福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异281号 案外人：颜志杰，男，1980年12月17日出生，汉族，住厦门市同安区。 申请执行人：平安银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区展鸿路莲前街道************，统一社会信用代码913502006782752433。 主要负责人：林海彪，行长。 委托诉讼代理人：刘玲玲、李毅芬，北京大成(厦门)律师事务所律师。 被执行人：陈向斌，男，1986年1月3日出生，汉族，住厦门市同安区。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司厦门分行与被执行人陈向斌金融借款合同纠纷一案中，案外人颜志杰提出执行异议，请求中止对被执行人陈向斌名下位于厦门市同安区××＃楼××层××室房产的查封。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人颜志杰称，思明法院在执行（2019）闽0203执6876号裁定书过程中，所涉及的被执行人陈向斌、李丽双名下址在厦门市同安区××＃楼××层××室房产，系案外人颜志杰于2016年8月29日向陈向斌、李丽双购买的，在购买当天颜志杰已按照合同约定支付定金75万元，被执行人陈向斌出具《收据》。同时，陈向斌名下银行账户：6212××××6427，系陈向斌就上述房屋的还贷账户，每期还贷金额6100元，在2016年9月案外人颜志杰购房后，由颜志杰按月支付购房贷款，因此，该银行账户中的款项都是颜志杰的，而并非陈向斌。目前，案外人已支付了全部购房款项，该房产属于案外人颜志杰所有。另外，2016年8月29日，被执行人陈向斌、李丽双将本案讼争房产过户等事宜全权委托给案外人颜志杰指定的第三人黄亚志，办理讼争房产相关事宜。交房后，一直由颜志杰实际占有使用；2017年12月23日，案外人颜志杰缴纳讼争房产物业费、公维金、预收水电费等。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，本案中，2016年8月29日已签订合法有效的书面买卖合同；且在2017年9月已合法占有该不动产；同时，已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记。完全符合以上规定。基于以上事实，案外人特向思明法院提出书面异议，请求中止对被执行人陈向斌名下址在厦门市同安区××＃楼××层××室房产查封等强制执行措施。本案相关费用由申请执行人和被执行人承担。案外人提供《房产预约买卖协议书》（编号0000813）、收据（编号：×××56）、建设银行ＤＣＣ储蓄活期明细查询、（2016）厦思证内字第2830-2832号公证书、收款收据（物业费、公维金、预收水电费）等证明其主张。 申请执行人平安银行股份有限公司厦门分行辩称，一、案外人与被执行人陈向斌、李丽双签订的《房产预约买卖协议》不排除为事后补签，在法院查封被执行人陈向斌之前并未签订合法有效的《房产预约买卖协议》。1、从案外人提供的《房产预约买卖协议》签名处备注如下内容：本人陈向斌因被法院执行，将房贷卡改为李丽双的工行卡，卡号…，陈向斌签字，并注明时间为2020年2月24日，可见陈向斌系在2020年2月24日补充前述内容，而从答辩人与陈向斌金融借款合同纠纷一案诉讼到执行均未能联系到陈向斌，案外人却能在2020年2月24日找到陈向斌完成签字，明显不符合常理，既然陈向斌能在2020年2月24日补签，那整份合同的形成时间不排除事后补签的可能。2、从房产买卖协议第十四条来看，双方并未约定到房管局办理产权变更登记的时间及相应的违约后果，如果异议人系善意买受人，对办理产权变更登记这种重大事项在协议中未做任何约定，明显不符合常理，不排除这份房产买卖协议系事后补签的，串通逃避债务，侵害答辩人合法权益的可能。二、案外人所提供证据不能证明其已支付全部价款。诚如按照案外人提供的《房产预约买卖协议》约定的付款方式及其提供的付款凭证，案外人仍有15万元及银行贷款余额尚未支付给陈向斌，因此不足以证明异议人己支付全部价款。2、无证据证明异议人每月支付给陈向斌、李丽双6100元的款项是否为讼争房产的每月按揭款，是否与本案有关联，因此无法证明案外人已支付全部款项的主张。三、案外人主张讼争房产至今未过户到案外人名下非案外人自身原因未办理过户登记，该主张不能成立。案外人既然已经办理陈向斌、李丽双委托给黄亚志的全权委托公证，黄亚志在(2017)闽0203民初5224号案件中自认案外人系其老板，案外人完全可以办理过户登记手续，而且从补签房产买卖协议的事实上看，其也可以联系上陈向斌，但是异议人迟迟未进行办理过户登记手续，只能是案外人故意拖延拒不办理，对其主张并非其原因导致的无合理解释，其怠于行使自己的权利，导致无法过户的结果，案外人自身存在过错。四、案外人主张实际合法占有讼争房产的证据不足。1、异议人所提供的《收款收据》显示客户名称为：8#3401陈向斌、李丽双，足以证明陈向斌、李丽双仍是讼争房产的业主，占有使用讼争房产，并非案外人占有使用；出具时间为2017年12月23日，但是物业费(2018.1.1-2018.6.30)、公维金（2018.1.1-2018.6.30)，明显不符合常理；无证据证明福建金帝物业有限公司系讼争房产的物业管理公司，有出具物业费收款收据的资格；2017年12月23日，案外人支付费用并非由物业公司收取，而支付给个人，无法证明林葱英与物业公司的关系，无法证明案外人已实际支付物业费等相关费用的事实，更无法证明案外人已于法院查封之前占有使用讼争房屋。