湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1986号 上诉人（原审被告）：刘深根，男，1970年3月21日出生，汉族，住益阳市资阳区。 被上诉人（原审原告）：益阳永诚物业管理服务有限公司，住所地益阳市资阳区。 法定代表人：孙咏，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐建安，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：何**，湖南万维律师事务所律师。 上诉人刘深根因与被上诉人益阳永诚物业管理服务有限公司（以下简称永诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2020）湘0902民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘深根上诉请求：撤销一审判决，驳回永诚物业公司的诉讼请求，或发回重审，由永诚物业公司承担本案一切诉讼费用。事实和理由：1.刘深根与益阳某某物业管理有限公司个签订的物业服务合同，开发商在业主不知情的情况下，擅自更换物业公司，一审认定刘深根与永诚物业公司之间形成物业服务关系错误；2.房屋天花板有几处渗漏、多处裂缝，尚未解决，永诚物业公司并未为刘深根提供物业服务；3.因开发商未及时缴纳相关费用，导致物业代收水电费，并从中收取差价；4.一审适用法律错误。 永诚物业公司辩称，益阳某某物业管理有限公司已退出小区，永诚物业公司为刘深根提供了物业服务，也收取了刘深根部分物业费，双方形成了物业服务关系，且业主委员会成立后重新与刘深根签订了物业服务合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 永诚物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令刘深根支付物业管理服务费6308元，按日万分之一点七五的标准支付逾期违约金455.85元（暂计算至2020年5月31日止），合计6763.85元；2.本案诉讼费用由刘深根承担。 一审法院认定事实：案外人益阳某某置业有限公司系某某小区的建设单位。2014年11月25日，刘深根与益阳某某置业有限公司签订商品房买卖合同1份。双方在合同中约定：刘深根向益阳某某置业有限公司购买其开发的某某项目中的X栋X单元XX层XXX号商品房，建筑面积138.33平方米。商品房买卖合同第二十条约定：“出卖人以公开招标方式选聘益阳某某物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理.前期物业服务合同约定的期限自2011年12月30日至业主委员会成立后选聘的新的物业管理企业接手管理之日.收费标准为多层住宅1.3元／ｍ２，高层住宅1.2元／ｍ２，商业2.0元／ｍ２（以物价部门批文为主）。收费的起始时间为依本合同约定房屋交付之日起”。刘深根于2016年1月15日与益阳某某物业管理有限公司签订了前期物业服务合同1份。该合同第二条约定物业基本情况：楼栋号为XXX、物业用途为住宅、建筑面积138.33平方米。合同第二章第四条约定房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，公用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道；第五条约定公用设施的日常维修、养护和管理，公用设施设备包括：公用的上下水管道、公用照明。第六条约定公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚。合同第三章第十五条还约定了物业服务费包括管理、房屋设备运行、公共秩序的维护、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。1、物业服务由益阳某某物业管理有限公司按建筑面积（一）、住宅（电梯）：1.3元／平方米／月；（二）、商业（店面）：2.5元／平方米／月；（三）、洋楼（6栋楼）：1.5元／平方米／月；2、物业服务费由益阳某某物业管理有限公司根据约定交费期限向业主（或交费义务人）按年收取。（按房屋建筑面积计算），业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应缴费用千分之三的滞纳金。合同第六章第二十五条约定，业主逾期交纳物业服务费的，益阳某某物业管理有限公司可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。2016年6月17日，益阳某某置业有限公司与益阳某某物业管理有限公司签订协议1份，约定无条件解除双方签订的某某小区前期物业服务合同；益阳某某物业管理有限公司对某某小区的前期物业服务工作自益阳某某置业有限公司确定的新物业公司入场当日自行终止…同日，益阳某某物业管理有限公司出具债权债务转让情况说明书1份，确认益阳某某物业管理有限公司与某某小区前期物业服务合同提前解除，与某某小区所有业务关系从2016年6月17日起终止，同时原有的债权债务关系将转至益阳某某置业有限公司确定的新物业公司，因此产生的债权债务纠纷由新物业公司全权负责。