江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3958号上诉人（原审被告）：无锡曼陀罗美容医院有限公司，住所地无锡市滨湖区梁溪路**。法定代表人：王亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永强。被上诉人（原审原告）：无锡市圳翔物业管理有限公司，住，住所地无锡市滨湖区公益路**/div>法定代表人：胡天虹，该公司总经理。委托诉讼代理人：关军，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍坊锋，江苏神阙律师事务所律师。原审被告：无锡丰硕投资有限公司，住，住所地无锡市惠山区钱桥钱湖路**振兴钢材市场B18/div>法定代表人：顾丹军，该公司经理。上诉人无锡曼陀罗美容医院有限公司（以下简称曼陀罗医院）因与被上诉人无锡市圳翔物业管理有限公司（以下简称圳翔物业公司）、原审被告无锡丰硕投资有限公司（以下简称丰硕投资公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2019)苏0211民初8794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曼陀罗医院向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回圳翔物业公司对其的一审诉讼请求；2.改判自2015年1月5日起涉案商业物业费用按照0.75元/月/平方米计收。事实及理由：1.一审没有查清圳翔物业公司是否已实际履行物业管理服务合同所约定的服务内容和质量标准。根据《物业管理条例》第三十五条及第四十条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本案中，根据其一审所提供的由无锡市卫生健康委员会所出具的安全督促限期整改通知书、无锡市公安消防支队滨湖区大队所出具的行政处罚决定书和罚款收据以及案外人徐德光所出具的书面材料等证据可以反映，圳翔物业公司未积极履行物业服务职责，其收费标准与提供的服务内容和服务质量差距极大。一审判决未能查清上述事实，所作判决是错误的。2.2020年4月24日，无锡市卫生健康委员会安全生产检查组来其医院检查发现，物业消控室只有一人持证，不符标准；地下一；地下**公共消防核心区域的水系统前后压力不一致压只有2kg。但圳翔物业公司对此情况却视若无睹。3.江苏省高级人民法院（2017）苏民再151号民事判决未支持其抗辩意见，理由是其无法提供物业未履行物业服务的证据。但本案中，其已经提供了数份圳翔物业公司不作为的证据，法院对此应予以采纳。被上诉人圳翔物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。曼陀罗医院的上诉理由不符合事实，也没有法律依据。1.关于所谓的消防水压问题，完全是由于曼陀罗医院在未通知其公司的情况下私自改造楼顶水箱所导致。在其公司介入后，经排查发现，消防水管的阀门就位于曼陀罗医院的厨房门口且曼陀罗医院在该位置装有摄像。如果有人关闭进水阀门，曼陀罗医院对此不可能不知道，并且其公司在打开水阀以后发现曼陀罗医院所安装的水箱处于漏水状态，如果该阀门一直开着，则楼顶肯定会处于漏水状态，故其公司认为关闭水阀的正是曼陀罗医院自己。2.其公司作为物业服务单位，勤勉尽责，所提供的物业服务符合物业合同之约定，并不存在曼陀罗医院所称的情况。3.曼陀罗医院所提供的限期整改通知书、行政处罚决定书针对的对象均是曼陀罗医院自己，很明显是曼陀罗医院自己存在问题导致需要整改及被处罚，而与其公司无关。请求二审驳回曼陀罗医院的上诉请求，维持原判。丰硕投资公司二审未作陈述。圳翔物业公司向一审法院起诉请求：1.判决曼陀罗医院支付物业服务费630000元及逾期利息(2015年度拖欠物业费的逾期利息从2016年1月6日开始，2016年度拖欠物业费的逾期利息从2017年1月6日开始，2017年度拖欠物业费的逾期利息从2018年1月6日开始，2018年度拖欠物业费的逾期利息从2019年1月6日开始，2019年度拖欠物业费的逾期利息从2020年1月6日开始，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止)、支付停车管理服务费54000元；2.