湖北省武穴市人民法院行 政 裁 定 书（2020）鄂1182行初94号原告:周清年，男，1956年11月8日出生，汉族，湖省武穴市人，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人:胡启勇，武穴市田镇法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告:武穴市自然资源和规划局。住所地:武穴市城东新区。统一社会信用代码1142182011259958F。法定代表人:肖勇，局长。委托诉讼代理人:李金海，湖北文信律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人:陈亮，武穴市自然资源和规划局不动产登记中心主任。代理权限为特别授权。第三人:卢启桂，男，1952年8月3日出生，汉族，湖北省武穴市人，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人:张增国，武穴市武穴法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。原告周清年诉被告武穴市自然资源和规划局不动产登记一案，于2020年9月15日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，依法向被告武穴市自然资源和规划局送达了起诉状副本及应诉通知书等法律文书，并通知了第三人卢启桂参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年10月22日公开开庭审理了本案。原告周清年及委托诉讼代理人胡启勇、被告武穴市自然资源和规划局副局长柳文玉及委托诉讼代理人李金海和陈亮、第三人卢启桂及委托诉讼代理人张增国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周清年诉称，2007年，戚铭言向周清年借款41.45万元用于香苑大厦工程开发，借款后戚铭言一直没有还款。2007年11月，周清年与戚铭言协商约定“戚铭言以其开发建设的香苑大厦402、404、602三套商品房抵债给周清年偿还其借款41.45万元”。2007年11月15日，周清年与戚铭言签订了香苑大厦402、404、602三套商品房买卖合同，合同双方约定“戚铭言应当在2008年5月30日之前将香苑大厦402、404、602三套商品房交付给周清年”，后周清年与戚铭言在武穴市房产局办理了《商品房买卖合同》预售备案登记，戚铭言出具了香苑大厦402、404、602三套商品房购房款已交清、同意办理产权一切手续的证明，另借条注明了此款抵购房款，戚铭言将案涉402、404、602三套商品房的钥匙交给了周清年，周清年已占有使用了案涉402、404、602三套商品房。2007年11月23日，戚铭言向周清年出具了承诺证明，该承诺内容“我借周清年现金款用于香苑大厦工地开发，现通过房产局将A区6楼中套602、B区四楼一单元东402房和B区二单元东套404已过户给周清年，在2008年5月30日前未还清周清年借款，此三套房归周清年处理，我应配合提供办证一切手续，如三套房涉及有其它的经济纠纷一切责任由我承担。证明人戚铭言，2007年11月23号，并盖有戚铭言私章”，但威铭言在2008年5月30日前一直没有还款，依照威铭言的承诺证明，香苑大厦402、404、602三套商品房所有权依法应属于周清年所有，故周清年与戚铭言以房抵债协议合法有效。2012年8月1日武穴市人民法院作出(2008)武诉执字第188-1号执行裁定书，裁定扣押了戚铭言名下位于武穴市××大道与××商品房香××大厦××至××层房屋(包含周清年的三套商品房)，香苑大厦竣工验收后，戚铭言于2015年1月20日向武穴市房产局申请办理了香苑大厦一至八层房屋的产权初始登记(产权证号:武穴市房权证武办字第**)，因法院查封扣押，致使周清年无法办理产权过户登记。后来周清年提起了执行异议之诉，2019年3月15日武穴市人民法院驳回了周清年异议。2019年5月30日，周清年向武穴市人民法院提起了执行异议之诉。周清年与戚铭言的执行异议之诉历经一审、二审、再审，目前此案还在审理。