山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初12512号原告：刘长顺,男,1980年8月3日出生,汉族,住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：王利娟,山东智祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：程书元,山东智祥律师事务所律师。被告：聊城奥森置业有限公司,住所地聊城市奥森花园小区**会所。法定代表人：李文华,董事长。委托诉讼代理人：李婷，山东万航律师事务所律师。原告刘长顺与被告聊城奥森置业有限公司（以下简称奥森置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘长顺的委托诉讼代理人王利娟，被告奥森置业的委托诉讼代理人李婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘长顺向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行合同，协助办理案涉房产办证所需手续；2.依法判令被告支付逾期办证违约金186636.46元（自2014年6月10日至法院判决通知为原告办理房屋所有权证及赔偿违约金时止，按年利率6%计算）；3.判令本案包含诉讼费在内的一切费用由被告承担。事实和理由：2012年8月30日原被告签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买聊城市湖南路以南、徒骇河以东奥森花园17幢3单元3082号商品房一套，建筑面积115.72平方米，总成交金额为493095元。双方在合同中第七条付款方式中约定通过按揭的方式支付房款，合同第十条约定房屋交付期限为商品房验收合格后2013年12月31日前交房。合同第十七条关于产权登记的约定中约定出卖人应当在商品房交付后360日内，协助原告办理房地产权属证书，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。现原告按照合同约定履行了相关义务，被告虽然于2014年6月10日交房，但交房后一拖再拖，未在约定的期限内协助原告办理房屋所有权证书，被告的行为已构成违约，理应承担违约责任。基于上述事实，被告未在合同约定的期限内协助原告办理房屋所有证书的行为，违背诚实信用原则和有关规定，严重地损害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，特诉至贵院，望判如所请。奥森置业辩称：一、答辩人延期履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，部分原因在于政府行为，并非因答辩人原因，依据合同约定，答辩人不应承担本案违约责任。案涉小区自2014年就完成竣工验收，然而因为小区周边应由政府建设的配套道路一直没有建成，导致小区的供水、供电管线无法接入市政管线，导致该小区直到2018年11月9日才通过市政公用设施验收，另外，因为供电部门一直没有完成小区配套电建设，导致该小区直到2019年9月24日才取得电力验收证明，该两项验收是取得综合验收的必要条件，是出卖人进行产权登记备案的必要手续。因为政府及相关部门的原因，致使该小区不具备取得综合验收备案的条件，迟延时间达5年之久。产权登记需由开发商向产权登记机关提报的资料诸多，包含开发项目建设全过程的方方面面，诸多程序证明文件的取得并非单独取决于开发商的开发行为，与政府及相关部门的有着不可分割的联系，该部分事项非开发商所能左右，聊城市诸多小区存在因各种政府及相关部门原因导致未能及时办理产权登记的现象，2019年以来，聊城市政府多次召开会议，针对上述历史遗留问题，出台了多项容错措施，推进相关小区产权登记事项的办理。因政府及相关部门的原因，导致开发商逾期向产权登记部门提报办证资料，最终却由开发商承担全部逾期办证违约责任，既不公平也不合理。双方签订的商品房预售合同第十七条也明确约定，只有因答辩人自身原因导致未按时履行上述提报资料的义务，答辩人才应承担相应违约责任。本案中，答辩人未能按时向产权登记机关提报资料大部分是因为政府行为导致，并不属于合同约定的“出卖人的责任”所导致，因此，答辩人不应承担延期办证的违约责任。二、即使答辩人存在逾期协助办证的行为，其主张的违约金的数额过高，严重违反了违约金填补性原则及公平原则，无法律和事实依据，依法不应得到支持。1.根据我国合同法及司法解释相关规定，应当以实际损失作为判断一方承担违约责任的依据，本案中，合同并未约定逾期办证违约责任的承担方式，答辩人应承担的为损失赔偿责任，因此，应当严格以原告实际损失作为判断基础，根据谁主张谁举证原则，原告具有证明其实际损失的义务。若原告未举证证明因逾期办证导致的损失，答辩人就不应承担损失赔偿责任。实际上原告并未有实际损失，反而因房屋市场价格大幅上涨(从购买时的3700元左右每平上涨至10000元左右每平)取得相当收益，答辩人不应承担任何违约责任。