广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9686号上诉人（原审原告）：广西壮族自治区商务厅驻广州办事处。住所地：广东省广州市越秀区。负责人：刘劲峰。委托诉讼代理人：刘远鸿，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：马立雄，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司南宁分行。住所地：广西壮族自治区。负责人：黎栋国，该分行行长。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司广西自贸试验区南宁片区五象支行（原名称：中国农业银行股份有限公司南宁五象支行）。住所地：广西壮族自治区。负责人：黄绍仑，该支行行长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：阳朝晖，广西欣和律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘胜，广西欣和律师事务所律师。原审第三人：广西鸿达物业服务有限公司。住所地：广西壮族自治区。法定代表人：徐嘉莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄海燕，广东骏通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑余青，广东骏通律师事务所实习律师。原审第三人：广州市房屋开发建设有限公司。住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：庄智严。上诉人广西壮族自治区商务厅驻广州办事处（以下简称广西商务厅驻广办）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司南宁分行（以下简称南宁分行）、中国农业银行股份有限公司广西自贸试验区南宁片区五象支行（以下简称五象支行），原审第三人广西鸿达物业服务有限公司（以下简称鸿达公司）、广州市房屋开发建设有限公司（以下简称房屋开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广西商务厅驻广办的委托诉讼代理人刘远鸿、马立雄，被上诉人南宁分行、五象支行的委托诉讼代理人阳朝晖、刘胜，原审第三人鸿达公司的委托诉讼代理人黄海燕、郑余青到庭参加诉讼。原审第三人房屋开发公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广西商务厅驻广办上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持广西商务厅驻广办的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由南宁分行、五象支行承担。事实与理由：（一）一审判决认为本案的租赁合同是“不同于一般的租赁合同”，及认为本案租赁合同不适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，属认定事实及适用法律错误。1.一审判决认为本案的租赁合同是“不同于一般的租赁合同”没有法理基础和法律依据。广西商务厅驻广办与南宁分行、五象支行签订的《租房合同》，在合同性质上即租赁合同。无论是从法理上讲，还是根据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院的司法解释，都并不存在“特殊的租赁合同”，或者“不同于一般的租赁合同”。本案涉及的租赁合同没有任何特殊性。一审法院认为，租赁合同签署及交付租金时房屋还在建设中，就属于特殊的租赁合同是错误的。房屋在建设中尚且可以买卖，当然也可以租赁。租赁物无论是存在于租赁合同签订之前，还是租赁合同签订后，均无法律强制性规定，且实际经济活动中，这种情况也大量存在。出租人能够按合同约定交付租赁物业，物业是何时存在，并不影响合同的成立及履行，更不影响合同的性质，涉案物业1993年就建好竣工验收，在1995年就交付使用。租金如何支付，这属于合同当事人的民事权利，可以自由处分。租金支付方式不会改变租赁合同性质，而且法律并没有禁止一次性支付租金。合同的性质是根据合同的内容确定。本案当事人签订的《租房合同》完全符合租赁合同的特征，是租赁双方在友好协商基础上的真实意愿表示。本案一审时，南宁分行、五象支行称本案的租赁合同是“投资协议”，鸿达公司称本案的租赁合同是“房屋使用权转让合同”，名为“租房合同”，实为共建房屋合同，他们均不承认是租赁合同性质，一审判决虽然没有支持南宁分行、五象支行及鸿达公司的错误说法，但却变相支持了其以此为基础的诉讼主张。2.一审判决认为本案的租赁合同不适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，适用法律错误。1992年6月10日订立的《租房合同》约定租赁期限为五十年。涉案合同签订于《中华人民共和国合同法》实施以前，当时的法律并没有就租赁合同期限进行规定，故按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》的规定，应当适用《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同期限的法律规定，即第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的法律规定。无论是依据司法解释，还是《中华人民共和国合同法》，均有规定租赁合同租期不得超过20年，超过部分无效。这属于法律的强制性规定，不得随意不予适用。《租房合同》签订于《中华人民共和国合同法》生效之前，租赁合同期限超过二十年的情况极多，这种现象当时在全国都较为普遍。依法判决超过租期20年无效的司法判例也很多。（二）一审法院在南宁分行、五象支行未缴纳物业管理费等费用是否构成严重违约、南宁分行、五象支行非法将租赁合同转让是否无效、是否因其非法转让行为违约，这个重大核心问题上，认定事实不清，适用法律错误。1.南宁分行、五象支行未缴纳物业管理费等费用构成严重违约，广西商务厅驻广办有权解除合同并要求支付违约金。