上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10950号上诉人(原审原告)：胡天标，男，1988年10月22日生，汉族，住上海闵行区吴中路******。委托诉讼代理人：李云，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：包智渊，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海金土木置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏双，经理。委托诉讼代理人：王悦。委托诉讼代理人：徐向东。上诉人胡天标因与被上诉人上海金土木置业有限公司(以下简称“金土木公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初10005号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡天标上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持己方一审诉请。事实和理由：一、一审未能查明和揭示金土木公司的重大过错。二、本案上海市嘉定区胜辛南路和盈商务广场(马陆星级宾馆地块商业办公项目2#-5#房)1968号2幢1层102室房屋(以下简称“涉案房屋”)的初始登记不存在法律上或事实上不能履行的情况，一审判决认为金土木公司尚不能就涉案项目办出大产证的事实认定缺少相应证据支撑，属于事实认定错误。三、在签署案涉合同的过程中，金土木公司未就限制违约责任条款向己方履行提醒注意义务，因而该等条款对己方不生效，一审判决对此不予认可，存在事实认定及法律适用错误的情况。案涉合同有关违约金限额的约定属于格式条款，金土木公司未尽提示注意义务，该等条款对于己方不生效力，一审法院应当对此予以认定。被上诉人金土木公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。胡天标向一审法院起诉请求：1、判令金土木公司立即协助胡天标将涉案房屋产权过户至胡天标名下；2、判令金土木公司向胡天标支付逾期办理涉案房屋产权过户手续的违约金暂计人民币(以下币种均为人民币)1，395，250.87元(以胡天标已付房价11，503，000元为基数，自2018年4月6日起至2019年8月19日，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率及实际逾期天数计付；自2019年8月20日起至上述房屋办理过户申请手续并申领小产权证之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，暂计至2019年12月31日)。一审中，胡天标申请增加诉请：依法确认胡天标、金土木公司间签订的《上海市商品房预售合同》之《补充条款一》的第十七条第四款关于违约金、赔偿单项总额不超过房价款总额的2％的条款不生效力。一审法院认定事实如下：2017年5月12日，胡天标(买方、乙方)与金土木公司(卖方、甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，政府批准的规划用途为商业、办公，总房价款11，503，000元，建筑面积517.28平方米。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、项目完成竣工备案，甲方对该房屋设定的抵押已撤销。第十一条约定，甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方移交钥匙给乙方。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30天内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同补充条款一第十七条第(四)项约定：买卖双方一致同意：《商品房预售合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2％为限。合同另对其他事项作了约定。后胡天标按约向金土木公司支付全部购房款11，503，000元，金土木公司于2017年7月6日向胡天标交付了涉案房屋。但至今金土木公司未取得涉案房屋的大产证，胡天标亦未取得涉案房屋的小产证，为维护自身合法权益，故胡天标诉至法院。一审经查，1、《上海市商品房预售合同》之《补充条款一》第十七条第(四)项约定：“买卖双方一致同意：《商品房预售合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价总额的2％为限。”2、2012年11月27日，上海市公安局嘉定分局马陆派出所出具《证明》：上海金土木置业有限公司申请的坐落于东至汽配城、南至轨道11号线、西至轨道11号线、北至宝安公路的马陆星级宾馆地块项目编订的门牌号码为胜辛南路XXX号(临时)。3、2014年12月4日，金土木公司就马陆星级宾馆地块商业办公项目2#-5#房，即办公区南区项目取得预售许可证。4、2015年3月16日，上海市公安局嘉定分局马陆派出所出具《证明》：上海金土木置业有限公司位于崇文路南侧、胜辛南路北侧、宝安公路东侧、崇福路(规划中)西侧的“和盈商务广场”门牌号码(临时)编订如下：办公区南区：崇文路XXX弄XXX-XXX号其中：办公--1-5号；地下车**；辅助房—7号。