辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7596号上诉人（原审被告）：朱旭。委托诉讼代理人：荆友霖，北京大成(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿泽旭，北京大成(大连)律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：大连新世界广场国际有限公司，住所地大连市中山区友好路**(曼哈顿大厦****)。法定代表人：陈耀豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：江丛峰，辽宁瑾华律师事务所律师。上诉人朱旭与被上诉人大连新世界广场国际有限公司（简称新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2018年11月12日作出（2018）辽0202民初8412号民事判决。朱旭不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月25日作出（2019）辽02民终10208号民事裁定，撤销原判，将本案发回重审。大连市中山区人民法院于2020年6月23日作出（2020）辽0202民初1490号民事判决。朱旭不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱旭上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回新世界公司的全部诉讼请求。事实与理由：一审认定事实错误。1.租赁合同的主要义务是出租人交付符合合同目的的标的物，承租人交付租金。朱旭承租的案涉房屋发生严重的漏水事故，导致案涉房屋不符合交付、使用条件，且未予解决、修复。新世界公司的违约行为导致朱旭未能达到合同目的，从而不产生支付租金的义务。房屋租赁合同作为继续性合同，随着履行时间的推移在双方之间会不断产生新的权利义务，其履行具有持续性。损害赔偿之债与租金之债具有牵连性，朱旭享有抗辩权。2.一审引用(2020)辽02民终1848号民事判决该院认为部分作为事实认定错误，该部分内容系该院的主观判断与裁量，且并不否定其后的租赁期限也是合理修复期，该判决未将合理修复期定为2018年1月11日至2018年5月，一审错误理解了合理修复期的时间。3.（2019）辽0202民初14号、（2020）辽02民终1848号民事判决系新世界公司请求支付2017年11月至2018年5月租金，租金系半年一交，租赁期限自2013年3月1日至2019年4月30日，据此“余下租期”应理解为2018年1月11日至2019年4月30日可酌定为案涉房屋的合理修复时间。（2020）辽0202民初1490号民事判决也错误将“余下租期”与“租金交纳期限”混淆，事实认定错误。新世界公司辩称，不同意朱旭的上诉请求，服从一审判决。1.案涉租赁房屋2018年发生两次漏水事故后，物业公司一经发现即进行清理并未影响朱旭的使用，根据物业公司的证明，案涉租赁场地朱旭并没有停止经营，朱旭称无法实现租赁合同目的不能成立。2.对漏水的租赁房屋，一审法院根据已生效的（2020）辽02民终1848号民事判决及（2020）辽02民终2476号民事判决确定的2018年1月11日至2018年5月为合理修复期，已减免了该期间的租金。这一期间长达四个月20天，对整个租赁场地重新进行装修也已足够，本案不应再增加修复期。3.朱旭直至租赁合同期满也未对租赁场地进行修复。案涉租赁房屋漏水后，朱旭对没有采取措施，致使损失扩大的后果应由其自行负担。朱旭向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付2018年6月至2018年9月房屋租金62,489.24元及违约金22,885元（违约金最终支付金额计算至上述费用全部付清之日止），共计85,374.24元；2.判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，2012年5月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方同意将位于大连市中山区X租赁给被告使用；房屋及设施的租赁期限及使用期限自2012年6月1日起至2018年7月31日止，共六年二个月；2017年6月1日至2018年5月31日期间租金为35万元人民币，2018年6月1日至2018年7月31日租金为5.83万元人民币，第一个月租金乙方应于该月开始前10日内支付，以后每月的租金，乙方应于每月开始前20内支付。