重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8323号上诉人（原审被告）：焦联德，男，汉族，1973年5月25日出生，住重庆市江津区四屏镇。委托诉讼代理人：洪晨，重庆市江津区德感法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：渝北区龙溪街道龙华富侨保健店，住所渝**龙溪街道龙华大道**财信城市国际**4-1/4-2，注册号500112600414968。经营者：胡芝容。委托诉讼代理人：张文静，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭文杰，北京德恒（重庆）律师事务所律师。上诉人焦联德因与被上诉人渝北区龙溪街道龙华富侨保健店（以下简称龙华富侨保健店）合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初10399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人焦联德的委托诉讼代理人洪晨、被上诉人龙华富侨保健店的委托诉讼代理人张文静、彭文杰到庭参加了审理。本案现已审理终结。焦联德上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要上诉理由为：原审法院按照重庆五环富侨保健有限公司与房东签订的房屋租赁合同租金标准来确定上诉人交纳租金的标准是错误的，因上诉人对重庆五环富侨保健有限公司与房东之间的租赁合同不知情，其合同对上诉人不具有约束力。上诉人在承包经营期间一直按照每月65840元的标准向房东支付租金，被上诉人和房东对该标准均未提出任何异议。上诉人与被上诉人签订的内部承包经营协议于2018年12月13日解除，此后的租金上诉人就不应当再承担，原审判决上诉人再承担2019年1月至2019年3月31日期间的房屋租金的50%缺乏事实和法律依据。龙华富侨保健店答辩称：上诉人应当按照两份生效判决认定的涉案门店租金全额缴纳。上诉人没有法定和约定的解除权，其称2018年12月13日解除协议缺乏依据，原审判决上诉人支付2019年1月至2019年3月31日期间50%的房屋租金正确。故请求维持原判。龙华富侨保健店向一审法院起诉请求：“1、判令被告支付原告2016年4月至2018年9月30日期间的门店租金721920元；2、判令被告支付原告因逾期支付租金而产生的违约金（以721920为本金，从2018年7月19日起计算，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日）；3、判令被告支付原告2018年10月1日至2019年3月31日期间的门店租金587966元；4、判令被告支付原告因逾期支付租金而产生的违约金（以587966为本金，从2019年3月31日起计算，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日）；5、判令被告支付因违约给原告造成的损失5625元。”一审法院认定事实：2016年4月7日，渝北区龙溪街道龙华富侨保健店（甲方）与焦联德（乙方）签订《渝北区龙溪街道龙华富侨保健按摩店承包经营协议》，约定自2016年4月15日起渝北区龙溪街道龙华富侨保健店将该店经营权承包给焦联德经营。该协议第二条第3项甲方权利和义务约定，龙华店财务管理遵守五环富侨总公司的相关规定，其现金收入由甲、乙双方按日审核入帐，共同管理；龙华店涉及非经营性必需支出，金额在500元以下的必需电话申报五环富侨管理中心分管领导，金额在500元以上的非经营支出必需书面申请获批准后执行，财务方准销帐；房租属经营成本，自2016年4月15日起，由焦联德按期向房东缴纳房租，房租为一月一缴，先缴后用。协议第二条第4项约定，乙方在经营期间，甲、乙双方每月做一次财务核算，每半年进行一次利润分配，甲方占利润的30%。协议第三条乙方责任第1项约定，合同签订之日乙方即向甲方缴纳50000元现金，用于龙华店支付房租。此伍万元在过渡期完毕，乙方经营期间产生利润后，乙方才能在龙华店经营利润中逐步提取收回。协议第三条乙方责任第7项约定，龙华店所有证照、公章、合同由甲方驻店财务人员管理，保障乙方经营期内的正常使用要求，但各项证照乙方需按政策法规要求按时年审。乙方不得以店面名义进行损害“重庆富侨”品牌荣誉的行为，如违反此条，由乙方保权承担相关责任及赔偿事宜。协议第三条乙方权利和义务第项约定，除后勤财务人员由甲方任用管理外，其余人员由乙方自行组织安排并管理。协议签订后，焦联德经营管理该门店。