贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7699号上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义市城投房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区万**路蔺家坡还房小区。统一社会信用代码：91520300761390023P。法定代表人：罗云飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵本国，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚旭，男，1997年6月4日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人遵义市城投房地产开发有限公司（以下简称城投房开公司）因与被上诉人姚旭商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初5546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。城投房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》继续履行，并判令被上诉人支付购房尾款440000元。2.本案一审、二审本诉、反诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人于2019年5月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定被上诉人首付304910元，尾款44万元采取银行按揭方式支付。合同签订后，上诉人协助被上诉人将上诉人提交的贷款资料向交通银行申请办理按揭贷款，交通银行基于被上诉人提交的资料不符合购买第二套房的购房条件，遭到拒绝。而后，上诉人向兴业银行提交贷款申请资料，认定其收入不符合第二套住房贷款要求，不予以贷款办理商品房按揭贷款，上诉人只是协助义务，协助被上诉人向银行提交申请贷款所需的资料。由于被上诉人的个人原因，导致不能办理银行按揭贷款，该后果应当由被上诉人自行承担。另，根据双方签订的《商品房买卖合同》第8.3条约定，被上诉人不能按约获得银行贷款或低于申请贷款额，则被上诉人需在接到被上诉人通知之日起10日内支付购房尾款。一审庭审过程中，被上诉人称具备办理银行按揭贷款的条件，但没有举证证明具备贷款条件。相反，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，根据被上诉人的个人征信报告，被上诉人名下已经有第一套住房，住房贷款尚未支付完毕。因此，不具备贷款条件的责任应当归责于被上诉人。一审法院根据《商品房买卖合同》第八条约定，非归责于双方的原因，导致买受人不能获得贷款或少于申请贷款数额，则买受人在15日内支付不足款项。若认定非归责于双方的原因解除合同，则被上诉人应当举证证明是上诉人原因不能办理贷款或被上诉人具备贷款条件，由于银行原因导致被上诉人贷款不能，方能认定不可归责于双方的原因导致合同需要解除。但被上诉人既没有举证证明是上诉人原因导致贷款失败，也没有举证证明被上诉人具备贷款条件，更没有举证证明银行原因导致贷款失败。因此，一审法院基于《商品房买卖合同》第八条最后一款之约定判令解除合同并要求上诉人退还购房款和利息，属于认定事实错误，导致判决错误，应当依法予以纠正。由于被上诉人个人原因导致贷款不能，被上诉人应当根据《商品房买卖合同》第8.3条约定，被上诉人不能按约获得银行贷款或低于申请贷款额，则被上诉人需在接到被上诉人通知之日起10日内支付购房尾款44万元。一审法院根据“《商品房买卖合同》第8条最后一款约定，不可归责于双方原因导致贷款失败，则被上诉人应当在15日内支付尾款，逾期则双方有权解除合同。”判令解除合同是认定事实错误，依法应当予以纠正。上诉人作为房地产开发企业，其设立的目的是盈利，而且办理银行按揭贷款的责任在于被上诉人，上诉人只是帮助被上诉人办理银行按揭贷款，贷款是否成功与上诉人无关。因此，被上诉人若想怎么不可归责于双方原因或市上诉人原因，则需要证明自己具备办理银行按揭贷款的资格，如果不能举证证明，则应当认定被上诉人不具备办理银行按揭贷款的条件，承担举证不能的法律后果。一审法院以上诉人与被上诉人均无证据证明是上诉人原因或被上诉人原因，直接认定是不可归责于双方的原因解除合同并驳回上诉人的诉讼请求，属于认定事实错误，导致判决错误，应当依法予以纠正。2.适用法律错误。一审法院以《合同法》第44条、第93条第二款和第103条及《民事诉讼法》第64条之规定判决解除合同并要求返还购房款和利息，并驳回上诉人的诉讼请求书适用法律错误。被上诉人并无证据证明是上诉人原因或第三方原因导致失败，其对自己的诉讼请求应当承担举证证明责任，举证不能，则应当承担相应的法律后果。因此，应当依据《合同法》第一百零七条规定，判决被上诉人继续履行合同，并支付剩余购房款。姚旭二审中未作书面答辩。姚旭向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同》。2.判令城投房开公司立即退还购房款304910元及住宅专项维修资金9496元，并按照同期银行存款利息支付资金占用费。3.判令本案诉讼费由城投房开公司承担。城投房开公司向一审法院提出反诉请求：1.判令双方继续履行于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同》。2.判令姚旭立即支付购房尾款440000元。3.本案诉讼费由姚旭承担。一审法院认定事实：2019年2月23日，姚旭与城投房开公司签订了《城投·湘江半岛项目住房认筹协议》，拟购买城投房开公司开发的位于遵义市红花岗区房屋，并支付了认筹购房款30000元。2019年5月7日，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同中载明预售许可证号为2018154号，并对姚旭购买以上房屋进行明确约定，载明房屋建筑面积113.05㎡，单价7860.19元／㎡，总房款744910元；其中第八条约定付款方式为贷款方式付款，签订合同之日交付首期房款304910元，余款440000元以银行按揭方式支付。