辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终2245号 上诉人（原审原告）：王寿斌，男，1972年5月20日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 上诉人（原审原告）：吕钧红，女，1976年10月2日出生，满族，住辽宁省丹东市振兴区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：范广志，辽宁成功金盟律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：郑佳，辽宁成功金盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘笑薇，女，1956年9月10日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：于庆海，辽宁凡响律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张月新，男，1971年9月4日出生，满族，住北京市朝阳区。 被上诉人（原审被告）：王亚珺，女，1971年6月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被上诉人（原审被告）：丹东国泰国际特产城有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区锦山大街**。 法定代表人：张月新，董事长。 被上诉人张月新、王亚珺、丹东国泰国际特产城有限公司共同 委托诉讼代理人：许文东，辽宁凡响律师事务所律师。 上诉人王寿斌、吕钧红因与被上诉人刘笑薇、张月新、王亚珺、丹东国泰国际特产城有限公司执行异议之诉一案，不服丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王寿斌与吕钧红的共同委托诉讼代理人范广志，被上诉人刘笑薇的委托诉讼代理人于庆海，被上诉人张月新、王亚珺、丹东国泰国际特产城有限公司共同委托诉讼代理人许文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王寿斌、吕钧红共同上诉请求：1、依法撤销丹东市振兴区人民法院作出的（2020）辽0603民初1950号民事判决，依法改判或发回重审；2、依法撤销丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603执异65号执行裁定书；3、继续查封北京市朝阳区天翠园8号楼15层1501号，并准予执行；4、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人依法申请对张月新名下的北京市朝阳区天翠园8号楼15层1501号房屋财产保全，案涉房屋系在张月新名下的房屋，查封保全程序合法，不应当予以解除，被上诉人均对此予以认可。二、刘笑薇提供的证据不能证明其已经全额支付案涉房屋购房款。刘笑薇提供的购房款证据中有张月新出具的3张收款收据，但没有提供相应的银行转款凭证、提款凭证等实际付款证据，收据的真实性无法核实。而2016年11月2日农业银行的50万元转款凭证，又无付款事由，不能证明是刘笑薇的购房款。三、假设案涉房屋出售属实，案外人因自己过错未办理产权登记，应该自行承担不利后果，请求解除查封案涉房屋不应得到支持。案涉房屋在2004年7月8日登记取得产权证，2016年5月25日凤城市人民法院对案涉房屋进行查封，案外人不仅没有交纳全额购房款，且办理过户也不存在法律障碍，是其自身原因没有积极办理过户手续，属于因自身原因未能办理过户而导致案涉房屋被查封，刘笑薇存在过错。四、张月新户籍地登记为案涉房屋，刘笑薇并未实际取得案涉房屋。张月新一直未将户籍迁走，而刘笑薇提供的证据也不足以证明一直占有案涉房屋的事实，所以不能认定刘笑薇一直居住在案涉房屋。五、刘笑薇提供的2008年2月28日《房屋买卖协议书》不能证明是真实、有效的书面买卖合同。一审法院未查明张月新购买案涉房屋的时间、价格、标准等基本信息，仅依据《房屋买卖协议书》不能证明刘笑薇提出执行异议的理由符合法律规定。六、凤城市法院执行裁定书不能作为本案依据。另案支持了刘笑微的执行异议，但另案中案外人刘成义的债权可通过其他途径实现，与本案事实依据不同。所以，不能作为本案的定案依据。 刘笑薇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 张月新、王亚珺、丹东国泰国际特产城有限公司共同辩称，案涉房屋已实际转让给刘笑薇，且刘笑薇交纳了全部房款并已实际占有使用，足以排除执行。 王寿斌、吕钧红向一审法院起诉请求：依法撤销丹东市振兴区人民法院作出的（2020）辽0603执异65号执行裁定书；继续查封北京市朝阳区天翠园8号楼15层1501号房屋，并准予执行。 一审法院认定事实：2008年2月18日，被告刘笑薇（乙方）与被告张月新（甲方）签订了《房屋买卖协议书》，约定甲方同意将坐落于北京市朝阳区天翠园8号楼1501室房屋出售给乙方；出售价格为170万元；由于开发公司原因，暂不能办理房屋过户手续，条件具备时甲方配合乙方办理过户。