河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2911号 上诉人（原审原告）：赵国成，男，1968年7月13日出生，汉族，农民，住河北省承德市鹰手营子矿区。 委托诉讼代理人:赵凤莹，男，1991年3月1日出生，汉族，农民，住河北省承德市鹰手营子矿区。系赵国成儿子。 被上诉人（原审被告）：王田柱，男，1964年12月22日出生，汉族，农民，住河北省承德市兴隆县. 委托诉讼代理人：王奇，男，1992年9月16日出生，汉族，无业，住河北省承德市兴隆县。系王田柱儿子。 委托诉讼代理人：张怀林，河北逸先律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：北京万鑫奥房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新南路**院内**平房。 法定代表人：吕会清，职务经理。 委托诉讼代理人：李兆莹，女，1972年5月24日出生，满族，住河北省承德市双桥区。 -2- 上诉人赵国成因与被上诉人王田柱、北京万鑫奥房地产开发有限公司（以下简称万鑫奥公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省兴隆县人民法院（2020）冀0822民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵国成的委托诉讼代理人赵凤莹、被上诉人王田柱、被上诉人万鑫奥公司的委托诉讼代理人李兆莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵国成上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持原审原告的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判未查明案件事实，适用法律错误。一、上诉人赵国成对本案争议的房屋拥有合法的所有权，足以排除被上诉人王田柱要求执行的权利。1、孙德林代表被上诉人万鑫奥公司对外签字的房屋凭证多达200份左右，如果不是经过被上诉人万鑫奥公司授权代表其对外签字，那么被上诉人万鑫奥公司在发现上诉人等200户与孙德林签订《房屋凭证》的房屋被强行入住后，至今未选择通过报警或诉讼等方式主张权利与常理严重相违背。该《房屋凭证》的签订是被上诉人万鑫奥公司授权孙德林签订的，其与《房屋买卖合同》具有同等法律效力。2、上诉人获取争议房屋的住宅验收单及房屋钥匙的前提是交付房屋全款，并经被上诉人万鑫奥公司授权后，由物业公司交付上诉人。上诉人在兴隆县人民法院查封之前对本案争议房屋已经实际占有多年。3、上诉人在与被上诉人万鑫奥公司签订 -3- 完《房屋凭证》后，将全部房款直接交付被上诉人万鑫奥公司财务处，由其财务处又转交案外人张红卫，用于抵顶所欠工程款。被上诉人万鑫奥公司除房款之外又向上诉人收取防盗门等附属设施费4110元并向上诉人出具加盖公章的收据。4、本案争议房屋至今未办理产权登记并非是上诉人自身原因，而是因为本案争议房屋所在的小区至今还未通过各部的验收，不符合办理产权登记的条件，不能办理产权登记的原因在于被上诉人万鑫奥公司的手续不完备。 王田柱答辩称，原判认定事实清楚。上诉人不是案涉房屋的所有权人，上诉人与万鑫奥公司没有签订合法有效的书面买卖合同，未办理过户登记，没有给付万鑫奥公司价款，万鑫奥公司也未将该房屋卖给上诉人，上诉人主张该房屋归其所有的理由不能成立。上诉人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。原判判决驳回上诉人的诉讼请求，适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。 万鑫奥公司答辩称，原判认定事实清楚。万鑫奥公司开发的案涉房屋至今尚未出售，一审法院将尚未出售登记在万鑫奥公司名下的案涉房屋查封，足以证明该房屋属于万鑫奥公司所有，上诉人与孙德林签订的《房屋凭证》不是合法有效的买卖合同。万鑫奥公司没有授权孙德林签订任何协议。上诉人将15万元给付张红卫，并没有给付万鑫奥公司购房款，案涉房屋至今也未办理过户登记。综上，上诉人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。请求驳回上诉、维持原判。 -4- 赵国成向一审法院起诉请求：1、要求确认已查封的位于承德市鹰手营子矿区某房屋归原告所有。2、对位于承德市鹰手营子矿区v不得依据河北省兴隆县人民法院（2020）冀0822执异12号执行裁定予以执行。3、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2013年4月10日，张红卫出具收条一张，其上写明：“今收到赵国成6号楼某单元某房，房款壹拾伍万元”。同日，赵国成与孙德林签订房屋凭证，其主要内容为：产权人赵国成。房屋坐落：梧桐花园6号楼某单元某室，面积72.66平方米的一套房屋。房屋已付款140,000.00元。