湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4360号原告：张艺芸，女，1978年3月6日出生，汉族，住武汉市洪山区,委托诉讼代理人：王芙蓉（特别授权代理），湖北佳和律师事务所律师。被告：周中文，男，1975年9月15日出生，汉族，住武汉市江汉区,委托诉讼代理人：高泽川（特别授权代理），湖北炽升律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博（特别授权代理），湖北炽升律师事务所律师。原告张艺芸诉被告周中文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艺芸的委托诉讼代理人王芙蓉，被告周中文的委托诉讼代理人高泽川、王博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张艺芸向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的2019年10月《江汉路商铺租赁合同》因被告明确表示不履行租赁合同于2020年6月10日正式解除；2、判令被告立即腾退武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室房屋；3、判令被告向原告支付2020年4月10日至2020年6月10日的租金170000元；4、判令被告自2020年6月11日起参照每月租金85000元的标准向原告支付房屋占用费至腾退之日止（截止2020年7月29日的房屋占用费为141666.67元）；5、判令被告向原告支付违约金340000元；6、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告张艺芸还增加一项诉讼请求：判令被告向原告支付垫付的物业费3600元。事实和理由：2017年7月18日，张艺芸与周中文签订了《江汉路商铺租赁合同》，周中文租赁位于武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室房屋，用于“老街烧烤”的餐饮经营，租赁期限为2017年7月10日至2021年10月9日，房屋保证金170000元。为了延长租赁期限，2019年10月，双方又签订了《江汉路商铺租赁合同》，租赁期限为2019年10月10日至2024年10月9日，租金每月85000元，租金缴纳以一次缴纳三个月租金为周期，周中文须提前10个工作日向张艺芸付清下一季度的租金。周中文租金已支付至2020年4月9日。依租赁合同约定周中文应于2020年4月1日支付2020年第二季度的租金。2020年4月9日，2020年4月22日，张艺芸以微信、张贴等方式向周中文催缴租金，周中文以新冠××疫情影响等各种现由拒付租金并提出各种不合理要求。2020年4月23日，双方当面商议店铺租赁事宜，周中文明确表示退租，张艺芸要求其提交书面的退租申请被拒。之后，张艺芸不断以告知函、通知函等形式催缴租金，周中文仍置之不理。2020年5月29日，张艺芸在武汉晚报上刊登《通知》，内容为周中文：因你拖欠江汉二路111号C栋一层2室租金，并明确表示不再履行剩余租期。基于此，现我方正式通知按租赁合同之约定解除合同并启动收房程序。请你收悉通知之日起7日内办理房屋腾退交接。同时，张艺芸的委托人在微信上将该通知发给周中文。2020年6月10日，张艺芸正式通知周中文解除租赁合同。自2020年4月8日武汉逐渐放开后，周中文没有复工复产的迹象，门店空置，无人管理，且周中文拒付租金，要求退租，其行为已构成违约。《江汉路商铺租赁合同》第三条第四款约定，迟延支付租金，周中文应按每日租金10倍支付违约金；第七条第二款约定，合同因周中文原因提前终止的，周中文应向张艺芸支付房屋保证金10倍的违约金。鉴于新冠××疫情的影响，张艺芸减免其8倍的违约金，主张周中文支付2倍的违约金，为此，周中文应向张艺芸支付340000元的违约金。现张艺芸起诉来院。被告周中文辩称：1、被告与原告签订的《江汉路商铺租赁合同》因原告于2020年4月22日锁门，控制收回租赁物已解除，合同于2020年4月22日已解除。2、因原告已于2020年4月22日收回租赁物，此后占用费不应支付。本案因原告提前收回商铺解除合同，被告不存在违约行为，不应承担违约金。关于物业费，双方的租赁合同中并未约定由被告承担，且被告自2020年1月23日起就没有经营，所以该物业费也不应承担。本院查明事实如下：位于武汉市江岸区江汉二路********的房屋系毛建珺所有。毛建珺向张艺芸出具《委托书》一份，委托张艺芸全权办理武汉市江岸区江汉二路111号C栋1层2室、2层房屋租赁（包括租金及租赁押金的收取）等相关事宜。2017年7月18日，张艺芸（出租方、甲方）与周中文（承租方、乙方）签订《江汉路商铺租赁合同》，约定出租的房屋坐落于武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室，建筑面积430平方米；甲方同意出租房租赁期自2017年07月10日起至2021年10月09日止，租期51个月；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用；该门面房月租金额为人民币￥85000元；房屋租赁合同签订后，乙方应向甲方支付￥170000元人民币作为保证金，合同期满退回；承租方拖欠租金累计达10天的，出租方有权终止合同；乙方使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视、用电增容手续等设备的费用）；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金相当于房屋保证金的10倍；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金相当于房屋保证金的10倍。