广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23533号上诉人（原审被告）：广州优居网络科技有限公司，住所地广州市越秀区东风东路**之一自编**自编之**。法定代表人：李昆耀，总经理。委托诉讼代理人：任博佳，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津美房网科技有限公司，住所地天津，住所地天津市武清开发区福源道创业总部基地**楼**>法定代表人：黄健，总经理，委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。原审被告:广州隽业房地产开发有限公司,住所地广州市南沙区,住所地广州市南沙区环市大道海韵路****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赖雅，董事长。委托诉讼代理人：武妍，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓玟洁，广东金桥百信律师事务所实习律师。上诉人广州优居网络科技有限公司（以下简称优居公司）因与被上诉人天津美房网科技有限公司（以下简称美房网公司）、原审被告广州隽业房地产开发有限公司（以下简称隽业公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初3912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人优居公司代理人任博佳、被上诉人美房网公司代理人林闻娥、原审被告隽业公司代理人武妍、邓玟洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。优居公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判优居公司无需向美房网公司支付佣金57000元；2.本案一、二审受理费由美房网公司承担。事实和理由：一、《越秀?东坡项目启函》上有优居公司、美房网公司双方盖章，是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应予以遵守，亦应作为本案的定案依据，一审判决突破合同约定而适用公平原则属于适用法律错误。二、本案代理费未达到结算条件，一审判决认定事实不清、适用法律错误。三、美房网公司是专业经纪公司，优居公司并未利用优势地位或者美房网公司没有经验，《越秀?东坡项目启函》权利义务约定并未明显违反公平原则，一审判决适用公平原则要求优居公司支付代理费没有法律依据。四、在被开发商隽业公司判定业绩无效情况下向美房网公司支付代理费不符合行业惯例以及行业通行做法。五、美房网公司因其自身原因造成佣金损失，应由其自身承担全部法律后果。综上所述，一审判决与事实不符，恳请二审撤销一审判决并改判支持优居公司的上诉请求。美房网公司辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持，因此请求二审驳回优居公司的所有上诉请求。隽业公司述称：一、隽业公司不是《越秀?东坡项目启函》的签约主体，美房网公司基于《越秀?东坡项目启函》和优居公司发生的任何纠纷，与隽业公司无关。二、隽业公司(甲方)与优居公司(乙方)签订《越秀东坡2019年四季度渠道联动合同》(以下简称《渠道联动合同》)约定，只有“乙方有效引荐客户”在客户保护期内成交并签署相关购房文件，隽业公司才按照合同约定向优居公司支付佣金。然而，本案中，客户胡某刚系“自然来访客户”，并非《渠道联动合同》约定的“乙方有效引荐客户”，隽业公司无需向优居公司支付佣金。美房网公司于2020年6月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.优居公司、隽业公司向美房网公司支付中介费57000元及利息（利息以57000元为本金，从起诉之日即2020年6月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）；2.