山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执复302号复议申请人（异议人、利害关系人）：楚霞，女，1973年7月26日出生，汉族，住济南市历下区。申请执行人：日照银行股份有限公司济南分行，住所地济南市市中区。负责人：潘青。被执行人：赵镇珠，女，1968年10月15日出生，汉族，住济南市市中区。复议申请人楚霞不服济南市市中区人民法院（以下简称市中法院）（2020）鲁0103执异242号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。市中法院在执行日照银行股份有限公司济南分行（以下简称日照银行济南分行）与赵镇珠等金融借款合同纠纷一案中，异议人楚霞对该院拍卖济南市市中区水泥厂路xx号xx苑xx号楼xx单元xx号房产的执行行为不服，提出书面异议，称：请求依法撤销济南市市中区水泥厂路xx号xx苑xx号楼xx单元xx室房产的司法拍卖行为，退还异议人已交付的保证金20万元。事实与理由：2017年4月13日10:00—2017年4月14日10:00，市中法院委托山东中立信拍卖有限责任公司对济南市市中区水泥厂路xx号xx苑xx号楼xx单元xx室房产进行网络司法拍卖，异议人向市中法院保证金账户支付20万元保证金后参与网络竞拍，最终以239.08万元拍得该房产，但异议人准备交纳剩余拍卖款时，得知该房产存在长达20年的租赁，租期自2012年2月30日至2032年2月30日。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十三条、第三十一条的规定，于2017年4月27日提交异议申请书，后异议人又通过向济南市历下区人民法院起诉、拨打12345市民热线、到济南市中级人民法院信访等途径寻求解决，但至今未得到解决。鉴于市中法院司法拍卖严重违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，恳请尽快撤销网络司法拍卖行为，退还已交保证金，维护异议人的合法权益。为证明其主张，异议人提供（2015)市执字第68-1号执行裁定书、(2014)市商初字第1290号民事调解书、收据、智慧柜员机业务回执、2015年3月31日调查笔录、房屋租赁合同、拍卖公告、标的清单、拍卖规则、竞买协议、房屋权属状况信息等证据。市中法院查明，日照银行济南分行与赵镇珠等金融借款合同纠纷一案，该院于2014年9月3日作出（2014)市商初字第1290号民事调解书，确认：一、济南康辉实业有限公司于2014年9月25日前偿还日照银行济南分行借款本金200万元；二、济南康辉实业有限公司于2014年9月25日前支付日照银行济南分行截止至2014年8月28日的借款利息21126.96元（包括罚息、复利），及自2014年8月29日至2014年9月25日，按借款合同约定计算的借款利息（包括罚息、复利）；三、如济南康辉实业有限公司不能履行上述第一、二项还款义务，日照银行济南分行对赵镇珠名下位于济南市市中区水泥厂路xx号xx苑xx号楼xx-xx号房产折价或者拍卖、变卖的价款在上述第一、二项内容范围内优先受偿；四、济南欧派工贸有限公司、沈建平、赵镇珠、颜昭辉对上述第一、二项还款义务承担连带清偿责任；五、案件受理费11400元、保全费5000元，由济南康辉实业有限公司、济南欧派工贸有限公司、沈建平、赵镇珠、颜昭辉承担。2015年1月7日，日照银行济南分行向该院申请执行，执行案号为（2015)市执字第68号。2015年6月14日，该院作出（2015)市执字第68-2号执行裁定，拍卖赵镇珠名下位于济南市市中区水泥厂路xx号xx苑xx号楼xx-xx号房产。2017年3月3日，山东中立信拍卖有限责任公司发布司法拍卖公告，其中标的7为本案涉案房产；公告中第五条第1项明确：执行法院负责拍卖财产的交付；第六条明确：竞得者应于2017年4月28日前将拍卖成交款全额打入法院指定账户，逾期未足额缴纳者将承担违约的法律责任，悔拍后保证金不予退还。2017年4月13日，异议人楚霞交纳保证金20万元；2017年4月13日10:00-2017年4月14日10:00在济南法院拍卖网上，异议人楚霞以239.08万元最高价竞得济南市市中区水泥厂路xx号xx苑xx号楼xx-xx号房产。截至异议案件受理时，异议人未交纳拍卖尾款。另查明，执行中调查发现被执行人颜昭辉与钱洁签订房屋租赁合同一份并存于执行卷宗，合同载明，租赁期限为2012年2月30日起至2032年2月30日止，签订日期为2012年2月30日，房屋租金以充顶颜昭辉于2012年2月在钱洁处的借款，同时签字处注明：颜昭辉在钱洁处欠款还清，本合同作废。以上事实，有（2014)市商初字第1290号民事调解书、（2015)市执字第68-2号执行裁定书、司法拍卖公告、收据、房屋租赁合同等证据予以佐证。市中法院认为，异议人提出撤销司法拍卖行为，应符合相关法律规定。