贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7063号上诉人（原审原告）：余庆碧桂园房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市余庆县子营街道外环路。法定代表人：黄士冯，该公司经理。委托诉讼代理人：应富倩，该公司员工。被上诉人（原审被告）：胡朋，男，汉族，1993年3月22日出生，住贵州省余庆县。被上诉人（原审被告）：徐丹丹，女，汉族，1993年2月14日出生，住贵州省余庆县。上诉人余庆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称余庆碧桂园公司）因与被上诉人胡朋、徐丹丹商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省余庆县人民法院（2020）黔0329民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。余庆碧桂园公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.案件受理费由胡朋、徐丹丹承担。事实和理由：1.胡朋、徐丹丹未按《补充协议》第三条第二款和《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第四条的约定履行付款义务，既未办理公积金贷款亦未依约将差额款项支付给上诉人，应当承担违约责任。2.2020年6月底，部队公积金贷款可以办理后，上诉人多次通知胡朋、徐丹丹办理公积金贷款，但均被拒绝，故合同解除系因二人违约所致。胡朋、徐丹丹辩称，1.未办理公积金贷款的原因是上诉人未获得办理部队公积金的相关准入直至2020年6月底。因此未按时办理公积金贷款的原因在余庆碧桂园公司而非答辩人，在双方约定的时间内，答辩人无义务支付差额款项；2.2020年6月底，答辩人未收到余庆碧桂园公司关于可以办理部队公积金的相关书面通知，更未通知答辩人提交资料办理贷款，而是直接书面通知答辩人在7月23日前支付剩余房款39万元及违约金3412.5元，随后于8月21日起诉解除合同，整个期间不足90日，因此余庆碧桂园公司对合同解除存在过错。请求驳回上诉，维持原判。余庆碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年10月31日签订的《商品房买卖合同》；2.判令胡朋、徐丹丹支付违约金28341.35元；3.判令胡朋、徐丹丹协助办理注销商品房预售合同备案登记并承担相应费用。一审法院认定事实：胡朋为现役军人。2018年10月31日，胡朋、徐丹丹签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定胡朋、徐丹丹购买余庆碧桂园公司开发的余庆碧桂园一期3幢1单元1-10-2号商品房，总房价为566827元，《合同》第八条第3项约定：买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款176827元，余款39万元以公积金贷款支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，买受人逾期履行上述义务的，按本合同第十条处理。《合同》第十条约定：逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自接到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金。《合同》第二十九条约定：双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《合同》附件十二《补充协议》第三条约定“……（其他方式，即按揭分期付款）：（1）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的31.19%给出卖人，即壹拾柒万陆仟捌佰贰拾柒元整，并于2020年1月24日前向贷款机构办理按揭申请手续；（2）买受人必须在2020年1月24日前，付该商品房总房价款的68.80%（按揭款项）给出卖人，即叁拾玖万元整”、第四条约定第2项约定“逾期超过90天后，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价的5%向出卖人支付违约金”。合同签订后，胡朋、徐丹丹向余庆碧桂园公司支付了首付款176827元、物业专项维修基金4977元，双方于2018年办理了商品房预售合同备案登记。后因余庆碧桂园公司未获得办理军人公积金贷款准入，一直未能办理贷款，徐丹丹2020年4月1日向余庆县消费者协会投诉。2020年6月底余庆碧桂园公司获得了办理军人公积金贷款准入。7月17日，余庆碧桂园公司向胡朋、徐丹丹发出《已到期应缴款通知书》，告知胡朋、徐丹丹未在2020年1月24日前支付余款构成违约，要求胡朋、徐丹丹在7月23日前支付尾款39万元及违约金3412.5元未果，遂于8月21日起诉请求判决如前诉请。一审法院认为，双方2018年10月31日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，是生效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方应当按照合同约定履行。对于余庆碧桂园公司的诉讼请求，依次论述如下：1.余庆碧桂园公司要求解除《合同》，胡朋、徐丹丹于2020年9月8日在庭审答辩中明确予以承认，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，余庆碧桂园公司要求解除《合同》的诉请符合法律规定，依法予以支持，合同解除日期为2020年9月8日。2.余庆碧桂园公司要求胡朋、徐丹丹支付违约金28341.35元，理由是双方约定胡朋、徐丹丹在2020年1月24日前支付余款39万元，已逾期付款超过90日，构成违约，余庆碧桂园公司有权解除合同并要求胡朋、徐丹丹按《补充协议》第四条约定以总房价的5%支付违约金；胡朋、徐丹丹辩解双方约定胡朋办理军人公积金贷款支付款39万元，但因余庆碧桂园公司未获得办理军人公积金贷款准入导致未能办理贷款，责任在余庆碧桂园公司，胡朋、徐丹丹不应向余庆碧桂园公司支付违约金。