北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10637号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋秀玉，女，1972年8月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵春春，女，1977年4月7日出生，汉族，住北京市海淀区。原审第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，该公司法务经理。上诉人蒋秀玉因与被上诉人赵春春以及原审第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初28951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋秀玉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判我无需向赵春春支付违约金15万元；2.判令赵春春支付我违约金47万元；3.一、二审诉讼费用由赵春春承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一、基本事实经过如下：2019年5月11日签署案涉房屋买卖合同前，我已明确告知汇鑫伟业公司我办过贷款，该公司员工告知我此次购房属于二套，只能贷款60万元；但购买赵春春的房子只有在算首套房且贷款120万元的情况下我才能付清首付款。由于我征信上没有贷款记录，所以我向汇鑫伟业公司要求按首套房120万元贷款，但对方店长杨晓蕾所起草的合同仍按照二套房60万元贷款，我再次告知并要求将贷款金额改为120万元，杨晓蕾回复说申请贷款时按照120万元。考虑到已经交了5万元定金，因此我无奈之下只能签订合同。但后续汇鑫伟业公司还是告知我只能按照二套房60万元的额度贷款，这增加了我支付首付款的压力，我找朋友借款失败筹不到足够的钱，因此将上述情况在合同签订之日后的两个星期内及时告诉了汇鑫伟业公司，并要求该公司将情况转告给赵春春并协商退还5万元定金，但汇鑫伟业公司告知我多次协商，赵春春均拒绝退还。5万元定金不退，我感到经济压力太大，让汇鑫伟业公司联系凑首付款以继续履行合同，期间确曾凑款失败过。之后，我到公积金中心查询了解到我可以贷款120万元。首付款资金缺口能够解决,我可以继续履行双方之间的买卖合同，我将此情况及时告知了汇鑫伟业公司，但该公司认为我只能贷款60万元，没有联系评估公司，于是我经人介绍自行寻找评估公司到案涉房屋去进行评估，但赵春春并不配合，还于次日突然向我发出解约通知，导致我未能办理公积金贷款。二、一审判决中赵春春和汇鑫伟业公司的诸多表述与事实不符。1.一审判决关于“赵春春在2019年5月13日办理了提前还贷并通知了蒋秀玉和汇鑫伟业公司，但蒋秀玉未及时履行，经多次催促仍不履行。在无首付款的情况下赵春春无法办理银行解押手续。后经赵春春和汇鑫伟业公司多次催促，蒋秀玉仍不愿意履行并确认不愿意再购买房屋”的认定有误。首先，赵春春的陈述故意颠倒时间，真实情况是我在合同签订后两个星期内告知她的，该点判决书中亦已确认；其次，在延期问题上，汇鑫伟业公司的表述足以认定我在7月15日之前一直在想办法筹钱，属于积极履行合同的情形；再次，关于合同约定的问题，是汇鑫伟业公司在合同上写错了贷款金额，才导致我凑首付款时间紧张不能在约定时间内支付首付款，并非我个人原因导致。因此无论是逾期还是合同约定支付首付款的责任都不在我。最后，在公积金中心查询之前，我首付款不够确实不能购买案涉房屋，但查询之后，我已经及时告知汇鑫伟业公司和赵春春能够凑齐首付款继续购买案涉房屋，一审判决中有关“并确认不愿意购买房屋”，是断章取义，与事实不符。2.一审判决中赵春春称系由于我的违约导致其换房计划不能进行并给其造成了损失。其陈述明显存在夸大和不实。首先，我并不是看房价下跌才拒绝履行的，而是汇鑫伟业公司写错贷款金额导致我资金压力增大而不得不逾期，且是赵春春解除合同拒绝履行合同。其次，赵春春所表述的换房一事也明显与事实不符，如果赵春春是在换房，准备购房款，其就不会在我告知其能够解决资金缺口问题的次日仍执意解除合同，其表述和言行自相矛盾。3.一审判决中所载关于合同无法正常履行的责任和返还定金部分，赵春春认为解除合同责任在我，并不属实。如前所述，合同无法正常履行的责任在赵春春，是赵春春恶意解除合同导致，我并无责任。4.判决书中所载汇鑫伟业公司关于合同无法履行原因在我的陈述与事实不符。我已将首付款不够的事实及时告知汇鑫伟业公司和赵春春。我未在约定时间前支付首付款的根源在于汇鑫伟业公司没有经过审查核实，没有听取我作为购房者的建议和要求在合同上写错贷款金额，增加了我作为购房者首付款资金压力导致，而且汇鑫伟业公司也没有及时组织我们协商延期支付事宜；合同无法履行的责任并不在我，而是赵春春解除合同，赵春春才是导致合同无法履行的主要责任人。三、一审判决认定事实的依据存在错误。