山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再499号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：杨以平，男，1967年2月7日出生，汉族，住山东省菏泽市。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：菏泽城建置业有限公司，住所地山东省菏泽开发区岳程办事处徐河村。 法定代表人：何淑军，总经理。 委托诉讼代理人：蔡辉，山东两仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程伟，山东两仪律师事务所律师。 再审申请人杨以平因与被申请人菏泽城建置业有限公司（以下简称城建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市中级人民法院（2018）鲁17民终2097号民事判决，向本院申请再审。本院经审查后于2019年10月21日作出（2019）鲁民申5202号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人杨以平，被申请人城建公司的委托诉讼代理人蔡辉、程伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨以平向本院提出再审请求：1.撤销二审判决；2.依法判令城建公司承担逾期交房的全部责任，支付杨以平自2017年1月6日至2018年7月30日的逾期交房违约金97854元（依据合同总价款571246元按日加收万分之三计算）；3.一、二审案件受理费由城建公司承担。事实及理由：二审判决杨以平“未及时采取措施，以防止损失继续扩大”，因而承担逾期交房50%的责任，有违事实。本案前三次庭审中，城建公司均提出反诉或申诉，要求解除2015年6月30日与杨以平签订的《商品房买卖合同》，杨以平无法单方履行该合同。杨以平于2017年5月9日、2018年7月2日两次主动到城建公司售楼部接收商品房，均被告知不能按照所签《商品房买卖合同》接房。上述两次协商的录音资料原审中已经提交，城建公司均未按照法庭要求提交对录音资料真伪进行鉴定的申请，证明其认可了杨以平两次主动接收商品房的客观事实。杨以平已积极履行了接收商品房的义务和责任，城建公司未能提供任何证据证明杨以平“未及时采取措施，以防止损失继续扩大”。直至2018年7月24日，菏泽市中级人民法院开庭审理时，城建公司才作出让杨以平先行接收涉案房屋的承诺，杨以平随即在7月30日收房，再次证明了杨以平主动履行合同、积极接收房屋的客观事实。 城建公司辩称，1.城建公司不存在拒绝交房行为。城建公司已经履行了交房通知义务，涉案房屋未交付原因是杨以平拒绝办理收房验收手续，致使房屋没有交付。杨以平以案涉房屋未按合同约定时间交付为由，要求城建公司承担逾期交房的全部责任，缺乏事实和法律依据。2.城建公司要求杨以平支付逾期支付房款滞纳金符合《商品房买卖合同》的约定，且未要求杨以平在办理收房时必须交纳滞纳金。3.因杨以平等业主存在延迟交纳房款，导致房屋在2017年1月份才达到交房条件，杨以平应承担相应的违约责任。4.二审判决城建公司承担逾期交房50%的违约责任无事实和法律依据。在案涉房屋达到交房条件是，城建公司多次通知杨以平来办理交房手续，城建公司的初衷是履行合同而非解除合同，但杨以平不接收房屋，又向法院提起诉讼，城建公司为避免诉讼消耗时间导致损失进一步扩大才在庭审时要求解除合同，杨以平所说城建公司拒绝向其交付房屋没有事实依据。 杨以平向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令城建公司继续履行《商品房买卖合同》，交付符合交房条件的房屋及附属用房；2.依法判令城建公司支付杨以平逾期交房违约金23130元（自2017年1月6日起至2017年5月18日止），并继续支付违约金至2017年6月19日止（以571246元为本金，按日万分之三计算）。重审期间，杨以平增加诉讼请求至67692元（自2017年1月6日至2018年2月5日，以571246元为本金，按日万分之三计算。自2018年2月6日起至实际交房之日止）；3.涉诉费用由城建公司负担。 城建公司向一审法院反诉请求：要求解除与杨以平2015年6月30日签订的《商品房买卖合同》。 