黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1024民初1034号 原告：张志义，男，1962年5月10日出生，汉族，无固定职业，住绥芬河市。 委托诉讼代理人：吕文芳，黑龙江张艳律师事务所律师。 被告：王宗文，男，1961年5月5日出生，汉族，林场退休职工，住绥芬河市。 委托诉讼代理人：李丹，黑龙江正义律师事务所律师。 第三人：东宁市二段林场，住东宁市绥阳镇二段林场。 法定代表人：胡洪伟，该林场场长。 原告张志义与被告王宗文、第三人东宁市二段林场（以下简称二段林场）买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理，依法适用简易程序。因二段林场与本案有利害关系，根据被告王宗文的申请，本院于10月26日通知二段林场作为本案第三人参加诉讼。本院于11月14日公开开庭进行了审理。原告张志义及其委托诉讼代理人吕文芳、被告王宗文及其委托诉讼代理人李丹、第三人二段林场到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张志义向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2016年5月18日签订的《私人房屋买卖合同》无效；2.要求被告向原告返还购房款298000元；3.要求被告赔偿原告涉案房屋的装修、四周构筑物、附属设施的损失244202.96元、资产评估服务费10000元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年5月18日，原、被告签订了《私人房屋买卖合同》。原告购买被告王宗文建设的位于东宁林业局二段林场住宅区西侧建筑面积为216平方米的平房及房屋东侧38米、西侧38米、房后7米及房前20米外的70米×70米养鱼池的使用权转让。该房屋没有房照。2020年7月31日，东宁市自然资源局分别向原、被告下达了东自然资土字（2020）1-2、1-1号行政处罚决定书，认定涉案房屋为违建房屋，转让的该房屋四至用地为非法占用土地。根据《中华人民共和国合同》第五十二条第五款规定，双方签订的合同应为无效。案涉房屋为违建房屋，故双方签订的合同为无效。故原告诉至法院。 被告王宗文辩称，被告建设房屋及出售房屋均有二段林场出具的证明材料，该房屋是按照林业局文件的精神建筑的，不能直接认定合同无效。一、被告根据林业局鼓励林场职工发展多种经营各项优惠政策的通知，于2010年6月6日向二段林场申请，二段林场同意被告建平房。2016年5月，二段林场同意被告将涉案房屋卖给原告，买卖合同合法。二、原告购买案涉房屋后，自行在涉案房屋附近增设违章建筑等，该损失过错在原告，与被告无关，被告不承担任何责任。三、如果合同无效，原告购买涉案房屋也存在过错，产生的损失也不能全部由被告承担。原告私自改变土地用途建设水泥地面，改变房屋状态，应当需要原告恢复原状。 第三人二段林场述称，二段林场是号召2004年林业局下发文件，东宁县2004-44号文件，这个文件是县政府同意东宁林业局下发的，有证据证明二段林场工人王宗文7.2米×30米，属于林辅用地，允许搞第三产业。同意被告在西侧大地盖房屋一栋，其中包括这个养鱼池和牛棚。2016年5月10日，被告妻子有病找到林场，林场考虑被告是老工人于是出具证明被告把房子售卖给原告，但是林场没有同意说允许原告把房屋发生改变。这个改变林场是没有允许的。 张志义为支持其主张，举证如下： 1.《私人房屋买卖合同》复印件及收据复印件各1份（与原件核对一致）。证明：2016年5月18日，原告与被告签订《私人房屋买卖合同》，购买被告私自建设的位于坐落在黑龙江省东宁市林业局。二段林场西侧大地南，建筑面积216平方米的砖铁结构的平方出售给原告，平方东侧38米内牛棚一个，房屋后7米的45年使用权同时转让给原告。原告向被告支付了全部购房款。该份合同中已经明确了，双方买卖合同标的的范围。被告将该范围内的全部设施出售给原告。应当保证原告对该范围内的全部设施及范围内的土地使用的使用权。 2.东宁县二段林场出具的《证明》2份。证明：2010年6月6日，东宁县二段林场为被告出具《证明》，证明被告拥有证据一种相关财产的产权及土地使用权归王宗文所有且使用时间为50年。被告依据该证据内容与原告签订买卖合同，虽然在签订合同是，合同中的先关设施并非全部建成，但房前屋后轮廓范围被告已经给原告指出。该合同中约定的内容已经规定了房屋自治。房屋后7米内范围，房屋前20米外加70米×70米鱼池，房屋东侧西侧各38米的范围。 3.