河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2742号 上诉人（原审原告）：承德市宜家物业服务有限公司，住所地承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村。 法定代表人：张国强，经理。 委托诉讼代理人：潘青杨，河北德汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会，住所地承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村。 法定代表人：王瑞柱，村主任。 委托诉讼代理人：段树春，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 原审被告：高福群，女，1977年12月17日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：李允辉（系高福群之夫），男，1965年8月8日出生，蒙古族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：单春跃，河北法丛律师事务所律师。 上诉人承德市宜家物业服务有限公司因与被上诉人承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会、原审被告高福群物业服务合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德市宜家物业服务有限公司的委托诉讼代理人潘青杨、被上诉人承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会的委托诉讼代理人段树春、原审被告高福群及其委托诉讼代理人单春跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德市宜家物业服务有限公司上诉请求：一、依法撤销原判；二、依法改判：1．被上诉人支付上诉人物业费509056.00元、2016年7月1日至2020年7月1日产生的滞纳金227765.80元及2020年7月1日以后发生的滞纳金（以509056.00元为基数，自2020年7月1日开始计算以每月2%为标准计算至全部付清之日），小计736821.80元，2．请求被上诉人支付上诉人水费288406.00元，以上两项总计1025227.80元；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审判决认定事实不清，程序违法，请求依法改判。一、原审判决程序违法，非法追加了被告高福群。一审过程中，被上诉人在第一次开庭2020年8月7日当天向法庭提交了追加被告申请书。其程序违法。首先，追加被告应当在举证期满前提出。但是本案中被上诉人在2020年8月7日开庭当天向法院提出的追加被告申请书。第二、本案并非必要共同诉讼，上诉人与被上诉人属于物业服务合同关系，原审被告高福群作为房屋的租户，与上诉人没有直接合同关系。上诉人作为原审原告有权利选择向谁主张权利不向谁主张权利，被上诉人要求追加被告，侵害了上诉人的诉权。被上诉人追加被告的申请不满足民诉法规定的条件。第三、原告当庭明确表示拒绝追加被告。在2020年8月7日当天，鉴于已经到开庭日期，基于以上两点，上诉人明确表示不同意追加被告并要求开庭。但是一审法院并未理睬上诉人的请求。据此，一审判决程序违法。二、上诉人如实履行了合同约定内容，向被上诉人提供了物业服务。原审判决认定上诉人在为被上诉人提供物业服务过程中存在“户外墙面不予维护及修缮、下水管道堵塞不予处理、垃圾清理不负责、公共物品损坏维修不及时、车辆停放没有规划管理、公共空间及楼道卫生不达标等问题。”1、户外墙面不予维护及修缮问题。户外墙面并非物业公司服务范围。本案诉争物业属于独栋商业楼，由被上诉人单独所有。其外墙并非公共部分，属于被上诉人单独所有。依照《建设工程质量管理条例》，外墙在保修期内由开发企业承担保修责任；在保修期外由业主自行承担责任。质保期内的外墙维护与修缮，是开发企业应尽的义务，与物业公司无关。质保期以外，物业公司依据业主的需求，可以对外墙进行维护与修缮，但是并不属于《前期物业服务合同》的约定范围，需要双方另行订立合同。2、下水管道堵塞不予处理。被上诉人单独所有的独立建筑，其下水管道归被上诉人单独所有。下水管道并非公共设施，物业服务公司没有义务对被上诉人的个人财产进行维护。原审被告主张的下水管道问题，应当向其业主，也就是被上诉人主张权利，而非上诉人。3、垃圾清理不负责。上诉人一直依照物业服务合同的约定处理垃圾，每年上诉人也向垃圾处理公司缴纳大量的垃圾处理费。原审被告只是拿出2017年至2020年垃圾处理费发票，并未证明这些垃圾处理费用在哪、处理的什么垃圾，原审判决仅仅依照发票就认定上诉人垃圾清理不及时是违反事实规律的。4、公共物品损坏维修不及时、车辆停放没有规划管理、公共空间及楼道卫生不达标。上诉人一直尽职尽责履行合同义务，因小区部分住户新入住仍在装修且四期工程在建临近完工，小区内会存在部分时刻垃圾堆积的情形。但是上诉人会第一时间将垃圾清运。