河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4704号上诉人（原审原告）：湛开亮，男，汉族，1965年10月12日生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：时军，河南新章律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付广梅，女，汉族，1968年12月17日生，住信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：马静，河南银辉律师事务所律师。原审第三人：黄军杰，男，汉族，1986年7月30日生，住信阳市浉河区。原审第三人：李天然，男，汉族，1952年4月5日生，住信阳市浉河区。上诉人湛开亮因与被上诉人付广梅、原审第三人黄军杰、李天然执行异议之诉一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人湛开亮及其委托诉讼代理人时军、被上诉人付广梅及其委托诉讼代理人马静到庭参加了诉讼。原审第三人黄军杰、李天然经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湛开亮上诉请求：撤销原判，改判驳回支持上诉人的诉讼请求并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院查封被执行人黄军杰所有的案涉房屋错误。2013年11月24日，黄军杰与李天然签订房屋转让协议，约定，黄军杰以30万元的价格将案涉房屋出卖给李天然并支付房屋，李天然分五次支付完购房款，黄军杰为李天然出具相应的收条五份，并注明全款已付清。2017年12月23日，李天然与湛开亮签订房屋买卖合同，约定，李天然以34万元的价格将案涉房屋转卖给湛开亮，湛开亮已先后两次支付给李天然购房款20万元，合同签订后，李天然将案涉房屋交付给湛开亮，并将黄军杰与李天然的房屋转让协议原件、收条原件、身份证复印件交付给湛开亮。2018年8月9日，黄军杰与付广梅及中介信阳市浉河区申城房地产营销策划有限公司签订房屋买卖合同，约定，黄军杰以31.5万元的价格将案涉房屋再次转让给付广梅，在交付房屋时，付广梅发现案涉房屋已被别人装修，尔后起诉黄军杰索要购房款引发诉讼。上诉人认为，从签订合同的先后顺序和交付时间来看，湛开亮的权利保护顺位要优先于付广梅。湛开亮是通过二次交易的方式取得了对案涉房屋的占有，该占有是基于合同关系产生的合法占有。付广梅虽然是直接与黄军杰签订了合同，但其在实施抢占行为之前，一直未取得对案涉房屋的合法占有，从付广梅对黄军杰提起诉讼的诉状陈述和生效判决认定的事实均可以认定。在（2018）豫1503民初6580号民事判决书生效之后，付广梅均无法基于合同关系对案涉房屋主张占有的权利，其只能基于生效文书确立的债权向合同相对人黄军杰主张权利，而不是采取恶意抢占所谓黄军杰所有的房屋的方式主张权利。所以，在黄军杰于2013年11月24日将案涉房屋卖给李天然之后，黄军杰对此房屋就不再享有所有权了。二、一审判决认为上诉人对案涉房屋不享有排除执行的民事权益是错误的。一审判决在本院认为部分，认为湛开亮与李天然签订的房屋买卖合同所处置的房屋是在集体土地上开发建设，未取得国有土地使用权证，因违反法律的强制性规定，属于无效协议，基于无效协议，湛开亮对案涉房屋的占有不具有合法性。上诉人认为，这种认定是错误的。虽然案涉房屋的开发手续不全，但是湛开亮作为购买人是基于合同关系而取得了对案涉房屋的合法占有，且是所有权人。并且在（2020）豫1503民初29号湛开亮起诉付广梅侵权一案中，平桥法院在本院认为部分，也认为湛开亮对案涉房屋是基于合同关系产生的合法占有。而本案中，却认为湛开亮对案涉房屋的占有不具有合法性。一审法院的这种认定，明显矛盾。一审法院在本院认为部分，还认为湛开亮未按合同支付全部房款，也不符合能够排除执行的规定。上诉人认为，一审法院这一认定也是错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，2019年8月6日法院查封案涉房屋，湛开亮是于2017年12月23日与李天然签订的房屋买卖合同，湛开亮于2017年12月23日签订房屋买卖合同后，就合法占有该房屋，并装修，水电入户。虽然湛开亮还有余款14万元没有支付给李天然，但是上述规定第（三）项是选择性条款，并不是必须要全部价款都支付完毕。