山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13837号 上诉人（原审被告）：刘顺山，男,1968年3月17日出生，汉族，户籍地胶州市，现住胶州市。 委托诉讼代理人：刘秀香，系刘顺山之妻。 被上诉人（原审原告）：青岛春祺物业管理有限公司，住所地胶州市中云街道办事处惠州路小区**楼**网点。 法定代表人：彭云涛，总经理。 委托诉讼代理人：李兆冲，公司员工。 上诉人刘顺山因与被上诉人青岛春祺物业管理有限公司（以下简称春祺公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初7490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 刘顺山上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人不承担物业费；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决无法律依据，一审判决书载有“原告接受胶州市阜安街道办事处茶庵社区居委会的委托，签订的《胶州市阜安茗苑小区前期物业管理服务合同》为有效合同，对业主具有约束力”无法律依据。根据国务院《物业管理条例》规定，仅有业主委员会有权利代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，茶庵居委会显然无权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。被上诉人作为一家专业的物业服务企业，其应当清楚知道谁可以代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，一审法院认为被上诉人与胶州市阜安街道办事处茶庵社区居委会签订的《胶州市阜安茗苑小区前期物业管理服务合同》对业主具有约束力，无法律依据。根据《物业法》及《青岛市物业管理条例》规定，只有普通住宅小区的建设单位也就是开发商可以通过法定程序与物业服务企业签订前期物业服务合同，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式公开选制具有相应资质的物业管理企业实施**物业管理，胶州市阜安街道办事处茶庵社区居委会既不具有签订该合同的主体资格，又未经过公开招投标的法定程序，其恰恰说明该合同是一份无效合同。根据《物业法》及《青岛市物业管理条例》规定“前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过二年。”《胶州市阜安茗苑小区前期物业管理服务合同》服务期限为2017年10月1日至2020年9月30日，超出了“最长不得超过二年”最起码超出部分应该认定无效。被上诉人提供的证据“公示”显示被上诉人是通过胶州市阜安街道办事处茶庵社区居委会所谓的“考察”招聘的，而非公开招标，也未公布同时接受考察的对象，公示时间是2017年10月1日，当日是国庆节。小区大门关闭与否直接影响业主的权益，对此怎能说与物业服务无关?对于部分不法业主扰乱小区秩序的行为，物业公司的不作为显而易见，这还只是物业公司不作为的冰山一角。小区的电梯消毒是在今年疫情情况下物业服务企业的义务。本案案由适用错误本案案由应该是“无因管理纠纷”一审法院对案由适用错误。无因管理是指未受他人委托，也无法律上的义务，为避免他人利益受损失而自愿为他人管理事务或提供服务的事实行为。上诉人与被上诉人之间的法律关系显然更适用无因管理。一审法院主观上认定了上诉人与被上诉人之间是物业服务合同纠纷，必然造成先入为主的认为物业服务合同有效。根据相关规定，无因管理成立后，管理人不得向木人要求支付报酬，但有权要求本人偿还管理人管理事务所支出的必要费用.主要表现为直接的支出费用。如果无因管理成立，其也可以弥补被上诉人所谓的费用支出，并不会给被上诉人造成损失。一审法院无视上诉人诉求，偏袒被上诉人。被上诉人在一审过程中已经举证说明了被上诉人所谓提供了的物业服务存在的严重问题，但一审法院一言以蔽之，并未重视上诉人要求减收物业费的诉求。根据同案同判的原则和“山东高法”微信公众号2020年4月11日推送的案例，已经明确了物业公司没有很好的尽到物业管理及服务职责，但完成了一定的物业服务，物业费酌情减半，一审法院在判决中并未与阐述，简单的判决上诉人支付全额物业费，即便是物业合同有效，也违背了权利义务对等的原则。一审法官对上诉人答辩状中提到的多项物业服务不到位的情况置之不理，特别是消防系统瘫痪的问题，直接影响居民的生命财产安全.被上诉人擅自关闭或纵容他人关闭西门的做法己经严重影响到消防车的进出，消防系统又瘫痪，一审法官居然置之不理，严重影响上诉人对法院公平性的认知。除此之外，小区环境与原本同属一个小区的“臻世家”小区相去甚远，地下车库电梯口卫生长期无人打扫。小区安全环境极差，西门在己经锁闭，紧留人行通道的情况下安排值班人员，北门车辆进出通道既无道闸又无值守人员，社会车辆随意进出，造成巨大安全隐患，小区车辆从地库上来后走北门极不方便，掉头困难，物业服务企业连这些最起码的工作都做不好，有什么理由全额收费?本案中上诉人对此提出追加前期物业服务合同的签订方茶庵居委会为第三人，一审对此并未与处理.也未向上诉人说明理由，上诉人认为这是一审法官对上诉人权利的损害，茶庵居委会作为合同签订方，理应参与庭审以便查证事实。相反的，胶州市阜安街道办事处茶庵社区居委会作为利益关系人，其出具的证明材料却屡被采信，法官的偏祖不要太明显。