北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13801号上诉人（原审被告）：北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司，住北京市朝阳区朝新嘉园东里****楼**104。法定代表人：范洪山，经理。委托诉讼代理人：阚立新，北京润朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈莹莹，女，1979年11月15日出生，汉族，现住北京市朝阳区。上诉人北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司（以下简称鸿诚伟业公司）因与被上诉人陈莹莹居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初24687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人鸿诚伟业公司之委托诉讼代理人阚立新，被上诉人陈莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿诚伟业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回陈莹莹的一审全部诉讼请求；3.全部诉讼费用由陈莹莹承担。事实和理由：鸿诚伟业公司仅与辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）之间存在销售代理合同关系，与陈莹莹之间并不存在任何合同关系，一审判决认定鸿诚伟业公司与陈莹莹之间形成了债的关系并判令鸿诚伟业公司向陈莹莹直接退还团购活动费系适用法律错误。陈莹莹辩称：同意一审判决，不同意鸿诚伟业公司的上诉请求。陈莹莹向一审法院起诉请求：要求鸿诚伟业公司退还团购活动费人民币50000元。一审法院认定事实：经查，2017年5月28日，陈莹莹与东一公司签订《认购书》，约定陈莹莹购买东一公司开发的位于锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾项目六期C21号楼1单元5层-1（9）号商品房。同日，陈莹莹向东一公司交纳购房定金20000元。2017年5月28日，鸿诚伟业公司向陈莹莹出具收款收据，款项类别一栏载明“团购活动费伍万抵房款捌万购买锦绣蓝湾C21-1-5-1（9）号”。针对该收据所载款项的性质，陈莹莹与鸿诚伟业公司存有争议，其中陈莹莹认为该款项系鸿诚伟业公司收取的中介服务费，鸿诚伟业公司则认为该款项系代东一公司收取的团购活动费，并可折抵80000元购房款。2017年6月21日，陈莹莹（买受人）、东一公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（含附件一至四）》，约定陈莹莹购买东一公司建设的位于锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾项目C21幢9号房，建筑面积95.66平方米，单价4656.67元/平方米，总房款445457元。陈莹莹采取银行按揭贷款方式支付购房款，其中首付款205457元于本合同签订之日交齐，余款240000元由陈莹莹15日内配合东一公司办理银行贷款。东一公司应于2017年10月30日前完成涉案商品房验收手续并向陈莹莹交付。现陈莹莹已依约交付首付款205457元，但涉案房屋始终未向陈莹莹交付。陈莹莹称在购买涉案房产时即已被东一公司设定抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司锦州分行。鸿诚伟业公司称对涉案房产抵押登记事实不知情。另查，陈莹莹曾以所有权确认纠纷案由诉至辽宁省锦州市经济技术开发区法庭，要求判令涉案房屋归陈莹莹所有并继续履行合同，要求东一公司为陈莹莹办理产权备案、网签、房屋交付、不动产登记手续；要求中国银行股份有限公司锦州分行为涉案房屋办理解押手续等。锦州市太和区人民法院于2019年6月28日作出（2019）辽0791民初287号民事裁定书，驳回陈莹莹的起诉。后陈莹莹再次以商品房预售合同纠纷案由诉至辽宁省锦州市太和区人民法院，要求解除其与东一公司之间的商品房买卖合同，并要求返还购房款、利息和赔偿损失。2019年2月18日，辽宁省锦州市太和区人民法院作出（2019）辽0791民初1429号民事判决书，判令：“一、解除陈莹莹与东一公司于2017年6月20日签订的商品房买卖合同；二、东一公司于本判决生效后十五日内一次性返还陈莹莹购房款205457元及利息（以205457元为本金自2017年8月9日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到实际给付之日）；三、东一公司一次性支付陈莹莹赔偿款205457元；四、驳回陈莹莹的其他诉讼请求”。