贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6080号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜遵秀，女，1964年11月21日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：敖霖，贵州谋道律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：遵义日报传媒（集团）有限责任公司，住所地：贵州省遵义市汇川区澳门路**，统一社会信用代码：915203005941574936。法定代表人：周俊南，总经理。委托诉讼代理人：刘永杰，贵州牧心律师事务所律师。上诉人杜遵秀因与上诉人遵义日报传媒（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杜遵秀上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，依法改判支持上诉人在一审中的反诉请求或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人于2015年3月2日再次签订《报业大厦25至26层房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定租赁期限为2015年7月1日至2020年7月28日，但被上诉人未经上诉人同意擅自更改起租时间，虽与上诉人提交的租赁合同复印件相同，但并不能以此认定上诉人认可对该时间的更改。2、双方于2015年10月26日就撤除26层违建部分达成协议，对之前租赁合同中约定的租金标准进行了降低，2015年至2018年的租金从每月40元／㎡降为35元／㎡，阳台从每月3000元降为500元，2018年至2020年的租金从每月45元／㎡降为40元／㎡，阳台从每月4000元降为1000元，同时，同意对上诉人就撤除的部分予以补偿2.65万元。3、被上诉人收取水电费的标准超出正常标准，对水电费收据上载明的水费按14.5元／吨计算不予认可，电费也是在供电部门正常收费标准上提高了20倍。故对上诉人超过正常收费标准交纳的水电费应依法行使抵销权。4、由于被上诉人于2017年7月将部分楼层另行出租给他人从事酒店经营，故从2017年8月1日至11月被上诉人将一楼大厅关闭，造成上诉人不能经营。后该酒店又进行装修，将一楼入户大堂门关闭，直到2018年11月底才装修完毕，但被上诉人并未及时通知上诉人。因此，被上诉人因其自身原因导致上诉人至少有16个月的时间没有经营，应对该期间的租金予以扣除。根据上诉人一审中提供的被上诉人于2018年4月24日的通知、被上诉人的《会议记录》及会议纪要、批复等，均明确对上诉人租金减免时间是至一楼大厅开放时，但被上诉人并未举证证明大厅实际开放时间，根据上诉人于2019年3月15日提交给被上诉人的请示可以证明是2018年12月底，且被上诉人同意免收租金和水电费3万元。5、上诉人于2015年3月6日交纳租金13.1万元，同年12月1日交纳10.5万元租金，合计23.6万元，而被上诉人应收取的租金为18万元，减去撤违赔偿2.65万元，实际应付租金为15.35万元，故超额支付8.25万元；2016年分两次交租10.8万元；2017年根据被上诉人法人戴林同意免除2000元，应交租金17.8万元。分四次实交租金21.4万元，超额支付3.6万元。2018年根据减收应交租金4.8万元，2019年应交租金18万元，实交23.2万元。因此，上诉人并无违约行为。6、因被上诉人将一楼大厅封闭16个月导致上诉人承租的经营场所的消费者没有正常进出通道，上诉人租赁合同目的不能实现，故是被上诉人违约在先，且又擅自停水停电，致使上诉人被迫终止租赁关系，应由被上诉人对上诉人的装修损失予以赔偿，但一审法院未予采纳上诉人对装修损失进行鉴定的申请，属程序违法。遵义日报传媒（集团）有限公司二审辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。