文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1838号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李银菊，女，1952年5月15日出生，汉族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：谭平，湖北施南律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇航，湖北施南律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：利川市国泰房地产开发有限责任公司，住所地湖北省利川市国泰广场****。法定代表人：王道胜，董事长。委托诉讼代理人：艾训宽，利川市诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：孙益贵，男，1955年7月23日出生，土家族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：秦艺，利川市都亭法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：刘胜，男，1968年11月2日出生，汉族，住湖北省公安县。上诉人李银菊因与被上诉人利川市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称国泰公司）、孙益贵、刘胜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初7796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李银菊的委托诉讼代理人谭平、王宇航、被上诉人国泰公司的委托诉讼代理人艾训宽、被上诉人孙益贵的委托诉讼代理人秦艺到庭参加诉讼，被上诉人刘胜经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。李银菊上诉请求：撤销原判，依法改判；本案全部诉讼费由国泰公司、孙益贵、刘胜承担。事实与理由：一、一审判决撤销《房屋拆迁置换合同》错误。一审判决认为李银菊胁迫利川市东鑫房地产开发有限公司（以下简称东鑫公司）、孙益贵与其签订显失公平的合同，但是没有任何证据证明李银菊存在胁迫行为；二、一审判决认为涉案合同的撤销权除斥期间起算点是房屋建设完成之日，从而认定涉案合同撤销权未超过法定除斥期间明显错误；三、涉案合同合法有效，当事人应该按照合同的约定履行义务并支付违约金。一审判决依据《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》判决还建比例，并以涉案合同已撤销不支持违约金明显错误。《房屋拆迁安置补偿合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，而且签订合同时《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》并未出台，因此棚户区改造文件对涉案合同不产生约束力；四、孙益贵和刘胜应该在二审改判的基础上对本案全部责任承担连带责任。国泰公司辩称：一、涉案合同项目利川市财苑广场系利川市人民政府旧城棚户改造项目，有利川市人民政府旧城改造文件、利川市规划局文件、利川市财政局拨付棚户区改造补助资金的银行转账凭条证实。二、李银菊的胁迫行为客观存在。财苑广场项目的拆迁户有120户，从2012年1月初启动拆迁工作，只有包括本案李银菊在内的10户拆迁户漫天要价，孙益贵的投资系向银行和亲友借款，直到2015年10月东鑫公司负债累累，利川市政府声称再不动工将取消项目，孙益贵迫于无奈才签订了涉案《房屋拆迁置换合同》，之后又胁迫孙益贵签订了《承诺书》，否则就不允许开工，依照《民法总则》第一百五十一条规定涉案合同应予撤销。孙益贵辩称：一、该项目的拆迁时间跨度过长，政府的压力过大，导致孙益贵的债务与日俱增，内外交困；二、一审基于该客观事实，作出撤销合同的判决有理有据，并且作出撤销后的处理方法合理合法；三、一审判决适用法律正确，实体开发是由政府指导，并拨付了部分款项且要求开发按照市人民政府的文件实施并无不当。所以一审判决的一、二、四、五项是公平合理的。刘胜未答辩。李银菊向一审法院起诉请求：1.判令国泰公司、孙益贵、刘胜全面履行《房屋拆迁置换合同》，向李银菊交付一楼商铺110平方米，房屋住宅900平方米，车位3个；2.判令国泰公司、孙益贵、刘胜支付违约金110万元；3.判令国泰公司、孙益贵、刘胜承担本案的受理费、保全费。国泰公司提出反诉请求：1.请求判决撤销李银菊与原东鑫公司签订的《房屋拆迁置换合同》、以及在该合同上加盖国泰公司财苑广场项目部印章的置换合同；2.