江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5216号 原告：杨臣，男，1962年11月1日生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所律师。 被告：南京市排水管理处，住所地南京市。 法定代表人：杨文斌。 委托诉讼代理人：苏凡，男。 委托诉讼代理人：董明，江苏当代国安律师事务所律师。 原告杨臣与被告南京市排水管理处（以下简称排水管理处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨臣委托诉讼代理人崔勇、宫来财，被告排水管理处委托诉讼代理人苏凡、董明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨臣向本院提出诉讼请求：1.排水管理处赔偿停业损失616784元[三个包间停业损失285600元（1400元/天*3个包间*68天）+火锅店收入损失331184元（82796元*4个月）]、装修损失1116641元[设计费49200元+装修费381041元+拆迁补偿金额686400元（按2400元/平方米计算）]、设备设施损失122992元（总花费153740元*0.8）、人员遣散费114055元、自建房屋损失784542元（11887元/平方米*66平方米），以上合计2755014元；2.排水管理处承担本案的诉讼费用。事实和理由：自2000年起，杨臣开始承包排水管理处位于南京市，提供内部接待及员工餐服务，并签订相应的每期三年的承包协议。2013-2016年度协议履行期间，杨臣于2015年9月22日向排水管理处提交《关于丁香美食园经营布重新布局设计装修的报告》，申请续订2016年10月以后的合同，并请求降低承包费。排水管理处于2016年10月14日作出《关于丁香美食园经营布局重新设计装修的报告》办文单，称：1.房屋漏水由处办安排落实；2.同意续租（承包），本次续约不提高承包费，即33万/年；3.合同到期再签合同，回复杨臣告知以上意见；4.以承包方式还是租赁方式再谈。杨臣收到上述回复后，基于对排水管理处的信任，随即开始重新设计、装修工作，并支付了相应的费用。后2013-2016年度协议到期后，杨臣继续使用“丁香美食园”的相关房屋，排水管理处未提出异议，但其一直拖延与杨臣签订书面协议。2018年12月，排水管理处诉至法院，要求杨臣腾空、迁出案涉房屋，并支付房屋占有使用费。法院经审理后认定承包合同书属无效合同，现判决已生效。因杨臣对于案涉房屋无合法修建手续毫不知情，在合同履行期间排水管理处也多次明确承诺合同到期后续签，故杨臣投入了大量的人力、财力对房屋进行设计、装修。现因生效判决判令杨臣腾房，导致杨臣被迫停业后在他处另行装修开始营业，造成了巨额经济损失。综上，请求判如所请。 排水管理处辩称：2018年下半年，双方处在另案案件诉讼期间，杨臣并未停止使用案涉三处房屋，亦未将房屋交付排水管理处，停业损失无从谈起；根据2013年10月31日承包合同书的约定，合同终止后，承包方不准就装修事项向发包方主张任何权利，可移动部分承包方可以自行处理，不及时处理视为放弃，该清算条款合法有效，据此，排水管理处对于杨臣所添附的装修不应承担任何赔偿责任；设施设备损失根本不存在，该支出系杨臣其他酒店的支出，与双方争议的310平方米房屋无关，且在法院强制迁让房屋时，杨臣从未提及上述设施设备；杨臣主张人员遣散费无证据证明，即便存在该项补偿费用，亦与本案争议焦点无关；承包合同书所涉及的三处房屋均系排水管理处提供和建设，并非由杨臣建造，其主张自建房屋损失无事实依据。综上，请求驳回杨臣的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：1998年6月8日，南京市，该证载明的土地用途为办公，面积1669.1平方米。目前，江苏路20号土地上有三处建筑，其一为排水管理处在该地块上建设的220平方米一层砖木结构平房，该房屋有南京市规划局1997年8月18日颁发的临编号970238《建设工程规划许可证》，未办理不动产权证，临时规划许可证期满后，未办理后续手续；其二为“丁香花园酒店”，总楼层四层，一层面积为66平方米，未办理建设工程规划许可证及不动产权证；其三为一处临街门面，总楼层二层，其中一层建筑面积26平方米，系排水管理处所建，未领取建设工程规划许可证和不动产权证。 