广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2587号 上诉人(一审被告)：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛嘉园，统一社会信用代码：91450881687785413U。 法定代表人：杨正新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：屈建国,广西和清律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：周圣松，男，1978年8月6日出生，瑶族，住桂平市。 被上诉人（一审原告）：韦少姿，女，1982年12月10日出生，壮族，住桂平市。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：张成，广西贵诚律师事务所律师。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：唐毓阳，广西贵诚律师事务所律师。 上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（下称鑫盛公司）因与被上诉人周圣松、韦少姿商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人鑫盛公司的委托诉讼代理人屈建国、被上诉人周圣松、韦少姿的委托诉讼代理人唐毓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案项目为合作集资建房，属于对特定人群销售的房源，并非一审法院认定的市场化商品房。本系列案件中，各周圣松、韦少姿均为桂平市公安局交警系统内部职员或通过公安交警系统内部人员转让指标方式购买涉案房屋 2 ，故本案属于集资建房的范畴，不属于人民法院受理案件审理的范畴，应裁定不予受理或驳回起诉。二、一审法院认定上诉人逾期违约交房并且对于上诉人所主张的因不可抗力原因所导致逾期交房的原因，不予以采纳，显然不当。双方在合同中已经明确约定了“不可抗力”可以构成延期交房的约定事由。哪怕双方在合同中未约定不可抗力可以延期交房，根据现行法律规定，不可抗力自然是可以成为延期履行合同的法定事由。三、一审法院对于逾期交房的违约责任判处的违约金过高。涉案房屋为集资建房，对于购房人已经有很大的优惠和普遍低于市场的购房价格。逾期交房，没有给购房人造成任何损失，被上诉人也未举证证明存在实际损失。即使一审法院认定上诉人应当承担违约责任，按照一审法院的判决结果，上诉人承担的违约责任过于严苛，应进行调整。四、一审法院片面的强调出卖人的义务，却过于宽泛、容忍购买人的义务，有失公平。 周圣松、韦少姿辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确；上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 周圣松，韦少姿向一审法院提出诉讼请求：判令鑫盛公司支付逾期交房违约金40814.1元给周圣松、韦少姿。 一审法院经审理认定事实如下：周圣松、韦少姿与鑫盛公司于2015年11月28日签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同的主要内容有：周圣松、韦少姿购买由鑫盛公司开发建设的位于桂平市，总价款为373072元；鑫盛公司应于2016年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案文件和房屋测绘报告的商品房交付给周圣松、韦少姿；商品房达到约定的交付条件后，鑫盛公司应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达给周圣松、韦少姿，周圣松、韦少姿未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付商品房时，鑫盛公司应当出示合同约定的证明文件，不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，周圣松、韦少姿有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由鑫盛公司承担，如周圣松、韦少姿要求继续履行合 3 同的，合同继续履行，鑫盛公司按日计算向周圣松、韦少姿支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，周圣松、韦少姿依约于2015年11月28日付清了全部房屋价款373072元给鑫盛公司。 涉案商品房于2015年6月3日取得测绘成果报告，于2015年11月11日获得预售许可证，于2018年12月20日经建设单位、施工单位、监理单位三方验收合格。 鑫盛公司于2019年5月1日向周圣松、韦少姿邮寄物业交付使用通知书，通知其于2019年5月9日收房。通告载明如未能在通知规定的次日办理收房手续，则视为鑫盛公司已交付涉案商品房。周圣松、韦少姿于2019年5月9日接收了涉案商品房。 另查明，交警大队于2020年4月14日函复一审法院：一、江景花园是鑫盛公司独家投资建设和销售，交警大队不是江景花园投资建设和销售单位，没有参与江景花园的市场运作和集资建房。二、江景花园建设用地的土地使用权原本是交警大队，在其向桂平市政府提交将部分国有划拨土地出让的请求后，经桂平市政府同意，由桂平市国土资源局依法依规公开拍卖，最后由鑫盛公司竞得，并规划建设江景花园项目；在桂平市住建委对江景花园做出具体建设规划许可后，由鑫盛公司对江景花园项目进行投资、建设和销售；由此可知，江景花园的土地使用权和项目投资、建设、销售全部属于鑫盛公司。三、江景花园位于交警大队西侧，交警大队部分民警、职工自愿团购江景花园商品房纯属个人行为。 一审法院认为，周圣松、韦少姿与鑫盛公司订立的商品房买卖合同（预售）为合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 涉案合同约定交房时间为2016年12月31日前，鑫盛公司未能在此期限前交付符合约定交付条件的商品房给周圣松、韦少姿，已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。鑫盛公司已于2019年5月1日通知周圣松、韦少姿于2019年5月9日收房，周圣松、韦少姿也于当日接收了涉案房屋。故鑫盛公司应支付从2017年1月1日起至2019年5月8日止的逾期交房违约金32010元（以购房款373072元为基数，从2017年1月1日起至2019年5月8日止，共858日， 4 按日万分之一计算）给周圣松、韦少姿。至于周圣松、韦少姿认为鑫盛公司所交付的商品房不符合合同约定的条件，周圣松、韦少姿可以就此向鑫盛公司另行主张权利。此外，由于鑫盛公司没有提出反诉，因此，对于周圣松、韦少姿是否存在逾期付款违约问题，在本案中不作处理。至于鑫盛公司主张涉案商品房是其与交警大队合作集资建房，但未能举证证明，交警大队又予以否认，对鑫盛公司该主张依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付逾期交房违约金32010元给周圣松，韦少姿；二、驳回周圣松，韦少姿的其他诉讼请求。案件受理费410元（立案时已按简易程序减半收取，周圣松、韦少姿已预交），由周圣松，韦少姿负担88元，桂平市鑫盛投资实业有限公司负担322元。上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据，对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，一、涉案的江景花园的土地使用权是鑫盛公司通过竞拍取得，项目投资、建设、销售全部由鑫盛公司按市场化独立运作和完成，按揭贷款和商品房所有权证也是由鑫盛公司协助办理，鑫盛公司取得了预售许可后单独与各业主签订《商品房买卖合同（预售）》，鑫盛公司与桂平市交警大队并不存在直接的合同关系。虽然江景花园商品房为桂平市公安局交警系统内部职员或通过公安交警系统内部人员转让指标方式购买，但并不影响《商品房买卖合同（预售）》双方当事人的平等主体关系以及合同的性质。上诉人称本案属于集资建房的范畴，不属于人民法院受理案件审理的范畴，应裁定不予受理或驳回起诉与事实不符，本院不予采纳。二、关于履行《商品房买卖合同（预售）》是否存在不可抗力事件导致迟延交房的问题。不可抗力事件是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。鑫盛公司一审时未提出不可抗力的抗辩，二审也未明确提出是何种不可抗力导致其逾期交房，以及导致逾期交房的天数，况且，在《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限中，已预见并包含正常的雨天、停电天数，鑫盛公司补充提出的因雨天和停电延误 5 工期导致逾期交房的理由不成立，因此，对上诉人提出的因不可抗力应免除其延期交房违约责任的上诉主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，判决正确，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元（上诉人已预交820元），由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。桂平市鑫盛投资实业有限公司多预交的二审案件受理费220元，由本院退还给该公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年十二月四日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