江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终8030号上诉人（原审被告）：陶发泉，男，1966年10月28日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：宫霖，南京市玄武区正浩法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴坚，男，1973年7月16日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：章祥，江苏钟山明镜律师事务所律师。上诉人陶发泉因与被上诉人吴坚房屋买卖合同纠纷一案，因不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初5789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陶发泉上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审认定协议书系各方真实意思表示，合法有效。上诉人认为陶发泉并未与吴坚签订任何房屋买卖协议，仅签订一份无效的中介协议，且该协议中南京华府房产经纪有限公司作为中介方也并未加盖公章，签名的娄明也并非中介公司的法定代表人或者实际负责人。中介方和吴坚明知经济适用房不能签订中介协议和买卖协议而为之，系违反法律规定而导致该协议无效，而且吴坚也不具备在南京市购买经济适用房的资格；2、案涉中介协议已超过诉讼时效，吴坚已丧失胜诉权；3、案涉房屋为经济适用房，在限制时间内交易，房屋买卖合同系无效合同；4、案涉房屋签订中介协议时，并未征得其他共有人同意；5、该中介协议无效，案涉房屋应该予以返还。二、一审判决适用的法律错误，故作出错误判决。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求本院支持陶发泉的上诉请求。吴坚辩称：一审判决合法公正，请求本院维持一审判决，驳回陶发泉的上诉请求。吴坚向一审法院提出诉讼请求:1.确认2012年8月18日吴坚与陶发泉签订的关于南京市栖霞区百水桥路9号31幢3单元505室房屋的买卖《协议书》合法有效；2.陶发泉将上述房屋登记过户至吴坚名下；3.本案诉讼费用由陶发泉承担。一审法院认定事实：1996年4月8日，陶发泉与案外人严敏登记结婚。2011年2月14日，陶发泉与南京栖霞建设股份有限公司（简称栖霞建设）就其因集体土地征地拆迁申购的案涉经济适用房签订了《南京市经济适用住房买卖契约》，并于2011年3月10日向栖霞建设缴纳了全额购房款175203元，同日栖霞建设出具收据一份。2012年8月18日，吴坚（乙方）与陶发泉（甲方）、华府房产（见证方）三方订立《协议书》1份，协议内容约定：甲乙双方自愿达成本协议，由甲方将案涉房屋出售乙方，房屋总价款550000元，2012年8月18日给付定金10000元，2012年8月30日前给付房款290000元，余款250000元分期给付。双方已告知由于现实原因，案涉房产暂无法办理产权证，双方协商在可办理两证时由甲方办理证件并交于乙方，与案涉房屋产权过户有关的甲方相关家庭成员或直系亲属同意出售此房，对本协议无任何异议，甲方保证过户时与案涉房屋产权过户有关的甲方相关家庭成员或直系亲属无条件配合办理，拖延超过三十日视为甲方违约……该协议甲方处由陶发泉签名、捺印予以确认，乙方处由吴坚签名、捺印予以确认，见证方由娄明签名、捺印确认。同日，吴坚与陶发泉签署《补充协议》1份，约定乙方于2013年8月29日前支付甲方剩余房款50000元及利息9500元、2014年8月28日前支付剩余房款100000元及利息7600元、2015年8月27日前支付剩余房款50000元及利息3800元，剩余50000元房款于案涉房屋可上市交易时支付甲方。上述协议签订后，吴坚共计向陶发泉支付517100元，双方一致确认其中的500000元系房款，17100元系利息，尚有尾款50000元待过户时给付。房屋现已交付吴坚使用。2016年9月8日陶发泉就案涉房屋办理了不动产权属登记，该房屋登记在其一人名下。审理中，吴坚同意在本案中一并处理尾款支付事宜。吴坚称前述协议签订时陶发泉一家三口均在场，并举证了其与严敏2017年2月5日的电话通话录音，就吴坚询问其案涉房屋过户事宜时，严敏回复：“不行呀，因为，因为现在那个，也就是因为这个政策，本来我们已经讲好的，过户给你我们也无所谓......”用以佐证案涉协议订立时及订立后，陶发泉的妻子严敏均是知情且同意出售案涉房屋的。严敏暨被告委托诉讼代理人当庭陈述在签订协议时本人在场，卖房是因为中介找到陶发泉，当时吴坚称小孩要上学，出于同情，所以签订了一个协议，其本人开始不知道协议就是签订成立了，后来其认为不成立的时候与吴坚联系收回房屋，但吴坚未同意。