江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2589号上诉人（原审原告）：吉州区旺加旺餐馆，住所地吉安市吉州区阳明西路**，统一社会信用代码92360802MA37TW5D2Y。经营者：戴明善，男，1989年3月18日生，汉族，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：宋德均，江西奋翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：段文杰，江西奋翼律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉安市吉州区粮油贸易公司，，住所地吉安市吉州区上田候路**统一社会信用代码91360802161973292J。投资人：万黎宁。委托诉讼代理人：胡承荣，男，1965年12月4日生，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：刘涛，江西赣中律师事务所律师。原审第三人：涂娟，女，1983年4月14日生，汉族，住吉安市吉州区。上诉人吉州区旺加旺餐馆（以下除判决主文外均简称旺加旺餐馆）、上诉人吉安市吉州区粮油贸易公司（以下除判决主文外均简称吉州区粮油公司）与原审第三人涂娟房屋租赁合同纠纷一案，均不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初2524号，向本院提出上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人旺加旺餐馆上诉请求：撤销原审判决第一项、第三项，改判吉州区粮油公司偿付装修补偿款379662元、搬迁费14905.8元，并返还保证金20000元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.吉州区粮油公司收到的装修补偿款379662元应全额支付给旺加旺餐馆。“来修去留”是指租赁期满或承租人违约导致提前终止租赁合同的情形下处理装修归属的约定。本案中，涉案房屋由旺加旺餐馆进行了装修，涉案房屋在正常的租赁期内被拆迁，旺加旺餐馆被迫提前停止营业，根据谁装修归谁所有的原则，政府就装修项目的拆迁补偿是给装修权利人的补偿，旺加旺餐馆作为实际装修出资人和经营者，享有店面装修的所有权和支配权，故房屋拆迁的装修补偿款应全额补偿给旺加旺餐馆。2.谁搬迁，搬迁费归谁。旺加旺餐馆配合政府拆迁进行搬迁，为搬迁店面的相关设备、物品时支出了大量财力物力，搬迁费14905.8元应全额偿付给旺加旺餐馆。3.涂娟在承租该店面时交纳了保证金20000元，涂娟转租时与旺加旺餐馆进行结算，由旺加旺餐馆承继该保证金，故吉州区粮油公司应向旺加旺餐馆返还该笔费用。上诉人吉州区粮油公司答辩称：1.旺加旺餐馆不是案涉店面承租方，与吉州区粮油公司没有合同关系；2.吉州区粮油公司收到的装修补偿款系拆迁组对吉州区粮油公司作为房屋所有权人的装修补偿，吉州区粮油公司所有的案涉店面本身系精装修，长年用于出租，对外营业；3.吉州区粮油公司与涂娟、罗玮的租赁合同明确约定了“来修去留”原则，属双方意思自治，应当遵守。4.旺加旺餐馆在一审提交的装修证据存在诸多瑕疵，不能证明装修案涉店面及具体装修内容，合同收据等材料主体混乱，不能作为证据采信，且吉州区粮油公司未与涂娟、罗玮沟通或清点装修明细；5.针对搬迁费，首先该笔搬迁费系针对吉州区粮油公司作为所有权人的搬迁费，吉州区粮油公司房屋被拆除需要搬迁，其次承租方也未提供搬迁费所花费的依据，不应得到支持。案涉店面的《征收补偿协议》系店面被拆除后拆迁组与吉州区粮油公司补签，搬迁费和装修补偿款均系针对房屋所有权人的补偿，金额不反映实际情况；6.保证金部分，首先承租方存在违约，保证金应当根据合同条款作为罚金没收；其次旺加旺餐馆不是承租人、保证金缴纳人，无权主张保证金。如同没有承租依据一样，旺加旺餐馆没有与涂娟、罗玮等人的结算证据。原审第三人涂娟未答辩。