广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3887号上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市众拓网络工程有限公司，住所地：珠海市香洲区******-1号商铺，统一社会信用代码：914************330。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：林洁琼，广东亚太时代律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：黎桂南，男，汉族，1960年12月24日出生，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码：440************514。委托诉讼代理人：李红伟，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范阳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。原审第三人：珠海市香洲东坑股份合作公司，住所地：珠海市香洲区******，统一社会信用代码：914***********407F。法定代表人：黎某1。上诉人珠海市众拓网络工程有限公司（以下简称“众拓公司”）因与被上诉人黎桂南及原审第三人珠海市香洲东坑股份合作公司（以下简称“东坑公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初7938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人众拓公司的委托诉讼代理人林洁琼、被上诉人黎桂南的委托诉讼代理人李红伟到庭参加诉讼。原审第三人东坑公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人众拓公司的上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.依法驳回被上诉人黎桂南的全部反诉请求；3.判令黎桂南返还电费押金人民币5000元，租赁押金人民币24000元；4.判令黎桂南赔偿上诉人损失人民币420000元；5.判令黎桂南负担一、二审全部诉讼费。具体事实与理由如下：首先，一审判决认定上诉人应支付2019年6月至2020年6月10日期间的租金，没有事实依据，处理严重失当；判定“逾期支付租金的滞纳金按照全部欠付租金的30%计算”亦于法无据。虽然上诉人堆放在场地的物品至2020年5月才由政府强制搬迁，但早在2019年5月，有关单位和政府部门就已在租赁场地张贴通知，让上诉人腾退租赁场地。自此时起，上诉人就已无法正常使用租赁场地，也已经另行找地方办公经营。一审判决认定在2020年6月前上诉人使用租赁场地未受影响的认定是错误的。即使法院认定上诉人逾期支付租金，违约导致黎桂南的实际损失仅是利息损失，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。其次，双方约定租赁场地既包括土地，也包括土地上11处建筑物。双方的租赁合同没有特别注明是土地租赁还是房屋租赁，但一审判决也已认定，上诉人作为工程公司，其租赁目的为放置经营活动的设备、器材，使用场地面积几百平方米即可，但每月的租金却高达12000元，可见，租赁的场地应包括几百平方米的土地及地上房屋。否则，几百平方米的果园土地不可能高达每月12000元的租金。黎桂南亦认可租赁事项包括租赁场地内的11处临时建筑物。再次，黎桂南对上诉人租赁场地装修的事实是知悉并同意的。既然黎桂南出租给上诉人的场地包括11处临时建筑物，那么对这些建筑物的翻新和装修就成为必然，而上诉人在黎桂南的果园里对其建筑物进行装修，黎桂南不可能不知道，也不可能没有经过其同意或默认。一审认定上诉人对房屋进行装修未征得黎桂南的同意既不符合情理，也不符合黎桂南已将建筑物出租给上诉人的生活或经营逻辑。事实上，政府部门决定征收后，黎桂南就已经对装修损失的赔偿问题无数次与上诉人法定代表人商讨对策，他对上诉人装修使用租赁场地，包括房屋作为租赁主要事项的事从未否认过。最后，因黎桂南的违约导致上诉人的实际损失为42万元，黎桂南应依法向上诉人予以赔偿，否则有违公平诚信。