广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2558号 上诉人(原审被告)：广西贵港市中大发展有限公司，住所广西贵港市工业品批发市场西侧（南梧公路），统一社会信用代码91450800747959201W。 法定代表人：谭济昊，执行董事。 委托诉讼代理人：马彬华，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄婷，广西骏扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：髙继昌，男，1982年1月7日出生，壮族，住广西柳州市柳**。 被上诉人（原审原告）：张素梅，女，1979年3月6日出生，汉族，住广西贵港市港**。 上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：李伏平，广西桂竞天律师事务所律师。 上诉人广西贵港市中大发展有限公司（以下简称中大公司）因与被上诉人高继昌、张素梅商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。经过阅卷、询问当事人，本案现已审理终结。 中大公司上诉请求：撤销一审判决，改判中大公司支付逾期办证违约金471.2元给高继昌、张素梅。事实和理由：一、中大公司与高继昌、张素梅磋商商品房买卖的同一时间内，先签订了主合同，后又签订了合同附件十三补充协议。该补充协议是双方就主合同原约定的逾期办证违约责任进行的补充约定。主合同和补充协议组成了完整的合同文本，高继昌、张素梅已经在整个合同文本上签字，因此，补充协议与主合同具有同等效力，对双方均有约束力。补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容具体明确，也不存在免除中大公司责任、加重高继昌、张素梅责任、排除高继昌、张素梅主要权利的情形，且合同已经房产管理部门登记备案，属于合法有效的合同。因此，一审法院以补充协议关于逾期办证违约责任的条款属于格式条款而不予适用的理由不成立。二、双方签订的商品房买卖合同是关于商品房买卖中双方权利义务的普通约定，补充协议是针对延期交房、延期办证的约定，根据特别优于普通的原则，应适用补充协议的约定来认定本案的逾期办证违约金。主合同第十九条与补充协议就中大公司逾期办证违约金约定不一致，因补充协议是双方作出的新约定，效力优于主合同。因此，本案中，应根据补充协议第五条的约定，认定中大公司因逾期办证的，应向高继昌、张素梅支付已付房价款的千分之一违约金。高继昌、张素梅已经使用了房屋，本案中也未举证证明因逾期办证造成了什么损失以及损失是多少，因此，本案应适用补充协议确定逾期办证违约金。综上所述，一审判决错误，请求二审法院依法改判。 高继昌、张素梅辩称，虽然其二人与中大公司签订了补充协议，但签订时并不清楚为什么要签订，中大公司也没有就补充协议作出相应解释。在双方签订的《商品房预售合同》（以下简称预售合同）第二十四条已经约定，双方可以根据合同未约定或者约定不明的事项进行变更或者补充。双方在主合同已经约定了逾期办证的违约责任，因此，不应该再在补充协议中另行约定。补充协议的约定与主合同相冲突的，应适用主合同的约定。补充协议中关于逾期办证违约金的约定明显违反了合同法公平原则，即不管中大公司违约时间多长，所承担的违约责任都是固定的，显然有失公平。其二人因中大公司未能按合同约定办理房屋权属证书，导致无法转让涉案的房屋，确实造成了经济损失。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 高继昌、张素梅向一审法院起诉请求：判决中大公司向高继昌、张素梅支付违约金92827.19元（计算方式：以471204元为基数，按照日利率万分之一计算，从2014年11月18日起至实际取得房屋所有权登记证书之日止，暂计至2020年4月10日的违约金为92827.19元）。 一审法院认定事实：高继昌、张素梅与中大公司于2013年2月19日签订预售合同，约定高继昌、张素梅购买中大公司开发建设的城市怡景11幢第14层1单元1-1402号房，房屋总价款为471204元。合同第十九条约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权证登记的，如买受人选择不解除合同，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；合同第二十五条约定：双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人的责任、排除买受人的主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十三补充协议第5条约定：由于房屋权属证书办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任；出卖人应协助买受人办理房屋所有权证，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用之日起365个工作日，逾期出卖人未按规定提交办证资料，如有特殊原因不能提交，应事先告知买受人，否则出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，高继昌、张素梅依约付清了全部购房款471204元，中大公司于2013年6月1日将房屋交付给高继昌、张素梅使用。2013年8月19日，贵港市法制办公室向贵港市人民政府出具《关于贵港市中大发展有限公司欠缴土地出让金的情况汇报》，贵港市法制办公室认为中大公司未按其与贵港市新城建设投资开发有限公司于2003年5月13日签订《协作书》的约定使用城市怡景的二期用地86.2亩，改变了土地用途，存在尚欠缴土地出让金的问题。2018年10月18日，贵港市中级人民法院作出（2018）桂08民初31号民事判决书，判决：一、中大公司应在判决生效之日起一个月内交清尚欠土地出让金393.847万元给贵港市国土资源局；二、驳回贵港市国土资源局的其他诉讼请求。2018年12月14日，贵港市人民政府和贵港市中级人民法院2018年第一次附院联席会议纪要，载明：关于房地产开发商已取得预售许可证，但因欠缴土地出让金，政府部门不予办理不动产登记，导致购房户起诉开发商逾期办证的问题，会议认为，对于商品房已通过竣工验收、开发商已履行申办登记手续，购房者已依法支付购房款、缴纳相关税费的，行政机关应予以办理房屋登记手续，至于欠缴土地出让金事宜，可通过其他法律途径予以追缴。