江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3019号上诉人（原审被告）：张洪云，女，1969年7月24日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：王朋，江苏苏鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泗洪县城市建设投资经营集团有限公司，住所地江苏省泗洪县长江路住建局大楼**。法定代表人：张晓翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓梅，江苏品维律师事务所律师。上诉人张洪云因与被上诉人泗洪县城市投资建设经营集团有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初8739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。张洪云上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回城投公司的诉讼请求。事实及理由：1.城投公司在一审提交的《关于楚天小区经济适用房、拆迁安置住房和廉租住房项目建议书的批复》（复印件）不能证明涉案幼儿园是城投公司所有或合法管理。2.涉案合同也不具备解除条件。涉案租赁合同解除后，城投公司又进行了公开招投标，虽然当时停止了招投标行为，但城投公司许诺让张洪云继续经营。而且因为涉案房屋是用于开办幼儿园，合同解除直接导致幼儿中途退学，而且幼儿园本身就是长线投入，短期无法收回成本。鉴于此，张洪云在合同中也约定了优先承租权。3.城投公司在出租涉案房屋时明知是用于开办幼儿园，该幼儿园目前成为优质幼儿园，能够证明城投公司同意张洪云对涉案租赁物进行装修、添附，所产生的费用，城投公司应当返还给张洪云，城投公司在拍卖公告中也明确将补偿张洪云。4.一审法院判决张洪云将幼儿园返还给城投公司是错误的，张洪云仅应当返还房屋。而且一审法院对返还后幼儿应当如何安排未作处理不当。5.对于2018年7月1日之后的租金，城投公司在一审中没有向法庭提供当时房屋租赁市场平均租金标准，一审法院参照双方租赁期间协议中的租金标准即半年224900元、1323.32元/天进行计算没有事实依据，且一审法院未考虑到涉案幼儿园已经转化为普惠幼儿园、新冠肺炎疫情等因素减免租金不当。涉案房屋租金应当减免至少半年。城投公司二审辩称，1.城投公司是国有投资公司，涉案幼儿园所属楚天小区系由城投公司开发的安置小区，案涉幼儿园是小区内的配套幼儿园，城投公司作为该小区的开发者也是所有者，享有涉案房屋的相关权利。2.关于拍卖的问题，在涉案房屋租赁合同已经解除的情况下，城投公司重新对外招租实际上形成了另外一个事实，与本案无关。3.双方在签订合同时明确约定了租赁期限，张洪云应当考虑到合同到期后对其可能产生不利影响，与城投公司无关。4.双方在合同中并没有约定补偿问题，张洪云关于补偿问题也提起反诉但是又撤诉了，一审在判决书中对装修物等也做出了认定。5.诉前城投公司多次向张洪云发布了搬迁的通知和律师函，双方也进行了多次磋商。张洪云在明确知道租赁合同已经到期即将解除的情况下，应该及早预见到风险和做出相应安排，而不是要求法院在处理涉案租赁合同解除后续遗留问题。6.考虑到新冠肺炎疫情的影响，同意减免部分租金。城投公司向一审法院起诉请求：1.张洪云搬出并返还租赁位于泗洪县红苹果幼儿园所在房屋），并保持房屋现状；2.张洪云支付城投公司自2018年7月1日起至2019年6月30日止房屋占有使用费共计449800元及利息（以449800元为基数，自2018年7月1日起计算至实际履行完毕之日止，按年利率6%计算）；3.张洪云按1293.9元/天（即449800元×1.05÷365天）为标准支付自2019年7月1日起至实际搬离之日止房屋占有使用费及利息（以实际占有使用费为基数，按年利率6%计算）；4.本案诉讼费由张洪云承担。庭后，城投公司放弃第2、3项诉讼请求中利息的主张，其它不变。一审法院认定的事实：2012年12月25日，城投公司与张洪云签订《楚天幼儿园房屋租赁合同》，约定：城投公司将位于泗洪县楚天安置小区房屋出租给张洪云用于开办幼儿园；租赁期限5年，自2013年1月1日起至2018年1月1日止；在租赁合同期限内，前二年租金370000元，自第三年起每年按上一年租金标准增加5%，第一至第五年租金分别为370000元、370000元、388500元、407900元、428300元，租赁合同期限内租金总额1964700元。