湖南省长沙市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）湘01行终749号上诉人（原审被告）长沙市自然资源和规划局。住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓大道**市政府第二办公楼**。法定代表人冯意刚，该局局长。委托代理人黄轶岚，该局工作人员。委托代理人陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）程敬辉，男，1967年12月20日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托代理人龚智勇，湖南昌祥律师事务所律师。原审第三人湖南省元盛实业有限公司。住。住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一东路**东方大酒店****/div>法定代表人陈维，该公司董事长。原审第三人刘伊，男，1963年12月3日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人与长沙市自然资源和规划局（以下简称长沙市资规局）被上诉人程敬辉、原审第三人湖南省元盛实业有限公司（以下简称元盛公司）、原审第三人刘伊房屋登记一案，不服长沙铁路运输法院（2020）湘8601行初701号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院查明，元盛公司与刘伊（当时公司职员）于2000年7月24日签订《商品房购销合同》，约定刘伊购买位于长沙市开福区××号××大厦××栋××层××号房屋，付款方式为银行按揭，双方办理了网签备案登记。2002年7月8日，元盛公司与刘伊又签订了《解除合同协议》，解除上述购房合同，但未向房屋管理部门撤销网签备案。2002年11月13日，元盛公司与程敬辉签订《商品房买卖合同》，将上述房屋出让给程敬辉。程敬辉依约支付首付款等费用，办理了入户手续。2012年10月9日，元盛公司与刘伊达成《补充协议》，约定双方同意按实测办理刘伊于2000年7月24日购买的位于长沙市开福区××号××大厦××栋××层××号房屋的产权。依据原备案的房屋购销合同及补充协议，长沙市不动产登记中心于2012年10月11日将案涉房屋登记至刘伊名下。另查明：2019年2月15日，程敬辉以元盛公司、刘伊为被告向长沙市开福区人民法院提起民事诉讼，长沙市开福区人民法院于2019年6月11日作出（2019）湘0105民初1984号民事判决，判决确认程敬辉与元盛公司于2002年11月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，元盛公司与刘伊于2012年10月9日签订的《补偿协议》无效。该民事判决书已生效。再查明：2012年12月26日，刘伊为案外人邹爱良向招商银行股份有限公司长沙分行贷款110万元提供担保，并将案涉房屋办理了抵押登记，因邹爱良未按约定还款，招商银行股份有限公司向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼。目前，案涉房屋处于查封状态。一审法院认为，《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。本案中，长沙市资规局作为长沙市人民政府确认的不动产登记机构，具有负责不动产登记工作的法定职责。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。该法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据上述法律规定，无效的民事法律行为自始无效、绝对无效，且具有溯及力，双方的权利义务状态应回到这一行为实施之前的状态，已经履行的，应当恢复原状。《长沙市房屋登记办法》第七十八条规定，司法机关、仲裁委员会、行政机关发生法律效力的文书证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。本案中，长沙市资规局依据第三人提供的《补充协议》等材料将案涉房屋登记至刘伊名下，但其作出案涉登记行为所依据的《补充协议》已被长沙市开福区人民法院生效民事判决确认无效，长沙市资规局为刘伊办理案涉登记的基础事实已不存在。刘伊与元盛公司隐瞒原商品房购销合同已经解除的事实，非法获取案涉房屋登记，应予撤销。长沙市资规局主张案涉登记行为发生在《补充协议》被确认无效之前，因此登记行为合法有效没有事实和法律依据；其主张案涉房屋处于抵押登记状态，对于程敬辉的诉请应予驳回，于法无据，不予支持。关于长沙市资规局主张程敬辉不具有原告主体资格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，程敬辉与元盛公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，该合同经长沙市开福区人民法院生效民事判决确认有效。程敬辉虽非案涉登记行为的相对人，但是案涉登记所涉标的物的实际权利人，与案涉登记行为具有利害关系，具有提起本案行政诉讼的主体资格。长沙市资规局的上述主张于法无据，不予支持。综上，程敬辉请求撤销长房权证开福字第7×**房屋所有权证的理由成立，予以支持；长沙市资规局认为其颁证行为合法以及程敬辉不具有原告主体资格的理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决撤销长沙市自然资源和规划局作出的长房房权证开福字第7×**屋所有权证。上诉人长沙市资规局上诉称：一、一审判决事实认定错误。被上诉人并非案涉登记行为的相对人，且未就案涉房屋申请办理合同备案和预告登记,不具备本案诉讼主体资格。一审判决认定“程敬辉与元盛公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，该合同经长沙市开福区人民法院生效民事判决确认有效，程敬辉虽非案涉登记行为的相对人，但是案涉登记所涉标的物的实际权利人，与案涉登记行为具有利害关系，具有提起本案行政诉讼的主体资格”。但上诉人认为:首先，被上诉人并非案涉房屋的物权人，且未就其与元盛公司签订的《商品房买卖合同》申请合同备案，也未办理案涉房屋预告登记。