上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11468号上诉人(原审原告)：庄慧青，女，1970年10月31日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人(原审原告)：滕耀文，男，1969年3月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：花伟，上海东炬律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：唐巳超，男，1989年12月23日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：唐孟光，男，1948年5月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱国瑾，上海理本广治律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李勇征，男，1957年8月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被上诉人(原审被告)：王贵珍，女，1964年12月6日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李淑芳，女，1985年11月8日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张红勇，男，1984年10月9日出生，汉族，户籍所在地湖北省枣阳市。上诉人庄慧青、滕耀文因与被上诉人唐巳超、李勇征、王贵珍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初15788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人庄慧青、滕耀文上诉请求：撤销一审判决主文第二项，发回重审或改判支持己方一审相应诉请。事实和理由：一审法院对案件事实没有彻底查清。己方与唐巳超签订房屋买卖合同以后，该合同没有得到任何实质性的履行，上海市青浦区章浜新村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)还在己方手里，归己方占有、管理、使用、居住。一审法院对滕耀文于2015年4月12日出具的《协议》的内容和真实意思表示严重误判。《协议》应理解为，唐巳超应负责在2015年5月30日前将系争房屋过户至己方名下，过户完毕，则己方应一次性支付唐巳超40万元。如唐巳超在2015年5月30日前未将房屋过户至己方名下，则属于超过约定时间，那么该《协议》作废，双方需另行协商，所以叫“另行处理”，只不过由于滕耀文文化程度有限，将“另”错写为“令”，写了一个错别字，明显就是一个笔误。一审法院认为，己方要求唐巳超将房屋过户回来的权利已过期失效，这个观点是完全错误的。己方为这套房屋，一直在设法协商中，后来又一直在诉讼斗争中，不存在过期问题。被上诉人唐巳超辩称，同意一审判决，请求予以维持。被上诉人李勇征、王贵珍辩称，同意一审判决，请求予以维持。庄慧青、滕耀文向一审法院起诉请求：1、判令庄慧青、滕耀文与唐巳超于2009年12月18日签订的房屋买卖合同无效；2、判令唐巳超与李勇征、王贵珍于2018年12月15日签订的房屋买卖合同无效；3、判令李勇征、王贵珍负责将系争房屋的不动产权登记恢复至庄慧青、滕耀文名下。一审法院认定事实如下：庄慧青、滕耀文原系夫妻关系(于2008年11月18日离婚)，于2008年10月13日取得系争房屋的房地产权证。2009年12月18日，庄慧青、滕耀文(卖售人、甲方)、唐巳超(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：828393)，由滕耀文、庄慧青将系争房屋出售给唐巳超，合同约定房价款46万元。2010年1月7日，银行发放唐巳超申请的贷款25万元，直接汇入庄慧青账号，2010年2月起自唐巳超的银行卡扣款还贷，至2019年4月2日归还银行贷款完毕。唐巳超于2010年1月6日取得系争房屋房地产权证。2015年4月12日，滕耀文出具《协议》，内容为“章浜新村XXX号XXX室房子，于2015.5.30前过户，一次性到位40万元，超过时间＊行处理(滕耀文解释为“另行处理”，唐巳超解释为“自行处理”)”。因系争房屋一直由陈巧琴居住，2018年7月3日，一审法院以(2018)沪0118民初11399号立案受理了唐巳超诉滕耀文、陈巧琴排除妨害纠纷案件，唐巳超诉请要求滕耀文、陈巧琴搬离并腾出系争房屋。后唐巳超撤回起诉，一审法院依法予以准许。