广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4323号上诉人（原审原告）：谢海春，男，汉族，1984年3月28日出生，英德市人，住英德市****。公民身份号码：441************。被上诉人（原审被告）：英德市领峰房地产有限公司，住所地：英德市*********************。法定代表人：杨开森。被上诉人（原审被告）：清远市向成物业管理有限公司英德分公司，住所地：英德市******************。负责人：王**。上诉人谢海春因与被上诉人英德市领峰房地产有限公司（以下简称领峰公司）、清远市向成物业管理有限公司英德分公司（以下简称向成公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢海春上诉请求：一、请求撤销英德市人民法院作出的（2020）粤1881民初681号民事判决书，并改判由两被上诉人立即恢复位于英德市英红镇峰景豪庭的A1、A2栋首层107-1、107号、108-1号、108号商铺用水用电；改判两被上诉人向上诉人支付涉案商铺租金损失21981.78元（自2019年7月8日暂计至2020年1月7日）；其余费用计算至被上诉人恢复用水、用电时止。二、判令两被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、领峰公司作为涉案商铺所在小区的开发商，对涉案商铺所在小区的水电基础设施负有完善的义务。作为商铺所在小区的开发商，领峰公司的资金链断裂不能成为其免除完善小区水电基础设施义务的理由，其仍对商铺所在小区的水电基础设施负有完善的义务。二、上诉人通过法院司法拍卖受让涉案商铺时是通水通电的。经一审法院查明，涉案商铺及商铺所在小区的其他业主生活用水由被上诉人领峰公司建设工地项目临时提供，居民生活用电系租用被上诉人向成公司的临时用电，因此小区内的商铺及居民生活所需用水用电问题得以解决。上诉人于2019年5月24日拍卖受让涉案商铺时，涉案商铺的租户仍在经营“华香源美食店”，同时根据向成公司提供的《峰景豪庭首层107-1、107、108-1、108号商铺应缴各项费用明细》，足以证实涉案的商铺一直是处于通水通电状态的。三、向成公司作为涉案商铺所在小区的物业服务公司没有尽到提供物业服务的义务。上诉人通过司法拍卖受让涉案商铺后，两被上诉人在无任何合法依据的情况下，联合声称该商铺巳欠下十万的物业管理费及水电费，若上诉人不在当天全部缴付完毕，则将对商铺采取停水停电等措施。2019年7月8日两被上诉人并未经书面的形式向上诉人催缴，在上诉人没有清晰欠费的详细明细的情况下，被上诉人恶意掐断了涉案商铺的水电，导致租户经营的饭店难以为继，最后无奈停业退租，给上诉人造成了租金损失。两被上诉人只给上诉人一天时间缴纳所谓拖欠的“物业管理费”是极其不合理的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业管理公司向业主催缴物业管理费需经书面催缴，故两被上诉人在未以书面形式向上诉人催缴物业管理费便断水断电的依法无据。领峰公司作为开发商，有完善小区内的供水供电基础设施的义务，向成公司有根据《前期物业服务合同》约定为广大业主提供物业服务的义务，上诉人作为涉案商铺的产权人，同为小区的业主，应有享有租电协议项下的供电服务的权利，以及使用小区用水设备的权利，但两被上诉人恶意断水断电的行为违背了其职责和义务，严重损害了上诉人的合法权益，两被上诉人应立即停止侵害，对涉案商铺恢复供水供电并赔偿上诉人因断水断电造成的损失。四、根据合同的相对性，前任业主欠下的物业费与上诉人无关，两被上诉人采取停止供电、供水等方式催交物业费毫无法律依据，两上诉人应对断水断电造成上诉人的损失承担赔偿责任。提供的物业管理服务，因此，上诉人并不清楚两被上诉人所称欠下的巨额的物理费从何以来。退一步讲，既然向成公司已为峰景豪庭提供了物业管理服务，但商铺转让时遗留的欠费问题，根据合同相对性，该笔欠费应由旧业主承担，与上诉人无关，上诉人只需对受让物业后的物管费承担缴纳义务。两被上诉人采取停止供电、供水等方式催交物业费毫无事实和法律依据。两被上诉人的行为已导致涉案商铺无法正常经营使用，所造成的损失应由两被上诉人承担连带赔偿责任。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院在查清事实的基础上判允上诉人的上诉请求。领峰公司无提交答辩意见。向成公司无提交答辩意见。一审法院作出判决：驳回谢海春的全部诉讼请求。案件受理费349.54元，由谢海春负担。一审法院认定事实、判决理由及法律适用详见一审判决书。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方二审争议的焦点为：1、领峰公司与向成公司是否应向涉案商铺提供水电服务；2、领峰公司与向成公司是否应向上诉人支付涉案商铺租金损失21981.78元。关于领峰公司与向成公司是否应向涉案商铺提供水电服务的问题。首先，案涉商铺是谢海春通过淘宝网司法拍卖网络平台竞拍所得。根据谢海春与一审法院签订的（2018）粤1881执恢271号《拍卖成交确认书》记载的内容可知，拍卖标的已知详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，谢海春在拍卖案涉商铺前已认真阅读了《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料。在案证据《阿里拍卖拍品详情》截图内容显示，涉案商铺未竣工验收，标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人自行负担。可见，谢海春是清楚涉案商铺的现状及存在的瑕疵。谢海春在知悉拍卖商铺未竣工验收可能存在未通水、通电，以及买受人需承担拍卖商铺可能存在的水电欠费责任的情形下仍然参与竞拍，为此，对于竞拍所得的标的物瑕疵风险，买受人应自行承担。其次，案涉商铺拍卖前使用的水电均为临时供水供电，根据领峰公司在一审诉讼期间的答辩意见反映，案涉商铺并未申请永久水电报装，且案涉商铺仍未竣工验收，不具备交付条件，故谢海春要求领峰公司与向成公司提供用水用电服务，依据不足，本院不予支持。关于领峰公司与向成公司是否应向上诉人支付涉案商铺租金损失21981.78元的问题。如前所述，案涉商铺拍卖前使用的水电均为临时供水供电，谢海春竞拍案涉商铺前已知悉买受人需承担拍卖商铺可能存在的水电欠费，但在竞得拍卖标的物后，未向向成公司支付商铺原欠的水电费，导致商铺的临时用水用电断供，造成商铺经营损失，不能归责于领峰公司及向成公司。谢海春的该节上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费699.08元，由谢海春负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年十二月十日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。