江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4270号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙兰剑，男，1984年11月25日生，汉族，住浙江省武义县。委托诉讼代理人：占月娥，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：常州理工科技股份有限公司，住所地江苏省常州市新**东港二路**。法定代表人：蒋亚明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆军，江苏通江律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正平，江苏通江律师事务所律师。上诉人孙兰剑因与被上诉人常州理工科技股份有限公司（以下简称理工科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初5108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。孙兰剑上诉请求:1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人应当向上诉人支付营业性用房补偿款1795036.32元。首先，案涉房屋系工业用房，其房屋属性并非营业性用房，该项补偿款系基于经营行为而产生，因参照营业性用房而获得的补偿款，没有法律法规明确规定该补偿款归被拆迁人还是实际经营人。其次，虽然双方对营业性用房补偿的归属没有约定，但由于本案中营业性用房补偿是基于上诉人的经营行为而产生的补偿，而不是基于被上诉人的经营行为而产生的补偿，也不是基于房屋本身产生的补偿，故上诉人实际经营部分的营业性用房补偿应当归上诉人所有。最后，从一审法院调查笔录上看，龙虎塘街道办事处工作人员也称若案涉房屋不存在上诉人的经营行为，该补偿款项是无法获得的，正是由于上诉人获得了营业执照并实际经营，拆迁人才给予营业性用房补偿。2.一审判决关于关于停产停业损失的计算方式错误，应当按照被征收房屋评估总额（含装修）的6%给予一次性综合补偿。3.一审判决中仅因上诉人未先实际搬迁而不支持被上诉人主张的搬迁费32000元是错误的。因此，上诉人一审中主张的搬迁费32000元应当予以支持。4.上诉人将部分房屋转租给常州市雅洁艺术培训有限公司（以下简称雅洁公司），被上诉人与上诉人之间系租赁合同关系，被上诉人应当将该装修款65193元支付给上诉人。上诉人与雅洁公司系另外一独立的租赁合同关系，被上诉人将装修款65193元支付给上诉人之后，再由上诉人与雅洁公司进行结算，与被上诉人无关。被上诉人理工科技公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙兰剑向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2015年7月23日签订的房屋租赁合同；2.判令理工科技公司退还已收取的房屋租赁保证金50000元；3.判令理工科技公司支付营业性用房补偿1795036.32元、停产停业损失178927.06元，搬迁费32000元、装修补偿费397894.3元；4.本案诉讼费由理工科技公司承担。理工科技公司向一审法院反诉请求：1.判令孙兰剑支付2019年6月至8月的房屋占有使用费91875元，并支付自2019年9月1日起每月按31215元计算房屋占有使用费至孙兰剑实际搬离案涉房屋为止；2.判令孙兰剑赔偿理工科技公司的利息损失52833元（以5174465元为本金，自2019年7月18日起按年利率5.655%计算至理工科技公司领取该款之日止）；3.诉讼费由孙兰剑承担。一审法院经审理查明，2015年7月23日，理工科技公司（甲方）作为出租方与孙兰剑（乙方）作为承租方签订房屋租赁合同（以下简称“案涉租赁合同”）一份，载明：甲方将其坐落于常州市新北区龙虎塘创新一路、新苑五路99号南区的部分房屋一楼（面积为1000平米）和二楼（面积为600平米）租赁给乙方作生产经营使用，并将该房屋南面到围墙的空隙无偿提供乙方使用（如甲方需要使用时，乙方需无条件配合）。租赁期限为八年，自2015年7月23日起至2023年8月31日止（其中2015年7月23日至2015年8月31日为甲方给予乙方的装修期）。该合同第六条约定：乙方应于本合同签订后1日内向甲方支付房屋租赁保证金人民币50000元。第十一条：本合同终止或提前解除后5日内，乙方应当付清租金、水电气费、违约金、赔偿金及其他费用，腾空租赁房屋，并将租赁房屋返还给甲方。第十四条合同的变更和解除：1、未经双方协商一致，任何一方均不得变更、修改本合同。2、如有下列情形之一的，本合同终止，且双方互不承担违约责任：（3）因国家或者地方各级政府规划、建设的需要，包括公益性需要和商业性需要等，租赁房屋及土地被征用的。第十八条其他事项约定：如在租赁期五年内（2015年9月1日至2020年8月31日），该租赁房屋涉及拆迁时，该租赁房屋内由乙方装修部分的拆迁补偿款由乙方享受；2020年9月1日起至房屋租赁合同终止所涉及拆迁补偿款均由甲方享受。