河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16042号上诉人（原审被告）：刘恒永，男，1989年9月19日出生，汉族，住河南省叶县。被上诉人（原审原告）：徐惠萍，女，1984年10月28日出生，汉族，现住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：徐鑫（系徐惠萍丈夫），男，1981年3月17日出生，汉族，住郑州市惠济区。原审被告：郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地郑州市金水区农业路**郑州时代国际广场**。负责人：王永，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张品品，女，系该公司工作人员。上诉人刘恒永因与被上诉人徐惠萍、原审被告郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初16756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人刘恒永、被上诉人徐惠萍及其委托诉讼代理人徐鑫、原审被告郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司的委托诉讼代理人张品品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘恒永上诉请求：1.撤销原判第二项，或改判第二项徐惠萍增加支付刘恒永房款61218元；2.一审案件受理费、保全费及二审案件受理费由徐惠萍承担。事实与理由：一、一审判决认定徐惠萍支付的月供61218元属于应扣除的已付房款，系认定事实错误，证据不足。1.刘恒永出具的收条不能认定徐惠萍支付的月供属于应扣除的已付房款。双方在合同中特别约定“此房银行贷款月供于2016年9月开始由徐惠萍负责还贷，直到2017年解押注销为止；”，如果徐惠萍支付的月供等同于刘恒永收取的房款，那么这显然与房屋买卖合同约定的房屋买卖总价款和徐惠萍应继续偿还房贷至解押注销为止的约定相矛盾。房屋的总价款是390000元，徐惠萍除支付首期100000元外，剩余的房款是290000元，至于其在合同签订后支付的月供是根据合同约定，徐惠萍额外承担的，至房屋解押为止。2.一审判决认定解押的时间为2016年8月26日显然是错误的。在合同签订时，双方均清楚明白，解押日期绝对不是2016年8月26日。一审判决把解押日期认定为2016年8月26日，且从当天起计算徐惠萍已支付的房贷月供，将该部分款项61218元从其应支付给刘恒永的房款中扣除，这一认定明显是错误的。3.根据徐惠萍一审提交的双方之间聊天记录显示证明解押所需款项应由徐惠萍承担，徐惠萍迟迟未支付解押款项负有过错责任。二、一审案件保全费2470元应由徐惠萍承担。徐惠萍在一审申请财产保全的目的是防止刘恒永不予过户。但自从双方因合同发生争议，至徐惠萍一审诉讼全过程，刘恒永从未拒绝过户，且在一审诉讼前多次催促徐惠萍过户房屋，主动要求把房产过户到徐惠萍名下，在此情况下，徐惠萍根本无需申请财产保全，其在一审诉讼中滥用民事权利，无故增加诉讼成本，其申请财产保全所产生的保全费不是必要费用，不应由刘恒永承担。三、徐惠萍在一审中隐瞒案件重要事实，导致一审作出错误判决结果，徐惠萍还应赔偿因其违约给刘恒永造成的损失。2016年签合同时该房屋正在被甲方对外出租收取租金，乙方给甲方商议把房子先转租给乙方居住，每月房贷由乙方负责偿还，以抵扣房屋租金。根据合同约定表明剩余房款为29万元，乙方还的月供是抵了居住房屋的租金，不包含在卖方成交总价里面。该合同签于2016年8月26日，但是之后乙方与甲方商议剩余的29万元不以银行贷款的方式支付，而是全款直接给甲方。合同中第六条5（2)：贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失。乙方因房产证未下发，与甲方商议，再付房屋解押款给甲方用于解押，剩余的款项等房产证下来办理过户时候再付清，甲方同意。甲方提供的证据显示与乙方的聊天记录中乙方明确写到给甲方解押款，而且每个月也按时付月供以抵房租，因此，甲乙双方协商一致，变更了合同内容，因房产证晚下来也变更了合同约定期限，后续了合同时间。由于乙方迟迟未给甲方解押款，解押手续一直没有办理。房产证下来时候甲方多次催促乙方支付解押款并办理过户手续，因房款总额有分歧一直谈不拢，甲方本着友好协商解决问题的态度垫付资金办理了解押。房屋买卖合同签订后，乙方多次找甲方商议各种情况问题，本着友好协商且对甲方损失不大，同意了乙方的要求，甲乙双方的商议变更了原合同内容。但是现在乙方却不断撒谎隐瞒，致使合同无法继续履行。