云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10314号上诉人（原审被告）：昆明财兴盛商贸（集团）有限公司，住所地：云南省昆明经济技术开发区南口。法定代表人：郑宣明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨中，云南全鑫律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南省老年人体育协会，住所地：昆明市人民东路**。法定代表人：张仁伟，协会副主席兼秘书长。委托诉讼代理人：桂镜扬，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明财兴盛商贸（集团）有限公司（以下简称：财兴盛公司）因与被上诉人云南省老年人体育协会（以下简称：老年人协会）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。财兴盛公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回老年人协会的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由老年人协会承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、一审法院对诉讼时效问题未进行审查，案涉的《经营合同》第四条约定：“承包费交纳方式：每年分两次交清，即每年1月1日交当年上半年承包费。”即财兴盛公司应在2017年1月1日交清当年的承包费，此时原告向被告主张承包费最迟的起诉时间是2019年12月31日，而老年人协会的诉状落款时间为2020年1月16日，老年人协会主张承包费的时效己过。《关于提前终止泰山宾馆承包协议的函》系老年人协会发给付兆龙，且并未主张租金，仅告知付兆龙具有解除合同的意向，故老年人协会起诉租金的主张超过诉讼时效。2、一审判决未查清并审查案涉合同的有效性，在一审中，上诉人明确财兴盛公司从未实际使用、经营案涉标的物。签订租赁合同仅只是帮付兆龙的忙，付兆龙系实际经营者。案涉标的物从未移交给财兴盛公司，一审法院向老年人协会核实有无移交手续，老年人协会不置可否。财兴盛公司从未向老年人协会缴纳过承包费，首期承包费系付兆龙支付。《泰山宾馆承包经营合同》从合同当事双方订立的合同名称上看，就直接标明为承包经营合同。在无明显的当事人意思表示表达错误或对法律认识误解以及相反的实际履行证据的情况下，法院不应主动干预违背民事合同最基本的“当事人意思自治原则”，同时泰山宾馆是属省政府管理使用的国有资产，这里的国有企业、资产作为标的进行承包经营是上个世纪八、九十年代改革初期遗留下来的传统做法。泰山宾馆主经营范围是酒店、客房，酒店属于特别行业，包含了作为宾馆经营所必须具备的相应经营资质包含宾馆及附属餐饮的经营权，故本案并非是单一的租赁合同关系。二、一审遗漏应该参加诉讼的诉讼主体。在案涉合同签订前的8年时间，均是由泰山宾馆的法定代表人付兆龙作为承包经营人在经营案涉房屋。付兆龙在承包经营期间，对案涉房屋进行了改造及增建，合同当中提到的标的物面积13601.84平方米包含了付兆龙在承包期间的新增建面积6432.84平方米，本案若解除《泰山宾馆承包经营合同》，将会影响付兆龙的权益。一审中付兆龙作为财兴盛公司的代理人出庭，其也向法庭申请将自己追加为第三人，而在庭审结束后，法庭补做笔录明确了付兆龙不能作为本案的代理人，财兴盛公司认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本案应追加付兆龙作为第三人参加诉讼。综上，请求二审法院改判支持财兴盛公司的上诉请求。老年人协会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。老年人协会向一审法院起诉请求：1、判令解除老年人协会与财兴盛公司签订的《泰山宾馆承包经营合同》；2、判令财兴盛公司支付拖欠的租金共计400万元；3、判令财兴盛公司立即腾还泰山宾馆的全部房屋；4、判令由财兴盛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月23日，老年人协会、财兴盛公司签订《泰山宾馆承包经营合同》，约定：老年人协会同意将省人民政府授权省老年人体育协会负责经营管理使用的国有资产泰山宾馆发包给财兴盛公司，财兴盛公司同意承包经营该宾馆，该宾馆总建筑面积为13601㎡及红霞公司三层楼房（面积为2699㎡），承包期限为6年零3个月，自2017年1月1日起至2023年3月31日止，老年人协会给予财兴盛公司3个月的装修期，装修期免收承包费，承包费1500000元/年，每年分两次交清，每年1月1日前交当年上半年承包费750000元，7月1日前交清下半年750000元，未按时缴纳承包费即为违约，老年人协会可无条件收回全部出租场所。