文书内容江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初4734号原告：吴露崎，男，1990年7月7日出生，汉族，租住在江西省上饶市信州区。原告：戴叶环，女，1990年5月28日出生，汉族，租住在江西省上饶市信州区。被告：上饶市高运房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰大道和三清山大道交汇处（清林桃花源）第****，统一社会信用代码：91361100MA37PGPE2N。法定代表人：史昱，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡滢，北京大成（南昌）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐敏，北京大成（南昌）律师事务所律师，特别授权代理。原告吴露崎、戴叶环与被告上饶市高运房地产开发有限公司（以下简称高运公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴露崎、戴叶环、被告高运公司委托诉讼代理人胡滢、徐敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴露崎、戴叶环向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金15663.53元（该违约金按已付房屋总价款1223713元的日万分之二标准计算，从2020年7月1日暂计算到2020年9月2日共64天），后期违约金按合同约定的标准支付到实际交房为止；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月12日原告与被告签订了合同备案号为2018071245908的《上饶市商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于上饶市信州区房屋。合同约定，该房屋为精装修房，房屋总价款1223713元（毛坯价款7717.41元每平方、装修价款2000元每平方），被告应当于2020年6月30日前向原告交付该精装修商品房。原告查房验收时，房屋严重漏水，装修全部被水浸泡无法交付入住，被告也未向原告出示房屋交付的证明文件，被告房屋在合同约定期限内根本不符合交付条件，时至今日被告仍未将该精装修的商品房交付给原告。原告购买精装修房屋，就是要达到交付即入住的目的，减少在外租房的经济压力，而被告未在合同约定的期限内交付装修完好的房屋给原告，给原告造成了经济损失。被告未按期交房，违反合同约定，应按合同第九条“出卖人未按约定时间交楼的，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金”的约定承担违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告向本院提交了如下证据：1.《上饶市商品房买卖合同（预售）》1份，证明漏水不属于装修方面的问题，是房屋质量问题，原告买的是精装修的房屋；2.视频2份（6月30日及8月28日拍摄，出示原载体）及录音（7月19日录制）1份，证明：房屋内有漏水的事实，被告方工作人员推卸责任。被告高运公司辩称，被告已按照《商品房买卖合同》的约定，在约定的期限内向原告交付了房屋，不存在逾期交房。理由：第一，根据原被告在2018年7月12日签订的《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”的约定，该商品房交付时应当符合商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，而被告已于2020年5月6日取得上饶市信州区建设工程的竣工备案表，并在2020年的6月20日通知原告收房。根据《城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用。被告已将符合法律规定和合同约定的房屋交付给了原告，案涉房屋不存在逾期交付的情况；第二，根据《商品房买卖合同》第11条的约定“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”案涉房屋在查验过程中，原告发现了装修瑕疵，原告已经和被告重新有一个书面的约定，可修复后交付。原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和合同依据。在验房后原告以实际行动表明其同意了《商品房买卖合同》中有关装修装饰瑕疵，自7月1日到9月1日，被告积极解决了房屋装修瑕疵的问题，主动维修，主动承担维保义务，并在60日内修复了房屋，被告不存在违约行为；第三，本案也不适用合同的逾期交付违约责任条款。本案中原告混淆了逾期交房责任和对房屋装修瑕疵承担保修责任的法律关系。这两种责任的法律观基础法律关系是不同的。逾期交付违约责任适用的前提是被告违反《商品房买卖合同》第九条关于交付的约定，而房屋的装修问题应当根据合同的约定，即第16条关于装修装饰及设备的约定确定双方的权利和义务。实际到本案中被告已经履行了合同保修义务，及时更换了装修装饰，原告无权要求被告承担逾期交付责任。综上所述，被告已经按照商品房买卖合同的约定在约定时间向原告交付房屋，不存在逾期交房。被告高运公司向本院提交如下证据：1.《上饶市商品房买卖合同（预售）》1份，证明：（1）合同第九条约定，案涉商品房的交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）合同的第十一条约定买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。