广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初28538号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司龙江分公司（原名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司龙江分公司），住所地广东省佛山市顺德区龙江镇龙洲西路**碧桂园凤凰酒店**办公室区域**。负责人：王延超。委托诉讼代理人：徐小玲，该公司员工。委托诉讼代理人：邓婉君，该公司员工。被告：麦雪芳，女，1974年11月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区勒流镇。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司龙江分公司与被告麦雪芳物业服务合同纠纷一案，本院2020年10月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。本院于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司龙江分公司的委托诉讼代理人邓婉君、被告麦雪芳到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司龙江分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，从2017年8月至2018年12月和2020年1月至9月的物业服务费共计5447.52元；2.判令被告以当月所欠物业费为基数，按照0.5%计算并支付违约金至被告付清物业服务费之日止，暂计至2020年9月3日的违约金数额为人民币16137.22元；3.被告向原告支付公共水电费分摊，从2020年6月至8月和2018年3月的公共水电费分摊共计人民币5.04元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月30日，佛山市顺德区龙江碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《顺德区前期物业管理服务协议书》，约定选聘原告对龙江碧桂园华府提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2017年3月21日购买龙江碧桂园华府西区xx号商铺，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《顺德区前期物业管理服务协议书》，根据协议约定，被告应当于每月25日前向原告支付物业服务费209.52元，逾期未支付的从逾期之日起每日千分之五追缴逾期付款向原告支付违约金。被告于2017年8月开始拖欠原告物业服务费，至2020年9月31日拖欠的款项已达21589.78元。为保证原告合法权益，请求判如所请。被告麦雪芳辩称：对2017年8月至2018年12月的物管费有异议，这个期间被告还未收铺，当时双方对铺位面积存在争议原被告进行协商，原告不同意被告的要求，还要求被告签协议，被告提起了诉讼，经过一、二审审理后，被告是2018年12月底收铺的。当时原告同意被告收铺后三个月才交管理费，对2020年1月至9月的物管费有异议，对2020年1月至4月因为是新冠疫情期间，被告公司没有工资发，听说在这段期间免物业管理费，2020年5月至9月不交是因为铺位的卫生环境比较差，被告1月至9月份的物管费是没有交，因为被告提了要求，原告没有做到，没有履行到《物业管理服务协议书》所约定的一级管理标准，10月份的物管费有交。被告从收铺起，从未出租或使用过，物业费应按照70%收取，要求原告退回2019年多收的30%物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年12月23日，被告麦雪芳（乙方）与广东碧桂园物业服务股份有限公司龙江分公司（甲方）签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定由广东碧桂园物业服务股份有限公司龙江分公司对被告麦雪芳的物业碧桂园华府西区xx号商铺提供前期物业管理服务，交纳物业服务费的标准按所拥有的物业建筑面积4元/月*平方米计收，被告物业的建筑面积为52.38平方米，每月应交物业服务费209.52元。协议书第三条第二款约定：“商品房达到竣工交付使用条件，乙方应自交楼之日或合同约定起交纳物业服务费”，每次交纳物业服务费的时间为当月5号前。被告逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金。另查明，被告由于商铺面积与开发商一直进行诉讼，直到2018年12月23日才实际收铺。又查明，2019年7月3日，广东碧桂园物业服务股份有限公司龙江分公司的名称核准变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司龙江分公司；2020年6月28日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司龙江分公司的名称核准变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司龙江分公司。本院认为，被告麦雪芳与广东碧桂园物业服务股份有限公司龙江分公司签订的《顺德区（前期）物业管理服务协议书》是合同双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照合同约定履行义务。广东碧桂园物业服务股份有限公司龙江分公司经过多次变更后，于2020年6月28日变更为本案原告，故原告作为上述合同的权利义务承受人，对上述合同享受权利，承担义务。签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》后，原告为被告麦雪芳所有的商铺提供了物业服务，按约应收取物业服务费。关于2017年8月至2018年12月的物业服务费，被告麦雪芳由于商铺面积与开发商进行诉讼，直到2018年12月23日才实际收铺，原告对此予以确认，被告收铺后才享受原告提供的物业服务，故原告诉请在实际收铺日前即2017年8月至2018年12月22日的物业服务费，本院不予支持，2018年12月23日至2018年12月31日的物业服务费62.86元（209.52元/月÷30天×9天），上述时间被告麦雪芳已收铺应向原告支付物业服务费。关于2020年1月至9月的物业服务费，被告称2020年1月至4月由于新冠疫情，被告公司没有工资发，听说在这段期间免物业管理费，2020年5月至9月不交是因为铺位的卫生环境比较差，原告没有履行到《物业管理服务协议书》所约定的一级管理标准，本院认为，原告并无明确表示免除被告2020年1月至4月的物业管理费，原告已经提供物业服务，只是在服务过程中在某些环节、个别区域做得不够好，但原告一直有在跟进处理，不构成根本性违约，被告提供的证据也不足以证明原告没有履行协议书约定的一级管理标准，被告不能以此理由拒缴物业服务费，被告应按涉案协议约定的209.52元/月的标准向原告支付2020年1月至9月的物业服务费合计1885.68元（209.52元/月×9个月）。综上，被告麦雪芳应向原告支付2018年12月23日至2018年12月31日的物业服务费及2020年1月至9月的物业服务费合共1948.54元。对于原告主张被告支付2020年6月至8月及2018年3月份的公共水电费分摊5.04元，本院仅支持被告麦雪芳向原告支付2020年6月至8月公共水电费分摊4.28元，原告该诉求超出部分，本院不予支持。至于原告主张的逾期违约金问题。合同约定如被告逾期交纳物业服务费则从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金。本院认为，原告主张违约金从逾期之日起按每日千分之五计收，明显高于被告违约给原告造成的损失，本院依法对此予以调整，根据本案案情酌定逾期违约金按日千分之一以当期所欠物业费209.52元为基数从当月5日起计算至实际清偿之日止。对原告诉讼请求中的超出部分本院不予支持。被告麦雪芳辩称原告同意被告收铺后三个月才交管理费，被告从收铺起，从未出租或使用过，物业费应按照70%收取，被告并未提供相关证据证明原告同意其收铺后三个月才交管理费，被告收铺后不出租使用，是其对自身财产的处分，要求物业费按70%收取无事实及法律依据，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告麦雪芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司龙江分公司支付物业服务费1948.54元及违约金（违约金计算方法：按每日千分之一标准，2020年1月5日至清偿之日以本金209.52元、2020年2月5日至清偿之日以本金209.52元、2020年3月5日至清偿之日以本金209.52元、2020年4月5日至清偿之日以本金209.52元、2020年5月5日至清偿之日以本金209.52元、2020年6月5日至清偿之日以本金209.52元、2020年7月5日至清偿之日以本金209.52元、2020年8月5日至清偿之日以本金209.52元、2020年9月5日至清偿之日以本金209.52元计算）；二、被告麦雪芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司龙江分公司支付2020年6月至8月公共水电费分摊4.28元；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司龙江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费169.87元，由被告麦雪芳负担70.76元，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司龙江分公司负担99.11元。本判决为终审判决。审判员  黄敏玲二〇二〇年十二月一日书记员  李敏芬