辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7488号上诉人（原审被告）：于贵章，男，1959年2月12日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：于漾，女，1982年7月30日生，住辽宁省瓦房店市，系于贵章之女。委托诉讼代理人：杨财广，辽宁昌信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘有兰，女，1955年1月4日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：杨朴，辽宁光莹律师事务所律师。上诉人于贵章因与被上诉人刘有兰物权确认纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初3468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于贵章上诉请求：一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初3486号民事判决；二、将本案发回重审或依法改判驳回刘有兰原审诉讼请求。事实与理由：一、于贵章让与的仅是公有住房的承租权和居住使用权，并没有让与公有住房日后的产权购买权。案涉房屋当时是瓦房店市轴承厂有偿分配的公房，必须全民已婚男职工方可申请分配。因此，该房屋具有职工福利房性质，即具有人身依附性。刘有兰家庭有居住需要，但因系女职工不符合企业分配住房的条件。经刘有兰请求和父母做工作，基于妹夫这一层亲戚关系，于贵章同意并有偿以自己的名义申请福利分房、由刘有兰缴付保证金，然后把于贵章应享有的房屋承租权和居住使用权给刘有兰使用。但事后刘有兰未履行双方口头约定也未兑现承诺。该房屋当时的性质是公有住房，有偿分配后其产权仍属瓦轴厂所有。因此，刘有兰只是顶替于贵章享有公有住房居住使用权。换言之，不能因刘有兰居住了30年，就改变了刘有兰只有居住权的现状，更不能因为于贵章基于亲戚关系同意刘有兰居住30年而刘有兰就想当然地取得该房屋所有权。二、于贵章与瓦轴厂之间并不是房屋买卖关系，一审认定刘有兰借于贵章之名购买房屋，系事实认定错误和法律适用错误。基于该房的福利性质，涉案房屋只是有偿分配给瓦轴厂已婚男职工。于贵章与瓦轴厂之间并不是商品房买卖关系。无论是文件规定还是协议约定，案涉房屋均明确为系有偿分配，刘素兰缴纳的10387元是有偿分配保证金而不是购房款，协议的双方并不是真正意义上的买卖关系。在于贵章购买房屋产权前，该房屋的所有权属于原瓦轴厂或国家所有。刘有兰与于贵章之间就由谁来购买该房屋的产权并没有达成协议。因此，该房屋作为房改房，购买产权的权利始终属于于贵章。该房屋的出售价如此便宜，是基于于贵章作为原国企员工身份和于贵章个人工龄的因素。2020年5月于贵章购买产权后，房屋的所有权即属于贵章。这时，才是一个真正意义上的房屋买卖关系。事实也证明，于贵章并没有同意由刘有兰顶名购买该房屋的产权。一审法院混淆福利分房的居住权性质，错误地将当初的福利分房认定为顶名买房，忽略2020年5月于贵章购买房屋产权这一独立的买卖行为，并依据《物权法解释一》第二条作出房屋权属认定，系认定事实错误，适用法律错误。三、刘有兰顶替于贵章分配单位福利房，损害了企业和国家的利益，也损害了原瓦轴厂其他职工利益，是一种无效行为。涉案房屋当初是国有企业职工福利分房，有严格的申请条件限制。刘有兰顶名分房，侵占了企业其他职工应享受的福利分房机会，违反诚实信用原则，损害了企业乃至国家利益。《分配方案》中明确规定：“在有偿分配中如发现弄虚作假、冒名顶替等问题所签协议无效。”因此，一审法院错误地将顶名福利分房认定为借名买房且“不会对国家、集体或第三人利益造成损害”，系法律适用错误。综上，于贵章不否认同意刘有兰顶替自己分配福利住房的事实，也同意刘有兰居住使用房屋30多年，但于贵章从来没有同意刘有兰顶替自己购买房屋产权。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误。综上，请二审法院依法支持于贵章的上诉请求。刘有兰辩称,不同意于贵章的上诉请求。于贵章所称其让与的是公有住房的承租权和居住权不是事实，本案的事实是于贵章让与的案涉房屋的使用权，而不是承租权和居住权。案涉房屋购买发生在30多年前，当时的中国人尚无物权概念，不懂得占有、使用、收益和处分的物权权利区分，只知“买”与“卖”的概念。