河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5332号 上诉人（原审被告）：岳斌，男，1969年2月19日出生，汉族，住河北省保定市涞源县。 委托诉讼代理人：岳大勇，河北泉源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谈凤桐，男，1964年4月20日出生，汉族，住河北省保定市涞源县。 被上诉人（原审原告）：刘翠林，女，1964年1月16日出生，汉族，住河北省保定市涞源县。 二被上诉人的委托诉讼代理人:杜素伟、王莹雪,河北杜素伟律师事务所律师。 上诉人岳斌因与被上诉人谈凤桐、刘翠林物权纠纷一案，不服河北省涞源县人民法院（2020）冀0630民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 岳斌上诉请求：1、请求二审法院依法撤销涞源县人民法院（2020）冀0630民初290号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人与被上诉人谈凤桐签订的房屋买卖协议无效错误。因为，被上诉人的诉讼请求是责令返还房屋及房产证，并没有主张上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议无效。被上诉人仅在事实及理由中称上诉人是采用恐吓、威胁的方式与其签订的房屋买卖协议，但是并无证据证实。而且通过公安机关对谈凤桐的询问笔录第6页正数第6-7行，可以证明上诉人与谈凤桐签订房屋买卖协议时，并不存在恐吓、威胁，这说明谈凤桐陈述协议无效的事实理由根本不存在，其根本没有如实陈诉案件事实，应当予以处罚，可一审法院在本院认为中，却对此只字未提，反而为了满足被上诉人的诉请，直接利用房屋买卖协议未经被上诉人刘翠林同意和追认为由，认定本案房屋买卖协议无效，显失公正。更重要的堤，上诉人购买房屋的房产证中，只登记着谈凤桐的个人的名字，上诉人有理由相信该房产谈凤桐享有处分权，上诉人属于善意购买人，谈凤桐是否经刘翠林同意或追认，只是其内部追偿问题，并不能影响上诉人善意购买的事实。退一步讲，假使本案不适用善意购买，通过上诉人在一审中提交的视听资料，也可以充分证明刘翠林腾房是自愿的，腾房行为应视为对协议效力的追认。因此，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议合法有效，一审法院判决错误。二、一审法院判决上诉人只返还被上诉人房屋及房产证而对于上诉人的购房款却不予返还错误。因为根据《合同法》第58条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中既然一审法院确认房屋买卖合同无效，应当双方互负返还义务，让双方的财产状况恢复到没有订立合同时的状态。可是一审法院仅判令上诉人返还诉争房产及房产证，却对上诉人的购房款不予返还，这是严重的显失公平，更违背《合同法》第58条的宗旨，且一审法院以上诉人未提起反诉需另行主张权利的判决，更是浪费司法资源，增加上诉人的诉累。更主要的是，上诉人在一审中始终认为本案的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，是合法有效的，又如何提起返还购房款的反诉呢，因此审法院以上诉人未提起反诉而需另案主张购买款的判决，严重错误。三、一审法院适用法律错误，因为《婚姻法》解释三的前言部分是“为正确审理婚姻家庭纠纷案件，根据《婚姻法》和《民事诉讼法》等相关法律规定，对人民法院适用婚姻法的有关规定制作如下解释”，本案是物权保护纠纷，根本不适用。《婚姻法》解释三综上，一审法院的判决认定案件基本事实错误，请求二审法院依法撤销(2020)冀0630民初290号民事判决，并改判驳回诉讼请求。 谈凤桐、刘翠林辩称，一、一审判决谈凤桐与上诉人的房屋买卖协议无效是合法正确的。因为起诉的案由是物权纠纷，基于上诉人强占了涉案房屋而诉求的责令上诉人返还房屋及房产证，涉案房屋的物权凭证即房产证登记的权利人虽然是谈凤桐、但属于二被上诉人的夫妻共同财产，涉案房屋买卖协议未经刘翠林同意和追认，涉案房产依法属于谈凤桐无权处分的夫妻共有财产，因此一审认定谈凤桐与被上诉人签订的房屋买卖协议无效是合法正确的。无论一审判决是否叙述上诉人采取什么方式强占了被上诉人的房屋，均不影响对房屋买卖协议无效的认定。二、刘翠林认为涉案房屋是基于自己的丈夫谈凤桐向上诉人的借款没有还清而抵押给了上诉人，对涉案房屋买卖并不知情，因此在上诉人提交的视频中才显示刘翠林只拿走了急用的非常少量衣物，并未搬走家具用具等财产、不能视为上诉人所谓的刘翠林认可出卖了房产。三、关于涉案购房款，虽有收条、但是如此大的数额却无转账凭证，对此谈凤桐不认可收到过购房款、只认可是真借贷抵押假买卖，上述人也没有视频等相关证据，因此一审法院无法认定该购房款是否交付的真实性。 