贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7677号上诉人（原审被告）：遵义市曦和餐饮有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区大连路航天星光**，统一社会信用代码：91520303MA6GXL2X2A（1-1）。法定代表人：王朝敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李春良，该公司股东。被上诉人（原审原告）：贵州航天建设工程有限公司，住所：遵义市汇川区大连路航天阳光天润楼，统一社会信用代码：91520300714342061M。法定代表人：王剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世军，贵州宇辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏廷婷，贵州宇辉律师事务所实习律师。上诉人遵义市曦和餐饮有限公司（以下简称曦和餐饮公司）与被上诉人贵州航天建设工程有限公司（以下简称航天建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初4211号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。曦和餐饮公司上诉请求：1、依法改判或撤销原判，发回重审。2、请求依法减免2020年上半年前三个月租金，后三个月减半缴纳租金。事实与理由：上诉人未交纳2-4月租金尚在双方协商之中，况且国家政策和地方政策均规定疫情期间对小微企业减免2020年上半年前三个月租金，后三个月减半缴纳租金。被上诉人5月22日与上诉人续签合同，并未提出此前未交纳租金违约。上诉人于2020年5月19日、6月28日交纳该两月租金，说明在认真履行合同，上诉人并没有违约。航天建设公司辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，答辩人减免2月份房租，已经尽到国企应尽的社会责任。请求驳回上诉，维持原判。航天建设公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除双方于2020年5月22日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告向原告支付应付未付房屋租金共计156129元，并结清所差欠的水、电、气物业管理等相关费用；3、判决被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金利息6791.6元；4、判决被告向原告赔偿原告违约金31225.8元；5、判决被告立即返还原告租赁房屋，并恢复该房屋原状；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2019年5月20日，原告公司（甲方）与被告公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于遵义市汇川区大连路航天·星光二层商业出租给乙方使用，建筑面积为1416.15平方米，该合同第三条约定：商铺月租金52043元。第五条约定：租金每季度支付一次，乙方应在合同签订之日起三日内支付首次租金，以后乙方须在已交租金期满十日前向甲方交付下一季度的租金。第七条约定：租赁期限为2019年5月25日至2020年5月24日止。该合同还约定了其他权利义务。2020年5月22日，原告公司（甲方）与被告公司（乙方）又签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于遵义市汇川区大连路航天·星光二层商业出租给乙方使用，该合同第三条约定：商铺建筑面积1416.15平方米，月租金52043元。第五条约定：租金每月支付一次，乙方应在合同签订之日起三日内支付首次租金，以后乙方须在已交租金期满十日前向甲方交付下一个月的租金。第七条约定：租赁期限为2020年5月25日至2021年5月24日止。第十四条约定：出现下列情况之一，甲方有权解除本合同并收回租赁物业：1、乙方拖欠租金10天以上的；2、乙方在本房屋内从事违法活动的；3、乙方擅自改变房屋承重结构或者双方约定用途的。乙方应于收到甲方解除合同通知之日起5日内清理非租赁物品，否则甲方有权代为清理，清理费由乙方承担。第十七条约定：本合同签订后，违约方将承担本合同总租金5%的违约金及未违约方的直接经济损失。该合同还约定了其他权利义务。2020年6月5日，原告公司向被告公司发出《房屋租赁催告函》，该函载明：双方于2019年5月20日签订《房屋租赁合同》，截止发函日，曦和餐饮公司已拖欠3月25日至5月24日租金合计104086元，双方于2020年5月22日签订《房屋租赁合同》，截止发函日，曦和餐饮公司已拖欠5月25日至6月24日租金合计52043元，根据《房屋租赁合同》第十三条、第十五条、第十八条的约定，因曦和餐饮公司已严重违约，多次催告租金无果，现发函告知：若你公司有意继续履行合同，请于2020年6月8日前一次性向我司付清3月25日至6月24日租金156129元、违约金31225.8元。若逾期未支付，我公司将按照合同法相关规定及合同约定于2020年6月15日解除合同并收回租赁房屋，请贵司15日之前清理房内非租赁物品，否则我司代为清理，清理费用由你司承担，我司将保留继续采取法律措施向你司追偿欠付租金及相关合同责任的权利。另查，被告曾于2020年5月19日、6月28日通过银行转账方式向原告分别支付租金52043元、52043元。诉讼中，原告自认因疫情原因减免了被告2020年1月25日至2月24日期间的租金，并陈述被告于2020年5月19日、6月28日转账的两笔租金是支付2020年3月份、4月份的租金，本案中主张的租金时间为2020年5月份、6月份、7月份。被告确认在2020年5月19日、6月28日转账支付两笔租金前，最后一次向原告支付租金是2019年12月缴纳的2020年1月份的租金，但认为因疫情原因原告应减免2020年2月份、3月份、4月份共三个月的租金，即自己于2020年5月19日、6月28日两次转账支付的租金是2020年5月份、6月份的租金。一审法院认为，原、被告于2020年5月22日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。