内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终1792号 上诉人（原审被告）：段连权，男，1963年12月26日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被上诉人（原审原告）：杜海清，男，1977年11月24日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：撖宣青，内蒙古振友律师事务所律师。 原审第三人：孙山林，女，1968年7月5日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原审第三人：王胜利，男，1965年2月25日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人段连权因与被上诉人杜海清、原审第三人王胜利、孙山林案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 段连权上诉请求：1、撤销内蒙古东胜区人民法院（2020）内0602民初273号民事判决，改判继续执行涉案房屋；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.杜海清虽然在涉案房屋被查封前已经与王胜利、孙山林签订书面买卖合同，但是该合同违反《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”规定，因此买卖合同合同无效。2.因双方所签房屋买卖合同无效，故杜海清对房屋的占有不是合法占有使用，且杜海清提供的证据不足以证明其实际占有、使用涉案房屋。3.杜海清未支付房屋全部价款，2019年5月3日银行转账凭证，是杜海霞转给王逸驰的，杜海霞与王逸驰间的转账往来与本案无关，杜海清未提交证据证明其已经支付全部房屋价款。4.杜海清对涉案房屋未办理过户登记自身存在过错，其明知涉案房屋没有产权登记，不具备过户条件，仍购买涉案房屋，是其对政策限制的忽略，存在过错。 杜海清辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。理由为：1.杜海清在涉案房屋被查封前，已经与孙山林、王胜利签订了《房屋买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，合法有效。2.涉案房屋被查封前，杜海清已经支付了全部购房款，且已实际占有使用涉案房屋。杜海清在签订《房屋买卖合同》后，2019年5月5日缴纳了两供基金，并开始缴纳物业费、供暖费、水电费等，2019年7月对房屋装修好后既入住至今。3.涉案房屋未办理过户是因为征收管理局审批变更户名环节过程中，被法院查封，不能办理过户非买受人原因。4.段连权与孙山林、王胜利之间的债权为普通债权，杜海清已经合法占有使用涉案房屋，属于物权期待权，应优先于段连权的普通债权。 孙山林、王胜利述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，理由同杜海清的答辩意见。 杜海清向一审法院起诉请求：1、停止执行位于鄂尔多斯市××区房屋（价值约23万元）。2、诉讼费由段连权承担。 一审法院认定事实：杜海清与第三人之女王淼于2019年5月3日签订了房屋买卖协议，约定杜海清购买××区02号房屋（东胜区政府拆迁第三人孙三林房屋后置换的房屋），总价款23万元，当日支付22万元，剩余1万元于房屋过户前付清。杜海清于当日通过鄂尔多斯银行其妹妹杜海霞的账户转账给王淼的丈夫王逸驰账户22万元。之后，杜海清即进行装修入住至今，但未办理产权过户登记手续。因段连权申请执行第三人王胜利、孙山林民间借贷纠纷一案，2019年8月14日东胜区作出了（2016）内0602执1811号执行裁定书，依法查封了孙山林所有的××区房屋。后杜海清以其是争议房产的实际所有人为由，提出执行异议申请，东胜区人法院于2019年12月3日作出了（2019）内0602执异362号执行裁定书，驳回了杜海清的异议请求。2019年12月16日，杜海清向东胜区法院提出案外人执行异议之诉。 一审法院认为，执行异议之诉是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋虽未登记在孙山林、王胜利名下，但是政府因拆迁而置换给孙山林、王胜利的房屋，孙山林、王胜利可以处置该房屋。杜海清依约向孙山林、王胜利付清了房款，并在查封前已实际占有、使用该房产。杜海清提供的东胜区征拆局的情况说明证明未过户不是杜海清的过错，因为是政府征拆而置换的房屋，杜海清也有理由相信在孙山林、王胜利与政府协调后是可以过户的，所以未过户不是杜海清自身的原因造成的。综上，杜海清享有足以排除人民法院对涉案房屋强制执行的民事权益，故对杜海清关于停止对涉案房屋进行强制执行的诉讼请求予以支持。段连权提供的证据不足以证明其要证明的目的，对其辩解不予支持。一审依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：停止对位于鄂尔多斯市××区房产的执行。案件受理费4750元，由段连权负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，段连权提交的通话录音一，通话内容并未明确说明涉案房屋的交钥匙时间等情况，无法达到证明目的；通话录音二与本案执行异议之诉关联性不足，故不予采信。另，本院依职权向杜海清的妹妹杜海霞制作了谈话笔录，针对杜海霞出示的《智能电能表客户供用电协议》、《杜海明的个人活期存款账户交易明细》，本院组织双方当事人对上述谈话笔录和证据材料进行了质证。《智能电能表客户供用电协议》下方用电方签名盖章处签有“杜海霞代办”字样，并加盖有“内蒙古电力（集团）有限责任公司鄂尔多斯电业局”印章，落款时间为2019年5月21日，本院对该证据予以采信。存款账户交易明细可以反映2019年5月5日杜海明账户向东胜区房产管理局转账5863元的事实，与一审杜海清出示的鄂尔多斯市房屋共用部位共用设施设备维修基金专用收据相互印证，本院对该证据予以采信。 本院二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 另查明，涉案房屋尚有1万元房款未付清。本院已向杜海清释明，如生效法律文书认定涉案房屋可以排除执行，其必须在收到法律文书15日内将剩余房款1万元向执行法院交付执行，不得向房屋出售人支付房款。 本院认为，本案的争议焦点为杜海清对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，能否排除执行。经审查，其一，东胜区人民法院于2019年8月14日作出（2016）内0602执1811号执行裁定，查封了包括涉案房屋在内的孙山林所有的9套房屋。就涉案房屋，杜海清与王淼于2019年5月3日签订了《房屋买卖协议》，孙山林认可其委托女儿王淼出售房屋的事实，故可以认定杜海清在涉案房屋被查封前已签订房屋买卖合同的事实。《城市房地产管理法》第38条系管理性规定，并非效力性强制性规定，段连权以该规定主张房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。其二、2019年5月3日，杜海清通过其妹杜海霞账户以银行转账方式向王逸驰账户支付220000元，杜海霞认可其代杜海清支付购房款的事实，王逸驰系孙山林、王胜利女婿，孙山林、王胜利亦认可收到购房款的事实，且经法庭释明，杜海清同意剩余1万元购房款向执行法院交付执行，故对杜海清支付购房款的事实予以认定。其三，杜海清提供的物业公司电梯管理费收费收据、装修购货清单、收据、供用电协议及两供基金银行交易明细、收据等可以证明其在涉案房屋查封前已对涉案房屋形成占有使用的事实。另，涉案房屋属于拆迁置换房，产权尚未登记至孙山林名下，在房屋征管局等部门就更名过户协调审核阶段涉案房屋被查封，过错不应归责于杜海清。故杜海清对涉案房屋形成的物权期待权优于申请执行人申请执行的金钱债权，一审支持其排除执行的请求并无不当。 综上，上诉人段连权的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4750元，由上诉人段连权负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何艳春 审 判 员 刘银福 审 判 员 高宇柔 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 杨 秀 书 记 员 尹 雪