河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6107号上诉人（原审被告）：卢伟东，男，1983年10月3日出生，汉族，户籍所在地河南省方城县，现住河南省方城县。委托诉讼代理人：余江丽（系卢伟东妻子），女，1979年12月3日出生，汉族，户籍所在地四川省眉山市东坡区，现住河南省方城县。被上诉人（原审原告）：杨延生，男，1955年7月18日出生，汉族，户籍所在地河南省方城县，现住河南省方城县。委托诉讼代理人：王爽，河南宛东律师事务所律师。上诉人卢伟东因与被上诉人杨延生物业服务合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1322民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢伟东上诉请求：撤销一审判决,发回重审或依法改判；一、二审的诉讼费用由杨延生承担;因本案给卢伟东带来的经济损失、精神损失、误工损失、车旅费均由杨延生承担。事实和理由：1.根据《合同法》第六十六条，卢伟东享有同时履行抗辩权。2.业主享有知情权并且拥有行使知情权的权利，卢伟东要求杨延生出示相关证件,杨延生一直未出示,现卢伟东仍要求杨延生公开公示相关证件。3.本小区消防箱内没有消防水带、消防水带被私自拆下用电梯挪走、消防通道被各种杂物、垃圾和车辆堵塞、消防疏散通道标识缺失、无消防设施标识和使用指引、楼道内无消防器材。本小区二单元的电梯年检到期时间显示为2020年8月5日,但是到目前并没有再次年检,且电梯频繁出现故障。因此,杨延生与业主委员会均没有履行各自职责，给本小区二单元业主的生命财产安全带来了严重的安全隐患。杨延生违约在先且严重损害了卢伟东的合法权益。4.业主委员会这个组织在并不存在的情况下就已经与杨延生签订了物业管理服务协议,还发布了物业管理办法。5.杨延生与业主委员会签订的物业管理服务协议显示其全权负责本小区的物业管理服务工作并收取物业费,且没有约定物业管理服务协议的终止时间。但卢伟东的妻子与杨延生及其妻子在2020年7月10日的沟通中，杨延生与其妻子明确说明并不是全权负责,只是参与一小部分,管理物业的还有好几个人,有事还需要与业主委员会主任耿春龙商量。在2018年8月10日的物业收费收据中显示收费人为业主委员会主任耿春龙,物业费起止时间为2018年5月1日至2019年5月1日。2019年12月20日的物业收费收据也显示收费人为业主委员会主任耿春龙,物业费起止时间为2019年12月20日至2020年4月1日。故杨延生所描述的事实与业主委员会的行为不相符,相互矛盾。6.杨延生与裕州锦园业主委员会所签订的《裕州锦园物业管理服务协议》符合恶意串通、损害集体和第三人利益,以合法形式掩盖非法目的的特征。7.业主委员会主任耿春龙多次带领多名男子在没有表明身份和来意的情况下要求进入卢伟东家中,卢伟东及其妻子的生命财产安全受到了严重威胁,特别是卢伟东的妻子长期生活在恐惧中,遭受了严重的精神和心理创伤,无法工作,更无法照顾家中上学的孩子,家庭经济遭受了巨大的损失。8.卢伟东的电动自行车停在本小区楼下被高空抛物砸坏了,物业服务企业作为建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品的情形发生,未采取必要安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。9.业主委员会成员张丙领在名为“邻居们”的业主微信群对卢伟东的妻子进行辱骂，使得卢伟东妻子在本小区无法抬头做人,长期遭受精神上和心理上的折磨。望二审法院依法查明事实,判决支持卢伟东的诉求。杨延生辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.杨延生自2018年5月签订了《裕州锦园物业管理服务协议》后一直为卢伟东提供物业服务，小区环境有了很大的完善，卢伟东一直享受着杨延生带来的服务，却不支付物业管理费明显显失公平，且违反协议约定。2.虽然杨延生无资质，但业主委员会与杨延生签订服务合同时就对此明知并予以认可，不能因无资质就否认杨延生提供的物业服务，更不能因此不支付物业费，因此双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，并已经履行完毕。3.卢伟东在上诉状中所述内容大部分与本案无关，并非物业管理服务的内容，需要通过其他诉讼解决。而杨延生作为一个普通老百姓，不存在组织领导参加黑社会性质组织的行为，业委会主任与卢伟东妻子之间的纠纷与本案无关，高空抛物并非物业服务原因造成的，系另一个法律关系。杨延生向一审法院起诉请求：依法判令卢伟东支付杨延生物业服务费2480元，并自起诉之日起按年息6%支付利息至款付清止。诉讼费用由卢伟东负担。一审法院认定事实：卢伟东购买有方城县裕州锦园2单元703房屋一套，面积103.36平方米。