湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2248号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：宜昌清能置业有限责任公司，统一社会信用代码914205066703745970，住所地宜昌市夷陵区小溪塔街道夷兴大道**。法定代表人：廖虔华，该公司经理。委托诉讼代理人：田军，湖北前锋律师事务所律师。（特别授权代理）委托诉讼代理人：汪璇，湖北前锋律师事务所实习律师。（特别授权代理）上诉人（原审被告、原审反诉原告）：田回回，女，1986年4月29日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：车金宝，湖北群晖律师事务所律师。（特别授权代理）原审第三人：袁波，男，1981年5月23日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：车金宝，湖北群晖律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人宜昌清能置业有限责任公司（以下简称清能公司）因与上诉人田回回、原审第三人袁波商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人清能公司上诉请求：请求撤销宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初965号民事判决第二项有关利息的内容及第三项，改判田回回支付清能公司违约金119000元。事实和理由：1.一审程序错误。袁波不承担法律后果，不是第三人，应作为证人参与诉讼。2.清能公司对合同不能履行并无过错。贷款手续、征信状况的审核不是清能公司的义务，清能公司只是在购房人与贷款银行之间进行协调联络，清能公司也不能对购房人的贷款情况提出异议。田回回未能办理按揭贷款的后果应该归责自己。合同中也约定，买受人不能按揭的，要在合同签订之日内以现金方式付清房款。购房人不能付清房款，合同不能履行的责任在购房人一方。上诉人田回回上诉请求：请求撤销宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初965号民事判决，改判清能公司返还购房款，支付田回回违约金342139.60元。事实和理由：田回回已经提交11份证据证明，清能公司在明知银行不能对尾盘大于140平方米的房屋进行贷款的情况下，特意制作了“别墅”和“住宅”两份合同，故合同不能履行的后果归责于清能公司。清能公司向一审法院起诉请求：1．判令立即解除清能公司与田回回于2018年5月30日签订的编号为1041845的《宜昌市商品房买卖合同》；2．判令田回回向清能公司支付违约金119000元；3．判令田回回承担诉讼费、公告费等相关费用。一审判决认定的事实：田回回与其男朋友（即第三人）袁波欲购房居住，于2017年12月17日到清能公司开发的清江润城营销中心看房，经售楼部工作人员袁爱霞介绍，二人看中了清江润城二期99-20-2-101号房。当日，袁波通过微信向袁爱霞转账5000元定金（此款在2018年3月中旬退款给袁波）。次日，袁爱霞通过微信将清能公司开具的购房定金收据转发给袁波。之后，袁爱霞与袁波通过电话、微信方式沟通购房事宜。2018年3月6日，清能公司与田回回签订《清江润城商品房认购书》，依据该认购书，田回回认购清能公司开发建设的清江润城二期99-20-2-101号商品房，签订认购书时应交付购房定金5万元，在2018年3月30日前到清江润城营销中心二楼签订《宜昌市商品房买卖合同》，并带上按揭贷款所需资料。当日，田回回依约交付购房定金5万元。之后又于4月30日交纳购房款5万元。2018年5月30日，清能公司与田回回签订《宜昌市商品房买卖合同》（含补充协议，下同），田回回购买清能公司开发的清江润城20号别墅楼20座2单元1/4层号房，该房屋共二层，面积197.47平方米，总价款1710698元。该合同第六条关于付款方式及期限约定买受人按贷款方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件六；该合同附件六约定：“一、付款方式及期限：买受人选择贷款方式付款，须于本合同签订之日起付清购房首付款520698元整（含定金），剩余房价款1190000元买受人申请办理商业贷款。办理商业贷款需在本合同签订之日十个工作日之内办结商业贷款手续，逾期按本合同第七条约定执行。如因买受人提供的按揭资料不合格或买受人银行征信状况异常导致按揭银行不能为买受人提供按揭贷款，买受人须于合同签订之日7日内以现金方式付清全部购房款，如逾期出卖人有权单方面解除本合同。”合同第七条就买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款……”。