经查，昆明市人民东路延长线57号土地使用者为云南省老年人体育协会。一审法院认为：据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，老年人协会与财兴盛公司签订的《泰山宾馆承包经营合同》名为承包经营合同，但从老年人协会与财兴盛公司提交的证据来看实为房屋租赁合同，其内容真实、合法有效，双方应当恪守履行，老年人协会将房屋交付给财兴盛公司，财兴盛公司在租赁期限内从2017年7月1日起拖欠租金，其行为本身已然构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。从上述法条可以看出，承租人延期交付租金，出租人也给了承租人合理的期限，要求承租人限期支付，但本案财兴盛公司仍然没有支付拖欠的租金，根据合同约定及法律规定，老年人协会有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，财兴盛公司拖欠租金，经老年人协会在合理期限催告后仍未支付拖欠租金，老年人协会有权解除合同，因解除权系形成权，应当以意思送达对方时为准，庭审中老年人协会主张合同于2019年12月20日解除，财兴盛公司主张合同于2018年6月25日解除，从财兴盛公司提交的证据来看，老年人协会于2018年6月25日向付兆龙发送《关于提前终止泰山宾馆承包协议的函》，载明提前终止承包经营泰山宾馆，且财兴盛公司在庭审中也确认2018年6月25日收到老年人协会发送提前解除合同的函，故双方签订的《泰山宾馆承包经营合同》于2018年6月25日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《泰山宾馆承包经营合同》解除后，财兴盛公司应向老年人协会支付自2017年7月1日至2018年6月25日止的租金1475342元（1500000元/年÷365天*359天）。若2018年6月26日后双方产生房屋占用费等费用双方可以另案解决。同时财兴盛公司应将涉案房屋[包括合同中约定的宾馆房两栋与宾馆主体配套的餐厅、厨房、职工宿舍（省老体协会活动中心职工使用的29间除外）、停车场（仅限泰山宾馆大厅前停车场）、锅炉房，总建筑面积为13601㎡及红霞公司三层楼房（面积为2699㎡）]腾还老年人协会。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：“一、原告云南省老年人体育协会与被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司于2016年12月23日签订的《泰山宾馆承包经营合同》于2018年6月25日解除；二、被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南省老年人体育协会支付租金人民币1475342元；三、被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案房屋[包括合同中约定的宾馆房两栋与宾馆主体配套的餐厅、厨房、职工宿舍（省老体协会活动中心职工使用的29间除外）、停车场（仅限泰山宾馆大厅前停车场）、锅炉房，总建筑面积为13601㎡及红霞公司三层楼房（面积为2699㎡）]腾还给原告云南省老年人体育协会；四、驳回原告云南省老年人体育协会的其他诉讼请求。”二审中，财兴盛公司向本院提交以下证据：云南建筑工程质量检验站有限公司《鉴定报告》、云南特斯泰工程检测鉴定有限公司《房屋建筑结构质量安全检测报告》，欲证实：案涉房屋因存在质量问题需要加固，经案外人泰山宾馆的合作方乔乔幼儿园作了加固后已达到基本安全标准。经质证，老年人协会对财兴盛公司提交的证据真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，委托检测的主体为乔乔幼儿园，并非本案的当事人，并且检测报告也载明案涉房屋的地基基础正常。本院对财兴盛公司提交的证据真实性予以确认，但因该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认。老年人协会向本院提交以下证据：昆明市公安局盘龙分局东华派出所《情况通报》，欲证实：财兴盛公司至今仍在使用案涉房屋，且案外人在案涉房屋中进行违法犯罪活动，公安机关作出了通报。经质证，财兴盛公司对老年人协会提交的证据不予认可，认为该证据系公安机关向老年人体育协会进行的通报，与本案并无关联，案涉房屋存在违法犯罪活动应当有相关的材料来证实，财兴盛公司对付兆龙或泰山宾馆如何经营使用完全不清楚。