广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23520号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱翠芬，女，1982年3月29日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。委托诉讼代理人：陈双云，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆，住所地广州市白云区景泰街平安路**。法定代表人：戴渝宁，总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓坤，广东广之洲律师事务所律师。上诉人邱翠芬因与被上诉人广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆（以下简称平安家园宾馆）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初19334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，经双方当事人同意，本案进行书面审理。本案现已审理终结。邱翠芬上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第七项；2.依法改判邱翠芬无须向平安家园宾馆支付2019年10月16日至2020年6月10日的占有使用费31398元；3.依法改判邱翠芬无须向平安家园宾馆支付水电费1196元；4.依法改判平安家园宾馆向邱翠芬赔偿装修损失37000元；5.依法改判平安家园宾馆向邱翠芬返还租金12000元；6.判决平安家园宾馆承担案件一、二审诉讼费用。事实和理由：一、平安家园宾馆交付的房屋用途不符合双方约定的使用用途，致使邱翠芬一直无法正常对案涉房屋进行使用、收益，平安家园宾馆无权收取租金或占用费，同时邱翠芬有权要求平安家园宾馆返还因案涉合同取得的财产即已收取的12000元租金。双方签订的租赁合同明确约定租赁房屋用于餐饮经营，平安家园宾馆有义务提供案涉房屋的有效产权证明资料给邱翠芬用于办理证照。根据邱翠芬提交的证据，足以证明案涉房屋在2019年12月31日前不能用于餐饮用途。自2020年1月至6月期间，平安家园宾馆以自身名义在案涉房屋地址上办理了新的经营主体，实质上等同于平安家园宾馆收回了案涉房屋，邱翠芬客观上已无法使用案涉房屋。也就是说，自邱翠芬承租案涉房屋至2020年6月期间，平安家园宾馆在明知案涉房屋需用于餐饮用途的情况下，所交付的房屋却始终无法保持租赁物符合约定使用收益的状态，也一直未向邱翠芬提供齐全办理经营餐饮证照所需的有效证明文件，致使邱翠芬自始至终均无法对案涉房屋用于餐饮用途。因此，平安家园宾馆属于过错一方，邱翠芬并不存在任何过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，平安家园宾馆无权再收取租金或占用费，且其应向邱翠芬退还因案涉合同取得的财产即已收取的12000元租金。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定承租人应向出租人支付占有使用费情形的前提是承租人能够正常使用租赁物，而本案邱翠芬因平安家园宾馆的过错一直无法正常对租赁房屋使用、收益，不得不闲置案涉房屋，参照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，邱翠芬有权不支付占有使用费。再退一步讲，因平安家园宾馆系过错方，即使认定邱翠芬需要支付一定的占有使用费，也应在合同约定的租金范围内由双方共同承担占有使用费的损失，而一审判决一方面认定双方均存在过错，另一方面又认定由邱翠芬按照合同约定承担全部占有使用费，明显自相矛盾，对邱翠芬不公平。二、平安家园宾馆提交的证据并不足以证明案涉场地所产生的水电费具体金额，也未经邱翠芬确认，应不予支持。而一审判决错误认定该水电费的举证责任在于邱翠芬，系不合理的举证责任倒置，属于适用法律错误。三、如前所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，具体到本案，案涉租赁房屋的装饰装修系正常经营的装修，且已经平安家园宾馆同意进行装饰装修，现邱翠芬自始至终均无法对案涉房屋用于餐饮用途进行收益，因此，邱翠芬有权要求平安家园宾馆承担全部装修损失。