为装修租赁房屋，上诉人与案外人签订装修合同，实际投入资金对房屋进行装修，装修工作已经完成，并且也已向装修单位支付全部装修工程款。一审以案外人装修单位未开具发票为由，否定上诉人这笔费用支出，于法无据。被上诉人黎桂南答辩称：第一，关于上诉人主张的各项上诉请求的问题。其一，综合本案租赁合同和补助协议书等证据，完全可以证实上诉人一直正常使用租赁物，对于其占有使用期间的租金，依法应当向黎桂南支付。上诉人请求驳回黎桂南反诉主张的租金、滞纳金等诉求，不能成立。其二，关于上诉人请求退还租赁押金和电费押金问题，一审判决已经在上诉人拖欠的租金数额中给予折抵。第二，关于上诉人赔偿装修损失的请求，黎桂南不认可该装修事实发生。首先，双方对该标的物的装修以及对装修后在合同期间内、违约、解除、合同终止等对装修如何处理并没有约定，况且合同约定改变土地原貌要书面征得被上诉人的同意，因此，上诉人请求赔偿装修损失420000元缺乏法律依据和合同根据。其次，上诉人仅向法庭提交“住宅（商铺）装饰装修合同”及收据。上诉人与黎桂南签订租赁“合同书”的时间是2019年02月27日，但上诉人与中山市比欧比装饰工程有限公司（以下简称“比欧比装饰公司”）签订“住宅（商铺）装饰装修合同”签订的时间是2019年2月20日、装修开工时间是2019年2月25日。因此，上诉人所谓“住宅（商铺）装饰装修合同”不真实，即上诉人还没有跟被上诉人签订租赁“合同书”时就跟比欧比装饰公司签订、履行“住宅（商铺）装饰装修合同”，因装修装饰应当对涉案房屋按照上诉人的意图进行设计、工程预算等，标的物都不存在何来的装修装饰。同时，上诉人向法庭提交的“收据”，亦不符合法律规定。大额交易没有转账和发票不符合财务管理制度，也不符合客观常理。第三，关于逾期租金的滞纳金问题。双方合同约定逾期租金的滞纳金按日息3%计收，如按合同约定计算，滞纳金已是租金的倍数，但一审法院在抵扣押金后，按照30%计算，固定了滞纳金金额，对众拓公司已经存在照顾和偏向性。第四，对于众拓公司场地装修的事实，黎桂南确实不知道，另外众拓公司堆放材料，已经损坏好多沉香树和黄皮树，造成了黎桂南较大损失。黎桂南认为，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，众拓公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。众拓公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判令黎桂南向众拓公司返还电费押金人民币5000元、租赁押金人民币24000元；2.判令黎桂南向众拓公司赔偿损失人民币420000元；3.判令本案诉讼费由黎桂南承担。黎桂南向一审法院提出的反诉请求：1.判令众拓公司向黎桂南支付租金人民币15.6万元（暂计自2019年6月1日至2020年6月31日，1.2万×13个月，实际请求到搬离之日）；2.判令众拓公司向黎桂南支付滞纳金人民币4.68万元（该合同约定每月30天×1.2万×3%=1.08万元×65个月，按照15.6万×30%计算）；3.判令众拓公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年2月27日，众拓公司（乙方）与黎桂南（甲方）签订《合同书》，约定：乙方租用甲方位于珠海市香洲区*********土地；每月租金12000元，租赁期限为五年，自2019年3月1日至2024年3月1日止；甲方按1.3元每度收取电费，甲方收取相当于一个月电费的押金；乙方保证于每月5号前向甲方付清当月租金及各项费用，如有拖欠，则按日息3%罚交滞纳金，若乙方超过15天不足额交纳各项费用，甲方有权终止合同，收回土地，并有权向乙方追收所拖欠的费用及滞纳金，一切损失由乙方自负；乙方在签订合同时向甲方交纳押金24000元，合同期满后可无息退回乙方或冲抵费用，如果乙方未征得甲方同意而提前终止合同，不得要求退回租金；乙方在合同期间内，须爱护土地资源，土地的管理责任由乙方承担，乙方不得擅自更改土地的原貌，如确因生产需要变动更改，须征得甲方书面同意方可实施，相关一切费用由乙方支付；该用地如遇国家或集体征用，甲方协助乙方与征用单位协商补偿，甲乙双方仅是租赁合同关系，除此之外的债权债务均与甲方无关。该《合同书》附件约定：乙方租用珠海市香洲区*********土地使用时，如乙方在生产生活需要时砍伐果树或其他树木一定经得甲方同意后才能实施，如乙方未经得甲方同意，甲方有权向乙方追究赔偿，甲方要求乙方认真做好果园的一草一木维护者。