福建省福州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）闽01行终675号 上诉人（原审原告）福州市鼓楼区树汤路172号温泉东汤小区业主委员会，住所地福州市鼓楼区树汤路**。 法定代表人林良生，业委会主任。 被上诉人（原审被告）福州市自然资源和规划局，住，住所地福州市仓山区南江滨西大道******/div> 法定代表人吴建青，局长。 委托代理人魏凯。 委托代理人张月红，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 原审第三人福州市不动产登记和交易中心，住所地福州，住所地福州市鼓楼区福屿路**> 法定代表人林京洪，主任。 委托代理人魏凯。 原审第三人福州宜发房地产开发有限公司，住所地福州市古，住所地福州市古田路**福达商厦** 法定代表人庄惟春。 上诉人福州市鼓楼区树汤路172号温泉东汤小区业主委员会（以下简称温泉东汤小区业委会）因诉被上诉人福州市自然资源和规划局（以下简称福州自规局）房屋行政登记一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102行初213号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。 原审认为，当事人提起行政诉讼应当符合法律规定的起诉条件。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条第（一）项规定，原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。本案中，原告提交的《建筑面积计算表》第一页载明：“上坡道1，私有78.45；上坡道2，私有63.25；二层上坡道1，私有89.07；二层上坡道2，私有64.26；累计295.03”，第一页载明：“机动车库，私有3648.75；2＃、4＃配电房，私有14.76；小区总电房，私有322.79；值班室，私有11.9；共有面积3998.19，累计总4293.22”，上述表中的“共有分摊”项下均为空白。原告主张表内“共有面积3998.19”系指共有产权面积3998.19平方米，被告主张该“3998.19”实际是计算人员为了最后方便统计东汤小区2＃-4＃楼连接体总累计数，将“机动车库3648.74、配电房14.76、小区总电房322.79、值班室11.90”合计数3998.19予以记载，以便累计而已。原审法院认为，上述建筑面积计算表中的“建筑面积”项下明确区分为“私有”和“共有分摊”两项，上述机动车库面积等均记载在“私有”项下，虽然第二页的“共有面积”内横向填写了“3998.17”，但“3998.17”纵向上仍在“私有”项下，且3648.714＋14.76＋322.79＋11.90＝3998.19；295.03＋3998.19＝总4293.22能够印证3998.19系机动车库3648.74、配电房14.76、小区总电房322.79、值班室11.90四项私有数字的累加，此处的“共有面积”应指“共计有”而非“共同所有”，故原告的主张原审法院不予采信。被告提交的福州市人民政府文件榕政地【2006】460号《福州市人民政府关于东汤小区停车位土地使用权出让的批复》载明“经研究，同意温泉公园建设指挥部经市政府榕政地【1998】1338号用地批复取得的，位于鼓楼区××街道××路××号××小区××＃号楼，连接体一层第6-20号、第37-60号、第77-100号共63个停车位所分摊的394.8平方米的划拨土地使用权改为出让，并办理土地使用权出让手续；土地用途为商业（停车位）”可以证实诉争机动车库的土地使用权属于温泉公园建设指挥部。原告主张机动车库属小区全体业主所有，但未能提供相关证据支持，故原告主张其对诉争机动车库享有产权，证据不足以支持，原告无法证明与诉争机动车库有利害关系。另外，根据原告提供的福州市人民政府于2018年6月1日回复“林良生等同志”的榕政信复核【2018】12号《信访事项复核意见书》中第一项复核请求事项：“你们代表鼓楼区温泉街道温泉东汤小区业主要求：1.恢复该小区2＃-4＃楼连接体1层原规划功能；2.归还2＃-4＃楼连接体1层停车位使用权等信访事项，不服鼓楼区政府作出的复查意见。”及第二项复核认定：“根据市规划局、市不动产登记和交易中心的核查情况，鼓楼区温泉街道树汤路172号温泉东汤小区有鼓楼区温泉公园建设指挥部开发建设，系拆迁安置房。2002年，市规划局核发该项目《建设工程规划许可证》【榕规（2002）建202号】，其中记载2＃-4＃楼连接体1层使用功能为停车库，并备注“机动车车库及配套”。2005年，市不动产登记和交易中心办理了2＃-4＃楼连接体的房屋首次登记，2＃-4＃楼连接体1层登记为01-112车位、值班室、自行车库、配电房。根据市不动产登记和交易中心核查情况，2＃-4＃楼连接体1层06-20、37-60、77-100共63个车位房屋所有权和国有土地使用权登记为福州宜发房地产开发有限公司，土地用途为商业（停车位）”，可以证实，原告于2018年6月1日已知晓诉争机动车库登记在福州宜发房地产开发有限公司（以下简称宜发公司），现其于2019年4月23日向原审法院提起诉讼，已超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条“公民法、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为其六个月内提出”的规定。