上诉人吉州区粮油公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判吉州区粮油公司不承担付款义务；2.本案诉讼费由旺加旺餐馆承担。事实与理由：一、一审法院违背合同相对性原则，认定旺加旺餐馆诉讼主体资格和转租行为，事实认定错误，损害了吉州区粮油公司的权利。根据吉州区粮油公司提交的《店面租赁合同》以及双方的自认，店面的承租人系涂娟和案外人罗玮。根据双方的聊天记录，吉州区粮油公司一直与罗玮对接租金缴纳事宜，每一次催缴房租，均是罗玮安排转款，仅凭转款账户户名系魏强，吉州区粮油公司无法知晓涂娟、罗玮与旺加旺餐馆之间的转租关系。一审法院以旺加旺餐馆占用案涉房屋装修营业一年多，期间的房屋租金均由旺加旺餐馆委托魏强向吉州区粮油公司支付，并认为吉州区粮油公司在此期间未提异议，进而认定吉州区粮油公司认可旺加旺餐馆的转租行为，系事实认定错误。吉州区粮油公司一审前从未与旺加旺餐馆接触，旺加旺餐馆主张其转租行为经过吉州区粮油公司认可，但没有提交证据予以证实。二、一审法院认定吉州区粮油公司向旺加旺餐馆偿付189831元装修补偿款，违背了意思自治原则，亦不符合社会契约精神。1.吉州区粮油公司不知涂娟、罗玮与旺加旺餐馆的交易行为，事后没有与承租人或旺加旺餐馆就店面原基础装修内容进行清点和区分。吉州区粮油公司虽收到装修补偿款379662元，但事实上，店面征收补偿协议是在旺加旺餐馆占用期间房屋拆迁后，吉州区粮油公司与拆迁组后续补签的，此时吉州区粮油公司的店面已经灭失，无法清点评估，该379662元款项虽列为装饰装修补偿款，但只是吉州区粮油公司与拆迁项目组整体打包谈判确认了整体拆迁补偿金额后，为保证征收补偿协议的总金额通过财政审计，作出了该装饰装修补偿款的列项，该金额无法反映原店面的装修内容。案涉店面于2019年11月9日被拆迁，吉州区粮油公司没有参与拆迁评估。吉州区粮油公司所有的案涉店面面积近六百平方米，吉州区粮油公司早就装修了案涉店面，长年用于出租，店面基础装饰装修款远不止三十多万。2.《店面租赁合同》第11条约定，乙方退租时，所有装修遵守来修去留原则，除另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状或向甲方交纳工程恢复验收所需费用；经甲方验收方可办理退租手续。根据该条约定，若乙方退租或不再租赁，所有装修遵守来修去留原则，即所有装修在乙方退租后应当留下归吉州区粮油公司所有，吉州区粮油公司不需补偿任何费用。《店面租赁合同》第6条约定，在租赁期间，因国家政策、自然灾害或不可抗拒的原因，致使合同不能继续履行的，甲方不承担责任。根据该合同条款，涉案房屋被征收属于国家政策因素，此时租赁合同不能履行，依照合同约定，涂、罗二人应当退租，并遵守来修去留原则将店面交付给吉州区粮油公司，且吉州区粮油公司不承担任何责任，租赁合同已明确约定。合同意思自治原则是合同法的精髓，也是合同法的基础原则。店面租赁合同条款是基于双方合同利益实现而自愿签订的，租赁双方必须遵守合同约定。三、关于租金的给付问题。首先，吉州区粮油公司是向承租人罗玮催缴租金，只有承租人涂娟、罗玮才有权请求退租金；其次，拆迁公告只是拆迁程序的初始环节，不能反映旺加旺餐馆的搬离时间。吉州区粮油公司与吉安市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》第七条第1款载明：乙方应在2019年11月30日前将被征收房屋腾空，并交甲方拆除。案涉店面最长可以保留到2019年11月30日，在此之前吉州区粮油公司仍具有完全所有权和相关出租权益。承租人的租金只交到了2019年8月份，旺加旺餐馆违法占用案涉店面擅自与拆迁项目组对接，配合项目组于2019年11月9日拆除店面，吉州区粮油公司不需要退租金；最后，租赁合同第4条约定，自租赁第二年开始按年一次性付清当年房租，每次需提前一个月付租金，拖欠一天付款500元。如拖欠房租超过一个月以上甲方有权终止合同，限期搬出，收回房屋使用权，乙方所交保证金不予退回。承租人在2019年4月25日应支付当年租金，否则应承担违约责任，但直到2019年10月份店面仍被占用，承租人却一直未付租金。