湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终1564号上诉人（原审被告）：吴远政，男，1974年4月20日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（原审原告）：大冶市金井物业服务有限公司，住所地大冶市大箕铺镇熊家洲社区金井小区**（金井广场）。法定代表人：马先进，该公司总经理。委托诉讼代理人：李少华，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：石玲玲，女，系该公司员工。上诉人吴远政因与被上诉人大冶市金井物业服务有限公司（以下简称金井物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2020）鄂0281民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对该案材料进行了阅卷，并调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴远政上诉请求：依法撤销一审判决。事实与理由：1、诉讼主体错误。金井物业公司在起诉状中陈述于2018年5月23日与湖北省大冶英才房地产开发有限公司（以下简称英才公司）签订《前期物业服务合同》，约定从2018年6月1日起由黄石市煌朝物业有限公司（以下简称煌朝物业公司）对金井广场小区进行前期物业管理。后因不明原因于2019年11月30日退出，由2018年6月1日之前管理的金井物业公司接管。故本案原告应为煌朝物业公司，而不是金井物业公司；2、2015年3月1日金井物业公司与英才公司签订的《前期物业服务与管理合同》不真实，其也不是该合同的签订方，且在其买房时未明示该合同内容，故一审法院将此作为认定事实的依据不合法；3、金井物业公司举证的《业主临时公约》出现多处错误，有悖于相关法律条文的规定，一审法院对《业主临时公约》予以认可有违事实；4、一审法院以大冶市发展和改革局（2016）258号文件作为收费标准认定事实，其合法性存疑。该文件试行期为一年，金井物业公司并没有取得再次批复；5、金井物业公司在服务期间存在严重的工作失误和服务水平低下的情况。金井物业公司在未与集体业主商量的情况下，强行按每月1.20元/㎡的标准收取物业费，与金井物业公司提供的物业服务管理水平严重不符。金井物业公司辩称：1、诉讼主体无误。英才公司只与其公司签订了《前期物业服务和管理合同》，从来没有与煌朝物业公司签订《前期物业服务和管理合同》。一是因其公司内部管理人员调整，聘请了煌朝物业公司有经验的工作人员，但对业主而言一直是由其公司提供物业服务与管理。二是因股东变更，煌朝物业公司占有其公司10%的股份，其公司只起诉2018年6月1日至2019年11月30日这段时间的物业费，是因内部工作人员调整，对这一阶段做过了结；2、《前期物业服务和管理合同》是合法有效的。2015年3月1日，英才公司与其公司根据物业法律法规签订的《前期物业服务与管理合同》是真实、合法、有效的，对全体业主具有法律约束力，至于内部人员调整变动、法定代表人变更都不能影响该合同的实施和效力；3、《业主临时公约》具有法律约束力。根据《物业管理条例》第23条的规定，英才公司在销售房屋时与业主签订《商品房买卖合同》，将《业主临时公约》、《承诺书》一起为附件作为购买合同的组成部分，产生法律效力，业主应严格遵守；4、一审法院以大冶市发展和改革局（2016）258号文件作为收费标准认定事实是正确的。其公司告知并张贴公示了收费文件，按照文件规定试行期一年，到2017年12月29日结束，但小区没有成立业主委员会，发改局口头同意继续执行，直至业主委员会成立，前期物业合同才失效，其公司依照或参照该文件标准收取物业费，是合情合理合法的，其公司不存在乱收费、多收费。吴远政得到物业服务和管理，理应缴纳物业费。金井物业公司向一审法院起诉请求：1、要求吴远政支付2018年6月1日至2019年11月30日期间的物业管理费2171元及违约金434元，共计2605元；2、本案诉讼费由吴远政承担。