安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020××皖04民终1752号 上诉人（原审被告××：陆启芳,女,1963年12月6日出生,汉族,住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：朱明，安徽八公律师事务所律师。 被上诉人（原审原告××：李兵,女，1967年1月3日出生,汉族,住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：张新生，江苏胜家律师事务所律师。 上诉人陆启芳因与被上诉人李兵房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020××皖04**民初3613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陆启芳的委托诉讼代理人朱明，被上诉人李兵及其委托诉讼代理人张新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆启芳的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回李兵的一审诉讼请求；判决李兵赔偿陆启芳损失23200元。事实与理由：一、一审法院认定陆启芳与李兵之间签订的《房屋转让协议》有效错误。案涉《房屋转售协议》中的房屋于2016年11月份被淮南市政府认定为被罚没的建筑物，且已被拆除；案涉房屋建在上窑林场（国家所有的林地××范围内，陆启芳与李兵之间买卖房屋的协议明显符合合同法第五十二条关于合同无效情形的规定。二、一审判决陆启芳返还李兵购房款450000元错误。陆启芳与李兵之间签订的《房屋转售协议》无效，依据合同法第五十八条的规定，陆启芳返还李兵购房款450000元，李兵应同时返还案涉房屋，虽案涉房屋已被政府罚没，李兵应向陆启芳支付折价补偿。合同签订时，陆启芳与李兵均了解案涉房屋无合法有效的产权证明，双方在此交易过程中均存在过错，损失应当均担（450000元××。三、李兵未将陆启芳后期添附物品的单据交给陆启芳，导致的损失由李兵承担。双方达成协议后，陆启芳就将原始购房协议、围栏收条等票据原件交给李兵，一审中，李兵一直未将围栏收条返还给陆启芳，围栏花费23200元且系案涉房屋出售给李兵之前的添附，该损失应由李兵承担。 李兵辩称，陆启芳的上诉理由没有任何依据。李兵买房时并不知道房子是违建，合同上也清楚的约定可以办理两证，且陆启芳也承诺可以办理两证；双方之间不存在恶意串通行为，因双方以前并不认识，没有利益关系，无恶意串通的故意；一审判决陆启芳返还购房款450000元正确；陆启芳隐瞒事实真相，其损失应向政府主张，围栏系房屋附属物，要求李兵赔偿损失不当。 李兵向一审法院起诉请求：判令陆启芳返还购房款450000元,赔偿损失50000元。 一审法院认定事实：李兵向陆启芳购买了位于淮南市坡紧邻林场家属区的二层楼房（无门牌号××。2018年7月28日，双方签订《房屋转售协议》，内容为：“甲方（出售方××：陆启芳乙方（购买方××：李兵……1、甲方转售的住房位于淮南市坡的＃楼，（原上窑林场林场家属房，共二层、含院子××，……2、房屋转售金额为人民币肆拾伍万元整，乙方先期支付定金元整，甲方移交房屋钥匙。甲方转售房屋属于毛坯房，水、电尚未到户，余款待水、电到户后本年当月付清。……4、甲方所建（本房产××房屋、土地应属合法有效，如因违法建筑所产生的纠纷及造成的损失，由甲方赔偿全部房款。5、本房暂无正规房产证明，甲、乙双方签订本协议后本房产权（用益权××属于乙方，如需要，甲方负责联系建设方为乙方办理房产证明，费用由乙方承担。……该协议一式四份，甲方、乙方、双方证明人各持一份。自签订日起生效。甲方：陆启芳（签名××乙方：李兵（签名××证明人：陈志宏、魏波2018.7.28”。合同签订后，2018年8月30日李兵通过银行转账将450000元购房款支付给陆启芳，陆启芳将其原购房协议、发票等原始凭证移交给李兵。另查明，2018年11月16日淮南市国土资源局发布《关于上窑林场范围内有关建筑物拆除公告》，内容为：“经市委、市政府研究同意，决定于近期对上窑林场范围内有关建筑物进行拆除。现将有关事项公告如下：一、拆除范围：原淮南市东山水泥厂、原淮南市奥利尔肥料厂地块范围内的被罚没建筑物。二、请以上拆除范围内的滞留户于2018年11月26日前腾空房屋。逾期不腾空房屋，将依法处置。……2018年11月16日”，本案案涉房屋位于拆除范围内，已被拆除。 一审法院认为，本案争议焦点归纳为：一、涉案房屋买卖合同是否有效及李兵有无重大过错；二、李兵诉请有无事实与法律依据，应否得到支持。 关于本案《房屋转售协议》是否有效及李兵有无重大过错的问题。