首先，根据《租房合同》第四条第4款及第五条规定，至广西商务厅驻广办2019年1月30日起诉之时，南宁分行、五象支行长达17年未支付任何物业费，其行为已严重违反《租房合同》第四条第4款规定，构成严重违约，因此广西商务厅驻广办有权解除合同并依据《租房合同》第五条规定要求南宁分行、五象支行支付合同总额10％的违约金。广西商务厅驻广办根据合同约定，享有合同解除权。一审法院认为南宁分行、五象支行不缴纳物业费的行为不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，是适用法律错误。一审法院认为南宁分行、五象支行因广西商务厅驻广办及广州市桂城物业管理有限公司（以下简称桂诚公司）未按其2008年3月17日发函的要求提供物业费收费依据而拖欠物业费用，而广西商务厅驻广办至2019年1月才提起诉讼，广西商务厅驻广办对该问题长期未决负有一定责任，该认定错误。南宁分行、五象支行仅要求提供物业管理费的依据，但一直没有对物业管理费及相关费用提出任何书面异议。再者，南宁分行、五象支行在2013年5月向鸿达物业公司转让合同前，于2012年10月26日对外发布了“营销公告”，并且在该公告中确认该物业欠物业管理费及其它费用，从2002年起至2012年6月底共计792万元，包括欠物业管理费368万元，其它费用及滞纳金377万元。由此可见，南宁分行、五象支行对该欠款是予以确认并向受让方鸿达公司明示过的。南宁分行、五象支行的违约行为处于持续状态，广西商务厅驻广办也一直发函给南宁分行、五象支行催缴欠费，因此广西商务厅驻广办提起诉讼并未过诉讼时效。至于何时就追讨欠缴物业费提起诉讼，这是广西商务厅驻广办自由处分权的范畴。一审法院认为，对物业管理费等相关费用的违约诉讼已经进入诉讼程序，广西商务厅驻广办的合法权益将会得到保障。这与法院认定南宁分行、五象支行是否违约是两码事，不能因此对是否构成违约的核心事实不予认定或回避认定。广西商务厅驻广办要求解除合同，有合同依据及法律依据。一审法院没有在本案中认定南宁分行、五象支行非法转让租赁合同无效，没有认定其非法转让行为违约，认为广西商务厅驻广办有合同解除权，但未在合理期限内行使权利而丧失解除权，是事实认定不清，适用法律错误。首先，南宁分行、五象支行非法转让租赁合同，这一行为本身即构成严重违约，同时也损害了广西商务厅驻广办的优先权。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，合同转让，应当经合同相对方同意。因此根据该法律规定，一方事先没有经合同相对人同意而转让合同，即使其事后通知合同相对人，也属无效。南宁分行、五象支行非法转让合同的行为损害了广西商务厅驻广办的合同交易选择权、知情权。该合同转让的成交价格为420万元。广西商务厅驻广办根据租赁合同的约定，理应享有优先权，南宁分行、五象支行在没有经得广西商务厅驻广办同意的情况下就进行合同转让交易，损害了广西商务厅驻广办的优先权。因此，一审法院应当认定其行为构成违约。其次，广西商务厅驻广办在2013年6月知道租赁合同被非法转让后，已立即书面发函给南宁分行、五象支行。广西商务厅驻广办有权依法行使合同撤销权，但双方在租赁合同中并没有对此予以约定，所以广西商务厅驻广办既有权行使合同解除权，也有权行使撤销权。南宁分行、五象支行违约非法转让合同，广西商务厅驻广办当然有权行使解除权，但这与广西商务厅驻广办是否行使合同撤销权，是两个不同的法律概念。一审判决不能因广西商务厅驻广办未行使撤销权而否定广西商务厅驻广办的合同解除权，因此本案广西商务厅驻广办有权根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及《租房合同》约定依法行使合同解除权。南宁分行、五象支行的违约行为持续存在，广西商务厅驻广办就依旧享有合同解除权。退一步讲，即便是广西商务厅驻广办没有行使解除权，租期超过20年，广西商务厅驻广办也有权解除本合同。（三）一审法院追加房屋开发公司，属于诉讼主体认定错误。一审法院认定涉案《租房合同》承租人的权利义务承担主体是五象支行，而排除南宁分行，该认定错误。1.房屋开发公司不应当作为本案第三人进入诉讼。广西商务厅驻广办同房屋开发公司签订的《购买商品楼协议书》，以及房屋开发公司向广西商务厅驻广办出具了《证明》，均证明广西商务厅驻广办对该物业享有合法产权。一审法院亦确认广西商务厅驻广办的合法产权。本案非确权纠纷，房屋开发公司与本案并无利害关系，本案不应列其为当事人。2.涉案《租房合同》中原属中国农业银行广西信托投资公司（以下简称农行投资公司）的权利义务承担主体应为南宁分行及五象支行。《租房合同》的承租人农行投资公司被撤销后改建为中国农业银行广西分行直属支行以下，后更名为中国农业银行南宁市东葛支行（以下简称东葛支行），南宁分行将东葛支行的权利义务划归五象支行行使，五象支行将《租房合同》转让给鸿达公司。承租人的权利义务处分主体为南宁分行。南宁分行及五象支行在一审诉讼中称，其将涉案租赁合同交由五象支行处置，这属于银行内部的工作安排。租赁合同主体并不因其一方当事人的内部安排而变更。因此，《租房合同》中农行投资公司的权利义务应由南宁分行及五象支行共同承担。被上诉人南宁分行、五象支行辩称：同意一审判决处理，不同意广西商务厅驻广办的上诉请求。事实与理由：（一）关于一审法院将房屋开发公司作为第三人参与诉讼是否不当的问题。根据鸿达公司提供的证据显示，现涉案大楼登记在房屋开发公司名下，其为法律意义上的物权所有者，该情况涉及广西商务厅驻广办是否为适格的诉讼主体，房屋开发公司与本案存在利害关系，在此情况南宁分行、五象支行与鸿达公司均向一审法院提出了追加房屋开发公司为第三人的申请，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，一审法院依法追加房屋开发公司为第三人参与诉讼符合法律规定，并无不当。（二）关于一审法院认为本案租赁合同是特殊合同，是否可以此为由认为涉案租赁合同不适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的问题。1.经过一审法院审理查明，农行投资公司付清50年使用权全额款项时，涉案大楼并未建成，涉案楼层尚不存在，该支付方式不同于一般的租赁合同交易习惯。从支付顺序上可看出农行投资公司实际属于投资方，投资建设了涉案大楼，50年的使用权应视为该种支付方式的受益，所享有的权利应区别于一般的租赁权，所谓50年的租赁权应视为该种特殊支付方式的投资回报。因此一审法院认定本案租赁合同为特殊合同并无不妥；2.