湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终738号上诉人（原审被告）：湖北鸿辉机械有限公司，住所地湖北省鄂州市鄂州经济开发区旭光大道**。法定代表人：孙汝军，公司董事长。委托诉讼代理人：刘丽燕，湖北瀛博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭慧，湖北瀛博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑远，男，1968年2月22日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：曾俊，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵聪聪，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人湖北鸿辉机械有限公司（以下简称鸿辉公司）因与被上诉人郑远租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿辉公司委托诉讼代理人郭慧、被上诉人郑远及其委托诉讼代理人曾俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿辉公司上诉请求：一、请求依法撤销上列判决第一项，改判确认双方2014年9月1日签订的《租赁合同》于2019年5月30日已解除；二、请求依法改判第二项诉讼请求，即撤销多判租金266666元。事实及理由：一、双方之间的租赁合同已于2019年5月30日起即解除，法院计付租金的时间应当计算至该时间段截止。二、一审判决租金计算错误。三、一审法院未能就本案涉案标的物权属发生变化之后郑远是否仍然享有租金取得权利进行查证。四、一审判决未采纳我方提出的中止和合并审理的诉求，属于程序不当。郑远辩称，合同于2019年8月1日以我方起诉的方式而终止，并非2019年5月30日。本案的租金计算没有错误，而且本案一审时我没有提出租金计算错误。一审法院对该案未终止审理和合并审理，鸿辉公司不应向我另案主张权利，事实上鸿辉公司已经以另行起诉的方式主张权利。郑远向一审法院起诉请求：判令解除双方于2014年9月1日签订的《转租合同》；鸿辉公司向我支付欠付租金1033333元及滞纳金2166574.53元（暂计算至2019年8月1日，实际应当支付至款项支付完毕之日止）；鸿辉公司向我支付违约金66666.67元；鸿辉公司腾退占用的土地、厂房并返还机器设备（详见清单）。一审法院认定事实：本案所涉永宏粮油公司、永宏机电公司、鄂州市鄂城永宏油厂（以下简称永宏油厂）属于三家家族式关联企业，均坐落在鄂州市××城区××山村××光大道××号，其中永宏机电公司与郑远于2014年3月1日签订《租赁合同》，约定永宏机电公司将位于鄂州市××山村的拥有支配权的房屋、土地、机械设备、设施等租赁给郑远使用。租赁期限为12年，租赁期满，郑远有优先权，租赁期内郑远可以转租给第三人，租金2303900元由郑远一次性支付。租赁期内郑远添置的设备及设施，租赁期满归永宏机电公司所有。2014年9月1日，郑远与鸿辉公司签订《转租合同》，双方约定将上述郑远从永宏机电公司租赁的土地、厂房及机械设备等全部转租给鸿辉公司，合同附土地及厂房清单、设备清单。合同约定：鸿辉公司在租赁期内，可以根据生产经营的需要对承租土地上所附属的厂房进行修缮和重新布局；郑远于2014年9月1日前向鸿辉公司交付合同项下的全部厂房、土地、机器设备及资料；租赁期自2014年9月1日起至2026年8月31日止；郑远同意在2014年9月1日至2015年6月30日期间作为鸿辉公司筹备和装修时间，不计入正式租期；前五年租金为40万元，之后年递增10%，每6个月为一个支付周期，逾期1日，按日租金的3‰支付滞纳金；在租赁物进行处置时，租赁优先购买权归鸿辉公司所有；本合同项下的土地使用权依法提前收回的本合同终止，双方互不承担责任；在租赁期内房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的，一方可通知另一方解除本合同，违约一方支付违约金、赔偿损失。合同还约定了违约责任。《转租合同》附《土地及房产清单》、《设备清单》，显示租赁物的所有人为永宏油厂。案涉的土地登记的所有权人亦为永宏油厂，该厂的土地及房屋，于2014年7月9日为永宏粮油公司的贷款作了抵押登记。鸿辉公司在租赁经营期间分别于2015年12月10日、2015年12月12日、2016年12月30日、2017年1月3日收到鄂州市鄂城区人民法院先后下达的协助执行通知书、函告，其中2015年12月12日的协助执行通知书，要求鸿辉公司协助提取永宏油厂、永宏机电公司、永宏粮油公司的租金等收入，其他协助执行通知书、函告涉及永宏粮油公司的租金等收入。为此鸿辉公司分别于2016年3月28日、2017年2月16日向法院提出执行异议，认为永宏粮油公司的租金收入应属郑远所有。法院回复该租金收入属土地、厂房的所有人，如拒不协助，则依法追究法律责任。鸿辉公司即从2017年7月1日停止了对郑远的租金支付。2016年10月17日，汉口银行股份有限公司鄂州分行向鸿辉公司发送《告知函》，告知鸿辉公司租赁的永宏粮油公司的土地、厂房系银行借款的抵押物，也要求鸿辉公司停止支付租金。2017年7月28日，法院书面通知要求鸿辉公司于2017年8月30日前迁出永宏粮油公司的土地、厂房，逾期法院强制执行。2018年7月2日，鸿辉公司向郑远发函，表明因协助法院执行以及郑远在转租中未告知租赁物存在担保物权，鸿辉公司不能继续支付永宏粮油公司的租金。同日，鸿辉公司向法院致函，对法院就永宏粮油公司的拍卖事项和限期搬迁通知提出异议。2018年8月2日，郑远向鸿辉公司致函，要求鸿辉公司支付下欠租金。