广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1281民初3345号 原告广西泰诚物业管理有限公司，住所地河池市宜州区庆远镇山谷路**，统一社会信用代码9145128169761153XX。 法定代表人黄修明，该公司经理。 特别授权委托代理人吴柳红，广西万歌律师事务所律师。 被告玉建康，男，1986年11月9日出生，住河池市宜州区。 案由物业服务合同纠纷 适用程序简易程序（小额诉讼程序） 立案日期2020年10月15日 开庭日期2020年11月16日 原告诉讼请求1、被告向原告支付物业服务费2132.5元、专项公维资金273.4元、违约金497.2元，以上共计2903.1元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告为河池市宜州区房屋所有权人，房屋面积121.51㎡。原告于2010年4月起与广西新泰富投资置业有限公司宜州分公司签订《宜州市泰富现代城小区前期物业服务合同》，原 告于2016年1月26日与泰富现代城小区业主委员会签订《物业管理服务合同》。《宜州市泰富现代城小区前期物业合同》第四章第12条约定“业主或物业使用人应当按时交纳物业服务费，乙方（原告）负责催交，必要时采取法律手段方式偿付”,第六章第16条约定“专项维修资金按1元/平方米/年的标准，由乙方向业主收取，该款项设专用账户，由乙方管理”。《物业管理服务合同》第六章第21条第8款约定“本物业管理区域物业管理服务费用按年交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为上年度物业管理服务费到期后的三个月以内，交清下一年全年的物业管理服务费”，第21条第13款约定“从逾期之日起每天按所拖欠物业管理服务费用（其它相关费用）总额5‰交纳违约金，必要时向人民法院提起诉讼”，第八章第41条约定“本合同期满后，甲乙双方如无疑异自动续约”。上述合同签订后，原告依约履行了物业管理服务合同中约定的义务，但被告却不履行给付相关物业费的义务。自2018年10月1日起至2020年12月31日止，被告尚欠物业服务费2132.5元，公维资金费273.4元，违约金497.2元（违约金只计三年，减低调整为按当年欠费额年利率24%计付）。原告认为物业服务费为原告向被告付出服务后应得报酬，公维资金专款用于小区内公共设施的维修保养，被告经原告多次催缴，仍拒绝给付上述费用，其行为已侵犯了原告的合法权益，现依法诉至法院，请求判如所请。 被告玉建康辩称1、现代城业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》，未有被告签字，该合同对被告不产生法律效力；2、原告作为物业服务企业不完全履行物业合同约定的管理和维护义务，导致被告等业主的车辆被盗，故物业费应当免交。综上，被告认为其非物业合同的当事人，同时未享受相关物业服务，请求法院驳回原告的诉讼请求。 查明事实被告为河池市宜州区房屋（不带电梯的多层住宅）的业主，该房屋面积121.51㎡。在未成立现代城小区业主委员会前，原告分别于2010年11月5日、2013年12月31日与现 代城小区开发商广西新泰富投资置业有限公司宜州分公司签订了《前期物业管理服务协议》、《宜州市泰富•现代城小区前期物业服务合同》，约定由原告泰诚物业公司为现代城小区业主提供物业服务，并对物业管理区域的四至范围及物业费的收取标准作了相应的规定。2015年10月10日，现代城小区业主委员会成立并在河池市宜州区房地产管理局进行备案登记。2016年1月26日原告与现代城小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》及《专项维修资金的使用和管理办法》，约定仍由原告泰诚物业向现代城小区业主提供物业服务，委托管理的期限为2016年1月1日至2017年12月31日。《物业管理服务合同》到期后，原告一直为现代城小区提供物业服务至今，期间现代城小区并未更换物业公司。在原告服务期间，约定了物业管理服务费按多层（不带电梯房）住宅0.65元／月／㎡收取，专项维修资金按1元／年／㎡代收；物业服务费用按年交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为上年度物业管理服务费到期后的三个月以内，交清下一年全年的物业管理服务费；逾期交纳物业管理服务费（其他相关费用）的，自逾期之日起每天按所拖欠的物业管理服务费（其他相关费用）总额5‰交纳违约金；专项维修资金由原告代收后转交业主委员会保管，需要使用时，由原告向业主委员会申请，并由业主委员会指定的委员负责专项维修资金的使用。原告积极履行合同约定的义务，对现代城小区实施了物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但被告从2018年10月1日起未按期交纳物业费，截止2020年10月15日，合计欠缴27个月（即2018年10月1日至2020年12月31日）的物业服务费2132.5元（0.65元／月／㎡×121.51㎡×27个月）；被告从2018年10月1日起未按期交纳专项维修资金，截止2020年10月1日，合计欠缴24个月的专项维修资金243.02元（1元／年／㎡×121.51㎡÷12个月×24个月）。原告通过在公告栏张贴催缴单的方式催促被告缴纳相关费用，但被告仍拒绝交纳，故原告诉至法院，请求判如所请。 本院意见 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”本案中，原告依据其于2016年1月26日与现代城小区业主委员会签订的物业管理服务合同向泰富现代城小区提供物业服务，该物业服务合同届满后，原告仍为被告等业主提供物业服务，因此，被告是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，被告已成为物业服务合同的实际当事人。同时，被告未能提供证据证明原告存在违反合同约定构成根本违约的情形，故被告的抗辩不能成为减免物业费的理由。被告作为现代城小区业主应通过业主委员会或业主大会决定对于物业服务企业的选聘，而不是拒绝缴纳物业费的方式行使业主权利。现原告已为被告提供相应的物业服务，被告应按照合同约定履行交纳物业服务费及专项维修资金的义务。因物业服务合同中约定物业服务费用按年交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为上年度物业管理服务费到期后的三个月以内，交清下一年全年的物业管理服务费，专项维修资金由原告代收。因此，本院支持原告主张的物业服务费2132.5元和专项维修资金243.02元（由原告代收），原告主张超出部分，本院不予支持。根据合同约定，被告逾期交纳相关费用，应当支付相应的违约金，原告请求被告支付违约金2605.4元（违约金只计三年，降低调整为按当年欠费额年利率24%计付）过高，本院酌情将违约金调整为被告所欠费用总额的15%为356.33元[（2132.5元+243.02元）×15%]。 判决主文一、被告玉建康支付给原告广西泰诚物业管理有限公司物业服务费2132.5元，专项维修资金243.02元，违约金356.33元，以上共计2731.85元； 二、驳回原告广西泰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 判决依据 《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条。 诉讼费用案件受理费50元，减半收取25元，由被告玉建康负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄一为 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 韦元静 书 记 员 傅秋月