山东省青岛市市北区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0203执异258号异议人（案外人）：周相山。委托代理人：孙永粮，国浩律师(青岛)事务所律师。申请执行人：袁珂雨。被执行人：即墨市鑫凯源印织有限公司。住所地青岛市即墨区北安办事处泰家庄村。统一社会信用代码：91370282965401564R。法定代表人：宫垂升，经理。被执行人：宫垂升。被执行人：邹美香。本院在执行申请执行人袁珂雨与被执行人即墨市鑫凯源印织有限公司（以下简称鑫凯源公司）、青岛金隆达包装有限公司、宫垂升、邹美香金融借款合同纠纷一案中，案外人周相山向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人周相山提出执行异议称，2013年3月30日，周相山与被执行人鑫凯源公司签订租房合同，约定鑫凯源公司将其名下位于青岛市即墨区XXX路以南、XXX路以西土地使用权两处（证号即国用XX第XXX号和XX号）、位于青岛市即墨区XX镇X路**房产三处（证号即房自字第××号、00××**、00××**）（以上全部不动产以下合并简称案涉不动产）出租给周相山，租赁期限自2013年4月1日至2033年3月31日，年租金650040元，周相山于2013年4月1日已支付租金12929300元，并实际占有使用案涉不动产，系案涉不动产的合法承租人，现租期未到，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款提出执行异议，请求依法认定异议人对案涉不动产享有合法租赁权，停止对案涉不动产的评估拍卖，在租赁期内无须向拍卖受让人移交案涉不动产。异议人周相山提交的证据包括：一、《租房合同》、电子银行付款凭证、收据各一份，均为复印件：租房合同显示的内容为周相山约定向鑫凯源公司承租案涉不动产，租赁期限自2013年4月1日至2033年3月31日，月租金为54170元，缴租方式为每年支付一次即650040元，落款日期为2013年3月30日。电子银行付款凭证显示的内容为周相山于2013年4月1日向鑫凯源公司转账支付12929800元，用途填写为“款”。收据显示的内容为鑫凯源公司表示收到银行汇款12929800元，现金70200元，共计1300万元，备注为预交房租，落款日期为2013年4月1日。二、中国银行与信达资产公司的债权转让公告、判决书四份、变卖流拍公告，均为打印件，附情况说明一份称：袁珂雨受让中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司持有的债权共5户，资产包转让前披露抵押物有租赁，其中两户没有抵押物，两户的抵押物没有租赁，因此所指抵押物有租赁即为本案。申请执行人袁珂雨发表意见称：案涉不动产于2013年的市场价值约1000万元至1300万元左右，周相山以超出市场买卖价值的资金租赁案涉不动产，与事实严重不符。申请执行人多次调查确认，案涉不动产在当地土地房产管理部门均无任何租赁备案登记。案涉不动产的水电费发票户名均为鑫凯源公司并已入账抵扣，不应存在案外人租赁。案涉不动产近几年一直大部分闲置、多处破损，周相山所述已占用案涉不动产与事实严重不符。请求驳回案外人周相山的执行异议，继续强制执行。查明，中国银行股份有限公司青岛市北支行与鑫凯源公司、青岛金隆达包装有限公司、宫垂升、邹美香金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月6日作出（2016）鲁0203民初5284号民事判决书，判令鑫凯源公司应偿还中国银行股份有限公司青岛市北支行借款本金人民币18496040.56元及利息等，鑫凯源公司以其名下案涉不动产向中国银行股份有限公司青岛市北支行承担抵押担保责任，中国银行股份有限公司青岛市北支行有权就该抵押房产折价或变卖、拍卖后的所得价款优先受偿，宫垂升和邹美香承担连带清偿责任，青岛金隆达包装有限公司对鑫凯源公司借款中的450万元承担连带清偿责任。该判决采信的证据中包含中国银行股份有限公司青岛市北支行提交的《最高额抵押合同》和土地抵押权证、房产抵押权证，记载鑫凯源公司为本案银行借款提供案涉不动产做抵押，《最高额抵押合同》签订于2014年4月1日，抵押登记日期均为2014年4月3日。诉讼过程中，本院作出（2016）鲁0203民初5284号财产保全民事裁定书，于2016年6月30日查封了案涉不动产的登记，后续封至2022年5月27日。判决生效后，中国银行股份有限公司青岛市北支行申请执行，本院于2019年5月14日以（2019）鲁0203执1523号案件立案执行。2020年7月29日，本院作出（2020）鲁0203执异160号执行裁定书，因中国银行股份有限公司青岛市北支行将本案债权全部转让给袁珂雨，裁定变更袁珂雨为（2019）鲁0203执1523号执行案件的申请执行人，继受本院（2016）鲁0203民初5284号确定的中国银行股份有限公司青岛市北支行的权利义务。2019年6月4日，被执行人宫垂升向执行实施机构表示将与债权人协商自行出售案涉不动产，已告知其协商不成将启动拍卖程序。2020年9月17日，本院作出（2019）鲁0203执1523号公告，要求被执行人于7日内自动履行义务，逾期不履行将对案涉不动产进行评估拍卖，在案涉不动产现场张贴了公告并勘察拍照存档，证实绝大多数建筑物闲置。