湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1694号上诉人（原审原告）：余荣辉，女，汉族，1977年9月15日出生，住湖南省平江县天岳经济开发区。委托诉讼代理人：周放明，平江县弘正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖南佰利置业有限公司，住所地湖南省湘潭市九华示范区富洲路**服务大楼****。法定代表人：蒋拥政，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄鹤，湖南超前律师事务所律师。上诉人余荣辉因与被上诉人湖南佰利置业有限公司（以下简称佰利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初1991号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。余荣辉上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、佰利公司与湖南博克海韵景观工程有限公司（以下简称博克公司）的法定代表人黄海操作阴阳合同，一审法院仅以有利于被上诉人佰利公司的虚假的《商品房买卖合同》作为审判依据，完全无视《补充协议》、《工程款抵付购房款补充协议》所确定的以购房款抵付工程款的事实，所作出的判决显然缺乏事实依据。本案根源系因被上诉人无力支付工程款，遂与博克公司于2015年9月10日签订《人工湖园林、小品工程施工承包合同的补充协议》约定：博克公司以承接被上诉人工程的工程款来购买被上诉人的商品房；被上诉人负责办理所购房屋按揭贷款手续，博克公司负责提供购房人的名单及资料；被上诉人负责从银行贷款，博克公司所选定商品房全部款项抵工程款；被上诉人提供给博克公司的商品房价格为3200元／平方米；被上诉人工程进度款支付可用购房按揭款及部分自有现金支付；根据项目特征以及工期，博克公司施工进场，即安排8-10套房子的按揭办理手续等。之后博克公司法定代表人黄海便请求上诉人帮其买房。让上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，以该合同向银行贷款。2016年11月11日，被上诉人又与博克公司法定代表人黄海签订《工程款抵付购房款补充协议》，该协议约定博克公司自愿以上诉人名义购买的奥体城Ａ4栋0702001商品房一套，建筑面积135.6㎡，实际单价3200元／㎡，总价433920元，通过按揭贷款支付了407000元等。两份补充协议均约定房屋价款为3200元／平方米。经一审法院查明：2015年10月15日，上诉人与被上诉人签订了一份合同编号为20151015Ｅ99ＤＦＦ197084的《商品房买卖合同》，约定由上诉人购买被上诉人所开发的位于湘潭市经开区××道××号××栋××单元××号商品房，建筑面积135.6平方米，总价款542807元，首付款135807元，余款407000元由上诉人办理银行按揭贷款。庭审中被上诉人提交的证据却是其与上诉人于2015年10月16日签订的合同编号为20151015Ｃ475ＦＣ197086的《商品房买卖合同》，约定由上诉人购买被上诉人所开发的位于湘潭市经开区××道××号××栋××单元××号商品房，建筑面积135.6平方米，总价款542807元，首付款217807元，余款325000元由上诉人办理银行按揭贷款。两份《商品房买卖合同》签订时间仅相差一天，但房号、首付款、余款都不一样，为了能贷款套现更多，被上诉人与黄海选择了贷款金额多的一份合同。且这两份《商品房买卖合同》确定的商品房的价格为4003元／平方米，与被上诉人与黄海实际约定的3200元／平方米相差甚远，《商品房买卖合同》明显是虚假合同，只为向银行贷款套现才签订。然而一审法院却完全忽视《补充协议》、《工程款抵付购房款补充协议》两份真实合同所确定的以购房款抵付工程款的事实，采信有利于被上诉人的虚假的《商品房买卖合同》。由上可知，被上诉人与博克公司法定代表人黄海系明显操作阴阳合同，签订《补充协议》、《工程款抵付购房款补充协议》确定以购房款抵付工程款，再让被上诉人与上诉人签订虚假的《商品房买卖合同》，以向银行贷款套现支付工程款，一审法院采信被上诉人提供的虚假《商品房买卖合同》，无视《补充协议》、《工程款抵付购房款补充协议》所确定的事实，所作判决结果错误。二、直至2018年底，黄海一直用上诉人银行卡按约履行银行还款义务，根据《商品房买卖合同》的《补充协议》（附件四）第5.1条约定，被上诉人应在交房后十二个月内履行过户义务，然而被上诉人至今未履行合同义务，违约四年有余，一审法院无视被上诉人的违约行为，仅认可有利于被上诉人的条款，对上诉人明显不公。被上诉人与博克公司签订的《补充协议》及《工程款抵付购房款补充协议》已明确表明系以工程款抵付购房款，后因被上诉人与博克公司需要资金缓解压力，遂以上诉人名义签订合同向银行贷款，但银行贷款由被上诉人用于支付工程款。至2018年底，博克公司法定代表人黄海用上诉人的银行卡如约履行银行还款义务。