江苏省淮安市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏08行初54号 原告李广华，男，汉族，1954年2月21日出生，职业不详，住淮安市清江浦区。 原告项玉琴，女，汉族，1960年5月6日出生，职业不详，住淮安市清江浦区。 两原告共同委托代理人李林（系李广华、项玉琴之子），无业，住淮安市清江浦区。 被告淮安市清江浦区人民政府，住所地淮安市清江浦区淮海南路**。 法定代表人赵洪涛，该区代区长。 委托代理人张英华，该区房屋征收服务中心工作人员。 委托代理人咸进，江苏天淮律师事务所律师。 原告李广华、项玉琴诉被告淮安市清江浦区人民政府（以下简称清江浦区政府）撤销房屋征收补偿决定一案，李广华、项玉琴于2020年7月2日向本院提起诉讼。本院于2020年7月2日立案后，依法向清江浦区政府送达了起诉状、应诉通知书等诉讼材料。本院依法组成合议庭于2020年12月1日公开开庭审理了本案。李广华、项玉琴的共同委托代理人李林，清江浦区政府出庭应诉负责人张红梅及委托代理人张英华、咸进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李广华、项玉琴诉称，淮安市清江浦区人民政府作出的清政征补〔2020〕第30号《国用土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称《征收补偿决定书》）内容虚假且不合理。首先，涉案江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司（以下简称先河评估公司）出具的《房屋征收补偿估价报告》（以下简称《估价报告》）的评估单价7818元／㎡远低于周边普通商品房单价，且报告内容既无评估对象的基本描述，也无评估的推导过程。其次，清江浦区政府拒绝向被征收人发放《红星国际广场西侧地块宣传手册》（以下简称《宣传手册》）。再次，对附属设施的补偿也极不合理，仅补偿7095元。故请求法院判令：撤销《征收补偿决定书》；本案诉讼费用由清江浦区政府负担。 清江浦区政府辩称，清江浦区政府作为涉案补偿决定主体合法，且征收补偿过程中所涉的评估机构选择程序、房屋评估程序以及决定作出程序均合法。综上，请求法院判令：驳回李广华、项玉琴的诉讼请求。 李广华、项玉琴为证明其诉请，向法院提交如下证据： 证据1：《征收补偿决定书》。证明：涉案房屋被征收的事实。 证据2：《征收补偿方式选择通知书》。证明：李广华、项玉琴选择的是货币补偿方式。 证据3：《估价报告》。证明：该评估报告在程序和内容上不具备完整性，故不合法。 证据4：《宣传手册》。证明：清江浦区政府在拆迁补偿过程中，并未按照其实际宣传所载明的征收、补偿等程序予以实施，远低于宣传手册载明的标准。 证据5：先河评估公司的答复书。证明：涉案房屋评估时，先河评估公司将房屋性质与房屋结构进行混淆，故估价报告不合法。 清江浦区政府对李广华、项玉琴提供证据的质证意见如下： 证据1：真实性无异议。本案的被诉行政行为合法有效，认定事实清楚，应予以维持。 证据2：真实性无异议。征收部门已保障被征收人补偿方式的选择权，虽然该通知书是李林签字，其选择了货币补偿，但在《征收补偿决定书》作出之前，征收部门的工作人员联系项玉琴，告知其李林的选择情况，但项玉琴明确表示选择产权调换，故涉案补偿方式为产权调换。 证据3：真实性无异议。被征收人在收到案涉评估报告后，未在法定期限内申请价格复核，也未申请价格鉴定。 证据4：真实性无异议。但该手册中关于10%的奖励政策，已被淮安市人民政府淮政办发〔2018〕63号文所取消。 证据5：真实性不清楚，如果被征收人想证明其在法定期限内已主张权利，应提供其在法定期限内向评估机构提交异议的申请书，但其并提供。 清江浦区政府为证明其辩称，向本院提交如下证据： 证据1：房屋征收决定及附件、征收决定公告及公告照片、送达回证。