宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5652号原告：贺兰县鑫和物业服务有限公司，统一社会信用代码9164012268421421XT。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：谢某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：张某，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：韩某，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。系被告张某妻子。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月9日公开进行了审理。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢某，被告张某的委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费2200元，违约金2200元，两项合计4400元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年10月1日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与贺兰县物业管理中心签订了《物业服务合同》，合同中约定：第二条由原告给被告提供物业服务至今，原告自进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然，其物业费标准多层物业费0.34元每月每平米（上下浮动20％）。2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局文件规定其多层住宅0.42元每平米每月（上下浮动20％），逾期缴费违约金3‰。被告系贺兰县世纪天鸿小区5-4-201室业主，房屋面积91.72㎡。合同生效后，原告为被告提供物业服务和管理，按约定被告应当向原告交纳2016年7月30日至2020年7月30日的物业费2200元（91.72㎡×0.5元×48个月）。根据《物业服务合同》第八章第26条约定，被告应当支付违约金2200元。原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务。原告多次向被告催缴物业费无果，根据相关法律规定，原告依法起诉被告至人民法院，请求人民法院判如所请。被告辩称，原告的诉讼请求与起诉的事实我不认可。我们小区存在的问题很多，绿化像森林一样，卫生脏乱差，小区被盗事件比较多，下雨之后隐患问题特别大，小区后院存在违建，乱堆乱放。我和邻居的纠纷，物业公司看完后，让我给人家进行赔偿，我给赔偿了1000元，我家一点水痕都没有，物业公司经理说给减免物业费。经审理查明：2009年10月1日，原告与宁夏银川市贺兰县建设局物业管理中心签订了《物业服务合同》，由贺兰县住房和城乡建设局选聘原告对贺兰县世纪天鸿小区提供物业管理服务。合同约定的主要内容为：在物业管理区域内，原告提供的前期物业服务管理服务包括1.物业共用部位的维修、养护和管理，2.物业共用设施设备的运行、维修养护和管理、3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运、及雨、污水管道的疏通，4.公共绿化的养护和管理，5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7.装饰、装修管理；8、物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅物业费为0.4元/㎡/月，业主或物业使用人违反合同相关约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按5‰的标准向原告支付违约金。合同期限为2009年10月1日至2015年9月30日。2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局下发贺经改发（2012）390号文件，规定自2013年1月1日起，贺兰县世纪天鸿小区物业服务项目收费标准为，多层住宅物业费标准0.42元/㎡/月（上下浮动20％），原告按照0.50元/㎡/月收取。2012年9月7日，贺兰县物业管理中心对原告与贺兰县建设局物业管理中心签订了《物业服务合同》进行了备案登记，备案日期为2009年9月30日。原告在物业服务中，对小区进行了公共部位的维修，小区日常清洁，日常消杀，单元门清擦，垃圾收集及清运，绿化补种，化粪池清掏，配电箱维护等物业服务工作。被告系贺兰县世纪天鸿小区5-4-201室房屋业主，房屋建筑面积91.72㎡，自2016年7月30日至2020年7月30日期间应交物业费2200元（91.72㎡×0.50元/㎡×48个月）。2020年7月份原告以向被告送达催费通知单的形式向被告催收物业费无果。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明：贺兰县世纪天鸿园小区至今未成立业主委员会。再查明：原告在提供物业服务期间，存在垃圾清理不及时、小区个别业主飞线充电等物业服务瑕疵现象。以上事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的证据物业服务合同一份、贺兰县经济发展和改革局文件一份、合同备案表一份、（物业费催交）照片打印件一张、（物业服务）照片打印件10张，予以证实，本院予以采信。被告提交的小区照片打印件35张，欲证明其中2018年拍摄5张，反映了小区外围前后院，地面裂缝，地面雨水面积较大，垃圾堆成山，垃圾乱摆乱放；剩余照片拍摄于2020年9至11月份，欲证明小区垃圾堆成山，小区地面裂缝，5号楼3单元处垃圾堆放杂乱，小区外门三单元门锁掉落，电动车充电，后院地面裂缝，乱堆乱放，地面砖块缺少，大坑较多，小区绿化树木长到五楼高。经当庭质证，被告对该组证据的三性及证明目的均有异议，认为该照片无拍摄时间和小区，拍摄的内容与物业服务无关，电动车充电确实存在，是世纪天鸿小区内。本院认为，被告提交的照片原始载体无法反映拍摄时间和是否系小区拍摄，其真实性本院无法认定，本院采信该小区存在电动车充电的物业服务瑕疵现象，对被告的其他证明目的本院不予采信。被告举证的赔偿金收条一份，因与本案无关联性，证据效力本院不予采信。被告举证的证人白某、陆某、邢某、曹某、宋某、苏健出庭作证证言，因系言词证据，无其他证据佐证，其真实性本院无法认定，且证人系小区业主，与原告有利害关系，证据效力本院不予采信。本院认为，原告与贺兰县物业管理中心签订前期物业服务合同，由贺兰县住房和城乡建设局选聘原告对贺兰县世纪天鸿小区提供物业管理服务，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区5-4-201室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。虽然该物业服务合同于2015年9月30日即期满，但原告在期满后仍然为小区提供物业服务，小区业主接受了相应的服务，在此期限后，业主应当参照合同约定的物业费标准交纳物业费。原告提供的物业服务合同及贺兰县经济发展和改革局下发“贺经改发〔2012〕390号”文件证实其物业服务收费标准2016年7月30日至2020年7月30日期间为0.50元/月/㎡。但原告在物业服务中存在瑕疵，构成一般违约，本院酌情扣减5%的物业费，物业费计算为2090元(2200元×95%）。故原告要求被告支付物业费2200元的诉讼请求，本院在2090元的范围内予以支持。关于违约金，原告与贺兰县物业管理中心签订的前期物业服务合同中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但未约定物业费交纳时间，原告依此合同约定诉讼要求被告交纳违约金，无事实与法律依据。故原告要求判令被告支付原告违约金2200元的诉讼请求不予支持。被告辩称，其与邻居的纠纷，物业公司经理答应给减免物业费的抗辩理由，因无事实依据，本院不予采纳；被告还辩称，原告存在其他物业瑕疵现象，因无事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张某向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2016年7月30日至2020年7月30日期间物业服务费2090元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），原告贺兰县鑫和物业服务有限公司负担13元，被告张某负担12元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 闫生利二〇二〇年十二月十四日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。