广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8422号上诉人（原审原告）：戴章妹，女，1953年10月1日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码为442************389。委托诉讼代理人：林仕军，广东太平洋联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈汝曦，广东太平洋联合律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李兰有，女，1968年12月19日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为442************361。委托诉讼代理人：林仕军，广东太平洋联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈汝曦，广东太平洋联合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁达，男，1967年3月7日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为442************379。委托诉讼代理人：宋耀武，河南五色石律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈美彩，女，1967年8月9日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为442************360。委托诉讼代理人：宋耀武，河南五色石律师事务所律师。上诉人戴章妹、李兰有因与上诉人丁达、陈美彩房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴章妹、李兰有上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判丁达、陈美彩一次性向戴章妹、李兰有支付2016年9月份至2019年11月份共计39个月的占有使用费为人民币273000元；3.改判丁达、陈美彩立即腾空并将土地和厂房返还戴章妹、李兰有；4.改判丁达、陈美彩按每月7000元的标准向戴章妹、李兰有支付从2019年12月至将土地和厂房返还戴章妹、李兰有时止的占有使用费;5.丁达、陈美彩承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实与理由：一审法院事实认定不清、法律适用错误。一、本案土地及厂房的现状是戴章妹、李兰有支付了相应的对价从丁达、陈美彩处取得，而该事实并未被任何生效的判决或裁定所否定，戴章妹、李兰有依然是本案土地及厂房的权利人。戴章妹、李兰有在2013年1月18日和2015年6月2日与丁达、陈美彩分别签订了三份合同，即《房屋及用地使用权转让协议书》对东府集建字（89）第1900120710124号《集体土地建设用地使用权证》上所涉及的88平方米的土地使用权和混2土地上盖的房屋进行了转让；以及《房屋及用地使用权转让协议书》对包括东府集建字（89）第1900120710124号《集体土地建设用地使用权证》上所涉及的88平方米的土地使用权在内的559.8平方米的土地使用权以及混2土地上盖的房屋进行了转让，价款170万元人民币；以及《土地及房屋转让合同》对面积207.9平方米的土地使用权和房屋进行了转让，价款55万元人民币。这三份合同已经明确表明戴章妹、李兰有已经根据以上三份合同取得了本案土地和厂房的相关权利。而在前案（2017）粤19民终9107号民事裁定中，并未对以上三份合同的效力做出否定性的认定。丁达、陈美彩起诉要求确认转让合同无效是不诚信行为，既企图非法无偿占有戴章妹、李兰有的200多万资金，又企图重新取得对土地及厂房的巨大增值空间。因此，在以上三份合同没被撤销或认定无效前，戴章妹、李兰有依然是本案土地及厂房的实际权利人，享有包括出租收益在内的权利。二、戴章妹、李兰有取得涉案土地及厂房后又将土地及厂房返租给丁达、陈美彩，而丁达、陈美彩直到目前一直在使用，并自2016年2月起开始拖欠戴章妹、李兰有的租金（占有使用费）。三、本案为租赁合同纠纷，并不涉及对违法建筑的权利归属认定，丁达、陈美彩存在占用使用的事实，就应承担继续支付占有使用费的责任。