吉林省辽源市龙山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0402执异91号案外人：李春光，男，汉族，1971年9月9日出生，住辽源市龙山区东吉大路东艺春城商品**楼。案外人：齐欣，女，汉族，1972年3月19日出生，，住辽源市龙山区东吉大路东艺春城商品**楼申请执行人：孙宁,男,汉族，1986年5月8日出生,住,住吉林省辽源市龙山区/div>被执行人：何乃朋，男,1986年3月25日生，住，住吉林省辽源市龙山区/div>申请执行人孙宁与被执行人何乃朋借款合同纠纷一案，经原告申请执行，本案进入执行阶段。在执行阶段，案外人李春光、齐欣向本院提出书面异议。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人李春光、齐欣向本院提出异议请求:一、位于东艺春城小区不动产车库,编号201010010010249不动产楼牌号1-地下-1-34东吉路,建筑面积50.47平方米,为二申请人所有；二、停止对上述房屋的执行;三、请求撤销（2020）吉0402执855号裁定,解除对上述房屋的查封。事实与理由:2017年9月6日,异议申请人李春光通过朋友介绍,与被申请人何乃朋签订车库买卖合同,何乃朋以12.5万元将位于东艺春城小区不动产车库(编号201010010010249不动产楼牌号1-地下-1-34东吉路,建筑面积50.47平方米)出售给二申请人,双方约定合同签订之日先支付给被申请人何乃朋6万元,待车库产权证办理完毕再支付剩余的款项。2017年9月12日,申请人李春光又以现金的形式支付了何乃朋4万元车库余款,收条约定,如9月20日仍不能办理过户登记,何乃朋将把己经支付的10万元购买车库款返还给申请人,否则该车库就以10万卖给申请人李春光。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)己支付全部价款,或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。贵院在2020年10月19日对该车库进行了查封,是在申请人与被申请人何乃朋签订合法有效的买卖合同之后,且己经合法占有该车库三年之久,期间该车库产生的电费、物业费均由申请人齐欣缴纳。并且支付了全部的价款,申请人齐欣多次催促被申请人何乃朋协助其办理过户登记。由于东艺春城小区开发商的原因,地下车库均无法办理过户登记这一事实,导致申请人至今无法获得产权变更。被申请人何乃朋与被申请人孙宁的债权债务是在申请人与被申请人何乃朋签订买卖合同之后,只是在借条中说以该车库作抵押,并未设立抵押权,不产生物权变动。综上,恳请贵院依法查明案件事实,解除对该车库的查封,维护二申请人的合法权益。、孙宁抗辩称：因孙宁与何乃鹏民间借贷纠纷一案,经（2020）吉0402民初823号民事判决进入申请强制执行程序,案外人对被申请人不动产楼牌1-地下-1-34东吉路建筑面积50.47平方米车库提出异议,现答辩人提出答辩如下:一、案外人不是1-地下-1-34东吉路建筑面积50.47平方米车库的权利人。二、不同意案外人对该房屋的解除查封。三、异议申请人的请求,缺乏事实与法律依据,依法驳回对异议申请人的异议请求。2018年3月19日被申请人何乃朋向答辩人借款10万元,并用车款以买卖的形式作为担保,车库1-地下-1-34东吉路建筑面积50.47平方米车库的权利人是何乃朋,根据最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一已登记的不动产,按照不动产登记薄判断,未登记的建筑物、建筑物及其附属设施按照土地使用权登记薄建设工程规划许可证,经过开发商对该建建筑物的登记项下车库1-地下-1-34东吉路建筑面积50.47平方米车库的权利人是何乃朋,物权登记在何乃朋名下,答辩人在2020年5月9日诉何乃朋民间借贷纠纷时向龙山区法院诉讼时提出保全名下车库1-地下-1-34东吉路建筑面积50.47平方米车库,经龙山区法院执行局查询下车库1-地下-1-34东吉路建筑面积50.47平方米车库是何乃朋名下的车库,没有案外人办理产权登记,登记中没有案外人买卖该车库的记载,所以答辩人对该车库1-地下-1-34东吉路建筑面积50.47平方米车库查封,符合法律规定,有事实和法律依据,答辩人认为申请人(案外人)与被申请人何乃朋买卖协议之间存在恶意串通,明显存在逃避外债,转移财产,该份收条无法证明其真实性,应认定为无效证据,我国物权法采用登记制度,该车库1-地下-1-34东吉路建筑面积50.47平方米车库所有权是何乃朋,申请人(案外人)无法对抗房屋的登记。