青海省同仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青2321民初884号 原告（反诉被告）：银木加，男，藏族，1986年5月15日出生，画师，住同仁市。 被告：才让当知（反诉原告），男，藏族，1966年10月12日出生，牧民，住甘肃省夏河县。 原告（反诉被告）银木加与被告（反诉原告）才让当知租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理本案，原告（反诉被告）银木加、被告（反诉原告）才让当知均到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告银木加（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告向原告支付房屋转让费及租金共计557500元；（其中转让费120000元，2018年12月15至2019年12月14期间的租金250000元，2018年12月15至2020年9月15期间的租金187500元）；二、请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金67750元（以250000元／年租金为基数，按照协议“利息按壹万元一天10元计算”的约定，自2019年12月19至2020年9月15止）三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年12月15日签订了《商铺租赁合同》，合同约定：“同仁县夏琼路仁和美食城一楼仓库，卧室六间，二楼自助火锅，三楼宾馆和茶餐厅，锅炉房租给乙方使用。房屋结构为：二层为砖混，三楼为砖木结构。豪华装修，设备齐全，甲方收取转让费35万元。”“租赁期限为16年，即2018年12月15日至2034年3月31日。年租金250000元，租金每年12月15日付清。”“房屋租金应按时交付，最长延期不得超过三天，如超过三天，甲方收取利息，利息按壹万元一天10元计算乙方自觉交付”。签订《商铺租赁合同》时双方同时约定：被告用3.3斤虫草折抵200000元转让费，2018年12月15日另外支付50000元现金，2019年1月15日再支付50000元现金，剩余转让费和房租于2019年5月15日全部付清。但截止到2019年12月14日，被告仅实际给付了3.3斤虫草及30000元现金，剩余370000元尚未支付。经原告多次讨要，被告仍不予支付。综上所述，为维护原告的合法权益不受非法侵害，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的各项诉求。 被告（反诉原告）才让当知辩称，请求人民法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。因原告银木加与房屋所有权人之间的《商铺租赁合同》中明确约定转租必须取得所有权人的同意，且不许收取任何转让费，但原告在未经所有权人同意的情况下，私自将房屋出租给被告并要求支付转让费，原告未告知原告与房屋所有权人之间已有的租赁合同相关内容。而且明确告知被告也可以再次转让，可以收取转让费。根据我国有关法律的规定，出租人与承租人在签订租赁合同时，明确约定未经出租人同意承租人不得转租，若未经出租人同意承租人转租的承租人与次承租人的租赁合同无效。因此被告与原告之间的租赁合同系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告无需支付原告所要求的转让费和租金。反之，原告要返还之前被告所支付的23万元的转让费。 反诉原告（被告）才让当知提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令反诉被告返还反诉原告所给付的3.3斤虫草折抵的200000元和30000元现金，总共230000元和其利息150650元。（以230000元为基数，按照协议利息，按1万元一天10元计算的约定，自2018年12月15日至2020年10月10日。）2、请求人民法院依法判令反诉被告承担2019年1月5日至2020年9月23日期间，因第三人房屋所有权人主张权利而商铺关门未能营业所造成的所有损失，包括在此期间支付给服务员和厨师等的费用80000元和其利息。3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告和反诉被告于2018年12月15日签订了《商铺租赁合同》合同约定同仁县夏琼路仁和美食城一楼仓库、卧室6间、二楼自助火锅、三楼宾馆和茶餐厅、锅炉房租给乙方使用。甲方收取转让费35万元，租赁期限为16年，即2018年12月15日至2034年3月31日，年租金25万元，租金为每年12月15日付清。房屋租金应按时交付最长延期，不得超过3天，如超过3天，甲方收取利息，按以1万元一天10元计算。签订合同时，我方以3.3斤虫草折抵20万元另外支付现金3万元，但反诉被告与房屋所有权人之间的商铺租赁合同中明确约定转租必须取得房屋所有权人的同意，且不许收取任何转让费，但反诉被告在未经过房屋所有权人同意的情况下，私自将房屋出租给我方。并要求支付转让费，反诉被告不仅未向反诉原告告知其与房屋所有权人之间已有的租赁合同相关内容，而且明确告知反诉原告，可以对外转让，也可以收取转让费，无需问房屋所有权人相关合同的内容。根据我国有关法律的规定，出租人和承租人在签订租赁合同时明确约定未经出租人同意承租人不得转租，若未经出租人同意承租人转租的承租人与次承租人的租赁合同无效，因此，反诉原告与反诉被告之间的租赁合同系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用收益的承租人可以要求减少租金或不支付租金。总之，商铺能收转让费则房租费上交如商铺，不允许收转让费原告不承认此合同房费也不交一切后果，由反诉被告承担。 反诉被告（原告）银木加辩称，反诉原告（被告）说他对房屋没有使用权，我们之间的合同写的清清楚楚，他也之前到店里面考察过才租的。我没让他关门停止营业，是他自己关的。我花了180多万装修的房屋，他只给了我二十几万元就让她去经营，他连租赁费都没交清还说要转让，我俩签合同的时候，我觉得没必要叫房主才让多杰，房屋他没能转让，之后给我打电话说没地方转让，我就说那他把合同和钥匙给我拿过来，我要给房主才让多杰，可他不肯拿来。 