根据《商品房买卖合同》的《补充协议》（附件四）第5.1条约定：“买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，双方同意如因出卖人的责任，买受人未在该幢商品房交房后十二个月内取得房产权属证书的，出卖人按已付房款的千分之一向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后仍未能取得房地产权属证，买受人有权退房”。合同约定交房日期为2015年12月31日，则被上诉人应在2016年12月31日前履行过户义务，而被上诉人至今未履行过户义务，违约在先，应当承担违约责任。2019年，博克公司法定代表人黄海不再如约偿还银行贷款，根据《工程款抵付购房款补充协议》第3条的约定“因购房人未能及时归还按揭贷款，造成按揭银行划扣甲方保证金，乙方同意甲方在承包合同结算款中扣除”，银行直接划扣被上诉人保证金是经过被上诉人同意的。然而一审法院却全然无视被上诉人的违约行为，仅仅认可有利于被上诉人的条款，对上诉人不公。2019年4月，银行起诉上诉人要求偿还贷款，黄海让上诉人委托其代理该案，却与被上诉人合谋故意隐瞒关键证据《补充协议》、《工程款抵付购房款补充协议》，致使法院未能查明案件事实，作出不利于上诉人的判决。二审时，黄海才提交以上证据，被上诉人却以该证据与该案无直接因果关系，请求法院不予采信，最终二审法院判决维持一审原判。后上诉人向法院起诉要求被上诉人履行过户义务，被上诉人亦对上诉人行使追偿权，一审法院根据已发生法律效力的（2019）湘0302民初1028号民事判决书于2020年8月12日下达（2020）湘0302民初2246号民事判决，判决上诉人偿还上诉人的代偿款，上诉人只能认可。现本案一审法院无视《工程款抵付购房款补充协议》第3条的约定，在“本院认为”中称：“故原告要求被告办理涉案房屋产权登记的诉讼请求暂不宜予以支持，待原告偿清相应款项后，可另行向被告予以主张。”判决驳回上诉人要求被上诉人办理该房屋产权登记在上诉人名下，以摆脱实际购房人的请求。上诉人至今未获得房屋所有权却还须向被上诉人支付购房款，该判决属于本末倒置，极力袒护了被上诉人。综上所述，一审法院偏听偏信，无视《补充协议》、《工程款抵付购房款补充协议》所确定的以购房款抵付工程款的事实，采信虚假的《商品房买卖合同》，且仅以有利于被上诉人的条款作为审判依据，对上诉人极为不公。上诉人因被上诉人与博克公司之间的债务抵偿关系，无端债务缠身，由于一审法院对被上诉人极力袒护，造成上诉人在未获得房屋所有权的情形下，还须向被上诉人支付购房款，该判决明显损害了上诉人的合法权益。为此，上诉人请求二审法院依法改判支持上诉人一审诉讼请求，以避免让上诉人合法权益受损。被上诉人佰利公司辩称，一审判决事实认定清楚、证据充分、适用法律正确、审理程序合法，应当予以维持。上诉人余荣辉与被上诉人佰利公司签订《商品房买卖合同》后，被上诉人佰利公司一直在积极办理产权登记，并已办理了预告登记抵押手续，由于上诉人余荣辉在2018年年初开始出现银行贷款逾期，银行无法正常扣缴房屋按揭款，便开始不配合佰利公司办理后续产权事宜，佰利公司多次催促银行继续办理产权登记后续事宜，银行都以自身权益得不到保证而拒绝了佰利公司。上诉人余荣辉在履行涉案《商品房买卖合同》过程中，由于未按时偿还银行按揭贷款，被银行起诉，佰利公司为其垫付按揭款73697.86元，该案在执行过程中，作为担保人的佰利公司又被法院划扣了369229.59元，佰利公司依据《商品房买卖合同》附件四即“补充协议”中的1.6条规定，有权在上诉人余荣辉偿清前述款项之前不予协助办理涉案房屋产权登记手续。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，应当予以维持。余荣辉向一审法院起诉请求：1.判令被告立即办理原告房屋的产权登记手续；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月15日，原告余荣辉与被告佰利公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20151015Ｅ99ＤＦＦ197084），约定由原告余荣辉购买被告所开发的位于湘潭市经开区××道××号××栋××单元××号商品房，建筑面积135.6平方米，总价款542807元，首付款135807元，余款407000元由原告余荣辉办理银行按揭贷款。合同第十五条“关于产权登记约定”中约定：1.买受人同意由出卖人委托专人予以办理产权登记手续，买受人对出卖人委托的办证人员在办证过程中的一切行为（包括但不限于档案利用、房地产测绘等服务项目的委托、代为签名、代领权证）均予以认可。…3.出卖人应在商品房竣工验收之日起九十日内、房屋交付给买受人之前申请房屋所有权初始登记，并提交房地产开发企业资质等级证书和相关资料。4.出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同第二十三条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同第二十四条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。