广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3418号上诉人（一审被告）：周杰良，男，1967年4月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区********。上诉人（一审被告）：何纪欢，女，1968年9月5日出生，汉族，，住广东省珠海市斗门区。被上诉人（一审原告）：珠海华发物业管理服务有限公司，住所地广东省珠海市香洲区。法定代表人：周文彬，董事长。委托诉讼代理人：罗丽萍，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛海叶，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。上诉人周杰良、何纪欢因与被上诉人珠海华发物业管理服务有限公司（以下简称华发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周杰良、何纪欢上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认珠海市斗门区井岸镇益利名门业主委员会（以下简称业主委员会）与华发物业公司于2018年8月签订的物业管理服务合同无效；3.判令周杰良、何纪欢无需支付物业管理费和滞纳金等；4.诉讼费用由华发物业公司承担。事实和理由如下：一、涉案小区业主委员会已经消亡，没有资格代表业主。一审判决认定业主委员会合法有效的依据是《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条“业主委员会委员提出书面辞请求后，仍需由业主委员会三分之一以上委员或者持有20％以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，再决定是否终止其委员资格”之规定，并认定周杰良、何纪欢虽提交了部分委员的辞职书证，但这些证据既无法证实其真实性，也没有证据证明申请辞职的委员已按程序终止了委员资格。郭菊芳、刘贻光、吴玉棠、黄彩华、鲍国芳5人集体提出书面辞职，是其真实意愿，珠海市斗门区井岸镇南湾社区*委会（以下简称南湾居委会）也发布公告确认此事，而且他们在提出书面辞职后从未参与业主委员会的任何会议和相关工作，其辞职完全符合《广东省物业管理条例》第三十一条“业主委员会委员提出书面辞职的，委员资格自行终止”的规定。蒋炳达2015年6月29日书面提交《辞职申请书》，委员资格自动终止。段保威由于涉案小区的房产已经出售，自动失去业主委员会资格。黄亦文由于其名下涉案小区第126号商铺被一审法院拍卖，也自动失去业主委员会委员资格。但是南湾居委会居然出示一份证明，说黄亦文是发展商的代表，以开发商的代表身份参选首届业主委员会委员，仍然具有委员资格。这份证明与事实不相符。第一，在斗门区住建局的业主当选备案资料中没有开发商的委托书；第二，2015年2月3日的首届业主委员会候选人自荐表中，黄亦文以涉案小区126号商铺业主的身份自荐。2015年2月16日南湾居委会公示的《首届业主委员会候选人名单》当中并没有开发商的名字，故无从谈起开发商曾参与业主委员会委员的竞选。综上所述，十一个人组成的业主委员会，有八个人是丧失资格的，只剩下三个人。根据《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》第四十八条规定:业主委员会委员人数低于五人或者不到总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。重新选举就说明旧有的业主委员会已经消亡，剩下的业主委员会委员也自动终止委员资格。此时以业主委员会的名义推行的活动或签订的协议都是不合法的。《珠海经济特区物业管理条例》第四十四条规定:业主委员会会议应当有半数以上委员出席，所作决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意并签字认可。即启动2018年8月业主大会会议，需要6人以上表决同意后才能启动，2018年7月业主委员会在未经过半数表决同意的情况下发布召开业主大会的《公告》无效，进而此次召开业主大会会议表决结果无效，业主委员会与华发物业公司签订的《物业管理服务合同》无效。二、2018年8月的投票无效。2014年12月11日，华发物业公司益利名门管理处张贴在小区的《关于调整管理费调査情况和进一步改进小区工作的公告》称:本小区住宅620户，商铺111户，共计户数731户，建筑面积共计98339.94平方米。并非南湾居委会认定的业主大会有投票权的689人，小区总面积96680平方米，前后矛盾，南湾居委会认定的数据不真实，因此投票无效。