湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘07民终2248号 上诉人（原审被告）：许淑兰，女，1946年11月20日出生，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：李月初，湖南凌风律师事务所律师。 被上诉人（原审周品德）：周品德，男，1963年5月19日出生，住湖北省天门市。 委托诉讼代理人：向智强，湖南凌风律师事务所律师。 原审被告：罗继维，男，1990年7月17日出生，住河北省石家庄市桥**。 上诉人许淑兰因与被上诉人周品德及原审被告罗继维房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2020）湘0725民初1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许淑兰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回周品德的诉讼请求。事实和理由：1、案涉房屋的买卖发生在2013年，罗爱平于2017年死亡，其户口注销时间为2017年4月10日，周品德于2020年5月26日提起本案诉讼超过了法定时效；2、关于案涉房屋的交易价格，周品德提交的房地产买卖协议上约定为3万元，周品德主张为8万元，税务部门评估价为13.5万元，一审法院认定案涉房屋交易价格为8万元没有依据，也说明周品德提交的房地产买卖协议不真实；3、许淑兰和罗继维因继承取得案涉房屋的物权，周品德对案涉房屋仅享有债权，根据物权优先于债权的原理，该房屋应归许淑兰和罗继维所有；且许淑兰和罗继维不是房地产买卖协议的当事人，不负有协助过户的合同义务。 周品德辩称，1、案涉房地产买卖协议系罗爱平与周品德的真实意思表示，虽然该合同中约定的交易价格与实际交易价格不一致，但双方系为了避税共同作出的意思表示，不能据此否定整个合同的真实性，该合同的其他内容均合法有效；2、案涉房屋的真实交易价格为8万元，有罗爱平出具的房款收据为证，税务部门的评估价格显然不能作为认定案涉房屋交易价格的依据；3、周品德2020年5月到不动产登记中心办证时才知道罗爱平已死亡的事实，故其提起本案诉讼没有超过诉讼时效；4、许淑兰和罗继维因未办理案涉房屋的不动产权登记证，其尚未取得物权；而周品德与罗爱平买卖房屋的行为早于许淑兰和罗继维继承的时间，故案涉房屋应归周品德所有；5、许淑兰和罗继维虽不是案涉房屋买卖合同的相对人，但罗爱平死亡后，该两人成了案涉房屋的管理人，故该两人成了案涉房屋买卖合同的权利义务继受人，应协助周品德办理过户手续；综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 罗继维未予陈述。 周品德向一审法院起诉请求：判决许淑兰、罗继维协助周品德办理“权利人罗爱平、权证号47153”不动产登记过户手续。 一审法院认定事实：罗爱平享有位于桃源县××镇××路××栋××层非住宅用房（门面）一间（权证号为47153、房号为Ｎ157、建筑面积为33.26平方米）。周品德与罗爱平因租赁该门面而认识、熟悉。2013年6月，罗爱平决定将该门面出卖，周品德有意购买，双方经过协商于2013年6月28日签订了房地产买卖协议，约定：罗爱平自愿将座落于桃源县××镇××路××号××房权证漳江字Ｎ××7的房屋出售给周品德，周品德自签合同之日起付款，罗爱平协助周品德办理房屋交易过户手续，并将房屋产权证交付给周品德，办理房屋过户手续的费用及税费由周品德自理，罗爱平概不负责。2013年7月2日，周品德向罗爱平支付购房款80000元，罗爱平于同日出具收条1份，载明：“今收到转卖给周品德商城157号铺面款中国银行卡捌万元，80000元，收款人：罗爱平2013.7.2”。同日，周品德向税务机关交纳契税5400元和印花税67.5元。周品德购买门面后要求罗爱平办理房屋过户手续，但罗爱平一直未办理。2017年3月，罗爱平因病去世。2017年4月10日，桃源县公安局将罗爱平户口注销。 另查明，2004年7月6日，罗爱平与邓城在本院主持下调解离婚。罗爱平父亲于2006年去世，罗继维系罗爱平的儿子，许淑兰系罗爱平的母亲。罗继维、许淑兰系罗爱平的法定继承人。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、周品德的起诉是否超过诉讼时效；二、周品德要求二被告协助办理不动产登记过户手续能否得到支持。 关于争议焦点一，罗爱平与周品德签订房屋买卖合同是2013年6月，但罗爱平未按合同约定协助周品德办理过户手续，该房屋买卖合同一直在履行过程中，故周品德的起诉没有超过诉讼时效。罗继维、许淑兰关于周品德的起诉已超过诉讼时效的辩解意见，无事实依据，不予采纳。 关于争议焦点二，罗爱平与周品德签订的房屋买卖协议系当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。