江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终6914号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市江宁区江宁劳动服务公司，住所地南京市江宁区江宁街道集镇。法定代表人：吴风泉，该公司经理。委托诉讼代理人：吴玉豪，江苏丰典律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建飞，江苏丰典律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟明霞，女，1960年5月24日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张云，江苏天地仁和律师事务所律师。上诉人南京市江宁区江宁劳动服务公司（以下简称江宁劳服公司）因与被上诉人钟明霞房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初10066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江宁劳服公司上诉请求：1、依法判决撤销原审判决第三项，依法判决驳回被上诉人全部反诉请求，或裁定撤销原判，发回重审；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院将上诉人定为反诉被告，主体不适格，属于事实错误，应当发回重审。被上诉人请求上诉人赔偿拆迁补偿款，属于行政协议，上诉人并非行政协议法律关系的当事人，因而作为反诉被告，主体不适格。二、原审认定争议房屋21.78平方米属于被上诉人自建，事实认定错误。三、原审法院判决上诉人支付被上诉人房屋补偿款383373元、搬迁补偿37340.91元、停业补偿37000元，没有法律依据。房屋补偿款为上诉人与江宁区政府江宁街道办事处签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》所确定的补偿，被上诉人对此项补偿款有异议，应向行政机关提起异议或向法院提起行政诉讼，而非由上诉人将房屋补偿款直接支付给被上诉人。搬迁补助费(含设备迁移费）由被征收房屋的合法占有人获得,租赁合同早于2017年12月31日就到期，到期前被上诉人就接到上诉人通知到期不再续租，要求到期将案涉房屋交还上诉人，2017年12月31日租赁到期后，被上诉人至今未搬出房屋，其对房屋的占有因租赁合同到期而缺乏基础法律关系，属于非法占有，判决搬迁补助费缺乏法律依据。停产停业补偿的基础法律关系也是存在合法的租赁法律关系，现有的租赁法律关系基础不存在的情况下，没有理由因被上诉人恶意拖延且非法占有而补偿停业停产损失；停业停产损失区别于搬迁补助在于优先尊重租赁合同双方的约定，这说明停业停产损失补偿同样保护因无法完成出租行为而产生预期损失的出租方权益，对于停产停业补偿给被上诉人的判决，缺乏事实和法律依据。四、本案反诉案件受理费分担决定错误。钟明霞辩称：1、根据法律规定，被上诉人有反诉的权利；2、拆迁协议是上诉人与拆迁部门签订，根据拆迁协议，拆迁的房屋包括上诉人租赁给被上诉人的50多平方米房屋和涉案争议的21.78平方米，有具体补偿项目和补偿金额，如果上诉人将争议21.78平方米补偿款占为己有，就是不当得利，侵害了被上诉人的合法权利；3、被上诉人与拆迁人没有行政管理关系，不是行政相对人，也没有诉讼的利益；4、涉案房屋21.78平方米属于被上诉人自建，一审法院判决具有事实根据。上诉人一审起诉状诉讼请求和房产证均为两间房屋，并未涉及争议的21.78平方米房屋。在2019年7月1日一审法院组织双方谈话时上诉人就争议房屋自认“即使被告陈述在涉案房屋旁边确实建造了21平方米房屋，也是与本案无关，是一个违章建筑，我方的诉讼请求是要求被上诉人迁出我方出租给其的房屋”，由此可见，上诉人诉讼请求并不包括21.78平方米房屋，而且该房屋也并不是上诉人所建造的，其一审代理律师说房屋和上诉人没有关系，现在又主张权利，违反诚信原则。