云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0381民初6041号原告:范学相，男，1978年3月18日生，汉族，小学文化，居民，云南省宣威市人，现住宣威市。原告：施红慧，女，1985年12月9日生，汉族，大学文化，农民，云南省宣威市人，户籍地：宣威市，现住宣威市。二原告委托诉讼代理人：刘远清，云南榕峰律师事务所律师，特别授权代理。被告:陶汝斌，男，1970年8月3日生，汉族，大学文化，教师，云南省宣威市人，户籍地：宣威市，现住宣威市。被告：赵素娥，女，1970年2月27日生，汉族，大学文化，居民，云南省宣威市人，现住宣威市。系陶汝斌之妻（缺席）。第三人：宣威市鑫远房地产经纪有限公司。公司地址：宣威市丰华街道丰华社区阳光花园2-16号商铺。法定代表人：陶言华，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐其江，男，1983年7月24日生，彝族，高中文化，居民，云南省宣威市人，住址：宣威市，特别授权代理。原告范学相、施红慧与被告陶汝斌、赵素娥，第三人宣威市鑫远房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施红慧及原告范学相、施红慧的委托诉讼代理人刘远清、被告陶汝斌，第三人宣威市鑫远房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人徐其江到庭参加诉讼，被告赵素娥经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告范学相向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法调解或判令被告及时返还原告定金100000元，并支付违约金100000元、律师费10000元、佣金16200元，合计226200元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告经第三人（房产中介）介绍,被告把坐落于宣威市房屋（用途:住宅,建筑面积为229.68平方米，产权证号:00064035）作价人民币820000元（大写:捌拾贰万元整）转卖给原告。2020年9月30日,双方在第三人宣威市鑫远房地产经纪有限公司办公室签订了《购房定金合同》,根据合同第二条约定:该房屋成交价格为:人民币（大写）捌拾贰万元,小写：820000元整;第三条约定:乙方购买此房屋付款方式为:乙方于2020年10月12日以前支付给甲方肆拾万元,剩余尾款人民币大写:肆拾贰万元于2021年2月10日前支付甲方。该房屋可以过户的时候甲方在15日内必须配合乙方过户,否则视为根本违约。签订合同时甲方收取乙方定金100000元整,如乙方违约,定金不退,如甲方违约,则赔偿乙方相当于定金的违约金。乙方于签订合同当日还交付佣金16200元给第三人丙方。在第三人（房产中介）代表人徐其江的主持和见证下,双方于签订合同时,原告当场按合同约定交付了定金100000元给被告,被告也按约定收了定金。之后,由于被告夫妻刻意隐瞒该房屋已被法院查封的事实,依然售卖该房屋，导致原告在不知情的情况下支付了壹拾万元的定金及佣金16200元。后因该房屋已被宣威市人民法院查封并于2020年11月1日在法院拍卖网上公开拍卖导致交易无法进行。原告知道情况后,多次找第三人（房产中介）及二被告,要求承担给原告所造成的损失,被告也承认自己隐瞒事实真相，承认自己有错在先，愿意承担违约责任并及时支付原告100000元定金,但始终没有实际行动。另根据《购房定金合同》的有关约定及相关法律规定,被告应依法承担违约责任。第三人曾召集原被告双方协商调解此事,终因被告无解决问题之诚意而协商未果。无奈,特向人民法院提起诉讼,恳请依法支持原告的诉求为盼!被告陶汝斌辩称，由于陶汝斌的妻子欠王柱梅钱，2020年7月10日被起诉开庭，8月10日因没有按时还款，房子被查封，但经反复咨询执行法官，执行法官答复说：“这期间你可以努力地去卖，看给能卖个好价，免得以后挂拍经济损失会大，但一定要把钱全部拿到法院或转在债权人账上。”原告来被告家看房子时，被告在介绍房子情况时也谈到本小区的房子是不能过户的，因为土地使用证是一大个，没有分割。在付定金当晚，陶汝斌也向中介的业务员反复强调，该房子是过不了户的，今晚被告等着钱还人家，不然，明早八点半房子就要挂拍等，房产中介业务员回电话说：“他家要啥。”确定之后，才支付定金100000元。