物业服务是一个长期的、持续的过程，而公共物品损坏、公共空间及楼道卫生遭到破坏都是偶发事件，任何物业公司都不能保证在损坏及破坏情形发生后立刻解决问题。上诉人保证在物业服务过程中已经积极地解决了上述问题。原审被告只是拿出某一时刻的照片来证明以上事实，实在有失偏颇。三、消防值班室的问题。上诉人与被上诉人之间计算物业费的依据是以建筑面积为标准计算，整体的商业建筑产权均为被上诉人所有。消防值班室是专门管理整栋楼水、电、消防设备的共用设施，应当由上诉人管理。其面积包含在建筑面积以内、使用面积以外。但是事实情况，被上诉人的租户，也就是原审被告一直在占用着消防值班室，两扇门钥匙均在原审被告及被上诉人手中，上诉人无法进入。据此一审判决将消防值班室面积扣除物业费于法无据。四、被上诉人应当向上诉人缴纳水费。被上诉人及原审被告一直使用开发公司的水，多年来一直由上诉人执行代收义务。在上诉人向被上诉人发出的《函》中明确表示，水表底数均有据可查。同时被上诉人村委会书记王瑞柱也认可该水费的真实性。一审法院对此视而不见，完全无视上诉人水费的主张，属于认定事实不清。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求人民法院依法撤销原审判决并依法改判。 承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会辩称，一审判决公正合法，事实清楚，适用法律正确；上诉人与被上诉人村委会虽然有合同，但没有实际履行，而是上诉人与原审被告实际履行的物业合同，原审被告在一审应当是必要的共同被告；通过一审被告大量的举证，证明上诉人没有履行物业合同规定的各种业务，没有达到双方约定的二级标准；双方在服务合同中约定上诉人应当按照合同履行的义务中就包括户外墙面的维修、上下水道的维护、清洁卫生、垃圾清运、安保也不到位，双方合同约定的上述内容，上诉人都没有履行；对于水费问题，一审上诉人提出的证据是村委会在证明单子上签字，该证明只能证明村主任让上诉人去找实际使用水的原审被告去解决，而不是双方的确认单，综上，上诉人的上诉理由不充分，没有按照双方的物业合同履行应尽的义务。 高福群述称，一、原审判决程序合法。高福群作为本案房屋的租户，是该房屋的实际使用权人，一审法院依法追加高福群作为一审被告，属于合法追加。二、一审我方提交的证据能够充分证明，上诉人并没有按照前期物业服务协议约定履行物业服务义务，我方没有享受到上诉人提供的物业服务。一审判决合理合法。我方自入住以来，所承租商业的地面、墙面、垃圾清运、下水管道、屋顶防水、消防设施等等均达不到使用要求，且都在保修期内，也都在上诉人的物业管理和服务范围内，《前期物业服务协议》第二条物业服务管理内容均有明确的约定，我方多次找上诉人沟通希望予以解决，但上诉人始终不予解决。为了我公司能够正常运行，无奈只能由我方自行施工处理，所产生的损失已经大于上诉人所主张的物业费用。我方将保留向上诉人单独主张经济损失的权利。上诉人的物业服务水平根本没有达到国家二级物业服务标准，不应该按照二级物业服务标准收费。三、一楼消防控制室在我方承租房屋总面积内，但是上诉人却长期霸占使用，我方多次与其交流沟通，要求其返还使用权，上诉人置之不理，拒不返还，给我方造成了经济损失。一审判决将消防控制室面积扣除物业费属于合理合法。四、自2018年9月25日起，我方就不再使用上诉人的供水，而是使用承德供水集团有限公司的供水，我方不欠上诉人水费。上诉人在一审中出示的《函》，其内容是由上诉人自己随意填写，没有经过我方签字认可，故不具有真实性，不能作为证据使用。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。 承德市宜家物业服务有限公司向一审法院起诉请求：被告支付原告物业费509056.00元、2016年7月1日至2020年7月1日产生的滞纳金227765.80元及2020年7月1日以后发生的滞纳金（以509056.00元为基数，自2020年7月1日开始计算以每月2%为标准计算至全部付清之日），小计736821.80元，请求被告支付原告水费288406.00元，两项合计1025227.80元，并请求判决诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告承德宜家物业服务有限公司作为甲方同被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村作为的乙方签订了《前期物业服务协议》，协议约定，甲方是承德中泰房地产开发有限公司委托的物业服务企业，乙方指购房人（业主），甲方为中泰自然城住宅及商业提供物业管理服务。物业服务质量标准为二级服务标准，物业服务费用为非住宅按建筑面积每月每平方米1.50元。协议中对甲方应承担的物业服务项目及内容作出了明确约定。协议第六条约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务。同时约定乙方应按时交纳本协议规定的各项费用，如果逾期交纳，除补交所欠费用外，还应交纳违约金，违约金=欠费金额×逾期天数×3‰。