天）的租金理应支付，但鉴于东岳公司、潘利明、刘晓东均认可该期间117号商铺实际由刘晓东占有、使用，故该期间116号商铺的租金由潘利明支付，由刘晓东直接向东岳公司支付该期间117号商铺的占有使用费。至于支付标准，东岳公司提交了同年度相似地段商铺租金价格的证据，其主张的49元／平方米／月的支付标准，原审法院予以支持。据此，潘利明应支付租金11640.05元（49×113.12×2.1），刘晓东应支付占有使用费11055.58元（49×107.44×2.1）。刘晓东虽为涉案117号商铺实际所有人，但根据其与郑州华商汇商业运营管理有限公司签订的《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》约定，其已将该商铺委托给该公司进行经营管理，而根据合同约定的委托期限目前尚未届满，在此情况下，租赁合同解除后，实际占有、使用人刘晓东又未与东岳公司另行签订租赁合同，故其应将117号商铺返还东岳公司。关于双方争议的押金（履约保证金）问题。双方并未约定该款项可抵扣租金。在东岳公司主张的转租不能成立、双方不定期租赁合同关系解除的情况下，该履约保证金东岳公司理应退还，但鉴于潘利明与东岳公司在合同中就该款项的退还条件作出了其他约定（结清所有费用，并且将工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证注销等），而目前该条件明显不成就，故待条件成就后，双方可协商解决，协商不成可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、潘利明于判决生效后十日内支付东岳公司华商汇建材A馆第一层116号商铺租金11640.05元；二、刘晓东于判决生效后三十日内向东岳公司返还位于华商汇建材A馆第一层117号商铺；三、刘晓东于判决生效后十日内支付东岳公司华商汇建材A馆第一层117号商铺2020年5月31日至2020年8月3日期间的占有使用费11055.58元，以及自2020年8月4日起至实际返还之日止的占有使用费（建筑面积107.44平方米，按49元／平方米／月计算）；四、驳回东岳公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元，减半收取计188元，由东岳公司负担3元，潘利明负担95元，刘晓东负担90元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，郑州华商汇商业运营管理有限公司与东岳公司签订的《租赁合同》、刘晓东与郑州华商汇商业运营管理有限公司签订的《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》等案涉协议，均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，相关合同当事人均应诚信履约。原判基于本案事实，依据相关法律规定，作出判决，并无不当。关于刘晓东向本院提交的其与东岳公司签订《郑州华商汇商铺委托经营管理协议》的《补充协议》的效力。首先，因该协议的相对人郑州华商汇商业运营管理有限公司未到庭，本院对其真实性无法核实。其次，即使《补充协议》属实，但双方委托经营期限为五年，即到2020年12月30日。据此，原审判决亦无不当，故对刘晓东上诉意见，本院不予确认。综上所述，刘晓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由刘晓东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二〇年十二月九日书记员  阎 严