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按约履行各自的合同义务。本案中，吴坚、陶发泉及华府房产签订的《协议书》对案涉房屋的买卖事宜作出了约定，后《补充协议》系对前述《协议书》中房屋价款给付节点作出的细致约定，上述两份协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，各方均应按照协议履行义务。现吴坚已按约支付了购房款，陶发泉亦按约交付了房屋，案涉房屋自陶发泉2011年3月10日付清房款并获得付款收据已经满5年，符合上市交易条件，吴坚要求陶发泉协助办理案涉房屋的过户手续，符合合同约定，合法有据，本院予以支持。吴坚自愿在本案中就房屋尾款一并处理支付，不损害被告利益，且符合合同约定，一审法院予以支持。陶发泉辩称案涉协议系中介协议而非房屋买卖协议，与合同约定及双方支付房款并交付房屋的事实不符，一审法院不予采信；陶发泉又辩称案涉房屋系经济适用房，在限制交易期内出售的合同应当认定无效，一审法院对此认为，案涉房屋实质系陶发泉因征地拆迁购买的拆迁安置房，系拆迁人对其被拆迁房屋的整体补偿,具有对价性，而非城市低收入人群购买的具有保障性的经济适用房，并不涉及社会公共利益，故该房屋的买卖并不当然无效，该房屋在购买5年内不得上市交易，限制的是其过户登记的行为，而非效力性规定，故对陶发泉的该辩称意见，一审法院亦不予采信。关于陶发泉辩称签订案涉协议时未征得共有权人同意故协议无效问题，一审法院认为，案涉房屋登记在陶发泉个人名下，签署案涉协议时陶发泉之妻亦在场，应视为其知晓并同意陶发泉签署该协议，而陶发泉未提交充分证据证实其女儿为共有权人，现案涉房屋吴坚已经按约支付大部分房款，陶发泉亦已将房屋交付给吴坚多年，其再主张有共有权人未同意导致合同无效，无事实和法律依据，一审法院不予采信。关于陶发泉辩称的诉讼时效问题，一审法院认为，关于协议效力问题系确认之诉，属形成权，而非请求权，不适用诉讼时效；而吴坚所主张的过户请求，因双方未明确约定过户时间，且吴坚一直在主张其相关权利，即便按2017年2月5日的录音时间来看，亦未超过诉讼时效，故对陶发泉的该辩称意见，一审法院亦不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认吴坚与陶发泉于2012年8月18日签订的关于案涉房屋买卖的《协议书》合法有效；二、吴坚于本判决生效之日起七日内支付陶发泉购房尾款50000元，陶发泉于收到吴坚购房尾款之日起七日内协助吴坚将南案涉房屋的不动产权转移登记至吴坚名下。案件受理费9300元，保全费5000元，合计14300元，由陶发泉负担。二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，被上诉人不持异议。上诉人对一审认定的协议书的性质存在异议，认为该协议书并非房屋买卖协议书而是中介协议书；对一审法院认定的签订协议时陶发泉的妻子也在场的事实不认可，其陈述事实是陶发泉的妻子严敏与其女儿均不在场且也明确表示不同意出售案涉房屋。对一审查明的双方无争议的事实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、案涉协议的性质及其效力如何认定；2、吴坚是否有权要求陶发泉办理案涉房屋的过户登记。本院认为，对于第一个争议焦点：首先，案涉房屋为征地拆迁后陶发泉所购买的拆迁安置房，并非上诉人主张的城市低收入人群申购的经济适用房；其次，从协议书的内容上看，该协议书明确约定了房屋的坐落、面积及出售价格，亦约定了定金、房款的支付时间与方式，该协议书的性质为房屋买卖合同，对上诉人所称仅为中介协议并非买卖合同的意见，本院不予采信；最后，案涉中介协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性、效力性规定，合法有效。上诉人称签订中介协议时，其妻子严敏与女儿均未在场且明确表示拒绝出售案涉房屋。本院认为，严敏作为上诉人陶发泉的一审期间的委托诉讼代理人在一审庭审笔录中已自认签订中介协议时其在现场；除此之外，案涉房屋已交付吴坚多年，上诉人主张其妻子与女儿拒绝出售但并未提交证据予以证明，因此，对上诉人的上述主张，本院不予采信。对于第二个争议焦点，本院认为，案涉房屋买卖合同签订以后，吴坚已支付大部分房款，陶发泉亦已将房屋交付吴坚使用多年，现案涉房屋登记在陶发泉名下，也已满足办理变更登记的客观条件，一审法院认为陶发泉应在吴坚支付50000元购房尾款后办理案涉房屋的产权变更登记并无不当，本院予以支持。综上，陶发泉的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由陶发泉负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二〇年十二月十四日法官助理李晓龙书记员杨文艳