上述合同签订后，黎桂南依约将租赁场地交付给众拓公司使用。众拓公司向黎桂南交纳了押金24000元、电费押金5000元，支付租金至2019年5月31日，并交纳了2019年3月份的电费252.22元及2019年4月份的电费365.3元。2019年2月20日，众拓公司与比欧比装饰公司签订《住宅（商铺）装饰装修合同》，约定众拓公司委托比欧比装饰公司对位于东坑下杨村办公室进行居室装潢，工程包干价款合计为42万元，如需要拆、改原建筑物结构或设备、管线，众拓公司应向相关部门办理手续。2020年6月11日，众拓公司与珠海市香洲区****办事处、珠海水务环境控股集团有限公司签订《梅溪水厂用地项目补助协议书》，约定珠海市香洲区****办事处对众拓公司位于梅溪水厂用地项目范围内的通信设备、器材等补助搬迁费217600元，同时给予众拓公司维稳费用70000元，上述费用由珠海水务环境控股集团有限公司于协议生效之日起十五个工作日内支付，众拓公司在收到补偿款15日内搬迁完毕。众拓公司称，租赁场地内有11处砖砌铁皮顶建筑物，均年久失修。众拓公司承租后对部分损坏严重的房屋进行了重建，对损坏不严重的房屋进行了加固，对房屋地面进行了平整，另做了水电及排水排污管线，装修款42万元均是通过现金支付的；众拓公司在装修前有征得黎桂南同意，但没有告知过第三人东坑公司，重建房屋也没有取得相关部门的许可。政府有关部门在2020年4月底对部分租赁场地及全部建筑物进行了强拆，众拓公司同时搬离，目前仍有部分建筑物料在租赁场地内。黎桂南称，其移交给众拓公司的租赁场地内有11处临时建筑物，众拓公司装修没有征得其的同意。黎桂南不认可存在装修的事实，众拓公司至今未腾退租赁场地，也未与黎桂南办理交接手续。一审法院认为，众拓公司与黎桂南签订的租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行。从众拓公司与珠海市香洲区****办事处、珠海水务环境控股集团有限公司签订的《梅溪水厂用地项目补助协议书》中可以看出，在该协议书签订前，众拓公司仍在占有使用案涉租赁场地，其从事经营活动的设备、器材也没有搬迁，故在该协议书签订前，众拓公司使用案涉租赁场地并未受到政府征收行为的影响，众拓公司与黎桂南之间的租赁合同并不存在履行障碍，众拓公司应按合同约定向黎桂南支付租金等费用。众拓公司称政府有关部门于2020年4月底进行了强拆，却没有提供相应证据，且与上述协议书中的约定不符，故一审法院对于众拓公司的陈述意见不予采信。《梅溪水厂用地项目补助协议书》签订后，众拓公司有义务配合政府的征收行为，依约完成物品搬迁，故在该协议书签订后，众拓公司已无法正常使用租赁场地，众拓公司自此无需再行向黎桂南支付租金等费用。众拓公司仅支付租金至2019年5月31日，对于2020年6月10日前产生的租金等费用，众拓公司应向黎桂南支付，故众拓公司应向黎桂南支付自2019年6月1日至2020年6月10日期间的租金148000元。对于众拓公司交纳的合同押金24000元及电费押金5000元，其目的是为了保证其能够按时交纳租金、电费等费用，现众拓公司并未结清上述费用，故无权要求黎桂南返还该两项押金。但鉴于黎桂南同意以押金冲抵众拓公司欠付的租金，故经折抵后，众拓公司还应向黎桂南支付欠付的租金119000元。案涉租赁合同中约定，众拓公司应于每月5日前付清当月租金，逾期则按日息3%计收滞纳金。众拓公司逾期交纳租金，应依约向黎桂南支付滞纳金，但合同中约定的滞纳金的标准过高，且黎桂南主动调整，要求按照全部欠付租金的30%计算，同时鉴于黎桂南同意以押金折抵租金，故滞纳金应以折抵后的租金为基数进行计算，众拓公司还应向黎桂南支付逾期支付租金的滞纳金35700元。众拓公司称其装修行为征得了黎桂南的同意，却未提供相应证据，黎桂南也予以否认，众拓公司应承担举证不利的相应法律后果。租赁合同中约定众拓公司更改土地原貌需征得黎桂南的书面同意，租赁合同附件中约定众拓公司砍伐树木也需征得黎桂南的同意，众拓公司在进行装修工程前已经知悉了工程造价费用，基于合同的约定以及装修的规模和费用，众拓公司理应在装修前征得黎桂南的同意，其未征得黎桂南同意应承担相应的法律后果。装修合同中约定如需拆改建筑物则由众拓公司办理相关手续，众拓公司在装修工程中对于部分房屋进行了拆除重建，既未通知东坑公司，也没有向有关部门办理相关手续，众拓公司对此存在过错。众拓公司仅提供了装修合同及收款收据，没有支付凭证及相关发票。