天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4665号上诉人（原审被告）：锐昱达（天津）商贸有限公司，住所地天津市河**围堤道**院内平房**。法定代表人：张洋，总经理。委托诉讼代理人：孙萍，男，该公司业务员。被上诉人（原审原告）：天津市中冀宾馆，住所地天津市河**围堤道**。法定代表人：王聚京，总经理。委托诉讼代理人：吴茜茜，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。上诉人锐昱达（天津）商贸有限公司（以下简称锐昱达公司）因与被上诉人天津市中冀宾馆（以下简称中冀宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。锐昱达公司上诉请求：1．撤销原判，依法改判驳回中冀宾馆的全部诉讼请求；2．一、二审案件受理费由中冀宾馆承担。事实与理由：锐昱达公司不存在拖欠中冀宾馆房租的情形，一审判决认定锐昱达公司向中冀宾馆支付租金与事实不符。本案所涉房屋已年久失修，具有严重的安全隐患。2018年年初时，锐昱达公司承租房屋的承重梁从房顶掉落，锐昱达公司找到中冀宾馆要求修缮房屋，中冀宾馆表示维修费用过高，其经费紧张，无法支付修缮费用。中冀宾馆遂承诺先由锐昱达公司垫付修缮费用，并承诺将所花费的修缮费用分摊到日后每年的房屋租金中。后锐昱达公司将房屋予以修缮，花费18余万元的修缮费用。另外，锐昱达公司为修缮承租的破旧仓库垫付了基建维修费用5万元，基于以上事实，锐昱达公司为修缮涉案房屋共计支付了23万余元，根据双方的约定，上述费用分摊到租金中，足以达到锐昱达公司应支付给中冀宾馆的租金金额，因此，锐昱达公司并不存在拖欠中冀宾馆租金的情况，一审法院对此认定错误。二、因中冀宾馆房屋暖气漏水问题，给锐昱达公司造成了巨大经济损失，至今未予解决。2020年年初，中冀宾馆房屋暖气漏水，导致锐昱达公司的三台电脑、所有财务报表、合同、票据以及涉及公司运营的文件全部被水浸泡、损毁，给锐昱达公司造成了巨大的经济损失，但中冀宾馆对此事一直未予解决；此外，2017年底，中冀宾馆私自停电但未通知锐昱达公司，造成锐昱达公司养的价值3万多一条的锦鲤死亡了3条，给锐昱达公司造成了严重经济损失。因此，基于以上事实，锐昱达公司也不应向中冀宾馆支付租金。三、一审判决关于要求锐昱达公司腾空房屋的认定，无事实及法律依据。基于以上分析，根据双方的约定，锐昱达公司垫付的维修费用分摊到租金中后，锐昱达公司的承租期限并未届满，且中冀宾馆给锐昱达公司造成的经济损失也并未予以赔偿，据此，一审判决关于锐昱达公司腾空房屋的判决与事实不符且于法无据，应予改判。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院依法予以改判，支持锐昱达公司的上诉请求。中冀宾馆辩称，一、锐昱达公司违反合同约定，其拒不向中冀宾馆支付租金及能源费，事实清楚，证据充分。2018年中冀宾馆与锐昱达公司签订《房屋租赁合同》，约定锐昱达公司承租中冀宾馆后院平房10间及后院车库，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。租金为120,000元/年，第二年2019年元月开始，每年租金为130,000元。合同到期后，锐昱达公司继续租赁案涉房屋，双方于2019年6月11日签订新的《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，租金为130,000元/年，但锐昱达公司自2019年1月1日起便未能向中冀宾馆支付租金，仅支付部分能源费，锐昱达公司拒不支付租金，其行为已违反租赁合同之约定。对此，中冀宾馆在一审时提交了相关的证据予以证明。二、锐昱达公司在上诉状第一条中所述情况没有事实及合同依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但锐昱达公司所述情况没有证据予以佐证，且根据《房屋租赁合同》第一条之约定，锐昱达公司在租赁案涉房屋前已知晓租赁物不具备适租性，其自愿按照现状承租。另锐昱达公司于2018年6月5日向中冀宾馆出具《声明》，锐昱达公司承诺由其承担使用房屋期间的全部修缮费用，包括但不限于房顶修复、配套设施等，并承诺不向中冀宾馆主张追偿责任。因此，锐昱达公司在上诉状第一条中的主张没有事实及合同依据。三、锐昱达公司在上诉状中第二条中表示因其遭受损失而拒不支付租金，没有事实及法律依据。锐昱达公司既没有证据证实房屋暖气漏水及中冀宾馆私自停电的行为，也没有证据能够证实其受到损失，且更不能证实其所述行为与损失之间存在因果关系。因此，锐昱达公司主张拒不支付租金没有事实及法律依据。四、中冀宾馆要求锐昱达公司腾退房屋有事实及法律依据。中冀宾馆在2019年12月9日向锐昱达公司发送的《房屋催缴通知书》中已明确告知，租赁合同自2019年12月31日到期后，中冀宾馆将不再与锐昱达公司续约。