文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终2315号上诉人（原审被告）：饶凤玲，女，1984年1月24日出生，汉族，住湖北省建始县。上诉人（原审被告）：谭青山（饶凤玲之夫），男，1974年1月22日出生，土家族，住湖北省建始县。被上诉人（原审原告）：恩施皓阳房地产开发有限责任公司，住所地湖北省建始县业州镇朝阳大道**。法定代表人：杨俊奎，总经理。委托诉讼代理人：易萌，女，公司资产管理部专员。委托诉讼代理人：姚冰峰，湖北边沁律师事务所律师。上诉人饶凤玲、谭青山因与被上诉人恩施皓阳房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2020）鄂2822民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。饶凤玲、谭青山上诉请求：1.请求改判恩施皓阳房地产开发有限责任公司向饶凤玲、谭青山支付逾期交房违约金93769元，该款在饶凤玲、谭青山应支付给恩施皓阳房地产开发有限责任公司的购房款2999235元中予以抵消；2.本案上诉费由恩施皓阳房地产开发有限责任公司承担。事实与理由：一、恩施皓阳房地产开发有限责任公司存在逾期交房的违约行为，依据双方签订的商品房买卖合同第八、九条的约定应向饶凤玲、谭青山支付违约金93769元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年2月29日前交付商品房于买受人”，第九条约定“出卖人逾期交房超过30天买受人愿意继续履行合同的，出卖人按合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金”。事实上在签订书面《商品房买卖合同》之前，双方已达成2016年2月底交房的口头协议，之后在同年3月14日签订书面《商品房买卖合同》中明确出卖人应当在2016年2月29日前交付商品房于买受人，是双方的真实意思表示，因此一审判决认定“视为双方对交房时间没有约定或约定不明”的判决错误。依据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2016年2月29日前交付商品房，实际交付时间在2017年7月底，恩施皓阳房地产开发有限责任公司逾期交房达17个月（520天），应支付违约金93769元。二、案涉《商品房买卖合同》为双务合同，在实际履行过程中，双方均有违约行为，均应按合同约定承担相应的违约责任，并依据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定适用债的抵消。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。在本案中，饶凤玲、谭青山应支付的购房款2999235元及违约金与恩施皓阳房地产开发有限责任公司应支付的逾期交付房屋违约金93769元属到期、同种债务，应当依法予以抵消。一审中，饶凤玲、谭青山已在书面答辩意见中明确提出了该抗辩理由，一审判决不予采纳的依据不足。恩施皓阳房地产开发有限责任公司辩称：恩施皓阳房地产开发有限责任公司不存在逾期交房的违约行为。首先，饶凤玲、谭青山称应按《商品房买卖合同》第八条约定2016年2月29日前交付商品房。这显然不是当事双方的真实意思表示，因为双方签订该合同的时间是2016年3月14日，即签订合同时答辩人已经可以确定自己是否交房，若未交房而按这个约定签订合同，就是明知自己已经违约的情况下还继续签订合同，明显不符合逻辑和常理。同理，若双方均机械的执行该《商品房买卖合同》约定，那么根据该合同第六条的约定，饶凤玲、谭青山也应该自签订合同签订之日承担逾期付款的违约责任。其次，恩施皓阳房地产开发有限责任公司一审提交了饶凤玲于2016年6月21日向建始县和胜物业管理有限责任公司缴纳案涉商铺物业管理费的收据，饶凤玲、谭青山也认可是在2016年6月21日已实际收房，故上诉状所称实际交付日期为2017年7月底没有事实依据。第三，恩施皓阳房地产开发有限责任公司认为在案涉《商品房买卖合同》中不存在逾期交房行为，若按饶凤玲、谭青山理解的应依据《商品房买卖合同》的约定履行，双方互负义务，均有违约，应依据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定适用债的抵消，那么饶凤玲、谭青山逾期付款的违约责任也应从合同约定的2016年3月14日的后一日起算，而不是判决确定的2017年11月14日。综上，饶凤玲、谭青山的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。恩施皓阳房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判决饶凤玲、谭青山向恩施皓阳房地产开发有限责任公司支付购房欠款2999235元，并以欠款金额为基数按月利率2%计付自2017年11月3日起至债务清偿之日的违约金；2.