刘有兰以于贵章名义与瓦房店市轴承厂签订的《职工有偿分配住宅协议书》确立的是房屋使用权买卖关系，一审判决认定事实和适用法律都是正确的。刘有兰交纳的10387元是保证金，同时也是购房款。刘有兰以于贵章的名义购买案涉房屋是经过于贵章同意的，双方之间的约定是自愿的，也是合法有效的，该约定没有损害国家和企业的利益，更没有损害其他职工的利益。刘有兰请求驳回于贵章的上诉请求。刘有兰向一审法院起诉请求：一、判令确认工联街三段9号1-3-3号（88-4-3-3)房屋为原告所有；二、判令被告协助原告办理工联街三段9号1-3-3号房屋过户手续，将房屋变更到原告名下；3.判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼中，刘有兰申请撤销第一项诉讼请求。一审法院查明，被告于贵章系原告刘有兰的妹夫，二人原均系原瓦房店轴承厂的职工。1989年8月，原瓦房店轴承厂（甲方）与被告于贵章（乙方）签订瓦房店轴承厂职工有偿分配住宅协议书，协议约定：甲方配给乙方的住宅位于瓦房店市，楼号房号6-3-3，建筑面积60.38㎡。甲方按企业内部优惠保证金额每平方米建筑面积170元的金额配给乙方，总金额为11291.06元。甲方同意乙方一次性付清保证金，甲方按8%给予优惠，应付款额为10387元。本协议为乙方在付清全部保证金后取得上述住宅使用权（免交房租）的凭证。持证和交款收据领取住宅钥匙和房证。原告刘有兰当庭称，单位当时规定只有男职工可以购买房屋，原告遂与被告商议，由原告借用被告的名义购买案涉房屋，购房款由原告出资，房屋由原告居住，上述协议就是原告借用被告名义与单位签订的，且案涉房屋自购买时起由原告居住至今。为此，原告当庭出示了其持有的瓦房店轴承厂有偿分配房证的原件，该房证载明：房屋栋号地址88-4-3-3，使用人姓名于贵章，建筑面积60.38㎡，使用面积43.13㎡，钥匙已发89.12.26。同时，原告当庭申请证人邹某、唐某为其作证，邹某陈述与原告刘有兰系工友关系，邹某为刘有兰的车间主任，1989年单位集资分房给男职工，原告曾向邹某请假去买集资房，当时原告称系顶其妹夫的名字购买集资房，原告在抽取房号、交集资款时均委托邹某帮忙，邹某遂陪同原告去现场抽取房号、交集资款。唐某陈述购买案涉房屋时与刘有兰系夫妻关系，并讲述了当时借用被告名义购房的事实及由其出资情况。另外，原告提交的其本人与于贵章之妻刘有怡的通话录音、唐某与于贵章的通话录音，在录音中于贵章及其妻子对案涉房屋出资款系刘有兰支付的事实均未否认。原告当庭还提交了瓦房店市共济街道李屯社区居民委员会的证明，证明载明：88-4-3-3，6号，该房主为刘有兰，门牌号为××。又查，案涉房屋于2020年5月20日办理产权登记，权证号为辽（2020）大连瓦房店不动产权第09007564号，权利人为于贵章，房屋坐落于，建筑面积60.38㎡。再查，原告刘有兰户籍所在地地址为瓦房店市。一审法院认为，本案系物权确认纠纷。关于双方是否存在借名买房关系事实的问题，原、被告系亲属关系，双方之间虽未签订借名买房的书面协议，但是根据原告提交的证据，已查明的事实可以确认案涉房屋当年由原告抽取的房号，案涉房屋的保证金10387元由原告支付，案涉房屋原始房证由原告持有，案涉房屋自取得之日起至今一直由原告居住使用三十余载，且原告户籍所在地亦为该房屋地址，而被告作为瓦房店轴承厂职工有偿分配住宅协议书中的配房者，却一直未居住使用该房屋。综合上述因素，本院认为可以认定双方存在借名买房关系。关于双方借名买房的效力问题，本案的诉争房屋原系单位有偿分配住宅，现已办理产权登记，双方借名买房行为不会对国家、集体或者第三人利益造成损害，双方借名买房应属有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案原告已提出充分证据证明双方借名买房关系的存在，可以确认原告系登记于被告名下的案涉房屋的真实权利人，故原告的诉请有事实与法律依据，本院予以支持。被告于贵章经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，应自行承担法律后果。至于被告在办理产权登记时产生的费用，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告于贵章于本判决发生法律效力之日起十五日协助原告刘有兰将坐落于瓦房店市房屋[权证号为辽（2020）大连瓦房店不动产权第09007564号，建筑面积60.38㎡]产权登记变更到原告刘有兰名下。案件受理费4300元，保全费1520元，合计5820元，由被告于贵章负担。