贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终2270号 上诉人（原审原告）：思南县进龙物业服务有限公司，统一社会信用代码：91520624580681243U，住所地贵州省铜仁市思南县思唐镇新马路**。 法定代表人：罗兰，职务：公司经理。 委托诉讼代理人：张丽娟，女，1991年1月5日出生，土家族，住贵州省思南县，系公司员工。 委托诉讼代理人：温玲，女，1988年11月23日出生，汉族，住贵州省思南县，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：罗波，男，1978年12月23日出生，苗族，户籍地贵州省思南县，现住思南县。 上诉人思南县进龙物业服务有限公司（以下简称进龙物业公司）因与被上诉人罗波物业服务合同纠纷一案，不服贵州省思南县人民法院（2020）黔0624民初2528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人进龙物业公司向本院上诉请求：1．依法撤销原审判决，并改判支持进龙物业公司一审全部诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人罗波承担。事实及理由：一、被上诉人拖欠上诉人进龙物业公司2017年至2019年的物业费4,754.7元，应当按照合同约定，全额支付。被上诉人称上诉人未尽到物业服务管理义务，目前物业服务行业，尚未有统一模式，被上诉人也没有向公司反映过服务有何不当。一审法院酌情扣减物业费1,269.7元于法无据。同时，按照合同约定，被上诉人还应当承担违约金5,554.8元（违约金按千分之三）。二、2015年9月1日至2016年12月30日期间，经上诉人核实，被上诉人尚欠1,969.1元物业费，未退还被上诉人的装修保证金2,000元，用于抵扣后，上诉人退还罗波30.9元。一审法院不应当再用装修保证金抵扣2017年至2019年的物业费。综上所述，请求二审支持上诉人的上诉请求。 罗波二审辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 进龙物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令罗波限期缴纳拖欠从2017年至2019年物业费4754.7元，违约金：5554.8元，共计：10309.5元；2．案件受理费由被上诉人罗波承担。 一审法院查明的案件事实，2012年8月2３日，罗波与贵州通海丰源房地产开发有限公司（以下简称“通海房开公司”）签订了《商品房买卖合同》，该合同第九章约定，进龙物业公司为前期物业公司。2014年7月通海房开公司将商品房实际交付给被告罗波使用。 2014年9月30日，进龙物业公司作为甲方与罗波作为乙方签订《碧海花园前期物业服务合同》，约定：“前期物业管理期限，是指小区交付使用之日起至业主委员会选聘的物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效时，本合同自然终止。罗波的住宅坐落位置：思南碧海花园小区A栋6-1号，建筑面积为120.07㎡。住宅电梯房的物业服务费收取标准按建房面积每月每平方米0.8元，还约定了其他具体条款”。 2016年1月13日碧海花园小区在城北社区及思唐街道办事处相关部门指导下依法选举产生成立了碧海花园小区业主委员会。2016年1月15日，碧海花园小区业主委员会召开会议决定（会议纪要）聘请进龙物业公司为碧海花园小区的物业管理企业；并决定自2016年元月起，本小区物业费收取标准：步梯房0.7元／㎡，电梯房1.1元／㎡、车位管理费360元／位／年；轿车（业主）3,600元／年。并会后将会议决定收取物业费标准在小区张贴公告予以公示。 2016年1月20日，委托方碧海花园小区业主委员会作为甲方与受托方进龙物业公司作为乙方签订《物业管理服务合同》，约定由进龙物业公司负责碧海花园小区的物业管理事项，并有权向碧海花园小区业主收取物业管理服务费，物业管理服务费收取标准：步梯房按产权面积每平方米0.70元／月；电梯房及办公物业按产权面积每平方米1.10元／月，空置物业的收费标准按照《贵州省物业服务收费管理实施办法执行》。住宅小区的物业管理服务费由进龙物业公司直接向业主收取，进龙物业公司应在收费前10日向缴费业主公布上一次物业服务收费明账单并接受业主查询。业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠，逾期欠费业主应按照有关国家规定及地方政府规定缴纳滞纳金。委托管理期限为二年，自2016年1月20日起至2018年1月20日止。该合同还约定了其他具体条款。合同期限届满前，2018年1月1日委托方碧海花园小区业主委员会作为甲方与受托方进龙物业公司作为乙方在原物业管理服务合同的期限届满基础上续签了《物业管理服务合同》，合同期限二年，自2018年1月20日起至2020年1月20日止。合同收取物业管理服务费标准及其他内容均与原物业管理服务合同相同。 进龙物业公司在碧海花园经营物业服务管理的期限自2014年7月1日至2019年12月31日止。进龙物业公司从2014年7月通知碧海花园小区全体业主交房之日起，开始向小区业主收取物业管理服务费用。罗波入住小区后，已按房屋建筑建面积每月每平方米0.8元，向进龙物业公司缴纳2014年7月1日至2015年8月1日期间的物业服务管理费1,153元。进龙物业公司经营物业管理期间，未对相关小区内损坏的护栏、公共区域的部分地面、消防通道及卫生清洁等尽到相应的物业管理责任。