四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终864号 上诉人（原审原告）：陈帅，男，1991年9月5日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：陈子宜，上海段和段（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊简文，四川盛豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安岳县凯丽房地产开发有限责任公司，住所地四川省安岳县岳阳镇学沟湾路**。 法定代表人：谢贻伟，总经理。 上诉人陈帅因与被上诉人安岳县凯丽房地产开发有限责任公司(以下简称凯丽公司)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2020）川2021民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈子宜、樊简文到庭参加诉讼。被上诉人凯丽公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈帅的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2020）川2021民初2147号民事判决书的第一项、第二项、第四项判决，改判限被上诉人在判决书生效之日起九十日内完成竣工验收，且向上诉人交付房屋不动产权证书;2.改判由被上诉人支付上诉人逾期办理和转移登记房权证违约金（违约金以268934元为基数，自2019年9月23日起按每日万分之一计算至房屋权属证实际交付之日止，算至2020年5月31日，违约金暂记6750元）；3.改判由被上诉人支付小区公共绿地等设施未达到综合验收标准违约金（违约金以268934元为基数，自2018年1月1日起按每日万分之一计算至综合验收之日止，算至2020年5月31日，违约金暂记25007元）;4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：1.一审法院认定被上诉人将修建完毕但未完成竣工验收的商品房交付给上诉人与本案客观事实不符。被上诉人修建的建设工程已竣工验收，被上诉人只是辩解市政道路未竣工，消防设施无法安装等设施尚未完善，但未向法庭出示相关证据予以证明，不能否认被上诉人向上诉人交付的商品房等建设工程已竣工验收的事实。2.一审法院认定小区部分业主有对房屋进行装修使用行为，客观上对被上诉人迟延办证亦存在一定的负面影响缺乏事实根据。被上诉人通知上诉人接房，并告知上诉人房屋已经过竣工验收，各项手续合法、齐全，上诉人才接房，上诉人主观上不具有过错。上诉人接房后，向物管缴纳了物管费、装修垃圾费等，在物管的监督、管理下对接收的房屋进行装修，没有对房屋造成任何损害。3.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定应在2017年9月30日小区内公共绿地等设施达到综合验收标准，由于被上诉人在一审法院审理中自认小区未完成综合验收，一审法院也认定小区未进行综合验收，能充分证明小区内公共绿地等设施未达到综合验收标准，上诉人不需要再举证。被上诉人作为开发商，对建设工程的竣工验收资料、各项设施、设备验收资料负有制作、整理和保管的责任，被上诉人应当就小区内公共绿地等设施达到综合验收标准承担举证责任，一审法院反而要求上诉人承担小区内公共绿地等设施未达到综合验收标准举证责任，违反了证据规则。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，综合验收的范围包含竣工验收，只有竣工验收合格，综合验收才能合格。柠都欧城未完成竣工验收的事实已经被一审法院确认，那么就可以确定公共绿地等未达到综合验收标准。柠都欧城小区外围的绿地、植草砖停车场等至今均未建设完成，被上诉人应当根据合同约定支付违约金。4.一审法院判罚的违约金违反了法律规定。对于上诉人与被上诉人双方在《商品房买卖合同》中约定的违约责任不违反法律规定，系双方真实意思表示，应受到法律保护。按照合同的约定，上诉人主张的违约金有事实根据和法律依据，应得到支持。对于上诉人与被上诉人约定的违约责任属于私法领域，公法不宜干涉，只要双方的约定不违反法律、法规的禁止性规定，就应受到法律的保护。上诉人的诉讼请求是根据被上诉人提供的格式合同中的约定而确定的，被上诉人在一审中提出该违约金约定过高请求法院调低，但却没有提供相应的证据证明该违约金的约定过分高于所造成的损失，一审法院不应当在被上诉人没有对该基础问题提供任何证据的情况下就调低违约金。本案中，违约金的约定是为了督促被上诉人积极履行合同义务，而一审法院将上诉人诉请的截止交付产权证之日止的违约金（变量）调整为一个固定金额，既无法律依据，也无事实依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，故在商品房买卖合同已经有约定，而被上诉人无法提供证据证明该约定过高的前提下，不应调低逾期办证的违约金，即使调低，也不应随意地确定为固定金额。 