广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20980号上诉人（原审被告）：郭英，女，汉族，1979年10月3日出生，住所地：湖南省宁远县。委托诉讼代理人：赖文龙，广东法海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄石容，男，汉族，1950年6月20日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）：黄广南，男，汉族，1971年9月10日出生，住所地：广东省深圳市盐田区。被上诉人共同委托诉讼代理人：钟维，广东晟典律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：邓绍林，广东晟典律师事务所实习律师。上诉人郭英因与被上诉人黄石容、黄广南房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初5216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭英的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回黄石容、黄广南所有诉讼请求；2.黄石容、黄广南承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、郭英2019年4月至2019年7月拒交租金的原因是黄石容、黄广南违约在先。郭英与黄石容、黄广南曾口头约定，在郭英支付租金后，黄石容、黄广南就提供由税务部门出具的税务发票，但黄石容、黄广南仅开具了2019年1月至3月的发票后就再无提供，郭英要求黄石容、黄广南补齐发票及开具680平方米的租赁凭证，用于办理诊所的业务，但黄石容、黄广南只是开具了一张80平方米的租赁凭证给郭英。郭英多次催促无果，导致郭英一直无法办理诊所业务。2019年3月，黄石容、黄广南在合同没有约定的情况下，单方把每月租金涨多1950元，郭英表示异议无果，迫于无奈才停止支付租金，以此希望黄石容、黄广南能尽快开具相关发票凭证及对涨租的事情能进行商议。之后黄石容、黄广南为了追索租金采取了停水停电的行为，使诊所无法正常经营，损失惨重，故2019年4月至7月的租金不应该由郭英承担。二、黄石容、黄广南于2019年8月1日通知郭英交还涉案房屋，在合同期内无故解除合同构成违约。2019年8月1日，郭英收到一封《律师函》，是黄石容、黄广南以2018年2月收到深圳市坪山南布股份合作公司关于南X社区“整村统筹”土地整备通知为由，要求终止《铺位租赁合同》。郭英要求黄石容、黄广南提供相关的《征收补偿协议》查看是否已落实，但黄石容、黄广南一直拒绝提供。根据双方合同第六条约定：“合同期内，如村委会及国家要求整体旧改，甲方应提前三个月通知乙方，乙方无条件、无补偿将铺位交回给甲方”。现黄石容、黄广南在政策还没彻底落实的情况下，无故单方解除合同，实属违约，且该合同属于黄石容、黄广南提供的格式条款，双方的权利义务不平等，黄石容、黄广南理应承担违约责任。黄石容、黄广南答辩称，一、黄石容、黄广南并未与郭英约定先开具发票才支付租金，郭英以黄石容、黄广南未开发票为由进行先履行抗辩不成立。二、郭英自2019年4月起逾期支付租金，黄石容、黄广南解除《铺位租赁合同》符合法律及双方约定。黄石容、黄广南向一审法院起诉请求：1.郭英立即将租赁房屋（坪山区龙X街道办事处南X社区恩X路X巷X号）腾空，并交付给黄石容、黄广南；2.郭英支付2019年4月至2019年7月的租金52000元和房屋占有使用费（每月13000元，自2019年8月起计算至郭英实际交付房屋之日止）；3.由郭英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月1日，黄石容、黄广南与郭英签订一份《铺位租赁合同》，约定黄石容、黄广南将一栋房屋（680平方米）出租给郭英，租期为2015年1月1日至2019年12月30日；铺租款每月13000元，交第一个月铺租款时交按金10万元，郭英每月15日交铺租款，如不按时交铺租款，黄石容、黄广南有权终止合同，收回铺位，不退回按金；合同期内，如村委会及国家要求整体旧改，黄石容、黄广南应提前三个月通知郭英，郭英应无条件、无补偿将铺位交回给黄石容、黄广南。合同签订后，郭英向黄石容、黄广南交付了10万元按金，并逐月支付租金至2019年3月。后涉案房屋纳入南X社区整村统筹土地整备项目范围，双方因搬迁补偿发生分歧，郭英自2019年4月起拖欠租金。