依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条的规定，在合同法实施前成立的合同，无规定的情况下可以适用合同法的有关规定，由于该规定采用的法律术语为“可以”，属于授权性的规范。因此，一审法院根据涉案合同的特殊性，选择不适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，并不违反相关法律规定，并尊重了本案合同履行时的特殊性。三、一审法院未认定五象支行转让租赁合同、长期拖欠物业管理费及其他费用构成违约不属于认定事实错误。1.涉案《租房合同》第四条第一款明确约定“乙方在租期内，可以转租，在每平方米租金相同的条件下，优先转租给甲方……”，该条约定明确了农行投资公司享有绝对的转租权，并不需要征得广西商务厅驻广办的同意，并且广西商务厅驻广办享有的优先转租权需要以同等价格为前提，属于附条件的优先转租权，故南宁分行、五象支行转租的行为并不构成违约。同时广西商务厅驻广办认为南宁分行、五象支行侵害了其优先转租权，应在其得知该事项内六个月内行使撤销权，但其至今未主张撤销，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，广西商务厅驻广办已无权以转让行为构成违约为由主张解除合同。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，承租人的主要义务为支付租金，而支付物业费等仅为附属义务。在承租人已履行了主要义务的前提下，如合同未明确约定，拖欠物业费并不构成根本性违约，出租方并不享有合同解除权。同时五象支行未支付物业费是由于广西商务厅驻广办存在乱收费、阻挠使用租赁物的违约行为，五象支行停止支付物业费属于法律上的先履行抗辩权，并不属于违约行为。而物业费纠纷（2019）粤0104民初6558号案件尚在审理阶段，尚未确定违约方，本案中不宜对此进行判定，故一审法院未认定物业费纠纷违约方符合我国审判规则，并无不当。原审第三人鸿达公司述称：（一）讼争《租房合同》不同于普通房屋租赁合同，农行在房屋尚在建设中即已付清50年租金，且租金标准高于广西商务厅驻广办购买房屋价格三倍，该合同系名为《租房合同》实为房屋使用权转让合同，基于历史合建房屋背景而形成，农行作为涉案物业50年使用权人，公开挂牌转让使用权给鸿达公司合法有效，转让无须征得广西商务厅驻广办同意，鸿达公司已实际合法取得涉案物业剩余32年期限使用权。1.涉案西华大厦系农行出资与广西商务厅驻广办合建，基于投资合建背景及无法过户，变相以《租房合同》形式获得50年涉案物业使用权。2.农行取得房屋使用权的合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》规定的平等自愿、等价有偿原则，应为有效约定并应严格遵守，法院在处理纠纷中应尊重双方缔约历史背景及缔约初衷，法律上不不禁止便应该支持双方约定有效。3.农行取得的50年房屋使用权是一种基于合同约定取得的财产权益，该财产权益的处分在合同约定中没有限制性规定，故农行有权自主转让使用权给鸿达公司而无须征得广西商务厅驻广办同意，鸿达公司通过合法程序受让已实际取得《租房合同》剩余32年期限的房屋使用权权益，在本案的诉讼位置应是被告而不是第三人。（二）农行及鸿达公司均不存在违约行为，广西商务厅驻广办主张解除合同缺乏依据。1.广西商务厅驻广办主张农行拖欠物业管理费等费用存在违约要求解除合同缺乏依据。相反，农行拒付物业管理费系因广西商务厅驻广办违约在先，农行及鸿达公司有权拒不履行后续义务。2.广西商务厅驻广办主张农行转让合同权益给鸿达公司、侵犯其优先承租权构成违约，要求解除合同不成立。（1）农行转让《租房合同》使用权权益合法，无须征得广西商务厅驻广办同意。一是《租房合同》第四条约定：“乙方付清款从交付之日拥有50年使用权，乙方有权转租，但在同等条件下甲方享有优先承租权”，农行作为承租方在房屋交付前三年付清50年租金1768万，取得了涉案物业50年使用权，在该合同中已无义务，无论从合同约定还是法律规定，都没有禁止农行转让场地使用权。二是《中华人民共和国合同法》规定合同一方将合同权利和义务全部转让需要另一方同意，但未规定转让合同权益需要另一方同意，故农行有权对外转让，无须征得广西商务厅驻广办同意。（2）《租房合同》虽约定农行转租时，广西商务厅驻广办在同等条件下享有优先承租权，但优先承租权仅仅是一种请求权，而不是一种物权或者绝对权利，即需要主张权利行为来获得实现，如放弃则不再享有权利，即使享有权利但未在法定期间主张，也丧失胜诉权。农行在涉案合同权益转让挂牌前，已和广西商务厅驻广办洽谈过权益转让，在公开挂牌半年期间并未参加竞拍，视为放弃行使优先承租权；在得知农行竞拍成功后，未通过诉讼主张该转让侵犯其优先承租权应依法确认无效或者撤销、并要求重新拍卖行使优先承租权，从2013年5月知情至本次起诉已超过6年，已超过法定三年诉讼时效，同时主张撤销之诉的时效系在被撤销行为发生之日起一年内、最长不超过五年（届满日为2018年5月30日），目前也已过撤销之诉时效，再行主张丧失胜诉权。3.广西商务厅驻广办主张《租房合同》20年期限以外租期无效要求解除合同，缺乏依据。广西商务厅驻广办起诉立案时间为2019年1月30日，即使按其所述涉案合同最长保护20年期限，从1999年10月1日起算20年应为2019年9月30日，其起诉时尚未至前述2019年9月30日，尚在合法有效期内，广西商务厅驻广办以超过20年租赁期限为由起诉解除合同缺乏依据。4.解除合同权应基于合同一方的重大违约，且违约应是对守约方构成重大社会或经济权益损害方才构成。根据合同约定，广西商务厅驻广办已一次性获得50年租金取得合同所有应取得预期收益，农行转让合同权益不存在损害其收益的问题；同时鸿达公司受让后再行出租物业，广西商务厅驻广办仍有权在同等价格情况下优先承租，其权益仍然享有，故广西商务厅驻广办权益未受损却主张解除合同，明显对农行及鸿达公司构成重大损害，此主张既不合法亦不合情理，鸿达公司不同意解除合同。（三）退一步说，讼争《租房合同》即使如广西商务厅驻广办所期望，只保护从1999年10月1日起算20年有效期限，因2002年10月1日至2019年10月1日期间17年被广西商务厅驻广办采取封门、停水停电、停用电梯措施设置障碍、实际未交付场地使用，意味着合同实际仅履行1999年10月1日至2002年9月30日三年，尚余17年未实际交付场地履行，农行及鸿达公司有权要求其纠正侵权违约行为将未履行的17年继续履行，即从广西商务厅驻广办实际交付场地之日起算17年。