山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁民终3077号 上诉人（原审原告）：王金国，男，1962年9月20日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。 委托诉讼代理人：杨统河，山东统河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭蕊，山东统河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：济南源利置业有限公司，住所地山东省济南市天桥区洛安路28号办公楼二层。 法定代表人：周伯勤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李丹，女。 被上诉人（原审被告）：济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会，住所地山东省济南市天桥区金泉小区31号。 法定代表人：孙希波，该居委会主任。 委托诉讼代理人：司玲玲，山东保君律师事务所律师。 上诉人王金国因与被上诉人济南源利置业有限公司（以下简称源利公司）、济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会（以下简称北闸子居委会）第三人撤销之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民撤4号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王金国上诉请求：撤销(2020）鲁01民撤4号民事裁定书，指令一审法院进行实体审理。事实和理由：原裁定认定事实错误。1.王金国作为房屋承租人，对原案诉争的房屋享有要求继续使用即继续履行租赁合同的权利，是有独立请求权的第三人。王金国依据与北闸子居委会签订的《拆迁补偿安置协议》对诉争的尚品清河B1号楼1-113号房屋占有使用，本质是租赁合同关系，合法有效。源利公司应当知道北闸子居委会接收该房屋后使用收益，也知道北闸子居委会将该房移交他人使用的情况，但仍坚持诉讼并要求返还房屋。参照最高人民法院(2014）民抗字第23号民事判决，转租房屋尚受“买卖不破租赁原则”的保护，原案双方诉争尚不涉及所有权转移，更不应当影响王金国权益。王金国有权主张取得房屋权益的一方继续履行王金国与北闸子居委会签订的《拆迁补偿安置协议》。2.原判决结果与王金国有法律上的利害关系。原案判决结果为北闸子居委会将包括王金国使用的尚品清河B1号楼1-113号房屋在内的六套房屋返还源利公司，而尚品清河B1号楼1-113号房屋由王金国依与北闸子居委会签订的《拆迁补偿安置协议》使用收益，该判决结果直接影响到王金国对房屋的合法使用收益权，影响到王金国与北闸子居委会的合同权益不能继续实现，显然与王金国有法律上的直接利害关系。根据《民事诉讼法》第五十六条之规定，王金国为该案有独立请求权的第三人，原案判决结果与王金国有法律上的利害关系，具备法律规定的提起第三人撤销之诉的主体资格。一审裁定对王金国的主体资格认定错误。请求贵院依法撤销原裁定，指令一审法院进行实体审理。 王金国向一审法院起诉请求：1.依法撤销济南市中级人民法院（2019）鲁01民终10340号民事判决；2.案件受理费、保全费等费用由源利公司、北闸子居委会承担。 一审法院认定事实： （一）济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初4380号案件相关情况。 源利公司与北闸子居委会商品房预售合同一案，源利公司向济南市天桥区人民法院起诉请求：1.解除源利公司与北闸子居委会签订的6套《济南市商品房买卖合同》；2.北闸子居委会将上述房屋恢复原状后向源利公司腾退；3.北闸子居委会向源利公司支付房屋总价款5%的违约金，共计635,001.50元；4.北闸子居委会承担所有诉讼费用。 该案认定事实：2011年，源利公司作为卖方，北闸子居委会作为买方签订《尚品•清河商品房认购协议书》，约定北闸子居委会自愿向源利公司定购尚品•清河项目Ｂ1-1-101、Ｂ1-1-102、Ｂ1-1-111、Ｂ1-1-112、Ｂ1-1-113、Ｂ1-1-205、Ｂ1-1-206、Ｂ1-2-101、Ｂ1-2-102、Ｂ1-2-103号房，建筑面积合计为3880.16平方米，建筑面积暂以政府测绘部门所出具的测绘报告为准；房产价款为每平方米7000元，总金额共计27161120元；北闸子居委会自愿支付认购商品房的定金500万元，该定金在签订商品房买卖合同后可抵作购房款，不再予以退还；北闸子居委会需在接到源利公司电话通知或其他适合的方式通知后三日内到尚品清河售楼处签署商品房买卖合同、交付购房款及办理贷款手续，如逾期，则视为北闸子居委会违约，源利公司有权解除协议，将北闸子居委会认购的商品房另行销售、不退还已交付认购定金；协议第六条约定：《商品房买卖合同》经源利公司与北闸子居委会双方正式签署后，本认购协议书效力终止。2011年12月21日，北闸子居委会向源利公司交纳500万元，源利公司为北闸子居委会出具500万元的收据，该收据载明500万元为Ｂ1-1-101、Ｂ1-1-102、Ｂ1-1-111、Ｂ1-1-112、Ｂ1-1-113、Ｂ1-1-205、Ｂ1-1-206、Ｂ1-2-101、Ｂ1-2-102、Ｂ1-2-103号房款。