安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终5094号 上诉人（原审被告）：安徽玖和商业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**高速时代华府****，统一社会信用代码91341203MA2T72EMXG。 法定代表人：王侠英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李帅帅，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：邵东海，男，1989年10月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 上诉人安徽玖和商业管理有限公司（以下简称玖和公司）因与被上诉人邵东海房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2020）皖1203民初1292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 玖和公司上诉请求：撤销一审判决，改判其不再返还邵东海25000元。事实与理由：邵东海私自停业9天，严重违反合同约定，对已缴纳的费用、未使用期间的租金、物业费不应予以退还，其公司亦未通知邵东海解除合同，涉案租赁合同应当继续履行，一审判决确认租赁合同解除及其公司返还给邵东海25000元显属不当。 邵东海辩称，一审判决认定事实清楚，对方上诉理由不能成立。 邵东海向一审法院起诉请求：1.依法解除其与玖和公司签订的《美食广场租赁合同》；2.依法判令玖和公司返还其缴纳的保证金10000元，剩余租金33333元，合计43333元；3.依法判令玖和公司赔偿其经营损失4166元（一个月房租）。 一审法院认定事实：2019年9月3日，邵东海作为承租方乙方与玖和公司作为出租方甲方签订《美食广场租赁合同》，约定“甲方提供位于安徽省阜阳市颍东区铺位，供乙方生产加工、经营销售本合同约定的餐饮品种，双方协定该档位仅限于乙方经营使用；本合同租赁期限一年，合同起止日以项目正式开业为准；乙方所租赁铺位套内建筑面积12㎡，租金标准为50000元／年；乙方租金及物业管理费的支付标准按一年为一个支付期，首期租金及物业管理费在合同签订当日支付给甲方，之后每期费用将在前一个缴费期最后一个月前向甲方支付下期费用；乙方在本合同签署当日，应当向甲方支付10000元作为履行该合同的保证金，该保证金在乙方付清全部应付款项且无其他任何违约情况下，在该合同期满后甲方无息退还；乙方在该铺位内经营品牌为重庆小面，经营品种为面食并附带无冲突小吃，并接受和服从甲方的统一经营管理；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋的上述用途和经营品牌、品种；乙方须遵守项目统一的营业时间，除甲方另有规定或通知外，不得推迟营业、中途停止营业或因缺货导致无法生产、营业；乙方未遵守营业时间的需支付给甲方200元违约金；乙方必须每天按时营业，未经过甲方书面批准不得私自停止营业，违约甲方按3000元／天违约金进行处罚，无故停业连续三天以上或一个月内累计停业五天以上的，甲方除了按以上违约金标准进行处罚外，同时有权单方面解除本合同并罚没乙方所有已缴费用；如该铺位经营中乙方发生下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同，对乙方财产行使留置权、罚没乙方缴纳的所有费用，并追究乙方违约或侵权责任：……（2）在本合同存续期间，未经甲方同意擅自撤离该铺位或停止营业的……；乙方违约时，乙方未使用的租金、物业费不退还，乙方完全认可。”合同签订后，邵东海按照合同约定向玖和公司支付了10000元保证金和50000元租金。商场四楼美食广场项目开业时间为2019年12月1日，合同租期从该日起算，邵东海于该日开始营业，于2020年1月23日暂停营业。2020年2月27日，颍东区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布《关于积极推进服务业复工复业的通知》（颍东疫情办【2020】46号文件），要求一手抓疫情防控，一手抓复工复业，批发零售（包括商场、专业市场、电商等）、楼盘销售、房产中介、快递物流等生活性服务业尽快复工复业。之后玖和公司通知邵东海于2020年3月6日复工营业，并于2020年3月20日发布致美食广场商家租金减免政策，邵东海未按营业时间进行营业。2020年3月26日，玖和公司以邵东海在合同履行过程中存在违约为由向邵东海发出《撤场通知书》，载明邵东海已缴纳租金50000元，已用租金16667元，结余租金33333元，根据合同约定，已缴纳未使用租金自通知发出之日按违约清空，缴纳的合同履约保证金壹万元，扣除违约金之后另负17200元。2020年3月31日，玖和公司向邵东海发出《解除租赁合同通知书》，载明即日起解除双方的租赁合同，邵东海接到本通知后3日内完成撤场工作。邵东海于2020年3月31日撤场。 一审法院认为，邵东海、玖和公司签订的《美食广场租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。关于合同的解除，邵东海未经玖和公司同意擅自停业，构成违约，玖和公司依据合同约定于2020年3月31日向邵东海发出《解除租赁合同通知书》，系行使单方解除权行为，符合合同约定和法律规定，且邵东海同意解除合同并已撤场，故双方签订的《美食广场租赁合同》已解除。关于33000元租金与10000元保证金是否应当返还。双方在《美食广场租赁合同》中约定承租方违约时未使用的租金、物业费不返还，出租方可罚没邵东海所有已缴费用。该约定实质上系对邵东海违约时如何承担违约责任的约定。邵东海未按照要求营业，构成违约，但双方约定的租赁周期为一年，现剩余有租金未使用，且合同多处对违约金另行作出约定，玖和公司又未提交证据证明其实际损失，若43000元不返还有欠公允，应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以调整。结合本案案情，酌定玖和公司返还邵东海25000元。邵东海主张玖和公司赔偿其经营损失4166元，无事实与法律依据，不予支持。本案经调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、确认邵东海与安徽玖和商业管理有限公司签订的《美食广场租赁合同》解除；二、安徽玖和商业管理有限公司于判决生效后十日内返还邵东海25000元；三、驳回邵东海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，减半收取计494元，由邵东海负担200元，安徽玖和商业管理有限公司负担294元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，关于一审判决确认涉案《美食广场商铺经营租赁合同》解除是否适当的问题，玖和公司虽称其公司未通知邵东海解除合同，涉案租赁合同应当继续履行，但玖和公司于2020年3月26日邵东海提出撤场申请后，以图片文件的形式向邵东海发出了撤场通知书，并于2020年3月31日向邵东海出具了加盖玖和公司公章的解除租赁合同通知书，玖和公司已就涉案《美食广场商铺经营租赁合同》行使单方解除权，且邵东海在接到上述通知后，已经撤场，故涉案《美食广场商铺经营租赁合同》已经解除，一审法院判决确认涉案《美食广场商铺经营租赁合同》解除并无不当，玖和公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案剩余租金及保证金是否应当返还的问题，邵东海虽未按照合同约定营业，但鉴于疫情对涉案租赁合同履行造成一定程度影响，一审法院根据公平和诚实信用原则，结合实际情况，对于邵东海已支付的剩余租金及保证金合计43000元,酌定玖和公司返还25000元，属一审法院自由裁量权范围，不违反法律、行政法规的强制性规定，不宜变更。 综上所述，玖和公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计425元，由安徽玖和商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理张婷玉 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。