江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民初144号原告（反诉被告）：九江联盛超市连锁股份有限公司，住所地江西省九江市浔阳路19—**金子综合楼，统一社会信用代码：91360403578768411E。法定代表人：刘辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晖，江西柴桑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕承政，江西柴桑律师事务所律师。被告（反诉原告）：鄱阳县曙光实业发展有限公司，，住所地江西省鄱阳县人民北路**统一社会信用代码91361128799458548J。法定代表人：周阿方，该公司负责人。委托诉讼代理人：俞香明，江西司达律师事务所律师。原告（反诉被告）九江联盛超市连锁股份有限公司（以下简称联盛公司）与被告（反诉原告）鄱阳县曙光实业发展有限公司（以下简称曙光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，期间曙光公司提出管辖权异议，本院裁定支持异议，联盛公司不服提出上诉，江西省高级人民法院审理后裁定撤销本院裁定，指令本院继续审理，后本院恢复审理。在诉讼过程中被告（反诉原告）曙光公司向本院提出反诉，本院审查后予以合并审理。原告（反诉被告）联盛公司委托诉讼代理人刘晖，被告（反诉原告）曙光公司委托诉讼代理人俞香明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联盛公司向本院提出诉讼请求：1．请依法判决解除原告与被告于2016年10月10日签订的《租赁合同》（合同号：租字【2016】第015号）；2．请依法判决被告向原告返还租金人民币589518元、定金（保证金）200000元；3．请依法判决被告向原告支付违约金人民币20000000元。事实与理由：2016年10月10日，原被告双方签订《租赁合同》及附件《望湖御景工程界面和物业交付条件》，约定原告承租被告所有的位于鄱阳县交汇处望湖御景二号楼一、二、三层物业，共计约12000平方米，租期为20年。免租期为12个月，自双方完成租赁物交接的第二天起算，起租日为双方正式办理物业交接手续后免租期结束日的次日，前两年的租金为9元／月／平方米，从第三年开始租金按每三年5%的幅度递增，租金交付前三日被告应当向原告开具增值税专用发票，合同还对供水、电管线的安装、天然气管道的安装、中央空调的安装以及配套场地的交付等进行了约定，另外还对违约责任进行了约定。2016年10月14日，原告向被告交付了定金人民币200000元，2017年12月29日双方签订了《鄱阳县望湖御景二号楼场地移交确认书》，约定双方交场日期为2018年1月1日，全部交付内容虽为可接受，但尚存在部分问题需要被告完成。2018年12月底，原告完成各项准备工作后，向被告提出进场装修及相应配合请求，但是被告予以拒绝，2019年1月2日被告向原告开具了半年的租金发票，原告于1月11日向被告支付租金589518元，1月14日被告以原告不进场装修导致合同目的无法实现为由，提起诉讼，要求解除案涉租赁合同，被法院驳回。2019年12月17日原告向被告发出《履约联系函》向被告进行催告，要求被告在12月31日前将租赁物业移交给原告，并就案涉物业是否与2017年12月29日签订的《场地移交确认书》是否相符进行确认，2019年12月19日被告向原告回函明确拒绝原告函告的内容，2019年12月25日原告与被告当面协商，被告提出无法继续履行案涉合同，2020年1月9日，原告再次向被告发出函告，要求被告在1月15日前与原告交接代表联系，将物业交付给原告，1月10日，被告回函，仍拒绝向原告交付钥匙。1月15日原告第三次向被告进行书面催告，并于1月15日和1月17日两次派员前往现场查看场地，发现已经被第三方使用，1月19日被告回函虽然表示原告可以随时进场，其会依约配合，但是其实际上并未将钥匙交给原告。被告违约行为已经严重影响了原告合同目的的实现，故原告有权解除合同并要求被告返还已经支付的租金、定金并应当支付违约金，被告的违约行为给原告造成的包括预期利益损失在内共计约60000000元，按照合同约定并考虑各种因素，要求被告向原告支付20000000元的违约金。望判如所请。