广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23489号上诉人（原审原告）：广东靠谱供应链管理有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村**林安货运市场******。法定代表人：李勇瑞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈逸伦，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：于骁江，北京市康达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州好运市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区太和镇北太，住所地广州市白云区太和镇北太路**白云汽车货运站货物联运配载市场综合大楼**le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘海军，总经理。委托诉讼代理人：许海芳，广东绅源律师事务所律师。上诉人广东靠谱供应链管理有限公司（以下简称靠谱公司）因与被上诉人广州好运市场经营管理有限公司（以下简称好运公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。靠谱公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判好运公司返还靠谱公司市场综合服务费共计1591632元；3.改判好运公司赔偿靠谱公司在租赁场地上的增设设备、建筑物、装修等投资损失共计1801816.22元，以及一审律师代理费100000元，上述金额共计1901816.22元。事实和理由：一、一审法院事实认定有误。1.好运公司举证土地权属清晰，但不代表涉案物业本身的合法性，其作为出租方，涉案物业未取得建设工程规划许可证，不满足基本的适租性要求，好运公司对于租赁合同无效应负有主要责任；2.好运公司一审中并未举证其向靠谱公司提供过涉案物业的相应情况，未尽到相应的告知义务；3.结合上述两点，一审法院对于租赁合同无效后，双方应各自承担的责任比例未进行认定，事实认定有误。4.靠谱公司于2019年3月在涉案物业内扩建办公楼，并一直使用至2019年12月，从开始施工至涉案物业被拆除长达十个月之久，并且在扩建办公楼期间，涉案物业的后墙出现塌方情况，好运公司在维修期间，恰逢办公楼处于钢结构搭建的状态，其对该情况明显已经知晓，但好运公司一审中并未举证其在十个月的期间向靠谱公司提出过任何异议，应当推定好运公司认可靠谱公司在仓库内的扩建行为，并依法对靠谱公司相应损失承担责任。二、一审法院法律适用有误。靠谱公司扩建部分投入应当按照双方过错分担，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二项的规定，本案中涉案仓库及扩建部分均未办理合法手续，好运公司亦认可了靠谱公司对涉案仓库的扩建，其费用应由双方按照过错分担。三、一审法院在给付租金标准确认上适用法律错误，也与涉案合同约定相违背。本案双方在涉案合同及补充协议中，已明确约定了租金标准和市场综合服务费标准两个部分，而一审法院无视合同约定，将市场综合服务费作为租金一并计算在房屋占用使用费中，扩大了靠谱公司的经济损失。不仅如此，涉案合同及一审好运公司提交的证据中，好运公司并未举证其履行了任何相关义务，好运公司无权获得合同未履行部分的相应财产。综上，恳请二审予以改判，维护靠谱公司的合法权益。好运公司辩称：第一，关于租金标准我方认为一审判决适用法律正确，不管是租金还是综合管理费，实际上都是属于租金。第二，靠谱公司主张涉案建筑物未报建导致合同无效，好运公司负主要责任，好运公司未尽到告知义务，这与事实不符。靠谱公司是非常清楚涉案建筑物是没有报建的。第三，靠谱公司称我方同意其扩建是没有事实依据的，我方对靠谱公司的扩建一直不清晰也不知道，而且我方有明确的告示是不允许在仓库里面搭建、乱建的。靠谱公司于2020年1月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除我司与好运公司签订的《物业租赁合同》，并确定解除日期为2019年12月12日；二、好运公司支付我司经济损失4523174.22元，具体包括：1.好运公司退还履约保证金663180元、好运公司退还我司己交纳的租金444901元，共计1108081元；2.好运公司支付我司给付给受损害第三方的赔偿余额220587元；3.