广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24535号上诉人（原审被告）：廖桂英，女，1977年5月14日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：易美玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡琼，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州怡好物业管理有限公司增城分公司，住所地：广州市增城中新镇绿野山庄六和街****自编**房。负责人：宗卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴金键，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。上诉人廖桂英因与被上诉人广州怡好物业管理有限公司增城分公司（以下简称怡好物业增城分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人廖桂英委托代理人易美玲、胡琼、被上诉人怡好物业增城分公司委托代理人吴金键到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。廖桂英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回怡好物业增城分公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由怡好物业增城分公司承担。事实和理由：（一）一审法院未对案件争议焦点即广州市xx区xx镇xx山庄xx街xx号的房屋（以下简称案涉房屋）是否符合交付问题及案涉房屋是否达到缴纳物业费条件进行审查及认定。其一，案涉房屋不符合交楼条件，至今未交付。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定，结合《前期物业委托服务合同》第十九条约定，案涉房屋物业费的缴纳前提在于房屋是否已经完成交付。廖桂英与建设单位广州市绿野侨建房地产有限公司（以下简称侨建公司）签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第十一条、第十四条明确约定，案涉房屋需要满足供水、供电、供气及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。案涉房屋至今仍未满足永久通气条件，目前仅使用瓶装液化石油气的临时供气，根据廖桂英与建设单位侨建公司商品房买卖纠纷案中廖桂英提供的《广州市增城区城市管理和综合执法局的告知函》，可证实案涉小区目前使用的临时用气存在极大的安全隐患，且目前案涉小区因燃气瓶临时用气的问题违反了现行《广州市燃气管理办法》的相关规定被该局责令立即关停使用，即现在案涉小区连临时用气也无法满足，该供气方式的不稳定性根本无法满足小区业主的基本必要居住要求。另，案涉小区给住户提供的临时瓶装液化气所收取的燃气费用价格为18元每立方，比市政燃气2.5-3元每立方高出六七倍，同样不符合居民基本使用条件。其二，廖桂英没有收楼，系因建设单位侨建公司严重违约，建设单位侨建公司至今仍未提供完全符合《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定的房屋给廖桂英。虽建设单位侨建公司已向住户提供了临时燃气，但该用气不符合合同约定，至今，案涉房屋仍未达到永久通气的条件。廖桂英拒绝收楼，符合法律规定，也符合合同约定。其三，事实上，案涉房屋至今未交付给廖桂英。案涉房屋未达到合同约定的交付标准，亦不符合合同补充协议第五条的同等品质替代的约定，案涉房屋至今未予交付。建设单位侨建公司在另案一审答辩及庭审中均承认案涉小区至今仍未接通永久通气。一审法院未审查房屋是否符合交付标准。（二）对于因建设单位侨建公司逾期交楼的违约纠纷一案仍在上诉中，至今未生效，且判决中并未认定案涉房屋已经交付，即至今未有生效判决认定案涉房屋已经交付。因此，对于案涉房屋是否已实际交楼，则属于廖桂英与建设单位侨建公司之间的房屋买卖合同关系调处的范畴，不属于本案审查的范围。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出生效判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，在怡好物业增城分公司未能提供充分证据证实廖桂英已经完成收楼之前，其应当承担举证不能的不利后果。综上，恳请二审法院判如所请。怡好物业增城分公司二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、买卖合同约定的供气条件不符合当时的客观情况，建设单位已在补充协议中作出变更，案涉房屋满足交付条件。案涉合同是广州市国土资源和房屋管理局自2010年起始用的版本，该合同版本中关于永久供气的房屋交付条款是基于广州市大部分地区已经普及天燃气的背景而拟定的，但xx区系2014年2月撤市设区，案涉小区所在的增城区中新镇则是从2015年9月28日《广州市推进管道燃气三年发展计划的实施办法》颁布后，开始大范围推广管道燃气的，且进展较为缓慢。直至2016年9月，广州市东部燃气发展责任有限公司才将天燃气管道铺设至案涉小区用地红线附近。因此，案涉小区在合同签订时不符合永久供气是客观情况所致，但事实上，买卖合同附件七补充协议第五条约定了装修、设备标准包含燃气系统，由此可见，建设单位侨建公司已在补充协议中对买卖合同约定的供气条件作出了相应的变更，且在当时看来，液化气瓶组站与管道燃气相比，除价格较贵外，在品质上并无差别，案涉房屋在合同约定的交付之日已满足交付条件。二、廖桂英未收楼并非系因建设单位严重违约，而是出于逃避缴纳物业服务费等不法目的。自2015年12月验收案涉房屋后，廖桂英即以房屋存在多处大面积漏水等严重质量问题为由拒绝收楼且不予缴纳物业服务费，直至2020年5月29日廖桂英起诉案涉小区建设单位的长达四年半时间之久，廖桂英从未就案涉房屋不符合买卖合同约定的永久供气条件向建设单位或怡好物业增城分公司提出任何异议。