黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5404号上诉人（一审被告）：哈尔滨市大洋工贸有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区河鼓街**临江花园****。法定代表人：王海鹏，经理。委托诉讼代理人：王建业，男，1951年2月2日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：白鹤，黑龙江磊源律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：HAIBOPENG(彭海波)，男，1966年1月12日出生，美国公民，住美国。委托诉讼代理人：万立军，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。一审第三人：辛乐民，男，1963年1月24日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。一审第三人：辛玉民，男，1966年2月15日出生，汉族，哈尔滨市迪康电梯有限公司股东，住黑龙江省哈尔滨市道里区。一审第三人：哈尔滨市迪康电梯有限公司，住所，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区西铁街**div>法定代表人：郝春胜，董事长。上诉人哈尔滨市大洋工贸有限责任公司（以下简称大洋工贸公司）因与被上诉人HAIBOPENG彭海波（以下简称彭海波），一审第三人辛乐民、辛玉民、哈尔滨市迪康电梯有限公司（以下简称迪康公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初7197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大洋工贸公司委托诉讼代理人王建业、白鹤，被上诉人彭海波委托诉讼代理人万立军到庭参加诉讼。一审第三人辛乐民、辛玉民、迪康公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大洋工贸公司上诉请求：撤销一审判决，驳回彭海波的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定大洋工贸公司已经收到了案涉购房款错误。一审判决认为根据正常的逻辑推理和日常生活习惯，只有买受人交付全额购房款后，出卖人才会出具收据，并将案涉房屋交于买受人使用，但是自2006年1月1日至2020年，大洋工贸公司从未间断报案和诉讼涉房屋被他人擅自出售，就是因为在未收取购房款的情况下，房屋被他人侵占，一审判决于法于理均不通。彭海波应举示从银行支取62万元款项的取款记录，迪康公司应证实该62万元的去向，一审判决仅依据彭海波与迪康公司的相互认可，以高度盖然性和推理的方式认定大洋工贸公司已经收取该房款，有违司法审判事实应依靠证据予以证实，而非推理进行认定的一般原则。二、一审判决混淆了迪康公司与大洋工贸公司的法律地位。迪康公司只是合作建楼的主体，其所负责的销售只是联系缔约等行为，并不包括收取款项。房屋的销售主体仍为大洋工贸公司，是以大洋工贸公司的名义对外签订房屋买卖合同，办理产权的主体也为大洋工贸公司，相对应购房款也应转入大洋工贸公司账户，此为正常的交易习惯。试想哪个善意相对人在与大洋工贸公司签订了房屋买卖合同后，敢将购房款支付给第三方的迪康公司。三、哈尔滨市大洋工贸有限公司已于2005年12月9日更名为哈尔滨市大洋工贸有限责任公司，即本案大洋工贸公司。一审判决认定大洋工贸公司已于2005年12月24日收到案涉购房款，并出具了盖有大洋工贸公司现金收讫章的收据是错误的。事实上，自2005年12月9日，大洋工贸公司现金收讫章已被工商局收缴销毁，加盖大洋工贸公司现金收讫章的收据是伪造的，一审判决没有查清是谁伪造的。大洋工贸公司提交的鉴定申请、移送公安机关处理申请均被驳回。对提交的哈尔滨市公安局刑事科学技术文件鉴定书记载的大洋工贸公司现金收讫印文与样本印文不是同一枚章所盖印的法鉴结论亦不采信。四、本案存在诸多的疑点，法院应认真审查细节，而非盲目依照之前的有关判决进行裁判。