贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9405号上诉人（原审被告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路****商业****，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝**。被上诉人（原审原告）：陈华权，男，1974年8月23日出生，土家族，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：田东海，贵州商同律师事务所律师。上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）因与被上诉人陈华权商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中渝置地上诉请求：1、撤销原判，查清事实后予以改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、签订合同是双务行为，被上诉人在未举证证明上诉人拒不签约的情况下，原审径行认定未签约过错在上诉人明显不合理；2、原审忽略了被上诉人存在逾期付款的事实，判决上诉人在定金范围内承担违约责任明显过重。被上诉人陈华权答辩称：1、通知签约是上诉人的合同义务而并非答辩人义务；2、答辩人不存在逾期付款情况，付款义务是在双方签订合同后才有义务支付。故一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审维持原判。陈华权向一审法院起诉请求：1、被告返还原告购房款351,293元，并按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2019年4月28日至实际履行之日止的利息；2、被告向原告支付违约金20,000元，并赔偿原告经济损失30,000元。一审法院查明：2019年5月3日，原告（乙方）与被告中渝置地（甲方）签订《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001118），约定原告向被告中渝置地认购贵阳恒大中央广场楼盘E6幢2704单元房屋，该房屋建筑面积共127.29平方米，套内建筑面积100.51平方米，房屋总价款为1,422,598元。合同第二条约定：“乙方同意在签署本协议时向甲方支付人民币贰万元整（￥20,000元）作为定金”，合同第三条双方约定分期付款：“乙方须于2019年4月30日前支付首期房款￥51,130元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》；乙方须在签署《商品房买卖合同》后3月内支付楼款￥142,260元；6月内支付楼款￥142,260元；9月内支付楼款￥142,260元；12月内支付楼款￥142,260元；15月内支付楼款￥142,260元；18月内支付楼款￥142,260元；21月内支付楼款￥213,390元；24月内支付楼款￥284,518元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。”认购书第六条约定：“1、如果甲方未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方退回乙方所交款项，互不承担违约责任；如果乙方同意继续履行本协议，则双方在本协议上更改签订《商品房买卖合同》及支付房款的日期并签章确认。2、如果甲方在本协议有约定期限内已办理完毕抵押解除，而乙方未按本协议约定期限到贵阳恒大中央广场销售中心签署《商品房买卖合同》，甲方有权不与乙方就该房屋签署《商品房买卖合同》，乙方所付款项不予退还；甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。3、如果甲方在规定期限内办理完毕抵押解除且乙方没有违约行为，而甲方因自身原因不与乙方签订《商品房买卖合同》，则视为甲方违约，应向乙方双倍返还定金，但甲方不再承担其他责任”。2019年4月28日，原告已向被告支付定金20,000元，5月3日，原告又向被告支付了首期购房款51,130元，并且原告并未等待涉案房屋解除抵押，向被告支付了第二期购房款137,903元（被告优惠原告4,357元），2019年11月4日，被告向原告支付了第三期购房款142,260元。故原告共计向被告付款351,293元。2020年2月20日，被告向原告发出《催款通知书》，载明：“阁下应于2020年1月28日前付清房款142,260元……请阁下在2020年2月23日前支付完毕逾期房款142,260元”。2月29日，被告向原告发出《敦促签约通知书》，载明：“……依据认购书，阁下须于2019年4月30日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。请阁下务必于2020年3月2日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则，我司将按相关约定处理。”3月10日，被告向原告发出《解除认购书的通知》，载明：“……截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。”前述三个文件原告皆于2020年3月23日一并签收。另，涉案房屋于2019年5月3日已解除抵押。