辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7552号上诉人(原审被告)：张汝红，女，1975年3月19日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人(原审原告)：杨春萍，女，1968年3月30日生，汉族，住吉林省梅河口市。上诉人张汝红因与被上诉人杨春萍租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张汝红上诉请求：1.撤销一审法院退还被上诉人租金30,553元及押金1000元的判决，依法改判2019年12月25日至2020年4月16日的费用不应该由上诉人单方承担，应该各承担一半，8月7日一审开庭之日之后的上诉人愿意承担，之前的应该由被上诉人承担。2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案的凯旋商城于2019年12月25日发生火灾，仅有不超过10天的封闭期，2020年1月5日至1月20日凯旋商城便组织了为期半个月的广场集中售卖活动(有售卖视频为证)，之后从2020年1月25日开始受全国疫情影响，按照大连市新冠疫情防控工作要求，限制人流聚集场所的经营活动，该行为是政府统一部署，与凯旋商城失火无关。一审庭审中被上诉人称不知道有该活动也未曾参加售卖活动，没有资金再上货无法继续履行合同。但是在其微信朋友圈2020年1月17日和18日两天均有由其本人发布的在广场售卖的叫卖视频(有视频为证)。2020年3月13日被上诉人在朋友圈发布了其新店开业的视频，被上诉人的这种行为严重掩盖了事实真相，恶意干扰一审法院对事实的正确判断，由此可见一审法院采纳了虚假证词作为证据属于认定事实错误。商场物业于2020年4月上旬通知各业户做好开业准备，而被上诉人在明知商场即将营业的情况下，于4月14日自行搬离商场，拒绝履行合同，并谎称合同目的无法实现，存在明显的恶意违约行为。在此情况下一审法院支持被上诉人单方面解除合同，却要求上诉人遵循诚实信用原则予以接受以减少自身损失，这是严重的不公平原则，无任何法律依据，有偏袒之嫌，对于上诉人所遭受的损失视而不见，放纵违约方，漠视弱者的合法权益，明显违背了公平公正的法律原则。2.有证为据凯旋商城因意外失火的区域，只占全商场面积的1/65(中冶国有单位占有全商场面积的50%)。全市各大商场(大菜市商城，宏浮地下商城、胜利广场地下商城、振富茶城、温州城、西安路中央大道等商城)匀因疫情陆续在三四月开始营业。上诉人认为凯旋商城4月17日恢复正常营业，合同完全可以正常履行。并不是解除合同的理由。如被上诉人愿意继续履行合同，上诉人情理上也愿意协商解决营业时间问题(比如适当延长合同期限)。据上诉人了解没有以上商场的租户因疫情影响生意而跟房东解除合同的。3.造成2019年12月25日至2020年4月16日期间不能正常经营的过错方不是上诉人。做生意本身也存在风险，不论从情理还是从法理一审法庭都没有法律依据判上诉人承担此次事件的所有责任.试问：如果被上诉人在租赁期间生意兴隆会给上诉人分享多余的利润吗？显然是不可能的!那为什么当生意出现了风险之后却要找上诉人承担损失呢？因此一审法庭的判决成全了被上诉人的利益，却损害了上诉人的基本利益，有失公允。4.被上诉人一审起诉请求法院判令解除租赁合同，一审开庭日是2020年8月7日。说明在这之前租赁合同是合法有效的。就算一审法院判令解除合同也不应该是从2020年4月17日开始计算所要退还的租金。2020年4月17日至2020年8月6日合同仍然有效存在，此期间租金理应由被上诉人承担。5.合同中的押金1000元是店铺使用期间的保障金：(1)用来维护商铺租赁合同的正常进行，商铺的正常使用。(2)商铺到期是否有缺损。是否正常交还商铺的钥匙及电卡。(3)被上诉人无意向续约时，在合同到期前两个月保证协助上诉人张贴出租广告。以上几点出现任何一种违约行为上诉人是有权扣除押金的。2020年4月16日被上诉人在没经过上诉人同意的情况下自行撤出商铺，钥匙电卡均没交还上诉人手中，上诉人也没有验收商铺。以上行为属于被上诉人主观单方面违约解除合同，应该承担违约责任，该押金没有理由退还。6.按照最高院《关于依法妥善审理涉及新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第二款规定，“疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”本案涉及的凯旋商场早已恢复营业，合同完全可以继续履行，而被上诉人明知可以履行却要求法院强行判令解除，主要就是由于疫情的原因，按照最高院的规定诉讼不应得到支持。对于实际出现的困难，上诉人同意通过协商减免部分租金或免费延长租期的方式解决，而对于强行要求解除合同的诉请，上诉人不予认可，且该请求也违反了最高院的上述规定，不应得到支持。这种恶意违约行为，得到一审法院的支持，凯旋商场所有房东的合法权益一无是处。一审法院的判决已经严重影响了社会经济秩序及交易的平稳性，已经引发了蝴蝶效应，凯旋商城更多的租户已在陆续效仿起诉房东退还剩余租金。已经导致凯旋商场大面积动荡，造成上诉人无法正常出租商铺，给上诉人造成了严重的经济损失，也严重影响到上诉人的正常生活。上诉人是离婚单身，因身体原因没有正常稳定工作，所有经济来源只有凯旋商铺租金，每月还要承担2566元的房贷(有照片为证)。