贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9407号上诉人（原审被告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路****商业****，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝**。被上诉人（原审原告）：曾书美，女，1976年12月13日出生，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：王洪，男，1968年1月7日出生，布依族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴与贵，贵州爱律律师事务所律师。原审被告：余波，男，1996年10月1日出生，蒙古族，住贵州省织金县。上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）因与被上诉人曾书美、王洪及原审被告余波商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初3201号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中渝置地上诉请求：1、撤销原判第二项，查清事实后予以改判扣除被上诉人定金10000元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审忽略认购书的签订时间在后（2019年11月20日），约定《商品房买卖合同》签订时间在前（2019年11月18日），认购书约定不能实际履行的事实；2、原审认定上诉人与被上诉人达成贷款支付的约定，属于认定事实错误。双方约定的付款方式为分期付款；3、签订合同是双务行为，被上诉人在未举证证明上诉人拒不签约的情况下，原审径行认定未签约过错在上诉人明显不合理；4、原审忽略了被上诉人自认存在逾期付款的事实，因被上诉人原因导致认购书不能继续履行，应向上诉人承担定金的违约责任。被上诉人曾书美、王洪答辩称：答辩人与余波约定按揭方式付款购房而非分期付款方式购房。一审判决正确，依法应当维持。原审被告余波陈述称：被上诉人告知我首付不够，我帮忙办理按揭贷款。我的通知义务已经做到，是被上诉人的原因导致不能办理按揭。曾书美、王洪向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间签订的《贵阳恒大中央广场商品房认购书》；2、被告返还原告已支付给被告中渝置地的购房款353,792元。一审法院查明：二原告系夫妻，2019年11月16日在被告中渝置地的置业顾问被告余波的介绍下，原告方有意向购买贵阳恒大中央广场楼盘A12幢503单房屋，经前期协商，双方确认涉案房屋的总房款为1,415,167元，原告称自己需要通过按揭贷款支付大部分房款，被告余波告知原告可以贷款，但是需要先行支付房屋总价款20%（283,033元）的首期款，故2019年11月16日，原告先行向被告中渝置地支付了定金20,000元，又与11月18日支付了购房首期款121,517元，被告中渝置地向原告出具收据，收据显示收2019年11月20日收到原告支付了购房首期款141,517元（含定金）。2019年11月20日，原告（乙方）与被告中渝置地（甲方）签订《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001681），约定原告向被告中渝置地认购贵阳恒大中央广场楼盘A12幢503单元房屋，该房屋建筑面积共127.29平方米，套内建筑面积100.73平方米，房屋总价款为1,415,167元。双方约定分期付款：“乙方须于2019年11月18日前支付首期房款￥121,517元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年2月16日前付清￥212,275元；于2020年5月16日前付清￥212,275元；于2020年8月16日前付清212,275元；于2020年11月16日前付清636,825元……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按为交房款的万分之一向甲方支付违约金。”认购书签订后，原被告双方并未签订《商品房买卖合同》，因新冠疫情限制出行导致原告未能在2020年2月16日支付第二期款项，2月27日，原告到被告处交纳第二期款项212,275元，因原告逾期付款产生了234元违约金，原告自认该违约金由被告余波代为支付。其后双方继续协商分期转为贷款的事宜，但因原告的银行流水没有达到标准，导致分期不能转为贷款，被告中渝置地遂要求原告按认购书约定履行，原告认为受骗起诉到一审法院引起本案。一审法院认为，本案的争议焦点在于《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001681）是否系原被告双方真实意思表示，综合案件相关证据，表明原被告当时确实达成了贷款支付房款的相关约定，但是被告使用双方先行签订分期付款的认购书，其后分期付款转为按揭贷款的方式履行前述合意，但是并未如愿，相关事由原告明知后签订认购书，故法院认为，《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001681）确系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务，原告称自己受骗的意见法院不予采纳。本案中，原告已经按约履行了两期付款义务，但是被告并未按约与原告签订《商品房买卖合同》，被告亦未提交相关证据显示其履行了签订《商品房买卖合同》的通知义务，构成违约，现原告诉至法院，其以通过起诉的行动表明其不愿意继续履行认购书，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故原告主张解除《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001681）法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉请被告向其返还购房款353,792元法院予以支持。被告余波系被告中渝置地的置业顾问，系被告中渝置地的代理人，其与原告的协商系履行代理职能的一部分，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，且原告与被告余波之间并无实际的交易关系，故原告主张被告余波与被告中渝置地共同承担责任并无事实依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告曾书美、王洪与被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于2019年11月20日签订的《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001681）；二、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告曾书美、王洪返还购房款353,792元；三、驳回原告曾书美、王洪的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,403元(原告预交)，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，原审被告余波陈述称：分期转按揭的前提是20%首付款不能逾期，后期才能转。曾书美确实一开始约定贷款支付，初步审查是符合贷款条件的，后因其婚姻状况变化银行不愿意放贷。上诉人中渝置地对此陈述称：当时确实有这个政策，因为被上诉人原因导致不能办理，认可余波的陈述。本院认为：本案《贵阳恒大中央广场商品房认购书》系双方就未来签订商品房买卖合同本约的相关事宜达成的预约合同。虽然该《认购书》约定的付款方式为分期付款，但是，从被上诉人曾书美、王洪一审提交的聊天记录、通话录音等证据材料以及原审被告余波、上诉人中渝置地的相关陈述来看，被上诉人在购房磋商时确曾要求以按揭贷款方式支付购房款，中渝置地当时确有此销售政策，时任该公司销售人员的余波也同意协助其办理分期转按揭事宜，并初步审查其是否符合贷款条件。因此，该《认购书》约定的付款方式是否系双方合意形成的真实意思表示存疑。同时，该《认购书》约定的签订商品房买卖合同时间也早于认购书签订时间，故该项约定实际亦无法履行。因此，上诉人中渝置地作为案涉房屋的开发商和《认购书》格式文本的提供者，其上述有失严谨的销售行为系造成双方此后对于《认购书》产生履行争议并最终无法签订本约的重要原因。当然，被上诉人对此也存在未尽合理、谨慎注意义务的过失。据此，因双方对于案涉预约合同的目的未能实现均存在一定的过失和原因力，故一审法院判决解除本案认购协议并判令退还被上诉人已付购房款并无不当，本院对此予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6806元，由上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年十二月八日书记员 左文艳