辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终2245号上诉人（原审原告）：郝亚芹，女，1956年5月20日出生，汉族，住辽宁省辽阳市弓长岭区。被上诉人（原审被告）：辽阳环宇置业有限公司，住所地辽宁省辽阳市太子河区东京陵乡新城村。法定代表人：郭献火，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵海霞，辽宁和至翔律师事务所律师。上诉人郝亚芹因与被上诉人辽阳环宇置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2020）辽1003民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人郝亚芹，被上诉人辽阳环宇置业有限公司的委托诉讼代理人赵海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝亚芹上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、依法改判被上诉人为上诉人办理房照。三、判令被上诉人给付上诉人合同违约金人民币共计3,650.47元。四、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人郝亚芹于2013年4月27日与被上诉人辽阳环宇置业有限公司签订商品房买卖合同，购买由被告开发的金域明珠小区商品房一套，地址为中华大街****第****层**房，建筑面积为96.25平方米。于2013年7月份入住。合同中第十五条规定被上诉人应当在商品房交付使用后360日内，为上诉人办理房照。被上诉人现已超期，根据《合同法》相关规定，上诉人为保护个人合法权益，故向辽阳市文圣区人民法院提起诉讼，请求法院依法判令被告为原告办理房照并给付原告合同违约金人民币共计：3,650.47元。辽阳市文圣区人民法院于2020年9月4日作出（2020）辽1003民初915号判决，驳回原告郝亚芹的诉讼请求。上诉人不服该判决，因此上诉，具体如下：一、一审认定事实主次不分。上诉人在一审诉讼中的主要目的就是为了让被上诉人为其办理房照，而一审法官在认定被上诉人已构成违约的情况下只字未提办理房照一事，只是单纯以上诉人未能提供证据证明损失数额为由，驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为本案认定事实不清，主次不分，应首先就办理房照一事予以判决，要求被上诉人立即为上诉人办理房照。二、一审认定事实不清。（2020）辽1003民初915号判决中以上诉人未能提供证据证明损失数额为由，不予判决被上诉人给付上诉人违约金。上诉人认为一审认定事实不清。上诉人虽未能提供直接经济损失证据，但因被上诉人未能按照合同约定为上诉人办理房照，造成上诉人在此期间多次交易该房屋时本来已达成交易意向，只是因为上诉人没有房照，无法办理更名手续一事最后均未能交易成功。另，因上诉人没有房照未能达成交易所导致的先期投入（交通费、交易合同打印等），及因此错过了二手房市场的房价高峰，间接导致上诉人房屋贬值一事。这些间接损失是事实存在的，不能因为上诉人无法提供证据就一笔抹去。因此上诉人认为被上诉人应当赔偿上诉人违约金，计算数额参照《民法典》第五百一十条（合同条款补充和确定方法）“合同生效后，内容没有约定的可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或交易习惯确定”的原则，上诉人认为可以按照“交易习惯”参照临近园区千分之一的违约金计算方式计算，赔偿上诉人合同违约金3,650.47元。综上，请法院依法审理，支持上诉人的诉讼请求。辽阳环宇置业有限公司辩称：一、上诉人无法办理房产证系自身原因导致，其主张答辩人承担责任并为其办理房产证，于法无据。根据房产中心办理房产证的相关规定，业主交纳住房维修基金是办理房产证的前置条件。住房维修基金采取的是代收代缴的方式，由开发企业代为收取后缴付给住房维修基金办公室，再由该办公室开具住房维修基金的收据，持有该收据到房产部门才可办理房产证。本案上诉人未将住房维修基金交予答辩人，也未缴纳给住房维修基金办公室，导致未取得住房维修基金收据，产权部门无法给其办理房产证是由上诉人自身原因导致。截至今日，上诉人仍不向住房维修基金办公室缴纳住房维修基金，无法取得房产证，上诉人以此要求答辩人承担上诉人因自身过错导致无法办理房产证的责任，并要求答辩人承担无法办理房产证责任，于法无据。二、“双方协商解决”属《商品房买卖合同》中特殊约定，答辩人不应承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同》明确约定如出现拖延办证的情况“双方协商解决”，双方协商后解决的方式是多种，协商后的结果也得是得到双方的共同认可，双方从协商到确定最终的解决方案这是个过程。