朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初2303号原告：赵龙飞，男，1985年5月5日出生，汉族，无职业，住辽宁省朝阳市双塔区。委托代理人：王静，女，1984年9月21日出生，汉族，无职业，住辽宁省朝阳市双塔区。委托代理人：苏楷文，辽宁实远律师事务所律师。被告：步立梅，女，1985年12月17日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被告：李晨，男，1982年1月30日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。原告赵龙飞诉被告布立梅、李晨申请人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵龙飞的委托代理人王静、苏楷文，被告布立梅，被告李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵龙飞向本院提出诉讼请求：1、准许执行房屋。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告李晨民间借贷纠纷一案，案号为（2019）辽1302民初3042号，诉中原告申请诉讼保全，双塔区人民法院于2019年7月19日将位于房屋予以查封，后因李晨未履行调解书所确定的义务，原告于2020年4月2日申请强制执行，执行过程中，被告布立梅对该房屋提出执行异议，双塔区法院于2020年7月6日做出（2020）辽1302执异56号执行裁定书，裁定：中止对位于房屋的执行。现原告认为该裁定结果错误，应予以纠正，理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即被告布立梅应同时满足以上全部条件其提出的执行异议才能够成立。结合本案事实，该房屋至今网签在钱盈名下，而据被告布立梅所称，其于2018年9月份就与钱盈签订《房屋买卖合同》，且开发公司2018年11月就已经办理完毕网签更名手续，而被告一直未进行办理，显然不属于“非买受人自身原因”。其次，被告布立梅仅支付了27万元房款，并非全部。如其实际入住该房屋，那么其入住以来必定发生水、电及物业等必须费用，而被告也未能提供。该房屋为被告李晨与钱盈的共同财产，在李晨未同意的情况下钱盈无权处分该房屋，因此该《房屋买卖合同》的真实性也存在明显疑点。且在2019年6月，李晨亲自带领法院工作人员及原告现场指认该房屋，并配合采取保全措施，也能够说明该房屋并未出售给被告布立梅。综上，被告布立梅提出执行异议不成立，不能排除原告申请法院对该房屋的执行，请求贵院依法判决以维护原告合法权益。被告布立梅辩称：1、赵龙飞与李晨之间的民间借贷案件发生在2019年，在我取得涉案房屋之后；2、钱盈以抵债的方式从华东房地产公司以40万元的价格取得华逸园1号二单元1601室房屋。2018年9月18日钱盈将上述房屋以32万元的价格卖给我。我分几次将房款32万元支付给钱盈。签合同的时候给了他27万，有银行转账为证。后2018年11月24日，我又把剩余5万元现金交付钱盈，以钱盈给我打的5万元收条为证。我以自己名字向华东地产交了装修咨询费、物业费、电梯费、取暖费等各项费用。钱盈对我说，由于华东房地产房屋预售过期，所以暂时不能办理网签更名和房产证。后来我又问了几次什么时候能办，一直说不能办。华东房地产在2018年10月9日给我开具了40万的房屋收据。2015年4月21日，我采买了装修材料及家具进行装修，并于2019年7月16日搬进涉案房屋居住，交纳了水电费。李晨也同意将涉案房屋出售给我，李晨本人给我签了一个书面证明。涉案房屋属于我唯一住房，不具备查封条件。综上所述，涉案房屋查封前已被我购买并交付了全款，并实际占有，非因买受人自身原因未办理过户登记号。请法院驳回原告的诉讼请求。被告李晨辩称：欠款是正确的，但是我没有带原告去现场指认过任何的房屋，本案的房屋确实是与原告发生经济纠纷之前就出售给了步立梅，我有五套类似的房屋，其中这套房屋出售给了步立梅。本院经审理认定事实如下：被告李晨与与案外人钱盈系夫妻关系。朝阳华东房地产开发有限公司因与钱盈有经济往来，将位于房屋作价40万元抵顶给钱盈，并于2016年1月27日网签在钱盈名下。