湖北省团风县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1121民初1378号原告：李县贵，男，1987年3月3日出生，汉族，团风县人，住团风县。委托诉讼代理人：吴后拼，湖北靖柏律师事务所律师，特别授权。被告：童俊，男，1994年10月23日出生，汉族，团风县人，住团风县。原告李县贵与被告童俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李县贵及其委托诉讼代理人吴后拼、被告童俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李县贵向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间租赁合同于2020年10月15日解除，2、判令被告恢复原告所租房屋或支付维修费用16280元（以实际发生为主）及被告在租赁期间下欠的电费634元，3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月5日，被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，2018年11月3日，在此前的《房屋租赁合同》上又签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：被告租赁原告位于团风县利民路翰林天下商铺1-12号，面积为158平方米，租赁期限为2018年11月3日至2021年11月3日，房屋用途为美容美发，且被告不得随意改造装修硬件，不得损坏房屋设施及原装修，还约定了终止合同的情形。2020年10月15日，被告未经原告同意搬出了承租房屋，表示不再继续履行租赁合同，过后，原告发现搬离后，该涉案房屋一楼瓷砖、墙皮及线路均被破坏，被告上述行为给原告造成损失，为维护合法权益特诉至法院。被告童俊辩称，1、承租房屋系毛坯房，经原告同意后我装修装饰，2、我并未主张过终止合同，是原告将大门上锁导致我不能进入使用，3、对我装修装饰的部分我是进行破坏，但是是想重新装修，4、未对承租房屋造成损失，5、原告主张10月15日合同解除系他单方行为，应返还我3000元保证金。原、被告双方向本院提交了证据，本院组织双方进行举证、质证，对双方无异议的证据，本院予以作为认定事实的依据，对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据四工程清单报价书系装修装饰公司出具的价格，不能作为原告主张的损失认定，故对此证据不予采信。经审理查明，2018年10月5日，原告（甲方）作为出租方与被告（乙方、承租方）签订《租房协议》，协议约定租赁期限为三年，年租金2万元，在签字之日一次性现金支付，合同保证金3000元。2018年10月12日，被告作为发包人与承包方全景装饰公司签订《室内装饰装修工程施工合同》拟对承租房屋进行装饰装修。2018年11月3日，原告与被告双方又重新签订《房屋租赁合同》，合同约定：二、房屋用途为美容美发。三、租赁期限自2018年11月3日至2021年11月3日，合同到期乙方若要续租或退房需提前一个月告知甲方。四、租金为年租金2万元。五、付款方式为乙方与合同签订之日向甲方支付1年租金2万元，合同随之生效，于2018年11月5日起算。七、关于装修和改变房屋建筑结构的约定：乙方不得随意改变房屋建筑结构，不得损坏房屋设施及原装修，如需改变设置，需先征得甲方同意。不得转让，只准乙方自己使用。九、因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的甲方可终止合同并收回房屋，造成损失由乙方负责赔偿：1、擅自拆改承租房屋结构的，2、拖欠租金累计达一个月，3、利用承租房屋进行违法活动的，4、故意损坏承租房屋的。十、提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，如因国家建设、不可抗力因素，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方。合同签订后，被告交付租金，经原告同意后对承租房屋进行了装饰装修。一年期满后，被告又向原告交纳租金2万元。2020年10月，原告发现被告将房内物品搬走遂在承租房屋门上加锁，后10月15日发现被告对地面瓷砖等部分造成破损，遂起诉至法院。另查明，2020年11月7日，原告向物业公司交纳承租房屋2019年11月至2020年10月间电费634元。在庭审中，被告亦表示同意解除双方间租赁合同。本院认为，原告与被告签订租赁合同，被告使用承租房屋并交纳租金，双方间租赁合同成立并有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原告主张合同解除并要求被告进行支付维修费用，针对原告的诉讼请求，予以分述如下：一、关于合同解除问题。双方合同约定租赁期间为三年，虽被告于2020年10月搬出承租房屋，但合同约定提前终止合同需提前3个月书面通知对方，本案中，被告并未向原告书面通知解除合同，原告亦未书面通知被告解除合同，原告认为被告搬出承租房屋表示不再履行租赁合同主张不能成立，本院不予支持。另原告认为被告将地面瓷砖、墙面等部分破坏，系故意损坏承租房屋行为，根据双方合同约定，原告有权终止合同。对此主张，本院认为，被告承租后，对承租房屋进行装饰装修，原告亦同意，其有权对装饰装修物进行处置，虽对瓷砖、墙面等进行破坏，但该部分系被告对承租房屋装饰装修后已形成附合的装修装饰物，不属于合同约定中的“故意损坏承租房屋”行为，故原告主张双方合同于2020年10月15日解除的诉讼主张不能成立。但原告主张解除租赁合同，在庭审中，被告亦同意解除合同，视为双方协商一致解除合同，故本院对双方间租赁合同予以解除。二、关于被告装饰装修并进行部分损坏应否承担责任问题。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被告对承租房屋进行装饰装修，系经原告同意，且装饰装修费用由被告自行承担，故原告请求恢复原状或赔偿损失主张不能成立。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，被告对承租房屋装饰装修系经过原告同意，被告退出承租房屋后对房屋部分瓷砖、墙面等进行破坏，但该部分应属被告承租期间已形成附合的装饰装修物，双方租赁合同中对此已形成附合装饰装修物的处理没有约定，被告的行为系其对自身装饰装修残值损失的损害，原告无证据证实被告的行为对原告的房屋造成毁损，亦无法证实具体损失，故其要求被告恢复原状或赔偿维修费用的主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付下欠电费的主张，因被告已交纳3000元保证金，可在保证金中予以处理。对被告要求退还保证金的抗辩主张，因双方对合同解除后房屋装饰装修物残值及所属设施具体损失未处理完毕，故对其主张暂不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十三条之规定，判决如下：一、解除原告李县贵与被告童俊间签订的《租房协议》及《房屋租赁合同》。二、驳回原告李县贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元，减半收取153.5元，由原告李县贵负担76.7元，被告童俊负担76.8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  饶艳军二〇二〇年十二月十一日书记员  郑晓娟