辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2284号上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：辽宁省抚顺市新抚区裕民路**。法定代表人：胥盈，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张悦，该公司员工。委托诉讼代理人：张佳丽，该公司员工。上诉人（原审被告）：薛键，1983年5月14日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。上诉人深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称万象美物业）与上诉人薛键物业服务合同纠纷一案，因均不服辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人万象美物业上诉请求：1、薛键按一审判决交纳物业费5116.20元，并追加薛键支付2020年7月15日至2021年7月14日物业费1023.24元，及违约金1227.89元，共计7367.33元；2.—、二审诉讼费由薛键承担。事实与理由：薛键于2014年6月30日与大连万达物业管理有限公司抚顺分公司（现已更名为万象美物业）签订《前期物业服务协议》，并接收抚顺万达A2公寓2924室。薛键自接收该房屋后，于2014年8月至2015年10月多次报修过室内墙砖、橱柜门框、入户门里框脱落、棚角线开裂、地板有裂缝、壁纸起鼓等精装修问题，烟机上方天棚漏水的房屋质量问题。万象美物业积极联系开发商及时报修解决问题，但维修后开发商对其室内地板一直未恢复。薛键自2015年7月15日起，一直欠缴物业费。在万象美物业对薛键的催缴物业费过程中，万象美物业曾在2017年至2020年4月期间多次电话沟通以及上门贴催费通知单等多种形式催缴物业费，薛键以房屋存在质量问题对开发商有意见，而拒缴物业费。万象美物业己明确告知房屋质量问题属开发商维修范围，与物业无关，但薛键至今仍拖欠物业费。根据双方签订的《前期物业服务协议》第四条物业服务费用第2款明确标明高层住宅、精装公寓1.90元/m2?月，薛键与万象美物业所签订的《前期物业服务协议》中，第九条违约责任第4款明确表明：物业费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业费，逾期按欠费的日3‰支付违约金。此外，根据《合同法解释二》第二十九条规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此类案件最高判罚违约金为所欠物业费的24%,但万象美物业申请判罚薛键支付所欠物业费的20%的违约金1227.89元。万象美物业己通过法律诉讼程序向薛键催缴拖欠物业费，一审已判决，但薛键仍迟迟未缴纳该笔物业费及受理费，故万象美物业上诉，并追加薛键支付2020年7月15日至2021年7月14日的物业费1023.24元及违约金1227.89元。薛键答辩：2014年薛键办理入住时交的物业费。薛键的房屋是精装修的，2014年末发生一次装修损坏、房屋漏水，万象美物业经过第一次维修恢复了部分房屋设施的原状。薛键不交物业费的原因是万象美物业未做到相应的工作职责，造成薛键损失。本案属于经济合同纠纷类案件，双方都有相应的过错和责任，所以万象美物业要求违约金不合理、不合法。上诉人薛键上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判薛键不支付2015年7月14日至2017年7月14日物业费；2、万象美物业赔偿薛键经济损失5000元，从物业费中抵顶；3、万象美物业承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1、诉讼时效问题：依据《民法总则》相关规定，民事诉讼时效期为三年。一审判决中万象美物业主张的2015年7月15日至2020年7月14日的物业费，超出诉讼时效。万象美物业于诉讼时效期内并未向薛键提出催缴的要求，万象美物业于诉讼时效期内也未按照《前期物业合同》向人民法院依法申请强制执行，薛键在此期间内并未收到任何催缴通知，万象美物业在一审开庭时也未提供相应直接有效的证明对薛键有过催缴行为。仅靠口述辩解，被一审法院采纳，而薛键在一审开庭中提出超出诉讼时效部分的物业费应依法被免除，一审法院未采纳，此为不合理合法的。2、物业服务瑕疵问题一：万象美物业未尽到职责及义务。薛键于2012年购买抚顺万达广场A2号公寓2924房间，此房为精装修，并于2014年7月收房，收房后万象美物业为开发商指定的房屋问题唯一报修管理处。薛键收房入住后不久，即陆续发生了顶棚漏水、棚顶开裂、下水不畅、地板起翘等需维修问题，薛键及时向万象美物业报修，于2015年2月至3月期间，得到过一次上门维修，但对于棚顶开裂、顶棚漏水的维修并未恢复原状。房屋在第一年处于房屋及装修的质保期内，薛键有合理合法问题应得到相应维修维护恢复原状的回应，物业公司做为被指定的唯一沟通桥梁，并未尽到应尽责任，在质保期内未及时安排维修维护，也未告知薛键物业解决不了的问题应及时找到开发商或者第三方来解决，致使薛键的房屋在质保期待维修问题得不到及时回应，错过最佳反映时机。