天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5176号上诉人（一审原告）：邓云艳，女，1976年7月13日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王茜，天津击水律师事务所律师。上诉人（一审被告）：天津亚中房地产开发有限公司，住所地天津市河**绍兴道**。法定代表人：张适宜，董事长。被上诉人（一审被告）：郭媛媛，女，1983年11月22日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：裴跃，北京炜衡（天津）律师事务所律师。上诉人邓云艳、上诉人天津亚中房地产开发有限公司（以下简称亚中公司）因与被上诉人郭媛媛物权保护纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初9051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓云艳上诉请求：撤销一审判决，改判支持邓云艳的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由亚中公司、郭媛媛承担。事实和理由：1．一审法院认定邓云艳与亚中公司之间的商品房买卖合同合法有效，邓云艳的相关权利就应当予以保护。同时，依据有关规定，邓云艳对涉案房屋享有的权利在顺位上无疑优先于抵押权人享有的抵押权，应当优先得到保护。2．一审判决明显与物权应清晰确定的要求不符，如果不能赋予消费者物权保护的措施，显然是治标不治本。所以，唯有放开法律政策的大门，给予当事人权利充分保护，才有利于物权状态的明确。3．一审法院认为邓云艳基于《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法﹝2019﹞254号）享有的优先权仅限于在实际执行时才能行使，该认定系基于法庭的自由裁量，是对于双方享有的权利进行主观性、非确定性的利益衡量，对此并没有明确的法律依据和裁判规则。亚中公司辩称，对邓云艳主张的其与亚中公司之间的合同合法有效不予认可。郭媛媛辩称，同意一审判决，对邓云艳的上诉请求不认可。亚中公司上诉请求：撤销一审判决，对本案事实重新认定，即认定亚中公司与邓云艳签订的商品房买卖合同无效；一、二审诉讼费用由邓云艳、郭媛媛承担。事实和理由：亚中公司与邓云艳从未签订过购房合同。邓云艳虽主张购买了涉案房屋，但不能提供商品房屋买卖合同的原件，也不能提供有效的付款记录及真实的缴税凭证，且不能证明其实际使用或居住过涉案房屋。一审在没有足够证据的前提下，认定邓云艳为涉案房屋的买受人且支付了房款和契税，应当予以纠正。邓云艳辩称，亚中公司的主张没有任何证据证明，其上诉请求应予驳回。本案经多次开庭审理并作出判决，均确认房屋买卖合同合法有效。郭媛媛辩称，同意亚中公司的主张。邓云艳向一审法院起诉请求：1．依法判令二被告配合协助原告办理坐落于天津市和平区××道××号××公寓××座××号房屋所有权变更的一切相关手续；2．本案的诉讼费用由二被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1．请求依法确认原告对其购买的坐落于天津市和平区××道××号××公寓××座××号房屋享有的权利优先于被告郭媛媛对该房屋的抵押权；2．请求依法判令二被告配合撤销上述房屋的抵押登记；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2000年11月8日，原告与被告亚中公司签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告亚中公司开发建设的坐落天津市和平区××道××号××公寓××层××房屋一套，该房屋现为天津市和平区xxxxx。该房屋建筑面积为105.98平方米，售价每平方米4200元，房屋总价款为445116元。原告于2000年8月7日即将该房款445116元交付于被告亚中公司，并缴纳了契税。双方签订的《天津市商品房买卖合同》已在天津市和平区房地产管理局备案登记。2000年1月12日，被告亚中公司向中国建设银行天津市分行津城支行借款1000万元，亚中公司与中国建设银行天津市分行津城支行签订了借款合同及抵押合同。2000年1月17日，亚中公司将包括涉案房屋在内的xxxx第三层商场、A座503、2101和B座部分，建筑面积共计3832.95平方米的房屋作为抵押物抵押给中国建设银行天津市分行津城支行，双方办理了抵押登记。后因亚中公司到期未偿还借款，中国建设银行天津市分行津城支行以借款合同纠纷为案由起诉亚中公司，天津市第一中级人民法院判决中国建设银行天津市分行津城支行对亚中公司提供的抵押物享有优先受偿权。