江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终3235号上诉人（原审被告、反诉原告):王开宝，男，1970年8月10日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文敏，安徽诚天律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：普信资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路**院**楼**。法定代表人：赵阅。上诉人王开宝因与被上诉人普信资产管理有限公司（以下简称普信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王开宝上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持王开宝的反诉请求；2.普信公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决结论错误。一、双方合同约定的租期届满前的告知，就是为了保护出租方在租赁期限届满前因承租方不再租赁，出租方对房产有一个合理的招租期，避免出租方房产出现断档，遭受损失。本案双方当事人对此有明确的约定。普信公司一再拖延，且表示续租，最终到期后表示不租，导致王开宝损失客观发生。《房屋租赁合同》第十八条规定：“1、租赁期满，乙方（即普信公司）有续租的优先权，续租租金应不高于周边同档次物业租金水平。甲方（即王开宝）应在租期到期三个月以前，以书面形式通知乙方，若乙方同意续租由双方于租赁期满前另行签订租赁合同”。在《房屋租赁合同》期限届满三个月之前王开宝多次电话询问普信公司的前任法定代表人赵阅是否在合同租赁期限届满后继续租赁，赵阅多次向王开宝明确表示继续租赁，为此王开宝拒绝了多名租户。在合同租赁期限届满后，普信公司以种种理由拒绝租赁前述房屋，此种行为给王开宝带来了房产出租空档期，房产未能有效出租致租金损失。二、租期届满前通知方式不是普信公司拒付租金损失的理由，法院不应支持普信公司的抗辩。通知采取书面形式还是电子形式，或者是口头形式，并不是确认是否承担的必然要求。关键是法律事实否存在，能否起到告知的作用，合同法对合同的签订形式己经给予了开放性规定，即口头、电子方式均可以确认。本案虽然双方约定了书面形式告知的要式约定，但是王开宝在告知的过程中，普信公司并没有对形式提出要求，而是确认续租，王开宝提交的证据己经证实了告知内容，法律上也产生了对方知晓后果，而一审法院机械理解《房屋租赁合同》第十八条规定：“……以书面形式通知乙方，若乙方同意续租由双方于租赁期满前另行签订租赁合同。”认为王开宝未以书面形式通知普信公司，双方也未再签订租赁合同，以此来驳回王开宝的诉讼请求属于认定事实错误，电话通知的法律事实己经确认，而且在一审中普信公司也明确确认需要续签《房屋租赁合同》，双方已经达成了合意。综上，因一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结论错误，请求二审法院改判。普信公司未提交答辩意见。普信公司向一审法院起诉请求：1.判令王开宝退还普信公司在租赁房屋时交付的押金37920元，并判令王开宝向普信公司支付利息（自2019年10月13日起至实际返还房屋租赁押金之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.案件受理费由王开宝承担。事实和理由：普信公司、王开宝双方于2017年9月7日签订了《房屋租赁合同》，约定由普信公司承租王开宝所有的位于扬州市文昌西路456号的华城科技广场A座2栋20层2002房间，租赁用途为办公。合同到期后，双方于2018年10月10日再次签订了《房屋租赁合同》，租期自2018年10月8日至2019年10月7日，共计1年。关于租赁费用，双方约定：租金标准为39816元/月，合同租金共计477793元，房屋租赁押金为37920元。就押金部分，双方在合同第五条第四款明确约定“乙方（即普信公司）已向甲方（即王开宝）支付房屋租赁押金（房屋租赁押金由乙方与甲方签署的租赁期限自2017年10月7日至2018年10月7日止的房屋租赁合同的押金全额转存为本合同押金，押金收据延用）”。因经营战略调整，普信公司在2019年10月2日搬离了承租的房屋，并向王开宝表示合同到期后将不再续租，同时要求王开宝及时退还租赁押金，但王开宝以各种理由屡次推诿，不予退还。普信公司无奈，为主张权利于2019年10月16日向王开宝邮寄送达了《租赁合同到期终止通知函》，再次重申依据《房屋租赁合同》第四条第二款之约定，自租赁期届满，合同自然终止，普信公司将不再续约，并明确要求王开宝在合理期限内退还押金，但王开宝仍无任何答复，王开宝的上述行为严重侵害了普信公司的合法权益。王开宝一审辩称，按照双方合同约定的第十八条，王开宝已经在合同届满前三个月通知普信公司是否续租，普信公司一直表示需要续租，因此普信公司在2019年10月16日发出通知终止合同，导致了王开宝不能在租赁期限届满之前实行招租，约定的三个月通知期限也是本案王开宝合理的招租期限。普信公司的违约行为给王开宝造成了损失，如果押金需要退回，应当在普信公司承担王开宝的损失中进行扣减，且房屋未履行交接手续，即使法院判决退还押金，也不存在所谓的利息损失。