陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     （2020）陕01民终11484号     上诉人（原审被告、反诉原告）：余刚，男，1969年4月24日出生，汉族，住西安市莲湖区。   委托诉讼代理人：张庆武，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安宝丽洋实业有限公司，住所地西安市莲湖区大庆路3号。   法定代表人：陈兴培，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。  委托诉讼代理人：屠明飞，陕西恒达律师事务所律师。   上诉人余刚因与被上诉人西安宝丽洋实业有限公司（以下简称宝丽洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   余刚上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判宝丽洋公司赔偿余刚租赁房屋锁门期间的经济损失1127840元；3.改判宝丽洋公司赔偿余刚对租赁房屋装修费用1526605.4元；4.改判宝丽洋公司赔偿余刚2017年5月11日至2018年10月31日的利息损失436516元；5.判令余刚与宝丽洋公司之间租赁合同继续履行；6.本案一、二审诉讼费、反诉费由宝丽洋公司负担。事实和理由：1.余刚与宝丽洋公司于2014年10月31日签订了《商业用房租赁合同》，合同签订后，余刚依约于2016年9月30日前向宝丽洋公司交清前期租赁费。2.余刚承租房屋后进行多次装修，包括室内安装电梯、水电等装饰准备营业，至2017年5月余刚已投入装修费用1515684元有余，整体装修工程已达营业使用程度，2017年5月10日前，宝丽洋公司在未通知余刚的情况下将房屋加锁封门，不允许装修工人进入，致余刚即将营业用房不能投入使用。3.2017年10月宝丽洋公司向法院起诉要求余刚支付租赁费用，2017年11月20日双方达成调解协议，约定余刚于2017年11月28日前向宝丽洋公司支付2016年10月1日至2017年3月31日租金358000元，2017年12月30日前向宝丽洋公司支付2017年4月1日至2017年8月31日租金441000元，2018年1月31日前向宝丽洋公司支付2017年9月1日至2018年8月31日租金617400元。前述租金内包含未到期租金。同时涉案房屋未解锁无法使用，余刚多次要求宝丽洋公司及其工作人员、业务经理开门解锁，均未得到答复，致余刚租赁房屋无法使用，亦无法按照调解书向宝丽洋公司交纳租赁费，宝丽洋公司对其锁门行为应负赔偿责任。4.2018年5月20日，在余刚多次要求下，并向宝丽洋公司交纳20万元，宝丽洋公司才让工作人员于2018年5月30日给余刚租赁房屋解锁一个门，其余商铺大门仍被上锁，不能投入使用，至此余刚租赁房屋被宝丽洋公司锁门无法使用长达一年之久，造成余刚无法将装修好的房屋投入运营，无法按时交纳租赁费，一审法院驳回余刚反诉请求错误，应依法改判。   宝丽洋公司辩称，余刚自2016年10月拖欠租金，逾期已达四年之久，余刚未能在合同约定以及调解书约定期限内向宝丽洋公司支付租金，致合同目的无法实现，余刚主张继续履行合同缺乏法律依据。宝丽洋公司未对余刚装修经营进行任何阻挠，余刚要求宝丽洋公司赔偿损失没有事实依据。2017年10月，因余刚对涉案房屋装修时有时无，现场持续属于无人管理的状态，涉案房屋所在小区物业服务中心出于安全管理需要对房屋东侧大门上锁，该房屋共有三个大门可以进出，且自地下室亦可进入房屋，故物业公司上锁行为并不影响宝丽洋公司装修经营。余刚于2017年11月自行拆除上锁东侧大门并对其他两个大门上锁。根据（2017）陕0104民初8013号民事调解书，余刚已承认欠付宝丽洋公司租金，涉案房屋至今仍由余刚占用。余刚上诉所称与事实不符，余刚未装修经营系其自身资金原因，宝丽洋公司未作出任何干扰阻挠，因房屋仍由余刚占有，宝丽洋公司无法对外租赁获取收益。