遵义日报传媒（集团）有限公司向一审法院起诉请求：一、判决确认原、被告签订的《报业大厦25至26层房屋租赁合同》于2020年1月3日解除；二、判决被告立即支付原告欠付租金和垫付水电费合计127478.74元；三、诉讼费由被告承担；四、判决被告立即腾房恢复原状后返交原告；五、判决被告承担违约金20万元。审理中，原告增加诉讼请求，请求被告支付租金和垫付水电费增加至135364.01元。杜遵秀向一审法院反诉请求：一、判决确认反诉人与被反诉人之间形成的租赁关系终止于2019年12月16日，驳回被反诉人的诉讼请求；二、判决被反诉人赔偿反诉人装修损失5万元（暂定），并对反诉人承担20万元违约金；三、判决本诉、反诉费用均由被反诉人承担。一审法院认定事实：2015年3月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《报业大厦25至26层房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定乙方租赁报业大厦25至26层房屋，面积为500平方米（阳台另计），用于茶室经营。房屋租赁时间从2015年3月1日起至2020年2月28日止，租金计算方式如下：1、25层26层租赁面积共500㎡（阳台另计）；2、2015年3月1日至2018年2月28日期间，租金按月40元/㎡计算、阳台按每月3000元计算，合计每月租金为23000元；3、2018年3月1日至2020年2月28日期间，租金按每月45元/㎡计算、阳台按每月4000元计算，合计每月租金为26500元。关于其他费用约定：租赁期间的水电费据实结算。物管费每月750元。空调费按室内面积以每月13元/㎡计算等。乙方在合同生效后三日内支付半年租金，以后每半年期满前一个月支付下半年的租金，水、电、物管、空调费在当月付清。乙方经营用途发生改变须经甲方书面许可，经营中安全问题和责任由乙方承担。特别约定乙方不按时缴付相关费用及履行相应条款将承担责任：1、未足额支付水、电、房租、空调、物管费用任一费用达五日后，甲方可以对其停止供水、供电，由此造成的损失由乙方承担；2、如甲方催告支付水、电、房租、空调、物管费等任一项费用的通知达十日，乙方仍未足额付清，甲方可以解除合同，由此造成的损失由乙方承担；3、乙方违反本合同约定的任何条款，经甲方催告后五日内仍没有改正的，甲方可以解除合同；4、甲方可适时采用现代科技方法，如水、电、空调、物管费预付卡管理方式等，乙方不得拒绝和阻扰，否则视为乙方违约，甲方有权提前变更或解除合同，由此造成的损失由乙方自行承担。采用水、电、空调、物管费预付卡管理方式后，乙方自行关注卡上余额并及时充值，否则因金额不足导致的停供后果以及由此导致的损失由乙方自行承担。5、因20-26楼临澳门路一侧的“弧线装饰体”为“拉挂”式结构，其称重量有严格的限制。且随着年限的增加，其构件的拉挂力越弱，故乙方应将26楼临澳门路一侧平台上擅自增加的土石花木等杂物去除干净（于本合同签订后的一个月内完成），今后也不得增加任何负荷，否则，由此引发的事故责任（直接损失和间接损失）完全由乙方承担。合同解除后，房屋由甲方收回，乙方须在合同解除后15日内无条件撤出该场所返还房屋（属于乙方的动产部分可自行带走，逾期未带走的，甲方可以处分，产生费用由乙方承担；装修及不动产部分不得毁损；甲方亦不作任何经济补偿），不得妨碍甲方另行选择或回收另用，否则由乙方向甲方支付违约金200000元，如影响甲方时间一个月，则由乙方再向甲方支付违约金50000元，以此类推。对解除合同有异议的，应当在收到解除通知之日起5日内起诉。违约赔偿损失的范围包括但不限于违约金、直接损失、可得利益、律师费用等全部损失。合同自签字后生效，乙方接收房屋自生效之日起。庭审中，被告认为该合同中“2、2015年3月1日至2018年2月28日期间，租金按每月40元/㎡计算、阳台按每月3000元计算，合计租金为23000元；3、2018年3月1日至2020年2月28日期间，租金按每月45元/㎡计算、阳台按每月4000元计算，合计每月租金为26500元”日期存在手工改动，对手工改动的内容不予认可，被告当庭提交的租赁合同亦存在一样的手改部分，内容与原告提交的合同一致。再结合合同第二条已经约定租赁期间从2015年3月1日起至2020年2月28日止，认定手工改动的时间系双方认可，作为计租时间的约定。