广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终508号上诉人（原审原告）：广东新华发行集团韶关新华书店有限公司（原韶关新华图书音像发行有限公司），住所地：广东省韶关市武江区*******。法定代表人：王正威，该公司总经理。委托诉讼代理人：余俊成，广东周和律师事务所律师。上诉人(原审被告)：蔡斌耿，男，1959年2月6日出生，汉族，住广东省韶关市武江区**************。委托诉讼代理人：苏爱琴（蔡斌耿妻子），住广东省韶关市武江区**************。上诉人广东新华发行集团韶关新华书店有限公司(以下简称新华书店)、上诉人蔡斌耿因房屋租赁合同纠纷一案，均不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初498号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人新华书店的委托诉讼代理人余俊成、上诉人蔡斌耿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。新华书店上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持新华书店的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由蔡斌耿负担。事实和理由：关于无法通过消防验收的问题及违约责任，一审法院归结于新华书店，属于认定事实不清及适用法律错误。一、《场地租赁合同》约定租赁面积为4100平方米，租赁用途经营使用，经营范围为：图书、报纸、期刊、音像制品、电子出版物、教学仪器、文体用品、办公设备用品、国旗制品、乐器、电子教育产品、字画、工艺品、收藏品、眼镜、玩具、学习培训等产品与配套服务。还约定，蔡斌耿作为出租方应保证该物业等消防设备设施完好并已通过消防验收，并向新华书店提供有关验收合格文件。蔡斌耿应协助办理各项经营证照及消防验收手续。根据新修订的《中华人民共和国消防法》第七十三条：“本法下列用语的含义：（一）消防设施，是指火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等。（二）消防产品，是指专门用于火灾预防、灭火救援和火灾防护、避难、逃生的产品。（三）公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。（四）人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。”的规定，租赁场地2008年通过消防验收时的用途是商场，属于公众聚集场所，而结合新华书店租赁用途，涉案场地属于人员密集场所。两个不同用途的消防要求也不同。本案租赁用途已明确约定，蔡斌耿因此具有协助办理消防验收的义务，一审法院遗漏查明该事实。二、关于违约责任的认定，一审法院认定错误。1.对于消防验收不通过的原因，消防部门在2013年12月4日的《建设工程消防验收意见书》载明“1、该工程疏散楼梯总宽度净宽不足，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（以下称《高规》)第6.1.10条规定；2、该工程部分区域的疏散距离超过30米，不符合《高规》第6.1.7条规定……6、部分疏散楼梯间在首层不能直通室外，不符合《高规》第6.2.6条规定。”上述三点属于主体结构问题，根本无法改变。2.韶关市中级人民法院在2015年12月29日所调查的结论明确记载，如果要经营就必须缩小1100平方米的经营面积，与合同约定的经营面积不符，合同目的无法实现。而合同约定租赁经营面积为4100平方米，所以一审法院认定新华书店扩大经营面积，与合同约定不符。3.一审法院认定封堵通道事实错误，新华书店认可封堵二楼上三楼楼梯，但该楼梯不属于逃生通道，且新华书店装修经营都是经过蔡斌耿同意的。综上所述，关于无法通过消防验收的问题及违约责任，一审法院归结于新华书店，属于认定事实不清及适用法律错误，恳请二审法院依法支持新华书店的上诉请求。蔡斌耿辩称，一、本案新华书店要求解除涉案合同，后经广东省高级人民法院（2016）粤民申7209号民事裁定中第4页查明：二审法院没有考虑涉案租赁场地于2000年通过消防建设验收及开办公司时，已经通过消防验收的事实，简单认定商场经营与书城经营的消防验收要求不同，依据《建设工程消防验收意见书》，认定待整改的消防问题属涉案场地主体建筑原有问题，是缺乏事实依据，故认定蔡斌耿的再审申请符合规定，将案件发回一审法院再审。一审法院没有按照事实判决，认定2014年11月30日解除涉案合同不当。蔡斌耿的房产依法依规出租给新华书店使用，新华书店是否经营是其自己的事。二、至于新华书店擅自违约，其需要将租赁物全部交还给蔡斌耿之后，才能算是解除合同。租赁合同第5页第7条第1项对双方的解除合同与终止合同进行了约定，故一审判决于2014年11月30日解除合同没有依据。三、按照双方的约定合同未解除，而即使合同解除，也需要新华书店交付所有的租赁物。新华书店从2014年11月开始没有交付租金给蔡斌耿，一审法院认定于2014年11月30日解除合同明显不当。新华书店对租赁场地是2017年6月1日办理交还手续给蔡斌耿，交还手续有韶关市浈江区人民法院的法官所制作的笔录及韶关市韶州公证处公证员所作的公证，该证据已经提交法院。四、如果新华书店要擅自解除合同，也需要办理租赁物交还手续，一审判决没有依据事实判决，广东省高级人民法院的裁定已经明确要求需要对消防设施和楼梯情况、新建项目等行为是否经过出租人的同意进行查明，一审判决没有查明该事实，一审法院没有顾及到因本案导致蔡斌耿的财产损失，望二审法院查明事实，在新华书店没有将租赁物交还给蔡斌耿时，判决涉案合同解除时间为2014年11月30日是不正确的，二审法院应当判决于2017年6月1日解除合同。五、本案的真实情况是新华书店不想履行合同，拆除的设备、设施不想交还蔡斌耿，才提起本案诉讼。蔡斌耿上诉请求：1.判决解除合同时间为2017年6月1日；2.判决新华书店交还蔡斌耿的(2015)韶中法民一终字第1045号二审案件受理费19545元。事实和理由：一、一审法院认为新华书店因消防工程验收不合格，与蔡斌耿签订租赁合同的目的已无法实现，于2014年10月8日、11月29日先后发函至蔡斌耿，通知自2014年12月1日起解除合同，并于2014年11月30日撤场时，通知蔡斌耿前来交接场地,蔡斌耿陈述其到场后告知新华书店只交还房屋不交还设施设备不符合合同规定，其不同意接受场地，故未办理场地交接手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条第一款的规定，双方的租赁合同应从通知到达蔡斌耿时解除，判决新华书店要求确认与蔡斌耿签订的《场地租赁合同》于2014年11月30日解除。