曙光公司答辩称，第一，对于联盛公司提出解除案涉合同的请求无异议，2019年年初曙光公司基于联盛公司三年不进场装修而提起诉讼要求解除合同，但联盛公司却以未进场装修不是合同约定义务为由不同意解除，时隔两个月之后联盛公司却提出解除合同，曙光公司对此同意并自收到起诉状时起重新占有、利用案涉租赁房屋；第二，联盛公司要求返还租金和保证金的诉请不符合合同约定，也不符合法律规定。双方签订的合同中没有约定解除合同后返还已付到期租金的任何条款，且联盛公司在本案中存在违约行为，其无权在主张解除合同的时候要求返还已经支付并到期的租金；第三，联盛公司要求曙光公司支付违约20,000,000元的诉请不仅突破合同约定和法律明文规定，还创设利用签订长期合同、短期租赁却索要巨额违约金的“碰瓷”先例。双方之间合同的租金总金额为2900万元左右，即使按照20%的比例计算也不到600万元，且该约定明显过高，依据我国合同司法解释的规定，属于明显过高的情形，本案中联盛公司支付的租金及定金总共为789,518元，按照600万元的违约金计算也明显高于其损失的30%，对此，不管谁违约均请求法院予以调整；第四，联盛公司诉请所依据的理由不能成立，联盛公司主张的事实中合同约定的条款明显属于不公平的条款，包括进场时间、电梯使用、空调安装、建筑及消防设计等，这些约定在双方解除合同之后会直接导致曙光公司损失。同时本案中是因为联盛公司故意拖延移交租赁物，合同约定的租赁物移交时间是2017年10月1日，但是曙光公司在2017年10月13日，11月26日两次向联盛公司发函要求办理移交，其均予以拒绝。2017年12月29日双方办理交接手续并签字确认了《鄱阳县望湖御景二号楼场地移交确认书》，明确当日交付，联盛公司接受交场，故联盛公司现提出曙光公司没有交付明显与客观事实不符，还与其缴纳租金的行为前后矛盾；第五，联盛公司在租赁案涉房屋时对于场地提出特殊要求，改变了建筑设计和建筑结构，导致曙光公司增加了巨额成本，为保护曙光公司的合法权益，曙光公司亦提出了反诉。曙光公司向本院提出反诉请求：1．判决联盛公司支付曙光公司拖欠的租金2,412,882元；2．判决联盛公司赔偿曙光公司经济损失14,126,436元；3．判决联盛公司向曙光公司支付违约金3,307,864元；4．本案反诉费由联盛公司负担。事实与理由：2016年10月10日联盛公司与曙光公司签订租赁合同，同年11月26日联盛公司向曙光公司提出要求更改案涉租赁物的建筑主体规划要求，将原设计为四层的商铺变更为三层，导致曙光公司第四层建筑面积减少1954.5平方米，双方办理租赁场地交接之后，联盛公司既不管理也不进场装修，导致案涉商铺处于无人管理状态，存在重大安全隐患，现联盛公司以案涉商铺未交付为由主张解除合同造成曙光公司重大经济损失，其中建筑面积减少的损失为1012.5万元（2250平方米×4500元／㎡），电梯损失155.2万元，中央空调损失2,149,436元，天然气开通损失30万元。自2018年1月1日曙光公司向联盛公司交付租赁物之后开始计算租金，截止2020年3月24日，联盛公司共拖欠租金241.2882万元也应当予以支付。根据合同约定，联盛公司以应当按照曙光公司损失的20%向曙光公司支付违约金330.7864万元（1012.5＋155.2＋214.9436＋30）×20%。望判如所请。联盛公司答辩称，第一，联盛公司自《租赁合同》签订至今不存在违约，故曙光公司的反诉请求不能成立。江西省上饶市中级人民法院（2019）赣11民终1810号民事判决书（以下简称1810号判决书）已经认定截止2019年12月6日联盛公司并无违约行为。2019年12月6日之后，联盛公司于2019年12月17日函告曙光公司，要求曙光公司在2019年12月31日前将物业进行实际移交，并对相关物业是否与原来签订的确认书是否相符进行再次确认系正当要求，而联盛公司却在12月19日回函予以拒绝，之后联盛公司两次函告曙光公司，但曙光公司均不予配合。曙光公司于2019年1月18日确实向联盛公司邮寄过增值税专用发票，但因曙光公司拒不履行实际交付义务，拒不履行提供相应配合的义务，且存在将案涉租赁物交付第三方使用严重违约行为，联盛公司依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，联盛公司有权拒绝曙光公司的履行请求，退一步讲，即使曙光公司不具有先履行义务，联盛公司也有权依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定行使同时履行抗辩权或者行使《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定的不安抗辩权。