湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初8513号原告：恩施市嘉湘物业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市施州大道**。统一社会信用代码91422801795901207P。法定代表人：刘湘宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李相国，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莉，湖北正典律师事务所律师。被告李琴，女，生于1988年3月24日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，原告恩施市嘉湘物业管理有限公司（以下简称嘉湘物业公司）与被告李琴物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉湘物业公司的委托诉讼代理人黄莉到庭参加诉讼。被告李琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉湘物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2017年1月28日至2020年12月31日止欠缴的物业管理费（含物业服务费、电梯电费、二次加压费）7084元及违约金1500元。事实和理由：2011年8月，原告与湖北长大房地产开发有限公司（简称长大公司）签订《湖北长大锦绣名城物业服务合同》，约定：由长大公司选聘原告对锦绣名城小区提供前期物业服务，服务期限自2011年8月1日至2014年8月1日止；前期物业费用标准按合同附件二执行；业主和物业使用人未按合同支付物业费用的，应按每月未支付金额的10%支付违约金。合同签订后，原告履行了合同约定的义务。被告购买并入住该小区，并于原告签订《锦绣名城前期物业管理服务合同》，约定物业服务费收费标准为0.8元/㎡、电梯电费及电梯维保分摊费0.3元/㎡、用水二次加压电费15元/月。合同到期后，因该小区业主委员会始终未成立，原告继续为该小区提供服务至今。由于政策原因，物业服务费上调至1.2元/㎡，该小区业主也接受了原告提供的服务，已缴费业主也是按该标准交纳物业服务费。自2017年1月28日起至今，被告一直拖欠物业服务费。经原告多次催收未果。被告李琴未予答辩。原告嘉湘物业公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。拟证明：原告身份信息及主体资格。证据二、《湖北长大锦绣名城物业服务合同》及《物业收费标准》（附件二）、《前期物业管理服务合同》、房地产权登记信息、服务登记表、催收照片。拟证明：1.长大公司与原告签订了物业服务合同，原、被告之间具有物业服务关系，合同约定了双方的权利义务及物业服务标准；2.原、被告在前期物业服务合同中已明确约定了双方的权利义务，物业服务管理费的收费标准为1.2元／㎡·月，乙方不按规定交纳物业管理费，住宅用户按应交纳的金额每日千分之五支付违约金；3.被告名下的房屋属于原告服务的范围，原告依照合同相关约定向被告提供了物业服务；4.原告多次向被告进行催收物业管理费用。证据三、恩市发改价［2014］24号《关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》及附件一、附件二、收款收据。拟证明：1.恩施市发展和改革局、恩施市住房制度改革办公室发布的该文件，将高住宅（有电梯）的物业服务管理费调价至1.1元／㎡·月，该收费包括电梯费，供水二次加压，收费标准按照住宅面积计算，并且收费标准可上下浮动10％；2.原告在该文件和与被告之间签订的合同约定范围内收费，是正常的收费标准，其他业主也是按照此标准交纳物业管理费用的。原告提交的证据，来源合法，内容客观，与本案具有关联，本院予以采信。被告未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉锦绣名城小区由长大公司开发建设，建成后，其与原告签订《湖北长大锦绣名城物业服务合同》，该合同附件二《物业的收费标准》约定：1.电梯住宅：0.80元／月／平方米；2.多层楼梯房：0.60元／月／平方米；3.商业物业：1.50元／月／平方米；4.住宅改为写字楼的：1.50元／月／平方米；5.二次装修垃圾清运费，住宅按300元**；5.装修保证金：500元／户（装修结束后经验收合格，入住六个月后退还）。6.自来水、二次加压水泵电费由业主按实际情况均摊。7.二楼及以上业主电梯电费按实际费用均摊。8.该标准如与物价部门的收费标准有抵触的，亦按物价部门规定的标准执行。同时，该收费标准业主如有异议的，乙方可与业主或业主委员会协商解决。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容的质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。上述合同签订后，原告进入该小区履行物业服务义务。2015年1月28日，被告入住该小区，并与原告（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定的主要内容有：一、甲方的权利与义务（一）权利：1.有权根据有关规定，结合实际情况制定相应的小区管理制度并组织实施。2.根据本合同和制定的具体管理办法对小区实施物业管理服务。3.根据本物业管理合同和相关规定向乙方收取物业服务费和公用设施公用部位维修基金。4.有权制止乙方违反规章制度的行为。5.有权要求乙方限期履行其义务，甲乙双方根据《物业管理条例》履行其合法权益。（二）义务：甲方在小区设立物业管理服务机构，向乙方提供以下管理服务：对小区所有硬件设施进行维护保养，以保证小区硬件设施满足设计要求。具体项目包括：（1）水电系统运行维护管理（含备用发电系统）确保正常运行。（2）给排水设备运行维护管理（含供水二次加压系统）确保24小时正常运行。（3）消防设备运行保养，确保正常使用。（4）小区功能完善的管理与服务。二、乙方的权利、义务（一）权利：1.依法合理使用房屋建筑共用设施、共用部位。2.有权按有关规定进行室内装饰装修和其它设施进行修缮。3.有关房屋建筑共用部位、公共设施设备和属物业管理范围的市政公用设施情况，建议物业公司组织自筹维修基金。4.有权参加业主大会。5.有权就物业管理公司的有关事项向业主委员会及甲方提出建议咨询，并得到答复。6.有权对甲方工作提出建议、意见或批评。7.有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议。（二）义务：1.在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定，并通知甲方。2.按规定缴纳物业管理费，房屋公用设施共用部位维修基金等费用。3.乙方在使用房屋的过程中，特别是装饰装修时，必须自觉维护公共及他人利益，因乙方装修或使用不当造成他人损失的，应承担一切责任，对损坏公共设施或房屋共用部位的，应负责修复或予以赔偿。4.