一审另查明，2018年12月12日，唐巳超(甲方、卖方)与李勇征、王贵珍(乙方、买方)在案外人上海春海房地产经纪事务所的介绍下，就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定：甲方自愿将系争房屋出售给乙方，乙方已对该房产做了充分了解，愿意购买；甲乙双方议定的上述房产及房屋装修与室内物品成交总价格为116万元，乙方于2018年12月12日签约时交付购房定金2万元；第一期房款34万元于2019年1月30日前由乙方支付给甲方，第二期房款80万元以贷款方式支付，支付时间以银行放款时间为准；乙方在支付第一期购房款后，甲乙双方协助经纪方向房地产交易中心办理房产过户手续；过户结束后，甲方将房屋转移给乙方，该房屋的附属物及该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方，并负责水、电、煤、通讯、物业管理及有线电视等费用的完清，交房后，费用与甲方无关；甲方必须在将房屋交付给乙方；甲方保证所出售房屋内无债务、债权、纠纷，如有以上问题所造成的所有损失由甲方承担。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，李勇征、王贵珍向唐巳超支付定金2万元。2018年12月15日，唐巳超与李勇征、王贵珍就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定转让价款为160万元；甲方于年月日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同另对其他内容进行了约定。2019年1月15日、18日、24日、4月12日，李勇征、王贵珍分别向唐巳超转账24万元、24万元、22万元、7万元，上述钱款共计77万元。2019年4月12日，李勇征、王贵珍(买受人)与唐巳超(出卖人)签订《房产交易协议补充协议》，约定：出卖人与买受人就系争房屋已经于2019年4月12日达成房屋买卖合同(合同编号：XXXXXXX，以下简称“主合同”)，合同上载明房屋价格为160万元，先(现)双方就该房屋交易达成如下补充条款，原房屋买卖合同与本合同约定不同的，应以本合同为准；双方确认房屋交易价为120万元，主合同所载明的价格仅为办理房产过户需要，并非房屋实际价格；买受人已经清楚了解房屋情况，知道房屋内目前有出卖人和买受人之外的其他人居住，买受人在取得房屋产权后，应自己负责将该居住人驱逐出房屋，买受人是否能成功驱逐该居住人并不影响合同的效力，买受人不得因此而要求出卖人返还购房款或者主张合同无效或者撤销合同；出卖人承诺，无论买受人是否能成功驱逐居住人，无论买受人此后以何种价格出卖该房屋，均不会要求买受人向其补差价，或者向买受人主张任何欠款，本补充协议载明的房屋价格既是双方就该房屋的最终实际价格；任何一方不得将本补充协议内容透露给任何第三方，若因此导致主合同无效或者被撤销的，透露方应该承担另一方所有经济损失。协议另对其他内容进行了约定。2019年4月25日，李勇征、王贵珍取得系争房屋房地产权证。2019年9月1日，一审法院以(2019)沪0118民初16146号立案受理了李勇征、王贵珍诉陈巧琴、滕耀文排除妨害纠纷案件，李勇征、王贵珍诉请要求陈巧琴、滕耀文搬离并腾出系争房屋。2020年2月27日，一审法院驳回了李勇征、王贵珍的诉讼请求。后李勇征、王贵珍上诉，二审法院撤销原判决，将该案发回重审。各方当事人确认，唐巳超将系争房屋出售给李勇征、王贵珍的实际价款为116万元。一审中，庄慧青、滕耀文表示，其将房屋出卖给唐巳超并非真实买卖，而是为获取贷款，自己仅收到银行贷款的25万元，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。当时就说好以后房屋还要过户回来，但2015年5月30日前带着40万元去找唐巳超要求过户，唐巳超又不同意了。唐巳超与李勇征、王贵珍的合同中没有交付时间、也没有看过房、房屋单价低于市场价，是恶意串通，损害了庄慧青、滕耀文的权益，因此也无效。唐巳超表示，贷款及合同都是庄慧青、滕耀文操作的，当时也是说好以后再把房屋买回去，因为是亲戚所以也就让陈巧琴住在里面，反正自己及父母都不需要房屋，但贷款全部是自己及父母还的，产证也一直由自己保管。2015年签订《协议》是准备庄慧青、滕耀文将房屋买回去，40万元包括25万元及贷款利息，当时自己是同意的，但因为庄慧青、滕耀文2015年5月30日之前没有支付40万元而是到了2016年端午节前后才去支付，就不再同意过户了，且协议上也写明超过时间自行处理，所以就将房屋出卖给李勇征、王贵珍。为此提供：2020年系争房屋的价格信息，同小区类似房屋的市场价为130万元左右，证明自己与李勇征、王贵珍的合同真实有效，不是恶意串通。对此，庄慧青、滕耀文质证称，真实性不认可，现在市场价为3万元／平方米；李勇征、王贵珍质证称，市场价在140-145万元左右。李勇征、王贵珍表示，是通过其他中介知道的系争房屋，还为此支付了介绍费。李勇征、王贵珍的女婿就是中介，对房型比较了解，加上房价也比较便宜，故未查看房屋。唐巳超是警察，说居住在房子里的是老人与其无关，又提供了房产证及还款凭证，合同中也承诺房屋没有任何纠纷，因此是信任唐巳超的。