因此，不管是从店面被占用的实际时间点认定，还是从店面租赁合同约定的违约条款认定，吉州区粮油公司都不需要退回租金，并保留对承租人违约责任的追诉权。四、旺加旺餐馆在一审时提交的证据不符合证据规则的要求，不能作为定案依据。旺加旺餐馆提交的装修材料无公章、无发票、签订人员身份信息无法查实等缺陷，不符合书面证据的法定要求，三性存疑，不能被采信，其提供的材料无法与评估公司明细表相对应，旺加旺餐馆应承担举证不能的责任。上诉人旺加旺餐馆答辩称：一、旺加旺餐馆是案涉店面承租人，主体适格。旺加旺餐馆自2018年5月实际经营该店面，直接支付租金给吉州区粮油公司，吉州区粮油公司表示接受，未提出异议，尽管没有书面合同，但双方已形成事实的房屋租赁合同关系。二、旺加旺餐馆实际装修了店面，是装修部分的所有者，故吉州区粮油公司收到的装修补偿款应全额支付给旺加旺餐馆。1.根据吉州区粮油公司与吉安市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》第三条第二款确定装饰装修补偿款为379662元。受吉安市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室的委托，江西首佳房地产咨询评估有限公司出具《装修明细表》，注明是针对“旺旺餐馆”，装修部分的成新率是100%，评估价与《补偿协议》中的金额一致，故该笔补偿款是针对拆迁时旺加旺餐馆的实际装修情况评估计算得出，该笔补偿款应支付给旺加旺餐馆。2.吉州区粮油公司主张其完成该店面的装修部分没有事实依据。3.旺加旺餐馆在承租期内，通过装修提升营业场所的环境吸引消费者以期获得更高的经营收益。因租赁期限未届满而被拆迁，旺加旺餐馆被迫提前停止营业，没有实现合同正常履行的目的，虽然合同约定了来修去留原则，但应当在租赁期满或承租人违约导致租赁关系提前终止时适用，不应适用于本案实际情况，否则导致旺加旺餐馆的利益受到损害，原审法院在此基础上认定双方各得50%，认定不严谨。三、1.双方在聊天记录中已明知店面面临拆迁，旺加旺餐馆已不能再继续经营，故在2019年4月24日先行支付了10万元租金作为3个多月的租金，龙朝晖也承诺会根据实际出租时间多退少补，旺加旺餐馆基于店面无法继续营业的事实行使不安抗辩权，吉州区粮油公司在明知拆迁的情况还要求旺加旺餐馆支付全年租金，没有事实和法律依据。一审法院结合旺加旺餐馆的实际承租时间，判决吉州区粮油公司返还多收取的租金，认定正确。2.涂娟向吉州区粮油公司缴纳了保证金2万元，旺加旺餐馆承租后与涂娟进行结算，并承接了该笔保证金，故该笔保证金应返还给旺加旺餐馆。3.店面拆迁导致旺加旺餐馆搬离营业场所，搬迁设备、装置等也由旺加旺餐馆完成，故《国有土地上房屋征收与补偿协议》中确定的搬迁费14905.8元也应支付给旺加旺餐馆。原审第三人涂娟未答辩。上诉人旺加旺餐馆向一审法院起诉请求：1.判令被告返还装修补偿款350000元；2.判令被告返还租金、保证金70000元；3.案件受理费、财产保全费、财产保全担保费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告返还装修补偿款379662元；增加诉讼请求：判令被告支付停产停业损失补偿款305720元。一审法院认定事实如下：2016年5月25日，被告吉州区粮油公司（甲方）与涂娟（乙方）签订一份《店面租赁合同》，约定甲方将吉安市阳明西路西端64号门面出租给乙方，租赁期限从2016年5月25日至2020年5月24日止。起租年租金291600元，每两年递增15%。乙方承租第一年按半年分两次缴付当年房租款，第二年开始按年一次性付清当年房租款，每次需提前一个月付租金。签订合同时乙方交纳租赁保证金20000元，租赁期满后乙方在退租时，甲方一次性退还。如乙方违约则租赁保证金不予退还。如甲方违约，乙方有权向甲方索赔同等违约金。在租赁期间，不影响甲方合同期间利益情况下，乙方需要转让时，必须经甲方同意方能办理转租手续，如乙方私自转租，甲方有权终止合同，并没收保证金。乙方退租时，所有装修遵守“来修去留”原则，除另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状或向甲方交纳工程恢复所需费用，经甲方验收方可办理退租手续。