在广东省高级人民法院的（2019）粤民再422号裁定书中，已明确本案属于租赁合同纠纷，不受违法建筑的影响。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，租赁合同无效不影响戴章妹、李兰有对丁达、陈美彩占有使用费的权利主张，而占有使用费支付的事实基础就是丁达、陈美彩直今依然在继续对案涉土地及厂房进行占有和使用。因此，一审法院无视目前土地及厂房依然为丁达、陈美彩继续承租占用使用的事实，对于戴章妹、李兰有的占有使用费仅计算到2020年5月无事实和法律依据。四、本案租赁关系无效，理应适用无效返还的相关规定。在广东省高级人民法院的（2019）民再422号裁定书中，已明确本案属于租赁合同纠纷，应依法进行实体处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据《广东高院审理建设用地使用权合同纠纷案件指引》第四条的规定，本案属于租赁合同纠纷，不涉及对违法建筑的认定及处理，在租赁关系被认定无效后，这里的使用费给付当然包括返还前的所有占有使用费的给付，并且即使涉及返还，也仅仅是对现状的一种恢复以及保护戴章妹、李兰有对违法建筑所享有的占有、使用、收益等利益，而并不需要也不能认为就是对违法建筑的所有权及归属的作出审理。且戴章妹、李兰有要求对违法建筑的返还也仅仅是恢复占有，并不属于物权。因为占有制度保护的是现状利益，即占有利益不受非法侵害，恢复占有也不以是否获得物权为其前提条件。所以，违法建筑在丁达、陈美彩不支付任何占有使用费却占有时，戴章妹、李兰有就依法有权请求法院施以保护并否定丁达、陈美彩的该种占有，即返违法建筑，恢复占有及收益。一审法院驳回返还，不仅不尊重戴章妹、李兰有根据以上三份合同取得本案土地及厂房的事实，还是对丁达、陈美彩不支付占有使用费的间接肯定，有失公允。综上，戴章妹、李兰有提起租赁诉讼有充分的合同基础和事实基础，请求依法撤销一审判决，并改判支持戴章妹、李兰有全部的上诉请求，以切实维护戴章妹、李兰有的合法权益，并惩罚丁达、陈美彩违反诚实信用原则的行为。丁达、陈美彩针对戴章妹、李兰有该上诉请求答辩称：一审判决错误理解广东省高级人民法院2019粤民再365号裁定。本案虽然是租赁合同关系，按照程序法是可以并符合立案条件，该裁定书解决的是程序问题，并未指出或者确认戴章妹、李兰有诉讼请求是否合法，并且有相关的事实和法律支持。因此丁达、陈美彩违法的、不合法的诉讼请求，人民法院应当依照民法总则及合同法相关规定按照无效行为进行确认。双方的房屋和土地的买卖行为属于非法买卖转让行为。一审判决混淆程序和实体，本案应依法驳回诉讼请求而非驳回诉讼。上诉人丁达、陈美彩上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或予以改判为驳回戴章妹、李兰有的全部诉求;2、本案一、二审诉讼费用由戴章妹、李兰有全部承担。事实与理由：一、关于证据及认定事实问题。1.根据原一、二审法院查明的事实,戴章妹、李兰有均系东莞市长安镇乌沙社区*民，并非是东莞市长安镇新民社区*民，长安镇新民禄和股份经济合作社成员和股民，即不是同一农村集体组织的成员，依法均不存在案涉的集体经济组织内享有和承担任何权利及义务。2.戴章妹、李兰有对案涉租赁的标的物均不享有合法的使用权和所有权，无权对案涉的标的物进行合法的占有使用、出租、转让。即戴章妹、李兰有对案涉的标的物无权出租和收取租金或占有使用费。二、本案法律适用的问题。1.关于戴章妹、李兰有提出本案应参照适用2017年9月23日下发的《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第四条第二款规定，但适用该条款可以收取使用费的前提和基础必须是该“违法建筑”的合法所有人、管理人以及相对的权利当事人，而非不具备该“违法建筑”合法所有权、管理权的戴章妹、李兰有。因此，戴章妹、李兰有因不具备上述条件，故无权依据引用该文件条文作为处理本案的法律依据。2.关于一审判决适用、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》的第二条、第五条的问题。第一、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》的第二条、第五条之规定，案涉的租赁合同是一份无效合同。无效合同自始无效，没有法律效力。