山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2485号 上诉人（原审被告）：山东省鲁邦房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市市**山东路**。 法定代表人：赵方成，执行董事。 委托诉讼代理人：朱美叶，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何泽锋，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛科迪房地产开发有限公司，住，住所地山东省青岛市城阳区明阳路东段/div> 法定代表人：魏平，董事长。 委托诉讼代理人：袁国伟，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琳然，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人山东省鲁邦房地产开发有限公司（以下简称鲁邦公司）与被上诉人青岛科迪房地产开发有限公司（以下简称科迪公司）合同纠纷一案，山东省青岛市中级人民法院于2018年5月18日作出（2015）青民一初字第88号民事判决。双方当事人均不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日作出（2019）鲁民终168号民事裁定书，撤销原判、发回重审。一审法院另行组成合议庭进行了审理，于2020年6月15日作出（2019）鲁02民初1033号民事判决，鲁邦公司不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲁邦公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回科迪公司的全部诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用由科迪公司承担。事实和理由： 一、鲁邦公司与科迪公司之间是基于转让××街××期项目（Ａ区＋Ｋ区）的项目转让关系，Ｋ区不存在委托代建关系。上诉人与科迪公司自2008年7月9日开始合作，签订多份项目转让合同，因科迪公司屡屡违约，导致2008年签订的Ａ区项目转让合同无法继续履行。双方于2011年12月28日和29日重新签订了《××街××期项目转让协议》、《××街××期项目转让合同》、《土地使用权转让合同》。虽一期项目建设持续进行，但2008年合同里约定的内容已经完全被2011年的合同内容所替代，2008年的合同内容不能再作为认定案件事实的依据，2008年合同中楼面地价总价1.69亿元不能作为认定土地转让价款的依据，土地转让价款应为2011年《土地使用权转让合同》中约定的92637369元。科迪公司在实际履行过程中也是将Ａ、Ｋ区土地作价92637369元，而并非1.69亿元。实际上，科迪公司在2008年通过土地招拍挂方式取得土地使用权时，一期项目（Ａ区＋Ｋ区）的土地使用权出让价格为5359万元，9263万元的再转让价格已包含了土地的正常增值部分，符合市场价值。根据《一期项目转让协议》、《××街××期项目转让合同》约定，转让后一期项目土地的使用权证登记的所有人为上诉人，规划许可证、建设许可证、预售许可证上登记的权利人也是鲁邦公司，鲁邦公司是**项目**和**的土地使用权人，自主开发、设计、规划、建成后Ａ区和Ｋ区房屋的所有权人也是鲁邦公司，科迪公司仅享有以合同约定的回购价格购买Ｋ区房屋的权利，并非**房屋的所有权人。“Ａ区”和“Ｋ区”的建筑物是相连的，包含地上建筑物和地下建筑物，沿街的商务楼（含地下）和公共区域（含地下）、室内商场都是相连的、不可分割的。关于Ｋ区双方的关系不是工程委托代建，本案**的土地使用权人、建设过程、房屋所有权人、回购价款与委托代建并不相同。Ａ区和Ｋ区的土地使用权以92637369元的价格，转让给鲁邦公司进行同期开发、设计、规划、建设（Ａ、Ｋ的项目内容在同一份单项合同中同时约定），建成后**和**房屋的所有权人是上诉人，科迪公司仅享有以约定价格购买Ｋ区房屋的权利及义务，这与工程委托代建有着本质区别。一审将本案定性为委托代建合同纠纷错误。 二、鲁邦公司提交的成本明细表是投入到××街××期项目的实际费用，均应计入综合造价，Ｋ区应分摊项目成本为114399361.36元。1、项目转让款190580464.80元是上诉人受让Ａ区和Ｋ区土地及Ａ区和Ｋ区筏板以下在建工程所付出的成本，应该计入Ａ区、Ｋ区的应分摊项目成本中。其中Ａ区和Ｋ区的土地费用为92637369元，这是2011年12月31日签订的《土地使用权转让合同》所约定的26347平方米土地使用权转让价款，也是科迪公司办理地产项目转让纳税申报时实际申报和缴税依据的土地转让价款，而一审法院依据的2008年合同中的楼面地价总价款169215193.5元因被2011年的合同所取代且也不是科迪公司实际纳税申报的土地价款，不能作为认定土地费用的依据。即使土地费用不计入分摊，其他项目转让款中应计入分摊的数额也应为97943095.8元（190580464.80元-92637369元＝97943095.8元），并非一审法院认定的21365271.3元。鲁邦公司与科迪公司之间并非代建，Ｋ区土地也并非作价为零，鲁邦公司受让一期项目时支付的土地使用权转让对价92637369元，以及受让一期项目后补交的土地出让金1521271元均应计入分摊。2、融资款已实际投入国际风情街项目，融资利息已实际发生且已实际偿还应计入分摊成本。鲁邦公司提交的农商行贷款合同、展期贷款合同、农商行贷款发放凭证、明细、农商银行日记账等证据已证明农商行实际发放贷款2.5亿元，集团实际发放借款2.39亿元，全部用于涉案工程建设。因此农商行贷款利息56470958.99元和集团借款利息10357233.34元应作为开发间接费计入成本由科迪公司承担。3、鲁邦公司与科迪公司之间并非工程委托代建，合同中用于××街××期××区，不能单独分开，各项成本的投入提升了一期项目的整体品质，Ｋ区也从中获益，应当分摊费用。一审法院认定Ｋ区是代建，部分费用不单独用于Ｋ区的不计入分摊成本与事实不符，属于事实认定错误。除一审法院认定的无争议分摊成本307717059.16元外，双方存在争议的以下项目费用亦应计入分摊：①前期工程费、建筑安装费中仍有5585841元为公共使用项目或公共区域使用。②开发间接费中的工程人员工资5863749元、劳动保险费662181元、住房公积金247408元合计6773338.11元是一期项目建设时被告现场工程管理人员的费用，属于应列入建设工程成本的费用。③办公费用12928548.03元是一期项目建设时为现场施工建设管理被告所实际投入的办公费用，也属于应列入建设工程成本的费用，其应计入分摊成本按照Ａ、Ｋ区可售面积比例进行分摊。④其他争议成本合计19668839.81元是为了提升整个项目品质，服务于整个项目，Ｋ区也从中获益，应该计入分摊。4、Ｋ区回购价款中应包含因Ｋ区回购行为鲁邦公司缴纳的相关税费。一审判决以9072404.1元价格回购剩余房屋，势必会产生相应的税费，税率为10.65%，回购剩余房屋的税费应在本案中一并核算。 三、一审认定科迪公司已付款金额错误，科迪公司支付的回购款不足回购总价的50%，已构成根本违约，鲁邦公司有权解除房屋回购权，科迪公司未在法定异议期内向法院提出异议，回购权已经合法解除。南通三建的结算金额13993336.56元不能认定为科迪公司的已付款金额。科迪公司主张结算金额13993336.56元抵扣回购款没有合同依据。13993336.56元是科迪公司委托习远工程造价公司为一期Ａ、Ｋ区筏板基础及以下部位工程出具的造价报告，该报告明确载明造价范围为Ａ区和Ｋ区的筏板基础及以下部位工程量。该报告出具的时间是2011年12月12日，双方签订《一期项目转让协议》的时间是2011年12月28日，因此在双方商定《一期项目转让协议》时是明确知晓该报告的，即1.9亿余元的土地使用权和筏板以下在建工程的转让价款是已经包含了该报告造价金额1399余万元的，《一期项目转让协议》及《一期项目转让合同》明确约定受让的是一期项目（包含Ａ区和Ｋ区）的土地和筏板以下在建工程。故项目转让款1.9亿余元已经包含了但不限于该1399万元工程造价金额。况且科迪公司并未举证证明其向南通三建支付了该项工程款。退一万步讲，即使按照《一期项目转让协议》中约定“甲方在Ｋ区项目中投入的建设费用可抵顶回购款”，Ｋ区投入可抵回购款，也仅可抵Ｋ区筏板以下工程造价2557176.57元，并非13993336.56元（按照Ａ区和Ｋ区的可售面价比例60584.61:13546.99计算得出Ｋ区筏板以下工程造价2557176.57元）。另科迪公司在原一审中提交的其与南通三建签订的施工合同与结算报告完全不相符，不能作为定案依据。关于科迪公司提交的周群与王亦东的邮件，科迪公司提交的公证书并不能证明该邮件系自王亦东本人邮箱、由其本人发出，况且王亦东已于2014年9月退休不在公司工作。即便科迪公司证明该2015年3月17日的邮件是王亦东发出，也仅是其个人行为，其内容不代表鲁邦公司的意思表示，鲁邦公司从未给王亦东任何授权，其没有权利代表公司在该项目上作出任何表态或承诺：首先，这封电子邮件所附《城阳风情街Ｋ区房款结算》从整体看是双方对房价的协商文件，房价1的单价与鲁邦公司计算的回购单价相近，房价2的单价与合同暂定单价相近，均高于原审认定的单价5553元，房价的两种计算方式包含多项内容，从整体看，该《房款结算》表达的是双方讨价还价的意思表示，科迪公司如认可该《房款结算》那应当是认可该《房款结算》的全部内容，单选取一项内容有悖当事人整体的意思表示，属于断章取义。且《房款结算》适用“转让时未含工程款”，还有前提条件，即应加计销售税费18012076.24元和违约金36119100元或22905200元。一审法院只采信了双方协商文件中一份邮件中的一个内容，明显缺乏合理性。另外，从科迪公司提交的电子邮件的内容看，任何一封邮件中从未明确载明，王亦东有权代表上诉人作出单项价格承诺的意思表示。科迪公司也未能提交任何证据，证明鲁邦公司曾明示或积极地默示地向其确认王亦东有权代表鲁邦公司对单项价格问题作出承诺，而且，科迪公司亦未能提交任何证据证明，其曾就该1399余万元的定性问题向鲁邦公司进行过核实或确认，科迪公司在该问题上不构成善意第三人。