湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1873号上诉人（原审原告）：石久春，女，1994年10月18日出生，侗族，住所地湖南省通道侗族自治县。被上诉人(原审被告)：怀化碧桂园南城房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区坏城北路（碧桂园二期商业A201），统一社会信用代码91431200MA4M66M89Q。法定代表人：叶瀚，该公司董事长。委托诉讼代理人：谌立婷，女，1992年2月19日出生，汉族，住湖南省溆浦县。上诉人石久春因与被上诉人怀化碧桂园南城房地产开发有限公司（以下简称碧桂园南城公司）合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人石久春，被上诉人碧桂园南城公司的委托诉讼代理人谌立婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石久春上诉请求：解除合同。事实和理由：2018年6月，石久春因被碧桂园学府一号销售误导，购买碧桂园学府一号地下车位，石久春本以为购买的车位有产权，因为碧桂园南城公司的销售一直宣传为购买，由于信任碧桂园，石久春没有看合同就签字了，直到2019年3月，石久春才发现签订的是一份车位租赁合同，于是找碧桂园南城公司办理退车位手续，但碧桂园南城公司未予处理。石久春的本意是购买有产权的车位，现发现签订的是车位租赁合同，特向人民法院申请解除这份租赁合同。碧桂园南城公司辩称，石久春解除合同的理由是因销售误导才购买了车位，但碧桂园南城公司的车位一直都是租赁。购买不一定仅适用所有权，车位没有产权是房地产的特殊性。涉案车位租赁20年以后有自动续期，石久春没有解除合同的理由。石久春向一审法院起诉请求：1.判令撤销石久春、碧桂园南城公司签订的《车位有偿使用协议书》，碧桂园南城公司返还石久春已交付的租金31,965元；2.本案诉讼费由碧桂园南城公司承担。庭审过程中，石久春当庭明确其诉讼请求为“判令解除石久春、碧桂园南城公司签订的《车位有偿使用协议书》，碧桂园南城公司返还石久春已交付的租金31,965元”。一审法院认定事实：怀化碧桂园学府1号系碧桂园南城公司开发的房地产项目。怀化碧桂园学府1号地下室车位于2018年6月30日开盘，开盘前碧桂园南城公司通过宣传广告以及工作人员发布微信广告等方式对车位进行销售宣传，部分宣传广告中使用了“认购”、“购买”字样。2018年6月30日，碧桂园南城公司作为甲方、石久春作为乙方双方签订《车位有偿使用协议书》，协议约定：基于乙方购买了怀化碧桂园学府1号6栋1202号商品房，系常青藤园区的业主，甲方同意将1栋地下车位P350号提供给乙方使用，乙方知悉该车位仍在建设中尚未竣工，双方在充分协商自愿平等的基础上达成本协议：一、车位的平面图见附件，交付标准为地面采用混凝土板，地面刷地坪漆，车位面积不少于12.24平方米；二、车位的租金总额为人民币91，250元，乙方采用分期付款方式，在签订本协议书时付租金总额的20％即18，247元，在2018年12月30前、2019年12月30前、2020年6月30前、2020年12月30前、2020年6月30日前分别支付车位租金总额的15％，即13，688元；2020年6月30日前付车位租金总额的5％，即4，563元。乙方未按照上述约定时间付款的，每逾期一天按逾期应付款的万分之五向甲方支付违约金，逾期支付达90天的，甲方有权解除本协议，乙方应向甲方支付租金总额15％的违约金；三、乙方应在2019年12月31日到怀化碧桂园学府1号办理该车位的使用手续，如因乙方原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日甲方已按照协议约定交付了该车位，该车位的租期从该日起计；如因甲方原因未能在上述约定期限将验收合格的车位交付给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按租金总额的万分之五向乙方支付违约金，租赁期限顺延。甲方逾期交付达90天的，乙方有权解除本协议书并要求甲方退回已收租金（无息）及支付租金总额15％的违约金。如因不可抗力、政府行为等非甲方的原因造成该车位不能按照前述时间交付的，碧桂园南城公司方不承担逾期交付责任，但租赁期限予以顺延。如因前述原因造成逾期交付90天的，乙方有权解除本协议并要求甲方退回已收租金（无息）；四、该车位租赁给乙方使用的期限为20年，2020年4月30日起至2040年4月30日止。前述租赁期限届满后，在乙方没有违背本协议约定的前提下，碧桂园南城公司自愿同意该车位由乙方继续使用至2087年10月20日止，乙方无需支付租金。在乙方无偿使用该车位期间，车位的物业服务费由乙方承担，乙方自行支付给该车位所在区划的物业服务公司，如乙方逾期支付该车位的物业服务费达60天的或违反本协议第五条、第六条任一约定的，甲方有权收回该车位；……八、除本协议约定的可解除情形外，乙方单方解除本协议的，乙方已付的租金作为违约金甲方不予退回，甲方单方解除本协议的，甲方除应按照乙方实际有偿使用该车位的时间结算租金外，还应支付租金总额15％的违约金。