辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终1745号 上诉人（原审原告）全晓燕，女，1973年7月29日生，满族，现住辽宁省本溪满族自治县。 委托诉讼代理人刘丹、高广安，辽宁由靖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）任吉超，男，1972年8月22日生，满族，现住辽宁省本溪满族自治县。 被上诉人（原审被告）本溪实华置业发展有限公司，住所地：辽宁省本溪满族自治县。 法定代表人冯兴旺，该公司经理。 委托诉讼代理人高鸽，辽宁平正律师事务所律师。 上诉人全晓燕因不服辽宁省本溪满族自治县人民法院（2020）辽0521民撤1号第三人撤销之诉民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定的基本事实是：2011年10月2日，原告全晓燕与杨君签订房屋买卖协议，载明“甲方杨君、乙方全晓燕，甲方现有山水俪城4号楼9楼901，面积63.44平方米〔经核实为案涉房屋，即山水俪城I区4号楼1单元1001室（即春光路2－1#1－10－25）建筑面积63.65平方米〕，甲方通过抹账的方式转卖给乙方，总房款实际金额187148元，于2011年10月2日甲方于低价转卖给乙方，总金额壹拾陆万伍仟元整（￥165,000.00元）”，双方签字确认。房屋买卖协议签订之后，原告取得房屋钥匙，并对涉案房屋进行装修，于2012年7月装修结束后原告入住至今。2019年10月24日，原告的房屋门锁突然被撬开更换，后原告得知该房屋被被告任吉超开锁，原告认为合法权益受到侵犯，起诉到本溪满族自治县人民法院。 另查，杨茂德，别名杨君，系山水俪城****楼建设实际施工人，曾作为辽宁实华建筑安装工程有限公司项目经理代表该公司于2010年7月26日与本溪实华置业发展有限公司签订《山水俪城I区工程承包合同补充协议》，约定由辽宁实华建筑安装工程有限公司负责山水俪城I区1#、2#、3#、4#楼施工建设。本溪实华置业发展有限公司曾将上述工程部分房屋作为抹账房，抵顶给杨君作为工程款，但不包括案涉房屋。杨君在该工程完工后，预留了几户房屋其中包括案涉房屋，杨君在将该房屋出售给原告全晓燕后，未通知被告本溪实华置业发展有限公司，亦未在被告本溪实华置业发展有限公司处登记备案。任吉超与本溪实华置业发展有限公司于2017年3月23日签订山水俪城I区8-34#楼铺装绿化及物业门卫房施工合同，并负责山水俪城小区绿化工程，工程完工后，本溪实华置业发展有限公司欠付任吉超工程款，双方签订《商品房销售内部订购书》将案涉房屋抵顶给任吉超，由于案涉房屋被原告全晓燕占有，任吉超起诉至本溪满族自治县人民法院，经本溪满族自治县人民法院(2019)辽0521民初2265号民事判决确认：一、任吉超与本溪实华置业发展有限公司签订的《商品房销售内部订购书》有效；二、坐落于本溪满族自治县建筑面积63.65平方米房屋归任吉超所有。 本溪满族自治县人民法院曾于2019年7月8日立案审理任吉超与本溪实华置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原案认定：任吉超承包本溪实华置业发展有限公司山水俪城小区绿化工程，本溪实华置业发展有限公司欠付工程款，以其开发建设的坐落于本溪满族自治县建筑面积63.65平方米房屋抵顶给任吉超所有。并于2018年7月27日就上述抵顶房屋签订了《商品房销售内部订购书》，本溪实华置业发展有限公司为任吉超出具219597.50元专用收款收据，以上行为是双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故上述房屋抵顶协议即《商品房销售内部订购书》合法有效，房屋归任吉超所有。本溪满族自治县人民法院于2019年9月16日作出(2019)辽0521民初2265号民事判决：一、任吉超与本溪实华置业发展有限公司签订的《商品房销售内部订购书》有效；二、坐落于本溪满族自治县建筑面积63.65平方米房屋归任吉超所有。 