安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民初426号 原告（案外人）：易军均，女，汉族，1970年4月15日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：董一鸣，山东众成清泰（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洪备，山东众成清泰（北京）律师事务所律师。 被告（申请人）：安徽古井集团有限责任公司，住所地安徽省亳州市古井镇，统一社会信用代码：91341600151947427P。 法定代表人：梁金辉，职务董事长。 委托诉讼代理人：包旺建，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓健，安徽天禾律师事务所律师。 第三人（被申请人）：史正富，男，汉族，1954年9月7日出生，驻上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：殷涛，男，史正富所在公司工作人员。 原告易军均与被告安徽古井集团有限责任公司（以下简称古井集团公司）、第三人史正富案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。易军均的委托诉讼代理人董一鸣、刘洪备，古井集团公司的委托诉讼代理人包旺建、史正富委托诉讼代理人殷涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 易军均向本院提出诉讼请求：1.依法撤销亳州市中级人民法院（2020）皖16执异17号执行裁定书；2.解除对原告购买的坐落在上海市松江区全幢房屋的查封保全执行措施；3.判令被告（被申请人）承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年12月4日，被告古井集团公司对被申请人同华控股有限公司、上海同华投资（集团）有限公司、上海浦创股权有限公司、史正富、翟立案件申请诉前财产保全，亳州市中级人民法院（以下简称亳州中院）作出（2019）皖16财保8号裁定书：查封、冻结上述被申请人名下价值9亿元的财产，并于2019年12月13日查封了史正富名下位于上海市松江区全幢房屋。因该房屋在亳州中院查封前已由原告实际购买，原告作为案外人对该房屋查封保全措施提出书面异议，亳州中院作出（2020）皖16执异17号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为该执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，应依法撤销。理由如下：一、原告购买和占有该房屋在前，亳州中院查封在后，导致原告未完成该房屋的过户。原告与史正富于2019年12月5日签署了《上海市房地产买卖合同》，于2019年12月10日支付了全部购房款，并已合法占有了该房屋。但是亳州中院于12月13日才对该房屋进行查封，导致原告无法办理房屋过户手续、未完成物权公示，原告对此无任何过错。原告作为案外人（不动产买受人）对亳州中院的财产保全行为具有法定的排除执行权。二、亳州中院适用《执行异议复议规定》第二十五条第（一）款，属于适用法律错误。原告作为案外人属于该房屋的实际买受人，在亳州中院查封前已经购买占用了该房屋，买受人享有物权期待权，有法定的排除执行权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《执行异议复议规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上规定，对不动产买受人进行保护以维护交易安全是司法本意，原告完全符合该条规定，亳州中院应适用《执行异议复议规定》第二十八条支持原告的异议请求。但由于亳州中院未对原告作为该房屋买受人及上述事实进行查明和认定，而直接适用《执行异议复议规定》第二十五条第（一）项条款，该条款是基于物权登记公示进而判断是否权利人的规定，这与原告提出的执行异议的事实与理由无关，背离了《执行异议复议规定》对不动产买受人特殊保护的司法政策，属于适用法律错误。综上，原告认为亳州中院作出的（2020）皖16执异17号执行裁定认定事实不清、适用法律错误。综上，请支持其诉讼请求。 古井集团公司辩称：一、易军均主张其在亳州中院查封之前已经支付全部购房款并合法占有房屋与客观事实不符。第一、易军均尚有2500万元购房款未实际支付。