黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7004号上诉人（一审原告）：曲善良，男，1972年1月20日生，汉族，个体业者，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：胡松涛，黑龙江圣德律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨春玉，女，1973年3月9日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市呼兰区。被上诉人（一审被告）：胡国祥，男，1973年3月3日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审被告）：付立国，男，1979年2月25日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。上诉人曲善良与被上诉人胡国祥、付立国、杨春玉返还原物纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日受理后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问的方式进行了审理。本案现已审理终结。曲善良上诉请求：1.依法撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初1945号民事判决书，改判胡国祥、付立国、杨春玉支付曲善良逾期占有使用房屋费用82,849.12元、电费2,353.44元，合计:85,202.86元;2.一审、二审诉讼费由胡国祥、付立国、杨春玉承担。事实和理由：一、原审认定杨春玉逾期占有使用部分房屋，从而以杨春玉从付立国处转租年租金12万元计算逾期占用房屋费认定错误。1.原审庭审中已经对涉案房屋结构予以查清,涉案房屋为一层门市，由胡国祥整体承租后整体转租给付立国，付立国又将涉案房屋部分转租给杨春玉，但涉案房屋为一层门市仅有一个出入门且杨春玉承租部分也并非系完全独立空间,杨春玉部分占用会导致整体房屋无法出租。2.当胡国样、付立国不再按合同约定支付下一年度租金而解除原房屋租赁合同后，杨春玉一直未搬出且占用整体涉案房屋、将唯一通行门上锁，这一事实曲善良在原审中出示了与杨春玉通话录音及与付立国通话录音就能予以证实且庭审中杨春玉、付立国对上述证据真实性均无异议。因此杨春玉并非逾期占用部分涉案房屋，而是占用涉案房屋整体,致使曲善良无法使用也无法再次出租。3.曲善良与胡国祥签订的是涉案房屋整体租赁合同,胡国祥又将涉案房屋整体转租给付立国，曲善良与胡国祥解除房屋租赁合同后，胡国祥、付立国负有将房屋整体返还曲善良的义务。本案2019年10月4日解除租赁合同，但截至2019年11月29日该房屋仍未返还给曲善良，胡国祥、付立国应当支付该期间的逾期腾房使用费。原审以付立国与杨春玉签订租赁合同约定年租金12万元计算逾期占用房屋使用费，应为杨春玉逾期占用其从付立国处转租的部分房屋,其他部分房屋应已返还给曲善良，但胡国祥、付立国虽将经营物品从涉案房屋内搬出，可因杨春玉一直未搬出而未将房屋返还给曲善良，且杨春玉一直对唯一的同行门上锁，事实上已经占用整体房屋。因此胡国祥、付立国、杨春玉应按胡国祥与曲善良签订的租赁合同租金计算逾期占用的使用费,即54万元÷365天×56天=82,849.42元。二、胡国祥、付立国、杨春玉应给付曲善良电费2,353.44元。曲善良在原审中出示证据证实曲善良为胡国祥、付立国、杨春玉缴纳电费,原审庭审中胡国祥、付立国、杨春玉对该证据及缴费票据显示的位置是否是涉案房屋提出异议,为此曲善良补证涉案房屋所有权××黑龙江省纺织行业协会出具的说明，足以证实曲善良缴纳电费系为涉案房屋所缴纳。综上，一审判决认定基本事实错误、适用法律错误应予撤销，依法改判以保护曲善良的合法权益。付立国辩称，付立国提前两个月就将房屋空出来了，杨春玉只占用部分房屋。电费不是案涉房屋的电费票据。胡国祥、杨春玉未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。曲善良向一审法院起诉请求：1.判令杨春玉赔偿曲善良逾期腾房占有使用费82,849.42元，使用电费2,353.44元，由付国立、胡国祥对此承担连带责任；2.判令胡国祥因违约解除合同造成曲善良损失即转租广告费18000元；3.胡国祥、付立国、杨春玉承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月1日，曲善良与黑龙江省纺织工业局机关劳动服务公司签订《房屋租赁合同》一份，约定曲善良自黑龙江省纺织工业局机关劳动服务公司处承租位于哈尔滨市××××层房屋（以下简称案涉房屋）；租赁期限自2016年7月16日至2026年7月16日止；每年租金为40万元。2018年8月20日曲善良作为甲方与胡国祥作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方自甲方处承租案涉房屋；租赁期限自2018年10月5日至2023年10月4日止；每年租金为54万元，第一年乙方为半年付款，房费为27万元；下半年房租提前一个月上打房银，交款日期为2018年3月5日之前，自第二年起房租年付，每年的9月5日前付清；在房屋租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费、卫生费由乙方支付；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自……；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。2018年10月5日，胡国祥作为甲方与付立国作为乙方签订《转让协议》一份，约定甲方自愿将哈市南岗区花园街236号果香四季生鲜超市转让给乙方；在乙方经营期间甲方不得干涉一切事宜；乙方在经营期间使用甲方的身份证办理营业执照及相关手续，在经营期间所发生一切事宜及法律责任由乙方个人自行负担与甲方无任何关系；经营期限自2018年10月5日至2023年10月4日。