福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7263号 上诉人（原审原告、反诉被告）:许广文，男，1968年12月20日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：胡康，福建奥广律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈航，男，1976年10月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：罗国文，福建福兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓华，福建福兴律师事务所实习律师。 上诉人许广文因与被上诉人陈航房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 许广文上诉请求：撤销一审判决，改判支持许广文一审诉讼请求或裁定发回重审。事实和理由：一、一审判决许广文支付租金错误。1.根据一审查明的事实，2020年3月17日，福建云豹互联信息技术有限公司向福州市鼓楼铝合金厂发送《终止租赁声明》，称其将于2020年3月31日结束经营，同时将租赁厂房退还给福州市鼓楼铝合金厂，因此自2020年3月31日起，案涉房屋对外租赁权已终止，陈航已不具有依约收取租金的资格，其无权收取店面租金。2.一审法院（2020）闽0102民初6323号案件，已判决福建云豹互联信息技术有限公司与福州市鼓楼铝合金厂的租赁合同于2020年3月31日解除，自该日起陈航已无租赁物交付租赁，其无权收取租金。3.陈航已于2020年1月9日违约，应承担违约责任。双方租赁期间为2019年5月1日至2021年4月30日，但2019年12月开始，陈航以消防检查等为由，要求许广文停止营业，并于2020年1月7日通知最迟营业时间至1月10日，双方最终于1月9日办理了房屋结清手续，同时停止营业。陈航强行用红纸将店面招牌遮盖，导致店面无法正常经营，双方合同已于该日因陈航的违约行为而陷入履行不能，许广文已于3月30日与案外人签订租赁合同用于经营食杂店，与一审判决认定许广文应支付租金的期间2月1日至7月1日，存在4个月重合，许广文不存在同时在不同地点经营两家店面的事实，一审判决与事实不符。二、因陈航违约及疫情影响等，许广文自2020年1月至今均未营业，无任何经济收入，一审未判决退还押金明显不公。三、陈航曾答应退还押金、违约金、房屋装修费等，一审判决未予认定。 陈航辩称，请求维持原判。一、在一审庭审中双方均确认租赁合同尚未解除，双方当事人应当按照约定继续履行合同义务，许广文本案各项诉求无事实和法律依据。二、合同在解除的情况下才能退还押金、赔偿损失，许广文主张的装修损失需经第三方评估。三、（2020）闽0102民初6323号案件的当事人是福建云豹互联信息技术有限公司、福州市鼓楼铝合金厂，与本案当事人是不同的主体，与本案租赁合同的成立没有关联性，且该判决尚未生效。 许广文向一审法院起诉请求:1.判令陈航立即返还许广文租房押金8000元以及店面转让费25000元；2.判令陈航立即支付许广文违约金9200元；3.判令陈航立即支付许广文店面装修费损失15000元；4.本案诉讼费、公告费等费用由陈航负担。 陈航向一审法院提出反诉请求：1.判令许广文支付租金32200元（2020年1月1日至2020年7月1日）；2.诉讼费由许广文承担。 一审法院认定事实：2019年5月1日，陈航和许广文签订《店面租赁合同》一份，合同约定：1.陈航将位于福州市鼓楼区××路××号××（建筑面积为25平方米）及设施出租给许广文使用；租赁期限从2019年5月1日至2021年4月30日止；月租金为4600元，每个月1日以前转账支付；2.陈航收取许广文缴纳的8000元作为相关费用（如装修、设施、水电、物业等）的押金，待本合同期满或终止时，经陈航验收店铺无损坏，所有费用结算清楚后陈航将押金如数无息退还给许广文，但中途不得以押金抵租金。3.租赁房产权属清楚，符合出租使用要求，若发生与陈航有关的产权纠纷或债权债务，概由陈航负责清理，给许广文造成的经济损失，陈航负责赔偿。4.在租赁期内，陈航提前解约或违约，赔偿许广文两个月租金作为违约金，许广文提前解约或违约赔偿陈航两个月租金作为违约金。5.因不可抗力的因素无法履行本合同以及造成的损失，双方互不承担责任。 另查，位于福州市鼓楼区××路××号厂房系福建云豹互联信息技术有限公司（以下简称“云豹公司”）向福州市鼓楼区铝合金厂承租的，该公司出具情况说明称委托法定代表人陈航对外出租。 2020年3月17日，云豹公司向福州市鼓楼铝合金厂发送《终止租赁声明》称，新冠疫情对其经营造成巨大损失导致每月租赁等费用无法上缴，其已无法承担相关费用，将于2020年3月31日结束经营，同时将租赁厂房给退还福州市鼓楼铝合金厂，请其做好清点和交接工作。 2020年5月26日，福州市鼓楼铝合金厂张贴告知函称，云豹公司至今未把厂房退还，其将通过法律途径主张权利。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。许广文和陈航之间签订的本案《店面租赁合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。 