广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7696号上诉人（原审原告、反诉被告）：王连君，上诉人（原审原告、反诉被告）：陈金英，两上诉人共同委托诉讼代理人：晁斌，广东天汇律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：樊清针，委托诉讼代理人：李荣华，广东泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴朋，被上诉人（原审被告）：李桂花，委托诉讼代理人：佟恺祥，广东今见律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李亮，被上诉人（原审第三人）：刘紫霞，委托诉讼代理人：佟恺祥，广东今见律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：深圳市中金东方基金管理有限公司，法定代表人：张仲侃。被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，委托诉讼代理人：邬盛杰，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛凯，广东广和律师事务所实习律师。上诉人王连君、陈金英、上诉人樊清针因与被上诉人李桂花、被上诉人李亮、被上诉人刘紫霞、被上诉人深圳市中金东方基金管理有限公司（以下简称中金东方公司）、被上诉人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王连君、陈金英上诉请求：一、请求二审法院改判将该房屋过户给王连君、陈金英。二、本案一、二审诉讼费用均由樊清针承担。事实和理由：一、建行深圳分行基于该房产的抵押权来源是樊清针非善意取得的房产。认定建行深圳分行善意取得抵押权理由不能成立。并且王连君、陈金英同意继续抵押给建行深圳分行。二、建行深圳分行的债权应当通过向借款人樊清针主张权利来实现，借款人是樊清针。针对王连君、陈金英上诉，樊清针辩称，一、一审审理认定王连君、陈金英与李桂花之间订立的涉案房屋买卖合同不具备法律效力，超出了王连君、陈金英德诉讼请求范围，违背不告不理原则。二、本案不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，一审法院认定王连君、陈金英与李桂花之间订立的涉案房屋买卖合同不具备法律效力存在事实认定和法律适用错误。三、本案中无论是王连君、陈金英与李桂花之间订立的涉案房屋买卖合同，还是李桂花与樊清针订立的涉案房屋买卖合同，均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，均为有效合同，当中并不存在无权处分情形。四、即便按善意取得制度的条件判断，樊清针也应合法享有涉案房屋所有权。针对王连君、陈金英上诉，刘紫霞、李桂花辩称，一、王连君、陈金英已依法授权中金公司出售涉案房产，涉案房产被出售的后果应由王连君、陈金英自行承担。二、刘紫霞、樊清针在本案中是善意取得人，王连君、陈金英应向中金公司主张权利，不应向善意取得人主张权利。樊清针上诉请求：一、撤销本案一审判决第二项：依法改判判令王连君、陈金英搬离深圳市宝安区新安街道xx路xxx栋x房产，改判判令王连君、陈金英自2016年5月25日起按每月4500元标准向樊清针支付房屋使用费直至实际搬离该房屋时止；二、判令本案一、二审诉讼费、保全费、评估费全部由王连君、陈金英承担；三、撤销一审判决对涉案房产权属事实的认定，依法确认涉案房产为樊清针所有。事实和理由：一、樊清针向李桂花购买涉案房产时，涉案房产产权为李桂花，李桂花具有出售涉案房产的所有权及处分权；二、一审法院认定李桂花不具有涉案房产的所有权及处分权无任何事实和法律依据；三、樊清针购买涉案房产并不存在与任何人恶意串通，购买涉案房产支付了合理对价，且已依法取得了不动产产权登记，樊清针对涉案房产的所有权理应得到法律保护。针对樊清针上诉，王连君、陈金英、刘紫霞、李桂花未发表述辩意见。针对王连君、陈金英、樊清针上诉，建行深圳分行辩称，一、樊清针与王连君、陈金英及李桂花、刘紫霞、中金东方公司之间的纠纷与建行深圳分行无关。