王开宝向一审法院反诉请求：1.判令普信公司向王开宝支付三个月的案涉房屋租金113760元；2.判令普信公司承担全部诉讼费。事实和理由：按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的第十八条，王开宝已经在合同届满前三个月通知普信公司是否续租，普信公司明确表示需要续租，为此王开宝拒绝了多名租户，现合同租期届满后，普信公司拒绝租赁案涉房屋，给王开宝带来了三个月的租金损失。普信公司针对王开宝的反诉辩称：1.王开宝是在租期届满前三个月与普信公司联系的，且普信公司支付了这三个月的租金，所以王开宝不存在任何的租金损失；2.普信公司是享有房屋的优先续租权，而不是续租的义务；3.双方在合同第十八条中明确约定：租赁期满乙方有续租的优先权，甲方应在租期到期三个月以前以书面的形式通知乙方，而王开宝并没有以书面形式通知普信公司，所以王开宝要求续租的请求不成立。一审法院经审理查明，普信公司、王开宝双方于2017年9月7日签订了《房屋租赁合同》，约定由普信公司承租王开宝所有的位于扬州市文昌西路456号的华城科技广场A座2栋20层2002房间，租赁用途为办公。合同到期后，双方于2018年10月10日再次签订了《房屋租赁合同》，租期自2018年10月8日至2019年10月7日，共计1年。关于租赁费用，双方约定：租金标准为39816元/月，合同租金共计477793元，房屋租赁押金为37920元。就押金部分，双方在合同第五条第四款明确约定“乙方（即普信公司）已向甲方（即王开宝）支付房屋租赁押金（房屋租赁押金由乙方与甲方签署的租赁期限自2017年10月7日至2018年10月7日止的房屋租赁合同的押金全额转存为本合同押金，押金收据延用）”。上述租金及房屋租赁押金，普信公司均按期给付王开宝。关于续租事宜，双方约定：甲方（王开宝）应在租期到期三个月以前，以书面形式通知乙方（普信公司），若乙方（普信公司）同意续租由双方于租赁期满前另行签订租赁合同。2019年10月7日租期到期前，甲方未以书面形式通知乙方（普信公司）答复续租事宜，双方也未再签订租赁合同。合同到期后，普信公司自行搬离案涉房屋，并于2019年10月16日向王开宝邮寄送达了《租赁合同到期终止通知函》，要求王开宝在合理期限内退还押金，王开宝至今未予以退还。庭审中，普信公司表示自愿放弃王开宝迟延返还押金应承担的利息。一审法院认为，普信公司与王开宝签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，合同双方应按照合同约定全面履行义务。依照双方合同约定，王开宝应在租期到期三个月以前，以书面形式通知普信公司答复是否续租，若普信公司同意续租由双方于租赁期满前另行签订租赁合同。但王开宝未以书面形式通知普信公司，双方也未再签订租赁合同。故租期届满后，双方的租赁合同终止，普信公司应向王开宝返还案涉房屋，王开宝应退还收取的押金。因双方未约定案涉房屋租期届满后的交接事项，合同到期后，普信公司自行搬离案涉房屋，并于租期届满后十日内向王开宝邮寄送达了《租赁合同到期终止通知函》，故一审法院认为普信公司已履行了合同终止后返还案涉房屋及通知王开宝的义务，王开宝应当接收案涉房屋并返还押金。综上所述，王开宝应向普信公司返还收取的房屋租赁押金37920元，反诉原告王开宝向反诉被告普信公司主张房屋租金损失，其该项主张没有合同依据，所提供证据亦不能证明其主张，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、王开宝于判决生效之日起十日内返还普信资产管理有限公司房屋租赁押金37920元；二、驳回反诉原告王开宝的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费748元，依法减半收取计374元，由王开宝负担。反诉案件受理费2575.6元，依法减半收取计1287.6元，由反诉原告王开宝负担711元。二审中当事人未提交证据。经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，二审中王开宝认可普信公司主张的押金应予返还，但是认为应当扣减其三个月空档期租金损失。对于王开宝主张的损失，本院认为，其一，王开宝作为甲方与普信公司作为乙方签订的《房屋租赁合同》第18条第1点约定，“租赁期满，乙方有续租的优先权，续租租金应不高于周边同档次物业租金水平。甲方应在租期到期三个月以前，以书面形式通知乙方，若乙方同意续租由双方于租赁期满前另行签订租赁合同”。从上述约定并不能得出王开宝所认为的双方约定如果普信公司不再续租需要提前三个月告知王开宝的结论。其二，虽然双方均认可租期到期三个月以前，王开宝就续租事宜通知过普信公司，但从王开宝提交的证据来看，截止到租期到期、普信公司搬离之前，双方仍在对续租的租期和租金进行磋商，且最终并未按照案涉《房屋租赁合同》第18条第1点约定的约定另行签订租赁合同。因此，综合本案证据和事实情况，王开宝的主张缺乏合同依据和法律依据。综上所述，王开宝的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3323.6元，由王开宝承担。本判决为终审判决。审判长 于毅审判员叶露审判员 韩     冰二〇二〇年十二月三日书记员 施  亚  芹