山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11712号上诉人(原审被告)：张英，女，1973年8月19日出生，汉族，住所地山东省临邑县。被上诉人(原审原告)：高娅楠，女，1986年9月30日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市历城区华山珑城**1-2301。委托诉讼代理人：侯漂洋，男，系高娅楠丈夫。原审第三人：济南中海城房地产开发有限公司，住所地济南市，实际经营地济南市市中区二环南路**中海广场写字楼**。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：仲涛，国浩律师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉颖，国浩律师（济南）律师事务所实习律师。上诉人张英因与被上诉人高娅楠及原审第三人济南中海城房地产开发有限公司(以下简称中海城公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初9098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张英上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0112民初9098号民事判决第一、二、三项判决并依法改判；2.高娅楠承担本案一审、二审的受理费、鉴定费等全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定《商品房租赁合同》于2019年10月13日解除没有事实和法律依据。另外，一审法院判决张英返还高娅楠的房屋租金（包括应返还租金的天数、日租金）确有错误，张英仅应向高娅楠返还自2019年12月16日起至2020年4月6日止的房屋租金12240元【40000元÷366天×112天】1、在涉案房屋及其周围房屋出现轻微墙体裂缝后，该房屋周围房屋的业主都在正常经营，并未因墙体轻微裂缝而停业，且高娅楠提交的证据无法证明涉案商品房无法进行经营使用致使租赁合同无法履行，一审法院却武断地认定涉案房屋墙体开裂己造成租赁合同目的无法实现，并依据《合同法》第九十四条、第九十六条判决2019年10月13日解除租赁合同通知到达张英时租赁合同解除，属于认定事实和适用法律错误。2、退一步讲，根据2019年12月10日开庭笔录（第7、8页）以及张英出具的《收到条》可知，涉案房屋的钥匙一直由高娅楠持有，且其于自认2019年11月下旬才将房屋清空，直至2019年12月16日张英才收到高娅楠交还的涉案房屋钥匙。上述证据充分证明，高娅楠于2019年10月13日通知张英解除租赁合同后，既不向张英交付房屋钥匙，又不搬离涉案房屋，直到2个多月后张英才收到其交还的钥匙。可见在2019年12月16日前，涉案房屋一直由高娅楠实际占有、支配，其完全有条件、有能力自主使用涉案房屋进行营利而不为，属于对合同权利及基于合同权利而可得的利益的自愿放弃.另外，截止至2019年12月16日电费余额为125.74元，对此高娅楠未提异议（见一审判决第11页），连高娅楠自己都认可实际使用房屋并交电费至2019年12月16日，故2019年10月13日至2019年12月16日之间的房屋租金应由高娅楠自行承担，张英仅应返还自2019年12月16日起至2020年4月6日止（共计112天）的房屋租金。一审法院判决高娅楠应返还自2019年10月13日起至2020年4月6日止（共176天）的房屋租金19287元【176天×109.589元/天】确有错误。此外，租赁合同约定租赁期限为2019年4月6日至2020年4月6日，租金共计40000元，上述租赁期限共计366天（2020年为闰年），故涉案房屋日租金应为109.29元【40000元÷366天】，证明一审法院将日租金计算为109.589元确有错误。综上，张英应向高娅楠返还自2019年12月16日起至2020年4月6日止的房屋租金12240元【112天×109.29元/天】，而非19287元。