在合同期限内，房屋租金按年计取，每年1月1日前交清当年租金；租赁期满后或因乙方（张洪云）责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方（城投公司）有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方（城投公司）所有。（2）要求乙方（张洪云）恢复原状。（3）向乙方（张洪云）收取恢复工程实际发生的费用；合同期满后，乙方（张洪云）应将承租房屋及附属设施、设备交还城投公司。乙方（张洪云）交还城投公司房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。合同签订后，张洪云对涉案房屋进行装修并开办泗洪县青阳镇红苹果幼儿园。后双方签订《楚天幼儿园房屋租赁协议》，约定将租赁期限延长至2018年6月30日，租金上幅5%后计224900元，其他合同条款按照原合同不变。在租赁期间，因张洪云多次逾期交纳租金，城投公司委托律师事务所分别于2016年4月27日、2018年3月26日、2019年10月31日、2020年2月26日向张洪云发出律师函，要求其交纳租金。其中2020年2月26日函告张洪云要求其搬离涉案房屋。诉讼过程中，张洪云将截至2018年6月30日即租赁期限内租金全部付清。租赁合同期限届满后，城投公司于2019年1月14日委托宿迁市茂盛拍卖有限公司发布“泗洪县楚天小区幼儿园、黄河花园幼儿园十年期租赁经营权交易公告”，但因政策调整原因，该拍卖并未进行。现城投公司要求张洪云搬出并支付房屋占有使用费未果，双方因而成讼。一审法院认为，城投公司作为国有独资公司，其主要承担城市基础设施建设、房地产开发与经营、公用事业项目投资等相关项目。本案中的泗洪县楚天小区作为安置小区，城投公司既是该小区的开发者，也承担该小区部分的管理职责，故城投公司与张洪云签订涉案小区幼儿园房屋租赁合同，并以城投公司身份要求张洪云履行租赁合同义务、处理房屋纠纷，并无不妥，故城投公司向张洪云主张涉案房屋相关权利，主体资格适格。城投公司与张洪云签订的楚天幼儿园房屋租赁合同合法有效，双方均应按约全面履行各自义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因双方在合同中已经明确约定房屋租赁期满后，张洪云应将承租房屋及附属设施、设备交还城投公司，并应当保持房屋及设施、设备的完好状态。故泗洪县楚天小区幼儿园房屋租赁合同期满后，城投公司已经明确告知张洪云搬离房屋的情形下，张洪云应及时将房屋返还城投公司。故对于城投公司要求张洪云返还泗洪县楚天小区幼儿园房屋的诉讼请求，予以支持。但在返还房屋时，对于未形成附合的装饰装修物、设备，张洪云可自行搬走，对已经形成附合的装饰装修物、设备，应保持现状。对于张洪云抗辩的城投公司应对于其投资的固定资产进行补偿，但其提出反诉后又撤回反诉，故对该抗辩主张，在本案中不予处理。对于城投公司主张的租赁合同期满后的房屋占有使用费问题，因张洪云在租赁期满后继续使用出租房屋至今，故其应支付租赁期限届满后即2018年7月1日起至房屋实际返还之日止期间的占有使用房屋费。但对于占有使用费的计算，因双方未进行明确约定，可以参照双方延长租赁期间协议中的租金标准即半年224900元、1232.32元/天进行计算。对于城投公司要求自2019年7月1日起上浮5%计算房屋占有使用费，无事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、张洪云将泗洪县楚天小区幼儿园房屋返还泗洪县城市建设投资经营集团有限公司；二、张洪云给付泗洪县城市建设投资经营集团有限公司自2018年7月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按1232.32元/天计算。上述判决主文第一、二项内容，张洪云于判决生效后45日内履行完毕。案件受理费12094元，由张洪云负担。二审中，除张洪云对一审查明的“但因政策调整原因，该拍卖并未进行”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，对双方均无异议的事实，本院予以确认。二审中，本院另查明，为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，江苏省人民政府于2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日24时调整为二级响应，于2020年3月27日24日起调整为三级响应。