河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终5320号 上诉人（原审原告）：娄建军，男，汉族，1965年1月12日出生，现住邯郸市峰峰矿区。 上诉人（原审原告）：娄秀英，女，汉族，1955年2月5日出生，现住邯郸市峰峰矿区。 上诉人（原审原告）：娄秀芳，女，汉族，1965年9月10日出生，现住邯郸市峰峰矿区。 上诉人（原审原告）：娄秀亭，女，汉族，1973年1月7日出生，现住邯郸市峰峰矿区。 娄秀英、娄秀芳、娄秀亭共同委托诉讼代理人娄建军，男，汉族，1965年1月12日出生，现住邯郸市峰峰矿区。 上诉人（原审被告）：娄玉昆，男，汉族，1974年3月23日出生，现住邯郸市峰峰矿区。 上诉人娄建军、娄秀英、娄秀芳、娄秀亭因与上诉人娄玉昆房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初1343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 娄建军、娄秀英、娄秀芳、娄秀亭上诉请求：请求二审法院维持判决第一项，对第二项判决依法改判，一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认为“现涉案房屋因改造安置被拆除，娄玉昆返还房屋已不可能”这一理由不能成立。理由如下：一、根据合同法第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该法条明确规定，因该合同取得的财产，应当首先予以返还，也就是说必须返还，确实不能返还或没有必要返还的，才考虑折价补偿。一审法院不能返还的理由不能成立。一审不能返还的理由1、“娄茂义出售房屋时也取得了合理的对价房款，娄玉昆就无需就该房屋另行补偿”这根本不能是不返还的理由，这是需不需要补偿的理由。第一、本案上诉人诉讼请求没有要求补偿，被上诉人也没有答辩不应补偿，一审法院严重违反“不告不理”的原则，其不是在当法官，而是在充当被上诉人的代理人！第二、被上诉人娄玉昆支付了对价房款缺乏证据。娄茂义和被上诉人娄玉昆签订《房产协议》时，四原告均不在场，四原告也不知情，直到娄茂义去世三年后，四原告要求被上诉人娄玉昆交还房屋时，娄玉昆说房子已卖给他，四原告从父亲的遗物中找到了《房产协议》，才知父亲娄茂义将房子卖给了被上诉人娄玉昆，但不知被上诉人娄玉昆是否支付房款，如果被上诉人娄玉昆主张支付了购房款，应出示付款手续，否则，不能证明被告娄玉昆支付购买款，不能认定其支付了对价。一审不能返还的理由2、“娄玉昆与西固义乡南留旺村村民委员会签订的《峰峰矿区房屋改造安置协议书》中置换房屋建筑面积及宅基地区片奖励是基于娄玉昆已经办理的集体土地建设用地使用证而进行的置换、奖励，娄茂义在出售房屋、院落时并未办理集体土地建设用地使用证，故置换的房屋建筑面积、宅基地区片奖励与四原告无关”。这不能返还的理由成立吗？不能。首先，被上诉人娄玉昆办理的集体土地建设用地使用证是基于被上诉人娄玉昆和娄茂义签订的《房产协议》取得，根据法律的规定和一审法院的判决《房产协议》无效。既然《房产协议》无效，那么基于无效的《房产协议》被上诉人娄玉昆办理的集体土地建设用地使用证还有效吗？正是“皮之不存，毛将焉附？”。其次，被上诉人娄玉昆办理的集体土地建设用地使用证是违法取得。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”物权法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”此处的“国家有关规定”应当包括相应的国家政策。根据上述规定，被上诉人娄玉昆取得的集体土地建设用地使用证是违法取得，并据说被上诉人娄玉昆办理集体土地建设用地使用证是通过“有关人员”办理的，“有关人员”已去世。第三、邯郸市峰峰矿区西固义乡南留旺村村民委员会的公告三、（二）2规定：无宅基地使用证的或宅基地使用证的和实际建筑面积不一致的，由南留旺村村民委员会结合相关部门共同认定，认定结果加盖公章。根据该规定，被上诉人娄玉昆不违法办理集体土地建设用地使用证，本案《房产协议》中的房屋和院落也可以置换。 综上所述，被上诉人娄玉昆办理的集体土地建设用地使用证是基于本案无效的《房产协议》办理，其办理的集体土地建设用地使用证又是通过关系违法办理取得。