安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖10民终776号 上诉人（原审原告）：黄山市屯溪区庆源汽车修理厂，住所地安徽省黄山市屯溪区屯光镇碗山路**，统一社会信用代码92341002MA2NR52C3D。 经营者：赵希燕，女，1974年2月13日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：程军健，安徽昌法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴烽，安徽昌法律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：吕新红，男，1970年4月15日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理:汪一格，安徽地平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄山市屯溪区屯光镇茶场股份经济合作社，住所地安徽省黄山市屯溪区屯光镇镇政府大楼内，统一社会信用代码N2341002MF3754347H。 法定代表人：程友华，社长。 委托诉讼代理人：苑振江，安徽一飞律师事务所律师。 原审第三人：黄山市屯溪区屯光镇人民政府，住所地安徽省黄山市屯溪区屯光镇屯光大道**，统一社会信用代码11341002003143293H。 法定代表人：袁进，镇长。 委托诉讼代理人：苑振江，安徽一飞律师事务所律师。 上诉人黄山市屯溪区庆源汽车修理厂（以下简称庆源汽修厂）因与被上诉人吕新红、黄山市屯溪区屯光镇茶场股份经济合作社（以下简称屯光茶场合作社）、原审第三人黄山市屯溪区屯光镇人民政府（以下简称屯光镇人民政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2020年9月21日作出的(2020)皖1002民初1583号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 庆源汽修厂上诉请求：1.请求依法撤销原判，改判吕新红、屯光茶场合作社赔偿庆源汽修厂附属设施及装潢费用和停产停业损失共计223970元或发回重审；2.本案诉讼费用由吕新红、屯光茶场合作社承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，无视庆源汽修厂因政府拆迁而产生的巨额损失。关于停产停业损失费的认定错误，庆源汽修厂承租案涉厂房已有十余年，且于2017年1月获得“比速”品牌汽车服务商授权，投入巨资对厂房进行了改扩建和装潢，但不到2年的时间被政府强制拆迁，为了维持原有团队仍支付每月5万余元的员工工资以及其他必要费用。但一审法院仅依照屯光镇人民政府提供的一份来源不明的《房屋征收棚改区补偿费用汇总表》记载的数额计算停产停业损失明显不合理，严重损害了庆源汽修厂的合法利益。关于附属设施及装潢费用的认定错误，庆源汽修厂与吕新红当时共同进行盘点而制作了《庆源汽修补偿清单》向屯光镇人民政府进行补偿申报，一审法院未经查证导致庆源汽修厂的附属设施及装潢费用损失认定不清。且根据黄山市华民房地产评估测绘有限公司出具的《附属物征收价格补偿费用一览表》可以证明案涉厂房附属设施补偿费用客观存在且已由屯光茶场合作社确认收款581412元；二、一审判决适用法律错误，导致责任不明。一审法院援引《最高院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，说明其已认可庆源汽修厂的装修装饰行为取得了产权人的同意，但案涉厂房的灭失是因政府的拆迁行为导致的，而非期限届满，故本案不适用本条款。本案应适用该解释的第十一条规定，就装修残值损失理应按照公平原则分担。 吕新红辩称：1.关于停产停业损失的认定，庆源汽修厂称拆迁的突然性与事实不符，众所周知拆迁是一个漫长的过程，关于案涉房屋拆迁的决定已于2017年8月18日在政府信息公开网上予以公示，其在得知后应及时选择新的经营地址，做好承接工作，不存在停产停业损失，其称为了维持原有团队的稳定，依然照常支付工资等费用不排除是其为了人情世故或为了安抚员工所支出的不必要的开支。2.关于附属设施及装潢费用，没有事实和法律依据。