又因戴章妹、李兰有对案涉租赁的标的物不享有合法的使用权和所有权，戴章妹、李兰无权要求本案丁达、陈美彩支付所谓租金或占有使用费。第二、依据土地管理法、民法总则、物权法等的规定，由于双方案涉所有土地、房屋的交易是违法无效的，因此本案戴章妹、李兰有不是本案房屋合法的产权所有人，也不是合法的案涉土地使用权人，不具备行使相关权利的主体资格。综上所述，虽然戴章妹、李兰有就本案的起诉初步符合民事诉讼法第119条的起诉条件，但涉及实体权益及其诉讼请求是没有事实和法律依据的。其次，前案（2016）粤1972民初7397号、（2017）粤19民终9107号民事裁定书裁定驳回戴章妹、李兰有的起诉。因此，案涉房屋及土地所有权、使用权仍然归丁达、陈美彩所有和使用，没有任何的主管部门出具变更至戴章妹、李兰有名下的证明。至于双方就案涉土地及地上建筑物所签订的《房屋及用地使用权转让协议书》及《土地和房屋转让合同》无效以后所产生的结果，是双方之间的债权债务问题，与本案无关的另一个法律关系，戴章妹、李兰有可以另循法律途径解决。戴章妹、李兰有针对丁达、陈美彩该上诉请求答辩称：丁达、陈美彩的上诉没有事实和法律依据，应依法全部驳回。理由：1.丁达、陈美彩所述的土地房屋在其名下，仅是转让三份合同的事实基础，而非否认李兰有的权利依据。目前李兰有与丁达的三份转让合同并未被任何法院生效的判决或裁定予以否定。李兰有依然是涉案房屋及土地的实际权利人。而这一事实也被一审判决所认定。2.省高院再审裁定已认定本案为租赁关系，李兰有为出租人，丁达为承租人，并向李兰有支付租金。对此丁达在一审中对该事实也予以确认。另丁达在上诉状中把出租人仅限于房屋所有人，理解狭隘。出租人并非仅是房屋所有人。因此戴章妹、李兰有认为一审判决丁达、陈美彩向戴章妹、李兰有支付租金事实清楚，法律依据正确。戴章妹、李兰有向一审法院提起诉讼请求：1.判令丁达、陈美彩一次性向戴章妹、李兰有支付2016年9月至2017年8月共计12个月的租金或房屋占有使用费84000元；2.丁达、陈美彩承担本案的受理费用和财产保全费等。一审案号为（2017）粤1972民初8320号。在（2019）粤民再422号裁定指令审理后，戴章妹、李兰有增加如下诉讼请求：1.判令丁达、陈美彩向戴章妹、李兰有一次性支付2017年9月至2019年11月份共计27个月的房屋占有使用费189000元；2.判令丁达、陈美彩立即腾空并将土地和厂房返还戴章妹、李兰有；3.判令丁达、陈美彩按每月7000元的标准向戴章妹、李兰有支付从2019年12月至土地和厂房返还原告时止的房屋占有使用费；4.丁达、陈美彩承担一审案件诉讼费。经一审法院审理查明事实如下：丁达、陈美彩曾起诉戴章妹、李兰有【案号为（2016）粤1972民初7397号】（前案）。该案中，一审法院确认丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有就位于“东莞市长安镇新民社区*******”的房屋及相关宅基地分别在2013年1月18日签订的《房屋及用地使用权转让协议书》，在2015年6月2日签订的《土地和房屋转让合同》为无效合同，并判令戴章妹、李兰有立即向丁达、陈美彩返还位于“东莞市长安镇新民社区*******”的案涉房地产及相关宅基地的相关证件票据等。该案一审判决认定事实如下：2013年1月18日，丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有签订了两份《房屋及用地使用权转让协议书》，其中一份有东莞市长安镇法律服务所的见证（以下为方便起见，对有经东莞市长安镇法律服务所的见证的《房屋及用地使用权转让协议书》简称为《见证房地转让协议书》，对没有经东莞市长安镇法律服务所的见证的《房屋及用地使用权转让协议书》简称为《房地转让协议书》）。其中《房地转让协议书》约定，丁达、陈美彩将其位于东莞市长安镇新民社区*******的559.8平方米的房屋用地使用权及地上的房屋按现状（包括房屋内的水电等固定设施）以1700000元转让给戴章妹、李兰有。《房地转让协议书》载明，该559.8平方米用地使用权有东莞市长安镇新民社区建设办公室于2013年1月16日出具的权属证明，另该559.8平方米用地使用权中办有《集体土地建设用地使用证》一本，证号为东府集建字（89）第1900120710124号，该土地证载明的土地使用权面积为88平方米，地上房屋未办房产证。