易军均主张其已支付了全部购房款，包括2019年12月10日支付的1180万元，以及上海元俊投资管理有限公司抵债方式支付的2500万元。关于抵债的2500万元，首先，从《协议书》约定的“待易军均取得案涉房屋产权证书当日，视为上海元俊投资管理有限公司偿还完毕汤灿的投资款2500万元”的内容来看，抵债完成的前提为“易军均取得案涉房屋产权证书”，反言之，在易军均取得案涉房屋产权证书之前，汤灿仍享有对上海元俊投资管理有限公司的2500万元，即抵债法律行为并未完成，易军均尚有2500万元购房款未实际支付。其次，《协议书》的抵债主体为上海元俊投资管理有限公司，并非史正富本人，该抵债行为仅是消除上海元俊投资管理有限公司对汤灿的债务，而不是消除史正富本人对易军均的债务，更不是史正富本人获得收益。上海元俊投资管理有限公司与史正富系相互独立的民事主体，权利义务当人不能直接混同，否则就明显损害史正富其他债权人的合法权益。所以，易军均或汤灿仅支付了3680万元购房款中的1180万元，剩余2500万元根本没有支付。第二，易军均并未在亳州中院查封之前依据合法占有案涉房屋。依据易军均举证的《上海市房地产买卖合同》第四条约定，买卖双方须对房屋进行查验且须在查验后签订房屋交接书，作为案涉房屋转移占有的标志。易军均并未提供充分有效的证据证明其与史正富已经共同对房屋进行查验，更没有提供其与史正富就案涉房屋办理的《房屋交接书》。另外，即使不考虑易军均是否依据合同约定合法占有房屋的问题，易军均甚至没有提交其已经实际占有使用案涉房屋的证据材料。以上事实说明易军均根本没有实际接收并合法占有案涉房屋。二、即使《上海市房地产买卖合同》合法有效，易军均对案涉房屋未及时办理过户登记也存在过错。从易军均举证的相关合同及《协议书》等材料来看，易军均与史正富交易时，其已经明知如下事实：一是案涉房屋抵押给上海银行；二是易军均须将首期款1180万元（以及史正富自筹320万元）支付给上海银行的债务人上海普力华商贸发展有限公司并偿还给上海银行才能办理解除抵押手续，并进而办理过户登记手续。从目前材料来看，易军均并没有按照约定将1180万元支付给上海普力华商贸发展有限公司（实际支付给史正富），更没有督促史正富、上海普力华商贸发展有限公司去办理解除抵押、过户登记手续。直至亳州中院查封时，案涉房屋之上仍然有上海银行的抵押权，也就是说在亳州中院查封之前案涉房屋显然不可能完成过户登记手续。所以，对案涉房屋没有过户登记，易军均自身明显存在重大过错。综上，在亳州中院查封之前，易军均尚未支付全部购房款（尚欠2500万元），尚未合法占有案涉房屋，而且其对房屋未办理过户登记亦存在过错。所以，易军均对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其无权依据《执行异议复议规定》第二十八条的规定要求排除亳州中院对案涉房屋的保全查封行为。故请求法院依法驳回易军均的全部诉讼请求。 史正富述称：对易军均诉讼请求及事实与理由均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 易军均提交的证据有：第一组证据：1.《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同补充协议》；2.史正富与汤灿于2019年12月5日的《协议书》；3.《债权债务终结协议》；4.《通知函》；5.房款收据及银行转账回单。证明易军均与史正富于2019年12月5日网签了合法有效的《上海市房地产买卖合同》，易军均向史正富支付了全部购房款，并已占有该房屋。第二组证据：上海市不动产登记簿。证明因史正富与古井贡集团存在债务纠纷，亳州中院于案涉房屋网签并由易军均占有3天后进行了查封，导致易军均房屋未能办理过户登记。 古井集团公司没有提交证据。 史正富提交的证据有：评估报告书一份，证明上海浦创股权投资有限公司持有安徽古井集团4亿元的股权，评估价值为人民币164.06亿元，评估价值超过9亿元的财产，该房产保全属于过度保全。 对易军均提交的证据，古井集团公司的质证意见：对证据1.《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同补充协议》，真实性无异议，对证明目的有异议，《上海市房地产买卖合同》第四条明确约定双方查验房屋后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，本案易军均与史正富并未签订交接书，故易军均并未合法占有案涉房屋。对证据2.《协议书》，古井集团并非协议书主体，对真实性无法核实。