湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1121民初3436号原告（申请执行人）：黄中华，男，1980年8月16日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：唐佳华，男，1976年1月3日，住祁阳县。被告（被执行人）：李祁旭，男，1991年5月4日出生，汉族，住祁阳县。被告（被执行人）：李军，男，1986年3月7日出生，汉族，住祁阳县。被告（案外人）：桂红梅，女，1981年9月17日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人（特别授权）：艾礼平，湖南正赢律师事务所律师。原告黄中华与被告李祁旭、李军、桂红梅申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄中华及其委托诉讼代理人唐佳华，被告桂红梅的委托诉讼代理人艾礼平到庭参加诉讼。被告李祁旭、李军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄中华向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销祁阳县人民法院作出的（2020）湘1121执异50号执行裁定书；2、依法准许执行（2020）湘1121执499号之一裁定书查封被执行人李祁旭名下的位于祁阳县××号房产一套；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告（申请执行人）黄中华与被告（被执行人）李祁旭、李军因买卖合同纠纷一案，经祁阳县人民法院立案受理并作出了（2020）湘1121民初第887号民事调解书，原告（申请执行人）黄中华向该院申请执行，祁阳县人民法院于2020年7月1日作出（2020）湘1121执499号之一裁定书裁定，查封被告（被执行人）李祁旭名下的位于祁阳县××号房产一套。2020年9月23日，被告（案外人）桂红梅对该房产提出执行异议，2020年9月28日，祁阳县人民法院作出了（2020）湘1121执异50号执行裁定书，中止了涉案房产的查封。2020年6月2日，祁阳县人民法院传唤被告李祁旭到庭要求其报告财产时，其并未提出该涉案房产已经转让给被告桂红梅。该房产7月1日被查封后开发商才开始交房。被告桂红梅异议中提出一直在实际占有使用该房产，是不符合逻辑的，且其无法证实非因买受人自身原因未办理过户登记。该房产的按揭贷款人依然是被告李祁旭，故被告桂红梅提出的执行异议理由不符合《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定。截止目前，该房产依然登记在李祁旭名下，根据物权法规定，该房产是李祁旭的合法财产，依法查封该房产是符合法律规定的。综上，祁阳县人民法院作出的（2020）湘1121执异50号执行裁定书认定事实不清，证据不足，且适用法律不当。为维护原告的合法权益，特向本院提起异议之诉，请求依法支持原告诉请。原告为支持其主张，向法庭提交了如下证据：1、执行笔录，拟证明李祁旭于2020年6月15日向法院承认涉案房屋系他本人所有，没有进行买卖；2、转账记录，拟证明桂红梅向李祁峰转账18万元，而没有按照购房协议约定向李祁旭转账25万元，桂红梅没有对涉案房屋进行实际占有与使用；3、房屋买卖协议，拟证明李祁旭与桂红梅虽达成购房协议，但违约条款不符合常理，因而协议是伪造的；4、李祁旭、蒋颖与王某签订的房屋买卖协议、李祁旭与祁阳县广源置业有限公司签订的商品房买卖合同，及王某缴纳物业管理费等发票，拟证明李祁旭将其从祁阳县广源置业有限公司购买的涉案房屋出售给王某，并将合同原件交付给王某，涉案房屋没有被桂红梅实际占有；5、证人王某的证言，拟证明李祁旭、蒋颖将涉案房屋于2020年6月30日出售给他，他以李祁旭等人的50万元的借款折抵购房款。上述证据经质证，被告对证据1、2、证据4中李祁旭与祁阳广源置业有限公司签订的商品房买卖合同的真实性均没有异议，对上述证据的关联性及其他证据均有异议。结合当事人的陈述，对原告提供的证据认证如下：证据1，李祁旭的询问笔录真实客观，且与本案有关，应予采信。证据2，系桂红梅转账给李祁峰的记录，转账给李祁峰没有李祁旭授权或双方其他约定，对桂红梅转账给李祁峰的事实应予采信。证据3,原告没有提供证据证明李祁旭与桂红梅签订的房屋买卖协议系伪造的，对其证明目的不予采信。证据4，结合证据5王某的证言，证明李祁旭、蒋颖将涉案房屋抵偿给王某用于偿还借款，对该证据的证明目的不予采信。