湛开亮已按合同约定支付20万元给李天然，但是，剩余价款8万元一审法院并未要求湛开亮交付执行，且该8万元即便交，也应当交给李天然，并不是交给黄军杰，李天然就案涉房屋已支付合理对价30万元给黄军杰，李天然并不是付广梅诉黄军杰一案中的被执行人。所以，也符合第（三）项。案涉房屋不是因买受人湛开亮的原因未办理过户登记，符合第（四）项。况且，第二十八条前提条件是买受口人湛开亮对登记在被执行人黄军杰名下的不动产提出异议，本案中的案涉房屋并未登记在黄军杰名下，黄军杰对此房屋就没有所有权。综上，上诉人认为，湛开亮对案涉房屋享有排除执行的民事权益，人民法院应当支持上诉人的诉请。付广梅辩称，1、根据《物权法》的规定，案涉房屋属于违法建筑，不能办理产权登记。而且上诉人不是案涉房屋所在地的户籍，其不具有案涉房屋所在地的集体经济组织成员身份，其买卖案涉房屋非法，对案涉房屋的占有更不具有合法性。2、上诉人未全额交付购房款。李天然从黄军杰处购买房屋就没有足额交付房款，现在仍下欠1.5万元，依据李天然和黄军杰的协议约定，他们二人的买卖协议早已失效。再者，上诉人也未向李天然全额交付购房款，截止目前尚欠14万元。且最后一笔8万元是在争议发生之后交纳的。3、上诉人明知房屋无法办理产权登记，且明知案涉房屋有争议，仍强行破门装修，主观上具有过错。4、答辩人有合理理由怀疑上诉人与李天然的购房手续造假，存在倒签合同的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。湛开亮向一审法院起诉请求：1、依法确认原告对位于信阳市羊山新区前进办事处铁东居委会海峰小区1号楼6楼西户房屋享有所有权；2、判令停止对上述房屋的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月24日，第三人李天然（乙方）与黄军杰（签名显示为黄俊杰、甲方）签订《房屋转让协议》一份，主要约定，黄军杰将其自建的位于信阳市羊山新区前进办事处铁东居委会海峰小区1号楼东单元六层小户型房屋一套出卖给李天然，建筑面积约116平方米，总价30万元整。付款方式为签订协议时付定金5万元人民币，其余尾款于2013年12月30日前付17万元，剩余8万元于2014年10月1日前付清。关于转让条款：2、乙方支付剩余房款的时间如超过本《转让协议》规定的时间，甲方有权不再另行书面通知乙方，并有权另行转让该房产，定金恕不退还，且本协议同时失效；乙方所交定购房款以甲方开具的收款收据为准。4、乙方购得此协议规定的房产后，待条件成熟时，乙方按规定提供所需各项材料及证明，由甲方协助乙方办理相关产权手续，办理相关产权手续产生的一切费用均由乙方承担。协议签订后，被告李天然先后于2013年12月6日、2017年10月3日、2017年10月23日、2017年12月28日、2018年11月20日分五次向黄军杰支付购房款22万元、2万元、2.5万元、2万元、1.5万元，共计30万元，黄军杰为其出具相应收条五份，并注明全款已付清。上述支付剩余款项期间，李天然作为出卖方（甲方）于2017年12月23日与原告湛开亮（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，与本案审理相关的内容如下：第一条、乙方所购买房屋位于河区铁板桥八小对面，六楼一单元门朝东房屋一套，该房屋面积约116平方米，两卧两厅。第二条、双方约定按建筑面积计算该房屋价款，总房款为34万元（不含办证一切费用）。第三条、甲方将质量设施验收合格的房屋交付乙方使用，签订合同时，乙方首付款12万元，余款22万元整，经甲乙双方共同约定余款分五年付清。房款付清后，乙方即取得该房屋的所有权（使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等一切权利一并转让给乙方）。第四条、此房暂时办不了房产证，待条件具备时，甲方配合乙方办理房产证，办证手续由乙方负责。当日，原告湛开亮以从银行取款后转付李天然账户10万元及支付现金2万元方式，支付其购房款12万元。被告李天然将涉案房屋及原转让协议原件、黄军杰出具收条原件（总收款金额尚为28.5万元）、黄军杰身份证复印件交付给原告。2018年11月20日，原告湛开亮向被告李天然支付购房款8万元，李天然在《房屋买卖合同》尾部备注：今收到湛开亮房款8万元，下欠余款十四万元整。2018年8月9日，黄军杰经信阳市浉河区申城房地产营销策划有限公司居间介绍，将上述房屋再次转让给被告付广梅，三方签订房屋买卖合同一份，总房款为31.5万元，其中合同第八条约定，卖方在收齐房屋全款时，须将房屋交付于买方使用，卖方在房屋交付前应保持房屋现状和结构及配套设施的完整性并结清该房屋相关费用，确保买方能顺利使用该房屋。