山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13076号上诉人（原审被告）：时万田，男，1966年6月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张建，山东恒志远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭峰，男，1979年10月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵大勇，山东鲁泰律师事务所律师。上诉人时万田因与被上诉人郭峰房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初3457号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。时万田上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回郭峰的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由郭峰承担。事实和理由：一、案涉房屋无不动产权属证书，《沿街楼房屋权益转让合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。二、一审法院认定“2019年1月23日，郭峰父亲郭俊文与时万田因该房产发生争吵，能够认定郭峰向时万田表达了让其搬出案涉房产即解除双方之间房屋租赁合同关系的意思表示，行使了合同解除权”是错误的。合同解除权系形成权，具有人身依附性，不因租赁房产的转让而一并转让。即便签订了《沿街楼房屋权益转让合同》，郭峰亦无法获得合同解除权，租赁合同解除权仍属于案外人孟兆翠、亓纪友。三、一审法院认定“2018年12月19日，时万田向案外人亓纪友转账3万元系支付2017年5月20日至2018年5月20日租金”是错误的。实际上，时万田系向亓纪友支付的2018年5月20日至2019年5月20日租金，一审法院对此认定错误。四、《沿街楼房屋权益转让合同》存在多处不合理之处，郭峰与案外人孟兆翠、亓纪友关于案涉房屋的买卖交易多处违反常理，存在交易不真实情况，一审判决未尽到足够审查义务系错误的。1、《沿街楼房屋权益转让合同》签订日期为2017年5月17日，郭峰在未签订《沿街楼房屋权益转让合同》之前，即于2017年4月27日现行支付60万元，对于一般房屋消费者来说，是严重违反交易习惯的，是存在极大交易风险的。2、《沿街楼房屋权益转让合同》并未约定分期支付购房款，而郭峰已通过实际行为支付首笔购房款，如合同系后补的情况下，依然未在合同中予以明确，亦不符合常理。3、案涉房屋并无房屋权属证书，在交易时，案外人孟兆翠、亓纪友并未提供房屋由来凭证，单凭一纸合同，郭峰迳行约定以130万元价格购买，只能说明郭峰对案外人孟兆翠、亓纪友有超出一般人的信任。郭峰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭峰向一审法院起诉请求：1.请求判决时万田返还其占有的郭峰的房屋；2.请求时万田赔偿郭峰自2018年5月20日至实际返还房屋之日止的经济损失，损失参照租赁费40000元/年计算。一审法院认定，2017年5月17日，案外人孟兆翠、亓纪友作为甲方，郭峰作为乙方签订《沿街楼房屋权益转让合同》一份，约定将甲方坐落在陈**中学院内东南角、汶阳街以北沿街楼一楼东第四户（东至中单元东户，西至西单元东户，南至沿街楼南墙，北至沿街楼北墙）转让给乙方。合同第二条载明，房屋建筑面积111.66平方米，房屋转让价格每平方米12000元，该套房共计130万元。合同第三条载明，该套楼房只签订合同，办理合同公证手续，暂不办理房产证及土地证手续，使用期限50年。自合同签订之日起计算。2017年4月27日，郭峰向亓纪友银行账户转账600000元。2017年5月12日，郭峰向亓纪友银行账户转账400000元。2017年5月18日，郭峰父亲郭俊文向亓纪友银行账户汇款40000元。2017年11月21日，郭峰向亓纪友银行账户转账165200元。2019年1月19日，郭峰向亓纪友银行账户转账72800元。以上五次转账及汇款共计1278000元。孟兆翠、亓纪友为郭峰出具证明一份，“证明今收到租赁费叁万元整，30000元，顶郭峰购房款（2017年5月20日-2018年5月20日），孟兆翠，亓纪友”。时万田自2010年5月20开始从孟兆翠、亓纪友处租赁该房产，租赁期限三年，房租一年一交，每年5月20日前交下一年的房租。2013年5月20日，租赁合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，时万田仍继续租赁使用该房产。时万田于2018年12月19日向案外人亓纪友银行转账支付涉案房屋租金3万元。该房产现由时万田占有使用。济南市公安局莱芜区分局花园派出所受案登记表记载：2019年1月23日下午3时左右，郭峰父亲郭俊文与时万田在涉案房屋内因房屋租赁纠纷发生争吵，并相互厮打。2019年5月28日，在花园派出所对时万田的询问笔录中，时万田陈述其经营懒老婆煎饼所用房屋是租赁的孟兆翠的，该笔录中还载明，时万田陈述：“直到郭俊文来跟我说我才知道孟兆翠把门头房卖给了郭俊文，孟兆翠从始至终没跟我说过把房子卖给郭俊文的事”，“郭俊文说门头房已经是他的了，让我搬走，我当时不知情，孟兆翠也没跟我说具体情况，我让郭俊文把孟兆翠叫来一块说这个事情”。2019年2月14日，在花园派出所对时万田妻子亓丛丛的询问笔录中，亓丛丛陈述：“今年1月23日早晨8点刚开门不久，郭俊文就进我门头店就跟我丈夫时万田大喊，让我们搬出去，时万田就跟他说房子的事你跟我们谈不着，郭俊文就一直朝我们大喊，一会他就出去了。