上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9152号上诉人(原审原告)：上海市宝山区密山路XXX弄业主委员会，住所地上海市宝山区。负责人：曹炎荣，主任。委托诉讼代理人：王民，女。委托诉讼代理人：程福安，男。上诉人(原审被告)：上海谊林房地产实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱大毛，经理。委托诉讼代理人：梁端宏，上海市淮海律师事务所律师。上诉人上海市宝山区密山路XXX弄业主委员会(以下简称“密山路XXX弄业委会”)、上诉人上海谊林房地产实业有限公司(以下简称“谊林公司”)因业主共有权纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5343号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。密山路XXX弄业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持密山路XXX弄业委会的诉讼请求。事实和理由：一、依据一审法院2016年1月11日判决生效的(2015)宝行初字第86号、87号行政判决书提供的《建筑工程项目表》和《建筑工程建筑施工图》载明，小区共有配套设施为2号楼底层的车库、自行车库、值班室、卫生间、办公室，建筑面积431平方米。故从时间节点来看，一审法院于2016年1月11日判决生效的《建筑工程项目表》和《建筑工程建筑施工图》是合法有效的，提供了事实和法律依据。二、在全体业主完全不知情的情况下，谊林公司违法变更规划、违法销售了产权本属于全体业主的配套设施431平方米。一审法院征询业委会是否同意以替代方式对业委会进行赔偿，密山路XXX弄业委会书面回复法院按照431平方米等值的不动产或等值的货币赔偿。后经一审法院申请，上海市高级人民法院指定上海国城土地房地产估价有限公司对房屋市场单价进行评估，密山路XXX弄业委会于2020年6月对评估报告部分内容提出书面异议。三、一审判决书提到的51平方米自行车库不存在，只有用来欺骗业主而违法搭建的不足20平方米的临时自行车棚，没有机动车库，小区门口门卫房也是违章建筑；业委会没有办公场所，不存在利用密山二村居委会办公的事实；没有物业管理用房。一审法院酌情确定由谊林公司提供物业管理用房及业委会用房共50平方米，费用只能用于购买物业管理用房，且所购房屋登记时应注明为密山路30弄小区物业管理用房，均无法律依据。谊林公司辩称：谊林公司是在建设过程中对规划进行了修改，而不是在销售以后再作修改。2001年规划部门已经提出要求谊林公司修改，而规划部门对谊林公司处罚的文件是2003年作出的，故谊林公司的修改是合法的。上诉人谊林公司上诉请求：撤销一审判决，驳回密山路XXX弄业委会的诉讼请求。事实和理由：一、谊林公司于1999年6月通过土地有偿转让获得上海市宝山区密山路30弄地块的商品房开发，2000年取得《建设工程规划许可证》(证号2000-221)，2000年10月开工建设，2001年10月20日取得共计6，683.39平方米的沪住(宝山)发(2001)许字第0032号《上海市新建住宅交付使用许可证》，2001年11月19日取得沪房地宝字(2001)第057714号《上海市房地产权证》。《建设工程规划许可证》(证号2000-221)是上海市宝山区规划管理局在当时法律、法规对物业管理用房还没有具体的强制性规定的前提下作出的，并不违反当时的法律、法规。虽然谊林公司在密山路30弄建造过程中对原2号楼底层规划作了调整变更，但根据《建设工程规划许可证》(证号2000-221)，该底层原规划的是车库及10平方米左右的车库值班室，而非物业用房或业委会用房。谊林公司在将车库调整为住宅时，2001年10月上海市宝山区规划管理局已明确要求谊林公司立即调整对2号楼底层之使用性质、立即补办自行车库的《建设工程规划许可证》。因此，无论是谊林公司，还是规划部门，均明确谊林公司当时调整的是车库。2003年6月上海市宝山区规划管理局就谊林公司规划的调整仅予以罚款的行政处罚，而非没收违法所得加罚款，显然谊林公司根本不存在调整所谓的办公用房。同时，上海市宝山区规划管理局也对《建设工程规划许可证》(证号2000-221)予以了变更，2号楼底层规划审核批准车库调整为住宅的变更设计图加盖规划变更章而结案归档。同年8月，谊林公司取得密山路30弄自行车库的《建设工程规划许可证》(证号2003-23)，就此，谊林公司合法合规地完成了法律、法规规定的房地产建设中的有关规定。