广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2571号 上诉人(一审被告、反诉原告)：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛嘉园，统一社会信用代码：91450881687785413U。 法定代表人：杨正新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：屈建国,广西和清律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：李崇，男，1971年8月18日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：甘凯玲，女，1971年11月22日出生，汉族，住桂平市。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨昌伟，广西世享律师事务所律师。 上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（下称鑫盛公司）因与被上诉人李崇、甘凯玲商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人鑫盛公司的委托诉讼代理人屈建国、被上诉人李崇、甘凯玲的委托代理人杨昌伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：一、涉案项目为合作集资建房，属于对特定人群销售的房源， 2 并非一审法院认定的市场化商品房。本系列案件中，各原告均为桂平市公安局交警系统内部职员或通过公安交警系统内部人员转让指标方式购买涉案房屋，故本案属于集资建房的范畴，不属于人民法院受理案件审理的范畴,应裁定不予受理或驳回起诉。二、一审法院认定上诉人逾期违约交房并且对于上诉人所主张的因不可抗力原因所导致逾期交房的原因，不予以采纳，显然不当。双方在合同中已经明确约定了“不可抗力”可以构成延期交房的约定事由,哪怕双方在合同中未约定不可抗力可以延期交房，根据现行法律规定，不可抗力自然是可以成为延期履行合同的法定事由。三、一审法院对于逾期交房的违约责任判处的违约金过高。1.涉案房屋为集资建房，对于购房人已经有很大的优惠和普遍低于市场的购房价格。逾期交房，没有给购房人造成任何损失，被上诉人也未举证证明存在实际损失。即使一审法院认定上诉人应当承担违约责任，按照一审法院的判决结果，上诉人承担的违约责任过于严苛，应进行调整。2.在本次系列案中，尚有部分购房人未能根据合同约定支付完毕购房款，虽然在合同中未约定购房人未支付完毕购房款的情况下，出卖人可以延期交房或拒绝交付房屋，但依据合同法中的履行交易规则，上诉人作为房屋出卖人享有履行抗辩权，上诉人可以延期交房甚至拒绝交房。即使上诉人在此后选择了交付房屋，并不代表上诉人同意或承诺放弃所享有的履行抗辩权。未按合同约定及时缴纳购房款或者未缴纳完毕购房款的购房人，其不享有向上诉人主张逾期交房的权利，上诉人也不应承担逾期交房的违约责任。四、一审法院以是否解除合同为前提来判定购房人是否应当承担违约金，逻辑错误。违约责任的承担，并不以合同解除为前提条件，只要违约行为导致了实际损失，就可以主张违约责任，购房人没有按约定时间缴清购房款或者未在约定时间完成购房款的缴纳义务，就必然导致出卖方的资金利息损失。一审法院片面的强调出卖人的义务，却过于宽泛、容忍购买人的义务，有失公平。 3 李崇、甘凯玲辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确；上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 李崇、甘凯玲向一审法院提出诉讼请求：判令鑫盛公司支付逾期交房违约金31799.45元给李崇、甘凯玲。 鑫盛公司在反诉中向一审法院提出诉讼请求：李崇、甘凯玲支付逾期付款违约金10620元给鑫盛公司。 一审法院经审理认定事实如下：李崇、甘凯玲与鑫盛公司于2016年9月6日签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同的主要内容有：李崇、甘凯玲购买由鑫盛公司开发建设的位于桂平市，总价款为370623元；其中首付款220623元，余款150000元向银行申请贷款支付。合同第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第九条约定：商品房交付时应当取得竣工验收备案证明、房屋测绘报告。第十一条约定：出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。……（2）如逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件四约定，买受人选择按揭贷款的，须于签订本合同之日起10日内按照按揭银行（或公积金管理中心）的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交出让人，否则视为买受人逾期付款。李崇、甘凯玲于2019年5月9日接收了涉案商品房。 合同签订后，李崇、甘凯玲并没有按约定办理按揭贷款，直到2018年8月17日才付清剩余的房款150000元。 4 涉案商品房于2015年6月3日取得测绘成果报告，于2015年11月11日获得预售许可证，于2018年12月20日经建设单位、施工单位、监理单位三方验收合格。 