判决丰硕投资公司支付物业服务费363891元及逾期利息(2015年度拖欠物业费的逾期利息从2016年1月6日开始，2016年度拖欠物业费的逾期利息从2017年1月6日开始，2017年度拖欠物业费的逾期利息从2018年1月6日开始，2018年度拖欠物业费的逾期利息从2019年1月6日开始，2019年度拖欠物业费的逾期利息从2020年1月6日开始，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止)；3.判令丰硕投资公司对曼陀罗医院的第1项债务承担连带清偿责任；本案诉讼费用由曼陀罗医院及丰收投资公司承担。诉讼中，因案涉房屋于2019年11月14日被法院执行给案外人，圳翔物业公司据此变更诉请1物业服务费为611704元（除2019年度为107704.1元外，其他年度均为126000元，累计结果取整）、停车管理费为52431.7元（除2019年度为9231.7元外，其他年度均为10800元），变更诉请2物业服务费为353323元（除2019年度为62210.4元外，其他年度均为72778.2元，累计结果取整），上述费用期间均为2015年1月6日至2019年11月14日。事实与理由：2009年，其公司与无锡市广诚置业有限公司（以下简称广诚公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由其公司对无锡市梁溪路996号房屋（以下简称案涉房屋）提供前期物业管理服务事宜，在物业管理区域内，负责提供前期物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理以及车辆停放管理等，同时约定物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，商业物业费为2.5元/月/平方米。此外，合同还明确了业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的从其约定，业主负连带交纳责任。停车场收费标准为露天车位30元/个/月，合同期限自2009年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。2010年9月20日，丰硕投资公司与广诚公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，后丰硕投资公司将其中4200平方米的房屋租赁给曼陀罗医院使用，并在租赁合同中约定租赁期间产生的各种费用均由曼陀罗医院承担。此后，其公司依照《前期物业服务合同》的约定向丰硕投资公司、曼陀罗医院提供了物业服务及停车管理服务，但丰硕投资公司、曼陀罗医院自2015年1月6日起一直未交纳物业服务费及停车管理费，其公司多次催交无果，故诉至法院。曼陀罗医院一审答辩称：其公司消防的消控中心由圳翔物业公司负责，但长期以来其公司内部所有烟感报警器无信号，直到2019年3月消防部门检查时发现该重大安全隐患后，经其公司交涉，圳翔物业公司才恢复其公司的消控中心烟感设施信号监控。2019年11月23日，无锡市卫生健康委员会对其公司例行检查，发现物业消控值班未按规范执行，同时发现其公司六楼消防栓无水，其公司委托第三方检查发现位于其公司外部的总消防进水阀门关闭，还有部分消防水箱管路侵蚀破损，而圳翔物业公司未采取有效措施消除隐患，最终由其公司委托他人进行维修。因此，圳翔物业公司未履行物业服务，其公司不承担物业服务费及利息，故应驳回圳翔物业公司对其的诉请。丰硕投资公司一审答辩称:关于案涉房屋之前物业服务费问题已有生效判决予以认定，但圳翔物业公司主张的停车管理费没有依据，应予驳回。案涉房屋从2015年开始，除曼陀罗医院使用部分外一直空置，从2017年开始被无锡市梁溪区人民法院查封，在2019年无锡市滨湖区人民法院执行之前的物业费时，其公司表示愿意协商，现因曼陀罗医院拒绝支付物业费，所以双方矛盾没有妥善解决，故其公司不应对曼陀罗医院的债务承担连带责任，请求法院驳回圳翔物业公司对其的诉请。一审认定事实如下：2009年，广诚公司（甲方）与圳翔物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对无锡市梁溪路996#、998#、1000#、1002#提供前期物业管理服务事宜。