天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5082号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津物美未来商贸发展有限公司，住所地天津市南开区黄河道******。法定代表人：乔红兵，该公司经理。委托诉讼代理人：张荣辉，北京海润天睿（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蓝，北京海润天睿（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市津东大厦有限责任公司，住所地，住所地天津市河**六纬路**iv>法定代表人：付敏英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡晓强，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：许运来，天津华盛理律师事务所律师。上诉人天津物美未来商贸发展有限公司（以下简称物美公司）因与被上诉人天津市津东大厦有限责任公司（以下简称津东大厦）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依照法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。物美公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判确认物美公司合法解除合同，判令津东大厦返还300万元保证金，物美公司不承担任何违约责任。事实和理由：物美公司具备了行使特别解除权的条件，享有特别解除权。2016年7月签订的《补充协议（二）》约定物美公司在降租期前两年应放弃行使特别解除权，说明签订该补充协议时物美公司已经具备了特别解除权的条件。签订该协议时，物美公司处于亏损状态，亏损原因是商业环境变化导致，承租物业对面“缤纷购物”开业，这些均属于商业环境变化的范围。经过三年降租期后，物美公司仍然享有特别解除权。周围新增商业情况属于合同中约定的不竞争条款约定的情形。假设物美公司存在违约事实，判令物美公司承担600万元的违约责任，明显超过津东大厦的实际损失。物美公司于2019年6月12日通知津东大厦解除合同，空置期应从该日计算，至2020年1月7日完成交接共计7个月时间，完全满足津东大厦寻租的合理期限。一审判决将空置损失与免租期一并考虑错误。津东大厦辩称，物美公司存在根本违约情形，不享有合同解除权，其恶意违约应承担违约责任，物美公司的违约行为给津东大厦造成巨大经济损失，津东大厦的其他损失将另案解决。请求驳回上诉，维持原判。津东大厦向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》、《补充合同》、《补充合同二》已经于2019年9月13日解除；2.判令津东大厦不予退还已收取的保证金3000000元；3.判令物美公司向津东大厦支付7个月的房屋空置损失9570439.69元并保留向物美公司追究因房屋空置导致损失继续扩大的追偿权利；4.判令物美公司向津东大厦支付免租期租金损失2745693.93元；5.津东大厦保留向物美公司追究因其违约而导致的其他损失的追偿权利；6.本案诉讼费用由物美公司承担。物美公司向一审法院反诉请求：1.判令津东大厦立即返还物美公司保证金3000000元；2.反诉费用由津东大厦负担。一审法院查明事实：2009年2月19日，津东大厦（出租人，甲方）与物美公司（承租人，乙方）签订《租赁合同》，其中约定津东大厦将天津市河东区崂山道与天山路交口的东南角的津东广场地上1-5层租赁给物美公司使用，共17740.46平方米，租赁期限15年，自2009年10月17日至2024年10月16日。免租期180天，自交付房屋之日的次日起算。免租日结束的次日为计租日，甲方逾期交付的，免租期、计租日相应顺延。第1至第3合同年每年租金12950535.80元；第4至第6合同年每年租金13727567.95元；第7至第9合同年每年租金14963049.06元；第10至第12合同年每年租金16160092.99元；第13至第15合同年每年租金16677215.96元。乙方以月为单位做一个付款周期，金额为当年租金的十二分之一，一次性支付。在每个付款周期的第五天，以支票方式支付该周期租金。乙方同意向甲方支付保证金人民币叁佰万元，如因乙方不履行本合同规定的义务，导致终止本合同，乙方无权要求返还保证金，甲方并可保留追究一切因此而引起的损失的权利。甲方可以在发生以下情形时，以书面形式通知乙方解除本合同，如甲方决定解除合同的，甲方有权要求乙方承担人民币3000000元的违约金，保证金不予退还……17.1.2乙方无正当理由，单方面终止合同履行的。乙方的特别解除权，若由于租赁房产所在地的商业环境发生变化（或其商圈周围发生变化）包括人流、附近的人口密度、交通密度、商住环境的更改等影响乙方经营的，甲乙双方同意在租赁期开始的24个月后，如乙方在该租赁房产的商店经营仍亏损（以乙方提供真实有效的财务数据为准），考虑到双方的长远利益，乙方可提前三个月书面通知甲方解除本合同，或赔偿甲方三个月租金解除合同。