本凭证为办理正式商品房买卖合同的证明。本凭证一式两份，开发商及产权人各一份。开发商（签字盖章）处写有孙德林名字（但未盖有开发商印章）。孙德林系第三人公司的工作人员。同日，原告赵国成向第三人交纳房屋设施费4,110.00元。 2013年5月3日，原告赵国成与物业公司代表王洪玲签订梧桐花园6号楼某单元某室住宅验收单，接受了该房屋。后进行了装修入住。入住期间向物业服务部门承德德诚永信物业服务有限公司交纳了相关费用，具体时间交纳时间为：2015年6月11日交纳了生活垃圾处置费36.00元、电梯费872.00元。2015年9月23日交纳了取暖费1,781.00元，公用电费20.00元。2016年10月17日交纳了取暖费1,762.00元。2017年11月26日交纳了供暖费1,817.00元。2018年10月 -5- 31日交纳采暖费1,817.00元。2019年10月25日交纳采暖费1,817.00元。原告赵国成至今仍在涉案房屋居住，始终没有与第三人或他人签订书面买卖合同，没有办理不动产产权登记手续。另查明，因第三人北京万鑫奥房地产开发有限公司拖欠王田柱工程款7,401,830.00元,王田柱提起民事诉讼后，双方达成协议，经兴隆县人民法院出具（2019）冀0822民初3486号民事调解书，第三人未履行调解书确定的调解义务，王田柱申请法院强制执行，兴隆县人民法院依法作出（2019）冀0822执1846号执行裁定书查封了登记在第三人北京万鑫奥房地产开发有限公司名下的涉案房屋。赵国成对查封涉案房产提出执行异议，认为其对涉案房屋具有合法的所有权，兴隆法院于2020年6月15日作出（2020）冀0822执异12号执行裁定书，驳回了案外人赵国成的异议。原告提起执行异议之诉。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告主张的房屋至今未办理产权登记手续，并未发生物权变动的效力，该房屋的所有权人仍是第三人北京万鑫奥房地产开发有限公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合 -6- 同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,原告没有与第三人订立书面买卖合同,未办理产权登记。综上，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回原告赵国成的诉讼请求。案件受理费3,300.00元，由原告赵国成负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院依职权在承德市自然资源和规划局不动产登记中心调取赵国成的不动产登记记录，显示赵国成名下无不动产登记记录。本院将该证据向当事人进行出示。 本院认为，2013年4月10日，赵国成与孙德林签订房屋凭证，注明本凭证为办理正式商品房买卖合同的证明。开发商（签字盖章）处有孙德林签名。孙德林系万鑫奥公司的工作人员。同日，上诉人赵国成向被上诉人万鑫奥公司交纳房屋设施费4,110.00元，万鑫奥公司开具加盖公章的收据。上诉人赵国成有理由相信，孙德林签订的房屋凭证系代理被上诉人万鑫奥公司。同日，张红卫出具收条一张，其上写明：“今收到赵国成6号楼某单元某房，房款壹拾伍万元”。关于张红卫身份，上诉人与被上诉人万鑫奥公司均认可张红卫系万鑫奥公司 -7- 员工，本院二审对张红卫电话询问中，张红卫称代表公司收到上诉人房款15万元并已交给公司，故张红卫的收款行为属职务行为，应认定上诉人赵国成已支付争议房屋全部价款。上诉人赵国成一审提交物业公司验收单及电费、电梯费、取暖费等收据，足以证明其自2013年已实际入住。被上诉人万鑫奥公司一、二审中均主张该争议房屋未出售给上诉人赵国成，也未办理产权登记，故被上诉人万鑫奥公司对为上诉人赵国成办理过户登记在主观上属不配合态度，未办理产权登记非上诉人赵国成自身原因。综上，上诉人赵国成已交付房屋全部价款并已实际入住多年，虽未能签订正式购房合同未能为办理产权登记，但其对该争议房产享有物权期待权，另根据法院调取证据，可认定该住房系其唯一住房，故其对该房产享有足以排除排除强制执行的民事权益。 综上所述，赵国成的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省兴隆县人民法院（2020）冀0822民初1248号民事判决； 二、上诉人赵国成对查封的位于承德市鹰手营子矿区某房屋享有物权期待权，不得依据兴隆 -8- 县人民法院（2019）冀0822民初3486号民事调解书对承德市鹰手营子矿区某房屋进行强制执行。 一审案件受理费3,300.00元，由王田柱负担；二审案件受理费3,300.0元，由王田柱负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  白 云 审 判 员  范 典 审 判 员  崔向京 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  马 克 书 记 员  李浩时