上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10348号上诉人(原审原告)：上海东渡建筑装饰设计工程有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：严小英，执行董事。委托诉讼代理人：管海萍，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐天合，上海久光律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海九陌实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蒋官福，执行董事。委托诉讼代理人：彭婷婷，上海田玉秀律师事务所律师。上诉人上海东渡建筑装饰设计工程有限公司(以下简称“东渡公司”)因与被上诉人上海九陌实业有限公司(以下简称“九陌公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东渡公司上诉请求：撤销一审判决，支持己方一审诉请。事实和理由：首先，一审遗漏了交付当天双方对于上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX弄XXX号厂房、办公楼及车棚(以下简称“系争房屋”)的现状进行了拍照并签字确认的事实。一审遗漏了系争房屋其他相关受损及被擅自改动相关事实。己方要求修复的并非仅仅是二楼，己方获悉房屋受损后前往实地查看，发现系争房屋除二楼被严重损毁外，还存在房屋整体结构被破坏、厂区原有绿化被完全拆除、原有门窗已被改造、厂区内擅自搭建斜坡等诸多违约情形，故而要求九陌公司对系争房屋进行整体恢复。其次，一审法院认为因另案中九陌公司已委托鉴定机构对系争房屋二楼地面大面积开裂原因进行鉴定，鉴定机构意见为“根据预勘情况，现场已撤场，不具备鉴定条件，本次鉴定已作撤销处理”，故己方主张解除合同依据不足。另外，己方认为即便鉴定机构在另案中已作撤销处理，那也仅针对另案中法院委托鉴定的内容“一楼地面大面积开裂原因、具体修复方案”进行了撤销，并未就场地绿化拆除、增建雨棚、加设斜坡门洞等进行判断或撤销。双方在交付租赁物时已经就房屋及场地外观进行了拍照签字确认，而房屋及场地的现状照片显然从外观上与交付时完全不一致，即使没有鉴定部门的判断，单从外观也可判断出场地绿化是否有拆除、厂区地面是否被增建雨棚、斜坡、门洞等。二楼损害与厂区破坏显然是两个完全独立的客观事实，己方实难认同一审将己方提出的恢复原有门窗、绿化及拆除厂区内擅自搭建斜坡的主张与二楼损害鉴定撤回混为一谈。再则，另案中的鉴定撤回原因系缺少房屋相关图纸，无法对系争工程原施工质量进行检查，缺少系争房屋地面租赁期间实际堆载使用情况。被上诉人九陌公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。东渡公司向一审法院起诉请求：一、判令2016年12月20日东渡公司、九陌公司双方签订的厂房租赁协议解除；二、判令九陌公司腾退系争房屋；三、判令九陌公司支付东渡公司占有使用费(按人民币7，410.21元／日为计算标准，自2020年2月12日计付至实际腾退之日止)(以下币种均为人民币)；四、判令九陌公司修复被破坏的厂房一楼、二楼、恢复原有门窗、绿化及拆除厂区内搭建的斜坡。一审法院认定事实如下：2016年12月20日，东渡公司(出租方、甲方)九陌公司(承租方、乙方)签订了《厂房租赁协议》，约定：甲方将坐落于华新镇嘉松中路XXX弄XXX号(新大洲厂房西面)，厂房及办公楼面积为8，632.72平方米，车棚面积181平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为自主招商创建科技园、仓储物流、商务办公等使用，生产型企业不能在属地注册，甲方不负任何责任，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定。乙方承租的期限6年，自2017年2月1日起至2023年1月31日止，2016年12月20日至2017年1月31日为免租期。经双方同意，厂房及办公楼租金价格0.85元／平方／天，车棚租金价格0.40元／平方／天，年租金每三年递增一次，递增的幅度为上年度年租金总额的6％。