广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19036号上诉人（原审被告）：黎照伦，男，1962年12月26日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：叶鸿昱，男，1991年8月27日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：叶志文，男，1960年10月8日出生，汉族，住广州市越秀区，系被上诉人叶鸿昱父亲。原审第三人：黄海鹏，男，1970年7月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人黎照伦因与被上诉人叶鸿昱、原审第三人黄海鹏物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黎照伦上诉请求：l.撤销一审判决，驳回叶鸿昱的全部诉讼请求；2.叶鸿昱承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、叶鸿昱无权要求黎照伦迁出涉案房屋。《竞买公告》写明按标的物现状拍卖，竞买人有义务调查标的物是否存在瑕疵，一旦作出竞买决定，即表明已了解并接受标的物的现状。叶鸿昱在竞买前已经清楚并接受黎照伦居住在涉案房屋的事实，故叶鸿昱无权在取得房产证后以其是产权人享有物权为由要求黎照伦迁出。叶鸿昱应遵守诚实守信原则，履行承诺，同意黎照伦继续在涉案房屋居住。二、涉案房屋是黎照伦的唯一住所，应保障黎照伦及其家属的生活必需。三、叶鸿昱竞买价抵扣了房屋继续由黎照伦继续居住的成本。因黎照伦居住在涉案房屋，叶鸿昱才得以110万的购得市价约200多万的涉案房屋，差价为100万元，叶鸿昱可从其竞买差价中抵扣房屋由他人继续居住成本，故叶鸿昱现无权要求黎照伦迁出涉案房屋。综上，叶鸿昱竞买涉案房屋时就接受房屋由黎照伦居住至今，故其无权要求黎照伦支付房屋使用费。被上诉人叶鸿昱二审答辩称:黎照伦的上诉理由不成立，请求法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：一、法院的《竞买公告》中并无拍卖房屋为不交吉的字样，更不存在要求叶鸿昱接受黎照伦有权居住涉案房屋的承诺。叶鸿昱通过法院拍卖程序合法取得涉案房屋，与叶鸿昱无关。二、虽然黎照伦曾是涉案房屋的共有权人之一，但涉案房屋已于2015年被法院拍卖给案外人林子斌，当时拍卖公告明确房屋为空置，故黎照伦上诉称涉案房屋是其唯一住所的说法并不属实，黎照伦是强行占住涉案房屋。叶鸿昱按拍卖公告支付相应对价后取得涉案房屋所有权，并不存在“竞买价抵扣黎照伦继续居住涉案房屋成本”的法律规定或《网络司法变卖公告》内容。三、根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，叶鸿昱作为房屋所有权人，有权要求黎照伦及其同住人员立即迁出涉案房屋并支付使用费。原审第三人黄海鹏经本院公告送达，期限届满没有到庭，亦未向本院提交书面陈述意见或举证。叶鸿昱向一审法院起诉请求：1.判决黎照伦及其同住人员立即迁出广州市越秀区惠福西路198号后座之二9xx房，将该房屋腾空交还叶鸿昱自用管业；2.判令黎照伦立即向叶鸿昱支付自2019年5月22日起至将惠福西路198号后座之二9xx房腾空交还叶鸿昱之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段广州市房屋租金参考价的标准计付，该房屋月租金2318元）；3.请求判令黄海鹏承担将该房屋腾空交还叶鸿昱的连带责任。一审法院经审理查明：据一审法院出具的《成交确认书》记载叶鸿昱于2019年2月4日在一审法院于淘宝开展的广州市越秀区惠福西路198号后座之二9xx房司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。一审法院于2019年5月22日作出（2018）粤0104执12247号执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人黄海鹏名下广州市越秀区惠福西路198号后座之二9xx房房屋产权的查封；二、注销广州市越秀区惠福西路198号后座之二9xx房的原房地产权证、他项权利证及抵押登记；三、广州市越秀区惠福西路198号后座之二9xx房及相应的其他权利归叶鸿昱所有；四、叶鸿昱可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。涉诉房屋于2019年7月10日登记至叶鸿昱名下，建筑面积66.24平方米。一审另查明，涉诉房屋原登记在黎笑娣、祝志安、祝惠娜、黎照伦名下，其中黎照伦占有六分之二产权份额。因房屋析产纠纷，一审法院于2013年6月17日作出（2013）穗越法民三初字第1395号民事判决书，判决黎笑娣、祝志安、祝惠娜、黎照伦共同对涉诉房屋进行委托拍卖、变卖或其他方式进行出售，上述房屋出售后所得价款在按照有关部门规定扣除应由卖方承担的税费等交易所需费用后，按照上述四人各自的产权份额进行分配。一审庭审中，叶鸿昱表示涉诉房屋在2015年曾被法院拍卖，由案外人林子斌竞买取得，后转卖给黄海鹏，黄海鹏作为业主，其对于纵容黎照伦居住在已经被拍卖了的房屋，并没有尽到业主责任，故要求其承担连带责任。此外，叶鸿昱表示其在拍卖时知道涉房屋有人居住，但不清楚是黎照伦。黎照伦表示自1995年其居住在涉诉房屋，其在本市内没有其他住房，其尚未退休，今年其已经下岗。一审法院认为，叶鸿昱依法通过法院司法拍卖竞买取得涉诉房屋，并取得房屋产权登记。叶鸿昱作为涉诉房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。