湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3161号上诉人（原审被告）：江赴亚，男，1989年10月15日出生，汉族，湖南省宁远县人，住宁远县。委托诉讼代理人：唐红炬，广东法海律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：田甜，女，1990年3月12日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住蓝山县。委托诉讼代理人：张小宇，男，湖南箫韶律师事务所律师。原审第三人：张年成，男，1981年12月22日出生，汉族，湖南省宁远县人，户籍地宁远县。现住宁远县。上诉人江赴亚因与被上诉人田甜、第三人张年成房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院(2020)湘1126民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。江赴亚的上诉请求：一、依法撤销湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初538号民事判决第一项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、改判支持上诉人一审反诉请求；三、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审诉讼主体错误；二、一审的诉讼关系罗列错误；三、违反诉讼自愿原则；四、严重的程序违法；五、事实认定错误；六、对核心事件的认定不重视证据；田甜辩称：一、原审认定事实清楚，证据确实充分；二、一审判决采信《资产评估报告》合理合法，并不违反证据规则；三、一审判决被答辩人退还答辩人不能正常营业期间的房租，而没有判决被答辩人赔偿不能正常营业期间的损失，已经明显的照顾了被答辩人。原审第三人未进行答辩。田甜向原审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告违约金150000元，退还原告押金70000元，退还因被告违约致不能正常营业期间的房租39000元，赔偿损失100000元；2、依法解除原、被告于2019年7月30日签订的《房屋租赁合同》；3、诉讼费由被告承担。江赴亚反诉诉讼请求：一、判令原告给付被告违约金150000元；二、判令原告给付被告《房屋租赁合同》实际解除之日止的租金及违约金；三、判令原告给付被告水费2694.5元；四、判令原告给付被告分摊电费25986.4元；五、判令原告给付被告分摊承担的卫生费与电梯维护费1800元；六、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；七、案件受理费由原告承担。一审经审理查明:2019年7月29日，案外人肖艳飞等人将梦圆足浴养生会所转让给原告田甜，后原告田甜与被告江赴亚于2019年7月30日签定《房屋租赁合同》，合同约定，被告将自己所有的位于宁远县××镇××路××号梦圆大酒店三、四楼及九楼部分区域租赁给原告用于经营原梦圆足浴养生会所，租赁时间为2016年12月10日至2022年8月15日止，年租金为156000元，签订合同时一次性交纳100000元，其中70000元为房屋押金，每月租金13000元按季度交纳，原告需按时交纳租金，否则被告有权收取原告违约金，违约金为每日1000元；合同还约定酒店内产生的费用（电梯电费、护理费及维修费，消防物品及协调费，网络及电视使用费，酒店内共同使用物品地维保费及卫生费）原告按总费用的25%进行分摊；任何一方违约须付守约方违约金150000元，合同同时还约定了其他权利及义务。签订合同后，原告于2019年11月1日将原梦圆足浴养生会所重新登记为宁远县格来美沐足城。2020年3月7日，原告的合伙人黄平云向宁远县公安局桐山派出所报警称梦园大酒店的房东（被告江赴亚）私自拆除其格来美沐足城的招牌，打坏其收银台，占用其三楼、四楼房间以及九楼空坪。民警赶往现场调查取证，为此双方产生矛盾，原告遂于2020年3月18日向本院提起民事诉讼。另查明，宁远县格来美沐足城新装修损失和广告招牌损失评估为18.68万元。一审法院认为，原告田甜与被告江赴亚于2019年7月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全部履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催收后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该案中，原、被告双方都同意解除《房屋租赁合同》，依法应准许解除合同。因梦园大酒店的房东（被告江赴亚）在未与原告协商好的情况下，准予他人承包。在装修过程中，私自拆除其格来美沐足城的招牌，打坏其收银台，占用其三楼、四楼房间以及九楼空坪，影响原告经营，导致其无法经营下去而解除《房屋租赁合同》，属被告江赴亚违约，因此被告江赴亚应当承担违约责任及赔偿原告田甜的损失。原告田甜的损失评估为18.68万元，合同约定的违约金150000元低于田甜的损失，该院决定适当予以增加，原告田甜请求由被告支付原告违约金150000元，赔偿损失100000元，两项相加明显高于造成的损失，该院支持由被告江赴亚赔偿田甜损失18.68万元；原告田甜请求由被告退还原告押金70000元，退还因被告违约致不能正常营业期间的房租39000元，是合同约定被告应当履行的义务，该院予以支持。被告江赴亚反诉请求由原告支付水费2694.5元、分摊电费25986.4元、分摊承担的卫生费与电梯维护费1800元，是合同约定原告田甜应当履行的义务，故该反诉请求该院予以支持。被告江赴亚反诉请求由原告田甜支付违约金150000元，因导致解除《房屋租赁合同》是被告自己的原因，该请求该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限被告江赴亚在本判决生效后10日内退还原告押金70000元，退还因被告违约致不能正常营业期间的房租39000元，赔偿损失186800元，合计295800元；二、限反诉被告田甜在本判决生效后10日内支付反诉原告江赴亚支付水费2694.5元、分摊电费25986.4元、分摊承担的卫生费与电梯维护费1800元，合计30480.9元；以上一、二项相抵后，由被告江赴亚支付原告田甜265319.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6685元，减半收取3342.5元，反诉费3342元，共计6684.5元，由被告江赴亚负担3342.5元，反诉被告田甜负担3342元。二审期间，上诉人江赴亚提交一组新证据，工商局档案里放出来的租赁合同，注册格莱美物主个体户这个合同是由王文娟向工商局申请依法工商登记，并非田甜所有。被上诉人质证：一、该证据不属于新证据的范围；二、对证据的真实性不能确定，因为该证据是复印件没有原件，也没有提供证据来源；三、对该证据的合法性关联性有异议，该证据证实了王文娟是跟陈什么红所签订的，并不是田甜所签，没有证据证实田甜转租行为。对合法性也有异议，这个合同是田甜跟上诉人签订的，但出租方并不是田甜也不是上诉人。所以它的合法性真实性关联性均有异议。本院认证：该证据系复印件，对方对其真实性不予认可，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、关于本案诉讼主体的问题。本案为租赁合同纠纷，由于出租人（上诉人）江赴亚的租赁物在租赁过程中，造成承租人损失，出租人应承担责任。本案上诉人的诉讼主体适格，诉讼关系罗列正确；二、本案一审是否违反诉讼自愿原则（是否超诉请判决）。一审判决中损失赔偿为186800元，是按照法律规定违约金（150000元）填补损失（100000元）的方法，综合判处损失186800元，一审判决并没有违反诉讼自愿原则；三、关于损失鉴定的问题（一审事实认定及核心证据的采纳）。损失鉴定是在法院的主持下，由当事人双方认可的鉴定机构出具，鉴定机构具有相应的资质，且上诉人没有提交该鉴定明显错误的证据，一审采纳郴州宏信资产评估事务所出具的资产评估报告书予以采信，符合法律规定。综上所述，江赴亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6685元，由上诉人江赴亚负担。本判决为终审判决。审判长 李 振 湘审判员 魏  蓉审判员 彭 样 平二〇二〇年十二月二十一日书记员 ：蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。