贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6521号上诉人（原审被告）：遵义六道商业运营管理有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区香港路路岛花园副楼**，统一社会信用代码：91520303MA6HYHJE04。法定代表人：潘焱，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：陈橙，女，汉族，1990年1月1日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：郭瑞承，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美锨，贵州舸林律师事务所实习律师。上诉人遵义六道商业运营管理有限公司与被上诉人陈橙房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义六道商业运营管理有限公司上诉请求：撤销原判第一、二项，发回重审或依法改判。事实和理由：1、被上诉人请求解除合同不符合合同约定的解除条件。2、合同约定被上诉人在合同期满后，上诉人才会无息退还保证金。且运营管理费中虽然发生疫情原因导致2至3月无法管理，但合同中表明运营管理费包含治安管理等各项，疫情后被上诉人无任何的东西丢失。所以运营管理费上诉人是提供的。陈橙辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。陈橙向一审法院起诉请求：1.判决撤销原、被告于2019年11月17日签订的《六道宵夜城租赁协议》；2.判决退还原告缴纳的保证金10000元、租金6000元、管理费1600元、多收电费1427元；3.被告赔偿原告因合同被撤销而导致的损失17533元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《六道宵夜城租赁协议》，该合同第一条约定：甲方将编号为11的摊位用于乙方经营，经营模式为租赁、扣点。第二条约定：租赁期自2020年1月1日至2021年1月1日止，租赁模式为每月资金3000元（季度缴纳，7个工作日内结款一次），扣点模式为每日乙方营业额20%（7个工作日内结款一次），美团外卖收取扣点为5%，运营管理费为每月800元（包含：卫生费、广告推广费、管理费、宵夜城治安等）。第三条约定：乙方在签订本协议时必须向甲方交纳保证金10000元，如遇乙方出现投诉而乙方不及时处理，则由甲方代为处理，费用从该保证金中扣除，协议期满后，如乙方退场后无物品器具损坏，则由甲方如数退还保证金（不计利息），15个工作日内退还保证金。第四条约定：甲方在租赁期内向乙方有偿提供经营场地以外的辅助设施及服务，并负责宵夜城次日公共区域物业清洁工作。第五条约定：乙方应提前15天缴纳场地后续租赁费和运营管理费等（电费标准为0.9元/度，水费为15元/吨），如不按时缴纳，甲方有权终止租赁协议，并视为乙方违约。该合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，原告向被告缴纳了保证金10000元、3个月租金9000元、3个月运营费2400元。后原告在租赁商铺中以店铺名为“辣丁湾”开始经营，期间，原告向被告缴纳了2019年12月19日至2020年1月15日电费、水费660.3元，2020年1月16日至2020年3月28日水、电费1172元。被告六道公司向原告等商铺发出过《六道宵夜城2月、3月水电明细》，载明店铺名为“辣丁湾”的电表号为1-2-3A，电表底度为2124.4元，电表实操度为2433.8，电费（0.9元）为278.5元，公摊电费为868元，水表底度9.1，水表实操9.7，水费（15元）9元，实收电费1146.5元，实收水费9元。同时，该明细上注明：供电局2月、3月实收电费为4012.42元＋9686.63元，减去商户实际用电1546.9元，剩下电费为公摊电费12152.15元，公司承担一半公摊电费6076元，剩余公摊电费6072元除以7家商户，每家商户公摊电费为868元。该水电明细下方载明“供电局2月、3月实收电费为4012.42元＋9686.63元，减去商户实际用电1546.9元，剩下电费为公摊电费12152.15元，公司承担一半公摊电费6076元，剩余公摊电费6072元除以7家商户，每家商户公摊电费为868元，2020年4月1日前不缴纳电费的商户，公司将不承担国家电费的滞纳金，所产生滞纳金由未缴纳水电费商户共同承担总电费滞纳金（截止2020年3月30日止，滞纳金为384.31元＋878.34元，以天类推）”。另查，原告于2019年12月18日签订《商铺消防安全责任书》，该责任书上载明：保证措施中包括经营业户必须严格的执行六道商业运营管理有限公司的消防安全管理要求，不许占用公共走廊，不许挪动消防设施，严禁室内烟火。被告公司曾向消防大队申请对该公司石板街美食城进行投入使用、营业前消防安全检查，遵义市公安消防支队汇川区大队于2019年12月20日向被告公司出具了汇消安凭字〔2019〕第0137号受理凭证。