云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3823号上诉人（原审原告）：黄文超，男，汉族，1985年11月12日出生，住广州市增城区。委托诉讼代理人：孙培源，云南势能律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王研，云南势能律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南东聚南疆汽配有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区小板桥昆洛路**。法定代表人：何丽琼，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）：云南南疆物流有限公司，住，住所地：云南省昆明市关上关通路**/div>法定代表人：杨仕平，系该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭国雄，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李夏甜甜，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。上诉人黄文超因与被上诉人云南东聚南疆汽配有限公司（以下简称“南疆汽配公司”）、云南南疆物流有限公司（以下简称“南疆物流公司”）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初5315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人黄文超上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判被上诉人南疆汽配公司、南疆物流公司向上诉人返还剩余租期租金886776.27元（总租期3287天，至2017年6月20日共实际使用1451天，剩余租期1836天）、租赁押金30000元；二、撤销一审判决第三项，改判被上诉人南疆汽配公司、南疆物流公司共同赔偿固定比例违约金476280元及按经济损失计算的违约责任金631646.16元（违约责任金包括如下原告经济损失：（1）按剩余租期比例计算的贷款利息损失143035元；（2）按剩余租期比例计算的装修及固定资产投入损失488611.16元）；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其事实和理由为：1.二被上诉人均应承担向上诉人返还剩余租期租金、押金及违约责任。两被上诉人高度关联、人格混同。最高院判决、云南省高院判决以及一审判决均确认南疆物流公司为本案租赁商铺的实际出租经营方，南疆汽配公司仅是名义出租人。同时，根据云南省高院判决认定，南疆物流公司还是本案租赁商铺所在市场的实际控制方。市场实际出租、控制方与名义出租方联合出具的承诺和保证，属于与本案租赁合同关系密切，合法有效的承诺及保证，应当受法律约束，承租人因该承诺及保证所获得的信赖利益应当受到法律保护，共同出具承诺及保证的二被上诉人，应对违反承诺及保证承担连带的违约责任。一审认定南疆物流公司不承担责任的理由，即“我司郑重承诺”不能明确指向南疆物流公司的认定及相关事实推理与本案证据事实矛盾，属于事实认定错误、推理错误。二被上诉人联合发出的两份通知是有具体原因背景的，根据两份通知发出的具体原因背景，也可以确认二被上诉人具有保证租金返还义务的真实意思表示，构成债的加入。一审判决忽略了二被上诉人提供证据显示的关键事实，忽略了南疆物流公司在一审以及案外诉讼确认的重要事实及南疆物流公司的自认，导致判决不公，且有违最高院判决所进行的法益考量。2.一审关于违约情形有关键事实遗漏，对违约方的违约事实、违约责任认定错误，适用法律错误。本案一审遗漏诉争《租房合同书》中的关键违约情形约定事实。本案中上诉人与南疆汽配公司的租赁关系不能继续履行，原因系二被上诉人均丧失了市场经营项目主体资格，不再有权继续出租。二被上诉人均于2017年6月20日丧失了市场经营项目主体资格，二被上诉人联合发出的两份通知中有明确的共同书面承诺及保证内容，且二被上诉人至今未退还租金、押金、保证金，并有云南省高院判决（435号）案件中南疆物流公司自认其是本案租赁商铺租金收益的实际权益享有者及义务承担者的事实进行辅助证明，依法应认定2017年6月20日二被上诉人构成违约，依法应承担违约责任。仅从二被上诉人存在占用资金的事实，至今未返还，也给上诉人造成了损失，仅按照每年24%的资金占用损失计算，也有不少数额的损失实际发生，一审法院忽略此项损失，显失公平。