南京丁香美食园系全民所有制企业，成立于1997年10月5日，住所地在江苏路20号，经营范围为中餐餐饮服务，由南京川秦物资经营公司持股100%，法定代表人为李正太。南京川秦物资经营公司系南京市给排水工程公司的下属单位，已于2003年前后注销，南京市给排水工程公司系排水管理处设立的子公司。 2001年2月1日，南京丁香美食园与杨臣签订《承包合同书》一份，约定南京丁香美食园自愿将其所拥有的江苏路20号“丁香美食园”发包给杨臣承包经营，期限自2000年12月1日至2004年1月31日，除丁香美食园营业场所外（上述220平方米一层房屋），提供本单位主四楼底房办公室两间供杨臣作库房（上述66平方米一层房屋），提供东二楼底楼两间办公室作办公室（上述26平方米一层房屋），使用期与承包期同时开始、终止。此后，双方又先后于2004年10月28日、2007年10月31日、2010年10月31日三次签订《承包合同书》，提供的经营场所与上述2001年2月1日合同一致。 2013年10月31日，排水管理处（发包方）与杨臣（承包方）再次签订《承包合同书》，约定：杨臣承包排水管理处开办的丁香美食园合同期已满，排水管理处考虑杨臣对丁香美食园的投资装修，同意由杨臣继续承包经营；排水管理处将丁香美食园建筑面积约310平方米交由杨臣经营（含本单位主四楼底层3间办公室及东二楼底层2间办公室）；承包经营期间3年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止；承包费每年33.42万元；杨臣以南京丁香花园酒店管理有限公司作为合同履行的担保，承包期内发生的债权、债务及安全责任均由杨臣承担；杨臣2005年改造的双方共享的绿化区，土地界限以土地证及双方在施工时确认的界桩为准，并随合同时间终止有权收回；若遇不可抗力因素（含政府规划或建设需要拆迁）致使一方不能履行合同，互免相应责任； 承包期满，双方如愿延长承包期，应在合同期满前重新签订合同，否则本合同到期自行终止；终止后，承包方不得就装修事项向发包方主张任何权利，可移动部分承包方可自行处理，不及时处理视为放弃。 2016年9月29日，排水管理处内设部门在《关于丁香美食园经营布局重新设计装修的报告》中建议：房屋装修漏水由单位维修；经营状况不好，减承包费请高层研究，同意续包可考虑不增加承包费，不再以承包方式合作，以房屋租赁方式，注销丁香美食园执照。2016年10月14日，排水管理处领导办公会研究意见如下：1.房屋漏水由处办安排落实；2.同意屋租（承包），本次续约不提高承包费，即33万元/年；3.合同到期再签合同，回复告知以上意见；4.以承包方式还是租赁方式再议。后排水管理处将该文件交给杨臣一份。2016年10月31日合同期满后，排水管理处与杨臣未继续签订书面合同。 2016年12月13日，排水管理处向本院提起诉讼[（2016）苏0106民初12111号]，称因2013年10月31日签订的《承包合同书》已于2016年10月31日届满，要求杨臣支付该合同项下拖欠的承包费878533元。2016年12月30日，经本院组织调解，双方达成如下协议：承包费在原定基础上按七折标准支付；因杨臣对丁香美食园进行了装修升级改造，实际停业6个月，对于装修期间费用，排水管理处同意从承包费中减免三个月承包费83550元；确认杨臣需支付排水管理处556488.1元，该款从2017年1月10日至2019年10月31日分期支付；双方关于案涉《承包合同书》纠纷就此一次性了结。此后，杨臣按调解书约定的时间、金额履行了调解书的内容。 2018年4月17日，杨臣向排水管理处发送《关于丁香美食园维修及合同签订事宜的函》，主要内容为：在承包合同到期前，杨臣多次电话和书面形式向排水管理处提出续签合同，排水管理处书面同意由杨臣继续经营丁香酒店，同意原承包到期后“以承包方式或租赁方式”签订新的合同；杨臣另提出维修漏水的相关费用53600元应由排水管理处承担；最后，杨臣提出双方已实际继续履行承包或租赁合同，现要求以书面形式签订书面合同。排水管理处对杨臣的该要求未予回复。 2018年5月10日，排水管理处向本院提起诉讼，请求判令：1.杨臣将上述江苏路20号三处房屋腾空并迁出；2.