广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1645号上诉人（原审被告、反诉原告）：阮子隆，男，汉族,1980年6月13日出生，住广东省茂名市电白区***********。委托诉讼代理人：陈韵媚，广东鸿基律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡瑞烁，男，汉族,1956年10月23日出生，住广东省茂名市电白区*********。委托诉讼代理人：吴建强，广东民道律师事务所律师。上诉人阮子隆因与被上诉人蔡瑞烁房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市电白区人民法院（2018）粤0904民初2937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人阮子隆的委托诉讼代理人陈韵媚、被上诉人蔡瑞烁及其委托诉讼代理人吴建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮子隆上诉请求：1、撤销茂名市电白区人民法院作出的(2018)粤0904民初2937号民事判决第五项(不服一审判决金额为154318元)；2、依法改判被上诉人返还转让费用50000元给上诉人，并赔偿上诉人装修费用损失共计104318元；3、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人认可一审判决认定本案中双方签订的《转让使用协议书》无效的事实，但本案判决仍然存在部分事实不清，适用法律错误的问题，具体如下：一、本案《转让使用协议书》无效，被上诉人除退还合同约定的其已经收取的押金10000元、转让费用50000元外，还应当赔偿上诉人的经济损失共计104318元，一审法院没有认可上诉人存在上述经济损失，属于认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定本案《转让使用协议书》无效，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，在签订《转让使用协议书》后，上诉人根据合同约定向被上诉人支付了押金10000元、转让费用50000元，花费装修费用104318元，以上费用均有书面证据(收据等)予以证实，且被上诉人也当庭承认存在上述费用。既然一审法院确认本合同无效，那么被上诉人理应根据上述法律规定将其因合同获得的押金、转让费用返还给上诉人，且因为被上诉人非法转租他人房屋，造成本合同无效，合同目的无法实现，存在过错，应当赔偿上诉人的全部经济损失。二、一审判决对转让费用50000元的处理存在错误。本案涉及的转让费用50000元为合同条款的一部分，与本案属于同一法律关系，且上诉人也针对这部分转让费用提出相应的反诉请求，一审法院以该转让费用为另一法律关系为由，一方面对转让费用不予处理，属于认定事实不清，适用法律错误，另一方面又驳回上诉人的反诉请求，对该转让费用作出实体上的处理，一审判决认定的事实与判决内容相互矛盾，损害了上诉人的利益，被上诉人应承担偿还转让费用50000元给上诉人的责任。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，为维护上诉人的合法权益及法律的尊严，特向贵院提出上诉，上诉请求如前所述，请求依法改判。蔡瑞烁辩称,一、上诉人要求返还转让费五万元没有事实法律依据，该五万元是厨具、桌凳、空调等设备的转让款项，是被上诉人与上诉人另外一层买卖合同法律关系，并且双方均已履行各自的权利义务，因此不存在返还的理由和依据。二、上诉人要求赔偿其经济损失104318元，没有事实法律依据，不应支持，上诉人主张是其无法继续经营铺面从而要求被上诉人赔偿其装修铺面的费用，事实上上诉人从被上诉人转租涉案的两间铺面后，一直持续经营并不存在因被上述原因而无法继续经营的事实。上诉人经营该涉案两间铺面的形式包括本人自己经营，或再转租给其他人经营，从他人处收取租金，因此被上诉人并没有造成上诉人任何经济损失。另外，电白区人民法院（2016）粤0904民初2957号民事判决书第一项明确载明，被上诉人与林观林签订的租赁协议书至该判决生效之日起解除，经查询该判决书于2018年7月13日生效，也就是说被上诉人与林观林签订的租赁协议书在没有被该判决书确认解除之前上诉人都应该按照双方的约定继续支付租金，然而上诉人仅支付部分租金后不再继续支付租金，其行为构成违约，因此上诉人的上诉请求均无事实法律依据，请法院依法驳回上诉请求。蔡瑞烁向一审法院起诉请求：1.判决解除原告蔡瑞烁与被告阮子隆于2016年3月17日签订的《转让使用协议书》；2.判决被告阮子隆立即将承租房屋腾空并将承租房屋交回给原告蔡瑞烁；3.判令被告阮子隆向原告蔡瑞烁支付租金80500元；4.由被告阮子隆承担本案的受理费。阮子隆向一审法院提出反诉请求：1.