辽宁省葫芦岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽14执异127号异议人：周红伟，女，1976年9月2日出生，汉族，住葫芦岛市龙港区。申请执行人：盛京银行股份有限公司锦州分行。住所地：辽宁省锦州市太和区凌云里曼哈顿****。法定代表人：王连忠，该分行负责人。被执行人：辽宁信诚房地产开发有限公司。住所地：兴城市兴海街22号。法定代表人：宋振文，该公司经理。被执行人：宋振文，男，1954年8月10日出生，汉族。现住辽宁省沈阳市和平区文体西路**2-4-1。被执行人：刘艳，女，1953年4月14日出生，汉族。现住>现住辽宁省沈阳市和平区文体西路**2-4-1div>本院在执行申请执行人盛京银行股份有限公司锦州分行与被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司、宋振文、刘艳公证债权文书一案过程中，异议人周红伟以网络拍卖公告上所标明的房屋建筑面积与实际建筑面积不符，致使购买目的无法实现为由，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人周红伟称：2020年5月12日，其在淘宝网司法拍卖网络平台上以327.4527万元的最高价竞得位于兴城市××街道××海南街××号房屋，并支付了全部购房款327.4527万元。在办理不动产权登记手续时，兴城市不动产登记中心出具的不动产登记信息及初始登记的不动产权证书均载明该房屋建筑面积为393.5平方米，而法院拍卖公告载明该房屋建筑面积546.52平方米，与兴城市不动产登记中心登记的建筑面积相差153.02m2，致使异议人产生了重大误解，购房目的无法实现。异议人认为法院在对该房屋评估拍卖之前，应当调取该房屋建筑面积的测绘资料，确定该房屋的准确建筑面积后，再对该房屋予以评估拍卖。而本案在评估拍卖过程中，法院未调取该房屋建筑面积的测绘资料，也未组织对该房屋的建筑面积进行测绘，在建筑面积未确定的情况下，委托评估机构即以（2018）辽14执166号《执行裁定书》的《查封明细》记载的房屋建筑面积对该房屋进行评估，并拍卖，显然违反法定程序。依所《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定，应撤对兴城市××街道××海南街××号房屋的网络司法拍卖，撤销（2018）辽14执166号之三执行裁定第六项，返还异议人交付的购房款人民币327.4527万元。本院查明，原申请执行人金谷国际信托公司与被执行人信诚房地产公司公证债权文书纠纷一案，北京市方圆公证处于2014年7月29日作出《特定资产收益权转让及回购合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16996号公证书、《抵押合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16997号公证书、《担保书》及《担保书-1》的（2014）京方圆内经证字第16998号公证书，并均赋予了强制执行效力。依据被执行人对上述三份公证书未完全履行相关给付义务的违约事实，北京市方圆公证处于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。金谷国际信托公司申请执行。本院于2018年7月27日作出（2018）辽14执166号执行裁定，查封被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司名下住宅45034.85平方米、车库10170.85平方米、商业房屋21714.88平方米，并于2018年8月3日向兴城市不动产登记中心送达协助执行通知。2019年8月16日，本院作出（2018）辽14执166号之一执行裁定，拍卖上述查封的房产。2020年6月15日，本院作出（2020）辽14执异50号执行裁定，变更盛京银行股份有限公司锦州分行为本院（2018）辽14执166号执行案件的申请执行人。另查明，2019年7月25日，辽宁蓝天房地产土地评估有限公司作出的辽蓝房评字【2019】第072602号《房地产估价报告》载明，兴城市兴海南街161-12号房屋，规划总层数为2层，规划所在层数1-2层，建筑面积546.52m2，性质（规划用途）住宅，评估结果492.41万元。建筑物实物情况载明：估价对象（10）-（12）、（15）-（17）分别位于兴城市兴海南街161-11至161-13号、161-16号至161-18号（海星国际温泉度假村11#-13#、16#-18#），钢混结构，所在楼南北朝向，规划用途均为住宅，所在楼规划总层数均为地上2层（实际建有地下1层、阁楼层），估价对象所在层数均为1-2层，建筑面积合计为3279.12平方米。2020年4月23日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布了《竞买公告》。