证明：2019年10月19日，清江浦区政府依法作出清政征收〔2019〕5号《房屋征收决定》，并进行公告且依法予以送达的事实，李广华、项玉琴未对征收决定提起复议及诉讼。 证据2：《关于红星国际广场西侧地块公开选择房地产评估机构的报名通知》。证明：2019年10月19日，房屋征收部门向社会发布了包含项目名称、项目概况等征收评估信息，并公开发布选择有资质的房地产价格评估机构的报名通知。 证据3：《关于红星国际广场西侧地块房屋征收评估机构报名情况的公示》、《房屋征收评估机构协商选择公告》以及公示照片、送达回执。证明：清江浦区政府对符合项目评估条件的7家评估机构进行公示并要求李广华、项玉琴等被征收人在5个工作日内书面告知协商结果，征收部门也已向李广华、项玉琴送达了协商公告以及协商意见票。 证据4：《关于红星国际广场西侧地块房屋征收评估机构协商选择结果的公布》、公布照片及李广华的协商选择意见票。证明：征收部门共发出541张意见票，收回541张，有效票483张，涉案项目被征收人未能协商达成一致意见，依法应当以其他形式确定评估机构。 证据5：《房屋征收评估机构选择公告》、李广华和项玉琴的选票、公告照片、送达证及公证文书。证明：清江浦区政府拟采用多数决定的方式选定涉案项目评估机构并通知了李广华、项玉琴投票，并对投票过程进行了现场公证。 证据6：《评估机构选择结果公布》及公告照片。证明：清江浦区政府通过投票“多数决”方式确定了先河评估公司为涉案征收项目的评估机构。 证据7：李广华、项玉琴涉案房屋的调查表、平面示意图、不动产登记簿信息查询结果、案涉地块房屋征收调查结果汇总表。证明：李广华、项玉琴被征收房屋的基本情况。 证据8：分户初步评估结果及公示照片。证明：征收部门将产权调换房屋以及被征收房屋初步评估价格进行了公示。 证据9：李广华、项玉琴房屋的《房屋征收补偿估价报告》、《产权调换房屋估价报告》、《产权调换房屋价格评估说明》以及送达证。证明：清江浦区政府依法向李广华、项玉琴送达估价报告的事实，李广华、项玉琴在收到后没有申请复核及价格鉴定。 证据10：工作谈话记录。证明征收部门多次组织李广华、项玉琴就房屋安置补偿事宜进行协商沟通的过程。 证据11：《征收补偿方式选择通知书》及送达回执。证明：清江浦区政府组织李广华、项玉琴进行协调，就补偿方式进行选择。 证据12：《补偿决定申请书》及安置方案、《房屋征收补偿决定书》、送达证。证明：房屋征收部门提请清江浦区政府进行裁决，并依法作出案涉补偿决定及送达的事实。 李广华、项玉琴对清江浦区政府提供证据的质证意见如下： 证据1-8和11：真实性、合法性和关联性均无异议。 证据9：真实性有异议，李广华、项玉琴已对涉案估价报告提出异议，认为估价价格过低 证据10：真实性予以认可。但清江浦区政府并未与被征收人予以协商，且存在强迫行为。 证据12：对于协商过程没异议，但对征收补偿决定的内容有异议。 对于双方当事人提供的证据，本院对证据的真实性均予以认可，其各自证据的证明目的，本院将结案案情予以综合认定。 经审理查明：2019年10月19日作出清政征决〔2019〕5号房屋征收决定：根据棚户区改造计划，需对红星国际广场西侧地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收。项目名称为红星国际广场西侧地块；征收范围为东至南京路、南至延安路、西至港口路、北至前进路；征收部门为淮安市清江浦区住房与城乡建设局（以下简称清江浦区住建局）；征收实施单位为淮安市清江浦区房屋征收服务中心。该征收决定书于当日公告，李广华当日收到该征收决定公告。 2019年10月19日，清江浦区住建局作出《关于红星国际广场西侧地块公开选择房地产评估机构的报名通知》。 2019年10月21日，清江浦区住建局作出《关于红星国际广场西侧地块房屋征收评估结构报名情况的公示》：在规定期限内，共有先河评估公司在内的7家评估机构报名，经审查该7家评估机构符合项目评估条件。 2019年10月21日，清江浦区住建局作出《房屋征收评估机构协商选择公告》：1.