协议签订后，石久春按约定向碧桂园南城公司支付了第一期车位租金18247元和第二期车位租金13688元，共计31935元。后石久春以所购车位没有产权且碧桂园南城公司存在虚假宣传欺诈销售以及车位存在瑕疵为由，未再续交第三期租金并要求与碧桂园南城公司解除合同。双方对此协商不成，酿成纠纷。另查明，怀化碧桂园学府1号地下室于2019年12月21日经建设部门竣工验收合格，取得《建筑工程竣工验收备案书》。一审法院认为，石久春、碧桂园南城公司签订的《车位有偿使用协议书》真实、合法、有效。本案争议的焦点问题为石久春是否享有合同法规定的合同解除权的问题，现分述如下：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，石久春以碧桂园南城公司超过约定交付期限90日未交付能使用的车位，达到合同约定的解除条件为由要求解除合同。因石久春、碧桂园南城公司签订的《车位有偿使用协议书》第三条约定“石久春应在2019年12月31日到怀化碧桂园学府1号办理该车位的使用手续，如因石久春原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日碧桂园南城公司已按照协议约定交付了该车位”，根据该约定，石久春应于2019年12月31日自行前往怀化碧桂园学府1号办理车位交付使用手续，而石久春当庭表示当日未前往办理，且车位所处的地下室在约定交付日期前经建设部门竣工验收合格，故石久春以碧桂园南城公司逾期90日未交付正常使用车位而要求解除合同的理由不能成立。二、石久春、碧桂园南城公司签订《车位有偿使用协议书》合同目的能够实现。石久春、碧桂园南城公司签订的《车位有偿使用协议书》内容明确、具体，正常理解不会产生歧义，即石久春分期支付车位租金91，250元，石久春享有车位租赁使用期限20年，在石久春未违背合同其他约定的情形下，石久春在20年期满后有权再免费使用47年余。从合同内容来看也未存在欺诈的语言和情形。即使碧桂园南城公司在前期宣传广告中使用了“认购”、“购买”的字样，因该广告只是要约邀请，不属合同要约，其也可作购买车位使用权的理解，故该宣传广告也不构成虚假宣传或欺诈的法定情形。石久春诉称车位间隙过小以及车库积水问题，因车位面积在协议中约定明确，而积水问题也只是短期雨天存在的情况，且石久春提交的照片中也有物业人员在处理积水问题，故该微小瑕疵也不能达到合同解除的目的。三、碧桂园南城公司在车位销售及合同履过程中不存在根本违约的行为，石久春不享有合同解除权。从诚实信用原则及维护交易安全的角度考虑，动辄解除合同必然对市场经营交易的稳定产生不利影响。判决如下：驳回石久春的诉讼请求。案件受理费599元，减半收取计299.5元，由石久春承担。二审中，石久春提交了视频资料一份，拟证明涉案车位2020年4月8日是完全封锁的状态。碧桂园南城公司质证称，对视频的拍摄地点和拍摄时间不认可，涉案车位是2019年12月21日拿到的竣工备案，相关部门已经认可车位达到交付条件的。本院认为，石久春提交的2020年4月8日的视频，只能证明涉案车位所在的车库有一个出口当天处于封闭状态，但不能达到证明涉案车位所在车库一直处于完全封锁的状态及碧桂园南城公司逾期交付涉案车位的事实，因此该证据不影响本案基本事实的认定，本院不予采信。本院认为，石久春与碧桂园南城公司签订的《车位有偿使用协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，石久春与碧桂园南城公司均应受该协议约束。该协议第八条约定：“除本协议约定的可解除情形外，乙方单方解除本协议的，乙方已付的租金作为违约金甲方不予退回，甲方单方解除本协议的，甲方除应按照乙方实际有偿使用该车位的时间结算租金外，还应支付租金总额15%的违约金。”根据该条款可知，双方签订协议时，已预见到可能存在单方解除协议的情形，并对该情形作出了约定，乙方石久春单方解除协议的，石久春已付的租金作为违约金甲方碧桂园南城公司不予退回。因此，石久春上诉请求解除双方签订的《车位有偿使用协议书》符合该协议约定，且未超出双方签订合同时的预期，本院予以支持。同时，因石久春单方解除协议，碧桂园南城公司可以不予退回石久春已付的租金31935元，本院对石久春主张碧桂园南城公司向其返还已交付租金31935元的诉讼请求不予支持。至于石久春在上诉状中提出的其是受碧桂园南城公司销售误导才购买涉案车位的上诉理由，因无充分证据证明，本院不予采纳。综上所述，石久春的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3342号民事判决；二、解除石久春、怀化碧桂园南城房地产开发有限公司于2018年6月30日签订的《车位有偿使用协议书》；三、驳回石久春的其他诉讼请求。一审案件受理费599元，减半收取299.5元；二审案件受理费599元，共计898.5元，由石久春负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月十四日法官助理颜利华书记员龙星宇