辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1237号 上诉人（原审被告）：东港市嘉瑞小额贷款有限责任公司，住所地东港市大**仁达路**西城尚景4门。 法定代表人：智晓洋，总经理。 委托诉讼代理人：宋利庆，辽宁博阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑刚，男，1974年9月24日出生，汉族，无职业，住东港市。 委托诉讼代理人：曹华，辽宁仁正律师事务所律师。 原审被告：东港市华萌房地产开发有限公司，，住所地东港市新兴区镇北路**** 法定代表人：邹立壮，经理。 诉讼代表人：东港市华萌房地产开发有限公司破产管理人。 负责人：周克剑。 委托诉讼代理人：窦义，辽宁凡响律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鹏，辽宁凡响律师事务所实习律师。 上诉人东港市嘉瑞小额贷款有限责任公司（以下简称嘉瑞公司）因与被上诉人郑刚、原审被告东港市华萌房地产开发有限公司（以下简称华萌公司）案外人执行异议之诉一案，不服东港市人民法院（2019）辽0681民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉瑞公司的委托诉讼代理人宋利庆，被上诉人郑刚及其委托诉讼代理人曹华、原审被告华萌公司的法定代表人邹立壮和委托诉讼代理人窦义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉瑞公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋产权现登记在被执行人华萌公司名下，所有权人为华萌公司，执行法院对涉案房屋进行查封、拍卖是合法的。2、被上诉人郑刚不存在足以排除执行的权益，其提出的执行异议应予驳回。首先，涉案房屋权属未发生变更、转让和消灭等登记，仍登记在原审被告华萌公司名下；其次，被上诉人郑刚不存在足以排除执行的事实及法律依据。涉案房屋至今没有向被上诉人郑刚交付，郑刚没有在法院查封前合法占有涉案房屋；郑刚与华萌公司签订的《房屋买卖协议》没有关于办理房屋过户的相关条款，无论从房屋登记备案的形式要件，还是实质审查，都不具备过户的条件，被上诉人郑刚在房屋更名过户登记过程中存在过错；尽管生效判决确认被上诉人郑刚与原审被告华萌公司之间的《房屋买卖协议》合法有效，但该协议不是双方真实意思表示，因此被上诉人郑刚无法获得不动产物权的期待权。3、一审法院依据被上诉人郑刚提供的租赁协议、照片及证人证言即认定其在法院依法查封前实际占有涉案房屋属认定事实错误，也与实际情况不符。4、一审法院依据被上诉人郑刚提起诉讼要求原审被告华萌公司协助办理房屋过户登记，华萌公司不同意为由认定郑刚对于房屋未进行过户登记无过错，显然不合理。 郑刚辩称，原审判决正确，应予维持。郑刚作为房屋买受人享有的物权期待权，符合法律规定的排除强制执行的法定条件。 华萌公司辩称，同意嘉瑞公司的上诉请求。郑刚未提供证据证明华萌公司将涉案房屋交付给其使用，故即便郑刚占有该房屋，亦属于非法占有，不应予以保护。 郑刚向一审法院起诉请求：解除对涉案房屋的查封，并不得执行该房屋。 一审法院认定事实：2018年4月23日，原告郑刚与被告华萌公司房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2018）辽0681民初3089号]、被告（另案原告）嘉瑞公司与被告华萌公司、邹立壮、宁作丽借款合同纠纷一案[案号：（2018）辽0681民初3057号]分别立案，其中借款合同案在立案时嘉瑞公司申请保全，该院于同日作出（2018）辽0681执保41号执行裁定书，对涉案房屋予以查封。该院经审理后，于2018年7月17日作出（2018）辽0681民初3057号民事判决：被告华萌公司返还嘉瑞公司借款本金300万元及利息，华萌公司法定代表人邹立壮及妻子宁作丽承担连带责任，该判决已生效。2018年9月21日，该院作出（2018）辽0681民初3089号民事判决：确认原告郑刚与被告华萌公司于2017年12月26日签订的涉案《房屋买卖协议》有效；华萌公司上诉后，本院于2019年3月11日作出（2019）辽06民终109号民事判决，驳回上诉，维持原判。