实际上曙光公司从未将租赁物业移交给联盛公司，而是处于联盛公司的控制之下，2019年10月28日曙光公司已经将案涉租赁物提供给案外人作为公司住所，如果案涉租赁物已经移交给联盛公司了，那么案外第三人又怎么能够取得案涉租赁物呢？2019年12月底，联盛公司发现曙光公司已经给租赁物加装了卷闸门并且上锁，且将部分租赁物交给第三方用于经营太极养生馆。第二，曙光公司要求联盛公司支付租金2,412,882元的反诉请求不能成立。联盛公司有权根据合同法第六十六条、六十七条、六十八条的规定拒绝曙光公司要求支付租金的履行请求，曙光公司未来获取更高的租金收益，恶意违约，一直拒绝将租赁物实际交付给联盛公司，到时联盛公司从未实际使用过租赁物一天，订立合同的根本目的已经无法实现，不得不解除合同，曙光公司不但无权要求联盛公司支付租金还应当要返还联盛公司已经支付的租金并赔偿损失，故请求驳回曙光公司的反诉请求。联盛公司为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：第一组证据：2016年10月10日《租赁合同》（合同号）：租字【2016】第015号）及附件——《望湖御景工程界面和物业交付条件》。证明2016年10月10日原告与被告签订《租赁合同》，约定租赁物的位置、面积、租期、租金、免租期、交付条件以及相应的配套设施，还约定了违约责任及其他内容。第二组证据：2017年12月29日《鄱阳湖望湖御景二号楼场地移交确认书》，证明2017年12月29日，原告与被告签订的确认书，确认租赁物业实际交场日期2018年1月1日，全部交付内容虽为可接受，但存在部分项目尚需整改完善。第三组证据：被告于2019年1月21日向原告发送的《函》、被告于2019年2月18日向原告发送的《函》。证明原告于2018年12月底完成各项准备工作后，向被告提出进场装修及相应配合请求，被告予以拒绝。第四组证据：200000元定金收据、付款业务回单、589518元租金付款业务回单。证明原告已依约向被告支付定金200000元，租金589518元。第五组证据：本院1810号民事判决书。证明2019年1月14日，被告以原告拒不进场装修导致其合同目的无法实现等理由提起诉讼，要求解除《租赁合同》，并要求原告承担违约责任，法院审理后认为原告不存在违约行为，驳回了被告的诉讼请求，该判决已生效。第六组证据：1.原告向被告发出的2019年12月16日《履约联系函》。证明1810号民事判决作出后，原告向被告发函，进行第一次催告，要求被告于2019年12月31日前将租赁物业移交给原告，并要求对租赁物业之相关适租状况是否与2017年12月29日签订的《场地移交确认书》相符进行确认；2.被告于2019年12月19日向原告发出的《函》。证明2019年12月19日，被告向原告回函，故意曲解原告意思，拒绝原告在《履约联系函》中提出的合理要求，并提出希望协商彻底解除合同。3.原告于2020年1月9日向被告发出的《函告》。证明第一次发函催告无果的情况下，原告向被告发函，进行第二次催告，要求被告在2020年1月15日前将租赁物业的全部钥匙交付原告。4.被告于2020年1月10日向原告发出的《函》。证明2020年1月10日，被告向原告回函，继续无视租赁物业一直处于其实际控制之下且已被其加装了卷闸门之事实（被告回函第四条已承认“我司不得已自费做了相应的安全防护和形象维护措施”）以双方于2017年12月29日办理了租赁物业移交手续为由，拒绝将租赁物业的钥匙交付原告，即拒绝实际交付租赁物业。5.原告于2020年1月15日向被告发出的《工作联系函》。证明在第一次发函催告无果（被告未在第一次催告期限2019年12月31日前履行交付义务）第二次发函催告仍未果（被告未在第二次催告期限“2020年1月15日前履行交付义务）的情况下，原告向被告发函，进行第三次催告，要求被告在2020年1月20日前将租赁物业的全部钥匙交付原告，将空调设计方案提供给原告确认，并在合理时间内完成空调安装交付（如被告已完成空调安装且符合合同约定要求，则立即安排原告进行现场确认）其他问题，亦要求被告在合理期限内予以解决。6.被告于2020年1月19日向原告发出的《函》。