江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8506号上诉人（原审原告）：谢璋，男，1980年10月4日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：谢圣贵（系谢璋父亲），男，住南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：南京鲁能地产有限公司，住所地南京市建邺区江东中路**国睿大厦**楼****。法定代表人：苏长斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷维莎，该公司法务。上诉人谢璋因与被上诉人南京鲁能地产有限公司（以下简称鲁能公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初9950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。谢璋上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、鲁能公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定南京长江都市建筑设计股份有限公司出具的案涉楼栋（南立面、北立面）勘察设计图“-0.300”的标注都是大门出入口与室外地面的高度，据此得出上诉人举证的南立面勘察设计图不足以证实案涉房屋南面室外地面高度亦应符合低于室内地面高度30厘米的结论，没有事实依据，也不符合法律逻辑，系认定事实不清，适用法律错误。1、依据合同条款，鲁能公司交付的房屋明显不符合合同约定。涉案房屋无论从室内往外还是从室外往内观察，室外地面明显高于室内甚至与窗台平齐，不符合合同约定的一楼房屋的交付标准，谢璋要求鲁能公司降低案涉楼栋室外绿化土方高度，具有客观可行性也合情合理。2、谢璋举证的案涉楼栋南立面勘察设计图“-0.300”，是指南立面一楼室内地面与相邻的室外地面的高度差是30厘米，并非关于南立面室内地面高度与北立面出入口的高度差。二、一审法院认可鲁能公司对案涉楼栋的整改方案，同时认定谢璋的诉讼请求在一定程度上会损坏小区内整体绿化设计布局并进而损害到其他业主的合法权益，该判定与事实相违背。1、涉案楼栋外墙南立面装饰的外挂石材被埋在土方里50厘米，对房屋外观造成了严重的损害，损害了业主的合法权益。2、谢璋提供的12345投诉材料能充分证明案涉楼栋绿化设计不合理、鲁能公司存在负责整改的义务。综上，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。鲁能公司辩称，1、鲁能公司交付的房屋室内外高差符合国家标准，根据《民用建筑设计通则》第5.3.3条规定，建筑物底层出入口应防止室外地面雨水回流。上诉人提供的南立面图中30公分的标高实际是指屋内地面与大门出入口的高度差，可有效阻止雨水回流，符合国家设计标准。2、谢璋窗外的绿地土方高度合理，不存在雨水回流的风险。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谢璋向一审法院提出诉讼请求：1.鲁能公司对谢璋位于南京市建邺区房屋的南边窗外绿化地面进行整改，降低室外高度至室内地面高度高出室外地面30厘米；2.鲁能公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月31日，谢璋与鲁能公司签订一份《南京市商品房预售合同》，约定：谢璋购买秦新名邸3幢一单元102室房屋。此后，谢璋取得不动产权证，坐落为南京市建邺区。2018年11月，谢圣贵以涉案房屋窗外地势较高等为由，在小区院内挖开草坪。2019年6月6日，北京鲁能物业服务有限责任公司南京分公司向一审法院提起诉讼，要求谢璋、谢圣贵恢复损坏的绿地。2019年9月3日，一审法院作出（2019）苏0105民初5610号民事判决：谢璋、谢圣贵将挖开的绿地恢复原状。谢璋、谢圣贵不服该判决，向本院提起上诉。2020年1月17日，本院作出（2019）苏01民终9590号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审另查明，谢璋提供一份南京长江都市建筑设计股份有限公司出具的涉案楼栋勘察设计图（南立面），以证明：室内地面高度要高出室外地面30厘米。鲁能公司的质证意见为：认可该证据的真实性，但不认可其证明目的；该设计图是涉案楼栋的背面，该背面并无出入口的设计，所载明的30厘米标高实际上是室内地面与大门出入口地面的高度差，不能笼统地认为该30厘米标高是室内地面与室外所有地面的高度差。