甘肃省陇南市中级人民法院民事判决书（2020）甘12民终1102号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：陇南鲲鹏商业运营管理有限公司。法定代表人：吴某。委托诉讼代理人：田某，住陕西省佛坪县。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：李某，住甘肃省陇南市。上诉人陇南鲲鹏商业运营管理有限公司（以下简称鲲鹏公司）因与被上诉人李某租赁合同纠纷一案，不服武都区人民法院（2020）甘1202民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鲲鹏公司的上诉请求：1．请求贵院撤销陇南市武都区人民法院（2020）甘1202民初274号民事判决书第二项，依法调低违约金；2．判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、双方约定的房屋租金过高严重违背了公平原则，加之疫情影响与经济下滑，涉案房屋一直没有出租，不应再向被上诉人支付高额违约金。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中约定商铺的年租金为商铺总价款的8％，计算下来房租高达151元／月／㎡，远远高出陇南市租房市场的市场价格，加之今年疫情及陇南市经济的下滑，按照原房租价格支付房租已经对上诉人不公平，不符合《合同法》第五条公平原则的规定，现因涉案房屋没有出租，无法按时向被上诉人支付房租，又要再向其支付高额违约金显著不公。二、一审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金的数额过高，上诉人当庭提出违约金过高应予以调整，但一审法院并未予以调整且并未说明理由。依照《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，上诉人欠付被上诉人房租给被上诉人造成的损失应是同期的银行利率损失，而双方在合同中约定的按拖欠房租的日0.5‰计算，年化利率达到18．25％，本来房租的价格就远高于市场价格，又要支付高额的违约金，显然违反公平原则，且远远高于被上诉人的实际损失，应依法调低违约金。三、一审判决第二项判令上诉人以逾期付款金额66282.33元为基数，按每日0.5‰承担自2019年11月1日至实际付款之日止的违约金违反了双方合同约定。双方签订的《租赁合同》第七条第三款约定支付的违约金不能超过拖欠租金总额的20％，截至2020年7月1日上诉人共欠房租66282.34元，计算下来截至2020年7月1日违约金不能超过14461.6元，但是一审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金14461.6元，却多判令上诉人以逾期付款金额66282.33元为基数，按每日0.5‰承担自2019年11月1日至实际付款之日止的违约金，违反了合同约定，也没有法律依据，应予以改正。被上诉人李某答辩称：一、涉案合同的签订系双方真实意思表示并未违反《合同法》规定的公平原则。反而是被答辩人违反《合同法》规定的诚实信用原则，屡次违约拖延支付租金，致使答辩人以及更多尚未起诉租户的合法财产权利遭受严重侵害。涉案合同首页明确载明“依据《合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原贝就鲲鹏大厦商业用房租赁及全权管理等相关事宜达成以下条款”。合同签订生效并履行了一年后，被答辩人违反《合同法》规定的遗塞焦周愿则：拖欠鲲鹏大厦几十户业主的租金，这一受害群体多次聚集维权。答辩人在面对鲲鹏公司这种毫无信用可言的企业侵害自己合法权利的时候，作为一个弱势群体只能诉诸于法律以寻求救济、寻求公平。被答辩人上诉称租金过高违背了《合同法》规定的公平原则，本案中答辩人起诉只主张了2018年7月1日至2020年7月1日的房屋租金及违约金，2020年7月1日以后的租金按照合同约定现在也已经到了履行期限，被答辩人仍旧未支付。若论公平，真正不公平的是被答辩人对答辩人合法权利的屡次侵害。二、一审法院已经按照不可抗力对疫情期间的房屋租金及违约金进行减免，被答辩人上诉称房屋租金和违约金过高无任何事实与法律依据。依据《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。丕能鱼险责任。一审法院依据陇南市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控领导小组发布的《暂停举办大型公众聚集性活动通告》已经扣除了一个月的房屋租金。本案中，疫情虽属于不可抗力，但被答辩人自2018年7月1日开始一直对答辩人迟延支付，应当属于上述法条规定的“当事人迟延履行后发生的不可抗力，不能免除责任”。一审判决作出后，答辩人作为本案权利受侵害的一方原本打算上诉，但是为了积极响应国家的号召，也就未提出上诉去主张这一个月被扣除减免的租金和违约金。三、一审判决第二项判令被答辩人以逾期付款金额66282．33元为基数，按每日0．5‰承担自2019年11月1日至实际付款之日止的违约金完全正确，并未违法合同规定。双方签订的租赁合同第七条第3款约定支付违约金不能超过拖欠租金总额的20％，对该款的理解应当结合租赁合同第七条1款、第2款的规定，即违约金不得超过本年度租金总额的20％。因此，一审法院的判决是有理有据，完全正确的，被答辩人的上诉理由明显错误，依法不能成立。《合同法》第60条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，答辩人与被答辩人签订的商业用房租赁合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。被答辩人作为一个商业主体，在经济不景气时将商业风险造成的损失企图以“租金过高、违约金过高”为由转嫁于答辩人。因此，被答辩人为了达到拖延履行合同的目的而提出上诉，其上诉理由无任何事实依据。综上，答辩人认为一审法院认定事实正确，恳请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。李某向一审法院起诉请求：1、判令鲲鹏公司立即支付原李某两年房屋租金144616元（2018年7月1日至2020年7月1日）。2、判令鲲鹏公司支付李某违约金23760元（按逾期每日依逾期付款金额的0.5‰）。3、诉讼费全部由鲲鹏公司承担。