贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9523号上诉人（原审被告）：贵州省逸坤房地产开发有限责任公司，住所地贵州省清镇市扁坡村，统一社会信用代码：915201815993806510。法定代表人：焦龙。委托诉讼代理人：马浩钟，贵州红枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈炫屹，贵州红枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋邦菊，女，1978年12月28日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴银，贵州浩辩律师事务所律师。上诉人贵州省逸坤房地产开发有限责任公司（以下简称逸坤公司）因与被上诉人宋邦菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。逸坤公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担；事实和理由：1、《商品房买卖合同》签订时间为2017年9月21日，而合同中约定的办理所有权转移登记的时间却填写为2016年12月31日，因此，该约定系上诉人的笔误；2、被上诉人系采用按揭贷款的方式购买房屋，在购房余款尚未支付以及还清银行按揭贷款的情况下，必然影响办理房屋所有权转移登记的时间以及所有权转让登记的交付；3、被上诉人与贷款银行签订的《个人住房商业用房借款合同》中明确约定，因被上诉人系按揭贷款购房，所购房屋在购房时就已明确设定了抵押担保，在被上诉人的购房贷款尚未还清之前，所购房屋的相关权属证书均因设定抵押而由贷款银行控制持有。因此，判决上诉人向被上诉人交付相关权属证书不符合本案事实且不具有事实依据，同时，上诉人实际上也没有给被上诉人造成客观上的损失。被上诉人宋邦菊答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宋邦菊向一审法院起诉请求：一、判令被告按照商品房买卖合同第八章第二十二条，将原告购买的位于清镇市巢凤社区扁坡村逸坤?尚品朱关棚户区（城中区）14栋14单元1层4号办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；二、判令被告按照原告购房款总额572670元为基数，按照购房合同第八章第二十二条第三款相关责任约定支付原告从2017年9月21日起至2020年5月6日期间的违约金54804.52元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告商品房不动产登记证（原房产证）之日止；三、判令被告承担本案诉讼费。一审法院查明：2017年9月21日，宋邦菊（买受人）与逸坤公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定宋邦菊购买逸坤公司修建的逸坤?尚品朱关棚户区（城中村）改造项目14幢14单元1层4号房屋，该商品房建筑面积为42.42平方米，套内建筑面积40.8平方米。商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米14036.03元，总价款572670元。买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款299670元，余款273000元以银行按揭支付。出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。其中第二十二条第二款对初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款对转移登记约定：出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。第四款约定：买受人同意委托出卖人或出卖人委托的第三方向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，宋邦菊于2017年9月21日支付购房首期款299670元，于2018年7月31日通过银行贷款支付剩余购房款273000元。宋邦菊于2017年6月15日即已验收入住。宋邦菊所购买房屋于2019年10月21日办理了初始登记。清镇市不动产登记中心出具情况说明称，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应提交下列材料：不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动产权属证书、商品房买卖合同、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、已办理过预告登记的，还需提供不动产登记证明或预告登记证明。一审法院认为，原告宋邦菊与被告逸坤公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告依约足额履行支付购房款义务，被告逸坤公司应向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。至于交付时间，合同中约定的交付时间2016年6月30日早于双方合同签订之日2017年9月21日，应视为未约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告应于合同签订之日起90日内交付有关文书，现被告未向原告交付有关文书，已构成违约，应承担相应违约责任。因此，对于原告要求被告将清镇市巢凤社区扁坡村逸坤?尚品朱关棚户区（城中区）14栋14单元1层4号房屋办理商品房转移登记的有关文书交付给原告及支付违约金的诉请予以支持。应由被告提供的有关文书包括不动产权属证书、房屋平面图、宗地图、购房发票等，有关文书如有变动，应以主管部门的要求为准。对于违约金，自2017年9月21日起90日后即2017年12月21日起，以购房款572670元为基数按照双方合同约定的每日万分之一的标准计算至被告交付有关文书之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州省逸坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告宋邦菊交付办理清镇市巢凤社区扁坡村逸坤?尚品朱关棚户区（城中区）14栋14单元1层4号商品房转移登记的有关文书（包括不动产权属证书、房屋平面图、宗地图、购房发票等，有关文书如因政策变动而产生变化，应以主管部门的要求为准）；二、被告贵州省逸坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告宋邦菊逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（自2017年12月21日起以购房款572670元为基数，按日万分之一的标准计算至向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告宋邦菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，减半收取585元，由被告贵州省逸坤房地产开发有限责任公司负担。多收取的案件受理费4452元退还原告宋邦菊。二审中，上诉人逸坤公司向本院提交办证公告、通知书等照片5张，用以证明：上诉人已于2019年4月12日通知包括被上诉人在内的业主办理产权证书，后又于2020年8月18日再次通知。被上诉人宋邦菊质证后对该组证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，并认为案涉房屋于2019年10月21日才办理了初始登记。一审开庭后上诉人相关工作人员明确告知不能办证，因此，上诉人的证明目的与事实不符。同时，被上诉人宋邦菊陈述称：目前不能办理产权证主要是因为逸坤公司不能开具发票导致。二审另查明，宋邦菊通过银行贷款支付剩余购房款273000元的时间为2018年1月31日。二审经审理查明的事实其余事实与一审认定事实一致。本院认为：本案中，虽然双方于2017年9月21日签订的《商品房买卖合同》中约定了逸坤公司履行协助办证义务的时间，但是，因该约定时间早于案涉合同签订时间，实际无法履行且也有违常理，应视为未约定，因此，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项之规定，将逸坤公司履行协助办证义务的时间确定为合同签订之日起90日内符合法律规定，并无不当。因一审判决并未适用合同约定的办证时间作为本案认定依据，故逸坤公司就此提出的上诉意见本院不予采信。另外，协助办证义务是逸坤公司作为房地产开发企业，无论依据商品房买卖合同约定抑或依照相关法律规定均应负有的义务，也是实现商品房买卖合同目的、确认所有权归属的必要条件。至于被上诉人宋邦菊与贷款银行之间存在的按揭贷款法律关系，并据此在案涉商品房所有权上设立的抵押担保负担，因其与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，两者在合同主体、目的、性质等方面均有不同，因此，宋邦菊依据贷款合同负有的抵押担保义务并不妨碍其依据商品房买卖合同行使协助办证请求权，也不能成为免除或者减轻逸坤公司协助办证义务以及逾期办证违约责任的合理理由。故上诉人提出的该项上诉理由于法无据、于理不符，本院不予采信。虽然上诉人逸坤公司二审提交了办证公告、通知书照片，但因该组证据材料系其单方制作，照片中也无法体现张贴公告及通知书的时间，在被上诉人对此不予认可的情况下，该组证据材料的真实性存疑，本院难予采信。同时，虽然案涉房屋已于2019年10月21日办理了初始登记，但是，因办理转移登记需上诉人提供的有关文书除不动产权属证书外，还应有政府主管部门要求的房屋平面图、宗地图、购房发票等，但上诉人并未提交其已向被上诉人提供前述文书的证据材料，故一审法院将逾期办证违约金的截止时间认定为上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书之日止并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1170元，由上诉人贵州省逸坤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年十二月十四日书记员 左文艳