被告刘笑薇于2007年11月25日、2008年2月18日、2008年5月17日及2016年11月2日，分四次支付被告张月新购房款合计170万元。2010年初，被告张月新向被告刘笑薇交付房屋，被告刘笑薇占有使用该房屋至今。 2014年7月8日，被告张月新办理了该房屋的房屋所有权证。2016年11月2日被告刘笑薇支付最后一笔房款后向被告张月新提出办理该房屋的转让手续，被告知该房屋已被人民法院查封。 2016年5月24日，辽宁省凤城市人民法院作出（2016）辽0682民初758-2号民事裁定书，查封了该房屋；被告刘笑薇对查封标的提出书面异议，凤城市人民法院经过审理后，于2019年12月26日作出（2019）辽0682执异27号执行裁定书，裁定撤销查封该房屋的执行行为。 2019年9月16日，两名原告向该院申请查封，冻结被告张月新及案外人王亚珺、被告丹东国泰国际特产城有限公司银行存款23559800元或价值相当的其他财产，该院于同日作出（2019）辽0603执保315号民事裁定书，查封了被告张月新名下的本案的涉案房屋。被告刘笑薇对该院查封标的提出书面异议，该院审理后，作出（2020）辽0603执异65号执行裁定书，裁定：中止对北京市朝阳区天翠园8号楼15层1501号房屋的执行（房产证号为Ｘ京房权证朝字第××号）。原告不服，提起本次起诉。 一审法院认为，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应该支持：一、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告刘笑薇在人民法院对涉案房屋查封之前购买被告张月新所有的房屋，双方签订了《房屋买卖协议书》，且被告刘笑薇支付了全部房款，并实际占有使用该房屋至今，双方的房屋买卖合同关系依法应得到法律的保护。被告刘笑薇因凤城市人民法院对该房屋的查封，导致未能在该院查封前与被告张月新办理涉案房屋的过户登记手续，其权利能够排除执行，被告刘笑薇提出的异议理由成立，故对于原告的诉讼请求，该院不予支持。判决：驳回原告王寿斌、吕钧红的诉讼请求。案件受理费200元，由原告负担（原告已预交）。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为刘笑薇是否享有足以排除强制执行的民事权益。金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。本案中，上诉人于2019年9月16日向丹东市振兴区人民法院申请查封案涉房屋，该院于同日作出（2019）辽0603执保315号民事裁定书，查封了案涉房屋，故案涉房屋于2019年9月16日经上诉人申请被查封。 第一，关于刘笑薇在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。刘笑薇与张月新于2008年2月18日签订案涉房屋《房屋买卖协议书》，故签订书面买卖合同时间在人民法院查封之前。虽上诉人对该协议书真实性持有异议，但提供的证据并不能否定该份协议的真实性。 第二，刘笑薇在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。刘笑薇提供的北京市家具买卖合同及收银票据、物业费缴费发票、北京市燃气集团第五分公司客户维修单等证据已形成证据链条，证明刘笑薇在2019年9月16日人民法院查封案涉房屋之前已占有案涉房屋的事实。 第三，关于刘笑薇支付案涉房屋价款的问题。刘笑薇提供了张月新出具的三张收据及中国农业银行回单，证明其在本案查封之前已经支付了案涉房屋全部价款。上诉人主张刘笑薇未提供证据证明三张收款收据中房款的资金来源，因刘笑薇已作出合理说明，且张月新对刘笑薇支付房款的事实并无异议，因此不能据此否定刘笑薇已支付全部房款的事实。上诉人主张刘笑薇支付最后一笔房款时案涉房屋已被查封，刘笑薇未将该笔款项交付人民法院不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。经审查，刘笑薇交付最后一笔房款时，案涉房屋非因本案被查封，且案涉房屋当时所涉执行行为现已被撤销，故上诉人主张刘笑薇支付最后一笔房款的行为不符合上述规定，不能成立。 第四，关于刘笑薇未办理过户手续是否属于非因其个人原因的问题。经审查，刘笑薇交纳完全部购房款后，案涉房屋已被凤城市人民法院查封，无法办理过户登记，故可以认定刘笑薇未办理过户手续属于非因个人原因所致。 综合以上四点分析，本院认为刘笑薇符合上述规定的四项条件，享有足以排除强制执行的民事权益，故上诉人主张继续执行案涉房屋的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，王寿斌、吕钧红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由王寿斌、吕钧红负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年十二月十八日 书记员 王晓宇