陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     （2020）陕01民终11651号     上诉人（原审被告）:赵彦忠，男，1969年6月18日出生，汉族，住山东省单县黄冈镇齐庄行政村北老窝村57号。   委托诉讼代理人:齐俊宝，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审原告）：西安栗园实业有限责任公司，住所地西安市电子二路西部电子商业步行街东街353号。   法定代表人:马宝明，该公司执行董事。   委托诉讼代理人:王禾，陕西法智律师事务所律师。   委托诉讼代理人:田浩，陕西法智律师事务所律师。   上诉人赵彦忠因与被上诉人西安栗园实业有限责任公司（以下简称栗园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初12674号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   赵彦忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用均由栗园公司负担。事实与理由：赵彦忠不存在违约情形，一审法院认定事实不清。栗园公司于2019年10月18日发出搬离家具告知函，但随后擅自更换门锁，将赵彦忠家具、家电封存，致赵彦忠无法按期搬离，并给赵彦忠造成重大损失。本案并非赵彦忠违约，不应向栗园公司支付违约金50000元。栗园公司主张80000元押金应自房屋租赁费中扣除。根据双方《租赁合同》第五条约定，赵彦忠向栗园公司缴纳80000元作为房屋履行保证金，合同期满，若赵彦忠无违约行为则保证金一周内无息返还。现合同期满，赵彦忠无违约行为，故80000元押金应自租赁费用中予以扣除。   栗园公司辩称，赵彦忠违约系既定事实，根据合同约定、法律规定赵彦忠应承担违约责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   栗园公司向一审法院起诉请求：1.赵彦忠向栗园公司支付租金及管理费381000元;2.赵彦忠向栗园公司支付违约金114300元;3.赵彦忠向栗园公司支付房屋占用损失441000元(暂计算至2019年10月21日，以实际腾房之日为准);4.赵彦忠限期腾退房屋，办理交房手续。5.本案诉讼费由赵彦忠负担。   一审法院认定事实如下：2013年11月5日，栗园公司（甲方）与赵彦忠（乙方）签订《租赁合同》约定：“1.甲方将位于西部电子商业步行街东街四层401号铺位共计建筑面积约为1300平方米出租给乙方，乙方承租的商铺用于会所经营；2.自2014年2月5日至2019年2月4日止，租赁期限五年；3.按照铺位所处位置及建筑面积，每年实际租金340000元，此价格在合同期内前三年不变（即从2014年2月5日到2017年2月4日），第四年开始逐年递增6%（即从2017年2月5日开始，递增基数为上年度租金总额）；4.本合同签订之日，乙方需要交清170000元，即（2014年2月5日至2015年8月4日租金），剩余半年租金乙方在2014年2月5日前必须交清（即2014年8月5日至2015年2月4日租金），方可取得合同期内的租赁权；5.本合同签订之日，乙方另行向甲方交纳80000元作为房屋租赁履约保证金，合同期满，若乙方无任何违反本合同的行为，且经甲方物业部门三日内检查并出具房屋设施完好证明后，保证金一周内无息返还给乙方；6.乙方私自将铺位转借、转租、私下交换使用及冒名顶替的，未经甲方同意私自改变租赁用途或主营范围的，未按规定时间交纳房租、水电费，经甲方三次书面催促仍未交费时，视为乙方严重违约，甲方有权终止合同，并有权要求乙方赔付给甲方所造成的一切损失；7.未按本合同规定的时间和金额交付租金及物业管理费和水电费等，乙方应及时如数补交并向甲方交付违约滞纳金（根据逾期时间和应交付金额，按每日千分之一罚金处罚）；8.