江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9915号上诉人（原审原告）：万凤池，男，1976年6月1日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审被告）：无锡市新非凡货物运输有限公司南京分公司，营业场所江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道南砖新村16幢305室。负责人：朱东升。委托诉讼代理人：许晶晶，江苏玄博律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬雅，江苏玄博律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京洋泰商贸有限责任公司，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道万寿村**。法定代表人：黄正元，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈赛杰，女。上诉人万凤池因与被上诉人无锡市新非凡货物运输有限公司南京分公司（以下简称新非凡公司）、南京洋泰商贸有限责任公司（以下简称洋泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初5441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王路独任审理，于2020年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人万凤池，被上诉人新非凡公司的委托诉讼代理人许晶晶、黄冬雅，洋泰公司的委托诉讼代理人陈赛杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万凤池上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由新非凡公司、洋泰公司承担。事实与理由：一、本案重大事实未认定与实际不符。一审已查明洋泰公司系南京市栖霞区奋斗村（地号131051170092)工业用地使用权人，就案涉房屋，洋泰公司没有任何权属证明资料，也没有建设工程规划许可证。洋泰公司将案涉房屋租赁给新非凡公司，对新非凡将案涉房屋再转租给万凤池也是知道并认可的。依据《中华人民共和国合同法》，洋泰公司在明知案涉房屋没有规划许可的情况下，还将房屋租赁出去，存在过错，对万凤池的损失应承担相应法律责任。新非凡公司与洋泰公司签订的租房合同期限至2019年6月25日，却收取了万凤池租期至2019年9月5日的房租，在接到洋泰公司要收回房屋通知时，也没有第一时间通知万凤池，并没有给予合理的准备时间。新非凡公司在一审中辩称，已给予万凤池回合理的期限，但对此却并未提交任何证据。万凤池只在2019年6月19日收到通知书，要求6日内搬离，万凤池经营的是超市，最少应该给予一个月的期限。因此，新非凡公司也存在过错，对万凤池的损失理应承担相应法律责任。二、一审法院对万凤池未腾空搬离案涉房屋导致洋泰公司仍无法正常使用案涉房屋的，应适当支付房屋占用使用费用的认定也与事实有所偏差。万凤池在接到洋泰公司要求6日内搬离案涉房屋时就联系新非凡公司寻找解决方法，新非凡公司作为转租人理应积极主动与洋泰公司、万凤池协商，将各自的损失降到最低。但新非凡公司却不积极作为，万凤池无奈之下，在2019年7月已委托律师向一审法院起诉维护自身合法利益，但该案至今未作出一审判决。新非凡公司辩称，一、对案涉房屋是否取得建设规划许可证，其公司不知情，主观不具有过错。二、万凤池没有损失，即使有，也与其公司无关。是洋泰公司而非新非凡公司进行了停水停电。其公司早就履行了通知义务，也给予了合理期限，并且万凤池早在2019年3月就开了一家同类型的超市。洋泰公司也曾提出购买货物，万凤池有能力、有机会处理货物，却至今未腾空房屋。三、根据万凤池一审庭审中提交的录音可以看出，事后，新非凡公司一直积极主动协调处理纠纷，但因万凤池一直不腾房，才导致纠纷一直未解决。至于租金，新非凡与万凤池已经达成了一致意见。洋泰公司辩称，万凤池与其公司没有经济来往，其公司并未收取万凤池的租金，万凤池与其公司无关。