一审法院认定事实：2018年7月31日，李某、鲲鹏公司双方补充签订《陇南鲲鹏商业运营管理有限公司商业用房租赁及全权管理合同》。合同第一条第一款：标的物陇南市××区商铺，建筑面积21.54平方米。第四条：合同期限为6年，即从2017年7月1日起，至2023年7月1日止。第五条第一款：李某、鲲鹏公司双方约定该商铺每年租金为商铺总价款的8%，总价款为人民币903846元，一年合计租金为人民币72308元。第五条第三款：支付时间按年支付，鲲鹏公司应于商铺整体运营、开业后3个月内支付当年度租金，下年度租金在本年度届满后3个月内付清，以此类推。第七条第三款：鲲鹏公司无正当理由逾期向李某交付租金，鲲鹏公司应按逾期每日依逾期付款金额的0.5‰向李某支付违约金最高不得超过拖欠租金总额的20%。后鲲鹏公司向李某支付了2017年7月1日至2018年7月1日的租金。2020年1月3日鲲鹏公司向李某支付了2018年7月1日至2019年7月1日的房租。2020年1月25日，陇南市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组发布通告暂停举办大型公众聚集性活动。鲲鹏大厦商场因此停止营业。2020年2月25日，鲲鹏大厦商场恢复营业。一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原、鲲鹏公司签订商业用房租赁合同，鲲鹏公司租用李某商铺，并向李某支付租金，双方租赁关系成立，一审法院予以认定。鲲鹏公司租用李某商铺，即应当按合同约定支付租金及承担违约责任。新型冠状病毒疫情的爆发属于不可抗力，鲲鹏公司在疫情期间停止营业一个月，对于鲲鹏公司反诉要求减免疫情期间的租金及违约责任的意见，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，予以部分支持，免除鲲鹏公司在疫情期间一个月的租金及相应的违约责任。根据双方合同约定计算，房屋每年租金为72308元，即2019年7月1日起至2020年7月1日止的租金为72308元，其中一个月的租金为72308元÷12=6025.67元，扣除一个月的租金后，陇南鲲鹏商业运营管理有限公司应向李某支付的租金为66282.33元。根据双方合同约定，关于2018年7月1日至2019年7月1日房租违约金为72308元×20%=14461.6元（2018年10月1日至2020年1月3日）；2019年7月1日至2020年7月1日房租违约金，免除陇南鲲鹏商业运营管理有限公司一个月的违约责任后，以66282.33元逾期付款金额的0.5‰自2019年11月1日起至实际付款之日向李某方支付违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、限本判决生效之日起十日内，由陇南鲲鹏商业运营管理有限公司向李某支付自2019年7月1日起至2020年7月1日止的租金66282.34元；二、由陇南鲲鹏商业运营管理有限公司向李某支付违约金14461.6元，并以逾期付款金额66282.33元为基数，按每日0.5‰承担自2019年11月1日起至实际付款之日止的违约金。案件受理费3670元，减半收取1835元，李某负担77元，陇南鲲鹏商业运营管理有限公司负担1758元。案件反诉费100元，减半收取50元，李某负担25元，陇南鲲鹏商业运营管理有限公司负担25元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的《陇南鲲鹏商业运营管理有限公司商业用房租赁及全权管理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应严格按照合同的约定履行义务，享有权利。该合同第五条第3项约定：“支付时间按年支付，乙方应于商铺整体运营、开业后3个月内支付当年度租金，下年度租金在本年度届满后3个月内付清，以此类推。”第七条第3项约定：“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按照逾期每日依逾期付款金额的0.5‰向甲方支付违约金，违约金最高不得超过拖欠租金总额的20%。”2018年7月1日至2019年7月1日的租金72308元，按照合同约定应予2018年10月31日之前付清，但鲲鹏公司于2020年1月3日才支付上述租金，违反双方合同约定属违约行为，应支付违约金。按双方合同第七条的约定，违约金最高不得超过拖欠租金总额的20%，故一审法院按逾期租金72308元的20%计算出鲲鹏公司应支付14461.6元（逾期日期2018年10月1日至2020年1月3日）的违约金正确。2019年7月1日至2020年7月1日的租金，一审法院判决免除鲲鹏公司一个月的房租，确定截至2020年7月1日鲲鹏公司共欠李某房租66282.34元，对此事实双方当事人均未提出异议，本院予以确认。按照合同约定该年度租金应予2019年10月31日付清，鲲鹏公司至今未付，违反合同约定；应按合同第七条约定由鲲鹏公司向李某支付违约金，但违约金最高不得超过拖欠租金总额的20%。一审判决未限定鲲鹏公司支付违约金最高额（66282.34元×20%=13256.47元）不当，本院予以纠正。鲲鹏公司上诉称该违约金不得超过双方约定的拖欠租金总额的20％的上诉理由成立，予以采纳。鲲鹏公司上诉认为，双方约定的违约金过高应予以调整，其对该主张未提交证据证实，且合同有对违约金有不得超过拖欠租金总额20%的限制性约定，结合本案实际情况，鲲鹏公司依照《合同法》第一百一十四条的规定请求调低违约金的上诉请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，鲲鹏公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持武都区人民法院（2020）甘1202民初274号民事判决第一项；二、变更武都区人民法院（2020）甘1202民初274号民事判决第二项为：由陇南鲲鹏商业运营管理有限公司在本判决生效之日起十日内向李某支付违约金14461.6元；以逾期付款金额66282.33元为基数，按每日0.5‰承担自2019年11月1日起至实际付款之日止的违约金（最高不超过13256.47元）；三、驳回李某的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费385元，由陇南鲲鹏商业运营管理有限公司负担200元，李某负担185元。本判决为终审判决。审判长 王彩霞审判员 张曜曦审判员 李海涛二〇二〇年十二月八日法官助理 杜雪丽书记员 张 航