河北省鸡泽县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0431执异16号 案外人：郝如学，男，1981年10月5日出生，汉族，住鸡泽县。 申请执行人：王生民，男，1970年11月16日出生，汉族，农民，住鸡泽县。 被执行人：河北上品美嘉房地产开发有限公司，住所地：鸡泽县仁义街东头。 法定代表人：田治伟，该公司经理。 本院在执行王生民申请执行河北上品美嘉房地产开发有限公司（以下简称上品美嘉公司）买卖合同纠纷一案中，案外人郝如学于2020年12月2日就鸡泽县人民法院对上品美嘉公司位于仁义街东头路北楼房5单元5层西户(嘉美嘉园小区3号楼5单元501号)房产的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郝如学称，案外人郝如学于2015年2月9日购买了上品美嘉公司开发的位于鸡泽县的房屋，并签订一份房屋买卖合同，该合同约定，该房屋为砖混结构，层高2.8米，建筑层数为地上5层，地下**，建筑面积137.42平方米，总房款为20万元。合同签订后案外人郝如学按照合同的约定履行了全部义务，上品美嘉公司按照合同约定向案外人郝如学交付了房屋，房屋交付后案外人郝如学一直居住使用该房屋至今。因上品美嘉公司未给案外人郝如学办理不动产登记，案外人郝如学于2019年4月26日向邯郸仲裁委员会申请仲裁，邯郸仲裁委员会作出（2019）邯仲裁字第0198号裁决书，裁决“被申请人河北上品美嘉房地产开发有限公司应将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，并协助申请人郝如学办理嘉美嘉园小区3号楼5单元501室房屋不动产登记手续”。裁决后案外人郝如学向邯郸市中级人民法院申请强制执行，邯郸市中级人民法院作出（2020）冀04执359号执行裁定书和协助执行通知书，裁定“将被执行人河北上品美嘉房地产开发有限公司名下位于鸡泽县房产过户登记至申请执行人郝如学名下”。在办理登记的过程中，案外人郝如学从不动产登记中心得知该房屋被鸡泽县人民法院以（2019）冀0431执167号执行裁定书予以查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，人民法院查封该房屋是错误的，应当予以解除查封措施。综上所述，贵院因王生民的申请执行，对该房产予以查封明显错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，特提出异议，请求立即解除对该房屋的查封，切实维护案外人郝如学的合法权益。 申请执行人王生民称，1、2019年3月12日申请执行人王生民向鸡泽县人民法院申请查封了上品美嘉公司位于仁义街东头路北5单元5层西户楼房，查封时，案外人郝如学并没有提出任何异议；2、根据上品美嘉公司原法定代表人马家驹了解，该套楼房并未出售，案外人郝如学的合同也不是真实购房交易合同，上品美嘉公司从未收到过该款，该合同也是原法定代表人在受他人胁迫的情形的被他人拿走的空白合同，从合同上前面填写的字迹和后面马家驹的签字不同，可以看出不是马家驹所写；3、案外人郝如学提供的合同价格明显较低，137.4平方米的楼房售价只有20万元？这比鸡泽县的房价明显太低了，每平方米只有一千多元，显然是伪造合同，强行占用的房产，并非真实买卖合同。综上，案外人郝如学的异议不成立，应依法驳回案外人郝如学的申请。 案外人郝如学提出执行异议后，本院依法向被执行人上品美嘉公司送达了执行异议申请书，被执行人上品美嘉公司未向本院提出答辩意见。 本院查明，王生民与上品美嘉公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月12日作出（2018）冀0431民初1162号民事调解书：“一、河北上品美嘉房地产开发有限公司于2019年3月1日前一次性偿还王生民欠款本金及利息264000元。”该民事调解书生效后，申请执行人王生民向本院申请强制执行。2019年3月12日本院作出（2019）冀0431执167号执行裁定书，查封被执行人河北上品美嘉房地产开发有限公司上品美嘉公司仁义街东头路北楼房5单元5层西户。查封期限分别为三年(2019年3月12日至2022年3月11日)。2020年8月13日鸡泽县不动产登记中心在（2019）冀0431执167号协助执行通知书回执上载明，已协助查封河北上品美嘉房地产开发有限公司名下的3号楼5单元501号房产，查封期限3年，(2020.8.13-2023.8.12)。2020年11月19日鸡泽县不动产登记中心在（2019）冀0431执167号协助执行通知书回执载明，经上核实，河北上品美嘉房地产开发有限公司位于东头路北楼房5单元5层西户与3号楼5单元501号房屋为同一套房，但在河北上品美嘉房地产开发有限公司申请房屋首次登记时，嘉美嘉园北区住宅是按3号楼1单元进行不动产登记的。2020年12月2日，案外人郝如学对查封上品美嘉公司位于仁义街东头路北楼房5单元5层西户(嘉美嘉园小区3号楼5单元501号)房产的查封提出书面异议。理由为案外人郝如学是嘉美嘉园小区**楼****房产的所有权人，请求解除该查封，依法维护案外人的合法权利。为支持其主张，案外人郝如学向本院提供了案外人身份证复印件一份、2015年2月9日签订的商品房内部认购协议书复印件一份、2020年3月16日邯郸仲裁委员会作出的(2019)邯仲裁字第0198号裁决书复印件一份、2020年11月9日河北省邯郸市中级人民法院作出的(2020)冀04执359号执行裁定书复印件一份、2020年11月12日河北省邯郸市中级人民法院作出的(2020)冀04执359号协助执行通知书复印件一份。 本院认为，本院在执行王生民申请执行河北上品美嘉公司房屋买卖合同纠纷一案中，本院依法作出（2019）冀0431执167号查封裁定书，对被执行人上品美嘉公司名下位于仁义街东头路北楼房5单元5层西户(嘉美嘉园小区3号楼5单元501号)房产一套进行查封，并无不当。案外人郝如学以与被执行人上品美嘉公司签订了商品房内部认购协议书，交纳了购房款，及鸡泽县人民法院裁定查封该房产后另案生效的邯郸仲裁委员会（2019）邯仲裁字第0198号裁决书和邯郸市中级人民法院（2020）冀04执359号执行裁定书为由申请排除对案涉房产的强制执行。对其主张，案外人向本院提供了案外人身份证复印件一份、商品房内部认购协议书复印件一份、邯郸仲裁委员会裁决书复印件一份、河北省邯郸市中级人民法院执行裁定书复印件一份、河北省邯郸市中级人民法院协助执行通知书复印件一份。以上证据不足以证明其主张的权利，不能够排除人民法院的执行，故案外人郝如学的异议不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回郝如学的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郝树楷 审判员  郝静强 审判员  丁利民 二〇二〇年十二月十日 书记员  崔彩玲 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予以支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。