山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)鲁02民终14007号 上诉人(原审被告、反诉原告)：初xx，男，1969年8月25日出生，汉族，住山东省平度市经济开发区。 委托诉讼代理人：孙成志，山东道本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐秀花，山东道本律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：山东省平度经济开发区河头村民委员会，住所地山东省平度市经济开发区河头村**。 法定代表人：张家强，村主任。 委托诉讼代理人：杨俊贤，山东现河律师事务所律师。 上诉人初xx因与被上诉人山东省平度经济开发区河头村民委员会（以下简称河头村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初9375号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人初xx及其委托诉讼代理人孙成志，被上诉人河头村委会的委托诉讼代理人杨俊贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 初xx上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。事实和理由：根据一审查明的事实，河头村委会出租的房产系案外人武国伟于2003年从案外人青岛新源房地产开发公司购买，并办理了房屋产权证，且该房产目前由青市市南区人民法院查封。河头村委会并没有出租的权利，一审根据出租房产的实际情况驳回河头村委会的起诉正确。但一审以河头村委会已就涉案房产在其不知情的情况下登记到他人名下到平度市公安局泰山路派出所报案，公安机关已受理，初xx的反诉请求在涉案房产所有权归属存在争议的情况下，认定法院不便作出裁判，应根据公安机关查明的事实进行审理，认定不当。租赁合同的前提是出租方必须出租的是有权出租的房屋，河头村委会出租的房屋产权出现争议，与初xx没有关系，即初xx无过错，河头村委会自应返还租金150100元、装修价值304026元，并承担初xx支付的评估费16000元。河头村委会出租的房产系案外人武国伟购买，且已办理房屋产权证，至今已经17年，河头村委会组成人员受村委选举的影响，现任村委人员不了解17年以前的情况也属正常。即便公安机关受案，能否正式立案也未可知，反诉案件根据公安机关查明的事实进行审理，则初xx的合法权益将无限期搁置，得不到及时保护。况且，在一审中，一审法院委托青岛新业价格评估有限公司对初xx2016年3月份涉案房屋的装修价值进行了评估，结论为装修价值304026元，初xx为此支付评估费16000元，如驳回初xx的反诉，则初xx的该损失无法得到弥补。请求指令审理本案。 河头村委会辩称，初xx所称的租金150100元是其第一年应交纳的房租，不应返还。装修价值304026元是初xx个人的投资经营行为，与河头村委会无关。初xx应当依法向村委交纳拖欠的房屋租赁费719229元。 河头村委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令初xx交纳2014年8月1日至2019年5月16日的房屋租赁费719229元（150100元÷12个月×57.5个月）；2.初xx承担本案诉讼费。 初xx向一审法院提出反诉请求：1.确认2013年7月22日初xx与河头村委会签订的租赁合同已于2019年5月16日解除；2.判令河头村委会返还初xx租赁费150100元；3.判令河头村委会赔偿初xx经济损失327618元；4.判令河头村委会赔偿初xx经济损失9000元；5.由河头村委会承担反诉费用。 一审法院认定事实：河头村委会于2013年7月22日发布招标公告，招标时间为2013年7月26日，招标范围为永顺大酒店及永顺大酒店楼下的门头房，招标标的为年租金150000元，投标押金为100000元。招标公告中说明：1.中标后自叫标日起三日内到村委签订租赁合同，并按投标金额缴纳当年租赁费，过期视为自动放弃，村委另行招标，押金不退；2.中标后自行清理所租赁的房屋，清理房屋期间发生的任何问题与河头村委无关，如走法律程序，村委出具证明；3.