北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10961号上诉人（原审被告）：北京华夏文远体育文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡**院**楼**07。法定代表人：阴梦菲，执行董事。委托诉讼代理人：李恒源，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京崇德商贸有限公司，，住所地北京市东城区永定门内东街中里****楼**法定代表人：刘朝成，董事长。委托诉讼代理人：彩登枝，北京彩和律师事务所律师。委托诉讼代理人：于霞菲，北京彩和律师事务所律师。上诉人北京华夏文远体育文化发展有限公司（以下简称华夏公司）因与被上诉人北京崇德商贸有限公司（以下简称崇德公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华夏公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判驳回崇德公司要求返还履约保证金、装修管理费、装修保证金及赔偿崇德公司的装修损失的诉讼请求，或者发回重审；2.一、二审诉讼费由崇德公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.本案真正的违约方为被上诉人。案涉合同约定租赁场所的开业日期为2018年10月1日，被上诉人一直未能开业是因为其于2018年11月得知一层超市停业后，自知不符合耐克要求的店铺开业标准，于是自行停止装修。一层超市停业与否与上诉人无关，且案涉合同未约定一层超市持续开业是合同的履行条件。被上诉人未按照合同约定进行开业导致上诉人无法收取租金，其行为构成违约。2.关于案涉房屋被封锁的事实，系上诉人与北京新岩凯利投资管理有限公司（以下简称新岩凯利公司）的纠纷，与本案无关。二、被上诉人构成根本违约，应该向上诉人支付拖欠租金、管理费、运营推广费、违约金、补缴免租期租金。崇德公司辩称，同意一审判决，不同意华夏公司的上诉意见。1.案涉房屋被第三方新岩凯利公司封锁、断水断电，房屋状态不满足出租条件，租赁合同目的无法实现。华夏公司从新岩凯利公司处承租房屋后转租，华夏公司与新岩凯利公司之间发生房屋租赁合同纠纷后直接导致涉案房屋被新岩凯利公司封锁是客观事实。2.崇德公司在一审中对于装修迟延的事实已经作了合理解释虽然未按照合同约定的时间进场装修，但已经按照合同约定缴纳了2018年8月至12月的经营管理费和运营推广费，由此可见，崇德公司迟延装修没有影响双方合同履行。3.2018年11月一层超市停业后客流量减少是客观事实，后为避免扩大损失，崇德公司向华夏公司提出申请，先停止装修。4.崇德公司未实际经营，不存在租金缴纳的问题，华夏公司所提支付租金等问题不是本案审理范围。崇德公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间2018年6月签订的《租赁合同》；2.华夏公司退还崇德公司履约保证金60万元，管理费及运营推广费276525元、装修管理费60000元及保证金61450元；3.华夏公司支付崇德公司装修损失168768元。一审法院认定事实：2018年6月，崇德公司与华夏公司签订《租赁合同》，约定出租方（甲方）华夏公司将北京市丰台区西三环南路10-3号“北京月恒正大新生活广场”项目二层2A008铺位出租于崇德公司（乙方），计租面积1229平方米。乙方仅在营业执照记载的经营范围内进行经营活动，经营品牌为NIKE/ADIDAS/PUMA/REEBOK/ADIDASNEO。租期自2018年8月1日至2023年5月23日，免租期2个月（自2018年8月1日至2018年9月30日止），免租期内乙方不须支付租金，但应支付管理费、推广宣传费、能源费和其他实际发生的费用。该租赁场所的开业日期为2018年10月1日（若该租赁场所提前开业，则乙方须从开业日起交付经营管理费、推广宣传费及能源费和其它实际发生的费用）。甲方拟于2018年7月31日将租赁场所交付乙方，即约定交付日。合同约定的装修免租期起算期间自交付日开始计算。乙方应在本合同双方盖章生效后五日内，向甲方支付110610元，作为装修免租期（2个月）期间的管理费及运营推广费。