安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0803民初1264号 原告：安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司，住所地安徽省安庆市纺织南路**纺润大楼。 负责人：晋蓉，该分公司经理。 委托诉讼代理人：王红章，安徽安联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。 被告：吴志强，男，1993年5月6日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：唐盛红，安徽高辰律师事务所律师。 第三人：何礼伦，男，1987年1月9日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市潜山县。 原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司(以下简称：金大地安庆公司)与被告吴志强，第三人何礼伦租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金大地安庆公司的委托诉讼代理人韩传广，被告吴志强及其委托诉讼代理人唐盛红到庭参加诉讼，第三人何礼伦经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金大地安庆公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》，并向原告返还并腾空位于安庆市华茂1958Ｃ区商铺；2、依法判令被告立即向原告支付自2017年8月8日起至实际腾房之日止的房屋租金、占用费、物业管理费（截止至2019年9月30日拖欠的合计为241970.52元，之后按合同约定的标准支付）及违约金；3、依法判令被告吴志强将安庆市华茂1958Ｃ区租赁商铺恢复原状4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年12月21日,原告与被告签订《商铺租赁合同》,合同约定,原告将位于安庆市华茂1958Ｃ区商铺出租给被告使用,出租的商铺的建筑面积为164.82平米;租赁期限为3年,从2017年1月25日至2020年1月24日止;合同还对租金进行约定,即2017年1月25日至2019年1月24日月租金单价为52元／平方米／月,2019年1月25日至2020年1月24日月租金54.6元／平方米／月。原告与被告前期合作一直很愉快,但被告自2017年8月8日以来违约拖欠租金和相关费用,截至2019年9月30日欠缴租金224021.63元及物业管理费17948.89元。经原告多次催要均未果,鉴于被告的违约行为,已经给原告重大经济损失,为了维护原告的合法权益,望法院判如所请。 吴志强辩称，1、原被告在2016年12月21日签订的商铺租赁合同属实，但被告于2017年8月12日将该租赁的房屋转租给第三人，并获得了原告的同意，原告并签字盖章确认，为此，该合同的权利义务全部应由第三人承担，原告的诉请没有法律依据，请法庭驳回。2、原告明知自己的房屋已租赁给他人，恶意诉讼，请法庭依据民诉法第111条进行处罚。 何礼伦未作陈述。 金大地安庆公司、吴志强围绕诉讼请求依法提交了证据，何礼伦未提交证据，本院组织双方当事人进行了质证。对金大地安庆公司提交的原告企业信息、负责人身份证明、被告身份证复印件、房产证、说明、房屋租赁合同，吴志强提交的被告身份证复印件、民事起诉状、企业信息公示报告、增值税发票、收据、案件检索信息，当事人对真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、吴志强提交的吴志强与何礼伦签订的《商铺租赁合同》，因其提交的为原件，金大地安庆公司亦未能提出反驳证据，本院对真实性予以认定。2、吴志强提交的何礼伦与金大地安庆公司签订的《房屋租赁合同》复印件，金大地安庆公司认为其未签订过该份合同，虽该合同由吴志强在安庆市大观区市场监督管理局调取，但安庆市大观区市场监督管理局存档的亦为复印件，吴志强未能提交原件予以核实，故本院不予认定。3、吴志强提交的微信截图，因吴志强未能提交证据证实聊天记录双方所对应的身份信息，故本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月21日，金大地安庆公司（甲方）与吴志强（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于安庆市华茂1958Ｃ区房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积为164.82平方米，房屋用途为商用，经营品牌为小扁担串串香，租期自2017年1月25日至2020年1月24日。甲方于2017年1月25日之前将本合同约定的房屋交付给乙方。