甘肃省白银市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘04民终1566号 上诉人（原审原告、执行案外人）：冯宝贵，女，1962年4月3日出生，汉族，住甘肃省靖远县。 委托诉讼代理人：张永甲（冯宝贵丈夫），住甘肃省景泰县。 委托诉讼代理人：李树源，甘肃仁泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：甘肃新新地房地产开发有限公司。住所地：白银市白银区王岘东路**。 法定代表人：薛晓天，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛蕊宁，甘肃为道律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：薛鹏程，男，1973年12月6日出生，汉族，住白银市白银区。 上诉人冯宝贵因与被上诉人甘肃新新地房地产开发有限公司（以下简称新新地公司）、原审第三人薛鹏程案外人执行异议之诉一案，不服白银市白银区人民法院（2020）甘0402民初1674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯宝贵上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；一、二审案件受理费由新新地公司负担。事实与理由：一审认定事实不清。冯宝贵与薛鹏程就房屋买卖达成合意后签订了《房屋转让合同》，双方约定房款优惠10%，价款为378000元，合同约定10万元待过户后支付，故应付款为278000元。冯宝贵已通过欠款抵扣、货款代偿、债务代偿等方式共计支付300085元，超过了约定的应付款项。一审仅因薛鹏程口头否认即认为冯宝贵支付房款缺乏有效证据证实显属认定事实不清。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，冯宝贵已支付大部分房款并实际占有房屋多年，未过户系薛鹏程恶意拖延导致，冯宝贵无过错，案涉房屋不应被执行。 新新地公司辩称，（一）冯宝贵要求确认涉案房屋归其所有没有事实和法律依据。首先，我公司与冯宝贵之间没有直接的合同关系，冯宝贵与第三人薛鹏程之间是否具有房屋买卖合同以及房屋对价是否如实支付，我公司不知情。本案争议房屋系我公司出售给薛鹏程的一套房屋，双方签订了商品房买卖合同，也在景泰县房产管理局办理了备案登记手续，在贷款银行办理了按揭贷款和预购商品房抵押权预告登记，同时我公司作为此笔按揭贷款的保证人，因本案第三人薛鹏程未向贷款银行按月偿还贷款，导致贷款银行一次性从我公司保证金账户划扣了剩余全部按揭贷款。依照双方签订的商品房买卖合同中的约定:“若在办妥产权证前买受人未按时偿还按揭贷款，并导致贷款银行直接从作为担保人的出卖人账户中划款抵付借款的，出卖人对代偿的款项有追偿权，如买受人未在出卖人通知规定的期限届满前付清所有款项，出卖人有权解除合同”。商品房买卖合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同合法、有效、受法律保护。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则，本案中，薛鹏程未能按期向中国农业银行景泰县支行偿还按揭贷款，违反了合同的约定，是我公司替薛鹏程结清了该贷款本息。第三人薛鹏程的行为构成了合同违约，违背了诚实信用原则。其实质就是薛鹏程未将购房款付清，我公司也对其提出了解除合同，因此薛鹏程对涉案房屋没有所有权。（二）冯宝贵无权对该房产行使权利。冯宝贵的丈夫张永甲原系景泰县公安局干部,在职期间利用职务之便向薛鹏程以发放高利贷的名义，强迫薛鹏程书写高息借据；在暴力讨债过程中将薛鹏程购买的房产强行霸占至今。冯宝贵所依据的购房款收条系张永甲暴力高息索债产生,冯宝贵根本没有给付过购房款,张永甲以讨债为名将第三人价值数十万元的房产占为己有,为规避法律风险以其妻子冯宝贵的名义屡次诉讼,无事实及法律依据。且冯宝贵在一审中提交的证据没有任何转账凭证予以印证，均无法证明其是否实际向第三人支付购房款，这恰好与第三人所述所有购房款系冯宝贵丈夫张永甲高息索债产生相互印证。（三）冯宝贵未向法庭提供证明本案争议房屋的不动产登记状态和所有权人系冯宝贵的证据，应当承担举证不利的法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，冯宝贵主张案涉房屋归其所有应当承担举证责任，但其向法庭提交的各项证据不足以阻却执行，更不足以证明其是涉案房产权利人。争议房屋现在登记在我公司名下，所有权不属于薛鹏程更不属于冯宝贵，本案中冯宝贵要求确认房屋归其所有，无任何事实和法律依据。 冯宝贵向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对景泰县一条山镇永泰路天润嘉园4幢1单元201室房屋的执行；2.判决确认景泰县一条山镇永泰路天润嘉园4幢1单元201室房屋为原告所有；3.本案全部诉讼费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月12日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于景泰县一条山镇永泰路100号4幢1单元1-201室房屋出售给第三人薛鹏程，房屋价格为452184元，薛鹏程已付142184元，余款310000在农业银行景泰县支行办理了按揭贷款，被告自愿为第三人的借款本息承担连带担保责任，后第三人未按时偿还借款本息，农业银行景泰县支行从担保人即被告甘肃新新地房地产开发有限公司的保证金账户中扣划保证金320729.77元，为此，被告甘肃新新地房地产开发有限公司向白银市白银区人民法院提起诉讼向第三人薛鹏程进行追偿，白银市白银区人民法院于2015年12月8日作出了（2015）白民三初字第593号民事判决书，判决薛鹏程偿还甘肃新新地房地产开发有限公司借款本金320729.77元，补偿金64145.954元。