锐昱达公司应按照租赁合同第2.3条之约定于合同终止之日将房屋交还中冀宾馆，锐昱达公司至今仍占有、使用案涉租赁房屋，因此，中冀宾馆有权根据合同约定要求其立即腾退，并按照130,000元/年的标准向中冀宾馆支付自2020年1月1日至实际腾空返还房屋之日期间的占有使用费及该期间产生的能源费。退一步讲，即使锐昱达公司没有收到前述《房屋催缴通知书》，但《房屋租赁合同》到期后，双方并未续约已成事实，因此双方已形成不定期租赁合同法律关系。根据《合同法》第二百三十二条之规定，中冀宾馆有权随时解除租赁合同，并要求锐昱达公司腾退房屋。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，锐昱达公司的上诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回锐昱达公司的上诉请求，维持原判。中冀宾馆向一审法院起诉请求：1．判令锐昱达公司支付中冀宾馆租金130,000元（不含税）及违约金（以应付租金为基数，自应付之日起至2019年12月31日，违约金为11,938.33元（详见利息损失表）；自2020年1月1日起，以130,000元为基数，至实际付清之日止，按照年利率24%计取）；2．判令锐昱达公司支付中冀宾馆水、电等能源费5,578.3元及违约金（以5,578.3元为基数，自2020年1月1日起至实际付清之日止，按年利率24%计取）；3．判令锐昱达公司腾退房屋；4．判令锐昱达公司支付租赁物占有使用费（自2020年1月1日起至锐昱达公司实际腾退房屋返还租赁物之日止，按照130,000元/年计取）及占有使用期间的能源费及违约金（自2020年1月1日起至实际腾退房屋返还租赁物之日止，按照35.6元/天计取）；5．本案诉讼费、保全费由锐昱达公司承担。一审法院认定事实：中冀宾馆系案外人河北省人民政府驻天津办事处下属单位。坐落于天津市河**××道××号××驻天津办事处所有，其委托中冀宾馆全权办理经营场所对外租赁业务，处理租赁业务期间发生的租赁纠纷。2018年中冀宾馆、锐昱达公司签订《房屋租赁合同》。合同第一条租赁物约定：租赁物位于中冀宾馆后院平房10间及后院车库，建筑面积为230平方米，其中一层房屋190平方米，车库40平方米，二层/平方米。（具体位置及面积详见附件一，以房产部门最终测量面积或房屋所有权证所载内容为准）。在签署本合同前，出租方已经明确向承租方告知租赁物不具备适租性，承租方已经实地进行考察，对租赁物的结构、位置、周边情况有充分的了解，自愿按照现状进行承租。租赁期满或者本合同提前解除、终止，承租方应及时返还租赁物，承租方添置的可移动设备和新物可由其自行收回，对于承租方装饰、装修的部分，出租方有权要求承租方恢复原状或保留，无论采取哪种处理方式，出租方不另行支付拆除费用或装修物折价等任何费用。第二条租赁期限约定：租赁期限为一年，自2018年5月1日至2018年12月31日。第三条租金及租赁保证金支付方式约定：房屋租赁费（税后）在租赁期内第一年按实际租期付费为120,000元。车库可免费使用至2018年12月31日。第二年2019年元月开始每年租金为130,000元/年。第四条物业费、水费、电费等其他费用及支付方式约定：房屋租赁期间，承租方承担租赁物产生的物业费、水费（含污水处理费）、电费、供暖费、燃气费、卫星电视费、网费、中央空调使用费等费用，以及房屋和设备日常维修由承租方承担（房屋日常费用指房屋日常发生的小的损坏所造成的维修费用，包括灯、门、窗、水电、燃气设施以及其他属于出租方的设施维修，由承租方承担）。由承租方依照有关标准直接向相关部门交纳。…第八条违约责任约定：…承租方未按本合同约定的时间支付租金、其他费用的，每逾期一天，应按逾期金额的8‰向承租方支付违约金；承租方应自行承担逾期缴纳其他费用而被相关部门处以的滞纳金等费用。本合同履行期限届满或按照合同约定合同解除的，承租方应在本合同的届满或解除的当日返还租赁物及其附属设施，承租方未按本合同约定的期限返还租赁物及其附属设施的，每逾期一天，应按日租金金额的30%标准向出租方支付房屋占用费并按照日租金金额的10%支付违约金。上述违约金不足以补偿出租方全部经济损失时，承租方还应继续承担赔偿责任。在租赁期间内，如发生政府拆迁或酒店提升改造等情形，则双方同意无条件提前解除合同，互不追究违约责任，承租方不享有任何拆迁补偿等相关权利。合同到期后，锐昱达公司继续租赁中冀宾馆房屋及车库，双方于2019年6月11日重新签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年1月1日始至2019年12月31日止，租金为130,000元/年（税后）。锐昱达公司自2019年1月1日起未向中冀宾馆支付租金，仅支付部分水、电等能源费。锐昱达公司欠付中冀宾馆2019年7-12月能源费5,578.3元。