广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6367号上诉人（原审原告）：阮红月，女，1959年10月8日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓琼妹，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市隆达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*********百花园87、88、89、90卡，统一社会信用代码914**********576X4。法定代表人：张锡炎，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：高杉，广东海鸥律师事务所实习律师。上诉人阮红月因与被上诉人中山市隆达房地产开发有限公司（以下简称隆达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初6135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。阮红月上诉请求：撤销一审判决，判令隆达公司支付逾期交房违约金49610.76元（以总房价1044437元为基数，按照年利率7.125%的标准，从2018年4月26日起计至2019年8月14日，共计475天）。事实和理由：一、一审认定的收房日期有误。一审认定隆达公司于2019年2月1日向阮红月交付涉案房屋，与事实不符。阮红月的实际收楼日期为2019年8月14日。因此，计算违约金的截止日期应为2019年8月14日，违约金的计算天数共计475天。二、逾期交房违约金标准应以阮红月支付的总房价为基数，按照年利率7.125%，从2018年4月26日计至符合交楼条件且隆达公司通知收楼当日。因逾期交房造成的损失是多方面的，阮红月所享有的占有、使用、收益、处分的权能均无法行使，共损失高于因逾期办理不动产权证而产生的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，逾期办证的违约金可以参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年息7.125%。后阮红月变更上诉请求为：撤销一审判决，判令隆达公司支付逾期交房违约金27782.024元（以总房价1044437元为基数，按照日万分之一的标准，暂计至2019年1月26日为27324.44元，应计至实际收楼之日止）。隆达公司辩称，一审判决正确，阮红月的上诉请求及新证据均不成立，应以隆达公司一审提交的签收楼时间2019年2月1日为准。阮红月向一审法院起诉请求：隆达公司支付阮红月逾期交房违约金38122元（以总房价1044437元为基数，按年利率7.125%的标准，从2018年4月26日起暂计至2019年4月26日，共计365天，应计至隆达公司将符合合同约定的房屋实际交付给阮红月之日止）。一审法院认定事实：2016年12月14日，双方签订一份中山市商品房买卖合同。该合同主要内容为阮红月以总金额1044437元购买位于中山市*********小区5幢1803房，支付方式为阮红月于2016年12月14日以现金方式支付313437元、以银行按揭方式于2017年1月14日支付731000元；隆达公司承诺供水、供电在该商品房交付时达到使用条件、燃气管道入户，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意如政府部门延误，上述日期顺延，本合同继续履行，阮红月应先行收楼；隆达公司应当在2018年4月26日前办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付阮红月使用，如遭遇不可抗力，且隆达公司在发生之日起60日内告知阮红月的，隆达公司可据实予以延期；如隆达公司未能依约交房，则自约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，隆达公司按日向阮红月支付已交付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额最高不能超过房价款的1%；商品房达到交付使用条件后，隆达公司应当书面通知阮红月办理交付手续，双方进行验收交接时，隆达公司应当出示证明文件并签署房屋交接单，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，隆达公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，阮红月有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由隆达公司承担。