后中国建设银行天津市分行津城支行申请强制执行。原告提出执行异议，天津市第一中级人民法院以（2009）一中执异字第69号民事裁定书驳回原告对执行标的（即涉案房屋）提出的异议。2016年12月29日，中国建设银行股份有限公司天津市分行将该笔债权转让给华融公司，2019年1月2日，华融公司将该笔债权转让给了被告郭媛媛，双方签订有债券转让协议。目前涉案房屋被天津市第一中级人民法院查封。一审法院认为，对于管辖，亚中公司在原一审过程时未提出异议，现为再审发回重审，对于该管辖异议不予审查。对于原告与亚中公司房屋买卖合同效力问题，原告提交商品房买卖合同、购房款发票、缴纳契税证明等佐证购买的情况，且在涉案房屋内实际居住，亚中公司对此虽不予认可，但未提交相反证据证明，应确认该合同合法有效，原告的相关权利应当予以保护。原告的诉讼请求由要求二被告配合协助办理涉案房屋所有权变更的一切手续变更诉讼请求为确认原告对涉案房屋权利优先于抵押权，并要求二被告配合撤销上述抵押权。但原告当庭认可，撤销抵押权后，原告即可自行办理过户登记手续，即原告诉讼目的仍是取得涉案房屋的所有权。一审法院已经注意到，原告主张权利优先的依据，即《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法﹝2019﹞254号）第一百二十六条，另有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第一条和第二条规定的精神，但亦不可忽略《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法〔2016〕399号）第十四条的相关规定。基于上述文件规定，本案解决的问题是原告对涉案房屋的权利与抵押权人享有的抵押权冲突时，二者权利保护的顺位问题。根据文件规定，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。该条款目的在于保护消费者的生存权，避免因执行对房屋的拍卖导致消费者无处居住，即限制抵押权人对涉案房屋查封拍卖的权利，但并未赋予消费者基于该条款享有涂销抵押权的权利。原告依据该条款要求确认其权利优先于抵押权，仅限于居住权和阻却抵押权人行使拍卖、变卖等实际执行的权利，但无权要求二被告撤销抵押权。另考虑到涉案房屋被查封后，原告曾针对查封行为向天津市第一中级人民法院提出执行异议，案号为（2009）一中执异字第69号，原告的异议申请被驳回，即查封行为仍有效。在此情况下，原告要求二被告撤销抵押权以办理所有权登记，亦与该裁判文书相悖。综合上述理由，原告的相关权利应在执行过程中作出权利优先的抗辩，在未实际执行的情况下，仅单纯要求确认权利优先不予以支持。原告亦未涤除抵押权，现要求二被告撤销抵押权不符合法律规定的撤销要件，不予支持。判决：驳回邓云艳全部诉讼请求。案件受理费80元，由邓云艳负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，一审时邓云艳已提供商品房买卖合同、购房款发票、缴纳契税证明等证据，上述材料均已在房屋管理机构备案，亚中公司对商品房买卖合同、购房款发票上所盖亚中公司印章均不持异议，因此，邓云艳与亚中公司之间的商品房买卖合同合法有效。亚中公司要求确认双方之间的买卖合同无效的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案邓云艳要求确认其对诉争房屋的权利优先于郭媛媛对该房屋设定的抵押权，并由亚中公司、郭媛媛配合撤销该房屋抵押登记，其实质为取得该房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系赋予买受人因对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房在执行过程中享有相应权利而排除执行的规定，但并未赋予买受人直接涂销抵押权的权利。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，邓云艳直接要求撤销郭媛媛对该房屋的抵押权的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，邓云艳、亚中公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由邓云艳负担80元，由亚中公司负担80元。本判决为终审判决。审判长 刘 艳审判员 张玉洁审判员 姜纪超二〇二〇年十二月十七日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……