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；……5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；……。第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业：2.5元/月/平方米，面积：8027平方米；……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。第七条业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。……第九条停车场收费分别采取以下方式：……3.停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元/个/月、车库车位60元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。……第三十五条本合同期限自2009年10月1日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。……第三十八条甲方与物业买受人签订物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2010年9月20日，广诚公司与丰硕投资公司签订《商品房买卖合同》，由广诚公司将案涉房屋出售给丰硕投资公司。丰硕投资公司于2011年5月31日办理房屋产权登记，该房屋建筑面积6625.94平方米，商业用途。2012年1月1日，丰硕投资公司与无锡伊尔美整形美容医院有限公司（以下简称伊尔美医院，于2012年9月24日经核准开业，2013年10月24日变更为无锡华美紫馨美容医院有限公司，2014年4月1日变更为曼陀罗医院）签订《房屋租赁合同》，丰硕投资公司将案涉房屋中4200平方米的房屋租赁给伊尔美医院，双方在租赁合同中约定，租赁期间，产生的各种费用（包括物业服务费、停车管理服务费等）均由伊尔美医院承担。丰硕投资公司在向广诚公司购买案涉房屋时，于2010年9月21日与广诚公司签订《合同补充协议》一份。主要内容为：“1.本案所涉及房屋为独幢大楼，大楼内部由买受人自行管理，大楼外部例如：绿化、给排水、设施设备等由小区物业管理公司统一管理，费用按照0.75元/平方米/月向买受人收取，以买受人进场装潢开始计算时间，3年为期。2.本案所涉及地下近2000平方米地下车库，买受人在签订合同时，同时获得无偿使用权，使用年限按照所购房屋使用年限为准。3.本案所涉及大楼前面场地买受人无偿使用。”曼陀罗医院确认，其单位与丰硕投资公司于2012年1月1日签订上述《房屋租赁合同》后，即开始对该房屋进行装潢。圳翔物业公司于2014年7月23日向法院起诉曼陀罗医院、丰硕投资公司，要求支付2013年1月6日至2015年1月5日期间的物业服务费和逾期利息、以及停车管理服务费。该案经一审、二审审理后，江苏省高级人民法院对该案进行再审，并于2018年3月19日作出(2017)苏民再151号民事判决，最终认定曼陀罗医院、丰硕投资公司按2.5元/平方米/月支付2013年1月6日至2015年1月5日期间的物业服务费，并按中国人民银行同期同档贷款基准利率支付逾期利息，丰硕投资公司对曼陀罗医院承担的物业服务费及利息负有连带责任，驳回圳翔物业公司提出的停车管理服务费诉讼请求。无锡梁溪区人民法院于2019年11月14日作出（2018）苏0213执2408号之一执行裁定书，裁定案涉房屋归上海椎冬商务咨询合伙企业（有限合伙）所有。一审中，曼陀罗医院提供圳翔物业公司2019年9月30日出具给曼陀罗医院的消防整改通知书、无锡市卫生健康委员会2019年11月23日出具给曼陀罗医院的安全督促限期整改通知书、无锡市公安消防支队滨湖区大队2019年3月31日出具给曼陀罗医院的行政处罚决定书和罚款收据以及案外人徐德光（曼陀罗医院称是其公司找来维修消防水箱的）出具的书面材料（主要内容为:2019年11月下旬发现六楼水箱没有水、进水阀门被关闭，与曼陀罗医院一起到圳翔物业公司协调此事），用以证明消控中心由圳翔物业公司负责，但圳翔物业公司未能尽到职责，圳翔物业公司对于消防安全不作为、态度敷衍；曼陀罗医院表示案涉房屋的消防问题，除被消防部门罚款一万元以外，没有给其公司造成其他损失。