2013年10月25日，原告同被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村民委员会签订了《补充协议》，补充协议约定，被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村民委员会拥有产权的回迁楼1号楼商铺物业费待石洞子沟村委会将该商铺出租给承租方开始缴纳物业费。2014年12月30日，被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会同被告高福群签订《房屋租赁合同》，合同约定承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会将其坐落在中泰自然城小区的商业用房及其门前停车区域租给被告高福群使用，该房屋建筑面积6040平方米（其中包含双方认可的30平方米消防值班室）。租赁期限自2015年7月1日起至2027年6月30日止。2017年11月4日被告向原告交纳物业费100000.00元。租赁的商业房屋设立了承德市新新永辉汽车修理有限公司。2017年10月19日永辉汽车时代广场向原告交纳水费13197.00元，2017年11月5日永辉汽车修理有限公司向原告交纳水费8042.00元。2018年9月25日，承德市新新永辉汽车修理有限公司与承德供水集团有限公司签订了《承德市供用水管理合同》。另查明，被告所有的中泰自然城1号楼商业系独立商业，原告承德市宜家物业服务有限公司在为被告提供物业服务过程中存在户外墙面不予维护及修缮、下水管道堵塞不予处理、垃圾清理不负责、公共物品损坏维修不及时、车辆停放没有规划管理、公共空间及楼道卫生不达标等问题。一审法院认为，原告承德市宜家物业服务有限公司作为物业服务企业同被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村民委员会签订了《前期物业服务协议》，向作为被告的物业使用人提供了物业服务，经催交，被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村委会未在合理期限内交纳物业费，故对原告要求被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村委会支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告高福群同承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村民委会签订了房屋租赁合同，同原告没有直接的服务服务合同关系，故被告高福群无义务直接向原告支付物业费。原告主张的物业费中包含30平方米公共的消防值班室，故应将消防值班室对应的物业费予以扣减，扣减金额为3240.00元（30平方米×1.5元×72个月）。原告承德市宜家物业服务有限公司在为被告提供物业服务过程中存在户外墙面不予维护及修缮、下水管道堵塞不予处理、垃圾清理不负责、公共物品损坏维修不及时、车辆停放没有规划管理、公共空间及楼道卫生不达标等问题即原告在履行物业服务合同过程中亦存在违约行为，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，并可以减轻被告的给付责任，综合本案并充分考虑到案涉房屋的独立商业性质及被告对案涉商业房屋的支出、原告对被告商业提供的瑕疵物业服务等因素，本院酌定以减轻80%较为公平，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持101163.20元（509056.00元-3240.00元×20%）。对原告主张的水费，由于原告没有举出被告欠付水费的直接证据，故本院对其诉请被告向其支付水费的诉讼请求无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会于本判决生效之日起十日内一次性向原告承德市宜家物业服务有限公司支付物业服务费101163.20元；二、驳回原告承德市宜家物业服务有限公司其它诉讼请求。 本院二审期间，上诉人承德市宜家物业服务有限公司围绕其上诉请求依法提交了以下证据：证据一、永辉公司向上诉人缴纳水费的票据三张，用以证明承德市新新永辉汽车修理有限公司依照双方认可的水表读数缴纳水费，截止到2018年11月9日，票据上尚欠10066.00元，与上诉人在一审中提交的证据相互印证；证据二、上诉人向承德中泰房地产开发有限公司支付水费的转账凭证及收据，用以证明上诉人收取水费后向承德中泰房地产开发有限公司支付水费的事实，一直没有拖欠；证据三、被上诉人房产的照片情况，用以证明被上诉人所说的外墙脱落原因是屋顶防水脱落，屋顶防水已经遭到大面积的损坏，需要进行大修，物业公司曾经与被上诉人协商动用维修基金，当时被上诉人并未修理屋顶，还有一组录像是屋顶的现状及水表的位置；证据四、承德市物价局的文件，用以证明洗车属于特种行业，应该按照29.5元／吨的标准收取水费。 原审被告高福群围绕其述称依法提交了以下证据：证据一、水费发票三张，用以证明其于2018年9月25日起就不再使用物业公司的水，而是使用自来水公司的水；证据二、商品住房质量保证书，明确约定外墙面保修期是五年，根据前期物业服务合同第二条维护管理就包括维修。