北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7848号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈尚书，男，1968年5月30日出生。委托诉讼代理人：武朝辉，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京名商物业管理有限公司，住所地北京市海淀区恩济庄**院**楼**。法定代表人：刘忠民，总经理。委托诉讼代理人：张泽，北京护宪律师事务所律师。上诉人陈尚书因与被上诉人北京名商物业管理有限公司（以下简称名商公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初64331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈尚书上诉请求：撤销一审判决，改判驳回名商公司的全部诉讼请求，支持我的一审反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.名商公司在合同订立及履行过程中采取欺诈手段，隐瞒重大事实，致使我产生重大误解，一审法院认定事实不清。2.《租赁合同》2017年8月15日之后的部分无效。3.名商公司无权要求我支付房屋占有使用费。4.房屋占有使用费的标准应当参照名商公司与北京启明恒业经贸有限责任公司（以下简称启明公司）房屋占有使用费的标准确定。5.我使用房屋的时间最迟应确定为2020年2月15日。6.我的损失是客观存在的，法院应当酌定。名商公司辩称，不同意陈尚书的上诉请求和理由。1.《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，不存在恶意欺诈。2.一审法院关于房屋占有使用费的标准认定正确，但是数额计算有误，应予纠正。3.陈尚书主张交房时间为电话协商时间，与事实不符，一审判决将结算水电费的时间认定为交房时间，事实认定错误。4.陈尚书不存在经营损失，反而在疫情期间因及时经营止损而获益。名商公司向一审法院起诉请求：1.判令陈尚书向我公司支付2018年8月20日至2020年5月6日期间的房屋占有使用费604267.12元；2.判令陈尚书向我公司补交2015年11月20日至2018年8月19日期间拖欠的租金及房屋占有使用费共计82500元；3.判令陈尚书向我公司支付2018年至2019年度、2019年至2020年度共计二个年度的取暖费11900元；4.判令陈尚书向我公司支付拖延支付租金及房屋占有使用费的违约金6万元。事实与理由：双方于2012年9月10日签订了诉争租赁合同，合同约定租赁期限自2012年11月20日至2020年11月19日，免租期两个月。2017年8月15日，我公司丧失诉争租赁房屋的使用权。但陈尚书一直拒绝腾退房屋，直到2020年5月7日因为疫情原因，陈尚书经营不佳才腾房，双方办理了交割手续。2015年11月20日至2018年8月19日期间，因为我公司的工作人员与陈尚书沟通交接过程中双方确认有误，导致陈尚书的租金一直没有足额支付，不符合合同的约定。故诉至法院。陈尚书在一审法院辩称，因为名商公司与我签订的合同系超期转租合同，该合同自2017年8月15日起就是无效的。由于合同无效，而且名商公司不是涉案房屋的权利人，故其无权要求我公司支付诉讼请求的各种费用，因此不同意其诉讼请求。虽然2017年8月15日合同无效，但是我已经交纳租金至2018年8月25日，这一部分租金我们保留要求名商公司返还的权利。双方签订合同约定名商公司将涉案房屋出租给我，但是因为面积变动，租金从2016年开始按照每季度7万元交纳，后来案外人启明公司起诉名商公司至法院，法院要求腾退房屋。因名商公司超期转租导致合同无效，给我造成很多损失，因此我提起反诉。陈尚书向一审法院反诉请求：1.判令名商公司退还押金2万元；2.判令名商公司赔偿装修损失10万元；3.判令名商公司赔偿经营损失24万元；4.判令名商公司赔偿我寻找替代房屋周转的损失15万元。针对陈尚书的反诉，名商公司在一审法院辩称，我们不能全部同意陈尚书的反诉请求。关于第1项诉讼请求，退回押金在合同全面履行完毕，陈尚书支付了房屋的租金或占有使用费和欠付的取暖费，双方对合同后续事宜没有异议的情况下，我们同意退还2万元押金。关于第2、3、4诉讼请求我们不同意，虽然我公司出现了无权出租的情况，但没影响我们对房屋的占有使用收益，基于我们与陈尚书签订的房屋租赁合同，陈尚书一直行使着合同给他的权利，没有因为合同无效给陈尚书造成任何损失。我们贴出过公告要求租户协助法院腾退房屋，不腾退则执行期间的损失商户自行承担，因此装修损失及经营损失不存在，即使存在也应自行承担。关于第4项诉讼请求，租赁合同租期至2020年11月，陈尚书因为疫情原因主动提出经营不好要退房，不是因为我们是否享有承租权而影响了他的经营，因此违约金不存在，也不应由我们承担。