河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀01民终9538号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩会英，女，1956年11月5日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：康翌，女，1981年8月6日出生，汉族，河北省石家庄市裕华区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：康金柱，男，1956年10月14日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：周国锡，河北三和时代律师事务所律师。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：段文豪，河北英陆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈会然，女，1978年10月20日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：孙逊，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许伟，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 上诉人韩会英、康翌、康金柱因与被上诉人陈会然所有权确认纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人康翌及韩会英、康翌、康金柱的共同委托诉讼代理人周国锡、段文豪，被上诉人陈会然及其委托诉讼代理人孙逊、许伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 韩会英、康金柱、康翌上诉请求：一、请求撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10240号民事判决书，将本案发还重审或依法改判驳回被上诉人原一审诉讼请求，支持上诉人反诉请求。二、本案诉讼费月由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，属无效合同；二、即使合同有效，根据公平原则也应变更合同。另补充：即使合同有效，因存在重大误解，显失公平，上诉人要求撤销该合同。三、被上诉人要求继续履行合同，限期办理房产过户手续的请求无法履行，一审判决上诉人为被上诉人办理房产过户手续不符合合同约定；四、案涉房产不是商品房，不能按照商品房买卖进行过户，一审法院无视该房产的特殊性，可能导致判决无法执行；五、一审判决未对上诉人提供的证据进行审核认定，导致认定事实错误；六、上诉人不构成违约，一审判决上诉人承担违约责任没有依据。 陈会然答辩称，1、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，不违反法律强制性规定，属有效合同。2、房屋买卖合同不违反公平原则。3、上诉人是有能力有条件继续履行合同的，其不履行合同是为了贪图更大的金钱。4、案涉房产确实不是商品房，但是不是商品房不代表着不能进行过户。5、一审判决对证据的审核确实清楚。6、上诉人将案涉房产登记在康翌名下确实不构成违约。但是上诉人不将案涉房产过户到被上诉人名下，属于实质性的违约。我们要求的是将案涉房屋过户到被上诉人的名下。7、上诉人在庭审开始时对上诉人第二条大段地增加内容。我方认为其实质上改变了第二条相关的论述内容和论述性质，相当于改变了诉讼请求。 陈会然向一审法院起诉请求：请求判令被告继续履行合同，并限期办理石家庄市长安区丰收路188号奥北公元小区（三）区7-303号房屋过户手续；请求判令被告按照总房款的5%向原告赔偿违约金（2.75万元）；本案诉讼费、保全费、出具保函的费用由被告承担。 康金柱、韩会英、康翌反诉向一审法院反诉请求：请求法院确认反诉人与被反诉人签署的《房屋买卖合同》及《房屋过户协议》无效；请求法院判令被反诉人将房屋腾清归还反诉人；反诉诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2016午9月3日原告（乙方）与被告康金柱、韩会英（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定“一、甲方出售位于石家庄市长安区方，该房屋是甲方回迁房，建筑面积100.5平方米，系毛坯房，暂无房产证。若进行地下室、车位买卖，双方另行协商。三、双方议定上述房屋的总价款为55万元。四、甲乙双方同意以一次性方式付款，乙方在签订本合同时，支付房款52万元，甲方应出具收款凭证。待在村委会办理房屋过户手续完结后2日内，乙方向甲方支付剩余房款3万元，甲方应出具收款凭证。五、甲方收到乙方支付的52万元购房款后，2日内交付给乙方，包括房屋钥匙等所有配套设施全部随房屋一起移交。