安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终5930号 上诉人（原审被告、反诉原告）：临泉佳源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341221MA2NLQFQ5A，住所地临泉县兴全大道******。 法定代表人：戴富强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭磊，安徽春源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭正荣，男，1972年8月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：霍里侠，女，1978年4月15日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：夏友飞，安徽国运律师事务所律师。 上诉人临泉佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）因与被上诉人彭正荣、霍里侠房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初4589号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，审查发现本院同一时期受理的基于同类事实与诉求的涉佳源公司系列案件共74件，经双方当事人同意，于2020年12月23日一并开庭审理。本案现已审理终结。 佳源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回彭正荣、霍里侠诉讼请求；2.判决解除双方当事人之间签订的商品房买卖合同；3.判决彭正荣、霍里侠支付违约金62859.79元。事实与理由：1.一审认定佳源公司应承担逾期交房违约责任错误。涉案项目施工期间遭遇重污染天气停工69天；重污染天气不是必然存在的，不能预测是否必然发生，而且政府因重污染天气下发停工通知的行政行为是佳源公司无法预见的，因此一审法院认为重污染天气政府强制停工不属于不可抗力错误。2.一审即已认定涉案房屋于2019年12月11日经综合验收合格（约定的交房条件），又将交房条件更改为消防、规划、环保的等部门认可，认为2019年12月11日涉案房屋尚未达到交付条件错误。3.彭正荣、霍里侠逾期收房超过30日，佳源公司依约享有合同解除权，彭正荣、霍里侠应因此承担全部购房款10%的违约金。 彭正荣、霍里侠答辩称：1.彭正荣、霍里侠未违反合同第十一条第三款的约定，佳源公司邮寄收房通知时未达到房屋交付标准，未通过综合验收，邮寄通知无效。之后佳源公司未重新通知收房。佳源公司在农民日报上以公告的形式送达，违反了合同关于书面送达的要求。农民日报公告送达无效。彭正荣、霍里侠不构成逾期收房。2.彭正荣、霍里侠已经履行了合同义务，交付了全部购房款，没有违反合同约定，相反是佳源公司构成逾期交房，存在违约行为，应承担违约责任，违约方无权解除合同。3.合同有效也有利于社会及经济的稳定。4.在合同有效的前提下，佳源公司要求违约金的请求也于法无据。5.案涉房屋还存在质量问题，需要维修，直到一审判决时仍未维修完毕，彭正荣、霍里侠不构成逾期。另外佳源公司在一审开庭时也表示拒绝交房，要求解除合同。综上所述，佳源公司要求解除合同并承担违约金的上诉请求无事实和法律依据。 彭正荣、霍里侠向一审法院提出诉讼请求：1.判令佳源公司立即按照编号为：201801895的合同约定的条件向彭正荣、霍里侠交付临泉佳源东方都市项目A7-703号房屋。2.判令佳源公司承担逾期交房的违约金7543元（以彭正荣、霍里侠的房价款628587元为基数按照日万分之二的标准，从2019年11月1日起暂计算至2019年12月31日，以后的违约金计算至佳源公司将符合合同约定的房屋实际交付给彭正荣、霍里侠之日止）。3.本案诉讼费用由佳源公司承担。 佳源公司向一审法院提出反诉请求：1.判决佳源公司与彭正荣、霍里侠解除商品房买卖合同；2.判决彭正荣、霍里侠向佳源公司支付违约金62859.79元；3.判决本案本诉和反诉的诉讼费用由彭正荣、霍里侠承担。 一审法院认定事实如下：2018年1月25日，彭正荣、霍里侠与佳源公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定彭正荣、霍里侠购买佳源公司开发建设的临泉县佳源•东方都市项目A-7幢7层703号房屋，该商品房单价每平方米人民币5410元，预测建筑面积116.19平方米，总价款为人民币628587.9元。付款方式为首付款+商业贷款。合同第八条约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。