杨臣支付房屋占有使用费（自2016年11月1日起至实际腾空迁让时止，按334200元/年计算）。 2018年7月1日，杨臣向排水管理处发送《关于办理丁香美食园移交手续的函》，载明：排水管理处在原承包合同期满后，向本人提交了单位同意续签的批文，并称等新领导到任、单位调整合并定下来后再把盖章的书面合同给本人。现贵单位提起诉讼造成本人无法经营丁香美食园，本人即日起同意搬离丁香美食园，请贵单位速派人来办理交接手续。就贵单位强行要求我们搬离的行为，本人也将向贵单位主张损失。 2018年7月18日，排水管理处向杨臣发送《关于办理丁香美食园手续的复函》，载明：我方于2018年7月16日收到贵方函件，当日即与贵方联系，贵方提出搬离前我方应给出补偿方案，应由决策权的人与贵方谈判，待谈判方案确定后再办理移交，对于贵方提议我方不能接受，另经我方现场查看，对方仍正常经营，毫无诚意移交，贵方如决定向我方移交房产，不应设定任何条件。 2018年12月29日，本院作出（2018）苏0106民初5449号民事判决（以下简称2018-5449号），判令：一、杨臣于判决生效之日起十五日内清空江苏路20号房屋【共包含三处房屋，其一为约220平方米一层砖木结构平房，其二为约66平方米一层房屋（总层四层），其三为约26平方米一层房屋（总层二层）】，并交付给排水管理处；二、杨臣于判决生效之日起十五日内支付排水管理处房屋占有使用费（自2016年11月1日起至实际交还房屋时止，按167100元/年计算，并扣除27634元）；三、驳回排水管理处的其他诉讼请求。该判决认为：双方之间的法律关系名为承包经营，实为租赁合同关系；案涉三处房屋均未取得合法的建设工程规划许可证，故《承包合同书》属无效合同；2016年11月1日后，排水管理处与杨臣之间成立不定期租赁合同关系。判决作出后，杨臣不服，提起上诉。 2019年5月16日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终1965号民事判决，驳回杨臣的上诉，维持本院一审判决。该判决认为：1.杨臣虽主张在2016年10月31日《承包合同书》到期前，已就续签三年租赁合同事宜与排水管理处达成一致书面意见，但是2016年10月份排水管理处交给杨臣的办文单载明：待合同到期再签合同，以承包方式还是租赁方式再议。该办文单仅表明合同到期后再签合同，合同以承包还是租赁方式以及除办文单载明的事项之外的其他权利义务内容尚未确定，故双方之间并未成立书面合同关系。2.杨臣主张涉案房屋中有66平方米系其自建，该部分房屋排水管理处没有权利要求杨臣返还，在支付房屋占用费时，也应当扣除该66平方米房屋的占用费。根据双方合同书中对租赁物的约定，该部分房屋系由排水管理处出租给杨臣，且杨臣亦未提交该66平方米房屋系其所有的相关证据，故法院对此不予支持。3.杨臣又主张2018年7月1日，其已经向排水管理处提出移交房屋，一审判决后又继续提出移交房屋的要求，但排水管理处并未接收房屋，自杨臣提出移交房屋之日起的房屋占用费不应当由其承担。根据杨臣提交的移交函和快递单，不能证明排水管理处拒绝接收案涉房屋，涉案房屋未能移交的责任在于排水管理处，一审法院判令杨臣支付自2016年11月1日起至实际交还房屋时的占有使用费并无不当。4.杨臣称双方所签合同无效，排水管理处应当承担全部责任，对杨臣提出的装修、经营等各项损失给予处理。因一审法院对杨臣提出的反诉不予受理，如杨臣确有损失，可另案主张。 2019年5月16日，南京市鼓楼区人民政府作出房屋征收决定，决定对江苏路20号、30号等国有土地上的房屋进行征收。 2019年6月17日，排水管理处向本院申请强制执行上述2018-5449号民事判决。2019年11月11日，双方一致确认2018-5449号民事判决第一项已执行完毕，排水管理处收到案涉三处房屋。 2019年7月24日，南京大陆土地房地产评估有限公司受征收人委托，对江苏路20号被征收的房屋作出评估报告，其中涉及杨臣实际使用房屋内装饰装修补偿评估金额为450092元。 2019年12月23日，排水管理处向本院提起诉讼，请求判令：1.杨臣立即将宁鼓国用（98）字第03631号国有土地使用证“宗地图”载明范围内搭建的建筑物、附属物、构筑物全部拆除、清空；2.杨臣将侵占的宁鼓国用（98）字第03631号国有土地使用证“宗地图”载明范围内国有土地（面积100多平方米）全部返还给排水管理处；3.