一审法院认定事实：2015年3月1日，英才公司（甲方）与金井物业公司（乙方）签订《前期物业服务与管理合同》一份，合同主要约定：甲方委托乙方对金井广场小区提供物业服务和管理；物业服务与管理事项为：1、房屋共用部位维修、养护与管理；2、房屋共用设施设备维修、养护、运行与管理；3、共用绿地、花木、建筑小品等进行养护管理；4、公共环境卫生；5、公共秩序维护及车辆停放车位的服务和管理；6、有关文件、资料的管理；委托服务与管理期限为：本合同自2015年3月1日起至本物业首次业主委员会确定物业服务公司，并签订《物业服务与管理合同》之日止；权利和义务：甲方：1、在销售房屋时，向购房业主明示本合同内容，确认《业主临时公约》；2、承担物业质保责任、负责保修期内返修、完善；3、负责处理本合同生效前发生的遗留问题；4、向乙方提供工程、业主等档案资料；5、未销售的房屋承担物业费。乙方：1、认真履行物业服务与管理的事项；2、本合同约定向业主收取物业费；3、建立物业的各项管理档案；4、有权制止业主各种违反物业管理的违纪、违规等行为；物业服务费收费标准：住宅每月1.20元/㎡；商业（写字楼）每月1.50元/㎡等；物业服务费一年收取一次，具体交纳费用时间由乙方确定并书面告知业主；业主（使用人）拒交物业费，乙方可提起诉讼，并责令业主（使用人）从逾期之日起承担20%的违约金。合同还对其他相关权利和义务进行了约定。2016年5月28日，吴远政与英才公司签订《商品房买卖合同》，吴远政向英才公司购买该公司开发的金井广场小区2栋1单元1803室商品房，房屋建筑面积100.52㎡。在签订合同的同时，吴远政在合同的附件《业主临时公约》上签名，承诺作为金井广场小区2栋1单元1803室的业主，同意遵守《业主临时公约》。《业主临时公约》中双方对相关权利和义务等进行了约定，其中：第二十九条规定：金井广场小区物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；第三十七条规定：本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。上述合同签订后，金井物业公司为金井广场小区提供了物业服务。吴远政作为该小区业主，2018年6月1日至2019年11月30日的物业管理费未交，金井物业公司催讨无果，遂成讼。金井物业公司在提供物业服务过程中，金井广场小区大部分业主已入住，但截至庭审之日该小区仍未成立业主委员会。一审法院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，金井物业公司与英才公司就该公司开发的金井广场小区物业服务签订《前期物业服务与管理合同》，该合同不违反法律规定，属有效合同，对金井广场小区业主均具有约束力。《前期物业服务与管理合同》约定了物业服务收费标准，同时约定物业服务管理期限从2015年3月1日起至本小区首次业主委员会确定物业服务公司并签订《物业服务与管理合同》之日止，吴远政购房时在《业主临时公约》中亦签字承诺认可《前期物业服务与管理合同》中的约定，双方应按合同约定履行义务。金井物业公司在提供物业服务过程中，在金井广场小区大部分业主已入住的情况下，小区业主理应成立业主委员会，与金井物业公司或另行选聘的物业服务单位重新签订物业服务合同，但该小区至今未成立业主委员会，而金井物业公司一直继续为该小区提供物业服务，金井物业公司的行为不违反《前期物业服务与管理合同》中关于物业服务管理期限的约定，双方应按合同约定履行义务。即便抛开《前期物业服务与管理合同》，金井物业公司虽未与小区业主签订物业服务合同，但金井物业公司为金井广场小区提供了物业服务，吴远政作为该小区的业主，也实际享受了该服务，双方形成了事实上的物业合同关系，吴远政也应向金井物业公司支付物业管理费，吴远政拒不交纳，构成违约，应承担继续交纳物业管理费的违约责任。至于收费标准，金井物业公司是按《前期物业服务与管理合同》中约定的标准主张收取，并未提高收费标准，应予以确认。故金井物业公司要求吴远政支付2018年6月1日至2019年11月30日止物业管理费2171元的诉讼请求合法有据，应予以支持；吴远政抗辩金井物业公司在提供物业服务中没有尽到管理义务，不同意足额交纳物业管理费。