广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4145号 上诉人（原审被告）：谢旭华，男，1985年1月23日出生，汉族，住湖南省祁阳县。 委托诉讼代理人：李嘉骏，广西剑化犁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西万宇晟贸易有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市环城南三路**沙河桥**装饰城，统一社会信用代码：91450300315995823F。 法定代表人：罗碧波，总经理。 上诉人谢旭华因与被上诉人广西万宇晟贸易有限公司（以下简称被上诉人）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人谢旭华的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审请求；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院对案件的事实认定不清，涉案场地是桂林市城南仓储市场管理有限公司于2015年3月19日租赁解放军32579部队所管理的场地，2015年7月10日，被上诉人与城南公司签订《承包经营合同》，租下涉案场地进行经营使用。2019年11月3日，城南公司发布与部队场地租赁不续期的公告，2019年12月5日，城南公司与解放军32579部队正式签署《军队房地产租赁合同解除协议》，协议约定2019年12月31日双方租赁关系解除。根据城南公司与被上诉人签订的合同约定，当城南公司与部队不能续签场地租赁合同时，本合同随即终止，被上诉人对涉案场地的经营使用权利也随即终止。所以被上诉人与上诉人之间的两份租赁合同自2019年12月31日起无效，根据法律规定，被上诉人系无权处分人，上诉人不应将租金等费用支付给被上诉人，也不应承担违约责任，被上诉人应当返还上诉人14000元的保证金。要求请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人广西万宇晟贸易有限公司答辩请求维持原判。 广西万宇晟贸易有限公司向一审法院诉请：1.判令被告2019年5月24日所缴纳的合同保证金（信誉金）抵做违约金处理；2.判令解除原告与被告2019年5月24日签订的商业门面租赁合同；3.判令被告2018年7月15日所缴纳的合同保证金（信誉金）抵做违约金处理；4.判令解除原告与被告2018年7月15日签订的商业门面租赁合同；5.判令被告给付原告35770.67元，违约金8254.77元，其中租金22360元、物业管理费3986元、水电费、垃圾费共1169.9元（租金及违约金从2020年5月1日起暂计至2020年6月30日，具体租金及违约金计至被告实际交清为止）；6.判令被告支付原告律师费2000元；7.本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2018年7月15日，原告万宇晟公司作为甲方与被告谢旭华作为乙方签订《商业门面租赁》，约定：甲方将位于桂林市环城南三路58号沙河桥东区门面出租给乙方，门面面积163平方米，租期自2018年9月1日至2020年9月1日，承租方每月应向出租方一次性交纳门面租金1730元；乙方应于每月10日前到甲方交清当月门面租金及应交的各种费用；合同签订时，承租方必须向出租方交纳合同保证金（信誉金）押金人民币肆仟元正（不计利息）；合同期满后，在乙方无拖欠甲方任何款项情况下，甲方才能将乙方所交保证金（信誉金）押金人民币肆仟元正（不计利息），凭有效日的公司开的发票（收据）全部退回给乙方；甲方有权每月10日前按时向乙方收取门面租金及所用水电费、物管费，物管费每年按市场规定予以调整，每年在本合同时间内每月每平方米壹元；若乙方未按时交清或故意拖欠不交租金和各种费用时，甲方有权按市场规定，按乙方所欠款项总额每天另外收取人民币10%的比例滞纳金（违约金）；滞纳金由乙方当月交清或者合同期满甲方从乙方所交的保证金（信誉金）中直接扣除；如果乙方逾期20天，未按时交清租金和各种费用，甲方有权对其所租门面进行停水停电处理，直至交清所有费用；逾期30天未按时交清租金和各种费用，甲方应下达书面通知，通知乙方在五日内结清所有租金和各种费用，如乙方仍逾期未结清租金和各种费用，则合同立即终止，甲方有权直接收回门面，乙方在三日内将门面货物清走，自行退出门面；如超过三天，乙方未清还货物，视为乙方放弃门面内所有物品的所有权，甲方有权直接收回门面，将门面货物清出门面，收回门面过程中产生的一切纠纷与损失由乙方承担全部责任。合同中对水电费的收取标准未进行约定。2019年5月24日，原告万宇晟公司作为甲方与被告谢旭华作为乙方再次签订《商业门面租赁》，约定甲方将位于桂林市环城南三路58号沙河桥东区间门面出租给乙方，门面面积200平方米，租期自2019年5月24日至2021年6月30日，乙方每月应向甲方一次性交纳门面租金9450元；合同签订时，承租方必须向出租方交纳合同保证金（信誉金）押金人民币壹万元整；物管费每年按市场规定予以调整，每年在本合同时间内每月每平方米1元；门面内垃圾及建筑垃圾由乙方负责，每月交市容卫生费每间门面人民币10元，由市场财务室代收，上交给环卫站（指生活垃圾、不含建筑垃圾）；水电费每年按有关部门结合市场损耗调整价格，水费平均3.6元／吨＋枯水期＋损耗；电费平均1.7元／度＋枯水期＋损耗予以核收。