江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初2482号 原告：淮安万丰小吃管理有限公司，住所地淮安市淮安区河下竹巷街以南、城河街以东的河下水街。 法定代表人：侯嘉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡聪智、高峰，江苏尚淮律师事务所律师。 被告：钱程，男，1974年12月10日出生，汉族，住北京市东城区。 被告：缪建领，男，1986年9月12日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 两被告委托诉讼代理人：吉剑，江苏大业天平律师事务所律师。 原告淮安万丰小吃管理有限公司与被告钱程、缪建领房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告淮安万丰小吃管理有限公司的委托诉讼代理人胡聪智、高峰，被告钱程、被告钱程、缪建领的共同委托诉讼代理人吉剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淮安万丰小吃管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年12月28日签订的《商户租赁合同》；2、判令被告将位于“淮安万丰小吃文化街”1#、2#、3#、4#、17#、18#商铺腾退、恢复原状；3、本案案件受理费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：2017年12月28日，就房屋租赁的有关事宜，原、被告签订《商户承赁合同》，约定将“淮安万丰小吃文化街”1#、2#、3#、4#、17#、18#出租给被告；合同第3条3.1款约定被告应当提前30日支付下一周期的租金及运营管理费；合同第十六条16.2.1款约定迟延支付合同约定的租金、租赁保证金、运营管理费以及其他费用超过15日的，原告有权单方解除租赁合同；合同第十三条13.1款约定本合同解除或终止的，被告应在本合同解除、终止当日或之前将租赁物业交还原告；如被告不按时交还，租赁物业内的所有物品视为被告放弃所有权，原告有权自行搬出、处理，被告不得向原告主张权利。如因存放被告物品产生费用由被告负担；合同第十三条13.2款约定被告交还租赁物业应处于完好和可出租状态；原告有权要求被告对装修、改造的租赁物业保持现状、恢复原状或支付拆除费用。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告至今没有支付2020年5月1日至2023年4月30日房屋租金、2020年5月1日至2023年4月30日运营管理费及2018年1月15日应付的30万元保证金。鉴于，被告拖欠不履行合同义务的行为己经严重侵犯了原告的合法权益，给原告的经营造成了严重的负面影响。合同有效。审理中，原告向本院提出申请撤回被告将位于“淮安万丰小吃文化街”1#、2#、3#、4#、17#、18#商铺腾退、恢复原状的诉讼请求。 被告钱程、缪建领辩称，一、原告解除合同理由不成立。1、原告诉称被告没有支付2020年5月1日以后的租金、运营费、2020年1月15日应付的保证金，借此解除租赁合同无依据。合同约定如遇产权方或运营方迟延交付租赁物业的，最终以甲、乙双方签署的租赁物业交接单所确认的时间作为双方的正式交付时间，租赁期间并以此顺延，截止到今日止，双方还没有签署任何物业交接单，双方仅是做了合同的前期准备工作，乙方开始装修，甲方负责办理各类证件、消防设施配置，实际上目前为止原告没有将消防设施配置到位，被告也没有取得、使用全部房屋。从房屋至今为止尚未正式交付的实际情况，租赁期限应该直接顺延，不应该从2020年5月起收取房租。合同约定租金是半年支付一次，原告无权要求被告支付3年房租。2、2019年9月10日，淮安文旅公司已经申请水街租赁期限进行调整，时间调整为2019年6月15日至2039年6月14日，被告的房屋在此范围内，原告和被告的租赁期限应该整体推迟。二、被告为了履行租赁合同前期已经花费了几百万元，原告无权随意解除合同。虽然双方没有签订书面物业交接单，没有全面办理房屋交付手续，但实际上被告已经进场装修了其中的部分房屋，花费装修费数百万元，原告随意解除合同将造成被告巨大的装修损失。三、原告有大量的违约行为，被告保持反诉的权利。原告至今没有完成基础设施和消防设施建设，导致被告开的民宿无法通过消防验收正常营业。原告一直不履行合同约定的义务，导致被告民宿消防审核一直不能过关。2号、4号楼及1号楼的大部分，达不到交房条件，3号楼因无法提供天然气及电力设施的引入，导致停工。原告交付不出合格的房屋是本合同履行过程中最大的违约。四、由于疫情影响，被告一直也不能正常恢复施工。五、被告愿意在原告正式交付房屋以后给付合同约定的保证金和运营费。六、被告于2018年5、6月对17、18号房屋做了简单基础装修，9月对3号楼做简单装修，其余房屋目前仍由原告控制。七、被告钱程陈述，被告装修已投入6、700万元，有一个餐厅已运营，因疫情已停业。八、合同第六项是原告自行添加，原告要求2018年1月15日交付余款不符合常理。九、合同有效。 本院经审理认定事实如下： 1、淮安市宏信国有资产投资管理有限公司是坐落在淮安区房屋权利人，2019年10月15日，淮安市自然资源和规划局核发《不动产权证书》，载明：权利其他状况：独用土地使用权面积：41074.06㎡，项目名称：1、建筑面积：1026.49，项目名称：2、建筑面积：691.62，项目名称：3、建筑面积：327.27，项目名称：4、建筑面积：255.1，项目名称：17、建筑面积：115.92，项目名称：18、建筑面积：54.38等内容。 