被上诉人娄玉昆虽是根据违法办理的集体土地建设用地使用证而取得置换房屋和宅基地片奖励，但根据公告，四上诉人无集体土地建设用地使用证，无效《房产协议》中的房屋、院落也可以置换到四上诉人本案诉讼请求中要求返还的房屋和宅基地片奖励。本案一审法院怎么能认定被上诉人置换的房屋和宅基地片和四原告无关呢？怎么能由此判决驳回四原告的要求返还置换后的房屋和宅基地片奖励的诉讼请求呢？二、本案不必要提起行政诉讼。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者可以撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人现行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期间内；已经受理的裁定中止诉讼。最高人民法院出版编辑的《关于审理房屋登记案件若干问题的规定的理解与适用》中指出：涉及房屋登记行为的民行交叉一般有三种情形：一是关于单纯基础民事的争议，诸如买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或撤销为由提起诉讼的，应当通过民事诉讼途经予以解决。（本案就属于这种情形）。所谓单纯基础民事争议，是指原告不服房屋登记行为，但其仅仅是对作为房屋登记基础的转让合同、婚姻、共有、继承等民事提出异议，认为应当确认无效或者依法撤销。我们认为，法院不宜受理案件。主要理由是：第一、房屋登记的行为争议只是一个表面形式，其完全是民事争议。而行政诉讼无法解决民事争议，因此纠纷无法得到实质性解决。第二、民事争议通过民事诉讼解决之后，就没有必要再就房屋登记提起行政诉讼。如果基础民事行为不成立，可撤销或无效，可以通过民事诉讼程序等程序纠正，纠正后可以通过申请房屋登记机构更正加以救济，没有必要提起行政诉讼。如果基础行为没有问题，房屋登记就更是不宜否定，所以无论如何，行政诉讼都是不必要的。根据上述法律规定和理解与适用，本案不必要提起行政诉讼，其争议完全可以通过本案的民事诉讼解决。 娄玉昆答辩称，1、根据双方签的房产协议所述，娄玉昆已经支付2万元，即购买房屋5间东房的对价；2、娄玉昆已经支付了房款，有证人吝芳升为证，已经支付了房款；3、峰峰矿区房屋改造安置协议书已经经村委会和相关机构加盖公章，予以确认，对娄玉昆现有宅基地上所有房屋的面积置换予以确认；4、2009年磁县人民政府国土资源局根据娄玉昆的申请，村委会出具的证明，已经向娄玉昆颁发磁集用（2009）第508010575号集体土地建设用地使用证，如果娄玉昆提供的申请材料不符合颁发该证书的法律规定，则磁县国土资源局不会给娄玉昆颁发该证书。5、娄玉昆从1992年在该院落居住至今长达28年，从1992年开始住到拆迁的时候，拆迁的时候就是2020年，即从1992年居住到2020年7月。2008年办理的买卖手续，2009年办理的土地证书。也就是说，土地使用证书经过了有关部门的批准，不存在非法取得的情形，娄玉昆在此院落居住28年，同时加盖了北屋、西屋和南屋共计十多间，并一直使用该涉案房屋，已经形成了比较稳定的社会关系。 娄玉昆上诉请求：1.撤销原判第一项，确认《房产协议》有效；2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人无权请求该协议无效。被上诉人非《房产协议》签订双方，无权请求认定该协议无效，其主体资格不合法。2、该协议签订时的双方身份和历史居住情况不宜直接认定该《房产协议》无效且上诉人已经支付了对价。因上诉人娄玉昆与娄茂义系侄子与伯父关系，娄茂义与娄玉昆父亲系亲兄弟关系，因娄玉昆父亲早年已经去世，且娄玉昆母亲一人带着几个孩子无依无靠，作为伯父的娄茂义为了照顾未成年的侄子们，于1992年年底将娄玉昆母子几人接回峰峰矿区居住，因娄玉昆母子投靠伯父娄茂义，所以伯父娄茂义就将娄玉昆安置于娄茂义购买张存海位于南××东北角的院落居住。2008年11月22日娄茂义与娄玉昆签订《房产协议》一份，娄玉昆已经向娄茂义支付对价20000元，符合当时市场价格，自签订该协议后至今娄玉昆在此院落居住28年，且双方协议已经履行完毕。娄玉昆及其母亲和弟弟从山东迁址该处院落一直居住至2020年7月，已经居住28年的历史居住情况也有村民作证。