辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初956号原告（案外人）：王佐周，男，1963年9月10日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：李延兴，辽宁登科律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡旻华，男，1970年1月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路**（**）。被告（被执行人）：沈阳天益同禄房地产开发有限公司，住所，住所地沈阳市于洪区北陵八家子村div>法定代表人：马英杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族，该公司工作人员，住辽宁省开原市。被告（被执行人）：于乐平，女，1969年4月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告（被执行人）：辽宁伊莱诚房地产开发有限公司，住所，住所地沈阳市沈河区团结路**div>法定代表人：于乐平。被告（被执行人）：沈阳商国物资贸易有限公司，住所地，住所地沈阳市浑**白塔堡白塔街**iv>法定代表人：于乐平。原告王佐周与被告胡旻华、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称“顺意福莱英公司”）、沈阳天益同禄房地产开发有限公司（以下简称“天益同禄公司”）、于乐平、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司（以下简称“伊莱诚公司”）、沈阳商国物资贸易有限公司（以下简称“商国公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用普通程序，于2020年11月27日、2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告王佐周的委托诉讼代理人李延兴，被告胡旻华的委托诉讼代理人古赛男，天益同禄公司委托诉讼代理人吴晓晶到庭参加了诉讼。被告顺意福莱英公司、于乐平、伊莱诚公司、商国公司经本院公告传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王佐周向本院起诉请求：1.终止对位于沈阳市于洪区房产的强制执行，解除查封；2.被告承担诉讼费。事实和理由：天益同禄公司前期因经营需要向原告借款，到期后不能偿还本金及利息，双方约定由原告购买天益同禄公司开发位于沈阳市于洪区等四处房产，天益同禄公司所欠的借款本金及利息作为原告支付的购房款。2013年6月28日，双方签署《商品房买卖合同》，天益同禄公司向原告出具收款收据及房屋钥匙，原告缴纳相关的物业费、水电费等，上述四处房产一直由原告实际占有使用。王佐周辩称，一、我方不是本案适格被告，对案涉房屋不享有处置权。虽然我方对案涉房屋系首封债权，但上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“上海浦东银行”）与被执行人天益同禄公司、伊莱诚公司、顺意福莱英公司、于乐平金融借款合同纠纷一案经沈阳中院作出（2015）沈中民四初字第300号民事判决书，判决上海浦东银行在包含案涉房屋在内的476套在建房产及分摊土地使用权，在判决欠款本息范围内享有优先受偿权，因此上海浦东银行的债权优先于我方的债权。而且，2019年3月5日，我方执行案件所在的沈阳中院执行二庭应沈阳中院执行一庭移送要求，已将对案涉房屋在内的首封财产移送至执行一庭执行处置，我方执行案件中对包含案涉房屋在内的476套房产不再享有处置权利，原告以我方为提起执行异议及执行异议之诉的对象没有法律依据，法院应在查清本案后驳回原告请求。二、被告不满足排除强制执行的法定条件。退一步而言，即便法院对本案进行实体审理，本案原告若想排除我方的强制执行，也应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。但结合本案现有证据情况，原告未能提供充分证据证明其系是在我方申请法院查封（2015年4月23日）之前就已经占有案涉房屋的事实，且原告也并未提供案涉房屋清晰准确的付款凭证，证明其已经支付了案涉房屋的房款，故原告因不符合上述规定不能够享有排除我方执行的权利。天益同禄公司辩称，原告共从我方处购买包含涉诉房屋在内的4套房屋（1402、1403、1408、1410），4套房屋房款共计1,314,634元，但原告尚欠我方购房款734,634元。2012年6月，原告到我公司处要购买两套房屋，因为我公司当时销售许可证还未下发，也没有房屋测绘面积数据，原告为优先选房购房，并向我方支付了50万元购房款（由张乐代收）。半年后原告称有资金需求，要求我方退给其6万块。于是2012年12月，我方向其退款6万元。2013年1月，原告到我公司处要追加在购买两套房屋，于2013年1月18日向我公司又转了50万元购房款，仍然约定选定房屋后多退少补。