证据三、消防控制室的照片一张，用以证明该消防控制室一直由物业控制，该照片里有沙发和椅子，由物业实际管控。证据四，照片两张，用以证明2017年、2018年使用物业水管的管路早就断开了。 本院依职权向承德市供水集团有限公司南区营业公司调取了以下证据：证据一、承德市供水集团有限公司与承德市新新永辉汽车修理有限公司签订的《承德市供用水管理合同》；证据二、截止到2020年11月份承德市新新永辉汽车修理有限公司的用水量和水费清单。 本院组织各方当事人进行质证。 承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会对承德市宜家物业服务有限公司提交的证据的质证意见为：2017年11月29日的票据对不上，我们也没有该笔票据，对于2017年9月6日的认可，实际使用多少我们不清楚；转账的48万多元水费我们不认可，没有具体的缴纳水费的流水单，是否包含原审被告的水费，也证明不了实际是否发生水费。高福群对承德市宜家物业服务有限公司提交的证据的质证意见为：证据一的真实性认可，达不到上诉人的证明目的，三张水费票据我方于2017、2018年使用的是物业的水，且当时按照每吨7.20元收取，现在物业将每吨水费提高到15.00元显然是不合理的，三张票据也是上诉人单方出具的，我方只认可我方缴纳的数额，至于票据上写的尚欠多少吨水费及总数不认可。2018年写的尚欠10066.00元，我方认可，可以给补上；证据二，真实性认可，达不到上诉人的证明目的，回单日期是2020年6月26日出具的，本案的纠纷是在2018年开始，只能体现是2020年缴纳的水费，是否包含我方缴纳的水费没有体现；证据三，照片的真实性认可，达不到上诉人的证明目的，反而我方提出的将物业费予以减少的原因也是其中之一；证据四，复印件，不具有真实性，对文件不认可，文件的落款是承德市物价局2012年4月25日，上诉人提交的水费票据2017年、2018年还是按照7.20元收取。 承德市宜家物业服务有限公司对高福群提交的证据的质证意见为：证据一、真实性不予认可，电子发票的形式认可，但是内容不认可，通过上诉人提交一号证据、被上诉人及原审被告的质证意见看，原审被告平均用水应该为每月400多吨，原审被告自称2018年9月份接入自来水，截止2020年11月17日才使用了953吨水，不符合正常的经营状况，不认可真实性；证据二真实性认可，证明维修责任应该由房地产开发有限公司承担，超出质保期以后应该由被上诉人承担；证据三真实性认可，消防控制室我方认可，确实是由我方在控制；证据四、真实性予以认可，但是只是现状的照片，达不到原审被告的证明目的，只能证明现在断开了，不能证明2019年1月28日之前就切断了，我们给被上诉人发函的水费是截止2019年1月28日，在2019年1月28日之前水表读数一直走。 承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会对高福群提交的证据的质证意见为：对于证据的真实性没有异议，在原审被告与自来水公司签订合同之后，不再使用物业公司的水，我们认为物业公司至今也拿不出水费的具体吨数。 承德市宜家物业服务有限公司对本院依职权向承德市供水集团有限公司南区营业公司调取的证据的质证意见为：证据一，合同真实性认可，不符合物价局的规定，证据二，真实性认可，证明了上诉人的说法，两年两个月原审被告使用953吨水属于不正常的。 承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会对本院依职权向承德市供水集团有限公司南区营业公司调取的证据的质证意见为：自来水公司的合同真实性和单价认可，没有异议。 高福群对本院依职权向承德市供水集团有限公司南区营业公司调取的证据的质证意见为：真实性予以认可。水的吨数符合我方使用情况，说明上诉人提交的函所说的欠18000多吨水明显超过实际情况。 对于上述证据，本院认证如下：上诉人的证据一与原审被告的证据一相互印证，数额相同，对该两份证据依法予以采信。上诉人的证据二，系上诉人向承德中泰房地产开发有限公司支付水费的票据，没有单列原审被告的水费款额，被上诉人与原审被告亦不予认可，达不到上诉人的证明目的，依法不予采信。上诉人的证据三、证据四，达不到其证明目的，依法不予采信。原审被告的证据二、证据四，达不到其证明目的，依法不予采信。原审被告的证据三，上诉人、被上诉人均认可，依法予以采信。对于本院依职权调取的证据，具备证据的三性，依法予以采信。 经审理查明，承德市宜家物业服务有限公司作为甲方与承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会作为乙方签订了《前期物业服务协议》，该份协议没有落款时间。协议在物业管理服务内容项下约定：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；合理设置果壳箱或者垃圾桶，并每日进行清运；……该协议约定的物业服务质量为《二级服务标准》。该协议在物业管理服务费用项下约定：物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用；非住宅按建筑面积每月每平方米1.50元；每次交纳费用时间为缴费期届满前15日开始预交下一年度的服务费。