北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12162号上诉人（原审被告）：程亚静，女，1985年2月17日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：薄纯清，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：南君润，北京市一法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王江英，女，1978年9月15日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：申学兵，北京东通律师事务所律师。上诉人程亚静因与被上诉人王江英合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，适用独任制公开开庭进行了审理。上诉人程亚静的委托诉讼代理人薄纯清，被上诉人王江英的委托诉讼代理人申学兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程亚静上诉请求：1．撤销一审判决并改判驳回王江英的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由王江英承担。主要事实及理由：一、程亚静与置业公司并非房屋买卖合同，程亚静与王江英之间系关于房屋认购资格的转让，系《认购协议》权利义务的概括转移，一审法院认定程亚静与王江英之间存在房屋买卖合同关系错误。1．双方之间口头达成的系《认购协议》权利义务概括转移，并非房屋买卖合同。2．如一审法院认定程亚静与置业公司签订的系房屋买卖合同，则程亚静与王江英的口头协议应属无效合同。3．即使认定程亚静与置业公司的是房屋买卖合同，程亚静与王江英之间签订的也是房屋买卖合同权利义务的概括转移的口头协议，而非房屋买卖合同。二、一审法院忽略了王江英在未征求程亚静意见情况下擅自与置业公司达成解除合同的事实。1．无论合同是否有效，程亚静均已实现了王江英当初与程亚静达成口头协议时的合同目的，且在此过程中程亚静不存在过错。2．王江英在与程亚静达成权利义务的转让协议后，就涉案房屋实施了后续的处分行为。3．王江英自愿放弃追究置业公司违约责任。4．王江英自行与置业公司办理退房事宜可参照无效行为转化的理论。5．一审法院要求程亚静退还9万元显失公平，王江英基于上述行为使得程亚静丧失了权利义务的救济途径。王江英辩称，同意一审判决，不同意程亚静的上诉请求和理由。王江英向一审法院起诉请求：1．判决王江英、程亚静于2016年9月17日口头约定的合同解除；2．判决程亚静返还王江英合同款90000元；3．判决程亚静支付王江英利息（以90000元为基数按照同期银行间拆借利息自2016年9月18日计算至实际给付之日止）；4．诉讼费由程亚静承担。一审法院认定事实：2016年8月，程亚静与置业公司达成关于天津市宁河区潘庄农场某庄园×楼×门1304号房屋（以下简称1304号房屋）的《认购协议》，暂定购房价款为334314元，并支付置业公司104314元、北京致丞房地产经纪有限公司50000元（预留房费10000元及优惠资格费40000元），共计支付房款154314元。程亚静、王江英通过置业公司的销售人员相识，并在销售人员的撮合下于2016年9月17日就1304号房屋达成如下《口头协议》，内容为“王江英在程亚静已付购房款154314元的基础上另加90000元，共支付程亚静244314元，程亚静协助王江英在置业公司处办理更名”。同日，王江英通过银行转账支付程亚静244314元，程亚静通过ATM转账支付＊鹏40000元（程亚静称该40000元系支付给置业公司销售人员＊鹏的居间费），置业公司销售人员陪同王江英在置业公司处办理更名。而后王江英就1304号房屋与置业公司签订《天津市商品房买卖合同》（王江英称，合同签订日期倒签为程亚静与置业公司达成认购协议的日期即2016年8月24日），约定王江英以334314元的价款购买1304号房屋，置业公司应于2018年6月30日前交付房屋。王江英提交收据三张，证明其共交房款154314元，1304号房屋系由程亚静将购房资格转让更名而来；其中北京致丞房地产经纪有限公司出具的两张收据显示“今收到程亚静更名王江英”，置业公司出具的一张收据显示的交款人即为王江英。2019年9月10日，王江英与置业公司签订《协议书》，约定“王江英申请退购1304号房屋，已交房款金额104314元以原交款收据为准，协议签订后置业公司为王江英办理退房款手续”。同日，置业公司退还王江英购房款154314元。王江英提交《领导留言板》留言及回复截图、（2019）津0112民初3522号民事裁定书，以证明“涉案房产未办理商品房销售许可证，违反法律强制性规定，属无效合同，原告合同目的无法实现，程亚静、王江英之间的口头协议作为从合同也应无效，被告应当返还加价款”。《领导留言板》留言及回复内容截图如下：“网友在天津市领导留言板反映七里香格庄园五证不全、违规销售、逾期交房等问题，领导留言板回复七里香格项目已经取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》，《商品房销售许可证》尚在办理中，无法确定最终价格。