吕新红在房屋出租给庆源汽修厂时已按照对方要求为其装潢，并增加附属设施，案涉房屋大部分装修系我方所为。双方每次签订合同均不超过1年，若第二年不能确定能否继续出租，庆源汽修厂是否会花大额的装修费用在租赁期仅为1年的房屋上。同时根据相关司法解释，承租人经出租人同意装修装饰，租赁期届满，承租人请求出租人补偿附合装饰费用不予支持，但是即使是在2017年3月进行装修的事情是真实的，庆源汽修厂也没有经过出租人的同意，且双方正在履行的是2016年12月16日签订的合同，租赁期届满时间是2017年11月30日，租赁期满后装修残值是归产权人的，故请求法院依法驳回庆源汽修厂的诉请。 屯光茶场合作社辩称、屯光镇人民政府陈述：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 庆源汽修厂向一审法院起诉请求：一、判令吕新红返还已支付未使用的2019年7月至12月的租金40000元;二、判令吕新红、屯光茶场合作社连带赔偿庆源汽修厂停产停业损失232960元;三、判令吕新红、屯光茶场合作社连带赔偿庆源汽修厂附属设施及装潢费用共计223970元;四、判令吕新红、屯光茶场合作社连带赔偿庆源汽修厂搬迁费用10000元;五、判令吕新红、屯光茶场合作社承担本案诉讼全部费用。 一审法院认定事实：2004年,原黄山市屯溪区茶场社区（后变更为现屯光茶场合作社）将坐落于屯光镇泉源坞碗山路3号厂房(原汽水厂)长期出租给吕新红。自2007年5月7日起,吕新红即开始将案涉厂房出租给庆源汽修厂经营汽车修理厂使用,合同每年一签,租金标准从2017年12月起确定为8万元每年。2017年12月5日，双方签订《房屋租赁协议书》一份，约定延续原租赁关系至2018年11月30日，每年租金8万元，并约定“如若政府拆迁，而租期时间未满，经双方协商一致，甲方退还乙方多余房租，并经盘点后，予以停止本协议。”2018年12月15日，双方重签协议内容同前。 另查明，2017年6月23日，案涉厂房被列入棚户区改造项目，黄山市屯溪区人民政府发布了相应的房屋征收公告。后屯光茶场合作社以其所属的案涉坐落于屯光镇泉源坞碗山路3号厂房和与本案无关的5号厂房同征收部门一并达成房屋征收安置协议，并获得了相应补偿。2019年7月，庆源汽修厂应要求腾空案涉厂房并交付政府拆除。 一审法院认为：一、关于租金。庆源汽修厂与吕新红约定，如遇拆迁退还多余租金，该约定系双方当事人真实意思表示，对双方均具约束力，且租金由吕新红收取亦应由其退还，故吕新红应退还尚未到期五个月的租金33333元；二、关于停产停业损失、搬迁费。案涉租赁厂房由庆源汽修厂承租并实际经营十余年，停产停业损失和搬迁费系对实际经营者的补偿，应由实际经营者享有。关于金额，如前所述在现有的证据条件下只能参照屯光镇人民政府自认的相应金额予以确认即停产停业损失16044元、搬迁费7150元，该费用征收主管部门已发放屯光茶场合作社，故应由屯光茶场合作社直接给付庆源汽修厂；三、关于附属设施及装潢费用。庆源汽修厂在其证据六中陈述的附属物及装潢项目与案涉厂房征收主管部门委托评估的附属物征收在项目及数量上均无法对应，且缺乏其他证据证实，故其陈述的附属物及装潢项目数量、金额无法确认，且案涉厂房已被拆除，所谓的附属物及装潢已经灭失，不具备重新评估确认的条件。同时，亦无证据证明吕新红或者屯光茶场合作社获得庆源汽修厂陈述的附属物及装潢的补偿，故庆源汽修厂的该项诉请，不予支持。同时《中华人民共和国合同法》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰修费的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”庆源汽修厂距离其租期届满仅余五个月时间，相较共有的十余年租期而言，其装潢残值也极为有限，庆源汽修厂以其投入的二十余万费用作为要求补偿的依据，除证据不足外也显然与前述法律规定相悖。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、吕新红于判决生效之日起十日内退还庆源汽修厂租金33333元；二、屯光茶场合作社于判决生效之日起十日内给付庆源汽修厂停产停业损失16044元、搬迁费7150元；三、驳回庆源汽修厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8870元，由庆源汽修厂负担7600元，由吕新红负担800元，由屯光茶场合作社负担470元。 