合同签订后，涂娟交纳了保证金20000元。涂娟在该店面开办了吉州区邂逅餐厅。2018年3月，吉州区邂逅餐厅停止营业，涂娟将店面转租给原告，原告对店面进行重新装修后营业至2019年7月。原告委托魏强向被告转账支付了2018年5月25日至2019年5月24日期间的租金335340元及2019年5月25日之后的租金100000元。2019年5月28日，吉安市人民政府发布了《关于吉州区阳明山片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，案涉店面被列入拆迁范围。2019年11月26日，吉安市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室（甲方）与吉州区粮油公司（乙方）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》一份，约定：被征收房屋座落于吉州区，产权面积496.86平方米，征收补偿选择房屋产权调换方式。营业性商铺评估价12145743元，装饰装修补偿379662元。甲方应向乙方支付金额12525405元。安置房基本情况：安置地点位于，安置房面积为699.86平方米。产权调换安置房价格结算情况：（一）、产权调换房屋与被征收房屋等面积部分（496.86平方米）按安置价21400元／平方米进行结算，乙方应向甲方支付金额10632804元。（二）、由于规划设计等原因，产权调换房屋面积超出被征收房屋面积的部分（203平方米）按评估机构确定的市场安置价格24800元／平方米进行结算，乙方应向甲方支付金额5034400元。根据（一）＋（二）内容，乙方应向甲方支付金额15667204元。房屋征收搬迁费及补助：甲方支付乙方搬迁费合计14905.8元、给予乙方相应管线设施的补偿合计5878元、每月按被征收房屋价值的3‰给予停产停业补偿，补偿期限约36个月，合计金额1311740.24元、给予乙方时段奖198744元、给予乙方栋奖364372.3元、给予乙方片奖15000元、给予乙方附属物补偿款共计1232423.99元，根据以上内容，甲方应向乙方支付征收搬迁费及补助等共计金额3143064.33元。差价结算：一、乙方的房屋价值及各种奖励共计15668469.33元；二、乙方安置协议上的面积699.86平方米价值为15667204元；三、以上两项安置协议结算差价，乙方应得1265.33元；四、根据各方约定，乙方先领取500万元；五、最终交房时结算，乙方应一次性付款4998734.67元。2020年1月22日，被告领取了房屋征收补偿款500万元。一审法院认为：综合原、被告的诉辩，本院归纳本案的争议焦点为：1.原告是否具有诉讼主体资格。2.原告主张被告返还因房屋拆迁获得的装修补偿款和停业损失是否应当支持。3.原告是否有权主张被告返还租金和保证金。关于争议焦点1：案涉房屋由被告出租给涂娟，再由涂娟转租给原告，故被告为出租人，涂娟为承租人，原告为次承租人。原告对承租房屋进行装修后营业一年多，期间的房屋租金均由原告委托魏强向被告支付，被告并未提出异议，故依法认定被告对上述转租行为予以认可。虽然出租人与次承租人之间不存在直接的合同关系，但次承租人在支付租金的同时，享有承租人从租赁合同中所获得的权利。本案起因系案涉房屋被拆迁引发的纠纷，被告所获得的拆迁补偿款中包含了装修补偿款，而案涉房屋在被拆迁前，原告对该房进行了重新装修，故原告有权就装修补偿款的归属主张权利。关于争议焦点2：原告作为次承租人，对出租人所享有的权利不得超出承租人与出租人所订立租赁合同的权利范围。原告对承租房屋进行装修的目的是在租赁期间内通过提升营业场所的环境等因素吸引更多的消费者进行消费以期获得经营收益。但在租赁期内房屋即被拆迁，原告被迫提前停止营业，该结果超出了原告基于租赁合同正常履行所带来的合同预期。