吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2020）吉05民终1183号上诉人（原审被告、反诉原告）：董某，住辉南县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨某1，个体工商户，住辉南县。诉讼代理人：杨某2（杨某1姐姐），住辉南县。上诉人董某因与被上诉人杨某1房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省辉南县人民法院于2020年9月23日作出的（2020）吉0523民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告杨某1起诉请求，1.请求判令董某履行合同，给付房屋租金3万元；2．请求判令董某赔偿损失1万元。事实和理由：2016年11月16日，杨某1与董某签订租房协议书，租期六年，每年租金为3万元。董某于2017年11月16日未征得杨某1同意将该房转租给他人。杨某1得知房屋被转租，向董某询问，董某承认确有此事，转租给他人的房屋年租金为6万元，董某向杨某1承诺，一切事宜均由其负责。2019年11月16日，董某未交缴2019年11月16日至2020年11月16日的房租，杨某1到房子处查看，发现锅炉烧坏、火炕被刨、灯墙等设施被破坏。杨某1找到董某，董某称转租的业户不给房租，他也要不来。现董某转租业户的物品仍放在杨某1出租的房屋内，杨某1又无法处理。原审被告董某辩称，不同意杨某1的诉讼请求。1.2017年6月6日，辉南县公安局消防大队对本店进行消防检查，因二楼大厅没有消防通道，要求整改，我与杨某1协商二楼焊楼梯建逃生通道，杨某1不同意。2017年6月8日，辉南县消防大队查封我的店，导致合同目的无法实现。我与杨某1签订合同的第六条明确规定“乙方不得随意改动房屋主体结构，如需改动必须征得甲方同意”。2.2017年6月8日，辉南县公安局下发查封通知书，我找杨某1商议退还半年房租，杨某1不同意，我仅用一楼维持到2017年11月15日。2018年1月15日，因与杨某1协商不成，我到辉南县人民法院提起诉讼，要求解除合同，杨某1的母亲周玉梅打来电话让我回去，说有人兑店，在征得杨某1同意后，房屋转租给了王某，我与杨某1的合同解除。王某干了4个月就走了，杨某1找李德富把门焊上了，这样又导致合同的终止。3.2018年11月，杨某1的母亲又将房屋转租给朝阳镇格美家用电器商行，经销家用电器。原审反诉原告董某提出反诉请求：请求判令解除房屋租赁合同。事实和理由：2016年11月16日，杨某1与董某签订了六年的房屋租赁合同，经营辉南县朝阳镇董记私房菜馆。2017年6月6日，辉南县公安局下达整改通知，因饭店二楼没有消防通道进行查封，导致二楼无法经营，董某利用一楼经营至2017年末。2018年1月21日，董某与王某签订两年租赁合同，将该房屋转租给王某，经营辉南县朝阳镇沣泽庄园饭馆，王某经营两个月停业，人走楼空。自2018年4月起，房屋无人经营，且由杨某1控制。杨某1在2018年11月将房屋租赁给“朝阳镇格美电器”，经销家电。格美电器走后杨某1找人将房门焊死。杨某1于2019年4月1日对董某提起了诉讼，两审法院均作出了判决。综上，董某与杨某1的房屋租赁合同于2018年4月之后已经处于终止状态，但双方没有协议解除。另外，房屋系杨某1所有，因杨某1拒绝对房屋二楼设立消防通道，导致合同目的无法实现。原审反诉被告杨某1辩称，不同意董某的诉讼请求。要求给付2019年11月16日至2020年11月16日的房租3万元。原审法院查明，2016年11月16日，杨某1与董某签订租房协议书，约定杨某1将位于辉南县平安川自有门市房组给董某，上下两层，面积约500平方米。租期为6年，自2016年11月16日至2022年11月15日止，年租金3万元，付款方式为上打租，一年一交。承租期间转租转借必须通知出租方，如须改动房屋主体结构，须征得出租方同意后方可进行。2017年1月16日，董某注册成立辉南县朝阳镇董记私房菜馆（个体工商户），在该租赁房屋经营餐饮业，至2018年3月27日停业、注销。2017年6月6日，辉南县公安局城郊派出所因该私房菜馆存在消防安全违法行为，向董某下达责令改正通知书。2017年6月8日，辉南县公安局下达临时查封决定书，对董记私房菜馆二楼大厅予以查封，限期整改。