北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8305号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京清软时代科技有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街******。法定代表人：郭思雅，执行董事。委托诉讼代理人：程功，男，该公司经理。委托诉讼代理人：谢广益，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京锐融天下科技股份有限公司，住，住所地北京市海淀区中关村大街****916、917/div>法定代表人：刘树清，总经理助理。上诉人北京清软时代科技有限公司（以下简称清软公司）因与被上诉人北京锐融天下科技股份有限公司（以下简称锐融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初28356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。清软公司上诉请求：撤销一审判决，支持我全部反诉请求，驳回对方全部诉讼请求。事实和理由：1.合同解除的时间应为2018年9月27日，而非一审法院认定的2018年9月25日。锐融公司应当在2018年6月份交付租金，但2018年8月10日才交，严重违约，导致清软公司的合同目的不能实现。2018年9月25日锐融公司向清软公司致函，通知合同解除，且锐融公司也不交纳房屋租金。清软公司2018年9月27日回函要求锐融公司交回房屋，合同解除的时间应为2018年9月27日。2.合同解除后，锐融公司没有按照合同的约定协助新的承租人入驻。3.锐融公司单方解除合同不符合合同约定和法律规定。锐融公司违约导致合同解除，应赔偿清软公司免租期损失和清软公司另行出租房屋的居间费、租金损失。4.锐融公司应向清软公司支付合同解除后至2018年12月31日的占有使用费。5.锐融公司要求清软公司支付双倍押金及逾期利息，于法无据。6.锐融公司应按照合同约定向清软公司支付电费。锐融公司辩称，同意一审判决，不同意清软公司的上诉请求和理由。锐融公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与清软公司于2017年9月6日签订的《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议）于2018年9月25日解除；2.判令清软公司向我公司退还押金24万元及利息损失（利息损失以24万元为基础，自2018年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至上述欠款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令清软公司向我公司双倍赔偿押金48万元及利息损失（利息损失以48万元为基础，自2018年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至上述欠款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：我公司与清软公司于2017年9月6日签订租赁协议，对方将北京市海淀大街1号8层（以下简称8层）东侧515平米出租给我公司，租房期限至2019年9月25日。房屋租金为每月12万元，支付方式为押二付三，房屋押金为24万元。租赁协议第3.11条约定，在新的承租方入驻后5个工作日内，对方应无条件退还我公司全部押金24万元。第5.2条约定，未经我公司书面同意，对方将房屋租赁给除我公司外的第三人的，对方向我公司双倍赔偿我公司支付的押金。清软公司在我公司的租赁期内，未经我公司书面同意，将房屋租赁给北京可为世纪软件有限公司（以下简称可为公司），且可为公司已入场装修并入住。考虑到大家均经营公司，需考虑影响，且可为公司也是创业公司，大家应彼此支持携手发展，因此我公司与清软公司多次协商，将押金退回即可不追究其他责任。