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：(一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；(二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；(三）竞买人之问，竞买人与网络司法拍卖服务提伸者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；(四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；(五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；(六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；(二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；(三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；(四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；(五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。根据上述法律规定，人民法院的司法拍卖行为只有符合上述情形时，才应被撤销。本案中，从异议申请书的内容判断，异议人申请撤销司法拍卖的原因是认为存在20年的租赁导致购买目的无法实现。首先看租赁合同中的约定是房租充顶借款，借款还清合同作废，其次合同签订时间和租赁期限历史上未出现过。但因根据相关法律规定，不在执行程序中对租赁合同的效力作出判断，仅做出去除租赁关系与否的实际执行行为，因此该院通过司法拍卖公告明示，负责拍卖财产的交付。而异议人通过一份不合常理的租赁合同，就主观臆断不能实现购买目的，继而不交纳拍卖余款，是一种违约行为。根据法律规定竞买人交齐全部拍卖款后方可认定拍卖成交，拍卖成交后法院才向竞买人移交标的物，本案异议人未得到拍卖房产的原因是其悔拍不交纳剩余拍卖款项，悔拍的直接后果就是保证金不予退还且不得参与重新拍卖。综上，异议人请求撤销拍卖行为及退还保证金，均无事实和法律依据，依法不予支持。经该院审委会研究，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，于2020年9月21日作出（2020）鲁0103执异242号执行裁定，驳回异议人楚霞的异议。楚霞不服，向本院提出复议，称：请求撤销市中法院（2020）鲁0103执异242号执行裁定，依法撤销济南市市中区水泥厂路xx号xx苑xx-xx-xx室房产的司法拍卖行为，退还楚霞已交付保证金20万元。事实与理由：一、市中法院未对涉案房产存在的重大瑕疵予以披露，楚霞据此要求撤销涉案房产的拍卖行为，具有事实与法律依据。根据楚霞提交的证据及市中法院(2020)鲁0103执异242号执行裁定查明的事实，“执行中调查发现被执行人颜昭辉与钱洁签订房屋租赁合同一份并存于执行卷宗，合同载明，租赁期限为2012年2月30日起至2032年2月30日止，签订日期为2012年2月30日，房屋租金以充顶颜昭辉于2012年2月在钱洁处的借款，同时签字处注明：颜昭辉在钱洁处欠款还清，本合同作废。”即涉案房产拍卖前，市中法院已知晓其存在20年的租赁合同。但该租赁事实市中法院在委托中介机构拍卖时却未予披露。2017年4月13日，市中法院委托山东中立信拍卖有限责任公司《拍卖规则》第三条声明事项中明确载明“截止到拍卖前，拍卖公司没有收到委托方转交的关于本标的的租赁合同等相关书面材料。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十三条、第三十一条规定，楚霞基于上述事实及法律规定，请求撤销市中法院对涉案房产的拍卖行为具有事实与法律依据。二、市中法院对楚霞多渠道要求确认拍卖行为效力的诉求不予答复，导致拍卖行为效力长期处于待定状态，严重损害楚霞的权益。2017年4月27日，楚霞向市中法院提交异议申请书，请求撤销网络司法拍卖并退还保证金，未得到答复和处理。楚霞向济南市历下区人民法院提起诉讼要求确认拍卖行为无效，该院认为拍卖系司法行为无法确认。自楚霞参加拍卖已历时三年多，市中法院明知其行为违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的相关规定，但拒不答复、拒不更正，拍卖行为的效力至今未予确认，楚霞的合法权益至今未得到救济。三、涉案房产存在长期租赁合同，且至今处于承租方实际控制下，租赁合同现实存在且一直履行，楚霞通过司法拍卖购买涉案房产是为自住，楚霞购买案涉房产的目的无法实现。楚霞合理信赖市中法院已按照上述法律规定查明房产现状、权利负担等内容并在网络司法拍卖平台中进行了充分公示。在市中法院并未披露房产存在20年租赁的情况下，楚霞出于对市中法院严格履行《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的信任参与竞拍，并成功竞得涉案房产。