贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3548号 上诉人（原审被告）：贵州绿源城置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县城关镇胡三帖路**。 法定代表人：刘灵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘徽，贵州子为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庭开叶，贵州子为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜薇，女，汉族，1987年7月20日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 被上诉人（原审原告）：蔡思姬，男，汉族，1986年7月9日生，贵州省仁怀市人，住贵州省仁怀市。 上诉人贵州绿源城置业有限公司（以下简称绿源城公司）因与被上诉人杜薇、蔡思姬房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿源城公司上诉请求撤销原判，改判驳回杜薇、蔡思姬的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决绿源城公司承担延期办证违约责任错误。根据相关司法解释规定，出卖人需因自身原因才承担违约责任，而本案由于出现政府相关部门的原因和第三人原因才导致本案产生逾期办证的后果，不属于出卖人原因的情形。因此该公司不应承担违约责任。该原因主要有三，一是由于施工方的过错造成工程逾期，该事实有相关判决认定的事实予以确认；二是政府政策的调整，受2017年9月12日省人民政府第107次常务会议通过的《贵州省新建住宅区配电设施建设维护管理办法》影响，故该相应期间不应由绿源城公司违约责任；三是根据住房和城乡建设部、应急管理部于2019年3月27日发布的《住房和城乡建设部应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，消防验收审核部门职能转移调整，导致绿源城公司迟迟不能完成整体消防验收，此期间也不应由绿源城公司承担违约责任。二、一审判决适用法律不当。根据相关规定，不可抗力导致责任免除。2020年初全国疫情爆发，全国停工停产，绿源城公司不能及时办理产权证书，属于不可抗力事件，一审判决认定其承担违约责任错误。三、即便认定绿源城公司承担违约责任，违约金的起算时间也不应从2017年9月30日起算。根据双方《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，故本案计算逾期办证的起算时间应当从实际交房之日起90日后开始计算。四、根据贵定县人民政府2019年12月23日作出（贵府专议（2019）335号）《关于研究灵智东门·鑫都（一期）项目竣工验收及产权办理相关事宜的专题会议纪要》可知，绿源城公司2019年12月23日就可以办理容缺登记，已达到办证条件，故截至时间应为2019年12月23日，而非2020年4月28日。五、一审判决绿源城公司承担逾期办证违约金的计算比例过高，不符合案件实际情况。 杜薇、蔡思姬辩称，一、绿源城公司应当承担违约责任。首先，绿源城公司与施工单位因施工合同纠纷案件导致工程竣工验收备案工作未能完成，即便是施工单位原因导致逾期，根据合同法第一百二十一条规定，绿源城公司应当承担违约责任。其次，《贵州省新建住宅区配电设施建设维护管理办法》是在杜薇、蔡思姬与绿源城公司双方约定的办证日期之后，若绿源城公司依照合同履行办证义务，则根本不会受到《办法》的影响。因此不能成为绿源城公司免责的理由。同理，关于消防问题亦然。再次，绿源城公司主张以2020年1月才爆发的疫情主张免责，也没有道理。该事件发生在绿源城公司逾期之后，完全不符合法律规定的不可抗力的免除事由。二、关于违约金起算时间点。首先，合同约定的商品房交付之日，应为当事人约定的商品房交付之日，也即2015年12月30日，而非绿源城公司理解的是商品房实际交付之日，且合同并未写明为“实际交付之日”。其次，双方在二十二条第三款接着约定出卖人承诺于2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，该约定完全承接了第二款，因此本合同第二十二款约定的内容应当理解为绿源城公司于2016年3月31日前申请初始登记，于2017年9月30日前取得初始登记并办理转移登记，绿源城公司应当于2017年9月30日前与杜薇、蔡思姬办理转移登记。故一审判决认定其逾期办证并无不当。三、关于杜薇、蔡思姬是否存在损失的问题。本案违约事由完全围绕双方签订的《商品房买卖合同》来展开，双方在签订《商品房买卖合同》时并无明确约定将杜薇、蔡思姬的损失作为绿源城公司承担违约责任的构成要件。合同仅约定，绿源城公司未在约定时间内办理房产证即要承担违约赔偿责任。故绿源城公司以杜薇、蔡思姬没有损失拒绝支付违约金或者少支付违约金完全没有依据。 杜薇、蔡思姬向一审法院起诉请求：1、依法判令绿源城公司向杜薇、蔡思姬支付逾办证违约金39161.5元（自2017年9月30日计算至2020年4月28日）；2、本案诉讼费由绿源城公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月18日，杜薇、蔡思姬与绿源城公司签订《商品房买卖合同》，约定绿源城公司将其开发的位于贵定县的“灵智·东门鑫都”第XX号房出售给杜薇、蔡思姬，价款为4116169元；出卖人应当于2015年12月30日前向买受人交付该商品房；关于房屋转移登记，出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；逾期超过180日，若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起Ｘ日内向另一方提供证明等。合同签订后，杜薇、蔡思姬依约支付了购房款416169元。绿源城公司于2018年2月26日将房屋交付杜薇、蔡思姬。2020年4月28日，绿源城公司通知杜薇、蔡思姬办理不动产权证。双方因违约责任承担问题协商未果，杜薇、蔡思姬遂向法院提起诉讼，提出如前诉请。另查明，因绿源城公司未能按期交房，与其他业主签订补充协议，约定交房时间延迟到2016年10月30日。2017年3月，绿源城公司与承建方因工程建设产生纠纷，经贵州省高级人民法院作出终审判决，判决建筑公司赔偿绿源城公司延误工期违约金和延误工期的赔偿金。在开发建设商品房过程中，应于2017年6月完成的配电工程直至2017年10月才接收配电验收。应于2019年3月消防工程验收因政府调整原因逾期至2019年8月。2020年1月底至2月底，因疫情，绿源城公司处于停业状态。 