在此，甲方要求乙方诚实守信，支付剩余房款29万元，并且自2019年10月乙方停止还月供，房屋却继续居住至今2020年11月，总共13个月的月供抵房租共20943元一起支付给甲方，因乙方违约致使甲方迟迟收不到房款给甲方带来了严重的经济损失，要求乙方赔偿甲方违约金10000元，几项总计290000+20943+10000=320943元。案件诉讼费、保全费由乙方承担。要求乙方承认事实向甲方道歉。综上，一审判决认定事实错误，请求二审依法撤销原判发回重审，或者改判支持刘恒永的上诉请求。徐惠萍辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法应予维持，刘恒永的上诉请求无事实和法律依据。徐惠萍与刘恒永系房屋买卖合同关系，双方及郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司于2016年8月26日签订《房屋买卖合同》。合同签订后徐惠萍依约向刘恒永支付首期房款10万元用于业主办理解押，但因刘恒永原因一直拖延不予办理房屋解押，刘恒永的行为显属违约，但徐惠萍尊重契约精神。刘恒永的违约行为导致徐惠萍每月向刘恒永转款1611元用于偿还银行贷款直到2019年10月15日，给徐惠萍造成巨大困扰。徐惠萍已实际向刘恒永支付首期购房款10万元及月供61218元，合计161218元。根据《房屋买卖合同》约定涉案房屋总房款39万元，现徐惠萍已经向刘恒永支付161218元，应再向刘恒永支付228782元，刘恒永收到徐惠萍剩余房款后协助徐惠萍办理涉案房产的手续过户至徐惠萍名下。故原审法院认定事实清楚，证据充分，刘恒永的上诉无事实和法律依据，依法应予驳回。二、原审法院程序合法，适用法律正确，刘恒永的上诉理由于法无据，应予驳回其上诉请求，维持原判。原审判决所依据的证据均为双方当事人质证且认可的，故原审法院采信证据正确，作出正确判决，刘恒永无事实和法律依据提起上诉，其上诉请求应依法被驳回。双方商谈好的房屋总价款为39万元，如果说徐惠萍代为偿还的月供不包含在39万元之内，要额外再承担月供的话，徐惠萍不可能按照这个价格去签订合同。关于解押问题，刘恒永必须先办理解押徐惠萍才能办理贷款，然后才能将款项支付给刘恒永，才能办理过户。徐惠萍之前是按照合同约定准备贷款买案涉房屋，但是刘恒永不办理解押，徐惠萍没有办法去贷款，所以说没有办法过户。关于月供停止的问题，就是因为双方对于房屋总价商讨有异议的情况下，为了避免徐惠萍损失，才通知刘恒永停止代偿月供，并不是徐惠萍擅自停止代偿，所以责任不在徐惠萍。因为当初双方在商量房屋价款的时候，刘恒永提出有不打算把房子卖给徐惠萍的想法，所以徐惠萍在起诉的时候对房屋进行了保全。刘恒永称月供抵租金，刘恒永应当提出相应的证据来证明。郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司辩称：签订合同之日，中介公司明确告知案涉房屋尚未办理房屋权属证书，也告知了双方一些限购的政策，居间双方达成一致才签订的协议。后来不动产权证书下来的时候，买卖双方在金额上没有达成一致，中介公司多次协调，没有协调成，后来双方就诉讼了。徐惠萍向一审法院起诉请求：1.判令确认原告与被告于2016年8月26日签订的《房屋买卖合同》有效，确认原告已实际支付购房款161218元；2.判令被告配合原告办理位于郑州市中原区××东、××花园××号房屋的过户手续；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.2016年8月26日，原告（买受方、乙方）与被告刘恒永（出卖方、甲方）、被告郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号:MM007139）一份，主要约定，甲方将位于中原区西环路东、黎明路北10幢13层1301号的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积36.01平方米。房屋实际成交价格为39万元，房屋产权过户的相关费用及税费由乙方承担，该房屋成交价包含的相关费用有:天然气、暖气、有线电视、维修基金（配套初装费）。三方签订合同时，乙方须支付定金及佣金7800元（其中信息服务费7800元），在该房屋买卖合同履行过程中，非因丙方的原因使合同得不到履行，导致委托方该项费用的损失，可向违约方追偿。乙方通过按揭贷款的方式支付房款，首付款10万元直接转账到房管局资金监管中心，房产过户后房管局资金监管中心将所收到的全部款项转给甲方，乙方申请的贷款金额以银行最终审批结果为准，若银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，乙方应在该房屋过户之前一次性补足。付款方式为贷款时，甲、乙双方约定于银行放款后30工作日内办理房屋的过户手续。其他约定:1.甲、乙双方均是知道房本未下发的情况下签的合同；2.房本下发后面积会有所误差，到时由乙方多退少补；3.此房银行贷款月供于2016年9月份负责还贷（乙方负责）直到2017年解押注销为止；4.