江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1541号上诉人（原审被告）：靖江**和环保设备制造有限公司，统一社会信用代码91321282567795457D，住所地靖江市新桥工业园区**。法定代表人：张娥英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘银川，江苏丁晓芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铖，江苏丁晓芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏苏凯冶电设备制造有限公司，统一社会信用代码913212827610160230，，住所地靖江市新桥镇工业园区法定代表人：陈学桂，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢昱，江苏硕扬律师事务所律师。上诉人靖江**和环保设备制造有限公司（以下简称华和公司）因与被上诉人江苏苏凯冶电设备制造有限公司（以下简称苏凯公司）确认合同无效纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2019）苏1282民初7737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华和公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第十四条，《合同法》第五十二条第五项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定，本案中，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。最高人民法院（2013）民申字第50号裁定明确载明：“涉案房屋未取得规划许可证，房屋为违章建筑，但不能以此作为认定该案房屋买卖协议无效的依据。……虽然百货公司无法办理物权登记，但无法登记只能导致所有权不能转移，转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力”。北京市高级人民法院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》规定：“《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项‘未依法登记领取权属证书’的房屋不得转让的规定，在性质上不属于效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。”江苏省高级人民法院（2018）苏民再249号民事判决书载明：“对于不具备初始登记条件的违法建筑，人民法院可以依法予以执行”，因此是否办理权属登记以及是否属于违法建筑，并非确认案涉厂房转让协议有效与否的依据。一审基于《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项之规定，认定案涉《厂房转让协议》无效，属于适用法律不当。2.案涉《厂房转让协议》系有效合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。案涉《厂房转让协议》系双方的真实意思表示，虽然未办理权属登记，但登记仅是物权变动的公示方式，合同属于债权法律关系，是否进行登记以及是否能够进行物权登记，并不影响房屋买卖合同效力。3.即使案涉《厂房转让协议》无效，一审法院亦应当就财产返还问题作出一并处理，且应当确认双方相互不予返还。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条，在合同被认定无效的情况下，人民法院应当向华和公司释明，告知其提出同时履行抗辩权，并将抗辩归纳为案件争议焦点，华和公司已经提出同时履行抗辩的，人民法院应当对相互返还作出认定，故本案应当向华和公司释明是否提出同时履行抗辩，而非询问华和公司是否提起反诉，华和公司提出“因案涉标的物已经交付，且厂房所涉土地使用权已经由靖江市新桥镇人民政府出租给华和公司使用，如法院认为案涉合同无效，鉴于实际情况，建议法院在判决时明确双方基于合同取得的财产互不返还”的抗辩，一审法院应当就此一并处理，一审法院以华和公司未提起反诉为由，对财产的返还不予处理，明显与《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定相违背。苏凯公司辩称：1.《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项属于效力性强制性规定，华和公司援引的最高人民法院（2013）民申字第50号民事裁定及江苏省高级人民法院（2018）苏民再240号民事判决与本案有较大差异，上述两个案例中的房屋已经取得土地使用权证，并取得了建设工程许可，本案涉及的是在农用地上建设厂房，既没有规划许可，也没有申领建设工程许可，违反了法律的强制性规定。华和公司援引的北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》只能指导北京范围内的案件审理，本案不适用该意见。2.根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、四十一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十条等规定，案涉《厂房转让协议》应为无效。3.