文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3053号上诉人（原审被告）：镇江新区丁岗毅立电子元件厂，住所地：镇江新区港南路**镇江新区中小企业创新园**楼内侧**，统一社会信用代码92321191MA1UHCQD3G。经营者：陈军。委托诉讼代理人：张小龙，该厂办公室主任。被上诉人（原审原告）：江苏大港股份有限公司，住所，住所地：镇江新区通港路社会信用代码91321100720500361C。法定代表人：王茂和，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘安琪，江苏中坚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：裔媛，江苏中坚汇律师事务所律师。上诉人镇江新区丁岗毅立电子元件厂(以下简称毅立电子厂)因与被上诉人江苏大港股份有限公司(以下简称大港股份公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毅立电子厂上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初1209号民事判决，依法驳回被上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2013年镇江新区实施南湖公园建设项目，上诉人厂房在建设红线范围内。经协商镇江新区管委会承诺给予上诉人建设用地重置厂房，拆迁方并协调将上诉人安置在镇江新区经济开发总公司（以下简称“经发公司”）名下房屋作临时过渡，等上诉人重建厂房后迁出。因镇江新区拆迁方未履行拆迁补偿安置协议，故上诉人免租期满后未能迁出临时过渡房，亦未交纳租金。被上诉人于2017年6月2日取得案涉房屋经营权，9月2日取得房屋所有权，于2020年6月向法院起诉。其请求保护租金收益权明显超过法律规定的诉讼时效期间。大港股份公司辩称，一审判决事实清楚，请求驳回上诉人的所有上诉请求。2013年12月4日上诉人与经发公司签订房屋租赁合同，经发公司将案涉房屋租赁给上诉人，约定租期为2013年10月1日至2015年9月30日，此为免租期，并且约定租赁期满后如果上诉人仍有租房需求可根据实际情况按照三年起租，租赁价格按照同期同档议定，租金按季度结算，于租赁起始日前5个工作日内预付季度租金。2015年9月30日租赁到期后，上诉人继续占用案涉房屋也未向经发公司缴纳租金，2017年9月2日，被上诉人取得上述厂房的所有权并办理了不动产权属登记，2017年12月19日被上诉人委托律师发函给上诉人主要告知上诉人被上诉人已经取得相应房屋的产权，2013年12月4日上诉人与经发公司签订的房屋租赁合同早已到期，按法律规定上诉人如果需要续租应当与被上诉人签订续租合同，如果不签订续租合同，被上诉人有权要求上诉人搬离并支付市价租金，但是上诉人既不签订租赁合同又不迁让房屋，其强行占有房屋的行为系违法。请求法院驳回上诉，维持原判。大港股份公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令毅立电子厂立即从现办公场所（镇江新区港南路300号镇江新区中小企业创新园18号楼内侧一层）迁出并向大港股份公司支付占有使用费民币486200元（自2017年9月2日计至2020年7月1日），2020年7月1日后至毅立电子厂迁出之日以每月平方米13元计算占有使用费。2、请求法院判令毅立电子厂承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月4日，毅立电子厂与案外人江苏瀚瑞投资控股有限公司（原名：镇江新区经济开发总公司）签订《房屋租赁合同》，江苏瀚瑞投资控股有限公司将镇江新区港南路300号镇江新区中小企业创新园18号楼内侧一层厂房（面积1100平方米）租赁给毅立电子厂，约定租期2013年10月1日至2015年9月30日，租赁价格为：为扶持企业初期发展，2013年10月1日至2015年9月30日为免租期。租赁期满后，企业若有需求，再根据实际情况，按照三年起租，租赁价格按照同期同档议定，毅立电子厂享有优先租赁权。租金按季度计算，于租赁起始日前5个工作日内预付季度租金。2015年9月30日租赁到期后，毅立电子厂继续占用案涉房屋，也未向案外人江苏瀚瑞投资控股有限公司交纳租金。2017年9月2日，大港股份公司取得上述厂房的所有权。并办理了不动产权属登记。2017年12月19日，大港股份公司委托江苏汇典律师事务所宋家明律师发送《律师函》给毅立电子厂，主要内容为：大港股份公司取得中小企业园房屋所有权，包括毅立电子厂承租的镇江新区港南路300号镇江新区中小企业创新园18号楼内侧一层房屋的所有权。2013年12月4日，毅立电子厂与江苏瀚瑞投资控股有限公司签订的《房屋租赁合同》已到期，根据法律规定，毅立电子厂需要续租，应当与大港股份公司签订续租合同。如不与大港股份公司签订续租合同，大港股份公司有权要求毅立电子厂搬离，并支付市价租金。毅立电子厂既不签订租赁合同又不迁让，强行占有房屋的行为系违法。