一审法院认定事实：2015年6月30日，杨以平与城建公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨以平购买城建公司在菏泽市××路××路××小区××幢××单元××号房（附属用房-1002）；房价总金额571246元;杨以平签订合同时付首付款221246元，余额350000元以公积金贷款方式支付；杨以平应在合同签订后15日内提供齐全办理公积金贷款所需的资料，并确保贷款金额在合同签订后三十日内全部到达城建公司账户；逾期，城建公司有权单方面解除合同，杨以平同意城建公司单方面解除合同备案，杨以平承担违约责任；非杨以平原因，时间顺延；城建公司应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付杨以平使用；除合同约定的特殊情况外，城建公司如未按合同规定的期限将商品房交付杨以平使用，逾期超过30日后，杨以平要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向杨以平支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，城建公司应当书面通知杨以平办理交付手续；双方进行验收交接时，城建公司应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。该合同还约定了其他事宜。 杨以平已经交付首付款221246元；余款350000元系2015年9月25日到达城建公司账户，城建公司于2015年9月30日为杨以平出具收款收据。杨以平已经领取《交房通知书》及《收房通知书》。其中《交房通知书》载明：城建华府观澜小区16#楼已经达到交房条件，请于2017年1月5日上午前去物业处办理交付手续；在办理交楼手续时，请仔细核对《城建华府收房明细一览表》，并务必携带付款收据原件、身份证原件；交款时，根据《城建华府收房明细一览表》上的费用合计交款。上述《城建华府收房明细一览表》中显示：滞纳金项下，滞纳房款341246元，滞纳天数92天，滞纳金9418.39元。该通知书还载明了其他事宜，落款时间为2017年1月1日。 庭审中，杨以平陈述：上述滞纳金系城建公司因涉案商品房房款中公积金贷款350000元逾期到达城建公司账户而向其收取的款项；公积金贷款逾期到达城建公司账户的原因不在杨以平，城建公司不应要求杨以平交付该滞纳金；杨以平于2017年1月2日领取《交房通知书》后，就滞纳金事宜向城建公司提出异议；2017年1月9日，杨以平以不应交付滞纳金为由向一审法院提起诉讼，后撤回起诉；2017年5月中旬，杨以平就滞纳金事宜，再次与城建公司协商，仍未果，且城建公司告知杨以平如不交纳滞纳金则不能交付房屋。城建公司对上述陈述不予认可，称杨以平如拒不交付《城建华府收房明细一览表》中滞纳金9418.39元，仍可以办理交房手续，系杨以平拒绝收房。 一审法院审理认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。城建公司在明知住房公积金贷款于2015年9月25日逾期到达其账户前提下，未主张解除合同，而是于2017年1月通知杨以平办理交房手续，并向其出具逾期付款滞纳金的收房明细一览表，其以行为表明了继续履行合同的意思表示。故城建公司以杨以平逾期支付房款为由，主张解除合同的理由不能成立，一审法院不予支持。双方于2015年6月30日签订的《商品房买卖合同》（20150630065）继续履行，城建公司应向杨以平交付涉案房屋。 本案的争议焦点是杨以平拒绝收房，还是城建公司拒绝交付房屋。一审法院认为，城建公司未按约定向杨以平交付房屋的事实成立，其关于杨以平拒绝收房的辩称不能成立。理由如下：1.2017年1月城建公司通知杨以平收房，晚于涉案房屋合同约定的房屋交付期限2016年5月31日前，已构成逾期交房，诉讼期间涉案房屋仍未交付，城建公司主张系杨以平拒不接房导致逾期交房，但未提交证据证明；2.城建公司与杨以平因逾期付款滞纳金产生争执，在法庭第一次询问城建公司是否将杨以平交纳逾期付款滞纳金作为交付房屋的条件时，城建公司并未正面明确回答，且在应诉答辩后，反诉要求解除涉案《商品房买卖合同》，并无继续履行合同交付房屋的意思表示；3.购房者付清购房款后要求出卖人按照合同约定交付房屋，是购房者的权利，在购房者对涉案房屋质量、是否达到交付条件等不持异议的情况下，购房者拒收房屋有悖常理；4.对《商品房买卖合同》而言，购买者的主要义务是交付房款，出卖人的主要义务是交付房屋，出卖人城建公司不得以购买人杨以平需要交纳逾期付款违约金而拒绝交付房屋。综上，城建公司未依约向杨以平交付涉案房屋，构成违约，应承担违约责任。2017年1月6日至2018年2月5日，以杨以平已付房款571246元为基数，按合同约定日万分之三计算逾期交房违约金为67692.65元。杨以平主张该期间的违约金67692元，并自2018年2月6日起，以房款571246元为基数按日万分之三计算至实际交房之日止，一审法院予以支持。