三、华发物业公司违规收费、违规占用业主公用空间，侵占公共收益等各种侵害业主权益的行为，周杰良、何纪欢将另案追诉。华发物业公司辩称：一、《物业管理服务合同》无效的上诉主张不成立。（一）续聘华发物业公司经过小区业主大会表决通过。南湾居委会公布的《关于井岸镇益利名门小区召开业主大会是否按公示合同续聘华发物业管理公司表决结果公告》显示，涉案小区于2018年7月28日至2018年8月13日期间在井岸镇人民政府的指导和监督下以书面征求意见的形式就“是否按公示合同续聘华发物业管理公司”等表决事项召开了业主大会，且表决事项经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，同意续聘华发物业公司的表决结果合法有效。（二）续聘华发物业公司时，业主委员会的委员人数符合法定要求，能够代表全体业主与华发物业公司签订《物业管理服务合同》。根据《关于益利名门小区问题的复函》可知，在2018年9月业主委员会与华发物业公司续签物业服务合同之前，南湾居委会就有关业主委员会是否需要重新选举等问题特意向珠海市斗门区住房和城乡建设局进行了问询并予以公告，认为：“根据《珠海经济特区物业管理条例》规定，益利名门小区无生效议事规则，且业主委员会委员不低于五人，业主委员会合法有效，则任期届满前无需重新选举业主委员会。……益利名门小区业主委员会将继续依法履行业主委员会职责。”可见，由于益利名门小区业主大会未对“业主大会议事规则”及“业主委员会章程”进行表决，因此没有对业主委员会的组成人数作出约定，且截止公告发布时的2018年9月15日，业主委员会的委员人数不低于5人，因此，业主委员会合法有效，有权依法履行业主委员会职责。（三）业主委员会委员资格需经法定程序方可终止，周杰良、何纪欢主张业主委员会组成未过半没有法律依据。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条之规定，业主委员会委员提出书面辞职请求后，仍需由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，再决定是否终止其委员资格。本案中，周杰良、何纪欢虽提交了部分委员的辞职书证,但这些证据既无法证实其真实性，也没有证据证明申请辞职的委员已按程序终止了委员资格。对此，相关部门已经调查核实，认定益利名门业主委员会合法有效。且益利名门业主委员会委员资格问题，是业主委员会的内部法律关系，在业主委员会没有重新选举之前，在南湾居委会发布相关公告的情况下，华发物业公司有理由相信业主委员会是合法存续的。故周杰良、何纪欢主张业主委员会委员人数未过半，不能代表全体业主利益没有任何依据。（四）业主委员会依法负有与华发物业公司签订物业管理协议的职责，其依职责签订的《物业管理服务合同》合法有效。根据《珠海经济特区物业管理条例》第二十七条的规定，选聘物业公司、审议和批准物业服务合同的职权由业主大会行使；业主委员会仅是按照前述条例第三十八条的规定，履行“与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的职责。华发物业公司与益利名门业主委员会根据业主大会投票结果签订2018年物业合同，并无不当之处，周杰良、何纪欢主张确认《物业管理服务合同》无效无法律依据。二、《物业管理服务合同》已经实际履行，华发物业公司自周杰良、何纪欢入伙后多年来持续为二人提供物业服务，周杰良、何纪欢应当按照《物业管理服务合同》约定交纳物业服务及滞纳金等费用。华发物业公司向一审法院起诉请求：1.周杰良、何纪欢支付从2018年4月起至2019年9月止的物业管理费7104.62元、公用电费368.3元、电梯维修费5.7元、公用水费36.8元、维修服务费127.58元、楼宇对讲系统维护费102元、二次加压费103.67元，共计7848.67元；2.周杰良、何纪欢支付逾期缴纳物业管理费滞纳金至实际清偿日止，截止2019年10月19日，共计滞纳金5735.05元；3.周杰良、何纪欢承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2005年11月21日，华发物业公司与珠海市斗门大益利实业有限公司签订了《益利花园前期物业服务合同》，并进入周杰良、何纪欢所在小区提供物业管理服务。2010年4月15日，周杰良、何纪欢取得益利名门X栋X单元X房的不动产权证，该房产建筑面积为216.61平方米。