贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3657号 上诉人（原审原告）：马兰，女，彝族，1987年9月10日生，贵州省贵定县人，住贵州省贵定县。 上诉人（原审原告）：徐毅，男，汉族，1986年2月28日生，贵州省贵阳市人，住贵阳市花溪区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：姚苑，贵州正苍律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州绿源城置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县城关镇胡三帖路**。 法定代表人：刘灵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘徽，贵州子为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庭开叶，贵州子为律师事务所律师。 上诉人马兰、徐毅因与被上诉人贵州绿源城置业有限公司（以下简称绿源城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初1369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马兰、徐毅上诉请求撤销原判，改判支持其逾期办证违约金26103.9元。事实与理由：根据双方房屋买卖合同约定，绿源城公司应当在2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付马兰、徐毅二人，并约定自约定之日起180日以后，若出卖人未能交付前述文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。一审判决既然驳回马兰、徐毅退房的诉讼请求，则该房屋买卖合同继续履行，故应当按照合同继续履行的违约金赔付方式计算违约金，即以支付的购房款277406元的日万分之一计算违约金，从2017年9月30日计算至2020年4月28日，总计941天，共计违约金金额26103.9元。一审判决以中国人民银行同期活期存款利率计算，与双方的合同约定不符，理应改判。 绿源城公司辩称，一、根据相关司法解释规定，出卖人需因自身原因才承担违约责任，而本案由于出现政府相关部门的原因和第三人原因才导致本案产生逾期办证的后果，不属于出卖人原因的情形。因此该公司不应承担违约责任。该原因主要有三，一是由于施工方的过错造成工程逾期，该事实有相关判决认定的事实予以确认；二是政府政策的调整，受2017年9月12日省人民政府第107次常务会议通过的《贵州省新建住宅区配电设施建设维护管理办法》影响，故该相应期间不应由绿源城公司违约责任；三是根据住房和城乡建设部、应急管理部于2019年3月27日发布的《住房和城乡建设部应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，消防验收审核部门职能转移调整，导致绿源城公司迟迟不能完成整体消防验收，此期间也不应由绿源城公司承担违约责任。二、根据相关规定，不可抗力导致责任免除。2020年初全国疫情爆发，全国停工停产，绿源城公司不能及时办理产权证书，属于不可抗力事件，一审判决认定其承担违约责任错误。三、即便认定绿源城公司承担违约责任，违约金的起算时间也不应从2017年9月30日起算。根据双方《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，故本案计算逾期办证的起算时间应当从实际交房之日起90日后开始计算。四、根据贵定县人民政府2019年12月23日作出（贵府专议（2019）335号）《关于研究灵智东门·鑫都（一期）项目竣工验收及产权办理相关事宜的专题会议纪要》可知，绿源城公司2019年12月23日就可以办理容缺登记，已达到办证条件，故截至时间应为2019年12月23日，而非2020年4月28日。五、按日万分之一的比例计算违约金过高，应予以调整。 马兰、徐毅向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、绿源城公司退还马兰、徐毅购房款277406元、银行贷款利息22980.13元（利息从2017年4月暂计至2020年5月）及2020年5月至实际给付之日止的银行贷款利息；3、绿源城公司支付马兰、徐毅逾期办证利息1941.842元（从2017年9月30日暂计至2019年9月30日）及2019年9月30日至实际给付之日止的利息；4、绿源城公司支付马兰、徐毅资金占用费（以147406元为基数，自2016年11月29日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）；5、诉讼费由绿源城公司承担。 一审法院认定事实：2016年12月22日马兰、徐毅与绿源城公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定如下主要内容：绿源城公司将其开发的灵智·东门鑫都项目第7、8、9号商业裙楼2层XX号两套商品房出售给马兰、徐毅；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期起180日以后，若出卖人未能交付有关文书的，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。