安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1576号 上诉人（原审原告）：周俊，男，1984年10月17日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：屈聪丽（周俊之妻），女，1987年6月30日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被上诉人（原审被告）：合肥大德房屋销售有限公司当涂分公司，住所地安徽省马鞍山市当涂经济开发区。 法定代表人：杨永荣，该公司负责人。 被上诉人（原审被告）：合肥大德房屋销售有限公司，住所地安徽省合肥市明光路**古井丰水源****。 法定代表人：杨敖滕，该公司总经理。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐茂荣，安徽姑城律师事务所律师。 上诉人周俊因与被上诉人合肥大德房屋销售有限公司当涂分公司（以下简称大德当涂分公司）、合肥大德房屋销售有限公司（以下简称大德公司）合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2020）皖0521民初2523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 周俊上诉请求：依法改判大德当涂分公司、大德公司支付房屋销售提成79317元并承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.《房屋销售代理协议》中佣金及激励金额结算第一条第一款“……具体销售底价以甲方给予的协议价为准（因为销售底价需要保密，以甲方实际控制人口头承诺的平均结算价格为凭据,实行一房一价必要时单独提供）”。该约定说明整个销售过程都执行1800-1900元，不超过2000元/平方米的底价，只有个别房屋在必要时单独提供结算价格。在我提交的电话录音中，盛太永两次确认底价为1800-1900元，不超过2000元/平方米。该确认与上述协议能够相互印证。2.《房屋销售代理协议》中佣金及激励金额结算第二条“房款结清后（或签订合同并至少收到房款60%）即可结算佣金及激励金额……”从该条约定明确看出，合同签订后即可结算部分佣金。我在2020年3月5日销售完511商铺后，盛太永就分别于3月22日、3月25日通过微信转账的方式先行支付我佣金10793元。若2000元/平方米是整个合同完成后的平均底价，那么大德当涂分公司支付给我的佣金应为6892元。按照每销售一套商铺，即按照2000元/平方米的底价计算佣金为10327元，与大德当涂分公司支付的10793元相符。3.根据市场行情，当涂县楼盘销售佣金一般为8%-10%，尾盘销售佣金约6-8万元/套，且销售佣金在签订合同并交完首付款时全部支付。 大德当涂分公司、大德公司共同辩称，1.涉案两套商铺的实际出售人是我们自己，并非周俊。2.涉案商铺位于当涂县城关地区，该地段商铺的平均销售价格远高于2000元。3.盛太永给付的10793元，是报销的补贴费和邮费，而非佣金。4.涉案商铺系按最低价格出售，并不存在超出底价销售和溢价的问题，周俊也没有提供证据证明。5.周俊未按照协议约定完成销售面积，已经构成严重违约。 周俊向一审法院起诉请求：1.大德当涂分公司、大德公司支付房屋销售提成119039.5元（以底价上限2000元/平方米计算）；2.大德当涂分公司、大德公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：2019年8月1日，周俊作为乙方与甲方大德当涂分公司签订《房屋销售代理协议》。协议约定：1.自合同签订之日起至2020年7月31日，乙方应完成大德公司开发的、位于当涂县间。2.乙方所有收入必须有甲方财务部门收取，并出具有甲方专章的收据。甲方给乙方的销售底价，要求乙方绝对保密，若销售泄密引起客户退房事件，乙方承担全责及相关赔偿责任。3.销售提成底佣为销售总额（合同签订收到的总房款）的住宅为2%、商铺为2.5%。超出底价部分的50%为乙方激励金额，不足销售底价部分由乙方全额补足。4.在销售代理期间乙方为甲方唯一代理商，所有销售行为产生的销售业绩据计入乙方销售业绩（计入完成任务指标）。计划销售任务分别为签订本协议开始三个月内完成销售面积的30%。其中商铺面积为850平方米以上，八个月内完成销售面积的60%，其中商铺面积为1700平方米。12个月内完成销售面积100%（车库、储藏室完成销售面积的50%以上）。5.