从协议书内容看，案涉房屋真实交易价格为3680万元，易军均仅支付1180万元，剩余2500万元系以其对上海元俊投资管理有限公司的2500万元债权抵偿，而该抵偿行为系实践性法律行为，因案涉房屋产权未变更登记至易军均名下，故该抵偿行为并未生效，即易军均并未实际支付该2500万元。另外该抵偿主体系上海元俊投资管理有限公司，并非史正富本人，不能视为易军均向史正富支付购房款2500万元。经查询史正富系上海元俊投资管理有限公司持有40%的小股东，两个主体具有独立权利义务。对证据3.《债权债务终结协议》，史正富并非签约主体，仅是汤灿与上海元俊投资管理有限公司之间的协议，对史正富没有任何法律效力，也不影响易军均按照房屋买卖的约定向史正富支付购房款。对证据4.5.《通知函》及房款收据及银行转账回单两份业务回单，对真实性无异议，对证明目的有异议，易军均明知案涉房屋已经抵押给上海银行且史正富须将首期购房款1180万元支付至上海普力华商贸发展有限公司账户才能与银行协商解除抵押手续，进而办理房屋过户登记手续。而易军均却未按照房屋买卖合同的约定，而是将1180万元直接支付给史正富，导致亳州中院对案涉房屋进行查封时，该抵押仍未解除，在亳州中院保全查封时，案涉房屋显然是不可能过户的，而易军均对不可能过户的事实存在重大过错。对第二组证据上海市不动产登记簿的证明目的有异议，该证据足以证明亳州中院2019年12月13日查封时，案涉房屋尚在史正富名下，且办理了抵押登记，亳州中院查封行为合法合规。史正富质证意见：对证据无异议。 对史正富提交的证据，古井集团公司质证意见：1.该证据超过举证期限，不应当作为本案审查的证据范围，史正富未提交证据原件，对三性均不认可。2.史正富主张另外一个案件超标的查封，应当通过另行提起保全异议的方式主张权利。3.史正富提交的报告书是上海一中院作出的评估报告，而古井集团公司在亳州中院诉讼案件系在上海一中院诉讼案件之后对所谓的股权进行轮后查封，而上海一中院案件标的金额巨大，史正富和易军均仅陈述古井集团公司在亳州中院的案件，而刻意回避上海一中院的案件，属于陈述事实不全面，不客观。易军均质证意见：对证据无异议。双方纠纷金额为9亿元，古井集团公司提出财产保全申请的范围是对4亿元股权进行了冻结，评估价值达164亿元，已经没有必要对其他财产进行财产保全。无论史正富是否向亳州中院提出财产保全的执行异议，亳州中院都应当审查该客观事实。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：易军均提交证据具有真实性，但达不到其已占有涉案房屋的证明目的。史正富提交的评估报告书，因本院(2019)皖16财保8号民事裁定，冻结的上海浦创股权投资有限公司名下持有的古井集团公司40%股权，系轮候冻结。尚未发生冻结效力。另，关于是否超标的冻结问题，系对执行保全的行为提出的异议，不属于本案的审查范围。 本院查明：古井集团公司其与同华控股有限公司、上海同华投资（集团）有限公司、上海浦创股权有限公司、史正富、翟立案件申请诉前财产保全，本院于2019年12月4日，作出（2019）皖16财保8号民事裁定，查封、冻结上述被申请人名下价值9亿元的财产，并于2019年12月13日查封了史正富名下位于上海市松江区全幢房屋，查封期限为2019年12月13日至2022年12月12日。易军均作为案外人对该房屋查封保全措施提出书面异议，本院作出（2020）皖16执异17号执行裁定，驳回了易军均的异议。易军均以古井集团公司为被告，史正富为第三人向本院提起案外人执行异议之诉。 易军均与史正富签订《上海市房地产买卖合同》，网上合同签订时间为2019年12月11日15时，双方约定涉案房屋，建筑面积830.66平方米，以2600万元价格转让给易军均。史正富腾出该房屋并通知易军均进行验收交接。易军均应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。涉案房屋房地产权利转移日期以松江区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。该合同补充条款（一）约定，史正富应于预约上海银行股份有限公司杨浦支行还款当日自筹资金320万元与易军均支付的第一期购房款1180万元共同支付至史正富指定的抵押公司上海普力华商贸发展有限公司。史正富承诺于上海普力华商贸发展有限公司收款即刻将该笔钱款1500万元支付至上海银行股份有限公司杨浦支行，并于还款之日起五日内取得申请办理转让过户手续的日期前取得办理注销抵押登记资料。易军均支付给史正富的购房款专用于偿还正富尚欠抵押权人的借款本息，届时若有任何不足均史正富自行补足。该合同附件三约定，双方完成支付第一期1180万元房款后，第二期房款1420万元，于双方申请办理房地产转让手续后，缴纳税费前支付。