江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8732号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑雯丹，女，1997年5月12日出生，汉族，住江苏省洪泽县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹妍，女，1963年5月18日，汉族，住江苏省南京市。上诉人郑雯丹因与被上诉人邹妍房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人郑雯丹，被上诉人邹妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑雯丹上诉请求：1.请求判令就双方共同在广州购买设备所付26000元设备款各担50%。2.请求判令扣除2020年3月23日至2020年4月16日的租金13360元（16700元/月/30天×24日）。3.计算利息时应先在总额扣除押金2万元再计算，因为2万元押金一直在邹妍处。事实和理由：1.邹妍和郑雯丹共同去广州购买设备，是双方达成口头协议后邹妍的自愿行为，交付了2000元设备预付款后，邹妍自愿给付郑雯丹24000元支付了设备尾款，不应认定是借款，而且其也支付了回程机票，从此行为来看，其是同意合作的，只是事后反悔并违约，为此该款双方应各支付一半。2.2020年3月23日晚，邹妍锁门，之后进行调解，同年4月16日邹妍将钥匙交付郑雯丹，郑雯丹搬离后将钥匙交还。邹妍辩称，1.26000元设备款系邹妍出借，之前确实谈过合作，但没有达成合意，郑雯丹要求邹妍陪同一起去广东看设备时，其称钱不够，故邹妍刷卡垫付。房租到期时，邹妍要求郑雯丹出具欠条，但其只出具了还款计划。2.房屋租赁合同是2017年2月23日签订扣除15天的装修期，实际上是从同年3月8日开始计算房租，2020年3月8日郑雯丹仍在经营，不愿搬离，还避而不见。2020年3月21日邹妍去找郑雯丹，当时店里还在经营，郑雯丹不见面，邹妍就将门锁上，两天后，邹妍发现郑雯丹撬锁仍在店里经营，故同年3月23日邹妍再次锁门报警，至4月16日期间，郑雯丹确实没有经营。同日邹妍将钥匙交郑雯丹，次日其搬完后将钥匙交还。因租赁期满后郑雯丹不返还房屋，虽然其间锁门，但其占用房屋，导致无法另租，故对于2020年3月23日至4月16日租金不应扣除。3.案涉租赁合同约定2018年房租应当全额付清，但郑雯丹直到2020年4月才将尾款8000元付清，故利息计算本金不应扣除2万元再计算。邹妍向一审法院起诉请求：1.判令郑雯丹给付租期内欠租175500元。2.判令郑雯丹给付租赁期满后房屋占用费2万元。3.判令郑雯丹给付利息56667元（以20万元为基数，按年利率20%标准，自2019年2月24日起计算17个月）。4.判令郑雯丹偿还借款26000元。5.判令郑雯丹给付2018年以来欠付水费2808元、电费49元。郑雯丹向一审法院反诉请求：请求撤销郑雯丹于2020年1月21日书写的“郑雯丹还款给邹妍（房租）计划表”（以下简称还款计划表）。一审法院认定事实：邹妍系南京市厚载巷3号1楼房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人。2017年2月23日，邹妍和郑雯丹签订房屋租赁协议一份，约定：邹妍将案涉房屋出租给郑雯丹，租赁期限自2017年2月24日至2020年2月23日，房屋租金支付方式为：2017年2月24日至2017年8月23日租金10万元，2017年8月24日至2018年2月23日租金10万元，2018年2月24日至2019年2月23日租金20万元，2019年2月24日至2020年2月23日租金20万元，第一年租金半年支付一次，签协议当日支付第一期租金；之后租金按年支付，先付后租，首期之后的租金郑雯丹应提前二个月支付。