江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3663号上诉人（原审被告暨反诉原告）：许桃，女，1975年8月22日生，汉族，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：温洪森，江西翠微律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小军，男，1973年2月2日生，汉族，住江西省赣州市宁都县，系上诉人许桃丈夫。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：赣州市国有资产投资集团有限公司，住所地江西省赣州市章贡区红旗大道**，统一社会信用代码：913607007788038918。法定代表人：罗迅，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈芯爱，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧良，江西南芳律师事务所律师。上诉人许桃因与被上诉人赣州市国有资产投资集团有限公司(以下简称“国投公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许桃上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第七项判决，改判被上诉人向上诉人支付赔偿金计2322853.27元【鉴定造价2656853.27元-334000元（2018年5月至12月未付租金）】；2.依法判决被上诉人向上诉人支付其单方面解除合同而应当承担的违约金52000元/月（租金）×3个月=156000元；3.以上合计2478853元（取整）；4.本案一审、二审案件受理费及鉴定费64000元由被上诉人承担。事实与理由：一、一审罔顾客观事实判决，请求二审依法予以改判。1.被上诉人以上诉人没有支付2018年5月至12月的租金而向法院提起诉讼。但是，上诉人之所以没有向被上诉人支付2018年5月至12月的租金（实际上于2018年7月和10月向被上诉人支付了82000元租金），是因为被上诉人向上诉人提供的标的物（第二层楼房）没有达到消防要求造成。被上诉人也承认了这个事实。一审却罔顾客观事实判决上诉人承担违约责任，是对上诉人的不公平、不公正。2.双方从2014年12月8日签订《房屋租赁合同》开始，上诉人并未违约，均是按时按额向被上诉人支付了租金，从来没有拖欠，双方合作一直友好。拖欠2018年5月至12月的部分租金，是因为被上诉人向上诉人提供的标的物（第二层楼房）没有达到消防要求，被消防部门责令停止装修工程的施工。2018年11月中旬，消防部门来检查第一层店面的装修，认为第一层达到了消防要求，可以试营业，为此，上诉人从2018年11月22日试营业开始，到2018年12月底这一个月零几天，虽然生意清淡，但是，仍然想尽办法向被上诉人支付了月租金52000元的一半，即第一层房屋月租金26000元，并在此后，月月按时交纳第一层房屋月租金26000元至今（2020年7月），从没拖欠，可见，上诉人守约，没有根本性违约，被上诉人也认可了上诉人向其交纳月租金26000元的事实。3.由于上诉人的“章贡区乐巢音乐汇会所”（以下简称“乐巢歌厅”）已经经营四年，设备已经陈旧、老化，生意惨淡，收入下降，为此，于2018年年初向被上诉人口头通报，申请对该歌厅进行重新装修，得到了被上诉人的同意和支持，被上诉人于2018年3月29日还向赣州市消防支队出具了一份《证明》，证明该房产的土地使用性质为划拨，出具证明的目的是便于上诉人向赣州市消防支队申请办理相关审批手续。上诉人于2018年5月8日开始装修，6月12日遭到赣州市章贡区公安消防大队（以下简称“章贡消防大队”）的查封,并收到该大队的《责令限期改正通知书》，其理由是，上诉人“未进行消防设计审核”。上诉人一边去章贡消防大队协调处理，一边催促被上诉人抓紧提供“三证”，但是，从6月12日遭到查封，到上诉人于11月8日向上诉人提供“证明”之前，被上诉人一直不作为、不积极协调有关部门，不积极与上诉人协商，直到上诉人催促多次后，被上诉人为上诉人提供了一份去赣州市规划建设局档案馆查“三证”的证明。但是，查询结果是，被上诉人没有办理“三证”。