综上，一审判决并无不当，广西商务厅驻广办上诉要求撤销一审判决缺乏事实与法律依据，应予驳回其上诉请求。原审第三人房屋开发公司经本院传唤没有到庭，亦无提交书面意见。广西商务厅驻广办于2019年1月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除广西商务厅驻广办与南宁分行于1992年6月10日签订的《租房合同》；2.南宁分行在租赁合同解除后三日内移交租赁物业给广西商务厅驻广办；3.南宁分行向广西商务厅驻广办支付违约金1768000元；4.五象支行对第3项诉讼请求承担连带责任。一审法院经审理查明：据广州市城市建设档案馆档案记载，房屋开发公司（原称广州市房屋经营修建工程公司）于1987年12月8日申请报建西华路483-525号地段综合大楼工程，层数为18层，建筑面积26833平方米，并获得批准。1988年3月7日，广西商务厅驻广办（乙方、原称广西壮族自治区对外经济贸易委员会驻广州办事处）与房屋开发公司（甲方）签订《购买商品楼协议书》。其中约定：乙方因业务需要，购买甲方正在筹建中的西华路483号至525号的西华大厦西楼十八层（含地下室一层）商品综合大楼（占地面积待后另行补充协议确定）,建筑面积13497平方米；甲方按建筑面积每平方米1500元的价格向乙方出售上述商品综合楼的地下室至第十七层，建筑面积13497平方米，价款为20245500元；房款由乙方按进度支付，最后一笔20%的房价款待甲方的回迁房分别交付四川省驻广州外贸办事处使用时，乙方即将房价款结清给甲方；该综合大楼的产权申报，由乙方出具投资计划批文及广州市政府批准乙方在广州建立办事处的证明，向市房管局申请产权登记，具体手续由甲方负责代为办妥等。房屋开发公司曾出具《证明》，称广西商务厅驻广办于1988年3月7日向我公司购买西华路483至525号的西华大厦西楼，建筑面积13497平方米，已交付使用，产权契证我公司正在办理中……。1992年6月10日，广西商务厅驻广办（合同内为甲方）与农行投资公司（合同内为乙方）签订《租房合同》（编号：92—穗桂贸建字第12号）。其中约定：出租方（即产权方）为广西商务厅驻广办，承租方（即使用方）为农行投资公司。甲方将拥有坐落在广州市西华路433-525号西华大厦西楼的第13-17层共五层全部出租给乙方；租房年限五十年，租期从交付使用之日起，即大楼竣工验收后十天内甲方将所租用楼层住房锁匙全部交给乙方起计算。租房年限内的每层租金为3536000元，五十年总租金为人民币1768万元。在本合同签订后，分三次付款：1.十天内乙方付给甲方900万元；2.1992年9月25日前再付给200万元；3.余额668万元于1992年12月25日前付清。乙方将上述租房款付清后，即拥有交付使用之日起上述楼层住房的五十年使用权；乙方在租赁期内，可以转租，在每平方米租金相同的条件下，优先转租给甲方，租期不得超过原向甲方的承租期。乙方租房后，应按有关住房管理规定交纳有关费用和公用设施维修费、管理费。甲方向乙方提供有关大楼的批准文件、图纸及资料（影印件）。乙方向他方转租住房时，由甲方代乙方开据租金发票，其开据发票的有关费用（包括税金）由乙方负责。在租赁期内，甲方保证乙方所租楼层冷热水、电梯、空调设施、电话等线（管）路的畅通。甲方负责成立大楼管理处，负责管理大楼有关事宜。甲乙双方须认真履行本合同的各项条款，若一方违约则终止本合同的执行。如属甲方违约引起终止合同，除退还未到期的租金及利息外，还应向乙方支付合同总金额10%的违约金；如因乙方违约引起终止合同，则向甲方支付合同总额10%的违约金等。上述合同签订后，农行投资公司分别于1992年6月18日、1992年9月15日及1993年1月3日向广西商务厅驻广办付款900万元、200万元及668万元。据广州市城市规划局核发的城规建证字[1995]第21号《广州市城市规划局建筑管理验收合格证存根》记载，涉案房屋所在的西华路综合楼（建设规模26033平方米）验收合格，建设单位为房屋开发公司，发证日期为1995年3月22日。1995年6月28日，广西商务厅驻广办与农行投资公司签署《房屋交接书》，载明农行投资公司于1995年3月25日从广西商务厅驻广办接过“广西外贸广州中心”第17层楼房及全部房门钥匙，于同年6月28日接过第13-16层楼房及全部房门钥匙，移交后双方继续履行于1992年6月10日签订的《租房合同》等。1995年11月28日，广西商务厅驻广办、南宁分行、五象支行分别派出代表参加了当日上午在广西外贸广州中心四楼会议室召开的“大楼业主代表会议”。据该次《会议纪要》记载，会议就以下几点意见达成共识：1.同意由广西商务厅驻广办负责大楼的日常管理；2.财务独立；3.大楼管理费用由广西商务厅驻广办根据每月大楼实际开支按面积分摊到各业主，包括管理大楼的人员工资、交社保、福利以及维修等一切费用。农行投资公司接收涉案房屋后，曾将该房屋交由广东金花宾馆有限公司（以下简称金花宾馆）使用。金花宾馆使用该房屋约至2002年，此后房屋空置。2007年1月1日，广西商务厅驻广办（甲方）与桂诚公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将广西外贸广州中心委托于乙方实行物业管理，物业类型为综合楼，地址为越秀区西华路**，建筑面积13497平方米，委托管理期限自2007年1月1日起至2011年12月31日止，物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米8.5元向乙方交纳等。后双方两次续签《物业管理服务合同》，并于2014年8月1日签订《物业管理服务合同补充协议》，目前约定的委托管理期限至2021年12月31日止，自2014年8月1日起物业管理公共服务费变更为每月每平方米10元。2007年8月6日及2008年2月25日，中国农业银行广西壮族自治区分行营业部向广西商务厅驻广办开具介绍信，派员与广西商务厅驻广办联系资产处置有关事宜。2008年2月25日，中国农业银行南宁市古城支行（以下简称古城支行）向桂诚公司开具介绍信，派员与广西商务厅驻广办洽谈广州市广西外经贸大厦13-17层房产事宜。广西商务厅驻广办因涉案房屋欠费问题曾向南宁分行、五象支行方发出催缴通知。