安徽省合肥市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）皖01行终826号 上诉人（原审原告）安徽金粮置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区桐城南路**，统一社会信用代码91340100795095575B（1-1）。 法定代表人杨欢迎，总经理。 上诉人（原审原告）黄泉梅，女，1975年2月12日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人（原审原告）刘诗翠，女，1987年7月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人（原审原告）王斌杰，男，1988年8月25日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 上诉人（原审原告）俞建萍，女，1980年2月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上诉人（原审原告）童国霞，女，1979年2月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上述六上诉人共同委托诉讼代理人张志强，安徽巨铭律师事务所律师。 上述六上诉人共同委托诉讼代理人王文珍，安徽巨铭律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）合肥市包河区常青街道办事处，住，住所地安徽省合肥市包河区金寨南路**一社会信用代码113401110029913974. 法定代表人黄宇波，主任。 委托诉讼代理人陈永发，该单位工作人员。 委托诉讼代理人陈巍，安徽睿正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）合肥市包河区住房和城乡建设局，住所地，住所地安徽省合肥市包河区包河大道**包河区行政服务中心大楼**会信用代码11340111002992154J。 法定代表人洪明，局长。 委托诉讼代理人靳杨，安徽汉合律师事务所律师。 原审第三人包河区桐城绿苑第二届业主委员会，住所地安徽，住所地安徽省合肥市包河区桐城绿苑******> 负责人徐军，主任。 委托诉讼代理人吴猛，安徽皖大律师事务所律师； 委托诉讼代理人李顺利，安徽皖大律师事务所律师。 上诉人安徽金粮置业有限公司、黄泉梅、刘诗翠、王斌杰、俞建萍、童国霞因诉被上诉人合肥市包河区常青街街道（下称常青街道）、被上诉人合肥市包河区住房和城乡建设局（下称包河住建局）、原审第三人包河区桐城绿苑第二届业主委员会（下称桐城绿苑第二届业委会）行政备案登记一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111行初140号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审法院审理查明，合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初193号判决书查明事实为：安徽金粮置业有限公司系包河区桐城绿苑小区的业主及开发商，桐城绿苑小区位于合肥市包河区桐城南路188号，所属街道为常青街道，所属社区为仰光社居委。根据商品房预售许可证及竣工验收备案表记载的数据，桐城绿苑小区预售面积为202778.9平米、业主户数为1770户。根据物业公司提供给业委会记载的应参加业主大会专有部分面积和业主人数分别为160497平方米、1634人。2019年3月4日，合肥市包河区常青街道物业办公室、合肥市包河区常青街道社区居民委员会、包河区桐城绿苑第一届业主委员会发出《关于成立桐城绿苑第二届业主委员会筹备组公告》。该公告内容如下：1、桐城绿苑第一届业主委员会已近届满，根据《桐城绿苑小区业主大会议事规则》应召开业主大会会议进行换届选举，现就业主大会会议筹备组的组建有关事项公告，换届选举工作筹备组组成人员由常青街道物业科1名、仰光社居委1名、第一届业委会7名委员组成，筹备组组长由常青街道物业科李进主任担任，副组长由仰光社居委朱宏民主任和业委会主任徐军担任；2、业主大会筹备组工作职责和工作原则作为附件同时公告，业主大会筹备组履行的职责包括确定业主大会召开的时间及地点、修订管理规约及业主大会议事规则等内容；3、业主大会议事规则第七条规定业主大会决定事项的方式采取书面征求意见和电子信息化方式。2019年3月11日，桐城绿苑业主委员会换届筹备组将业主大会筹备组成员名单予以公告。2019年3月12日第一届业主委员会公告了关于聘请第三方进行网络投票服务的征求意见，决定聘请第三方机构采用信息化技术（即电子投票）和纸质书面投票形式召开业主大会。