另外，谢璋还提供一组照片，以证明：窗外绿化部位地理位置过高，掩盖了房屋外墙面，高于窗台。鲁能公司的质证意见为：无法确认真实性，室外绿地的现状不高于室内地面，不存在掩盖墙面的情况；并且，设计图纸中未直接体现绿化土方高度与室内地面的高度差。此外，谢璋还提供一组投诉反馈信，以证明：鲁能公司给出了解决方案。鲁能公司不予认可，并称从未提出取走靠近楼栋边2米范围内的土方，并将室外土方标高降至低于室内30厘米的方案，因为不符合设计规范，也会损害其他业主的共同权益。经一审法院询问，谢璋称：暂时未发生雨水回流。一审再查明，2005年5月9日，中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布的《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第5.3.3条规定：建筑物底层出入口处应采取措施防止室外地面雨水回流。庭审中，双方一致确认：涉案楼栋北面为大门出入口，南面为窗外绿地；大门出入口与该侧室外地面高度差为30厘米。另外，鲁能公司还提供南京长江都市建筑设计股份有限公司出具的涉案楼栋勘察设计图（北立面）、一层平面图，以证明：30厘米标高只出现在北面大门出入口处，南面并无出入口，亦无相关设计标准。对此，谢璋称：本案涉及的是南面室外高度，而不是北面室外高度；平面图的真实性无异议，但未注明南面室外高度可以高于室内高度，应根据勘察设计图（南立面）的要求，降低南面室外绿化高度。经一审法院核对，该勘察设计图（北立面）有“－0.300”的标注；该平面图中北面两个大门出入口处均有“－0.300”的标注，其他地方未发现有此标注。2020年5月28日，一审法院组织双方查看现场，发现：鲁能公司在涉案楼栋一楼部分房屋南面外墙脚下安装有排水沟。对此，谢璋称：因鲁能公司提出的方案与双方商谈时的不一致，故未同意其安装排水沟；只有101室、103室住户同意安装，其他住户均未同意安装。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然谢璋、鲁能公司持有的涉案楼栋勘察设计图（南立面、北立面），均显示有“－0.300”的标注，但根据一层平面图的标注情况，一审法院认定该“－0.300”限制的应是大门出入口与室外地面的高度。因双方均确认大门出入口与室外地面的高度符合要求，故一审法院依法予以确认。根据谢璋的现有举证情况，不足以证实涉案房屋南面室外地面高度亦应符合“－0.300”的强制性规范要求，故一审法院对其要求降低南面室外地面高度，并低于室内地面高度30厘米的诉讼请求，一审法院依法不予支持。并且，谢璋的该项诉讼请求，在一定程度上会损坏小区内整体绿化设计布局，并进而损害到其他业主的合法权益。但是，从有利于排水，并进一步防范雨水倒灌风险的角度出发，一审法院认定鲁能公司负有采取相应措施的义务。根据查明的事实，一审法院认定鲁能公司在涉案楼栋南面外墙脚下安装的排水沟，可在一定程度上解决上述问题。因谢璋不同意鲁能公司在涉案房屋南面外墙脚下安装排水沟，故一审法院不再予以处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院判决：驳回谢璋的诉讼请求。一审案件受理费80元，由谢璋负担。双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院依法予以确认。本院认为，依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人谢璋要求被上诉人鲁能公司开挖降低涉案房屋的南边窗外绿化地面，既不符合合同约定，也于法无据。虽涉案楼栋勘察设计图（南立面、北立面），均显示有“－0.300”的标注，但根据一层平面图的标注情况，一审法院认定该“－0.300”限制的应是涉案房屋大门出入口与室外地面的高度，并无不当。涉案房屋的南边绿地属小区内整体绿化设计布局，其单独要求开挖降低屋前绿地，势必破坏了小区整体环境，亦会损害到其他业主的合法权益，故谢璋的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，谢璋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人谢璋负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年十二月七日法官助理孙成艺书记员汪海燕