好运公司赔偿我司在租赁场地上的增设设备、建筑物、装修等投资损失共计1801816.22元；4.好运公司支付我司可得利益损失1292690元；5.好运公司支付我司律师代理费100000元；三、诉讼费由好运公司承担。一审庭审中，靠谱公司明确其诉讼请求第一项为确认《物业租赁合同》无效，并明确好运公司需退回的履约保证金为663180元、租金为397908元。一审法院经审理认定事实如下：靠谱公司与好运公司于2019年2月19日签订了一份《物业租赁合同》，约定甲方（好运公司）将涉案仓库（面积11000平方米）出租给乙方（靠谱公司），租赁期限从2019年3月1日至2021年2月28日止；每月租金14元/平方米，每月市场综合服务费21元/平方米；乙方向甲方支付履约保证金770000元，作为履行协议的保证；乙方必须以书面形式向甲方申请装修及安装公司招牌，乙方装修及安装广告牌须在符合安全、消防、防火、工程装修、装饰、施工等有关规定及取得相关证照，并征得甲方书面同意后方可施工，施工过程中所产生的一切费用和责任由乙方自行承担；合同期满后，乙方可选择自行拆除或带走改建或附属设施，但须将租赁物恢复原状，也可选择所有改建物及其附属设施等固定装修物无偿归属甲方；物业内属于乙方的可移动物品由乙方自行处理；凡属于物业原有财产或甲方的物品、设施设备，乙方不得破坏或占用。同年3月27日，靠谱公司、好运公司又签订了《补充协议二》，约定甲方愿在原租赁合同基础上，额外给与乙方40天的免租期，前述免租期起算日为租赁物塌方工程回填完毕且通过了第三方关于前述工程的质量评估后的第二日；原计租面积为11000平方米，现经双方重新核实，甲乙双方一致确认原租赁合同有效期内计租面积变更为9474平方米；原租赁合同有效期内月租金及综合管理费合计变更为331590元/月。同年4月20日，靠谱公司、好运公司又签订了《补充协议三》，约定原租赁合同的履约保证金变更为663180元。庭审中，靠谱公司、好运公司确认靠谱公司已交纳涉案仓库至2020年1月17日止的租金，并确认涉案仓库因属于违建已被依法拆除。靠谱公司明确其主张的支付第三方的赔偿金额系按照好运公司向其他租户进行补偿的标准计算。同时，好运公司同意向靠谱公司返还履约保证金663180元，但要求扣减2020年1月17日至2020年3月1日期间的租金或使用费486332元以及水电费19522元。靠谱公司为证明其诉请的事实及主张，提交了照片、微信聊天记录、工程承包合同、发票、施工合同、采购合同、购销合同、租赁合同、代理费发票以及代理合同等证据。经质证，好运公司对照片、微信聊天记录的真实性确认，但认为在2019年12月13日拆除的是靠谱公司租用的9号仓11-16档仓库，而靠谱公司一直使用涉案物业至2020年3月1日，涉案仓库在靠谱公司撤场后才开始拆除；对工程承包合同、发票、施工合同、采购合同以及购销合同等证据均不予确认，认为靠谱公司未经允许私自加建，而且靠谱公司为将仓库转租牟利才投入资金，故该部分损失属于经营风险，应由其自行承担；对于租赁合同，靠谱公司未按合同约定的要求转租物业，已违反诚信原则，故对此不予确认；对代理费发票、代理合同，因两份证据的内容无法对应，故亦不确认。另，好运公司提交了土地有偿使用合同、货运站使用协议、土地证、集体产权公示信息、核准变更登记通知书、现场照片、收费通知单、网上银行回单、青岛宝某物流有限公司（以下简称宝某公司）的证明、商户租赁手册以及安全生产管理规定等证据。经质证，靠谱公司对土地有偿使用合同、货运站使用协议、土地证、集体产权公示信息、核准变更登记通知书等证据不确认，表示其在签订租赁合同时未见过上述材料；对现场照片的真实性无异议，但认为不能证明涉案仓库从2020年3月1日开始拆除，其在接到通知之后，即开始寻找存放货物及办公的场所，且好运公司没有下发通知就马上开始拆除也是要给其撤离货物的时间，由于年前已经拆了一部分，故涉案仓库虽有存放货物但已经无法正常经营；对网上银行回单及宝某公司证明的真实性没有异议，因仓库已达不到使用标准，且双方对合同的解除达不成一致意见，故其只是暂时收取租金，具体损失尚未结算；对其他证据则均不予确认。以上事实，有合同、补充协议、照片、微信聊天记录、发票、土地证、集体产权公示信息、核准变更登记通知书、收费通知单、网上银行回单、证明、商户租赁手册、安全生产管理规定及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：对于涉案合同的效力问题。