2、本案案外人未能提供有效证据证明讼争房产自法院查封之前由其占有使用，应当承担举证不能的不利后果。案外人并不具备最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，案外人主张其符合对讼争房产具有能够排除执行的权利没有事实和法律依据。故此，案外人并未获得排除执行的权利，因此，请法院依法驳回案外人的异议申请。 本院查明，原告平安银行股份有限公司厦门分行与被告陈向斌金融借款合同纠纷一案，本院作出（2018）闽0203民初16732号民事判决书，判决：“陈向斌应于本判决生效之日起十日内偿还平安银行股份有限公司厦门分行借款本金246757.41元及利息、罚息、复利(暂计至2018年10月29日的利息、罚息、复利为11889.15元，之后的罚息以逾期本金为基数，按月利率1.53%上浮50%计收，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息、复利均计至实际还款之日止)，同时支付保全费1763元。”该判决书已于2018年12月14日发生法律效力。陈向斌未按时履行生效法律文书确定的义务，平安银行股份有限公司厦门分行向本院申请强制执行，本院于2019年6月17日立案执行。在本案诉讼期间，根据平安银行股份有限公司厦门分行的申请，本院已采取以下财产保全措施：于2018年11月13日冻结被告陈向斌名下位于欣盛园8#楼34层3401室的房产所有权，保全期限为三年。 另查明，2016年5月31日，李丽双、陈向斌取得厦门市同安区××＃楼××层××室房产预告登记，不动产证明号为：闽（2016）厦门市不动产证明第0××8号。另根据《个人购房借款／担保合同》、《厦门市预购商品房抵押权预告登记申请表》、《厦门市不动产登记信息查询结果》记载，厦门市同安区××＃楼××层××室房产于2016年6月24日办理抵押登记，权利人为中国工商银行股份有限公司厦门市分行，不动产登记证明号：闽（2016）厦门市不动产证明第0××8号。 另查明，案外人与被执行人陈向斌及其配偶李丽双于2016年8月29日签订《房产预约买卖协议书》（编号：0000813），约定陈向斌与李丽双同意将其已购买坐落于欣盛园8＃楼34层3401室卖给案外人，购房总价为184万元。本协议签订当日，案外人应当支付定金75万元。双方同意，购房款分2次支付：案外人应于该产权过户到乙方指定名下时向陈向斌、李丽双支付人民币15万元。协议补充：上述产权银行按揭款余额为人民币94万元整（以银行实际清单为主），于2016年9月1日开始转由颜志杰承担并支付。陈向斌、李丽双应于签订本协议当日将房产交付给案外人。该协议下方备注：“本人陈向斌因被法院执行，将房贷卡改为李丽双工行卡，卡号：6212××××6497，签名：陈向斌，2020.2.24。” 此外，颜志杰向本院提供了一份《收据》（号码：×××56），记载“兹收到颜志杰（身份证号码：350221198012××××）交来购买厦门市同安区××＃楼××层××室房产定金75万元，收款人：陈向斌，日期：2016年8月29日。”此外，根据颜志杰提供的建设银行ＤＣＣ储蓄活期明细查询结果显示，2016年8月29日，颜志杰向陈向斌转账75万元，自2016年9月23日至2020年1月23日，颜志杰每月向陈向斌6212××××6427账户转账6100元。自2020年2月25至2020年9月23日，颜志杰每月向李丽双6212××××6497账户转账6100元。 此外，颜志杰向本院提供了一份《收款收据》和一份微信转账记录截图。《收款收据》显示2017年12月23日，客户名称：陈向斌、李丽双，缴纳物业费（2018.1.1-2018.6.30）、公维金（2018.1.1-2018.6.30）、预收水电费2507.4元，收款单位为福建金帝物业有限公司厦门分公司，收款人林葱英。 另查明，2016年8月29日，李丽双、陈向斌至厦门市思明区公证处办理全权委托公证书（（2016）厦思证内字第2830号），委托书载明李丽双、陈向斌在其权限范围内委托黄亚志（公民身份号码350212198310××××）代办坐落于厦门市同安区××＃楼××层××室房产的办理和领取产权证、土地证、还贷、解押、出售、抵押、出租、诉讼等与房产相关的全部事宜。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人虽支付首付款及依约支付银行按揭款，但按照《房产预约买卖协议书》约定，其还有15万元购房款为支付，案外人未承若将剩余价款交付法院执行。另，案外人自述被执行人陈向斌、李丽双将讼争房产过户等事宜经公证全权委托给案外人指定的第三人，案外人未提供证据证明其在签订合同后,长达两年多时间未办理房产过户登记非因其自身原因。案外人颜志杰的执行异议不符合上述规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人颜志杰的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年十二月十一日 代书记员 易麦娜 附件：案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。