广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22547号上诉人（原审被告）：广州潮人码头餐饮管理有限公司，住所地：广州市越秀区环市西路****自编******自编**。法定代表人：肖汝钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟立，该公司员工。被上诉人（原审原告）：广东白云城市酒店有限公司，住所地：广州，住所地：广州市越秀区环市西路******法定代表人：黄芳。委托诉讼代理人：曾绍金，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关晨曜，北京大成（广州）律师事务所实习律师。原审被告：广州百食福食品科技有限公司，住所地：广州市天河区大观南，住所地：广州市天河区大观南路**B610yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：欧阳峻辉。上诉人广州潮人码头餐饮管理有限公司（以下简称潮人码头公司）因与被上诉人广东白云城市酒店有限公司（以下简称白云城市公司）及原审被告广州百食福食品科技有限公司（以下简称百食福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。潮人码头公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项；2.判令白云城市公司全额退还潮人码头公司合约保证金10万元；3.判令白云城市公司履行合同约定的义务，支持潮人码头公司的减租请求，2019年7月至2020年2月期间的租金及管理费按50%结算；4.判令白云城市公司执行国务院关于疫情期间国有企业对服务行业、小微企业减免租金3个月的优惠政策，至少减免2020年度3个月租金；5.判令本案诉讼费（受理费、保全费）由白云城市公司承担。事实和理由：白云城市公司发出解除协议后，潮人码头公司一直同意解除合约并积极配合，多次提出协商解决，白云城市公司均不予正面回应。涉案租赁物位于广州市xx路xx号，紧邻涉案租赁物的广州火车站东广场地铁x出口自2019年7月被封闭，该出口直通广东白云城市酒店的物业约50米，因地铁站出口被封闭及围蔽导致潮人码头公司租赁的物业人流量严重减少，严重影响和制约了潮人码头公司门店的经营，涉案租赁物同栋楼的相邻商家也面临同样的问题。潮人码头公司分别于2019年11月27日、2019年12月2日、2020年1月4日多次通过电话或短信等方式联系白云城市公司总经理，以期协商讨论能通过减免租金方式以便让潮人码头公司维持经营及解除合同的事宜，白云城市公司一直不予回应。潮人码头公司从2020年1月22日闭店至2020年5月2日搬离涉案租赁物，一直没有使用该物业用于经营活动。即便不考虑白云城市公司故意不配合办理门店退租移交手续，白云城市公司向潮人码头公司追索2020年1月22日闭店至2020年5月2日的租金和管理费，也应当考虑疫情影响，即白云城市公司应当执行“新冠××疫情”期间的租金减免政策，至少减免潮人码头公司3个月租金。白云城市公司作为省属国企，应当执行国家发改委发改投资规（2020）734号文件，法发（2020）17号文件的精神，即疫情期间，出租人以承租人未按约定支付租金为由请求解除合同的，人民法院不予支持；承租人请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。因此，白云城市公司应免除潮人码头公司3个月房屋租金。综上，恳请二审法院判如所请。白云城市公司二审答辩称，一、潮人码头公司从2019年9月起一直未向白云城市公司缴纳租金、水电费等，依照租赁合同第8.4条的约定，白云城市公司有权没收履约保证金并单方解除涉案租赁合同，至于潮人码头公司所称的三次与我方联系，其均未有实质性支付意思及方案。依照合同约定，潮人码头公司延期支付租金款项30日的，白云城市公司有权单方解除合同并没收保证金。二、潮人码头公司要求减免租金无正当理由。我方于2019年12月16日向潮人码头公司邮寄解约通知，并为对方预留了20天的时间进行场地腾空工作，但潮人码头公司一直怠于履行移交场地的义务，直至疫情发生。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行或发生不可抗力的，不能免除责任。即使疫情属于不可抗力，潮人码头公司应当承担因延迟履行交付场地而导致的责任。三、潮人码头公司辩称的广州市火车站改造围蔽设施影响其经营的说法不成立。三方在2019年5月30日签订新的《租赁协议》之前，我方告知潮人码头公司、百食福公司关于广州火车站改造围蔽的现状，且该改造工作正在进行中，潮人码头公司、百食福公司明确知晓该情况后，仍与我方签订新的《租赁协议》，因此，该因素属于商业风险因素，而非不可抗力因素。