江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2920号上诉人（原审原告）：陈德军，男，1972年3月1日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：江苏铸辉律师事务所，住所地沭阳县沭城街道北京北路**。负责人：张铁铸，该所主任。委托诉讼代理人：潘辉，江苏铸辉律师事务所律师。上诉人陈德军因与被上诉人江苏铸辉律师事务所（以下简称铸辉所）物权保护纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初13683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月18日公开开庭进行了审理，上诉人陈德军和被上诉人委托诉讼代理人潘辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈德军上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判铸辉所给付陈德军房屋占有使用费59500元；2.本案一、二审诉讼费用由铸辉所承担。事实和理由是：1.涉案大楼被共有人购买之后，其与原来的出租人的租赁合同已经自行终止，大楼新的所有权人是六共有人。六共有人虽然原先是铸辉所的成员，但不能因六共有人系铸辉所成员就认为涉案房屋应当无偿归铸辉所免费使用。陈德军原先是律所成员，对铸辉所拒不支付租金的行为也只能口头提出异议。现陈德军已离开铸辉所。2.作出免费使用意思表示的只有潘辉一人，即使张铁铸也作出免费使用的意思表示，该二人也只占表决权的三分之一，故不产生法律效力。陈德军和另外二合伙人一致不同意免租金，且陈德军和王某已经离开铸辉所，故铸辉所应当支付租金。3.六共有人曾对三楼租金作出过年租金三万的决定，该会议记录和陈德军在一审提交的涉案会议记录，张铁铸承认在其手中，铸辉所认为该记录本涉及隐私而拒不提交，没有法律依据。4.一审法院没有对涉案协议上张铁铸添加、伪造的文字没有进行鉴定是错误的。一审法院对《物权法》96条理解也是错误的，适用法律错误。综上，请求二审法院依法支持陈德军的上诉请求。铸辉所二审辩称，1.涉案楼房系办公楼，最初购买涉案大楼就是为了铸辉所长期办公使用，由六共有人达成协议，约定涉案大楼由铸辉所永久免费使用，在达成协议至今长达11年的时间从未有任何一个人有异议，所以铸辉所使用涉案楼房是合法无偿使用。2.陈德军称就铸辉所不支付租金一直在提出异议不是事实，其作为专业律师应当知道提出异议的方式，且其所称其他人和其一起提出异议更无事实依据。陈德军称会议记录中对3楼免租金没有进行表决也是错误的，因为该次协议的主题之一就是对剩余房屋出租资金进行协商，三楼如果应当收取租金必然在该协议中列明并讨论。而该协议对除3楼以外的楼层进行了讨论，故3楼是免租的。3.陈德军所称的情势变更的事实不存在，王某2013年离开铸辉所，至今未提出任何异议，也未授权陈德军代表其提出异议，陈德军自2013年至今从未主张过三楼租金。4.陈德军在第一次庭审中要求对会议记录中的签字笔迹进行鉴定，一审法院给予其7天时间递交书面鉴定申请书及鉴定费，并告知过期视为放弃鉴定，但陈德军没有按期递交申请书。5.陈德军称六合伙人曾经达成过3楼租金每年3万元不是事实，六合伙人从购买楼房至今从未讨论过关于3楼收取租金的事宜，并未达成过租金数额，陈德军对该说法也没有证据证明。6.一审法院对《物权法》第96条的理解正确，对共有物的管理分为保存、修缮和利用，对于涉案大楼的收费属于利用行为，物权法明确指出对于利用行为不属于人民法院审理范围。综上，请求二审依法维持。陈德军向一审法院提出以下诉讼请求：铸辉所迁出沭阳县北京北路1号原民政局办公大楼三楼；铸辉所支付陈德军上述房屋占有使用费30000元（2016年10月22日至2019年10月21日期间，按60000元/年×3年÷6计算）。