本案诉讼费用由李银菊承担。一审法院认定事实：东鑫公司成立于2012年8月23日，股东为孙益贵、刘胜，法定代表人为孙益贵。2018年2月6日，东鑫公司登记注销。2012年9月16日，国泰公司（甲方）与东鑫公司（乙方）签订《市财政局（原函授站））地块联合拆迁开发协议》约定：1.甲方负责与烟叶复烤厂宿舍相连的32户的拆迁事宜，乙方负责市财政局宿舍院69户的拆迁事宜。2.双方同意以甲方公司名义进行项目开发，由甲方负责办理规划、报建等相关手续。该地块改造项目暂命名为财苑广场项目。3.双方约定，按市政府相关规定，做好被拆迁户的思想工作，拟定合情合理的补偿办法和安全搬迁措施。争取在2013年8月底双方完成拆迁，2013年9月办理相关开工手续。合同加盖了国泰公司与东鑫公司印章，双方法定代表人王道胜、孙益贵分别签字。2018年3月22日，国泰公司（甲方）与孙益贵（乙方）达成《关于财苑广场合伙分配协议》，协议载明“财苑广场建设工程接近完工，已经具备销售条件，为了双方日后不产生争议，双方就财苑广场项目分配事宜达成如下协议：一、甲方按51%的股份分配，乙方按49%的股份进行分配。二、甲乙双方投入的资金均不算利息，各自的投入和辛苦均化作辛苦与感情，只算成本不算利息。三、双方投入差额部分，待项目开盘后在预售资金中按甲乙双方股份比例进行冲补。四、以上协议甲乙双方签字即具备法律效力。”甲方加盖了国泰公司印章，法定代表人王道胜签字确认，乙方由孙益贵签字确认。李银菊有私房一栋，位利川市××××组组，土地使用证号：利国用（2011）第743号；房屋所有权证号利川房权证都亭字第**号号。土地使用证记载土地使用面积95.2㎡，房屋所有权证记载房屋总层数3层，总建筑面积199.5㎡，其中一层建筑面积73.26㎡，二层建筑面积79.77㎡，三层建筑面积46.47㎡。2015年10月25日，东鑫公司（甲方）与李银菊（乙方）签订《房屋拆迁置换合同》，合同约定：按照市政府办公室文件“利政办发(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》”等老城改造文件精神，为了改善体育路市财政局（原函授站）片区水厂巷部分私房居民居住环境，由甲方出资改造该老城片区，根据《物权法》和《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，甲乙双方本着互利互惠，公平，自愿的原则，针对乙方现拥有的房屋，采取产权置换的方式进行置换，经双方协商一致并达成以下协议：一、乙方将该片区内其拥有的老水厂巷二号总占地面积为壹佰壹拾平方米（国有出让土地）的三层房屋与拟新建利川市财苑广场商品房进行置换。具体置换条件如下：1.乙方一楼房屋建筑面积壹佰壹拾平方米按照1:1的比例置换在拟××财××广场××楼商铺（乙方所得一楼建筑面积为壹佰壹拾平方米）；乙方在甲方取得预售证之日第一选择商铺、住房、车位；2.乙方拥有的二楼以上（含二楼）建筑面积计贰佰贰拾平方米选择在拟××财××广场商品房××层进行置换，置换后乙方所得商品房建筑面积为玖佰平方米（建筑面积以房地产管理部门测定面积为准），乙方商品房不含公摊面积；3.其他事项：甲方同意给乙方补偿装饰费、房租费、搬家费、房屋周边土地补偿费共计陆拾万元。送车位叁个。同意第一个优先选房。二、置换面积按原建筑面积依照本协议第一条所列比例计算，超出置换面积部分的，乙方按甲方的销售时的价格补交差额全部房款，不足部分甲方同样按销售时价补齐。三、选房办法以每户业主迁出时间前后为序分批进行。四、住宅建设标准，新建住宅为电梯房，层高三米，门窗采用塑钢双层真空玻璃，外墙装饰及保温隔热，，地面找平层夹马灰装饰面，预留门洞，入户安装防盗门，水、电、气、有线电视、宽带安装到户外；乙方现有水、电、气、电话、宽带、有线电视等户头的住户到有关部门报停，交清所有费用，甲方概不负责。五、建设改造工期，自签订合同之日起四年内交付置换房屋；六、甲方负责在交付房屋后办理还建房屋的房屋产权证、土地使用权证，并承担还建面积产生的所有税费。增加面积产生的税费由乙方承担，其他具体办理方式，经甲方、乙方共同商定并确认。交房后两年办证给乙方。七、房屋搬迁及拆除，乙方房屋内物品可由乙方自行拆除，门窗及防盗网乙方自行拆除的，安全责任自负。原有旧房屋由甲方负责拆除的，费用由甲方承担，旧房屋拆除后的废旧物资归甲方所有和处置。乙方房屋内有装饰装潢的，由甲、乙双方现场确认补偿金额，甲方按双方评估价值予以补偿，补偿时间在开盘后贰个月内一次性支付，也可抵交房款。八、甲方交付的房屋必须经建设工程质监部门验收合格后交付使用。九、本合同一经签订，双方均不得违约，如一方违约，应向守约方支付置换房价值的20%的违约金，造成守约方损失的，应向守约方赔偿全部损失，同时继续履行合同。十、被拆迁户不能提交相关产权证明的，若遇对该户产权有争议或异议的，以人民法院判决书或调解书确定产权人，否则以现实际占有人为产权人。