营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0804民初3801号原告：中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行，营业场所营口市鲅鱼圈区08-新闻大厦东塔楼一层A区B区二层A区B区。负责人：曲国生，行长。委托诉讼代理人：乔远志，辽宁瀛桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：战丽，辽宁瀛桥律师事务所律师。被告：迟美玲，女，汉族，1983年1月23生，现住营口市鲅鱼圈区。被告：营口亿居房地产开发有限公司，住所地：营口市鲅鱼圈区疏港路中段。法定代表人：毛晋。被告：营口利达住房置业担保有限公司，住所地：营口市鲅鱼圈区昆仑大街32-奕丰龙盛园******门市。法定代表人：白如冰。委托诉讼代理人：张伟，男，汉族，1981年11月12日出生，现住营口市鲅鱼圈区。原告中国工商银行股份限公司营口经济技术开发区支行与被告迟美玲、被告营口亿居房地产开发有限公司（以下简称亿居公司）、被告营口利达住房置业担保有限公司（以下简称利达担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人战丽、被告利达担保公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。被告迟美玲经本院公告送达无正当理由未出庭、被告亿居公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告中国工商银行股份限公司营口经济技术开发区支行向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告迟美玲偿还拖欠原告贷款木金180462.12元及截止2018年12月21日的利息14171.53元，本息合计：194633.65元，以及2018年12月22日至本案债权清偿完毕期间相应的利息、罚息等；二、请求判令由原告在欠款金额内对抵押物行使优先受偿权；三、请求判令被告亿居公司就实现抵押权后未足额偿还部分承担连带责任；四、请求判令被告利达担保公司对第一项中被告迟关玲的所有债务承枳连带责任；五、请求判令被告承担木案的全部费用包含诉讼费、实现债权及抵押权的费用等。事实与理由：2011年9月14日，被告迟美玲与原告签订《个人购房借款担保合同》（合同编号A：[一手房]字[营口]行[开发区]支行[2012]年[2418]号）。双方约定：山原告向被告放贷人民币21万元，借款期限240个月，自2012年10月11日至2032年10月11日止，贷款用于购买家庭第一套住房91.54平方米，坐落于营口市鲅鱼圈区，还款方式为按月等额本息还款法。被告迟美玲用其所购房屋提供抵押担保，该抵押房屋在营口经济技术开发区公用事业与房产局抵押登记，（房产抵押登记凭证编号：201200150）。2012年10月11日原告履行了放款义务，依约向被告迟美玲指定账户发放贷款21万元整。被告迟美玲在借款偿还期内，多次出现违约还款，截到2018年12月21日已累计超过55期未按时归还本息。根据个人购房借款担保合同第十四条约定：借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款木息，构成违约。借款人有违约行为，贷款人可以采取宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并根据第十七条关于费用承担方面的约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担，故诉至法院。被告迟美玲、被告亿居公司未到庭答辩，亦未提交任何书面答辩意见。被告利达担保公司辩称，根据担保法第28条规定，同一债权既有担保又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，同时物权法第176条，也有相同规定。本案中，债务人有房产抵押在原告处，视为物的担保，原告应就该房产实现债权，我公司对该房屋的价值之外承担连带担保责任，请求法院在判决书上体现这一点；2、同样根据担保法第31条，保证人担保保证责任后，有权债务人追偿。我公司履行担保责任后，有权向债务人追偿，这一点请求法院在判决书上体现。本院经审理认定事实如下：2011年9月14日，被告迟美玲与原告签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：[一手房]字[营口]行[开发区]支行[2012]年[3045]号）。合同约定：贷款人（原告）根据借款人（被告迟美玲）申请，同意向其发放贷款21万元，用于其购买位于营口市鲅鱼圈区房屋；贷款期限为240个月；实际放款日与到期日以借款凭证为准；收款账户户名为被告亿居公司，贷款利息自实际放款日起计算；贷款利率按浮动利率计算，还款方式为按月等额本息还款法，借款人未按合同约定日期偿还贷款，应按日交纳罚息（罚息利率按贷款利率上浮40%计算），对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；保证人承担保证责任的范围为“阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足B条件（抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件）的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任”，保证期间为两年；担保方式为抵押，抵押物为位于营口市鲅鱼圈区.54平方米）借款人违约时，贷款人有权宣布未偿还贷款和其他融资款项立即到期及解除合同；贷款人为实现合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告迟美玲在借款人、抵押人处签名、捺印，被告亿居公司在保证人处盖章。