涉案仓库因未取得建设工程规划许可证而被有关行政主管部门依法拆除，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，靠谱公司、好运公司于2019年2月19日签订的《物业租赁合同》及相应的补充协议因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，本院对此予以认定。基于上述认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，靠谱公司现要求好运公司返还履约保证金663180元，好运公司对此没有异议，故一审法院予以支持。尽管涉案租赁合同及补充协议无效，但靠谱公司在正常使用涉案仓库期间仍应按照双方约定的租金标准支付房屋占用使用费，故其要求好运公司退回其已交纳的租金缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持。至于好运公司主张的应抵扣2020年1月17日至2020年3月1日期间房屋占用费的问题，综合双方当事人提交的证据及陈述，靠谱公司因拆迁工作必然导致仓库的正常使用受到一定影响，且靠谱公司主张应给予一定期间进行搬迁合理，故一审法院对好运公司的该项主张不予采纳。另，对于好运公司主张的水电费损失，因其提交的证据不足以证实其主张，故一审法院对此亦不予采纳。对于靠谱公司主张的经济损失。靠谱公司主张其在取得好运公司准许的情况下对涉案仓库进行了扩建及装修，但未能提交证据予以证实，故一审法院对此不予采信。基于此，靠谱公司明知涉案仓库为临时建筑，仍为了经营需要对涉案仓库进行了扩建及装修，并购置相应的办公设备，故在涉案仓库被依法拆除的情况下，应由其承担上述投入的损失，一审法院对此予以认定。同时，由于双方签订的涉案租赁合同无效，靠谱公司现主张可得利益损失、律师费均于法无据，一审法院对此不予认定支持。至于靠谱公司向第三方进行赔偿的损失，因该项损失尚未发生，故一审法院对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年7月13日作出如下判决：一、广东靠谱供应链管理有限公司与广州好运市场经营管理有限公司于2019年2月19日签订的《物业租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，广州好运市场经营管理有限公司向广东靠谱供应链管理有限公司返还履约保证金663180元；三、驳回广东靠谱供应链管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42985元，由广东靠谱供应链管理有限公司负担32553元，广州好运市场经营管理有限公司负担10432元（广州好运市场经营管理有限公司负担的部分受理费须于上述履行期限内直接付给广东靠谱供应链管理有限公司）。本院二审期间，靠谱公司提交一份《广州好运市场经营管理有限公司发票登记》及2019年5月17日至2020年1月17日止，靠谱公司向好运公司缴交租金的发票（复印件），拟证明靠谱公司缴交的费用中包含了市场综合服务费1471632元。好运公司提交了2020年4月25日好运公司与广州沪某物流有限公司签订的协议书(复印件)及2020年5月好运公司与青岛宝某物流有限公司签订的协议书（复印件），拟证明，好运公司已代靠谱公司向沪某公司和宝某公司退回了相应保证金。靠谱公司对好运公司提交的两份协议书的真实性及关联性均不予认可。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，靠谱公司自行提供的增设设备、建筑物、装修等投资明细列明：1.办公楼建造：A、B栋办公室主体建筑施工，材料+人工1060000元；2.追加工程1：卫生间、活动室、电缆改造、化粪池等188000元；3.追加工程2：电瓶车存放处、叉车充电站、户外拖把池、卫生间门等37000元；4.广告VI：户外招牌、档口编码牌、室内标识牌、玻璃贴、平台楼梯等88773元；5.广告VI采购：牌匾、防撞条、追加工程等30500元；6.家具定制：108个员工卡位、两个经理桌，一个会议桌、一个长条桌、130把椅子140000元；7.休闲椅6把6554元；8.空调采购安装19550元；9.网络宽带：23788元；10.视频监控：摄像头、网线、交换机、屏幕等65000元；12.固化地坪：140000元；13.壁扇18台26**.22元；总计1801816.22元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。靠谱公司二审提交的证据拟证明其缴交的费用中包含了市场综合服务费，而对于该事实好运公司是予以认可的，故本院不作为新证据予以采纳。