合同签订后，物美公司交付津东大厦保证金3000000元。津东大厦在2009年4、5月份将案涉房屋交付物美公司使用。2009年12月16日，津东大厦（甲方）与物美公司（乙方）签订《补充协议》，约定由于乙方实际经营需要，将双方《租赁合同》中首层靠崂山道一侧原甲方自留面积270平方米一并承租，租赁期限自2009年10月17日至2024年10月16日。第1至第3合同年每年租金197100元；第4至第6合同年每年租金208926元；第7至第9合同年每年租金227650.5元；第10至第12合同年每年租金246375元；第13至第15合同年每年租金254259元。租金支付方式，乙方以月为单位做为一个付款周期，金额为当年总额的十二分之一，与主合同租金一并支付。2016年7月22日，津东大厦（甲方）与物美公司（乙方）签订补充协议二，约定：“甲乙双方同意对2016年7月17日至2019年7月16日期间的房屋租金进行调整，具体约定如下：2016年7月17日至2017年7月16日的租金下调500万元，即每月下调416666.67元；2017年7月17日至2018年7月16日的租金下调500万元，即每月下调416666.67元；2018年7月17日至2019年7月16日的租金下调400万元，即每月下调333333.33元。甲乙双方同意，在2016年7月17日至2019年7月16日期间内，双方不再谈判降租事项……如双方解除《租赁合同》，违约方的违约责任按照原《租赁合同》的约定及原租金标准执行……”2019年5月14日，物美公司向津东大厦致函，提出：方案一，租赁面积不变，租赁金额重新商议，单价按1.5元计算，租期维持到2029年10月16日。方案二：超市退租三层至五层区域，只保留一层、二层面积用于超市经营，租赁单价1.9元……津东大厦于2019年5月24日回函，不同意物美公司提出的两个方案，不同意降低租赁面积和降低租金。2019年6月11日，物美公司向津东大厦发出《关于物美万新店解除租赁合同的致函》，表示：“近几年来，由于该店周边的市场商圈环境和居民消费习惯发生了巨大变化，周边新增了各种类型的生鲜超市、水果超市、零食便利店以及互联网线上购物对于传统卖场的顾客造成大量分流，导致物美万新店经营愈发困难，该店始终处于严重亏损状况……根据贵我双方租赁合同17.3乙方特别解除权的乙方可提前三个月通知甲方解除本合同的相关约定，我公司现书面通知贵公司，自2019年9月13日解除双方的租赁合同……”2019年6月20日，津东大厦向物美公司发出《合同解除通知函》，表示：“贵司在不具备解除权的情况下而恶意解除合同……现我司通知贵司如下内容……解除与贵公司的《租赁合同》……保证金3000000元不予退还，贵司须承担3000000元解除违约金，租金按照原合同标准支付至2019年9月13日，贵司需要在2019年9月13日23时59分完全撤场，如果不能完全撤场，按照原合同全部租金标准支付占用费。”另，津东大厦、物美公司一致认可双方《租赁合同》于2019年9月13日解除。但津东大厦主张双方《租赁合同》因物美公司违约而解除，物美公司主张其依照合同约定的“特别解除权”解除合同，不应承担违约责任。2020年1月7日，津东大厦与物美公司完成房屋交接。一审法院认为，本案中，津东大厦、物美公司双方作为平等主体，基于真实意思表示，自愿签订《租赁合同》，其内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。津东大厦、物美公司一致认可双方《租赁合同》、《补充合同》及《补充合同二》于2019年9月13日解除，一审法院予以确认。本案双方首要争议焦点在于物美公司对于双方《租赁合同》解除是否应承担违约责任。本案物美公司主张其基于“特别解约权”解除与津东大厦的《租赁合同》。对于其构成“特别解除权”的理由，根据物美公司的《关于物美万新店解除租赁合同的致函》及庭审陈述，为案涉房屋周边新增了各种类型的生鲜超市、水果超市、零食便利店、与其经营规模和方式类似的商场以及互联网线上购物造成其顾客大量分流，造成案涉房屋周边市场商圈环境和居民消费习惯发生了巨大变化，导致其经营困难，严重亏损。而双方《租赁合同》中对于构成“特别解除权”的情形，约定为：案涉房屋周边商住环境变化（或其商圈周围发生变化），包括“人流、附近的人口密度、交通密度、商住环境的更改”。对于上述约定中的“更改”，按照正常理解应当是商业环境发生恶化，不利于商业经营的进行，如周边商业环境向好发展，则不应作为解除合同的理由。对于案涉房屋周边商业环境的变化，自2009年双方签订《租赁合同》至2019年物美公司提出解除合同，十年期间社会经济有较大增长，案涉房屋周边增添新型超市、商店、商场等，是当地市场发展自然选择的结果，反映出该地区商业发展繁荣，人们消费需求旺盛。由此虽然给物美公司带来竞争压力，但该情形不应认为案涉房屋周边商业环境恶化，而应是市场经济良性竞争的结果。面对经济发展新形势，物美公司应当提高经营理念，提升核心竞争力。其如因不能在市场竞争中取得优势而产生亏损，应属于自身应当承担的经营风险。其单方解除与津东大厦《租赁合同》，所依据理由不符合双方合同约定及法律规定，应属违约，应当承担相应的违约责任。本案另一争议焦点为物美公司应当承担的违约赔偿数额。