贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终6042号上诉人（原审原告）：杨素英，女，1992年10月10日出生，汉族，住贵州省余庆县。委托诉讼代理人：张林，贵州恒商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁玉利，女，1990年1月8日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人:熊凤刚,贵州元璋律师事务所律师。上诉人杨素英因与被上诉人梁玉利房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院(2020)黔0303民初3176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。杨素英上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人诉请的是撤销上诉人与被上诉人之间的口头门面转租协议，而非解除涉案协议，合同解除权来源于合同履行期间发生约定或法定的违约行为，而合同撤销权来源于订立合同时撤销权人意思表达不真实，因此，即便在涉案协议履行期间上诉人意图转租涉案门面，以及出租人物管公司收回涉案门面后又同意出租，均与本案无关，上述情况并不能体现上诉人与被上诉人在订立涉案协议时的意思表达是否真实，不能作为定案的依据。2、上诉人意图转租涉案门面是正常经营行为，不能由此推断因上诉人自身原因不愿续签租赁协议，且物管公司多次要求上诉人搬离门面，上诉人无奈之下才在2020年5月13日腾空门面。3、被上诉人一直以合同遗失为由，拒绝向上诉人出示其与物管公司的租赁合同，并向上诉人承诺涉案门面的转租期限为5年，直至2020年4月，上诉人才知道被上诉人是未经物管公司同意的情况下擅自转租的，且租赁期限截止到2020年5月9日，故被上诉人故意隐瞒涉案门面的真实情况，已构成欺诈，上诉人是基于错误认识作出的转租涉案门面的意思表示，导致上诉人无法正常经营，符合合同法第五十四条规定的可撤销合同的条件。4、即便涉案转租协议不具有撤销权，亦应认定部分无效，因双方约定的租赁期限为5年，而实际租期截止2020年5月9日，因此，对于超过剩余租赁期限的约定是无效的，被上诉人应当返还上诉人无效部分转租款及赔偿上诉人装修损失。同时，被上诉人应当对涉案转租款108000元包含部分物品转让价款承担举证责任。梁玉利二审辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。杨素英向一审法院起诉请求：一、判令撤销原、被告之间于2019年6月26日达成的口头商铺转租协议；二、判令被告返还原告商铺转租款108000元；三、判令被告赔偿原告商铺装修损失23000元；四、本案诉讼费、鉴定费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月26日，原、被告就位于遵义市汇川区达成口头协议，约定原告从被告手中受让该商铺的租赁权及商铺内的物品，价格约定为108000元。被告向原告承诺可租赁五年。双方认可2019年10月之前的房租已由被告交清，之后的房租由原告向盛邦帝标物管处自行缴纳。原告已将款项支付给被告，被告向原告交付涉案房屋（包括房内物品）。2020年5月10日，盛邦帝标物管处向原告发送通知，内容如下：“你所租赁的盛邦帝标物管处楼下的小卖部门店已于2020年5月9日合同到期，现通知你在2020年5月15日内将门店内所有东西拉走，如逾期未拉走物管处将有权处理。特此通知。”2020年5月25日，盛邦帝标物管处出具情况说明：“兹有（梁玉利、白成贵夫妻）与2011年5月起，承租我公司管理的位于遵义市盛邦帝标184号物管处楼下门面房开设烟酒零售店，2019年6月26日，梁玉利将该烟酒店转给其他同事杨素英经营。2020年5月15日该门面租赁期届满。我物管处贴出书面通知要求将店内东西拉走。经梁玉利、白成贵出面与我物管处协商后对该门面续签事宜达成一致意见，即由我公司与杨素英签订门面租赁协议遭到拒绝。2020年5月13日，杨素英搬离该门面。特此说明”。2020年5月13日，原告搬出涉案商铺。庭审中，原告明确表示被告未向原告出示与盛邦地标物管处的租赁协议，且故意隐瞒涉案门面的租赁期限截止到2020年5月9日，故意隐瞒未取得前述物管的同意擅自进行转租。原告主张上述行为构成重大误解或者欺诈，请求撤销转租协议。审理中，双方均出示与对方的微信聊天内容，经双方质证后，截取部分内容如下：2020年1月2日下午12时13分，原告：嫂子，那个店我现在装修好了的。你们还想拿回去做不？我妈突然说要回老家开店不给我带娃儿了，我一个人整不下来。被告回复：刚刚在忙。我家在昆明路自己买的门面准备开咯！我问问有人要不吗？原告回复：嗯，麻烦你帮我问哈。你那里问不到我这边再发朋友圈或者门面转让那些。1月2日下午4时54分，原告：嫂子，你估计你那边有人要打没。被告回复：不知道呢！我发信息问他们。都还没有回复。原告回复：嫂子，有人问没？我想迅速打出去，你看有人问我亏点都打了。1月6日下午5时40分，原告：不过现在生意也不好做，到处都有门面在打。嫂子说真的，你帮我参考哈看好多钱打出去合适。或者你那边有问人他出得起好多钱？被告回复：好的。被告：我现在在开会。3月25日下午4时49分，原告：能签多久？我忘了好久到了，你去拿合同的时候随便给我看一下。被告回复：5年。是两年。两年的签。3月30日下午3时06分，原告：嗯，那我看一下能不能抓紧找个人来把店接了，等哈我发朋友圈，你也帮我转发一下行不？被告回复：要不明天合同签咯，在发。原告回复：我想直接打出去了再去签。不然到时候我打给别人我再去找物业人家也不甩我账。这哈将就白大哥打招呼好签合同。3月31日上午10时34分，被告：昨天晚咯没有回复你。我家那个说的把合同签咯在发。合同就这两天就可以签。合同签咯！要好点。原告回复：我怕的是合同签了到时候我打给别人物业又不让签新的合同。