广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初30098号原告：保利物业发展股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区大良德和居委会国泰南路**保利中汇花园园区物业管理用房首层，统一社会信用代码91440606690459766X。负责人：赵广峰。委托诉讼代理人：冼志敏，广东顺一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰能，广东顺一律师事务所实习律师。被告：秦钰，女，1971年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码610************821。原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司（以下简称保利物业公司）与被告秦钰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人冼志敏、李杰能，被告秦钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业管理费共5344.64元、违约金1603.39元，以上合计6948.03元；二、判令被告支付原告律师费971元；三、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系顺德保利**********单元业主，原告与被告于2014年5月8日签订了《前期物业管理服务协议书》，协议约定原告向被告提供物业服务。协议签订后，原告依约向被告提供了物业服务。2017年11月12日，被告签订《收楼确认书》，确认验收*****单元，被告拖欠原告物业管理费共22个月，共拖欠物业管理费共5344.64元，违约金1603.39元，以上合计6948.03元，按照《前期物业管理服务协议书》中第一条第（二）款第4项、第十二条第五款之约定，被告已经构成违约。原告多次催收未果，为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告秦钰辩称，请求事项如下：鉴于原告物业违约在先，请求法院驳回原告的诉讼请求。首先，请求审核原告法人主体是否合格，有无此起诉权益。若原告法人主体前提合格：1.判被告减半交纳物业管理费2138.98元；2.原告诉求中1066.68元(4个月时间)管理费，因未发生，请免除；3.诉求中被告违约金不存在，缓交物业费是由于原告物业管理缺失，原告违约行为在先，应自己承担重大违约过失责任；4.本案原告责任，且自请律师，收费由原告自行负担；5.判令重新确订服务协议内容，申请废除由原告提供格式合同《前期物业管理服务协议书》中，明显违反合同法的相关内容，如第十二条第五款等等；6.本案诉讼费由原告自行承担。事实和理由：被告在2017年11月收楼，虽对原告物业服务众多不足有所不满，但也履行缴纳了收楼前、后，即2016年10月及至2018年7月的物业管理费。但在2017年第四季度，在原告物业公司管理下的保利********楼楼顶(约150米高建筑物顶层)出现大面积违章加盖施工，2018年初加建基本完成，拆除原楼顶按投影面积估算约200平方米，占全楼顶六分之一面积；完成后增加建筑面积约400平方米，分结构3层(原有1层)，加建导致东瑞广场1栋楼顶出现严重荷载不均匀及局部超负荷。至2020年11月楼顶未能完全复原，现楼顶违建区域仍是临时封闭，影响楼宇使用，存在安全隐患。出现如此大体量违建，从拆到建好，持续几个月，物业管理何在？原告既无履行管理责任，也未尽举报责任，据《物业管理条例》第四十五条、第三十五条，未按约定履行自己的管理责任，危害建筑主体安全，导致业主财产安全受到损害，负严重违约责任。经业主发现此违建行为后，多次催告原告尽职、履行物业管理责任。原告违约在先，根据相关法律及司法解释，业主被动无奈，暂时缓交物业管理费用，以维护权益、敦促物业尽职履责。另，2020年2月起至今，物业已擅自停水、停电，未提供任何可收费的相应服务。被告作为一个买楼人，在买楼时即被强行被动的签属固定格式物业公司服务协议(部分空白)，当时即已违背被告意愿，然原告还不能很好的提供物业服务，违约不履责还要正常收款，明显违反法律的公平原则，为了维护业主的合法利益，请法院给予公正判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.秦钰向案外人佛山市顺德区保利房地产有限公司购买佛山市顺德区************************************，并于2014年5月8日签订《商品房买卖合同》复印件一份（合同编号：Y******），建筑面积38.43平方米，用途：商业、金融、信息。2.秦钰作为甲方，保利物业管理有限公司顺德分公司作为乙方，双方于2014年5月8日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》原件一份，确认保利东瑞广场1座3017室为公寓，约定秦钰应于每月5号前缴纳当月物业服务费，如逾期从次月一日起，每日按欠交金额的千分之五计收违约金，如保利物业管理有限公司顺德分公司采取法律途径向秦钰追讨欠费的，由此产生的案件受理费、律师费等一切所产生的必要费用全部由秦钰承担；附表《保利东滨花园物业服务收费标准》载明收费标准为公寓前三年物业服务费优惠价4元/平方米/月，之后物业服务费4.5元/平方米/月，按建筑面积计算。