依照双方合同约定，如物美公司无正当理由单方面终止合同的，津东大厦可要求其支付违约金3000000元并且不退还保证金3000000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案津东大厦主张双方合同约定的违约金数额低于其实际损失，申请法院根据其实际损失进行调整。物美公司认为违约金约定数额高于津东大厦实际损失，申请予以下调。对于其违约金数额，考虑到本案案涉房屋为大面积的商业用房，寻租周期相对较长，且双方《租赁合同》约定的剩余租期尚有近5年，津东大厦主张房屋空置损失属于合理要求。本案中，物美公司已经提前三个月通知津东大厦退租相关事宜并且双方已经于2020年1月7日完成房屋交接，因此不宜按照津东大厦所述方式持续计算空置损失。津东大厦诉请3000000元保证金不予退还，亦应视为物美公司承担违约责任的方式之一，故对于该约定应纳入物美公司应当承担的违约责任中整体考虑。结合以上内容予以综合考虑空置损失及免租期损失，物美公司应向津东大厦支付违约金3000000元并且不予退还保证金3000000元。对于物美公司要求津东大厦退还保证金3000000元的反诉请求，其反诉诉请是基于不承担违约责任并且对保证金进行退还，结合前述认定，对其要求退还保证金3000000元的反诉请求不予支持。对于津东大厦要求保留追究其他损失权利的诉讼请求，津东大厦是否有权另行主张权利，并非本案裁判确认范围，不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院判决：确认津东大厦与物美公司就天津市河东区××道××路××广场××层××层房屋签订的《租赁合同》及《补充合同》、《补充合同二》于2019年9月13日解除；二、物美公司于本判决生效之日起十日内给付津东大厦违约金3000000元；三、驳回津东大厦的其他诉讼请求；四、驳回物美公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113697元、反诉受理费15400元，由津东大厦负担86002元，由物美公司负担43095元。二审中，津东大厦提供租赁房屋未注册企业名单一份，证明与物美公司签订合同的小商户还没有搬出。物美公司认为双方已经办理交接手续，故该证据不能证明津东大厦的证明目的。本院对该证据的关联性不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是物美公司在通知津东大厦解除合同时，是否享有合同解除权；物美公司是否应承担解除合同的违约责任及责任如何确定。租赁合同中双方对特别解除权约定的商业环境的变化，包括人流、人口密度、交通情况、商住环境等的更改，均以影响物美公司经营为前提，故构成特别解除权成就条件的实质，应该是营商环境的恶化而不是向好，否则承租人没必要解除合同。自双方2009年2月签订租赁合同，至物美公司2019年6月通知解除合同，租赁房屋所在的天津市河东区崂山道与天山路交口位置，人流、人口密度均明显增加，交通畅通，往来行人、车辆增多，故人流、人口环境交通状况均有利于物美公司的经营。2015年物美公司对面的“缤纷购物”开业，虽然给物美公司带来同态竞争的压力，同时也优化了该地块的营商环境，属于周边营商环境向好的表现。双方合同约定的不竞争条款，也只是约定津东大厦不得在半径2公里范围内进行5000平方米以上的超市，并没有约定其他主体不得经营。故物美公司解除合同时，特别解除权的成就条件并不具备。物美公司主张，双方《补充协议（二）》中约定为物美公司降租，同时物美公司两年内不得行使特别解除权，说明津东大厦当时已经认可物美公司具备了特别解除权的条件。两年后周边环境没有改善，物美公司仍然亏损，仍具备行使特别解除权的条件，故物美公司解除合同，符合合同约定。对此本院认为，双方《补充协议（二）》中约定物美公司在2016年7月17日至2018年7月16日期间内，物美公司放弃租赁合同中特别解除权，难以认定津东大厦认可物美公司已经事实上具备了特别解除权的条件，其通知津东大厦解除合同时也不具备解除合同的条件，故物美公司以《补充协议（二）》的约定主张行使特别解除权，事实依据亦不足。一审综合分析双方约定及物美公司周边经营状态改变的情形，认定物美公司解除合同构成违约，具有事实依据和法律依据。双方合同约定如物美公司违约终止合同，承担300万元违约金并不退还300万元保证金。该约定是否过高或过低，应考虑津东大厦的实际损失。津东大厦整体出租给物美公司，物美公司除自己经营外，向其他小商户转租部分经营位置收取租金，津东大厦的收益仅依靠物美公司支付的租金。降租后的租金每年仍达千万元以上，约为年租金的一半。双方租赁期限为15年，合同解除时至租期届满尚有5年时间。大型物业出租空置期较长，津东大厦二审期间称，租赁房屋目前仍空置。综合考虑以上情形，一审认定物美公司承担的违约责任，未明显高出津东大厦的实际损失。本院不予调整。综上所述，物美公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43095元，由上诉人天津物美未来商贸发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十二月二十二日书记员  刘熙钰