另附件三装饰、设备标准为外墙用高级瓷质外墙砖，部分外墙涂料，部分裙楼墙面采用天然石材；户内内墙用水泥砂浆批挡，公共部分内墙用高级墙面砖；顶棚用腻子刮平（厨房、卫生间除外）；地面原结构砼面清理干净；门是木制/防火入户门，客厅为铝合金玻璃落地门，厨房阳台为铝合金玻璃门；窗为铝合金玻璃窗；厨房地面用水泥砂浆抹平，预留下水管道接口，预留烟道接口；卫生间墙面用水泥砂浆抹平，预留下水管道接口，地面图防水涂料，墙面满涂防水涂料；阳台用铝制阳台扶手；电梯为日立电梯（中国）；水、电设施则给水至入户花园或厨房指定点，强、弱电入户至电箱，每户均设独立水、电表各一个；消防楼梯地面为水泥砂浆，楼梯墙面为乳胶漆，不锈钢扶手（注：隆达公司保留一切权利，可按实际情况以同等质素之建材及设备替代上述各项）。附件六主要约定专项维修基金费用未含在买卖合同房价款里，首期专项维修资金标准暂定为30元/平方米（按建筑面积计算），阮红月应在办理收楼手续前自行将首期专项维修资金直接交存到代管单位专项维修资金专户中，阮红月凭已交存的维修资金凭据收楼，否则，隆达公司有权暂缓将该套单元交付阮红月使用，由此产生该商品房延期交付使用的责任由阮红月承担；隆达公司应当在2018年4月26日前依照有关规定取得工程质量监督报告并将商品房交付阮红月使用；隆达公司按阮红月通信地址挂号邮寄书面通知，阮红月在收到隆达公司书面通知之日起3日内会同隆达公司对房屋进行验收交接，交付标志为移交钥匙；若因阮红月原因未能正常收到挂号信，由此导致未依约收楼的责任由阮红月承担；在符合约定交楼条件的情况下，非隆达公司原因导致阮红月未能收到隆达公司发出的挂号书面通知的，阮红月应在交付期限前会同隆达公司对该房屋进行验收，否则由此导致未依约收楼责任由阮红月承担；发生不可抗力且隆达公司须在不可抗力排除之日起30日内通知阮红月；发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；房屋交付期限届满前，阮红月仍未能向隆达公司付清全部应付款项（包括应付违约金、税费等）、未缴纳专项维修基金等，隆达公司有权据实予以延期，直至阮红月支付所有应付款项为止，隆达公司在阮红月付清款项后10个工作日内将商品房交付给阮红月。阮红月于2016年8月8日向隆达公司支付涉案房屋首期款313437元，于2017年1月16日支付契税9947.02元。隆达公司于2017年1月3日收到阮红月的银行贷款731000元。中山市商品房销售登记备案显示，位于中山市*********小区5幢1803房买受人为阮红月，时间为2017年1月3日。2017年12月15日，隆达公司向各业主出具告知函。该告知函主要载明：中凯华庭项目原定于2018年4月26日交房，但鉴于今年受13号超强台风“天鸽”影响，导致上述项目部分工程须整顿修复因而延迟项目进度，根据补充协议约定，现告知各业主中凯华庭项目交楼时间将顺延66日，即2018年7月1日前交付。出具上述告知函后，隆达公司于2017年12月15日将告知函邮寄给各业主。2018年9月13日工程质量监督报告编制通过告知书显示，********小区工程的工程质量监督报告（编号20180913010TZ）已编制通过，请及时到市住建局审批服务办公室办理竣工验收备案。中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，中凯华庭商住小区工程（5幢31层）于2018年10月22日验收通过。2018年12月25日，隆达公司向阮红月出具催收楼通知书。该催收楼通知书主要载明：阮红月购买的涉案商品房已达到交楼条件，隆达公司已以书面形式通知阮红月于2018年10月23日办理相关收楼事宜，但阮红月尚未履行上述收楼手续，现特通知阮红月于2019年1月7日办理收楼手续。隆达公司于2018年12月21日将该催收楼通知书邮寄给阮红月。一审庭审中，双方对商品房买卖合同及补充协议的真实性、合同约定交楼时间为2018年4月26日及隆达公司曾通知阮红月收楼的情况均无异议；确认涉案房屋于2019年2月1日交付。阮红月认为隆达公司取得工程质量监督报告并不意味着涉案商品房达到法定的交付条件，所以涉案商品房在2018年9月13日时未达到交付条件；其没有收到告知函，且台风发生在2017年8月份，隆达公司在相隔4个月后才拿出告知函，故其对隆达公司出具的告知函的三性不予确认；隆达公司通知收楼时其不清楚涉案商品房是否已通水电，但据其了解，截至2019年1月14日涉案商品房尚未办理开通燃气。隆达公司则认为涉案合同是由中山市国土资源局、中山市工商行政管理局共同制定的，并不是开发商自行拟定或制定，中山市所有商品房买卖都要使用该合同范本，且合同已对买受人需要注意的一些主要的、特别条款加以提示，所以其作为开发商对合同也没有相应的解释权，故涉案合同不是格式合同；双方在签订补充协议一时已变更交付条件为取得工程质量监督报告；其需评估台风对楼盘损失的程度后才能找出合理的延迟交楼时间，所以无法第一时间通知业主，且2017年12月15日发出提出延期66天告知函的做法是合理的，并提供了照片证明受损情况；其通知收楼时水、电已接通，而燃气大部分在2018年10月份具备条件，另一部分是在2019年1月份具备条件；燃气不能开通不能归责于其，燃气是否开通或延期至2019年1月份开通，并不造成业主的实际损失，业主收楼后需进行装修，装修期一般为3个月，该3个月内有无燃气并不影响业主使用，也不会使业主产生损失。一审法院在同类另案依法发函至中山公用燃气有限公司南部分公司（以下简称燃气分公司）查询涉案小区的燃气管道工程的安装条件。……燃气分公司函复称隆达公司于2019年1月16日完成涉案小区管道燃气工程款尾款支付，燃气分公司于2019年1月25日完成该小区燃气工程验收，涉案小区于2019年1月26日具备燃气开通条件。