本案诉讼费由优居公司、隽业公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年12月25日，隽业公司（甲方）与优居公司（乙方）签订《渠道联动合同》，约定：“甲方委托乙方承接越秀东坡项目销售合作业务，委托销售范围包括2019年10月1日至12月31日在售所有住宅单元。甲方委托乙方在委托销售范围内作为该项目的场外销售代理，乙方为甲方提供客户引荐服务，积极参与客户的场外沟通，努力促进成交。委托代理期自2019年10月1日起至2019年12月31日止。由乙方引荐的客户在客户保护期内成交并签署相关购房文件的，亦属乙方业绩，甲乙双方最终根据委托代理期代理费结算条件进行结算。乙方客户的归属以甲方客户管理系统（以下简称“云客系统”）中的客户信息为重要判定依据。相关认定规则及标准如下：提前报备：在委托期内，乙方应在客户来访前至少提前0.5小时在甲方指定的云客系统进行客户来访报备。若未提前在系统中报备，或报备时间短于甲方要求时间范围，则客户视为自然来访。有效引荐：若客户在报备后到访，且甲方系统此前无该客户到访记录的，则该客户为乙方有效引荐客户。无效引荐：若客户在报备后到访，但甲方系统己有该客户到访该项目记录的，则该客户不作为乙方有效引荐客户。带看确认：在委托代理期间，乙方按甲方要求完成系统报备后，引荐客户到达项目销售现场，由甲方指定的项目组代表、乙方及客户签订《渠道客户带看确认单》，可视该客户为乙方引荐的客户。未完成《渠道客户带看确认单》签订的成交客户不属于乙方引荐的客户。委托代理期间甲方指定《渠道客户带看确认单》签署人员为殷某鑫。乙方带看客户到访的要由甲方指定客户鉴别岗人员在云客系统上确认到访。甲方的确认将作为乙方有效引荐客户的证据以及代理费的结算前提条件。若云客系统无客户报备、到访记录，则该客户不视为乙方有效引荐客户，甲方不认可本次成交的乙方业绩归属，不支付任何佣金。自然客户保护期为30日(自然日）。渠道客户保护期为委托代理期内乙方有效引荐客户，在系统报备之日起至实现订购成交的期间。其中，客户报备至到访有效期为1日（自然日），到访至认购有效期为7日(自然日）。保护期届满后，若客户已报备但未到访，可作重新报备；若客户己报备并到访、但未在保护期内成交订购的，不可作重新报备。在客户保护期内，且不超过委托代理期到期之日起7日(自然日）内实现订购的，则视为乙方业绩。超过上述任一周期成交的，不计算为乙方业绩。合同委托代理期内，每日由乙方通过云客系统及邮件向甲方报备成交客户明细。争议客户处理：若甲方人脸识别等监控设备系统发现乙方引荐客户的报备时间晚于客户第一次到访时间，或提前报备时间未达项目要求，则该客户不视为乙方有效引荐客户，甲方不支付任何佣金。上述《渠道联动合同》另约定代理费标准为复式单元每套佣金80000元，平层单元每套佣金60000元。在隽业公司与优居公司签订上述《渠道联动合同》前，隽业公司曾委托房多多公司作为越秀东坡项目的销售代理商，双方的合作期限在2019年10月1日前届满。房多多公司的代理期限届满后，隽业公司委托优居公司销售越秀东坡项目的商品房。在优居公司取得上述销售代理权后，其作为甲方与美房网公司（乙方）签订《越秀?东坡项目启函》，就越秀东坡项目的团购、导客事宜达成以下共识：2019年10月1日至2019年12月31日为合作期。带看流程规则：1.经纪人带看客户到访现场需要提前30分钟微信群和悦秀会系统报备；2.经纪人报备客户信息当天有效，超时需要重新报备；3.经纪人带看客户保护期为7天，到访当天起算；4.自来客保护期30天。佣金标准：10月1日-11月08日：平层54000元/套，复式72000元/套；10月18日-10月23日：13栋01/02单位分佣36000元，8栋04/05单位分佣54000元；11月09日-12月15日：平层分佣54000元/套，复式106方及以下面积分佣72000元/套，复式116方及以上面积分佣81000元/套，复式136方及以上面积分佣90000元/套；12月16日-12月31日：平层112方分佣54000元，复式116-136方72000元，成交其他面积无佣金。