陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终1937号 上诉人（原审原告、反诉被告)：中国工商银行股份有限公司宝鸡分行，营业场所陕西省宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码91610302921314100Y。 负责人：杨永生，任行长。 委托诉讼代理人：张小军，陕西秦川律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告)：刘义明，男，生于1968年2月21日，汉族，住陕西省凤翔县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：曹靖苑，陕西耀武律师事务所律师。 上诉人中国工商银行股份有限公司宝鸡分行（以下简称工行宝鸡分行）与上诉人刘义明房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服凤翔县人民法院（2020）陕0322民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人工行宝鸡分行向本院提出上诉请求：1、撤销凤翔县人民法院（2020）陕0322民初687号民事判决第三项，改判为由上诉人向被上诉人刘义明支付违约金122031.5元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、双方约定的发票与支付租金的履行顺序为“先发票后租金”，即提供发票的时间为每个自然年度3月底前，然后上诉人将房租款项直接支付至被上诉人账户。双方并没有约定上诉人在收到发票后多长期间内将租金支付至被上诉人账户内，故应属于租金付款期间约定不明。上诉人于2019年12月支付被上诉人2019年的房屋租金，符合双方交易习惯和合同目的，不存在违约。2、双方在合同中明确约定，在被上诉人未按时提供租金发票时，上诉人有权拒绝或迟延支付租金。3、上诉人因监管机构批复对营业网点布局调整，双方需就房屋租赁合同的解除时间、租金支付截止日期等相关问题进行协商，被上诉人一直拒绝协商，致使双方2019年租金支付时间及金额最终不能确定，后导致迟延支付，过错是被上诉人，而不是上诉人。 上诉人刘义明辩称，1、双方合同至今没有解除，合同约定了解除条件，但该条件并未达到，双方协商也不成功，而且送达退租告知函的主体也不是合同相对人，不能认定2019年10月发函通知我解除了合同，收到函后我也没有回函，合同约定应提前6个月书面通知我们，因此，不能以此告知函来确认合同解除。2、上诉人要求解除合同的原因是上级对营业网点的布局调整，经营风险应由上诉人自行承担。3、合同约定按照合同期剩余租期租金的30%支付违约金，该违约金的约定符合法律规定，上诉人的诉请没有法律依据，应当驳回。 上诉人刘义明向本院提出上诉请求：1、依法撤销原判，予以重新审理。2、驳回被上诉人的请求，要求继续履行合同。3、要求被上诉人支付2020年房屋租金244063元。4、要求被上诉人赔偿上诉人2019、2020年度延迟支付租金的日万分之五违约金37031.54元。5、如解除合同，要求被上诉人承担（2020年至2024年7月31日）租金的30％违约金358010.4元。6、要求被上诉人赔偿上诉人房屋损失56840元。7、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由与上述答辩意见相同。补充一点：被上诉人将房屋内电路、门、吊顶及地面损坏，即使要解除合同，房屋损失也应由被上诉人赔偿。 上诉人工行宝鸡分行辩称，1、关于刘义明要求继续履行合同的上诉请求，缺乏实际继续履行的现实基础，请求法院依法驳回。2、关于刘义明要求支付2020年房屋租金的上诉请求，缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。3、关于刘义明要求迟延支付2019年、2020年租金违约金的上诉请求，因迟延支付租金的过错在于刘义明，由上诉人工行宝鸡分行承担迟延支付租金的违约金于法无据，于理不合。4、关于刘义明要求上诉人工行宝鸡分行承担房屋租赁合同解除后房屋租金30%违约金的上诉请求，明显高于合同解除造成的实际损失，两者相差悬殊，违背了违约金“以补偿为主、以处罚为辅”的原则，应当依法调减至与其损失相当。5、关于刘义明要求赔偿房屋损失的请求，不符合双方租赁合同的约定，缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。 