吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1372号上诉人（原审原告）：于晓艳，女，1971年7月19日出生，汉族，个体工商户，住吉林省扶余市。上诉人（原审原告）：朱立朋，男，1968年7月30日出生，汉族，个体工商户，住吉林省扶余市。共同委托诉讼代理人：李云平，吉林捷盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉经济开发区。法定代表人：姜明阳，总经理。委托诉讼代理人：姜永库，男，1967年3月7日出生，汉族，公司董事长，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：李月，男，汉族，1985年9月18日出生，公司经理助理，住吉林省长春市二道区。原审第三人：杜岩，男，1985年3月14日出生，汉族，住吉林省扶余市。上诉人于晓艳、朱立朋因与上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司（以下简称德卡房地产公司）、原审第三人杜岩房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省扶余市人民法院(2019)吉0781民初4214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于晓艳、朱立朋及共同委托诉讼代理人李云平，上诉人德卡房地产公司的委托诉讼代理人姜永库、李月到庭参加诉讼，原审第三人杜岩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。于晓艳、朱立朋上诉请求：1.撤销扶余市人民法院（2020）吉0781民初4214号民事判决；2.改判支持于晓艳、朱立朋的诉讼请求；3.二审诉讼费由德卡房地产公司承担。事实和理由：一、原审人民法院在事实认定上错误。原审法院认定于晓艳、朱立朋购买商铺已付购房款数额认定错误。原审法院认定于晓艳、朱立朋实际交纳的1,258,749.24元为已付购房款错误。因为在双方签订认购协议时，房屋总价款为1,710,050元，既包括实际交付的房款，还包括三年返租的租金，时间经过三年以后，已付的购房款就不应该是实际交纳的购房款，而应是房屋总价款。因为经过三年返租金，这三年的租金已实际交付给了德卡房地产公司。二、原审人民法院适用法律错误。1.原审判决第一项解除双方当事人之间的认购协议，于晓艳、朱立朋对此没有异议。2.原审判决第二项关于返还购房款的数额，应当予以纠正，返还的购房款数额应该是1,710,050元。3.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”德卡房地产公司出售给杜岩房屋在先，与于晓艳、朱立朋签订认购协议在后，能够认定故意隐瞒所售房屋已经出售给杜岩的情况，而且导致房屋交付不能。不能仅以出售给杜岩的面积计算赔偿数额，而应以合同签订的房屋面积全款计算赔偿数额。法律对此种不遵守交易规则的开发商设定的是一个惩罚条款，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。二审法院可以改判赔偿数额为1,710,050元。4.二审法院依法应予改判，支持于晓艳、朱立朋的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定:“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。”综上所述，原审法院认定事实和适用法律错误，导致判决错误，请二审法院查明事实，依照于晓艳、朱立朋的请求依法改判。德卡房地产公司辩称，一审法院认定德卡房地产公司一房二卖的欺诈行为纯属诬告，不存在给付房款的问题。理由如下：扶余市人民法院（2019）吉0781民初1794号民事判决认定事实清楚，适用法律正确。扶余市人民法院（2019）吉0781民初4214号民事判决，认定德卡房地产公司一房二卖的欺诈行为没有事实依据。德卡房地产公司去房产调档，杜长军、杜岩购买的商铺产权证属于违法取得。房产档案中杜长军、杜岩购买的商铺是37、38、39、40号商铺，并不存在41号。德卡房地产公司开具的介绍信，杜长军同志前往办理37、38号，面积是119.42平方米，杜岩39、40号，面积为120.04平方米，明显改为160.04平方米。杜岩、杜长军在没有取得五证一书、消防验收合格报告的情况下办理的产权证书。杜岩得到房照时间是2016年10月14日，杜长军得到房照时间与杜岩一致。德卡房地产公司手续备案时间是2017年4月21日，五证一书、消防验收合格证也是2017年取得的。一审中，德卡房地产公司对这个观点已论述，一审法院不按照事实裁决错误。杜岩、杜长军的房照是非法取得的。于晓艳在没有办理入户手续的前提下起诉德卡房地产公司位置没有了，或者少面积是不正确的，不知道一审法院怎么立案的。德卡房地产公司与杜岩签订合同也是假的，杜岩办房照的合同是假的。杜岩的房屋买卖合同德卡房地产公司没有找到原件。