在合同履行期间，由于报业大厦酒店装修，原告自愿从2017年8月1日起至2018年12月止减免部分房租，故主张该段时间的租金为70000元，从2019年1月1日起至2019年12月30日的租金，每月自愿按照21000元计算，合计252000元。以上两年租金合计为322000元。2019年5月31日，原告以通知的形式向被告主张支付2019年3、4、5月的租金，被告在收到通知后，向原告缴纳20000元。租赁合同约定，水、电费据实结算。原告提交有缴费通知单若干证明被告应当缴纳的费用，其中以下述五份缴费单载明的项目、用电量、用水量、单价、金额、计算方式主张被告尚欠水费、电费、空调费、物管费等其他费用，分别是：1、2019年8月12日-2019年9月12日通知单，载明电费1424.57元；水费768.5元；二次供水分摊电费32.86元；物管费750元；空调费6390.9元。以上合计9366.83元。2、2019年9月12日-2019年10月12日通知单，载明电费1039.55元；水费725元；二次供水分摊电费31元；物管费750元；空调费3195.45元，以上合计5741元。3、2019年10月9日-2019年11月1日通知单，载明电费885.55元；水费623.5元；二次供水分摊电费26.66元；物管费750元，无空调费，以上合计2285.71元。4、2019年11月1日-2019年12月1日通知单，载明电费1398.91元；水费1058.5元；二次供水分摊电费45.26元；物管费750元；空调费6390.9元。以上合计9643.57元。5、2019年12月1日-2020年1月1日通知单，载明电费744.37元；物管费750元；空调费6390.9元。以上合计7885.27元。又查明，原告提交的遵义报业大楼19年8月12日-19年9月12日、9月12日-10月9日、10月9日-11月1日、11月1日-12月1日、12月1日-2020年1月1日的电抄表、水抄表，被告认可其员工贾小玲在抄表数后签字。电抄表、水抄表上的抄表数与上述缴费通知单上载明的一致。2019年10月25日，被告向原告汇款212000元。后，原告向被告送达2019年11月16日的通知，通知上载明扣除被告已支付的232000元后，剩余租金加上9月、10月的水电费等，被告还尚欠80652.54元，要求被告于本月内尽快缴纳。2019年12月13日，原告向被告送达《关于停水、停电、停梯的通知》，通知如下：针对金斯敦茶吧拖欠房租、水电费一事，2019年12月9日召开的党委会上明确了两点：1、物管中心在核算该茶吧所欠的房租、水电费时，必须严格按报社（甲方）与金斯敦茶吧（乙方）双方所签合同的约定进行核算，不得擅自增加和减少收取比例；2、物管中心再发一个催缴房租、水电费的通知，并限定核算期、缴费期限，若该茶吧经营者仍置之不理，拒不履行合同，报社将按合同和相关法律执行。经物管中心初步核查，贵茶吧从2019年8月起至今已拖欠水电费、物管费长达4个月，金额为29593.47元，房租90000元。其间，报社本着友好合作的目的，多次通过书面形式向贵茶吧催收水电费和物管费，而贵茶吧却至今未与报社沟通洽谈和按时缴纳所拖欠费用。由于欠费金额巨大，已严重影响到报社各项工作的正常开展，本社将根据双方所签合同的约定和相关法律条款，决定于2019年12月16日起，对贵茶吧停止供水、停止供电、停止物管服务项目。停水、停电、停止物管服务项目期间发生的一切后果由贵茶吧自负。被告主张在收到通知后，由于原告的停电行为，双方解除合同。2019年12月18日，被告将涉案房屋的钥匙通过邮寄的方式送达给原告。原告因被告拖欠租金及水电费用，向被告邮寄律师函，要求解除租赁合同。被告于2020年1月3日收到。律师函中还要求被告腾空房屋进行交付等内容。一审法院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，予以确认。被告应当按照约定支付租金、缴纳水电费、空调费、物管费等。从审理查明的内容来看，被告所支付的款项并不足以支付租金、水电费等费用，原告多次书面向被告进行催收，直至2019年12月16日，才向被告送达《关于停水、停电、停梯的通知》。