北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12203号上诉人（原审原告、反诉被告）：王海荣，女，1975年6月1日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京百旺奇利投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营中街**朝来高科技产业园**401B。法定代表人：牛建培。委托诉讼代理人：周军，北京宝法律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭敬曼，北京宝法律师事务所实习律师。上诉人王海荣因与被上诉人北京百旺奇利投资管理有限公司（以下简称百旺奇利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王海荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王海荣的一审诉讼请求，驳回百旺奇利公司的一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费由百旺奇利公司负担。事实和理由：一、王海荣是基于百旺奇利公司承诺能够办理盲人按摩营业执照，双方才签订《租赁合同》，《租赁合同》由百旺奇利公司起草，系格式合同，加重王海荣的义务，减轻了百旺奇利公司的责任，合同约定显失公平。在合同履行过程中，王海荣四处奔波办理营业执照，百旺奇利公司却迟迟不予配合办理相关手续导致合同无法继续履行，王海荣签订合同目的无法实现。二、王海荣在营业执照无法办理，合同目的无法实现后，王海荣在第一时间告知了百旺奇利公司，且将房屋钥匙均交于百旺奇利公司，王海荣早已不占有房屋，不应支付房屋交付给百旺奇利公司之后的租金。三、一审判决认定王海荣应给付物业费数额有误。按照百旺奇利公司所述物业费标准是按照3.5元/月平方米，那么按照承租房屋建筑面积329.45平方米，物业费一个月为1153.075元，明显一审判决错误。四、一审判决不支持王海荣的装修费损失系错误的。百旺奇利公司交付房屋时，房屋系毛坯房屋，王海荣基于《租赁合同》，对案涉房屋进行装修，系对案涉房屋的添项，增加了案涉房屋的价值。百旺奇利公司辩称，同意一审判决，不同意王海荣的全部上诉请求和事实理由，一审判决认定事实清楚。王海荣向一审法院起诉请求：1.要求判令解除双方于2018年6月27日签订的房屋租赁合同；2.要求百旺奇利公司退还押金80000元、退还2018年6月27日至2019年6月26日租金165343元；3.要求百旺奇利公司赔偿装修损失65000元。百旺奇利公司向一审法院反诉请求：1.要求判令解除双方于2018年6月27日所签房屋租赁合同；2.要求王海荣支付自2019年6月27日至实际交还房屋之日止的租金；3.要求王海荣按照3.5元/月??平方米的标准支付自2019年5月1日至实际交还房屋之日止的物业费；4.要求判令王海荣交付的押金归百旺奇利公司所有，不予退还。一审法院认定事实：本案一审审理中，王海荣提交如下证据：2018年6月27日双方所签《租赁合同》、押金收据、装修费收据，百旺奇利公司对《租赁合同》及押金收据真实性均无异议，但不认可装修费收据的真实性和证明目的。百旺奇利公司提交如下证据：照片、物业费交费单存根，王海荣不认可照片、物业费交费单的证明目的。一审经查，2018年6月27日，百旺奇利公司（出租方、甲方）、王海荣（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定王海荣承租位于案涉房屋用于盲人按摩及生活超市使用，租赁标的物的性质属于商业用房，建筑面积329.45平方米，租期三年，自2018年6月27日至2021年6月26日。租金单价为全部租赁面积的综合平均价格，其中租赁年度为2.75元/平方米/天，租金不含租赁物业管理费及其他费用，租金采取押80000元（亦为履约保证金），付6个月房租方式，签订此合同当日，王海荣一次性交纳6个月的租金，以后每年交纳租金2次，若逾期5日未支付房屋租金，本合同自动解除，押金不退，百旺奇利公司不承担任何责任。每次租金需提前20日以上交纳，先交租金后使用租赁物。