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方签订案涉的中山市商品房买卖合同、补充协议一是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。隆达公司对迟延交付涉案房屋的事实不存异议，依合同约定应支付违约金。本案的争议焦点是延迟交付房屋的违约金计算。关于违约金的期间认定。根据合同约定，隆达公司应于2018年4月26日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证及将达到使用条件的房屋交付阮红月。庭审中，隆达公司辩称根据双方补充协议一的约定，交付条件已变更为在2018年4月26日前取得工程质量监督报告并将达到使用条件的房屋交付业主，违约金应计算至取得工程质量监督报告之日。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。隆达公司应在取得中山市建设工程竣工验收备案登记证后将达到使用条件方的商品房交付使用，故隆达公司的上述抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。隆达公司未按约定时间交付房屋，违约金的起算日应为2018年4月27日。另，双方在庭审中确认涉案房屋于2019年2月1日交付，因此，违约金的截止日期应为2019年2月1日。综上，违约金的计算天数为281天。关于工期顺延的认定。庭审中，隆达公司虽然确认存在迟延交付的情况，但抗辩认为因受台风“天鸽”的影响，涉案商品房受到损害，其需进行修复方可交付，根据合同约定，交付时间应予顺延，为此提供了照片、单方制作的损失清单及台风“天鸽”的天气报道为证。阮红月对涉案房屋在建设过程中遭受台风“天鸽”吹袭的事实予以确认，但认为隆达公司并未依约履行相关告知义务，故不同意工期顺延。一审法院认为，暴雨、台风天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素的出现就构成不可抗力。中山是暴雨、台风频发的地区，隆达公司作为本地的开发商，应当对当地的气候条件有所了解，理应预见中山地区天气状况对涉案工程的影响，从而合理设计涉案房屋的建设工期，并在此基础上与阮红月对涉案房屋的交付时间进行合理约定。可见，一般的暴雨、台风天气难以符合不可抗力的“不能预见”要件，不能认定为造成隆达公司延迟交楼的不可抗力。然而，橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般根据现有的气象技术难以预见，符合不可抗力的“不能预见”要件。中国气象局通过气象灾害预警信号的发布，明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”，故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为造成延迟交楼的不可抗力。本案中，台风“天鸽”与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年8月以来登陆广东的最强台风，事实上，台风“天鸽”亦对中山市造成了严重的破坏。虽隆达公司未能及时就台风“天鸽”造成的工程迟延通知阮红月，但台风“天鸽”确实造成了涉案工程建设停工、修复等问题。根据公平原则，结合台风“天鸽”对中山市的财产损害、道路交通停顿、停水、停电、相关救灾安排以及隆达公司提供的证据，一审法院酌定台风“天鸽”的影响天数为15天，该15天工期应当顺延，即本案违约金的计算期间应为266（281-15）天。关于阮红月是否存在逾期付款的问题。隆达公司辩称阮红月未按合同约定时间向其支付完毕购房款及其他费用，其可根据逾期付款天数顺延交付的时间，为此提供了银行凭证予以证明。阮红月对此不予确认，认为其是选择开发商提供的合作银行来办理贷款事宜，所有贷款事宜、手续等均交由开发商与银行对接，故银行迟延支付按揭款项并非受业主个人的原因影响。一审法院认为，影响银行发放贷款时间的因素包括且不限于贷款申请人的征信问题、资料的提供、银行额度审批等，隆达公司仅以银行凭证上的贷款到账时间认定阮红月迟延支付购房款，明显不足以证明银行放款迟延是受业主自身怠于办理银行按揭贷款业务所致，隆达公司亦未能进一步提供证据予以证明，该项抗辩意见，理据不充分，一审法院不予采信。关于违约金数额的认定。本案中，双方约定“最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，隆达公司按日向阮红月支付已交付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”，据前述，一审法院认定涉案房屋实际达到交付条件的时间距离双方约定的交付时间长达266天，迟延收楼势必造成阮红月因未能使用涉案房屋造成租金等损失，虽阮红月就其迟延收楼造成的实际损失没有提供证据予以证明，但隆达公司如按合同约定的违约金上限履行违约责任明显不足以弥补阮红月的实际损失，该约定违约金上限的条款，有悖公平原则同时亦排除了阮红月的主要权利，变相扩大了隆达公司免除自身责任的范围，故“最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”条款应为格式条款，约定无效。