该合同中对于保证金（信誉金）押金的退还以及拖欠不交门面租金和各种费用的违约责任的约定与2018年7月15日合同一致。上述合同签订后，原告将门面交由被告使用，被告交纳了合同约定的保证金4000元、10000元，共计14000元。根据被告提交的往期收款单显示：对于Ｅ29-Ｅ35、Ｅ52-Ｅ56号门面，原告每月仅向被告收取租金1730元，未收取物管费、水电费及垃圾费，收款单中载明的上述费用金额为0元；原告认可该门面不需支付水电费和垃圾费。对于Ａ15-20号门面，原告每月收取的费用为租金8450元、物管费200元、垃圾费60元，以及水电费；经双方确认，被告尚欠的水电费为1669.2元。其中原告减免了被告2020年3月的租金物业费4325元＋865元＝5190元。对于每月优惠的租金1000元，原告称系在被告按约履行时才按此交纳，现被告未按约履行，应按照合同约定的9450元支付。对于Ｅ29-Ｅ35、Ｅ52-Ｅ56号门面的物管费，原告称系因工作人员的失误而未收取。 本院审理过程中,被告称其已于2020年7月31日搬出门面,于8月1日将钥匙交由原告财务人员。原告认可被告于8月1日将钥匙交给其财务人员，但称并未同意其退租行为。根据原告提交的门面照片显示，被告退还钥匙后，门面内还有一些废弃瓷砖、垃圾等未予清理。原告于2020年9月17日在门面张贴出租广告，认可被告于该日退租，并要求被告支付租金至该日。 一审法院审理认为,原、被告签订的两份《商业门面租赁》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于争议焦点一。2018年7月15日签订的《商业门面租赁》已于2020年9月1日到期，故至本院判决时已不存在解除合同的问题。对于2019年5月24日签订的《商业门面租赁》，被告称其已于2020年8月1日将钥匙交还原告财务人员，而原告认可被告于2020年9月17日退租，双方已以实际行动解除合同，因此该合同至本院判决时亦已不存在解除合同的问题。关于争议焦点二。双方均认可被告未交纳2020年5-7月的租金，对此本院予以确认。对于2020年8月1日以后的租金，涉诉合同约定了在被告未按时交纳租金等费用时，原告可根据欠费时间分别采取停水停电、终止合同并直接收回门面、将门面货物清出门面等措施。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告于2020年8月1日将钥匙退还原告财务人员，已以实际行动表明不再继续承租，但原告并未及时收回门面减少损失，而是任由损失不断扩大，直至2020年9月17日才贴出招租广告，故对原告要求被告支付租金至2020年9月17日，本院不予支持。但鉴于被告交还钥匙后并未与原告就门面的退还进行最后确认，且退还的门面也未清理干净，结合本案的实际情况，同时根据公平原则，本院酌定被告应向原告交纳租金等费用至2020年8月15日。 关于争议焦点三。对于E29-E35、E52-E56号门面，双方对租金金额1730元以及无需支付水电费、垃圾费并无异议，且实际履行时原告也未向被告收取上述费用，故本院对此予以确认。对于物管费，虽然合同中约定为1元/平方米/月，但实际履行中原告并未收取该费用，收款单中也载明为0元，双方已以实际履行行为变更了原合同内容，故对原告要求被告支付该物管费，本院不予支持。对于A15-20号门面，双方对租金金额存有争议，对此本院认为，虽然合同中约定的每月租金为9450元，但原告实际系按照8450元进行收取，亦为双方以实际履行行为变更了原合同内容，故对被告辩称的应按照8450元/月支付租金，本院予以支持。根据合同约定，被告应按照1元/平方米/月支付物管费、10元/间/月支付垃圾费，故被告应支付的物管费为1元/平方米/月×200平方米=200元/月、垃圾费为10元/间/月×6间=60元/月，且被告实际也是照此履行，故对此本院予以确认。经双方确认，被告尚欠的水电费共计为1669.2元，对此本院亦予以确认。综上，被告应支付原告的2020年5月1日至8月15日的租金为（1730元+8450元）×3.5个月=35630元，垃圾费为60元/月×3.5个月=210元，物管费为200元/月×3.5个月=700元，水电费为1669.2元。关于争议焦点四。根据合同约定，合同期满后在被告无拖欠的情况下原告才将所交纳的保证金全部退回；如被告未按时交纳租金等费用，原告有权按欠费总额每天另外收取10%的滞纳金（违约金），滞纳金由被告当月交清或合同期满由原告从被告所交的保证金中直接扣除。现被告未按约支付租金等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求将被告所交纳的保证金14000元抵作违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于原告诉请要求被告另外支付违约金，本院认为，用以抵作违约金的保证金已经能够弥补原告的损失，同时考虑到疫情对于被告门面经营的影响，对原告要求被告另外支付违约金，本院不予支持。