河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3287号上诉人（原审原告）：胡云飞，男，汉族，1990年3月27日生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：赵新超，河南王松华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：毕进朝，男，汉族，1971年3月20日生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：李长青，河南富登律师事务所律师。委托诉讼代理人：王高歌，河南良达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开封市豫天元置业有限公司。住所地兰考县产业集聚区迎宾路西侧。法定代表人：杨柳，该公司经理。委托诉讼代理人：张帅，男，汉族，1985年7月9日生，住河南省兰考县。系该公司员工。委托诉讼代理人：史瑞锋，河南鼎维律师事务所律师。上诉人胡云飞、毕进朝因与被上诉人开封市豫天元置业有限公司（以下简称豫天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰考县人民法院（2020）豫0225民初2260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。胡云飞上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，依法改判毕进朝从收到胡云飞购房款之次日，向胡云飞支付利息；2、二审诉讼费由毕进朝承担。事实与理由：胡云飞毕业后刚就业，经济十分紧张，结婚用房向毕进朝购买房，所需购房款全是胡云飞高利从别人处借，从信用卡中刷出来等多种筹集方法凑出来的，为还款付息，胡云飞几年来天天作难还债，利用一切可以利用的关系与手段，找钱、刷信用卡变现来偿还借款与利息.毕进朝在卖给胡云飞房时，说小区正在建设中，很快就能交房，胡云飞不知道毕进朝所售卖的房的来历及其中的纠纷；胡云飞当时购房是想做婚房用，多次找毕进朝，毕进朝每次都是让去催豫天元公司，胡云飞接受不了长时间不交房的状态，要求退还房款，毕进朝让胡云飞起诉豫天元公司，胡云飞就起诉豫天元公司，可等一年多，与胡云飞相类似的案件原告的诉求被驳回，胡云飞无奈，只好撤诉重新起诉，一审法院仅仅以本次起诉的时间为支付利息的起始时间，胡云飞无法接受。毕进朝上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判驳回胡云飞对毕进朝的诉请；2、一、二审诉讼费用由胡云飞、豫天元公司承担。事实与理由：一审法院认定错误。涉案房屋的买卖双方合同主体是买方胡云飞、卖方豫天元公司，胡云飞与毕进朝之间不存在买卖关系。胡云飞对于涉案房屋的出卖主体明确认知是豫天元公司。根据本案一审庭审调查的事实可以认定，胡云飞和豫天元公司对于款项直接支付给毕进朝用于抵债都是明知的，也是认可的。本案实质上，豫天元公司并非以房抵债，而是以出卖房屋应收的购房款抵债，在豫天元公司与胡云飞签订认购协议并出具购房收据，胡云飞将房款交付给毕进朝时，豫天元公司的抵债行为已经完成，并非一审法院认定的抵房行为无法继续履行。胡云飞与豫天元公司的认购协议无效，并不是由于毕进朝与豫天元公司的抵债导致，而是由于豫天元公司至今未取得预售许可证导致，协议无效的法律责任应由豫天元公司承担。胡云飞与豫天元公司的认购协议无效，豫天元公司应当依法承担相应责任。一审法院判决毕进朝承担退款责任与事实不符，也不符合法律规定。综上所述，一审法院在认定豫天元公司同胡云飞签订合同并出具收据，对于胡云飞将房款交付给毕进朝抵债是明知的也是认可的；认定胡云飞在同豫天元签订商品房认购协议、豫天元向其出具收据的情况下，却陆续将购房款全部给付给毕进朝，可推定胡云飞对以房抵债是明知的；就应当认定胡云飞与豫天元公司在协议签订后，毕进朝与豫天元的抵债行为已经完成。胡云飞与豫天元的认购协议成立，其双方的合同履行情况不应把毕进朝牵涉进去。