杨臣按宁鼓国用（98）字第03631号国有土地使用证“宗地图”载明的界线恢复（建造）双方之间的界墙；4.杨臣赔偿排水管理处损失（自2019年7月24日起以19209130元为基数按同期贷款基准利率计算至全部土地返还之日止）。2020年9月7日，本院作出（2019）苏0106民初14238号民事判决，判令杨臣于判决生效之日起十五日内将其在排水管理处宁鼓国用（98）字第03631号国有土地使用证“宗地图”载明范围内搭建的建筑物、附属物、构筑物全部拆除、清空，并将侵占的宁鼓国用（98）字第03631号国有土地使用证“宗地图”载明范围内国有土地全部返还给排水管理处。该判决作出后，双方均未上诉，判决已生效。 审理中，杨臣申请对其装饰装修价值、营业损失及其自建66平方米房屋的价值进行鉴定。排水管理处认为，杨臣无证据证明其在2016年以后对承租的房屋有过装饰装修，杨臣配合评估公司进行了评估，且承包协议明确约定合同到期后承租人无权主张所谓的装修损失，故不同意杨臣的鉴定申请。 上述事实，有本院2018-5449号民事判决、2019-14238号民事判决、南京中院2019-1965号民事判决、房屋征收决定、评估报告、强制执行笔录及本院庭审笔录、谈话笔录予以证实。 本院认为，根据生效判决认定，杨臣与排水管理处之间在2016年11月1日以后系不定期租赁合同关系，且该租赁合同关系无效。 关于停业损失。无效的合同自始没有法律约束力，且不应予以履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益为非法利益，不受法律保护。现杨臣主张三个包间的停业损失无法律依据，本院不予支持。 关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据南京大陆土地房地产评估有限公司作出的评估报告，其中涉及杨臣实际使用房屋内装饰装修补偿评估金额为450092元。因杨臣与排水管理处对租赁合同无效的后果均有过错，综合双方的过错程度、杨臣对装修价值的贡献、杨臣在2019年11月之前已对装饰装修使用多年及装修损失在客观上系房屋被政府征收所导致的事实，本院确定该补偿金额全部归杨臣所有。杨臣申请以经营性用房标准对装修价值进行重新评估，但因租赁合同无效，其不应获得预期利益，且其本身具有过错，故本院对其申请不予准许。 关于设施设备损失。首先，现有证据并不能充分证明该设施设备系案涉三处房屋内的设施设备，且杨臣在房屋强制迁让时并未提及该设施设备。其次，即便该设施设备真实存在，杨臣已使用多年，相关价值在2019年11月份前的经营期内已基本摊销完毕，且杨臣在江苏路20号附近及别处均经营有酒店，对于可移动的设备其完全可自行搬离并充分利用。再次，虽然双方之间的租赁关系无效，排水管理处具有一定的过错，但该过错与杨臣主张的设施设备损失之间并无因果关系。亦即，即便双方之间的租赁关系有效，排水管理处无过错，在遇政府征收房屋时，该损失亦不可避免。且2013年10月31日合同明确约定，若遇政府规划或建设需要拆迁，致使一方不能履行合同，互免相应责任，虽然该合同已被认定无效，但杨臣对此应当有所预期。同理，杨臣主张的人员遣散费亦无法律依据，本院不予支持。 关于自建房屋损失。杨臣主张涉案房屋中有66平方米系其自建，根据双方合同书中对租赁物的约定，该部分房屋系由排水管理处出租给杨臣，且杨臣亦未提交该66平方米房屋系其所有的相关证据，故其主张该部分房屋的拆迁补偿金额无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南京市排水管理处于本判决生效之日起十日内支付原告杨臣装饰装修补偿款450092元； 二、驳回原告杨臣的其他诉讼请求。       如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28840元，由原告杨臣负担24128元，被告南京市排水管理处负担4712元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  毛 锦 人民陪审员  王春平 人民陪审员  吴玉梅 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  蒋庆嫚