依法判决：一、被告谢旭华应于本判决生效之日起十五日内支付原告广西万宇晟贸易有限公司2020年5月1日-8月15日的租金人民币35630元；二、被告谢旭华应于本判决生效之日起十五日内支付原告广西万宇晟贸易有限公司2020年5月1日-8月15日的垃圾费210元、物管费700元、水电费1669.2元，共计2579.2元；三、被告谢旭华原交纳给原告广西万宇晟贸易有限公司的保证金14000元用以抵作违约金；四、驳回原告广西万宇晟贸易有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费744元，因适用简易程序372元（原告已预交），由被告谢旭华承担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。上诉人在二审诉讼期间提交了三份证据：1、《军队房地产租赁合同解除协议》；2、《公告》；3、《承包经营合同》；用以证据涉案场地属中国人民解放军32579部队管理，部队与桂林市城南仓储市场管理有限责任公司于2019年12月31日解除了双方的租赁关系，桂林市城南仓储市场管理有限责任公司已经告知被上诉人与部队合同到期不再续签的事实，根据被上诉人与桂林市城南仓储市场管理有限责任公司之间的合同约定，被上诉人自2019年12月31日之后失去了对涉案场地的经营使用权利。被上诉人对上诉人的三份证据的真实性、合法性无异议，但不认可其证明目的。被上诉人提交了两份证据：1、RT地产（广西）有限责任公司房地产租赁项目竞价招租结果公示，证明桂林城南仓储市场管理有限责任公司重新中标涉案场地租赁权，被上诉人与桂林城南仓储市场管理有限责任公司的租赁合同继续履行；2、两份转账电子回单，证明被上诉人一直在向桂林城南仓储市场管理有限责任公司交纳租金。上诉人对被上诉人证据的真实性、合法性无异议，但不认可证明目的。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、上诉人是否应承担2019年12月31日之后的租金？2、被上诉人主张以上诉人交纳的保证金抵作违约金是否有事实及法律依据？ 本院认为，首先，关于上诉人交纳2019年12月31日之后租金的问题。本案存在多重转租关系，即涉案场地的权利人为中国人民解放军32579部队，案外人桂林城南仓储市场管理有限责任公司承租了部队的场地后转租给本案被上诉人，被上诉人再转租给上诉人。2019年12月，由于国家政策原因导致中国人民解放军32579部队于2019年12月31日解除了与桂林城南仓储市场管理有限责任公司的租赁合同，涉案场地的权利承受人融通地产（广西）有限责任公司通过竞价招租方式与桂林城南仓储市场管理有限责任公司重新签订了涉案场地的租赁合同。根据被上诉人与桂林城南仓储市场管理有限责任公司之间的合同约定“甲方（即桂林城南仓储市场管理有限责任公司）与部队签订的合同到期后，当甲方与部队续签土地租赁合同时，本合同继续生效”，故被上诉人仍享有涉案场地的管理使用权利。上诉人以被上诉人自2019年12月31日之后对涉案场地无管理使用权利为由提出其不承担2019年12月31日之后租金的主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。 其次，关于以上诉人交纳的保证金抵作违约金的问题。上诉人未依约交纳2020年5-7月租金，其行为已构成违约，被上诉人据此要求上诉人承担违约责任，与法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到货应当预见到的应违反合同可能造成的损失。”该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被上诉人因上诉人逾期交纳租金所受损失主要是资金占用成本，被上诉人未举证证明其还存在因上诉人违约所导致的其他损失，双方当事人在合同中约定的按所欠租金每日10%的标准计算违约金明显过高，本院根据案件实际情况及疫情等因素酌定按年息10%的计算逾期支付租金的违约金，自欠付之日起计算至付清款时止。一审判决认定违约金为14000元不当，本院依法予以纠正。当事人在合同中约定的保证金具有担保性质，并不等同于违约金，被上诉人在上诉人逾期交纳租金的情况下，要求没收保证金或以保证金抵作违约金的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。鉴于上诉人谢旭华并未在本案中反诉主张要求退回保证金，故本案对此不作处理，权利人可以依法另行主张权利。 综上，一审判决认定事实基本清楚，但法律适用不当，判决有误，本院依法予以纠正，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1672号民事判决第一项、第二项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1672号民事判决第三项、第四项； 三、上诉人谢旭华支付被上诉人广西万宇晟贸易有限公司逾期支付租金违约金（违约金计算：以38209.2元为基数自应付之日起计算至付清款项之日止，按年率10%计算）； 四、驳回被上诉人广西万宇晟贸易有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费744元，减半收取372元（被上诉人广西万宇晟贸易有限公司预交），二审案件受理费1105元（上诉人谢旭华预交），合计1477元，由上诉人谢旭华负担1105元，由被上诉人广西万宇晟贸易有限公司负担372元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年十二月十日 书记员  叶菁华