贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民再232号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：贵州穗港黔城市建设投资开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区贵筑街道办事处云上村**。法定代表人：梁迎祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李姗姗，该公司员工。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：贵州省农业科学院，住所地贵州省贵阳市花溪区小河金农社区金农路。法定代表人：赵德刚，该院院长。委托诉讼代理人：吴小兰，贵州商同律师事务所律师，执业证号：1520198911245425。再审申请人贵州穗港黔城市建设投资开发有限公司（以下简称穗港黔公司）因与被申请人贵州省农业科学院（以下简称省农科院）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）黔01民终5040号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年7月10日作出（2019）黔民申2351号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人穗港黔公司的委托诉讼代理人李姗姗，被申请人省农科院的委托诉讼代理人吴小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人穗港黔公司再审请求：1、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初876号民事判决书，贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终5040号民事判决书；2、撤销一审、二审判决后，请求贵州省高级人民法院提审本案或将本案发回重审；3、本案的一、二再审诉讼费由被申请人承担。理由：1、违反《消防法》、《建筑法》的出租合同，依法不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。（1）省农科院故意隐瞒“贵州省农业科学院学士交流中心”是没有通过建筑工程施工验收、消防验收的这一根本事实，其本质上已构成欺诈，应认定省农科院与穗港黔公司签订的房屋租赁合同无效。（2）省农科院违反中央规定，违反贵州省人民政府规定，将贵州省农业科学院学术交流中心出租给穗港黔公司违反法规、规章，依法应该撤销；2、二审法院没有依法查清本案事实，对本案事实认识错误，适用法律不当。2018年9月4日开庭审理时，穗港黔公司当庭提交省农科院计财处出具的收到穗港黔公司保证金五万元整的收据原件，然而二审判决说申请人未提交证据，实属错误。被申请人省农科院辩称：1、出租的场所及房屋没有产权证、消防证相关的情况，省农科院在竞租、开标会中已经向所有的投标人包括本案的申请人进行宣读，本案不存在隐瞒实际情况和合同无效的问题，房屋没有产权证合同是否无效由法庭查明；2、按照合同的约定支付相应的租赁费用。无论合同是否有效，既然本案的申请人使用了交流中心房屋就应当支付相应的对价，被申请人向申请人主张房屋租赁费用以及水电费用是合理的。请求：维持一、二审判决。省农科院向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2015年3月24日签订的《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》；2、判令被告立即返还原告租赁房屋及其设施设备等；3、判令被告向原告支付租金人民币500000元及水电费人民币57024元；4、判令被告向原告支付从2016年4月6日暂计至2017年2月6日的违约金人民币76500元，违约金要求计算至租金付清之日止；5、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月24日，原告作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的被告穗港黔公司签订《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》一份，该协议主要内容约定：甲方同意将院学术交流中心房屋及资产出租给乙方使用；租用范围为贵州省农业科学院学术交流中心主楼主楼5层、附楼3层（带电梯，附楼二层展厅不在租用范围内），建筑面积4880平方米（不含大会议厅），主楼1层与附楼3层的餐厅用房，主楼2-5层的住宿用房约126个床位，大会议厅1间（可容纳450人），小会议厅2间（每间可容纳50人）；年租金为伍拾万元整；租期五年，从2015年4月1日至2020年3月30日止；租金交纳为以支票转账形式每年起租之日起五天内一次交清（一年一缴）；乙方不按约定时间交纳租金，每逾期一日，每日按应交未交租金额的万分之五支付甲方违约金，逾期达到二十天及以上，甲方还有权单方解除租赁合同，解除合同通知书送达乙方解除合同即生效；出租方按规定时间移交资产清单上的资产给承租方，并约定在不影响职工就餐的前提下移交及装修改造时间为60日（免除2015年4月1日-5月31日装修时间60日的租金捌万叁仟元整），承租方须将壹佰万元装修改造保证金存入双方指定监管账户；租金按年支付，先交纳租金后使用；水、电费收取和卫生费（包括2楼附楼展厅产生的水电费）由承租方按月据实缴纳，电视收视费和电梯维护费、检测费由承租方向有关部门缴纳；省农科院的接待所产生的一切费用由省农科院据实支付，但承租方须无条件配合省农科院安排好；交流中心所有设施由乙方使用，须接受省农科院资产管理小组对资产的监督，在租期内不得转租他人，如有违约，甲方有权单方解除本协议，解除合同通知书送达乙方解除合同生效，并追究乙方违约责任；租赁期满或甲方单方解除本合同生效后，乙方应在五个工作日内腾空房屋并交还甲方，否则，每逾期一日，乙方每日按租金的双倍支付甲方违约金，超过二十日不交付房屋给甲方，视为乙方放弃房屋内物品。