上述一审法院认定的事实和适用法律完全错误。本案不是因不可抗力致使不能实现合同目的。从新华书店提供证据的《建设工程消防验收意见书》【韶公消验字[2013]第0065号】的内容和时间可以看出，该意见书是新华书店在经营中途变更扩大非合同约定项目申报消防验收的。消防局要求新华书店整改时间是2013年12月4日，如新华书店正常经营至2014年11月30日，则从这两个时间段可以看出是新华书店自己不想经营。而且消防验收意见书内容是消防局要求新华书店整改，之后新华书店不做消防整改才通不过消防验收，不是消防局责令新华书店停止营业及该场地不准做经营，如果是不可抗力，新华书店应依法提供有法律效力的证据。新华书店在2014年11日30日搬到风采楼百年东街经营，租赁场地一直由新华书店锁门控制管理，蔡斌耿多次寄函给新华书店要求交还租金和交还租赁物(函件证据己提交一审法院），但新华书店一直不将租赁物交还蔡斌耿，蔡斌耿在2016年12月将新华书店诉至韶关市浈江区人民法院，韶关市浈江区人民法院通知双方在2017年6月1日到现场办理租赁物交接手续【详查补充证据4号韶关市浈江区人民法院《现场笔录》】和韶关市韶州公证处当天派员现场做证【[2017]粤韶韶州第5236号公证书】证实了该事实。按照《场地租赁合同》第5页第七条第1项(本合同签字生效后即具有法律约束力，甲、乙双方均不得随意变更或者解除本合同，需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议。）和合同第7页第十一条争议解决(1.本合发生的争议，由甲乙双方协商解决或申请调解。2.协商或调解解决不成的，可依法向该物业所在地人民法院提起诉讼。3.在裁决生效之前,除有争议的条款外，应继续履行本合同。）的规定，双方应按合同办事。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第二百一十七条、第二百二十三条第二项及第二百三十五条的规定，蔡斌耿将房屋租给新华书店使用，新华书店是否经营与蔡斌耿无关，新华书店是在合同期内的2017年6月1日将租赁物交还蔡斌耿。根据《场地租赁合同》有关条款约定，解除合同时间，应在双方办理交接租赁物签字手续之日起解除。一审法院支持新华书店诉求，判决于2014年11月30日解除合同错误。二、一审法院判决案件受理费23893元由新华书店负担，请二审法院判决原二审案件受理费19545元由新华书店负担，并交还给蔡斌耿。本案租赁房屋是韶关市******的黄金地段商铺，蔡斌耿之前是与工商银行、农信联社两家银行贷款供楼，由于新华书店对三楼楼梯大门长期封锁，造成一楼上四楼的楼梯中断，直接影响整个购物广场和酒楼的经营环境，在没有人流的情况下，两家银行也已知道，当时蔡斌耿共欠两家银行余款9000万元左右，所以，银行叫蔡斌耿找客户来接手其本人名下亿和广场的全部房产，蔡斌耿也同意银行的建议，当时韶关本地有几家客户有意向收购，但出价比较低。后来市国资委介绍了深圳一家比较有实力的公司叫蔡斌耿去谈，之后这家深圳公司有意向收购，派员来韶关了解，并与两家银行核对，前后过程几个月时间对方出价1.32亿元。在要达成交易签订买卖合同时，深圳公司到房管局查询交易的房地产情况，得知三楼两处房产共计4050平方米被新华书店申请法院查封，深圳公司也不敢收购。因新华书店无理取闹、再加韶关两级法院对新华书店支持,查封韶关市******黄金地段商铺4050平方米，致蔡斌耿的22000多平方米房产被银行查封拍卖，已经造成蔡斌4000多万元的重大损失。蔡斌耿将另案继续申诉赔偿损失。综上所述，请人民法院公正判决。蔡斌耿补充上诉意见称：一、本案新华书店要求解除涉案合同，后经广东省高级人民法院认定蔡斌耿的再审申请符合规定，将案件发回一审法院再审，一审法院再审没有按照事实判决。二、韶关新华书店擅自违约，其需要将租赁物全部交还给蔡斌耿之后，才能算是解除合同，一审法院判决于2014年11月30日解除合同没有依据。三、新华书店从2014年11月开始没有交付租金给蔡斌耿，一审法院支持韶关新华书店的野蛮行为。新华书店是2017年6月1日办理手续将租赁物交还给蔡斌耿。四、如果新华书店要擅自解除合同，也需要办理租赁物交还手续，一审判决完全没有依据事实判决，广东省高级人民法院的裁定已经明确需要对消防设施和楼梯情况、新建项目等行为是否经过出租人的同意进行查明，一审法院判决没有查明该事实，二审法院应当判决于2017年6月1日解除合同。五、本案的真实情况是新华书店不想履行合同，不归还拆除的设备、设施给蔡斌耿，所以提起诉讼。新华书店辩称，驳回蔡斌耿的上诉请求。一、新华书店在发函解除与蔡斌耿的租赁合同后，多次发函要求蔡斌耿收回涉案的租赁物，由于蔡斌耿怠于行使收回的义务，故导致在2017年6月才将租赁物实际收回，责任在于蔡斌耿。二、本案导致合同不能履行的责任在于蔡斌耿，故本案诉讼费用也应当依法由蔡斌耿负担。新华书店向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《场地租赁合同》于2014年11月30日解除；2.判决蔡斌耿返还60万元的履约保证金及预付配套设备使用费1038333.63元（未使用月数暂从2014年12月1日起计至2022年4月30日止，共89个月，每月11666.67元），共计1638333.63元；3.蔡斌耿支付违约金160984.87元；4.蔡斌耿支付新华书店因建设消防工程而支出的费用共337286.80元，上述合计2136605.30元；5.本案诉讼费由蔡斌耿负担。一审法院认定事实：2012年1月18日，蔡斌耿（甲方）与新华书店（乙方）签订《场地租赁合同》，双方约定：第一条租赁标的物：甲方将韶关市浈江区**************物业（计租面积4100㎡）租赁给乙方经营使用。第二条租赁期限：1、租赁期自2012年2月1日至2022年4月30日止。2、装修免租期为2012年2月1日至2012年4月30日。3、租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期交还该物业及其所有附属设施等。第三条租金：从2012年5月1日起至2015年4月30日止月租金为41000元，从2015年5月1日起至2018年4月30日止月租金为49200元，从2018年5月1日起至2022年4月30日止月租金为61500元。