乙方按每3个月为一个结算周期，向甲方缴纳管理费及运营推广费。乙方应在上一个支付周期最后一个月的15日之前向甲方支付下一期管理费及运营推广费（例如：2018年10月1日至2018年12月31日的管理费及运营推广费，乙方应于2018年9月15日前向甲方支付）。本合同约定租赁场所的经营管理费35元/平方米/月（含税），合计43015元，推广宣传费10元/平方米/月（含税），合计12290元。装修面积在1000平米至2000平米之间的装修管理费60000元。装修面积高于500平米的装修保证金按照50元/平米收取，装修完成后无息退还。履约保证金60万元，履约保证金作为乙方全面履行及遵守在本合同项下其必须履行及遵守的一切条文规定的担保。在整个租赁期内履约保证金由甲方保管，但甲方无须向乙方支付履约保证金的利息。甲方收取履约保证金后向乙方开具收款收据。乙方进场施工前向甲方缴纳施工保证金61450元、施工管理费60000元。庭审中，双方均认可2018年7月31日交付租赁场地。崇德公司主张向华夏公司支付2018年8月至12月经营管理费及推广宣传费共计276525元、装修管理费60000元、装修保证金61450元。华夏公司认可收到上述款项。崇德公司主张装修管理费系现场管理监督费用，包括通水用电等保证装修顺利进行的费用，如果装修正常运行不退还。华夏公司认为装修管理费是装修期间的管理费用，包括对水电、物业协调管理的费用，不予退还。崇德公司提交2019年5月20日沟通函，拟证明华夏公司向其发函，通知其租赁房屋被查封。华夏公司不认可真实性，主张之前没有发过相关函件，按照约定对方应该已经开业。崇德公司提交2019年5月12日通告，拟证明北京新岩凯利投资管理有限公司向其发布通告称与华夏公司解除合同，因华夏公司单方违约导致承租房屋无法正常营业。华夏公司不认可真实性关联性。崇德公司提交照片，拟证明涉诉房屋张贴封条。华夏公司不认可真实性关联性。崇德公司提交2019年5月20日回函，拟证明华夏公司向北京新岩凯利投资管理有限公司回函中描述北京新岩凯利投资管理有限公司对租赁物业断水断电、封锁房屋，导致商户无法经营。华夏公司认可真实性，不认可关联性，认为系其与第三人之间的纠纷，与本案无关。崇德公司申请证人出庭作证，证人陈某：“由于品牌公司对店铺级别划分，批店流程较长，导致进场装修延迟。10月中下旬进场装修，11月13日发现楼下超市停业，超市影院是阿迪开业的必备条件，否则不批开业，我告知被告负责人孙强，对方表示超市招商正在协商中，我表示先不装修，一直在等。2019年5月，耐克公司从报店至开店是127天，超过期限不再批店。后告知我被告与大甲方也发生矛盾。……2019年6月租赁场地被封锁，封条上写的2019年6月，其没在现场，不清楚。2018年11月13日暂停装修，因为发现一层地球港停业，且与员工有纠纷。11月13日老板将信息发给我，如果地球港关闭，耐克公司就不会批店。”华夏公司认可证人对停业时间和停止装修时间及原因的陈某。另查，崇德公司向华夏公司支付2018年8月-12月管理费及推广费276525元、装修管理费60000元、装修保证金61450元、履约保证金60万元。本案审理过程中，经崇德公司申请，一审法院委托中财宝信（北京）房地产土地资产评估有限公司对北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场项目2A008号铺位内装修的市场价值进行评估，结果为168768元。鉴定费41600元由崇德公司预交。一审法院认为，崇德公司与华夏公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据崇德公司提交的华夏公司向北京新岩凯利投资管理有限公司出具的《回函》及其他证据，能够证明2019年5月涉案房屋断水断电及封锁的事实，双方之间《租赁合同》的目的已无法实现，华夏公司的行为构成根本违约，对崇德公司要求解除合同的诉讼请求法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于崇德公司要求退还2018年8月至12月经营管理费及推广宣传费276525元的诉讼请求，崇德公司主张因2018年11月涉案房屋所在的北京月恒正大新生活广场一层全部停业影响二层正常开业，但其证人陈某系因品牌公司对店铺级别划分批店流程较长导致进场装修延迟，10月中下旬进场装修，11月13日发现楼下超市停业故暂停装修，且双方合同中并无关于一层超市开业与否及客流量的约定，故崇德公司应向华夏公司交纳该笔费用，对该项请求法院不予支持。