甲方有权直接接收房屋并使用。该协议还对其他相关内容进行了约定，原、被告均在该协议上进行了签章。2015年4月1日，原、被告对设施设备等资产进行了移交，并制作了《省农科院学术交流中心资产清单》，对原告向被告移交的资产的名称、规格及数量进行了记载。被告工作人员王英在接收人处签署了姓名，确认收到《省农科院学术交流中心资产清单》上所载的设施设备。被告穗港黔公司使用承租房屋及设施设备。2016年1月，被告穗港黔公司向原告省农科院交纳了2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金人民币417000元，之后未再向原告支付过租金。2016年12月13日，原告以书面形式向被告发出了《关于催交省农科院学术交流中心承租经营等费用的函》一份，该函内容载明：“贵州穗港黔有限责任公司：贵公司自2015年4月承租我院学术交流中心经营以来，截止2016年12月12日，尚欠本年度承租经营费50万元，水电费5.09629万元。根据承租经营合同约定，请贵公司务必于2016年12月23日前到我院计财处交清所欠费用，逾期不交，我院将按承租经营合同的相关条款执行。此函。贵州省农业科学院”。被告公司工作人员王英签收了该函件。后被告仍未向原告支付租金，且2016年2月至2017年1月17日期间的水电费共计人民币57024.50元被告也未缴纳。原告为被告垫付了该期间的水电费人民币57024.50元。2017年1月11日，原告省农科院委托律师向被告发送《律师函》一份，该《律师函》主要内容载明，截止于2016年12月12日被告欠原告2016年度房屋租金人民币500000元、水电费人民币509629元，合计人民币5509629元。被告不支付款项又无任何回应的行为已构成根本违约，原告有权单方解除合同、收回房屋及要求被告支付款项。原告要求被告交清款项，否则原告将提起诉讼催收租金和收回房屋，并追究被告违约的法律责任。该《律师函》由被告公司工作人员李姗姗签收。庭审中，被告认可其仅支付了2015年4月1日至2016年3月31日期间的房屋租金人民币417000元，亦认可2016年2月至2017年1月17日期间的水电费被告也未缴纳。被告陈述其未交纳2016年4月1日之后的房屋租金的原因是原告未向被告支付就餐费用，导致被告资金困难，从而无力支付房屋租金。对于《省农科院学术交流中心资产清单》中所列的资产，被告陈述在对租赁房屋进行装修时，已向原告进行了书面报请，经原告的同意进行了房屋装修，《省农科院学术交流中心资产清单》中所列的资产中约40%资产已经不存在。原告对被告的上述陈述予以否认，被告也未向法院提交装修的书面报请材料。一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。本案原告省农科院与被告穗港黔公司签订《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》，将该院学术交流中心的房屋及设施设备出租给被告使用，原、被告签订的《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，签约双方均应全面履行。原、被告签订的《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》对解除合同的条件进行了明确约定，即被告作为承租方，逾期未支付租金达到二十天及以上，原告有权单方解除租赁合同。根据查明的事实，被告穗港黔公司仅于2016年1月支付了2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金，之后未再支付过租金，逾期时间已远远超过二十天，《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》约定的解除合同之条件已经成就。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，法院依法对原告要求解除《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》的诉讼请求予以支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告穗港黔公司应将承租的房屋向原告返还（具体返还房屋的范围详见《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》约定的租用范围）。同时，原告交付给被告的租赁物还包括《省农科院学术交流中心资产清单》中所列的设施设备，被告亦应将上述设施设备向原告返还。被告辩称部分设施设备在房屋装修后已不存在，而房屋装修系通过原告的同意，但被告未提交相应证据予以证明，对被告的抗辩意见不予采信，被告应向原告返还《省农科院学术交流中心资产清单》中所列的设施设备。