江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8268号上诉人（原审被告）：昆山鑫佳房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市前进西路****房。法定代表人：张弛，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹小林，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炜红，北京盈科（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁小泉，男，1997年4月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人昆山鑫佳房地产开发有限公司（以下简称鑫佳公司）因与被上诉人丁小泉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鑫佳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回丁小泉一审所有诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由丁小泉承担。事实与理由：一、根据双方商品房购销合同约定，鑫佳公司应于2019年12月31日交付房屋，实际交房时间为2020年1月8日，系客观事实。合同同样约定，出卖人遭遇不可抗力，国家法律、政策等原因，可以据实延期。鑫佳公司在购房合同履行期间，遭遇台风“利奇马”不可抗力因素以及政府政策（马拉松赛事、国庆70周年庆、上海进博会）等因素至少造成停工16天，对合同履行产生重大影响，以上停工影响天数应据实顺延。一审法院未对上述情况进行核实即判决有误。二、一审法院适用法律错误。一审法院应当结合事实，依据合同法第一百一十七条关于不可抗力的规定以及购房合同中关于免责条款的约定进行判决。除了双方合同第八条约定外，双方在补充协议第九条第四项中对于延期交房也进行了约定。鑫佳公司一审中举证证明的相关延期交房原因符合合同约定。丁小泉辩称，由法院依法判决。丁小泉向一审法院起诉请求：1.鑫佳公司支付违约金9267.65元；2.诉讼费由鑫佳公司承担。一审法院认定事实：2018年12月27日，丁小泉（买方、乙方）与鑫佳公司（卖方、甲方）签订《昆山市商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买其开发的位于昆山高新区北侧（兰亭天悦花园）4幢1单元2502室，购房总价2647899元。出卖人应当在2019年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付给买受人使用，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.由于国家法律、政策、地方、地方性法规标准及规范、市政建设及市政配套的变化而引起的延期；3.由于买受人逾期付款（包括房价款、契税及专项维修资金等），出卖人有权不通知买受人且按累计逾期时间相应顺延交房时间。出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日的，自本合同约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。合同签约提示第7条载明：对于开发商延期交付免责条件的约定应当谨慎考虑，如觉不合理，应当向房地产开发管理部门或律师咨询，不可抗力应当具体明确，比如灾难性气候（地震（地震等）、战争等事前不能预见、事发不可避免、事后不能克服的事件，一般说来，正常气候变化、施工队原因等不应作为免责事由，政府行为、政策原因、恶劣气候等在未作出具体约定的情况下不宜作为免责事由。鑫佳公司认可丁小泉已按合同约定支付购房款；双方确认2020年1月8日上述房产办理交房手续。上述事实，由《昆山市商品房购销合同》、交付通知书、支付凭证等及当事人陈述予以证实。一审法院认为：丁小泉与鑫佳公司签订的商品房购销合同合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行相关义务。鑫佳公司所提抗辩理由（案涉房屋施工因普通高中学业水平测试停工2天；因昆山马拉松停工1天；因高考停工4天；因35℃以上高温停工22天；因台风利奇马停工3天；因国庆70周年停工7天；因进博会停工6天，故鑫佳公司逾期交房是由于不可抗力、政府的施工管制等非其所能控制的原因导致，有权根据合同免责，无需承担任何违约责任），结合合同中约定的延期原因及签约提示第7条，一审法院对鑫佳公司的辩解理由均不予以采信。合同约定的交房时间为2019年12月31日前，而鑫佳公司实际交房时间为2020年1月8日，晚于合同约定的交付时间，其应支付违约金；丁小泉主张按已收房款日万分之五支付违约金该标准过高，一审法院按日万分之三计算，经核算，鑫佳公司应支付违约金5560.59元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院判决：昆山鑫佳房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付丁小泉违约金5560.59元。案件受理费50元，由昆山鑫佳房地产开发有限公司负担。二审中，鑫佳公司补充提交微信聊天记录一份，以证明昆山市安监局工作人员在昆山在建工程微信管理群中通知2019年11月5日到10日上海进博会召开，即日起除了重大民生保障工程和抢险工程外，所有的露天工地作业都要暂停。