最终，我公司不想在此事上过多纠缠，作出让步，在房屋持有方的见证下，双方达成一致：所有事项考虑在内，清软公司在约定时间内向我公司退还12万元押金即可，其他事项则不再予以追究。据此，清软公司给我公司出具了《付款承诺函》。承诺函到期日已过多时。我公司多次与清软公司沟通，对方均不履行承诺，先是以没钱为由屡次拖延，后干脆拒绝履行承诺，甚至庭前答应和解，法院已走和解程序，但到和解当天再反悔取消和解程序，不仅造成我公司的损失，也是对司法资源的浪费和藐视，故诉至法院，望判如所请。清软公司辩称，锐融公司应在2018年6月28日前支付房租，但经多次催缴，于2018年8月10日才交，严重违约。锐融公司于2018年9月25日向我公司发函单方解除租赁协议，我公司于9月27日复函，告知对方未在2018年9月9日给付租金，构成违约，且对方单方解约，造成我公司重大经济损失，要求在2018年9月29日将办公用品搬离，后对方直到2018年12月31日才将房屋腾空交付我公司，不但未避免损失，反而加大了我公司的租金损失，要求退还全部押金和利息损失无依据。我公司没有违约将对方承租房屋租赁给可为公司，对方要求我公司双倍赔偿押金和利息损失无依据。我公司给予对方20天免租期是建立在对方履约基础上，现对方存在严重违约，并违法单方解除合同，应赔偿免租期损失。2019年1月1日我公司与北京美维乐健康管理有限公司（以下简称美维乐公司）签订租赁合同，约定租金标准为每日每平米6.8元，存在租金损失。我公司委托中介出租，存在居间费损失6万元，且对方应按照合同约定支付电费。我公司为了让锐融公司尽快腾房，减少损失，同意返还12万元押金，但并未放弃追究对方违约，要求对方赔偿损失。清软公司向一审法院反诉请求：1.确认我公司与锐融公司于2017年9月6日签订的租赁协议于2018年9月27日解除；2.判令锐融公司向我公司支付房屋租金50212元；3.判令锐融公司向我公司支付房屋占有使用费381615元；4.判令锐融公司向我公司赔偿租金损失137505元；5.判令锐融公司向我公司赔偿房屋中介损失6万元；6.判令锐融公司向我公司支付电费13452.8元。事实和理由同答辩意见。针对清软公司的反诉，锐融公司在一审法院辩称：租赁协议中清软公司明确承诺和保证其有权转租8层，其与房东的合作关系充分向我公司披露，其确保协调好房东及相关方，确保我公司在对房屋的正常使用，不出现任何纠纷。2018年5月，房东到8层巡查，要求清软公司支付长期拖欠的房租，若限期内再不缴纳，则锁门断电，清空整层。到此，我公司才知道清软公司与房东之间一直存在问题，且矛盾已经激化。经我公司与清软公司多次沟通，对方承诺会妥善解决，及时支付房租，不会再出现房东来赶人的状况。也是基于此前提条件，我公司继续支付了7-9月的房租。但在交完房租没过多久，房东还是再来催房租，后续常有人到办公地警告断水断电锁门，这一系列状况对我公司及员工造成了极度不安全感，没法正常经营，清软公司已构成严重违约。7月，房东直接带潜在客户来看房，看房客户准备直接全层租下，一行十多人到楼里各地方参观检查，严重影响我公司正常办公。我公司直接与房东确认得知：清软公司仍然拖欠房租，并未按约定去补交，并且多次沟通并无任何改变迹象，因此准备清退并找新的租户。基于此，我公司已不能在此地正常营业，开始与清软公司沟通搬离。未经过与我公司沟通确认新租户入驻时间、租赁区域、装修时间等事宜，更未取得我公司的书面同意，清软公司在我公司租金有效期内将我公司承租部分面积出租给了可为公司，可为公司要求我公司腾挪地方以便装修。我公司与清软公司再次沟通，当前还在租金有效期内，将我公司租赁面积转租第三人属违约行为，需沟通确认好再开始装修。清软公司明确表示：新租户确认入驻，就全额退还我公司押金，我公司在租金有效期内搬离。基于此共识，我公司配合清软公司的各种要求，支持可为公司的入驻。我公司是在本案中清软公司提交的材料中才看到，对方早在2018年9月5日已经与可为公司签订租房协议。此时我公司的搬离还没定下来。9月19日可为公司开始入驻装修，拆除我公司的自用办公室，占用我公司的租赁面积，我公司暂时搬离到7层办公，并找清软公司退押金事宜，但清软公司一直声称还未和可为公司签合同，等可为公司进来后就能退。可为公司完全入驻后，我公司多次找清软公司协商退还押金事宜，对方均以各种理由拖延。