被告与第三人虽在租赁合同中对退租时房屋装修的归属约定了“来修去留”原则，但显然是对租赁期满或承租人违约导致提前终止租赁合同的情形下处理装修归属的约定，而本案租赁关系因拆迁提前终止，如适用该约定将导致原、被告的利益失衡，亦有悖于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的合同法基本原则，故原审法院考虑合同履行时间等因素，确定装修补偿款按原、被告各50%予以分配。本案中，房屋征收补偿协议中的停业损失补偿系对经营房屋的所有权人停止经营所产生损失的补偿，并非房屋承租人经营收入减少的补偿，故原告主张分配停业损失补偿款，缺乏依据，依法不予支持。关于争议焦点3：因吉安市人民政府于2019年5月28日发布了拆迁公告，故原告基于承租房屋被拆迁的预期未交满当年租金不构成违约，原审法院结合原告实际承租时间，确定2019年5月25日之后原告应交租金数额为55890元，原告实际交纳100000元，被告应返还原告多交租金44110元。原告诉请的保证金并非其交纳，原告主张被告返还，依法不予支持。原告的诉讼请求，原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条规定，判决：一、被告吉安市吉州区粮油贸易公司于判决生效之日起10日内偿付原告吉州区旺加旺餐馆装修补偿款189831元；二、被告吉安市吉州区粮油贸易公司于判决生效之日起10日内返还原告吉州区旺加旺餐馆租金44110元；三、驳回原告吉州区旺加旺餐馆的其他诉讼请求。案件受理费11354元，减半收取计5677元，由原告吉州区旺加旺餐馆负担3977元，被告吉安市吉州区粮油贸易公司负担1700元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人吉州区粮油公司向本院提交以下证据：一、个体工商户开业登记审核表、个体工商户开业登记申请书、戴明善身份证复印件、虚假租赁合同各一份，证明：吉州区粮油公司与旺加旺餐馆没有书面合同关系，也没有事实合同关系，其通过提供虚假合同注册餐馆和开展经营行为，吉州区粮油公司不知情，未收取过租金；吉州区粮油公司只与涂娟、罗玮二人签订店面租赁合同，向涂娟、罗玮主张租金，直至店面被拆除，吉州区粮油公司一直以为案涉店面是涂娟、罗玮二人承租、支付租金。二、征收项目组于2019年10月30日作出的《现场记录》复印件一份、吉州区公安分局文山派出所于2019年11月9日出具的接处警登记表一份，证明：旺加旺餐馆直至2019年10月30日仍违法占用案涉店面，店面租赁计算截止2019年10月30日；征收补偿协议是在店面灭失后补充签订的，装修补偿款系项目组为补偿所有权人全部损失而在征收补偿协议中作的装修补偿款列项，项目组为了补偿款通过政府财务审计而列项，因店面由承租方违法配合项目组已先行拆除，数额不能反映店面的实际装修价值，吉州区粮油公司作为店面所有权人存在巨大装修损失；三、拆迁组委托江西首佳房产评估公司于2019年6月19日出具的案涉店面装修评估表三张，证明：吉州区阳明西路西瑞64号店面在经营过程中实际被分为了旺旺餐馆和华夏玉帝佳苑售楼部两个门面对外经营，涂娟和罗玮是店面的整体承租方，若法庭认定本案旺加旺餐馆的承租资格，应扣除华夏玉帝佳苑售楼部的门面装修和吉州区粮油公司的基础装修。旺加旺餐馆质证后，对证据1的真实性无异议，对其关联性有异议，该组证据足以说明旺加旺餐馆在案涉店面经营的事实，旺加旺餐馆的经营者注册为戴明善而不是涂娟，旺加旺餐馆从2018年5月开始在案涉店面经营，直到房屋拆迁，粮油公司均没有提出异议，应视为认可涂娟将该店面转租给旺加旺餐馆；证据二中的现场记录没有原件，相关单位没有盖章，项目推进组也没有加盖公章，推进组只能证明2019年10月30日到达现场进行查看的事实，不能证明旺加旺餐馆实际经营使用至10月30日，一审已明确在2019年5月份以后由于封路等导致餐馆无法经营的事实，对接处警记录的真实性无异议，但只能证明粮油公司与拆迁部门发生纠纷；证据三中装修明细表的出具时间是2019年6月份，旺加旺餐馆在一审时提交的最终的评估报告是2019年8月26日的，事实上吉州区粮油公司就旺加旺餐馆获得的装修补偿也是37万多元，华夏玉帝佳苑的装修补偿问题与本案无关，租赁给涂娟部分是两部分，一部分是旺加旺餐馆，一部分是旺加旺餐馆由涂娟租出来后转租给华夏玉帝佳苑。