江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8684号上诉人（原审原告）：张贵生，男，1954年11月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司，住所地在江苏省南京市鼓楼区中央路****。法定代表人：周吉，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐俊华，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人张贵生因与被上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司（以下简称奥特莱斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张贵生上诉请求：1.撤销原审判决，进行改判；2.判令奥特莱斯公司立即返还原租赁的商铺；3.判令奥特莱斯公司恢复原状、公布隔断保证金账号，保持足额，由双方共同监管，或按比例支付给张贵生；4.判令奥特莱斯公司立即给付租金（自2019年11月1日至返还曰），月租金标准按商铺回购价×15%÷12计算，并按同期银行间拆借利率计算利息；5.判令奥特莱斯公司承担所有的诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1.判决中的有关占有使用费，需补足至商铺回购价×15%÷12。2.案涉商铺租赁前系独立商铺，只是租赁人拆除了隔断进行经营，可以恢复原状，该所有权的性质就是独立商铺。3.原审判决未判及隔断标准与隔断保证金的处理。根据南京中院过去已生效的判决，涉案商铺隔断标准为：地面通：地面通道高级地砖合木地板；天花轻钢龙骨石膏板吊顶或矿棉板吊顶；内墙店铺隔断为轻钢龙骨石膏板，表面刮平，白色内墙涂料；外墙干挂花岗岩。现奥特莱斯公司应缴纳的隔断保证金总额为366万元（至2019年10月31日）。张贵生认为，双方己在合同中对隔断保证金进行了明确约定，张贵生主张此权利，不因合同到期、奥特莱斯公司长期违约而受到制约。考虑到奥特莱斯公司极有可能会违约跑路，将给张贵生恢复隔断带来巨大损失，故张贵生主张此权利有着非常紧迫的现实意义。该条款就是结算与清理条款，隔断保证金也完全可以按户分割，故请求共同监管、或按比例即刻支付。4.张贵生未签署产权人公约与其他义务书、本幢物业也未成立业委会，业主行使物权应不受任何制约。奥特莱斯公司可以充分与张贵生进行友好协商，合同到期后，其也可以考虑调整、购买、置换等措施，从而不妨碍其他业主的利益。二、原审判决适用法律不当，租赁合同己到期，在双方无法就后续达成一致的情形下，原审判决驳回上诉人要求返还商铺的合法诉求，违反了缔约自由原则，及法律规定。奥特莱斯公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。一、从个人利益与整体利益的角度考虑，由奥特莱斯公司继续管理、使用张贵生的商铺更为适宜。1.奥特莱斯公司的经营地为南京市鼓楼区中央路417号的1至3层，主营运动服饰，商场名称为“先锋奥特莱斯商场”。先锋奥特莱斯商场1至3层的产权面积为9485平方米，该9485平方米共分成282个产权商铺（各个产权商铺面积不等，平均每个产权34平方米，实际使用面积约20平方米），由184户小业主及1位大业主持有（大业主持有98个产权商铺）。张贵生自2005年购买商铺后至2008年，由南京同元房地产开发公司（以下简称同元公司）整体租用全部业主的商铺，统一管理经营。奥特莱斯公司自2008年起租用全体业主的商铺，将商铺重新规划布局，统一管理经营，发布招商广告，聘用工作人员70余人，进行物业管理。奥特莱斯公司与业主的租赁合同5年一签，5年内每两年会按照约定比例递增房租，奥特莱斯公司租用上述房屋近10年，房租已经由原来的回购款的5%递增到目前的9.5%。2.虽然张贵生对其所诉商铺拥有物权，但在使用过程中该物权与普通商品房、商铺存在明显区别。张贵生的产权式商铺与其他两百余个同类型商铺连成一片，自购买后就长期、整体、稳定出租给管理公司统一经营、统一管理，张贵生按照一定比例收取房租回报。江苏省高级人民法院于2018年出台《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》，该解答明确表示，业主购买了商铺后，由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租，开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中，由小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，应不予支持。