3.一审在举证责任分配、违约金认定、损失认定上存在错误。4.本案审理不仅应当考虑案内法益，还应当考量案外法益。被上诉人南疆汽配公司、南疆物流公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定以下案件事实：2006年8月24日，案外人中国人民解放军61538部队（以下简称61538部队）向南疆物流公司发出《中标通知书》，确定南疆物流公司为小板桥营院（昆洛路709号）部分土地租赁项目的中标单位。2007年4月6日，61538部队与南疆物流公司签订《军队房地产租赁合同》（［2007］Ｂ房租合字第001号），约定：甲方（61538部队）将坐落于昆明市小板桥镇，面积为110亩的土地出租给乙方（南疆物流公司），租赁用途为批发市场，租赁期限自2007年5月1日起至2012年4月30日止。同日，双方签订《军队房地产租赁补充合同》（［2007］Ｂ房租合字第001号附1号），约定租赁期限定为20年，从2007年9月15日起至2027年9月15日止。2007年7月10日，双方签订《军队房地产租赁补充合同》（［2007］Ｂ房租合字第001号附2号），约定：乙方承租的总面积为77782.6平方米，合116.67亩。2011年6月8日，61538部队与南疆物流公司（以自然人“杨政”名义）签订《军队房地产租赁合同》（［2011］Ｂ第0001号），约定：甲方（61538部队）将位于昆明官渡区，面积约18.3亩的场地出租给乙方（南疆物流公司）使用。租赁用途为副食品批发市场。租赁期限自2011年9月15日起至2016年9月14日。2011年6月15日，61538部队与南疆物流公司（以自然人“杨政”名义）签订《军队房地产租赁补充合同》（［2011］Ｂ第0001号附1号），约定：租赁期为16年零3个月，从2011年6月15日起至2017年9月15日止。上述合同签订后，61538部队将土地交付使用。南疆物流公司在其租赁的土地上建设“云南南疆副食品批发市场”用于出租经营，后以“云南东聚南疆汽配有限公司”（东聚南疆汽车服务广场）的名义进行经营。2013年9月28日，原告（乙方）与南疆汽配公司（东聚南疆汽车服务广场、甲方）签订《租房合同书》，约定甲方将位于东聚南疆汽车服务广场21栋Ａ1-Ａ3号铺面3间共计245平方米出租给乙方。租赁期为9年，享受免租期12个月，装修期2个月，实际使用自2013年4月29日至2023年6月28日止，自2013年7月1日至2023年8月31日止，租赁物的用途仅限于汽车装饰、汽车用品。租金为每月60元／平方米，乙方在本合同约定的租赁期间应当向甲方交纳的租金总额计1587600元。乙方应于合同签订当日一次性交清租赁押金30000元，乙方在退租时，与甲方结清所有款项及办理完毕相关交接手续后，退还全额押金。乙方应于合同签订当日向甲方一次性交清全部租金30%作为租金首付款，计477600元，余下租金1110000元乙方在合同签订之日起5日内向甲方提供办理个人商铺租金贷款手续并配合银行方履行相关手续的办理；乙方选择个人商铺租金贷款支付甲方租金及押金时，如在将来的支付过程中，因乙方原因不能偿还贷款本息，而造成甲方损失的相关损失由乙方承担。甲方承诺，除不可抗力及政府重大区域规划等因素，二十年内市场经营项目主体不变，违反此条，甲方愿意承担相应责任及赔偿；若因政府重大区域规划的原因导致出租房屋毁损、灭失或拆迁，甲方负责退还乙方未到期剩下的房屋租金；如果因政府或部队的政策或重大区域调整而带来的拆迁，政府给的搬家费及装修赔偿、经营损失补偿等费用，应当由乙方享有。在不影响租赁物主体结构及其他租户正常使用的前提下，经甲方书面同意，乙方可以对租赁物进行装修，装修工程及工程质量由乙方自行负责，与装修有关的一切费用及责任均由乙方承担；对乙方的装修投入，在非甲方原因导致损失的情况下不作任何形式的补偿。甲方有擅自提前终止本合同等行为的，视为违约；在甲方或乙方出现违约情形时，守约方可以根据具体情况决定是否解除本合同。任何一方违约，违约方应向守约方支付本合同租金总额30%的违约金，如果造成对方经济损失的，应当承担相关责任的赔偿。2013年9月28日，原告向被告南疆汽配公司支付了房租477600元、押金30000元。2014年10月23日，原告与上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行（以下简称银行）签订《个人借款合同》，约定，原告向银行贷款1110000元用于支付被告南疆汽配公司商铺租金，贷款期限为3年，自2014年10月23日至2017年10月23日，年利率为7.69%，担保人为被告南疆汽配公司。当日，银行发放了贷款，原告自认贷款已由其还清。