黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0881民初667号原告（申请执行人)：刘凤明,男，1950年1月6日出生，汉族，个体，住同江市。委托代理人：孙来成，同江市同江镇法律服务所法律工作者。委托权限：代为立案、一审参加诉讼、参加调解、提供证据、承认、变更、放弃诉讼请求、代收、代签法律文书。被告（案外人）：叶明柱，男，1979年12月4日出生，汉族，个体，住同江市。委托代理人：梁春丽，女，黑龙江郝忠辉律师事务所律师。委托代理权限：代为参加庭审、质证、辩论；代为承认、反驳诉讼请求；代为提起上诉；代为收取法律文书及调解书。被告（被执行人）：黑龙江程盟房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9123080059820949XK。法定代表人：孙淑琴，执行董事。地址：同江市委托代理人：杜微，女，汉族，1989年9月15日出生，汉族，该公司员工。委托代理权限：代为承认放弃、变更诉讼请求，进行和解，上诉、反诉，代收代签法律文书。原告刘凤明与被告叶明柱、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司（以下简称程盟公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤明及委托代理人孙来成，被告叶明柱委托代理人梁春丽、黑龙江程盟房地产开发有限公司委托代理人杜微庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘凤明向本院提出诉讼请求：1.要求判决许可对同江东都新城10号楼1单元202室住宅的执行；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由:黑龙江程盟房地产开发有限公司开发建设同江东都新城小区，原告系该小区回迁户，在与程盟公司案件中，原告申请查封了涉案楼房，被告叶明柱在执行程序以案外人身份提出异议，要求中止执行东都新城10号1单元202室住宅的执行并解除查封。被告叶明柱依据(2020)黑0881执异22号执行裁定，支持其异议请求，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，提起本案申请执行人执行异议之诉。叶明柱辩称，被告叶明柱享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。程盟公司辩称，本案争议房产，在人民法院査封此房产之前，程盟公司就已经抵工程款给被告叶明柱，签订了房屋认购协议书。叶明柱已经实际占有并使用。被告叶明柱在法院査封前签订合同购买本案争议房产属实;本案争议房产被告已经用债权抵付房款属实;被告已经实际占有并使用本案争议房产属实;非因被告叶明柱的原因未能办理房屋产权证书也属实。原告刘凤明提供如下证据支持其主张：证据一、（2020）黑0881执异22号执行裁定书1份。证明原告对此裁定不服提起本案申请执行人异议之诉。经庭审质证，二被告对该证据真实性无异议。本院经审查认为，本院对该证据的真实性予以认定。证据二、（2011）同民初字第657号民事裁定书、（2011）同民初字第657-5号民事裁定书、（2011）同民初字第657-6号民事裁定书、（2015）同立商字第183号民事裁定书各1份。证明自2011年开始至2017年涉案小区全部土地就已经被整体查封，在此期间程盟公司于2015年8月14日将涉案楼房处分给叶明柱不具有合法性。经庭审质证，被告叶明柱对该证据真实性无异议，证明问题有异议，查封时上述裁定为查封土地，并不包含案涉房屋。而且这些裁定没有办法证明现在房屋仍在这些裁定查封中，查封土地并不干涉房屋的出售，叶明柱取得该案涉房屋合法有效。被告程盟公司对该证据真实性无异议，证明问题有异议，查封土地的裁定书效力不涉及未建成的地上建筑物，因查封时建筑物没有建成完工，并且（2011）同民初字第657-6号民事裁定书已于2015年9月16日该裁定书已失效，（2015）同立商字第183号民事裁定书该组证据在同江市人民法院于2017年4月20日下达了（2015）同立商字第183-1号民事裁定书，以不属于程盟公司为由，解除了程盟公司35096.6平方米土地使用权对应的建成19栋楼，所以（2015）同立商字第183号民事裁定书已经被法院撤销，19栋楼中包括叶明柱的案涉房屋。本院经审查认为，对该组证据真实性予以认定。能够证明经高庆斌申请本院于2011年9月16日查封同江宏泰御景小区43774平房米的土地使用权证及地上建筑物。