关于杨以平是否对住房公积金贷款逾期到账存在过错，是否存在逾期付款违约金，因城建公司未主张抵销，故一审法院不作处理。一审法院判决：一、杨以平与菏泽城建置业有限公司于2015年6月30日签订的《商品房买卖合同》（20150630065）继续履行，限菏泽城建置业有限公司于判决生效后五日内向杨以平交付符合合同约定的坐落于菏泽市××路××路××小区××幢××单元××号房屋及附属用房-1002；二、菏泽城建置业有限公司支付杨以平2017年1月6日至2018年2月5日期间的逾期交房违约金67692元（以房款571246元为基数，自2018年2月6日起，按日万分之三计算至实际交房之日止），限判决生效后五日内履行完毕；三、驳回菏泽城建置业有限公司的反诉请求。案件受理费1692元，由菏泽城建置业有限公司负担；反诉费50元，由菏泽城建置业有限公司负担。 城建公司不服一审判决，向二审法院提出上诉请求：依法撤销一审判决，查清事实后依法改判或发回重审。杨以平承担本案全部诉讼费用。 二审审理查明：2018年7月30日，涉案房屋已交付。 二审对一审认定的其他事实予以确认。 二审法院认为，本案的争议焦点是：1.2017年1月6日后城建公司是否拒绝交房，是否应承担此后的逾期交房违约金；2.城建公司请求调低逾期交房违约金的数额有无事实和法律依据。 关于焦点一，城建公司于2017年1月1日出具的交房通知书、收房明细表载明，杨以平办理交房手续时应交纳滞纳金（逾期付款违约金）9418.39元，杨以平主张因其未交纳该滞纳金导致无法收房，城建公司主张系杨以平未如期收房。虽然城建公司在法院开庭时多次明确陈述其虽在《交房通知书》中附有滞纳金，但并不要求杨以平在办理交房手续时交付该款，但城建公司未提交证据证明在杨以平不交纳滞纳金的情况下也将履行交房义务的事实。据此，城建公司将交纳滞纳金作为房屋交接的附随条件确有不当，应当承担2017年1月6日后逾期交房的违约责任。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。在法院审理过程中，城建公司明确陈述其虽在交房通知书中附有滞纳金，但并不要求杨以平在办理交房手续时交付该款。在城建公司已经逾期交房且作出上述表示后，杨以平理应及时采取措施，要求城建公司履行交房义务，以防止损失的继续扩大，但杨以平并未提供证据证明已采取适当措施，故对扩大部分的损失，不宜再由城建公司负担。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”城建公司请求对过高部分的违约金进行调整，于法有据，予以支持。 城建公司在上诉状中主张的逾期216天指2016年6月1日至2017年1月5日，杨以平答辩意见中要求判令城建公司支付其上述时间段的逾期交房违约金37016.74元，但一审判决判令城建公司自2017年1月6日起向杨以平支付逾期交房违约金。二审法院认为城建公司该上诉请求和杨以平的上述答辩意见超出了一审判决的范围，对该部分的上诉请求和答辩意见，不予审查。 综合考虑本案实际情况，根据公平原则，酌情确定由城建公司和杨以平对2017年1月6日后的逾期交房各自承担50%的责任。因涉案房屋已于2018年7月30日实际交付，城建公司应承担自2017年1月6日至2018年7月30日的逾期交房违约金48927元[571246元×571天×0.3‰×50%]。二审法院判决：一、撤销山东省菏泽经济开发区人民法院（2018）鲁1791民初64号民事判决；二、变更山东省菏泽经济开发区人民法院（2018）鲁1791民初64号民事判决为：菏泽城建置业有限公司向杨以平支付2017年1月6日至2018年7月30日期间的逾期交房违约金48927元，限判决生效后十日内履行完毕；三、驳回菏泽城建置业有限公司的其他上诉请求、一审反诉请求；驳回杨以平的一审其他诉讼请求。一审案件受理费1692元，由菏泽城建置业有限公司负担1220元，由杨以平负担472元；反诉费50元，由菏泽城建置业有限公司负担。二审案件受理费1692元，由菏泽城建置业有限公司负担1220元，杨以平负担472元。 本院再审期间，杨以平提交新证据山东省菏泽市中级人民法院（2020）鲁17民终889号民事判决书一份，证明该案件与本案具有相同的事实。城建公司质证称，对该判决书无异议，但对该判决书所涉案件已申请再审。 城建公司提交新证据（2019）鲁民申5287号民事裁定书和山东省菏泽市中级人民法院（2018）鲁17民终1580号民事判决书各一份，证明业主存在逾期交款行为，法院判决驳回其要求城建公司支付逾期交房违约金的请求，也证明本案与相关的其他案件存在不同的事实，杨以平提交的判决书不能作为认定本案事实的依据。杨以平质证称，对两证据真实性无异议，与杨以平申请的有关事实不符，没有可比性。 