乙方应当在签署本协议后5个工作日内，向甲方支付一次性保证金2个月即450，788元，房租付三个月押二个月，该保证金在本协议终止或者提前解除且双方之间不存在任何未决争议后，由甲方无息返还给乙方。第一年(2017年2月1日起至2018年1月31日止)，全年租金为2，704，727元。第二年(2018年2月1日起至2019年1月31日止)，全年租金为2，704，727元。第三年(2019年2月1日起至2020年1月31日止)，全年租金为2，704，727元。第四年(2020年2月1日起至2021年1月31日止)，全年租金为2，867，010元。第五年(2021年2月1日起至2022年1月31日止)，全年租金为2，867，010元。第六年(2022年2月1日起至2023年1月31日止)，全年租金为2，867，010元。租金的付款方式：实现先付后用，租金为每三个月支付一次。乙方应于协议签署之后5个工作日内支付第一期租金，共计676，182元，第一期租金支付日后三个自然月届满日支付第二期，租金支付各期限以此类推。本协议租金的价格为不开发票的价格。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋、绿化及其附属设施，发现该房屋结构及屋面设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的三日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。乙方应爱护保养并合理使用厂区内的各项设施，如需改动应先征得甲方同意，造成损坏的应承担修复或赔偿责任；未经甲方许可，严禁在场地内违章搭建建筑物，否则造成一切损失由乙方承担。协议另对其他事项作了约定。2016年12月21日东渡公司向九陌公司交付房屋及附属设施，九陌公司已向东渡公司支付租金至2020年10月31日止。房屋目前由九陌公司占有使用。一审另查明，2019年6月30日及2019年7月21日九陌公司发函东渡公司，告知东渡公司，九陌公司将承租的厂房转租给次承租人上海新大洲物流有限公司作为仓储使用，次承租人上海新大洲物流有限公司搬离租赁厂房的过程中，九陌公司在查看房屋的过程中发现该厂房二楼地面出现了大面积开裂、多处墙体出现裂缝等情况，与新大洲公司进行交涉，但双方对裂缝的形成原因分歧较大，次承租人上海新大洲物流有限公司一直说是因为房屋质量存在问题、房屋自然沉降导致，地面出现大面积开裂、多处墙体出现裂缝等导致房屋无法使用。鉴于目前地面开裂原因系自然因素还是人为因素尚无法明确，二楼房屋处于空置的状态，九陌公司希望东渡公司能够同意对二楼的租金予以减免，待开裂的原因查明后再就租金进行核算。2019年7月29日及2019年12月22日东渡公司回函九陌公司，要求九陌公司立即修复房屋及场地，并赔偿东渡公司一切损失。2019年9月4日，九陌公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉上海新大洲物流有限公司，要求上海新大洲物流有限公司将华新镇嘉松中路XXX弄XXX号房屋二楼恢复原状，以及赔偿租金损失、支付房屋占用费。一审法院立案受理后，为查明系争房屋受损原因，依九陌公司申请，一审法院依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋二楼地面大面积开裂原因进行鉴定。2020年2月17日，上海源正科技有限责任公司出具《鉴定工作联系单》，载明：由于缺少系争房屋相关图纸(建筑设计总说明、结构设计总说明、相关节点做法)，无法对系争工程原施工质量进行检查；缺少系争房屋地面租赁期间实际堆载使用情况(包括堆载货物及设备重量、堆载区域及位置等)，无法明确租赁期间实际使用对二楼地面大面积开裂的影响程度及范围；综上，系争房屋二楼地面大面积开裂原因的鉴定依据不足，且根据预勘情况，现场已撤场(非租赁期间实际使用状态)，不具备鉴定条件，故本次鉴定作撤销处理。一审再查明，系争房屋已办理产证，登记在上海谢迪礼品有限公司名下。一审中，九陌公司认为，就2019年12月22日东渡公司反馈的一楼立柱出现开裂一事，九陌公司已于当月26日与东渡公司共同于现场核查，双方现场确认立柱开裂仅是表面脱落并不影响到支柱及房屋主体结构，无实质风险，并认为表面粉刷修复完毕即可。东渡公司也回函称，亦征询过设计人员对厂房一楼立柱开裂的相关意见。设计人员告知东渡公司，其无法就目测的表象对厂房存在的隐患得出实质性结论，其建议东渡公司委托有资质的专业机构进行安全检测。