综上所述，一审法院事实认定错误，适用法律错误，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，法律的目的在于定纷止争，根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，任何的诚实信用原则，公平原则都是建立在双方基础权益之上的。杨春萍辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：2020年1月16日杨春萍就起诉了，开庭日期是2020年8月7日，按照法定程序，应该3个月内开庭审理，如果3个月内开庭，合同根本无法履行，合同目的无法实现，解除合同毫无疑问，不存在违约。杨春萍向一审法院起诉请求：解除原被告之间的商铺租赁合同，退还已付租金37,180.82元（41,000元-41,000元÷365天×34天）及押金1000元。一审法院认定事实：原告经被告同意从他人处转租到案涉铺位经营。2019年10月18日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于大连市西岗区凯旋商场地下二层A区107号商铺，租期自2019年11月21日至2020年11月20日，年租金41,000元，押金1000元。合同签订后原告给付被告租金41,000元。2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对大连市西岗区菜市街1号火灾现场予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。同日，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知。大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。嗣后，大连大都会物业管理有限公司向经营业户发出错时取货通知，安排经营业户在凯旋广场上甩卖货物。2020年2月3日，大连大都会物业管理有限公司向业户发出《通知》，内容为：为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，确保您和他人的健康与安全，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，各施工单位、材料厂家均未开工，导致我司设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作，请各位业户给予理解和支持。目前我司员工正常上岗，人员每日测量体温，佩戴口罩，进入现场巡视，排查安全隐患，统计设备损失情况，并全面开展公共设施消毒通风工作。希望我们共同努力，做好防护，万众一心，共克时艰。2020年2月16日，大连大都会物业管理有限公司向业户发出《关于延期开业通知》，内容为：为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，确保您和他人的身体健康与安全，结合商城目前实际情况，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。感谢广大业户的理解与支持。2020年3月22日，大连市西岗区消防救援大队经调查后，作出西消火认字【2020】第0002号《火灾事故认定书》，认定起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。2020年6月19日，大连市公安消防局作出大消火复字【2020】第0006号《火灾事故认定复核决定书》，认定大连市西岗区消防救援大队作出的西消火认字【2020】第0002号《火灾事故认定书》认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法，起火原因认定正确，予以维持。另查，2020年1月4日，原告微信联系被告，要求退租，被告未同意。2020年4月上旬，大连大都会物业管理有限公司通知各业户做好开业准备，商城于2020年4月17日恢复开业。2020年4月15日，原告以微信的方式通知被告已清空案涉店铺，2020年4月16日到商场取钥匙。一审法院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情的发生，商城延期开业，原告租赁的商铺无法正常经营，2020年4月17日才恢复开业，此期间原告无营业收入，合同未实际履行。因此，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间，即2019年12月25日至2020年4月16日期间原告已付的租金12,805元（41,000元/年÷365天×114天取整），被告应予返还。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，原告应继续履行合同，现原告已明确表示不履行合同且于2020年4月16日自行搬离案涉商铺，故支持原告解除合同的诉讼请求，但原告应承担相应的违约责任。同时，原告已腾空店铺并要求被告接收，被告应遵循诚实信用原则予以接收以减少自身损失。因双方未对承租方提前解除合同及相应违约责任作出约定，但鉴于双方合同期限至2020年11月20日才届满，一审法院酌定原告按60日租金承担赔偿责任，剩余2020年6月16日至2020年11月20日期间预付租金17,748元（41,000元/年÷365天×158天取整）被告应返还原告。