河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3657号上诉人（原审原告）：郭景波，男，1969年11月10日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。上诉人（原审原告）：高新燕，女，1972年3月25日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。二上诉人共同委托诉讼代理人：郭庆利，河南国银（焦作）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张建设，男，1961年11月8日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：魏丕宁，河南雅兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵占先，河南雅兰律师事务所律师。上诉人郭景波、高新燕因与被上诉人张建设房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院于2020年10月12日作出的（2020）豫0811民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭景波、高新燕上诉请求：1、依法撤销（2020）豫0811民初3299号民事判决，将案件发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，判决结果完全错误，具体理由如下：一、关于至今未办理案涉房屋的过户手续责任问题。上诉人在案涉房屋不动产登记完成后就及时通知被上诉人履行合同的剩余内容，上诉人提交的录音证据证明被上诉人反复推脱，拒绝履行，造成案涉房屋至今未办理过户手续的责任应当由被上诉人承担，上诉人诉请被上诉人继续履行合同支付剩余房款没有错误。一审漠视被上诉人拒不履行合同的违约行为，判决不支持上诉人要求继续履行的请求，而支持上诉人拒不履行合同显然错误。二、关于车位问题。子母车位由上诉人与胡朝红各拥有一个车位，以胡朝红的名义签订使用权协议，被上诉人是在看到车位的使用权协议的情况下签订的房屋买卖合同，而现在上诉人完全能够履行将车位交付被上诉人的合同约定，不存在无法履行的情形，该项合同约定是房屋买卖的附加内容，一审判决不支持该项合同约定没有事实与法律依据，如此结果将会造成整个合同无法履行。三、关于房屋面积补差款问题。双方之间的房屋买卖合同虽未约定补差款问题，但是合同明确约定了买卖房屋的面积、单价及总价，并未包含实际测量面积与买卖合同约定面积的差额。房屋买卖是一个整体，就如上诉人与开发商之间，实测后只要面积差不超过国家标准就不能拒绝补差，被上诉人与上诉人亦是如此，被上诉人未表示拒绝接受案涉的房产，一审判决不支持上诉人诉请的补差款没有事实与法律依据。四、关于违约金问题。上诉人在案涉房屋具备过户条件的情况下，多次通过短信、微信、邮件等方式通知被上诉人履行合同，被上诉人拖延或拒绝履行，事实清楚，一审认定被上诉人没有违约错误，不支持违约金诉请的判决结果亦是错误的。张建设辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确。一、张建设已按合同约定按时足额支付了66万元购房款。剩余的三万元余款，双方约定待案涉房产过户手续办好后再予支付。可是上诉人坚持要张建设承担房屋过户的税，并支付其欲强卖给张建设的车位款16万元后，才配合张建设办理过户手误，其要求与双方合同约定的不符。双方合同约定的是上诉人只承担房产过户的费用，并没有约定上诉人承担过户的任何税负。根据法律法规，在国家财政经济领域税与费是两个根本不同的概念，有本质的区别，税必须由税务机关征收，而费则有其他机关和事业单位收取。有偿服务收取的是费，如手续费、测绘费等。无偿课征的是税。税收征收依据的是国家的法律法规，如《税收管理法》、《个人所得税法》、《契税法》；收费的依据是各级政府部门的规章办法。因此，合同约定“办理房屋过户的一切费用由乙方（张建设）承担”不应包括房屋过户的任何税负。上诉人要求张建设承担房屋过户税负没有任何事实和法律依据。在合同中，张建设没有表示要购买案涉车位，只是上诉人（原告）一厢情愿的要把车位强卖给张建设，故双方也就没有约定交付停车位和交付购买款项的时间，这与合同中张建设明确表示自愿购买案涉房产和明确约定交房交款时间有明确的不同。