该协议在违约责任项下约定：乙方应按时交纳本协议规定的各项费用，如果逾期交纳，除补交所欠费用外，还应交纳违约金，违约金=欠费金额×逾期天数×3‰；逾期三个月交纳，甲方有权停止乙方所欠费用项目的服务。该协议还对其他事项进行了约定。2013年10月25日，承德市宜家物业服务有限公司与承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会签订的《补充协议》约定：在石洞子沟村委会将1号楼商铺出租给承租方开始缴纳物业费（装修期缴纳物业费）。2019年8月6日，承德市宜家物业服务有限公司致函承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会：“根据承德市宜家物业服务有限公司与石洞子村委会签订的前期物业服务协议于2018年10月24日已经到期，到期后我司经理张淑侠女士与贵村村委会书记兼主任王瑞柱先生已经协商续签下一期的物业服务合同，由于贵村委会的一些问题，至今还没有签订，但是我司还是按照上一期的物业服务合同内容对贵村委会村民回迁楼（1-5号楼包含商业）进行服务，物业费也按照上一期物业服务合同约定进行收取，虽然没有签订新的物业服务合同，但我司一直对村民回迁楼（1-5号楼包含商业）提供物业服务为既定事实，视为上一期的物业服务合同的顺延。直至签订新的物业服务合同为止”。同日，承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会主任王瑞柱在该《函》上签字，并加盖有承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会印章。2014年12月30日，承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会与高福群签订《房屋租赁合同》，合同约定承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会将其坐落在中泰自然城小区的商业用房及其门前停车区域租给原审被告高福群使用，该房屋建筑面积6040平方米（其中包含双方认可的30平方米消防值班室）；约定高福群负责承租后的水费、电费、取暖费、物业费、经营税费等费用；租赁期限自2015年7月1日起至2027年6月30日止。高福群在该商业用房设立了承德市新新永辉汽车修理有限公司。高福群与承德市宜家物业服务有限公司约定用水价格为7.20元／吨。高福群与承德宜家物业服务有限公司均认可截止2018年12月1日前，高福群尚欠水费10066.00元。承德市宜家物业服务有限公司致函承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会：“根据2018年11月18日我司发给贵村委会的关于永辉汽车现代广场水价上涨的函件，2018年12月1日前未结清水费10066.00元。上涨后水表底数10360---28916=18556＊15元／吨=278340.00元，上述两项合计：288406.00元。自2019年1月28日起永辉汽车现代广场不再使用我单位的水，该用户已在自来水单立户头，恳请贵村委会督促其尽快向我单位缴纳水费。如该用水户没有在2019年5月31日前缴纳上述水费，我单位将通过诉讼方式进行追讨，贵村委会承担连带责任，并承担因诉讼而产生的一切费用”。2019年5月7日，承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会主任王瑞柱在该《函》上签署：是经营过程中产生的，应及时收取，不应存在欠费问题，请随时到业户那收取。按照《前期物业服务协议》约定，截止2021年6月30日，承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会应交纳物业服务费652320.00元，尚欠物业服务费509056.00元。其中30平方米消防值班室对应的物业服务费为30平方米×1.50元×72个月＝3240.00元。本院组织各方当事人质证时，承德市宜家物业服务有限公司自认消防值班室由其管控。高福群承租1号楼商业用房后，因楼顶屋面漏水、自来水主管道跑水造成路面塌陷等，曾自行维修。2019年8月6日，承德市宜家物业服务有限公司致函承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会，告知楼顶屋面防水需要维修事项，王瑞柱主任签署：请与营业主联系解决。高福群向承德市双城清洁服务有限公司支付：2017年生活服务＊垃圾处理费5904.00元，2018年生活服务＊垃圾处理费5904.00元，2019年生活服务＊垃圾处理费5904.00元，2020年10个月生活服务＊垃圾处理费4920.00元，即每个月的生活服务＊垃圾处理费为492.00元。2020年1-6月份的生活服务＊垃圾处理费为4920÷10×6＝2952.00元。2018年9月25日，承德市新新永辉汽车修理有限公司与承德供水集团有限公司签订《承德市供用水管理合同》。