2016年11月29日，马兰、徐毅交付绿源城公司购房款147406元；2017年3月29日，双方与信用社签订《个人购房担保借款合同》，马兰、徐毅按揭贷款13万元支付绿源城公司。2016年12月25日，马兰、徐毅与案外人信达公司签订《委托经营管理协议书》，约定委托期限自2016年12月31日至2021年12月31日。至马兰、徐毅起诉，涉案房屋已能办理产权证。 一审法院认为，本案争议焦点：双方《商品房买卖合同》解除条件是否成立。《中华人民共和国合同法》指出“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，双方房屋买卖合同成立，“当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。双方签订的《商品房买卖合同》不符合合同法第52条规定的无效情形及92条规定的解除条件。合同法指出“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。双方约定绿源城公司于2017年9月30日前将有关文书交付马兰、徐毅，并约定180日以后仍不能交付有关文书的，买受人有权退房，马兰、徐毅在合理期限内没有催告绿源城公司办证、表示退房、行使解除权，加之下述理由，对马兰、徐毅请求解除合同不予支持：1、当事人有关约定不明确不具体，存在歧义，如“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房、有关文书”、马兰、徐毅2021年12月31日前委托经营等；2、“有关文书”是否交付，未能影响马兰、徐毅具有“房产证”形式下对房屋占有、使用、收益；3、马兰、徐毅与案外人信达公司《委托经营管理协议书》，约定委托期限自2016年12月31日至2021年12月31日，可推定交付“有关文书”非马兰、徐毅订立合同目的；4、在马兰、徐毅诉请解除合同前涉案房屋已可办理产权证、马兰、徐毅与信达公司《委托经营管理协议书》仍在履行，说明此前的合理期限内马兰、徐毅解除合同意思没有通知绿源城公司，致诉请解除合同条件不成立；5、解除合同有违诚实信用、公平原则，可能引发马兰、徐毅与案外人信达公司、房屋买卖合同双方与信用社等其他争议，不利于交易安全、稳定。因此马兰、徐毅解除合同请求不予支持，除逾期办证利息请求外其余诉讼请求亦不予支持；因绿源城公司致马兰、徐毅逾期办证，故自2017年9月30日起按人民银行同期存款利率计算，绿源城公司支付马兰、徐毅已付款277406元利息，计算至给付之日。一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百三十条的规定，判决：一、自2017年9月30日起按中国人民银行同期存款利率计算，贵州绿源城置业有限公司支付马兰、徐毅已付购房款277406元利息，计算至给付之日。二、驳回马兰、徐毅其余诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2917元，马兰、徐毅承担2000元，贵州绿源城置业有限公司承担917元。 二审中，双方当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，马兰、徐毅与绿源城公司签订《商品房买卖合同》，签订合同的主体适格，均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同理应有效。一审判决认定双方继续履行合同，未支持马兰、徐毅解除合同的诉讼请求，各方当事人均未提出上诉，本院予以确认。综合当事人的诉辩请求及理由，本案二审争议的问题主要集中在逾期办证违约金的计算标准如何认定上。根据合同约定，双方关于转移登记的约定由出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，而绿源城公司2020年4月28日通知该楼盘业主办理产权转移登记相关手续，故应以该时间结点认定逾期时间，从2017年9月30日的次日起计算至2020年4月28日，总计940天。针对违约金计算标准的焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金，过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案为涉讼六十余件的逾期办证维权系列案，结合其他案件一审判决认定的逾期办证违约金计算标准，本院将逾期办证违约金调整为以支付的购房款277406元的日万分之零点五计算，为逾期天数940天×0.0005×已付房款277406元=13038元。 综上所述，马兰、徐毅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初1369号民事判决； 二、贵州绿源城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付马兰、徐毅违约金13038元； 三、驳回马兰、徐毅的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担按照一审判决执行；二审案件受理费453元，由马兰、徐毅负担153元，贵州绿源城置业有限公司负担300元。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  袁丽娟 二〇二〇年十二月八日 法官助理裘文昕 书记员齐雯