小区大部分业主因此向进龙物业公司及相关部门反映一致要求更换小区物业管理服务公司，同时拒绝向进龙物业公司缴纳2017年1月至2019年12月30日期间的物业管理服务费。2019年11月30日，进龙物业公司委托贵州黔信律师事务所向罗波发催收函，向罗波催收交纳截至2019年12月30日止共36个月的物业管理服务费4,754.7元、违约金5,554.8元，罗波签收函件后，拒不缴纳物业管理服务费。进龙物业公司在碧海花园小区物业管理服务经营期限即将届满前，在未与碧海花园小区业主或者业主委员会协商妥善处理相关设备、设施、电梯等交接善后随附义务事宜的情况下，于2020年1月8日在碧海花园张贴电梯停电停止运行通知后，擅自对碧海花园小区所有业主房屋电梯予以停电，导致小区内全体业主生活不便，双方因此产生了纠纷,，进龙物业公司便退出了小区物业管理。 一审法院认为，本案争议的焦点是：业主委员会的行为对业主是否具有约束力、物业公司的服务是否存在瑕疵、罗波拒缴物业费用是否有正当理由。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。”，本案所涉碧海花园业主委会在城北社区居委会及思唐街道办事处指导下依法经业主大会选举产生，由此碧海花园业主委员会先后代表业主分别2016年1月20日、2018年1月20日与进龙物业公司签订两份内容相同的《物业管理服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同合法有效。碧海花园业主委员会签订的物业服务合同的行为对碧海花园小区全体业主具有约束力，罗波作为小区业主之一，也应当受到约束，应按照合同承受权利和义务。罗波应当按照物业服务合同约定的电梯房的物业费收取标准即按建筑面积每平方米每月1.1元计算，支付进龙物业公司自2017年1月至2019年12月30日期间的物业管理服务费即36个月×1.1元／㎡／月×120.07㎡（建筑面积）=4754.7元。罗波辩称提出进龙物业公司在服务期间，未尽到合理的服务管理义务，要求扣减尚欠物业服务管理费一半及装修保证金2,000元冲抵物业费。经查明，罗波提供相关证据能够佐证进龙物业公司在经营碧海花园物业小区服务管理期间对相关设施、、地面等未尽到合理的服务管理义务该院综合案情，根据诚实信用和公平原则，酌情扣减物业服务管理费1,296.7元，对罗波主张超出的部分，不予采纳。同时对罗波辩称物业服务费与其交纳的装修保证金2,000元相冲符合法律规定，予以采纳。综上，对进龙物业公司主张诉请罗波实际应当支付物业服务费4,754.7元，扣减1,296.7元后，实际应支付3458元，再与装修保证金2,000元抵冲后，罗波应当支付1458元给进龙物业公司。对进龙物业公司主张支付违约金5,554.8元（以4,754.7元为基数，按3‰计算）的诉请，虽罗波未按期交纳物业服务管理费，但因系进龙物业公司未尽到合理的物业服务管理义务，自己也存在违约行为，故不予支持。 综上所述，进龙物业公司在本案中提出的诉讼请求部分成立，该院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（三）项、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、罗波于本判决生效之日起十日内一次性支付进龙物业公司物业服务管理费1458元。二、驳回进龙物业公司其他诉讼请求。本案件受理费25元（已减半收取），由进龙物业公司负担15元，罗波负担10元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。 二审双方当事人争议的焦点：1．被上诉人是否应当全额向进龙物业公司支付物业费，一审判决酌情扣减部分物业费是否恰当；2．被上诉人是否应当承担逾期支付物业费的违约金；3．被上诉人缴纳的保证金能否用于抵扣2017年至2019年的物业费。 本院认为，关于焦点1，被上诉人欠缴上诉人物业费2017年至2019年期间的物业费双方无异议。但被上诉人抗辩因上诉人提供的物业服务存在瑕疵，故只愿意按照合同约定的物业费一半缴纳。从查明的事实来看，上诉人进龙物业公司在服务期间，小区内存在卫生未及时清理、公共设施损坏未修理等情况，进龙物业公司未完全尽到物业管理义务，存在一定管理瑕疵。故被上诉人提出减免部分物业费的抗辩理由成立，但被上诉人要求减免一半的数额也不合理，故一审法院酌情减免部分物业费（约三分之一），合法合理，并不不当，应予维持。故，上诉人主张被上诉人应当全额支付物业费的理由不能成立。 关于焦点2，上诉人进龙物业公司主张被上诉人给付违约金。因进龙物业公司与该小区业主委员会签订的物业合同并未约定违约金条款，进龙物业公司主张按照千分之三交付违约金，没有合同依据。被上诉人由于对上诉人的物业服务不满意，拒缴物业费，也属于事出有因，延期交付物业费的不是因为被上诉人单方的原因造成。因此，其上述主张本院不予支持。 关于焦点3，上诉人进龙物业公司主张被上诉人缴纳的装修保证金2,000元，应当折抵2016年至2017年间尚拖欠的物业费，不应折抵2017年以后的物业费。但其在一审中仅主张2017年至2019年的物业费，该上诉主张实际上是要求被上诉人支付2016年至2017年间的物业费，属于二审新增加诉讼请求，按照法律规定，本院对该诉讼请求不予审理。 综上所述，上诉人进龙物业公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人思南县进龙物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 熊 健 审判员 柳文辉 审判员 倪庆飚 二〇二〇年十二月十四日 法官助理龙宏伟 书记员雷芳