且“转让时未含工程款”本身意思表达模糊，与足以构成确认认可该款项为科迪公司支付的回购预付款之间有很大差距，也与《一期项目转让协议》中“受让Ａ区加Ｋ区土地使用权及筏板以下全部在建工程”及“Ｋ区投入可抵回购款”的约定相悖，一审判决认定该1399余万元构成科迪公司支付的回购款，没有事实及合同的依据，属于事实认定错误，应予纠正。综上，一审认定的科迪公司已付款总额65048104.06元应扣除科迪公司与南通三建施工合同结算金额13993336.56元，实际科迪公司已付款金额为51054767.5元。鲁邦公司实际投入××街××期项目成本为626014169.70元，按照Ａ、Ｋ区可售面积比例进行分摊计算得出Ｋ区应分摊的项目成本（综合造价）为114399361.36元、管理费为5719968.07元，税费12792708.58元【按（综合造价＋管理费）＊10.65%计算，其中上诉人已实缴793万元】，这三项共计132912038.01元。科迪公司至2014年5月20日支付的回购款仅为38824384.56元，不足回购总价的50%，已构成根本违约，鲁邦公司有权解除房屋回购权。自2014年5月21日通知到达科迪公司时，解除生效，科迪公司并未在法定异议期内向法院提出异议，回购权已经合法解除。 四、项目转让款已经通知科迪公司合法抵销，科迪公司未在法定期限内就抵销事宜提出异议，抵销自通知送达之日已生效，鲁邦公司没有向科迪公司支付项目转让尾款的义务，且科迪公司一审要求支付项目转让尾款已过诉讼时效，该诉请应予驳回。2014年5月20日上诉人向科迪公司发函通知解除回购权的同时告知项目转让尾款22,396,734.8元从科迪公司的违约金中抵销，通知函于2014年5月21日到达科迪公司时，项目转让尾款抵销违约金的通知已生效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，科迪公司并未在法定异议期内向法院提出异议，已经合法抵销。且从2008年合作以来，因科迪公司多次违约，鲁邦公司多次发函要求支付回购款并承担违约责任，科迪公司从未向上诉人主张过项目转让尾款，其诉讼时效已过，一审法院应驳回该项诉讼请求。 科迪公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判，驳回鲁邦公司的上诉请求，具体理由如下： 一、本案基础法律关系是涉案的Ｋ区房屋鲁邦公司受科迪公司委托进行代建的这一基础合同关系。科迪公司与鲁邦公司双方自2008年开始洽谈合作，双方陆续签订了多份协议及其他文件。（1）根据《正阳国际广场Ａ区项目转让合同》鉴于部分第三条的约定“甲方（科迪公司）有意将该正阳国际广场项目Ａ区土地上建筑面积63854.79平方米，占地面积21284.93平方米，约31.927亩，整体转让给乙方（鲁邦公司）”。根据该条款，可以清晰的看出，双方在最初合作的时候，科迪公司向鲁邦公司转让的是土地31.927亩及地上建筑21284.93平方米。（2）根据双方于2008年10月20日，签订的《关于修改正阳国际广场Ａ区项目转让合同的协议》，双方在该份合同中，因政府政策的原因，对于转让的31.927亩土地及建筑物无法办理预告登记，因此，双方变更可付款方式及担保方式，但是转让的标的没有任何变化。（3）根据双方于2010年5月5日，双方签订的《协议书》第七条的约定“乙方（鲁邦公司）对Ａ区项目建设享有决策权和控制权，并负责整个一期项目统一的施工总承包方和监理方招标方案和中标单位的确定、与中标方签订【但与一期项目中甲方未转让给乙方部分（以下统称Ｋ区）的工程相关的合同条款需事先与甲方充分协商后方可签订】”。该协议中，至少可以明确两个事实：第一，双方约定的土地转让亩数没有任何变化；第二，本案涉案的Ｋ区土地未转让给鲁邦公司。（4）根据双方于2011年12月28日双方签订的《××街××期项目转让协议》的约定“因一期项目已经达到双方合同约定和法律法规、政策规定的转让条件，由于Ａ区无法单独转让，双方同意将意向项目整体（即Ａ区加Ｋ区）转让过户到乙方名下，其中Ｋ区部分由乙方负责施工建设，由甲方予以回购”。又根据该协议5.1条的约定“一期项目Ｋ区建筑面积暂定为13800平方米，回购价款为Ｋ区综合造价（其中，总包部分建安造价以乙方委托的审计单位出具的结算报告为准；政府及各部门收费以发票为准；其余成本以乙方与第三方签订的合同或结算为准）、乙方管理费和因Ｋ区回购行为与乙方缴纳的相关税费之和（其中管理费为综合造价的5%）。暂定回购价为每平方米7000元，回购总价款暂定为9660万元。”又根据双方于签订合同当日签订的《备忘录》的约定“甲乙双方经协商，同意一期项目转让时Ｋ区土地使用权作价为零”，因此转让时的土地是不包含Ｋ区土地的，否则不会出现作价为零的表述。综上可以看出，从时间轴上来看，双方在合作中，均是以Ａ区31.927亩地作为转让标的，到了2011年因Ａ区土地与Ｋ区土地是在同一个土地使用权证上，无法将两块土地单独办证，科迪公司无奈，只得以Ｋ区土地作价为零的方式，将土地暂时过户至鲁邦公司名下，然后，再通过回购的方式，将土地使用权及建筑物全部过户给科迪公司或者科迪公司指定的第三人名下。因为土地及房屋的初始登记在鲁邦公司名下，所谓的“回购”仅仅是指科迪公司将属于自己的房屋取回来的一种合法形式而已。相反，由土地使用权的实际提供者提供土地，由代建方进行代为建设，再由土地实际提供者对建筑物（含土地使用权）一并回购，是代建合同关系的基本特征。因此，无论从双方真实的意思表示来说，还是从事实履行上来讲，双方为委托代建关系。本案在原审二审中，鲁民终168号民事裁定已将科迪公司与鲁邦公司之间的纠纷定义为委托代建合同纠纷，可见已经由生效的裁判文书将该事实予以确认。 二、鲁邦公司主张按其提交的成本明细表计算Ｋ区应分摊项目成本是不合理、没有事实及法律依据的，该成本明细表是其单方制作，其中包含了大量Ａ区土地转让、建设等单独的费用、鲁邦公司自有员工工资、办公费用以及属于管理费的重复主张的部分，依法不能成立。1、双方进行转让的标的是Ａ区土地使用权，基于Ａ区土地无法单独转让，形式上最终以转让包括Ｋ区在内的一期项目整体转让，项目转让款190580464.80元，其中Ａ区土地转让款169215193.5元，Ｋ区土地作价为零，项目转让款中根本不包含Ｋ区土地费用。因此，鲁邦公司主张将190580464.80元全部计入Ａ区、Ｋ区应分摊成本中，是完全不符合事实的。2011年12月31日签订的《土地使用权转让合同》及约定转让价款92637369元，实际上双方并未按该合同价款履行，一份合同的履行还是应该按照双方实际履行情况来确定。如果鲁邦公司据此逻辑计算Ｋ区综合造价，那么最直接的应以其在建设行政主管部门备案的建设综合造价为准，而其在行政机关的备案造价仅为每平方米1199.9元，那就不需要另行计算各项成本，而应按严格按照双方合同约定，以鲁邦公司委托做出的成本为准。2、鲁邦公司所称的农商行贷款，从贷款种类上看全部为中长期工业抵押贷款，而不是房地产开发项目贷款。集团借款的借贷方为集团母公司，为关联公司，本身为利害关系人，借款用途中也没有注明用于涉案项目而是“往来款”。以上贷款，即便确实发放，相关款项也是全部转存至科迪公司账户中，鲁邦公司均不能证明用于涉案开发项目。鲁邦公司在青岛除本案涉及的房地产项目外，在青岛市即墨区××镇另购买了其他地块，无法排除以上贷款的实际用途，鲁邦公司在一审中也提交了相关证据证明，鲁邦公司有几亿元的资金用于了温泉项目，因此其贷款利息进行分摊明显对于鲁邦公司是不公平的。双方在合作合同中也并未明确约定融资利息需要计入Ｋ区回购价款中。而且鲁邦公司将属于科迪公司的Ｋ区土地及房屋均用于抵押贷款，贷款用途也并未用于涉案项目。另外，在原一审及另案中鲁邦公司明确是以其融资利息主张违约金，在本案中不应重复主张。3、因科迪公司委托鲁邦公司进行代建，就Ｋ区的回购价款，双方约定了由Ｋ区综合造价、乙方管理费和乙方缴纳税费三部分组成。鲁邦公司所提的工程人员工资、劳动保险费用、住房公积金以及办公费用均属管理费范畴，不应单独主张。4、关于鲁邦公司主张缴纳的793841.5元税费，科迪公司在一审中提交了书面的质证意见，明确鲁邦公司提交的各项税金明细表均是其单方制作的，科迪公司并不认可其真实性。缴税付款凭证均是打印件，最关键的是所有凭证中均未体现是因第三方回购房屋所缴纳税款，没有对应的交付款项对象，鲁邦公司在房地产开发项目中会有大量税款的缴纳，因此并不能证明是因Ｋ区房屋缴纳的税费。5、鲁邦公司主张在本案中一并核算Ｋ区房屋税费没有事实和法律依据。Ｋ区房屋所有权归科迪公司，已回购部分是科迪公司指定鲁邦公司与相关第三人签订房屋买卖合同，剩余部分由科迪公司自行处理，相关税费就不会由鲁邦公司代为缴纳，鲁邦公司自然也不会实际支付税费。6、科迪公司原则上是不同意按照鲁邦公司提供的清单进行成本分担的，因为鲁邦公司的花费明显过高，科迪公司坚持认为，对建筑成本进行成本造价鉴定才是科学客观的。 三、本案的基础法律关系为委托代建关系，建筑物的物权天然就归科迪公司所有，科迪公司并不存在违约行为，鲁邦公司不具有法定解除权。本案涉及的13,993,336.56元的建设费用，是科迪公司在双方2011年12月28日《一期项目转让协议》签订后才支出的工程款，因此，不包含在双方在签订该协议时的转让价款中，依法应予抵扣，且得到了鲁邦公司的认可。鲁邦公司在上诉状中提到的造价报告与《一期项目转让协议》形成的时间的问题，鲁邦公司仅仅是主观臆断的认为报告载明的时间就应该送达当事人双方的时间。报告落款日，并不代表是双方收到文件的日期，因此不能直接主观推断，该报告在2011年12月28日，已经被双方所知悉。另外，截止到2012年5月29日，鲁邦公司才经过江苏南通三建集团有限公司同意，承继了涉案工程的施工合同权利义务，而在此之前，施工单位江苏南通三建集团有限公司只能向科迪公司主张工程款，而该13,993,336.56元的建设费用就是在《一期项目转让协议》签订后，由科迪公司支出的，当然不包含在《一期项目转让协议》中约定的转让价款中。另外，在《一期项目转让协议》第5.3.5条的约定中也出现了“甲方在K区项目中投入的建设费用可抵顶回购价款”的约定，这只能说明，双方均认可还有部分工程款未全部割算完毕，且科迪公司在一审中，已经提交了相关证据证明科迪公司已经将该款项支付给了施工人江苏南通三建集团有限公司，而且大部分款项均是在双方签订完《一期项目转让协议》后才支付的，如果按照双方协议约定，在《一期项目转让协议》签订后，全部应由鲁邦公司支付，这就形成了明显矛盾点，也与事实严重不符。