而且，上诉人在双方签订合同时，隐瞒其没有拥有案涉车位使用权的事实，声称该车位系二上诉人拥有，而事实上该车位的使用权系案外人胡朝红所拥有，上诉人欲将该车位强卖给张建设，其行为违背诚信原则，应属民事欺诈行为。根据《合同法》第五十二条第一款之规定，有关停车位的内容应属无效。合同明确约定“双方办理完房产过户手续后剩余房款三万元一次性付清”但是由于上诉人一直坚持上述无理要求，致使张建设至今无法办理过户手续。合同约定上诉人应于2014年3月底前将案涉房产交予张建设，可是上诉人直到2014年5月才将该房交给张建设。张建设并没有违约，而是上诉人不按照合同的约定办事，违反双方在合同中的约定，隐瞒事实，强卖停车位，从而造成张建设至今无法办理过户手续，上诉人要求张建设赔偿违约金66000元和支付16万元的车位款均没有事实和法律依据。一审法院对上述事实认定清楚准确，判决正确。二、张建设与上诉人的房屋买卖属于二手房产交易，案涉房屋原告从开发商购买价格每平方米3350元，而上诉人卖给张建设已溢价为每平方米4794.6元，并已确定总价款为69万元，上诉人已赚取近21万元巨额差价，而且双方在合同中也未就房屋面积补差款由张建设负担进行约定。故案涉房屋面积补差款理应由上诉人承担。一审法院对上述事实认定清楚准确，判决正确。三、上诉人高新燕多次联系张建设表面上是为了催办过户手续，实际上是要逼迫张建设接受双方在合同中没有约定的事项，从而谋取不当利益。而且，其在未告知张建设的情况下，在非公开场合的录音不具有合法的证据效力。郭景波、高新燕向一审法院起诉请求：1、被告继续履行合同，支付购房余款30000元、车位价款160000元；2、被告支付房屋面积补差款5930元；3、被告赔偿违约金66000元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定，二原告郭景波、高新燕系夫妻关系，于1993年3月登记结婚。2013年5月11日，郭景波作为买受人，与出卖人焦作远大置业有限公司签订商品房买卖合同，购买该公司预售的山阳春天小区第5号商住楼2单元24层43号房，用途住宅，建筑面积143.91平方米，总金额482099元。远大置业公司于2016年4月24日开具的销售不动产统一发票载明，该房屋建筑面积145.68平方米，购房款488028元。2014年3月12日，二原告作为卖方（甲方），被告作为买方（乙方），双方签订房屋买卖合同，约定乙方以690000元购买甲方上述建筑面积143.91平方米房产，合同签订之日乙方付给甲方购房款30万元作为定金，甲方将与开发商签订的房屋买卖合同、完税凭证等交与乙方；3月底前将房屋钥匙交给乙方，交房后3日内付房款22万；10月底之前再付房款14万，双方办理完房产过户手续后剩余房款3万元一次性付清；交房62个月内要办妥房产过户手续，办理房产过户手续的一切费用由乙方承担；甲方同意将甲方拥有的山阳春天小区地下子母停车位以16万元的不变价格卖给乙方；甲方双方不遵守合同任何条款均视为违约，违约方必须向守约方支付乙方已付购房款10%的违约金。合同签订后，被告陆续支付房款660000元。合同中提及的山阳春天小区地下子母停车位，位置在该小区A区065号，系山阳春天小区业主胡朝红与远大置业公司于2017年6月28日签订车位使用权协议书后，由远大置业公司向胡朝红提供的有偿使用车位。二原告收到远大置业公司关于山阳春天小区启动不动产登记的通知后，于2019年3月14日对案涉房屋进行不动产权登记。豫（2019）焦作市不动产权第0006630号不动产权证书载明，山阳春天小区5号商住楼2单元43号房屋系郭景波单独所有，建筑面积145.68平方米。2019年3月25日，二原告向被告发送信息，向其告知案涉房屋的不动产权证现已办好，但经测绘须补1.77平方米面积差计5930元，及车位款160000元，共计165930元，并要求被告在十五日内准备上述费用向原告方付款后，原告方配合被告办理房屋不动产权证过户手续。