一审法院将交付房屋产权证的时间起点确定为“完成竣工验收之日”于法无据，将会导致判决无法执行。一审法院将被上诉人交付房屋产权证的时间起点确定为“完成竣工验收之日”既没有事实依据，也没有法律依据。该判决根本无法执行，因上诉人提起诉讼的原因就是案涉小区未竣工验收，未办理产权证，一审判决在案涉小区完成竣工验收后90日内交付房屋产权证书，而不对竣工验收时间进行限制，被上诉人很有可能一直拖延，不进行竣工验收，交付房屋产权证书将遥遥无期，无法得到执行，更加无法达到督促被上诉人积极履行合同义务的目的。首先，完成竣工验收并不是办理交付房屋产权证的前提条件。其次，被上诉人作为商品房买卖合同的出卖人，应当积极履行合同义务。被上诉人在一审中已经自认案涉柠都欧城小区未完成竣工验收的事实，而其所主张的竣工验收未完成系市政工程未完工所致并没有相应的证据予以证实，事实上也并不存在市政道路未完工的情况，因此，未进行竣工验收的责任完全在于被上诉人。综合上述事实和理由，一审法院的判决应予撤销，请求二审法院依法改判如上述目的。 凯丽公司未答辩。 陈帅向一审法院起诉请求:1.判令被告支付原告逾期交房违约金2527元；2.判令被告立即给原告办理所购买房屋的不动产登记证书；3.判令被告支付原告未办理房屋产权违约金（违约金以268934为基数，自2019年9月23日起按每日万分之一计算至不动产权证书交付之日止，算至2020年5月31日，其违约金为6750元）；4.判令被告支付小区公共绿地等设施未达到综合验收标准违约金25007元。 一审法院认定事实：安岳县凯丽房地产开发有限责任公司成立于2013年7月12日，其经营范围为：房地产开发经营。2015年11月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：原告向被告购买安岳县××镇××道“柠都欧城”1幢2单元第10层2-10-1号房屋；预测建筑面积69.17㎡，单价3887.45元／㎡，总价款268895元；原告采用贷款方式付款，首期可以支付总房款的55%，其余款项可以向中国银行股份有限公司安岳支行或住房公积金管理机构借款支付原告采用分期付款方式；被告应在2017年6月30日前交房，交付的商品房应具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款1?的违约金，并于实际交房之日起15日内支付违约金；原告同意委托被告代交各种契税，并在接受该商品房的同时将上述税费、专项维修资金、物业服务费用及其他办理权属证书所需的税费交给被告；因被告责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款1?的违约金；公共绿地、道路、停车场应在2017年9月30日达到综合验收标准，如在约定期限内未达到条件，自约定的期限起逾期60个工作日之后，被告每日按照买受人已付房款万分之一支付违约金；原告未按约定付清应付款的，被告可延期交房且不承担违约责任。 2015年10月31日，原告向被告交纳购房定金20000元。合同签订当日，原告向被告交付购房款128895元，剩余房款通过银行按揭贷款支付。2017年10月2日，原告向被告交纳购房面积补差款39元、契税5379元。原告先后共交纳购房款268934元。原告交纳房屋面积补差款的当日，被告将修建完毕但未完成竣工验收的商品房交付给原告。原告接收房屋后，小区部分业主对房屋进行了装修。至今，被告未为原告办理购买房的不动产权证书。 一审法院认为，原、被告所签买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。一、关于被告是否应向原告支付逾期交房和“柠都欧城”小区内公共设施至今也未进行综合验收违约金的问题。原、被告签订《商品房买卖合同》中约定“被告应在2017年6月30日前交付房屋”，但被告实际交房时间为2017年10月2日，其行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告对逾期交房应按合同约定支付违约金。对被告主张原告未依约在交房前支付面积补差款，属延迟交纳购房款，系原告违约在先，被告在交房时间上则享有先履行抗辩权，因被告未举证证明在合同约定的交房期限内通知原告接房并办理房款结算，故被告的该抗辩理由不能成立。关于被告是否应承担柠都欧城小区内公共绿地等公共设施未达到综合验收标准违约金的问题，因原告所举证据不足以证明其主张，故对原告的该项诉请不予支持。 二、关于被告应否及时向原告交证的问题。原告在接房时按合同约定向被告交纳了办证契税和工本费，以此表明被告负有办证义务及办证期限。被告未按“被告在2017年6月30日前交房”、“在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书”的约定履行办证义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告至今未办理并向原告交证已构成违约，其应承担及时向原告交付权属证书的义务。 