同年12月27日，北闸子居委会向源利公司交纳500万元房款，源利公司为其出具收据。2017年12月22日，源利公司作为甲方，北闸子居委会作为乙方签订《结算协议》，载明：“鉴于甲乙双方共同签订的《尚品清河商品房认购协议书》，其中约定，乙方（北闸子居委会）向甲方（源利公司）购买尚品清河项目十套商铺，房号分别为：Ｂ1-1-101、Ｂ1-1-102、Ｂ1-1-111、Ｂ1-1-112、Ｂ1-1-113、Ｂ1-1-205、Ｂ1-1-206、Ｂ1-2-101、Ｂ1-2-102、Ｂ1-2-103，经双方协商乙方只购买其中六套商铺房号为：Ｂ1-1-101、Ｂ1-1-102、Ｂ1-1-111、Ｂ1-1-113、Ｂ1-2-102、Ｂ1-2-103，单价7000元／平方米。已成交六套商铺总价款为：12700030.00元，目前乙方已向甲方支付了1000万元，仍欠甲方2700030.00元未付。现甲乙双方就上述事项结算如下：一、双方签订的《尚品清河商品房认购协议书》变更为：乙方购买甲方六套商铺，房号为：Ｂ1-1-101、Ｂ1-1-102、Ｂ1-1-111、Ｂ1-1-113、Ｂ1-2-102、Ｂ1-2-103，单价7000元／平方米。总价款为：12700030.00元。二、乙方应于本协议签订之日起5日内带公章到甲方处签订正式的《商品房买卖合同》并办理网签手续。三、甲方为乙方开具购房发票。但发票需暂时由甲方保管。待乙方付清全部房款后向乙方交付。四、乙方应于2018年1月15日前向甲方支付2700030.00元的剩余房款。五、甲方待乙方付清全部房款后，协议乙方办理产权登记手续。六、待甲乙双方上述权利义务履行完毕后，视为双方已签订的《尚品清河商品房认购协议书》全部履行完毕。双方不再向对方承担任何债权债务……”同日，源利公司作为出卖人、北闸子居委会作为买受人分别签订六份商品房买卖合同，该六份合同上约定的北闸子居委会向源利公司购买的房屋分别为：天桥区尚品清河Ｂ1号楼2-103，建筑面积39.48平方米，房款为276360元；Ｂ1号楼1-111，建筑面积33.41平方米，房款为233870元；Ｂ1号楼1-113，建筑面积1277.24平方米，房款为8940680元；Ｂ1号楼1-102，建筑面积314.04平方米，房款为2198280元；Ｂ1号楼2-102，建筑面积33.41平方米，房款为233870元；Ｂ1号楼1-101，建筑面积261.89平方米，房款为1833230元。以上六份商品房买卖合同均约定北闸子居委会应于合同签订当日一次性付清全部购房款；源利公司应于2017年12月30日前将取得分期综合验收备案证明的房屋交付给北闸子居委会使用，出现特殊原因的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，源利公司可据实予以延期，该情况包括买受人没有按照合同约定付款等情况。2018年7月16日，源利公司向北闸子居委会发出《催款函》，要求北闸子居委会于收到催款函之日起三日内向源利公司交付2700030元购房款，并按合同约定支付违约金，逾期未付源利公司将解除《商品房买卖合同》，追究北闸子居委会的违约责任。北闸子居委会已收到该催款函。另查明，2013年9月6日，涉案济南市天桥区尚品•清河Ｂ1-1-101、Ｂ1-1-102、Ｂ1-1-111、Ｂ1-1-113、Ｂ1-2-102、Ｂ1-2-103号房屋现登记在源利公司名下，房屋产权证号为天233122，现登记坐落分别为济南市天桥区××路××号××小区××号楼××号××号楼××号楼××号楼××号楼××号楼××。 该案判决：一、解除济南源利置业有限公司与济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会于2017年12月22日就济南市天桥区尚品清河Ｂ1号楼1-101、Ｂ1号楼2-102、Ｂ1号楼1-102、Ｂ1号楼1-111、Ｂ1号楼2-103、Ｂ1号楼1-113号房屋签订的编号分别为销售（字）201731947825、销售（字）201731947490、销售（字）201731948062、销售（字）201731947618、销售（字）201731947359、销售（字）201732516647的《商品房买卖合同》；二、济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会于判决生效之日起三十日内向济南源利置业有限公司返还济南市天桥区尚品清河Ｂ1号楼1-101、Ｂ1号楼2-102、Ｂ1号楼1-102、Ｂ1号楼1-111、Ｂ1号楼2-103、Ｂ1号楼1-113号房屋（现坐落为济南市天桥区××路××号××小区××号楼××号××号楼××号楼××号楼××号楼××号楼××）；三、济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会于判决生效之日起十日内向济南源利置业有限公司支付违约金635001.5元。案件受理费10250元，由北闸子居委会负担。 （二）济南市中级人民法院（2019）鲁01民终10340号案件相关情况。 北闸子居委会不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初4380号民事判决，向济南市中级人民法院提起上诉。 