因此，东渡公司无法在未有明确的安全检测报告的情况下，贸然同意九陌公司对立柱采用粉刷的处理方法。若有检测资质的专业机构出具了相关报告，东渡公司可同意九陌公司按此报告建议的方案进行修复。东渡公司、九陌公司双方仍然在履行租赁合同。为此，九陌公司还提供了视听资料、告知函、回函、EMS快递面单、签收凭证以及微信聊天记录等证据。东渡公司对上述证据的真实性均无异议。一审法院认为，本案中，东渡公司与九陌公司签订的厂房租赁协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。东渡公司认为，九陌公司擅自拆建、改建房屋，破坏房屋的承重结构，导致合同目的无法实现，故主张解除合同。九陌公司对此并不同意，并认为无合同及事实依据。为查明系争房屋受损原因，依九陌公司申请，一审法院已在另案中依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋二楼地面大面积开裂原因进行鉴定，鉴定机构出具鉴定工作联系单(撤销)，意见为，根据预勘情况，现场已撤场(非租赁期间实际使用状态)，不具备鉴定条件，本次鉴定已作撤销处理。东渡公司现仍主张解除合同，其依据不足，一审法院不予支持。据此，东渡公司在解除合同条件基础上主张的九陌公司腾退系争房屋及支付房屋占有使用费，一审法院也不予支持，且根据查明的事实，九陌公司已支付租金至2020年10月31日日止。东渡公司主张九陌公司修复被破坏的厂房一楼、二楼、恢复原有门窗、绿化及拆除厂区内搭建的斜坡，本案中，东渡公司虽认为系争房屋及场地存在一定的损害或安全隐患，但东渡公司仅提供了照片作为证据，该照片并不能明确东渡公司所主张的具体修复范围及程度，且该照片证据也不足以证明该损害事实与九陌公司租赁房屋之间的因果关系，一审法院在另案中已委托鉴定机构予以查明，鉴定机构出具鉴定工作联系单(撤销)，明确意见为，不具备鉴定条件，本次鉴定作撤销处理。故东渡公司主张该项诉请，依据并不充分，一审法院亦不予支持。一审法院判决如下：驳回上海东渡建筑装饰设计工程有限公司的全部诉讼请求。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院另查明，一审法院2020年8月14日谈话笔录载明，一审向东渡公司出示(2019)沪0118民初16979号民事判决及该案鉴定机构出具的鉴定工作联系单(撤销)，东渡公司表示对于前述材料真实性无异议，对于相关证据内容，如有意见将会在2日内书面回复。嗣后，东渡公司未有书面回复。本院认为，本案二审的争议焦点在于双方签订的租赁协议是否应予以解除。东渡公司主张系九陌公司原因造成系争房屋结构性受损，进而导致合同目的无法实现，并据此要求解除合同。东渡公司作为本案原告应就系争房屋质量问题是由九陌公司造成承担举证责任。根据本案一审及另案(2019)沪0118民初16979号案件审理情况，东渡公司、九陌公司及上海新大洲物流有限公司已经通过诉讼在积极探究系争房屋发生质量问题的成因并据此确定相应各方责任承担问题。在(2019)沪0118民初16979号案件中九陌公司已就房屋质量问题申请鉴定，一审亦委托专业机构进行鉴定。但因客观条件所限，不具备鉴定条件，专业机构无法做出鉴定意见。鉴于前述情况，因不能确定系争房屋质量问题的成因，继而不能认定房屋质量问题是由九陌公司造成并据此解除双方租赁协议。东渡公司关于此节的上诉主张，缺乏事实依据，本院难以支持。东渡公司上诉认为，存在厂房一楼、二楼门窗、绿化及斜坡等破坏，据此要求解除合同，并由九陌公司进行修复。为证明其主张，东渡公司提供照片等证据。本院认为，根据在案证据，双方协议中对于具体使用部位的使用方式无约定，也无政府相关机构认定系争房屋存在不当使用的查处意见。另外仅凭照片也无法确定绿化等具体使用部位的尺寸标准，东渡公司要求恢复的主张缺乏可执行性。东渡公司要求解除合同、维修恢复的主张，缺乏事实和法律依据，本院亦难以支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人上海东渡建筑装饰设计工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  张常青审 判 员  姚 跃二〇二〇年十二月二日法官助理  张末然书 记 员  项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……