1.一审判决认定我应承担违约责任并支付违约金，有失合同和法律的公平性原则。因为一审判决明确认定我与赵春春签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，而该补充协议中明确约定“非因甲方个人原因，不承担违约责任”，本案一审法院没有将此作为认定责任的依据，显然违背公平原则。2.上述补充协议明确约定有问题双方应友好协商以确保合同继续履行，但一审法院却将此约定排除在认定依据之外，仅认定赵春春有权解除合同，以偏概全，有失公正。3.一审判决中引用了合同法第八条，但事实上赵春春在发出解约通知后并未采取补救措施，其不提重签合同之事，而只是要求先付逾期利息，可见其没有诚意且当时合同处于解除状态，这样对我风险很大，这一定程度上也说明协商过程存在不公平、不对等。4.一审判决书认定“蒋秀玉未按约定支付首付款，致使合同无法履行，已构成违约”，该认定有误且有失公正。如前所述，我未按合同约定支付首付款的原因在于汇鑫伟业公司写错贷款金额增加我首付款支付压力，也没有组织我们协商延期解决问题；而且7月16日的微信记录中“还需要多长时间凑首付款”表明赵春春对于我首付款不能依约支付的处理是给我凑首付款的时间，延期支付首付款，是继续履行合同，并没有支付首付款违约金的要求，而且也没有限定我延期支付首付款的时间，微信中的“现在”可以是一个星期，也可以是一个月，两个月。我一直在凑首付款，处于履行状态，而非不想买，不履行合同，两者不能混为一谈。合同无法履行的原因是赵春春解除合同导致合同无法履行，责任并不在我。5.一审判决认为我关于赵春春违约的主张证据不足且与查明事实不符，该认定过于草率，缺乏严谨。首先，我在答辩状和庭审中一再陈述过，在赵春春与我解除合同前存在一房二卖的违约行为，对此事实赵春春不仅在与我的通话中承认，也体现在在我告知其能够解决首付款资金缺口继续履行合同的情况下急忙发出解除合同的通知的行动上，一审中赵春春为证明其损失提供的证据中对此也有体现；之所以建委处显示案涉房屋至今没有销售，是因为赵春春想要我支付违约金，担心查处其一房二卖的违约责任，销毁了一房二卖的证据。我提交的录音证据能够证明赵春春在解除合同之前已将案涉房屋卖与他人。一审法院没有对此事实进行深入调查就得出否认赵春春一房二卖的违约责任，认定有误。四、本案其他事实的说明。1.在我2019年8月31日给汇鑫伟业公司和赵春春发出解约通知回复函后，与其他房产中介联系，被告知我已于2019年5月失去购房资质。而在一手房买卖房屋合同交易中如果购房者在签订购房合同后失去购房资质，开发商会无责解约，退还购房者已交定金和购房款。因此二手房买卖合同交易也应执行同样政策，由赵春春退还我5万元定金。2.关于窦店看房一事，系我凑首付款失败后以及赵春春发出解约通知并多次拒绝协商后所为，并不能证明我是因为看上了窦店的房子而不想买赵春春的房子。3.赵春春的诸多表述存在混乱之处且与事实不符。赵春春在8月22日我与其沟通评估事宜时，明确表示要我付逾期利息才让评估师评估，并没有说按合同走交首付款和需要中介组织去评估，且其于我告知能够解决首付款问题的次日就急匆匆突发性地恶意解除合同，与其陈述自行矛盾；赵春春拒绝评估就是因为其不想卖了不再履行合同，已和他人签订购房合同，而非其所述的和我谈了多次，我不想买其才发的解约通知。五、赵春春和汇鑫伟业公司对合同履行情况、赵春春的损失等问题的诸多表述并不真实，一审法院将我对一些事实情况的澄清和确认以及补充协议中关于违约责任的约定排除在认定事实和违约责任的依据之外，所做的关于合同履行情况、双方过错程序以及违约造成的损失的认定是错误的。一审法院认定我承担违约责任并赔偿赵春春15万元判决有误，不是我应赔偿赵春春，而是赵春春不仅应退还我定金5万元，还应支付我违约金47万元。赵春春辩称，同意一审判决，不同意蒋秀玉的上诉意见。汇鑫伟业公司辩称，蒋秀玉未能按约定支付首付款，对赵春春构成根本违约，应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序正当合法。蒋秀玉的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。赵春春向一审法院起诉请求：1.判令蒋秀玉向赵春春支付违约金47万元；2.诉讼费用由蒋秀玉承担。蒋秀玉向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方于2019年5月11日签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2.判令赵春春退还蒋秀玉定金5万元；3.诉讼费用由赵春春承担。一审法院认定事实：赵春春系位于房山区长阳镇嘉州水郡******101房屋所有权人。