原告两次交房款，我公司均向其开具了相应金额的收款收据。过了五个多月，原告提出要求我方退款。我公司因资金紧缺，在2013年6月28日向原告退还6万元购房款。后原告协商，现房屋销售许可证已下发，房屋测绘面积也出来了，能够签订商品房销售合同，但希望原告可以继续购房，欠付的房款也不用马上付，在交房之前结清就行。当日原告与我公司签订了包含涉诉房屋在内的四套房屋商品房销售合同，并向原告开具了四套房屋的全款购房款收据。截至目前我方共计向原告退还房款42万元，尚未退还的房款金额为58万元。因我公司资金紧缺，未再向原告退过房款，原告也未再向答辩人支付其尚欠购得734,634万元购房款。被告顺意福莱英公司、于乐平、伊莱诚公司、商国公司经本院传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月28日，王佐周与天益同禄公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买于洪区黄河北大街118甲号第一幢14层02号房，该商品房用途为酒店式公寓。房屋建筑面积共45.07平方米。商品房单价为每平方米7486元，总房款为337394元。付款方式为一次性付款，买受人于合同签订当日一次性付清全部房款。房屋交付期限为2016年12月31日前。2013年6月28日，王佐周与天益同禄公司签订《商品房买卖合同补充协议》。同日，天益同禄公司为王佐周出具全额购房款收款收据，金额为337394元。王佐周提供2012年6月29日及2013年1月18日两份中国建设银行转账凭条，证明其向案外人张乐转账支付购房款共计100万元。另查明，被告胡旻华与于乐平、伊莱诚公司、商国公司、顺意福莱英公司之间借贷纠纷一案，本院作出（2014）沈中民一初字第1号民事判决，判决被告向胡旻华负担给付义务。后该判决经再审，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民再71号民事调解书，调解书确认伊莱诚公司、于乐平、天益同禄公司、顺意福莱英公司向胡旻华承担给付义务。（2014）沈中民一初字第1号民事判决发生法律效力后，义务人并未及时履行给付义务，胡旻华申请强制执行，本院作出（2014）沈中执字第444号执行裁定，2015年4月23日，预查封包含案涉房屋在内的，坐落于沈阳市于洪区产，查封期限三年，2018年4月，继续查封上述房产。原告王佐周作为案外人提出执行异议申请，本院于2020年6月2日作出（2020）辽01执异231号执行裁定，驳回王佐周的异议请求。再查明，2016年4月12日，本院作出（2015）沈中民四初字第300号民事判决，该判决确认，2013年11月21日，上海浦东银行与天益同禄公司签订完抵押合同，天益同禄公司以位于沈阳市于洪区在建房产及分摊土地为债务提供担保。抵押合同签订后，办理了476套房产及土地的抵押登记。判决第五项确认，上海浦东银行对天益同禄公司名下的位于沈阳市于洪区黄河北大街西-2地块的476套在建房产及分摊土地使用权，在判决第一、二、三、四项欠款本息范围内享有优先受偿权。案涉房屋包含在上述476套房屋之内。又查明，涉诉房屋尚未办理初始备案登记。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为原告王佐周就执行标的即位于沈阳市于洪区房屋（以下简称“涉诉房屋”）是否享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告王佐周与天益同禄公司于2013年6月28日签订《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》，在人民法院预查封之前，但原告对于其主张已于2013年拿到房屋钥匙并占有使用涉诉房屋，并未提供充分证据予以证明，且被告天益同禄公司亦不予认可，本院无法认定原告在人民法院查封之前已合法占有涉诉房屋。同时，原告主张与天益同禄公司原为民间借贷关系，并分别于2012年6月29日、2013年1月18日向案外人张乐转账支付借款共计100万元，后由于天益同禄公司不能偿还借款及利息，双方约定所涉四套房屋房款由借款本息抵顶。对此主张，原告虽然提供了涉诉房屋买卖合同及全额购房款收据，但天益同禄公司否认收到原告支付购房款，并提供了2012年至2013年间向原告转账的多笔记录为证，由此可见，双方对于《商品房买卖合同》签订的原因、目的、款项支付性质、数额均存在争议，故本院难以认定原告已按照合同约定支付了全部购房款。综上，原告提供的现有证据不足以证明其主张属于上述规定排除强制执行的情形，即其不享有足以排除强制执行的民事权益。故对于原告提出的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告王佐周的诉讼请求。案件受理费6361元，由原告王佐周负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  贾宏斌审判员  赵 智审判员  吕长辉二〇二〇年十二月十五日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。