其次，长沙市开福区法院生效判决所载明的内容，仅能说明，被上诉人与元盛公司之间签订了房屋买卖合同,存在债权债务关系，但该判决并无要求办理合同备案及产权登记的内容，并不导致案涉房屋物权归属发生变动;最后，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定:“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理:（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的;（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”在被上诉人与元盛公司仅存在合同债权债务法律关系，且其未就案涉房屋申请办理预告登记，生效判决也未载明需办理变更／更正登记的情况下，其不满足前述法律规定的行政诉讼主体资格。二、案涉房屋上已存在抵押登记和查封登记，一审判决“撤销长房权房权证开福字7×**所有权证”，适用法律、法规错误。目前，关于房屋登记权利主体变更的相关法律规定，无论是《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条（上诉人一审抗辩理由）:“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记,不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”，还是《长沙市房屋登记办法》第七十八条（一审法院裁判理由）“司法机关、仲裁委员会、行政机关发生法律效力的文书证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”，均明确规定了撤销或者更正登记的例外情形，即，申请房屋撤销或者更正登记的前提条件均为所涉不动产上无其他他项权利登记、查封登记或存在善意取得等限制处分情形。在本案中，根据原判决查明事实及上诉人一审提交的证据1、证据8显示，刘伊在取得案涉房屋产权之后，为担保案外人借款，将案涉房屋向招商银行股份有限公司长沙分行办理了抵押登记。现因案外人无法按时偿还借款，长沙市芙蓉区人民法院于2015年4月24日作出（2014）芙民初字第4172号判决书，判决“（四）招商银行长沙分行对刘伊名下位于长沙市开福区××号栋××号房屋（权证号:7×**）折价、拍卖、变卖后的价款在上述第二、三项债权范围内享有优先受偿权”，并对案涉房屋依法进行了查封，案涉房屋抵押权现已具备实现条件,符合前述法律规定的不得办理撤销／变更登记的情形。现一审判决“撤销长房权证房权证开福字7×**有权”，不仅导致案涉房屋善意抵押权人招商银行长沙分行的到期债权无法实现，而且明显与前述法律规定的撤销和更正登记条件不符，如审判决生效，将会严重扰乱房屋登记管理秩序。因此，在案涉房屋已存在抵押登记和查封登记的情况下，一审判决“撤销长房权证开房权证开福字7×**权证”，适用法律、法规明显错误，应予纠正。三、一审法院未依法追加与案涉房屋登记有重大利害关系人招商银行长沙分行为本案第三人，严重违反了法定程序。如前所述，招商银行为案涉房屋的抵押权人，且抵押权已具备实现条件，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第十二条第（四）项之规定“（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的”，其为本案的利害关系人。同时，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条:“公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼.或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。人民法院判决第三人承担义务或者减损第三人权益的，第三人有权依法提起上诉。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条:“人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼:（一）房屋登记簿上载明的权利人:（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人:（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。”之规定，在房屋登记案件中，人民法院应依职权或当事人、利害关系人申请追加利害关系人为案件第三人。本案中，招商银行长沙分行为案涉房屋登记簿上载明的抵押权人和查封登记申请人，与房屋权属登记的撤销和变更等行为存在直接的利害关系，在一审法院未依职权追加利害关系人招商银行长沙分行的情况下，为查明案件事实，避免不必要纠纷的产生，2020年9月8日，上诉人依法向一审法院递交追加第三人申请书，中国招商银行长动分行为本案第三人出庭参加诉讼。但对于上诉人的申请，一审法院未依法审查，且未通知招商银行长沙分行作为第三人参加诉讼，明显违反了前述法律规定，违反了法定程序，本案应发回重审。据此，提出如下上诉请求:1.请求撤销长沙铁路运输法院（2020）湘8601行初701号行政判决书,依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回原审法院重审:2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人程敬辉的答辩意见与一审的意见一致，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人元盛公司、刘伊未陈述意见。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条规定：“人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簿上载明的权利人；（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。”根据一审查明的事实，招商银行长沙分行是案涉房屋的抵押权人，符合上述规定第一项，上诉人主张一审未予追加其为第三人不符合法定程序，具有法律依据，应予支持。因被上诉人系合法占有案涉房屋，上诉人主张被上诉人不具有利害关系，理由不成立。关于上诉人提出的案涉房屋已存在抵押登记和查封登记，一审判决撤销错误的问题，属实体问题，不予审查。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（四）项的规定，裁定如下：一、撤销长沙铁路运输法院（2020）湘8601行初701号行政判决；二、发回长沙铁路运输法院重审。审判长 周 永审判员 吴树兵审判员 傅美容二〇二〇年十二月十日书记员 刘 哲附：本裁定适用的相关法律依据中华人民共和国行政诉讼法第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。