第四条租赁期间相关费用与税金：……2、租赁期间乙方应承担以下费用与税金，（1）乙方承担本合同第三条及补充协议规定的各项费用，（2）乙方承担在该物业场地内进行经营所产生的各种设备设施水电费，（3）乙方经营所需的有关证照及税费由乙方自行办理和缴交等。第五条权利与责任：一、甲方权利与责任。1、在该物业现有装修基础上，甲方负责按照已经完成部分的标准完成其余场地的天花（按原方格天花装吊）、地面、墙壁、灯光、水电设备、消防设施、中央空调等设备设施的装修，并清理场内垃圾。甲方负责于2012年2月20日前完成装修，双方交接该物业场地，如甲方延期交付场地则视为甲方违约……3、在租赁期限内，甲方保证该物业的消防设备设施完备完好并已通过消防验收，并向乙方提供有关验收合格文件。甲方应协助乙方办理各项经营证照及消防验收手续等。二、乙方权利与责任。1、除本合同规定的甲方负责的装修部分外，乙方如需进行装修装饰，由乙方负责装修及费用，不得破坏物业主体结构。2、乙方应守法经营，自负盈亏，乙方经营所产生的债权债务及其他经济与法律责任与甲方无关。3、乙方应合理使用该物业及场内配套设施设备，妥善保管、保养、维护。未经甲方同意，乙方不得将该物业场地内的配套设施设备转让、转借给第三方。如因乙方使用不当造成物业及配套设施设备损坏的，乙方必须负责修复，由此造成的损失和责任由乙方负责等。第六条使用、转租、权利转移：1、乙方经营范围为：图书、报纸、期刊、音像制品、电子出版物、教学仪器、文体用品、办公设备用品、国旗制品、乐器、电子教育产品、字画、工艺品、收藏品、眼镜、玩具、学习培训等产品与配套服务，未经甲方事先书面许可，除按约定范围经营外，乙方不得将该物业用作其他经营项目……3、乙方因经营需要可将该物业的场地或柜台租赁给第三方，或进行合作经营，乙方租赁给第三方所产生的经营盈亏、债权债务及相关法律责任由乙方负责等。第七条合同的变更、解除与终止：1、本合同签字生效后即具有法律约束力，甲、乙双方均不得随意变更或者解除本合同，需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议。2、乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同：（1）未经甲方书面同意，乙方拆迁、变动该物业经营及主体结构……（3）未经甲方书面同意，乙方将物业应用于本合同约定外的其它用途。……（5）未能按时交纳租金等本合同及补充协议规定的各项费用，且拖欠时间超过30天。3、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：乙方有权解除合同：（1）不能按时、按照本合同有关规定提供场地给乙方经营。（2）由于甲方的物业所有权原因而造成乙方无法正常经营。（3）由于甲方的场地治安、骚乱等原因造成乙方无法正常经营。（4）由于甲方未按本合同规定向乙方提供中央空调主机送冷、供水供电（不可抗力原因除外）等物业配套服务原因而造成乙方无法正常经营，或甲方单方面停止供冷、供水、供电导致乙方无法正常经营（乙方违约原因除外）。第八条物业交付及收回的验收：1、甲方交付该物业时，该物业本身及供水、供电、主体消防、中央空调等附属设施设备要处于安全状态和正常使用状态。2、合同期满后，乙方应按期搬出全部物品，将该物业及附属设备设施如数完好交还给甲方。对未经同意留下的物品，甲方有权进行处置，处理物品收益归甲方享有。3、合同期满后，乙方该场地内的装修及改建后的设施归甲方所有，所装修的固定物品不得拆除。4、该物业交付甲方的时间为2022年4月30日等条款内容。第九条违约责任：1、甲、乙双方应全面履行本合同，不履行或者不完全履行的应承担违约责任。……。4、根据本合同第七条有关规定，一方违约，另一方有权解除合同，甲方违约的，甲方须退还乙方所交纳的全部履约保证金和预付设备使用费余额，免收当月租金等各项费用，并按照乙方所交纳的履约保证金和预付设备使用费余额的一倍向乙方支付违约金；乙方违约的，甲方可收回该租赁场地，并没收全额乙方的履约保证金，不退还乙方预付设备使用费余额。同日，双方还签订了《场地租赁合同》补充协议，双方约定：一、乙方在本合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳履约保证金人民币600000元。本合同履行完毕或提前终止，乙方将该物业及其所有附属设施交还甲方后30天内，甲方将履约保证金无息退还乙方。二、该物业场地的水、电、消防、中央空调、电梯等设施设备已基本安装，乙方于2012年2月5日前向甲方支付场内配套设备使用费1400000元（租赁期共计120个月，每月设备使用费11666.67元）。如因甲方原因或天灾、战争原因造成本合同终止、未履行完毕，甲方须按实际租赁月数将预付该设备使用费余额（按每月11666.67元计算）退还乙方；如因乙方违约造成合同终止、未履行完毕，甲方不予退还设备使用费余额。三、中央空调主机电费、电梯电费、一楼二楼公共照明电费、公共设施折旧费：从2012年5月1日起至2015年4月30日止为每月合计102500元；从2015年5月1日起至2018年4月30日止为每月合计155800元；从2018年5月1日起至2022年4月30日止为每月184500元……五、在租赁期限内，乙方逾期缴纳合同及补充协议规定的租金和相关费用，须按每天拖欠费用金额的3‰缴纳滞纳金等条款内容。合同签订后，蔡斌耿依约将租赁场地交付新华书店使用，新华书店也依约支付了60万元履约保证金和140万元的预付配套设备使用费给蔡斌耿，并每月按时支付租金、水电费及设备折旧费等费用给蔡斌耿。2012年3月2日，双方签署确认了《三楼书城设备交接清单》，列明设备有柜式空调机（风机）4台、三相四线有功电表1台、单相电表（电信）1台、四方水表1个、消防配电箱1套、消防头栓6套、整体天花、步梯、场地地面、四墙、消防门、消防卷闸均完整等内容。新华书店在蔡斌耿交付租赁场地后，开始对场地进行装修使用。在2012年7月起，新华书店按消防要求对租赁场地进行了多次消防改造，并与韶关市安达消防工程有限公司签订多个消防工程建设合同对租赁房屋进行改造以达到消防安全的要求，在此期间，亦发函与蔡斌耿进行沟通协调，并要求蔡斌耿协助办理有关消防验收手续。2012年8月7日，韶关市公安消防支队浈江区大队对新华书店发出《责令改正通知书》，表示在2012年8月7日对新华书店进行消防监督检查，发现新华书店违反消防法律、法规：……堵塞；疏散宽度不符合要求；未经审核、验收；未经安检，擅自投入使用；员工未经上岗前消防安全培训。