一审法院判决张英应返还物业费1327元【2104元÷214天×135天】确有错误。张英仅应返还自2019年12月16日起至2019年12月31日止的物业费147元【2104元÷214天×15天】，截至2019年12月16日张英收到高娅楠交还的涉案房屋钥匙之前，涉案房屋实际处于高娅楠的完全控制和支配之下，其完全有条件、有能力自主使用涉案房屋进行营利，但实际上高娅楠却既不使用涉案房屋，也不向张英交还涉案房屋，属于以不作为的方式对涉案房屋进行租赁、使用，其应当承担涉案房屋截至2019年12月16日发生的物业费.又因高娅楠预交的2104元系2019年6月1日起至2019年12月31日止（共计214天）的物业费，故张英仅应返还自2019年12月16日至2019年12月31日（共计15天）的物业费共计147元【2104元-214天X15天】。然而，一审法院却错误地认定张英应返还自2019年10月14日至2019年12月31日（共计78天）的物业费，并将该78天错误地计算为135天，从而错误地判决张英向高娅楠返还1327元物业费【2104元÷214天×135天】，侵害了张英的合法权益。三、高娅楠未经张英同意擅自装修涉案房屋，张英依法不应承担其装修残值损失及高娅楠为鉴定装残值修损失支出的鉴定费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《城镇房屋租赁合同司法解释》”）第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案一审庭审中张英明确表示不认可高娅楠的装修行为，并且高娅楠未提交证据证明张英同意其对涉案房屋进行装修，而一审法院仅凭主观臆断，错误地认定张英以默许的方式同意高娅楠对涉案房屋的一层、二层室内及室内外进行多处装修，进而适用《城镇房屋租赁合同司法解释》第十一条之规定判决张英承担高娅楠的装修残值损失，并判决张英承担装修残值损失的鉴定费用。一审法院的该项判决确属认定事实、适用法律错误，侵害了张英的合法财产权益。综上，一审法院认定事实、适用法律确有多处错误，其据此作出的判决侵害了张英的合法权益。高娅楠辩称，一审法院判决正确，高娅楠提交的证据很充分。5月份给张英发微信就告知她墙体已经开始出现裂缝了，当时已经没法经营了，张英一直拖，说是中海城公司会给张英赔偿，然后张英再赔给高娅楠，现在中海城公司给张英的赔偿还没有落实，所以张英给高娅楠的赔偿也遥遥无期。中海城公司述称，一、高娅楠主张涉案房屋租赁合同已于2019年10月13日解除没有事实和法律依据，其在租赁合同到期前擅自退房系单方严重违约，应承担不利法律后果。首先，高娅楠与张英的房屋租赁合同中并未约定合同解除条款；其次，涉案房屋虽出现墙体开裂等受损情况，但2019年6月山东建大工程鉴定加固研究院作出的鉴字：No.2019JDY129《鉴定报告》（下称“鉴定报告”）载明涉案房屋承重结构安全性等级为Au级，整体倾斜、地基承、地基承载力均满足规范和设计要求，地基基础现状安全案房屋不存在结构安全性问题，可以居住使用，不存在危及高娅楠安全或健康的情形，故高娅楠无权依据《合同法》第二百三十三条解除租赁合同；再次，鉴定报告已证明，虽然涉案房屋及相邻商铺均遭受不同程度墙体裂缝，但并不存在结构安全性问题，仍可以居住使用。另外，济南市泉城公证处（2019）鲁济南泉城证经字第58187号、58188号及59189号《公证书》及所附光盘能够证明2019年10月8日与涉案房屋的相邻商铺都在正常营业，并未因房屋出现裂缝等受损情况而停业，足以说明高娅楠系因其自身原因而停业，与第三人及张英无关。对此，张英也在本案审理中明确表示，张英的左邻右舍都在正常营业，没有出现不能营业的情形，高娅楠关门歇业系因其自身经营不善原因所致，故高娅楠无权依据《合同法》第九十四条、第九十六条解除租赁合同。另根据双方租赁合同第六条第4项“乙方（高娅楠）在租赁期内中途退房应提前1个月向甲方（张英）提出，经甲方同意后，乙方需交清应缴费用”，该租赁合同到期日为2020年4月6日，而高娅楠在未举证证明不能实现租赁合同根本目的的情况下，于2019年12月16日以向张英退还房屋钥匙的方式擅自退房，属于单方严重违约，应自行承担违约的不利法律后果。