广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21973号上诉人（原审被告）：深圳宏明国际地产集团有限公司，住所地深圳市福田区深南大道**东方新天地广场****东翼，统一社会信用代码914403006188028144。法定代表人：黄少华，董事长。委托诉讼代理人：张哲，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓英，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市南山区现代城华庭第二届业主委员会，住所地，住所地深圳市南山区现代城华庭iv>主任：杨慧轩。委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖翩翩，广东钦达律师事务所律师。原审被告：深圳市大中华第一太平物业管理有限公司，住所地，住所地深圳市福田区福华路深圳国际交易广场写字楼3701会信用代码91440300766395421W。法定代表人：王哲，总经理。委托诉讼代理人：张哲，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓英，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳宏明国际地产集团有限公司（以下简称宏明地产集团）因与被上诉人深圳市南山区现代城华庭第二届业主委员会（以下简称现代城华庭业委会）、原审被告深圳市大中华第一太平物业管理有限公司（以下简称大中华第一太平物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初12935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。宏明地产集团上诉请求：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初12935号民事判决第一项，驳回现代城华庭业委会的诉讼请求。二、判令本案一、二审的诉讼费用均由现代城华庭业委会承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。原审判决作出时间为2020年5月21日，在《深圳市经济特区物业管理条例（2019修订）》正式生效之后。根据《立法法》第九十二条“同一机关制定的法律、行政法规、地方性、地方性法规例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”的规定，原审判决不应当适用《深圳经济特区物业管理条例》（已被修订）第六十四条，而应当适用《深圳市经济特区物业管理条例（2019修订）》第五十六条第一款的规定“一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务，但是业主自行管理的除外”，作为判决的法律依据。宏明地产集团作为现代城华庭小区项目的用地单位及商业区域、停车场的业主，自小区投入使用以来一直自行管理涉案区域，依法应当适用《深圳市经济特区物业管理条例（2019修订）》第五十六条第一款的规定中的除外情形。二、原审判决对宏明地产集团关于现代城华庭小区商业区域、停车场（以下简称涉案区域）的物业管理权是否属于“独立物业管理区域”的事实未予认定。在原审判决中，原审法院关于涉案区域的管理问题，在直接引用《物业管理条例》第三十三条及《深圳经济特区物业管理条例》（已被修订）第六十四条第一款后便作出“宏明地产集团退出涉案小区的商业区域及停车场部分的物业管理”的判决，并未对宏明地产集团提出的关于涉案区域是否属于“独立物业管理区域”的问题予以认定。但是，依据《深圳市经济特区物业管理条例（2019修订）》第八条第三款的规定“已经形成独立物业管理区域的，不再调整”，宏明地产集团（历史名称宏明（深圳）木业有限公司）作为现代城华庭项目（宗地号Ｔ104-××1）的用地单位，从项目之初便参与现代城华庭项目建设并依法取得了现代城华庭小区商业区域、停车场的所有权并一直独立经营、自行管理。宏明地产集团对涉案区域的物业管理权具有历史延续性和独立性，应当被认定为“已经形成了独立物业管理区域”，其物业管理权应当不再调整，即现代城华庭业委会无权要求宏明地产集团退出涉案区域的物业管理。三、现代城华庭业委会要求宏明地产集团退出涉案区域的物业管理的行为，侵犯了宏明地产集团作为业主的合法权益，请求人民法院予以撤销。宏明地产集团作为业主，一直以来都是自行管理涉案区域，与第一家物业公司对涉案小区的管理权限也是泾渭分明，从未发生过争议。