后于2013年除去经法院裁定解封的部分继续查封。证据三、（2017）黑0881民初522号民事裁定书、2020黑08**执225号执行裁定书各1份。证明涉案楼房原告于2017年10月17日申请查封至今。经庭审质证，被告叶明柱对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，查封状态是程序过程，不能实质判定房屋归属及状态。被告程盟公司对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，此份裁定书并不能证明争议房屋的权属。本院经审查认为，二被告对该组证据的真实性无异议，本院予以认定。证据四、房屋拆迁补偿安置协议书、证明各1份。证明原告是回迁与被告程盟公司2010年6月17日签订了回迁合同，后经同江房屋征收管理办公室与被告程盟公司及原告于2015年4月29日确认本案涉案楼房作为调换回迁楼房，并在同江房地产管理局作了备案登记。二被告之间作出的手续均在原告持有手续之后，根本对抗不了原告强制执行的效力。经庭审质证，被告叶明柱对该证据真实性有异议，该协议系征收管理办公室协议上盖章因其原协议是复印件，不能证明具有真实性。协议手写部分明显能看出不同笔迹分别书写的，不能证明真实性。征收管理办公室不能分配叶明柱的房屋，征收管理办公室不具有代替程盟公司与原告刘凤明签订协议的权利。被告程盟公司认为该组证据与本案不具有关联性，因本案的案由是执行异议之诉，是原告申请执行程盟公司的财产，该组证据证明此房产为原告所有并使用，与程盟公司财产不具有证明力，此组证据如果证明是原告所有，那么就不能作为程盟公司的财产来申请执行，所以对应此组证据不予质证。本院经审查认为，对该组证据的真实性予以认定。被告叶明柱提供如下证据支持其主张：证据一、外墙弹性平涂漆施工工程合同、抵账协议各1份。证明被告叶明柱承建了案涉小区部分楼房外墙涂料工程，2015年8月14日，黑龙江程盟房地产开发有限公司用包括案涉房屋在内的五套房屋抵顶工程款。经庭审质证，原告刘凤明对该证据真实性合法性有异议，首先两份证据体现的主体是唯艺装饰工程公司与本案被告叶明柱没有任何关系，其次外墙弹性平涂漆施工工程合同并没有约定总工程价款及施工面积，具体此合同是否履行不得而知，再者被告程盟公司与唯艺工程公司签订的抵账协议所体现的时间为2015年8月14日，那么在此时间段东都新城小区整体土地仍在查封生效期间，双方签订的抵账协议违反法律规定，属于无效民事行为，而且原告是在2010年与被告程盟公司签订的回迁协议，后历经房屋征收办、房地产管理局调解将案涉房屋作为回迁房屋，给付原告此时间是在2015年1月30日，远远早于二被告抵账协议签订时间，也就是说程盟公司在明知此房屋应作为原告回迁房屋还要与唯艺工程公司签订抵账协议，此种行为属于民法中的恶意行为，应属无效。本院本院经审查认为，对该组证据的真实性予以认定。证据二、房屋认购协议书、黑龙江程盟房地产开发有限公司出具的收据、同江龙发物业服务有限公司东都新城物业管理站出具的收据各1份。证明2015年8月14日，被告叶明柱与黑龙江程盟房地产开发有限公司就案涉房屋签订房屋认购协议，黑龙江程盟房地产开发有限公司同日出具收到全部购房款的收据，叶明柱已经入住了案涉房屋。2015年10月21日，被告叶明柱交纳了案涉房屋2015至2016年度物业费等费用。经庭审质证，原告刘凤明对该证据真实性合法性有异议，与证据一的质证意见一致，补充一点，房屋认购协议书中第六条甲方不得在签订本协议前有该房屋存在的抵押，预租查封等现象，由此约定可以得知双方对当时的房屋状况是否被查封应了解，此房屋自2011年双方签订合同期间均在法院的查封期间，双方签订合同违反法律规定。本院经审查认为，该组证据证明2015年8月14日叶明柱与程盟公司签订房屋认购协议书，并缴纳相关费用，程盟公司为叶明柱出具收收据的事实予以采信。证据三、水卡、电卡、电费收费明细各1张，水费收费明细2张，水费收费票据、照片各4张。证明案涉房屋使用相邻的203房屋的水表、电表，叶明柱在案涉房屋被查封前就已经占有使用了案涉房屋。经庭审质证，原告刘凤明对此证据与本案的关联性，真实性有异议，此分证据中水卡电卡显示的位置与本案涉案房屋不一致，楼号不一致，与本案不具有任何关系。本院经审查认为，该组证据能够证明被告叶明柱实际占有并入住该房屋，本院对该组证据予以认定。证据四、同江市人民法院（2017）黑0881民初522号民事判决书、补正裁定各1份。证明1.北京中天宏瑞房地产开发公司同江分公司将案涉小区建设项目转让给黑龙江程盟房地产开发有限公司，由其承接继续开发建设案涉小区。