所以最好这哈找个人先接手就直接去物业签合同了。这样我就不用签以后也不用去物业改合同。4月28日上午10时52分，被告：你什么时间去签。这边安排好的。原告回复：你安排的是好久嘛？我们这边都可以。被告回复：我们这边都可以。原告：前两天徐指导都还在叫我们搬走，我们几天没开门了。但是我只是去签合同哦，房租要五月九号到期再交。被告回复：签合同就交撒。物管打电话来的，随时签。如果今天要去。我就好叫我们那个等你。就不去做其它事情咯。原告回复：我要申请疫情期间减免房租的事怎么整？我现在没得钱交房租。被告回复：这个我不知道呢！如果你现在去申请这个。导致他们不签合同就麻烦咯！我们这边都是说好的，合同随时都可以签。签咯，我在补个合同给你。4月28日上午11时53分，被告：这样吧！反正你房租9号。9号去签。只能签你的。你找的那个人我不敢签。刚刚物管说你们把单子都给他们看的。签你们的名字。原告回复：你的意思我不能打出去哦。那我不签了。等物业收回去。我打不出去的话就不签了，你们当时可不是这样和我说的。我吃亏就吃亏在没有和你们签合同。好不容易人家都答应了。被告回复：我管你签合同。答应你的5年。我就签。这个合同我补给你，现在你找的那个，你帮忙签。不矛盾。我家那个刚刚从物管回来。说你们把单子给他们看的。意思我转给你咯！这些都不说咯！合同就签你的名字。签合同是我们的责任。我能保证你。不能保证其他人。原告回复：我拿哪样单子给他们看。我有哪样单子？5月11日上午11时45分，被告：签你的也可以。你把钱准备好2点来签。原告回复：我已经搬了大部分东西了。被告：说这些没用，中午2:30你准备好房租去签合同就可以。原告回复：所以10号我已经把大部分东西搬走了。被告回复：反正合同今天签2:30你准备好房租。签你的。你不来。我没办法，我做的我该做的。该花的钱我花。5月13日原告向被告发送图片，房间内的照片。一审法院认为，原告与被告之间口头协商涉案门面的转租，就期限、商铺内的物品、价格、支付租金等事宜达成一致，从约定的内容来看，其实际为租赁权的转让（包含部分物品）。原告已向被告支付转让价款，被告亦向原告交付门面。双方的口头协议是真实意思的表示，从盛邦帝标物管处出具情况说明来看，亦是认可双方的转租行为，并同意原告续租涉案门面。故双方的协议不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，予以确认。原告认为被告在转租时未告知转租涉案门面的租赁期限、隐瞒转租行为未取得盛邦地标物管处的同意，已构成重大误解或者欺诈。首先，原告并没有充分的证据证明被告有上述的隐瞒行为。再则，退一步说，即使被告有上述隐瞒行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第七十一条：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”之规定，从双方微信交流的内容来看，是原告自身的原因不愿意再继续签订租赁协议，并不符合重大误解的规定。而是否构成欺诈，此种欺诈是否导致合同撤销，若欺诈行为并未引起错误认知，欺诈自然不能成为影响民事法律行为效力的原因。即便欺诈行为引起错误认知，但该错误认识并不对意思表示之作出构成影响，其亦因与民事法律行为之实施缺乏关联，而不足以影响其效力。还有，原告未能在2020年5月9日以后继续承租涉案门面，亦并非是盛邦帝标物管处不认可转租导致，并非被告的过错。故对原告基于欺诈要求撤销合同的主张，不予支持。据此，判决：驳回原告杨素英的诉讼请求。案件受理费1460元（已减半收取），由原告杨素英负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，结合双方当事人二审诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人是否应返还上诉人门面转租款及赔偿其装修损失。本案中，上诉人与被上诉人于2019年6月达成口头协议，约定由上诉人受让被上诉人租赁的涉案门面的租赁权及门面内的物品，为此，上诉人向被上诉人支付了108000元，同时，被上诉人向上诉人承诺可租赁五年。上诉人接收涉案门面后由其自行向佳苑物管公司盛邦帝标物管处交纳了商铺租金及水电费。因此，根据双方约定的内容、租金支付情况及当庭陈述，一审认定108000元实际为涉案门面租赁权的转让款（包含门面内部分物品）并无不当。上诉人主张被上诉人称其与物管公司的合同租赁期限为五年，故意隐瞒涉案门面的租赁截止期限实际为2020年5月9日，且故意隐瞒未经物管公司同意擅自转租，对上诉人构成欺诈，应撤销该转租协议并由被上诉人赔偿损失。根据双方之间的微信聊天记录及物管公司发出的通知、收条等证据显示，虽被上诉人的涉案转租行为未事先征得物管公司同意，但从佳苑物管公司盛邦帝标物管处出具的情况说明来看，该转租行为是得到了盛邦帝标物管处追认的，并表示愿意与上诉人续签租赁协议，而被上诉人也仅向其承诺保证上诉人能够租赁五年，且上诉人在二审中亦表示转租时其并未具体询问被上诉人与物管处的租赁合同何时到期，被上诉人向其保证至少可以租赁五年，因此，上诉人提供的证据并不能充分证明被上诉人的行为构成欺诈，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销情形。虽上诉人于2020年5月13日搬离了涉案门面，租赁关系解除，未能实现五年的租期，但根据双方的微信交流内容来看，是上诉人自身的原因不愿意再继续签订租赁协议，并非是物管处不认可转租导致，也并非被上诉人的过错，故对于上诉人主张超过剩余租赁期限的约定无效，应返还无效部分转租款及赔偿损失的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，杨素英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2920元，由上诉人杨素英负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年十二月三日法官助理毛丹书记员余飞