广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2575号 上诉人(一审被告、反诉原告)：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛嘉园，统一社会信用代码：91450881687785413U。 法定代表人：杨正新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：屈建国,广西和清律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：吴斌，男，1972年8月12日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：陆莉华，女，1971年11月8日出生，汉族，住南宁市青秀区。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：张成，广西贵诚律师事务所律师。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：唐毓阳，广西贵诚律师事务所律师。 上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（下称鑫盛公司）因与被上诉人吴斌、陈莉华商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭审理了本 2 案。上诉人鑫盛公司的委托诉讼代理人屈建国、被上诉人吴斌、陈莉华的委托诉讼代理人唐毓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案项目为合作集资建房，属于对特定人群销售的房源，并非一审法院认定的市场化商品房。本系列案件中，各周圣松、韦少姿均为桂平市公安局交警系统内部职员或通过公安交警系统内部人员转让指标方式购买涉案房屋，故本案属于集资建房的范畴，不属于人民法院受理案件审理的范畴，应裁定不予受理或驳回起诉。二、一审法院认定上诉人逾期违约交房并且对于上诉人所主张的因不可抗力原因所导致逾期交房的原因，不予以采纳，显然不当。双方在合同中已经明确约定了“不可抗力”可以构成延期交房的约定事由。哪怕双方在合同中未约定不可抗力可以延期交房，根据现行法律规定，不可抗力自然是可以成为延期履行合同的法定事由。三、一审法院对于逾期交房的违约责任判处的违约金过高。涉案房屋为集资建房，对于购房人已经有很大的优惠和普遍低于市场的购房价格。逾期交房，没有给购房人造成任何损失，被上诉人也未举证证明存在实际损失。即使一审法院认定上诉人应当承担违约责任，按照一审法院的判决结果，上诉人承担的违约责任过于严苛，应进行调整。四、一审法院片面的强调出卖人的义务，却过于宽泛、容忍购买人的义务，有失公平。 吴斌、陈莉华辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确；上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 原告吴斌、陈莉华在本诉中向一审法院提出诉讼请求：被告支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止的逾期交房违约金35920.4元给原告。 3 被告鑫盛公司在反诉中向一审法院提出诉讼请求：原告支付逾期付款违约金6428.8元给被告。 一审法院经审理确认以下法律事实：2016年11月7日，原告与被告签订商品房买卖合同（预售），约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的坐落于桂平市，总房款393433元；合同第七条约定：买受人采取一次性付款方式付款，购房款应于2016年11月7日前付清。合同第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第九条约定：商品房交付时应当取得竣工验收备案证明、房屋测绘报告。第十一条约定：出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。……（2）如逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。签订合同后，原告已于2016年11月7日付清全部房款给被告。 涉案商品房于2015年6月3日取得测绘成果报告，于2015年11月11日获得预售许可证，于2018年12月20日经建设单位、施工单位、监理单位三方验收合格。 被告于2019年5月1日向原告邮寄物业交付使用通知书，通知其于2019年5月9日收房。通告载明如未能在通知规定的次日办理收房手续，则视为被告已交付涉案商品房。原告于2019年11月9日接收了涉案商品房。 另查明，交警大队于2020年4月14日函复一审法院：一、江景花园是被 4 告独家投资建设和销售，交警大队不是江景花园投资建设和销售单位，没有参与江景花园的市场运作和集资建房。二、江景花园建设用地的土地使用权原本是交警大队，在其向桂平市政府提交将部分国有划拨土地出让的请求后，经桂平市政府同意，由桂平市国土资源局依法依规公开拍卖，最后由被告竞得，并规划建设江景花园项目；在桂平市住建委对江景花园做出具体建设规划许可后，由被告对江景花园项目进行投资、建设和销售；由此可知，江景花园的土地使用权和项目投资、建设、销售全部属于被告。三、江景花园位于交警大队西侧，交警大队部分民警、职工自愿团购江景花园商品房纯属个人行为。 一审法院认为，双方订立的商品房买卖合同（预售），属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思表示真实，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 涉案合同约定交房时间为2016年12月31日前，被告未能在此期限前交付符合约定交付条件的商品房给原告，已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。被告已于2019年5月1日通知原告于2019年5月9日收房，但其二人直至2019年11月9日才接收房屋，且未能提供证据证实因被告的原因导致未能收房，依合同约定，应确认被告通知之日的次日即2019年5月10日为其交房日期。故被告应支付从2017年1月1日起至2019年5月9日止的逾期交房违约金33796元（以购房款393433元为基数，从2017年1月1日起至2019年5月9日止，共859日，按日万分之一计算）给原告。至于原告认为被告所交付的商品房不符合合同约定的条件，可以另行向被告主张权利。 原告已依合同第七条约定原告于2016年11月7日付清全部购房款，被告主张原告逾期付款与事实不符，一审法院对其主张不予支持。至于被告主张涉案商 5 品房是其与交警大队合作集资建房，但未能举证证明，交警大队又予以否认，对被告该主张依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《 中华人民共和国合同法 》第八条、第 六十条 第一款、第一百零七条、第 一百一十四条 第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告（反诉原告）桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付逾期交房违约金33796元给原告（反诉被告）吴斌、陈莉华；二、驳回原告（反诉被告）吴斌、陈莉华的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）桂平市鑫盛投资实业有限公司的反诉请求。本案本诉受理费349元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告吴斌、陈莉华负担21元，由被告桂平市鑫盛投资实业有限公司负担328元；反诉受理费25元，由反诉原告桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 6 二审期间，当事人未提交新的证据，对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，一、涉案的江景花园的土地使用权是鑫盛公司通过竞拍取得，项目投资、建设、销售全部由鑫盛公司按市场化独立运作和完成，按揭贷款和商品房所有权证也是由鑫盛公司协助办理，鑫盛公司取得了预售许可后单独与各业主签订《商品房买卖合同（预售）》，鑫盛公司与桂平市交警大队并不存在直接的合同关系。虽然江景花园商品房为桂平市公安局交警系统内部职员或通过公安交警系统内部人员转让指标方式购买，但并不影响《商品房买卖合同（预售）》双方当事人的平等主体关系以及合同的性质。上诉人称本案属于集资建房的范畴，不属于人民法院受理案件审理的范畴，应裁定不予受理或驳回起诉与事实不符，本院不予采纳。二、关于履行《商品房买卖合同（预售）》是否存在不可抗力事件导致迟延交房的问题。不可抗力事件是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。鑫盛公司一审时未提出不可抗力的抗辩，二审也未明确提出是何种不可抗力导致其逾期交房，以及导致逾期交房的天数，况且，在《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限中，已预见并包含正常的雨天、停电天数，鑫盛公司补充提出的因雨天和停电延误工期导致逾期交房的理由不成立，因此，对上诉人提出的因不可抗力应免除其延期交房违约责任的上诉主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，判决正确，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费806元（上诉人已预交），由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈香妙 7 审判员苏洁平 审判员黄钰雄 二〇二〇年十二月四日 法官助理韦江转 书记员龚李莉