四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川34民终1159号 上诉人（原审原告）：西昌市房地产开发有限责任公司。住所地：四川省西昌市马水河街。 法定代表人：谌立湟，总经理。 委托诉讼代理人：寸江坤，四川朗晟律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：李俊，女，1970年6月出生，汉族，个体户，住四川省西昌市。 被上诉人（原审被告）：朱西娥，女，1963年8月出生，汉族，个体户，住四川省西昌市。 原审第三人：西昌市飞月时装有限公司。 法定代表人：刘运开，公司经理。 委托诉讼代理人：李俊，女，1970年6月出生，汉族，个体户，住四川省西昌市。代理权限为一般代理。 上诉人西昌市房地产开发有限责任公司（以下简称地产公司）与被上诉人李俊、朱西娥，原审第三人西昌市飞月时装有限公司（以下简称飞月公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2020)川3401民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人地产公司上诉请求：一、请求依法撤销原判，并依法改判上诉人与被上诉人的租赁关系与2019年12月30日终止，并依法判令被上诉人将位于西昌市××街××号××号的房屋移交给上诉人；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误；原审法院认定第三人对涉案房屋具备代管权属事实认定错。在第三人签订合同并收取上诉人支付的费用后，根据被上诉人的陈述及原审法院依职权调取的关于第三人的工商登记资料，第三人已经决定解体，且被依法吊销。在解体后第三人根本就未进行任何经营行为，并且第三人被吊销后依法不能从事与清算无关的经营行为，因此，第三人缺少代管涉案房屋的主体身份。同时，本案被上诉人及第三人均没有提供任何有效证据证明第三人具备代管涉案房屋的权利，但原审法院却认定第三人具有代管案涉房屋的权利，属认定事实错误。二、原审法院采纳上诉人对三性提出异议的复印件证据属于适用法律错误。在原审法院中被上诉人提交了一份《通知》，该证据来源不明，且系复印件，该证据上诉人明确的提出了异议，但原审法院违背了当事人提供证据应提供原件的证据规则，对该证据予以采信，因此，原审法院采信该证据属于适用法律错误。三、2004年7月2日，被上诉人与刘运开签订的《房屋协议》并未实际履行，本案实际是上诉人与被上诉人之间建立的无固定期限的房屋租赁关系。被上诉人与刘运开签订的《租房协议》中约定的租金支付标准、租金支付时间均与上诉人提交的被上诉人交纳租金的票据凭证中载明的租金标准和租金支付时间不一致，且该份协议中载明的建立房屋租赁关系的双方当事人是第三人和被上诉人，而被上诉人一直都是向上诉人交纳租金与上诉人之间建立了实际的租赁关系，因此，该份《租赁协议》中的内容自始至终没有履行。 被上诉人李俊辩称：上诉人上诉说的时装公司没有代管权，上诉人说的不是事实，我们租房子的时候是时装公司办公室主任和我们说的，房租也是时装公司收的，收据盖的印章也是开发公司的章。2007年我们所举的上诉人公司收回代管权的证据是真实的，我们与时装公司是履行了协议了的，而且与上诉人公司协商过。 被上诉人朱西娥答辩意见与李俊一致。 被上诉人飞月公司答辩意见与李俊一致。 地产公司向一审法院起诉请求：1、要求人民法院依法解除原告与被告的房屋租赁关系，并判令被告将位于西昌市××街××号××号的房屋移交原告。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2001年2月27日，第三人西昌市飞月时装有限公司在原西昌市工商行政管理局登记成立，原位于西昌市西门坡37号（现西昌市××街××号××，公司法定代表人刘运开，公司大楼共5层，一楼有7间经营门市，全部由公司出租给商户经营，二楼为家具商场，三楼办公区域，四楼是材料、成品、库房，五楼生产车间，营业期限从2001年2月27日－2004年2月26日。