江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终11109号上诉人（原审原告）：张才玉，男，1975年10月12日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘品礼，江苏苏商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海金地物业服务有限公司南京分公司，住所地南京市建邺区双闸路**海峡城海峡云科技园第**楼第****。法定代表人：盖世家，总经理。委托诉讼代理人：闻涛，男。上诉人张才玉因与被上诉人上海金地物业服务有限公司南京分公司（以下简称金地物业南京分公司）侵权责任纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初6935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人张才玉及其委托诉讼代理人刘品礼，被上诉人金地物业南京分公司的委托诉讼代理人闻涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张才玉上诉请求：1.判令金地物业南京分公司赔偿其房租损失24860元，精神损害抚慰金10000元，为制止侵权产生的调查费用3000元,案件受理费136元，合计37996元;2.判令金地物业南京分公司向其赔礼道歉，并在深业滨江小区2栋2单元门口张贴公告，为其消除影响、恢复名誉；3.判令金地物业南京分公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：上诉人欲将深业滨江小区房屋出租，2019年9月23日上诉人爱人与意向租客协商好租金后，租客要求实地看房，联系金地物业南京分公司工作人员马玲，提供开电梯服务，却被拒绝，导致上诉人房屋未能出租，直接造成上诉人的租房损失。上诉人将房屋出租给汪琰，租赁期间自2019年10月10日至2020年8月10日。在汪琰居住期间通过采取停止电梯服务，金地物业南京分公司人员马玲勾结黑社会多次上门骚扰，致使汪琰多次打电话给上诉人，要求退租。金地物业南京分公司多次通过这种软暴力形式，最终造成汪琰提前退租，造成了上诉人房租损失。金地物业南京分公司弄虚作假,随便在“享家”应用APP上增加家庭帐号，假借业主名义申报服务，侵犯业主权利。金地物业南京分公司辩称，上诉人称其在2019年9月23日未能将其房屋出租，系被上诉人工作人员未提供开电梯的服务所致与实际情况不符，被上诉人并没有停止上诉人电梯使用权限，也未与黑社会勾结对其租客进行骚扰、撬门，上诉人所称与事实不符，其租客退租亦与被上诉人无关。被上诉人系正当催收上诉人应当缴纳的物业费，并未对其租客造成困扰，故上诉人所诉称的租金损失与被上诉人无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张才玉向一审法院起诉请求：判令金地物业南京分公司赔偿其房租损失24860元、精神损害抚慰金10000元、为制止侵权产生的调查费用3000元。一审法院认定事实：张才玉是南京市鼓楼区深业滨江半岛小区2幢1704室业主，金地物业南京分公司对该小区提供物业服务。2019年10月7日，张才玉与汪琰签订《房屋租赁合同》，约定汪琰承租上述房屋作为居住使用，租期10个月，自2019年10月10日起至2020年8月9日止；月租金为3300元，押金3300元，租赁期内的水、电、煤气、暖气、电话、清洁、治安、有线电视费、物业管理费等费用由汪琰承担；如违约，则向对方支付违约金3300元等等。合同签订后，汪琰支付了押金3300元和2019年10月10日至2020年1月9日的租金9900元。2020年1月11日汪琰腾空案涉房屋。2020年4月22日，汪琰将张才玉诉至法院，要求确认其与张才玉签订的房屋租赁合同已解除，张才玉退还其押金3300元，并支付违约金3300元。汪琰诉称，因张才玉与金地物业南京分公司素有纠纷，拖欠十个月左右的物业费，其入住不久便多次被金地物业南京分公司工作人员敲门催收物业费，在其告知张才玉后，张才玉不仅没有及时补缴所拖欠的物业费，反而每次都采取报警的方式来处理问题，甚至因为报警谎称物业和租客打架、有人杀人等情况被拘留过数日。因张才玉拖欠物业费及多次报警导致其不仅多次要面对物业、保安和民警上门处理问题，甚至被要求去派出所进行谈话，种种情况导致其不仅无法正常使用案涉房屋，更直接给其工作、生活都造成了极大的影响。