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案二原告与被告签订房屋买卖合同，将郭景波在二原告婚姻存续期间购买的房屋以690000元的价格卖与被告，被告已支付660000元，现原告起诉要求被告支付购房款30000元，因双方合同约定的剩余房款3万元的支付时间是在双方办理完房产过户手续后，但至今并未办理案涉房屋的过户手续，故原告该请求理由不足，不予支持；原告要求被告支付车位价款160000元，双方合同载明二原告以16万元的不变价格卖给被告的山阳春天小区地下子母停车位系二原告拥有，而事实上该停车位并非二原告拥有，原告该请求理由不足，不予支持；原告要求被告支付房屋面积补差款5930元，双方合同并未就此进行约定，原告该请求无合同依据，不予支持；原告要求被告赔偿违约金66000元，根据合同约定，被告并无违约行为，原告该请求理由不足，不予支持。一审法院判决：驳回原告郭景波、高新燕的诉讼请求。本案诉讼费减半收取为2614元，由原告郭景波、高新燕负担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人郭景波、高新燕与被上诉人张建设2014年3月12日签订房屋买卖合同，将其购买的位于山阳春天小区，建筑面积143.91平方米的房屋以690000元的价格出卖给张建设。双方签订合同后，郭景波、高新燕向张建设交付房屋，张建设已向郭景波、高新燕支付购房款660000元。关于房屋尾款3万元。双方签订的房屋买卖合同约定，双方办理完房产过户手续后剩余房款3万元一次性付清。涉案房屋2019年3月14日进行不动产登记，已具备办理过户手续的条件，郭景波、高新燕一审中举证证明，多次通知张建设办理房屋过户登记手续，但张建设怠于办理，郭景波、高新燕作为房屋出卖人对涉案房屋办理过户手续仅具有协助配合的义务，而收取房屋价款是郭景波、高新燕的主要合同权利，郭景波、高新燕积极履行协助办理过户的合同义务，因张建设怠于办理过户手续，违反诚信原则阻止剩余房款支付的条件成就，视为该条件已经成就，张建设应当履行支付剩余房款3万元的合同义务。关于张建设抗辩称办理过户手续中税的承担问题。双方在房屋买卖合同中约定，办理房屋过户手续的一切费用由张建设承担，根据合同的文义解释，该约定是指对办理房屋过户中产生的一切费用由购房人张建设负担。张建设在本案中将税与费进行概念上的区分，作出办理过户手续中交纳的税不应由其承担的错误理解，不符合合同约定的及普通民众的直观价值判断。关于车位。涉案房屋买卖合同约定，郭景波、高新燕同意将其拥有的山阳春天小区地下子母停车位（可停放两辆轿车）以16万元的价格卖给张建设，此价格为不变价格。涉案停车位系郭景波的嫂子的胡朝红与高新燕共同出资购买，虽然由胡朝红签订车位使用协议，但郭景波、高新燕对该车位具有处分权，胡朝红亦认可郭景波、高新燕的处分权，该车位在胡朝红名下，不影响郭景波、高新燕的处分行为。郭景波、高新燕将涉案房屋出卖给张建设，并将车辆一并转让给张建设，双方在房屋买卖合同中亦约定了车位的转让价格，应当按合同约定履行，郭景波、高新燕应将该车位移交给张建设，张建设应向郭景波、高新燕支付车位转让价格16万元。一审以该车位非郭景波、高新燕拥有为由，驳回郭景波、高新燕的该项诉讼请求，违背了当事人的合同约定。关于房屋面积差价款。张建设以单价每平方4794.6元，建筑面积143.91平方米，总价690000元的价格购买涉案房屋，经实测，涉案房屋建筑面积145.68平方米，郭景波、高新燕为办理不动产权登记证，补交1.77平方米面积差价款5930元。双方在对房屋进行交易时对房屋面积存在差异均无法预料，因此合同中虽未对面积差问题作出约定，但根据权利义务相一致的原则及等价有偿原则，涉案房屋由张建设居住使用，其房屋面积增加，应当承担面积增加款项5930元的支付义务。张建设在涉案房屋买卖合同履行中并未构成根本违约，郭景波、高新燕请求张建设支付违约金66000元，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，郭景波、高新燕的上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、张建设于本判决生效之日起十日内向郭景波、高新燕支付购房款30000元、车位转让款160000元、房屋面积差价款5930元；二、驳回郭景波、高新燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5228元，由郭景波、高新燕负担1010元，由张建设负担4218元。二审案件受理费5228元，由郭景波、高新燕负担1010元，由张建设负担4218元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年十二月十八日书记员 刘 颖