江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8456号上诉人（原审被告）：王富贵，男，1952年3月2日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：贾清屹，江苏三法（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫城，江苏三法（江北新区）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京石膏矿业有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区西岗街道桦墅村。法定代表人：王方汉，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦文婧，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张长松，江苏圣典律师事务所律师。上诉人王富贵因与被上诉人南京石膏矿业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院(2020)苏0113民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员殷源源独任审理，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。王富贵上诉请求：一、撤销一审判决，并驳回被上诉人的起诉；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案诉争房屋含有企业职工住房性质，依法不属法院主管范围。1、上诉人原系南京石膏矿下属劳动服务公司职工，1992年矿领导决定上诉人负责矿属小卖部工作，同时决定上诉人全家居住在小卖部，即以店为家，不再另行分配住房宿舍。上诉人据此实际居住该房屋至今已有28年（无其他住所）。期间，因企业和房改政策限制，该住房虽由上诉人实际居住，但未能参加房改。2、因该房屋已含有分配职工住房性质，故上诉人所交租金中包含职工住房租金。3、2003年6月，南京石膏矿改制为石膏矿公司，双方仍维持2006既往实际形成的用房关系。期间石膏矿公司要求上诉人签订租期一年的租赁合同，此后因改制遗留的职工问题未获解决，其未再过问该房屋，直至其将该房屋及土地使用权转让后，起诉要求上诉人返还房屋。4、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。综上，本案诉争房屋确实含有职工分房性质。下岗工人生活已属不易，石膏矿公司罔顾事实诉请上诉人返还住房，不仅损害上诉人赖以养老的居住权，该诉请亦不属人民法院受案范围。上诉人特提起上诉，恳请二审法院查明事实，判如所请，保护上诉人最基本的生活权益。石膏矿公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。涉案房屋并不含有分配职工住房性质，本案属于租赁合同纠纷，属于法院管辖范围，双方只是租赁关系，上诉人缴纳的租金也并不包含职工住房租金，且案涉房屋性质并非住宅，亦不可能参加房改。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求法院依法予以驳回。石膏矿公司向一审法院起诉请求：1、请求判令确认双方于2006年3月15日签订的《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议）合同关系终止;2、请求判令王富贵将位于栖霞区甲方(原告)原老办公大楼一楼(土地证号:宁江国用(2008)第216**)房屋（以下简称案涉房屋）及房屋所占用的土地返还给石膏矿公司;3、请求判令王富贵向石膏矿公司支付所欠租赁费用32600元(2006年8月1日至2020年2月29日)及后期房屋占有费(自2020年3月1日至实际搬迁日止，标准为2400元/年)；4、本案诉讼费用由王富贵负担。一审法院认定事实：石膏矿公司名下登记有坐落于南京市江宁区（现区划调整为南京市栖霞区西岗街道桦墅社区）的国有土地使用权［证号为：宁江国用（2008）第216511号］，石膏矿公司在上述地址出资建设了包括案涉房屋在内的办公楼。王富贵系石膏矿公司下属劳务服务公司员工，已于2012年3月退休。2006年3月15日，石膏矿公司（甲方）与王富贵（乙方）签署租赁协议一份。该协议主要内容为：甲方将建筑面积为110平方米的案涉房屋出租给乙方；租赁期限一年，自2006年2月1日至2007年1月31日止，年租金2400元。租赁期满后，如甲方对该房屋另有用途，乙方将无条件退出。反之在承租人同等条件下，乙方有优先续租的权力，协议另订；租期内乙方不得擅自改变房屋结构，不得转租、转让，不得利用该房屋进行违反国家法律的活动，否则甲方有权终止协议，并追究乙方的法律责任。上述租赁协议签署后，王富贵承租使用案涉房屋并交纳租金至2006年7月31日。租赁协议到期后，王富贵一直承租使用案涉房屋至今，双方未重新签署租赁协议，王富贵也未缴纳租金。2019年12月16日，石膏矿公司向王富贵发出《通知》一份。该《通知》内容为，双方签署的租赁协议已于2007年1月31日到期，要求王富贵在2020年2月29日前搬离清场。王富贵于当日签收《通知》，但双方未就腾空、迁让等问题达成一致意见，王富贵也未将案涉房屋清空返还给石膏矿公司。上述事实有土地使用权证、房屋所有权证、《房屋租赁协议》、《通知》、退休证、南京市社会保险缴费清单、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，一审法院依法予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，双方于2006年3月15日签署的租赁协议系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。