合同还约定有其他内容。2017年7月24日，周中文向张艺芸支付江岸区江汉二路111号C栋1层2室的房屋租赁保证金17万元，张艺芸出具相应收条一张。2019年12月14日，张艺芸（出租方、甲方）与周中文（承租方、乙方）签订《江汉路商铺租赁合同》，约定出租的房屋坐落于武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室，建筑面积430平方米；甲方同意出租房租赁期自2019年10月10日起至2024年10月09日止；自2021年10月10日起月租金每年递增3%；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为提供餐饮服务经营使用；前两年月租金金额￥85000元（大写：人民币捌万伍仟元整），2021年10月10日起以每年3%的比例逐年递增（此金额为甲方净得价，如产生任何税金及其他费用由乙方承担）；乙方以现金或转账形式、按季度方式向甲方支付租金，乙方须在本合同签定之日起三日内缴付首期三个月的租金，甲方收到款项后交付房屋；此后乙方须提前10个工作日向甲方付清下一季度（乙方租金缴纳以一次缴纳三个月租金为周期）租赁费，依次类推；乙方无权要求用合同保证金抵扣房屋租赁费，如甲方依约或依法在合同保证金中扣除乙方应付的相关款项，则乙方应在甲方书面通知的5日内补足合同保证金，逾期则构成违约；房屋租赁合同签订后，乙方应向甲方支付￥170000元人民币作为保证金，合同期满退回；乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，（1日之前为交租期）如无故拖欠，拖欠额按每日房租金10倍收取违约金；乙方就本合同书各款中提及之全部款项包括但不限于租金、各项保证金及其他费用须以转账或以现金形式付至毛嘉丽名下账号为62×××09的工行宗关支行账户；承租方出现未能按本合同规定清缴欠费及违约金，拖欠租金累计达10天等情况的，出租方有权解除合同，收回房屋；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构；水电费由乙方自行缴纳；租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责；乙方使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，（其中包括但不限于乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视、用电增容手续等设备的费用）；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金相当于房屋保证金的10倍；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金相当于房屋保证金的10倍；乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应向甲方支付违约金相当于房屋保证金的2倍，若因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任，租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房星，乙方需立即书面通知甲方；本合同如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向租赁房屋所在地人民法院起诉。合同还约定有其他内容。周中文于2019年9月30日向毛嘉丽转账255000元；于2019年12月31日向毛嘉丽转账255000元（支付了2020年1月10日至2020年4月9日的租金）。2020年1月以后，周中文因疫情原因一直处于歇业状态。2020年4月9日，张艺芸向周中文发出《租金催缴通知书》，通知周中文应支付2020年4月10日至2020年7月9日期间的房租255000元.2020年4月22日，张艺芸再次向周中文发出《租金催缴通知书》。同日，张艺芸将案涉房屋前门锁撬开并加锁。但案涉房屋后门仍然可以进出。2020年4月28日，张艺芸向周中文发出《告知函》。2020年5月9日，张艺芸向周中文发出《收房通知》。2020年5月22日，张艺芸向周中文发出《通告函》，载明有“你承租的武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室租金交付期截止期为2020年04月09日止，你应于2020年4月1目期前办理完相关租金交付手续。我方已多次下达租金催缴通知书至你方承租赁的房屋……鉴于疫情及江汉路封街造成的影响，我本着互谅互让友好协商的态度愿意与你就免租期间进行协商，在你方愿意继续履行合同和合情合理的前提下，我方拟免除拟方2个月租金。然而，对于我方提出的协商建议，你方至今置之不理，并多次明确表示将不再履行合同剩余租期，你方非友好协商、善意履行合同的态度，造成租赁合同履行的中断，并实质造成合同解除。现正式通知你，鉴于你方的严重违约行为，我方按租赁合同之约定解除合同并正式启动收房程序，收回你租赁的武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室房屋，同时追缴你所拖欠的房租。现特通知你方于收悉本函之日起7日内办理房屋腾退和交接事宜，如逾期不腾空交还房屋，造成房屋继续被占用的，你方仍应支付房屋占用费，同时我方将采取措施清空房屋，由此造成的损失概由你方承担……”的内容。2020年5月29日，张艺芸通过武汉晚报再次向周中文发出《通知》，载明有“因你拖欠江汉二路111号C栋一层2室租金，并明确表示不再履行剩余租期。基于此，现我方正式通告按租赁合同之约定解除合同并启动收房程序。