河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5914号上诉人（原审原告、反诉被告）：贾志斌，男，1963年7月23日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：王永青，河南观博律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：安阳市美鹏房产开发有限责任公司，住所地安阳市龙安区铁二路南段。法定代表人：邵泽坤，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘鹏军，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：王笑宇，河南鼎维律师事务所律师。原审原告、反诉被告：安阳双缘养护服务有限公司，住所地安阳市文峰区文明大道安惠苑小区****楼******。法定代表人：郭利红，职务：经理。上诉人贾志斌因与被上诉人安阳市美鹏房产开发有限责任公司（以下简称美鹏公司）、原审原告安阳双缘养护服务有限公司（以下简称双缘公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2019）豫0505民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组织合议庭进行了审理。公开本案现已审理终结。贾志斌上诉请求:1.请求依法撤销原判，改判支持贾志斌原审诉讼请求或将本案发回重审。2.本案一审、二审等相关诉讼费用由美鹏公司承担。事实和理由：1.一审法院判决贾志斌支付美鹏公司租金、物业费及利息无事实和法律依据，判决错误。贾志斌与美鹏公司于2018年9月6日签订的《双缘养老中心用房租赁合同》第一条中明确约定，美鹏公司所出租给贾志斌用于经营养老院等配套服务项目的楼房均具备相应的合法的房产证，但贾志斌在办理养老院手续的时候才得知该租赁房仅有房屋预售许可证，根本不符合租赁用房条件，而且所租房屋也没有经过消防验收，直接导致贾志斌无法办理养老院的审批手续。美鹏公司严重违背诚实信用的基本原则，导致贾志斌无法实现合同目的，损失巨大，合同的解除完全是由于美鹏公司一方违约导致，故贾志斌一方不应再向美鹏公司支付房屋租金、物业费等相关费用，且美鹏公司一方应当返还贾志斌已经支付的36万元租金。2.如果贵院认定美鹏公司不存在违约责任，美鹏公司故意迟延向原审法院提交证据证明其消防设计专项审查合格，由此导致损失扩大的部分（即美鹏公司要求贾志斌给付2019年3月11日以后的房屋租金）应当由美鹏公司自行承担。本案原审法院于2019年3月11日第一次开庭审理，在第一次庭审时，贾志斌与美鹏公司均同意解除双方于2018年9月6日签订的《双缘养老中心用房租赁合同》，庭审时贾志斌主要理由就是认为美鹏公司租赁的房屋没有经过消防验收，对此美鹏公司未予认可，但没有向法庭提供任何证据，只到本案2020年5月28日第三次开庭审理（距第一次开庭时间一年多）时美鹏公司才提供了河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书，证明其涉案房产施工图消防设计专项审查合格。美鹏公司一方迟延提供证据，恶意导致贾志斌应给付美鹏公司房屋租金。因此，2019年3月11日之后的房屋租金、物业费等相关费用应当由美鹏公司一方承担。3.一审法院判决“安阳市美鹏房产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付贾志斌经济补偿20万元”无事实和法律依据，明显错误。贾志斌与美鹏公司于2018年9月6日签订《双缘养老中心用房租赁合同》后，贾志斌基于对美鹏公司一方的信任，共计向该租赁房屋投入装修费用751,230元。如上所述，本案矛盾的产生与合同的解除系美鹏公司一方违约导致的，故美鹏公司应当对贾志斌损失予以赔偿，而非象征性地就可利用的部分价值进行补偿。另外，今年疫情一审法院也判令我方给付租金明显不当。对方仅有设计合格证，没有消防建设合格证。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，为维护贾志斌合法权益，特依法提起上诉，望二审法院查明事实，支持贾志斌上诉请求。美鹏公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。1.