现大港股份公司委托律师函告毅立电子厂，要求毅立电子厂在接到本函后30天内迁让或与委托人协商，否则通过法律途径解决。毅立电子厂收到《律师函》，并当庭提交。另查明，大港股份公司与案外人江苏韩创新材料有限公司签订的《房屋租赁合同》，江苏韩创新材料有限公司租赁镇江新区港南路300号镇江新区中小企业创新园（北园）6＃厂房第一层，面积1800平方米，租金每平方米13元/月，租期为2017年1月1日至2019年12月31日止。一审法院认为，大港股份公司基于房屋所有权的取得，对镇江新区港南路300号镇江新区中小企业创新园18号楼内侧一层房屋房屋享有经营管理权，包括对租金、管理费、使用费等的收取。原房屋所有权人与毅立电子厂签订的《房屋租赁合同》，均系双方自愿，不违反法律规定，应确认有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同约定，该房屋的免租期到2015年9月30日，免租期届满后，毅立电子厂应当按照合同约定的标准支付租金。租赁期限到期转为不定期租赁期间，承租人继续使用租赁物，出租人明确要求其签订续租合同否则要求其迁出，承租人拒不签订租赁合同，原租赁关系终止。大港股份公司发函给毅立电子厂，明确表示毅立电子厂不签订续租合同则要求其在收到函30日内迁出，毅立电子厂一直未与大港股份公司续签租赁合同，原租赁合同终止，故房屋租赁合同于2018年1月20日终止。合同终止后，承租人应将承租物交还给出租人，但应给予合理的搬迁时间。毅立电子厂继续占用房屋的，应当参照租金标准支付房屋占有使用费。根据合同约定，租金参照同期同档价议定，即每平方米13元/月。大港股份公司自2017年9月2日取得所有权，截止2018年1月20日，毅立电子厂结欠大港股份公司租金65780元。合同终止后，毅立电子厂持续占有使用，大港股份公司有权按照合同解除前一年的租金标准收取房屋占有使用费。故从2018年1月20日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费应参照前一年合同约定的租金标准每日476.7元计收。故大港股份公司主张毅立电子厂立即从镇江新区港南路300号镇江新区中小企业创新园18号楼内侧一层迁出并向大港股份公司支付占有使用费（自2017年9月2日计至迁出之日以每月平方米13元计算），于法有据，本院予以支持。毅立电子厂辩称大港股份公司的主体不适格。租赁合同中约定在毅立电子厂承租期间不得转让房屋所有权，同等条件下，毅立电子厂有优先购买权。大港股份公司基于所有权的取得，享有的收取租金和占有使用费的权利。原租赁合同中约定的“不得转让房屋所有权，同等条件下，毅立电子厂有优先购买权。”系毅立电子厂与江苏瀚瑞投资控股有限公司之间的约定，不能对抗大港股份公司已经取得的物权。毅立电子厂辩称案涉房屋不是租赁房屋，是政府给予的拆迁临时过渡房，毅立电子厂不应当承担过渡房的租金。大港股份公司、毅立电子厂之间系租赁合同关系，毅立电子厂所抗辩的拆迁过渡房费用，系拆迁合同纠纷，毅立电子厂可另行诉讼，与本案的租赁合同纠纷无关。一审法院判决：一、镇江新区丁岗毅立电子元件厂于判决生效之日起十五日内交还占有江苏大港股份有限公司的位于镇江新区港南路300号镇江新区中小企业创新园18号楼内侧一层的厂房；二、镇江新区丁岗毅立电子元件厂于判决生效之日起十日内支付江苏大港股份有限公司拖欠的租金65780元和占有使用费443300元，自2020年8月21日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费按476.7元/天计算。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，镇江新区管委会协调将上诉人毅立电子厂安置在经发公司名下房屋作为拆迁安置临时过渡，给予了毅立电子厂免租期。现毅立电子厂免租期满后未能迁出临时过渡房，仍占有使用，亦未交纳租金。被上诉人大港股份公司于2017年9月2日取得案涉房屋所有权，毅立电子厂应当向大港股份公司交纳租金和占有使用费。毅立电子厂主张其对案涉房屋有优先购买权问题。租赁合同中虽约定“不得转让房屋所有权，同等条件下，毅立电子厂有优先购买权。”但这属于毅立电子厂与经发公司之间的约定，不能对抗大港股份公司已经取得的不动产物权，如毅立电子厂认为其相关权利受到侵害，可向经发公司另行主张。毅立电子厂主张镇江新区拆迁方未履行拆迁补偿安置协议，导致其免租期满后未能迁出临时过渡房。毅立电子厂的主张属于其与拆迁方的拆迁合同纠纷，与本案大港股份公司的房屋租赁纠纷无关，应另行解决。关于诉讼时效问题，大港股份公司于2017年9月2日取得案涉房屋所有权，于2020年6月向法院起诉主张2017年9月2日开始的房屋占有使用费，未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间。综上所述，毅立电子厂的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费8378元，由毅立电子厂负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年十二月二十四日书记员 吴 斯