山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0782民初5699号 原告（反诉被告）：王艳萍，女，1984年12月23日出生，汉族，居民，住诸城市。 委托诉讼代理人：刘文凯，山东贝特律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘金杰，男，1989年6月18日出生，汉族，居民，住诸城市。 委托诉讼代理人：胡海涛，诸城龙都法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告，以下仍称原告）王艳萍与被告（反诉原告，以下仍称被告）刘金杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳萍的委托诉讼代理人刘文凯，被告刘金杰的委托诉讼代理人胡海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王艳萍向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的租赁合同部分无效；被告返还原告无效租赁期间的租赁费70000元，并以70000元为基数，按全国银行业拆借中心公布的同期贷款利率计息至付清时止；2.判令被告支付违约金24000元；3.判令被告赔偿停业期间的营业损失13800元；4.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年11月26日，原告王艳萍与被告刘金杰签订《店面转租协议》，约定：被告将诸城市市场街12-7号店面转租给原告使用，租赁期限自2019年12月1日至2020年11月30日，年租金120000元，协议同时约定入场费3000元、管理费2000元。合同签订后，原告向被告支付租金100000元，被告将店面交给原告使用。2020年5月1日，涉案店面被管理方强行断水断电，经沟通，原告得知系被告未按约定向管理方支付租赁费所致。原告遂与管理方另行签订租赁协议，继续租赁店面使用。因被告拒绝向原告退还多付的租金，双方致成纠纷。 被告辩称，原告所诉与事实不符，原告在租赁店面期间，未按约定足额支付租赁费及入场费、管理费，已构成违约，现提起反诉，要求原告支付剩余租金20000元及入场费3000元、管理费2000元。 针对被告的反诉，原告辩称，被告在向原告转租店面时，未尽到如实告知义务，致使原告在租赁店面期间被停水停电，原、被告签订的转租协议约定的租赁期限超出了被告的承租期限，应认定部分无效；原告未按协议约定足额支付租赁费，系经双方口头商定的，原告在得知转租协议超过承租期限后，便不再向被告继续支付剩余租金及费用。 本院经审理认定事实如下：被告刘金杰曾租赁诸城市广场路12-7号商铺。2019年9月23日、12月2日，被告分两次各向案外人诸城市善人桥商务服务中心的账户转款20000元（租赁费）。 2019年11月26日，原告王艳萍（乙方）与被告刘金杰（甲方）签订店面转租协议书，约定：甲方将其租赁的诸城市广场路12-7号商铺转租给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。商铺使用面积约20平方米。租赁期限自2019年12月1日至2020年11月30日，甲方应于2019年12月1日前将商铺腾空交给乙方使用。年租金为120000元，入场费3000元（租赁期内只付一次）、管理费2000元/年，租金以现金或转账方式交付。租金由乙方于本合同签订时一次性付清。如乙方逾期支付租金超过15个工作日，每逾期一天，甲方有权按所欠房租的1‰收取滞纳金，并视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回商铺，并追究乙方的违约责任。租赁期内，甲方应及时处理与出租人之间的租金及其他债务问题，保证出租人不得以不正当理由妨碍乙方的正常经营活动。合同签订后，原告于2019年11月28日向被告转款50000元，2019年12月1日，被告将商铺交付原告使用，后原告于2020年1月21日、3月29日，分别向被告转款10000元、40000元。 2020年4月30日，涉案商铺的出租方以拖欠房租为由，向原告王艳萍（经营门面为“沪上阿姨”）下达停电处理通知。通知单内注明：限5月3日前交上，逾期将收回房屋。 2020年5月4日，原告王艳萍向案外人诸城市善人桥商务服务中心的账户转款95000元。