而一审判决无视邱翠芬提交的一系列证据，径行认定双方均存在过错，并据此错误认定双方各自承担一半的装修损失，属于认定事实错误。综上所述，请求二审改判支持邱翠芬的全部上诉请求。平安家园宾馆辩称：一、关于2019年10月16日至2020年6月10日期间的占有使用费：邱翠芬一直占有、使用案涉商铺，却不缴纳租金、亦未退还场地，后平安家园宾馆多次提出解除合同、请求邱翠芬返还店铺，邱翠芬仍置之不理。邱翠芬恶意占有场地、扩大损失，应当向平安家园宾馆支付2019年10月16日至2020年6月10日期间场地使用费31398元，且平安家园宾馆不应再返还前期的租金。二、关于水电费：根据双方的交易习惯和邱翠芬在一审时的确认，平安家园宾馆在一审诉请的水电费是邱翠芬占有使用案涉商铺期间产生的欠付费用，邱翠芬应当向平安家园宾馆支付欠付的水电费1196元。三、关于装修损失：邱翠芬在一审、上诉时均认为本案纠纷的过错完全在于平安家园宾馆，无视自身订立合同时的审慎义务、恶意占有商铺时的违约行为，完全否认其对双方损失发生所应当承担的责任，这不是一个适格的民事主体应有的态度和行为。综上，邱翠芬的诉请没有事实和法律上的依据，请求二审驳回邱翠芬的全部上诉请求、维持一审判决。平安家园宾馆于2020年7月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.邱翠芬向我司支付2019年10月16日至2020年6月15日期间拖欠的租金32000元及逾期支付租金的滞纳金（滞纳金以每月租金为基数，从每月21日起每日以月租金的万分之五为标准计至实际付清之日止）；2.邱翠芬向我司支付2019年10月16日至2020年6月15日期间拖欠的水电费1196元；3.本案诉讼费用由邱翠芬承担。邱翠芬反诉请求：1.确认我与平安家园宾馆于2019年7月1日签订的《邱翠芬租赁合同》无效；2.平安家园宾馆向我返还租金共计12000元；3.平安家园宾馆向我退还租赁保证金8000元、水电保证金1000元；4.平安家园宾馆向我赔偿装修损失共计46900元；5.本案的诉讼费用由平安家园宾馆承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年7月1日，平安家园宾馆（甲方、出租方）与邱翠芬（乙方、承租方）签订《邱翠芬租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区景泰街平安路21号地下自编104号铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用（餐饮）。二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限共三年；租金缴纳（按月结算，租金每年递增5%），第一年即2019年7月16日至2020年7月15日止每月租金4000元；第二年即2020年7月16日至2021年7月15日止每月租金4000元；第三年即2021年7月16日至2022年7月15日止每月租金4200元；以先交租后使用的原则，由乙方每月的15号前缴纳当月租金给甲方，如乙方要求开具发票，税费由乙方自行承担。乙方如拖欠租金超出5天，甲方开始以月租金每日万分之五计收滞纳金，超出一个月，甲方有权无条件收回所出租物业并终止合约，同时保留追诉因此造成甲方经济损失的权利。三、租赁期保证金乙方向甲方交付租赁保证金8000元，水电保证金1000元，并于签订本合同的五天内交付完毕。乙方应按照双方签订的租赁合同使用该物业，甲方应在租赁期满乙方将物业退回甲方后的五天内将保证金本金无息退回乙方。四、有关注意事项1.甲方因自身原因需要提前收回场地终止合同，应提前2个月同乙方协商，需向乙方退回押金并少收一个月租金作为补偿。2.乙方必须拥有合法经营牌照并合法经营。乙方办理营业执照的一切费用，由乙方自行负担。合同期内，乙方如需中途退出，应提前2个月向甲方协商，如临时退出，乙方除付清所有费用外，押金归甲方所有。（在甲方收到乙方退租通知即日起，甲方即可对外出租，并有权要求乙方撤离所租物业；等。上述合同签订后，邱翠芬向平安家园宾馆支付租赁保证金8000元及水电保证金1000元。后平安家园宾馆将涉案商铺交付邱翠芬经营餐饮，邱翠芬已向平安家园宾馆支付2019年7月至2019年9月的租金12000元及上述期间的水电费。