2018年11月，焦联德停止经营管理该门店。2018年12月18日，渝北区龙溪街道龙华富侨保健店的管理人员向公安机关报案称焦联德拖欠房款、欠员工工资、客户办卡费用、营业款。一审另查明，一审庭审过程中，渝北区龙溪街道龙华富侨保健店举示了重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初15881号民事判决书，以证明涉案房屋欠付的房屋租金和违约金，该判决书判决：重庆五环富侨保健有限公司支付刘怀仁、刘军、刘品、刘勇2016年4月1日至2018年9月30日期间欠付的租金721920元；并从2018年7月19日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准支付违约金；重庆五环富侨保健有限公司承担诉讼费5625元。渝北区龙溪街道龙华富侨保健店还举示了（2019）渝0112民初2930号民事判决书，以证明涉案房屋欠付的房屋租金和违约金，该判决书判决：解除刘怀仁、刘军、刘品、刘勇与重庆五环富侨保健有限公司签订的租赁合同，重庆五环富侨保健有限公司返还房屋；重庆五环富侨保健有限公司支付刘怀仁、刘军、刘品、刘勇2018年10月1日至2019年3月31日期间欠付的租金435530元；并按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准支付违约金。焦联德质证认为上述判决书系缺席判决，不能反映欠房屋租金的真实情况。另焦联德举示了现金日记帐，以证明渝北区龙溪街道龙华富侨保健店任用的财务人员记载的现金日记帐，载明焦联德缴清了经营期间的房屋租金，该现金日记帐载明从2016年5月1日起至2018年11月26日共缴纳房屋租金48次，共计1969360元。渝北区龙溪街道龙华富侨保健店质证后认为该证据是焦联德单方制作，真实性不予认可。一审还查明，重庆五环富侨保健有限公司与刘怀仁、刘军、刘品、刘勇签订的《房屋租赁合同》约定，涉案房屋租金2016年4月1日至2017年3月31日期间房屋租金每年790079元；2017年4月1日至2018年3月31日期间房屋租金每年829583元；2018年4月1日至2019年3月31日期间房屋租金每年871062元。一审再查明，重庆五环富侨保健有限公司法定代表人胡芝容与本案渝**龙溪街道龙华富侨保健店的经营者是同一人。一审法院认为，双方之间签订的《渝北区龙溪街道龙华富侨保健按摩店承包经营协议》是双方的真实意表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按协议的约定，履行各自的义务。本案中，虽然协议约定是焦联德按期向房东缴纳房租，但被告若没有向房东缴纳，违反约定不履行义务后，渝北区龙溪街道龙华富侨保健店作为合同权利的享有人仍然有向焦联德收取房屋租金的权利。现就本案中涉及的相关问题评析如下：关于缴纳房屋租金标准的问题。双方约定，焦联德承包经营期间，由焦联德按期向房东缴纳房租，房租为一月一缴。根据房东与重庆五环富侨保健有限公司的房屋租赁合同，涉案房屋的租金为2016年4月1日至2017年3月31日期间租金每年790079元；2017年4月1日至2018年3月31日期间租金每年829583元；2018年4月1日至2019年3月31日期间租金每年871062元。虽然该房屋租赁合同并非双方与重庆五环富侨保健有限公司所签订，但仍然可以得出当时涉案房屋的租金标准，因此焦联德应按此标准向房东缴纳房租。关于焦联德应缴纳的租金期间的问题。双方的协议并未约定承包经营期间，双方可以随时解除承包经营。焦联德在2016年4月15日起开始承包经营，在经营管理该门店期间理当支付房屋租金。庭审过程中焦联德并未举示证据证明停止承包经营时向渝北区龙溪街道龙华富侨保健店提出了解除要求，但2018年12月18日，渝北区龙溪街道龙华富侨保健店的管理人员向公安机关报案的行为应视为渝北区龙溪街道龙华富侨保健店已明知焦联德不再承包经营该门店，渝北区龙溪街道龙华富侨保健店应当在合理时间内采取适当的措施减少损失的扩大，因此2018年12月18日后至2019年3月31日期间的房屋租金一审法院酌定2018年12月31日以前的房屋租金由焦联德承担，从2019年1月起双方各承担50%。关于焦联德已缴纳租金的问题。渝北区龙溪街道龙华富侨保健店在庭审过程中举示了两份判决书用以证明涉案房屋欠付的租金及违约金，由于该两份判决书是房东与重庆五环富侨保健有限公司之间的纠纷，在两案审理过程中重庆五环富侨保健有限公司也未到庭参加诉讼，判决书中认定的已收款金额与本案焦联德已缴纳房屋租金不能直接等同。