江苏省南京市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏01执复249号复议申请人（案外人）：王森华，男，汉族，1977年12月15日出生，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：王新春，江苏信棠律师事务所律师。复议申请人（案外人）：张冬露，男，汉族，1985年7月11日出生，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：王新春，江苏信棠律师事务所律师。被执行人：解生贵，男，汉族，1971年3月15日生，现在监狱服刑。复议申请人王森华、张冬露不服南京市浦口区人民法院（以下简称浦口法院）（2020）苏0111执异47号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。浦口法院查明，解生贵犯贪污罪、受贿罪、滥用职权罪一案,该院于2018年7月12日作出（2017）苏0111刑初第416号刑事判决：一、解生贵犯贪污罪，判处有期徒刑六年，罚金人民币400000元；犯受贿罪，判处有期徒刑一年，罚金人民币100000元；犯滥用职权罪，判处有期徒刑三年。三罪并罚，决定执行有期徒刑八年，罚金人民币500000元；二、解生贵于判决生效之日起十日内，向盘城街道退还贪污犯罪的违法所得人民币1550073.46元；追缴解生贵受贿犯罪的违法所得97592元，上缴国库。扣押在南京市浦口区人民检察院的款项，由扣押机关负责发还。解生贵不服，上诉于南京市中级人民法院，后撤回上诉。2020年1月17日,浦口法院立案强制执行，案号为（2020）苏0111执128号。2020年3月10日,浦口法院依法查封了被执行人名下位于南京市江北新区不动产（以下简称案涉房产）。2020年6月23日，浦口法院作出（2020）苏0111执128号执行裁定书,裁定评估、拍卖上述不动产。王森华、张冬露遂提出执行异议。王森华、张冬露异议称，其是案涉房产的所有人，解生贵早在2013年8月25日将案涉房产出卖给王森华、张冬露。2013年8月29日，王森华、张冬露通过永福房产以高于市场价全额付款，并于2013年8月29日付清房款并开具购房发票，房屋买卖合同于2013年8月29日生效，房产所有权已归王森华、张冬露所有。因房产证没有办下来无法办理房产除名过户手续，故请求中止对上述不动产的强制执行及司法拍卖措施,并确认案涉房产为王森华、张冬露所有。为证明其主张，王森华、张冬露提供了下列证据：1.解生贵与王森华于2013年8月25日签订的房屋买卖定金合同，以证明王森华代表王森华、张冬露二人与解生贵签订合同，合同虽约定解生贵有1%份额，但其实房产已经归王森华、张冬露。合同载明：解生贵以61万元净得价将案涉房产卖与王森华，合同最后备注：2013年8月25日支付定金2万元，8月31日支付首付款39万元，9月10日前支付尾款20万元，并办理此房加名交钥匙手续并支付居间费。案涉房产为拆迁安置房可加名，解生贵出售此房只占该房1%产权，待房产证办好可以办理产权转移时，无条件转让其名下1%产权并除名，费用由王森华负担。2.王森华、张冬露支付购房定金、房款、拿房房款（开票日期2013年8月29日）、中介费的相关收据、发票，证明王森华、张冬露按购房合同付清了购房房款、拿房房款等费用。3.选房确认单、拿房单、交房时的物业费收据，证明王森华、张冬露付完所有费用后拿到了房，并交了物业费，手续由张冬露办理。4.南京市房屋买卖契约：卖方南京北园投资置业有限公司，买方解生贵、张冬露；签订时间2016年11月18日，合同约定由解生贵、张冬露购买案涉房产，房款187294.60元已于2013年8月30日前付清，房屋交付时间2013年8月30日，并已办理了不动产预告登记，用以证明房屋所有权已经属于王森华、张冬露，属于善意取得，5.办理房产证材料，用以证明案涉房产可办理房产证，因需要卖方办理房产证和除名手续，而卖方一直无法联系到，至今没有完成产权转让登记和除名手续。6.水电气缴费单，证明王森华、张冬露拿到房后进行了装修且一直居住至今。浦口法院另查明，南京市江北新区不动产登记中心不动产登记资料记载，案涉房产登记在解生贵、张冬露名下，未约定份额。浦口法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房产登记在被执行人解生贵和案外人张冬露名下，该院依法可以执行被执行人解生贵所占份额。关于王森华、张冬露主张解生贵已将案涉房产出售给自己，王森华、张冬露系实际所有人问题。该院认为，王森华、张冬露虽与解生贵签订协议，并支付全部购房款且实际占有使用，但也仅是获得了对案涉房产中解生贵所占份额的物权期待权。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王森华、张冬露明知所购房屋为拆迁安置房，五年内不能办理过户登记取得物权，仍采取容忍风险的态度，其主观上具有明显过错。另从王森华、张冬露提交的证据来看，2018年8月，案涉房产已符合过户登记条件，但直至法院查封，近一年半的时间里，王森华、张冬露仍未能完成过户登记，也系其怠于行使权利所致。综上，被执行人解生贵对案涉房产享有份额，王森华、张冬露不能以其对该份额所享有的物权期待权阻却人民法院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定驳回王森华、张冬露的异议请求。王森华、张冬露本院申请复议称，请求撤销浦口法院（2020）苏0111执异47号执行裁定。其复议理由与异议理由一致。浦口法院查明的事实,本院部分予以确认。本院另查明，2013年8月25日，王森华、张冬露与解生贵签订案涉房产买卖合同，其依约定支付全部价款，并实际占有使用案涉房产。2016年12月7日，案涉房产办理了不动产预告登记，但案涉房产至今未办理不动产登记手续。本院认为，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定，执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。上述规定中的案外人异议程序系对刑事裁判涉财产部分执行的特殊救济，其目的是从实体上审查执行标的物权归属，以确定案外人对执行标的是否享有排除强制执行的实体性权利。因此，在执行异议、复议审查中，人民法院应当对案外人是否为实际物权人的问题进行审查。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人王森华、张冬露与解生贵在浦口法院查封案涉房产之前己签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有案涉房产，且支付了全部价款，未办理过户的原因在于案涉房产系拆迁安置房登记过户需要一定期限及解生贵涉刑事案件被判刑、羁押，导致案涉房产期限届满后未能办理过户手续，并非王森华、张冬露自身原因造成，因此，王森华、张冬露对案涉房产享有排除执行的权利。综上所述，王森华、张冬露的复议请求成立，本院予以支持。浦口法院作出（2020）苏0111执异47号执行裁定认定基本事实不清，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(三)项规定，裁定如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2020）苏0111执异47号执行裁定；二、不得执行南京市江北新区。本裁定为终审裁定。审判长  迟红宁审判员  金 鑫审判员  陈树年二○二○年十二月七日书记员  李 好