甲乙双方约定此房满两年办理贷款过户手续（以房本为准），甲方收到首付款后将房子腾给乙方居住，腾房把物业费、税费、电费、燃气费结清；5.乙方负责甲方每月还贷为18号前，乙方保证甲方还款不逾期。2.2016年8月26日，被告刘恒永向原告出具《收条》一份，主要载明“今收到徐惠萍购房定金壹拾万元整￥100000.00购房地址中原区西环路东、黎明路北10号楼13层1301号（望湖花园）此款项用于业主解押还款。收款人刘恒永2016.8.26”。3.2016年8月26日，原告通过银行转账向刘恒永支付9万元；2016年9月17日至2019年10月15日，原告每月通过银行转账向被告刘恒永支付1611元，转账说明分别为“月供”、“望湖花园1301室房贷”等。4.原、被告庭审中均认可涉案房屋于2020年4月办理解押，2019年4月3日下发不动产权证。另，豫（2019）郑州市不动产权第0114616号证书显示，权利人刘恒永，共有情况单独所有，坐落中原区电厂××路××楼××号，房屋建筑面积35.64平方米。5.该院依徐惠萍申请，依法查封了刘恒永名下位于中原区电厂××路××楼××号的房产【豫（2019）郑州市不动产权第0114616号】，查封期限为三年。一审法院认为，原告徐惠萍与被告刘恒永、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据《房屋买卖合同》约定，涉案房屋实际成交价格为390000元，且被告刘恒永出具的《收条》显示原告徐惠萍支付的首付款系作业主解押所用，根据庭审查明的事实，涉案房屋直至2020年4月方解押，被告刘恒永已构成违约。故涉案《房屋买卖合同》应当继续履行，且被告刘恒永应当配合原告将涉案房产转移登记至原告徐惠萍名下，但原告徐惠萍应当支付剩余房屋价款即228782元（总房款390000元-首付款100000元-月供总计61218元）。原告徐惠萍其他诉讼请求，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐惠萍与被告刘恒永、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司于2016年8月26日签订的《房屋买卖合同》有效；二、原告徐惠萍于本判决生效之日起十日内支付被告刘恒永剩余房款228782元；三、原告徐惠萍按本判决第二项确定的义务履行完毕后十日内被告刘恒永应当协助原告徐惠萍将位于中原区电厂××路××楼××号的房产【豫（2019）郑州市不动产权第0114616号】转移登记至原告徐惠萍名下；四、驳回原告徐惠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取3575元，保全费2470元，由被告刘恒永负担。本院二审期间，刘恒永、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司均未向本院提交新证据。徐惠萍向本院提交了2020年5月15日刘恒永与徐惠萍的微信聊天记录截图1张，拟证明徐惠萍之所以申请保全是害怕刘恒永一房两卖。刘恒永质证认为：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。通过该聊天记录能够印证双方一直在就房屋买卖一事进行协商，如果谈好了就继续履行，如果谈不好就不卖了，双方再协商不卖之后怎么处理，并没有表达刘恒永要卖给他人的意思。郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司质证认为：对该证据的真实性、证明目的均无异议。本院对徐惠萍二审中提交证据的真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，徐惠萍、刘恒永与中介公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，各方当事人均应依约全面履行自己的义务。刘恒永于2016年8月26日收取徐惠萍10万元后在出具的收条中载明“此款用于业主解押还款”，案涉房屋于2019年4月3日不动产权证已下发，刘恒永直至2020年4月才办理解押手续，一审法院认定刘恒永构成违约并无不当。根据刘恒永案涉房屋的不动产权证显示，案涉房屋建筑面积为35.64㎡，《房屋买卖合同》明确约定案涉房屋实际成交价格为39万元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘恒永主张应由徐惠萍承担解押所需款项，主张徐惠萍偿还的月供款61218元不包含在39万元成交总价内，并主张月供抵房租等，徐惠萍均不予认可，刘恒永亦未提交充分证据证明其该项主张，故本院对刘恒永的上诉主张不予支持。综上所述，刘恒永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4732元，由刘恒永负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十二月十八日书记员  李志琳