根据该项目具体情况，需要选择1家房地产评估机构承担该项目的房屋征收评估机构，请被征收人从公示的7家房地产评估机构中协商选定1家参加涉案地块的评估工作。2.请被征收人于2019年10月21日至2019年10月25日期限内，自主协商选定评估机构，并于2019年10月25日前将协商结果以书面形式告知清江浦区住建局。3.逾期未能协商选定或未能书面告知协商结果的，视为协商不成；将由清江浦区住建局组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定1家评估结构。 李广华于2019年10月21日签收了《关于红星国际广场西侧地块房屋征收评估结构报名情况的公示》、《房屋征收评估机构协商选择公告》以及《房屋征收评估机构协商选择意见票》，并在《房屋征收评估机构协商选择意见票》中注明，其选择先河评估公司。 2019年10月26日，清江浦区政府作出《关于红星国际广场西侧地块房屋征收评估机构协商选择结果的公示》：截止2019年10月25日，共发放《房屋征收评估机构协商选择意见票》541张，收回541张，有效票483张。先河公司得票数为312张。因被征收人未协商一致，现决定组织被征收人通过多数决定的方式依法确立本项目的评估公司。同日作出《房屋征收评估机构选择公告》：选定房地产评估机构的过程与结果将由淮安市淮安公证处公证。超过50%的被征收人选择同一评估机构的，为多数决定，该机构直接当选本项目的评估机构，不足50%的，将采取现场抽签方式确定本项目评估机构。 2019年10月28日，清江浦区住建局作出《房屋征收评估机构选择结果公布》，确定先河评估公司作为涉案地块征收的评估机构。 2019年9月18日的不动产登记薄信息查询结果显示：李广华、项玉琴所有的港口路××室××面积为70.59㎡。 先河评估公司出具的《测绘结果表（第6组）》显示李广华、项玉琴的房屋面积为72.76㎡；出具的《房屋装修及附属设施补偿明细表》显示：李广华、项玉琴的补偿数额为7095元。 2019年12月9日，先河评估公司出具《估价报告》：估价对象的估价时点为2019年10月19日，1#房屋评估价为7818元／㎡；采取的评估方法为比较法。同日出具的《产权调换房屋价格评估说明》载明：评估时间的时点为2019年10月19日；被安置的康居花园房屋单价为6950元／㎡。 李广华于2019年12月11日签收《估价报告》（含产权调换房屋价格评估说明）以及宣传手册。 2019年10月24日、25日和31日，征收实施单位组织李广华、项玉琴和李林予以协商并制作笔录。2020年1月16日，征收实施单位再次与三人予以协调并形成协调会笔录。李林于2020年1月16日在《征收补偿方式选择通知书》中选择“货币补偿”方式。因双方分歧大，四次协商均未果。 2020年2月18日的《淮安市房屋征收补偿安置方案》载明：1.李广华、项玉琴户的港口路3号14幢306室的房屋性质为住宅，面积为72.76㎡（产权证面积为70.59㎡，公摊面积为2.17㎡，评估单价均为7818元／㎡，金额为568837.68元。2.货币补偿安置方案。被征收房屋的生活配套设施、装潢、附属物及花草树木补偿款为7095元，搬家补助费350元，临时安置补助费4365.6元。加上房屋补偿款，合计补偿款金额为581648.28元。3.产权调换安置方案。房屋补偿款金额为568837.68元，被征收房屋的生活配套设施、装潢、附属物及花草树木补偿款为7095元，搬家费700元，临时安置补助费2182.8元，合计578815.48元。征收人提供康居花园3号楼303室（82.2㎡），评估单价为6890元／㎡，共计566358元。被征收人应得差价12457.48元。 2020年3月1日，清江浦区住建局向清江浦区政府提交《补偿决定申请书》：1.货币补偿方案。李广华、项玉琴应得各项补偿款580648.28元。2.产权调换方案。提供康居花园小区内房屋一套与被征收人进行产权调换。产权调换差价案相关文件规定结算。 2020年3月5日，清江浦区政府作出《征收补偿决定书》：1.