最终我公司实在催不动，请房东出面协调矛盾，再经过多次沟通协商，为了尽快了结此事，我公司再次做出让步，同意所有事考虑在内，也作为在一起做邻居这么久支持一下清软公司，只要清软公司顺利退还一半押金即12万元，其他事不再追究。也基于此共识，清软公司2018年11月20日出具了退还押金的承诺函，明确了最晚支付的日期，但对方经多次催告仍不能履行。后我公司诉至法院，在法院审理过程中看到清软公司的材料，才看到清软公司实质无权转租。关于清软公司声称我公司搬走后仍占用地址的说明：我公司搬走去7层时，剩下了老板桌、员工工位和机柜。老板桌在被拆除的办公室里，在可为公司装修打隔断时，直接被工人圈在了装修隔断里放装修东西了，没法再搬走使用。机柜在机房里，本身机房就是用来放服务器的，机柜留下就可以直接使用。员工桌是做好了网线、电源，整齐的在办公区，当初跟清软公司确认：这些作为遗留装修，能吸引后续的租户，下一家应该可以直接用，这都是当面确认过的问题。基于此，这部分家具没有动，但清软公司却以此来反诉我公司占用房屋。电费问题在对方出具退还押金承诺函前已经沟通过，是所有费用都计算完后退还我们12万元，我们才不追究违约责任，故不认可电费。基于以上事实，对方的反诉请求均不合理。一审法院认定事实：2017年9月6日，锐融公司（承租方，乙方二）、北京工园科技发展有限公司（承租方，乙方一，以下简称工园公司）与清软公司（出租方，甲方）签订租赁协议，有关约定如下：甲方将其从北京中海投资管理有限公司（以下简称中海投公司）承租的8层（合计建筑面积1050平方米）东侧735（指位于8层东侧约合建筑面积735平米部分，见附件图示，分为：“东侧220”指东侧735中约合建筑面积220平方米部分、“东侧515”指东侧735中约合建筑面积515平米部分）出租给乙方，其中东侧220出租给乙方一，每月综合租金5万元；东侧515出租给乙方二，每月综合租金12万元。起租日为2017年9月25日，房屋租赁期为2年，即自2017年9月25日起至2019年9月24日止。乙方可于2017年9月6日正式入住装修、改造和使用，至2017年9月25日期间不需支付租金。乙方合计向甲方缴纳34万元作为租房押金。综合租金按季度支付，第一次支付时间应不晚于起租日。以后每季度的支付时间为从起租日起每满3个自然月后的三个工作日内（法定节假日顺延）。综合租金由乙方直接支付给中海投公司。甲方不再向乙方收取。对于在房屋租赁期内8层实际产生的水费和电费，甲方承担30%，乙方承担70%，乙方所承担部分由乙方直接支付给中海投公司，甲方不再向乙方收取；3.11房屋租赁期内，若乙方未到期终止租赁，应提前告知甲方，并在本协议约定的同等条件下或经甲方同意修改后，协助甲方安排新的承租方入住，避免因房屋空置导致的损失。在新的承租方入住后5个工作日内，甲方应无条件退还乙方全部押金。4.2甲方的陈述和保证：（1）甲方与中海投公司和相关方的合作关系，已充分向乙方披露：（2）甲方保证协调好中海投公司和相关方，在本协议存续期间确保乙方对房屋的正常使用，不出现纠纷。5.2本协议存续期间，未经乙方书面同意，甲方不履行本协议、将房屋向除乙方外的第三人出租的，甲方向乙方双倍赔偿乙方支付的押金。6.1如发生下列情形，守约方有权向违约方以发出通知的方式随时解除本协议：（1）一方有实质性违反本协议的行为。附件图示为8层平面图，区分了东侧735乙方租赁区域、消防通道和南侧100区域。未区分东侧220和东侧515区域。同日，三方签订《补充约定》，有关内容如下：4.甲方同意乙方入住后每年缴纳的水费、电费免除4万元金额，自乙方入住后开始计算，乙方按比例承担的水费、电费在4万元内的金额由甲方向中海投公司支付。超出4万元后乙方直接向物业方缴纳。2017年9月7日，清软公司向锐融公司出具收条，载明收到房屋押金24万元。2017年12月27日、2018年3月29日、6月28日、9月27日，北京中关村梦想实验室客户服务中心向清软公司出具四份《能源费缴纳通知单》，要求向中海投公司缴纳2017年9月29日至2018年9月26日期间的电费共计53452.8元。2018年8月10日，中海投公司向锐融公司出具2018年房租发票四张，票面金额共计36万元，备注为2018.7.1-9.30。