在刘平东与戚铭言民间借贷执行一案中，刘平东向法院申请执行查封戚铭言名下香苑大厦404、606两套商品房，刘平东特别授权卢启桂与戚铭言达成了执行和解协议，刘平东特别授权卢启桂向法院申请解除对戚铭言名下香苑大厦404一套商品房的查封，武穴市人民法院于2020年5月23日依法作出的(2020)鄂1182执异500号之一执行裁定书，裁定解除了对香苑大厦404号商品房的查封，解除查封后戚铭言将香苑大厦404号商品房再次非法出卖给卢启桂，并向武穴市自然资和规划局不动产登记中心申请办理了转移登记，武穴市自然资源和规划局不动产登记中心于2020年6月2日将香苑大厦404号商品房转移登记至卢启桂名下，并向卢启桂颁发了鄂(2020)式穴市不动产权第0003663号不动产证。二、武穴市自然资源和规划局不动产登记中心将香苑大厦404号商品房转移登记至卢启桂名下，并向卢启桂颁发鄂(2020)武穴市不动产权第0003663号不动产证的具体行政行为违法，鄂(2020)武穴市不动产权第0003663号不动产证应依法撤销。1、(2020)鄂1182执异500号之一执行裁定书栽定解除香苑大厦404号商品房的查封不符合法律规定。其一、戚铭言作为被执行人的执行案件众多，涉案404号商品房被众多申请执行人申请查封，(2020)鄂1182执异500号之一执行裁定书解除404号商品房的查封损害了众多申请执行人的合法权益；其二、周清年对涉案404号商品房的查封已提起了执行异议之诉，该案历经一审、二审、再审，湖北省高级人民法院已经受理了周清年执行异议之诉的再审，目前此案正在审理之中，(2020)鄂1182执异500号之一执行裁定书解除404号商品房的查封违反了法律规定；2、戚铭言与卢启桂香苑大厦404号商品房的再次买卖违反法律规定，该买卖无效。其一、戚铭言为了逃避债务恶意转移房产将香苑大夏404号商品房再次非法出卖给卢启桂，该买卖违法。其二、戚铭言将香苑大厦404号商品房抵偿给周清年偿还债务，戚铭言后又将香苑大厦404号商品房再次非法出卖给卢启桂，戚铭言一房多卖违反了法律规定，依照《合同法》规定，戚铭言与卢启桂之间香苑大厦404号商品房买卖的行为无效。3、武穴市自然资源和规划局不动产登记中心没有认真履行法定职责，没有依法对上述一房多卖、涉案房屋买卖是否合法、涉案香苑大厦404号商品房是否存在尚未解决权属争议的事实进行实地查看、调查、查验，根据《不动产登记暂行条例》第18条、第19条、第22条“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人:（一）违反法律、行政法规规定的；(二)存在尚未解决的权属争议的；(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的；(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形”之规定，武穴市自然资源和规划局不动产登记中心对戚铭言与卢启桂申请香苑大厦404号商品房不动产登记申请依法应当不予以登记，故武穴市自然资源和规划局不动产登记中心将香苑大厦404号商品房转移登记至卢启桂名下，并向卢启桂颁发鄂(2020)武穴市不动产权第0003663号不动产证的具体行政行为违法，鄂(2020)武穴市不动产权第0003663号不动产证应依法撤销。综上所述，武穴市自然资源和规划局不动产登记中心违法将香苑大厦404号商品房转移登记至卢启桂名下，并向卢启桂颁发鄂(2020)武穴市不动产权第0003663号不动产证的违法具体行政行为严重侵害了周清年的合法权益，致使周清年遭受经济损失，为了维护周清年的合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：一、撤销被告武穴市自然资源和规划局不动产登记中心2020年6月2日向第三人卢启桂颁发的鄂(2020)武穴市不动产权第0003663号不动产证的具体行政行为；二、案件受理费由被告武穴市自然资源和规划局负担。原告周清年为支持其诉讼主张，提供了以下证据（均为复印件）：1.原告身份证、商品房买卖合同，拟证明原告与被诉行政行为有利害关系，原告具备原告诉讼主体资格；2.借条三张、原告承诺书、戚铭言承诺书，拟证明2007年，戚铭言向原告借款41.45万元用于香苑大厦工程开发，原告与戚铭言书面承诺，戚铭言以香苑大厦402、404、602三套商品房抵债给原告进行偿还债务，该以债抵房协议系双方真实意思表示，合法有效；3.