证据1系从吉安市吉州区市场监督管理局复印而来，本院对其真实性予以采信；证据2中的现场记录没有原件予以核实，本院对其真实性不予采信，对接处警登记表的真实性予以采信；证据3装修明细表的出具时间是2019年6月，旺加旺餐馆在一审中提交的装修明细表的出具时间是2019年8月26日，说明在2019年6月后，江西首佳房地产咨询评估有限公司再次对涉案房屋的装修情况进行了评估，2019年8月26日装修明细表载明的装修价值为379662元，与吉安市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室和吉州区粮油公司签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》中载明的装修补偿款379662元数额一致，故吉安市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室是按照2019年8月26日装修明细表的标准对吉州区粮油公司进行补偿，故本院对证据3的关联性不予采信。一审庭审过程中，旺加旺餐馆在举证质证阶段主张：“关于停产停业我方需要在第三项诉请中：增加搬迁费14905.8元。”吉州区粮油公司陈述：“我方不同意原告当庭增加诉请。根据被告与涂娟、罗玮签订的租赁合同，明确约定了因国家政府或不能履行，被告不需要承担责任，搬迁费不应由被告承担，该补偿款是针对被告的，被告也需要搬迁。”二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案争议焦点为：1.旺加旺餐馆是否是涉案房屋的实际承租人；2.吉州区粮油公司应否支付旺加旺餐馆装修补偿款、搬迁费，数额如何确定；3.吉州区粮油公司应否向旺加旺餐馆返还租金及保证金，数额如何确定。关于争议焦点一。吉州区粮油公司上诉称，其与涂娟、罗玮签订《店面租赁合同》，未与旺加旺餐馆签订租赁合同，亦不知晓涂娟、罗玮与旺加旺餐馆之间的转租行为，仅凭转账账户，其无法知晓该转租关系，旺加旺餐馆主体不适格。本院认为，根据一审法院查明的事实，吉州区粮油公司（甲方）与涂娟（乙方）签订的《店面租赁合同》约定租赁期限从2016年5月25日至2020年5月24日止，在该租赁期间，吉州区粮油公司与涂娟没有解除该合同，涂娟在其租赁期内转租给旺加旺餐馆实际经营，旺加旺餐馆以魏强的账户实际支付租金，吉州区粮油公司亦未提出异议，原审法院据此认定吉州区粮油公司对该转租行为的认可，认定正确。吉州区粮油公司的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。关于争议焦点二。旺加旺餐馆上诉称，其在经营期间对涉案房屋进行了装修，房屋拆迁时，装修补偿款是对装修权利人的补偿，故装修补偿款应全额支付给旺加旺餐馆。吉州区粮油公司则上诉称，其在出租时对涉案房屋进行了精装修，房屋拆迁时，没有清点评估，房屋拆迁后，其与拆迁办补签了拆迁补偿协议，装修补偿款仅是列项，不能反映原店面的装修内容，而且双方合同已经约定了来修去留原则，系双方意思自治的结果，应当遵守合同约定。本院认为，首先，吉州区粮油公司与涂娟在租赁合同中约定的来修去留原则的适用前提是租赁期满或承租人违约导致提前终止租赁合同，本案系因拆迁提前终止，原审法院认定若适用该约定将导致双方利益失衡，亦有悖于公平原则，认定正确。吉州区粮油公司的该上诉理由缺乏法律依据，本院依法不予采纳；其次，根据2019年8月26日的《吉州区阳明山片区棚户区改造项目装修明细表》，旺旺餐馆的装修成新率是100%，装修总价值是379662元。旺加旺餐馆自2018年开始在邂逅餐厅的基础上装修营业，装修的目的是通过提升营业场所的环境等因素吸引更多的消费者进行消费以期获得经营收益，房屋拆迁时的装修补偿款应当是给实际装修并使用房屋的人的补偿，故本院考虑到旺加旺餐馆的实际装修、装修成新率、实际经营时间以及旺加旺餐馆已实际经营一年多的装修折旧，确定旺加旺餐馆可分配获得装修补偿款303729元。旺加旺餐馆的该上诉理由部分有事实依据，本院予以部分采纳。