天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民初1317号原告：天津金磊长盛投资发展有限公司，住所地天津市河****后街**。法定代表人：张长江，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘杰，女，该公司员工。被告：天津市世纪长虹生态园绿化管理有限公司，，住所地天津市南开区红旗路长虹公园东门院内法定代表人：宗鑫，总经理。委托诉讼代理人：汪炳旭，天津允成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振凯，男，该单位员工。原告天津金磊长盛投资发展有限公司（以下简称金磊投资公司）与被告天津市世纪长虹生态园绿化管理有限公司（以下简称长虹绿化公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金磊投资公司的委托诉讼代理人刘杰，被告长虹绿化公司的委托诉讼代理人汪炳旭、刘振凯均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金磊投资公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告单方违约解除合同；2.判决被告赔偿原告损失19010000元；3.判决被告赔偿原告预期收益11000000元；4.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：确认双方所签订的合同无效。事实和理由：原、被告于2010年8月6日签订《合同书》，原告享有长虹生态园的长虹风情街的整体使用权、经营权、管理权，承租期限为15年，从2010年9月1日至2025年8月31日止，年承租金额为200万元。原告在正常承租期间未有任何违约行为，并投入了大量的资金整修、完善基础设施，广告宣传等。被告突然于2014年要求收回自营，因此双方就此问题一直在协调沟通，2016年4月30日被告违法解除合同并强行收回房屋，给原告带来巨大损失。综上所述，为维护原告的合法权益，提起诉讼，望判如所请。长虹绿化公司辩称，一、关于双方签订合同书的效力问题，第一，双方签订的合同书包括转让风情街本身设施的使用权、经营和管理权，是对长虹风情街的整体经营管理使用权进行转让，而非仅仅是房屋设施的租赁。第二，长虹公园是城市绿地系统，是供公众游览、观赏休憩，开展科学文化教育及锻炼身体的重要场所，是城市防灾避险的重要基础设施。长虹风情街是长虹公园的一部分，是对公众开放的设施，风情街里面的饭店有满足公园游客需要功能与公园的公益性质和社会公共利益并不矛盾。第三，贵院曾在2019年津01民终3773号民事判决中，将长虹风情街同一地块的长虹停车场，认定为合法建筑设施。因长虹风情街及长虹停车场均属于对大众开放的设施，有满足游客需要之功能与公共利益和社会利益并不矛盾。因此，长虹风情街也应属于合法建筑设施。第四，涉案合同书是经过公证的合同。综上，涉案合同是有效的。二、不同意原告的第二项诉讼请求。关于工程费用，原告在诉状中提到在经营期间进行了大量整修、完善基础设施的工作,但没有提供证据证明是否实际发生了装修或者完善基础设施的工作,且原告提供的证据中，施工合同签订的时间均早于合同主体成立的时间，对施工合同的真实性不予认可。原告没有一笔款项是支付施工单位的，而且付款记录仅提供了电脑截屏，对付款的真实性不认可。关于广告宣传费，对外招商宣传系原告对外自主招商的经营行为与被告无任何关系,这部分投入系原告公司的经营成本,不存在被告赔偿的问题。原告未提供证据证实已实际支付该部分费用。广告发布的地点在合肥绕城高速公路上与租赁地不在同一地区。关于遣散员工的费用，该部分费用是原告自行运行的成本，原告未提供证据证实该部分员工为原告的工作人员，且不能证实已实际支付该部分费用。三、不同意原告的第三项诉讼请求。合同的继续履行才能产生预期的合同收益,且预期收益属于间接损失。原告主张合同无效，因此也就不存在预期利益的问题。四、不同意原告的第四项诉讼请求。原告起诉的请求毫无事实和法律依据,对于其要求被告承担诉讼费的要求不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：长虹公园的土地来源为划拨，批准用途为绿化。长虹绿化公司建设的涉案房屋坐落于该块土地上，未经规划审批，亦未办理产权登记。2010年8月6日，长虹绿化公司作为甲方，金磊投资公司作为乙方签订《合同书》，约定乙方享有长虹生态园内长虹风情街的整体使用权、经营权和管理权。房屋计租面积7300平方米。