湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0382民初776号 原告（反诉被告）：上海新盛元物业管理有限公司韶山分公司，住所地韶山市厦门大道丰菊嘉苑内。 法定代表人：肖礼，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：危威，男，1982年5月30日出生，汉族，住韶山市厦门大道丰菊嘉苑内，特别授权。 委托诉讼代理人：覃事群，湖南雄天律师事务所律师，一般代理。 被告（反诉原告）：韶山翰林酒店管理有限公司，住所地韶山市厦门大道丰菊嘉苑****。 法定代表人：张明。 委托诉讼代理人：王晓兰，江苏博事达（苏州）律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）上海新盛元物业管理有限公司韶山分公司（以下简称新盛元公司）与被告（反诉原告）韶山翰林酒店管理有限公司（以下简称翰林酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案，2020年11月30日翰林酒店提起反诉，本院依法合并处理，由审判员张志祥依法独任审理，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新盛元公司委托诉讼代理人危威、覃事群，被告（反诉原告）翰林酒店法定代表人张明、委托诉讼代理人王晓兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告新盛元公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年1月1日至2020年10月31日期间拖欠的物业管理费281754元，计算至实际清偿之日止（暂计算至2020年10月31日，被告归还100000元已从中扣减）； 判令被告向原告支付自2019年1月1日至2020年10月31日的违约金51910.8元，计算至实际清偿之日止（暂计算至2020年10月31日，违约金数额为173036元，合同约定违约金为每日千分之三，仅主张违约金总金额的30%，违约金调整51910.8元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年8月30日，原告承接韶山丰菊嘉苑小区的物业服务项目。2018年12月19日，原告与被告翰林酒店签订《前期物业管理合同》。原告依法依约为被告提供了完善的物业服务。但自2019年1月1日至2020年10月31日被告未按期缴纳物业费，原告多次催缴，被告拒绝缴纳，故诉至法院。 被告韶山翰林酒店辩称，物业公司没有履行物业服务合同的服务义务，对被告没有具体的物业服务行为，因此，不应该向被告收取相关的物业费。 反诉原告翰林酒店向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告因未履行物业管理职责造成的损失合计55878元；2、请求判令反诉被告停止禁止反诉原告使用地下车库的行为；3、反诉费用由反诉被告承担。庭审中增加反诉请求，要求反诉被告返还反诉原告支付的地下停车场电费67917.9元。事实与理由：2018年12月19日，反诉原告与反诉被告签订《前期物业管理合同》，反诉原告向反诉被告支付了装修保证金及监管费合计5万元，其中1万元为监管费，4万元押金可抵扣物业费。2020年1月1日反诉原告向反诉被告支付2019年度物业费10万元，在此前，反诉原告已发现酒店建筑多处设施故障，向反诉被告反映情况后，反诉被告未予以修缮，修缮费用均系反诉原告自行垫资。另外，小区内地下停车库使用对象为所有业主，但车库电费均由反诉原告承担，且反诉被告禁止反诉原告及酒店客户使用地下停车库，只能停放在地面车库，但地面车库无人监管，导致车辆人为损坏，反诉原告多次垫付车辆维修费用。 经审理查明，2013年8月30日，新盛元公司与湖南坤宇置业有限公司签订《丰菊嘉苑前期物业管理委托合同》，约定由新盛元公司对韶山市厦门大道丰菊嘉苑提供（前期）物业管理服务，新盛元公司提供服务的受益人为韶山市厦门大道丰菊嘉苑甲方红线范围内的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对履行此合同承担相应的责任；2018年12月19日，新盛元物业公司（甲方）与翰林酒店（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定翰林酒店经营酒店期间物业服务费按照1.6元优惠价收取，计交时间为2019年1月1日起，交费方式为按月缴纳等。