广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7786号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司，住所地广东省惠州大亚湾澳头南山国际大厦****。负责人：吕辉。委托诉讼代理人：黄艳军，广东东舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张宗炜，男，1964年12月11日出生，汉族，住广东省惠州市大亚湾西区*******，公民身份证号码210************910。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高灵芝，女，1962年12月29日出生，蒙古族，住广东省惠州市大亚湾西区*******，公民身份证号码210************008。上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司（以下简称“龙光物业惠州分公司”）因与被上诉人张宗炜、高灵芝物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙光物业惠州分公司上诉请求：1.请求上级人民法院依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院做出的（2020）粤1391民初730号民事判决书中的第一项判决，改判支持上诉人龙光物业惠州分公司的第一项诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用全部由被上诉人张宗炜、高灵芝承担。事实和理由：一审法院在《民事判决书》第11页中认定“上诉人提供的服务项目和质量与合同约定标准存在差距，酌情减免被上诉人的物业费的50%”存在不妥。1.根据《物业管理条例》第四十五条规定：对物业管理区域内有违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。对于本案中违建的事情，上诉人已经多次与违建业主沟通并向其发出整改通知书要求恢复原貌，且上诉人亦向有关行政管理部门报告，按照《物业管理条例》履行了相应的告知义务与上报义务。2.针对人员的出入，上诉人的工作人员确实对外来人员都进行一一核实、登记后才放行。可实际操作中，却屡次碰到施工人员谎报其系XXX房的施工人员，实际系违建业主处的施工人员，而小区中有多家住户，避免不了装修事宜，二诉人的工作人员并不能禁止所有施工人员进入小区施工。3.被上诉人自身也私自改变装修部分，超过原规划设计范围和用途，在房屋旁边占用了公共区域，将河道面积部分围建成自己的区域，上诉人曾对其发出整改通知书，责令其立即停工，可其置若罔闻并将该违建却分进行到底。如今却以上诉人对违建事宜存在管理不善为由拒交物业管理费，实在是没有事实和法律依据。4.由于强降雨等不可抗力因素，造成积水水灾，水灾发生后，上诉人已经按照前期物业服务协议的约定对下水管道进行疏通，并向保险公司报了保险，履行了相应的管理义务。另上诉人请求被上诉人缴纳的车位管理费是按照被上诉人所办的停车月卡为依据来收费的，即使里面的车库门被封堵，但被上诉人仍可以使用车库外的斜坡部分或停车场进行停车。综上所述，上诉人已经履行了相应的阻止、上报及管理义务。因此，被上诉人应当按照双方签订的《前期物业服务协议》，向上诉人支付从2017年5月1日至2019年10月31日欠缴的物业服务费23563.02元及欠缴物业服务费所仁生的违约金（暂计至2019年11月22日，违约金为32070.28元，该违约金应计至被上诉人还清物业服务费之日止）。龙光物业惠州分公司补充意见：一审法院适用《合同法》第44条和第60条做出的判决属于适用法律错误，上诉人与两被上诉人之间的合同属于物业服务合同纠纷，依照特别法优于一般法的基本原则，本案一审法院在审理时应当适用物业管理条例相关的法律法规，根据《物业管理条例》第七条第五款，业主有按时缴纳物业服务费用的义务，以及第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，以及第六十四条等相关的规定，本案上诉人与被上诉人属于物业服务合同纠纷，因此，一审法院在适用法律规定的时候应该依照我国现行所制定的物业管理相关的法律法规及司法解释的规定。另外，假设被上诉人在一审中所主张的上诉人如果在物业管理过程中有存在管理不当的行为，那么依照最高院审理物业司法解释第三条的规定，业主可以到法院起诉，但是并没有规定业主可以拒绝缴纳相关费用，更没有相关规定可以让业主缴纳其中部分的管理费用，因此我们认为一审适用法律错误。同时，一审法院判决被上诉人缴纳拖欠的物业管理费用的50%，我们认为也是不当的，上诉人与被上诉人关于物业管理费用的收取标准和收取时间都是有规定的。综合上述，上诉人认为一审判决认定事实存在偏差，适用法律错误，请求二审纠正。张宗炜、高灵芝提交答辩意见称，1.上诉人辩称“已经多次与违建业主沟通并向其发出整改通知书要求恢复原貌”，而上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》中，第三条关于服务质量明确写明“房屋外观：1.房屋管理做到整洁有序，标识明显，无任何搭建物”，上诉人明显没有履行服务合同，而且上诉人对违建的默许甚至支持导致龙光城南区别墅成了违建重灾区，导致业主多次到大亚湾、惠州因为违建信访。证据见（2020）粤1391民初730号附件E1、E2、E3、H1-H15。2.上诉人辩称“对外来人员都一一核实”，实际情况是人员出入鲜有核实，传单发放人员、周末礼拜教徒、自行看房等人员随意进出，各种车辆在小区内乱窜乱行，中小学生翻墙进入别墅区攀树摘果。被上诉人去查询出入人员车辆记录，物业以保护外来人员隐私为由禁止查询。证据见附件1。