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条的法律精神，一审法院对双方就返还财产问题均进行了释明，因双方争议较大且本案案涉金额较大，苏凯公司不要求在本案中一并处理，其可以在本案终结后，另行主张权利，华和公司一审中也未提出返还财产的要求，故一审法院程序正确，华和公司认为的双方应当互不返还有违《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条的法律精神。苏凯公司向一审法院起诉请求：1.请求判令确认华和公司、苏凯公司于2016年6月20日签订的《厂房转让协议》无效；2.本案诉讼费由华和公司承担。一审法院查明事实：2011年6月9日，苏凯公司与靖江市新桥镇新桥村村民委员会（以下简称新桥村民委员会）签订《土地租赁协议》一份，约定新桥村民委员会将位于新桥镇工业园区东侧（原九圩村一组、二组、三组）的土地约60亩（按实际丈量面积计算）租赁给苏凯公司使用。2013年、2014年，上述土地征收为国有。2016年6月20日，苏凯公司与华和公司签订《厂房转让协议》，约定苏凯公司将建于新桥工业园区东侧约20亩非农用土地上附属物（含房屋、行车、绿化等）折价转让给华和公司，转让费用11600000元，10800000元已经支付完毕，余款800000元中600000元作为苏凯公司租用华和公司厂房的租金，另200000元苏凯公司作为转让华和公司厂房的特别承诺保证金。2016年6月21日，苏凯公司、华和公司、新桥村民委员会与靖江市新桥镇人民政府（以下简称新桥镇政府）签订《土地租赁协议》一份，协议约定新桥村民委员会受新桥镇政府委托依据本合同出租土地使用权，此地原属于新桥村民委员会的集体土地，后新桥镇政府将其征用为国有土地，现其土地所有权属中华人民共和国，土地使用权归新桥镇政府。新桥村民委员会出租给华和公司的土地位于江苏省靖江市新桥镇新桥工业园区东侧，原九圩村在土地面积约22亩（最终按实际丈量面积计算）。出租的土地，在未征用为国有土地前，新桥镇政府曾于2013年7月1日与新桥村民委员会签订《协议书》，约定由新桥村民委员会负责新桥镇新桥工业园区东侧（原九圩村一组、二组、三组）的120亩土地的流转，基于此协议书，新桥村民委员会于2011年6月9日将包括本协议租赁土地在内土地流转给苏凯公司使用，现苏凯公司拟转让租赁土地上的厂房给华和公司，同意不再租赁土地，原新桥村民委员会和苏凯公司签订的协议涉及本协议出租土地部分自行作废。本合同项下的土地使用权租赁年限为20年，即自2016年6月30日起至2036年6月29日止。本合同出租宗地租金价格前10年为每亩8000元，后10年按市场租金双方另行商定。另查明，案涉厂房建设未经审批且至今未取得相应建设规划许可及相关权属证书。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中,苏凯公司、华和公司双方签订的《厂房转让协议》中所涉厂房建设未取得合法批准手续，亦未取得相关权属证书，该协议内容违反了法律的强制性规定,因此苏凯公司、华和公司签订的《厂房转让协议》应属无效。至于合同确认无效后,财产是否应当返还的问题，因苏凯公司经一审法院多次释明后，坚持不增加诉讼请求，且华和公司亦未因此提出反诉，故在本案中不作处理。鉴于苏凯公司、华和公司在签订转让协议过程中均存在过错，故应合理分担相应的诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定，判决：江苏苏凯冶电设备制造有限公司与靖江**和环保设备制造有限公司于2016年6月20日签订的《厂房转让协议》无效。案件受理费91400元，由苏凯公司、华和公司各半负担（苏凯公司预交的案件受理费中的剩余部分由一审法院退回，华和公司在判决生效之日起十日内向一审法院交纳45700元）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认，二审查明的事实与一审相同。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。苏凯公司主张根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条规定，案涉《厂房转让协议》无效。本院认为，该主张不应被支持，理由如下：首先，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条规定从性质上属于管理性规定。其次，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但该条款属于行政管理性规范而非合同效力性规范，该项规定不应作为认定合同效力的依据。最后，房屋买卖合同系债权法律关系，其成立和生效只需符合《中华人民共和国合同法》所规定的一般生效要件即可，案涉房屋是否取得权属登记，只能影响物权变动，并不影响本案合同效力。现苏凯公司以双方所签订的《厂房转让协议》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项为由，主张合同无效，没有法律依据，本院不予支持。综上，华和公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省靖江市人民法院（2019）苏1282民初7737号民事判决；二、驳回江苏苏凯冶电设备制造有限公司的诉讼请求。一审案件受理费91400元，由苏凯公司负担（已交）；二审案件受理费91400元，由苏凯公司负担（华和公司已经预交，本院予以退还，苏凯公司在本判决生效之日起十日内向本院缴纳91400元）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年十二月八日书记员  陈丽桢