重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7564号上诉人（原审原告）：胡雪梅，女，1988年12月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘静，重庆谦合谦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田子道，男，1957年12月23日出生，汉族。上诉人胡雪梅因与被上诉人田子道房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初13173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡雪梅上诉请求：1、撤销一审判决，改判案涉房屋租赁合同业已解除，被上诉人应当返还上诉人房屋租金12000元、押金4000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审法院以审判时的疫情防控效果来评判认定2020年1至3月期间重大突发卫生事件一级响应对合同目的能否实现之影响，对上诉人不公平不合理；新冠疫情为不可抗力，导致了合同目的不能实现，上诉人按照案涉合同约定的送达方式送达了解除合同的通知，案涉租赁合同已经解除。田子道答辩称：请求驳回上诉人的所有请求。案涉合同合法有效，具有法律约束力；重大突发卫生事件一级响应为期2个月，上诉人以此为由解除36个月的合同期限不公平、不合理；上诉人违约应当承担违约责任。胡雪梅向一审法院起诉请求：1、被告返还原告16000元(房屋租金12000元，押金4000元)；2、以16000元为基数，自2020年3月3日起至支付完毕止，参照中国人民银行同业拆借中心利率，支付延期利息；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：田子道系重庆市渝中区时代天街**X房屋的权利人（渝（2019）渝中区不动产权第000990362号）。该房屋建筑面积120.08平方米，套内建筑面积75.96平方米，土地用途为批发零售用地/商业服务。2020年1月16日，田子道（甲方，出租人）的委托代理人田迪迪与胡雪梅（乙方，承租人）及重庆首和房地产经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的前述房屋，租赁用途为美容美发。租赁期限36个月，自2020年1月16日至2023年1月15日。该房屋租金为每月人民币4000元。每3个月交付一期租金。乙方应于2020年1月16日前向甲方支付首期租金合计12000元。押金人民币4000元，支付首期租金时一同支付。租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方。该合同第九条关于合同的解除双方约定：1.经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2.因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。3.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1）迟延交付房屋达十日的；2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；4）签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。4.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋:1)不按照约定支付租金达十日的;2)欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的;3)擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的;4)保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的;5)利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的;6)未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的;7)签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。5.其他法定的合同解除情形。第十条关于违约责任1.甲方须征得该房屋共有人同意后方可签订本合同。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生权属纠纷而影响乙方使用该房屋，则由甲方承担一切责任，并赔偿由此给乙方造成的经济损失。2.甲方有第九条第3款约定的情形之一的，应按月租金的一倍向乙方支付违约金并退还押金及相应租金;乙方有第九条第4款约定的情形之一的，乙方应按月租金的一倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金及相应租金。3.租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方还应退还押金及相应的租金。因不可抗力导致合同解除，双方互不承担违约责任。4.