关于装修管理费60000元及装修保证金61450元，崇德公司虽陈某11月13日因一层超市停业暂停装修，但2019年5月断水断电封锁房屋的行为致使其无法经营，亦无法继续装修，故装修保证金61450元应予退还，因崇德公司已经进行部分装修，故装修管理费部分退还，具体金额法院结合案情酌定为30000元。关于装修损失，因合同系因华夏公司违约而解除，华夏公司应赔偿崇德公司该项损失，金额以评估意见为准。履约保证金60万元亦应退还。双方其他主张及辩称均缺乏事实及法律依据，本院均不予认定及采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除北京崇德商贸有限公司及北京华夏文远体育文化发展有限公司于2018年6月签订的《租赁合同》；二、北京华夏文远体育文化发展有限公司于判决生效之日起十日内退还北京崇德商贸有限公司履约保证金60万元；三、北京华夏文远体育文化发展有限公司于判决生效之日起十日内退还北京崇德商贸有限公司装修管理费30000元；四、北京华夏文远体育文化发展有限公司于判决生效之日起十日内退还北京崇德商贸有限公司装修保证金61450元；五、北京华夏文远体育文化发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿北京崇德商贸有限公司装修损失168768元；六、驳回北京崇德商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方未提交新证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，崇德公司与华夏公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。2019年5月12日，新岩凯利公司发布的《通告》表示，由于华夏公司单方违约，导致月恒正大新生活广场二层项目无法正常营业，其司于2019年5月12日与华夏公司解除租赁合同。2019年5月20日，华夏公司向新岩凯利公司作出的《回函》显示，华夏公司明知新岩凯利公司对租赁物断水断电、封锁房屋，导致商户无法经营；同日，华夏公司亦向崇德公司作出《沟通函》表示由于新岩凯利公司断水、断电、上锁、贴封条、派人值守等，阻挠其司与各商户的正常经营，造成了严重的负面影响和极大的损失。由此可见，华夏公司与新岩凯利公司之间的租赁合同纠纷导致涉案房屋断水断电及封锁，崇德公司无法实现合同目的，崇德公司请求解除合同，具有事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因华夏公司违约导致合同目的无法实现，合同解除，华夏公司收取的履约保证金60万元应该退还。因案涉商场一层超市停业，客流量减少，崇德公司暂停装修，后因2019年5月涉案房屋断水断电及封锁，导致无法经营，亦无继续装修的必要，故一审法院认为装修保证金61450元应予退还，并无不当。一审法院根据双方合同履行情况及装修进度，酌予确定华夏公司应返还崇德公司装修管理费30000元，亦是恰当的。因华夏公司违约导致合同目的无法实现，合同解除，华夏公司应该赔偿崇德公司的装修损失，一审法院依据评估意见确定该项损失金额，并无不当。华夏公司上诉主张系因崇德公司未能按合同约定的时间开业导致其无法收取租金，构成违约，故不同意给付上述费用的理由，本院不予支持。关于华夏公司上诉请求崇德公司支付拖欠租金、管理费、运营推广费、违约金、补缴免租期租金等，不属于本案审理范围，应另行解决。综上所述，华夏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15301元，由北京华夏文远体育文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  许 英审 判 员  朱 印审 判 员  施 忆二〇二〇年十二月十六日法官助理  周 珍书 记 员  吕可心