另外，时任鲁邦公司财务总监的王亦东在连续不断的与科迪公司的财务经理周群的邮件往来中，也明确认可该部分款项和上海静力公司的部分款项为转让时未包含的工程款。且在该邮件中，包含了要求科迪公司继续支付回购款的内容。该邮件的形成时间在鲁邦公司要求解除回购条款的函件之后，这也能从侧面证明，鲁邦公司也明知双方对于“回购的条款”没有解除，而是要求仍然继续履行。至于鲁邦公司提出王亦东已经退休无权代表鲁邦公司进行事项沟通的主张，科迪公司不予认可。至于鲁邦公司提出的违约金折抵项目转让尾款的问题，科迪公司没有违约行为，鲁邦公司所谓的违约金根本不存在，抵消是不能成立的。另外，认定双方形成的是对建筑物的委托代建关系，实际上相当于认可建筑物的所有权人为科迪公司，那么交付房屋就是鲁邦公司的主要法定义务，结合工程的备案工程价格，科迪公司已经付超回购款，鲁邦公司仍欠科迪公司的项目转让款，且对房屋仍未予交付，给科迪公司造成了巨额损失。 科迪公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令鲁邦公司以5890947.28元的总价格（具体以审计结果为准）向科迪公司交付位于青岛市城阳区××路××街××房屋（房屋清单：青岛市城阳区正阳中路162-9-101、162-9-102、162-311、162-408、162-507、162-1065、162-1066、162-1067、162-1068、162-1069、162-1070、162-2035、162-2036、162-2037、162-2038、162-2039、162-2040、162-2041、162-2042、162-2076、162-2077、162-2078、162-2079、162-2080、162-2081、162-2082、162-2083、162-2084、162-2085、162-2123、162-2124、162-21、162-1001、162-1002、162-1003、162-1004、162-1005、162-1006、162-1071、162-2125、162-2126、162-2127）；2.判令鲁邦公司为科迪公司办理上述房屋的权属登记手续；3.判令鲁邦公司向科迪公司支付项目转让款22396839.80元，并赔偿经济损失19730529.77元；4.判令鲁邦公司向科迪公司赔偿因逾期交付房屋造成的经济损失（自2014年8月1日起至判决生效之日止，按照延期交付房屋期间同地段同类房屋租金标准计算）；5.诉讼费由鲁邦公司承担。 一审法院认定事实如下： 一、双方签订合同情况 1.《合作意向书》 2008年7月9日，科迪公司与鲁邦公司签订《合作意向书》。主要内容为：科迪公司于2008年2月22日取得青岛市城阳区正阳路南、长城路东118.85亩商服开发用地。就上述土地，科迪公司已与城阳国土资源分局签署国有土地使用权出让合同，科迪公司拟对上述土地分两期进行开发。基于上述事实，双方经平等协商，自愿达成本合作意向。双方对项目进行合作建设，修建综合性商业项目。合作方式为科迪公司取得土地使用权和筹集部分建设资金，鲁邦公司负责筹集一期项目部分建设资金。一期项目在科迪公司办理过户后的收益归鲁邦公司所有，双方均不参与对方的收益分配。在一期项目建设过程中，双方可根据具体情况协商将一期项目（含土地）整体或部分过户给鲁邦公司。当项目达到过户条件时，双方配合办理相应的过户转移手续，具体事宜另行协商。双方还约定了其他事项。 2.《正阳国际广场A区项目转让合同》 2008年7月10日，科迪公司与鲁邦公司签订《正阳国际广场A区项目转让合同》，主要内容为：科迪公司于2008年2月22日通过竞拍取得青岛市城阳区正阳路南、长城路东118.85亩商服开发用地，新建正阳国际广场项目，已签订土地出让合同，缴清土地出让金。正阳国际广场项目开发分A、B、C三个区域。科迪公司有意将A区地上建筑面积63,854.79平方米、占地面积21,284.93平方米整体转让给鲁邦公司，该项目转让包括地上、地、地下在建工程及所属的土地使用权同第二条约定，达到转让条件时，科迪公司将A区项目整体转让给鲁邦公司，相关项目主管单位审批手续同时变更至鲁邦公司名下。合同第三条约定，转让价款由三部分组成：楼面地价、前期费用和土建投资。楼面地价为2,650元/平方米（含土地出让金、科迪公司办证税费、土地补偿费、青苗补偿、拆迁补偿、场地平整费等），楼面地价总价款计169,215,193.5元。第四条约定，前期费用和土建投资根据项目达到转让基本条件时据实列支。第五条约定，付款方式为：（一）本合同签订后3个工作日内，鲁邦公司向科迪公司支付定金3,000万元；（二）本合同签订后20个工作日内，双方共同委托律师办理A区项目土地使用权转让预告登记，取得预告登记证明，上述事项办妥后三个工作日内，鲁邦公司支付转让款3,500万元给科迪公司；（三）鲁邦公司应在2008年9月30日前向科迪公司支付2,000万元转让款；（四）国有土地使用证变更到鲁邦公司名下后一个月内，鲁邦公司将项目转让款2,000万元付给科迪公司，同时定金转为项目转让款；（五）鲁邦公司取得鲁邦公司名下的A区建设项目商品房预售许可证后5个月内，每月向科迪公司支付1,000万元，总计5,000万元。（六）鲁邦公司取得鲁邦公司名下的预售许可证12个月后，科迪公司应在15个工作日内向鲁邦公司出具所有项目转让发票（包括前期费用和土建投资），同时鲁邦公司向科迪公司付清转让尾款14,215,193.5元。（七）双方最后进行项目款项清算，根据实际发生的转让面积多退少补。合同还约定了其他事项。 3.《关于修改的协议》 2008年10月20日，科迪公司与鲁邦公司签订《关于修改的协议》，主要内容为：双方签订《正阳国际广场A区项目转让合同》后，鲁邦公司已向科迪公司支付定金3,000万元。由于政府土地政策原因，导致预告登记暂时无法办理，鲁邦公司无法支付原合同约定的第二笔项目转让款。科迪公司拟办理A区项目土地单独的房地产权证，双方建立在实现原合同最终目标的基础上，因转让项目尚未达到转让条件，双方就原合同进行修改。对于进行预告登记、转让款的付款条件和方式（约定了委托贷款）、违约责任等进行变更。第一条、关于转让预告登记，双方继续办理A区项目土地转让预告登记，并争取取得转让预告登记证明。若转让预告登记能够办理，则转让预告登记办理完毕后20个工作日内，双方按照协议第三条履行的委托贷款合同所约定的还款期限视同到期，鲁邦公司用委托贷款6,500万元债权转为直接支付科迪公司项目转让款（视同本协议第2.1.3已履行），鲁邦公司配合科迪公司撤销委托贷款项下的抵押担保。第二条、原合同第五条付款条件和方式变更。2.1楼面地价总价款按下列方式支付：2.1.1鲁邦公司以委托贷款方式向科迪公司提供6,500万元资金（该数额等于原合同已支付定金3,000万元和第二笔项目转让款3,500万元之和）。科迪公司以原合同项下正阳国际广场项目118.85亩土地为鲁邦公司提供担保，但鲁邦公司的权益仅限于该地块的A区土地31.927亩。2.1.22009年3月1日鲁邦公司向科迪公司支付2,000万元项目转让款（等于原合同第三笔转让款）。2.1.3在A区项目房地产权证过户到鲁邦公司名下后，科迪公司以其自鲁邦公司获得的委托贷款本金6,500万元抵扣双方约定的A区楼面地价总价款中等值部分，同时鲁邦公司配合科迪公司办理正阳国际广场118.85亩土地抵押注销登记。如果房地产权证过户到鲁邦公司名下时，鲁邦公司的委托贷款尚未到期，双方提前办理委托贷款解除手续，此委托贷款直接转为鲁邦公司向科迪公司支付的6,500万元项目转让款。2.1.4在房地产权证变更到鲁邦公司名下后一个月内，科迪公司将鲁邦公司已付款（含前期费用、土建投资）或按照政府相关部门评估数据的发票开具给鲁邦公司，鲁邦公司收到发票的同时将项目转让款2,000万元付给科迪公司。科迪公司在收到该笔转让款后45个工作日内，将建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证变更到鲁邦公司名下。2.1.5鲁邦公司在取得鲁邦公司名下的A区建设项目商品房预售许可证后5个月内，每月向科迪公司支付1,000万元，总计5,000万元。2.1.6鲁邦公司取得鲁邦公司名下商品房预售许可证满12个月后15个工作日内，科迪公司向鲁邦公司出具剩余部分所有项目转让发票，鲁邦公司向科迪公司付清双方估算的项目转让尾款14,215,193.5元。2.1.7双方依据原合同第八条第（二）款最后进行项目款项清算，如果科迪公司转让的A区项目地上建筑面积发生变更，则楼面地价总价款由双方根据实际转让的地上建筑面积多退少补，地，地下建筑面积不予计价.2前期费用和土建投资的支付方式：2.2.1前期费用和土建投资仍按原合同第四条约定的方式支付。2.2.2鲁邦公司按原合同第四条约定垫付的前期费用和土建投资，视为鲁邦公司通过科迪公司向第三方支付的工程款等。该款项发生费用成本计入科迪公司成本项下，由科迪公司出具同等数额发票，计入鲁邦公司成本。鲁邦公司垫付的费用，视为鲁邦公司向科迪公司支付的根据原合同第三条确定的项目转让总价款中的前期费用和土建投资。协议还约定了其他事项。 4.《协议书》 2010年5月5日，科迪公司与鲁邦公司签订《协议书》，主要内容为：双方就科迪公司向鲁邦公司转让正阳国际广场A区项目事宜，分别于2008年7月10日签署《正阳国际广场A区项目转让合同》，于2008年10月20日签署《关于修改的协议》。截至本协议签署之日，鲁邦公司已通过委托贷款方式向科迪公司提供资金8,500万元。双方对合同修改书中约定的委托贷款数额、支付方式、违约责任等进行变更。一、双方合同修改书第2.1.2条变更如下：鲁邦公司通过银行以委托贷款形式于2009年7月30日前向科迪公司提供2,000万元资金（该款已履行完毕）。鲁邦公司通过银行以委托贷款形式于2010年8月31日前分五次向科迪公司提供总计6,500万元款项。二、由于增加了委托贷款数额，双方合同修改书第2.1.3条第一款中的委托贷款本金由6,500万元变更为1.5亿元，第二款中的项目转让款也由6,500万元变更为1.5亿元。三、合同修改书第2.1.4、2.1.5、2.1.6、2.1.7条不再执行，一并变更如下：在A区项目房地产权证变更到鲁邦公司名下后75日内，科迪公司配合鲁邦公司将A区项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证变更到鲁邦公司名下，并将剩余城阳地税项目转让发票提供给鲁邦公司，鲁邦公司在收到全部转让发票同时付清项目转让余款。