2012年8月23日，原告与被告迟美玲、被告利达担保公司签订《个人住房担保合同》，约定被告利达公司对案涉房屋给予担保，借款金额为21万元，期限为20年，本协议担保借款金额的100%。被告利达担保公司在担保金额以内偿还被告迟美玲欠借款本息，借款合同终止。同时被告利达担保公司行使房屋抵押权，处置抵押房屋时，抵押人或者房屋使用人必须无条件搬出。2012年10月10日，前述房屋在营口经济技术开发区公用事业与房产局抵押登记，（房产抵押登记凭证编号：201200150），抵押金额21万元，抵押期限自2012年10月10日至2032年10月10日)。2012年10月11日，原告依约向指定收款账户内发放贷款21万元，被告迟美玲在《个人借款凭证》上签字、捺印。截至2018年12月21日，被告迟美玲未还贷款本金180462.12元、积欠利息14171.53元。另查，营口经济技术开发区住房置业担保有限公司企业名称变更后为被告利达担保公司。原告对其主体资格予以认可。上述事实，有个人购房担保借款合同、担保协议、个人借款凭证、房产抵押登记凭证及当事人陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告迟美玲签订的《个人购房借款合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，因而合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定提供了借款，被告迟美玲应按照约定及时偿还借款本息。被告迟美玲未按约定履行还款义务，构成违约，故对原告要求被告迟美玲偿还全部剩余贷款本金180462.12元的请求，本院予以支持。原告主张被告支付截至2018年12月21日已欠利息14171.53元及自2018年12月22日起至清偿完毕之日止的利息（具体数额以中国银行股份有限公司营口经济技术开发区支行的个人信贷管理系统记录为准）请求，不违反法律规定，本院予以支持。被告迟美玲用其名下的房屋为该笔贷款提供了抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押担保行为合法有效，原告对该房屋享有抵押权，因此，对原告主张对抵押房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权的请求本院予以支持。对原告主张的被告亿居公司应对原告实现抵押权后未清偿部分承担连带责任的请求，本院认为，原告与被告亿居公司签订的前述《个人购房借款/担保合同》中已明确约定，被告亿居公司承担阶段性担保责任，其在满足条件（抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件）时，对条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。本案中，原告已于2012年10月10日取得前述房屋抵押登记凭证，被告亿居公司自此解除保证责任的条件成就，其对此后的债务免除保证责任，因此被告亿居公司不应承担保证责任。原告对其提出的该项主张违反合同约定又未提供其他证据予以证明，应承担举证不能的责任，故对该项请求不予支持。被告利达担保公司为该笔债务签订了《担保协议书》，承诺对该笔债务在21万元担保限额内承担保证责任。该笔债务存在保证与担保物权并列的情形，《担保协议书》中未约定对物保与人保的实现债权顺序，应视为对此约定不明，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，原告应当先就上述房屋的担保实现债权，不足以清偿部分，再由被告担保公司在担保限额内承担担保责任。被告担保公司可对代偿数额向债权人追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告迟美玲于本判决生效后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行借款本金180462.12元，截至2018年12月21日的利息14171.53元及自2018年12月22日起至清偿完毕之日止的利息（利息标准按照《个人购房借款/担保合同》约定计算），具体数额以原告中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行个人信贷管理系统记录为准。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告迟美玲不能如期偿还上述债务时，原告中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行对登记在其名下的担保财产即位于位于营口市鲅鱼圈区.54平方米）房屋享有优先受偿权。三、上述第二项不足以清偿债务的，被告营口利达住房置业担保有限公司在担保限额内承担保证责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行的其他诉讼请求。案件受理费4193元，公告费560元，由被告迟美玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  王宇明人民陪审员  祁滨皎人民陪审员  孟丽丽二〇二〇年十二月十九日法官助理王楠书记员李凯博