因该份证据系昆明市公安局盘龙分局东华派出所出具，本院对该证据予以采信。针对一审判决确认的事实，财兴盛公司提出以下补充事实：1、付兆龙向老年人协会支付了2017年1月至6月的租金37.5万元；2、一审法院未查明案涉房屋是否移交；3、案涉房屋的实际使用人为付兆龙。本院认为，根据老年人协会提交的证据以及二审自认的事实，付兆龙于2017年1月5日向老年人协会转账支付了2017年1月至6月的租金37.5万元，本院对该补充事实予以确认；案涉房屋实际已由财兴盛公司委托的付兆龙进行管理，且案涉房屋已由泰山宾馆进行对外出，故本院对财兴盛公司所提补充事实2不予确认；关于补充事实3，本院将作为本案的争议焦点在本院认为部分予以评判。老年人协会对一审判决确认的事实无异议。本院二审另补充查明，付兆龙于2017年1月5日向老年人协会转账支付了2017年1月至6月的租金37.5万元。财兴盛公司于2019年4月29日出具《授权委托书》，载明：“兹授权委托付兆龙通知全权处理云南省老年人体育系会泰山宾馆承包、经营管理、合同终止等相关事宜。”除上述事实外，本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的其他事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、财兴盛公司是否系《泰山宾馆承包经营合同》的合同主体？二、财兴盛公司是否应向老年人协会支付租金？三、老年人体育协会的诉讼请求是否超过诉讼时效？本院认为：二审中，财兴盛公司对一审判决第一项即解除《泰山宾馆承包经营合同》无异议，本院予以为维持。关于争议焦点一，财兴盛公司是否系《泰山宾馆承包经营合同》的合同主体。首先，关于《泰山宾馆承包经营合同》的性质。《泰山宾馆承包经营合同》约定老年人协会将案涉房屋交由财兴盛公司自主经营使用，双方当事人对使用期限以及财兴盛公司应当支付的费用进行了约定，故《泰山宾馆承包经营合同》虽名为“承包”，但双方约定的事项符合租赁合同关系的内容，本院确认《泰山宾馆承包经营合同》实为租赁合同关系。其次，关于财兴盛公司是否系《泰山宾馆承包经营合同》的合同主体。财兴盛公司主张本案系案外人付兆龙实际经营、使用案涉房屋，财兴盛公司仅作为形式上的合同签订主体，并非真实的合同主体。对此，本院认为，其一，《泰山宾馆承包经营合同》中加盖了财兴盛公司以及法定代表人郑宣明的印章，即合同的签订主体应为财兴盛公司。其二，在《泰山宾馆承包经营合同》签订后，财兴盛公司于2019年4月29日出具了《授权委托书》，确认了财兴盛公司授权付兆龙就泰山宾馆进行承包、经营管理、合同终止等事项，即财兴盛公司系《泰山宾馆承包经营合同》的实际履行主体。其三，即使案涉房屋由付兆龙实际经营，系财兴盛公司与付兆龙之间的内部关系，并不能当然对外否定财兴盛公司作为合同签订主体承担《泰山宾馆承包经营合同》约定的义务。因此，付兆龙向老年人协会支付租金的行为，也不能否定财兴盛公司系本案的合同主体。综上理由，财兴盛公司所提《泰山宾馆承包经营合同》的主体应为付兆龙的上诉主张及补充事实3与本案查明的事实不符，本院依法不予采信，对财兴盛公司所提本案应追加付兆龙作为当事人参加诉讼的上诉主张亦不予采信。《泰山宾馆承包经营合同》解除后，财兴盛公司应向老年人协会返还案涉房屋及场地，一审判决第二项对此处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，财兴盛公司是否应向老年人协会支付租金。因财兴盛公司作为合同主体，应当按照合同约定向老年人协会履行支付租金的义务。付兆龙向老年人协会支付了2017年1月至6月的租金37.5万元后未再支付租金，故一审法院依据合同约定的租金标准，判令财兴盛公司向老年人协会支付2017年7月1日至2018年6月25日的租金1475342元并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，老年人协会的诉讼请求是否超过诉讼时效。依据《泰山宾馆承包经营合同》的约定，财兴盛公司应于2017年7月1日向老年人协会支付第二期租金，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。”的规定，老年人协会的诉讼请求于2020年7月1日后超过诉讼时效。因此，老年人协会的诉讼请求未超过诉讼时效，本院对财兴盛公司的该项上诉主张不予采信。综上所述，上诉人财兴盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由上诉人昆明财兴盛商贸（集团）有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年十二月八日法官助理潘鑫书记员袁艺