因物业服务工作具有持续性、长期性，金井物业公司在提供物业服务过程中不可能做到尽善尽美满足所有业主的意愿，固然会多少存在瑕疵，但偶尔轻微的瑕疵并不足以认定金井物业公司构成违约，吴远政没有提供金井物业公司在提供物业服务中存在违约情形的任何证据，应承担举证不力的不利后果，故对吴远政的抗辩理由不予采信；另外，考虑到金井物业公司在提供物业服务中多少存在瑕疵，为化解矛盾解决纠纷，经法院做工作，金井物业公司放弃了要求吴远政支付违约金的诉讼请求，作双方调解工作时，金井物业公司也表示同意在应收物业费数额上作10%的让步，但双方仍协商不成，故依法裁决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：吴远政于判决生效之日起十日内支付金井物业公司2018年6月1日至2019年11月30日止的物业管理费2171元。案件受理费减半收取25元，由金井物业公司负担4元，吴远政负担21元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。吴远政提交如下证据：证据一、《告知书》复印件二份，拟证明本案的诉讼主体应为煌朝物业公司，而不是金井物业公司；证据二、《金井广场小区业主对物业公司不作为的举证》及业主签名一份，拟证明金井物业公司提供的物业服务水平与收费标准不相适应；证据三、《物业服务委托合同》复印件一份，拟证明金井物业公司是从2018年12月30日起为小区提供物业服务，而不是金井物业公司主张的从2018年6月1日起。针对吴远政提交的证据材料，金井物业公司质证意见为：对于证据一，认为系英才公司发布的公告，与其公司无关。其公司于2019年11月30日退出了物业管理，没有看到该两份公告；对证据二的证明目的有异议，当中有些业主交纳了物业费，业主签名是针对开发商的不作为，并不是针对物业公司的；对证据三不予认可，提出该合同上的签名不是其公司法定代表人本人的签名，其公司亦没有该“1号章”。对上述证据是否采信以裁判理由为准。金井物业公司提供如下证据：证据一、公司章程、企业工商登记信息、英才公司出具的《证明》，拟证明其公司诉讼主体适格；证据二、十七张票据及2019年11月4日《告知书》，拟证明在2018年6月1日至2019年11月30日期间，其公司提供了物业管理服务，并且在该期间没有收到一分钱物业费，负债累累，因此退出该小区。针对金井物业公司提交的证据材料，吴远政质证意见为：对于证据一，对公司章程的真实性没有异议，但对外一直称是煌朝物业公司进行物业管理。对英才公司出具《证明》的真实性无异议，但英才公司与金井物业公司之间有利益关系，该证据不应采纳；对于证据二，对票据的真实性及证明目的均有异议，认为不能证明金井物业公司在2018年6月1日至2018年12月31日期间提供过物业服务。对上述证据是否采信以裁判理由为准。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于诉讼主体问题。首先，2015年3月1日，英才公司与金井物业公司签订《前期物业服务与管理合同》，约定委托金井物业公司对金井广场小区进行物业服务和管理，委托服务与管理的期限自2015年3月1日起至本物业首次业主委员会确定物业服务公司，并签订《物业服务与管理合同》之日止。而金井广场小区至今未成立业主委员会；其次，英才公司出具《证明》，证明英才公司与金井物业公司签订了《前期物业服务与管理合同》，金井物业公司于2016年5月1日进入金井广场小区提供物业管理服务，后由于金井物业公司内部人员重组，重组后的人员于2018年5月23日进入金井广场小区物业，金井广场小区一直是金井物业公司进行物业服务与管理；再次，煌朝物业公司亦出具《证明》，证明其从未进入金井广场小区提供物业管理服务；然后，吴远政举证的金井物业公司分别于2018年8月1日和2018年8月23日张贴的《告知书》和《通知》，证明金井物业公司告知各业主，金井物业公司于2018年5月进行重组，由新股东接管，重组后的物业公司收取物业费从2018年6月1日开始计算，并告知根据大冶市发展和改革局（2016）258号文件规定标准收费，以及通知业主签订物业服务合同；最后，金井物业公司提供相关票据及照片，证明其在2018年6月至2019年11月期间提供了物业服务，并支出了相关的物业服务费用。