对当事人提交的上述新证据，本院认定如下：双方当事人对三份裁判文书的真实性均无异议，但因该三份裁判文书认定的案件事实与本案的事实不同，不具有参考性，本院依法不予采信。 本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，本案再审的焦点问题是：原审判决杨以平对案涉房屋逾期交付承担50%的责任是否具有事实依据。 第一，城建公司于2017年1月1日出具的《交房通知书》和《城建华府收房明细一览表》载明，杨以平办理交房手续时需交纳滞纳金（逾期付款违约金）9418.39元。在2017年6月21日原审一审调查笔录中，城建公司委托诉讼代理人石申明确表示“因为我方与原告曾有过团购协议书，明确约定车位、住房、储藏室是一起交付，房款一起付清，所以交付房屋时，三处一起结算房款及交付，《城建华府收房明细一览表》中的其他费用包含我方的逾期交付违约金的结算及交付，都是必须交付房产时必须处理的事宜。”即《城建华府收房明细一览表》中列明的杨以平需交纳的滞纳金也是交付房产时必须处理的事宜。重审一审庭审中，法庭多次向城建公司询问该滞纳金是否为其向杨以平交付房屋时杨以平必须履行的义务，城建公司均未作正面回答。重审二审中，城建公司虽又主张其并不要求杨以平在办理交房手续时交付滞纳金，但其未提交证据否认其在原审一审中自认的事实。且杨以平在原审分别提交了2017年5月9日、2018年1月6日与城建公司销售部副经理石坤协商交房事宜的谈话录音，以证明其积极要求收房，城建公司拒绝交房。其中，2017年5月9日的录音显示，杨以平要求把除去9400余元滞纳金以外的钱全部交上之后交付房屋，城建公司对此不同意并要求交清全部款项才能交房。2018年1月6日的录音显示，城建公司因反诉请求解除涉案合同而不同意交付涉案房屋给杨以平。城建公司虽对该两次录音不予认可，但未书面申请鉴定亦未提交其他足以反驳的证据，应承担举证不能的法律后果。上述事实和证据能够证明杨以平一直积极要求收房，城建公司拒绝交房，且直至2018年7月24日重审二审法庭调查中城建公司才明确表示案涉房屋“现在随时可以交付”，并于2018年7月30日向杨以平交付了案涉房屋。二审判决认定杨以平未采取适当措施导致损失扩大与上述事实不符，本院依法予以纠正。因此，城建公司将滞纳金作为房屋交付的附随条件违反合同约定，在杨以平多次要求收房的情况下，仍拒绝交付涉案房屋，应承担逾期交房的违约责任，即自2017年1月6日至2018年7月30日的违约金数额为97854元[571246元×571天×0.3‰]。 第二，城建公司二审中主张违约金数额过高，请求予以减少。本院认为，城建公司未就违约金数额过高提供足以让本院对违约金约定公平性产生怀疑的初步证据，应承担举证不能的法律后果。且案涉《商品房买卖合同》系城建公司提供，合同中对买受人逾期付款和出卖人逾期交房违约责任的约定是一致且对等的，而城建公司《城建华府收房明细一览表》中列明的杨以平应支付的逾期付款滞纳金亦是依据同样的标准计算得出。因此，城建公司主张违约金数额过高，不具有事实和法律依据。原判决对城建公司关于调减违约金数额的主张予以支持不当，本院依法予以纠正。 一审判决杨以平与城建公司签订的《商品房买卖合同》继续履行，城建公司向杨以平交付符合合同约定的坐落于菏泽市××路××路××小区××幢××单元××号房屋及附属用房-1002并无不当。但因涉案房屋已于2018年7月30日实际交付，对杨以平的该项诉讼请求双方已在诉讼中履行完毕，故对其该项诉讼请求本院不再作出判决。 综上，杨以平的再审请求成立，本院依法予以支持；二审判决认定事实和适用法律错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省菏泽市中级人民法院（2018）鲁17民终2097号民事判决和山东省菏泽经济开发区人民法院（2018）鲁1791民初64号民事判决第一项； 二、维持山东省菏泽经济开发区人民法院（2018）鲁1791民初64号民事判决第三项； 三、变更山东省菏泽经济开发区人民法院（2018）鲁1791民初64号民事判决第二项为：菏泽城建置业有限公司向杨以平支付2017年1月6日至2018年7月30日期间的逾期交房违约金97854元（以房款571246元为基数，按日万分之三计算），限本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1692元、反诉费50元，二审案件受理费1692元，由菏泽城建置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 贾新芳 审 判 员 李 霞 审 判 员 柴家祥 二〇二〇年十二月十日 法官助理 宗芳如 书 记 员 白 靖