被征收房屋位于淮安市港口路××室，产权人为李广华、项玉琴。其中，产权证面积为70.59㎡，公摊面积为2.17㎡，现认定被征收房屋合法面积总计为72.76㎡，补偿款为568837.68元。2.经多次协商未果，2020年1月16日，房屋征收部门依法将《房屋征收补偿方式选择通知书》送达被征收人，被征收人选择产权调换。3.征收补偿决定：（1）征收人决定对被征收人以产权调换方式进行补偿。（2）根据《红星国际广场西侧地块房屋征收补偿安置方案》，房屋征收部门提供康居花园3号楼303室（82.2㎡）房屋予以产权调换。产权调换房屋的评估价格为6890元／㎡，共计566358元。（3）被征收房屋的补偿款为568837.68元，附属设施补偿费7095元，搬迁补助费为700元，临时安置补助费2182.8元（现房按3个月计算，最终按实际过度期限补偿），合计578815.48元。被征收人应得差价款12457.48元。4.权利和义务。被征收人应在本补偿决定书送达之日起十五日内自行将被征收房屋腾空，交于房屋征收部门。如被征收人需提供临时过渡房，所提供的过渡房费用从其临时安置补助费中扣除。如被征收人不服本决定，可在本决定书送达之日起六十日内向淮安市人民政府申请行政复议，或者在本决定送达之日起六个月内向淮安市中级人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，征收人将依法申请人民法院强制执行。 2020年5月15日，涉案被征收房屋被拆除。 本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案中，虽然在2019年10月24日、25日和31日的谈话笔录中，李广华、项玉琴认为提供的产权调换房屋的面积太大，希望提供小面积房屋予以调换，但最终双方协商未果，且最终在《房屋征收补偿方式选择通知书》选择的补偿方式为货币补偿。故清江浦区政府认为李广华、项玉琴选择产权调换方式进行补偿的证据不足，构成程序违法,《征收补偿决定书》依法应予以撤销。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。本案中，李广华、项玉琴就其在征收方位内的房屋，并未与清江浦区政府就补偿安置达成协议。涉案《征收补偿决定书》作出后，二人在《征收补偿决定书》赋予救济期限内已经提起行政诉讼，但涉案房屋已经被相关部门强行拆除，且二人也未得到实际补偿。现仍用“补偿”形式代替相关主体“赔偿”责任已不具有适用的基础，故清江浦区政府所作房屋征收补偿决定不再具有存在的必要性，依法也应予以撤销。 综上，清江浦区政府所作房屋征收补偿决定程序违法，且房屋征收补偿决定不再具有存在的必要性，依法应予撤销。李广华、项玉琴要求撤销房屋征收补偿决定的主张成立，其诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下： 撤销被告淮安市清江浦区人民政府作出的清政征补〔2020〕第30号《国用土地上房屋征收补偿决定书》。 案件受理费50元，由被告淮安市清江浦区人民政府承担。（李广华、项玉琴可于本判决生效之日起七日内至本院办理退费手续。淮安市清江浦区人民政府应于本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费50元，并于交纳后三日内将交费票据提交至我院。本院诉讼费收款单位：淮安市中级人民法院；开户行：中国银行淮安清江浦支行；帐号：62×××63）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京山西路支行；李广华预交账号：62×××60，项玉琴预交账号：62×××69，淮安市清江浦区人民政府预交账号：62×××68）。 审 判 长  何正洪 审 判 员  孙志丹 人民陪审员  邢小超 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理  陈 路 书 记 员  孙 杨