本案诉讼费用由饶凤玲、谭青山承担。一审法院认定事实：恩施皓阳房地产开发有限责任公司系房地产开发、商品房销售企业，2014年在建始县××里坪社区开发京桥华府（圣竹绿苑）商服用地一块并建设商品房出售。饶凤玲、谭青山为购买前述商业区的商铺，于2015年3月2日向恩施皓阳房地产开发有限责任公司支付购房诚意金10000元，后于2016年1月26日预付部分购房款，金额1665803元。饶凤玲、谭青山所购编号为139、150、151、152、239、250、251、252的八间商铺预计总价款4675803元。因无法一次性全额支付房款，饶凤玲于2016年3月11日向恩施皓阳房地产开发有限责任公司出具了借款金额为3000000元的《借款借据》一份，并向恩施皓阳房地产开发有限责任公司出具《申请借款承诺书》一份，承诺恩施皓阳房地产开发有限责任公司为饶凤玲、谭青山办理商铺权属证书后十日内归还前述借款3000000元，逾期，按月利率2%计付违约金。履行上述手续后，双方当事人于2016年3月14日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同第六条约定，买受人按一次性付款的方式按期付款，于2016年3月14日一次性付清房款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按逾期应付款的日万分之一向出卖人支付违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2016年2月29日前将所交易商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按已交付房价款的日万分之一支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已交付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，饶凤玲、谭青山于2016年3月15日、5月31日又先后支付购房款29874元、97575元。以上共计支付购房款1803252元。2016年6月21日，恩施皓阳房地产开发有限责任公司交付饶凤玲、谭青山所购八间商铺。2017年11月3日，饶凤玲、谭青山取得恩施皓阳房地产开发有限责任公司为其办理的所购八间商铺的不动产登记证书。后双方依合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，以产权证登记建筑面积为准，最终确认恩施皓阳房地产开发有限责任公司所购八间商铺总价款为4802487元。除上述已陆续支付的房款1803252元，饶凤玲、谭青山尚欠恩施皓阳房地产开发有限责任公司房价款2999235元未付。一审庭审中，对饶凤玲、谭青山的抗辩主张，经一审法院释明后，饶凤玲、谭青山明确表示不提起反诉。一审法院认为，恩施皓阳房地产开发有限责任公司与饶凤玲、谭青山因案涉商品房买卖签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，饶凤玲、谭青山应当诚实信用，及时履行支付购房款的义务。本案的争议焦点是：一、本案的法律关系如何界定；二、违约责任即违约金的计算，这就涉及到给付房款的期限如何认定，违约金的计算标准如何确定。一、关于本案法律关系的界定。一审法院认为，饶凤玲、谭青山于2016年3月11日出具的《借款借据》和《申请借款承诺书》是基于案涉商品房买卖形成的，是确认饶凤玲、谭青山尚欠恩施皓阳房地产开发有限责任公司房价款的凭据，双方间并未发生真实的借贷关系，恩施皓阳房地产开发有限责任公司亦未实际向饶凤玲、谭青山出借资金。根据随后双方签订买卖合同的事实，以及恩施皓阳房地产开发有限责任公司在本案中的诉讼请求，可以明确本案系因商品房销售合同履行而产生的纠纷，因此，本案应界定为商品房销售合同纠纷。二、关于违约责任即违约金的计算。房屋买卖合同属双务合同，买受人支付房屋价款，出卖人交付房屋并转移所有权，是买卖双方各自的基本义务。饶凤玲、谭青山已接收恩施皓阳房地产开发有限责任公司交付的八间商铺，且已取得所购商铺的不动产权证书，理应依约及时支付所欠房屋价款2999235元，故对恩施皓阳房地产开发有限责任公司要求支付购房款2999235元的诉讼请求，予以支持。关于违约责任。根据双方当事人诉辩主张，一审法院认为，从庭审查明的事实来看，虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定买受人应于2016年3月14日一次性付清房款，但事实上双方已通过饶凤玲向恩施皓阳房地产开发有限责任公司出具《借款借据》的形式，对房屋价款的给付期限进行了变更，即恩施皓阳房地产开发有限责任公司允许饶凤玲、谭青山在取得所购商铺的权属证书后十日内付清房屋价款。饶凤玲、谭青山实际上于2017年11月3日取得所购八间商铺的不动产登记证书，故按照合同约定，饶凤玲、谭青山应于2017年11月13日前付清房款。