证明2020年1月19日，被告向原告回函，该函件虽表示贵司可随时进场，我司依约予以配合”，但实际上不仅仍未在第三次催告期限内（2020年1月20日前）将租赁物业钥匙交付给原告，而且实际上拒绝了原告在2020年1月15日《工作联系》中提出的各项配合要求。7.照片及视频。证明2020年1月15日、2020年1月17日，原告两次派人前往鄱阳确认租赁物业现状，发现租赁物业不仅全部加装了卷闸门，而且被告已经将部分租赁物业交付第三方用于经营太极养生馆。第七组证据：1.江西省悦购福连锁超市有限公司《企业信用信息公示报告》、2.照片及视频。证明早在1810号案件尚在审理期间，原告的同业竞争对手——江西省悦购福连锁超市有限公司注册登记的住所就在案涉租赁物业之中（江西省上饶市鄱阳县望湖御景****），这，这足以说明被告在2019年10月28日之前就已将案涉租赁物业提供给了江西省悦购福连锁超市有限公司作为住所，构成根本违约八组证据：1.被告与屈博为于2018年9月3日签订的《望湖御景商铺租赁合同》、2.被告与鄱阳县东涛装饰服务中心于2017年6月20日《商铺租赁合同》、3.余华和程正华于2019年3月1日签订的《湖城国际2号楼店铺经营合同书》。证明被告在1810号民事案件审理过程中，提交了三份同一地段、同一（或同类）位置、同一（或同类）物业的租赁合同，证明与案涉租赁物业属同一地段、同一（或同类）位置、同一（或同类）物业的一般租赁价格，进而证明原告因被告违约造成的预期利益损失（租金差损失）。曙光公司对此质证后认为：对第一组证据：2016年的《租赁合同》及附件所载明的内容真实性无异议，但是对证明对象有异议：1.这份合同完全是绝对利于原告的格式合同，即使如此，曙光公司也全力配合履约，但是原告恶意拖延进场装修，给原告造成巨额损失；2.这份合同并非双方约定的全部内容。事实上，原告对被告房屋的设计变更提出了大量只利于联盛公司经营的特别要求，例如加高楼层，致使被告造成巨额损失，为此被告依法提起了反诉；3.原告的起诉状第一项理由，与其提交的证据目录第一组证据内容一模一样，用理由证明理由不能成立；对于第二组证据：2017年12月29日《鄱阳县望湖御景二号楼场地移交确认书》。对该“确认书”的真实性无异议。对其证明对象完全不认可，该确认书第一行抬头明确载明的“甲方按本合同之约定将房产交付给乙方，乙方接受甲方之交付”，在确认书结尾“结论”处标示：“接受交场”，且载明了“实际交场日期”为“2018年1月1日”，原告代表也签名进行了确认，结合原告2019年1月11日向被告支付了半年租金589518元，足以认定原告以实际行为认可被告履行了《租赁合同》约定的物业交接义务。对于第三组证据：被告2019年1月21日的《函》、2019年2月18日的《函》。对该两份函的真实性、合法性、关联性均无异议。特别说明：1.被告为催促原告进场，以免租赁店面长期处于荒废状态，连续多次向原告发《函》，要求其进场装修，但是原告以各种理由，不予理会；2.联盛公司不进场的根本原因是认为现在做什么生意都不要开超市，开超市只会亏；3.从函的内容来看，虽然曙光公司多次提示联盛公司多年不进场的行为已经严重损害了曙光公司的利益，但是还是希望联盛公司早日进场装修。对于第四组证据：20万元的定金收据、付款业务回单，589518元租金付款业务回单证据的三性无异议。特别说明：联盛公司支付租金的行为，与其签字确认的场地移交确认书一起证明双方早在2018年1月1日已经完成了场地租赁物交接。对于第五组证据：1810号民事判决书的三性无异议。特别说明：该份判决虽然确定原告在本案起诉日之前没有违约的情况，但是该判决书确认了两个法律事实，一是2017年12月29日双方完成交接，二是2019年1月11日原告向被告支付了2019年1月1日至6月30日的租金，虽然结论是驳回解除合同赔偿损失的诉讼请求，但是在认定事实方面对这两个事实予以确认，也就是当时双方都不存在违约。对于第六组证据：双方往来《函》件，以及原告提交的照片及视频。对于双方曾经互相发过上述《函》件事实本身无异议，但是对原告各《函》的载明的内容不认可，对原告欲证明的对象不认可，理由如下：1、1810号民事判决书生效后，原告如果要进场，直接派人进场即可，根本不需要发函；2、租赁物长年处于荒废状况，里面时常有不明身份人进出而且时常有粪便等，不仅影响楼盘整体形象，还直接影响业主安全，为此曙光公司垫付资金安装卷闸门，还特别向联盛公司发函声明安装产生的具体费用由联盛公司承担；卷闸门锁钥就在场地，随时提供，根本不存在拒交锁钥事实；3、被告曙光公司完全严格按照合同履行义务，而且已经交付给了联盛公司，根本不存在合同解除前另外交付他人使用情形，这是常识；即使存在他人在联盛公司管理不善情况下在房屋跳舞、甚至张贴广告，也是原告管理的问题，与曙光公司无关。