2008年3月17日，古城支行向广西商务厅驻广办及桂诚公司发出《关于要求提供收费依据的函》，称本月初接贵单位缴费通知书称我行位于广州市西华路523号广西壮族自治区驻广州办事处大楼13-17层的物业欠缴管理费用及其他费用，因我行支付此费用需上报审批，故请贵单位提供收费文件（原件）以供审批使用等。2013年5月7日，中国农业银行股份有限公司南宁邕江支行（以下简称邕江支行）致函广西商务厅驻广办，称根据农行相关管理规定和要求，我行对原农行投资公司1992年6月10日签订的《租房合同》权益于2013年4月27日至5月6日委托天津金融资产交易所进行挂牌交易，且交易成功，买受人为鸿达公司。同年7月11日，广西商务厅驻广办向邕江支行复函称该行的转让行为实为转租，侵犯了广西商务厅驻广办的优先承租权，应承担违约责任，并称该行自2002年10月起一直没有交纳物业管理费及其他费用，截至2013年6月30日欠费合计9159922.40元，广西商务厅驻广办对该“交易”不予确认，要求邕江支行承担违约责任、清缴欠费等。据天津金融资产交易所有限责任公司2013年5月23日出具的交易凭证记载，挂牌项目为广州经贸委办事处租赁权项目，转让方为邕江支行，受让方为鸿达公司，挂牌起止日为2013年4月27日至2013年5月6日，签约日期为2013年5月15日，交易方式为协议转让，成交价格420万元。因就涉案房屋物业管理费等费用的支付各方未能协商一致，广西商务厅驻广办及桂城公司已向一审法院另案提起诉讼，诉讼请求为：1.要求南宁分行向广西商务厅驻广办支付2002年10月至2006年12月期间的物业管理费、房产税、电话月租金费、电费及滞纳金共6713869.96元；2.要求南宁分行向桂城公司支付2007年1月至2018年12月期间的物业管理费、房产税、电话月租费、电费及滞纳金共10709125.81元；3.要求五象支行对上述两项诉讼请求承担连带责任等，案号为（2019）粤0104民初6558号。南宁分行、五象支行在该案中对于诉讼主体以及各项费用的金额、标准等均提出异议。广西商务厅驻广办为证明其主张，申请对涉案房屋2002年10月至2006年12月的物业管理成本进行审计。此外，鸿达公司以广西商务厅驻广办、桂诚公司采取张贴封条等方式阻止其使用涉案西华路523号13-17层房屋构成侵权为由，起诉广西商务厅驻广办、桂诚公司及广西壮族自治区商务厅至一审法院，提出判令广西商务厅驻广办、桂诚公司停止侵权、赔偿经济损失17321500元及广西壮族自治区商务厅承担共同赔偿责任等诉讼请求，案号为（2019）粤0104民初22984号。上述两案仍在审理中。一审另查明，广西商务厅驻广办持有广西壮族自治区事业单位登记管理局核发的《事业单位法人证书》，其举办单位为广西壮族自治区商务厅。1996年11月24日，农行投资公司经批准被撤销，改建为中国农业银行广西分行直属支行。1998年10月27日，中国农业银行广西分行直属支行更名为东葛支行，划归新的中国农业银行广西壮族自治区分行营业部管理。2002年2月8日，中国农业银行广西壮族自治区分行营业部发出桂农银营发（2002）185号《关于对城区集中清收管理的不良贷款进行债权转移确认的通知》，称根据《中国农业银行广西区分行营业部城区支行不良贷款集中清收管理办法》（桂农银营发66号）的要求，区分行营业部已将南宁市城区各支行2001年1月1日以前形成的两呆贷款统一划归邕江支行集中经营管理等。2015年1月7日，邕江支行更名为五象支行。2018年1月29日，中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部更名为南宁分行。为查明广西商务厅驻广办主体资格问题，一审法院于诉讼过程中分别致函中共广西壮族自治区委员会机构编制委员会及广西壮族自治区商务厅查询。中共广西壮族自治区委员会机构编制委员会办公室复函称:一、1998年10月25日中华人民共和国国务院令第252号首次发布施行《事业单位登记管理暂行条例》，原广西壮族自治区对外经济贸易委员会驻广州办事处与广州市房屋经营修建公司（即房屋开发公司原称）、农行投资公司签订合同时，国内还未开展事业单位登记工作。二、原广西壮族自治区对外经济贸易委员会驻广州办事处于2000年12月8日经事业单位设立登记核准后具备事业单位法人资格（2007年6月18日申请变更为广西壮族自治区商务厅驻广州办事处，即广西商务厅驻广办现名），登记住所一直为广州市西华路**。广西壮族自治区商务厅复函称：一、广西商务厅驻广办由原对外经济贸易部于1984年7月12日下发《关于机构设置问题的批复》（[84]外经贸人四字第626号）批复设立，为处级事业单位……故自1984年7月12日起，广西商务厅驻广办即具有独立法人资格。广西商务厅驻广办属我厅下属实行企业化管理的经营性事业单位，自设立以来，即实行独立核算，自收自支，自负盈亏，拥有独立资产，依法独立享有民事权利并承担民事义务。二、位于广州市西华路**西华大厦**（现广州市西华路523号广西外贸广州中心大厦）项目，是经我厅批准，由广西商务厅驻广办负责自筹资金购置、建设的，产权单位属于广西商务厅驻广办。该产权属于国有资产，包括该办事处拥有产权的广西外贸广州中心大厦、赛坝口仓库用地及其上盖物、石围塘仓库用地及其上盖物等，均列入国有资产考核范围，并由广州办事处负责管理、运营、使用、收益等。三、我厅作为广西壮族自治区人民政府组成部门，与下属拥有独立法人资格的事业单位的民事纠纷无法律上的权利、义务关系，与贵院受理的（2019）粤0104民初6558、6561号案无关等。广西商务厅驻广办及南宁分行、五象支行共同确认，涉案《租房合同》约定的“西华路433-525号西华大厦西楼”现地址为西华路523号。广西商务厅驻广办称，该大厦东楼现址为西华路525号，属于四川办事处产权，整个大楼分两期建设，广西商务厅驻广办与农行投资公司签订《租房合同》时完成了一期工程，即建设了八层，二期工程正在建设，因为资金问题，后面才建设第二期九至十七层，整栋楼是1995年3月22日竣工验收的。关于涉案《租房合同》的乙方农行投资公司被撤销后，其权利义务现由何主体承接的问题，广西商务厅驻广办称应由南宁分行承接，但南宁分行内部授权五象支行行使权利，故广西商务厅驻广办认为应当南宁分行、五象支行共同承担。南宁分行、五象支行称，农行投资公司撤销后改建为中国农业银行广西分行直属支行，该行后更名为东葛支行，再之后因文件规定2001年前形成的贷款统一划归邕江支行管理，邕江支行在2015年更名为五象支行，故农行投资公司的权利义务现由五象支行承担。