江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3539号上诉人（原审被告）：淮安恒杨一家装饰设计有限公司，住所地淮安市淮阴区台州商城**楼**1-8。法定代表人：王桂旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建华，北京大成（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董云，北京大成（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市淮义商城管理有限公司，住所地淮安市淮阴区淮海北路台州商城**楼**。法定代表人：肖群燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡劲松，江苏穿石律师事务所律师。原审被告：满吉龙，男，1980年8月12日出生，汉族，原住吉林省大安市安广镇光明街一委**，现住江苏省连云港市新浦区。上诉人淮安恒杨一家装饰设计有限公司（以下简称恒杨公司）因与被上诉人淮安市淮义商城管理有限公司（以下简称淮义公司）、原审被告满吉龙租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初3979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒杨公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回淮义公司诉讼请求，并由淮义公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1、淮义公司通过租赁方式从江苏前程房地产开发有限公司取得转租权，本案双方签订的合同实际为转租合同，一审法院既未通知原出租人参与诉讼，也未对涉案房屋权属情况进行调查，案件处理结果可能损害他人利益，程序不当；2、恒杨公司已经明确告知淮义公司不再租赁涉案房屋，在合同目的无法实现情况下，法律也允许承租人以承担一定违约责任的方式来解除合同，一审法院对该事实未予核实，判决支付未履行部分租金明显不当。淮义公司辩称，1、淮义公司有权出租涉案房屋，一审法院审理程序合法；2、恒杨公司主张已提出解除合同无事实依据；3、恒杨公司如解除合同也应依法提出。请求驳回上诉，维持原判。满吉龙述称，认可恒杨公司上诉请求。淮义公司一审诉讼请求：判令恒杨公司向淮义公司支付租金300000元，并自2020年8月8日起按每日1‰支付违约金并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2009年11月15日，江苏前程房地产开发有限公司（甲方）将坐落于淮安市淮阴区淮海北路台州商城二号楼商铺租赁给淮义公司使用，租赁期限为20年，自2010年1月1日至2029年12月31日止。2016年12月8日，淮义公司（甲方）与满吉龙（乙方）签订商铺租赁合同，约定：甲方将位于台州商城2号楼房屋底层内围及二层的商铺共计建筑面积7300平方米左右，整体出租给乙方从事家装展示等业务经营；租赁期限为10年；租金按面积计算，底层商铺每月10元/㎡，二层商铺每月8元/㎡…；租金半年一付，第一次半年的租金付款时间为2016年12月9日前。此后租金每半年支付一次，付款时间为每年的2月8日前及8月8日前。租金发生税费由乙方承担并缴纳；如乙方未在规定期限内按期足额缴纳房屋租金、水电费、物业管理费等费用，甲方有权按每日1％向乙方收取违约金。2019年2月1日，淮义公司（甲方）与恒杨公司（乙方）签订补充协议，主要内容：一、甲方认可乙方将原协议中的第二层房屋划分出2500元平方米转租给“华磊家具”使用，具体以华磊家具实际使用面积为准…；二、乙方将原协议底层的东北边建筑面积607平方米退还给甲方，并由甲方自行对外招租获得收益…；三、商铺租金：原协议租赁的面积，除了本补充协议第一条款的该合同转让，以及第二条款乙方退还给甲方的房屋外，剩余的面积均由乙方自行经营使用。商铺年租金为：2019年3月9日至2022年3月８日的年租金为600000元人民币，支付方式半年一付，支付时间为每年的2月8日前向甲方支付300000元；8月８日前向甲方支付300000元。2022年3月9日至2027年3月8日的年租金为650000元人民币。支付方式半年一付，支付时间仍为每年的2月8日前向甲方支付325000元；8月8日前向甲方支付325000元。合同由甲方、乙方以及中证方华磊家具签字、盖章。四、除本补充协议内容调整外，其他条款均按原协议执行。本补充协议与原协议具有同等法律效力。