广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24539号上诉人（原审原告）：广州市博皇物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村街朱村大道**。法定代表人：石耀林，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周龙，男，1987年8月30日出生，汉族，身份证住址江西省南康市。委托诉讼代理人：谢浩华，广东杰信律师事务所律师。上诉人广州市博皇物业管理有限公司（以下简称博皇公司）与被上诉人周龙房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。博皇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持博皇公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由周龙承担。事实与理由：（一）案涉《专柜经营合同书》是双方合法成立的合同，当事人应当按合同履行，不得擅自变更和解除。一审法院既然认定合同是合法有效的，就应该严格按照合同约定的条款予以认定和判决。1.《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律的保护。”本案的合同《专柜经营合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。作为承租方的博皇公司，在合同期间应该按合同交付租金等应缴费用；2.《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。可见，合同解除必须经双方协商一致同意才能解除，任何一方不得任意行使合同解除权。《专柜经营合同书》第八条8.2条款亦约定：“在合同履行期间，乙方申请撤场的，乙方必须提前两个月向甲方以书面形式提出退场地申请，经甲方同意后才可按8.1违约条款提前解除合同”。周龙从来没有以书面形式提出过要退场或要求提前解除合同，也没有通过司法途径提起解除合同的诉讼，无论从法律上或者合同约定上，周龙均没有证据证实其行为满足合同解除的条件。周龙单方陈述解除合同，不符合事实，博皇公司不予认可。周龙与钱*之间的微信记录并不能证实双方就解除合同达成合意，一审法院仅以此来认定双方解除合同是错误的；周龙的围蔽是为了应付其品牌专柜检查的临时措施，周龙在微信记录中从未提及“撤场”或“中止合同”等字眼，可见，周龙根本没有要提前解除合同的意思，周龙一直占用、使用商铺，故博皇公司要求周龙支付合同约定的经营管理费和综合管理费具有合法依据；3.一审法院应该按照双方签订的《专柜经营合同书》约定来认定合同解除的效力，更何况作为微信另一方“钱*”已否认收回场地，也否认与周龙解除合同，那么周龙的单方面陈述不具有证明双方解除合同的效力，一审法院不应当予以采信；（二）一审判决在本案中适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条是错误的。首先，本案租金管理费等是承租人周龙应承担合同主义务，在合同未合法解除的情况下，周龙应按照合同标准予以支付，博皇公司按合同收取租金管理是有合同依据的，并无所谓的“损失的扩大”，因此合同主业务租金管理费等不属于合同法第一百一十九条所指的扩大的损失。本案博皇公司也只是按合同约定追偿应收的租金管理费，因此，一审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条是适用法律错误；（三）一审法院在博皇公司违约的情况下，同意按周龙的意思将履约质量保证金10000元予以抵扣，违反了双方合同规定，属于认定事实错误。根据《专柜经营合同书》第八条8.1、8.5均有明确规定，在周龙违约的情况下，博皇公司有权不予退还履约保证金（包括履约经营保证金、履约质量保证金），这是双方约定赋予甲方的权利，符合合同契约精神。