广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21847号上诉人（原审被告）：广州市润立五金塑胶制品有限公司，住所地：广东省广州市南沙区东涌镇马克村滘尾北街**。法定代表人：王伟彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾雪敏，该公司董事。委托诉讼代理人：吴磊，广东港宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州伟创风机制造有限公司，住，住所地：广东省广州市南沙区东涌镇鱼窝头马克村滘尾北街**之三/div>法定代表人：王燕辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖鹏，该公司员工。上诉人广州市润立五金塑胶制品有限公司（以下简称润立五金公司）因与被上诉人广州伟创风机制造有限公司（以下简称伟创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初5152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。润立五金公司上诉请求：1.解除润立五金公司与伟创公司于2017年7月13日签订的《租赁合同》；2.撤销一审判决第一项，改判伟创公司向润立五金公司支付2020年2月和3月以每月19500元为标准的租金39000元；3伟创公司负担本案诉讼费用。事实和理由：第一，润立五金公司与伟创公司于2017年7月13日签订《租赁合同》，润立五金公司将位于南沙区东涌镇马克村滘尾北街××号内建筑面积为1895平方米的厂房租给伟创公司。在履行过程中伟创公司以疫情为由，自2020年2月1日起至今尚未向润立五金公司支付2020年2月至7月的租金，以及未支付2020年1月至5月的水电费、垃圾费，经多次催促仍未支付，伟创公司的行为严重违反法律规定和合同约定。第二，本案因伟创公司严重违约而解除合同，原审判决对润立五金公司要求解除合同的诉求不予支持，属于事实认定不清。原审法院应当查明双方是否违约，润立五金主张的违约事实是否成立，是否符合法律规定，而不能等待至2020年7月13日租赁合同期满终止。第三，伟创公司没有提供相应的证据证明疫情对其造成损失。结合广东省政府2月5日发布的“关于应对新冠病毒肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施”第九条规定的减免租金条件及本案中双方的法律关系，本案不符合减免租金的情形。伟创公司答辩称：对原审判决没有异议。伟创公司向一审法院起诉请求：1.解除伟创公司与润立五金公司于2017年7月13日签订的《厂房租赁合同》；2.润立五金公司减免伟创公司二个月厂房租金；3.润立五金公司返还伟创公司物业保证金58500元。一审诉讼过程中伟创公司增加一项诉讼请求，要求润立五金公司赔偿伟创公司各项经济损失20万元。之后，伟创公司撤回增加的诉讼请求。伟创公司在一审庭审中明确减免二个月厂房租金期间为2020年2月和3月的租金。一审法院认定事实：2006年11月13日，番禺润立五金塑料制品有限公司（现润立五金公司、乙方）与广州市番禺区东涌镇马克村经济合作社（甲方）签订《土地使用协议》，约定甲方有偿提供给乙方使用的土地位于广州市番禺区（现南沙区）东涌镇马克村××（即甲乙双方于2002年12月20日签订的《土地租约合同》所涉及的土地，长为60米，宽123.68米，折合7421平方米，该用地附红线图。该土地只能作工业用地，使用期限为50年，本协议签订日期起生效，土地使用期限从2006年12月30日至2056年12月30日）；乙方支付给甲方的用地补偿款按每亩一次性90000元计，并以实际面积为依据计算，总用地补偿款为1080000元；甲方提供上述土地给乙方使用，乙方要求领取土地使用证及获国土等部门批准，甲方协助办理，乙方必须及时提供办证所需的一切资料。地属国。地属国家所有偿使用，如遇国家建设等被征用，甲乙双方应该服从等。本协议自甲乙签字之日起生效，协议一式四份，同时甲乙双方于2002年12月20日签订的《土地租约合同》作废，以此协议为准。甲乙双方均盖章签字确认。2015年4月20日，广州市国土资源和房屋管理局南沙分局东涌国土资源管理所出具《证明》，记载马克村滘尾北街××号的广州市润立五金塑料制品有限公司用地，占地面积7858.12平方米，建筑面积14221平方米，上述项目用地及其建筑物符合以下要求：（一）该项目用地及其建筑物不属于新增违法用地、违建厂房，且未列入土地卫片执法监察中须查处整改的范围；（二）该项目用地属工业用地；（三）该项目符合广州南沙新区东涌分区控制性详细规划；此证明仅作为办理环保审批手续的依据。2015年6月2日，广州市南沙区东涌镇人民政府出具《证明》，记载内容与广州市国土资源和房屋管理局南沙分局东涌国土资源管理所出具《证明》内容基本一致，另载明该项目的建设用地指标在我镇新增的用于解决历史遗留问题的建设用地规模中优先解决。此证明仅作为办理环保审批手续的依据。2017年7月13日，伟创公司（乙方、承租方）与润立五金公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案厂房出租给乙方使用，厂房为工业用途，建筑面积约为1895平方米，乙方租用该建筑物需付租金给甲方。甲方保证厂房权属清晰，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事责任。租期为三年，2017年7月14日至2020年7月13日，租金为每月19500元。