翰林酒店位于丰菊嘉苑A栋4-15楼整层，2019年1月1日至2019年12月31日经营面积为9401.13㎡，每月应交物业服务费15042元，2020年1月1日至2020年10月31日经营面积为12578.45㎡，每月应交物业服务费为20125元。2019年4月19日，翰林酒店支付新盛元公司装修保证金4万，监管费1万；在翰林酒店装修期间，丰菊嘉苑地下停车库电表与翰林酒店电表捆绑未拆分，丰菊嘉苑地下停车库电费由翰林酒店支付。2019年9月，翰林酒店电梯需维修，新盛元公司联系韶山市住房与城乡建设局（以下简称住建局），住建局审核决定专项维修使用金为9564元，并将此款支付给新盛元公司，新盛元公司接到该款后给付电梯维修公司9564元，翰林酒店另支付了电梯维修公司相应电梯维修费。2020年10月22日，新盛元公司向翰林酒店送达了物业服务费催缴通知书，翰林酒店未予支付。 上述事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《丰菊嘉苑前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、壹号公馆委托经营管理协议、丰菊嘉苑A栋4-15楼面积图、催缴通知书、微信聊天记录截图、维修基金申请表、电梯年检合格证、现场照片、支付明细等证据证实。 本院认为，新盛元物业公司与坤宇公司签订的《丰菊嘉苑前期物业管理委托合同》对丰菊嘉苑小区内的业主均有约束力。新盛元物业公司与翰林酒店签订的协议系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，新盛元公司作为物业服务企业，按协议履行义务，提供物业服务，翰林酒店以新盛元公司没有提供具体的物业服务抗辩，本院不予支持。但新盛元公司提供的物业服务存在不全面，如翰林酒店区域内公共环境卫生，新盛元公司提供的证据只能证实诉讼后履行义务，而无证据证实协议签订后至诉讼前履行了相关义务；新盛元公司的物业服务存在瑕疵，如翰林酒店装修过程中，因装修管理瑕疵，从而发生地下停车库电表和翰林酒店电表捆绑的情况，如电梯维修费，因公共设施维护管理瑕疵，从而发生多重支付电梯维修费。新盛元公司提供的物业服务不全面，且其管理服务中存在瑕疵，根据双方权利义务相一致及公平原则，故本案违约金，本院不予支持。其协议约定的物业服务费，新盛元公司无法享受全额收取的权利，本院酌情按协议约定90%计收。翰林酒店主张5万元装修保证金及监管费应抵扣物业服务费，但由于酒店的装修并未全部完成，故本院对该主张不予支持。翰林酒店未按协议及时履行缴纳物业服务费的义务，应承担迟延履行的责任。翰林酒店反诉因新盛元公司未履行物业管理服务职责，要求赔偿损失55878元，因外墙渗水，玻璃老化、脱落等属于开发商的责任，新盛元公司按协议约定履行其物业管理服务，且无证据证实该损失系因履职不当造成，故要求赔偿损失的请求，本院不予支持。翰林酒店反诉请求停止其禁止使用地下车库的行为，因新盛元公司对地下车库的使用并无决定权，其地下车库使用权为开发商，故其请求，本院不予支持。翰林酒店要求新盛元公司返还已支付的地下停车库电费，因收费主体不是新盛元公司，且翰林酒店支付的地下停车库电费，只有其情况，但无具体数额的相关证据，故返还电费的请求，应另行处理。需要指出，物业服务有不完善之处，但需物业、业主共同配合，努力营造和谐、舒适、优美的环境。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、由被告韶山翰林酒店管理有限公司在本判决生效后五日内向原告上海新盛元物业管理有限公司韶山分公司支付自2019年1月1日至2020年10月31日期间的物业管理费253578.6元（281754元*90%）； 二、驳回原告上海新盛元物业管理有限公司韶山分公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告韶山翰林酒店管理有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6304元，减半收取3152元，由被告韶山翰林酒店管理有限公司负担2837元，原告上海新盛元物业管理有限公司韶山分公司负担315元。反诉案件受理费1196元，减半收取598元，由反诉原告韶山翰林酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 张志祥 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 李芊雨 书 记 员 罗 汉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。