湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初2126号原告:王丹华，女，汉族，1980年5月20日出生，住武汉市新洲区。原告:於佳雄，男，汉族，1979年10月19日出生，住黄冈市黄州区。共同委托诉讼代理人：田秀、姚立群，湖北齐安律师事务所律师，一般代理。被告:黄冈市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：黄冈黄州区齐安大道黄冈碧桂园**。统一社会信用代码:914211003098994481。法定代表人:周睿，经理。委托诉讼代理人：孔忠良，湖北文赤壁律师事务所律师，一般代理。原告王丹华、於佳雄与被告黄冈市碧桂园房地产开发有限公司（黄冈碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告於佳雄及其与原告王丹华的委托诉讼代理人田秀、被告黄冈碧桂园公司的委托诉讼代理人孔忠良到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同编号为HG2016-006088的《商品房买卖合同》，立即向原告交付黄冈碧桂园二期的“第黄冈碧枉园白鹭湖三街166幢1-3层61号房”并协助办理房屋的权属转移登记;2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金163477元(自2017年9月1日起，每日按照已付的购房款1513678元的万分之三，计算1年，后续计算支付至实际交房之日止)；3.判令被告向原告支付逾期办证的违约金163477元(2017年12月1日起，每日按照已付的购款1513678元的万之三，暂计算1年，后续计算支付至实际办证之日止)；4.由被告承担诉讼费用。事实与理由:2016年6月21日，原告王丹华与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告黄冈碧桂园二期的“第黄冈碧桂园白鹭湖三街166幢1-3层61号房”。合同对价款、交付期限、交接、产权登记等作了明确约定，其中合同第八条约定被告应当在2017年8月31日前将商品房交付原告使用。合同签订后，两原告按约支付了首付款，办理了银行按揭贷款，同时办理了预售商品房买卖预告登记，预告登记权利人为两原告。2017年8月31日，原告去被告碧桂园物业办理收房手续，被告知因房管局和不动产中心改革原因，原告的备案合同未拿回，暂时无法办理交房手续，需等被告的通知。之后原告多次前往问询均无消息。2018年9月18日，接被告通知，原告前往收房并缴纳了契税、房屋维修资金等。在办理过程中，被告要求原告缴纳自2017年8月31日起至今的物业费。因双方协商无法达成一致，被告因此拒绝交付房屋及钥匙。此后，原告多次与被告协商要求其交付房屋，办理产权权属转移登记手续，但被告一直置之不理。被告的行为致使原告至今无法按期收房，更无法装修、入住。原告认为其已向被告支付全部购房款，被告应当交付房屋及协助办理房屋权属转移登记。被告作为一家全国知名房地产开发企业，拒不履行其主要义务，已构成违约，应当承担违约责任。被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，现依法诉至贵院，请依法判如所请。被告黄冈碧桂园公司辩称：原告民事起诉状内容不是事实，其理由不成立，起诉没有事实及法律依据。一、被答辩人称2017年8月31日办理收房手续时，原告的备案合同未拿回，不是事实。2017年5月2日诉争的房屋竣工验收合格，符合房屋交付条件，2017年8月27日答辩人向被答辩人邮寄收楼通知，要求被答辩人于2017年8月31日收楼，被答辩人于2017年8月31日到达收楼办理处后，拒不按合同约定交纳物业费并赌气离开。《商品房买卖合同》(HG2016-006088)已于2016年6月24日由原房地产管理局备案，被答辩人于2016年7月29日办理了银行按掲贷款，如果合同没有备案，银行是不可能办理按贷款的，被答辩人称2017年8月31日备案合同未拿回，暂时无法办理交房手续的说法根本不值一驳。二、被答辩人要求答辩人继续履行合编号为HG2016-006088《商品房买卖合同》，交付该房屋并协助办理房屋的权属转移登记的理由不成立，依法应当驳回该项诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，是合法有效的，经过了相关部门的备案。合同约定了被答辩人的相关先合同义务，在被答辩人没有履行先合同义务前，要求答辩人履行后合同义务没有事实、合同及法律依据。根据《商品房买卖合同》第17页《黄冈碧桂园联体税费及其他应付款项明细》第二条第(四)项的约定，被答辩人有预交物业费的义务，这是双方合同约定的被答辩人的先合同义务，被答辩人以各种借口不支付该费用，而根据该合同的约定，视为答辩人交付该商品房，相关责任应当由被答辩人承担，在被答辩人未履行合同义务前，要求答辩人履行义务没有事实及法律依据。三、被答辩人要求答辩人承担逾期交房及逾期办证违约金没有事实及法律依据。1.由于被答辩人为了不支付物业费而故意不办理收楼手续，要求答辩人承担逾期交房违约金没有事实依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第17页《黄冈碧桂园联体税费及其他应付款项明细》第二条第(四)项的约定，于《商品房买卖合同》约定的交楼日期需缴纳费用:(四)物业服务费:预收六个月物业费(按建筑面积2.5元/㎡/月)，花园面积0.5元/㎡/月收。