江宁劳服公司向一审法院起诉请求：1、判令钟明霞将承租的位于南京市江宁区的商业房屋腾空并交还给其；2、判令钟明霞按630元／月的标准支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；3、判令钟明霞承担本案诉讼费。钟明霞向一审法院反诉请求：1、判令江宁劳服公司赔偿拆迁补偿1044217.05元（房屋补偿费用933522.86元、停业补助73358.28元、搬迁补助37340.91元）；2、判令江宁劳服公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：江宁劳服公司于上个世纪九十年代将其所有的位于南京市江宁区的两间房屋（建筑面积为49.28平方米，产别为集体所有，以下简称涉案房屋）承包给钟明霞经营，自2014年起双方就上述房屋的关系变更为租赁合同关系。2016年12月20日，双方签订最后一期书面租房协议书，协议书约定：甲方将涉案房屋租给乙方使用，甲方单租房屋给乙方使用或经营，其他与甲方一概无关；租用时间暂定一年，自2017年1月1日至2017年12月31日，中途双方如有特殊情况，无论哪方必须提前一个季度通知对方，双方可协商解决；租金每月630元，全年7560元，全年分两次付清，第一次在元月底前50%，第二次在6月底前全部付清，逾期不交甲方有权停止乙方使用；在租用期间，乙方应对甲方的房屋、财产爱护看管好，不得随意改造，如有无故损坏，由乙方承担经济责任；在租期内，乙方室内装饰和其他一切投入，与甲方一概无关，到期不租时可自行拆走或搬走，甲方概不认价；中途遇政府拆迁按实用时间计算房租，其他一切与公司无关。2017年7月，南京市江宁区人民政府发布江宁府征字（2017）第2号房屋征收决定，涉案房屋在该征收决定所载的征收范围内。2018年11月，南京市江宁区人民政府江宁街道办事处（甲方）与江宁劳服公司（乙方）签订国有土地上房屋征收与补偿协议，协议约定：因江宁集镇棚户区改造项目建设需要，需对乙方房屋实施征收，乙方房屋在征收范围内；甲、乙方同意按照由江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具的房屋征收评估结果，确定被征收房屋的货币补偿金额为5760940元；甲方支付乙方以下补助费用：装修套档2011277元、附属设施27917元、设备资产38200元、提前搬家奖励288047元（房地产价值的5%）；甲方支付乙方以下补偿费用：征收其他非住宅房屋的设施搬运费用230437.60元（房地产价值的4%）、征收营业用房的停业补偿费用460875.20元（房地产价值的8%）；甲方同意于向乙方支付各项补偿总金额为7583787.80元。根据拆迁中所形成的国有土地上营业性房屋征收补偿金额分户估价表，涉案房屋的评估总价为916916元，双方争议的21平方米左右房屋的评估总价为383373元。2019年4月25日，江宁劳服公司向钟明霞发送通知一份，内容如下：在江宁街道拆迁过程中，江宁劳服公司与承租户进行了多次拆迁资金补偿调解，但仍有部分承租户不予配合，严重影响了拆迁进度，今特通知您于2019年4月30日前与江宁劳服公司签订拆迁资金补偿协议，逾期不来签订者，江宁劳服公司将通过法律程序解决。一审审理中，双方一致认可：涉案房屋位于南京市江宁区；双方就涉案房屋签订的租赁合同于2017年12月31日到期终止；钟明霞租金已支付至2017年12月31日；双方未约定遇拆迁时拆迁补偿如何分配；涉案房屋现仍由钟明霞占有。关于钟明霞在涉案房屋的经营情况，在本案2020年4月26日的质证中，钟明霞称已不在经营，其已于2020年1月2、3号时将商品搬走了，但还有部分物品未搬；江宁劳服公司于2020年4月28日提交的书面情况说明中称钟明霞已将值钱的商品搬走，但仍有低价值商品放置于货柜中，处于半经营状态；在一审法院于2020年5月6日对其谈话中，钟明霞认可其目前仍处于半营业状态，并称其将营业至本案生效判决作出之日止；在本案2020年5月15日的庭审中，钟明霞称2019年就断断续续停止经营了，具体停止经营时间不能明确。江宁劳服公司称钟明霞仍处于半经营状态。