上诉人工行宝鸡分行向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告2014年7月24日签订的《房屋租赁合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。 上诉人刘义明向一审法院提出反诉请求：1.原告继续履行与被告签订的“中国工商银行宝鸡分行房屋租赁合同”；2.原告按合同第三条约定支付2020年房屋租金244063元；3.原告按合同第六条（五）项赔偿被告2019、2020年度延迟支付租金的日万分之五违约金37031.54元；4.原告按合同第六条（八）项承担合同剩余租期（2020年至2024年7月31日）租金的30％违约金358010.4元；5.原告赔偿房屋损失56840元；6.原告承担本案诉讼费用。审理中，被告将其第3项反诉请求变更为：原告按合同第六条（五）项赔偿被告2019年度延迟支付租金的日万分之五违约金29587.62元。经释明，被告增加反诉请求：若合同解除，要求原告返还案涉租赁房屋。 一审法院认定事实：2014年7月24日，刘义明（甲方）与工行宝鸡分行（乙方）签订《中国工商银行宝鸡分行房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于凤翔县城区XX路XX段XX小区XX号XX店XX楼（产权证书编号为：XX房XX城XX镇XX号）房屋出租给乙方用于工行宝鸡分行凤翔县支行营业自用,租赁期限自2014年8月1日至2024年7月31日，共计120个月。关于租金标准，约定为：前三年21.3万元/年，按自然年度缴纳，以后每三年按照10％的增幅增加，10年租金总计239.5万元，其中2018年、2019年每年234300元，2020年244063元，2021年、2022年每年257730元，2023年268469元，2024年1月1日-7月31日165376元。关于租金支付时间，约定为：甲方向乙方交付房屋后60日内且提供租金发票的，乙方支付首个自然年度的租金85157元，以后每个自然年度3月底前甲方提供租金发票，乙方支付当年度的租金。关于租金支付方式，约定为：甲方在每个自然年度3月底前向乙方提供租金发票，乙方将款项直接支付到甲方账户内，甲方未按时向乙方提供租金发票的，乙方有权拒绝或延迟支付租金。合同第四条第（五）款“装修、装饰及添附物的处理”约定“甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，但不能改变房屋结构。租期届满或合同解除时，乙方不负有拆除装修装饰物、恢复租赁房屋原状的义务，甲方对装修装饰物不同意利用的，由甲方自行拆除并承担相关费用。乙方添置的新物可由其自行收回，返还后对于该房屋内乙方遗留的物品，甲方有权自行处置。”第五条“合同的解除”约定“…（五）租赁期内，乙方因网点布局调整或上级行要求需提前退租的，应提前6个月书面通知甲方，本合同自通知送达甲方之日双方协商解除本合同时间。”第六条“违约责任”约定“…（五）乙方迟延支付租金的，每延迟一日向甲方支付应付金额万分之5的违约金。…（八）其他：乙方提前解除合同的，按照合同期剩余租期租金的30％支付违约金。”合同另约定了其它事项。 2017年8月20日，刘义明与工行宝鸡分行及案外人宝鸡益民伟业商贸有限公司在上述租赁合同的基础上签订《房屋租赁合同变更协议》，约定将原租赁合同的开票方及收款人变更为宝鸡益民伟业商贸有限公司，原租赁合同其他条款内容不变，该协议自2017年8月20日起执行，终止于原租赁合同到期日。合同签订后，刘义明向工行宝鸡分行交付了涉案房屋，工行宝鸡分行也如约支付了前五年的房屋租金。 2019年8月21日，工行宝鸡分行因营业网点布局调整并经上级行及监管部门审核批复，其下辖的工行凤翔县秦凤路支行终止营业。同年9月，工行凤翔县秦凤路支行终止营业并搬离租赁房屋，之前业务并入工行凤翔县东湖口分理处。为此，工行宝鸡分行通过其下辖的凤翔县支行于2019年10月18日向刘义明发送《退租告知函》，同年11月29日经凤翔县公证处现场公证再次向刘义明送达《退租告知函》，载明：“…根据上级行及银监局关于营业网点终止营业的批复要求，我行秦凤路支行于2019年8月24日搬离了该物业。我行将营业网点终止营业并搬离的相关情况，于2019年8月通过电话及书面方式向您进行了告知。…我行于2019年9月30日起退租该物业，解除贵我双方的租赁协议，租赁费用将支付至2019年11月30日止，同时一并交回该物业钥匙，其他事宜双方协商解决。”