甘肃省张掖市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘07执异47号 案外人：智小京，女，汉族。 委托诉讼代理人：陈建秀，甘肃金彤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高博，甘肃金彤律师事务所律师。 申请执行人：管晓莉，女，汉族。 被执行人：甘肃华大房地产开发集团有限公司。 法定代表人：雷朝辉，该公司总经理。 被执行人：雷朝辉，男，汉族。 被执行人：梁晓琴，女，汉族。 本院在执行申请执行人管晓莉与被执行人甘肃华大房地产开发集团有限公司（以下简称华大公司）、雷朝辉、梁晓琴民间借贷纠纷一案中，案外人智小京于2020年11月9日对本院查封的华大公司名下位于张掖市甘州区xx房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人智小京称，请求中止对案涉房屋的执行，并解除查封。事实与理由：1.2013年8月12日，案外人与华大公司签订了《商品房买卖合同》，约定案外人向华大公司购买案涉房屋。案外人在交纳房款、地下室费用、住房维修基金、天然气安装等费用后，华大公司给案外人开具了收款收据，并将案涉房屋交付案外人。2015年7月2日，华大公司收回房款收据，开具了不动产销售发票。自2013年至今，案外人一直对案涉房屋占有使用。由于华大公司办理产权登记资料不全等各种问题，案涉房屋的产权登记迟迟不能办理。案外人多次催促，华大公司以种种理由拖延。直至2018年6月12日，华大公司方才办理案涉房屋的初始登记。2018年8月13日案涉房屋被查封。2.案外人与华大公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，案外人购买案涉房屋是为了生活居住所需，且其及配偶名下再无其他用于居住的房屋，案外人已足额缴纳了购房款，对案涉房屋已合法占有。案涉房屋虽初始登记在华大公司名下，但案外人对案涉房屋享有实体权利。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，案外人基于消费者对案涉房屋享有物权期待权，优先于管晓莉的普通债权，足以排除强制执行。 本院查明，本院受理的管晓丽与华大公司、雷朝辉、梁晓琴民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月19日作出（2017）甘07民初45号民事调解书，该调解书确定：一、华大公司欠管晓莉借款590万元，于2017年12月20日之前支付190万元，2018年6月30日之前支付400万元，上述借款自2017年8月1日按照月利率2分计算至实际付款之日，利随本清；二、雷朝辉、梁晓琴对上述借款本息承担连带清偿责任。案件受理费59770元，减半收取29885元，由华大公司负担。调解书确定的履行期限届满后，华大公司及雷朝辉、梁晓琴未履行调解书确定义务。 2018年1月8日，管晓莉就调解书确定的第一笔欠款190万元向本院申请执行，本院以（2018）甘07执9号案件立案执行。2018年8月13日，经管晓莉申请，本院作出（2018）甘07执9号之四执行裁定书，查封了登记在华大公司名下的案涉房屋及其他房产，查封期限为三年，自2018年8月13日起至2021年8月12日止。2018年8月16日，管晓莉就调解书确定的第二笔欠款400万元向本院申请执行，本院以（2018）甘07执129号案件立案执行。上述两案，均因被执行人无可供执行的财产，本院裁定终结本次执行程序。 另查明，案涉房屋所在的xx住宅小区由华大公司开发建设。2011年，智小京向华大公司预订案涉房屋。2013年8月12日，智小京与华大公司签订了《商品房买卖合同》，约定智小京向华大公司购买案涉房屋，房屋建筑面积155.13平方米，单价每平方米2480元，总金额384722元。在智小京向华大公司交纳购房款后，华大公司给智小京开具了收款收据。合同签订当日，智小京与张掖市华腾物业管理有限责任公司签订《前期物业服务管理协议》，并交纳了地下室费用、天然气安装费、维修基金及热计量费、太阳能费、可视门禁费、卫生费、电费、电卡押金、电表安装等费用。华大公司将案涉房屋交付，智小京居住至今。2015年7月2日，华大公司对案涉房屋开具了不动产销售发票，载明付款方为智小京，房屋金额为384722元。因华大公司资料不全等原因，案涉房屋的产权登记未能及时办理。2018年6月12日，华大公司对案涉房屋办理了首次登记。2018年8月13日，本院查封案涉房屋。 还查明，智小京与王纲系夫妻关系，两人在张掖市不动产登记信息系统无不动产登记信息。 本院认为，发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。在执行程序中，人民法院有权对被执行人的责任财产采取相应的执行措施。但是，对于执行标的不属于被执行人所有或者案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院应当停止对该财产的执行。本案中，案涉房屋登记在被执行人华大公司名下，从权利外观上表现为华大公司的财产，人民法院可以对案涉房屋采取查封措施。因此，本案争议的焦点问题为案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案实际情况分析，第一，在本院查封案涉房屋之前，案外人已与华大公司签订了书面的《商品房买卖合同》，约定案外人作为商品房买受人向华大公司购买案涉房屋，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。第二，案外人购买案涉房屋的目的是用于居住，自案涉房屋交付后居住至今，已合法占有案涉房屋，且案外人名下再无其他用于居住的房屋。第三，案外人已支付了案涉房屋的全部价款。在案外人交纳房款后，华大公司给案外人开具了收款收据，并且华大公司在案涉房屋开具的销售发票中，也明确载明了房屋买受人及具体金额。第四，案涉房屋未能及时办理产权登记手续是因华大公司资料不全等原因，非因案外人自身原因所致。第五，从时间节点上来看，案外人买受和占有案涉房屋早于本案债务的形成时间，不存在案外人与被执行人恶意串通规避执行的情形。 综上所述，本案符合上述司法解释规定的情形，案涉房屋虽然登记在被执行人华大公司的名下，但案外人对案涉房屋享有物权期待权，足以排除强制执行。案外人执行异议申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对被执行人甘肃华大房地产开发集团有限公司名下坐落于张掖市甘州区xx的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向甘肃省张掖市中级人民法院提起诉讼。 审 判 长 张正权 审 判 员 刘曙光 审 判 员 樊文德 二〇二〇年十二月三日 法官助理 梁海霞 书 记 员 杨立婷 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。