三、关于被告是否应向原告支付逾期办证违约金以及违约金数额如何确定的问题。被告主张其所建工程至今未进行综合竣工验收，系市政工程未建设完工所致，可被告对其主张未举证证明，其应承担举证不能的法律后果，对其辩称理由不予采纳，故被告对该工程未进行综合竣工验收及至今未办理权属证书的结果应承担相应的过错责任。同时，当被告将未完成竣工验收的商品房交付原告等业主后，小区业主对房屋进行装修使用，其对发现建筑工程质量缺陷的发现以及为工程的综合竣工验收留下隐患，客观上对迟延办证亦存在一定的负面影响。根据公平和诚实信用原则，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，结合可能造成的实际损失及被告调低违约金的请求，兼顾合同履行情况和当事人的过错程度，酌情确定被告应当承担的违约金数额较为妥当。 综上所述，对原告要求被告交付房屋权属证书、承担逾期交房违约金的诉请符合法律规定予以支持；对要求被告逾期办理不动产权证书违约金的诉请部分予以支持，对该项违约金主张过高部分不予支持；对原告主张小区内公共绿地等公共设施未达到综合验收标准违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，案经审判委员会讨论并作出决定，判决：一、限被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司在安岳县××镇××道柠都欧城1幢楼完成竣工验收之日起六十日内向原告陈帅交付该幢楼2单元第10层2-10-1号商品房的不动产权证书；二、限被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈帅逾期办理房屋转移登记权属证书违约赔偿金2700元；三、限被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈帅逾期交付房屋违约金2474元；四、驳回原告陈帅的其它诉讼请求。 二审期间，上诉人向本院申请调查令，本院依法予以准许，并提供安岳县住房和城乡建设局提供的调查令回执、柠都欧城小区建设规划图、2020年11月4日拍摄的柠都欧城小区外围照片8张，本院对其真实性予以确认。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人的第一项上诉请求是否应予支持？2.小区公共绿地违约金是否应予支持？3.一审认定逾期办证违约金是否适当？ 一、关于上诉人的第一项上诉请求方面。上诉人向一审法院起诉请求是办理产权证书，并未起诉要求在判决书生效之日起九十日内完成竣工验收，故上诉人要求在判决书生效之日起九十日内完成竣工验收不属于本案二审程序审理范畴。关于交付房屋不动产权证书问题，一审法院根据实际情况，要求凯丽公司在完成竣工验收后六十日内办理不动产权证书并无不当，故上诉人第一项上诉请求，本院不予支持。 二、关于小区公共绿地违约金方面。上诉人主张凯丽公司承担小区公共绿地未达综合验收标准的违约责任，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，上诉人应当就其主张小区公共绿地未达综合验收标准的事实承担举证责任。从提交证据来看，上诉人提交照片等证据仅能证明小区外的街道绿地、停车场的情况，并不能据此实质性认定其诉讼请求小区公共绿地设施没有达到综合性验收标准，其应当自行承担相应举证不能的法律后果。上诉人主张涉案小区项目未进行综合竣工验收，但并不当然等同认定2017年9月30日小区公共绿地不符合综合验收标准，也未有相关证据表明未竣工验收是否因小区公共绿地不达综合验收标准引起。因证据证明力不足，故该主张不能成立，本院不予支持。 三、关于一审认定逾期办证违约金方面。本案中，凯丽公司未按照合同约定按期办证构成违约，依法应承担相应的违约责任。在违约责任大小及数额方面，因凯丽公司涉及债务较多，违约办证案件数量众多，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，兼顾违约责任、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素考虑，使开发商承担的违约金总额与其违约责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后致使其他债权人特别是房屋买受人权利无法兑现的情形出现，一审法院酌情认定违约金数额并无不当，故对上诉人要求按照合同约定计算违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，陈帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费527元，由陈帅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王旭东 审 判 员 林用政 审 判 员 陈光彬 二〇二〇年十二月三日 法官助理 谢 臻 书 记 员 周雪萍