租赁协议到期后，双方未签署新的租赁协议，王富贵仍然租赁使用案涉房屋，石膏矿公司也未提出异议，故该租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁中，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。石膏矿公司于2019年12月16日向王富贵发出《通知》，要求王富贵于2020年2月29日前自案涉房屋搬离清场，以其实际行动表明要解除与王富贵之间的租赁协议，故一审法院确认租赁协议于2020年2月29日解除。因王富贵已交纳房租至2006年7月31日，故石膏矿公司要求王富贵支付2006年8月1日至2020年2月29日期间的租金32600元，于法有据，一审法院依法予以支持。租赁协议解除后，王富贵应将案涉房屋腾空并返还给石膏矿公司。因双方约定的租赁标的物即为案涉房屋，且根据“地随房走”无需另行明确返还案涉房屋所占土地。现双方签署的租赁协议已经解除，故王富贵应承担自2020年3月1日起至房屋实际返还之日止，按照200元/月标准计算的房屋占有使用费。王富贵辩称其原系石膏矿公司下属企业职工，因所在单位无力支付王富贵工资方才将房屋租赁给王富贵，但王富贵已于2012年3月退休享受退休待遇，故该项抗辩不能对抗石膏矿公司要求其返还案涉房屋的主张。关于王富贵提出的要求石膏矿公司另行解决居住问题的抗辩主张，与本案无关，一审法院依法不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、南京石膏矿业有限公司与王富贵在2006年3月15日签署的《房屋租赁协议》于2020年2月29日解除；二、王富贵于判决生效之日起十日内向南京石膏矿业有限公司支付租金32600元；三、王富贵于判决生效之日起十日内将位于南京市栖霞区平方米的房屋腾空返还给南京石膏矿业有限公司，并承担自2020年3月1日起至实际返还之日止，按照200元／月标准计算的房屋占有使用费；四、驳回南京石膏矿业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费615元，减半收取308元，由王富贵负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王富贵申请证人张某出庭作证，张某陈述其自1992年起担任石膏矿矿长，2003年石膏矿改制为南京石膏矿业有限公司后，其担任南京石膏矿业有限公司的董事长，现为南京石膏矿业有限公司的退休职工。王富贵于1992年从粮食系统调至南京石膏矿，其时企业搞多种经营，成立劳动服务公司，故王富贵被安排在劳动服务公司开小店。石膏矿一般情况下对调到矿里的职工安排住宿，符合家属区条件的就安排到家属区。单职工安排住入集体宿舍，双职工安排入住家属区。1992年之后房子渐渐多出来，单职工也可以入住家属区。但因为考虑到开店的安全，故将小店空间中约20平方米区域给王富贵居住，即该小店既是作为小店经营，又是王富贵一家的住家。王富贵属于自负盈亏，自己的工资自己通过小店赚出来，一年给劳动服务公司交2400元的管理费，公司未收取其他费用。1992年之后石膏矿未再分过房，也未对退房职工有过补偿。双方当事人对于证人身份均无异议。上诉人对证人证言的真实性、关某、证明力予以认可。被上诉人对证人证言的证明目的不予认可，认为南京石膏矿劳动服务公司系独立法人，被上诉人南京石膏矿业有限公司在改制后与上诉人签订租赁协议，故本案属于租赁合同纠纷，并不存在单位内部分房的性质。王富贵所谓居住部分系商店库房，当时工人两班倒，王富贵可能为了服务上夜班的员工，故将库房一部分改造为临时休息区，且王富贵妻儿并不居住，该区域内只有一张单人床，设施也很简陋，不可能满足居住需要。张某虽是矿长，但并不直接负责员工住房分配，对情况不够了解，且不能仅凭证人证言确定本案纠纷性质。上诉人承租房屋系被上诉人多层办公楼的第一层，同层还有栖霞区人民法院巡回法庭，其性质并非住宅；被上诉人作为国企，经营区与住宅区严格分开，案涉房屋仅为租赁给上诉人经营使用，不可能分配给上诉人居住使用。对于一审查明的事实，上诉人王富贵异议之处为：社保记录及王富贵退休证复印件均可证明王富贵系被上诉人员工。被上诉人石膏矿公司对一审查明的事实无异议，并认为其仅是代为交纳社保，王富贵系南京石膏矿劳务服务公司职工。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。双方当事人于2006年3月15日签署的租赁协议系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现上诉人上诉称本案诉争房屋含有企业职工住房性质，故本案纠纷不属于人民法院受案范围。对此本院认为，案涉房屋性质为非住宅，上诉人承租面积多达110平方米并用于商店经营，租赁协议亦未单独将居住区域予以区分；上诉人虽提供了证人证言以证明部分区域具备住房性质，但并无其他书面证据佐证，被上诉人亦对房屋使用情况作出合理解释。综合本案情况，上诉人主张本案诉争房屋含有企业职工住房性质，其依据并不充分，本院不予支持。因双方在案涉租赁协议到期后双方未签署新租赁协议，故双方之间形成不定期租赁关系。现被上诉人书面通知上诉人限期搬离，明确表示解除不定期租赁关系，故一审法院确认租赁协议解除并判令上诉人腾空返还房屋、支付欠付租金及占有使用费，并无不当，应予维持。综上，王富贵的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费615元，由王富贵负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二○年十二月八日法官助理滕文欣书记员戴苗