上诉人在答辩状中提到阜安名苑小区车位租赁费、快递柜安装费用、电动车充电桩安装费用、电梯广告、道闸广告等相关收入等应归全体业主共有的收益应当返还业主或折抵物业费，一审法院对此并未给出说法。上诉人请求贵院依法查明并要求被上诉人返还上述财产。一审法官对案件的主要证据审查不严，甚至有与被上诉人串通私自撤换证据的嫌疑。本案中，最主要的物业合同的签订时间是2017年9月25日，而不是判决书中表述的2013年5月31日。上诉人在上诉前阅卷遭到一审法官的恶意阻挠，经阅卷发现，卷宗中被上诉人提交的证据与上诉人在庭审中质证的证据不一致，上诉人怀疑一审法官与被上诉人存在串通偷换证据的行为。被上诉人与胶州市阜安街道办事处茶庵社区居委会关系异常。 春祺公司答辩称：原审判决正确，请求二审法院予以维持。 春祺公司向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令刘顺山缴纳阜安茗苑小区7号楼x单元x户房屋自2018年10月1日起至2019年12月31日拖欠的物业费1635元，6号楼x单元x户房屋及6号楼x单元x房屋自2017年10月1日至2019年12月31日的物业管理费4450元，共计6085元；2、本案诉讼费用由刘顺山承担。 原审法院认定事实如下： 刘顺山与胶州市阜安街道办事处签订《安置房屋协议》三份，刘顺山选择了胶州市茶庵片区改造建设居民安置楼阜安茗苑小区7号楼x单元x户房屋，房屋建筑面积为121.14平方米；6号楼x单元x户房屋，房屋建筑面积为91.55平方米；6号楼x单元x房屋，房屋建筑面积为91.55平方米。 因胶州市阜安茗苑小区没有成立业主委员会，2013年5月31日，涉案小区所在的胶州市阜安街道办事处茶庵社区居委会与春祺公司签订《胶州市阜安茗苑小区前期物业管理服务合同》，约定由春祺公司为涉案小区提供前期物业管理服务，物业费为每月平方米0.5元，电梯费0.4元，合同期限自2017年10月1日至2020年9月30日。 2017年10月1日，胶州市阜安街道办事处茶庵居委会张贴公示，公示内容为春祺公司于2017年10月1日正式进入本小区，全面接管小区物业服务工作。 刘顺山自2017年10月1日起未缴纳物业费，春祺公司曾多次到刘顺山处催缴物业费，并按照刘顺山所购买涉案房屋的地址张贴了催缴物业费通知，但刘顺山至今未缴纳。 庭审中，春祺公司明确诉讼请求及计算方式为：刘顺山尚欠阜安茗苑小区7号楼x单元x户房屋自2018年10月1日起至2019年12月31日拖欠的物业费1635元（15个月×0.9元×121.14平方米）；阜安茗苑小区6号楼x单元x户房屋自2017年10月1日至2019年12月31日的物业管理费2225元（27个月×0.9元×91.55平方米）；阜安茗苑小区6号楼x单元x房屋自2017年10月1日至2019年12月31日的物业管理费2225元（27个月×0.9元×91.55平方米），共计6085元。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，现实生活中存在服务质量不达标或不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。 春祺公司接受胶州市阜安街道办事处茶庵社区居委会的委托，签订的《胶州市阜安茗苑小区前期物业管理服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。在春祺公司已提供物业服务的情形下，作为业主按照合同约定的服务收费标准及时交纳物业服务费用系刘顺山的法定义务。春祺公司主张刘顺山应支付自2017年10月1日至2019年12月31日拖欠物业管理费6085元，未超出合同约定，符合法律规定，原审法院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院》第一条、第六条、第九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：刘顺山于判决生效之日起十日内支付春祺公司青岛春祺物业管理有限公司自2017年10月1日至2019年12月31日拖欠物业管理费6085元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘顺山负担。 二审查明，涉案的《胶州市阜安茗苑小区前期物业管理服务合同》签订于2017年9月25日，原审判决表述为2013年5月31日系笔误，本院予以纠正。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人刘顺山应否支付物业费的问题。本案争议房屋系回迁安置房，春祺公司与胶州市阜安街道办事处茶庵社区居委会签订的《胶州市阜安茗苑小区前期物业管理服务合同》合法有效，对包括刘顺山在内的全体业主均具有约束力。春祺公司依据合同约定向包括上诉人刘顺山在内的业主提供了物业服务；且在合同到期后继续进行物业服务，包括刘顺山在内的业均接受该服务行为，应当视为双方按照原物业服务合同的约定内容履行。据此，本院认为，原审依据合同约定判决上诉人刘顺山支付物业费符合法律规定。上诉人刘顺山以被上诉人的物业服务不到位，存在瑕疵为由，主张不支付物业无事实及法律依据，本院不予采信。 综上，上诉人刘顺山上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘顺山负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十二月十日 书记员  翟国媛