湖南省常德市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020)湘07民特46号申请人：湖南嘉业房地产开发有限公司，住所地湖南省津市市三洲驿办事处后湖社区车胤大道**。法定代表人：徐书成，董事长。破产管理人：常德源涛清算事务所，住所，住所地湖南省津市（原科技局办公楼）div>执行事务合伙人：吴明元。委托诉讼代理人：张银鄂，湖南正泰律师事务所律师。被申请人：谭曌，女，1989年7月5日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：陈国述，湖南相维律师事务所律师。申请人湖南嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业公司）与被申请人谭曌申请撤销仲裁裁决纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后进行了审查。现已审查终结。嘉业公司申请称，嘉业公司已由人民法院宣告破产还债，仲裁裁决应适用《中华人民共和国破产法》规定的程序进行裁决，禁止通过诉讼、仲裁、执行的方式个别清偿；且该仲裁裁决使谭曌的一般债权（股权转让款）直接变为优先债权，侵犯了其他债权人合法权益。谭曌辨称，1、仲裁裁决程序合法，仲裁结果亦不符合个别清偿法律规定的情形；2、谭曌确认的是物权，且支付价款是在破产之前，不符合可撤销或者无效的情形。请求驳回嘉业公司的申请。经审理查明，2020年9月15日，常德仲裁委员会作出（2019）常仲裁字第1186号裁决。仲裁庭审查查明：2014年12月8日，谭曌、案外人谭政华（系谭曌父亲）与嘉业公司签订《股权转让协议》以下简称“协议”），约定：谭曌与谭政华作为常德市华茂贸易有限公司（以下简称华贸公司）的股东,将华贸公司的全部股权转让给嘉业公司,使其成为嘉业公司的全资子公司；转让价款为1300万元，该价款包括华贸公司的全部资产；本协议签订之日，嘉业公司支付股权转让款200万元，在谭曌、谭政华将其持有的华茂公司股权变更登记在嘉业公司名下之前，嘉业公司自愿将其座落在青年北路的嘉业紫和园小区一、二楼门面（一楼门面面积为449.93㎡，具体房号为：3-101、3-102、3-103、3-104、1-102；二楼门面面积为842.8㎡，具体房号为：3-201、3-202）房产为尚未支付的股权转让款向谭曌、谭政华提供足额抵押担保并在2014年12月27日前在房产部门办理抵押登记等。协议签订后，嘉业公司支付了200万元股权转让款，谭曌亦按约将华贸公司股权变更登记在嘉业公司指定的人的名下，但至2014年12月27日止，嘉业公司未办理上述房产的抵押登记手续。其后，谭曌和杨德兰（谭政华妻子、谭曌母亲）就上述拟办理抵押登记的房产分别与嘉业公司签订了七份《常德市商品房买卖合同》并进行了网签备案；嘉业公司后期再行支付了600万元股权转让款后，谭曌和杨德兰与嘉业公司办理了其中三份《常德市商品房买卖合同》的解除及撤销备案登记的手续，保留了以下四份《常德市商品房买卖合同》及其备案登记手续：2014年12月28日，谭曌与嘉业公司分别就3-102号房与3-201号房签订并备案的二份《常德市商品房买卖合同》，所体现的购房款总金额为4999570元；2015年1月21日，杨德兰与嘉业公司分别就3-101号房与3-103号房签订并备案的二份《常德市商品房买卖合同》，所体现的购房款总金额为2991243元。其中，所涉谭曌与嘉业公司签订的《常德市商品房买卖合同》（签约备案号：231642）约定：谭曌购买嘉业公司开发的位于××路××小区××幢××层××号房;建筑面积为106.34㎡，单价为每平米11112.84元，总房款为1181739元，谭曌应在2014年12月28日前一次性支付全部购房款；嘉业公司应在2015年5月30日前向谭曌交付该商品房，并应于2015年8月30日前协助乙方办理好所购房屋的不动产所有权登记手续。同日，嘉业公司就案涉商品房的全部购房款向谭曌开具了《湖南省常德市地方税务局预收款专用凭据》（发票号码:40014742）。2015年7月9日，常德市房地产管理局房地产市场监管科向常德市房地产产权管理处出具《关于办理预告登记的函》，载明：“现嘉业紫和园项目开发企业湖南嘉业房地产开发有限公司已与谭曌签订商品房买卖合同并进行了网签登记备案，现由买受人谭曌申请进行预告登记,具体房号为:3-102、3-201,请予协助。”2015年7月10日，常德市房地产产权管理处向谭曌出具《预告登记受理清册》（受理号:648160）。2016年6月21日，谭曌向嘉业公司选聘的前期物业服务企业常德嘉信物业服务有限公司缴纳了案涉房屋及3-201号房屋自2016年3月1日至2017年3月1日的物业服务费12492元。另查明：2017年2月20日，常德市武陵区人民法院根据嘉业公司申请，裁定受理嘉业公司破产清算一案，并于2017年3月3日指定津市源涛清算事务所担任被申请人破产管理人。2017年5月4日,谭曌向嘉业公司破产管理人申报案涉房地产物权。2018年7月19日，嘉业公司破产管理人向谭曌发出《关于补充提交证据的通知》,认为谭曌与嘉业公司签订商品房买卖合同，并经网签备案的意思表示依据是《股权转让协议》，该协议不能证明其商品房买卖合同的真实性，要求谭曌在收到本通知之日起15日内，补充提交真实商品房买卖相应证据。