附件十一，补充协议第二条规定“买受人在签订本合同之日起15日内，未与银行签署《贷款合同》并提供符合银行要求的贷款资料的，自签订本合同之日的第二天起，视为买受人逾期付款，按照合同第八条约定处理”。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当经分期综合验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当自2019年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。（三）查验房屋…2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责维修，并承担维修费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人未能按期办理交付手续，视为同意出卖人按交房条件交付房屋；（2）买受人接到出卖人书面、电话或者公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需要向出卖人按每月5月/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。补充协议第四条约定“如买受人自规定之日起30天内没有交房，出卖人有权收取每日总房款万分之二违约金（自第31天起计算）”。合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过30日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯方式、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应法律责任。补充协议第三条约定：在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮递、电话通知媒体公告交房。 彭正荣、霍里侠于2018年1月25日向佳源公司支付首付款人民币198587.9元，余款430000元彭正荣、霍里侠于2018年5月17日与安徽临泉农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款、担保合同》，办理抵押贷款。2019年10月22日，佳源公司通过微信通知业主交房时间需要顺延，最迟交房时间不会超过2019年12月31日。2019年12月29日，佳源公司通过中通速递向彭正荣、霍里侠邮寄《临泉佳源东方都市交房通知书》，通知业主于2019年12月31日前办理交房手续。2020年1月15日，佳源公司在《农民日报》刊登公告，通知业主“临泉佳源•东方都市”项目已经通过政府有关部门综合验收合格，达到合同约定交房条件。彭正荣、霍里侠在庭审中自认“12月30日的时候我还问业务人员明天就收房了怎么还没有人告诉我收房，她就说收房会有书面通知。”彭正荣、霍里侠于2020年1月13日以案涉房屋存在渗水问题维修未果为由，向佳源公司公司员工耿红伟反映，耿红伟于2020年1月16日答复彭正荣、霍里侠上述问题已经修复。后彭正荣、霍里侠仍以案涉房屋存在质量问题为由，再次向佳源公司公司员工耿红伟及临泉政府热线反映涉案房屋渗水问题。 庭审后，佳源公司公司向法庭提交一份说明，该说明就彭正荣、霍里侠向其员工耿红伟反映涉案房屋渗水问题予以认可，但其表明彭正荣、霍里侠反映的现象是墙面返碱，不是渗水，虽然不是质量问题，但是为了达到业主的要求，佳源公司无奈在返碱的地方多次涂抹；案涉房屋不存在质量问题，彭正荣、霍里侠如认为存在质量问题应由有资质的专业部门予以确认。 另查明：“临泉佳源•东方都市”住宅项目于2019年11月19日通过规划核实；2019年12月11日经建设、监理、施工、设计、勘察五大责任主体验收合格，并取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》；2019年12月16日，通过消防验收备案；2019年12月31日，通过环保验收；2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案。2020年1月10日，临泉县住宅小区综合查验领导小组办公室组织相关职能部门对“临泉佳源•东方都市”项目进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。彭正荣、霍里侠已履行支付购房款的义务，佳源公司应当在合同约定时间内即2019年10月31日前向彭正荣、霍里侠交付符合合同约定的房屋，佳源公司违反合同约定未在2019年10月31日前交付涉案房屋，故对于彭正荣、霍里侠要求佳源公司交付涉案房屋并支付逾期交房违约金的合理诉讼请求，一审法院予以支持。