因此，上诉人购买该处院落应当结合1992年历史背景、现有占有关系等考虑其效力，不宜直接认定为无效。3、上诉人已经经国土资源部门办理了集体土地建设用地使用证。经南留旺村委会同意后，上诉人于2009年6月23日向磁县国土资源局申请办理权益证书，磁县国土资源局为上述院落办理了磁集用（2009）第508010575号集体土地建设用地使用证，土地使用权人为上诉人，地号为Ｂ南留旺村005，地类（用途）为宅基地，使用权类型为批准划拨用宅基地，使用权面积为292.50平方米。磁县人民政府向上诉人颁发磁集用（2009）第508010575号集体土地建设用地使用证，符合当时的法律法规。因签订《房产协议》后娄玉昆支付了对价且取得了使用权证书，故该院落及相关房屋均属娄玉昆所有，现四被上诉人要求确认《房产协议》无效没有事实和法律依据。因此，对《房产协议》效力的认定应以“尊重历史，照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”以及“综合权衡买卖双方的利益”等为处理原则。认定该协议效力应考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认该协议效力。但在处理本案件时应当结合本案实际情况综合加以判断。本案上诉人虽然系非农业户口居民，但其购买农村私有院落时其与娄茂义签订的《房产协议》已经过南留旺村委会同意和磁县国土资源局的批准，且上诉人取得了该院落的磁集用（2009）第508010575号集体土地建设用地使用证。上诉人从1992年一直居住该院落至2020年7月29日，且上诉人对院落的房屋进行了装修和翻建。根据上述事实可以看出，在28年的时间中，上诉人在该处院落实际居住已对该院落房屋形成了稳定的所有和占有关系。鉴于此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的院落房屋所有和占有关系角度考虑，应当确认上诉人与娄茂义签订的《房产协议》有效较为适宜。原审法院确认本案《房产协议》无效，虽符合此类案件的一般性处理原则，但于本案不利于维护双方既定的权利、义务关系，故二审法院应当予以纠正。另外，签订《房产协议》后上诉人实际履行并支付当时的该院落市值对价，在目前房地产市场价格普遍上涨和该院落被拆迁的情况下，被上诉人其又以其父亲转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认《房产协议》无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。据此贵院对被上诉人要求确认《房产协议》无效不应予以支持。因此，非农业户口居民购买农村私有房屋后，如所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，应予认定原买卖协议有效。本案一审判决所依据的法律并未明令禁止非农业户口居民通过协议或合同的方式并支付市场市值对价后购买农村私有院落房屋，且该协议也并未违反法律、行政法规的强制性规定中效力性规定。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实错误，适用相关法律错误，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，以求得到一个公正的判决。 娄建军、娄秀英、娄秀芳、娄秀亭答辩称，1、房屋与院落是我父母夫妻共同财产，我母亲去世，地随房走，按照继承法，我们四人是第一顺位继承人，四上诉人和娄茂义都具有该房屋继承权；2、娄玉昆和娄茂义签订协议的时间，我母亲已经去世，四上诉人有权请求认定该协议无效；3、上诉人称协议已经支付了对价，我们认为他们是颠倒黑白，与事实不符，被上诉人提不出对价收据，不能证明娄玉昆实际履行了实质对价，没有支付对价的买卖合同法律规定是不能成立的；房子是共同财产，四上诉人和娄茂义共同拥有，父亲娄茂义无权处分四上诉人和父亲共同拥有的财产，因而合同是无效的；1992年我们的房价是人均收入的12倍，我们300平的房屋卖了16至17万，娄玉昆只花了2万元，不是合理对价；5、娄玉昆歪曲事实。签订协议时，娄玉昆与娄茂义都是非农户口，他们的交易违反国家强制性规定；二者是不对等的，娄茂义当时签订协议已经80岁，生活不能自理，一直有保姆照顾，娄玉昆当时35岁，在双方身份上娄玉昆占有优势，娄玉昆在和与其不对等的老人签协议的时候，刻意回避老人的子女在场，娄玉昆明知如果老人的子女在场，合同是签不成的。