青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1102号上诉人（原审原告）：戎利强，男，汉族，公民身份号码：×××，1973年11月14日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：杨社美，女，汉族，公民身份证号：×××，1972年4月8日出生，住青海省西宁市，系戎利强妻子。被上诉人（原审被告）：青海海宏房地产有限责任公司，统一社会信用代码：91630000710584469A，住所地：西宁市城**东交通巷**银泰大厦。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩。上诉人戎利强因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初5828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。戎利强向本院提出的上诉请求：1.撤销一审判决，改判海宏公司退还收取戎利强的契税6820.8元并支付利息（暂定至2019.11.15）1175.36元，判令海宏公司退还收取戎利强的维修基金2131.5元，并支付利息（暂定至2019.11.15）367.3元，两项合计10494.96元。2.海宏公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定“戎利强将契税款交予海宏公司时便视为戎利强自愿委托戎利强代缴契税”错误，海宏公司强制收费行为并非戎利强主观意愿。二、海宏公司并非国家收税主体部门，在未经税务机关许可，取得税务机关出具的“委托代征契税及维修基金许可证”的背景下违规代收契税及维修基金属严重违法行为，海宏公司强制收费行为并非上诉人主观意愿；三、海宏公司办理《房屋所有权证》遥遥无期。戎利强仅能对涉案商品房行使占有使用的权利，不能享有涉案商品房的完整物权及处分权利，请求二审法院依法支持海宏公司退还违法收取戎利强的契税及维修基金并支付利息。海宏公司公司答辩称，对戎利强的上诉请求不予认可。戎利强所说的其是现金缴纳契税与事实不符，其认为现金缴纳应提交相应证据证明。我们在收据上写的如果是现金的话就是现金缴纳的，如果只写了房号的话就不是现金缴纳的，是抵扣的。所以并非上诉人所说的我们强行要求其缴纳契税。请求驳回上诉，维持原判。戎利强向一审法院提出的诉讼请求：判令海宏公司退还戎利强契税6820.8元并支付利息1175.36元，判令海宏公司退还收取戎利强的维修基金2131.5元，并支付利息367.3元，两项合计10494.96元；2.诉讼费由海宏公司承担。一审法院经审理查明：戎利强与海宏公司于2013年1月14日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号11号楼1单元1101室，预测建筑面积142.1平方米。二、房屋价款：总金额454720元。三、交付期限：2014年10月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，戎利强按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月8日，双方又签订了《银泰九号公馆补充协议》，约定一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向戎利强按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（11号楼确定为2015年10月4日），海宏公司向戎利强按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，海宏公司向戎利强按日支付已付总房款万分之四的违约金。补充协议签订后，海宏公司亦未按约定时间交付房屋。2015年10月21日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登公告，公告银泰九号公馆1、2、3、4、9、10、11、12、号楼盘的交验时间。戎利强所购的11号楼的交验时间为2015年11月22日-11月26日。2016年3月7日，戎利强办理收房手续，同日，海宏公司向戎利强开具《收据》，载明：戎利强交款9212.30元，包含契税6820.8元、维修基金2131.5元、有限接口费260元。2019年戎利强向一审法院起诉海宏公司，要求海宏公司支付逾期交房及未办理房屋权属证书的违约金，经一审法院审理于2019年4月2日作出（2019）青0105民初539号《民事判决书》，判决驳回戎利强的全部诉讼请求。戎利强不服判决上诉于西宁市中级人民法院，2019年8月12日，西宁市中级人民法院作出（2019）青01民终872号民事判决书，判决撤销（2019）青0105民初539号民事判决，海宏公司于判决生效后十五日内给付戎利强逾期交房违约金28738.3元。现戎利强对上述判决已向青海省高级人民法院提出再审申请，案件未进入执行阶段，海宏公司尚未向戎利强支付逾期交房违约金。一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》和《银泰九号公馆补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。该案争议的焦点为：1.海宏公司是否收取了戎利强缴纳的契税款、维修基金；2.海宏公司应否向戎利强退还契税及维修基金款。首先，戎利强提出以现金方式交纳了契税，海宏公司辩解出具收据时戎利强并未实际交纳契税，而是从违约金中抵扣了契税。根据戎利强提交的契税收据及房款收据，海宏公司在收款方式处均标明的是房号或数字，未出现“现金”等字样，根据海宏公司的书写方式，海宏公司辩解的“如果支付方式一栏填写是现金则表明是戎利强自己缴纳的费用，如果是房号则为戎利强与我方达成的违约金抵扣协议”的意见不予采纳，若戎利强未缴纳契税款等相关费用，海宏公司不应出具收据，现海宏公司不能提交其向戎利强出具收据系与戎利强达成抵扣协议的证据，故一审法院确认海宏公司实际收取了戎利强缴纳的契税款、维修基金等费用。其次，关于海宏公司是否应当退还契税款的问题，根据《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。戎利强将契税款交予海宏公司时便视为戎利强自愿委托海宏公司代缴契税。海宏公司应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为戎利强办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记，戎利强亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为戎利强等购房人办证的违约情况。故戎利强要求海宏公司退还契税及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持；再次，戎利强要求海宏公司退还维修基金及利息，维修基金是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款。维修资金业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交，2016年3月7日戎利强将维修基金交予海宏公司时，便视为戎利强自愿委托海宏公司代交。再者，维修基金是对物业公共部位、共用设施、设备进行维修、更新时才能使用的款项，属于全体业主共同所有，故戎利强要求退还维修基金及利息的诉求无事实及法律依据，依法不予支持。综上，遂判决：驳回戎利强的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据，对一审法院审理查明的案件事实均无异议，本院对一审法院审理查明的案件事实予以确认。本院认为，根据已查明的案件事实，2016年3月7日，戎利强办理收房手续，同日，海宏公司向戎利强开具《收据》，载明：戎利强交款9212.3元，包含契税6820.8元、维修基金2131.5元、有限接口费260元。该收据证实戎利强已向海宏公司交纳契税，达成由海宏公司代戎利强向税务机关缴纳契税的合意。根据戎利强提交的契税收据在收款方式处均标明的是房号或数字，未出现“现金”等字样，结合类案生效法律文书的认定，戎利强缴纳契税的方式应为与海宏公司达成以部分违约金抵扣契税的协议。但不论是违约金抵扣契税还是现金缴纳，一审认定海宏公司实际收取戎利强缴纳的契税款等费用正确。根据双方签订的《商品房预售合同》的约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。戎利强将契税款交予海宏公司时便视为戎利强自愿委托海宏公司办证时代缴契税。海宏公司应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为戎利强办理不动产权证书。现阶段，戎利强无证据证明海宏公司存在主观上不愿为购房人办证的违约情况。故其要求退还契税及利息的上诉请求，不予支持。关于戎利强要求海宏公司退还收取戎利强的维修基金2131.5元，并支付利息367.3元的诉请，本院认为维修基金是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款。维修资金业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交，2016年3月7日戎利强将维修基金交予海宏公司时，便视为戎利强自愿委托海宏公司代交。另维修基金是对物业公共部位、共用设施、设备进行维修、更新时才能使用的款项，属于全体业主共同所有，戎利强该诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。戎利强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由戎利强负担。本判决为终审判决。审判长 王文东审判员 宋敏芳审判员 王 鹏二〇二〇年十二月二十二日书记员 古 超附：审理本案所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；