2015年10月9日，益利名门业委会与华发物业公司签订2015年物业合同，约定华发物业公司为益利名门提供物业服务；华发物业公司按合同约定的内容及要求提供服务，按住宅建筑面积每月每平方米1.6元向业主及非业主使用人收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按政策、法规规定由业主或非业主使用人合理分摊；每次收取物业服务费的时间为当月15日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；部分共用设施设备（电梯、发电机、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备）的中修、大修、更新及改造保修期后由共用产权人承担；服务期限从2015年8月1日至2018年7月31日止。2018年9月28日，益利名门业委会与华发物业公司签订2018年物业合同，约定服务期限从2018年8月1日至2021年7月31日止，物业服务费为每月每平方米2元。第四条约定，“公共场地及设施设备的运营收益归乙方（即华发物业公司）所有，用于物业购买小区公共责任险、电梯保险及补充物业服务费”。其余条款与2015年物业合同基本相同。一审法院另查明，周杰良、何纪欢曾交纳2015年6月至2018年2月的物业管理费、公用电费、公用水费、电梯维修费、维修服务费、二次加压费，其中公用水费为每月2.3元。根据华发物业公司提交的益利名门公用电分摊公示表，华发物业公司每月公示上月公用电费，各户每月应分摊公用电费为每平方米公用电分摊金额与房屋建筑面积的乘积，各户每月应分摊二次加压费为每吨水用电量金额与住户用水量的乘积。2017年12月22日，华发物业公司与珠海市合屯安防设备工程有限公司先后签订了三份《楼宇对讲系统维护合同》，合同期限从2018年1月1日至2018年7月31日；小区共计610户，每月每户5元计收保养费计3050元，监控系统每月维护费计800元，以上合计3850元。华发物业公司按每月每户6元收取。2018年4月至2019年4月期间，华发物业公司先后张贴公示了地下室门禁更换读卡器及电源分摊、消防水泵维修分摊、地下室集水井加装防蚊纱网分摊、修复消防管网分摊、维修消防通道铁门分摊、更换地下室电控锁分摊、小区公共污水管道疏通与粪池清理的分摊、维修小区二次加压水泵变频器分摊、3栋1单元、12栋1单元、11栋化粪池吸肥疏通分摊、小区二次加压水泵、消防水泵、车库水泵维修分摊、电梯三方通话费用分摊、小区公用水电费分摊等一系列通知。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，案涉2015年物业合同、2018年物业合同对周杰良、何纪欢具有法律约束力。周杰良、何纪欢享受了华发物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同约定按期交纳相应的物业管理费用，实际应付金额以一审法院认定为准，具体认定如下：（一）物业服务费。按照2015年物业合同的收费标准，2018年5月至2018年7月物业服务费为1039.73元（1.6元/平方米/月×216.61平方米×3个月）；按照2018年物业合同的收费标准，周杰良、何纪欢欠付2018年8月至2019年9月物业服务费为6065.08元（2元/平方米/月×216.61平方米×14个月），两项合计7104.81元。现华发物业公司主张物业服务费为7104.62元，减少了周杰良、何纪欢的支付义务，一审法院予以准许。（二）公用电费。依约定，周杰良、何纪欢每月应缴的物业服务费不包含公用电费，公用电费由业主每月按政策、法规规定合理分摊。华发物业公司提交了有供电局盖章的公摊电费明细表、公摊电费发票及用电量说明以证明公用电费的发生，并对周杰良、何纪欢所在楼栋的楼内、户外公共区域每平方米公用电分摊金额进行公示，故根据华发物业公司提交的各月份公用电分摊公示表显示金额与周杰良、何纪欢房屋的建筑面积计算，华发物业公司应分摊的所在楼栋2018年3月至2019年7月产生的公用电费为368.3元。（三）关于电梯维修费。华发物业公司虽然没有明确该费用的计算标准，但提交了电梯维修费用分摊的通知，结合本案证据，周杰良、何纪欢应分摊的所在楼栋2018年4月至2019年9月产生的电梯维修费为5.7元。（四）公用水费。华发物业公司虽然没有明确公用水费的计算标准，但周杰良、何纪欢曾于2016年和2017年均按照每月2.3元支付公用水费，视为周杰良、何纪欢已认可按该标准履行，故周杰良、何纪欢应支付2018年5月至2019年8月的公用水费为36.8元。（五）维修服务费。华发物业公司要求周杰良、何纪欢支付各项维修服务费127.58元，经查属实际发生并符合合同约定，一审法院予以支持。（六）楼宇对讲系统维护费。华发物业公司提交的《楼宇对讲系统维护合同》的有效期是2018年1月1日至2018年7月31日，对应周杰良、何纪欢的欠费期间，可支持2018年5-7月每月收取6元，共计18元，华发物业公司诉请周杰良、何纪欢支付2018年8月至2019年9月的楼宇对讲系统维护费，理据不足，一审法院不予支持。（七）二次加压费。