原告不买房的原因不是因为房子被查封，而是他家说担心被告家欠人家钱多，买了怕以后扯皮，又过不了户。至于房产中介是否将被告当晚所强调的话告诉原告，被告就不知了。综上所述，被告并没有隐瞒真相，也不是不卖，更没有违约，所收定金100000元理应返还原告，原告主张的违约金100000元被告不应承担，责任在原告及第三人。请求法院依法裁判。第三人宣威市鑫远房地产经纪有限公司述称：刚刚被告陈述的不是事实，被告的房子被查封，第三人之前不知道，他也没有说，他只是说自己差账，要卖房还债，如果第三人知道房子被查封，不可能再交10万给他，第三人是通过被告的债权人王柱梅知道房子被查封，才告诉原告方的。至于该房屋不能过户，第三人是知道的，但是房屋不能过户不影响买卖。原告的诉讼请求应得到支持。原告为证实其诉讼主张，向本院提举了下列证据：1.二原告身份证复印件各一份，用以证实原告身份及主体资格；2.《购房定金合同》复印件一份，用以证实所购房屋概况、购房金额、房款支付办法及违约责任等；3.定金收据原件一份，用以证实二原告已经通过房产中介支付购房定金人民币100000元；4.所购房产网上拍卖信息（通过网络截屏打印）一份，用以证实二被告隐瞒所卖房屋的真实情况，从而导致合同履行不能，已构成根本违约；5.律师费票据原件一份，用以证实原告支付律师费10000元的事实。经质证，被告陶汝斌对原告提举的第1、2、3、5组证据的三性无异议；对第4组证据的真实性、合法性无异议，但是不认可其关联性及证明目的。认为被告陶汝斌确实没有告诉原告房屋被法院查封的事实，但原告看了房子后，被告陶汝斌就一直和中介联系，告诉过他们房屋是被法院查封的，房屋是过不了户的，被告方没有进行隐瞒，该证据不能证明被告方违约的事实。被告赵素娥未到庭发表质证意见，视为对质证抗辩权的放弃。第三人宣威市鑫远房地产经纪有限公司对原告提交的1-5组证据的三性均无异议。本院认为，原告提举的第1、2、3、5组证据符合证据三性，经质证，被告陶汝斌及第三人均无异议，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据；原告提举的第4组证据，本院结合被告及第三人的举证情况再作认定。被告陶汝斌、赵素娥未向本院提供证据。第三人宣威市鑫远房地产经纪有限公司向本院提举了下列证据：1.《购房定金合同》原件一份，用以证实所购房屋概况、购房金额、房款支付办法及违约责任等。2.收据及手机银行转账凭条复印件各一份，用以证实被告赵素娥已经收到购房定金100000元。3.欠条原件一份，内容为：“欠条；陶汝斌（身份证×××1151）妻子赵素娥（身份证号5303811970********）在和施红慧,就北苑小区18栋2单元202号房屋买卖事宜中,陶汝斌夫妇刻意隐瞒该房屋已被法院查封的事实,依然售卖该房屋导致施红慧在不知情的情况下支付了壹拾万元定金,后因该房屋已被宣威市人民法院查封并于2020年11月1日在网上公开招拍此房屋导致交易无法进行,经双方多次商议决定由陶汝斌夫妇无条件退还施红慧定金壹拾万元。由于从2020年10月12日得知该房屋被法院查封无法交易至今陶汝斌夫妇多次以口头形式答应退还都未履行,特立此欠据,陶汝斌夫妇由于上述事宜下欠施红慧壹拾万元,双方于2020年11月7日商议决定于2020年11月9日前退还施红慧壹拾万元欠款。欠款人:陶汝斌（手印）；见证人:徐其江（手印），5322241983××××××××（152××××****）；日期:2020年11月7日；本人徐其江承诺上诉为事实，由于赵素娥一直逃避此事，拒不露面,我多次与她通话她都说于11月9日还钱。”用以证实二被告隐瞒所卖房屋的真实情况，从而导致合同不能履行，后经三方协商达成一致协议，但二被告直到现在都未按协议履行。4.所购房产网上拍卖信息（通过网络截屏打印）一份，用以证实二被告涉案房屋已在网上拍卖并以906000元的价格成交，已构成合同根本违约。经质证，原告方及被告陶汝斌对第三人提举的1-4组证据的三性均无异议。本院认为，第三人宣威市鑫远房地产经纪有限公司提举的第1、2、3、4组证据符合证据三性，且与原告提举的证据相互印证，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。根据庭审、质证和认证，本院确认如下法律事实：经第三人宣威市鑫远房地产经纪有限公司（房产中介）介绍,被告陶汝斌、赵素娥把坐落于宣威市房屋（用途:住宅,建筑面积为229.68平方米，产权证号:00064035）作价人民币820000元（大写:捌拾贰万元整）转卖给原告范学相、施红慧。