原告银木加（反诉被告）为支持其诉讼请求向法庭提交以下证据：房屋租赁合同一份，拟证明原、被告于2018年12月15日签订《商铺租赁合同》，协议约定原告（反诉被告）将位于同仁县夏琼路仁和美食城一楼仓库、卧室六间，二楼自助火锅等租给被告（反诉原告），租赁期限为16年，即2018年12月15日至2034年3月31日，转让费350000元，年租金250000元。 被告才让当知为支持其辩解向法庭提交录音一份，拟证明原告说过转让费收多少都可以，可房主才让多杰说不许收取一分钱的转让费及事后多次找原告协商，原告不肯跟被告及房主才让多杰见面。 原、被告对双方提交的证据均无异议，本院认为，原、被告告提交的证据内容客观真实,与本案有关联性，证明内容本院予以认定。 针对反诉，原、被告均未提供任何证据。 本院认定事实如下：2018年12月15日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商铺租赁合同》一份，双方约定，原告（反诉被告）将位于同仁县德合隆南路仁和美食城转租给被告才让当知（反诉被告）。收取转让费350000元，租期为16年，年租金250000元，租金每年12月15日付清，如超期三天未支付租金则收取每万元每天10元的违约金，并约定其他事项。签订合同时被告（反诉原告）用3.3斤虫草折抵200000元转让费，另支付现金30000元。被告（反诉原告）才让当知以从原告手中承租系争商铺准备再次转让他人从中获取利益，期间房屋的产权人才让多杰告知被告（反诉原告）其与本案原告（反诉被告）银木加之间的合同明确约定如果乙方将房屋整体转让给他人，必须通知甲方，经甲方同意后可以转让给他人，不得收取转让费。 另查明,系争房屋的产权人为才让多杰，2014年3月26日,才让多杰与本案原告（反诉被告）银木加签订房屋租赁协议,约定:将系争房屋出租给本案原告银木加,租期20年,租金每年288600元。才让多杰将本案原告（反诉被告）银木加起诉至本院,认为银木加未按约支付租金、擅自转租已违约,要求解除和原告银木加签订的合同,本院认为才让多杰提出的理由符合合同约定,于2020年8月3日作出(2020）青2321民初2号民事判决书,判决才让多杰与银木加的《房屋租赁合同》解除等。该案经黄南藏族自治州中级人民法院二审维持了该项判决。该生效判决书中已认定“合同第八条约定，在租赁期内，如果乙方将房屋整体转让给他人，必须通知甲方，经甲方同意后可以转让给他人。2018年12月15日被告银木加未经原告同意将租赁房屋转租给第三人才让当知”。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。本案中,在本院已生效的判决书中认定原告（反诉被告）未经房屋产权人才让多杰的同意经将租赁房屋转租给被告（反诉原告）。原告（反诉被告）银木加作为承租人,未经出租人才让多杰同意将商铺擅自转租给被告（反诉原告）,在与被告（反诉原告）签订转租合同后亦未得到才让多杰的追认,依照上述法律规定,原、被告之间的转租协议应为无效合同。此外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。本案中,才让多杰在知道转租事实后六个月内提出了异议,故原、被告之间的转租协议也应当为无效合同。 关于原告银木加（反诉被告）要求被告才让当知（反诉原告）支付剩余转让费120000元及2018年12月15日至2019年12月14日、2019年12月15日至2020年9月15日期间房屋租金437500元、违约金67750元的诉讼请求，原告（反诉被告）银木加明知其承租的商铺未经出租人同意不得擅自转租,而私自进行转租,且事后亦未取得出租人同意或追认,原告（反诉被告）对该商铺不享有转租权,其转租行为属无权处分,故，原告（反诉被告）的诉讼请求本院不予支持。 关于反诉原告（被告）主张反诉被告（原告）返还反诉原告所给付的3.3斤虫草折抵的200000元及30000元现金，共计230000元和利息150650元（以230000元为基数，按照协议利息，按1万元一天10元计算的约定，自2018年12月15日至2020年10月10日）的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,原、被告之间的转租合同无效,反诉被告因该合同取得的财产应当予以返还,故反诉原告要求返还转让费230000元的反诉请求，本院予以支持。至于原告主张的利息,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,反诉原告主张的利息过高，故利息以230000元为基数以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算利息，自2018年12月15日至2020年10月10日。 关于反诉原告（被告）主张的停业损失费80000元及利息的诉讼请求。首先,原告未提交证据证明该损失的发生;其次,原告在与被告订立转租协议时,其对反诉被告是否具有转租权未核实,其自身存在过错,其应当自行承担相应的损失,故对反诉原告该诉讼请求,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、驳回原告（反诉被告）银木加的诉讼请求； 二、原告(反诉被告)银木加于本判决生效后十日内返还被告(反诉原告)才让当知已支付的转让费230000元及以230000元为基数，自2018年12月15日至2020年10月10日以合同成立时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算利息； 三、驳回反诉原告才让当知的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5026元，由原告银木加负担。反诉案件受理费8994元，由反诉被告银木加负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省黄南藏族自治州中级人民法院。 审 判 员 仁 青 措 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 先措卓玛 书 记 员 才 藏 吉