二、樊清针与建行深圳分行签订的借款合同、抵押合同均合法有效，建行深圳分行是涉案房产的合法抵押权人。三、建行深圳分行作为涉案房产的抵押权人，合法权益应当受到保护。针对王连君、陈金英、樊清针上诉，李亮、中金东方公司未发表述辩意见。王连君、陈金英向一审法院起诉请求：1、撤销李桂花与樊清针签署的关于“深圳市宝安区新安街道xx路xxxxxx栋xxx”商品房买卖合同；2、樊清针向王连君、陈金英返还位于深圳市宝安区新安街道xx路xxxxxx栋xxx的商品房（合同约定价款2338011元）；3、本案诉讼费由李桂花、樊清针承担。樊清针向一审法院反诉请求：1、请求判令王连君、陈金英搬离深圳市宝安区新安街道xx路xxxxxx栋xxx房产；2、王连君、陈金英自2016年5月25日起按每月4500元标准向樊清针支付房屋使用费直至王连君、陈金英实际搬离该房产时止。一审法院认定事实：2014年10月8日，王连君、陈金英出具公证委托书，委托案外人黄某、陈某、祝某、蔡某、李某代为出售涉案房产，委托代理期限为2014年10月8日至2017年10月7日；代理权限为出售涉案房产的一切事宜，包括赎楼、签订买卖合同、办理过户手续、收取购房款等。2016年5月6日，李亮作为王连君、陈金英的代理人与李桂花签订了深圳市二手房买卖合同，将涉案房产以2338011元，转让给李桂花。并于2016年5月12日办理了不动产登记变更手续，涉案房产自2016年5月12日起登记在李桂花名下。2016年5月16日，樊清针向李桂花支付买房定金200000元。李桂花出具了收据。同日，樊清针、李桂花共同监管了购房款1400000元。2016年5月19日，李桂花与樊清针签订《二手房买卖合同》，将涉案房产以290万元的价格出售给樊清针。同日，樊清针、李桂花共同监管了购房款1400000元。2016年5月25日办理了变更登记手续。涉案房产自2016年5月25日起登记在樊清针名下。另查，刘紫霞于2015年1月12日向深圳市中金东方安盈贰号投资中心（有限合伙）汇款3000000元。2015年1月13日，刘紫霞认购中金东方公司名下的深圳市中金东方安盈贰号投资中心（有限合伙）的合伙份额，认购金额为300万元，认购期限为12个月。2016年3月16日，中金东方公司向刘紫霞出具《赎回申请确认函》，确认因中金东方公司原因不能如期兑付刘紫霞的投资及收益，中金东方公司承诺于2016年3月20日拿公司自有资金兑付，并用公司王连君、陈金英一份对外借款红本（涉案房产房地产权证书）作为担保，如不能如期兑付，应在五个工作日内处置该房产用以归还客户全额投资款。2016年5月6日，刘紫霞、李桂花出具协议书称，根据中金东方公司（法人代表张仲侃）与投资人刘紫霞女士达成的还款担保协议，深圳市中金东方管理有限公司将涉案房产过户给刘紫霞女士指定代表李桂花名下。过户后，李桂花同意将该房产以二百九十万元整出售于樊清针或蔡某。2016年5月26日，李桂花将270万元购房款转账支付给刘紫霞。再查，2016年9月13日，陈金英自行委托深圳市国政房地产土地评估有限公司对涉案房产截至2016年5月16日的市场价值进行评估，所得评估总值为390.04万元。李桂花、樊清针、刘紫霞对该份报告均不予认可，认为系陈金英单方面委托，不能作为证明案件事实的依据。2017年6月15日，经一审法院依法委托，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司出具《房地产估价报告》，确认截至2016年5月16日，涉案房产市值3826611元。王连君、陈金英与李桂花、刘紫霞对该份评估报告均没有异议，樊清针亦未向一审法院就该份评估报告提出异议。本案为二审发回重审案件，原一审庭审时樊清针陈述：“我购买该房产是通过一位中间人介绍，我出价290万元多300万元，是向中间—人报价的。中金东方公司不认识。我没有见过所谓的中金东方公司，也没有见过李桂花，只有到2016年5月16日见过李桂花签订合同。我购买涉案房屋时没有去看过。”2016年5月6日，刘紫霞出具协议书，其内容为：“根据中金东方公司（法人代表张仲侃）与投资人刘紫霞女士(身份证号xxxx)达成的还款担保协议，中金东方公司（法人代表张仲侃）将xxxxxx栋xxx房产过户给刘紫霞女士指定代表李桂花女士（身份证号xxxx）名下。过户后，李桂花同意将该房产以贰佰玖拾万整出售于樊清针（身份证号xxxx）或蔡某（身份证号xxxx）”。