2.原告主张的违约金数额过高，该主张显失公平。原告主张违约金总数额已近总购房款项的30%之多，其主张违约金数额不仅不符合合同法对于违约金填补损失的基本原则，反而会因支付违约金严重影响答辩人的生存发展。3.依据双方签订的《商品房买卖合同》的十一条的约定，出卖人不按期交房应向买受人按购房款日万分之一的标准支付违约金，逾期交房给买受人带来的损失远高于逾期办证给买受人带来的损失。若出卖人因逾期办证需要承担的违约责任反倒比逾期交房承担的违约责任高，显然超出了出卖人关于逾期办证行为可能承担的违约责任的预期。三、依据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要(四)关于违约责任问题的规定：可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十八条第二款规定处理即按照年利率6%支付资金占用期间利息的主张不应得到支持。首先，该会议纪要关于逾期办证违约责任的适用原则仅为“可以按照”，仅是最高院针对人民法院在审理逾期办证案件时给出一般性参考，并非人民法院针对该事项必须采用的裁判标准，审判实践中人民法院仍会根据开发商的过错程度、买房人的损失情况及各方利益的平衡等具体个案因素，对如何适用该参考标准作出适合个案的公正裁判，而非机械的适用该参考标准。本案因逾期办证因政府原因造成、原告没有损失等因素，不应直接采用年息6%的标准。其次，2020年8月，最高院修订了关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定，将人民法院保护的借款利率从年息24%大幅降至15.4%，针对依据民间借贷案件适用法律若干问题制定的逾期办证违约责任承担方式的标准，也应相应予以调减。四、2020年4月24日案涉小区取得大证后，答辩人于2020年5月13日及时通知小区业主办理产权登记事项。之后，原告未及时办理产权登记，不应继续要求答辩人承担违约责任。五、原告的诉讼请求部分超过了法定的诉讼时效。根据《民法总则》相关规定，权利人应自知道或应当知道权利被侵害之日起三年内提起诉讼。依据合同约定，答辩人应于2015年6月10日前办理房屋所有权初始登记，诉讼时效的起算时间应自该约定履行期限届满的时间点开始计算，因本案属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。因此，原告主张自2014年6月10日起计算违约金，没有合同约定，部分请求超过了法定的诉讼时效。即便答辩人应当支付部分违约金，也仅需向原告支付自本案立案之日起向前推算三年至2020年4月24日期间的违约金。对于原告主张的其他时间的违约金因超过诉讼时效应当依法予以驳回。六、案涉小区原开发商在开发案涉小区时资金链断裂，导致案涉小区无法继续开发建设，购房人缴纳的购房权益无法保证，市委市政府为解决购房人的诉求，安排现在的开发商接盘案涉小区。现在的开发商接盘后，尽最大努力投入大量人力物力在市委市政府的协调帮助下解决前开发商遗留的问题，其中办理产权登记证书也为该小区的前期遗留问题之一，正是现开发商经过不懈努力，想尽一切办法冒着疫情风险从大年初六加班加点协调市里开会协调相关遗留问题的解决方案，才最终在2020年4月办理完毕小区的大证，后期现开发商针对小区存在的绿化环境较差等遗留问题，投入大量资金，将小区从濒临烂尾的项目改造为环境温馨、管理有序的五星小区。现开发商所做的这一切，有利于聊城房地产市场的稳定，最终受益的整个小区业主，反之，开发商不当承担过多赔偿责任，小区烂尾，损害的是聊城的房地产市场秩序，最终受害的还有购房人。综上，请求人民法院综合考虑上诉因素，作出公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月30日，刘长顺与奥森置业签订《商品房预售合同》，约定奥森置业将奥森花园小区第17幢3单元3082号房屋及地下室出售给刘长顺，房款总计493095元整。该合同第十七条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……3.双方协商解决”。合同签订后，刘长顺按照合同约定将购房款493095元交付给奥森置业，奥森置业于2014年6月10日向刘长顺交付房屋。奥森置业公司于2020年4月24日取得了涉案项目的房屋所有权大证，2020年5月奥森置业发布《关于奥森花园一期不动产权证办理的通知》，主要内容为：“奥森花园不动产权证的各项前期工作均已完成，在办理完成房屋面积确认补退相关差价，换取发票及相关手续后，业主可去不动产登记中心自行办理。”涉案楼房于2020年5月13日受理办理。截止庭审时，刘长顺尚未办理案涉房屋不动产登记证书。可以证明以上事实的证据有：《商品房预售合同》、《入住通知书》、《关于奥森花园一期不动产权证办理的通知》等，以上证据真实、合法，与本案有关联，可证明案件事实，其证明效力应予确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。