现代城华庭业委会要求宏明地产集团退出其自有产权、独立经营、自行管理了16年的涉案物业管理区域，依据《物权法》第七十八条第二款的规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，宏明地产集团认为现代城华庭业委会的行为侵犯了其作为业主的合法权益，请求人民法院予以撤销。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持宏明地产集团的上述请求，维护宏明地产集团的合法权益。现代城华庭业委会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，宏明地产集团的上诉请求及理由不成立，应予驳回。一、现代城华庭小区的商业物业、停车场至今仍由宏明地产集团进行物业管理，没有移交给新选聘的物业服务企业的事实清楚明确。宏明地产集团对此也予以承认。二、宏明地产集团拒绝退出现代城华庭小区部分物业管理区域及未将相应区域移交给新的物业服务企业的行为违法。根据国务院《物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理条例》的规定，一个小区只能由一个物业服务企业管理。现代城华庭小区是一个整体的物业管理区域，小区内的地上及地下建筑物、设施设备和相关场地不能分割管理，商业物业及停车场也不是独立的物业管理区域。宏明地产集团不是现代城华庭小区依法选聘的物业服务企业，其无权对小区的商业物业及停车场进行物业管理。三、宏明地产集团拒绝退出物业管理区域的行为是违法的。宏明地产集团称本案应适用2019年修订后的《深圳经济特区物业管理条例》的说法是错误的。该条例修订的生效时间是2020年3月1日，而宏明地产集团违法事实发生在2017年，故应适用修订前的条例的相关规定。退一步说，即使按照修订后的《深圳经济特区物业管理条例》的规定，该条例第五十六条中的“业主自行管理”是指在业主大会决定不选聘物业公司实施物业管理，而是决定自行管理的情况下，小区整体由业主自行组织管理。本案并非该种情形，故不应适用该条规定。四、关于停车场问题，首先，涉案停车场的所有权是有争议的，但本案是关于物业管理合同纠纷的诉讼，与停车场所有权没有关系。一审判决对此也予以明确了的。其次，现代城华庭停车场的经营许可证在2016年10月30日就到期了，之后宏明地产集团一直是无证经营。三、2017年10月12日，现代城华庭业委会受业主大会的委托，与佳×公司签订了《物业服务合同》。该《物业服务合同》是业主大会决议通过的，对所有业主都有约束力。宏明地产集团作为小区的业主，对该《物业房屋合同》从来没有提出过异议，也没有提出相关的撤销诉讼。综上，现代城华庭业委会要求宏明地产集团退出物业管理区域的请求，有事实及法律依据，一审判决正确，应予维持。现代城华庭业委会向一审法院提出起诉请求：1.判令宏明地产集团退出现代城华庭小区的物业管理区域（具体为退出对小区商业区域、停车场及水电配备房的管理）；2.判决确认大中华第一太平物业公司将现代城华庭小区部分物业给移交宏明地产集团管理的行为违法；3.判令本案诉讼费由宏明地产集团、大中华第一太平物业公司承担。一审法院认定事实：2002年7月，深圳市规划与国土资源局南山分局颁发了深规土建许字［2003］Ｎ058号《深圳市建设工程规划许可证》，许可证载明：用地位置及项目名称为位于深圳市南山区北侧的现代城华庭，宗地号为Ｔ104-××号，用地单位为宏明（深圳）木业有限公司；建筑性质为商业、住宅，栋数为**；计容积率建筑面积为185051.37平方米，不计容积率建筑面积为18073.14平方米；计容积率建筑面积中，规定建筑面积为180756.83平方米，核增建筑面积为4294.54平方米；上述规定建筑面积中含商业面积26298.18平方米，住宅面积154378.65平方米；不计容积率面积部分为地下停车库及地下设备用房面积。经查，宏明（深圳）木业有限公司是宏明地产集团的历史名称之一。2017年8月2日，《深圳市南山区现代城华庭小区第二次业主大会表决结果公告》载明现代城华庭小区业主大会已于2017年8月2日完成，表决结果如下：一、本小区业主总户数：1875户，总票权数：180099.49㎡。二、本次业主大会与会业主户数1090户，占本小区总户数的58.13%，与会票权数：112635.47㎡，占本小区总票权数的62.54%。三、相关事项表决结果统计如下：1.关于是否同意与深圳市大中华第一太平物业管理有限公司续签物业服务合同的事项。同意户数：88户，同意票权数：10786.14㎡；不同意户数：971户，不同意票权数：97610.05㎡：弃权户数：31户，弃权票权数：4239.28㎡。2.关于是否授权业主委员会作为招标人员履行《深圳市经济特区物业管理条例》实施若干规定第六十二条规定相关招标人职责，并与通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业签订物业服务合同的事项。