广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3670号上诉人（原审原告）：林子云，男，1987年7月8日出生，汉族，住广东省英德市********。公民身份证号码：441************43X。委托诉讼代理人：谭岸，广东浈阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王鑫，男，1985年2月15日出生，汉族，住沈阳市****************。公民身份证号码210************815。上诉人林子云因与被上诉人王鑫租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人林子云上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付租金和物业费144000元（拖欠三个月的费用加三个月空置期租金和物业费损失）、以及违约金19440元。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院仅以与被上诉人王鑫存在利害关系的证人伍志诚（被上诉人的合伙人）、庞某（未出庭的被上诉人前员工）的证言以及被上诉人自身经营的、无上诉人确认的“打卡表”，认定上诉人锁了其的商铺和收回商铺等事实，显然是证据不足，认定事实错误。首先，被上诉人王鑫与证人伍志诚、庞某均存在利害关系，并且庞某未出庭作证，其二人的证言依法应不予采纳。在原审庭审中，伍志诚出庭确认其2018年8月支付的24000元是代被上诉人王鑫支付的。同时，在庭审中也承认其是因王鑫欠其装修款，才提出取代经营王鑫的桌球城来折抵欠款。而王鑫在庭审中提出其欠伍志诚的款项是因受伍志诚限制其人身自由的情况下被迫签下的。因此，基于其二人存在复杂的利害关系，伍志诚所作证言称上诉人于2018年9月11日锁了被上诉人租赁商铺的大门和于同年10月经营该商铺。且该大门是王鑫锁上的，还是被物业公司锁上的；以及同年10月是王鑫重新开门经营的，还是王鑫授权他人开门经营的，伍志诚均无提供相关依据予以证实，因此，其证言存在明显失实，故依法应不予采纳。上诉人作为业主，仅向王鑫进行过多次催款，却从未做过自己或委托他人锁过案涉租赁商铺的行为，更未发出过声明要求锁该商铺。如是上诉人在2018年9月锁的商铺并于同年10月自行经营，就不会在2018年11月2日向王鑫发出《催告函》和在该商铺门面张贴该《催告函》，该情形显然与客观事实相违背。据此，原审法院采信伍志诚的证言，认定上诉人于2018年9月11日锁了被上诉人租赁商铺的大门，并同年10月收回商铺开始经营严重失实。其次，证人庞某并没有出庭作证，甚至连真实姓名和身份均无法证实，据被上诉人称该庞某是其以前的员工，也即该证人与被上诉人存在利害关系，其证言依法应不予采纳。同时，被上诉人提交的“打卡表”和“打卡记录”，是被上诉人自行内部安排的经营行为，无需经上诉人或物业公司的管理确认。上诉人作为案涉商铺的产权人，将商铺交付给租赁人后，除了按时收取租金后即不再干涉租赁人的经营，被上诉人作为租赁人其是开门经营还是锁门休业、是否有打卡记录等，均不属于上诉人的管理范畴，甚至被上诉人在租赁期间不开门经营和不打卡记录，也是属于其权限范畴而与上诉人无关。据此，原审法院采信“打卡表”和“打卡记录”，认定上诉人收回了商铺和自行经营，显然不符合客观事实和违背了证据规则。二、被上诉人王鑫拖欠上诉人的三个月租金和物业管理费共72000元已构成违约，按《商铺租赁合同》约定，除了应支付拖欠的租金、物业费和租赁保证金不予退还，同时被上诉人仍应承担上诉人三个月空置期的损失72000元、以及违约金。根据以上事实，即使伍志诚代王鑫支付了8月的租金和物业费共24000元，被上诉人至2018年11月2日（上诉人向其发催告函之日）仍欠7月、9月、10月的租金63000元和物业费9000元。催告函发送至被上诉人后，因被上诉人拆除的室内面积庞大（1500平方米）导致案涉商铺无法立即对外招租，直至2019年2月1日仍无法出租，之后才由上诉人的朋友庞慧接手并从新购置桌球台等设备从新经营，因此，按双方签订的《商铺租赁合同》第八条二有关违约责任的约定，被上诉人除应承担支付拖欠租金63000元和物业费9000元之外，其向物业公司交付的保证金应不予返还，同时造成上诉人2018年11月至2019年1月的三个月的空置期损失72000元应由被上诉人承担，并依约定以拖欠三个月费用72000元为基数，按日利率0.3%计算违约金为19440元。综上，请二审法院依法判准上诉人的上诉请求。被上诉人王鑫经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审原告林子云向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告支付拖欠的租金189000元及物业管理费27000元；3、判令被告支付违约金64800元（216000元×30%）。在重审诉讼中，原告变更2项诉讼请求为：判令被告王鑫支付拖欠的租金147000元及物业管理费21000元（即拖欠商铺租金四个月和空置期三个月，共七个月的租金和物业管理费）；变更3项诉讼请求为：请求判令被告王鑫支付违约金34560元（逾期120日×逾期租金96000元×0.3%/日）；增加一项诉讼请求：判令被告赔偿拆除原告商铺原有装修损失（损失费由第三方鉴定机构出具的鉴定为准）。在重审诉讼中，原审被告王鑫曾向一审法院提起反诉，后因其没有交纳反诉受理费，原审法院裁定反诉按撤诉处理。一审法院认定事实：原、被告双方于2017年9月27日签订《商铺租赁合同》，主要约定：第一条甲方林子云将英德市*****世纪名都广场二期二层201号面积为1500平方米的商铺出租给乙方王鑫经营威灵格娱乐城；第二条租赁期限自2017年10月1日起至2023年9月30日；第三条租金2017年10月至2020年9月的月租金为人民币21000元……物业管理费为每月2元/方，租金及物业管理费须每月的5号前交纳；……第八条二、乙方违约责任1、因下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权终止本合同收回该商铺……②乙方逾期缴交租金及其他应付款项，每逾期一天，乙方须按逾期金额的0.3%作为违约金……。