内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民终337号   上诉人（原审原告）：马君，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：沈红梅，内蒙古安民律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李音衡，内蒙古安民律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司，统一社会信用代码：9115290068342467X7。   法定代表人：于伟，董事长。   委托诉讼代理人：刘艳茹，内蒙古北杰律师事务所律师。   上诉人马君与被上诉人阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司（以下简称方大银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初1392号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。   马君的上诉请求：依法撤销阿拉善左旗人民法院作出的（2020）内2921民初1392号民事判决，并改判或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实有误，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》显失公平，被上诉人应当返还购房款714886.06元，并赔偿利息损失。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通》则若干问题的意见第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。一审法院对于“显失公平”进行缩小解释，明显与法律规定不符。该涉案房屋不动产产权登记证书载明的建筑面积为484.34㎡，阿拉善左旗四方房产测绘有限责任公司测绘建筑面积为445.42㎡，面积相差38.92㎡，与被上诉人交付的建筑面积420.22㎡，相差64.12㎡。一审法院在查明被上诉人未按照合同约定向上诉人交付足额面积的房屋，却未予认定，实属不当。被上诉人作为该房屋所有权人，利用出卖方的优势提供房屋买卖合同，并与上诉人签订，且对房屋面积进行概括性约定，并包含了关于确定面积的所有情形，其行为对双方处于不平等状态，该条款的约定本身就使得作为买受方处于劣势，同时被上诉人提供的不动产产权登记证书使上诉人认为该房屋面积为484.34㎡。被上诉人的行为明显违反公平、等价有偿原则。二、一审法院认为涉案房屋评估价高达8213438元，以物抵债价格亦在5934209元，被上诉人获得利益并未超过法律允许的限度，但上诉人认为该认定与本案并无关联，双方房屋买卖关系以及对如何取得或何价取得涉案房屋与上诉人无关，被上诉人同案外人在房屋交易时的价格同样也不能认定其在本案房屋买卖中是否获利的依据。被上诉人举证证实其系通过法院评估拍卖后以物抵债的方式取得，抵顶价格为5934209元，但根据其提交的证据，涉案房屋在当时评估拍卖时的面积是以484.34㎡为依据的，而实际交付的面积远远不足，按照实际平米计算被上诉人是获取高额利益的。三、该房交易是二手房交易，虽在二手房交易中面积不是确定价格的唯一因素，但面积却是重要因素，根据房产交易习惯，任何人在购买房屋时都不会不看重房屋所占面积，本案中房屋面积差距大，房屋价格也高达11149元/㎡，价格上也相差悬殊，被上诉人对该64.12㎡差价的取得并未合法取得，明显构成不当得利。   方大银行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确,驳回上诉，维持原判。双方签订的房屋买卖合同不存在显失公平的情形。1、法律地位对等，被上诉人系通过人民法院拍卖以物抵债取得，被上诉人对涉案房屋的了解仅限于建筑面积、拍卖价款、地理位置等，在出售房屋上不存在任何优势可言，上诉人有充分的时间对房屋现状进行了解，且具有理性判断及有权决定以相应的价格购买，因此不能判断为拟定合同一方为具有优势的一方，上诉人对于合同条款不认可的，有权决定不签，双方正是对合同内容真实意思表示，因被上诉人处置自己抵债房屋系对外公开进行，上诉人作为商事活动的经营主体具有必要的商业理性和商谈能力，有充分时间了解合同项下的利益关系是否均衡，也有能力承受利益分配下的风险，事实上上诉人购买房屋前已进行查看，无轻率、无经验的情形。2、双方签订的《房屋买卖合同》所载明的权利义务并不违反公平、等价有偿原则。评估报告显示2015年涉案房屋价格高达8213438元，被上诉人是经过三次拍卖流拍后远低于市场价的5934209元价格接受涉案房屋的，目的是尽快变现收回贷款，而非获得其他利益。正是基于此，流拍的基础上再一次降价最终以540万元价格出售给上诉人。本案中被上诉人出售房屋所得价款与应收回的本息相比只有损失没有利益。3、上诉人称被上诉人未按约定足额交付房屋面积64.12㎡，不是事实，双方交易系按套交易，并未约定按第三方测绘机构的测绘面积计算房屋价款。《房屋买卖合同》第一条约定涉案房屋建筑面积484.34㎡，与原房产证面积一致，显然双方均认可，涉案房屋买卖交易以原房产证确认的面积作为依据的。上诉人新取得的房产证上记载的面积仍然是484.34㎡，与《房屋买卖合同》约定一致，不存在违约情形。4、涉案房屋系二手房屋，按照交易习惯，因二手房屋多数存在装修使用的情况，同时因所处环境等对价格造成影响，故通常按套议价，而非按照平米单价议价。案涉房屋出售价格以被上诉人接受该房时的流拍价为基础整套出售，《房屋买卖合同》第三条明确，房屋总金额为540万元，事实上双方对房款条款约定的真实意思是按套固定价买卖。故上诉人以自行委托第三方测绘要求返还差额面积购房款，无依据。   马君向一审法院起诉请求：1、请求依法判令变更房屋价款并判令被告返还购房款714886.06元，并赔偿利息损失17306.2元（以714886.06为基数，自2020年11月26日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%暂计算至2020年6月26日，实际计算至付清为止），以上合计732192.26元；2、本案诉讼费、鉴定费均由被告承担。   一审法院认定，对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。案外人田某与被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司金融借款合同纠纷一案经一审法院主持调解达成调解协议，后因田某未履行金钱给付义务，被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司向一审法院申请强制执行。