黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8016号上诉人(原审原告)：哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区香城街********。法定代表人：吉有光，总经理。上诉人(原审被告)：韩家丰，男，1954年7月10日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。上诉人哈尔滨俊成物业管理有限责任公司(以下简称俊成物业公司)因与被上诉人韩家丰物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俊成物业公司上诉请求：1.判令韩家丰给付俊成物业公司自2017年1月1日至2017年3月31日,2017年10月1日至2020年6月30日的物业管理费合计1233.5元人民币；2.一、二审案件受理费由韩家丰承担。事实和理由：一审中众多业主提供照片证明俊成物业公司在履行物业服务合同过程中存在违约一事，俊成物业公司对其不服，韩家丰提供的证据不足以证明物业管理长期存在小区内长期存在公共卫生脏乱问题。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不应予以支持。小区内垃圾清运不及时并不是物业公司主观造成的，而是在2018年垃圾处理场所较往年相对减少,加大了垃圾清运以及垃圾处理的时间成本，这是各个物业公司共同面临的事情，并不是俊成物业公司主观造成的。小区内冰雪物业公司也及时清理，并没有不及时现象。物业公司对小区的服务一直是认真履行合同，且在服务期间也没有接到任何的业主与有关部门的投诉现象。综上，俊成物业公司对香坊区法院给出的酌情减免物业费的20%的判决不服，请求二审法院予以改判。韩家丰未到庭亦未提交书面答辩意见。韩家丰上诉请求：一、对于俊成物业公司进驻小区的合法性有异议；二、根据相关物业法业主享有知情权和监督权，要求俊成物业公开和公示相关资料；三、俊成物业公司未履行合同，物业服务不到位；四、撤销（2020）黑0110民初707号的判决；五、一、二审案件受理费由俊成物业公司承担。事实和理由：一、2016年10-11月哈尔滨市香坊区新城街道办事处在与俊成物业公司签订《阳光居小区物业服务合同》前对小区居民是否同意俊成物业公司进驻本小区的民意调查，居民大多数不同意俊成物业公司进驻本小区，最后俊成物业公司还是进驻了本小区，要求提供民意调查的原始明细。二、要求俊成物业公司公开和公示相关资料。三、2017年阳光居1号楼居民缴纳了全年的二次加压电费，自2014年到2017年的二次加压电费的票据证明详见附件中证据表明小区没有物业。小区卫生之前一直由社区代管，2017年10至11月份政府为小区修压路面，修好路后的2017年11月份，居民发现小区内有垃圾桶出现,但没有任何人以及任何政府部门通知过居民有物业，也没有物业来小区告知居民进驻小区。在这种情况下居民被误导为是社区给小区安放的垃圾桶，从而造成了俊成物业公司可以此作为提供服务的证据。在俊成物业公司所谓的提供服务时期，除了小区内的垃圾桶有人清理外，居民未见任何其他服务，对于小区庭院的清扫和维护，小区公共设施的养护，单元电子门的维修以及房屋墙面和屋顶的修缮问题等等均为空白。请求依法撤销原审判决，予以改判。俊成物业辩称，俊成物业公司与香化社区签订的服务合同有效。俊成物业公司向一审法院起诉请求：1.判令韩家丰给付俊成物业公司自2017年1月1日至2017年3月31日、2017年10月1日至2020年6月30日的物业管理费合计1239．50元；2.本案诉讼费由韩家丰承担。一审法院认定事实：2016年11月20日，俊成物业公司与韩家丰所在小区街道办事处指定的香化社区居民委员会签订了《阳光居小区物业管理服务合同》一份，合同约定：甲方为哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会、乙方为哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，由乙方承担哈尔滨市香坊区阳光居小区的物业管理工作，合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运，污水管道的疏通；4、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；5、装饰装修管理服务；6、物业档案资料管理。第四条约定：乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、多层住宅每月0．65元平方米。依据哈尔滨市物价局和哈尔滨市房产住宅局制定的《哈尔滨市物业收费管理办法》按一级服务标准执行。第八条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月20日前2个月内缴纳次年的物业服务费用履行交纳义务。2017年1月1日，俊成物业公司开始对该小区进行物业管理。韩家丰为哈尔滨市香坊区珠江路0269号化机厂住宅小区1栋1单元3层1号的业主，房屋建筑面积为54．21平方米。