江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7002号上诉人（原审原告）：江苏广宇建设集团有限公司，住所地靖江市江平路**。法定代表人：蔡永进，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶光华，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙兆媛，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张辉，男，汉族，1970年2月20日出生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张贺，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁奕心，江苏智临律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京源久房地产开发有限公司，住，住所地南京市雨花台区花神大道**/div>法定代表人：商红军，该公司董事长兼总经理。上诉人江苏广宇建设集团有限公司（以下简称广宇公司）与被上诉人张辉、南京源久房地产开发有限公司（以下简称源久公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服南京市雨花台区人民法院（以下简称雨花法院）（2019）苏0114民初7457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对位于南京市雨花台区不动产（以下简称案涉房产）许可执行；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人对原审法院查明的事实无异议，但对被上诉人张辉向源久公司支付的备注为投资款的680万元款项的性质及用途有异议，且案涉房产与雨花台区花神大道11号8幢一单元101室房屋总房款共计12809325.9元，而张辉实际向源久公司支付款项为12884187元，对于高出合同约定数额部分，张辉未作出合理解释，说明其所付款项与购房款有区别；2.一审法院适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除了上诉人对案涉房产的执行，但一审判决中亦确认张辉对案涉房产未办理过户登记系其怠于行使权力，具有明显过错，不符合上述规定第四项。综上，请求判如所请。张辉辩称，1.张辉支付给源久公司的购房款均真实有效，不存在上诉人所述购房款存在问题的情形；2.一审法院适用法律正确。张辉确为实际购房人，其在查封之前已经与源久公司签订了真实有效的购房合同，支付了全部对价，在不动产登记部门完成了现售合同备案，且实际占有使用案涉房产。因张辉所购案涉房产系精装修房屋，后因质量问题与源久公司发生争议，源久公司未将办证所需材料交付张辉，故导致案涉房产产权证办理迟延。综上，被上诉人认为无论是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，亦或是根据《九民纪要》第一百二十七条相关规定，张辉均具有抗辩权基础，应当予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。源久公司辩称，首先，根据公司财务做账情况可知，案涉房产合同金额与付款金额是一致的；雨花台区花神大道11号8幢一单元101室房产存在面积差额74861.1元。其次，经查询，张辉与源久公司之间不存在其他债权债务关系，陈洁及陈修圣转入源久公司的款项，源久公司均认可为张辉的购房款做账入账。最后案涉房产为现房销售，根据当时的规定，现房销售不需要合同备案，只要上传合同即可。另，源久公司针对VIP客户在上传合同前允许免费更名一次，案涉房产之前是以杨洪玲名义购买，直到2018年张辉确认其为购房人，源久公司于2018年3月26日上传合同。广宇公司向雨花法院提出诉讼请求：对执行标的物“南京市雨花台区”房屋许可执行；案件诉讼费用由张辉、源久公司承担。事实和理由：广宇公司认为（2019）苏0114执异69号执行裁定书错误，张辉的执行异议不成立：1.张辉购买执行标的物不符合“系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件；2.张辉未办理房屋登记不属于非因买受人自身原因未办理过户登记，张辉与源久公司于2016年1月14日即签订了《南京市商品房现售合同》并支付了房款，但张辉直到2019年9月才办理不动产登记手续，其对执行标的物未办理过户登记有不可推卸的责任；3.执行裁定认定执行标的物已经属于张辉所有错误，物权归属应当以登记为准，执行标的物至今仍未登记在张辉名下，《南京市商品房现售合同》已经于2018年3月26日登记为“确认完成”仅为合同的备案登记，并非不动产登记，张辉支付全部房款并实际占有执行标的物仅为取得物权期待权的部分条件而非全部条件，张辉对执行标的物未办理不动产登记具有过错而不符合保护物权期待权的条件。综上（2019）苏0114执异69号执行裁定书错误，请求判如所请。一审法院认定事实：广宇公司与源久公司建设工程施工合同纠纷一案，该院于2018年11月1日作出（2016）苏0114民初692号民事判决书。该法律文书生效后，广宇公司向该院申请强制执行，案号为（2019）苏0114执960号。2019年9月19日，该院作出（2019）苏0114执960号执行裁定书查封源久公司名下位于江苏省南京市雨花台区不动产，当日，南京市不动产登记中心协助查封。2019年9月29日，该院作出执行裁定书评估拍卖上述房产。张辉提出异议后，该院于2019年11月22日作出（2019）苏0114执异69号执行裁定书，中止江苏省南京市雨花台区不动产的执行。2013年10月9日、2013年11月2日、2013年11月8日，张辉分别向源久公司支付40万元、200万元、360万元。其中360万元款项备注为“购置款”2014年3月31日、2014年1月23日、2014年4月30日、2014年7月17日，张辉通过其个人会计陈洁向源久公司转账七次，共计680万元，前五笔转账中，陈洁备注为“投资款”；2015年9月21日，陈洁使用其父亲陈修圣的银行卡向源久公司转账84187元。上述转账共计12884187元。2015年12月8日，张辉向源久公司支付150万元，备注为购房装潢款（样板房）。张辉在庭审中陈述案涉房产为样板房，该款项为向源久公司支付的样板房装修款。2016年1月14日，源久公司向张辉开具销售不动产统一发票，载明不动产名称为宏图上水园二期，销售的不动产楼牌号为17幢101室，金额为6468847元。2016年1月15日，张辉与源久公司签订《商品房现售合同》，合同约定源久公司将其开发位于南京市雨花台区的不动产出售给张辉所有，合同第三条约定，张辉应于2013年10月12日前向源久公司支付定金50万元整；合同第四条约定，房屋总价款为6468847元；合同第五条约定，张辉应于2015年10月12日前支付总价款6468847元。南京市房产交易与不动产登记综合收件单载明，江苏省南京市雨花台区不动产，转让方为源久公司，受让方为张辉，签约时间为2016年1月14日。