四、潮人码头公司、百食福公司称改造围蔽工程导致人流急剧减少的说法与事实不符。广州火车站改造围蔽工程对潮人码头公司营业空间未有遮蔽，在相关工程建设过程中已经预留有顾客的进出口通道，以便于其营业，潮人码头公司辩称的人流减少与遮蔽工程并无因果关系。白云城市公司于2020年1月16日向一审法院起诉请求：1.确认白云城市公司与潮人码头公司之间的租赁合同于2019年12月18日解除；2.潮人码头公司、百食福公司立即向白云城市公司返还广州市越秀区xx路xx号xx室；3.潮人码头公司从2019年8月1日至实际交还房屋之日止的租金、场地占用费（租金及场地占用费均按照合同约定同期租金标准计算）、截至2020年1月的水电费共计46392.27元、停车费60元；4.潮人码头公司向白云城市公司支付逾期支付2019年8月1日至2020年4月30日期间租金的违约金（以当月所欠租金为本金，从当月6日起计至实际付清之日止，按每日万分之五计算）；5.百食福公司承担连带清偿责任；6.白云城市公司无需退还履约保证金；7.潮人码头公司、百食福公司承担本案受理费、财产保全费。一审法院认定事实：2010年6月22日，白云城市公司（甲方）与名潮公司（乙方）签订《租赁合同》，写明甲方将广州市xx路xx号及xx号广东白云城市酒店使用面积约800平方米的房产出租给乙方使用，租期12年，从2010年7月15日至2022年7月14日止，其中2019年10月1日至2020年9月30日年租金139582元，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金；若不可抗力事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，经甲、乙双方协商可提前终止合同，由于不可抗力原因提前终止合同甲、乙双方无需承担任何法律责任，合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其他各项费用；乙方有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失：1.乙方逾期支付租金达三十天；甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先提前十五天书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，租金、违约金及一切费用照实结算，甲方无需退还乙方的履约保证金；在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付违约金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之万分之五作为违约金等。2010年7月5日，名潮公司向白云城市公司出具申请书，写明我公司分店《广州潮人码头餐饮管理有限公司》在工商局核名通过，故申请开具同意转租证明以办理营业执照等。次日，白云城市公司向名潮公司出具关于同意转租的复函，同意名潮公司将与我司签订的租赁合同场地转租给分公司潮人码头公司经营。2011年，白云城市公司（甲方）与潮人码头公司（乙方）签订《补充协议》，写明：一、甲方同意乙方从2011年6月1日起只保留租赁一楼约245平方米房产；三、租赁期限为8年，自2011年6月1日至2019年5月31日止；从2018年10与1日至2019年5月31日每月租金63614元，甲乙双方除在租赁房产面积和租金标准方面执行本补充协议的相关约定外，仍需严格执行《租赁合同》的所有条款等。2016年5月1日，欧阳峻辉出具授权书，同意潮人码头公司在涉案房屋使用本人申请注册的商标“x粉x面”，使用期限至2021年5月2日等。2016年5月30日，白云城市公司（甲方）与潮人码头公司（乙方）、百食福公司（丙方）签订《补充协议》，写明：一、2016年4月1日起，原《租赁合同》及《补充协议》中乙方的权利义务现由乙方和丙方共同享受和承担；二、考虑到甲方对乙方、丙方公共区域安全、卫生环境方面物业管理成本逐年增高，为规范账务管理需要，原约定租金调整划分为租金及管理费两个部分；三、2016年4月1日起，乙方和丙方对该物业租金、管理费及水电费等应支付费用承担连带责任，乙方和丙方须于每月5日前向甲方支付当月租金；四、除上述内容外，原合同其他内容不变，本协议与原合同其他条款有冲突，以本协议约定为准等。