辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽04民终2488号上诉人（原审被告）：姜涛，男，1973年2月2日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：抚顺市森林物业管理有限公司，住所地抚顺市新抚区千金路千金嘉苑**。法定代表人：王霞，该公司经理。委托诉讼代理人：孙成富，该公司员工。上诉人姜涛因与被上诉人抚顺市森林物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1459号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜涛上诉请求，1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人未交纳物业费是因为物业管理不到位，存在很大的安全隐患。不整改且遇事推脱，使上诉人财产、人身安全得不到保障。我家外墙渗漏，物业公司一直不给维修，所以才没有交纳物业费。抚顺市森林物业管理有限公司辩称，我们在一审开庭时提交了前期物业服务合同，服务合同中明确约定收费标准、服务标准、物业服务的公共设施等，姜涛的房屋如果漏水在保修期内由开发商负责，保修期之外是自行维修。根据抚顺市物业管理条例第65条规定，物业共用部位、公用设施设备的日常维修养护由物业服务企业负责，费用从日常物业费列支。抚顺市森林物业管理有限公司一审起诉请求：1、请求姜涛交纳拖欠物业费3908元，违约金487元，合计4395元。2、姜涛承担本案诉讼费。一审法院认定事实：姜涛系坐落于抚顺市新抚区.85平方米）房屋业主。原告系上述房屋的物业服务公司，为上述房屋提供物业服务。2014年9月18日，被告董学政（应为姜涛）入住该住房并签署《千金嘉园入住通知书》，内容为：兹有业主姜涛先生，已购买42号楼1单元301室，面积67.85平方米。该业主房款已付清，可以办理入住手续，望及时接洽，特此通知。关于物业管理服务费，该入住通知书载明为：多层1.2元，预收一年977元。该入住通知书开发公司处加盖“大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司合同专用章”印证、物业公司处加盖“抚顺市森林物业管理有限公司”印证。原告向一审法院提交《前期物业服务合同》以证明其与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了前期物业服务协议，合同期限为自2013年7月8日起至2021年7月7日止，合同内容为：甲方：大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司；乙方：抚顺市森林物业管理有限公司。第一条物业基本情况：千金嘉苑40、41、42号楼；座落位置：抚顺市新抚区千金路；建筑面积：16351.31平方米。物业管理区域四至：东至一道街；南至铁路红线；西至十二道街；北至千金路。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件二)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件三)；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件四)。第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.2元/月.平方米；高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.2元/月.平方米；办公物业：2.2元/月.平方米。第七条，业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第三十条、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方可以解除合同，更换物业公司。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条第三十一条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按拖欠物业费数额比照银行同期贷款利率的三倍的标准向乙方支付违约金。第三十五条，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。超出本期限未签订新的物业管理合同，本合同继续有效。第三十八条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。上述合同加盖了大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司及抚顺市森林物业管理有限公司的公章。后由于被告对原告提供物业服务不予认可故未按期缴纳物业费，原告因此诉至法院。另查明，案涉千金嘉园小区南侧毗邻铁路、北侧有在建工程正在施工，小区一层为新鑫热力工程有限公司办公区域。一审法院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业服务合同》及千金嘉园入住通知书中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，应予确认，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主支付物业费既是业主的约定义务,也是业主的法定义务,拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益,也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中,原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主,事实上也享受了原告提供的物业服务,理应支付物业费用。关于被告主张原告未按约定履行服务内容一节，被告向一审法院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。故就已经实际履行的物业服务期间的物业费，一审法院不予调整。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果,事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性,损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时,原告作为物业服务者,也应当根据约定及法律规定和相关行业规定,积极主动履行自己的职责,采纳业主提出的合理化建议,提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。本小区的实际情况较特殊，其北侧目前有在建工程进行施工、南侧有铁路通过。因此，本小区也必然存在更多的问题需要物业和业主共同承担以保证获得更好的居住体验。如相关单位在此过程中给业主造成实际损失，业主可以提起诉讼以维护自己的权利。如物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，受损失的业主可另行告诉要求其承担相应的赔偿责任。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议,双方未进行及时有效的沟通,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,一审法院不予支持。各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。关于该物业费的起算时间、缴费面积双方已于《前期物业服务合同》及《千金嘉园入住通知书》中进行了明确约定，但就尚未发生期间的物业费，一审法院不予支持。故该物业费期间确定为自2016年9月18日至2020年7月17日（共计46个月），该数额本院确认为3745.32元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：一、被告姜涛于本判决生效后三日内给付原告抚顺市森林物业管理有限公司自2016年9月18日至2020年7月17日止的物业费人民币3745.32元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。本院二审期间，被上诉人围绕上诉请求提交14张照片，拟证明物业公司一直为千金嘉园小区服务，即使有个别的业主拖欠物业费也没有降低服务标准。姜涛质证意见：该组证据不能证明被上诉人的证明目的，被上诉人没有按照合同约定标准提供相应的服务。本院经审查认为，该组证据系一审宣判后拍摄，无法证明起诉时的物业服务状况，本院不予采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，抚顺市森林物业管理有限公司作为姜涛所在小区的物业服务企业，已履行提供物业服务的职责，故姜涛应按合同约定承担交纳物业费的义务。关于姜涛主张外墙存在渗漏，物业公司未予维修的问题。根据《前期物业服务合同》约定，在物业管理区域内，物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，户外墙面属于物业共用部位范畴。姜涛入住半年后发现室内外墙渗漏一直向物业公司报修，但抚顺市森林物业管理有限公司没有及时进行维护或采取合理措施处置，可以认定抚顺市森林物业管理有限公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，因此本院酌定对姜涛应交纳的物业费减收500元。综上所述，姜涛的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持抚顺市新抚区人民法院(2020)辽0402民初1459号民事判决第二项及诉讼费负担；二、变更抚顺市新抚区人民法院(2020)辽0402民初1459号民事判决第一项为，姜涛于本判决生效后三日内给付抚顺市森林物业管理有限公司自2016年9月18日至2020年7月17日止的物业费人民币3245.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由被上诉人抚顺市森林物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 郭 爽审判员 李依桐二〇二〇年十二月十七日书记员 王红艳