一审法院认为，杜薇、蔡思姬与绿源城公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。双方在合同约定的交房期限内，绿源城公司未履行交付义务，也未对办理商品房转移登记的时间进行重新约定，绿源城公司应当按照合同约定的时间于2017年9月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给杜薇、蔡思姬。绿源城公司于2020年4月28日通知杜薇、蔡思姬办理不动产权证，应当承担违约责任。关于绿源城公司主张因相关工程逾期完工、疫情因素、消防验收、配电验收等非绿源城公司过错造成的办证逾期问题，该院认为，因第三人因素造成违约不能成为绿源城公司不承担违约责任的理由。疫情因素是发生在办证期限届满后，因此疫情期间不能免除其违约责任。关于绿源城公司主张违约金过高要求调整，双方虽然在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于张莹寄未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，且张莹寄购买的属于住宅用房而并非经营性用房，根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以杜薇、蔡思姬已付房价款计算，按每日万分之零点五支付逾期办证违约金。本案逾期办证违约金应从2017年10月1日计算至绿源城公司通知杜薇、蔡思姬办理不动产权证的2020年4月28日止，共计940天，即逾期办证违约金为19559.9元（940天×416169元×0.05‰）。为此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：贵州绿源城置业有限公司于判决生效之日起五日内支付杜薇、蔡思姬逾期办证违约金一万九千五百五十九元九角（￥：19559.9元）。如果义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，减半收取390元，由贵州绿源城置业有限公司负担。 二审中，双方当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，杜薇、蔡思姬与绿源城公司签订《商品房买卖合同》，签订合同的主体适格，均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同理应有效。综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案二审争议的问题主要有二，一是，绿源城公司存在逾期办证，其应否承担违约责任；二是，违约金的计算标准如何认定。 关于问题一，本院认为，绿源城公司理应承担违约责任。理由如下，首先，关于期间认定问题，双方合同约定案涉商品房交付时间为2015年12月30日；而商品房实际交房时间为2018年2月26日，因此存在约定交房和实际交房时间不一致的问题。根据双方合同第二十二条关于初始登记的约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因此以约定交房或以实际交房认定相关初始登记的义务，则成为双方争议的焦点问题。由于双方合同关于初始登记时间节点的约定为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解，发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该格式条款为出卖人提供，因此应当以有利于买受人一方的解释，即以约定交房的时间节点作为标准，认定出卖人的义务；另外，双方合同关于转移登记的约定又约定出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，如若以实际交房时间认定办证起算点，则与此约定存在矛盾，故一审判决认定逾期办证起算点正确。其次，关于违约阻却事由问题，首先是绿源城公司主张施工单位原因导致逾期的问题，则存在其与施工单位的建设工程合同关系和其与购房者之间的房屋买卖合同关系，二者为两个不同的法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，在买卖合同关系中，即便是第三人原因造成逾期，也未构成绿源城公司的阻却事由，该公司也应当承担违约责任。其次是绿源城公司主张配电设施建设相关规定及消防验收职责转隶问题，如前述，双方约定交付办证资料时间为2017年9月30日前，早于《贵州省新建住宅区配电设施建设维护管理办法》2017年10月10日的出台时间，如其依约履行义务，且完全不受该管理办法影响。且从绿源城公司在一审中提供的《配电工程合同》分析，该公司于2017年5月11日与施工单位贵州正航众联电力建设有限公司签订配电工程合同，约定工期45天，因此工期至2017年6月25日，也早于双方约定的2017年9月30日；同理，绿源城公司于2019年3月22日才完成建设工程消防验收意见书的全部事项，远晚于前述约定交付办证资料时间，其主张受到2019年3月27日发布的《住房和城乡建设部应急管理关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》的影响导致晚取得《建设工程消防验收意见书》，显然如其依照约定的时间节点履行义务，则不存在此问题的叠加，且该公司作为专业房开企业，其对相应风险的预知应强于普通购房者，故对该公司主张的免责事由，本院不予支持。再次是绿源城公司主张疫情免责问题，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，在审理合同纠纷案件中，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，认定当事人相应的责任。本案中，根据查明的事实，绿源城公司违约发生在疫情发生的两年多以前，因此不符合前述规范性文件规定的情形，从而根据相关规定予以利息减免的结论。故对绿源城公司主张责任免除的理由，本院均不予支持。 关于问题二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金，过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，一审判决综合案件情况，从违约造成损失的角度，根据违约一方当事人的请求，酌情调低违约金的计算额度，该认定符合前述法律规定，本院予以确认。故对绿源城公司主张再调低违约金，本院不予支持。 综上所述，绿源城公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费289元，由贵州绿源城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  袁丽娟 二〇二〇年十二月八日 法官助理裘文昕 书记员齐雯