根据周杰良、何纪欢以前的缴费记录，周杰良、何纪欢均有交纳相应的二次加压费，经查，根据华发物业公司提交的各月份二次加压电费分摊公示表显示金额与周杰良、何纪欢用水量计算，华发物业公司主张的103.67元，合法有据，一审法院予以支持。综上所述，周杰良、何纪欢应向华发物业公司支付2018年4月至2019年9月的物业管理费7104.62元、公用电费368.3元、电梯维修费5.7元、公用水费36.8元、维修服务费127.58元、楼宇对讲系统维护费18元、二次加压费103.67元。关于滞纳金的问题。周杰良、何纪欢逾期支付物业服务费，根据2015年物业合同和2018年物业合同的约定，华发物业公司有权要求周杰良、何纪欢从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。但华发物业公司要求周杰良、何纪欢公用电费、公用水费等其他欠费也按照上述约定支付滞纳金，缺乏理据，一审法院不予支持。一审法院确定周杰良、何纪欢应按照该标准支付违约金，但每月违约金数额以当月应缴纳物业服务费本金为限。周杰良、何纪欢经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，一审法院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、周杰良、何纪欢应于判决生效之日起七日内向华发物业公司支付物业服务费7104.62元；二、周杰良、何纪欢应于判决生效之日起七日内向华发物业公司支付公用电费368.3元、公用水费36.8元、电梯维修费5.7元、维修服务费127.58元、对讲系统维护费18元和二次加压费103.67元；三、周杰良、何纪欢应于判决生效之日起七日内向华发物业公司支付滞纳金（其中2018年5月至2018年7月物业管理费以346.58元为基数，2018年8月起每月物业管理费以433.22元基数，均从当月16日起计至实际清偿之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月欠付物业服务费的滞纳金数额以不超过当月物业服务费本金为限）；四、驳回华发物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费140元，由华发物业公司负担1元，由周杰良、何纪欢负担139元。二审期间，周杰良、何纪欢提交如下证据：1.《物业管理服务合同》；2.候选人名单公示、业主委员会自荐表、业委会备案确认书、辞职声明、辞职申请书、（2018）粤04执复52号执行裁定书、证明；3.表决结果公告（2018年8月21日）、华发物业公司2014年12月11日《公告》照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，2014年12月11日，华发物业公司益利名门管理处向涉案小区业主发出《关于调整管理费调查情况和进一步改进小区工作的公告》，称小区住宅620户，商铺111户，共计户数731户，建筑面积共计98339.94平方米等。2015年4月1日，斗门住建局发出业主委员会备案确认书，确认益利名门业委会于2015年3月31日成立，任期5年（即有效期至2020年3月31日），成员11名。2018年7月18日，涉案小区业主委员会发出公告称，本小区与华发物业公司的服务合同将于7月31日到期。本小区业主委员会经过调查研究和听取业主意见，现根据规定决定于7月28日至8月13日召开本小区业主大会，就续聘华发物业公司和重建小区前后门楼两事项进行表决投票。现将续聘华发物业公司的新合同和选票及委托书样本按规定提前公示7天等。2018年7月28日至8月13日，益利名门召开业主大会，对是否按公示合同续聘华发物业管理公司进行投票表决。根据南湾居委会作出的表决结果公告表明，业主大会有投票权共689人，实际投票人数为377人，委托票确认24张，投同意票的354票，同意票数占投票总数的51.38%；小区总面积为96680平方米，已投同意的业主所占专用面积52849.69平方米，投同意票业主的专用面积占小区面积的54.66%，达到“双过半”要求，表决结果合法有效。2018年9月15日，南湾居委会发出公告表示，经斗门区住建局、井岸镇人民政府等相关单位的调查核实，由于益利名门小区业主大会未对“业主大会议事规则”及“业主委员会章程”进行表决，因此没有对业主委员会的组成人数作出约定，根据《广东省物业管理条例》以及《珠海经济特区物业管理条例》的规定，业委会任期满前无需重新选举业委会。南湾居委会于2018年9月15日将公章返还给益利名门业委会，业委会继续依法履行业委会职责。华发物业公司与涉案小区业委会于2018年9月28日签订的《物业管理服务合同》载明，益利名门小区建筑面积96680平方米。