河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4362号 上诉人（原审被告、反诉被告）：高京东，男，1967年2月25日出生，汉族，住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：孙磊，北京鹏凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨曼，北京鹏凯律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉原告）：宋书霞，女，1970年4月25日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县新华区。 委托诉讼代理人：赵晓萌，北京美辰律师事务所律师。 上诉人高京东因与被上诉人宋书霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高京东上诉请求：撤销一审判决，将本案依法改判，诉讼由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对合同解除理由的认定显属有误。1、一审法院认定因被上诉人明确表示不再履行合同，考虑剩余购房款数额巨大，故涉案房屋买卖合同目的已无法实现，显属错误。房屋买卖合同目的在于出卖人获得对价款，买受人获得房屋，本案中，实际上出卖人即上诉人已获得了前期房款，买受人即被上诉人也实际占有了房屋，所余者仅仅是尾款过户。一审法院认定新出台的限购政策对涉案《存 —2— 量房屋买卖合同》及《补充协议》没有约束力，故可知涉案房屋过户不存在任何问题。关于尾款的支付，被上诉人在2019年1月明确提出已凑220万元，要求上诉人免除30万元的费用，被上诉人作为买受人，上诉人将涉案房屋过户至被上诉人名下后，被上诉人也可将涉案房屋出售用于支付尾款，显然尾款的支付完全可以实现，合同继续履行不存在任何障碍，一审法院仅依据被上诉人表示不再履行合同即认定涉案房屋买卖合同目的不能实现，显属不当。2、一审法院先认定被上诉人违约，后又认定因其明确表示不再继续履行合同，无能力支持尾款，被上诉人要求解除合同的诉讼请求，实属矛盾，被上诉人作为违约一方，其无权要求解除合同。3、被上诉人以限购政策为由规避房价下跌风险，恶意解除合同，违反公平原则及诚实信用原则，考虑合同继续履行不存现实困难以及维护交易稳定，一审法院应判决双方继续履行合同。二、退一步讲，即使解除合同，一审法院也应综合考虑合同履行情况、上诉人的房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失，一审法院主观臆断，确定违约金额50万元，显然过低，完全无法弥补上诉人的损失。一审法院认定房价下跌，合同的解除势必给上诉人造成了一定的经济损失，故酌定被上诉人支付上诉人违约金50万元，但是关于房价下跌的幅度，一审法院并未委托相关机构做出任何评估，且根据上诉人于“链家”网站上的查询结果，涉案房屋所在小区2020年6月房价均价10669元/平方米，涉案房屋现值278万元，与签订合同时的508万元相差230万元，50万元的违约金显然过低，完全无法弥补上诉人的损失。其次，上诉人于2016年10月8日将涉案房屋交付给被上诉人，涉案房屋处于被上诉人的控制下将近四年，据上诉人了解，涉案房屋租金为每月5000元左右，即使解除合同，被上诉人也应支付相应的房屋使用费，但一审法院并未考虑该因素。三、一 —3— 审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，做出判决属于适用法律错误。该条规定当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，虽被上诉人违约，但是并未致使不能实现合同目的，且按法律规定违约一方无权要求解除合同，上诉人也未出现任何违约情形，故一审法院依据该条规定做出判决属于适用法律错误。 宋书霞答辩称，一审判决结果并无不当，被上诉人与上诉人房屋买卖合同目的已无法实现。根据双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，均约定被上诉人购买争议房屋的资金来源是通过银行贷款进行购买。虽然一审法院认定2017年3月21日发布的《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见通知》及2017年6月2日发布的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平衡健康发展的实施意见》，对本案房屋买卖合同及补充协议没有约束力，但上述限购限贷政策的出台，确实是发生在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同之后，不但对被上诉人的贷款条件进行了限制，而且直接导致被上诉人丧失了继续购买争议房屋的资格。