《房地转让协议书》还约定，本协议签订日前，丁达、陈美彩已收取戴章妹、李兰有定金200000元，签订协议后丁达、陈美彩即将案涉房地交付给戴章妹、李兰有使用，戴章妹、李兰有须在三日内将其余的转让款1500000元付清。案涉用地使用权办理土地证过户手续，丁达、陈美彩必须配合，但费用由戴章妹、李兰有承担。在土地证未过户至戴章妹、李兰有名下前，如因丁达、陈美彩债务导致戴章妹、李兰有不能正常使用案涉房地，或该房地被依法处理，则丁达、陈美彩需按时价赔偿造成戴章妹、李兰有的一切损失。如该房屋及用地转让后，如遇有关政府、集体建设需要征用该房地，则所获一切补偿均由戴章妹、李兰有享有，与丁达、陈美彩无关。该《房地转让协议书》除了丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有的签名及捺印外，还有丁达、陈美彩的子女签名及捺印。2013年1月18日，在经东莞市长安镇法律服务所见证下签订的《见证房地转让协议书》约定，丁达、陈美彩将其东莞市长安镇新民社区*******的88平方米的用地使用权【该土地使用权办理了《集体土地建设用地使用证》，证号为东府集建字（89）第1900120710124号】及地上的房屋（未办房产证）按现状转让给戴章妹、李兰有，转让费双方已交付清楚，现不存任何争议。该房屋及用地使用权，丁达、陈美彩在收清转让费后即交付给戴章妹、李兰有使用，并且该房地的使用权一切权益从付清转让费之日起就全属戴章妹、李兰有，丁达、陈美彩须配合办理土地使用权土地证过户手续。丁达、陈美彩保证该房屋及用地无争议、无抵押、无重复转让，并且该房地在丁达、陈美彩收清了交付的转让费，丁达、陈美彩不得以任何理由反悔，否则丁达、陈美彩需按双倍以上的时价赔偿造成戴章妹、李兰有的一切损失。如该房屋及用地转让后，如遇有关政府、集体建设需要征用该房地，则所获一切补偿均由戴章妹、李兰有享有，与丁达、陈美彩无关。2013年1月18日，丁达、陈美彩出具收据载明收到戴章妹、李兰有支付的转让款1700000元。2015年6月2日，丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有又签订一份《土地和房屋转让合同》，约定丁达、陈美彩以550000元的价格将位于东莞市长安镇新民社区*******.9平方米的土地使用权和地上房屋的所有权（该土地和房屋未到国土部门和房管部门办理产权证，地上房屋为**）转让给戴章妹、李兰有。丁达、陈美彩应保证该土地和房屋未设置抵押和无任何法律纠纷，若因丁达、陈美彩违约造成戴章妹、李兰有未能取得该土地使用权，戴章妹、李兰有有权解除合同，要求丁达、陈美彩返还土地转让价款550000元，并要求丁达、陈美彩赔偿违约金550000元。同时，丁达、陈美彩应配合戴章妹、李兰有办理土地过户手续。2015年6月8日，丁达出具收据载明收到买地款550000元。丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有双方签订合同后，丁达、陈美彩即将案涉房地交付给了戴章妹、李兰有。之后戴章妹、李兰有将东莞市长安镇新民社区*******的88平方米土地上的房屋拆除。丁达、陈美彩申请对该房屋进行评估，经一审法院委托评估，评估机构出具的评估结论为该被拆除的房屋的在评估时点（2016年7月5日）的价值为97216元。丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有双方对于该评估结论无异议。另，在该案（2016）粤1972民初7397号一案诉讼过程中，一审法院就丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有交易的东莞市长安镇新民社区*******.8平方米和207.9平方米的土地使用权情况向东莞市国土资源局发函调查。东莞市国土资源局发函回复称，559.8平方米土地的所有权性质为集体，所有权人为长安镇新民禄和股份经济合作社农民集体；在土地利用总体规划中规划为城乡建设用地，根据2015年土地利用现状数据库显示（最新），地块现状地类为村庄。其中88平方米土地使用权人为丁达，土地证号为东府集建（1989）第19001207101**。受当时技术水平限制，东府集建（1989）第1900120710124号土地使用权用地红线是用线条长短及四至等相对位置来大致描绘，不含界址点信息，因此只能根据登记的四至信息确认其大概的位置位于地块一范围内。另外471.8平方米未办理任何用地手续，无土地使用权登记。