同意户数：1029户，同意票权数：103717.44㎡；不同意户数：30户，不同意票权数：4411.1㎡；弃权户数：31户，弃权票权数：4506.93㎡；及其他事项。根据《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定，经统计，此次业主大会表决通过了“关于是否授权业主委员会作为招标人员履行《深圳市经济特区物业管理条例》实施若干规定第六十二条规定相关招标人职责，并与通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业签订物业服务合同”等议题。现代城华庭业委会还提交深圳市物业专项维修资金管理中心网站关于业主大会议题表决结果统计表的网页截图予以佐证现代城华庭小区第二次业主大会通过决议，不同意与大中华第一太平物业公司续签物业服务合同，同意并授权现代城华庭业委会进行公开招投标，选聘新的物业服务企业。2017年10月12日，深圳市南山区现代城华庭第一届业主委员会（甲方）与佳×公司（以下简称“佳×公司”）（乙方）就深圳市南山区现代城华庭物业服务有关事宜，签订《物业服务合同》，合同期限为3年，自2017年11月1日至2020年10月31日，约定乙方提供的物业服务内容包括道路、停车场等附属建筑物、构筑物的维修，养护和管理、协助做好维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理等。2019年1月21日，《深圳市南山区现代城华庭小区第三次业主大会表决结果公告》载明现代城华庭小区业主大会已于2019年1月12日-2019年1月21日召开。根据《深圳特区物业管理条例》的规定，表决结果如下：一、小区业主总户数：1875，总票权数：180099；与会业主户数971，与会票权数：97901；其中有效票数971占总户数的51.8%；有效票权数97901占总票权数的54.4%。二、议题一“是否同意授权业主委员会对涉及现代城华庭小区公共利益的事项通过诉讼的方式维权（起诉事项包括业主大会决议执行过程中遇到阻碍，收回被侵占的公共设施、公共区域并要求赔偿损失，对小区日常归集的专项维修资金进行追缴，对小区被侵占的公共收益进行追缴，收回停车场的经营权及小区商业部分的物业管理权等）”表决统计结果：同意户数：958，同意票权数：96122；不同意户数：11，不同意票权数：1479；弃权户数：2户，弃权票权数：301。三、议题二“是否同意授权业委会与律师事务所签订委托代理合同，对第一项议题中的事项进行起诉维权，与律师事务所签订的委托合同中支付的律师费不能高于《广东省律师服务收费管理实施办法》中规定的标准，律师费从小区收入费用及起诉案件执行后收回款项中支付”表决统计结果：同意户数：956，同意票权数：95785；不同意户数：10，不同意票权数：1528；弃权户数：5户，弃权票权数：588。现代城华庭业委会还提交深圳市物业专项维修资金管理中心网站关于业主大会议题表决结果统计表的网页截图予以佐证2019年1月现代城华庭小区第三次业主大会通过决议，同意授权现代城华庭业委会聘请律师对设计小区公共利益的事项通过诉讼方式维权。现代城华庭业委会提交《现代城华庭小区公开招标选聘物业管理服务企业项目中标情况及物业交接通知函》《关于办理现代城华庭小区物业管理项目交接事宜的函》，拟证明现代城华庭业委会分别于2017年10月13日及2017年10月25日向大中华第一太平物业公司发函，要求其于2017年11月1日与现代城华庭业委会和新物业佳×公司进行物业交接工作。现代城华庭业委会提交《关于要求大中华物业和宏明公司限期完成交接的函》，证明2017年11月17日，现代城华庭业委会再次向宏明地产集团、大中华第一太平物业公司发函要求其于2017年11月25日前完成小区物业交接工作，全面退出小区。宏明地产集团、大中华第一太平物业公司认为上述证据均为现代城华庭业委会单方制作，无法核实其真实性。宏明地产集团提交数份不动产登记证，拟证明其为涉案小区商业区域的所有权人。为证明宏明地产集团在出售房屋时与业主约定了涉案小区的停车场、单车库、架空层及其他未分摊面积和公共设施所有权属于宏明地产集团，宏明地产集团向一审法院提交了《企业信用信息公示报告》《深圳市经营性停车许可证》《深圳市房地产买卖合同（预售）》《深圳市房地产买卖合同（现售）》等。现代城华庭业委会认为本案要解决的是物业管理权的交接问题，与所有权无关。深圳市南山区现代城华庭小区第一届业主委员会成立于2017年1月7日，任期三年，至2020年1月6日止。深圳市南山区现代城华庭小区第二届业主委员成立后申请备案，深圳市南山区和住房建设局于2019年11月14日发放了《业主委员会成立备案通知书》,确认本届业主委员会成立时间为2019年9月29日，任职时间从2020年1月7日起，任期三年，至2023年1月6日。