2012年9月11日，新华书店与韶关市安达消防工程有限公司签订《韶关书城防火卷帘防火门等消防设施安装协议》，约定根据消防要求与新华书店的意见，安装相应的防火卷帘等设施。2013年12月，新华书店再次向韶关市公安消防局递交建设工程消防验收申请进行消防验收，但经市公安消防局委派工作人员到现场检查，发现仍存在较多问题。2013年12月4日，韶关市公安消防局根据新华书店的申报，对租赁场地进行消防验收，并于2013年12月4日作出韶公消验字[2013]第0065号《建设工程消防验收意见书》，认定新华书店的韶关书城装修工程消防验收不合格，并就主要存在的问题，建议整改后重新进行申报，但新华书店并未重新申报。此后双方因租赁场地装修工程消防验收不合格问题发生争议，新华书店于2014年10月8日、11月29日先后发函至蔡斌耿，通知自2014年12月1日起解除合同，并要求蔡斌耿在2014年12月30日前退还新华书店履约保证金和预付的配套设备使用费，但无果。新华书店于2014年11月30日撤场，并通知蔡斌耿前来交接场地，蔡斌耿陈述其到场后告知新华书店只交还房屋不交还设施设备不符合合同约定，其不同意接收场地，故未办理场地交接手续。直至2017年6月1日，一审法院组织双方到案涉现场进行了场地交接手续。因双方就解除租赁合同协商无果，新华书店于2014年12月26日提起诉讼，要求解除与蔡斌耿签订的《场地租赁合同》，蔡斌耿返还60万元履约保证金、预付配套设备使用费1038333.63及支付违约金，并要求蔡斌耿支付新华书店因建设消防工程而支出的费用共337286.8元。一审法院立案后，于2015年7月20日作出（2015）韶浈法民一初字第63号民事判决，判决：一、解除新华书店与蔡斌耿于2012年1月18日签订的《场地租赁合同》及《场地租赁合同》补充协议；二、蔡斌耿返还60万元履约保证金及预付的配套设备使用费1038333.63元给新华书店；三、驳回新华书店的其他诉讼请求。蔡斌耿不服该判决提起上诉，经韶关市中级人民法院作出（2015）韶中法民一终字第1045号民事判决，驳回蔡斌耿的上诉请求，维持原判。蔡斌耿不服该终审判决向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7209号民事裁定，指定韶关市中级人民法院再审，后韶关市中级人民法院又将本案发回重审。一审法院另查明，新华书店因经营需要将2楼通往3楼两条手扶电梯及步梯（手扶电梯中间）用钢板封闭，在3楼通往4楼的两条手扶电梯及步梯（手扶电梯中间）口进行改造封闭（仅留有一小门），用于服务咨询台、收银台，且该处的电梯是1楼通往6楼；并新增了咖啡吧和3D画展等经营项目，新华书店认为上述封闭的电梯步梯不属于消防通道，以及新增设的项目已经过蔡斌耿同意，均未提供证据证实。关于租赁场地在2008年消防验收合格，2013年不合格问题。韶关市中级人民法院于2015年12月29日向广东省韶关市公安消防局的调查笔录反映：2007年的验收档案中图纸显示2007年的使用性能为商场、超市，与2012年的验收档案图纸进行对比，2012年的图纸面积增加约1100㎡，2007年图纸显示中间部分不列入商场营业面积，而2013年图纸该中间部分又设计列为商场营业面积，该楼层区域图纸总面积扩大，商场营业面积也增加扩大。同时，2013年进行现场消防验收，原商场使用的四条楼梯也被封堵，不能作为疏散通道。2013年消防设计审核时（新华书店报送），按照实际现有使用楼梯，将多余面积均设计为仓库，符合《高层民用建筑设计防火规范》“关于疏散宽度”要求，但在验收时，未按照图纸设置为仓库，这样不符合“关于疏散宽度”的要求，且业主把两条逃生通道堵掉了，导致部分区域距离最近的安全出口超过30米。该份调查笔录内容反映造成消防验收不合格的原因有如下两个，一是新华书店扩大了经营总面积，二是新华书店封堵了二条逃生通道，导致部分区域距离最近的安全出口超过30米。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。双方签订《场地租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，蔡斌耿依约将符合经营消防验收的租赁物韶关市浈江区**************物业（计租面积4100㎡）租赁给新华书店用于经营图书、报纸、期刊、音像制品等产品与配套服务，按照合同约定，向当地公安消防机构申报经营消防安全检查的法定义务人为经营者新华书店，而作为出租人负有协助新华书店办理经营证照及消防手续的合同义务。本案中，新华书店以案涉租赁场地主体建筑存在设计问题，致使其无法通过经营消防验收为由，主张蔡斌耿存在违约行为，诉请解除合同、返还履约保证金及预交的设备使用费。因此，本案围绕新华书店的上述请求和蔡斌耿的辩称，该院对双方争议焦点分析认定如下：一、关于租赁场地是否因主体建筑问题未能通过经营消防验收问题。蔡斌耿提交了《消防安全检查意见书》【韶公消检字[2008]第3号】，主张涉案租赁场地在2008年用于开办金爵华星商贸有限公司商场时也通过了当地消防部门的经营消防验收。故认为其提供的租赁场地主体建筑消防设计不存在问题，而是新华书店未经过出租人蔡斌耿的同意，在装修过程中拆除涉案租赁场地的部分设备设施、封堵部分楼梯，并增设咖啡吧等经营项目时改变了涉案租赁场地原有的消防设计及主体框架结构。根据一审庭审查明，新华书店在对租赁场地进行装修时，为经营需要用钢板封堵了2楼通往3楼两条手扶电梯及步梯（手扶电梯中间），在3楼通往4楼的两条手扶电梯及步梯（手扶电梯中间）口进行改造封闭（仅留有一小门），用于服务咨询台、收银台，且该处的电梯是1楼通往6楼；并新增了咖啡吧和3D画展等经营项目，新华书店称上述封闭的电梯步梯不属于消防通道，以及新增设的项目已经过蔡斌耿同意，均未提供证据证实，且结合韶关市中级人民法院的调查笔录反映造成消防验收不合格的原因有如下两个，一是新华书店扩大了经营总面积，二是新华书店封堵了二条逃生通道，导致部分区域距离最近的安全出口超过30米。因此，租赁场地未能通过经营消防验收非因原主体建筑存在问题，新华书店以此为由主张蔡斌耿违约，该院不予采纳。相反，新华书店由于其自身原因造成消防验收无法通过，却擅自解除合同，新华书店违约在先。二、关于新华书店要求确认新华书店与蔡斌耿签订的《场地租赁合同》于2014年11月30日解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案中，新华书店因消防工程验收不合格，与蔡斌耿签订租赁合同的目的已无法实现，于2014年10月8日、11月29日先后发函至蔡斌耿，通知自2014年12月1日起解除合同，并于2014年11月30日撤场时，通知蔡斌耿前来交接场地，蔡斌耿陈述其到场后告知新华书店只交还房屋不交还设施设备不符合合同约定，其不同意接收场地，故未办理场地交接手续。