重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初10328号原告：重庆洁普物业管理有限责任公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)勤俭路****，统一社会信用代码91500110MA5U6G2M2T。法定代表人：李慈川，总经理。委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所律师。被告：吴明轩，女，1954年6月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：熊在华(系被告吴明轩配偶)，男，1954年12月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆洁普物业管理有限责任公司(以下简称洁普物业公司)与被告吴明轩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告洁普物业公司的委托诉讼代理人杨莹、被告吴明轩及其委托诉讼代理人熊在华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洁普物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告2017年9月1日至2020年10月30日期间的物业服务费2933.90元、水电公摊费460元，共计3393.90元；2.判决被告支付原告逾期交纳物业服务费的滞纳金暂计10元(以拖欠费用3393.90元，按每日千分之三从原告起诉之日起计算至实际付清之日止)；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年12月31日，重庆翊扬实业有限公司与原告签订了《万盛永利豪庭物业服务合同》，合同约定由原告为被告提供物业管理服务，物业服务期限至永利豪庭小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订服务协议生效之日或业主委员会自管组成立之日止；非电梯住宅及电梯住宅的一层和二层，物业服务费按建筑面积1.1元/平方米/月计收；水电公摊费15元/月/户（2019年1月1日前为15元/月/户，2019年1月起下调为10元/月/户），业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金等合同内容。2017年8月30日，永利豪庭小区原物管公司重庆萤火虫物业管理有限责任公司退出后，原告实际于2017年9月1日正式入驻永利豪庭小区，为被告提供物业服务。被告吴明轩系该小区XX-X-X号业主，房屋建筑面积100.27平方米。被告至今未向原告交纳2017年9月1日至2020年10月30日期间的物业服务费2933.90元、水电公摊费460元，共计3393.90元，经原告多次催收未果，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告吴明轩辩称，一楼业主在被告楼下搭建了一个十几米的长棚，长棚上面有很多生活垃圾，导致被告无法开窗，且楼下占用公共绿化地用来种菜很臭，被告向原告反映多次，原告不进行制止和拆除，被告也向很多部门反映过，均未得到妥善解决。被告交纳的装修保证金2250元，至今没有退还。去年家中东西被偷，去小区调监控，监控是坏的，形同虚设。原告只要把一楼占的绿地面积恢复及一楼搭建的棚子拆掉，被告就交物业费，否则就不同意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：永利豪庭小区系重庆翊扬实业有限公司开发建设项目，该小区通过前期物业服务业务招投标，选聘重庆永骏物业服务有限公司为该小区提供物业服务，但因各原因，小区业主对重庆永骏物业服务有限公司服务不满，激发矛盾，为化解矛盾，后临时选聘重庆萤火虫物业管理有限责任公司对该小区提供物业服务，但因开发商遗留问题较多，重庆萤火虫物业管理有限责任公司亦退出了该小区的物业服务管理。后为确保永利豪庭小区物业服务正常运行，经多方协商后临时聘请原告洁普物业公司对该小区进行物业管理服务。重庆翊扬实业有限公司与原告洁普物业公司于2016年12月31日签订《万盛永利豪庭前期物业管理服务合同》，合同约定“非电梯住宅及电梯住宅的一层和二层，物业服务费按建造面积1.1元/平方米/月计收；公用水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，从交房通知文书确定的交房日期至公共设施完备前，按15元/户/月计收，公共设施完备后按上一年度每月实际发生平均数计算……委托服务期限自本合同生效之日起至永利豪庭小区业主委员会与其他选聘的物业服务企业签订物业服务协议生效之日或业主委员会自管组成立之日止，本合同自动失效”。