2018年5月1日，杨延生与方城县裕州锦园业主委员会签订了《裕州锦园物业管理服务协议》，约定：杨延生向裕州锦园小区业主提供物业服务，业主向杨延生交纳物业服务费用，物业服务费按七楼以上每月每平方米1元收取，物业服务费用定于每年9月10日前交清。协议签订后，杨延生依约向卢伟东提供了基本的物业服务，卢伟东自2018年5月1日起以杨延生未提供完善的物业服务为由拒交物业费至今。杨延生经多次催要未果，于2020年4月13日起诉至一审法院，请求依法判令卢伟东支付杨延生自2018年5月1日至2020年4月30日期间物业服务费2480元，并自起诉之日起按年利率6%支付利息至款付清止。诉讼费用由卢伟东负担。一审法院认为，杨延生与方城县裕州锦园业主委员会签订的《裕州锦园物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。卢伟东作为方城县裕州锦园小区的业主，该协议对其具有约束力。杨延生依约向卢伟东提供了基本的物业服务，卢伟东理应依约交纳相关物业管理服务费用。故杨延生诉请卢伟东支付自2018年5月1日至2020年4月30日期间物业服务费2480元的理由成立，一审法院予以支持。卢伟东未及时交纳物业服务费，现杨延生诉请卢伟东自起诉之日即2020年4月13日起按年利率6%支付利息，符合法律规定，一审法院予以支持。卢伟东辩称其不认识杨延生、没有与杨延生签订物业管理协议、杨延生没有催缴物业费的辩解意见，与一审法院查明事实不符，一审法院不予采纳。卢伟东辩称杨延生没有提供完善的物业服务的辩解意见，经查，该小区整体物业管理尚可，对业主反映的车辆停放、卫生等问题能够及时整改，杨延生应当加大对小区车辆停放的引导、管理，加强楼道堆放物的清理，创造畅通出行环境。故卢伟东所辩意见、理由不能成立，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：卢伟东于本判决生效后十日内支付杨延生2018年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费2480元。并自2020年4月13日起按年利率6%计付利息至款付清止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由卢伟东负担。本院二审期间，卢伟东提交两份视频光碟、一组照片以及凤瑞街道办事处南阁社区居委会证明、本小区物业管理办法、物业管理服务协议，拟证明该小区的物业管理不达标，且业委会在未成立的情况下就与杨延生签订了物业管理服务协议还发布了物业管理办法。杨延生质证称，视频与照片显示的情况均不是杨延生从事物业服务期间的状况，杨延生于2020年5月就与业委会解除了物业服务合同，杨延生从事物业服务期间不存在上述问题，上述证据与本案无关。因杨延生与业主不熟悉，期间耿春龙曾代杨延生收取物业费，杨延生与业委会签订有物业服务协议，其收取物业费合理合法。综合双方举证、质证意见，本院对上述证据认证如下：一审结束后卢伟东取得的照片、视频资料，是在杨延生退出物业服务后取得的，与本案缺乏关联性。其余证据均不属于二审新证据，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：杨延生向卢伟东主张物业管理费能否得到支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”本案中裕州锦园业主委员会与杨延生签订《裕州锦园物业管理服务协议》，因杨延生为个人，不具有物业管理资质，故该协议违反了相关物业管理法规的规定。但协议签订后，杨延生依约提供了基本的物业服务，卢伟东享受了物业服务，双方已构成事实上的物业服务合同关系，现杨延生要求卢伟东支付欠付的物业费有事实依据。本院综合考虑杨延生提供物业服务的情况以及杨延生不具有物业管理资质等情节，酌情对杨延生要求的物业管理费数额扣减一定的比例，酌情支持1000元，对相关利息的请求本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，卢伟东上诉主张的因对其造成财产损害、精神损害要求赔偿损失的问题与本案并非同一法律关系，本院不予审查处理。综上所述，卢伟东的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省方城县人民法院（2020）豫1322民初1243号民事判决；二、卢伟东于本判决生效后十日内支付杨延生2018年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1000元；三、驳回杨延生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由卢伟东负担。本判决为终审判决。审判长 孙 娟审判员 刘 洋审判员 周 杰二〇二〇年十二月十五日书记员 周道佳