按照上述法律规定，双方的租赁合同应从通知到达蔡斌耿时解除，现新华书店要求确认与蔡斌耿签订的《场地租赁合同》于2014年11月30日解除，该院予以支持；三、关于新华书店要求蔡斌耿返还60万元的履约保证金及预付配套设备使用费1038333.63元（未使用月数暂从2014年12月1日计至2022年4月30日止，89个月，每月11666.67元）的问题，虽然新华书店与蔡斌耿签订《场地租赁合同》及补充协议时，双方对保证金及剩余的预付配套设备使用费退还与否、如何退还作出了约定，但关键在于新华书店或蔡斌耿是否违约。如前所述，由于新华书店自身原因造成消防验收无法通过，却擅自解除合同，新华书店违约，因此，根据双方签订的《场地租赁合同》第九条违约责任的约定：“1、甲、乙双方应全面履行本合同，不履行或者不完全履行的应承担违约责任。4、根据本合同第七条有关规定，一方违约，另一方有权解除合同，甲方违约的，甲方须退还乙方所交纳的全部履约保证金和预付设备使用费余额，免收当月租金等各项费用，并按照乙方所交纳的履约保证金和预付设备使用费余额的一倍向乙方支付违约金；乙方违约的，甲方可收回该租赁场地，并没收全额乙方的履约保证金，不退还乙方预付设备使用费余额。”以及补充协议约定：“一、乙方在本合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳履约保证金人民币600000元。本合同履行完毕或提前终止，乙方将该物业及其所有附属设施交还甲方后30天内，甲方将履约保证金无息退还乙方。二、该物业场地的水、电、消防、中央空调、电梯等设施设备已基本安装，乙方于2012年2月5日前向甲方支付场内配套设备使用费1400000元（租赁期共计120个月，每月设备使用费11666.67元）。如因甲方原因或天灾、战争原因造成本合同终止、未履行完毕，甲方须按实际租赁月数将预付该设备使用费余额（按每月11666.67元计算）退还乙方；如因乙方违约造成合同终止、未履行完毕，甲方不予退还设备使用费余额。”新华书店要求蔡斌耿退还履约保证金60万元及预付配套设备使用费1038333.63元（未使用月数暂从2014年12月1日计至2022年4月30日止，89个月，每月11666.67元），该院不予支持。至于新华书店要求蔡斌耿支付违约金160984.87元的问题，如上所述，由于新华书店自身原因造成消防验收无法通过，却擅自解除合同，其要求蔡斌耿支付违约金的诉讼请求，该院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年12月27日作出（2019）粤0204民初498号民事判决：一、广东新华发行集团韶关新华书店有限公司与蔡斌耿于2012年1月18日签订的《场地租赁合同》及《场地租赁合同》补充协议于2014年11月30日解除；二、驳回广东新华发行集团韶关新华书店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23893元，由广东新华发行集团韶关新华书店有限公司负担。二审期间，经新华书店申请，本院开具（2020）粤02民调令27号律师调查令，指定新华书店的代理律师前往韶关市消防救援支队调取涉案房屋2000年建成以来至今的消防验收档案。韶关市消防救援支队共提供了以下证据：1.该支队经办工作人员工作证；2.韶公消验字[2013]第0065号《建设工程消防验收意见书》；3.2013年2月18日的《建设工程消防验收申报表》（该表载明涉案租赁房屋使用性质为经营、仓储）；4.2007年9月28日的《建筑工程消防验收申报表》及韶公消验[2007]73号《建筑工程消防验收意见书》；5.2000年的《建筑工程消防验收申报表》及韶公消验[2000]第81号《建筑工程消防验收意见书》；6.2007年4月华星购物广场室内装修工程（一至四层公共部分）三层平面布置图、韶关新华图书音像发行有限公司韶关书城室内装修工程平面布置及索引图。新华书店质证称，证据4中的验收意见虽载明是合格，但当时面积仅是亿和广场三楼的491平方米，并非整层面积，其他证据无异议。蔡斌耿质证称，不认识证据1的工作人员；证据2、3反映新华书店需进行整改，其未整改；证据4与本案无关，新华书店此前除已使用涉案房屋经营2年之外，还增设非合同约定项目，也未经蔡斌耿同意，违反合同约定，新华书店未按要求进行整改致无法通过验收；证据5反映涉案房屋经消防验收合格；证据6与涉案租赁物相符。经核对，从韶关市消防救援支队调取的韶公消验字[2013]第0065号《建设工程消防验收意见书》与新华书店原一审提交的韶公消验字[2013]第0065号《建设工程消防验收意见书》虽编号相同且落款日期一致，但内容有差别，原新华书店提交的韶公消验字[2013]第0065号《建设工程消防验收意见书》载明问题为：1.该工程疏散楼梯总宽度净宽不足；2.该工程部分区域的疏散距离超过30米；3.部分楼梯间的门未设置乙级防火门；4.三层空调房未采用耐火极限不低于2.0h的隔墙与营业区隔开；5.部分不具备排烟条件的防烟楼梯间，未设置独立的机械加压送风防烟设施；6.部分疏散楼梯间在首层不能直通室外；7.部分疏散通道上的防火卷帘有一侧未设置手动控制按钮；8.部分消防用电配电线路敷谢不符合规定；9.消防控制主机无法控制消防水泵的启、停；10.消防用电设备未在最末一级配电箱设置两路电源自动切换装置；11.该工程使用的消防应急照明灯为不合格产品。从韶关市消防救援支队调取的韶公消验字[2013]第0065号《建设工程消防验收意见书》载明问题为8项，分别为：1.部分楼梯间的门未设置乙级防火门；2.三层空调房未采用耐火极限不低于2.0h的隔墙与营业区隔开；3.部分疏散楼梯间在首层不能直通室外；4.部分疏散通道上的防火卷帘有一侧未设置手动控制按钮；5.部分消防用电配电线路敷谢不符合规定；6.消防控制主机无法控制消防水泵的启、停；7.消防用电设备未在最末一级配电箱设置两路电源自动切换装置；8.该工程使用的消防应急照明灯为不合格产品。新华书店提交的《建设工程消防验收意见书》多了3项问题，分别为：该工程疏散楼梯总宽度净宽不足；该工程部分区域的疏散距离超过30米；部分不具备排烟条件的防烟楼梯间，未设置独立的机械加压送风防烟设施。