江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3383号上诉人（原审被告）：淮安东鼎文化旅游商贸有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇莲花小区。法定代表人：胡志宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：闻俊生，男，1992年4月18日出生，汉族，住江苏省涟水县。被上诉人（原审原告）：王明军，男，1978年1月1日出生，汉族，住江苏省涟水县经济开发新区。原审被告：余茂高，男，1974年12月24日出生，汉族，住涟水县。上诉人淮安东鼎文化旅游商贸有限公司（以下简称东鼎公司）因与被上诉人王明军、原审被告余茂高房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2020）苏0826民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。上诉人东鼎公司上诉请求：一审事实认定、法律适用错误，请求二审依法改判或发回重审。事实与理由：1、上诉人与被上诉人之间的房屋交付时间应从《东鼎小镇物业管理合同》（以下简称管理合同）的整体来理解，为2022年6月15日。被上诉人购买案涉房屋时，房屋已处于租赁状态，在此情况下，双方签订了管理合同，约定继续履行已存在的租赁合同。租赁合同期间为2017年6月15日至2022年6月14日，而管理合同中错误写成2017年6月15日至2020年6月14日，错误时间不符合签订管理合同时双方真实意愿。按双方真实意愿，2022年6月15日起，被上诉人才有权收回房屋自行租赁，即上诉人对案涉房屋对外出租权利应至2022年6月14日，一审认定2019年5月22日上诉人同原审被告余茂高签订租赁合同需经被上诉人同意错误。2、被上诉人明知在与上诉人有矛盾的情况下，与他人签订租赁合同，该合同明显系伪造。涉案房屋已租赁并不影响被上诉人利益，被上诉人无需在未解决问题的前提下与他人签订租赁合同。实际承租人现为原审被告余茂高是因为案外人蒋国锋、徐功万因经营需要，向上诉人申请变更承租人及经营种类，租赁合同其他内容均无变化，并不损害被上诉人利益，在管理合同期内属于有效合同，并非效力待定。被上诉人2020年6月15日同案外人徐西芹签订的案涉商铺租赁合同中存在多处不合理，租赁约定明显高于市场价格，亦无权约定商铺转让费等。一审不应依据被上诉人同案外人徐西芹签订的租赁合同租金标准认定被上诉人损失。被上诉人王明军辩称，对上诉人的上诉主张不予认可，请求驳回上诉，维持原判。1、上诉人与被上诉人于2017年5月1日签订的管理合同，起止时间为2017年6月15日至2020年6月14日，上诉人提出签订合同截止日期是2022年6月14日，签订时存在笔误，不是事实。2、租赁期满前被上诉人已通知过上诉人房屋租赁期满后被上诉人将对外出租，被上诉人认为其有权自2020年6月15日对外出租，上诉人提出被上诉人与案外人签订的商铺租赁合同租金高于市场价格，不是事实。原审被告余茂高辩称，请求依法判决，其与王明军不存在租赁关系，是与东鼎公司签订的租赁合同，其有权租赁房屋至2022年6月14日。王明军向一审法院起诉请求：判决被告余茂高归还东鼎商城东鼎小镇T9幢116号商铺并赔偿2020年6月15日至实际交付之日的租金损失，每日按150.7元计算。一审法院审理查明：涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司于2019年6月6日名称变更为淮安东鼎文化旅游商贸有限公司东鼎分公司，2019年6月11日，被告东鼎公司注销淮安东鼎文化旅游商贸有限公司东鼎分公司。2017年2月15日，涟水东鼎置业有限公司与蒋国锋签订租赁合同，约定将涟水东鼎置业有限公司开发建设的东鼎商城小镇T-9栋114-116、214-216、315-316号商铺共三层（面积342.2平方米）出租给蒋国锋经营家具定制，租期5年，自2017年6月15日至2022年6月14日止，年租金69046元，第二年开始逐年上浮5%，租期超过3年的，自第4年起逐年递增8%。2017年5月1日，原告王明军通过购买的方式取得东鼎商城小镇T-9栋116、216、316号商铺，并办理了产权登记手续。因案涉商铺已出租给蒋国锋，被告东鼎公司与原告王明军签订物业管理合同约定履行涟水东鼎置业有限公司与蒋国锋签订的租赁合同，合同期为2017年6月15日至2020年6月14日，合同期物业费由蒋国锋支付，被告东鼎公司收取物业费，按比例返还原告王明军，蒋国锋的租赁合同期满，原告收回房屋，自2020年6月15日起，原告王明军自行租赁。2019年5月22日，被告东鼎公司未经原告王明军许可，与被告余茂高签订案涉商铺租赁合同，约定将东鼎商城小镇T-9栋114-116、214-216、315-316号商铺共三层出租给被告余茂高经营装修业务，约定租期5年，自2017年6月15日至2022年6月14日止。2020年6月15日，原告王明军与案外人徐西芹签订案涉商铺租赁合同，租期自2020年6月15日起至2023年6月15日止，每年租金55000元，合同签订时，徐西芹向原告王明军银行转账支付所有费用（包括租金）计100000元。因被告余茂高没有及时退还案涉商铺，原告遂提起诉讼。审理中，被告余茂高表示开始与蒋国锋属于合伙关系，其出资给蒋国锋，后蒋国锋因经营不善跑了，被告余茂高就继续租赁案涉商铺，遂与被告东鼎公司签订租赁合同的。原告王明军表示2017年6月14日至2020年6月15日租金均已收取，每年26000余元，其提供的租金返还确认表中载明2019年6月15日至2020年6月14日实收租金27390元。