对于其前后陈述不一致，钟明霞称属于其理解错误，其认为断断续续的经营并非经营，现在涉案房屋内仅是有些库存商品，有人买其就过去卖。就其主张的拆迁补偿1044217.05元，钟明霞陈述组成如下：1、房屋补偿933522.86元：（1）涉案房屋属于直管公有非住宅房屋，根据宁政规字（2017）12号文第二条第（三）项的规定，征收直管公有非住宅房屋的，承租期限超过15年的应按评估价值的60%支付给承租人，其已承租涉案房屋超过15年，故应获得60%的补偿计550149.60元；（2）其自建房屋的补偿费用383373.26元，在获得相应的补偿的前提下，其同意将该房交给江宁劳服公司。2、停业损失补偿：73353.28元（50.05㎡×18320元/㎡×8%），江宁劳服公司在涉案房屋无经营行为，停业损失补偿应全部归其所有。3、搬迁补助补偿：37340.91元〔（550149.60+383373.26）×4%〕，江宁劳服公司就涉案房屋未实施搬家行为，搬迁补助费用应全部归其所有。江宁劳服公司的意见如下：1、涉案房屋并非直管公有非住宅房屋，钟明霞主张涉案房屋60%的补偿没有依据；争议的房屋是其所建，因未计算租金故未约定在出租房屋范围内。2、涉案房屋虽出租给钟明霞经营，但出租房屋本身亦属于经营行为，停业停产损失并非按实际停业损失计算的，停业补偿应全部归其所有。3、其在涉案房屋处是否实施了搬家行为不清楚，但开始承包时的货架和柜台是其的，搬迁费用亦非按照实际搬迁费用计算的，搬迁补偿应全部归其所有。江宁劳服公司就其主张的争议房屋是其原有房屋，提交证人魏某、刘某、翟玉美作证的视频光盘一份。钟明霞认为视频无法质证，并主张证人应当出庭接受法院和双方当事人的询问才能判别证言的真假；魏某是江宁劳服公司原任经理，在职期间涉嫌违法违纪，其和其他员工向政府部门进行过举报，证言有维护自身利益的成分；翟玉美和刘某原系江宁劳服公司的职工，参与过公司集资分房，并在得知拆迁后建造了很多违建房。就其主张的涉案房屋由其所建，钟明霞申请证人张某、顾某出庭作证，并主张其建造争议房屋时，两证人均看到的。张某到庭陈述：其与钟明霞是邻居，双方争议的房屋是钟明霞在1998年至1999年之间建的，具体时间记不清了，但记得是1998年发大水之后建的，当时钟明霞为建房购买的砖头在其家门前卸货的，其还帮忙运过去的，其家离涉案房屋很近，其在家里就能看到钟明霞建房，是钟明霞自己找的一个瓦工建的。证人顾某到庭陈述：钟明霞租赁江宁劳服公司的房屋后又在后面建了房子，建房是二十几年的事情了，具体时间记不清了，其房子紧挨着钟明霞的房子，所以看到钟明霞建房的。江宁劳服公司对证人证言的真实性不认可，并主张张某并未看到钟明霞建房，且证言内容与钟明霞的陈述有矛盾，顾某对于建房时间及相隔多长时间建房均说不清楚，两位证人的证言不能证明争议房屋是钟明霞所建。一审法院认为，江宁劳服公司与钟明霞就涉案房屋签订的租房协议书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。现涉案房屋所在区域已纳入拆迁范围，并已发布拆迁公告，双方亦一致认可租赁协议书于2017年12月31日到期终止，江宁劳服公司主张钟明霞腾空并交还房屋的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。钟明霞认可其租金支付至2017年12月31日，且至今仍占有涉案房屋并存在经营行为，对江宁劳服公司按630元/月标准主张自2018年1月1日起至实际归还房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。江宁劳服公司基于双方签订的租赁协议书提出相应的请求，钟明霞关于江宁劳服公司诉讼主体不适格、无权主张其交还房屋并支付占有使用费的抗辩意见，依据不足，一审法院不予支持。关于钟明霞主张的各项补偿，其中房屋补偿款933522.86元，钟明霞以涉案房屋系直管公有非住宅房屋为由主张涉案房屋补偿款的60%应由其享有，但未举证证明涉案房屋系直管公有非住宅房屋，其主张的涉案房屋补偿款550149.60元，依据不足，一审法院不予支持；对于双方争议房屋的补偿款，江宁劳服公司主张争议房屋系其原有房屋，虽提交证人作证视频，但证人经一审法院通知未出庭作证，钟明霞对证人证言亦不予认可，对证人证言一审法院不予采信。