云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初4513号原告（反诉被告）：樊心虎，男，1976年10月29日出生，汉族，住云南省宣威市。特别授权代理人：姜德飞、陈昊，云南权仲律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨蕊，女，1993年3月12日生，汉族，住云南省宣威市。特别授权代理人：周赟，北京大成（昆明）律师事务所律师。第三人：徐惠花，女，汉族，1968年2月21日生，住云南省宣威市。原告樊心虎诉被告杨蕊、第三人徐惠花买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法组成合议于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告樊心虎的委托代理人陈昊，被告杨蕊委托代理人周赟，第三人徐惠花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2020年4月，原告经人介绍，得知被告欲出售房屋信息，后与被告取得联系，经协商，被告愿以价款178万元售卖自有的位于曲靖市麒麟区交叉处（汇宝商贸大厦）裙楼栋第5-7层Ｂ-Ｂ02号房屋。2020年4月27日，签订《房屋买卖合同》。合同约定，房产总价为1780000.00元，付款方式为：原告先向被告支付20万元定金，房产首付款88万元（若原告无违约行为，定金20万元转为首付款）待双方公证、税收、网签手续办理完毕支付，剩余70万元，于2020年8月15日前付清。被告在收到定金后，需交付编号为2012101868的不动产权证给原告保管，并于2020年5月15日前结清房屋所欠水、电、物业等费用，并将房产交给原告。双方对其余合同权利义务也作了约定。2020年4月27日，原告先行支付了定金20万元，被告出具了收条。2020年5月15日，原告按约定到达房产处等待被告未见其人，后致电被告，要求按约定办理手续，被告告知，在外旅游，手续事宜后延。此事恰巧被路过的本房产的开发商老板听到，开发商老板告知原告，该房产首先并未登记在被告名下，房屋实际产权人为被告的父亲、共有人中也无被告。同时因该房屋前期需进行装修材料已经拉到房屋内，但材料款一直未付，物业管理费也未缴纳，尚存在债权债务纠纷，不可进行买卖。基于以上原因。原告认为，被告在收取定金后应为原告办理涉及房屋买卖相关的手续，并确保房屋权属无任何瑕疵。就本案而言，被告首先不具备房产处置权，在收取定金后未按照协议要求履行办理手续的义务，也未结清水、电、物管等费用，加之房屋还涉及其他债权债务问题，该买卖合同显然已不具备继续履行的条件。事发后，原告仅要求被告返还已经支付的定金，被告承诺退还，但后来反悔，还调侃原告称：法院会帮原告看懂合同，并且向原告提出要将尾款158万元全部支付后，才会办理过户手续。综上，被告违背诚实信用原则，隐瞒基本事实与原告签订房屋买卖合同，获取定金后拒不履行法定和约定的义务。请求判决解除原、被告于2020年4月27日所签订的《房屋买卖合同》；由被告双倍返还购房定金计40万元；由被告承担本案诉讼费。被告杨蕊反诉称：2020年4月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》将其位于曲靖市麒麟区交叉处（汇宝商贸大厦）裙楼栋第5-7层Ｂ-Ｂ02号房屋出售给原告，总价款为178万元。涉案房屋的原产权为被告父母所有，父亲已经去世，母亲和其他房屋继承人均同意被告将房屋卖给原告。双方约定2020年5月中旬办理过户事宜，被告也应原告要求于2020年5月9日开具了父亲死亡证明配合被告办理相关继承公证、过户等相关手续。但约定办理时间届满后，经被告多次催告，原告均不来办理相关过户手续，反而以被告房屋涉嫌债务纠纷为由要求解除合同并且扬言已经另行购置了房产。请求判决原告继续履行合同，由原告向被告支付剩余购房款158万元。被告杨蕊未作书面答辩，庭审中口头答辩：2020年4月27日签订的房屋买卖合同有效，该房屋是被告父母所有，合同具备履行条件。我方已经办理了过户等手续及结清物业费用等。解除合同是原告个人造成，不是被告违约的原因。原告是在合同交房过程中与案外人堆放砂石的老板有不愉快才导致要解除合同。法定解除与约定解除都无依据。原告诉请理由不成立。第三人徐惠花未作书面答辩，庭审中口头答辩：原告说要还40万元的定金是不符合规定的。房子卖给他，要了继续卖给他，如果要解除合同，20万元定金不应该还给原告。我是交待我姑娘卖房子，价格是我姑娘沟通的，这个事我一直都知道。我与汇宝房地产老板已沟通过。原告樊心虎针对被告反诉口头答辩：房屋权属问题及还存在债权债务的问题，合同签订后，在交易初期就产生纠纷，继续履行合同不现实，且造成合同不能履行的原因不是原告。被告称的产权人同意出售是诉讼以后。