淮安市宏信国有资产投资管理有限公司（甲方）和淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司（乙方）签订《转让协议》，约定，为实现国有资产的统一管理，经区政府同意，由甲方将其名下的恩祥水街项目以现状等价转让给乙方，转让物：淮安区恩祥水街土地及房产。转让后，乙方需按区政府相关要求对资产进行经营管理。甲、乙双方签订本协议后，甲方向乙方交付资产，乙方将负责该项目剩余工程及资产经营工作等内容。 2、2017年，淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司（甲方）和原告淮安万丰小吃管理有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定，一、出租房屋基本情况，甲方出租给乙方的房屋位于淮安市淮安区沈坤状元府南侧、淮阴工学院双创基地西侧、原“恩祥水街”规划区域，房屋面积约壹万贰仟平方米。租赁期限20年：自2018年6月1日起至2038年5月31日止。交付时间和要求：甲、乙双方约定2018年1月1日为整体交付时间，以房屋验收合格为准，逾期顺延。乙方有权将承租房屋出租给任何第三方的权利等内容。 2017年，淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司（甲方）和原告淮安万丰小吃管理有限公司（乙方）签订《租赁合同之补充协议》，约定，一、甲、乙双方对《租赁合同》约定的第一个五年租期内的租金支付方式和时间作如下补充约定：第一个五年租期：自2018年6月1日起至2023年5月31日止，甲方考虑到乙方前期需要大量投入，双方约定第一个五年期为免租期，甲方不得向乙方收取任何形式的租金和其他费用。四、《租赁合同》的约定与本补充协议的约定不一致的，应以本补充协议约定的内容为准等内容。 原告淮安万丰小吃管理有限公司（出租方、甲方）和被告钱程、缪建领（承租方、乙方）签订《商户租赁合同》，约定，承租方钱程、缪建领，送达地址：北京市东城区东四九条63号，联系电话：130××××7845，第一条、租赁物业及房屋用途，1.1、甲方同意出租，乙方同意承租位于“淮安万丰小吃文化街”1#、2#、3#、4#、17#、18#商铺，面积3008.6平方米（以下简称租赁物业），1.2、租赁物业用途：仅供乙方经营特色客栈业务。第二条、2.1、租赁期限8年，自2018年5月1日起至2026年4月30日止。2.2、甲方应于2018年1月15日前将租赁物业交付给乙方。2.3、如遇产权方或运营方迟延向甲方交付租赁物业，最终以甲、乙双方签署《租赁物业交接单》所确认的时间作为双方正式的交付时间，租赁期间并以此顺延。第三条、租金和免租期，3.1、乙方按如下约定向甲方支付租赁物业租金，租金不包含任何其它任何费用。期间：2018年5月1日至2020年4月30日，年租金标准（人民币／平方米／年）：0，年租金（人民币／年）：0；期间：2020年5月1日至2023年4月30日，年租金标准（人民币／平方米／年）：0.5，年租金（人民币／年）：55万元；期间：2023年5月1日至2026年4月30日，年租金标准（人民币／平方米／年）：1.2，年租金（人民币／年）：1317766元。3.2、乙方按年向甲方支付租金，并应提前30日向甲方支付下一租赁年度租金。3.3、免租期自2018年5月1日起至2020年4月30日止，甲方免除乙方租金支付义务。第四条，租赁保证金：4.1、乙方须在签署本合同后三日内向甲方支付人民币50万元作为租赁保证金，作为乙方履行本合同的保证；如本合同签署后三日内，乙方未向甲方支付或未足额支付租赁保证金，本合同自动解除。第五条、运营管理费：5.2、乙方按照如下约定向甲方支付运营管理费（按每年365天计算）：期间：2018年5月1日至2020年4月30日，日运营管理费标准（人民币／平方米）：0元，年运营管理费（人民币）：0元；期间：2020年5月1日至2023年4月30日，日运营管理费标准（人民币／平方米）：0.5元，年运营管理费（人民币）：55万元；期间：2023年5月1日至2026年4月30日，日运营管理费标准（人民币／平方米）：1.2元，年运营管理费（人民币）：1317766元。运营管理费以六个月为一个支付周期，乙方应提前30日支付下期运营管理费。首期运营管理费乙方应于本合同签署后三日内向甲方支付。第八条，开业和营业：8.1、乙方应于2018年10月1日起开业，自开业之日起正式对外营业。第十五条、乙方权利和义务，15.6、在租赁期限内，乙方与第三方产生的任何纠纷或赔偿，包括但不限于投诉、人身伤害、财产损害或其它合法权益受损害的，乙方应积极、妥善处理，并承担一切赔偿费用和法律责任；如甲方因此承担了相应的赔偿责任以及其它损失包括但不限于诉讼费、仲裁费、公证费、律师费、交通费、保全费等，亦可向乙方追偿，乙方同意赔偿甲方因此而承担的全部损失。第十六条，合同的解除，16.2、乙方在出现下列任何一种情况，甲方有权单方解除本合同，收回租赁物业：16.2.1、迟延支付本合同约定的租金、租赁保证金、运营管理费以及其它费用等超过15日的。第二十一条，双方其它约定，5、租金乙方半年支付一次。六、保证金，乙方签字后先支付20万元，余款30万元于2018年1月15日支付。甲方签约时间：2018年12月28日，乙方签约时间：2017年12月28日等内容。 2018年6月，原告将案涉3号、17、18号商铺房屋交付给被告。