贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9364号上诉人（原审原告）：王平秋，男，1979年10月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人（原审原告）：高峰，男，1975年9月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：王纯纯，女，1975年8月14日出生，布依族，住所地贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：陈坤，男，1975年12月1日出生，彝族，住贵州省贵阳市南明区。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：何启华，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：周姗姗，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路****商业****。统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝**。上诉人王平秋、高峰、王纯纯、陈坤与上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）因商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王平秋、高峰、王纯纯、陈坤上诉请求：1、撤销原判第三项，改判被上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司退还上诉人已支付的购房款2086401元并支付利息（利息以2086401元为基数，从2015年9月27日起按银行同期贷款利率计算至前述款项支付完毕之日止），并配合上诉人领回其已交付的维修基金20864.01元；2、判令被上诉人赔偿上诉人预告登记费550元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、购房款利息属于法定孳息损失，并非一审认定的违约金。合同解除后当事人通过履行合同取得的本金自受领之日也当然失去合同依据，故利息损失应自收款人受领本金之日起算。一审法院认为购房款利息应自违约事由发生的次日起算，系认定事实错误，损害了上诉人的利益；2、合同约定的计息标准系格式条款，应属无效。上诉人的损失远超依据存款利率计算的购房款利息，应当以贷款利率计算。一审法院认为应当以银行同期存款利率计算购房款利息，系认定事实不清，适用法律错误；3、一审法院判决被上诉人在上诉人返还房屋后三日内，向上诉人返还购房款及利息，赋予被上诉人以先履行抗辩权，无合同及法律依据，不当地加重了上诉人的负担，系对自由裁量权的滥用，应予撤销；4、一审法院认为本案预告收费550元系实际产生，无论合同解除与否都应当支付，因而对该项诉请不予支持，系认定事实不清，适用法律错误。中渝置地上诉请求：1、撤销原判，查清事实后予以改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人已经收房，上诉人合同主要义务已经履行完毕，协助办证属于合同附属义务，逾期办证不影响合同继续履行；2、根据合同法第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，被上诉人起诉解除合同已经超过一年的除斥期间，解除权已经消灭。被上诉人应于2019年12月15日前行使解除权，被上诉人于2019年12月26日向上诉人送达解除合同通知书，已经超过1年合同解除权除斥期间，被上诉人的合同解除权已经消灭；3、原审判决认定被上诉人按照银行同期存款利率计算违约金与合同约定不符；4、案涉房屋已具备办证条件，且已通知被上诉人。王平秋、高峰、王纯纯、陈坤向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2015年9月27日签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议已于2019年12月25日解除；2、被告退还原告购房款2086401元，以2086401元为基数，自2015年9月27日起按银行贷款利率支付利息至退还之日止；3、被告退还原告大额维修基金和预告费用21414.01元（维修基金20864.01元，预告费550元）。一审法院查明：2015年9月27日，原告四人（买受人）、被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号：ＺＹＷＸＣ-Ｄ2-1-8）及补充协议，约定原告以2086401元的总价向被告购买其开发的位于贵阳市观山湖区房屋。（建筑面积45.25平方米，套内建筑面积43.02平方米）。合同第十二条约定：“……（三）商业配套设施：……4、购物中心：／前竣工；以上设施如果再约定期限内未竣工，双方同意按下列第（3）种方式处理：（3）由出卖人予以完善。”合同第二十二条约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年6月23日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”上述合同签订后，原告如约支付了购房款。上述合同签订后，原告如约支付了购房款，前述合同办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Ｙ15115047），2018年8月28日，被告向原告交付涉案房屋的钥匙。但被告未按约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书交付。2019年12月25日，原告向被告邮寄送达《解除合同通知书》，被告于12月26日签收。一审法院认为，《商品房买卖合同》（编号：ZYWXC-D2-1-8）及补充协议系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。被告未如期将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，按照合同约定原告有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故原告诉请确认涉案的商品房买卖合同已解除法院予以支持，但解除日期为解除通知送达之日即2019年12月26日。关于购物中心的意见，因合同已经解除，被告无需向原告继续履行因购物中心不符合合同约定的完善义务。关于被告称解除权已过除斥期间而消灭的意见，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”在本案中，《商品房买卖合同》（编号：ZYWXC-D2-1-8）及补充协议并未约定合同解除权的行使期限，且被告并未提交证据证实其向原告催告要求原告行使合同解除权，故在本案中被告因原告逾期办证而产生的的合同解除权并不存在除斥期间届满而消灭的问题，该意见法院不予采纳。