一审法院认为，《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001118）确系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。根据认购书的约定，被告在2019年5月3日完成涉案房屋的抵押解除后，同日与原告签订了认购书，应当积极通知原告涉案房屋已经解除抵押，要求原告履行签约义务，但被告直至2020年2月29日才向原告发出《敦促签约通知书》，而原告于3月23日才签收该《敦促签约通知书》。被告于3月10日向原告发出《解除认购书的通知》，其在质证中称曾电话通知原告签约，但并未提交相关证据予以证实，现有证据显示被告履行通知义务的行为仅为2月29日向原告发出《敦促签约通知书》，被告亦未提交证据证实其在发出《解除认购书的通知》时核实了《敦促签约通知书》是否已经送达，故被告应当承担举证不利的后果，其在《敦促签约通知书》并未送达的情况下发出《解除认购书的通知》，系在原告并无违约事由的情况下单方解除合同，构成违约，应当向原告承担违约责任。同时，根据认购书的约定原告的付款义务在签订《商品房买卖合同》之后，虽然原告提前支付了部分款项，但双方并未就付款方式达成新的约定，故原告对此有先履行抗辩权，原告在签订《商品房买卖合同》前不支付后续房款不构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故涉案的认购书已于《解除认购书的通知》送达之日即2020年3月23日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告诉请被告向其返还购房款351,293元法院予以支持，因被告在合同解除后继续占用原告资金，给原告造成了损失，故被告从合同解除次日即2020年3月24日按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至前述款项付清之日止，法院予以支持，从2019年4月28日起计算并无事实依据，该意见法院不予采纳。关于违约金20,000元的诉请和损失30,000元的诉请，法院认为，根据认购书第六条：“3、如果甲方在规定期限内办理完毕抵押解除且乙方没有违约行为，而甲方因自身原因不与乙方签订《商品房买卖合同》，则视为甲方违约，应向乙方双倍返还定金，但甲方不再承担其他责任”的约定，被告违约，应当向原告双倍返还定金，故原告诉请被告向其支付定金罚则20,000元的诉请法院予以支持。而逾期利息已经弥补了原告对此造成的损失，原告亦未提交发票表明其确实产生了律师费的损失，且认购书中并无关于律师费承担的约定，故原告要求被告赔偿30,000元的诉请并无事实依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告陈华权返还购房款351,293元并支付利息（利息以351,293元为基数从2020年3月24日起，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至前述款项付清之日止）；二、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告陈华权双倍返还定金20,000元；三、驳回原告陈华权的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,453元(原告预交)，由原告陈华权负担277元，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担3,176元。二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案《贵阳恒大中央广场商品房认购书》系双方就未来签订商品房买卖合同本约的相关事宜达成的预约合同。从该认购书的具体内容来看，该认购书系在案涉房屋存在抵押且该抵押何时能够注销尚不明确的情况下签订，故认购书中将抵押注销作为本约签订的前提条件以及签约、付款和违约责任认定的时间节点。据此，认购书签订后，上诉人中渝置地作为案涉房屋的开发商和抵押人，其理应对抵押是否注销以及何时注销的这一直接影响认购书履行的事宜负有通知义务。但本案中上诉人并未提交证据证明其已将该事项通知被上诉人。直至2020年2月29日上诉人才以邮寄方式向被上诉人发出《敦促签约通知书》，但该通知要求的签约期限并未考虑合理的邮寄在途时间，亦未给予被上诉人合理的准备时间。同时，上诉人在未核实通知是否到达且被上诉人实际确未收到的情况下，又于2020年3月10日发出《解除认购书的通知》，以实际行为表明不再履行认购协议，因此，本案认购协议无法继续履行系因上诉人的上述不当行为导致，理应依法承担相应的违约责任。故一审判决对此认定并无不当。至于被上诉人陈华权是否存在逾期付款的违约行为，虽然案涉《认购书》约定首期房款支付时间为2019年4月30日前，但是该认购书系在2019年5月3日签订，被上诉人陈华权于当日支付了该笔首付款，并不构成违约。另外，根据《认购书》约定，其余款项须在签署《商品房买卖合同》后支付，因该《商品房买卖合同》并未签署，故被上诉人陈华权支付后期款项的行为属于提前履行行为，并不构成违约，故上诉人的该项理由于约于法均无合理依据，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6352元，由上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年十二月八日书记员 左文艳