江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3514号上诉人（原审被告）：顾俊峰，男，汉族，1974年7月10日生，住淮安市开发区。被上诉人（原审原告）：淮安市清浦区国有资产经营有限公司，住所地淮安市环城西路**。法定代表人：皮剑洋，总经理。委托诉讼代理人：马俊芳，江苏淮宁律师事务所律师。上诉人顾俊峰因与被上诉人淮安市清江浦区国有资产经营有限公司（以下简称资产公司）排除妨害纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（以下简称清江浦区法院）（2020）苏0812民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人顾俊峰上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定驳回被上诉人的起诉；由被上诉人承担本案一二审诉讼费用。事实与理由：1.被上诉人诉讼主体不适格。上诉人与人武部于2011年5月25日签订《军队房地产租赁合同》，后双方履行合同一直到2015年12月份。2015年12月，人武部通知上诉人，称根据军队及上级领导要求，中国人民解放军江苏省淮安市清江浦区人民武装部（以下简称人武部）所出租的房屋由清江浦区人民政府国有资产监督管理办公室代管，并写了一份账户信息（淮安市清江浦区国有资产经营有限公司，江苏银行清浦支行，账号80×××99）给上诉人，要求上诉人以后租金转到此账户。2016年4月7日，清江浦区国资办出具一份证明给人武部，证明涉案房屋已移交给清浦国资办。所以，即使因上诉人租赁涉案房屋产生争议，诉讼主体应为清浦国资办，本案被上诉人不具有诉讼主体资格。2.上诉人与人武部于2011年5月25日签订的《军队房地产租赁合同》没有终止。人武部领导为应付上级检查，让上诉人在空白的房屋租赁合同终止协议书上签名，并声明双方仍按原协议履行。被上诉人提供的终止协议书，系被上诉人和人武部恶意串通，为本案诉讼而伪造的，其中有多处错误且与事实不符。结合上诉人已将租金交纳至2019年的事实，可以认定上诉人与人武部于2011年5月25日签订的租赁合同没有终止。另外，人武部于2016年4月6日才向清江浦区政府请示将涉案房屋移交清浦国资办代管，从文件内容“原区人武部与承租人签订的租赁合同到期后，若不再租赁或人武部需要，由人武部收回使用”来看，房地产租赁合同也没有终止。3.上诉人已交纳房租至2019年，一审法院认定2015年的租赁乜有交纳是错误的。一审中，上诉人提供了由人武部盖章的收条，因时间久远，上诉人虽然不能提供收条原件，但从合同履行来看，上诉人交纳租金行为是连续的，人武部及国资办从未提出上诉人拖欠租金的事实，可以确认上诉人并不拖欠房租。至于2019年至2020年期间，上诉人没有交纳房租，是因人武部违反合同约定，干扰上诉人的正常经营，使上诉人蒙受了重大经济损失。被上诉人资产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。资产公司向一审法院起诉请求：1.判令原审被告搬离清江浦区人武部东侧附楼(下称涉案房屋)。2.判令原审被告支付占用期间的房屋使用费75000元(暂计算至起诉之日)。3.由原审被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2011年5月25日，人武部(甲方)与原审被告(乙方)签订一份《军队房地产租赁合同》约定，甲方将坐落在江苏省淮安市清浦区人武部东侧附楼一至六层出租给乙方经营使用，用途为招待所，租赁期限为三个周期，每三年为一个周期，共计九年，即自2011年10月1日至2020年9月30日止。合同第四条约定，第一周期年租金4万元，第二周期年租金5万元，第三周期年租金6万元。租赁期间采取先交租金后经营的方式…第二、三周期租金按年结算，乙方于每年的10月1日前将下年的租金交付甲方。第八条合同的解除与终止记载，甲方因国防建设需要、军事政策调整及地方城市规划建设需要提前终止合同的，应提前60天通知乙方，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及时按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方不负责赔偿乙方任何损失，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。2015年12月15日，原审原被告签订一份《＜房屋租赁合同＞终止协议书》(下称《终止协议书》)。协议记载，因南京军区《关于深入推进军区空余房地产租赁违规项目整改纠治工作的通知》要求，根据原房屋租赁合同第八条约定，甲、已双方经协商一致，同意于2015年10月1日提前终止租赁合同。另查，原审被告已向人武部缴纳2011年10月1日至2014年9月30日期间的租金，合计12万元。