湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初1952号原告：湖北晓彰物业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市航空大道******。统一社会信用代码：91422800326053997J。法定代表人：王军谋。委托诉讼代理人：赖秦宽，湖北夷水律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文，该公司员工。被告：彭海波，男，生于1987年7月14日，土家族，湖南省龙山县人，住来凤县，委托诉讼代理人：刘小艳，女，生于1989年6月29日，土家族，湖南省龙山县人，住来凤县，系彭海波之妻。原告湖北晓彰物业管理有限公司（以下简称晓彰物业公司）诉被告彭海波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晓彰物业公司的委托诉讼代理人赖秦宽、王文，被告彭海波的委托诉讼代理人刘小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晓彰物业公司向本院提出诉请：1、依法判令被告向原告给付暂计算至2020年5月31日的物业管理费4777元；2、依法判令被告按照每日千分之三支付自2017年1月1日至付清物业费之日止的违约金；3、依法判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告系原告所管理的“城峰国际”小区4栋2单元1202室业主并已入住，被告与湖北城峰置业有限责任公司2014年9月7日签订的《商品房买卖合同》中约定由湖北城峰置业有限责任公司对前期物业进行委托。湖北城峰置业有限责任公司分别于2015年9月15日及2018年6月30日与原告签署了城峰国际前期物业服务的合同，委托原告对“城峰国际小区”提供前期物业服务。原告根据来凤县发展和改革局《关于来凤县城峰国际前期物业服务收费备案的函》同意的一级标准（不超过0.95/㎡每月，可上下浮动10%）收取前期物业费。在合同履行期间，原告对其物业安全、清洁、维护等进行了一系列物业管理工作，但被告自2017年1月1日起至今未缴纳物业管理费。经原告催收未果，现起诉要求被告按1.00/㎡支付欠缴的物业管理费及支付违约金。被告彭海波辩称：一、我方已在《房屋买卖合同（预售）》中和建设单位签订了相关的前期物业服务条款，约定物业服务企业为恩施州富家物业管理有限公司而非本案原告，我方与原告并未签订管理服务合同，我方并非当事人，因此双方并没有相关的义务和责任。二、建设方城峰国际至今没有竣工验收合格，同时把没有经过验收的楼盘物业管理权交由给原告，违反了法律禁止性规定，城峰国际与原告签订的《城峰国际前期物业管理委托合同》属于无效合同。三、即使双方形成了事实上的物业管理服务关系，但由于原告没有提供有效的物业服务，严重不符合“临时管理规约”约定，我方有权根据法律规定拒缴物业费，依法行使先履行抗辩权。《城峰国际物业管理承包合同》未得到相关部门的审批与备案，故该合同对被告不产生法律效力。城峰国际至今未通过整体验收，未达到交房条件，故城峰国际小区的物业费应由建设方承担。我方提交的大量证据证明原告事实上提供的物业服务明显不符合行业标准，其行为已经构成严重违约。四、原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求我方支付物业费。原告管理混乱、巧立名目收取费用，收取部分业主烟雾报警器和可视门禁费用，却几年不安装到位，直到2020年7月才安装到位，且安装的产品经常无法正常使用。原告收取物业费的标准不统一，存在一户多种收费标准的情形。五、关于违约责任，我方不交物业服务费完全是由于物业公司违约行为造成，是行使正当的抗辩权，不存在违约的行为，故我方不应承担违约责任。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求及抗辩理由向本院提交了证据：原告提交了：1、身份证、商品房买卖合同（预售）复印件各1份；2、城峰国际前期物业服务合同、城峰国际物业管理承包合同复印件各1份；3、2015年9月21日、2018年12月19日来凤县发展和改革局《关于来凤县城峰国际前期物业服务收费备案的函》复印件各1份；4、物业公司人员公示、保安保洁服务的照片、巡查制度表、业主接待表、巡逻记录表共24页；5、催告函、律师函复印件共2页；6、湖北城峰置业有限责任公司与城峰国际项目购房业主代表及部分业主于2016年8月25日签订的《协议书》复印件1份；7、判决书复印件4份。被告向本院提交了：1、湖北城峰置业有限责任公司与城峰国际项目购房业主代表及部分业主2016年8月25日签订的《协议书》复印件1份；2、照片打印件10页；3、部分业主的民意调查表、联名更换物业公司的签名信、部分已缴纳物业费业主提供的收费单据复印件；4、来凤县住房和城乡建设局2016年6月12日《关于来凤城峰国际项目停止交付的通知》复印件1份；5、城峰国际前期物业服务合同复印件1份。