北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12022号上诉人（原审原告）：北京瑞尚缘文化传播有限公司，住所地为北京市通州区新华西街**院**楼**2021-02。法定代表人：杨瑞成，总经理。委托诉讼代理人：聂晓东，北京铭旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住，住所地北京市通州区江米店街**院**楼**201/div>法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：宋修鸣，男，北京富力通达房地产开发有限公司职员。上诉人北京瑞尚缘文化传播有限公司（以下简称瑞尚缘公司）与被上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初40447号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员张清波独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人瑞尚缘公司之法定代表人杨瑞成及其委托诉讼代理人聂晓东，被上诉人富力公司之委托诉讼代理人宋修鸣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞尚缘公司上诉请求：1.撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初40447号民事判决第三项，依法改判；2.本案一审、二审案件诉讼费由富力公司负担。主要事实和理由：1.《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）事实上已经不能实际履行，原判决认定瑞尚缘公司无能力继续履行合同证据不足，属于认定事实错误。瑞尚缘公司注册资本只有50000元，而尚有3332682元购房款需要支付，瑞尚缘公司没有办理税务登记，没有开业经营，无经营收入，瑞尚缘公司已经支付的845852元购房款均来自于股东的借款，而现在的股东已经没有能力继续借款给瑞尚缘公司，故瑞尚缘公司已经不能继续履行《预售合同》；2.原判决认定“支付一定数额的违约金系瑞尚缘公司取得该约定解除权的前提条件”，进而对瑞尚缘公司要求调低违约金的请求不予支持，属于认定事实错误、适用法律错误。《预售合同》“补充协议”第7条约定“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。”根据该条约定，支付总房款10%的违约金是作为买受人因自身原因解除合同时应承担的法律后果，并非前提条件；3.参考此前北京市通州区人民法院、北京市第三中级人民法院处理的同类案件（同意房地产项目、同一出卖人、不同买受人的商品房预售合同纠纷案件），法院判决买受人赔偿出卖人的违约金不超过《预售合同》约定总价款的6%。综上，瑞尚缘公司认为原判决在事实认定和法律适用方面存在错误，请求二审法院查明事实，参考同类案件的处理结果，支持瑞尚缘公司的上诉请求。富力公司辩称：同意一审判决，不同意瑞尚缘公司的上诉请求及理由，请求维持一审判决。一审判决10%的违约金是合理合法的，买受人向出卖人支付购房款10%作为违约金是其取得解约权的前提，该违约金数额不应该进行调整。一审生效判决也有按照购房款10%支持违约金的，并不存在同案不同判的情况。瑞尚缘公司主张的无能力履行《预售合同》与事实不符，瑞尚缘公司的法定代表人注册成立瑞尚缘公司系为了购买案涉房屋，瑞尚缘公司的法人资格仅仅是其法定代表人为实现购房目的而成立的工具，所有的购房款均是瑞尚缘公司的法定代表人支付，应当适用法人独立人格否认。衡量瑞尚缘公司是否有能力履行合同，还应该审查瑞尚缘公司的法定代表人是否有能力履行本合同。根据一审庭审情况显示，瑞尚缘公司的法定代表人名下有房产三套及银行存款，贷款还款情况正常，显然其有能力履行《预售合同》。即使瑞尚缘公司无力履行《预售合同》，也不构成合同的法定解除事由，而是单方违约事由，应按照合同约定支付违约金。因瑞尚缘公司逾期支付购房款，已经给富力公司造成资金占用成本，该损失实际已经远超总房款的10%。瑞尚缘公司向一审法院起诉请求：1.解除我公司与富力公司签订的《预售合同》，富力公司协助办理上述合同的联机备案注销手续；2.富力公司返还我公司购房款845852元；3.富力公司返还我公司已付违约金3612元；4.富力公司返还我公司印花税2083元；5.本案诉讼费由富力公司承担。一审法院认定事实：瑞尚缘公司成立于2016年11月10日，注册资金为50000元。2016年12月8日，富力公司作为出卖人与瑞尚缘公司作为买受人签订《预售合同》，约定由瑞尚缘公司购买富力公司开发建设的涉案房屋，房屋预测建筑面积为80.32平方米，房屋总价款为4165852元。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明：买受人应于2016年10月18日交纳定金10万元整；首期房款：于签署《预售合同》当日，即2016年12月8日交纳总房款的10%（含定金），合计425852元；二期房款：于2017年1月8日前交纳总房款的10%，合计42万元；三期房款：于2017年3月8日前交纳总房款的10%，合计42万元；四期房款：于2017年6月8日前交纳总房款的20%，合计83万元；五期房款：于2017年11月30日前交纳总房款的20%，合计83万元；六期房款：于2018年11月30日前交纳总房款的30%，合计124万元。《预售合同》附件九“补充协议”第7条约定：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”合同另就产权登记等进行了约定。上述合同签订后，双方办理了《预售合同》的联机备案手续，瑞尚缘公司按期向富力公司支付了第一期购房款（含定金）及代收印花税2083元，逾期支付了第二期购房款及违约金3612元，瑞尚缘公司共计支付购房款845852元。后瑞尚缘公司未再向富力公司支付剩余房款，亦未办理收房手续。本案审理过程中，瑞尚缘公司就其解约理由进行了说明，一是其购买房屋时富力公司作了涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传与承诺，二是其无能力支付剩余房款，三是《预售合同》“补充协议”第7条赋予了其合同解除权。就前两项主张，瑞尚缘公司提交了其与案外人北京富力欧美园林绿化工程有限公司签订的《装修委托协议》及其税务登记信息、公司法定代表人夫妻签署的《个人房产抵押合同》、银行明细、征信记录等予以佐证。