福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初5793号 原告：陈梦清，男，1976年10月15日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区，现住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王利强。 委托诉讼代理人：沈勇。 被告：福州泰禾新世界商业物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场****楼第**的编号为15的商铺。统一社会信用代码：913501110843477727。 法定代表人：杨家勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所律师。 原告陈梦清与被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司（以下简称泰禾新世界）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈梦清的委托诉讼代理人王利强，被告泰禾新世界的委托诉讼代理人黄礼赞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈梦清向本院提出诉讼请求：判令1.被告支付原告自2019年10月起至2020年9月止的租金343673元，并以各季度租金85918.25元为基数按年利率3.85%的两倍计算分别支付前三季度租金自2019年12月15日、2020年3月15日、6月15日起至2020年9月16日止的逾期违约金10044.02元（5003.88元＋3354.05元＋1686.09元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月12日，原被告订立不可撤销的房屋租赁合同，约定，原告将位于晋安区××镇××路××连江路东侧、鹤林新村九期南侧地块2号楼14层12号办公用房（面积150.52㎡）租赁给被告使用；自交付房屋之日即2015年12月30日起3个月为装修免租期；租赁期限五年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止；租金每三个月支付一次，若逾期支付，按同期银行贷款利率的两倍支付逾期违约金。合同订立后，被告依合同按期履行支付租金的义务，但被告未支付12号办公用房自2019年10月起至2020年9月16日止的租金343673元，构成违约。 泰禾新世界辩称，被告逾期支付租金存在客观原因，自2020年年初以来，受“新冠肺炎”疫情影响，各行各业均受到不同程度的冲击，旅游文化、餐饮等更是首当其冲。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第(一)款规定“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12条规定“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持。”，被告作为物业管理公司，受疫情影响尤为严重，目前经营困难，未能支付租金系疫情原因所致，请求依据前述规定免除被告的责任。 即便被告存在逾期支付租金的情形，原告的损失仅仅是逾期支付的租金在逾期支付期间的资金占用的损失，原告主张按同期贷款利率的两倍计算支付逾期付款违约金远远超过其实际损失。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”。因此，在本案存在“新冠肺炎”疫情的客观影响下，原告主张按同期贷款利率的两倍计算违约金显然过高，请求法院依法予以调整。 案涉《房屋租赁合同》约定，房屋租金每三个月结算一次，在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，原告主张的违约金起算点有误。 本院经审理认定事实如下：2014年11月12日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其座落晋安区××镇××路××连江路东侧、鹤林新区九期南侧地块2号楼14层12号房屋（建筑面积150.52㎡）租赁给被告使用，原告同意于2015年12月30日将房屋交付被告，前三个月为装修免租期，租赁期限五年，自免租期满的次日起至2021年3月31日止；第一个租赁年度的租金总额为257754元，第二、第三个租赁年度租金总额分别为300713元，第四、第五个租赁年度的租金总额分别为343672元；房屋租金三个月支付一次，承租人在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金；逾期支付租金，应按同期银行贷款利率两倍向甲方支付逾期违约金。合同订立后，原被告依约履行合同。后因被告未支付2019年10月1日起至2020年9月30日止的租金，原告遂诉至本院。 本院认为，原被告订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同订立后，被告未依约支付租金，其行为构成违约。被告主张，其逾期支付租金系受“新冠肺炎”疫情影响，对此本院认定，虽然疫情或者疫情防控措施对旅游文化、餐饮业造成了一定的影响和冲击，但被告并未提供证据证明疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行，故被告主张适用不可抗力的规定,部分或者全部免除责任，依据不足。原告请求被告依合同约定支付自2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金343672元(343672元/年÷12月×12月)，符合合同约定，本院予以支持，超出部分不予支持。 被告逾期支付租金，构成违约，原告请求被告按同期银行贷款利率3.85%的两倍计算支付逾期付款违约金，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。被告主张违约金计算标准过高，依据不足，本院不予采纳。 关于违约金的计算期间，合同约定“租金三个月支付一次，承租人在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金”，因此被告应于2020年1月21日前支付2019年10月1日起至12月31日止的租金85918元(343672元／年÷12月×3月），被告逾期未支付，应自2020年1月22日起计付违约金。同理，2020年1月1日起至3月31日止的租金85918元被告应于2020年4月22日前支付，逾期未支付的，应自2020年4月23日起计付违约金；2020年4月1日起至6月30日止的租金85918元被告应于2020年7月21日前支付，逾期未支付的，应自2020年7月22日起计付违约金。原告请求前述违约金支付至2020年9月16日止，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈梦清支付2019年10月1日起至2020年9月30日期间的租金343672元，并以各季度欠付的租金85918元为基数按同期银行贷款年利率3.85%的两倍即年利率7.7%计算支付各期（第一期自2020年1月23日起、第二期自2020年4月23日起、第三期自2020年7月22日起）逾期付款违约金至2020年9月16日止； 二、驳回原告陈梦清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6606元，减半收取计3303元，由被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇二〇年十二月二日 书记员  林 熠 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。