大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10627号原告大连金地物业管理有限公司，统一社会信用代码912102115944472713，住所地大连市甘井子区惠丰路********。法定代表人刘涛，系副总经理。委托代理人赵雷，女，系该公司员工，住址大连市中山区。被告潘伟榕，女，1992年6月4日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托代理人潘振江（系被告父亲），男，1953年4月2日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连金地物业管理有限公司与被告潘伟榕物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连金地物业管理有限公司的委托代理人赵雷，被告潘伟榕的委托代理人潘振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连金地物业管理有限公司诉称，2013年，原告通过招、投标的形式取得了金地艺境项目的前期物业服务经营权，并与大连天意房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，该合同约定由原告为金地艺境项目的全体业主提供物业服务。被告系案涉小区业主。原告按合同约定向被告提供了物业服务，合同约定案涉房屋的物业服务收费标准为2.3元/平方米/月。截至2020年6月30日，被告已累计欠交物业费用达19,782.3元（2014年10月1日至2020年6月30日）。期间原告多次书面或口头向被告催交物业费，但被告仍未交纳，原告遂诉至法院，请求依法判令被告向原告支付自2014年10月1日至2020年6月30日拖欠的物业费共计19,782.3元。被告潘伟榕辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告主张被告拖欠2014年10月1日至2020年6月30日物业费19782.3元，没有事实和法律依据，原告于2013年1月20日跟天意公司签订商品房买卖合同，购买案涉商品房，该合同第8条约定，出卖人应在2013年9月30日前将质量合格的商品房交付买售人，天意公司交房时，由于案涉房屋不具备交付条件，未能交付被告使用。2018年7月9日被告因案涉房屋不具备交付条件，将天意公司起诉至贵院，2019年4月22日大连市中院委托第三方对案涉房屋进行了工程质量的司法鉴定，鉴定结论为案涉房屋存在严重工程质量缺陷，严重影响正常使用，后经贵院同意天意公司和被告就案涉房屋达成和解并撤诉。2019年8月9日天意公司将案涉房屋交付本人使用，这时候才正式接收房屋。原告主张的案涉房屋的物业费因案涉房屋2019年8月9日以前尚未交付给被告，依法被告作为被告主体不适格。2、原告曾对案涉房屋进行过多次维修，知道因质量问题，尚未交付，因此也一直没有向被告主张过物业费，原告对被告关于质量问题还是非常同情，现在原告说经过多次书面和口头催交案涉房屋的物业费，没有事实依据和证据证明，并且本案已过诉讼时效。原告的诉讼请求没有事实和法律依据。3、案涉房屋因质量问题，未能按期交付后，原告于2014年3月9日通知被告验收案涉房屋，并以此为由收取了案涉房屋2013年9月30日至2014年9月30日的物业费3340元，同时代收了取暖费3480元，由于案涉房屋不能使用，被告又交了4800元车位管理费，这些费用本不应由被告承担，在此请求原告起码将该笔物业费退还被告，或者冲抵案涉房屋2019年8月9日至2020年8月9日的物业费。综说，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，大连天意房地产开发有限公司与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同显示被告为甘井子区博艺南园********房屋的买受人，同时，《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定“买受人同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由大连金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》”。被告对建设单位大连天意房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》的内容予以确认、文件予以签收。该合同约定物业服务费用2.3元/月/平方米，合同第十条还约定，业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用。上述合同签订后，原告为案涉小区物业服务单位。另查，被告潘伟榕系大连市甘井子区博艺南园6号2单元5层1号房屋的业主，该房屋建筑面积124.61平方米。原被告均认可，被告已经于2014年交付了2013年9月30日至2014年9月30日的物业费。2017年8月4日原告按《商品房买卖合同》中被告预留的地址，通过EMS向被告发出了催费通知单等。本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、收楼意见书、房屋验收表、EMS邮单、催款函、催费通知单、法律顾问函、当事人陈述及庭审笔录在案为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位大连天意房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及与被告之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议和被告对《前期物业服务合同》内容的确认与签收行为，对原、被告具有约束力。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应在房屋交付以后交纳物业费。关于被告辩解房屋质量的问题，被告购买开发商开发的案涉房屋，被告与开发商之间形成商品房买卖合同关系，如果房屋质量出现严重问题影响被告使用，应由开发商对被告承担相应合同责任。而原告与被告之间系物业服务合同关系，依据合同相对性原则，被告不能以开发商违约为由，不履行与原告之间的合同义务。关于物业费起算时间，原告以《商品房买卖合同》约定交房日期为2013年9月30日，且被告已经交付了2013年9月30日至2014年9月30日的物业费等事实，证明物业费起算时间为2013年9月30日。庭审中被告亦认可自己交付过2013年9月30日至2014年9月30日的物业费，证明被告当时认可物业费起算时间为2013年9月30日。被告辩解，在收房时发现房屋多处漏水，与开发商沟通无果，遂于2018年将开发商诉至法院。后开发商与被告达成和解，被告撤诉，2019年8月9日开发商重新正式将房屋交付被告。但被告以与开发商有保密协议为由，不予说明其与开发商达成和解的内容，也没有证据证明新的交付时间，故该辩解本院不予采纳。关于被告辩解的诉讼时效问题，原告证明其已经于2017年8月4日通过EMS向被告催要过欠款，被告辩称没有收到过该邮件，但原告是按照被告在《商品房买卖合同》中预留的地址和电话发送的邮件，被告未收到邮件的责任不在于原告，原告已经按合理形式主张了权利，故诉讼时效中断。《前期物业服务合同》第十条约定，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方（原告）交纳当前物业服务费。依据该约定，2015年9月30日前的物业费已经超过诉讼时效，本院不予支持。故被告应支付拖欠的自2015年10月1日至2020年6月30日的物业费19,782.3元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告潘伟榕于本判决发生法律效力之日起十日内，给付原告大连金地物业管理有限公司自2015年10月1日至2020年6月30日的物业费16,336.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费294元，减半收取147元（原告已预付），由原告负担20元，由被告负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员 傅 军二〇二〇年十二月二十一日书记员 刘婷婷本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。