广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33471号上诉人（原审原告）：北讯电信（深圳）有限公司，法定代表人：陈岩，总经理。委托诉讼代理人：郑志明，广东方根律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟文，广东方根律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：大悦城控股集团股份有限公司[曾用名中粮地产（集团）股份有限公司]，法定代表人：周政，董事长。委托诉讼代理人：冷志豪，委托诉讼代理人：张婧姝，被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司深圳宝安支行，负责人：覃斌，行长。上诉人北讯电信（深圳）有限公司（以下简称北讯公司）因与被上诉人大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城公司）、被上诉人中国银行股份有限公司深圳宝安支行（以下简称中行宝安支行）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初26976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北讯公司上诉请求：1、依法撤销本案一审判决并依法改判；2、由大悦城公司、中行宝安支行承担本案诉讼费用。事实和理由：一、北讯公司与中粮公司通过“以租代售”的方式订立的18份《租赁合同》和《补充协议》，已经履行完毕。双方权利义务已经完成。在北讯公司已经付清所有租金的情况下，中粮公司没有任何理由主张解除租赁合同。二、中粮公司不享有租赁合同解除权。北讯公司与中银宝安支行订立《借款合同》与中粮公司没有任何关系，中粮公司没有在该《借款合同》为北讯公司承担担保责任，因此《租赁合同》第10.5条是单方面增加北讯公司的责任和义务，属于无效条款。同理，《三方协议》中中粮公司也没有为北讯公司向中银宝安支行的贷款承担担保责任，单方面的加重北讯公司的责任和义务，也应属于无效条款。依据无效条款主张权利，同样是无效的。三、中银宝安支行主张贷款提前到期是不合情理的、也是违背合同目的的。中粮公司以此主张《租赁合同》解除权也是不合情理。四、《退还租金确认表》是因重大误解而产生的，应确定为无效，不能作为认定事实的依据。北讯公司与中粮公司订立租赁合同的目的就是通过“以租代售”的方式，实现北讯公司在“租赁期间”对涉案物业的“所有权”在转让条件成就的时候再进行产权转让登记。因此，在北讯公司全部付清房屋租金，中粮公司交付涉案物业后，《租赁合同》已经履行完毕，双方权利义务已经完成，中粮公司无权主张租赁合同解除权。中粮公司以北讯公司与中银宝安支行的《借款合同》提前到期为由，主张租赁合同解除，没有任何事实和法律依据。其所依据的合同条款，因显示公平属于无效条款。中银宝安支行主张《借款合同》提前到期，也是违反合同约定和不符合交易习惯、生活常理的。中银宝安支行通过欺骗的方式获得北讯公司盖章的《退还租金确认表》，并与中粮公司恶意串通、乘人之危，意图侵吞北讯公司的合法财产。因此，请求法院驳回中粮公司的所有诉讼请求，支持北讯公司的诉讼请求，保护北讯公司的合法权益，制止中粮公司的不法行为。五、一审法院罔顾各方在“租赁合同”和“贷款合同”中、中粮公司没有担保责任等方面的约定和权利相对性的关联关系的情形，做出违背实际情况的判决，应当依法撤销。六、一审法院认为“原告请求被告赔偿损失17232550.2元及律师费65万元，缺乏事实和法律依据”是错误的。七、一审法院以“原告所主张的租金已支付完毕的问题，因大悦城公司已就租金问题另案诉讼解决，故一审法院在此不予审查”是错误的。综上，请求依法撤销一审判决，支持北讯公司在一审中提出的全部诉讼请求。大悦城公司、中行宝安支行均未发表述辩意见。北讯公司向一审法院起诉请求：1、依法确认北讯公司与大悦城公司、中行宝安支行于2015年10月23日签订的《中国银行*中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》中约定的北讯公司应向大悦城公司支付全部租金的义务，已在2015年10月30日履行完毕；2、依法确认《中粮创智厂区物业租赁合同》第10.5条款无效；3、依法确认《三方协议》第六条无效；4、大悦城公司赔偿北讯公司17,232,550.2元，赔偿北讯公司律师费损失65万元，两项合计17,882,550.2元；5、中行宝安支行对大悦城公司承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由大悦城公司、中行宝安支行承担。一审法院认定事实：2015年5月30日，大悦城公司（曾用名中粮地产（集团）股份有限公司）作为出租方甲方，北讯公司作为承租方乙方，双方签订18份《中粮创智厂区物业租赁合同》（以下简称租赁合同）及《物业租赁合同补充协议》，约定由乙方承租甲方开发的中粮xxx公园第x栋第x、xx、xxx三个整层共18个单元的办公楼，总面积4050.23平方米，租赁期限15年（自2015年9月30日至2030年9月30日），租金总价款57,441,834元。18份《租赁合同》的10.5条款均约定，乙方以银行贷款方式支付租金的，因乙方逾期偿还银行贷款本息，导致贷款银行解除贷款合同的，本合同终止；合同终止后，乙方已租赁期间的租金不予退还，乙方还应承担租金总价款30%的赔偿责任，赔偿金不足以补偿实际损失的，乙方应当补偿差额部分；甲方可直接从乙方已支付的租金总额中代扣上述赔偿金及实际损失。