该合同签订后至2020年8月，承德市新新永辉汽车修理有限公司的用水数量为953吨，2020年9月至2020年11月的用水数量为965吨。各方当事人均未提供2018年9月之前高福群的每月用水数量。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条，均未规定被告申请追加被告必须在举证期限届满前提出，且高福群作为案涉物业承租人参加本案诉讼，有利于查清事实，被上诉人在一审法院开庭当天提出追加被告申请，一审法院追加高福群为本案被告，不违反法定程序。承德市宜家物业服务有限公司与承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会签订的《前期物业服务协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。承德市宜家物业服务有限公司应当按照约定提供物业服务，承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会应当依约交纳物业服务费。根据高福群向案外人支付生活服务＊垃圾处理费的事实和自行维修承租物业的情况，可以认定承德市宜家物业服务有限公司提供的物业服务质量不符合协议约定，各方当事人因此产生争议，导致高福群拖欠物业服务费。按照合同相对性原则，给付物业服务费、水费的主体应为承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会。承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会承担责任后，可依据其与高福群之间的《房屋租赁合同》，另行主张权利。高福群向案外人支付的生活服务＊垃圾处理费20664.00（5904×3＋2952＝20664）元应予扣除，消防值班室的物业服务费3240.00元应予扣除。因承德市宜家物业服务有限公司提供的物业服务质量不符合约定，截止2020年6月30日，本院酌定由承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会给付承德市宜家物业服务有限公司物业服务费339606.40｛（509056.00元―20664.00元―3240.00元＝485152.00）×70%＝339606.40元｝元。承德市宜家物业服务有限公司履行合同义务不符合约定，构成违约，其关于承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会应向其支付滞纳金的请求，本院不予支持。关于各方争议的欠付水费款额，高福群与承德市宜家物业服务有限公司对2018年12月1日前欠付的水费10066.00元，没有争议，本院予以确认；因各方当事人均未能提供高福群承租房屋后的每月用水数量，本院参照承德市新新永辉汽车修理有限公司2020年9月至2020年11月的用水数量965吨，酌定高福群自2018年12月1日至2019年1月28日期间，每月用水数量约为322（965÷3≈322）吨。上诉人主张高福群自2018年12月1日至2019年1月28日的用水数量为18556吨，结合其之前向高福群收取水费的款额和高福群2020年9月至2020年11月的用水数量，有悖日常生活经验法则，本院不予支持；关于水的单价，根据承德市宜家物业服务有限公司提供的收据和高福群与自来水公司签订的《承德市供应水管理合同》，能够认定应为7.2元／吨。据此，高福群自2018年12月1日至2019年1月28日欠付的水费款额应为4636.80（322×2×7.2＝4636.80）元，故，高福群欠付水费的款额应为14702.80（10066.00＋4636.80＝14702.80）元。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。 综上所述，承德市宜家物业服务有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2206号民事判决； 二、承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会于本判决生效之日起十日内给付承德市宜家物业服务有限公司物业服务费339606.40元，水费14702.80元，两项合计354309.20元； 三、驳回承德市宜家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14028.00元，减半收取7014.00元，由承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会负担2500.00元，承德市宜家物业服务有限公司负担4514.00元；二审案件受理费14028.00元，由承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会负担5000.00元，承德市宜家物业服务有限公司负担9028.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二〇年十二月十日 法官助理 王      立      娟 书 记 员 刘             炯 -15-