第九条约定，卖方承诺该房屋为正规可上市交易的大产权房，对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理该房屋，本合同约定以外的产权纠纷、债务、抵押、租赁、税费及欠费等，卖方应在交易前清理完毕，保证该房屋能顺利交易过户给买方，否则将视为卖方违约。合同签订后，付广梅于当日向黄军杰支付首付款10万元（含定金1万元），并依约于2018年8月16日支付剩余购房款完毕。但待其前去收房时，得知交易房屋已被黄军杰先行转让的事实，因与黄军杰协商交付房屋未果，付广梅遂于2018年9月13日将黄军杰及中介公司诉至该院，2018年12月11日，经该院作出（2018）豫1503民初6580号生效民事判决书，判决：一、被告黄军杰双倍返还原告付广梅定金20000元，并支付剩余购房款305000元、违约金61000元，合计376000元；二、被告黄军杰支付逾期返还购房款、定金、赔偿款的违约金，按下列方式计算：以315000元为基数，按月利率2%计算，从2018年8月21日算起，至购房款及定金、赔偿款实际付清之日止；三、驳回原告付广梅的其他诉讼请求。因黄军决到期未履行判决所确定的义务，付广梅遂申请强制执行，该院作出（2019）豫1503执589号执行裁定书，查封了被执行人黄军杰所有的上述房屋。一审法院认为，本案争议的焦点问题是1、湛开亮能否确认为涉案房产所有权人；2、湛开亮是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案诉争房屋没有国家土地管理部门及房屋管理部门核发的土地使用证及房屋所有权证，湛开亮诉请确认其对涉案房屋享有所有权的诉求不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案湛开亮与李天然签订的房屋买卖合同所处置的房屋是在集体的土地上开发建设，未取得国有土地使用权证，因违反法律的强制性规定，属于无效协议，基于无效协议，湛开亮对涉案房屋的占有不具有合法性，其次湛开亮未按合同支付全部房款，湛开亮的情形不符合上述规定，因此，湛开亮对涉案房屋不享有排除执行异议的民事权益，原告的诉请不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回原告湛开亮的诉讼请求。本案受理费4300元，由原告湛开亮负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的本案事实与一审基本一致。本院认为，对于上诉人对案涉房屋是否享有所有权的问题，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条的规定，“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”。本案中，诉争的房屋是在集体的土地上开发建设，未取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证，上诉人请求确认诉争房屋归其所有，应当裁定驳回起诉。对于上诉人对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的权利的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，首先，上诉人与李天然签订的合同当属无效合同，根据我国现行土地法律制度，由于案涉房屋是在集体的土地上开发建设，未取得国有土地使用权证，上诉人和李天然签订的合同因违反法律法规的强制性规定而无效。其次，根据一审查明的事实，上诉人目前并未向李天然支付全部价款。故，上诉人主张阻却对案涉房屋的强制执行没有事实和法律依据。对于上诉人向李天然已经支付的房屋价款，由于房屋买卖合同无效，上诉人可另案要求李天然返还。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初104号民事判决；二、对上诉人湛开亮要求确认其对位于信阳市羊山新区前进办事处铁东居委会海峰小区1号楼6楼西户房屋享有所有权的诉讼请求，驳回起诉；三、驳回上诉人湛开亮的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，由上诉人（原审原告）湛开亮负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十二月十日法官助理张徐书记员陈紫薇