因此一审法院在判决书第9页倒数第4行表述“根据合同约定，履约质量保证金10000元博皇公司予以退还”，违反了双方合同约定；（四）一审法院认定周龙负有清空物品、交还商铺的义务，但却不予判决周龙支付至返还场地给博皇公司期间的占用费，于理不合。如前所述，周龙没有按合同约定以书面形式提出解除合同，也没有与博皇公司进行结算，一审法院也查明周龙没有将场地交还给博皇公司，其经营的商品以及其他物品仍在占用案涉场地。根据《专柜经营合同书》第十条商铺的归还和续用10.1条款约定:“乙方应于合同终止后三日内迁离所使用的场地，将共场地内商品、柜台、办公设备等物品青空，将场地完好返还甲方，甲方并有权要求乙方加倍支付占用期间的相关费用并赔偿甲方的损失”。因此，博皇公司请求周龙支付至交还场地时止的占用费，完全合理合法。但一审法院并没有对此进行判决，实属错误；（五）一审判决既认定《专柜经营合同书》合法有效，又认定周龙是违约方，并未按《专柜经营合同书》中约定的违约责任条款作判决，如此判决自相矛盾；根据《专柜经营合同书》第八条违约行为8.1约定“本合同有效期内，非因约定或法定事由，甲乙双方均不得无故提前终止本合同。任何一方提前解除合同，均有权要求对方按照未履行的月份承担每月5000元的违约金;乙方提前解除合同的，甲方不予以退还履约保证金且取消合同签署乙方的优惠条件，乙方按原有费用标准补齐;甲方提前解除合同，应退还履约保证金”如按一审的判决逻辑，采信周龙可提前解除合同的说法，那么，周龙应该支付未履行月份每月5000元的违约金。另外，《铺位协议说明附表》是在没有违约的情况下给予周龙的租金优惠，周龙因违约不能享有《铺位协议说明附表》中约定的租金优惠，应按原合同标准即每月9580元支付给博皇公司；（六）根据合同约定，电费亦是周龙应缴纳的费用之一”，电费的标准以及缴纳的时限均在合同条款中。博皇公司提交的电表图片可以反映案涉场地店铺的独立电表的情况，如周龙否认或反驳，根据举证规则，周龙作为缴费义务人，应对其已缴纳电费进行举证，而非由博皇公司进行举证。如周龙未能举证已缴纳电费，应承担举证不能的后果。但一审法院将举证责任倒置，认为要由博皇公司来举证周龙的用电情况，也不符合举证规则，退一步讲，法院也可到现场勘查取证，而非错误的不予支持。综上，博皇公司请求二审法院判如所请。被上诉人周龙二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。1.关于围蔽，围蔽是由博皇公司主动围蔽的；2关于上诉理由第2条，损失过大的主要责任在博皇公司。关于撤场时，我方12月之前就已经提出来，但是博皇公司现场的主要负责人声称当时在搞活动，不准我方搬出场；3.违约保证金与其他的违约责任，一审判决按照千分之五的比例计算，一审法院选择按日期天数来承担违约保证责任，那么违约保证金就应该按照这个来。且博皇公司主张的违约保证损失，已经超过举证资格；4.我方庭前提交再次申请搬空被阻扰的证据，判决之后我方也去搬空商铺，但是因博皇公司不同意，才导致我方采取报警的措施。可见当时撤场的计划都是需要博皇公司同意，我方才能搬空相应的东西。也侧面反映出博皇公司并非是善意的出租人，企图利用阻扰合同的相对人撤场请求相应占用费的目的；5.博皇公司称我方没有《专柜经营合同书》解除的理由，但根据《合同法》第94条的规定，属于合法法定解除合同。我方当时明确表示不履行合同，博皇公司的负责人明确收到该意思表示，这符合法定解除合同的事由，所以博皇公司上诉请求第5点不成立；6.我方一审时已经提供证人和说明。因博皇公司的行为产生相应的电费，并不是我方能够控制的，因为相关场地控制权在博皇公司，所有在撤场之后的费用应当有博皇公司承担。