安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终773号 上诉人（原审原告）:李睿欣，男，1986年8月21日出生，汉族。 上诉人（原审原告）:陈晓荣，女，1956年12月21日出生，汉族。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈丹，浙江君安世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:黄山雨润地华置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区迎宾大道**雨润度假区，统一社会信用代码913400007568121132。 诉讼代表人：王鑫，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：安效萱，该公司破产管理人员工。 委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。 上诉人李睿欣、陈晓荣因与被上诉人黄山雨润地华置业有限公司（以下简称雨润地华公司）合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院作出的（2020）皖1002民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李睿欣、陈晓荣上诉请求：一、撤销原判并依法改判支持李睿欣、陈晓荣一审诉请；二、本案诉讼费由雨润地华公司承担。 事实和理由：一、原审认定事实不清,适用法律不当,错误判决。1.因雨润地华公司为了贷款需要向渤海银行抵押了李睿欣、陈晓荣房屋的土地使用权，导致李睿欣、陈晓荣无法取得房屋所有权,买卖合同目的无法实现。雨润地华公司单方提供的“示范文本”《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金为房价款的万分之三,即274.98元。而2015年国家《商品房买卖合同》示范文本,现售和预售两个版本写明的逾期办证违约金,都是出卖人要“按日计算向买受人支付全部房价款万分之_的违约金”。2003年出台现行有效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)第十八条规定了买受人损失数额难以确定的情况下逾期办证违约金的计算方式:参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。雨润地华公司缺乏诚信,偷偷删除示范文本“按日计算”违约金的字样,利用格式合同侵害李睿欣、陈晓荣合法权益,规避法律责任。房价款万分之三即274.98元的逾期办证违约金明显过低,《司法解释》规定实际损失无法确定情况下逾期办证违约金的计算方式,即在买受人无法举证实际损失的情况下按照银行贷款逾期罚息的计算方式,这种计算是一种公允的算法。但一审法院却以合同对逾期办证违约金“是有明确约定”的理由,仅支持了274.98元,这是错误的。2.雨润地华公司提供的格式合同《商品房买卖合同》对违约金约定明显不对等。合同约定买受人逾期付款违约金“按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”,而对办证违约金约定“已付房价款的万分之三”。3.雨润地华公司未能在规定时间内提供权属登记所需资料,房屋办证逾期的责任在雨润地华公司。根据《商品房销售管理办法》规定，案涉房屋2017年11月8日交付,雨润地华公司本该在2018年1月7日之前完成的义务,直至2019年6月19日才办理了不动产权属登记。李睿欣、陈晓荣不能取得所购房屋的不动产权证,对房屋不享有所有权,户口不能迁入,工作、就医、子女入学等遇到障碍,房屋不能上市交易获利,不能成立业主委员会,不能行使业主权利,还背负着土地被抵押权人行使抵押权的风险,经济损失持续扩大。《合同法》规定以格式条款免除自身义务的条款无效,也规定了违约金过低可以调整。按照《司法解释》第十八条规定计算的逾期办证违约金8万余元理应得到支持。一审法院判决274.98元违约金,显失公平。4.原审法院在先生效判决(2019)皖1002民初190号案件与本案同样逾期办证违约金,却同案不同判。 雨润地华公司辩称：李睿欣、陈晓荣与雨润地华公司所订立的商品房买卖合同是一份真实合法有效的合同，并且该合同的效力已经得到了生效法律文书的确认。鉴于双方在商品房买卖合同当中，已经明确约定了对于逾期办证违约金的约定，故此在没有其他相应的就该违约金另行约定的这种前提下，对于双方已经作出约定的违约金支付及计算条款，应当对双方发生法律约束力。 李睿欣、陈晓荣向一审法院起诉请求：1.判令雨润地华公司承担延期办证违约金80041元（计算方式：以李睿欣、陈晓荣已付房款916585元为基数，自2018年2月6日起，依据央行同期逾期贷款罚息利率日万分之一点七五计算至产证办妥之日2019年6月19日，共逾期499天）；2.判令本案诉讼费用雨润地华公司承担。一审庭审中李睿欣、陈晓荣增加诉讼请求要求雨润地华公司支付利息3114元。 一审经审理查明：2015年1月25日，李睿欣、陈晓荣（买受人）与雨润地华置业公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买位于屯溪区房屋，建筑面积125.4平方米，套内面积118.52平方米，总价916585元，买受人分期支付房款；合同第八条约定：出卖人于2016年6月30日前向买受人交付经验收合格的涉案房产；第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。上述合同签订后，李睿欣、陈晓荣于2017年11月8日确认交房，李睿欣、陈晓荣根据合同约定实际支付了购房款为916585元。2019年6月19日，雨润地华置业公司为李睿欣、陈晓荣办理了案涉房屋的不动产权证。 一审法院认为：2015年1月25日李睿欣、陈晓荣与雨润地华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行合同义务。李睿欣、陈晓荣已按照合同的约定支付了购房款916585元，雨润地华公司理应按照合同约定的期限为李睿欣、陈晓荣办理房屋不动产权属证书，雨润地华公司逾期未办理，依照合同的约定应承担逾期办证的违约金。合同约定逾期办证的违约金为原告已付房款的0.03%，故雨润地华公司应承担逾期办证违约金为916585×0.03%=274.98元。李睿欣、陈晓荣认为逾期办证违约金过低，其应当举证证明因被告逾期办证的行为给其造成的损失并要求赔偿，但李睿欣、陈晓荣未能举证证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成损失确定违约金数额；第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，合同对逾期办证的违约金是有明确约定，是一次性违约金，也是当事人的真实意思表示，因此李睿欣、陈晓荣主张按照上述解释的规定计算损失显然不符合法律规定。