浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3868号 上诉人（原审被告）：金华凯润置业有限公司，住所地：金华市婺城区东阳街**第**。 法定代表人：郭大宇，董事长。 委托诉讼代理人：张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王琴，女，1983年11月8日出生，汉族，住金华市婺城区。 上诉人金华凯润置业有限公司因与被上诉人王琴商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金华凯润置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人按自行车库总价20%的损失比例（即人民币152480元）承担赔偿责任，并驳回被上诉人的其他诉讼请求。2.本案一审诉讼费由上诉人与被上诉人合理分担，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审参照类似案件评估报告确定23.24%的损失比例显属不当，即便认定上诉人存在违约行为，一审判决上诉人按自行车库购买价的23.24%（即人民币177181.76元）支付赔偿款，明显过高，有失公平。应综合考量全案，以类似案件达成和解协议的标准即按自行车库购买价的20%比例确定赔付金额。1.类似案件中汇丰公司出具的损失评估，该结果仅可作为参考，不应直接作为本案定案依据。评估报告是一种事后对一法律事项的评价，价格受选取的评估机构、评估参照物等诸多因素影响，不能真实反映合同双方真实意思的表示。在确定赔偿金额时，应当充分考虑上诉人在合同履行过程中的过错程度、双方约定的合同价款、涉案房屋的销售价款、类似案件的处理等各种因素，确定上诉人应承担的赔付比例。评估报告中23.24%为房屋总体价值减损，非自行车库的直接价值减损，一审抛开其他因素认定按23.24%比例确定损失缺乏事实和法律依据。2.本案涉及的中叠地下自行车库，因层高存在部分6米、部分4.2米的实际情况，在销售时价格差异已经客观存在（本案中叠自行车库单价12429元，对应的下叠自行车库单价18380元）。关于案涉自行车库在销售时巨大的价格差异，其根本原因就在中叠自行车库的层高与下叠并不完全一致。上诉人在自行车库定价之时已经充分考虑到了层高不同而产生的价格差异，作出了定价上的调整，被上诉人所谓“层高不足的损失”实际已体现在上诉人车库出售定价时的价差之中，对于此价格差异上诉人在销售过程中并未有任何隐瞒，被上诉人在购买时是明知且认可的。3.上诉人在本案中并无主观过错，导致本案的发生实为失误导致。上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，在销售合同系统中只能填写购房人名称、销售价格、住宅面积等信息，而因案涉楼盘大部分自行车库层高均为6米的情况下，6米层高已经被网签合同的数据锁定，自动生成地下自行车库层高6米，上诉人客观上无法对具体不同区域的自行车库层高进行修改。本案涉及的地下自行车库价款就是合同约定的762400元，主观上上诉人并无以此获得额外利益的故意。4.被上诉人购买的系地下自行车库，其层高设计符合《住宅建筑规范》规定的国家标准，且已通过相关主管部门的验收审查，并无使用上的障碍，并未直接导致使用价值上的损失。故一审直接以自行车库总价的23.24%作为本案的赔付缺乏依据。二、包括本案在内的系列案件中，多起已按自行车库购买价20%进行补偿的方案达成调解并实际履行，一审法院未以此作为参考而径直作出判决，不利于纠纷的解决。上诉人已与多位买受人按自行车库购买价的20%支付补偿款的方案达成调解。《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》中提及，与待决案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，且已经人民法院裁判生效的案件应当进行类案检索并以此参照作为裁判的依据。本案中，20%的赔偿标准虽未达成调解，但足以证明该赔偿标准的广泛认可度。原审法院无视基本事实、争议焦点具有相似性的同类案调解结果径另外作出裁判，显属不当，不利于矛盾的解决。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 王琴辩称：一、关于上诉人要求按自行车库总价20%的损失比例承担赔偿责任的问题。1、一审法院参照类似案件评估报告确定的23.24%损失比例，来计算本案的违约损失金额正确，认定事实清楚。被上诉人购买的房产中自行车库与应桂均、余宁生2户所购买的自行车库均一致。被上诉人在一审审理中参照应桂均户层高测绘报告，并根据一审法院意见及上诉人的同意，被上诉人参照了余宁生户案件损失评估报告，该户评估报告客观反映了自行车库价值因层高不足造成的减损金额。一审法院按照该评估报告作出的判决完全正确。2、上诉人称按自行车库购买价的23.24%损失比例支付赔偿款“明显过高”、“有失公平”。一审判决后，上诉人对同类案件的孙某按自行车库购买价的23.24%进行赔偿，并支付自行车库房款支付之日起至赔偿款支付日止的利息，同样是对待一审法院判决，上诉人对类似案件分别对待，对被上诉人不公平。二、下叠自行车库与本案所涉的中叠自行车库无论价款是否存在差异与本案均没有任何关联性。1、无论事前销售宣传还是事后双方所签订的《商品房买卖合同》中，均约定自行车库的层高是6米。上诉人在房屋销售时，在新闻媒体及单页宣传册上宣传、现场展示等，宣传中叠有“超高地下室，双层设计，6米超高层高，多重超值空间”等作为卖点吸引消费者，现被工商部门认定为虚假宣传，并处以行政罚款。