还查明：常德市武陵区人民法院于2018年8月15日受理嘉业公司诉常德市华贸贸易有限公司及其登记股东徐书成、龚盛股东资格确认纠纷一案,并于2018年12月3日作出（2018）湘0702民初2923号《民事判决书》，确认徐书成、龚胜持有的常德市华贸贸易有限公司全部股权属湖南嘉业房地产开发有限公司所有。该判决书认定：“2014年12月28日，嘉业公司签订《商品房买卖合同》将其开发的嘉业·紫和园3栋201号房（建筑面积536.28平方米）以3817831元价格、3栋102号房（建筑面积106.34平方米）以1181739元价格出售给谭曌，两房产合计交易价款4999570元”，并据此确认：“谭政华、谭曌已收到嘉业公司法定代表人支付的股权转让款800万元，另外500万元系嘉业公司以其名下房产两处冲抵，故应认为嘉业公司已完成支付价款责任”。以上事实，有《股权转让协议》、《常德市商品房买卖合同》、《湖南省常德市地方税务局预收款专用凭据》、《关于办理预告登记的函》、《预告登记受理清册》、《物业费收据》、常德市武陵区人民法院（2017）湘0702破1号决定书和民事裁定书、常德市武陵区人民法院（2018）湘0702民初2923号《民事判决书》、《关于补充提交证据的通知》、谭政华提交的《情况说明》及《与嘉业公司结算的情况说明》、嘉业公司提交的《关于湖南嘉业房地产开发有限公司支付谭政华股权转让款和提供担保的说明》等证据在卷佐证。仲裁庭认为：争议焦点有二：其一，案涉谭曌与嘉业公司双方签订的《常德市商品房买卖合同》是否建立了真实有效的商品房买卖合同关系？其二，在人民法院已经受理嘉业公司破产申请的情况下，嘉业公司是否应当继续履行案涉《常德市商品房买卖合同》？关于谭曌与嘉业公司双方签订《常德市商品房买卖合同》是否建立了真实合法的商品房买卖合同关系的问题：案外人谭政华（系谭曌父亲）、谭曌于2014年12月8日与嘉业公司签订《股权转让协议》将谭曌与谭政华所持有的常德市华茂贸易有限公司100%股权及其全部资产以1300万元的价款转让给嘉业公司、以及嘉业公司未按《股权转让协议》约定期限即2014年12月27日前为未付股权转让款提供抵押担保而办理抵押登记、其后双方于2014年12月28日以网签备案形式签订案涉《常德市商品房买卖合同》，是证据确实充分且双方均予认可的基本事实。双方的争议在于，双方签订案涉《常德市商品房买卖合同》的本意是真实的商品房买卖、还是嘉业公司对谭曌就欠付股权转让款提供的担保？从双方所签《股权转让协议》的约定来看，双方就欠付股权转让款约定的担保方式是抵押担保并应据此办理抵押登记，没有任何证据证明双方协商一致变更了担保方式，更没有任何证据证明双方签订《常德市商品房买卖合同》实为嘉业公司向谭曌提供特殊形式的担保；从双方相关履约行为来看，案涉《常德市商品房买卖合同》与双方就3-201号房签订并备案的《常德市商品房买卖合同》所体现的购房款总金额为4999570元、与嘉业公司尚欠谭政华、谭曌股权转让款500万元的情况基本吻合，且谭曌持有嘉业公司出具的全额《湖南省常德市地方税务局预收款专用凭据》，证明谭政华、谭曌确已与嘉业公司协商一致用股权转让款债权抵付了购房款；从双方相关后续行为来看，谭曌向嘉业公司选聘的前期物业服务企业常德嘉信物业服务有限公司交纳了自2016年3月1日至2017年3月1日的物业服务费，证明了谭曌的真实购房意愿；从相关生效法律文书来看，常德市武陵区人民法院2018年12月3日作出（2018）湘0702民初2923号《民事判决书》表明，嘉业公司亦已自认将案涉门面与3-201号房抵付了所欠谭政华与谭曌的股权转让款并得到了生效判决的确认。基于以上理由，对双方签订的案涉《常德市商品房买卖合同》依法应当认定为建立了真实的商品房买卖合同关系、而非嘉业公司就未付股权转让款向谭曌提供的担保；双方协商一致签订案涉《常德市商品房买卖合同》并向房地产主管部门办理了备案登记，且申请了预告登记，不具有可导致合同无效的任何法定情形，故双方所签《常德市商品房买卖合同》依法应当认定为合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。关于在人民法院已经受理嘉业公司破产申请的情况下，嘉业公司是否应当继续履行该《常德市商品房买卖合同》的问题:《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定:“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”;《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：......（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”。谭政华、谭曌确已与嘉业公司协商一致用股权转让款债权抵付了购房款，应当认定谭曌已经履行了案涉《常德市商品房买卖合同》的全部义务；尽管嘉业公司已进入破产程序，但案涉《常德市商品房买卖合同》显然不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条所规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”的情形。