廖桂英在一审中主张未收楼的原因是案涉房屋存在漏水及不符合永久供气条件，在上诉状中声称未收楼的原因是案涉房屋未达到买卖合同约定的永久供气条件，对漏水问题只字不提。由此可见，本案不论是漏水问题还是供气问题，均是廖桂英拒绝收楼的借口，其真正目的是为了逃避缴纳物业服务费并向建设单位索要逾期交楼违约金。三、案涉房屋为现房出售，廖桂英在买卖合同约定的交付时间之前办妥不动产权证应当视为其接受了房屋现状。案涉房屋属于现售房，房屋在出售时，案涉小区已经通过竣工验收并对外销售6年有余，案涉房屋买卖合同版本也与之前案涉小区其他已售房屋的买卖合同版本完全一致，即廖桂英在购买前已经现场看过案涉房屋的情况下，应当能够预见到从签订合同到房屋交付的四个月内，案涉房屋的物业状况、周边规划及环境等不应当也不可能发生任何明显的变化。因此，廖桂英在签订买卖合同一个多月即办理房屋产权证，而不是等到合同约定的交付之日，在验收房屋并收楼后再行办理产权转移登记手续。基于此，一审法院才将案涉房屋的缮证日期早于合同约定的交房时间作为驳回廖桂英诉请的理据之一。四、本案无须以另案的审理结果为依据，且廖桂英在一审判决作出前并未提出中止诉讼的申请。案涉房屋是否已交付是认定廖桂英是否应当向怡好物业增城分公司支付物业费的前提，但是，根据怡好物业增城分公司提交的相关证据以及庭审中双方的陈述足以证明案涉房屋已按房屋买卖合同的约定交付给廖桂英的事实，无须以另案的审理结果为依据。尽管廖桂英与建设单位之间的房屋买卖合同关系不属于本案调处范围，但一审法院也并未超出诉讼请求违法作出判决。综上，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。怡好物业增城分公司于2020年4月17日向一审法院起诉请求：1.判令廖桂英向怡好物业增城分公司支付自2016年1月至2020年1月的物业服务费人民币81969.65元；2.判令廖桂英向怡好物业增城分公司支付违约金（违约金从应收本金起第三个月开始计算至实际付清全部物业服务费之日止，按每日千分之一的标准计算，暂计至2020年1月8日的违约金为55670.78元）；3.判令廖桂英承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月14日，廖桂英与侨建公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定廖桂英向侨建公司购买位于广州市xx区xx镇xx山庄xx街xx号的房屋，建筑面积348.51平方米；2015年12月31日前交付房屋；由于廖桂英原因导致未能按期交付房屋的，自侨建公司向廖桂英发出《收楼通知书》之日的第三日起视为侨建公司已经履行了交付房屋的义务，廖桂英应从合同约定交付房屋的第二日起交纳物业管理费（包括但不限于公摊水电费）。合同附件五约定物业服务协议另行签订。合同附件六约定配套设备、供电系统包括燃气系统（燃气入户，一户一表）等。合同附件七约定：买卖合同附件六所列的装修、设备标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形；该商品房为现房，甲方已取得《房地产权证》，房屋的装饰、设备标准为毛坯房，如存在《住宅质量保证书》承诺范围内的质量问题的，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，乙方应在办理收楼手续时书面提出要求甲方在收楼后限期作保修处理，但不得以此为由拒绝收楼；乙方以此拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接收该商品房的，视为因乙方原因未能按期交付。侨建公司（委托方，甲方）与怡好物业增城分公司（受委托方，乙方）签订了《前期物业委托服务合同》及补充协议，约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将绿野山庄委托给乙方实行物业管理，订立本合同。物业类型为住宅，名称为xx庄，坐落位置为xx区xx镇xx路（街道）xx号，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费住宅4.8元/月平方米。业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。2015年12月10日，侨建公司向廖桂英发出《收楼通知书》，载明：“……您所购的物业已建设完成并开始交付使用，现请您于2015年12月31日9:00-17:30时带备相关资料前来办理收楼手续。……物业服务费从2016年1月1日起开始计收。……”。2017年6月7日，侨建公司向廖桂英发出《收楼催告书》，载明：“……我司已通过EMS邮寄发送《收楼通知书》给阁下，通知阁下于买卖合同约定的收楼日期前办理收楼手续，阁下也早已收到《收楼通知书》，但至今仍为前往物业服务中心办理相关收楼手续。……”。并于2017年6月9日通过EMS邮寄到廖桂英在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定的通讯地址——广州市xx区xx大道xx路xx号xx房。2018年4月26日，侨建公司委托广东海际明律师事务所向廖桂英发出《律师函》，载明：“……阁下所购买的绿野山庄见和三街29号房屋，根据您与公司于2015年08月14日签订的《商品房买卖合同》（下称买卖合同）第十一条的约定，阁下应于2015年12月31日前前往xx山庄一期物业服务中心办理收楼手续。……阁下经通知逾期未办理收楼，视为绿野公司已经履行了交付房屋的义务，由此产生的一切风险和责任由阁下承担。阁下应按照买卖合同第十一条的交房期限第二日起开始交纳相应的物业管理费用（包括但不限于物业管理费、公摊水电费等）。……。至2018年04月26日，已产生物业管理费￥46839.8元，违约金￥17606.76元。……”。并于2018年4月29日通过EMS邮寄到廖桂英在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定的通信地址——广州市xx区xx大道xx路xx号xx房。另查明，《产权情况表》载明案涉房屋产权人为廖桂英，建筑面积为348.51平方米，登记日期为2015年9月30日。一审庭审中，怡好物业增城分公司陈述以下：1.怡好物业增城分公司与廖桂英没有签订《前期物业服务合同》；2.案涉房屋已经办理过户手续；3.