诉讼中，陈德军变更诉讼请求为：判令铸辉所支付陈德军北京北路1号原民政局办公大楼三楼房屋陈德军2013年12月至2019年11月期间应得的占有使用费59500元[（62000元+40000元）/年÷2×7年÷6]。一审法院经审理认定事实如下：2009年之前，铸辉所租用沭阳县北京北路1号原民政局综合楼三楼作为办公场所。陈德军原系铸辉所律师之一，2013年11月离开该所。2009年，陈德军与当时铸辉所的律师张铁铸、徐某、潘辉、鲍某、王某于2009年10月10日签订了《协议书》，约定其六人自愿合伙共同购买位于沭阳县镇江路南侧、北京北路西侧原民政局综合楼房地产，达成如下协议：……二、上述六人的出资额与出资比例为：张铁铸34.46万元、占出资比例为16.66%；徐某34.46万元、占出资比例为16.66%；潘辉34.46万元、占出资比例为16.66%；陈德军34.46万元、占出资比例为16.66%；王某34.46万元、占出资比例为16.66%；鲍某34.46万元、占出资比例为16.66%。即各占六分之一。三、一致推举张铁铸为该房地产权的持证人，徐某、潘辉、陈德军、王某、鲍某为该房地产权的共有人……2009年10月14日，在张铁铸的主持下，徐某、潘辉、鲍某、王某、陈德军共同参加了会议，会议记录内容为“时间：2009-10-14晚，地点：所张铁铸办公室，内容：剩余房屋对外出租的有关事项，参加人：张铁铸徐某潘辉陈德军玉林鲍某，主持人：张铁铸，我们成功购买下此房，这就是在座各位的家庭财产了，所以只要是涉及经济上的，我必须征得各位的一致意见，现在当务之急有两点：一是尽快办理两证，二是尽快将剩余房子租出去。请各位确定剩余房子的出租低价，以便对承租人商谈，三楼永久免租金，用于律师办公用。徐某、潘辉、陈德军、王某、鲍某一致意见为：1、底层2间门面房各为不低于6000元；2、二层不低于6万元；3、四层不低于4万元；4、五层不低于3.5万元；5、六层不低于2.5万元。五、六两层同时出租，不低于6万元。但根据商谈情况，万一出租情况不好，可作适当调低，并授权张铁铸作为出租方代表人对外签订房屋租赁合同。”后案涉房屋除三楼以外的其它楼层房屋对外出租，陈德军领取了房租收益六分之一的份额。一审法院另查明：案涉房屋已取得房屋所有权证，该所有权证载明房屋所有权人为张铁铸，附记注：该房屋为共有产权，共有权人徐某占出资份额16.66%，潘辉占出资份额16.66%，陈德军占出资份额16.66%，王某占出资份额16.66%，鲍某占出资份额16.66%。一审法院再查明：案涉房屋共有人中，张铁铸、潘辉称铸辉所使用案涉房屋为永久免租金使用，其他共有人对会议记录中“三楼永久免租金，用于律师办公用”的内容不予认可，并称共有人之间并未就案涉房屋三楼永久免租金达成一致意见。本案的主要争议焦点是：陈德军主体是否适格；铸辉所应否向陈德军支付案涉房屋三楼的占有使用费；如需支付，陈德军主张的占有使用费如何计算，陈德军的请求是否超过诉讼时效。关于陈德军的主体是否适格问题，一审法院认为，陈德军的诉讼主体适格。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”陈德军系案涉大楼的共同有人之一，对案涉房屋享有管理的权利，其诉讼主体适格。关于铸辉所应否向陈德军支付占有使用费的问题。一审法院认为：物权法第九十六条规定中的“管理”应当包括共有人对共有物的保存、使用方法和简易修缮。本案中，铸辉所使用案涉大楼三楼房屋，是基于陈德军等六共有人未购买案涉大楼之前就已承租方式使用的。在陈德军等六共有人购买后，铸辉所仍继续使用三楼房屋，当时陈德军等六共有人均系铸辉所成员，且均未提出异议，视为对铸辉所使用三楼房屋的认可，故铸辉所占有使用案涉房屋系合法占有，不存在无权占有或侵权行为。陈德军主张铸辉所使用案涉三楼房屋不应当免费使用，且共有人之间也未约定三楼永久免租金使用，对于会议记录中记载的“三楼永久免租金，用于律师办公用”的内容不予认可，称该内容系张铁铸后添加，并申请对该内容与其他内容是否系同一时间形成以及是否系同一支笔形成进行鉴定。