黎照伦一直居住使用房屋，现叶鸿昱要求黎照伦迁出涉诉房屋及支付房屋占用费的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。鉴于现未有证据反映黎照伦在本市内有其他住宅，一审法院经综合考量黎照伦情况，给予黎照伦六个月搬迁期，在此期间黎照伦应积极解决居住问题。至于叶鸿昱要求黄海鹏承担连带责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八、第三十九条的规定，于2020年2月27日作出如下判决：一、自本判决书发生法律效力之日起六个月内，黎照伦及其同住人员应迁出广州市越秀区惠福西路198号后座之二9xx房，将房屋腾空交还叶鸿昱；二、自本判决书发生法律效力之日起五日内，黎照伦应向叶鸿昱支付自2019年5月22日起至本判决书发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，每月房屋使用费为66.24平方米×35元/平方米=2318元）；本判决书发生法律效力之次日起至迁出房屋之日止，黎照伦应按照上述标准逐月向叶鸿昱支付房屋占用费；三、驳回叶鸿昱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由黎照伦负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，叶鸿昱、黎照伦均确认如下事实：叶鸿昱曾于2019年5月、7月找到黎照伦协商交还涉案房屋事宜，黎照伦认为叶鸿昱购房价格过低，不同意搬迁。二审中，叶鸿昱向本院表示变更其诉请中房屋使用费的起算时间为2019年6月24日，并明确其不再主张2019年5月22日至6月23日期间的房屋使用费，还提交了从一审法院执行部门复制的如下材料：1.一审法院委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司于2018年8月17日出具的《房地产估价报告》，其中载明涉案房屋产权人为黄海鹏，“楼下物管人员介绍，估价对象有人使用”，涉案房屋在2018年7月30日的市场总价为180.31万元。2.一审法院送达（2018）粤0104执12247号执行裁定书、协助执行通知书的《送达回证》及广州市规划和自然资源局于2019年5月28日出具的《协执文书收件回执》，其中显示广州市规划和自然资源局于2019年5月28日签收，叶鸿昱于2019年6月24日签收。3.（2018）粤0104执12247号《网络司法拍卖公告》。经本院组织质证，黎照伦表示其对上述材料的真实性没有异议。二审另查明，（2018）粤0104执12247号《执行裁定书》中载明：本裁定送达后即发生法律效力。经本院主持调解，叶鸿昱、黎照伦未能达成协商一致意见。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。已发生法律效力的（2018）粤0104执12247号执行裁定书确认涉案房屋及相应其他权利归叶鸿昱所有，叶鸿昱于2019年6月24日签收了该裁定，并于2019年7月10日取得涉案房屋的权属证书，叶鸿昱作为涉案房屋的所有权人，其合法权益应受物权法保护。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。黎照伦虽曾为涉案房屋的共有权人之一，但在叶鸿昱以法院执行拍卖方式取得涉案房屋产权之前，涉案房屋产权人已变更为原审第三人黄海鹏，即黎照伦已非涉案房屋共有权人，而黎照伦并无证据证明其曾与黄海鹏就涉案房屋的居住问题达成协商一致意见，亦无举证证明其居住涉案房屋有何合法理由，故一审法院判令支持了叶鸿昱要求黎照伦及其同住人员腾空交还涉案房屋的诉请，并根据黎照伦实际情况给予了六个月的暂住期限，合法合理，本院予以维持。在叶鸿昱获得涉案房屋所有权后，黎照伦使用涉案房屋，应向叶鸿昱支付使用费。使用费标准，可参照同地段同类房屋租金标准计算。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，不动产拍卖成交后，该不动产的所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。叶鸿昱在二审中明确表示自2019年6月24日其收到执行裁定书之日起计算房屋占用费，并未超出法律规定的范围，本院予以准照，并据实变更一审判决第二项中房屋使用费的起算时间。至于各方未提出上诉的一审其余认定及处理，本院不作审查并予以维持。综上所述，黎照伦的上诉请求不成立。对房屋占用费的起算时间，本院据实予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39510号第一项及受理费负担部分；二、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39510号第三项；三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39510号第二项为：自本判决书发生法律效力之日起五日内，黎照伦应向叶鸿昱支付自2019年6月24日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，每月房屋使用费为66.24平方米×35元/平方米=2318元）；四、驳回叶鸿昱的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由黎照伦负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十二月四日书记员 张冰玲李逸丹