永顺大酒店楼下门头房有三户与村委签订了租赁合同，年租金2000元，永顺大酒店中标承租者在村委和三户签订的合同期内，按村委与三户签订的合同收费，三户合同到期后，由永顺大酒店的承租者自行收缴。初xx参与投标并中标，并于2013年7月26日向河头村委会交纳了第一年的租赁费150100元，双方未按招标公告的约定签订书面租赁合同，但双方均认可招标时约定租赁期限为6年。 涉案门头房在招标时已全部对外出租，其中有三户（王宗杰、张晓丽及谢美波）与河头村委会签订了房屋租赁合同，其他租户均未签订书面合同。王宗杰的租赁合同到期日为2013年8月31日，张晓丽的租赁合同到期日为2016年6月30日，谢美波的租赁合同到期日为2015年3月31日。初xx实际占有的房屋为原永顺大酒店一楼全部、二楼除新胜利法律服务所外的房屋及三楼全部，未交付的门头房房租由谁收取双方均未提供证据证明。另，初xx提供两份收条，证明其向案外人张增伟交纳了2016年、2017年纪2018年的房租共计9000元。 初xx称其于2014年4月才从案外人李玉军手中接手原永顺大酒店的房屋。初xx于2015年12月对原永顺大酒店的全部房间进行了装修，并于2016年3月将酒店的一、二楼房间拆除改装为网吧。一审法院委托青岛新业价格评估有限公司对初xx2016年3月份的装修价值进行了评估，本次评估仅对现场可见的装修项目在价格基准日的市场价值进行评估，结论为装修价值304026元（详见装修项目及金额评估明细表）。初xx称，装修是经过河头村委会同意的，为证明其主张初xx提供时任河头村委会村主任张振新的书面证明一份。河头村委会对此不认可，但未提供相应证据证明。一审庭审中，河头村委会明确表示不同意对初xx装饰装修部分再利用。 初xx于2019年5月16日向河头村委会返还了原永顺大酒店的房屋，其余涉案房屋仍在对外出租中。 根据平度市不动产登记中心出具的涉案房屋房产档案记载，涉案房屋由案外人武国伟于2003年从案外人青岛新源房地产开发公司购买，并办理了房屋产权证，且该房产目前由青岛市市南区人民法院查封。 2020年9月6日，河头村委会主任张家强到平度市公安局泰山路派出所报警称，平度经济开发区胜利东路49号、69号机青岛路115号门头房属河头村集体房产，该三处房产在不知情的情况下被人将房子过户到别人名下。平度市公安局泰山路派出所已立案受理，受案登记表文号为：平公（泰）受案字（2020）651号。 一审法院经审查认为，公民、法人和其他组织合法的民事权利依法受法律保护。政府颁发的房屋所有权证是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用等权益的合法凭证。本案中，平度市不动产登记中心出具的涉案房产的档案材料显示涉案房产所有权登记在案外人武国伟名下，并非河头村委会，故根据现有证据，河头村委会并非涉案房产的所有权人，河头村委会也未提交其他证据证明其对涉案房产有对外出租的权利，故河头村委会起诉要求初xx给付租赁费主体不适格，依法应驳回河头村委会起诉。 针对初xx的反诉请求，一审法院认为，河头村委会已就 涉案房产在其不知情的情况下登记到其他人名下到平度市公安局泰山路派出所报案，公安机关已受理，受案登记表文号为平公（泰）受案字（2020）651号，初xx的反诉请求在涉案房产所有权归属存在争议的情况下，一审法院不便作出裁判。反诉案件应根据公安机关查明的事实进行审理，故一审法院依法驳回初xx的反诉。 本案经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，一审裁定：一、驳回山东省平度经济开发区河头村民委员会的起诉；二、驳回初xx的反诉。案件受理费10992元，退还山东省平度经济开发区河头村民委员会。反诉费4300元，退还初xx。 本院审查认为，河头村委会已就涉案房屋权属证书登记在案外人名下一事向当地公安机关报案，当地公安机关已立案侦查，涉案房屋的权属情况涉及本案定性处理，在涉案房屋权属存在争议且公安机关已立案侦查的情况下，本案当事人可在公安机关侦查查明相关事实后另行主张权利，本案现暂不具备处理条件，一审裁定驳回当事人的起诉，并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十二月十日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英