公共区域管理面积7000平方米，承租期限15年，租赁期限自2010年9月1日期至2025年8月31日止，租金每年200万元，给付方式为本合同签订当日乙方向甲方一次性交纳当年整体房屋承租费200万元整，今后交纳房屋承租费时间为每年10月31日前一次性付清每年的房屋承租费200万元整。乙方整体经营及管理期间，基础设施如遇房屋主体大修、主干道路、水、电设施基础改造，由双方确定项目核实预算、出资实施工程，出资比例为甲方40%，乙方60%；其他所有长虹风情街房屋装饰、修缮、上下水、照明、供电等设施的日常维修、维护由乙方负责并承担相关费用，乙方在维修时如需拆改原始结构和设施应征得甲方同意后方可施工。合同另约定双方其他权利义务。双方均在该合同上盖章，该合同在天津市南开公证处公证。同日，双方另签订《长虹生态园江南风情街安全责任书》及《补充协议》。合同签订后，长虹绿化公司将涉诉场地及房屋交付金磊投资公司。2016年4月30日，因涉诉场地及房屋涉及违法建筑拆除，金磊投资公司不再经营并撤场。现涉案房屋已经拆除。金磊投资公司主张承租涉案场地及房屋后，因房屋设施存在问题，投入资金3525963元，对供水系统、监控系统、、地下电路及水路管线照明设施、门窗修正及粉刷、屋顶防水等工程项目进行装修。金磊投资公司主张涉案建筑系徽派建筑风格，其承租此街亦为将处打造成徽文化和徽产品一条街，为此在安徽省合肥市进行招商宣传，并支出7200000元广告费。长虹绿化公司对上述费用均不认可。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《合同书》及《补充协议》是否无效；二、金磊投资公司主张的损失是否应由长虹绿化公司承担赔偿责任及责任比例。关于焦点一，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉诉的长虹生态园内长虹风情街地上整体出租给金磊投资公司使用的房屋均未取得建设工程规划许可证，因此，长虹绿化公司与金磊投资公司签订的《合同书》及《补充协议》因违反上述法律规定应属无效。关于焦点二，法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋因未取得建设工程规划许可而无效，对此，双方当事人均存在过错，据此，本院酌情认定双方当事人的责任比例为各50%。关于金磊投资公司的损失，首先，关于装饰装修费用，金磊投资公司为证明该部分费用，提供了《协议书》、《分包工程结算单》、付款记录等证据，考虑涉案房屋已被拆除的事实，本院认为金磊投资公司提供的证据能够证实其对涉案房屋及街区进行了装修，并已支付案外人3525963元工程款，长虹绿化公司抗辩金磊投资公司提供的证据不能证实其已进行装修并实际付款，没有依据，本院不予支持。考虑合同约定的剩余租赁期限、上述过错责任比例等因素酌情认定长虹绿化公司赔偿金磊投资公司1100000元。关于广告宣传费，金磊投资公司承租涉案房屋后，为吸引安徽商户到此街区进行经营，与案外人签订了《广告租赁合同》，合同已经履行完毕，并已支付案外人广告费，本院认为该部分费用系金磊投资公司为经营需要投入的费用，亦应认定为其损失。考虑该部分损失系其自主经营的费用、合同约定的剩余租赁期限、上述过错责任比例等因素酌情认定长虹绿化公司赔偿金磊投资公司800000元。关于遣散员工的费用，金磊投资公司提供的证据不足以证实其主张，本院不予支持。关于预期利益损失，因双方当事人签订的合同无效，金磊投资公司主张应由长虹绿化公司赔偿该部分费用，没有依据，本院不予支持。综上所述，金磊投资公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告天津金磊长盛投资发展有限公司与被告天津市世纪长虹生态园绿化管理有限公司2010年8月6日签订的《合同书》及《补充协议》无效；二、本判决生效后十五日内被告天津市世纪长虹生态园绿化管理有限公司赔偿原告天津金磊长盛投资发展有限公司经济损失1900000元；三、驳回原告天津金磊长盛投资发展有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191850元，由原告天津金磊长盛投资发展有限公司负担179704元，由被告天津市世纪长虹生态园绿化管理有限公司负担12146元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长 姚 琦审 判 员 张 莹人民陪审员 雷 霞二〇二〇年十二月七日书 记 员 王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。