关于给付金额和房价款金额均完全不同,购买房子不同于购买一般物品,从价值和使用上看,价格误差在给付金额和房款价款金额如此之大,明显是在拼凑数额,违背买卖交易的常理。在答辩人诉讼后该开发商和房屋产权处为何乃朋所有。所以答辩人对何乃朋名下所有的车辆进行保全是符合法律规定的,案外人主张该车库是自己享有是没有法律事实和依据的,案外人与何乃朋签订的是借款抵押贷款买卖合同,是借贷不存在买卖车库的真实意识表示,案外人与何乃朋的双方签订9月20购车款如不能办理登记车款归案外人所有实际就是借贷关系,也无法证明案外人与何乃朋借贷事实,更不能证明买卖关系的存在,综上:申请人的主张违背物权法及相关法律规定执行程序中提供的证据不具有客观性,合法性,关联性。依法驳回申请人的异议。何乃朋未进行抗辩。经审查查明，本院在执行申请执行人孙宁与被执行人何乃朋借款合同纠纷一案过程中，于2020年10月19日以（2020）吉0402执855号案件，查封被执行人何乃朋所有的、位于辽源市东艺春城1地下车库**一处。在异议审查期间，案外人李春光、齐欣提交了如下证据：1、2017年9月6日何乃朋与李春光签订的《车库买卖协议书》一份，载明何乃朋将位于东艺春城小区不动产车库编号201010010010249，不动产楼牌号1-地下-134（建筑面积50.37平方米），总价125，000.00元的价格出售给李春光，李春光先付6万元，待房屋产权证明办完李春光名下并交付于李春光时交付剩余6.5万元，在协议书第二页有收到车库款6万元收条一份，但无收款人签名；2、2017年9月12日何乃朋出具的收条一份，载明：今收到李春光购买东艺1-34车库款项4万元，待何乃朋于9月18日前办完李春光名下车库房产权利证明后付清剩余款项，如未办成，将所收李春光现金10万元车库款于9月20日前退还给李春光，否则，何乃鹏将此车库以10万元价格卖给李春光，并负责过户期间的一切费用；3、2016年3月6日何乃朋名下销售不动产统一发票一份；4、车库钥匙照片一份；5、案涉车库物业费、电费收据份。案外人李春光、齐欣欲用以上证据证明由其购买、占有、使用案涉房屋的事实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因案涉车库的买卖合同备案登记在被执行人何乃朋名下，故本院作出的查封行为符合法律规定。案外人李春光与何乃朋于2017年9月6日签订《车库买卖协议书》后，又于同年9月12日由何乃朋出具收条一份，该份收条除了载明收到车库款4万元内容外，对原协议价款的履行期限及办理房产权利证明所附条件等内容进行了补充，故该份收条具有合同性质,而案外人李春光作为购房人，并未在该份收条上签字认可，故合同是否真实有效，涉及诸多实体问题，在执行异议审查程序中无法确定。另外，对于案涉车库首付款6万元是否交付的问题，何乃朋并未出具由其签字的收款凭据，案外人李春光也未提交该笔款项的来源及银行转款记录的证据，故不足以证明李春光已经支付了购房款的事实。综上，案外人李春光、齐欣的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一）、（三）项对案涉车库房屋排除执行的法定条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人李春光、齐欣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王方东审判员  任振龙审判员  张 可二〇二〇年十二月二十二日书记员  武雅丹