双方同意，科迪公司向鲁邦公司开具的项目转让发票总额包括楼面地价总额169,215,193.5元，以及经双方共同确认并通过双方共管账户对外支付的A区项目前期费用和土建投资款项（该款项数额以科迪公司拿地时土地管理部门要求的项目投资总额中A区项目投资总额的25%为上限）。协议还约定了其他事项。 5.《××街××期项目转让协议》 2011年12月28日，科迪公司与鲁邦公司签订《××街××期项目转让协议》，主要内容为：××街××期项目分Ａ区项目（1标段）和Ｋ区项目（2标段）两个标段，现一期项目已达到转让条件，由于Ａ区无法单独转让，双方同意将一期项目整体转让过户到鲁邦公司名下。其中Ｋ区部分由鲁邦公司负责施工建设，由科迪公司予以回购。第一条、一期项目转让方式：1.1一期项目（Ａ区加Ｋ区）土地使用权和在建工程整体转让给鲁邦公司，转让内容包括但不限于土地使用权、在建工程所有权等全部资产和权利。1.2一期项目整体转让后，鲁邦公司为唯一的土地使用权人和在建工程所有权人。第二条、转让过户和变更登记手续办理。2.1科迪公司应于2012年1月15日前将一期项目土地使用权整体转让登记至鲁邦公司名下。2.2一期项目土地使用权过户变更登记完成后30个工作日内，科迪公司完成一期项目整体转让到鲁邦公司名下的相关审批、证照、合同等变更手续，包括但不限于建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，环保、人防、消防审批文件，各种备案，各种合同等全部与一期项目有关的手续、证照、合同、备案和登记，并负责书面通知相关政府主管部门、合同当事人等全部相关关系人。如因不可抗力和非科迪公司因素影响办理变更时间的，相应顺延，但最迟不得超过2012年3月10日。第三条、一期项目转让价款及支付方式：3.1一期项目（Ａ区加Ｋ区）土地使用权和筏板以下在建工程转让价款为约1.9亿元。科迪公司应在2012年1月10日前为鲁邦公司开具金额为约1.9亿元的项目转让发票。3.2在本协议第2.1款得到完全无瑕疵履行的前提下，双方与青岛银行股份有限公司之间的委托贷款直接转为转让价款。产权人为鲁邦公司的一期项目房地产权证交付后三日内，鲁邦公司配合银行和科迪公司办理解除抵押登记手续。3.3剩余转让价款的结算，双方在一期项目按照本协议第二条约定办理完毕过户和变更登记手续后30个工作日内完成。第五条、Ｋ区回购价款、回购协议。5.1回购价款，一期项目Ｋ区建筑面积暂定13800平方米，回购价款为Ｋ区综合造价（其中，总包部分建安造价以鲁邦公司委托的审计单位出具的结算报告为准；政府及各部门收费以发票为准；其余成本以鲁邦公司与第三方签订的合同或结算为准）、鲁邦公司管理费和因Ｋ区回购行为鲁邦公司缴纳的相关税费之和（其中管理费为综合造价的5%）。暂定回购单价为每平方米7000元，回购总价款暂定为9660万元。Ｋ区建筑面积以房产测绘部门出具的实测报告为准，多退少补。5.2双方于项目获得商品房预售许可证之日起三日内签订Ｋ区项目整体回购协议。科迪公司或科迪公司授权的第三方申请商品房买卖合同网上备案的，申请备案部分房屋应支付完毕全部款项，否则鲁邦公司有权暂停备案而不承担违约责任。5.3回购价款的支付：2012年3月1日前支付暂定总价款的25%；2012年6月1日前支付暂定总价款的30%；2012年10月1日前支付暂定总价款的20%；一期项目四方竣工验收后5日内，鲁邦公司向科迪公司支付暂定总价款的25%；科迪公司在Ｋ区项目中投入的建设费用可抵顶回购价款，鲁邦公司根据第5.1条出具结算报告后15日内，双方就回购最终价款进行结算，多退少补。鲁邦公司承诺Ｋ区结算报告与Ａ区同步进行。5.6鲁邦公司承诺，按照鲁邦公司与一期项目Ａ区购房业主签订的商品房买卖合同约定的房屋交付时间和房产证办理时间，为科迪公司办理Ｋ区房屋交付和房产证办理手续。本协议另有约定除外。第八条、违约责任。8.1科迪公司违反本协议第2.1条，未按时将一期项目土地使用权整体转让过户登记至鲁邦公司名下并确保鲁邦公司拿到房地产权证的，每逾期一日，须支付违约金5万元；逾期超过30天，支付违约金5000万元，鲁邦公司并有权解除全部合同和协议。鲁邦公司逾期为科迪公司开具项目转让发票的，每逾期一天，须支付违约金10万元。鲁邦公司选择解除合同的，科迪公司应赔偿全部直接和间接损失。8.2科迪公司违反本协议第2.2条约定将一期项目相关审批、证照等为鲁邦公司办理变更手续的，每逾期一日，支付违约金10万元；逾期超过30个工作日，支付违约金1000万元，鲁邦公司并有权解除合同和协议。鲁邦公司选择解除合同的，科迪公司应赔偿全部直接和间接损失。8.6鲁邦公司违反本协议约定逾期向科迪公司交付所回购房屋或者逾期为科迪公司办理房产证的，经书面催告后15个工作日内仍未按约定履行，则超过15个工作日后每逾期一天，鲁邦公司向科迪公司支付违约金2万元；逾期超过30个工作日，鲁邦公司向科迪公司承担购房价款总额20%的违约金。8.7因科迪公司未按本协议第二、四、五条约定履行义务，鲁邦公司签订整体回购协议、合同备案、房屋交付和办证等全部义务相应顺延。科迪公司应承担的费用、应支付的违约金、应赔偿的损失等，鲁邦公司有权相应折抵Ｋ区应交付的房屋。协议还约定了其他事项。 6.《××街××期项目转让合同》 2011年12月29日，科迪公司与鲁邦公司签订《××街××期项目转让合同》，约定：土地性质和用途为出让商服用地，土地证号为青房地权市字第2&tim**;×9号，建设用地规划许可证号为地字第370200201116020号，建设工程规划许可证号为建字第370200201016065号，施工许可证号为青城建施字370214201104070101号。双方同意一期项目包括土地使用权和在建工程整体转让给鲁邦公司，整体转让内容包括但不限于土地使用权、在建工程所有权等全部资产和权利。一期项目整体转让后，鲁邦公司为一期项目唯一的土地使用权人和在建工程所有权人。第二条、转让价款。双方确认一期项目土地使用权和筏板基础工程转让总价款为190580464.8元，科迪公司应在2012年1月10日前为鲁邦公司开具转让总价款等额的项目转让发票。鲁邦公司取得变更至鲁邦公司名下的一期项目土地使用权房地产权证时，支付转让款1.5亿元。剩余转让价款的结算，双方在一期项目按照本协议第三条约定办理完毕过户和变更登记手续后30个工作日内完成。第三条、项目过户及手续办理。1.科迪公司应于2012年1月15日前将一期项目土地使用权整体转让登记至鲁邦公司名下，确保鲁邦公司拿到房地产权证。一期项目土地使用权过户变更登记完成后30个工作日内，科迪公司完成一期项目整体转让到鲁邦公司名下的相关审批、证照、合同等变更手续，包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，环保、人防、消防审批文件，各种备案，各种合同等全部与一期项目有关的手续、证照、合同、备案和登记，并负责书面通知相关政府主管部门、合同当事人等全部相关关系人。如因不可抗力和非科迪公司因素影响办理变更时间的，相应顺延，但最迟不得超过2012年3月10日。第六条、违约责任：1.如发生以下情形，经科迪公司催告鲁邦公司仍不履行义务，科迪公司有权要求鲁邦公司赔偿损失：（1）鲁邦公司没有正当理由而拖延或采取不合作方法拖延办理转让手续；（2）鲁邦公司超过约定的期限拒不付款的。2.科迪公司违反本协议第三条第1款约定，未按时将一期项目土地使用权整体转让过户登记至鲁邦公司名下并确保鲁邦公司拿到房地产权证的，每逾期一日，科迪公司须向鲁邦公司支付违约金5万元；逾期超过30天，科迪公司向鲁邦公司支付违约金5000万元，鲁邦公司并有权解除全部合同和协议。科迪公司逾期为鲁邦公司开具项目转让发票的，每逾期一天，须向鲁邦公司支付违约金10万元。鲁邦公司选择解除合同的，科迪公司应赔偿鲁邦公司的全部直接和间接损失。3.科迪公司违反本协议第三条第2款约定将一期项目相关审批、证照等为鲁邦公司办理变更手续的，每逾期一日，科迪公司须向鲁邦公司支付违约金10万元；逾期超过30个工作日，科迪公司向鲁邦公司支付违约金1000万元，鲁邦公司并有权解除全部合同和协议。鲁邦公司选择解除合同的，科迪公司应赔偿鲁邦公司的全部直接和间接损失。合同还约定了其他事项。 7.《土地使用权转让合同》 2011年12月28日，科迪公司与鲁邦公司签订《备忘录》，主要约定：为了实现一期项目顺利过户，双方经协商，同意一期项目转让时K区土地使用权作价为零。 2011年12月31日，科迪公司与鲁邦公司签订《土地使用权转让合同》，主要约定：科迪公司使用的位于青岛市城阳区××街道××路××路东，土地面积为79230.45平方米，房地产权证号为青房地权市字第2××9号的土地，科迪公司以92637369元将上述宗地中26347平方米土地使用权转让给鲁邦公司，地，地上建筑物一并转让方另行签订项目转让合同。 二、双方履行合同情况 签订上述合同后，鲁邦公司对一期项目K区工程进行施工。2013年8月2日，一期项目工程竣工验收。 2012年2月23日，科迪公司将涉案项目土地使用权过户至鲁邦公司名下，并于2012年5月17日办理完毕建设工程规划变更手续，于2012年6月15日办理完毕施工许可证变更手续。2012年7月17日，鲁邦公司取得涉案项目的商品房预售许可证。 三、项目转让款结算及付款情况 鲁邦公司向科迪公司支付项目转让款明细为：2008年10月30日支付3,500万元、2008年11月3日支付3,000万元、2009年7月2日支付2,000万元、2010年5月7日支付4,000万元、2010年5月31日支付1,000万元、2010年7月30日支付1,000万元、2010年9月8日支付500万元，上述合计1.5亿元。 双方合同履行中，科迪公司与鲁邦公司签署《正阳国际广场一期项目转让鲁邦公司与科迪公司财务结算事项》，载明：基于项目转让总价款为190,580,464.8元，科迪公司已结算的规费及合同见附表。经调账后，鲁邦公司预付科迪公司款项余额为168,183,730元，为预付一期项目转让款。经计算，鲁邦公司尚未支付的项目转让款为22,396,734.8元（190,580,464.8元-168,183,730元）。 四、K区回购成本结算及付款情况 （一）《A区及K区项目成本汇总》 本案审理中，鲁邦公司提交《A区及K区项目成本汇总》，成本造价合计626,014,169.7元。因A区、K区工程造价未分别进行审订，双方当事人在本案原一审中确认，按照A区、K区可售建筑面积占总建筑面积的比例，对成本造价进行分摊。其中，A区可售建筑面积为60,584.61平方米；K区可售建筑面积为13,546.99平方米。 