公告拍卖的房屋中包括不动产权证号辽（2016）兴城不动产证明第0002305号，地址，地址为兴城市××街道××海南街××号面积546.52m2，栋号**，性质住宅，起拍价3,274,527.00元，保证金650,000.00元。公告载明，本次拍卖标的物规划用途为住宅，钢混结构，交通状况良好，道路通达性，环境条件较好，外部基础设施，公共服务设施基本完善，其它详见评估报告。2020年5月12日，异议人周红伟以3,274,527.00元最高价竞得兴城市××街道××海南街××号房屋,并取得拍卖成交确认书。异议人周红伟按约支付了全部竞买价款人民币3,274,527.00元。本院于2020年5月22日作出了（2018）辽14执166号之三执行裁定书，其中第六项为，被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司所有的兴城市××街道××海南街××号房屋所权归买受人周红伟，面积546.52平方米，不动产权证辽（2016）兴城不动产证明第0002305号，不动产单元号211481005010GB00009F00180001，房屋所有权自本裁定送达买受人时起发生转移。再查明，异议人周红伟在办理该房屋不动产权登记手续过程中，按建筑面积546.52平方米交纳契税65490.54元，在不动产信息查询时，兴城市不动产登记中心出具的不动产登记信息证明中载明兴城市兴海南街161-12号房屋建筑面积393.5m2，总层数2层，所在层1-2层，规划用途成套住宅。该房屋初始登记的不动产权证书（辽【2020】兴城不动产权第0016076号）载明，权利人辽宁信诚房地产开发有限公司，房屋坐落兴城市兴海南街161-12号，不动产单元号211481005010GB00009F00180001，房屋建筑面积393.5m2，起始层为1，终止层为2，房屋总层数为2层。认定上述事实的证据有，北京市方圆公证处（2014）京方圆内经证字第16996号、16997号、16998号公证书、（2018）京方圆执字第0150号执行证书、《抵押合同》及补充协议、兴城市房建兴城字第ZJ00001050号抵押登记证明、兴城他项（2014）第0114号土地使用权抵押登记证明；本院（2018）辽14执166号执行裁定书、（2018）辽14执166号、（2018）辽14执166号之三执行裁定，《评估报告》、《拍卖公告》和拍卖须知、《成交确认书》、不动产登记信息证明、辽宁省行正事业单位资金往来结算票据、税收完税证明等。本院认为，关于异议人周红伟提出本院拍卖公告载明房屋面积与实际面积不符，致使其产生重大误解，购买目的无法实现，请求依法撤销拍卖的主张。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的”的规定，本院拍卖该房产时依据的是评估机构出具的评估报告，但评估报告即对该房屋的表述为地上2层，估价对象所在层数为1－2层，故此，本院在网络司法拍卖公告中也如此表述，对竞买人来讲即认为拍卖房屋面积为1－2层，面积为公示面积546.52平方米，本院在实施网络司法拍卖前，评估机构只是依据法院《查封明细》记载的建筑面积为准，导致在网络司法拍卖的《竞买公告》及依据《房地产估价报告》中对该房屋公示及说明的建筑面积均为546.52m2。而拍卖的房屋在不动产登记部门确定房屋建筑面积为393.5m2，与实际面积不符，建筑面积相差153.02m2，属拍卖财产文字说明严重失实。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”的规定，异议人周红伟作为竞买人对拍卖文字说明标的物的面积产生重大误解，致使购买目的无法实现。异议人周红伟请求撤销拍卖的异议请求符合上述法律规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（五）项的规定，裁定如下：一、撤销本院在淘宝网司法拍卖网络平台对兴城市钓鱼台街道兴海南街161-12号房屋的网络司法拍卖；二、撤销葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14执166号之三执行裁定第六项，即“被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司所有的兴城市钓鱼台街道兴海南街161-12号房屋所权归买受人周红伟（身份证号2113251976********），面积546.52平方米，不动产权证辽（2016）兴城不动产证明第0002305号，不动产单元号211481005010GB00009F00180001。房屋所有权自本裁定送达买受人时起发生转移。”如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长  边玉臣审判员  谭西杰审判员  李跃杰二〇二〇年十二月十七日法官助理袁皓楠书记员张伟艳本裁定书援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”