十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜，由双方另行商订补立协议，且与本协议同具法律效力（在本次拆迁补偿过程中签订的其他附件与本协议不一致的，以本协议为准）；本协议自双方签字之日起生效。甲方加盖了东鑫公司及国泰公司财苑广场项目部印章，孙益贵、李银菊分别签字确认。同日，在李银菊要求下，东鑫公司法定代表人孙益贵签署承诺书，载明：“本人承诺李银菊房屋拆迁置换商品房玖佰平方米，公摊面积由利川市东鑫房地产开发公司承担，即置换给李银菊净面积玖佰平方米。置换方李银菊置换房屋剩余面积，按照房屋市场销售价换算金额后，可按商铺销售价置换到贰楼商铺。第一名选择商铺。”承诺书由孙益贵签名并加盖了东鑫公司及国泰公司财苑广场项目部印章。合同签订后，孙益贵代表东鑫公司向李银菊支付了补偿款60万元并于同日拆除了李银菊的房屋。2015年12月11日，利川市发展和改革局以利发改投资（2015）163号文件，核准利川市国泰房地产开发有限责任公司关于利川市财苑广场棚户区改造建设项目的申请。2017年9月30日，湖北省住房和城乡建设厅以鄂建函（2017）789号批复，同意将利川市财苑广场城中村棚户区改造项目纳入国家下达湖北省2017年棚户区改造计划。2018年7月19日，利川市住建局拨付给利川市国泰房地产开发有限责任公司财苑广场2017年棚户区改造资金350万元。2019年6月20日，孙益贵将拆迁房屋的相关资料移交给国泰公司。2019年12月30日，孙益贵将国泰房公司财苑广场项目部、国泰公司财苑广场财务专用章移交给国泰公司，双方约定：2019年12月30日以前发生的与以上印章有关的事项由孙益贵承担相关责任，2019年12月30日以后发生的与以上印章有关的事项由国泰公司承担相关责任。2019年6月28日，利川市国泰房地产开发有限责任公司发出《关于办理财苑广场拆迁还建安置的公告》，载明:“财苑广场项目克服各种困难因素终于基本建成，在此我公司感谢政府、社会各方及还建户的支持！为维护还建户权益，现启动对还建户办理还房安置，相关事宜公告如下：一、签订还建合同。财苑广场由我公司开发建设，原与东鑫公司签订协议的还建户需重新与我公司签订旧房改造置换协议，才能办理还房办证。二、相关事项安排。1.首先还住宅，住宅还建落实后再研究落实对商铺还建；2.原财政局宿舍从1、3号楼开始选房，私房从2号楼开始选房，顺序：原财政局宿舍住户、私房；3、原复烤厂宿舍因产权纠纷待定；4.具体操作：（1）按原签约腾房次序提前7日逐一通知到售楼部办理，原产权证人不来的应书面委托他人，未按时到场签约的由下一位接替；（2）先签订《旧房改造置换协议》，再选房签订《选房确认书》，再签订《商品房买卖合同》，落实面积差价款支付，交房及办证”。因国泰公司不同意按2015年10月25日东鑫公司与李银菊签订的《房屋拆迁置换合同》进行还建，李银菊提起诉讼，要求国泰公司履行合同并承担违约责任，诉讼中申请财产保全支付保全费5000元。国泰公司提起反诉，要求撤销合同。一审另查明，利川市人民政府办公室2011年3月1日印发的利政办发(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》中，关于拆迁安置补偿部分规定：拆迁安置补偿可以实行货币补偿和房屋产权调换（拆房还房）补偿两种方式。由拆迁人和被拆迁人具体协商确定。（1）实行货币补偿安置的，由拆迁人和被拆迁人共同委托具有房产评估资质的中介机构进行价值评估。以评估价为基础由拆迁人与被拆迁当事人双方协商达成拆迁安置补偿协议，然后由拆迁人兑现资金，并履行相关的义务后，再予以拆除建构筑物。(2)实行房屋产权调换的，按被拆迁房屋的建筑面积，并考虑房屋楼层、区位、结构差异因素和房屋新旧程度等因素后，确定调换的建筑面积。一楼房屋的还建方式为，主街道门面房按“拆建还建”方式还门面房。因房屋门面结构或设计等方面原因多出还建的，由被拆迁人按市场价的80%购买，但多出的面积不得超过原面积的10%，多出原面积10%的部分按市场价购买。小巷道一楼房屋不还建门面，具有国有土地使用证、房产证的，按占地面积1：1.3的比例就近还建住房，其还建楼层被安置户有优先选择权。没有证件或证件不全的，弄清原因后降一个档次还建。超面积部分被拆迁人按市场价的90%购买，超面积部分不得超过原面积的10%，多出原面积10%的部分按市场价购。二楼及以上居住房的，房屋权属有房产证、国有土地证，两证齐全的按1：1.2比例还建；属集体土地性质或证件不齐全的还建比例为1：1.1；属房改房的按1：1的比例还建。以上还建超面积部分按楼层市场销售价的90%计算补差金额，但超出的面积一般不能超过原面积的l0%，超过原面积10%的部分按市场价购买。