160.04平方米，55万元的商业价格，德卡房地产公司没有卖过这个价格。这个买卖合同没有德卡房地产公司手写，只有公司公章，房产也没有原件，一审开庭时候杜岩也没有提供合同原件和房照原件。杜岩未出庭，未答辩。德卡房地产公司上诉请求：原判决认定事实错误，请求二审法院改判双方继续履行合同。事实与理由：原判决认定于晓艳、朱立朋所购****号商铺部分面积销售给杜岩存在“一房二卖”的欺诈行为属认定事实错误。德卡房地产公司所售商铺属预售，宣传手册明确标明本手册业态和布局以最终商场开业为准，最终解释权归德卡房地产公司所有。一、于晓艳、朱立朋所购****号商铺具备交付条件及能够办理产权证。于晓艳、朱立朋在没有接收房屋的情况下，竟说德卡房地产公司没有该位置和面积不够。扶余市人民法院（2019）吉0781民初1794号民事判决，适用法律正确，认定事实清楚。二、松原市中级人民法院发回扶余市人民法院重审后，二次审理不注重事实，德卡房地产公司不同意解除合同，也不同意返还两倍购房款及利息。于晓艳在没有接收商铺的情况下，竟然凭空捏造位置，不存在面积少被杜长军占用。扶余市人民法院就一案两判，第一次判德卡房地产公司胜诉，第二次判德卡房地产公司一房两卖欺诈，如他所说应移交公安，可扶余市人民法院没有移送，这纯属坑害企业，无视证据，枉法裁判。三、于晓艳商铺面积实际有46.73%的公摊，实际使用率是39.23平方米，在一审中说少近40平方米，那是没有算公摊面积。四、宣传手册对相关设施并没有具体的允诺内容，属于商业性广告，为要约邀请，而非合同内容，具体业态以商场开业交付时为准，解释权归德卡房地产公司所有。五、双方当事人签订的城市广场认购协议书，是双方真实意思表示。于晓艳、朱立朋一方原因不接收商铺，德卡房地产公司能够履行协议书，随时交付商铺，并办理不动产登记。六、杜长军、杜岩的商铺办理产权属于违法办理。德卡房地产公司去房产调档，杜长军、杜岩购买商铺产权证属于违法取得。房产档案证明杜长军、杜岩购买的商铺是37、38、39、40号商铺，并不存在41号。德卡房地产公司开具的介绍信，杜长军前往办理37、38号，面积是119.42平方米，杜岩39、40号，面积为120.04平方米，明显改为160.04平方米。杜岩、杜长军在没有取得五证一书、消防验收合格报告的情况下办理的产权证书。杜岩得到房照时间是2016年10月14日，杜长军得到房照时间与杜岩一致。德卡房地产公司手续备案时间是2017年4月21日，五证一书、消防验收合格证也是2017年取得的。一审法院不按照事实裁决错误，杜岩、杜长军的房照是非法取得的。于晓艳在没有办理入户手续的前提下起诉德卡房地产公司位置没有了，或者少面积不正确，不知道一审法院怎么立案的。德卡房地产公司在房产两次复印，第一次在扶余市房产处复印一套资料，第二次又在不动产登记中心复印一套资料，发现两套资料不一致。第二次在不动产登记中心复印的与第一次复印的不一致，二次调取时发现有公安局调取的说明，没有德卡房地产公司开具的介绍信，也没有五证一书，印证以前办理的房照是非法取得。于晓艳、朱立朋辩称，一、三年返租期满后，德卡房地产公司通知于晓艳、朱立朋去接收房屋的时候，发现房屋已经有人在占有使用，而且当时发现不是原来的面积，所以没有接收房屋很正常。德卡房地产公司能够交付是错误的，于晓艳、朱立朋有诉权，也是可诉的。二、解除双方当事人的合同是因为不能交付，合同目的不能实现，于晓艳、朱立朋主张解除合同符合法律规定。三、通过多次的庭审，能够确认德卡房地产公司先将房屋卖给了杜岩，后与于晓艳、朱立朋签订认购协议书，属于先卖给杜岩，之后与于晓艳、朱立朋签订的协议书。所以德卡房地产公司有隐瞒出售的事实。符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》双倍赔偿的规定，所以应当解除合同和双倍赔偿损失。杜岩未出庭，未答辩。于晓艳、朱立朋向一审法院起诉请求：1.解除于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司于2016年6月14日签订的《德卡城市广场认购协议书》；2.判决德卡房地产公司向于晓艳、朱立朋返还购房款人民币1,710,050.00元，并按购房款额的一倍赔偿损失1,710,050.00元；3.判决德卡房地产公司自2016年6月14日至实际支付之日，以上述损失总额（即3,420,100.00元）为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计息；4.本案诉讼费用由德卡房地产公司承担。一审法院认定事实：德卡房地产公司在扶余市开发建筑德卡城市广场。2015年末，德卡房地产公司宣传在德卡城市广场购买商铺即返三年租金，三年的租金抵顶抵房屋的部分价款，实际购房款系三年商铺的租金与所交购房款的总和。于晓艳、朱立朋于2016年6月14日在德卡房地产公司开发的德卡城市广场购买1﹟-1层-****号商铺，建筑面积为74.35平方米，于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司签订了《德卡城市广场认购协议书》，并于当日一次性付清购买商铺的余款1,258,749.24元，按认购协议书约定，该商铺由德卡房地产公司使用三年至2018年12月31日。