结算事项以开发商与优居公司结算条件为准：一、结佣条件：开发商或上级销售商与优居公司已确认业绩：幵发商或上级销售商已向优居公司支付相应代理服务费，优居公司收到后将在7个工作日内结算佣金。结算比例：客户成功网签，按揭或一次性全款完毕，收到开发商款项后按回款比例结算；结佣资料齐全（客户方：认购书复印件+身份证复印件+POS小票+来访登记表；乙方提供结佣金额增值税专用发票；经纪公司：配套结佣资料）；开发商与甲方结算比例或期限推迟的，上述结算比例和支付期限相应调整或顺延。若因业绩存在争议，客户归属的最终裁决权归开发商所有，即仅甲方在客户登记确认表上签字但最终开发商裁决该客户不算做甲方或乙方客户的则为无效客户。2019年9月28日，美房网公司的销售人员通过微信向房多多公司报备胡某刚与家人将于2019年9月28日前往越秀东坡项目看房，房多多公司的工作人员通过微信予以确认。隽业公司随后制作了“带看二维码”，用于看房时展示确认。“带看二维码”上记载的客户信息与美房网公司报备的客户信息一致。隽业公司提交访客截图显示，胡某刚于2019年9月28日到访越秀东坡项目销售现场，美房网公司的销售人员刘某兰进行过接洽。隽业公司确认胡某刚曾于2019年9月28日前往项目现场看房，但认为房多多公司此前未在隽业公司的云客系统上进行报备，胡某刚也未在七日保护期内签订认购书，故其属于自然来客。2019年11月15日，胡某刚自行前往越秀东坡项目销售现场看房。美房网公司的工作人员当日并未与其接洽。美房网公司提供的通话记录显示，该公司的销售人员在2019年9月17日至2019年11月17日期间，持续与153××××****的手机号码进行联系，该号码与报备的客户号码“153××××****”可以对应。2019年11月17日，优居公司在“美房网南沙优居报备群”中承诺，若在2019年11月16日至2019年11月17日成功销售越秀东坡项目的商品房，除约定佣金外，每套还有额外奖励，涉案房屋的奖励标准为每套3000元。同日，美房网公司的销售人员通过微信群向优居公司报备胡某刚与家人将于当日前往越秀东坡销售现场看房。优居公司在收到报备信息后，询问该客户的看房情况。美房网公司的销售人员告知已于2019年9月28日带客户看过越秀东坡项目。优居公司收到报备信息后，同为项目销售公司的兴业公司工作人员尹衡在隽业公司云客系统上对该次到访进行了报备，并签署了《越秀地产大湾区东部区域公司越秀东坡项目渠道客户带看确认单》，确认了涉案房屋通过优居公司渠道平台推荐给报备客户。2019年11月17日，胡某刚与隽业公司签订《认购书》，并支付了20000元定金。2019年12月21日，胡某刚与隽业公司就涉案房屋签署《商品房买卖合同》。因隽业公司人脸抓拍系统显示胡某刚早在2019年9月28日和2019年11月15日到访过越秀东坡项目销售中心，而其云客系统中最早的到访报备信息为2019年11月17日，故隽业公司以该客户在报备之前已到访为由，认定胡某刚为自然来客，从而判定涉案房屋交易不属于优居公司的销售业绩。优居公司因此未能从隽业公司收取该笔交易的佣金，故其以相同理由拒绝向美房网公司支付佣金。美房网公司为证明自己一直在促成涉案房屋的交易，向一审法院提交了其销售人员与微信备注名为“卞于贵先生美”的微信对话记录。根据对话记录，美房网公司的销售人员自2019年11月16日起陆续就看房事宜与对话人洽谈，2019年11月17之后还持续就签约事宜与对话人联络。美房网公司陈述“卞于贵先生美”为胡某刚的配偶，优居公司对微信对话的真实性予以确认。一审法院认为：美房网公司与优居公司签署的《越秀?东坡项目启函》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为涉案房屋是否通过美房网公司转介销售给案外人胡某刚。美房网公司提供的通话记录、微信对话记录、云客系统记录以及《越秀地产大湾区东部区域越秀东坡项目渠道客户带看确认单》上反映的认购人信息可相互印证，并与涉案房屋的购买人胡某刚相匹配。因此，一审法院认为上述证据能够形成较为完整的证据链条，足以证明美房网公司自2019年9月起为销售涉案房屋持续与胡某刚及其家人进行沟通，并跟进了整个交易过程。