2、上诉人称“自行车库层高被网签合同数据锁定”，称6米是售房系统限制，是失误。难道上诉人在新闻媒体、宣传册及销售人员等宣传6米层高都是失误？同一层高的问题在这么多地方重复“失误”，且在2年的时间内没有去纠正，或表示错误的更正或说明，因此上诉人所谓的“失误”完全不是事实。3、上诉人称房屋符合国家规范，与本案没有关联性。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的是6米，实际层高只有4.2米，没有达到约定要求，即使符合国家标准也属于违约行为。其违约行为直接造成被上诉人所购房产价值的减损。综上，一审法院认定事实清楚，对损失鉴定数额认定正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王琴向一审法院起诉请求：1.判令金华凯润置业有限公司赔偿王琴因层高减少造成的损失381200元；2.诉讼费用由金华凯润置业有限公司承担。 一审法院认定事实：王琴诉称的其因购买“天悦花园”15幢4-302室房产、15幢09号地下自行车库与金华凯润置业有限公司签订《商品房买卖合同》的事实及合同有关层高、售价的约定，与一审法院查明事实一致。另查明，金华凯润置业有限公司于2018年5月11日取得“天悦花园”的预售证。双方还在《商品房买卖合同》中针对价款支付、交付时间及交付条件等作出了约定。合同签订后，王琴付清了2990000元房款，其中09号地下自行车库单价为762400元。2019年9月，“天悦花园”通过竣工验收，金华凯润置业有限公司通知王琴收房，王琴验收时发现15幢09号地下自行车库的层高与合同约定的6米差距加大，未予收房。又查明，金华凯润置业有限公司开发的“天悦花园”同一幢内区分上、中、下叠户型，其中的中叠户型共有24套，地，地下自行车库层高不规则有部分空间层高达6米，最低层高为3.97米；下叠地下自行车库的层高为6米。金华凯润置业有限公司制作的宣传材料和样板房均为下叠，但未对此作出提示说明。在本案审理过程中，基于双方当事人的争议，一审法院在（2020）浙0702民初710号案件中依法委托义乌市汇丰房地产评估有限公司对余宁生购买的“天悦花园”15幢3-301室房产、15幢06号地下自行车库进行司法鉴定，在价值时点2018年6月10日因自行车库层高未达6米造成的价值损失为200400元。06号自行车库合同单价为862400元，与评估差价比例为23.24%。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》属双方自愿协商所签，系合法有效，双方当事人均应按约履行。金华凯润置业有限公司无法向王琴交付与合同约定层高相符的地下自行车库，已构成违约，对王琴因此造成的合理损失，金华凯润置业有限公司应承担赔偿责任。王琴同意参照义汇丰房估（法）〔2020〕第0012号估价报告作为确定其损失的依据，系其权利的处分，予以认可。根据估价报告得出的比例计算，王琴的合理损失应当为177181.76元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、金华凯润置业有限公司于判决生效后7日内赔付王琴经济损失177181.76元。二、驳回王琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3509元（王琴已预交，已减半收取），由王琴负担1579元，金华凯润置业有限公司负担1930元（金华凯润置业有限公司须在案件生效之日起7日内向一审法院交纳，逾期将强制执行）。 二审中，金华凯润置业有限公司未向本院提供新证据。王琴向本院提供举报查处回复通知书复印件一份，证明上诉人存在虚假宣传，已被行政处罚。 金华凯润置业有限公司质证认为：该行政处罚还在复议期之内，并未生效，并不能作为认定本案事实的依据。且一审只认定上诉人未将下叠和中叠的差异进行告知和提示，并未认定上诉人欺诈，这份行政处罚通知是因为这24户一直投诉、信访，给一审法院施加压力。 本院认为：被上诉人提供的证据的真实性、合法性，上诉人没有异议，本院予以确认。因该行政处罚决定书尚未生效，故对该证据的证明目的本院不予采信。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：本案的争议焦点是，一审以自行车库总价的23.24%作为损失赔付判决依据是否合理。涉案房屋的地下自行车库的层高与合同约定的6米不符，金华凯润置业有限公司在制作的宣传材料及实际销售过程中，均未对购房户作出提示说明的事实清楚，金华凯润置业有限公司与购房户之间因层高减少造成的损失赔偿问题也经多次沟通、协商。本案中，金华凯润置业有限公司认为应以自行车库总价的20%作为损失赔付依据，因本案属系列案件，一审法院在（2020）浙0702民初710号案件中依法委托义乌市汇丰房地产评估有限公司对余宁生购买的“天悦花园”15幢3-301室房产、15幢06号地下自行车库进行司法鉴定，在价值时点2018年6月10日因自行车库层高未达6米造成的价值损失为200400元。06号自行车库合同单价为862400元，与评估差价比例为23.24%。该鉴定结论金华凯润置业有限公司并无反驳证据予以推翻，而本案中王琴也同意参照义汇丰房估（法）〔2020〕第0012号估价报告作为确定其损失的依据，故一审以自行车库总价的23.24%作为本案的损失赔付依据并作出判决并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由金华凯润置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈庭会 审 判 员 楼淑馨 审 判 员 高 耘 二〇二〇年十二月十日 代书记员 何亚运