江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初4282号原告：陆兴华，男，1951年6月20日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：吴国忠、潘才兴，常州市天宁区城东法律服务所法律工作者。被告：陆德华，男，1944年11月10日生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：李玉英，女，1946年2月14日生，住常州市新**，系陆德华的妻子。委托诉讼代理人：季扬，女，1979年9月26日生，住常州市天宁区，系陆德华的媳妇。第三人：陆润华，男，1941年3月4日生，汉族，住上海市浦东新区。原告陆兴华与被告陆德华、第三人陆润华分家析产纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆兴华及其委托诉讼代理人吴国忠，被告陆德华（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人李玉英、季扬，第三人陆润华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陆兴华提出诉讼请求：1、确认常州市天宁区××镇××村委××巷房屋为原被告共有，鉴于该房已被拆迁，请求将房屋拆迁补偿款92880元（未含18个月后的过渡费至安置房分配止）析产到原告名下；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告、第三人系同胞兄弟。坐落在常州市天宁区××镇××村委××巷××层楼房为原被告和陆润华的祖房。1989年7月该二间二层楼房登记在被告和陆润华名下各一间。1989年12月7日楼房被大火烧毁。原告于1992年全额出资重新建造二间二层楼房，被告未出资分文。原被告和第三人在楼房拆迁前，2019年4月5日签订的“关于祖产房屋有关协议备忘录”之第二条“祖产房屋二间，名义由陆润华、陆德华二人各占一间，考虑到历史上该房屋发生火灾，损失重大，其修理有陆兴华一人负责修复，故经协商，这二间房的所有权由三人各占三分之一”。但是被告在取得房屋拆迁款后，分文未给付原告应得的份额。为维护合法权益，原告诉至法院，请求查明事实，依法判决。被告陆德华辩称，现在拆迁款拿到了276868元，包含了人头费94000元，两人是188000元。拆迁之前原被告签了协议，被告和陆润华分了三分之一的面积给原告，当时是因为拆迁了陆兴华没有地了，就给点钱他花花，商量等拆迁办确定价格后把三分之一的面积钱给原告。现在算下来一共要给原告11792元，按照拆迁办每平方米440元的标准，26.8平方米折算，被告同意给原告11792元，其他不同意。第三人陆润华陈述，每平方米440元不能代表三分之一面积的价值。当时两套房子的面积是80.85平方米和73.5平方米，如果各得三分之一，每人50多平方米。但是安置的最低面积是80平方米的房子，涉及到拆迁办算的安置费金额会少，所以大家商量按照以前被告和第三人的户头去签协议，把原告的份额分成两个二十几平方米，分到被告和第三人名下。原告的诉请是合理的。经审理查明，原被告、第三人系三兄弟，位于××巷××队××层房屋系祖屋。1989年该房屋发生火灾，后予以修复重建。1995年7月5日，东边第一间登记在陆润华名下（武焦字第5529号房屋所有权证，房地号1220140），中间一间登记在陆德华名下（武焦字第5530号房屋所有权证，房地号1220141）。另一间由陆兴华另行向其叔叔购买。被告和第三人成年后在外读书工作，上述房屋一直由原告居住使用。2019年4月5日，三方签订了《关于祖产房屋有关协议的备忘录》，内容为：“一、2019年4月5日在常州市××巷村××兄弟所有祖产房屋所有权进行了友好的协商，达成如下协议：二、祖产房屋二间，名义由陆润华、陆德华二人各占一间，考虑到历史上该房屋发生火灾，损失重大，共修理有陆兴华一人负责修复，故经协商，这二间房的所有权由三人各占三分之一。三、房产西侧一间，系叔父陆福清有偿转让给三弟陆兴华，其余二人均承认以上事实，一切权利归陆兴华。四、考虑到房屋不久将拆迁，陆兴华同意，该屋的面积（部分）可优惠有偿交由陆润华、陆德华处理。五、考虑到拆迁尚未进行，今后有可能发生变化，遇到问题另行协商解决。协议人：陆润华、陆德华、陆兴华”。2019年4月底，陆润华和陆德华分别和常州市天宁区郑陆镇房屋征收与补偿服务中心签订了搬迁补偿安置协议。经过测量，陆润华的房屋面积为73.5平方米，陆德华的房屋面积为80.85平方米。根据结算单，陆德华的补偿价格为：房屋评估价×110%为35715元，装修及附属物3478元，临时安置过渡费、搬家补助费、农具补贴费、按时丈量奖、签字综合奖励费、未突击装修奖励、腾空让房奖励、提前签约奖励、镇级综合奖、镇级无违章奖励、镇级签约奖励等49675元，照顾人口2人，货币化安置补偿188000元，合计276868元。现原告与陆德华无法达成一致意见。原告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原、被告一致确认，陆德华的房屋中，陆兴华占26.8平方米份额。被告同意将26.8平方米归并折价给原告。上述事实，有备忘录、房屋产权证、拆迁安置补偿结算单及当事人庭审陈述等证据证实。本院认为，不动产可以由两个以上个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。原被告、第三人在2019年4月5日签订《关于祖产房屋有关协议的备忘录》，该备忘录对房屋历史进行了如实的介绍，兄弟间互谅互让，达成一致意见，确定三方按份共有。该协议是三方真实意思表示，依法有效，三方均应按照上述内容履行。现被告同意将26.8平方米归并折价给原告，双方争议的焦点是26.8平方米的价值该如何测算。首先，集体土地上房屋拆迁有别于国有土地上房屋征收。国有土地上房屋具有商品属性，所有权的取得均需支付相应的对价，故在征收时侧重对房屋价值的补偿。集体土地上房屋，依赖于宅基地使用权的取得，而宅基地使用权的取得具有无偿性。在功能上主要保障集体经济组织成员的居住权，故集体土地的拆迁侧重于对被拆迁户人口的安置，同时考虑对房屋的补偿。因此，讼争房屋的价值不能简单地以房屋评估价来确定分割的依据；其次，走空户的安置包含了26.8平方米的价值。根据郑陆镇的拆迁政策，“原籍在拆迁范围内并有房屋所有权证，但不实际居住且在农村集体经济组织内部享有权利和承担义务的走空户，被拆迁房屋合法建筑面积大于80平方米的，按照顾人口2人计算。被拆迁房屋合法建筑面积小于80平方米的，照顾人口按比例（被拆迁房屋合法建筑面积/40平方米）计算”。讼争房屋登记在被告名下，由原告居住使用，因此被告属于走空户。被告享受安置2人的前提是面积超过了80平方米，包含了原告的26.8平方米的价值；再次，安置房的结算包含了26.8平方米价值。根据郑陆镇的政策，安置房的户型以及安置结算价格，均按照最接近原则确定。被告购置安置房的价格，在80平方米的基础上优惠结算。因此，被告辩称支付11792元的意见，本院不予采信。26.8平方米的价值应综合全部房屋的补偿费用按比例进行测算，26.8÷80.85×276868≈91776（元）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、位于常州市天宁区××镇××巷××队的房屋（武焦字第5530号房屋所有权证，房地号1220141）由陆德华、陆兴华按份共有。二、被告陆德华于本判决生效之日起十日内向原告陆兴华支付拆迁补偿款91776元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2122元，由被告陆德华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  梅 磊人民陪审员  徐建华人民陪审员  张加喜二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  刘 娜