博皇公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2016年5月15日签订的《专柜经营合同书》；二、周龙立即向博皇公司支付自2017年12月至2020年4月期间的经营管理费（租金）及综合管理费共180104元以及滞纳金（滞纳金按每月欠款额为本金从当月的11号开始计算，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止）；三、周龙立即向博皇公司返还《专柜经营合同书》中载明的租赁场地（即位于广州市增城区朱村街朱村*号博皇家居二楼*号、面积为191.6平方米经营场地），并按每月9580元的标准支付从2020年5月1日起至实际返还期间的场地占用费；四、周龙向博皇公司支付2018年12月至2020年2月的电费1137.2元、刷机维护费90元、其他费用14537元（活动基础费用、活动考勤、活动卡费、PK金等）；五、本案诉讼费由周龙负担。一审法院认定事实：2016年5月15日，博皇公司（甲方）与周龙（乙方）签订《专柜经营合同书》，约定甲方自2016年10月1日起将位于二楼*号经营场地，建筑面积191.6平方米交予乙方，乙方设立AO·史*专柜。经营期限自2016年10月1日至2020年4月30日止。在合同签订时，乙方须缴纳履约经营保证金10000元和履约质量保证金10000元。在合同有效期届满，乙方没有违约行为，并缴清各项费用，完好无损地搬出所使用的专柜并办理完撤场结算手续15天后，甲方将履约经营保证金退还乙方。合同解除满壹年后，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，甲方将质量保证金退还乙方。若乙方在合同期满时，仍未履行完给付义务和责任，甲方可以用履约保证金充抵。甲方按提供场地的面积向乙方收取经营管理费每平方米每月25元，每月4790元，综合管理费每平方米每月25元，每月4790元。并且乙方应负担专柜所产生的水电费，水电费由甲方代收代缴，电费1.2元/度。乙方须于每月10号前缴纳当月的经营管理费、综合管理费以及其他应交费用，逾期不缴或未全部缴清均视为违约，甲方除对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失。违约责任约定为，合同有效期内，非因约定事由或法定事由，甲乙双方均不得无故提前终止本合同。任何一方提前解除合同，均有权要求对方按照未履行的月份承担每月人民币5000元的违约金。乙方提前解除合同的，甲方不予退还履约保证金，并取消合同签署乙方的优惠条件，乙方按原有费用标准补齐；甲方提前解除合同的，应退还履约保证金。合同后附《铺位协议说明附表》，载明给予AO史*以下优惠：一、交租面积为191.6方；二、根据集团规定建材馆租金水平为租金25元，管理费25元，同时在内购期间为签一年送一年，2016年10月1日开业额外再送半年，即签一年送一年半优惠，赠送期间租金、管理费全免，每月电费需要支付（按照1.2元/度）；三、内购期间可以选择第一年按照50元缴费，后面一年半不交，或者选择两年半内每月20元（内购后将只内选择第一年交齐）；四、合同集团要求3年一签，申请同意贵品牌最多4年（即2016年10月1日前为装修期，2016年10月1日至2019年4月30日为20元/平方，2019年5月1日至2020年4月30日50元），此协议作为保密协议，禁止对外公开，如有违约，优惠取消等内容。2016年5月15日，博皇公司出具《收款收据》载明收到周龙的质量保证金10000元、经营保证金10000元。一审法院审理中，一、博皇公司另提供如下证据：1.《不动产权证书》，载明位于增城区朱村街××大道东××（Ａ1仓库）的产权人为广州市增城山田家私厂；2.《情况说明》，广州市增城山田家私厂同意将位于增城区朱村街××大道东××（Ａ1仓库）交予博皇公司出租和使用。二、周龙提供如下证据：周龙与钱*的微信聊天记录，其中2018年12月21日，周龙“这个LOGO这几个字还有拆掉呀，然后这个样机要拆掉拉走一部分呀”。2018年12月22日，钱*“我到时做完活动，不然就帮你围起来吧，下个月你看怎么整”。