娄玉昆签订的2万元价格相对于市场价十六七万，不是合理对价，娄玉昆是欺诈行为、显示公平，协议应认定为无效。关于历史居住情况，娄玉昆与娄茂义是侄子伯父关系，是娄玉昆投奔到大爷家。娄玉昆在村里从1992年就开始居住，算到2020年8月初，他说的28年是这个意思。实际上从2008年签订协议之后，实际居住是13年，他在老家无法正常生活，才投奔的他大爷，也才会有娄玉昆在村里一住就是28年，还是无偿居住的28年。娄玉昆只是居住者，不是所有者。关于国土资源证，根据有关规定，娄玉昆不具备办理土地证的资格。 娄建军、娄秀英、娄秀芳、娄秀亭向一审法院起诉请求：1、要求依法确认2008年11月22日娄茂义和被告娄玉昆签订的《房产协议》无效；2、被告将其和邯郸市峰峰矿区西固义乡南留旺村民委员会(以下简称西固义乡南留旺村民委员会)签订的《峰峰矿区房屋改造安置协议书》中置换的房屋建筑面积260平方米、宅基地区片奖励人民币14241元返还给四原告，四原告返还被告购房款20000元；3、要求被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：娄茂义与李士荣系夫妻关系，生前育有子女四个，即原告娄秀英、娄建军、娄秀芳、娄秀亭，被告娄玉昆系娄茂义侄子。1992年6月6日，娄茂义购买了张存海位于南××东北角的东房五间及院落,鉴于被告娄玉昆系由原籍山东迁至河北省邯郸市峰峰矿区，无房居住，娄茂义允许娄玉昆在该房屋院落处长期居住。2000年4月18日，李士荣去世。2008年11月22日，娄茂义与娄玉昆签订《房产协议》一份，将从张存海处购得的房屋及院落以20000元的价格出售给娄玉昆。2009年6月23日，磁县国土资源局为上述院落办理了磁集用（2009）第508010575号集体土地建设用地使用证，土地使用权人为娄玉昆，地号为Ｂ南留旺村005，地类（用途）为宅基地，使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积为292.50㎡。2016年7月24日，娄茂义去世。2020年7月29日，被告娄玉昆（乙方）与西固义乡南留旺村民委员会（甲方）签订《峰峰矿区房屋改造安置协议书》一份，该协议书载明，娄玉昆同意按《峰峰矿区西固义乡南留旺村改造补偿安置方案》（以下简称方案）中的规定和标准对其房屋进行改造，在补偿方式上选择产权调换。娄玉昆宅基地面积200㎡,以此面积为基数计算补偿，房屋建筑面积225.3㎡，按此面积计算搬家费和临时安置费。根据方案规定，按宅基地面积（含房屋）1:1.1比例置换安置房。按此标准计算娄玉昆应置换房屋建筑面积220㎡，奖励20%建筑面积40㎡，合计：建筑面积260㎡。搬家费二次每平米10元，人民币4506元。临时安置补偿费，首次支付6个月（15元•月／㎡），计人民币20277元，剩余临时安置补偿费每半年领取一次，直至回迁安置为止。西固义乡南留旺村民委员会按照评估部门评估结果应付娄玉昆装饰装修货币补偿人民币9469元。空调、电视有线等拆装费人民币776元。宅基地区片地价153.96元／㎡，奖励人民币14241元。协议书签订后，诉争房屋已于2020年8月初被拆除，娄玉昆领取搬家费4506元、临时安置补偿费20277元、装饰装修货币补偿9469元、空调、电视有线等拆装费776元、宅基地区片地价奖励14241元。 审理过程中，四原告未提供证据证明娄茂义就诉争院落办理过集体土地建设用地使用证。 另查明，娄玉昆户籍所在地为峰峰矿区临**，为非农业户口。娄茂义生前户籍户籍所在地为峰峰矿区临**，处所区人民政府。 一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。娄茂义与被告娄玉昆所签订的《房产协议》买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。娄玉昆系城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，故娄玉昆与娄茂义签订的《房产协议》依法应确认无效。