2019年12月18日，刘义明与案外人张某某共同回函，称：“…该协议处于正常履行当中。按照合同约定，贵某某提出解除合同需求后，双方应就相关事宜协商，在此之前，不能按照贵某某所提的解除合同日期，单方解除合同。” 2019年12月26日，工行宝鸡分行向刘义明发送《解除房屋租赁合同函》，称：“…2019年8月因我行营业网点布局调整，就房屋解除事宜多次通知你，多次沟通后双方不能就此达成一致，为此我行就解除房屋租赁合同致函如下：一、因我行营业网点布局调整，按照《房屋租赁合同》第五条第（五）项的约定，通知你解除双方2014年7月24日签订的《房屋租赁合同》，收到本函件日即为合同解除日；二、我行按照约定将租金支付至2020年6月；三、请你在2020年1月2日前到我行凤翔支行取回房屋钥匙；…如你未在上述时间取回房屋钥匙，我行不承担因此造成的任何损失。同时我行将就双方的争议依法提起诉讼解决。”2019年12月31日，刘义明收到该函件并回函，称“…一、按照《房屋租赁合同》第五条第（一）项的约定，经双方协商一致，可以解除合同。现未经双方协商达成一致，贵方单方以命令式的通知要求解除合同，与合同约定不符，也不利于友好解决问题！…三、合同中对于提前解除合同各方应承担责任有明确约定，且约定内容对等公平，贵方提前解除合同，按照《房屋租赁合同》第六条第（八）项的约定，贵方应向甲方支付相应违约金…”。 2019年2月26日，刘义明将案涉房屋抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司凤翔县支行用于办理贷款，2019年7月25日其向工行宝鸡分行开具了2019年租金234300元的增值税专用发票。工行宝鸡分行于2019年12月9日、同年12月16日分别支付刘义明2019年租金214755元和19525元，2020年1月3日其诉请解除租赁合同，后撤诉在案。审理中，经释明，刘义明拒不接收案涉房屋并领取房屋钥匙。 一审法院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。工行宝鸡分行与刘义明签订的《中国工商银行宝鸡分行房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应属有效，双方均应依约履行。本案主要涉及以下问题： 关于案涉租赁合同应否解除以及解除时间的确定问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条、第九十四条规定，合同当事人可以协商一致或者在符合合同约定或法律规定情形下解除合同。工行宝鸡分行主张租赁合同应予解除，理由为依据租赁合同第五条第（五）款约定，其享有“因网点布局调整或上级行要求”的约定解除权。刘义明主张双方就合同解除时间尚未协商达成一致，双方合同约定的解除条件尚未成就，故不同意解除且要求继续履行租赁合同。因此，本案应当审查上述条款约定的解除条件是否成就，以判断工行宝鸡分行是否享有约定解除权。案涉租赁合同第五条第（五）款约定“租赁期内，乙方因网点布局调整或上级行要求需提前退租的，应提前6个月书面通知甲方，本合同自通知送达甲方之日双方协商解除本合同时间。”该条款约定在“合同的解除”条款中,依据文义属于当事人就合同解除情形的约定，“提前6个月书面通知”不具备合同法第九十三条第二款中“条件”的“或然性”特征，应系解除合同前应履行的程序性义务，解除合同的前提是“因网点布局调整或上级行要求”。经查，工行宝鸡分行因营业网点布局调整通过其下辖的凤翔县支行于2019年10月18日、同年11月29日两次发送《退租告知函》，并于2019年12月26日发送《解除房屋租赁合同函》，通知刘义明解除合同。从双方往来函件的内容来看，双方之间就案涉租赁合同的解除问题进行过多次磋商，但并未就合同解除时间达成一致，而刘义明于2019年12月31日收到《解除房屋租赁合同函》之日起三个月内亦未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。同时，根据合同法第一百零七条和第一百一十四条第三款的规定，继续履行和赔偿损失均为违约方承担违约责任的形式，但除了迟延履行违约金外，违约方在支付违约金后可以不再履行债务。本案中，刘义明反诉请求工行宝鸡分行按合同第六条（八）项承担合同剩余租期（2020年至2024年7月31日）租金30％的违约金，应视为刘义明同意于2019年12月31日解除租赁合同，并在其后选择赔偿损失来替代继续履行。