二审中，庆源汽修厂为证明其主张向本院提交了一份《比速品牌汽车服务商授权书》，证明其于2017年初取得了4S店的授权后，按照4S店的标准进行装修装潢，一审法院认为装修残值极为有限是错误的。 吕新红质证认为，我们认为这一份品牌汽车服务商授权书与本案无关，且授权起止时间是2017年1月1日至2017年12月31日，正好与吕新红签订的2016年12月10日的这一份租赁合同时间是差不多的，故即使装修是事实，在2017年11月30日，装修的残值在租赁期间届满时已耗尽，租赁期届满后装修和附属设施是归吕新红所有； 屯光茶场合作社、屯光镇人民政府质证认为该份证据与本案无关； 本院认证认为，该份证据可以证明庆源汽修厂于2017年初获得了比速牌汽车的4S店授权。 本院查明，屯光镇人民政府在一审中提交了一份《附属物征收价格补偿费用一览表》，产权人一栏记载为“庆源汽修”，总金额为116177元。同时提交了一份案涉厂房的《房屋征收棚改区补偿费用汇总表》，其中记载的附属物金额是116177元，搬迁费为7150元，停产停业损失费为16044元。 另查明，屯光茶场合作社依据《房屋征收货币安置协议书》获得了坐落于屯光镇泉源坞碗山路3号、5号厂房的拆迁补偿款共计5596613元，其中包含装潢和附属设施补偿费581412元。 本院二审查明的其他事实与一审查明一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为庆源汽修厂是否该获得附属设施及装潢费用和停产停业损失费赔偿及数额应如何认定。案涉厂房由庆源汽修厂承租并实际经营十余年，且依据其在2017年初获得比速牌汽车4S店的授权及其提供的部分装潢收据来看，庆源汽修厂确实对案涉厂房进行了一定程度的装修。现因政府拆迁导致其无法继续经营，其作为承租人及实际损失者，理应获得相应赔偿。关于停产停业损失，依据现有证据无法证明庆源汽修厂因拆迁导致的停产停业损失具体数额，故一审法院依据屯光镇人民政府提交的《房屋征收棚改区补偿费用汇总表》中记载的数额计算其停产停业损失并无不当，应予维持。关于附属设施及装潢费用，鉴于庆源汽修厂在一审中提交的装潢收据并不完整，不能证明其附属设施和装潢费用的实际损失，但屯光镇人民政府在一审中提交了《附属物征收价格补偿费用一览表》作为证据，该表格中明确了附属物产权人系庆源汽修厂，并载明附属物损失为116177元，因该表系屯光镇人民政府工作人员制作，屯光镇人民政府亦是案涉厂房的征收实施单位，故庆源汽修厂附属设施及装潢费损失可参照该表格中记载的数额予以认定。且因屯光茶场合作社已实际获得了案涉厂房的装潢及附属设施的拆迁补偿款，故其理应支付庆源汽修厂该笔损失费116177元。另，一审判决书中将“黄山市屯溪区屯光镇茶场股份经济合作社”名称书写错误，本院依法予以纠正。 综上，庆源汽修厂的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1583号民事判决第一项、第二项即：吕新红于本判决生效之日起十日内退还黄山市屯溪区庆源汽车修理厂租金33333元；黄山市屯溪区屯光镇茶场股份经济合作社于本判决生效之日起十日内给付黄山市屯溪区庆源汽车修理厂停产停业损失16044元、搬迁费7150元； 二、撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1583号民事判决第三项； 三、黄山市屯溪区屯光镇茶场股份经济合作社于本判决生效之日起十日内给付黄山市屯溪区庆源汽车修理厂附属设施及装潢费损失116177元； 四、驳回黄山市屯溪区庆源汽车修理厂的其他诉讼请求。 一审案件受理费8870元，黄山市屯溪区庆源汽车修理厂负担5400元，由黄山市屯溪区屯光镇茶场股份经济合作社负担2670元，由吕新红负担800元；二审案件受理费4660元，由黄山市屯溪区庆源汽车修理厂负担2300元，由黄山市屯溪区屯光镇茶场股份经济合作社负担2360元。 本判决为终审判决。 审判长 程 力 审判员 狄志国 审判员 胡泽萍 二〇二〇年十二月十六日 法官助理曹君 书记员张芳黎 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。