一审法院认为：广西商务厅驻广办与原农行投资公司于1992年6月10日签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反当时法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方本案争议焦点主要有：广西商务厅驻广办与南宁分行、五象支行的诉讼主体资格问题、该合同租赁期限超过《中华人民共和国合同法》实施之日起二十年的部分是否有效的问题以及广西商务厅驻广办是否有权解除合同的问题。对于第一个争议焦点。根据已经查明的事实，广西商务厅驻广办目前是具有独立法人资格的事业单位，同时，根据广西壮族自治区商务厅的复函，涉案西华路525号房屋是广西商务厅驻广办购买，产权归广西商务厅驻广办，亦由广西商务厅驻广办管理，因此，广西商务厅驻广办作为签订《租房合同》的当事人有权提起本案诉讼。而对于该合同中原属农行投资公司的权利义务，农行投资公司撤销改建为中国农业银行广西区分行直属支行，后更名为东葛支行，该行与五象支行（原邕江支行）均为同一金融机构的分支机构，均不具有独立法人资格，农行将合同权利义务划归五象支行行使和承担属法人内部分支机构之间职责的调整，不影响广西商务厅驻广办权利的实现，故对南宁分行、五象支行认为涉案《租房合同》中原属农行投资公司的权利义务由五象支行承担的意见，一审法院予以采纳。对于第二个争议焦点。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。首先，涉案《租房合同》成立于《中华人民共和国合同法》实施前，该合同根据当时的法律规定为有效合同。其次，涉案《租房合同》不同于一般的房屋租赁合同，合同的乙方在房屋尚在建设过程中即已付清五十年租金，在《中华人民共和国合同法》开始实施前，原农行投资公司已将支付租金的主要合同义务全部履行完毕。在此情况下，广西商务厅驻广办认为应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，主张涉案《租房合同》超过2019年10月1日以后的部分无效依据不足，一审法院不予采纳。对于第三个争议焦点。广西商务厅驻广办主张解除合同的理由主要在于两个方面，一是南宁分行、五象支行长期不交纳物业管理费等费用，构成严重违约；二是南宁分行、五象支行未经广西商务厅驻广办同意转让合同的行为侵害了广西商务厅驻广办的优先权。对于上述第一点理由，首先，涉案《租房合同》并未约定南宁分行、五象支行迟延支付物业管理费等费用广西商务厅驻广办享有合同解除权。其次，南宁分行、五象支行因对广西商务厅驻广办主张的相关费用标准、金额、收费依据有异议而未付款，古城支行已在2008年3月17日向广西商务厅驻广办及桂诚公司发出《关于要求提供收费依据的函》中予以说明，广西商务厅驻广办至2019年1月才就相关费用的支付提起诉讼，客观上对该问题长期未决负有一定责任。同时，南宁分行、五象支行作为承租人支付租金的主要合同义务已经履行，物业管理费等相关费用的支付问题已经进入诉讼程序，广西商务厅驻广办的合法权益将会得到保障，目前并无证据显示该费用的迟延履行导致广西商务厅驻广办合同目的无法实现，因此也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的广西商务厅驻广办享有解除权的情形。故广西商务厅驻广办以该理由主张解除合同缺乏合同依据和法律依据。对于上述第二点理由，根据2013年7月11日广西商务厅驻广办向邕江支行发出的复函，其在当时已经知道南宁分行、五象支行与鸿达公司之间的转让行为，即使广西商务厅驻广办因此而享有合同解除权，由于其未在解除权事由发生之后的合理期限内行使权利，故一审法院对其以该理由主张解除合同的诉讼请求不予支持。如前所述，因广西商务厅驻广办主张解除合同的理由不成立，故其要求南宁分行、五象支行交还租赁物业及支付解除合同的违约金的诉讼请求依据不足，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条之规定，一审法院于2020年2月21日作出一审判决：驳回广西壮族自治区商务厅驻广州办事处的全部诉讼请求。案件受理费20712元，由广西壮族自治区商务厅驻广州办事处负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，广西商务厅驻广办向本院提交以下材料作为二审证据：证据1：广西商务厅驻广办与广州市电信局房地产开发公司于1993年12月15日签订的《参资建楼协议书》（经公证，单价为9268元/㎡）；证据2：广西商务厅驻广办与广州市电信房地产开发公司于1994年7月12日签订的《参资建楼协议书》（单价为8500元/㎡）；证据3：广西商务厅驻广办与广西壮族自治区医药保健品进出口公司于1990年9月7日签订的《租房合同》（单价为3492元/㎡）；证据4：广西商务厅驻广办与广西柳州市人民政府驻广州联络处于1993年10月7日签订的《合资建楼协议》（单价为6800元/㎡）。南宁分行、五象支行质证表示：对证据1-2的真实性、合法性无异议，但是对该证据的证明内容、关联性有异议。该合同是名为《参资建楼协议书》，但是合同第11条约定，证明本案合同50年的使用权也属于投资回报。该协议内容与涉案合同内容一致，均是在大楼未建成时出资。该合同采用参资建楼协议的名称是因为涉案大楼属于广东省资产，与广西省内的国有企业签订租房合同的形式是为了避免省与省进行国有资产划转手续采取的变通方式。因此，从该合同中合同内容的体现，正好证明涉案合同实质上属于集资建楼，50年租期实际上享有50年使用权。同时，证据2该合同约定广州市电信房地产开发公司仅出资694450元，并获得81.70平方米的50年使用权，农行投资公司则是支付1768万元，获得3535平方米的50年使用权。更加证明该价款是属于投资建房获得房屋使用权，而不是租赁款项。证据2第3条的约定，说明包括广州市电信房地产开发有限公司不是真正的参建，因为其拿的是50年的房屋使用权，不是房屋的所有权，跟涉案合同享有的权利是一样的。根据证据2第8条，再次证明不管签订的是《参资建楼协议书》还是租赁合同，大家都是获得50年的房屋使用权作为投资回报。也进一步说明当时不管签订的是《参资建楼协议书》还是租赁合同，大家的实际意思表示就是要获得50年的房屋使用权。证据1-2的签约时间是在1993年-1994年，是在农行投资公司签订《租房合同》之后。证据3真实性、合法性无异议，对关联性以及证明内容有异议。