四、市中法院执行裁定偷换概念，试图以不在执行程序中对租赁合同效力做出判断掩盖其未履行重大瑕疵披露义务的重大过失。市中法院在（2020）鲁0103执异242号执行裁定中称，根据相关法律规定，不在执行程序中对租赁合同效力作出判断，仅做出去除租赁关系与否的实际执行行为。首先，涉案房产至今处于承租方实际控制下，租赁合同现实存在且一直履行，市中法院并未做出去除租赁关系的实际执行行为。其次，不在执行程序中对租赁合同效力做出判断，不影响其向楚霞释明救济途径，但相关人员对楚霞的多渠道诉求置若罔闻。再次，现有程序并未对租赁合同的效力作出认定，已对竞买人造成了实质性的影响。不在执行程序中对租赁合同效力做出判断，租赁合同可能有效，可能无效，可能效力待定，对一个长达20年的不确定效力且在履行中的租赁合同，更应该向竞买人披露说明，以便于竞买人做出判断。另外，不在执行程序中对租赁合同的效力做出判断与拍卖前对租赁合同存在的事实披露完全是两个问题，执行中对租赁合同的效力是否做出判断，都不能免除人民法院拍卖前应当将租赁合同存在的事实向竞买人进行披露的义务。五、裁定书自始至终未对拍卖行为的效力进行认定，反而认定复议申请人悔拍，缺乏事实与法律依据。裁定书认定，“异议人通过一份不合常理的租赁合同，就主观臆断并不能实现购买目的，继而不交纳拍卖金款，是一种违约行为……本案异议人未得到拍卖房产的原因是其悔拍不交纳剩余拍卖款项，悔担的直接后果就是保证金不予退还且不得参与重新拍卖。”首先，租赁合同是否符合常理不是判断是否有效的要件。其次，认定复议申请人悔拍的前提是拍卖行为有效，且通知复议申请人交纳拍卖余款，复议申请人拒不交纳，才会产生悔拍问题，但自复议申请人参与竞拍，此后多种途径多种方式要求市中法院确认租赁合同效力撤销拍卖，历时三年多，但截至复议申请人提出复议申请为止，市中法院一直未对拍卖行为的效力做出认定。综上，为维护法律的尊严及复议申请人的合法权益，特向贵院申请复议，请求支持复议申请人的复议请求。本院查明，1.市中法院（2015)市执字第68号执行卷宗载明，2015年3月31日，该院执行人员对居住在涉案房屋中的冯常财进行调查，冯常财表示：“涉案房屋系由其哥哥赵勇租赁，租赁钱杰的房屋，其没有租赁合同，合同在赵勇处。”2.2017年4月13日，山东中立信拍卖有限责任公司发布《拍卖规则》载明：“……三、声明事项1、本次拍卖均以现状拍卖。根据拍卖公司工作人员现场勘验，该房产目前有人使用，是否存在租赁等情况不详，截止到拍卖前，拍卖公司没有收到委托方转交的关于本标的的租赁合同等相关书面材料……”。市中法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十七条第二款规定，执行程序中委托拍卖机构通过互联网平台实施网络拍卖的，参照本规定执行。本案中，市中法院系委托拍卖机构通过互联网拍卖涉案房产，故本案应参照该规定进行审查。上述规定第六条第二项规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。第十三条第五项规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等。第三十一条第六项规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。根据上述法律规定，执行法院实施网络司法拍卖的，应当查明拍卖财产的现状、权利负担等情形并将拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等信息在拍卖公告中予以发布，这是执行法院的法定职责及应当遵守的法定拍卖程序。本案中，市中法院执行卷宗中存有被执行人颜昭辉与钱洁签订房屋租赁合同一份，且执行人员曾对涉案房屋的租赁情况进行了现场调查，故市中法院在实施网络司法拍卖时应当查明涉案房产是否存在租赁情况，决定带租拍卖还是涤除租赁，并在拍卖公告中予以发布。而市中法院委托的拍卖机构在发布的《拍卖规则》中载明涉案房产是否存在租赁情况不详、其未收到市中法院关于涉案房产的租赁合同等相关材料，故市中法院既未查实涉案房产是否存在租赁情况，也未在拍卖公告中予以发布，导致竞买人无法真实了解涉案房产是否存在租赁等相关重要信息，属于严重违反网络司法拍卖程序且损害竞买人利益的情形。综上，楚霞的复议理由成立，本院予以支持。市中法院（2020）鲁0103执异242号执行裁定适用法律错误，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项、第二款规定，裁定如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103执异242号执行裁定；二、撤销济南市市中区人民法院对济南市市中区水泥厂路xx号xx苑xx号楼xx-xx号房产进行的拍卖，退还楚霞交纳的20万元保证金。本裁定为终审裁定。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年十二月十日法官助理毛雪书记员马彬