综上，违约金应以总房款为基数，按日万分之一利率、266天计算。阮红月主张隆达公司支付逾期交房违约金27782.024元，理据充分，一审法院予以支持，超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、隆达公司于一审判决生效之日起七日内向阮红月支付违约金27782.024元；二、驳回阮红月的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计377元，由阮红月负担102元，隆达公司负担275元。本案二审期间，阮红月向本院提交以下证据：1.珠海葆力物业管理有限公司《住宅区住户委托银行代交费委托书》；2.收楼手续办理证；3.居民精神文明建设公约；4.中凯华庭物业同意接收证明书；5.广东省增值税电子普通发票；6.录音文字材料；7.微信截图；8.光盘。其中证据1-5拟证明阮红月实际收楼日期为2019年8月14日，证据4系隆达公司在另案中提交给法院；证据6-8拟证明隆达公司一审提交的入伙登记表记载的入伙时间“2019年2月1日”系隆达公司强制要求填写，并非实际收楼时间。隆达公司没有提交新证据，其对阮红月提交的证据质证如下：证据1、2、5没有原件，无法确认真实性；证据4真实性确认，该证明书只代表阮红月是2019年8月14日签订的入伙证明，其收楼时间应当以隆达公司一审提交的入伙登记表中的签收楼时间为准，这个表是所有业主均在表中签名确认收楼时间，在逾期交楼一系列的另案中，一、二审法院均以该登记表签收楼时间为准；对证据6、7、8三性不确认，无法确认对话人的身份，也无法确认是否物业公司人员，且相关人员未到庭进行质证。本院对一审判决除双方当事人“确认涉案房屋于2019年2月1日交付”以外的其他基本事实予以确认。本院另查明，一审庭审中，针对隆达公司以入伙登记表为据主张阮红月已于2019年2月1日收楼的问题，阮红月明确回应称，不确认隆达公司统计的阮红月收楼时间，阮红月的实际收楼日期为2019年8月14日，并提交了前述“中凯华庭物业同意接收证明书”作为佐证，该接收证明书载明“入伙时间：2019年8月14日”，落款时间亦为2019年8月14日。二审调查期间，隆达公司称，入伙登记表中阮红月签名以外的内容无法确定是否其本人所写。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，二审争议焦点为一审判决计算隆达公司逾期交楼违约金时间是否妥当。关于隆达公司应支付逾期交楼违约金的起算及顺延时间。根据双方合同约定，隆达公司应于2018年4月26日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证及达到使用条件的房屋交付买受人，隆达公司应向买受人支付的逾期交楼违约金应自次日起算。另，一审法院基于台风“天鸽”的预警信号等级较高，且该台风确对中山市造成严重影响，根据公平原则酌定隆达公司可顺延交楼时间15天并无不当，本院予以维持。扣减上述顺延天数后，逾期交楼违约金自2018年5月11日起算。关于隆达公司应支付逾期交楼违约金的截止时间。隆达公司主张阮红月已于2019年2月1日，并提交入伙登记表为据，阮红月对此不予确认，并提交物业公司同意接收证明书予以反驳。经查，隆达公司提交的入伙登记表所载的“入伙时间2019.2.1”无法确定是否为业主本人签署，而阮红月提交的物业公司同意接收证明书载明入伙时间为2019年8月14日，足以有效反驳隆达公司的该项主张。在隆达公司未能进一步举证的情况下，其主张阮红月的收楼时间为2019年2月1日的主张不能成立，本院不予支持，一审认定隆达公司应向买受人支付截至2019年2月1日的逾期交楼违约金不当，买受人对此亦提起了上诉，故本院予以纠正。隆达公司亦未举证证明其在2019年1月26日涉案房屋符合双方约定的交付条件后曾另行通知阮红月收楼，故本案逾期交楼违约金应计算至阮红月办理收楼手续当日即2019年8月14日止为460天，合计48044.1元（1044437元×460天×0.01%）。另，本院对当事人未提出上诉的其他部分不作审查。综上所述，阮红月的上诉请求合理部分，本院予以支持，对其理据不足部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初6135号民事判决；二、中山市隆达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向阮红月支付逾期交楼违约金48044.1元；三、驳回上诉人阮红月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计377元，由阮红月负担60元，由中山市隆达房地产开发有限公司负担317元。二审案件受理费1040元（阮红月已预交），由中山市隆达房地产开发有限公司负担。以上中山市隆达房地产开发有限公司应负担部分均于本判决发生法律效力之日起十日内迳付阮红月，法院不另行收退。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十一月二十日书记员  郑 蕙