江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏06民终3352号上诉人（原审被告）：王民英，女，1969年8月4日生，××族，住安徽省涡阳县。被上诉人（原审原告）：季彬彬，男，1990年1月10日生，××族，住江苏省海门市。原审第三人：南通市通州区联泰房产经纪有限公司，住所地江苏省南通高新区扬子江路******。法定代表人：吴士刚。委托诉讼代理人：林佳伟，男，该公司员工。上诉人王民英因与被上诉人季彬彬、原审第三人南通市通州区联泰房产经纪有限公司（以下简称联泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初8332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王民英上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.案涉房屋系本人夫妻共有，本人未取得丈夫杜永成授权与季彬彬订立买卖合同，事后杜永成不予追认。季彬彬作为完全民事行为能力人，应当明确认识到所购房屋系本人夫妻共同共有，如果合同履行则必然损害杜永成合法利益。季彬彬在订立合同后没有要求杜永成追认，属于恶意串通损害国家、集体、第三人利益情形，合同无效。2.一审认定违约金数额过高。本人一审明确表示季彬彬的损失为银行同期贷款利息损失，违约金过高。银行贷款利率属于官方公布数据，本人无需举证，法院应酌情处理。季彬彬辩称，房价已经上涨，差价不止一审判决的20万元。王民英的上诉缺乏依据。联泰公司述称，王民英出具承诺书确认其丈夫同意出售房屋，且订立合同时王民英与其丈夫就此曾电话联系。违约金数额应当按照合同执行。季彬彬向一审法院起诉请求：一、判令王民英立即归还房屋款项460000元、中介费21600元以及双方约定的违约金200000元，共计681600元；二、诉讼费用由王民英承担。一审审理中，季彬彬变更诉讼请求为：1.解除双方通过原审第三人签订的房屋买卖居间协议中的房屋买卖协议。2.判令王民英归还房款460000元并承担违约金200000元。3.诉讼费由王民英承担。一审法院认定事实：2019年9月3日，王民英向季彬彬出具承诺书及收条一份，承诺书载明“本人王民英承诺杜永成愿意出售通州××园××湾××地块××幢××室此房产。若杜永成不愿出售本人王民英全权负责王民英3×××8、杜永成3×××X”。收条载明“今收到季彬彬（3×××2）购买通州××园××湾××地块××幢××室购房定金伍万元整”。2019年9月16日，王民英作为甲方（卖方）、季彬彬及杨阳作为乙方（买方）、原审第三人联泰公司作为丙方（居间方）签订了房屋买卖居间协议一份（合同编号：00×××29），协议约定：1.甲方自愿将坐落于通州××园××湾××地块××幢××室出售给乙方，建筑面积86.93平方米，成交价1080000元；2.甲方出具的产权证明材料有房产证苏（2017）通州区不动产权第00×××**，甲方保证上述房地产产权明晰，无法律法规规定禁止的情形，也无司法机关、行政机关、依法查封或者其他形式限制转移的情形，若发生与甲方有关的产权纠纷或者债务、债权、妨碍产权过户则由甲方负责清理，并承担民事责任，如因此给乙方造成经济损失，甲方负赔偿和违约责任；3.乙方于2019年9月3日支付购房定金50000元，如本协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款。乙方于2019年9月20日第二次交付房款410000元。乙方待银行贷款发放日第三次支付房款620000元。乙方因购房资金有缺口，需委托丙方贷款620000元，乙方因贷款发生的费用自理。双方约定的交房时间为银行贷款放款日。双方约定上述房屋办理过户手续的开始时间为2019年10月9日，由此买卖行为产生的费用和契税由乙方负担。违约责任中约定，如甲乙双方任何一方发生违约，则支付对方违约金200000元。同日，王民英出具收条一份，载明“今收到季彬彬（3×××2）购买通州××园××湾××地块××幢××室购房款人民币肆拾壹万元整”。同日，联泰公司向季彬彬出具房屋中介专用收据一张，载明季彬彬已支付中介费21600元。2019年10月19日10时21分，王民英在与季彬彬的通话中表示“我不知道那边的行情，这个合同有问题，现在房价也涨了，你要补给我五万块，还要改为商业贷款。我和老公去商量一下，再决定卖给你。反正这个合同是不对的，合同是无效的，你不加钱、不商贷我是不同意过户卖房的”。一审另查明，1.王民英与杜永成系夫妻关系。案涉通州××园××湾××地块××幢××室为杜永成、王民英共同共有。2.季彬彬与杨阳系夫妻关系。一审审理中，杨阳出具承诺，认可季彬彬的诉讼行为对其具有法律效力。一审法院认为，关于案涉房屋买卖居间协议的效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋虽为杜永成、王民英共同共有，王民英在未取得杜永成授权的情况下代其与季彬彬签订了房屋买卖居间协议，事后亦未得到追认，但这并非合同无效的法定事由，不影响房屋买卖合同的效力。据此，法院确认案涉房屋买卖居间协议有效。因王民英拒绝履行合同，季彬彬已无法实现合同目的。现季彬彬要求解除房屋买卖居间协议中的房屋买卖协议，王民英亦同意解除，法院予以确认，解除时间为2019年12月16日。合同解除后，王民英应返还季彬彬已支付的购房款460000元。关于季彬彬所主张的违约金请求。依法成立的合同受法律保护，双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王民英与季彬彬签订房屋买卖合同后，拒绝履行合同，导致案涉房屋买卖合同履行不能，该行为已构成违约，季彬彬作为守约方依法有权要求其承担相应违约责任。关于违约金数额，《合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王民英认为约定的违约金过高，应承担举证责任。王民英未能举证，应承担举证不能的法律后果。根据房屋买卖协议的约定，王民英应承担给付季彬彬200000元违约金的责任。综上，一审法院判决：一、季彬彬与王民英于2019年9月3日签订的房屋买卖居间协议中的房屋买卖协议于2019年12月16日解除；二、王民英返还季彬彬购房款460000元；三、王民英给付季彬彬违约金200000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。另查明，二审中，王民英陈述不知案涉房屋现价，季彬彬陈述房屋现价约1.9万元/平方米，联泰公司陈述房屋现均价约1.7万元/平方米。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。王民英与季彬彬订立房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。王民英认为其丈夫不同意出售房屋，故合同无效。但联泰公司本案陈述王民英曾与其丈夫联系、征得同意后方出具承诺书并订立合同，且按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，王民英的丈夫是否同意出售房屋，并不影响合同效力。在没有证据证明存在无效情形时，合同应为合法有效。合同订立后，王民英因房屋价值上涨而拒绝履行合同，显属故意违约，季彬彬因无法实现合同目的要求解除合同与法有据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同由于王民英故意违约而不能继续履行，王民英除返还已付购房款外，还应赔偿季彬彬由此遭受的损失。合同约定违约金为20万元，王民英上诉认为该约定标准过高，但其未能举证证实，且考虑到近年房产增值的客观现实，案涉合同履行情况及双方过错程度，一审判决王民英依约向季彬彬支付违约金20万元并无不当。综上，王民英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由上诉人王民英负担。本判决为终审判决。审判长  朱艳审判员  杨盛审判员  胡皓二〇二〇年十二月十日书记员  刘杰