文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终8687号上诉人（原审原告）：赵树顺，男，1959年10月15日出生，汉族，住莒南县。委托诉讼代理人：公丕国，山东界湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张德合，男，1951年3月22日出生，汉族，住沂南县。委托诉讼代理人：孙存才，山东界湖律师事务所律师。上诉人赵树顺因与被上诉人张德合房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂南县人民法院（2020）鲁1321民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵树顺上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判合同无效或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院在判决中称“涉案房屋国有土地使用证原件、房屋买卖草契纸存根原件、沂南县人民政府契税存根原件、房产证原件均在张志春手中”，明显认定事实错误。事实上这些材料当事人根本没有原件，一审中被上诉人除持有一本土地使用证，其他证件被上诉人并没有提供证据证明在张之春手中，假如张之春将房屋卖给被上诉人，为什么房屋买卖草契纸存根原件、沂南县人民政府契税存根原件、房产证原件没有给被上诉人？实际上，房屋买卖草契纸存根、沂南县人民政府契税存根是上诉人到沂南县界湖财政所调取的，房产登记材料是上诉人到沂南县不动产登记中心调取的，这些材料是上诉人在原房主刘西玉的亲属邢西华等人起诉被上诉人时，上诉人就已经提供了的，被上诉人根本没有这些材料。至于调取这些材料的信息，档案管理部门都有登记。一审法院却无中生有的认定在张志春手中。2、被上诉人手中的土地证使用证是经过篡改或者是虚假的，是无效的证件。一审判决后，经查上诉人调查，沂南县国土局根本就没有上诉人的土地登记手续，本案所涉及的土地是登记在原户主刘西玉的名下，刘西玉将房产卖给上诉人后，双方办理了房产过户手续，因土地是国有土地所以就没有必要办理土地过户手续，被上诉人手中的土地使用证要么是经被上诉人篡改的，要么是虚假的。被上诉人通过篡改或办理虚假证件后到拆迁办公室签订了拆迁合同，以达到占有上诉人财产的目的。3、一审认定被上诉人对原来房屋进行了翻建错误。上诉人本来在该处就有房屋五间，偏房两间，格挡一间，被上诉人根本就没有进行翻建，被上诉人一直租住该房屋，因房屋漏雨对房顶进行过修缮。二、一审法院认定张之春的房屋买卖行为构成表见代理。明显错误。首先，该房屋买卖是谁签的字、谁按的手印一直不清楚，上面的签字是张之春签的，还是其他不相干的人签的也无法认证。但能肯定一点，该签字和按印不是上诉人的，上诉人从未授权任何人买卖房屋。其次，退一步讲，即使张之春有买卖房屋行为，但张之春与上诉人并非直系亲属，也不是近亲属，在没有取得上诉人任何授权委托或者上诉人印章、身份证等具有人身性质的证明材料的情况下，就签订了房屋买卖，很明显不符合表见代理的条件，况且在一审时上诉人与被上诉人均认可双方并不认识，也就是说被上诉人根本就不了解上诉人的任何情况，怎么就会形成表见代理？第三，根据《物权法》106条规定善意取得不动产物权必须符合三个条件，一是取得不动产是善意，从被上诉人提供虚假的土地证件就能证明其签房屋买卖协议不是善意，其明知住宅的产权归上诉人，而与张之春签房屋买卖协议。二是支付对价，被上诉人称以29500元购买，实际上当时上诉人的房屋是五间，配房两间，格挡一间，并且该土地是国有土地，房屋价格是该价格的5倍。三是需要办理变更登记的已经办理变更登记，本案中房屋一直登记在上诉人的名下，并未办理变更登记。第四，从被上诉人出示的房屋买卖收到条能够证明，当时购买房屋的是聂培友，而并非张德合，买卖房屋是张德合与聂培友共同预谋骗取的。综合以上四点，被上诉人取得该房屋并不是善意，而是有预谋的恶意侵占。张德合辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。张德合向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告之间的房屋及院落买卖行为无效；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：赵树顺户籍地为山东省莒南县××镇富源居委会，张德合户籍地为沂南县界湖张家营村。1991年11月15日赵树顺与案外人刘西玉签订买卖草契，刘西玉将其所有的沂南县界湖街道西村房产一套（瓦房五间、偏房两间、阁档一间）以10000元的价格卖给赵树顺，并在买卖草契上加盖沂南县界湖镇西村居民委员会、沂南县界湖镇法律服务站、沂南县界湖镇财政所公章。1991年11月20日，赵树顺与刘西玉在沂南县房地产管理局办理了房产过户登记手续，房屋转移登记至赵树顺名下（房权证号：沂房管字第3××9号）。后涉案房屋由赵树顺居住几年后交由其岳父张志春居住，张志春持有国有土地使用证原件、房屋买卖草契纸存根原件、沂南县人民政府契税存根原件、房产证原件。2004年4月涉案房屋由张志春以29500元卖给张德合。2004年7月张德合拆掉重新建设堂屋四间、偏房六间、阁档一间。2011年4月28日刘宗礼代笔书写出卖房院收到条，载明：“出卖人赵树顺有一房院坐落在步行街东首路南，有旧房堂屋四间、东屋一间卖给张家营村民张德和，作价29500元，大写贰万玖仟伍佰元，特证明。卖主：赵树顺，经办人：张志春，买主：聂培友”。庭审中查明，涉案房屋买主系聂培友承名，房款实际支付人为张德合。