一审法院认为，本案争议的焦点有六个：一是国泰公司是否是本案适格主体；二是《房屋拆迁置换合同》是否可撤销；三是国泰公司主张撤销合同是否超过除斥期间；四是如果合同撤销后以什么标准还建房屋面积；五是国泰公司是否应当承担违约责任；六是第三人是否应当承担责任。关于国泰公司是否是本案适格主体的问题。2012年9月16日，国泰公司与东鑫公司签订的《市财政局（原函授站））地块联合拆迁开发协议》约定双方同意以甲方公司名义进行项目开发，由甲方负责办理规划、报建等相关手续。故不论是国泰公司负责拆迁的对象还是东鑫公司负责拆迁的对象，其最终还建的主体均是该房地产的开发企业，即国泰公司，至于国泰公司与东鑫公司之间的权利义务分配，双方可另行结算，国泰公司主张其不是本案适格主体的理由不能成立。国泰公司是本案的适格被告，亦是适格的反诉原告。关于国泰公司主张撤销合同是否成立的问题。国泰公司认为，东鑫公司、孙益贵与李银菊恶意串通，损害了国泰公司的利益，应当撤销。同时东鑫公司、孙益贵因受胁迫而与李银菊签订合同，合同内容显失公平，应当予以撤销。依照合同法第五十二条及民法总则第一百五十四条的规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效，并非可撤销的范畴，故国泰公司以恶意串通损害他人合法权益为由主张撤销合同的理由不能成立。但李银菊以不达到其要求就不同意拆迁房屋相要挟，胁迫东鑫公司、孙益贵与其签订显失公平的合同，应予撤销的理由成立。虽然没有直接证据证明李银菊存在胁迫行为，但从以下几个方面的事实能够证实李银菊胁迫的事实存在:1.财苑广场项目系利川市人民政府认可并批准的棚户区改造工程，不是单纯的商业开发，虽然该项目的报批手续滞后于实际的拆迁工作，但并不能改变该工程系棚户区改造工程的事实，因此，相关拆迁还建标准应当依照利川市人民政府的指导意见进行；2.该工程的拆迁工作从2012年8月开始，到2015年8月，绝大部分拆迁户均顺利签署拆迁安置补偿协议，只有李银菊等十余户房主未能达成一致协议，客观上说明了此时尚未达成协议的当事人比其余拆迁户要求更高，而后来签订的《房屋拆迁置换合同》亦证明了该事实，其合同内容达到了显失公平的程度；3.从东鑫公司与李银菊签订《房屋拆迁置换合同》后，李银菊立即又要求东鑫公司法定代表人孙益贵签署承诺书的行为来看，东鑫公司法定代表人孙益贵对李银菊的要求是有求必应，没有协商的余地；4.东鑫公司法定代表人孙益贵与李银菊之间没有恶意串通，虽然合同的最终履行人是国泰公司，但东鑫公司与国泰公司系合作关系，东鑫公司也是该合同的权利义务主体，其与李银菊之间系利益的对立面，不存在串通的基础；5.从双方签订合同后即立即拆除涉案房屋的行为来看，东鑫公司对房屋的拆除显得极为迫切，其原因应当是怕合同相对方反悔而无法拆除。关于撤销权的行使是否超过除斥期间的问题。《房屋拆迁置换合同》因受胁迫签订，从而导致显失公平，撤销的期间如何计算。民法总则第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中胁迫行为终止之日如何认定是问题的关键。东鑫公司与李银菊之间签订《房屋拆迁置换合同》是为了拆除李银菊的房屋后对财苑广场进行建设，如果在房屋建设完成以前东鑫公司主张撤销合同，李银菊有可能采用阻工等方式阻止其施工，因此在建设完成以前李银菊的胁迫威胁一直存在，故胁迫行为终止之日应当认定为房屋建设完工之日，即2019年6月28日。《房屋拆迁置换合同》于2015年10月25日签订，国泰公司于2019年12月30日提起反诉，请求撤销合同，没有超过一年的除斥期间，也没有超过五年的最长期间。合同撤销后如何处理的问题。民法总则第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同撤销后，因李银菊的房屋已经被拆除，不能返还，国泰公司应当为李银菊还建相应的房屋面积。因财苑广场项目系棚户区改造项目，不是纯粹的商业开发，其还建的比例可以参照(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》标准，结合本地房屋拆迁安置补偿的实际，按照市场行情的最高比例确定。为平衡各方当事人利益，一楼以土地使用证记载的使用面积按照1:1的比例还建门面房，二楼以上以房屋所有权证记载的面积，按照1:1.5的比例确定还建住房。国泰公司应还建李银菊门面房95.2㎡，住房（79.77+46.47）*1.5=189.36㎡。车位按照一户一个的原则确定。双方约定的搬家费等60万元已经履行，且双方无争议，不再返还。关于违约金与保全费的问题。因《房屋拆迁置换合同》被撤销，而被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，故李银菊以合同约定主张支付违约金110万元的理由不能成立。虽然合同被撤销，但国泰公司实际应当向李银菊还建房屋，李银菊为了确保其权利得以实现，申请财产保全而支付的保全费应当由国泰公司承担，李银菊的该请求有理，应予支持。