补充协议（及附件四）中的第五条约定：买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，双方同意如因出卖人的责任，买受人未在该幢商品房交房后十二个月取得房产权属证书的，出卖人按已付房款的千分之一向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后仍未能取得房地产权属证，买受人有权退房。如因买受人或产权登记机关等非出卖人原因的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任。补充协议（及附件四）第一条中的1.6.（1）约定：后因原告余荣辉只偿还了部分贷款，多次逾期偿还贷款本息，原、被告双方均被建行湘潭市分行诉至一审法院，经审理后，该院于2019年6月17日作出（2019）湘0302民初1028号《民事判决书》，判决：“一、被告余荣辉自本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行借款本金364610.86元（其中含逾期本金1155.46元）、至2019年5月27日止的期内利息1563.27元、罚息13.47元以及自2019年5月28日起至实际清偿完毕日止的逾期利息［以本金364610.86元为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上浮50％计收］；三、被告湖南佰利置业有限公司对本判决第二项被告余荣辉的给付义务承担连带清偿责任”。该案经余荣辉上诉后，二审法院维持前述判决，并已强制执行完毕。另查明，被告佰利公司已于2020年7月8日将原告余荣辉起诉至该院，提起追偿之诉，向原告余荣辉追偿相应款项。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20151015E99DFF197084）及“补充协议”系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案中，原告已按合同约定履行了支付房款的义务，其本应有权要求被告协助办理房屋产权登记，但由于双方在《商品房买卖合同》附件四即“补充协议”中约定：买受人未按银行贷款合同规定期限偿还每期贷款本息，导致银行从出卖人在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），……买受人未向出卖人付清该款项前，出卖人有权不交付房屋或者不予办理房产权证，并无须承担任何责任。根据查明的事实，能证实原告确实存在未按期偿还银行贷款，并导致被告代偿银行贷款及被告名下款项被执行的情况，根据上述约定，被告有权在原告偿清相应款项之前不予协助办理案涉房屋产权登记手续。故原告要求被告办理案涉房屋产权登记手续的诉讼请求暂不宜予以支持，待原告偿清相应款项后，可另行向被告予以主张。综上所述，一审法院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条规定，判决：驳回原告余荣辉的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由原告余荣辉负担。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。二审经审理查明，湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初1028号民事判决（建行湘潭分行诉余荣辉、佰利公司金融借款合同纠纷一案），经本院二审于2019年9月19日予以维持，系生效判决。湘潭市雨湖区人民法院经审理该案已查明，建行湘潭分行向余荣辉放贷数额为407000元，且余荣辉提供了预登记在其名下的位于湘潭市经开区××道××号××栋××单元××号房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。后佰利公司起诉余荣辉担保责任追偿权纠纷一案，湘潭市雨湖区人民法院经审理查明，建行湘潭分行诉余荣辉、佰利公司金融借款合同纠纷一案经过二审终审后进入强制执行程序，该院于2020年5月18日下达执行裁定书，于2020年5月27日强制扣划佰利公司银行存款369229.59元，并于2020年8月12日作出（2020）湘0302民初2246号民事判决，判决：“一、被告余荣辉于本判决生效之日起十日内向原告湖南佰利置业有限公司支付369229.59元代偿款，并以该369229.59元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算支付原告湖南佰利置业有限公司自2020年5月27日起至款项清偿完毕之日止的（资金占用）利息；二、被告余荣辉于本判决生效之日起十日内向原告湖南佰利置业有限公司支付73697.86元代扣保证金款；三、驳回原告湖南佰利置业有限公司的其他诉讼请求。该案判决之后余荣辉、佰利公司均未提出上诉，但至今佰利公司并未就该案向法院申请强制执行。另查明，余荣辉与佰利公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》约定：一、双方同意买卖合同第八条、第九条补充如下：1.6买受人选择出卖人按揭合作银行申请银行按揭贷款的，出卖人须为买受人申请银行按揭贷款向银行提供保证担保。