确认反诉人阮子隆、被反诉人蔡瑞烁于2016年3月17日签订的《转让使用协议书》无效；2.判令被反诉人蔡瑞烁返还反诉人阮子隆签订《转让使用协议书》后交付给其的押金10000元以及转让费50000元，共计60000元；3.判令被反诉人蔡瑞烁赔偿反诉人阮子隆的经济损失共计104318元；4.判令被反诉人蔡瑞烁承担反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月15日，蔡瑞烁与案外人林观林签订《租赁协议书》，约定案外人林观林将位于茂港区鞋业城铺29号5间铺面租赁给蔡瑞烁作饮食使用，租期为6年。2016年3月17日，蔡瑞烁与阮子隆签订《转让使用协议书》约定将其中两间铺面转租给阮子隆使用，该协议书约定：一、租金每月3500元，每月交一次，先付租金后使用，逾期甲方有权终止合同。租赁期到2019年5月20日止；.....四、乙方要先交付押金20000元，乙方期满后不再经营，交清水电费后退还给乙方；五、厨具、桌凳、空调等转让费50000元，如需内外装修，由乙方自行解决。2016年9月13日，案外人林观林以蔡瑞烁未经其同意擅自转租上述房屋为由，向一审法院提起诉讼，要求解除上述《租赁协议书》。在该案诉讼中，一审法院依法追加阮子隆作为第三人参加诉讼。2018年2月5日，电白区人民法院作出(2016)粤0904民初2957号《民事判决书》认定蔡瑞烁向阮子隆出租案涉房屋系擅自转租，判令上述《租赁协议书》自判决生效之日解除，同时判令蔡瑞烁于判决生效之日起十日内将承租房屋腾空并交回给林观林。且该判决已于2018年7月13日发生法律效力。另认定：蔡瑞烁与阮子隆签订上述《转让使用协议书》后，阮子隆向蔡瑞烁支付了10000元押金及50000元转让费，并使用案涉房屋经营名为聚缘海鲜城的餐饮店。期间阮子隆向原告蔡瑞烁交付了自2016年3月20日起至2016年10月20日止7个月的租金。再认定：阮子隆一直未将案涉房屋交回蔡瑞烁，也未能提供任何证据证实案涉房屋现状或其已腾空的事实，据此，综合上述蔡瑞烁提供的证据，阮子隆未对案涉房屋腾空并占有使用具有高度盖然性，予以采信。另外，蔡瑞烁辩称阮子隆尚欠案涉房屋使用的水电费，由于缺乏证据的支持，不予采信。又认定：诉讼中阮子隆向一审法院申请调取了(2016)粤0904民初2957号案的材料，但未能提供有关能证明阮子隆系经法院通知而停止营业证明材料，故对阮子隆该主张事实不予采信。另外，蔡瑞烁于2019年3月12日向一审法院提出对阮子隆提交的证据六中14张单据落款时间的笔迹的形成时间进行鉴定，一审法院依法委托广东华生司法鉴定中心进行鉴定，并向双方送达上述鉴定中心的《关于受理贵院委托事项的复函》及向蔡瑞烁发出缴纳鉴定费的通知。因双方均表示不能提供鉴定中心要求的样本，且蔡瑞烁提出撤回鉴定申请，故一审法院终止上述司法鉴定程序。一审法院认为，本案系因转租行为引起的纠纷，本案争议的焦点主要有：一、蔡瑞烁与阮子隆签订的《转让使用协议书》的效力及转租房是否应返还蔡瑞烁的问题；二、阮子隆是否应继续向蔡瑞烁支付租金的问题；三、阮子隆因承租案涉房屋导致的经济损失认定问题。关于蔡瑞烁与阮子隆签订的《转让使用协议书》的效力及转租房是否应返还蔡瑞烁的问题。从本案认定事实可知，蔡瑞烁在向案外人林观林承租位于茂港鞋业城铺29号5间铺面后，因未经林观林同意，擅自于2016年3月17日将案涉房屋转租给阮子隆经营，导致案外人林观林于2016年9月13日起诉请求解除与蔡瑞烁于2013年3月15日签订的《租赁协议书》，该案审理中本院依法追加阮子隆作为第三人参加诉讼，并于2018年2月5日作出(2016)粤0904民初2957号民事判决书，判决第一项是林观林与蔡瑞烁于2013年3月15日签订的《租赁协议书》自该判决生效之日解除；第三项是蔡瑞烁在该判决生效之日起10日内将承租房屋腾空并交回给林观林，该判决书已于2018年7月13日发生法律效力。承租人蔡瑞烁未经出租人林观林同意，将部分房屋转租给阮子隆的行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，该转让行为在效力上属于无效行为，故认定蔡瑞烁与阮子隆于2016年3月17日签订的《转让使用协议书》无效。依上述法律规定，出租人林观林既可起诉要求确认转租合同无效，亦可在知道或应当知道承租人转租6个月内主张解除租赁合同，如上所述，案外人林观林选择解除租赁合同，该合同解除后，承租人蔡瑞烁丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础于2018年7月13日不复存在而归于终止。现蔡瑞烁主张解除与阮子隆的租赁协议，缺乏法律依据，不予支持，有关蔡瑞烁请求阮子隆返还转租房屋，由于该房屋已在(2016)粤0904民初2957号民事判决书已作处理，蔡瑞烁已失去请求返还转租房屋的权利基础，对蔡瑞烁的该请求不予支持。关于阮子隆是否应继续向蔡瑞烁支付租金问题。