该份合同的签订时间是1990年，与本案类似的是签订的合同主体就是属于广西内企业，该合同第5条约定，与前面证据1-2关于享有的使用权以及房屋的权属约定是一致的。关于付款方式，该合同的付款方式仍然为交房前付清，而约定的所有款项在1991年6月30日付清，因此该合同反而能证明与合资建房协议约定的内容一致、交付方式、付款方式均一致，价格差异也不大，更能证明该合同实质上是按照合资建楼的方式进行履行的，并不是所谓的租赁合同。对证据4真实性、合法性无异议、关联性与证明内容有异议。该合同是在1993年签订的，广西商务厅驻广办提交的《参资建楼协议书》均在1992年后形成，并不能证明在1992年之前在南宁分行、五象支行与广西商务厅驻广办签订合同之前可以签订名称为合资建楼的协议。因此，广西商务厅驻广办主张涉案合同名称为租房协议，并非合资建楼的事实不能成立。根据该证据的第4条，该约定与农行投资公司所享有的50年的使用权是一致的，同时付款方式仍然是大部分资金在竣工交付前均需支付，而出资的零头在竣工之后支付，相当于是一次性先付后用，该付款方式与涉案合同也是属于一致的。综上，加上涉案合同共5份合同无论名称是《租房合同》还是《参资建楼协议书》，均约定是权属归甲方，乙方享有的是50年的使用权，并且付款方式均采用的是先付款后交楼，付款时涉案大楼均未建成。而《参资建楼协议书》均是在1992年之后签订的，从合同履行方式以及参考所谓的合资建房的履行方式就是享有50年的使用权的投资回报，不是名称上的租赁权。因此，广西商务厅驻广办主张为租赁合同要求解除合同的诉请不能得到支持。鸿达公司质证表示：对4份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性以及证明内容均有异议，该4份协议的乙方与农行均是西华大厦合建单位，他们所签的合同不管是名为《租房合同》还是《参资建楼协议书》，其实质内容还是使用权转让合同，他们都是以单位面积的单价乘以面积得出50年的租金作为50年的使用权对价。这些合同正好佐证涉案大楼存在合建事实，涉案《租房合同》实为使用权转让合同，这4份合同的签约时间在1990年、1993年、1994年，涉案合同签订于1992年，均签署在涉案大楼竣工交付前。所涉的款项全部在交付前全部结清，而没有一个协议定义该款项是建房款，都是以总租金或者单位造价的形式测算总租价，以该款项性质界定，最终支付对价后，都是约定取得50年的使用权，而非产权，符合房屋使用转让权合同的特征，使用权转让合同在国内各级法院均有确认作为合同形式。4个合同都是以单位造价为基础乘以面积获得总租价，价格标准基本持平，只是根据年限的不同以及交付时间的远近有一定调整。越近的合同价格越高，1990年广西壮族自治区医药保健品进出口公司约定单位造价3492元，但是实质造价是5300平方米左右，该价格与涉案合同5000元每平方米的单价基本持平，其他的几份参资建楼，由于发生在1993年、1994年，其单价在6000多元。既然支付的价格全部获得的是50年的使用权，不可能农行支付高额的代价，获得是租赁权，而其他单位取得的却是50年的可转让的使用权。从面积上看，除了有一家面积大，其他都是很小的面积，农行取得的是3535平方米。整栋大楼的面积是13497平方米，农行取得四分之一的面积。其支付的对价已经高于广西商务厅驻广办向房屋开发公司购买整栋大楼1500万元的价格，农行是此次合建中最核心的出资单位。这4份协议与农行的协议同期发生，远远小于农行的面积，他们募集的资金仅为几百万元，鸿达公司在一审的证据8广西档案馆调取的西华大厦建设相关审批资料，显示区纪委以及区政府审批区经贸厅（广西商务厅驻广办上级单位）需自筹资金完成建设，而且只审批了7000平方米，当时在这个档案里附了一个联合投资经营协议书，但是区经贸厅本来打算与建行的下属公司广西国际信托投资公司合建西华大厦，提供合建协议约定资金全部由信托公司支付。由于建行没有参与该项目，转由农行安排下属单位承担该项目建设资金，也就是涉案合同的承租方完成主要资金支持。二审中，各方确认涉案租赁物的面积为3535平方米。南宁分行、五象支行在2020年7月22日的庭审中主张《租房合同》的性质为投资建房合同，之所以采取《租房合同》的方式，是因为该地块当时属于广东省的国有资产，涉及跨省的国有资产的划转问题，涉及很长时间的审批以及流程等不确定因素，为尽快固定50年使用权，双方经沟通后采取租赁方式，该合同的签订存在特殊的历史背景，真实意思不是单纯的租赁，而是为了保护原农行投资公司50年的使用权，该会议纪要是农行投资公司签订的，因为材料交接的问题，现在找不到了，广西商务厅应有相应的会议纪要存档，农行与广西商务厅为同级国有单位，南宁分行、五象支行无法提供，请求法院调取该证据。本院向广西商务厅调取南宁分行、五象支行所述的会议纪要，广西商务厅向本院复函表示：该租赁物业的产权属于广西商务厅驻广办，是国有资产，涉案西华大厦西楼是广西商务厅驻广办自筹资金建设，南宁分行、五象支行所述的会议纪要不存在。各方当事人均已对该证据发表质证意见。在2020年6月22日的庭审中，广西商务厅驻广办陈述，涉案物业自2002年开始空置，原金花宾馆的很多物品还留在里面，十几年没有使用，已经腐烂污浊，物业管理人员每天定期查看，将五层楼加锁，以防止火灾、漏水、闲杂人员进出等危险因素，2002年之后南宁分行、五象支行从未通知物业人员开门要求使用。南宁分行、五象支行陈述，其2002年就无法进入涉案物业，不清楚里面情况，涉案物业之前是金花宾馆在使用，不放弃主张涉案物业内物品及装修的全部权益。在2020年7月29日的庭审中，关于如物业应当交还，则南宁分行、五象支行是否对涉案物业的装修主张权利的问题，南宁分行、五象支行陈述在本案判决作出之前无法答复该问题。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据双方在二审审理过程中的诉辩意见，本案争议焦点在于：1.广西商务厅驻广办是否具备诉讼主体资格及《租房合同》相对方的认定；2.《租房合同》的性质和效力；3.南宁分行、五象支行是否应向广西商务厅驻广办支付违约金；4.合同权利义务的清理。关于争议焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。广西商务厅驻广办虽然在签订《租房合同》时并非独立的民事行为能力主体，但其在2000年12月8日已经取得《事业单位法人证书》，成为独立法人，且实际履行涉案合同，其依法有权依据《租房合同》提起民事诉讼。