“买受人在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按照要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。”“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。”“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。…因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还预付款及银行同期存款利息。”以上合同签订当日，姚旭向城投房开公司交纳购房款274910元，并将办理房屋按揭贷款的相关资料交由城投房开公司办理房屋按揭贷款。但银行按揭贷款至今未能办理，姚旭至今也未向城投房开公司交付购房尾款440000元。关于未能办理银行按揭的原因，双方各执一词，姚旭提供了与姚旭的个人信用报告，该报告中载明姚旭存在一笔“个人住房贷款”，该笔贷款的“当前逾期期数”、“当前逾期金额”等均为0；以及其父亲姚波于2020年5月16日到案涉项目销售中心，找到城投房开公司售房部销售人员鲁正艳等处理退购房款事宜的录音。城投房开公司提交了姚旭的个人信用报告，其载明情况与姚旭提交的报告一致；此外并未提交任何证据证明其观点。另查明：遵义市住房和城乡建设局于2019年5月10日就案涉房屋向姚旭出具了9496元的贵州省住宅专项维修资金专用收据。案涉《商品房买卖合同》已经于2019年7月4日办理了“商品房预售合同登记备案”。庭审中，姚旭明确第2条诉讼请求的资金占用费以314406元为基数，从2020年4月27日开始按照年利率6%计算利息。并表示即便后期能够办理银行按揭贷款，也不愿意继续履行《商品房买卖合同》。一审法院认为，姚旭与城投房开公司之间于2019年5月7日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条的规定，该合同有效，对双方均具有法律约束力。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式，案涉房屋的购房余款440000元系采取银行按揭贷款的方式支付，且由姚旭将办理贷款的相关资料交由城投房开公司代为办理。案涉房屋的银行按揭贷款至今未能办理的原因，双方均提供了姚旭的个人信用报告，该报告中载明姚旭的确存在一笔房屋贷款未清偿完毕，但其并不存在逾期未还款、信用不好等情形。城投房开公司称系姚旭的信用存在问题不能贷款，并未提供姚旭因有一笔贷款未还清就不能继续贷款之间具有因果关系的证据，不能据此认定系姚旭的原因导致银行按揭贷款不能办理。姚旭认为系城投房开公司的原因未能办理银行按揭贷款，也未提交具体原因的证据，其提交的录音中只是谈及向销售人员要求退房款等情况。因此，从双方提交的证据中可以看出，导致银行按揭贷款未能办理，并非归结于任何一方的原因，结合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还预付款及银行同期存款利息。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，买受人姚旭因长期未能办理银行按揭支付购房尾款而要求解除《商品房买卖合同》，对于姚旭的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，城投房开公司基于《商品房买卖合同》收取姚旭购房款304910元，应当退还姚旭。对城投房开公司要求继续履行合同并由姚旭支付购房尾款440000元的诉讼请求，不予支持。姚旭要求城投房开公司以314406元为基数，从2020年4月27日按年利率6%支付资金占用费。双方在《商品房买卖合同》中约定了“合同解除后30日内，出卖人应退还预付款及银行同期存款利息”，该银行同期存款利息系双方的约定，一审认为应以姚旭缴纳购房款304910元为基数，以中国人民银行同期存款利率标准从姚旭付款之日计算利息，姚旭主张从2020年4月27日开始计算系其对自己权利的主张，予以支持。姚旭要求城投房开公司退还其公共维修资金9496元及资金占用费，因该款项并非由城投房开公司收取，对姚旭的该项诉讼请求，不予支持。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告姚旭与被告遵义市城投房地产开发有限公司之间于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同》；二、被告遵义市城投房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告姚旭购房款304910元及资金占用费（以304910元为基数，从2020年4月27日起以中国人民银行同期存款利率计算利息至付清之日止）；三、驳回原告姚旭的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告遵义市城投房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，城投房开公司上诉主张不能办理涉案房屋按揭贷款的原因系姚旭提交的资料及个人收入不满足贷款条件，但未举证证明不满足贷款条件的具体资料名称、原因，也未举证证明姚旭提供的个人收入证明、银行流水情况不满足贷款银行的贷款审批要求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，城投房开公司应承担举证不能的不利后果，城投房开公司所持该上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院结合本案实际情况，根据双方合同约定作出判决并无不当，本院予以确认。综上所述，遵义市城投房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6300元，由遵义市城投房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年十二月三日法官助理王薇书记员冯滢