对于佳源公司辩称，2018年至2019年在涉案房屋的施工过程中，安徽省重污染天气应急领导小组办公室及阜阳市重污染天气应急领导小组办公室因天气重污染预警以行政命令的方式下达全省范围内企业停工通知，通知造成停工69天，施工期间历经两次中、高考停工14天，房屋建设过程中共停工83天；依据双方签订的《商品房买卖合同》，该房屋的交房时间应当顺延至2020年1月23日的辩解意见。一审法院认为，安徽省首次因大气污染防治下发的停工通知时间为2017年12月27日，在此之前并未以此为由要求相关企业停工，佳源公司因此类行政行为而实际停工，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，系不可抗力。但本案商品房买卖合同签订时间系于2017年12月27日后签订，政府部门关于重污染天气治理防治而通知停工不为首次，佳源公司作为阜阳本地开发企业，在接到政府停工通知后，理应在签订合同时对上述情形所导致的交房迟延有所预见，故佳源公司不得据此顺延交房期限。施工期间历经两次中、高考停工14天，亦不属于在施工前不可预见的停工日期，不属于不可抗力的范畴。综上，一审法院对于佳源公司上述辩解意见不予采信。彭正荣、霍里侠在本案中要求逾期交房违约金暂计算至2019年12月31日，一审法院予以支持。故佳源公司应支付彭正荣、霍里侠逾期交房违约金7543元。 佳源公司反诉要求解除涉案合同，并要求彭正荣、霍里侠支付房价款10%的违约金62858.7元。彭正荣、霍里侠辩称，彭正荣、霍里侠在本案中已履行合同约定的义务，案涉的房屋也已经建成，符合综合查验交付条件，因买受人未收到出卖人的交房通知及后期出卖人拒绝交房产生的本案诉讼，出卖人作为违约方无权解除合同，案涉合同应当继续履行，由出卖人向买受人交付符合交付条件的房屋。一审法院认为，佳源公司通知彭正荣、霍里侠于2019年12月31日收房时，涉案房屋确不符合交房条件，彭正荣、霍里侠拒绝收房有事实依据；后双方因是否存在质量问题及修复难以达成一致意见，彭正荣、霍里侠迟迟没有收房，待彭正荣、霍里侠认为修复已达到要求预收房时，佳源公司当庭明确表明拒绝交付并要求解除合同。一审法院认为，彭正荣、霍里侠已履行完毕支付购房款的义务，佳源公司的合同目的已经实现，彭正荣、霍里侠亦表示在房屋符合交付条件后愿意继续履行合同；虽然本案中双方均未要求对房屋质量进行鉴定，因此案涉房屋是否有质量问题无法确认，继而导致一审法院无法查明双方当事人在房屋交付过程中的过错方，但现有证据能证明彭正荣、霍里侠与佳源公司单位职工因此事多次交涉至2020年5月3日，故不能认定系因彭正荣、霍里侠原因导致案涉房屋没有如期交付，且即使是彭正荣、霍里侠原因没有及时收房也是履约瑕疵，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的解除事由，故佳源公司依据合同第十一条第三款要求解除涉案合同并支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 佳源公司在庭审后提交鉴定申请，要求对彭正荣、霍里侠提供的录音、录像的真实性、合法性、完整性及是否系原始载体进行鉴定，因彭正荣、霍里侠当庭播放手机录音,待证的事实已有其他证据相佐证，故一审法院对此申请不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条的规定，判决：一、临泉佳源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内与彭正荣、霍里侠办理“临泉佳源•东方都市”A-7幢7层703号房屋交接手续；二、临泉佳源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向彭正荣、霍里侠支付逾期交房违约金7543元；三、驳回临泉佳源房地产开发有限公司反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由临泉佳源房地产开发有限公司承担。反诉费686元，由临泉佳源房地产开发有限公司承担。 二审中，彭正荣、霍里侠为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.业扩不具备装表条件告知书、供电公司电话回复投诉录音光盘;拟证明佳源东方都市小区目前供电属于开发商专变自管,不具备装表到户条件,商品房不符合商品房买卖合同第十条约定的供电要求，不具备第十一条约定的通知买受人收房条件。2.贷款申请表、不动产登记申请审批表、个人住房借款合同;拟证明三份材料的日期均不是彭正荣、霍里侠所写,一审不应该以个人住房借款合同上的日期计算逾期付款的时间。3.录音光盘；拟证明：①借款合同日期是银行工作人员书写，逾期付款责任在于开发商拖延，闻治财、王雪灵不应承担逾期付款责任；②部分业主前往收房被通知解除合同，佳源公司拒绝交房；4.