2020年1月9日，遵义市公安消防支队汇川区大队出具汇消安不字〔2020〕第0004号决定书并送达给被告六道公司，该决定书载明:根据遵义六道商业运营管理有限公司投入使用、营业前消防安全检查的申请，该大队于2020年1月8日派员进行了消防安全检查，经检查，存在下列消防安全问题：1.消防安全管理制度、灭火应急疏散预案未上墙，2.配电室未作防火分隔，3.疏散指示标志、应急照明数量不足，4.疏散指示标志设置不符合要求，5.两个安全出口使用卷帘门，不符合消防技术规范，6.无点位图，7.打开末端试水装置后，喷淋泵启动，但启泵方式不正确，8.防火门缝隙未填充（泵房），9.排烟管道需增设防火排烟阀，10、场所内设置厨房，使用明火，未作防火分隔，11.电气线路未穿管敷设，12.未设置微型消防站。2020年4月1日，被告张贴《六道宵夜城通知书》，载明“因疫情原因公司得到通知可以开业，决定恢复六道宵夜城开业，请所有商户在2020年4月1日前补交2季度（4月、5月、6月）的房租和运营管理费（扣点商户请补齐运营管理费），如未在2020年4月1日前补交2020年2季度租金和运营管理费的情况，公司将依法按照所签署租赁合同第五大条第三小条执行，对执行的商户最迟在4月7日撤场并搬离所有可拆卸设备并恢复场地至租赁前原状，超过4月7日不搬离设备的商户，本公司将自行处理遗留的所有设备，并由商户承担所造成的一切经济损失，如有特殊情况商户请提前以书面形式通知公司，得到公司认可后方可进行协商。”。诉讼中，被告提交消安检字（2020）第0031号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该合格证系消防部门于2020年7月17日向遵义六道商业运营管理有限公司（本案被告）颁发。庭审中，双方均认可的事实有：原告从2019年12月份进入涉案租赁商铺所在的宵夜城经营，因过年放假于2020年1月22日开始未经营，同年2月至3月因疫情发生，相关部门不允许开门营业。原告向被告缴纳的管理费3个月、租金3个月是指2020年1月、2月、3月，且管理费、租金从2020年1月1日起算。一审法院认为，原、被告于2019年11月17日签订的《六道宵夜城租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。对原告主张解除合同的认定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”之规定，据查，双方未约定合同乙方（本案原告）的合同解除权，现原告认为被告提供的租赁场所未通过消防检查致使不能正常经营要求解除合同，被告不同意解除合同。首先，原告所称的消防检查属于聚集场所投入使用、营业前进行的检查，未通过检查的确不能正常营业。从双方提供的证据可知，被告出租给原告的场所是被告统一打造管理的宵夜城的一部分，故被告应是涉案租赁场所消防安全检查的申请主体之一，被告曾向消防部门申请进行消防安全检查，消防部门于2020年1月9日出具检查决定书，从该决定书中指出的消防安全问题来看，其中大多数问题属于被告有义务整改的范围，但“10、场所内设置厨房，使用明火，未作防火分隔，11、电气线路未穿管敷设”可能为原告等租赁户的不规范行为导致，不过，被告作为消防安全检查的申请主体，在提出申请前应监督租赁户有无影响检查的行为，对此被告未举证证明原告存在影响检查的行为，因此，被告构成违约。其次，被告针对消防部门于2020年1月9日出具的决定书进行了整改，并于2020年7月17日就涉案租赁房屋所属场所获得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，双方的租赁合同本可以继续履行，但涉案租赁合同约定的租赁期限为2020年1月1日至2021年1月1日止，因发生纠纷酿成诉讼，从实际情况来看，双方自发生争议至今一直僵持不下未正常履行合同，且未正常履行合同的时间可能会延续至租赁期限届满。以上原因致使涉案合同目的不能实现，故对原告主张解除与被告于2019年11月17日签订的《六道宵夜城租赁协议》予以支持。关于原告主张的退还保证金10000元、租金6000元、管理费1600元、多收电费1427元及赔偿损失17533元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，涉案合同解除后，针对原告主张的损失认定如下：1、保证金：原告向被告缴纳了保证金10000元，双方签订协议中第三条约定了保证金的退还条件，本案中，被告未提出原告经营期间被投诉并由自己代为处理而产生了费用，亦未提出原告租赁期间损坏物品器具的情况，现合同解除，即合同期限提前届满，故被告应向原告返还保证金10000元。2、管理费：原告已向被告缴纳管理费2400元，根据双方签订的协议中第二条的约定，说明运营管理费是基于正常营业期间因被告提供的公共服务而收取，原告从2019年12月份进场开始营业至2020年1月22日止，且1月份剩余时间属于正常过年放假，双方约定的运营管理费从2020年1月1日起算按月支付，故原告应缴纳2020年1月份的管理费800元，从2020年2月份起至本案起诉之日止，涉案租赁商铺所在宵夜城未营业，即被告未在该期间进行实际的管理，现合同解除，被告应向原告退还已缴管理费1600元。