二、密山路XXX弄业委会依据2007年10月1日施行的《物权法》、2007年10月1日施行的《物业管理条例》、2004年8月19日上海市人大通过的《上海市住宅物业管理条例》以及上海市宝山区规划管理局未变更前的《建设工程规划许可证》(证号2000-221)向一审法院提起本案诉讼，其所依据的法律、法规是在密山路30弄住宅开发完毕后颁布的，基于法无溯及既往效力之原则，密山路XXX弄业委会的诉请无法律依据，也无事实依据。三、一审法院将车库混同于物业管理用房和业委会用房，即便谊林公司当时未将车库予以调整，根据《建设工程规划许可证》(证号2000-221)的规划，该车库也不可能作为物业管理用房和业委会用房。四、密山路30弄小区项目竣工时，上海市人民政府未制定出物业管理用房的具体规定。即使根据沪房地资物［2005］190号文件，也仅是“规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供”，并未要求建设方按市场价给付业委会钱款用于购置配置成套的物业管理用房及业委会用房的规定。密山路**小区的门卫兼物业管理者为夫妻二人，谊林公司提供的门卫房完全符合“规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供”之规定。密山路XXX弄业委会辩称：谊林公司关于2003年补办手续的说法是谎言，谊林公司是2003年6月申请变更的。密山路XXX弄业委会向一审法院起诉，请求判令：谊林公司归还小区全体业主共有的小区配套设施431平方米。一审庭审中，密山路XXX弄业委会表示因谊林公司无法提供该配套设施，变更诉讼请求为：要求谊林公司进行货币补偿，按小区全体业主共有的小区配套设施431平方米计算，具体金额按照评估报告的评估单价来确定。一审法院认定事实：2000年，谊林公司取得《建设工程规划许可证》(证号2000-221)，开发建设密山路XXX号商品住宅XXX号-XXX号及商业用房，共3栋，面积7，541平方米，建筑工程项目表备注载明，其中商业用房为2层，建筑面积为820平方米，车库及自行车库设在2号楼底层，建筑面积为431平方米。该项目于2001年10月取得上海市新建住宅交付使用许可证(住宅地址改为密山路30弄)，面积6，683.39平方米，现已全部售出。因谊林公司将原批准的2号楼底层车库改建成商品住宅，建筑面积392平方米，违反了相关法律规定，2003年6月9日上海市宝山区规划管理局决定对谊林公司处以行政处罚，即法定期限内补办《建设工程规划许可证》，并处人民币52，700元的罚款。后谊林公司办理了《建设工程规划许可证》关于上述变更的图纸备案手续。该图纸变更前，一层为值班室、自行车库、车库。变更后该一层为住宅。2003年8月13日，谊林公司取得建筑工程规划许可证(证号2003-23)，在密山路30弄建设临时自行车库，面积51平方米。根据现场踏勘情况，谊林公司已提供部分场地用于自行车停放和停车位。一审法院另查明，密山路30弄小区现由上海瀚庭物业管理有限公司进行物业管理，在该小区门口设立门卫房一间，该门卫房的建造未有相关行政审批手续。该公司同时对其他小区进行物业管理，办公场所位于上海市宝山区牡丹江路1298弄。2017年9月20日，密山路XXX弄业主委员会成立，办公场所设在宝山区密山二村XXX号XXX室居委会，距离密山路30弄约200米。谊林公司至今未提供物业管理用房。密山路XXX弄业委会表示，其要求提供的配套设施包含机动车库、自行车库、办公室、值班室、卫生间。一审审理中，经密山路XXX弄业委会的申请，一审法院通过上海市高级人民法院，委托上海国城土地房地产估价有限公司对该小区内6号101室、102室房屋进行市场价值评估，估价结果为：101室房屋单价为37，900元／平方米，102室房屋单价为39，900元／平方米。经质证，双方均同意该估价结果。一审法院认为，根据本案查明的事实，谊林公司对密山路30弄小区的原规划已实际进行了变更，相关行政部门对其进行了相应的处罚，后谊林公司办理了《建设工程规划许可证》变更的图纸备案手续，故密山路XXX弄业委会要求谊林公司按照原规划载明的相关配套设施面积431平方米进行货币补偿的请求，无事实和法律依据，法院难以准许。变更后的规划图未明确标注自行车库和机动车库，且根据现场踏勘情况来看，谊林公司已提供一定场地用于自行车和机动车停放，故密山路XXX弄业委会要求谊林公司提供自行车库和机动车库的请求，于法无据，一审法院不予准许。但物业管理用房是对物业小区进行管理的必要设施。谊林公司作为密山路30弄小区的开发商，应当在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业委会用房。