江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6619号上诉人（原审被告）：文成平，男，1964年3月29日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：尤金福，江苏天茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京鼎杰贸易实业有限公司，住所地南京市建邺区江心洲洲泰村。法定代表人：陈俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：许剑，北京市京师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：相晶鑫，北京市京师（南京）律师事务所实习律师。上诉人文成平因与被上诉人南京鼎杰贸易实业有限公司（以下简称鼎杰公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初11177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人文成平的委托诉讼代理人尤金福，被上诉人鼎杰公司的委托诉讼代理人许剑、相晶鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文成平上诉请求：撤销一审判决发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、双方签订协议后，上诉人发现现场实际情况与签订协议时被上诉人介绍的情况有很大出入，经协商双方同意将每年20万元承包金改为15万，10万元押金改为5万。双方谈妥后，上诉人支付给被上诉人20万元，开始对原来破旧的房屋和设施进行装修和改造，总计投入近400万元。第二年又按约定支付给被上诉人15万元。但到2017年年底，由于政府施工，切断了通往农庄的道路，农庄完全失去了经营的条件而停止经营，此时农庄不仅不能经营而且还需投入人力看护。于是双方同意停止计付租金，由上诉人看护直至拆迁，各自获取相应补偿。上诉人虽然不能提交当初口头约定的证据，但如果双方没有口头协议，上诉人不可能花费数百万元装修房屋、添置设备。在农庄道路被切断，完全没有经营收益的情况下，上诉人也不可能另花费用，请人替被上诉人看护农庄资产。被上诉人不能违背诚信原则，在上诉人根本没有经营获利的状态下，仍然按正常标准向上诉人收取占用费。2、一审判决计算错误。四年的费用应该是80万，扣除上诉人已经支付的35万元，尚欠45万而非55万元。3、本案是农村土地承包经营权流转合同纠纷，不是租赁合同纠纷。一审法院没有审查案涉土地的承包经营权证书以及被上诉人是否有权承包土地。按照农村土地承包法的相关规定，只有村民可以家庭为单位对农村土地进行承包经营，而被上诉人公司没有承包经营权。5、涉案土地已经被政府确定为拆迁范围，其租金承包费应当计算到拆迁公告发布之日。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。文成平辩称：上诉人与被上诉人之间签订的协议实际是租赁协议。上诉人租赁土地的用途主要做农家乐使用，并不符合农村土地承包流转的属性。被上诉人与洲泰村村委会签订了租赁协议，被上诉人有权出租涉案土地。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。文成平向一审法院提出诉讼请求：1、确认鼎杰公司、文成平之间的合同关系已于2016年10月1日解除；2、文成平支付鼎杰公司土地房屋占用费用550000元（暂时计算至2019年9月30日，以文成平实际解除占用时间为准）；3、文成平迁出占用土地和房屋并恢复原状；4、文成平承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月10日，鼎杰公司、文成平签订《协议》1份，载明因鼎杰公司向南京建邺区江心洲洲泰村村委会租赁有洲泰村西下片及外滩、水面包括非耕地面积约200亩，并在该土地上修建了房屋约3000平方米，文成平有意向将上述资产进行承包，经双方协商一致，达成如下协议：一、鼎杰公司租赁而来的上述土地上，除了自行修建的房屋，该区域内还有植被、鱼塘等，鼎杰公司一并交由文成平承包经营。二、承包经营期限：2015年10月1日至2016年9月30日止。文成平知晓该地块即将面临拆迁，承包的资产位于拆迁范围内，故同意承包期限定为1年，如果期限届满时尚未拆迁且鼎杰公司愿意继续对外承包的，文成平有权在同等条件下优先承包（该部分内容字体加黑）。