乙方明确并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护改造所拥有物业的法律关系时，告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本合同，并承担连带责任。5.转让或出租房屋时，事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议。6.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。7.在本小区范围时，乙方不得有下列行为：（1）改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。（3）占用或损坏通道、道路等共用部位、设施及公共场所。（4）损坏、拆除、改变供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。（5）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物。（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽等。（7）践踏、占用绿化地，损坏、涂改园林建筑物设施。（8）影响市容美观或本小区房屋外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌、封闭阳台等。（9）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。8.机动车停放应当遵守下列规定：（1）遵守管理规约，住宅区机动车辆停车管理制度，服从停车管理人员的指挥。（2）禁止占用通道、人行道，堵塞消防通道。（3）随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音。三、收费项目与收费标准：1.物业服务费：是为小区内的房屋建筑及其公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境面貌等项目开展日常维护、保养、整洁及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。收费标准：根据恩施州价[2011]12号文件精神，乙方在签订本协议同时，即向甲方缴纳半年的物业服务费，按乙方房屋产权证面积每平方米1.2元／月收取，经营性门店和办公场所（含住宅改为经营性和办公的），按每平方米1.5元／月计收物业服务费，合计＿元，乙方于每月10日前向甲方以现金方式支付物业服务费，自建设单位登报交房公告之日起全额收取物业服务费。2.停车场收费：（1）根据恩施州物价局、州住房和城乡建设委员会恩施州价[2011]12号文件收取停车服务费，非本小区业主车实行临时停车收费。（2）按照规定或者约定交纳车位使用费或者停车服务费。3.物业管理收费标准根据州物价局、州住房和城乡建设委员会文件实行等级收费。4.专项服务收费由甲乙双方协商制定。四、物业服务期限：本物业服务合同为前期物业管理协议，待业主委员会成立后，双方协商续签物业服务协议事宜。五、违约责任：1.甲方未能履行其义务，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，造成经济损失的，甲方应予赔偿。2.乙方违反本合同规定，对本物业公共利益造成损失时，乙方应予赔偿。3.乙方不按规定交纳或逾期交纳物业管理费，住宅用户按应交纳金额每日千分之五支付违约金。商业用户按应交纳金额每日千分之十支付违约金。被告房屋为该小区6-1708室，建筑面积为125.61㎡。2014年11月21日，恩施市发展的改革局、恩施市住房制度改革办公室发布《关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》，其附件1《恩施城区普通住宅小区物业综合管理服务等级收费标准》规定：服务等级一级，高住宅（有电梯）1.1元/㎡·月。同时备注：1.高层住宅收费标准中已包含电梯费、供水二次加压。2.此收费标准按住宅建筑面积计收。3.此收费标准可上下浮动10%。自2014年起，原告对该小区物业服务费标准调整1.2元/㎡·月（含电梯费、供水二次加压），并按该收费标准适用至今。原告陈述，被告自2017年1月28日即欠缴物业服务费，并分别于2016年、2018年、2019年以在其住房门上张贴催款单的方式催缴了物业服务费。被告未对此进行抗辩，对该事实，本院予以确认。本院认为，原、被告于该小区业主委员会成立前签订的《前期物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉合同对双方均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。前期物业服务合同期满后，物业服务企业继续按前期物业服务合同履行了物业服务的，业主亦需向物业服务企业履行交纳物业服务费。原告在前期物业服务合同期满后继续为该小区提供了物业服务，被告亦应当及时交纳物业服务费。关于物业服务费的收取标准，自2014年恩施市发展的改革局、恩施市住房制度改革办公室《关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》发布后，原告即按该文件按1.2元/㎡·月收取，该小区业主亦已按该标准交纳，该行为事实系对前期物业管理服务合同收费标准的变更。该小区业主应当按该标准交费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告现欠交物业服务费，并经原告多次催收，且其未说明欠交理由，其欠交行为无正当理由，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，承担其欠交期间的资金占用损失即利息。案涉合同约定“住宅用户按应交纳金额每日千分之五支付违约金。”被告未对该违约金标准提出抗辩，原告请求违约金1500元，未超出约定的违约金标准，本院予以采纳。原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对诉讼权利的放弃，不影响人民法院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告李琴于本判决生效后三日内向原告恩施市嘉湘物业管理有限公司支付2017年1月28日至2020年12月31日止的物业服务费7084元，及违约金1500元，共计8584元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费25元（已减半交纳），由被告李琴负担。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号17×××44。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知。违反本条规定的，本案申请后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陈勇军二〇二〇年十二月二十日书记员  胡 木