由于没有“三证”，上诉人无法办理审批手续，无法办理审批手续的结果是，上诉人的装修无法进行消防设计审核；虽然第二层已经装修到一半了，但是，被章贡消防大队以“二楼间距不符合规定”为由，明令不准动工装修，更不存在使用的问题，既然没有使用，无需交纳第二层房屋租金。4.“乐巢歌厅”于2018年6月12日遭到赣州市章贡区公安消防大队的查封后，上诉人向被上诉人发出了五份函件和申请书，除指出发生问题的原因是被上诉人造成的外，也向其要求减免租金和退回第二层房屋申请，被上诉人均没有答复，也没有提出反对意见，而上诉人每次主动与被上诉人协调，要求签订补充协议等，被上诉人也没有明确反对，上诉人认为被上诉人已经同意了我方的申请和要求，被上诉人在没有回复上诉人并协商的前提下，单方面提出解除合同的诉求，并要求上诉人支付其租金和没收上诉人的保证金等，被上诉人是严重的违约行为，也有违公平原则。为此，上诉人在本诉阶段向一审法院提起了反诉。5.上述事实充分证明，造成上诉人不能交纳二层房屋租金的责任在被上诉人，而且，不准装修是消防部门的决定，而不是上诉人能装修而不去装修的不作为行为；当第一层符合消防要求并同意上诉人试营业后，上诉人都按合同履行了交纳第一层房屋租金的义务，没有拖欠，由此也证实上诉人的诚信和守约。二、一审没有支持上诉人的反诉请求，但是，整个判决没有提出反诉无理的认定，一审故意回避，甚至连上诉人申请司法鉴定产生的鉴定费都没有作出判决，请求二审予以纠正并改判支持上诉人的反诉请求。1.一审时，我方提交了反诉证据，证明若被上诉人单方面解除合同，将造成上诉人经济损失1763364元，根据谁主张谁举证的原则，上诉人完成了举证责任，而被上诉人没有提交任何证据推翻上诉人的主张，在这个情况下，一审要求上诉人必须进行司法鉴定。如果按谁主张谁举证的原则，司法鉴定的举证责任应该由被上诉人承担，针对举证责任分配，上诉人无奈申请司法鉴定，上诉人在经济非常困难的情况下，通过刷信用卡的方式，分两次筹齐了64000元的鉴定费用。2.既然一审要求上诉人司法鉴定，就必须对司法鉴定的公平不公平、公正不公正、正确不正确、数额准不准进行判决，但是，整个判决书只字没有提。而被上诉人对赣州市东升工程造价咨询有限公司（以下简称“东升公司”）作出的赣东升基字（2020)第22号《赣州市章贡区乐巢音乐汇会所装修工程造价鉴定意见书》（以下简称“司法意见书”）没有提出异议，更没有提交证据推翻该份意见书，一审并未对该意见书作出判决。3.一审并未划分责任，并且确认双方的责任比例。4.被上诉人单方面解除合同的行为，显然造成了上诉人重大的经济损失。通过司法意见书可知，被上诉人的违约行为造成了上诉人2656853.27元的经济损失。上诉人从2018年5月8日开始装修，6月12日遭到章贡消防大队查封，再到2018年11月22日章贡消防大队允许上诉人的第一层试营业，这段时间，两层房屋均没有营业。三、上诉人请求依法判决被反诉人向反诉人支付其单方面解除合同而应当承担的违约金156000元具有事实依据和法律依据。双方2014年12月8日所签订的合同第七条第（三）款约定：甲乙双方在本合同正常履约期内，非国家政策和政府规划要求的情况下，一方向另一方提出终止合同，双方不能达成一致意见时，提出方需向对方支付相当于乙方需缴纳的叁个月租金额的违约金，合同方可终止。被上诉人2019年年初提起诉讼要求解除合同时，即非国家政策不允许，也不是政府规划要求的情况，被上诉人仅仅以上诉人没有交纳2018年5月至12月的租金就单方面要求解除合同，显然是被上诉人违约，要按合同约定向上诉人支付违约金156000元。在本案，上诉人一直是弱势方，主动权都在被上诉人的手上，被上诉人提供的房屋不合格，责任在被上诉人方，现在被上诉人反把责任推给上诉人，显然是最大的不公平；上诉人家庭困难，都靠这份生意维持家用，然而，一审判决的不公，让上诉人面临破产。四、一审明知疫情期间赣州市人民政府出台了对个体工商户承租国有资产的免租政策，但是，一审未适用该政策，损害了上诉人的根本利益，而且，也把这三个月应免缴租金的时间也计算到上诉人违约当中，显然错误。2020年2月7日，赣州市人民政府印发了《关于有效应对疫情稳定经济增长30条政策措施》，根据该措施第七条，减免企业租金之规定：“对承租经营性国有资产的个体工商户和非国有企业（含非国有控股企业）免收3个月房租。”根据这个措施，上诉人完全有资格享受这个免收3个月房租的惠民政策。一审判决对此只字未提，更没有支持上诉人在一审庭审时提出的免租3个月的请求，判决显然不公。五、一审作出判决所依据的法律条文，从内容上看应该有利于上诉人才是，但是，一审法庭恰恰作出错误判决，本应该判决被上诉人承担的责任，却强加到了上诉人的头上，更加显示一审法庭判决的不公平、不公正。