现工行宝鸡分行主张租赁合同于2019年12月31日解除，符合合同法第九十六条第一款、合同法司法解释（二）第二十四条的规定及本案实际，故予以确认。此外，从租赁合同的性质考虑，工行宝鸡分行不愿继续履行租赁合同且搬离租赁房屋至今，而租赁合同系继续性合同又不宜强制履行。现租赁合同已无继续履行之可能，合同目的无法实现，刘义明反诉请求继续履行租赁合同，不符合客观事实，故不予支持。 关于租赁房屋的返还问题。租赁合同已解除，承租人应当返还租赁物。考虑到工行宝鸡分行已于2019年9月搬离租赁房屋，结合租赁合同第四条第（五）款“…租期届满或合同解除时，乙方不负有拆除装修装饰物、恢复租赁房屋原状的义务…”的约定， 故工行宝鸡分行应将案涉房屋钥匙返还刘义明。 关于刘义明主张的2020年房屋租金问题。合同解除导致合同关系消灭，尚未履行的终止履行。如前所述，案涉租赁合同已于2019年12月31日解除，且从双方往来函件的内容来看，工行宝鸡分行搬离前后已通过电话及书面方式告知刘义明可接收房屋，而刘义明亦未能举证证明其因工行宝鸡分行的原因无法接收涉案房屋。现刘义明反诉请求支付租赁合同解除后的2020年房屋租金，缺乏事实及法律依据，故不予支持。 关于刘义明主张的2019年度迟延支付租金的违约金问题。经查，2019年7月25日，刘义明向工行宝鸡分行开具了2019年租金234300元的增值税专用发票，工行宝鸡分行于2019年12月9日、同年12月16日分别支付刘义明2019年租金214755元和19525元。依据租赁合同关于租金支付方式“…甲方未按时向乙方提供租金发票的，乙方有权拒绝或延迟支付租金”及第六条第（五）款“乙方迟延支付租金的，每延迟一日向甲方支付应付金额万分之5的违约金”的约定，刘义明有权主张该项违约金16233.7元（214755元×0.0005×2019年7月25日至同年12月9日共138天+19525元×0.0005×2019年7月25日至同年12月16日共145天），故对此予以支持，刘义明的该项其余反诉请求，依据不足，不予支持。 关于刘义明主张的房屋损失问题。审理中，双方一致认可，租赁期间案涉房屋的主体结构并未破损。刘义明称该损失包括房屋电路、门、吊顶及地面损失，但并未就损失事实及具体金额提供证据予以证明，且依据租赁合同第四条第（五）款“甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，但不能改变房屋结构…”的约定，刘义明该项反诉请求，缺乏依据，不予支持。 关于刘义明主张的提前解除合同违约金问题。工行宝鸡分行认为其依法行使约定解除权，并不构成合同违约。对此认为，工行宝鸡分行虽在约定的解除条件成就时可行使合同解除权，但因其单方事由提前退租的行为违反了双方合同关于租赁期限的约定，依据合同法第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，该行仍应依法承担违约责任。刘义明依据租赁合同第六条第（八）款“其他：乙方提前解除合同的，按照合同期剩余租期租金的30％支付违约金。”的约定，主张自2020年至2024年7月31日租金30％的违约金358010.4元。工行宝鸡分行请求对该违约金予以调减并提交了初步证据。就立法精神而言，合同法第一百一十四条规定的违约金系以补偿为主，以惩罚为辅的双重性质。为维护民法的公平和诚实信用原则，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失。结合本案实际，承租方提前解除合同而给出租方造成的损失主要是二次招租运营的费用以及另行出租时空置期的租金损失。至于具体损失数额，刘义明并未提供证据证明，而其主张的违约金358010.4元，相当于2020年全年及2021年的5个月租金之和，明显超出另行招租的合理期间及上述损失的30%，故应依法予以调整。至于如何调整，考虑到刘义明在工行宝鸡分行提前解除合同后未积极收回房屋并另行招租，且经释明仍拒不接收而任由房屋闲置至今，致使房屋租金损失进一步扩大。依据合同法第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，刘义明对其房屋空置期租金损失的发生亦存在一定过错。结合案涉租赁合同的实际履行及双方的过错程度，酌定工行宝鸡分行参照合同约定的2020年租金的50％作为调减后的违约金数额，即244063元×50％＝122031.5元。 综上，工行宝鸡分行的本诉请求成立，应予支持，刘义明的反诉请求部分成立，予以部分支持。