辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1596号 上诉人（原审被告）：辽宁中珠房地产开发有限公司，住所地盘锦市双台子区双星路东五金机电汽配城**，现地址为盘锦市双台子区铁东街道中珠天琴湾11栋1-101。 法定代表人：许德来，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王**，男，1987年3月13日出生，汉族，辽宁中珠房地产开发有限公司员工，住辽宁省东港市。 被上诉人（原审原告）：徐松林，男，1963年1月7日出生，汉族，无职业，住盘锦市双台子区。 被上诉人（原审原告）：葛玉霞，女，1966年4月10日出生，汉族，无职业，住盘锦市双台子区。 上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司因与被上诉人徐松林、葛玉霞房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省盘锦市双台子区人民法院（2020）辽1102民初1835号民事判决，提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼，被上诉人徐松林、葛玉霞经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法驳回被上诉人的原审请求；3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，上诉人没有违反购房合同约定，造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的原因是因为双台子区政府不履行合同的原因造成的，属于不可抗力的原因。盘锦市双台子区政府没有按照当时与上诉人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）中第四项、第六项履行，盘锦市双台子区政府没有按照合同把“电力外网”接入小区是造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的主要原因。综上所述，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人诉求。 被上诉人徐松林、葛玉霞未出庭，未提供书面答辩意见。 原审原告徐松林、葛玉霞向一审法院起诉请求：1.判令被告给付办房照不能的违约金1,820.94元;2.本案的涉诉费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年4月24日网签《商品房房屋买卖合同》交齐房款：267,044.00元人民币，买下中珠天琴湾小区的4号楼1单元501室86.75平方米的房屋，于2015年9月28日办理《中珠天琴湾二期入户通知书》入住。《商品房买卖合同》第二十条关于房屋登记规定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起（3）年日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之0.1的违约金。现在原告购买的房屋已入住多年，而被告至今不能按合同规定向产权登记机构提交办理房照的所需资料，造成原告的房屋至今不能办理房照。故此，原告多次找被告协商，要求被告按合同规定给付办理房照不能的违约金，而被告拒绝给付违约金。无奈，原告诉至法院。 原审被告辩称：1.答辩人对被答辩人提出的诉讼请求不认可，被答辩人提出的赔偿数额是在没有任何事实依据的情况下提出的无理要求，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求；2.答辩人没有违反购房合同约定，造成被答辩人房屋所有权证书没有办理下来的原因：是因为政府不履行合同的原因造成的，属于不可抗力的原因。具体事实是：双台子区政府没有按照当时与答辩人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）中第四项、第六项履行而造成的。第四项（详见合同第三页）约定：乙方（答辩人）或者乙方的关联企业在铁东新城区域开发的、在2013年12月31日前开工的所有商住项目，如满足下列条件之一，自本合同生效之日起5年内，免交城市基础设施配套费；……：（一）注册资金外资比例超过50%的项目；（二）开发主体为上市公司、世界五百强企业的项目；（三）经区级以上政府认定的重大服务业项目。答辩人全部具备合同约定的条件，并且完全按照合同约定时间开工。第六项（详见合同第四页）约定：甲乙双方约定，土地一级开发项目每年结算两次，结算日分别是6月30日和12月31日。需要结算的收入，主要是土地出让收入；支出主要包括征地及动拆迁费用、回迁房工程建设费用、市政基础设施建设费用、管理费用、设计费用、宣传费用、利息等。答辩人按照合同约定把土地出让金付给了双台子区政府，可是双台子区政府没有履行合同，至今未完善项目周边的市政基础建设（如配电外网）。综上所述，因为双台子区政府违约，给答辩人造成了不可抗拒的力量。没有给答辩人对接城市基础设施中的“电力外网”接入小区工程，造成了现在被答辩人的房屋所有权证书办理不了。所以请求法院依法驳回被答辩人的诉求。 一审法院认定事实：原告与被告于2019年4月24日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发建造的位于中珠天琴湾二期4-1-502房屋，房屋总价款267,044.00元。合同的第八章第二十条第（二）项对违约条款作了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起3年内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”。合同签订后，原告足额向被告交纳了购房款267,044.00元，并于2015年9月28日办理入住。但截止到起诉之日，被告尚未为原告办理房屋所有权证书。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已向被告交纳足额购房款，被告未按合同约定期限为原告办理房屋所有权证书，根据合同第八章第二十条第（二）项的规定，被告应承担相应的违约责任。关于违约金数额的问题，原、被告已在《商品房买卖合同（预售）》中对违约金的计算方式做了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起3年内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”，原告于2015年9月28日办理入住，按照合同约定，2018年9月29日完成房屋所有权登记的期限届满，原告主张违约金从违约之日起计算至起诉之日止，故被告应从2018年9月29日起至2020年8月10日共计682天，以267，044.00元为基数按照日万分之0.1的利率向原告支付违约金，违约金的数额为267,044.00元×0.1/10000×682天=1,821.24元，超出原告诉请数额。本院以原告诉请数额为限，支持1,820.94元。本院予以支持。关于被告提出的造成己方违约的事由系第三方的原因，本院认为不属于不可抗力，故被告的抗辩理由本院不以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告辽宁中珠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告徐松林、葛玉霞违约金1,820.94元。如果未按本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告辽宁中珠房地产开发有限公司承担。 本院查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容合法，该合同具有法律效力，双方应按合同约定履行义务。按合同约定，上诉人应在商品房交付之日起约定期内办理该商品房的房屋所有权证书，但上诉人没有履行该合同义务，上诉人应按合同约定向被上诉人支付违约金。上诉人辩称系盘锦市双台子区政府不履行与其签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）约定的义务，没有给上诉人按城市基础设施“电力外网”接入小区工程，造成上诉人没有按照与被上诉人合同约定内容履行，属于不可抗力。因不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，并非政府不履行的情形，故对上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费50元，由上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉新 审判员  韩雪姣 审判员  董千里 二〇二〇年十二月十四日 书记员  柳思宇