湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0681民初2885号原告：湖南大鹏市场发展有限公司，住所地湖南省汨罗市建设路屈原桥东铁路东侧**。负责人：周国锋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王宇，湖南大义律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：卢林益，湖南大义律师事务所律师，一般代理。被告：朱国华，男，汉族，1971年1月14日出生，湖南省汨罗市人，住湖南省汨罗市。第三人：华融湘江银行股份有限公司岳阳分行，，住所地湖南省岳阳市岳阳大道**负责人：姜卫其，系该行行长。委托诉讼代理人：喻乐，系该行员工，一般代理。委托诉讼代理人：李斌辉，湖南碧灏律师事务所律师，一般代理。原告湖南大鹏市场发展有限公司（以下简称大鹏公司）与被告朱国华及第三人华融湘江银行股份有限公司岳阳分行（以下简称华融湘江银行岳阳分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大鹏公司的委托诉讼代理人王宇、卢林益，被告朱国华以及第三人的委托诉讼代理人喻乐、李斌辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大鹏公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告协助办理汨罗市××路××路××号××广场××号房的备案登记、抵押登记撤销手续；3.请求判令由原告向第三人偿还被告因购买上述商品房而与第三人签订的《个人购房借款合同》、《抵押合同》项下的剩余贷款。事实与理由：原告公司曾用名为汨罗市大鹏房地产开发有限公司，原告与被告于2011年9月23日签订《商品房买卖合同》，被告以银行抵押贷款形式，向原告购买了位于汨罗市××路××路××号××广场××号房，签订买卖合同后，因建设管理部门要求改变财富广场的规划，造成广场出入口位置与被告购房时宣传的不一致，被告以此要求退铺并解除购房合同，还通过上访造成一定的社会影响。经政府相关部门多次进行调解，2012年10月9日，双方签订《退房协议书》，原告同意被告退铺并解除购房合同。原告按被告要求结清支付了购买商铺的补偿款项，并向指定账户打款按期偿还了以被告名义在第三人华融湘江银行股份有限公司岳阳分行的购房担保贷款，但被告因购买上述商铺而在房产登记部门的买卖合同备案登记和抵押登记一直没有办理撤销，造成原告至今无法处置该商铺。综上所述，根据原被告协议约定，被告对原购买的门面再无任何权利和义务，原告可单独处置该房产，但被告在房产登记部门的商品房买卖合同备案登记和抵押登记一直没有撤销，造成原告对此无法进行处置。据此，原告特向本院起诉，请求判如所请。被告朱国华辩称，同意原告诉讼请求。第三人华融湘江银行岳阳分行述称，在不损害第三人合法权益的情况下，请求法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月23日，原告大鹏公司与被告朱国华签订《商品房买卖合同》，被告以银行抵押贷款形式，向原告购买了位于汨罗市××路××路××号××广场××号房。买卖合同签订后，因建设管理部门要求改变财富广场的规划，造成广场出入口位置与被告购房时宣传的不一致，被告以此要求退铺并解除购房合同。2012年10月9日，原、被告双方签订《退房协议书》，原告同意被告退铺并解除购房合同。协议签订后，原告按被告要求支付了购买商铺的补偿款项，并开始偿还被告在第三人华融湘江银行岳阳分行的购房贷款。因案涉商铺在房产部门存在预告登记和抵押权预告登记，造成原告至今无法处置该商铺，原告遂向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，原告曾用名为汨罗市大鹏房地产开发有限公司。本院认为，本案的争议焦点有四：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；二、被告与第三人签订的《个人购房借款合同》、《抵押合同》（以下统称担保贷款合同）是否应予解除；三、由原告向第三人偿还案涉商品房剩余贷款是否应予支持；四、案涉商品房预告登记、抵押权预告登记是否应予注销。一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。本案系商品房销售合同纠纷，被告朱国华与大鹏公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方均应按约履行各自义务。大鹏公司作为案涉房产的开发商，因规划变更导致其不能如约履行义务，双方签订《退房协议书》，大鹏公司同意解除购房合同并由被告朱国华退还商铺，则该购房合同已于2012年10月9日解除。二、被告与第三人签订的担保贷款合同是否应予解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案庭审过程中，被告朱国华亦主张解除商品房担保贷款合同，则该商品房担保贷款合同应一并予以解除。三、由原告向第三人偿还案涉商品房剩余贷款是否应予支持。担保贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因担保贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿，在担保贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除所致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。在本案中，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任，这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。本案中，担保贷款合同解除后，剩余购房贷款应由开发商大鹏公司承担。四、案涉商品房预告登记、抵押权预告登记是否应予注销。案涉商品房买卖合同解除后，原告已经退还被告朱国华的购房款，被告朱国华亦应协助原告办理案涉商品房的预告登记注销手续。至于案涉房屋的抵押权预告登记，鉴于华融湘江银行尚未就系争房屋获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，自不存在所谓行使抵押权的问题。当大鹏公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，华融湘江银行岳阳分行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。综上所述，1.确认原告大鹏公司与被告朱国华签订的《商品房买卖合同》已于2012年10月9日解除；2.解除被告朱国华与第三人华融湘江银行岳阳分行签订的《个人购房借款合同》以及原告大鹏公司与第三人华融湘江银行岳阳分行签订的《保证合同》；3.原告大鹏公司于本判决生效之日起七日内向华融湘江银行岳阳分行偿还被告朱国华的剩余购房贷款，自大鹏公司清偿上述贷款之日起七日内，华融湘江银行岳阳分行办理汨罗市××路××路××号××广场××号房屋上抵押权预告登记的涤除手续。4.在华融湘江银行岳阳分行办理汨罗市××路××路××号××广场××号房屋抵押权预告登记的涤除手续之日起七日内，被告朱国华协助原告大鹏公司办理案涉房屋的预告登记注销手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认原告湖南大鹏市场发展有限公司与被告朱国华签订的《商品房买卖合同》已于2012年10月9日解除；二、解除被告朱国华与第三人华融湘江银行股份有限公司岳阳分行签订的《个人购房借款合同》以及原告湖南大鹏市场发展有限公司与第三人华融湘江银行股份有限公司岳阳分行签订的《保证合同》；三、原告湖南大鹏市场发展有限公司于本判决生效之日起七日内向华融湘江银行股份有限公司岳阳分行偿还被告朱国华的剩余购房贷款，自湖南大鹏市场发展有限公司清偿上述贷款之日起七日内，华融湘江银行股份有限公司岳阳分行办理汨罗市××路××路××号××广场××号房屋上抵押权预告登记的涤除手续；四、在华融湘江银行股份有限公司岳阳分行办理汨罗市××路××路××号××广场××号房屋抵押权预告登记的涤除手续之日起七日内，被告朱国华协助原告湖南大鹏市场发展有限公司办理案涉房屋的预告登记注销手续。如被告没有按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取为290元，由原告湖南大鹏市场发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院，并在递交上诉状副本的七日内交纳上诉费至湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  傅林海二〇二〇年十二月二十二日法官助理涂立夫书记员兰若媛附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。