湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12902号上诉人(原审被告)：长沙雨花经开开发建设有限公司（曾用名：湖南环保科技产业园开发建设投资有限责任公司）,住所地湖南省长沙市雨花经济开发区振华路****栋。法定代表人：廖昌规，董事长。委托诉讼代理人：彭波，男，1990年5月1日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：何京军，湖南云天律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：长沙市环园物业管理有限公司，住所，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路南二段**管理服务中心办公楼div>法定代表人：童艾安，董事长。委托诉讼代理人：谭铁索，湖南清枫律师事务所律师。上诉人长沙雨花经开开发建设有限公司(以下简称经开公司)因与被上诉人长沙市环园物业管理有限公司（以下简称环园物业）物业服务合同纠纷一案，经开公司不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。经开公司上诉请求：一、依法撤销（2020）湘0111民初4222号民事判决书，改判驳回被上诉人要求上诉人支付地下车位管理费312840元的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费、保全费全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定被上诉人诉讼请求未过诉讼时效没有法律和事实依据；2、即便被上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效，上诉人亦不具有向其支付地下室车位费用的合同义务；3、双方在《物业服务合同》签订前便对《前期物业服务合同》项下的所有费用进行结算并支付完成，若另行支付地下室车位管理费则上诉人支付的费用总额将远远超出《物业服务合同》约定的物业服务费，与被上诉人在一审中陈述的“因新约定的物业管理服务费较前有所提升”的事实不相符合，故被上诉人在退出涉案物业管理时再次要求上诉人承担支付地下室车位管理服务费的义务无事实和法律依据；4、即便认定为上诉人应当另行支付地下停车位管理服务费，上诉人需要支付地下室管理费的数额亦应根据被上诉人提供地下室车位管理服务的实际情况另行结算。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。环园物业辩称：上诉人混淆本案基本事实，根据一审认定事实双方对于是否应该支付地下车位管理费从未有过歧义，只是在支付具体金额存在异议，双方都是根据上述合同、函件来约束双方的权利义务，也没有超过诉讼时效的问题。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。环园物业向一审法院起诉请求:1.判令经开公司支付环园物业地下室车位管理费312840元，逾期支付利息84466元（以312840元为基数，按银行同期贷款利率，从2015年9月1日计算至起诉之日）；2.判令经开公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：白田村农民保障性住房（又称白田佳苑）由经开公司开发建设。2012年，经开公司通过邀请招标方式选聘环园物业对白田佳苑提供前期物业管理服务，因有三笔费用（地下室（地下室车位管理费圾清运费、物管用房装修费）未含在物业管理服务费投标报价内，为此，经开公司于2012年12月25日召开招投标领导小组会议并形成《会议纪要》，载明就环园物业提出的上述三笔费用达成一致意见，在综合考虑实际情况及其他保障住房对于该三笔费用处理模式的情况下，确定在投标报价以外再支付这三笔费用，其中地下室车位管理费标准按每个车位24元/月支付。2013年2月4日，经开公司、环园物业就涉案小区的前期物业服务签订《白田佳苑前期物业管理服务合同》，约定：1.物业类型为征地农民拆迁保障住房，占地面积49833.03㎡，合同期限自2012年12月1日至2014年11月30日；2.本合同所指的物业管理费指环园物业根据招标文件要求所投报的物业管理成交价，本项目不直接向业主收取物业管理服务费，物业管理服务费为第一年1499577元、第二年1663050元，并备注地下室车位管理费及建筑垃圾清运费不在本合同范围内；3.付款方式：签订合同后经开公司支付年度总费用的10%，每季度末支付年度总费用的20%，全年管理优秀，无任何违反合约的事宜，遵守经开公司有关规定，合同期到一次性支付余款；4.物管用房装修费用在经开公司审核环园物业的装修方案并在环园物业进场后按实际施工进度支付，除该费用由经开公司另行支付外，其余一切费用都包含在物业管理费包干价中，经开公司不再支付其他费用；5.除合同规定的应收费项目外，未经经开公司同意，环园物业不得收取其他任何费用（按物业使用人的要求，向物业使用人提供的特约有偿服务收费除外）；6.合同第二十二条就小区地上停车位、租赁停车位的停车费标准分别予以约定，另载明“购买了地下停车位的业主可以在自购车位内免费停车，由物业公司发放出入证，业主凭证出入小区”“环园物业应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务”。2015年10月26日，经再次招投标，环园物业、经开公司签订《白田村农民保障性住房物业管理服务合同》，约定继续由环园物业对涉案小区提供物业管理服务，合同期限自2015年9月1日至2018年8月31日；本项目不直接向业主收取物业管理服务费，物业管理服务费标准为每年1746200元，为包干价，由经开公司根据付款方式约定进行支付；除合同规定的应收费项目外，未经经开公司同意，环园物业不得收取其他任何费用（按物业使用人的要求，向物业使用人提供的特约有偿服务收费及政府规定收费除外）。