大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7607号原告：张强，男，1982年2月15日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：大连天豪房地产开发有限公司（统一社会信用代码91210200669237317E），住所地辽宁省大连市甘井子区祥溢园81—**。法定代表人，杨传来，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曲贺，女，1982年11月14日生，汉族，系大连天豪房地产开发有限公司职员，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：郑德海，系北京大成（大连）律师事务所律师。原告张强与被告大连天豪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张强、被告大连天豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曲贺、郑德海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张强向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办证违约金4,984元（自2019年3月4日起至2020年5月9日，按合同约定的日万分之一为标准计算，直至正常办理产权证时止）；3、判令被告支付逾期交房违约金9,150元（自2017年10月31日起，按合同约定的日万分之一为标准计算）；4、判令被告立即为原告办理天然气接通并安表上户；5、本案诉讼费用应由被告承担。事实与理由：2017年11月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的碧水轩亭小区内一套位于甘井子区建筑面积77.49平方米的商品房，房屋总价款为743,904元。按照双方签订的商品房买卖合同约定，交房时间应在2017年10月31日前交房，同时合同第十五条第二款第3项约定：办理案涉房屋所有权登记的期限为两年，自案涉房屋交付之日起计算，如果因被告责任，自房屋交付之日起超出两年，原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告承担已收房款的日万分之一的违约金，直至可以办理登记日止。原告付清房款后，被告于2018年3月3日将案涉房屋交给原告居住使用，后原告按合同约定时间到房产管理部门办理产权登记，却因被告原因，原告至今无法取得权属证书。为维护原告合法权利，特向贵院提起诉讼，请依法维护原告合法权益。被告大连天豪房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：2015年11月，原告将碧水轩亭小区内第2号楼（项目号）1—4单元中的52套房抵给公司原股东于盛，用以偿还拖欠于盛的股权转让款及其他债务。2016年，于盛涉嫌刑事犯罪，检察机关对上述52套房产以及案涉小区全部土地作出查封，导致公司无法及时办理产权登记相关手续，被告方一直都在积极协调，办证事宜可在近期解决。望法院考虑逾期办证并非被告引起，同时希望能调减逾期办证违约金。另外，被告交房的时间是2018年3月，逾期交房的事当时已经取得原告谅解。关于天然气安装问题，被告已经履行了全部相关手续，但由于案涉小区所在位置管线未能安装完毕，所以气源暂时未能接通，具体通气事宜由华润集团负责，被告并不是接通天然气的责任主体。经审理查明，2017年11月30日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告出资购买被告开发的位于辽宁省大连市甘井子区（项目工程号为碧水轩亭一期第3幢2单元6层2号）、建筑面积77.49平方米的商品房，房屋总价款为743,904元整；交房时间为2017年10月31日前；办理案涉房屋所有权登记的期限为两年，自案涉房屋交付之日起计算，由原告负责办理，如果因被告责任，自房屋交付之日起超出两年，原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告承担已收房款的日万分之一的违约金，直至可以办理该房屋所有权登记日止；合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约交付房款743,904元。2018年3月3日，在原告同意放弃追究逾期交房违约金后，被告将案涉房屋交付原告居住使用至今。另查，2015年11月2日，被告与于盛签订协议，议定：被告将碧水轩亭小区内第2号楼1—4单元中的52套房屋（总的建筑面积为4490.98平方米）折价抵给于盛，已偿还拖欠于盛的股权转让款及其他债务。2017年4月，检察机关以于盛涉嫌犯罪为由，将上述52套房产全部查封，同时被查封的还有案涉小区所占用的全部土地。目前，检察机关的查封措施尚未解除，原告至今没能取得案涉房屋的权属证书。本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、购房发票、关于碧水轩亭（阳光林苑）延期交房的约定和说明以及本院的庭审调查笔录等在案佐证。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，出自双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人双方均应按照上述商品房买卖合同全面完整地履行自己的义务。合同签订后，原告即按合同支付全部房款，履行了自身义务。被告收款后，即应按合同约定按期交房并配合原告办理案涉房屋的权属登记。现，被告未能在合同约定的期限内即2020年3月3日前将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案，构成违约且已经造成原告利益受损，依法应当承担相应的违约责任。现原告请求判令被告支付逾期办证违约金，理由正当且证据充分，本院予以支持。关于立即协助办证一节，考虑到案涉小区所占用的土地以及小区部分房屋目前仍处在被查封状态，该司法强制措施直接影响案涉小区各楼盘权属登记的正常办理，该查封行为何时才能得以解除，原告也无法提前预判，因此，立即协助办证在客观上暂时无法实现，原告此项请求属于结果不能，利害关系人可待办证条件成就时另行主张。关于违约金的适用标准一节，如前所述，查封行为客观上直接制约办证行为的实现，其不以被告的意志为转移，更不是被告主观追求的结果，因此，从过错程度分析，被告似乎对此并不应当负有全部过错。结合案情，应由被告按日万分之0.5为标准承担逾期办证违约金更为恰当。关于逾期交房违约金一节，因原告在收房时已经作出放弃追究相关责任的意思表示，现原告再次请求赔偿显然违反民诉法“禁止反言”原则，故本院对此项请求不予支持。最后，关于天然气接通并安表上户问题，无据认定，本院不予采纳。至于被告当庭提出的相关抗辩意见，理由适当，本院予以考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连天豪房地产开发有限公司支付原告张强逾期办证违约金（自2020年3月3日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案之日止，按总房款743,904元的日万分之0.5为标准计算）。二、驳回原告张强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77元（减半收取，原告预交），由原告承担52元；余款25元由被告担负，此款应于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为两年。审判员 郭 强二〇二〇年十二月十八日书记员 祝琳琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；