我们在2018年8月28日公告中也阐述了如果不按照法院要求及时腾房，后期损失商户自行承担，陈尚书没有及时腾退房屋，所有的后期费用损失都应由其自行承担。另外，租赁合同在正常履行过程中，因为有3-4平米储物间被拆除，双方就该储物间的租金曾经进行了协商，这3-4平米对170平米租赁物是微不足道的。根据合同租赁的租金第二阶段每年33万元计算，这3-4平米的租金一年不到2000元，因此我们同意在第二阶段每年给陈尚书让利2万元，解决该储物间被拆除的问题，最后交纳的租金数额是因为工作人员计算失误，2016年之后应该每年上涨3万元，但是把这个情况漏掉了。即使按照陈尚书实际占有的面积计算，其没有足额交纳租金的行为也是违约行为。一审法院认定事实：2012年9月10日，名商公司（甲方）与陈尚书（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市海淀区恩济庄82号院3号楼底商，建筑面积170平方米出租给乙方，租期自2012年11月20日至2020年11月19日止，2012年11月20日至2015年11月20日租金为每年30万元整，2015年11月20日至2018年11月20日租金为每年33万元整，2018年11月20日至2020年11月20日租金为每年36万元整。电费按北京市商业楼宇收费标准执行；自来水、电费、燃气费，如遇政府调整水、燃气价格，将执行相应的价格标准，取暖费每年每平米3.5元。乙方应按时缴付租金、水，电，煤气，供暖，等费用；押金为2万元，双方签字生效后1日内一次性支付，租赁期满乙方将租赁单位按原状交还给甲方，甲方验收合格后将押金退还给乙方。房屋租金付款方式为半年付，乙方应于2012年9月10日前支付首期租金15万元，即2012年11月20日至2013年5月19日的租金。乙方应严格按照合同约定的交费时间进行正常交费，如未能按期或延期交费，将按8‰每天计算滞纳金。本合同有效期内，甲方做为该项目合法产权人有权将乙方租赁单位的全部或部分权转让，但应提前三个月通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权。如租赁单位全部或者部分转让给第三人的，甲方应向买受人告知乙方租赁单位的事实，并将本合同项下出租人所有权利和义务一并转让给买受人，该转让行为不影响乙方本合同项下的各项权利和义务；如买受人不再与乙方延续合同，甲方有义务协调乙方经营性损失。租赁期内，若甲方单方面终止合同，则甲方须向乙方返还已付之剩余部分租金，并支付相当于六个月租金的违约金，并赔偿乙方由此造成的经济损失。若乙方单方面终止本合同，则甲方不予返还乙方已付租金，押金，并收取乙方相等于六个月租金的违约金。合同签订后，陈尚书交纳了押金2万元，并开始使用房屋涉案房屋。另查，涉案房屋系名商公司从启明公司处租赁而来，双方签订合同的租期自2007年8月15日起至2017年8月14日止。2016年9月20日，双方一致同意终止双方所签房屋租赁合同，合同到期后不再续约。2017年，启明公司起诉名商公司房屋租赁合同纠纷一案，法院于2018年2月1日作出(2017)京0108民初19853号民事判决书，判决：一、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区恩济庄82号房屋腾空并交还北京启明恒业经贸有限责任公司；二、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付租金三百三十二万八千三百三十五元九角四分；三、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内以每日二千五百一十元二角八分为标准，向北京启明恒业经贸有限责任公司支付自2017年8月15日至北京市海淀区恩济庄82号房屋实际腾空交还之日止的房屋占有使用费；四、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付违约金五十七万元。该判决生效后，启明公司向法院申请强制执行。2018年6月27日，法院向名商公司送达了执行通知，限定其于十日内自动履行腾房义务，但被执行人名商公司并未自动腾退北京市海淀区恩济庄82号房屋。后法院发布执行公告，责令名商公司于公告之日起五日内将北京市海淀区恩济庄82号房屋腾空，交还给启明公司。逾期仍不履行，法院将依法强制执行。执行费用以及因执行引起的其他损失由被执行人名商公司承担。2019年1月，陈尚书对启明公司、名商公司提起执行异议之诉，要求法院停止对北京市海淀区恩济庄82号院房屋的执行。法院驳回了其诉讼请求。在该案中，名商公司认可陈尚书的房租已经支付至2018年8月25日。2020年5月7日，陈尚书与名商公司办理了房屋交接，陈尚书将涉案房屋交还给名商公司。但是陈尚书表示其经营的餐馆于2020年1月11日停止营业，其在2020年2月15日就给名商公司的陈某1打电话要求其收房，其承诺一个星期后办理交接手续，但是一直没有办理，直到2020年3月份，陈尚书找到启明公司的李某1办理了水电费的交接，为证明实际上的房屋交接是在2020年3月16日办理的，陈尚书向法院提交了其与陈某1的录音及李某1书写的结清水电费的收条。