本合同在执行期间，甲、乙双方任何一方单方违约，除承担责任外，违约方应向另一方支付合同租金总额（即租赁期限X年租金总额）的30%作为违约金；9.因乙方违约而合同终止，则甲方有权单方收回房产，如乙方不交回租赁房产的锁匙，甲方有权会同物业部门人员进入自己的房产内，将乙方存在自己房产内的物品清点、拍卖，用于抵偿欠租及其它有关费用，若有余则应交给乙方，乙方保证履行合同的规定，如有违约，完全自愿接受甲方作出以上处理，同时保证不会提出任何异议，甲方将乙方存放在租房内的物品拍卖所得仍不能抵偿租金，物业管理费、水电费及有关费用时，甲方有权继续向乙方追索至清偿为止。租赁合同期满或自然解除，乙方应在期满自然解除之日，将存在甲方房产内的自有物品(双方有另行约定的物品、房屋附着物、装饰装修品除外）搬出，若5日后仍有物品没有搬清，则视为乙方放弃权利，由甲方全权处理，物业部门派员到场作证，乙方不得有任何异议。”同日，栗园公司（甲方）与赵彦忠（乙方）签订《经营管理合同》，约定：“1.根据甲乙双方所签《租赁合同》，甲方同意将位于西部电子商业步行街东街四层401号铺位共计建筑面积约为1300平方米出租给乙方，乙方承租的商铺用于会所经营；2.自2014年2月5日至2019年2月4日止，经营期限五年；3.按照铺位所处位置及建筑面积，每年实际收取管理费为500000元，此价格在合同期内前三年不变（即从2014年2月5日到2017年2月4日），第四年开始逐年递增6%（即从2017年2月5日开始，递增基数为上年度管理费总额）；4.本合同签订之日，乙方需要交清250000元，即半年度管理费（2014年2月5日至2014年8月4日管理费），剩余半年管理费乙方在2014年2月5日前必须交清（即2014年8月5日至2015年2月4日管理费），方可取得合同期内的租赁权；5.乙方私自将铺位转借、转租、私下交换使用及冒名顶替的，未经甲方同意私自改变租赁用途或主营范围的，未按规定时间交纳房租、水电费及物业费，经甲方三次书面催促仍未交费时，视为乙方严重违约，甲方有权终止合同，并有权要求乙方赔付给甲方所造成的一切损失；6.未按本合同规定的时间和金额交付租金及物业管理费和水电费等，乙方应及时如数补交并向甲方交付违约滞纳金（根据逾期时间和应交付金额，按每日千分之一罚金处罚）；7.本合同在执行期间，甲、乙双方任何一方单方违约，除承担责任外，违约方应向另一方支付合同管理费总额（即租赁期限X年管理费总额）的30%作为违约金；8.因乙方违约而合同终止，则甲方有权单方收回房产，如乙方不交回租赁房产的锁匙，甲方有权会同物业部门人员进入自己的房产内，将乙方存在自己房产内的物品清点、拍卖，用于抵偿欠租及其它有关费用，若有余则应交给乙方，乙方保证履行合同的规定，如有违约，完全自愿接受甲方作出以上处理，同时保证不会提出任何异议，甲方将乙方存放在租房内的物品拍卖所得仍不能抵偿租金，物业管理费、水电费及有关费用时，甲方有权继续向乙方追索至清偿为止。租赁合同期满或自然解除，乙方应在期满自然解除之日，将存在甲方房产内的自有物品(双方有另行约定的物品、房屋附着物、装饰装修品除外）搬出，若5日后仍有物品没有搬清，则视为乙方放弃权利，由甲方全权处理，物业部门派员到场作证，乙方不得有任何异议。”2016年8月27日，赵彦忠向栗园公司出具《承诺书》，载明：“本人于2013年11月15日与贵公司签订了《租赁合同》及《经营管理合同》，现因本人经营管理不善，资金周转困难，构成违约。截至2015年7月5日前本人尚欠贵公司401房屋租金及管理费共计430000元整，扣除本人所交装修押金20000元及本人代贵公司完善消防设施及验收合格证费用共计90000元后，本人尚欠贵公司340000元租金及管理费。本人承诺在2016年9月30日前支付100000元整，剩余240000元在2016年12月30日前付清，该240000元欠款从2016年10月1日开始，本人每月承担1900元利息直至欠款付清为止，2018年3月17日交100000元，所剩款于2018年6月19日交清140000元。如本人未按上述承诺履行，贵公司按《租赁合同》严重违约处理，本人无任何异议”。