余庆碧桂园公司在诉讼中承认其直到2020年6月底才获得办理军人公积金贷款准入的事实，予以确认。双方《合同》约定剩余39万元房款采取公积金贷款方式在2020年1月24日前支付，因胡朋是在职军人，余庆碧桂园公司在双方约定的付款期间以及此后的90日内均不具有办理军人公积金的准入，故胡朋未能按约定的时间以及此后90日内付款的过错不在胡朋；同时，余庆碧桂园公司在2020年6月底获得办理军人公积金贷款准入后，《合同》具备了继续履行的条件，余庆碧桂园公司应当要求胡朋继续履行合同、按照合同约定书面通知胡朋提交资料并办理贷款，但余庆碧桂园公司却采取了不合理的处理方式，书面通知胡朋、徐丹丹7月23日前支付剩余房款39万元及违约金3412.5元，在未能达到目的后于8月21日向起诉解除合同，从其具有办理军人公积金贷款准入至其提起诉讼尚不足90日，因此合同解除的过错不在胡朋、徐丹丹。综前，余庆碧桂园公司主张胡朋、徐丹丹构成违约的事实不成立，胡朋、徐丹丹对双方合同的解除也不存在过错，余庆碧桂园公司要求胡朋、徐丹丹支付违约金28341.35元的诉讼请求缺乏事实基础，依法不予支持。胡朋、徐丹丹的辩解理由成立，依法予以采纳。关于余庆碧桂园公司主张其不知胡朋系军人、双方约定的是办理公积金贷款但并非军人公积金贷款的事实，余庆碧桂园公司主张的这一事实不成立，理由如下：一是从常理上看，余庆碧桂园公司作为专门从事商品房开发销售的公司，其必然熟知办理各类商品房贷款的条件及流程，胡朋、徐丹丹到余庆碧桂园公司购房，双方约定公积金贷款，余庆碧桂园公司必然会向胡朋、徐丹丹了解其职业、工作单位、公积金缴纳情况等信息，而胡朋、徐丹丹特意去买房，没有隐瞒相关信息的动机和必要；二是胡朋、徐丹丹提供的证据《消费者投诉登记表》中记载的消费者协议会工作人员与余庆碧桂园公司销售主管、负责人的联系及答复情况也能印证双方约定的是办理军人公积金贷款的事实。故对余庆碧桂园公司主张的这一事实，不予认定。三是余庆碧桂园公司要求胡朋、徐丹丹协助办理注销商品房预售合同备案登记并承担费用，双方签订《合同》后共同申请办理了商品房预售合同备案登记，余庆碧桂园公司诉请解除《合同》，胡朋、徐丹丹也同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，胡朋、徐丹丹应当协助余庆碧桂园公司办理注销登记，余庆碧桂园公司要求胡朋、徐丹丹协助办理注销商品房预售合同备案登记诉请符合法律规定，依法予以支持；关于注销登记所产生的费用，因解除合同的原因系余庆碧桂园公司在约定付款期内未获得办理军人公积金贷款准入，以及在其获得准入后未采取合理的处理方式，故责任不在胡朋、徐丹丹，因此注销登记产生的费用理应由余庆碧桂园公司承担，其这一诉请依法不予支持。据此，判决：一、余庆碧桂园房地产开发有限公司与胡朋、徐丹丹2018年10月31日签订的《商品房买卖合同》于2020年9月8日解除；二、胡朋、徐丹丹在本判决生效后三十日内协助余庆碧桂园房地产开发有限公司办理商品房预售合同备案登记的注销手续；三、驳回余庆碧桂园房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费508元，减半收取254元，余庆碧桂园房地产开发有限公司负担154元，胡朋、徐丹丹负担100元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2020年4月1日，余庆县消费者协会受理徐丹丹的投诉，并于5月18日办结作出《消费者投诉登记表》，其中“事实经过”栏载明：“消费者于2018年6月在余庆碧桂园购买建筑面积为124.43㎡的一套商品房，并支付30%首付款，购房时商家告知可办理部队公积金，经商家认可后才签订购房合同。2019年8月，消费者配合商家到银行办理公积金贷款手续，因商家没有办理部队公积金的准入，未能办理。至今，商家不能明确给出具体办理时间，申请退房商家也不允许。”而在“办理过程及处理结果”栏载明：“2020.4.1联系了碧桂园销售主管黄正江，答复部队公积金房贷还未办理部队公积金准入。2020.5.18再次联系余庆碧桂园负责人，答复是：正在与工商银行余庆县支行对接此业务，并让投诉人去柜台了解相关的具体情况。”本院认为，本案二审争议焦点是：胡朋、徐丹丹未在《补充协议》约定的2020年1月24日前支付购房尾款是否构成违约，应否承担违约责任。经查，胡朋、徐丹丹与余庆碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》第八条第3项、合同附件《补充协议》第三条第2项、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第一条、第四条对购房尾款付款方式约定为公积金贷款，胡朋、徐丹丹在收到余庆碧桂园公司书面通知后，需向公司提交公积金贷款所需资料，前往指定地点办理贷款申请手续，如因买受人原因导致不能获得贷款则承担相应违约责任。对此，从余庆县消费者协会调查情况看，徐丹丹早在2019年8月即已按要求配合余庆碧桂园公司到银行办理部队公积金贷款手续，相反，余庆碧桂园公司直至消协结案时的2020年5月18日仍未办理完成部队公积金准入手续。据此，导致胡朋、徐丹丹未能在《补充协议》约定的2020年1月24日前完成公积金贷款并履行购房尾款付款义务的根本原因不可归咎于购房人而在售房人余庆碧桂园公司一方。2020年6月底具备公积金贷款条件后，余庆碧桂园公司既未依约书面通知胡朋、徐丹丹到银行办理贷款手续，亦未按照《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第五条的约定，与胡朋、徐丹丹协商变更付款方式，反而是在7月17日径直发出《已到期应缴款通知书》，要求胡朋、徐丹丹在7月23日付款并承担违约金，显然有违约定、有悖诚信，故本院对其要求买受人承担违约责任的上诉主张不予支持，解约后产生的注销登记等相关费用由公司自理。综上所述，余庆碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费508元，由余庆碧桂园公司负担。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  蔡一雷审判员  唐 妍二〇二〇年十二月三日法官助理禹欣书记员吴误