江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0728民初2849号 原告：赖智敏，男，1989年10月28日生，汉族，住定南县。 原告：钟小燕，女，1990年10月3日生，汉族，住定南县。 二原告共同委托诉讼代理人：熊健爱，江西敬虔律师事务所专职律师，特别授权。 被告：定南县荣硕置业有限公司，住所地：江西省赣州市定南县教育路东侧学府园******商铺，统一社会信用代码：91360728MA37T6D9XG。 法定代表人：王艮洲。 委托诉讼代理人：肖文君、李明，江西理公律师事务所专职律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈浩，公司职员，特别授权。 原告赖智敏、钟小燕与被告定南县荣硕置业有限公司（以下简称：荣硕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖智敏、钟小燕的共同委托诉讼代理人熊健爱、被告荣硕公司的委托诉讼代理人肖文君、陈浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赖智敏、钟小燕向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告交付其中1阳台为封闭式、1阳台为非封闭式（按合同约定）并符合交房条件（即取得工程竣工验收备案表、取得房屋测绘报告、提供住宅使用说明书、住宅质量保证书）的商品房；二、依法判令被告从逾期之日（即2020年3月16日）起以购房款701269元为基数按日万分之0.5的标准向原告支付逾期交房的违约金直至符合本案诉讼请求第一条交房条件并实际完成交房之日止（暂计算至2020年10月10日为7293.2元）；三、依法判令被告向原告返还房屋差价购房款暂计算为2000元；四、本案因诉讼产生的所有费用由被告承担。后于2020年12月2日变更第三项诉讼请求为：依法判令被告向原告返还房屋差价购房款最少可以认定为54720.9元。事实和理由：2019年2月10日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2019021000911），约定原告购买被告开发的X房，建筑面积140.31㎡，单价4998元/㎡，总价701269元。按合同约定，被告应于2020年3月15日前向原告交付商品房，逾期超过90日后，原告有权要求被告继续履行合同，被告应按日计算向原告支付全部房价款日万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按约定支付首付款141269元，银行贷款560000元，已经支付全部购房款。但被告却未在约定日期交房，属违约。被告于2020年8月10日向原告出具函告一份，内容为“经过8月1-3日集中验房，业主反映的问题再根据实际情况进行整改，具体交房时间，我司将另行通知”，但被告并未按照承诺对案涉房屋整改到位，仍未将封闭阳台等问题进行处理，仍不符合交房条件，应当依据合同约定承担逾期交房的违约责任，直至完全符合房屋交付条件止。 被告在原告购房涉案商品房时向业主承诺“若后期产品推出，相同楼层住宅的售出单价低于1#、5#、7#楼住宅单价，我方将按实际差价（以签订商品房买卖合同单价为准），返还首期1#、5#、7#楼业主对应的购房款”，经过原告的了解，被告在后期出售的商品房中，确实存在相同楼层的价格低于原告购买价格的情况，业主与被告沟通后，被告向业主出具承诺，承诺于“于2020年8月20日给予各位业主答复”。但被告并未向原告答复返还房屋购房差价的问题，被告消极处理问题，侵犯原告的利益。 为维护原告的合法权益，依据法律规定诉至法院。 被告荣硕公司辩称：一、被告开发的X楼依据取得《竣工验收备案表》，具备法定交房条件。 2019年2月8日，原告赖智敏、钟小燕在被告开发的X号商品房，并于同月10日签订《赣州市商品房买卖合同》，合同编号：2019021000911，交房时间：2020年3月15日。因新冠疫情等不可抗力影响，被告未能在合同约定的时间内交房，但2020年8月30日，被告就其开发的X号楼取得了《竣工验收备案表》，出具了《房屋建筑工程质量保修书》、《建筑工程使用说明书》，测绘部门也出具了房屋测绘报告，具备法定交房条件。2020年9月2日，被告以书面邮政快递形式，通知原告收房，但原告至今未收房。 二、原告主张逾期违约金应当扣除疫情等不可抗力影响的期限，并且截止计算至被告取得《竣工验收备案表》。 虽然被告与原告约定的交房时间为2020年3月15日，但根据全国人大法工委解答，此次新冠××疫情属于不可抗力。同时，根据赣州市住房和城乡建设局出台的相关规定，确定赣州市商品房延期交付顺延三个月。因此，本案逾期交房违约金起算时间应该为2020年6月16日，并截止至2020年8月30日被告取得《竣工验收备案表》。 三、原告要求被告交付1阳台为封闭式、1阳台为非封闭式的商品房，没有事实和法律依据。 虽然被告与原告签订的《赣州市商品房买卖合同》第三条约定，该商品房有2个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式，但根据被告提交的规划主管部门审核通过的规划设计方案、施工图纸不难发现，案涉商铺设计阳台均为非封闭式阳台。而且，根据《赣州市商品房买卖合同》第十四条约定，被告应当按照规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。