本案租赁合同提前解除系因余刚长期拖欠租金，合同解除后余刚应依约将房屋恢复原状并返还给宝丽洋公司，余刚要求宝丽洋公司赔偿装修费用缺乏事实和法律依据。   宝丽洋公司向一审法院起诉请求：1.判令解除宝丽洋公司与余刚于2014年10月31日签订的《商业用房租赁合同》；2.余刚立即向宝丽洋公司腾出位于西安市莲湖区桃园东路88号蔚蓝观园小区1号楼GY-1-1F-7、GY-1-2F-7、GY-1-3F-7、GY-1-4F-7号房屋；3.余刚向宝丽洋公司支付房屋租金438354元（自2018年4月1日起暂计至2018年8月22日，包括房屋占有使用费按合同约定实际计算至余刚腾房之日止）；4.余刚支付因拖欠租金产生的违约金41497.5元（以拖欠租金基数，按年利率24%计算，自2018年4月1日起暂计至2018年8月22日，实际计算至余刚腾房之日止）；5.本案诉讼费全部由余刚负担。余刚反诉请求：1.判令余刚与宝丽洋公司签订的房屋租赁合同继续履行；2.宝丽洋公司承担因锁门造成的2017年5月11日至2018年5月30日止的租赁费损失1127840元；3.宝丽洋公司赔偿余刚因装修花费的费用1526605.4元自2017年5月11日至2018年10月31日的利息损失436516元；4.反诉费由宝丽洋公司承担。   一审法院认定事实：2014年10月31日，宝丽洋公司与余刚签订《商业用房租赁合同》，合同约定:宝丽洋公司将自己开发建设的位于西安市莲湖区桃园东路88号蔚蓝观园小区1号楼GY-1-1F-7、GY-1-2F-7、GY-1-3F-7、GY-1-4F-7号房屋出租给余刚使用，该房屋共四层，建筑面积1200平方米。房屋用途为一、二层(非餐饮)，三、四层办公，租赁期限自2014年11月1日起至2025年3月31日止，共计125个月。初始租金标准为70元/平方米/月，年租金1008000元（含物业管理费）。租金不包括履约保证金、水费、电费、及电梯的维修、保养、年检等相关费用应由乙方另行交纳的费用。初始租金前2年不变，年租金由第3年开始，每1年在上一年基础上递增5%，租赁过程中产生的税费由余刚承担。租金支付方式为先付费后使用，且按每半年度提前一个月一次性支付。如有连续拖欠租金达30日或者累计拖欠租金达60日的情形，宝丽洋公司可立即解除合同并收回房屋。装修及变更原有设施设备所涉及的一切费用由余刚承担，退租时，除另有约定除外，宝丽洋公司有权要求余刚恢复原状或交纳恢复原状费用。合同签订后，宝丽洋公司将案涉房屋交付余刚使用，余刚向宝丽洋公司支付10万元履约保证金。但余刚未依约向宝丽洋公司支付房屋租金。余刚接收房屋后对案涉房屋进行了装修，余刚当庭陈述一至四层安装格力风管机，三、四层各安装电动门一扇，二层装修汗蒸房，三、四层铺设地砖。宝丽洋公司陈述，余刚的装修与宝丽洋公司无关，若法院判令余刚违约，余刚应将案涉房屋恢复至毛坯房状态返还给宝丽洋公司。2017年9月22日，宝丽洋公司曾将余刚诉至西安市莲湖区人民法院，要求1.判令解除2014年10月31日双方签订的《商业用房租赁合同》，余刚腾交位于西安市莲湖区桃园东路88号蔚蓝观园小区1号楼GY-1-1F-7、GY-1-2F-7、GY-1-3F-7、GY-1-4F-7号房屋；2.余刚向宝丽洋公司支付2016年10月1日至2017年3月31日的租金35800元，因拖欠租金产生的违约金共计39380元；3.余刚支付2017年4月1日至2017年8月31日的租金44100元及2017年8月31日至判决合同解除之日期间的租金，因拖欠租金产生的违约金共计22050元；4.判令宝丽洋公司有权不返还余刚缴纳的履约保证金10万元；5.诉讼费由余刚承担。余刚应诉后承认拖欠租金属实，案涉四层房屋由余刚占有使用，交付10万元履约保证金属实，愿意继续履行合同，分期向宝丽洋公司支付相应租金。经西安市莲湖区人民法院主持调解并于2017年11月20日作出（2017）陕0104民初8013号民事调解书。