锐融公司称实际支付时间为2018年8月2日，之所以晚于6月28日支付，是因为自2018年5月对方违约拖欠房租导致房东警告断水断电清理房屋，其多次催促对方及时交租，以确保用房安全，对方3次承诺交纳房租时间，前两次时间都到了对方仍未交纳，如果仅其缴纳房租，实际还是不能解除真正房东来清理租户的危机，因为其与房东之间没有任何协议，房东要追缴的是对方；第三次双方约定8月2日一起向房东交纳，这样就能确保后续的用房安全。基于此沟通，其于8月2日足额缴纳了7月到9月的房租，但对方仍未按约定一起支付，导致后续房东再来催缴和警告，以及后续双方无法再合作。2018年9月5日，清软公司与可为公司签订《北京市房屋租赁合同》，将8层中的360平米（包括北侧全部以及前台后方房屋）出租给可为公司，租期自2018年10月1日至2019年10月15日。其中2018年9月15日至30日为免租期。月租金每月87600元。2018年9月19日，可为公司入场装修。2018年9月25日，锐融公司向清软公司发出《致北京清软时代科技有限公司公函》，载明：贵我双方自建立合作关系以来，我方一直按照约定处理相关约定事宜。现在租赁期内，贵司已将我司使用面积转租给第三人，且已拆除我司使用办公室。为维护我司的正当权益，函告贵司：按照约定，于本月底前退还我司租房押金人民币24万元，双方解除租赁协议。2018年9月27日，清软公司就上述公函向锐融公司发出《回函》，载明：一、按照贵我双方的约定，贵司应当于2018年9月9日向中海投给付房屋租金，贵司迟至今日未交，存在严重违约行为。二、贵司在未与我司协商并出具正式书面告知的情况下，擅自搬离租赁房屋，给我司造成重大经济损失。三、我司不存在在租赁期内拆除贵司承租的办公区，将贵司使用面积出租给第三人使用的行为。四、鉴于贵司已搬离租赁房屋，并未在合同规定期限内缴纳房租，贵司遗留在我方处的办公用品我方现明确告知在2018年9月29日前全部搬离，如未全部搬离，我方有权清空。2018年11月9日，清软公司向锐融公司发出《北京清软时代科技有限公司公函》，载明：清软公司与锐融公司在2018年9月底已解除房屋租赁关系。贵司部分办公用品仍然遗留在我方处，在2018年9月27日我司书面告知贵司将遗留在我方处的办公用品于2018年9月29日前全部搬离，如未全部搬离，我方有权清空。但截止至2018年11月9日仍未见贵司有任何搬离动作，我方于2018年11月9日上午通知贵司搬离办公用品，现我方再一次书面告知请贵司于2018年11月14日将遗留在我方处的办公用品如保险柜、服务器、办公桌椅等一次性搬离，如在截止时间内贵司仍未全部搬离，我方有权清空。2018年11月13日，锐融公司向清软公司发出《回复函》，载明：现贵司未经我方同意在租约及租金有效期内将我方使用面积转租第三人，且已拆除我司建设并使用的办公室。我司于2018年9月25日书面告知贵司，按照约定于当月底前退还我司租房押金24万元。后经双方口头协商延后至2018年10月10日，但贵司再次爽约且一直未能明确，现我司再次书面告知贵司：请于2018年11月16日前一次性退还我司全部押金24万元，双方解除租赁协议后，我司将协助贵司清空租赁区域内全部物品，我司可不追究协议期内转租及拆除办公室等相关责任。逾期，我司将按合同追究贵司违约行为。2018年11月20日，清软公司向锐融公司发函，载明：由于现两方提前解除房屋租赁关系，清软公司承诺，关于押金问题，如清软公司在11月底前将房屋出租，则在2018年11月30日前退还押金12万元，若未将房屋出租，则在2018年12月31日前返还12万元押金，我司承诺，押金返还时间不晚于2019年2月1日。2018年12月25日，清软公司（甲方，出租方）与北京辉恒房地产经纪有限公司（以下简称辉恒公司，乙方，受托方）签订服务费确认书，载明甲方委托乙方出租：北京市海淀区海淀大街1号中关村梦想实验室8层，房屋面积520平方米，乙方成功推荐客户承租以上甲方出租的房产，甲乙双方协商甲方在与乙方客户签署完租赁合同并收到乙方客户首期租金后3日内一次性支付乙方6万元作为乙方的代理服务佣金。后清软公司拖欠佣金，辉恒公司将其诉至法院。2019年1月1日，清软公司将8层建筑面积520平方米区域出租给美维乐公司，租期自2019年1月1日起至2021年1月31日止。