2019年3月18日，换届选举筹备小组公告了候选人报名通知、业主大会议事规则（修订稿）和管理公约（修订稿）。2019年4月29日，换届筹备组就业委会换届业主大会会议进行了公告，内容如下：拟于2019年5月14日至2019年5月31日召开业主大会，表决事项为差额选举业委会委员、投票表决通过业主大会议事规则（修订稿）和管理公约（修订稿）。2019年6月3日，桐城绿苑第一届换届筹备小组、桐城绿苑第一届业主委员会公告了小区业主大会会议表决结果。公告载明：在常青街道仰光社居委的指导下，小区业委会换届业主大会会议于2019年5月14日至2019年5月31日举行，并于2019年5月31日下午15：30分唱票。本物业管理区域投票权人数1634个，建筑总面积（业主专有面积之和）为160497平方米，经广大业主积极参与，本次业主大会共发出表决票1634份，收回表决票980份：其中有效票（含反对和弃权票）970分、纸质选票重复票共4张，纸质选票废票共6票（不规范填写的3票，无法查实的3票），参与并有效投票业主占总数的59.36%。参加本次业主大会会议的有效投票业主建筑面积为94577.21平方米，有效投票业主建筑面积占小区建筑物总面积占总数的59.93%。依据本小区业主大会议事规则的“业主在规定的时间内不参加业主大会，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入参加会议表决的多数票”条款进行统计（本次大会议题一未投票人数676人，未投票建筑总面积67191.25平方米；议题二未投票人数664人，未投票建筑总面积65919.79平方米）。本次业主大会会议表决两项议题均获得成功通过：审议通过了桐城绿苑小区业主大会议事规则（修订版）、管理规约（修订版）；选举第二届业主委员会，成员分别为：方强、李宏生、徐军、杜磊、江厚陆、俞家萍、吴勇、金凤琴（候补委员）、范宏英（候补委员）。现将表决具体结果公告如下：议题一的统计结果见附表1；议题二的统计结果见附表2.本公示期为7日，自2019年6月3日17时起至2019年6月9日17时止。业主如对上述公示内容有异议的，请2019年6月9日17时之前向业主委员会书面反映。因对本届业委会选举工作认为存在问题，包括原告在内的业主向合肥市包河区住房和城乡建设局投诉。合肥市包河区住房和城乡建设局要求合肥市包河区常青街道进行核实。2019年7月26日，合肥市包河区常青街道就桐城绿苑小区业委会备案相关问题进行了回复。该回复包括电子投票问题、采取电子投票如何确保此次业主大会业主身份信息真实、投票业主身份信息真实、反映业主本人意愿问题、是否双过半问题。该回复明确表示业主大会的投票结果得到了社区的抽查、复核，各项议题均已达到“双过半”的标准，选举结果合法有效。2019年8月5日，合肥市包河区常青街道办事处对桐城绿苑第二届业主委员会予以备案，备案表上也记载了桐城绿苑第二届业主大会会议表决的结果。备案表上也记载桐城绿苑小区建筑总面积200000平方米、业主大会应参加专有部分面积160497平方米、总户数1634户。该院经审理认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”根据上述规定，提起业主撤销权之诉的事由为业主大会或者业主委员会作出决定侵害了业主自身的合法权益或者违反了法律规定的程序。一、关于2019年6月3日《桐城绿苑小区业主大会会议表决结果的公告》是否侵害了原告自身的合法权益问题。本院认为所谓业主合法权益受到侵害，主要包括两方面内容：一是侵犯了业主对建筑物共有部分和专有部分的共有权和专有权；二是侵犯了业主参与建筑物共同管理的权利，此权利主要表现为业主参与决定和管理的程序性权利。该公告反映业主大会表决通过两项议题，即：1、选举产生业主委员会委员、候补委员；2、审议通过了桐城绿苑小区业主大会议事规则（修订版）、管理规约（修订版）。首先，《安徽省物业管理条例》第十八条规定，业主大会决定以下事项：1、制定、修改业主大会议事规则；2、制定、修改管理公约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会。故桐城绿苑小区业主大会对上述两项议题进行投票表决本身具有依据。其次，业主大会换届筹备组在业主大会召开前已通过公告等形式向广大业主告知了召开本次业主大会的相关事宜，保障了知情权和表决权。本案原告亦未提供证据证明业主大会议事规则（修订版）、管理规约（修订版）、选举产生的业委会委员及候补委员侵害了其合法权益。二、关于业主表决大会通过的两项议题是否违反了法律规定的程序。1、关于投票方式是否合法。《安徽省物业管理条例》第二十一条明确规定，提倡采用信息化技术改进业主大会表决方式。故业主大会采取书面征求意见和电子信息化方式进行投票是符合要求的。