安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终4313号 上诉人（原审原告、反诉被告）:蚌埠三阳房地产开发有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇党校院内，统一社会信用代码91340323MA2MTGF248。 法定代表人:薛凤复，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:周剑，安徽治邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张金磊，安徽治邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:徐家法，男，1970年10月31日出生，汉族，医生，住安徽省固镇县。 委托诉讼代理人:王玮，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。 上诉人蚌埠三阳房地产开发有限公司（以下简称三阳公司）与被上诉人徐家法房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三阳公司上诉请求：1.撤销安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初2078号民事判决，依法改判三阳公司与徐家法之间不存在房屋征收补偿关系；2.本案一、二审诉讼费用由徐家法承担。事实与理由：一、三阳公司与徐家法之间不存在房屋征收补偿关系，一审判决适用法律错误。第一，国务院2011年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。”而一审判决却依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定进行判决显然属于适用法律错误。第二，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收人是作出房屋征收决定的市、县级人民政府或征收部门，征收补偿对象是被征收房屋的所有权人。本案中，三阳公司通过合法的土地拍卖程序，取得案涉国有建设用地的使用权及地上建筑物的所有权，故三阳公司非但不是房屋征收人或者征收部门，而是案涉房产的所有权人，因此三阳公司和徐家法之间不存在房屋征收补偿关系。二、一审判决认定因徐家法在履行协议中不愿以产权调换的方式解决补偿，三阳公司则应按照7400元/平方米予以货币补偿，缺乏事实及法律依据，显属不当。第一，因三阳公司与徐家法之间不存在房屋征收补偿关系，双方签订的《房屋拆迁补偿协议》本质上是对房屋占有人的利益补偿或者是门面房的让利出售。本案中三阳公司为了顺利推进项目开发建设，在政府相关部门的协调下签订《房屋拆迁补偿协议》，该份协议中明确约定“徐家法在接到三阳公司通知10日内（最长不超过30日）不支付超出补偿面积的房款，视为自动放弃此门面房产权调换补偿，三阳公司有权处置该房产，本合同自动失效，三阳公司不再向徐家法补偿本合同约定面积的门面房”，故该协议系附失效条件的合同，现失效条件已成就，协议失去效力，不再对三阳公司和徐家法具有约束力。第二，徐家法与固镇县仲兴乡卫生院之间签订《房屋契约》的内容因严重违反《卫生部预算管理单位国有资产处置管理暂行办法》相关规定，应属无效合同。另外，固镇县仲兴乡卫生院与徐家法亦于2016年10月2日签订《原固镇县仲兴乡卫生院违规处置收回协议书》，案涉房屋已在2016年10月2日被固镇县仲兴乡卫生院收回，并全额退还被上诉人徐家法购房款35000元及按年利率7％给付利息57353.33元。退一步说，徐家法在2016年10月2日收到退还的购房款及利息后已不是案涉房屋占有人，其已经丧失获得占有补偿利益的基础。第三，《房屋拆迁补偿协议》已明确约定“本合同自动失效，三阳公司不再向徐家法补偿本合同约定面积的门面房”。一审判决在没有法律规定，也没有双方合同约定的前提下，却以徐家法没选择产权调换不意味着放弃货币补偿为由，并按照7400元平方米作为补偿价款标准，判决支持徐家法的反诉诉求，强加三阳公司对徐家法进行货币补偿的义务，显属不当，应予纠正。综上，一审法院判决三阳公司补偿徐家法房屋拆迁补偿款，于法无据，理由欠当，依法应予纠正。为此，特提起上诉，恳请二审法院支持三阳公司的上诉请求。 徐家法辩称：1.不管《城市房屋拆迁管理条例》还是《国有土地上房屋征收与补偿条例》都明确了拆迁应当给与补偿，而且均有货币或房地调换补偿。2.