2020年1月6日，平安家园宾馆委托广东广之洲律师事务所律师向邱翠芬发送律师函，内容为：合同签订后，平安家园宾馆严格履行了租赁合同所规定的责任和义务，但您至今拖欠2019年10、11、12月的租金。现要求您在接到此函后三天内，向平安家园宾馆支付租金12000元、违约金：依合同约定自拖欠租金的第五日起以月租金为标准每日按万分之五计收滞纳金，计至付清为止。否则，平安家园宾馆有权依合同约定收回所出租物业并终止合约，同时保留追诉平安家园宾馆所受经济损失的权利。该律师函于2020年1月6日寄予邱翠芬，邱翠芬于2020年1月7日本人签收。2020年5月31日，平安家园宾馆向邱翠芬发送催告函，内容为：于2019年10月15日至2020年5月31日你已欠缴租金32000元，欠缴水电费1196元，产生滞纳金5160元，合计欠缴38356元。现特发此函，请你尽快向我司付清欠款，逾期超过一个月，我司有权单方解除合同，收回该店，租赁保证金不予退还，且我司有权继续追讨欠缴费用，违约金及给我司造成的全部损失。同年6月10日，平安家园宾馆人员通过微信向邱翠芬发送：“你好，这几天有空麻烦把当铺的私人东西拿走，所有已清理到地下车库！”。诉讼中，平安家园宾馆向一审法院提交如下证据：1.《租赁合同》、《核准变更登记通知书》、《证明》。拟证实平安家园宾馆与案外人广州市农工商集团建设开发公司就涉案商铺所在建筑物签订租赁合同，平安家园宾馆有权向邱翠芬出租涉案商铺；2.《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》。拟证实涉案商铺所在建筑已取得上述证书，上述证书载明建设位置为柯子岭云西新村，建设规模为九层（部分三层）：贰仟伍佰柒拾平方米，故上述证书所载建筑物所在位置及面积均与涉案商铺所在建筑物不一致；3.《营业执照》。拟证实涉案商铺已于2020年1月10日办理营业执照。邱翠芬向一审法院提交如下证据：1.《广州市城市国有土地使用权有期有偿使用合同书》、《广州市国有土地使用证》、《证明》、广州市不动产登记查册表、政府信息公开申请告知书、办照指引、景泰市场监督管理所要求提供的补充材料及录音文字。拟证实涉案商铺因房屋产权证明材料不齐全无法办理营业执照；2.涉案商铺的现场照片及微信聊天记录，拟证实平安家园宾馆已于2020年5月31日前清理邱翠芬存放在案涉商铺的物品，并已接管涉案商铺；3.涉案商铺装修报价清单、装修前后的照片、微信转账凭证及证明。拟证实邱翠芬为装修涉案商铺支出46900元。其中37000元为许卫华收取（18000元为微信转账支付，19000元为现金支付）并出具收款收据，金额与报价清单一致，另有9900元平安家园宾馆提供微信转账记录及收据（5450元为微信支付，剩余4450元为现金支付）。一审庭审中，平安家园宾馆确认广州市白云区广园路平安路21号与广州市白云区景泰街平安路21号为同一地址；邱翠芬确认其搬离涉案商铺时未与平安家园宾馆办理交接手续，且2020年6月10日前平安家园宾馆已将涉案商铺收回，现涉案商铺处于空置状态。同时，平安家园宾馆、邱翠芬均确认2019年10月16日后的租金及水电费邱翠芬未支付。再查：一审法院在（2020）粤0111民初1161号案中曾就广州市白云区广园路平安路21号的规划报建及产权登记情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询。同年2月6日，广州市规划和自然资源局复函称涉案房屋无产权记录，未查到相关《建设工程规划许可证》信息。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，故平安家园宾馆与邱翠芬签订的《邱翠芬租赁合同》应为无效，故邱翠芬反诉要求确认双方签订的上述合同无效，一审法院予以支持。邱翠芬向平安家园宾馆支付的租金及邱翠芬欠付的租金实为占有使用费。根据合同无效后财产相互返还的原则，邱翠芬要求平安家园宾馆退还租赁保证金8000元及水电保证金1000元的反诉请求合法合理，一审法院予以支持。关于占有使用费。如前所述，涉案合同虽无效，但邱翠芬占有使用涉案商铺理应向平安家园宾馆支付占有使用费。邱翠芬主张其使用涉案商铺至2020年1月，但其未与平安家园宾馆办理交接手续且其亦陈述有物品存放于商铺内，现邱翠芬未能举证证实其在搬离前有告知平安家园宾馆收回商铺，故邱翠芬单方不使用涉案商铺不能视为涉案商铺已交还平安家园宾馆，故一审法院对邱翠芬主张2020年1月已撤离涉案商铺的意见不予采纳。