李祁旭、李军未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。桂红梅辩称，1、被告桂红梅依约支付了相应购房款并合法占有该不动产；2、被告桂红梅与李祁旭夫妇签订房屋买卖合同，且实际交付后，没有办理过户登记，非因其自身原因；3、被告桂红梅的请求权系物权请求权，而原告黄中华的债权为金钱债权，桂红梅所主张的权利优先于黄中华的债权。综上，请求驳回原告的诉请。被告为支付其辩称向法庭提交了如下证据：1、房屋买卖协议书一份，拟证明桂红梅与李祁旭签订的房屋买卖协议合法有效；2、增值税发票一份，拟证明李祁旭已交纳了购房款；3、收条3张，拟证明桂红梅支付了合理对价；4、执行裁定书一份，拟证明法院认定买卖合同成立，合法占有；5、转账凭证一份，拟证明桂红梅支付了购房款；6、谢安平与李祁旭的微信聊天记录，拟证明李祁旭认可其已将涉案房屋卖给了谢安平；7、银行活期账户交易明细表五份，拟证明桂红梅有能力支付购房款；8、李祁旭、蒋颖与祁阳县广源置业有限公司签订的商品房买卖合同复印件一份；9、个人贷款还款凭证及中国建设银行向祁阳县广源置业有限公司下发的关于扣划“李祁旭湘江一号”住房贷款的通知书各一份，拟证明桂红梅实际偿还银行贷款；10、桂红梅缴款凭证一份，拟证明桂红梅于2020年11月25日向祁阳县广源置业有限公司支付现金20891.05元；11、中国建设银行个人贷款对账单一份，拟证明李祁旭自2020年5月11日起至10月30日止欠银行贷款本息20891.05元；12、李祁旭的收条及视频资料各一份，拟证明2020年1月17日李祁旭收到桂红梅购房款现金27万元（涉案房屋和李祁峰所购的金沙湾小区房屋）；13、本院（2020）湘1121民初3415号民事调解书一份，拟证明桂红梅购买了李祁峰所有的位于祁阳县城金沙湾小区房屋；14、李军与谢安平的微信聊天记录一份，拟证明王某与李祁旭签订房屋买卖协议时，王某没有付款给李祁旭。上述证据经庭审质证，原告对证据2，13没有异议，对证据4、5、7、8、9的真实性没有异议，对其他证据均有异议。对双方没有异议的证据，本院予以采信，对双方有异议的证据认证如下：证据1，原告没有证据证明该协议系伪造，或存在无效事由，对该证据予以采信；证据3，5、7，12，结合本院（2020）湘1121民初3415号案相关的证据材料，能证明桂红梅于2020年1月19日和21日两次转账18万元给李祁峰，证据3中另两张李祁旭的收条（其中一张为1月16日的2万元，17日的5万元），无相关证据佐证；证据12中1月17日的27万元收条，与合同约定的金额不一致，证据12中视频资料收藏时间为1月17日，不能确定支付时间为1月17日，也不能确定支付的是购房款还是其他款项，同时，桂红梅在提出执行异议和本案开庭时，均没有提出其以27万元现金支付涉案房屋的款项，而是通过转账给李祁峰和部分现金支付的，桂红梅支付涉案房屋购房款方式及金额前后矛盾，故对上述证据证明目的均不予采信。证据4，系本院执行异议裁定，该裁定因原告提起诉讼而失效，故对该证据的证明目的不予采信。证据6，微信记录与证据1相互印证，应予采信。证据8，系复印件，不能作为证据使用；证据9，不能证明桂红梅代李祁旭偿还了银行贷款，对该证据的证明目的不予采信。证据10、11，结合证据9，可以证明桂红梅在诉讼过程中代李祁旭偿还涉案房屋的按揭贷款，对该证据予以采信。证据14，与本案没有关联，应不予采信。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本案的事实认定如下：2018年8月21日，被告李祁旭与其妻蒋颖共同从祁阳县广源置业有限公司按揭购买了位于祁阳县××号房屋一套，首付款258597元，按揭贷款57万元。2020年1月17日，桂红梅与李祁旭、蒋颖签订《房屋买卖协议书》,双方约定，桂红梅以82万元购买涉案房屋，其中现金付25万元，贷款57万元。此价格包含甲方（李祁旭、蒋颖）还房屋按揭贷款到2020年7月30日，此后房屋贷款过户后由乙方（桂红梅）偿还，如甲方不配合过户，甲方必须无偿偿还贷款，并承担相关法律责任；二、签订本协议时，乙方一次性付清25万元购房款。甲方将上述房屋及相关合同正式交付给乙方，甲方必须在2020年7月30日前配合乙方办理房屋过户手续，所产生的过户费用全部由甲方承担。李祁旭于1月16日、17日分别出具了2万元和5万元、18万元的收条给桂红梅。本院于2020年6月2日立案受理了原告（申请执行人）黄中华与被告（被执行人）李祁旭、李军买卖合同纠纷一案，同日，依法传唤被告李祁旭到庭要求其报告财产，李祁旭陈述自己在湘江壹号有一套没有交房的按揭房，并承诺在同月25日前还3万元，剩余部分按调解书履行。