但一审法院却置胡云飞和豫天元的买卖关系于不顾，偏执的认为抵房行为无法继续履行，致使合同目的无法实现，判决毕进朝承担退款责任。一审法院的判决结果明显是错误。豫天元公司与王长星、毕进朝之间达成的以涉案房屋销售款折抵工程欠款的协议属于可撤销、可变更的协议，根据合同法的相关规定，双方之间的协议不属于无效协议。豫天元公司没有在法定的一年期限内申请撤销，而且豫天元公司在其售楼部与胡云飞另行签订认购协议并出具收据的行为也视为其放弃了撤销权。故此，胡云飞所交付毕进朝的购房款应当视为由豫天元公司收取应当由豫天元公司承担退款责任。胡云飞针对毕进朝的上诉答辩称：毕进朝称胡云飞是购买豫天元公司的房屋不能成立。胡云飞是买的毕进朝的房，与毕进朝协商的房屋价款，且毕进朝收到了胡云飞的房屋价款；且现在所谓的房屋，根本不存在，胡云飞是既没有房，也没有钱；胡云飞将钱交给毕进朝后，毕进朝领着胡云飞去豫天元公司，让胡云飞在认购协议上签字，胡云飞仅知道毕进朝售卖给胡云飞的房，是豫天元公司开发的。毕进朝针对胡云飞的上诉答辩称：本案中因豫天元公司所开发的楼盘没有预售证而导致其与胡云飞之间签订的协议无效，责任在于豫天元公司，对于胡云飞所主张的损失应当由豫天元公司承担，不应由毕进朝承担。豫天元公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持。一审法院认定协议无效依据的是豫天元公司未取得预售许可证及涉案合同目的无法实现的理由。本案截至目前认购协议的房屋仍然未取得预售许可证，同时说明豫天元公司与王长星、毕进朝之间没有任何债权债务关系，毕进朝所谓的王长星与张志凯之间的债权债务关系与豫天元公司没有任何关系。王长星及毕进朝从未在豫天元公司处承建过任何工程，胡云飞与豫天元公司签订的认购协议书与之前的所有行为都没有任何关系。而认购协议签订后豫天元公司未收到过任何的房款，一审也查明认购协议书所指向的房屋标的房款是由毕进朝收取胡云飞的，在法院解除涉案合同后房款应当由收取人予以退款，豫天元公司不存在退款的义务，也不存在承担连带责任的法定事由。胡云飞向一审法院起诉请求：1、确认胡云飞与豫天元公司双方于2016年1月13日所签订的《东方御景商品房认购协议》无效；2、解除胡云飞与毕进朝所签订的《房屋买卖合同》；3、毕进朝返还胡云飞购房款367500元及资金占用期间的利息（利息按银行同期贷款利率为准），并赔偿胡云飞在他处另购房与原购毕进朝房时的房屋差价损失；4、豫天元公司对上述第三项诉请与毕进朝承担连带给付责任；5、本案的诉讼费、保全费、保单费等费用由毕进朝、豫天元公司承担；一审法院经审理查明，2016年，豫天元公司原法定代表人张志凯因故将位于考城路“××”商品房××楼××单元901户折抵给案外人王长星。王长星因欠毕进朝货款，又将该房折抵给毕进朝。2017年3月13日，胡云飞与毕进朝签订房屋买卖合同一份，毕进朝将该房屋卖给胡云飞。当日，胡云飞付给毕进朝200000元购房款。后在毕进朝带领下，胡云飞同豫天元公司签订了《东方御景商品房认购协议》，该协议约定，胡云飞购买向豫天元公司认购位于考城路“××”商品房××楼××单元901户。协议约定认购协议落款时间为2016年1月13日，豫天元公司向胡云飞出具收款收据一份，内容为：“今收到胡云飞交来35#-1-901购房款460352元”，收据落款时间亦为2016年1月13日。后胡云飞又陆续将剩余房款付给毕进朝，截至2018年4月20日，胡云飞将购房款全部付给毕进朝，共计367500元。毕进朝未将收取胡云飞的367500元购房款交给豫天元公司，胡云飞亦未向豫天元公司支付购房款。截止胡云飞起诉之日，涉案的东方御景35号楼901房并未取得商品房预售许可证明。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，当事人对其主张的诉讼请求应承担举证责任且其提供的证据足以证明其事实主张。本案中，豫天元公司在未收到胡云飞购房款的情况下，同胡云飞签订《东方御景商品房认购协议》，并向胡云飞出具收款收据，可推定豫天元对以房抵债是明知的、也是认可的。豫天元公司辩称与王长星、毕进朝没有任何债务纠纷，不存在以房抵债的辩解意见，未能提供相关证据对其出具的票据予以否认，对其该辩解意见一审法院不予认可。