后因西昌市飞月时装有限公司未在年检截止日前到西昌市工商行政管理局参加2004年度年检，该局于2005年10月11日对其作出凉工商西［2005］170号《行政处罚》，吊销了西昌市飞月时装有限公司《营业执照》，现公司现状为吊销未注销。被告李俊、朱西娥原系西昌市飞月时装有限公司职工。2001年1月12日，西昌市人民政府因西昌月城广场项目建设，需要对广场周边州市体育场及四邻周边单位的房屋进行拆迁。根据西昌市人民政府西府发（2001）号批复，同意原告西昌市房地产开发公司为月城广场暨凉山民族体育文化中心项目业主。2002年7月4日，原告西昌市房地产开发公司取得西昌市房地产管理局颁发的折许字2001第05号《房屋拆迁许可证》。第三人西昌市飞月时装有限公司属“月城广场”第二期拆迁单位。2002年11月11日，原告西昌市房地产开发公司（甲方）与第三人西昌市飞月时装公司签订（乙方）签订《房屋拆迁协议》，其中约定：一、被搬迁房屋情况，被搬迁房屋为框剪结构，建筑面积3683.83平方米，占用国土面积为824.60平方米，临时房屋建筑面积268.80平方米。房屋产权证号：西市**，国土证号：西市国用（00）字第1&tim**;×1号。二、被搬迁房屋补偿、安置形式，甲、乙双方协商同意，对被搬迁房实行经补偿，不进行安置。三、经济补偿金额，经甲、乙双方反复协商同意，框剪结构被搬迁房屋一次性补偿550.00万元，临时房屋一次性补30000.00元，合计553.00万元。原告分别于2003年3－10月将拆迁补偿款汇入第三人西昌市飞月时装公司账户，第三人将拆迁房屋《土地使用证》、《房屋所有权证》交给原告。后第三人成立清算小组，因拆迁涉及到经营租赁门市的经济补偿及职工社保、医保等善后工作，原告未接收房屋，西昌市飞月时装公司仍对拆迁房屋进行管理。2003年8月因拆迁一楼一间租赁门市一家租户搬走，被告李俊、朱西娥找到西昌市飞月时装公司经理刘运开要求租赁该门市，刘运开将该涉案门市出租给被告，2004年7月2日，为办理经营所需的各项证照，被告李俊、朱西娥与刘运开签订了租房协议，协议写明：西门坡37号时装公司大楼底楼门市，因月城广场二期工程拆迁，在尚未拆除之前，受月城广场项目业主委托由时装公司代管至拆迁时为止，未拆迁之前可以出租。并约定：一、公司门市壹间，拆迁前出租给李俊、朱西娥经营，租金每月壹仟元整。二、每月初1－5号为交纳租金日期，按月收缴，先缴后用。三、租赁日期从现在起至拆迁时止，出租方提前一个月通知承租方，承租方无条件搬迁后交回门市…。由于本案诉争的租赁房屋至今尚未拆迁，被告一直租用该门市经营文化用品。2007年5月17日，原告向各出租商户发出通知（未通知被告），明确告知：租用的房屋产权属于公司，公司已于2007年4月解除原时装公司代管权，2007年5月底租用营业门市由公司收回。2019年7月15日，原告通知时装公司各租户，决定于9月对该楼进行打围施工，消防整改工程验收合格后，公司将另行通知再租时间。2019年9月2日，原告西昌市开发公司再次通知各租户，决定原时装公司大楼底层门市于2019年10月1日由公司收回进行整体打造，打造完成后底层门市将面向社会进行招租，各租户可在同等条件下优先租赁，原则上，经改造后的门市租赁单价不低于每平方米200.00元，因被告未与原告联系，2019年9月29日，原告委托四川星亮律师事务所律师向被告李俊送达律师催告函，要求被告于2019年10月15日前清场，并于2019年10月18日到原告处了结租赁关系。被告认为原合同签订租赁期限是到拆迁为至，现租赁期限未到不同意与原告重新签订新的租赁合同，原告于2020年3月19日向法院提起诉讼。另查明，2003年至2007年，被告承租的房屋租金一直由西昌市时装公司代收后交原告。2008年1月至2019年12月31日，被告均按季度向原告交纳租金（其中2008年每月租金2000.00元，2009年每月租金2120.00元，2010年每月租金2220.00元，2011年每月租金2350.00元,2012年至2019年每月交纳租金2538.00元）。2019年12月被告向原告交纳2020年的租金，原告认为双方的租赁关系至2019年12月30日已终止，拒收被告租金。 一审法院认为：第三人西昌市飞月时装公司原是涉案房屋的所有权人，在未拆迁前公司法定代表人刘运开受原告的委托代管房屋并与被告李俊、朱西娥签订的《租房协议》，被告承租涉案房屋，自2003年开始向原告交纳房屋租赁费，原告知晓被告租赁商铺一事，十多年来原告未提出异议，应视为原告对案涉《租房协议》予以认可。