以上被告应返还原告租金共计30,553元（12,805元+17,748元）。原告主张的押金1000元合理，应予返还。据此，一审法院判决:一、解除原告杨春萍与被告张汝红签订的《商铺租赁合同》。二、被告张汝红于判决生效之日起十日内返还原告杨春萍租金30,553元、押金1000元。三、驳回原告杨春萍其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取377元（原告已预交），由原告杨春萍负担77元，被告张汝红负担300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：证据1、被上诉人朋友圈截图3张，拟证明一审时被上诉人曾经说没有参加过地上售卖活动，但朋友圈显示其参加过地上售卖，被上诉人一审陈述不正确；证据2、业户的微信群截图2张，被上诉人把部分房主包括上诉人列入黑名单，导致案涉店铺现在很难出租。被上诉人质证意见：关于证据1，对于广场售卖，被上诉人知道时已经没有地方了，有个业户王铁男说忙不过来，让被上诉人帮忙售卖，该截图可以看出，是被上诉人帮王铁男卖，货都不是被上诉人的，关于2020年3月13日老家开店视频，和本案毫无关联；证据2，房东没有给退钱的都被业户列为黑名单了，但是这个不是被上诉人发的。本院经审查认为，本案系关于案涉商铺的租赁合同纠纷，至于被上诉人是否参加地上售卖及是否另行开店与本案无关联性，故证据1不予采信；证据2信息并非被上诉人发布，与本案无关联性，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查，双方签订的《商铺租赁合同》中约定：出租方为保证店铺的安全使用及交接店铺的顺利进行，收承租方押金1000元，终止合同退铺时无意外全额返还承租方。该节事实有业经双方举证、质证的《商铺租赁合同》在卷为凭，可以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、2019年12月25日至2020年4月16日期间租金12,805元上诉人是否应返还给被上诉人杨春萍；二、被上诉人诉请解除双方之间签订的《商铺租赁合同》是否应予支持；三、若解除合同，2020年4月17日至2020年8月6日租金应如何处理；四、押金1000元是否应予返还。关于争议焦点一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人签订的《商铺租赁合同》期限为2019年11月21日至2020年11月20日。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被上诉人已支付该期间全部租金，上诉人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间被上诉人无法正常使用案涉房屋。原审判令上诉人返还2019年12月25日至2020年4月16日期间租金12,805元，具有事实与法律依据，应予维持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。即对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等情况，不能强制要求当事人继续履行合同。本案中，2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已经消除，被上诉人本应继续履行合同，但被上诉人已明确表示不履行合同并于2020年4月15日通知上诉人其已经清空案涉商铺，并告知上诉人2020年4月16日到商场取钥匙。案涉《商铺租赁合同》在事实上已不能继续履行，租赁合同的性质也不适于强制要求被上诉人继续履行。故被上诉人诉请解除《商铺租赁合同》，一审在判令被上诉人承担解除合同违约金的情况下予以支持，并无不当。关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上诉人主张即便解除合同，一审开庭前的租金也应该由被上诉人承担。而被上诉人系2020年4月15日搬离案涉商铺，并于次日即通知上诉人到商场取钥匙，上诉人怠于领取钥匙致使租金损失扩大的不利后果应由上诉人自行承担。一审结合剩余租赁期限，酌定扣除60日租金作为被上诉人单方解除合同应承担的违约责任后，判令上诉人返还2020年6月16日至2020年11月20日期间的租金17,748元，并无不当。关于争议焦点四，双方签订的《商铺租赁合同》中约定：出租方为保证店铺的安全使用及交接店铺的顺利进行，收承租方押金1000元，终止合同退铺时无意外全额返还承租方。二审中上诉人主张被上诉人自行撤场，未经上诉人验收商铺，属被上诉人单方违约解除合同，应承担违约责任，上诉人不应返还押金。本案中，双方对于商铺未进行当面交接系因双方对于合同是否应予解除意见不同造成，被上诉人已经承担了单方解除合同违约金，考虑公平原则，在上诉人未能举证证明被上诉人对案涉商铺有损坏的情况下，一审判令上诉人返还押金1000元并无不妥。综上所述，上诉人张汝红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元（上诉人已预交），由上诉人张汝红负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年十二月二十一日书记员 张文秀