2019年5月30日，白云城市公司（甲方）与潮人码头公司（乙方）签订《租赁合同》，写明甲方将环市西路179号广东白云城市酒店一层使用面积约240平方米的房产出租给乙方使用，用于开设中餐厅；租期3年，自2019年6月1日至2022年5月31日，租金每月62000元，划分为租金及管理费两个部分，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金，其他内容与上述《租赁合同》条款一致等。2019年8月22日，双方签订《补充协议》，明确租赁物业地址为环市西路179号116-123室，使用面积约240平方米的房产。潮人码头公司向白云城市公司支付履约保证金10万元，支付租金至2019年8月，9月支付了部分租金45000元。2019年10月24日，北京大成（广州）律师事务所向潮人码头公司出具律师函，因潮人码头公司至今尚欠白云城市公司2019年7-10月租金、电费、停车费共计245384.55元，要求潮人码头公司收到律师函后15日内腾退并交回房产，租金、违约金以一切费用照实结算等。该律师函于10月26日妥投。2019年12月16日，白云城市公司向潮人码头公司邮寄《关于提前终止合同的通知》，因潮人码头公司长期拖欠租金属于根本违约，通知潮人码头公司收到通知之日起合同正式解除，自收到通知之日起20日内腾退房产等。该通知于12月18日签收。潮人码头公司分别于2019年10月31日、12月8日、2020年1月3日向白云城市公司发出《关于租金缴纳及减免支持事宜》，写明由于广州火车站地区围蔽施工、公交站搬迁，人流明显大幅减少，申请自2019年10月起到火车站广场施工结束、周边人流恢复后期间能给予租金减免缴纳的支持等。2020年4月15日，潮人码头公司向白云城市公司出具《关于租赁场地撤场事宜》，写明自2019年6月以来在火车站广场施工围蔽、公交站场搬迁以及2020年1月至今的疫情的多重影响下，人流急剧下降，经营压力巨大，并且自2020年1月22日闭店至今一直没有营业，如果得不到贵司的租金减免支持我们已经无法再经营下去，特向白云城市公司提出于2020年4月17日交还场地等。该文件于4月17日已签收。2020年5月3日，白云城市公司与潮人码头公司办理了涉案房屋的交接手续，双方签订退还租赁房产确认书，确认截止至2020年5月3日，潮人码头公司须向白云城市公司支付实际发生的水、电费合计46556.47元。一审庭审中，白云城市公司提交如下证据：一、白云城市公司2019年度审计报告。二、广州市交通运输局于2018年10月25日出具的11月起广州地铁11号线广州火车站将进入围蔽施工通知，写明广州地铁计划在2018年11月至2023年11月期间对火车站广场的不同区域分5期进行围蔽施工，分期建设车站主体和附属结构，具体如下：1.第1期将围蔽现公交站场南端；2.第2期将围蔽公交站场南段及火车站东进站口及火车站售票大厅前；3.第3期将继续围蔽公交站场南段及火车站东进站口及火车站售票大厅前；4.第4期将围蔽公交站场位置；5.第5期将围蔽火车站售票大厅前、西进站厅前、公交站场南段等部位等。三、金羊网、广东交通频道、广州日报分别在2018年10月23日、10月24日、2019年1月19日对火车站广场部分围蔽、部分站点调整的报道。潮人码头公司对证据1没有异议，认为白云城市公司主营的酒店业务与潮人码头公司主营的餐饮业务属于不同业态，没有可比性；对证据2、3真实性没有异议，白云城市公司在续签合同时没有书面告知潮人码头公司上述相关改造信息，应当对环境改变造成的影响承担责任。潮人码头公司提供如下证据：1.广州火车站东广场地铁口x出口封闭的照片；2.张某兰、黄某萍等人出具的关于广州白云城市酒店商圈人流大幅降低的证明，写明广州白云城市酒店商圈自广州火车站实施改造以来人流明显日渐减少，尤其是自2019年7月以来，随着火车站广场改造、火车站地铁口x出口围蔽改道、从火车站广场往酒店通道封闭、公交站迁移、广州站乘客减少等影响，白云城市酒店商圈客流较以往明显下降等；3.国家发展改革委及住房城乡建设部发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，其中第二条实施房屋租金减免第（一）点写明，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金等。白云城市公司对证据1真实性没有异议，认为该情况不影响涉案物业的使用，也没有阻隔人流，只是需要绕路；对证据2不予确认，证明人没有到庭作证，且证明人是涉案物业附近的商户，与潮人码头公司有利害关系；对证据3认为只是指导性意见，不是法律法规，没有强制性，潮人码头公司在租赁合同解除后一直占用涉案物业，不应适用减免租金的政策。一审法院认为，白云城市公司与潮人码头公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。