广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22562号上诉人（原审原告）：司徒设维，男，1979年5月31日出生，汉族，身份证住址：广东省开平市。被上诉人（原审被告）：李星光，男，1969年12月15日出生，朝鲜族，身份证住址：广州市白云区。上诉人司徒设维因与被上诉人李星光房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初15409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。司徒设维上诉请求：李星光支付租金及按每日5%的标准违约金和物业管理费共9934.77元，并承担延期交付9934.77元所产生的利息和违约金。事实和理由：最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新屋主继续有效”。基于2017年11月7日上诉人在阿里拍卖平台公开竞价中成交涉案铺位，李星光此时开始也继续选择租用铺位，并同以前一样正常使用，用电正常。关于经审理查明2019年8月13日（2019）粤0106民初16660号民事裁定书第3页第18行经质证“直至2018年5月原告取得了《不动产权证书》，被上诉人才将涉案商铺的钥匙交给物业公司，并由物业公司转交给了原告”。一审判决书第4页第1行经审理查明“直到2018年5月原告取得了《不动产权证书》，要求物业公司清场”，因为被上诉人在2017年11月7日、2017年12月、2018年1-5月已拖欠上诉人半年租金，物业通知书上的用电正常足以证明2018年正常使用涉案商铺。对此，合同法236条明确规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效”。基于上述事实，双方存在租赁合同法律关系，租赁物在租赁期间发生了所有权变动，承租人也继续使用涉案商铺，所以也要遵守原租赁合同的权利义务，即新房主自然成为新的出租人，继续承担原出租人的权利义务，对承租人而言，2018年正常使用涉案商铺，要按合同支付半年租金4800元，并且商铺的管理费、水电费及维修费等应由李星光负责。李星光二审答辩称：同意一审判决，不同意对方上诉请求。司徒设维向一审法院起诉请求：李星光支付2018年上半年的租金4800元及2018年5月的管理费334.77元，并承担迟延交纳租金的违约金4800元（以拖欠的租金为本金，按每日5%的标准，从2018年5月15日起计至清偿之日止，因违约金已超过本金，故司徒设维仅主张违约金4800元）。一审法院经审理查明：司徒设维为证明其就涉案商铺与李星光存在租赁合同法律关系，向一审法院提交了如下证据：1、《不动产权证书》，载明司徒设维系涉案商铺的登记权利人，共有情况为按份共有，涉案商铺建筑面积为11.54平方米，另备注权属人为董栢灏（1/2）、司徒设维（1/2），且司徒设维占有的5.77195平方米须满2年后方可转让或办理析产手续，从2018年4月16日起等。2、《广州市房屋租赁合同》，显示系董敏东（出租人/甲方）与李星光（承租人/乙方）于2016年7月5日签署，约定甲方同意将天河区体育东路丽珀X房出租给乙方作销售大米用途使用，建筑面积12平方米；租赁期限为2016年7月1日至2016年12月31日，月租金额为800元；租金按2季结算，由乙方在每2季结束前的15日前按2季度1签1付的转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳1600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方、抵偿租金；租赁期间转让涉案商铺时，须提前3个月书面通知乙方，抵押涉案商铺须提前30日书面通知乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同、收回房屋，并要求赔偿损失；乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同；本合同以半年为期1签1付，一次性付清半年租金，甲乙双方无异议时，合同自动顺延，乙方一次性支付半年租金；商铺的管理费、水电费及维修费等由乙方负责等。经质证，李星光表示无法确认《不动产权证书》的真实性，因其承租涉案商铺时业主并非司徒设维；对《广州市房屋租赁合同》的真实性予以确认，但该合同已过期，李星光在2017年12月31日以后也未再承租涉案商铺，李星光承租涉案商铺期间的租金已足额支付给董敏东；2017年12月31日以后李星光没有交还涉案商铺，因找不到人交还；李星光不认识司徒设维，其与司徒设维没有任何书面或口头的约定，双方不存在租赁合同法律关系。对此，司徒设维表示其在2018年4月底取得涉案商铺的确权裁定后便去找了李星光，要求李星光清场，但李星光表示其有家具在涉案商铺内，所以没有搬走，并继续使用涉案商铺，即可视为李星光选择继续租用涉案商铺；直到2018年5月司徒设维取得了《不动产权证书》，要求物业公司清场，李星光才将涉案商铺的钥匙交给物业公司，并由物业公司转交给了司徒设维；司徒设维并无其他证据证明其与李星光存在租赁合同法律关系。又，一审法院调取了（2016）粤0106执2481号执行案的卷宗材料。其中2017年1月12日的笔录载明：李星光向一审法院确认其是涉案商铺的承租人，租赁期限为16年7月1日至16年12月31日，租赁期限已到期，未再签订新的租赁合同，但其又支付了半年的租金，如一审法院拍卖涉案商铺成交后其会自行搬离等。其中作出时间为2018年2月26日的（2016）粤0106执2481号之三执行裁定书（以下简称“2481号裁定”）载明：涉案商铺属董敏东占有的二分之一产权所有权及相应的其他权利归买受人即司徒设维所有，涉案商铺的所有权自裁定送达给买受人即司徒设维时起转移；相应的《送达回证》显示司徒设维签收2481号裁定的时间为2018年4月2日。一审法院认为：《广州市房屋租赁合同》系董敏东与李星光签署，约定租期至2016年12月31日，虽该合同约定董敏东与李星光无异议时，合同自动顺延，但李星光表示其在2017年12月31日以后并无承租涉案商铺的意思表示，司徒设维也无法举证证明其在取得涉案商铺二分之一产权所有权后与李星光就涉案商铺达成了租赁的合意，且根据司徒设维所述情况，其在取得2481裁定后是要求李星光搬离涉案商铺；综上，司徒设维主张其与李星光就涉案商铺存在租赁合同法律关系缺乏事实及法律依据，不予采纳；司徒设维在本案中基于其与李星光存在租赁合同法律关系而提起的各项诉请，均予驳回。如司徒设维认为李星光存在占用涉案商铺情形的，可另循合法途径解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年7月1日作出判决：驳回司徒设维的全部诉讼请求。案件受理费50元，由司徒设维负担。二审中，司徒设维提交广州南方证券大厦物业管理有限公司付款通知书，拟证明拍卖前涉案商铺的电表读数是1790，档口还在使用，电费发生了变动。经质证，李星光对证据的真实性无法判断，认为与本案无关系，无法证明是李星光用的电。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕需要当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点是：司徒设维是否有权要求李星光支付2018年上半年的租金4800元及2018年的管理费334.77元。对此评判如下：李星光与董敏东签订的《广州市房屋租赁合同》已于2016年12月31日到期，李星光表示其在2017年12月31日以后并无承租涉案商铺的意思表示，司徒设维未能举证证明其在取得涉案商铺二分之一产权所有权后与李星光就涉案商铺达成了租赁的合意，且司徒设维对涉案房屋并不享有全部产权，其主张权利未提供共同产权人授权的证据。一审驳回司徒设维的各项诉请，认为如李星光存在占用涉案商铺情形的，司徒设维可另循合法途径解决，合理合法，并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。司徒设维的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由司徒设维负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十二月十日书记员  张家齐黄咏欣