其中自2017年7月14日至2017年8月22日为免租装修期。乙方在签订本合同的当天向甲方支付58500元作为保证金，保证金在租赁期满乙方不再续租，经甲方验收建筑物后且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起十天内由甲方不计利息返还给乙方。签订本合同当天乙方预付第一个月租金，以后每月1日支付当月租金（可按国家节假日顺延）。乙方在2017年7月14日前将建筑物交付乙方使用。甲方提供建筑物原有水/电设施和水电负荷（原用电负荷为50千瓦）给乙方使用；如乙方增加水/电负荷的，甲方协助乙方到有关部门协商解决，其报装费、安装费等由乙方负责。现时水费3.24元/度，电费对部门收费加收0.1元/度。乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达7天的（按照国家法定假期顺延），则是做乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，否则一切责任由乙方自行承担与甲方无关。租赁期内乙方中途解除本合同，必须提起三个月通知甲方，通知期间内租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。租赁期内乙方未按本合同规定履行责任方造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追究乙方拖欠款项及滞纳金。备注中写明“甲方同意乙方将现有建筑物简易厂房部分星瓦顶换成隔热星瓦顶及搭建协商空地部分的简易棚和打通原宿舍部分的隔墙。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。伟创公司、润立五金公司双方均盖章签字确认。同日，润立五金公司出具两份《收据》，表明收到伟创公司支付承租涉案厂房的2017年8月23日至2017年9月30日租金共计24700元和物业保证金58500元。双方在庭审中确认，伟创公司已经付清2020年1月31日前的租金。2020年1月29日，广州市南沙区东涌镇人民政府经济服务办公室出具《东涌镇关于辖内企业复工时间的通知》，通知各类企业复工时间不早于2月9日24时等。2020年2月7日，伟创公司向润立五金公司发出《关于因不可抗拒因素申请减免厂租的沟通函》，记载因突发的新型冠状病毒肺炎疫情事件与政府行政行为等不可抗拒因素影响，现向润立五金公司及润立五金公司实际控制人王伟彬提请减免二个月厂房租金。润立五金公司委托广东港宏律师事务所通过中国邮政特快专递于2020年3月2日向伟创公司注册地址发出《律师函》，要求伟创公司支付2020年2月、3月的租金以及2020年1月、2月的水费等其他费用共计39655.1元。伟创公司确认收到该《律师函》，并于收到后向一审法院提起诉讼。伟创公司分别于2020年4月7日、2020年5月7日向润立五金公司发出《告知函》，要求2020年4月、5月租金及2月至4月的水电垃圾费从厂房押金中扣除。润立五金公司确认收到上述函件，但是表示不同意从保证金扣除伟创公司欠付租金和水电费、垃圾费。由于新型冠状病毒肺炎疫情影响，双方就减租事宜的微信沟通如下：润立五金公司董事曾雪敏“肖先生，你好！请支付租金！”伟创公司代理人肖鹏回复“上班再谈”。2020年2月7日，曾雪敏“请按合同办事，谢谢！”肖鹏“请咨询律师，不可抗拒因素可以不付房租，同时可以解除合同”曾雪敏“那你看着办，我也咨询过律师，并非如此！”。2020年2月8日，肖鹏通过微信发送“沟通函-刘律师”，曾雪敏回复“请尊重合同，如果你对我2月份租金减免3000元不能接受的话，那我们就按原合同继续履行吧！”肖鹏“这是履行书面告知的义务，不行就打官司了，最后还得减的。建议你咨询律师或者直接交给律师处理。”曾雪敏“肖先生，不要威胁！请尊重合同！”肖鹏“我们估计这个月都开不了工，没有人上来也没法正常上班，厂房空置长达2个月之久，我们的损失很大，到时打完官司我们又搬走了，你不是连后面的租都收不到了，今天经济形势会更差，你也可以做好我们搬迁的准备先放出去中介放租，看情况是不是跟预想的一样。”曾雪敏“肖先生，我之前经常听你说你们公司经常打官司，非常有经验，我事实也是没有打官司的经验，但我会尊重合同。”伟创公司在一审庭审中陈述，其为节能减排的高技术高产值企业，主要经营通风、制冷、制热设备，经营模式为委托外厂按照常规制式加工好送至涉案厂房，伟创公司再用其掌握的行业技术进行关键改动，然后贴上伟创公司品牌出货；伟创公司承租涉案厂房主要用于加工生产、仓储办公；正月初八（2月1日）的时候伟创公司发现马克村委封了路，所有非本村人员都不让进入，在内的企业也要去村委报备审核领取通行证之后才能进入，所有的相关疫区人员回来都要隔离14日，导致伟创公司的9个员工（员工有来自广西、广东、湖南，没有来自湖北的员工）无法上班，所以在厂房门口也贴了停工证明；2月9日以后村委要求企业改成审核制，要求每个企业要有隔离间，同时配备所有的防疫工具包括口罩、消毒液，且需要签订承诺书待村委审核通过后才可以复工，虽然村委没有强制要求有感染的人公司要负全责，但是伟创公司从各方了解到如果是因为企业复工导致感染的，企业承担全责可能还要追究相关责任人的法律责任，马克村有提供疫情期间前置复工审批的的空白表格，但是伟创公司考虑到风险太大就没有申请复工，不敢提交审核资料；根据广州市的通知，在3月4日左右开工就不需要前置审核，所以伟创公司一直停工到3月10日左右，此后伟创公司开始陆续复工；由于疫情影响导致伟创公司与案外人签订的合同无法履约，伟创公司有租金损失，同时也要支付疫情期间的工人工资。