经询问，该支队称，韶公消验字[2013]第0065号《建设工程消防验收意见书》应以该支队存档的为准，该意见书中所述八个问题均不涉及主体框架问题，基本都是与平面设计、布局和设施有关，部分疏散楼梯间在首层不能直通室外中所涉楼梯是指房屋中间的消防楼梯在首层不能直通室外，牺牲一部分一楼的面积是可以按照规范来整改的，楼梯宽度总净宽度不足及疏散距离超过30米也与平面设计、布局有关；人员密集场所包含公众聚集场所，公众聚集场所多一个许可程序，需要办理消防安全检查许可才能投入使用，建筑设计防火规范是按照建筑高度和用途来确定楼梯宽度和疏散距离，不是以场所来区分的，按照涉案房屋申报消防验收的时间节点来看，当时适用的高层民用建筑设计防火规范是没有区分商场和图书馆的，依然是适用一般规定，新华书店申报的用途也不是图书馆，而是经营和仓储，验收时发现多功能报告厅不在新华书店的申报表内，而多功能报告厅有特殊规定，如《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.7的规定；多次验收不合格的业务不会被强制关闭，一个业务可以申请两次验收，两次不合格，整个业务可重新申报。对于涉案房屋2007年能通过消防验收，2013年不能通过消防验收的问题，该支队称，两次验收的布局结构有变化、验收人员也不一样，消防要求肯定是越来越严格的，申报符合当时的规范要求可予通过，布局调整后，比照2013年的规范要求，不达标则无法通过。对比从韶关市消防救援支队调取的2007年华星购物广场室内装修工程（一至四层公共部分）三层平面布置图与2012年韶关书城室内装修工程平面布置及索引图，两图载明的楼层面积不一致，2007年图纸载明报送消防验收的房屋长、宽分别为67930毫米和40150毫米（房屋不为规则长方形），2012年图纸载明报送消防验收的房屋长、宽分别为107000毫米和37000毫米（房屋不为规则长方形）；2007年图纸载明的疏散出口为两个，2012年图纸在2007年图纸原疏散出口的基础上增加两个安全出口；2007年图纸载明的公共面积为491平方米，2012年图纸载明的营业面积为1091平方米，仓储面积为2873平方米。房屋中间带有手扶梯的步梯在两份图纸上载明均未设置为安全出口或疏散出口，2012年图纸载明该步梯的一端设置了服务台。经审理，本院查明，原广东省韶关市公安消防局于2000年12月22日出具韶公消验[2000]第81号《建筑工程消防验收意见书》，认为涉案韶关市浈江区*******亿和广场符合消防设计审核意见的要求，同意使用，该次验收的申报表中载明建筑面积为94000平方米，层数为23层，疏散楼梯（出口）数量为三个，最大安全疏散距离为20米。2007年11月10日，广东省韶关市公安消防局出具韶公消验[2007]第73号《建筑工程消防验收意见书》，载明韶关市蔡氏商贸有限公司申报的韶关市浈江区*******亿和广场首层至四层消防验收基本符合要求，可以投入使用，该次验收的申报表中载明验收层数为1至4层，疏散楼梯（出口）数量为两个，最大安全疏散距离为25米。2008年2月1日、4月7日，原广东省韶关市公安消防局分别出具韶公消验字[2008]第1号《消防安全检查意见书》及韶公消验字[2008]第3号《消防安全检查意见书》，载明其对韶关市蔡氏商贸有限公司申报的韶关市浈江区*******亿和广场（一致四层、使用性质为商场、面积14000平方米）、韶关市金爵华星商贸有限公司申报的韶关市浈江区*******亿和广场三层（使用性质为商场、面积4260平方米）进行消防安全检查后，同意开业。本院另查明，2012年7月20日，新华书店与韶关市安达消防工程有限公司签订《消防系统及设施检测合同》，约定由韶关市安达消防工程有限公司对韶关市浈江区*************韶关书城消防系统及设施进行检测。韶关市安达消防工程有限公司出具的《亿和广场三楼韶关书城消防系统检测情况报告》反映，原来消防喷淋设备损坏有五项，因多功能报告厅、少儿图书、畅销书视听区的设置等原因需增加、改装喷头、变更喷头方向及更换部分镀锌钢管共计10项。其后，新华书店与韶关市安达消防工程有限公司于2012年7月27日签订《韶关书城消防整改补充协议》，约定对上述问题进行整改。2012年8月7日，韶关市公安消防支队浈江区大队向新华书店发出[2012]第48号责令改正通知书，责令新华书店对堵塞封闭疏散通道和安全出口、疏散宽度不符合要求、未经审核验收、未经安检擅自投入使用及员工未经上岗前消防安全培训的问题进行改正。2012年7月30日、2012年9月11日，新华书店还分别与韶关市安达消防工程有限公司签订《韶关书城应急照明安全出口等安装协议》及《韶关书城防火卷帘防火门等消防设施安装协议》，对应急照明线路及灯具、疏散出口指示标志及灯具、灭火器及疏散指示牌、原有消防栓进行整改，安装特级防火卷帘、甲级防火门，增加应急照明、安全出口疏散指示标志，完善地面萤光指示。新华书店为履行上述合同已向韶关市安达消防工程有限公司支付了251752.52元，尚未支付85529.28元。本院再查明，2012年7月13日，蔡斌耿出具《复函》，对新华书店催办的消防验收意见书及安装独立水表等事宜进行回复，称，双方签约时其已提供韶公消验[2000]第81号《建筑工程消防验收意见书》，且韶公消验[2007]第73号《建筑工程消防验收意见书》也证明涉案房屋经消防验收合格，可以经营使用，商铺重新装修、变更经营品类须重新申报，用原华星商场的有关证件来办理新华书店的相关经营证照不符合规定，但蔡斌耿承诺协助新华书店办理各项经营证明及消防验收手续，水电表已在2012年3月2日交接场地时交付给新华书店。2012年7月17日，新华书店出具《关于负担场内消防设施设备整改费用的函》，认为经检查，涉案房屋内的火灾自动报警系统、水消防系统、防火卷帘、排烟系统等部分消防设备设施出现损坏现象，不能正常使用，需要整改，故要求蔡斌耿共同对设备进行排查测试，并承担整改费用，蔡斌耿协助新华书店办理消防验收手续的费用由新华书店负担。2012年12月13日，蔡斌耿向新华书店发出《关于拆除堵、盖楼梯出入口的函》，称新华书店未经同意，将三楼东面楼梯封盖、西面上四楼的楼梯口封堵，要求恢复原状。2013年10月23日，新华书店出具《沟通函》，提出房屋渗漏水及因建筑主体设计原因，无法通过消防验收。蔡斌耿于2013年10月29日复函，称渗漏问题已安排人员维修，至于消防验收问题，请新华书店提出可行方案，其全力配合，商谈时间由新华书店确定，提前两天通知蔡斌耿。2014年1月2日，蔡斌耿向新华书店发出《关于催办消防相关事项的函》，称2013年10月复函后未见新华书店回复，其现面对多部门压力，要求新华书店停业整改，验收合格后方可营业，开通三楼到四楼的楼梯，在2014年1月20日前拿出可行的整改方案。