韩家丰在俊成物业公司服务期间未缴纳2017年1月1日至2017年3月31日、2017年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。一审法院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，韩家丰小区因客观原因未能成立业主委员会，该小区所在的居民委员会得到了所在街道办事处的指定，因此，韩家丰所在小区居民委员会有权代行小区业委员会履行职责。俊成物业公司与香化社区居民委员会于2016年11月20日签订了《阳光居小区物业管理服务合同》，俊成物业公司通过合法程序进驻该小区接管物业，并实际提供了物业服务。故对韩家丰辩称的其没与俊成物业公司签订过物业管理有偿服务合同，俊成物业公司与香化社区居民委员会签订的合同对韩家丰不具备约束力的抗辩意见，原审法院不予支持。依据哈价联发［2013］39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。俊成物业公司对该小区进行一级物业管理服务，按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的规定制定0．65元／平方米的物业费收费价格，经社区委员会即哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会确认。本案中，俊成物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，韩家丰作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。关于韩家丰辩称的俊成物业公司未履行物业管理职责，对小区管理不完善的问题，经原审法院多次实地调查，并结合该小区业主的陈述，韩家丰提供物业服务中确实存在诸如小区内公共道路破损无人修理、垃圾清理不及时等情况，可以认定韩家丰在履行物业服务合同过程中，存在违约事实，应当承担违约责任。但韩家丰等众多业主长期拖欠物业费，在产生物业服务纠纷后不及时采取正确方式解决问题，而是采用不缴纳物业费的方式对抗，存在怠于行使权利问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务不完善就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。综上，原审法院根据案件事实酌情减免韩家丰等业主物业费的20％。结合俊成物业公司的诉请，韩家丰应当向俊成物业公司支付物业费991．60元（52．97×0．65×36×80％）。俊成物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。判决：韩家丰于判决生效之日立即给付哈尔滨俊成物业管理有限责任公司2017年1月1日至2017年3月31日及2017年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费共计991．60元；案件受理费50元（俊成物业公司已预交），由哈尔滨俊成物业管理有限责任公司负担25元，韩家丰负担25元，韩家丰负担的案件受理费与上款一并给付哈尔滨俊成物业管理有限责任公司。二审中，当事人没有提供新证据。本院确认一审判决认定的事实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点为：居委会与俊成物业公司签订物业服务合同对韩家丰是否有效，韩家丰是否应按合同约定履行交纳物业费义务；一审判决认定韩家丰承担给付物业费的比例是否正确。韩家丰所在的香化社区居民委员是根据《中华人民共和国城市居民委会员组织法》由该社区居民自我管理、自我服务，办理韩家丰居住地区居民的公共事务和公益事业的基层群众性自治组织。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。韩家丰居住的小区为老旧小区，该小区未成立业主委员会。2016年11月20日，香化社区居民委员、俊成物业公司签订的《香城街3号楼物业管理服务合同》，系代表该小区广大居民行使业主委员会的权能订立。居委会、俊成物业公司签订的物业服务合同符合上述法律、部门规章的规定，合法有效，对韩家丰及所在小区业主具有约束力。俊成物业公司进驻该小区后提供了相应的管理服务，双方形成物业服务合同关系，韩家丰应按合同约定履行交纳物业费的义务。本院受理的俊成物业公司诉该小区其他业主物业服务合同纠纷案件中，部分业主对俊成物业公司的服务水平、管理能力指出了大量的服务瑕疵，一审法院经现场查勘，在查明俊成物业公司在小区清洁、公用设施维修维护等方面管理服务标准不足的情况下，依据公平原则酌情免除韩家丰20%物业费的给付责任较为公平、合理，本院予以维持。综上所述，哈尔滨俊成物业管理有限责任公司、韩家丰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由哈尔滨俊成物业管理有限责任公司负担25元，韩家丰负担25元。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  辛吉雁审判员  王梦薇（）二〇二〇年十二月十七日法官助理刘向坤书记员刘晶