江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2665号上诉人（原审原告）：肖美，女，汉族，1989年7月2日生，住江西省吉安市吉州区。上诉人（原审原告）：温绍宝，男，汉族，1985年7月2日生，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：唐俊松，江西吉泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安市润阳房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区吉福路**，统一社会信用代码913608007788476240。法定代表人：李松岳，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗雪，江西奋翼律师事务所律师。上诉人肖美、温绍宝因与被上诉人吉安市润阳房地产开发有限公司（以下简称润阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初3647号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖美、温绍宝的委托诉讼代理人唐俊松，被上诉人吉安市润阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖美、温绍宝上诉请求：1．撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付贷款利息损失12,807元（以112,173元基数，按年利率5.145%从2017年6月9日计算至2019年8月28日）；2．一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、开发商交付的房产不符合面积约定，构成违约，且具有可归责性。商品房买卖合同中明确约定所买卖的商品房建筑面积为168.69m2，但实际交付的建筑面积只有143.469m2，比合同约定少了25.239m2，面积误差比达到了14.96%。商品房的预测面积是根据备案的设计图纸所测算出来的，如果开发商能够按照图纸施工则最多只会出现零点几平米的误差。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，对合理面积误差即面积误差比在3%以内，开发商只需要承担利息损失，但对于合理误差即面积误差比3%以上的部分，则开发商需要承担惩罚性的赔偿责任。在一审庭审过程中，被上诉人始终未说明出现如此巨大误差的缘由，但可以确定的是，开发商存在较大过错。二、上诉人的贷款利息损失客观存在，应由被上诉人承担。上诉人为购买该房产向邮储银行申请了50万元的贷款，贷款年利率为5.145%，并提供了贷款借据等证据佐证，被上诉人对该组证据也予以了认可。如果开发商能够将正确的建筑面积及房款金额在合同中列明，则上诉人贷款金额及贷款利息则可以减少。因被上诉人的违约行为导致上诉人支付了额外的贷款利息，经上诉人计算该贷款利息损失的具体数额为12,807元。该贷款利息损失应由被上诉人承担。三、原审判决以无约定为由驳回上诉人要求被上诉人支付贷款利息损失的诉请显属法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从该条规定来看，主张违约损失不需要以合同约定为前提。违约的情形有很多种，任何合同都不可能穷尽所有的违约行为并约定相应的违约责任。如果要求主张违约损失必须以合同约定为前提条件，显然对守约方不公，也势必会增加签署合同时的注意义务和市场交易成本。从《中华人民共和国合同法》第114条的规定来看，在合同中约定违约责任或违约金只是对违约损失的一种预先拟制，如果与实际损失不符的，可以由负有举证责任的一方举证证明，并要求法院予以调整。因此，只要守约方出现了违约损失，无论合同如何约定以及合同是否有相关约定，均可以要求违约方承担守约方所遭受的实际损失。原审判决仅仅因为合同中没有约定便驳回了上诉人的相关诉请，显然属于法律适用错误，与合同法的相关精神相悖。四、《商品房买卖合同》第五条约定的并不排除上诉人要求被上诉人承担违约损失的权利。《商品房买卖合同》第五条约定的面积差异处理方式为：“以房管局测绘的最终面积为准，合同单价不能变，据实结算房款”。该约定第一个分句强调的是结算面积以房管局测绘为准，第二个分句强调的是面积出现误差时合同约定的单价不变，第三个分句强调的是以房管局测绘面积和合同约定的单价作为最终房款结算的依据。该约定并未涉及违约责任承担的问题，更没有隐含买受人放弃向出卖人追索因面积误差所受损失的意思表示。《商品房买卖合同》由被上诉人预先制定，未与购房者协商，且是格式条款，应作出不利于被上诉人的解释。五、原审判决不利于定纷止争，不利于构建良好的市场秩序。本案中，开发商完全有能力将面积误差控制在合理范围内，而购房者对面积误差只能是一个被动接受的角色。原审判决让购房者承担了所有因面积误差导致的损失，没有体现民法公平及诚实信用原则。任何人不能因不诚信行为获益。原审判决势必助长开发商通过不诚信的行为获利，不利于市场秩序的构建。综上，请求二审法院撤销原判，依法支持上诉人的上诉请求。润阳公司辩称，１．双方是自愿平等签订了商品房买卖合同，双方应按照合同约定履行义务，在合同中双方约定对面积误差，以当地房管局测绘的最终面积为准，合同单价不变，按合同单价多退少补；２．商品房误差是房地产管理体系不可规避的一个现象，因为设计施工在前，测绘在后，销售是在设计之前就可以出售，测绘面积与实际面积造成误差是不可避免的；３．对于上诉人的利息损失，属于商业风险，当事人是可预见的，利息损失的产生，是由当事人购买的形式选择而导致的，如果选择全款就不存在利息损，选择相应的购买形式的风险应由上诉人自行承担，被上诉人在履行义务合同中，对于房屋面积相关约定不存在违约行为。