湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初8171号原告：武汉汉口科创实业投资有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区前三眼桥**。法定代表人：刘享平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘汉国，北京观韬中茂（武汉）律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：李茂华，北京观韬中茂（武汉）律师事务所实习律师，一般授权。被告：卢学军，男，1972年3月22日出生，汉族，住址湖北省汉川市。委托诉讼代理人：黄干，湖北獬志律师事务所律师，特别授权。原告武汉汉口科创实业投资有限公司（以下称原告）与被告卢学军（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘汉国、李茂华、被告及其委托诉讼代理人黄干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付欠付的房屋租金32868元；2、请求判令被告支付逾期腾退房屋占有使用费197208元；3、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月9日，武汉汉口票据印务有限公司作为出租方，被告作为承租方，签订了《店面租赁合同》，该合同约定原告将位于武汉市香江路武汉票据印务有限公司一楼门面（1-10紧贴警务室）面积约80平方米和旁边面积34.6平方米租给被告作汽车美容经营使用。租赁期共5年，自2014年9月10日起至2019年9月9日止。合同约定租金每三个月支付一次；第三条第3款约定拖欠租金达15日，原告有权终止合同并扣除相应保证金；第四条第5款约定因拆迁等非自然因素造成被告完全无法正常经营的，拆迁装修补偿款归被告所有。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付租赁房屋等合同义务，被告以该地登记成立个体工商户武汉市江汉区乐泰车艺汽车美容中心，开店正常经营。2019年2月10日起，被告未按合同约定支付租金，依据租赁合同因达到合同第三条第3款约定的“拖欠租金达15日，甲方有权终止合同并扣除相应保证金”情形而终止。合同终止后原告与被告协商要求其腾退并支付欠付租金，但被告一直不腾退不移交房屋。原告委托律师于2019年7月24日向被告送达了书面《律师函》，要求其尽快交纳房租并腾退，并且其后亦多次以发送《律师函》等方式明确要求其补交房租及腾退，否则还应当按照原租金标准计算房屋占有使用费，被告直至2020年11月2日才将房屋交还原告，并办理完毕交接手续。2019年4月15日房屋征收部门在该租赁房屋外砖砌围墙，被告经营的武汉市江汉区乐泰车艺汽车美容中心歇业。被告一直以拆迁征收补偿为理由占有原承租的房屋，但原告并不是拆迁征收实施单位，并无义务给予被告征收补偿。在租赁合同依约解除后，被告仍强行占有原租赁房屋，没有合法占有房屋的依据，且损害了原告的利益，其除了交纳欠付的房租外，还应支付逾期腾退房屋占有使用费。为此，原告诉至法院，提出如上诉讼请求。被告辩称，被告不存在原告所诉称的腾退问题，诉争房屋早就腾退一空，随时都可以拆迁。另外，按照有关拆迁的正常法规规定，武汉市江汉区人民政府于2018年12月7日颁发了江汉房征决字[2018]第2号房屋征收决定书，涵盖了本案诉争的房屋。从该日起原告并不拥有诉争房屋的所有权，不存在被告所谓欠付租金及逾期腾退的房屋占用使用费的问题。相反，原告还欠有被告的租赁保证金未退还等一系列费用。另外，原告没有拿到拆迁房屋的全部拆迁款，不是因为被告租赁房屋的问题，而是因为原告涉及到一系列的问题没有解决，最重要的是原告是一个改制企业，有数百号老职工的安置遗留问题未解决，所以该房屋未拆迁是原告自己没有解决好遗留问题，与被告没有直接逻辑关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月9日，武汉汉口票据印务有限公司与被告签订《店面租赁合同》，约定：武汉汉口票据印务有限公司将位于武汉市香江路一楼门面（1-10紧贴警务室）面积约80平方米和旁边面积34.6平方米租给被告作汽车美容店经营使用；租赁期共5年，自2014年9月10日起至2019年9月9日止；拖欠租金达15日，武汉汉口票据印务有限公司有权终止合同并扣除相应保证金；第四条约定因拆迁等非自然因素造成被告完全无法正常经营的，拆迁装修补偿款归被告所有；第五条约定双方议定月租金为12080元/月，租金每3个月支付一次，从第二年开始，每年租金递增8%，逐年递增、以此类推；还约定为保证被告在租赁期间，不违反合同约定，在签订合同之日，一次性支付36240元作为保证金；若合同期满或在合同约定情况下提前解约，被告无违约行为，武汉汉口票据印务有限公司将保证金在6个工作日内全数归还被告；若被告未按时缴纳租金或有本合同约定违约行为，扣除相应保证金。第六条约定物业管理费按每月每平方米2元收取，和每季度租金同时缴纳。2018年12月3日被告与武汉汉口票据印务有限公司达成口头约定：经双方友好协商，武汉汉口票据印务有限公司与被告于2014年签订的租赁协议中，武汉汉口票据印务有限公司同意降低租金来支持被告持续经营，单价为115元/平方米，月租金13179元，此租金标准从2018年12月10日开始，原保证金36240抵扣2018年11月10日至2018年12月9日租金16649元，保证金剩余19591元。