天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初8513号原告：赵春香，女，1954年1月14日出生，汉族，无职业，住天津市河**。被告：天津市本同商贸有限公司，注册地天津市河**珠江道与西横街交口（晨硕市场内**）。法定代表人：李倩。原告赵春香与被告天津市本同商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵春香到庭参加诉讼，被告天津市本同商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵春香向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还原告保证金5000元；2.依法判令被告退还原告商铺租金6480元；3.依法判令被告支付违约金2628元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年8月20日与被告签订6食衣街区162号商铺租赁协议，约定租赁期限自2017年8月20日至2019年10月19日，但该商城于2017年12月16日才开业。匆忙开业以来整个商城硬件不达标，就商城空调问题与被告协商，被告以各种理由搪塞原告，推脱不修，整个冬天原告都没有享受应有待遇，甚至多次感冒发烧。2018年5月由于空调问题始终没有实质解决，被告需进行大规模维修，承诺租期顺延15天。2018年9月商城的电梯正式停用，被告以等配件为由不予维修，导致原告无法正常经营。2018年11月进入采暖期，由于商城空调无法正常运转，室内温度最高只在3-5摄氏度。2018年12月5日至12日，被告对商城电梯进行维修，整个商城弥漫烟尘和电焊味道。2019年2月2日被告自行关闭商城一层至二层的出入门，导致原告无法进入二层的租赁商铺。被告的上述行为已构成根本违约，为此诉至法院，望判如所请。被告天津市本同商贸有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年6月29日签订《租赁协议书》一份，约定原告（乙方）承租被告（甲方）天津市河北区中山路6食衣号街区内第162号商铺，该商铺位于商城2层，承租面积为12平方米，租期自2017年8月20日至2019年10月19日止，租金标准6元/天/平方米，年租金26280元（共365天），双方签订合同之日一次性支付一年租金，乙方第一年一次性缴纳全年租金的可享受14个月的实际承租使用期。保证金为5000元，退还方式为合同履行期满乙方迁出本商城后，双方办理完毕卖场交接手续后10个工作日内，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用，甲方退还乙方保证金，保证金退还时不计利息。违约处理中约定如甲方违约行为造成解除本合同，甲方退还乙方租金余额及保证金，并承担年租金10%的违约金。同时双方还约定，甲、乙方共同到现场办理完签约手续后乙方可获得十五天装修期，此期间内不计租金。此外，双方就其他权利义务亦一并进行了约定。协议签订当日被告实际收取原告一年租金26250元及保证金5000元，并为原告分别开具《收据》各一份。2017年12月16日该商城开业。商城运营期间，存在环境脏乱、空调停止供暖等问题。部分商户曾因1层至2层上下客扶梯无维保公司向天津市河北区市场和质量监督管理局进行反映，2018年9月5日天津市河北区市场和质量监督管理局作出《特种设备安全监察指令书》，责令天津陆食衣号街区企业管理有限责任公司于2018年9月20日前确定新的电梯日常维护保养单位，并签订电梯维保合同。2018年9月20日，该商城内1层至2层上下客扶梯被关停。此后，原告未再支付下年度租金，该商城现处于停业状态。现原告以诉称为由起诉来院，要求被告退还保证金5000元、商铺租金6480元并支付违约金2628元。庭审中，原告表示因商城于2017年12月16日才正式开业，因此起租日期应自该日开始并顺延租期。上述事实，有原告提供、本院调取的相关材料及庭审记录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2017年6月29日签订的《租赁协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务，现该合同已期限届满终止。因商城经营环境不佳、1层至2层扶梯于2018年9月20日被关停，被告未能向原告提供正常的经营环境和条件，被告上述行为已构成违约，现原告要求被告承担违约责任并退还保证金5000元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的数额，双方合同约定被告应按年租金10%承担违约金，鉴于被告实际收取原告一年租金为26250元并已将涉案商铺交付原告使用，应视为双方对于租金的标准在合同实际履行过程中进行了变更，故违约金数额为2625元。关于原告要求被告退还的商铺租金一节，因商城于2017月12月16日开业，此后原告才可实现租赁商铺的经营目的，因此应自2017年12月16日起计收租金，原告交纳一年租金对应时间段亦应认定为2017年12月16日至2018年12月15日，按照年租金26250元标准及租赁商铺的面积12平方米核算后，每平方米每天租金为5.99元（26250元÷365天÷12平方米=5.99元）。由于2018年9月20日起扶梯被关停，被告未能为原告提供正常的经营条件和环境，致原告无法实现租赁商铺的经营目的，因此自2018年9月20日起至该年度租期届满之日，即2018年12月15日止，期间共87天的房屋租金应予退还，数额为6253.56元（5.99元/天/平方米×12平方米×87天=6253.56元）。至于原告一次性交纳一年租金应享受14个月租期的问题，因一年外多享受的2个月使用期，系一次性交纳一年租金后被告给予的优惠期，并不计收租金及影响租金标准，属额外赠与性质，因此该2个月不应纳入核算租金的期间范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，判决如下：一、本判决生效之日后十日内，被告天津市本同商贸有限公司向原告赵春香支付违约金2625元；二、本判决生效之日后十日内，被告天津市本同商贸有限公司退还原告赵春香商铺租赁费6253.56元；三、本判决生效之日后十日内，被告天津市本同商贸有限公司退还原告赵春香租赁保证金5000元；四、原告赵春香的其他诉讼请求予以驳回。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，由被告天津市本同商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  苑治臣二〇二〇年十二月十一日书记员  王 杰附：本裁判适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。