合同签订后，北讯公司于2015年3月20日至5月20日期间向大悦城公司转账支付租金合计27,441,834元。2015年9月30日，大悦城公司向北讯公司交付涉案18个单元的租赁物业。2015年10月23日，北讯公司与中行宝安支行签订《流动资金借款合同》，约定中行宝安支行向北讯公司提供30,000,000元贷款，用于支付大悦城公司上述租金，借款期限自实际提款日起36个月，北讯公司分期归还本金，支付利息。同日，北讯电信股份有限公司与中行宝安支行签订《保证合同》，为北讯公司上述贷款债务承担连带保证责任。2015年10月29日，中行宝安支行向北讯公司发放贷款30,000,000元。翌日，北讯公司转账支付大悦城公司剩余租金30,000,000元。另查明，2015年10月23日，北讯公司和大悦城公司、中行宝安支行签订《中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》（简称三方协议），协议确认大悦城公司对涉案贷款不承担任何担保责任或连带清偿责任，其中第六条对北讯公司逾期还款的处理约定，若北讯公司违反《流动资金借款合同》约定，构成根本违约，导致中行宝安支行解除《流动资金借款合同》，视为北讯公司对涉案租赁合同的根本违约，租赁合同在《流动资金借款合同》解除时同时终止；租赁合同解除或终止后，截至合同终止或解除时已实际使用租赁物业期间的租金，不予退还，北讯公司应按租赁合同的约定向大悦城公司承担赔偿或补偿责任；北讯公司的剩余租金按以下先后顺序由大悦城公司代为抵扣后仍有余额的，无息返还北讯公司：无条件抵扣北讯公司在《流动资金借款合同》项下对中行宝安支行所承担的全部债务；抵扣北讯公司在租赁合同项下对大悦城公司所承担的赔偿或补偿责任。截至2018年9月21日，北讯公司按合同约定分期共归还本金17,000,000元，剩余本金13,000,000元，自此开始逾期未能足额支付利息。由于贷款到期后北讯公司未归还本金，北讯电信股份有限公司亦未履行担保责任，中行宝安支行于2018年9月30日提请仲裁。2019年4月16日，深圳仲裁委员会作出（2018）深仲裁字第2728号裁决书，确认被告逾期还款构成违约，裁令被告偿还本金，支付利息、罚息和复利。2018年9月26日，中行宝安支行向北讯公司发送《贷款提前到期通知书》，宣布《流动资金借款合同》项下贷款到期，北讯公司应当于收到通知之日起立即向其偿还全部贷款本息。同日，中行宝安支行向大悦城公司发送《通知》和《协助函》，称北讯公司未按借款合同的相关约定履行支付和清偿的义务，已构成对《流动资金借款合同》的根本违约，故据《中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》，通知大悦城公司解除或终止其与北讯公司签订的租赁合同，从北讯公司已付款项中扣除实际使用期间的租金后，以“北讯还贷款”用途将款项付至中行宝安支行指定账户。2018年10月23日，中行宝安支行向北讯公司发送《合同解除通知函》，告知北讯公司：根据租赁合同和三方协议，《租赁合同》已于2018年9月26日自行终止，北讯公司已租赁期间的租金不予退还，并且北讯公司应当支付《租赁合同》总价30%共计17,232,550.2元的违约金，北讯公司在与大悦城公司结清全部费用后（包括但不限占用费、管理费、水电费等）于3日内搬离北讯公司物业；大悦城公司将在已支付的租金总价款57,441,834元中扣除实际使用期间租金11,488,366.8元和赔偿金17,232,550.2元、以及截至实际搬离期间所发生的其余费用。2018年11月30日，大悦城公司向北讯公司发出《限期搬离通知书》：要求北讯公司搬离涉案租赁物业，并自2018年10月27日起按日租金2倍支付占有使用费。2018年12月5日，北讯公司向大悦城公司发函《关于的复函》,声明租赁合同已履行完毕，三方协议无效，要求大悦城公司撤回《合同解除通知函》、《限期搬离通知书》。自此，北讯公司拒绝搬离涉案租赁物业，遂酿成纠纷。一审法院认为，北讯公司与中行宝安支行、大悦城公司签订的多份《中粮创智厂区物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。关于《租赁合同》第10.5条及《三方协议》第六条约定是否有效的争议，上述条款均约定了北讯公司逾期偿还银行贷款应承担相应的赔偿责任，实质系为降低贷款出借方的风险，对贷款使用方即北讯公司和大悦城公司设置义务；当协议出现的逾期还贷的情况出现，则贷款使用方有义务解除或终止贷款约定用途之合约，结算余款，作以偿还贷款，从而保障贷款出借方即中行宝安支行最大程度的收回贷款。该协议为三方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，三方权利义务综合借款合同、租赁合同来考虑，并未显失公平，以上条款应为合法有效。故北讯公司以上述条款显失公平而主张无效，既缺乏事实依据，亦不符合法律规定，一审法院不予支持。关于赔偿损失的争议，根据已查明的事实，北讯公司在涉案贷款到期后未能履行还本付息义务，其行为已构成根本违约，大悦城公司有权依照《租赁合同》第10.5条及《三方协议》行使合同解除权，并请求北讯公司承担相应的赔偿责任。