好运公司提交的其与广州沪某物流有限公司及青岛宝某物流有限公司签订的协议书，因与本案租赁合同不属同一法律关系，与本案审理结果并无关联，故本院不予采纳。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：一、靠谱公司已经支付的市场综合服务费应否予以返还；二、靠谱公司的增设设备、建筑物、装修费等损失及律师费应否由好运公司承担。关于靠谱公司已经支付的市场综合服务费应否予以返还问题。靠谱公司诉称，涉案物业租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。即好运公司仅有权向靠谱公司依照约定的租金标准收取房屋占有使用费。而靠谱公司除向好运公司支付了该项租金外，还向好运公司支付了市场综合服务费。好运公司收取市场综合服务费缺乏法律依据，故好运公司应当退回已经收取的市场综合服务费给靠谱公司。对此本院认为，涉案合同虽因未经规划报建而认定无效，但涉案物业仍实际由靠谱公司占有使用，依照法律的规定，靠谱公司应当支付占用期间的占有使用费。市场综合服务费与租金或占有使用费并非因同一法律关系而产生。租金或占有使用费系承租人租赁占有标的物业的对价，而市场综合服务费系基于物业服务和管理而产生的费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是仅针对物业租赁纠纷作出的司法解释，该司法解释中未将物业管理费用的收取纳入司法解释的范畴，并非表示提供了物业服务和管理的民事主体无权收取市场综合服务费用。靠谱公司与好运公司签订的《物业租赁合同》中也明确约定，好运公司为涉案物业提供物业服务和管理义务。涉案《物业租赁合同》无效，并不影响物业管理条款的效力，该约定对双方当事人均具有约束力。现好运公司已实际为靠谱公司提供了物业管理服务，靠谱公司也实际向好运公司支付了该项费用，并且从未对此提出异议。依照权利义务对等原则，好运公司有权向靠谱公司收取该项费用。鉴于占有使用费与市场综合服务费均是由好运公司按靠谱公司实际占用涉案物业的时间收取，一审法院将此两项费用一并认定为占用使用费对靠谱公司的权利义务并无影响。靠谱公司以涉案《物业租赁合同》无效为由，要求好运公司返还已经收取的市场综合服务费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于靠谱公司的增设设备、建筑物、装修费等损失及律师费应否由好运公司承担的问题。靠谱公司上诉主张，涉案《物业租赁合同》无效系因好运公司未规划报建导致，过错在好运公司。一审判决未区分过错责任，对靠谱公司的增设设备、建筑物、装修费等损失未按过错责任判令好运公司承担赔偿责任明显违法。对此本院认为，1.根据查明的事实，靠谱公司对涉案物业进行加建改建，并未向好运公司提交书面申请。1801816.22元损失亦为靠谱公司单方计算的结果，并无相关证据予以印证，好运公司对此并不确认，故对该损失金额本院不予采信；2.在靠谱公司主张的1801816.22元损失中，办公楼建造、固化地坪的费用达1200000元。而无论好运公司出租给靠谱公司的租赁物是否有规划报建及好运公司是否同意靠谱公司新建改建，靠谱公司在原租赁物基础上建造办公楼、硬化地面，也应另行报建。对该违规建设的增建改建项目被拆除，后果应由靠谱公司自行承担。其余损失均为靠谱公司添置的可拆卸、可移动物品的费用。根据《物业租赁合同》的约定，“合同解除或终止，物业的装修、增设的设施设备，乙方可选择自行拆除或带走。”故上述可移动可拆卸的物品应由靠谱公司自行拆卸搬走，由此产生的费用支出也应由靠谱公司自行承担；3.《物业租赁合同》第十三条第六项约定：“因政府征收行为导致本合同不能继续履行时，甲乙双方互不承担违约责任…”。表明靠谱公司对涉案物业在租赁期内可能存在被拆除，合同提前终止的情形是有预见的。在此前提下，靠谱公司仍投入巨资对涉案租赁物进行加建、改建，由此产生的费用也应当由靠谱公司自行承担。综上，靠谱公司主张好运公司应当对1801816.22元损失承担赔偿责任的理据不足，本院予以驳回。一审判决处理结果正确，本院予以维持。至于靠谱公司主张的律师费用的承担问题，双方在《物业租赁合同》中并未对律师费用的负担进行约定。由于支付律师费用系靠谱公司单方面的行为，故该费用应由靠谱公司自行承担。综上所述，靠谱公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34748元，由广东靠谱供应链管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年十二月十四日书记员  陈婷婷郭蔚琳