本合同签订后，乙方支付给甲方50,000元租赁押金作为本协议的租赁押金，该押金在乙方违反本协议而导致甲方依法解除本协议后，作为违约金支付予甲方；乙方未按时如数向甲方支付租金及其他应付的任何费用，每逾期一日，按逾期未付金额的0.5%向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除本协议，并有权就未支付租金及费用向乙方追偿。同年9月27日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）就案涉房屋签订《补充协议》约定：因场地交付迟延，经甲乙双方协商一致，租赁期限及使用期限由2012年6月1日起至2018年7月31日止变更为2013年3月1日起至2019年4月30日止，租赁期限共六年二个月；2018年3月1日至2019年2月28日期间租金为35万元人民币；甲方同意乙方将其承租的曼哈顿大厦X层2167.3平方米场地中的685平方米转租第三方开设咖啡厅，乙方转租的场地仅限于开设咖啡厅及相关业务使用。2015年8月27日，原告（甲方）与被告（乙方）就案涉房屋签订《补充协议》（二），约定：2017年3月1日至2019年2月28日租金为人民币15,622.31元/月。2018年1月、2月，案涉房屋二次发生跑水事故，案涉房屋物业，即大连侨乐物业服务有限公司于2018年10月9日出具的《会所漏水事故情况说明》载明“2018年1月11日晚8时，南塔F8设备层内暖风机管线受冻爆裂引发跑水，积水穿过7F会所咖啡吧天花流至地面，造成部分天花及地面地毯浸水受损，侨乐物业公司于事发当晚即组织人员进入会所区域清理积水，清理工作于当晚11时结束……2018年2月7日下午4时，会所后厨方区域库房内消防喷淋头受冻爆裂引发跑水，导致会所后厨房区域及走廊、餐厅部分地毯淹水，侨乐物业公司刘礼阳经理于事发后当时即先后打电话通知承租方代表孙涛先生和朱旭先生，并组织人员清理积水，积水清理工作于事发2小时后结束”。2018年新世界公司以朱旭为被告向一审法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付房屋租金109,356.17元（自2017年11月至2018年5月）及违约金61,395.17元（违约金最终支付金额计算至上述费用全部付清之日止），总计170,751.84元；2.被告承担诉讼费用。该案经大连市中级人民法院二审，并于2020年5月19日做出（2020）辽02民终1848号民事判决，载明“关于一审认定2018年1月11日至2018年5月期间为案涉房屋的合理修复期间是否合理的问题，该院认为，一审判决将2018年1月11日至2018年5月酌定为案涉房屋的合理修复时间并基于此免除该期间的租金支付义务并不不当，该院对此裁判结果予以维持。”2019年新世界公司以朱旭为被告向一审法院提起诉讼，请求判令：1.被告将大连市中山区天津街200号大连曼哈顿大厦X层（2167.3平方米）腾退给原告；2.被告将大连市中山区天津街200号大连曼哈顿大厦七层（2167.3平方米）恢复原状；3.被告立即支付2018年10月至2019年4月30日止租金109,322.83元及违约金137,756元等。后该案经大连市中级人民法院二审，并于2020年5月19日作出（2020）辽02民终2476号民事判决，载明“在新世界公司起诉朱旭要求支付2017年11月至2018年5月期间欠付租金的（2020）辽02民终1848号另案中，一审法院已认定2018年1月11日至2018年5月期间为案涉房屋发生漏水事件后的合理修复期间，并基于此免除了朱旭该期间的租金支付义务，该部分租金的免除，实质是对案涉租赁房屋发生漏水事故后对朱旭无法正常使用房屋的补偿……故对新世界公司要求朱旭支付2018年10月至2019年4月30日期间租金的诉请，该院依法予以支持。”又查，2018年11月25日大连中宏资产评估有限公司出具的2018年度中宏评字[2018]026号《大连市中级人民法院委估资产评估报告》载明“委估资产在评估基准日现况下：按照评估价值确定其价值，最终确定价值为人民币壹万玖仟捌佰玖拾壹元（19,891元）”。2019年5月，大连光华工程造价咨询事务所有限公司出具的光华所发鉴字[2019]017号《司法鉴定意见书》载明“东一房间，天棚局部有水渍，需铲除大白……”一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应当向原告支付2018年6月至2018年9月租金；二、原告主张的违约金是否过高。第一，关于被告应否向原告支付2018年6月至2018年9月租金的问题，一审法院认为，在新世界公司起诉朱旭要求支付2017年11月至2018年5月期间欠付租金的（2020）辽02民终1848号以及新世界公司起诉朱旭要求支付2018年10月至2019年4月30日期间欠付租金的（2020）辽0202民终2476号另案中，已认定2018年1月11日至2018年5月期间为案涉房屋发生漏水事件后的合理修复期间，并基于此免除了朱旭该期间的租金支付义务，该部分租金的免除，实质是对案涉租赁房屋发生漏水事件后对朱旭无法正常使用案涉房屋的补偿。