江宁劳服公司未提交其他证据证明争议房屋系其原有房屋，且其与钟明霞签订的租赁协议及其提交的本案诉状均载明租赁房屋系涉案房屋的两间，对其关于争议房屋系其原有房屋的主张一审法院不予采纳。钟明霞主张争议房屋系其建造，并申请证人出庭作证，两位证人均陈述看到争议房屋系钟明霞建造，对钟明霞的该主张一审法院予以采纳，对其主张的争议房屋补偿383373元一审法院予以支持。其中停业补偿，根据双方一致认可的征收及补偿协议、征收补偿金额分户估价表、征收补偿补助资金统计表等证据，一审法院酌定其中的37000元由钟明霞享有。其中搬迁补偿，钟明霞主张江宁劳服公司就涉案房屋不存在搬家行为，江宁劳服公司既未明确亦未举证证明其就涉案房屋存在搬家行为，钟明霞主张的搬迁补偿37340.91元亦低于涉案房屋和争议房屋的搬迁补助，对钟明霞主张的搬迁补偿37340.91元一审法院予以支持。江宁劳服公司关于停业补偿和搬迁补偿应全部归其所有的抗辩意见，与其陈述及事实不符，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、钟明霞于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的位于南京市江宁区的房屋（含自建的21.79平方米房屋）腾空并交还给南京市江宁区江宁劳动服务公司；二、钟明霞于本判决发生法律效力之日起十日内支付南京市江宁区江宁劳动服务公司自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止按630元／月的标准计算的房屋占有使用费；三、南京市江宁区江宁劳动服务公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付钟明霞房屋补偿383373元、搬迁补偿37340.91元、停业补偿37000元，合计457713.91元；四、驳回钟明霞的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费345元，由钟明霞负担；一审反诉案件受理费减半收取为7090元，由南京市江宁区江宁劳动服务公司负担4083元，钟明霞负担3007元。本院二审期间，上诉人提交以下证据：证据1、现场照片，证明现场房屋的结构情况。证据2、从拆迁部门调取的《建筑物丈量数据汇总表》、《建筑物丈量分层平面布置图》，证明被上诉人在2020年4月26日质证笔录第11页对该平面图作出了虚假陈述，说其是房屋产权人，并在上面有签字，该两份材料上并没有被上诉人签字；该建筑物丈量平面图也是拆迁协议制订的依据，在平面图中，就是上诉人自建房屋，拆迁办将上诉人所有房屋已经标注在平面图中，其中可以清晰的看到13部分就是涉案房屋。证据3、房地产买卖契约两份，分别是上诉人卖给於五云和徐志俭，於五云与徐志俭是夫妻关系，证明被上诉人在2020年4月26日质证笔录中陈述的房屋是徐志俭送给被上诉人，又称房屋是1998年建造，而房屋是2004年出售给徐志俭的，被上诉人是虚假陈述。证据4、南京市江宁区人民政府江宁街道征迁办公室出具的《关于江宁区土地征收现场情况说明》，内容为《建筑物丈量数据汇总表》是在江宁劳服公司、街道、社区等多方面人员确认下出具的，承租人钟明霞在整个征收过程中，并未就产权确认、丈量过程主张过任何权利，也未在该表上签过字，以此证明拆迁办在签订拆迁补偿协议时，已就房屋产权进行确认，而被上诉人在整个过程中，从未向拆迁办主张过争议房屋任何权利。被上诉人质证称：1、上诉人提交的证据1－4形成时间早于诉讼期间，应当向一审法院提交，不是新证据。2、对其提交的证据1－4的真实性没有异议。3、关于证据2上诉人陈述被上诉人虚假陈述问题，一审庭审过程中，上诉人代理人提供了现场发的微信照片，上面有钟明霞的签字，与上诉人当庭提交的不是同一份，不存在虚假陈述。4、关于证据3买卖契约，被上诉人建造房屋是在1998年左右，是在徐志俭购买房屋前，徐志俭买的四间房屋正好有过道，当时因被上诉人钟明霞不同意卖，故由徐志俭买下来后，将过道送给钟明霞。