同月15日，原告（乙方）与该中心（甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于诸城市广场路32号的百盛国美电器有限公司一层对外沿外房（约18平方米）壹间出租给乙方有偿使用，合同期限壹年，自2020年3月1日至2021年2月28日。房屋租赁费每年90000元，综合管理费5000元/年，于合同签订时一次性缴纳。双方另签订了食品安全责任书、消防安全责任书。 本院认为，原告王艳萍与被告刘金杰签订转租协议，原告向被告支付租赁费、被告将房屋交由原告使用，双方间的租赁合同关系成立，本院予以确认。 关于租赁期限问题。原告王艳萍与被告刘金杰签订的转租协议约定转租期限自2019年12月1日至2020年11月30日。原告与诸城市善人桥商务服务中心签订的租赁合同约定租赁期限自2020年3月1日起至2021年2月28日，两份租赁协议的租赁期限存在部分重叠。根据举证责任的分配，被告应提交与出租人及转租人签订的租赁合同，或其他证据，用以证明其租赁合同的承租期间，以排除原告另外签订租赁合同的合法性，被告提交的交纳租赁费的转款记录及微信聊天记录，尚不足以证明在重叠租赁期间，其对涉案商铺享有租赁权/转租权，故应依法承担举证不能的不利后果。依据本案现有证据，本院认定被告对涉案商铺的租赁期限截至2020年2月28日。另，按照原、被告签订的转租协议，被告负有及时向出租人交纳租金、保证出租人不得不正当妨碍乙方正常经营活动的义务，因此，即使被告的原（约定）承租期限在2020年3月1日尚未届满，但因其未及时向出租人交纳租金，致房屋被出租人收回，该后果也应由其自行承担，而与原告无关。被告与出租人间因履行租赁合同产生的争议，与本案并非同一法律关系，双方可另案处理。 被告刘金杰超出其承租期限，与原告王艳萍签订转租协议，被告的行为构成无权处分。出租人（诸城市善人桥商务服务中心）与原告重新签订租赁协议，表明其并不予追认涉案转租协议的效力，且未授权被告实施该处分行为。被告在签订转租协议时，未对原告尽到如实告知义务，致原告对于租赁期限产生错误认识，并基于此认识签订转租协议，因此，被告的行为构成欺诈，原告据此主张合同无效，符合法律规定。原、被告签订转租协议时，被告的承租期尚未届满，其在承租期内将房屋转租给原告使用，且该部分租赁期限双方已实际履行完毕，转租协议无效部分不影响该部分的效力。 关于租赁费的支付。涉案转租协议中约定年租金120000元，在签订合同时一次性付清，但原、被告在2019年11月26日签订合同，原告第一次支付租金的时间为2019年11月28日，后又分两次转账支付，被告对此均未提出异议，据此，可推知双方在履行合同过程中，已就变更租金的支付方式达成默契。被告反诉称原告未按约定一次性支付租金，已构成违约，本院不予支持。 关于被告的反诉。因被告刘金杰在签订转租协议时存在欺诈行为，致协议部分无效，原告王艳萍实际支付的租金，已经超过有效租赁期间的租赁费，被告反诉原告支付剩余租金20000元，本院不予支持。涉案转租协议部分有效，协议中约定的租赁费、管理费及入场费，原告仍应按比例向被告支付。按照转租协议约定，年租金为120000元、入场费3000元、管理费2000元，即租金10000元/月、入场费250元/月、管理费167元/月，原告共应付被告租金及费用31251元，超出部分（68749元），被告应予返还。 原告王艳萍在本案中另主张被告刘金杰承担租金利息、违约金，并赔偿其营业损失，均未提交充分证据证明，本院不予支持。 经上所述，原告王艳萍起诉被告刘金杰返还部分租金，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王艳萍与被告（反诉原告）刘金杰于2019年11月26日签订的转租协议部分无效； 二、被告（反诉原告）刘金杰返还原告（反诉被告）王艳萍租金68749元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告（反诉被告）王艳萍的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）刘金杰的其他反诉请求。 案件受理费1550元，减半收取775元，由原告王艳萍负担16元，由被告刘金杰负担759元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  王重明 二〇二〇年十二月九日 书记员  李 伟