签订协议时去过房屋两次，当时没有人，以为无人居住，过户后要求腾退时才有了纠纷。一审法院认为，根据庭审查明的事实，本案的争议焦点是庄慧青、滕耀文与唐巳超之间的房屋买卖合同是否为真实意思表示或为套取银行贷款，对此一审法院认为，判断当事人是否具有买卖系争房屋的真实意思表示，应从合同的签订及履行情况综合予以审查，对此做如下分析：首先，从合同的签订情况来看，唐巳超称签订合同与贷款均是庄慧青、滕耀文操作，且双方并未就交房日期这一房屋买卖的重大事项予以约定，唐巳超任由陈巧琴居住在系争房屋内近十年而未提出任何主张，与常理不符；其次，关于房款的支付，合同约定房价款为46万元，而除银行贷款的25万元外，唐巳超未支付过其他任何房款，也未能举证证明双方对于房款及支付方式有过其他约定；再次，对于2015年签订的《协议》，唐巳超称40万元为银行贷款及利息，当时同意庄慧青、滕耀文支付40万元就将房屋过户回去，也印证了双方间并非真实的房屋买卖关系。因此，一审法院认为庄慧青、滕耀文关于双方并没有真实买卖系争房屋意思表示的主张，更具合理性，一审法院予以采信。系争房屋买卖合同因缺乏当事人的真实意思表示，应属无效。但滕耀文2015年签署的《协议》载明：系争房屋“于2015.5.30前过户，一次性到位40万元，超过时间另／自行处理”，唐巳超对《协议》的内容予以认可，一审法院确认《协议》的真实性。从《协议》载明的内容可以分析，当时双方约定滕耀文在2015年5月30日前支付40万元，逾期则系争房屋的处置权归唐巳超，但事实上滕耀文非但未在约定期限前支付40万元，且自2015年签署《协议》至今未支付过任何钱款，也未举证证明提出过任何主张。退一步而言，即使《协议》中对于滕耀文支付钱款过户回系争房屋的行使期限约定不明，滕耀文亦应当在2015年5月30日后的合理期限内行使权利，如果因为《协议》中关于过户房屋的权利的行使期限未约定或约定不明，而认为滕耀文可以无限期地随时行使权利、唐巳超应无限期的等待滕耀文行使权利，有悖基本的公平原则。综上，虽庄慧青、滕耀文与唐巳超签订的房屋买卖合同无效，但基于后续《协议》的实际履行情况，滕耀文要求系争房屋从唐巳超名下过户至其名下的权利已过期失效，因而唐巳超于2019年将其所有的系争房屋出售给李勇征、王贵珍，于法无悖，亦未损害庄慧青、滕耀文的合法权益。庄慧青、滕耀文要求确认唐巳超与李勇征、王贵珍的买卖合同无效并要求将系争房屋过户至其名下的诉请，无事实与法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、庄慧青、滕耀文与唐巳超签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：828393)无效；二、庄慧青、滕耀文的其余诉讼请求不予支持。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，一审关于庄慧青、滕耀文与唐巳超就系争房屋签订的买卖合同无效的认定意见正确，理由确实充分，本院不再赘述。但前手房屋买卖合同无效，并不必然导致后手买卖合同无效。后手房屋买卖合同是否有效，应综合房屋买卖当时具体情况予以认定。鉴于各方当事人对庄慧青、滕耀文与唐巳超之间房屋买卖合同无效的认定意见均无异议，本案二审争议焦点在于唐巳超与李勇征、王贵珍于2018年12月15日签订的房屋买卖合同是否无效以及李勇征、王贵珍是否需将系争房屋的不动产权登记恢复至庄慧青、滕耀文名下。但需要指出的是，庄慧青、滕耀文所为有违民事活动应遵循的诚实信用原则，对于合同无效存在过错。庄慧青、滕耀文将系争房屋过户至唐巳超名下之当时，即已知晓存在唐巳超另行出售房屋之法律风险，为获取不正当利益两人甘冒前述风险。一审关于滕耀文2015年签署的《协议》的认定意见，理由确实充分，本院认同。根据庄慧青收取款项情况以及与滕耀文之间的身份关系，结合《协议》内容，可以认定在庄慧青、滕耀文两人未偿付约定款项的情况下，两人同意唐巳超处置系争房屋。根据一般认知，即可认定前述《协议》为两人同意唐巳超处置系争房屋的法律确认。庄慧青、滕耀文关于此节的上诉意见，不仅缺乏事实依据，而且有违诚信原则，本院不予支持。根据以上分析认定以及在案证据，难以认定唐巳超与李勇征、王贵珍就系争房屋所签订的合同存在无效的情形，本院对此诉请亦难以支持。同时本院也注意到，庄慧青、滕耀文作为引发本案争议的过错方，在诉讼中自始没有妥善处理各手所付对价的意思表示。鉴于前述情况，庄慧青、滕耀文作为过错方，欲通过要求判决房屋买卖合同无效而取得房屋产权，明显有违民事活动应遵循的公平原则。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人庄慧青、滕耀文负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二〇年十二月十六日法官助理  张末然书 记 员  吉 灵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……