湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初3069号原告：武汉市奓山小城镇建设发展有限公司，住所地武汉市蔡甸区奓山街奓山村还建小区****商铺。法定代表人：陈斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周虹，湖北人言律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹盼，湖北人言律师事务所律师。被告：齐兵，男，1972年6月15日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。原告武汉市奓山小城镇建设发展有限公司（以下简称奓山小城镇公司）与被告齐兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奓山小城镇公司的委托诉讼代理人曹盼、被告齐兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奓山小城镇公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告关于武汉市蔡甸区奓山街新社区5栋1至5号门面房的不定期租赁合同已经于2020年7月10日解除；2、判令被告立即支付欠交的租金1227112元（从2016年12月1日至2020年7月9日共计3年7个月另9天），并按照每月28340元的标准支付从2020年7月10日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；3、判令被告按照《新社区商业门面租赁合同》约定的租金总额1436838元的30%向原告支付违约金431051.4元；4、判令被告立即腾退并返还原告的位于武汉市蔡甸区奓山街新社区5栋1至5号的门面房；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月29日，受原告的委托，奓山街新社区管理办公室与被告签订《新社区商业门面租赁合同》，约定将原告所有的位于武汉市蔡甸区奓山新社区5栋1至5号两层（第一层556㎡，第二层583㎡，共计1139㎡）的门面房出租给被告作为经营家居电器的商铺使用，出租面积为1139㎡，租赁期限从2013年11月30日至2018年11月30日止，合同约定租金共计1436838元，应提前一周支付下一年度的租金。合同对违约责任的约定为：“2、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按照本合同租金总额30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还的，甲方有权要求乙方按照本合同租金总额30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失”。被告从2016年12月1日起未交租金，原告多次催要未果。原告为维护自身的合法权益诉至法院，望判如所请。被告齐兵辩称，《新社区商业门面租赁合同》属实，我从2016年12月1日起未交租金，我欠付原告租期内的房租。租约期满后的房租我方不认可，租期到期后，原告已经将房屋的水电停了，我方没有继续使用原告的房屋，也没有继续营业。此外，我租赁的房屋存在房屋漏水的情况，相关损失应从房租里面抵扣。我现在没有经济能力支付房租，愿意将电器、家具等货物抵偿房租。本院经审理认定事实如下：2013年10月29日，受原告奓山小城镇公司的委托，奓山街新社区管理办公室（甲方）与被告齐兵（乙方）签订《新社区商业门面租赁合同》，约定将奓山小城镇公司所有的位于武汉市蔡甸区奓山新社区5栋1至5号两层（第一层556㎡，第二层583㎡，共计1139㎡）的房屋出租给齐兵作为经营家居电器的商铺使用；租赁期为5年，即从2013年12月1日起至2018年11月30日止；租金确定和计算的方式为一楼按每月30元/㎡，二楼按每月20元/㎡，隔层按二楼标准收取。从签订合同之日第一年免收前三个月的租金，后九个月按合同当年总额的70%收取，第二年按合同当年总额的80%收取，第三年按合同当年总额的90%收取，第四年、第五年分别按合同当年总额的100%收取；租金的支付方式为按年支付，即第一年合同签订之日起一次性支付当年租金，从第二年开始均按合同规定的起止时间在上个年度的最后一周内足额交纳下个年度的租金。合同对违约责任的约定为：“2、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按照本合同租金总额30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还的，甲方有权要求乙方按照本合同租金总额30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失”。