关于第三人是否承担责任的问题。东鑫公司成立时的股东为孙益贵、刘胜，公司于2018年2月6日申请注销，但并未依法清算，其股东应当对公司债务承担清偿责任。虽然刘胜认为与公司的权利义务无关，且从东鑫公司注销后，孙益贵与利川市国泰房地产开发有限责任公司签订的《关于财苑广场合伙分配协议》看，刘胜并未签字确认，但并不影响其承担相应责任。故孙益贵、刘胜对利川市国泰房地产开发有限责任公司应当承担的义务承担连带责任。综上，利川市国泰房地产开发有限责任公司要求撤销合同的请求成立应予支持。李银菊要求利川市国泰房地产开发有限责任公司履行合同并承担违约责任的诉讼请求不能成立不予支持。经合议庭评议并经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条第一款第（二）项、第一百五十五条、第一百五十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定判决：一、撤销2015年10月25日李银菊与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》；二、利川市国泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内在财苑广场返还李银菊门面房95.2㎡、住房189.36㎡、车位一个，并协助办理相关登记手续，赔偿李银菊保全费损失5000元；三、第三人孙益贵、刘胜对前款义务承担连带责任；四、驳回李银菊的其他诉讼请求；五、驳回利川市国泰房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。案件受理费14700元,反诉案件受理费7350元，由李银菊承担11025元，利川市国泰房地产开发有限责任公司承担11025元。二审期间，国泰公司提交了一组证据：湖北省利川市人民法院（2020）鄂2802执1934号执行裁定书1份；（2020）鄂2802执601号执行裁定书1份；（2020）鄂2802执77、276、689、275、826、75、4、1103号执行裁定书1份，均为复印件，拟证明：孙益贵与李银菊签订合同时，已处于内外交困的绝境，确实受胁迫。李银菊质证对该证据的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，三份裁定书均是2020年7、8月作出，一审法院已经开庭审理。不是孙益贵与李银菊签订房屋置换合同时的裁定，不能达到其证明目的。孙益贵对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，国泰公司提供的证据不能证明李银菊胁迫孙益贵签订合同，达不到国泰公司的证明目的，对该组证据不予采信。经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，综合本案当事人诉辩意见，归纳本案二审焦点为涉案《房屋拆迁置换合同》是否有效。对此，分析评判如下：在私法自治原则下，当事人可以依其意愿塑造法律关系，然而这种法律上的自由，必须在法律及普遍承认的秩序原则内才能发生法律效力。公序良俗原则承担着维护国家利益和社会公共利益的使命，如《中华人民共和国民法总则》第八条规定：“民事主体从事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”及第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效……（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”可见，公序良俗会对法律行为的效力产生重要影响，案涉利川市财苑广场项目系城中村棚户区改造项目，目的是让困难群众的住房条件得以改善，利川市发展和改革局针对利川市财苑广场棚户区改造项目的批复中明确该项目住宅面积46788.63㎡（棚户区改造还建面积24200㎡、保障性住房3520㎡），商业建筑面积13396.55㎡（含棚户区还建商业建筑面积5200㎡），该项目具有公益性质，涉及社会公共利益。因此，拆迁协议在尊重当事人意思自治的基础上，针对同一项目拆迁户在补偿标准、补偿方式上更应体现公平性。李银菊与东鑫公司签订的《房屋拆迁置换合同》其内容对其他拆迁户明显不公，严重偏离通常补偿标准，扰乱了拆迁秩序，损害了社会公共利益，主要体现在以下几方面：1.虚报房屋面积。涉案《房屋拆迁置换合同》中明确李银菊拥有的房屋一楼建筑面积为110㎡，二楼以上建筑面积为220㎡。但是实际上李银菊的土地使用证记载其土地使用面积为95.2㎡，房屋所有权证记载房屋总建筑面积为199.5㎡，其中二楼以上建筑面积仅有126.24㎡。