2017年12月29日，被告给付原告保证金20万元。被告没有交过原告商铺租金。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的《不动产权证书》、《租赁合同》、《商户租赁合同》的复印件等证据，被告提供的淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司《关于水街租赁期限延期的请示》的复印件等证据，经庭审质证，予以证实。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》九十三规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 原、被告签订的《商户租赁合同》，符合法律规定，是有效的。 被告在《商户租赁合同》签约时间是2017年12月28日。淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司和原告签订《租赁合同》，约定的租赁期限20年是自2018年6月1日起，结合被告自认于2018年5、6月对17、18号房屋做了简单基础装修，9月对3号楼做简单装修的情况，本院确认原告于2018年6月将案涉3号、17、18号商铺房屋交付给被告。 两被告主张《商户租赁合同》签订时间是2018年12月28日。原告认为合同是2017年12月28日签订的，本院认为，2017年12月28日两被告在《商户租赁合同》签名，2017年12月29日给付原告保证金20万元，证明2017年12月28日，原、被告是在对合同内容已经协商一致后，两被告才在《商户租赁合同》上签名，将合同交给原告带回去盖章，结合2018年6月原告将案涉3号、17、18号商铺房屋交付给被告的情形，原告在合同签约时间栏所写的2018年12月28日，不是合同的实际签订时间，应是落款时间，如果2018年12月28日是双方签订合同的时间，则被告给付原告保证金20万元、原告将案涉3号、17、18号商铺房屋交付给被告的情形与常理不合，亦不会发生，故原、被告签订《商户租赁合同》时间应是2017年12月28日。被告的主张证据不足，理由不成立，不予确认。 原告诉称要求解除原、被告于2017年12月28日签订的《商户租赁合同》。原、被告签订的《商户租赁合同》，证明原、被告双方在合同中约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，原告享有合同解除权。2017年12月28日，原、被告已签订《商户租赁合同》，但两被告至今才支付给原告保证金20元，还有保证金30万元至今没有支付给原告，两被告未按约定足额支付租赁保证金，解除合同的条件已成就，原告有权要求解除合同。如果就是按两被告主张《商户租赁合同》签订的时间是2018年12月28日，依据《商户租赁合同》，两被告至今也未按约定足额支付租赁保证金，解除合同的条件也是成就的，原告也享有合同的解除权。原告诉称要求解除原、被告签订的《商户租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。 原告向本院提出申请撤回被告将位于“淮安万丰小吃文化街”1#、2#、3#、4#、17#、18#商铺腾退、恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。 原告诉称要求被告承担律师费1万元，证据是合同15.6条。原告（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订《商户租赁合同》15.6条规定是在租赁期限内被告与第三方产生的纠纷或赔偿，如原告因此承担了相应的赔偿责任以及其它损失包括但不限于诉讼费、律师费等，亦可向被告追偿，本案是原、被告双方因房屋租赁合同发生的纠纷，原告不是该合同约定的第三方，故原告诉称无事实和法律依据，本院不予支持。 被告辩称2019年9月10日，淮安文旅公司已经申请水街租赁期限进行调整，时间调整为2019年6月15日至2039年6月14日，被告的房屋在此范围内，原告和被告的租赁期限应该整体推迟。本院认为，被告提供的《关于水街租赁期限延期的请示》复印件反映了淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司仅是向政府提出租赁期限调整，原告有异议，被告没有提供政府是否同意租赁期限进行调整的处理意见，淮安市楚州文化旅游资源开发有限公司将位于淮安市淮安区沈坤状元府南侧、淮阴工学院双创基地西侧、原“恩祥水街”规划区域的房屋出租给原告，与原告将案涉房屋出租给两被告，是不同的民事法律关系，被告辩称无事实和法律依据，不予支持。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除2017年12月28日原告淮安万丰小吃管理有限公司和被告钱程、缪建领签订的《商户租赁合同》； 二、驳回原告淮安万丰小吃管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费160元（原告已预交160元），由原告淮安万丰小吃管理有限公司负担80元，被告钱程、缪建领负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  唐铭淮 人民陪审员  王 绚 人民陪审员  方 海 二〇二〇年十二月十四日 法官 助理  宋建道 书 记 员  常 经 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。