双方达成调解协议：余刚应于2017年11月28日前向宝丽洋公司支付2016年10月1日至2017年3月31日的租金358000元；余刚于2017年12月30日前向宝丽洋公司支付2017年4月1日至2017年8月31日的租金441000元；余刚于2018年1月31日前向余刚支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金617400元。调解书生效后，余刚未在调解书规定的期限内向宝丽洋公司支付租金并继续占有使用案涉房屋，宝丽洋公司向西安市莲湖区人民法院申请强制执行，2018年5月18日余刚就调解协议约定的内容向宝丽洋公司支付20万元。2018年9月20日，宝丽洋公司将余刚以本案诉至一审法院，一审法院于2018年9月29日向余刚送达起诉状副本。庭审中，余刚申请出庭作证的证人刘治、张鹏辉、冯少杰均陈述，没有看到是谁锁的门。刘治另陈述，余刚曾说门不是余刚锁的是物业锁的。张鹏辉另陈述2018年5月30日，张鹏辉联系物业后，物业将门打开，张鹏辉后将门锁买下。宝丽洋公司与余刚均确认，物业公司与宝丽洋公司并非同一公司。   一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。宝丽洋公司与余刚在租赁合同中明确约定，余刚连续拖欠租金达30日或累计拖欠租金达到60日的，宝丽洋公司可立即解除合同并收回房屋。2017年9月22日宝丽洋公司将余刚诉至西安市莲湖区人民法院要求支付拖欠租金，直至2017年11月20日达成调解协议，余刚本应按调解协议在2017年12月30日之前支付拖欠的2016年10月1日至2017年8月31日的租金共计799000元，但余刚未能主动履行调解协议，在宝丽洋公司申请执行后才于2018年5月18日支付了20万元，远超合同约定及调解协议约定，故宝丽洋公司根据合同约定享有单方解除权，要求解除合同，应予支持。因宝丽洋公司行使单方解除权，故双方签订的租赁合同自民事起诉状副本送达之日即2018年9月29日解除。余刚应向宝丽洋公司支付2018年4月1日至2018年9月29日租金。根据双方合同约定的递增租金，2017年4月1日至2018年3月31日租金本应为1132000元，双方已经诉讼调解处理。结合双方约定的租金标准，余刚应支付的2018年4月1日至2018年9月29日租金552615.29元，扣除余刚已付的10万元履约保证金后，余刚应支付452615.29元。合同解除后，余刚应向宝丽洋公司返还案涉房屋，结合案涉房屋规模，余刚应自判决生效之日起六十日内向宝丽洋公司腾交案涉房屋。余刚还应参照2017年4月1日至2018年3月31日的日租金标准3044.71元（1132000元除以365天）向宝丽洋公司支付2018年9月30日至实际腾交房屋之日止的房屋占有使用费。余刚拖欠租金违约致合同解除，应支付迟延交付租金的违约金，但宝丽洋公司主张的年利率24%标准过高，应以欠付租金452615.29元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年4月1日至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年8月20日计算至履行完毕之日。关于余刚的反诉请求，余刚所举证人证言均不能明确是谁锁住案涉房屋大门，且在此前2017年9月至11月与宝丽洋公司的涉及本案案涉房屋的诉讼过程中，余刚明确承认欠付租金并一直占用房屋，故余刚所举证据不足以证明诉讼过程中，宝丽洋公司锁住案涉房屋大门致余刚不能使用案涉房屋，故余刚系违约方，案涉房屋租赁合同因余刚违约致合同解除，余刚要求继续履行房屋租赁合同的诉请，不予支持。余刚亦无权要求宝丽洋公司承担因锁门造成的2017年5月11日至2018年5月30日止的租赁费损失1127840元。租赁合同因余刚违约解除，现宝丽洋公司不同意利用装饰装修物，故余刚关于要求宝丽洋公司赔偿余刚因装修花费的费用1526605.4元及自2017年5月11日至2018年10月31日的利息损失436516元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。