广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初3100号 原告广西远辰客家文化城投资有限公司，住所地陆川县温泉南路**。 法定代表人：吕恩宇。 委托代理人宁伟，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托代理人黄保聪，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告陈永彬，男，汉族，1978年9月4日出生，住陆川县。 被告温上婷，女，汉族，1981年1月13日出生，住陆川县。 原告广西远辰客家文化城投资有限公司（以下简称“广西远辰公司”）诉被告陈永彬、温上婷商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广西远辰公司的委托代理人黄保聪到庭参加诉讼，被告陈永彬、温上婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告广西远辰公司请求人民法院依法判令：1、判令解除原告与被告陈永彬、温上婷于2017年6月13日签订的《商品房买卖合同》，风尚驿家9幢2单元23层2-2302号房屋的所有权归原告所有；2、判令被告陈永彬、温上婷共同向原告支付违约金96180.6元；3、判令被告陈永彬、温上婷支付本案原告的律师代理费6000元。 -2- 事实和理由：2017年6月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告向原告购买陆川县风尚驿家9幢2单元23层2-2302号套房，购买方式：房款总价480903元，首付款100903元、余款380000元以银行按揭贷款的方式支付。因被告自身的原因，其银行按揭贷款未能通过银行审批，为此原告多次催促被告补齐剩余的购房款，但时至今日两被告仍未补齐。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第一条第四款：“买受人申请的按揭贷款的金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，买受人须在银行通知后15日内向出卖人付完购房金额或补齐首期款差额。买受人逾期不支付完全款或补齐首期款差额的，出卖人有权收取违约金；逾期在30日之内，自本合同规定的期限之第二天起至实际履行约定之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金”的约定，现原告逾期2年仍未缴清房款，原告有权解除商品房买卖合同，两被告应按总房款的20%支付违约金96180.6元给原告。同时按《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十条：“如出卖人通过诉讼等其它方式向买受人追索欠款及相关费用的，买受人还应赔偿出卖人为实现债权而产生的损失（包括但不限于鉴定费、评估费、交通费、差旅费、诉讼费、律师代理费等费用”的约定，原告已委托广西南国雄鹰律师事务所律师代理原告向人民法院提起诉讼，两被告应支付6000元律师代理费给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院处理。 为支持其诉讼请求，原告广西远辰公司在举证期限内向本院提交证据：1、原告的营业执照、法定代表人身份信息、被告的身份证复印件，证明原、被告的身份信息。2、《商品房买卖合同》及附件、商品房网上备案确认单，证明双方存在商品房买卖合同关系，原告未被告办理了商品房网上备案的事实。3、一次性付清购房款通知书、快递单，证明被告违约后，原告催促被告及时付清房款的事实。4、《终止商品房买卖合同并办理终止合同手续的通知书》及律师函，证明被告逾期未付款，原告 -3- 书面通知被告解除商品房买卖合同的事实；5、民事委托代理合同、收据，证明原告委托律师代理诉讼，并已支付律师费6000元。 两被告未做答辩亦未向本院提供任何证据。 本院公开开庭组织当事人对原告提交的证据进行质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有对对方当事人提供的证据进行质证的权利。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法视为放弃质证的权利。本院对原告提交的证据进行审核、分析后认定：原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，具有证据的“真实性、合法性，关联性”三性要件，本院予以采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认法律事实如下： 原告广西远辰公司是具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，开发建设位于陆川县的风尚驿家5号楼房地产项目。2017年6月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告向原告购买陆川县风尚驿家9幢2单元23层2-2302号套房，购买方式：房款总价480903元，首付款100903元、余款380000元以银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，被告支付首付款100903元，原告依约于2017年10月10日将《商品房买卖合同》进行了网上备案登记。被告在申请银行按揭贷款的过程中，因自身原因未能通过审批。原告收到银行通知后，于2018年10月向被告发出《一次性付完全部购房款的通知书》，要求被告按照合同约定缴清全部房款。被告收到原告通知后未支付房款。经原告催促无果，原告2018年11月向被告发出《终止商品房买卖合同并办理终止合同手续的通知书》，通知被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除，要求被告前往原告处办理相关手续，返还所购商品房，并支付违约金。因被告未配合原告办理相关手续，原告遂诉至法院。 本院认为，原告广西远辰公司与被告陈永彬、温上婷于2017年6月13日签订《商品房买卖合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定 -4- ，本院认定合法有效，应当受国家法律保护。合同成立后，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的权利和义务。被告支付了首付款100903元后，原告依约进行了合同的网上备案登记，完成了合同约定的阶段性义务。被告在办理银行按揭贷款手续未获批准后，依约应当在15日内一次性付清余款，但被告至今未支付余款，构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第一条第四款“……买受人逾期不支付完全款或补齐首付款差额的，出卖人有权收取违约金……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……”，原告单方面解除合同的条件成就，故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》合法有理，本院予以支持。 本案合同解除后，应当解决以下三方面问题：一、双方已履行的财产应如何处理的问题；二、原告的违约金请求96180.6元能否得到支持的问题；三、原告的律师费请求6000元能否得到支持的问题；现本院逐项分析并作如下处理： 一、双方已互相履行的部分应如何处理的问题。根据我国《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案被告已经缴纳购房首付款100903元，涉案房屋也办理了备案登记手续，故合同解除后，被告应将风尚驿家9幢2单元23层2-2302号房屋返还原告，并配合原告到不动产登记部门办理《商品房买卖合同》备案注销手续；同时，原告亦应返还被告支付的购房款100903元。 二、关于原告请求被告支付违约金96180.6元的问题。双方《商品房买卖合同》附件四第一条第四款约定“……买受人逾期不支付完全款或补齐首期款差额的……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金”，该约定属于双方当事人的意思自治，未违反法律的规定，本院确认合法有效。被告经本院合法传唤未到庭亦未提出抗辩，原告请求被告按合同的约定按房款总价480903元的20%支付违约金96180.6元符合规定，本院予以支持。 -5- 三、关于原告请求被告支付律师费6000元的问题。本院认为，原告请求被告支付律师费符合《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十条约定“如出卖人通过诉讼等其他方式现买受人追索欠款及相关费用的，买受人还应赔偿出卖人为实现债权而产生的损失（包括但不限于鉴定费、评估费、交通费、诉讼费、律师费等费用）”的约定，应予支持。但本案律师费为6000元，诉讼标的为96180.6元，根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》及《广西壮族自治区律师服务收费标准》之规定，在100000元以下，应当按费率5%收费（96180.6元×5%=4809元），故被告应支付律师费4809元给原告。超出部分缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西远辰客家文化城投资有限公司与被告陈永彬、温上婷于2017年6月13日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告陈永彬、温上婷配合原告广西远辰客家文化城投资有限公司到不动产登记部门办理风尚驿家9幢2单元23层2-2302号房屋的《商品房买卖合同》网上备案注销手续； 三、被告陈永彬、温上婷共同支付违约金96180.6元给原告广西远辰客家文化城投资有限公司； 四、原告广西远辰客家文化城投资有限公司退还被告已支付的购房款100903元给被告陈永彬、温上婷； 五、被告陈永彬、温上婷共同支付律师费4809元给原告广西远辰客家文化城投资有限公司。 本案受理费2344元（原告已预交1172元），由被告陈永彬、温上婷共同负担。 -6- 上述债务，义务人应当于本判决生效之日起30日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息直至债务清偿为止权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的数量提出副本，上诉至玉林市中级人民法院。 审 判 长  何玉森 人民陪审员  刘倍圣 人民陪审员  陈翼霞 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  陈 波 书 记 员  罗海权