3.2019年10月，奥特莱斯公司与业主的上一期合同到期，截止2020年3月，已经有155户业主（持有250个产权商铺）与奥特莱斯公司续签《商铺委托租赁合同书》，续签面积达到了8573平方米，续签面积比例超过了90%，另有几位业主无法联络，但房租奥特莱斯公司正常支付。目前为止，仅有16位业主未与奥特莱斯公司续签合同且起诉到法院，涉及的产权面积为606平方米，占总面积的6.3%。在超过90%的面积已经由奥特莱斯公司承租后统一经营管理的情况下，张贵生的产权式商铺仅为整个商场中的一小部分，为了商场整体的运营及全部业主的权益，由奥特莱斯公司继续承租张贵生的商铺更为适宜。二、张贵生的诉请即便得到支持，在执行中也难以完全实现。1.张贵生的商铺与其他业主商铺连成一片，经奥特莱斯公司重新布局后由商场统一使用，张贵生的商铺目前可能是其他品牌服饰店铺的一部分，也可能是数家品牌服饰店铺共同占有使用，还可能是走廊过道。如张贵生收回商铺，势必对商场的整体格局、营业产生重大影响，且对其自身使用也存在影响。2.奥特莱斯公司为了商场的整体经营效益，每年在广告宣传上会投入巨资。奥特莱斯公司在收营、会计、行政管理、网络建设维护等方面都有巨大成本。奥特莱斯公司还需要对商场内部的各个品牌进行整体筛选管理，才能使整个商场稳定经营、有序发展，业主的权益才能得到保障。3.整个商场的物业如出入口、安保消防、上下班时间等均由奥特莱斯公司统一管理，如张贵生收回房屋，也并不能完全独立使用其商铺，届时各方矛盾更大更多。三、奥特莱斯公司诚实守信，经营期间，从不存在任何拖欠房租、拖欠供应商货款的情况，绝大部分业主对奥特莱斯公司的经营及回报表示认可和支持，希望张贵生也能继续信任奥特莱斯公司，共同将商场朝着好的方向发展。四、张贵生的第二项诉讼请求没有法律依据及合同依据，奥特莱斯公司认为应参照与其他业主签订的合同中的租金标准向张贵生支付使用费或房租。五、奥特莱斯公司接手经营时，已经考虑了业主隔断恢复费用问题，在与同元公司约定，合同到期后，商场隔断恢复费由同元公司承担。业主与奥特莱斯公司合同中保证金条款仅为意向性约定，内容目前不具有可操作性。合同就保证金账户如何开始、开设后由谁监管、如何监管、保证金如何使用（保证金并不单属于哪一位业主）、奥特莱斯公司退出商场时保证金账户内的资金如何结算返还等问题并未具体约定，故双方就保证金约定未能执行。且双方合同已经到期，业主诉请解除合同、返还商铺、恢复隔断、缴纳保证金，实为不可兼得的诉请。虽然奥特莱斯未设立保证金账号，但不影响业主权利。受疫情影响，奥特莱斯公司目前经营面临困难，如果一次性缴纳100多万保证金，将面临更严重资金压力。后续可由全体业主选举产生业主委员会，并由业主委员会与奥特莱斯公司对接协商保证金条款的具体内容，并就保证金账户的开设、监管、使用及决定权、退还方式等形成一致意见。张贵生向一审法院起诉请求：1.判令奥特莱斯公司立即返还原租赁的南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼第3层372号、第1层115号商铺，并恢复原隔断；2.判令奥特莱斯公司按照张贵生商铺原回购价每年15%给付上述两间商铺自2019年11月1日至实际返还商铺之日止的使用费，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3.判令奥特莱斯公司承担本案的诉讼费、律师代理费。一审法院认定事实：张贵生为南京市鼓楼区中央路417号115室、372室（建筑面积分别为24.86平方米、22.56平方米，套内建筑面积分别为12.60平方米、11.23平方米，以下简称案涉商铺）所有权人之一（其余共有权人为蔡建珍、张超、张玲，均表示对张贵生将案涉商铺出租给奥特莱斯公司及此次诉讼知悉），规划用途为商业。2013年11月29日，张贵生（委托方、甲方）与奥特莱斯公司（受托方、乙方）分别就案涉两处商铺签订《商铺委托租赁合同书》，约定：甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺租赁的一切事项均委托乙方处理，并同意乙方以乙方自己的名义将该商铺对外租赁或其他合法的方式进行经营管理，合同期限与甲方签订的合同时间相同。商铺的回购款额分别为655193元、235786元。乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式。委托租赁期限为陆年，自2013年11月1日至2019年10月31日。商铺年租赁回报利益额=商铺回购款额×年回报率，甲乙双方约定，按本合同约定的商铺回购款作为委托乙方租赁期间的回报额的计算基数，分别为：前两年（期）自2013年11月1日至2015年10月31日，按商铺回购款额：655193元的8.5%计，即人民币壹拾壹万壹仟叁佰捌拾叁元。