东宁市国土资源局出具的《行政处罚决定书》东自然资源土字[2020]1-1号复印件1份、东宁市国土资源局出具的《行政处罚决定书》东自然资源土字[2020]1-2号复印件1份（与原件核对一致）。证明：该房屋并未取得任何手续，原告已经被行政处罚，故双方签订的《私人房屋买卖合同》属于无效合同，被告应当向原告返还购房款。并承担原告因装修添附而承担的损失。 4.资产评估报告复印件（共40页）、收据复印件各1份。证明：原告所产生的装修添附损失为257717元，评估费10000万，该损失应有被告承担。 王宗文为支持其主张，举证如下： 1.东宁县林业局2004年9月20日下发的东林字（2004）44号文件、2010年6月6日、2016年5月10日二段林场出具的证明复印件、2019年5月20日东宁市林权管理中心出具的证明各1份。证明：2004年9月20日，东宁市林业局下发文件，鼓励职工发展多种经营，同意林场区域内发展多种经营，2010年6月6日，经二段林场同意被告在林场辅助用地上建筑了平方2016平方，2016年5月10日被告经二段林场同意将该房屋出售给原告，地的性质是二段林场林业扶植用地，以上该组证据证实，被告转让给原告的房屋不是违章建筑。不应确认合同无效被告的建房及转让均经过二段林场同意。 本院认为，原告提交的证据1-4，被告王宗文提交的证据1，各方当事人对其真实性均无异议，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2016年，原告向被告购买位于二段林场场部西大地的平房。2016年5月10日，原告与被告王宗文共同找被告东宁市二段林场，被告东宁市二段林场出具了证明。该证明主要载明，“二段林场职工王宗文有平房一座，位于林场场部西大地，面积216平方米。经林场同意，王宗文将此房屋卖给张志义，房屋归买方所有。”2016年5月18日，原告（乙方）与被告王宗文（甲方）签订了《私人房屋买卖合同》。该合同主要载明，“甲乙双方经协商一致，并经房屋宅基地所有权二段林场同意。甲方合法拥有的，坐落于黑龙江省东宁市林业局二段林场西侧大地南盖有的面积216平方米砖铁结构的平房卖给乙方，并将与所出卖房屋及平房东侧38米内牛棚一个，平房西侧38米内猪舍3栋，平房前20米外70米×70米鱼池一个，房屋后7米的45年使用权同时转让给乙方。上述房地产总值300000元，其中一部分购房款230000元是绥芬河市动迁办出具的动迁购房票据。余款7万元乙方以现金方式支付。”2016年6月10日，原告向被告交付了298000元。原告购买上述房屋及林地后，对该房屋进行了装修、添置了附属设施及栽种果树等。庭审过程中，各方一致确认原告因合同产生的各项损失为244831.15元。 东宁市人民法院委托牡丹江**夏资产评估事务所对原告在涉案土地上房屋装修、添置附属设施及栽种果树等进行资产评估。2019年8月16日，该事务所作出牡华资评鉴字[2019]第003号资产评估报告，认定截止2019年6月28日，涉案土地上房屋建筑物216平方米的装修及添附价值、上述房屋四周的构筑物及其他辅助设施的评估现值为257717元。原告支出评估费10000元。 2020年7月31日，东宁市自然资源局分别向被告、原告下达了东自然资土字[2020]1-1号、1-2号行政处罚决定书，对原、被告的买卖行为，分别认定被告违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款关于“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，没收被告非法转让房屋及土地非法所得29.8万元；原告违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第五十三条、第五十四条规定，限原告15日内，自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，将土地恢复原状，退还非法买卖和占用的土地。东宁市自然资源局下达上述决定书后，被告已经上缴了29.8万元，原告已经搬离涉案房屋。 另查明，2004年9月20日，东宁县林业局制定了《东宁县林业局鼓励职工发展多种经营的优惠政策》。该政策主要载明，二、摆放地栽木耳的职工如需在林地中进行摆放，林场免收职工的占地费；三、职工发展养殖业，在林场划定的区域内放牧的，林场免收各项收费。2010年6月6日，东宁县二段林场向王忠文出具证明。该证明主要载明，“我场职工王忠文响应林业局鼓励职工发展第三产业的号召，经二段林场领导班子研究决定，同意职工王忠文在林场西侧大地南面盖有平房一座（厂30米、宽7.2米）216平方米，平房东侧长38米内盖牛棚一个，平房西侧长38米内向南盖猪舍3栋，平房前面20米外挖鱼池一个70米×70米，房屋后用地7米，房屋及其他用地面积时间为50年。” 