湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0407民初1302号原告：衡阳市中医正骨医院，住所地衡阳市石鼓区中山北路**。法定代表人：杨文峰，该院院长。委托诉讼代理人：桂少飞,衡阳市石鼓区雁北法律服务所法律工作者。被告：衡阳市旭城房地产开发有限公司，，住所地衡阳市石鼓区马王巷****法定代表人：李松林，总经理。第三人：衡阳市华达房地产综合开发公司，住所地，住所地衡阳市雁峰区爱民路**地衡阳市石鼓区石鼓区船山路****。法定代表人：张劲松，经理。委托诉讼代理人：：欧阳新军，男，1969年11月8日出生，汉族，住衡阳市石鼓区。原告衡阳市中医正骨医院与被告衡阳市旭城房地产开发有限公司、第三人衡阳市华达房地产综合开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人桂少飞、被告法定代表人李松林、第三人委托诉讼代理人欧阳新军到到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告与第三人连带承担拆迁原告坐落于衡阳市中山××路××号××东南角地块房屋尚未交付的建筑面积1169.89平方米的房屋予以优先安置责任，并为原告办理总建筑面积1818平方米安置房屋的不动产权证至原告名下所有；2、被告与第三人以2660元／月为标准连带支付原告自2016年1月1日至安置房屋全部交付之日止的房屋拆迁补偿费；3、被告与第三人共同承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月31日第三人与原告签订《土地置换房屋协议书》，对原告坐落于衡阳市中山××路××号房屋拆迁安置问题作了约定，然而第三人在拆迁建设完工后，既未按约定优先交付房屋给原告，又未按约定支付原告2016年1月1日之后的逾期安置补偿费，已构成违约，第三人应按约定全面履行义务。2014年6月25日，在未经原告同意情况下，第三人与被告达成债务转移协议，将第三人与原告签订的《土地置换房屋协议书》的全部义务转移给被告。原告认为第三人与被告签订的转移合同义务协议只能认定为被告对第三人向原告履行合同义务提供连带保证。现被告和第三人仅交付原告648.11平方米房屋，尚有1169.89平方米房屋未交付，且未支付2016年1月1日之后逾期交房拆迁安置补偿费，故原告提起民事诉讼。被告口头答辩，原告所诉属实。但因案件拆迁安置工程为棚户区改造工程，实际由政府主导，与原告签订的补偿协议按1:6的比例对原告进行补偿也是政府的意见，我方是无条件接受。我公司已赔偿给原告648.11平方米房屋，已超过政府对拆迁安置1:2的补偿标准，原告拆迁安置补偿费也由政府与原告结清。故我公司不再承担本案责任。第三人答辩，1、2014年6月25日我公司与被告约定，我公司为棚户区房屋改造所签订的拆迁合同由被告履行，且被告也进行了承诺和声明。2019年4月17日，在衡阳市石鼓区××街道××工程维稳协调工作小组协调下，被告将7套房屋计648.11平方米交给原告，此情形说明我公司已脱离与原告的合同关系，故我公司不再承担本案责任；2、2013年12月31日与原告签订的《土地置换房屋协议书》的人实际是被告公司的员工，挂靠在我公司名下，我公司实际并未参与协议书的签订。该协议书中“按照拆迁面积1:6比例补偿新建房屋”不具有可操作性，也不是我公司真实意思表示，其内容显失公平；3、“龙庭华府”项目拆迁安置补偿涉及的拆迁对象广，安置难度大，由政府协调处理较为有益。经审理查明，原告系衡阳市石鼓区财政举办单位，2013年，第三人在衡阳市石鼓区××街进行棚户区改造，需拆除原告坐落在石鼓区90号院内东南角地块上面积303平方米食堂及洗衣房。2013年12月31日，第三人（甲方）与原告（乙方）签订《土地置换房屋协议书》，其主要内容为：1、乙方将中山北路90号院内东南角面积303平方米地块，交由甲方拆除；2、甲方在拆迁原地按1:6比例补偿乙方新建房屋，其中在一楼补偿面积必须达300平方米；3、甲方应优先安排乙方房屋，自签订协议起24个月内交付房屋给乙方，并为乙方办理好产权证、国土证；4、在24个月内甲方按每月每平方4元的标准计算266平方米房屋的拆迁安置费即每月1064元给乙方，24个月后则按每月每平方10元的标准计算266平方米房屋的拆迁安置费，即每月2660元给乙方；5、本协议在履行过程中发生争议，可由石鼓区人民政府相关部门调解或由法律途径解决。第三人签订合同的代表人为李松林。拆迁补偿协议签订后，原告将303平方米的土地及地上建筑物移交第三人。2014年1月3日，第三人支付原告2016年1月1日之前的拆迁安置费25536元。2014年6月25日，第三人（甲方）与被告法定代表人李松林（同上）签订《协议》，约定：华光街棚户区改造项目原由乙方代表甲方与拆迁户签订拆迁补偿协议，从本协议之日起，甲方终止对乙方的委托，乙方不得再以甲方的名义对外进行任何行为，乙方应负责收回以甲方名义就该项目与拆迁户签订的拆迁补偿协议的原件，并以衡阳市旭城房地产开发有限公司名义重新签订拆迁补偿协议，履行合同约定的义务，安置拆迁户。从签订本协议之日起，因该项目引起的所有债权债务由乙方负责。同日，被告向第三人出具《承诺书》，承诺华光街棚户区改造项目的全部债权债务由被告承担。《协议》签订后，第三人退出华光街棚户区改造项目（龙庭华府）建设，该工程于2019年初竣工，迄今未通过验收。