贾志斌在一审起诉时称租用房屋是违章建筑，不符合其办理养老院的要求，请求法院解除合同，美鹏公司围绕贾志斌的诉请，向法院提交了案涉房屋的批建手续以及预售房屋许可证，美鹏公司是个房产开发销售经营单位，案涉房屋所有建设手续符合法律规定，不存在违章建筑之说，双方签订的租赁合同系有效合同，对双方均有约束力。2.贾志斌在原审中以案涉房屋没有经过消防验收为由要求主张美鹏公司有过错，美鹏公司向法庭提交了相应的合格证，以证明美鹏公司作为房屋承建方依据相关法律规定取得设计合格即可，一审法院也查明贾志斌如果用案涉房屋开办养老院应当对租赁房屋消防进行设计施工，最终经消防部门验收以取得消防合格证，是由于贾志斌没有按照法定程序办理导致其没有取得消防验收，责任在贾志斌，与美鹏公司无关。3.美鹏公司在案件审理过程中多次向贾志斌进行说明消防验收与我们承建楼房没有关系，所以我方提交的合格证并非本案关键证据。根据建设工程消防监督管理规定第13、14、15条规定，贾志斌所开办养老院应当由其对消防工程进行设计施工并申请验收，贾志斌本次庭审中称因疫情，所以一审法院判令其支付租赁不公平没有事实和法律依据，双方应当按照合格履行自己的义务，截止到2020年8月20日，双方对房屋进行交接才能免除贾志斌交付租金的义务。贾志斌所述设计文件审查合格证，美鹏公司在与贾志斌签订合同后即向贾志斌出示该文件，并告知其建设养老院必须内部进行按照养老院的标准设计，并经筑建部门、消防部门验收合格才能开办养老院，我们所提交的文件明确记载本合格证为消防设计专项审查，即案涉房屋主体结构是经过主管部门审查合格的，符合消防设计规范。双缘公司陈述意见称，同意贾志斌的上诉请求。贾志斌、安阳双缘养护服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除贾志斌与美鹏公司于2018年9月6日签订的《商业用房租赁合同》；2.判令美鹏公司退还已收取贾志斌缴纳的租赁费用36万元；3.判令美鹏公司赔偿给贾志斌造成的经济损失共计1,183,440.50元，后变更为951,230元；4.诉讼费用由美鹏公司全部承担。一审法院认定事实：1.贾志斌与美鹏公司于2017年11月14日签订了《商业用房租赁合同》，由贾志斌租赁美鹏公司位于安阳市文源街书香庭院综合办公楼，面积3334平方米，租赁期间为5年，从2018年2月13日至2023年2月12日，租金每月6万元，前两年租金不变，从第三年起，依据市场行情，经租赁双方协商调整租金。已交定金3万元整，于2018年2月1日前交清余款15万元。租金从租赁之日起按季度缴纳，于每季度前十日缴纳，美鹏公司每月收取贾志斌物业管理费1,000元。该合同第五条约定：承租方需对承租房屋进行装修的，事先必须经出租方书面同意后方可进行，不得进行破坏性装修，合同期满后装修部分也不可破坏性拆除，依附于房屋的装修部分无偿归出租房。第八条约定：承租方出现下列情况之一，出租房有权解除合同：1.未经出租人书面同意，承租方擅自进行装修或改变房屋结构的；2.承租方不按约定交付租金或相关费用累计超过两个月以上（含两个月）。贾志斌共计向美鹏公司缴纳租赁费36万元。2.2018年4月9日贾志斌向美鹏公司出具保证书，上载明：因资金不到位，延迟了房租按时交付，是租房者贾志斌的责任；经努力运作后，资金将很快到位，开始全方位施工；房租确保4月25日前补交齐全，如不能到位，愿承担全部责任。建议：如不到位，按照1.5利息付款。3.2018年9月6日贾志斌与美鹏公司签订《双缘养老中心用房租赁合同》，由贾志斌租赁美鹏公司位于安阳市文源街《书香庭院》综合办公楼（建筑面积3334平方米）整栋楼房上下左右及其所划分的外围空地、停车位等全部租给贾志斌作为经营养老院等配套服务项目使用，美鹏公司可供租赁的以上养老用房都已经具备了相应合法的房产证，租赁期限为15年整，租赁期限自2018年10月1日至2033年9月31日，租金每月6万元，于每季度前十日缴纳，从2018年2月18日开始计算，四年不变。美鹏公司每月收取贾志斌物业管理费1,000元。4.贾志斌于2018年9月7日向美鹏公司出具承诺书，上载明：贾志斌自2018年3月13日至2018年12月30日未支付美鹏公司租金、物业费，欠美鹏公司租金、物业费281,567元，现由于贾志斌较为困难，不能按时支付，贾志斌自愿从应付之日起承担按月息一分五的利息，向美鹏公司支付利息25,974元，贾志斌承诺在2018年12月30日前将本金和利息共计307,541元，一次性支付于美鹏公司，以上承诺内容为2017年11月14日贾志斌所签房屋租赁合同的事宜。如未能支付，美鹏公司依法向法院起诉，并收回房屋。原告于2020年8月28日将租赁综合楼交回美鹏公司，并表示楼内无可移动物品，楼内所有物品由美鹏公司处置。5.