湖南省资兴市人民法院行 政 判 决 书（2020）湘1081行初66号原告：邓祖辉，男，1971年7月15日出生，汉族，湖南省桂阳县人，居民，住湖南省桂阳县。委托代理人：刘井生，湖南星河律师事务所律师。被告：桂阳县自然资源局，住所地湖南省桂阳县欧阳海大道**。法定代表人：尹波，桂阳县自然资源局局长。出庭负责人：龚建国。委托代理人：邓瑞仁，男，1963年9月1日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。委托代理人：何良开，湖南志浩律师事务所律师。第三人：郴州市住房公积金管理中心，住，住所地湖南省郴州市五岭大道**/div>法定代表人：曹暇，郴州市住房公积金管理中心主任。委托代理人：李志辉，男，1975年1月24日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托代理人：王立强，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。第三人：朱辉，男，1986年1月16日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，居民，住湖南省郴州市苏仙区。第三人：桂阳县金鑫房地产开发有限公司，住，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道鹿峰路南塔岭/div>法定代表人：贺辉，经理。委托代理人：尹声全，湖南指点律师事务所律师。原告邓祖辉诉被告桂阳县自然资源局及第三人郴州市住房公积金管理中心、朱辉不履行不动产登记法定职责一案，于2020年8月18日向本院提起行政诉讼。本院依据《最高人民法院关于同意湖南省郴州市中级人民法院开展行政案件相对集中管辖试点工作的批复》于同日立案后，向被告及第三人邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。诉讼中，本院依法通知桂阳县金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于2020年11月5日、2020年12月3日公开开庭审理了本案。原告邓祖辉及委托代理人刘井生、被告桂阳县自然资源局出庭负责人龚建国、委托代理人邓瑞仁、何良开、第三人郴州市住房公积金管理中心委托代理人李志辉、王立强、第三人金鑫公司委托代理人尹声全到庭参加诉讼，第三人朱辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓祖辉诉称，原告系桂阳县卫生局（现组成桂阳县卫生健康局）职工家属。2011年8月18日，原告与桂阳县卫生局、卫生监督所团购住房管理办公室签订《干部职工自愿参加团购住房协议书》，团购桂阳县××花园××小区××栋××层××号住宅。2015年1月16日，原告与第三人金鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同明确约定原告购买金卫花园2栋11层Ａ1102号住宅，购房款为345129元。合同签订后，原告依约向金鑫公司交纳购房款，并办理了该房的水、电、燃气开户等手续。在督促金鑫公司履行交房义务过程中，原告获悉金鑫公司金卫花园项目负责人欧仁清向案外人侯腾飙借款180万元，为保证借款的偿还，侯腾飙以第三人朱辉的名义与金鑫公司于2016年9月23日就原告购买金卫花园2栋Ａ1102号房屋另行签订《商品房买卖合同》，并于2016年10月26日在被告处办理了商品房买卖预告登记，2016年11月17日又办了商品房抵押权预告登记。原告为维护自身的合法权益，及时于2020年4月15日向桂阳县人民法院提起民事诉讼，2020年5月25日桂阳县人民法院作出（2020）湘1021民初1236号民事判决，判决确认了邓祖辉与金鑫公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效，金鑫公司与朱辉签订的《商品房买卖合同》无效。判决生效后，原告于2020年7月20日向被告申请注销第三人朱辉办理的商品房买卖预告登记及为第三人郴州市住房公积金管理中心办理的抵押权预告登记，并为原告办理商品房买卖预告登记，被告予以拒绝并于2020年7月24日向原告送达2020001号不予登记告知书。原告认为，被告在第三人朱辉与金鑫公司签订的《商品买卖合同》被法院依法确认无效的情况下，仍不予纠正自己的错误登记行为，明显违背了《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行》》等行政法规、规章的规定，依法应予纠正，为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判决撤销被告作出的2020001号不予登记告知书，并判决被告履行注销第三人朱辉、郴州市住房公积金管理中心办理的预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权预告登记的法定职责。原告邓祖辉为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.原告的身份信息；2.第三人的身份信息；3.2020001号不予登记告知书；4.不动产登记簿（宗地代码431021001207GB00087）、不动产权利及其其他事项登记信息（不动产单元号431021001207GB00087F00010201）；5.桂阳县人民法院（2020）湘1021民初1236号民事判决书；6.《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》；7.桂阳县不动产登记申请书、邓祖辉办理不动产登记申请报告。被告桂阳县自然资源局辩称：一、原告单方申请预告登记不符合《不动产登记操作规范（试行）》中关于“预告登记的申请主体应当为买卖房屋双方”的规定；二、原告的申请表只是申请预告登记，依据《不动产登记操作规范（试行）》4.8.2的规定，申请登记事项与不动产登记簿的记载相冲突的，不动产登记机构不予登记并书面通知申请人。