对于第七组证据：江西省悦购福连锁超市有限公司企业信息，照片及视频证据。1.对案外人江西省悦购福连锁超市有限公司企业信息真实性无异议，但是与本案无关。因。因为案外人江西省悦购福连锁超市有限公司2019年10月28日的登记办公住所地，根本不在本案涉租赁的不动产权第**所载明的117591平方米范围之内；2.望湖御景2栋商铺面积大概为13502平方米，并非只有11759.51平方米。曙光公司目前只办理了11759.51平方米的不动产权证，其余部分尚在办理当中。我们向法院提交的鄱阳县房管局确认的《望湖御景2幢商场面积汇总表》载明了2幢商铺预测面积为13502.04平方米的事实；对于本案所涉的11759.51平方米商铺以外的部分，曙光公司有权出租处分。3.事实上，曙光公司2018年9月13日已经将联盛公司以外的部分房屋1238平方米（包括2幢的102、103、104等等）出租给了屈博为等人开办“松鼠教育”，后来屈博为等人又将1238平方米中的部分房屋转租给了案外人江西省悦购福连锁超市有限公司作为办公场所。至于江西。至于江西省悦购福连锁超市有限公司办理登记办公住所时为何错写成**101与曙光公司无关组证据：三份租赁合同。对三份租赁合同的真实性无异议。特别说明：1.曙光公司出租房屋场地给联盛公司，是专门用于开设超市，不是用于出租，原告的证明对象根本不能实现；2.各租赁合同与本案的租赁合同，无论是位置、面积、租赁期限、用途、付款方式均不相同，根本没有可比性；3.原告将他人店铺的租金作为自己经营超市的预期利益损失，缺乏基本法律依据。曙光公司为证明其主张向本院提交了如下证据材料：第一组证据：1.租赁合同，2、交接确认书，3、曙光公司2020年1月19日向联盛公司《函》，4、1150506468125号ＥＭＳ快递面单照片，5、ＥＭＳ签收记录，6、租赁发票12张。证明：1.依据合同13.2条，联盛公司必须提前支付下一半年的租金，且在收到曙光公司的催款通知书后30个工作日内仍未支付租金，则联盛公司构成重大违约的事实，2.曙光公司已经完成履约义务，双方完成了房屋及场地交付，结合联盛公司在交付一年后支付了部分租金的事实，可以再次证明联盛公司完全接受了房屋租赁的事实，3.证明联盛公司欠付2019年下半年租金及2020年上半年租金的事实，4.证明曙光公司已经依约向联盛公司开具了租金发票并邮寄给了联盛公司，要求联盛公司支付所欠租金，且联盛公司已经签收的事实，5.证明曙光公司直至2020年3月24日收到人民法院转来的联盛公司要求解除合同的起诉状，双方实际合意解除了合同时，联盛公司也并未支付所欠租金，依照双方租赁合同，联盛公司已经构成了重大违约的事实。第二组证据：1.曙光公司督促联盛公司履约的部分函，2017年9月5日的《进场通知函》，2017年10月13日的《通知函》，2017年11月26日的《通知函》，2018年4月12日的《通知函》，2019年1月21日的《函》，2020年1月10日的《函》；2.不明人员夜晚到租赁房屋活动的视频一份；3.曙光公司被迫代为安装防护门房屋照片一张。证明：1.联盛公司自交接完房屋租赁物后，近三年以来既不进场装修，又不派员对房屋进行管理，致使租赁房屋大面积处于荒废状态；2.曙光公司多次联系联盛公司，其均不理会，为此曙光公司多次以书面函件形式督促联盛公司履约，3.联盛公司多年来对交接房屋不进行任何管理，造成任何人随意出入小区，在小区群体活动，给小区带来重大安全隐患，曙光公司为维护小区业主安全，减少安全隐患，代原告安装了防护装置，并2020年1月10日以书面形式通知了联盛公司，且声明了安装的所有费用由联盛公司承担的事实。第三组证据：1.联盛公司法定代表人刘辉向曙光公司提出特别要求的邮件公证书，2.《联盛超市鄱阳店设计要求说明》。证明：1.联盛公司在原告建设阶段就提出多项更改要求，涉及建筑主体变更、设施变更、加装机电、燃气设备等，2.联盛公司签订后还多次要求曙光公司进行大量的建筑变更，要求附属设施等。第四组证据：1.曙光公司经鄱阳县规划局审定的《望湖御景小区规划方案设计》图，2.经县规划部门审批的商铺面积汇总表，3.房权证号为（2018）鄱阳县不动产权第**房产证，4.《关于印发〈上饶市中心城区建筑工程、建筑面积、容积率、建筑密度计划规则〉（修订）的通知》，5.最终设计蓝图。证明：1.