广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4144号上诉人（原审原告）：麦瑞香，女，1976年8月29日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：任静波，广东严冈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鹤山市同创房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市**************之五十六三层自编号302房，统一社会信用代码：914************816。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，该公司员工。上诉人麦瑞香因与被上诉人鹤山市同创房地产开发有限公司（以下简称同创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麦瑞香上诉请求：1.撤销本案一审民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由同创公司承担。事实和理由：一、同创公司交付房屋的时间为2018年7月29日，而不是法院认定的2018年4月28日。根据《商品房买卖合同(预售)》，双方约定交楼日期为2018年4月1日，但当天同创公司不能安排麦瑞香当天收楼。2018年4月28日，麦瑞香再次前去查验商品房，发现商品房存在严重影响正常居住使用的质量问题，麦瑞香将存在质量问题列出后，要求同创公司修复，直至2018年7月29日，同创公司才修复严重影响正常居住使用的如爆水管等问题，双方签署了《碧桂园xx物业及资料移交书》，双方确认涉案商品房在2018年7月29日进行移交。双方签订的《碧桂园xx物业及资料移交书》是双方的真实意思表示，双方已经对收楼时间进行确定，然而，一审法院认为2018年4月28日麦瑞香去查验涉案商品房即视为同创公司将涉案商品房交付，这属于事实认定错误。因此，同创公司逾期交楼达121天(2018年4月21日至2018年7月29日)，同创公司应支付该期间逾期交楼违约金。二、涉案商品房建筑面积小于约定面积，同创公司应返还房屋面积差价款。2017年2月28日，麦瑞香与同创公司签订了《鹤山碧桂园xx认购书》，认购物业基本情况载明“建筑面积153.57平方米(其中套内建筑面积118.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积：34.89平方米)，花园面积：0.0平方米”，当天，麦瑞香与同创公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，双方约定按套内建筑面积计算该商品房屋的价款。2018年12月19日，涉案商品房屋办理了不动产权权属登记，登记建筑面积为148.46平方米，套内建筑面积为118.51平方米。房屋建筑面积是由房屋套内面积和公摊面积共同组成。其中，房屋套内面积大小直接影响着房屋权利人单独使用的建筑面积，而房屋面积包括的楼梯间、电梯井、公共门厅等共有面积亦与房屋权利人居住舒适和便利程度紧密相关。因此，房屋套内面积和公摊面积作为房屋权属登记记载的两大要素，往往是商品房买卖合同约定的重要内容。双方签订的《鹤山碧桂园xx认购书》对涉案房屋的总建筑面积、套内建筑面积和公摊建筑面积均有约定，而《商品房买卖合同》双方选择以套内面积作为计价面积核定涉案房屋价格，应理解为出于简化计价方式的目的，将房屋公摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，而非将房屋公摊建筑面积免费赠送，因此，房屋交付时公摊建筑面积的减少意味着房屋权利人在购买房屋时多付了房款。因此，双方签订的《商品房买卖合同》虽以套内面积计价，但实际已经涵盖公摊面积价值，同创公司实际交付的房屋建筑面积小于合同约定建筑面积，应按照《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定承担违约责任，返还房屋面积差价款。三、涉案商品房。根据麦瑞香与同创公司签订了《商品房买卖合同(预售)》的房屋平台图，涉案商品房由客厅、餐厅、主卧室、卧室、阳台等组成。阳台从建筑术语上来说是具有永久性顶盖，但从同创公司交付的房屋来看有一个图纸显示为阳台的地方实际上有一部分没有封顶，变成了漏台，从建筑规范来讲不仅影响了建筑物的面积，也影响了卧室的使用，每逢下雨水就浸泡入房间，这显然是设计有问题。另外，规划设计资料由同创公司保存，应由同创公司承担举证责任。因此，同创公司应补偿麦瑞香相应损失。同创公司辩称，一、麦瑞香购买的商品房于2017年12月26日已达到了法律和合同约定的交付条件，且同创公司已书面通知麦瑞香收楼，同创公司不存在逾期交房的行为。同创公司和麦瑞香就买卖涉案房屋签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录（下统称买卖合同），该买卖合同是双方真实的意思表示，是合法有效的。根据买卖合同的约定，双方之间关于涉案房屋的交付条件应当按照买卖合同附件十一的约定。根据买卖合同补充协议书第四条第3款约定，涉案房屋于2017年12月26日已取得竣工验收备案表，根据期楼收楼通知书可以知悉同创公司已于2018年3月l3日前书面通知麦瑞香前来办理收楼手续，其也知悉2018年4月1日可办理收楼手续，同创公司并没有拒绝交楼给麦瑞香。麦瑞香以及一审法院认为同创公司拒绝在2018年4月1日交楼并非事实，一审证据中的微信聊天记录无法确认真实性，退一步而言，即使该聊天记录为真实的，该聊天对象亦为物业人员，物业公司不能代表同创公司的真实意思表示。即使当天预约办理交付手续的名额已满，也并不必然导致当天麦瑞香无法办理收楼手续，其在约定的收楼日到场是可以完成收楼手续。同创公司不认可一审法院认定的同创公司存在拒绝办理交楼手续而需要承担逾期交楼责任的情况，仅仅基于息事宁人且尽快结案的考虑故没有提出上诉请求。麦瑞香自身主观原因认为涉案房屋未能交付并非其拒绝收楼的合理原因，故根据上述约定，视为同创公司已经按期交房。二、涉案房屋不存在严重影响正常居住使用的质量问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和笫十三条第一款的规定相关司法解释，麦瑞香无权拒绝收楼。