租期内租金每年330686元，合同签订当日支付首期半年房屋租金165343元，若签约当天未支付首期房屋租金及押金，本合同自动解除，之后王海荣在每年6月7日和12月7日支付租金。王海荣应承担包括物业费在内的相关税费。履约保证金（押金）于签约之日交纳，本合同终止后，若王海荣无任何违约行为，则在本合同终止后10日内，百旺奇利公司将此保证金（不计息）如数退还，若王海荣在合同期限内发生违约行为，此保证金不再退还。自租赁物实际交付之日起，王海荣即实际控制租赁物，可按合同约定进行装修改造，但须按合同约定办理相关手续。王海荣可根据商业经营需要，在不损害租赁物所在整体物业结构及租赁物安全的前提下，对租赁物进行装修或适当改造，全部费用由王海荣单独支付。王海荣对租赁物及其他设施、装修装饰等进行任何改造，必须事先征得百旺奇利公司书面同意和相关部门批准。百旺奇利公司不同意王海荣将租赁物之全部或部分转租给任何第三方（若王海荣擅自将租赁物之全部或部分转租给任何第三方此合同自动解除）。未经百旺奇利公司书面同意，王海荣不得擅自转换、改变经营主体，或采取其他方式将本合同所规定的商业项目整体转让于第三方经营。王海荣擅自采取联营、合营、合伙、承包、转包、转借等形式经营，视为违约，百旺奇利公司有权解除合同。王海荣未按合同约定交纳租金、保证金或其他费用超过5日（含）以上的，百旺奇利公司有权解除合同，并不退还保证金。任何一方遇本合同约定情形，单方解除合同的，应当书面通知对方，自书面通知到达对方时合同解除。若王海荣离开租赁物或其他情形导百旺奇利公司无法通知王海荣的，百旺奇利公司可采取张贴、在媒体上刊登公告等方式通知王海荣解除合同，张贴、刊登公告之日为通知日期。王海荣应在合同解除、终止之日起3日内向百旺奇利公司返还租赁物。本合同终止后10日内，王海荣自费将全部可移动物品撤离，将全部租赁物一次性返还百旺奇利公司。本合同终止后3日后，王海荣遗留在租赁物范围内的任何物品包括但不限于家具、材料、设备、装饰等，均视为王海荣抛弃物处理，百旺奇利公司可任意处置，王海荣不得主张任何权利。若王海荣无正当理由，未按合同约定支付租金及其他费用，视为违约。每逾期一日，应承担未付租金费用10%的滞纳金，逾期超过5日（含）以上的，百旺奇利公司有权单方解除合同，收回租赁物，并无需对王海荣作出赔偿（包括但不限于对租赁物的装修、添附等），同时保证金不予退还。王海荣违反本合同约定，提前终止合同的，应赔偿百旺奇利公司的经济损失，赔偿额度以当年度租金的20%为上限，并支付当年度租金5%作为违约金，双方按实际租用天数即时结清租金及其他费用，保证金不予退还。签约后，百旺奇利公司即将涉案房屋交付王海荣，王海荣依约交纳保证金80000元，交纳六个月的租金165343元，租金已付至2019年6月26日，并已交纳2019年4月29日之前物业费。后，王海荣对涉案房屋进行装修，涉案房屋被分割成两个独立空间，其中一部分被用于经营超市，另一部分被用于经营盲人按摩。后，王海荣开设的超市关停，原址另设立北京功夫之星国际文化传播有限公司朝阳分公司，并继续从事经营活动。一审经查，北京功夫之星文化传播有限公司朝阳分公司成立于2018年12月17日，负责人为董红卫，系自然人独资有限责任公司。百旺奇利公司认为王海荣将涉案房屋部分转租给该公司，存在违约。王海荣则主张该公司系其与朋友合伙开办，称百旺奇利公司知晓该公司的成立。王海荣自称于2019年4月29日搬离，并将涉案房屋室内空调、电视、家具等清退。针对王海荣何时搬离涉案房屋一节，未见双方举证，百旺奇利公司未对王海荣所称搬离时间提出异议，但主张室内仍有物品未清退，认为王海荣并未完成交还房屋的义务。案件一审审理中，经一审法院释明，双方同意合同解除，同意王海荣自行搬离物品清退事宜，王海荣不申请对室内装饰装修现值评估。本案双方存在如下争议事实：一、关于王海荣开办盲人按摩但未获得营业执照的原因是否可归咎于百旺奇利公司未配合加盖公章的问题。就此，双方均未提交证据。王海荣主张系百旺奇利公司拒绝配合加盖公章、出具相关证明，导致王海荣始终无法取得盲人按摩营业执照。百旺奇利公司则主张王海荣始终未向其提及要求加盖公章或出具相关证明，王海荣之所以未被准予办理营业执照，系因盲人按摩营业执照的特殊性，需要由残联等部门出具证明。二、关于王海荣应否交纳2019年6月27日之后租金、2019年5月1日之后物业费的问题。