受该政策影响，被上诉人同时丧失贷款资格和购房资格，该政策直接影响了被上诉人的购买能力，被上诉人无力拿出250万元巨额资金，导致合同不能履行，合同目的不能实现。根据合同法解释二第23条，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变更，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。结合本案，2017年限购限贷政策的出台，属于被上诉人不可预见的重大变化，属于情势变更，继 —4— 续履行合同已不能实现合同目的，被上诉人有权要求人民法院予以解除。2、本案中被上诉人不存在任何违约行为。根据双方签订的《补充协议》，在本案协议履行期，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担责任，后续事宜及已交款项和已发生的费用由各方友好协商解决。可见上诉人与被上诉人在2016年签订房屋买卖合同时，就已对出现限购限贷政策可能导致本合同无法继续履行进行了约定。上诉人在2018年4月20日才取得本案争议房屋的产权证书，是在限贷政策之后，该政策直接改变了被上诉人购买争议房屋的支付条件，根据双方签订合同约定的支付方式及被上诉人家庭实际情况，可见被上诉人已无力支付巨额的房屋尾款，价款的支付是房屋买卖合同中的核心条款，直接关系到买受人的合同目的是否能够实现，结合本案被上诉人受限购政策影响直接丧失贷款资格及购房资格，即属于双方合同约定如出台新的限购政策且该购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担责任的情形，被上诉人不存在违约行为。3、上诉人应当返还被上诉人已支付的购房款及垫付的物业费。4、上诉人无权要求被上诉人支付巨额违约金。前已述及被上诉人自始至终严格按照双方签订的房屋买卖合同履行自己的义务，不存在任何违约行为。2017年出台的限贷限购政策直接改变了双方签订合同的付款方式，导致被上诉人无力支付巨额购房尾款，造成合同目的无法实现，一审法院认定双方签订的合同不受上述政策影响，被上诉人受该政策影响即丧失了贷款资格也丧失了购房资格，整个过程被上诉人不存在任何过错。上诉人在双方签订房屋买卖合同后，将近两年的时间才取得争议房屋的产权证书，在签订的《存量房屋买合同》和《补充协议》时，上诉人明确争议房屋尚未取得产权证书，不能按当时的房地产政策完成过户手续，因此上诉人应当预料到将来可能发生政策出台限购政 —5— 策，且双方已经在合同中对此风险进行约定，应视为双方各自承担将来发生的风险所产生的后果。另根据《中华人民共和国城市房地管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的不得转让，上诉人在本案争议房屋未取得权属证书时就将房屋进行出售本身就存在过错在先的情形，其应当自行承担房价涨跌起伏变化的风险，不应当要求无任何过错的被上诉人承担。5、本案房屋买卖合同的履行情况并非上诉人所述“所余者仅仅是尾款和过户”。上诉人与被上诉人双方签订的买卖合同至今未进行网签，即房屋买卖合同履行的关键环节，根据2017年限购政策规定，2017年3月21日之前进行网签的按照2017年前的政策执行，且给了两个月的宽展期，要求两个月进行补签，而本案从未进行网签，理论上也无法适用2017年之前的购房政策，也就是说即使在当时给了宽展期的情况下，本案争议房屋仍不符合交易的条件，客观上仍然无法继续履行。2017年出台的限购政策直接改变了双方签订房屋买卖合同的核心条款，即支付条款，致使被上诉人无力支付巨额购房尾款，导致被上诉人购买争议房屋的合同目的不能实现。网签及价款的支付都属于房屋买卖合同的核心环节，该核心环节均受到政策的影响，直接致使双方合同目的不能实现，而非上诉人所述“所余者仅仅是尾款和过户”。 宋书霞向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告于2016年9月21日签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、依法判令被告高京东返还原告购房首付款合计人民币258万元整，返还代缴的物业费17568元；3、诉讼费用、保全费用由被告承担。 高京东向本院提出反诉请求：1、请求判令原告继续履行被告与原告于2016年9月21日签订的存量房屋买卖合同、补充协议，并支付剩余购房款250万元；2、请求判令原告向被告支 —6— 付迟延违约金1676400元（包括首付款迟延支付违约金30480元，剩余购房款迟延支付违约金1645920元，自2018年8月18日暂计至2020年5月26日）；3、请求判令原告向被告支付违约金1016000元。 一审法院认定事实：2016年9月21日，原告宋书霞（买受人、乙方）与被告高京东（出卖人、甲方）签订了买卖定金协议书、存量房屋买卖合同、补充协议。