佣金在房款到位后7日内支付80%，剩余20%在销售任务全部完成后7日内结清给乙方。6.甲方需配备负责人一名，财会人员一名。合同还规定了甲乙双方的其他权利和义务。合同签订后，周俊按照合同要求开展销售工作。但因所销售房屋位置较偏，又系剩余房屋，房贷困难，加之周俊在宣传、人员等方面投入，销售一直达不到预期效果。2020年3月5日，销售511号商铺一套给许彩金，售价344599元，已全部到账。2020年3月27日，销售1048号商铺一套，售价525000元，到账350000元，余欠房款175000元，分期给付。 一审审理过程中，大德当涂分公司要求周俊返还配备的皖Ａ×××××广汽凌派轿车一辆，赔偿损失40000元及因未完成销售任务造成的资金占用损失200000元；大德当涂分公司、大德公司还预付周俊100000元，造成利息损失9000元，要求周俊赔偿；大德当涂分公司还提出了其他要求。 一审法院认为，第一，涉案两套商铺是谁销售的。《房屋销售代理协议》约定：在销售代理期间，乙方为甲方唯一代理商，所有销售行为产生的销售业绩均计入乙方销售业绩。大德当涂分公司认为涉案两套商铺是由其自己销售，而非周俊。为此提交在58同城上发布的销售信息截图、参与销售商谈的微信聊天记录、《商铺销售协议》、回单、收据等证据。在合同签订之前，大德当涂分公司已在58同城上发布销售信息。《商铺销售协议》、回单、收据等在大德当涂分公司手中，是由合同性质决定的。在销售1048号商铺过程中，大德当涂分公司副总盛太永起了主要商谈角色，也符合合同规定大德当涂分公司应派一名负责人的约定。综上，大德当涂分公司的主张不能成立，涉案两套商铺应认定为周俊销售。第二，关于涉案两套商铺的底价。周俊仅以与大德当涂分公司副总盛太永的电话录音作为依据，认为这两套商铺的底价为2000元的观点不能成立。首先，合同约定，底价是一房一价。其次，盛太永和买主最初商谈价应认定为大德当涂分公司的底价。最后，已销售商铺位置虽较偏，但底价2000元，明显与市场行情不符。因此，2000元是整个合同完成后，平均底价的说法，比较符合情理。第三，周俊应得的佣金。511号商铺，售价344599元，按照2.5%结算，应得佣金约8615元；1048号商铺，到位金额350000元，按照2.5%计算，应得佣金8750元；未到位金额175000元，按照应得佣金80%计算，经调解，双方同意佣金为3500元，合计：20865元。另外，按照合同规定，周俊未完成合同约定的任务，应扣除应得佣金的20%，周俊实际应得佣金16692元，减去大德当涂分公司已支付的10793元，尚余5899元。第四，大德当涂分公司的其他主张。双方当事人所签订的《房屋销售代理协议》是在协商一致的基础上，双方真实意思的表示，合法有效，双方都应当自觉遵守。周俊未完成合同约定的任务，应承担相应的责任。大德当涂分公司要求周俊返还配备的车辆一台，赔偿损失40000元；赔偿因未完成销售任务，造成200000元的资金占用损失；赔偿大德当涂分公司预付的100000元，造成利息损失9000元。大德当涂分公司既未提出反诉，也未提供相应的证据。因合同已经届满，大德当涂分公司要求周俊返还配备给周俊车辆的主张，应予支持。其余主张不予支持，大德当涂分公司可另行主张。大德当涂分公司是大德公司的分支机构，不具备承担民事责任的能力。其所从事的民事法律行为而产生的法律后果，由大德公司承担。判决：一、大德公司于本判决生效之日起十日内支付周俊5899元。二、周俊于本判决生效之日起十日内返还大德公司配备的皖Ａ×××××广汽凌派轿车一辆。案件受理费减半收取1349元，周俊负担1000元，大德公司负担349元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周俊提交了，1.佣金计算表一张，该表系周俊自己制作且大德当涂分公司不予认可，本院不予认定。2.现阶段翠湖林居二手房网上售价截图5张，证明2000元/平方米系较高的市场价格。本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的将结合全案证据综合予以认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，《房屋销售代理协议》关于佣金及激励金额结算第一条第二款约定：超出销售底价部分的50%金额为乙方激励金额，不足销售底价部分由乙方全额补足。具体销售底价以甲方给予的协议价为准（因为销售底价需要保密，以甲方实际控制人口头承诺的平均结算价格为凭据,实行一房一价必要时单独提供）。