2020年10月29日，周相山提出执行异议，内容与本次执行异议相同，本院于2020年11月13日作出（2020）鲁0203执异248号执行裁定书，认为本院尚未作出评估、拍卖裁定，案涉不动产的评估拍卖程序尚未启动，周相山提出的执行异议不符合执行异议受理条件，裁定驳回周相山的异议申请。2020年11月23日，本院作出评估拍卖案涉不动产的执行裁定书。2020年11月24日，执行实施机构向中国银行股份有限公司青岛市北支行调查，该行提供了本案贷款放贷前的尽职调查材料，已查实案涉不动产在本案贷款发放时由两家企业承租使用且没有其他租户，其中青岛荣昌绣品有限公司自2013年6月6日期承租至2019年6月5日，青岛帛宝工艺品有限公司自2010年8月28日承租至2016年8月28日，上述两家企业均向中国银行股份有限公司青岛市北支行出具了书面承诺函，承诺在银行实现抵押权时放弃租赁权对受让人的持续占有权利。2020年12月1日，周相山再次提出书面异议启动本次执行异议审查程序。本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。案涉不动产登记在被执行人鑫凯源公司名下，属于本案可供执行财产范围，且属于本案执行依据即（2016）鲁0203民初5284号民事判决书确定的抵押物，本院予以查封并无不当，在被执行人不履行生效判决确定的义务时，执行程序应当拍卖或变卖抵押物以实现抵押权，案外人提出排除执行异议的不应予以支持。二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。（第二款）承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。依据上述法律规定，案外人可以对执行标的物主张实体权利请求排除执行，其为承租人时也可以不请求排除权属转移但请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被拍卖的不动产。依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人对租赁房产的占有时点为租赁权的成立时间，应当审查租赁权的成立时间与抵押登记、查封登记的时间排列先后，而并非单纯查看租赁合同的落款日期。案涉不动产于2014年4月1日办理了抵押登记，本院于2016年6月30日查封登记，对于周相山提出的阻止交付异议，本院不予支持：1、周相山提交的证据均不能证明其于案涉不动产2014年4月1日抵押登记或2016年6月30日查封登记之前已经实施实际占有。2、中国银行股份有限公司青岛市北支行向鑫凯源公司发放贷款时已经落实了抵押物即案涉不动产的占有使用情况，有关各方如对贷款银行实施虚假陈述可能涉及骗取贷款犯罪嫌疑，因此认定案涉不动产于设立抵押时未移交周相山占有更为合情合理。3、执行实施机构于拍卖程序中依法勘察了案涉不动产现场，已经否定了案外人对案涉不动产的占有使用。4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定应当审查租金交付证据，因租房合同明确约定租金按年缴纳650040元，周相山提交的电子银行付款凭证不能确认其与租房合同的关联。综上，虽然案外人周相山提交的案涉不动产《租房合同》落款日期为2013年3月30日，但不能证明其于案涉不动产2014年4月1日抵押登记或2016年6月30日查封登记之前已经实施实际占有，其证据不足以证实支付的是租金，本院对其享有租赁权阻止交付的异议不予支持。三、执行异议非诉审查程序仅对租赁权是否符合法律规定的排除执行或阻止交付的条件进行程序审查并作出执行裁定，无权未经审判程序审理对租赁权是否实体有效作出判断。对案外人周相山提出的对案涉不动产享有合法租赁权的异议请求，于执行异议非诉审查程序中不予受理。四、案外人周相山以其对执行标的物即案涉不动产享有实体权利即租赁权提出排除执行异议和阻止交付异议，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查，不服本裁定的，可依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第十五章、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起执行异议之诉主张其权利。认为本案执行依据即（2016）鲁0203民初5284号民事判决书有错误的，依照审判监督程序办理。五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。申请执行人、异议标的所涉及的被执行人应为上述法律规定的“相关当事人”，本次异议审查程序中对执行实施案件其他被执行人青岛金隆达包装有限公司不列为异议审查当事人。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：一、驳回案外人周相山对执行标的物即被执行人即墨市鑫凯源印织有限公司名下位于青岛市即墨区XX路以南、X路以西土地使用权两处（即国用XX第X号和X号）、位、位于青岛市即墨区X镇X路**房产三处（即房自字第××号、00××**、00××**出的排除执行异议请求。二、驳回案外人周相山对上述执行标的物提出的阻止交付异议请求。三、对案外人周相山提出的确认其对上述执行标的物享有合法租赁权的异议请求，于执行异议非诉审查程序中不予受理。不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。审判长  曲永青审判员  周桂莲审判员  朱晓菲二〇二〇年十二月十一日书记员  于程程