2014年10月8日及2014年11月29日，新华书店向蔡斌耿发出《关于解除韶关书城租赁合同的函》、《告知函》，称对韶公消验字[2013]第0065号《建设工程消防验收意见书》其中的第4、7、8、11项内容进行了整改，但其余7项问题与房屋消防设计、设施有关，需由蔡斌耿处理，经多次协商，均未得到彻底解决，故决定于2014年12月1日起解除合同，停止支付租金，蔡斌耿需在2014年12月30日前返还履约保证金及预付配套设备使用费。本院又查明，一审法院在审理（2018）粤02民终2256号案中，于2017年6月1日制作的现场笔录反映，蔡斌耿主张涉案场地被新华书店拆除的与消防相关的设施设备主要有天花顶消防自动报警烟感器、天花顶消防排烟管系统、楼梯井消防防火卷帘、消防门8套、消防防火栓6套、消防配电间1套，新华书店对此质证意见为：以上装修均已经得蔡斌耿同意，不认可拆除防火卷帘、消防门、防火栓、配电间及卫生间，天花有拆除、改动，但因双方未保留原有现场，无法确认蔡斌耿的主张，以现状为准。本院还查明，一审重审期间，对于韶关市中级人民法院于2015年12月29日向原广东省韶关市公安消防局所作调查笔录中载明的“原商场使用的4条楼梯被封堵”指向的楼梯及封堵情况，双方当事人认可该4条楼梯是营业时打开，不营业时关闭，未被封堵。新华书店认可封堵二楼到三楼带手扶电梯的步梯，蔡斌耿则主张新华书店还封堵了三楼上四楼带手扶电梯的步梯，新华书店对此不予认可，认为该处从三楼到四楼位置未被封死，而是留有小门。另外，经比对现场照片，仅有一处2012年8月7日韶关市公安消防支队浈江区大队指出的楼梯通道被堵塞，对于堵塞原因，新华书店主张系蔡斌耿与二楼业主有其他纠纷，被人封堵，蔡斌耿原主张系新华书店装修期间工人到其他租户处大小便以致其他租户不满而堵塞，后又称新华书店与物业公司有纠纷以致被封堵。一审法院除将本院于2015年12月29日向广东省韶关市公安消防局的调查笔录中“业主把两条逃生通道堵掉了”表述为新华书店封堵了二条逃生通道有误外，其余事实，本院予以确认。二审询问中，蔡斌耿明确涉案场地一楼系其由所有，且当时由其使用经营珠宝。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕新华书店、蔡斌耿上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、涉案《场地租赁合同》及其补充协议解除的归责问题。二、涉案合同解除时间的认定。三、新华书店主张的各项费用应否支持的问题。一、关于涉案《场地租赁合同》及其补充协议解除的归责问题。经二审调查，消防部门出具的韶公消验字[2013]第0065号《建设工程消防验收意见书》存在两个版本，虽现消防部门称以其存档的意见书（八个问题）为准，但结合本院于2015年12月29日向广东省韶关市公安消防局所作调查笔录内容来看，当时消防部门并未对载明十一个问题的消防验收意见提出异议，且对包括在十一个问题中的“该工程疏散楼梯总宽度净宽不足”“该工程部分区域的疏散距离超过30米”均发表了意见，故可确认其真实性，本案中仍应结合载明十一个问题的韶公消验字[2013]第0065号《建设工程消防验收意见书》进行审查。因双方当事人主要争议在于消防不能通过原因及合同解除责任，故对此分析如下：（一）关于新华书店主张的涉案场地因主体问题无法通过消防验收的问题。消防部门明确韶公消验字[2013]第0065号《建设工程消防验收意见书》载明的各项消防问题均不涉及主体问题，且可以整改。消防部门作为建筑消防验收的专门机构，其意见更为专业，可信度高，应予采信，故新华书店所述因涉案场地主体问题导致不能通过消防验收的主张与现查明事实不符，本院不予支持。（二）关于新华书店封闭部分楼梯的认定。对于封闭从二楼到三楼带手扶梯的步梯，新华书店予以认可，本院予以确认。而对于该处从三楼到四楼的通道，新华书店虽未完全封闭，只留小门，但确认造成了不便。但结合从消防部门调取的2007年华星购物广场室内装修工程（一至四层公共部分）三层平面布置图与2012年韶关书城室内装修工程平面布置及索引图来看，该处楼梯并未设置为疏散（安全）出口，故蔡斌耿主张新华书店封闭该处楼梯造成消防不能通过，理由不成立，本院不予支持。而对于2012年8月7日韶关市公安消防支队浈江区大队指出的被堵塞楼梯，对于堵塞原因，双方当事人各执一词，均未提供充分证据证实系对方行为所致，故无法确认是新华书店或蔡斌耿所为。（三）关于新华书店拆除部分设施设备的认定。蔡斌耿主张新华书店拆除的消防设施设备为天花顶消防自动报警烟感器、天花顶消防排烟管系统、楼梯井消防防火卷帘、消防门8套、消防防火栓6套、消防配电间1套，新华书店虽对此不予认可，但也未提供证据予以推翻，且主张装修前均已经得蔡斌耿同意，故从新华书店主张来看，上述设备设施被新华书店拆除的可能性较大。对比韶公消验字[2013]第0065号《建设工程消防验收意见书》指出的消防问题，仅有“未设置乙级防火门”一项与上述被拆除设施设备有关，根据《场地租赁合同》第五条中甲方权利与责任的第1点约定，蔡斌耿在将场地交付给新华书店前，需对场地消防设施进行装修，而新华书店接收场地后也有装修及整改消防设施设备的行为，消防部门也未明确未设置乙级防火门的具体位置，故无法判断乙级防火门未设置系原有缺失或是新华书店装修时所拆除。（四）关于消防问题成因及整改归责的认定。广东省高级人民法院在（2016）粤民申7209号民事裁定中明确，新华书店为涉案场地的消防申报法定义务人，而双方当事人签订的《场地租赁合同》第五条中甲方权利与责任的第3点约定也明确约定，蔡斌耿在租赁期间内须保证涉案场地消防设备设施完备完好并已通过消防验收，故双方对涉案场地消防验收通过均负有义务。消防部门作出韶公消验字[2013]第0065号《建设工程消防验收意见书》时，仅指出问题并未明确问题成因，故仅能从现有证据对各项消防问题进行判断。关于疏散楼梯总宽度净宽不足的问题，本院于2015年12月29日向消防部门调查时，该部门表述为因经营面积增大、商场原使用的四条楼梯被封堵所致，对于四条楼梯被封堵的事实，因双方已在重审中明确未被封堵，故可不认定为该问题的成因。对于经营面积增大的问题，结合调取的2007年华星购物广场室内装修工程（一至四层公共部分）三层平面布置图与2012年韶关书城室内装修工程平面布置及索引图对比，新华书店经营面积确有增大，整改则需缩小经营面积，但从双方签订的《场地租赁合同》约定来看，新华书店承租的房屋面积为4100平方米，新华书店实际报消防设计的营业面积为1091平方米，仓储面积为2873平方米，共计3964平方米，并未超出合同约定的租赁面积。