2020年9月30日,双方在第三人宣威市鑫远房地产经纪有限公司办公室签订了《购房定金合同》,该合同第二条约定:“该房屋成交价格为:人民币（大写）捌拾贰万元,小写：820000元整。”第三条约定:“乙方（二原告）购买此房屋付款方式为:乙方于2020年10月12日以前支付给甲方（二被告）肆拾万元,剩余尾款人民币大写:肆拾贰万元于2021年2月10日前支付甲方。该房屋可以过户的时候甲方在15日内必须配合乙方过户,否则视为根本违约。签订合同时甲方收取乙方定金100000元整,如乙方违约,定金不退,如甲方违约,则赔偿乙方相当于定金的违约金。”第五条约定：“乙方支付给丙方佣金16200元。”第六条约定：“…若甲方违约，应书面通知乙方和丙方，并自违约之日起三日内退还乙方已支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、调查费等），同时，甲方还须自违约之日起三日内承担赔偿丙方的应收佣金和其他应收费用…”第八条约定：“交房时间为2020年10月12日。”2020年9月30日，原告方向第三人支付了佣金16200元并在第三人经办人徐其江的主持和见证下,原告方当场按合同约定向被告方交付了定金100000元,被告方也按约定收受了定金。2020年10月12日原告方得知案涉房屋之前已被法院查封。2020年11月7日在徐其江的见证下，被告陶汝斌出具欠条给原告方收执。该欠条的内容为：“欠条；陶汝斌（身份证×××1151）妻子赵素娥（身份证号5303811970********）在和施红慧,就北苑小区18栋2单元202号房屋买卖事宜中,陶汝斌夫妇刻意隐瞒该房屋已被法院查封的事实,依然售卖该房屋导致施红慧在不知情的情况下支付了壹拾万元定金,后因该房屋已被宣威市人民法院查封并于2020年11月1日在网上公开招拍此房屋导致交易无法进行,经双方多次商议决定由陶汝斌夫妇无条件退还施红慧定金壹拾万元。由于从2020年10月12日得知该房屋被法院查封无法交易至今陶汝斌夫妇多次以口头形式答应退还都未履行,特立此欠据,陶汝斌夫妇由于上述事宜下欠施红慧壹拾万元,双方于2020年11月7日商议决定于2020年11月9日前退还施红慧壹拾万元欠款。欠款人:陶汝斌（手印）；见证人:徐其江（手印），5322241983××××××××（152××××****）；日期:2020年11月7日；本人徐其江承诺上诉为事实，由于赵素娥一直逃避此事，拒不露面,我多次与她通话她都说于11月9日还钱。”2020年11月9日，被告方未按该欠条的内容履行。2020年12月1日案涉房屋在法院拍卖网上公开拍卖，2020年12月2日以906000元成交。2020年11月12日，二原告委托云南榕峰律师事务所代理诉讼事务，支付律师咨询、代理费10000元。2020年11月13日二原告提起诉讼，提出前述诉讼请求。庭审中，被告陶汝斌只同意返还已收受定金100000元，其余费用不同意支付，调解未达成协议。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”原、被告2020年9月30日签订的《购房定金合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。原告方已按合同约定履行了向被告方支付定金100000元、向第三人支付佣金16200元的合同义务。但2020年11月7日在徐其江的见证下，原、被告达成一致意见，形成欠条，由被告陶汝斌在该欠条上签名按印后交由原告方收执，该欠条系原、被告以实际行动对双方2020年9月30日签订的《购房定金合同》的变更、结算。该欠条的内容合法有效，本院予以确认。因该欠条载明的内容只涉及定金本金退还的约定，对其他款项的承担未作约定。故原告方的诉讼请求，本院只支持返还定金本金100000元，其余请求本院不予支持。被告赵素娥经传票传唤未到庭，视为对质证抗辩权的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告陶汝斌、赵素娥在本判决生效后30日内向原告范学相、施红慧返还定金本金100000元；二、驳回原告范学相、施红慧的其他诉讼请求。案件受理费4693元，由被告陶汝斌、赵素娥负担2065元，原告范学相、施红慧负担2628元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。审 判 长  杨 斌人民陪审员  余绍伟人民陪审员  李勇贵二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  牛元根