湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1601号上诉人（原审原告）：王永燕，女，1974年3月5日出生，汉族，住宜昌市，委托诉讼代理人：文健，湖北西陵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王乐蓉，女，1973年12月28日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，被上诉人（原审被告）：王乐胜，男，1971年7月12日出生，汉族，住宜昌市西陵区，二被上诉人共同委托诉讼代理人：方力，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者。上诉人王永燕因与被上诉人王乐蓉、王乐胜房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王永燕上诉请求：一、请求判令被上诉人王乐蓉返还上诉人王永燕租房押金50000元、装修保证金20000元、租金44800元，合计114800元；被上诉人赔偿上诉人前述资金自上诉人给付之日起按年息24%计算至清偿之日的孳息损失，暂计至2019年8月15日为80855元；二、被上诉人王乐胜对被上诉人王乐蓉的前述民事责任承担连带责任。事实与理由：一、被上诉人王乐蓉、王乐胜伪造租房合同，骗取上诉人租房押金、装修保证金、租金共114800元的事实清楚，证据确实充分。上诉人提交了被上诉人当初为证明自己有转租权向上诉人提交的其与唐西柳的假房屋租赁合同、被上诉人与上诉人签订的租房合同、租房押金和装修保证金及租金收据、上诉人与真房东之一朱晓璇的代理人朱国柱签订的真实租房合同，形成了相互印证的完整证据链条。上诉人王永燕跟房东之一朱晓璇的代理人朱国柱于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》，约定起租时间为2017年1月1日起至2021年12月31日止。而被上诉人王乐蓉向上诉人收的租金是从2016年11月到2017年2月共4个月，被上诉人与房东刘某、朱晓璇收取租金的时间重叠，足以证明涉案房屋所有人与王乐蓉、王乐胜之间不存在有租赁权利法律关系，骗取上诉人租金的事实。二、上诉人提交的证据虽是复印件，但形成了完整的证据链条；且被上诉人对收取钱款114800元的事实明确表示承认，对唐西柳是假房东、后来跟王永燕签订租房合同的朱晓璇、刘某是真房东表示承认。三、一审中上诉人依法申请法院向伍家岗区公安分局调查取证，法庭电话告知上诉人称被上诉人对于收取上诉人钱款以及对真房东为朱晓璇、刘某的事实明确表示承认，因此不需要去伍家岗区公安分局调查取证；而判决却又称“未提供涉案房屋权属状况的证据”，令人费解。四、一审法院以上诉人“证据不足”驳回诉讼请求，认定事实错误。五、一审法院对举证责任的分配实行双重标准，有失公允。六、关于法律关系，应当以庭审查明的案件事实作出认定为准，而不是当事人怎么主张怎么判。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院依法改判，支持王永燕的上诉请求。王乐蓉、王乐胜答辩称：同意返还房屋押金、装修保证金共计7万元，但对上诉人主张的其余诉请不予认同。理由：1.被上诉人没有转租权并不能作为本案不当得利定性的依据，房东出庭作证，认可与王乐胜房屋租赁合同，双方在解除合同中对王乐胜转租事宜不予追究法律责任，王乐胜将其租赁期限的所有费用与房东结清，双方没有任何法律纠纷；2.上诉人在租赁期间将房屋转租给王永燕，王永燕实际占有、使用了四个月，与上诉人交付给房东的时间吻合。3.关于上诉人所主张的孳息没有事实和法律依据，不当得利的法律规定是在没有法律关系和事实因果关系情况下得到的利益，上诉人已实际占有、使用，而房东也并没有对他追诉王乐胜转租期间的房租，因此，被上诉人除承担返还房屋押金、装修保证金7万元以外，不应再承担任何费用。王永燕向一审法院提出诉讼请求：1、王乐蓉返还王永燕租房押金50000元、装修保证金20000元、租金44800元，合计114800元；王乐蓉赔偿王永燕前述资金自给付之日起按年息24%计算至实际给付之日的利息损失，暂计至2019年8月15日为80855元；2、王乐胜对王乐蓉的前述民事责任承担连带责任。一审法院认定事实：宜昌市伍家岗区海棠美容院企业类型为个体工商户，已注销，原经营者王永燕曾于2016年7月26日与王乐蓉签订了《门面租赁协议》，约定：王乐蓉将中南路××号××号一楼的门面出租给王永燕使用（经营范围：美容养生），租赁期从2016年8月1日起至2021年10月1日，王永燕在签订合同之日，应向王乐蓉一次性交付房屋押金5万元，装修押金2万元，装修押金在正式开业前3日退还，租金按月支付，每月11200元。免收45天门面租金用于门面装修。