贾志斌与周义福、郭利红于2018年9月9日签订《安阳双缘养护服务有限公司合作协议书》，约定三方从即日起共同合作投资组建运营安阳双缘养护服务有限公司（及安阳双缘颐养中心），本协议签订之日贾志斌将在此之前与现在所租赁安阳市文源街《书香庭院》综合办公楼（建筑面积3334平方米）的所有投资（包括个人之前所有有形无形的投入等）如：资金投入、场所租金（含2018.9月份及之前）和装修改造、时间精力、人脉资源、管理等等估值人民币111万元整，全部入股占总股本18.5％的股份。6.河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书（编号为20151007）载明：工程名称：书香庭院合楼建设地点：文源街与铁五路交叉口东北角工程类别：民用建筑地上层数：7高度：23.8米建设单位名称：安阳市美鹏房地产开发有限责任公司审查结论为根据《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘查设计管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》等法规规章规定，本工程施工图设计文件经审查合格本合格证为消防设计专项审查。2015年11月12日安阳市设计审查事务所加盖了公章。安阳市住房和城乡建设加盖了安阳市建筑工程施工图设计审查专用章，美鹏公司未向贾志斌提供该合格证书。7.贾志斌共计向该租赁房屋投入装修费用共计751,230元，其中涉案楼房1-7层及地下室石膏水泥板封强、批墙、石膏线、隔墙上水、电路管道建设装修共计向李恩光支付费用520,160元，于2018年10月7日至2018年11月21日分9次向郭永红给付1-7层工人铺地板砖工资109,000元、从2018年10月8日至2018年11月21日给付陶保旺地板砖款59,710元，给付王**1-7层及地下室厕所及大、小卫生间防水款13,320元，给付史红星一楼大厅两个大门款3,200元，于2018年10月22日给付张常梅定作安装塑钢窗（12个）款4,200元，于2018年10月16日至2018年11月21日共给付刘建飞水管等材料款及工人工资款38,140元，2018年12月31日给付董利军空调运费3,500元。美鹏公司认可上述装修中可利用的部分价值20万元。一审法院认为，贾志斌与美鹏公司因租赁同一栋楼房，于2017年11月14日和2018年9月6日分别签订《商业用房租赁合同》和《双缘养老中心用房租赁合同》，后合同只是在租赁房屋的用途、租赁期限及贾志斌违约责任事项上做了一些变更，其中后合同中双方约定租赁期限从2018年10月1日至2033年9月31日，租赁费按照每月6万元，从2018年2月18日开始计算，四年不变，并每月收取物业费1,000元，且在后合同签订的第二天即2018年9月7日原告出具保证书，承诺向美鹏公司给付拖欠的2018年3月13日至2018年12月20日的租金及物业费、利息共计307,541元，更表明《双缘养老中心用房租赁合同》是对《商业用房租赁合同》内容的变更。现贾志斌要求解除与被告于2018年9月6日签订的《双缘养老中心用房租赁合同》，美鹏公司反诉称要求解除双方2017年11月14日的租赁合同，原审法院认为，2017年11月14日的租赁合同已被2018年9月6日的租赁合同系予以变更，无需解除，鉴于贾志斌已于2020年8月28日将所租赁房屋返还美鹏公司，双方所签订的《双缘养老中心用房租赁合同》从2020年8月28日起予以解除。贾志斌称其与双缘公司8共同履行上述合同，均为本案适格的主体。原审法院认为，本案租赁合同的缔约者为贾志斌与美鹏公司，并未涉及到双缘公司，根据合同相对性原则，双缘公司并非本案适合的主体，故贾志斌与双缘公司之间的纠纷应另案处理。本案争议焦点一在于贾志斌是否应返还已付的租赁费36万元，并支付美鹏公司之后的租赁费。贾志斌辩称租赁房屋没有房产证和消防验收，所以养老院不能取得营业执照的责任应当全部由美鹏公司承担，其可以不交付租金，并要求美鹏公司返还已交的租金36万元。原审法院认为，美鹏公司虽未及时取得房屋产权证，但是该房屋有合法的批建手续，非违章建筑，该房产归美鹏公司所有，产权清晰，并无争议，美鹏公司出租属于自己的产权没有争议的房屋，是其行使对所有权的收益权的行为，且贾志斌要求出租人美鹏公司对出租房屋享有产权证，属于管理性强制性规范，并非效力性强制性规范，诉争房屋没有房产证并不能成为贾志斌拒付租金的理由，因此其抗辩理由不能成立。国家工程建设消防技术标准中关于《高层民用建筑设计防火规范》规定：十层及十层以上的居住建筑、建筑高度超过24米的公共建筑必须经消防验收。