虽然娄玉昆已于2009年6月23日办理了诉争院落的集体土地建设用地使用证，但无效的合同自始没有法律约束力，对于四原告要求确认2008年11月22日娄茂义与娄玉昆签订的《房产协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李士荣、娄茂义先后去世，娄茂义因房屋产生的权利作为遗产由其第一顺序继承人娄秀英、娄建军、娄秀芳、娄秀亭继承。娄茂义、娄玉昆买卖房屋及院落时应知该房屋及院落属法律禁止流转范围，娄茂义四子女在卖房数年后以违法出售房屋为由主张合同无效，双方对合同无效均应承担责任。现涉案房屋因改造安置被拆除，娄玉昆返还房屋已不可能，娄茂义出售房屋时也取得了合理对价房款，娄玉昆无需就该房屋另行补偿。娄玉昆与西固义乡南留旺村民委员会签订的《峰峰矿区房屋改造安置协议书》中置换房屋建筑面积及宅基地区片奖励是基于娄玉昆已经办理的集体土地建设用地使用证而进行的置换、奖励，娄茂义在出售房屋、院落时并未办理集体土地建设用地使用证，故置换房屋建筑面积、宅基地区片奖励与四原告无关。对四原告要求被告将其和邯郸市峰峰矿区西固义乡南留旺村民委员会签订的《峰峰矿区房屋改造安置协议书》中置换的房屋建筑面积260㎡、宅基地区片奖励人民币14241元返还给四原告，四原告返还被告购房款20000元的诉讼请求，本院不予支持。关于娄玉昆辩称四原告的诉讼请求已超过诉讼时效，从诉讼时效的范围来看，诉讼时效的客体一般为请求权，而确认合同无效属于形成权，不适用诉讼时效制度。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认2008年11月22日娄茂义与被告娄玉昆签订的《房产协议》无效。二、驳回原告娄秀英、娄秀芳、娄秀亭、娄建军的其他诉讼请求。案件受理费400元，减半收取200元，由原告娄秀英、娄秀芳、娄秀亭、娄建军负担150元，由被告娄玉昆负担50元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，关于娄茂义与娄玉昆于2008年11月22日签订的《房产协议》效力问题。本案诉争房屋系农村私有房屋，首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理地法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局（1990）国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请求的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许转让，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了土地，损害了集体经济组织成员的权益，是法律、法规明确禁止的。综上，一审法院认定娄茂义与娄玉昆于2008年11月22日签订的《房产协议》无效，并无不当，本院予以确认。 关于娄建军、娄秀英、娄秀芳、娄秀亭要求娄玉昆返还案涉置换房屋及相关拆迁利益问题。首先，案涉房屋系娄茂义于1992年6月6日从张存海处购买的位于南××东北角的东房五间及院落,娄茂义与张存海之间的购房合同效力尚未经司法确认，娄茂义亦没有取得该房屋及土地的物权，故娄茂义的继承人娄建军、娄秀英、娄秀芳、娄秀亭尚不具备物上请求权。其次，案涉安置房座落位置、楼栋号、房号尚未确定，亦不具备处分条件，故本院对娄建军、娄秀英、娄秀芳、娄秀亭该项请求不予处理，可在条件具备后，另案主张。 综上所述，娄建军、娄秀英、娄秀芳、娄秀亭、娄玉昆的上诉请求均不能成立。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初1343号民事判决第一项即：确认2008年11月22日娄茂义与娄玉昆签订的《房产协议》无效； 二、撤销河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初1343号民事判决第二项。 一审案件受理费400元，减半收取200元，由娄秀英、娄秀芳、娄秀亭、娄建军负担150元，由娄玉昆负担50元。二审案件受理费共计7915元，由娄秀英、娄秀芳、娄秀亭、娄建军共同负担7815元，由娄玉昆负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟烈 审判员  梁国华 审判员  武运红 二〇二〇年十二月十一日 书记员  刘 琳