本案审理中，科迪公司经核对认可其中307,717,059.16元为可分摊成本，对剩余成本318,297,110.54元不予认可，主张该部分成本与K区项目无关。包括：1.土地费用197,979,264.79元；2.前期设计费用3,616,144元；3.K区外鲁邦项目单独工程费用22,459,095.05元；4.销售类费用6,638,360元；5.管理费及财务费用87,604,246.47元。鲁邦公司则主张，上述造价均应计入分摊成本。 本案重审中，鲁邦公司同意按照原一审中确认的A区、K区面积分摊比例对K区成本造价进行分摊。科迪公司则不同意上述分摊意见，并向一审法院递交鉴定申请书，请求对涉案K区工程综合造价进行司法鉴定。一审法院经审查认为，科迪公司在原一审中同意按照上述分摊意见进行核算，在重审中又要求对K区综合造价进行司法鉴定，综合考虑民事诉讼禁止反言原则以及避免当事人诉累，一审法院对其鉴定申请不予准许，本案继续按照A区、K区面积分摊比例对K区成本造价进行分摊。 对双方争议的分摊项目，一审法院分别认定如下： 1.第1项，项目转让款190580464.8元；第2项，土地出让金1521271元；第3项，契税5875388.99元；第4项，登记费2140元。科迪公司主张第1-4项属于转让款及土地费用，双方约定Ｋ区土地作价为零，土地款项不应分摊。鲁邦公司主张该1-4项系鲁邦受让涉案项目土地及在建工程所付出的成本，该成本应当计入综合造价中。一审法院经审查认为，第1项转让款中包含了土地转让款及部分在建工程的费用，对于其中土地价款部分不应计入分摊，其他的工程等相关费用应当计入分摊成本。根据2008年7月10日《正阳国际广场Ａ区项目转让合同》约定，科迪公司有意将Ａ区地上建筑面积63854.79平方米、占地面积21284.93平方米，整体转让给鲁邦公司，转让价款由楼面地价、前期费用和土建投资组成，楼面地价总价款计169215193.5元，科迪公司主张该部分即为《××街××期项目转让合同》项目转让款190580464.8元中的土地费用，其余部分作为应分摊项目进行分摊。因双方的合同中未再重新约定土地费用，故对科迪公司该意见一审法院予以采信，该项目转让款中应分摊数额为190580464.8元-169215193.5元＝21365271.3元。第2项系土地款，根据双方的一系列项目转让合同，可以确认双方之间关于Ｋ区项目属于代建，土地作价为零，转让价款中不包含土地出让金及相关土地费用，该出让金不应分摊。第3、4项均属于项目转让后政府要求缴纳的费用，属于应分摊项目。 2.第27-30、36-42、51、53-57项。其中第27项，上海联创建筑发展有限公司设计费20万元；第28项，上海联创建筑发展有限公司设计费15万元；第29项，深圳市东方包豪斯设计咨询有限公司概念设计费10万元；第30项，上海思亚建筑设计咨询有限公司2009年2月签订合同设计费20万元；第36项，广州市匡宇建筑设计顾问有限公司设计费5万元；第37项，北京万德门特城市照明设计有限公司立面设计费6万元；第38、39项，北京万德门特城市照明设计有限公司一项景观照明设计费共计47万元；第40、41、42项，青岛西泽究竟与景观设计有限公司建筑方案虚拟现实设计费共计26万元；第51项，青岛斯码特设计费10万元；第53项，上海源逸建筑景观设计有限公司景观概念设计费用35万元；第54项，上海源逸建筑景观设计有限公司景观设计费用26万元；第55项，浙江林松建筑设计事务所有限公司景观设计费9万元；第56项，浙江林松建筑设计事务所有限公司立面设计费用40万元；第57项，上海林松建筑设计有限公司设计费11万元。科迪公司主张上述设计费用系鲁邦公司前期单方签署的合同，与科迪的K区项目无关，无科迪公司盖章确认，不应分摊。鲁邦公司称上述设计费用系2008年7月9日签订合作意向书后鲁邦介入项目付出的成本，合同中的项目面积系整个项目，该部分应计入综合成本。36-42项合同涉及整个项目外立面、公共区域照明、景观照明等，全部用于整个项目，无法单独区分A区、K区，应当分摊。一审法院经审查认为，双方在签订2011年有关“代建”的合同签订之前，鲁邦公司已经介入项目，其在之前介入的系A区项目的施工建设，该部分费用无法认定与K区相关，不应予以分摊。 3.第34、35、52、58、61、62项，其中第34、35项，深圳市天艺究竟装饰设计有限公司室外设计费59,500元及室内设计费238,000元；第52项，盛世光影（北京）科技有限公司多媒体施工合同费用52万元；第58、61、62项，华野绿都模型费用共计15万元。科迪公司主张该部分系营销中心设计费用，K区项目系回购，其销售客户系由科迪公司自行处理，营销中心费用与K区无关，不应分摊。鲁邦公司主张营销宣传K区也受益，K区房屋科迪公司实际对外销售，整个项目的营销宣传K区一并受益。一审法院经审查认为，K区项目属于代建，其回购亦系由科迪公司自行找客户，不需要鲁邦公司负责营销，因此，对于鲁邦公司主张K区对其营销宣传亦受益故而应分摊费用的主张一审法院不予支持。 4.第50项，浙江福瑞置业服务有限公司策划费，含销售代理费195万元。科迪公司主张该费用系销售费用，K区不需委托第三方策划销售，该费用不应分摊。鲁邦公司主张该合同系整个项目的策划运作服务合同，约定的全案策划服务费195万元K区应当分摊，其他费用没有要求科迪公司分摊。一审法院经审查认为，该部分费用不应予以分摊，理由同第3项。 5.第59、60项，装修设计费用共计518,644元。科迪公司主张该部分费用属于A区公寓楼，不属于K区项目，与科迪公司无关。鲁邦公司主张该装修合同包括了A区综合楼、公寓楼和整个项目1层商业公共部分，提升了整个项目品质，服务于整个项目，K区也从中获益，应当参与分摊。一审法院经审查认为，K区项目不含装修，该装修费用不应计入分摊成本。 6.第73、74项。创客中心等项目改造设计费用共计4.6万元。科迪公司主张系鲁邦公司自行改造费用，与科迪公司无关。鲁邦公司主张该费用属于公共区域街区整体效果改造，K区应当分摊。一审法院经审查认为，该创客中心项目不属于K区项目，该费用不应予以分摊。 7.第78项，青岛银湖装饰工程有限公司售楼处软装工程费用265,164元。鲁邦公司庭审中提交合同原件，称该合同系步行街现场办公室配套工程，属于临建前期工程，用于整个项目，K区应当参与分摊。科迪公司对合同原件真实性予以认可，称请法院依法认定。一审法院经审查认为，该部分实际属于临建费用，应当计入分摊成本。 8.第79项，系一期项目办公室临建装修费用2,743,312.59元。科迪公司主张该费用属于临建设施，与K区无关。鲁邦公司主张项目改造系为了整个项目建设，该费用应当计入项目成本中，属于涉案项目转让合同约定的“综合造价”中的“其余成本”，应当参与分摊。一审法院经审查认为，该部分属于临建费用，应当计入分摊成本。 10.第85-89项，青岛园林广告有限公司及青岛嵩山林园建筑装饰有限公司的围挡费用共计270,046.14元。科迪公司主张属于工程施工的费用，鲁邦公司也在上面做广告，属于销售类费用，不应分摊。鲁邦公司主张该系施工需要设置的围挡，系用于整个项目建设，K区应当参与分摊。一审法院经审查认为，该部分属于施工围挡，即便鲁邦公司在上面作广告，但不影响其系为工程施工共同花费的性质，应当计入分摊成本。 11.第138、139、141、142、155-157项。第138项，公寓楼样板间橱柜安装17,612.46元；第139项，热水器费用158,110元；第141、142项，公寓空调购买及安装费用共计474,380元；第155-157项，公寓窗帘、电视、冰箱、洗衣机等家具费用共计563,430元。科迪公司主张上述费用均系A区公寓装修费用，与K区无关。鲁邦公司对上述费用的意见同第59、60项的意见。一审法院经审查认为，该部分不属于K区项目，不应计入分摊成本。 12.第168-170项，仿真植物、装饰花费用共计149,900元。鲁邦公司主张该部分系用于项目公共区域装饰，K区应当分摊。一审法院经审查对鲁邦公司的意见予以采信，认定该部分费用应计入分摊成本。 13.第179项，裙房商业一、二层室内7-27轴玻璃推拉门施工、南北主入口二层北侧主入口变更古铜玻璃门增加风幕等费用150万元。科迪公司主张7-27轴改玻璃门与科迪公司无关。鲁邦公司主张该项目系公共区域内工程施工，K区也要一并使用，理应分摊。一审法院经审查认为，该部分工程费用包含公共区域施工费用，应计入分摊成本。 14.第180项，追加玻璃门等费用418,089.12元。科迪公司主张该费用系鲁邦公司独立别墅项目装修，与科迪公司无关。鲁邦公司主张从该合同内容可以看出包括了1-7轴K区范围内的相关工程，相关工程均系整个项目使用，K区无法单独剥离，应当参与分摊。一审法院经审查认为，鲁邦公司的证据证实该部分包含公共项目，科迪公司主张与K区无关，一审法院不予采信，该部分应计入分摊成本。 15.第181、183项。第181项，青岛三和盛泰建筑装饰工程有限公司精装修工程费用948,000元；第183项，影音室精装修费用418,000元。科迪公司主张该两项系鲁邦公司综合楼等单独装修，与科迪公司无关。鲁邦公司对该两项的意见同第59、60项的意见。一审法院经审查认为，该部分不属于K区项目，不应计入分摊成本。 16.第184项，商业、别墅、商场、综合楼负一层、一二层中庭消防疏散、室外垃圾房施工等费用527,300元。科迪公司主张该装修系鲁邦自有房屋装修，与科迪公司无关。鲁邦公司主张该部分工程还包括一、二层中庭消防疏散、室外垃圾房等公共区域工程，K区要一并使用，无法单独剥离，且其他部分K区亦会有相关受益，应当参与分摊。一审法院经审查认为，鲁邦公司证据证实该部分含有公共项目，科迪公司予以否认，但无证据推翻，一审法院对鲁邦公司主张予以采信，该部分费用应计入分摊。 17.第185、186项。其中185项，大堂、接待室精装修改造费用518,000元；186项，地，地下室装修街一层百叶窗、影音室二次改造费用82,500元。科迪公司主张该两项系鲁邦公司单独项目装修，与科迪公司无关。鲁邦公司对该两项的意见同第59、60项的意见。一审法院经审查认为，鲁邦公司无证据证实该部分属于K区项目，该费用不应分摊。 18.第187项，综合楼画廊装修、广场走廊墙面粉刷、消防通道增加防风帘两入口追加封堵费用118,600元。科迪公司主张该两项系鲁邦公司单独项目装修，与科迪公司无关。鲁邦公司对该项同第179、184项。