因此被告未按合同约定履行义务。不是被告催告履行过户，原告是受案外人陈述房屋存在权属问题及其他纠纷，才要求解除合同。请求驳回被告反诉请求。第三人针对被告反诉口头答辩：被告陈述符合事实，现同意被告的意见。原告樊心虎为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1.原告身份证复印件一份，证明原告身份信息。2.房屋买卖合同一份，证明合同对双方权利义务进行约定，即原告先行支付定金后，被告应结清涉案房屋水、电、物管并办理网签、公证、交房等事宜。3.收条一份、转账记录截图复印件，证明原告已按照合同约定，先行支付了定金的事实。4.通话记录截图一份，证明原告在约定期限要求被告按合同约定履行义务的事实。5.微信聊天截图复印件，证明因被告未按约定办理手续，原告又得知房屋尚存在其他债权债务情况与被告进行协商退款遭拒的事实。述称5月18日提出解除合同，被告当时是同意，因为双方之间只有原告向被告履行过款项，被告要求原告提供银行卡号，退还订金给原告。协商退款后被告未退，也未办理相关事项，双方进行协商，就更改了合同内容。经质证，对证据1、2、3的三性无意见，确认被告收到了房款。对证据4确认有通话过程，不认可内容真实性及证明目的，被告说是要缓两天过户。对证据5的图片确认真实，认为原告断章取义，不认可原告证明目的。述称被告一直要求原告来履行合同。第三人对原告举证认为买房子、收到款项那些真实。本院认为，原告所举证据1至5均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据1充分证明了原告樊心虎的基本信息；证据2充分证明原、被告设立了买卖合同关系；证据3充分证明被告杨蕊收到原告付款定金20万元；证据4充分证明原、被告通话记录信息，不能证明原告樊心虎的证明主张，但按约履行合同是被告杨蕊的义务；证据5充分证明双方协商解除合同事宜及被告杨蕊同意退还定金。被告杨蕊针对其抗辩及反诉主张，向本院举证如下：1.房屋买卖合同复印件一份，证明2020年4月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买其位于曲靖市麒麟区交叉处（汇宝商贸大厦）裙楼栋第5-7层Ｂ-Ｂ02号房屋出售给反诉被告，总价款为178万元。2.《户口注销证明》复印件、微信聊天记录各一份，证明被告按照原告要求于2020年5月9日办理了其父亲的死亡证明用于过户。但后来原告由于其他原因另行购买了房屋，想要单方面解除合同。3.《公证书》《房产证》《婚姻状况声明书》复印件各一份，证明原告所购买的房屋已经经过法律程序确认为被告母亲徐惠花所有，徐惠花同意该合同履行，具备交易条件。4.转账记录、收据复印件各一份，证明原告已按合同约定缴清涉案房屋的物业费用。5.不动产权证一份、常住人口登记卡，证明家庭关系。综上，认为原告所购买房屋具备条件（履行合同），双方合意清楚。经质证，原告对被告举证不要求核对原件，认可复印件的真实性。对证据一的三性无异议；对证据二.1的户口注销证明的关联性及证明目的不认可，合同约定的办理公证、网签的手续应于2020年5月15日前完成，此时被告杨蕊仅提供办理公证手续的一份材料。且原告表示解除合同的意思表示发生于2020年5月18日，若杨蕊按约办理手续，不可能受到解除合同的影响。对证据二.2聊天记录三性认可，证明目的不认可，聊天记录中明确记载了，原告是因为得知房屋的债权债务关系以及担心后续装修房屋会受到阻碍等因素，才提出解除合同。在聊天记录第31页中是被告陈述改变了合同主要内容。被告提到要求原告将尾款全部支付，才同意办理过户。第三段报锁账能够证实换锁是被告指示。通话记录48页显示2020年5月14日，其本人还在江西上饶；对证据三的《公证书》关联性及证明目的不认可。认为公证并不能产生物权变动的效果，其次该证据与本案无关，该公证书形成的时间是2020年8月4日，在本诉被告违约之后才形成，恰恰也证明本诉被告在约定的时间内未履行义务。对《房产证》三性认可，证明目的不认可，该房产证取得时间为2012年2月8日，不动产取得2020年8月11日，是在被告违约后才形成的证据。对《婚姻状况声明书》三性不认可。婚姻关系本质上属于身份关系，确定是否具备婚姻关系的机构应为民政部门，而非公证部门或简单的通过当事人自己陈述，再通过公证这一形式就能导致这种陈述具备法律效力。另外整组证据系双方签订买卖合同后才产生，即使利害关系人同意处置房产或进行追认，都不能否认被告已经违约这一事实；对证据四.1《转账记录》及2《收据》三性认可，但对证明目的不认可，买卖合同约定支付该类费用的时间是2020年5月15日前，但直至2020年5月27日，被告杨蕊将款项结清。从侧面证实被告未按合同约定履行义务，存在违约行为。对证据五无意见，但不动产权证是在违约后形成。第三人对被告杨蕊所举证据无意见。其针对本诉及反诉无证据提交。