北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11030号上诉人（原审被告）：北京百顺达房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区河南村，统一社会信用代码911101138011469668。法定代表人：景百孚，董事长。委托诉讼代理人：梁晨，北京智沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈霞，女，1968年3月9日出生，汉族，户籍所在地山西省太原市杏花岭区，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙硕，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京威德酒店物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米，统一社会信用代码91110113776379193Q。法定代表人：黄丽卿，董事。委托诉讼代理人：洪虹，女，公司员工。上诉人北京百顺达房地产开发有限公司（以下简称百顺达公司）因与被上诉人陈霞、北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人百顺达公司之委托诉讼代理人梁晨，被上诉人陈霞及其委托诉讼代理人孙硕、被上诉人威德物业公司之委托诉讼代理人洪虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百顺达公司上诉请求：1.请求法院撤销一审判决，发回重审或者改判百顺达公司无需赔偿陈霞损失十五万元及诉讼费用；2.本案一、二审的诉讼费由陈霞承担。事实理由：一、房屋地下室虽有渗水现象，但是并不能证明存在质量问题。2010年12月4日，陈霞办理了入住手续，已经对房屋进行验收，没有出现质量问题。但是其并没有入住，但是房屋长时间空置，由于空置造成房屋设备不能运转，特别是地下室抽水泵不能工作，在雨季时可能造成排水不畅造成地下室出现渗水。造成渗水是由于陈霞对房屋管理不当造成的。在一审中百顺达公司申请了质量鉴定，但是鉴定勘验现场并未发现渗水，不能证明百顺达公司出售房屋存在质量问题。二、房屋完全达到入驻条件，空置房屋是陈霞自己原因造成。2010年12月4日，陈霞办理了入住手续，但是其并没有入住，使房屋长时间空置，2015年百顺达公司已经进行了堵水处理维修，房屋已经没有渗水现象，完全达到房屋入驻可以使用条件，但是陈霞依然空置房屋，空置房屋是陈霞自己原因造成，应由其承担空置损失，且房屋损失额度没有事实确定，百顺达公司赔偿陈霞损失十五万元，没有事实依据。三、应当进行鉴定和评估，而没有进行。百顺达公司与陈霞、威德物业公司房屋买卖合同纠纷的争议焦点在于涉案房屋是否存在质量问题及损失额的评估。在一审过程中，陈霞申请了质量进行鉴定，百顺达公司同意并且配合了鉴定的全部工作。鉴定人的说明，工程技术人员进行现场勘查，涉案房屋墙面饰面层起皮、脱落，表面迹象干燥，无法判定是否存在渗漏水情况。因此不能证明房屋存在质量问题，甚至不能证明房屋存在渗水问题。百顺达公司2015年对房屋已经进行了维修，渗水问题已经解决。故不能认定百顺达公司有责任对陈霞进行赔偿，而且损失的数额也不能确实。综上，百顺达公司认为一审判决认定事实不清，程序不当，特提起上诉。陈霞辩称：同意一审该项判决，不同意百顺达公司的上诉请求和理由。威德物业公司辩称：同意一审该项判决，不同意百顺达公司的上诉请求和理由。陈霞向一审法院起诉请求：1.请求法院判令百顺达公司对陈霞房屋（顺义区金碧湖畔花园北区某号）出现的地下室和一层等区域渗漏水问题，地面裂缝等问题进行彻底修复；2.请求法院判令百顺达公司赔偿陈霞因房屋质量问题而无法装修，实现其投资价值，亦无法入住，享受物业服务的各项损失，从2011年1月至2018年6月共计265045.20元；并赔偿从2018年7月起直至修好房屋为止的各项物业费用的损失（物业费标准为2945.94元/月）；3.请求法院判今百顺达公司赔偿陈霞因房屋质量问题而无法实现其投资价值（包括出租）和使用所造成的损失，赔偿金额以御墅二期同等面积房屋出租收益计算，具体为按照每月30000元的标准自2011年1月起至房屋修好之日止；4.请求法院判令百顺达公司承担本案司法鉴定费、诉讼费等陈霞维护自身权益所付出的合理费用；5.请求法院判令百顺达公司承担本案陈霞的律师费20000元。一审法院认定事实：陈霞（买受人）与百顺达公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定由陈霞购买由百顺达公司开发的北京市顺义区河南村西百顺达别墅A区某号房屋（以下简称涉案房屋）。2010年12月4日，陈霞办理了入住手续。陈霞陈述其入住后，在2011年夏季发现涉案房屋存在严重漏水情况，经多次与百顺达公司协商，百顺达公司于2015年年初对房屋进行了维修，但因维修措施不妥，故在维修后仍有渗漏问题。