在买受人获得银行贷款后，在出卖人的保证期内，如因买受人原因，导致银行要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权在承担保证责任后向买受人追偿，同时买受人应按如下约定承担相应的违约责任：（1）买受人未按银行贷款合同规定期限偿还每期贷款本息，导致银行从出卖人在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知后7日内归还出卖人被扣款项（以银行扣款凭证为准），并支付扣款金额5%的违约金，买受人未向出卖人付清该款项前，出卖人有权不交付房屋或者不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。再查明，一审卷宗中装订的《商品房买卖合同》的编号为20151015Ｃ475ＦＣ197086，该合同中约定的所购商品房位于湘潭经开区××道××号××栋××单元××号房，总价款542807元，首付款217807元，余款325000元。经向一审法院询问得知：佰利公司的委托诉讼代理人一审中提交了编号为20151015Ｃ475ＦＣ197086的《商品房买卖合同》及编号为20151015Ｅ99ＤＦＦ197084的《商品房买卖合同》，后其解释称编号为20151015Ｃ475ＦＣ197086的《商品房买卖合同》已作废，应以编号为20151015Ｅ99ＤＦＦ197084的《商品房买卖合同》为准。一审法院整理案卷时因疏漏，未将编号为20151015Ｅ99ＤＦＦ197084的《商品房买卖合同》装订入卷。本院二审期间，一审法院就上述情况向本院提交了一份书面《情况说明》，并提交了编号为20151015Ｅ99ＤＦＦ197084的《商品房买卖合同》。另经询上诉人余荣辉委托诉讼代理人，其陈述余荣辉所购房屋的房号为湘潭经开区九华大道26号佰利奥体城Ａ4栋2单元0702001号房，余荣辉向建设银行湘潭分行贷款的金额为407000元，但其对存在尾号为“86”及“84”两份《商品房买卖合同》的原因不知情。二审审理查明的其他事实与原审审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：余荣辉请求改判佰利公司立即为其办理涉案房屋产权登记手续的上诉请求能否得到支持。本案中，余荣辉与佰利公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》中明确约定，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还每期贷款本息，导致银行从出卖人在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），……买受人未向出卖人付清该款项前，出卖人有权不交付房屋或者不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。经查，建行湘潭分行诉余荣辉、佰利公司金融借款合同纠纷一案经过二审终审后，建行湘潭分行向法院申请了强制执行，后湘潭市雨湖区人民法院于2020年5月27日强制扣划了佰利公司银行存款369229.59元，佰利公司亦向余荣辉提起担保责任追偿权纠纷之诉，经湘潭市雨湖区人民法院判决，余荣辉须向佰利公司支付369229.59元代偿款及相应资金占用利息，并支付73697.86元代扣保证金款。但至今佰利公司并未就该案申请强制执行。因存在建行湘潭分行通过向法院起诉及申请执行，已从佰利公司扣款及余荣辉并未向佰利公司付清所扣款项的情形，故依据《补充协议》中的上述约定，佰利公司有权不予办理涉案房屋产权证，且无须承担任何责任。因此，一审法院对余荣辉要求佰利公司办理案涉房屋产权登记手续的诉讼请求暂不予支持，并向余荣辉释明其偿清相应款项后可另行向佰利公司予以主张，并无不当。因此，余荣辉请求改判佰利公司立即为其办理涉案房屋产权登记手续的上诉请求，与《商品房买卖合同》附件四《补充协议》相关约定不符，本院不予支持。此外，生效的湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初1028号民事判决查明，建行湘潭分行向余荣辉放贷数额为407000元，余荣辉提供了预登记在其名下房屋房号为湘潭市经开区××道××号××栋××单元××号，与本案一审法院以编号为20151015Ｅ99ＤＦＦ197084的《商品房买卖合同》作为认定案件事实的依据相关信息相吻合，一审法院在本院二审期间亦提交了该份合同的复印件，并就相关情况做出了合理的说明，且余荣辉亦认可其所购房屋为佰利奥体城Ａ4栋2单元0702001号房，其向建行湘潭分行贷款的金额为407000元，以上信息均与尾号为“84”的《商品房买卖合同》中相关约定相符。上诉人余荣辉也并未提交充分证据证明案涉《商品房买卖合同》系虚假合同。因此，余荣辉上诉提出的案涉《商品房买卖合同》系虚假合同的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，余荣辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人余荣辉负担。本判决为终审判决。审判长  颜文军审判员  戴 伟审判员  周智湘二〇二〇年十二月十四日法官助理李淇耀书记员李丹附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;