四川省绵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）川07执异82号异议人（案外人）：王伟，女，汉族，生于1982年5月5日，住四川省梓潼县。异议人（案外人）：王仕强，男，汉族，生于1978年4月18日，住四川省梓潼县。二异议人委托诉讼代理人:贾福贤，四川经义律师事务所律师。申请执行人：绵阳市游仙区鑫阳钢材经营部，住所地：绵阳市游仙区游仙东路**。经营者：刘天文。被执行人：郑强，男，汉族，生于1971年1月15日，住四川省梓潼县。本院在执行绵阳市游仙区鑫阳钢材经营部（以下简称：鑫阳经营部）与郑强买卖合同纠纷一案中，案外人王伟、王仕强认为其已就位于梓潼县文昌镇崇文街星驰城市中心的不动产与郑强、白文君夫妇签订《二手房买卖经纪合同》并通过开发商、郑强在梓潼县住建局签订了《商品房买卖合同》并进行备案登记。案涉房屋产权应归异议人所有，故提出执行异议，请求排除执行、解除案涉房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人王伟、王仕强称，郑强因与鑫阳经营部经济纠纷在仲裁过程中，经申请梓潼县人民法院作出了（2019）川0725财保10号民事裁定，裁定将位于梓潼县文昌镇崇文街鑫驰城市中心的不动产予以查封。2020年6月，鑫阳经营部又向中级法院申请强制执行。上述不动产系2019年5月异议人通过梓潼县美家乐房地产经纪服务有限公司挂牌出售方式，经协商并支付对价后向郑强、白文君购买的，三方于2019年5月24日签订了《二手房买卖经纪合同》，当日异议人已取得房屋钥匙。2019年5月30日，案涉房屋开发商绵阳市鑫驰房地产开发有限公司与异议人在梓潼县住建局又签订了备案号为35607的商品房买卖合同，此后，异议人于2019年6月12日向白文君支付全部购房款，并在同年12月已将其之前唯一住房变卖，现仅剩案涉不动产可用于居住。异议人所购买的房屋尚未办理任何产权凭证，异议人在购买该房屋时向政府部门查询未发现任何瑕疵，且政府主管部门办理了网签备案登记手续，案涉房产应属异议人所有，依照相关法律规定提出本案异议，请求排除（2020）川07执67号案中对位于梓潼县文昌镇宗文街鑫驰城市中心房屋的执行，并依法解除该房屋的查封。本院查明，鑫阳经营部与郑强买卖合同纠纷一案，绵阳仲裁委员会于2020年2月3日作出（2019）绵仲裁字第0179号裁决，确定郑强向鑫阳经营部支付钢材款476960元及相应利息，支付资金占用费10万元，如未按期履行，则加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时郑强承担仲裁费11655元及保全费3405元。该仲裁裁决生效后，郑强未履行生效法律文书确定的法律义务，鑫阳经营部向本院申请强制执行，本院于2020年3月24日以（2020）川07执67号案立案执行。在上述仲裁期间，绵阳仲裁委员会于2019年5月23日向四川省梓潼县人民法院（以下简称：梓潼法院）出具（2019）绵仲裁字第0179号“关于提交财产保全申请书的函”，此后根据鑫阳经营部的财产保全申请，梓潼法院作出（2019）川0725财保10号民事裁定书，裁定查封郑强位于梓潼县文昌镇崇文街鑫驰城市中心的房产和位于梓潼县文昌镇万安街257号潼城别院的房产，金额以576960元为限……。依据上述保全裁定，梓潼法院以（2019）川0725执保105号案向梓潼县不动产登记中心对郑强、白文君的房屋登记信息进行查询并送达协助执行通知书，查封了上述房产。另查明，异议人王伟、王仕强与郑强、白文君签订的《房屋买卖经纪合同》载明双方签订的商品房买卖合同房款总计五十三万元整，并约定签订合同时买方向卖方支付购房定金贰万元，定金的有效期限为90天，定金在首次支付房款时全部冲抵成购房款，另买方在支付叁拾捌万元首款后，卖方即将房屋钥匙、电梯卡、电卡交付买方，该合同签订时间未载明，但2019年5月24日，白文君向王仕强出具收到房款定金2万元的收条（注明收到订金后，将钥匙交给异议人）。2019年5月30日，异议人王仕强、王伟又与绵阳市鑫驰房地产开发有限公司签订了备案号为35607的《商品房买卖合同》载明双方签订的商品房买卖合同房款总计556966元，付款方式为一次性付款，并于当日办理备案登记。