房屋买卖合同上加盖的公章和现金收讫章，是大洋工贸公司对公章管理不善，还是他人刻意伪造案涉房屋买卖及付款过程。王建业、辛玉民、郝春盛三方签字的说明中，辛玉民承认是其个人出售房屋，并表明与迪康公司无关。如果有大洋工贸公司与迪康公司签订联合建设合同，那么为何在时隔半年之后，辛玉民、辛乐民又会绑架王建业，逼迫签订辛乐民与大洋工贸公司的接楼工程合作建设合同。如果法院不能查清前述相关问题，请将相关线索移送公安机关处理。补充上诉意见：一、本案共涉及51户房屋的销售，而其中有48户都是以现金方式交付购房款，明显不符常理。由于交易数额较高，不论是从交易便捷还是交易安全的角度，购房者通常会选择以银行卡方式支付购房款。本案中，50万元以上购房者15户，100万元以上16户，其中最大额度达到844万元和966万元，而购房者不约而同地选择了以大额现金的方式支付购房款，占全部购房比例的91%。本案所涉购房款的交付集中于2005年11月，11月5日一天收款金额就达到790余万元，11月7日达到1800余万元，11月9日达到1500余万元，三天累计4000万元。迪康公司在短期内收取如此巨额的现金，安全方面是如何保障的，为何要用现金交易这种极为不便的方式收取售楼款。在十几年的诉讼中，均无法官问及，至今无人作出合理解释。二、据大洋工贸公司了解，共有15名买受人与迪康公司的实际控制人辛玉民和辛乐民存在亲朋关系。具体为：郝春胜（迪康公司法定代表人）、韩枫（辛玉民外甥）、吴志远（辛玉民司机）、刘中原（辛玉民助理）、刘立群、韩继平、邓家俊、王松波、胡晶、李正华、申宏、杨正民、宋爱军均为辛玉民好友、赵尔生（辛玉民的大舅哥）。其中辛玉民的外甥韩枫（其母下岗工人）年仅22岁，刚刚毕业，明显不具备购买能力，但一次交付现金844,048元。三、在48名自然人买受人中，仅有2人曾出庭说明情况不符常理。48名买受人中，付款最少的是几十万元，付款最多的达数百万元。作为一名自然人，在2005年时就支付如此不菲的一笔支出，其更应该关注案件的进展和结果,很难让人相信真实支付了购房款。四、一旦迪康公司与买受人串通，虚构房屋买卖事实，则大洋公司将直接失去对房屋的所有权。本案中，迪康公司收到购房款的认可，直接被视为大洋工贸公司的自认，并据此认定购房款已经全部付清，存在真实的房屋买卖事实。多数一审判决还进一步认为，即便迪康公司没有将购房款支付给大洋工贸公司，也应由大洋工贸公司向迪康公司主张权利，不能在本案中对抗购房者。如果仅基于迪康公司的自认，就使大洋工贸公司失去对抗第三人的权利，那么，一旦迪康公司与第三人恶意串通，则大洋工贸公司的命运将完全掌握在他人手中,可以通过房屋买卖合同，将大洋公司名下房产直接过户至第三人名下，大洋工贸公司仅能取得对迪康公司的债权。而迪康公司无任何资产，大洋工贸公司的债权必将落空。五、迪康公司于2013年起诉请求大洋工贸公司按照联合建设合同结算，同时解除大洋工贸公司与辛乐民签订的接楼工程合作建设合同。迪康公司要借助法院判决，固定其与大洋工贸公司之间的债务关系，进一步印证了前述论断。符合贵院在二审判决中“作为法定义务人的迪康公司完全可以主动履行给付大洋工贸公司约定款项的义务，也能够实现依法提存的消极司法补救措施，而其以民事诉讼的方式请求人民法院判令自身履行给付义务，违背我国权利人依赖法律制度追求诉讼利益的基本原则”的论述。六、人民法院可适用民间借贷纠纷中对于大额现金交付的裁判规则，核查本案所涉8000余万元购房款是否已经实际交付。从2007年至2020年的诸多判决，没有一份查清8000余万元购房款的支付过程。认定存在购房款交付的依据，仅仅是原告方代理人当庭一句简单陈述，以及加盖大洋工贸公司财务收讫章的收据和迪康公司的认可。《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》中，对于大额现金支付案件的审理规则表述为“在借贷金额巨大时，无论是出借人还是借款人，一般都会对资金交付持较为谨慎的态度。对于大额借贷，人民法院通常应当对借款合同、借据、银行资金往来交付证据、企业会计资料等综合审查认定。