存量房屋买卖合同约定：被告高京东将坐落于香河县富力新城二期（一）D23号楼01号房屋出售给原告，房屋建筑面积261.44平方米,房屋总价款为508万元；买受人向出卖人支付定金58万元；买受人向银行办理贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为250万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的）,买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加）；1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第(1)项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；等等。补充协议中约定：乙方于2016年9月21日将第一笔购房款58万元以自行支付的方式支付给甲方;乙方于2016年10月5日之前将第二笔购房款200万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方于银行取得乙方抵押他项权利证三个工作日之内由银行将第三笔购房款250万元支付甲方；甲乙 —7— 双方应于甲方取得不动产权证10个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；(4)在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担责任，后续事宜及已交付的款项和已发生费用由各方友好协商解决；等等。上述合同及协议签订后，原告宋书霞于2016年9月21日向被告支付购房定金58万元，于2016年10月8日向被告支付购房款200万元。原、被告双方于2016年10月8日进行房屋交接，原告为被告垫付物业费17568元，双方约定，如果被告未能提供物业费减免凭证，被告将两年物业费17568元支付给原告，此款项可从原告付给被告的剩余房款中直接扣除。 2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知，其中载明：实行住房限购的区域为廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县；本地户籍居民家庭购买第**住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；对购买第三套及以上住房 —8— 的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款；等等。 2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，其中载明：实行住房限购的区域为廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县；当地户籍居民家庭已经拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房；对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；等等。 2018年4月20日，被告取得涉案房屋不动产权证书。 再查，位于新华大街北侧××小区××韵××楼××单元××室房屋和××东侧××小区××楼××单元××室房屋均登记在原告宋书霞名下，且两套房屋均已设定抵押登记。 以上事实，有买卖定金协议书、存量房屋买卖合同、补充协议、收条、转账记录、收款凭证、不动产权证书、约定书、户口本页、微信聊天记录、廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知、廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市地产市场平稳健康发展的实施意见等证据及原被告当庭陈述在卷佐证。 一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，双方均应按合同约定全面、善意履行各自的义务。原告宋书霞与被告高京东于2016年9月21日签订的存量房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之情形，应认定合法、有效，该合同对双方具有法律约束力。双方于2016年9月21日签订的存量房屋买卖合同及补充协议并未违反2017年3月21日发布的《廊坊市人民政 —9— 府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》及2017年6月2日发布的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》内容，且该合同系在2017年3月21日、2017年6月2日之前签订，故上述调控意见对涉案存量房屋买卖合同及补充协议没有约束力。本案中，涉案合同总房款508万元，原告只履行258万元，余款250万元原告未能按约申请贷款用于支付，亦未自行筹齐剩余房款支付，原告已构成违约。