王永燕为此向王乐蓉、王乐胜支付房屋押金5万元、装修押金2万元，向王乐胜支付四个月的房租44800元，合计114800元。王永燕提交了其与朱国柱签订的《房屋租赁合同》复印件，王永燕自述其租赁涉案房屋后未开业。此后王永燕认为王乐蓉、王乐胜无权租赁而谎称其有租赁权收取租金涉嫌合同诈骗，向宜昌市公安局伍家岗区分局报案，该局经审查认为不构成刑事犯罪，不予立案。王永燕认为本案的案由应为不当得利纠纷，提起诉讼。一审法院认为，王永燕认为本案的法律关系为不当得利，并以不当得利主张权利，一审法院以不当得利纠纷审理本案。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”，不当得利的要件之一为一方取得利益没有合法依据。主张该关系存在的王永燕，应对王乐蓉、王乐胜取得利益没有合法依据的事实负举证责任，在作出判决前，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由王永燕承担举证不能的不利后果。本案王永燕对于涉案房屋的所有权人为谁，仅提供了其与朱国柱签订的《房屋租赁合同》复印件，既未提供涉案房屋权属状况的证据，亦未提供涉案房屋所有权人与王乐蓉、王乐胜之间不存在可以导致二人有租赁权利法律关系的证据等，应承担举证不能的不利法律后果。因此，王永燕主张王乐蓉、王乐胜不当得利证据不足，其要求王乐蓉、王乐胜返还房屋押金、装修押金、房租，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一之规定，判决：驳回王永燕的诉讼请求。案件受理费减半收取2107元，由王永燕负担。二审期间，上诉人王永燕提交新证据并申请证人刘某出庭作证，本院组织双方当事人进行了质证。上诉人王永燕提交四组证据。第一组，不动产登记查询结果2份。证明对象和内容：涉案房屋产权人为刘某、朱晓璇。第二组，刘某、朱晓璇与王永燕房屋租赁合同、解除《房屋租赁合同》。第三组：刘某、朱晓璇与王乐胜《房屋租赁合同》及《解除协议》。第四组：刘某证人证言。用以证明王乐蓉、王乐胜擅自将刘某、朱晓璇的涉案房屋违法转租给王永燕，刘某和朱晓璇对王乐蓉、王乐胜的擅自转租行为并未予以追认；王乐蓉、王乐胜收取的押金和租金没有交给刘某和朱晓璇。2017年1月至2月两个月，王乐蓉、王乐胜收取王永燕的租金与刘某、朱晓璇收取的租金重复。王乐胜质证称：刘某证言基本属实。刘某知道将门面转租给王永燕的情况，刘某与王乐胜解除租赁合同中约定不追究王乐胜的任何法律责任，说明对转租予以追认。租赁经营大明宫酒店是王乐胜办理的，钱是王乐胜收取与王乐蓉无关。因当时准备用王乐蓉名字办理营业执照，所以租赁合同让王乐蓉签字，后来营业执照没有办理。王永燕质证称：对证人刘某证言的真实性认可。本院根据上述证据查明以下事实，宜昌市中南路2-A号102、103号门面房的产权登记人为刘某和朱晓璇，二个门面租赁事宜由刘某及朱晓璇的堂兄朱国柱一同办理。2009年，二人将门面租给唐仕咖啡做大明宫酒店的餐饮包房使用，租期10年，租期至2019年。唐仕咖啡于2014年开始拖欠租金，当2016年唐仕咖啡负责人唐西柳告知刘某，大明宫酒店房屋要整体出租时，刘某要求唐西柳付清拖欠的租金和违约金，并解除二个门面的租赁合同，后经双方协商在唐西柳给每个门面补偿了租金和违约金10万多元后，双方于2016年3、4月份解除租赁，唐西柳将房屋退给刘某和朱晓璇。2016年7月，王乐胜找到刘某，称其准备整体租赁唐仕咖啡（大明宫酒店），希望将刘某和朱晓璇的二个门面一并租赁。刘某、朱国柱（朱晓璇）同意，并与王乐胜于2016年8月1日分别签订《房屋租赁合同》，租赁期限10年，租赁期限从2016年10月1日起至2026年9月30日止。刘某当庭提交的《房屋租赁合同》显示，租赁合同第九条约定甲方（刘某）给予乙方（王乐胜）3个月装修期，即从2016年7月1日至2016年9月30日，在此期间甲方不收取租金；第十一条约定在租赁期限内乙方（王乐胜）不得将房屋部分或全部转租他人。合同履行不到4个月，刘某因王乐胜拖欠租金，同时发现王乐胜将二个门面转租给王永燕，即提出解除租赁。2016年12月15日，刘某、朱国柱（甲方）与王乐胜（乙方）分别签订了《解除协议》，协议载明，对于双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期限从2016年10月1日起至2026年9月30日止，租期10年，因乙方（王乐胜）违约无法继续履行合同，就解除合同达成以下条款：一、自本协议签订之日起，以上房屋租赁合同解除。合同解除后，甲乙双方不追究对方的违约责任。二、乙方应于2016年12月30日前将房屋移交甲方。三、乙方欠甲方租三个月，按4500元/月计算，共计13500元，扣除乙方交纳的保证金5000元，下欠租金8500元。王乐胜在2016年12月30日前已将欠款付清。