江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8191号上诉人（原审被告）：仲钟，男，1985年3月18日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审被告）：孙玉，女，1990年7月15日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：杨敏，女，1981年1月15日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人仲钟、孙玉因与被上诉人杨敏房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人仲钟、孙玉，被上诉人杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仲钟、孙玉上诉请求：一、请求判令撤销一审民事判决第一项，改判为上诉人只支付到2020年2月5日的房屋占用费、空调费、物业费，其他的费用不支付；二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由如下：一、首先就合同约定的解除事由，我国《合同法》第九十三条："当事人协商一致，可以解除合同.当事人可以约定一方解除合同的条件。可见当事人可以协商解除合同。上诉人孙玉于2020年1月2日微信向杨敏提出因经营不善协商解除合同，后经过沟通双方之间微信交流协商于2020年2月5日解除合同达成了一致，故上诉人不存在任何违约的行为，至于上诉人未能搬离客观上是因为"疫情"原因。根据合同法第117条，因为不可抗力影响，上诉人应当免责，故一审判决要求上诉人支付2020年2月6日之后的物业费和租金没有任何法律依据。二、关于2020年2月5日之前产生的物业费和中央空调费上诉人同意支付，但应当从上诉人租房的押金当中扣除。上诉人同意解除合同，客观上双方的合同2020年2月5日就已经解除了。后因被上诉人未经上诉人同意，私自换锁，导致无法搬离物品。以致公司所有财产硬件及软件无法得到核实，如有损失，上诉人依法保留法律诉讼索赔的权利。关于诉讼费的支付问题应当由法院根据案件事实和法律依法裁判。杨敏辩称：一、根据我国《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。根据双方于2018年4月30日签订的《房屋租赁合同》中第二条第二项：租赁期内甲乙双方未经协商一致，均不得提前解约，上诉人于2020年1月2日单方面向我方提出解除房屋租赁合同，我方当时就提出不同意见，一是据合同中第八条第五项规定，合同期内如乙方擅自退租，所预付的押金不予退还，二是其拖欠2019年物业管理费及能耗费一直未缴纳。被上诉人要求上诉人必须先缴清所欠物业费用，同时按合同规定押金不退。但上诉人要求押金来缴纳，因此双方一直就提前解约之事未达成协商一致。这可从双方微信对话中和我方报警并从警察出警记录中体现。现上诉人终止合同，不续租金和物业费，实为违约，按照双方签订的合同规定，押金是不退的，这是违约者应该承担的责任，同时上诉人应履行缴纳所欠相关的物业费，上诉人享受了物业服务，缴纳物业管理费，是其应有的义务。另外，2月5日之后，上诉人并没有再续交房屋租金以及物业费，也没有缴纳2019年所欠的物业费，造成了事实违约，却一直占用被上诉人的房产，被上诉人一直要求上诉人前来处理，并缴清所欠物业费及相关费用及搬离物品。2020年2月23日，在国家鼓励复工后，被上诉人重新联系上诉人，催促其尽快缴清所欠的物业费用，并将房屋交还给我们，但是上诉人一直以各种理由不予处理，甚至还说周一至周五他要上班，只有周末有时间等等这种理由，这些双方的事实依据都在我们的微信对话以及警察出警的记录中有记载。种种事实证明上诉人是故意不交房，故意占有他人财产，故意不缴纳所欠物业相关费用，因此上诉人理应对未缴纳房屋租金及物业费用却非法占用被上诉人的房产，而承担占用费用及物业费。对于疫情，被上诉人也是受害者，因为上诉人的违约无理，造成了我们极大的损失，同时银行没有因为疫情而减免及延迟我们应交的贷款和利息。