上述事实均说明为金井广场小区提供物业服务的主体是金井物业公司，故吴远政提出本案诉讼主体错误，为其小区提供物业服务的是煌朝物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于《前期物业服务与管理合同》和《业主临时公约》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，金井广场小区至今尚未成立业主委员会，英才公司作为建设单位有权选聘物业服务企业，与物业服务企业金井物业公司签订《前期物业服务与管理合同》，该合同合法有效，对业主及金井物业公司均产生约束力。从双方举证的情况来看，英才公司于2015年3月1日与金井物业公司签订《前期物业服务与管理合同》，亦与英才公司出具的《证明》相印证，而吴远政提出英才公司于2018年5月23日与金井物业公司签订了《前期物业服务合同》，但未提供证据证明，故吴远政提出一审判决以2015年3月1日英才公司与金井物业公司签订的《前期物业服务与管理合同》作为认定事实错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然金井物业公司未举证证明英才公司在销售房屋时向业主明示了英才公司与金井物业公司于2015年3月1日签订的《前期物业服务与管理合同》内容，但金井物业公司已将其与英才公司签订了《前期物业服务与管理合同》、物业费收取时间以及收费标准等事实向金井广场小区的业主进行了公开张贴告知，也已实际为金井广场小区提供了物业管理服务，故不影响业主与英才公司签订《业主临时公约》的法律效力。吴远政提出《业主临时公约》对业主不具有法律约束力的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于物业收费标准及物业服务质量的问题。虽然大冶市发展和改革局下发的（2016）258号文件规定高层住宅为每月1.20元/㎡，从2016年12月30日起执行，试行期为一年，而金井物业公司主张收取物业管理费的期间超出了该文件规定的试行期，但金井物业公司在该文件规定的试行期满后并未提出申请，且金井物业公司与英才公司签订的《前期物业服务与管理合同》中约定的物业服务费标准亦为每月1.20元/㎡，金井物业公司亦予以张贴进行了告知，故一审判决参照该文件标准收取物业管理费并无不当，本院应予支持。现在社会生活中由物业公司提供小区物业服务系常态,而物业管理服务行业,现实生活中也存在一些服务质量不完善的现象,物业公司只有与业主加强沟通,相互理解,和谐共处,不断在工作中完善服务,才能取得广大业主的理解和支持,物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之,若物业费用不能及时足额收取,将直接影响物业公司的正常运行,实际影响着全体业主的共同利益,决定着全体业主享受物业服务质量的好坏,因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面,若业主拒交物业费用,既直接影响了物业服务的质量,又影响了已交费业主的利益,形成恶性循环,实际并最终影响到全体业主的根本利益,该行为不应提倡。因金井物业公司已为吴远政所在的金井广场小区提供了基本的物业服务,双方也形成了事实上的物业服务合同关系。吴远政对其居住小区物业服务有异议,可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映,尽快成立业主委员会,选聘令大多数业主满意的物业服务公司。另由于金井物业公司在一审期间自愿放弃主张违约金的诉讼请求，故一审法院根据《前期物业服务与管理合同》约定和参照大冶市发展和改革局下发的（2016）258号文件规定的物业收费标准判决吴远政支付物业服务费并无不当，本院应予支持。综上所述，吴远政的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴远政负担。本判决为终审判决。审判长  严云峰审判员  童 威审判员  曹晓燕二〇二〇年十二月十日法官助理张莉书记员孟楠