2018年12月26日，周龙“我博皇那边公司在逼拍闭店流程，那样机全部要拉的，这样公司业务过去拍不了照，这样公司打电话过来问是不是假闭店。”钱*“我今天就安排帮你把店给围起来算了”，“我把你店封了，就是直接给封掉了，等于说这个店，就是空铺了，中午我用布直接封死了，人是进不去的，外面是看不到任何东西都是看不到的。”一审庭审中，一、周龙申请证人黄某出庭作证，黄某陈述如下内容：1.案涉店铺在2018年12月底已经被围蔽起来了，截至庭审之日都是围蔽状态，不清楚是谁进行的围蔽；2.黄某是博皇公司的其中一个商户，至今仍在营业；3.每个铺位都有单独的电表，电费是每月读数后交给博皇公司。二、博皇公司、周龙双方确认如下事实：1.双方实际是按照《铺位协议说明附表》第四点履行的，2016年10月1日至2019年4月30日按照20元/平方计算，2019年5月1日至2020年4月30日按照50元/平方计算；2.周龙从2017年12月就没有交经营管理费和综合管理费了。三、博皇公司陈述以下内容：1.关于博皇公司第四项诉讼请求中的电费是从2018年12月开始的；刷机维护费是每月10元，每个商户都要缴纳的；其他费用是每个进驻的店铺都要交的费用；2.钱*曾经在博皇公司公司任职，但并非负责人，且未与周龙协商过撤场事宜；3.博皇公司未对案涉场地进行围蔽；4.2018年12月周龙交纳的10000元是补交2017年12月之前的费用。对于周龙主张履约保证金及押金抵扣租金，博皇公司不同意，周龙违约，该两笔费用是要没收的；5.博皇公司是通过电话催收之后的费用。四、周龙陈述如下内容：1.周龙撤场后是不会产生电费的，刷机维护费是博皇公司提供了刷卡服务才会产生，其他费用的活动周龙均没有参与，与周龙无关；2.周龙于2018年12月提出要解除合同，是口头向博皇公司的负责人钱*提出的，钱*也是口头答应的。在2018年12月21日周龙要搬离物品，由于当时商场在做活动，案涉商铺LOGO已经拆除，影响商场形象，并说活动做完后再搬离。但是活动何时结束，博皇公司也没有通知周龙。钱*也通过微信发送了拆除LOGO的照片以及告知周龙将店围蔽。当时所欠的租金加水电费是53000元，2018年12月刷卡交了10000元，但收据找不到了。钱*答应缓两个月付清，但之后钱*调走了，再没有人催过周龙缴纳租金。周龙也没有再交纳剩余的43000元；3.活动结束后博皇公司不让周龙搬离，需要博皇公司开具放行条，样机一直在现场。但是围蔽后，周龙就没有再经营了。一审法院认为，本案所涉《专柜经营合同书》是双方当事人真实意思表示，双方应恪守履行。作为承租方，周龙负有按照合同约定交付所约定费用的义务。现双方均确认周龙从2017年12月就没有交纳经营管理费和综合管理费，周龙的上述行为已经构成违约。现《专柜经营合同书》已于2020年4月30日期限届满，故博皇公司要求解除合同并无实际意义，故对其该诉讼请求不予支持。对于博皇公司主张要求返还场地问题，周龙抗辩其已于2018年12月22日提出解约，案涉场地已被博皇公司通过围蔽的方式收回。结合周龙提供的证据及双方当事人的陈述，在2018年12月22日之前，周龙已经对其部分货物进行搬离并告知博皇公司的员工，之后周龙已经未在案涉场地经营，且根据周龙提交的微信通话记录，博皇公司对于周龙不再经营是明知的，而且采用了围蔽方式处理案涉商铺，在2018年12月26日表示围蔽相当于是空铺了，因此，周龙未能搬离的结果不能完全归责于周龙。但一审庭审中，周龙并未表态放弃对商铺内产品的权利，博皇公司也没有表示执行清空。故周龙仍然负有搬空案涉商铺的义务。故周龙仍需将上述商铺内的物品予以清空并将案涉场地返还给博皇公司。对于博皇公司主张的经营管理费、综合管理费及滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，周龙于2017年12月已经开始拖欠上述费用，故周龙应当予以支付。