平安家园宾馆工作人员于2020年6月10日通过微信告知邱翠芬商铺内物品已清理到地下车库让其有空拿走，庭审中，邱翠芬亦确认涉案商铺于2020年6月10日由平安家园宾馆收回，故邱翠芬应向平安家园宾馆支付2019年10月16日至2020年6月10日的占有使用费，该占有使用费应当按照合同约定2019年7月16日至2020年7月15日每月租金4000元的标准向平安家园宾馆计付，经核算，上述占有使用费为31398元，对于平安家园宾馆主张超出部分，一审法院不予支持。邱翠芬实际占用涉案商铺并向平安家园宾馆支付了2019年10月15日前的占有使用费12000元，上述期间亦产生并支付了相应的水、电费，故邱翠芬反诉要求平安家园宾馆退还上述占有使用费12000元理据不足，一审法院不予支持。关于滞纳金。平安家园宾馆主张的滞纳金实为要求邱翠芬向其计付逾期支付占有使用费的违约金，由于双方租赁合同无效，合同中约定的滞纳金条款亦无效，故平安家园宾馆要求邱翠芬计付逾期支付占有使用费滞纳金的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。关于水电费。邱翠芬占有使用涉案商铺必然会产生相应水电费，且2019年10月16日前邱翠芬支付水电费均是以平安家园宾馆确认数额为依据，邱翠芬对此情况并无异议。现平安家园宾馆已提供水电费支付情况记录并实际垫付了包含涉案商铺在内产生的水电费，在邱翠芬未提出相反证据予以推翻的情况下，一审法院对平安家园宾馆主张邱翠芬向其支付2019年10月16日至2020年6月15日的水电费1196元的诉讼请求予以支持。关于邱翠芬主张的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，租赁合同无效时，对于形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，应当由平安家园宾馆、邱翠芬双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。因签订合同的各方当事人对涉案商铺的状态均应负有审慎义务，故双方对涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，对于因合同无效导致的损失，应当由平安家园宾馆、邱翠芬各承担50%的责任。邱翠芬承租涉案商铺经营餐饮，且从其提供的现场照片来看涉案商铺确有形成附合的装饰装修物，一审法院对邱翠芬主张已装修涉案商铺的事实予以采信。对于装修损失的金额，邱翠芬已提供装修前后的现场照片、装修项目明细，许卫华收据及部分装修费用的微信转账明细，上述各项证据之间就邱翠芬支付装修款项的情况能够相互印证，邱翠芬的陈述亦符合常理，且装修项目明细中未包含可移动项目，在平安家园宾馆无相反证据推翻且未申请评估的前提下，一审法院对邱翠芬主张其因装修涉案商铺支出37000元的意见予以采信。另有9900元因无合同依据，收据及转账记录均不足以证明是用于涉案商铺装修的支出，故一审法院对邱翠芬主张该9900元属于涉案商铺的装修损失的意见不予采纳。鉴于邱翠芬已实际使用涉案商铺约12个月，考虑装饰装修物在使用期间的折旧等情况，一审法院酌定邱翠芬的装修损失为24667元（37000元－12个月÷36个月×37000元），如前所述，该装修损失应由平安家园宾馆、邱翠芬各承担一半，故平安家园宾馆应向邱翠芬赔偿装修损失12333.5元，邱翠芬反诉主张超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年9月17日作出如下判决：一、确认广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆与邱翠芬于2019年7月1日签订的《邱翠芬租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆向邱翠芬返还押金8000元及水电保证金1000元；三、自本判决生效之日起三日内，邱翠芬向广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆支付2019年10月16日至2020年6月10日的占用使用费31398元；四、自本判决生效之日起三日内，邱翠芬向广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆支付水电费1196元；五、自本判决生效之日起三日内，广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆向邱翠芬赔偿装