黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黑01民终6821号上诉人（一审被告）：通河县隆圆物业管理有限公司，住所地通河县通河镇卫生大厦物业办公室。法定代表人：李燕林，男，该公司经理。委托诉讼代理人：刘松，黑龙江明正律师事务所律师。诉讼代理。被上诉人（一审原告）：通河县通河镇大通世纪城业主委员会，住所地通河县通河镇大通世纪城。代表人：丁宪才，男，主任。委托诉讼代理人：霍连宝，大通世纪城业主委员会委员。上诉人通河县隆圆物业管理有限公司（以下简称隆圆物业公司）因与被上诉人通河县通河镇大通世纪城业主委员会（以下简称大通世纪城业主委员会）物业服务合同纠纷一案，部分黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。隆圆物业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回大通世纪城业主委员会在一审全部诉讼请求。事实和理由。一审法院认定事实不清，导致法律适用错误。大通世纪城业主委员会在选聘方正县恒城物业管理有限公司是根本没有按照小区业主大会议事规则的规定召开业主大会及进行表决，其选聘程序存在重大瑕疵，也未尊重绝大多数业主的意愿，侵犯了业主的合法权益。该合同应无效。且在疫情期间，包保单位依合法程序成立了新的业主委员会，本案以一审原告身份出庭的业主委员会已经不存在。大通世纪城业主委员会辩称，不同意隆圆物业公司的上诉观点，请求驳回上诉，维持原判。大通世纪城业主委员会向一审法院起诉请求：1.请求判令隆圆物业公司立即撤出大通世纪城小区物业管理工作；2.判令隆圆物业公司立即向大通世纪城业主委员会交付物业用房及相关附属设备；3.请求判令隆圆物业公司承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年10月31日，隆圆物业公司与案外人牡丹江福瑞房地产开发有限公司通河分公司签订前期《物业委托服务合同》，双方约定，由牡丹江福瑞房地产开发有限公司委托隆圆物业公司在其开发的位于通河县通河镇大通世纪小区提供前期物业服务，物业管理服务包括1.物业共同部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，雨、污水管道的疏通；4.车辆停放管理；5.公共秩序维护、安全防护等事项的协助管理（但不承担人身伤害和财产损失的责任）；6.负责小区院内的冰雪清理；7.装饰、装修的管理服务；房该漏水及小区上下水、电的附属设施的维护。双方还就服务费用、物业的使用与维护、物业的承接与验收及违约责任做了详细约定。该合同中未对隆圆物业公司的服务期限约定。大通世纪城小区现有305户住户，小区自建成之日起一直由隆圆物业公司管理该小区的物业服务。2018年7月23日，大通世纪城小区业主在所在社区指导下成立大通世纪城业主委员会，此有通河县通河镇富强社区出具的证据予以证实。2019年3月20日，大通世纪城业主委员会以大通世纪城小区业主对隆圆物业公司的物业服务不满为由，向隆圆物业公司发布通知，通知要求隆圆物业公司在60日内解决大通世纪城业主委员会列举的相应物业服务问题，如不能解决大通世纪城业主委员会要求新的物业公司为小区内业主服务。2019年5月20日，大通世纪城业主委员会在小区内发布解聘通知，通知内容为“对隆圆物业公司的服务管理权予以解聘”。一审法院认为，依据《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的地、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。本案中，大通世纪城业主委员会的成立经大通世纪城小区所在社区通河县通河镇富强社区确认。故应认定大通世纪城业主委员会的成立合法有效、隆圆物业公司与牡丹江福瑞房地产开发有限公司通河分公司签订了前期《物业委托服务合同》，且未载明服务期限，依据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”现大通世纪城业主委员会已月2019年7月28日聘请了方正县恒城物业管理有限公司作为大通世纪城小区新的物业公司，隆圆物业公司与开发商签订的前期《物业委托服务合同》应予终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设备，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”在本案中，大通世纪城业主委员会提出隆圆物业公司退出物业服务区域，且主张隆圆物业公司移交的物业用房、水房及变压器房。因隆圆物业公司与开发商签订的前期《物业委托服务合同》明确约定了物业管理用房归全体业主所有，隆圆物业公司仅有合同履行期内的使用权，故大通世纪城业主委员会主张隆圆物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设备的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于隆圆物业公司辩称大通世纪城业主委员会主任丁宪才及委员霍连宝并非小区内房屋的实际所有权人，不应作为大通世纪城业主委员会的主任及委员，因此属大通世纪城业主委员会内部管理行为，在本案中不作处理。关于隆圆物业公司辩称丁宪才、霍连宝拖欠物业费问题属另一法律关系，本案不作处理。关于隆圆物业公司称大通世纪城业主委员会是因采取欺骗小区内业主的形式成立，且本次诉讼属于虚假诉讼、恶意诉讼的辩论意见，因其未能提供证据加以证明，对此不予确认。综上，判决如下：一、隆圆物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内撤出通河县通河镇大通世纪城小区物业管理事务；二、隆圆物业管理于本判决生效之日起10日内将坐落于通河县通河镇大通世纪城小区的全部物业管理服务配套设施及物业用房交付大通世纪城业主委员会。案件受理费100元，由隆圆物业公司负担。本院审理查明，2020年3月15日，通河县通河镇富强社区及通河县住房和城乡建设局出具情况说明，内容为：“根据《城镇居民住宅小区业委会组建工作方案》要求，小区原有业委会成员7人，大通世纪城业主委员会主任丁宪才（现在江苏打工）、副主任何文（辞职）、委员王德福（辞职）、杨淑娟（出国日本）。目前只有委员王亚芹、赵春国、李艳霞三人。因人员缺失，不能履行业主委员会只能与职责。在疫情防控期间只有赵春国担任红十字志愿者、担任大通世纪城三号楼楼长参加疫情防控工作，其他成员未履行业委会职责与义务。根据《哈尔滨市物业管理条例》、《通河县城镇居民住宅小区业主委员会组建工作方案》的有关规定，小区原有业委会成员缺失无法履职发挥作用，按文件要求现对大通世纪城小区业主委员会重新选举。”2020年3月18日，选举产生业主委员会主任1名、副主任两名、委员4名，并予以公示。现新的业主委员会已经履职。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民和其他组织可以作为民事诉讼的当事人、法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织有其主要负责人进行诉讼。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于法院受理民事诉讼的范围和受诉法院管辖。”本案中，作为原告的大通世纪城业主委员会已被依法选举新的业主委员会所代替。故原大通世纪业主委员会与隆圆物业公司间不存在真正的权利义务。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128民初1822号民事判决；二、驳回通河县通河大通世纪城业主委员会的起诉。一审案件受理费100元，退还一审原告通河县通河大通世纪城业主委员会；上诉人通河县隆圆物业管理有限公司预交的二审案件受理费100元，予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 潘雪梅审判员谢国丰审判员 李       萌二〇二〇年十二月十日书记员 刘       晶