湖南省张家界市永定区人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘0802民初2698号原告：李祥东，男，1954年3月1日出生，苗族，住湖南省张家界市永定区。被告：李颖锋，男，1983年3月24日出生，苗族，住张家界市。原告李祥东与被告李颖锋物权纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告李祥东向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理张国用（2005）第0147号国有土地使用权变更登记过户手续；2.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与妻子离婚后，为了自已居住和生活方便，独自购买了吴芸、吴梅英、吴新英三姐妹位于张家界市永定区××路××号××房××栋。吴家三姐妹依据涉案房地产补充协议的约定内容，对旧房翻修申请规划许可手续。2005年3月21日，取得张家界市规划局建设用地规划许可，2005年3月22日，取得张家界市规划局发放的张规许［2005］106号行政许可决定书。取得翻修许可后，原告因无资金，为解决贷款，将涉案房屋和土地使用权登记在被告名下，借被告之贷款15万元。该贷款本息均有原告偿还，于2014年中旬还清。涉案房屋的两证也由原告持有。翻修完成后，涉案房屋一直居住、管理、使用和出租至今。为了解决涉案房屋登记人与实际权利人不相符的客观事实，双方经协商，既以“赠与”的名义将登记在被告名下的涉案房屋的两证变更登记到原告名下。原告按照赠与合同的约定内容履行以被告名义借的贷款，且经被告同意提前于2014年5月7日还清贷款，并取得了两证。但原告要求被告协助办理过户时，被告以种种理由不予配合。原告先后两次以涉案房屋归原告所有起诉，但二审法院以涉案房屋取得4层半规划，没有变更行政规划相对人为由驳回原告起诉。但登记在被告名下的涉案房屋土地使用权，是原告购买取得，仅仅错误登记在被告名下，原告已使用长达十多年之久，被告无异议且双方早有书面变更登记约定，完全符合法律规定的变更登记过户要求，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告李颖锋辩称，1、赠与合同不是被告的真实意愿，是原告以断绝父子关系为要挟，强迫被告所签。且《赠与合同》并未公证和变更登记，是无效的。2、涉案旧房屋及土地是被告贷款以及原告赠与受赠取得。3、原告以所谓的错误登记及其它理由要求变更登记提起诉讼，不属于民事诉讼范畴。根据原、被告的当庭陈述及本院采信的证据，可以认定如下法律事实：1、原告李祥东与黄平原系夫妻，被告李颖锋系李祥东与黄平所生。2004年8月2日，原告李祥东与黄平离婚。2、原告李祥东与吴芸、吴梅英、吴新英于2004年8月18日签订《房屋买卖协议》，协议约定吴芸、吴梅英、吴新英将父母遗留的位于××路××号××号××栋砖木结构的旧房以228000元的价格出售给原告李祥东。协议签订后，因原告李祥东不能办理房屋翻修手续，又于2005年1月12日与吴芸、吴梅英、吴新英签订《房屋买卖补充协议》，补充协议约定由吴芸、吴梅英、吴新英以吴芸、吴梅英、吴新英的名义申办房屋翻建手续，得到批准后，由原告李祥东出资修建。2005年5月26日，吴芸、吴梅英、吴新英取得建设规划许可证，许可证确定的总建筑面积为195平方米，建设用地面积为265.21平方米，底层建筑面积为195.47平方米，建筑层数为1层。2005年6月29日，原告李祥东通过出售房屋和贷款等方式筹集了228000元交给了吴芸、吴梅英、吴新英。2007年6月24日，原告李祥东与田绪祥签订了《工程承包协议》，协议约定李祥东将所购买的天门路167号住宅基脚工程以12000元的价格发包给田绪祥施工，工期15日。基脚工程完工后，2007年7月9日，原告李祥东与刘元清签订《房屋修建工程协议》，协议约定李祥东将所购买的天门路167号住宅主体工程以80元每平方米的价格发包给刘元清施工，工期2个月15日。3、诉争土地上建有房屋，房屋共计4层半，约900平方米。该房屋建好后，尚未办理房屋所有权证。原告李祥东于2007年12月20日将该房屋出租给杨建平。4、原告李祥东因其他原因需将购买的吴芸、吴梅英、吴新英的房屋登记在被告李颖锋的名下，便以被告李颖锋的名义与吴芸、吴梅英、吴新英签订了一份与以原告李祥东名义签订的内容、时间相同的《房屋买卖协议》，2005年3月30日、4月4日，位于张家界市永定区××路××号的房屋所有权证及土地使用权证变更为被告李颖锋。根据填发日期为2005年4月4日的“房权证张房证字第0×**号”房屋所有权证记载，房屋所有权人为李颖锋，房屋坐落于永定区××路××号，产别为私有房产，房屋结构为砖木，房屋总层数为1层，所在层数为1层，建筑面积为193.67平方米。竣工年月为六十年代。5、2010年8月8日，原告李祥东（受赠人）与被告李颖锋（赠与人）签订《赠与合同》，约定将登记在被告李颖锋所有的位于张家界市永定区××路××号的房屋所有权证及土地使用权证在原告李祥东还清该房屋的抵押借款后取回两证后，将上述房屋所有权证和土地使用权证变更为原告李祥东。6、2020年5月7日，原告李祥东要求确认位于张家界市永定区××路××号××层的房屋由原告李祥东所有为由向本院提起诉讼，本院于2020年6月3日作出（2020）湘0802民初931号民事判决:位于张家界市永定区××路××号××层房屋（面积195.47平方米）由原告李祥东所有。被告李颖锋不服，提出上诉。2020年7月20日，张家界市中级人民法院作出（2020）湘08民终489号民事裁定书，以本案诉争房屋未取得建设工程规划许可证，李祥东请求确认违法建筑房屋权利归其所有，不属于人民法院民事案件受案范围为由，裁定撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802号民初931号民事判决，并驳回被上诉人（原审原告）李祥东的起诉。原告李祥东不服,向湖南省高级人民法院申请再审,经过审查,2020年9月30日,湖南省高级人民法院作出（2020）湘民申2679号民事裁定书,驳回李祥东的再审申请。本院认为：本案争议的焦点是涉案房屋的国有土地使用证能否进行单独的变更。根据国务院颁发的《不动产登记暂行条例》第八条的规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。所谓不动产单元，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第五条的规定，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。从上述规定来看，案涉土地上有建筑物的，房屋所有权证与国有土地使用证两证合一，只能办理不动产证，不能单独办理国有土地使用证。涉案房屋虽以吴芸等三人的名义办理了建设工程规划许可证，但彼时吴芸等三人已将房屋出卖给原告李祥东，行政许可的相对人已经发生了变化，原告李祥东理应按行政许可的要求重新办理建设工程规划许可手续或依法办理行政许可相对人的变更手续，在原告取得上述手续之前，涉案房屋仍然属于未取得建设工程规划许可证的建筑物，其合法性的认定属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院的受案范围，应不予受理，已经受理的，则应驳回起诉。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告李祥东的起诉。案件受理费100元，退还原告李祥东。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇二〇年十二月二十一日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；……对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。