湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终1988号上诉人（一审被告）：罗琼，女，1975年2月17日出生，汉族，户籍所在地：湖北省大冶市，现住黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：金松（系罗琼丈夫），住黄石市西塞山区。被上诉人（一审原告）：黄石市宝诚物业管理有限公司，住所地：黄石市西塞山牧羊湖**。法定代表人：魏勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆隆平，该公司员工。上诉人罗琼因与被上诉人黄石市宝诚物业管理有限公司（以下简称宝诚物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省黄石市西塞山区人民法院（2020）鄂0203民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗琼上诉请求：一、改判支持罗琼要求宝诚物业委派专业人员对外墙公用排水管道做彻底维修养护，彻底消除我家空调外机使用的安全隐患，对本人合法权益家庭财物的损害予以赔偿或从所欠物业费中扣除50%作为赔偿的上诉请求。二、宝诚物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、本人于2009年购置大上海广场玉兰雅苑A1-1208室,2011年底入住成为小区业主，直至2015年底一直按时交纳物业管理费。在2016年上半年发现客厅窗户玻璃无故障破碎，卧室墙面渗水造成墙纸大面积脱落起层，向物业公司反映，物业以过了保修期为由拒绝解决问题。2、2018年初，突然发现客厅外墙公物排水管大量漏水，大量携带泡沫的污水溅到空调外机上，经查是楼上租户私自改变外墙公用排水管的用途，将洗衣机排水管插入公用空调排水管进行排水，造成外墙排水管断裂，我也向物业公司反映，物业当时的答复是春节临近，不容易找人维修，等节后派人维修，春节过后再次向物业反映此事，物业不予理会，直至2020年9月19日物业打电话向我催收物业费时，我爱人再次向物业提出该问题，物业才派人上门检查拍照，最后以胶带捆绑的方式解决此问题，用胶带进行捆绑完全是敷衍应付，断裂处正在空调外机上方，这对空调的安全使用是极大的安全隐患。本人认为该公司服务质量及服务态度严重不足，要求该公司委托专业人员进行彻底维修。3、2018年7、8月份的一天，我买了早点正在开门时，一只大型犬哈士奇突然冲过来，吓得我丢掉了早点，去向小区保安反映此事，小区保安的答复是“你把狗打死”。后来是叫我爱人回家赶走的，但该犬已在我家客厅大小便，造成客厅地板起层变形。综上所述，上诉人认为被上诉人收取的物业管理费与其管理水平、管理质量不相适应，请求支持其上诉请求。宝诚物业辩称：关于钢化玻璃破碎和卧室墙面漏水、外墙管道漏水等问题，卧室墙面漏水过了保修期，属于你们自己私人的东西，如要修理你们应该申请维修，可以启动物业维修基金。上诉人楼上邻居私自将洗衣机的管道接到空调管道这一问题，物业公司已经上门帮助解决过了，楼上现在已经没用洗衣机的，物业能做到的都已经做了。狗跑到你家去了这件事，物业公司已经在小区里张贴关于宠物出门带链子的公告，狗给你家造成的损失，应当由狗主人承担。宝诚物业向一审法院起诉请求：判令罗琼立即向宝诚物业支付物业费4168.3元，并按月息2%承担迟延履行滞纳金1500.6元（滞纳金自2017年起计算至2019年12月31日止，自2020年1月1日至判决确定的义务履行完毕之日止的滞纳金另行计算）。一审法院认定事实：2009年5月27日，罗琼与黄石海泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，成为东风路大上海广场小区A1-1208号的业主。2009年8月3日宝诚物业公司与黄石海泰房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定：宝诚物业公司为大上海广场玉兰雅苑A、香樟雅苑B、商业1号楼至14号楼提供前期物业管理服务；物业服务费采取包干制，物业费收取标准最终以物价部门审批为准；业主应于合同约定的房屋交付之日或按实际房屋交付之日起交纳物业服务和电梯运行等物业费用；逾期交纳物业费用的，按每日3‰的标准另行支付违约金。黄石海泰房地产开发有限公司还制定了《大上海广场住宅区临时管理规约》，确定物业服务费0.5元/平米/月,电梯运行维护费0.5元/平米/月；逾期交纳物业费按每日3‰的标准收取滞纳金。罗琼向宝诚物业交纳了2015年12月31日之前的物业费，而后以玻璃破损、物业管理不善、房屋漏水等为由拒绝再交纳物业费。截至2019年12月31日，罗琼差欠物业费（含自来水二次加压费）共计4168.3元未予交纳。宝诚物业书面催讨无果，诉至法院。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。宝诚物业有权依据《前期物业服务合同》对东风路大上海广场小区进行物业管理，为全体业主提供服务。罗琼系东风路大上海广场小区A1-1208号房屋的业主，在接受宝诚物业提供的相关物业服务同时，应当履行交纳物业管理费的义务。罗琼以玻璃破损、房屋渗水为由拒绝交纳物业费，但房屋质量问题不可归责于物业公司。根据《湖北省物业服务和管理条例》第六十条规定：建设单位应当按照国家和省有关规定承担物业的保修责任。关于宝诚物业主张的滞纳金，罗琼不交物业费并非恶意拖欠，宝诚物业也表示从服务业主的角度考虑愿意放弃对罗琼滞纳金的诉请。需要指出的是，物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，该院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、罗琼于本判决生效之日起十日内向宝诚物业支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费（含自来水二次加压费）4168.3元；二、驳回宝诚物业的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由罗琼负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。宝诚物业有权依据《前期物业服务合同》对东风路大上海广场小区进行物业管理，为全体业主提供服务。罗琼系东风路大上海广场小区A1-1208号房屋的业主，在接受宝诚物业提供的相关物业服务同时，应当履行交纳物业管理费的义务。虽然宝诚物业对罗琼的反映和求助，有协助支持解决问题的义务，但罗琼提出客厅窗户玻璃破碎，墙面渗水的问题，属房屋质量问题，应向造成房屋质量问题者主张权利；楼上租户私自将洗衣机排水管插入公用空调排水管排水，造成其家外墙排水管断裂的问题，属相邻权纠纷问题，应向造成损害者主张权利；大型犬哈士奇突然光顾其家，造成惊吓，且在其客厅大小便，致客厅地板起层变形受损的问题，属饲养动物损害赔偿纠纷，应向饲养或管理者主张权利。因这些问题的责任主要并不在宝诚物业，故不能成为罗琼不交物业服务费的抗辩理由。因罗琼不交物业费并非恶意拖欠，宝诚物业也表示从服务业主的角度考虑愿意放弃对罗琼滞纳金的诉请，一审判决罗琼承担未交纳的物业费，不承担滞纳金，并无不当，本院予以确认。罗琼在二审提出要求宝诚物业公司委派专业人员对外墙公用排水管道做彻底维修养护，彻底消除其家空调外机使用的安全隐患，对其本人合法权益家庭财物的损害予以赔偿或从所欠物业费中扣除50%作为赔偿等请求，因其在一审中并未提出，超出其在一审提出的请求范围，本院不予支持，其可以另行主张权利或起诉。综上所述，罗琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由罗琼负担。本判决为终审判决。审判长  詹保中审判员  卢丽华审判员  尹 策二〇二〇年十二月二十二日书记员  严彬彬