北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初28323号原告：郭洪艳，女，1979年3月9日出生，汉族，北京市通州区税务局职员，住北京市通州区。被告：北京居家物业管理有限公司，住所地北京市通州区玉桥西里****楼****。法定代表人：李小趁，总经理。原告郭洪艳（以下简称原告）与被告北京居家物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告郭洪艳到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的《房屋出租代理合同》；2、请求法院判令被告向原告支付京贸国际公寓房屋租金1万元；3、请求法院判令被告向原告支付违约金2万元；4、请求法院判令被告支付当期应付京贸国际公寓厨房水费910元（仅2019年6月至2020年7月9日厨房水费），其他房间水费以自来水公司及物业查表票据为准；5、请求法院判本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告及被告（前身为北京宏圆房地产经纪有限公司，现已注销，后变更为北京新亚房地产经纪有限公司，2020年8月4日又将工商登记注册更名为北京居家物业管理有限公司，社会信用代码未变，法定代表人李小趁也未变，现工商登记状态为开业）双方于2018年7月2日签订了京贸国际公寓《房屋出租代理合同》，协议中约定：1、由被告代理原告房屋出租，租期两年，分8次按照季度向原告支付出租价款，月租金1万元，免租期1个月（盖章处为宏圆房地产经纪有限公司）。被告打款联系人一直为杨频（萍）。转账人为李小趁；2、双方约定：由被告承担水费、电费和燃气费；3、任何一方违约需要向守约方支付两个月房租价款的违约金2万元。2020年2月1日，被告应按合同约定向原告季度付款为3万元，早在1月下旬，考虑到春节放假，原告就提醒打房租事宣，但被告方回复2020年2月1日准时打房租，不能提前。后被告又以疫情为由，拖欠房租，原告多次催缴，经协商原告给被告减免5000元，2020年3月13日，被告向原告支付房租2．5万元。(付款人为李小趁)。2020年5月1日，甲方经过多次催要下一季度的租金但被告未按照合同约定支付，经协商原告同意被告按月付款，被告分别于4月30日、6月1日打房租1万元。(付款人为李小趁)。2020年7月1日，原告索要当月房租，被告又以疫情租不出去为由，要求免除本月房租，拒绝打款。原告于7月4日前往京贸国际公寓实地查看，房屋都租出去了（每个房间都有租户)，据租户称全部按时向中介缴纳房租，被告所述不属实。原告要求租户找被告，搬离房屋。原告于7月4日晚报警，北苑派出所3名警察亲自来到京贸国际公寓，开展调查询问。7月5日，原告接到玉桥派出所电话，询问京贸国际房屋事宜，因为新亚房地产属于玉桥所管辖，原告在电话中简要说明了情况。7月6日18时，原告前往玉桥派出所，询问此事，值班民警拨打周日时的当班民警电话，对方说被告公司与租户达成一致，给租户找房搬家，让原告再给两天时间。7月10日，原告接到自来水公司及物业通知，称从2019年6月至今未交水费，因入户査表时敲门不开，未能查表。仅上传了厨房水表的水费910元。7月10日下午原告拨打北苑派出所电话报警。随后原告与3名民警一同前往京贸国际公寓1605房，敲门不开，原告拿钥匙开门，发现已经换锁。警察敲门告知身份，过好一会租户才开门，租户称是中介过来换的锁。被告没有按照约定的时间支付房屋，怂恿租户换锁继续居住。租户在屋内使用煤气罐，卫生脏乱差，严重危害邻居、楼上楼下的生命财产安全，北苑民警也要求立即停止使用煤气罐。租户信息原告不掌握，尤其疫情期间，请求尽快搬离。在联系被告无果的同时，原告收到北京市自来水集团有限任公司的缴费通知，告知原告出租房屋当期应付厨房水费欠费910元（实际卫生间还有2块水表未查），原告为了维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭，未当庭答辩。庭审后，被告于2020年12月21日向本院提交书面答辩状，被告表示同意解除合同；不同意支付原告租金，根据原告的陈述被已将房租支付至2020年7月1日，被告不欠付原告房租；不同意支付违约金，因为原告未于被告解除合同情况下私自换锁清理客户，这给被告利益产生损害，原告私自影响租户产生了不好的影响，故被告不同意违约的说法，原告在起诉状中自己承认前去清理租户的事实；同意支付910元水费；诉讼费的负担由法院决定。本院经审理认定事实如下：2018年7月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《北京市房屋出租代理合同》（以下简称《出租代理合同》），该合同主要内容如下：1、房屋坐落于通州区京贸国际公寓x座xxxx，房屋面积为170平方米；2、租金标准为每月10000元，按季缴付，第四季度缴付时间为2020年5月1日；3、出租代理期限自2018年8月1日至2020年7月31日；4、出租代理期间乙方需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。《出租代理合同》还约定了其他内容。另查，被告公司前身系北京新亚房地产经纪有限公司，该公司于2020年8月4日工商登记注册更名为北京居家物业管理有限公司，法定代表人李小趁。又查，涉案租赁房屋所有权人系郭鹤成（系原告之父），房屋所有权号为X京房权证通字第XXXX号。郭鹤成向本院提交了说明一份，表明涉案房屋出租事宜由其女儿即本案原告负责。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告请求将涉案《出租代理合同》解除，被告虽表示认可，但本院认为涉案《出租代理合同》的租期为2018年8月1日至2020年7月31日，截止到本院依法开庭之时，涉案《出租代理合同》租期已到，《出租代理合同》已经于2020年7月31日后自行终止，涉案《出租代理合同》已没有解除的必要，故原告主张的解除《出租代理合同》的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张被告支付其10000元租金的诉讼请求，本案中，原告与被告签订《出租代理合同》，约定租金为每月10000元，关于2020年最后一季度的租金，原被告双方协商一致按月支付，但根据现有证据，被告仅向原告支付了2万元租金，仍有10000元租金未支付，被告理应按照《出租代理合同》的约定，将涉案租赁房屋的租金向原告支付，被告表示已经将涉案房屋租金全部支付完毕，但并未向本院提供证据予以证明，故原告主张被告向其支付10000元租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告应当支付的违约金，本院认为，原被告双方《出租代理合同》中并无明确约定逾期支付租金被告应当承担违约责任的具体方式，同时考虑到新冠肺炎疫情的影响，被告即使涉案房屋完全出租出去，但是疫情对租金的价格标准、租金的交纳情况均会产生影响，同时原告在《出租代理合同》未到期之前便前往涉案房屋要求退房，给租户带来一定的影响，故原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院经综合考虑不予支持。关于原告主张被告支付其910元水费的诉讼请求，被告予以认可，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京居家物业管理有限公司向郭洪艳支付房屋租金10000元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、北京居家物业管理有限公司向郭洪艳支付水费910元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、驳回原告郭洪艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元，由北京居家物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二〇年十二月二十一日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