双方约定上诉人承租房屋只能用于“经营文化娱乐项目”，但是，被上诉人提供的房屋由于“二楼间距不符合规定”，被章贡消防大队查封，也就是说，上诉人若要按合同约定“经营文化娱乐项目”，那么，被上诉人提供的房屋就必须符合安全间距。但是，被上诉人提供的二楼房屋不符合安全间距，那么上诉人就无法装修并使用，就不能“经营文化娱乐项目”，还不能另作他用。上述事实充分证明了被上诉人违约，没有向上诉人提供合格的、能够“经营文化娱乐项目”的房屋，所以，被上诉人违约在先。被上诉人怠于作为，甚至不作为，没有“遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，对上诉人发出的函告，不理会、不回复、不协助，而上诉人仍然每月的按时按额交纳第一层的租金，上诉人一直很守信用，诚实做人，诚实做事，没有交纳2018年5月至12月的部分租金是客观因素，不是上诉人的主观故意。六、被上诉人提供的第二层房屋被章贡消防大队以“二楼间距不符合规定”而查封后，上诉人根据《城市房屋租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租：(一）未依法取得房屋所有权证的；(六）不符合安全标准的；(八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。再根据《国有资产出租出借管理办法》第十二条行政单位国有资产有下列情形之一的，不得出租、出借：(一）已被依法查封、冻结的；(四）其他违反法律、行政法规规定的。以及第十四条在本办法颁布施行前，行政单位已出租、出借的资产，其合同、协议内容不符合法律规定的，要依法终止出租、出借合同、协议的履行（此办法于2014年6月1日颁发）。上诉人根据以上规定，多次找被上诉人要求解除第二层房屋的租赁，但是，被上诉人一直不表态，也不愿与上诉人签订补充协议书，由此可知，被上诉人已经知道自己出租的房屋违反了法律规定，还不收回并解除双方合同，那么，违约的就是被上诉人，一审认定上诉人违约既没有事实依据，更没有法律依据。请求二审支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人本诉的诉请。被上诉人国投公司答辩称：1.原审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持；2.上诉人要求支付赔偿金及承担违约责任无事实与法律依据，首先，上诉人未按合同约定支付房租，已经构成根本违约，依据房屋租赁合同约定，被上诉人有权单方终止合同并要求上诉人承担违约责任。其次，被上诉人具有涉案房屋合法的房产证，其完全具备符合法律的出租条件，上诉人租赁涉案房屋用于经营KTV系其个人行为，与被上诉人无关，且租赁合同第4条第二款约定，租赁期间发生的房屋消防等责任及费用应由上诉人自行承担，若上诉人要重新装修应事先取得被上诉人书面同意并向有关部门申报办理有关手续，上诉人在装修设计过程中并未经消防审核通报，擅自动工，故由此产生的责任损失应由上诉人自行承担。国投公司向一审法院起诉请求：1.判令解除国投公司与许桃签订的租赁合同，要求本诉被告许桃向本诉原告国投公司返还租赁资产，并支付欠缴租金共计464000元（租金暂算至2019年3月15日，实际要求计算至被告返还租赁资产之日止）；2.判令许桃向国投公司支付违约金46080元（从2018年6月计算至2019年2月，按逾期应缴租金月息2%计算，计算至租金还清之日止），且没收本诉被告许桃保证金160000元；3.本案诉讼费用由本诉被告承担。许桃向一审法院反诉请求：1.判令国投公司向许桃支付单方面解除合同造成的经济损失（装修款等）计1763364元；2.判令反诉被告国投公司向反诉原告许桃支付单方面解除合同而应当承担的违约金52000元/月（租金）×3个月=156000元；以上合计1919364元；3.本案本诉及反诉费用由反诉被告国投公司承担。