四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民再226号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）胡健，男，1986年5月31日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）成都天邑泰安物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区二环路西一段**。 法定代表人：王春建，总经理。 委托诉讼代理人：何华强，男，1966年1月21日出生，汉族，住四川省大邑县，系公司员工。 再审申请人胡健因与被申请人成都天邑泰安物业管理有限责任公司（以下简称天邑泰安公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）川01民终16695号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2020年8月28日作出（2020）川民申4079号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法依法另行组成合议庭，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。再审申请人胡健、被申请人天邑泰安公司的委托诉讼代理人何华强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡健申请再审称，因业主撤销《天邑花园物业服务合同》的案件正在审理，案号为（2019）川0105民初2836号，故本案应当中止审理。同时根据青羊区住房建设和交通运输局的《政府信息公开申请办理告知书》和青羊区人民政府光华街道办事处的《政府信息公开申请办理告知书》已证明《物业服务合同》未备案，所以本案所涉《物业服务合同》无效。同时天邑泰安公司严重违约，私自放非业主的车辆进入小区，因此天邑泰安公司违约在先，业主不应向其支付物管费。请求撤销一审判决，驳回天邑泰安公司的诉讼请求。 天邑泰安公司辩称，《物业服务合同》是合法有效的，物管公司并未私自放非业主车辆进入小区，一、二审判决正确，请求予以维持。 天邑泰安公司向成都市青羊区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.胡健支付拖欠的物业服务费5174.8元；2.胡健支付违约金（违约金以每月欠付的物业服务费为基数，按每日2%的标准，自应缴月的次月5日起至实际付清之日止；暂计算至2018年11月为1707.69元）；3.胡健承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实，胡健系四川省成都市青羊区二环路西一段99号“天邑花园”19栋2单元2层3号（建筑面积126.85平方米）的业主。2014年8月28日，“天邑花园”第二届业主委员会与天邑泰安公司签订《天邑花园物业服务合同》，约定，天邑泰安公司为位于四川省成都市青羊区二环路西一段99号“天邑花园”的业主提供物业服务；物业管理期限为2014年8月1日起至2018年7月31日止；本合同期限届满前60日，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，如未能达成协议，天邑泰安公司应在合同期限届满后30日内继续履行本合同；物业管理公共服务费标准为1-5号楼、13号楼多层住宅每月每平方米0.6元、6-12号楼电梯公寓每月每平方米1元（其中1-3楼每月每平方米0.8元）、14-18号楼电梯公寓每月每平方米1元、17号楼多层住宅每月每平方米0.8元、19号楼电梯公寓每月每平方米1.2元；物业服务费按月缴纳，业主应在次月5日之前履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费用的，天邑泰安公司有权按每天2%收取滞纳金。审理中，天邑泰安公司陈述，2018年7月31日后未再签订物业服务合同，其一直为“天邑花园”小区提供物业服务至2018年11月。 一审法院认为，（一）合同效力。胡健系“天邑花园”19栋2单元2层3号业主，《天邑花园物业服务合同》加盖业主委员会印章，即“天邑花园”业主委员会代表业主与天邑泰安公司建立物业服务合同关系。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现有证据不足以证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故确认该合同合法有效。（二）欠付物业服务费的认定。1.根据《天邑花园物业服务合同》的约定，19号楼电梯公寓的物业服务费用为每月每平方米1.2元，业主按月缴纳物业服务费，胡健每月应付物业服务费152.2元（1.2元/平方米×126.85平方米）。因无证据证明合同约定的期限届满后另行签订了物业服务合同，故《天邑花园物业服务合同》约定的物业服务期满后，该合同应继续履行；天邑泰安公司陈述其一直为“天邑花园”小区提供物业服务至2018年11月，胡健未提交相反证据，故应按合同约定计付物业服务费用至2018年11月止。胡健未提交相应的缴费凭证，亦未举证证明存在符合承诺书载明的免除物业服务费的情形。故原审判决对天邑泰安公司关于2016年2月至2018年11月期间欠付物业服务费5174.8元（152.2元/月×34个月）的主张予以支持。对于胡健关于天邑泰安公司未尽到物业管理义务的抗辩理由，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行合同、采取补救措施、承担赔偿责任等违约责任，但因此拒缴或要求减免物业服务费并无法律依据。如天邑泰安公司在物业服务过程中对胡健造成损失，胡健可另行主张权利。（三）关于违约金。合同约定，每月物业服务费应在次月5日之前缴纳，逾期缴纳则按每天2%的标准收取滞纳金。胡健逾期交纳物业服务费用对天邑泰安公司造成的损失系资金占用利息损失，现胡健对违约金提出根本抗辩，故综合考虑双方约定及实际损失，原审判决酌定按每月2%的标准计算违约金。