对奥森置业于2014年6月10日交房、2020年5月13日通知办理涉案房屋的不动产登记证书的事实，本院予以认定。双方争议的主要焦点问题为：一、本案违约金请求之诉是否部分超过诉讼时效；二、逾期办证的责任及违约金的确定。一、关于诉讼时效问题。本院认为，迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债享有的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定。从开发商违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，购房人要求支付逾期办证违约金的，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算。本案被告奥森置业未按合同约定于2015年6月5日（2014年6月10日起360日内）前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，此时违约行为已经发生，双方当事人没有约定违约金的计算方式，但从公平诚信原则出发，考虑到奥森置业的违约行为是一种持续状态，原告对违约金的请求给付应视为一种继续性债权，该债权的诉讼时效应自起诉之日（2020年9月7日）起向前倒推三年，在该三年之内原告主张权利不超过诉讼时效，因此原告主张违约金的起算时间点为2017年9月7日。二、关于逾期办证的责任及违约金计算方式问题。虽然，原告未能提供证据证明其实际损失，但是，因奥森置业公司的违约行为，导致原告对涉案房屋的不动产物权登记迟延，会对原告的权利行使，尤其是对房屋进行处分造成影响。鉴于奥森置业公司于2020年4月24日取得了涉案项目的房屋所有权大证，并于2020年5月发布了办证通知，涉案楼房于2020年5月13日可以办证，奥森置业通知业主办证义务已经履行完毕。结合上述关于诉讼时效的论述,奥森置业应当向原告承担自2017年9月7日至2020年5月13日期间的逾期办证违约责任。原告提交的证据不足以证明奥森置业在发布办证通知后仍拒绝协助办理不动产登记证书，故原告请求被告支付2020年5月13日之后的逾期办证违约金，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六条规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是,首先,上述司法解释规定的是“可以”按照已付购房款总额,“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,并不是“应当”按照已付购房款总额,“按照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；其次,案涉《商品房预售合同》第十一条对逾期交房违约金的约定是“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”,根据上述司法解释规定的逾期贷款利息标准,奥森置业公司却需要向原告支付的逾期办证违约金将远高于同期的逾期交房违约金。故，在本案中参照逾期贷款利息标准计算奥森置业公司应当承担的逾期办证违约责任，明显超过奥森置业公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能给原告造成的损失。若奥森置业公司能够预见,则可能拒绝向原告交付房屋,从而承担更少的违约责任,且影响原告本可行使的对涉案房屋的占有和使用权利,更不利于交易的进行和社会的稳定。逾期交房影响业主对房屋的占有、使用、收益和处分,业主收房后已经对房屋进行了占有、使用和收益，故逾期办证给业主造成的损失一般远小于逾期交房给业主造成的损失。综上，在原告未能举证证明其因奥森置业公司逾期办证所受损失的具体数额情况下，本院酌定违约金自2017年9月7日起至2020年5月13日止，以已付购房款493095元为基数，按每日万分之零点四计算，为19309.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定,判决如下：一、限聊城奥森置业有限公司于本判决生效之日起三十天内协助刘长顺办理奥森花园17幢3单元3082号房屋不动产登记；二、限聊城奥森置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘长顺支付逾期办证违约金19309.6元；三、驳回刘长顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4032.73元，减半收取2016.36元，由刘长顺承担1874.99元，聊城奥森置业有限公司承担141.37元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 穆二〇二〇年十二月十六日书记员 张梦雨