永久供气问题，怡好物业增城分公司在买卖合同附件七补充协议第五条约定买卖合同附件六所列的装修设备标准包括燃气系统，包含以同等品质的材料替代的情形。廖桂英陈述以下：确认案涉房屋已经办理房产证，但房产证的办理只是权利的确认，且是因为不想承担逾期办证的责任才在未收楼情况下，被开发商多次催促情况下，办理了房产证，不意味着收楼确认。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，侨建公司与怡好物业增城分公司签署的《前期物业委托服务合同》对廖桂英具有约束力。怡好物业增城分公司对案涉房屋所在小区提供物业服务，故廖桂英应依《前期物业委托服务合同》的约定交纳费用。关于物业服务费问题。怡好物业增城分公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故廖桂英应按上述协议的约定交纳物业服务费。廖桂英抗辩认为案涉房屋未达到收楼标准不应支付物业服务费，但根据廖桂英与侨建公司于2015年8月14日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件的相关约定以及怡好物业增城分公司提交的《收楼通知书》以及怡好物业增城分公司、廖桂英的陈述，以及案涉房屋已于2015年9月30日登记在廖桂英名下，一审法院认为廖桂英上述抗辩意见，理据不充分，一审法院不予采纳。现怡好物业增城分公司请求廖桂英支付2016年1月至2020年1月期间的物业服务费，理据充分，一审法院予以支持。经核算，廖桂英应支付每月的物业服务费为1672.85元（4.8元/平方米/月×348.51平方米），上述期间的物业服务费总金额为81969.65元（1672.85元/月×49个月）。关于滞纳金问题。因怡好物业增城分公司、廖桂英双方并未签署前期物业管理服务合同，怡好物业增城分公司请求廖桂英支付滞纳金无合同依据，但廖桂英逾期支付物业服务费的行为确实会造成怡好物业增城分公司利息损失，因此，一审法院认为廖桂英应向怡好物业增城分公司支付逾期付费利息，利息为以每月欠付的物业服务费为本金，2019年8月20日以前（不含当日）按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后（含当日）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从应付物业服务费的第三个月开始计算至付清之日止，每月利息以当月欠费本金为上限。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年9月18日判决如下：一、廖桂英于判决发生法律效力之日起十日内向广州怡好物业管理有限公司增城分公司支付2016年1月至2020年1月的物业服务费81969.65元及利息【利息为以每月欠付的物业服务费为本金，2019年8月20日以前（不含当日）按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后（含当日）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从应付物业服务费的第三个月开始计算至付清之日止，每月利息以当月欠费本金为上限】；二、驳回广州怡好物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1526元，由廖桂英负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，廖桂英向本院提交以下证据：1.《告知函》；2.《广州市城市管理执法责令限期改正通知书》（穗综增责字[2020]73865号）；3.微信聊天记录截图。拟共同证实：1.案涉小区一直使用自建的燃气瓶组供气，系临时供气，并非永久供气，且存在安全隐患；2.广州市增城区城市管理和综合执法局发来《告知函》，禁止案涉小区使用自建的燃气瓶组供气，责令怡好物业增城分公司限期改正。怡好物业增城分公司质证表示确认其真实性、合法性，不确认关联性，上诉证据不能证明案涉房屋不符合买卖合同约定的房屋交付标准。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：廖桂英是否应当向怡好物业增城分公司缴纳物业服务费。本案中，廖桂英以案涉房屋尚未达到《广州市商品房买卖合同》所约定的交楼条件、房屋尚未实际交付使用为由拒绝缴纳物业服务费。就此，本院认为，根据本案事实，廖桂英已于2015年9月30日取得案涉房屋的权属证书，根据《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主。”第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”同时，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款亦规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接收业主的监督”。据此，廖桂英取得案涉房屋所有权后即已具备业主身份，无论其是否实际接收入住该房屋，均事实上接受了怡好物业增城分公司所提供的对该物业建筑物及附属设施实施整体管理、维护的物业管理服务，故其向物业服务企业缴纳物业管理费属于业主应履行的法定义务，一审法院判令其按照怡好物业增城分公司的要求支付物业服务费并无不当，本院予以确认。至于廖桂英提出其因所购房屋不符合收楼条件而拒绝收楼的问题，属于其与侨建公司履行商品房买卖合同所产生的纠纷，在其已办理案涉房屋权属证书的情况下，其仍以房屋未能交付为由拒绝缴纳物业服务费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，廖桂英的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。其二审所提交证据与本案法律责任的认定无关联，本院不予采纳。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2379元，由上诉人廖桂英负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二〇年十二月十五日法官助理杨希书记员叶小琳