一审法院认为，对于陈德军的该申请，首先应考虑铸辉所应否向陈德军支付占有使用费，才能再考虑是否需要鉴定的问题。铸辉所免费使用案涉房屋是基于部分共有人所作的免费使用的意思表示。正如陈德军所述，各共有人对案涉房屋都有管理的权利和义务，故部分共有人作出将案涉房屋供铸辉所免费使用，亦是该部分共有人行使管理的权利，并非铸辉所使用案涉房屋侵害了陈德军的利益。陈德军虽对会议记录中“三楼永久免租金，用于律师办公用”的内容不予认可，但因会议记录系六个共有人之间形成的，系六个共有人内部关系，对于铸辉所而言，不论该内容是否真实，均不影响铸辉所对案涉房屋的使用。因此，对陈德军申请的对会议记录中其不予认可的内容进行鉴定，不予准许。对陈德军要求铸辉所支付案涉房屋三楼占有使用费的请求，不予支持。对于本案的其他争议焦点，一审法院不再予以审查。综上，对陈德军的诉讼请求，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回陈德军的诉讼请求。案件受理费1288元，保全费615元，合计1903元，由陈德军负担。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。二审铸辉所提供三张张铁铸与徐某之间转账的微信截图，证明租金都是由张铁铸收取，再转给徐某，徐某再给其他人发放。陈德军质证意见：该证据没有提供手机进行核实，故对真实性不予认可，对合法性、关联性也不予认可。本院认证意见：该证据与本案争议焦点没有关联性，对该证据不予认定。二审本案的争议焦点：1.2009年10月14日会议记录中载明了三楼永久免租金用于律所办公，该内容是否真实存在；2.如果存在免租金的约定，在陈德军离开铸辉所之后，该约定对陈德军是否还有约束力。3.涉案争议问题是否是属于对共有物的利用行为，共有人之间因此产生的争议，人民法院是否应予受理。关于第一、二个争议焦点。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”本院认为，1.六共有人对涉案房屋均有管理的权利和义务。涉案房屋系六共有人购买，并登记在六共有人名下，后经六共有人协商一致将其中三楼作为铸辉所的办公场所，而陈德军与其他五共有人系铸辉所的合伙人或执业律师，陈德军在铸辉所执业期间也未就是否向铸辉所收取租金提出异议。在该三楼房屋系六共有人共同使用期间，无论该会议纪要中有无“三楼永久免租金”的约定，铸辉所均不存在支付租金问题，也不存在向其中一个共有人支付租金问题。2.即使存在“三楼永久免租金”的约定，也应当根据作出该约定时的客观情况和背景，结合当前相关情况发生的变化，对该约定作限缩性解释，否则会出现利益失衡的现象，故在陈德军或其他共有人离开铸辉所后，该合同条款对其就不再具有约束力。在六共有人就是否向铸辉所收取租金未达成一致，且未推举陈德军作为六共有人代表之前，陈德军无权代表六共有人向铸辉所主张租金。六共有人可依据相关法律、法规，对铸辉所是否仍能继续免费使用达成一致意见。如该决定损害到部分或共有人的合法利益，其可向其他共有人依法主张赔偿损失责任。关于第三个争议焦点。本院认为，本案并非共有房屋的使用收益方法不能达成协议的问题，即六共有人对该共有房屋由铸辉所使用并无异议，只是对是否收取租金未达成协议，并不涉及共有人对共有物管理上的保存或是利用行为，仅涉及到共有人房屋被占有使用后由此产生的收益问题，故本案属于人民法院受理范围，铸辉所该抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，陈德军的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1288元，由陈德军负担。本判决为终审判决。审判长 徐 兵审判员 谢兆鹏审判员 朱 海二〇二〇年十二月十四日书记员 陈 莹