湖南省长沙市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘01民申503号再审申请人（上诉人、一审原告）：蒋卫东，男，1972年8月29日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：彭定群，湖南言顺律师事务所律师。再审被上诉人（被上诉人、一审被告）：曾跃明，男，1966年6月3日出生，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：郝炜宏、邱宋媚，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。再审申请人蒋卫东与被申请人曾跃明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称一审法院）于2019年5月7日作出（2019）湘0105民初2850号民事判决，蒋卫东不服该判决，上诉至本院。本院于2019年9月16日作出（2019）湘01民终7090号民事判决。蒋卫东不服该判决，向本院申请再审，本院受理后依法另行组成合议庭对本案进行了再审审查，现已审查终结。申请人蒋卫东申请再审称：一、本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项的规定，原判决认定的基本事实错误。两份《补充协议》不是对租金的变更，而是对管理费的变更，一审、二审均认定为租金变更，是事实认定错误。二、本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（十一）项的规定，原判决违反法定程序，在法庭辩论终结前不允许申请人变更诉讼请求，判决遗漏诉讼请求。蒋卫东在一审中当庭提出变更诉讼请求，一审法庭当庭表示同意变更，但在提交变更申请书期间，一审法院即宣判判决。故一审法院违反法定程序，导致一、二审遗漏诉讼请求。三、本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项的规定，原判决适用法律错误，房屋抵押后签订的《租金预付合同》对申请人不产生法律效力。案涉房屋抵押在先，房屋抵押后，抵押人与承租人签署的有关租赁物的任何协议均应对受让人无法律约束力。《租金预付合同》对《租赁协议》内容进行了重大变更，将80万元借款抵扣租金，还直接免除了被申请人四年的租金，大幅度降低租金不符合当时的市场行情。（2014）开民一初字第02943号民事调解书系2016年出具，在《租金预付合同》签订之后，但调解书中未提及《租金预付合同》，该调解书是对支付租金的补充约定，如果在此之前双方签订了《租金预付合同》，不可能在调解书中不提及。调解书第三条载明“从签订本调解协议之日起，之后每年租金仍由原告按照原合同向被告交纳”，由此，双方在此之前根据就没有签订《租金预付合同》，所以很可能是为本案准备的一个虚假合同。《租金预付合同》作为债权影响了抵押权，也会影响到新的所有权人。案涉房屋拍卖时，长沙先飞实业有限公司（简称先飞公司）和曾跃明未向竞买人出示《租金预付合同》，也未告知免除了曾跃明四年的房屋租金，受让人对此不知情。故《租金预付合同》是不合理、不合法的，拍卖公告中的相关内容与实际情况不符，法院不应肯定其效力。综上，一、二审判决适用法律错误，请求再审改判。被申请人曾跃明辩称，一、案涉207房屋，双方已就提前交还房屋达成一致协议，房屋也已提前交还给蒋卫东，双方之间不存在任何争议。二、本案不存在约定解除和法定解除案涉租赁合同等情形，租赁期间，曾跃明无任何违约行为，蒋卫东不享有单方解除涉案房屋租赁关系的权利，除开福区丽臣路186号207房屋外，案涉的其他房屋租赁关系至今并未解除，也不应被解除。1.曾跃明已足额支付其应付租金，不存在欠付租金的情形。2.曾跃明在参与竞拍目标房屋之前，对于目标房屋为带租赁拍卖且已预付至2020年10月18日的租金之事实是明知且认可的。一审法院开庭时，承办法官和当事人提交的证据均可以证实，在竞拍目标房屋前，蒋卫东已知房屋为带租赁拍卖。3.曾跃明在先飞公司（2014）开民一初字第02943号民事调解书约定了其对案涉房屋享有整体出租或分租、转租的权利，故在租赁期间无论曾跃明是否存在上述情形均不属于违约行为。案涉《租赁协议》均为约定解除权，故根据合同法规定，蒋卫东也不享有约定解除权。因此，无论是否经过约定或法定的异议期限，案涉房屋的租赁关系均不能解除。三、关于管理费。1.蒋卫东于2018年成为新房东后，并未为曾跃明提供过任何管理服务，蒋卫东也未提交任何证据证明其提供过相关管理工作，双方之间并不存在与管理相关的服务合同关系，因此，蒋卫东主张管理费缺乏事实和法律依据。2.管理费实际上就是租金，曾跃明已经将2020年10月18日之前的全部租金支付完毕，不存在欠付管理费之说。（1）当时基于避税，将租金分为租金和管理费两部分。租金是租赁协议中的租金和补充协议中的管理费。（2）《预付租金合同》以及相关收条等证据印证了曾跃明已支付了案涉租赁房屋的全部租金，200多万元租金涵盖了管理费。四、蒋卫东在一审法院并未提出明确的变更诉讼请求，其未在答辩期内提出，原判决未遗漏诉讼请求。即使提出管理费的诉讼请求，也不属于本案审理范围，本案是租赁合同纠纷，不应审理管理费的争议。