杜岩与德卡房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定杜岩购买1﹟-1层-****号商铺、1﹟-1层-****号商铺，建筑面积共计为160.04平方米，按《商品房买卖合同》约定2015年12月31日前交付。杜岩购买的商铺****号、****号与于晓艳、朱立朋购买的****号商铺相邻。2016年8月30日杜岩交购商铺款后，于2016年8月31日杜岩取得扶房权证字第00×××**4号房屋所有权证，所有权证中记载****号商铺面积、****号商铺面积总建筑面积为160.04平方米。杜岩购买商铺后，于2016年5月份租给铭草堂大药房使用至今。另查明，根据于晓艳、朱立朋提交的两份商场一层平面图均证明****号商铺面积为81.10平方米、****号商铺面积为39.72平方米、****号商铺面积为74.35平方米。德卡房地产公司在2020年4月8日的庭审过程中，提供了德卡城市广场的CAD平面蓝图复印件（原件取回），也证明****号商铺面积为81.10平方米、****号商铺面积为39.72平方米、****号商铺面积为74.35平方米。德卡房地产公司在2015年10月28日经长春伟业测绘有限公司对****号商铺面积、****号商铺面积进行测绘，测绘结果为****号商铺面积为81.10平方米、****号商铺面积为78.94平方米。该测绘结果与杜岩办理的房屋所有权证中记载****号商铺面积、****号商铺面积总建筑面积为160.04平方米一致。在调取房产局登记备案中****商铺的面积为81.10平方米、****商铺的面积是78.94平方米，与于晓艳、朱立朋和德卡房地产公司提供的CAD平面蓝图****号商铺面积81.10平方米、****号商铺面积39.72平方米，建筑面积共计120.82平方米不符。在2019年8月19日的二审庭审笔录中，德卡房地产公司代理人回答“本案争议的****号商铺部分面积只是杜岩在使用，并未出售给杜岩”。德卡房地产公司亦承认铭草堂大药房正在使用该商铺。一审法院所确认的上述事实：有德卡城市房屋认购书一份，收款收据一份，德卡广场一层平面示意图，德卡城市宣传图册一本，宣传单一张，扶余市承建档案馆调取的德卡城市广场一层示意图，在扶余市档案馆调取的杜长军和杜岩的房产档案三份，铭草堂图片二份，拍摄的****号商铺现场照片，其他业主与德卡房地产公司的法定代表人姜明阳的谈话录音光盘一张，与德卡房地产公司的工作人员孙静微信截屏一份，2019年4月23日德卡房地产公司在德卡一楼产权商铺群中发布的通知微信截屏一份，他项权利证2页，11页还款流水明细一份，****、****、****号商铺的测绘报告各一份，建设工程消防验收意见书，建筑工程竣工备案证，德卡房地产公司对房产处的行政上诉状二份，吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781行初26号行政裁定书一份，吉林省松原市中级人民法院（2020）吉07行终5号行政裁定书一份，（2019）吉07民终1010号卷宗一册及当事人的陈述笔录等在案为凭，予以确认。一审法院认为，针对本案争议的焦点：一、双方当事人签订认购协议书的效力应如何认定。2016年6月14日于晓艳、朱立朋在德卡房地产公司处购买城市广场1层****号商铺，并签订了书面《德卡城市广场认购协议书》，于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司之间形成了商品房买卖合同法律关系。于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司双方自愿签订《德卡城市广场认购协议书》，虽名为“认购协议书”，但该“认购协议书”具备当事人姓名、商品房基本状况、销售方式、商品房总价款交付条件及日期等商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条之规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中双方当事人的情况正是如此，不仅签订合同，德卡房地产公司已经按照约定收受了于晓艳、朱立朋的全部购房款。故应认定该“认购协议书”为商品房买卖合同，德卡房地产公司称双方签订的是预定合同的观点是不能成立的。二、本案追加杜岩为第三人，诉讼主体是否适格。当事人应当符合以下条件：（一）当事人与案件有直接的利害关系。（二）当事人必然以自己的名义进行诉讼。（三）当事人受法院裁判的拘束。杜岩与德卡房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定****号、****号商铺建筑面积与德卡房地产公司提供的城市广场一层平面示意图****号、****号商铺的面积不符。于晓艳、朱立朋购买的****号商铺中的部分面积是否被德卡房地产公司出售给杜岩。因此，杜岩作为利害关系人应追加为本案当事人，杜岩诉讼主体适格。