就第三项主张，瑞尚缘公司表示愿意承担违约金以解除合同，但要求调低合同约定的违约金。富力公司对瑞尚缘公司上述主张及证据均不予认可，称“补充协议”第7条未赋予瑞尚缘公司合同解除权，瑞尚缘公司据此要求解除合同需征得富力公司同意。一审法院认为：本案争议焦点是瑞尚缘公司是否享有合同解除权的问题。就此，法院具体分析如下：一、瑞尚缘公司是否享有法定解除权的问题。法院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，瑞尚缘公司主张富力公司在其购买房屋时作了涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传与承诺，法院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，瑞尚缘公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，瑞尚缘公司选择签约，即应就不能履约承担违约责任，故上述瑞尚缘公司主张富力公司有违约行为的主张依据不足，法院不予支持。同时，就瑞尚缘公司主张其无能力继续履行合同证据不足。综上，瑞尚缘公司不享有《预售合同》的法定解除权。二、瑞尚缘公司是否享有约定解除权的问题。法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，瑞尚缘公司据《预售合同》“补充协议”第7条之约定主张解除权，称该条是解约条款，富力公司予以否认，称该条约定的“买受人因自身原因要求退房”需以其同意退房为条件，但法院认为，其一，第7条对于“买受人因自身原因要求退房”的约定，系与“发生出卖人有权解除合同的情形”并列提出，条款中并无买受人退房需出卖人同意的文字表述内容，从字面意义理解，买受人退房只需满足支付一定比例违约金并承担解约费用的条件即可。其二，法院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的理解。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《预售合同》系富力公司提供的格式文本，现双方对相关条款理解存在分歧，应按瑞尚缘公司的理解认定。现瑞尚缘公司据此要求解除合同并退还已付款项，法院不持异议。同时，富力公司虽未反诉要求瑞尚缘公司按该条款支付违约金，但鉴于承担相应违约金系瑞尚缘公司取得解除权的前提条件，为避免当事人诉累，基于公平原则，法院认为应一并处理为宜。对于瑞尚缘公司要求调低违约金之请求，因支付一定数额的违约金系瑞尚缘公司取得该约定解除权的前提条件，故其调整请求依据不足，法院不予支持。另对于瑞尚缘公司要求退还已付违约金的诉求，因其逾期支付购房款已构成违约，故该项请求依据不足，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除北京瑞尚缘文化传播有限公司与北京富力通达房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：XXXXX），北京富力通达房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内配合原告北京瑞尚缘文化传播有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、北京富力通达房地产开发有限公司返还北京瑞尚缘文化传播有限公司已付房款845852元、代收印花税2083元，以上共计847935元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京瑞尚缘文化传播有限公司赔偿北京富力通达房地产开发有限公司违约金416585.2元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京瑞尚缘文化传播有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。另查，瑞尚缘公司的股东为杨瑞成、孙红曼，二人系夫妻关系。瑞尚缘公司已支付富力公司的购房款均系杨瑞成、孙红曼的账户支付。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点是瑞尚缘公司向富力公司支付的违约金数额是否应当酌减。根据查明的事实，涉案房屋的买受人瑞尚缘公司的注册资金仅为5万元，其虽曾支付过购房款及相关费用，但均来自于股东杨瑞成、孙红曼，现瑞尚缘公司因自身经济原因提出解除合同并愿意支付违约金，符合《预售合同》“补充协议”第7条之约定，本院不持异议。违约金以补偿实际损失为原则，兼有部分惩罚性。根据双方约定，违约金应为总房款的10%，现瑞尚缘公司主张约定的违约金过高，要求酌减违约金，而双方均未举证证明合同解除所造成的实际损失数额，富力公司亦无证据证明瑞尚缘公司有经济能力继续履行合同而恶意拒绝履行，故本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、已付违约金情况以及类案处理结果等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为230000元。综上所述，瑞尚缘公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2019）京0112民初40447号民事判决第一项、第二项；二、变更北京市通州区人民法院（2019）京0112民初40447号民事判决第三项为“北京瑞尚缘文化传播有限公司赔偿北京富力通达房地产开发有限公司违约金230000元，于本判决生效之日起七日内执行清”；三、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初40447号民事判决第四项；四、驳回北京瑞尚缘文化传播有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6158元，由北京瑞尚缘文化传播有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费7549元，由北京瑞尚缘文化传播有限公司负担4168元（已交纳）；由北京富力通达房地产开发有限公司负担3381元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波二〇二〇年十二月十八日法官助理 王欣欣书 记 员 高明晓书 记 员 张旭燃