湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3065号上诉人（原审原告）：王柏飞，男，汉族，1975年5月26日出生，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：唐军，湖南济人师事务所律师（特别授权）。上诉人（原审原告）：唐彩凤，女，汉族，1975年8月9日出生，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：唐军，湖南济人师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：陈明，女，汉族，1968年5月19日出生，住永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：唐国民，男，汉族，1956年6月9日出生，住湖南省祁阳县。上诉人王柏飞、唐彩凤因与被上诉人陈明、唐国民商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王柏飞、唐彩凤上诉请求：一、请求依法撤销冷水滩区人民法院作出的（2020）湘1103民初124号民事判决。二、依法改判上述二被上诉人共同为上诉人办理位于永州市冷水滩区潇湘大道西侧的国贸广场（原名为广源国际广场）12层1215号所购商品房不动产权证。三、被上诉人唐国民支付延期办证违约金2250元给上诉人。四、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院直接认定上诉人与被上诉人签订了一份补偿协议约定如因买受人未按合同约定付清房款，除买受人应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付及产权登记日期，属于认定事实错误。被上诉人陈明辩称，在一审中这个事情与我没有关系，冷水滩区的好几个案子，都判的跟我没关系，都是唐国民在弄这个事情，请求依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人唐国民未予答辩。王柏飞、唐彩凤向一审法院起诉请求：一、依法判决上述二被告共同为原告办理位于永州市冷水滩区潇湘大道西侧的国贸广场（原名为广源国际广场）12层1215号所购商品房不动产权证；二、被告唐国民支付延期办证违约金2250元给原告；三、本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2016年4月25日，被告唐国民以永州广利来房地产开发有限公司广源国际广场项目部之名（出卖方）与原告王柏飞、唐彩凤（买受方）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受方购买位于永州市冷水滩区××道××广场××层××号××商品房，建筑面积为89平方米。每平方米的单价为5000元，总金额为445000元；买受人于2016年4月24日前将225000元首付款支付给出卖人，余款220000元在签订合同之日起15日内提供符合要求的资料办理商业银行按揭贷款。银行审批合格后，买受人必须按出卖人的通知要求，配合出卖人在三日内签字将银行贷款转至出卖人的银行账户上，否则视为逾期付款；出卖方应当在2016年10月1日前将符合约定的商品房交付给买受人使用；出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应的责任；商品房交付使用后双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，双方同意由出卖人按买受人已付房款价的1%向买受人支付违约金。补充协议第3条约定：出卖人依约交付房屋时，如因买受人未按合同约定付清房款，除买受人应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付及产权登记日期。原告分别于2016年5月4日向被告唐国民指定的赐福公司账户交付购房款225000元，但余款220000元并未办理好银行按揭手续。2016年4月25日，原告王柏飞、唐彩凤与赐福公司签订一份《国贸广场委托经营管理合同》，合同约定：王柏飞、唐彩凤将其拥有的广源国际的公寓委托给赐福公司用于出租经营。被告唐国民与被告陈明在2016年9月6日签订授权委托书，唐国民委托陈明代为办理以下事项：代为签订、解除、修改定金协议、房地产买卖合同；代为办理房地产的转移登记，签署相关房地产登记部门文件；代为收取房价款、开具收款收据。原告王柏飞、唐彩凤在缴纳首付款225000元后，要求被告唐国民为原告办理房屋的不动产权证，但被告唐国民迟迟未予办理。原告方与被告方经协商无果，遂酿成纠纷。另查明，被告唐国民将涉案房屋在永州潇湘农村商业银行股份有限公司进行了抵押。一审法院认为，本案中被告唐国民以永州广利来房地产有限公司广源国际广场项目部之名与原告王柏飞、唐彩凤签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定享有权利，履行义务。原告王柏飞、唐彩凤按约向被告唐国民指定的被告赐福公司支付了225000元购房款，但未办理好银行按揭，仍有余款220000元未支付。原告应当在约定期限内履行付款义务，原告未付清全部购房款，系原告违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，因原告王柏飞、唐彩凤未履行付款义务，被告有权拒绝履行其他义务。并且双方商品房买卖合同的补充协议中也约定:出卖人依约交付房屋时，如因买受人未按合同约定付清房款，除买受人应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付及产权登记日期。据此，原告王柏飞、唐彩凤要求被告办理不动产登记权证及支付违约金的请求于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:驳回原告王柏飞、唐彩凤的诉讼请求。本案受理费350元，公告费560元，合计910元，由原告王柏飞、唐彩凤负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审另查明，上诉人唐彩凤与被上诉人唐国民于2016年10月18日签订了补充协议，双方约定将国贸广场1215号商品房的单价，由原来的的5000元每平方米调整到3600元每平方米。其他所查明的事实与一审查明的基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：被上诉人是否为上诉人立即办理不动产权证及支付逾期办证违约金？现评析如下：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定享有权利，履行义务。其中《补充协议》第三条约定：出卖人依约交付房屋时，如因买受人未按合同约定付清房款，除买受人应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付及产权登记日期。因上诉人只交了225000元的房款，余款220000元未交。按双方的约定买受人未付清房款，出卖人有权相应推迟交付房屋及产权登记的日期。被上诉人未履行办证义务，是行使法律规定的抗辩权。故上诉人要求被上诉人立即办理不动产权证及支付逾期办证违约金的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人王柏飞、唐彩凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人王柏飞、唐彩凤负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  万竹婷二〇二〇年十二月十七日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。