麦瑞香并未举证证明亦无通过质量鉴定等方式证明涉案房屋存在影响基本使用功能的严重质量问题。三、麦瑞香请求同创公司支付涉案房屋面积减少部分的违约金并没有法律和事实依据，同创公司无须就此支付违约金。根据买卖合同第三条第4项以及第六条第1项的约定，计价方式为按照套内建筑面积计算。根据涉案房屋的鹤山市不动产权属说明书、买卖合同第十三条以及附件十一补充协议的第四条的约定，涉案房屋的面积差异比仅为-0.14%。面积差异百分比在0.6%以内，按照合同约定买卖双方均不需要对彼此作任何补偿。麦瑞香主张面积差异的理解均为其主观意见，没有任何合同依据以及法律依据。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的约定，应当按照合同约定履行。至于认购书，按照认购书第七条第3项的约定，双方已经就买卖涉案房屋签订了正式的买卖合同，认购书已经自行终止，对于买卖涉案房屋的权利与义务应当按照买卖合同履行。退一步而言，认购书中第一条和第二条也明确约定了涉案房屋的建筑套内面积、合同套内超标单价以及涉案房屋的认购价，可以明显看出认购价为合同套内建筑面积乘于合同套内超标单价。因此认购时，同创公司是按照套内建筑面积计价来输出的。四、麦瑞香请求同创公司修复阳台遮顶并没有法律和事实依据，同创公司无须就此支付违约金。根据涉案房屋报规报建的图纸显示，交付的涉案房屋是严格按照施工图纸进行施工的。并且根据涉案房屋的测量报告显示，交付的涉案房屋的实测面积与预测面积几乎一致，仅存在法律允许范围内的误差。实测报告根据的图纸也显示涉案房屋卧室外的部分区域为露台。交付的涉案商品房严格按照报规报建的施工图纸进行施工的。麦瑞香向一审法院起诉请求：1.同创公司支付逾期交房违约金33081.10元给麦瑞香；2.同创公司支付涉案房屋建筑面积减少部分的30324.09元违约金给麦瑞香；3.同创公司修建涉案房屋卧室的阳台遮顶，并支付补偿款18810元给麦瑞香；4.本案诉讼费由同创公司承担。一审审理期间，麦瑞香于2020年6月5日变更第2项诉讼请求的违约金金额为33309.09元，并增加诉讼请求要求同创公司返还其因面积差造成多缴的契税500元。2020年8月14日，其又变更第3项诉讼请求的补偿款金额为22410元。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、鹤山市同创房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向麦瑞香支付逾期交楼违约金7381.73元；二、驳回麦瑞香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取1016.25元，由麦瑞香负担991.25元，鹤山市同创房地产开发有限公司负担25元。二审期间，麦瑞香向本院提交以下证据：1.《碧桂园xx物业资料移交书》一份，以证明双方书面确认2018年7月29日为涉案房屋交付日期；2.微信聊天记录，以证明同创公司的员工谭洪坤确认房屋以签署房屋移交单时间为收楼时间，并退还麦瑞香2018年4月1日至2018年7月29日期间物业管理费。同创公司没有向本院提交新的证据。本院组织当事人对上述证据进行证据交换与质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院对上述证据综合予以认定。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对麦瑞香的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。本案二审争议的焦点为：一、涉案房屋的交付时间认定；二、同创公司应否就涉案房屋的面积差异向麦瑞香赔偿；三、涉案房屋的阳台遮顶问题。焦点一。本案中，首先，在涉案房屋已竣工验收合格并已符合交付条件下，麦瑞香虽然主张于2018年4月28日在没有同创公司的员工陪同下去看看涉案房屋，但其当天实际也是查验了涉案房屋，并自行列出涉案房屋的问题清单向同创公司提交；其次，麦瑞香并未举证证明其列出的问题清单反映涉案房屋存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，故根据涉案补充协议书第四条约定，麦瑞香不能以此为由拒绝收楼。最后，麦瑞香认为收楼时间为2018年7月29日，但其提供的证据仅能证明双方曾就收楼的书面手续问题进行交涉，并未能证明双方就实际的收楼时间达成一致意见，而且同创公司对该时间也不予确认，故麦瑞香应承担举证不能的法律后果。因此，一审法院认定麦瑞香实际于2018年4月28日进行收楼并无不当，本院予以维持。麦瑞香关于收楼时间为2018年7月29日的主张，理据不足，本院不予支持。焦点二。根据涉案《商品房买卖合同(预售)》，涉案房屋的价款是以套内建筑面积计算的，而从附件补充协议书第六条来看，面积差异百分比也是以套内建筑面积进行计算的，预测套内建筑面积为118.68平方米，实测套内建筑面积为118.51平方米，面积差异百分比为-0.14%[(118.51-118.68)/118.68x100%]，在±0.6%以内，根据涉案补充协议书第六条约定，买卖双方不作任何补偿。因此，一审法院不予支持麦瑞香要求同创公司支付面积减少部分的违约金及返还其多缴的契税，并无不当，本院予以维持。麦瑞香关于面积差异的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。焦点三。根据涉案《商品房买卖合同(预售)》的约定，该商品房4个阳台为非封闭式，并约定阳台是否封闭以规划设计为准，而合同附件一房屋平面图及位置图，不足以证明阳台是完全遮顶的，且涉案商品房已竣工验收，麦瑞香未能提供证据证明同创公司有未按报规划局的施工图纸进行施工的情形，麦瑞香诉请同创公司修复涉案房屋卧室的阳台遮顶并支付补偿款22410元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。麦瑞香关于涉案房屋阳台问题的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，麦瑞香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2032.5元，由麦瑞香负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二〇年十二月九日法官助理 冯春桃书 记 员 陈惠玲