首年租金为52元／平米／月，租金从第三年开始在上一年租金的基础上递增，每一年递增一次，递增率为5%，自2017年1月25日至2019年1月24日，月租金为8570.64元，自2019年1月25日至2020年1月24日，月租金为8999.17元。另双方约定，金大地安庆公司给予吴志强租金优惠，2017年1月25日至2018年1月24日期间优惠后租金为51423.84元，2018年1月25日至2019年1月24日期间优惠后租金为59994.48元，2019年1月25日至2020年1月24日期间优惠后租金为71993.36元，即2017年1月25日至2020年1月24日优惠后的租金合计为183411.68元。租金按3个月为一个支付期，先支付后使用。如乙方未按约定交纳上述相关费用，逾期7日以上将按每日3‰向甲方支付违约金，同时甲方有权选择从合同约定的履约保证金中扣除，另甲方有权解除合同。乙方需向甲方缴纳17141.28元作为履行本合同的保证金，并于签订本合同的同时向甲方一次性支付。合同还约定，因乙方违约导致合同解除的，保证金不予退还，乙方享有经营免租期、费用减免优惠的，应补缴免租期租金和减免的费用。如甲方要求乙方恢复原状，乙方不恢复或无法恢复原状，甲方有权自行采取恢复措施，相关费用由乙方承担。合同签订后，金大地安庆公司将房屋交付给吴志强使用，吴志强缴纳了保证金17141.28元。吴志强合计交纳了租金29810.93元。 2017年8月12日，吴志强（甲方）与何礼伦（乙方）签订一份《商铺转让合同》，另在该合同中列有丙方商铺出租方，但未列出丙方的具体名称，该合同约定：丙方同意甲方将自己位于安徽省安庆市店铺转让给乙方使用，建筑面积164.82平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。该店铺产权人为丙，丙与甲方签订了租赁合同，租期到2020年1月24日，月租为5200元，店铺交给乙方后，乙同意代替甲向丙履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用。乙方在2017年8月24日前一次性向甲方支付转让费7万元。吴志强、何礼伦分别在合同甲方、乙方处签名，丙方处无人员签名或盖章。 吴志强与金大地安庆公司签订的合同到期后，双方未再签订书面租赁合同。2020年7月7日，金大地安庆公司诉至本院，要求判如所请。审理中，吴志强向本院提交了一份其在安庆市大观区监督管理局调取的落款甲方处签有何礼伦名字及乙方处盖有金大地安庆公司印章的《房屋租赁合同》复印件，该合同的落款日期为2016年12月21日，主要内容为甲方将位于安庆市华茂1958Ｃ区房屋出租给乙方使用，房屋用途为商用，经营品牌为新疆羊娃子囊坑肉，租期自2017年1月25日至2020年1月24日；该合同其余内容与金大地安庆公司和吴志强签订的房屋租赁合同的内容基本一致。金大地安庆公司表示其未签订过该份合同，并向本院申请公章鉴定，本院依法前往安庆市大观区监督管理局调取该合同原件作为鉴定检材，经安庆市大观区监督管理局查档，该合同在其单位存档的为复印件，并无原件。因未能提供合同原件作为检材，鉴定无法继续进行，且无鉴定的必要，故本院终止了鉴定程序。后本院依职权追加何礼伦作为本案第三人参加诉讼，金大地安庆公司在庭审中明确表示本案对何礼伦无诉求，本案诉求不及于何礼伦。 另查明，吴志强系安庆市大观区巴适串串香火锅店经营者，该店的注册日期为2016年12月29日，登记经营场所为安庆市大观区纺织西路华贸1958C区一、二层C#130、131、C1#223、224号。何礼伦系安庆市大观区羊娃子馕坑肉小吃店的经营者，该店注册日期为2017年8月15日，登记经营场所为安庆市大观区纺织南路80号华贸1958项目C区一、二层1#130、131、C2#223、224号。 再查明，安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目C区1幢一层30室、1幢一层31室、1幢二层23室、1幢二层24室于2018年出售给了案外人苏晓峰，苏晓峰现为该房屋的所有权人，其确认金大地安庆公司对该房产拥有合法的使用权，有权对外出租房屋、签订租赁合同，并有权收取房屋租金。 还查明，安徽新地锐意物业服务有限公司安庆分公司曾于2019年6月3日将吴志强、何礼伦等诉至本院，要求其支付拖欠的物业费，后撤回起诉。 本院认为，本案争议焦点为：1、金大地安庆公司要求解除合同及吴志强腾空、返还房屋并恢复原状是否有事实与法律依据；2、金大地安庆公司要求吴志强支付2017年8月8日起至实际腾房之日止的房屋租金、占用费、物业管理费是否有事实与法律依据；3、吴志强是否应当支付金大地安庆公司违约金。 关于焦点一，金大地安庆公司要求解除合同及吴志强腾空、返还房屋并恢复原状是否有事实与法律依据的问题。金大地安庆公司与吴志强签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金大地安庆公司和吴志强签订的《房屋租赁合同》到期后，虽双方未续签合同，但吴志强继续占用该房屋，金大地安庆公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期。