另，207.9平方米地块的所有权性质为集体，所有权人为长安镇新民禄和股份经济合作社农民集体，未办理任何用地手续，无土地使用权登记；在土地利用总体规划中规划为城乡建设用地；根据2015年土地利用现状数据库显示（最新），现状地类为村庄。另，丁达、陈美彩提交的一份盖有东莞市长安镇新民社区建设办公室公章的《土地权属证明》载明内容为“兹有丁达座落在东莞市长安镇新民社区*******的房屋用地，属于86年后用地，符合村镇规划，楼房为一层，用地面积为559.8平方米，该房屋权属归土地使用者。丁达、陈美彩还提交一份盖有东莞市长安镇新民社区建设办公室公章的红线图，载有“丁达”“用地面积为559.8平方米”的内容。另经查，案涉559.8平方米和207.9平方米的土地上除了88平方米土地上建的房屋被拆除外，其他土地上建了铁皮厂房。该（2016）粤1972民初7397号判决认定：根据东莞市国土资源局的回函，案涉房地中除了88平方米土地办理了土地使用权证外，其余土地均未办理任何用地手续，也无土地使用权登记。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，双方就案涉土地中88平方米的之外的土地交易违法，应认定无效。而其中88平方米土地系案涉559.8平方米土地中的一部分，与其他案涉土地系一整体，因此该判决认定双方关于案涉559.8平方米和207.9平方米的土地交易合同无效。该判决并认定，案涉土地中88平方米的之外的土地也未办理任何用地手续，涉及非法用地。故，因案涉房地中除88平方米的之外土地及房屋涉及非法用地与违法建筑，应先行经行政机关先行处理，在行政机关未处理前直接请求法院处理，不予支持。丁达、陈美彩可在行政机关对该部分非法用地及违法建筑作出处理后另行依法主张。另案涉88平方米土地及房屋，因该案涉88平方米办理了土地使用权证载明土地权属人为丁达，现该88平方米土地房屋已被拆除，故丁达、陈美彩请求返还该88平米土地及该土地使用权证，予以支持。至于该土地上的房屋，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，丁达、陈美彩请求赔偿该房屋损失，予以支持。但双方对于合同无效均存在过错，认定戴章妹、李兰有需对案涉房屋的损失承担50%责任，故一审法院认定戴章妹、李兰有需赔偿丁达、陈美彩48608元（97216元×50%）。故该（2016）粤1972民初7397号案一审判决如下：一、确认丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有就位于“东莞市长安镇新民社区*******”的房屋及相关宅基地分别在2013年1月18日签订的《房屋及用地使用权转让协议书》，在2015年6月2日签订的《土地和房屋转让合同》为无效合同；二、限戴章妹、李兰有于判决生效之日起三日内向丁达、陈美彩返还东府集建字（89）第1900120710124号载明的88平方米土地及东府集建字（89）第1900120710124号土地使用证原件；三、限戴章妹、李兰有于判决生效之日起三日内向丁达、陈美彩赔偿东府集建字（89）第1900120710124号载明的88平方米土地上的房屋损失48608元；四、驳回丁达、陈美彩的其他诉讼请求。后戴章妹、李兰有对该（2016）粤1972民初7397号一审判决不服，上诉至本院，请求撤销（2016）粤1972民初7397号判决，驳回丁达、陈美彩的全部诉讼请求或者发回重审。本院于2018年6月15日作出（2017）粤19民终9107号民事裁定，该裁定认为（2016）粤1972民初7397号判决认定事实清楚，但适用法律不当。该裁定认为：人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建设建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。本案中，双方约定的559.8平方米及207.9平方米的土地中，虽然国土部门回复上述土地利用总体规划中规划为城乡建设用地，但除88平方米的土地外，绝大部分的土地均未办理任何用地手续，案涉土地上的建筑物也无任何报建手续，而案涉88平方米的土地虽然有土地证，但考虑到双方是将包括88平方米在内的559.8平方米的土地及地上建筑物作为整体出让，故该88平方米的土地不具有可分性。综上，本案应当裁定驳回起诉，各方当事人可向主管部门申请处理后再向人民法院提起民事诉讼。