因此，原告要求被告交付与规划主管部门通过的施工图纸不符的商品房，没有事实和法律依据。 四、原告要求被告返还房屋差价没有事实和法律依据。 首先，被告于2018年11月19日签发的《首批1#、5#、7#楼业主告知书》（以下简称告知书）针对的是2018年11月19日前，首批购买1#、5#、7#楼的业主，而不是所有购买1#、5#、7#楼的业主。本案中，原告购买商品房的时间为2019年2月10日，并不属于告知书中约定的首批业主。 其次，告知书中约定的“相同楼层住宅”是指相同层数及结构的住宅。众所周知，不同层数、不同户型、不同位置的住宅，开发成本不同，售价自然也不同。被告出具该份文件的本意是打消先购买业主担心房价下跌的顾虑，但这种对比必须是建立在相同住宅的前提下。因此，7#楼可以比对同楼层、同单元、同户型的10号楼和11号楼，但无论是10号楼还是11号楼，与原告户型相同的X户型均未出售，比对的条件尚未成就。 综上所述，原告的部分诉请不合理，缺乏事实和法律依据，希望法院公正裁决。 本院经审理认定事实如下：2018年11月18日，被告荣硕公司与刘艳等39名业主签订《商品房订购协议》。2018年11月19日，被告荣硕公司向中煤.新时代首批1#、5#、7#楼业主发出告知书：现针对购买首批1#、5#、7#楼业主作出郑重承诺：若后期产品推出，相同楼层住宅的售出单价低于1#、5#、7#楼住宅单价，我方将按实际差价（以签订商品房买卖合同单价为准），返还首期1#、5#、7#楼业主相对应的购房款…。2019年2月8日，原告赖智敏与被告荣硕公司《商品房订购协议》一份，约定由原告订购被告开发的定南县X号一套，定金10000元，并约定于协议签订7天内与被告签订《商品房买卖合同》。2019年2月10日，二原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》一份（合同编号：2019021000911），第三条：商品房基本情况，该商品房层高为3米，有2个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式。合同总价款为701269元。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2020-03-15前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：（1）逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。十四条规划变更（一）出卖人应当按照规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更…买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如出卖人赔偿买受人由此造成的直接经济损失。2020年10月10日，原告以被告违约为由向本院提起诉讼。 本院认为，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。原、被告均应按照合同约定履行。合同签订后，原告已经按照合同约定支付了购房款，被告应当按照合同约定履行相应的义务。该合同约定有2个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式，而提供给原告的房屋均为非封闭式的阳台，被告构成违约。原告诉求被告按照合同约定提供1个封闭式阳台，但根据规划主管部门审核的规划图，该商品房均为非封闭式阳台，被告应当按照规划主管部门审核的规划图进行建设，故对于原告要求被告按照合同约定交付1个封闭式阳台的诉讼请求，不予支持，对于被告违反合同约定未向原告提供1个封闭式阳台，应当按照合同约定赔偿原告的直接损失，因原告未举证证明其直接损失，可待证据充分后再另行主张权利。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，原、被告合同约定的交房时间为2020年3月15日，而被告于2020年9月2日才向原告发出交房通知，根据2020年3月13日住房和城乡建设局发出《关于反映延期交房的信访回复》，因新冠××疫情影响，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月。故被告的逾期交房时间计算自2020年6月16日至2020年9月2日止，按合同约定逾期违约金按日万分之0.5计算为2765元（701269元×0.005%×79天）。关于购房款差价问题，因被告发出的告知书仅是对首期1＃、5＃、7＃楼业主作出的承诺，而原告于2019年2月8日签订《商品房订购协议》，并非属于2018年11月18日的首期购房业主，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告定南县荣硕置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告赖智敏、钟小燕逾期交房违约金2765元； 二、驳回原告赖智敏、钟小燕的其他诉讼请求。 案件受理费584元（已减半收取），由原告赖智敏、钟小燕负担559元，由被告定南县荣硕置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  钟东明 二〇二〇年十二月八日 书记员  何思静