四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川18民终795号 上诉人(原审被告):雅安市正黄置业发展有限公司，住所地：四川省雅安市雨城区熊猫大道********。 法定代表人：佘勇，总经理。 委托诉讼代理人：李晓娥，女，生于1985年8月19日，汉族，住四川省郫县。 被上诉人（原审原告）：艾加兴，男，1976年8月29日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 被上诉人（原审原告）：姜兴华，女，1980年2月18日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。系艾加兴之妻。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：余志平，雅安市雨城区青江法律服务所法律工作者。 上诉人雅安市正黄置业发展有限公司（简称正黄置业公司）因与被上诉人艾加兴、姜兴华商品房销售合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院（2020）川1802民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正黄置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判;一、二审案件受理费由艾加兴、姜兴华负担。事实和理由：一审法院认定事实部分错误。一审判决认定租金损失的起算时间为2017年5月1日，缺乏事实依据。艾加兴、姜兴华没有切实证据证明案涉房屋在2016年12月至2017年5月1日期间出现漏水。一审法院以2017年5月艾加兴、姜兴华开始拒绝支付物业费来推定案涉房屋漏水问题发生于2017年5月1日前，缺乏事实和法律依据。在一审过程中，经过法庭调查并经过质证的艾加兴、姜兴华向正黄置业公司报修时间是2018年11月，且该证据是仅有能够证明艾加兴、姜兴华向正黄置业公司报修时间的证据，在此之前艾加兴、姜兴华并未向公司反馈过房屋漏水问题，所以在其报修之前及修复后的损失应当由其自行承担。 艾加兴、姜兴华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 艾加兴、姜兴华向一审法院提出诉讼请求：一、判令正黄置业公司赔偿艾加兴、姜兴华租金损失77000元、误工损失7500元，共计84500元；二、判令正黄置业公司将位于四川省雅安市雨城区××道××号××期××幢××单元××层××号的房屋受损部分修复至符合双方合同约定的交房标准；三、本案诉讼费由正黄置业公司负担。 一审法院查明：2014年10月23日，正黄置业公司作为出卖人，艾加兴、姜兴华作为买受人，就位于四川省雅安市雨城区××道××号××幢××单元××层××号，建筑面积为112.32平方米的新建商品房签订《商品房买卖合同》及其补充协议。双方约定：“房屋总价款为536218元。出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。”合同签订后，艾加兴、姜兴华依约付清了全部购房款。2016年10月27日，正黄置业公司向艾加兴、姜兴华发出住宅交付使用通知书。次日，艾加兴、姜兴华对案涉房屋进行验收后，双方办理了交房手续。 艾加兴、姜兴华自2017年5月1日起，以其房屋屋顶漏水造成其不能入住的问题长期没有得到解决为由，拒绝向为案涉房屋所在小区提供物业服务的四川汇德物业服务有限公司雅安分公司（以下简称汇德物业公司）支付物业服务费。 2018年11月6日，艾加兴向正黄置业公司提出案涉房屋存在漏水，天花板渗水，墙面开裂的问题，希望解决漏水、渗水问题，并赔偿因此造成的经济损失。正黄置业公司联系有关施工人员制定案涉房屋屋面顶棚返潮处理方案后，于2019年3月中下旬进行了维修施工。2019年3月24日，双方共同查看了案涉房屋室内因漏水、渗水造成的受损情况。此后，双方就房屋维修和损失赔偿问题发生纠纷，协商未果。为此，艾加兴、姜兴华曾于2020年5月8日向本院提起诉讼，后又于2020年6月23日向本院申请撤回起诉，本院依法裁定予以准许。 另查明，案涉房屋尚未装修。法庭调查结束后，双方进行了为期6天的楼顶屋面闭水实验，未发现有明显的漏水、渗水现象。双方补充书面意见向本院说明了该次闭水实验的情况，并明确已就租金损失计算标准协商一致，按每月1,800元计算。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及其补充协议，属于双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应按照约定全面履行合同义务。正黄置业公司在房屋质量保修期内未及时履行保修义务，存在违约行为，并造成了艾加兴、姜兴华的损失，应当继续履行保修义务，将案涉房屋因漏水、渗水造成受损的部分修复至符合双方合同约定的交房标准（艾加兴、姜兴华应当在接到有关施工通知后及时配合,如开门等），并赔偿艾加兴、姜兴华因此所受到的合理损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益即租金损失。本案的争议焦点为：一、案涉房屋漏水、渗水的问题是否已于2019年3月经施工后修复至不漏水、不渗水的状态？二、艾加兴、姜兴华因房屋漏水、渗水受到的损失应如何计算？对此，本院分析、评述如下： 一、关于争议焦点一。法庭调查结束后，双方进行了为期6天的案涉房屋楼顶屋面闭水实验，未发现有明显的漏水、渗水现象。故综合全案证据，案涉房屋漏水、渗水的问题已于2019年3月经施工后修复至不漏水、不渗水的状态的事实发生具有高度盖然性，本院予以确认。 二、关于争议焦点二。双方已就租金损失计算标准协商一致，按1800元每月计算。结合艾加兴、姜兴华自2017年5月1日起，以其房屋屋顶漏水造成其不能入住的问题长期没有得到解决为由，拒绝支付物业服务费的事实，以及其他在案证据可以认定案涉房屋漏水、渗水问题发生于2017年5月1日前。