现该判决书已生效。鸿诚伟业公司认为其与陈莹莹不存在居间合同关系，为证明鸿诚伟业公司与东一公司之间系委托代理关系，鸿诚伟业公司提交鸿诚伟业公司与东一公司于2017年3月3日签订的《锦州??锦绣蓝湾项目销售代理合同书》原件，提交2017年4月1日东一公司出具的《授权书》原件。其中《锦州??锦绣蓝湾项目销售代理合同书》显示鸿诚伟业公司接受东一公司委托以包销代理方式（东一公司不可再委托第二家销售机构代理销售）销售锦绣蓝湾项目1期-6期所有所剩房源，包销期限内，鸿诚伟业公司对协议约定的包销范围内的商品房享有独家销售权、房价确定权，本项目销售超出基价部分的房款收入属于鸿诚伟业公司的包销服务费收入。东一公司在合同履行期间不单方面自行销售。委托代理期限2017年3月（合同签订之日起）至2017年10月30日。合同另约定鸿诚伟业公司代理销售的房源价格高层不低于2550元/平方米、多层不低于3110元/平方米、别墅不低于9000元/平方米、商铺不低于8000元/平方米、车位不低于4万元/个、仓房不低于1000元/平方米、公寓不低于3450元/平方米（购买住宅或公寓和车位的客户，赠送仓房）。《授权书》显示东一公司授权鸿诚伟业公司销售锦州港锦绣蓝湾项目合同约定的所属房源，并认可鸿诚伟业公司组织的团购等任何优惠活动。陈莹莹对《锦州??锦绣蓝湾项目销售代理合同书》《授权书》真实性均认可，但认为与本案没有关联性。一审法院认为：合同履行过程中，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。陈莹莹作为购房人、东一公司作为售房人，双方签订了房屋买卖合同，即构成房屋买卖合同关系。现陈莹莹与东一公司之间就合同解除事宜已由辽宁省锦州市太和区人民法院作出生效判决，陈莹莹与东一公司之间房屋买卖合同关系已经解除，在此情形下，针对陈莹莹提出的各项诉讼请求及双方争议焦点问题，作如下论述：关于双方是否存在居间合同法律关系的问题。根据法律规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，鸿诚伟业公司已举证证明其与东一公司之间针对包括涉案房屋在内的锦绣蓝湾项目商品房销售事宜签订了销售代理合同，东一公司亦已出具《授权书》认可鸿诚伟业公司作为代理销售机构的事实，所以，一审法院对鸿诚伟业公司作为包销代理商的身份予以认定。鸿诚伟业公司虽然收取了陈莹莹交付的团购活动费，但该费用并未明确以居间费的形式列明，且陈莹莹与鸿诚伟业公司并未签订居间服务合同，难以认定鸿诚伟业公司收取的团购活动费系双方议定的居间服务报酬。所以，一审法院对陈莹莹所称双方存在居间服务合同关系的意见不予采纳。虽然难以认定陈莹莹与鸿诚伟业公司之间存在居间合同关系，但陈莹莹向鸿诚伟业公司交付50000元团购活动费的事实并不存疑，而该款项亦未作为东一公司应向陈莹莹退还的购房款，所以，鸿诚伟业公司系该款项的实际受益者，陈莹莹与鸿诚伟业公司之间形成了债的关系，形成了附属于陈莹莹与东一公司之间房屋买卖合同的从合同关系。在陈莹莹与东一公司之间关于合同解除已达成共识的情况下，陈莹莹与鸿诚伟业公司之间的从合同关系亦不具备继续履行的条件和可能。所以，鸿诚伟业公司自陈莹莹处收取的团购活动费50000元缺乏合同基础，应予以退还。综上，一审法院判决：北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内退还陈莹莹团购活动费五万元。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审庭审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：鸿诚伟业公司上诉主张其仅与东一公司存在销售代理合同关系，与陈莹莹不存在任何合同关系，因此不应退还团购活动费。对此本院认为，根据庭审各方的陈述，鸿诚伟业公司收取陈莹莹团购活动费50000元的目的实际是为了陈莹莹在购房过程中享受购房优惠，该费用的性质与普通的居间报酬有别，并非仅为提供团购折扣信息的报酬，鸿诚伟业公司所负的义务也不应仅是在订立房屋买卖合同时使买受方按照优惠价格购买商品房，还应使买受方能够通过合同的履行实际享受到减免房屋价款的优惠，否则买受方支付团购活动费的目的无法实现。鉴于陈莹莹与东一公司之间的房屋买卖合同关系已解除，陈莹莹实际未能享受到购房优惠，东一公司并未退还陈莹莹此笔款项，故鸿诚伟业公司应将团购活动费退还给陈莹莹。综上，鸿诚伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡新华二〇二〇年十二月十六日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 郑海兴