但由于其擅自变更规划造成目前无法配置上述房屋，故谊林公司应承担相应责任。鉴于密山路30弄小区住房竣工在2003年9月1日的物业管理条例施行之前，变更后的建设工程规划图中也未明确标注物业管理用房及业委会用房，且系争小区内房屋亦已销售完毕，故一审法院从本案实际案情出发，以折合货币由密山路XXX弄业委会自行购置的方式予以处理。考虑目前物业管理区域实际情况，50平方米以下较难购置独立成套房屋，结合本地区房地产价格行情，一审法院酌情确定由谊林公司提供物业管理用房及业委会用房共50平方米，以每平方米38，900元计算，折合1，945，000元。需指出的是，上述费用只能用于购买物业管理用房，且所购房屋在登记时应注明为密山路30弄小区物业管理用房。一审法院判决：上海谊林房地产实业有限公司于判决生效之日起十日内，向上海市宝山区密山路XXX弄业主委员会支付购置物业管理用房款1，945，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，密山路XXX弄业委会提交2016年12月21日上海市宝山区规划和土地管理局向曹炎荣出具的《关于访［2016］XXXXXXXXX来访处理意见的回复》，证明谊林公司办理了《建设工程规划许可证》变更的图纸备案手续无事实和法系法律依据，是再次在小区全体业主不知情的情况下，再次严重侵犯小区全体业主的共同权益。谊林公司表示，该回复可证明谊林公司未侵占密山路30弄的公共设施，谊林公司在建造过程中已申请对原密山路XXX弄XXX号楼一层之规划予以调整，因此显然不存在谊林公司在对规划变更调整(中)有侵占密山路30弄公共设施的事实，相关信访部门的回复符合客观事实。谊林公司提交沪房地宝字(2001)第057714号上海市房地产权证，证明谊林公司于2001年10月30日向规划局申请车库变更手续，2003年才取得变更备案，故谊林公司在规划过程中已经申请改造车库，并非建造好以后才变更。密山路XXX弄业委会表示，对产权证的真实性无法确定，谊林公司说的后来才审批，是个骗局，谊林公司未经审批就施工、出售，是违法的，是在业主不知情的情况下签掉的。本院对一审查明的事实予以确认。本院审理中，谊林公司确认密山路30弄小区门卫房并非独用成套。本院认为，就本案而言，密山路30弄小区原规划中虽有431平方米车库及自行车库配套设施，但谊林公司对原规划实际已进行了变更，相关部门对谊林公司作出了相应处罚，之后谊林公司办理了《建设工程规划许可证》的变更图纸备案手续，故密山路XXX弄业委会要求谊林公司按原规划载明的配套设施面积431平方米进行货币补偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但根据相关规定，1997年7月1日至2003年8月31日竣工的物业小区，物业管理用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。物业管理用房(即物业服务企业用房和业主委员会用房的全称)是对小区进行管理的必要设施，密山路30弄小区项目于2001年10月取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，属于2003年8月31日前竣工的小区，谊林公司作为密山路30弄小区的建设开发单位，有义务为小区提供相应的物业管理用房，产权属小区全体业主所有。一审法院根据本案实际情况，酌情认定由谊林公司提供物业管理用房50平方米，并结合评估报告，判令由谊林公司向密山路XXX弄业委会支付补偿款的方式解决本案，并无不妥，本院予以维持。谊林公司上诉主张小区门卫房兼有物业管理办公职能，符合“规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供”之规定，但该门卫房显然无法满足物业管理用房的需要以及物业管理用房应独用成套并具备产权登记的要求，故对谊林公司的该项主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人密山路XXX弄业委会、谊林公司的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币44，610元，由上诉人上海市宝山区密山路XXX弄业主委员会负担人民币22，305元，由上诉人上海谊林房地产实业有限公司负担人民币22，305元。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王晓梅审 判 员 俞 璐二〇二〇年十二月七日法官助理 夏 兰书 记 员 韩燕萍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……