本案的租赁房屋系7层的民用建筑，建筑高度23.4米，根据上述规定，该租赁楼房不是必须经消防验收的工程，只需要消防设计审查合格，而美鹏公司提供河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书，证明其对涉案房产施工图消防设计专项审查合格，贾志斌提供的录音并不能证明美鹏公司需对案涉房屋办理消防合格证。因此贾志斌诉求因租赁9房屋消防不合格拒付租金的理由不能成立。本案争议焦点三在于美鹏公司是否应赔偿贾志斌经济损失及数额。美鹏公司有涉案房产的消防设计合格证，在本案中不存在过错，未办成养老院的工商登记手续的原因存在多种可能，且贾志斌租赁房屋开办养老院，在进行装修前，亦应依法向消防部门提交消防设计方案，并进行审核批准后才能取得施工许可，而贾志斌并未履行上述消防设计手续，在租赁房屋期和办理公司登记的过程中亦未对涉案房产的消防设计进行严格审核，致使其盲目投入资金装修，应对其损失承担责任。综上，贾志斌与美鹏公司所签订的租赁合同合法有效，贾志斌诉求因租赁房屋无房产证和消防合格证，要求美鹏公司返还已付租赁费36万元及不应给付之后租赁费的诉讼请求依法不予支持，贾志斌应按照其向美鹏公司的承诺书向美鹏公司支付拖欠的从2018年3月13日至2018年12月30日的租金、物业费及利息共计307,541元，鉴于原告贾志斌已于2020年8月28日将租赁房屋交回美鹏公司，其应按照合同约定支付美鹏公司自2019年1月1日至2020年8月27日的租金、物业费，租金按照每月6万元，物业费按照每月1,000元计付。鉴于贾志斌投入的地板及门窗等尚有利用价值，原审法院酌定由美鹏公司给付贾志斌20万元补偿为宜。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第七十七条、第九十四条第（三）项和第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人10民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下一、贾志斌与安阳市美鹏房产开发有限责任公司所签订的《双缘养老中心用房租赁合同》于2020年8月28日予以解除；二、贾志斌于判决生效后十日内给付安阳市美鹏房产开发有限责任公司从2018年3月13日至2018年12月30日拖欠的租金、物业费及利息307,541元，并支付安阳市美鹏房产开发有限责任公司从2019年1月1日至2020年8月27日的租金、物业费（租金按照《双缘养老中心用房租赁合同》约定的租金每月6万元，物业费每月1,000元计算）；三、安阳市美鹏房产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付贾志斌经济补偿20万元；四、驳回贾志斌的其他诉讼请求；五、驳回安阳双缘养护服务有限公司的诉讼请求；六、驳回安阳市美鹏房产开发有限责任公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,690元，由贾志斌负担14,952元，由安阳市美鹏房产开发有限责任公司负担3,738元；反诉案件受理费2,957元，由贾志斌负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，贾志斌上诉主张因美鹏公司违约导致合同目的无法实现，其不应支付美鹏公司租金、物业费及利息。本案中，案涉租赁房屋虽尚未取得房屋产权证，但系合法建筑，有合法的批建手续，产权亦无争议。且根据《高层民用建筑设计防火规范》规定，案涉房屋已经消防设计审查合格。贾志斌主张案涉房屋未取得房屋产权证及经消防验收，导致其无法实现合同目的，但并未提供充分证据予以证实，且其在签订案涉租赁合同时亦未尽到合理的注意义务。故贾志斌此项上诉主张，本院不予支持。贾志斌上诉主张美鹏公司拖延提交证据，导致的扩大损失应由美鹏公司自行承担。但2019年3月11日至2020年8月28日期间，贾志斌仍依案涉租赁合同约定占有使用涉案房屋，其应依约支付租金，贾志斌此项上诉主张，本院不予支持。贾志斌上诉主张美鹏公司应支付其装修费用损失。但美鹏公司在本案中不存在过错，贾志斌未依法履行消防设计手续，亦未对案涉房产的消防设计严格审查，即盲目投资装修，应对其损失承担责任，一审法院就剩余可利用部分装修判决美鹏公司补偿其20万，并无不当。综上所述，贾志斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,800元，由贾志斌负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二〇年十二月十六日书记员 邢露露