故北讯公司请求被告赔偿损失17,232,550.2元及律师费65万元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于北讯公司所主张的租金已支付完毕的问题，因大悦城公司已就租金问题另案诉讼解决，故一审法院在此不予审查。一审法院判决：驳回北讯公司的全部诉讼请求。本案受理费129,095.3元，由北讯公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查，北讯公司与大悦城公司租赁合同纠纷中，大悦城公司另案起诉北讯公司，请求确认双方签订的《中粮创智厂区物业租赁合同》于2018年9月26日解除，同时请求北讯公司向大悦城公司支付违约金17232550.2元及承担其他相关违约责任。本院于2020年2月26日作出（2019）粤03民终32176号终审判决，作出如下认定：“关于《中粮创智厂区物业租赁合同》第10.5条是否属显失公平条款的问题。本案中，北讯公司系以向中行宝安支行贷款3000万元的方式，向大悦城公司支付部分租金，涉案《租赁合同》第10.5条以及《三方协议》第六条亦将借款合同的解除与租赁合同的解除相互关联，从合同性质和目的考量，除在于保障中行宝安支行回收贷款本息外，也在于北讯公司可依此取得银行贷款以支付租金，并非仅服务于单方当事人的利益，在合同订立时并非客观上当然有违公平。其次，北讯公司系营利性法人，对于民事活动中的商业风险和法律风险具有强于一般自然人的判断能力，本案中亦无证据显示北讯公司在《租赁合同》签订时处于困境而为大悦城公司所利用，因而也不符合《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条所规定的显失公平的主观要件。第三，退而言之，即使该条款确有显失公平情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、第五十五条第一项的规定，当事人则应在法定除斥期间内向人民法院提出该条款可撤销的主张，否则即丧失继续请求人民法院予以审查的权利，而涉案《租赁合同》《三方协议》签订于2015年，北讯公司自签约后即已知或应知可撤销事由，但根据本案现有证据，至北讯公司2018年另案起诉大悦城公司时，显然即已超过前述法律所规定的一年除斥期间。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，针对北讯公司的诉讼请求，本院分析如下：一、关于请求确认《中粮创智厂区物业租赁合同》第10.5条款无效；确认《三方协议》第六条无效。首先，上述条款均系关于北讯公司与中行宝安支行借款合同终止的情况下，北讯公司与大悦城公司租赁合同予以终止的约定。北讯公司起诉时主张上述合同条款无效的理由为显失公平。对此，本院作出的（2019）粤03民终32176号终审判决中已作详尽分析，北讯公司并无证据推翻该生效判决已经认定的事实。况且，显失公平并非《合同法》第五十二条中确认合同无效的法定情形，北讯公司此项上诉理由明显不能成立。其次，北讯公司在本案二审期间又以签订《三方协议》时遭受中行宝安支行、大悦城公司的胁迫为由主张合同条款无效。对于胁迫事实，北讯公司未予以举证证明，本院无法采信，且由于该《三方协议》无涉及国家利益的内容，胁迫事由本身亦不属于《合同法》第五十二条中确认合同无效的法定情形，本院对此项上诉理由不予采纳。第三，北讯公司在本案上诉状中称中行宝安支行贷款提前到期不合理，大悦城公司不享有租赁合同解除权，该理由与合同条款是否有效并无关联性。在（2019）粤03民终32176号案件对此已经作出相应认定的前提下，北讯公司针对本案不同的诉讼请求，不加区分地提出与另案事实理由相同的主张，其观点无法支持北讯公司在本案的上诉请求。综上，本院对北讯公司请求确认《中粮创智厂区物业租赁合同》第10.5条款无效；确认《三方协议》第六条无效的请求不予支持。二、关于请求确认与大悦城公司、中行宝安支行于2015年10月23日签订的《中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》中约定的北讯公司应向大悦城公司支付全部租金的义务已在2015年10月30日履行完毕。本院认为，确认之诉是请求人民法院确认法律关系存在或不存在的诉讼。北讯公司请求确认的内容并非当事人之间的法律关系或权利关系，而属于事实问题，该问题已在（2019）粤03民终32176号案件中予以查明，一审法院对该项请求不予支持，处理并无不当，本院予以维持。三、关于请求大悦城公司赔偿17232550.2元及律师费损失65万元，以及请求中行宝安支行承担连带清偿责任。因（2019）粤03民终32176号案件已认定大悦城公司解除《中粮创智厂区物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》符合合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，该公司行使解除权于法有据，北讯公司诉请大悦城公司承担赔偿责任，明显理据不足，本院不予支持。综上所述，北讯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129095.3元，由上诉人北讯电信（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月二十二日本件与原本核对无异书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。