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人支付租金是主要的合同义务，现本案被告的行为明显违背了合同的约定，而并非原告。原告有权依据合同约定向被告行使解除权。故确认以原告送达律师函的时间作为解除合同的时间即2020年1月3日。原告对合同约定的租金自愿减免一部分，系其对权利的处置。本院对其租金322000元的主张予以支持。关于电费、水费、物管费、空调费，根据租赁合同中“租赁期间的水电费据实结算。物管费每月750元。空调费按室内面积以每月13元／㎡计算等。”的约定，被告每月收到对应的水电用度量，并未提出过异议。被告应当按照抄表数支付相应的水电费。被告虽对单价提出异议，但未提交相应的证据予以反驳，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果”之规定，本院对被告的抗辩不予支持。故对原告主张的水电费确认如下：1、2019年8月12日-2019年9月12日电费1424.57元、水费768.5元、二次供水分摊电费32.86元；2、2019年9月12日-2019年10月12日电费1039.55元、水费725元、二次供水分摊电费31元；3、2019年10月9日-2019年11月1日电费885.55元、水费623.5元、二次供水分摊电费26.66元；4、2019年11月1日-2019年12月1日电费1398.91元、水费1058.5元、二次供水分摊电费45.26元；5、2019年12月1日-2020年1月1日电费744.37元、水电费合计8804.23元。期间的物管费根据合同约定计算为750×5个月＝3750元。结合原告的缴费单上主张空调费的情况，按照合同约定，空调费计算为426.06㎡×13元／㎡×3.5个月＝19385.73元。以上租金及水、电、物管、空调费用合计为353939.96元，被告所提交证据证明支付金额为232000元，故尚需支付121939.96元。关于原告主张腾空房屋并进行交付，及被告反诉原告赔偿装修损失的请求。根据租赁合同中“合同解除后，房屋由甲方收回，乙方须在合同解除后15日内无条件撤出该场所返还房屋（属于乙方的动产部分可自行带走，逾期未带走的，甲方可以处分，产生费用由乙方承担；装修及不动产部分不得毁损；甲方亦不作任何经济补偿），不得妨碍甲方另行选择或回收另用，否则由乙方向甲方支付违约金200000元，如影响甲方时间一个月，则由乙方再向甲方支付违约金50000元，以此类推”之约定，合同解除后，原告对装修不作任何补偿。对被告的该项反诉请求不予支持。被告申请对装修损失进行鉴定的请求，亦无必要。故对其鉴定申请不予准许。而涉案房屋是否交付，被告是否支付违约金，经查明，2019年12月18日，被告向原告邮寄房屋钥匙，原告亦认可收到。在租赁合同无其他约定的情况下，被告交付钥匙的行为可视为交付。但仅仅交付钥匙，并不能证明已搬走房屋内所有的物品，履行了腾空房屋的义务。涉案房屋内尚有被告的经营物品未搬离，被告有义务腾空房屋。租赁合同约定解除合同后，被告存在妨碍原告使用房屋或者回收另用，才适用违约金条款。本案的被告已经将钥匙交付，原告有权依据合同自行使用房屋。故对原告主张违约金的请求不予支持。据此，判决：一、确认原告（反诉被告）遵义日报传媒（集团）有限责任公司与被告（反诉原告）杜遵秀于2015年3月2日签订的《报业大厦25至26层房屋租赁合同》已于2020年1月3日解除；二、被告（反诉原告）杜遵秀于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）遵义日报传媒（集团）有限责任公司租金及水电费、物管费、空调费共计121939.96元；三、被告（反诉原告）杜遵秀于本判决生效后七日内将位于澳门路报××大厦××层的房屋腾空；四、驳回原告（反诉被告）遵义日报传媒（集团）有限责任公司的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杜遵秀的全部诉讼请求。案件受理费3110元（依法减半收取），反诉费2525元，合计5635元，由原告（反诉被告）遵义日报传媒（集团）有限责任公司负担2000元，由被告（反诉原告）杜遵秀负担3635元。