就此节，王海荣并未举证，仅在一审庭审中表示系百旺奇利公司单方通知其不得开办按摩店，故自行搬离，并称曾向百旺奇利公司交付房屋钥匙，但百旺奇利公司未收回。百旺奇利公司则称王海荣从未通知其已搬出涉案房屋的情况，称己方系事后得知王海荣搬出的事实并自行收回房屋，但关于百旺奇利公司实际收回房屋的时间，百旺奇利公司未举证。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签租约系真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现双方均同意合同解除，一审法院准予。合同解除后，尚未履行的终止履行，且2019年7月15日一审庭审过程中，经一审法院释明，双方均同意自行办理物品清退、房屋交接等事宜，所以，截止2019年7月15日，百旺奇利公司不得再行向王海荣主张房屋占有使用费，之后未及时清退室内物品的损失由百旺奇利公司自行承担。关于2019年7月15日之前王海荣应否补交租金、百旺奇利公司应否退还部分租金和押金的问题，应审查何方存在违约行为的情况，此节系双方争议焦点，一审法院作如下分析：合同履行过程中，百旺奇利公司作为出租人已提供适格租赁标的物，保障了王海荣正常使用，尽到了作为出租人的合同义务，虽然王海荣提出办理盲人按摩店需要百旺奇利公司出具加盖公司公章的证明材料，但关于该证明材料的类型、格式等问题均未举证，亦未举证证明曾向百旺奇利公司提出要求该份材料的声明，而且，截止一审法庭辩论终结，未见王海荣提供相关证据佐证开办盲人按摩店所应具备的基本材料，所以，应由王海荣承担举证不能的法律责任，一审法院对王海荣提出的百旺奇利公司违约情形不予支持。换言之，王海荣作为出租人，按期足额交付租金、物业费系其应尽的主要合同义务，而且，王海荣作为实际使用房屋的主体，在合同尚未解除且未尽通知义务的情况下即自行搬出承租房屋，此行为不足以构成免除应付租金、物业费等合同义务的情形，所以，一审法院对百旺奇利公司主张2019年6月27日至2019年7月15日期间租金的请求准许，并参照合同约定的物业费交付标准认定自2019年5月1日至2019年7月15日期间物业费。关于押金应否退还的问题，结合双方租约，若王海荣在租约期限内发生违约行为，则押金不予退还，而且，王海荣未按期交付租金、物业费的行为已构成违约，百旺奇利公司主张该款项不予退还，符合双方合同约定，且不违反法律强制性规定，一审法院准予，并对王海荣主张退还该笔款项的请求不予支持。关于王海荣提出的装修费损失主张，因王海荣系自行搬离，且存在逾期交付租金、物业费的情形，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。所以，一审法院对王海荣装修费损失的请求不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、王海荣与百旺奇利公司于2018年6月27日签订的《租赁合同》于2019年9月15日解除；二、王海荣于判决生效之日起7日内给付百旺奇利公司2019年6月27日至2019年7月15日期间租金16308元；三、王海荣于判决生效之日起7日内给付百旺奇利公司2019年5月1日至2019年7月15日期间物业费86480元；四、驳回王海荣其他诉讼请求；五、驳回百旺奇利公司的其他反诉请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，本院补充查明以下事实：百旺奇利公司提交2019年3月21日的《物业费交费单存根》中载明：“今收到：北京百旺奇利投资管理有限公司商户王海荣依据201510《房屋租赁合同》约定缴纳康营家园KY11区5号楼1单元101、102，2单元103、104号租赁房屋，2018年5月1日至2019年4月30日房屋12个月的物业服务费9883.5元，垃圾消纳费3953.4元，租赁面积为329.45平方米，上述费用合计：13836.9元。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点包括以下两个方面：一是承担违约责任主体；二是王海荣应负担的案涉物业费数额。一、关于承担违约责任主体一项。