故该案二审法院作出（2017）粤19民终9107号民事裁定书裁定如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初7397号民事判决。二、驳回丁达、陈美彩的起诉。关于案涉租赁物的具体情况。案涉租赁物没有建设工程规划许可证、房产证，没有经主管机关批准建设的相关证件。合同约定的面积一共为767.7平方米，丁达称其中空地不到100平方米，剩余部分为房屋和一层的铁皮厂房。戴章妹、李兰有、丁达、陈美彩均确认56平方米的房屋已经拆除，即仅剩下一层的铁皮厂房，戴章妹、李兰有称对于铁皮厂房具体面积不清楚，没有测量。关于戴章妹、李兰有诉求的租金或占有使用费。戴章妹、李兰有在本案（2016）粤1972民初8368号的一审审理过程中，明确其诉求的租金系占有使用费，系指案涉两份《房屋及用地使用权转让协议书》及《土地和房屋转让合同》合同项下的土地、房屋及厂房，主要是厂房及房屋，合同项下的土地、房屋及厂房约定是767.7平方米，丁达、陈美彩陈述称，实际上有800多平方米。戴章妹、李兰有和丁达、陈美彩双方确认，戴章妹、李兰有将前述合同项下的土地、房屋及厂房出租给丁达、陈美彩，只是口头约定，租金标准从2015年7月后变为每月7000元/月，丁达、陈美彩对租金标准确认，但主张租金是以土地面积计算，不是仅以建筑物计算。丁达、陈美彩承认其一直在使用案涉建筑物，主张因戴章妹、李兰有私自将案涉88平方米土地上的56平米的建筑物于2016年3月拆除，故丁达、陈美彩自2016年4月份起没有支付租金，2016年2月、3月的租金是以之前缴纳的14000元押金抵扣，是因为当时拆除房屋，才引起纠纷。丁达、陈美彩称该建筑物是用于丁达、陈美彩员工住宿，该建筑物拆除后，导致丁达、陈美彩员工需另行寻找住宿的地方，故拆除该房屋应当扣减相应的租金。戴章妹、李兰有称在2016年6月才拆除房屋，拆除的房屋只有50多平方米，在700多平方米中所占比例很小，丁达、陈美彩租赁戴章妹、李兰有的建筑物用于工厂经营，对租金标准影响不大。戴章妹、李兰有称其手机照片是2016年6月14日当天拆除前拍摄的，丁达、陈美彩对此不予确认。戴章妹、李兰有称，丁达、陈美彩在2016年1月19日支付了2015年12月的租金，2016年4月22日支付了2016年1月份的租金，之后没有缴纳租金。广东省省高级人民法院作出的（2019）粤民再365号裁定认为，戴章妹、李兰有起诉请求人民法院判令丁达、陈美彩交付2016年2月至8月拖欠的租金共计人民币49000元，在一审诉讼过程中明确将租金表述为“租金或占有使用费”，并提交了两份丁达2014年2月和2016年1月支付租金的收据。据此，戴章妹、李兰有提供了其与本案有直接利害关系的初步证据，并有明确的被告、具体的诉讼请求、事实和理由。双方当事人关于涉案土地及地上建筑物的租赁关系，是平等主体的自然人之间的财产关系，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼”的规定，本案属于人民法院受理民事诉讼的范围。故戴章妹、李兰有的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，人民法院应当依法审理。一审裁定以涉案绝大部分土地未办理用地手续、土地上建筑物亦无报建手续且未经行政处理为由裁定驳回起诉，没有法律依据，二审法院维持一审民事裁定，适用法律错误，故撤销一、二审裁定，指令一审法院对案件进行审理。一审法院认为，广东省高级人民法院作出的生效民事裁定（2019）粤民再422号认为，戴章妹、李兰有与丁达、陈美彩之间就本案涉案土地及地上建筑物构成租赁关系，本案应为租赁合同纠纷，本案属于人民法院受理民事诉讼的范围，故戴章妹、李兰有提起本案诉讼，应予以受理。事实上，丁达、陈美彩确认与戴章妹、李兰有口头约定存在租赁关系，由戴章妹、李兰有将案涉租赁物出租给丁达、陈美彩，因此戴章妹、李兰有与丁达、陈美彩之间存在租赁关系。虽然戴章妹、李兰有并非已取得了案涉土地及地上建筑物的物权，但戴章妹、李兰有依据与丁达、陈美彩签订的《房屋及用地使用权转让协议书》及《土地和房屋转让合同》向丁达、陈美彩合计支付了2250000元（1700000元+550000元）的合同对价，丁达、陈美彩至今并未向戴章妹、李兰有退还该款。