对出借人主张通过现金方式支付的大额借贷，在出借人无法提供借据等债权凭证之外的其他证据证明借款已经实际支付的情况下，则应当进一步审查出借人的经济状况、借款人与出借人的关系、交易习惯等相关事实，从而判断当事人的主张是否成立。此外，借贷金额与当事人之间的亲疏关系、当事人的经济能力以及借款来源和用途等相关事实均有不同程度的牵连，查清借贷金额本身不仅是正确审理民间借贷案件借款本金的需要，也是进一步结合其他事实认定借贷关系是否真实发生的必要一环。款项交付事实的查清，一般应当包括交付方式、交付时间、交付地点、交付人和接受交付人的情况等多方面内容。通常小额借贷的支付方式，当事人更愿意选择现金交易，而大额借贷的现金交易还是较为少见。在司法实践中，出借人对于难以证明实际交付的借款，往往主张系以现金方式交易从而逃避举证证明款项已经实际交付的事实，对此应当谨慎对待。对于出借人主张以现金交付的借款，则应当对交付时间、交付地点、交付人和接受交付人等交付细节进一步予以审查确认，从而力求查明款项交付的事实”。恳请法院能够基于前述裁判规则，核查本案购房款的交付过程。七、本案除以上存在虚假诉讼嫌疑之外，还存在联合建设合同、房屋买卖合同上所加盖大洋工贸公司公章虚假、辛玉民在诉讼中承认系由个人出售房屋、案涉部分购房款转给了案外人龙马房地产公司和中兆亿通公司、本案所出售房屋均价相差近千元差价等诸多情况，请一并予以甄别。2018年9月26日，最高人民法院、最高人民检察院公布《关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》，进一步规范虚假诉讼入刑的相关规定，故在审理民事、商事案件中，应按照指导意见的相关规定，排除虚假诉讼。彭海波辩称：大洋工贸公司与迪康公司是合作联建的法律关系，迪康公司依据约定，以大洋工贸公司的名义销售案涉房屋，法律后果应当由大洋工贸公司承担。案涉房屋是在大洋工贸公司的房产续建的工程，且大洋工贸公司联建的目的就是为了对外销售。该工程在建设过程中的审批、报建、验收等相关手续，在政府相关部门办理时，需要使用大洋工贸公司的印鉴。合作关系使用印鉴的民事法律行为，大洋工贸公司是认可的，否则该工程是不能完成的。因此大洋工贸公司应承担合作方就此实施民事行为的法律后果。大洋工贸公司与迪康公司的联建合同纠纷；涉嫌绑架等刑事问题；伪造印章等，均与彭海波的善意购买行为无关，应由大洋工贸公司另行主张权利，不应以此来对抗善意购房人。自2005年至今15年大洋工贸公司一直以案涉房屋买卖是虚假为由进行抗辩，彭海波一直占有使用案涉房屋15年，能够证明案涉房屋买卖是真实的。辛乐民、辛玉民、迪康公司均未提交书面陈述意见。彭海波向一审法院起诉请求：大洋工贸公司履行合同，协助彭海波办理不动产权证书。一审法院认定事实：2005年11月7日，迪康公司以大洋工贸公司名义与彭海波一份签订房屋买卖合同，该合同中约定：大洋工贸公司将位于中山路162-1号迪康大厦16层B号（现为××号）的房产（建筑面积：138.5211平方米）以620,000元的价格出售给彭海波，大洋工贸公司承诺于房屋交付90日内为彭海波办理房地产住宅局颁发的独立房屋所有权证。该合同落款的出卖人处加盖有哈尔滨市大洋工贸有限公司的公章，买受人处有彭海波的签名。2005年12月23日，迪康公司以哈尔滨市大洋工贸有限公司名义为彭海波出具收到620,000元房款的收据一张，该收据上加盖有哈尔滨市大洋工贸有限公司的现金收讫章。彭海波一直占有使用案涉房屋至今。2005年12月9日，大洋工贸公司单位名称由“哈尔滨市大洋工贸有限公司”变更为“哈尔滨市大洋工贸有限责任公司”。大洋工贸公司曾与迪康公司、辛乐民因位于哈尔滨市××区××号涉案办公楼的续建问题，先后签订过两份合同。其中，2005年4月，大洋工贸公司与迪康公司签订联合建设合同一份，该合同主要内容为：迪康公司对哈尔滨市××区××号办公楼二期工程进行投资续建，大洋工贸公司以土地作为合作投资，享有二期工程中总建筑面积的40%，迪康公司以二期工程作为投资，享有二期工程中总建筑面积的60%，具体分配方案待定。迪康公司负责办理续建部分的审批手续（不含土地手续），选择施工单位、监理公司、工程设计、施工安排、资金、开工、竣工时间及工程质量等事宜，大洋工贸公司给迪康公司提供公章、财务章、土地使用许可证。