山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2020）晋09民终1758号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟某1，男，1962年5月5日出生，汉族，太原市人，住原平市。委托诉讼代理人：侯某，山西台峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟某2，孟某1之子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武某，男，1947年12月9日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：李某，山西原源律师事务所律师。上诉人孟某1与被上诉人武某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省原平市人民法院（2020）晋0981民初450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟某1委托诉讼代理人侯某、孟某2，被上诉人武某及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟某1向本院上诉请求：撤销原判，依法改判双方签订的《土地、房产出让协议书》部分条款无效，依法解除上诉人与被上诉人签证的《土地、房产出让协议书》，判决由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清。虽然上诉人与被上诉人自愿签订《土地、房产出让协议书》，但协议书中涉及的国用(99)字第0250号土地以东院落土地为村集体所有，根本不具备交易的合法性，上诉人也不是该土地所属集体经济组织的成员，根本无权使用该土地，因此，协议中涉及的该院落的交易条款依法应属无效。上诉人接收房屋后，在装修过程中发现，二层大部分属于违规加层修建，属于违章建筑，无法办理产权手续，国用(99)字第0250号土地院内的南楼属于危房，存在重大安全隐患，无法正常使用，上诉人签订合同时并不知情，被上诉人存大重大欺诈行为。上诉人与被上诉人签订的《土地、房产出让协议书》涉及的大部分房屋及设施，上诉人已无法使用，原订立的《土地、房产出让协议书》己不能履行，根据《合同法》的相关规定，依法应予解除。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，依法应予撤销。现上诉人依相关法律规定，提出上诉，请求二审法院重新审理，撤销原判，依法改判，维护上诉人的合法权益。武某辩称，1、关于土地证以东院落的交易条款应该认定为无效，在签订合同时被上诉人已经明确告知上诉人该院落属于集体土地，不在交易范围之内；2、上诉人在接收到房屋后被上诉人的房屋没有任何瑕疵，二层也没有加层，在上诉人接收房屋后的一年后发现二楼南楼墙体有裂缝，通知被上诉人时，被上诉人怀疑墙体裂缝的原因是上诉人在改建下水道时可能出现了下水无法排出，墙体遭到损害造成的，经过双方协商，由上诉人挖开地基发现南房的墙基一直流水，所以南楼墙基下沉产生的裂缝是上诉人在改造下水时经下水切断使下水无法排出造成了地基下沉而产生的墙体裂缝，墙体裂缝是交易后上诉人的过错造成的，交易时被上诉人的房屋是完好的，所以上诉人的上诉请求不符合事实依据，原审判决事实清楚，证据充分，应予维持。武某向一审法院起诉请求：要求被告依约支付第三期的未付合同价款80万元及延期付款利息13050元，诉讼费由被告承担。孟某1向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉人与被反诉人于2018年10月20日签订的《土地、房产出让协议书》中买卖“国用（99）字第0250号土地以东院落和院落内所建房屋设施”部分条款无效；2.依法解除反诉人与被反诉人于2018年10月20日签订的《土地、房产出让协议书》；3.依法判令被反诉人返还反诉人合同款190万元，向反诉人支付至反诉前的占用款项利息14.5万元，并判令被反诉人按年利率6%向反诉人支付起诉之日起至返还款项之日的相应利息。一审法院认定事实：2018年10月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《土地、房产出让协议书》，协议如下：一、甲方有国有土地，土地号为：国用（99）字第0250号，1660㎡四至明确，地面建筑约1500㎡，及该土地以东的一处院落和院落内的所建房屋设施，东至西米，南至北米，原来一直经营住宿、餐饮（名为宏升酒店），附属设施有空气能热水机组一套、化粪池、排水道、冷库、水电暖等所有设施，经乙方考查适合使用。二、经甲乙双方协商同意买卖，买卖性质为终身买断。1.总出让价为3700000元，人民币大写（叁佰柒拾万元整）。可分期付款。第一期交款时间为本协议签字生效时，支付1000000元（壹佰万元）。第二期交款时间为2018年12月份，支付300000元（叁拾万元）。第三期交款时间为2019年12月份，支付1400000元（壹佰肆拾万元）。第四期交款时间为2020年12月份，支付1000000元（壹佰万元）。2.