广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22570号上诉人（原审被告）：广州市天羽汽车销售有限公司，住所地：广州市海珠区南洲北路**首层之一。法定代表人：何建明，职务：经理。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何若愚，男，1966年2月1日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。上诉人广州市天羽汽车销售有限公司（以下简称：天羽公司）因与被上诉人何若愚租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天羽公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，并依法改判。2.本案诉讼费用全部由何若愚承担。事实与理由：一、《场地(车位)租赁协议》和《办公室租赁协议》分别是针对两个不同的租赁物标的，完全是两个独立的法律关系，应当分案处理，原审法院强行合并审理，明显存在程序性错误。《场地(车位)租赁协议》所针对的租赁物标的是广州市海珠区南洲北路1542号广州市天羽汽车交易市场内第X号档的第一线车位(240、243、246)和第二线车位(239、242、245)，而《办公室租赁协议》是针对广州市天羽汽车交易市场内第X号档的办公室，不能因为车位和办公室这两个租赁物地理位置相邻，并且在合同实际履行过程中是“一并计付相关费用“(引自一审判决书第6页第6行)就强行将两个独立的法律关系合并当作一个法律关系(一个案件)进行审理。即使是为了减少诉累，也应当指引何若愚分案起诉，再进行合并审理，这样才符合程序性规范。二、天羽公司取得案涉场地所在的天羽二手车交易市场的使用权是有合法来源和依据的，案涉物业与一般的违章建筑有明显区别。首先，案涉物业所在的天羽二手车交易市场属于广州市海珠区南洲街三滘经济联合社的村社物业，部分建筑物是有合法产权证明的，虽然可能存在部分建筑物属于历史违章，但此情况是南洲街道办事处和海珠区人民政府都知情的，并且为了盘活场地、避免资源浪费，2014年1月20日，南洲街道办事处还批准天羽二手车市场升级改造为“电子商务产业园”，长达6年来也未对场地内可能存在的历史违章建筑进行处理，足以证明上述政府部门均是以维持物业现状为原则的，并已形成默契和共识。天羽公司也是以合法的手段和方式从南洲街三滘经济联合社取得案涉物业的使用权的，在使用物业期间不存在恶意加建、抢建的行为。三、因双方对案涉合同无效一事均存在过错，应按公平原则各自按50％的比例承担装修费用，原审法院的判决是显失公平的。何若愚在承租案涉物业时，已清楚知悉该物业的产权情况及可能存在历史违章等风险，因此天羽公司出租物业的租金价格也比其他同地段同条件的场地的市场租金要低，天羽公司对案涉物业的真实情况不存在任何隐瞒，双方是建立在意思表示真实自愿的基础上签订租赁合同的。因此，若在案涉《场地(车位)租赁协议》和《办公室租赁协议》被法院依法认定为无效的情况下，所产生的法律后果应当由双方按各占50％的比例分担，即天羽公司只须对装修款中20520元(41040*50％)的部分承担责任。何若愚二审答辩称：1、2018年1月15日，何若愚向天羽公司交付承租涉案场地的装修费、车位押金、办公室押金及水电押金，作为何若愚与天羽公司签订承租涉案场地的诚意金。2018年1月26日，何若愚与天羽公司签订涉案《场地(车位)租赁协议》和《办公室租赁协议》，并同时要求天羽公司出示涉案场地建设相关证明，天羽公司表示：因涉案场地正在建设中，待工程完工、综合竣工验收合格，协议生效后，进场时一并提供。2018年4月1日，涉案场地完工，天羽公司通知何若愚进场开业，“协议随即生效”并起租，随后何若愚多次要求天羽公司提供涉案场地的产权证和建设证明来办理营业执照遭到拒绝，何若愚承租涉案场地目的是经营二手车买卖，提供制定格式条款合同方是天羽公司，合同条款规定用途只作经营二手汽车买卖及相关汽车咨询服务，合同条款中并没有相关文字提示涉案场地是违建及办不了营业执照，(天羽公司作为格式条款合同提供方未有尽到提示相关义务)，交诚意金、协议成立、协议生效分别是三个时间点，造成协议不生效的是天羽公司，没有履行报批义务，而且整个过程中何若愚并不知涉案场地违建情况。