华萌公司申请再审，辽宁省高级人民法院于2019年9月25日作出（2019）辽民申5139号民事裁定书：驳回华萌公司的再审申请。 2019年3月27日，原告郑刚提出执行异议申请，该院于2019年4月3日作出（2019）辽0681执异35号执行裁定书：驳回郑刚的异议申请，原告遂提出本案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点是原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，被告嘉瑞公司对被告华萌公司是因借款合同而产生的债权，而原告是因房屋买卖合同而产生的债权，虽然均为普通债权，但相比较，原告的债权应优先予以保护。首先，原告与被告华萌公司的涉案房屋买卖合同已经生效判决确认为有效，获得了涉案房屋的不动产物权的期待权。二、其次，虽然均为普通债权，但原告作为房屋买受人，其更接近于物权的实现。三、生效判决已确定原告与被告华萌公司是于2017年12月26日签订了房屋买卖合同，早于房屋查封时间，且有效，原告已付清购房款。关于被告华萌公司是否向原告交付房屋并由原告实际占有，原告向法庭提供已由其占有的证据是：1、原告郑刚与案外人东港市八方装饰工程有限公司于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同书》，约定由案外人承租涉案房屋；2、照片5张，显示涉案房屋外墙和门上方悬挂有“八方装饰地产”、“八方王宫装饰”、“八方装饰、不动产”等牌匾；3、东港市八方装饰工程有限公司于2019年5月7日出具的“情况说明”，主要内容是：本公司经谷某介绍，于2018年4月3日与郑刚签订一份租赁合同，承租其涉案房屋，用于存放装饰材料和办公场所，签约当日，郑刚即将房屋交付给我公司，我公司在房内存放了建筑材料等物品；4、证人谷某当庭证言，主要内容是：我是干电焊白钢的，经朋友介绍给郑刚家装修，认识郑刚，郑刚有几次表示其有库房问我租不租，我就告诉他我有个朋友叫宫振宇，是干家装的，店面较大，名叫八方装饰公司，可能会租房。2017年底，我在外面看，涉案房屋是空置的，我姐夫曾为八方公司制作过广告，他告诉我八方公司已租用了涉案房屋。二被告虽对上述4份证据均不认可，但无证据证明八方公司、谷某与原告有某种利害关系，出具的证明、证言是虚假的。被告嘉瑞公司提供的（2018）辽0681民初3089号案两份庭审笔录中，原告有关于涉案房屋未交付的陈述，但该案与本案分属不同法律关系，与原告提供的上述证据相比较，原告提供的证据证明优势相对较大，故根据上述证据，可以认定涉案房屋自2018年4月3日起，已由原告实际占有，早于该院查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户”。本案中，原告已付清购房款，且在该院查封前形成的买卖合同被判决确认有效，并在该院查封前已合法占有涉案房屋。另从原告提出（2018）辽0681民初3089号房屋买卖合同纠纷一案的原告起诉状看，诉讼请求即为要求被告华萌公司协助办理涉案房屋过户登记，只是因有查封而变更为确认合同有效，结合被告华萌公司不同意原告诉讼请求的答辩意见，可以认定涉案房屋未办理过户登记，不是原告自身的原因。综上，应认定原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。判决：不得执行位于东港市新兴管理区黄海大街与观海路交叉口西北侧房屋[不动产证书号为辽（2017）东港不动产权第0008467号、567图297丘2栋，面积1842平方米]。案件受理费100元，由二被告共同承担。 二审中，嘉瑞公司提供证据1、案外人东港市八方装饰工程有限公司企业登记信息，证明租赁合同签订时间不客观，应该是2018年12月20日后签订的；证据2、照片一张，证明倒数第二个牌匾现在还存在，在2018年12月27日鉴定时牌匾处是空白的，说明牌匾是后挂上的；证据3、光盘一张，光盘内是嘉瑞公司工作人员与郑刚的微信聊天记录，证明郑刚是在2019年5月后实际占有的房屋。 