造成了今日的局面，薛键因得不到应有权益，暂缓交纳物业费，以期待万象美物业及时处理；万象美物业未尽到工作职责，不及时维修及反馈薛键，造成薛键房屋至今未恢复原状。3、物业服务瑕疵问题二：万象美物业违法违规。万象美物业于2016年至2017年期间违法违规安装电梯门禁，并绑定物业费，未交纳物业费的业主不给办理电梯门禁卡，严重侵犯了上诉人的合法权益，致使薛键从安装电梯门禁之日起至今不能正常使用所购房屋，并于出租该房屋时，因电梯门禁问题，房屋租金每个月减少200元，一年下来就是2400元损失，至今已超过3年。万象美物业的行为对薛键造成直接经济损失及房屋使用不便，薛键房屋为29层，不让使用电梯就是无法居住。万象美物业所提供的物业服务存在瑕疵并有违法侵权行为，不应全额收取物业费。万象美物业答辩，2014年房屋出现质量问题业主进行了报修，万象美物业也协调开发商进行一次维修，万象美物业尽到了沟通、协调的职责，不存在薛键所称的损失由物业承担。房屋质量问题应由开发商承担保修义务。本案未超过诉讼时效，万象美物业于2017年12月对薛键进行物业费催缴，有通话录音。据万象美物业了解，案涉房屋一直对外出租经营，而且薛键从未反映过因门禁问题影响出入和经营。该栋楼为商住两用，楼内经营性质房屋有400余户，200多户住户，一共6部电梯，除一部货梯外，还有一部不用刷卡的电梯，所以薛键反映因门禁卡造成损失说法不成立。万象美物业向一审法院起诉称，1、薛键支付万象美物业2015年7月15日至2020年7月14日，A2公寓2924的物业费5116.20元；2、薛键支付万象美物业截止于2020年6月30日的物业费违约金1023.24元；综上共计6139.44元；3、本次诉讼费用由薛键承担。事实与理由：薛键系万象美物业所管理的抚顺万达A2公寓2924的业主。薛键自2015年7月15日起一直欠缴物业费。在万象美物业对薛键的催缴物业费过程中，万象美物业曾在2018年至2020年4月期间多次电话沟通以及上门贴催费通知单等多种形式催缴物业费，薛键以房屋存在质量问题对开发商有意见，而拒缴物业费，万象美物业已明确告知房屋质量问题属开发商维修范围，与物业无关，但薛键至今仍拖欠物业费。特向法院提出诉讼，请求判薛键支付2015年7月15日至2020年7月14日，A2公寓2924的物业费5116.20元。此外，根据《合同法》解释二第二十九条规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此类案例最高判罚违约金为所欠物业费的24%，但万象美物业申请判罚薛键支付所欠物业费的20%的违约金1023.24元。此外，关于薛键反映的问题：2015年因为防寒万象美物业对房屋单元门安装了门禁。首先无论小区业主是否缴纳了物业费，万象美物业都会把门禁卡被激活，同时授权正常使用。由于薛键无正当理由拒绝缴纳物业费，按照万象美物业相关规定，未缴费业主门禁卡使用期限为5日，到期后可到物业重新充卡，并未阻碍薛键正常出入。且案涉房屋从2016年业主就已经租给楼内经营的经营方，至今都可以正常使用。关于屋内漏水问题，属于开发商质量问题，万象美物业一直积极协调建筑方按照房屋质量保证书的相关规定进行维修，就开发商质量保证问题万象美物业仅具有沟通、协调的义务，并无修复、赔偿的责任。由于万象美物业长期欠缴物业费，万象美物业一直对薛键进行了追缴，不存在诉讼时效已过的情形。该物业并未更换过物业公司，而是依法进行的更名。一审法院认定事实：薛键系抚顺市新抚区万达A2公寓2924房屋（房屋建筑面积44.88㎡）业主，万象美物业系薛键居住的小区物业服务公司。2014年6月30日，薛键接收该房屋并与万象美物业签订《前期物业服务协议》，协议约定：高层住宅、精装公寓：1.90元/m2·月；SOHO写字楼：3.20元/m2·月；大商业外铺、底商：3.00元/m2·月。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金；万象美物业、薛键均认可薛键于2014年7月15日入户并缴纳了至2015年7月14日物业费。在此期间，薛键房屋出现过屋面漏水问题，其后双方就损失的赔偿发生争议，薛键未继续给付物业费至今。万象美物业对薛键门禁卡限制为每5日需到物业申请为期五日的入门权限。另查明，2016年9月21日大连万达物业管理有限公司抚顺分公司于工商管理部门进行了名称变更登记，变更名称为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司。2016年9月25日大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司于工商管理部门变更名称为深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司。一审法院认为，万象美物业为小区业主提供物业服务，薛键作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，予以确认。业主支付物业费既是业主的约定义务,也是业主的法定义务,拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益,也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中,万象美物业为小区提供了物业服务,薛键作为该小区业主,事实上也享受了万象美物业提供的物业服务,理应支付物业费用。