一审法院认定事实：2014年12月8日，本诉原告（反诉被告）国投公司与本诉被告（反诉原告）许桃签订《房屋租赁合同》，合同约定：本诉原告国投公司将其位于赣州市章贡区房屋约1600平方米出租给本诉被告许桃；该房屋的租期为2014年12月24日至2024年12月23日止；第一承租年度月租金8万元，第二承租年度起以每年递增3%逐年递增；本诉被告许桃于本合同签订前一次性向本诉原告国投公司缴纳履约保证金16万元，承租期内履约保证金不得转为租金，承租期满本诉原告国投公司验收合格将履约保证金退还本诉被告许桃，履约保证金不计利息；本诉被告许桃先交租金后使用标的物，本诉被告许桃承租后必须在每月末20日前向国投公司指定账户一次性缴清下一个月的租金；租赁期间所发生的房屋及设施的维修（指非灾害性造成的房屋漏水漏雨等）、装饰、公共安全（含卫生、消防）等责任和费用由本诉被告许桃自行承担；本诉被告许桃如要重新装修或改变原有设施结构的，应事先取得本诉原告国投公司书面同意，并按规定向有关部门申报办理相关手续；租赁期满或合同终止，本诉被告许桃对房屋及设施（不动产不等）的装饰、修缮归本诉原告国投公司所有，本诉被告许桃不得就此向本诉原告国投公司提出任何经济补充或不经本诉原告国投公司同意予以拆除；本诉被告许桃不能按时交纳租金时，逾期十天以上，每日计加应缴租金额5%的滞纳金，逾期一个月以上，本诉原告国投公司单方终止本合同，收回承租资产，没收合同履约保证金。合同签订后，本诉被告许桃向本诉原告国投公司缴纳了履约保证金160000元，本诉原告国投公司依约将房屋交付给许桃使用，本诉被告许桃承租后用于经营章贡区乐巢音乐汇会所。2016年5月18日，本诉原告国投公司与本诉被告许桃签订《房屋租赁合同补充协议》，约定租金价格调整为2015年12月24日至2016年3月23日每月租金为80000元；2016年3月24日至2016年12月23日每月租金为70000元；以后每两年递增3%。2017年5月15日，国投公司与许桃又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定租金价格调整为2015年12月24日至2016年3月23日每月租金为80000元；2016年3月24日至2016年12月23日每月租金为70000元；2016年12月24日至2017年3月23日每月租金为72100元；从2017年3月24日至2024年12月23日每月租金为52000元，期间租金不递增；本协议签订后，租赁资产（包括楼顶及墙面渗漏、室内钢结构楼梯及平台加固等）的维修由本诉被告许桃负责，维修费用由本诉被告许桃承担；本协议签订后，任何情况下，本诉被告许桃不得再要求下调租金，本诉原告国投公司有权拒绝。2018年5月8日，本诉被告许桃对案涉房屋进行维修和装修。同年6月12日，本诉被告收到章贡区公安消防大队《责令限期改正通知书》，载明装修工程未进行消防设计审核，现场已动工，要求在2018年6月18日前改正。从2018年6月起，本诉被告许桃未向本诉原告国投公司交租金，且已经超过一个月。本诉被告许桃在2018年6月后向本诉原告国投公司缴纳租金共计446000元。本诉原告国投公司多次催收租金未果，遂起诉至法院。反诉原告许桃认为反诉被告国投公司不能提供“三证”造成其不能办证装修，致使其不能营业，造成巨大损失，且这种情况下，反诉被告要求解除合同违背合同约定，遂提起反诉。另查明：2019年7月4日，本诉被告（反诉原告）许桃申请对案涉房屋的装修费用进行司法鉴定。2020年3月17日，赣州东升工程造价咨询有限公司出具赣东升基字【2020】第22号《赣州市章贡区乐巢音乐汇会所装修工程工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：章贡区乐巢音乐会所装修工程造价为2656853.27元，其中已确认的工程项目1783578.6元，供庭审时参考的项目873274.67元。以上事实，有本诉原、被告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》（2份）、房产证，本诉被告提交的《章贡区公安消防大队责令限期整改通知书》、农业银行业务凭证、赣州银行回单、农商银行回单、赣州银行现金缴款单（5份），赣州东升工程造价咨询有限公司出具赣东升基字【2020】第22号《赣州市章贡区乐巢音乐会所装修工程工程造价鉴定意见书》以及本诉（反诉）原、被告当庭陈述等证据证实，足以认定。一审法院认为，本诉原告（反诉被告）国投公司与本诉被告（反诉原告）许桃签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》（2016年5月18日签订）、《房屋租赁合同补充协议》（2017年5月15日签订）均系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。