郑刚的质证意见为，证据1、对该证据真实性没有异议，但该证据不能否认东港市八方装饰工程有限公司与郑刚在2018年4月3日就案涉房屋签订租赁合同及该公司依据该合同占有使用该房屋的事实，东港市八方装饰工程有限公司出具的说明及郑刚提供的证人证言可以证明，该公司租赁涉案房屋是作为存放装修材料所用，不是作为该公司办公地点；证据2、对该证据真实性没有异议，但仅从牌匾悬挂与否无法否认郑刚就案涉房屋与东港市八方装饰工程有限公司签订租赁合同及该公司实际使用的事实。上诉人提供的报告中有一张照片显示房间内存放的木架杆，可以说明东港市八方装饰工程有限公司已经实际使用涉案房屋；证据3、对该证据的真实性不予认可，不能确定该组证据中的声音来源，即便声音来源于上诉人工作人员，该证据也达不到上诉人的举证目的。 华萌公司的质证意见为，对证据1、2无意见；如果证据3中对话时间与上诉人陈述的时间一致，对该证据真实性没有异议。 本院的认证意见为，证据1中体现的案外人东港市八方装饰工程有限公司的注册时间和注册地址，与本案不具有关联性；证据2不能认定牌匾悬挂时间；证据3不能确定对话双方的身份。以上3组证据无法证明上诉人主张，故本院不予采信。 在本院审理期间，嘉瑞公司于2020年8月25日向本院提出对其提供的原审法院勘验现场时拍摄的涉案房屋外观照片中一楼门脸门楣处是否曾经悬挂过牌匾进行鉴定的申请，本院于2020年9月17日委托辽宁明鉴司法鉴定中心进行鉴定，辽宁明鉴司法鉴定中心于2020年11月16日作出辽宁明鉴【2020】终鉴第50号终止鉴定告知书，告知：因现有科技发展水平，无法得出明确的鉴定意见，致使本次鉴定终止。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户”。本案中，涉案房屋于2018年4月23日被原审法院查封，而生效判决已经确认郑刚与华萌公司系房屋买卖关系，双方于2017年12月26日签订了《房屋买卖合同》，合同签订翌日，郑刚支付了房屋价款。可见，郑刚与华萌公司在涉案房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款。本案的争议焦点为：郑刚是否在查封之前已合法占有涉案房屋以及涉案房屋是否因郑刚自身原因未办理过户。关于郑刚是否在查封之前占有涉案房屋的问题，郑刚主张华萌公司于2017年末将涉案房屋交付其占有使用，为此提供了与东港市八方装饰工程有限公司于2018年4月3日签订的房屋租赁合同、东港市八方装饰工程有限公司出具的情况说明、显示日期为2018年4月12日拍摄的一组现场照片及证人谷某证言，上述证据可以证明郑刚于查封之前已合法占有了涉案房屋。虽然嘉瑞公司对上述证据的真实性提出异议，并且申请对原审卷宗中涉案房屋外观照片结合现场情况进行痕迹鉴定，从而确定在原审法院勘验现场前，涉案房屋门楣上是否曾经悬挂过牌匾。本院亦准许了嘉瑞公司的鉴定申请，并依法委托相关部门进行鉴定，但受现有科技发展水平限制，鉴定部门无法进行相关鉴定，未能给出明确的鉴定意见，因此本案无法通过鉴定结论支持嘉瑞公司的观点。至于嘉瑞公司提出郑刚曾在另案诉讼中自认涉案房屋未交付、与郑刚在本案中提供的证据相矛盾一节，郑刚对此亦作出了相应解释。从现有证据看，嘉瑞公司提供的相反证据不足以反驳郑刚提供的上述证据，因此原审判决根据优势证据原则确认郑刚在查封之前已合法占有了涉案房屋适当。关于郑刚对涉案房屋未办理过户是否存在过错的问题。郑刚与华萌公司于2017年12月26日签订的《房屋买卖合同》，之后于2018年4月23日起诉请求确认双方签订的房屋买卖合同合法有效及要求华萌公司协助其办理过户登记，而华萌公司在诉讼中不同意郑刚的诉讼请求，可见郑刚在该案起诉前即要求华萌公司协助其办理过户登记，但未得到华萌公司同意。该案立案后，涉案房屋即被查封，在查封之后亦无法办理过户登记，因此可以认定涉案房屋非因郑刚自身原因未办理过户登记。据此，原审判决确认郑刚对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益有事实及法律依据，嘉瑞公司的上诉主张依据不足，本院不予支持。 综上所述，东港市嘉瑞小额贷款有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由东港市嘉瑞小额贷款有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕姝 审判员  于军 审判员  康璐 二〇二〇年十二月十日 法官助理陈泉妤 书记员于大海