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被答辩人应当在2017年8月31日收楼并支付上述费用，但被答辩人拒不支付物业费，导致无法办理相关手续，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定:“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，视为出卖人已交付该商品房”。故根据本案的客观事实及上述合同的约定，被答辩人要求答辩人承担逾期交房违约金没有事实及合同依据，更没有法律依据，是不成立的。2.被答辩人为了不支付物业费而故意不办理收楼手续，不签署《不动产权办证资料移交表》，导致答辩人无法办理相关手续，责任在被答辩人。根据《商品房买卖合同》第19页《委托办理权属登记协议书》第二条第1款约定“买受人已向出卖人付清合同及附件、附录约定房价款、税费、抵押保证费及其它应付款等一切款项。”被答辩人并未按《商品房买卖合同》第17页《黄冈碧桂园联体税费及其他应付款项明细》支付物业费，故根据《商品房买卖合同》的约定，没有办理不动产权证的责任完全在被答辩人，被答辩人要求答辩人承担所谓逾期办证的违约金没有事实、合同及法律依据。综上所述，被答辩人起诉答辩人没有任何事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。原告为支持诉讼请求，在庭审中提交以下证据：1.原告身份证、被告工商登记查询信息，证明原、被告诉讼主体适格；2.H2016-006088的《商品房买卖合同》、税票，证明2016年6月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告黄冈碧桂园二期的“第黄碧桂园白鹭湖三街166幢1-3层61号房”。合同约定交房时间为2017年8月31日。办证时间为交付使用后90日内。同时合同对交接、违约责任等作了明确约定。原告按照合同第六条的约定，支付了首付款618935元，余款904000元办理了银行按揭贷款。3.预售商品房买卖预告登记、预告登记收据，证明涉案房屋已办理预售商品房买卖预告登记，登记的权利人为两原告。4.收楼程序指引、收楼资料包明细表、《面积补差协议》、及账单、质量保证书、住宅使用说明书、契税证明、专项维修发票，证明2018年9月18日，原告接到通知前往收房，缴纳了契税、房屋维修资金等。双方未办理房屋交接，原告也未拿到房屋钥匙，验房收房手续未实际完成。5.短信记录两份。证明在被告未按约定的前提下，其要求原告缴纳物业费的事实。被告对原告提供的证据提出以下证据意见：对原告提交的证据1三性无异议。证据2真实性、证明目的无异议。证据3真实性、证明目的无异议，但是同时证明了该房屋于2017年7月13日完成了初始登记，符合合同约定的交付条件。证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，这组证据恰恰证明了原告没有按照商品房买卖合同及附件约定的义务导致无法办理收楼手续。证据5因为原告暂时无法提供原始载体，真实性不予认可。经审核，本院对原告提供的证据的真实性、合法性予以认定，其与待证事实之间的关联性本院综合被告提供的证据在在后文中予以阐述。被告为反驳原告诉请，在庭审中提供以下证据：1.商品房买卖合同及附件。证明2016年6月21日，王丹华与碧桂园公司订立了《商品房买卖合同》(编号HGS20180088)，合同约定:原告购买白鹭湖三街166幢1-3层61号房屋。该合同于2016年6月24日备案。《商品房买卖合同》第十条第二款的约定:“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，视为出卖人已交付该商品房”。第17页附录一《黄冈碧桂园联体税费及其他应付款项明细》第二条第4项的约定:“物业服务费:预收六个月物业服务费。第19页附录三《委托办理权属登记协议书》第二条第1款约定:“买受人已向出卖人付清合同及附件、附录约定房价款、税费、抵押保证费及其它应付款等一切款项。2.中国建设银行网上银行电子回执，证明2016年7月29日原告在建设银行所贷按揭款90.4万元到账。证实没有原告所称的合同没有备案的事实。3.中国邮政快递包裹回单、买卖合同重要事项告知书，证明碧桂园公司在约定的收楼时间之前向王丹华寄送了期楼收楼通知书，告知王丹华物业管理费的交纳时间为约定的收楼日期之日或实际办妥收楼之日(二者以时间在前者为准)。双方签订的买卖合同重要事项告知书中也约定2017年8月31日到销售中心办理相关收楼手续。4.房地产登记信息，证明涉案房屋为鄂(2018)黄冈市不动产第0007977号，于2018年7月13日完成初始登记，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。原告对被告的证据提出以下质证意见：对被告提交的证据1真实性无异议，证明目的有异议，涉案房屋未交付为客观事实，未交付的原因并非买受人的原因，而是2018年被告提出先行缴纳物业费的不合法的请求，同时附件中涉及到的相关缴纳物业费的条款为无效的格式条款，按照商品房买卖合同双方的义务来说，出卖人的主要义务是出售房屋，而买受人的主要义务是支付房款。证据2真实性无异议，证明目的有异议，只能证明原告履行了付款义务。