再查明，涉案房屋位于二段林场的52林班5小班内，属于林业辅助用地。王宗文曾用名王忠文，系二段林场退休职工。 本院认为，本案案由系买卖合同纠纷。 一、原、被告签订的《私人房屋买卖合同》的合同性质及效力的认定 本院认为，1.根据本案查明的事实，被告作为原二段林场职工，在涉案林地上从事养殖业及种植地栽木耳等，按照2004年《东宁县林业局鼓励职工发展多种经营的优惠政策》规定，被告只是占用涉案林地，而非取得该林地的使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十三条规定，被告虽经二段林场同意，可以在涉案林地上建设平房、牛棚、猪舍等。但二段林场并非上述规定的具有批准权的土地行政主管部门，无权批准被告建造涉案房屋。又根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。被告未经批准，在其占用林地上建造房屋的行为，应当认定被告未取得涉案房屋的所有权。 2.从原、被告签订的买卖合同来看，原、被告虽签订的是房屋买卖，但买卖标的物涉及林地使用权、房屋及在林地上的未来建筑物。根据上述评析，被告既未取得林地使用权，亦未取得房屋所有权。又根据《中华人民共和国物权法》的相关规定及“房地一体”、“房随地走”原则，房屋买卖必然涉及其占有土地的转让，被告转让的林地远大于涉案房屋的占地面积。再从自然资源局出具的处罚决定书来看，亦系对原、被告的非法买卖土地的行为进行的处罚。综上，应当认定原、被告签订的房屋买卖合同实质上系林地使用权转让合同。 3.《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，违法法律、行政法规的强制性规定，合同无效。及《最高人民法官关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。举轻以明重，未取得土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，转让土地使用权的，更应当认定合同无效。根据上述评述，被告未取得土地使用权，亦未经批准。且起诉前经自然资源对原、被告双方的买卖行为进行处罚，应当推定起诉前亦未通过批准。综上，应当认定原、被告双方于2016年5月18日签订的《私人房屋买卖合同》无效。 二、涉案合同无效后的法律责任问题 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述评述，原、被告签订的合同无效。被告未取得林地使用权及非合法建造亦未取得房屋所有权情形下出让林地及林地附着物，具有重大过错。原告在应当知道二段林场未有批准权，而未尽到审慎审查的义务，亦具有一定的过错。本院酌定被告按照70%比例、原告按照30%比例各自承担责任。庭审过程中，各方一致确认原告因合同产生的各项损失为244831.15元及评估费10000元。被告按照70%比例赔偿原告各项损失，即178381.51元。综上，鉴于原告未拆除林地上的附着物，因此，原告应当返还被告位于黑龙江省东宁市林业局二段林场西侧大地南的林地及林地上的附着物。被告返还原告购房款298000元及赔偿原告的各项损失178381.51元。 综上，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国土地管理法》第三条、第五十三条、《最高人民法官关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 原告张志义、被告王宗文双方于2016年5月18日签订的《私人房屋买卖合同》无效； 原告张志义于本判决生效之日起十日内返还被告王宗文位于黑龙江省东宁市林业局二段林场西侧大地南的林地及林地上的附着物； 被告王宗文于本判决生效之日起十日内返还原告张志义房屋价款298000元； 被告被告王宗文于本判决生效之日起十日内赔偿原告张志义建筑面积为216平方米的房屋建筑物的装修及添附价值、上述房屋四周的构筑物及其他辅助设施、评估费等各项损失178381.51元； 五、驳回原告张志义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9322元，减半收取4661元，由原告张志义负担640元，被告王宗文负担4021元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  刘建军 二〇二〇年十二月十八日 书记员  张 丹