现丁达、陈美彩并未退还该合同对价款，而生效的（2017）粤19民终9107号民事裁定书，亦撤销了（2016）粤1972民初7397号民事判决，即现亦无生效的法律文书对戴章妹、李兰有、丁达、陈美彩之间的关于转让案涉租赁物的《房屋及用地使用权转让协议书》及《土地和房屋转让合同》的效力进行认定。戴章妹、李兰有要求支付涉案租赁物的占有使用费，亦并非对涉案租赁物的权属或是否属于违法建筑作出认定。因此，丁达、陈美彩以（2016）粤1972民初7397号民事判决抗辩戴章妹、李兰有无诉权，没有依据，不能成立。本案系租赁合同纠纷，而案涉租赁物不具备建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的文件，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，戴章妹、李兰有与丁达、陈美彩之间的租赁合同无效。又依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，戴章妹、李兰有请求丁达、陈美彩参照合同约定的租金标准支付占有使用费，予以支持。双方确认包括未拆除的56平米的房屋的租金标准为7000元/月，合同约定含土地在内的全部面积为767.7平方米，一审法院认定在拆除56平方米的房屋后的租金标准，应相应扣减。考虑到拆除的系房屋，结合总共面积为767.7平方米，一审法院认定拆除后的占有使用费标准以每月6200元为宜。丁达、陈美彩作为费用支付义务方，应对其履行支付费用的义务承担举证责任。但丁达、陈美彩未能提交证据证明其支付费用的情况，其对此应承担举证不能的不利后果，故对于戴章妹、李兰有主张丁达、陈美彩拖欠2016年9月份以来的占有使用费，一审法院予以确认。故一审法院认定，丁达、陈美彩自2016年9月起，丁达、陈美彩每月应支付的占有使用费为6200元，计算至一审庭审之日2020年5月底，丁达、陈美彩应支付的占有使用费数额为279000元（6200元×45个月）。戴章妹、李兰有主张超过部分，一审法院不予支持。关于戴章妹、李兰有要求丁达、陈美彩返还土地和厂房的诉讼请求。因国土部门回复上述土地利用总体规划中规划为城乡建设用地，但除88平方米的土地外，绝大部分的土地均未办理任何用地手续，案涉土地上的建筑物也无任何报建手续。本案虽然系租赁合同纠纷，但本案租赁物因戴章妹、李兰有系与丁达、陈美彩签订转让合同购买，戴章妹、李兰有该返还请求必然涉及双方就案涉租赁物的权属争议，而案涉租赁物涉及违法用地及违法建筑的认定和处理，生效的（2017）粤19民终9107号民事裁定书裁定对返还土地和厂房的诉讼请求不予处理，并在裁定里已告知当事人须先向行政主管部门申请处理。现该生效的（2017）粤19民终9107号民事裁定并未被撤销，因此，戴章妹、李兰有在本案中请求返还案涉土地及厂房，一审法院不予处理。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、限丁达、陈美彩于判决生效之日起十五日内向戴章妹、李兰有支付2016年9月份至2020年5月份的占有使用费279000元；二、驳回戴章妹、李兰有的其他诉讼请求。一审案件受理费4080元，由戴章妹、李兰有承担690.86元，丁达、陈美彩承担3389.14元。本院经审理对一审查明事实予以确认。二审期间双方均未向本院提交新证据。二审补充查明：1.二审庭审时，双方确认案涉土地与建筑物至今仍由丁达、陈美彩占有和使用。双方确认前案（2017）粤19民终9107号民事裁定书裁定驳回起诉后，双方均没有就案涉土地和建筑物向相关的行政部门申请处理。2.另案（2020）粤1972民初742号中，丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有均确认案涉56平方米的房屋已经拆除。该案一审法院认定案涉房屋系2016年6月拆除，双方在二审期间均没有对此提出异议。本院认为：本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本案二审程序中仅针对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。针对丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有的上诉意见，本案二审分析如下：本院认为，首先，另案生效（2017）粤19民终9107号民事裁定书对转让案涉租赁物的《房屋及用地使用权转让协议书》及《土地和房屋转让合同》的效力未进行认定。