但饶凤玲、谭青山至今未付下欠房款，构成违约，应向恩施皓阳房地产开发有限责任公司支付违约金。关于违约金的计算标准。如上所述，双方当事人间系商品房销售合同关系，非民间借贷关系，如果按月利率2%的民间借贷利率标准作为饶凤玲、谭青山承担违约金的计算标准，则饶凤玲、谭青山（买受人）承担的违约责任与恩施皓阳房地产开发有限责任公司（出卖人）的违约责任明显不对等，显失公平，因此，应按双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，饶凤玲、谭青山应自2017年11月14日起按所欠房款的日万分之一向恩施皓阳房地产开发有限责任公司支付违约金，至欠款清偿止。对饶凤玲、谭青山关于恩施皓阳房地产开发有限责任公司逾期交房构成违约的抗辩主张，一审法院认为，合同虽载明恩施皓阳房地产开发有限责任公司交付房屋的期限为2016年2月29日前，但双方当事人签订书面合同的时间是2016年3月14日，在前述交房时间后，这明显不合逻辑，根本无法实现，故应视为双方对交房时间没有约定或者约定不明，且恩施皓阳房地产开发有限责任公司在合同签订后不久，于2016年6月21日已实际交付房屋，应认定为在合理期限内完成了交付义务，故饶凤玲、谭青山的抗辩主张无事实依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第四项、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第三款、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、饶凤玲、谭青山于判决生效之日起十日内向恩施皓阳房地产开发有限责任公司支付所欠房屋价款2999235元，并自2017年11月14日起按所欠房款的日万分之一向恩施皓阳房地产开发有限责任公司支付违约金，至欠款清偿止；二、驳回恩施皓阳房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费30794元，减半收取计15397元，由饶凤玲、谭青山负担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的八份《商品房买卖合同》均约定：买受人应在2016年3月14日一次性付清房款。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按逾期应付款的日万分之一向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》同时约定，出卖人应当在2016年2月29日前将所交易商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按已交付房价款的日万分之一支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已交付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。在合同履行过程中，截至2016年6月21日实际交付房屋前，出卖人没有依约交付房屋，买受人也没有依约支付房款，双方当事人均存在违约，但仍在继续履行。按照合同约定，出卖人恩施皓阳房地产开发有限责任公司应按饶凤玲、谭青山已交房款（约1800000元）的日万分之一向饶凤玲、谭青山支付违约金至2016年6月21日实际交付房屋之日；买受人饶凤玲、谭青山应按合同规定的应付款期限（2016年3月14日）之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按逾期应付款（约3000000元）的日万分之一向出卖人恩施皓阳房地产开发有限责任公司支付违约金。很明显，截至2016年6月21日，饶凤玲、谭青山因逾期付款应给付恩施皓阳房地产开发有限责任公司的违约金要远高于恩施皓阳房地产开发有限责任公司因逾期交房应给付饶凤玲、谭青山的违约金。因此，饶凤玲、谭青山请求改判恩施皓阳房地产开发有限责任公司向饶凤玲、谭青山支付逾期交房违约金93769元的上诉请求不能成立。2016年6月21日之后，饶凤玲、谭青山仍欠付恩施皓阳房地产开发有限责任公司2999235元购房款，持续违约。一审判决仅支持自2017年11月14日起至饶凤玲、谭青山付清之日的违约金，有失公允，鉴于恩施皓阳房地产开发有限责任公司并没有提起上诉，视为其对一审判决的认可。根据民事诉讼法的规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本院仅就饶凤玲、谭青山的上诉请求进行审理。综上，上诉人饶凤玲、谭青山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2344元，由上诉人饶凤玲、谭青山负担。本判决为终审判决。审判长  张辅军审判员  杨 芳审判员  侯著韬            本件与原件核对无异      二〇二〇年十二月十八日书记员  胡 枫