大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10182号原告：大连金地物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区惠丰路********，统一社会信用代码912102115944472713。法定代表人：刘涛，系集团总监。委托诉讼代理人：陈**成，男，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：方正，男，系该公司员工，住址大连市甘井子区。被告：陈洪强，男，1963年9月15日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连金地物业管理有限公司与被告陈洪强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连金地物业管理有限公司的委托诉讼代理人方正、被告陈洪强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是依法进驻大连金地檀溪小区的物业服各企业.根据已签订的《金地檀溪前期物业服务合同》，为包括被告在内的全体业主提供物业服务。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告却未履行按时交费的义务。按照《金地檀溪前期物业服务合同》约定，本小区物业费收费标准为公建4.4元/月/平方米，被告所有/使用的商品房屋楼号为D1区2号楼2单元101，面积为148平方米，拖欠2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费25,365.99元、违约金4,633.01元，合计29,999元。原告虽多次与被告沟通，向其催要拖欠的物业费用，均无果，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告交纳拖欠的物业费25,365.99元、违约金4,633.01元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，被告系案涉房屋的业主，对房屋地址、面积、拖欠时间均没有异议；但对物业费收取标准有异议，案涉房屋系公建，被告购买时并没有被告知物业费收费标准为4.4元/月/平方米，被告也从未按照此标准交纳过物业费。被告不同意交纳物业费的理由如下：原告提供的服务有瑕疵，被告购买的案涉公建房屋玻璃窗漏雨，原告一直未予以维修；供暖管道堵塞，供暖效果不佳，原告一直未予维修，导致被告的租客终止合同，给被告造成了经济损失；公建房屋大门倒塌，原告也未予维修；小区绿化、卫生清扫均不到位。经审理查明，2015年11月20日，被告与大连汇泉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告作为买受人，购买大连汇泉房地产开发有限公司出售的位于大连市甘井子区号：甘井子区泉水R1区22-8号）非住宅房屋，建筑面积147.82平方米。同日，被告与大连汇泉房地产开发有限公司就双方签订的《商品房买卖合同》签署补充协议，第十二条约定：买受人（被告）同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。另查明，原告与大连汇泉房地产开发有限公司签订《金地·檀溪前期物业服务合同》，约定：原告为被告所有的位于大连金地檀溪第2幢2单元1跃2层1号非住宅房屋提供物业服务，房屋面积为147.82平方米；物业费按建筑面积（公建含电梯费）4.4元/月/平方米标准收取；合同期限自2014年6月27日起至本物业业主委员会代表全体业主与原告或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时终止；业主或物业使用人应于每季度首月15日前向原告交纳当期物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。被告对房屋面积、拖欠物业费的期间均无异议，但辩称，其从不知晓案涉公建房屋物业费的收取标准为4.4元/月/平方米。对此，原告提供被告曾交纳案涉公建房屋2016年7月至2017年6月期间物业费7,804.92元的收款凭据一份，证实被告对案涉公建物业费收取标准为4.4元/月/平方米是知悉的。被告未举证证明其辩称意见中所提出的问题。本院所确认的上述事实，有原告提供的金地檀溪前期物业服务合同、商品房买卖合同、补充协议、物业费收款凭据、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条第一款之规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告与大连汇泉房地产开发有限公司签订《金地·檀溪前期物业服务合同》合法有效，对作为业主的被告具有约束力。原告作为案涉小区的物业服务企业，依约为被告房屋所在的案涉小区提供了物业服务，被告作为该小区业主理应按合同约定的价格标准及时交纳物业服务费。被告虽辩称其从不知晓案涉公建房屋物业费的收取标准为4.4元/月/平方米，但从原告提供的被告曾交纳物业费的收款凭据可以反推出案涉公建房屋物业费的收取标准即为4.4元/月/平方米，被告对此未提供相反证据予以反驳，故本院对原告主张的案涉公建房屋物业费收款凭据证实的4.4元/月/平方米的物业费标准予以采信。综上，被告应向原告支付2017年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费25,365.91元（4.4元/月/平方米×147.82平方米×39个月）。故原告此项诉讼请求中的超额部分，于法无据，理由不当，不予支持。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且前期物业服务合同中亦有关于违约金的相关约定，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对原、被告之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告违约金的诉讼主张。关于被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费的意见。本院认为，物业服务是一种持续性服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。故被告此节辩称意见，缺乏合同及法律依据，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈洪强于本判决生效之日起十日内给付原告大连金地物业管理有限公司2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费人民币25,365.91元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币275元（原告已预付），已减半收取，由原告大连金地物业管理有限公司承担42元、由被告陈洪强承担233元；被告承担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年十二月二十三日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。