根据《房屋租赁合同》第七条第（四）项约定，许桃向国投公司支付租金逾期一个月以上，国投公司可单方终止合同，收回承租资产，没收合同履约保证金；庭审中，本诉被告（反诉原告）许桃自认从2018年6月12日起至2018年11月22日止对案涉房屋一层、二层均未交租金，逾期交纳租金一个月以上；租金作为房屋租赁合同中主要履约事项，本诉被告许桃未按约定时间交纳租金一个月以上，构成根本违约，本诉原告国投公司要求解除租赁合同、收回承租资产及支付租金和违约金的诉请，一审法院予以支持。本诉被告许桃在2018年6月后向本诉原告国投公司缴纳租金共计446000元，该款可在其尚需支付房屋租金中予以抵扣。关于违约金计算的问题，根据原、被告双方的合同约定，逾期缴纳租金的，应按每日5%计收滞纳金，原告在诉讼请求中自愿下调违约金标准为按月息2%，该诉讼请求不违反法律规定，一审法院予以支持。本案租赁合同中约定的履约保证金，从性质上看应当属于合同法中规定的违约金，作为保证金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算，故一审法院对本诉原告国投公司要求没收履约保证金的诉讼请求不予支持。反诉原告许桃未按时足额交纳租金构成根本违约，其要求反诉被告国投公司承担解除合同违约金156000元的诉请，一审法院不予支持；反诉原告许桃因没有获取消防审核导致不能继续装修等所投入的资金损失属于其在经营中所遇到的正常的商业风险，该商业风险应由反诉原告许桃自行承担，因此，反诉原告许桃主张反诉被告国投公司向其支付经济损失（装修款等）1763364元的诉请，一审法院不予支持。判决：一、解除本诉原告（反诉被告）赣州市国有资产投资集团有限公司与本诉被告（反诉原告）许桃签订的《房屋租赁合同》（2014年12月8日签订）及《房屋租赁合同补充协议》（2016年5月18日签订）、《房屋租赁合同补充协议》（2017年5月15日签订）；二、本诉被告（反诉原告）许桃在判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）赣州市国有资产投资集团有限公司归还位于赣州市章贡区房屋；三、本诉被告（反诉原告）许桃在判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）赣州市国有资产投资集团有限公司支付自2018年6月起至本诉被告（反诉原告）许桃腾房之日止的房屋租金【按每月52000元标准计算，本诉被告（反诉原告）许桃在2018年6月后支付的租金446000元可从中抵扣】；四、本诉被告（反诉原告）许桃于判决生效之日起七日内向本诉原告（反诉被告）赣州市国有资产投资集团有限公司支付上述第三项逾期支付租金的违约金（从2018年6月起，按拖欠租金的总额为基数，按月利率2%计算）；五、本诉原告（反诉被告）赣州市国有资产投资集团有限公司返还本诉被告（反诉原告）许桃缴纳的履约保证金160000元，该款可以抵扣上述第三、四项给付款；六、驳回本诉原告（反诉被告）赣州市国有资产投资集团有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告（本诉被告）许桃的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10401元、反诉案件受理费11037元，合计21438元，由本诉被告（反诉原告）许桃负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人国投公司向本院提交《建设工程规划许可证》、《工程质量认定表》、赣州地区计划委员会文件《关于下达地区商业局职工住宿基建计划的通知》及现场照片1张。上诉人许桃经质证认为，对《建设工程规划许可证》的合法性、真实性、关联性无异议，但是该证据并不能证明标的物与西侧建筑之间的间距符合消防要求；对《工程质量认定表》、《关于下达地区商业局职工住宿基建计划的通知》的合法性没有异议，对真实性、关联性有异议，上述两份证据不能证实标的物和西侧建筑之间的间距符合消防要求；对现场照片的真实性、合法性、关联性无异议，该照片证明标的物和西侧建筑之间的间距不足3米，不能满足防火间距的要求。本院二审期间，上诉人许桃向本院申请要求前往相关消防部门调查对案涉房屋的查封具体原因、依据和理由以及限期整改期间、查封期间，本院向赣州市章贡区消防大队出具了调查函，章贡区消防救援大队向本院出具了《关于红旗大道48号乐巢音乐汇会所消防审批有关情况的复函》、《关于红旗大道48号乐巢音乐汇会所消防安全有关情况的复函》[章消函（2020）20号、25号]。