2、涉案场地两万几平方米共三层停车场，整个场地都是违建的，而且涉案场地统一标准装修，主体建筑未竣工验收合格，就不能投入使用，何来涉案场地装修合格，不合格产品、不合法产品是不得销售的，天羽公司卖给何若愚的装修标的物及所签的涉案协议存在瑕疵，天羽公司违背出卖人权利担保义务、出卖人的质量担保义务、及出租人对租赁物的瑕疵担保责任。3、一审法庭上，天羽公司表示：涉案场地应该有房产证及建设规划许可证，建设部门批准的临时证明，具体代理人不了解，而且表示不能够办理营业执照不是事实。天羽公司所表达前言不对后语，直至一审判决作出之日止，天羽公司也没能提交相关证明，而且天羽公司提交广州市中级人民法院的上诉状中提及“取得涉案场地所在的天羽二手车交易市场的使用权是有合法来源和依据的，涉案物业与一般的违章建筑有明显区别”，这就是天羽公司隐瞒涉案场地违建的真实情况，天羽公司违背诚实信用原则，导致合同目的无法实现，致使本案发生。4、天羽公司提出：应按公平原则各自按50％比例承担装修费用，即天羽公司只须对装修款中20520元(41040元*50％)的部分承担责任。何若愚支付给天羽公司装修费68400元，天羽公司只承担装修款20520元。如按天羽公司的计算，岂不是纵容违法，对何若愚的不公平，违背公平原则。既然合同无法生效，当事人基于合同取得的财产应予返还，并且追究天羽公司违反报批义务损害赔偿。何若愚向一审法院起诉请求：1、天羽公司返还装修费、押金共计84400元，并按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准支付何若愚自2018年1月26日起至本案判决之日止的利息；2、天羽公司返还多收不合理租金26928元；3、诉讼费用由天羽公司承担。一审法院经审理查明：2018年1月26日，何若愚（乙方）与天羽公司（甲方）签订《场地（车位）租赁协议》，约定：租赁场地（车位）位于广州市海珠区南洲北路**广州市天羽汽车交易市场内第**档；租期自2018年4月1至2023年3月31日；第一线车位号240243246，租金1180元/个/月；第二线车位号239242245，租金1080元/个/月；每月租金合计6780元；租金、管理费从第三年起在前一年的基础上每一年按10%环比递增；每月管理费按每个车位前2年按60元/月计收，从第三年起按80元/月计收；签订本协议时乙方须向甲方缴交相当于2个月场地（车位）租金标准的13560元作为场地（车位）按金；签订本协议时乙方须向甲方预交一个月场地（车位）租金6780元；等。当天，双方还签订了《办公室租赁协议》，约定：租赁办公室位于广州市海珠区南洲北路1542号广州市天羽汽车交易市场内第X号档；租期自2018年4月1至至2023年3月31日；租金720元；每月管理费按每个车位前2年按60元/月计收，从第三年起按80元/月计收；签订本协议时乙方须向甲方缴交相当于2个月办公室租金标准的1440元作为办公室按金；签订本协议时乙方须向甲方预交一个月办公室租金720元；等。何若愚曾于2018年1月15日向天羽公司支付“二楼239档”装修费68400元、车位押金13560元、办公室押金1440元、水电押金1000元、第一个月租金6780元。2018年5月，何若愚向天羽公司支付租金5087元。2018年6月-2020年1月，何若愚每月按6360元的标准向天羽公司支付租金。本案一审于2020年5月25日开庭审理。一审庭审中，何若愚表示：办公室合同和场地合同是一起的，若不经营就一起处理；办公室是楼上的阁楼，若下方不租，楼上的阁楼也不需要；何若愚在2009年就在“天羽地下A区”经营；2009年是可以领营业执照，大概17年改造，是18年进场后领不到营业执照；整个海珠区不能办二手车买卖，出租人基本义务不能继续，不能办理营业执照；何若愚签合同前已经知道改造；2018年5月交的5087元是抵扣了上月多交的租金，包含水电费以及地下A区多收的钱；2020年3月13日已经交付涉案场地。天羽公司表示：涉案场地应该有房产证或建设规划许可证、建设部门批准的临时证明，具体代理人不了解；何若愚没有交付场地；6360元，天羽公司是根据何若愚的诉状数字反推，车位租金6780元+办公室租金720元+管理费360元一共是7860元，车位和办公室按八折计算，管理费不打折。经一审法院释明合同效力问题后，何若愚、天羽公司：坚持诉讼请求、答辩意见。