2.本案所有当事人认可案涉房屋经原告申请法院查封前叶明柱就已经合法居住使用一事，且业经生效判决认定。经庭审质证，原告刘凤明对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，此份判决叶明柱作为第三人参加诉讼，经法院审理判决结果为驳回其诉求，根本证实不了被告的主张。证据五、（2018）黑0881执异7号执行裁定、（2019）黑08执异308号执行裁定各1份。证明黑龙江程盟房地产开发有限公司抵顶给叶明柱的五套房屋中的与案涉房屋相邻的203室，已经生效法律文书认定具有排除他人强制执行的民事权益。经庭审质证，原告刘凤明对该证的真实性、合法性无异议，与本案的关联性有异议，这两份裁定是程序性审查裁定，并未进行实体审理，裁定中体现的对方当事人是否提起异议之诉未知，不能作为最终生效发法律文书证据出示。本院经审查认为，对被告叶明柱提供的证据四、证据五为本院生效的法律文书，本院对其证据的真实性予以认定。被告程盟公司对叶明柱出示的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五均无异议。被告程盟公司提供如下证据支持其主张：证据一、2015同立商第183-1号民事裁定书1份。证明解除了程盟公司35096.6平方米土地使用权及对应建成的19栋楼，应不属于程盟公司享有，并且撤销了2015年11月5日作出的2015同立商第183号民事裁定书，法院经审查后作出的该裁定。经庭审质证，原告刘凤明对该组证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，从裁定书体现的查封生效时间，二被告之间签订抵账协议及购房合同均在此裁定生效期间，属于违法无效的民事行为。被告叶明柱无异议。本院经审查认为，原告刘凤明、被告程盟公司对该证据真实性没有异议，故本院对该证据的真实予以认定。结合当事人陈述及提供的证据，本案查明的事实为：原告刘凤明与被告程盟公司2010年6月17日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，该拆迁协议补偿安置房屋后经法院（2019）黑0881民初2167号判决被告程盟公司货币补偿给刘凤明3953316元。2012年8月北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司将该案涉小区转让给程盟公司。被告叶明柱与程盟公司于2015年8月14日签订房屋认购协议书及抵账协议，程盟公司为叶明柱出具收收据，并缴纳相关费用，且已实际占有使用。后经刘凤明申请，本院于2017年10月17日查封同江东都新城小区10号楼1单元202室，刘凤明申请执行后，在执行过程中案外人叶明柱提出异议，要求解除对该涉案房屋查封，2020年7月13日本院以（2020）黑0881执异22号执行裁定书，裁定中止执行。后原告刘凤明提出申请人执行异议之诉。本院认为，本案争议焦点：该案争议的焦点是涉案楼房是否准许为刘凤明执行的问题。根据《最高人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持;（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；(二)在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房屋在被执行人程盟公司名下。该涉案房屋叶明柱是通过以房抵债的方式取得的，被告叶明柱提供相关证据证明其与被告程盟公司具有合法有效的房屋买卖合同，并提供真实有效的抵债协议，且叶明柱及程盟公司双方均认可。以房抵债协议以消灭金钱债务为目的，该房屋的交付系以房抵债的实际履行方式，叶明柱已实际占有并使用房屋。叶明柱就案涉房屋在查封前与被执行人签订了抵账协议，并对其施工合同及房产价款提供相关票据并合法占有该案涉房屋，且房屋被查封非因买受人叶明柱自身原因未办理过户登记。叶明柱符合上述规定第二十八条规定，买受人叶明柱能够排除刘凤明对该争议房屋的执行。因此，刘凤明提出的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，第三百一十三条第二款，判决如下：驳回原告刘凤明的诉讼请求。案件受理费2300元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长 刘青毅审判员马永新人民陪审员 石   玉   龙二〇二〇年十二月四日法官助理王圆圆书记员姜明瀚