陈霞就此提交了其与百顺达公司沟通的记录，其中2015年8月5日，百顺达公司曾向陈霞回函如下：……在维修方案的确定过程中，我司根据现场实际情况，认为该维修工程属于地下工程渗水治理，由于房屋已建成，从外部做防水修复对建筑及基础的牢固及耐久性会产生风险，故依据地下工程防水技术相关规范对地下室外墙采取相应治理措施进行堵水处理。我们自了解到您房屋的问题就格外重视及时安排维修工作，对您提出的渗水问题及时按照工程相关规定加以维修解决，修复后已达到防水要求及标准，但始终未得到你的承认及认可。……除上述证据外，陈霞另提交了照片等证实房屋渗水及维修情况。本案审理过程中，陈霞申请就涉案房屋质量进行鉴定。一审法院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心就上述问题进行鉴定。该鉴定中心于2020年5月8日向一审法院出具鉴定说明函，主要内容如下：我中心接受委托后于2019年10月28日派工程技术人员进行现场勘查，涉案房屋墙面饰面层起皮、脱落，表面迹象干燥，无法判定是否存在渗漏水情况。我中心后于2020年4月30日、5月6日分别接到当事人来电关于涉案工程鉴定情况进行了解，通过与当事人沟通，了解到涉案工程并不是每年雨季出现渗漏水情况，渗漏水情况多在雨量较大时出现。经我中心相关技术人员及专家对涉案工程鉴定事项进行讨论，涉案工程的鉴定受环境条件影响较重，以目前现有的情况，不能满足鉴定条件，我中心无法进行鉴定，故终止鉴定。就该鉴定函，百顺达公司及威德物业公司无异议，陈霞一方申请重新安排鉴定机构进行鉴定。上述事实，有双方当事人陈述、回函、鉴定说明函、照片等在案为证，可以作为认定案件事实之依据。一审法院认为：百顺达公司作为出卖人与买受人陈霞签订房屋买卖合同，约定百顺达公司将其开发建设的房屋出售给陈霞，百顺达公司作为出卖人应当向陈霞提供符合合同约定和法律规定标准的房屋。从现有证据可见，涉案房屋在2010年底交付使用后出现了渗水问题，经陈霞与百顺达公司沟通，百顺达公司于2015年对涉案房屋进行了维修。考虑到涉案房屋漏水的事实存在，因此自房屋交付至百顺达公司维修该房屋期间，陈霞居住、使用涉案房屋的权利受到了影响，存在一定的损失。就该损失的具体金额，一审法院酌情确定。陈霞要求百顺达公司应赔偿其物业费，依据不足，一审法院不予支持。陈霞要求百顺达公司赔偿其租金损失，但未能就此提交充分证据予以证实，一审法院难以支持。陈霞主张涉案房屋在百顺达公司维修后仍有渗水问题，并在本案中申请了房屋质量鉴定，但委托鉴定后，经鉴定人员现场勘查及多次询问，涉案房屋质量鉴定受环境条件影响较重，不能满足鉴定条件。在客观条件尚不具备的情况下，一审法院对于陈霞再次鉴定的申请难以准许。就陈霞主张的房屋维修后仍存在的损失，因目前房屋质量鉴定尚不具备客观条件，涉案房屋是否仍存在质量问题无法明确，故陈霞可在房屋出现渗水、漏水问题后另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、百顺达公司赔偿陈霞损失十五万元，于一审判决生效之日起七日内执行；二、驳回陈霞的其它诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，陈霞向本院递交如下证据：证据一，房屋现场照片及视频，证明2020年陈霞在案涉房屋中看到依然存在漏水现象，说明百顺达公司仍未将漏水问题解决；证据二，北京建研院建设工程质量司法鉴定中心出具的鉴定材料调取函，鉴定机构表示需调取案涉工程防水材料的检测验收报告材料，但是均查不到案涉房屋的备案材料，证明案涉房屋未经合法备案；证据三，北京建研院建设工程质量司法鉴定中心出具的鉴定说明函，鉴定机构表示无法鉴定的重要原因是案涉房屋鉴定受环境条件影响较重，需要在雨量较大的时候进行鉴定，因此无法鉴定是由于百顺达公司与客观环境的因素造成的，与陈霞无关。百顺达公司当庭发表质证意见：针对证据一，表示上述证据不属于新证据，且证据的真实性无法确认；针对证据二和三，表示认可证据的真实性，但不认可其证明目的。威德物业公司表示认可陈霞的证据及证明目的。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，陈霞与百顺达公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应严格遵守。本案中，依据陈霞、百顺达公司的回函及本案其他证据，可以认定百顺达公司交付陈霞的案涉房屋存在漏水情况，严重影响了陈霞居住、使用该房屋，陈霞存在一定的损失。一审法院酌定的损失数额，并无不当，本院予以维持。百顺达公司主张案涉房屋在维修后已具备入住条件，陈霞空置房屋导致排水设备未正常工作而导致再次漏水的意见，因并未对此提交相应的证据予以佐证，故本院对该上诉意见不予采纳。综上，百顺达公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由北京百顺达房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  刘 茵审 判 员  田 璐二〇二〇年十二月三日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