谈凤桐、刘翠林向一审法院起诉请求：1、依法责令被告立即返还二原告的房屋及房产证;2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告谈凤桐与刘翠林系夫妻关系,双方于1986年4月25日登记结婚。涉案涞房字第××号房屋所有权证载明房屋地号81-80，填发日期1990年10月23日，所有权人谈凤桐。2015年8月15日，原告谈凤桐与被告岳斌签订房屋买卖协议，以价款402500元购买位于涞源县谈凤桐名下的房屋及院落一套（房产证号为涞房字第××号，地号81-80）。双方签订房屋买卖协议后，未办理房屋过户登记手续，原告刘翠林亦未追认该买卖行为。2020年3月9日，被告岳斌与其子岳大伟入住上述房屋，原告谈凤桐于当晚报警并离开该房屋。以上事实有原、被告的身份证复印件、涉案房屋的房屋所有权证复印件、房屋买卖协议复印件、涞源县公安局对原、被告的询问笔录等证据在卷予以佐证。一审法院认为，涉案涞房字第××号房屋为原告谈凤桐与刘翠林夫妻婚后取得，在无明确约定房屋的归属，应属夫妻共同共有。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。据此，涉案房屋为二原告婚后建造，属于夫妻共同财产，本案原告谈凤桐与被告岳斌签订房屋买卖协议后，对涉案房屋未办理过户登记手续，事后也未经原告刘翠林同意或追认，该行为属于原告谈凤桐擅自处分夫妻共同共有财产，其所签房屋买卖协议当属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”。据此，原告主张要求被告返还二原告的房屋及房产证的诉请，理据充分，一审法院予以支持；关于被告岳斌的购房款，因其在本案中未提起反诉主张，故一审法院不予审理，被告岳斌可另行主张权利。综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条规定，《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条之规定，判决：被告岳斌于本判决生效后三十日内返还原告谈凤桐、刘翠林涞房字第××号房屋及房产证。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告岳斌承担。 本院二审期间，上诉人岳斌提交了照片九张，证明占有房屋后，对房屋进行了装修。谈凤桐与刘翠林质证称，对于照片的真实性、合法性、关联性均有异议，因为照片都是局部照片，不能反映出整体结构，不能证实是对涉案房屋进行的装修，由于涉案房屋被上诉人抢占后，被上诉人即报警，因此，上诉人的损失应由其自己承担，与二被上诉人无关。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据一审查明事实，涉案房产是被上诉人谈凤桐、刘翠林二人婚后取得，是夫妻共同共有的财产，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”谈凤桐未经共同共有人刘翠林同意单方与岳斌签订房屋买卖协议处分涉案房产（房产证号为涞房字第××号，地号81-80），故该合同应认定为效力待定的合同，合同签订后共同共有人刘翠林未对该合同表示追认，刘翠林自愿腾房不能视为对房屋买卖协议的追认，因此该合同无效。上诉人岳斌主张被上诉人的诉讼请求是责令返还房屋及房产证，并没有主张上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议无效，上诉人岳斌是基于其与谈凤桐之间的房屋买卖协议而占有涉案房产，因此认定该协议的效力是确认涉案房屋是否应当返还的前提，故一审法院认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议无效并无不妥。且一审法院认定该协议无效是基于谈凤桐擅自处分夫妻共同共有财产，与谈凤桐签订协议时是否存在被恐吓、威胁无关，上诉人的该项主张本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”谈凤桐与岳斌签订房屋买卖协议后，岳斌未办理涉案房屋的产权过户登记手续，因此岳斌不能善意取得涉案房产，上诉人主张其属于善意购买人本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，岳斌应当将涉案房产予以返还。上诉人岳斌主张合同无效谈凤桐应当返还购房款，因岳斌在一审中没有就此提出反诉，本案不宜一并审理，岳斌可以另行主张权利。 综上所述，岳斌的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人岳斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张亚男 审 判 员 刘 斌 审 判 员 赵春林 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 堵红果 书 记 员 裴晶晶