江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8587号上诉人（原审原告）：施顺福，男，1973年5月14日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：杨懿瑨，江苏泰坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红青，江苏泰坤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京永阳物业管理服务有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道秦淮大道**。法定代表人：李婷，该公司经理。委托诉讼代理人：施慧，江苏恒山律师事务所律师。上诉人施顺福因与被上诉人南京永阳物业管理服务有限公司（简称永阳物业公司）恢复原状纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院(2020)苏0117民初1932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人施顺福及其委托诉讼代理人杨懿瑨，被上诉人永阳物业公司的委托诉讼代理人施慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施顺福上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。主要事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清，部分事实认定有误。1、一审法院认为施顺福名下溧水区永阳镇庆丰小区园邨城南门面房7号、8号不属于溧水安居苑住宅小区物业管理，永阳物业公司也不向施顺福收取物业管理费，认定施顺福并非小区业主与事实严重不符。施顺福在庭审中向法庭提交安居苑小区平面图照片四张，用于证明施顺福名下案涉门面房7号、8号在小区建筑区划内，同时施顺福与溧水县房地产开发总公司签订了门面房购买协议，而该建筑开发商系庆丰小区房地产开发商，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，施顺福依法登记取得建筑物专有部分所有权，系庆丰小区业主。2、南京市溧水区安居苑住宅小区物业管理委员会决定对安居苑小区北东二门进行封闭管理前未经过三分之二业主同意。永阳物业公司在第一次开庭陈述，无需提交业主同意的签字材料，与本案没有关联，在法庭提示下，才进行补签字。永阳物业公司提交的小区业主问询函系施顺福起诉后，为避免案件败诉才急急忙忙找业主签字，其真实性、合法、程序都存在违法情形。案件真实情况是，安居苑住宅小区业主没有选举业主委员会，物业管理委员会违法作出对北东二门进行封闭管理的决定，事后因施顺福起诉，才提交法庭真伪难辨的小区业主问询函。3、一审法院认定砌墙行为并未妨碍施顺福的正常经营，属于主观臆断。施顺福提交的证据材料可以证明严重侵害了施顺福的合法权益。一审法院认为作为不动产相邻权人只要不影响通风、采光和日照，即不存在侵害性，是对物权法第八十七条、第八十九条的片面理解。施顺福名下不动产系商业用途，人流量是最为关键的因素，7号门面房单价为2150元/米，8号单价为2100元/米，正是因为7号门面房靠近人行通道，所以才产生的价格差异，也正是因为人行通道会带来巨大的人流量和商业利益，施顺福才会购买7号、8号门面房。当时该条人行通道是溧水县房地产开发总公司向施顺福所作开发规划及相关配套设施的具体承诺，对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该承诺在《房地产平面图》上予以证实。二、一审法院适用法律存在严重错误。1、一审法院对本案争议焦点未进行认真审查，认定永阳物业公司的砌墙行为系小区业主依法作出的小区治理行为，是合法正当的，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，永阳物业公司砌墙封门属于“损害他人合法权益的行为”，永阳物业公司的行为违法了建筑法、建筑工程施工许可管理办法等相关规定，施工之前未办理相关手续。虽然施顺福无权认定该墙体是否属于违章建筑，但是不能因为小区业主作出的治理行为，一审法院就可以代替行政机关认定为砌墙封门是合法正当的。三、一审法院程序存在违法。1、施顺福在第二次庭审中，对小区业主问询函的真实性存有异议，要求一审法院对签字真实性进行依法审查，同时提出鉴定申请，但一审法院直接告知施顺福可以去二审申请。申请鉴定权是施顺福诉讼权利之一，一审法院未告知不予鉴定的理由和意见，在庭审未结束时，让施顺福去二审再提鉴定申请，严重侵害了施顺福的诉讼权利。2、一审法院对永阳物业公司提交的证据材料未进行依法审查。永阳物业公司仅提交小区业主问询函不能证明永阳物业公司砌墙封门经过小区业主三分之二以上业主同意，签字是否为本人，是否为业主，是否存在代替签字，何时签字，何人上门，是否告知相关权利义务及法律后果等等，该份证据均无法予以体现。恰恰可以证明是永阳物业公司为了应付本案诉讼而制作的虚假证据。虽然施顺福作为受侵害者可以起诉要求法院撤销该决定，但是在真实性存疑的情况下，一审法院未经审慎审查义务，直接作为本案定案的证据，程序违法。3、施顺福在起诉时提交证据《房地产平面图》一份，用以证明门面房7号、8号旁边为人行通道，规划部门及房地产部门的规划显示该处不存在任何通行障碍，一审法院却在认定事实中将该份重要证据予以遗漏，然后得出“当事人对自己的诉讼主张应提供相应的证据，否则应承担举证不能的法律后果”的结论。永阳物业公司辩称：一、上诉人不属于安居苑小区业主。1、上诉人所有的门面房××地址为永阳镇××村南门面房，该房并不属于安居苑住宅小区建筑物内的经营性用房，即便上诉人依法登记取得该房屋的所有权，但根据物权法第七十条的规定，上诉人也并非是安居苑住宅小区的业主。2、根据上诉人一审提供的“中山路社区简介”证据，可以明显看出，中山路社区下辖：园邨（旧称园村）、安居苑、中心花园、三元新村等居民小区，园邨和安居苑分别属于不同的居民小区。