余刚同时应按合同约定将案涉房屋恢复至毛坯房状态向宝丽洋公司腾交，余刚如未能将案涉房屋恢复至毛坯房状态，应向宝丽洋公司支付相应恢复原状的费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、原告西安宝丽洋实业有限公司与被告余刚在2014年10月31日签订的《商业用房租赁合同》于2018年9月29日解除；二、本判决生效后六十日内，被告余刚将位于西安市莲湖区桃园东路88号蔚蓝观园小区1号楼GY-1-1F-7、GY-1-2F-7、GY-1-3F-7、GY-1-4F-7号房屋恢复至毛坯房状态并向原告西安宝丽洋实业有限公司腾交（如未能将前述房屋恢复至毛坯房状态的，被告余刚向原告西安宝丽洋实业有限公司支付恢复至毛坯房状态的费用）；三、本判决生效后十日内，被告余刚支付原告西安宝丽洋实业有限公司2018年4月1日至2018年9月29日租金452615.29元（已扣除10万元履约保证金）并支付2018年9月30日至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费（按每天3044.71元标准计算）；四、本判决生效后十日内，被告余刚支付原告西安宝丽洋实业有限公司违约金；违约金计算方法：1、以欠付租金452615.29元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年4月1日至2019年8月19日；2、以欠付租金452615.29元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日至履行完毕之日；五、驳回原告西安宝丽洋实业有限公司其余诉讼请求；六、驳回反诉原告余刚全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）本诉案件受理费8498元，由西安宝丽洋实业有限公司负担498元，余刚负担8000元；反诉案件受理费9440元，由余刚负担。   经审理查明，一审查明“2017年9月22日，宝丽洋公司曾将余刚诉至西安市莲湖区人民法院，要求1.判令解除2014年10月31日双方签订的《商业用房租赁合同》，余刚腾交位于西安市莲湖区桃园东路88号蔚蓝观园小区1号楼GY-1-1F-7、GY-1-2F-7、GY-1-3F-7、GY-1-4F-7号房屋；2余刚向宝丽洋公司支付2016年10月1日至2017年3月31日的租金35800元，因拖欠租金产生的违约金共计39380元；3、余刚支付2017年4月1日至2017年8月31日的租金44100元及2017年8月31日至判决合同解除之日期间的租金，因拖欠租金产生的违约金共计22050元；4、判令宝丽洋公司有权不返还余刚缴纳的履约保证金10万元；5、诉讼费由余刚承担”，其中“2.余刚向宝丽洋公司支付2016年10月1日至2017年3月31日的租金35800元，因拖欠租金产生的违约金共计39380元；3.余刚支付2017年4月1日至2017年8月31日的租金44100元及2017年8月31日至判决合同解除之日期间的租金，因拖欠租金产生的违约金共计22050元”二审中双方当事人均认可应为“2.余刚向宝丽洋公司支付2016年10月1日至2017年3月31日的租金358000元，因拖欠租金产生的违约金共计39380元；3.余刚支付2017年4月1日至2017年8月31日的租金441000元及2017年8月31日至判决合同解除之日期间的租金，因拖欠租金产生的违约金共计22050元”，另外一审查明“经西安市莲湖区人民法院主持调解并于2017年11月20日作出（2017）陕0104民初8013号民事调解书。