河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初234号 原告（申请执行人）：那金兰，女，1964年3月12日出生，满族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：谭化新、王微，河北富江律师事务所律师。 被告（案外人）：耿旭，男，1983年2月5日出生，汉族，住唐山市丰**。 被告（案外人）：耿万生，男，1964年10月10日出生，汉族，住唐山市路**。 二被告委托诉讼代理人：董艳洁，河北李**律师事务所律师。 第三人：唐山盛世君安房地产开发有限公司，住所地唐山市高新区建设北路**。 法定代表人：尹小芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕绍文，河北江岳律师事务所律师。 原告那金兰与被告耿旭、耿万生、第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司（以下简称盛世君安）执行异议之诉一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告那金兰委托诉讼代理人、被告耿旭和耿万生委托诉讼代理人、第三人盛世君安委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 那金兰向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销唐山市中级人民法院作出的（2020）冀02执异360号执行裁定书；2、依法对唐山盛世君安房地产开发有限公司名下星河公馆B46-1号房产继续执行，房产价值500万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：唐山市中级人民法院作出的（2020）冀02执异360号执行裁定书裁定错误，被告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。原告猜测，本案中被告耿万生与耿旭应该是父子关系。根据被告向法庭提交的证据证实，购买查封房产的款项均是由耿万生支付，被告耿旭不是实际出资购买人，没有实际出资购买该房产，其不属于缴纳50%购房款的实际购房人，且被告耿旭向人民法院留存的实际居住地址也不是查封房产地址。也就是说，被告耿旭仍有其他住所居住，查封房产不是被告耿旭的唯一住所地。另外，据原告了解，目前被查封的星河公馆小区没有交付使用，且没有水、电、气、暖根本无法居住生活。因此，被告耿旭不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 耿旭、耿万生辩称，1、唐山中院作出的（2020）冀02执异360号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，不应当撤销；2、在唐山中院查封案涉房屋之前，耿万生、耿旭已经与盛世君安公司签订了合法有效的买卖合同，并支付了约定总房款的额50%，且所购商品房用于居住，买受人耿旭名下无其他用于居住的房屋，原告诉状中所述耿旭在法院留存的地址实际上是户籍所在地，并非其实际居住地，耿旭除案涉房产之外并无其他房产。故，本案依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当停止对案涉房产执行。 盛世君安辩称，驳回诉请，停止对涉案房产执行，保护实际买受人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告那金兰向本院提交如下证据：证据一、2020冀02执异360号执行裁定书、2014唐民初字31号民事调解书、2017冀02执7309号之二执行裁定书。证明：我方具有提起本次诉讼的法律权益。证据二、唐山市不动产登记中心出具的不动产权及其他事项登记信息一份。证明：耿万生名下有坐落于路北区。证据三、盛世君安出具的证明一份。证明：案涉房产不具备通水、通电入住条件，该房产始终未交过物业、水电费，该房产从未占有使用。证据四、照片22张。证明：涉案房屋不具备居住条件，从未占有使用。 被告耿万生、耿旭质证认为：对证据一、民事调解书无关联性，对查封裁定有异议且已向你院提出执行异议。对证据二、对证明目的有异议，该证据显示耿万生购买该房产于2013年，而案涉房产购买时间为2011年，因房产延期交付，耿万生当时无其他房产居住，不得已购置军安里尚座花园109-3-501号房产，原告证明目的不能实现。对证据三、证据三性均有异议，案涉房产并未正式接通水电，而是引用临时用水、用电，故不产生收缴物业费的情形，且案涉房产已经于2014年6月由被告入住至今，由证据形式上看，该证据出现手写痕迹，且公司印章压年盖月，时间不真实。对证据四、三性及目的均有异议，图片上显示房屋不能确定具体位置，与本案无关联性。 第三人盛世君安质证认为：对一二组证据、没有异议。对证据三、真实性无异议，涉案房产虽未向本案二被告正式交付，但现状为本案二被告实际控制。对证据四、无法证明此图为涉案房产图片，不认可关联性。 被告耿万生、耿旭向本院提交如下证据：证据一、（2017）冀02执7309号之二执行裁定、（2014）唐民初字第31-2号民事裁定、（2014）唐民初字第31-2号协助执行通知书。证明：你院于2013年12月21日查封了案涉房产。证据二、《预定商品房协议书》、《商品房买卖合同》、收据及银行转账凭证、《证明》。证明：二被告在贵院查封前就已经签订了合法有效的房屋买卖合同，并已支付50%的房款；案涉房屋的房号发生过变更，《预定商品房协议书》中的“B区原房号10-2号，现房号20号”和《商品房买卖合同》中的“君安景苑第B20幢1单元1号房”为同一套别墅，该房屋测绘号为星河公馆B46-1号，即案涉房屋。证据三、个人住房信息查询结果。证明：案涉房屋系耿旭购买用于居住的唯一住房。证据四、证人证言及证人身份证复印件。证明：宋培培转账至盛世君安的银行卡持卡人为耿万生，卡内存款属于耿万生所有，案涉购房款的实际支付人为耿万生和耿旭。证据五：照片。证明：二被告自2014年6月份已到案涉房屋实际居住。 原告那金兰质证认为：对于证据一、对7309之二执行裁定无异议，但31-2民事裁定书及协执系复印件，请法院依法核实。对证据二、预定商品房协议书及商品房买卖合同的证据三性均不认可，协议书仅是双方就购买房产的一种意向，买卖合同并未加盖鉴证单位的印章，案涉房产是否已具备销售条件，是否已取得商品房预售许可证，被告均未提交，不能认定为合法买卖合同。