大中华第一太平物业公司提交《资料内容清单》《现代城华庭移交档案资料清单》《资料移交清单》《图纸移交目录、现代城华庭图纸目录》的复印件，拟证明大中华第一太平物业公司将涉案小区的档案、财务资料、交接分组计划表、涉案小区的消防、电梯、生活、商业用水资料及相关合同、业主信息名册、给排水、竣工资料等移交给现代城华庭业委会和佳×公司，并经过签字确认。现代城华庭业委会表示上述证据大中华第一太平物业公司均未提交原件，真实性不予认可，且上述证据亦载明尚有部分资料大中华第一太平物业公司仍未移交。大中华第一太平物业公司提交《现代城华庭小区物业交接协议》，拟证明现代城华庭业委会、佳×公司与宏明地产集团、大中华第一太平物业公司于2017年11月11日就涉案小区的物业管理问题达成一致协议，确定对于消防监控室由宏明地产集团与佳×公司共同管理，宏明地产集团负责停车场、商业物业的监控及消防管理，而佳×公司负责住宅物业的消防及监控设施的管理；依据上述约定及《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，因此，宏明地产集团对停车场、商业物业的管理有事实依据也有法律依据。现代城华庭业委会表示该交接协议已明确备注“此协议的有效期为一个月，如果达不成一致，双方另行协商。”，故该协议是临时性的，到2017年12月11日该合同已经失效；且该协议是现代城华庭业委会当时迫于无奈、为了避免发生冲突事件而签署的；该份证据可以证明停车场、商业物业以及相关的水电房的管理已移交给宏明地产集团。大中华第一太平物业公司提交《关于水电过户告知函》，拟证明大中华第一太平物业公司因佳×公司一直迟延办理涉案小区公共水电问题，于2017年11月29日向佳×公司发出催告函，要求其尽快办理水电过户。大中华第一太平物业公司提交《关于督促佳×物业公司尽快完成物业移交手续的函》《关于催办现代城物业管理交接工作的函》，拟证明大中华第一太平物业公司分别于2017年12月1日、2017年12月14日催告佳×公司及时办理水电及消防的交接，并未交接给宏明地产集团，大中华第一太平物业公司已经尽到了最大化的提示责任。大中华第一太平物业公司提交关于《请求处罚大中华第一太平物业公司未积极配合完成物业交接的行为并责令宏明公司退出现代城华庭管理区域的申请书》的回复，拟证明大中华第一太平物业公司已经全面退出了涉案小区的物业管理。现代城华庭业委会确认大中华第一太平物业公司已退出涉案物业管理区域，其主张的是大中华第一太平物业公司未将全部的物业移交给新的物业管理公司的行为违法。宏明地产集团于庭后提交《情况说明》，确认：1.涉案小区即现代城华庭小区商业裙楼等商业区域及水电配备房（商业区域）：自2004年投入使用即入伙后，便一直由宏明地产集团独立经营并管理，包括商业租赁、物业管理、收取水电费、管理费用等管理行为。商业区域在2004年至2017年期间出租给深圳市人×百货商业有限公司，水电配备房（商业区域）便由深圳市人×百货商业有限公司代为管理。2017年租约期满后交还给宏明地产集团。2017年之后，水电配备房（商业区域）至今由宏明地产集团自行管理。2.涉案小区即现代城华庭小区水电配备房（住宅区域）：一直由大中华第一太平物业公司管理。3.涉案小区即现代城华庭小区停车场：自投入使用开始，也一直是由宏明地产集团现代城华庭停车场独立管理，管理人员是宏明地产集团的。一审法院认为，根据现代城华庭业委会提交的涉案小区第一届业主大会的第二、三次会议表决结果文件及深圳市住建局官方网站记载的两次业主大会投票的结果，在宏明地产集团、大中华第一太平物业公司未提交相反证据的情况下，法院确认现代城华庭业委会主张的以下事实：1.涉案小区业主大会未通过与大中华第一太平物业公司续签物业服务合同的议题；2.涉案小区业主大会通过决议授权现代城华庭业委会进行公开招投标，选聘新的物业服务企业；3.涉案小区业主大会通过决议授权现代城华庭业委会聘请律师对涉及小区公共利益的事项通过诉讼方式维权。涉案小区第一届业主委员会在其起诉后任期届满，第二届业主委员会成立后，继受了第一届业主委员会的相关权利和义务，故深圳市南山区现代城华庭小区第二届业主委员会为本案现代城华庭业委会、有权提起本案诉讼。关于涉案小区商业区域、停车场，水电配备房的物业管理问题。根据《物业管理条例》第三十三条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”及《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条第一款规定“一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理”，物业小区内的商业区域、停车场、水电配备房，不论属于业主共有，还是开发商自有，都属于小区物业区划的一部分，应当由小区物业服务企业统一实施物业管理。因此，大中华第一太平物业公司在与现代城华庭业委会的物业服务合同终止后，理应退出涉案的现代城华庭小区，将商业区域、停车场、水电配备房与其它小区物业区划部分一起交由现代城华庭业委会聘请的新的物业服务企业佳×公司统一管理。