江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终8990号上诉人（原审原告）：顾三年，男，1950年11月19日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：尹国华，男，1944车7月11日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：胡昌富，男，1955年3月17日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：陈家宽，男，1945年6月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：曾宪华，女，1947年8月30日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：邵中琴，女，1946年8月6日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：陆金凤，女，1954年8月10日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：李跃平，男，1959年12月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：鲍桂南，女，1965年6月7日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：尹玉珍，女，1951年11月1日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：徐道新，男，1953年8月13日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：石翠珍，女，1949年12月25日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：温国鸣，男，1957年7月5日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：顾月美，女，1954年3月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：邵勤，女，1959年11与19日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：彭锐，男，1959年5月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：李桂兰，女，1946年1月30日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：杨晨辉，男，1952年8月20日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：赵祝萍，女，1954年12月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：王海琴，女，1962年3月13日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：朱廷飞，男，1940年2月21日出生，汉族，住南京市鼓楼区。以上上诉人共同委托诉讼代理人：顾三年，自然情况同上。以上上诉人共同委托诉讼代理人：尹国华，自然情况同上。被上诉人（原审被告）：南京虹为合物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区瑞金路**友谊商务大厦**11。法定代表人：朱刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建宏，江苏同盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区小市街道和燕园小区业主委员会，，住所地南京市鼓楼区安怀村**和燕园负责人：杨善志，副主任。委托诉讼代理人：张建宏，江苏同盛律师事务所律师。上诉人顾三年、尹国华、胡昌富、陈家宽、曾宪华、邵中琴、陆金凤、李跃平、鲍桂南、尹玉珍、徐道新、石翠珍、温国鸣、顾月美、邵勤、彭锐、李桂兰、杨晨辉、赵祝萍、王海琴、朱廷飞与被上诉人南京市虹为合物业管理有限公司（以下简称虹为合物业公司）、南京市鼓楼区小市街道和燕园小区业主委员会（以下简称和燕园小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初4156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾三年、尹国华、胡昌富、陈家宽、曾宪华、邵中琴、陆金凤、李跃平、鲍桂南、尹玉珍、徐道新、石翠珍、温国鸣、顾月美、邵勤、彭锐、李桂兰、杨晨辉、赵祝萍、王海琴、朱廷飞上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一审法院未能按程序办案，失去了公平公正的原则。被上诉人的举证材料没有及时送达给上诉人。一审判决前，小区业主委员会委员、党支部委员李学宝在小区公开称上诉人会败诉，这就说明有幕后交易的嫌疑。合同明确约定，试用期三个月(2017年12月18日起至2018年3月17日)，如在试用期内60%及以上业主不满意，则双方自动解除合同。然而在试用期三个月到期前，小区业主委员会依照法定程序召开了业主大会，结果548票不赞成，306票赞成，149票弃权，这是小区1003户业主表达的真实的三种意愿。小区业主委员会于2018年3月20日以情况说明的书面通知告知了虹为合物业公司，并强调不满意业主达60%以上的约定，合同自动解除。随后虹为合物业公司和燕园项目经理魏春生在和燕园小区业主的微信群里公开表示离开和燕园小区。一审法院驳回上诉人的诉讼请求是没有法律依据的。虹为合物业公司、和燕园小区业委会辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。顾三年、尹国华、胡昌富、陈家宽、曾宪华、邵中琴、陆金凤、李跃平、鲍桂南、尹玉珍、徐道新、石翠珍、温国鸣、顾月美、邵勤、彭锐、李桂兰、杨晨辉、赵祝萍、王海琴、朱廷飞向一审法院起诉请求：1、要求和燕园小区业委会切实贯彻落实执行好和燕园业主大会2018年3月19日的决定，按合同第3章第6条规定，解除合同；2、自2018年3月19日后，虹为合物业公司和和燕园小区没有合法的物业服务合同关系，虹为合物业公司赖着不走，是违法行为，必须离开；3、自2018年3月19日后，虹为合物业公司在和燕园小区存在，实属非法占有，在此期间的一切非法所得必须退还，包括利息；4、虹为合物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：南京市和燕园小区共有业主1003户，本案顾三年、尹国华、胡昌富、陈家宽、曾宪华、邵中琴、陆金凤、李跃平、鲍桂南、尹玉珍、徐道新、石翠珍、温国鸣、顾月美、邵勤、彭锐、李桂兰、杨晨辉、赵祝萍、王海琴、朱廷飞均为和燕园小区业主。