因合同约定的解除条件是自拆迁为止，现房屋尚未拆迁，双方合同约定解除条件尚未成就，且被告一直按时交纳租金，无违约情形。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，被告于2003年8月承租涉案商铺已十六年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”规定，现解除期限条件未到，原告主张解除合同，重新与被告签订租赁合同的理由不符合法律规定，也不符合协议的约定，故原告诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回原告西昌市房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费300.00元，减半收取计150.00元，由原告西昌市房地产开发有限责任公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。另查明：飞月公司于2005年10月21日被吊销营业执照。西昌市房地产开发公司于2006年12月2日和2007年4月2向李俊、朱西娥出具收据注明收到房租1,500.00元，并加盖财务专用章。 本院认为,本案当事人争议的焦点是：双方之间的租赁协议是否是在2019年12月30日终止？ 上诉人主张飞月公司被吊销后依法不能从事与清算无关的经营行为，因此，飞月公司缺少代管涉案房屋的主体身份，但经本院查明飞月公司于2005年10月21日被吊销，而飞月公司与李俊、朱西娥签订租房协议是2004年7月2日，签订协议是在被吊销之前，此时飞月公司仍然能从事经营行为，故，上诉人关于飞月公司缺少代管主体身份的上诉理由不成立，本院不予支持。 上诉人主张原审法院采信被上诉人提交的一份《通知》错误，根据本案查明的事实，第三人西昌市飞月时装公司原是涉案房屋的所有权人，被上诉人李俊、朱西娥原是飞月时装公司的职工，因拆迁涉及到经营租赁门市的经济补偿及职工社保、医保等善后工作，地产公司未接收房屋，西昌市飞月时装公司仍对拆迁房屋进行管理，此为市政拆迁的历史背景下产生，为当地居民所熟知，符合特定历史条件下的管理模式。因此，一审根据本案实际情况采信该证据并无不当，故，上诉人该项上诉理由不成立，本院不予支持。 上诉人主张《房屋协议》并未实际履行，本案实际是上诉人与被上诉人之间建立的无固定期限的房屋租赁关系，主要理由是被上诉人与刘运开签订的《租房协议》中约定的租金支付标准、租金支付时间均与上诉人提交的被上诉人交纳租金的票据凭证中载明的租金标准和租金支付时间不一致。一审中，李俊、朱西娥提供的加盖有地产公司财物专用章的2006年12月和2007年4月收据已经证明，被上诉人从2006年起直接在向上诉人缴纳租金，而且双方对租金实际予以了变动，上诉人虽然否认飞月公司代管，认为协议并未实际履行，但从上诉人直接在收取李俊、朱西娥租金并未提出异议的实际情况看，双方对于租金进行了变动，但并未对租赁期限进行变动，且在2002年11月李俊、朱西娥租赁以来在长达十余年的时间，上诉人并没有对《租房协议》提出过异议，应视为对案涉《租房协议》予以认可并在实际履行，双方只是对租金予以变动。故，上诉人关于《租房协议》并未实际履行的上诉理由不成立，本院不予支持。 本案双方租赁协议明确约定协议解除条件是自拆迁为止，现房屋尚未拆迁，因此，并不存在租赁协议终止的情形。故，上诉人主张双方租赁关系已于2019年12月30日终止，请求判令被上诉人李俊、朱西娥移交房屋的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人西昌市房地产开发有限责任公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300.00元由上诉人西昌市房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘志涛 审判员  杨发蓉 审判员  郑 坚 二〇二〇年十二月十五日 书记员  沈晓林