环园物业陈述因新约定的物业管理服务费较前有所提升，已包含了地下室车位管理费，故在该份合同履行期内不用另行收取该项费用。该份合同履行完后，双方未再续签物业管理服务合同，环园物业后退出涉案小区。环园物业因经开公司未支付地下室车位管理费而向其主张并提交报告，2019年4月29日，经开公司向环园物业发出《关于支付白田佳苑物业管理相关款项的函》，载明“地下车位管理费，因与贵公司在支付金额上存有不同意见，我司于2019年5月30日前就我公司同意支付的具体金额通知贵公司”。环园物业庭审中认可双方已结清除地下室车位管理费外的其他物业管理费用。因要求经开公司支付地下室车位管理费未果，环园物业于2020年5月11日诉至一审法院，请求判如所请。庭审中双方确认涉案小区共有地下室车位395个，经开公司主张已出售352个，并提交其自行制作的车位出售统计表、收款情况统计表予以佐证；环园物业对此不予认可，主张无付款凭证和合同签订时间，不符合常理，不能证明车位已出售，且小区是安置房，物业公司所收取的费用均约定由经开公司支付，该证据不能证明车位管理费无需支付环园物业。一审法院认为：环园物业、经开公司签订的《白田佳苑前期物业管理服务合同》《白田村农民保障性住房物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据上述两份合同，已明确涉案小区的物业管理费用由经开公司支付，环园物业不得向物业使用人收取费用（按物业使用人的要求，向物业使用人提供的特约有偿服务收费除外），经开公司辩称在其将地下室车位出售后应由车位使用人承担支付义务，与双方约定不符，且经开公司自行统计的表格不能证明地下室车位已出售及出售时间，故该辩称一审法院不予采纳。经开公司另辩称物业管理服务费为约定包干价，环园物业无权另行主张其他费用，但《白田佳苑前期物业管理服务合同》内明确备注地下室车位管理费未包含在约定的物业管理服务费内，此亦为经开公司另行以《会议纪要》方式进行补充承诺的原因，故环园物业根据经开公司在《会议纪要》内认可标准（每个车位24元/月）主张地下室车位管理费，符合双方约定，一审法院予以支持，根据第一份合同实际履行情况，具体计算金额为312840元（24元/月/个×395个×33月）。就环园物业主张的逾期支付利息，因《会议纪要》未明确费用支付时间，环园物业、经开公司亦未达成补充约定，故一审法院不予支持。关于环园物业主张是否超过诉讼时效一节，经开公司在《关于支付白田佳苑物业管理相关款项的函》内确认因双方对地下室车位管理费的支付金额存在争议，将另行通知环园物业其同意支付的具体金额，故可认定环园物业对该费用进行过主张及交涉，而双方并未约定该笔费用支付时间，环园物业实际在2018年8月31日后才退出涉案小区的物业管理，至2020年5月11日诉至一审法院，未超出诉讼时效；此外，经开公司在函件内表达同意履行后再以诉讼时效届满为由抗辩，一审法院依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原判决如下：一、长沙雨花经开开发建设有限公司于本判决生效后15日内支付长沙市环园物业管理有限公司地下室车位管理费312840元；二、驳回长沙市环园物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3630元（已减半收取），由长沙雨花经开开发建设有限公司负担。二审庭审中，经开公司提交了64张车位使用权转让协议和14张转账凭证，拟证明涉案车位的使用人是业主而不是上诉人，上诉人没有义务支付车位管理费。本院认为该车位使用权转让协议和转账凭证均没有具体日期或无法清晰表明日期为2015年之前，故上述证据与本案无关，本院不予采信。环园物业提交了转账凭证，拟证明经开公司支付给环原物业相关款项的情况。本院认为该转账凭证为经开公司支付给环园物业的其他款项，与本案所涉的地下室车位管理费无关，故不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、环园物业主张地下室车位管理费是否超出诉讼时效。本院认为，环园物业有权根据《会议纪要》的内容主张地下室车位管理费，因《会议纪要》未明确费用的支付时间，双方也未就支付方式与时间达成新的合意，故应在环园物业主张权利时开始计算诉讼时效。环园物业于2018年8月31日后才退出涉案小区的物业管理，于2019年4月29日向经开公司发出《关于支付白田佳苑物业管理相关款项的函》，其中包含2012年至2015年的地下室车位管理费，故环园物业于2020年5月11日向法院起诉，未超出诉讼时效。经开公司的该上诉理由不能成立。二、地下室、地下室车位管理费的支付主体及具体金额iv>本院认为，《会议纪要》系环园物业和经开公司真实意思的表示，《会议纪要》对地下室车位管理费、建筑垃圾清运费、物管房装修费的支付作出了约定，其中建筑垃圾清运费、物管房装修费均由经开公司实际支付，结合《白田佳苑前期物业管理服务合同》的约定，故一审法院认定经开公司应支付地下室车位管理费无误。上诉人认为应按实际使用车位数量来承担地下室车位管理费，本院认为环园物业的管理行为涉及整个地下车库，上诉人的该上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人长沙雨花区经开开发建设有限公司的上诉理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1770元，由长沙雨花区经开开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年十二月十四日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。