2017年1月1日，刘某、朱国柱（朱晓璇）与王永燕分别签订了《房屋租赁合同》，约定起租时间为2017年1月1日起至2021年12月31日止。2018年7月27日，又分别签订了《解除房屋租赁合同》。王永燕从2017年1月至2018年6月30日的租金都已交纳给刘某及朱晓璇。本院同时查明，2016年7月26日，王乐胜、王乐蓉出具收据，载明王永燕交来门面押金柒万元整。2016年11月15日，罗晓娟、王乐胜出具收据，载明收到海棠养生房租44800元（2016年11月、12月，2017年元月、2月），合计4个月。并注明2017年2月底交次月房租。本院认为，本案争议焦点为:一、王乐蓉与王永燕签订的《房屋租赁合同》效力;二、本案实体处理问题，即王乐蓉是否应当返还王永燕租房押金50000元、装修保证金20000元及4个月租金44800元，王乐蓉是否应当赔偿王永燕前述资金自给付之日起按年息24%计算至实际给付之日的利息损失，王乐胜是否应当承担连带责任。关于王乐蓉与王永燕签订的《门面租赁协议》效力问题。王永燕一审主张王乐蓉在未取得房屋所有权人授权的情况下，擅自将案涉房屋租赁，故王永燕无权出租，所得利益属于不当得利，一审驳回其诉请后，王永燕上诉称法律关系应根据案件事实确定，而不应按其诉请。根据查明的事实，王乐蓉与王永燕于2016年7月26日签订的《门面租赁协议》，将刘某、朱晓璇所有的位于中南路××号××号（笔误，应为102号、103号）门面出租给王永燕使用，租赁期限为2016年8月1日至2021年10月1日。而王乐蓉之兄王乐胜在准备租赁大明宫酒店时，与房屋所有权人刘某、朱晓璇（朱国柱）进行了商谈，与二人于2016年8月1日签订了租期10年的合同，租赁期限从2016年10月1日起至2026年9月30日止，租期10年，但合同中约定免租期从7月1日至9月30日，租期内房屋不得全部或部分转租。因王乐胜拖欠租金和转租，刘某、朱晓璇与其于2016年12月15日解除了房屋租赁合同，在收取了王乐胜2016年7月至2016年12月的租金后，约定双方不追究对方责任。综上，王乐蓉、王乐胜在未取得房屋所有权人同意的情况下，即与王永燕签订了租赁合同，根据《合同法》第五十一条规定，该租赁合同为效力待定合同，合同并不必然无效，但王乐蓉、王乐胜的行为明显不符合不当得利的构成要件。房屋所有权人刘某、朱晓璇虽然未同意追认王乐蓉、王乐胜的租赁行为，并因此解除合同，但其在收取王乐胜租金后表示不追究对方责任的行为，实际是对王乐蓉、王乐胜前面转租行为的认可。王乐蓉与王永燕签订的《门面租赁协议》中，对于2016年度交付租金及门面使用的合同约定权利义务，双方已经实际履行，租赁问题并未影响王永燕对房屋的使用。而合同期限内从2017年之后的合同权利义务，因房屋所有权人刘某、朱晓璇与王乐胜解除租赁，直接与王永燕签订《房屋租赁合同》，王乐蓉、王乐胜合同履行不能，案涉《门面租赁协议》事实上已经解除。二、本案实体处理问题。根据王乐蓉与王永燕签订的《门面租赁协议》约定，王永燕在签订合同之日，应向王乐蓉一次性交付房屋押金5万元，装修押金2万元，装修押金在正式开业前3日退还，租金按月支付，每月11200元。王乐蓉与王永燕已经事实上解除了合同，故对于王永燕已经交纳的押金部分应当返还。对于已经交付的4个月租金，因收据中载明收取的是2016年11月-2017年2月的租金，而王永燕向刘某、朱晓璇交纳租金是从2017年1月开始交纳，即王永燕重复交纳了2017年1月、2月共计2个月租金，对此根据合同相对性，应当由王乐蓉返还。王乐胜虽然不是案涉合同的相对人，但结合查明的事实，可以认定王乐胜与王乐蓉共同将涉案房屋租赁给王永燕，其应当对上述返还款项承担连带清偿责任。另外，因王乐蓉与王永燕签订在合同中并未约定违约金，王永燕也未提交证据证明其因王乐蓉的行为造成损失，故王永燕主张王乐蓉、王乐胜连带返还其交纳的4个月租金，以及对返还款项按年利率24%计算利息的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王永燕的上诉理由部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初126号民事判决；二、王乐蓉在收到本判决书后10日内向王永燕返还房屋押金70000元、房屋租金22400元；三、王乐胜对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回王永燕的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2107元（王永燕已预交）,由王乐蓉、王乐胜负担；二审案件受理费4214元（王永燕已预交），由王永燕负担1214元，王乐蓉、王乐胜负担3000元。本判决为终审判决。审判长 罗 娟审判员 杨 楠审判员 陈 璐二〇二〇年十二月十一日书记员 张鹏炜