合同第十九条第一款约定：“出卖方单方解除合同的，应书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的20%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房款全额退还买受人。如遇房价上涨，出卖人还需向买受人支付按照新价格计算的房价款与原房价款的差额。”同日，田回回以刷卡方式向清能公司支付房款420698元，连同之前交付的定金、购房款，共计支付购房款520698元，清能公司亦向田回回开具了总额为520698元的购房款发票。2018年5月30日，清能公司为保证田回回顺利通过签约银行的贷款审查，与田回回签订了编号同样为1041845的《宜昌市商品房买卖合同》，合同文本中除了将“别墅楼”改为“住宅楼”外，其他内容均与前述文本一致。2018年6月1日，田回回持该买卖合同到清能公司指定的武汉农商行办理商业贷款时，被告知房屋面积超过140平方米，不能办理贷款。清能公司即与销售人员袁爱霞反映。同年6月5日，袁爱霞微信告知袁波办理预告登记和贷款手续，并表示已与银行联系，银行要求增加首付。同年6月7日，袁波通过微信将田回回的征信记录转发给袁爱霞。之后，袁爱霞与袁波多次就落实银行贷款事宜进行沟通，袁爱霞向袁波反馈的情况是：经其本人、部门负责人联系清能公司签约银行中国农业银行、中国建设银行，对案涉房屋购房人田回回为单身、购房超过140平方米的现状，中国农业银行不承接此笔贷款，中国建设银行有做此笔贷款的希望，但有可能会增加首付比例至40%-60%。第三人袁波要求签订增加首付款补充协议无果。2018年8月28日，清能公司销售部负责人刘小鹏通过电话向袁波反馈，中国建设银行因为该楼盘业务量太少，不同意做此笔贷款，其再协调武汉农商行。2018年11月6日，清能公司向田回回发函，通知其在2018年11月14日前到清能公司指定的银行办理贷款，并确保全部房款到达出卖人账户。2018年11月19日，田回回回函清能公司：“我在指定期限内到达指定银行，就贷款事宜与银行进行了沟通。银行回复如下：一、自我与贵公司签订《宜昌市商品房买卖合同》之日前，银行就停止了办理清江润城大于140平方米房屋的贷款。二、经贵公司领导与银行协商，就我所购买的房屋办理银行贷款，但我属于单身，仍旧不予办理贷款。三、房屋大于140平方米，不属于财政发放工资的人员也一律不发放贷款……”，田回回认为清能公司隐瞒了其与签约银行之间的约定，造成无法办理贷款和相关产权手续，要求清能公司继续协调签约银行为其办理贷款。2019年5月7日，清能公司工作人员袁爱霞电话告知袁波，经协调，伍家岗农行可以提供贷款，但要将首付增加至60%。袁波表示与家人商量。2020年5月29日，清能公司销售部负责人刘小鹏微信告知袁波，公司讨论决定按退房处理，请其提供田回回的银行卡号。袁波将田回回银行卡号微信发给刘小鹏，但要求清能公司支付违约金或协调银行办理房贷继续履行合同。一审法院认为：，清能公司与田回回签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应该按照合同履行。现就第三人主体资格、双方对合同不能继续履行的责任及解除合同处理评判如下：一、关于袁波的第三人主体资格。田回回提供的证据显示，从最开始看房，到后面签订《清江润城商品房认购书》、交纳购房定金、签订《宜昌市商品房买卖合同》，以及与清能公司工作人员就落实贷款银行等事项，袁波均参与其中，且购房款项来源于袁波，其作为实际出资人，不排除袁波与本案处理结果有法律上的利害关系，因此，袁波具有第三人主体资格。二、关于合同不能继续履行的责任。案涉商品房买卖合同从签订到清能公司工作人员告知第三人作退房处理，时长近两年，清能公司未能收到田回回支付的剩余房款，田回回明确表示无力采取银行按揭贷款以外的方式支付剩余房款，亦无法取得案涉商品房的所有权，合同履行陷入僵局，无法继续。1.清能公司对合同不能继续履行的责任。清能公司作为商品房开发企业，与田回回签订商品房买卖合同约定田回回作为买受人，以担保贷款方式付款，其因此应承担协调签约银行为田回回办理贷款，进而为其贷款提供阶段性保证责任。各方当事人的陈述及举证显示，合同签订前，清能公司工作人员详细询问了田回回情况，与签约银行进行了沟通。合同签订后，清能公司工作人员一直与签约银行联系、协调，但相关银行基于风险控制原因，未能为田回回办理按揭贷款，合同因此不能继续履行，清能公司对此并无过错。清能公司作为商品房建设单位，采取一套房子两套合同文本，以促成买受人顺利通过银行贷款的审查，进而促进房屋销售，属于违规操作，但并不表明其在案涉合同不能继续履行方面存在过错。田回回辩称清能公司隐瞒其与签约银行之间的约定，致其不能办理贷款和产权手续，对合同不能继续履行负有过错，无相关证据证明，不予采信。