5、关于证据4上诉人认为拆迁丈量时，钟明霞没有主张产权，就代表房屋不是被上诉人的，这是逻辑错误。根据我国现有拆迁惯例，拆迁人是和产权人谈判，被上诉人租赁了上诉人两间房屋，被上诉人在过道搭了一个披子，拆迁办没有确认这个披子是谁的，当时大部分房屋产权都是上诉人的，被上诉人自己建设的房屋没有产权证，并不代表被上诉人没有提出异议。证据5、申请证人魏某和刘某到庭作证。证人魏某曾担任上诉人江宁劳服公司的法定代表人，是现江宁劳服公司的法定代表人吴风泉的姨夫。魏某到庭陈述时认可上诉人向其出示的一份签署于1997年12月28日的江宁劳服公司与钟明霞的经营承包协议是其签订，也是钟明霞本人所签。魏某还陈述，案涉的门面房原来后面没有仓库，因为没有堆放物品的地方，经营不方便，在1996年4月份以后江宁劳服公司就盖了一小间仓库，门面房是原来就有的；当时建争议房屋的人叫乔传平，是瓦匠，已经死了；建房的瓦匠有好几个，名字不清楚；上诉人当庭向其出示的案涉争议房屋的内部结构与江宁劳服公司所建房屋结构一致，卖房屋时没有将过道卖给徐志俭，其作为江宁劳服公司法定代表人的时候，租赁给员工的房屋，如果房子坏了以及需要新建，均由单位负责修建；案涉争议房屋是在改造门面房时顺便盖的，有账可查，但是账目没有分开，不能区分改造门面房的与新建争议房屋的款项；当时有较多职工提出要盖仓库，只盖了钟明霞承包的争议房屋。刘某陈述，其系江宁劳服公司退休职工，与钟明霞是同事关系，其在八十年代至1997年承包第二商店，营业执照上是其名字；1996年巷子里盖了门面房，后来卖给别人了，其当时是第二商店的负责人，因为没有仓库，就给其盖了一个小仓库，建造是经理建造的。当时是魏某，瓦匠姓乔；建争议房屋提出是领导和老书记，其当时也和领导说过，当时职工都说过。上诉人对证人证言质证称：对于两份证人证言的三性均予以认可，两份证人证言表明，案涉21平方的披房，是1996年4月份就已经建造，与钟明霞所述，是98年发大水后99年建造相矛盾，而且在当时的情况下建造房屋和房屋修缮，都要经过上诉人的批准，因此不可能由钟明霞自己建造该披房。被上诉人质证称：1、对于魏某的证人证言真实性不认可，因为，魏某当时是江宁劳服公司的经理，和现在的法定代表人是亲戚，因此他们有利害关系，其不能作为证人出庭作证；魏某陈述是1996年4月份盖的房屋，与之前上诉人的陈述不一致，二审第一次谈话中上诉人讲争议房屋与门面房是1990年一并建造的，相差了6年；上诉人一审中称争议房屋是违章建筑，与本案无关，也陈述是1990年盖的；证人说建争议房屋有账可查，但和门面房改造不可区分，因此证人证言的真实性存在疑点；对建房瓦工的名字，只说去世的人，其他人证人说不清楚，说明证人做虚假陈述，因为钟明霞是当地人，如果有名字，钟明霞经过询问就知道有没有这个人，所以证人拒绝陈述其他瓦工的名字，是做虚假的陈述；证人说当时很多职工提出要盖披子，只有钟明霞没有提，而只单独盖了钟明霞的披子；证人魏某是虚假陈述，其证人证言不能作为证据使用。2、对刘某的证人证言真实性不认可，也不能作为证据使用，刘某陈述承包时营业执照上的名字是她的，目前营业执照表明成立时间为1990年，负责人是钟明霞；刘某陈述争议房屋的建造时间是1996年，上诉人向法庭陈述争议房屋的建造时间是1990年；两个证人和钟明霞均有矛盾，1997年钟明霞承包到第二商店，刘某没有承包到，最后承包了第一商店。证据6、江宁劳服公司记账凭证3页，第1、2页为收款收据，上面魏某注明购买材料用于桥口水巷门面房，落款是1996年4月25日，第3页上魏某注明付乔传平建桥口水巷口房子工程款，证据上所显示的桥口水巷口，就是南面门面房及案涉披房，证明1996年4月建造披房。被上诉人质证称：对第1、2页上魏某的批注有异议，该批注是后期加注上去的；收据上没有区分门面房与争议的披房，与本案无关。第3页的付款凭证，与本案无关，该房屋当时建造的是卖给徐志俭的房屋，与涉案的小披子无关。证据7、提供分别于1996年1月、1997年1月、1997年12月签订的三份承包经营协议，证明1996年-1997年是由三个人承包，1997年已经单独由钟明霞承包，以此验证证人刘某证言的真实性。