商品房买卖合同、香苑大厦404号商品房武房预字[2007]012预售登记备案证明、戚铭言出具的房款交清同意办证证明、香苑大厦编号以房产局编号为准，拟证明2007年11月15日，原告与戚铭言签订了香苑大厦404号商品房买卖合同，并办理了预售备案登记，购房款已交清，戚铭言同意原告办理香苑大厦404号商品房房屋产权登记手续，并向武穴市房产局出具证明原告购买香苑大厦商品房以房产局编号为准，戚铭言已将商品房交付给原告占有使用了；4.(2019)鄂1182执异2号执行栽定书、(2019)鄂1182民初1998号民事判决书、(2019)鄂11民终3080号民事判决书、再审申请材料邮寄回执，拟证明2012年8月1日武穴市人民法院作出(2008)武诉执字第188-1号执行裁定书，裁定扣押了第三人戚铭言名下位于武穴市××大道与××商品房香××大厦××至××层房屋(包含原告的三套商品房)，2019年5月30日，原告向武穴市人民法院提起了执行异议之诉，原告与戚铭言的执行异议之诉历经一审、二审、再审，湖北省高级人民法院已经受理了原告执行异议之诉的再审，目前此案还在审理之中；5.(2020)鄂1182执500号之一执行裁定书，拟证明在刘平东与第三人戚铭言民间借贷执行一案中，刘平东向法院申请执行查封戚铭言名下香苑大厦404、606两套商品房，刘平东特别授权卢启桂向武穴市人民法院申请解除对香苑大厦404号商品房的查封，武穴市人民法院于2020年5月23日裁定解除香苑大厦404号商品房的查封，(2020)鄂1182执500号之一执行裁定书裁定解除查封违反了法律规定；6.鄂(2020)武穴市不动产权第0003663号不动产证，拟证明减铭言再次非法将香苑大厦404号商品房出卖给第三人卢启桂，并向被告武穴市自然资源和规划局不动产登记中心申请办理了转移登记，被告武穴市自然资源和规划局不动产登记中心于2020年6月2日将香苑大厦40号商品房转移登记至第三人卢启桂名下，并向第三人卢启桂颁发了鄂(2020)武穴市不动产权第00066号不动产证，被告武穴市自然资源和规划局不动产登记中心没有认真履行法定职贵，没有依法对上述一房多卖涉案房屋买卖是否合法、涉案香苑大厦404号商品房是否存在尚未解决权属争议的事实进行实地查看、调查、查验，根据《不动产登记暂行条例第1条、第19条、第2条之规定，依法应当不予以登记，故被告作出不动产登记颁证的具体行政行为违法，不动产证应法法撤销。被告武穴市自然资源和规划局辩称，周清年不具有本案原告的主体资格，其无权就本案所涉不动产登记提起诉讼。根据周清年提交的诉状及证据来看，周清年是一民间借贷关系中的债权人，其预售备案实质是为其债权提供担保，周清年与出卖人戚铭言之间并不是事实上的房屋买卖合同关系。周清年不享有本案的房产物权，也不享有抵押权。故根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定的情形，周清年提出起诉根本不符合上述法律解释的规定，其不具有原告的主体资格，其起诉应予以驳回。二、周清年在诉状中以作为房屋登记行为基础上的买卖合同关系无效为由对房屋登记行为提起行政诉讼，应当告知当事人先行解决民事争议。周清年在诉状中诉称卢启桂与案外人戚铭言的买卖合同无效，由于两者之间的买卖合同作为房屋登记行为的基础，根据《最高人民法院关于审理房屋纠纷案件若干问题的规定》第八条规定，人民法院应当与当事人先行解决民事争议，故建议法庭依法驳回周清年起诉。三、武穴市自然资源和规划局为卢启桂办理的不动产登记具体行政行为，事实清楚，程序合法，应予以维持。武穴市自然资源和规划局根据《不动产登记条例》和《不动产登记实施细则》的规定，依法受理了本案所涉不动产转移登记，武穴市自然资源和规划局依法依程序对不动产转移双方证件及权属情况进行了调查核实。在无查封冻结的情况下，为卢启桂办理不动产产权证是符合法律规定的，周清年诉称不属实，其诉请不成立。故请求法院依法维持武穴市自然资源和规划局为卢启桂办理的不动产权证的具体行政行为。综上所述，武穴市自然资源和规划局认为周清年不具有原告的主体资格其起诉应予以驳回。周清年以买卖合同无效为由提起行政诉讼应告知其先行解决民事争议，武穴市自然资源和规划局为卢启桂办理的不动产登记应予维持。