三、承包费：每年20万元，于本协议签订之日交付。因拆迁导致文成平实际承包的期限不满1年，如实际使用超过半年，则按照20万元计算，如不满半年，按照10万元计算。押金10万元，于签约之日与承包费同时支付给鼎杰公司……五、承包期限届满前1个月，文成平应当以书面形式向鼎杰公司提出是否继续承包并签订新的承包协议，如文成平未能提出书面申请，则视为不再继续承包。鼎杰公司有权另行处理。文成平明确不再继续承包的，应于承包期限届满后7日内，将所有承包的资产恢复原状归还给鼎杰公司。如超过7日未能将资产交还给鼎杰公司，鼎杰公司有权自行收回，文成平所有遗留在上述区域内的物品、装修装饰等财产均将被视为文成平的遗弃物，鼎杰公司有权处理……鼎杰公司因拆迁所获得一切权利（包括但不限于经济补偿等）均与文成平无关，文成平不得以任何方式、任何理由向鼎杰公司或者相关部门进行主张。七、一旦拆迁工作开始，文成平应当无条件配合。在限期内将相关物品搬离，不得拖延导致鼎杰公司向拆迁部门交付不动产等出现迟延，否则，鼎杰公司有权自行处理文成平的物品、装饰装修等，文成平不得向鼎杰公司主张任何赔偿责任。2019年9月6日，鼎杰公司向文成平发了一份《催告函》，通知文成平双方已无任何租赁关系，限其在收到函件之日起十日内将相关设施迁出并恢复原状后交还鼎杰公司，并支付55万元的占用费用。随后，鼎杰公司曾与文成平联系，催告其迁出租赁场地。2019年10月29日，鼎杰公司在租赁地块的门上贴了一份《告知函》，声明任何未经鼎杰公司同意在承包地块范围内经营、占有、使用、建设等行为均系违法，自《告知函》送达承包地块后，鼎杰公司有权采取自力救济手段，强行入驻，以维护自身权益，鼎杰公司保留追究文成平及侵占土地房屋相关的人员的法律责任的权利，并要求其承担违约/赔偿责任。一审庭审中，文成平抗辩其与鼎杰公司存在口头协议，在《协议》签订后不久变更了协议内容，将年租金降为15万每年，且合同到期后继续续期并约定如遇拆迁，文成平装修部分获得的补偿由文成平自行与拆迁公司交涉并享受相关补偿，文成平花费了巨额的装修费用，第二年年底由于道路施工导致经营条件丧失，承包区域停止了经营，双方不再计算租金，等待拆迁，但未提交相关证据，同时，文成平自认其去过鼎杰公司法定代表人家谈过续签的事，但是对方不同意，因为马上要拆迁；鼎杰公司不予认可双方存在口头协议，其陈述文成平确实支付过一笔15万元的租金，但是并非第二年的租金，其中10万元是第一年租金中未支付的部分，另外五万元是因为文成平支付剩余租金时已超过约定租赁期限1个月，文成平为表示续租的诚意多支付了5万元，但是鼎杰公司并未同意续签。但因为鼎杰公司法定代表人长期在香港，未顾及此事，所以文成平一直在租赁场地经营，并不存在鼎杰公司所述的经营条件丧失。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。鼎杰公司、文成平签订《协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规强制性规定，一审法院依法认定上述合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《协议》可知，双方约定的租赁期限为2015年10月1日至2016年9月30日，文成平没有证据证明双方存在续签的合意，且文成平自认鼎杰公司因为面临拆迁并未同意其续签的要求，因此，双方签订的《协议》已于2016年10月1日终止，故对于鼎杰公司要求确认双方之间合同关系于2016年10月1日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。关于鼎杰公司主张的文成平支付其土地房屋占用费用（暂计算至2019年9月30日为55万元，直至文成平解除占用时止）的诉讼请求，因双方的合同关系已经终止，文成平一直占用鼎杰公司租赁的场地，故应按照协议约定的租金向鼎杰公司支付土地房屋的占用费，截至2019年9月30日，应付占用费为60万元，扣除前期多支付的5万元，还应支付鼎杰公司占用费55万元。文成平提出2017年年底至今经营条件丧失，双方不再计算租金的抗辩，因未提供相关证据予以证明，一审法院不予采信。鼎杰公司要求文成平迁出占用土地和房屋的主张，与双方的协议约定相符，一审法院予以支持。关于鼎杰公司要求文成平恢复涉案土地房屋原状的诉讼请求，因未提供相关证据证明原状的具体内容，因此一审法院不予支持。