2017年12月20日，董某与王某签订协议书，约定将董记私房菜馆转租给王某使用经营，王某只对现有餐饮设施负责，其他执行董某与杨某1合同的相应条款。合约期限两年，年租金3万元。王某于2018年3月21日注册成立辉南县朝阳镇沣泽庄园饭馆，经营至2018年4月。另查明，2019年4月1日，杨某1提起诉讼，请求董某支付房屋租金3万元，董某提出反诉，请求解除双方签订的房屋租赁合同，并赔偿损失。辉南县人民法院于2019年6月10日作出（2019）吉0523民初343号民事判决书，判决董某支付杨某1房屋租金3万元，驳回董某的诉讼请求。董某不服该判决，上诉于通化市中级人民法院，通化市中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）吉05民终781号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原审法院认为，杨某1与董某签订的房屋租赁合同，是当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，杨某1按约交付租赁房屋，董某接受并使用该房屋经营餐饮业，应按约定支付房屋租金。董某在转租合同期满后，未与杨某1协议解除合同，亦未通知或提起诉讼要求解除合同，其拒付租金为违约行为，依法应承担违约责任。故杨某1要求董某给付房屋租金3万元的主张，于法有据，应予支持。杨某1要求董某赔偿损失1万元，但未就该主张举证证明，不予支持。董某将租赁房屋转租给第三人后，只经营到2018年4月，其后董某亦未继续经营，且此后董某一直拒付租金，可见其已无继续履行合同的意愿，故董某要求解除房屋租赁合同的主张，符合法律规定，应予支持。鉴于双方租赁合同约定按年度计算租金，且交费方式为上打租，故应至提出解除合同时该年度的履行期限届满后方可解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）董某给付原告（反诉被告）杨某12019年11月16日至2020年11月15日的房屋租金3万元；驳回原告（反诉被告）杨某1的其他诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）杨某1与被告（反诉原告）董某房屋租赁合同（2020年11月15日解除）。上述款项被告应自判决生效之日起三日内给付。本诉案件受理费400元，由原告（反诉被告）杨某1负担125元，由被告（反诉原告）董某负担275元；反诉案件受理费400元，由原告（反诉被告）杨某1负担。上诉人董某上诉请求，撤销原审判决，改判支持上诉人原审反诉请求（解除租赁合同）；撤销原审判决，驳回被上诉人原审诉讼请求。事实与理由，原审遗漏事实导致对案件的错误判决，之前裁定程序违法；请求二审予以判决驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人反诉请求。一、原审认定事实遗漏了被上诉人明知房屋空置且出租、又将房门焊死的民事法律行为，行为人应当对自己的行为承担相应的法律后果。（一）被上诉人明知房屋自2018年4月至今处于空置状态。其一，原审已查明自2018年1月开始，房屋由王某使用经营“丰泽园饭店”，王某也领取了营业执照；同时上诉人经营的“董记私房菜馆”在工商局注销。这一切被上诉人明知。其二，在2017年12月20日转租给王某经营时，被上诉人也是明知的。1.在原租赁合同上有被上诉人妈妈亲笔书写“同意转租”字样，签名“周淑梅”，日期为2017年12月20日。2.案涉租赁房屋是被上诉人与其母亲周淑梅共有房屋。租赁合同中体现的租赁面积500平方米。被上诉人提供给法庭的房照221平方米仅是其中的一层的面积。3.王某经营期间交纳了一年的房屋租金2万元（每年3万元），是由王某亲自交给被上诉人母亲周淑梅，不足的1万元由上诉人替王某交纳（见周淑梅给上诉人出具的收据）。4.王某关闭饭店，将房门钥匙交给了被上诉人母亲周淑梅；此后由被上诉人及母亲周淑梅始终控制、使用房屋。（二）被上诉人于2018年4月20日，亲自雇佣焊接人员将房门焊死，足以证明被上诉人明知房屋处于空置状态并控制的事实。（三）被上诉人将房屋租赁卖家电的“格美家用电器”（当地百姓在被上诉人房屋购买电器的视频证据）的行为，是行使房屋使用权的行为，排除了与上诉人的租赁法律关系。鉴于此，被上诉人向上诉人主张房屋租金，于法不容。二、被上诉人明知上诉人自2018年1月至今没有使用房屋，且通过诉讼已经索取了2018年11月至2019年11月租金。