江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3934号上诉人（原审被告）:江苏民裕投资有限公司，统一社会信用代码91321323696740882Y，住江苏省泗阳县众兴镇北京西路（众兴镇人民政府院内）。法定代表人：李业军，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊章虎，泗阳县开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：高建，男，1995年12月9日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：张林武,泗阳县忠诚法律服务所法律工作者。上诉人江苏民裕投资有限公司（以下简称民裕公司）因与被上诉人高建商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1323民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民裕公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回高建的一审诉讼请求。理由如下：1.民裕公司已经于2014年8月27日将涉案房屋交付给宿迁市三源建筑工程有限公司（以下简称三源公司）。2014年8月28日，三源公司已经将抵充工程款的房屋进行处置，临近涉案房屋的所有三源公司抵充工程款的房屋全部都被经营使用。三源公司与民裕公司之间因工程款经过法院处理，双方一致认可三源公司收到了冲抵工程款的房屋。2.涉案房屋明确属于季凯所有，是季凯将涉案房屋卖给高建的。季凯早就将涉案房屋交付给高建。高建涉嫌虚假诉讼。3.涉案房屋属于三源公司所有，民裕公司无权出售，民裕公司与高建之间不存在房屋买卖关系，商品房买卖合同无效，民裕公司当然不应当支付违约金。高建辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：1.高建与民裕公司于2018年11月16日签订了商品房买卖合同，该合同可以证明双方之间存在真实的商品房买卖合同关系。2.民裕公司于2018年11月29日向高建交付了增值税普通发票，该发票可以证明民裕公司已经收到了高建的购房款。3.根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，房屋的交付时间为2019年12月30日，民裕公司主张其已经于2014年8月7日将涉案房屋交付给三源公司不是事实，即使属实，也是交付对象错误，不能免除高建向民裕公司交付涉案房屋的义务。且合同约定民裕公司应当在取得《工程竣工验收备案表》后以书面形式通知高建办理交付手续，并出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，民裕公司均未履行上述行为。4.民裕公司主张涉案房屋是季凯出售给高建不是事实。季凯只是为高建支付了购房款，并不是合同的相对人。5.商品房买卖合同第六条约定，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。因民裕公司已逾期交付超过90日，高建有权解除合同。高建向一审法院起诉请求：1.解除高建、民裕公司于2018年11月16日签订的购房合同；2.判令民裕公司返还高建购房款386280元；3.判令民裕公司支付逾期交房违约金3862.8元。一审法院认定事实：2018年11月16日，高建、民裕公司签订商品房买卖合同。主要内容为：高建购买民裕公司开发的位于泗阳县康菜场第三幢第1内26号房屋，房价为386280元，买受人一次性付款。出卖人于2019年12月30日前将取得工程竣工验收备案表的房屋交付高建。出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。出卖人逾期交房的违约责任为，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金等。同日，季凯向民裕公司出具说明，主要内容：“本人同意将西康菜场1内26内铺转让给高建，请售楼处办理相关手续。”2018年11月29日，民裕公司向高建出具386280元购房发票。本案一审的争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否应当解除，民裕公司是否应当返还高建购房款386280元及逾期交房违约金3862.80元。一审法院认为，根据双方签订房屋买卖合同、购房款发票及高建、民裕公司陈述签订合同的过程，可以认定涉案房屋是民裕公司欠债务人（施工人）工程款，债务人（施工人）欠高建父亲款，经协商，民裕公司以涉案房屋冲抵债务人（施工人）工程款，债务人（施工人）将涉案房屋抵给其债权人，即高建父亲。高建父亲以高建名义购买涉案房屋。现高建对其债务人的债权已通过涉案房屋冲抵，民裕公司接受以涉案房屋冲抵欠债务人（施工人）工程款方案。民裕公司未按商品房买卖合同约定向高建交付房屋，根据合同约定和高建诉讼请求，应当解除双方商品房合同，民裕公司向高建支付购房款386280元及逾期违约金3826.80元。综上，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、解除高建与民裕公司之间关于泗阳县康菜场第三幢第1内26号房屋买卖合同；二、民裕公司于判决生效后十日内向高建支付购房款386280元；三、民裕公司于判决生效后十日内向高建支付逾期违约金3862.80元。案件受理费已减半收取3576元，由民裕公司负担3576元。二审中，上诉人民裕公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。民裕公司所举的证据为：2020年11月17日涉案房屋的现场照片一份，旨在证明涉案房屋已经装修使用，高建已经收到了涉案房屋。高建质证认为，对于照片真实性无法确认，民裕公司从未将涉案房屋交付给高建。本院对上述证据认证如下：民裕公司提供的照片因未提供原始载体，无法确认照片的真实性，本院对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点为：1.民裕公司与高建之间是否存在商品房买卖合同关系，如存在，该合同是否合法有效；2.高建能否请求解除该合同并要求民裕公司返还已付购房款并支付违约金。关于第一争议焦点。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，高建、民裕公司于2018年11月16日签订商品房买卖合同，约定高建购买民裕公司开发的涉案房屋，房款为386280元，买受人一次性付款。2018年11月29日，民裕公司向高建出具386280元购房发票。该商品房买卖合同不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。民裕公司上诉主张其已经将涉案房屋抵给三源公司，其无权向高建出售涉案房屋。但民裕公司是否有权出售涉案房屋不影响双方签订的商品房买卖合同的效力，本院对该主张不予支持。民裕公司上诉主张其与高建签订的商品房买卖合同不是双方的真实表示表示，合同无效。高建对此不予认可，因民裕公司并未举证证明签订涉案合同不是其真实意思表示，也未对其在合同签订后向高建开具购房发票作出合理解释，且其在涉案合同签订后一年内也未申请撤销该合同，故民裕公司该主张没有事实和法律依据，依法不予支持。关于第二争议焦点。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算办法。涉案商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交付给买受人使用，交付时须取得《工程竣工验收备案表》。第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。因民裕公司至今未按照合同约定向高建交付涉案房屋，高建依据合同约定请求解除合同、退还购房款并主张违约金有事实和法律依据，依法应予支持。民裕公司上诉主张其已经将涉案房屋交付给三源公司，但三源公司并非涉案商品房买卖合同的相对人，且民裕公司也未举证证明其向三源公司交付涉案房屋视为向高建交付涉案房屋，故本院对该主张不予支持。民裕公司主张涉案房屋属于季凯所有，季凯将涉案房屋出售并交付给高建，对此民裕公司并未举证证明，本院对该主张不予支持。综上所述，民裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7152元，由上诉人江苏民裕投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年十二月十四日法官助理 赵迎娣书 记 员 杨紫棋