陕西省延安市安塞区人民法院民事判决书 (2020)陕0603民初1120号原告:南宗林，男，1956年4月26日出生，汉族，陕西省延安市子长市人，住延安市子长市，身份证号码:612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：高峰，子长县148法律服务所法律工作者。被告：野春雄，男，1966年2月12日出生，汉族，陕西省延安市安塞区人，住安塞区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：刘玉巧，女，1963年4月7日出生，汉族，陕西省延安市安塞区人，住安塞区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，（野春杰之妻）第三人：野宝泉，男，1987年6月14日出生，汉族，陕西省延安市安塞区人，住延安市黄龙县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：李海成，男，1984年6月6日出生，汉族，陕西省延安市安塞区人，住安塞区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。第三人:安塞盛豪工贸有限公司。住所地：延安市安塞区。法定代表人：野春杰，系该公司经理原告南宗林诉被告野春雄、野春杰、刘玉巧、第三人野宝泉、李海成、安塞盛豪工贸有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告南宗林及其委托诉讼代理人高峰、被告野春杰、第三人安塞盛豪工贸有限公司法定代表人野春杰到庭参加了诉讼，被告野春雄、刘玉巧、第三人野宝泉、李海成、安塞盛豪工贸有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告南宗林向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对位于延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX室的强制执行，并解除对上述房屋的预查封；2、依法确认原告与被告野春杰、刘玉巧于2019年6月20日所签订的《房屋买卖合同》合法有效;3、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告野春杰为亲戚关系。在2010年至2016年期间，因被告野春杰从事打井工程作业等经常需要周转资金，被告野春杰、刘玉巧先后向原告累计借款本金101万元，为了给被告野春杰、刘玉巧出借资金，原告向其他人筹集了部分借款。但借款到期后，被告并未按时向原告偿还借款本息。 2016年6月20日，被告野春杰、刘玉巧为了向原告偿还本息，与原告签订了《房屋抵债协议书》，协议约定被告应当在2019年1月31日前将所有借款本息清偿，若未按时清偿，将用涉案房屋抵债，若按时清偿，原告将房屋抵债协议书退还给被告野春杰。且协议书的中间人是野六，野六就是本案被告野春雄，故野春雄对原告与被告野春杰、刘玉巧之间借款和以房抵债的事实是非常清楚的。双方签订的《房屋抵债协议书》履行期限届满后，被告野春杰、刘玉巧仍未向原告清偿借款本息。原告与被告野春杰、刘玉巧于2019年6月20日签订了《房屋买卖合同》，合同约定:终止原被告借款合同，建立房屋买卖合同关系，将借款本息2048200元转化为已付购房款和购买房屋所带车位价款，也就是说，原告于2019年6月20日签订《房屋买卖合同》当日已一次性支付了被告野春杰、刘玉巧案涉房屋价款2048200元，且房屋实际价款低于原告的借款本息，双方交易符合当时市场价格。合同签订后，被告野春杰向原告交付了房屋，原告就搬到该房屋居住至今，期间案涉房屋的物业费、水电费均由原告支付，因此，原告对案涉房屋已经实际占有、管理、使用。因涉案房屋是单位福利房，无法办理产权变更登记，故原告对现住涉案房屋的物权享有期待权。谁知，到2020年8月底安塞区法院通知原告，让原告将涉案房屋打开，要对房屋进行评估，原告这才知道，涉案房屋已预查封。原告即向安塞区法院提出了执行异议，安塞区法院审理后，以(2020)陕0603执异8号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为:原告与被告野春杰、刘玉巧签订达成的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。被告将涉案房屋折抵给原告后，视为原告购买了涉案房屋，虽未办理产权过户登记，非原告原因，但是原告已经依合同支付全部价款并占有标的物至今。基于上述事实，原告认为，原告与被告野春杰、刘玉巧签订的"以房抵债协议"完全具体排除强制执行构成要件。一、法院查封案涉房屋前双方已签订了合法有效的书面房屋买卖合同;二、在法院查封前原告已合法占有案涉房屋;三、原告已支付了案涉房屋全部价款;四、非原告自身原因未办理过户登记。同时，根据《物权法》第15条:"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力"之规定，原告享有排除案涉房屋强制执行的民事权益。被告野春雄系执行案件的申请人，第三人野保泉、李海成、安塞盛豪工贸有限公司，系执行案件的被申请人，在执行程序中，被告野春雄作为申请人向安塞区法院申请对原告具有所有权的案涉房屋申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，法院于2020年9月1日作出(2020)陕0603执异8号裁定，裁定驳回原告的异议申请，因原告不服该裁定，故依据《民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告野春杰在庭审中辩称，2014至2015年，其共向原告南宗林借款101万元，2016年，原告催要时，经被告野春雄协调，约定以房抵债，协议达成之后，其与原告共同在该房屋居住，每人住一间卧室，2019年9月，原告南宗林将门锁更换，其将房内物品搬离，该抵债协议有效，其同意该房屋归原告南宗林所有。 被告野春雄、刘玉巧、第三人野宝泉、李海成经合法传唤未到庭亦未予答辩。本院经审理认定事实如下：原告南宗林与野春杰发生过贷款关系，2016年6月20日，野春杰、被告刘玉巧向原告南宗林出具借条两张，共计金额133万元。当日，原告南宗林与野春杰、被告刘玉巧达成房屋抵债协议，约定野春杰、被告刘玉巧于2019年1月31日前付清所有欠款，原告南宗林将房屋抵债协议书退还野春杰、被告刘玉巧。后该借款由双方签订的房屋买卖合同进行了以物抵债，房屋买卖合同的落款日期为2019年6月20日。该房屋系2011年2月24日，野春杰与王某某签订《协议书》，野春杰购买王某某位于延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋一套。本院于2019年11月11日作出（2019）陕0603执717号之三执行裁定书，对该房屋进行了预查封，于当日送达野春杰，并在该房屋内对野春杰进行执行谈话，野春杰明确表示位于延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX房XX室从王某某处购买，是其财产。于2019年11月12日送达协议助单位延安市政协后勤服务中心。2020年4月9日，原告开始缴纳水电费、天然气费，并于2020年5月6日更换入户门。另查明，2020年4月14日，原告南宗林在延安市宝塔区人民法院起诉要求野春杰、刘玉巧偿还其借款133万元，而原告南宗林提起该诉讼请求的依据是野春杰、刘玉巧于2016年6月20日出具的借条。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：原告南宗林是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院预查封案涉房屋。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告南宗林与野春杰、刘玉巧签订的房屋买卖合同的落款日期为2019年6月20日，但其在2020年4月14日，仍在延安市宝塔区人民法院起诉要求野春杰、刘玉巧偿还其借款133万元。证明其在2020年4月并未达成以物抵债协议，且原告南宗林缴纳水电费等费用日期均在2020年4月9日之后，故认定其在人民法院查封之前未合法占有该不动产，综上，原告南宗林不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，应予驳回。本案诉讼期间，被告野春杰死亡，但本案的处理结果野春杰不具备民事权利，不承担民事义务，且其妻刘玉巧参加了本案诉讼，故不需中止审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告南宗林的诉讼请求。案件受理费23186元，由原告南宗林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延安市中级人民法院。         审  判  长       王  鸿人民陪审员       师改琴人民陪审员       高  飞 二O二O年十二月十二日 书  记  员      陆玉玉   1