江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2804号上诉人（原审被告）：王荣军，男，1967年11月7日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：蒋巍，江苏新联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄波，男，1971年3月16日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：傅栋周，江苏常明（武进）律师事务所律师。上诉人王荣军因与被上诉人黄波房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初5203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王荣军上诉请求：一、依法撤销常州市天宁区人民法院作出的（2019）苏0402民初5203号民事判决书，请求发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案一审查明的事实部分不清楚。1.一审对涉案房屋的建造及后续的重建、扩建过程、涉及建造者并没有查清楚。理由如下：本案涉案房屋的真实建造过程为：1）2000年，上诉人为了经营炒货生意，租用了被上诉人位于常州市天宁区丽华二村44幢南的房屋，双方2001年签订一份房屋租赁协议，房屋使用面积为5平方米；2）2003年，涉案房屋及周边他人房屋被当时的天宁区朝阳街道城管大队拆除，这一事实有原茶山街道城管科科长史祥兴在一审法院做的谈话笔录可以证明；3）2005年7月，上诉人找人在涉案房屋的原地又用石棉瓦搭建了房屋，面积约8平方米左右，用于经营炒货；这有当时搭建的人员及周边邻居可以作证；4）双方于2009年又签订了一份《房屋租赁协议》，确定房屋面积为8平方米；5）2011年，上诉人又在涉案房屋旁边的空地上把涉案房屋进行扩建，把石棉瓦换成了彩钢瓦，面积也扩大到现在的19平方米左右。2.一审法院对被上诉人提供的三份《房屋租赁合同》中的房屋坐落认定存在错误，一审中，被上诉人分别提供了2008年5月、2011年4月29日、2018年12月31日与润丰公司签订的三份《房屋租赁合同》，一审法院认定房屋坐落为丽华二村44幢过道西侧有误。其中2008年5月签订的《房屋租赁合同》中房屋坐落表述为丽华二村44幢（丽华大厦）小商品市场内，小商品市场距离本案涉案房屋距离约800米左右，并有明确的标记。所以该份合同中的房屋与涉案房屋无关，一审法院对该事实认定明显错误。二、一审判决结果模糊，对是否应该返还给被上诉人房屋的面积、具体坐落位置没有明确，对上诉人搭建或扩建的部分没有作出区分处理。1.一审判决依据涉案房屋系未经批准建设的的临时建筑，认定了双方2009年签订的租房协议无效，上诉人应将房屋返还给被上诉人。而依据双方2009年签订的房屋租赁协议，涉案房屋的面积为8平方米（该8平米实际建造者也是上诉人），那么上诉人认为即使返还也只应该返还8平米，一审法院对此未予明确；2.本案涉案房屋的结构为一层彩钢瓦，双方2009年签订租房协议时的面积为8平米。上诉人也不可能在这8平米上进行扩建，实际情况是上诉人在8平米旁边的空地上进行了扩建，面积达到了现在的19平米左右，所以至少这8平米以外的部分应该属于上诉人。希望二审法院查明事实，对涉案房屋是否应该返还，返还多少面积及位置作出明确分割处理。如二审法院认定无法对房屋进行分割，上诉人也只能找人对涉案房屋上诉人搭建的部分进行拆除，把涉案房屋恢复原状到合同约定的8平米，而不会如一审法院所述的向被上诉人主张搭建扩建费用。请求二审法院依法改判。被上诉人黄波答辩称：一、案涉房屋未经历重建，对方亦未提供充分证据证明重建的事实。二、王荣军主张案涉房屋已由其扩建的事实并不存在且与本案并无关联。首先，王荣军没有提供充分的证据证明案涉房屋已由其扩建；其次，即使对方扩建事实存在，其行为在物权法理论中属于添附行为，其所有权也应当归出租人所有，承租人无处分权，其自然无权要求返还扩建部分的面积。三、关于案涉房屋坐落位置，是临时建筑，没有门牌号，但真实存在且实地可考，该问题不影响对方将房屋返还我方之义务的履行。黄波向一审法院起诉请求：1.判令解除其与王荣军之间的房屋租赁合同，并判令王荣军立即清空房屋并搬离；2.判令王荣军支付自2019年3月1曰起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（暂计至2019年9月11日共15000/365*195=8013.70元）；3.本案涉诉费用由王荣军承担。一审法院认定事实：2001年，黄波（甲方）与王荣军（乙方）签订了一份书面《房屋租赁协议》，协议约定，黄波将常州市天宁区丽华二村44幢南出租给王荣军作为炒货使用，房屋使用面积为5平方米（门口棚内），房屋结构：简易，租金半年一次付清，半年租金4000元，租期2001年8月25日至2002年2月25日等内容。协议签订后，王荣军按约履行协议。