且该合同中对剩余款项的支付时间并未进行约定，该合同欠缺关键条款，因此无效。且合同中对出售房产的面积仅是预估，其房屋价款也是按照预估面积进行了核算，被告应提供案涉房产实际面积，这直接影响到付款比例是否超过50%。对银行流水及收据，对复印件真实性不予认可。对收据的真实性不予认可，且流水中所记载不能证明即支付案涉房的购房款。对证明，案涉房产是否为买卖合同中的房产应由房地产管理机关出具证明，盛世君安无权出具，且君安公司在该证明中明确表明签订协议书的主体为耿万生，而非耿旭，被告所提交的协议书及买卖合同均不真实。对证据三、真实性有异议，其仅证明耿旭在唐山市路南区高新区有0宗不动产登记记录，不能证明耿旭名下没有房屋。对证据四、证人与耿万生、耿旭存在亲属关系，证言不客观真实，且证人表述是银行卡转账交易，这与被告提交的银行流水不能相互印证，证人也仅是陈述款项为耿万生所有，也不能证明耿旭支付了购房款。对证人证言三性均不予认可。对证据五、三性均不认可，不能证明照片中的房屋是案涉房屋，更不能证明案涉房屋已经被被告占有使用。 第三人盛世君安质证认为：对证据一、二的真实性无异议，双方确实存在房屋买卖行为，且按照约定交易，第三人已收到50%购房款，因协议中为草签房号，与买卖合同中B20-1-1为同一套房产，二房号的最终测绘房号为B46-1即涉案房产，对于证明、是第三人所开，但闫国强签名的真实性第三人不清楚。对证据三、四真实性无异议。对证据五关联性有异议，无法证实该房屋为涉案房屋，但根据第三人对房屋现状的掌握，涉案房屋现由二被告实际控制。 盛世君安未向本院提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：那金兰与闫国强、盛世君安民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月25日作出（2014）唐民初字第31号民事调解书，双方达成协议：一、闫国强于2016年11月30日之前给付那金兰借款本金1000万元，并自2013年10月1日起按中国人民银行公布的贷款利率的四倍给付利息至偿还完毕之日止。二、闫国强于2016年11月30日前给付那金兰财产保全费5000元。三、盛世君安对闫国强的上述债务承担连带责任。该案在审理过程中，本院于2014年12月2日以（2014）唐民初字第31-2号协助执行通知书查封了盛世君安房地产开发的君安景苑C2-1、C2-1-2、C2-1-3、C2-1-4、C2-1-5、C2-1-6号以及星河公馆B46-1号，B48-1号的房产。查封期限自2013年12月21日至2015年12月20日。到期续封后，执行机构于2018年11月19日作出（2017）冀02执7309号之二执行裁定，继续查封盛世君安名下星河公馆B46-1号房产。被告耿万生、耿旭向本院提出案外人异议，本院于2020年6月10日作出（2020）冀02执异360号执行裁定，中止本院（2017）冀02执7309号之二执行裁定书中对盛世君安名下星河公馆B46-1号房产的执行。原告那金兰遂向本院提出执行异议之诉即本诉。 另查，2011年1月10日，耿万生、耿旭与盛世君安签订《预定商品房协议书》，约定耿万生、耿旭预定盛世君安开发的高新区“君安景苑”B区原房号10-2现房号20号楼，建筑面积约465㎡，单价18611元/㎡，总房款8654115元。2011年10月5日，耿万生、耿旭与盛世君安签订的《商品房买卖合同》，约定耿万生、耿旭以8654115元价格购买B20-1-1号房（测绘号星河湾公馆B46-1号），先付50%首付款4354115元。2011年1月10日，耿万生以其中国银行卡尾号9944向盛世君安转账支付15万元；以其中国工商银行卡尾号4954向盛世君安转账支付30万元；以其中国工商银行卡尾号8985向盛世君安转账支付5万元（合计50万元），同日，盛世君安为耿旭开具50万元购房款收据。2011年1月14日，耿万生、耿旭通过宋培培名下中国农业银行账户尾号0813向盛世君安转款3854115元，同日，盛世君安为耿旭开具3854115元购房款收据。目前案涉房产尚不具备交付条件。 再查，个人住房信息查询结果显示耿旭截止2020年3月20日其名下（涵盖区域包括唐山市路南区高新技术开发区）有0宗不动产登记记录。另，不动产权利及其他事项登记信息显示，2013年3月5日，位于路**君安里尚座花园**3门**房产登记在耿万生名下，房屋共有状况为共同共有（共有人为：耿万生、姜凤花），建筑面积为139.71㎡。被告耿万生主张该套房产是在案涉房屋延期交付的前提下，为解决居住问题购置的。 经本院审判委员会研究决定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过约定总价款的百分之五十。本案中，在本院对案涉房产查封之前，耿万生、耿旭与盛世君安签订了《商品房买卖合同》，该合同具备房屋买卖合同相关内容且系合同双方真实意思表示，属于合法有效的书面买卖合同。根据耿万生、耿旭提交的转账凭证，能够证实二人就案涉房产已向盛世君安支付了50%以上的购房款。在二人购买案涉房产时，其名下未有其他不动产登记。虽然目前耿万生名下有一处房产登记，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神要求，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合上述第二十九规定。故耿万生在购买案涉房产之后，由于案涉房产无法交付使用、居住，又购置路**君安里尚座花园**3门**房产的行为，属于为解决居住问题而采取的一种“自救”行为，仍符合上述法律规定的内容。 综上，耿万生、耿旭对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。原告那金兰的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下： 驳回那金兰的诉讼请求。 案件受理费46800元，由原告那金兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  樊绫钰 审 判 员  周 欣 人民陪审员  王雪霏 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  程文瑶 书 记 员  任颖超