被告武穴市自然资源和规划局在法定期限内提供了以下证据（均为复印件）：卢启桂不动产登记申请表及询问笔录、申请人身份证明、完税或减免税凭证、商品房买卖合同、不动产权籍调查表，拟证明武穴市自然资源和规划局为第三人卢启桂办理的不动产权证事实清楚，程序合法，应当予以维持。第三人卢启桂述称，一、周清年不具有本案原告的主体资格。1、黄冈市中级人民法院(2019)鄂11民终3080号民事判决书确认:戚铭言和周清年出具的承诺书、三份《商品房买卖合同》以及《商品房预售登记备案凭证》等，戚铭言以房产为借贷提供担保的意思表示明确，故双方并非房屋买卖合同关系，且戚铭言向周清年借贷提供房产担保未依法办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，周清年与戚铭言担保合同未生效，周清年对威铭言提供担保的房产不享有担保物权。2、2015年1月20日，戚铭言办理了香苑大厦的《房屋所有权证》，香苑大厦一至八层房屋系戚铭言单独所有。戚铭言同意将香苑大厦404号房屋办理过户给卢启桂，是其在法律范围内行使对自己所有的房屋处分的权利。3、本案的具体行政行为与周清年无关。戚铭言与周清年之间系民间借贷关系，周清年既不是该具体行政行为的相对人，也不是利害关系人，其诉称的理由不成立。二、武穴市自然资源和规划局为卢启桂办理不动产登记的具体行政行为事实清楚，程序合法，依法应予维持。武穴市自然资源和规划局依法受理了香苑大厦404室不动产转移登记，并对该不动产权属等情况进行调查核实，在符合办理不动产转移登记的情况下，为卢启桂办理了不动产登记，事实清楚，程序合法，应予维持。综上所述，周清年与戚铭言之间是民间借贷的民事法律关系，也不享有该不动产担保物权，且周清年不是该具体行政行为的相对人和利害关系人，故周清年无权提起行政诉讼，恳请法院查明本案事实，依法驳回周清年的起诉。第三人卢启桂提供证据一份（复印件）：黄冈中院(2019)鄂11民终3080号民事判决书，拟证明戚铭言与周清年之间系民间借贷关系，不是房屋买卖合同关系，周清年也不享有该房屋的担保物权，原告与本案讼争行为无利害关系。本院经审理认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款之规定，对行政行为不服有权提起诉讼的，要么是行政行为的相对人，要么是与行政行为有利害关系的其他人。联系本案，一、本案讼争的是不动产登记机构于2020年6月2日作出武穴市不动产权证第0003663号不动产权证登记的行政行为，该登记行为相对人是第三人卢启桂，而非原告周清年。二、原告周清年提供的证据仅能证明其与戚铭言形成的是一般债权关系，在其对讼争行政行为所涉的香苑大厦404室既没有通过法律手续予以保全，也没有设置担保物权的情况下，对香苑大厦404室物权不享有请求权，（2008）武诉执字第188-1号执行裁定书和（2020)鄂1182执500号执行裁定书先后两次因其他案件对香苑大厦404室查封扣押，充分佐证了原告周清年对涉案不动产不享有物权，讼争行政行为对所涉物权的登记与原告周清年所请求的债权没有利害关系。换言之，原告周清年对戚铭言享有的债权属于民事权益保护范围，而不属公法上所保护的权益，讼争行政行为并不会导致原告周清年债权的减损，债权的实现程度与讼争行政行为也没有必然的联系，故原告周清年与讼争行政行为没有利害关系。综上，原告周清年既不是本案讼争行政行为的相对人，也不是利害关系人，即不属于《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定的可以提起行政诉讼的公民，无权对本案讼争的行政行为提起诉讼，其起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第(一)项“提起诉讼应当符合下列条件:(一)原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织”之规定，依法应予以驳回。故此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第(一)项“有下列情形之一的，已经立案的，应当裁定驳回起诉:(一)不符合行政诉讼法第四十九规定的；”之规定，裁定如下：驳回原告周清年的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  夏少亮人民陪审员  吕琼华人民陪审员  刘玲珍二〇二〇年十二月十八日书 记 员  周海燕