2019年5月11日，赵春春（出卖人）与蒋秀玉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，出卖人所售房屋坐落于北京市房山区长阳镇嘉州水郡191号1层3单元101，房屋性质为商品房；房屋已经设定抵押，抵押权人为公积金管理中心；房屋成交价格为1500000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为850000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金50000元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为600000元；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日（自约定的应付款期限届满之次日起）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款；合同同时约定了双方其他权利义务。同日，赵春春（甲方、出卖方）与蒋秀玉（乙方、买受方）及汇鑫伟业公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计2350000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2019年5月11日将第一笔定金人民币50000元以自行划转的方式支付甲方；甲方应于2019年6月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年6月30日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方解押所需资金来源为乙方第一笔首付款；乙方于甲方解除抵押当日将第一笔首付款700000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于甲方解押完毕七日内将第二笔首付款以自行划转的方式支付甲方；协议同时约定了双方其他权利义务。上述合同及协议签订后，双方开始履行，蒋秀玉于当日向赵春春交付定金50000元。后蒋秀玉未按约定于2019年6月30日前支付第一笔首付款700000元。2019年8月23日，赵春春向蒋秀玉发出《解约通知》，要求解除双方之间的房屋买卖合同。2019年8月30日，蒋秀玉向赵春春发出《解除通知回复函》，载明，“自从你于2019年8月23日发出解约通知，解除你与我签订的《北京房屋买卖合同》，合同已解除，本人也同意你解除合同的决定；……请你在收到本回复函之日起三日内退还我定金五万元”。现赵春春将蒋秀玉及汇鑫伟业公司诉至法院，要求给付违约金，蒋秀玉在诉讼中提出反诉，要求解除合同并退还定金。庭审中，蒋秀玉辩称在双方签订合同后两个星期内就告知汇鑫伟业公司并要求其转告赵春春，由于蒋秀玉凑不够钱无法继续履行合同，汇鑫伟业公司予以确认，蒋秀玉又称由于赵春春不同意退还定金，其又继续办理贷款手续事宜。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，赵春春与蒋秀玉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示、内容及形式均不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，双方均应依法履行。根据双方约定，蒋秀玉最迟应于2019年6月30日前将第一笔首付款700000元交付赵春春用以还款解押，但蒋秀玉未按约支付首付款，致使合同无法继续履行，已构成违约。赵春春于2019年8月23日向蒋秀玉发出解约通知，蒋秀玉于2019年8月30日进行回复，同意2019年8月23日解除合同。鉴于上述情况，赵春春于2019年8月23日行使合同单方解除权，符合法律规定，法院予以确认，根据蒋秀玉收到《解约通知》及回复情况，法院确定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年8月23日解除。由于双方合同已经法院确认解除，蒋秀玉现要求法院判决解除合同，法院不予支持。合同解除后，赵春春应当将收取的购房定金退还给蒋秀玉，故蒋秀玉要求赵春春退还定金50000元，于法有据，法院予以支持。本案双方争议主要的焦点为合同违约责任的承担及违约金数额的确定。根据查明事实，蒋秀玉未能按约支付首付款构成违约，应当承担相应的违约责任。蒋秀玉主张赵春春构成违约，证据不足，且与查明事实不符，法院不予采纳。关于蒋秀玉应当支付违约金的具体数额，依据合同关于违约责任的约定，结合定金支付等合同履行情况、双方过错程度、违约方因违约行为给守约方造成的损失等因素，法院将违约金酌情调整为150000元。故赵春春要求合理部分，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。综上，判决：一、蒋秀玉于判决生效之日起十日内给付赵春春违约金150000元；二、赵春春于判决生效之日起十日内退还蒋秀玉购房定金50000元；三、驳回赵春春其他诉讼请求；四、驳回蒋秀玉其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，蒋秀玉提交与汇鑫伟业公司工作人员的微信聊天记录，欲证明赵春春延长了其支付首付款的时间，且没有限定其支付首付款的时间。