上诉人忽视双方在《买卖合同中》的特殊约定，在自身存在过错的情况下，无权要求答辩人承担责任。三、上诉人主张参照“交易习惯”赔偿违约金，其主张不应予以支持。上诉人主张《民法典》第五百一十条规定要求答辩人参照临近园区千分之一的违约金给付，暂不论答辩人是否构成违约及双方协商解决属于合同特殊约定一事。答辩人认为，该条规定的是买卖合同中关于质量、价款等基本条款约定不明时适用的法律规定，并不适用于本案，上诉人主张临近小区的标准赔偿，临近小区的约定只能约束与该小区签署合同的业主，范围是特定的，不能以此推定将该小区的合同也适用于其他小区，其不属于交易习惯，不应被类推适用。本案上诉人于2013年4月购买答辩人房产，于同年7月入住，一直居住至今。上诉人称因房产证事宜，与他人达成买卖意向后因无法过户导致多次交易失败，答辩人认为，上诉人明知自己没有房产证的情况下，还多次与他人达成买卖意向，其本身就存在主观上的恶意，今天上诉人又提出房屋贬值，要求答辩人进行赔偿，更为无理诉求。四、本案上诉人起诉已过诉讼时效，其诉讼请求依法应予驳回。本案中，上诉人2013年4月27日与答辩人签订房屋买卖合同，购买位于中华大街288号-6号第6幢1-3单元层1号商品房，并于2013年7月份入住该房屋，2020年6月15日向一审法院提出诉讼请求，要求答辩人为其办理房照并给付违约金，其主张已超过法律规定的诉讼时效期限，其诉讼请求依法应予驳回。综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院维持原判。郝亚芹向一审法院起诉请求：2013年4月27日原、被告签订商品房买卖合同，双方约定被告将其开发的金域明珠小区6号楼1-3单元1号建筑面积为96.25平方米房屋以365,047元的价格出售给原告。原告于2013年7月入住。合同约定入住后360日内办理房照，被告已经逾期，故请求判令被告为房屋办理房照并给付原告违约金3,650.47元。现原告诉至法院要求被告为原告办理房照并给付原告合同违约金3,650.47元。原告为证明其主张提供如下证据：商品房买卖合同、发票，证明原告购买房屋及被告违约的事实。辽阳环宇置业有限公司一审辩称：原告主张已过诉讼时效。未办理房产登记不是被告导致的，原告未缴纳维修基金是导致其无法办理房照的原因。合同中没有约定违约金，故对于原告的请求法院应予以驳回。被告为证明其主张提供证据如下：1、商品房销售合同、维修基金的退款申请，证明双方签订买卖合同的事实。原告未缴纳维修基金是其未办理房照的原因。2、三份民事判决书，证明同类案件相同请求已被驳回。一审法院认定事实，2013年4月27日双方当事人签订商品房买卖合同，双方约定辽阳环宇置业有限公司将其开发的金域明珠小区6号楼1-3单元1号建筑面积为96.25平方米房屋以365,047元的价格出售给郝亚芹。郝亚芹于2013年7月入住。双方签订的合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日将办理权属登记需要由辽阳环宇置业有限公司提交的材料报产权机关备案，逾期未办理双方协商解决。诉争房屋办理初始登记时间为2016年3月30日。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、发票等证据在卷证明。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，辽阳环宇置业有限公司未在合同约定的时间内办理初始登记已构成违约，但双方未约定违约金的数额，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在合同没有约定违约金的情况下，可按照损失数额计算违约金，有损失且数额难以计算时可适用法律违约金计算条款。本案中郝亚芹未提供证据证明辽阳环宇置业有限公司迟延办理初始登记行为给其造成损失，故对于郝亚芹的请求不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：驳回郝亚芹的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由郝亚芹承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人辽阳环宇置业有限公司逾期办照属实，但双方未对违约责任进行约定，因郝亚芹对自身损失情况证明不充分，一审法院依据司法解释处理本案适用法律正确，其主张事实依据不足，其上诉请求本院不予支持。综上所述，郝亚芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郝亚芹负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年十二月十四日法官助理王首智书记员白如冰