判决生效后，由于薛鹏程未履行判决书内容，甘肃新新地房地产开发有限公司向白银市白银区人民法院申请强制执行，法院于2016年9月26日、2019年12月13日查封了涉案房屋，现该房屋仍处于查封状态。2014年9月12日，原告冯宝贵与第三人签订《房屋转让合同》，约定第三人薛鹏程将位于景泰县天润嘉园住宅楼4-1-201号房屋出售给原告，房屋价款420000元，合同第八条2项载明：“鉴于甲方目前资金周转困难，已用现转让的房屋产权证在金融部门抵押贷款（二O一四年元月二十日抵押贷款叁拾万元整，贷款期限为十年，至二O二四年元月十九日止），甲方必须按时还本付息；抵押期满由甲方将所抵押的房屋产权证及时交给乙方。”约定原告应在签订合同时向第三人支付首付款160000元，第三人于当日向原告出具一份收到160000元定金的收据，但第三人庭审质证时称并未实际收到该160000元款项，原告申请证人刘文明出庭作证，拟证明已经实际支付该160000元，但是证人称：“原始借条两张5万，一张6万都给了薛鹏程，打了总条子16万元，”这与原告提交的收据中载明的内容及其陈述并不相符，该160000元是否实际支付现无法查实，薛鹏程于同日向原告出具一份证明，载明：“因本人欠何明桦现金陆万元整由购买我房产天润园4-1-201住宅楼出让人冯宝贵丈夫景泰县公安局张永甲支付清还，从购买我楼房产42万元中扣除。”2014年9月18日，何明桦向张永甲出具了收到该60000元的收条。原告另诉称2013年9月13日第三人从原告处借款30000元（为枸杞款），借期一年，担保人系原告的丈夫张永甲，原告诉称第三人后来口头许诺该30000元亦用来顶做房款，第三人对此亦予以否认。第三人庭审中辩称冯宝贵所依据的材料系张永甲暴力高息索债所产生的，冯宝贵根本没有给付过购房款，对房产的占有系非法占有，第三人未提交证据对此予以佐证。原告已经于2014年9月17日起对涉案房屋进行装修并入住至今，现原告主张其是涉案房屋的所有权人，向白银市白银区人民法院提出执行异议，法院于2020年4月28日作出（2020）甘0402执异12号执行裁定书，以冯宝贵与薛鹏程之间的债权债务关系不明确，冯宝贵并未实际向薛鹏程支付房屋价款为由裁定驳回了冯宝贵的异议申请，原告遂提起诉讼。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”本案所涉的位于景泰县天润嘉园住宅楼4-1-201号房屋，2013年12月12日由被告以452184元出售给第三人，但截止现在该房屋仍然登记在被告甘肃新新地房地产公司名下，据被告与第三人就双方2013年12月12日签订的《商品房买卖合同》的约定及履行可以确定该房屋所有权人系第三人薛鹏程。现原告提出其与第三人薛鹏程在2014年9月12日签订《房屋转让合同》，约定第三人将涉案房屋以420000元出售给了原告，原告庭审中提交了部分证据拟证明其已经支付了250000元的房款，要求确认其为涉案房屋的所有权人，原告提交的收据、借条、证明、证人证言，均无法证实原告是否实际向第三人支付款项，第三人庭审中否认原告向其实际支付房款，原告诉称被告口头承诺用枸杞款30000元顶抵房款，被告已对此否认，原告对其已经支付全部购房款的主张并未提交有效的证据予以证实，故虽原告与第三人签订有《房屋转让合同》，但是双方均未提交证据证实合同已经履行，另原告提出以其已经将涉案房屋装修居住至今为由要求确认其对涉案房屋具有所有权的主张于法无据，故原告要求判决停止对景泰县一条山镇永泰路天润嘉园4幢1单元201室房屋的执行，并请求确认景泰县一条山镇永泰路天润嘉园4幢1单元201室房屋为原告所有的主张均证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款的规定，判决：驳回原告冯宝贵的全部诉讼请求。案件受理费6970元，由原告冯宝贵负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院对一审认定的事实予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：冯宝贵对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案争议的房产并未登记在被执行人薛鹏程名下，能否适用上述规定解决争议？本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议成立尚须达到上述条件，举轻以明重，买受人对未登记在被执行人名下的不动产提出的异议成立至少须达到上述条件。首先，争议房产并未登记在被执行人薛鹏程名下，薛鹏程与冯宝贵签订《房屋转让合同》出让争议房产构成无权处分；且双方在合同中载明该房屋之上还设立了抵押权，未经抵押权人同意达成的房屋买卖协议不具有合法性。其次，冯宝贵主张房屋价款在42万元的基础上优惠10%，该主张无证据证实，不能成立。故，且不论冯宝贵所主张的欠款抵扣、债务代偿、货款代偿等房款支付方式是否真实，即便真实，已付的款项并未达到双方合同约定的房产过户前应付至剩余10万元的要求，也未达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所要求的已支付全部价款或将剩余价款交付执行的条件。综上论述，虽然冯宝贵占有使用案涉房屋多年，期间也曾催促过薛鹏程办理过户手续，但其所享有的权利不足以排除其他权利人的执行诉求，其要求确认该房屋归其所有的诉讼请求亦不能成立。 综上所述，上诉人冯宝贵的诉讼请求和理由不能成立。一审认定事实清楚，处理妥当。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6970元，由上诉人冯宝贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  张霞明 审判员  高登云 审判员  王承林 二〇二〇年十二月十日 书记员  刘彦彤