租金标准为每季度322660元。2019年6月26日，北京中关村梦想实验室客户服务中心出具《关于北京市海淀区海淀大街1号8层情况说明》，内容如下：北京市海淀区海淀大街1号8层于2018年9月19日开始入场装修，并按照新格局进行局部简易改动。北京市海淀区海淀大街1号大楼名称为：北京中关村梦想实验室。该中心于2019年6月出具《房租说明》，内容如下：中海投公司于2018年9月25日收到海淀大街1号8层客户交来的房租，期限：2018年10月1日至2018年12月31日。2019年7月1日，法院就辉恒公司诉清软公司合同纠纷一案作出民事调解书。双方自愿达成如下调解协议：清软公司支付辉恒公司服务费55000元，其中于2019年7月31日前支付25000元，于2019年9月30日前支付30000元。因清软公司未履行调解书，辉恒公司向法院申请强制执行。2020年5月6日，清软公司向辉恒公司支付执行款55000元。2020年8月20日庭审时，锐融公司称清软公司的违约行为如下：一、清软公司欠中海投公司房租，中海投公司让整层租户都搬走，威胁要断水断电，虽然没有实施，但经常来催。二、租赁期内，清软公司将其承租面积转租给可为公司，违反合同约定。清软公司否认上述违约行为，称可为公司承租面积中比工园公司多出来的140平方米不属于锐融公司承租面积，是其将自己的会议室面积转租给可为公司；工园公司是锐融公司带过来的，后来突然说不租了，其才找的可为公司；工园公司搬走未与其进行交接，其未与工园公司或锐融公司确认属于工园公司承租的220平方米区域；当时工园公司与锐融公司自己口头说过各自承租区域，没有书面说明；可为公司搬入前，其与锐融公司口头沟通过承租区域，得到锐融公司确认后，才与可为公司签订合同；其2018年9月27日发函中称对方应于2018年9月9日支付的房租是指2018年10月1日至12月31日的租金；9月9日支付应该是理解有误，应该是9月25日后的三个工作日交纳。锐融公司称工园公司不是其带过来的，是一起过来租赁8层房屋；可为公司入驻一开始其不清楚，装修时才知道转租的事情，发现占用了其承租面积，但为尽快解除合同，让清软公司退还押金，其就同意了可为公司装修，然后其赶紧拿钱搬走；其与清软公司确认过其承租面积，但出租给可为公司的不包括其老板办公室；可为公司入驻装修时外面非常乱，无法办公，对方就搬入原工园公司的办公室；锐融公司称其是2018年9月21日搬空的，但入住时的工位和地上的网线、电线的布线等，为方便下一家使用而保留，这与清软公司沟通过，对方也同意。清软公司称没有沟通同意过，对方是2018年12月31日搬走，因为对方不搬走东西，无法另行租赁，才出具承诺函。对有争议的证据和事实，法院认定如下：清软公司提交自行制作的四张租赁房屋位置平面图，证明锐融公司、可为公司、美维乐公司租赁房屋的位置情况，不存在锐融公司主张的其将对方承租房屋出租给第三人，妨害锐融公司利益的情形。经质证，锐融公司对上述证据真实性均不认可，认为图一对于工园公司和其公司承租面积的划分错误；图二所谓的争议面积是其公司的办公室，对方非常清楚；图三中可为公司的面积其实与其公司面积一样，其就多一块不能使用的楼道共用面积；图四所谓的美维乐公司面积不做评论。一审法院认为，锐融公司与清软公司签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故法院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。锐融公司主张清软公司拖欠中海投公司房租，中海投公司让整层租户都搬走，威胁要断水断电，属于协议6.1条中的实质性违反本协议的行为，但其对此并未充分举证证明，且清软公司亦不认可，故法院难以采信其主张。清软公司主张锐融公司逾期至2018年8月10日才支付应于2018年6月28日支付的房租，且未在2018年9月28日前支付后续房租，构成严重违约。法院认为，清软公司并未举证证明其或中海投公司对此曾提出异议，且锐融公司亦对迟延交付作了合理解释，故该迟延交付不足以认定锐融公司构成严重违约；关于2018年9月9日前支付后续房租系清软公司对起租日理解错误，故法院对清软公司的主张不予采纳。