另经南京市政务服务中心交易登记大厅网上房地产登记信息查询，案涉房产于2018年3月26日“现售合同管理”登记为“确认完成”。2019年3月16日，张辉与徐州雄天装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，合同约定由徐州雄天装饰工程有限公司对案涉房产进行装饰装修，约定工程造价暂计24万，最后以实际结算单为准，并于2019年4月29日向徐州雄天装饰工程有限公司的法定代表人账户支付了装潢款20万元。2019年4月13日，张辉就案涉房产向江苏宏图物业管理有限公司缴纳了31008.6元的物业费。同时，缴纳了2018年12月31日之前的公摊水电费938.58元。另查明，张辉名下另登记有雨花台区花神大道11号8幢一单元101室房屋，该房屋亦自源久公司处购买，价款为6340478.9元。张辉在庭审中陈述，除150万元装修款外，其及其委托陈洁、陈修圣向源久公司支付的12884187元款项即为该套房屋及案涉房产的购房款。经计算，两套房屋款项合计应为12809325.9元。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，张辉与源久公司在案涉房产查封前已经签订了房屋买卖合同，张辉及委托人向源久公司已经支付的款项超过两套房屋总价款，广宇公司认为陈洁向源久公司支付的部分款项中备注为投资款，并非案涉房产购置款项，现陈洁已经到庭作出说明，表明张辉向其表述的信息为支付购房款，但陈洁本人认为款项数额较大故备注为投资款，现广宇公司认为上述款项并非购房款但并无其他证据予以佐证，故上述款项应为房屋购置款。现张辉已经向源久公司支付了案涉房产的全部房款，并在案涉房产被法院查封前向物业公司缴纳了2017年1月1日至2019年12月31日的物业费及公摊电费，委托装修公司对案涉房产进行了装修，张辉对该房屋已经实际占有。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。张辉已经符合“业主”的界定，但因其尚未办理不动产物权登记，其作为“业主”对案涉房产的处分权能受到一定限制，基于房屋买卖合同享有的一般债权已经转化为其对案涉房产享有的物权期待权，张辉对该房屋已经具备了物权的实质性要素，张辉可以合理预期通过不动产登记将物权期待权转化为物权。综上，张辉对案涉房产所享有的权利在内容及效力上已经超过了广宇公司享有的普通金钱债权，在无证据证明张辉物权期待权的取得有瑕疵或者存在适法性问题的情况下，应当优先于广宇公司普通金钱债权予以保护。该案中，张辉虽主张其与源久公司因房屋质量问题以及张辉本人非在南京居住等情况，未办理房屋过户登记。对此，雨花法院认为，上述原因并非客观上无法排除，张辉未办理房屋过户登记的主要原因在于其自身怠于行使权利，购买房屋后多年不办理过户登记，对该案的发生具有明显过错，造成司法资源的浪费，应承担相应的法律责任，结合该案实际情况，案件诉讼费用57082元由张辉承担。源久公司经雨花法院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利，由此带来的不利后果，由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回江苏广宇建设集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费57082元，由张辉承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院归纳本案的争议焦点为，张辉对于案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。本院认为，张辉享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题，审查时，可以结合被执行人源久公司的责任财产范围，案外人张辉、申请执行人广宇公司及被执行人源久公司对案涉房产各自享有的权利性质等方面进行综合判断。一、案涉房产并非源久公司的责任财产，不应纳入强制执行范围。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。本案中，张辉与源久公司签订《商品房现售合同》，在查封之前，张辉已支付了全部购房款，源久公司亦向张辉实际交付案涉房产。至此，张辉与源久公司之间的房屋买卖合同已经基本履行完毕，源久公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助张辉办理过户登记的义务。案涉房产已经脱离源久公司责任财产范围，源久公司因全额收取了张辉支付的购房款，其责任财产并未因此减损，源久公司业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。广宇公司作为源久公司债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿源久公司所欠债务，除非广宇公司有证据证明张辉与源久公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对源久公司责任财产范围的认定。二、张辉对案涉房产享有的民事权益能够排除本案的执行。张辉在已支付完毕购房款并合法占有案涉房产的情况下，即对源久公司享有请求协助办理案涉房产过户登记手续、进而取得案涉房产的物权期待权。而基于雨花法院（2016）苏0114民初692号生效民事判决，广宇公司对源久公司享有的是金钱债权，与案涉房产并无直接关联。张辉在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房产享有的物权期待权。源久公司作为出卖人因买受人张辉依约履行了付款义务而让渡了其对所售房产享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房产获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同，但已具备了物权的实质性要素，张辉可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。张辉所享有的权利在内容和效力上已经超过了广宇公司享有的普通金钱债权，在没有证据证明张辉物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于广宇公司的普通金钱债权予以保护，故张辉对案涉房产享有的民事权益能够排除本案的执行。对于诉讼费用的承担。在源久公司向不动产登记部门上传了购房合同后，张辉怠于行使自己的权利，未及时办理案涉房产过户登记，对本案的发生有一定的责任，结合本案实际情况，应由其承担本案一、二审诉讼费用。综上所述，广宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费57082元，二审案件受理费57082元，均由被上诉人张辉负担。本判决为终审判决。审判长  迟红宁审判员  黄建东审判员  金 鑫二〇二〇年十二月十日书记员  李 好