2018年1月12日，栗园公司（甲方）与赵彦忠（乙方）签订《补充协议》，约定：“甲乙双方于2013年11月5日签订了位于西安市西部电子商业步行街东街四层401 铺位的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》。现因乙方经营困难，鉴于合作期间，赵彦忠名下公司(西安鲁通祥铝业有限公司)在2015年6月至9月期间为西安栗园实业有限责任公司银行融资工作给予了配合与支持，经甲乙双方友好协商，甲方同意从2017年12月5日起至《房屋租赁合同》及《经营管理合同》到期对管理费进行以下调整:一、从2017年12月5日至2019年2月4日，每年度管理费调整为395600元；二、其他条款不变，与原《房屋租赁合同》及《经营管理合同》一致；三、此协议签订后，在甲方没有违约的情况下，乙方不得以任何理由要求降房屋租金或在合同期内单方面解除合同，否则乙方按照原《房屋租赁合同》及《经营管理合同》承担违约责任，押金不退；四、在本合同期内，乙方为甲方提供金额23000元免单消费，此消费不受乙方任何限制，否则此协议无效”。2019年10月18日，栗园公司向赵彦忠出具《告知书》，载明：“你与我公司于2013年11月5日就位于西部电子商业步行街东街四层401号铺位签订了《租赁合同》，该合同第12.4条明确约定:“租赁合同期满或自然解除，你方应在期满之日，将房屋内自有物品搬出，若5日后仍有物品没有搬清，则视为你方放弃权利，由我公司全权处理”。你与我公司的租赁关系于2019年3月15日终止，你应于2019年3月20日前腾空房屋。经我公司多次催促你至今未将存放在租赁房屋内的自有物品搬离，对我方再行出租上述房屋造成了极大障碍和损失。因此我公司向你函告，限你应于收到本告知书之日起3日内将自有物品全部搬离，否则我方将依双方签订的《租赁合同》处理你拒不搬离的全部物品。”2019年10月21日，赵彦忠向栗园公司出具《关于告知书的答复》，载明：“贵司与我方于2013年11月5日就位于西部电子商业街东街四楼401号铺位签订了《租赁合同》，但对于我方至今未搬离办公用品的情况不属实；我方至今未搬离该地的原因是由于贵司将铺位房门紧锁，导致我方无法进入该铺位搬走物品；且因贵司原因，导致我方的办公家具大多损毁，对我方造成损失。贵司应赔偿对我方造成的损失”。一审庭审中，栗园公司要求赵彦忠支付2015年7月5日前赵彦忠拖欠的租金240000元，及自2019年1月3日至2019年3月15日期间的租金及管理费141000元。赵彦忠认可其在2015年7月5日之前拖欠栗园公司240000租金未支付，但表示栗园公司已承诺减免六个月的租金，赵彦忠向栗园公司交纳的押金80000元，应从租赁费中予以扣除。另查，栗园公司以赵彦忠未支付租金及管理费为由将赵彦忠所承租房屋大门上锁，致赵彦忠无法将房屋内物品搬离。一审当庭告知赵彦忠限期搬离，并告知栗园公司不得阻拦。   一审法院认为，栗园公司、赵彦忠双方所签订的《租赁合同》、《经营管理合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，栗园公司依约向赵彦忠提供了租赁标的物，赵彦忠未按合同约定全面履行支付租金及管理费的合同义务，其行为已对栗园公司构成违约。现赵彦忠认可其在2015年7月5日之前拖欠栗园公司240000租金及管理费未支付。栗园公司另向赵彦忠主张自2019年1月3日至2019年3月15日期间的租金141000元的部分，因合同约定的履行期限截止于2019年2月4日，赵彦忠应按照合同约定支付自2019年1月3日至2019年2月4日期间的租赁费41666元、管理费32966元。现因栗园公司将赵彦忠所承租房屋的大门上锁导致其无法搬离，过错不在赵彦忠，故对于栗园公司所主张剩余期间的租金、管理费及占用房屋损失，依法不予支持。押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还，在违约时将会被扣除。