被告穗港黔公司认可仅支付了2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金，2016年4月1日之后的租金被告未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，原告诉请的租金人民币500000元（2016年4月1日至2017年3月31日期间）依法予以支持。根据《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》的约定，租赁期间的水电费由被告按月据实缴纳，被告未支付2016年2月至2017年1月17日期间的水电费，该期间的水电费人民币57024.50元由原告代缴，故被告应向原告支付上述费用。原告对水电费仅主张人民币57024元，从其自愿。被告辩称其未支付租金的原因系原告没有支付就餐费，对被告的抗辩意见不予采信，原、被告之间的餐饮服务合同关系与本案的房屋租赁合同关系属于两个不同的法律关系，若原告未向被告支付就餐费，被告可另案向原告主张权利。被告穗港黔公司未按约支付房屋租金的行为已构成违约，应承担违约责任。原被告签订的《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》对逾期支付房租的违约责任进行了明确约定，根据该约定内容，结合被告逾期支付租金的情况，被告应向原告支付从2016年4月6日计算至2017年2月6日的违约金人民币76500元（500000元×0.0005×306天=76500元），并以人民币500000元为计算基数，按照每日万分之一，从2017年2月7日起向原告支付违约金至本判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除原告贵州省农业科学院与被告贵州穗港黔城市建设投资开发有限公司于2015年3月24日签订的《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》；二、被告贵州穗港黔城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告贵州省农业科学院返还租赁房屋（具体返还房屋的范围见《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》约定的租用范围）及设施设备（具体返还内容见《省农科院学术交流中心资产清单》所列项目）；三、被告贵州穗港黔城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省农业科学院支付欠付租金人民币500000元（该租金计算至2017年3月31日）、水电费人民币57024元，共计人民币557024元；四、被告贵州穗港黔城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省农业科学院支付违约金人民币76500元（从2016年4月6日计至2017年2月6日），并以人民币500000元为计算基数，按照每日万分之一，从2017年2月7日起向原告支付违约金至本判决确定的履行期限届满之日止。案件受理费人民币10135元及公告费，由被告贵州穗港黔城市建设投资开发有限公司负担。一审宣判后，穗港黔公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。本院二审期间，当事人未提交证据。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，法院予以确认。二审法院认为，上诉人与被上诉人签订的《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均产生法律约束力，双方均应严格履行各自的合同义务。现《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》约定的合同解除条件成就，被上诉人行使合同约定的解除权符合法律规定，依法应予支持。双方合同解除后，租赁房屋及设施设备即应返还出租人，故被上诉人相应的诉讼请求依法应予支持。并且，因上诉人未支付第二年租金，被上诉人请求上诉人支付该年度租金50万元，符合双方合同约定，依法应予支持，因双方《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》约定的租期自2015年4月1日起算，故第二年租金应自2016年4月1日起算至2017年3月31日。同时，上诉人未依约交纳2016年2月至2017年1月17日的水电费，被上诉人为其垫付后，向上诉人主张返还具有事实和法律依据，依法应予支持。进而，上诉人未依约支付房屋租金系违约，应依《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》约定向被上诉人支付违约金，且合同约定的违约金标准不违反法律规定，应依约予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉提出其交纳了5万元保证金的理由，被上诉人不予认可，且上诉人未提交证据证明该事实，应承担举证不能的不利后果，法院对该上诉理由不予采纳。上诉人同时提出其欠付租金的原因系被上诉人拖欠就餐费的理由，该理由实为上诉人主张同时履行抗辩权，但该抗辩事由在《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》中并未约定，且也无证据证明存在被上诉人拖欠就餐费的事实，即使该事实成立，与本案房屋租赁关系并非同一法律关系，上诉人应另行主张权利，法院对该上诉理由不予采纳。