隽业公司提供的人脸抓拍系统截图，亦可佐证美房网公司在2019年9月28日和2019年11月17日均在销售现场与胡某刚进行了接洽。截图显示的内容同时可证实美房网公司两次报备的真实性。虽然隽业公司的人脸抓拍系统拍摄到胡某刚在2019年11月15日独自到访销售中心，但按照常理，可判断出上述到访行为与美房网公司的持续转介密不可分。据此，一审法院认为，上述事实足以证明涉案房屋是通过美房网公司转介销售给胡某刚。鉴于美房网公司实际为涉案房屋的销售提供了转介服务，根据等价有偿原则，优居公司应当按照《越秀?东坡项目启函》的约定以及微信报备群中的承诺，向美房网公司支付佣金57000元（平层佣金54000元+额外奖励3000元）。虽然《越秀?东坡项目启函》约定双方的结佣条件以优居公司与隽业公司签订的结算条件为准，但函件中并未约定具体内容，优居公司也未提供证据证明其已将《渠道联动合同》中的相关内容向美房网公司进行了说明。虽然隽业公司依据《渠道联动合同》否认该次转介的有效性，但美房网公司并非该合同的当事人，故其不受该合同的约束。另外，优居公司作为联系开发商与下游销售公司的中间商，并没有为涉案房屋的转介销售提供实际劳务。在此情况下，优居公司完全认可隽业公司将涉案房屋的转介销售判定为无效的结果，实际是在无损自身利益的情况下，损害美房网公司收取佣金的权益，并且抹杀了美房网公司为转介销售涉案房屋付出的全部劳动。若以隽业公司没有向优居公司支付佣金为由，否认美房网公司主张佣金的权利，会导致其救济无门，造成严重的不公平。优居公司就拒付佣金发表的答辩意见，缺乏依据且不符合公平原则，一审法院不予采纳。因美房网公司在转介涉案房屋流程上确有瑕疵，导致各方对转介行为的有效性产生争议，其对于佣金未能及时支付亦存在过错。此外，优居公司未能从隽业公司收取涉案房屋的转介佣金，《越秀?东坡项目启函》约定的支付期限尚未到达，故一审法院对美房网公司主张的利息，不予支持。隽业公司并非《越秀?东坡项目启函》的当事人，亦未委托美房网公司销售涉案房屋，根据合同的相对性原则，美房网公司要求隽业公司支付佣金及利息，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，一审法院于2020年9月30日作出如下判决：一、广州优居网络科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向天津美房网科技有限公司支付佣金57000元；二、驳回天津美房网科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，由广州优居网络科技有限公司负担。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审过程中，就渠道客户、自然到访客户的认定问题，优居公司陈述，根据优居公司与隽业公司签订的《渠道联动合同》的约定，渠道客户到访销售现场，需中介代理机构在客户到访前30分钟内进行备案登记。已报备但客户未到访的情况下，可重新报备。在中介机构未报备的情况下客户到访销售现场，则不得重新报备。美房网公司则认为，美房网公司与隽业公司之间不存在合同关系。《越秀?东坡项目启函》是优居公司单方发给美房网公司的函件，优居公司并未将《渠道联动合同》作为附件交给美房网公司。因此美房网公司对于隽业公司关于客户认定的规定是不知晓的。《越秀?东坡项目启函》中关于争议单条款的约定，美房网公司无法选择。美房网公司对于客户于2019年11月15日自行到访销售现场的情况是不知情的。如果该客户仍属于自然客户的保护期内，优居公司应当履行告知义务，美房网公司则无需再为胡某刚提供中介服务。隽业公司则称，由于到访现场客户众多，隽业公司仅是对已经签订认购书的客户再进行识别。胡某刚于2019年11月17日进行了备案并签约，隽业公司于11月18日经“云客系统”识别为自然到访客户。再查明，优居公司、美房网公司、隽业公司均不否认美房网公司为胡某刚提供了中介服务的客观事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点在于：胡某刚是否属于美房网公司的渠道客户，优居公司应否向美房网公司支付交易佣金。