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之约定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”在本案中，被告并未提交证据证实其在合同约定的办证期限届满前或届满后一年内履行了相关手续，尽到了合同约定的出卖人义务，其应当承担举证不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉请被告向其返还其已支付的购房款2,086,401元法院予以支持，合同解除后，原告负有腾退房屋交换被告的义务，在本案中经一审法院释明后一并处理。关于违约金，根据合同约定，买受人主张解除合同的逾期办证违约金计算标准为以已付房款为基数按同期银行存款利率计算，原告诉请按同期银行贷款利率不符合合同约定，法院不予支持，计算日期亦为违约事由发生的次日即2018年6月24日。关于维修基金20,864.01元，预告费550元的返还诉请，维修基金非由被告收取，但在合同的备案登记解除后被告可以配合原告领回，故该诉请一审法院予以支持，预告费550系实际产生，无论合同解除与否都应当支付，该诉请法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、原告王平秋、高峰、王纯纯、陈坤与被告中渝置地于2015年9月27日签订的《商品房买卖合同》（编号：ＺＹＷＸＣ-Ｄ2-1-8）及补充协议已于2019年12月26日解除；二、原告王平秋、高峰、王纯纯、陈坤于本判决生效后五日内向被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司腾退返还位于贵阳市观山湖区房屋，并配合被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司办理前述的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续（预售合同登记号：Ｙ15115047）；三、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司在本判决第二项履行完毕之日起三日内，退还原告王平秋、高峰、王纯纯、陈坤已支付的购房款2086401元并支付利息（利息以2086401元为基数，从2018年6月24日起按银行同期存款利率计算至前述款项支付完毕之日止），并配合原告王平秋、高峰、王纯纯、陈坤领回其已交付的维修基金20864.01元；四、驳回原告王平秋、高峰、王纯纯、陈坤的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13636元（原告预交），由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人中渝置地向本院提交贵阳市不动产登记中心于2020年8月20出具的《不动产登记审核工作便民服务事项联系单》复印件以及《恒大中央广场不动产权办理通知书》、邮寄单，用以证明案涉房屋已于2020年8月20日具备办证条件，上诉人已于2020年10月30日以邮寄方式通知被上诉人办证。上诉人王平秋、高峰、王纯纯、陈坤质证后认为其确实收到办证通知，但只是登记，具体办证时间还要等通知。故不认可中渝置地的证明目的。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，上诉人王平秋、高峰、王纯纯、陈坤于2019年12月25日向中渝置地邮寄送达的《解除合同通知书》中载明：根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项以及第十二条第（三）项、第十六条约定，截止2019年12月20日，中渝置地未按合同约定办理转移登记，也未按合同约定修建购物中心，已符合合同约定的解除条件，特发出解除通知。再查明，王平秋、高峰、王纯纯、陈坤曾于2019年以中渝置地擅自更改规划，根据《商品房买卖合同》第十六条约定其可以选择退房为由向一审法院提起诉请，请求解除案涉《商品房买卖合同》。一审法院于2019年9月26日作出（2019）黔0115民初4774号民事判决，驳回王平秋、高峰、王纯纯、陈坤的诉讼请求。一审宣判后，其四人向本院提出上诉，后于2020年4月10日申请撤回上诉。本院遂裁定准许其四人撤回上诉。本院认为：本案中，上诉人王平秋、高峰、王纯纯、陈坤系于2019年12月25日依据《商品房买卖合同》第二十二条第三项以及第十二条第（三）项、第十六条之约定通过邮寄发送解除通知的方式行使约定解除权后提起的解除权行使效力确认之诉。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项“转移登记”中的相关约定，中渝置地如未能在2018年6月23日前取得案涉商品房初始登记并履行协助办证义务，则逾期超过180日后，买受人有权解除合同。据此，上诉人王平秋、高峰、王纯纯、陈坤依据上述合同约定享有的逾期办证解除权自2018年12月20日起行使条件成就，但是，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，在本案《商品房买卖合同》中对于合同解除权的行使期限没有约定，且中渝置地也未对此进行催告的情况下，该项合同解除权行使的法定除斥期间为一年。因王平秋、高峰、王纯纯、陈坤通过邮寄发送解除通知行使该项解除权的时间为2019年12月25日，已超过法定的一年除斥期间。此时，其该项约定解除权已经消灭。因此，其邮寄通知行使该项解除权的行为应属无效。另外，其解除通知中根据《商品房买卖合同》第十二条第（三）项、第十六条主张行使的解除权，因其已于此前通过向一审法院提起诉讼的方式行使，且其该项诉请已被人民法院生效民事判决驳回，因此，其该项解除权行使通知亦应属无效。综上，上诉人王平秋、高峰、王纯纯、陈坤于2019年12月25日发出的解除通知不能达到解除本案合同的法律效果，其要求确认该项解除行为效力的诉请应予驳回。一审判决对此适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，其基于合同解除要求退还购房款、维修基金、预告登记费并支付利息损失的诉请亦应予以驳回。综上所述，一审判决适用法律不当，本院依法予以纠正，故依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初670号民事判决；二、驳回王平秋、高峰、王纯纯、陈坤的诉讼请求。一审案件受理费13636元，由王平秋、高峰、王纯纯、陈坤共同负担。二审案件受理费27272元，由王平秋、高峰、王纯纯、陈坤共同负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年十二月十四日书记员 左文艳