三、德卡房地产公司是否存在“一房二卖”的情形，即****号商铺是否包含****号商铺的部分面积。杜岩与德卡房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定杜岩购买****号商铺面积为81.10平方米、****号商铺面积为78.94平方米，建筑面积共计为160.04平方米，按双方签订的《商品房买卖合同》，约定2015年12月31日前交付。杜岩购买的商铺****号与于晓艳、朱立朋购买的****号商铺相邻，2016年8月31日杜岩办理该商铺扶房权证字第00×××**4号房屋所有权证，所有权证中记载****号商铺面积、****号商铺面积总建筑面积为160.04平方米。而德卡房地产公司提供的德卡城市广场的CAD平面蓝图，证明****号商铺面积为81.10平方米、****号商铺面积为39.72平方米，建筑面积共计为120.82平方米，以及长春伟业测绘有限公司于2015年10月28日出具的房产测绘成果报告，可以认定于晓艳、朱立朋购买的****号商铺面积中的39.22平方米（即160.04平方米-120.82平方米）已被德卡房地产公司出售给杜岩，有德卡房地产公司委托诉讼代理人姜永库（系法定代表人姜明阳之父，特别授权）在2019年8月19日的二审庭审笔录中自认，以及杜岩委托诉讼代理人在庭审笔录中自认购买商铺后，2016年5月份租给了铭草堂大药房使用至今。综上，可认定德卡房地产公司存在“一房二卖”的欺诈行为。四、“认购协议书”是否符合法定的解除条件，如符合解除条件，德卡房地产公司应返还于晓艳、朱立朋的购房款数额及损失如何认定。于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司签订的“认购协议书”系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依据“认购协议书”，德卡房地产公司应于2018年12月31日向于晓艳、朱立朋交付购买的商铺。于晓艳、朱立朋按照约定交付了全部购房款履行了全部合同义务，德卡房地产公司亦应按照约定交付1041号铺位。但实际上，德卡房地产公司并未将该铺面交付给于晓艳、朱立朋，而是将该商铺部分出售给了杜岩，且德卡房地产公司协助杜岩办理了产权登记手续，有扶房权证字第00×××**4号房屋所有权证为证。因该案争议标的系整体房屋，德卡房地产公司的行为导致于晓艳、朱立朋按照合同购买的商铺无法整体接收。于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司于2016年6月14日签订的“认购协议书”中关于城市广场1层1041号铺位的买卖合同已无法继续履行，商品房买卖合同目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，于晓艳、朱立朋要求解除“认购协议书”既有事实依据亦有法律依据。因此，于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司签订的****号商铺买卖合同应予解除。关于合同解除后于晓艳、朱立朋的损失问题，德卡房地产公司存在“一房二卖”的欺诈行为，应当承担民事责任。德卡房地产公司应按于晓艳、朱立朋实际交纳的房款1,258,749.24元返还给于晓艳、朱立朋，德卡房地产公司占用上述款项期间的利息应予保护，利息计算应以本金1,258,749.24元为准并自交款之日即2016年6月14日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算给付相应利息。对于于晓艳、朱立朋主张的按购房款总额1,710,050.00元及主张一倍损失赔偿的问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……一审法院认为，依据公平、公正的原则，该损失应以德卡房地产公司出售给杜岩的39.22平方米为基数进行计算，即39.22平方米/74.35平方米×1,258,749.24元=663,996.27元。综上所述，为维护当事人的合法权益。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条、第八条、第九条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，经吉林省扶余市人民法院第五次审判委员会讨论决定，判决：一、解除于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司于2016年6月14日签订的《德卡城市广场认购协议书》。二、德卡房地产公司应返还于晓艳、朱立朋的购房款1,258,749.24元及利息，自2016年6月14日起至给付之日止利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算。三、德卡房地产公司赔偿于晓艳、朱立朋损失663,996.27元。四、驳回于晓艳、朱立朋其他诉讼请求。以上赔偿款项限在本判决书发生法律效力之日起十日内一次性付清。