王海荣主张，因百旺奇利公司的原因导致案涉房屋无法办理盲人按摩营业执照而导致合同目的不能实现，因此，百旺奇利公司应当退还押金、租金并赔偿装修损失。百旺奇利公司不予认可，其称王海荣未能办理盲人按摩营业执照系其自身原因导致的，因此，王海荣应当承担违约责任。对此，第一，百旺奇利公司提供了案涉适格的出租房屋，尽到了合同义务。第二，王海荣虽主张系因百旺奇利公司的原因导致案涉房屋无法办理盲人按摩营业执照，但其并未提交证据证明。第三，王海荣亦未提交证据证明办理盲人按摩营业执照需要具备的材料。第四，王海荣虽主张百旺奇利公司承诺能够办理盲人按摩营业执照，但其并未提交相应证据佐证。因此，根据现有证据和已查明的事实，一审法院对于王海荣主张的百旺奇利公司违约未予支持，并无明显不当。关于租金、物业费的支付。王海荣应当依约支付承租期间及房屋占用期间的租金费用、物业费。王海荣虽主张其已主动腾退房屋，但其并未提交证据，故一审法院认定王海荣在合同尚未解除且未尽通知义务的情况下自行搬离，未依约支付租金、物业费，构成违约，并无明显不当。另，本案中，双方均同意解除合同并于2019年7月15日一审庭审中同意自行办理物品清退、房屋交接等。因此，一审法院认定王海荣应当支付2019年6月27日至2019年7月15日期间的租金，对王海荣主张的退还租金未予支持，并无不当，本院予以维持。同时，王海荣应当支付相应期间的物业费。关于押金、装修费损失。如上所述，王海荣应当承担违约责任。首先，根据《租赁合同》约定，王海荣违约导致合同解除，因此押金不予退还。其次，因王海荣原因导致合同解除，王海荣主张装修费损失，缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于王海荣应负担的案涉物业费数额一项。王海荣主张一审法院认定王海荣应支付的物业费数额有误，其主张物业费应当以1153.075元/月为标准计算。对此，第一，关于支付标准。首先，百旺奇利公司诉请主张按照3.5元/月·平方米的标准收取，《租赁合同》约定承租面积为329.45平方米。其次，根据百旺奇利公司提交的2019年3月21日的《物业费交费单存根》中载明，案涉房屋的2018年5月1日至2019年4月30日的物业费为13836.9元，即物业费为13836.9元/年。故，一审法院计算物业费标准有误，本院予以纠正。第二，关于物业费缴纳期限。首先，王海荣未提交证据证明其物业费缴纳情况。其次，根据百旺奇利公司提交的2019年3月21日的《物业费交费单存根》中载明的内容，王海荣已缴纳物业费至2019年4月30日。再则，王海荣违约导致合同解除，故，其应当承担物业费给付义务至2019年7月15日。因此，经核算，王海荣应当支付百旺奇利公司2019年5月1日至2019年7月15日期间物业费2882.69元。一审法院认定物业费数额有误，本院予以纠正。另，如上所述，本案中，双方均同意解除合同并于2019年7月15日一审庭审中同意自行办理物品清退、房屋交接等，因此，双方签订的案涉《租赁合同》的解除时间应认定为2019年7月15日，一审法院认定该事实有误，本院予以纠正。综上所述，王海荣的部分上诉请求成立，本院予以支持；王海荣的部分上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60239号民事判决；二、王海荣与北京百旺奇利投资管理有限公司于2018年6月27日签订的《租赁合同》于2019年7月15日解除；三、王海荣于本判决生效之日起7日内给付北京百旺奇利投资管理有限公司2019年6月27日至2019年7月15日期间租金16308元；四、王海荣于本判决生效之日起7日内给付北京百旺奇利投资管理有限公司2019年5月1日至2019年7月15日期间物业费2882.69元；五、驳回王海荣的其他诉讼请求；六、驳回北京百旺奇利投资管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6000元，由王海荣负担（已交纳）；一审反诉案件受理费900元，由北京百旺奇利投资管理有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费6000元，由王海荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年十二月七日法官助理  刘茜倩书 记 员  张 朋