名商公司认可陈尚书在2020年3月份确实打电话要求收房，但是陈尚书要求收房的原因是因为疫情其经营不善，名商公司未能及时收房也是受疫情所致，其也找过启明公司的人收房，均未能在3月份办理相关手续，且法院强制执行期间未影响陈尚书使用房屋。现名商公司表示在陈尚书租赁期间，租赁面积中约3-4平方米的储物间被拆除，双方对储物间的租金问题重新进行了协商，其公司同意在第二阶段的租金中每年扣减2万元。因为公司工作人员计算错误，没有按照租赁合同第二阶段约定的每月33万元的标准扣减2万元。故因为其公司统计错误，2015年11月20日至2018年8月19日期间陈尚书还欠交租金82500元。陈尚书不予认可，认为拆除的是10平方米的门头，根据名商公司出具的收据，双方认可了租金标准应为每季度7万元，并向法院提供名商公司出具的收据两张，载明2017年8月20日至2017年11月19日的房租7万元，11月20日至2月19日的房租7万元。名商公司认可收据的真实性。同时，名商公司认为陈尚书在2018年第三季度交纳租金后，就再未交纳租金，违反了合同约定，应承担违约责任，故酌情要求陈尚书支付违约金6万元。陈尚书认为名商公司自2017年8月15日后就不是涉案房屋的权利人，故无权要求其交纳各项费用及违约金。关于2018年至2019年度、2019年至2020年度共取暖费11900元，陈尚书认可其尚未交纳，但表示该费用应该交给启明公司。关于陈尚书反诉主张的装修损失及经营损失，其未向法院提供相应证据。关于陈尚书主张的寻找替代房屋周转的损失15万元，其表示该笔费用系因为名商公司超期转租导致其无法使用涉案房屋而寻找周转房屋的损失。名商公司不予认可，表示其公司是否享有承租权并未影响陈尚书使用该房屋，陈尚书腾退房屋是因为疫情期间经营不善所致，故不同意支付该笔费用。一审法院认为，名商公司与陈尚书签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应按约定履行各自的义务。本案中，名商公司超出其与启明公司的租赁合同转租涉案房屋，超出部分的约定对出租人启明公司不具有法律约束力，但不影响名商公司与陈尚书签订的《租赁合同》的效力。根据陈尚书与名商公司签订的租赁合同，陈尚书在占有房屋期间应向名商公司支付相应的租金。虽然双方在2020年5月7日办理了正式的交房手续，但是根据双方陈述、陈尚书提供的录音以及其与启明公司在2020年3月16日办理水电费的交接等情况，结合因名商公司自身的原因未能及时收房等，双方协议解除合同的时间应为2020年3月16日。陈尚书应向名商公司支付2020年3月16日之前的房租。根据生效判决，陈尚书的租金已支付至2018年8月25日。故陈尚书应向名商公司支付2018年8月26日至2020年3月15日的租金。现双方关于租金标准存有争议，名商公司主张生效判决中认可的租金支付情况及陈尚书提供的收据中租金计算标准均因其公司工作人员的失误而计算错误，因储物间的拆除导致第二阶段的租金每年减少2万元，陈尚书不予认可，名商公司亦未提供相应证据。法院按照名商公司出具的租金收据上载明的每季度租金7万元的标准以及租赁合同中约定的租金标准计算，因为储物间的面积问题，每年租金减少50000元，故结合租赁合同中约定的租金标准，2018年8月26日至2020年3月15日的租金，共计473726元。同时，对名商公司要求陈尚书补交2015年11月20日至2018年8月19日期间的租金之请求，法院不予支持。关于2018年至2019年度、2019年至2020年度的取暖费11900元，陈尚书尚未交纳，根据合同约定，陈尚书应将该笔费用交付名商公司，故名商公司起诉要求陈尚书支付取暖费之请求，理由正当，法院予以支持。对于名商公司起诉要求陈尚书支付迟延支付租金的违约金之请求，因法院于2018年2月1日已经作出要求名商公司腾退包括涉案房屋在内的恩济庄82号房屋的判决书，也已经发出公告，要求名商公司限期腾退，在此情况下，陈尚书未能按期支付房租系履行不安抗辩权，名商公司无权要求陈尚书支付违约金。关于陈尚书反诉要求名商公司退还押金之请求，因双方已经办理交接，合同已经解除，名商公司理应将押金退还，故对于陈尚书上述请求，法院予以支持。关于陈尚书反诉要求赔偿装修损失及经营损失之请求，未向法院提供相应证据，法院不予支持。另，陈尚书反诉要求名商公司支付寻找周转房屋的损失15万元一节，因综合本案证据可以看出，涉案合同的解除并非名商公司根本违约所致，系双方协议解除合同，故对陈尚书上述反诉请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、陈尚书于本判决生效后七日内向北京名商物业管理有限公司支付租金473726元、取暖费11900元；二、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后七日内向陈尚书退还押金2万元；三、驳回北京名商物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈尚书的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第168条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的审理范围限于陈尚书的上诉请求有关的事实和适用法律。