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。蒋国锋在租赁案涉商铺后，被告东鼎公司将案涉商铺出售给原告王明军，不影响蒋国锋与被告东鼎公司租赁合同的效力，即蒋国锋可继续使用租赁商铺。原告王明军与被告东鼎公司签订的物业管理合同约定双方履行被告东鼎公司与蒋国锋的租赁合同，合同期限为2017年6月15日至2020年6月14日，合同期满后，原告王明军收回商铺，即蒋国锋应在合同期满后将商铺退还原告王明军。租期内蒋国锋不再使用租赁房屋，房屋如何处置应由产权人王明军决定，而被告东鼎公司未经原告王明军许可于2019年5月22日与被告余茂高签订租赁合同，该合同属于效力待定合同，审理中原告王明军未予追认，被告余茂高的租赁合同不发生法律效力。虽被告余茂高辩称其与蒋国锋开始是合伙关系，向蒋国锋出资由蒋国锋经营，但因蒋国锋经营不善而跑了，遂其继续租赁案涉商铺，但被告余茂高不是蒋国锋租赁合同的承租人，也未提供证据证实其与蒋国锋系合伙人，故被告余茂高不享有“买卖不破租赁”的抗辩权，故原告王明军要求被告余茂高归还案涉商铺，法院予以支持。因案涉商铺退还给被告余茂高造成的损失，被告余茂高可向被告东鼎公司另案追偿。因被告东鼎公司原因导致案涉商铺不能及时交付原告王明军出租，故原告王明军的租金损失应当由被告东鼎公司承担。原告王明军与案外人徐西芹已签订房屋租赁合同，案外人已向原告王明军支付首期费用，原告王明军不能向案外人及时交付房屋，必然造成原告王明军租金损失，故原告王明军以其与徐西芹约定的租金标准（55000元/365=150.7元）作为计算损失依据，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第二百二十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告余茂高于判决生效后30日内退还原告王明军东鼎商城小镇T-9栋116、216、316号商铺。二、被告东鼎公司于判决生效后30日内赔偿原告王明军房屋租金损失（自2020年6月15日起按每日150.7元计算至案涉商铺实际交付止）。案件受理费25元，由被告东鼎公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东鼎公司提交了两份证据，证据一为2018年5月18日蒋国峰的申请书及2018年5月18日上诉人与徐功万签订的租赁合同一份，证明蒋国锋于2018年5月18日提出申请要求从2018年6月15日起申请变更承租人姓名为徐功万，上诉人和徐功万于2018年5月18日签订的租赁合同与上诉人和蒋国峰签订的租赁合同相比权利义务均无变化。证据二为2019年5月22日徐功万的变更承诺书及2019年5月22日上诉人与余茂高签订的租赁合同一份，证明徐功万于2019年5月22日提出申请变更新的承租人为余茂高，上诉人与余茂高于2019年5月22日签订的租赁合同并未违背上诉人之前与被上诉人签订的管理合同，也没有超出与蒋国峰签订的租赁合同范围和权利义务。王明军质证认为：对两份证据的真实性不予认可，因为该两份证据上的公章与之前上诉人和蒋国峰签订的租赁合同上的公章不一致，被上诉人认为是补签的。余茂高质证认为：对两份证据认可，2019年5月22日的合同是其与上诉人签订的。本院对各方当事人提交的证据认证如下：证据一、证据二系上诉人与徐功万、余茂高签订的租赁合同，该两份租赁合同截止期限为2022年6月14日，上诉人主张上述合同并未违背上诉人此前与被上诉人签订的管理合同，亦未超出与蒋国锋签订的租赁合同范围，本院对其证明目的不予认可。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，关于上诉人所提其与被上诉人之间的房屋交付时间应为2022年6月15日的问题。本案属于租赁物在租赁期间发生所有权变动的情形，租赁合同效力不受所有权影响。上诉人先与蒋国锋签订租赁合同约定租赁期限为2017年6月15日至2022年6月14日，后与被上诉人签订的《东鼎小镇物业管理合同》虽约定双方履行上诉人与蒋国锋签订的租赁合同，但该物业管理合同明确写明合同期为2017年6月15日至2020年6月14日，从2020年6月15日起由被上诉人自行租赁，被上诉人亦提出其与上诉人签订的委托经营管理合同为三年而非五年。对于上诉人提出由于管理公司负责人变更未严格审查前手租赁合同，造成该物业管理合同中笔误，误把2022年6月14日写成2020年6月14日。本院认为，上诉人作为专业的物业管理公司法人，其对合同应负有审慎审查的义务，尤其是对于合同期限这一作为合同重要组成部分的内容更应严格审查，对其提出因审查不严造成合同签订过程中存在笔误，涉案房屋交付时间应为2022年6月15日的上诉理由，本院不予支持。关于上诉人所提被上诉人明知在与上诉人有矛盾的情况下，与他人签订的租赁合同明显系伪造的问题。租赁期内蒋国锋不再租赁涉案商铺后，上诉人应将涉案商铺交还被上诉人，但上诉人又与徐功万、余茂高等后续承租人签订租赁合同，已属发生新的租赁关系，且该行为并未得到被上诉人的许可和追认，故该租赁合同不发生法律效力，上诉人有权自2020年6月15日起对外自行租赁。上诉人所提被上诉人与他人签订的租赁合同系伪造，存在多处不合理，租赁约定明显高于市场价格，但均未举证证明，故对上诉人该上诉请求，本院不予支持。综上，东鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人淮安东鼎文化旅游商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  于晓萍审 判 员  马玉宝二〇二〇年十二月二十一日法官助理  毛学梅书 记 员  费婉燕