同日，绵阳市鑫驰房地产开发有限公司向王仕强出具金额为556966元、11253元的两份收据，收据上分别注明“房款”及“维修基金”并加盖绵阳市鑫驰房地产开发有限公司梓潼分公司财务专用章。2019年10月8日，四川丽安物业服务有限公司梓潼分公司向向王仕强出具收据一份，载明收到其2019年8月1日至2020年8月1日止的装修管理费、物业管理费、建渣清运费及电卡费共计2929元。备案合同签订后，异议人王仕强通过名下银行账户向白文君名下银行账户于2019年5月30日转款31万元、2019年6月3日转款7万元、2019年6月12日转款13万元。共计51万元。2019年6月3日，白文君向王仕强出具收到房款40万元（注明包含定金两万元）的收条，2019年6月12日，白文君向王仕强出具收到房款13万元的收条。2019年12月19日，异议人王伟将其名下位于梓潼县文昌镇董家店街**右的房屋卖给了第三人，并签订《二手房买卖居间合同》。还查明，本案审查过程中，白文君向本院提交书面情况说明，称其丈夫郑强因承包绵阳市鑫驰房地产开发有限公司开发的鑫驰城市中心项目部分工程，鑫驰公司拖欠郑强工程款，遂以未销售的该楼盘的房屋抵偿工程款并签订了商品房买卖合同。郑强及白文君签订商品房买卖合同后将合同所涉房屋向银行办理了抵押贷款。此后郑强及白文君又将该房屋通过梓潼县美乐房地产经纪服务有限公司对外销售，并于2019年5月24日与异议人达成买卖协议并签订房屋买卖经纪合同。在异议人向其支付20000元定金后，通过联系鑫驰公司配合，郑强与白文君前往梓潼县住建局注销了之前的备案合同登记，由鑫驰公司与异议人重新签订商品房买卖合同并办理了新的备案登记。在异议人按约足额支付剩余房款后，郑强与白文君已归还银行贷款，解除了案涉房屋的抵押。白文君向本院提交的证据有不动产登记证明，载明郑强、白文君以坐落于文昌镇崇文街鑫驰城市中心不动产为四川梓潼农村商业银行股份有限公司梓柏支行办理了预售商品房抵押权预告登记。白文君还向本院提交有不动产单元号的查封登记信息，该信息显示该处不动产存在本案在内的多个预查封、轮候预查封登记，查封期限最早起始日期为2020年5月18日。绵阳市鑫驰房地产开发有限公司也于2020年6月26日出具情况说明，载明因该公司拖欠郑强工程进度款，双方协商将案涉房屋抵偿给郑强，2019年5月，因郑强向该公司反映已联系号买家，需要该公司配合办理网签注销手续，该公司配合注销并为王仕强办理了网签备案号为35607的相关手续。本院认为，本案争议的焦点在于案外人王伟、王仕强是否案涉房屋的权利人，其实体权利能否排除本案的执行。首先，根据本案异议人及白文君、鑫驰公司的陈述及现有证据，可以确认鑫驰公司因拖欠郑强工程款将案涉预售房屋以买卖方式抵偿给郑强，且案涉房屋尚未办理产权登记的事实。同时，在郑强与鑫驰公司签订备案合同的期间，人民法院将其作为郑强的财产权利对案涉房屋进行了数次预查封及轮候预查封。郑强、白文君还以案涉房产为抵押贷款办理了抵押权预告登记。本案所涉查封为生效预查封，依照《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，本案在财产保全阶段对案涉预售房屋作为郑强的财产权利进行查封并无不当。其次，虽异议人向本院提交有其与鑫驰公司签订的备案号为35607的《商品房买卖合同》，但该备案合同的签订时间在本案查封之后。且在本案已预查封的情况下，相关房产管理机关依法不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记。故对于异议人、白文君及鑫驰公司所述异议人与郑强、白文君达成买卖合意后由郑强、鑫驰公司配合注销原备案登记合同，后异议人与鑫驰公司另行签订备案合同的真实性本院无法确认。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，现本案证据不能证明案外人系本案预查封财产的权利人，不能确认其实体权利足以排除执行。综上所述，案外人王伟、王仕强的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人王伟、王仕强的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 李松海审 判 员 刘立冬审 判 员 高 敏二〇二〇年十二月二日法官助理 王涵彬书 记 员 吴 魁