赵彦忠主张将已向栗园公司交纳的押金80000元折抵拖欠租金，但赵彦忠未按合同约定履行自己的义务，对栗园公司利益造成损害，故对赵彦忠的该项辩称，不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定违约方应向另一方支付合同租金总额的30%作为违约金，但该约定明显过高，结合赵彦忠违约程度酌情认定违约金为50000元。至于栗园公司要求赵彦忠限期腾退房屋，办理交房手续的诉请 ，因赵彦忠已将房屋腾交于栗园公司，故不再处理。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、赵彦忠应于本判决生效之日起十日内向西安栗园实业有限责任公司支付租金及管理费314632元及违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回西安栗园实业有限责任公司其余诉讼请求。案件受理费13163元，由西安栗园实业有限责任公司、赵彦忠各半负担。因西安栗园实业有限责任公司已预交，故赵彦忠应于本判决生效之日起十日内将其应承担的诉讼费用直接支付给西安栗园实业有限责任公司。   二审经询，栗园公司对一审查明栗园公司将赵彦忠承租房屋大门上锁的事实有异议，经审查该事实本案未有充分证据予以佐证。一审查明其余事实双方均无异议，本院予以确认。   本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，栗园公司与赵彦忠之间成立租赁合同关系，栗园公司向赵彦忠依约提供租赁场地，赵彦忠亦应依约支付双方约定的租金、管理费。本案审理中，双方均确认赵彦忠截至2015年7月5日前欠付24万元，另外2019年1月3日之后合同款项亦未支付，一审判决赵彦忠向栗园公司清偿欠付24万元以及2019年1月3日至2月4日期间租金、管理费，栗园公司对此未有上诉，结合双方合同履行情况，赵彦忠亦应向栗园公司支付前述款项，赵彦忠所称栗园公司承诺免租六个月未有充分证据佐证，本院不予采纳。根据双方合同以及补充协议的约定，2019年1月3日至2月4日期间租金应为34539.2元，管理费应为35766.6元（395600÷365×33），据此计算赵彦忠应向栗园公司支付共计310305.8元，一审判决金额计算错误，本院予以纠正。根据双方合同约定，租金、管理费年付，赵彦忠应于到期前一个月之内支付前述款项，赵彦忠未依约支付租金及管理费构成违约，一审法院酌情赵彦忠支付栗园公司违约金50000元符合本案审查情况，本院不再予以调整。至于赵彦忠交纳的80000元履约保证金，赵彦忠主张以该款折抵欠付租金，经审查，双方租赁合同关于履约保证金约定：合同期满，若赵彦忠无任何违反本合同的行为，且经栗园公司物业部门三日内检查并出具房屋设施完好证明后，保证金一周内无息返还给赵彦忠。而本案中赵彦忠并未提交证据证实其与栗园公司约定退还履约保证金的前述条件已经成就，故赵彦忠主张于本案中以履约保证金80000元直接折抵欠付款项的意见不予采纳。综上所述，一审判决第二项应予维持，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12674号民事判决第二项；   二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12674号民事判决第一项为：赵彦忠应于本判决生效之日起十日内向西安栗园实业有限责任公司支付租金、管理费310305.8元及违约金50000元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费13163元，由西安栗园实业有限责任公司负担8097.6元，赵彦忠负担5065.4元；二审案件受理费2900元，由赵彦忠负担。   本判决为终审判决。       审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹         二○二○年十二月十四日     书记员  崔    旋              1