三阳公司认为自己不是补偿的主体，与三阳公司一审诉请解除双方所签订的房屋拆迁协议矛盾，因为只有存在有效的协议才存在解除的可能，如果三阳公司与徐家法之间不存在房屋征收补偿关系，则三阳公司与徐家法之间所签订的房屋拆迁补偿协议就无法履行。3、三阳公司认为房屋拆迁补偿协议本质上是对占有人即徐家法的利益补偿，那么利益就包含了物与货币，徐家法放弃产权调换不等于放弃了货币补偿。4、卫生院收回房屋，退回徐家法购房本金及按照0.7%的利率支付给购房者即徐家法从购房合同签订之日至补偿拆迁协议签订止。仲兴乡党委、县卫计委同三阳公司谈判的最后决定按60%给予徐家法还原房屋。从卫生院的退款方案及与三阳公司的谈判内容上看，卫生院退回的购房款及利息，只能是部分补偿。另外60%的还原面积补偿合起来才能是全部的补偿。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回三阳公司的上诉请求，维持一审判决。 三阳公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间于2016年9月2日签订的《房屋拆迁补偿协议》；2.由徐家法承担本案的诉讼费用。 徐家法向一审法院提出反诉请求:1.依法解除徐家法与三阳公司2016年9月2日双方所签订的《房屋拆迁补偿协议》；2.要求三阳公司补偿徐家法还原房屋面积补偿款202760元。3.本案反诉及本诉的案件受理费均由三阳公司承担。 一审法院认定事实：2002年5月1日，固镇县仲兴乡卫生院为筹措住院楼建设资金与徐家法签订《房屋契约》约定将位于角，医院新住院楼一楼自西向东第三间房屋以35000元的价格出售给徐家法。2016年9月30日，仲兴乡卫生院关于该次拆迁召开了专题会议，会议记录记载:“9月3日仲兴乡党委副书记魏奇袭和县卫计委范君成在县卫计委办公室同开发商薛凤复就原仲兴乡卫生院依法处置门面房进行谈判，最终决定按照购房面积60％给予还原。9月8日仲兴乡党委副书记魏奇袭、县卫计委范君成与购房户就原卫生院违法处置门面房进行协商，最终结果为卫生院退回购房户本金及按照0.7％年利率从购房合同签订之日起补偿购房户损失，直至补偿拆迁协议签订时至。”2016年10月2日，仲兴乡卫生院又与徐家法签订了《原固镇县仲兴乡卫生院违规处置收回协议书》约定将上述已出售的房屋由仲兴乡卫生院收回，仲兴乡卫生院全额退回徐家法购房款35000元并按年利率7％给付利息57353.33元，以上合计92353.33元由仲兴乡卫生院于2016年10月2日已给付徐家法。2016年9月2日，三阳公司与徐家法签订《房屋拆迁补偿协议》，协议中约定上述房屋双方共同认定被拆迁房屋面积为45.60平方米，房屋拆迁补偿选择产权调换方式，由三阳公司提供位于原门面房位置的框架结构门面房，按原拆迁房屋面积60％给予补偿，应补偿面积为27.40平方米，超出补偿面积部分由徐家法按照隔壁门面房成交均价购买。同时约定徐家法在接到三阳公司的书面通知10日内办理购房手续，若不能按时支付超出补偿面积的房款，视为徐家法自动放弃此门面房产权调换补偿，三阳公司有权处置该房产，本合同失效，三阳公司不再向徐家法补偿约定面积的门面房。三阳公司先后向徐家法以发律师函的方式告知其应在规定日期办理购房手续及逾期的不利后果，同时三阳公司向徐家法出具的《房屋价款说明》中同意徐家法在非经诉讼解决情形下以7400元／平方的价格购买案涉房屋，后徐家法一直未办理购房手续。一审法院认为，三阳公司起诉要求解除与徐家法于2016年9月2日签订的《房屋拆迁补偿协议》在徐家法明确表示同意解除的情形下，一审法院尊重当事人意识表示，准许双方解除上述协议。徐家法在履行协议中不愿以产权调换的方式解决补偿，可以按货币补偿方式解决。双方在协议中约定:若徐家法不能按时支付超出补偿面积的房款，视为徐家法自动放弃此门面房产权调换补偿，并不能代表不再进行货币补偿，故三阳公司应对徐家法进行货币补偿。应按照购房确定价格（7400元／平方米）予以补偿，总计202760元。在履行拆迁协议过程中，徐家法和固镇县仲兴乡卫生院签订了原固镇县仲兴乡卫生院违规处置收回协议书》约定将上述已出售的房屋由仲兴乡卫生院收回，仲兴乡卫生院全额退回徐家法购房款35000元并按年利率7％给付利息57353.33元，以上合计92353.33元由仲兴乡卫生院于2016年10月2日已给付徐家法。卫生院已作出部分补偿，应予以扣除，即在总款202760元扣除92353.33元为110406.67元。故一审法院对徐家法的反诉请求部分予以支持；对三阳公司辩称的按照双方签订的合同约定，徐家法违约时放弃合同项下的补偿权利，该条款未经过撤销和变更，依然有效。徐家法的请求不符合法律规定，该案有明确的法律规则可以适用，因而不适用公平原则进行判决，请求法庭驳回徐家法的反诉请求一审法院不予支持。