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,046元，由德卡房地产公司负担。与前款一并执行。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司于2016年6月14日签订《德卡城市广场认购协议书》，约定于晓艳、朱立朋购买一层****号商铺，面积为74.35平方米，该产权商铺享受所有优惠政策后销售总价为1,258,749元。德卡房地产公司于2016年6月14日向于晓艳、朱立朋出具了1,258,749元的购房款收据一枚。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司签订的《德卡城市广场认购协议书》具有商品房买卖合同的主要内容，且德卡房地产公司已按照约定收受于晓艳、朱立朋的购房款。该协议书应当认定为商品房买卖合同，且系双方当事人真实意思表示，合同依法成立并有效。故于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。关于于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司签订的《德卡城市广场认购协议书》是否符合法定解除条件。德卡城市广场的一层平面示意图显示****号、****号、****号商铺相邻，面积分别为81.1平方米、39.72平方米、74.35平方米，与德卡城市广场的CAD平面蓝图显示****号、****号、****号商铺面积一致。杜岩与德卡房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定杜岩购买****号、****号商铺，建筑面积共160.04平方米，交付日期为2015年12月31日前。杜岩于2016年8月31日办理的扶房权证字第00**9974号房屋所有权证书记载房屋建筑面积为160.04平方米。扶余市房屋产权交易管理中心****号、****号商铺的房产档案记载，长春伟业测绘有限公司于2015年10月28日出具房产测绘成果报告，****号商铺面积为81.1平方米，9.851米×4.552米；****号商铺面积为78.94平方米，4.950米×8.150米。综合以上分析，能够认定于晓艳、朱立朋购买的****号商铺面积中的39.22平方米已被德卡房地产公司出售给杜岩，且杜岩已取得包含该面积在内的房屋所有权证书。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因德卡房地产公司将****号商铺的部分面积售出给杜岩，其无法按照《德卡城市广场认购协议书》约定向于晓艳、朱立朋整体交付****号商铺，致使不能实现合同目的，故《德卡城市广场认购协议书》符合法定解除条件。关于德卡房地产公司应当返还于晓艳、朱立朋的购房款数额以及如何承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司签订《德卡城市广场认购协议书》约定：该产权商铺享受所有优惠政策后销售总价为1,258,749元；根据新商场需要养成期的规律，乙方将前三年的经营使用权无偿交给甲方（甲方可以委托第三方经营管理），期间该产权商铺发生的任何费用均由甲方承担，乙方同时也不承担养成期必要的投入，2018年12月31日乙方按该产权商铺现状接收。结合双方当事人的合同约定，以及于晓艳、朱立朋实际向德卡房地产公司给付购房款1,258,749元的事实，德卡房地产公司返还于晓艳、朱立朋的购房款应当为其实际收取的购房款1,258,749元，并承担相应利息。关于于晓艳、朱立朋提出房屋总价款为1,710,050元，既包括实际交付的购房款，也包括三年返租的租金。于晓艳、朱立朋实际给付购房款1,258,749元，其主张三年返租的租金并非实际给付购房款，故于晓艳、朱立朋的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于德卡房地产公司如何承担赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”买受人要求出卖人承担的赔偿责任不超过已付购房款一倍。于晓艳、朱立朋已付购房款1,258,749元，一审法院依据公平原则认定德卡房地产公司按照其出售给杜岩的39.22平方米，与于晓艳、朱立朋购买****号商铺面积74.35平方米的比例，向于晓艳、朱立朋承担赔偿责任，并无不当。对于于晓艳、朱立朋提出其购买****号商铺的部分面积已被德卡房地产公司出售给杜长军，且杜长军已取得房屋所有权证书，因其未能提供充分证据对此予以证实，本院不予支持，待发现新证据，可另行主张权利。综上所述，于晓艳、朱立朋与德卡房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。于晓艳、朱立朋与吉林省德卡房地产开发有限公司分别交纳二审案件受理费19,046元，由各自负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  王丽丽审判员  张 蕊二〇二〇年十二月七日书记员  邹仕尧