2、关于业主大会议题是否已经“双过半”通过问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，决定案涉两个议题，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即需“双过半”通过。首先关于桐城绿苑小区业主的面积表决数和人数表决权数问题。《安徽省物业管理条例》第十九条规定，（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》第十七条明确规定，按照规划建设的人防工程、车库、车位、摊位等特定空间面积不计入面积表决权数。故本案原告主张按照预售许可证及竣工备案表上记载的面积及户数计算面积表决数和人数表决权数，于法无据，不予支持。业主大会备案信息记载的面积表决数和人数表决权数与案涉公告中的记载一致，且该数据来源于开发公司，即本案的原告，可以认定该数据的真实性。故对被告主张的面积表决数和人数表决权数本院予以采信。关于投票人数是否“双过半”的问题。原告主张有非业主投票149张、电话投票有12户不具有真实性、同意多数业主意见户62户（选举业主委员会）、电话录音缺失1户，应从有效票中扣除户数及对应的面积。由于业主大会作为全体业主的自治性组织，其职权主要在于代表业主管理共同财产和共同事务，并就业主共同事务制定共同规则。因此，物业管理区域的选举、投票等活动均属于小区业主的自主管理行为，对于形成统计结果的有关选票、表决票的真实性逐一进行核查，属于小区自治管理活动的活动范围，应采取业主共建共治原则。业主对于自身利益密切相关的公共事务以及共同管理的权利，均需要本人关心并积极参与、及时有效的行使。业主对于表决结果存在异议的，应当由异议人实名在表决结果的公示期内向业主委员会查验选票、表决票的真实性，并可以要求重新统计、公示表决结果，反之，公示期限届满后表决结果则生效。对于业主异议不处理或业主委员会重新统计的表决结果处理不服的，则依照《业主大会和业主委员会指导规则》及时寻求行政管理部门的指导和监督途径，业主可以向物业所在的区、县房地产行政管理部门和街道办事处、乡镇人民政府投诉，由上述行政管理部门对于有异议的表决结果责令限期改正，并通告全体业主。如此规定，既是监督受害业主及时行使权利，同时也是通过行政职能部门的管理手段有效监督和维护业主自治程序的稳定性。本案中原告提出统计结果选票造假，主要依据的是149户房产信息。因其提供的是原始购房人的房产证明，因房屋买卖房主已发生变更，且在业主大会的表决结果公示期满已经生效的情况下，原告以业主信息造假、选票不具有真实性推翻已经生效的公示表决结果，违反了共建共治和行政监督原则，故对其主张不予采信。原告要求本院调取涉案小区全部业主情况、建筑面积及173张纸质投票，超出法院审查范畴且有违举证责任分配的合理原则。合肥市常青街道及仰光社居委对本届业委会的两个议项进行了指导并直接参与了换届工作，进一步证明了程序合法、规范，业主大会的议题均已达到“双过半”标准。综上所述，原告主张撤销《桐城绿苑小区业主大会会议表决结果的公告》及公告中涉及的《业主大会议事规则》、《管理规约》修订审议统计结果和《选举第二届业主委员会委员统计结果》，没有法律和事实依据，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回安徽金粮置业有限公司的诉讼请求。安徽金粮置业有限公司不服，提起上诉，合肥市中级法院作出（2020）皖01民终4261判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2019年7月31日，桐城绿苑第二届业主委会向合肥市包河区常青街道办事处进行备案，同年8月5日向包河住建局提交了业主大会决议，包河区桐城绿苑小区业主大会议事规则和管理规约、业主委员会委员、候补委员名单等材料，包河住建局依据《安徽省物业管理条例》第二十五条第三款的规定，经书面审查，认为桐城绿苑第二届业主委会提交的材料齐全，形式完备，符合备案条件，作出同意街道意见，并于2019年8月5日对包括桐城绿苑第二届业主委员会行备案登记。安徽金粮置业有限公司认为常青街道包河住建局对桐城绿苑第二届业主委会业委会备案不当，遂提起诉讼。 原审法院认为，《安徽省物业管理条例》第五条第二款规定：“设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”同时第六条规定：“街道办事处、乡镇人民政府在县级人民政府房地产行政主管部门指导下，具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。”本案中，常青街道进行业委会换届选举，并向包河住建局申请备案登记，法律适用正确且符合法定程序。