3.上诉人辩称被上诉人也有违建并超规划占地，实际情况是被上诉人2016年6月因入园门口泥水太多找物业解决，当时经物业周经理找施工队对被上诉人入园门口及花园部分空地逆行了硬化，同时让施工队对被上诉人在交楼时的铁栅栏围墙基础上加装了围网，而上诉人提供的《违建整改通知书》日期是2018年12月20日。请问被上诉人如果存在违建，为什么当时的物业经理不制止?被上诉人从未见到此违建整改通知书，严重质疑《违建整改通知书》弄虚作假。并且上诉人以被上诉人也有违建为理由规避自己不履行《前期物业服务协议》里面的关于违建的管理责任，误导人民法院。证据见附件2。4.上诉人辩称“因为水淹，即使车库门被封堵，被上诉人仍然可以使用车库外的斜坡部分停车”，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》里“私家车位服务费：私家车位按50元/月位收取”，上诉人企图用“车库门前斜坡可做停车”偷换“私家车位”概念，掩盖上诉人只收钱不服务和严重水淹的事实。同时请求人民法院同案同判，判决被上诉人停止缴纳私家车位服务费。补充说明见附件3。关于龙光物业惠州分公司的补充意见，张宗炜、高灵芝称，1.龙光物业惠州分公司的合同内容不全，服务也没有做到位，没有提供相应的服务，他们的服务没有达到标准，所以费用就应该是削减的；2.因为服务内容不全，给我们全体业主都造成了实质性的损害，所以我们认为一审判决公正合法，应当予以维持。另外，龙光物业惠州分公司在二审上诉中有明显作假证行为，对方提交的违建的通知书相关证据，我们从未收到过这个；我的车库因为对方管理不善，导致数次被水淹，对我造成损失。龙光物业惠州分公司向原审法院起诉请求：1.请求判决张宗炜、高灵芝向龙光物业惠州分公司支付从2017年5月1日至2019年10月31日止的物业服务费23563.02元以及欠缴物业服务费所产生的违约金（暂计至2019年11月22日，违约金为32070.28元，该违约金应计至被告还清物业服务费之日止）；2.请求判决张宗炜、高灵芝向龙光物业惠州分公司支付从2017年4月1日至2019年9月30日止的公摊电费468.34元；3.请求判决张宗炜、高灵芝向龙光物业惠州分公司支付从2017年4月1日至2019年10月31日止的垃圾处理费79.87元；4.请求判决张宗炜、高灵芝向龙光物业惠州分公司支付从2017年4月1日至2019年10月31日止的水费434.16元；5.请求判决张宗炜、高灵芝向龙光物业惠州分公司支付从2017年4月1日至2019年10月31日止的污水处理费138.55元；6.请求判决张宗炜、高灵芝承担本案的诉讼费。张宗炜、高灵芝向原审法院提出反诉请求：1.判令龙光物业惠州分公司赔偿张宗炜、高灵芝经济损失本金32151.74元、滞纳金24463.81元，合计56615.55元；2.判令龙光物业惠州分公司向张宗炜、高灵芝书面道歉；3.判令龙光物业惠州分公司承担本诉及反诉的诉讼费。原审法院认定事实：2012年11月28日，案外人惠州大亚湾东圳房地产有限公司将位于惠州市大亚湾区西区*******龙光城南一期别墅8栋110房交付给被告张宗炜、高灵芝，房屋建筑面积为261.82平方米。2011年9月9日，原告龙光物业惠州分公司与被告张宗炜签订《龙光城前期物业服务协议》，主要约定：一、物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、连排别墅每月每平方米3元、商业及办公每月每平方米3元、公共水电费每月按实均摊；私家车位每月每位50元（别墅车位无论是赠送还是购买，每月按50元每位收取，双车位按100元每位收取）；二、被告应从入伙通知书安排交楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，被告应在每月10日前履行缴纳义务，若被告或物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金；等等。2011年12月28日原告与被告高灵芝签订《龙光城前期物业服务协议》，主要约定：一、物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、连排别墅每月每平方米3元、商业及办公每月每平方米3元、公共水电费每月按实均摊；私家车位每月每位50元（别墅车位无论是赠送还是购买，每月按50元每位收取，双车位按100元每位收取）；二、被告应从入伙通知书安排交楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，被告应在每月10日前履行缴纳义务，若被告或物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金；等等。2013年被告饲养的金毛犬在小区内被抢，被告报警后原告负责人陶金龙向被告赔偿另一条金毛犬。2017年因强降雨导致被告车库被水淹，因水淹问题无法得到有效解决，开发商将被告车库门封堵防止继续水淹。被告认为原告的管理不到位，与合同约定的物业服务标准不符合，故拒绝交纳2017年5月1日至2019年10月31日的物业服务费等费用。因被告未支付物业费等费用，原告于2018年10月25日、2019年3月31日向被告邮寄了催款函，但被告因原告一直未解决上述问题拒绝交纳物业服务费。原审法院依法于2020年6月5日对涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋车库门被封堵，车库无法实际使用。小区内存在违建现象。