张德合承认赵树顺名字上的捺印系张志春之子张京清所印。2019年11月14日张德合与沂南县房屋征收服务中心、沂南县城东片区建设指挥部签订《沂南县西村社区片区房屋征收产权调换协议书》，涉案房屋被拆迁，拆迁补偿现金271280。25元、135平方米房子一套、车位一个、储藏室一个（因现未建成，作价98万元），现金271280。25元由张德合领走。2020年3月11日赵树顺以涉案房屋被张志春、张京清以赵树顺的名义出售给张德合侵犯了其合法权益而诉至法院。另查明，1985年界湖镇西村整体农转非，1995年界湖镇西村土地收归国有。庭审中，张德合称2004年7月翻盖房屋时赵树顺家属曾到过现场且并未提出异议，申请证人潘某出庭作证。据潘某的证言陈述，证实潘某与张德合、张志春均系邻居，涉案房屋第一次买卖是从刘西玉处买的，当时是草屋，赵树顺在此居住过。2004年涉案房屋由张志春卖给张德合，张德合购买之后翻建了房屋，翻建的时候张志春的女儿曾经到过翻建现场。赵树顺对潘某的证言不予认可，认为证人明显经过授意，证人不知道涉案房屋购买人及时间，而且赵树顺直到2018年张志春去世才回沂南，证人对张志春有几个女儿都不清楚，却说在场的是赵树顺的妻子，很明显不具有真实性，且该证人系张德合的邻居，具有利害关系，其证言不能作为定案依据。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。本案中1995年界湖镇西村土地收归国有，涉案房屋系在国有土地上建设，国家并未禁止国有土地使用权的出让，故涉案房屋是可以买卖的。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中张志春系赵树顺岳父，张志春在涉案房屋中居住，涉案房屋国有土地使用证原件、房屋买卖草契纸存根原件、沂南县人民政府契税存根原件、房产证原件均在张志春手中。2004年4月涉案房屋由张志春以29500元卖给张德合，即使涉案房屋产权登记在赵树顺名下，但基于张志春与赵树顺的特殊身份关系以及张志春的手中的涉案房屋证件原件，张德合有理由相信张志春有处分涉案房屋的权利。并且涉案房屋当时转让价格合理，张德合在房屋转让交易中是善意无过错的，涉案房屋及房款均已经交付十多年，在此期间赵树顺从未提出异议。因此，即使张志春在本案中无代理权，但张德合有理由相信其具有代理权，张志春将涉案房屋出卖给张德合的代理行为有效，张德合与张志春签订的出卖房院收到条合法有效，故赵树顺要求确认房屋及院落买卖行为无效的主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条之规定，一审判决结果：驳回赵树顺的诉讼请求。案件受理费538元，由赵树顺负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交集体土地建设用使用权登记卡一份，证明该土地使用权仍然登记在原户主刘西玉的名下。从而证实了被上诉人所持有的土地使用权证书是经过篡改的。被上诉人质证认为：使用权登记卡没异议，但是与本案的没有关联性。因为在一审法院（2020）鲁1321民初1540号民事判决书中确认了涉案房产及土地使用权转让是合法有效的。同时，被上诉人提交一审法院（2020）鲁1321民初1546号民事判决书一份，证实涉案的国有土地使用证是1993年由刘西玉办理出来的。涉案房屋由赵树顺居住几年后交给其岳父张志春居住，2004年由张志春以29500元价格卖给了张德合。上诉人质证认为：对判决书的真实性没有异议，但对证明目的有异议。土地证是刘西玉办理登记在其的名下。而被上诉人提供的土地证使用者为赵树顺是经过篡改的。本院认证意见为：对房屋买卖而言，《中华人民共和国城市房地产管理法》并没有规定办理权属是买卖房屋合同本身的生效要件，合同自成立时生效。上诉人如对土地证有异议，可向相关主管部门要求处理，本院不予处理。对被上诉人提交的证据的证明力予以确认。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条的规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”可见，上述法条规定了出卖人在缔约之际应对买卖之标的物享有所有权或处分权，同时上述规定并没有明确规定无所有权人或无处分权人在处分了标的物而产生的买卖合同无效，上述法律并没有解决买卖合同有效、无效的问题。为理顺上述两个法条的关系及解决合同有效、无效的问题，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及第四十六条规定“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解数抵触的，自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释”，该司法解释是对《中华人民共和国合同法》中“买卖合同”章节的解释，溯及力至合同法实施之日（1999年10月1日），该司法解释适用于本案。故，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，在被上诉人是善意、买卖合同约定的对价是合理的情况下，即使张志春处分涉案房屋的行为构成无权处分，也不影响买卖合同的效力。综上所述，上诉人赵树顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费538元，由上诉人赵树顺负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年十二月十七日书记员  范玉林