本院组织了双方当事人进行证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对原、被告双方有异议的证据，本院结合证据的三性原则及本案案情综合审查予以确定。经审理查明，被告彭海波系来凤县翔凤镇城峰国际小区4栋2单元1202室业主。2015年9月15日，晓彰物业公司（乙方）与湖北城峰置业有限责任公司（甲方）签订《城峰国际物业管理承包合同》，主要内容为：本物业名称：来凤县城峰国际商住楼，位于来凤县翔凤镇老公安局。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。……本合同规定的物业管理委托期限暂定5年，委托期限为签订合同之日起至2020年9月15日。本合同期限届满后，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。……本物业管理服务费用执行国家有关物业管理服务费用的相关规定。本物业的物业管理费，由乙方向业主或物业使用人收取。……此合同中没有明确约定物业管理费的计算标准。2018年6月30日，湖北城峰置业有限责任公司（甲方，开发建设单位）与晓彰物业公司（乙方，物业服务企业）签订《城峰国际前期物业服务合同》，主要内容为：物业名称：城峰国际，物业类型：商住楼，坐落位置：来凤县翔凤镇和平路32号（原来凤县老公安局）。物业服务费标准，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元/月/平方米，高层住宅0.95元/月/平方米，商业物业：3.5元/月/平方米。……本合同期限自2018年6月30日起至2023年6月29日止。……本合同自双方签章之日起生效。2015年9月21日、2018年12月19日，来凤县发展和改革局出具《关于来凤县城峰国际前期物业服务收费备案的函》，同意晓彰物业公司按一级标准（不超过0.95元/㎡/月，可上下浮动10%）收取前期物业服务费。被告彭海波的房屋预测建筑面积为102.73㎡，其中套内建筑面积为84.523㎡，分摊建筑面积为18.202㎡。被告彭海波在庭审中陈述于2017年10月份入住该房屋，因彭海波未缴纳物业管理费，晓彰物业公司对其进行了催收，但未果，晓彰物业公司于2020年10月20日向人民法院提起诉讼。本院认为，原告晓彰物业公司与湖北城峰国际置业有限责任公司签订的《城峰国际物业管理承包合同》、《城峰国际前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合同约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立且有效，合同当事人应按照合同约定履行各自义务。上述合同中，被告彭海波虽不是合同的当事人，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故上述合同对被告彭海波具有法律约束力，被告彭海波辩称其与原告晓彰物业公司没有任何合同关系的抗辩理由于法无据，本院依法不予支持。本案中，被告彭海波作为小区业主，接受原告晓彰物业公司提供的物业服务后，应当按照合同约定支付物业管理服务费。因本案原告以2017年1月1日为时间起点计算被告应缴纳物业管理服务费金额的依据不足，综合本案案情，本院决定以被告庭审中陈述的入住房屋的时间即2017年10月份为缴纳物业管理服务费的时间起点，因被告未明确10月份中具体哪一天时间，本院确定为被告缴纳物业管理服务费的时间起点为2017年10月1日，经核算，被告彭海波应向原告晓彰物业公司缴纳的物业管理服务费为：102.73㎡×1元/㎡/月×32个月（2017年10月1日至2020年5月31日）=3287.36元。因原告提供的物业管理服务存在一定瑕疵，故本院对其物业管理服务费调整为2900元。被告彭海波拖欠原告晓彰物业公司物业管理服务费系对物业管理服务质量等原因存在争议，并非恶意拖欠，故对原告主张的违约金，本院不予支持。关于被告彭海波辩称的《商品房买卖合同》约定的物业服务企业与实际提供物业服务的企业不一致的问题，该合同中的双方当事人系湖北城峰置业有限责任公司、彭海波，与本案不属于同一法律关系，故本院在本案中不一并处理，当事人可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告彭海波于本判决生效之日起3日内向原告湖北晓彰物业管理有限公司支付自2017年10月1日起至2020年5月31日止的物业管理服务费2900元。二、驳回原告湖北晓彰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告彭海波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓青桥二〇二〇年十二月二十日书记员  向卉珍