广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2618号 上诉人(一审被告)：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛嘉园，统一社会信用代码：91450881687785413U。 法定代表人：杨正新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：屈建国,广西和清律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：李甲威，男，1963年4月5日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（一审原告）：卢月姬，女，1964年10月1日出生，汉族，住桂平市。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨昌伟，广西世享律师事务所律师。 上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（下称鑫盛公司）因与被上诉人李甲威、卢月姬商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人鑫盛公司的委托诉讼代理人屈建国、被上诉人李甲威、卢月姬的委托诉讼代理人杨昌伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，作出的判决结果错误。一、涉案项目为合作集资建房，属于对特定人群销售的房源，并非一审法院认定的市场化商品房。本系列案件中，各原告均为桂平市公安局交警系统内部职员或通过公安交警系统内部人员转让指标方式购买涉案房屋，故本案属于集资建房的范畴，不属于人民法院受理案件审理的范畴；应裁定不予受理或驳回起诉。二、一审法院认定上诉人逾期违约交房并且对于上诉人所主张的因不可抗力原因所导致逾期交房的原因，不予以采纳，显然不当。根据双方的合同约定，因不可抗力之外，导致的逾期交房，才需承担违约责任，属于双方在合同中已经明确约定了“不可抗力”可以构成延期交房的约定事由。哪怕双方在合同中未约定不可抗力可以延期交房，根据现行法律规定，不可抗力自然是可以成为延期履行合同的法定事由。三、一审法院对于逾期交房的违约责任判处的违约金过高。1.涉案房屋为集资建房，对于购房人已经有很大的优惠和普遍低于市场的购房价格。逾期交房，没有给购房人造成任何损失，被上诉人也未举证证明存在实际损失。即使一审法院认定上诉人应当承担违约责任，按照一审法院的判决结果，上诉人承担的违约责任过于严苛，应进行调整。2.在本次系列案中，尚有部分购房人未能根据合同约定支付完毕购房款，虽然在合同中未约定购房人未支付完毕购房款的情况下，出卖人可以延期交房或拒绝交付房屋，但依据合同法中的履行交易规则，上诉人作为房屋出卖人享有履行抗辩权，上诉人可以延期交房甚至拒绝交房。即使上诉人在此后选择了交付房屋，并不代表上诉人同意或承诺放弃所享有的履行抗辩权。未按合同约定及时缴纳购房款或者未缴纳完毕购房款的购房人，其不享有向上诉人主张逾期交房的权利，上诉人也不应承担逾期交房的违约责任。四、一审法院以是否解除合同为前提来判定购房人是否应当承担违约金，逻辑错误。违约责任的承担，并不以合同解除为前提条件，只要违约行为导致了实际损失，就可以主张违约责任，购房人没有按约定时间缴清购房款或者未在约定时间完成购房款的缴纳义务，就必然导致出卖方的资金利息损失。一审法院片面的强调出卖人的义务，却过于宽泛、容忍购买人的义务，有失公平。 李甲威、卢月姬辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确；上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 原告李甲威、卢月姬向一审法院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金32974.91元给原告。 一审法院经审理认定事实如下：原、被告于2015年11月30日签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同的主要内容有：原告购买由被告开发建设的位于桂平市，总价款为384323元；被告应于2016年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案文件和房屋测绘报告的商品房交付给原告；商品房达到约定的交付条件后，被告应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达给原告，原告未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付商品房时，被告应当出示合同约定的证明文件，不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房屋价款384323元给被告。被告于2019年5月9日向原告交付商品房。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 涉案合同约定交房时间为2016年12月31日前，那么被告应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。但被告于2019年5月9日才将涉案商品房交付给原告，原告主张被告存在逾期交房的违约事实，一审法院予以确认。根据合同的约定，被告应支付从2017年1月1日起至2019年5月9日止的逾期交房违约金给原告，为32974.91元（384323元×1÷10000×858天）。至于原告认为被告所交付的商品房不符合合同约定的条件，原告可以就此向被告另行主张权利。此外，由于被告没有提出反诉，因此，对于原告是否存在逾期付款违约问题，在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决：被告桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付逾期交房违约金32974.91元给原告李甲威、卢月姬。案件受理费624元，适用简易程序减半收取312元（原告已预交），由被告桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据，对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。被上诉人于2016年1月20日补交剩余首付款250000元并与鑫盛公司达成《补充协议》，约定剩余购房款34000元由被上诉人向银行申请贷款。被上诉人未能提供证据证实其实际提交完毕按揭资料日期。鑫盛公司于2016年3月30日收到该34000元的付款回执。 本院认为，一、关于本案是否属于人民法院受理案件范围的问题。涉案商品房从土地使用权的取得、房屋建设、销售均是鑫盛公司按市场化运作完成，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》也是平等主体之间协商一致的结果，与交警大队无合同关系，故本案属人民法院的受案范围。二、关于是否应解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》问题，上诉人明知被上诉人违约的情况下，还与被上诉人签订补充协议，同意接收余下的房款，并交付了涉案商品房给被上诉人，视为其已选择了继续履行合同，且合同的主要义务已基本履行完毕，现又主张解除合同，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。三、关于上诉人主张因下雨天和停电不可抗力应免除逾期交房责任的问题。因双方在签订合同中约定的交房期限，已预见到正常的雨天、停电天数，上诉人无证据证实在合同履行期间雨天和停电天数属非正常情况，因此，对上诉人的该项主张，本院不予支持。一审法院对于逾期交房违约责任的认定正确，应予维持。四、关于被上诉人逾期付款违约责任问题。根据查明事实，被上诉人逾期支付剩余首付款250000元累计41天，逾期提交完毕办理按揭贷款34000元所需全部资料累计111天，其应按合同约定支付相应的逾期付款违约金1402.4元（250000元×1÷10000×41天+34000元×1÷10000×111天）给上诉人，一审对此未予认定，应予纠正。由于《商品房买卖合同（预售）》的履行是持续性的完整过程，权利义务是相互关联的，一审法院单独计算其中的迟延付款的违约责任的诉讼时效，认定上诉人追究被上诉人逾期付款的违约责任的诉讼时效已超过法定期间，因而驳回上诉人的反诉请求，明显不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持桂平市人民法院（2020）桂0881民初406号民事判决主文； 二、李甲威、卢月姬支付逾期付款违约金1402.4元给桂平市鑫盛投资实业有限公司。 一审案件受理费312元，由桂平市鑫盛投资实业有限公司负担300元，李甲威、卢月姬负担12元；二审案件受理费624元（上诉人已预交624元），由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担600元，李甲威、卢月姬负担24元。桂平市鑫盛投资实业有限公司多预交的24元，由本院退给该公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年十二月四日 法官助理 韦江转 书 记 员 周燕妮