秦钰于2017年11月12日签收《收楼确认书》原件一份，秦钰当庭确认为保利***********买受人。保利物业管理有限公司顺德分公司于2016年12月1日经顺德区市场监督管理局核准变更为保利物业发展股份有限公司顺德分公司（即原告）。3.保利物业公司提交欠费明细原件一份主张秦钰欠缴2018年8月至2020年5月物业管理费合计5344.64元，秦钰对欠费明细无异议，保利物业公司主张违约金按照未交金额的30%计算。4.保利物业公司与广东瑶琨律师事务所签订《委托代理合同》原件一份，约定保利物业公司与秦钰的物业服务合同纠纷由广东瑶琨律师事务所指派律师担任代理人，一个案件按971元收取，相同业主的案件按485元叠加收取。广东瑶琨律师事务所于2020年4月23日向秦钰在《顺德区（前期）物业管理服务协议书》所留的通讯地址发出《律师函》原件一份催讨物业费，并提供EMS邮寄函件快递底单原件一份、物流信息查询打印件一份予以佐证已签收。广东瑶琨律师事务所更名为广东顺一律师事务所，并由广东顺一律师事务所开具律师费发票。5.保利物业公司提供整改通知书（7124858号、7124791号）复印件各一份、张贴整改通知书的照片打印件一份、佛山市顺德区环境运输和城市管理局协助调查通知书复印件一份、责令改正违法行为通知书复印件三份；秦钰提供图片打印件六页，双方均举证证明保利*****座楼顶上方有大型违章建筑，2018年11月17日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局出具责令改正违法行为通知书复印件一份以擅自变动房屋承重结构、主体结构为由，责令立即停止违法行为，并要求相关人员协查。6.保利物业公司提供告知书复印件一份，证明保利东瑞广场1座3017室停水的原因为2020年2月由于疫情原因，*****社区居民委员会为落实防控疫情措施，及时掌握居民动向，要求保利物业公司配合关闭水闸，只要秦钰有需要，联系保利物业公司进行登记即可重新打开。保利物业公司当庭确认已于2020年11月25日21点08分恢复秦钰房产的水电。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告书面签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，结合原告公司名称经市监部门准予变更，原、被告之间的物业服务合同关系合法有效，受法律保护，本院予以确认原、被告双方的诉讼主体资格。原告主张被告欠缴2018年8月至2020年5月物业管理费合计5344.64元，被告对所欠物业管理费金额无异议，本院结合被告物业建筑面积以及收费标准，对于物业管理费金额予以确认。对于被告抗辩称原告没有及时制止并消除保利*****座楼顶违章建筑，如有人在楼顶搭建违章建筑需要运送钢材、砂石等原材料并供水供电等，亦会有大量人员出入施工，原告作为物业管理公司，根据合同义务应履行物业管理职责及时制止，但实际未履行职责且存在纵容违建的嫌疑，应承担相应的违约责任。对于被告抗辩称被原告停水停电导致无法正常居住，一方面居委会、物业管理公司在任何情况下均无权对业主进行停水停电，另一方面即使2020年2月疫情期间为了便于流动人员管理进行停水停电，原告于2020年11月25日才恢复被告房产的水电也显然超出了必要期间范围，停水停电势必导致被告无法正常使用物业，原告存在违约行为，应承担相应的违约责任。由于原告的物业管理存在违约行为，被告作为个人业主较为弱势，以消极不缴纳物业管理费的方式进行抗辩符合常理，结合被告表示愿意承担一半的物业管理费，以及物业管理费有公共管理的性质，如拒不缴纳会损害其他业主的权益，因此本院酌情支持原告诉请被告支付物业管理费的50%即2672.32元，原告诉请超出部分，没有事实与法律依据，本院不予支持。对于原告诉请违约金、律师费，由于本院认定原告在履行物业管理服务合同过程中存在违约行为，因此原告无权向被告主张违约责任及律师费损失，对于原告诉请违约金、律师费，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，原告诉请有事实与法律依据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告秦钰应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司支付2018年8月至2020年5月物业管理费2672.32元；二、驳回原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司已预付），由原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司负担12.5元，由被告秦钰负担12.5元并直接向原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司支付。本判决为终审判决。审判员 辜 原二〇二〇年十二月四日书记员 黎艳芳