郑雯丹租房后，不得变动、损坏房屋结构，如有变动、损坏，郑雯丹须无条件修复和赔偿一切损失，但遇自然灾害等因素，郑雯丹不承担赔偿责任。郑雯丹承租后发生的维修费用、水、电、煤气、电话等费用由其自理。郑雯丹终止合同需提前两个月通知邹妍，邹妍收取郑雯丹租赁保证金2万元，郑雯丹终止租赁后，邹妍在确定郑雯丹已结清租赁期间发生的各项费用后，将保证金退给郑雯丹。本协议一式两份，双方各执壹份等。在郑雯丹所持有房屋租赁协议中，邹妍在协议乙方（邹妍）签字处下方手写“注装修期15天”。协议签订后，邹妍将案涉房屋交付郑雯丹，郑雯丹亦按约支付首期租金，并在该地址注册成立了南京市玄武区福禹城美发中心。其后，郑雯丹未能按约足额支付2019年2月24日至2020年2月23日租金，仅于2019年11月30日、2019年12月29日和2020年1月21日，分别给付邹妍租金1万元、1万元和4500元。截止2020年2月23日，郑雯丹尚欠付邹妍第三年租金175500元（未扣减装修期租金）。因郑雯丹欠付租金，邹妍于2020年1月21日前往案涉房屋处催要并报警，经处理后，郑雯丹向邹妍出具还款计划表，内容为：郑雯丹2020年欠邹妍2019年房租18万元整，2月底前还2.5万元，5月底前还5万元，8月底前还5万元，10月底前还5万元。仪器设备26000元+水费（查清另算）+机票费用1850元，10月份后结清房租后付给邹妍。之后，郑雯丹未能履行上述付款义务。租赁合同期满后，郑雯丹于2020年4月16日搬离，并将案涉房屋的钥匙交给邹妍。一审另查明：1.2018年间，郑雯丹提议与邹妍合作经营美发项目。2019年4月左右，邹妍应郑雯丹邀请一同前往广州。在广州期间郑雯丹向厂家订购价值26000元的美发设备，并由邹妍向厂家支付2000元货款。设备到南京后，邹妍给付郑雯丹24000元。2019年下半年，郑雯丹草拟了共同经营美发中心的书面协议，但邹妍未同意签署。2.邹妍陈述其于2018年4月5日向负责收费用的隔壁房主转账支付2808元水费，该费用系案涉房屋2017年至2018年6月间的水费，而非水管破裂发生的费用。但邹妍未能提供相应的缴费单据。一审法院认为，双方当事人租赁合同合法有效，应受法律保护。关于双方争议被告应付欠款数额：1.关于欠付租金数额问题。租赁合同约定2019年2月24日至2020年2月23日的租金为20万元，郑雯丹已支付租金为24500元，尚欠租金175500元。但双方合同约定，邹妍需提供郑雯丹15天的免租装修期，亦同意在欠付租金中扣减15天租金，故邹妍主张的欠付租金中应扣减8333元。案涉房屋于2020年2月23日租赁期满，郑雯丹逾期退房，至2020年4月16日才搬离，此期间产生的租赁费用损失，应当参照合同约定的租金标准支付。但此期间因疫情原因致郑雯丹营业收入明显减少，继续按原租赁合同约定的租金标准有失公平，经郑雯丹请求减免，结合本案实际情况，根据公平原则，酌定减免一个月租金。郑雯丹还需给付邹妍租赁期满后逾期腾房的租金损失12778元。综上，郑雯丹欠付租金数额为179945元。郑雯丹逾期给付租金，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，赔偿邹妍计算至实际支付之日止的逾期付款利息损失。邹妍主张郑雯丹应当按照年息20%的标准计算利息损失，没有事实和法律依据，应不予支持。2.关于借款问题。邹妍主张郑雯丹用于购买仪器设备的26000元系借款，郑雯丹辩称该款系双方基于合作经营美发项目支付的设备款项，应由双方分担该费用。对此，从双方前往广州前存在合作协商，在广州期间由邹妍直接向厂家支付预付货款，设备购买后双方再次就合作具体事项进行协商、沟通，应当认定邹妍给付郑雯丹的24000元和付给厂家的2000元不是借款，而是双方为合作经营美发项目而投入资金。但2020年1月20日郑雯丹书写的还款计划表，可以证明双方在未能签署合作协议后，就投入购买设备及相关费用的处置达成一致意见，即郑雯丹应将该费用返还邹妍。