过了一会，孟兆翠来了，就房屋租赁的事郭俊文再次跟我发生了争吵，但是没有动手”，“孟兆翠自始至终没有跟我对象时万田解除房屋租赁合同，她将房子转让给郭俊文的事今年1月23日我跟我对象才知道的”。2019年2月15日，在花园派出所对孟兆翠的询问笔录中。孟兆翠陈述：大约是2017年四、五月份的时候，我们将门头房卖给郭俊文，由于房子没有房产证我们和郭俊文签的买卖合同，时万田最近一年的房租没有交给我，也没有交给郭俊文。一审法院认为，郭峰与案外人孟兆翠、亓纪友签订《沿街楼房屋权益转让合同》，孟兆翠、亓纪友将其位于莱芜区汶阳东大街陈**中学大门东沿街楼东边数第四户房产转让给郭峰，郭峰通过银行转账，房租抵账等形式向孟兆翠、亓纪友交付房款1308000元。郭峰享有对该房产的占有、使用、收益等相关权利。孟兆翠、亓纪友在将该房产转让给郭峰后，郭峰与时万田之间继续存在租赁合同关系。郭峰有权向时万田收取房租。时万田于2018年12月19日向原房主亓纪友银行转账涉案房屋租金3万元，亓纪友认定为2017年5月20日至2018年5月20日房租，为郭峰折抵房款。2018年5月20日之后房租，时万田应当交付郭峰。郭峰诉求损失中，对于时万田应当支付的2018年5月20日至2019年2月22日278天的房租，按照30000元/年计算，计款22849元，一审法院予以支持。时万田辩称房租已经支付至2019年5月份，证据不足，一审法院不予采信。孟兆翠、亓纪友与时万田之间就该房产自2010年5月20日起产生租赁合同关系，房租每年支付一次。自2013年起双方未再签订书面合同，该租赁合同关系为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2019年1月23日，郭峰父亲郭俊文与时万田因该房产发生争吵，能够认定郭峰向时万田表达了让时万田搬出涉案房产解除双方之间租赁合同关系的意思表示，行使了租赁合同的解除权。根据法律规定，出租方行使解除权应当在合理期限之前通知承租人，本案中该期限一审法院酌定30天。郭峰与时万田之间的租赁合同关系自2019年2月23日解除，故时万田无权继续占有、使用涉案房产，故本案中郭峰要求时万田返还其占有的涉案房产的诉讼请求，一审法院予以支持。郭峰诉求的房租损失可参照原租赁费用30000元/年即82元/天，自2019年2月23日起计算至时万田返还房屋之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、时万田于判决生效之日起十日内搬出位于陈**中学院内东南角、汶阳街以北沿街楼一楼东第四户房屋并返还郭峰；二、时万田于判决生效之日起十日内支付郭峰房租22849元；三、时万田赔偿郭峰经济损失，自2019年2月23日起按照82元/天计算至时万田实际搬出涉案房屋之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取185元，由时万田负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2017年5月17日，孟兆翠、亓纪友与郭峰签订了《沿街楼房屋权益转让合同》，孟兆翠、亓纪友将本案诉争的房屋转让给郭峰，该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律规定、行政法规的强制性规定，应为有效协议。孟兆翠、亓纪友虽未为郭峰办理房屋过户登记手续，但并不能影响《沿街楼房屋权益转让合同》的效力，时万田以此认定合同无效的主张，本院不予支持。虽郭峰先向亓纪友支付了部分租金后签订了《沿街楼房屋权益转让合同》并陆续支付了房款，因双方当事人均无异议，房屋买卖合同已实际履行，时万田关于合同存在不合理之处的主张，本院不予支持。孟兆翠、亓纪友已基于出卖行为转让了诉争房屋的所有权，不再是诉争房屋的所有权人，而郭峰基于购买行为取得诉争房屋的所有权，并自2017年5月17日起继受诉争房屋的租赁关系而成为诉争房屋的出租人。因孟兆翠、亓纪友在将本案诉争的房屋出售给郭峰之前，已于2010年5月20日租赁给时万田使用，双方签订的房屋租赁合同已于2013年5月20日到期，但时万田仍继续使用诉争房屋，而原出租人孟兆翠、亓纪友并未提出异议，仍收取时万田所缴付的租金，双方形成不定期房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，双方当事人均可以随时要求解除合同，但应该在合理期限之前通知承租人。郭峰购买诉争房屋后，已于2019年1月23日向时万田明确提出让其搬离诉争房屋，一审法院认定郭峰行使了合同解除权并无不当，一审法院认定孟兆翠、亓纪友与时万田签订的《房屋租赁合同》于2019年2月23日解除符合法律规定，本院予以确认。因诉争房屋目前仍由时万田占有、使用，郭峰要求时万田向其支付2018年5月20日至2019年2月22日的房租及合同解除之后的经济损失于法有据，本院予以支持。关于时万田上诉所称的其已于2018年12月19日向亓纪友通过银行转账的方式支付了2018年5月20日至2019年5月20日3万元租金的问题，关于该笔款项是否为2018年5月20日至2019年5月20日期间的租金，时万田应进一步举证证实。退一步讲，即使是该期间的租金，因此时，孟兆翠、亓纪友已将诉争房屋转让给郭峰，时万田在不知情的情形下，向原出租人亓纪友支付租金虽不存在过错，但仍属于支付不当，而孟兆翠、亓纪友再行收取时万田的费用既无事实依据，也无法律依据，构成不当得利，时万田可要求亓纪友予以返还。综上所述，时万田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由上诉人时万田负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年十二月四日书记员  侯新新