2016年5月16日，孙兰剑向理工科技公司缴纳租房保证金5万元。案涉租赁合同签订后，孙兰剑即对租赁房屋进行了装修，用于经营好又多超市，并按约向理工科技公司缴纳房屋租金。2018年9月3日，理工科技公司向孙兰剑发出告知书一份，内容为告知政府将对理工科技公司房屋进行征收，所租房屋将面临拆迁，具体拆迁时间以政府发布的拆迁公告为准，希望孙兰剑提前安排好自己的经营活动和计划。2019年3月13日，理工科技公司向孙兰剑经营的好又多超市发出通知书一份，内容为告知政府征收拆迁工作已经进入具体实施阶段，再次通知于2019年5月18日前搬离租赁房屋，并将租赁房屋内物品清空，以配合政府的征收拆迁工作。2019年6月1日，孙兰剑向理工科技公司支付租金91875元，理工科技公司于2019年6月10日将该租金退回孙兰剑。2019年6月4日，孙兰剑委托律师向理工科技公司发函，内容为要求理工科技公司于收到函件三日内提供租赁房屋征收政府公告、相关拆迁补偿方案、评估报告等材料。2019年6月25日，理工科技公司向孙兰剑发函，内容为告知孙兰剑有关部门将于2019年6月30日开始停电停水，因拒不交房造成的损失由孙兰剑承担。2019年6月26日，孙兰剑向理工科技公司发函，内容为告知理工科技公司，在未对孙兰剑作出拆迁补偿（包括但不限于因征收房屋造成的搬迁临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿和装修补偿）的情况下采取停电停水措施导致的损失由理工科技公司承担，并再次要求理工科技公司提供拆迁补偿方案及政府拆迁相关文件。另查明，理工科技公司（乙方）与常州国家高新技术产业开发区（新北区）住房和城乡建设局（甲方）签订常州市新北区非住宅房屋征收与补偿协议一份，约定由甲方对乙方房屋进行征收，该协议对被征收房屋情况、补偿情况等均进行了约定，其中房屋补偿金额为40116515元，附属设施（装饰）补偿金额为2672763元，搬迁费257774元、临时安置费618657元、资产、设备的补偿可拆迁设备485900元、不可搬迁设备4542500元，因房屋拆迁停产停业损失补偿2776610元、搬迁奖励费1288868元，，地大于房补偿3487554元特殊附属物109380元。以上合计补偿、补助及奖励费用合计56383521元。该协议约定乙方于2019年6月30日将上述房屋腾空交甲方拆除。付款方式约定：乙方签订协议并交出各类权证后30日内，支付补偿款的30%，档案流转结束、乙方腾空房屋并交付钥匙后30日内，支付补偿款的30%，房屋所有权证、土地使用证完成注销后30日内，付清余款。后理工科技公司已于2018年11月14日收到拆迁补偿款16794000元，于2019年7月5日收到拆迁补偿款16915056元，于2019年7月18日收到拆迁补偿款1750万元。案涉房屋已于2019年7月8日办理不动产注销手续。中证（常州征）估字-ZNCG-10号房屋征收估价报告中载明好又多超市装修部分的价值为244174.6元，超市二层装修价值为88526.1元，雅洁公司装修价值为65193.6元。一审庭审中，孙兰剑陈述案涉房屋有部分面积由其转租给雅洁公司，由该公司自行装修，且该公司对评估金额65193.6元有异议。又查明，2019年11月20日，常州市新北区龙虎塘街道办事处出具情况说明一份，载明内容为在理工科技公司权证注销后，龙虎塘街道办事处受建设局委托已支付了大部分补偿款项，但因理工科技公司尚有涉及好又多超市未能完成搬迁，故有部分款项街道未支付。再查明，理工科技公司为证明双方就案涉装修补偿款进行过协商，提交了“理工与好又多装修归属明细”一份，该明细左侧对理工科技公司涉及装修的具体明细进行了罗列，载明金额共计52984元，对双方有争议的装修部分进行了罗列，金额共计83685元，另书写“雅洁65193有争议”字样。该归属明细右侧载明：经双方核对针对超市1200平方米面积拆迁装修补偿款总价叁拾叁万余元，现经双方确认归属理工科技的金额为伍万元整，归属孙兰剑的补偿款为贰拾万元整，双方有争议的款项为捌万元整（比例待定），上述都经双方确认。孙兰剑与理工科技公司委托人蒋志诚均在该归属明细上签字确认。上述事实，由收据、案涉租赁合同、常州市新北区非住宅房屋征收与补偿协议、装修归属明细、情况说明等证据以及双方当事人在庭审中的陈述与自认等在卷证实。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，孙兰剑与理工科技公司签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据案涉房屋征收与补偿协议的约定，理工科技公司应当于2019年6月30日前将案涉房屋交甲方拆除，根据案涉租赁合同的约定及法律规定，案涉租赁合同因租赁房屋被拆迁，应当终止履行，故应认定孙兰剑与理工科技公司之间的租赁合同于2019年6月30日终止。租赁合同终止后，孙兰剑理应将案涉房屋腾空并搬离该案涉房屋，且理工科技公司应退还孙兰剑缴纳的保证金5万元。关于孙兰剑主张理工科技公司支付装修费397894.3元的诉讼请求。按照租赁合同约定，如在租赁期五年内（2015年9月1日至2020年8月31日），该租赁房屋涉及拆迁时，该租赁房屋内由乙方装修部分的拆迁补偿款由乙方享受。