联盛公司在合同外另行要求曙光公司将原报规划局的四层商铺建筑成为专门为联盛超市打造的三层设计，2.联盛公司的合同外要求致使曙光公司少建设第四层1954.5平方米商铺，3.因联盛公司开设20年超市曙光公司将多个本来完全可以分开销售的商铺办在同一产权证下，最终造成曙光公司无法单个销售，4.商铺第三层1500平方米高度为9米的特别要求建筑导致曙光公司少建筑了1500×（9÷3.6）＝2250平方米，并造成相应的利润损失1012.5万元。第五组证据：1.《格力中央空调系统销售及安装合同》，曙光公司转款凭证3份，2.《沃克斯电梯供货安装合同》，曙光公司的转款凭证3份，3.《江西昌江燃气有限公司天燃气配套建设合同》，曙光公司转款合同2份，4.现场照片若干。证明：1.曙光公司应联盛公司要求安装了中央空调所费2149436元；2.曙光公司应联盛公司要求安装了沃克斯电梯，所费155.2万元；3.曙光公司应联盛公司要求安装了天然气支付了30万元。第六组证据：1810号民事判决书。证明：1.被告与原告共同确认了租赁物的交接时间为2018年1月1日；2.被告2019年1月9日开出增值税发票，原告于1月11日支付租金；3.该份判决书确认了被告已经交付租赁物并获得租金，原告取得租赁物使用权，并支付对价租金。联盛公司对此质证后认为：对于第一组证据：对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。自2019年1月起，虽经上饶市中级人民法院判决继续履行《租赁合同》且经联盛公司多次催告，曙光公司仍拒绝履行《租赁合同》项下出租人义务【包括拒绝实际交付租赁物业（租赁物业已被曙光公司加装卷闸门并上锁）、拒绝完成《场地移交确认书》显示的六项待完成项目、拒绝进行相应配合（如拒绝提交空调设计方案）等】，且曙光公司已将部分租赁物业交付第三人使用，根据《中华人民共和国合同法》第67条之规定，联盛公司有权拒绝曙光公司支付租金的履行请求。对于第二组证据：对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。1.上饶市中级人民法院的生效判决已认定联盛公司在进场装修的问题上不存在违约，曙光公司继续纠缠这个问题，既是对司法裁判权威的损害，也与“一事不再理”原则相违背。2.曙光公司在对租赁物业加装卷闸门前并未通知联盛公司，在加装卷闸门后亦拒绝将钥匙交付联盛公司，租赁物业一直处于曙光公司实际控制之下。对于第三组证据：对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。1.联盛公司作为承租人，基于承租经营购物中心、超市的需要，对租赁物业及相关设施、设备的安排向出租人提出要求，是非常正常的。2.曙光公司早已严重违反《租赁合同》约定，将租赁物业及相关设施、设备整体出租给了联盛公司的同业竞争对手——江西省悦购福连锁超市有限公司，该公司经营的悦购福购物中心望湖御景店已于2020年9月30日开业。3.退一步讲，即使曙光公司因《租赁合同》解除产生了相关损失，也是因为曙光公司根本违约所导致，曙光公司应自行承担。对于第四组证据：对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。1.对租赁物业进行相关调整，是曙光公司基于出租经营购物中心、超市需要所作的安排。其他意见与证据三的质证意见一致。对于第五组证据：对该组证据的真实性需进一步确认，对证明目的有异议。理由同证据四的质证意见。对于第六组证据：对该组证据三性均无异议，关于租赁物的交付问题，曙光公司一直把场地移交确认书作为一张挡箭牌，作为其拒绝实际移交租赁物业的借口，但实际上是曙光公司加装了卷闸门，并拒绝交付钥匙。根据双方当事人的举证、质证意见，本院认证如下：对于原告提交的八组证据，因被告对其真实性没有异议，本院对该八组证据真实性予以确认，对于原告所主张的证明目的本院将结合在卷的证据材料进行综合分析；对于被告提交的六组证据，原告对证据1、2、3、4、6的真实性没有异议，对证据5的真实性认为需要进一步核实，但是其并未提供其他证据予以否认，故本院对于被告提供的六组证据的真实性予以确认，对被告提供六组证据的证明目的，本院将结合在卷的证据材料进行综合分析。