关于本诉诉请，一审法院认为，许广文和陈航于庭审中均确认本案租赁合同尚未解除，二人于各自诉请中亦均未主张解除本案租赁合同，故本案店面租赁合同尚未解除，许广文在本案诉请中主张的各项诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于反诉诉请，一审法院认为，许广文和陈航于庭审中确认许广文已将2020年1月份租金缴清，一审法院对此予以确认，陈航主张的该期间租金，一审法院不予支持。因新冠疫情或者疫情防控措施导致许广文没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，一审法院结合本案的实际情况，根据公平原则酌定其2、3、4月租金按照原约定租金的50%即2300元支付，之后租金可按合同约定标准继续计算。陈航主张的该期间（即2020年2月1日至2020年7月1日）租金应为2300元×3+4600元×2+4600元×1/30=16253.33元。故陈航主张的相应反诉金额，一审法院予以支持，超过部分不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决：一、许广文于本判决生效之日起十日内向陈航支付从2020年2月1日起至2020年7月1日止的租金16253.33元；二、驳回许广文的诉讼请求；三、驳回陈航的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取615元（预收许广文1230元），由许广文负担；反诉受理费减半收取302.5元（预收陈航605元），由陈航负担150.5元，许广文负担152元。 二审中，许广文向本院提交1.情况说明、店面封闭图，拟证明案涉店面自2020年1月停止营业并张贴封条，陈航故意强制关闭店面；2.聊天记录，拟证明案涉店面自2020年1月被强行关闭并结清了水电，店面实际所有人承认上述情况；3.终止租赁声明，拟证明陈航自认由于其自身原因，自2020年3月31日终止对案涉店面的实际经营，其对案涉店面不具有租赁权；4.判决书，拟证明铝合金厂和陈航双方租赁合同于2020年3月31日解除；5.转账记录，拟证明许广文交付陈航店面押金36000元。陈航质证认为，证据1的情况说明系证人证言，证人未到庭作证，真实性无法确认，对店面封闭图的真实性没有异议，但无法证实案涉店面何时关闭；证据2的真实性有异议；证据3的真实性没有异议，但当时许广文不接受终止租赁的方案；证据4的真实性没有异议，该案尚未生效；证据5的真实性没有异议。陈航向本院提交出租交接单，拟证明2020年9月6日，许广文将案涉房屋移交给陈航。许广文对该交接单的真实性没有异议，但认为该证据无法作为认定合同解除时间的依据。本院经审查认为，许广文提交的证据4、5的真实性可以确认，予以采信；证据1的情况说明属于证人证言，因证人未到庭作证，不予采信，店面封闭图无法证实关闭时间，亦不予采信；证据2的真实性无法确认，不予采信；证据3无法证明待证事实。陈航提交的证据真实性可以确认，予以采信。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2020年8月21日，福建省福州市鼓楼区人民法院就福州市鼓楼铝合金厂与福建云豹互联信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2020）闽0102民初6323号民事判决，确认福州市鼓楼铝合金厂与福建云豹互联信息技术有限公司签订的《租赁合同》于2020年3月31日解除，福建云豹互联信息技术有限公司搬离案涉房屋等项，该判决目前尚未生效。2020年9月6日，许广文与陈航就案涉房屋交接清场完毕。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理,当事人没有提出请求的,不予审理,但一审法院违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案争议焦点在于陈航是否构成违约，许广文的一审诉请能否得到支持的问题。 案涉厂房系福建云豹互联信息技术有限公司向福州市鼓楼铝合金厂承租并委托法定代表人陈航对外出租，许广文和陈航之间签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行义务。许广文诉请陈航退还押金、店面转让费、违约金及店面装修损失，但其一审期间并未主张解除案涉合同，一审法院以案涉合同尚未解除为由驳回许广文的各项诉讼请求，处理正确，本院予以维持。许广文主张2020年1月，双方已办理房屋结清手续并停止营业，但未提供充分证据予以证实，应自行承担举证不利的法律后果。 二审中，许广文主张陈航的店面租赁权已于2020年3月31日终止，陈航无权收取即日起的租金并构成违约，经查，福建省福州市鼓楼区人民法院作出的（2020）闽0102民初6323号民事判决认定福州市鼓楼铝合金厂与福建云豹互联信息技术有限公司签订的《租赁合同》于2020年3月31日解除，但目前该判决尚未生效，许广文以该判决为由否认案涉合同的效力，依据不足，许广文仍应按照合同约定支付拖欠的租金。 2020年9月6日，双方已就案涉店面办理交接清场，此时案涉合同已实际终止，许广文与陈航可就押金返还及2020年7月2日至9月6日期间的租金支付事宜另行协商解决。 综上，许广文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1230元，由许广文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十二月二日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君