2017年5月27日，南疆汽配公司、南疆物流公司向市场内全体租户发出《关于依法积极配合昆明市官渡区人民法院执行局执行，完善市场商户铺面到期合同续签及租金支付，妥善处理部队公告等事项的通知》，主要内容为，待军委、军队和武警部队全面停止有偿服务领导小组的新政策、文件、规定及配套政策出台后，确实需要市场商户配合军队改革提前搬离市场的，我公司郑重向市场商户承诺，保证返还商户在租期中剩余的部分租金。2017年6月5日，61538部队向南疆物流公司发出《解除租赁合同的通知》，2017年6月7日，61538部队向杨政邮寄了《解除租赁合同的通知》。2017年6月8日，南疆物流公司向61538部队邮寄了《关于〈解除租赁合同的通知〉的回复》。2017年6月20日，61538部队向市场各租户发出《公告》，主要内容为，依据中央军委和相关会议精神，结合云南省全面停止有偿服务的实施步骤和时间节点等要求，我部东聚南疆汽车服务广场将于2018年6月30日前全面关停。我部就解除合同的相关事项向昆明市中级人民法院提起诉讼，全体商户不得与东聚南疆汽配服务广场及其他任何公司、个人签订有关新合同，原市场内商户合同到期后自行搬离。2017年6月23日，南疆汽配公司、南疆物流公司向市场内全体租户发出《再次告东聚南疆汽车服务广场全体租户书》，主要内容为，我司郑重声明：1、云南东聚南疆汽配服务广场的租户，只有在我公司签订《租房合同书》和开出的收款收据才是合法有效（任何单位和个人所收款项收据我司坚决不予认可）；2、待军队停止有偿服务的配套政策出台后，对已收取的租金（包括交法院或直接交公司）届时结算，多退少补，绝不拖欠。后61538部队向昆明市中级人民法院提起诉讼，请求解除与南疆物流公司签订的一系列合同，返还场地，并支付租金和违约金。南疆物流公司提起反诉，要求继续履行合同并赔偿损失。该案经两审，云南省高级人民法院于2018年6月28日作出（2018）云民终435号民事判决，认为南疆物流公司拖欠租金事实存在，61538部队发出解除合同的通知符合合同约定的解除条件，判决确认双方签订的一系列房地产租赁合同和补充合同解除，由南疆物流公司腾还租赁场地并支付欠付的租金和违约金。2018年9月5日，昆明市中级人民法院依据发生法律效力的（2018）云民终435号民事判决发出执行公告，2018年9月15日，涉案场地经强制执行移交61538部队。后南疆物流公司向云南省高级人民法院提起诉讼，请求61538部队赔偿投资损失，返还投标保证金、场地押金。该案经两审，最高人民法院经审理后作出（2018）最高法民终1182号民事判决，认为一审法院在综合考虑解除合同、合同的履行期限以及南疆物流公司具体投入、合同约定等因素，判决由61538部队补偿南疆物流公司1500万元并驳回其他诉讼请求并无不当，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据本案查明的事实，合同标的物已于2018年9月15日移交61538部队，原告与南疆汽配公司订立的合同已无继续履行的可能，且被告在庭审中亦表示同意解除合同，故一审法院对原告要求解除合同的诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告所举证据不能证实其在2017年6月20日已搬离租赁物或已将租赁物移交南疆汽配公司，故一审法院参照涉案场地移交的时间，确认原告使用或控制租赁物的截止时间为2018年9月14日，南疆汽配公司收取了9年的租金，故现应退还原告自2018年9月15日起的租金875717元〔（1587600元÷9年÷365天）×1812天〕。原告主张的押金符合合同约定，一审法院予以支持。本案原告主张的违约金包含两个部分，第一个部分为合同约定的合同租金总额30%的违约金。就该部分，一审法院认为，从2007年南疆物流公司与61538部队签订租赁合同和补充协议时起，具有建立长期租赁关系的合同预期，在合同履行过程中，南疆物流公司曾出现拖欠租金的违约行为，但双方之间仍然协商并通过南疆物流公司及时补交租金、支付滞纳金的方式继续履行合同。南疆物流公司与61538部队合同的解除并非南疆物流公司或者南疆汽配公司存在擅自提前终结合同等违反《租房合同书》相关约定的行为所致。原告与南疆汽配公司的合同不能继续履行，但不存在南疆汽配公司违约的情形，故一审法院对原告主张的这部分违约金不予支持。关于原告主张的第二部分违约金，一审法院认为，从本案诉争的合同内容看，本案并无证据表明被告南疆汽配公司对租赁物装修后出租，但《租房合同书》已经约定，“对乙方的装修投入，在非甲方原因导致损失的情况下不作任何形式的补偿”，导致合同解除的原因并非被告南疆汽配公司违约行为所致；同时原告所举证据并不能证实其主张的装修投入已实际产生、支出，而从原告提交的装修合同内容看，部分设备、设施可以搬走使用或变卖，原告使用租赁物的时间已经过半；此外，原告选择以贷款方式支付租金系其与被告南疆汽配公司自愿达成的合意，且贷款在原告与被告南疆汽配公司订立合同一年后才发放，贷款早已归还，原告主张利息损失缺乏事实及法律依据，故一审法院对原告主张的这部分违约金不予支持。