贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3303号 上诉人（原审被告）：唐彩平，男，1968年12月07日生，汉族，住贵州省。 委托诉讼代理人：罗伶俐，贵州巨山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡纯，贵州巨山律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：龙里利恒管家物业管理有限公司，住所地贵州省。 法定代表人：王钦虞，董事长。 上诉人唐彩平与被上诉人龙里利恒管家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，龙里县人民法院于2020年9月9日作出（2020）黔2730民初1449号民事判决后，唐彩平不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 唐彩平上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉求。 上诉理由：一、一审判决认定事实不清；第一，上诉人没有向被上诉人支付物业管理费的法定或约定义务。（2019）黔2730民初2223号、2225号判决书中的陈德红与冯明玉都在前期向被上诉人缴纳过物业管理费，后因被上诉人提供的服务质量不到位而中止缴纳费用，视为两被告认同被上诉人所提供的物业服务及收费标准。然，本案中上诉人与被上诉人并没有签订任何协议、没有任何收费约定，也没有临时管理规定，上诉人也未追认被上诉人的收费行为和服务行为。因此，无论是从法律上还是事实上看，双方之间的物业服务关系均始终未成立，上诉人不应向被上诉人支付物业管理费。第二，被上诉人物业服务费收费标准无事实和法律依据。一审法院根据被上诉人提供的《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》和《龙里县前期物业合同备案表》中规定的物业费计算标准判决上诉人承担物业费，该认定事实不清。被上诉人提供的物业收费标准未经过业主委员会的讨论通过，也未经过业主大会或者一定比例的业主同意，系被上诉人单方说明以及自行决定，且并无收费依据、公示费用标准等合理、合法性材料，被上诉人也从未承认过该收费标准，无论是从法理还是情理方面来说，其物业服务费收费标准均无事实和法律依据。因此，被上诉人提交的物业收费标准不能作为裁判依据。二、一审法院适用法律错误；一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条以及《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》的相关规定作出的判决，该法律适用错误。根据合同的相对性原则，适用上述法律的前提是双方之间要依法成立合同，双方当事人才能按照合同约定履行自己的权利义务。但是，本案中的上诉人与被上诉人之间从来没有签订过任何协议，相互之间不存在任何法律上的权利义务，因此上诉人没有向被上诉人缴纳物业服务费的法定或约定义务，自然也不能适用上述法律的规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判。 被上诉人龙里利恒管家物业管理有限公司二审未向本院作出书面答辩。 原审原告龙里利恒管家物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付未缴的物业费5330元（自2016年03月07日起，按每月每平方米2元的服务标准，截至起诉之日，暂按50个月计算）；2、被告支付未缴物业费的资金占用费（按同期银行贷款利率每年4.75%计算，自2016年03月07日计算至被告实际履行之日，截至起诉之日已经产生资金占用费1012.7元）。 一审法院认定事实：2013年9月30日，贵州利恒房地产开发有限公司选聘都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司作为龙里利恒商业步行街的前期物业服务企业，双方签订了《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》。2015年8月5日，唐彩平与贵州利恒房地产开发有限公司签订了编号为ＬＨ2015-0149《商品房买卖合同》，约定购买由该公司开发位于龙里县门面，建筑面积53.3㎡，合同后附有都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司与唐彩平作为甲、乙方签订的《前期物业管理服务协议》，协议约定物业服务费用及其他费用的收取标准根据有关政策规定做适当调整，未约定服务期限。2016年3月7日，贵州利恒房地产开发有限公司变更龙里利恒管家物业管理有限公司为龙里利恒商业步行街的前期物业服务企业，双方签订了《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》，约定由龙里利恒管家物业管理有限公司为龙里利恒商业步行街提供物业管理服务，物业服务收费选择包干制方式，商业用房的业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米缴纳1.5-2.0元，费用按月交纳，在入住时一次性交纳三个月的物业服务费，其后在每个月的月底前缴纳下个月的物业服务费。如业主／物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费，从逾期之日起，每日以应缴总额的千分之五标准计算并向物业服务企业支付滞纳金。合同期限自2016年3月7日起至首批业主“入住”后满三年之日止，在合同期限内，如业主委员会成立并受业主大会委托与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同亦载明了原、被告的其他权利义务。本案唐彩平于2015年9月7日开始使用位于龙里利××商业步行街××地××、××楼××号门面（建筑面积为53.3平方米）运营珠宝店，唐彩平自使用上述门面至今从未缴纳物业管理费。