在该合理期间内，原、被告双方均应积极对房屋进行修复，以保证该房屋能够正常使用，避免损失的进一步扩大。但从漏水事件发生至今，原告未对案涉房屋进行修复，被告作为承租人既未进行修复又未提出解除租赁合同的请求，而是继续占有该房屋却拒绝支付租金，导致原告的损失进一步扩大，对此被告应就扩大损失部分承担相应的责任。故对原告诉请被告支付2018年6月至2018年9月房屋租金62,489.24元一节，一审法院予以支持。对于被告辩称原告应承担的损害赔偿之债先于被告支付租金之债，被告享有先履行抗辩权一节，鉴于损害赔偿与房屋租赁系不同的法律关系，且不存在先后履行顺序，不符合先履行抗辩权的适用条件，故该抗辩意见一审法院不予采纳。第二，关于原告主张的违约金是否过高的问题，一审法院认为，违约金应以弥补损失为原则。在原告已就租赁合同解除后的占有使用费一节在另案中获得法院支持，且本案中被告明确表示，若法院认为其应承担逾期支付租金的违约金，则申请对违约金予以调低。根据原告的实际损失及双方当事人的过错程度等因素，一审法院酌情将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月19日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（2019年8月20日后）。具体支付方式为以15,622.31元为基数，自2018年5月11日至判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2018年6月11日至判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2018年7月11日至判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2018年8月11日至判决确定的给付之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告朱旭向原告大连新世界广场国际有限公司支付2018年6月至2018年9月的租金人民币62,489.24元；二、被告朱旭向原告大连新世界广场国际有限公司支付违约金（以15,622.31元为基数，自2018年5月11日至判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2018年6月11日至判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2018年7月11日至判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2018年8月11日至判决确定的给付之日止，计付标准为2019年8月19日前，按中国人民银行同期同类贷款利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计付）；上述一、二项被告朱旭应支付原告大连新世界广场国际有限公司之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清；如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1150元，由被告朱旭负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：朱旭应否向新世界公司支付2018年6月至2018年9月的租金。朱旭主张案涉租赁房屋因两次发生漏水事故不符合使用条件，但未提供充分证据证明案涉房屋因此无法正常使用、不能实现租赁合同约定的租赁用途。因漏水事故给朱旭带来的不利影响，另案已经发生法律效力的本院（2020）辽02民终1848号民事判决将2018年1月11日至2018年5月酌定为案涉房屋的合理修复期间，并免除了该期间的租金支付义务作为补偿。在该案中，新世界公司诉讼请求支付2017年11月至2018年5月租金，朱旭主张该判决不否定其后的租赁期限也是合理修复期，但其未提供充分证据证明其因漏水进行了修复且修复费用或损失金额超过2018年1月11日至2018年5月减免租金总额，依法应承担举证不利的法律后果。朱旭主张2018年1月11日至2019年4月30日为案涉房屋的合理修复时间，没有事实与法律依据，且与另案生效判决认定不符，本院不予采信。本案原审判决朱旭向新世界公司支付2018年6月至2018年9月的欠缴租金，事实与法律依据充分，并无不当。综上所述，朱旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人朱旭负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  任 娲二〇二〇年十二月十日书记员  钟梓瑞