据此，被告对原告作出不予登记告知书；三、虽然经人民法院生效判决确认原告与金鑫公司房屋买卖合同有效，第三人朱辉与第三人金鑫公司房屋买卖合同无效，但未确认第三人朱辉与第三人郴州市住房公积金管理中心的抵押合同无效，因此，桂阳县自然资源局不能注销第三人郴州市住房公积金管理中心的抵押权预告登记。被告桂阳县自然资源局为证明其诉讼主张，向本院提交下列证据：1.第三人朱辉申请不动产登记的资料；2.不动产登记证明；3.原告邓祖辉申请不动产登记的资料；4.不予登记告知书（2020001号）、不动产登记申请资料退回通知书。第三人郴州市住房公积金管理中心述称：一、桂阳县自然资源局颁发的湘(2016)桂阳县不动产证明第0001746号、第0001510号不动产登记证明是合法的。原告向桂阳县自然资源局申请办理金卫花园2栋A1102户的预告登记，存在尚未解决的权属争议及法律法规规定不予登记的其他情形，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条之规定，桂阳县自然资源局决定不予登记并作出的不予登记告知书(编号:2020001)的行政行为证据确凿，适用法律依据正确，程序合法。二、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案商品房第三人朱辉已办理不动产预告登记，郴州市住房公积金管理中心桂阳县管理部办理了预购商品房抵押预告登记，不动产登记证明已经具有物权效力，具有排它性、支配性、绝对性，即使原告与金鑫公司签订的《商品房买卖合同》有效，也因物权效力大于债权效力，原告债权不能对抗第三人郴州市住房公积金管理中心、朱辉已依法登记的物权。三、朱辉向郴州市住房公积金管理中心申请的住房公积金贷款提供了个人及配偶身份证明、结婚证、基本情况证明、商品房买卖合同、首付款收据等有关材料，经郴州市住房公积金管理中心审核后，已向朱辉发放了住房公积金委托贷款30万元。如果判决撤销湘(2016)桂阳县不动产证明第0001746号、第0001510号不动产登记，将会给郴州市住房公积金管理中心造成重大的社会利益损害。综上，被告桂阳县自然资源局作出的不予登记告知书(编号:2020001)具体行政行为是正确的，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人郴州市住房公积金管理中心为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.住房公积金职工住房委托贷款申请调查审批资料清册；2.不动产登记证明及备案信息。第三人朱辉未予答辩，亦未提交证据。第三人金鑫公司述称：案涉项目实际开发商欧仁清为金卫花园项目部办理了《营业执照》《税务登记证》《组织机构代码证》《机构信用代码证》，依法有独立的民事主体资格，能够独立行使民事行为，履行法律义务。二、原告2015年1月16日与欧仁清签订《商品房买卖合同(预售)》，并交纳相关购房款，金鑫公司完全不知情，因为金鑫公司没有参与合同的签订，也没有收取任何购房款。三、2016年10月，欧仁清在向案外人侯腾彪借款，且以签订买卖合同的方式将原告等人所购房屋抵押给侯腾彪，进而侯腾彪以第三人朱辉等人的名义与金鑫公司签订《商品房买卖合同》，金鑫公司确实不知原由，直至原告向桂阳县人民法院提起案涉合同民事诉讼后，金鑫公司才知晓欧仁清借款抵押及侯腾彪网签后贷款等相关的事实。四、金鑫公司对郴州市住房公积金管理中心给案涉有关人员办理贷款业务完全不知情，金鑫公司既没有参与办理贷款业务的任何环节，也没有过帐或收取住房公积金管理中心发放的贷款。第三人金鑫公司为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.金卫花园项目部的《营业执照》《税务登记证》《组织机构代码证》《机构信用代码证》；2.《桂阳县“金卫花园”住宅小区开发建设合作协议书》、欧仁清的承诺书。上述证据经本院组织当事人质证并审查核实，本院均予以确认并在卷佐证。经审理查明，桂阳县金卫花园住宅小区系桂阳县卫生系统职工团购房项目，该项目以第三人金鑫公司的名义开发，案外人欧仁清是该项目的实际投资商和项目负责人。原告邓祖辉是桂阳县卫生系统职工家属。2015年1月16日，原告邓祖辉与金鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买金鑫公司开发的××花园××小区××栋××层××号房屋，价款为2149元／平方米，共计345129元。合同签订后，原告邓祖辉按合同约定支付了首期购房款337000元，并陆续办理了该房的水、电开户等手续，但金鑫公司一直未向邓祖辉交付房屋。因项目建设资金不足，2016年10月，金鑫公司金卫花园项目负责人欧仁清向案外人侯腾彪借款。为保证债务的履行，欧仁清与侯腾彪协商，将包括邓祖辉所购房屋在内的多套房产以签订买卖合同的方式抵押给侯腾彪用以担保借款的偿还，并办理了网签手续。2016年10月2日，侯腾彪以和第三人朱辉的名义与金鑫公司签订编号为GY16003739号《商品房买卖合同》，约定金鑫公司将案涉的金卫花园2栋A1102号房屋（之前已售卖给原告的房屋）售卖给第三人朱辉，但第三人朱辉实际未支付购房款。嗣后，侯腾彪以第三人朱辉的名义向桂阳县自然资源局申请办理预售商品房买卖预告登记。2016年10月26日，桂阳县自然资源局对案涉房屋进行预售商品房买卖预告登记，并作出湘（2016）桂阳县不动产证明第0001510号不动产登记证明。之后，侯腾彪又以第三人朱辉名义将案涉房屋在郴州市住房公积金管理中心桂阳管理部申请抵押贷款30万元，并向桂阳县自然资源局申请办理预售商品房抵押权预告登记。2016年11月17日，桂阳县自然资源局对案涉房屋进行预售商品房抵押权预告登记，并作出湘（2016）桂阳县不动产证明第0001746号不动产登记证明。原告邓祖辉发现案涉房屋被第三人朱辉办理预售商品房买卖预告登记和抵押权预告登记后，于2020年4月15日向桂阳县人民法院提起民事诉讼。