证据3真实性无异议，但证明目的有异议，原告按合同约定的2017年8月31日前往办理交房手续时，当时被告根本无法交房，原告提供的证据4也能证明双方办理房屋交接是2018年9月。证据4真实性无异议，依据预告登记信息涉案房屋的登记信息是2017年5月2日，同时被告办理首次登记的时间是2018年7月13日，根本无法证明涉案房屋达到按约定时间交付的目的。经审核，本院对被告提供的证据的真实性、合法性予以认定，其与待证事实之间的关联性本院综合原告的证据在后文中予以阐述。经审理查明：2016年6月21日，原告王丹华、於佳雄在婚姻关系存续期间，王丹华与被告黄冈碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告黄冈碧桂园二期的第黄冈碧桂园白鹭湖三街166幢1-3层61号房。合同约定房屋价款为1522935元，于2016年6月21日前支付618935元，剩余房款904000元通过申请办理按揭方式支付；交付期限为2016年8月31日前；在“交接”项下约定由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已交付该商品房。在“出卖人逾期交房的违约责任”项下约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之三的违约金。双方并就其他事宜作了明确约定。同日双方签订《合同补充协议》及附录，其中附录一《黄冈碧桂园联体税费及其他应付款项明细》（四）约定由被告预收契税、房屋维修基金、合同印花税等，并收取六个月物业服务费。同时在备注栏中注明若买受人违约不能缴付或延期缴付的，出卖人可不交付该商品房给买受人并不承担任何违约责任。合同签订后，原告按约支付了首付款，办理了银行按揭贷款，同时办理了预售商品房买卖预告登记。2016年6月24日双方签订的《商品房买卖合同》在原房地产管理局备案。原告缴纳首付款后，同年7月29日办理了银行按揭手续，房款全部交清。2017年7月底被告通知原告于2017年8月31日办理收房手续，未果。双方协商于2018年9月18日交房，原告再次前往收房并缴纳了契税、房屋维修资金等，被告要求原告缴纳自2017年8月31日起至当日的物业费，原告认为物业服务费应当自收房起缴纳。双方因此至今未办理房屋交接手续。本院认为：一、在商品房买卖合同中，卖方交付房屋，买方交付房款，是合同双方应当履行的主要义务。本案被告虽然与原告在合同附件中约定，如原告不缴纳物业费被告可不交付房屋且不构成违约，但缴纳物业费的义务仅仅是原告的一项次要义务，在原告已经依约履行了交付全部房款的主要义务后，开发商不能以原告未履行缴纳物业费的次要义务为由而拒绝履行自己的主要义务。因此，此种情形下，被告不能主张先履行抗辩权。二、被告拒绝交付房屋依据的是《合同补充协议》及附录，其中附录一《黄冈碧桂园联体税费及其他应付款项明细》，属于格式条款。被告作为该买卖商品房的开发建设单位，无权要求买受人在取得房屋之前缴纳物业管理费，而物业费是基于物业服务合同关系产生，与商品房销售合同属于不同的法律关系，未交纳物业费，不能成为不交付房屋的理由，该约定属于加重购房人责任、排除购房人主要权利，违反了我国合同法关于格式条款的规定。对此，《最高人民法院合同法司法解释二》第四十条规定：具有本法（即合同法）第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本院认为，被告通过合同附件的方式约定原告在收房时须先向开发商出示向相关单位缴纳物业服务费凭据，以此作为收房的条件，当属无效。三、违约责任的承担问题。原被告在合同中“出卖人逾期交房的违约责任”项下约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之三的违约金。本案中，被告未在约定期限内向原告交房，构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。但原告在收房过程中，亦存在不当之处，在不能按时收房后，应当积极与开发商联系，及时调解或者诉讼。原告时隔两年后起诉，放任了损失的扩大。依照合同法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，虽然被告未提出调整违约金，但是依照合同计算的违约金明显大于原告的实际损失，有违公平原则，因此，结合案情，本院酌定被告支付原告违约金3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条规定，判决如下：一、被告黄冈市碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告王丹华、於佳雄交付黄冈碧桂园二期“第黄冈碧桂园白鹭湖三街166幢1-3层61号房”，并于本判决生效之日起十五日内协助原告办理权属转移登记手续；二、被告黄冈市碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告王丹华、於佳雄违约金3万元；三、驳回原告王丹华、於佳雄的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6204元减半收取计3102元，由被告黄冈市碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  胡虹霞二〇二〇年十二月二十一日书记员  胡国丽