上诉人一直用疫情来说话，但是事实是被上诉人在2月22日国家鼓励复工后才联系重新联系上诉人，要求尽快结清2019年所签的相关物业费，并把房屋交接，直到3月中旬，我们在此期间打了无数次电话，上诉人电话想接就接，不想接就不接，我方发的信息也不及时回复，明明人在南京却说不在南京。在多次联系未果后，我们给上诉人发了一条微信，明确如果再不来处理，我们就叫开锁师傅来开锁了。上诉人后来给我们的回复是好的，没问题。被上诉人在万般无奈下，考虑上诉人的种种行为，防止其利用该房屋从事被上诉人无法控制的一些行为，维护自身基本权益不受非法侵害。在告知上诉人和物业公司后在门上加了一把锁，上诉人私自停止续交租金和物业费，并且还欠2019年物业管理费故意不缴纳，实则已没有该房屋的使用权，也是被上诉人对该房屋行使的一个正当权利，被上诉人从来没有阻止上诉人搬离物品。相反，被上诉人一直催促上诉人尽快处理缴纳所欠的物业费并搬离物品，但上诉人一直以各种理由拖延不处理，却一直非法占用房屋。3月22日被上诉人报警，当着警察的面，要求上诉人结清所欠物业相关费用并交接房屋，但上诉人说我没钱等各种理由，就是不缴纳所欠的物业相关费用，这里有警察出警的记录证明。4月19日上诉人提出他和他的员工要来拿物品，被上诉人没有任何阻止，而是积极配合，这里都有视频和信息为证。一审后也是被上诉人催其尽快把物品搬走交房，他才来搬走的，有信息为证。以上事实证据说明，不是被上诉人不让其搬离物品，而是一直催促其搬走。一审法庭的判决已经对上诉人有相关照顾，所以为了维护法律公平公正，恳请法院维持一审法庭判决。杨敏向一审法院起诉请求：一、解除双方于2018年4月30日签订的房屋租赁合同；二、判令仲钟、孙玉共同向其支付2019年1月1日至2020年3月23日期间的物业费2927.41元（暂计算至起诉之日，此后的物业费计算至实际搬出之日止）、中央空调费8610.30元（按每半年每平方米9元计算）；三、判令仲钟、孙玉共同向其支付租金（自2020年2月6日计算至实际搬出之日止，按每月11600元计算）。一审法院认定事实如下：2018年4月30日，杨敏与仲钟签订了《房屋租赁合同》1份。双方约定，杨敏（甲方）将其拥有的位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）出租给仲钟（乙方）使用，建筑面积159.6平方米，租赁期限36个月，自2018年5月8日至2021年5月7日止，租期内双方不得提前解约，租金为每年140000元，按半年支付，应于合同签订时支付首期租金70000元，此后每期租金提前1个月支付；如逾期支付租金，每逾期1天须按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠房租半个月，甲方有权收回此处房屋，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任；乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付押金11600元，租赁期满，双方结清费用并验房后，乙方将钥匙归还时，甲方将押金全部返还；乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、物业管理费等实际使用费用；租赁期满或经双方协商一致时，本合同终止；乙方应在期满当日将房屋钥匙、水电气等卡证及正常使用状态下的房屋附属品交付给甲方；合同期内，乙方逾期缴纳物业管理费等相关费用累计达半个月租金时，甲方有权使用保证金支付上述费用，并终止合同；若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金不予退还。合同签订后，仲钟、孙玉向杨敏支付了押金11600元，仲钟、孙玉按约支付了租金，并于2019年10月26日向杨敏支付了2019年11月8日至2020年2月7日的租金34800元。2020年1月2日，仲钟、孙玉向杨敏提出解除合同。2020年2月25日，孙玉向杨敏表示：受疫情影响，仲钟还在兴化老家，等仲钟回来会缴清物业费和空调费；杨敏回复称因为疫情，其表示理解，但现已过1个月应将房子尽快交给其；孙玉承诺月底前缴清。2020年3月2日，因案涉房屋所在商场电梯不通，致使仲钟、孙玉无法搬离，孙玉向杨敏说明情况，杨敏表示“东西可以放几天”。杨敏于2020年3月8日告知孙玉“请明天将物业费用结清，将房子与我交接下”。