修损失12333.5元；六、驳回广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆的其他诉讼请求；七、驳回邱翠芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费341元，由广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆负担38元，邱翠芬负担303元；本案反诉受理费748.75元，由邱翠芬负担513.75元，广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆负担235元，由邱翠芬负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆，由广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付邱翠芬。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：一是邱翠芬应否就涉案商铺向平安家园宾馆支付房屋占有使用费及水电费；二是平安家园宾馆应否向邱翠芬承担赔偿全部装修损失的责任。关于邱翠芬应否就涉案商铺向平安家园宾馆支付房屋占有使用费及水电费的问题。邱翠芬上诉认为，平安家园宾馆提供的涉案商铺不符合租赁合同的约定用途，无法办理营业执照，致使邱翠芬一直无法正常对涉案商铺进行使用、收益，邱翠芬不应当支付涉案房屋的占有使用费，其之前支付的12000元租金平安家园宾馆亦应退还。对此本院认为，涉案商铺因未办理规划报建手续，平安家园宾馆与邱翠芬签订的《邱翠芬租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，依照惯例，办理营业执照应为承租人的义务，并且《邱翠芬租赁合同》第四条约定“邱翠芬必须拥有合法经营牌照并合法经营”，现邱翠芬并无证据证明涉案商铺不能办理营业执照是平安家园宾馆的原因造成，况且在涉案商铺规划报建未改变的情况下，平安家园宾馆已经在涉案商铺办理了营业执照，故邱翠芬主张因涉案商铺不能办理营业执照而不应当支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，不能成立。因邱翠芬直至2020年6月一直占用涉案商铺，其应当支付占用期间的房屋占有使用费。虽然邱翠芬认为其在2020年1月就已经搬离涉案商铺，且自2020年1月至6月期间平安家园宾馆以自身名义在涉案商铺地址上办理了新的经营主体，实质等同于平安家园宾馆收回了涉案商铺，但根据查明事实，邱翠芬在一审中亦确认，其搬离涉案商铺时未与平安家园宾馆办理交接手续，且有物品放置在涉案商铺内，故一审法院判决邱翠芬支付2019年10月16日至2020年6月10日的房屋占有使用费，处理正确，本院予以维持。关于水电费，一审法院根据平安家园宾馆提供的涉案商铺水电费支付情况记录及实际垫付情况，对平安家园宾馆主张的水电费予以支持，处理正确。在二审过程中，邱翠芬仅以水电费金额未经其确认为由不予认可，却无提交相反证据予以推翻的情况下，本院对邱翠芬该上诉主张不予支持。关于平安家园宾馆应否向邱翠芬承担赔偿全部装修损失的责任的问题。邱翠芬上诉主张，涉案商铺的装饰装修是正常经营的装修，且经平安家园宾馆同意，现邱翠芬无法对涉案商铺用于餐饮用途进行收益，邱翠芬有权要求平安家园宾馆承担全部装修损失。对此本院认为，如上所述，《邱翠芬租赁合同》因涉案商铺未办理规划报建手续而无效，平安家园宾馆将未经合法报建的商铺进行出租，本身存在一定过错。邱翠芬作为承租人，在承租涉案商铺前，未尽到审慎注意义务，亦存在一定过错，对于因合同无效导致的损失，由平安家园宾馆与邱翠芬各承担50%的责任。一审法院结合邱翠芬提交的装修证据，综合考量折旧情况，认定平安家园宾馆对于涉案商铺的装修损失承担50%的责任即赔偿装修损失12333.5元，认定正确，本院予以维持。邱翠芬上诉无新的事实和证据，本院不予支持。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。邱翠芬上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1532元，由邱翠芬负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二〇年十二月十四日书记员  陈婷婷郭蔚琳