文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3380号上诉人（原审被告）：王淑洲，男，1968年2月8日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：王珂，江苏文通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周亚洲，男，1972年4月19日出生，汉族，住涟水县，现羁押于淮安市淮安区看守所。原审被告：吴慧国，男，1971年8月26日出生，汉族，住涟水县。上诉人王淑洲因与被上诉人周亚洲及原审被告吴慧国房屋租赁合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2020）苏0826民初3547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王淑洲上诉请求：撤销一审判决，依法改判王淑洲向周亚洲支付租金147583元并承担违约金14000元。事实和理由：1.涉案房屋于2019年9月26日被拍卖裁定给案外人杨晓权，故2019年9月26日起王淑洲不应再向周亚洲支付租金，一审法院将周亚洲主张的租金计算至2019年12月1日明显错误；2.本案系租赁合同纠纷而非民间借贷纠纷，一审法院以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准明显不当，请求二审法院将违约金调整为14000元。周亚洲一审起诉请求：判决王淑洲、吴慧国支付房屋租金187500元并承担违约金30000元。一审法院认定事实：2012年5月30日，周亚洲和案外人杨海军（出租方）与王淑洲、吴慧国（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定周亚洲和杨海军将位于涟水县乐坊综合楼A栋301(约1200平方米)四楼西边一块（约300平方米）及一楼房屋出租给王淑洲、吴慧国经营涟水豪门夜宴KTV，租赁期限为10年，自2012年9月1日起至2022年9月1日止。第一年租金为40万元，第二年至第四年租金，每年按8%增长，四年后租金双方按市场价、提前三个月协商。租金支付方式为每年的8月1日前付清，最后一年租金据实结算。合同还约定拖欠房租两个月以上，出租方有权终止合同并收回房屋，承租方应承担违约金3万元。租赁合同履行过程中，周亚洲与案外人杨海军确认租金各半分得，2014年6月3日吴慧国退出经营，周亚洲应得的租金由王淑洲支付，杨海军的租金因其参与KTV经营直接予以抵扣。王淑洲表示吴慧国退出经营后，应当支付周亚洲的租金由王淑洲支付。合同履行过程中租赁双方协商房屋租金变更为每年30万元。2017年7月31日，周亚洲向王淑洲出具收条，载明收到豪门夜宴KTV2017年9月1日至2018年8月底房租费12600元，收条还标注：1、责任与租期按原始合同为准。2、共计租金26万元，周50%，计币13万元，杨50%计币13万元，实收126000元。王淑洲以此证实其主张的双方口头协商年租金变更为126000元，周亚洲对收条真实性不表异议，但提出2017年9月1日至2018年8月底的租金是在王淑洲拖欠后找到双方共同好友多次协商周亚洲才减少至126000元的，并不表示对合同的变更，双方也未口头协商将年租金变更为126000元，王淑洲未提供其他证据证实双方口头协商将年租金变更为126000元。2018年9月30日，一审法院向王淑洲经营的涟水豪门夜宴KTV送达协助执行通知书，协助执行事项为对周亚洲等人在涟水豪门夜宴KTV处的租金100万元予以冻结。审理中，周亚洲与王淑洲一致确认2018年9月1日至2019年12月1日租金王淑洲没有支付。王淑洲提出因两城同创、扫黑除恶的影响，在收到协助执行通知书以后也没有实际经营，法院也没有扣划租金，故不存在恶意拖欠租金的违约情形，不同意承担违约金。一审法院认为：案涉房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行。本案主要争议是租金标准是否变更问题，王淑洲主张双方口头协商变更为年租金为126000元，为此王淑洲提供了2017年度（2017年9月1日至2018年8月底）租金收条，收条载明2017年度周亚洲实收租金126000元，周亚洲表示双方并未协商变更年租金，2017年实收租金126000元属实，但只是因朋友出面协调其减收了2017年度租金。