万凤池向一审法院起诉请求：一、判令新非凡公司、洋泰公司连带退还房租4219元、违约金6000元、押金2000元，赔偿其各项损失72000元，共计84219元；二、本案诉讼费用由新非凡公司、洋泰公司承担。一审法院认定事实：洋泰公司将南京市栖霞区寅春5号门面房（以下简称案涉房屋）出租给新非凡公司，最后一份合同的租赁期限截至2019年6月25日止。2013年9月起，新非凡公司将案涉房屋转租给万凤池。万凤池向新非凡公司支付了押金2000元。一审中，万凤池提交了2013年9月5日至2014年9月5日期间新非凡公司开具的收据，显示房租为20000元/年；2015年9月5日至2016年9月4日、2017年9月5日至2018年9月4日期间新非凡公司开具的收据，房租为22000元/年。2019年6月19日，洋泰公司通知新非凡公司及万凤池，案涉房屋租赁合同将于2019年6月25日到期，希望租房户及时腾空所租房屋；如不按时腾空房屋，洋泰公司将采取停水停电处理。2019年6月26日，洋泰公司将案涉房屋停电。但截至本案最后一次开庭，万凤池仍未腾空搬离案涉房屋。一审中，万凤池提交送货单、销货单，用以证明系信封公司和洋泰公司的过错导致其货物损失。一审另查明，洋泰公司系栖霞区奋斗村（地号131051170092）工业用地使用权人，就案涉房屋，洋泰公司表示没有权属证明资料，也没有建设工程规划许可证。一审法院认为，《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故洋泰公司与新非凡公司之间就案涉房屋签订的房屋租赁合同无效，万凤池与新非凡公司之间就案涉房屋签订的房屋租赁合同亦无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。因此，洋泰公司作为出租人，有权要求承租人即新非凡公司以及次承租人万凤池在合理期限内腾空搬离案涉房屋。《最高人民法院》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。根据该规定，虽然房屋租赁合同无效，新非凡公司及万凤池均应当参照约定标准支付相应的房屋占有使用费。本案中，在出租人洋泰公司催告承租人新非凡公司及次承租人万凤池腾空搬离案涉房屋后，至今已一年有余，但万凤池仍未腾空搬离案涉房屋。虽然2019年6月26日洋泰公司将案涉房屋停电，导致万凤池无法实际经营，但万凤池未腾空搬离案涉房屋导致洋泰公司仍无法正常使用案涉房屋，其仍应适当支付房屋占有使用费。因此，在万凤池至今仍未腾空搬离案涉房屋的情况下，万凤池主张新非凡公司、洋泰公司退还房租4219元及押金2000元的请求，一审法院不予支持。因房屋租赁合同无效且万凤池也未举证双方对违约金进行约定，故万凤池主张违约金的请求，一审法院不予支持。因万凤池提交的送货单、销货单并不能证明具体损失金额，故万凤池主张损失的请求，证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回万凤池的诉讼请求。一审案件受理费1905元，减半收取计953元，由万凤池负担。万凤池、新非凡公司对一审法院查明的事实均无异议，洋泰公司对一审判决书中“2019年6月19日，洋泰公司通知新非凡公司及原告”的事实认定提出异议认为，其公司没有通知万凤池，当时其公司都不认识万凤池，其公司只通知了新非凡公司。其公司将通知贴在案涉房屋门上，当时万凤池应该在经营，到现在为止万凤池都未搬离。洋泰公司对一审法院查明的其他事实没有异议。本院对一审法院认定事实中各方当事人均无异议的部分予以确认。二审中，本院询问万凤池，其交纳案涉房屋租金至何时。万凤池回复，其交纳租金至2019年9月5日。租金系以现金方式支付，其在一审中提交的通话录音可以证明。新非凡公司回复，其在一审中就想核实，但找不到相关票据，所以其也不清楚。而且万凤池交房租的话就会有票据，但票据没找到，所以不知道万凤池交没交。其认可万凤池在一审中提交的通话录音的真实性，确实是万凤池与其公司法定代表人之间的通话。但当时双方谈好的是万凤池先腾空案涉房屋，再谈退租金和押金的事情。双方已对先后履行顺序达成了一致意见，但万凤池至今未搬离案涉房屋，所以万凤池要求其退押金和租金没有事实与法律依据。本院另查明，万凤池在一审期间提交的录音文字整理记录显示，2019年7月7日，万凤池与新非凡公司的法定代表人朱东升通话，万凤池在电话中称“我也想好好处理，不要把事情搞得太僵，还要见面，对不对”，朱东升回复“就这样5点等我电话”，万凤池又问“你的意思把货给他，你把钱退给我，退到9月5号？”