双方约定的支付期限：乙方每四个月，以房租金的方式，向甲方支付一次商铺租赁回报利益额，计算方式如下：年回报利益额÷12×4，即人民币壹万捌仟伍佰陆拾肆元整（￥18564元），支付时间：2013年11月1日至2015年10月31日第一次回报额需于2013年10月25日前支付，第二次回报额需于2014年2月25日前支付，依此类推。中间两年（期）：自2015年11月1日至2017年10月31日，按商铺回购款额655193元的9%计，即人民币壹拾壹万柒仟玖佰叁拾捌元，后两年（期）自2017年11月1日至2019年10月31日，按商铺回购款额655193元的9.5%计，即人民币壹拾贰万肆仟肆佰捌拾柒元，上述乙方向甲方支付收益款，支付方式不变。前两年（期）自2013年11月1日至2015年10月31日，按商铺回购款额：235786元的8.5%计，即人民币肆万零仟零佰捌拾肆元。双方约定的支付期限：乙方每四个月，以房租金的方式，向甲方支付一次商铺租赁回报利益额，计算方式如下：年回报利益额÷12×4，即人民币零万陆仟陆佰捌拾壹元整（￥6681元），支付时间：2013年11月1日至2015年10月31日第一次回报额需于2013年10月25日前支付，第二次回报额需于2014年2月25日前支付，依此类推。中间两年（期）：自2015年11月1日至2017年10月31日，按商铺回购款额235786元的9%计，即人民币肆万贰仟肆佰肆拾壹元，后两年（期）自2017年11月1日至2019年10月31日，按商铺回购款额235786元的9.5%计，即人民币肆万肆仟柒佰玖拾玖元，上述乙方向甲方支付收益款，支付方式不变。在委托租赁期间，甲方同意乙方因规模经营和品牌效益之需要与第三方合作经营，同意乙方在不损害甲方利益的前提下，因租赁之需要而对商铺进行重新分割、布局。乙方承担商铺陆年承租期间的硬件、软件、营销推广费用。在本合同委托租赁期限届满时，甲方如需租赁或委托他人租赁，在同等条件下乙方享有优先承租及租赁权。乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断。乙方在每年的10月25日前将30万恢复隔断保证金打入专项账户，由甲乙双方共同监管。前5年的恢复隔断保证金150万元外加16万元利息，共计166万元人民币在2013年7月31日前汇入专项账户，由甲乙双方共同监管。乙方承租期到期双方不续约时，乙方应保证商场原设施、设备完好无损，否则甲方有权按相关法规追究乙方责任。乙方逾期向甲方支付商铺租赁回报利益，甲方有权要求乙方按约履行，若乙方无故逾期5个工作日内仍未支付，自第6个工作日起逾期每日可按本年应付商铺租赁回报利益的万之之三向乙方加收滞纳金，若乙方无故逾期支付超过三个月，除支付所欠回报额外，甲方有权解除本合同。本合同委托租赁期满前六个月，甲乙双方可就以后合同续签事宜再行洽商确定。双方另就其他事项做了约定。在此之前张贵生已将案涉商铺交由奥特莱斯公司承租使用，奥特莱斯公司将案涉商铺连同其他业主商铺统一规划打通后分租给不同承租人成片规模经营。南京市鼓楼区中央路417号一至三层均为产权式商铺，其中业主有同元公司及包括张贵生在内的众多业主，共计有282个商铺，均与奥特莱斯公司签订商铺委托租赁管理合同，并将商铺交由奥特莱斯公司整体出租运营。目前，已经同奥特莱斯公司签订续租合同并已开具发票的有155个商铺业主、已经签订续租合同但尚未开具发票的有2个商铺业主，与同元公司续租的有98个商铺，在一审法院发生诉讼的有20个商铺，未与奥特莱斯公司签订续租合同也未发生诉讼的有7个商铺。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。张贵生与奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁合同书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，张贵生、奥特莱斯公司应当按约全面履行各自义务。就案涉商铺奥特莱斯公司是否应予返还，一审法院认为：1.本案案涉商铺为产权式商铺，张贵生虽对案涉商铺享有所有权，但其应知晓该商铺所有权性质并不等同于独立商铺，在本案诉讼发生前张贵生即与奥特莱斯公司存在租赁关系，张贵生知晓并接受商铺现状及商场统一经营模式。同产权式商铺的相互联系较紧密，除走道、楼梯等公共空间以外，空调、排风系统等亦是从开放式经营的角度整体布局，如强行将案涉商铺分隔成独立的可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦无益于张贵生，整体规划、统一使用更有利于发挥和实现案涉商铺使用价值。产权式商铺之间相互联系的紧密性决定了整个建筑物只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主分散经营所产生的资源浪费，提升商场的经营能力，进而使广大业主获益。