提交其与评估员的微信聊天记录、与赵春春的通话录音，欲证明8月22日双方在沟通评估一事时，赵春春仅是向其要逾期利息并没有提及如何处理合同的事情。提交与案外人的谈话录音，欲证明赵春春在发出解约通知前已经将案涉房屋出售给他人，存在一房二卖的行为。2019年7月16日蒋秀玉与汇鑫伟业公司工作人员陈明海的微信聊天记录内容为：“姐，业主刚才给我发微信了；说让您这边表明一下态度，还有需要多长时间，定金，是不退了，您现在抓紧能买，他还卖您”。经询，蒋秀玉称其收到该条微信后，回复说首付款不够，就表示去看窦店那边便宜的房子，陈明海拒绝了，赵春春5万元定金不会退，其就又联系凑首付款的事情；陈明海和赵春春一直没有提让其先付70万元的事情，其就一直在忙着凑首付款。赵春春称其确实给中介发微信说定金不退，并让中介和蒋秀玉确定一下什么时候能够凑齐首付款，想让其说清楚具体还差多少钱，差的不多其可以等，想让蒋秀玉告诉大概的安排和步骤，之后其问中介，中介说蒋秀玉不想买；发出解约通知后，其曾将案涉房屋挂牌出售，但一直没有卖出，不存在一房二卖的行为。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。本院认为，赵春春与蒋秀玉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依法履行。根据双方约定，蒋秀玉最迟应于2019年6月30日前将第一笔首付款70万元交付赵春春用以还款解押，但蒋秀玉未按约支付首付款，构成违约。根据上述协议中的逾期付款责任的相关约定，买受人逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。本案中，根据蒋秀玉的陈述，其在合同订立后两个星期之内即已及时告知汇鑫伟业公司和赵春春首付款不够并提出让赵春春退还定金，在赵春春不同意退还其定金后，其继续凑首付款，但直至2019年7月16日赵春春仍未能按约定支付首付款。此时按照合同约定，赵春春已取得合同解除权。蒋秀玉提交的7月16日的聊天记录中有关不退定金和8月22日通话录音中赵春春要求蒋秀玉承担逾期付款责任的内容，可以看出赵春春并未放弃让蒋秀玉承担违约责任；根据上述证据，亦不能得出赵春春放弃已取得的合同解除权的意思表示。在双方就如何处理蒋秀玉的违约责任和继续履行合同协商一致之前，赵春春有权选择是行使合同解除权还是收取逾期付款违约金继续履行合同。虽双方在上述协议中约定有问题双方应友好协商以确保合同继续履行，但根据在案证据和双方陈述可以确认，在蒋秀玉告知汇鑫伟业公司和赵春春不能依约支付首付款之后，双方通过汇鑫伟业公司就合同的解除和履行问题进行过沟通；且蒋秀玉在7月16日赵春春通过汇鑫伟业公司工作人员询问凑齐首付款需要的时间后，蒋秀玉明确表示首付款不够并去看其他房源，而未向赵春春或汇鑫伟业公司做出其何时能够凑齐首付款以及确定能够购买案涉房屋的表示；双方在2019年8月22日亦未达成蒋秀玉按照合同约定支付逾期付款违约金，合同继续履行的一致意见。在此情况下，赵春春于2019年8月23日行使合同解除权，有合同和事实依据。蒋秀玉上诉称赵春春存在一房二卖的行为，合同无法继续履行的责任在赵春春，赵春春应承担违约责任。本院认为，首先，本案蒋秀玉违约在先；其次，蒋秀玉提供的证据不足以证明赵春春存在一房二卖行为。故对蒋秀玉该项主张，本院不予采信。一审法院认定蒋秀玉系违约方，双方之间的房屋买卖合同以及补充协议因蒋秀玉未按约支付首付款，赵春春行使解除权而解除并判决蒋秀玉对赵春春承担违约责任，并无不当，本院予以确认。关于蒋秀玉要求赵春春退还定金的反诉请求，因双方合同解除且赵春春未主张蒋秀玉以定金罚则的方式承担违约责任，一审法院判决赵春春返还蒋秀玉，于法有据，本院予以确认。关于蒋秀玉要求赵春春支付违约金的上诉请求，其一审中并未作为反诉请求提出，现其二审中提出，超出了本院的审理范围，本院不予处理，其可另行解决。关于蒋秀玉应支付赵春春的违约金问题，双方之间的房屋买卖合同以及补充协议系因蒋秀玉违约而解除，蒋秀玉应按照合同约定向赵春春支付违约金。一审法院根据双方合同中关于违约责任的约定，综合合同履行情况、双方过错程度以及违约方因违约行为给守约方造成的损失情况，酌情确定违约金数额为15万元，并无不当，本院予以确认。关于蒋秀玉上诉所称汇鑫伟业公司工作人员存在的问题和责任，属居间服务合同的范畴，与本案房屋买卖合同并非同一法律关系，本案不予处理，其可另行解决。综上所述，蒋秀玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3665元，由蒋秀玉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二〇年十二月十七日法官助理 姬 雷书 记 员 梁 佳