圳翔物业公司质证认为，案涉房屋出租后是由曼陀罗医院装潢，曼陀罗医院内部的消防设施由曼陀罗医院设计、安装，但未将消防情况报给圳翔物业公司，曼陀罗医院也拒绝圳翔物业公司进入案涉房屋进行查看，因此曼陀罗医院应自行负责案涉房屋内的消防设施的检查，曼陀罗医院被消防部门处罚的责任不在于圳翔物业公司；圳翔物业公司负责包括案涉房屋在内整个物业区域的消防监控，如果发现有消防问题，会及时通知曼陀罗医院；案涉房屋六楼消防水箱的进水阀门位于曼陀罗医院厨房门口，圳翔物业公司与曼陀罗医院一起排查才发现该阀门被关闭，但打开后发现位于曼陀罗医院六楼的消防水箱漏水。丰硕投资公司质证认为，不清楚案涉房屋的消防情况，由法院依法核实认定。本案一审争议焦点为：圳翔物业公司是否存在未履行物业服务职责的问题，丰硕投资公司、曼陀罗医院是否可以据此免交物业服务费；丰硕投资公司、曼陀罗医院是否应当承担停车管理服务费。一审法院认为：本案所涉圳翔物业公司、曼陀罗医院、丰硕投资公司之间关于案涉房屋的物业服务和房屋租赁合同关系，以及物业服务费交纳标准及逾期责任，已由生效判决作出认定，现圳翔物业公司依据之前生效判决认定的事实以及物业服务合同，要求曼陀罗医院、丰硕投资公司支付拖欠的2015年1月6日至2019年11月14日期间物业服务费以和逾期利息，以及丰硕投资公司对曼陀罗医院的债务承担连带责任，于法有据，应予支持；对于圳翔物业公司主张的停车管理服务费，因(2017)苏民再151号案件已最终判决驳回圳翔物业公司对2015年1月5日之前停车管理服务费的诉请，圳翔物业公司在本案中并无新证据提交，又以同样的理由主张2015年1月6日之后的停车管理服务费，缺乏事实依据，法院不予支持。关于曼陀罗医院提出消防问题，曼陀罗医院虽提供了整改通知书和处罚决定书等证据，但所涉消防问题均发生在曼陀罗医院所租用的案涉房屋内部，整改通知书和处罚决定书也是出具给曼陀罗医院，即相关部门所认定的消防问题责任在于曼陀罗医院，而非圳翔物业公司；对于消防水箱进水阀门被关闭的问题，因该阀门位于曼陀罗医院外部共用部位，圳翔物业公司作为物业管理部门理应尽到相应管理义务，而圳翔物业公司未能通过日常巡查及时发现阀门被关闭，对此应当承担物业服务不到位的相应责任，但消防水箱位于曼陀罗医院的六楼，曼陀罗医院也应当对消防水箱问题尽到管理和注意义务，并且曼陀罗医院并未因消防水箱阀门被关闭造成实际损失，因此综合考虑上述情况，且消防水箱阀门问题发生在2019年，法院酌情认定圳翔物业公司减少收取曼陀罗医院2019年度物业服务费5000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、曼陀罗医院于判决发生法律效力之日起十日内给付圳翔物业公司2015年1月6日至2019年11月14日期间的物业服务费606704元及逾期利息（2015年度拖欠物业费126000元的逾期利息从2016年1月6日开始，2016年度拖欠物业费126000元的逾期利息从2017年1月6日开始，2017年度拖欠物业费126000元的逾期利息从2018年1月6日开始，2018年度拖欠物业费126000元的逾期利息从2019年1月6日开始，2019年度拖欠物业费102704.1元的逾期利息从2019年11月14日开始，上述利息计算方式为：自各年度利息起算时间至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；丰硕投资公司对曼陀罗医院的上述全部债务承担连带清偿责任。二、丰硕投资公司于判决发生法律效力后立即给付圳翔物业公司2015年1月6日至2019年11月14日的物业服务费353323元及逾期利息（2015年度拖欠物业费72778.2元的逾期利息从2016年1月6日开始，2016年度拖欠物业费72778.2元的逾期利息从2017年1月6日开始，2017年度拖欠物业费72778.2元的逾期利息从2018年1月6日开始，2018年度拖欠物业费72778.2元的逾期利息从2019年1月6日开始，2019年度拖欠物业费62210.4元的逾期利息从2019年11月14日开始，上述利息计算方式为：自各年度利息起算时间至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回圳翔物业公司的其他诉讼请求。