该案二审认定事实同一审认定事实一致。 该案二审认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方当事人在合同中约定了北闸子居委会逾期交付购房款源利公司有权解除协议，北闸子居委会被催款后仍未支付剩余购房款，源利公司要求解除合同符合上述法律规定。北闸子居委会在该案一审审理时正在接受天桥区监察委员会调查，不能认定是北闸子居委会不支付购房款的理由，北闸子居委会未按合同约定付款已经构成违约，对北闸子居委会主张没有违约的意见法院不予采信。该案一审判决北闸子居委会向源利公司支付违约金并无不当。北闸子居委会抗辩与源利公司存在其他的债权债务关系，源利公司对北闸子居委会该意见不予认可，双方在合同中亦没有约定进行抵销，对北闸子居委会上述意见法院不予采信。 综上所述，北闸子居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,250元，由北闸子居委会负担。 一审法院经审理查明：2009年7月10日，王金国（乙方）与北闸子居委会（甲方）签订一份拆迁补偿安置协议，约定：第一条被拆除房屋情况：乙方房屋坐落于天桥区××路××号，建筑面积1000平方米，房屋用途商业房。第二条乙方承诺于2009年7月5日将房屋腾空并交由甲方拆除。第三条甲、乙双方一致同意。由甲方采取货币补偿和有偿提供一定年限出租房屋的方式对乙方进行补偿安置，具体标准如下：……（二）甲方所提供的房屋位于济南市洛安路，面积为1000平方米左右。（三）甲方同意自交房之日起，乙方免费使用房屋十五年。期满后由乙方按日租金0.8元每平方米缴纳。有偿使用三十年。 后北闸子居委会出具情况说明称，北闸子居委会向王金国提供了尚品清河B1-1-113号楼一至二层门头房共计1132平方米。 2013年7月12日，王金国与王永生签订一份商铺租赁合同，将上述B1-1-113号商铺租赁给王永生使用。北闸子居委会对上述事实予以认可。源利公司对上述事实不认可，认为王金国与北闸子居委会之间存在串通。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条明确规定将提起第三人撤销之诉的主体限定为对原审诉讼当事人双方的诉讼标的有独立请求权的第三人和对当事人双方的诉讼标的没有独立请求权、但与案件处理结果有法律上利害关系的第三人，即有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。一审法院（2019）鲁01民终字第10340号案件是商品房预售合同纠纷，系源利公司与北闸子居委会之间基于履行双方之间签订的《商品房买卖合同》所产生的纠纷，王金国非商品房买卖合同当事人，亦非涉案房屋的权利人，对于原案诉讼标的不具有独立请求权，故王金国不是原案有独立请求权第三人。王金国与北闸子居委会就涉案B1-1-113号房屋之间实际系房屋租赁合同关系，与源利公司、北闸子居委会之间的房屋买卖合同非同一法律关系，原案处理结果与王金国并不具有法律上利害关系。故王金国亦非本案无独立请求权第三人。如因源利公司主张权利，致使王金国无法对租赁物使用、收益，其可依据合同法规定，要求减少租金或不支付租金，或者依据与北闸子居委会之间签订的拆迁补偿安置协议要求北闸子居委会承担相应的责任。综上，王金国不具有提起本案第三人撤销之诉的原告主体资格。王金国在诉讼过程中向一审法院提起财产保全申请，要求保全济南市天桥区泺安路18号尚品清河小区二区1号楼B1-1-113号房屋，一审法院认为本案系第三人撤销之诉，王金国请求的是撤销原案判决，并无财产确权或给付内容，其提起的财产保全申请，一审法院不予准许。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，一审裁定：驳回王金国的起诉。 本院认为，第三人撤销之诉的第三人仅局限于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的有独立请求权的第三人或者案件处理结果与其有法律上的利害关系的无独立请求权的第三人。第一，（2019）鲁01民终10340号案件审理的是源利公司与北闸子居委会之间的商品房预售合同纠纷，王金国不是商品房买卖合同当事人，对该案诉讼标的不享有独立请求权，不属于有独立请求权的第三人。第二，2009年7月10日，王金国与北闸子居委会签订《拆迁补偿安置协议》，约定北闸子居委会提供位于济南市××路××平方米的房屋供王金国使用，但未明确房屋具体情况。后北闸子居委会出具说明，称提供的是案涉尚品清河Ｂ1-1-113号楼一至二层门头房。王金国基于《拆迁补偿安置协议》所享有的合同权益提起本案第三人撤销之诉，即使（2019）鲁01民终10340号案件的处理结果可能对其合同利益产生影响，亦不属于第五十六条规定的与案件处理结果有法律上的利害关系的无独立请求权第三人。因此，一审认定王金国不具备提起本案第三人撤销之诉的主体资格，并无不当。 综上，王金国的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  张 磊 审 判 员  陈东强 审 判 员  陈 浩 二〇二〇年十二月八日 法官助理  刘小玉 书 记 员  马抒祺