旺加旺餐馆上诉称，旺加旺餐馆配合政府拆迁进行搬迁，为搬迁店面的相关设备、物品时支出了大量财力物力，搬迁费14905.8元应全额偿付给旺加旺餐馆。吉州区粮油公司主张该搬迁费是针对其作为所有权人的搬迁费，其房屋被拆除也需要搬迁。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”一审时，旺加旺餐馆在举证质证阶段主张：“关于停产停业我方需要在第三项诉请中：增加搬迁费14905.8元。”虽然吉州区粮油公司当庭表示其不同意旺加旺公司当庭增加诉请，但是旺加旺餐馆在一审法庭辩论终结前增加诉请搬迁费14905.8元，有法律依据，一审法院对该诉请未予处理，处理欠妥。吉州区粮油公司将涉案房屋出租给涂娟后，由涂娟使用该房屋，亦未举证证明其在拆迁时的搬迁事实，旺加旺餐馆自2018年装修了涉案房屋并实际经营至拆迁前，拆迁时的搬迁补偿系对实际使用房屋人的补偿，根据《国有土地上房屋征收与补偿协议》载明的搬迁费为14905.8元，故旺加旺餐馆主张其应获取该搬迁费14905.8元，有事实依据，本院依法予以支持。旺加旺餐馆的该上诉理由成立，本院依法予以采纳。关于争议焦点三。吉州区粮油公司上诉称，旺加旺餐馆没有租金返还请求权；房屋实际拆迁时间是2019年11月30日，在此之前，其享有房屋租金收益，且实际给付的租金未满约定的一年期。本院认为，根据一审法院查明的事实，吉安市人民政府于2019年5月28日发布了拆迁公告，在发布拆迁公告后，旺加旺餐馆应当为即将到来的拆迁进行相应的准备，故原审法院认定旺加旺餐馆因承租房屋被拆迁的预期未交满当年租金不构成违约，认定正确。原审法院结合旺加旺餐馆实际承租时间，确定2019年5月25日之后原告应交租金数额为55890元，旺加旺餐馆实际交纳100000元，吉州区粮油公司应返还租金44110元，处理并无不当。吉州区粮油公司的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。旺加旺餐馆上诉称，涂娟在承租时交纳了保证金20000元，涂娟转租时与旺加旺餐馆进行结算，由旺加旺餐馆承继该保证金，吉州区粮油公司应向旺加旺餐馆返还该笔费用。本院认为，根据一审法院查明的事实，向吉州区粮油公司缴纳保证金的是涂娟，旺加旺餐馆亦没有提交证据证明其与涂娟之间的结算依据，原审法院认定该保证金不是旺加旺餐馆缴纳，旺加旺餐馆主张由吉州区粮油公司返还，没有事实依据，认定并无不当。旺加旺餐馆的该上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予采纳。综上，旺加旺餐馆的上诉请求和理由部分有事实和法律依据，本院依法予以部分支持。吉州区粮油公司的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决事实认定、适用法律清楚，处理部分欠妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初2524号民事判决第二项；二、撤销吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初2524号民事判决第三项；三、变更吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初2524号民事判决第一项为：上诉人吉安市吉州区粮油贸易公司于判决生效之日起10日内偿付上诉人吉州区旺加旺餐馆装修补偿款303729元；四、上诉人吉安市吉州区粮油贸易公司于判决生效之日起10日内偿付上诉人吉州区旺加旺餐馆搬迁费14905.8元；五、驳回上诉人吉州区旺加旺餐馆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费11354元，减半收取计5677元，二审案件受理费12628元，共计18305元，由上诉人吉州区旺加旺餐馆负担9518元，由上诉人吉安市吉州区粮油贸易公司负担8787元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  刘 静审判员  胡 婧二〇二〇年十二月二日书记员  罗 莎