目前，奥特莱斯公司已将包含张贵生商铺在内的面积统一整合交由他人分片承租，在目前情况下强行割出返还，可能会损害其他业主利益。2.根据相关法律规定，业主对其建筑物专用部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，单个业主的个人利益应当服从广大业主的共同利益，才能获得稳定的投资回报，个别业主的权利也将受到其他商铺业主整体意志的限制。本案中，案涉商场业主中选择继续与奥特莱斯公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积均超过半数，在此情形下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能发挥，损害商场其他业主权利，造成社会财富较大浪费，不利于社会经济发展。维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人亦包括张贵生自身权益。因此，张贵生要求返还案涉商铺的诉讼请求，应不予支持。张贵生、奥特莱斯公司双方所签订的租赁合同期间已届满，奥特莱斯公司仍然使用案涉商铺，应向张贵生支付占有使用费，在双方未达成一致意见前，应参照大多数业主与奥特莱斯公司所签订合同中所约定的租金标准加以确定，一审法院确定使用费以每年按商铺回购款额的9.5%计算，故奥特莱斯公司应支付张贵生自2019年11月至2020年7月使用费（655193×9.5%÷12×9+235786×9.5%÷12×9）63483元。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付张贵生2019年11月1日至2020年7月31日期间的商铺占有使用费63483元；二、驳回张贵生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，由南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司负担。双方对一审法院查明的事实均不持异议，本院予以确认。二审中，张贵生提交2016年7月26日奥特莱斯公司与南京市鼓楼区金小乾服饰店所签合同一份，拟证明奥特莱斯公司以高于张贵生的租金数倍价格租赁商铺。奥特莱斯公司质证认为该协议与本案不具有关联性。因张贵生提交了该合同原件，本院对该证据的真实性予以确认，证明效力在裁判理由中一并表述。二审中，就张贵生超出一审诉请主张的“公布隔断保证金账号，保持足额，由双方共同监管，或按比例支付给张贵生”的上诉请求，奥特莱斯公司明确表示不同意调解。以上事实，有合同、当事人陈述在卷为凭。本案二审争议焦点为，奥特莱斯公司是否应返还商铺、恢复原状、公布保证金账号，充实保证金，共同监管，以及按张贵生主张标准支付租金及利息。本院认为：业主购买商铺后，由管理公司进行整体返租。管理公司对外整体出租过程中，小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。本案中，案涉商铺为产权式商铺，张贵生应知晓该商铺与普通独立商铺存在区别。张贵生与奥特莱斯公司所签协议中也已明确约定，张贵生同意奥特莱斯公司对商铺进行重新分割、布局。而产权式商铺作为商场整体中的一小部分，只有参与商场整体布局方能实现利益最大化，也符合双方缔约的初衷。案涉商铺现已由奥特莱斯公司重新规划，另行分割，该商铺也已融入商场的整体布局，继续出租既有利于张贵生利益的最大化，也不损害其他业主的利益。根据已经查明的事实，该商场内的282个商铺中，同意续租并已签订合同的有255个商铺，即90%以上的业主已续租。上述情况可以印证，案涉商铺继续由奥特莱斯公司进行整体运营，符合商场整体利益，并得到了绝大多数业主的认可。张贵生虽对案涉商铺享有专有权，但其行使权利不能损害其他业主的合法利益，张贵生应在不损害他人利益、符合合同意思表示框架内行使物权。据此，张贵生要求奥特莱斯公司返还商铺，恢复原状，缺乏法律与合同依据，一审法院未予支持，并无不当。奥特莱斯公司使用案涉商铺用于整体经营，应向张贵生支付相应使用费，但奥特莱斯公司对商场进行整体改造后，另行出租个别改造后商铺所收取的租金，与奥特莱斯公司应支付占用案涉产权式商铺的使用费不具有参考性。一审法院参照奥特莱斯公司与其他业主续租合同约定，及奥特莱斯公司与个别业主所签协议对补助的约定，判决奥特莱斯公司向张贵生支付使用费，亦无不当。张贵生一审中未提出关于公布隔断保证金账号，保持足额，由双方共同监管，或按比例支付给张贵生的诉讼请求，二审中奥特莱斯公司亦不同意调解，本院对其该上诉主张，不予理涉。综上所述，张贵生的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张贵生负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年十二月八日书记员 戴 苗