昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初658号原告：章济平，男，1974年1月22日出生，汉族。被告：昆明东旭启明投资开发有限公司，住址：昆明市经开区云景路**银河科技园**506。法定代表人：焦智逸。委托诉讼代理人：范厚鹏、范青，云南若泰律师事务所律师，特别授权代理。原告章济平与被告昆明东旭启明投资开发有限公司（以下简称：东旭启明公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，因本案法律适用明确,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭审理。原告章济平、被告东旭启明公司的委托诉讼代理人范厚鹏到庭参加诉讼。经报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。原告章济平向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告赔偿原告逾期交付房屋违约金19500元（2019年6月1日至2020年2月1日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月14日，原告与东旭启明公司签订商品房买卖合同，合同编号：悦山湖花园一期38-x号。合同明确房屋交付时间为2019年5月30日前。逾期交付责任：逾期90自然日内，出卖人每天按己交房款万分之五向买受人支付违约金，逾期超过90自然日的，出卖人每天按全部己交房款千分之一向买受人支付违约金。至2020年2月1曰，该商品房还未交付，此商品房总价款为100000元。截止2020年2月1日违约金共19500元。被告东旭启明公司答辩称：第一，被告已按《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间通知原告办理房屋交接手续，履行了交付房屋的合同义务，该涉案房屋除了未取得建设工程竣工验收备案证明文件外，其他的交房条件已经具备。第二，被告交付给原告的房屋已经达到使用条件，且并无任何工程质量问题。第三，被告建设工程竣工验收备案证明文件延期取得具有法定和合同约定的抗辩事由。第四，原告未能提供任何造成其经济损失的有效证据，违约责任应按法律规定、结合案件实际情况计算和赔付。第五，原告主张按照合同约定的标准计算违约金显失公平，请求按照相关法律规定，且以原告的实际经济损失为依据支付违约金。第六，请求法院借鉴类似纠纷案件的判决理由公正判决，以维护企业健康稳定发展。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对被告提交的商品房买卖合同、补充协议、房屋建筑面积测量计算报告、接房通知书、业主手册、昆明市建设工程质量竣工验收被告表、业主群聊天记录、交房公告、《昆明市住房和城乡建设局关于做好建筑工地复工复产即售楼现场恢复营业有关工作的通知》、《最高人民法院司法解释关于违约金条款的理解》本院确认其真实性，对其证明目的随后予以阐述。对被告提交的悦山湖花园一期前期物业服务合同与本案分别属于不同法律关系，不具有关联性，本院不予采纳；对被告提交的村民关系协调费情况说明、请款资金计划审批表，东旭果林水库项目工程进度月报表、项目租金情况系其单方制作，本院不予采信；对被告提交的《昆明市政府办公室关于进一步落实工地扬尘污染防治责任的通知》、《昆明市预拌混凝土、预拌砂浆搅拌场内扬尘防控细化规定》系政府职能部门对建设领域的规范文件要求，不能构成其免除逾期交房责任的依据，本院不予采信；对被告提交的工程质量安全监督停工通知书、建筑工地整改回复单本院确认其真实性，但同时指出上述整改及停工通知中已载明“该项目存在不符合国家基本建设程序、不符合工程建设标准规范要求的行为”，该行为系被告在开发建设过程中因自身原因所致安全监督停工，并不构成其因政府行为免除对应停工期间责任的依据，本院不予采信；对被告提交的天气预报统计图无法证明降雨与是否施工之间的关联性及因果关系，本院不予采信；对被告提交的商品房销售合同系列案民事判决与本案并不属于同一小区，本院不予采信。本院依法确认如下事实：2017年12月14日，原告章济平（买受人）与被告东旭启明公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发建设的项目名称为“悦山湖花园一期Ⅰ”38幢y层z号车库一个，套内建筑面积33.33平方米，房屋总价为100000元。合同第九条约定：商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。合同第十一条约定：出卖人应在2019年5月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料书面通知送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，以出卖人发出书面《交付通知书》载明的交房日期为准，最晚不迟于媒体公告载明日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。