办公区北区：一层商业及办公—崇文路XXX弄XXX-XXX号(单号)，17号；2号、4号、8-16号(双号)；崇文路XXX弄XXX-XXX号；大楼主体—崇文路XXX号；地；地下车库—崇文路**街商业—崇文路XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号(单号)、1859号、1863号、1867号、1871号、1879-1893号(单号)。以上均为临时门牌。5、2015年4月17日，金土木公司就办公区北区项目取得预售许可证。6、2017年5月17日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对本市商业办公项目开展清理核查及整顿工作。7、2018年1月25日，上海市公安局嘉定分局出具《证明》：因上海金土木置业有限公司在项目开发期间，受规划道路崇文路未建成影响，只能申请临时门弄牌。公安机关已按照《上海市门弄号管理办法》之规定，为“和盈商务广场”项目编订了嘉定区崇文路XXX弄XXX-XXX号(临)、崇文路XXX弄XXX-XXX号(临)、崇文路XXX弄XXX-XXX号(临)、崇文路XXX-XXX号(临)。后期，待崇文路全线贯通并经过审核，由区地名办命名后，公安嘉定分局人口办将会把上述临时门弄号转编为正式门弄号牌，编号不改变。嗣后，因和盈商务广场临近道路崇文路为临时路名，直至2018年3月29日，上海市嘉定区不动产登记事务中心才受理了金土木公司办理项目北区房屋大产证的申请，金土木公司最终于2018年4月13日就北区项目取得大产证。一审法院认为，胡天标与金土木公司间的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。房屋权属登记流程通常是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记(即取得大产证)后告知买受人情况，再由买受人向房管部门提出申请，经审查后，由房管部门向买受人颁发权属证书(小产证)，故就项目整体取得大产权是小业主后续取得小产权的前提条件。本案中，金土木公司目前不符合房地产登记机关为其办理初始登记的条件，即其尚不能就涉案项目办出大产证，亦无法协助胡天标办理涉案房屋的小产证，故对胡天标要求金土木公司协助办理涉案房屋产权过户手续之诉请，一审法院暂无法支持。金土木公司未取得涉案项目大产证，是胡天标至今无法取得涉案房屋小产证的直接原因。胡天标已按约付清全部购房款，根据合同的相对性，不管是因金土木公司原因，还是第三方原因导致大产证无法办理，金土木公司均应向胡天标承担因此造成的小产证无法办理的违约责任。本案中，合同第十四条对办理小产证的流程及相应的履行期限进行约定，合同未对大产证办理的具体日期进行明确，但胡天标并未在签订合同时就此提出异议，应视为胡天标同意金土木公司在合理期限内办理大产证。至于合理期限的确定，结合本市对商业办公项目开展清理核查及整顿工作以及公安机关对涉案项目正式门牌号的确定时间等实际情况，一审法院认定，金土木公司取得大产证的合理时间为2018年1月15日前，金土木公司按约应最晚于2018年8月13日前协助胡天标办理涉案房屋的产权过户手续，其至今未能协助办理，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，双方在合同中并未对此明确约定，但双方在《上海市商品房预售合同》之《补充条款一》第十七条第(四)项就违约金作了约定，该条款对违约限额标准的约定，意思表示明确，不存在两种以上解释，双方签署应视为双方意思表示一致，对双方均具有约束力。胡天标以该条约定属格式条款，签署时金土木公司未提醒其注意为由主张该条款不生效的意见，与事实不符，一审法院不予采纳。故一审法院酌情确定金土木公司应向胡天标支付逾期办证违约金230，060元(相当于总房价款的2％)。一审法院判决如下：一、上海金土木置业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿胡天标逾期办证违约金230，060元；二、胡天标的其他诉讼请求不予支持。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据预售合同约定，金土木公司应当为胡天标协助办理涉案房屋过户手续，金土木公司至今未履行前述合同义务，对此应承担违约责任。涉案房屋所涉项目大产证办理情况可以通过公开渠道查询获知，胡天标提起本案诉讼前即应已知悉涉案房屋所涉项目尚未取得大产证。对于前述事实，胡天标可以诉请解除预售合同并要求金土木公司承担违约责任。现胡天标诉请要求金土木公司继续履行合同义务协助办理涉案房屋产权过户，其对于自身诉讼权利的慎重选择应予尊重。但由于涉案房屋所涉项目尚未取得大产证的客观事实，一审未支持胡天标该项诉请，并无不当。本案二审主要争议在于违约金标准。一审对此所作分析认定，符合合同约定，双方协商签约真实意思表示应予尊重。有关违约金限额标准的约定，意思表示明确，不存在两种以上解释。胡天标认为该条款是格式条款，签署时金土木公司未提醒其注意为由主张该条款不生效的意见，与事实不符，本院不予支持。综上，胡天标所主张的违约金标准，与合同约定不符，本院亦不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17，357.26元，由上诉人胡天标负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二〇年十二月十四日法官助理  张末然书 记 员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……