2018年12月7日武汉市江汉区人民政府发布江汉房征决字[2018]第2号《房屋征收决定书》，对香江路西南片旧城改造项目范围内的房屋实施国有土地上的房屋征收。本案租赁合同所涉房屋在被征收范围内。2019年4月15日，房屋征收部门在该租赁房屋外砌围墙打围，被告租赁经营的武汉市江汉区乐泰车艺汽车美容中心歇业。2019年8月26日、2019年9月9日武汉汉口票据印务有限公司委托北京观韬中茂（武汉）律师事务所以邮寄方式向被告邮寄《律师函》，催促被告尽快腾退移交房屋，并向被告索要房屋占用费，但被告未移交房屋钥匙，未与武汉汉口票据印务有限公司办理房屋交接手续。在本案审理过程中，经本庭审判人员从中调解，被告已于2020年11月2日将其承租的诉争房屋移交给原告。2020年4月9日，原告与武汉市江汉区城区改造和房屋征收管理办公室（甲方）、武汉市崇安房屋征收服务有限公司（甲方委托方）和原告（乙方）签订《香江路西南片区旧城改建项目国有土地上房屋征收补偿协议》，主要内容为：甲方对原告的房屋依法实施征收，并由甲方委托方具体承担征收与补偿工作，被征收房屋总楼层6层，所在楼层1-6层，房屋征收方式为货币补偿，甲方以支票方式支付给原告，支付时间为当月，原告应在2020年4月14日前将被征收房屋腾空，原告同意办理房屋产权灭籍注销及房屋拆除等相关事宜。另查明，2019年10月25日武汉汉口票据印务有限公司办理了工商登记变更手续，更名为武汉汉口科创实业投资有限公司。本院认为，原、被告签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。2019年4月15日因政府征收打围墙，导致被告无法再经营使用案涉租赁房屋，合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项，原、被告双方之间的租赁合同因政府征收而解除。但被告应依据合同按照此前双方实际缴付租金的标准13179元/月，向原告支付自2019年3月10日至2019年4月15日的租金15814.8元（13179元/月÷30天×36天）。故对原告主张被告支付欠付的房屋租金32868元的诉讼请求本院部份予以支持。2018年12月7日武汉市江汉区人民政府发布江汉房征决字[2018]第2号《房屋征收决定书》，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，政府征收决定对案涉房屋虽发生物权效力。但又依据中华人民共和国国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第590号）第二十七条第一款：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”之规定，在房屋征收部门对原告进行征收补偿前，原告作为被征收人，对案涉房屋仍享有占有、使用和收益的权利。2020年4月9日，原告与武汉市江汉区城区改造和房屋征收管理办公室、武汉市崇安房屋征收服务有限公司签订《香江路西南片区旧城改建项目国有土地上房屋征收补偿协议》，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，被告应从2019年4月15日合同解除之日起返还承租房屋。被告不办理移交手续并不移交房屋钥匙，原告有权收取自2019年4月16日至2020年4月9日期间的房屋占有使用费。但考虑到2019年4月16日至2020年4月9日期间，该房屋因征收打围墙致使被告已实际不能开店经营，且此期间有新冠××疫情的因素，本院酌定参照此前租金实际缴付标准的15%支付占有使用费为23247.8元（13179元/月×11.77月×15%），故对被告以案涉房屋在征收决定后原告已无权收取房租，以及征收打围后无法经营获利的抗辩理由，本院予以部分采纳，对原告主张被告支付逾期腾退房屋的占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以部份支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、中华人民共和国国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第590号）第二十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十五条之规定，判决如下：一、被告卢学军于本判决生效之日起十日内向原告武汉汉口科创实业投资有限公司支付房屋租金15814.8元；二、被告卢学军于本判决生效之日起十日内向原告武汉汉口科创实业投资有限公司支付房屋占有使用费23247.8元；三、驳回原告武汉汉口科创实业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，由原告武汉汉口科创实业投资有限公司承担1973元，由被告卢学军负担403元（此款原告武汉汉口科创实业投资有限公司已预付本院，被告卢学军随同上述判决款项一并支付给原告武汉汉口科创实业投资有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李国华二〇二〇年十二月二十一日书记员  王诗云