2018年9月18日，钱盈与被告布立梅签订了《房屋买卖合同》，将上述房屋出售给被告布立梅，成交总价320,000元。首付270,000元，其余房款50,000元在房屋过户之时一次性交清。当日，被告布立梅给付钱盈270,000元，2018年11月24日，给付钱盈50,000元，朝阳华东房地产开发有限公司于2018年10月9日给布立梅开具了40万的房款收据，及代收物业费收据多张，被告布立梅取得房屋钥匙后，对房屋进行装修后并入住至今。被告布立梅要求开发商办理网签，朝阳华东房地产开发有限公司表明因华东逸园项目预售许可证过期，所以当时未能办理网签过户手续。赵龙飞与李晨民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月30日作出（2019）辽1302民初3042号民事调解书，内容为：一、被告李晨共计拖欠原告赵龙飞借款本金人民币20万元，此款项被告李晨于2019年12月31日前偿还原告赵龙飞，并自2019年6月1日起至借款本金实际还清之日止，按年利率24%给付原告赵龙飞借款利息；二、案件受理费2,240元（原告赵龙飞预交，已减半收取），由被告李晨负担，此款项被告李晨于2019年12月31日前给付原告赵龙飞。调解书生效后，李晨未履行调解书所确定的义务，赵龙飞申请执行，我院于2020年4月2日以（2020）辽1302执699号案件立案执行。在执行过程中发现，赵龙飞向本院申请诉前财产保全，本院于2019年6月13日作出（2019）辽1302财保71号民事裁定，内容为将被申请人李晨所有的价值200,000元的财产予以查封。2019年7月19日，本院将长青路三段15号1单元15层2号、2单元16层1号，产籍号为IV-6-3-301C11502、21601的房屋予以查封，期限三年。另查明，朝阳市不动产登记中心于2020年3月21日出具说明：朝阳市华东房地产开发有限公司开发的华东逸园小区中的长青路三段15号楼的预售许可证发放及有效期限如下：2017年12月8日至2018年3月8日、2018年11月22日至2019年5月22日、2019年5月29日至2020年5月29日、2020年5月22日至2021年5月22日。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、（2020）辽1302执异56号执行裁定书、朝阳市不动产登记中心出具的预售许可证发放及有效期限的说明、朝阳华东房地产开发有限公司出具的情况说明、布立梅与钱盈签订的《房屋买卖合同》、朝阳华东房地产开发有限公司出具的房款收据及同年7月的代收装修物料电梯运转费、供暖热力表、电梯费、物业费等收款收据、钱盈出具的收条、装饰装修材料订单等载卷为凭，经开庭质证及本院审查，予以采信。本院认为，本案双方争议的焦点是被告布立梅对涉案房屋提出的异议能否排除法院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于本案查明的事实，钱盈与被告布立梅在本院查封之前已经签订合法有效的《房屋买卖合同》，被告布立梅也已经给付钱盈全部购房款，并装修入住至今，已经构成对房屋实际占有使用。通过原告调取的朝阳市不动产登记中心出具的华东逸园小区中的长青路三段15号楼的预售许可证发放有效期限，可以证明在钱盈与被告布立梅签订《房屋买卖合同》及朝阳华东房地产开发有限公司为被告布立梅出具购房收据时，朝阳华东房地产开发有限公司的预售许可证确系超过有效期，朝阳华东房地产开发有限公司无法为被告布立梅办理网签手续，非系买受人布立梅自身的原因未能办理，故被告布立梅对涉案房屋提出的异议能够排除执行。综上所述，对原告赵龙飞的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、三百一十一条、三百一十三条第二项的规定，判决如下：驳回原告赵龙飞的诉讼请求。案件受理费4,300元，由原告赵龙飞承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  曹 阳人民陪审员  史国忠人民陪审员  刘淑娟二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  刘思荟