合同到期后，王荣军继续向黄波支付租金。2009年，黄波（甲方）又与王荣军（乙方）签订了一份书面《房屋租赁协议》，协议约定：甲方出租给乙方的房屋位于区丽华二村44幢天桥下南，出租房屋面积共8平方米；乙方保证房屋仅作为水果炒货使用；租赁期共12个月，自2009年9月1日至2010年9月1日止。每年租金为8000元，半年支付一次；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方要无条件搬出房屋；乙方有意继续承租的，应提前一个月向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同；如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前一个月口头或书面通知对方……。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，王荣军继续承租案涉房屋，房屋租金提高至每年15000元。双方确认王荣军自2019年3月1日起未再向黄波缴纳租金。经法院实地勘查，案涉租赁房屋位于丽华二村44幢天桥下西侧，面积约19平方米左右，该房屋系搭建的临时建筑，无产权证。一审法院另查明：常州市润丰置业有限公司（以下简称润丰公司）成立于1984年12月5日，曾用名称常州市城市综合开发公司、常州市城市综合开发有限公司。经营范围：房地产经营(含开发）；城市道路、桥梁工程建筑；房屋拆迁；房屋装修、室内外装饰；房屋租赁；主营范围内的技术咨询。1991年润丰公司开发建设丽华二村的丽华大厦和公厕项目。黄波提供2008年5月、2011年4月29日、2018年12月31日与润丰公司签订的三份书面《房屋租赁合同》，租赁房屋坐落为丽华二村44幢过道西侧。合同约定由润丰公司将上述房屋租赁给黄波，租金均为1500元/年，遇市清临拆违，无条件搬迁。落款2018年12月31日的租赁合同实际签订日期为2019年。一审法院认为：王荣军自2001年左右起向黄波承租讼争房屋,并向黄波缴纳租金至2019年2月。王荣军辩称黄波对讼争房屋无合法权利来源，故无需向其支付租金。由于王荣军自认在2001年左右从黄波处承租案涉地理位置的房屋，现黄波举证证明讼争房屋系向润丰公司租赁后转租给王荣军，故对王荣军的上述抗辩意见，不予采纳。其次，王荣军辩称2003年案涉房屋已被拆除，现在房屋是由其搭建的，不应向黄波缴纳租金。但王荣军的举证及证人证言不足以证明2003年房屋已被拆除的事实，且王荣军自认房屋在2003年拆除至2005年重新搭建期间仍向黄波继续缴纳租金8000元/年，不符合常理。即使案涉房屋系王荣军后来搭建或扩建，也是基于原租赁合同的原地上搭建或扩建而来，王荣军对于搭建或扩建的费用，可以另行向黄波主张。王荣军辩称是向黄波缴纳“保护费”，但并未提出相关证据予以证明,故对王荣军的上述抗辩意见亦不予采纳。双方之间虽然签订租赁合同，缴纳租金，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，租赁房屋系未经批准建设的临时建筑，租赁合同应当认定无效。因此，本案中，双方签订的租房协议应当认定无效。因双方之间的租赁合同无效，承租人应将房屋返还出租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，黄波请求王荣军参照租金15000元/年标准自2019年3月1日起至实际搬迁之日止支付房屋占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下：一、王荣军自本判决发生法律效力之日起十日内将常州市天宁区茶山街道丽华二村44幢天桥下西侧临时建筑返还黄波。二、王荣军自本判决发生法律效力之日起十日内向黄波支付按每年15000元标准计算的自2019年3月1日起至实际支付之日止的占有使用费。案件受理费50元，由王荣军负担。二审中，王荣军对一审法院认定的事实中认为“租赁房屋坐落为丽华二村44幢过道西侧”应当表述为“租赁房屋坐落为丽华二村44幢丽华大厦小商品市场内”。黄波表示同意这样表述。此外，双方对一审法院认定的其他事实均表示无异议。为此，二审中本院对一审法院认定的事实除认可双方上述变更表述以外，对其他事实予以确认。本院认为：王荣军与黄波发生争议的租赁房屋，因该房屋系未经批准建设的临时建筑，故双方签订的租赁协议属于无效合同，因此，王荣军作为承租人应向出租人黄波返还房屋。王荣军上诉认为涉案房屋进行了重建和扩建，但黄波对此不予认可。即使该房屋进行了重建和扩建，也属于在租赁房屋的基础上发生的添附行为，对于该添附行为产生的费用或损失，双方可以另行主张解决。关于涉案房屋的坐落位置因是临时建筑，没有门牌号，但其具体的坐落地点双方在二审中均有认可的表述，且也实地可考，也不影响双方的返还或接受。王荣军的上诉理由，不能成立。原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王荣军负担。本判决为终审判决。审判长  颜国容审判员  卢文忠审判员  刘岳庆二〇二〇年十二月十日书记员  邹 静