二、退一步讲，即便一审法院认定双方租赁合同于2019年10月13日解除，但一审法院判决张英返还高娅楠的房屋租金（包括应返还租金的天数、日租金）也确有错误。1、一审法院认定应返还租金的天数为176天（自2019年10月13日起至2020年4月6日止）确有错误。根据2019年12月10日一审开庭笔录（第7、8页）以及张英2019年12月16日出具的《收到条》可知，涉案房屋的钥匙一直由高娅楠持有，且高娅楠自认于2019年11月下旬才将房屋清空，直至2019年12月16日张英才收到高娅楠交还的涉案房屋钥匙。上述证据充分证明，高娅楠于2019年10月13日通知张英解除租赁合同后，既不向张英交付房屋钥匙，又不搬离涉案房屋，直到2个多月后张英才收到其交还的钥匙。可见在2019年12月16日前，涉案房屋一直由高娅楠实际占有、支配，其完全有条件、有能力自主使用涉案房屋进行营利而不为，属于对合同权利及基于合同权利而可得的利益的自愿放弃，故2019年10月13日至2019年12月16日之间的房屋租金应由高娅楠自行承担，张英仅应返还自2019年12月17日起至2020年4月6日止（共计112天）的房屋租金。故一审法院判决高娅楠应返还自2019年10月13日起至2020年4月6日止（共176天）的房屋租金19287元【176天×109.589元/天】确有错误。2、一审法院认定日租金为109.589元确有错误。房屋租赁合同约定租赁期限为2019年4月6日至2020年4月6日，租金共计40000元。上述租赁期限共计366天（2020年为闰年），故涉案房屋日租金应为109.29元【40000元÷366天】，证明一审法院将日租金计算为109.589元确有错误。三、高娅楠未经张英同意，擅自装修涉案房屋，且高娅楠未提交证据证明其装修费损失与涉案房屋出现墙体裂缝等受损具有因果关系，故一审法院判决张英承担高娅楠装修残值损失及高娅楠为鉴定装残值修损失支出的鉴定费没有事实和法律依据。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《城镇房屋租赁合同司法解释》”）第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，高娅楠未提交证据证明张英同意其对涉案房屋进行装修，而一审法院仅凭主观臆断，错误地认定张英以默许的方式同意高娅楠对涉案房屋的一层、二层室内及室外进行多处装修，进而适用《城镇房屋租赁合同司法解释》第十一条之规定判决张英承担高娅楠的装修残值损失，并判决张英承担装修残值损失的鉴定费用。一审法院的该项判决确属认定事实、适用法律错误，侵害了张英的合法财产权益。另一方面，根据《合同法》第二百二十三条第二款，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，高娅楠不仅无权要求张英赔偿其装修损失，还应当依法将涉案房屋恢复原状。其次，经高娅楠申请，一审法院依法委托滨州正信鉴定评估认证有限公司（下称“评估机构”）对涉案房屋装修损失费进行鉴定，2020年4月20日评估机构作出的鉴字(2020)第1080号《资产评估报告》（下称“评估报告”）第7页载明，涉案房屋装修费用的市场价格为20201.80元。但评估报告并不能证明该20201.80元装修费用全部为高娅楠支出的装修费，客观上不能排除该20201.80元装修费用中亦包含张英前期装修所支出的费用，故该评估结果亦不能证明高娅楠的装修损失金额。因此，一审法院酌定高娅楠的装修残值损失为装修费用的50%即10100.9元，且该费用由张英承担没有事实和法律依据。最后，评估报告不能证明高娅楠的装修损失与涉案房屋发生墙体裂缝等受损情况具有因果关系。评估报告仅能证明涉案房屋装修费用于评估基准日（2020年4月22日）的市场价格为20201.80元，无法证明高娅楠的装修损失系因涉案房屋发生墙体裂缝等受损情况而产生。