湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初1931号原告：宜都市永升物业有限公司，住所地宜都市陆城城乡路**，统一社会信用代码91420581777589264X。法定代表人：曾平，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁振华，男，该公司职工，住湖北省宜都市。被告：张敏，女，1986年5月11日出生，汉族，住湖北省宜都市,原告宜都市永升物业有限公司（以下简称“永升公司”）诉被告张敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永升公司的委托诉讼代理人袁振华，被告张敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永升公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2018年5月1日至2020年12月31日的物业费3662.72元，并承担违约金5279.81元；2.由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：永升公司于2018年5月1日进驻解放公寓小区，并于同日与该小区业委会签订物业服务合同，服务时间为2018年5月1日至2020年5月1日；2020年4月30日永升公司与小区业委会续签物业服务合同，服务期间为2020年5月1日至2023年5月1日。合同约定：物业费的收费标准为电梯住宅均为1元/月/平方米，业主应当按年预交物业服务费，每次应缴纳不低于12个月，次年的物业费应在前次物业费到期后一个月内缴纳。张敏于2017年6月4日购买解放公寓二期住房一套，房号为4-1401，面积为114.46平方米。原告根据物业服务合同一直积极履行义务，对小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务，但被告自2018年5月1日起拖欠物业费共计3662.72元，产生违约金共计1617.09元，两项合计5279.81元。原告曾多次以多种方式向被告催缴物业费，但其始终不予理睬。为维护自己的合法权益，原告现依法起诉。被告张敏辩称：1.原告诉请支付物业费本金3662.72元，因其在收取物业费的过程中未与被告取得直接联系，应承担过错责任。（1）被告不知道物业合同的内容。被告2020年11月9日收到法院传票后，在起诉书副本中才得知解放公寓小区业主委员会与原告签订过物业服务合同，该合同约定，物业服务费收费标准为电梯住宅为1元/月/平方米，按年预交，每次缴费不低于十二个月、次年物业费应提前缴纳，方才知晓该合同约定有先交费后提供物业服务的特点。即使业主委员会有权代表业主签订物业服务合同，被告也应该享有知情权。被告未及时将物业服务合同条款及相关内容当面送达或寄送给被告，违反了物业服务合同第十三条的规定，致使被告权益不明，原告未尽告知义务，应依法承担过错责任。（2）原告从未直接与被告联系过，其在起诉书中陈述“曾多次以多种形式向被告催交物业服务费但其未予理睬”不属实，原告的本意是想采用诉讼手段获得名为“违约金”的不当得利1617.09元。被告称其于2018年5月1日入驻解放公寓小区，在物业公司的档案信息里有被告的购房资料，包括房屋产权人、房号、房屋面积、房主的联系电话均记录于档案之中，但原告从未直接联系过被告催交物业服务费，被告也不知道按照什么标准缴费以及缴费的金额。原告在起诉书中未写明被告的联系电话，足以证明其根本未与被告联系过，起诉状中写的第一个联系电话是被告父亲的电话号码，其人经常居住地在北京市，从不关心过问子女的债权债务问题，并且法律上也未规定其有义务向被告转达原告催收物业费的信息；第二个联系电话是被告前夫的电话号码，双方已于2017年离婚，并断绝了一切往来。原告在起诉书中宣称2020年4月29日粘贴了物业服务费催缴通知单，但其提供的所谓证据“物业服务费催缴通知单”存在瑕疵：一是该照片上没有显示门牌号码，无事实证明是张帖在解放公寓小区4-1401住户的门上；二是该通知单字迹摸糊，单据颜色显示为旧纸张，难以证明是当天刚填写好并张贴上去，该证据有后来仿造之嫌疑。2.原告要求被告承担违约金1617.09元，无事实和法律依据。（1）原告明知被告的电话，却不与被告联系；明知被告住所，而不上门催缴或寄送书面催缴通知书。根据合同法及相关法律规定，双方未约定违约金条款，而向对方主张违约金，可不予以支持；即使如此，原告在计算物业费中本来就存在过错，再加上其计算的截至日期为2020年12月31日，计费截止日期还未到又重复计取违约金，于法无据。（2）原告与业委会续签的物业服务合同起始时间是2020年5月1日，在未收到法院传票及起诉书前，被告从不知晓物业服务合同具体内容，2020年5月1日后的物业服务合同第七条规定：“物业与业主使用人欠缴物业服务费的，乙方（永升物业）有权从逾期之日起按每天5‰收取违约金”，换算成年利率，该违约金标准达到182.5%，远高于合同法的规定，与高利贷无异，且物业公司擅自提高收费标准，被告有权拒缴不合理的违约金。3.依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定以及物业服务合同的约定，原告在提供物业服务的过程中应兑现承诺、履行义务，但其未尽监督管理职责，在业主装修阶段未实施监督检查，导致小区4-1402号住户在公共通道内安装了外开入户房门（有照片为证），该房门宽约110cm，走廊通道宽约130cm，因被告居住在该公共走廊的尽头，当该户入户门对外开启时，占用了公共空间及消防通道，减少了通道的有效宽度，不仅造成通行过道的堵塞，还存在严重安全隐患，若被告家有小孩、老人或者亲友进出途经此处，极容易造成人员受伤。被告多次申请要求物业公司协调解决该问题，被告的父亲在数千公里之外的北京也曾给永升公司工作人员袁振华打电话联系过，袁振华在电话中承诺解决，但至今无回复。