对于涉案场地的产权证明或建设证明，以及装修造价，一审法院要求天羽公司提交书面的证明，但至一审判决作出之日止，天羽公司未提交相关证明。一审法院认为：何若愚与天羽公司签订了《场地（车位）租赁协议》、《办公室租赁协议》，但天羽公司作为出租方在一审法庭辩论终结前未能提供上述协议中的车位、办公室的产权凭证、建设规划许可或主管部门同意建设等证明，则参照《最高人民法院》第二、三条的规定，何若愚、天羽公司双方签订的上述租赁协议应认定无效。上述合同无效，当事人基于合同取得的财产应予返还，故何若愚要求退还押金16000元（13560元+1440元+1000元）的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。装修费68400元，一方面，何若愚在协议并无具体约定的情况下自愿交纳，而又未合理陈述用途；另一方面，天羽公司也未提交证据证明已经进行装修，则双方均应各自承担不利后果，故综合何若愚使用涉案车位、办公室的时间，一审法院仅对何若愚要求退还装修费用41040元（68400元÷5×3）予以支持，超出部分不予支持。何若愚在签订前述协议前本应查询租赁物合法的凭证，其未尽此义务致使本案发生，也应自行承担不利后果，且押金、装修费共同支付，而其中部分款项应予扣除，可见天羽公司并非恶意拖欠费用，故何若愚要求天羽公司支付上述款项利息的诉讼请求，依据不足，不予支持。何若愚实际使用了涉案车位、办公室，则根据前述解释第五条的规定，理应参照合同约定的标准支付对价，故何若愚要求退还使用期间的部分租金的诉讼请求，依据不足，不予支持。何若愚、天羽公司基于经营二手车的需要同时签订前述协议，且涉案车位、办公室相互依附，在实际履行过程中一并计付相关费用，则何若愚在本案中一并主张权利并无不当。天羽公司在法庭辩论期间提起反诉，但并无具体的事实和理由，故本案不予处理，天羽公司可另循法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年8月11日作出判决：一、广州市天羽汽车销售有限公司在一审判决发生法律效力之日起10日内向何若愚返还押金16000元；二、广州市天羽汽车销售有限公司在一审判决发生法律效力之日起10日内向何若愚返还装修费41040元；三、驳回何若愚的其他诉讼请求。案件受理费2706元，由何若愚负担1423元，广州市天羽汽车销售有限公司负担1283元。二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕需要当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。本案二审需要处理的问题是：1.一审将《场地（车位）租赁协议》和《办公室租赁协议》合并审理，是否存在程序性错误；2.涉案租赁协议是否合法有效3.押金和装修费应如何处理。对此评判如下：其一，关于一审将《场地（车位）租赁协议》和《办公室租赁协议》合并审理，是否存在程序性错误的问题。从案情来看，办公室和场地是一起的，办公室是楼上的阁楼，若下方不租，楼上的阁楼也不需要租赁，此为经营需要，二者相互依附；且实际履行过程中也是一并计付相关费用，故一审对两份协议一并处理，有利于司法便民、定分止争，同时，有利于节约司法资源，并无不当，本院予以支持。其二，关于涉案租赁协议是否合法有效的问题。天羽公司确认未能提交涉案场地的产权证明或建设证明，故一审参照《最高人民法院》第二、三条的规定，认定双方当事人签订的租赁协议无效，合理合法，并无不当。其三，关于押金和装修费如何处理的问题。租赁协议无效后，当事人应当相互返还。天羽公司无正当理由没收何若愚押金，因此一审判令天羽公司向何若愚返还押金16000元，并无不当。同时，在天羽公司未能提交证据证明已经装修的情况下，一审判决综合何若愚使用涉案车位、办公室时间，酌情支持部分装修费41040元，亦无不当。天羽公司认为双方当事人对案涉合同无效均有过错，应按照公平原则各自承担50%的装修费用，既无证据支持，同时理据不充分，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。天羽公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226元，由广州市天羽汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十二月八日书记员  张家齐黄咏欣