从该协议上述内容看出，涉案房屋的交易均依据中金东方公司与刘紫霞达成的还款协议而进行。中金东方公司为清偿刘紫霞的债务，根据王连君、陈金英向其出具的委托书将涉案房屋过户给刘紫霞指定的李桂花，再以290万元过户樊清针，以抵偿中金东方公司对刘紫霞的债务。李桂花自始至终在签订合同的过程中，仅是按照协议书刘紫霞的指定购买房屋，李桂花只是通过房屋过户的形式，为中金东方公司偿还刘紫霞的债务而签订二手房买卖合同。一审庭审中，建行深圳分行要求实现抵押权人的优先受偿权，王连君、陈金英明确不同意在樊清针无法清偿抵押债务的情况下以垫付金融借贷欠款的方式注销抵押登记。一审法院认为，据刘紫霞于2016年5月6日出具协议书：“根据中金东方公司（法人代表张仲侃）与投资人刘紫霞女士(身份证号xxxx)达成的还款担保协议，中金东方公司（法人代表张仲侃）将xxxxxx栋xxx房产过户给刘紫霞女士指定代表李桂花女士（身份证号xxxx）名下。过户后，李桂花同意将该房产以贰佰玖拾万整人民币出售于樊清针（身份证号xxxx）或蔡某（身份证号xxxx）”，从该协议上述内容看出，涉案房屋的交易均依据中金东方公司与刘紫霞达成的还款协议而进行。中金东方公司为清偿刘紫霞的债务，根据王连君、陈金英向其出具的委托书将涉案房屋过户给刘紫霞指定的李桂花，再以290万元过户樊清针，以抵偿中金东方公司对刘紫霞的债务。李桂花自始至终在签订合同的过程中，仅是按照协议书刘紫霞的指定购买房屋，李桂花只是通过房屋过户的形式，为中金东方公司偿还刘紫霞的债务而签订二手房买卖合同。因此，王连君、陈金英与李桂花之间并无订立涉案房屋买卖合同的真实意思表示，合同不具备法律效力。房屋买卖合同不具备法律效力，李桂花未取得涉案房产的所有权或处分权，其处分房产的行为亦不具备法律效力，但第三人善意取得相关物权的除外。关于樊清针是否符合善意取得情形的问题。据查明事实：一、樊清针签订房屋买卖合同时，未看房即签订合同，虽无证据或事实证实其与李桂花恶意串通，但至少可确定樊清针未尽注意义务，主观上难定善意。二、樊清针以明显低于市场价购置房产（约为评估价74.35%），虽无证据或事实证实其与李桂花恶意串通，但樊清针应当注意到交易的异况，应当合理地排查交易的风险而怠于作为。三、合同签订后，樊清针未能依据合同占有合同标的物。结合上述认定，樊清针取得涉案房产的权属登记并不符合善意取得的情形，其相关物权，一审法院不予保护。同理，樊清针的反诉请求，一审法院不予支持。关于建行深圳分行是否符合善意取得情形的问题。不动产登记制度，原则上推定登记权利人享有不动产所有权。樊清针与建行深圳分行签订金融借贷合同之时，涉案房产已登记于樊清针名下，樊清针能提供金融借贷合同所需的程序性文件，无证据证明金融机构知道权属异况的情况下，抵押借贷合同依法具有法律约束力，建行深圳分行依善意取得制度取得抵押权。王连君、陈金英诉求返还房产，返还房产包括返还实物及恢复房产登记。由于房产仍由王连君、陈金英占有、使用，故不存在返还实物的问题。至于恢复房产登记，由于建行深圳分行依善意取得制度取得抵押权，且已作抵押登记，王连君、陈金英不同意以垫付欠款方式注销抵押登记，抵押权人不同意恢复登记，故恢复房产登记的条件尚未成就，一审法院依法驳回王连君、陈金英该项诉求。另，王连君、陈金英要求撤销李桂花与樊清针的买卖合同，由于本案不属于合同法中关于合同撤销的情形，一审法院不予支持。至于合同不具备法律效力、无权处分、善意取得等情形导致经济损失的，应另诉处理。一审法院判决：一、驳回王连君、陈金英的诉讼请求。二、驳回樊清针的反诉请求。本案本诉受理费25504元，评估费12050元，保全费5000元，由李桂花、樊清针共同承担。本案反诉受理费137.5元，由樊清针负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系返还原物纠纷。涉案房产原登记在王连君、陈金英名下，经由李亮代为签订买卖合同出售给李桂花，后再由李桂花出售给樊清针，现房产登记至樊清针名下。王连君、陈金英以及樊清针均主张房产归各自所有并请求对方返还，根据各方上诉事实与理由，本案的争议焦点为：一、李亮代理王连君、陈金英与李桂花于2016年5月6日签订的《二手房买卖合同》是否有效；二、李桂花与樊清针签订的落款时间为2016年5月19日《二手房买卖合同》是否有效；三、涉案房产是否可办理过户登记至王连君、陈金英名下。