国务院《物业管理条例》第四十六条明文规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应该依法对违法行为予以制止或依法处理。”物业公司监督管理不到位，且在已知晓相关安全隐患的情况下，没有及时制止和向行政主管部门报告，更妄谈帮助协商调解。依据上述事实，被告认为原告应用行动来纠正其过错，尽快妥善处理好公共走廊的安全隐患，在该问题未得到圆满解决时，被告同意由原告重新计算好物业费后，先按照50%的比例缴纳，待此公共走廊安全隐患完全消除之后，再支付剩下部分。4.被告已缴清2017年10月9日至2018年10月8日物业管理费、清运费、水加压费2017元(有前物业公司收据为证)。在原告出具的物业费及违约金计算表上，其主张从2018年5月1日至2020年12月31日的物业费，其中有5个月零9天系重复收费（且将预交款计算违约金），应负违规收费的过错责任。5.被告于2020年11月23日上午与原告协商，想通过庭外和解、缴纳物业管理费来解决本案的纠纷，可原告提出了一个无理要求，即要求被告承担本案诉讼费，被告当时的回答是，如果原告撤诉，人民法院裁定书决定诉讼费用由谁承担就由谁负担，但原告坚持要求被告承担，导致协商无果而终。综上，请人民法院充分考虑被告的意见，依法驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕其主张向本院提交了证据，本院组织进行了质证。原告提交的物业服务合同，被告提交的居住证及居住证明、2018年物业费收费单据、解放公寓小区4栋1402号住户门前的照片真实、合法，均与认定本案的事实有关，予以采信；原告提交的物业费及违约金明细表系其单方诉讼请求明细，不属于证据；催缴物业费的通知单无法确定与张敏有关，不予采信。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：张敏于2016年购买了解放公寓小区二期4栋1401号房屋，该房屋属于电梯住宅，面积为114.46平方米，在前物业公司宜昌市鑫宜物业有限责任公司为小区提供物业服务期间，张敏缴纳物业费至2018年10月8日。2018年5月1日，解放公寓小区业委会代表全体业主与永升公司签订物业服务合同，约定由永升公司为该小区提供物业服务，期限为两年，物业费收费标准为电梯住宅1元/月/平方米，按年一次性预交12个月，次年的物业费在前次物业费到期后一个月内缴纳；业主逾期未缴纳物业费的，按照每日万分之五的标准承担滞纳金。2020年4月30日，小区业委会与永升公司续签物业服务合同，合同约定的收费标准仍为电梯住宅1元/月/平方米，欠交物业服务费的，物业公司有权从逾期之日起每天按照5‰标准收取违约金；经催缴后仍拒缴的，应承担律师代理费和诉讼费。与张敏相邻的1402号住户于2017年购买房屋后，将入户门安装为对外开启，张敏认为该户房门对外开启影响其过道通行，且存在安全隐患，找前物业公司以及现物业公司反映情况，要求协调解决，但该问题迟迟未得到解决，张敏自永升公司进驻后，至今未向其缴纳过物业费。诉讼中，经张敏再次向永升公司提出要求，永升公司出面协调，1402号住户就房门对外开启问题向张敏出具了承诺书。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，2018年5月1日解放公寓小区业委会与永升公司签订的物业服务合同以及2020年4月30日续签的物业服务合同，对业主张敏具有约束力，张敏应该按照该合同约定的标准和期限缴纳物业费。司法解释第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”根据该规定，业主如认为物业公司未履行维修、养护、管理和维护义务，可要求物业公司承担违约责任，但并未规定业主可以据此拒缴物业费。本案中张敏认为相邻住户将入户门外开，影响公共通道的通行，其可以向物业公司反映，要求协调解决问题，物业公司接到申请后，应积极出面协调，协调不成可按照规定向有关部门反映情况，但物业公司在收到申请后，未及时主动作为，直到诉讼中才出面协调，存在作为不及时的过错；张敏除可寻求物业公司协助外，也可以自行与相邻住户协商解决问题，或者直接向有关行政主管部门反映，其在可有其他救济途径使用的情况下，直接以拒缴物业费的方式应对物业公司的消极作为，不符合法律规定，本院不予支持；因永升公司在提供物业服务的过程中确实存作为不及时的过错，其要求被告支付违约金，本院不予支持。司法解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”诉讼中张敏辩称自己不知道物业服务合同的内容，因而也不知道缴纳物业费的标准、方式和期限，原告也从来没有直接与其联系并催收过物业费，但是在诉讼中其通过本院送达的起诉状副本，已经知晓相关内容。永升公司自2018年5月1日开始实际为张敏所在小区提供了物业服务，张敏作为小区业主，应自该日起按照物业服务合同约定的标准和期限缴纳物业费，永升公司主张的2018年5月1日至2020年12月31日的物业费本金3662.72元，符合物业服务合同的约定，本院予以支持。司法解释第九条规定第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”永升公司2018年5月1日进驻小区时，张敏已向前物业公司预交物业费至2018年10月8日，对2018年5月1日至10月8日期间前物业公司预收但未提供服务的费用，张敏可要求前物业公司退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张敏于判决生效之日起三日内支付原告宜都市永升物业有限公司物业费3662.72元。二、驳回原告宜都市永升物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告张敏负担18元，原告宜都市永升物业有限公司负担7元。本判决为终审判决。审判员  龚太阔二〇二〇年十二月三日书记员  杨嫚嫚