安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1831号 上诉人：（原审原告）汪月霞，女，1981年3月3日生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托代理人：陈亚东，安徽卓泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:安徽省阳光半岛文化发展有限公司,住所地安徽省淮南市寿县新桥国际产业园,统一社会信用代码913404225689694717。 法定代表人:管以江,该公司总经理。 委托代理人：胡慧，该公司法务。 上诉人汪月霞因与被上诉人安徽省旭日阳光半岛文化发展有限公司（以下简称阳光半岛公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 汪月霞上诉请求：1.撤销原判第二项、第三项，改判阳光半岛公司立即返还汪月霞购房款194954元，赔偿利息14114元（利息暂计算至2020年7月10日，此后的利息按年利率6%标准，以欠付购房款为基数计算至款清之日止），并赔偿损失194954元；改判阳光半岛公司双倍返还汪月霞定金20000元；2.本案一审、二审诉讼费用由汪月霞负担。事实和理由：一、汪月霞主张双倍返还定金符合法律规定,一审法院认定有误。一审法院认为案涉认购书具备《商品房买卖合同》主要内容,认定该认购书即为《商品房买卖合同》,进而认为汪月霞要求双倍返还定金的请求不符合合同约定,亦是明显是错误的。《商品房买卖合同》是房产监管部门监制的通用合同,不仅对房屋、土地的基本属性有着具体约定,对交房、办证时间及双方的责任有更为详细的约定。同时,正式的《商品房买卖合同》还具有政府部门对房地产市场的监管的属性。即使不考虑上述因素,单就交房、办证时间而言,不签订《商品房买卖合同》也使得汪月霞作为购房业主权益具有巨大的不确定性。客观上认购合同中的确没有约定“如果阳光半岛公司不签商品房买卖合同需要双倍返还定金”,但从常识即可判断,该认购书是阳光半岛公司制作的制式文件,阳光半岛公司在认购书中未作此约定明显是在规避自身责任。同时,根据认购书约定内容:定金在签署《商品房买卖合同》时转入房款,如因汪月霞不签《商品房买卖合同》定金不予退还。很显然,该10000元是为双方签署《商品房买卖合同》而设定的成约定金。现阳光半岛公司因一房二卖不与汪月霞签署正式合同,显属违约。阳光半岛公司应当双倍返还定金。二、汪月霞主张**光半岛公司支付已付购房款利息,并赔偿损失具有事实和法律依据。1.一审法院以寿县房产管理服务中心在网上备案确认单上注明“该房屋未办理网上备案”为由,认定阳光半岛公司不存在一房二卖行为,明显错误。案涉的恒大阳光半岛36号地块4幢1-102室，阳光半岛公司于2018年8月7日即以一次性付款的方式出售给了案外人孙友玉。案涉房屋自2018年8月7日至查询之日一直处于签约出售状态,在此期间,阳光半岛公司又向汪月霞出售房屋,是典型的一房二卖行为。一审法院认为“该房屋未办理网上备案”,即不存在一房二卖,显然是错误理解了“一房二卖”、“房屋销售网上备案”的法律意义。主管部门系统中对于房屋出售状态的记载,能够清楚的证实第一个买卖合同处于持续有效的状态。如果按照一审法院逻辑,以“房屋网上备案”作为商品房买卖的客观存在的依据或者是合同生效条件,那本案的认购书应当是无效合同。这种逻辑显然是错误的。2.案涉认购书的解除完全是因为阳光半岛公司的不诚信行为、一房二卖欺诈行为所导致的,一审法院径直认定汪月霞请求返还购房款利息没有依据,是明显错误的。根据商品房买卖合同司法解释第九条之规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:.....(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”汪月霞要求阳光半岛公司返还已付购房款及利息,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任是符合法律规定的,依法应予支持。 阳光半岛公司辩称，1.汪月霞认为没有签订《商品房买卖合同》的责任在阳光半岛公司的理由不能成立。《商品房买卖合同》是双务合同，签订合同需要双方完成。本案中，阳光半岛公司随时可以与汪月霞签订《商品房买卖合同》，汪月霞逾期付款，存在违约行为；2.关于“一房二卖”的说法是不存在的，案涉房屋在2018年确实出售给案外人孙友玉，但是与孙友玉的买卖合同已经解除，购房款也已经退还。阳光半岛公司和汪月霞签订《恒大阳光半岛商品房认购书》是在孙友玉的买卖合同解除后，房屋处于可销售状态下签订的，不存在“一房二卖”的情形；3。汪月霞的诉请重复，诉请的数额已经超过其实际损失。请求二审法院维持原判。 汪月霞向一审法院起诉请求：1.确认汪月霞与阳光半岛公司于2019年4月1日签署的《恒大阳光半岛商品房认购书》于2020年7月4日解除；2.阳光半岛公司立即返还购房款194954元，赔偿利息14115元(19293元2019年4月1日-2020年7月10日的利息1501元、117174元2019年4月26日-2020年7月10日的利息8631元、58587元2019年5月30日-2020年7月10日的利息3983元，利息按年利率6%的标准暂计算至2020年7月10日)，此后利息继续计算至款清之日止，赔偿损失194954元；3.阳光半岛公司双倍返还定金20000元；4.