七里香格项目位于七里海保护区内，由于环保政策影响无法交房，无法办理销售许可证等相关手续，目前宁河区政府针对七里香格项目成立了工作专班，督促开发企业办理退房退款手续，购房业主如果其他利益诉求可通过诉讼获得支持。”（2019）津0117民初3522号民事裁定书载明，七里香格项目尚在行政部门规划、调整过程中，如何处理需等待天津市人民政府进一步的规划指导意见，故最终驳回业主起诉。王江英曾于2019年9月在天津市宁河区法院以置业公司、程亚静为被告提起诉讼，要求置业公司给付退房款利息、程亚静返还出售房款90000元及利息，后自行撤回起诉。另，王江英于2020年6月23日向天津市住房和城乡建设委员会申请信息公开，内容为“申请天津市宁河区潘庄农场某庄园×楼×门1304号商品房销售许可证”，天津市住房和城乡建设委员会于2020年7月2日作出编号为DF20200481的《信息不存在告知书》，载明“经检索，您申请公开的信息我委未制作、未获取，因此您所申请的信息我委不存在”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的第一个争议焦点为《口头协议》性质认定问题，双方各执一词，王江英称“双方系房屋买卖合同关系，程亚静将其从置业公司处购买的房屋加价9万元出卖给王江英，现因客观原因导致合同目的无法实现故要求解除口头协议，程亚静应退还加价款”；程亚静称，“我未与开发商签订房屋买卖合同，系通过口头协议将与置业公司预购房的权利义务概括转移给王江英，该9万元系购房资格的转让款”。根据程亚静与置业公司达成的《认购协议》、王江英与置业公司订立的《天津市商品房买卖合同》、原被告达成的《口头协议》的内容、履行情况及交款收据载明内容等，双方达成的口头协议应系房买卖合同关系。首先，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。程亚静与置业公司达成的《认购协议》关于1304号房屋的坐落、面积、价款已有明确约定，且置业公司已收取程亚静部分房款，故该《认购协议》应当认定为商品房买卖合同；其次，因程亚静与置业公司达成的《认购协议》为商品房买卖合同，从《口头协议》的内容及履行情况来看，程亚静将从置业公司处购得的期房在已付购房款基础上另加9万元出售给王江英，《口头协议》亦应认定为房屋买卖合同，《口头协议》系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议；最后，现已有人民法院生效裁定确认“1304号房屋所在的七里香格项目尚在行政部门规划、调整过程中，如何处理需要等待天津市人民政府进一步的规划指导意见”，结合天津市住房和城乡建设委员会于2020年7月2日作出《信息不存在告知书》及《领导留言板》留言及回复内容，可以认定现有情形下王江英无法实现订立《口头协议》的合同目的，故其要求判令解除双方于2016年9月17日达成的《口头协议》的诉讼请求，具备事实及法律依据，一审法院予以支持。关于《口头协议》解除的日期，因王江英未提交证据证明曾向程亚静发送解除《口头协议》的通知，故一审法院以本案起诉状送达的日期即2020年2月5日作为《口头协议》解除的日期。关于王江英要求返还合同款9万元一节，合同解除后，程亚静应当将收取的购房款返还王江英，程亚静共收取王江英购房款244314元，其中154314元已由置业公司直接退还王江英，故本案的第二个争议焦点为程亚静是否应当返还王江英剩余房款9万元。程亚静虽称在获取王江英房款当日通过ATM机向案外人＊鹏转账的4万元系支付给开发商销售人员的居间费用，王江英对此不予认可。程亚静未能提交证据证明“＊鹏即系开发商的销售人员”，亦未能证明“双方曾约定须支付开发商销售人员居间费用4万元且该居间费用系由王江英负担”，程亚静的该辩解意见证据不足，一审法院不予采纳，程亚静应当返还王江英剩余房款9万元。关于王江英要求程亚静支付利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定判决：一、王江英与程亚静于2016年9月17日达成的《口头协议》于2020年2月5日解除；二、程亚静返还王江英购房款90000元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回王江英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，依据已查明的事实，涉案口头协议签订时程亚静已与置业公司签订了包含房屋坐落、面积、价款等内容的《认购协议》并交纳部分房款，该《认购协议》应为商品房买卖合同。而涉案口头协议实际系程亚静将其所认购房屋加价9万元出售于王江英，故一审法院确认程亚静与王江英之间亦成立房屋买卖合同关系并无不当。程亚静不认可一审法院关于其与王江英之间口头协议的性质认定，认为双方之间不成立房屋买卖合同关系，而系房屋认购资格及相关权利义务的概括转移，但就此程亚静亦未举出充分反证，故本院对其相应陈述不予采信。现依据《领导留言板》《信息不存在告知书》及另案已生效判决，王江英所购房产存在无法交房等情况，故王江英已无法实现涉案口头协议之合同目的，王江英有权解除涉案口头协议。协议解除后，程亚静收取王江英9万元加价款的事实基础已不存在，且该事实的发生并不归咎于王江英，故程亚静应将上述款项返还王江英。综上所述，程亚静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由程亚静负担。本判决为终审判决。审 判 员 张丽新二〇二〇年十二月十四日法官助理 贾宇飞书 记 员 杨艳娇