上诉人提出的其余上诉理由不能支持其诉讼请求，法院均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10135元，由贵州穗港黔城市建设投资开发有限公司负担。二审判决生效后，再审申请人穗港黔公司向贵州省高级人民法院申请再审，该院裁定指令本院再审本案。再审期间，再审申请人穗港黔公司提交证据，与后勤处工作人员周春茂的电话录音，证明目的：证据来源是与后勤处工作人员周春茂的电话录音，省农科院项目负责人称贵州省农业科学院技术交流中心未取得建设工程规划许可证。被申请人省农科院质证称，对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，不能确定对话双方是省农科院的员工以及申请人的代理人，也不能证明该对话是真实的。被申请人省农科院提交证据：2015年1月19日《省农科院学术交流中心招租竞标会会议纪要》、《贵州省农科院学术交流中心场地竞租方案》、2015年3月10日《省农科院学术交流中心招租会会议纪要》、贵州穗港黔城市建设投资开发有限公司报价单，证明目的：在两次招租会的过程中，李姗姗均参加，在第一次竞租过程中省农科院宣读了关于交流中心的情况。省农科院已经将该房屋的性质、情况全部介绍，在这样的情况下，不存在申请人所讲的没有进行告知，申请人最终还是进行报价、竞标。申请人穗港黔公司质证称，2015年1月15日的会议纪要不认可，虽有穗港黔公司的名字但是属于省农科院的内部会议记录，与我方没有关联性；2015年3月10日的会议纪要属于内部会议记录，没有实质性问题，不能体现出省农科院将交流中心的情况进行宣读，没有关联性；关于报价单，不清楚该证据的来源，报价单的字不是李姗姗写的；竞租方案同样是省农科院的工作记录，与我方没有关联性。再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致，再审予以确认。另查明，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。2015年3月11日，省农科院出具的收据载明：“今收到贵州穗港黔城市建设投资开发有限公司交来承包交流中心保证金人民币伍万元整”，收据上加盖贵州省农业科学院财务专用章。本院认为，本案再审争议焦点为：一、案涉租赁合同的效力问题；二、穗港黔公司是否应向省农科院支付租金及水电费；三、穗港黔公司是否应向省农科院支付违约金。关于焦点一，因案涉房屋自始未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》应属无效。省农科院诉请解除《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》的前提应为合同有效，而本案中案涉租赁合同无效，故对省农科院提出的解除《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》的诉请不予支持，但穗港黔公司应向省农科院返还租赁房屋及其设施设备。关于焦点二，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，案涉租赁合同无效，省农科院诉请的租金实为房屋占有使用费，穗港黔公司自2016年4月1日至2017年3月31日期间实际占有使用房屋，故穗港黔公司应参照合同约定的租金标准向省农科院支付房屋占有使用费。现穗港黔公司尚欠省农科院2016年4月1日至2017年3月31日期间的房屋占有使用费500000元，因穗港黔公司基于案涉租赁合同向省农科院支付了50000元保证金，扣除该50000元保证金后，穗港黔公司还应向省农科院支付欠付的房屋占有使用费450000元。对于省农科院垫付的水电费57024元，穗港黔公司亦应向省农科院支付。关于焦点三，因案涉租赁合同无效，相应的合同中关于迟延支付租金的违约责任条款也属无效，省农科院诉请支付违约金缺乏事实和法律依据，故对省农科院支付违约金的诉请不予支持。综上所述，再审申请人穗港黔公司的再审理由部分成立，对其再审请求予以部分支持。原一、二审判决认定事实有误，判决结果不当，再审予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔01民终5040号民事判决和贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初876号民事判决；二、贵州穗港黔城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向贵州省农业科学院返还租赁房屋（具体返还房屋的范围见《贵州省农业科学院学术交流中心房屋租赁协议》约定的租用范围）及设施设备（具体返还内容见《省农科院学术交流中心资产清单》所列项目）；三、贵州穗港黔城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向贵州省农业科学院支付房屋占有使用费450000元及水电费57024元，共计507024元；四、驳回贵州省农业科学院的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10135元，二审案件受理费10135元，共计20270元由贵州穗港黔城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 曜审判员 刘 梅审判员 何度海二〇二〇年十二月十四日书记员 莫 菲书记员 韦梦圆