经审理认定事实如下：2016年10月10日，曙光公司与联盛公司签订《租赁合同》（合同号：租字［2016］第015号）及附件《望湖御景工程界面和物业交付条件》，约定联盛公司承租曙光公司所有的位于鄱阳县交汇处望湖御景二号楼一、二、三层物业，共计约12000平方米，合同约定租期为20年，2017年10月1日至2018年9月30日为免租期，自2018年10月1日至2038年9月30日为合同正式租赁期，具体起租日为双方正式办理物业交接手续免租期结束日的次日，曙光公司不能按照约定办理物业交接手续的，租赁日期相应顺延。曙光公司应当在2017年10月1日前交付租赁物业给联盛公司使用，并向联盛公司发出书面进场交接通知，联盛公司在收到通知后三天内到租赁物业现场进行双方的交验。合同约定前两年的租金为9元／月／平方米，从第三年开始租金按每三年5%的幅度递增，每半年支付一次租金，租金交付前三日曙光公司应当向联盛公司开具增值税专用发票，联盛公司见票付清当付的半年度租金。合同还对违约责任进行了约定。2016年10月14日，联盛公司向曙光公司交付了定金人民币200000元。2017年12月29日，联盛公司派人与曙光公司对租赁物进行验收交场，双方签订了《鄱阳县望湖御景二号楼场地移交确认书》，在确认书中曙光公司虽然认为有对部分项目需要曙光公司整改，但最后结论为“接受交场”，该确认书确定租赁场地的计租面积为10917平方米，并约定双方交场日期为2018年1月1日，之后联盛公司一直未进场装修，2019年1月2日曙光公司向联盛公司开具了半年的租金发票，联盛公司于1月11日向曙光公司支付租金589518元，1月14日曙光公司以联盛公司不进场装修导致合同目的无法实现为由，提起诉讼，要求解除案涉租赁合同，本院在1810号民事判决中认定曙光公司已经交付了租赁物并获得了租金受益，至于联盛公司何时进场装修不是合同约定的义务，故判决驳回了曙光公司的诉请。该案生效后，联盛公司于2019年12月17日、2020年1月9日、1月15日三次向曙光公司发出函告，要求其移交案涉租赁物给联盛公司，并就案涉物业是否与2017年12月29日签订的《场地移交确认书》是否相符进行确认，曙光公司也三次回函表示案涉租赁场地在2017年12月29日就已经移交，不存在再次移交的问题，并建议双方解除合同，如果联盛公司要进场装修曙光公司亦会全力配合。2020年1月16日曙光公司向联盛公司邮寄了1179036元的租金增值税发票，联盛公司在2020年1月18日收到后并非付款。联盛公司于2020年3月23日向本院提起诉讼，要求解除合同，返还租金、保证金并赔偿损失，曙光公司同意解除合同，并提出反诉要求联盛公司支付拖欠的租金并赔偿损失和承担违约金。本院认为，本案争议的焦点为：1.本案中双方当事人是否存在违约行为？2、本案双方当事人各自主张的租金及赔偿损失等诉求是否成立？根据双方当事人陈述的意见及所提交的证据材料，本院对此综合分析评判如下：1，关于本案中双方当事人是否存在违约行为的问题。双方当事人于2016年10月10日签订《租赁合同》，该合同合法有效，双方当事人应当依照合同约定全面履行合同义务。对于双方当事人是否存在违约责任应当分区两个阶段来分析，第一阶段为本院1810号案件判决之前，第二阶段为本院1810号案件判决之后。在第一阶段本院1810号判决已经确认双方均不存在违约行为，故双方当事人应当按照合同约定继续履行合同。在第二阶段，原告主张被告应当向其交付案涉租赁场地，但是本院1810号判决中已经明确，案涉租赁场地在2018年1月1日已经交付，交付之后案涉租赁场地的管理权和使用权已经交付联盛公司，故联盛公司以案涉场地实际上属于被告曙光公司控制没有事实依据。但因联盛公司在接收案涉租赁场地之后并未对其进行管理，导致存在一定的安全隐患，为此曙光公司作为出租方，为了排除该隐患在案涉租赁场地中加装卷闸门属于为了联盛公司的利益而实施的行为，该加装卷闸门的行为属于无因管理，故此时双方仍不存在违约行为。之后曙光公司于2020年1月16日将1,179,036元租金发票邮寄给联盛公司，按照合同约定联盛公司应当见票付清应当支付的租金，但是联盛公司并未支付，此时联盛公司已经出现违约。联盛公司虽然辩称其未支付租金是基于对曙光公司是行使先履行抗辩权，曙光公司并未将案涉租赁场地交付给联盛公司而是出于自己的实际控制之下，不但对外进行出租还加装了卷闸门，经查，联盛公司所承租的房屋并非曙光公司二号楼的全部面积，其提供的太极养生馆及江西省悦购福连锁超市有限公司的企业信用信息公示报告并不能证实其所承租的场地已经全部被曙光公司控制或者案外第三人控制，即使曙光公司与江西省悦购福连锁超市有限公司存在租赁关系，也不影响联盛公司对租赁场地的使用，从本院1810号民事判决中确定了案涉租赁场地已经交付联盛公司，故联盛公司可以随时进场装修，至于曙光公司安装的卷闸门，在支付曙光公司无因管理费用的前提下，联盛公司可以到曙光公司领取。