乙方在规定付款期限内，尽量早付，最好不要拖延。三、第一期交款到账，乙方即可进驻接管协议内的场所所有设施，甲方退出不再经营，接管前所有费用甲方承担，与乙方无关。接管后所产生的费用由乙方承担，与甲方无关。四、......。协议由甲方武某、乙方孟某1签名捺印进行确认。之后，被告孟某1按照协议约定时间支付了第一、二期的房款，2019年12月之前依照协议约定支付第三期购房款时，被告在支付了60万元后,以原告交付的房屋中二层大部分都是违规加层修建、属违章建筑、无法办理产权手续等为由拒绝支付剩余款项，并要求解除合同。双方协商未果，原告诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，或者有下列情形的，当事人可以解除合同，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告与被告签订的《土地、房产出让协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。签订合同后，原告交付了合同约定的标的物，同时被告依约履行了部分购房款，被告应当按照协议继续履行付款义务。故原告要求被告支付第三期的未付合同价款80万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告要求支付延期付款利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，利息应比照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告反诉要求解除合同返还购房款并赔偿损失的诉讼请求因原、被告双方未就解除合同达成合意且不符合法定解除的条件，故被告的反诉请求，本院不予支持。判决如下：一、被告（反诉原告）孟某1于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）武某购房款80万元，并从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至还清款之日止；二、驳回被告（反诉原告）孟某1的的反诉请求。案件受理费11931元减半收取计5966元由被告（反诉原告）孟某1负担，反诉案件受理费23160元减半收取计11580元由被告（反诉原告）孟某1负担。二审期间，上诉人提交三份证据，第一、二份是原平市民政局出具的原平市民政局责令整改通知书；第三份是照片27张，两份证据均证明涉案院落的南房已经成为危房，存在安全隐患，不能正常使用。被上诉人质证意见为：对上诉人提交的照片没有异议。对两份整改通知书也无异议，但这些房屋产生了裂缝以及有重大安全隐患不是被上诉人原有房屋的安全隐患，而是上诉人在房屋交易后由于他修改下水不当造成的。被上诉人在房屋交易时不存在安全隐患。上诉人提交的证据无法证明在双方房屋移交时即存在其诉称的危房情形，故本院对该证据的关联性无法采信。被上诉人提交下水道照片一份，证明墙体产生裂缝是因为下水往地基灌水，到现在一直是这样。2020年3月20日，上诉人提出墙体有裂缝，2020年4月2日，上诉人就叫人挖开地基查看下水道，下水道一直流水一年多，现在这个下水道还有水。房屋出卖前有洗浴中心、饭店、旅馆，下水排水量比较大，也可以一直顺畅排水，总共有4个下水道口，上诉人改建后把通往化粪池的口给堵住了，导致下水不畅倒灌地基一年半，到现在也没有鉴定、改造。上诉人质证意见为：这个照片不能说明什么，也看不清楚。我一年多一个水管一直在流水，饭店的流水量比我大多了，照片上的水是流在渗井里了，不是流在化粪池。洗浴中心、饭店等也是往这儿流水了，渗井在房间里面，我想改到院子里，所以才改建的下水管。该证据不清晰，本院对其真实性和关联性均无法采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是双方当事人之间签订的《土地、房产出让协议书》中关于“国用（99）字第0250号土地以东院落和院落内所建房屋设施”条款效力如何？双方《土地、房产出让协议书》是否应当解除？根据协议第一条、第四条、第九条等的约定，可知对于“国用（99）字第0250号土地以东院落和院落内所建房屋设施”双方的意思表示和履行行为是一致的，上诉人对于该部分不动产无政府颁发权属证的事实也是用接收行为认可的，也并未在第一期、第二期交款时提出异议，故上诉人提出该部分交易无效的理由本院无法采信，一审法院认定的依法成立的合同对当事人具有约束力，合同当事人应当依法履行自己的义务正确，本院予以支持。双方当事人可以按照《土地、房产出让协议书》第九条另行约定和处理。关于《土地、房产出让协议书》是否应当解除的问题，上诉人在一审期间并未提交证据证明涉案协议符合《中华人民共和国合同法》规定的关于法定和约定解除的条件，且双方已经实际履行合同主要义务，仅因三期部分付款产生争议，故一审法院判决不予解除并驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人孟某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人孟某1负担。本判决为终审判决。审判长 王俊玲审判员 张胜利审判员 孙艳红 二〇二〇年十二月七日书记员 李 霞