截至2020年7月21日该院第一次开庭审理本案之日，唐彩平所在小区未成立业主大会及业主委员会。另查明：该院裁判生效（2019）黔2730民初2223号、2225号案件审理查明认定事实，原告确系龙里利恒商业步行街小区物业服务管理企业，并已提供物业管理服务；原告认可在为龙里利恒商业步行街小区提供物业管理服务期间，小区确实存在环境卫生较差、公司员工服务态度欠佳等问题。原告庭后补充提供《龙里县前期物业服务合同备案表》项目名称为龙里利恒管家物业管理有限公司在详细地址为××商业步行街的物业服务项目情况明确载明：涉商业用房电梯一层的物业服务收费标准为2元／㎡／月；涉商业用房步梯一层的物业服务收费标准为1.5元／㎡／月。 一审法院认为：唐彩平签订买房合同时与贵州利恒房地产开发有限公司前期选聘的都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司签订《前期物业管理服务协议》，后贵州利恒房地产开发有限公司变更物业服务企业为龙里利恒管家物业管理有限公司并签订《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》。虽贵州利恒房地产开发有限公司变更物业服务企业未对业主进行告知，但相应的告知变更物业服务企业的责任与义务应由建设单位承担。从法院裁判生效（2019）黔2730民初2223号、2225号案件审理查明认定事实来看，龙里利恒管家物业管理有限公司确系唐彩平运营门面所在龙里利恒商业步行街小区的物业服务企业。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，建设单位贵州利恒房地产开发有限公司依法与龙里利恒管家物业管理有限公司签订的《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》，对唐彩平具有约束力。唐彩平抗辩其与龙里利恒管家物业管理有限公司并非合同当事人，依法不予支持。从法院裁判生效（2019）黔2730民初2223号、2225号案件审理查明认定事实来看，龙里利恒管家物业管理有限公司据《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》已向唐彩平运营门面所在龙里利恒商业步行街小区提供物业管理服务，唐彩平依照上述合同约定理应支付对价物业服务费。关于物业服务费收费标准应以2元／㎡／月支付？或者应以1.5元／㎡／月支付？龙里利恒管家物业管理有限公司庭后补充提供《龙里县前期物业服务合同备案表》明确载明：涉商业用房电梯一层的物业服务收费标准为2元／㎡／月；涉商业用房步梯一层的物业服务收费标准为1.5元／㎡／月。经实地查看，唐彩平运营位于龙里县门面（建筑面积53.3㎡）无电梯设备。唐彩平自2015年9月7日起开始使用上述门面运营珠宝，故原告主张从2016年3月7日起至起诉之日按50个月计算物业服务费的理由成立，予以支持。综上，唐彩平应支付的物业服务费计3997.5元（53.3㎡×1.5元／㎡／月×50个月）。关于龙里利恒管家物业管理有限公司要求违约金的主张，虽唐彩平未按约向龙里利恒管家物业管理有限公司缴纳物业服务费构成违约，其主张的违约金亦在协议约定的范围，但龙里利恒管家物业管理有限公司在提供物业管理服务期间确实存在环境卫生差、服务态度不佳等问题，未达协议约定的标准，亦存在违约，故对其主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、唐彩平于本判决生效之日起十日内向龙里利恒管家物业管理有限公司缴纳物业服务费计3997.5元；二、驳回龙里利恒管家物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取25元，由龙里利恒管家物业管理有限公司承担9元，唐彩平承担16元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：龙里利恒管家物业管理有限公司能否向唐彩平主张物管费。 本院认为：良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，被上诉人龙里利恒管家物业管理有限公司与贵州利恒房地产开发有限公司签订《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务；唐彩平作为该小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，亦应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。从一审查明事实来看，《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》就合同的履行期限进行了约定，建设单位与被上诉人龙里利恒管家物业管理有限公司签订的前期物业服务合同的有效期至本小区业主大会成立，且小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效日止，同时被上诉人龙里利恒管家物业管理有限公司已实际提供了物业服务，上诉人对被上诉人在小区提供物业服务也未提出过异议，因龙里利恒商业步行街小区业主大会至今未成立，故前期服务仍然继续有效，对全体业主具有约束力；故一审判决上诉人唐彩平按时缴纳物业费于法有据，本院予以确认。 对于上诉人提出的物业收费标准未经过业主大会讨论，且一定比例业主表决通过，不合理不合法的问题，因案涉小区业主大会并未成立，且物业收费标准是经过物价主管部门审核，是合法的，故上诉人唐彩平不能以此为理由拒交物业管理费；如该小区业主对物业服务企业的收费标准过高，可以尽早成立业主委员会以合法方式解决，选聘其他物业服务企业。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人唐彩平承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二〇年十二月四日 法官助理王菲 书记员刘皓