又由于双方协议约定，证照、公章、合同由渝北区龙溪街道龙华富侨保健店驻店财务人员管理，后勤财务人员由渝北区龙溪街道龙华富侨保健店任用管理，庭审中焦联德举示的现金日记帐，焦联德称系渝北区龙溪街道龙华富侨保健店的人员所做，来源于渝北区龙溪街道龙华富侨保健店任用管理的财务人员，符合双方的合同约定，且渝北区龙溪街道龙华富侨保健店并未举示证据证明该现金日记帐并非渝北区龙溪街道龙华富侨保健店任用管理的财务人员所做，因此该现金日记帐，一审法院予以采信。其载明的内容，具有客观真实性，可以证明焦联德经营管理期间已经缴纳的房屋租金，因此，一审法院认定焦联德已缴纳的房屋租金为1969360元。关于渝北区龙溪街道龙华富侨保健店主张的违约金和损失问题。双方的协议并未约定违约金，渝北区龙溪街道龙华富侨保健店直接要求焦联德按房东与重庆五环富侨保健有限公司之间判决的违约金支付，无法律依据，一审法院不予支持。虽然重庆五环富侨保健有限公司的法定代表人与渝北区龙溪街道龙华富侨保健店的经营者都是胡芝容，但是均是独立的主体，渝北区龙溪街道龙华富侨保健店要求焦联德支付重庆五环富侨保健有限公司承担的诉讼费损失，也无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，焦联德在承包经营管理期间应付的房租即为2016年4月15日至2017年3月31日期间的房租820804.29元（790079-790079÷12÷30×14=820804.29元）；2017年4月1日至2018年3月31日期间的房租829583元；2018年4月1日至2019年3月31日期间的房租762179.25元（871062÷12×9+871062÷12×3×50%=762179.25），共计2412566.54元（820804.29+829583元+762179.25=2412566.54）。减去焦联德已支付的房屋租金1969360元，焦联德还应支付房屋租金443206.54元。焦联德关于2016年4月15日至2018年11月26日的所有房租全部结清，并终止合同，后面的房租与焦联德没有关系的辩称意见，与一审法院审理查明的事实不符，一审法院不予采纳。为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、焦联德在本判决生效之日起十日内支付渝北区龙溪街道龙华富侨保健店门店租金443206.54元；二、驳回渝北区龙溪街道龙华富侨保健店的其他诉讼请求。如果焦联德未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费16640元，由渝北区龙溪街道龙华富侨保健店负担8000元，焦联德负担8640元（此款渝北区龙溪街道龙华富侨保健店已预缴，被告负担部分由焦联德在履行上述金钱给付义务时一并支付渝北区龙溪街道龙华富侨保健店）。二审中，焦联德向本院提交重庆市渝北区人民检察院渝北检刑不诉[2020]195号不起诉决定书，拟证明其在2018年12月13日离开龙华富侨店，其与被上诉人签订的内部承包经营协议已于2018年12月13日解除。龙华富侨保健店对该证据的关联性不予认可，认为不能达到上诉人的证明目的。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，焦联德与龙华富侨保健店签订的《渝北区龙溪街道龙华富侨保健按摩店承包经营协议》是双方当事人的真实意表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效。该承包经营协议约定了房租属经营成本，自2016年4月15日起，由焦联德按期向房东方缴纳，房租为一月一缴，先缴后用。该协议未再约定房租标准，房租标准就应当以房东与重庆五环富桥保健有限公司签订的房屋租赁合同约定的标准为准。焦联德称其应当按照每月65840元的标准向房东支付租金，缺乏依据，本院不予支持。焦联德提供的重庆市渝北区人民检察院渝北检刑不诉[2020]195号不起诉决定书并不能证明其与龙华富侨保健店签订的内部承包经营协议已于2018年12月13日解除，故其要求2018年12月13日至2019年3月31日期间的房屋租金不再支付，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，上诉人的上诉理由不成立，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16640元，由上诉人焦联德负担。审 判 长 段晓玲审 判 员 周 舟审 判 员 陈 华二〇二〇年十二月四日法官助理 赵 曦书 记 员 赵中雪