湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13154号原告：湖南第一物业服务有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段**。法定代表人：刘培庆。委托诉讼代理人：王彦实，男，1988年3月28日出生，汉族，住湖南省长沙县，系。委托诉讼代理人：刘杭坡，男，1994年1月11日出生，汉族，住湖南省邵东市，系。被告：王文静，女，1988年11月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：林建西，男，1985年4月25日出生，汉族，系被告王文静配偶。原告湖南第一物业服务有限公司（以下简称“第一物业”）诉被告王文静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第一物业的委托代理人王彦实、刘杭坡，被告王文静的委托诉讼代理人林建西到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费6,185.40元、能源费（供暖）1,871.36元，并已产生滞纳金12,637.55元，两项合计20,694.31元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告于2015年11月29日购买了湖南当代绿建置业有限公司的当代滨江苑8栋l单元1103号房，建筑面积为116.96㎡。湖南当代绿建置业有限公司公开招标选聘原告对该小区进行前期物业管理。2016年11月9日，被告与原告签署了《当代滨江苑前期物业服务合同》（以下称前期物业服务合同），约定物业服务费为2.8元／㎡／月、能源费（供暖）为8元／㎡／月，物业服务费与能源费（供暖）均采取预收的方式，业主办理入住时一次性预缴一年的费用，以后按年度预付的方式缴纳，并于每付费周期结束前30日内缴纳下一个周期的全额费用。并约定被告若逾期缴费，则从逾期之日起按每日应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告在2016年11月9日签署前期物业服务合同时预缴了费用，后交至2018年10月份之后，再也没有向原告缴纳过物业服务费及能源费（供暖）。原告多次向被告催缴，但被告一直拒绝缴纳上述费用。截止至今，被告欠缴2018年11月3日-2020年5月31日的物业服务费共计6,185.40元，2018年12月15日-2020年2月20日的能源费（供暖）费共计1,871.36元，并已产生滞纳金12,637.55元，以上费用共计20,694.31元。原告按前期物业服务合同的约定提供了优质的物业服务，被告拒不缴费违反了合同义务，损害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特具状诉至法院，望判如所请。被告王文静辩称：物业对于暖气管道问题没有解决，原告在2017年买房子，在2018年装修的时候发现墙面漏水，导致装修工期延迟，导致了我方损失，在这期间，原告一直在缴纳物业费，在事情发生后，原告向物业反映情况，物业说楼上房屋漏水，后来检测是暖气管漏水，对于这个问题物业一直回避。小区存在高空抛物的问题，物业公司也是回避，没有尽到管理责任。在原告怀孕的时候，厨房玻璃无故脱落，经检测，是因为高层住户高空抛物导致，物业也不给予回应。小区垃圾桶经常不及时清理，物业没有尽到基本的维护小区清洁的义务。物业对于小区内宠物没有管理，导致小区内经常出现宠物狗粪便，物业也不处理。原告只能不予缴纳物业费，在问题得到解决后，我方一定继续缴纳物业费，而且高额滞纳金的诉求是不合法的。经审理查明：被告王文静于2015年11月29日购买了湖南当代绿建置业有限公司开发的当代滨江苑8栋l单元1103号房，建筑面积为116.96平方米。湖南当代绿建置业有限公司公开招标选聘原告对该小区进行前期物业管理。2016年11月9日，原告第一物业（甲方）与被告王文静（乙方）签订《当代滨江苑前期物业服务合同》。该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容及服务质量、物业管理服务费以及违约责任等内容做了约定。该协议第四条物业管理服务内容约定：包括物业共用部位的日常维护和管理，物业共用设施设备的日常维护、运行和管理，公共绿地、景观的养护和管理，物业共用部位、公共区域的清洁卫生，对车辆停放的管理，协助做好安全防范工作，维护公共秩序，车辆停放、消防管理、房屋装饰装修管理。第八条、第九条约定：物业管理服务费的收费标准高层住宅按建筑面积2.8元/平方米/月、商业物业按建筑面积4.98元/平方米/月，能源费（供暖）为8元／平方米／年。物业费、能源费自《入住通知书》中通知的收房之日的次日计收，采取预收的方式，业主办理入住时一次性预缴一年的费用，以后按年度预付的方式缴纳，并于每付费周期结束前30日内缴纳下一个周期的全额费用。第十八条约定：如乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，甲方有权要求乙方补交并支付逾期之日每日千分之三的滞纳金；同时甲方有权采用一切合法手段追收欠费，包括但不限于付诸法律诉讼追收有关欠交费用及其滞纳金。而所涉及的有关律师费和诉讼费用将由败诉方（过错方）全部承担。同时，原告第一物业还制定了《当代滨江苑临时管理规约》，被告在同意遵守规约的《承诺书》上签字。协议签订后，原告第一物业提供了物业服务，被告在后交至2018年10月份之后，再也没有向原告缴纳过物业服务费和能源费（供暖），其中，2018年11月3日至2020年5月31日期间尚未缴纳的物业管理服务费共计6,185.40元（116.96平方米×2.8元/平方米/月×19个月），2018年12月15日至2020年2月20日期间尚未缴纳的能源费（供暖）共计1,871.36元（116.96平方米×8元/平方米/年×2年）。原告多次向被告催缴，但被告一直拒绝缴纳上述费用，原告遂起诉至本院。另查明,原告在为小区提供物业服务过程中，在共用设施设备及其运行的维护和管理、公共卫生管理等方面存在一定的服务瑕疵。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《当代滨江苑前期物业管理服务协议》、《当代滨江苑临时管理规约》和承诺书、《长沙市商品房买卖合同》、第一物业缴费通知单、物业催缴微信记录等证据予以证明，被告王文静提交并经庭审质证的垃圾未及时清理照片、微信聊天记录等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告湖南第一物业服务有限公司与被告王文静签订的《当代滨江苑前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应严格按照协议的约定履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告未能按照约定支付物业服务费和能源费（供暖），故对原告要求被告支付欠缴的物业管理服务费6,185.40元和能源费（供暖）1,871.36元的诉请，本院予以支持。对原告要求被告承担滞纳金12,637.55元的请求，经查，根据物业管理服务协议约定，原告有权要求被告补交并支付逾期之日每日千分之三的滞纳金，但该约定过分高于欠缴造成的损失，且考虑到原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，故对违约金予以免除，对原告的该项诉请本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王文静在本判决生效之日起五日内支付原告湖南第一物业服务有限公司物业管理服务费6,185.40元、能源费（供暖）1,871.36元；二、驳回原告湖南第一物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告王文静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘林二〇二〇年十二月二十二日书记员  柳舟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。