2016年6月17日，益阳某某置业有限公司向永诚物业公司发出中标通知书1份，载明：某某物业管理服务项目已按照《中华人民共和国招标投标法》和《湖南省实施〈中华人民共和国招标投标法〉》的规定，经公开招标，于2016年6月14日上午9点30分开标、评标，确定你单位中标...另附说明：中标价：高层收费不超过1.3元／平方米；多层叠加收费不超过1.3元／平方米；商业收费不超过2.1元／平方米，合计总金额：叁佰柒拾捌万贰仟肆佰贰拾玖元（378.2429万元／2年）。益阳市房地产管理局作为监督单位在上面盖章。2016年10月1日，永诚物业公司与益阳某某置业有限公司签订《某某前期物业服务合同》1份，合同约定，某某小区位于益阳市资阳区××路沿江风光带，建筑面积：147978.64平方米。永诚物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人。本物业管理区域内物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第十四条约定：业主和房屋使用人自用部位，自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时永诚物业公司原则上接受委托，但收费由双方当事人协商，业主自用部位属保修范围的由益阳某某置业有限公司承担。第十八条约定了物业服务费用标准如下：高层住宅标准：1.3元／月／平方；多层叠加标准：1.5元／月／平方；商业标准：2.5元／月／平方；地下车位：40元／月／平方；摩托车（电动车）：20元／月／平方。第二十八条约定：本合同期限为自签订之日起至小区业主委员会成立时止。2020年6月22日，益阳市某某小区业主委员会与永诚物业公司签订物业管理服务合同，委托永诚物业公司对益阳市某某小区实行专业化、一体化的物业管理服务，委托管理服务期限为5年。自2020年6月22日至2025年6月22日止。 另认定，刘深根以1.2元每月每平方米向永诚物业公司交纳了2016年全年物业费1992元和2017年1至3月的物业费498元。永诚物业公司代收了刘深根所用的水电费。从2017年4月起，刘深根未向永诚物业公司交纳物业费，至2020年5月31日止，刘深根逾期拖欠物业费6308元（1.2元每月每平方米×38个月×138.33平方米）。永诚物业公司催要无果后，遂提起诉讼。 一审法院认为，益阳某某物业管理有限公司、永诚物业公司先后成为资阳区某某小区的前期物业管理公司，均系建设单位益阳某某置业有限公司选聘。其中永诚物业公司系益阳某某物业管理有限公司退出后由建设单位益阳某某置业有限公司采用招投标方式在益阳市房地产管理局的监督下选聘，并签订了前期物业服务合同。刘深根虽非该前期物业服务合同形式上的当事人，但根据现行法律规定以及前期物业服务合同约定情况，刘深根作为业主是该前期物业合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成前期物业服务合同的实质当事人，且刘深根已接受永诚物业公司的物业服务，亦向永诚物业公司交纳了部分物业费和永诚物业公司代收的水、电费。该前期物业合同对双方均具有约束力。永诚物业公司要求刘深根支付逾期拖欠的物业费6308元的诉求有事实和法律依据，予以支持，其要求刘深根按日万分之一点七五的标准支付逾期违约金因双方没有约定、证据不足，不予支持。刘深根辩称益阳某某置业有限公司违反合同约定要求支付违约金、房屋存在质量问题的观点系另一法律关系，不予采纳；其辩称本案原、被告双方自始至终没有建立合同关系，永诚物业公司为不适格主体的观点没有事实和法律依据，亦不予采纳。 综上所述，对永诚物业公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、由刘深根偿付永诚物业公司物业管理服务费6308元。履行期限：判决生效后7日内付清；二、驳回永诚物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由刘深根负担。 二审中，当事人均未向本院提交新证据。 本院二审经审理查明，刘深根的物业服务费已交至2017年3月份。除此以外，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议的焦点是：刘深根是否应向永诚物业公司支付物业服务费。虽然前期物业服务公司为益阳某某物业管理有限公司，但永诚物业公司系益阳某某物业管理有限公司退出后，由建设单位益阳某某置业有限公司采用招投标方式，在益阳市房地产管理局的监管下选聘，并与该小区业主委员会签订了物业管理服务合同。刘深根提出，其未与永诚物业公司签订物业服务合同，双方之间不存在物业服务关系的理由，没有法律依据，本院不予支持。刘深根提出的房屋天花板有几处渗漏、多处裂缝的问题，并不属于物业管理服务合同约定的永诚物业公司应提供的物业服务范围，故刘深根提出，诚物业公司未解决其房屋的质量问题，未向其提供物业服务，其不应交纳物业服务费的理由，不能成立，本院不予支持。 综上所述，刘深根的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘深根负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆康彪 审判员  李京伟 审判员  黎 娜 二〇二〇年十二月十四日 书记员  何 玲