房屋交付之日视为所有权转移。七、非因乙方原因，造成房产无法过户的，甲方应承担违约责任和所有损失。八、违约责任：任何一方违约，应承担违约责任，支付给守约方总房款5%的违约金并赔偿因争取权利产生的所有费用和损失。”同日，原告（乙方）与被告康金柱、韩会英（甲方）签订《房屋过户协议》，约定“一、过户房产为石家庄市长安区奥北公元小区Ａ三区7号楼303室（不包含车位、地下室），房屋建筑面积为100.5平方米。二、经甲乙双方协定，乙方全权委托甲方办理房屋过户手续。”2016年9月3日原告向被告康金柱转款52万元。被告称涉案房屋于2016年9月或10月交付原告占有至今。《不动产权利及其他事项登记信息》显示，坐落于长安区房产，于2018年12月30日由石家庄市长安区长丰街道北翟营社区居民委员会转移到被告康翌名下，登记原因为买卖，房屋所有权为被告康翌单独所有，附记：城中村改造居民安置房，专项整治项目。一审法院认为，根据《不动产权利及其他事项登记信息》，在涉案房屋可以办理产权证书的时候，即2018年12月30日，被告康金柱、韩会英取得房屋所有权，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋过户协议》应当有效。故对被告康金柱、韩会英、康翌要求确认《房屋买卖合同》及《房屋过户协议》无效的诉讼请求，不予支持，对要求原告将房屋腾清归还的诉讼请求亦不予支持。按照《房屋买卖合同》及《房屋过户协议》的约定，原告应支付被告购房款52万元，被告负有协助原告过户的义务。现，原告已按照约定向被告支付了52万元购房款，但被告康金柱、韩会英擅自将房产登记在被告康翌名下，损害了原告的合法权益，故原告要求被告康金柱、韩会英、康翌协助原告办理过户手续的诉讼请求，予以支持。关于违约金，《房屋买卖合同》约定，非因乙方（原告）原因，造成房产无法过户的，甲方（被告康金柱、韩会英）应承担违约责任，即支付总房款5%的违约金并赔偿因争取权利产生的所有费用和损失。被告康金柱、韩会英将涉案房产转移登记在被告康翌名下，构成违约，因此，被告康金柱、韩会英应按照总房款55万元的5%支付违约金，即27500元。一审判决：一、被告（反诉原告）康金柱、韩会英、康翌于判决生效后十日内协助原告陈会然（反诉被告）办理长安区房产的房屋所有权过户手续。二、被告（反诉原告）康金柱、韩会英于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）陈会然违约金27500元。三、驳回被告（反诉原告）康金柱、韩会英、康翌的诉讼请求。本诉案件受理费14093元，保全费5000元，反诉案件受理费40元，均由被告（反诉原告）康金柱、韩会英、康翌负担。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据1、房地产价格走势图两张，2016年9月份与案涉房屋同地段商品房价格。证明案涉房屋进行交易时，明显低于市场价格。双方真实意思为按照小产权房进行交易，所以后续的合同约定等也就是在村委会处进行变更。证据来源是安居客及前瞻较大的中介的官网下载的价格。证据2、不动产登记证书三页，北翟营社区居民委员会在2016年9月13日对奥北公元小区A区7号住宅进行了不动产登记。证明案涉的7号楼进行过不动产登记，证明我们卖房子的时候，这个楼已经有了大证了，涉案房屋应该是大产权房了。因为一审时没有代理，所以对于为什么一审时没有提交此项证据不清楚。 被上诉人质证称，第一组证据，我方对其证据三性及证明目的均不予认可，其仅为网络截图，无法证明其真实性；同时其所截图网站的数据是否真实，也无法认定。如果说上诉人真的认为案涉房屋的价格显著低于市场价格，那么根据其提交的第二组证据案涉房屋整栋楼的数据他们都能拿到，那么销售价格上诉人自然能拿到的，反而上诉人不提供。对第二组证据，三性均予以认可，但需要进行说明。该组证据为案涉房屋的初始产权登记，时间为2016年9月13日，而上诉人与被上诉人的房屋买卖合同签订时间为2016年9月3日，早于初始登记时间，而非像上诉人所述卖这个房子的时候已经有大证。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人提交的证据1，即房地产价格走势图，因数据为网上下载，其真实性准确性无从考证，被上诉人对此不予认可，亦无其他证据相佐证。该证据不能作为认定本案事实的依据。对于上诉人提交的证据2，即不动产登记证书，被上诉人对其三性均认可，本院予以认定。本院查明的其他事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，关于《房屋买卖合同》和《房屋过户协议》的效力问题，本案中，案涉房屋为“城中村”回迁房，且在2016年作为“城中村改造居民安置房专项整治项目”办理了房产登记手续，案涉房产在签订本案合同之后已于2016年9月13日登记在北翟营社区名下，且于2018年12月30日登记在上诉人康翌名下，并非法律法规禁止建设的“小产权房”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条系规范房地产市场管理秩序的管理性强制规定，并非效力性强制规定，案涉房屋的产权性质、出卖人是否取得不动产登记证书，均不影响合同的效力。