丁小泉质证认为由法院依法认定。二审调查后，鑫佳公司根据本院要求补充提交了案涉房屋兰亭天悦花园工程的单位工程竣工验收证明书，案涉工程于2019年12月20日竣工。二审另查明，丁小泉与鑫佳公司签订的《昆山市商品房购销合同》中附件四合同补充协议第九条约定“对合同第十一条的补充如下：……4.下列情况下，出卖人延期交房责任免除：1）买受人购房价款未付清（含银行按揭贷款）、或未缴清政府规定或本合同约定应由买受人支付的有关税、费的；2）因政府行为或出卖人遵守法律、法规及政府命令的；3）政府部门进行影响本项目的市政工程的；4）因不可抗力、情势变更、突发事件、公共卫生事件而造成出卖人无法按时交房的。”第二十八条约定“本补充协议为本合同不可分割的组成部分，具同等效力。本补充协议与《购销合同》发生冲突时，以本补充协议为准。”二审再查明，鑫佳公司为证明案涉房屋施工期间因政府行为停工情况，一审中提交了如下证据材料：1.昆山市住房和城乡建设局（以下简称昆山住建局）2019年5月30日《关于加强高考期间建筑施工管控的通知》（昆住建通[2019]89号），该通知要求：一、高考考点及食宿点直线距离1000米范围内所有房屋建筑和市政基础设施（含轨交S1线）工地：6月6日至6月9日全天禁止施工。二、其他区域房屋建筑和市政基础设施（含轨交S1线）工地：6月6日-6月9日每天晚上18:00至次日早上8:00时间段内禁止施工。鑫佳公司主张案涉房屋位于昆山市米范围内，按通知全天禁止施工。鑫佳公司同时提供2019年6月6日至6月9日期间的施工日志、监理日志，佐证工程因高考实际停工4天的情况。2.昆山住建局2019年8月12日《关于做好“利奇马”台风后建筑工程复工工作的通知》（昆住建通[2019]117号），该通知载明：受今年第9号台风“利奇马”影响，8月9日至11日，我市出现了大风和暴雨，期间各在建工地全面停工，苏州市气象台8月11日14时53分解除台风黄色预警信号，苏州市防汛防旱指挥部发布指令，全市所有房屋建筑工程和市政基础设施工程（含轨交工程）即日起由参见各方联合安全检查合格后即可恢复施工。鑫佳公司同时提供2019年8月9日至8月11日期间的施工日志、监理日志，佐证工程因台风实际停工3天情况。3.昆山住建局2019年9月4日《关于认真落实建筑施工“防风险保平安迎大庆”专项行动各项工作的通知》（昆住建通[2019]128号），该通知要求：严格落实建筑施工“防风险保平安迎大庆”专项行动，强化企业安全生产主体责任落实，加大对危大工程安全管控，加强小型建筑工程及农村自建房安全监管。同时提供2019年10月1日至10月7日期间的施工日志、监理日志，佐证工程因政府通知国庆70周年停工7天的情况。4.昆山市建筑工程施工安全生产专业委员会2019年11月3日《关于做好进博会期间建筑工程领域安全生产和空气质量管控工作的通知》，该通知要求切实做好进博会期间建筑工程领域安全生产和空气质量管控工作，要加强安全文明施工组织领导、迅速落实“扬尘管控十二条”措施，严格落实施工现场安全管理措施，加强重大危险源检查、消防安全检查及高处作业安全检查，严格落实空气质量管控措施，加强值班值守工作。同时提供2019年11月5日至11月10日期间的施工日志、监理日志，佐证工程因政府通知国际进口博览会而停工6天的情况。5.昆山市应急管理局2019年7月23日《关于切实做好夏季高温期间安全生产工作的通知》（昆安办[2019]82号），该通知要求：对于建筑施工领域，要做好施工人员劳动防护，严格执行高温天气室外施工作业防暑降温规定和安全生产防范措施，积极改善劳动条件，减轻劳动强度，合理安排施工时间，特别是当气温达到35℃以上的，不得在阳光直射下工作，当气温达到38℃及以上时，必须停止室外作业。同时提供中国天气网关于昆山2019年7月、8月的气温情况佐证高温停工主张。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：鑫佳公司确实未能按照合同约定，在2019年12月31日之前向购房人交付符合约定的商品房。本案主要争议焦点在于鑫佳公司是否承担逾期交房责任。鑫佳公司认为在案涉房屋施工期间因不可抗力和政府命令存在停工，根据合同约定其可以免除相应的逾期责任。对此，本院认为，双方在《昆山市商品房购销合同》以及补充协议中约定了可以据实延期以及免除延期交房责任的情形，但鑫佳公司主张的不可抗力及政府行为因素均针对房屋施工的影响。首先，双方购销合同最后的签约提示中提醒买受人，施工队原因一般来说不应作为免责事由。其次，再次，对于鑫佳公司主张的影响因素：关于因普通高中学业水平测试、昆山马拉松、国庆70周年停工影响，鑫佳公司未能提供相应政府文件或文件中不涉及停止施工；关于因35℃以上高温停工，鑫佳公司并未提供施工日志等材料佐证其实际停工情况；关于因高考、台风利奇马及进博会停工，作为专门从事房地产开发的公司，鑫佳公司具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期；上述原因涉及的停工时间较短，对鑫佳公司施工进度影响不大，不足以造成其延期交房。综上，上诉人鑫佳公司的上诉请求不能成立，不应支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人昆山鑫佳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年十二月七日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。