合同签订后，被告于2017年9月28日按合同规定向原告缴纳了保证金100000元（该款由原告委托名都城管理中心收取），原告按合同约定将商铺交付于被告使用，被告也按时因依约缴纳商铺租。后原告以被告未依约缴纳商铺租金为由，于2018年11月2日，原告向被告发出《催告函》，《催告函》内容为：王鑫你于2017年9月27日与我方林子云签订位于英德市*******世纪名都广场二期二层201号的《商铺租赁合同》。该合同约定由你方租赁标的商铺，租赁期限自2017年10月1日起至2023年9月30日，2017年10月至2020年9月的月租金为人民币21000元，物业管理费为每月4000元……。合同签订后，我方按合同约定将商铺交付于你使用，但你方至今只支付了至2018年6月30日前的租金，至今已拖欠四个月的租金未缴交（计至2018年10月30日你方拖欠租金及管理费共计为100000元）……。庭审中，证人伍志诚证明在2018年8月8日帮被告王鑫代付8月的租金21000元和物业管理费3000元共24000元，原告当庭予以认可，同时证人伍志诚，庞某证实原告是在2018年9月11日锁了被告租赁商铺的大门。同年10月收回租赁商铺，并开始经营威灵格娱乐城。另查明，原告至今仍未退回被告交纳的保证金100000元。一审法院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。被告没有按照合同约定缴纳商铺租金及物业管理费已经构成违约，应承担违约责任。本案中，案涉商铺已经被原告收回，合同已经不能实现，原被告都同意解除合同，因此，案涉合同予以解除。庭审中，原告认可伍志成代被告王鑫交纳8月份的租金21000元和物业管理费3000元，共24000元，予以确认。被告是否仍欠原告6月和7月的租金及物业管理费问题。从被告提供的收据和微信聊天记录中，可证实被告已交纳了6月份的租金及管理费，7月份的租金及管理费无证据证实，被告抗辩其已经缴纳全部租金等费用，但是未能提供有效证据证明其主张，根据谁主张谁举证的原则，被告应承担举证不能的法律责任，原审法院确认被告未交纳7月份的租金及管理费。从证人的证言证词确认原告在2018年9月11日锁了被告租赁商铺的大门，原审法院对证人的证言证词予以采信。另被告提供的打卡表和打卡记录可证实被告在经营威灵格娱乐城时雇请的员工在9月11日已无法上班，原审法院确定原告在2018年9月11日锁了被告租赁商铺。因此被告仍欠原告7月份租金21000元和物业管理费3000元，以及9月份10天的租金7000元（21000元÷30天×10天），物业管理费1000元（3000元÷30天×10天），合计共32000元。综上所述，原告请求解除合同、请求被告支付租金及管理费，并支付违约金，理据充分，依法予以支持，但是欠款金额以被告欠缴32000元为限；因原告未能提供证据证明其损失，根据违约金的补充性原则，从公平原则出发，结合本案的实际情况，违约金应从2018年10月1日起按年利率6%计算为宜；原告要求被告赔偿拆除原告商铺原有装修损失（损失费由第三方鉴定机构出具的鉴定为准），被告反诉要求原告退还双倍租赁保证金共计20万元，但原告未交纳增加诉讼请求的受理费，被告也未交纳反诉受理费，因此本案不作处理，原被告可分别另案提起诉讼。被告抗辩已经全部交清案涉租金及管理费缺乏证据，不予采纳。综上，一审法院作出判决如下：一、解除原告林子云与被告王鑫于2017年9月27日签订《商铺租赁合同》；二、限被告王鑫于判决生效之日起十日内向原告林子云支付拖欠租金28000元、物业管理费4000元，共32000元及违约金（以32000元为基数，从2018年10月1日起至付清之日止，按年利率6%计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5512元，由原告林子云负担4912元，被告王鑫负担600元。在二审诉讼中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：英德市*******世纪名都广场物业管理中心对涉案商铺曾锁过门、及不交租就锁门的事实，该事实有被上诉人与世纪名都广场物业管理中心丘经理的微信聊天记录为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为被上诉人是否拖欠三个月租金和物业管理费，以及上诉人请求支付空置期租金和物业费损失能否支持的问题。首先，被上诉人提供的收据和微信聊天记录可证实被上诉人已交纳了2018年6月份的租金及物业管理费，上诉人在一审庭审中认可伍志成代被告王鑫交纳了8月份的租金和物业管理费。其次，被上诉人提供其与世纪名都广场物业管理中心丘经理的微信聊天记录、证人的证言、打卡表和打卡记录，各证据之间相互佐证，形成证据链，足以证明涉案商铺在2018年9月11日锁了大门。据此，上诉人主张2018年9月12日至2018年10月的租金和物业管理费，理由不充分。原审判决确认被上诉人欠上诉人7月份及9月份10天的租金和物业管理费，并无不当。如上所述，基于涉案商铺在2018年9月11日之后已被锁了大门，作为承租人的被上诉人无法正常使用涉案商铺。因此，上诉人请求支付2018年11月至2019年1月三个月空置期的租金和物业费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人林子云的上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3568.8元，由上诉人林子云负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵永华审 判 员 李培东审 判 员 张廷青二〇二〇年十二月五日法官助理 江 玥书 记 员 曾越玲附引用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。