甲方末按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及合同期限届满或合同解除后乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，违约方应按照月租金的10%向守约方支付违约金。5.因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。第十一条通知与送达本合同经甲乙双方签字确认的交易方留存信息表所载通讯地址和联系方式为各方确认的通讯地址和联系方式，该地址可以用于接收与本合同相关的通知、文件及各类诉讼文书。按照上述地址快递寄送的，从发出之日起5日期满，即视为送达对方，送达后2日内无回复的，视为对函件内容无异议。一方如需变更约定的送达地址或联系方式，应提前5日告知对方，末按约定变更的，原约定地址及联系方式仍然有效，因迟延通知变更而造成的损失，由迟延通知方承担全部责任。第十三条其他约定事项1）租赁双方约定：2020年1月16日至2020年2月29号为免租期，租金从2020年3月1日起计算。2）租赁期间产生任何安全事故或意外及不可抗因素的事故均与业主无关。3)若业主将该房屋出售(且需带租约出售)，下任业主不可随意终止或改动现租赁合同，需征得租客同意后方可。4)租金按照每年10%递增。合同还约定了双方的其他权利和义务。同日，田迪迪及胡雪梅在合同附件所附《交房确认书》签字确认乙方接收案涉房屋。田迪迪出具《收条》一份，载明收到胡雪梅租赁案涉房屋租金12000元（备注：日期从2020年3月1日至2020年5月31日）及押金4000元（备注：收款人于租赁期限结束后，待验收完毕后退还，退还条件见租赁合同），2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。2020年2月23日，胡雪梅通过邮政特快专递向田子道寄送《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：合同签订后，暴发新型冠状病毒，属不可抗力事件，依照《合同法》规定及《房屋租赁合同》相关约定，承租人胡雪梅女士函告如下：1、胡雪梅女士未使用承租房屋，亦未对承租房屋进行装修、改动。2、胡雪梅女士，按照《房屋租赁合同》约定的送达地址，通过中国邮政或者其他快递物流公司邮寄、返还涉案租赁房屋钥匙1把（大写壹把）（疫情期间）。3、解除双方于2020年1月16日签订的《房屋租赁合同》。4、田子道先生按照《房屋租赁合同》“免租期”的约定，返还胡雪梅女士房屋租金12000元。5、田子道先生按照《房屋租赁合同》“押金用途及退还”的约定，返还胡雪梅女士押金4000元。解除房屋租赁合同，实属无奈之举，请田子道先生理解，并请按照函告予以返还租金及押金。本通知函送达即产生法律效果！后该邮件因收件人拒收未送达。2020年2月24日，胡雪梅通过韵达快递向田子道寄送《租赁房屋钥匙返还通知书》，内容为：出租人：田子道，男，汉族，公民身份证号码4228261957********。承租人：胡雪梅，女，汉族。房屋信息：重庆市渝中区时代天街18号X之房屋，房屋产权证号渝（2019）渝中区不动产权第00099XX**，建筑面积约120.08平方米。返还依据：2020年1月16日双方签订的《房屋租赁合同》。租赁房屋钥匙数量：1把（大写壹把）。返还方式：中国邮政或者其他快递物流公司（疫情期间）。送达方式：中国邮政或者其他快递物流公司（疫情期间）。法律效果：送达生效，租赁房屋交付、返还给出租人。2020年3月10日，该邮件在按照被告要求更改地址后由他人代签收送达。2020年3月1日，胡雪梅委托重庆谦合律师事务所律师刘静向田子道发送《律师函》（渝谦函字（2020）8号），就胡雪梅与田子道解除城镇房屋租赁合同（经营性用途）相关事宜，函告如下：一、基本事实。1、2020年1月16日，胡雪梅与田子道先生之代理人田迪迪签订《房屋租赁合同》。2、2020年1月24日，因新型冠状病毒，重庆市启动“重大突发公共卫生事件1级响应”。3、2020年2月23日，因协商解除合同未果，胡雪梅按照合同约定通讯地址，由中国邮政EMS方式向田子道先生及其代理人田迪迪发出《解除房屋租赁合同通知书》、《租赁房屋钥匙返还通知书》各壹份。4、2020年2月24日，胡雪梅按照合同约定的通讯地址，由韵达快递邮寄方式，将租赁房屋钥匙壹把邮寄、返还给田子道先生。5、胡雪梅已支付、结清租赁房屋之物业管理服务费（2020年1月份、2020年2月份）。6、截至律师函告之日，田子道先生未因解除租赁合同应返还胡雪梅房屋租金12000元及押金4000元。二、函告如下。1、2020年2月23日，胡雪梅与田子道先生签订之《房屋租赁合同》通知解除，发生合同解除之法律效力，该合同对双方不具有约束力。2、2020年2月24日，胡雪梅已将承租房屋之钥匙邮寄送达、返还给田子道先生，该房屋已交付给田子道先生，自此，该房屋之风险、收益与胡雪梅无关。3、自2020年3月1日起，胡雪梅不再负担该房屋之物业管理费等基于该房屋产生的费用。4、本律师函送达生效，请田子道先生于送达当日返还胡雪梅房屋租金12000元及押金4000元，合计16000元。特此函告，以上函告内容，对合同双方及房屋物业管理公司产生法律效力。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，田子道与胡雪梅签订的《房屋租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于胡雪梅是否使用案涉房屋的问题。根据案涉租赁合同所附《交房确认书》载明的，胡雪梅于2020年1月16日即已接收案涉房屋，该房屋即已处于胡雪梅的占有使用状态下，不管胡雪梅是否实际对案涉房屋进行装修，不能免除胡雪梅支付租金的义务。