根据案涉房屋的登记地址，该房应属园邨居民小区，故上诉人应属园邨小区的业主，而并非属于安居苑小区的业主，这也是被上诉人从未向上诉人收取物业费的原因。故上诉人的身份并不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，不属于安居苑小区的业主。二、案涉的砌墙行为是否经小区专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，即砌墙行为是否具有合法性与本案无关联。本案案由是恢复原状纠纷，案件审查的焦点是砌墙的行为是否对上诉人造成妨碍并且侵害上诉人的合法权益，至于砌墙的行为是否具有合法性或者合理性，与本案并没有关联性，故并非是案件审查的焦点问题，故被上诉人一审立案时并没有提供“安居苑小区业主问询函”，只不过在第一次庭审结束后，一审法院为了更全面地了解案情，故要求被上诉人补充提供了该证据。三、安居苑住宅小区的业主封闭该小区北东二门的行为并未妨碍到上诉人的合法权益。首先，该封闭措施的采取未影响到上诉人的正常通行。其次，该封闭措施的采取也未影响到上诉人的正常经营，因为在所封闭的该通道往东十米不到的地方就是小区北东一门，也是该小区目前北面所保留的大门，从该大门可以自由进出小区，对小区居民的出行及外出采购并未造成任何影响，同样也不会对上诉人的经营造成任何影响。如果上诉人认为当初在购房时开发商做过相应承诺导致其对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，上诉人可以另案进行买卖合同的诉讼。综上，安居苑住宅小区的业主封闭该小区北东二门不仅是为了积极响应贯彻溧水区委、区政府制定的关于“显著提升小区居住环境品质和运行安全水平”的工作目标，而且该举措在疫情防控中发挥了积极的作用，事实证明该举措是非常正确及值得推广的，故目前在溧水区对不合理的进出口均采取了相应的封闭措施，该举措也得到了广大百姓的拥护和支持。施顺福向一审法院起诉请求：1、要求永阳物业公司立即停止侵害、排除对位于庆丰小区园邨城南7号、8号门面房的妨害行为，按照庆丰小区园邨城南7号、8号门面房原有规划恢复人行通道原状；2、由永阳物业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：施顺福系永阳镇庆丰小区园邨城南门面房7号、8号房屋所有权人。该排门面房不属于溧水安居苑住宅小区物业管理，永阳物业公司也不向其收取物业管理费。为了积极响应并贯彻溧水区委、区政府制定的关于《溧水区住宅小区建设‘美丽’行动计划》。在该行动计划中，明确将“显著提升小区居住环境品质和运行安全水平”列入工作目标。根据该文件精神并经小区业主三分之二业主的同意，南京市溧水区安居苑住宅小区物业管理委员会决定对安居苑小区北东二门进行封闭管理，并授权永阳物业公司永阳物业公司对案涉北东二门进行了砌墙封闭。一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利；建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。当事人对自己的诉讼主张应提供相应的证据，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，施顺福以不动产相邻权人身份诉讼至法院，认为永阳物业公司的砌墙行为侵害了其经营行为，要求永阳物业公司排除妨碍。一审法院认为，施顺福所提供的证据并不能证明永阳物业公司的砌墙行为具有侵害性，并且，永阳物业公司的砌墙行为系经小区业主依法作出的小区治理行为，是合理正当的，并未妨碍施顺福的正常经营，同时也未侵害其其他权益。据此，施顺福的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十七条、第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第二款的规定，一审法院作出判决：驳回施顺福的诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。一审中，永阳物业公司提交“关于封闭安居苑小区北东二门、北东三门、东小门通道之问询函”，拟证明该小区三分之二以上业主同意封闭的表决结果。施顺福二审中提交鉴定申请书，申请对前述问询函中67-1-501、67-1-102、67-1-602、65-602、66-402、67-2-204、68-2-103室业主的签字时间及笔迹真伪进行鉴定。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据法院查明的事实，案涉安居苑住宅小区物业管理委员会决定对安居苑小区北东二门进行封闭管理，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该行为系安居苑住宅小区业主依法作出的小区治理行为，合法有效。永阳物业公司经南京市溧水区安居苑住宅小区物业管理委员会授权，对案涉北东二门进行砌墙封闭，系根据业主决定进行的相应物业管理。施顺福对个别安居苑住宅小区业主签名的形成时间及真实性所提异议，不足以反驳全体业主依法作出的决定，理由亦不充分，对施顺福的鉴定申请，本院不予准许。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。施顺福起诉要求永阳物业公司停止侵害、排除妨害，施顺福应举证证明案涉安居苑住宅小区北东二门砌墙封闭损害了其合法权益。结合安居苑住宅小区现有进出通道的情况、案涉门面房临街经营及与相关通道的距离等因素，施顺福所主张的侵害事由明显依据不足，本院不予采信。施顺福主张一审法院审理本案程序违法，缺乏依据，本院亦不予采信。一审法院认定案涉小区该通道封闭未妨碍施顺福的正常经营，未侵害其合法权益，故对施顺福的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，施顺福的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由施顺福负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二○二○年十二月十四日书记员  汪海燕