2020年3月18日，杨敏告知孙玉“于3月22日前，把物业的相关费用结清并将房屋交还我……从2020年2月5日开始你已经终止了租赁合同……下周一（注：2020年3月23日）我将依法收回我的房子”。杨敏已垫付案涉房屋2020年1月1日至2020年5月11日的物业管理费4721.78元、2019年6月1日至2019年9月30日及2019年12月1日至2020年2月29日的空调运行费8610.3元。一审审理中，杨敏称其要求仲钟、孙玉支付租金至迁出之日止，即按照租金标准支付合同解除后的逾期腾房占用费至迁出之日止；仲钟、孙玉已于2020年6月15日迁出。双方对物业费（含公摊电费）按每月每平方米6.8元计算无异议。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，杨敏与仲钟、孙玉之间形成房屋租赁合同关系，双方租赁合同关系合法有效。因仲钟、孙玉无力经营向杨敏提出解除房屋租赁合同关系，杨敏亦同意解除合同，故双方房屋租赁合同关系于2020年2月5日解除。合同解除后，仲钟、孙玉应当立即清空并返还案涉房屋。因新型冠状病毒疫情防控原因，仲钟、孙玉未按期清空并返还房屋，杨敏亦于2020年3月2日同意延缓；疫情防控放宽后，杨敏于2020年3月8日即要求孙玉交房，并于当月18日告知孙玉将于当月23日收回案涉房屋；仲钟、孙玉未在杨敏给予的宽限期内清空并返还案涉房屋，致使杨敏遭受租金损失；故对于杨敏主张的逾期腾房占用费32219.18元（84天×140000元÷365天），一审法院予以支持。虽然双方约定若仲钟、孙玉中途擅自退租，押金不予退还，但杨敏亦主张了逾期腾房占用费，故对于仲钟、孙玉已付的押金11600元，应予以扣除。经计算，仲钟、孙玉应付逾期腾房占有费20619.18元（已扣除押金）。杨敏已垫付的2019年6月1日至2019年9月30日及2019年12月1日至2020年2月29日的空调运行费8610.3元亦应由仲钟、孙玉负担。关于杨敏已垫付的2020年1月1日至2020年5月11日的物业管理费4721.78元（含公摊电费），合同解除前的物业费由仲钟、孙玉负担；合同解除后的物业费，扣除杨敏给予的宽限期，仲钟、孙玉应承担3074.96元（159.6平方米×6.8元每月每平方米÷30天×85天）。一审法院判决：一、仲钟、孙玉于判决发生法律效力后10日内向杨敏支付逾期腾房占用费20619.18元、物业费3074.96元、空调运行费8610.3元，合计32304.44元；二、驳回杨敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2076元，由杨敏负担1772元，仲钟、孙玉负担304元。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人仲钟、孙玉认可2020年3月23日以后其返还涉案房屋没有障碍。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付2020年2月5日以后的房屋占用费、物业费、空调运行费用。本案双方签订房屋租赁合同后，上诉人提出解除合同，被上诉人亦表示同意，故一审法院认定双方之间的合同应于2020年2月5日解除并无不当。本案上诉人实际于2020年6月15日返还涉案房屋，一审认定上诉人应向被上诉人支付2019年3月23日到2019年6月15日的房屋占有使用费、2020年1月1日至2020年5月11日的物业费、2019年6月1日至2019年9月30日及2019年12月1日至2020年2月29日的空调运行费。上诉人主张其不应当支付2020年2月5日以后的费用，应当有合理的依据。从本案查明的情况看，一审法院认定上诉人应当支付的物业费和空调运行费已经由被上诉人实际垫付，一审法院认定上诉人应当支付的房屋占有使用费已经扣除了因疫情影响的宽限期限，上诉人主张不承担合同解除后的相关费用，实际系主张相关费用由被上诉人自行承担，明显依据不足，本院对此不予支持。综上所述，上诉人仲钟、孙玉的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费587元，由上诉人仲钟、孙玉负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二〇年十二月三日书记员 陈晓君