其无奈之下在2019年10月16日通知张才玉要求退房，张才玉承诺如果物业再敲门,肯定退房并且赔偿其损失，但是后来情况没有任何改善，物业和保安依然上门敲门，张才玉依然报警。因为张才玉的原因，其已经无法正常使用案涉房屋，合同目的已经无法实现，无奈之下，于2020年1月10日搬离案涉房屋，并通知张才玉解除该房屋租赁合同，同时办理了相应的交接手续。但张才玉拒不退还押金，也不承担相应的违约责任，故其只得诉诸法院，请求判如所请。法院于2020年6月20日作出（2020）苏0106民初2845号民事判决书，认为因张才玉在2019年10月16日承诺汪琰，若金地物业南京分公司再敲门，同意退房，故在金地物业南京分公司再次敲门后，汪琰有权要求解除合同，张才玉表示同意，双方系协商一致解除《房屋租赁合同》；虽然金地物业南京分公司频繁上门使汪琰不能享有稳定、和平的居住环境，但并未使案涉房屋处于根本不能承租使用的状态，故不能据此认定张才玉已根本违约，对汪琰主张违约金的诉讼请求不予支持，对汪琰要求退还押金的诉讼请求应予支持。该判决已发生法律效力。2020年8月31日，金地物业南京分公司代理人与汪琰夫妇微信聊天，金地物业南京分公司代理人询问退租原因，汪琰回答一是金地物业南京分公司保安的持续上门催缴，二是物业费不缴纳可能会引起电梯卡不能使用，三是每次催缴，房东都要报警。一审法院认为：当事人对自己的主张需提交证据证明，否则应承担不利后果。张才玉主张金地物业南京分公司赔偿2019年9月23日至10月9日房租损失，张才玉并未能举证证明系因金地物业南京分公司未提供开电梯的服务，致使其房屋在2019年9月23日未能出租，故对张才玉的该项主张法院不予支持。张才玉主张金地物业南京分公司赔偿汪琰提前退租造成的7个月租金损失，首先，根据汪琰所述，其退租不仅仅是因为金地物业南京分公司频繁上门催要物业费，还有张才玉频繁采取报警的方式解决问题，也就是说张才玉自身也有过错；其次，张才玉与汪琰解除租赁关系后，张才玉可以继续将房屋出租，张才玉要求金地物业南京分公司承担提前解约的全部租金损失显然不合理；再次，生效判决已认定金地物业南京分公司频繁上门催收物业费的行为并没有导致汪琰依法当然享有合同解除权，汪琰系与张才玉协商解除房屋租赁合同，故由此产生的租金损失张才玉无权向金地物业南京分公司主张。一审法院判决：驳回张才玉的诉讼请求。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人张才玉提供深业滨江小区的其他业主在2020年9月7日和8日拍摄的视频，主张该视频内容可以反映被上诉人擅自挖走小区名贵绿化树木，侵犯业主公共财产，故物业公司违约在先，这也是其不交物业费的原因。被上诉人质证认为，视频拍摄时间为晚上，其中看不清楚拍摄的地点，也无法辨识视频中的人员身份，经核实，实施挖树行为的并非被上诉人，对上诉人主张的视频内容和证明目的不予认可。本院认证意见：该视频内人员身份无法核实，视频内容与本案也无关联性，本院对其证明目的不予确认。本案二审争议焦点为：被上诉人催收物业费的行为对上诉人是否构成侵权，是否应当承担赔偿责任。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利法律后果。关于上诉人主张的2019年9月23日至10月9日的房租损失，因其未能举证证明2019年9月23日看房的租客未能与其订立房屋租赁合同的原因在于被上诉人拒绝提供开电梯的服务，故一审法院对张才玉的该项诉请不予支持并无不当。关于上诉人主张的因租客汪琰提前退租导致的7个月租金损失，生效判决确认物业公司上门催收的行为并未导致案涉房屋处于根本不能承租使用的状态，张才玉与租客汪琰系协商一致解除合同；且张才玉在与租客解除租赁合同后，其仍可以将案涉房屋继续出租。故被上诉人上门催收物业费的行为并不必然导致张才玉与租客汪琰的租赁合同解除，也并不必然影响张才玉继续将案涉房屋出租；被上诉人上门催收物业费的行为与张才玉房屋在租客退租后空置7个月的事实并无直接因果关系，上诉人张才玉主张被上诉人构成侵权并赔偿房租损失的上诉意见事实依据不足，本院依法不予采信。关于上诉人主张的精神损害抚慰金和调查费用，因被上诉人的催收行为并未构成侵权，故一审法院对该两项费用不予支持并无不当。综上所述，张才玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费747元，由上诉人张才玉负担。本判决为终审判决。审判长  陈礼苋审判员  赵珺珉审判员  李明伟二〇二〇年十二月二十二日书记员  陈思羽