2020年7月27日，一审法院组织双方对涉案房屋进行了现场勘查，并制作现场勘查图。一审法院认为，本案双方争议的焦点是锐昱达公司应否向中冀宾馆支付相关的租金、使用费、能源费以及腾退房屋。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，在案证据可以佐证，中冀宾馆虽非涉案房屋产权人，但其基于产权人河北省人民政府驻天津办事处的授权，可以全权办理经营场所对外租赁业务，并处理租赁业务期间发生的租赁纠纷。经查，中冀宾馆、锐昱达公司签订的房屋租赁合同履行期限届满后并未续约，双方形成不定期租赁法律关系，故中冀宾馆可随时要求锐昱达公司腾房。同时，中冀宾馆亦有权要求锐昱达公司支付实际占有房屋期间的租金和使用费。关于能源费问题，合同虽约定由承租方依照有关标准直接向相关部门交纳，但锐昱达公司同意向中冀宾馆支付，且中冀宾馆已向有关部门交纳了2019年7-12月的能源费（含锐昱达公司应该承担的能源费5,578.3元），故锐昱达公司应向中冀宾馆支付2019年7-12月的能源费5,578.3元以及实际占有房屋期间的能源费。中冀宾馆自愿放弃违约金部分的请求，符合法律规定，一审法院照准。锐昱达公司的抗辩理由，于法无据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、本判决生效之日起10日内，锐昱达（天津）商贸有限公司向天津市中冀宾馆支付2019年1月1日-12月31日的房屋租金130,000元（不含税）；二、本判决生效之日起10日内，锐昱达（天津）商贸有限公司向天津市中冀宾馆支付2019年7月-12月的能源费5,578.3元；三、本判决生效之日起10日内，锐昱达（天津）商贸有限公司将坐落于天津市河西区围堤道1号天津市中冀宾馆后院平房10间及后院车库（建筑面积为230平方米，其中一层房屋190平方米，车库40平方米）腾空返还天津市中冀宾馆；四、本判决生效之日起10日内，锐昱达（天津）商贸有限公司按照每年130,000元（不含税）的标准向天津市中冀宾馆支付自2020年1月1日至实际腾空返还房屋期间的房屋使用费以及自2020年1月1日至实际腾空返还房屋期间的能源费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,250元，减半收取1,625元，由锐昱达（天津）商贸有限公司负担。”双方当事人在二审均没有提供新的证据。二审经审理查明，2018年6月5日，锐昱达公司向中冀宾馆出具一份声明，内容为“致：天津市中冀宾馆：贵司已明确告知位于河西区围堤道1号宾馆后院平房、建筑面积为190平方米的房屋房顶出现塌陷存在安全隐患并不再继续出租该房屋。我司已明确知晓该房屋不具备适租性。现我司自愿继续使用该房屋作为临时办公场所，并向贵司作出如下声明：一、我司已经明确知晓所使用的房屋因质量问题而产生的危险性，因房屋质量问题造成人身安全或财产受到损害，一切后果由我司自行承担。二、我司承担在使用房屋期间的全部修缮费用，包括但不限于房顶修复、配套设施等并承诺不向贵司主张追偿责任。三、在房屋使用期间，如发生政府拆迁或宾馆提升改造等情况，我司自愿无条件搬离房屋并不要求贵司任何责任或主张任何权利。四、在本声明出具后5日内，我司自愿将屋内的流浪狗全部清除，不影响贵司或第三方的正常生活、经营活动，若因流浪狗造成人员伤亡或其他直接或间接损失，均由我司承担赔偿责任。以上内容为我司自愿作出的真实意思表示，并不存在任何欺诈、胁迫等情形。声明方锐昱达（天津）商贸有限公司孙萍2018年6月5日”。其他的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。锐昱达公司主张其为修缮涉案房屋共计支付23万余元，根据双方的约定，上述费用分摊到租金中，足以达到锐昱达公司应支付给中冀宾馆的租金金额，但锐昱达公司对此主张未提供任何证据。而根据锐昱达公司向中冀宾馆出具的声明“二、我司承担在使用房屋期间的全部修缮费用，包括但不限于房顶修复、配套设施等并承诺不向贵司主张追偿责任。”即使发生上述修缮费用，也应由锐昱达公司承担。故锐昱达公司主张两者相抵后，锐昱达公司并不存在拖欠中冀宾馆租金的情况，依据不足，不予支持。关于锐昱达公司主张因房屋暖气漏水以及中冀宾馆私自停电给其造成损失一节，因其在一审审理期间并未就此主张提起反诉，本院不予审理。鉴于中冀宾馆、锐昱达公司签订的房屋租赁合同履行期限届满后并未续约，双方形成不定期租赁法律关系，故中冀宾馆有权随时要求锐昱达公司腾房，并有权要求锐昱达公司支付欠付租金及占用房屋使用费、实际发生的能源费。综上所述，锐昱达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,012元，由锐昱达（天津）商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十二月十四日书记员  单 珊