请你收悉通知之日起7日内办理房屋腾退交接”的内容。2020年6月10日，张艺芸向周中文再次发出《通告函》，内容同上。2020年8月10日,周中文从案涉房屋腾退。审理中，因周中文在案涉房屋进行用电增容、新装天然气、安装空调7台，周中文与张艺芸经协商达成协议，周中文将上述设施及物品折价85000元抵给张艺芸。2020年9月6日，张艺芸缴纳了2020年2月至2020年8月10日期间的物业费4200元。另查明：2012年7月31日，毛建珺（出租方、甲方）与张艺芸（承租方、乙方）签订《江汉路商铺租赁合同》，约定出租的房屋坐落于武汉市江岸区江汉二路111号C栋1层2室，2层，出租房屋面积共980.77平方米；租赁期20年，自2012年7月31日起至2032年7月30日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用；该房屋月租金总额68653.9元；当租赁期限每满两年，甲方则相应免除乙方两个月的租金；租金按一季度支付方式，金额为205961.7元。2015年9月22日，湖北省武汉市楚信公证处就毛建珺、张艺芸于2012年7月31日签订的前述《租赁合同》进行了公证。本院认为：张艺芸与周中文签订的《江汉路商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应受法律保护。合同签订后，张艺芸依约将案涉房屋交付给周中文经营使用，周中文亦依约支付了保证金170000元以及截至2020年4月9日的租金，但因疫情原因周中文承租经营的店面自2020年元月起一直处于停业状态。张艺芸分别于2020年4月9日和2020年4月22日向周中文发出《租金催缴通知书》；张艺芸还将案涉房屋前门锁撬开并加锁（案涉房屋后门仍然可以进出）；张艺芸于2020年5月9日和2020年5月22日，向周中文发出《收房通知》和《通告函》，明确告知解除合同并收回租赁房屋。张艺芸还于2020年5月29日通过武汉晚报再次向周中文发出《通知》，载明有“因你拖欠江汉二路111号C栋一层2室租金，并明确表示不再履行剩余租期。基于此，现我方正式通告按租赁合同之约定解除合同并启动收房程序。请你收悉通知之日起7日内办理房屋腾退交接”。2020年8月10日,周中文从案涉房屋腾退。从上述内容来看，周中文虽在疫情发生后一直处于停业状态，但其租金已支付至2020年4月9日，仅是未依约定及时支付后期租金。对后期租金的支付问题，张艺芸本应考虑到确实存在不可抗力的因素、周中文一直处于停业状态等客观情况与周中文友好协商，共度时艰，但张艺芸除向周中文发出《租金催缴通知书》外，还采取将案涉房屋前门锁撬开并加锁的过激行为，致使周中文无法正常经营。此后，张艺芸向周中文发出《收房通知》和《通告函》，明确告知解除合同并收回租赁房屋，周中文已于2020年8月10日从案涉房屋腾退。因双方现就合同解除达成合意并已实际腾退了房屋，故本院确认张艺芸与周中文签订的《江汉路商铺租赁合同》已解除。关于解除合同的责任。因疫情原因周中文未按合同约定支付2020年4月10日至2020年7月9日期间的房租255000元，张艺芸于2020年4月22日将案涉房屋前门锁撬开并加锁，致使周中文无法正常经营，于2020年5月9日和2020年5月22日，向周中文发出《收房通知》和《通告函》，明确告知解除合同并收回租赁房屋，故导致合同解除的主要责任在张艺芸；周中文未按合同约定支付房租，特别是在张艺芸催告后亦未支付租金，也未积极与沟通善后事宜，自身亦存在一定过错。对张艺芸提出周中文腾退武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室房屋的诉讼请求，因周中文已从案涉房屋腾退，故本院对张艺芸的该项诉请不再予以支持。对张艺芸提出周中文支付2020年4月10日至2020年6月10日的租金170000元及自2020年6月11日起至腾退之日止的房屋占用费（参照每月租金85000元的标准计算）、物业费3600元、违约金340000元的诉讼请求，因张艺芸于2020年4月28日将案涉房屋前门锁撬开并加锁，致使周中文无法正常经营；张艺芸向周中文发出《收房通知》和《通告函》，明确告知解除合同并收回租赁房屋，故导致合同解除的主要责任在张艺芸，故本院对张艺芸提出的违约金的诉讼请求不予以支持。对张艺芸主张的2020年4月10日至腾退之日（2020年8月10日）止租金、房屋占用费、物业费3600元，因张艺芸将案涉房屋前门锁撬开并加锁及单方解除合同的行为构成违约，应承担主要违约责任，周中文未按合同约定支付房租，特别是在张艺芸催告后亦未支付租金，且一直占有案涉房屋，直至2020年8月10日从案涉房屋腾退，自身亦存在一定过错，故本院酌定张艺芸自行承担三个月的租金，周中文应向张艺芸支付一个月的房屋占用费85000元，物业费3600元由周中文支付。因审理中，周中文与张艺芸经协商达成协议，周中文将用电增容、新装天然气、安装空调7台折价85000元抵给张艺芸，扣除周中文应支付给张艺芸一个月的房屋占用费85000元，故周中文实际还应向张艺芸支付物业费3600元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告张艺芸与被告周中文签订的《江汉路商铺租赁合同》；二、被告周中文于本判决生效之日起三日内向原告张艺芸支付物业费3600元；三、驳回原告张艺芸的其他诉讼请求。被告周中文如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10316元，减半收取5158元由被告周中文负担50元，原告张艺芸自行负担5108元。因上述费用已由原告张艺芸预交，故被告周中文在支付上述款项时，将案件受理费50元一并支付给原告张艺芸。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王雪涛二〇二〇年十二月十日书记员  胡心慧