陆启芳辩称该合同无效，李兵在订立合同时存在重大过错，李兵并非善意相对方，且该合同第四条显失公平，将房屋被拆除的的风险转移给陆启芳，该条款是格式条款，李兵未向陆启芳提示该条款，该条款应认为无效。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一××一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二××恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三××以合法形式掩盖非法目的；（四××损害社会公共利益；（五××违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，李兵与陆启芳均是完全民事行为能力人，能够独立实施民事法律行为。双方签订的《房屋转售协议》系双方平等自愿签订的，通过庭审可知，合同签订时有见证人在场，不存在欺诈、胁迫的情形。该协议的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，故该合同合法有效，对陆启芳的答辩意见不予采纳。 关于李兵要求陆启芳返还购房款450000元及赔偿损失50000元有无事实与法律依据，应否得到支持。陆启芳辩称李兵是自愿认可对房屋的所有权并承担风险，且房屋拆迁后，李兵并未在第一时间向政府部门登记，没有与陆启芳协商，也没有交还陆启芳的原始购房凭证，剥夺陆启芳享有补偿及维权的可能性。依据双方签订的《房屋转售协议》第四条“甲方所建（本房产××房屋、土地应合法有效，如因违法建筑所产生的纠纷及造成的损失，由甲方赔偿全额房款”。现案涉房屋已被拆除，按照合同约定陆启芳应当返还李兵所支付的购房款450000元。对于李兵要求陆启芳赔偿损失50000元的诉讼请求，因李兵购房时明知案涉房屋无合法不动产权证，仍坚持购买该房屋，因此造成的损失应当由李兵自行承担，综上，对李兵的诉讼请求部分予以支持。陆启芳可在返还本案购房款后，凭原始购房合同及付款凭证，与向其卖房者协商解决或另案诉讼。判决：一、陆启芳于本判决生效后十日内一次性向李兵返还购房款450000元；二、驳回李兵的其他诉讼请求。案件受理费8800元，依法减半收取计4400元，由李兵负担440元，由陆启芳负担3960元（应于本判决生效后七日内交至我院××。 二审中，陆启芳为证明其上诉观点，向本院提交如下证据，本院组织质证并认证如下： 证据一、收条。证明：陆启芳为案涉房屋进行了围栏添置（价款23200元××。 李兵质证认为，真实性无异议，围栏是房子的一部分。 本院对该证据的真实性予以确认,但对其关联性不予确认。陆启芳一审并未提出反诉要求赔偿围栏花费23200元损失，二审提出此节要求，不予处理。 证据二、行政处罚决定书及法律文书送达回证。证明：案涉房屋是违建。 李兵质证认为，现在才看到这个文件，政府认为是违建就是违建，如果知道就不会买。 本院对该证据的真实性予以确认。 二审对一审查明的事实予以确认。 根据双方上诉与答辩的理由，本院归纳本案二审争议焦点为：一、陆启芳是否应返还李兵购房款450000元；二、李兵是否应赔偿陆启芳财产损失23200元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案合同标的物无证据证明有规划、施工许可等，故涉案房屋转售协议属于无效合同。一审此节认定不当，予以纠正。涉案房屋从签订买卖合同到支付款项、被拆除时间跨度较短，故合同无效后，陆启芳因该合同取得的财产，应当予以返还。一审就涉案购房款返还的处理结果并无不当，予以维持。关于陆启芳上诉主张李兵应同时返还案涉房屋，但案涉房屋已被政府罚没，无法履行。陆启芳上诉主张李兵对合同无效也有过错，李兵应当在返还房屋不能情况下承担因合同无效造成的损失一节，陆启芳可另行主张。对陆启芳二审提出围栏花费23200元损失，可以一并另行主张。 综上所述，一审判决对涉案合同效力认定存在瑕疵，但裁判结果正确，故对陆启芳的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8398元，由陆启芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年十二月十四日 法官助理李长梅 书记员李时雪 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一××原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二××原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三××原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四××原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。