辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1591号 上诉人（原审被告）：辽宁中珠房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区铁东街道河闸社区天琴湾小区**楼**。 法定代表人：许德来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王**，男，1987年3月13日出生，汉族，辽宁中珠房地产开发有限公司员工，住辽宁省东港市。 被上诉人（原审原告）：冯迪，男，1992年6月28日出生，汉族，无业，住盘锦市双台子区。 上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司（以下简称中珠地产）因与被上诉人冯迪房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院(2020)辽1102民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中珠地产的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼,被上诉人冯迪经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人中珠地产上诉请求及理由：一、依法撤销一审判决；二、依法驳回被上诉人的原审诉讼请求；三、涉案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，上诉人没有违反购房合同约定，造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的原因是双台子区政府不履行合同造成的，属于不可抗力。具体事实是：双台子区政府没有按照当时与上诉人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）中第四项、第六项履行而造成的。双台子区政府没有按照合同把“电力外网”接入小区是造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的主要原因。综上所述，请求二审法院依法查清事实，判如上诉人所求。 被上诉人冯迪未答辩。 原审原告冯迪向一审法院起诉请求：1、判令被告给付办理房照不能的违约金人民币3537.87元；2、本案的涉诉费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年11月11日与被告签订商品房买卖合同，购买了被告开发建造的位于中珠天琴湾3-1-604室房屋，房屋建筑面积96.34平方米。原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》第八章第二十条(二)项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。 现在原告购买的房屋已入住多年，而被告至今不能按合同规定向产权登记机构提交办理房照的所需资料，造成原告的房屋至今不能办理房照。故此，原告多次找被告协商，要求被告按合同规定给付办理房照不能的违约金，而原告拒绝给付违约金。 一审法院认定事实：原、被告于2016年11月11日签订《商品房买卖合同(预售)》，原告购买被告开发建造的位于中珠天琴湾3-1-604室房屋，预测建筑面积96.34平方米，房屋总价款为人民币357，145.00元。2016年11月24日原、被告签订商品房买卖合同(预售)编号：20161100595号合同的补充协议约定：出卖人给予买受人房屋折让处理，买受人最终购房单价：3，336.72元，与原《商品房买卖合同(预售)》买受人房屋销售单价折让371.18元/平方米，折让总额为357，52.00元。根据补充协议，案涉房屋总价款为321，393.00元，原、被告双方于庭审中予以确认。《商品房买卖合同(预售)》第八章第二十条(二)项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。截止到起诉之日，被告尚未为原告办理房屋所有权证书。 另查，原告于2016年11月24日办理入住，其起诉要求计取违约金截止日期2020年8月10日。按照合同约定，扣除合同约定办理房照天数365天，被告实际违约天数为991天。被告对上述违约天数当庭予以认可。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告是否存在违约行为及违约金的数额认定问题，原、被告已在《商品房买卖合同(预售)》中对违约金的计算方式做了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”。综合本案事实，违约金的计算基数应以原告实际支付房款321,393.00元为准。原告2016年11月24日办理入住，按照合同约定，被告自2017年11月25日违约，故被告应从2017年11月25日起至2020年8月10日止(共计991天)以321,393.00元为基数按照日万分之0.1向原告支付违约金，数额为321,393.00元×0.1/10000×991天=3185.00元。 关于被告在庭审中抗辩称未按合同约定为原告办理房屋所有权证书系政府原因、系不可抗力，且提交了其与盘锦 市双台子区人民政府签订的《盘锦市铁东新城项目合同书(补充合同二)》以证明其辩解，但其提供的合同不足以证明其逾期给原告办理房屋所有权证书的原因系由于市政基础设施(配电外网)建设不到位造成的，且依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款相关规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告所述情况不属于不可抗力，故被告的抗辩不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告辽宁中珠房地产开发有限公司于本判决生效后十 五日内一次性给予原告冯迪违约金人民币3,185.00元。如果未按本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告辽宁中珠房地产开发有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院查明的事实及采信的证据与原审认定一致。 本院认为，上诉人与被上诉人达成的商品房买卖合同意思表示真实，内容合法，该合同具有法律效力，双方负有按约定履行合同的义务。按合同约定，上诉人应于房屋交付之日起一年内履行交付房屋所有权证书义务，上诉人应按约定履行该义务。上诉人辩称是由于双台子区政府不履行与上诉人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书(补充合同二)》约定的义务，没有给上诉人按城市基础设施“电力外网”接入小区工程，造成上诉人对被上诉人违约，属于不可抗力。由于不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，上述情形不属于不可抗力。根据《合同法》第一百零七条的规定，因当事人的原因导致合同不能履行的，违约方应承担违约责任。原审判决正确，应予维持，对上诉人的上诉请求本院不予支持。 综上所述，辽宁中珠房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 温 阳 审判员 尹本峰 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理刘亮 书记员王璐