2018年8月30日，湖北晨丰律师事务所向鸿辉公司发送《律师函》，要求解除郑远于鸿辉公司的《转租合同》；鸿辉公司返还合同项下的租赁物，支付下欠租金及违约金。湖北瀛博律师事务所于2018年9月7日回函称合同不能履行的原因不在鸿辉公司，若郑远执意解除合同并采取相应措施，则鸿辉公司保留相关的诉讼权利。2018年9月19日、2018年10月29日鄂州市鄂城区人民法院作出《告知函》，撤回部分要求鸿辉公司协助提取、扣留永宏粮油公司在鸿辉公司的租金收入事项。2019年3月22日，鄂州市鄂城区人民法院发布公告，告知鸿辉公司法院已拍卖了永宏粮油公司的厂房和土地，并已登记过户，要求鸿辉公司于2019年4月5日前迁出。另查明，鸿辉公司于2017年6月30日之前按转租合同约定向郑远支付租金，共计80万元。2019年9月，各方当事人办理了以永宏机电公司名义出租的登记在永宏油厂名下和永宏粮油公司出租的厂房、土地等租赁物的移交手续。一审法院认为，鸿辉公司与郑远签订的《转租合同》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方自合同签订至2017年6月30日均如约有效履行合同，鸿辉公司已支付租金共计80万元。但租赁物土地、厂房涉及抵押现被法院依法拍卖并办理过户登记，该合同不再具备履行条件，应依法予以解除。故郑远请求解除双方于2014年9月1日签订的《转租合同》，该院依法予以支持。郑远请求鸿辉公司支付租金，从2017年7月1日起至2019年8月1日为1033333元，符合双方合同约定，该院依法予以支持。其请求支付滞纳金、违约金的主张，因鄂州市鄂城区人民法院于2015年12月12日下达的协助执行通知书，要求鸿辉公司协助提取永宏油厂、永宏机电公司、永宏粮油公司的租金等收入，故鸿辉公司有理由停止支付租金。郑远的该项诉讼请求，该院依法不予支持。郑远要求鸿辉公司腾退占用的土地、厂房并返还机器设备的请求，因永宏机电公司出租的登记在永宏油厂名下的厂房、土地、机械设备等租赁物已由双方实际办理移交手续，郑远的该项诉讼请求，已实际履行完毕，该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：一、解除郑远与湖北鸿辉机械有限公司于2014年9月1日签订的《转租合同》；二、湖北鸿辉机械有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向郑远支付租金1033333元；三、驳回郑远的其他诉讼请求。本案案件受理费32933元，减半收取16466.50元，财产保全费5000元，合计21466.50元，由郑远承担9416.50元，湖北鸿辉机械有限公司承担12050元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、涉案转租合同解除时间；二、一审法院对租金的认定是否正确；三、一审法院是否存在程序错误。一、关于涉案转租合同解除时间的问题。涉案土地、厂房及抵押已被法院依法拍卖并办理过户登记，双方已于2019年9月办理了涉案土地、厂房等移交手续，且双方均主张解除合同，一审法院判决合同解除并无不当，但未对合同解除时间予以明确，应予纠正。鸿辉公司未先行通知即直接向法院起诉请求解除合同，应由法院依法定职责及程序进行审理和认定，该诉讼请求在法院依法作出裁决并生效前，不发生当事人以发出解除通知行使私力救济方式所产生的法律后果。其上诉主张涉案转租合同因其提起解除合同的诉讼请求已于2019年5月30日解除的理由不能成立，本院不予支持。郑远递交起诉状并经由法院向鸿辉公司送达的行为视为向合同相对方发出了解除合同的通知，一审法院确认合同解除有效，本院予以维持，故合同解除的时间为起诉状副本送达鸿辉公司之日。经查，鸿辉公司于2019年8月7日收到起诉状，故合同解除的时间为2019年8月7日。二、关于一审法院对租金的认定是否正确的问题。鸿辉公司主张“一审法院未能就本案涉案标的物权属发生变化之后郑远是否仍然享有租金取得权利进行查证。”依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。故涉案土地、厂房权属的变化并不影响涉案租赁合同效力，至涉案转租合同解除之日，郑远与永宏机电公司的《租赁合同》仍在合同期内，郑远享有收取涉案转租合同解除之前租金的权利。鸿辉公司主张多付了2万元，因其并未提供任何证据予以证实，一审法院对此未予认定，并无不当，本院予以维持。双方约定前五年租金为每年40万元，故从2017年7月1日起至2019年8月1日欠付租金为833333.33元。一审法院计算错误，本院予以纠正。三、关于一审法院是否存在程序错误的问题。鸿辉公司一审中提出中止审理申请，理由是应将本案与其即将提起的诉讼合并处理，该理由不构成民事案件应当中止审理的事由，一审法院未中止审理本案，并无不当。综上所述，鸿辉公司的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2494号民事判决；二、确认郑远解除合同的行为有效，其与湖北鸿辉机械有限公司签订的《转租合同》已于2019年8月7日解除；三、湖北鸿辉机械有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向郑远支付租金833333.33元；四、驳回郑远其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32933元，减半收取16466.5元，财产保全费5000元，合计21466.5元，由郑远负担10399.5元，由湖北鸿辉机械有限公司负担11067元。二审案件受理费5299.99元，由郑远负担4300元，由湖北鸿辉机械有限公司负担999.99元。本判决为终审判决。审判长 刘岳鹏审判员吴**军审判员陈萍二〇二〇年十二月二十一日法官助理李思书记员尹瑞