如果曼陀罗医院、丰硕投资公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13957元，由圳翔物业公司负担788元，由曼陀罗医院、丰硕投资公司负担13169元。二审中，双方对一审查明的事实均无异议，本院对此依法予以确认。二审中，曼陀罗医院向本院提交2020年4月24日无锡市卫生健康委所出具的安全生产检查整改通知书复印件一份，该通知书载明本次安全检查共查出6项问题，其中第5项问题为：消防设备联动测试基本没有，水系统前后压力不一致，主干水压只有2kg。曼陀罗医院认为，水系统前后压力不一致且主干水压不达标，不仅关乎其医院的消防安全，同时也关乎整个小区的消防安全，该事实可以证明圳翔物业公司对于物业服务区域的消防安全态度非常敷衍。经质证，圳翔物业公司对该证据的真实性没有异议，但对曼陀罗医院的证明目的不予认可，理由是：1.其公司会将所管理区域的消防设施均接入其公司的消防控制室，但曼陀罗医院与其公司并非是合用消控值班室，曼陀罗医院应当自行配备消控值班室、区域机，并自行安排相关人员进行消防值班，但曼陀罗医院却擅自撤销了消控值班室及区域机。2.曼陀罗医院擅自改造消防设施，事先未通知其公司，事后也没有将相关材料向其公司进行报备，并且没有对自己改造的消防设施进行维护保养，曼陀罗医院自己改造的消防水箱存在漏水问题，相关进水阀门也是曼陀罗医院自行关闭，主干水压不够完全是因曼陀罗医院自行改造消防水箱所导致。综上，该份整改通知书上作记载的问题均是由曼陀罗医院自己造成的，与其公司无关。以上事实，有2020年4月24日无锡市卫生健康委所出具的安全生产检查整改通知书复印件及当事人陈述在卷佐证。本案二审争议焦点为：圳翔物业公司在本案中是否存在不履行物业服务合同，或履行合同存在重大瑕疵等情形；曼陀罗医院能否以圳翔物业公司履行消防管理职责不合约定为由拒交物业费。本院认为：物业管理费的收取是确保物业服务企业正常运行的前提，业主不能因对物业服务质量不满即不按时交纳物业管理费用。业主拒付物业费需要有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，曼陀罗医院主张圳翔物业公司履行消防安全管理义务不合约定，并以此为由拒付物业费，但根据其所提交的整改通知书和处罚决定书等证据可知，所涉消防问题均发生在曼陀罗医院所租用的案涉房屋内部，整改通知书和处罚决定书也是出具给曼陀罗医院，即相关部门所认定的消防问题责任在于曼陀罗医院，而非圳翔物业公司；对于消防水箱进水阀门被关闭的问题，虽然圳翔物业公司并未能通过日常巡查及时发现该阀门被关闭的情况，但该情况并不属于圳翔物业公司不履行合同义务或履行合同义务存在重大瑕疵的情形，且一审也已在综合考虑圳翔物业公司过错大小以及曼陀罗医院并未蒙受损失等情况的基础上，对曼陀罗医院应当负担的2019年度的物业服务费酌情予以了扣减，酌减金额亦无不当；对于消防水系统前后压力不一致以及主干水压不达标等问题，因曼陀罗医院并无证据证明上述问题长期存在或圳翔物业公司明知该问题存在却拒不整改，考虑到曼陀罗医院也未因此遭受损失，故上述情况不应被认定为圳翔物业公司不履行合同义务或履行合同义务存在重大瑕疵的情形。在此情况下，曼陀罗医院拒付物业费的理由不成立，本院对此不予支持。曼陀罗医院上诉主张自2015年1月5日起按照0.75元/月/平方米支付涉案商业物业费用，无事实和法律依据，本院对此亦不予支持。但需要指出的是，圳翔物业公司作为物业管理企业，在提供物业服务过程中应虚心听取业主意见，对于提供服务过程中所出现的瑕疵应及时予以整改，只有这样才能不断提高物业管理水平，才能为物业管理区域的和谐发展作出应有的贡献。综上，曼陀罗医院的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13957元，由上诉人曼陀罗医院负担。本判决为终审判决。审 判 长 王静静审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇二〇年十二月四日法官助理 唐广征书 记 员 徐冬晖