湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1929号上诉人（原审原告）：李海求，女，1957年2月12日出生，汉族，居民，户籍住址湖南省涟源市，现住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：李锦红，女，1992年10月4日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市。上诉人李海求因与被上诉人李锦红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初4232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李海求与被上诉人李锦红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海求上诉请求:1.撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302号民初4232号民事判决，改判由被上诉人李锦红支付上诉人李海求合法租金22651.2元。2本案一、二审诉讼费用由被上诉人李锦红承担。事实和理由：一审认定事实错误，证据不足，依法应予撤销。1.2018年1月1日，被上诉人李锦红开始租赁上诉人李海求的门面，约定租期至2023年12月30日止，租赁期为五年，租金每年在前一年的基础上递增（上涨）百分之十，且第一年每月租金为人民币4680元，第二年每月租金为人民币5148元，第三年每月租金为人民币5662.8元,以此类推。租金每季度缴纳一次，下季度的租金需在期满前一个月缴纳，如有拖欠或少交租金，视为被上诉人李锦红自动违约，上诉人李海求有权终止合同。2.被上诉人李锦红出具的《结算协议》，是上诉人李海求的丈夫李新仕与被上诉人李锦红签订的，没有经得上诉人李海求同意，上诉人李海求也没有出具委托书，被上诉人李锦红出具的搬家协议是其与李新仕签订的，与上诉人李海求无关。其曾承诺门面内的一切物品不得搬离损坏，而其后又将店里的物品全部搬走，未遵守承诺。3.门面在2020年元月5日至4月21日停电，与上诉人李海求无关。此前都是被上诉人李锦红自己在交门面水电费，且金谷市场管理处也张贴了催缴水电费通知。4.被上诉人李锦红在2020年元月5日至4月21日是否营业与上诉人李海求无关。因为这段时间门面一直是被上诉人李锦红在占用，其门面内物品还未搬走，也未将门面退还给上诉人李海求。并且被上诉人李锦红一直在找人转租店铺，为得到转让费，2020年2、3月份被上诉人李锦红还张贴了“门面转让”公告，并留有被上诉人李锦红的手机号码，那段时间一直都有人在联系被上诉人李锦红转让店铺。李锦红辩称，被上诉人不需要再支付租金，在一审时已经提交相关证据，请求二审驳回上诉，维持原判。李海求向一审法院起诉请求：1.解除原、被告订立的《门面租赁合同》；2.被告支付原告门面租金24504元、水电费864.2元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月1日，被告开始租赁原告的房屋，约定租期至2023年12月30日止，即租赁期为五年。租金每年在前一年的基础上递增（上涨）百分之十，且第一年每月租金为人民币4680元，第二年每月租金为人民币5148元，租金按每季度（三个月）缴纳一次，下季度的租金需在期满前一个月缴纳，以此类推，如有拖欠或少交租金，视为被告自动违约，原告有权终止合同，且押金不退。2020年4月19日，被告出具了提前终止其与原告《门面租赁合同》的书面协议：“我自愿终止我与房东李海求签订的《门面租赁合同》，门面内的一切物品作为废品全由房东处理清扫。前度房租共计付贰仟元（2000.00元）整”，同时载明“限被告在2020年4月20日下午九点之前搬完，否则，原告有权索赔原租金。”该协议上有原告李海求丈夫李新仕和被告李锦红的签名。被告李锦红于2020年4月20日上午即已经搬离出租屋。2020年4月21日原告丈夫李新仕向娄底市金谷大市场管理处垫付应缴水电费、卫生费和水电再次开通费共864.2元。一审法院认为，原告与被告签订的《门面租赁合同》、被告与李新仕签订的《结算协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故以上两个协议均合法有效。关于诉请房租是否支持的问题：原告主张被告拖欠门面租金24504元，被告认为已付清。经审理查明，在2018年1月-2019年12月底期间，被告均按照2018年的租金标准向原告支付房租，原告在收款后也并未对被告于2019年期间交付的房租数额提出质疑，同时也没有向被告提出补交房租的请求。并且结合2020年4月19日的《结算协议》，可以认定原被告双方已就2018年1月至2020年4月的房租进行了结算。至于原告辩称，该结算协议并非原告本人所签，对原告不发生法律效力，一审法院认为，李新仕系原告丈夫，参与了案涉的租赁事务，其行为构成表见代理，故该结算协议对原告产生法律效力。被告现已按结算协议履行了义务，因此，一审法院对原告请求被告支付24504元门面租金的主张不予支持。关于原告主张被告支付水电费864.2元的问题，被告虽对金额提出异议，但未向一审法院提供相关证据，同时也承认未将其租赁期间的水电费与娄底市金谷大市场管理处进行结算，故一审法院对原告的这一主张予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李锦红于判决生效之日起十日内向原告李海求支付水电等费用合计864.2元；二、驳回原告李海求其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费215元（已减半收取），由原告李海求承担190元，被告李锦红承担25元。二审审理中，上诉人李海求向本院提交4份证据。证据1，门面租赁合同1份。拟证明租金来源，被上诉人李锦红还欠4个月房租未交。证据2，电费缴纳凭证1份。拟证明不是上诉人李海求去停的电。证据3，照片复印件1份。拟证明承租人一直在租用此门面。证据4，微信截图1张。拟证明被上诉人李锦红承诺没转租出去之前，门面内东西不得搬走。被上诉人李锦红质证认为，对证据1,2000元租金已经给了上诉人李海求的丈夫，不存在欠付租金的问题。对证据2，不清楚电费500多元为什么会变成800多元。对证据3，门面转让公告不是被上诉人李锦红贴的。对证据4，已经支付给上诉人李海求丈夫2000元解决租金问题。被上诉人李锦红未向本院提交新证据。对于二审期间上诉人李海求所提交的证据，本院根据查明的事实予以综合认定。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为，本案争议的焦点：即被上诉人李锦红是否应当向上诉人李海求交纳案涉门面租金22651.2元。经查，被上诉人李锦红与上诉人李海求签订自2018年1月1日起至2023年12月30日止租赁期限为五年的《门面租赁合同》约定，如有拖欠或少交租金，视为被上诉人李锦红自动违约，上诉人李海求有权终止合同，且押金不退。2020年4月19日，被上诉人李锦红出具了提前终止其与上诉人李海求《门面租赁合同》的书面《结算协议》载明：“我自愿终止我与房东李海求签订的《门面租赁合同》，门面内的一切物品作为废品全由房东处理清扫。前度房租共计付贰仟元（2000.00元）整”，同时载明“限李锦红在2020年4月20日下午九点之前搬完，否则，李海求有权索赔原租金。”该《结算协议》上有上诉人李海求丈夫李新仕和被上诉人李锦红的签名，且被上诉人李锦红于2020年4月20日上午即已经搬离出租屋。2020年4月21日上诉人李海求丈夫李新仕向娄底市金谷大市场管理处垫付应缴水电费、卫生费和水电再次开通费共计864.2元。故一审判决认为上诉人李海求与被上诉人李锦红签订的《门面租赁合同》和被上诉人李锦红与上诉人李海求丈夫李新仕签订的《结算协议》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，以上两个协议均合法有效并无不当。李海求上诉主张被上诉人李锦红拖欠其门面租金22651.2元不能成立。被上诉人李锦红辩称其拖欠的水电费没有864.2元的诉求，未提交相关证据佐证，本院亦不予支持。综上所述，李海求的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费344元，由上诉人李海求负担。本判决为终审判决。审判长  蒋国保审判员  李云霞审判员  周 怡二〇二〇年十二月十一日书记员  谢 龙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。