高继昌、张素梅所购买的涉案房屋于2020年6月10日办理不动产权登记，不动产权证号：桂（2020）贵港市不动产权第××号。 一审法院认为，高继昌、张素梅与中大公司签订的预售合同合法有效，双方均应按照合同约定享有权利并履行相应义务。根据合同约定，中大公司应在商品房交付使用后365个工作日内办讫房屋所有权登记，涉案房屋于2020年6月10日才办理房屋所有权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在法定或者约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人承担逾期办证违约责任。 中大公司辩称未能按时办理房屋所有权证书系政府有关部门的责任，其不应承担违约责任。本案中，因城市怡景二期用地土地出让金问题需要解决,导致其未能按时完成办理产权权属登记的备案登记，系其与政府有关部门之间的纠纷，并非系办证机关的责任导致延误，中大公司所辩称的情形不符合双方合同所约定的免责事由，不能对抗高继昌、张素梅。中大公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金，因双方在磋商洽谈的同一时间内既签订了主合同，又签订了合同附件十三补充协议，该补充协议就主合同约定的逾期办证违约责任进行了重新修订，虽然补充协议的条款优先适用，但该补充协议的约定含有不合理地减轻出卖人承担的责任，根据合同第二十五条约定，补充协议含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人的责任、排除买受人的主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，违约金的计算方式仍应按合同第十九条的约定，即中大公司未能在约定的期限内办理房屋权属登记的,每逾期一日,按日向高继昌、张素梅支付已付房款万分之一的违约金。因此,逾期办证违约金以已付房款471204元为基数,从逾期之日（2014年11月19日）起计至办理不动产登记之日（2020年6月10日）起按日万分之一计付。经核算，中大公司应支付的逾期办证违约金为95701.53元（471204元×0.0001/天×2031天）。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、中大公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期办证违约金95701.53元给高继昌、张素梅;二、驳回高继昌、张素梅的其他诉讼请求。 二审中，当事人均未提出新证据。经审理查明，一审查明的基本法律事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：中大公司逾期办理房屋所有权登记的违约责任应如何确定。 首先，中大公司与高继昌、张素梅签订的预售合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同。预售合同第二十六条约定，本合同及附件具有同等法律效力。即预售合同的附件也属于合同的组成部分，与预售合同具有同等的法律效力，因此，附件十三也系双方当事人的真实意思表示，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。其次，双方在预售合同的第十九条第三款第二项以及附件十三第五条第四项分别对中大公司逾期办理房屋所有权登记应向高继昌、张素梅支付违约金的责任进行了约定，且约定不一致。对于本案应适用预售合同的约定还是应适用附件十三的约定来确定中大公司的逾期办理房屋所有权登记违约金问题。根据预售合同第二十五条的约定，双方可以根据具体情况对预售合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由中大公司承担的责任或不合理地加重高继昌、张素梅责任、排除高继昌、张素梅主要权利内容的，仍以本合同为准。根据上述约定，双方可以通过补充协议对预售合同中约定的事项另行进行约定。因此，附件十三即是双方对于预售合同中关于中大公司逾期办证违约金的另行约定。既然附件十三是双方当事人另行进行的特别约定，则中大公司逾期办理房屋所有权登记的违约金应优先适用附件十三的约定来进行确定。虽然附件十三约定中大公司逾期办理房屋所有权登记的违约责任轻于预售合同第十九条约定的违约责任，但这是双方协商一致达成的合意，并不违反法律规定。附件十三关于中大公司逾期办理房屋所有权登记违约金的约定也没有不合理的减轻或者免除应当由中大公司承担的责任或者不合理的加重高继昌、张素梅责任的情形。本案中高继昌、张素梅也未举出证据证明其二人因中大公司逾期办理房屋所有权登记所造成的具体损失，不能证明根 据附件十三约定中大公司应支付的违约金低于高继昌、张素梅的实际损失。退一步而言，即使按照附件十三约定支付的违约金低于高继昌、张素梅的实际损失，也应该由法院根据高继昌、张素梅的请求依法予以调整，而不是否定附件十三合同效力的情形。因此，一审法院认定本案不适用附件十三总关于逾期办理房屋所有权登记违约金的约定错误，本院依法予以纠正。根据附件十三第五条第四项的约定，中大公司应向高继昌、张素梅支付的逾期办证违约金为471.2元。一审法院根据预售合同第第十九条第三款第二项的约定计算中大公司应承担的逾期办证违约金错误，本院依法予以改判。 综上所述，中大公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初1402号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初1402号民事判决第一项为：广西贵港市中大发展有限公司支付逾期办理房屋所有权证违约金471.2元给高继昌、张素梅。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向广西壮族自治区贵港市港北区人民法院或者被执行人财产所在地的基层人民法院申请执行。 一审案件受理费1060元，由高继昌、张素梅共同负担1000元，由广西贵港市中大发展有限公司负担60元；二审案件受理费2181元，由高继昌、张素梅共同负担，广西贵港市中大发展有限公司预交的2181元由本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  刘立技 审判员  陆志然 审判员  黄裕和 二〇二〇年十二月一日 书记员  黄延肖