文成平关于其花费400万元装修以此证明鼎杰公司曾许诺其可就装修部分向相关部门主张拆迁利益的抗辩，因双方在签订《协议》时，明确注明文成平知晓承包地块即将面临拆迁，鼎杰公司因拆迁所获得的一切权利均与文成平无关，文成平不得以任何方式、任何理由向相关部门进行主张，因此，文成平的抗辩与协议相悖，与常理不符，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、文成平于判决生效之日起三十日内支付南京鼎杰贸易实业有限公司租赁土地房屋占用费55万元（截至2019年9月30日），自2019年10月1日起至文成平实际迁出之日止的土地房屋占用费继续按每年20万元标准计算；二、文成平于判决生效之日起三十日内迁出南京鼎杰贸易实业有限公司租赁的建邺区江心洲洲泰村的土地及房屋；三、驳回南京鼎杰贸易实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9300元，由文成平承担。本院二审期间，上诉人向本院提交2016年、2017年拍摄照片51张，证明涉案土地是农村承包经营土地，里面有鱼塘、猪圈、餐厅、林木、家禽等。被上诉人质证认为，通过该组照片无法确认涉案土地性质。照片显示的池塘、林地、房屋等设施在出租之前就已经存在。被上诉人向本院提交以下证据：1、土地使用协议书及转让合同，证明2001年10月18日南京华普实业有限公司（以下简称华普公司）与南京市雨花台区江心洲洲泰村村委会（以下简称洲泰村村委会）签订了关于开发洲泰村西下片土地使用协议书，洲泰村村委会授权华普公司使用该地期限为50年，华普公司可以在土地上进行开发。2006年，鼎杰公司从华普公司处受让了上述权利，双方签订了转让合同，洲泰村村委会签字并盖章。证据2、《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》（宁征拆字[2011]011号）及通告，证明案涉土地属于土地储备整理项目，涉案土地上房屋的拆迁工作由建邺区投资促进局实施，拆迁期限自2011年10月1日至2012年1月31日。上诉人对被上诉人提交的证据的真实性予以认可，但认为2011年9月30日案涉洲泰村西下片区土地已转为国有土地，洲泰村村委会已经丧失了案涉土地的所有权和管理经营权，洲泰村村委会和华普公司签订的土地使用协议以及华普公司和鼎杰公司签订的转让合同自行终止，上诉人和被上诉人签订的合同应为无效。二审中，被上诉人称其2020年7月与拆迁单位南京市建邺区房管局拆迁办签订了拆迁补偿协议。2011年之后其并未再向洲泰村村委会支付租金。上诉人陈述，因通行道路被政府修路破坏，其在涉案的房屋及土地上经营农家乐餐厅到2017年年底，之后无法经营；鱼塘继续养鱼至今，养猪场等继续养猪、养鸭、养鹅至今。经本院向建邺区房产局江心洲拆迁指挥部工作人员了解，2020年鼎杰公司才与其签订拆迁协议，但因为存在案涉纠纷，拆迁协议中并未约定被上诉人应交还房屋的时间。被上诉人同意上诉人给付的押金10万元从上诉人应付的占有使用费中予以抵扣。本院认为，虽然2011年9月30日南京市国土局发布宁征拆字[2011]011号《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》，将涉案房屋纳入拆迁范围，但被上诉人与上诉人2015年9月10日签订《协议》之时，被上诉人尚未与有关部门签订拆迁协议，有关部门亦未明确被上诉人交还房屋的时间，故被上诉人将涉案房屋和土地出租给上诉人后，在《协议》载明的承包经营期限已届满的情况下，被上诉人有权要求上诉人迁出涉案房屋及土地并参照《协议》标准向被上诉人支付占有使用费。上诉人主张拆迁公告发布之后，被上诉人即无权要求上诉人迁出涉案房屋及土地并支付占有使用费，本院不予支持。关于占有使用费的标准。上诉人主张双方协商一致将协议约定的承包费由20万元/年变更为15万元/年以及2017年上诉人不再经营后双方约定不再计算租金，但未提交证据证明，本院不予支持。虽然上诉人称2017年年底之后因为政府修路，上诉人未再经营农家乐，但上诉人并未将涉案房屋及土地返还给被上诉人，且至今仍在涉案房屋内养猪、养鸭、养鹅，故一审法院判令上诉人支付占有使用费55万元，并按照每年20万元的标准继续给付占有使用费至实际迁出之日止，并无不当。关于上诉人向被上诉人给付的押金10万元，上诉人实际给付占有使用费时可予以抵扣。综上所述，上诉人文成平的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人文成平负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二〇年十二月十六日法官助理高峥书记员孙雪松