南宁分行、五象支行关于广西商务厅驻广办不具备民事诉讼主体资格的主张不成立，本院不予支持。《租房合同》签订时的乙方为农行投资公司，经过一系列撤销、改建、更名、划转，农行将原属农行投资公司的权利义务划归五象支行，五象支行作为银行的分支机构，在总行授权其经营管理的财产范围内可以独立承担民事责任，超过部分由其上级分行直至总行承担，而本案并不需要五象支行承担财产责任，因此一审法院认定《租房合同》中原属农行投资公司的权利义务由五象支行承担并无不当。关于争议焦点二。第一，关于《租房合同》的性质。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是典型的有名合同，在法律、司法解释有明确规定的情况下应适用法律、司法解释对租赁合同的相关规定。法律、司法解释并无限制当事人自愿对租赁合同中支付租金的方式、付款和交付房屋的时间先后顺序作出约定。是否一次性支付全部租金，是否在付清全部租金后两年才交付房屋并不足以否定《租房合同》为租赁合同的性质。至于约定五十年租期的问题，在《中华人民共和国合同法》实施之前，超过二十年租期的租赁合同并不鲜见，亦不足以以此否定租赁合同的性质。一审法院认定本案《租房合同》“不同于一般的租赁合同”缺乏法律依据，本院不予认可。农行投资公司作为法律认知能力远高于一般民事主体的单位，在签订《租房合同》时对该合同的性质应当有清晰的认知。南宁分行、五象支行主张《租房合同》实为投资建房合同，对此无提交充分证据予以证明，相反广西商务厅驻广办二审中提交了证据证明其与案外人（合同乙方包括广东和广西的单位）在同一时期既有签订参资建楼协议，也有签订租房合同，可见当时并不存在签订投资建房合同的障碍，合同名称能够反映签约双方对合同性质的真实意思。南宁分行、五象支行主张广西商务厅应存有会议纪要记载当时的真实意思是投资合建，但经本院发函调查，广西商务厅已回函明确表示并不存在南宁分行和五象支行所主张的会议纪要，该合同的真实意思就是租赁，因此南宁分行、五象支行的该主张不成立，本院不予采纳。鸿达公司并非合同当事人，其主张涉案《租房合同》为基于投资合建而形成的使用权转让合同亦缺乏依据，本院不予采纳。第二，关于《租房合同》的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。本案《租房合同》签订于1992年6月10日，当时的法律法规对于租赁合同的期限没有规定,《中华人民共和国合同法》实施后才对于租赁合同的期限予以规定。涉案《租房合同》履行期间跨越《中华人民共和国合同法》实施之日。因此，对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，根据法不溯及既往的原则，从1992年6月10日起至1999年9月30日止的合同效力不适用《中华人民共和国合同法》的规定，应认定有效。对于1999年10月1日之后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》对于最长租赁期限为20年的禁止性规定，超过部分无效。即涉案《租房合同》从1999年10月1日起再计算20年的部分有效，超过20年之外的部分无效。因此广西商务厅驻广办请求确认《租房合同》自2019年10月1日之后的部分无效的主张成立，本院予以认可。关于争议焦点三。广西商务厅驻广办起诉时尚处于合同有效阶段，但其主张五象支行违约，应承担违约责任的理由不成立，一审判决对此论理充分，本院予以认可并不再赘述。关于争议焦点四。在二审审理中，《租房合同》已进入无效阶段，则双方因无效合同所取得的财产应相互返还。关于交还租赁物的问题。虽然南宁分行、五象支行表示涉案房屋由广西商务厅驻广办控制，但广西商务厅驻广办因担心火灾、盗窃等风险而采取的代管行为也难以认定为已经实际收回房屋，五象支行转让合同权利的行为表明其认为自己仍享有合同权利，经本院两次询问，五象支行未明确表示放弃涉案物业内的装修或物品，五象支行也未履行过交还手续，故在合同无效之后，五象支行应履行向广西商务厅驻广办交还租赁物的义务。考虑到租赁物的面积、范围等问题，本院酌情认定五象支行应在本判决送达之日起30日内向广西商务厅驻广办交还涉案房屋。因原农行投资公司在签订《租房合同》后已经支付了50年的租金，现因合同无效五象支行应向广西商务厅驻广办交还房屋，根据公平和对等原则，相应地广西商务厅驻广办也应向五象支行返还剩余期间的租金并计付利息，租金本金应以17680000元乘以实际交还房屋次日至租期届满之日（2045年6月27日）的期间占50年租期的比例计算，利息以应返还的租金本金自2019年10月1日起至还清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上所述，广西商务厅驻广办的部分上诉请求成立，本院予以支持，其余上诉请求不成立，本院予以驳回；同时根据公平和对等原则，本院对合同无效的后果一并作出处理。一审判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6561号民事判决；二、确认《租房合同》（编号：92-穗桂贸建字第12号）自2019年10月1日之后的部分无效；三、中国农业银行股份有限公司广西自贸试验区南宁片区五象支行于本判决送达之日起30日内向广西壮族自治区商务厅驻广州办事处交还广州市西华路523号西华大厦西楼第13-17层；四、广西壮族自治区商务厅驻广州办事处自房屋实际交还之日起30日内向中国农业银行股份有限公司广西自贸试验区南宁片区五象支行返还剩余租期的租金并计付利息，租金本金以17680000元乘以实际交还房屋次日至租期届满之日（2045年6月27日）的期间占50年租期的比例计算，利息以应返还的租金本金自2019年10月1日起至还清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；五、驳回广西壮族自治区商务厅驻广州办事处的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各84387元，均由广西壮族自治区商务厅驻广州办事处负担各审14303元，由中国农业银行股份有限公司广西自贸试验区南宁片区五象支行负担各审70084元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十二月十八日书记员 冯冠豪徐毅敏