民事主体在从事民事活动中应遵循诚实信用原则，李银菊为了追求其安置利益最大化，提供的房屋面积信息与实际严重不符。2.产权置换标准远高于政府文件规定。关于利川市财苑广场棚户区改造建设项目拆迁补偿方式和补偿标准，利川市人民政府办公室印发的利政办发(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》规定“补偿方式可由开发商自行与原权利人协商，补偿标准不得突破本通知规定的情形”，该文件的拆迁安置补偿部分规定二楼及以上两证齐全的按1：1.2比例还建。李银菊与东鑫公司签订的《房屋拆迁置换合同》开篇即载明：“按照市政府办公室文件‘利政办发[2011]10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》’等老城改造文件精神……”，但是双方却约定，李银菊拥有的房屋二楼以上建筑面积220㎡（证载面积126.24㎡）置换面积为900㎡，置换比例高达1：4.09（按证载面积计算比例为1:7.13），置换面积900㎡还不包括公摊面积，东鑫公司赠送三个车位，李银菊优先选择商铺。其后要求孙益贵出具的《承诺书》中再次强调，公摊面积由东鑫公司承担，李银菊第一选择商铺。《国有土地上房屋征收与补偿标准》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”第三条规定：“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公正的原则。”拆迁补偿的公平公正性不仅要每个拆迁户得到公平补偿，还要求补偿标准统一、透明。棚户区改造是推进城镇化、提升城区人居环境的重要工作，同一棚户区改造项目但补偿标准严重失衡，严重损害了社会公共利益和征地拆迁秩序。综上，李银菊与东鑫公司签订的《房屋拆迁置换合同》因损害社会公共利益而无效，一审判决认定该合同系孙益贵受胁迫签订，显失公平，从而予以撤销的处理方式不妥。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《房屋拆迁置换合同》被确认无效，因李银菊的房屋已经被拆除，不能返还，一审法院参照文件规定以一楼以土地使用证记载的使用面积按照1:1的比例还建门面房，二楼以上以房屋所有权证记载的面积，按照1:1.5的比例确定还建住房。国泰公司还建李银菊门面房95.2㎡，住房（79.77+46.47）*1.5=189.36㎡，车位一个，60万元搬家费已经履行不再返还，已充分照顾到李银菊的利益，并无不妥。东鑫公司虽已注销，但未依法进行清算，故其股东孙益贵、刘胜均应对国泰公司应承担的义务承担连带责任。综上，李银菊的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定涉案《房屋拆迁置换合同》属可撤销合同错误，应予纠正。刘胜未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，不影响本院根据查明事实依法判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《国有土地上房屋征收与补偿标准》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初7796号民事判决第一项，即撤销2015年10月25日李银菊与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》；二、2015年10月25日李银菊与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》无效；三、维持湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初7796号民事判决第二、三、四、五项，即利川市国泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内在财苑广场返还李银菊门面房95.2㎡、住房189.36㎡、车位一个，并协助办理相关登记手续，赔偿李银菊保全费损失5000元；第三人孙益贵、刘胜对前款义务承担连带责任；驳回李银菊的其他诉讼请求；驳回反诉利川市国泰房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。一审案件受理费14700元,反诉案件受理费7350元，共计22050元，由李银菊负担11025元，利川市国泰房地产开发有限责任公司负担11025元；二审案件受理费14700元，由李银菊负担7350元，利川市国泰房地产开发有限责任公司负担7350元。本判决为终审判决。审判长  张辅军审判员  杨 芳审判员  侯著韬            本件与原件核对无异      二〇二〇年十二月十日法官助理向周艳书记员欧顺恩书记员胡枫