2019年7月31日，黄石容委托广东格明律师事务所通过EMS向郭英发出《律师函》，以2018年2月收到深圳市坪山南布股份合作公司关于南X社区“整村统筹”土地整备通知为由，要求终止《铺位租赁合同》，支付2019年4-7月租金57200元，并在接到律师函后三个月内搬离铺位。该EMS于2019年8月1日妥投。另查，双方约定出租的房屋位于深圳市坪山区（房产证号：深房地字第**），房产所有权人为黄广南、张某，二人系夫妻关系，各占50%的产权。黄石容系黄广南的父亲。黄广南、张某委托黄石容作为代理人全权处理房产事宜。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。黄石容、黄广南与郭英之间签署的《铺位租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。根据该合同约定，如村委会及国家要求整体旧改，黄石容、黄广南提前三个月通知郭英，郭英应无条件、无补偿将房屋交回给黄石容、黄广南。现涉案房屋深圳市坪山区已纳入南X社区整村统筹土地整备项目范围，黄石容、黄广南已于2019年8月1日以《律师函》的形式通知郭英，则郭英应在2019年10月31日之前向黄石容、黄广南交还涉案房屋，郭英拒不返还并拖欠租金，其行为已经构成违约，因此，黄石容、黄广南诉请郭英返还深圳市坪山区南X社区恩X巷一号的房屋，于法有据，一审法院予以支持。双方确认郭英自2019年4月起未付租金，因此，黄石容、黄广南诉请郭英支付2019年4-7月租金52000元（13000×4），一审法院予以支持。郭英抗辩双方约定先开发票后付租金，未提供证据证明，一审法院不予采信。双方合同自郭英收到《律师函》时解除，郭英在合同解除后仍未搬离，应按照租金标准向黄石容、黄广南支付房屋占有使用费，因此，黄石容、黄广南诉请郭英按照13000元／月的标准自2019年8月起支付房屋占有使用费至返还房屋之日止，于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郭英于判决生效之日起十日内返还黄广南、黄石容位于深圳市坪山区南X社区恩X巷一号的房屋。二、郭英于判决生效之日起十日内支付黄石容、黄广南2019年4月至2019年7月的租金52000元。三、郭英于判决生效之日起十日内黄石容、黄广南支付房屋占有使用费（按每月13000元的标准，自2019年8月起计算至返还房屋之日止）。一审案件受理费875元（黄石容、黄广南已预交），由郭英负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《铺位租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定，郭英应于每月15日支付租金，如未按时交租，黄石容、黄广南有权解除合同。合同还约定，如村委会及国家要求整体旧改，黄石容、黄广南提前三个月通知郭英，郭英应无条件、无补偿将房屋交回给黄石容、黄广南。现涉案房屋已纳入南X社区“整村统筹”土地整备项目范围，黄石容、黄广南亦于2019年8月1日以《律师函》的形式通知郭英，则郭英应在2019年10月31日之前向黄石容、黄广南交还涉案房屋。郭英拒不返还房屋且自2019年4月起未付租金，其行为已经构成违约。郭英辩称双方约定先开具支票后支付租金，但未能提供证据证明，黄石容、黄广南亦不认可，本院不予采信。郭英还主张黄石容、黄广南未足额开具已支付租金的发票及办理租赁证违约在先，但出租人开具发票、配合办理租赁证仅为其从合同义务，与郭英的支付租金义务并不构成对待给付关系，郭英以此拒绝支付租金亦缺乏法律依据，本院不予采纳。郭英上诉还称黄石容、黄广南有停水停电的逼迁行为，但其在一审并未主张，二审也没有举证证明涉案房屋无法使用水电的期间等具体情况，因此，本院无法确认该主张的真实性及对郭英使用房屋的影响，郭英依法应承担举证不能的不利后果。一审依据判令郭英返还涉案房屋并支付占用期间的租金，具有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。综上所述，郭英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由郭英负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二〇年十二月三日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。