成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初14061号 原告：陈平，男，汉族，1989年3月26日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：刘小利，四川唐鎏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游丹，四川唐鎏律师事务所律师。 被告：成都东桂湾置业有限公司，住成都市成华区多宝寺南路**。 法定代表人：贺信，系董事长。 委托诉讼代理人：王江，四川天与律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马青，四川天与律师事务所律师。 原告陈平与被告成都东桂湾置业有限公司（以下简称东桂湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告陈平的委托诉讼代理人刘小利、游丹，被告东桂湾公司的委托诉讼代理人王江、马青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈平向本院提出请求，请求判令：1.被告为原告办理案涉房屋的不动产权证书；2.被告支付原告逾期办理不动产权证书的违约金（违约金计算方式：以已付购房款354，419元为基数，按每日万分之零点五，从2019年1月24日起，计算至不动产权证书办理之日止）。诉讼过程中，原告明确从2017年9月1日起计算逾期办证天数。事实与理由：2016年12月21日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，约定被告将成华区御风一路19号明信鹭湾花园1幢1单元11层1103号房屋，以354,419元出让于原告。根据《商品房买卖合同》第二十八条“如因被告原因未能在商品房交付之日起365个工作日内取得案涉商品房房屋所有权证的，自被告应当取得案涉商品房房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金”的约定，后原告按约足额给付商品房购房款项，原告给付义务已履行完毕，2017年8月30日，被告向原告代收了办理产权分户手续预交的各项税费后向原告交房。从交房之日起，虽然原告多次向被告提出请求办理不动产权证书，但至今，被告仍未为原告办理案涉房屋的不动产权证书。 被告东桂湾公司辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。1．原告诉讼请求第一项，根据国务院城市房地产经营管理条例第32条规定，产权证的办理义务人为买受人，出卖人仅系配合；2．根据《商品房买卖合同》第19条的约定，被告系无偿接受原告的委托代为办理产权证明，根据合同法规定，无偿委托的受托人仅在存有重大过错的情况下，方承担违约责任；3．办理产权证书系行政确权行为，其办理主体为政府有关部门，被告在接受委托后，仅能按照政府要求递交相关办理资料，无法保证办理结果；4．案涉项目前期政府主管部门按优惠政策收取了土地出让金，但在被告销售完商品房后，又要求被告补缴土地出让金3,300多万元，也是致使办证延后的一个原因，属于合同约定的政府原因，因此被告不应承担违约金；5．原告第二项诉讼请求计算时间有误，办证时间不应该只计算365个工作日，应从合同约定的交房日起算730个工作日。同时，因2020的疫情相关工作时间应推迟3个月。 本院经审理认定事实如下：2016年12月21日，陈平（买受人）与东桂湾公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号：ＤＧＷＢ-081，以下简称《合同》），约定：陈平购买东桂湾公司开发的位于成都市成华区××路××号××花园××幢××单元××层××号房屋，用途为办公，测绘建筑面积51.88平方米，其中套内建筑面积39.6平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8949.97元，总价款354419元整；买受人采取商业贷款方式付款。出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十七条房屋所有权转移登记：买卖双方同意按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。《合同》第二十八条第（一）款房屋所有权转移登记违约责任：1、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人不解除合同，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房的《房屋所有权证》的期限届满之日次起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金。 同日，陈平（买受人）与东桂湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：鉴于买受人决定购买出卖人开发建设的[明信鹭湾花园]项目第1幢1单元11楼1103号房屋并与出卖人自愿签订了《商品房买卖合同》，为进一步明确双方的权利义务关系，特作如下补充约定。本补充协议约定与主合同约定有不一致之处，以本补充协议约定为准。《补充协议》第十五条关于主合同第二十七条“房屋所有权转移登记”、第二十八条“房屋所有权转移登记责任处理”的补充约定：1、买受人采用贷款方式支付房款的，则买受人必须委托出卖人办理该房屋的房屋权属证书及他项权利登记，买受人应向出卖人提供书面的委托书并完成出卖人处理委托事务的条件，该委托为无偿委托。2、买受人委托出卖人办理主合同项下房屋的房屋权属证书及他项权利登记的，买受人须根据出卖人的要求出具办理房屋权属转移登记所需的全部资料并全力配合出卖人开展办证工作。