锐融公司主张清软公司将其使用面积擅自转租给可为公司，构成违约。根据本案查明事实，租赁协议仅载明了锐融公司和工园公司各自的承租面积，且未在附件的8层平面图中区分两公司各自承租区域。在工园公司退租后，可为公司入驻前，清软公司本应与锐融公司明确对方承租区域，以避免可为公司占用锐融公司承租区域。清软公司在本案中虽提交四张**面图主张可为公司并未占用锐融公司承租区域，但该平面图系其自行制作，且其上亦标明存在位于东侧735区域内的双方争议面积，难以证明可为公司并未占用锐融公司承租区域；清软公司虽主张其与锐融公司口头确认了对方承租区域，但并未充分举证，且锐融公司对此不予认可，综上，清软公司应承担举证不利的法律后果，法院对锐融公司的上述主张予以采信，并认定清软公司构成违约，锐融公司有权解除租赁协议。锐融公司于2018年9月25日书面通知清软公司解约，故租赁协议已于2018年9月25日解除。租赁协议系因清软公司违约而解除，清软公司以锐融公司违约为由主张的房屋租金、租金损失、房屋中介损失缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于清软公司主张的房屋占有使用费，锐融公司主张其于2018年9月21日已从承租区域腾退，清软公司主张锐融公司于2018年12月31日才清空遗留物品。根据本案查明事实，清软公司在2018年9月27日回函中认可锐融公司已搬离租赁房屋，但遗留办公用品，要求9月底搬离，而锐融公司在2018年11月13日的回复函中仍称将协助对方清空租赁区域内全部物品；锐融公司虽在本案中辩称遗留物品经对方同意，但并未举证证明，且清软公司亦不认可，故其应承担举证不利的法律后果，法院采纳清软公司的主张，认定锐融公司在承租区域的遗留物品直至2018年12月31日才清空，造成了清软公司的房屋空置损失。考虑到租赁协议系因清软公司违约导致解除，锐融公司已在发函解约前搬离承租区域，清软公司向锐融公司出具退款承诺函等因素，法院酌定锐融公司应向清软公司支付房屋占有使用费11万元。关于清软公司主张的电费13452.8元，锐融公司虽主张清软公司出具的退款承诺函已将电费计算在内予以扣除，从该函件内容来看并不能证明其主张，且清软公司对此不予认可，故法院对锐融公司的主张不予采纳，锐融公司应依约承担其应负担的电费。考虑到清软公司主张的电费金额中有工园公司应承担的部分，而工园公司在2018年9月26日前已退出，清软公司在本案中亦未举证证明该公司具体退出时间，而锐融公司在2018年9月25日发函解约前已搬离其承租区域等因素，故法院结合工园公司和锐融天下公司各自承租面积酌定锐融公司应向清软公司支付电费1万元。锐融公司主张清软公司向其返还押金24万元及利息损失，租赁协议系因清软公司违约导致解除，故锐融公司的主张具有事实和法律依据，法院予以支持。考虑到锐融公司亦应向清软公司支付房屋占有使用费11万元和电费1万元，故法院支持剩余押金12万元的利息损失，超过部分不予支持。锐融公司依据租赁协议5.2条主张清软公司向其双倍赔偿押金48万元及利息损失，根据本案查明事实，锐融公司实际已同意可为公司入驻工园公司原承租区域，只因可为公司的承租区域占用其少部分承租区域而与清软公司产生争议，其此后亦同意在清软公司退还12万元押金情况下不再追究对方违约责任，故法院认为锐融公司主张的双倍押金和利息损失缺乏事实和法律依据，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、确认北京锐融天下科技股份有限公司与北京清软时代科技有限公司于2017年9月6日签订的《房屋租赁协议》于2018年9月25日解除；二、北京清软时代科技有限公司于本判决生效后七日内向北京锐融天下科技股份有限公司退还押金24万元及利息损失（扣除北京锐融天下科技股份有限公司应支付的房屋占有使用费11万元和电费1万元，尚需退还押金12万元，利息损失以押金12万元为基础，自2018年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至上述欠款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京锐融天下科技股份有限公司于本判决生效后七日内向北京清软时代科技有限公司支付房屋占有使用费11万元、电费1万元（抵扣北京清软时代科技有限公司应支付的押金12万元后，无需支付）；四、驳回北京锐融天下科技股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京清软时代科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，清软公司在二审中表述其对电费问题不提起上诉。