艾加兴、姜兴华主张其早在2016年12月份左右就发现案涉房屋出现漏水、渗水问题，但其提交的证据不足以证明具体发生时间。鉴于案涉房屋尚处于未装修状态，根据日常生活经验，装修至入住需要较长时间的等待期，故对艾加兴、姜兴华主张的租金损失起算时间酌情认定为2017年5月1日。正黄置业公司提交的证据不足以证明2019年3月完成维修施工的具体日期，故对艾加兴、姜兴华主张的租金损失计算截止日期应认定为2019年3月31日。综上，租金损失应按1800元每月计算23个月，金额为41400元。艾加兴、姜兴华主张存在误工损失，但未提交证据证明误工期间长短和误工损失实际发生情况以及计算标准，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、雅安市正黄置业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付艾加兴、姜兴华租金损失41400元；二、雅安市正黄置业发展有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内将位于四川省雅安市雨城区××道××号××幢××单元××层××号的房屋因漏水、渗水造成受损的部分修复至符合案涉《商品房买卖合同》中约定的交房标准（艾加兴、姜兴华应当在接到有关施工通知后及时配合）；三、驳回艾加兴、姜兴华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1912元，减半收取计956元，由正黄置业公司负担556元，艾加兴、姜兴华负担400元。 二审中，艾加兴、姜兴华提交四组证据材料：第一组，人民调解书一份，拟证明与汇德物业公司协商调解情况；第二组，10-2-2703号房报修登记表照片三页，拟证明案涉房屋报修情况；第三组，业主报事报修记录照片一张，拟证明邻居房屋报修情况；第四组，通话录音光盘一张，拟证明2017年之前就存在漏水情况。正黄置业公司质证认为对于该四组证据材料的真实性无法核实，且该部分证据材料在一审中已经存在，不属于二审新证据。对于邻居的报修记录不能证明艾加兴、姜兴华的报修情况，艾加兴的报修记录只能证明2017年12月报修，不能证明2017年5月报修。本院认为，对于艾加兴、姜兴华提交的人民调解书只能证明与汇德物业协商情况与本案不具有关联性本院不予采信；对10-2-2703号房报修登记表照片三张能证明案涉房屋于2017年12月2日开始就房屋渗漏问题进行报修，本院予以采信；业主报事报修记录照片并未记载案涉房屋报修，与本案不具备关联性，不予采信；通话录音并无通话对象和通话时间相对应，通话内容也不能证明房屋报修时间及具体渗漏时间，本院不予采信。 正黄置业公司在二审中未提交新的证据材料。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，正黄置业公司作为案涉房屋的出卖人，在质量保修期内应当对房屋渗漏的瑕疵承担修复责任。对拒绝修复或者拖延修复造成的损失，正黄置业公司应当承担赔偿责任。本案中艾加兴、姜兴华要求正黄置业公司赔偿拖延修复造成的损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，艾加兴、姜兴华应当就正黄置业公司存在拒绝修复或拖延修复的事实承担举证证明责任。 本案一审中已经查明，2016年10月27日正黄置业公司向艾加兴、姜兴华发出住宅交付使用通知书。次日，艾加兴、姜兴华对案涉房屋进行验收后，双方办理了交房手续。则案涉房屋出现渗漏时，艾加兴、姜兴华已经收房，案涉房屋实际已由艾加兴、姜兴华占有和管理。艾加兴、姜兴华在发现房屋质量瑕疵之后应当及时通知正黄置业公司，并就查验和维修事宜提供必要的配合，正黄置业公司方能履行其保修义务。艾加兴、姜兴华在本案中提交的证据仅能证明于2017年12月2日开始对案涉房屋进行报修，对其主张的更早时期的报修情况并无相应证据予以证明，应当由艾加兴、姜兴华承担举证不能的不利法律后果。一审当中以推定的房屋渗漏发生时间作为损失赔偿起算时间适用法律不当，本院予以纠正。双方在一审中已经对每月损失按1800元计算达成一致意见，对于正黄置业公司拖延维修所造成的损失应自2017年12月计算至2019年3月，计算16个月共28800元。 综上所述，雅安市正黄置业发展有限公司上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省雅安市雨城区人民法院（2020）川1802民初1499号判决第二项，即“二、雅安市正黄置业发展有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内将位于四川省雅安市雨城区××道××号××幢××单元××层××号的房屋因漏水、渗水造成受损的部分修复至符合案涉《商品房买卖合同》中约定的交房标准（艾加兴、姜兴华应当在接到有关施工通知后及时配合）”； 二、撤销四川省雅安市雨城区人民法院（2020）川1802民初1499号判决第一项、第三项，即“一、雅安市正黄置业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付艾加兴、姜兴华租金损失41,400元”、“三、驳回艾加兴、姜兴华的其他诉讼请求”； 三、雅安市正黄置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付艾加兴、姜兴华租金损失28800元； 四、驳回艾加兴、姜兴华的其他诉讼请求。 二审案件受理费835元，由雅安市正黄置业发展有限公司负担580元，由艾加兴、姜兴华负担255元；一审案件受理费956元由雅安市正黄置业发展有限公司负担326元，由艾加兴、姜兴华负担630元。 本判决为终审判决。 审 判 长  汤 玉 审 判 员  简克红 审 判 员  邓 飞 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  杨蒙珲 书 记 员  王文艺