一审法院经审查认为，鲁邦公司的证据证实该部分项目含有公共项目，科迪公司主张与K区无关，一审法院不采信，一审法院对鲁邦公司的主张予以采信，该部分应计入分摊。 19.第188项，圣诞节装置制作装饰花费用53,200元。科迪公司主张系鲁邦公司的活动费用。鲁邦公司主张属于公共区域装饰费用，K区应当分摊。一审法院经审查认为，该部分费用属于节日活动装饰，无证据证明与K区有关，不应计入分摊成本。 20.第208项，公寓、综合楼精装修工程费用11,904,736.07元。科迪公司主张该装修工程属于A区房产，与科迪公司无关。鲁邦公司对该项同第59、60项的意见。一审法院经审查认为，该部分不属于K区项目，不应进行分摊。 21.第209项，一二层精装修区域58户改造工程、物业及商管用房装饰装修、地、地下室物业工程部装饰装修费用1,67390元。科迪公司主张该工程系A区房产装修，与科迪公司无关。鲁邦公司主张一、二层装修也包含K区，物业及商管用房等，属于整个项目必须配备的相关建筑设施，K区也要使用，应当参与分摊。一审法院经审查认为，鲁邦公司提交的证据可以证实该部分费用含有公共项目，科迪主张与其无关，一审法院不予采信。一审法院对鲁邦公司的主张予以采信，该部分费用应计入分摊。 22.第211项，消防设施维修保养合同费用48万元。科迪公司主张该项属于后期物业维护，不应分摊。鲁邦公司主张该消防设施保养合同系整个项目通过消防验收的前提，并非后期物业维护，K区应当参与分摊。一审法院经审查认为，该部分属于公共使用项目，应当计入分摊成本。 23.第220项，喷绘费用11,360元。科迪公司主张该项属于广告宣传费用，科迪公司不应分摊。鲁邦公司对该项的意见同第34、35项。一审法院经审查认为，鲁邦公司未举证证实该部分与K区项目有关，一审法院不予认定分摊。 24.第222项，综合楼外墙显示屏工程52万元。科迪公司主张该费用属于后期广告费用，与科迪公司无关。鲁邦公司主张属于公共区域公共设施费用，K区应当分摊。一审法院经审查认为，该显示屏系室外显示屏，应当认定为公共区域使用，该费用应予分摊。 25.第223项，圣诞美陈装饰费用180,497元。科迪公司主张系鲁邦公司开街费用，与科迪公司无关。鲁邦公司主张该费用属于节日装饰费用，无证据证实与K区相关，不应计入分摊成本。一审法院经审查认为，该部分属于鲁邦公司节日活动费用，无证据证实与科迪公司相关，不应计入分摊成本。 26.第225项，中福在线销售厅装修费用1,078,590.40元。科迪公司主张该费用系鲁邦公司项目单独装修，与科迪公司无关。鲁邦公司对该项的意见同第59、60项。一审法院经审查认为，鲁邦公司无证据证明该部分与K区相关，不应认定为分摊项目。 27.第227项，商场配饰制作安装费用31,000元。科迪公司主张该费用属于鲁邦公司单独费用，与科迪公司无关。鲁邦公司对该项同前述第223项。一审法院经审查认为，该费用系商场项目，不属于K区项目，不应计入分摊。 28.第236项，公寓样板间装饰工程费用26万元。科迪公司主张该费用系鲁邦公司单独装修，与科迪公司无关。鲁邦公司对该项同第59、60项。一审法院经审查认为，该费用不属于K区项目，不应计入分摊。 29.第243项，系创客中心钢结构施工费用29.7万元。科迪公司主张该费用系鲁邦公司自行改造费用，与科迪公司无关。鲁邦公司对该项的意见同前述第73、74项。一审法院经审查认为，鲁邦公司无证据证明该费用与K区相关，该费用不应计入分摊成本。 30.第247项，系办公室装修费用29,600元。鲁邦公司主张该项费用系物业用房费用，属于公共设施，K区应当分摊。科迪公司称如果是物业用房，同意分摊。一审法院经审查认为，该部分系物业用房费用，应当计入分摊成本。 31.第249-252项，系办公费用、工人工资、劳动保险费、住房公积金等费用共计19,701,886.14元。科迪公司主张该费用属于管理费，K区按约定的综合造价5%计取，不应再行分摊。鲁邦公司称该费用系鲁邦公司自己员工的费用。一审法院经审查认为，该费用系鲁邦公司自己的员工及办公费用，不应计入科迪公司的分摊成本中。 32.第253、255项，青岛习远工程咨询有限公司审计费602,888元及总参谋部工程兵科研三所建设监理公司的人防监理费471,280元。科迪公司主张科迪公司按照补充协议已经履约并承担了该费用，不应重复计算。鲁邦公司主张虽然补充协议中明确约定了项目转让前的相关费用，已经由科迪公司与习远公司履行完毕，但该费用已计入了项目转让成本，鲁邦公司支付了对价，应当计入鲁邦为整个项目付出的成本中，K区应按比例分摊。一审法院经审查认为，该部分可以计入建设成本，该费用由鲁邦公司实际支付，应当计入分摊成本。 33.第257-259项，农商银行利息56,470,958.99元及鲁银集团往来利息10,357,233.34元。科迪公司主张，鲁邦公司据称融资成本，因鲁邦公司是否将贷款于该项目建设没有举证，故融资成本不属于建安成本，不应分摊。鲁邦公司主张该费用系涉案项目的融资成本，应当计入项目成本，属于项目转让合同的“综合造价”中的“其余成本”。 本案重审中，鲁邦公司提交农商银行城阳东城支行账户资金投入明细打印件，证明农商银行发放的贷款2.5亿元全部投入涉案工程建设。科迪公司质证称，该证据由鲁邦公司单方制作，对真实性不予认可，且从该证据内容无法看出与本案有关。 鲁邦公司提交该公司银行存款日记账打印件，证明截至2012年10月17日该公司在各银行账户中的存款很少，其中农商银行城阳东城支行账户剩余919,723元，青岛银行南京路二支行账户存款8,274,696元属于资金监管账户不可能用于工程项目投资。科迪公司质证称，该证据由鲁邦公司单方制作，对真实性不予认可，且不能排除鲁邦公司还有其他银行账户，不能完全体现鲁邦公司的交易情况。 鲁邦公司提交鲁银投资集团股份有限公司（以下简称鲁银公司）付款明细打印件、《鲁银公司关于分担财务费用的函》、鲁银公司汇款凭证、鲁银公司借款投入项目明细打印件，证明鲁银公司向鲁邦公司出借的2.39亿元全部投入涉案工程建设。科迪公司质证称，该证据由鲁邦公司及其关联公司单方制作，对真实性不予认可，且相关付款凭证均标注为“往来款”，收据用途却标为“借款”，标注事项矛盾，该证据与本案无关。科迪公司并称，科迪公司将涉案K区土地以0元转让给鲁邦公司，鲁邦公司以K区土地抵押借款进行使用，鲁邦公司是收益方。在此情况下，鲁邦公司要求科迪公司承担融资利息，对科迪公司显失公平。 一审法院经审查认为，鲁邦公司提交的上述证据均系鲁邦公司或其关联公司单方制作，不足以证明上述银行贷款或公司借款全部用于涉案工程建设，一审法院对其该项主张无法采纳。 （二）鲁邦公司缴纳税费 因科迪公司指定第三方与鲁邦公司签订房屋买卖合同，鲁邦公司缴纳营业税3,723,399.76元、城建税260,637.99元、教育费附加111,702元、地、地方教育费74,4679元、水利基金37,234元、土地增值税3,723,399.76元，上述合计7,930,841.5元。庭审中，科迪公司对鲁邦公司提交的电子缴税付款凭证记载的税款金额无异议，但对鲁邦公司制作的税款明细有异议。经一审法院释明权利，科迪公司未在一审法院限定期限内书面回复核对情况，一审法院对鲁邦公司缴纳的上述税款予以认定，该税款7,930,841.5元应当计入分摊成本。 （三）K区回购成本结算价款 （四）K区已付回购款 1.南通三建公司前期工程款 2011年12月12日，青岛习远工程造价咨询有限公司根据科迪公司的委托作出《工程造价咨询报告书》，载明国际风情街一期筏板基础及以下部位工程审定总造价为13,993,336.56元。 2011年3月9日至2019年1月16日期间，科迪公司分9次向江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称南通三建公司）支付工程款共计13,993,336.56元。 2015年3月17日，鲁邦公司财务总监王亦东向科迪公司财务经理周群通过电子邮件发送《城阳风情街K区房款结算》文件，内容为：一、房款计算考虑因素。1.项目总成本：606,825,476.11元。2.已含土地成本：176,596,946.77元。3.转让时未含工程款：14,466,387.72元。4.销售税费：18,012,076.24元。5.违约金（鲁邦未付项目转让款2,240万元，已从首期应付房款中减除，截至2014年12月31日；2015年违约金未算）：（1）按央行贷款基准利率四倍计算，违约金为36,119,100元。（2）按日万分之五计算，违约金为22,905,200元。二、房款总额。房款总价=（项目总成本-已含土地成本）÷74,231.6平方米×13,546.99平方米-转让时未含工程款+销售税费+违约金。三、付款。截至2015年3月16日，科迪公司网签合同总额74,467,995元，已支付房款51,054,767.5元，按照网签合同还应支付公寓另一半房款23,413,227.5元。该邮件还记载了其他内容。 科迪公司主张，根据上述邮件内容可以证明，涉案项目转让价款未包含科迪公司已经向南通三建公司支付的前期工程款13,993,336.56元，该款项应当作为已付回购款。科迪公司并称，上述邮件载明的转让时未含工程款14,466,387.72元，包括南通三建公司前期工程款13,993,336.56元和青岛静力工程股份有限公司款项473,051.16元，两项合计14,466,387.72元。 本案重审中，鲁邦公司提交《青岛市从业人员退休申请表》、《青岛市从业人员退休审批表》、《劳动能力鉴定结论通知书》复印件，证明王亦东于2014年9月退休，不再担任鲁邦公司财务经理，无权就涉案项目有关事项进行确认。鲁邦公司同时主张，如果认可上述邮件中的房款结算未包含南通三建公司前期工程款，那么销售税费、违约金都应当予以认可。科迪公司质证称，对《青岛市从业人员退休申请表》《劳动能力鉴定结论通知书》的真实性不予认可，对《青岛市从业人员退休审批表》的真实性无法确认。即使上述证据属实，也不能证明王亦东不在鲁邦公司工作。从科迪公司提交的公证书来看，王亦东与周群之间的邮件往来时间是连续的没有中断。鲁邦公司从未向科迪公司释明王亦东已经离职，王亦东仍然有权在其职责范围内代表鲁邦公司与科迪公司进行业务沟通与确认。 一审法院经审查认为，上述电子邮件内容已经公证机构依法进行公证，一审法院对其真实性予以确认。鲁邦公司主张王亦东已经离职，无权就涉案项目有关事项进行确认，但并未提交证据证明其向科迪公司发出通知进行释明。在此情况下，科迪公司有理由相信王亦东继续以财务经理身份代表鲁邦公司进行业务沟通与确认。