2016年10月31日、2017年10月30日、2018年12月26日，原审被告每年向原审原告缴纳房租5万元。对双方有争议的事实及证据，一审法院认定如下：1.原审被告主张为应付上级部门检查，其与人武部签订了《终止协议书》，但涉案房产仍然属于人武部所有，由国资办代管，租金也仍然归人武部使用。另外，原审原告持有的《终止协议书》上见证人陈某,4签名是伪造的，所以该份《终止协议书》不具有证明效力。经查，原审被告持有的《终止协议书》时间、日期处为空白，其余内容与原审原告持有的协议内容一致。陈某,4出具一份声明记载，原审原告持有的《终止协议书》中“陈某,4”署名不是其本人书写。原审被告还提供数份文件记载内容如下：2016年4月6日，人武部向清浦区政府请示，拟将涉案房产移交区政府国资办代管，主要负责租赁及租金收取等。人武部协助做好租赁工作，租金用于人武工作。原区人武部与承租人签订的租赁合同到期后，若不再租赁或人武部需要，由人武部收回使用。2016年4月7日，国资办出具回复函，记载涉案房产已移交国资办。2017年5月22日，人武部发函给淮安特种设备检查院，证明涉案房产电梯由金裕商务酒店使用，所产生的费用由金裕商务酒店支付。经质证，原审原告表示不认可。一审法院审查认为，原审被告提供的上述证据不能证明《终止协议书》系双方虚假意思表示。陈某,4签名真伪与《终止协议书》的真伪之间无关联性。一审法院对原审被告该主张不予支持。另外，原审被告申请对《终止协议书》中时间、日期的形成时间进行鉴定，以证明《终止协议书》是伪造。一审法院认为，《终止协议书》中已经明确表明终止协议的意思，鉴定已无必要。原审被告提供一份2015年10月3日，人武部出具的收条复印件，主张已经缴纳了第四年的租金5万元。经质证，原审原告表示经核实，人武部没有收到此款项。一审法院审查认为，原审被告提供的证据不能证明支付事实，相应主张不予采信。一审法院认为，《终止协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应予认定。人武部与原审被告签订《终止协议书》后，原审原告作为代管人收取租金，原审被告继续承租使用涉案房屋，双方之间成立不定期租赁合同关系。《合同法》规定，租赁期限没有约定的，当事人可以随时解除合同。现原审原告要求原审被告腾空并交还房屋，符合法律规定，应予支持。房屋占用期间的使用费问题。原审被告与人武部的房屋租赁合同关系于2015年10月1日解除，此后的租金应当支付给原审原告。原审被告欠付2015年度租金5万元，应当偿还。另外，原审被告还应当承担自租赁期满之日即2019年9月30日起至交还房屋时止的房屋占有使用费。参照原租金水平，一审法院确定按136.99元/天标准计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、顾俊峰于本判决生效之日起三十日内腾空清江浦区人武部东侧附楼，并交还给资产公司。二、顾俊峰支付给资产公司租金5万元，并承担占用房屋期间的占有使用费(按136.99元/天标准，自2019年9月30日起计算至被告返还房屋之日止)。三、驳回原审原告其他诉讼请求。案件受理费837元(已减半收取)，由原审被告负担。二审经审理，确认一审法院查明的事实。本院认为，本案中，上诉人顾俊峰于2011年5月25日与人武部就涉案房地产签订房屋租赁合同，双方约定租期自2011年10月1日至2020年9月30日，同时约定遇军事政策调整等原因，可提前终止合同。被上诉人资产公司主张双方上述租赁合同已经于2015年11月终止或解除，向法院提交了涉案房屋合同终止协议书予以证明，顾俊峰认可《终止协议书》上其签名的真实性，但称其签署协议时，该协议书是空白的，还称虽签署终止协议，但对方认可合同继续履行，但并未提供充分证据证实其相应主张，故一审法院依据《终止协议书》之上顾俊峰签字的真实性，认定《终止协议书》内容中解除或终止房屋租赁合同的意思表示明确，认为已无必要对《终止协议书》真伪进行鉴定，并无不当。房屋租赁合同解除或终止后，原承租人继续使用涉案房地产的，应为无书面合同依据的使用行为，权利人主张承租人依据原房屋租赁合同支付尚未支付的租金或新产生的房屋占有使用费，应予支持。上诉人顾俊峰认可其相应租金均直接支付至资产公司账户，故本案中，资产公司作为相对方直接向顾俊峰主张租赁费用，并无不当，资产公司为本案适格诉讼主体，上诉人顾俊峰的相应上诉意见，不应支持。上诉人顾俊峰还主张其已经支付了第五年的租赁费用，向法院提供相应收据复印件予以证明，因该收据为复印件，又无其他证据相互佐证，故一审法院对其真实性不予认定，并无不当。综上，上诉人顾俊峰的上诉请求，不能成立，不应支持；一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人顾俊峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋其文审 判 员 王 健审 判 员 庞海涛二〇二〇年十二月二十四日法官助理 黄 忠书 记 员 孙 欣