故破产管理人依法无权决定解除合同。据此，嘉业公司依法应当继续履行案涉《常德市商品房买卖合同》所约定的义务。基于上述理由，对谭曌之仲裁请求，除要求确认其享有案涉房屋所有权与物权法律制度关于不动产所有权之“登记要件原则”不符、且与其要求嘉业公司协助办理案涉房屋不动产权证登记手续相矛盾而无需给予支持外，其余仲裁请求依法均应予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，裁决:一、确认谭曌与湖南嘉业房地产开发有限公司于2014年12月28日签订的《商品房买卖合同》(签约备案号:231642）合法有效;二、湖南嘉业房地产开发有限公司于本裁决送达之日起10日内协助谭曌办理嘉业紫和园小区第3幢第1层102号房的不动产权证登记手续;三、湖南嘉业房地产开发有限公司以总房款为基数、按日万分之0.1的标准计算向谭曌支付自2015年8月30日起至申请人实际取得嘉业紫和园小区第3幢第1层102号房的不动产权利登记证书之日止期间的违约金；四、对谭曌的其他仲裁请求不予支持。仲裁受理费16908元、案件处理费300元，共计17208元。由谭曌承担3208元、嘉业公司承担14000元。上述应由嘉业公司承担的费用已由谭曌垫付，嘉业公司对其应承担的部分应在履行本裁决时一并支付给谭曌。本院认为，本案争议的焦点是：常德仲裁委员会作出的仲裁裁决是否应予撤销。《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定：“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。”第三十二条规定：“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。”第三十三条规定：“涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。”谭曌不是无偿接受财产，不是以明显不合理的价格与嘉业公司进行交易，嘉业公司不是对没有财产担保的债务提供财产担保，嘉业公司不是对未到期的债务提前清偿的，嘉业公司不是放弃债权；谭曌与嘉业公司之间的债权债务不是发生在嘉业公司破产之前一年；嘉业公司也不是为逃避债务而隐匿、转移财产或虚构债务、承认不真实的债务；不符合管理人有权请求人民法院予以撤销和认定无效的法定情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十五条规定：“债务人经诉讼、仲裁、执行程序对债权人进行的个别清偿，管理人依据企业破产法第三十二条的规定请求撤销的，人民法院不予支持。但是，债务人与债权人恶意串通损害其他债权人利益的除外。”湖南省常德市武陵区人民法院2018年12月3日作出已发生法律效力的（2018）湘0702民初2923号《民事判决书》已认定：嘉业公司亦已自认将案涉门面与3-201号房抵付了所欠谭政华与谭曌的股权转让款的事实。本案当事人双方签订了包含仲裁协议条款的民事合同，做出仲裁裁决的常德仲裁委员会根据双方签订的合同约定有权仲裁本案，且仲裁裁决的事项属于仲裁协议的范围。嘉业公司提交的撤销仲裁申请书未提出本案仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的理由，也未提交证据证明仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序，更没有提交证据证明仲裁裁决所根据的证据系伪造、谭曌在仲裁时隐瞒了足以影响公正裁决的证据、仲裁员在仲裁该案时存在索贿受贿、徇私舞弊，枉法裁决的行为。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第六十条规定，裁定如下：驳回湖南嘉业房地产开发有限公司的申请。申请费400元，由申请人湖南嘉业房地产开发有限公司负担。审判长  卜玉苹审判员  周立军审判员  孙 晖二〇二〇年十二月十七日书记员  赵丹丹附法律条款：《中华人民共和国仲裁法》第五十八条当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：(一)没有仲裁协议的；(二)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；(三)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；(四)裁决所根据的证据是伪造的；(五)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的;(六)仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿、徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。第六十条人民法院应当在受理撤销裁决申请之日起两个月内作出撤销裁决或者驳回申请的裁定。