在本案二审期间双方当事人确认并未就案涉租赁物先行向有关行政机关进行处理。而本案戴章妹、李兰有要求丁达、陈美彩支付涉案租赁物的占有使用费，亦并非对涉案租赁物的权属或是否属于违法建筑作出认定。其次，戴章妹、李兰有与丁达、陈美彩之间签订了关于转让案涉租赁物的《房屋及用地使用权转让协议书》及《土地和房屋转让合同》，且戴章妹、李兰有依据上述合同已向丁达、陈美彩合计支付了2250000元的合同对价。在此情况下，虽然戴章妹、李兰有并非已取得了案涉土地及地上建筑物的物权，但戴章妹、李兰有对案涉租赁物具有相应的占有和使用财产权益，丁达、陈美彩主张戴章妹、李兰有无诉权，没有依据，本院不予采纳。再者，案涉租赁物不具备建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的文件，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，戴章妹、李兰有与丁达、陈美彩之间的租赁合同无效。又依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，戴章妹、李兰有请求丁达、陈美彩参照合同约定的租金标准支付占有使用费，本院予以支持。一审法院结合双方约定的租金标准以及考虑到拆除的房屋情况，综合考虑认定丁达、陈美彩自2016年9月起每月应支付的占有使用费为6200元合法合理，并无不当，本院予以支持。但鉴于双方在二审期间均确认丁达、陈美彩至今仍在占有使用案涉的租赁物。而戴章妹、李兰有对案涉租赁物具有相应的占有和使用财产权益，故本院认定该占有使用费应计算至案涉租赁物转移占有使用之日止。即丁达、陈美彩应支付的占有使用费为自2016年9月至2019年11月份共计39个月占有使用费以每月6200元标准计算共241800元，其后即2019年12月份起的占有使用费以6200元每月为标准计算至案涉土地及地上建筑物转移占有使用之日止。关于戴章妹、李兰有要求丁达、陈美彩返还土地和厂房的诉讼请求。因国土部门回复上述土地利用总体规划中规划为城乡建设用地，但除88平方米的土地外，绝大部分的土地均未办理任何用地手续，案涉土地上的建筑物也无任何报建手续。本案虽然系租赁合同纠纷，但本案租赁物因戴章妹、李兰有系与丁达、陈美彩签订转让合同购买，戴章妹、李兰有该返还请求必然涉及双方就案涉租赁物的权属争议，而案涉租赁物涉及违法用地及违法建筑的认定和处理，生效的（2017）粤19民终9107号民事裁定书裁定对返还土地和厂房的诉讼请求不予处理，并在裁定里已告知当事人须先向行政主管部门申请处理。现该生效的（2017）粤19民终9107号民事裁定并未被撤销，因此，戴章妹、李兰有在本案中请求返还案涉土地及厂房，一审法院不予处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人丁达、陈美彩的上诉理由不成立，本院予以驳回；上诉人戴章妹、李兰有的部分上诉理由成立，成立部分予以支持，不成立部分予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初707号民事判决第二项；二、变更广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初707号民事判决第一项为：限丁达、陈美彩于本判决生效之日起十五日内向戴章妹、李兰有支付2016年9月份至2019年11月份的占有使用费241800元；三、限丁达、陈美彩于本判决生效之日起十五日内向戴章妹、李兰有支付占用使用费，以每月6200元为标准自2019年12月起计至案涉土地及地上建筑物转移占有使用之日止；四、驳回戴章妹、李兰有其他诉讼请求。本案一审案件受理费4080元，由戴章妹、李兰有承担630元，丁达、陈美彩承担3450元；本案二审案件受理费6710元，由戴章妹、李兰有负担925元，由丁达、陈美彩负担5785元。（戴章妹、李兰有已向本院预缴二审案件受理费1225元，丁达、陈美彩已向本院预缴二审案件受理费5485元，戴章妹、李兰有与丁达、陈美彩均同意由败诉方直接支付诉讼费给胜诉方，故由丁达、陈美彩迳行支付二审案件受理费差额300元给戴章妹、李兰有，本院不另行退收。）本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年十二月七日书记员  何赛赛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。