关于南疆物流公司是否承担责任的问题，一审法院认为，从南疆汽配公司、南疆物流公司联合发出的两份通知的内容看，“我司郑重承诺”不能明确指向被告南疆物流公司，同时原告承租的租赁物系以南疆汽配公司名义对外经营，与原告订立合同的一方主体也是南疆汽配公司而非南疆物流公司，原告缴纳的相关费用亦是南疆汽配公司收取，而第二份通知“只有在我公司签订《租房合同书》和开出的收款收据才是合法有效（任何单位和个人所收款项收据我司坚决不予认可）”明确指向的是《租房合同书》的相对方被告南疆汽配公司，故原告要求南疆物流公司承担责任的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告黄文超与被告云南东聚南疆汽配有限公司于2013年9月28日签订的《租房合同书》；二、被告云南东聚南疆汽配有限公司于本判决生效之日起十五日内，退还原告黄文超租金875717元、押金30000元，合计905717元；三、驳回原告黄文超的其他诉讼请求。案件受理费19088元，由被告云南东聚南疆汽配有限公司承担12857元，原告黄文超承担6231元。二审中，上诉人向本院提交如下证据：1.云南谋艺商务有限公司出具的《关于本公司为“云南东聚南疆汽配有限公司”提供招商服务及相关情况的证明》及其附件，欲证明上诉人由云南谋艺商务有限公司招商引进，成为本案商铺租户；使用“云南东聚南疆汽车配件经贸有限公司”相关印章，应当认定为二被上诉人的共同行为，上述名称及相关印章已在二被上诉人其他多份交易的文件及收据中使用过，二被上诉人并未举证证明盖章之人为恶意的情形下，依法应维持一审认定“云南东聚南疆汽车配件经贸有限公司”的名称及相关印章收据的有效性的认定。证明两被上诉人共同招租、招商，人格混同。2.《通知》照片一份，欲证明两被上诉人都是收取商户租金的主体，是实际租金收益的共同利益方。经质证，被上诉人对证据1的三性及证明目的均不认可；对证据2的真实性、合法性认可，但不认可关联性及证明目的，认为该通知只是根据相关部门要求为稳定商户出的通知，并不构成债务加入。本院认为，上述证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.双方当事人签订的《租房合同书》解除后应当如何处理；2.南疆物流公司应否承担连带责任？本院认为，双方当事人对一审判决解除上诉人与南疆汽配公司于2013年9月28日签订的《租房合同书》均无异议，本院予以维持。针对争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人主张2017年6月20日南疆汽配公司就丧失了主体资格，租赁期限应当计算至2017年6月20日。经审查，云南省高级人民法院作出的（2018）云民终435号民事判决，判令中国人民解放军61538部队与南疆物流公司签订的（包含本案在内的）一系列租赁合同于2017年6月6日解除，并且南疆物流公司需要支付自2017年6月13日起至土地实际腾还之日止按照双方合同约定标准计算的土地占用费及逾期付款的违约金，故依据云南省高级人民法院（2018）云民终435号民事判决无法认定南疆汽配公司于2017年6月20日就丧失了主体资格。案涉场地于2018年9月15日经法院强制执行才移交给中国人民解放军61538部队，一审据此认定双方租赁期限截至2018年9月14日，从而判决南疆汽配公司退还上诉人自2018年9月15日起的租金875717元及押金30000元，并无不当，本院予以维持。对于上诉人主张的违约金，一审对此所作认定及处理正确，本院予以维持，在此不再赘述。针对争议焦点2，上诉人主张两被上诉人存在人格混同，且南疆物流公司在2017年5月27日和2017年6月23日的两份《通知》及其二审提交的2017年6月16日的《通知》上加盖印章的行为视为债的加入，故其应当承担连带责任。对此，本院认为，从上诉人在本案中提交的现有证据不足以证实两被上诉人人格混同已丧失独立人格，亦不足以证实南疆物流公司有加入南疆汽配公司与各租赁主体之间的债务当中的意思表示，故上诉人要求南疆物流公司承担连带责任的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19088元，由上诉人黄文超负担。本判决为终审判决。审判长 杨      艳审判员 朱欢审判员符圆圆二〇二〇年十二月三日法官助理仝倩华书记员陈俊宇