郑雯丹反诉称该还款计划表系邹妍采取逼迫手段情况下书写，故请求撤销。但邹妍催要欠款时报警处理并非不当行为，由于邹妍催要欠款行为及目的均不存在违法，因此，郑雯丹当日书写的还款计利表应为其真实意思表示，对郑雯丹要求撤销该还款计划表的诉请应不予支持。3.关于欠付水电费问题。邹妍诉称郑雯丹欠付水费2808元、电费49元，但未能提供证据证明郑雯丹存在欠付水费的事实，故对该诉请不予支持；对邹妍要求郑雯丹支付欠付电费的诉讼，因郑雯丹不持异议，应予支持。4.关于押金。根据合同约定，在终止租赁后，邹妍在确认郑雯丹已结清租赁期间发生的各项费用后，将保证金退还郑雯丹。因此，案涉租赁合同已终止履行，邹妍应将收取的2万元保证金退还郑雯丹，抵冲郑雯丹欠付款项。综上，郑雯丹应给付邹妍欠付房屋租赁费用179945元、电费49元及投资款26000元，并应对逾期给付欠付租金赔偿邹妍相应的利息损失。邹妍亦应将收取的2万元保证金退还郑雯丹，用于抵冲欠付租金。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、郑雯丹应于判决生效之日起十日内给付邹妍房租和租金损失159945元、投资款26000元、电费49元，共计185994元；二、郑雯丹应于判决生效之日起十日内赔偿邹妍逾期给付租金利息损失（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年2月24日起，以20万元为基数，计算至2019年11月30日；自2019年12月1日起，以19万元为基数，计算至2019年12月29日；自2019年12月30日起，以18万元为基数，计算至2020年1月21日；自2020年1月22日起，以175500元为基数，计算至2020年2月23日；自2020年2月24日起，以159945元为基数，计算至2020年7月23日）。三、驳回郑雯丹的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2608元，由邹妍负担800元，郑雯丹负担1808元。反诉案件受理费50元，由郑雯丹负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，且对一审判决认定事实不持异议，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.案涉26000元设备款是否应由双方各分担50%；2.2020年3月23日至4月16日期间租金应否扣除；3.利息计算中租金总额中是否应先扣除2万。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，2020年1月21日，因郑雯丹欠付房租，经邹妍报警处理后，郑雯丹出具还款计划表，载明设备款26000元及其他相关费用在同年10月份后结清房租后支付。据此，该26000元设备款双方并未达成合作的合意。郑雯丹在警方处理后出具还款计划表，无证据证明系受逼迫违背真实意思表示作出，故不应撤销。据此，郑雯丹主张双方应分担该款项缺乏事实和法律根据，应不予支持。因郑雯丹欠付邹妍房租，致邹妍不得已采取锁门方式，并报警处理。该锁门方式系邹妍采取自力救济而为，虽方式有所偏颇，但因郑雯丹违约行为在先，邹妍对该租赁房屋的另行使用、收益权利也因此受限，一审判决未对该期间租金免除并无不当，应予维持。案涉租赁合同约定，邹妍收取郑雯丹租赁保证金2万元，郑雯丹终止租赁后，邹妍在确定郑雯丹已结清租赁期间发生的各项费用后，将保证金退给郑雯丹。现双方因产生纠纷成讼，故在郑雯丹有延付租金和其他费用情况下，计算利息欠付租金基数中不应先扣除该2万元。综上所述，郑雯丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由郑雯丹负担。本判决为终审判决。审判员  夏雷二○二○年十二月十五日法官助理刘小琴书记员戴苗