被上诉人质证称：对于1996年1月、1997年1月的承包经营协议的真实性没有异议，但当时负责人是钟明霞，而不是刘某，1997年12月承包经营协议上钟明霞的签名不是钟明霞本人所签，钟明霞也不清楚是谁签的，但确实是由其承包的。证据8、从南京市江宁区市场监督管理局调取的1998年1月1日颁发的江宁县江宁劳动服务公司第二商店营业执照，该营业执照上载明的负责人是刘某，证明至少在1998年营业执照上的负责人为刘某。被上诉人质证称：对该证据的真实性无异议，刘某说其1997年就到第一商店去了，包括上诉人提供的承包协议也表明1997年是由钟明霞承包第二商店。二审中，被上诉人提供一份营业执照复印件，营业执照上成立时间为1990年9月7日，负责人是钟明霞，以此证明1990年虽然是三人承包，但负责人是钟明霞，能够印证两个证人证言是虚假的，1996年搞房子的时候，钟明霞是负责人，如果要提出，也应当由钟明霞来提，而证人魏某说其没有提出。上诉人质证称：真实性需要庭后核实。三个工作日以书面形式回复法庭，营业执照发证时间为2004年，成立时间为1990年，1990年的负责人是谁需要庭后调取相应的营业执照予以核实。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。对于双方争议的披房，一审法院认为，江宁劳服公司与钟明霞签订的租赁协议，以及提交的诉状均载明租赁房屋不包含争议的披房，且钟明霞申请了证人出庭作证，证明争议房屋系钟明霞建造，故对钟明霞的主张予以采纳。上诉人主张争议的披房是其所建，本院经审查认为，上诉人二审中提供的证据1、证据4不能单独证明房屋建造情况；因拆迁部门在拆迁时通常是与被拆迁房屋产权人进行协商，因争议房屋并未领取产权证，因此仅以证据2、证据4不能证明争议房屋不是钟明霞建造；证人魏某、刘某与当事人存在利害关系，不能仅以其证言认定房屋的建造人；证据6中载明的用途为后来所写，原证据内容不能证据是用于建造争议房屋；证据7与证据8不能直接证据争议房屋由谁建造，且证据7中表明1997年案涉商店已经由钟明霞承包，而证据8却表明1998年案涉商店登记的负责人为刘某，两组证据存在矛盾，不能达到上诉人的证明目的。综上，上诉人主张争议房屋是其建造的主张，无充分证据予以证明，本院不予采纳。但该披房未领取合法的建设手续，未取得产权证，钟明霞也未提供其依据拆迁政策可以合法取得披房拆迁利益的证据，故对其主张拆迁利益暂不予支持。钟明霞有合法取得拆迁利益的依据，可另行主张。对于双方争议的停业补偿和搬迁补偿，本院经审查认为，江宁劳服公司与钟明霞之间为租赁合同关系，双方的权利义务应当依据租赁合同约定的内容予以确定。双方签订的合同届满时间为2017年12月31日，在合同约定的期限届满前即2017年7月，案涉房屋被纳入拆迁范围，此时，如果钟明霞在租赁合同约定的期限届满前迁出案涉房屋，则会产生停业损失和搬迁损失，江宁劳服公司应当在其取得的停业补偿和搬迁补偿的范围内，根据钟明霞的损失情况对其予以合理的补偿。但是，钟明霞在一审法院审理中，于2019年8月5日表示其仍在案涉房屋中经营，因此，钟明霞在合同约定的期限内并无停业损失和搬迁损失，其主张停业补偿和搬迁补偿不应予以支持。综上所述，上诉人江宁劳服公司的上诉请求部分成立，一审法院的判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初10066号民事判决第一、二项；二、撤销南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初10066号民事判决第三、四项；三、驳回钟明霞的全部诉讼请求。当事人如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费345元，反诉案件受理费减半收取为7090元，均钟明霞负担。二审案件受理费7090元，由钟明霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年十二月十日法官助理  高 婷书 记 员  郭旭冬