，朱东升回复“你先给他，下面我来弄”，万凤池追问“你的意思把房租退到9月5号给我”，朱东升回复“对，……9月5号”，万凤池还问“你把今年交的房租退给我？”、“对对对，你的就是你的”，朱东升回复，“你等我电话”。本院询问万凤池，其在电话录音中所称的“把货给他，把房子退给他，你把钱退给我，退到9月5日”是什么意思。万凤池回复，是6月25日停水停电至9月5日期间70多天的房租，因为他们造成其超市开不下去了。当时朱东升和洋泰公司谈好，要其把货给洋泰公司，退完了以后，其把房子还了，但是后来又谈崩了。二审中，洋泰公司陈述，万凤池的货物与洋泰公司无关，其公司没有跟新非凡公司讲要万凤池的货。万凤池和新非凡公司、以及后来另外开超市的人是怎么谈的其公司并不清楚。本院询问万凤池，在本案中主张的72000元损失是什么损失。万凤池回复，有几万元货物、有装修、有货架、有空调和冷饮。总共是8万多元。本院还查明，一审庭审中，法庭询问各方当事人，从双方提交的证据看，2019年6月19日洋泰公司通知包括万凤池在内的商铺搬离，是否收到。万凤池和新非凡公司均回复，收到。洋泰公司陈述，新非凡公司向其交纳案涉房屋的租金至2019年6月25日。其公司现已另案起诉要求新非凡公司、万凤池返还房屋并支付相应租金和占有使用费。本案二审争议焦点为：万凤池要求新非凡公司和洋泰公司连带退还其房租4219元、押金2000元，并支付其违约金6000元，赔偿各项损失84219元的诉讼请求能否成立。本院认为，本案中，万凤池自称已向新非凡公司交纳案涉租金至2019年9月5日，但其占用案涉房屋至今未搬离，即便按其自称的交纳租金期限计算，其所交纳的房租尚不足以覆盖其占用案涉房屋的期间。万凤池称，其在一审中提交证据可证明新非凡公司同意退还其租金，但根据其提交的录音文字整理资料，万凤池当时系与新非凡公司的法定代表人商议如何与洋泰公司协商解决纠纷，万凤池自己也在通话中称“把货给他，把房子退给他，你把钱退给我，退到9月5日”，可见，所谓“退到9月5日”是以万凤池给货、退房为条件的，但万凤池至今未能退房，因此，即便根据万凤池自己在电话中的表述，相应“退到9月5日”的条件也不成就。综上，万凤池要求新非凡公司、洋泰公司退还其房租的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于万凤池退还2000元押金的诉讼请求，本院认为，万凤池与新非凡公司在本案中均不能提交双方间就案涉房屋租赁签订的书面协议，相应押金的退还条件不明。但根据本案实际案情，万凤池就案涉房屋的租用，在2015年至2018年期间向新非凡公司支付的租金已达22000元每年，其交纳的2000元押金仅经相当于一个月左右的租金。万凤池自称已向新非凡公司支付租金至2019年9月5日，但其至今未能返还案涉房屋，该2000元押金尚不足以冲抵其应承担的相应费用，在此情况下，一审法院不支持万凤池要求退还押金的诉讼请求，并无不当。对于万凤池要求赔偿损失的诉讼请求，本院认为，万凤池自称，其主张的72000元损失源于其货物、装修、货架、空调和冷饮，但本案中，万凤池已自认收到洋泰公司2019年6月19日发出的关于合同将于2019年6月25日到期，请租户及时搬离的通知，在此情况下，万凤池应及时处理案涉房屋内的货物，减少其自身损失，但万凤池并未及时处理其放置于案涉房屋内的货物，对于其未采取适当措施及时处理货物所造成的损失，其无权要求他人承担赔偿责任；对于万凤池所称的货架、空调等物品，万凤池实际可在清空案涉房屋时自行处分，其就此要求他人赔偿损失，缺乏依据；至于万凤池所称的装修损失，因其与新非凡公司在本案中均未能提交双方间就案涉房屋签订的书面协议，双方间关于租用案涉房屋的期限并不明确，在此情况下，双方间形成不定期租赁关系，双方可随时解除该租赁关系。万凤池和新非凡公司均于2019年6月19日收到要求搬离房屋的通知，根据万凤池在一审中提交的录音，新非凡公司的法定代表人已明确要求万凤池还房，因此，万凤池与新非凡公司之间的租赁关系在该段时间内亦应已解除，但万凤池未在合理期限及时搬离而占用案涉房屋至今，在此情况下，其仍要求新非凡公司、洋泰公司赔偿其装修损失的，缺乏法律依据。万凤池另要求新非凡公司、洋泰公司支付违约金，因该主张缺乏相应合同依据，亦不能成立。综上，万凤池的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1905元，由上诉人万凤池负担。本判决为终审判决。审判员  王路二〇二〇年十二月十八日法官助理高礼慧书记员陈晓君