一审法院认为，王淑洲主张双方口头协商变更年租金为126000元，周亚洲未予认可，收条上也标注了责任与租期按原始合同为准，故王淑洲提供的收条虽载明2017年实收租金为126000元，但不足以证实双方协商年租金变更为126000元。周亚洲认可合同履行过程中双方已协商确认年租金变更为30万元，周亚洲应得年租金为15万元。两城同创、扫黑除恶虽未禁止王淑洲经营KTV，但客观上确实影响经营收入，结合双方合同约定四年后租金按市场价双方协商确认，再参照2017年度实收租金，一审法院酌定2018年度租金按年租金13.8万元计算，即每月按11500元计算，双方拖欠租金时间2018年9月1日至2019年12月1日确认一致，即拖欠15个月，计拖欠租金172500元。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。按合同约定王淑洲拖欠租金172500元，应于2018年8月1日前付清，以172500元为基数，自2018年8月2日起按年利率24%计算至2019年8月2日，利息为41400元，按法律保护的贷款利率计算一年的利息已高于约定的违约金30000元，故王淑洲请求予以减少，不予支持。按合同约定王淑洲应于2018年8月1日前给付2019年度租金，而法院于2018年9月30日才向王淑洲送达协助执行通知书，在法院送达协助执行通知书之前王淑洲已逾期给付租金两个月，且在案涉房屋被拍卖后，王淑洲仍未履行给付租金义务，故王淑洲以法院向其送达协助执行通知书为由认为其没有违约，依据不足，对其辩解不予采纳。吴慧国于2014年已转让了其豪门夜宴KTV经营权利，王淑洲又表示周亚洲的租金应当由其支付，故吴慧国可不承担责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、王淑洲于判决生效后15日内给付周亚洲房屋租金172500元，并承担违约金30000元。二、驳回周亚洲其他诉讼请求。保全费1620元，由王淑洲负担；案件受理费4562元，减半收取2281元，由王淑洲负担2168元，周亚洲自行负担113元；周亚洲预缴6250元，退还3969元。本院二审期间，王淑洲提交：涟水县人民法院（2019）苏0826执恢308-1号执行裁定书复印件及送达回证复印件（均加盖涟水县人民法院档案证明专用章），证明案涉房屋已于2019年9月24日被拍卖裁定给案外人杨晓权，执行裁定书于2019年9月26日送达杨晓权，2019年9月26日起案涉房屋的财产权益转移至杨晓权所有。本院向周亚洲依法送达了上述证据材料，周亚洲未发表质证意见。本院经审查，对该证据的真实性予以认可。本院经审理确认一审查明的事实。另查明，2019年9月24日，案涉房屋涟水县涟城镇同乐坊商业街A幢301室由案外人杨晓权竞得，一审法院作出（2019）苏0826执恢308-1号执行裁定书，裁定该房屋的财产权自裁定书送达之日起转移至杨晓权所有。该裁定书于2019年9月26日送达杨晓权，以该时点计算王淑洲欠付周亚洲的租金应为147583元（11500×12+11500÷30×25）。本院认为，案涉房屋的财产权益已自2019年9月26日起转移至案外人杨晓权所有，故周亚洲对案涉房屋自2019年9月26日起的租金不再享有权利，王淑洲欠付周亚洲的租金应为147583元（以月租金11500元为标准，自2018年9月1日计算至2019年9月25日）。关于违约金3万元是否过高的问题，本院认为，王淑洲逾期支付租金构成违约，对周亚洲造成了利息损失，一审法院按照受法律保护的贷款利率作为衡量违约金是否过高的标准并无不当；以147583元为基数，按年利率24%计算一年的利息为35420元，高于双方合同约定的违约金3万元，故对王淑洲要求调整违约金的主张本院不予支持。综上，因二审出现新证据，王淑洲的部分上诉请求成立，相应部分应予支持；一审裁判认定事实部分有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销涟水县人民法院（2020）苏0826民初3547号民事判决；二、王淑洲于本判决生效后15日内给付周亚洲房屋租金147583元及违约金30000元；三、驳回周亚洲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4562元，减半收取2281元，保全费1620元，合计3901元，由周亚洲负担419元，王淑洲负担3482元；二审案件受理费3532元，由周亚洲负担2150元，王淑洲负担1382元。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  于晓萍审判员  陶 锐二○二○年十二月二十一日法官助理钟岩书记员余宛蓉