据此，依照《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下:一、解除本诉原告蚌埠三阳房地产开发有限公司起诉要求解除与本诉被告徐家法于2016年9月2日双方所签订的《房屋拆迁补偿协议》；二、反诉被告蚌埠三阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内补偿反诉原告徐家法房屋拆迁补偿款110406.67元；三、驳回反诉原告徐家法的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，反诉案件受理费2171元，合计2211元，由原告（反诉被告）蚌埠三阳房地产开发有限公司负担1182元，由被告（反诉原告）徐家法负担1029元。 二审中，三阳公司向本院提交证据四组：证据一、2016年1月5日，蚌埠市公共资源交易中心发布的《固镇县国有土地使用权拍卖出让公告（2016）001号》；证据二、《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号3403232016B00130）合同编号:340323出让（2016）010号；证据三、《国有建设用地使用权出让合同》合同补充条款（【2016】010号）2016年8月30日；证据四、固镇县国土资源局出具的《催缴通知书》。证明目的:三阳公司经过合法的土地拍卖程序，获得包含涉案房屋在内的原仲兴卫生院土地使用权及地面房屋所有权；徐家法无权就三阳公司所有的房产向三阳公司主张拆迁补偿。 徐家法质证意见：真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议；理由:（1）案涉土地是不包含在三阳公司提供的出让合同范围内；（2）证据显示的时间均在2016.8.30之前，三阳公司与徐家法签订的合同是在2016.9.2，即包含与不包含三阳公司已经知道，此情况下，三阳公司与被徐家法还签订房屋补偿协议，与徐家法一审提供的会议记录中内容（补偿给徐家法60％房屋补偿面积）相吻合。所以三阳公司提供的该份证据不能达到其在证明目的。 本院认证意见：徐家法对证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性无异议，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审争议焦点为案涉房屋拆迁补偿协议是否应予解除；三阳公司是否应当补偿徐家法110406.67元。 关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，三阳公司与徐家法于2016年9月2日签订《房屋拆迁补偿协议》，虽然该协议有关于自动失效的约定，但双方当事人在一审本诉与反诉请求中均提出了解除该协议的诉讼请求，据此可以认定双方当事人均认可协议约定的自动失效条件并未成就，双方当事人通过事实行为变更了原协议中关于自动失效的约定。一审法院基于双方当事人在诉讼过程中达成的合意判决解除案涉《房屋拆迁补偿协议》具有事实和法律依据。 关于补偿款的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”三阳公司与徐家法均系民事主体，本案没有证据证明三阳公司系基于房屋征收部门的委托实施房屋征收行为。该协议的签订并非为了实现行政管理或者公共服务目标，亦非具有行政法上权利义务内容的协议，故该协议并非行政协议，而系当事人基于各自目的而签订的民事合同。一审法院在本案中适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定不当。鉴于案涉房屋已经拆除，当事人之间就产权调换亦不能达成新的协议，三阳公司应当采取其他补救措施替代合同约定的给付，一审法院根据合同履行情况判决三阳公司给付徐家法相应款项并无不当。 综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对三阳公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费2508元，由蚌埠三阳房地产开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 张 凯 审判员 耿 杰 审判员 罗正环 二〇二〇年十二月十八日 法官助理梅莹 书记员陈冉 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。