吴志强未按约支付租金，已构成违约，故对金大地安庆公司要求解除合同，腾空、返还房屋并恢复房屋原状的诉讼请求，依法予以支持。吴志强辩称其将该合同的权利义务已经全部转让给了何礼伦，因金大地安庆公司并未在吴志强与何礼伦签订的《商铺转让合同》上签名或盖章，吴志强向本院提交的签有何礼伦名字及盖有金大地安庆公司印章的房屋租赁合同也为复印件，且金大地安庆公司不认可该份合同，即吴志强提交的证据不足以证实金大地安庆公司知晓并同意其将涉案房屋转租给何礼伦，也不足以证实金大地安庆公司知晓并同意其将上述《房屋租赁合同》的权利义务全部转让给何礼伦，吴志强应当按照其与金大地安庆公司签订的合同约定承担相应的责任，故对吴志强的该抗辩意见，本院不予采信。 关于焦点二，金大地安庆公司要求吴志强支付2017年8月8日起至实际腾房之日止的房屋租金、占用费、物业管理费是否有事实与法律依据的问题。吴志强使用房屋后，应当按约定支付房租及占用费。根据合同约定，金大地安庆公司在租赁期间给予吴志强租金优惠，优惠后，2017年1月25日至2020年1月24日的租金合计为183411.68元，吴志强已支付了租金29810.93元，另吴志强还缴纳了保证金17141.28元，虽双方合同约定，吴志强违约导致合同解除的，保证金不予退还，并应补缴免租期租金和减免的费用，但因该条款属于违约责任部分，金大地安庆公司已在本案中另行主张了违约金，金大地安庆公司还主张吴志强按该条款承担违约责任，违约总金额明显过高，且显示公平，故保证金应抵扣租金，相应的租金也应当按合同约定予以减免，故吴志强应当支付金大地安庆公司截至2020年1月24日的房屋租金136459.47元（183411.68元-29810.93元-17141.28元）；2020年1月下旬开始的新冠疫情对商铺经营造成的冲击较大，属不可抗力，租金应予以适当减免，本院酌定免去吴志强2020年1月25日至2020年3月31日的租金；自2020年4月1日起的房屋租金及占用费，金大地安庆公司主张按2019年1月25日至2020年1月24日的租金标准计算，不违反法律规定，应予支持，但根据双方签订的合同约定，吴志强在该期间享有租金优惠，优惠后租金为71993.36元，即在该期间的实际租金为每月5999.45元（71993.36÷12个月），故自2020年4月1日起的房屋租金及占用费，应按每月5999.45元计算。金大地安庆公司主张吴志强支付物业管理费，因其未能提供证据证明双方构成了物业服务合同关系，也未能提交证据证实其垫付了物业费，本院不予支持。 关于焦点三，吴志强是否应当支付金大地安庆公司违约金的问题。吴志强未按合同约定支付房租，已构成违约，应承担违约责任。金大地安庆公司要求吴志强按所欠租金的30%支付违约金，明显过高，且金大地安庆公司未能提交证据证实其实际损失，故本院酌定违约金为15000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司与被告吴志强之间的《房屋租赁合同》； 二、被告吴志强于本判决生效之日起三十日内将坐落于安徽省安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目C区1幢一层30室、1幢一层31室、1幢二层23室、1幢二层24室房屋恢复原状，并腾空、返还给原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司； 三、被告吴志强于本判决生效之日起三十日内支付原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司房屋租金及占用费（截止到2020年3月31日的房屋租金为136459.47元，自2020年4月1日起至实际腾房之日止的房租及占用费，按每月5999.45元计算）； 四、被告吴志强于本判决生效之日起三十日内支付原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司违约金15000元； 五、驳回原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4930元，由原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司负担1000元，被告吴志强负担3930元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  周 鑫 人民陪审员  宣立新 人民陪审员  汪方林 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  江 苏 （已经公告，尚未生效） 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。