上诉人许桃经质证认为：1.对第一份复函的三性无异议，这份复函充分证明了被上诉人提供的房产不合格，防火间距不符合消防要求，是造成上诉人经营的乐巢歌厅被章贡消防大队查封的根本原因；而上诉人没有按规定报批，只是程序问题，不是违约的根本原因，当上诉人补报了报备申请后，消防大队也作出了决定，认为第一层达到了消防要求，允许上诉人试营业，而第二层未达到要求不允许继续装修和试营业，进一步证实上诉人装修房屋报备或不报备都不是本案租赁纠纷的根本原因，当前，上诉人第一层一直在营业，可见违约的是被上诉人，而不是上诉人；2.第二份复函的三性均无异议，由此证实标的物和西侧建筑之间的间距不足3米，不能满足防火间距的要求，由此不能通过消防设计审查，由此存在的问题，被上诉人无法整改，过错责任由被上诉人承担，被上诉人应承担第二层不能经营的全部赔偿责任。被上诉人国投公司经质证后认为：1.对第一份复函三性无异议，该复函恰恰证明上诉人系在装修消防设计未经消防部门审核的情况下，擅自进行施工，系上诉人责任。另外，该案涉房屋已经取得不动产权证明，根据城市管理法第60条、61条规定可知该案涉房屋完全符合法定出租条件，不存在上诉人陈述证件不齐全的情形，故由上诉人擅自施工导致的相关责任应由上诉人自行承担；2.对第二份复函三性无异议，该复函进一步证明会所限期整改时间为2018年6月12日至2018年10月。本院经审查认为，《建设工程规划许可证》、《工程质量认定表》、《关于下达地区商业局职工住宿基建计划的通知》、现场照片1张以及赣州市章贡区消防救援大队出具的《关于红旗大道48号乐巢音乐汇会所消防审批有关情况的复函》、《关于红旗大道48号乐巢音乐汇会所消防安全有关情况的复函》[章消函（2020）20号、25号]客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。二审经审理查明：一审期间，赣州东升工程造价咨询有限公司出具赣东升基字【2020】第22号《赣州市章贡区乐巢音乐汇会所装修工程工程造价鉴定意见书》，其中“供庭审参考项的工程项目”鉴定意见包括：2015年5月土建、钢结构工程造价为298988.85元。被上诉人国投公司于二审期间向本院提供案涉房屋《建设工程规划许可证》、《工程质量认定表》、《关于下达地区商业局职工住宿基建计划的通知》。2020年9月30日，赣州市章贡区消防救援大队出具的《关于红旗大道48号乐巢音乐汇会所消防审批有关情况的复函》［章消函（2020）20号］内容如下：“乐巢音乐汇会所（原名：赣州迪派娱乐有限公司）位于赣州市章贡区，建筑面积约1600平方米，法定代表人为刘小军，经营性质为歌舞娱乐场所。2018年6月份，乐巢音乐汇会所正进行重新装修，未履行消防设计审核申报程序，装修工程未经消防设计审核擅自施工，违反了《中华人民共和国消防法》以及《建设工程消防监督管理规定》有关规定，根据当时市、区消防审批权限划分，该场所装修工程属于赣州市消防救援支队审批权限范围，大队立即督促乐巢音乐汇会所依法向赣州市消防救援支队进行消防设计审核项目的申报。由于乐巢音乐汇会所所在建筑与周围建筑防火间距不足，无法满足《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）第5.2.2条规定，因此，乐巢音乐汇会所装修工程消防设计在总平面布局上未能达到消防技术规范要求。”（以下简称“20号复函”）2020年10月28日，赣州市章贡区消防救援大队出具的《关于红旗大道48号乐巢音乐汇会所消防安全有关情况的复函》[章消函（2020）25号]内容如下：“一、关于红旗大道48号建筑防火间距的具体情况：赣州市章贡区红旗大道48号建筑与西侧建筑（赣龙大酒店，红旗大道50-1号）之间距离最窄处不足3米，不能满足《建筑设计防火规范》（GB50016-2014,2018年版）第5.2.2条防火间距要求。二、关于防火间距不足的整改措施：《建筑设计防火规范》（GB50016-2014)第5.2.2条“注”已明确了可以减少或不限防火间距的不同情形，是否能解决防火间距不足的问题应根据两栋建筑整体使用情况进行确认。三、关于防火间距与消防审批的关系：因《中华人民共和国消防法》修正，建设工程消防设计审查验收职责已于2019年4月23起划归住建部门，该场所改建工程消防审批事项需向住建部门了解。根据《建设工程消防设计审查规则》(GA1290-2016)(原公安消防机构执行标准）,所在建筑的总平面布局是建设工程消防设计审查的检查内容，在建筑防火间距不符合消防技术规范要求的情况下，无法通过消防设计审查。