协议同时约定，迪康公司负责续建房屋的销售及后期的物业管理，大洋工贸公司应协助迪康公司办理产权证和土地证，提供必要的相关手续。2005年12月29日，大洋工贸公司与辛乐民签订了接楼工程合作建设工程合同，该合同的主要内容为：大洋工贸公司以接建楼土地地基、基础作为合作条件投入，享有接建部分总面积40%的所有权，辛乐民以接建工程所需全部资金作为投入，享有接建部分的60%的所有权。上述两份合同的效力问题以及诉争房产的销售问题已多次形成诉讼。其中，原告孙丽慧与大洋工贸公司房屋买卖合同纠纷一案诉至一审法院，要求大洋工贸公司协助孙丽慧办理房屋产权证，一审法院作出（2008）香民一初字第578号民事判决书，认定了孙丽慧与迪康公司以大洋工贸公司名义签订房屋买卖合同的效力，判决支持了孙丽慧诉求。后大洋工贸公司上诉，二审法院在（2008）哈民一终字第1747号民事判决书中认定的案件事实与本院一致，二审法院认定：“迪康公司与大洋工贸公司为联建房屋合同双方，按照联建协议，大洋工贸公司以其名下的土地及地上建筑物的底座作为出资资产，并以大洋工贸公司的名义申请续建……房屋建成后，迪康公司用大洋工贸公司提供的相关手续以大洋工贸公司的名义办理了续建房产的房屋所有权证书。迪康公司依据协议分工，以大洋工贸公司的名义与孙丽慧签订了房屋买卖合同，将争议房产出售给孙丽慧，孙丽慧依据合同约定交付了购房款，并实际占用诉争之房，经审查，该协议不违反法律强制性规定，因此，以大洋工贸公司名义与孙丽慧签订的房屋买卖合同应是合法有效的……依据双方签订的协议，房屋建成后的销售工作由迪康公司负责，事实上也是迪康公司以大洋工贸公司的名义出售诉争之房的，如出现部分交款不实，由此产生的亏空也应从迪康公司应得的份额中扣减，由迪康公司承担不利后果。另外，该纠纷是迪康公司与大洋工贸公司之间联建应解决的问题，大洋工贸公司不能以与迪康公司的纠纷对抗购房人”。故二审法院驳回上诉，维持原判。另有迪康公司因与大洋工贸公司及辛乐民合同纠纷一案诉至一审法院，请求确认迪康公司与大洋工贸公司签订的联合建设合同有效，迪康公司、大洋工贸公司按照合同约定进行决算，确认大洋工贸公司与辛乐民签订的接楼工程合作建设合同未实际履行，依法解除。一审法院在（2013）香民一初字第100号判决书中确认了迪康公司与大洋工贸公司签订的联合建设合同合法有效，判决迪康公司与大洋工贸公司按该合同履行后的收益比例进行结算。后大洋工贸公司不服该判决上诉，二审法院在（2014）哈民一民终字第320号民事裁定书中认定：“联建合同的效力，业经生效的香坊区人民法院（2008）香民一初字第574号民事判决书及本院（2008）哈民一终字第1746号民事判决书审查，上述判决依据该联建合同的约定，认定迪康公司以大洋工贸公司名义与买受人之间的房屋买卖合同有效，判决大洋工贸公司协助涉案房屋买受人办理房屋产权证照。故迪康公司再次请求法院确认其与大洋工贸公司签订的联建合同效力，没有法律意义”。故裁定撤销一审民事判决书并驳回迪康公司的起诉。庭审中，迪康公司自认其没有与大洋工贸公司按照联合建设合同约定的分配比例进行决算，案涉房屋在迪康公司销售范围内，其基于联合建设合同约定，以大洋工贸公司名义对外销售并收取彭海波的购房款。一审法院认为，大洋工贸公司与迪康公司为联建房屋合同双方，按照联建协议约定，迪康公司负责续建房屋的销售。房屋建成后，迪康公司用大洋工贸公司提供的相关手续以大洋工贸公司的名义办理了续建房产的房屋所有权证书。本案中，迪康公司依据协议分工，以大洋工贸公司的名义与彭海波签订了房屋买卖合同，将案涉房产出售给彭海波，彭海波依据合同约定支付了购房款，并实际占有案涉房屋。经一审法院审查，该协议不违反法律强制性规定，因此，迪康公司以大洋工贸公司的名义与彭海波签订的房屋买卖合同应是合法有效的。彭海波主张其与大洋工贸公司形成了房屋买卖合同关系，大洋工贸公司应协助彭海波办理房屋权属证明的诉讼请求，予以支持。关于彭海波是否已支付了购房款的问题，彭海波称以现金方式支付了全部购房款，虽未能提供证据证明其现金支付情况，但迪康公司对此予以认可，且其以大洋工贸公司名义开具了购房款全款收据，彭海波一直占有使用案涉房屋至今，根据正常的逻辑推理和日常生活习惯只有买受人交付全额购房款后，出卖人才会出具收据并将案涉房屋交与买受人占有使用，故认定彭海波已支付了全部购房款。