本次原审判决上诉人承担2019年11月至2020年11月租金，违反了民法的公平原则。被上诉人在2019年4月1日起诉上诉人，经过两审判决，获得了2018年11月至2019年11月的3万元租金。本案原审查明了房屋自2018年4月王某将钥匙交给被上诉人母亲后，始终由被上诉人控制。庭审时上诉人也向法庭提供了被上诉人焊死房门、钥匙由被上诉人掌握及控制房屋的相应证据，当庭被上诉人承认焊死房门的行为。三、上诉人多次提出解除合同的主张并在法院起诉解除房屋租赁合同诉讼。其一，2019年4月在被上诉人起诉之前，上诉人就到法院提出解除租赁合同的诉求，立案庭的解释让被上诉人起诉立案。其二，在被上诉人之前通过诉讼索取了2018年11月至2019年11月租金后，于2020年1月7日，上诉人向法院提起了解除房屋租赁合同诉讼（见交纳诉讼费发票）。法院于2020年1月17日下达裁定，法院认为上诉人经传票传唤拒绝到庭按撤诉处理；上诉人没有接到开庭传票。被上诉人2020年4月23日起诉索要租金，9月1日立案。综上所述，被上诉人是明知房屋自2018年4月处于空置状态，期间由被上诉人将房门焊死，又将房屋租赁给“格美家用电器”出售家电。2019年4月1日向法院起诉索要2018年11月至2019年11月租金，之前两审法院没有采信上诉人提供的证据支持上诉人的反诉诉求，反而支持了被上诉人诉求。对于之前两审法院判决，上诉人就认了。自2018年4月至今，上诉人从来没有使用过房屋，既进不去房屋也无法使用房屋，因为门早在2018年4月就被被上诉人焊死。被上诉人于本案再次起诉索要租金，上诉人难以理解。被上诉人明知上诉人没有使用房屋，又将房门焊死、出租格美电器用于出售家电等等行为，足以排除上诉人对房屋的使用权。过去的三年时间里，被上诉人出租房屋的行为以及将房门焊死，都是对房屋使用的控制。如今再次起诉索要2019年11月至2020年11月的租金于法无据，原审支持其诉求违背公平原则。被上诉人杨某1辩称，同意一审判决，应驳回上诉。二审期间双方当事人均没有向法院提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审一致。另查明，2020年4月3日，董某在原审法院起诉案外人王某，请求判令王某支付从2017年12月20日至2019年12月20日期间房屋租赁费4万元。原审法院认为，“房屋租赁合同事实上已经解除”，判决驳回董某的诉讼请求。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。在本案争议的出租门市房上存在两个房屋租赁合同关系，即杨某1与董某房屋租赁合同和董某与案外人王某房屋转租赁合同。杨某1与董某房屋租赁合同约定的租期为6年，自2016年11月16日至2022年11月15日止。董某与案外人王某房屋转租赁合同约定租期为2年，应当自2017年12月20日至2019年12月19日。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”依法理，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。本案，在两个租赁合同同时履行过程中，出现了履行僵局。在双方均不存在恶意的情况下，如果违约方继续履行合同，对其显失公平。依法杨某1和董某均享有解除权，即杨某1具有守约方单方解除权，董某具有违约方单方解除权。作为承租人的董某，在履行合同时，发生了履行障碍，应当依法行使法律赋予的权利，即应当及时行使两个解除权，即解除其与王某的房屋转租赁合同，然后解除其与杨某1的房屋租赁合同。2019年杨某1提起租赁合同纠纷诉讼时，董某与王某的房屋转租赁合同还在履行中，董某没有解除转租合同。直到2020年４月3日董某才起诉王某，要求解除合同。本案是在杨某1提出给付租金诉讼的情况下，董某才提出反诉，要求解除合同。无论存在何种事由，不争的事实是，董某与杨某1房屋租赁合同关系始终没有协商解除，也没有法定解除。在房屋租赁合同没有解除的前提下，董某就应当按照合同约定履行自己的义务。综上，董某的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人董某负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 兴 彦审 判 员 王 立 武审 判 员 修  勇 二〇二〇年十二月十五日书 记 员 刘瑄子凡