原告与被告就查验房屋后有关权利已经有书面约定，原告也实际同意了修复后交付房屋；（3）根据合同的第十六条“装修装饰及设备标准”的规定，对于不符合标准的装修装饰买受人与出卖人自愿按照及时更换修理的方式处理相关问题；（4）在第十七条“保修责任”约定在修保修期内买受人可要求出卖人维修，如出卖人不为履行保修义务，买受人可就维修费用及维修期间造成的损失要求出卖人承担责任，实际上出卖人已经积极维修，并已经交付给原告使用；2.《竣工收备案表》1份、《建设工程消防验收意见书》1份、《房屋交付通书》1份及EMS邮寄详单1份，证明：（1）案涉商品房已达交付条件，随时可以交付，在合同约定的6月30日之前房屋已具备交付条件；（2）6月20日，被告已通知原告收房；（3）被告已经交付房屋，不存在逾期交房；3.物业收据1份，证明原告已经支付了物业费，该物业费是从6月份7月份一直交到了现在，案涉房屋已实际交付给了原告。经本院组织质证，被告对原告提交的第1组证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，其认为依据合同的约定，商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件等，而被告已取得相关文件；对原告提交的第2组证据的三性及证明目的均有异议。原告对被告提交的第1组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，其认为房屋泡水就说明房屋没有达到精装修房屋交付的标准；对被告提交的第2组证据无异议；对被告提交的第3组证据物业费的收据的真实性无异议，但其陈述称是在2020年9月5日收房，而物业费要求从2020年7月1日开始缴纳，并不是2020年7月1日收房。本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年7月12日，原告吴露崎、戴叶环与被告高运公司签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于上饶市天樾公馆2幢1单元3层1-301号房屋，房屋建筑面积125.93平方米，套内建筑面积98.48平方米，分摊共有建筑面积27.45平方米，该商品房单价为每平方米9717.41元（其中毛坯价格7717.41元，精装修价格2000元），总价款为1223713元。合同第九条就商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告（实测数据）；3、该商品房已取得规划、消防、人防等部门单项验收合格证明。并在该条第二款中约定：该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条就“交付时间和手续”进行了约定：（一）出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前×日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。该条第二款约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。合同第十二条就逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。2020年6月23日，被告向原告寄送了《房屋交付通书》，通知原告在2020年6月26日至30日前来办理交房入户手续。2020年6月30日，原告到现场验楼时，发现案涉房屋内地板、门框等被水浸泡，即向被告反映问题并拒绝接收房屋，后被告对存在问题进行修复，直至2020年8月28日，被告仍在更换门框。2020年9月5日，原告接收了案涉房屋。另查明，2020年4月2日，天樾公馆2号楼通过了建筑工程施工竣工验收。2020年1月22日通过了建设工程消防验收。本院认为，原、被告于2018年7月12日签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》系原、被告双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同约定，被告应于2020年6月30日前将系争房屋交付给原告使用。在合同约定的交房日期前，被告就系争房屋取得了建设工程竣工验收备案等相关文件，并已通知原告前去办理收房手续，被告提交的证明只能说明系争房屋具备交房的条件，但房屋交付时还应当符合合同其他条款约定的条件，尤其应具备正常使用的条件，原告在收房时，有权依据合同的约定对房屋进行验收，由于房屋在交付时存在装修被泡在水里等质量问题,无法正常使用，虽双方约定被告可在60日内保修，但客观上造成了延期交房，该延期交付房屋的责任应由被告承担，原告自认其已于2020年9月5日收房，故违约金计算至2020年9月5日止(66天)，为16,153.01元。依据《中华人民共和国合同法》第六十天、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上饶市高运房地产开发有限公司在判决生效之日起五日内支付原告吴露崎、戴叶环迟延交房违约金16,153.01元；二、驳回原告吴露崎、戴叶环其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元，减半收取即96元，由被告上饶市高运房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  熊文凯二〇二〇年十二月七日            本件与原本核对无异      书记员  肖美香