本次业委会换届的合法性已经法院生效判决确认，安徽金粮置业有限公司再以此理由否认换届程序不当的理由不能成立，其诉讼请求不予支持。综上，安徽金粮置业有限公司提出的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条，参照《安徽省物业管理条例》第五条、第六条之规定，判决：驳回安徽金粮置业有限公司、黄泉梅、刘诗翠、王斌杰、俞建萍、童国霞的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由安徽金粮置业有限公司、黄泉梅、刘诗翠、王斌杰、俞建萍、童国霞负担。 上诉人安徽金粮置业有限公司、黄泉梅、刘诗翠、王斌杰、俞建萍、童国霞不服一审判决，上诉称，一、原审第三人提交的备案材料不齐全，存在诸多违法、争议问题，不符合备案条件。二、被上诉人对原审第三人提交的备案材料，未依法履行审慎审查义务，该备案行为依法应予撤销。三、原审法院背离行政审判思路，未依法对案涉备案行为进行全面的程序性合法审查，依法应予撤销其备案行为。请求二审法院依法判决撤销一审判决；改判撤销常青街道于2019年7月31日作出的桐城绿苑第二届业主委员会备案登记行政行为；改判撤销包河住建局于2019年8月5日作出的桐城绿苑第二届业主委员会备案登记行政行为；两被上诉人承担本案全部诉讼费用。 被上诉人常青街道二审辩称，一、一审判决认定事实清楚。原审第三人换届选举的合法性已经人民法院生效判决所确认。原审第三人备案时提交了《安徽省物业管理条例》规定的相关材料。二、一审判决适用法律正确。1、原审第三人申请备案的材料齐全、形式完备；2、原审第三人换届选举的合法性已经人民法院生效判决所确认；3、上诉人诉称街道办事处对业委会换届选举的指导监督与备案行为分属不同的行为，上诉人诉称的常青街道行为与本案无关。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人包河住建局二审辩称，审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人桐城绿苑第二届业主委员会二审述称，一、上诉人针对案涉备案内容已经提起业主撤销权之诉，并经人民法院判决驳回其诉讼请求。应将生效判决查明的事实作为本案定案依据，无需就换届选举的合法性问题再行审查。二、桐城绿苑小区业主大会筹备组依法依规开展业委会换届工作，程序合法，结果公正，政府主管部门备案合法有效。三、桐城绿苑小区选择聘请第三方进行网络投票服务和采用电子投票召开业主大会符合《桐城绿苑小区议事规则》和《安徽省物业管理条例》的规定。四、业主身份信息来源于安徽金粮置业有限公司，安徽金粮置业有限公司对参与投票的业主信息提出质疑不符合客观事实。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 经审理查明，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，二审期间，上诉人认可其专有部分面积之和还是户数，均没有超过小区建筑物总面积和总户数的半数。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者总户数过半数的业主可以提起诉讼。根据上述规定，对于涉及业主共有利益、公共事务的行政行为，专有部分占建筑物总面积未过半数或者总户数未过半数的业主不具有提起行政诉讼的原告主体资格。本案中，安徽金粮置业有限公司、黄泉梅、刘诗翠、王斌杰、俞建萍、童国霞起诉请求撤销常青街道包河住建局对桐城绿苑第二届业主委员会备案登记行为。该备案行为属于涉及业主共有利益的行政行为。但上诉人的专有部分面积之和或是户数，均没有超过小区建筑物总面积和总户数的半数。故其不具有对业主委员会备案登记行为提起行政诉讼的原告主体资格，其提起行政诉讼不符合法定起诉条件。一审判决驳回其诉讼请求不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条第一款第（一）项、第八十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111行初140号行政判决； 二、驳回安徽金粮置业有限公司、黄泉梅、刘诗翠、王斌杰、俞建萍、童国霞的起诉。 本裁定为终审裁定。 审判长 张 虹 审判员 张 俊 审判员 潘 攀 二〇二〇年十二月十四日 书记员 丁亚敏 附：相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条有些列情形之一的，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； …… 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……