关于免租期的问题。案涉房屋租赁合同约定免租期的基础是在合同约定的三年租赁期限内，田子道给予胡雪梅一个半月时间进行装修等事宜，现胡雪梅在免租期内即主张解除合同情况下再主张免租期有悖合同精神，也有违公平原则，故免租期内的租金也应当予以计算。关于案涉胡雪梅能否单方解除租赁合同的问题。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致胡雪梅不能正常使用案涉房屋。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故胡雪梅以此为由解除租赁合同并不产生合同解除的法律效力，胡雪梅单方解除合同构成违约行为，应当承担违约责任。关于是否退还租金及押金的问题。如前所述，在胡雪梅单方解除合同构成违约行为，应当承担违约责任的前提下，一审法院对胡雪梅向田子道主张退还房屋租金12000元的诉讼请求不予支持。至于押金4000元，按照合同约定“租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方”。该条件尚未成就，故一审法院对胡雪梅向田子道主张退还押金4000元的诉讼请求不予支持。原告向被告主张支付利息损失的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：“驳回原告胡雪梅的全部诉讼请求。本案受理费减半收取100元，由原告胡雪梅负担。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院另查明，案涉房屋已经由田子道于2020年5月另行出租给案外人。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，因为疫情或者疫情防控措施直接导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，应予支持，但是因疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难，当事人以此为由请求解除合同的，不应得到支持，当事人可以重新协商合同履行事宜。本案中，案涉合同租赁期为36个月，在案涉合同开始履行后不久即爆发新冠疫情，因疫情原因重庆市人民政府启动重大突发卫生事件一级响应，确实会对胡雪梅的经营活动造成影响，但是根据日常生活经验法则可知，重大突发卫生事件一级响应为应急防控措施，并非长久实施的政策，且随着抗疫防控措施稳步取得成效，社会各行各业陆续恢复运行，受疫情的影响也逐渐消除，故疫情或者疫情防控措施对案涉合同履行的影响程度及持续时间并非是无法预见的，胡雪梅不能以疫情可能导致合同目的不能实现为由解除合同且不承担违约责任。胡雪梅在2020年2月23日就通过邮政特快专递向田子道寄送《解除房屋租赁合同通知书》，以实际行为表示不愿再继续租赁案涉房屋的意愿，之后田子道也在2020年5月份将房屋另行出租，案涉租赁合同事实上已经无法继续履行。对于胡雪梅在2020年2月23日发函通知田子道要求解除合同的行为性质，本院认为胡雪梅虽不能以疫情导致合同目的不能实现为由单方解除合同，但是根据案涉合同第十条第3款约定“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方还应退还押金及相应的租金”，胡雪梅如需提前退租，在提前三十日通知田子道后可以解除合同，但应当按照月租金的一倍即两个月租金8000元的标准支付田子道违约金，田子道应退还胡雪梅押金及剩余租金。胡雪梅在2020年2月23日通过邮政特快专递按照合同约定的田子道地址向其寄送了《解除房屋租赁合同通知书》要求解除案涉合同，后该邮件因收件人拒收未送达。根据案涉合同第十一条的约定，按照田子道在合同中约定的地址寄送快递的，从发出之日起5日期满后即视为送达对方，因此本院认定胡雪梅通知田子道要求解除合同的意思表示的送达之日为2020年3月1日，相应合同解除之日为2020年4月1日。案涉合同并未约定若胡雪梅违约则免租期取消，故租金仍应按照合同约定从2020年3月1日起算，因此胡雪梅应支付田子道的租金数额为一个月租金即4000元。鉴于疫情导致胡雪梅在重大突发卫生事件一级响应期间不能正常使用案涉房屋经营，基于公平原则，酌情减免半个月租金2000元。胡雪梅向田子道支付了三个月租金合计12000元及押金人民币4000元，扣除胡雪梅应向田子道支付的相当于两个月租金的违约金8000元及减少的半个月租金2000元之后，田子道还应退还胡雪梅押金并返还胡雪梅半个月租金共计6000元。综上所述，上诉人胡雪梅的上诉请求部分成立，对其诉请合法部分应予支持；本院根据二审查明的新事实对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初13173号民事判决；二、田子道与胡雪梅在2020年1月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除；三、田子道于本判决生效之日起十日内返还胡雪梅押金及半个月租金共计6000元；四、驳回胡雪梅的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由胡雪梅负担50元，由田子道负担50元；二审案件受理费200元，由胡雪梅负担100元，由田子道负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二〇年十二月十五日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