微信聊天记录及照片；拟证明案涉房屋及小区消防设备存在质量问题与安全隐患，不具备房屋交付条件。 佳源公司质证认为，1.对“业扩不具备装表条件告知书”的内容的客观性、合法性及证明目的有异议，工程配电设施已具备运行条件，至今未正式直接供电到户是供电公司没履行法定职责。2.贷款申请表、不动产登记申请审批表、个人住房借款合同既不能证明相关日期非彭正荣、霍里侠所写，即便是银行人员所写也应视为彭正荣、霍里侠许可，不能排除彭正荣、霍里侠没有按银行规定及时提交贷款所需全面资料的可能性。3.微信聊天记录、照片与案涉约定交房条件无关。4.录音光盘不是原件，也无有关单位的具有实施日期的合法书面文件予以佐证；光盘内的录音既不能确定对话时间、地点（、地点（单位）员的姓名和单位职务，对其客观性、合法性均有异议。 本院认证意见为，1.录音光盘不能确定对话主体、时间、地点，、地点实性存疑，本院不予认定。2.贷款申请表、不动产登记申请审批表、个人住房借款合同不能证明所记载日期并非实际签订日期，对其证明目的不予认定。3.对业扩不具备装表条件告知书的真实性予以认定，但案涉小区采取的专变自管供电模式，属区别于用户自供电方式的城市供电网络供电，故对其证明目的不予认定。4.微信聊天记录、照片反映的房屋存在质量问题和消防设备存在隐患，但上述问题并不能否定案涉房屋业经综合验收合格的事实；一是依照合同约定，房屋质量存在问题的，买受人可以书面通知出卖人解除合同或要求更换、修理至合同约定标准，并非拒绝收房的理由；二是消防设施在综合验收合格后出现安全隐患的，依法应当由小区物业管理部门负责维护、修理，也不属于否定案涉房屋符合约定交付条件的情形；本院对该类证据的证明目的也不予认定。 双方当事人对一审所列证据举证、质证意见与一审相同。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为：1.涉案房屋是否已于2019年12月11日符合交付条件？2.案涉商品房买卖合同应否解除？彭正荣、霍里侠应否因此承担违约责任？3.重污染天气政府停工是否属于不可抗力？ 对于焦点一，关于涉案房屋是否已于2019年12月11日符合交付条件的问题。案涉《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房交付条件为经分期综合验收合格。所谓住宅小区综合验收，是指房地产行政主管部门依法组织建设、规划、消防、人防、环保、质监等有关单位、部门，对住宅小区各项建设指标、建设内容完成情况和专业单位验收情况进行查验的活动。而佳源公司上诉所称的2019年12月11日已完成的“综合验收合格”，仅是建设、监理、施工、射击、勘查五大主体竣工验收合格，是开展综合验收的前提条件之一。虽然案涉小区供电、消防及部分房屋质量问题不能否定案涉房屋已于2020年1月初经综合验收合格，已符合交付条件的事实；但佳源公司将五大主体竣工验收当同于房屋综合验收属概念混淆，与事实不符，依法不能成立。 对于焦点二，关于案涉商品房买卖合同应否解除，彭正荣、霍里侠应否因此承担违约责任的问题。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响合同目的的实现。违约方违约程度显著轻微，不影响合同目的实现的，守约方请求解除合同，人民法院不予支持。本案中，房屋买卖合同双方当事人的主要权利义务为房款与房屋的交付，而双方当事人在履行过程中均存在违约行为与履行瑕疵，一审法院综合考虑双方当事人的过错程度，结合佳源公司已实际取得购房款，出售房屋的目的已经实现的实际情况，认为双方应当继续履行合同义务，对佳源公司关于解除合同的诉讼请求不予支持并无不当。鉴于合同应当继续履行，佳源公司诉请彭正荣、霍里侠支付全部购房款10%的违约金无事实依据，一审法院佳源公司的此项诉请予以驳回也无不妥。故佳源公司的此项上诉请求也不能成立，本院不予支持。 对于焦点三，关于重污染天气政府停工是否属于不可抗力的问题。佳源公司作为专业的房地产开发企业，理应在签订合同时充分考虑可能阻碍按时交房的因素，并据此确定较为合理的交房期限。住宅小区开发建设并非短期工程项目，根据我市近年天气规律，在施工期间遭遇重污染天气几乎难以避免，有关法律法规规定政府因重污染天气的应急需要可要求相关企业停工停业;2017年12月28日,阜阳市人民政府已首次启动重污染天气黄色预警应急响应，并责令一批建筑工地停工，故佳源公司在签订案涉《商品房买卖合同（预售）》时，对政府部门因重污染天气责令停工应有所预见，故该情形不属于法律意义上“不可抗力”的范畴。 综上，佳源公司的上诉理由不能成立，依法予以驳回，一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1560元，由临泉佳源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。