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，锐融公司与清软公司因签订租赁协议而形成的租赁关系基于双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应按照合同履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。一方面，租赁协议仅载明了锐融公司和工园公司各自的承租面积，而未对各自承租面积进行区分。清软公司提交的其自行制作的平面图亦标明存在位于东侧735区域内的双方争议面积。在清软公司未能明确区分锐融公司与工园公司租赁的具体范围的情况下，清软公司将其中的部分面积出租给可为公司，应由清软公司证明可为公司的租赁场地没有侵占锐融公司的场地。清软公司的证据不能对此予以证明，应由清软公司承担相应的不利后果，应认定可为公司的租赁场地侵占了锐融公司的场地。另一方面，如果本案确系锐融公司违约解除，清软公司不会在其2018年11月20日向锐融公司发送的函件中同意退还部分押金。前述线索可以认定可为公司确实占用了锐融公司的承租区域。锐融公司有权利依据租赁合同5.2条的规定行使约定解除权。锐融公司在2018年9月25日发出的《致北京清软时代科技有限公司公函》发生合同解除的法律效力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。清软公司在二审中主张锐融公司延迟支付租金导致其合同目的无法实现、锐融公司提前撤场导致其合同目的无法实现，其依据该条规定行使法定解除权。1.清软公司在二审中主张锐融公司应当在2018年6月28日支付6月25日到9月24日的房屋租金，但锐融公司迟延至2018年8月10日才交纳。清软公司在二审中认可，该情形下其没有合同约定的解除权。本院认为，即使锐融公司延迟缴纳租金构成违约，但该情形并不导致清软公司合同目的无法实现，清软公司无权依据该规定解除合同。2.锐融公司虽有提前撤场行为，但清软公司已经在2018年9月5日将锐融公司承租的部分场地出租给锐融公司，锐融公司的提前撤场行为并不构成违约。清软公司主张租赁协议系锐融公司违约解除，于法无据，应不予支持。租赁协议系因清软公司违约而解除，清软公司以锐融公司违约为由主张的免租期租金损失、租金损失、房屋中介损失缺乏事实和法律依据，应不予支持。关于房屋占有使用费。1.锐融公司在2018年11月13日的回函中认可其有物品遗留在涉案场地内，锐融公司无证据证明经过了清软公司的同意，应承担相应的不利后果。本院采信清软公司关于锐融公司2018年12月31日清空涉案场地的主张。2.考虑到合同系清软公司违约导致解除、锐融公司确实在发函前搬离了涉案房屋的因素，一审法院酌定的11万元占有使用费较为合理，本院不再变更。关于返还押金24万元及利息损失。1.租赁协议系因清软公司违约导致解除，清软公司应返还锐融公司押金24万元。2.锐融公司亦应向清软公司支付房屋占有使用费11万元和电费1万元，故应支持剩余押金12万元的利息损失。一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，北京清软时代科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10228元，由北京清软时代科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  辛 荣二〇二〇年十二月十四日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