潮人码头公司自2019年9月起拖欠白云城市公司租金、水电费、车位费等费用，逾期超过30天，构成合同约定的解除条件，故白云城市公司向潮人码头公司发出合同解除通知，该通知自送达潮人码头公司之日即2019年12月18日发生效力，白云城市公司确认双方的租赁合同于该日解除及没收租赁保证金合法，一审法院予以支持。潮人码头公司已于2020年5月3日将涉案物业交还给白云城市公司，白云城市公司诉请要求潮人码头公司交还租赁物业，一审法院不再调处。潮人码头公司辩称其欠付租金是因广州火车站广场改造、地铁口A出口围蔽导致人流减少、地铁口A出口围蔽导致人流减少构成合同约定的不可抗力所致不能避免且不能克服的客观情况。根据白云城市公司提供的广州火车站广场围蔽改造的政府部门文件以及新闻媒体的报道，在白云城市公司与潮人码头公司于2019年5月30日签订上述合同之前，广州火车站广场围蔽改造工程内容已经通过各种渠道予以公布。作为经营临近火车站广场商铺的商户，潮人码头公司理应对火车站广场改造围蔽事宜予以关注及重视，提前做好商业决策、安排，以降低或避免该项工程带来的负面影响。故火车站广场改造不是当事人在签约时不能预见的客观情况，不构成不可抗力，属于正常的商业经营风险，潮人码头公司以此为由欠付租赁费用缺乏依据，一审法院不予支持，其应当向白云城市公司支付从2019年9月起至2020年5月3日止的租金、水电费46556.47元及车位费60元。白云城市公司要求潮人码头公司按照每日万分之五的标准支付逾期支付租金的违约金，潮人码头公司辩称该违约金标准过高，白云城市公司也没有证据证明其实际损失大小，故基于公平原则，一审法院酌情调整该违约金标准为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，从逾期之日起计至实际付清之日止。百食福公司曾与白云城市公司及潮人码头公司签订《补充协议》，与潮人码头公司共同承担2016年4月1日起原《租赁合同》及《补充协议》中承租人的权利义务关系，而原租赁合同租期至2019年5月31日届满，白云城市公司与潮人码头公司在原租赁合同到期后续签上述租赁合同，百食福公司没有明确表示对续签的租赁合同共同承担乙方的权利义务关系，白云城市公司与百食福公司之间也不存在合同关系，故白云城市公司要求百食福公司对潮人码头公司的债务承担连带责任缺乏依据，一审法院不予支持。关于疫情期间租金是否减免的问题，白云城市公司在疫情发生之前已经发函要求潮人码头公司交还涉案物业，潮人码头公司逾期不交还，已属迟延履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。即使疫情属于不可抗力，潮人码头公司迟延履行也不能免除责任，故应向白云城市公司承担违约责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，于2020年9月9日判决如下：一、确认广东白云城市酒店有限公司与广州潮人码头餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2019年12月18日解除；二、租赁保证金10万元由广东白云城市酒店有限公司没收；三、广州潮人码头餐饮管理有限公司在判决发生法律效力之日起10日内，向广东白云城市酒店有限公司支付水电费46556.47元、车位费60元、保全费2011元；四、广州潮人码头餐饮管理有限公司在判决发生法律效力之日起10日内，向广东白云城市酒店有限公司支付从2019年9月租金17000元及2019年10月1日至2020年5月3日的租金（每月租金62000元）以及逾期支付上述租金的违约金（从当月6日起，以当月所欠租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际付清之日止）；五、驳回广东白云城市酒店有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5775元，由广东白云城市酒店有限公司负担50元，广州潮人码头餐饮管理有限公司负担5725元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院二审另查明：白云城市公司于2019年12月16日发出《关于提前终止合同的通知》后，于2020年1月16日提起本案诉讼。诉讼期间，潮人码头公司于2020年4月15日向白云城市公司出具《关于租赁场地撤场事宜》的函，提出在2020年4月17日交还场地，白云城市公司于4月17日签收函件后未予回复。此后，该案一审开庭期间，法庭限定双方于2020年5月3日自行办理场地交接手续。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.白云城市公司是否应当向潮人码头公司退还保证金100000元；2.