为维护社会经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)中国工商银行股份有限公司宝鸡分行与被告(反诉原告)刘义明2014年7月24日签订的《中国工商银行宝鸡分行房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；二、原告(反诉被告)中国工商银行股份有限公司宝鸡分行于本判决生效后十日内返还被告(反诉原告)刘义明上述租赁合同项下房屋钥匙；三、原告(反诉被告)中国工商银行股份有限公司宝鸡分行于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)刘义明各项违约金138265.2元；四、驳回被告(反诉原告)刘义明的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由原告(反诉被告)中国工商银行股份有限公司宝鸡分行负担;反诉案件受理费5345元，由原告(反诉被告)中国工商银行股份有限公司宝鸡分行负担1500元，被告(反诉原告)刘义明负担3845元。 二审审理期间，工行宝鸡分行提交了一份支付租金表，拟证明其支付租金的方式、时间合理，并没有违约，不应承担违约责任。刘义明质证，对真实性认可，对证明目的不认可，2019年是工行宝鸡分行不让我们开票，所以票才开的晚，并不是我们不给开票。经合议庭评议，对支付租金表的真实性予以认定，对证明目的结合全案事实综合认定。双方再未提交其它新证据。 二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，涉案的《中国工商银行宝鸡分行房屋租赁合同》及《房屋租赁合同变更协议》是双方在平等自愿基础上达成的，合同内容不违反法律、行政法规规定，应属有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”当事人行使合同解除权,除要求通知对方外,还必须具备上述法律规定的约定解除条件或法定解除情形,即通知解除的当事人必须具有实质的解除权,否则,即便解除通知到达对方当事人也不能产生解除合同的效力。关于本案涉及合同的解除事由及法律承担问题。依据双方签订的合同内容来看，第五条合同的解除（五）约定“租赁期内，乙方因网点布局调整或上级行要求需提前退租的，应提前6个月书面通知甲方，本合同自通知送达甲方之日双方协商解除本合同时间。”该条属约定解除，而“因网点布局调整或上级行要求”为约定解除的条件。2019年10月18日、11月29日工行宝鸡分行通过其下辖的凤翔县支行向刘义明两次发出《退租告知函》，告知“根据上级行及银监局关于营业网点终止营业的批复要求，我行秦凤路支行于2019年8月24日搬离了该物业。……于2019年9月30日起退租该物业”等。一审审理中，工行宝鸡分行提交了2019年7月30日中国工商行陕西省分行出具的“关于中国工商行股份有限公司宝鸡宝平路支行2家机构终止营业的批复”以及2019年8月21日，中国银行保险监督管理委员会宝鸡监管分局出具的“关于中国工商银行股份有限公司宝鸡宝平路支行等两家机构终止营业的批复”。上述批复能够证实双方约定解除合同的条件已成就，工行宝鸡分行依法享有解除权，2019年12月26日工行宝鸡分行向刘义明邮寄《解除房屋租赁合同函》，已明确作出解除合同的意思表示，刘义明于12月31日收到该解除函后，未提出书面异议也未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同效力。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，涉案合同已于2019年12日31日解除。刘义明诉请要求继续履行合同，显然与本案事实不符，且也无继续履行合同的可能，故对刘义明该请本院予以驳回。 关于本案租赁合同解除后的法律责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一、对于刘义明要求返还房屋问题，双方合同第四条对于租赁期届满或合同解除后，对房屋返还有明确约定，从本案查明的事实来看，工行宝鸡分行已于2019年9月搬离租赁房屋，因此，对于刘义明该诉请应予支持。二、对于刘义明诉请2020年租金问题。工行宝鸡分行在搬离前后，通过电话及告知函的方式告知刘义明接收房屋，刘义明收到告知函后，其应当知道工行宝鸡分行搬离租赁房屋的事实，及合同已无继续履行之可能，且在一、二审审理期间，经法院释明仍拒不接收而任由房屋闲置，刘义明也无证据证实因工行宝鸡分行原因无法接收房屋，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得应扩大的损失要求赔偿”之规定，刘义明的该诉请本院不予支持。