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十六条、四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（九）项、第六十九条第一款第（一）项、第（二）项之规定，裁定驳回原告福州市鼓楼区树汤路172号温泉东汤小区业主委员会的起诉。 上诉人向本院提起上诉称，原审裁定认定事实错误，适用法律、法规错误。一、上诉人有20年的诉讼时效。根据行政诉讼法第四十六条第二款、行政诉讼法解释第四十二条、物权法第九条规定，本案适用的起诉期限应该是二十年，而不是原审裁定的六个月，适用法律错误。二、错误裁定上诉人无法证明与诉争机动车库有利害关系。1.从相邻权来说，该诉争机动车库在小区建筑区划内，诉争车库与上诉人是上下层，而且是上诉人的架空层。2.根据物权法第七十四条，上诉人使用停车库有优先权。3.根据房屋登记办法第三十一条，共有部分不颁发房屋证书，但有初始登记。初始登记簿上应该有注明是东汤小区共有部分。被上诉人至今未出示对其不利的该证据，说明东汤小区没有初始登记或者有初始登记，被上诉人不敢拿出来。4.建设单位温泉公园建设指挥部（下称温泉公园指挥部）在申请转移诉争机动车库前没有取得专有部分产权登记，其没有处置权。且根据物业管理条例第二十七条、五十七条规定，建设单位不能擅自处分共有部分配套设施，否则违法。5.温泉公园指挥部无开发商、建设商必备资质证书和许可证，无税务登记，不具备开发房地产项目资质，更没有买卖商品房权利，其转移诉争机动车库违法。三、温泉公园指挥部和被上诉人未办理初始登记违法，原审按照被上诉人逻辑，认定东汤小区没有公共配套设施，小区底层、总电房、配电房、值班室、管理房、停自行车库都是私有的，不顾事实，极其错误。四、根据最高人民法院（2017）最高法民申2817号裁判标准，同案必须同判。温泉公园指挥部无资格转卖诉争机动车库，且2＃-4＃楼连接体所占土地是宗地共有，土地随着房子产权转移已经变为共有宗地。被上诉人一房两卖，为原审第三人宜发公司办理转移登记违法。五、东汤小区未取得《建筑工程规划许可证》、《规划建设许可证》，无法办理初始登记，未取得权证的停车位及共有部分，属于全体业主共有，在此情况下被上诉人为宜发公司办理诉争机动车库转移登记手续是知法犯法。六、本案历经15个月审结，上诉人未收到延长审限通知。综上，请求：1.撤销被上诉人将诉争机动车库的所有权和使用权转移登记给原审第三人宜发公司的榕房权证Ｇ字第0××2号《房屋所有权证》；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人福州自规局、原审第三人宜发公司、原审第三人福州市不动产登记和交易中心未向本院提交书面意见。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条第（三）项规定，提起行政诉讼应当有具体的诉讼请求和事实根据。本案中，上诉人提交的《建筑面积计算表》中的上坡道、机动车库、配电房、小区总电房、值班室等项目，其中载明的“私有”，仅是指其所占有的建筑面积，并不是代表物权意义上的“私有”或“公有”，其中“共同共有”应该是“共计有”，且从该表中的“共有分摊”可见，上述建筑面积未分摊至各小区业主。从双方提供的证据来看，东汤小区2#-4#楼连接体部分底层的建设工程规划为停放汽车的停车库。而且就案涉63个停车位所分摊的394.8平方米，经福州市人民政府批复同意由划拨土地使用权改为出让，并办理土地使用权出让手续；土地用途为商业（停车位）。为此，鼓楼区人民政府、温泉公园指挥部与原福州市国土资源局签订了《福州市国有土地使用权出让合同》，诉争63个停车位用地由划拨转为出让，用地出让金由温泉公园指挥部缴纳，诉争停车位作为商业用途，使用权属于温泉公园指挥部，上诉人与诉争63个停车位不具有利害关系。从原审第三人所购买的63个停车位的组成部分看，其中因鼓楼区在开发建设温泉公园时，因地块调整而无偿补偿给原审第三人27个车位，按市场价销售给原审第三人36个车位，建设单位温泉指挥部与原审第三人宜发公司之间就机动车库出售签订了《商品房买卖合同》。上诉人在起诉时所称，东汤小区在市政府特事特办，在安置七年后即2005年才进行产权登记手续。原审第三人购买的上述63个停车位的产权办理，亦是经过市政府多次会议研究，协调有关部门予以办理解决的。综上，上诉人就温泉指挥部享有专有部分且已转让给宜发公司的诉争机动车库提起本案诉讼，其提交的证据不足以证明其与诉争机动车库有利害关系，其起诉应予驳回。另外，上诉人诉称“事实上，从1997年年底小区建成交付使用到被告为宜发公司办理转移登记产权的6年期间，一直是东汤小区业主作为停车场使用”，原审第三人宜发公司办理产权转移登记为2006年，诉争机动车库已转移所有权和使用权至原审第三人，上诉人在主张权利的过程中理应知晓案涉停车位已被转移买卖的事实，其于2019年9月才提起本案行政诉讼，已超过原《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定的最长2年的起诉期限，上诉人主张本案应适用20年的最长起诉期限，不予支持。原审裁定驳回上诉人的起诉，并无不当，但适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，认定上诉人的起诉超过六个月起诉期限，适用法律错误，本院予以指正。综上，上诉人的上诉理由及诉请均不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项的规定,裁定如下: 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王小倩 审 判 员 郑 鋆 审 判 员 张厚磊 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 李 升 书 记 员 陈佳怡