润立五金公司在一审庭审中陈述，涉案厂房为其自行建设的厂房，其已向马克村经济合作社付清了全部的土地租赁费用；马克村没有采取封路措施，据了解仅是设立自愿者进行量体温和信息登记工作；伟创公司承租涉案厂房仅是用作仓库，疫情并不影响伟创公司对涉案厂房的使用，双方签订合同时应伟创公司要求提供50千瓦用电，即意味每月电费上万元，但是伟创公司至今每个月的电费都是几百元，所以涉案厂房一直用于仓储，疫情对伟创公司没有造成影响。为证明上述事实，润立五金公司提供伟创公司支付的水电费转账凭证。伟创公司认为其有全套生产设备，但是除非外加工厂无法配合的情况下才会开启全部设备生产，否则只是用设备偶尔进行关键部件的加工及修改，所以设备耗电较少。双方在一审庭审中确认，润立五金公司自2020年6月9日对涉案厂房进行停水停电；润立五金公司于2020年7月30日发函要求伟创公司在函件发出后3日内搬离涉案厂房。一审法院组织双方进行交接，但伟创公司不同意办理交接，要求待本案办结后才办理交接。一审诉讼过程中，一审法院又组织当事人就租金减免进行协商，伟创公司要求润立五金公司至少减免一个月的租金；润立五金公司同意减免10000元租金，但是要求伟创公司尽快交还涉案厂房。双方最终未能达成一致意见。另查明，伟创公司登记的经营范围为制冷、空调设备制造，风机、风扇制造，其他农、林、牧、渔业机械制造等。再查明，由于伟创公司一直未再支付租金，润立五金公司于2020年3月26日向一审法院提起诉讼，案号为（2020）粤0191民初5725号，要求解除涉案《租赁合同》、返还涉案厂房并支付租金（占用费）至实际返还之日止等。一审法院认为：在本案审理过程中，《租赁合同》约定的租期已于2020年7月13日届满，涉案合同已于该日终止，无需解除，故一审法院对伟创公司要求解除合同的诉请不予支持。关于伟创公司要求免除2020年2月和3月租金的问题。涉案厂房为非国有物业，伟创公司自述其承租涉案厂房用于加工生产、仓储办公，虽然润立五金公司认为伟创公司的租赁用途仅为仓储，但根据伟创公司登记的经营范围为制冷、空调设备制造，风机、风扇制造等，综合案情，一审法院对伟创公司陈述的租赁用途予以认可。为了应对新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。疫情防控确实会导致一定时间内通行受限，结合伟创公司自述其已于2020年3月10日陆续复工的情形，考虑到涉案厂房的用途、性质及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，根据公平原则，本着损失共担的精神，一审法院酌情减免伟创公司2020年2月份50%的租金9750元（19500元×50%）和2020年3月份20%的租金3900元（19500元×20%），对于伟创公司主张超出上述认定的部分，一审法院不予支持。关于保证金的问题，伟创公司既诉请要求退还保证金，又向润立五金公司发函要求2020年4月、5月的租金从保证金中扣除，相互矛盾，考虑到已经产生的租金已经超过了合同约定的保证金，故对伟创公司的该项主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、免除广州伟创风机制造有限公司承租南沙区东涌镇马克村滘北街××号内厂房产生的2020年2月份租金9750元和3月份租金3900元；二、驳回广州伟创风机制造有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2238元，由广州伟创风机制造有限公司负担1924元，由广州市润立五金塑胶制品有限公司负担314元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本案的争议焦点为：1.合同的解除时间问题；2.2020年2月、3月租金减免问题。本院认为：关于合同的解除时间问题。根据《最高人民法院印发的通知》(法发〔2020〕17号)第5条，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，润立五金公司并未提交证据证明双方在合同到期前达成解除合同的一致意见或证明润立五金公司享有单方解除权且行使了该权利，故一审法院以双方在《租赁合同》中约定的合同期限届满日认定合同解除日期并无不当，本院予以支持。关于2020年2月、3月租金减免问题。润立五金公司认为本案不应减免租金。根据《最高人民法院印发的通知》(法发〔2020〕17号)第6条，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，2020年1月爆发新冠肺炎疫情，相关部门在疫情期间采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施限制人口流动，确实给伟创公司的经营带来影响，伟创公司也在疫情发生后积极与润立五金公司进行交涉。一审法院结合本案伟创公司的复工、厂房用途、性质以及疫情防控期间的政策规定等，根据公平原则酌情减免伟创公司2020年2、3月的部分租金属于一审法院自由裁量的范围且并无不当，本院予以维持。润立五金公司主张不应减免租金的理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。润立五金公司的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314元，由上诉人广州市润立五金塑胶制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  张 宾审判员  罗 毅二〇二〇年十二月八日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