但根据上文中关于返还案涉场地的论述，即在博皇公司采用围蔽方式处理案涉商铺且当做空铺的表示，同时周龙明确表示不再经营的情况下，博皇公司作为守约方，其应当善意及时减损，但博皇公司并未提交相应的证据证明其采取适当措施，最后在合同即将届满时才向周龙主张上述费用。因此，一审法院对于博皇公司主张的上述费用，不宜全额支持，故一审法院结合双方当事人对合同的履行情况，酌定周龙向博皇公司支付上述费用至2019年2月较为适宜。对于博皇公司主张2019年2月之后的经营管理费、综合管理费以及场地占用费，一审法院不予支持。关于经营管理费、综合管理费的标准，博皇公司主张2019年4月30日前按照20元/平方计算，为博皇公司对其自身权利的处理，一审法院予以准许。关于周龙辩称已经交纳了10000元，但博皇公司主张该费用为补交2017年12月之前的费用，现周龙并无证据证明该10000元是交纳何期间的费用，一审法院对于周龙上述辩称不予采信。经核算，周龙应向博皇公司支付经营管理费、综合管理费57480元（20元/平方×191.6平方×15个月）。对于博皇公司主张的滞纳金问题，根据合同约定，周龙应于每月10日前支付经营管理费、综合管理费等费用，周龙逾期支付款项，应承担违约金责任。博皇公司主张要求自欠费当月11日开始，以每月所欠经营管理费、综合管理费为本金，按照每日0.5%的标准，计至付清之日，一审法院予以支持，但总额应以当月所欠经营管理费、综合管理费本金为限。至于周龙认为违约金过高的问题，即上文所论述的滞纳金，根据合同约定，应是双方中任何一方不履行合同义务时所应承担的惩罚性后果，其应为违约金之性质。根据合同约定，双方对违约金已经做出明确约定，同时，违约金作为周龙未能按期支付款项的惩罚措施，且一审法院已经对违约金总额加以限制以本金为限，故一审法院对周龙认为违约金过高的抗辩不予采纳。至于周龙要求履约保证金10000元和押金10000元应用来抵扣拖欠费用的抗辩。根据合同约定，周龙要求押金抵扣拖欠费用，理据不足，一审法院不予支持。根据合同约定，履约质量保证金10000元博皇公司应予退还，为避免当事人诉累，周龙要求与拖欠费用进行抵扣，一审法院予以支持。对于博皇公司要求周龙支付电费，博皇公司提供的证据无法证明周龙的实际用电情况，故对博皇公司要求周龙支付电费，依据不足，一审法院不予支持。至于博皇公司主张要求周龙支付刷机维护费及其他费用，依据不足，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、周龙在判决发生法律效力之日起十日内，将《专柜经营合同书》中载明的租赁场地（即位于广州市增城区朱村街朱村*号博皇家居二楼*号、面积为191.6平方米经营场地）清空并返还给博皇公司；二、周龙在判决发生法律效力之日起十日内向博皇公司支付经营管理费、综合管理费47480元及违约金（每月的违约金从欠付的当月11日开始，以当月所欠经营管理费、综合管理费数额为本金，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止，但违约金总额应以所欠经营管理费、综合管理费本金为限）；三、驳回博皇公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4329元，由博皇公司负担3315元，周龙负担1014元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，被上诉人周龙向本院提交证据：报警回执，拟证明周龙在2020年10月30日当天，有去案涉场地，想把相应的东西搬空，但是博皇公司不同意周龙搬空，因周龙不想使博皇公司损失过大，所以就报警了，证明博皇公司恶意阻扰周龙撤场。上诉人博皇公司发表质证意见称：这个回执并不能证明与本案及我方有关。二审中，博皇公司无提交新证据。二审查明，二审庭审中，上诉人博皇公司称：钱*是一般的员工，不是商场负责人，也不是招商经理。钱*具体工作是负责物业的巡视水电、商铺摆放秩序；博皇公司平常与承租人负责沟通的包括财务人员，还有运营部门负责人，承租人遇到困难就找运营部门，顾客的投诉也找运营部门进行核查。