原审法院认为：公民的合法权益受法律保护；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先原告全晓燕诉称杨君系被告本溪实华置业发展有限公司项目经理，经查，杨君系辽宁实华建筑安装工程有限公司项目经理，因此原告诉称杨君代表本溪实华置业发展有限公司向其出卖案涉房屋的理由不成立。其次，原告全晓燕诉称杨君曾向其出示过杨君与被告本溪实华置业发展有限公司之间关于案涉房屋的顶账协议，但是庭审中原告未能提供，被告本溪实华置业发展有限公司提供的顶账协议中并不包含案涉房屋，故应由原告承担举证不利的后果，即杨君和被告本溪实华置业发展有限公司之间并无关于案涉房屋的顶账协议，其预留房屋与被告本溪实华置业发展有限公司没有协议，也没有登记备案，出售后也未通知本溪实华置业发展有限公司，更无证据证明自身获得了预留房屋所有权和销售权，对所售卖案涉房屋，并未取得本溪实华置业发展有限公司关于案涉房屋出售的代理权，且杨君与原告签订房屋买卖协议后，也未获得被告本溪实华置业发展有限公司的事后追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”，以上协议对被告本溪实华置业发展有限公司不发生法律效力，相关责任应由杨君个人承担。再次，原告虽提供其与杨君之间的房屋买卖协议及原告提款记录，但房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，应当进行产权登记，原告未办理产权登记，不能作为善意买受人对抗案涉房屋所有权人本溪实华置业发展有限公司。综上所述，原告诉求依法撤销本溪满族自治县人民法院于2019年9月16日作出的(2019)辽0521民初2265号民事判决书、并判令二被告签订的购房协议无效；判令本溪满族自治县小市镇山水俪城I区4号楼1单元1001号室房屋由原告合法占有并所有，无事实和法律依据，不予支持。 据此，原审法院判决如下：驳回原告全晓燕的诉讼请求。案件受理费4450元，由原告全晓燕负担。 上诉人全晓燕的上诉请求：请求撤销本溪满族自治县人民法院（2020）辽0521民撤1号民事判决，依法改判支持我方在一审的诉讼请求，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。实际施工人杨君是否取得案涉房屋的处分权是本案的关键。杨君系辽宁实华建筑安装工程有限公司项目经理。在完成4号楼的工程后，被上诉人本溪实华置业发展有限公司没有结清工程款。因欠工程款问题，被上诉人本溪实华置业发展有限公司同意杨君预留几套房屋进行处分，以抵顶工程款。在杨君的询问笔录中，其已经承认预留了上诉人的房屋并且出售的事实。上诉人因杨君的身份原因有理由相信杨君有权利处分房屋。由于上诉人支付了合理转让价款，办理了水费、电费、有线电视、取暖费等用户名的更名手续，已经证明被上诉人本溪实华置业发展有限公司明知，也证明上诉人善意取得该房产的所有权并实际占有使用。被上诉人本溪实华置业发展有限公司是否存在损失，应当如何救济，不应当损害上诉人的合法利益。本案所涉房屋上诉人已经善意取得。二被上诉人在明知上诉人已经实际购买房屋并且入住的情况下，仍然签订商品房销售内部订购书，存在恶意行为，损害了上诉人的合法权益，应该认定无效。请求二审法院依法改判。 被上诉人任吉超答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人本溪实华置业发展有限公司答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，案涉房屋属于不动产，应当进行产权登记后方适用善意取得的上述法律规定。上诉人全晓燕未办理产权登记，无法作为善意买受人对抗案涉房屋出卖给任吉超前的所有权人本溪实华置业发展有限公司。一审判决论理清晰透彻，本院在此不做赘述。故对上诉人全晓燕的上诉请求本院无法支持。 综上，原审判决认定事实正确，适用法律无误，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费四千四百五十元，由上诉人全晓燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱飞 审判员  高伟 审判员  孙源 二〇二〇年十二月十日 书记员  于嘉 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；