李祁旭没有履行承诺，本院于2020年7月1日作出（2020）湘1121执499号之一执行裁定书，查封被告李祁旭名下的位于祁阳县××号房屋一套。9月23日，案外人桂红梅提出执行异议，并向本院执行局提交了其于1月19日，21分别转账15万元、3万元给李祁峰的转账记录，同月28日，本院作出了（2020）湘1121执异50号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。原告不服，遂向本院提起执行异议之诉。在诉讼过程中，桂红梅于11月25日代李祁旭偿还涉案房屋自2020年5月11日至10月30日的按揭贷款20891.05元。另查明，李祁旭于2020年1月17日晚上出具了一张27万元收条给桂红梅，内容为“今收到桂红梅购房现金27万元（湘江壹号××号××房、金沙湾××栋××单元××房）。桂红梅与李祁峰房屋买卖合同纠纷一案经本院调解，本院于2020年11月4日作出（2020）湘1121民初3415号民事调解书，确认桂红梅与李祁峰2020年1月17日签订的《房屋买卖协议》有效，位于祁阳县××小区××栋××单元××号房归桂红梅所有，该案中桂红梅也提交了其于1月19日，21分别转账15万元、3万元给李祁峰的转账记录。还查明，李祁旭、蒋颖于2020年6月30日将涉案房屋抵偿给王某用以偿还2018年12月12日李祁旭、李明华、李军、蒋颖四人的50万元借款本息，李祁旭、蒋颖与王某签订了《房屋买卖合同》，2020年8月18日，王某代李祁旭办理了涉案房屋的交接手续，王某缴纳了相关的水费、物业管理费等共计6453元。本院认为，本案尽管是由申请执行人提起的执行异议之诉，但依照我国法律规定，案外人仍应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案争执的焦点是，案外人桂红梅对执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。现结合本案的证据及事实评判如下：首先要判断案外人即被告桂红梅对本案执行标的是否享有实体权益。李祁旭、蒋颖与桂红梅签订了《房屋买卖合同》，在没有证据证明该合同系伪造的情况下，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。案外人桂红梅基于房屋买卖协议对涉案房屋享有合同之债。其次要判断案外人即被告桂红梅对执行标的所享有的实体权益是否足以排除强制执行。对此需从以下几个方面进行审查：第一，要判断被执行人李祁旭是否对执行标的享有实体权益。被执行人李祁旭基于与祁阳县广源置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，且办理了不动产预告登记，故被执行人李祁旭对执行标的享有实体权益；第二，如果被执行人对执行标的也享有实体权益，则需要判断案外人对该执行标的所享有的实体权益对于申请执行人依据执行依据所享有的债权是否具有优先效力。本案被告李祁旭购买涉案房屋仅办理了预告登记，预告登记不完全具备物权登记的效力；案外人桂红梅在与李祁旭签订房屋买卖协议后，既没有取得李祁旭、蒋颖与开发商签订的商品房买卖合同原件，也未到相关部门办理变更预告登记和房屋交接手续；提供的支付购房款的依据前后矛盾，且不能得到合理排除，因此，桂红梅没有充分的证据证明其实际占有使用涉案房屋。故桂红梅对涉案房屋享有的仍是合同之债权，而非物权，申请执行人即本案原告基于买卖合同对李祁旭享有的也是普通债权，案外人对执行标的所享有的权利并不具有优先效力。综上所述，案外人桂红梅对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，第三百一十三条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销祁阳县人民法院作出的（2020）湘1121执异50号执行裁定书;二、准许执行（2020）湘1121执499号之一裁定书即查封被执行人李祁旭名下的位于祁阳县××号房产一套。案件受理费6000元，由被告李祁旭、李军、桂红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  彭 妍人民陪审员  贺治美人民陪审员  王美荣二〇二〇年十二月七日法官 助理  李 锴书 记 员  毛毛雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。