从上述邮件内容看，涉案项目转让价款未包含南通三建公司前期工程款13,993,336.56元，该款项应当作为科迪公司已经支付的回购款进行抵扣。 2.K区房屋已付购房款 2013年11月19日，鲁邦公司与徐德竹签订房屋出售合同，徐德竹购买青岛市城阳区××路××号房屋，房款为330480元。 2014年2月19日、8月21日、8月22日，鲁邦公司与青岛天一仁和房地产集团有限公司分别签订房屋出售合同，青岛天一仁和房地产集团有限公司购买青岛市城阳区××路××号房屋，总价款为21753758元。 庭审中，双方当事人均确认，上述房屋总价款为74,467,995元，购房人实际支付51,054,767.5元。其中，徐德竹、青岛天一仁和房地产集团有限公司已经向鲁邦公司付清房款，海裕隆公司购房剩余款23,413,227.5元未支付。 科迪公司主张，根据合同约定，上述购房款直接支付给鲁邦公司，且鲁邦公司就部分未付款已经起诉购房人，故上述购房合同约定的购房款金额应当作为科迪公司向鲁邦公司支付的回购款。鲁邦则主张，尚未支付的购房款不应作为科迪公司已经支付的回购款。 一审法院经审查认为，鲁邦公司根据科迪公司指示与上述购房人签订房屋买卖合同，不同于普通商品房买卖法律关系。根据前述查明事实，上述房屋总价款为74,467,995元，购房人实际支付51,054,767.5元，剩余款23,413,227.5元未支付。因此，应视为科迪公司已经向鲁邦公司支付回购款51,054,767.5元。对剩余购房款，科迪公司可另行向购房人主张权利，一审法院在本案中不予处理。 本案重审中，经一审法院释明权利，科迪公司同意在本案中对涉案K区项目回购款的支付一并处理。 五、其他事实 本案审理中，双方当事人均确认，涉案K区项目尚未办理回购的房屋不存在其他抵押、查封等影响办理过户手续的权利负担。 本案重审中，科迪公司向一审法院递交鉴定申请书，请求依法委托评估机构对鲁邦公司至今未向科迪公司交付的房屋自竣工验收之日起至申请评估之日止的租赁费总额进行司法鉴定。 一审法院认为，本案争议的焦点是：一、科迪公司与鲁邦公司之间的法律关系如何认定；二、科迪公司是否享有K区房屋的回购权；三、涉案项目转让尾款如何认定；四、科迪公司主张的损失如何认定。根据本案认定事实及当事人的诉辩主张，一审法院分别评判如下： 一、科迪公司与鲁邦公司之间法律关系的认定 科迪公司与鲁邦公司自2008年7月9日至2011年12月29日期间就涉案国际风情街一期工程项目签订多份转让合同及协议。双方于2008年7月9日签订《合作意向书》约定，双方准备就科迪公司取得的青岛市城阳区正阳路南、长城路东118.85亩商服开发用地进行合作建设，修建综合性商业项目。合作方式为甲方取得土地使用权和筹集部分建设资金，乙方负责筹集一期项目部分建设资金。一期项目在甲方办理过户后的收益归乙方所有，双方均不参与对方的收益分配。双方于2008年7月10日签订《正阳国际广场Ａ区项目转让合同》约定，双方就青岛市城阳区正阳路南、长城路东118.85亩商服开发用地新建正阳国际广场项目（分Ａ、Ｂ、Ｃ三个区域），科迪公司有意将Ａ区地上建筑面积63854.79平方米、占地面积21284.93平方米的房地产整体转让给鲁邦公司。转让价款由楼面地价、前期费用和土建投资组成，楼面地价总价款计169215193.5元，前期费用和土建投资根据项目达到转让基本条件时据实列支。双方于2008年10月20日签订《关于修改的协议》约定，鲁邦公司已向科迪公司支付定金3000万元，由于政府土地政策原因，导致预告登记暂时无法办理，鲁邦公司无法支付原合同约定的第二笔项目转让款。科迪公司拟办理Ａ区项目土地单独的房地产权证，双方建立在实现原合同最终目标的基础上，因转让项目尚未达到转让条件，双方就原合同进行修改。双方于2010年5月5日签订《协议书》确定，双方就科迪公司向鲁邦公司转让正阳国际广场Ａ区项目事宜，分别于2008年7月10日签署《正阳国际广场Ａ区项目转让合同》、于2008年10月20日签署《关于修改的协议》，截至本协议签署之日，鲁邦公司已通过委托贷款方式向科迪公司提供资金8500万元。双方对合同修改书中约定的委托贷款数额、支付方式、违约责任等进行变更。双方于2011年12月28日签订《××街××期项目转让协议》约定，××街××期项目分Ａ区项目（1标段）和Ｋ区项目（2标段）两个标段，现一期项目已达到转让条件，由于Ａ区无法单独转让，双方同意将一期项目整体转让过户到鲁邦公司名下，其中Ｋ区部分由鲁邦公司负责施工建设，由科迪公司回购。双方于2011年12月28日签订《备忘录》约定，为了实现一期项目顺利过户，双方经协商同意一期项目转让时Ｋ区土地使用权作价为零。双方于2011年12月29日签订《××街××期项目转让合同》，进一步明确一期项目土地使用权和筏板基础工程转让总价款为190580464.8元。 根据上述合同及协议内容及签署过程，可以确认科迪公司与鲁邦公司之间存在两个法律关系，一是基于××街××期××区而成立的项目转让关系，二是基于鲁邦公司继续建设Ｋ区工程后由科迪公司回购而成立的委托代建关系。本案双方争议项目为正阳国际风情街Ｋ区部分，双方之间的法律关系为委托代建合同关系，本案案由应为委托代建合同纠纷。双方签订的上述协议及合同均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 二、科迪公司是否享有K区房屋的回购权 根据科迪公司与鲁邦公司签订的上述一系列合同，双方因土地政策等原因无法实现单独办理转让Ａ区项目手续，只能变更约定将项目整体转让后，通过鲁邦公司代建、科迪公司回购的方式实现双方合同目的。双方最终的权利义务应当按照2011年12月28日、12月29日签订的《××街××期项目转让协议》《××街××期项目转让合同》履行。根据上述合同约定，鲁邦公司应向科迪公司支付项目转让款190580464.8元。签订协议时，鲁邦公司前期已经通过委托贷款等方式支付1.5亿元。本案诉讼中，双方确认鲁邦公司已支付转让款168183730元，鲁邦公司尚未支付的项目转让款数额为22396734.8元。双方合同约定，科迪公司应支付的回购价款为Ｋ区综合造价、鲁邦公司管理费和因Ｋ区回购行为鲁邦公司缴纳的相关税费之和。根据本案前述认定事实，涉案Ｋ区项目回购总价款为74120508.16元，科迪公司已经向鲁邦公司支付65048104.06元，还应支付9072404.1元。本案重审中，科迪公司同意在本案中对涉案Ｋ区项目回购款的支付一并处理。为避免当事人诉累，一审法院在本案中依法判决科迪公司向鲁邦公司支付剩余回购款9072404.1?元。 根据双方于2011年12月28日签订的《××街××期项目转让协议》第2.1条约定，科迪公司应于2012年1月15日前将一期项目土地使用权整体转让登记至鲁邦公司名下。根据第3.2条约定，在本协议第2.1款得到完全无瑕疵履行的前提下，双方与青岛银行股份有限公司之间的委托贷款直接转为转让价款。根据3.3条约定，剩余转让价款的结算双方在一期项目按照本协议第二条约定办理完毕过户和变更登记手续后30个工作日内完成。回购款的支付时间为：2012年3月1日前支付暂定总价款的25%；2012年6月1日前支付暂定总价款的30%；2012年10月1日前支付暂定总价款的20%；一期项目甲方竣工验收后5日内，鲁邦公司向科迪公司支付暂定总价款的25%；科迪公司在Ｋ区项目中投入的建设费用可抵顶回购价款，鲁邦公司根据第5.1条出具结算报告后15日内，双方就回购最终价款进行结算，多退少补。根据上述约定，双方均未按照合同约定履行完毕各自付款义务，但未付款余额所占应付款比例不高。双方均存在一定的违约行为，但合同并未明确约定在一方逾期付款的情况下另一方可以解除合同。因此，鲁邦公司主张因科迪公司违约欠付回购款其已经通知科迪公司解除合同，故科迪公司不享有回购权的理由不成立，一审法院不予支持。双方签订的《××街××期项目转让协议》《××街××期项目转让合同》应当继续履行。此外，因科迪公司与鲁邦公司之间系委托代建关系，即便科迪公司存在严重违约行为，其后果亦不应导致科迪公司丧失回购权。因此，科迪公司要求按照合同约定继续回购剩余房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。 三、涉案项目转让尾款如何认定 本案审理中，双方当事人已经共同确认鲁邦公司未支付涉案项目转让款22,396,734.8元。因合同约定的付款条件已经成就，科迪公司要求鲁邦公司支付该款项，符合合同约定，一审法院予以支持。 四、关于科迪公司主张的逾期交房租金损失问题 本案中，双方当事人对项目转让、委托代建、项目回购合同义务交叉混合履行，在核对账目时亦将上述法律关系混同处理。在整个项目转让及回购过程中，双方均存在未付款或逾期付款的违约行为和过错。现双方对是否继续履行合同产生争议，且未能确认尚未完成回购房屋的指示交付对象和交付时间。在此情况下，科迪公司请求委托鉴定机构对鲁邦公司未向科迪公司交付房屋产生的租赁费损失进行司法鉴定，并要求鲁邦公司进行赔偿房屋租赁费损失及其他损失，依据不足，一审法院不予支持。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。???????????????????????????????????? 本院认为，根据双方当事人签订的多份协议的具体内容，考察合同主要权利义务以及当事人订立履行合同的前后过程，双方当事人之间包含多种法律关系，既包含A区和K区项目转让关系，也包含K区房产回购关系，并不属于我国合同法律制度中任何一种单项典型合同。本案系双方就K区部分发生争议，分析双方就K区房产回购所约定的当事人主要权利义务、履行条件等内容，双方之间的合同关系与委托代建有较大不同，一审关于合同性质的认定有误，但就当事人的具体权利义务内容而言，相关协议仍属民事合同范畴，受我国合同法律制度的调整，本案以合同纠纷确定案由为宜。双方签订的多份协议均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当作为确定双方当事人权利义务及相关法律责任的合同依据。本案二审争议主要焦点为：一、K区应分摊项目成本的数额认定问题；二、科迪公司已付的K区回购价款的数额认定问题。本院分析如下： 一、关于K区应分摊项目成本的数额 双方的主要争议集中于以下款项： 1、项目转让款及土地费用。鲁邦公司主张项目转让款190,580,464.80元是受让一期项目（A区和K区）包括土地和筏板以下在建工程所付出的成本，其中的土地使用权转让费用92,637,369元应计入分摊，即使该项费用不计入分摊，其他项目转让款中的97,943,095.8元也应计入分摊数额。