关于大洋工贸公司辩称的其没有与彭海波签订房屋买卖合同，且没收到购房款的问题，因迪康公司认可其依据与大洋工贸公司的协议约定，以大洋工贸公司名义出售案涉房屋的，如出现部分交款不实，由此产生的亏空也应从迪康公司应得的份额中扣减，由迪康公司承担不利后果，故对大洋工贸公司的该项抗辩意见，不予采纳。关于大洋工贸公司辩称因彭海波交款时间晚于合同约定时间导致合同无效的问题，大洋工贸公司的抗辩理由并不是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故对大洋工贸公司的该项抗辩意见，不予采纳。关于大洋工贸公司辩称的房屋买卖合同上的公章和收据中的现金收讫章均系伪造的问题，房屋买卖合同及收据中虽没有经办人签字，但加盖大洋工贸公司的印鉴，且亦无证据证明其只有一套印章，故以大洋工贸公司为标准认定房屋买卖合同印章真伪，显失公平，且大洋工贸公司公章管理产生的后果不应由房屋买受人彭海波承担，对大洋工贸公司的鉴定申请，不予准许。大洋工贸公司所提出的公章及收讫章均系伪造的抗辩理由，不能用于对抗本案中的房屋买受人。关于本案应否移交公安机关处理的问题，案件审理中，大洋工贸公司认为本案中彭海波所提供的证据房屋买卖合同及收据中的章均系伪造，本案涉嫌刑事犯罪，故向一审法院提出申请，要求移送公安机关。但在本案审理中，依据各方提出的证据及庭审查明的事实，并未发现有与犯罪嫌疑有关的线索和材料，且哈尔滨市中级人民法院在（2008）哈民一终字第1747号民事判决书中查明：“王建业于2006年1月1日，到哈尔滨市公安局经侦支队举报辛玉民等人涉嫌绑架、私刻公章、经济诈骗等犯罪，经侦支队侦查后认为举报不实，举报的犯罪事实不能成立，并于2007年6月18日作出不予立案决定，并已通知王建业”。因此，在大洋工贸公司不能提供充分的证据证明其主张成立，应认定本案中的彭海波与大洋工贸公司构成房屋买卖民事法律关系，本案不符合移送公安机关处理的条件。关于大洋工贸公司的反诉请求，因大洋工贸公司无正当理由未交纳反诉费用，故对大洋工贸公司的反诉部分，不予审理。判决：大洋工贸公司于本判决生效之日起十日内，协助彭海波办理位于哈尔滨市××区××号××号房屋（现为××号）的房屋权属证明（以房产部门及相关部门的实测面积为准）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，迪康公司在本案诉讼和另案与大洋工贸公司的诉讼中陈述并提供证据证明，其与大洋工贸公司就案涉房屋的建设签订联合建设合同，约定由迪康公司对案涉房屋续建，并负责续建房屋的销售及后期的物业管理，大洋工贸公司协助迪康公司办理产权证和土地证，提供必要的相关手续的事实。虽然大洋工贸公司对该联合建设合同存有异议，但未提供证据证明或者确认该合同不成立或者无效的事实存在，迪康公司亦确认双方对该合同约定的内容未履行完毕，故一审判决关于迪康公司依据该合同，以大洋工贸公司的名义与彭海波签订了案涉房屋买卖合同，以及案涉房屋买卖合同有效的认定正确，本院予以确认。大洋工贸公司关于该合同约定的房屋销售只是缔约等行为，不包括收取款项的上诉主张，没有合同依据和法律依据。关于案涉房屋买卖合同购房款的交纳问题。迪康公司在本案诉讼中确认收到彭海波购房款，根据前述，在迪康公司具有销售案涉房屋的合同依据，且迪康公司与大洋工贸公司就联合建设合同未进行结算的情况下，彭海波如何交纳的购房款，迪康公司收取购房款的去向如何，均不损害大洋工贸公司的利益，对此大洋工贸公司应与迪康公司予以处理，不能以此对抗购房人的房屋买卖合同权利。关于案涉收据印章问题。大洋工贸公司提供的证据仅能证明该公司在2005年12月9日变更了企业名称，不能证明企业名称变更前使用的印章已经收回并销毁、及大洋工贸公司印章被伪造的事实存在。结合前述案涉房屋的销售情况，大洋工贸公司关于案涉购房款收据中加盖的印章系伪造的上诉主张证据不足。综上所述，大洋工贸公司的上诉不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨市大洋工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  李妮娜二〇二〇年十二月八日书记员  周小倩