齐兵于2016年12月1日起未交租金，其与奓山小城镇公司的法定代表人陈斌协商，希望用租赁房屋内的货物冲抵房租，陈斌称开会商量一下，之后未回复齐兵是否同意货物抵扣租金的方案。租赁期间，该租赁房屋存在漏水的情况，齐兵就该问题向奓山小城镇公司反映，奓山小城镇公司因齐兵当时欠交房租，未处理房屋漏水的问题。2020年7月7日，奓山小城镇公司在案涉租赁房屋处张贴《解除合同及腾退通知书》，载明奓山小城镇公司与齐兵的不定期租赁合同于2020年7月10日解除，并要求齐兵于通知书发出之日起7日内腾退房屋。另查明，奓山街社区管理办公室接受原告奓山小城镇公司的管理，对奓山小城镇公司所有的位于武汉市蔡甸区奓山街奓山村联谊村奓山还建小区5栋1-2层的商铺进行日常管理，对外办理出租事宜。武汉市蔡甸区奓山街奓山村联谊村奓山还建小区5栋1-2层与武汉市蔡甸区奓山新社区5栋1至5号为同一位置。上述事实有原告奓山小城镇公司提交的原、被告的身份信息、房屋所有权证及附图、新社区商业门面租赁合同、奓山新社区商业门面房方位、面积确认书、解除合同及腾退通知书的照片，被告提交的照片等经庭审质证后本院予以采信的证据，本院对奓山小城镇公司的法定代表人陈斌所作的调查笔录，各方当事人的自认及当庭一致陈述在卷佐证。本院认为，原告奓山小城镇公司与被告齐兵签订的《新社区商业门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。奓山小城镇公司已履行交付租赁房屋的义务，齐兵未按照合同约定支付房屋租金，构成违约，应向奓山小城镇公司支付尚欠的租金并按照合同约定支付违约金。在合同约定的租赁期限届满后，奓山小城镇公司停止供应租赁房屋的水电，也未处理房屋漏水问题，齐兵未再占有使用租赁房屋，因双方一直就租金的支付方式进行协商，奓山小城镇公司就齐兵提出的以货物抵偿房租的方案未明确回复，故齐兵未将准备抵扣房租的相关货物搬离租赁房屋，此外，奓山小城镇公司诉称租赁期限届满后，曾口头要求齐兵腾退房屋，但未提交充足的证据予以证实，现奓山小城镇公司依据齐兵未将租赁房屋内的货物搬出，主张奓山小城镇公司与齐兵构成不定期租赁合同关系，本院不予支持。双方之间的房屋租赁合同关系于《新社区商业门面租赁合同》约定的租赁期限届满之日即2018年11月30日终止。奓山小城镇公司主张齐兵向其立即腾退返还租赁房屋并支付从2020年7月10日至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。房屋占有使用费按照每月28340元的标准，从2020年7月10日计算至实际腾退之日止。齐兵于2016年12月1日起未交租金，应按照《新社区商业门面租赁合同》的约定向奓山小城镇公司支付2016年12月1日至2018年11月30日期间的房屋租金共计680160元。关于违约金，奓山小城镇公司主张按照合同租金总额的30%计算违约金，因奓山小城镇公司未提供证据证明其因齐兵违约产生的损失，故奓山小城镇公司的损失应为资金占用的损失，按合同租金总额的30%的标准给付违约金明显过高，本院酌情予以调整，齐兵向奓山小城镇公司支付的违约金应以全部所欠租金680160元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自立案之日2020年11月6日起计算至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告齐兵于本判决生效之日起十日内向原告武汉市奓山小城镇建设发展有限公司支付租金680160元；二、被告齐兵于本判决生效之日起十日内日向原告武汉市奓山小城镇建设发展有限公司支付违约金（违约金以680160元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年11月6日起计算至付清之日止）；三、被告齐兵于本判决生效之日起十日内向原告武汉市奓山小城镇建设发展有限公司腾退返还武汉市蔡甸区奓山街新社区5栋1至5号房屋；四、被告齐兵于本判决生效之日起十日内向原告武汉市奓山小城镇建设发展有限公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按照每月28340元的标准，从2020年7月10日计算至实际腾退之日止）；五、驳回原告武汉市奓山小城镇建设发展有限公司其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19723元，减半收取计9861.5元，由原告武汉市奓山小城镇建设发展有限公司负担4561元，由被告齐兵负担5300.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢燕临二〇二〇年十二月十五日法官助理彭聪书记员张琪