根据我方了解，对案涉商场的商铺进行围蔽，双方肯定是要进行沟通，因为商铺的围蔽会影响整体的经营形象。案涉场地的围蔽并没有与我方法定代表人沟通，法定代表人没有收到周龙的围蔽申请。正常情况下，承租人需要提供书面围蔽申请，由工作人员交给法定代表人审批。据核实，周龙确实在围蔽之前或期间找过钱*沟通，但是钱*反馈给公司的说法是当时周龙由于其品牌的原因，才找钱*帮忙围蔽，做一个假象。鉴于双方关系不错，所以不管专柜以什么理由提出围蔽，博皇公司都予以配合。周龙在案涉专柜围蔽期间，商场在做活动，周龙说做完活动就不围蔽了，商场12月底结束活动，做完活动就没有围蔽了，后来是由博皇公司拆除围蔽的，在拆除之前有与周龙电话沟通过。整个商场和专柜是开放式的，没有门。博皇公司日常不会对专柜进行具体经营、管理，照明情况由专柜自行控制，如果专柜没有打开，博皇公司可以进入专柜自行打开。关于专柜经营的约定详见案涉合同6.7条、6.13条。在2018年12月22日之后，博皇公司认为案涉专柜有正常营业，不清楚是否产生现有业务，但是因周龙没有提出书面撤离专柜申请，博皇公司认为就是正常经营。在周龙欠付2017年12月租金以来，博皇公司有一直进行催租。被上诉人周龙则称：现场管理是由钱*作为招商经理负责的，因为场地没有全部租出去，一直在招商，而钱*负责整个场地的招商管理工作，其也是当时的负责招商现场的管理人，商场搞活动也是其负责的。关于围蔽的事情，根据一审周龙提交的证据可以反映出当时围蔽的情况，通话录音中明确反映出是通过钱*进行的，围蔽是因为周龙要撤场，博皇公司称是协助周龙围蔽完全不符合事实，博皇公司亦无证据证实通过电话方式通知周龙。另查，《专柜经营合同书》第6.7条约定：“专柜应当遵守商场统一的营业时间的规定，非经甲、乙双方协商一致，乙方不得在甲方确定的营业时间内停止营业（专柜营业员空岗超过半小时视为停止营业）或进行装修……”。第6.13条约定：“为保障商场的正常营业秩序及管理的进行，乙方保证严格遵守甲方指定的《商户手册》及相关的商场管理规定。如乙方存在违反相关管理制度或不服从甲方管理的行为，视为乙方违约，愿意按有关规定接受处罚……”。本院认为，本案系租赁合同纠纷。博皇公司与周龙签订的《专柜经营合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉合同是否应予解除；周龙应向博皇公司支付经营管理费和综合管理费及滞纳金的计付问题；关于质量保证金是否可用以抵扣周龙拖欠费用的问题；博皇公司诉请周龙支付电费、刷机维护费及其他费用是否应予支持的问题。首先，关于案涉合同是否应予解除的问题。因案涉《专柜经营合同书》已于2020年4月30日期限届满，一审法院据此驳回博皇公司关于解除合同的请求，并无不妥，本院予以确认。其次，关于场地返还的问题。经查，在2018年12月22日之前，虽然现有证据并未反映周龙有向博皇公司明确提出解约，但周龙就其搬离部分货物的情况告知博皇公司日常巡查案涉商场的工作人员钱*，且案涉场地已由博皇公司进行围蔽。博皇公司在二审期间主张其对案涉场地围蔽是为了配合周龙的要求，但博皇公司亦主张承租方提出围蔽需有正当理由，因为围蔽会给商场的形象造成影响，现博皇公司未能提供证据证实周龙的具体要求，应承担举证不能的不利后果；另根据案涉《专柜经营合同书》的约定可知，博皇公司对于专柜的营业是有具体要求的，现博皇公司未能提供证据证实其何时拆除围蔽，以及在围蔽拆除后有通知周龙恢复正常营业，博皇公司亦未能提供证据证实案涉场地在2018年12月22日之后有正常营业。结合周龙提供的证据及双方当事人的陈述，一审法院采信周龙关于其已向博皇公司工作人员提出解约离场的申请，更为可信。鉴于案涉场地的围蔽是由博皇公司进行的，周龙未能将剩余样机等物品搬离，不能完全归责于周龙。但因周龙并未表态放弃对案涉场地内物品的权利，一审法院据此判令周龙仍需向博皇公司腾空归还案涉场地，合理合法，本院予以维持。