该合同约定，物业服务事项包括部分共用设施设备的维修、更新及改造，服务内容：电梯、发电机、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备，费用支出方式：……保修期后由共用产权人承担。华发物业公司曾于2016年起诉周杰良、何纪欢，追索2015年6月至2016年期间的物业服务费等费用，二审案号为（2017）粤04民终56号，该案二审生效民事判决认为“至于周杰良上诉称涉案小区的业主委员会在七名委员辞职的情况下，与华发物业公司签订《物业管理服务合同》（2015年）无效的主张。本院认为，业主委员会的成立及其委员的选出、辞任或改选系全体业主或业主大会的权利及义务，而业主委员会已经合法设立，其依法作出的民事行为后果当及于全体业主。案涉小区业主委员是否有七名委员辞任，则与华发物业公司无关，其以业主委员会名义与华发物业公司签订的合同并没有《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形。”本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为涉案小区业主委员会与华发物业公司签订的2018年《物业管理服务合同》的效力问题。周杰良、何纪欢上诉主张2018年《物业管理服务合同》无效的理由主要包括业主委员会委员人数低于5人、委托投票违规、业主总投票权人数认定错误等，本院对此分析认定如下：首先，关于业主委员会委员人数是否影响合同效力问题。本院认为，业主委员会的成立及其委员的选出、辞任或改选系全体业主或业主大会的权利及义务，而业主委员会已经合法设立，其依法作出的民事行为后果当及于全体业主。涉案小区业主委员会委员资格的认定，涉及业主委员会的内部法律关系，与华发物业公司无关，在南湾居委会发布相关公告、确认涉案小区业主委员会可依法履职的情况下，业主委员会与华发物业公司签订的合同没有《中华人民共和国合同法》规定的合同无效之情形。其次，关于委托投票是否违规的问题。本院认为，2009年住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条规定：“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。”即相关法律法规允许业主委托投票。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”即法律允许通过事后追认的方式确认委托。南湾居委会作为业主大会的监督和指导部门，负责对委托投票的具体情况进行核实和甄别，最终确认有效委托投票24张，不存在违反法律法规的情形。再次，关于业主总投票权人数为689人。周杰良、何纪欢提交的华发物业公司在2014年12月11日的公告称涉案小区共计户数731户，华发物业公司解释称因存在同一业主购买多数房屋的情况，此时该业主仅有一张投票权，因此导致房屋户数与投票权人数不一致。本院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十四条规定可知，业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数，即按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。则南湾居委会按照上述确定业主投票权数的认定方法，经核实、甄别，最终确认业主大会有投票权数共689人。周杰良、何纪欢上诉主张业主总投票人数应为731人，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，关于涉案小区总建筑面积96680平方米的确定，应认为系南湾居委会行使监督和指导职责，予以核实后的确认。退一步讲，即使按照周杰良、何纪欢上诉主张的建筑面积98339.94平方米计算，因已投同意票的业主所占专有面积为52849.69平方米，仍然超过半数比例，表决结果有效。综上，周杰良、何纪欢上诉主张2018年《物业管理服务合同》无效的理由均不能成立，涉案小区业主委员会与华发物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方自愿协商订立，没有证据表明违背双方的真实意思表示，其内容也不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审判决依据合同约定认定周杰良、何纪欢应支付物业服务费及相关费用和相应滞纳金正确，本院予以维持。综上所述，周杰良、何纪欢的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费140元，由周杰良、何纪欢负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月九日书记员  王 莉