本案二审期间，于贵章提交以下证据：1.《关于下发的通知》，拟证明案涉房屋系企业福利性质分房，并非商品房；2.《新建共济住宅楼有偿分配试行方案》，拟证明本案案涉房屋符合第三条“全民已婚男职工”的分配条件，第五条明确规定“参加有偿分配职工其保证金只相当于综合造价的39%弱”，属于职工分配；第八条规定“在有偿分配中如发现弄虚作假、冒名顶替等问题，所签协议无效”；第十条明确规定“有偿分配后的住宅不收房租，其产权仍属于厂所有”。3.《瓦房店市轴承厂职工有偿分配住宅协议书》，拟证明协议第五条约定“乙方在付清全部保证金后取得住宅使用权的凭证”，该条款明确约定为使用权，故本案双方当事人之间不是商品房买卖关系；4.辽宁省非税收收入统一收据、辽宁省住宅专项维修基金专用收据、辽宁省行政事业单位资金往来结算票据，拟证明案涉房屋办理产权时由于贵章交款；5.不动产权证书，拟证明瓦房店市自然资源局于2020年5月20日向于贵章颁发案涉房屋产权证，登记权利人为于贵章，产权证附记标注为“房改”。刘有兰发表质证意见称，对于贵章提交的全部证据真实性无异议，对证据4、证据5无异议。刘有兰认为于贵章提交的证据1、证据2及证据3不能证明其证明目的，反而可证明于贵章所称的福利分房一事是没有根据的，刘有兰与于贵章之间不是房屋转让关系，而是借名买房关系。因刘有兰对于贵章提交的证据4、证据5无异议，本院予以采信。于贵章提交的证据1、证据2及证据3与本案有关联性，本院予以采信。刘有兰二审未提供新证据。经二审审查，本院对原审已查明的案件事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议的焦点问题是，刘有兰是否有权请求于贵章协助其将案涉房屋过户至其名下。根据本案原审及二审查明的事实，于贵章认可刘有兰在1989年以其名义参与瓦房店市轴承厂住宅有偿分配，亦认刘有兰交纳了案涉房屋保证金。刘有兰持有案涉房屋有偿分配房屋证及自1989年至今实际占有使用房屋一节事实可证实，刘有兰与于贵章虽未针对刘有兰以于贵章名义参与案涉房屋有偿分配一事未签订书面合同，但通过双方的实际行为可认定双方已就刘有兰以于贵章名义参与瓦房店市轴承厂实施对案涉房屋有偿分配一事达成合意。案涉房屋经刘有兰以于贵章名义参与有偿分配后，因当时尚不具备办理为完全产权登记的条件，且刘有兰与于贵章亦承认因双方均未预见到案涉房屋在未来可办理完全产权登记，故当时双方并未就案涉房屋在未来具备办理完全产权登记条件时，将案涉房屋办理产权登记至刘有兰名下一事另行达成书面或口头约定。刘有兰称在2012年时，于贵章曾同意由刘有兰办理案涉房屋产权证，但因于贵章反悔拒绝配合，故刘有兰在2012年未能将案涉房屋产权登记至其名下。因刘有兰对其上述陈述未能提供充分证据加以证明，且于贵章对此否认，故刘有兰主张其与于贵章曾于2012年口头约定将案涉房屋产权登记办理至刘有兰名下一节事实缺乏证据证明，本院不予认定。于贵章于2020年5月交纳案涉房屋办理产权的相关费用并将案涉房屋办理产权登记至自己名下，亦可证实在案涉房屋具备办理完全产权登记的条件后，其与刘有兰就将案涉房屋办理产权登记至刘有兰名下一事，并未达成新的合意。根据上述分析，刘有兰主张的其与于贵章之间属“借名”买房关系，实质为刘有兰以于贵章名义参与案涉房屋有偿分配。因瓦房店市轴承厂对案涉房屋进行有偿分配时，案涉房屋尚不具备办理完全产权登记的条件，故刘有兰当时交纳的保证金，亦不应认定为其为购买案涉房屋产权支付的全部对价。于贵章同意刘有兰以其名义参与案涉房屋有偿分配，并同意刘有兰对案涉房屋实际居住使用，系于贵章对其参与有偿分配资格及案涉房屋使用权的让与。因双方未就案涉房屋办理产权登记至刘有兰名下达成新的合意，故于贵章并未同意将案涉房屋所有权转让给刘有兰。原审判决认定刘有兰与于贵章之间存在借名买房关系，并据此认定刘有兰系案涉房屋真实权利人，缺乏事实和法律依据，应予纠正。综上，上诉人于贵章仁的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初3468号民事判决；二、驳回刘有兰的诉讼请求。本案一审案件受理费4300元，保全费1520元，二审案件受理费4300元，合计10120元，由刘有兰负担。本判决为终审判决。审判长 王 欢审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二〇年十二月十七日书记员 刘佳华相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。