四、关于消防监督检查情况：2018年6月12日，我大队对章贡区乐巢音乐汇会所进行消防监督检查时，发现该场所正在重新装修，装修工程未经消防设计审核擅自施工，立即责令其停止施工并送达《责令限期整改通知书》，限期于2018年6月18日前改正，因所在建筑防火间距问题，章贡区乐巢音乐汇会所一直未能整改此问题。2018年10月份，章贡区乐巢音乐汇会所承诺不再对第二层进行装修施工，并将第一层已施工区域恢复为2008年取得《消防安全检查意见书》时的消防安全现状从事经营。因此，大队同意其恢复经营。”（以下简称“25号复函”）本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：一、案涉违约责任如何认定；二、案涉欠付租金、违约金、履约保证金如何认定；三、案涉装修损失如何认定；四、案涉鉴定费用、诉讼费用负担问题。一、关于案涉违约责任如何认定的问题。二审期间，赣州市章贡区消防救援大队出具的25号复函载明“赣州市章贡区红旗大道48号建筑与西侧建筑（赣龙大酒店，红旗大道50-1号）之间距离最窄处不足3米，不能满足《建筑设计防火规范》防火间距要求”“所在建筑的总平面布局是建设工程消防设计审查的检查内容，在建筑防火间距不符合消防技术规范要求的情况下，无法通过消防设计审查”，足以证实被上诉人国投公司用于出租的案涉房屋所在建筑与西侧建筑的间距不能满足《建筑设计防火规范》防火间距要求，且建筑防火间距不符合规范系导致案涉房屋无法通过消防设计审查的原因，故被上诉人国投公司应承担相应的违约责任。而被上诉人国投公司主张上诉人许桃未按合同约定支付租金，但案涉房屋因上述消防问题被要求整改，第二层至今不能使用，第一层自2018年10月恢复为“2008年取得《消防安全检查意见书》时的消防安全现状”，消防部门才同意其恢复经营，之后上诉人许桃一直在缴纳第一层的租金26000元直至被上诉人国投公司起诉前，故被上诉人国投公司主张上诉人许桃应承担未按约定交付租金的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。二、关于案涉欠付租金、违约金、履约保证金如何认定的问题。首先，关于案涉欠付租金的问题。如前所述，因被上诉人国投公司用于出租的案涉房屋所在建筑与西侧建筑的间距不能满足《建筑设计防火规范》防火间距要求，且建筑防火间距不符合规范系导致案涉房屋无法通过消防设计审查的原因，案涉房屋于2018年6月因上述消防问题被要求整改，第二层至今不能使用，第一层自2018年10月恢复为“2008年取得《消防安全检查意见书》时的消防安全现状”，消防部门才同意其恢复经营，故案涉房屋第二层的租金自2018年6月后不再予以计算，第一层的租金自2018年10月开始按照每月26000元予以计算，并且参照赣州市人民政府印发《关于应对疫情影响促进商贸消费市场复苏的若干措施》第七条规定“对承租经营性国有资产的个体工商户和非国有企业（含非国有控股企业）免收3个月房租”，案涉房屋应减免疫情期间三个月的房租78000元（26000元×3个月），结合上诉人许桃在2018年6月后向被上诉人国投公司缴纳租金446000元，因此上诉人许桃应按照每月26000元标准向被上诉人国投公司支付自2018年10月起至其腾房之日止的房屋租金、占有使用费（合同解除后则为占有使用费），并且许桃业已支付的租金446000元和疫情期间减免租金78000元应予核减。其次，关于案涉违约金、履约保证金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，本案中系被上诉人国投公司作为出租人请求解除合同，经二审询问，上诉人许桃表示同意解除合同，故原审判决解除案涉合同以及交付房屋应予维持。如前所述，因被上诉人国投公司用于出租的案涉房屋存在上述消防问题，被上诉人国投公司诉请解除合同，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任第（三）项约定“提出终止合同方需向对方支付相当于乙方需缴交的三个月租金额的违约金”，故本院认定被上诉人国投公司应向上诉人许桃支付违约金78000元（26000元×3个月）。另外，被上诉人国投公司主张履约保证金应予没收，缺乏依据，本院不予支持。被上诉人国投公司应向上诉人许桃返还履约保证金160000元。三、关于案涉装修损失如何认定的问题。首先，关于2018年5月重新装修的损失问题。