众拓公司作为有限责任公司，通过大额现金交易的同时却不索取发票的行为，不符合公司财务管理制度，不能证明装修费用有实际产生，故一审法院对于众拓公司主张的装修费用不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出判决：一、众拓公司于判决发生法律效力之日起七日内向黎桂南支付欠付的租金人民币119000元；二、众拓公司于判决发生法律效力之日起七日内向黎桂南支付逾期支付租金的滞纳金人民币35700元；三、驳回众拓公司全部诉讼请求；四、驳回黎桂南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币4018元，由众拓公司负担；反诉案件受理费减半收取人民币2171元，由黎桂南负担人民币515元，众拓公司负担人民币1656元。二审期间，众拓公司向本院提交一份新证据：众拓公司法定代表人余某1与黎桂南微信聊天记录，主张该证据可以证明，2019年5月份收到国土局对案涉租赁场地征收通知后，众拓公司与黎桂南共同商讨装修款赔偿等问题，证明黎桂南对众拓公司租赁场地的装修还有投入金额都是明知的。黎桂南质证认为，不认可证据的真实性，同时也超过了举证期限。经审核，结合双方的质证意见，本院认为，众拓公司提交的微信记录无法确定微信号所绑定的手机号码，也无法提交记录微信内容的载体，难以确定其真实性，本院不予采信，不作为认定本案事实的依据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，归纳各方二审的诉辩理由，上诉人众拓公司与被上诉人黎桂南的争议焦点有二，一是众拓公司是否应当支付2019年6月至2020年6月10日期间的租金以及一审判决认定的滞纳金计算方法是否合法有据；二是众拓公司主张案涉场地的装修损失是否应由黎桂南赔偿。对此，本院评述如下：关于众拓公司应否向黎桂南支付2019年6月至2020年6月10日期间的租金问题。一审判决根据双方签订的租赁合同，结合众拓公司与其他各方签订的《梅溪水厂用地项目补助协议书》的内容及时间，认定众拓公司占用案涉租赁场地至2020年6月10日并无不妥。众拓公司并未举证证明其早于2020年6月10日已经搬离案涉租赁场地，并与黎桂南办理了交接。众拓公司的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。关于众拓公司逾期支付租金而应向黎桂南支付全部欠付租金总额30%的滞纳金是否合法有据的问题。根据案涉租赁合同关于“付款方式”的约定，“乙方（众拓公司）保证于每月5日前向甲方（黎桂南）付清当月租金及各项费用，如有拖欠，则按日息3%罚交滞纳金，若乙方超过15天不足额缴交各项费用，甲方有权终止本合同，收回土地，并有权向乙方追收所拖欠的费用及滞纳金，一切损失由乙方自负。”本案中，众拓公司逾期交纳租金的事实清楚，根据案涉租赁合同的约定，应依约支付滞纳金。因案涉租赁合同关于滞纳金的约定过高，鉴于黎桂南同意以押金折抵租金，一审判决根据守约方黎桂南在反诉中的诉讼请求，主动调低滞纳金的计算标准整，判令众拓公司按照全部欠付租金总额的30%向黎桂南支付滞纳金。一审判决关于欠付租金应缴交的滞纳金的计算标准，合同依据明晰，且一审判决充分考虑了案件中的各种实际情况，并无不当。上诉人众拓公司的该项上诉理由缺乏理据，本院不予支持。关于案涉租赁场地的装修损失是否应由黎桂南赔偿的问题。众拓公司提出，因黎桂南提前解除合同，其对案涉租赁场地投入的42万元装修损失应由黎桂南赔偿。根据查明的案件事实，双方在案涉租赁合同中没有关于租赁物的装修约定，也没有对租赁物装修后如何处理的约定，更没有关于合同提前解除的情形下如何承担装修损失的约定。此外，一审判决对不予采信众拓公司的装修损失进行了评述，本院予以认可。众拓公司的该项上诉理由没有合同依据，也缺乏主张赔偿的事实依据，本院不予支持。至于众拓公司上诉中主张的“电费押金5000元和租赁押金24000元”问题，已经在一审判决中与众拓公司欠付的租金进行了抵扣，众拓公司要求返还缺乏理据，本院不予支持。综上，上诉人众拓公司的各项上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币10318元，由上诉人珠海市众拓网络工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  朱文春审判员  杨卫星二〇二〇年十二月十七日书记员  曾芷欣