至于周龙欠付的经营管理费、综合管理费及滞纳金的计付问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。首先，周龙于2017年12月已经开始拖欠博皇公司经营管理费和综合管理费，周龙理应支付。但如前所述，周龙已实际向博皇公司表示解约，且博皇公司无证据其曾对此提出异议，博皇公司已对案涉场地进行围蔽，在此情况下，博皇公司应积极防止自身损失的进一步扩大。现博皇公司并未采取适当措施防止损失扩大，在案涉场地一直持续围蔽和无人经营的情况下，仍不积极主动联系周龙以便清空案涉场地再次出租，对扩大的损失部分应由其自行承担。一审法院结合双方当事人对合同的履行情况，酌定周龙向博皇公司支付经营管理费和综合管理费至2019年2月，公平合理，本院予以确认。至于经营管理费和综合管理费的具体标准问题，因周龙自2017年12月起开始欠付经营管理费和综合管理费，现无证据证实博皇公司曾向周龙催收，直至2018年12月其对案涉场地进行围蔽后仍未向周龙主张清缴上述费用，而其迟至案涉合同接近期满即2020年4月时才起诉主张周龙清缴费用，现在一审法院对其主张的2019年3月以后的经营管理费和综合管理费不予支持的情况下，其上诉主张周龙因违约不得享受《铺位协议说明附表》的优惠，并在二审中超出其一审关于2019年4月30日前按照20元/平方的标准计算经营管理费和综合管理费的诉讼请求提出上诉，缺乏理据。一审法院据《铺位协议说明附表》及博皇公司的自行主张，采纳20元/平方的标准作为周龙应缴2019年4月30日前经营管理费和综合管理费的计付标准，亦合理有据，本院予以确认。故经核算，周龙应向博皇公司支付的经营管理费和综合管理费为57480元（20元/平方×191.6平方×15个月）。关于滞纳金的问题。根据案涉《专柜经营合同书》的约定，周龙应于每月10日前支付经营管理费和综合管理费等费用，一审法院判令周龙应向博皇公司支付自欠费当月11日开始，以每月所欠经营管理费和综合管理费为本金，按照每日0.5%的标准，计至付清之日的滞纳金，总额应以当月所欠经营管理费、综合管理费本金为限，处理正确，本院予以维持。再有，关于经营保证金和质量保证金是否可用以抵扣周龙拖欠费用的问题。案涉《专柜经营合同书》的约定：“在合同有效期届满，周龙没有违约行为，并缴清各项费用，完好无损地搬出所使用的专柜并办理完撤场结算手续15天后，博皇公司将履约经营保证金退还周龙。合同解除满壹年后，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，博皇公司将质量保证金退还周龙。”可见，根据上述合同约定，现周龙存在违约行为，故一审法院据此判令博皇公司有权没收经营保证金（押金），并无不当，本院予以维持。但对于质量保证金，上述合同约定该保证金是用以担保周龙销售产品的消费者权益的，现博皇公司未能提供证据证实周龙销售的产品存在被消费者投诉等情况，其主张没收该质量保证金，缺乏理据，一审法院判令周龙缴纳的质量保证金10000元由博皇公司退还，并与周龙拖欠的费用进行抵扣，于法有据，本院予以维持。至于博皇公司诉请周龙支付电费的问题。二审期间，博皇公司称案涉场地是开放式的，专柜人员没有打开照明设备等的时候，博皇公司为了维护商场的整体形象，会自行打开案涉场地的照明设备等，现博皇公司未能提供证据证明周龙的实际经营时间以及实际用电情况，一审法院驳回博皇公司关于周龙支付电费的诉讼请求，亦无不妥，本院予以维持。至于博皇公司主张要求周龙支付刷机维护费及其他费用，亦依据不足，一审法院不予支持正确，本院亦予维持。综上，被上诉人周龙在二审期间提交报警回执等相关材料，不属于新证据，且不影响本案实体处理，本院不予审查。综上所述，博皇公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6630元，由广州市博皇物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月十日书记员  郭 俏古文娜