阳光半岛公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年4月1日,阳光半岛公司（甲方）与汪月霞（乙方）签署《恒大阳光半岛商品房认购书》,约定：乙方认购甲方开发的恒大阳光半岛36号地块4幢1-102室；该商品房建筑面积共84.44平方米。套内建筑面积61.45平方米，按建筑面积计算，单价为6938.21元/m2，总金额为585865元。乙方在签署认购书时，支付10000元作为定金（定金在签署商品房买卖合同时转入房款）。认购书约定，乙方于2019年4月1日前支付首期房款19293元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；2019年6月30日前付清58587元；2019年9月30日前付清58587元；2019年12月30日前付清58587元；2020年9月30日前付清剩余款项58587元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的五分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到恒大阳光半岛销售中心支付首期及签署《商品房买卖合同》否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。2019年4月1日，阳光半岛公司向汪月霞出具了“今收到汪月霞36#地块-4#-102定金+首期29293元”的收款收据一张；2019年4月26日阳光半岛公司向汪月霞出具了“今收到汪月霞36-4-102楼款含优惠款117174元”的收款收据一张；2019年5月30日，阳光半岛公司向汪月霞出具了“今收到汪月霞36#地块-4#-102楼款（含优惠款）58587元”的收款收据一张。阳光半岛公司共收到汪月霞付款205054元。此后汪月霞未再继续交纳以后的几期房款，双方一直未签署《商品房买卖合同》。2020年6月24日,汪月霞向阳光半岛公司方发《律师函》一份,函告阳光半岛公司“于接函后二日内按相关规定准备好网签《商品房买卖合同》,汪月霞将于阳光半岛公司接函后第三日到阳光半岛公司售楼部就《商品房买卖合同》签署事宜进行磋商,并在协商一致的基础上签署《商品房买卖合同》。”该份《律师函》签收于2020年6月25日,但阳光半岛公司未能在催告时间内与汪月霞签订《商品房买卖合同》。汪月霞于2020年7月2日向阳光半岛公司发出《关于解除的通知》,要求解除双方于2019年4月1日签署的《恒大阳光半岛商品房认购书》,并要求返还汪月霞已付购房款及相应资金占用费、双倍返还定金,并承担法律规定或合同约定的违约、赔偿责任。阳光半岛公司于2020年7月4日收到上述通知。阳光半岛公司在2020年6月17日向汪月霞发出催款函，2020年6月25日向汪月霞发出律师函，告知其未按认购书的约定交付房款，另行处理涉案房屋。审理中，阳光半岛公司对汪月霞要求解除双方于2019年4月1日签署的《恒大阳光半岛商品房认购书》表示同意。 一审法院认为，汪月霞与阳光半岛公司签订的《恒大阳光半岛商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律及行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。汪月霞在履行了首期购房款后双方并未按认购书约定及时签署《商品房买卖合同》，导致汪月霞未能继续履行后续的分期付款义务，现汪月霞提出确认双方签订的认购书已解除，阳光半岛公司在庭审中对解除合同表示同意，对汪月霞提出的确认商品房认购书已解除的诉讼请求予以支持。根据法律规定，合同解除后，双方权利义务终止，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。汪月霞在商品房认购书签订后已向阳光半岛公司交纳定金和房款205054元（定金10000元、首付款19293元、房款117174元、58587元），在合同解除后要求退还其已经履行的购房款（含定金）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。汪月霞与阳光半岛公司签订的认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间），并且阳光半岛公司已经按照约定收受了购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。汪月霞主张解除其与阳光半岛公司2019年4月19日签订的《恒大阳光半岛商品房认购书》的同时，要求阳光半岛公司返还购房款的利息和赔偿损失，依据不足，不予支持。汪月霞要求阳光半岛公司双倍返还定金，不符合双方签订的认购书中的约定，不予支持。阳光半岛公司系商品房买卖合同的制作方，在收到汪月霞的部分购房款后未及时与其签署《商品房买卖合同》，也未能提供未签订合同的原因在于汪月霞的任何证据，其要求驳回汪月霞诉讼请求的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第（二）、（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告汪月霞与被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司于2019年4月1日签订的《恒大阳光半岛商品房认购书》已解除；二、被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司于判决生效后10日内返还原告汪月霞交纳的购房定金10000.00元、返还已付购房款195054.00元，合计205054.00元；三、驳回原告汪月霞的其他诉讼请求。