根据本院前述认定事实可知，阮子隆一直在实际占有使用或控制案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，因上述阮子隆与蔡瑞烁签订的《转让使用协议书》无效，但阮子隆实际仍在占有使用案涉房屋，故应向蔡瑞烁支付占用期间的占有使用费。本案中，因蔡瑞烁与林观林签订的《租赁协议书》已于2018年7月13日解除，蔡瑞烁与阮子隆于2016年3月17日签订的《转让使用协议书》也因其赖以存在的基础于2018年7月13日解除而归于终止，故仅支持蔡瑞烁请求阮子隆支付租金至2018年7月12日止。参照阮子隆与蔡瑞烁约定租金每月3500元的标准酌定租金为每月3000元，阮子隆尚应支付蔡瑞烁租金63000元(3000元×21个月)。关于阮子隆因承租案涉房屋导致的经济损失认定问题。根据上述查明，有关阮子隆装修产生的费用，实际上蔡瑞烁与阮子隆并未对此存有约定，况且阮子隆一直在实际占有使用或控制案涉房屋，故对阮子隆主张的104318元装修费用的经济损失请求不予支持。此外，关于被告阮子隆主张的转让费50000元的诉讼请求，根据《转让使用协议书》合同可知，因该费用实际为阮子隆为经营案涉海鲜城向蔡瑞烁购买厨具、桌凳、空调等物品的商品买卖款，与本案并非同一法律关系，故对该主张不予审理，阮子隆可另行起诉解决。至于阮子隆请求蔡瑞烁退还已支付的押金10000元，由于蔡瑞烁未能举证证明阮子隆尚欠案涉房屋使用的水电费，故阮子隆该请求依法有据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条、第十六条之规定，判决：一、原告(被反诉人)蔡瑞烁与被告(反诉人)阮子隆于2016年3月17日签订的《转让使用协议书》无效；二、被告(反诉人)阮子隆于本判决生效之日起十日内支付原告(被反诉人)蔡瑞烁从2016年10月起计至2018年7月止的占有使用费63000元；三、原告(反诉被告)蔡瑞烁于本判决生效之日起十日内退回承租房屋押金10000元给被告(反诉人)阮子隆；四、驳回原告(被反诉人)蔡瑞烁的其它诉讼请求；五、驳回被告(反诉人)阮子隆的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1812.50元，由被告阮子隆负担1671.50元，原告蔡瑞烁负担141元；反诉费3586.36元，由反诉人阮子隆负担3368.06元，被反诉人蔡瑞烁负担218.3元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见和主张，本案的争议焦点：一、蔡瑞烁与阮子隆签订的《转让使用协议书》是否有效；二、蔡瑞烁是否应退还阮子隆的押金及转让费和经济损失。本院评述如下：一、关于蔡瑞烁与阮子隆签订的《转让使用协议书》的效力问题。案外人林观林于2016年9月13日另案起诉请求解除与蔡瑞烁于2013年3月15日签订的《租赁协议书》，于2018年2月5日作出(2016)粤0904民初2957号民事判决书，认定林观林与蔡瑞烁于2013年3月15日签订的《租赁协议书》自该判决生效之日解除；承租人蔡瑞烁未经出租人林观林同意，将部分房屋转租给阮子隆的行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，该转让行为在效力上属于无效行为，故认定蔡瑞烁与阮子隆于2016年3月17日签订的《转让使用协议书》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，阮子隆实际仍在占有使用案涉房屋，故应向蔡瑞烁支付占用期间的占有使用费。本案中，因蔡瑞烁与林观林签订的《租赁协议书》已于2018年7月13日解除，蔡瑞烁与阮子隆于2016年3月17日签订的《转让使用协议书》也因其赖以存在的基础于2018年7月13日解除而归于终止，故仅支持蔡瑞烁请求阮子隆支付租金至2018年7月12日止。二、关于阮子隆请求蔡瑞烁退还已支付的押金10000元的问题，由于蔡瑞烁未能举证证明阮子隆尚欠案涉房屋使用的水电费及其他应由阮子隆负担的费用，蔡瑞烁应退还押金给阮子隆。关于阮子隆主张退还转让费的问题，根据《转让使用协议书》合同，该费用实际为蔡瑞烁购买厨具、桌凳、空调等物品的商品转让给阮子隆经营案涉海鲜城的款项，实际上阮子隆也获得了以上物品，故其请求退还转让费不予支持。关于阮子隆因承租案涉房屋导致的经济损失认定问题。阮子隆基于经营的需要对案涉房屋进行装修改造，也按合同的约定的期限内使用了装修改造后涉案房屋，实现了合同的目的，故对阮子隆主张的104318元装修费用的经济损失请求不予支持。综上所述，上诉人阮子隆的上诉理由没有事实和法律依据，上诉请求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3386.36元，由阮子隆负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二〇年十二月十日法官助理  叶秀福书 记 员  李松龄