2017年12月18日，和燕园小区业委会（甲方）与虹为合物业公司（乙方）签订《和燕园小区物业服务合同》一份，合同约定：乙为和燕园小区提供物业管理服务，合同期限自2017年12月18日至2018年12月17日，试用期三个月，即2017年12月18日至2018年3月17日；在试用期内60%及以上业主不满意，则双方自动解除合同；如在第一年度结束前，未有60%及以上业主不满意，本合同自动转为三年合同，即至2020年12月17日。《和燕园小区业主大会议事规则》规定：业主大会议事内容包括决定选聘、续聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟定的物业服务合同；业主委员会职责包括经业主大会授权，选聘、续聘、解聘物业服务企业，并经业主大会拟订和修改的物业服务合同条款审查同意后，负责与物业服务企业订立，变更物业服务合同。一审庭审中，顾三年、尹国华、胡昌富、陈家宽、曾宪华、邵中琴、陆金凤、李跃平、鲍桂南、尹玉珍、徐道新、石翠珍、温国鸣、顾月美、邵勤、彭锐、李桂兰、杨晨辉、赵祝萍、王海琴、朱廷飞主张，和燕园小区于2018年3月19日召开了业主大会，就是否在试用期满虹为合物业公司是否解聘问题进行投票，投票结果是306票赞成虹为合物业公司留下，548票同意解聘虹为合物业公司，同意解除物业合同的业主比例已超过有效投票数的60%，故物业合同应当解除。和燕园小区业委会认为，本次业主大会投票并未达到合同约定的60%业主不满意的解聘要求，业主委员会已于2018年4月2日公报全体业主，决定不解聘虹为合物业公司。以上事实，有《和燕园小区物业服务合同》、《和燕园小区业主大会议事规则》及双方当事人当庭陈述为证，一审法院予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。《中华人民共和国物权法》第六十七条规定，选聘和解聘物业服务企业由小区业主共同决定。《和燕园小区业主大会议事规则》亦明确规定，解聘物业服务企业，应当由业主大会决定。本案中，顾三年、尹国华、胡昌富、陈家宽、曾宪华、邵中琴、陆金凤、李跃平、鲍桂南、尹玉珍、徐道新、石翠珍、温国鸣、顾月美、邵勤、彭锐、李桂兰、杨晨辉、赵祝萍、王海琴、朱廷飞均系和燕园小区业主，而和燕园小区共有业主1003户，和燕园小区业委会与虹为合物业公司签订物业服务合同后，虹为合物业公司为全体业主提供物业服务。虽然顾三年等21位业主无权代表全体业主做出解聘物业公司的决定，但和燕园小区业委会与虹为合物公司签订的物业服务合同是否继续履行与其具有直接的利害关系，因此，顾三年等21位业主具有提起本案诉讼的主体资格。《和燕园小区物业服务合同》约定，在试用期内60%及以上业主不满意，则双方自动解除合同。该约定系双方真实意思表示，合法有效，对合同双方具有拘束力。对合同条款的理解，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《和燕园小区物业服务合同》对和燕园小区全体业主具有拘束力，虹为合物业公司为小区全体业主服务，因此，该合同在此处约定的业主范围应当是和燕园小区全体业主，即对虹为合物业公司的服务达到全体业主60%以上不满意，物业服务合同予以解除。顾三年等21位业主主张的2018年3月19日的业主大会中，有548位业主同意解聘虹为合物业公司，该投票结果并未达到约定的解除合同的业主比例要求。顾三年等21位业主主张业主大会召开时，选票说明中已明确60%的比例指的是有效投票数的60%而不是全体业主的60%，实际投票结果已超过这一比例。一审法院认为，选票说明中对于60%比例要求所作的说明并未经过虹为合物业公司的确认，对虹为合物业公司不具有拘束力，双方仍应按照《和燕园小区物业服务合同》的约定来处理物业服务合同解除事宜，顾三年等21位业主陈述的业主大会投票结果显然不符合约定。因此，顾三年等21位业主要求和燕园小区业委会与虹为合物业公司解除物业服务合同、虹为合物业公司离开和燕园小区的诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于虹为合物业公司返还非法所得的诉讼请求，因顾三年等21位业主并未当庭明确非法所得的具体的金额，亦未提供证据证明虹为合物业公司取得哪些非法所得，本案对该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、《中华人民共和国物权法》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回顾三年、尹国华、胡昌富、陈家宽、曾宪华、邵中琴、陆金凤、李跃平、鲍桂南、尹玉珍、徐道新、石翠珍、温国鸣、顾月美、邵勤、彭锐、李桂兰、杨晨辉、赵祝萍、王海琴、朱廷飞的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由顾三年、尹国华、胡昌富、陈家宽、曾宪华、邵中琴、陆金凤、李跃平、鲍桂南、尹玉珍、徐道新、石翠珍、温国鸣、顾月美、邵勤、彭锐、李桂兰、杨晨辉、赵祝萍、王海琴、朱廷飞负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人提交书面材料称，南京市鼓楼区房屋管理主管部门及街道办事处领导在开会中称，涉案合同中约定60%的标准没有法律依据，合同在2018年12月18日即终止。被上诉人对上诉人提交的书面材料不予认可，并认为即使是政府工作人员的意见，也只能代表个人观点。本院认为，《和燕园小区物业服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应遵照合同履行。该合同明确约定，虹为合物业公司为和燕园小区提供物业管理服务，合同期限自2017年12月18日至2018年12月17日止，试用期三个月；在试用期内60%及以上业主不满意，则双方自动解除合同。根据合同解释的相关规定，该合同条款中的业主应当指全体业主。在2018年3月19日的业主大会中，同意解聘虹为合物业公司的业主未达到约定的比例要求，故一审法院对顾三年等21位业主要求解除物业服务合同的诉讼请求未予支持，并无不当。另外，顾三年等21位业主在一审中未明确非法所得的具体的金额，亦未提交相关证据证明虹为合物业公司非法取得财产的事实，故对该项诉讼亦不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  钮丽娜审判员  白文虎二〇二〇年十二月十四日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