付立国承租后将案涉房屋分为四部分，除其自己经营的生鲜超市外，另外三部分分别对外转租。2018年10月31日付立国与杨春玉签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉房屋所隔出的其中一间出租给杨春玉用于经营眼部美容美体使用；租赁期限自2018年10月31日至2021年9月30日止；前两年租金不变，为每年12万元，每年一次性付清，第三年有百分之五递增；付立国收取押金5000元；水电费、卫生费由杨春玉承担。杨春玉承租后向付立国支付了第一年即2018年10月31日至2019年10月30日租金12万元，并对其承租的部分进行了装修及牌匾安装。另认定，胡国祥在与曲善良签订《房屋租赁合同》后，胡国祥向曲善良支付了2018年10月5日至2019年4月4日租金27万元，于2018年10月5日安装了四季生鲜水果超市的牌匾。2019年4月5日至2019年10月4日租金系由付立国支付给曲善良。2019年10月4日前付立国与曲善良协商一致解除了胡国祥与曲善良签订的《房屋租赁合同》，并于2019年10月4日前撤场。付立国撤场前告知杨春玉其已与曲善良解除合同，要求杨春玉于2019年10月5日前撤场，并同意将2019年10月5日至2019年10月30日期间的租金退还给杨春玉，但因双方对装修损失等赔偿问题未能协商一致，杨春玉未撤场，直至2019今年11月29日曲善良代理律师胡松涛与付立国通电话时，可以确认杨春玉大部分东西已搬走，还剩余一点东西未搬离。一审法院认为，曲善良与胡国祥于2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》、胡国祥与付立国于2018年10月5日签订的《转让协议》及付立国与杨春玉于2018年10月31日签订的《房屋租赁合同》均系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且曲善良对胡国祥将案涉房屋转租给付立国以及付立国将案涉房屋部分转租给杨春玉未提出异议，故以上合同均合法有效，各方均应按约定履行各自的义务。因胡国祥与曲善良之间的《房屋租赁合同》已于2019年10月4日前解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自2019年10月5日起杨春玉即负有腾房义务。曲善良举示的证据能够证明截至2019年11月29日杨春玉未彻底撤场，故其主张杨春玉向其支付逾期腾房占有使用费，一审法院予以支持。关于计算逾期腾房占有使用费的标准，曲善良主张按照案涉房屋整体租金即54万元计算，没有依据，因杨春玉逾期占有使用的系付立国出租给其的部分房屋，其余部分付立国已于2019年10月4日前撤场完毕。一审法院参照付立国与杨春玉约定的年租金12万元予以支持，即金额为18,410.96元（12万元÷365天×56天）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。故杨春玉逾期占有使用部分案涉房屋，胡国祥及付立国亦应承担赔偿该损失的责任。关于曲善良主张胡国祥承担转租广告费18000元，既无合同约定，也不符合法律规定，一审法院不予支持。关于曲善良主张的电费损失，曲善良举示的证据不能证明系花园街236号即案涉房屋产生，一审法院不予支持。判决：一、胡国祥、付立国、杨春玉于本判决生效之日十日内向曲善良支付逾期腾房占有使用费18,410.96元；二、驳回曲善良的其他诉讼请求。案件受理费1860元，由胡国祥、付立国、杨春玉负担260元，由曲善良负担1600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：曲善良举示了2019年11月18日用手机录制试听资料一份，证明本案涉案房屋唯一通行门，于2019年11月18日视频录制时，仍被杨春玉锁住，屋内房门口堆放着其未搬出的物品，曲善良对整体房屋无法占有使用，杨春玉逾期未搬出是对整体房屋的占有。付立国质证认为，杨春玉就在案涉房屋楼上公寓，曲善良想进房屋随时可以找到杨春玉给其开门，曲善良提前两个月就给停水、停电了。双方对杨春玉将门锁住的事实没有异议，本院予以采信，关于曲善良依据该证据的其他待证事实本院予以综合认定。本院经审查确认一审法院认定的事实。本院认为，关于杨春玉应向曲善良支付逾期腾房占有使用费的标准如何确定的问题。曲善良主张杨春玉将案涉房门上锁系对案涉房屋整体的逾期占有。本案中，案涉房屋仅有一个通行门，杨春玉占有期间将门上锁亦可能出于保护室内财产的目的，且付立国亦称如果曲善良想进入案涉房屋可以联系杨春玉，故不能因杨春玉将门上锁就当然推定其具有占有整体房屋的意思表示及事实。曲善良应当举证证明在杨春玉搬出前，曲善良曾要求杨春玉将门打开方便其使用或者招租，而杨春玉予以拒绝的事实。曲善良一审中举示的与杨春玉、付立国的通话录音并未反映出这一事实。故曲善良据此主张杨春玉将门上锁系对整体房屋的占用，并要求杨春玉按照整体房屋租金标准赔偿逾期腾房占有使用费没有充分的事实及法律依据。一审法院参照杨春玉从付立国处承租房屋的租金标准计算其逾期腾房占有使用费并无不当，本院予以维持。关于曲善良主张的电费损失，曲善良举示的黑龙江省纺织工业局机关服务公司出具的《情况说明》没有经办人员签字，不具有足以证明案件事实的效力，故曲善良的该项主张没有充分的证据证实，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，曲善良的上诉请求不成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1930元，由上诉人曲善良负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王秀丽（）二〇二〇年十二月三日书记员  张春天