3、租金：原告已向被告缴纳3个月租金9000元，本案原告要求被告退还2020年2月、3月租金共6000元，因2020年2月、3月属于合同履行期内，原告交纳2、3月份租金系履行合同义务，该期间未能营业不是被告的违约行为导致，故原告要求被告退还租金，不予支持。4、多收水电费：因六道宵夜城公共通道存在通风、照明等设施，客观上存在公摊费用，故原告以不应承担公摊费用为由要求退还水、电费，本院不予支持。5、其他损失17533元：原告明确该损失包括提前支付给店里员工2020年2月份工资2400元、及购买的食材的费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，针对该损失中的员工工资2400元，是原告自己提前支付给员工的，且2月份未营业属于疫情原因，不是因为被告违约导致合同解除造成的损失，再者，员工未上班是否需要正常支付工资是原告与员工的约定，不是必然的支出。关于原告购买食材的费用，一方面，原告购买的食材均为冷藏物，双方均认可2020年2月、3月未营业期间未断电，该期间不影响食材的保存，原告称自己联系被告要求搬离食材被拒，但提供的接处警记录并不是自己与被告发生纠纷，不能证明其陈述，从该接处警记录来看，其他租赁户韩蒋已经自行搬离了食材，说明被告并非不允许租赁户搬离食材，由此可见，原告在能搬离食材的情况下没有搬离，没有采取适当的措施防止损失的产生和扩大。另一方面，原告所称的食材是2020年1月份购买，又属于冷藏品，到同年4月份可以搬离食材的时候不应存在过期的情况。综上，对原告主张的损失17533元不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条第一款《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、确认解除原告陈橙与被告遵义六道商业运营管理有限公司于2019年11月17日签订的《六道宵夜城租赁协议》；二、被告遵义六道商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内向原告陈橙退还保证金10000元、管理费1600元；三、驳回原告陈橙其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元（已减半由原告预交），由被告遵义六道商业运营管理有限公司负担100元，原告陈橙负担210元。二审中，六道公司表示同意解除合同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：六道公司应否退还陈橙保证金和管理费。合同约定，乙方在租赁期内擅自撤场，乙方所交保证金不予退还。经查，陈橙于2020年1月份停止营业，随后2020年2至3月，因受疫情影响，陈橙未营业。2020年4月，六道公司张贴《六道宵夜城通知书》，告知商户六道宵夜城恢复开业，之后，陈橙仍未营业，且于2020年10月将租赁房屋物品搬走。上述陈橙的行为表明其确实在租赁期内单方撤场。按照合同约定，六道公司有权不退还陈橙交纳的保证金。但是，鉴于六道公司于2020年7月17日才取得消防安全检查合格证，说明六道公司提供的租赁房屋在2020年7月17日前具有一定瑕疵，且陈橙未能继续营业有疫情因素在内。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，根据本案实际情况，本院确定由六道公司退还陈橙保证金8000元。关于管理费的问题，经查，2020年2至3月，因受疫情影响，六道公司提供的租赁场所并未恢复营业，六道公司未实行全面管理，但是，六道公司在该期间仍然在从事场所安全保障、提供水电等管理服务，故对于陈橙已交纳的2020年2至3月的管理费1600元，酌情由六道公司退还陈橙1200元。综上所述，六道公司的部分上诉请求成立，予以采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2909号民事判决主文第一项，即维持：“一、确认解除原告陈橙与被告遵义六道商业运营管理有限公司于2019年11月17日签订的《六道宵夜城租赁协议》；”；二、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2909号民事判决主文第二、三项，即撤销：“二、被告遵义六道商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内向原告陈橙退还保证金10000元、管理费1600元；三、驳回原告陈橙其余的诉讼请求。”；三、由遵义六道商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内向陈橙退还保证金8000元、管理费1200元；四、驳回陈橙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费310元（已减半由原告预交），由遵义六道商业运营管理有限公司负担155元，由陈橙负担155元。二审案件受理费620元，由遵义六道商业运营管理有限公司负担400元，由陈橙负担220元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 张 睿审判员 任建毅二〇二〇年十二月十日法官助理叶迪书记员霍燕