本院认为，被告杨蕊所举证据1至5均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据1充分证明了被告的证明主张；证据2充分证明原、被告在设立买卖合同关系后，双方争议的过程；证据3、4、5充分证明被告杨蕊的证明主张。不能证明被告杨蕊按约定期限履行合同关于交付房屋、给付结清物业费等义务。经庭审、举证、质证，本院确认如下法律事实：2020年4月，原告樊心虎经人介绍得知登记为被告杨蕊之父杨承光、其母徐惠花所有的位于曲靖市麒麟区交叉处（汇宝商贸大厦）裙楼栋第5-7层Ｂ-Ｂ02号房屋（分屋产权证号2012101868）的出售信息。经双方协商于2020年4月27日签订《房屋买卖合同》。合同约定房产价款178万元（含该房已交付的配套费、维修基金、固定装修等，不含税费）；房屋过户涉及相关费用由买方原告樊心虎承担；付款方式为由原告樊心虎向被告杨蕊支付定金20万元，被告杨蕊在收到定金后将编号为2012101868的不动产权证（房产证）交给原告樊心虎保管；在双方公证、税收、网签手续办理完毕支付房产首付款88万元（含定金20万元），余款700000.00元于2020年8月15日前付清；双方于2020年5月15日办理公证、网签、过户交易手续，保证办理交易的提供材料合法有效，如逾期7个工作日不来办理交易手续视为违约；于2020年5月15日前结清房屋所欠水、电、物业等费用，并将房屋交给原告樊心虎；如被告杨蕊违约即返还定金20万元同时给付原告樊心虎相同金额20万元作为违约金，如原告樊心虎违约，无权要求返还定金，或以总房价10%计算违约金。在合同履行过程中，原告樊心虎2020年4月27日向被告杨蕊给付定金20万元，被告杨蕊同时出具了收条。2020年5月15日，被告杨蕊未按约定向原告樊心虎交付房屋，未按约定协助原告办理公证、网签、过户交易手续，未按约定结清房屋所欠水、电、物业等费用。同日，原告樊心虎与被告杨蕊电话联系，被告杨蕊告知原告樊心虎自行换锁。因在该房屋内堆放邻居徐某装修沙，原告樊心虎拟搬出沙子与徐某而发生争执，原告樊心虎遂对涉案房屋未进行实际占有管理。2020年5月18日原告樊心虎因前述发生争执等原因向被告杨蕊提出“决定退了”（解除合同），被告杨蕊在微信交流中以“嗯嗯”“大哥，你看看方便把卡号发给我一下”回复原告樊心虎。原告樊心虎将卡号6226...30057发给被告杨蕊并承诺在转款后向被告杨蕊出具收条。被告杨蕊回复“好，我明天到曲靖去”。此后，因被告杨蕊未向原告樊心虎返还定金20万元，双方争执。被告杨蕊要求原告樊心虎继续履行合同并支付余下房价款158万元。本院认为，原告樊心虎与被告杨蕊签订的房屋买卖合同未违反相关法律强制性规定，是双方当事人真实意思表示，但被告杨蕊对涉案属其父母所有房屋无处分权，只有在相关权利人追认或订立合同后其取得处分权，该合同才具有法律效力。被告杨蕊在订立合同后履行期限内（2020年5月15日）或合同约定的逾期7个工作日内未取得处分权，相关权利人也未予追认，被告杨蕊无能力履行相应合同义务。第三人徐惠花在2020年8月11日因其余继承人放弃继承而取得该涉案房屋完全所有权，在庭审过程中予以追认，不符合契约原则、诚实信用原则。故被告杨蕊就该合同不能正常履行房屋过户手续等合同义务应承担违约责任或赔偿责任。但在合同实际履行过程中，原告樊心虎于2020年5月18日提出“决定退了”是要求解除合同的意思表示；被告杨蕊在微信交流中以“嗯嗯”“大哥，你看看方便把卡号发给我一下”回复原告樊心虎；原告樊心虎将卡号6226...30057发给被告杨蕊并承诺在转款后向被告杨蕊出具收条，被告杨蕊回复“好，我明天到曲靖去”。被告杨蕊前述微信回复行为具有解除合同并返还原告樊心虎已付定金20万元的意思表示。故本院予以认定原、被告已对双方于2020年4月27日签订房屋买卖合同作出解除合同的真实意思表示。现原告樊心虎主张由被告杨蕊双倍返还定金的理由不能成立。本院予以支持由被告杨蕊向原告樊心虎返还已付定金20万元的请求。据前述本院判析意见，对被告杨蕊的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十一条、第九十三条、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、由被告杨蕊于本判决生效后15日内向原告樊心虎返还定金20万元。二、驳回原告樊心虎的其余诉讼请求。三、驳回被告杨蕊的反诉请求。本诉案件受理费7300.00元（原告已预交），由原告樊心虎承担3650.00元，由被告杨蕊承担3650.00元；反诉案件受理费19202.00元（被告已预交），由被告杨蕊承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘武强人民陪审员  王德青人民陪审员  许国云二〇二〇年十二月二日书 记 员  雷云婷