抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初2432号原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，住所地抚顺市新抚区裕民路**。责任人胥盈，系该公司总经理。委托代理人高嵩，系该公司员工。委托代理人张焱，系该公司员工。被告苗壮，男，1988年7月21日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托代理人杨鑫，男，1985年10月28日出生，汉族，住抚顺市顺城区，系被告单位推荐。原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司与被告苗壮物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高嵩、张焱，被告苗壮、杨鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判被告支付原告2015年9月20日至2020年9月19日，万达（房屋面积89.45平）的物业费10197.6元；截止于2020年8月31日的物业费违约金2039.52元；共计12237.12元；2、本次诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的抚顺万达华宅的业主。被告自2015年9月20日起至今，未缴纳物业费，在原告对被告的催缴过程中，曾在2015年9月至2020年8月期间多次电话沟通、上门贴催费通知单、短信等多种形式催缴物业费，被告均以房屋质量问题为由，而拒缴物业费，原告已明确告知房屋入伙时己签订物业服务合同且己经提供物业服务，必须缴纳物业费，但被告至今仍拖欠物业费。特向贵院提出诉讼，请求判被告支付2015年9月20日至2020年9月19日，物业费10197.6元。此外，根据《合同法》解释二第二十九条规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此类案例最高判罚违约金为所欠物业费的24，但我司申请判罚被告支付所欠物业费的20的违约金2039.52元。苗壮辩称：1、关于本案中原告主张物业费主体存在瑕疵。按照双方签订《前期物业服务合同》约定，合同的主体为大连万达物业管理有限公司抚顺分公司，而现今深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司向业主主张物业费不合理。2、物业费的收取受诉讼时效保护，而原告主张的2015年9月20日至2018年9月19日期间的物业费已经超过诉讼时效，在此期间答辩人从未收到原告的电话沟通以及上门粘贴物业催缴通知单等情况。3答辩人从入住到至今没有享受过物业公司提供的物业服务，相反，答辩人从入住开始多次报修，关于客厅窗体漏风及房屋屋顶在每逢阴雨天气出现漏水等情况，物业公司却置之不理。现如今答辩人仍然没有进入小区内部大门的门禁卡，每次进入都需要保安人员开门，答辩人自始至终没有享受到物业服务公司提供的任何服务。根据前期物业服务协议，物业公司应该对公共部分进行日常维护和管理，同时对房屋公共部分进行维护修缮。而本案中答辩人房屋位于顶楼，屋顶出现严重漏水现象，物业公司违反了协议内容，应该按照协议约定承担违约责任，并对答辩人房屋进行维修和承担赔偿相应损失或恢复原状。4、物业协议中明确写明每12个月向业主公布物业费用收支账目，然而在整个小区业主居住多达五年之久，原告从未向业主以及公示牌上公布物业服务费用收支情况，同时电梯公共部分进行招商，广告费应属小区业主共同所有，物业公司只是代收物业，应当将该笔收益进行公开。物业公司有明显的违约行为。5、物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符，前期物业服务协议约定物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应该是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费。而不是不服务，也收费，服务不符合约定也收费。本案中物业公司事实上明显未提供符合行业标准的服务。被告履行了先履行抗辩权，在物业公司管理服务不到位的情况下，拒绝缴纳物业管理费。5、关于本案诉讼中相关违约责任问题。前期物业服务协议是由物业公司提供的格式合同，物业公司没有履行说明的义务，属无效条款，且双方违约金约定过高。答辩人没有缴纳物业费是由于原告没有按照物业协议中约定提供物业服务导致的。违约金主要是惩罚违约行为的，答辩人不是恶意拖欠物业费，而是在物业服务义务履行有重大争议，因此不应支付违约金。本院经审理认定事实如下：原告系被告所有房屋（房屋建筑面积89.45㎡）提供物业服务的物业服务公司。2014年9月20日，被告接收案涉房屋并与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定：物业名称：抚顺万达广场；建筑面积89.45㎡；高层住宅、精装公寓：1.90元/m2·月；SOHO写字楼：3.20元/m2·月；大商业外铺、底商：3.00元/m2·月。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金；自2015年4月起，被告向原告反馈棚顶漏水、幕墙漏水、墙体漏水、漏水导致墙皮脱落等问题。原告对被告述称现象予以认可，并辩称以上问题属在房屋质量保修期内出现的房屋质量问题，并已经积极履行了联系开放商进行维修的义务。另查明，2016年9月21日大连万达物业管理有限公司抚顺分公司名称变更为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司。2019年9月25日大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司名称变更为深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司。本院所确认的上述事实，有情况说明、前期物业服务协议、房屋验收表、报修明细、住宅质量保证书、情况说明、2016年4月6日会议纪要、工程遗留问题肖像会议纪要、2018年5月31日会议纪要、2018年10月18日会议纪要、2018年8月16日尚未解决函、照片及当事人陈述等相关证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示,合法有效。原、被告自合同签订之日起形成物业服务合同关系，并应按照合同约定履行相应义务。原告为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，本院予以确认。业主支付物业费既是业主的约定义务,也是业主的法定义务,拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益,也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中,原告向本院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生、公共设施维护等物业合同约定的相关义务,被告作为该小区业主，事实上也享受了物业公司提供的物业服务，理应支付物业费用。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。关于被告抗辩超过诉讼时效一节，双方约定的物业服务费的缴纳方式为分期履行，这使得各期物业费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性。原告一直在为诉争房屋提供物业服务，双方间的债权债务关系处于连续状态。原告并未怠于行使权利，被告关于诉讼时效的抗辩于法无据，本院不予支持。关于被告抗辩原告未按照合同约定及时履行公布物业服务费用收支账目一节，物业服务费的收支账目公布被告可通过业主委员会向物业公司予以主张，但该理由不应成为拒绝缴纳或降低物业费的理由。关于被告主张案涉房屋目前仍存在屋顶漏水情况且已经给自己造成了9000元的实际损失，并向本院提出的反诉请求。因案涉房屋于开放商对其所建设房屋尚处质量保修期间内已经发生屋顶漏水情况，故该责任主体可能涉及到开发商及物业公司等各方，故被告的反诉请求本院不予受理，被告可另行起诉以维护自己的合法权利。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,原、被告关于违约金的约定明显过高，且被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议,双方未进行及时有效的沟通,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告苗壮于本判决生效后三日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2015年9月20日至2020年9月19日止的物业费人民币10197.3元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元，减半收取计53元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二〇年十二月十七日代书记员 徐月