二审期间，赣州市章贡区消防救援大队出具的25号复函载明“2018年6月12日，我大队对章贡区乐巢音乐汇会所进行消防监督检查时，发现该场所正在重新装修，装修工程未经消防设计审核擅自施工，立即责令其停止施工并送达《责令限期整改通知书》，限期于2018年6月18日前改正，因所在建筑防火间距问题，章贡区乐巢音乐汇会所一直未能整改此问题”，足以证实上诉人许桃进行重新装修工程未先经过消防设计审核擅自施工造成损失，故上诉人许桃主张被上诉人国投公司应向其赔偿2018年5月重新装修相关损失，缺乏依据，本院不予支持。其次，关于2018年5月之前装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，如前所述，被上诉人国投公司就解除合同应承担相应的违约责任；本案租赁合同期限自2014年12月24日至2024年12月23日，一审期间，赣州东升工程造价咨询有限公司出具《赣州市章贡区乐巢音乐汇会所装修工程工程造价鉴定意见书》，其中鉴定意见包括：2015年5月土建、钢结构工程造价为298988.85元；2015年5月装修至2018年6月重新装修，期间长达三年，上诉人许桃一直正常经营，被上诉人国投公司并未提出异议，应视为被上诉人国投公司同意其2015年5月装修。而2015年5月至2024年12月合计115个月，本案系判决解除合同，剩余租赁期为48个月，剩余租期装饰装修残值损失为124795元（298988.85元÷115个月×48个月），因此被上诉人国投公司应向上诉人许桃赔偿装修损失124795元。四、关于案涉鉴定费用、诉讼费用负担问题。根据《诉讼费交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”如前所述，被上诉人国投公司就解除合同应承担相应的违约责任，但上诉人许桃提出的诉讼请求标的较高，本院依据案件的具体情况，酌定一、二审案件受理费和鉴定费由被上诉人国投公司、上诉人许桃分别承担60%、40%。综上所述，上诉人许桃的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实部分不清，导致适用法律亦存在部分错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3074号民事判决第一、二项；二、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3074号民事判决第四、六、七项；三、变更江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3074号民事判决第三项为“上诉人许桃应于本判决生效之日起十日内按照每月26000元标准向被上诉人赣州市国有资产投资集团有限公司支付自2018年10月起至其腾房之日止的房屋租金、占有使用费（许桃业已支付的租金446000元和疫情期间减免租金78000元应予核减）”；四、变更江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3074号民事判决第五项为“被上诉人赣州市国有资产投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人许桃返还其缴纳的履约保证金160000元”；五、被上诉人赣州市国有资产投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人许桃支付违约金78000元；六、被上诉人赣州市国有资产投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人许桃赔偿装修损失124795元；七、驳回上诉人许桃的其他反诉请求；八、驳回被上诉人赣州市国有资产投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10401元（被上诉人国投公司预交），一审反诉案件受理费11037元（上诉人许桃预交）；二审案件受理费26631元（上诉人许桃预交）；鉴定费用64000元（上诉人许桃预交）；合计112069元，由上诉人许桃负担44828元，由被上诉人赣州市国有资产投资集团有限公司负担67241元。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月十四日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