另外，鲁邦公司受让一期项目后补交的土地出让金1,521,271元也应计入成本进行分摊。 2、融资款利息。鲁邦公司主张已实际投入国际风情街项目的融资款包含：一是农商银行的贷款2.5亿元，产生利息56,470,958.99元；二是集团借款2.39亿元，产生利息10,357,233.34元，应作为开发间接费计入分摊成本。 3、工程人员工资5,863,749元、劳动保险费662,181元、住房公积金247,408元合计6,773,338.11元。鲁邦公司主张相关费用均是一期项目建设中现场工程管理人员的费用，应列入建设工程成本的费用计入成本进行分摊。 4、办公费用12,928,548.03元（详见原一审提交的凭证七本）是一期项目建设中现场施工建设管理实际投入的办公费用，应列入建设工程成本的费用计入成本进行分摊。 5、其他争议成本合计19,668,839.81元是为了提升整个项目品质，K区也从中获益，应该计入分摊。 6、剩余税费。鲁邦公司主张一审判决以，9,072,404.1元价格回购剩余房屋，回购剩余房屋势必会产生相应的税费，应在本案中一并核算。 对于以上费用科迪公司均不予认可，主张不应计入K区分摊成本。 对此，本院分析如下： 关于项目转让款及土地费用。经查双方先是约定的案涉项目（A区和K区）整体转让价款为190,580,464.80元，包含土地转让款及在建工程的费用，后又约定的A区项目转让价款169,215,193.5元，包含了楼面地价、前期费用，二者相差21,365,271.3元。双方共同确认K区项目回购土地作价为零，应视为科迪公司以确定的价格向鲁邦公司转让A区项目的对价条件，据此双方约定的K区项目成本不再包含相关土地费用及此后的土地出让金，一审将A区和K区项目全部转让款与A区项目转让款之间的差额21,365,271.3元作为K区项目成本进行分摊是正确的。 关于融资利息，本院认为，鲁邦公司主张农商银行的贷款2.5亿元、集团借款2.39亿元，均用于案涉工程建设，但鲁邦公司提交的相关证据系鲁邦公司或其关联公司单方制作，特别是鲁邦公司与其集团公司之间资金往来的数额、性质、去向均存疑，不足以证明相关款项用于案涉工程建设，一审已审核确认K区项目分摊成本已超过3.44亿元，远高于鲁邦公司主张的农商银行贷款数额，一审对其另外主张的融资利息不予认定正确。 关于鲁邦公司另外主张的工程人员工资、劳动保险费、住房公积金、办公费用等其他多项争议成本，本院认为，一审已根据当事人举证情况，从真实性、关联性、合理性等方面，对鲁邦公司提交的全部单项费用，进行了全面分析和逐笔甄别，对于证据存在问题或与K区开发建设没有关联的相关款项予以剔除，并无不当。对于鲁邦公司主张的属于管理费用的相关款项，鉴于已按K区按综合造价5%计取了管理费，一审不予认定也是正确的。 关于税费问题，本院认为，一审已经将鲁邦公司实际缴纳的税款7,930,841.5元计入分摊成本，鲁邦公司在二审中主张的剩余税费目前尚未实际发生，无从计入成本，一审不予认定正确。鲁邦公司可在相关税费实际发生后另行主张。 二、关于科迪公司已付的K区回购款的数额 双方的主要争议在于：南通三建公司前期工程款3,993,336.56元是否应当计入科迪公司已付的回购款中。科迪公司主张，该笔款项应当计入已付回购款，主要证据：一是科迪公司委托青岛习远工程造价咨询有限公司作出的《工程造价咨询报告书》，该份报告书写明的工程范围为国际风情街一期筏板基础及以下部位工程，确定的工程总造价为13,993,336.56元；二是科迪公司在一审中提交的鲁邦公司财务总监王亦东向科迪公司财务经理周群发出的电子邮件，在邮件中明确表明转让时未含工程款14,466,387.72元，科迪公司据此主张其中就包含了南通三建公司前期工程款13,993,336.56元。鲁邦公司主张，该笔款项不应计入已付回购价款，理由是双方在合同中对此有明确约定，王亦东并没有得到公司的特别授权，王亦东的邮件内容只是反映双方磋商过程中的部分内容，邮件中既有对鲁邦公司有利的内容，也有对鲁邦公司不利的内容，不能仅拿出这一内容提出作出对鲁邦公司不利的认定。一审判决以鲁邦公司不能提交足以推翻王亦东这一说法的证据，也未提交证据证明涉案项目转让价款已包含前期工程款为由，支持了科迪公司的主张。 本院认为，科迪公司与鲁邦公司于2008年7月10日签订的《正阳国际广场Ａ区项目转让合同》约定：“该项目转让包括地上、地、地下在建工程及所属的土地使用权rdquo;科迪公司委托青岛习远工程造价咨询有限公司于2011年12月12日作出的《工程造价咨询报告书》确定：“国际风情街一期筏板基础及以下部位工程审定总造价13993336.56元。”科迪公司与鲁邦公司于2011年12月28日签订的《××街××期项目转让协议》约定：“一期项目（Ａ区加Ｋ区）土地使用权和在建工程整体转让给鲁邦公司，转让内容包括但不限于土地使用权、在建工程所有权等全部资产和权利。”“一期项目（Ａ区加Ｋ区）土地使用权和筏板以下在建工程转让价款为约1.9亿元。”科迪公司与鲁邦公司于2011年12月29日签订的《××街××期项目转让合同》约定：“双方确认一期项目土地使用权和筏板基础工程转让总价款为190580464.8元”。据此，科迪公司与鲁邦公司签订的以上三份合同已清楚地表明案涉项目转让的范围包含土地使用权和在建工程两个部分，再结合《工程造价咨询报告书》的出具时间和内容，可以确认上述合同中所称的“筏板以下在建工程”“筏板基础工程”与报告书中所称的“国际风情街一期筏板基础及以下部位工程”的指向是一致的，均是指案涉项目转让涉及的在建工程，根据合同约定该部分工程价款已包含在双方整体项目转让款之中。 一审判决将该笔款计入科迪公司的已付回购款，主要依据是2015年3月17日鲁邦公司财务总监王亦东向科迪公司财务经理周群发出的电子邮件中，写明了转让时未含工程款的相关内容。经查，一审查明邮件的主要内容为：“一、房款计算考虑因素。1.项目总成本：606,825,476.11元。2.已含土地成本：176,596,946.77元。3.转让时未含工程款：14,466,387.72元。4.销售税费：18,012,076.24元。5.违约金（鲁邦未付项目转让款2,240万元，已从首期应付房款中减除，截至2014年12月31日；2015年违约金未算）：（1）按央行贷款基准利率四倍计算，违约金为36,119,100元。（2）按日万分之五计算，违约金为22,905,200元。二、房款总额。房款总价=（项目总成本-已含土地成本）÷74,231.6平方米×13,546.99平方米-转让时未含工程款+销售税费+违约金。三、付款。截至2015年3月16日，科迪公司网签合同总额74,467,995元，已支付房款51,054,767.5元，按照网签合同还应支付公寓另一半房款23,413,227.5元。”一审判决据此认定，从上述邮件内容看，涉案项目转让价款未包含南通三建公司前期工程款13,993,336.56元，该款项应当作为科迪公司已经支付的回购款进行抵扣。 关于上述电子邮件相关内容的认定问题，本院认为：首先，从身份情况看，王亦东与周群两人虽然在各自公司均具有一定职务，并实际就双方争议所涉问题进行过沟通，但两人均非法定代表人或得到特别授权的人，在双方公司没有明确约定的情况下，不具有代表各方最终确认K区综合成本和回购价格的资格和权力。其次，从行为性质上看，两人就K区综合成本和回购价格通过电子邮件沟通情况，属于技术层面、工作层面的具体磋商行为，当事人在商务磋商过程中，在通过邮件、函件往来等方式，互相进行讨价还价、利益争取、妥协让步，均不构成对当事人具体权利义务的最终确认，不能将此间任何一方陈述中的部分内容，单独作为对其作出不利推定的依据。再者，从磋商过程和邮件内容看，对于双方真实意思的探查，应当采取系统的全面的观点，将邮件的全部内容联系起来综合进行考察分析。事实上，双方均认可就K区回购问题进行过多次磋商，王亦东在该份邮件中就房款计算考虑因素也提出了多个方面的因素：1.项目总成本：606,825,476.11元。2.已含土地成本：176,596,946.77元。3.转让时未含工程款：14,466,387.72元。4.销售税费：18,012,076.24元。5.违约金（鲁邦未付项目转让款2,240万元，已从首期应付房款中减除，截至2014年12月31日；2015年违约金未算）：（1）按央行贷款基准利率四倍计算，违约金为36,119,100元。（2）按日万分之五计算，违约金为22,905,200元。根据上述邮件内容，其中同时存在对一方有利和不利的情况，并附有要求对方同时认可项目总成本、销售税费、违约金的条件。因此，不能仅将其中对鲁邦公司不利的部分内容抽离出来，径行作出对科迪公司有利的推定结论。综上，本院认为，王亦东在邮件中表述的相关内容，属于磋商过程中尚未确定的协商内容，不构成法律意义允诺或自认，仅据此不能得出鲁邦公司认可涉案项目转让价款未包含南通三建公司前期工程款13,993,336.56元的结论，不足以推翻双方在合同中所作出的明确约定。本院认为，一审在双方已在合同中明确约定在建工程价款计入鲁邦公司应付项目转让款的情况下，再将南通三建公司前期工程款计入科迪公司已付的回购款，构成事实上的重复计算问题，应予纠正。据此，一审认定的科迪公司已经向鲁邦公司支付回购款65,048,104.06?元中，应当扣除南通三建公司前期工程款13,993,336.56元，为51,054,767.5元。据此，科迪公司欠付鲁邦公司的回购款为23,065,740.1?元（K区项目回购总价款74,120,508.16?元-科迪公司已付回购款51,054,767.5?元）。 综上所述，山东省鲁邦房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初1033号民事判决第一、三、四项； 二、变更山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初1033号民事判决第二项为：青岛科迪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向山东省鲁邦房地产开发有限公司支付回购款23,065,740.1?元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永生 审 判 员 丁国红 审 判 员 毕中兴 二〇二〇年十二月十二日 法官助理 王新兵 书 记 员 李 倩