因重庆翊扬实业有限公司与之前的物业服务企业签订的前期物业服务合同已进行了备案，导致其与原告洁普物业公司签订的《万盛永利豪庭前期物业管理服务合同》无法进行备案。2017年8月16日，重庆翊扬实业有限公司、重庆萤火虫物业管理有限责任公司、洁普物业公司向永利豪庭小区业主发布《告知书》，《告知书》载明“经重庆翊扬实业有限公司同意及双方物业公司协商，截至2017年8月16日止，就永利豪庭原萤火虫物业提前解除《前期物业管理服务合同》达成一致，原萤火虫物业即日起2017年8月16日撤离该小区永利豪庭，从告知书之日起正式开始执行，根据《物业管理条例》和前《物业管理服务合同》约定，萤火虫物业与开发商签订的前期物业服务合同即日解除，鉴于本小区多方面原因，新企业洁普物业与开发建设公司翊扬实业继续签订新的《前期物业管理服务合同》。故多方考虑和本着更好为小区服务的宗旨，新物业重庆洁普物业管理有限责任公司进场从原有萤火虫物业工作人员原班人不动，按原有资源的情况下会全面正常继续为本小区服务。原重庆萤火虫物业管理有限责任公司2015年6月19日入驻永利豪庭之日起本小区对业主收取的物业服务费、装修保证金、相关债权债务，包括对贵司一切账目分割、财务结算及一切引起的法律责任等现由我司重庆洁普物业管理有限责任公司从2017年8月16日起全权承担。在此期间我司会一如既往的开展好物业服务工作，并做好与业主及新老物业公司的交接工作，在这过程期间给广大业主带来的不便，请给予大力支持和予以配合理解，至此我司深感为谢。”被告吴明轩系该小区X栋X单元X-X号房屋业主，房屋建筑面积为100.27平方米，其在2014年9月16日接房。从2017年8月16日开始，原告洁普物业公司入驻永利豪庭小区，为该小区提供物业服务。因被告楼下一楼搭建棚子问题，被告向原告反映过，原告亦向一楼业主提出过意见，但一楼拒不整改，被告亦为此事向多个部门进行反映，未能得到解决。庭审中，被告陈述“装修保证金2250元是交给了重庆永骏物业服务有限公司，物业费交到了2014年底就再也没有交过了”。原告陈述其请求的物业费计算方式为从2017年9月起计算至2020年10月份的物业费2933.90元(100.27元/平方米×1.1元/平方米/月×38月×7折)、水电费公摊460元（2017年9月至2018年12月按15元/月/户计算，2019年1月至2020年10月自愿下调为10元/月/户计算）。上述事实，有《万盛永利豪庭前期物业管理服务合同》、营业执照、资产移交清单、关于永利豪庭前期物业服务的情况说明、证明、入伙会签单、业主住户信息登记表、入伙资料签收表、物品领取签收表、《告知书》、维护保养报告、二次供水维修更换合同、照片、催费通知书及当事人的陈述等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。物业服务收费应当遵循合理及费用与服务水平相适应原则。本案中，虽无被告与原告签订的前期物业服务合同，但基于种种原因及实际情况，原告为被告提供了物业服务，被告虽对楼下一楼搭建大棚的行为不满，但被告没有明确对原告为该小区提供物业服务提出异议且接受该服务行为，双方的物业服务合同关系实际成立，被告吴明轩应当向原告缴纳相关的物业费及水电公摊费。现原告要求被告以7折的标准即每平方米0.77元/月的标准向其缴纳2017年9月至2020年10月的物业服务费2933.90元及该期间的水电公摊费460元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。原告洁普物业公司提供物业服务存在一定瑕疵，对其要求主张违约金的诉讼请求本院不予支持。关于被告辩称一楼安装大棚影响其生活要求原告拆除的意见，原告在收到被告反映后，及时与一楼业主沟通，尽到了一定的物业服务，但在一楼拒不整改的情况下，被告应当另行依法处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第八项之规定，判决如下：一、被告吴明轩于本判决生效后30日内给付原告重庆洁普物业管理有限责任公司2017年9月起至2020年10月期间的物业服务费2933.90元、水电公摊费460元，共计3393.90元；二、驳回原告重庆洁普物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告吴明轩负担(此款原告重庆洁普物业管理有限责任公司已预交，限被告吴明轩于本判决生效后30日内将25元直接给付原告重庆洁普物业管理有限责任公司)。本判决为终审判决。审 判 员  周 策二〇二〇年十二月十八日法官助理  岳跃潭书 记 员  李 霞