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。肖美、温绍宝向一审法院起诉请求：1．判令润阳公司返还第二倍房款89,676.43元；2．判令润阳公司支付资金占用的利息15,673.54元（以112,173.34元为基数按年利率6%从2017年5月1日计算至2019年8月28日）；3．本案诉讼费由润阳公司承担。一审法院认定事实：润阳公司系吉州区东门街润阳环湖湾小区的开发企业。2017年4月21日，肖美、温绍宝作为买受人与润阳公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定润阳公司将其所开发的润阳环湖湾7栋1-102室出售给肖美、温绍宝所有，合同第三条约定，涉案房屋建筑面积为168.69平方米，套内面积为139.98平方米，分摊面积为28.71平方米；第四条约定，每平方米单价为4,446.03元，总房款为750,000元。第五条约定了面积确认及面积差异的处理原则，即，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：以当地房管局测绘的最终面积为准，合同单价不变，据实结算房款。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款：（2）面积误差绝对值超出3%时，买爱人有权退房。买爱人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款还给买受人，并按0利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足，超出3%部分的由出卖人承担，产权归买受人，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（不含3%）部分的房价由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积＊100%：因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同签订后，肖美、温绍宝支付了首付款25万元，2017年6月9日支付了按揭贷款50万元。2019年肖美、温绍宝办理产权登记手续时，发现该不动产权证载明的建筑面积为143.46平方米，比合同约定的建筑面积少25.23平米。润阳公司于2019年8月24日至8月28日分三次已返还多收的房款112,173元给肖美、温绍宝。肖美、温绍宝认为润阳公司应当在面积误差超过3%的范围内双倍返还肖美、温绍宝的购房款并承担相应的资金占用期间的利息损失。为此，肖美、温绍宝提起诉讼，请求支持诉请。一审法院认为，双方依据规范的商品房买卖合同范本签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定了涉案商品房建筑面积误差以房管局测绘的最终面积为准，合同单价不变，据实结算。润阳公司已退回多收的房款112,173元给肖美、温绍宝，肖美、温绍宝要求双倍返还超过3%的范围内房款89,676.43元，不符合双方的约定，依法不予支持。关于支付多付房款资金占用期间的利息损失问题，合同第五条第1项属于自行约定条款，并且对该条款做了醒目的提示，该条款并未对多付房款应支付相应利息的约定，属无约定，故对于肖美、温绍宝要求润阳公司支付多付房款占用期间的利息损失的请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回肖美、温绍宝的诉讼请求。案件受理费2,408元，减半收取计1,204元，由肖美、温绍宝负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：被上诉人应否向上诉人支付贷款利息损失12,807元？2017年4月21日，肖美、温绍宝作为买受人与润阳公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，涉案商品房实际面积比约定面积少25.23平方米。上诉人主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，对合理面积误差即面积误差比在3%以内，开发商只需要承担利息损失，但对于合理误差即面积误差比3%以上的部分，则开发商需要承担惩罚性的赔偿责任。本院认为，该司法解释规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。涉案《商品房买卖合同》合同明确约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：以当地房管局测绘的最终面积为准，合同单价不变，据实结算房款。按照该约定，润阳公司已于2019年8月24日、2019年8月27日、2019年8月28日向肖美、温绍宝分三次返还多收房款112,173元，肖美、温绍宝已接受，视为双方对于商品房面积差价的处理已按约定履行完毕。时隔一年之久，上诉人向法院诉请主张贷款利息损失12,807元应由被上诉人承担，原审法院认为涉案合同第五条第1项属于自行约定条款，并且润阳公司对该条款做了醒目提示，该条款并未约定多付房款应支付利息，上诉人关于支付利息损失的请求缺乏依据，不予支持。综上所述，上诉人肖美、温绍宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人肖美、温绍宝负担。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  李伟杰审判员  肖永兰二〇二〇年十二月十七日法官助理郭琴书记员纪慧