根据庭审查明的事实，孙兰剑与理工科技公司之间仅就装修补偿款8万元存在争议，但双方均未提供证据证明该款项的归属比例，根据公平原则，该院酌情按照50%的比例支持孙兰剑的装修款，为4万元。结合双方确认的装修归属明细，孙兰剑应获得的装修补偿款为24万元（20万元+4万元）。因装修归属明细上所列的装修款65193元涉及案外人雅洁公司，且孙兰剑也未提供证据证明该公司授权其在本案中主张该款项，对该部分装修款，本案不予理涉。故对孙兰剑要求理工科技公司支付装修补偿款24万元的诉讼请求，该院予以支持，其余不予支持。关于孙兰剑主张理工科技公司支付营业性用房补偿款1795036.32元的诉讼请求。当事人对自己的主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实有义务提供证据予以证实，不能提供证据的，由负有举证责任的当事人承担相应的不利后果。孙兰剑主张理工科技公司支付营业性用房补偿1795036.32元，但该费用双方在租赁合同中并未进行约定，孙兰剑也未能提供证据证明上述费用应归其所有，故对孙兰剑要求理工科技公司支付营业性用房补偿1795036.32元的诉讼请求，该院不予支持。关于孙兰剑要求理工科技公司支付停产停业损失178927.06元的诉讼请求。该费用双方在租赁合同中并未进行约定，但根据相关的拆迁政策及该费用的计算方法及本案实际情况，按照孙兰剑应得装修部分的6%计算其停产停业损失（24万元*6%）计14400元应为合理，其余不予支持。孙兰剑主张搬迁费32000元，该费用双方在租赁合同中并未进行约定，且经法庭多次释明后其仍拒绝搬迁，故对该费用该院不予支持。关于理工科技公司要求孙兰剑支付自2019年6月起至实际搬离案涉房屋止的房屋占有使用费的诉讼请求。根据理工科技公司签订的房屋征收补偿协议，案涉房屋已遇拆迁，且其产证也已办理注销登记，故理工科技公司从其产证办理注销登记之日起无权要求孙兰剑支付该房屋占有使用费。至于案涉房屋产证注销之前的房屋占有使用费，考虑孙兰剑系因双方对拆迁补偿款存在争议故未能搬离案涉房屋，结合本案实际情况，对该部分的房屋占有使用费不予支持。关于理工科技公司主张要求孙兰剑支付以5174465元为本金，自2019年7月18日起至该款实际领取之日止计算利息的诉讼请求。双方在租赁合同中并未对此进行约定，且理工科技公司也未能提供充分证据证明该损失的产生完全系孙兰剑造成，故对该主张，该院不予支持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条，规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，该院遂判决：一、孙兰剑与常州理工科技股份有限公司签订的房屋租赁合同已于2019年6月30日终止。二、常州理工科技股份有限公司于判决生效之日起十日内向孙兰剑退还保证金50000元，支付装修补偿款240000元、停产停业损失14400元，合计304400元。三、驳回孙兰剑的其余诉讼请求。四、驳回常州理工科技股份有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费26538元，由孙兰剑负担23246元，由常州理工科技股份有限公司负担3292元（此款孙兰剑已预交，理工科技公司同意由其负担的诉讼费由其判决生效之日起十日内直接向孙兰剑支付，该院不再退还）；一审反诉案件受理费1597元，由理工科技公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，当事人应按合同约定全面履行各自义务。关于孙兰剑主张理工科技公司应向其支付营业性用房补偿款1795036.32元，因当事人双方签订的《房屋租赁合同》约定，案涉房屋在2020年8月31日前拆迁的，装修部分的拆迁补偿款由孙兰剑所有，据此，孙兰剑要求理工科技公司支付营业性用房补偿款并无合同依据，不符合双方合同约定。此外，案涉房屋为理工公司所有且用于经营即出租给孙兰剑，并结合相关拆迁政策，一审认定孙兰剑要求理工科技公司支付营业性用房补偿款缺乏事实依据并无不当。关于孙兰剑主张一审判决关于装修部分的补偿计算有误，案涉房屋系在2020年8月31日前拆除，根据双方租赁合同约定，房屋装修补偿款应归孙兰剑所有。因孙兰剑与理工科技公司就装修费用部分进行了结算，双方无争议的费用为20万元，有争议部分为8万元。因当事人双方对于争议部分均未能进一步举证证明，故一审法院对双方争议部分酌定各半承担符合公平原则。对于停产停业损失，孙兰剑与理工科技公司因案涉房屋拆迁均存在相应的停产停业损失，一审法院结合拆迁政策及本案实际情况，以孙兰剑装修部分为基础计算其停产停业损失并无不当。关于孙兰剑主张的搬迁费用，因一审法院多次释明后其仍拒绝搬迁，且至今仍占有案涉房屋，故对孙兰剑的上述主张本院不予支持。关于孙兰剑要求理工科技公司支付雅洁公司的装修款65193元，因该款项涉及第三人雅洁公司，在孙兰剑未提供雅洁公司相应授权的情形下，其要求理工科技公司支付上述款项缺乏事实依据。综上，孙兰剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5442元，由上诉人孙兰剑负担。本判决为终审判决。审判长 郑 仪审判员 卢文忠审判员 罗希夷二〇二〇年十二月十四日书记员 杨 青