一审法院另查明，交警大队于2020年4月14日函复一审法院：一、江景花园是鑫盛公司独家投资建设和销售，交警大队不是江景花园投资建设和销售单位，没有参与江景花园的市场运作和集资建房。二、江景花园建设用地的土地使用权原本是交警大队，在其向桂平市政府提交将部分国有划拨土地出让的请求后，经桂平市政府同意，由桂平市国土资源局依法依规公开拍卖，最后由鑫盛公司竞得，并规划建设江景花园项目；在桂平市住建委对江景花园做出具体建设规划许可后，由鑫盛公司对江景花园项目进行投资、建设和销售；由此可知，江景花园的土地使用权和项目投资、建设、销售全部属于鑫盛公司。三、江景花园位于交警大队西侧，交警大队部分民警、职工自愿团购江景花园商品房纯属个人行为。 一审法院认为，李崇、甘凯玲与鑫盛公司订立的商品房买卖合同（预售）为合法有效的合同。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 涉案合同约定交房时间为2016年12月31日前，鑫盛公司未能在此期限前交付符合约定交付条件的商品房给李崇、甘凯玲，已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。鑫盛公司已于2019年5月1日通知李崇、甘凯玲于2019年5月9日收房，李崇、甘凯玲也于当日接收了涉案房屋。故鑫盛公司应支付从2017年1月1日起至2019年5月9日止的逾期交房违约金31799.45元（370623元×1÷10000×858日）给李崇、甘凯玲。至于李崇、甘凯玲认为鑫盛公司所交付的商品房不符合合同约定的条件，可以另行向鑫盛公司主张权利。 合同附件四约定，买受人选择按揭贷款的，须于签订本合同之日起10日内按照按揭银行（或公积金管理中心）的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交出让人，否 5 则视为买受人逾期付款。但李崇、甘凯玲并没有按约定办理按揭贷款，已构成违约，依约定应承担违约责任。然而，涉案合同于2016年9月6日签订，李崇、甘凯玲应于同年9月16日前办理按揭贷款，故诉讼时效从2016年9月17日起算，而鑫盛公司于2020年3月18日才向李崇、甘凯玲主张逾期付款违约金，已超过了三年诉讼时效。故对鑫盛公司的反诉请求一审法院不予支持。至于鑫盛公司主张涉案商品房是其与交警大队合作集资建房，但未能举证证明，交警大队又予以否认，对鑫盛公司该主张依法不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《 中华人民共和国合同法 》第八条、第 六十条 第一款、第一百零七条、第 一百一十四条 第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付逾期交房违约金31799.45元给李崇、甘凯玲；二、驳回桂平市鑫盛投资实业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费297元（立案时已按简易程序减半收取，李崇、甘凯玲已预交），反诉受理费32元（鑫盛公司已预交），合计329元，由桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据，对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，一、关于本案是否属于人民法院受理案件范围的问题。涉案商品房从土地使用权的取得、房屋建设、销售均是鑫盛公司按市场化运作完成，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》也是平等主体之间协商一致的结果，与交警大队无合同关系，故本案属人民法院的受案范围。二、关于上诉人主张因下雨天和停电不可抗力应免除逾期交房责任的问题。因双方在签订合同中约定的交房期限，已预见到正常的雨天、停电天数，上诉人无证据证实在合同履行期间雨天和停电天数属非正常情况，因此，对上诉人的该项主张，本院不予支持。一审法院对于逾期交房违约责任的认定正确，应予维持。三、关于被上诉人逾期付款违约责任问题。根据查明 6 事实，被上诉人逾期交付购房款150000元共700天，其应按合同约定支付相应的逾期付款违约金10500元（150000元×1÷10000×700天）给上诉人，一审对此未予认定，应予纠正。由于《商品房买卖合同（预售）》的履行是持续性的完整过程，权利义务是相互关联的，一审法院单独计算其中的迟延付款的违约责任的诉讼时效，认定上诉人追究被上诉人逾期付款的违约责任的诉讼时效已超过法定期间，因而驳回上诉人的反诉请求，明显不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持桂平市人民法院（2020）桂0881民初451号民事判决第一项； 二、撤销桂平市人民法院（2020）桂0881民初451号民事判决第二项； 三、李崇、甘凯玲支付逾期付款违约金10500元给桂平市鑫盛投资实业有限公司； 四、驳回桂平市鑫盛投资实业有限公司的其他反诉请求。 一审案件受理费329元，由桂平市鑫盛投资实业有限公司负担300元，李崇、甘凯玲负担29元；二审案件受理费860元（上诉人已预交860元），由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担560元，李崇、甘凯玲负担300元。桂平市鑫盛投资实业有限公司多预交的二审案件受理费300元，由本院退还给该公司。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈香妙 审 判 员  苏洁平 审 判 员  黄钰雄 二〇二〇年十二月四日 法官助理  韦江转 7 书记员梁永欣