买受人周品德按约定支付购房款，出卖人罗爱平将房屋交付给周品德，双方虽然履行了合同主要义务，但合同中明确约定出卖人应协助买受人办理不动产权过户手续。本案中，罗爱平生前未按约履行协助周品德办理过户手续义务，病故后，其法定继承人在继承权利的同时也应继承相应的义务，罗继维、许淑兰有继续协助周品德办理不动产过户手续的义务。故对周品德要求罗继维、许淑兰协助办理过户手续的诉讼请求，应予支持。罗继维、许淑兰关于与周品德没有形成房屋买卖关系以及罗继维、许淑兰因继承取得物权的辩解意见，理由不成立，不予采纳。 遂判决：罗继维、许淑兰于本判决生效后三十日内协助周品德将位于桃源县××镇××路××栋××层（桃源商城内），登记在罗爱平名下（权证号为47153，房号为Ｎ157）的房屋过户到周品德名下。案件受理费80元，减半收取计40元，由罗继维、许淑兰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 关于案涉房地产买卖协议的真实性，周品德提交的其与手机号152××××0707的业主于2013年6月26日的短信记录和罗爱平于2013年元月出具的租金收条予以佐证。本院认为，从2013年罗爱平与周品德向税务部门交纳税费登记表来看，罗爱平的手机号为150××××0707，据此可认定该短信记录系罗爱平发给周品德；从短信内容“湖北师傅今天不来我就和别人交易了”来看，可以看出罗爱平与周品德之间有交易的意图；从2013年罗爱平出具的租金收据来看，该收据上罗爱平的签名与房地产买卖协议上罗爱平的签名一致；且许淑兰对房地产买卖协议的真实性提出异议，但未提供相应证据予以反驳，故本院对房地产买卖协议的真实性予以采信。 本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点之一为周品德提起本案诉讼是否超过了诉讼时效。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“但自权利人受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。本案中，周品德与罗爱平在房地产买卖协议中明确约定了罗爱平应协助周品德办理房屋过户手续，但未明确约定履行期限。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可随时要求履行”的规定，周品德可随时要求罗爱平协助其办理过户手续。因罗爱平已死亡，周品德现要求罗爱平的法定继承人履行协助过户义务没有超过法律规定的最长保护期限二十年，周品德在许淑兰和罗继维拒绝履行协议后随即提起本案诉讼，没有超过法定诉讼时效。许淑兰关于本案已超过诉讼时效的上诉请求不成立，本院不予支持。 本案争议焦点之二为许淑兰、罗继维是否负有协助办证的义务。 罗爱平与周品德签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，除双方为避税约定的交易价格3万元的条款无效外，其与条款均合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。周品德已履行交付房款和交纳税款的义务，罗爱平已履行了交付房屋的主要义务，但未履行协助办理过户的合同义务。罗爱平死亡不是房屋买卖协议应予解除的法定理由，许淑兰亦未提出案涉房屋买卖协议存在应予解除的法定事由，故案涉房屋买卖合同依然合法有效，应继续履行。 《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”本案中，罗爱平已死亡，许淑兰和罗继维作为其法定继承人，均未表示放弃继承，依法应在继承遗产的范围内对罗爱平的债务承担清偿责任。该条款中的“债务”并非仅只金钱债务，当然也包含了被继承人生前订立的合同项下的义务。故许淑兰河罗继维在继承案涉门面后，概括承受了罗爱平与周品德签订的房屋买卖协议中罗爱平的权利与义务，故许淑兰和罗继维应当协助周品德将案涉门面过户登记在周品德名下。许淑兰关于周品德没有交付全部房款的主张，因其未提交充分的证据予以证实，也未在本案中提起反诉，故本院不予支持。许淑兰关于案涉门面应归其与罗继维所有的主张，虽然许淑兰和罗继维因继承可取得案涉门面的所有权，但其继承罗爱平对该房屋上权利的同时也应承担罗爱平在该房屋上的义务，正因案涉门面由其和罗继维继承所有，其与罗继维才负有履行协助过户的义务，故其主张与本案判决结果不矛盾。因本案系房屋买卖合同纠纷，而非所有权确认纠纷，故本院对许淑兰的该主张不予支持。 综上所述，许淑兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由许淑兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋晓玲 审判员  谭洪妮 审判员  孙 晖 二〇二〇年十二月四日 法官助理廖泽轩 书记员于松卉 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。