现原告主张解除原被告于2016年9月21日签订的存量房屋买卖合同及补充协议，主张被告高京东返还原告购房首付款258万元并返还代缴的物业费17568元，这表明原告已经明确表示不再履行合同，法院考虑剩余购房款数额巨大，且当事人交易自愿原则，涉案房屋买卖合同的目的已无法实现，故原告要求解除原被告于2016年9月21日签订的存量房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求法院予以支持，被告请求判令原告继续履行于2016年9月21日签订的存量房屋买卖合同、补充协议并支付剩余购房款250万元的反诉请求法院不予支持。合同解除后，被告应当返还原告购房款258万元及垫付的物业费17568元。因房价下跌，合同的解除势必给被告造成了一定的经济损失，所以原告应向被告支付相应的违约金，但原被告双方在合同中约定的违约金数额过高，故法院酌定原告支付被告违约金50万元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）宋书霞与被告（反诉原告）高京东于2016年9月21日签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》。二、被告（反诉原告）高 —10— 京东返还原告（反诉被告）宋书霞购房款258万元、物业费1.7568万元。三、原告（反诉被告）宋书霞给付被告（反诉原告）高京东违约金50万元。以上二、三项相互折抵。被告（反诉原告）高京东返还原告（反诉被告）宋书霞购房款209.7568万元。于判决生效后十日内履行。四、驳回反诉原告高京东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27560.6元，保全费5000元，由被告高京东负担。反诉案件受理费19719元，由反诉原告高京东负担17295元，反诉被告宋书霞负担2424元。 二审期间，上诉人提交贝壳二手房网页截屏5张，证明房屋下降了200万元左右。4年的房屋租金，案涉房屋是261平米，大概每月租金4000至5000。一审判决50万元违约金过低。被上诉人质证认为，不认可证据的真实性、合法性、关联性与证明目的均不认可，证据为网站截屏复印件不能证明此份证据的合法来源，且该证据所显示的房屋价格仅为参考价，不能够证明争议房屋现在的真实价格，关于上诉人所述证明目的被上诉人认为在争议房屋签订合同时上诉人未取得房屋产权证书，即其应当预料到房屋交易政策的变化，且双方在合同中明确约定由于政策影响造成本合同无法继续履行，双方互不承担责任，上诉人应当自行承担房屋价款涨幅的风险。关于上诉人主张租金问题，被上诉人认为按照合同约定上诉人将房屋交付给上诉人是上诉人的义务，双方约定的付款方式是被上诉人贷款购买，现由于不可归责于被上诉人的原因导致被上诉人不能够以贷款方式购买争议房屋，被上诉人有权要求上诉人返还房屋购房款本金及利息，所以不存在被上诉人应当支付房屋占有使用费的情形。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院 —11— 予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。政府出台限贷限购政策均系在双方签订合同之后，一审法院认为上述政策对涉案合同没有约束力，有事实和法律依据，本院予以确认。上诉人与被上诉人签订合同约定购买涉案房屋采取贷款方式，被上诉人主张在案涉房屋产权证下发后，其依约申请贷款，但银行对其申请贷款未予批准，其又无能力筹集资金，现案涉合同已无法继续履行，请求解除合同。上诉人反诉请求，被上诉人继续履行合同。一审法院根据案涉房屋买卖合同的签订时间、履行情况、余款数额、双方当事人的履行能力，判令解除双方的买卖合同，并不违反法律规定。2017年相关政策出台后，被上诉人在明知不能继续履行合同的情况下，未将自己的情况及时告知上诉人，致使上诉人丧失了与其他人交易的机会，而在一年多的时间内房地产市场发生了变化，被上诉人应合理分担上诉人在此期间的损失；因涉案房屋交易时，产权证并未下发，上诉人也未及时与被上诉人沟通政策对双方合同的履行是否会发生影响，故此，上诉人也应合理分担因合同解除造成的损失。上诉人主张“链家”网站上涉案房屋所在小区2020年6月房价均价10669元/平方米，按该价格计算，涉案房屋损失200余万元，一审法院酌定被上诉人给付上诉人损失50万元过低。上诉人主张的“链家”网站房屋价格系普通住宅均价，本案诉争的房屋系别墅项目，其网站中别墅项目也并非此价格，一审法院根据双方支付房款、市场变化、合同约定等情况及民事活动的诚实、公平原则，酌定被上诉人承担上诉人的损失50万元，并无不妥。上诉人主张租金损失，无法律依据，对其主张无法支持。 —12— 综上所述，高京东的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27580元，由上诉人高京东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 欣 审 判 员  史纪红 审 判 员  李成佳 二〇二〇年十二月四日 法官助理  丁宗发 书 记 员  孙 帅