双方达成调解协议：余刚应于2017年11月28日前向宝丽洋公司支付2016年10月1日至2017年3月31日的租金358000元；余刚于2017年12月30日前向宝丽洋公司支付2017年4月1日至2017年8月31日的租金441000元；余刚于2018年1月31日前向余刚支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金617400元”，其中“余刚于2018年1月31日前向余刚支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金617400元”应为“余刚于2018年1月31日前向宝丽洋公司支付2017年9月1日至2018年3月31日的租金617400元”。对于一审查明其余事实，当事人均无异议，本院依法予以确认。   本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，宝丽洋公司与余刚于2014年10月31日签订《商业用房租赁合同》，宝丽洋公司依约向余刚交付租赁场地，但余刚未依约履行其支付租金义务且余刚就2016年10月1日至2018年3月31日租金等事项与宝丽洋公司经法院调解达成调解协议的情况下，仍未依照协议内容履行，可以认定余刚逾期付租情形已构成根本违约，宝丽洋公司要求解除合同，一审法院予以支持，符合法律规定，余刚主张继续履行合同，理由不能成立。   合同解除后，尚未履行的，终止履行。涉案租赁合同解除，故余刚作为承租人再无继续占有使用涉案房屋的权利基础，宝丽洋公司要求余刚返还房屋，于法有据。同时，根据《商业用房租赁合同》第六条关于合同解除后余刚向宝丽洋公司交还房屋的相关约定，一审判决余刚将涉案房屋恢复至毛坯房状态向宝丽洋公司腾交，并无不当。   关于宝丽洋公司主张租金、占有使用费及违约金一节，本案宝丽洋公司一审诉请余刚支付涉案房屋租金、占有使用费自2018年4月1日至实际腾房之日。根据本案查明事实，2016年10月1日至2018年3月31日期间租金，双方已于（2017）陕0104民初8013号租赁合同纠纷案件中达成调解协议，且该案已对双方调解协议予以确认。本案宝丽洋公司主张租金、占有使用费系自2018年4月1日起算，与该案涉及租金未有交叉，一审判决余刚按照合同约定标准向宝丽洋公司支付欠付租金并参照该约定标准支付合同解除至腾交房屋之前的占有使用费，与法不悖。至于违约金，《商业用房租赁合同》第五条约定付款方式为每半年度提前一个月一次性支付，余刚未依照前述约定及时付租构成违约，应当承担迟延付租的违约责任，宝丽洋公司主张按照年利率24%支付违约金，一审法院根据本案审查情况，酌情确定余刚按照中国人民银行同期贷款利率/全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，并无不妥。   本案余刚主张涉案租赁合同履行过程中，宝丽洋公司锁门致其权益受损，要求宝丽洋公司承担给其造成租赁费损失、赔偿装修损失等。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。根据前述规定，余刚对其主张宝丽洋公司锁门的事实负有举证证明责任，但本案审理中余刚提交证据并不足以证明该事实，且本案中余刚所称锁门发生于2017年5月，双方当事人前案调解系2017年11月，根据该案调解书载明内容余刚对其所称之锁门事实也未有提及，故本院对余刚所称宝丽洋公司锁门，不予采信，余刚要求宝丽洋公司承担租赁费损失，依据不足。至于余刚要求宝丽洋公司赔偿其装修损失等，因涉案合同解除系余刚违约所致，且宝丽洋公司现根据合同约定要求余刚将涉案房屋恢复至毛坯房状态腾交并不同意对余刚装饰装修加以利用，故余刚前述请求没有法律依据，不予支持。   综上所述，余刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9440元，余刚已预交，由余刚负担。   本判决为终审判决。       审 判 长  刘   琪   审判员  师    婷   审 判 员  卫婉莹     二〇二〇年十二月九日     书 记 员   崔    旋                1