合同第十二条第二款约定：自本合同约定的交付时限届满后的次日起至《交付通知书》载明交付之日止90自然日内（含本数），出卖人每天按全部已交房款万分之五向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90自然日的，出卖人每天按全部已交房款千分之一向买受人支付违约金，合同继续履行；但因不可抗力、政策变化、买受人原因等非出卖人原因造成的逾期交房，出卖人不承担违约责任。同日，原、被告签订《补充协议》，第三条约定：该车库的具体交付期限以出卖人发出的《交付通知书》所确定的交房日期和交房地点为准。买受人付清全部购房款作为交付该房屋的前提条件；第四条第六款约定：如因政府政策变化或为遵守政府法令（包括但不限于交通管制、高考、创卫及其他政府行为等）/政府部门进行与房屋所在项目/小区相关联的市政干线工程或采取临时措施而导致的工期延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的/政府部门根据法律法规采取某项重要措施……任何其他非出卖人所能控制或不可抗力因素导致房屋交房延迟，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任。上述合同签订后，原告按约定向被告交纳了全部购房款。2017年12月18日，该涉案合同完成备案登记。另查明：东旭悦山湖花园一期项目于2019年5月7日取得房屋测绘报告。东旭启明公司于2019年5月23日通知一期业主接房，东旭启明公司于2020年3月25日取得《昆明市建设工程竣工验收备案证明》，该备案表于2020年3月30日至2020年4月期间先后通过物业及部分业主在业主群里发送。东旭启明公司于2020年5月23日再次通过《春城晚报》登报通知业主接房。本院认为，关于被告是否存在逾期交房的问题。原告章济平与被告东旭启明公司订立的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付该商品房；同时，合同第九条约定的房屋交付条件之一为取得竣工验收备案证明文件。被告东旭启明公司于2020年3月25日才取得工程竣工验收备案证明，被告东旭启明公司抗辩“工程竣工验收备案证明文件”延期取得存在法定事由和约定事由，包括：关于工地扬尘污染防等政府行为、项目地村民闹事阻挠、连降暴雨以及新型冠状病毒肺炎疫情所导致的停工共计98天。对此本院作如下评述，被告作为专业的房地产开发公司，对于建设工程中可能存在的常见的影响施工的各种障碍因素应系明知，且能充分预见或合理规划施工进度与开发规模，在此基础上被告仍然在合同中具体约定交房时间截点，且其自身在开发建设过程中存有不规范施工行为，同时被告的逾期交房行为产生在新型冠状病毒肺炎疫情爆发及疫情防控措施之前，根据《合同法》第一百一十七条关于“当事人在迟延履行后发生不可抗力并主张不可抗力免责的，人民法院不予支持”，其以疫情作为不可抗力并据此主张部分免责本院不予支持，本院对被告的上述抗辩意见均不予采纳。本案房屋交付条件仍应适用《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，即交付的商品房需于2019年5月30日前取得建设工程竣工验收备案证明文件。本案中，东旭启明公司于2020年3月25日方取得《竣工验收备案证明书》，东旭启明公司的行为构成逾期交房，应当承担相应违约责任。关于违约金的计算标准如何确定。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款约定，自本合同约定的交付时限届满后的次日起至《交付通知书》载明交付之日止90自然日内（含本数），出卖人每天按全部已交房款万分之五向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90自然日的，出卖人每天按全部已交房款千分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。本案中，东旭启明公司认为逾期交房违约金约定标准过高，请求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，本院结合呈贡辖区房地产开发现状、东旭启明公司的违约情形、原告实际损失等因素，对逾期交房违约金的标准予以调减，按原告已交购房款的日万分之0.5认定。综上，被告应当支付原告2019年6月1日至2020年2月1日期间共计245天的逾期交房违约金1225元（100000元×0.00005×245天）。综上所述，原告诉讼请求中合理的部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告昆明东旭启明投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告章济平支付逾期交房（车位）违约金1225元；二、驳回原告章济平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，由被告昆明东旭启明投资开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向本院申请强制执行：申请强制执行的期限是二年。审判员  李解二〇二〇年十二月十日书记员  姚娟