胡云飞同豫天元公司签订了商品房认购协议的效力认定：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，胡云飞同豫天元公司签订认购协议时，豫天元公司未取得商品房预售许可证明，至胡云飞起诉之日豫天元公司仍未取得商品房预售许可证明，故豫天元公司与胡云飞签订的房屋订购协议应认定无效。以物抵债协议应归类为代物清偿，系实践性行为，仅有抵债合意尚不足够，还须履行物权转移手续方可成立。本案中，胡云飞与毕进朝签订了房屋买卖合同，并向毕进朝支付了房款，但涉案房屋并未办理房产登记，亦未实际交付，且涉案房屋并未取得预售许可证，抵房行为无法继续履行，致使合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，胡云飞要求解除与毕进朝签订的房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。对胡云飞要求赔偿在他处另购房屋差价的诉讼请求，其未提供充分证据证明损失的具体情况，对该诉讼请求一审法院不予支持。关于胡云飞要求利息损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，毕进朝应当按照其过错责任承担胡云飞一定的利息损失。本案中，胡云飞在同豫天元公司签订商品房认购协议、豫天元公司向其出具收据的情况下，却陆续将购房款全部给付给毕进朝，可推定胡云飞对以房抵债是明知的，但其对涉案房屋状况未进行必要的了解，未尽到审慎审查义务，其自身应当承担相应的责任。胡云飞在知道或应当知道房屋无法交付时，应当及时向毕进朝主张权利，胡云飞怠于行使权利，由此造成的利息损失由其自身承担。毕进朝在胡云飞起诉后应当及时归还购房款，毕进朝不及时归还，应自胡云飞起诉之日支付占用购房款的利息。对胡云飞要求豫天元公司与毕进朝承担连带给付责任的诉请，没有法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，毕进朝与王长星之间的债权债务关系恢复到以房抵债前的原始状态，毕进朝可另行向王长星主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、胡云飞与开封市豫天元置业有限公司签订的落款时间为2016年1月13日的《东方御景商品房认购协议》无效；二、解除胡云飞与毕进朝于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》；三、毕进朝于判决发生法律效力之日起十日内返还胡云飞购房款人民币367500元，并以人民币367500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自2020年6月5日起至购房款返还完毕之日止的利息；四、驳回胡云飞对开封市豫天元置业有限公司的诉讼请求；五、驳回胡云飞的其他诉讼请求。案件受理费6812.5元，保全费2370元，共计9182.5元，由毕进朝负担。二审查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，对于胡云飞要求毕进朝支付自收到胡云飞购房款之次日起计算利息损失的上诉意见，胡云飞在签订及履行涉案合同中自身存在一定的过错，一审法院判决毕进朝自胡云飞起诉之日支付利息损失并无不当，本院对于胡云飞该项上诉请求不予支持。对于毕进朝称其不应退还购房款，应由豫天元公司退还的上诉意见，毕进朝与胡云飞签订了房屋买卖合同，并收取了胡云飞的购房款，现胡云飞合同目的不能实现，在双方合同解除的情况下，毕进朝应当退还胡云飞给付的购房款，毕进朝该项上诉意见不能成立，本院不予采信。综上，一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持。胡云飞、毕进朝的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8383.5元，由胡云飞承担1571元，毕进朝承担6812.5元。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年十二月九日书记员  荀文彬