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张宗炜、高灵芝自本判决发生法律效力之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司支付2017年5月1日至2019年10月31日的物业服务费11781.9元；二、张宗炜、高灵芝自本判决发生法律效力之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司支付2017年4月1日至2019年9月30日的公摊电费468.34元、2017年4月1日至2019年10月31日止垃圾处理费79.87元、水费464.16元、污水处理费138.55元；三、驳回广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司其他的诉讼请求；四、驳回张宗炜、高灵芝的反诉请求。本案本诉受理费1217.58元（广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司已预交），由广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司负担939.87元，由张宗炜、高灵芝负担277.71元。反诉费607.69元（张宗炜、高灵芝已预交），由张宗炜、高灵芝负担。本院二审期间，龙光物业惠州分公司提交了新证据：1.保安人员对外来人员核实登记的照片，证明上诉人已经履行了相关的管理义务；2.国家执法部门的执法照片，证明上诉人已将违建事宜上报至有关部门，履行了上报的义务；3.违法装修整改的通知书，证明上诉人已将对违建业主进行了制止，履行了制止的义务；4.违建照片，证明被上诉人违建的事实；5.工作人员疏通水管的照片，证明上诉人已在水灾发生后对管道进行了疏通，履行了管理义务；6.惠州大亚湾龙光城公众责任险2018916损失案公估意见函，证明上诉人除了对管道进行了疏通，还报了保险，履行了管理义务；7.缴纳物业管理费用的收据明细。张宗炜、高灵芝质证称，1.对保安照片与本案没有关联性；2.对于违法装修整改通知书，这个明显是一个虚假证据，请求法庭鉴定，我是2016年结束的最后装修，他们2018年给我这个装修整改书，并且我本人都还没有收到，没有亲自交给我，我对这个证据的真实性不予认可；3.工作人员疏通水管的照片恰恰就证明了，你们请的工作人员疏通水管，污水管和输水管混接，水管乱七八糟；4.保险公司不具备判定天气的能力，保险公司拒绝赔偿并不等于可以免除龙光物业的责任；5.我自己被你们拍的所谓违建照片，只能说是涉嫌违建，违建的认定不是物业认定的，而是执法部门认定；6.对于物业管理费用缴纳明细，这个证据和我没有关联性。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，鉴于本案双方当事人均未对反诉事项提起上诉，本院仅对龙光物业惠州分公司的上诉请求进行处理。综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人张宗炜、高灵芝是否应向上诉人龙光物业惠州分公司支付2017年5月1日至2019年10月31日期间的物业服务费23563.02元及违约金。《龙光城前期物业服务协议》属于双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被上诉人张宗炜、高灵芝作为小区业主，根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，事关整个小区全体业主的根本利益。被上诉人张宗炜、高灵芝没有按时交纳物业服务费用的理由是物业公司未完全履行物业服务合同约定的义务，存在服务不到位的情况，而不是物业公司完全没有履行合同义务，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主张宗炜、高灵芝认为龙光物业惠州分公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费，或是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，另行向上诉人龙光物业惠州分公司主张权利，但不能就此拒交物业服务费，应承担继续支付费用及违约金的义务。按照《龙光城前期物业服务协议》的规定，并结合龙光物业惠州分公司的请求范围，被上诉人张宗炜、高灵芝应向上诉人龙光物业惠州分公司支付2017年5月1日至2019年10月31日期间的物业服务费23563.02元及违约金（每月的逾期违约金以785.46元为基数，按日万分之五自当月11日起计算至实际支付完毕之日止）。综上所述，广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初730号民事判决第二项、第四项；二、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初730号民事判决第三项；三、变更广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初730号民事判决第一项为：张宗炜、高灵芝自本判决发生法律效力之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司支付2017年5月1日至2019年10月31日的物业服务费23563.02元及违约金（每月的逾期违约金以785.46元为基数，按日万分之五自当月11日起计算至实际支付完毕之日止）。一审、二审案件本诉受理费共计1606.68元，由广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司负担700元，由张宗炜、高灵芝负担906.68元。一审案件反诉受理费607.69元，由张宗炜、高灵芝负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十二月八日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美