一审法院查封田某单独所有的的位××旗（房屋产权证登记建筑结构为框架，层高四层，建筑面积484.34m2，套内建筑面积417.54m2，初始登记：新建）。2015年10月28日，经一审法院委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司阿拉善盟分公司对案涉房屋作出价值评估结论书，评估基准日为2015年8月18日，确定评估标的在评估基准日的价格为8213438元，评估单价为16389元。受阿拉善盟中级人民法院委托，阿拉善拍卖行有限责任公司先后进行了三次拍卖，均流拍。2016年9月22日，被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司以第三次流拍价格5934209元接受案涉房屋抵偿债务。一审法院于同日作出（2015）阿左执字第429号执行裁定，裁定案涉房屋作价5934209元交付阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司抵偿债务5344469.55，超出部分退回一审法院，阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。后被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司到相关部门将案涉房屋所有权转移登记在其名下，办理了不动产产权登记证书（不动产单元号152921110001GB00024F04030040，房屋建筑面积484.34m2）。   2019年12月2日，原告马君和被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司自愿协商签订一份《房屋买卖合同》，合同该约定被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司将阿拉善左旗巴彦浩特镇绿色之光3号商铺楼A段复式7号出售于原告马君，总金额为5400000元，同时约定如暂测面积或原产权证上标明的面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异。以房地产产权登记机关实际测定面积为准。合同签订后原告马君于2019年11月26日支付首付款1600000元，并从被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司贷款将剩余房款付清。2019年12月10日，双方就案涉房屋办理所有权转移登记。后原告对案涉房屋进行装修，发现房屋面积并未达到产权证登记的面积，遂于2020年5月24日委托阿拉善左旗四方房产测绘有限责任公司进行面积测绘，该公司测绘总建筑面积445.42m2，与产权证登记面积相差38.92m2。另还有一间房屋堆放物品，原告并未实际占有使用，原告认为未交付的房屋和面积差额达64.12m2，认为合同显示公平，要求变更房屋价款并判令被告返还购房款714886.06元，并赔偿利息损失。   一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在损害国家、集体或者第三人利益，应为合法有效，对协议双方均具有法律约束力，双方均应当依照协议约定享有权利并应当履行义务。本案的关键在于双方签订的房屋买卖合同是否显示公平，显示公平是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。本案中双方签订的房屋买卖合同系双务合同，即原告支付房屋价款，被告交付房屋。由于历史遗留等原因，经常会出现房屋产权证的面积与房屋的实际面积不符的情况，但双方约定暂测面积或原产权证上标明的面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。由此可以推断出本案案涉房屋不是单纯以平米面积出售，而是综合房屋装修、地段等情况协商确定价格。况且案涉房屋评估价格达8213438元，以物抵债的价格亦在5934209元，被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司获得利益并未超过法律所允许的限度。故在案证据不能证明双方签订合同时存在显失公平的情形，原告对此应承担举证不利的法律后果。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决，驳回原告马君的诉讼请求。案件受理费5561元，由原告马君负担。   本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，涉案房屋原始产权证记载建筑面积484.34㎡，评估机构于2015年8月18日确定评估价格为8213438元，评估单价为16389元，被上诉人经人民法院评估拍卖三次流拍最终以流拍价5934209元以物抵债取得，并办理了不动产产权证,产权证登记面积与原产权证记载面积一致。2019年12月2日上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》，约定被上诉人方大银行将涉案房屋出售于上诉人马君，总金额为540万元，同时约定如暂测面积或原产权证上标明的面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。上诉人按照约定付清全部房款并与2019年12月10日办理了所有权转移登记。上诉人马君应知双方买卖协议约定的房屋价款及产权证显示的房屋面积，其经现场察看后支付了购房款，应为意思表示真实。上诉人认为双方签订的《房屋买卖合同》显失公平的主张，涉案房屋系二手房，涉案房屋流拍价是评估机构通过拍卖程序对涉案房屋依法按套公开拍卖而定，并未按平米单价计价而定，被上诉人在流拍价的基础上再次降价出售于上诉人，其并未因买卖行为而获取超出法律限度的利益，且该合同签订时无其他证据证实上诉人是在紧迫或缺乏经验情况下订立的对其有重大不利的情形，故不予支持；上诉人认为涉案房屋实测面积少于房产证产权面积显失公平要求返还差价的主张，因合同约定的房屋是现实特定的商品房，上诉人在实际察看确认房屋现状后表示购买，并签订了合同，在合同中上诉人并未选择以房产面积单价计价，被上诉人是以房屋现状交付，上诉人是按房屋总价付款。上诉人不能提供证据证实涉案房屋是按平米单价计价和被上诉人知道或故意隐瞒实际面积；上诉人自行委托房产测绘作出的测绘面积也不能有效证明不动产登记本确有错误或被上诉人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，因此，该主张不能成立；对于上诉人认为另有一间房屋堆放物品未实际占有使用返还差价的诉讼主张，缺乏事实及依据，亦不予支持。   综上所述，上诉人马君的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费11121.92元，由上诉人马君负担。   本判决为终审判决。   审判长 安春雷   审判员 乌 拉   审判员 王生铎   二〇二〇年十二月三日   书记员 王 瑢