五、蒋卫东并非抵押权人，其无权提出抵押权相关抗辩。租赁关系发生在前，抵押权成立在后，案涉租赁关系不受抵押权的影响，《预付租金合同》对蒋卫东发生法律效力。目标房屋已经拍卖完毕，招商已经实现了抵押权，《预付租金合同》并未损害招商银行的合法权益。有证据证实《预付租金合同》并非虚假合同。六、根据《租赁协议》第十五条，曾跃明保留向蒋卫东主张支付20万元违约金的权利。综上，再审申请人申请理由不能成立，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求贵院依法驳回申请人再审请求。本院再审审查查明：2020年8月12日，蒋卫东（甲方）与曾跃明（乙方）签订《提前交还房屋协议书》，约定，经过甲、乙双方友好协商，乙方现将开福区丽臣路186号207室房屋提前交还给甲方。根据乙方在2006年与该房屋原权利人长沙先飞实业有限公司签订的租赁合同，该房屋租赁期为2006年8月18日至2021年8月17日，并且乙方已经将房屋租金预付至2020年10月18日。经过协商现乙方将上述房屋提前交还甲方，甲、乙双方根据合同法相关法律法规的规定，就交还房屋等相关事宜约定如下：一、乙方于2020年8月12日向甲方交还房屋开福区丽臣路186号207室，房屋产权证号：湘（2018）长沙市不动产权第00363**，房屋建筑面积848.18平方米，其中专有建筑面积684.25平方米，分摊建筑面积163.93平方米。二、乙方负责处理与其实际承租人等其他第三方的关系，在交还房屋之前该房屋所产生的所有相关问题与纠纷由乙方负责，与甲方无关。三、双方提前终止该房屋的租赁关系，双方签订此协议后该房屋之前的租赁关系失效，在接收之后乙方不得再使用该房屋，甲方也不得以其他理由凭此房屋向乙方收取任何费用。四、甲、乙双方关于此房屋接收之前的租金以及其他相关费用已经达成一致，双方不得在协议签订之后就该房屋索取任何费用。五、交还房屋之前的水电等费用由乙方负责，乙方交还房屋时与甲方核对水电费等相关费用，甲方自行核实其他接收标准。双方在该合同上签字视为房屋接收流程完成，在此之后该房屋所产生的其他一切费用由甲方负责，与乙方无关。六、乙方在交还房屋当日将所有钥匙交付甲方。七、在接收完成之后，乙方未搬离、清空的房屋内设施、物品视为遗弃物，甲方有权自由处置，处置所得费用归甲方所有。八、双方诚信履行，由于违反协议约定给对方造成损失的，违约方依法向遭受损失的一方给予赔偿。九、双方签字、盖章之后视为交接完毕，就交接事宜互不承担责任。十、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决。协议自签字按指印之日起生效。本院认为，本案的争议焦点是：一、申请人蒋卫东主张的管理费是否成立；二、一审法院是否遗漏诉讼请求；三、《租金预付合同》是否对申请人发生法律效力。关于焦点一。先飞公司与曾跃明签订的《租赁协议》约定了租金标准，未提及管理费，《补充条款》约定“每租年支付管理费的时期调整”，未提及租金。经曾跃明解释，管理费实际也是租金，实际租金=《租赁协议》的租金+《补充协议》的管理费，合同签订方对合同具有解释权，上述解释符合合同的内容，而且实际履行亦与上述解释相符合，故应认定曾跃明的解释内容。合同签订时，蒋卫东并非合同相对方，在2018年成为新房东后，其按照本人的理解解释合同条款不符合上述合同的具体约定，亦不符合合同的实际履行。因此，申请人蒋卫东的该再审理由不成立。关于焦点二。经查，一审开庭笔录记载蒋卫东诉讼代理人主张“因被告在庭前向我方送达了新的证据，证据内容对诉求二的租金数额有相应增加，具体数额我方申请以庭后提交的书面计算表为准”。笔录中无准许其提交增加租金数额诉讼请求的记载，案卷内亦无变更诉讼请求的诉请，也无书面租金计算表。因蒋卫东在竞拍前已知晓租赁事实，且曾跃明已将租金支付至2020年10月18日，其租金诉请应当予以驳回，故其诉请的租金数额变化对案件处理无影响，且考虑到期未提交书面的申请，一审法院亦未明确准许其变更，申请人蒋卫东主张一审遗漏其诉讼请求的理由不成立。关于焦点三。《租金预付合同》虽形成于抵押权设立之后，但该合同是《租赁协议》和《补充协议》关于租金支付的特别约定，而且事实证明抵押权的实现与该合同无直接关联，抵押权人对此并未提出异议。至于是否写入（2014）开民一初字第02943号调解书是根据当事人举证，由调解法院决定，不能据此认定为虚假合同。另，芙蓉区人民法院拍卖该房屋时，在拍卖公告明确写明执行的房屋具有租赁，而且租金支付至2020年10月18日。此外，结合申请人与被申请人2020年8月12日签订的《提前交还房屋协议书》已约定将207室提前归还蒋卫东的事实。申请人蒋卫东主张《预付租金合同》对其不产生法律效力，并主张一、二审判决适用法律错误的再审理由不成立。综上所述，本院认为，申请人蒋卫东主张的再审事由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回申请人蒋卫东的再审申请。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  程 婧二〇二〇年十二月八日书记员  龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。