而蔡斌耿与新华书店签订《场地租赁合同》及其补充协议时，因此前涉案场地曾已通过消防验收，双方从一般人认识角度出发，认为涉案场地可通过消防验收也并无不当，故此问题应属双方签订合同之初所未预料到的情形，双方对此均有过失。关于部分区域的疏散距离超过30米的问题，消防部门明确系业主把两条逃生通道堵塞所致，而根据现有证据分析，除上述带手扶梯的步梯被封堵外，仅有一条通道被堵塞，而对于该通道被封堵的原因，双方均无法证明系对方责任，因双方均可对此进行整改而未整改，故该问题责任应在于双方。关于部分疏散楼梯间在首层不能直通室外的问题，消防部门称系与平面设计、布局有关，则其成因既可能与涉案房屋原并非用于经营书店的设计有关，也可能与新华书店装修改变房屋原有使用状况有关，但对于整改，消防部门称需牺牲一部分一楼面积予以整改，而蔡斌耿认可当时一楼由其使用，则应由蔡斌耿整改更为适宜。对于部分楼梯间未设置乙级防火门的问题，如前一论点所述，无法判断系蔡斌耿或新华书店造成，故从整改责任上分析，也应由双方共同承担责任。而关于三层空调机房未采用耐火极限不低于2.0H的隔墙与营业区隔开、部分不具备排烟条件的防烟楼梯间，未设置独立的机械加压送风防烟设施、部分疏散通道上防火卷帘有一侧未设置手动控制按键、部分消防用电配电线路敷设不符合要求、消防控制主机无法控制消防水泵、消防用电未在是末一端配电箱设置两路电源自动切换装置、消防应急照明灯为不合格消防产品等问题，因主要系设备、设施问题，蔡斌耿在将场地交付给新华书店前，已对场地消防设施进行装修，新华书店接收场地后也有装修及整改消防设施设备的行为，双方均未提供充分证据系对方原因造成消防设施设备故障或装备不足，且事件发生时间距今时间较长，根据现有证据无法厘清上述消防问题成因，但从整改责任分析，属于双方均可整改的范围，现未整改，宜由双方共同承担责任。综合以上论述，上述消防问题的出现既有与双方签订合同时预判不足有关，也与房屋原有及现有设计布局有关，从房屋整体消防验收来看，存在一项问题即将导致整个消防验收无法通过，故也无法认定某一方所负责任重于另一方。结合合同履行情况来看，涉案场地消防验收出现问题后，双方应本着诚实信用原则，就如何解决问题进行协商并予实际整改以达到继续履行合同的目的，但从双方提供的往来函件内容来看，双方均系要求对方承担责任且双方均未做出实质性的整改以促成消防验收合格。因此，双方均未完全履行合同义务致合同不能履行，宜认定双方对合同解除负有同等责任，蔡斌耿、新华书店主张系对方单方原因造成合同不能继续履行，理由均不成立，本院不予支持。二、关于涉案合同解除时间的认定问题。如前一焦点所述，对涉案合同解除，蔡斌耿、新华书店均负有同等责任，则在新华书店并非守约方时，其不享有单方解除合同的权利，故新华书店于2014年10月8日、11月29日向蔡斌耿发出的合同解除通知，不产生合同解除的效力。而新华书店在两次向蔡斌耿发出解除通知未果后，于2014年12月26日向一审法院提起诉讼，以其实际行为表示不愿意继续履行合同，因系双方未对消防问题进行整改致合同无法继续履行，均不存在恶意违约的情形，而双方已丧失了继续履行的可能性，故涉案合同解除起算时间应新华书店向法院提起诉讼之日即2014年12月26日起计算更为符合客观实际。蔡斌耿在知晓新华书店已实际撤离场地的情况下，仍未及时接收场地，并不影响涉案合同解除发生效力，故其主张以场地实际交接之日为涉案合同解除时间，理由不成立，本院不予支持。三、关于新华书店主张的各项费用应否支持的问题。根据《场地租赁合同》第九条违约责任中第4点的约定，履约保证金60万元及预付配套设备使用费余额系在单方违约情况下须退还双倍或没收，故在双方均有责任的情况下，基于上述两笔费用均系新华书店预缴给蔡斌耿，违约方也不能因其违约行为而获利，故应由蔡斌耿在扣除已使用的配套设备使用费后予以退还。经计算，新华书店预付的120个月配套设备使用费使用期系自2012年5月1日起算至2022年4月30日，现涉案合同于2014年12月26日起解除，新华书店共使用32个月，需支付预付设备使用费373333.33元，返还的预付设备使用费余额为1400000元-373333.33元=1026666.67元，因此，蔡斌耿应向新华书店返还履约保证金60万元及预付设备使用费余额1026666.67元。关于新华书店主张的违约金160984.87元，因新华书店对合同解除有责任，本院不予支持。至于新华书店主张的消防工程费用337286.80元，因系新华书店应支出的履约成本且其装修场地后实际也未通过消防验收，蔡斌耿即使接收场地后也无法第一时间正常使用收益，故应由新华书店自行承担，本院对新华书店的该项主张，不予支持。至于蔡斌耿主张新华书店退还（2015）韶中法民一终字第1045号二审案件受理费19545元的问题，因本院作出（2019）粤02民再1号民事裁定，撤销（2015）韶浈法民一初字第63号民事判决及（2015）韶中法民一终字第1045号民事判决，将本案发回一审法院重审，故宜由蔡斌耿在该案中办理退费手续予以解决。综上所述，案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初498号民事判决第二项；二、变更韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初498号民事判决第一项为：广东新华发行集团韶关新华书店有限公司与蔡斌耿于2012年1月18日签订的《场地租赁合同》及《场地租赁合同》补充协议于2014年12月26日解除；三、蔡斌耿应于本判决生效之日起十五日内返还履约保证金600000元及预付配套设备使用费1026666.67元给广东新华发行集团韶关新华书店有限公司；四、驳回广东新华发行集团韶关新华书店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23893元，由广东新华发行集团韶关新华书店有限公司负担14798元，蔡斌耿负担9095元。蔡斌耿应向一审法院交纳案件受理费9095元，广东新华发行集团韶关新华书店有限公司多预交的9095元案件受理费，由一审法院予以清退。二审案件受理费23893元，由广东新华发行集团韶关新华书店有限公司负担14798元,蔡斌耿负担9095元。蔡斌耿已预交100元，还应向本院交纳案件受理费8995元，广东新华发行集团韶关新华书店有限公司多预交的9095元案件受理费，本院予以清退。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  李 罡审判员  黄颖红二〇二〇年十二月十一日书记员  江伟炜