综上，双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋过户协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。各方应按合同约定全面履行各自义务。作为买受人陈会然已经按约定交付了约定的购房款，作为出卖人康金柱、韩会英也按约定交付了房屋。在房屋具备办理过户条件的情况下，康金柱、韩会英擅自将该房产登记在康翌名下，损害了陈会然的合法权益，故康金柱、韩会英、康翌应协助陈会然办理房屋过户手续。关于合同是否存在情势变更而应当予以变更的问题，虽然合同签订时案涉房屋未登记在上诉人名下，合同签订后根据政府相关政策进行了个人产权登记，并造成房屋价格上涨的客观情况，但此情况属于商业风险的重大变化，并非订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的情势变更情形，上诉人主张应变更合同的理由无法律依据和事实依据，本院不予支持。关于合同是否应予撤销的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；……。”本案中，上诉人以存在重大误解为由主张撤销该房屋买卖合同，但即便存在合同可撤销的情形，因上诉人于2018年12月30日即办理了案涉房产转移登记，故其至迟于该时间已经知道了撤销事由，但其在二审中当庭提出撤销该合同的主张，显然已超过了法定期限，且其该项主张与其一审及二审所主张的合同无效，亦自相矛盾，故本院不予支持。关于办理过户手续的问题，协助办理过户手续既是合同的目的也是随附的义务。双方在合同中约定了办理过户的相关条款，即合同第七条：在村委会办理房屋过户手续，产生的所有税费应由乙方（陈会然）承担。该条款中的“过户手续”实质上是更名手续。2018年11月19日村委会通知回迁楼房产证办理中，私下买卖的按原旧村房主姓名登记，但不能因此免除上诉人协助办理过户手续的义务。在2018年12月30日上诉人康翌已经领取了产权登记证书，具备办理房产转移登记条件的情况下，康金柱、韩会英、康翌应当协助陈会然办理房产过户手续，应当补交的土地出让金以及办理过户的相关税费，根据双方约定和交易习惯应由陈会然承担。上诉人辩称合同未约定在不动产登记中心办理过户，因此无协助被上诉人过户义务于法无据，本院不予采信。关于剩余房款的问题，合同第四条约定：“在村委会办理房屋过户手续完结后2日内，乙方（陈会然）向甲方支付剩余房款3万元”，本案中，在上诉人协助被上诉人完成房屋过户登记手续后2日内，陈会然应向上诉人支付剩余房款3万元。关于上诉人是否应当承担违约责任问题，《房屋买卖合同》第七条约定“非因乙方的原因，造成房产无法过户的，甲方（上诉人）应承担违约责任和所有损失”、第八条约定：“任何一方违约，应承担违约责任，支付给守约方总房款5%的违约金并赔偿因争取权利产生的所有费用和损失。”按照石家庄市人民政府于2019年5月21日印发的《石家庄市划拨土地上房屋分套转让缴纳土地出让金的有关规定》，应由上诉人配合陈会然办理相关手续并由买受人陈会然缴纳土地出让金，基于上述政策的调整变化，双方应相互配合办理相关手续，本案尚未出现因上诉人的原因造成房屋无法过户的客观后果，原审判决上诉人承担违约金，没有事实依据，二审予以纠正。综上所述，康金柱、韩会英、康翌的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10240号民事判决第一项、第三项，即“被告（反诉原告）康金柱、韩会英、康翌于判决生效后十日内协助原告陈会然（反诉被告）办理长安区房产的房屋所有权过户手续。”、“驳回被告（反诉原告）康金柱、韩会英、康翌的诉讼请求。”； 二、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10240号民事判决第二项，即“被告（反诉原告）康金柱、韩会英于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）陈会然违约金27500元。”； 三、陈会然在办理完房屋转移登记后2日内，向康金柱、韩会英支付剩余房款3万元； 四、驳回陈会然的其他诉讼请求。 如未按本判决确定期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14093元，由康金柱、韩会英、康翌负担11000元，陈会然负担3093元，保全费5000元、反诉费40元，均由康金柱、韩会英、康翌负担；二审案件受理费14093元，由康金柱、韩会英、康翌负担11000元，陈会然负担3093元。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  李 莉 审判员  薛金来 二〇二〇年十二月二日 书记员  白娟娟