西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 (2019)陕0112民初6231号 原告：詹粉香，女，1962年5月1日出生，汉族，现住西安市未央区西二村42-1，公民身份号码6101121962********。原告：李露，女，1987年4月16日出生，汉族，现住西安市未央区西二村**副**，公民身份号码6101121987********。原告：李霜，女，1988年8月26日出生，汉族，，现住西安市未央区北李村**公民身份号码6101121988********。原告：李早，女，1990年10月5日出生，汉族，现，现住西安市未央区西二村**副**民身份号码6101121990********。原告：李晨，男，1990年10月5日出生，汉族，现住，现住西安市未央区西二村**副**身份号码6101121990********。共同委托诉讼代理人：陈盼，陕西睿群律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李星寰，陕西睿群律师事务所律师。被告：李淑芹，女，1954年6月28日出生，汉族，现住西，现住西安市未央区西营村**付**份号码610112195406284021。被告：刘青民，男，1961年5月8日出生，汉族，现住西安，现住西安市未央区西营村**付**号码610112195405084052。共同委托诉讼代理人：刘勇，男，1984年1月27日出生，汉族，现住西安市，现住西安市未央区西营村**付**码610112198401274012，系李淑芹和刘青民之子。原告詹粉香、李露、李霜、李早、李晨与被告李淑芹、刘青民合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告詹粉香、李露、李霜、李早、李晨的共同委托诉讼代理人陈盼、原告李霜，被告李淑芹、刘青民的共同委托诉讼代理人刘勇、被告李淑芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹粉香、李露、李霜、李早、李晨诉称：2009年6月15日，李全劳与被告刘青民签订《投资建房协议》，双方约定李全劳在被告刘青民宅基地上建房并对建成后房屋进行装修，被告刘青民提供水电，上述所建房产一旦拆迁赔偿，被告刘青民需支付李全劳建房投资款，剩余利润双方共同平分。2014年3月8日，被告刘青民对李全劳投资盖房面积及造价进行结算，两处建房盖房分别为1674平米、2172.5平米，造价金额为729595元。另有两被告建房时签收的装修材料款84077元。现李全劳两处房屋均已被拆迁，但由于原协议签订人李全劳2014年3月9日因病逝世，被告便拒不按照协议约定向李全劳合法继承人（即原告）支付建房款，故原告现诉至法院，请求：1、依法判令被告支付原告建房款729595元、装修款84077元，合计813672元；2、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告詹粉香、李露、李霜、李早、李晨变更其诉讼请求第一项为：判令被告支付原告建房款592087.30元。被告李淑芹、刘青民辩称：原告起诉的建房事实存在，要求赔偿59万余元的请求不认可。按照拆迁补偿的规定，拆迁的房子是按照重置的面积计算，也是按照重置的价格计算，不存在有利润。但愿意支付原告的投资成本，标准就按照实际建房面积计算，大概的金额是321165元，但是这个面积存在70平方米的误差，当时核算的时候被告方自己盖的房屋少算了70平方米，这部分房子的费用应该按照国家规定补偿的金额550元每平方米计算扣减。经审理查明，李全劳（乙方）、被告刘青民（甲方）于2009年6月15日签订《投资建房协议》，内容为：经甲方乙方共同协商，乙方在甲方庄基地长40米、宽11米建房，达成以下协议，一、建房时甲方提供水电源；二、建房的装修（内外瓷、地砖、门窗、吊顶）；三、建房时质量问题由甲方察督，安全事故与甲方无关；四、一旦拆迁赔偿，乙方拿走建房投资成本后，剩余利润甲、乙双方共同平分。李全劳、刘青民分别在乙方甲方处签字确认。协议签订后，李全劳按照协议出资建房，2010年元月10日，被告刘青民出具文书一份，书写有：老屋1647平方米、新屋2172.5平方米。2014年3月8日，被告刘青民出具投资盖房的面积和造价清单一份，该文书载明：老屋1647平方米×195元=321165元；新屋1-4层434.5×4=1738平方米，1738平方米×190元=330220元，五层434.5平方米×180元=78210元，总造价：321165+330220+78210元=729595元。经本院调取《西营村征收补偿安置协议书》等证据查明，被告刘青民2010年元月10日和2014年3月8日出具的文书中，记载为“新屋”的李全劳所建房屋，系户主为被告刘青民、李淑芹儿子刘鹏所使用宅基地上房屋。因该房屋涉及违法建筑，没有进行拆迁赔偿，本案中原告亦不再对该房屋所涉赔偿款进行主张。记载为“老屋”的李全劳所建房屋，已于2018年9月28日，由六村堡街道关庙村四组（西营村）征地拆迁安置指挥部与被征收人即被告李淑芹签订了《西营村征收补偿安置协议书》被拆迁征收并以户为单位向被告李淑芹、刘青民家庭发放房屋征收补偿款总计1453431元。其中包括一、二层产权建筑面积补偿523085元；产权面积以外建筑面积补偿509851元，装修及附着物补偿348415元；奖励费60000元；搬迁费2000元；过渡费10080元。另查明，涉案李全劳建设之房屋所在的原宅基地使用权登记于被告李淑芹名下，被告李淑芹、刘青民系夫妻关系，均为西安市未央区六村堡街道西营村集体经济组织成员。李全劳于2014年3月9日因病死亡，原告詹粉香系李全劳之妻，原告李露、李霜、李早、李晨系李全劳子女。庭审中，双方争执较大，调解未果。上述事实有投资建房协议、西营村征收补偿安置协议书、房屋征收估价表、投资盖房的面积和造价证明材料及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的规定，农村集体所有的土地是农村集体经济组织成员为建设自住住宅而享有占有、使用的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，宅基地使用权作为用益物权不得转让给本集体组织之外的其他成员，且我国实行“一户一宅”、“房地合一”的制度。本案中，李全劳非被告所在村组的集体经济组织成员，其双方签订《投资建房协议》，违反国家强制性法律规定，应认定为无效合同。法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因《投资建房协议》为无效合同，基于该协议经被告刘青民出具文书确认李全劳建成房屋1647平方米而投入的建设成本321165元，应当依法予以返还。至于被告辩称应扣减1647平方米中所含的被告自建房屋70平方米，因被告未提供相应证据予以佐证，本院不予支持。从陕西华地房地产估价咨询有限公司出具的房屋征收估价表中得出涉案庄基地1-7层共赔偿面积为2744.56平方米，赔偿各项款项为1138466元。因原、被告均无法确认李全劳建设房屋在整楼中的所在楼层和各分户面积，故本院根据原、被告双方确认的李全劳建设房屋面积1647平方米在《房屋征收估价表》登记的拆迁楼房总面积2744.56平方米中占比例为60%，认定李全劳建设房屋部分在拆迁时对应补偿款为683079.60元（1138466×60%）。扣减建设成本321165元后，案涉房屋增值应为361914.60元。从公平原则以及双方所产生利润由两人共同平分的约定，被告应支付利润增价部分180957.30元。现依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条，《中国人民共和国继承法》第三条、第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告李淑芹、刘青民于本判决生效之日起十日内支付原告詹粉香、李露、李霜、李早、李晨补偿款502122.30元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11936元（原告已预交），由原告詹粉香、李露、李霜、李早、李晨共同负担6968元，由被告李淑芹、刘青民共同负担4968元，并与上述款项一并支付原告詹粉香、李露、李霜、李早、李晨。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                             审  判  长       同  创                             审  判  员       刘晓国                            人民陪审员       姚广成 二0二0年十二月十四日                             书  记  员      赵珂楠  1