合同签订后，易军均与史正富未按《上海市房地产买卖合同》的约定签订房屋交接书，也未按该合同补充条款（一）的约定将第一期房款1180万元支付给上海普力华商贸发展有限公司用于偿还上海银行股份有限公司杨浦支行的抵押借款本息，涉案房产仍处于抵押状态。 另，史正富、汤灿、上海元俊投资管理有限公司于2019年12月5日签订《协议书》，协议约定涉案房产转让价款变更为3680万元，上海元俊投资管理有限公司尚欠汤灿投资款2500万元。双方同意以上述房地产买卖交易给汤灿指定房地产权利代持人易军均方式清偿上海元俊投资管理有限公司尚欠汤灿投资款2500万元。汤灿无需按照《上海市房地产买卖合同》附件三支付第二期购房款。待房屋所在区交易中心出具以易军均为不动产权利人的权利证书当日，即刻视为上海元俊投资管理有限公司全部偿还完毕汤灿女士投资款2500万元。汤灿与上海元俊投资管理有限公司在《债权债务终结协议》中同意并确认，自上海元俊投资管理有限公司股东史正富与汤灿指定人易军均办理涉案房产买卖过户手续完毕后，上述未清偿投资款2500万元视为己清偿。2019年12月9日，史正富向汤灿发出通知，要求其将第一期购房款1180万元汇入其个人账号。同年12月10日，汤灿完成1180万元汇款后，史正富开具了已收到第一期房款购房款1180万元的收据。 本院认为，涉执行的案外人实体权利争议，分为执行程序中的形式审查和执行异议之诉的实质审理相结合的救济模式。法院执行机构对案外人权利主张是否存在的审查，适用以形式审查为原则、实质审查为例外的审查规则。形式审查标准主要遵循物权公示原则和权利外观主义。《执行异议复议规定》第二十五条第（一）项，该条款是基于物权登记公示原则判断是否系权利人的规定，本案争议在执行程序中，法院执行机构适用该条款进行形式审查，并无不当。 本案系案外人执行异议之诉纠纷，根据《执行异议复议规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于易军均与史正富《上海市房地产买卖合同》约定，查验后以签订房屋交接书为房屋转移占有标志，双方未签订房屋交接书，易军均主张已占有涉案房屋，证据不足；买受人易军均未按合同补充条款约定的支付方式，将第一期购房款1180万元用于偿还上海银行股份有限公司杨浦支行的抵押借款本息，导致涉案房产仍处于抵押状态，不能办理过户登记，对此易军均自身存在过错；双方约定第二期房款1420万元，于双方申请办理房地产转让手续后，缴纳税费前支付。易军均也未提供已支付第二期房款1420万元的相关证明。综上，以双方《上海市房地产买卖合同》约定的内容和履行情况来看，易军均不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。 另，易军均提供《协议书》、《债权债务终结协议》、《通知函》，对已经办理网签的《上海市房地产买卖合同》所涉及的买受人、涉案房屋的价格、房款的交付方式均进行了变更。《协议书》和《债权债务终结协议》均明确第二期购房款2500万元支付方式系指定易军均为代持人的买受方汤灿，以其对上海元俊投资管理有限公司的2500万元债权抵偿方式支付。在上海元俊投资管理有限公司股东史正富与汤灿指定人易军均办理涉案房产买卖过户手续完毕后，2500万元视为己清偿。因案涉房屋产权未变更登记至易军均名下，不能视为该2500万元已清偿，即易军均主张关于第二期购房款2500万元已支付，证据不足。同上所述，易军均缺少证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，对未办理过户登记的原因自身存在过错。故，双方在变更《上海市房地产买卖合同》内容后，易军均仍不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。 综上所述，易军均对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对易军均的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回易军均的诉讼请求。 案件受理费171800元，由易军均负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  赵瑞强 审判员  邢 利 审判员  孙 震 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理李英进 书记员祝琦 附相关法律规定： 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。