对原告要求解除合同的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，双方的争议焦点为被告是否违约，关于因疫情原因涉案合同的租金减免问题，原告自认减免一个月，被告认为应减免三个月，虽然疫情发生属不可抗力，但减免租金的时间是双方变更合同的内容，应尊重双方意思自治，现双方未达成一致协议，对被告辩称应减免三个月租金不予采信，本案中，原告自认减免2020年1月25日至2月24日期间的租金，则被告应从2020年2月25日起正常交纳租金，因被告于2020年5月19日、6月28日共交纳了租金104086元（合同约定的两个月租金），即被告从2020年4月25日起未缴纳租金，被告的该行为违反了合同中关于租金支付方式的约定，达到了合同第十四条关于解除合同的条件，原告有权要求解除合同，因此，对原告要求解除双方于2020年5月22日签订的《房屋租赁合同》的请求予以支持。关于原告主张的房屋租金156129元的请求，根据双方签订的合同中关于租金金额及支付方式的约定，已查实被告从2020年4月25日起未缴纳租金，且被告实际使用租赁房屋至今，故被告应向原告支付2020年4月25日至同年7月24日止的租金共156129元。对原告主张的结清所有差欠的水、电、气物业管理费等相关费用，经询问，原告称尚不清楚是否差欠以及差欠的金额，因该请求不明确具体，无法审理。关于原告主张的资金利息6791.6元、违约金31225.8元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，被告未按约支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，但原告未提交证据证实被告的违约行为给其造成的损失情况，结合被告尚欠租金的金额、逾期支付的时间及产生违约行为的原因，酌情认定被告向原告支付违约金10000元。原告主张的利息无事实和法律依据，不予支持。对原告主张的返还租赁房屋并要求恢复房屋原状的请求，其明确“恢复房屋原状”指腾空房屋并清洁。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，双方签订租赁合同，现合同解除，即租赁期限提前届满，被告应将租赁房屋返还给原告，根据双方签订的合同第十四条的约定，被告应将租赁房屋腾空清洁后交还给原告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、确认解除原告贵州航天建设工程有限公司与被告遵义市曦和餐饮有限公司于2020年5月22日签订的《房屋租赁合同》；二、被告遵义市曦和餐饮有限公司于本判决生效后五日内向原告贵州航天建设工程有限公司支付自2020年4月25日至同年7月24日止的租金156129元；三、被告遵义市曦和餐饮有限公司于本判决生效后五日内向原告贵州航天建设工程有限公司支付违约金10000元；四、被告遵义市曦和餐饮有限公司于本判决生效后十日内将租赁房屋（位于遵义市汇川区大连路航天·星光**商业用房）腾空清洁后返还给向原告贵州航天建设工程有限公司；五、驳回原告贵州航天建设工程有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2090元（已减半由原告预交），由被告遵义市曦和餐饮有限公司承担2000元，原告贵州航天建设工程有限公司承担90元。二审查明的事实与一审相同。经审查，原审法院经庭审质证而认定的证据合法有效，能够证明原审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、案涉租赁合同应否解除；二、对于航天建设公司主张的租金、违约金如何认定。关于争点一。经查，上诉人曦和餐饮公司与被上诉人航天建设公司于2019年5月20日签订租赁合同后，曦和餐饮公司按约支付租金至2020年1月24日，随后，因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，涉及餐饮等服务场所全面停止营业。曦和餐饮公司由此未能及时支付租金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”的规定，曦和餐饮公司系因不可抗力的原因不能及时履行合同，可以部分或全部免除责任。2020年5月22日，曦和餐饮公司与航天建设公司再次签订租赁合同，该续约行为说明航天建设公司在当时并未追究曦和餐饮公司的违约责任。同时，曦和餐饮公司分别于2020年5月19日、6月28日支付租金52043元和52043元。也说明曦和餐饮公司具有继续履约的意愿。综上，曦和餐饮公司未及时支付租金情有可原，本案租赁合同的合同目的并非不能完全实现，因此，对于航天建设公司以曦和餐饮公司未及时支付租金为由主张解除合同的请求不予支持。关于争点二。如上所述，曦和餐饮公司因不可抗力的原因不能及时履行合同，可以部分或全部免除责任。根据本案实际情况，本院酌情认定减免曦和餐饮公司两个月租金，即从2020年1月25日至3月24日期间的租金，予以免除，曦和餐饮公司分别于2020年5月19日、6月28日支付的租金52043元和52043元，可抵扣2020年3月25日至5月24日期间的租金。而对于2020年5月25日至8月24日期间的租金156129元（52043元/月×3月），曦和餐饮公司应当支付。同时，鉴于曦和餐饮公司因受疫情影响未能及时支付租金，故对于航天建设公司主张的违约金不予支持。综上所述，曦和餐饮公司部分上诉请求成立，予以采纳；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院作出（2020）黔0303民初4211号民事判决；二、由上诉人遵义市曦和餐饮有限公司于本判决生效后二十日内向被上诉人贵州航天建设工程有限公司支付自2020年5月25日至2020年8月24日止的租金156129元；三、驳回被上诉人贵州航天建设工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2090元（已减半），由遵义市曦和餐饮有限公司负担1045元，由贵州航天建设工程有限公司负担1045元。二审案件受理费4180元，由遵义市曦和餐饮有限公司负担2090元，由贵州航天建设工程有限公司负担2090元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 张 睿审判员 任建毅二〇二〇年十二月三日法官助理叶迪书记员覃烨