满吉龙作为原淮安鼎之昇装饰设计有限公司（该公司于2017年2月15日登记成立）的股东，在该公司未登记成立之前，满吉龙以淮安鼎之昇装饰设计有限公司成立前发起人的身份与淮义公司签订涉案租赁房屋，且涉案房屋用于该公司前期经营，该公司登记后，满吉龙行使该公司的职务行为，故该笔租金应由淮安鼎之昇装饰设计有限公司负担；因该公司名称于2019年1月11日变更为恒杨公司，故涉案房屋的租金应由恒杨公司负担。淮义公司主张要求满吉龙承担涉案房屋租金，无法律依据，不予支持。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。淮义公司与满吉龙作为淮安鼎之昇装饰设计公司股东签订商铺租赁合同，该商铺亦由该公司租赁使用。后该公司名称变更为恒杨公司，恒杨公司亦租赁使用并支付租金。故淮义公司要求恒杨公司支付租金的诉讼请求，予以确认。淮义公司与恒杨公司签订补充协议书，付款时间不变，并约定其他条款按原协议执行。故恒杨公司辩称其不承担违约金，无法律依据，不予采纳。但淮义公司主张违约金按日千分之一标准计算偏高，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率4倍进行计算为宜。恒杨公司辩称该公司向淮义公司提出解除合同请求，淮义公司负责人答应解除合同但拒接电话，如恒杨公司认为其公司权益受损，可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、恒杨公司于判决生效后十日内向淮义公司支付租金300000元并承担违约金（以300000元为基数，从2020年8月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率4倍计算至实际交付之日止）；二、驳回淮义公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5809元，减半收取2904.5元，保全费2020元，合计4924.5元，由淮义公司负担724.5元，恒杨公司负担4200元。二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。恒杨公司提供：1、2020年8月4日通话录音一份，证明我方告诉罗华恩要解除租赁合同，罗华恩说解除租赁合同可以，但是双方要谈终止协议；2、通话记录截图一份,从8月8日开始罗华恩拒接电话；3、短信记录,因经营不善恒杨公司已于8月12日撤场,希望商谈终止协议和赔偿事宜,但罗华恩未回复；4、2020年10月26日视频,证明恒杨公司书面告知淮义公司于2020年10月26日上午办理交接,但淮义公司未来办理。台州商城物业公司已经接收了房屋钥匙，并将涉案商铺关闭；5、江苏前程房地产开发有限公司工商登记经营异常信息，证明涉案房屋权利状况有可能发生变化；6、和罗华恩（187××××****）短信记录，上诉人10月22日把解除函图片发送给罗华恩；7、交接函快递单，邮寄给罗华恩的显示于2020年10月22日签收（SF1097478661441），邮寄给肖群燕的显示已作废（SF1097478661441）。淮义公司质证认为，对上述证据证明目的均不予认可，淮义公司并未同意解除合同。满吉龙质证认为，对上述证据予以认可。本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理确认一审法院查明的案件事实。本案二审争议焦点为：1、淮义公司是否有权对涉案商铺进行转租；2、恒杨公司是否应当向淮义公司支付下一期的房屋租金及违约金问题。本院认为，关于争议焦点1，淮义公司在原审期间提供了其与江苏前程房地产开发有限公司签订的商铺租赁经营合同，在该合同第二条明确约定淮义公司在整体承租后可自行分割再租赁给其他商业经营户，故淮义公司的转租行为合法有效。关于争议焦点2，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。但在房屋租赁等长期性合同中，一方因经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约，应赋予违约方通过起诉的方式解除合同。本案中，淮义公司拒绝解除合同并主张恒杨公司继续支付租金及违约金，恒杨公司作为违约方其在原审中仅是抗辩解除合同并未提出反诉，没有提出独立的诉讼请求，故双方合同并未解除，恒杨公司应继续履行义务。关于淮义商城公司主张赔偿租金损失的请求，其一审起诉时并未提出该项诉讼请求属二审新增加的诉讼请求且恒杨装饰公司并不同意一并审理,本院对淮义公司该项请求不予支持,淮义公司就该项主张可另行起诉。综上所述，上诉人恒杨公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人淮安恒杨一家装饰设计有限公司负担（已付）。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  于晓萍审判员  陶 锐二〇二〇年十二月二十四日书记员  鲍婷婷