万象美物业作为物业公司，为维护全体业主的共同权益，在物业管理区域内设置门禁卡，以达到保证安全的目的。薛键如认为该门禁的设置对自身生活带来了不利影响，可向业主委员会主张，经业主委员会达成一致意见后向万象美物业反馈。依据《辽宁省物业管理条例》第六十二条第二款规定,物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。万象美物业要求薛键每五日至物业服务处办理门禁卡升级的行为不符合相关法律规定，应当予以改正。薛键向法院提交证据不足以证明该限制行为对薛键造成的实际损失，故该部分法院不予支持。关于薛键提出反诉的请求，经审查，关于室内屋面漏水导致薛键产生经济损失，与本案的物业服务合同并非同一法律主体和同一法律关系，薛键应与相关人协商解决，如协商不成亦可另行起诉至法院以维护自身合法权利。薛键的其余反诉理由系针对万象美物业诉讼请求的抗辩意见，故关于薛键的反诉请求，不予合并审理。关于万象美物业要求薛键支付违约金的诉讼请求,万象美物业、薛键关于违约金的约定明显过高，且薛键没有按时交纳物业费是因为与万象美物业在服务义务履行上存在争议,双方未进行及时有效的沟通,薛键并非恶意欠费,故对万象美物业该项诉讼请求,不予支持。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果,事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性,损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时,万象美物业作为物业服务者,也应当根据约定及法律规定和相关行业规定,积极主动履行自己的职责,采纳业主提出的合理化建议,提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、薛键于本判决生效后三日内给付深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2015年7月15日起至2020年7月14日止的物业费5116.20元；二、驳回深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司的其他诉讼请求。如果薛键未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由薛键负担。二审审理过程中，万象美物业提交上门张贴催缴通知单照片打印件，拟证明万象美物业向薛键催缴物业费。薛键发表质证意见：2924门牌像是薛键家，但是这些通知薛键没有见过，薛键把房屋租出去了，租户也从来没有向薛键反映过这个问题。本院对证据分析、认定如下：真实性予以采信。本院查明的事实与一审法院查明相同。本院认为，物业管理，一般是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。提供物业服务是物业服务企业的主要合同义务，物业费的交纳是业主应当履行的义务，也是其接受物业服务企业所提供的服务的基础。如果物业服务企业已经按照合同约定提供了物业服务，业主应交纳物业费。本案中，万象美物业与薛键签订的《前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方对物业费的收费标准已经在《前期物业服务协议》中进行了明确约定，万象美物业履行了合同约定的主要合同义务，薛键应按合同约定标准交纳物业费。关于万象美物业主张的违约金1023.24元，薛键未按时交纳物业与万象美物业服务问题上存在争议，双方不能及时妥善解决，且万象美物业设置5日门禁制度增加了业主负担，故本院对于违约金的要求不予支持。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，该日以前发生的民事事实和行为在2017年10月1日后仍处于延续状态的，可适用《民法总则》的规定。关于薛键主张万象美物业部分诉讼请求超过诉讼时效一节，本院认为薛键自2015年7月开始未缴纳物业费，作为业主其应当知道缴纳物业费的时间，在物业公司提供物业服务的前提下应积极履行交纳物业费的义务，且万象美物业提交了2017年10月及以后催交物业费照片，可印证万象美物业不断向薛键主张权利的行为，故对薛键此项主张，本院不予支持。对万象美物业上诉时提出的追加薛键给付2020年7月15日至2021年7月14日物业费1023.24元和该期间违约金204.65元的请求以及薛键提出的其他诉请，因双方当事人在一审时没有提出该请求或提出反诉，且双方不同意调解。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。故本院不予审理，当事人可另行起诉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计100元（深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司预交50元，薛键预交50元），由深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分司公负担50元，薛键负担50元。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二〇年十二月十四日法官助理王宝伦书记员刘娟