故胡健应支付以2016年2月至2018年11月期间每月欠付的物业服务费152.2元为本金，均自次月6日起至本金付清之日止，按每月2%的标准计算的违约金。 据此，一审法院遂判决：一、胡健向天邑泰安公司支付2016年2月至2018年11月期间的物业服务费5174.8元；二、胡健向天邑泰安公司支付违约金（违约金计算方法：以2016年2月至2018年11月期间每月欠付的物业服务费152.2元为本金，均自次月6日起至本金付清之日止，按每月2%的标准计算）；三、驳回天邑泰安公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由天邑泰安公司承担6元，胡健承担19元。 胡健不服一审判决，向本院提起上诉请求撤销一审判决并发回重审或驳回天邑泰安公司的诉讼请求；本案一、二审费用全部由天邑泰安公司承担。 二审查明的事实与一审判决一致。 二审认为，“天邑花园”业主委员会与天邑泰安公司签订的三次《物业服务合同》系双方真实意思表示不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对作为业主的胡健具有约束力。天邑泰安公司依约为包括胡健在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律规定，天邑泰安公司有权向胡健收取物业管理服务等费用。胡健所称天邑泰安公司在服务期间未尽到物业管理义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果业主发现物业公司存在提供的服务质量标准不达标、服务不到位等情形，可通过及时告知、督促改正甚至提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映积极改正、优化物业服务内容。但胡健以此为由拒缴物业费则缺乏依据。胡健逾期未缴纳物业费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，故原审法院综合考虑双方约定及实际损失，酌情判处违约金并无不当。 二审判决：驳回上诉，维持原判。 再审审理中，胡健向本院提交以下证据：第一组为天邑泰安公司放非业主车辆进入小区的照片，拟证明天邑泰安公司私自让非业主车辆进入小区。第二组证据为《关于小区业主请求本小区业委会确认是否是业主车辆回复函》《关于小区业主请求本小区物管公司确认是否是业主车辆回复函》，拟证明天邑泰安公司放非业主车辆进入小区。第三组证据为青羊区住房建设和交通运输局向“凌朝云”作出的《政府信息公开申请办理告知书》，青羊区人民政府光华街道办事处向“凌朝云”作出的《政府信息公开申请办理告知书》，拟证明未查询到选举业委会及续聘天邑泰安公司为小区物管的备案，故本案中的《物业服务合同》是无效的。第四组证据为小区业主向天邑泰安公司出具的《关于催缴物业服务费的回函》,拟证明物业企业未履行其物业服务义务在先，故业主不应当缴纳物业管理费用。经质证，天邑泰安公司对第一组、第二组证据的真实性不予认可，对第三组证据认为与本案无关。对第四组证据予以认可，但认为不能证明胡健的主张。 本院经审查后认为，因天邑泰安公司对第一组、第二组证据的真实性不予认可，且该组证据与本案无关，故本院对上述证据不予采纳。天邑泰安公司对第三组、第四组证据真实性不持异议，故本院对其真实性予以认可，但因其内容与本案缺乏关联性，故亦不予采纳。 再审审理中，胡健明确表示主张本案所涉《物业服务合同》无效。 本院再审查明的事实与一、二审一致。 本院另查明，（2019）川0105民初2836号案件当事人为原告凌朝云，被告青羊区天邑花园第三届业主委员会，原告的诉讼请求为撤销业主大会违法作出的由业主委员会与天邑泰安公司签订《天邑花园物业服务合同》的决议。一审法院判决驳回凌朝云的诉讼请求，凌朝云不服提出上诉，本院以程序违法为由发回重审，现案件正在审理中。 本院认为，（一）关于本案所涉《物业服务合同》是否有效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款即为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。本案中，胡健并未提供案涉《物业服务合同》有违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，故该合同不属于无效合同。此外，物业服务合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉《物业服务合同》是否备案，不影响合同的效力。故胡健认为案涉《物业服务合同》因未备案而无效的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。 （二）关于胡健是否应当缴纳物管费的问题。胡健认为天邑泰安公司未尽到物业管理义务，故业主不应支付物管费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行合同、采取补救措施、承担赔偿责任等违约责任，但因此拒缴或要求减免物业服务费缺乏法律依据。因此胡健要求不支付物管费的再审请求，本院不予支持。 （三）关于本案是否应当中止审理。根据再审查明的事实，（2019）川0105民初2836号案件的当事人并非胡健，且该案件的诉讼主张为撤销业主大会的决议，并非要求确认《物业服务合同》无效，故该案的判决结果并不会评述《物业服务合同》的效力，因此该案的裁判结果并非本案处理依据。本案并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的可以中止的情形，故本院对胡健要求本案中止审理的主张不予支持。 综上所述，胡健的再审请求均不能成立，依照《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院（2019）川01民终16695号民事判决。 一、二审案件受理费负担不变，再审案件受理费依法予以免缴。 本判决为终审判决。 审判长 于 洋 审判员 明 静 审判员 王 军 二〇二〇年十二月十四日 书记员 荣之灵