因此，对李睿欣、陈晓荣主张超过274.98元逾期办证违约金的部分依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、黄山雨润地华置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李睿欣、陈晓荣逾期办证违约金274.98元；二、驳回李睿欣、陈晓荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费901元（原告已预交），由李睿欣、陈晓荣负担876元，由黄山雨润地华置业有限公司负担25元。 本院二审期间，李睿欣、陈晓荣提交以下证据： 第一组证据:1.住房城乡建设部工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知。证明：2014年4月9日住建部和工商总局联合发布《商品房买卖合同示范文本》，2015年雨润地华公司使用的所谓建设部和工商总局监制的文本，系违反规定欺骗买卖人。2.商品房买卖合同（预售）示范文本。3.商品房买卖合同（现售）示范文本。证明：《预售合同》第20条，约定的出卖人办证违约金按日计算，《现售合同》第17条约定的出卖人办证违约金也是按日计算。 第二组证据:安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初190号民事判决书。证明：1.与李睿欣、陈晓荣同一小区的7-103户，生效判决雨润地华公司按照购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算出卖人逾期办证违约金。2.逾期办证过错在雨润地华公司。 第三组证据:关于袁建斌等人信访事项答复意见书。证明：1.雨润地华公司恶意隐瞒土地抵押销售房屋，并不按期解除土地抵押，导致案涉房产无法按时办理不动产产权登记。2.雨润地华公司一贯不诚信，不经行政主管部门督促，不按合同承担逾期交房违约金责任。 第四组证据:黄山市不动产登记资料查询结果证明。证明：直至2019年4月15日，雨润地华公司仍未履行法定义务。 雨润地华公司质证意见为：一、以上证据均不属于二审中的新证据。二、若人民法院需审查，质证意见如下：1.对第一组证据中《通知》的三性无异议，但不能作为案涉的证据来使用。对商品房买卖合同（预售）示范文本、商品房买卖合同（现售）示范文本的三性均不予认可，且也不能达到其证明目的。2.对第二组证据的真实性无异议，但对本案不具有参考意义。3.对第三组证据的三性无异议，但不能达到其证明目的。4.对第四证据的三性予以认可，但不能达到其证明目的。 本院认证意见为：对李睿欣、陈晓荣提交的以上证据的真实性予以确认。 双方当事人提交的其他证据同一审，相对方的质证意见亦同一审。 二审查明：李睿欣、陈晓荣与雨润地华公司签订的《商品房买卖合同》第七条约定:“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别（不作累加）（1）逾期在玖拾日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的贰拾%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……” 二审另查明：江苏省南京市中级人民法院于2020年11月16日作出（2020）苏01破43号民事裁定，受理浙江中亚园林集团有限公司对雨润地华公司的重整申请，并指定北京市金杜律师事务所上海分所、北京市浩天信和律师事务所担任雨润地华公司联合管理人，并由王鑫担任管理人负责人。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：李睿欣、陈晓荣主张的逾期办证违约金是否应予支持。 《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，双方在案涉合同中对雨润地华公司逾期办证虽有明确约定，但案涉合同有关逾期办证违约金条款并未与雨润地华公司的逾期办证的违约时限相联系，且显著低于李睿欣、陈晓荣逾期付款所产生的违约金数额，故该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合公平原则的基本要求。鉴于案涉合同约定的按已付房价款的0.03%计算的逾期办证违约金明显偏低，且李睿欣、陈晓荣未能举证证明其实际损失数额等客观情况，本院酌情按已付购房款总额916585万元每日万分之零点五的标准予以调整。据此，雨润地华公司应当支付李睿欣、陈晓荣逾期办证违约金22868.8元（916585元×0.05‰×499日）。鉴于雨润地华公司已经进入破产重整程序，无法再对李睿欣、陈晓荣进行个别清偿，判令雨润地华公司限期支付事实上已无法履行，本院对李睿欣、陈晓荣享有的雨润地华公司应支付逾期办证违约金22868.8元债权予以确认，由李睿欣、陈晓荣根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，依法申报债权。 综上依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条，第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院作出的（2020）皖1002民初289号民事判决第二项，即：驳回李睿欣、陈晓荣的其他诉讼请求； 二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院作出的（2020）皖1002民初289号民事判决第一项为：确认李睿欣、陈晓荣对黄山雨润地华置业有限公司享有逾期办证违约金债权22868.8元。 一审案件受理费901元，由李睿欣、陈晓荣负担653.21元，由黄山雨润地华置业有限公司负担247.79元；二审案件受理费1802元，由李睿欣、陈晓荣承担1304.78元，由黄山雨润地华置业有限公司承担497.22元。 本判决为终审判决。 审判长  宋浩之 审判员  戴英杰 审判员  谢慧慧 二〇二〇年十二月十七日 法官助理陈梦瑶 书记员吴奇 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 二、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第四十八条债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。 债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，不必申报，由管理人调查后列出清单并予以公示。职工对清单记载有异议的，可以要求管理人更正；管理人不予更正的，职工可以向人民法院提起诉讼。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 五、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。