但是本案中联盛公司与曙光公司均相互书面函告，联盛公司并没有支付曙光公司无因管理的费用，更没有到曙光公司领取钥匙，故其提出对于曙光公司要求支付租金享有先履行抗辩权及不安抗辩权等均没有事实和法律依据。根据合同约定被告曙光公司已经将案涉租赁场地交付联盛公司，曙光公司已经完成了其交付租赁物的合同义务，联盛公司依约应当支付租金，但是其在收到曙光公司的租金发票时未履行租金支付义务，已经构成违约。作为违约方虽然不具有合同解除权，但是本案中联盛公司提出解除合同的诉请时，曙光公司亦予以同意，故双方属于协商解除，对于原联盛公司提出解除合同的诉讼请求本院予以支持。2，关于本案双方当事人各自主张的租金及赔偿损失等诉求是否成立的问题。从上述第一个争议焦点的论述中已经明确本案的违约方是联盛公司，故联盛公司要求曙光公司返还已支付的租金并赔偿损失没有法律依据，但是联盛公司在合同签订之后向曙光公司支付了20万元的定金，双方之间订立的租赁合同第2.5条明确约定，20万元定金在曙光公司交付租赁物业给联盛公司后第二日转为合同保证金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，故本案中联盛公司要求曙光公司返还保证金依法有据，本院予以支持。对于曙光公司的主张，本院逐项分析如下：第一，关于拖欠的租金。曙光公司要求联盛公司支付2018年1月1日至2020年3月24日的租金241.2882万元，但是根据双方的合同约定，自租赁场地交付的次日起，联盛公司享有12个月的免租期，故租金应当从2019年1月1日起起算，按照联盛公司与曙光公司共同确定交付的场地面积为10,917平方米，每平方米每月9元计算，联盛公司每年应支付的租金为1,179,036元，截止2020年3月24日联盛公司应付租金为1,453,067元[1,179,036元＋1,179,036元÷12个月×2个月）＋1,179,036元÷365天×24天）]，扣减联盛公司已经支付的589,518元，联盛公司还应支付曙光公司租金863,549元；第二，关于赔偿损失问题。曙光公司称因联盛公司要求其对案涉租赁场地进行改装导致其房屋利润损失，加上加装电梯、空调、天然气管道等损失共计14,126,436元，因曙光公司对于案涉房屋设计的更改是否会必然导致其经济上的损失，以及具体的损失多少，曙光公司并无证据证明，其提出按照建筑面积减少进行计算实际损失没有法律依据，至于相关配套的设施安装而产生的费用，因该实施和设备现仍可使用，事实上曙光公司也进行了使用这些设施和设备，因此，其要求联盛公司赔偿损失没有事实和法律依据，本院对该反诉请求不予支持；第三，关于违约金的问题。曙光公司虽然在反诉中提出要求联盛公司支付违约金，并提出按照实际损失的20%进行计算，但是其诉请的损失并未得到本院的支持，故其要求按照损失进行计算违约金的诉请没有事实依据，本院不予支持。综上所述，双方当事人对于解除合同不持异议，本院予以确认，原告联盛公司的其他诉讼请求部分成立，本院予以部分支持，反诉原告曙光公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除九江联盛超市连锁股份有限公司与鄱阳县曙光实业发展有限公司于2016年10月10日签订的《租赁合同》；二、鄱阳县曙光实业发展有限公司于本判决生效后十五日内返还九江联盛超市连锁股份有限公司保证金200,000元；三、九江联盛超市连锁股份有限公司在本判决生效后十五日内支付鄱阳县曙光实业发展有限公司房屋租金863,549元；四、驳回原告九江联盛超市连锁股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告鄱阳县曙光实业发展有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费191,397元，反诉案件受理费70,442元，合计261,839元，由九江联盛超市连锁股份有限公司负担210,000元，由鄱阳县曙光实业发展有限公司负担51,839元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  范全敏审判员  付 强审判员  徐志峰二〇二〇年十二月八日书记员  陈 佳