宿迁市教育局于2020年3月28日发布《宿迁市各级各类学校2020年春季学期错峰开学工作安排》，通知幼儿园于4月13日开学。江苏省发展改革委、江苏省住房和城乡建设厅、江苏省财政厅、江苏省商务厅、中国人民银行南京分行、江苏省政府国有资产监督管理委员会、国家税务总局江苏省税务局、江苏省市场监督管理局2020年6月29日联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务企业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施意见》（苏发改投资发[2020]657号）第二条第（一）项规定：“对于承租省、市、县（区）国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难且在省内注册（登记）的服务业小微企业和个体工商户，在免收2月份租金、减半收取3-4月份租金的基础上，再免除上半年1个月房屋租金，在落实好房屋租金减免过程中应做好相关政策衔接。”二审中，张洪云向本院提交以下证据：1.张洪云银行转账记录，载明张洪云于2019年1月22日转账50000元给宿迁市茂盛拍卖有限公司，用途为“楚天幼儿园保证金”，上述证据旨在证明张洪云已经参与了拍卖，但因为城投公司的原因拍卖中止。2.《泗洪县幼儿园基本情况统计表》载明涉案幼儿园办园性质为普惠性民办幼儿园；宿迁市教育局、宿迁市财政局印发《宿迁市普惠性民办幼儿园认定管理试行办法》（宿教发【2020】2号），旨在证明涉案幼儿园租金应当减免。城投公司质证意见：上述证据均与本案租赁合同解除无关。本院认证意见：上述证据与城投公司主张解除合同无关，不予采信。本案二审争议焦点为：1.城投公司是否有权提起本案诉讼；2.涉案租赁合同是否应解除，张洪云是否应当向城投公司返还涉案房屋；3.涉案房屋2018年7月1日之后的占有使用费应当如何计算；4.张洪云主张的补偿损失的请求是否应予支持；关于第一个争议焦点，涉案小区系安置小区，土地性质为划拨，城投公司作为国有投资公司，根据当地政府规划并办理建设手续后开发、建设了涉案小区。建设后，城投公司将涉案小区幼儿园房屋出租给张洪云，现城投公司因与张洪云履行该租赁合同发生争议故提起本案诉讼，诉讼主体适格。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，城投公司与张洪云于2012年12月25日签订租赁合同，约定租期自2013年1月1日起至2018年1月1日止。租赁期限届满后，双方又签订了租赁协议，约定租赁期限延长至2018年6月30日。现租赁期限已经届满，张洪云应当向城投公司返还涉案房屋。张洪云主张城投公司承诺可由张洪云继续承租涉案房屋等并无依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，因张洪云在租赁合同期限届满后仍占有使用涉案房屋，城投公司主张张洪云支付占有使用费应予支持。对于费用标准，一审法院参照双方在续租合同中约定的租金标准即半年224900元确定并无不当。因受新冠肺炎的影响，涉案幼儿园的经营活动确实受到了影响，张洪云主张减免部分占有使用费，城投公司也予以认可并认为可以按照政府相关部门文件要求减免3个月，本院对此予以确认，对于2020年上半年3个月的租金予以免除，共计112450元。根据宿迁市教育局发布的通知，幼儿园于2020年4月13日已经可以正常开学即涉案幼儿园自此后可正常收取学费等正常经营，张洪云要求减免6个月的占有使用费并无依据，本院不予支持。关于第四个争议焦点，张洪云在一审中提起反诉要求城投公司应对其固定资产等进行补偿但后又撤回反诉，其在上诉中又主张城投公司应对其补偿，本院不予处理，其可另行主张。综上所述，张洪云的上诉请求部分成立，因当事人二审中作出新陈述，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持泗洪县人民法院（2019）苏1324民初8739号民事判决第一项；二、变更泗洪县人民法院（2019）苏1324民初8739号民事判决第二项为：“张洪云给付泗洪县城市建设投资经营集团有限公司自2018年7月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按1232.32元/天计算（其中免除2020年上半年3个月占有使用费合计112450元）。”上述判决主文内容，张洪云于判决生效后45日内履行完毕。二审案件受理费12094元，由上诉人张洪云负担。本判决为终审判决。审 判 长 程黎明审 判 员 覃卫东审 判 员 孙 权二〇二〇年十二月十五日法官助理 段 娜书 记 员 郑露露