经宏明地产集团确认，目前小区的商业区域及停车场部分仍由其管理，故现代城华庭业委会要求宏明地产集团退出涉案小区的商业区域及停车场部分的物业管理，于法有据，法院予以支持。关于现代城华庭业委会要求宏明地产集团退出涉案小区水电配备房的物业管理的诉讼请求，因现代城华庭业委会未提交证据证明涉案小区水电配备房目前由宏明地产集团管理的事实，现代城华庭业委会的该项主张无事实依据，法院不予支持。现代城华庭业委会并未提交充分证据证明大中华第一太平物业公司存在将现代城华庭小区部分物业移交宏明地产集团的行为，故对现代城华庭业委会主张确认大中华第一太平物业公司将现代城华庭小区部分物业移交宏明地产集团的行为违法的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《物业管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宏明地产集团于本判决生效之日起十日内退出现代城华庭小区商业区域、停车场的物业管理；二、驳回现代城华庭第二届业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由宏明地产集团负担。本院二审期间，宏明地产集团提交了四份证据：1.宏明地产集团与深圳市人×百货有限公司签订的《房屋租赁合同书》（2014—2017年度）；2.宏明地产集团收取深圳市人×百货有限公司缴纳的管理费、电费的发票、银行电子回单；3.宏明地产集团与曾某签订的《物业租赁合同》；4.宏明地产集团与深圳市卓×公司签订的《物业租赁合同》；上述证据拟证明宏明地产集团自涉案商业物业投入使用以来，一直自行管理涉案商业物业。现代城华庭业委会质证称，1.上述证据不属于新的证据，同时上述证据没有原件，对于该证据的真实性不予认可；2.上述证据与本案没有关联性，上述证据都是宏明地产集团作为商铺的业主与租户之间签订的合同，只是宏明地产集团要求租户把物业管理费交付给宏明地产集团，不能证明宏明地产集团从事物业管理行为；且即使宏明地产集团从事了物业管理行为，也是违法的；3.大中华第一太平物业公司与宏明地产集团是关联公司，两者的利益是关联的；大中华第一太平物业公司与宏明地产集团之间就物业管理如何约定，是他们两者之间的内部问题，业主并不知情；4.在大中华第一太平物业公司与新物业公司交接后，宏明地产集团从未提出过涉案区域是独立物业管理区域的问题，宏明地产集团在诉讼中提出该主张也无证据证明。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，现代城华庭业委会在一审期间提交的证据可以显示，现代城华庭业主大会已授权现代城华庭业委会选聘新的物业服务企业。故现代城华庭业委会有权与案外人佳×公司签署《物业服务合同》，约定由佳×公司为现代城华庭小区提供物业服务。宏明地产集团认为其作为现代城华庭商业物业和停车场的所有权人，现代城华庭业主大会的决议侵害了其合法权益，但其并未就该决议提起诉讼要求予以撤销。在此情形下，现代城华庭小区的业主大会决议对宏明地产集团具有约束力。关于现代城华庭小区停车场的物业管理问题，宏明地产集团在二审庭审时表示可以将现代城华庭小区停车场交予佳×公司进行物业管理，故本院对一审该项处理予以确认。同时，因本案仅涉及现代城华庭小区的物业管理问题，并不涉及对现代城华庭小区停车场所有权的确认，也不涉及对现代城华庭小区停车场所有权人其他权利的处分。故在宏明地产集团退出现代城华庭小区停车场物业管理后，若就现代城华庭小区停车场所有权归属或行使存有争议，各方可另寻法律途径救济。关于现代城华庭小区商业物业的物业管理问题，本院认为，物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，现代城华庭小区商业物业与小区其他房屋和配套设备同属于一个物业管理区域。根据《物业管理条例》第三十三条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。故现代城华庭小区商业物业不能进行分割管理，应由小区统一选聘的物业服务企业对整个物业管理区域进行统一管理。本案中，现代城华庭小区已选聘佳×公司为现代城华庭小区提供物业服务，故宏明地产集团应将商业物业交予佳×公司统一管理。一审处理无误，本院予以维持。综上，宏明地产集团的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人深圳宏明国际地产集团有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年十二月四日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。