桂阳县人民法院于2020年5月25日作出（2020）湘1021民初1236号民事判决，判决：一、邓祖辉与金鑫公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、金鑫公司与朱辉签订的《商品房买卖合同》（编号为GY16003739）无效；三、金鑫公司在本判决生效后三十日内将金卫花园2幢11层A1102号房屋交付邓祖辉；四、驳回邓祖辉的其他诉讼请求。宣判后，各方当事人均未在法定期限内提起上诉，该判决书已于2020年6月18日发生法律效力。2020年7月20日，原告邓祖辉持上述判决书等资料向被告桂阳县自然资源局提交不动产登记申请书，申请登记事项：1.为邓祖辉办理金卫花园2栋A1102号房屋的预售商品房买卖预告登记；2.注销朱辉为金卫花园2栋A1102号房屋办理的预售商品房买卖预告登记；3.注销朱辉为金卫花园2栋A1102号房屋办理的预售商品房抵押权预告登记。2020年7月24日，桂阳县自然资源局作出编号2020001号不予登记告知书，告知邓祖辉，其申请办理金卫花园2栋A1102号户预告登记，经审查，因申请登记事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致，申请登记事项与不动产登记簿的记载相冲突，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，决定不予登记。2020年8月18日，原告邓祖辉向本院提起诉讼。诉讼中，原告邓祖辉变更诉讼请求为请求判决被告桂阳县自然资源局履行注销第三人朱辉、郴州市住房公积金管理中心办理的金卫花园2栋A1102号预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权预告登记的法定职责。本院认为，本案争议焦点是被告桂阳县自然资源局是否存在未履行不动产登记法定职责的情形。《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条规定，预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；（二）债权消灭的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。《不动产登记操作规范（试行）》第15.4条关于预告登记的注销规定，1.适用情形。有下列情形之一的，当事人可申请注销预告登记：①买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除等导致债权消灭的；②预告登记的权利人放弃预告登记的；③法律、行政法规规定的其他情形。2.申请主体。申请人为不动产登记簿记载的预告登记权利人或生效法律文书记载的当事人。预告当事人协议注销预告登记的，申请人应当为买卖房屋或者其他不动产物权的协议的双方当事人。3.申请材料。申请注销预告登记，申请人提交的材料包括：①不动产登记申请书；②申请人身份证明；③不动产登记证明；④债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料；⑤法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。本案中，桂阳县自然资源局是桂阳县人民政府的不动产登记机构，负有办理桂阳县行政区域内不动产登记的法定职责。根据生效的桂阳县人民法院（2020）湘1021民初1236号民事判决确认，邓祖辉与金鑫公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效，金鑫公司与朱辉签订的《商品房买卖合同》无效。从该生效判决可以认定，原告邓祖辉是案涉金卫花园2栋A1102号房屋的权利人，而朱辉对该案涉房屋的债权已经消灭。依照上述法律规范的规定，邓祖辉作为生效法律文书记载的当事人，有权申请注销第三人朱辉、郴州市住房公积金管理中心为案涉房屋办理的预售商品房买卖预告登记和抵押权预告登记。原告邓祖辉于2020年7月20日向被告桂阳县自然资源局提交的申请报告中，申请事项包括申请注销朱辉为金卫花园2栋A1102号房屋办理的预售商品房买卖预告登记和抵押权预告登记，但被告桂阳县自然资源局未对邓祖辉申请注销预告登记的事项进行审查和作出相应处理，故，被告桂阳县自然资源局存在未依法履行不动产登记法定职责的情形。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条第一款、第七十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十九条第二款之规定，判决如下：限被告桂阳县自然资源局在本判决生效后二十日内履行不动产登记法定职责，即对原告邓祖辉申请注销第三人桂阳县金鑫房地产开发有限公司、朱辉、郴州市住房公积金管理中心为金卫花园2栋A1102号房屋办理的预售商品房买卖预告登记和抵押权预告登记的事项进行审查并依法作出处理。案件受理费50元，由被告桂阳县自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  张志辉人民陪审员  黄**耕人民陪审员  邵菊红二〇二〇年十二月十日法官助理李良桃书记员侯外凤附：本判决书所引用的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。人民法院判决第三人承担义务或者减损第三人权益的，第三人有权依法提起上诉。第七十二条人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十九条原告或者上诉人申请撤诉，人民法院裁定不予准许的，原告或者上诉人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以缺席判决。第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不发生阻止案件审理的效果。根据行政诉讼法第五十八条的规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，依法缺席判决。