《房屋销售代理协议》关于佣金及激励金额结算第二条约定：房款结清后（或签订合同并至少收到房款60%）即可结算佣金及激励金额，七日内结款到位（佣金的80%在房款到位后7日内结清给乙方；剩余20%在销售任务全部完成7日内结清给乙方） 再查明，2020年3月22日，盛太永向周俊转账6000元，并备注预付销售提成；2020年3月25日，盛太永向周俊转账4793元。共计10793元。另，大德当涂分公司系大德公司的分支机构。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.涉案两套商铺的实际出售人及底价如何认定；2.周俊应得佣金是多少。 一、关于涉案两套商铺的实际出售人问题。从周俊与大德当涂分公司签订的《房屋销售代理协议》、周俊与盛太永的微信聊天记录和电话录音、周俊与511号商铺的买主许彩金以及其他客户的微信聊天记录，结合盛太永实际支付周俊部分佣金的事实，可以认定周俊系涉案两间商铺的实际出售人。大德当涂分公司认为实际出售人是自己，为此提交在58同城上发布的销售信息截图、参与销售商谈的微信聊天记录、《商铺销售协议》、回单、收据等证据。这些证据未形成完整证据链，不足以排除周俊是实际出售人的可能性，从而证明涉案商铺由大德当涂分公司自己出售。 二、关于涉案两套商铺的底价如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，从周俊与盛太永的电话录音可以看出，大德当涂分公司实际控制人与周俊口头承诺了底价，在1800-1900/平方米之间，不高于2000/平方米，该口头承诺符合《房屋销售代理协议》约定的形式。考虑到所售房屋的地段、状况、现在售价等因素，该口头承诺的底价也较为符合市场行情，故本院予以认定。但关于超出底价的佣金到底如何认定的问题，双方存在分歧。大德当涂分公司认为只有当周俊完成所有销售任务后，才享有超出底价的佣金。周俊认为每销售一套房子即享有超出底价的佣金。对此，《房屋销售代理协议》没有明确约定，但根据佣金及激励金额结算第二条可知，买主签订购买合同并支付一定比例房款后，作为代理人的周俊就可以要求大德当涂分公司结算佣金及激励金额。又根据佣金及激励金额结算第一条第二款可知，激励金额即为超出底价一定比例的佣金。而实际上，周俊在售完511号商铺后不久，也确实收到了超出底价的佣金10793元。大德当涂分公司认为该笔款项属于报销费，但未提供证据证明，本院不予认定。综上，周俊关于佣金的主张更符合案件事实，本院予以支持。 三、关于周俊应得的佣金是多少的问题。大德当涂分公司与周俊口头承诺的底价范围为1800-1900/平方米之间，不高于2000/平方米。周俊主张按照2000/平方米的底价计算佣金，并不违反约定，本院予以支持。511号商铺房屋面积160.26平方米，总售价344559元，全款已付，按照2.5%计算提成为8613.975元。以底价2000元/平方米计算为售价320520元，溢价24039元，激励金额按照溢价的50%计算为12019.5元。1408号商铺房屋面积183.62平方米，总售价525000元，实际付房款350000元，已超过60%，可结算佣金及奖励金额。按照2.5%计算提成为13125元。以底价2000元/平方米计算为售价367240元，溢价157760元，激励金额按照溢价的50%计算为78880元。上述两商铺提成及激励金额合计为112638.475元。周俊主张按照该款项的80%计算最后佣金为90110.78元，并无违反协议约定，本院予以支持。扣除大德当涂分公司已支付的10793元，周俊最后的佣金应当为79317.78元。 综上，周俊的上诉请求成立。一审判决处理结果不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下： 一、撤销安徽省当涂县人民法院（2020）皖0521民初2523号民事判决； 二、合肥大德房屋销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付周俊79317元； 三、周俊于本判决生效之日起十日内返还合肥大德房屋销售有限公司配备的皖Ａ×××××广汽凌派轿车一辆； 四、驳回周俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1349元，由周俊负担349元，合肥大德房屋销售有限公司1000元；二审案件受理费2680元，由合肥大德房屋销售有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  范秀媛 审判员  方 芳 审判员  张瑞菊 二〇二〇年十二月七日 法官助理陈曼 书记员冯倩