案件受理费7660.00元（汪月霞已预付4048元），减半收取3830.00元，由汪月霞负担1642.00元，安徽省阳光半岛文化发展有限公司负担2188.00元。 二审中，阳光半岛公司提交《寿县商品房网上备案确认单》一份、孙友玉签名的确认收款账户一份、《恒大阳光半岛项目解除及认购书的协议》一份、客户回单一份，以上证据均为复印件。证明与孙友玉之间的《商品房买卖合同》已经解除，案涉房屋不存在“一房二卖”的情形。汪月霞质证认为，关于网备确认单，汪月霞认可案涉房屋没有备案，但根据汪月霞一审提交的案涉房产的网备单，证明直至2020年8月4日案涉房屋属于已销售状态，登记系统显示已签约状态或已销售状态，即能够证明案涉房产与第三人达成销售协议，并已经完成网签，最终的备案仅仅需要开发商将首付款打入监管账户中，房产登记部门才对相应的房屋的买卖合同进行备案。案涉房屋在汪月霞签订认购协议前属于已销售状态。孙友玉的解除协议没有日期，交易的银行流水是2019年4月18日，即使解除协议和银行回单是真实的，也不能否定阳光半岛公司存在一房二卖的情形。同时，结合汪月霞申请法院调查令到房产局调取的案涉房屋备案单，解除协议、网备单可能是不真实的，解除协议后可以到房产局办理网签的解除手续，而网签的解除手续到2020年8月4日依然没有解除。本院认证意见：根据阳光半岛公司其后提交的原件予以比对，对证据的真实性予以确认。 本院经审理，对一审判决查明的基本事实予以确认。 根据当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：阳光半岛公司是否应双倍返还汪月霞定金；案涉房屋是否存在“一房两卖”的情形，阳光半岛公司是否应承担给付汪月霞已付购房款的利息及按已付购房款的一倍赔偿损失的责任。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，阳光半岛公司与汪月霞之间签订的《恒大阳光半岛商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。一审诉讼中，双方当事人均同意解除该《恒大阳光半岛商品房认购书》，故一审法院确认双方签订的《恒大阳光半岛商品房认购书》解除，双方当事人对此均未提出异议。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的《恒大阳光半岛商品房认购书》解除后，汪月霞要求阳光半岛公司双倍返还定金及已付购房款的利息、并要求阳光半岛公司按已支付的购房款的一倍赔偿其损失。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”经查，案涉的《恒大阳光半岛商品房认购书》对于汪月霞购买的商品房的基本情况、销售方式、价款及付款方式、违约责任等进行了约定。一审法院认定该认购书具备《《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并根据阳光半岛公司已收受了汪月霞的购房款的事实，认定汪月霞与阳光半岛公司签订的《恒大阳光半岛商品房认购书》为《商品房买卖合同》并无不当。本案二审期间，汪月霞陈述案涉的《恒大阳光半岛商品房认购书》系其委托其前夫代为签字，其不知道当时签订的是《恒大阳光半岛商品房认购书》，误认为所签订的是正式的《商品房买卖合同》，一直按约分期付款。根据汪月霞的该陈述分析，在其误认为《恒大阳光半岛商品房认购书》为《商品房买卖合同》期间，不可能再提出与阳光半岛公司签订正式的《商品房买卖合同》，该陈述亦与其起诉状中所称的其在分期支付购房款的同时多次要求与阳光半岛公司签署正式的《商品房买卖合同》的陈述相矛盾。根据汪月霞的陈述，不能证明双方未能签订《商品房买卖合同》均是阳光半岛公司的责任。故汪月霞要求阳光半岛公司双倍返还定金的理由不能成立，本院不予支持。关于汪月霞上诉称的“一房二卖”问题，本院认为，案涉房屋未办理网上备案登记手续，对此双方均无异议。对于案涉房屋曾出卖给案外人孙友玉，阳光半岛公司予以认可。根据阳光半岛公司所提交的与孙友玉之间解除《商品房买卖合同及认购书的协议》及孙友玉书写的退款申请、退还孙友玉的购房款的客户回单，经本院核实与原件一致，该证据显示阳光半岛公司与孙友玉之间解除《商品房买卖合同》的时间早于汪月霞所签订《恒大商品房认购书》的时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”适用该条规定的条件为“一房二卖”的情形下，买受人在合同目的不能实现，无法取得房屋的情况下可以请求解除合同。而本案诉讼期间，虽然阳光半岛公司同意汪月霞提出解除合同的请求，但阳光半岛公司在答辩中亦提出随时可以与汪月霞签订正式的《商品房买卖合同》。不存在合同目的不能实现，房屋无法交付的情形。且自汪月霞与阳光半岛公司之间签订《恒大阳光半岛商品房认购书》以来，并未有其他权利人对于汪月霞购买的案涉房屋提出异议或主张权益，也无证据证实案涉房屋存在因“一房二卖”不能交付的情形。故汪月霞上诉称阳光半岛公司对于案涉房屋“一房二卖”，应承担已付购房款的利息及按已付购房款的一倍赔偿损失的理由证据不足，本院不予支持。 综上所述，汪月霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，减半收取200元，由汪月霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二〇年十二月十二日 法官助理陈志琴 书记员魏海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。