3、在主合同或出卖人发出的书面通知中载明（若主合同或出卖人发出的书面通知中确定的交接日不一致的，以最终的书面通知或双方最终另行签订的协议（如有）中载明的房屋交接日为准）的交接日届满前，买受人须主动向出卖人提交办理权属转移登记所需的全部资料，及时与出卖人办理房屋面积补差（合同约定建筑面积与实测建筑面积之间的误差）的结算手续和面积补差的补充协议签订手续……4、出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365个工作日内，为买受人开始办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的365个工作日内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证。特别约定：房屋所有权证及国有土地使用权证的办理以房屋所在地的房管部门及国土部门的相关政策及具体执行程度为准，若届时因国家或地方政策变化导致不能分别办证或要求合并办证或延迟办证的，出卖人均不因此承担任何违约或赔偿责任，且合并办证的期限自动变更为：自买受人交清办理权属转移登记所需的全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋交接手续后的365个工作日内，出卖人为买受人开始办理房屋所有权证和国有土地使用权证合并办理的权属转移登记，即不动产权登记证书（书证具体名称以行政机关出具的证书名称为准）。 上述合同签订后，陈平按约定支付了购房款。原被告均认可2017年8月30日双方完成了案涉房屋交接，东桂湾公司代收了陈平办理不动产产权证的相关资料和各项费用。案涉房屋于2020年8月24日取得初始产权登记，为东桂湾公司单独所有。另原告陈平于2020年10月21日取得案涉房屋产权登记。 另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，并自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。 以上事实有经过质证的以下证据在案证实：原被告身份信息，四川省商品房买卖合同（预售），商品房买卖合同补充协议，购房收据，交房收据，以及当事人的当庭陈述等。 本院认为，陈平与东桂湾公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。陈平已按照案涉合同约定支付了全部购房款、办理房屋所有权转移登记所需的费用及相关资料，东桂湾公司应依约为其办理案涉房屋的所有权转移登记。案涉房屋于2020年8月24日取得初始产权登记，为东桂湾公司单独所有，客观上具备了办理房屋所有权转移登记的条件，东桂湾公司应当为陈平办理案涉房屋的权属证明。根据成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》中关于成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证的规定，东桂湾公司应当为陈平办理案涉房屋的不动产权证书。因陈平起诉后，东桂湾公司已将案涉房屋的不动产权证书办理到陈平名下，故对陈平的该项诉讼请求，不再予以支持。 关于支付逾期办证违约金的问题。2017年8月30日，陈平依约向东桂湾公司交付了办理案涉房屋所有权转移登记的各项费用及相关材料，并于当日办理了房屋交房手续。根据《合同》第二十八条第（一）款关于房屋所有权转移登记违约责任之约定，陈平应在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书，但东桂湾公司于2020年10月21日才将案涉房屋的不动产权证书办理到陈平名下，属于违约行为，应承担相应违约责任。虽然《补充协议》第十五条第4款约定：“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365个工作日内，为买受人开始办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的365个工作日内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证。特别约定：房屋所有权证及国有土地使用权证的办理以房屋所在地的房管部门及国土部门的相关政策及具体执行程度为准，若届时因国家或地方政策变化导致不能分别办证或要求合并办证或延迟办证的，出卖人均不因此承担任何违约或赔偿责任，且合并办证的期限自动变更为：自买受人交清办理权属转移登记所需的全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋交接手续后的365个工作日内，出卖人为买受人开始办理房屋所有权证和国有土地使用权证合并办理的权属转移登记，即不动产权登记证书（书证具体名称以行政机关出具的证书名称为准）。”但该条款并未就办理案涉房屋所有权证及国有土地使用权证的完成交付时间进行明确约定，并且双方在签订本案合同时，《关于实施不动产统一登记的通告》已开始实施，成都市主城区范围内已经开始实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，被告作为开发商，应当知道应为原告直接办理不动产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，双方关于逾期办理房屋所有权证违约责任的承担应按照《合同》第二十八条第（一）款关于房屋所有权转移登记违约责任之约定处理，故本院对东桂湾公司应向陈平支付自逾期取得房屋所有权证之日即从2019年1月26日起至实际取得不动产权证之日止，以购房价款354,419元为基数，按照每日万分之零点五标准计算的逾期办证违约金予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都东桂湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈平支付逾期办证违约金（计算方式：以购房价款354,419元为基数，按照每日万分之零点五的标准,自2019年1月26日起计算至2020年10月21日止）； 二、驳回原告陈平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告成都东桂湾置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨秋菊 二〇二〇年十二月十六日 书记员  赵靖岚