为维护社会稳定，衡阳市石鼓区成立“衡阳市石鼓区潇湘街道龙庭华府工程维稳协调工作小组”，协调建设方与被拆迁人因安置问题引发的纠纷。2019年4月，被告通过该协调工作小组交付原告648.11平方米房屋（未包括有一楼房屋）。因被告未交付全部房屋和超期交房的拆迁安置费，且已交付的房屋迄今未为原告办理房屋所有权证。酿成纠纷，原告诉至本院。以上事实，有原告与第三人签订的《土地置换房屋协议书》、石鼓区财政局关于衡阳市中医正骨医院房屋置换方案的回复、原告出具给第三人的拆迁安置费收据、被告与第三人签订的《协议》、被告向第三人出具的《承诺书》、衡阳市委办公室、衡阳市住房保障工作领导小组办公室、衡阳市国土资源局、衡阳市石鼓区人民政府有关衡阳市石鼓区××街棚户区改造项目的文件、衡阳市石鼓区潇湘街道龙庭华府工程维稳协调工作小组“龙庭华府”棚户区改造遗留问题材料、原被告及第三人营业执照、开庭审理笔录等证据予以证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有约束力。债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案争议焦点为：1、第三人与原告签订《土地置换房屋协议书》是否系第三人真实意思表示，是否显失公平，该协议书是否有效；2、第三人转移《土地置换房屋协议书》义务，与被告签订《协议》，是否经原告同意，第三人是否应承担本案责任。关于争议焦1：本院认为，2013年12月31日，原告与第三人签订的《土地置换房屋协议书》，第三人关注的是原告的303平方米的土地，而非土地上的平层建筑。案涉拆迁安置建设项目“龙庭华府”系28层的高层建筑，因此，第三人与原告在《土地置换房屋协议书》中约定第三人以1:6的标准补偿原告房屋具有合理性。第三人和被告提出“以1:6补偿房屋”不是其真实意思表示，显失公平，无证据证实，且第三人和被告在《土地置换房屋协议书》签订后1年内均未向人民法院或者仲裁机构主张变更或者撤销，故本院对此答辩意见不予支持，认定《土地置换房屋协议书》有效，对合同当事人有约束力。关于争议焦点2：本院认为，被告与第三人于2014年6月25日签订的《协议》，以及被告对第三人的《承诺书》，对签订协议和作出承诺的当事人具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。本案第三人和被告通过上述《协议》和《承诺书》将《土地置换房屋协议书》约定的义务全部转移给被告，虽事前未告知原告，事中也未经得原告的书面同意，但被告自2014年6月25日接手承建案涉工程项目至2019年4月交付648.11平方米房屋给原告，在长达5年的时间里，案涉项目多次发生群体性上访事件，辖区政府成立的维稳协调工作小组多次就拆迁安置等问题协调建设方和被拆迁人，原告应当知道第三人已将合同义务全部转移给被告，原告对此没有提出任何异议，且接受被告向其履行，且原告起诉时亦将债务受让人作为被告，将债务转移人作为第三人，由此，本院认定原告实际已同意第三人将《土地置换房屋协议书》义务全部转移给被告。故本院对原告主张第三人为《土地置换房屋协议书》主债务人，被告为担保人，提出被告与第三人连带承担本案责任的诉讼请求不予支持。综上，2013年12月31日原告与第三人签订的《土地置换房屋协议书》有效。2014年6月25日第三人将《土地置换房屋协议书》义务全部转移给被告，原告对该行为予以认可。故被告应按《土地置换房屋协议书》的约定全面履行交付房屋、办理不动产权证和支付延期交房期间的拆迁安置费义务。因被告未全面履行合同义务，故对酿成的纠纷，应承担全部责任。被告提出已支付2016年1月1日之后的拆迁安置费，因无证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十八条的规定，判决如下：一、被告衡阳市旭城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内在衡阳市中山××路××号××东南角龙庭华府小区或同地段小区安置建筑面积1169.89平方米房屋（新房）给原告衡阳市中医正骨医院，并为衡阳市中医正骨医院办理总面积1818平方米房屋的不动产权证。二、被告衡阳市旭城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内按每月2660元的标准支付自2016年1月1日至上述一项房屋交付日拆迁安置费给原告衡阳市中医正骨医院。三、驳回原告衡阳市中医正骨医院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1328元，由被告衡阳市旭城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  黄山平二〇二〇年十二月十五日法官助理何琴书记员陈谕霆附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十八条经债权人同意，债务人转移合同义务后，受让人与债权人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，受让人就债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债务人列为第三人。