关于超期转租部分的合同效力。基于如下理由，本院认为，超出部分的合同约定对出租人启明公司不具有法律约束力，但不影响本案双方之间《租赁合同》的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。对于该规定，司法解释制定者在其编写的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中述及，承租人将房屋转租，其权源是依据该房屋出租合同享有的对房屋租赁期内的占有和使用权，如果转租合同约定的租赁期限超出了承租人的剩余租赁期限，而租赁合同约定的履行期限已届满，承租人就丧失了对于该房屋进行处分的合法权源，该行为应归于无效。可见，司法解释制定者从承租人无权处分的角度来认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的行为无效。该理由已经因新的司法解释的出台而不再成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款的规定，无权处分不导致合同无效。由此，超出部分的合同约定对出租人启明公司不具有法律约束力，但不影响本案双方之间《租赁合同》的效力。陈尚书要求确认超期转租部分无效，于法无据，应不予支持。进而，名商公司与陈尚书签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。关于陈尚书需要向名商公司交纳的租金。1.欠交租金的起算时间。陈尚书已经支付房租至2018年8月25日。名商公司另案中认可陈尚书的房租已经支付至2018年8月25日，其虽主张系其工作人员的失误导致计算错误，但名商公司没有上诉，应认定陈尚书的租金已经支付至2018年8月25日，欠交租金的起算时间为2018年8月26日。2.欠交租金的截止时间。本案中，双方实际进行交接的时间是2020年5月7日。（1）陈尚书主张其使用房屋的时间至迟到2020年2月15日，理由是其多次联系名商公司腾房，名商公司2020年3月16日才给其出具手续。为证明其主张，陈尚书提交了录音一份。陈尚书主张该录音为其与对方工作人员陈某1的录音，时间是2020年2月15日。该录音中，陈尚书表达了交房的意思，陈某1回应称，行，那下礼拜吧。陈某1还表示同事需要隔离，得问同事一下。陈尚书表示，要不直接交给大房东。陈某1表示，名商公司不在场时，大房东可能不收，其联系大房东，让陈尚书等通知。名商公司虽然认可该通话记录系陈尚书与名商公司工作人员的通话记录，但不认可时间为2020年2月15日。本院认为，陈尚书不能证明该通话的时间，应由陈尚书承担相应的不利后果。加之，即便该通话时间为真，名商公司亦未表达出不予配合的意思。陈尚书主张交纳租金的截止时间为2020年2月15日无事实和法律依据，应不予支持。（2）2020年5月7日双方办理了正式交房手续，陈尚书未能证明双方在此之前就合同的解除问题达成了一致意见，应认定双方合同解除的时间为2020年5月7日。陈尚书应支付名商公司租金至2020年5月7日。3.租金标准。《租赁合同》约定，2018年8月25日至2018年11月19日的租金标准应该是每年33万元，2018年11月20日至实际腾退之日的租金应该是每年36万元。一审法院按照租金收据载明的每季度7万元认定每年租金减少5万元，采信了陈尚书的主张。名商公司没有上诉，本院对该租金标准予以确认。4.经本院核算，陈尚书应该支付的租金，超过了一审判决第一项要求其支付的租金数额。考虑到名商公司没有上诉，本院对此不再变更。关于取暖费。《租赁合同》已经约定应由陈尚书交纳，陈尚书虽辩称应交纳给启明公司，但该辩称无合同依据。双方对于取暖费的数额没有异议，一审法院对于取暖费的处理应予维持。关于陈尚书要求名商公司赔偿的装修损失、经营损失、需找替代房屋周转的损失。基于如下理由，对陈尚书的前述请求不予支持。1.陈尚书主张法院发布执行公告要求名商公司搬离是其不能继续经营的原因。考虑到法院公告在2018年，其直到2020年才主动要求腾退，此时恰逢对陈尚书的经营有重大影响的疫情期间。由此，名商公司所称因法院发布公告要求搬离并非陈尚书不能继续经营的真实原因。2.陈尚书未能提交证据证明其经营损失、装修损失、寻找替代房屋周转的损失。综上所述，陈尚书的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12909元，由陈尚书负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 单国钧审 判 员 范 磊审 判 员 辛 荣二〇二〇年十二月十四日法官助理 王志栋书 记 员 李佳星