争议焦点一，2016年5月6日的《二手房买卖合同》虽然由李亮与李桂花签署，但并非基于双方买卖涉案房产的意思表示，其实质是中金公司与刘紫霞履行该两方以房抵债合同为目的。在该法律关系中，其一，中金公司明知王连君、陈金英授权事项仅包含出售房产，该公司直接将房产用于抵偿刘紫霞的债务，且未将抵债事实告知王连君、陈金英，中金公司的行为超越代理权限，并损害了王连君、陈金英的合法权益；其二，刘紫霞明知房产非中金公司所有，而李亮持有的委托书中也未包含将房产用于抵偿债务的授权事项，却与中金公司达成抵债协议，双方通过委托李亮与李桂花以签订房屋买卖合同合法形式，使中金公司完成越权转移涉案房产的目的，本院认定中金公司与刘紫霞以涉案房产抵偿债务的行为严重损害了王连君、陈金英的利益，应为无效，李亮代理王连君、陈金英与李桂花于2016年5月6日签订的《二手房买卖合同》亦属无效。争议焦点二，因上述合同无效，李桂花未能取得房产所有权，故李桂花将该房产出售给樊清针的行为属于无权处分，此处应审查樊清针在购买房产时是否构成善意取得。本院认为，首先，樊清针并非通过房产中介机构公开挂牌出售的渠道获得交易信息，作为非公开场所交易的房屋买受人，樊清对于房屋产权情况的审查注意义务应当较公开市场交易更为严格；其次，关于是否知晓房产来源于抵债的事实，樊清针在上诉状中事实与理由部分明确陈述，“上诉人购买涉案房产是由朋友介绍，其当时已明确告知过上诉人该房是业主抵债过来，内有租客不配合看房”；二审法庭调查程序中，樊清针经本院询问后又称，其从来不知道购买的房产是因抵债而来。樊清针对房产来源状况的陈述明显前后矛盾，存在极大不合理之处。第三，樊清针签署的《二手房买卖合同》落款时间为2016年5月19日，二审法庭询问过程中其陈述在签订《二手房买卖合同》时才与李桂花首次见面并协商交易价格。但是，李桂花与刘紫霞在2016年5月6日出具的《协议书》中却指定樊清针为购买人之一，房屋售价也与2016年5月19日樊清针与李桂花签订的合同价格完全一致，这一情形明显有悖常理。樊清针对此的解释为，其与李桂花先后签订了两次合同，第一次签署合同条款有误，而作为本案证据提交的2016年5月19日《二手房买卖合同》是双方为修改错误条款第二次签订。经本院向双方询问该事实经过，樊清针称不记得双方具体修改了哪项合同条款；李桂花则称不清楚双方一共签订了几次合同，二者的陈述均有悖常理。第四，樊清针确认购买涉案房产是为了自行居住。在因生活居住购房的情况下，樊清针仅以朋友告知有租客不方便看房为由，对房屋的内部状况及占有使用情况未进行实地考察，即在同一天完成与卖方首次见面协商价格、签订买卖合同、支付购房定金并监管购房款等一系列交易行为，亦不符常理。第五，对于购房价格，即便加上樊清针主张的佣金及税费，其所付对价也仅为市场交易价格的75.79%，非合理价格范畴。综合以上多方面因素，本院认为樊清针购买涉案房产不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定构成善意取得的条件，其权利不应予以保护。综上，樊清针上诉请求王连君、陈金英搬离涉案房产并支付占有使用费，缺乏事实与法律依据，一审判决不予支持正确，本院予以维持。争议焦点三，深圳仲裁委员会（2017）深仲裁字第2211号裁决书认定建行深圳分行就涉案房产行使抵押权的理由成立，并认定该行有权依法处置抵押房产并就所得价款优先受偿，该裁决已经生效。王连君、陈金英上诉主张建行深圳分行未取得涉案房产抵押权，理由不成立。因截至本案判决前，抵押登记未涂销，建行深圳分行亦未同意抵押人转让抵押房产，王连君、陈金英以其同意继续将涉案房产抵押给建行深圳分行为由请求办理过户登记，尚缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王连君、陈金英及上诉人樊清针的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51283元，由王连君、陈金英负担25504元，樊清针负担25779元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月十四日本件与原本核对无异书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。