对此本院认为，美房网公司与优居公司就越秀东坡项目签订的《越秀?东坡项目启函》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性效力性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。该《越秀?东坡项目启函》中关于结算事项第四条争议单条款约定：若因业绩存在争议，客户归属的最终裁决权归开发商所有，即仅甲方（优居公司）在客户登记确认表上签字但最终开发商裁决该客户不算做甲方或乙方(美房网公司)客户的则为无效客户。虽然隽业公司并非《越秀?东坡项目启函》的一方当事人，但美房网公司自愿接受该条款的约定，表明美房网公司同意依照隽业公司客户归属认定标准，对涉案客户归属进行判断。隽业公司与优居公司签订的《越秀东坡2019年四季度渠道联动合同》第3条合作方式及规则中规定，乙方（优居公司）客户的归属以甲方（隽业公司）客户管理系统（以下简称“云客系统”）中的客户信息为重要判定依据。乙方应在客户来访前至少提前0.5小时在甲方指定的云客系统进行客户来访报备。若未提前在系统中报备，或报备时间短于甲方要求时间范围，则客户视为自然来访。若客户在报备后到访，且甲方系统此前无该客户到访记录的，则该客户为乙方有效引荐客户。若客户在报备后到访，但甲方系统已有该客户到访项目记录的，则该客户不作为乙方有效引荐客户。自然客户保护期为30日。渠道客户保护期为到访日至认购有效期为7日。若客户已报备并到访，但未在保护期内成交订购的，不可作重新报备。在客户保护期内，且不超过委托代理期到期之日起7日内实现订购的，则视为乙方业绩。超过上述任何一周期成交的，不计算为乙方业绩。根据查明的事实，2019年11月15日，胡某刚自行到访现场，被现场隽业公司人脸识别系统识别。当日，美房网公司的工作人员并未在销售现场与胡某刚接洽，直至11月17日，美房网公司才对胡某刚到访情况进行报备。虽然胡某刚于11月17日与隽业公司签订了《订购书》，但根据隽业公司客户归属认定标准，美房网公司和优居公司均未能在11月15日对胡某刚的到访按规定进行报备，也未有美房网公司和优居公司相关人员在现场接洽，故胡某刚被隽业公司认定为自然到访的客户。胡某刚于11月17日签订《订购书》，仍属于自然客户保护期内。隽业公司认定胡某刚不属于美房网公司的渠道客户符合合同约定的认定标准。至于美房网公司抗辩称《越秀?东坡项目启函》只是优居公司单方起草的函件，优居公司并未将其与隽业公司签订的合同交付给美房网公司，该约定属于单方约定，对美房网公司不发生法律效力的问题。本院认为，美房网公司在《越秀?东坡项目启函》上加盖了公章，表明美房网公司接受了优居公司在《越秀?东坡项目启函》订立的合作条件。且根据查明的事实，美房网公司在与优居公司合作前，就同一项目与房多多公司开展合作。即便优居公司未能就该约定条款予以明确说明，美房网公司作为专业的中介销售公司和具有同一项目中介经验的公司，对该项目客户认定标准也应当清楚和知晓。美房网公司的该抗辩理由不能成立。一审法院认定美房网公司事实上为胡某刚提供了中介服务虽与客观事实相符，但因美房网公司在为胡某刚提供中介服务过程中，未能遵循中介服务规则和行业惯例，导致其引荐的客户不被隽业公司认可，该行为后果应由美房网公司自行承担。一审法院仅以中介服务机构是否提供了中介服务作为支付佣金的前提和标准，忽略了双方当事人对于客户归属认定标准的约定，其结果不利于维护该行业的秩序和规则，处理不当，本院予以纠正。综上所述，优居公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初3912号民事判决；二、驳回天津美房网科技有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费613元，二审案件受理费1226元，均由天津美房网科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二〇年十二月十四日书记员  陈婷婷郭蔚琳