本院二审期间，上诉人提供了《遵义市中心城区水价执行标准》及交纳租金的票据2张，拟证明被上诉人向上诉人收取的水电费标准过高，多收取的费用应当予以扣减以及上诉人分别于2015年12月1日、2015年3月16日向被上诉人交纳租金10.5万元和13.1万元。对此，被上诉人对其证明目的不予认可，认为上诉人于2015年交纳的租金与本案中被上诉人主张的租金无关，本案中被上诉人主张的是2017年8月至2019年12月的租金。对于水电费是根据物业公司提供的缴费清单收取的，再由物业交至水电部门，收费标准是按上诉人属于商业性质收取的，包含了污水处理费、二次供水费及水泵电费、水电机房运营费的分摊等。二审查明的其余事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人是否差欠被上诉人租金及水电费应如何认定；二、被上诉人是否应赔偿上诉人装修损失及违约金。关于争议焦点一，双方于2015年3月2日签订的《报业大厦25至26层房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽该合同第三条中对租金计租分段日期存在手工改动，但上诉人提交的租赁合同与被上诉人提供的涉案租赁合同内容是一致的，且也存在手改部分，结合涉案合同签订的时间为2015年3月2日及约定的租赁期限为2015年3月1日至2020年2月28日，一审认定该手改部分是得到双方认可，并作为约定的计租时间，并无不当。同时，根据双方于2015年10月26日签订的《关于金斯敦茶楼撤除26楼违规建筑物的相关协议》及被上诉人于2018年4月27日向上诉人发出的《通知》等可知，由于租赁期间拆除违规建筑及酒店装修的原因，双方对租金标准进行了调减。虽上诉人主张在租赁期间，由于报业大厦内酒店装修给其经营造成困难及停业，要求对其租金进行减免，但根据上诉人向被上诉人提交的减免租金请示及被上诉人向上诉人发出的通知、催告函等，并结合被上诉人的会议纪要来看，被上诉人在本案中亦是按调减后的租金标准主张的租金，自愿将2017年8月1日至2018年12月止的租金调减为70000元，2019年1月1日至2019年12月30的租金按调减后的标准计算为252000元，这也符合被上诉人之前所作出的减免租金的承诺。由于上述期间被上诉人主张的租金共计为322000元，而上诉人在被上诉人催收后仅支付租金232000元，故存在尚差欠租金的情况。根据涉案租赁合同第七条的约定，上诉人未按期足额交纳租赁相关费用的，被上诉人可以解除合同，因此，一审认定被上诉人于2020年1月3日向上诉人送达律师函的时间作为合同解除的时间，并无不当。本案中，被上诉人主张了从2019年8月12日至2020年1月1日期间的水电费，上诉人对被上诉人提供的水电费的使用数量无异议，但认为收取的费用标准过高。根据被上诉人提供的水费核算单、费用报销单、记账凭证及缴费通知单等，并结合涉案租赁合同中关于水电费据实结算的约定，加之该费用系由物业代收后向相关水电部门缴纳及上诉人属于商业用水用电性质，因此，一审认定上述期间的水电费共计为8804.23元，并无不当。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，结合双方签订的《报业大厦25至26层房屋租赁合同》第九条“合同解除后，房屋由甲方收回，乙方须在合同解除后的15日内无条件撤出该场所并还房屋（属于乙方的动产部分可自行带走，逾期未带走的，甲方可以处分，产生费用由乙方承担；装修及不动产部分不得毁损；甲方亦不作任何经济补偿），不得妨碍甲方另行择租或回收另用，否则由乙方向甲方支付违约金20万元；以影响甲方时间一个月，则由乙方再向甲方支付违约金5万元人民币，以此类推”之约定，租赁合同解除后，被上诉人对上诉人的装修不作任何补偿，因此，一审对于上诉人要求被上诉人对其装修损失予以赔偿及申请鉴定的主张，未予采纳，并无不当。综上所述，杜遵秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2799元，由杜遵秀负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年十二月七日法官助理毛丹书记员余飞