三、对于刘义明诉请2019、2020年度延迟支付租金的日万分之五违约金37031.54元问题。从双方签订的租赁合同第三条“（二）双方按以下时间支付租金：……以后每个自然年度3月底前甲方提供租金发票，乙方支付当年度的租金。（三）租金支付方式:甲方在每个自然年度3月底前向乙方提供租金发票，乙方将款项直接支付到甲方账户内，甲方未按时向乙方提供租金发票的，乙方有权拒绝或延迟支付租金。”内容来看，租金支付的顺序为先开发票后付租金，而提供发票的时间为每个自然年度3月底前。本案刘义明提供2019年度的发票时间为7月25日，明显晚于约定时间，二审审理中刘义明虽然提出开票时间是按工行宝鸡分行要求所开，但其未提交证据证实，工行宝鸡分行于2019年12月9日和12月16日分二笔向刘义明支付了2019年度租金，并未违反上述合同约定。一审判决认定工行宝鸡分行向刘义明支付延期支付租金的违约金16233.7元，显属错误，应予纠正。对于刘义明诉请的2020年租金违约金无法律依据及合同约定，对于该请求本院不予支持。四、对于刘义明诉请的房屋损失问题，一、二审审理中，刘义明并未提交证据证实因工行宝鸡分行在其租赁期间对房屋造成了损害，且其认可工行宝鸡分行在租赁期间未对房屋主体结构进行改变，因此，对于该诉请本院亦不予支持。 关于提前解除合同违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经查，本案合同虽然解除，但合同条款是双方履行合同的基本依据，且对双方具有同等的法律效力。涉案合同第六条关于违约责任约定：“（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前6个月通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按照合同剩余租期租金的30%支付违约金。并赔偿乙方剩余租赁期内装饰装修残值损失，搬迁费用及另租赁房屋支付的租金价差及投入等可预见的损失。……（八）其他：乙方提前解除合同的，按照合同期剩余租期租金的30%支付违约金。”该约定系双方真实意思表示，由此产生之债在一方违约行为发生时即发生法律效力，故该约定对双方是均等的。本案合同在履行过程中，工行宝鸡分行提前解除合同，但并未按约定期限向刘义明履行通知义务，其应依据上述约定承担违约责任。本案刘义明诉请要求工行宝鸡分行依据合同承担剩余租期租金的30%违约金，符合合同约定。工行宝鸡分行在一审中依据上述规定诉请认为合同约定违约金30%过高，应予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该规定应是对约定违约金比例进行上下调整。从本案来看，合同解除的主要责任系工行宝鸡分行，因其提前解除合同对出租方刘义明确实造成了损失，一审法院以合同约定之外的其它方式计算违约金，再按同等责任划分显然违反了双方签订合同的本意。本案违约金应严格依据双方合同剩余租期租金的30%予以调整，因此，本院确定工行宝鸡分行承担合同约定剩余租期租金的20%即238673.6元。 综上，一审法院认定事实基本清楚，上诉人中国工商银行股份有限公司宝鸡分行的上诉请求成立，上诉人刘义明的上诉请求部分成立，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持凤翔县人民法院（2020）陕0322民初687号民事判决第一、二项； 二、撤销凤翔县人民法院（2020）陕0322民初687号民事判决第三、四项； 三、由上诉人中国工商银行股份有限公司宝鸡分行于本判决生效后十日内支付上诉人刘义明违约金238673.6元； 四、驳回上诉人刘义明的其他反诉请求和其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元,由上诉人刘义明负担，反诉案件受理费5345元，由上诉人中国工商银行股份有限公司宝鸡分行负担1870元，由上诉人刘义明负担3475元；二审案件受理费5445元，由上诉人中国工商银行股份有限公司宝鸡分行负担1089元，由上诉人刘义明负担4356元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 艳 审 判 员  邱有前 审 判 员  李宝萍 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  黄 婷 书 记 员  赵婧茹