2.田回回对合同不能继续履行的责任。依据双方所签商品房买卖合同关于付款方式和付款期限的约定，田回回的义务主要有：提供合格的按揭贷款资料、确保银行征信状况不影响按揭贷款，在合同签订后十日内办结商业贷款手续，以确保清能公司依约收到田回回通过银行按揭支付的下欠购房款119万0000元。合同签订后，田回回于2018年6月1日按照清能公司要求到其指定的武汉农商行办理银行按揭贷款，被告知所购房屋面积超过140平方米，不能办理贷款，随即通过第三人向清能公司反馈上述情况；之后，田回回通过第三人向清能公司提交了征信记录，并委托第三人与清能公司就落实贷款银行事宜一直进行沟通，按照清能公司要求向清能公司或银行提供贷款资料，直至2020年5月29日，清能公司工作人员刘小鹏微信通知第三人公司决定案涉房屋按退房处理。在此过程中，清能公司及其工作人员未对田回回提供的贷款手续、征信状况提出过异议，也没有证据表明田回回提供的贷款手续不合格、征信状况异常。清能公司签约银行针对清江润城项目贷款风险管控发生变化，是田回回未能依约办理按揭贷款手续的关键，由此产生的后果不可归责于田回回。3.第三人对合同不能履行的责任。相关证据表明，第三人袁波是受田回回委托，参与房屋买卖的相关事宜，相应的法律后果应由委托人（即田回回）承担，且没有证据表明其在办理受托事项中存在过错。根据合同相对性原则，其亦不对合同不能继续履行承担责任。如前所述故，案涉商品房买卖合同不能继续履行，不可归责合同双方即原、被告，更不能归责于第三人。三、关于合同的解除。清能公司主张解除合同，田回回同意解除合同，尽管双方主张解除合同的事由、性质认识并不一致，但双方对合同陷入僵局无法继续履行、案涉房屋买卖合同应予解除具有共识，清能公司主张自田回回收到法院送达的诉状副本之日（即2020年6月18日）合同解除，田回回并无异议，法院予以确认。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条关于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收取的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，合同解除后，清能公司作为出卖人应将收取的520698元的购房款及利息返还作为买受人的田回回，利息应从其收取款项之日起按照同期同类银行贷款利率计算；因合同不能继续履行不能归责于当事人双方，对于清能公司主张田回回构成逾期付款，由田回回向其支付违约金119000元的诉讼请求及田回回(反诉原告)要求确认清能公司(反诉被告)单方解除合同、由清能公司(反诉被告)向其支付违约金342139.60元的反诉请求，均不予支持。据此判决：1.解除宜昌清能置业有限责任公司与田回回于2018年5月30日签订的编号为1041845的《宜昌市商品房买卖合同》；2.宜昌清能置业有限责任公司于本判决生效后立即返还田回回购房款520698元及利息（利息计算基数及起止点：从2018年3月5日起算5万0000元，从2018年4月30日起算5万0000元，从2018年5月30日起算420698元，均计算至债务清偿之日止。利率标准：2019年8月19日前，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算；从2019年8月20日起，按照同期全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.驳回宜昌清能置业有限责任公司其他诉讼请求；4.驳回田回回其他反诉请求。经审查，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，清能公司与田回回在《商品房买卖合同》中约定以贷款方式支付房款，是双方对支付方式的约定，并非对支付义务的变更，支付房款仍是田回回的义务。清能公司作为商品房开发企业，只是协助购房人办理贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，田回回提供了贷款的资料，清能公司也协调多个银行为田回回办理贷款，但均因银行自身贷款审核的问题无法办理贷款，应为不可归责于当事人双方的事由，而未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行。因此，依照法律规定，清能公司应当将收受的购房款本金及其利息返还买受人田回回。上诉人清能公司、田回回的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9112元，由上诉人宜昌清能置业有限责任公司负担2680元，上诉人田回回负担6432元。本判决为终审判决。审判长  余焕春审判员  苗劲松审判员  黄孝平二〇二〇年十二月十四日法官助理张端书记员冀琦芳