潮人码头公司提出的减免租金主张是否成立。关于白云城市公司是否应当向潮人码头公司退还履约保证金的问题。白云城市公司与名潮公司签订的《租赁合同》已约定，名潮公司逾期支付租金达三十天时，白云城市公司有权提前终止合同，且无需退还履约保证金。此后在潮人码头公司与白云城市公司签订的《补充协议》中，亦确认潮人码头公司需严格执行《租赁合同》的所有条款，故该《租赁合同》对潮人码头公司具有同等法律效力。现潮人码头公司自2019年9月起拖欠租金至今，白云城市公司已基于其违约行为通知解除合同，潮人码头公司要求白云城市公司返还履约保证金，缺乏合同依据和法律依据，本院不予认定。关于潮人码头公司提出对2019年9月至2020年2月期间的租金、管理费按50%结算的问题。虽潮人码头公司租赁物业周边因广州火车站改造、地铁口围蔽等原因导致环境变化、地铁口围蔽等原因导致环境变化，根据白云城市公司所提供政府部门文件及新闻媒体报道，在双方签订合同前相关政府改造施工内容已通过各种渠道予以公布，并非属于合同履行期内发生的突发事件，更不构成承租人可予减免租金的不可抗力因素。潮人码头公司虽多次向白云城市公司发函提出减租要求，但在白云城市公司不予确认的情况下，其仍应按照合同约定租金标准给付租金、管理费及场地占有使用费。故本院对潮人码头公司提出的该期间内减免50%租金的主张不予支持。因涉案《租赁合同》已于2019年12月18日解除，潮人码头公司自该次日即2019年12月19日起应参照合同约定的租金标准向白云城市公司支付场地占有使用费。一审法院未考虑双方《租赁合同》已于2019年12月18日解除的事实，仍判令潮人码头公司支付合同解除后的租金，依法无据，本院予以纠正。关于潮人码头公司以疫情为由要求免交2020年3月至5月租金的问题。如前所述，涉案《租赁合同》已于2019年12月18日解除，潮人码头公司于合同解除后不再负有继续缴纳租金的义务，故一审法院仍判令潮人码头公司支付2019年12月19日至2020年5月3日的租金有所不当。但潮人码头公司未及时交还房屋，应当依法向白云城市公司承担场地占用损失，且2020年1月之后发生新冠疫情的事实与潮人码头公司能否履行场地交还义务并无直接关联，故潮人码头公司以此为由要求免责，理由不成立，本院不予支持。另关于违约金的计算问题，因《租赁合同》约定的违约金系针对潮人码头公司迟延缴纳租金的违约行为所设定，在合同解除后至场地交还前，潮人码头公司所承担的并非缴纳租金义务而仅是就白云城市公司的场地占用损失承担赔偿责任，因此白云城市公司要求潮人码头公司对2019年12月19日至2020年5月3日期间的场地占用费计付违约金，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。一审法院未区分潮人码头公司在合同解除前后所应承担的法律责任性质和范围，对于违约金的处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，潮人码头公司的上诉请求，理由部分成立，本院部分予以支持；一审判决认定事实有误，判决不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5763号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5763号民事判决第五项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5763号民事判决第四项为：广州潮人码头餐饮管理有限公司在本判决书送达之日起10日内，向广东白云城市酒店有限公司支付从2019年9月租金17000元及2019年10月1日至2019年12月18日的租金（每月租金62000元）以及逾期支付上述租金的违约金（从当月6日起，以当月所欠租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际付清之日止）；四、广州潮人码头餐饮管理有限公司在本判决书送达之日起10日内，按每月62000元的标准向广东白云城市酒店有限公司支付从2019年12月19日至2020年5月3日的场地占用费；五、驳回广东白云城市酒店有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5775元，由广东白云城市酒店有限公司负担100元，由广州潮人码头餐饮管理有限公司负担5675元。二审案件受理费7450元，由上诉人广州潮人码头餐饮管理有限公司负担7350元，由广东白云城市酒店有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年十二月十日法官助理杨希书记员叶小琳