举例而言：（1）一楼“原吊顶拆除、原烟囱拆除、原隔断拆除”的费用1800元系因高娅楠承租后为进行服装经营而将其拆除所产生，而非因涉案房屋墙体裂缝而产生，与涉案房屋墙体裂缝没有任何因果关系。（2）至于一楼“灯具”的费用375元、室外“店招灯箱”的费用4000元，一则高娅楠没有证据证明涉案房屋墙体裂缝已经导致灯具及室外店招灯箱的使用性能及价值受损；二则第三人于2020年6月8日至涉案房屋门口及室内查看并进行了拍照，发现店招灯箱及一楼灯具外观完好，并无受损情况；三则灯具及店招灯箱可与涉案房屋分离，且分离不会使之价值降低，高娅楠完全可以将灯具及店招灯箱拆下后再行利用。故评估报告并不能证明高娅楠的装修损失与涉案房屋墙体裂缝因存在果关系。因此，一审法院酌定高娅楠的装修残值损失为装修费用的50%即10100.9元，且该费用由张英承担没有事实和法律依据。四、一审法院判决张英应返还物业费1327元【2104元÷214天×135天】确有错误。涉案房屋租赁合同第三条约定物业费由高娅楠自行缴纳，故高娅楠诉请的2104元物业费应全部由其自行承担。退一步讲，高娅楠至少应当承担自2019年4月6日起至2019年12月16日止的物业费。因为截至2019年12月16日张英收到高娅楠交还的涉案房屋钥匙之前，涉案房屋实际处于高娅楠的完全控制和支配之下，其完全有条件、有能力自主使用涉案房屋进行营利，但实际上高娅楠却既不使用涉案房屋，也不向张英交还涉案房屋，属于以不作为的方式对涉案房屋进行租赁、使用，故其至少应当承担涉案房屋截至2019年12月16日发生的物业费。又因高娅楠预交的2104元系2019年6月1日起至2019年12月31日止（共计214天）的物业费，故张英仅应返还自其收到房屋钥匙次日即2019年12月17日起至2019年12月31日止（共计15天）的物业费共计147元【2104元÷214天×15天】。然而，一审法院却错误地认定张英应返还自解除合同通知到达张英次日即2019年10月14日起至2019年12月31日止（共计78天）的物业费，并将该78天错误地计算为135天，从而错误地判决张英向高娅楠返还1327元物业费【2104元÷214天×135天】，侵害了张英的合法权益。综上，一审法院认定事实、适用法律确有多处错误，第三人恳请贵院查明事实，依法撤销（2019）鲁0112民初9098号民事判决书第一、二、三项判决，对不应由张英承担的责任及款项依法改判。高娅楠向一审法院起诉请求：1.判令张英返还租金19287元（2019年10月13日至2020年4月6日）及房屋押金5000元；2.判令张英赔偿租金损失14904元（2019年5月29日至2019年10月12日），赔偿装修费5万元、返还物业费2104元及电费896元；3.诉讼费由张英承担。后变更第2项诉讼请求中的赔偿装修费金额为20201.8元，要求张英承担鉴定费3000元。一审法院认定事实:2016年3月9日，张英购买中海城公司开发的位于济南市历城区君授路588号中海华山珑城三区1号楼1-109的商铺一套，房产证号为：鲁（2018）济南市不动产权第01925**。2019年4月，张英将该房屋出租给高娅楠用于经营“水月服饰”童装店，并签订《商品房租赁合同》一份，约定：张英将C1-109号商铺出租给高娅楠使用，租赁期1年，自2019年4月6日至2020年4月6日，水电费由高娅楠自行缴纳，物业费由高娅楠缴纳张英，房屋使用押金5000元，年租金4万元，由高娅楠在4月6日交纳张英，高娅楠在租赁期内中途退房，应提前1个月向张英提出，经张英同意后，高娅楠需交清应缴费用。房屋如因不可抗拒的原因导致毁损或造成高娅楠损失，双方互不承担责任。上述合同签订后，高娅楠于2019年4月6日通过手机银行转账方式支付张英45,000元（租金4万元+押金5000元）。2019年5月29日，高娅楠发现其所租赁的涉案房屋墙面、梁端出现不同程度裂缝，遂通过微信向张英发墙面裂缝等视频，并发送信息“姐，商铺的墙裂了，这一排商铺都有这个问题，咱家和隔壁的裂缝都能对起来，你要不要过来看看怎么处理？”高娅楠陈述，其承租的房屋分上下两层，为招揽生意，在二楼建儿童乐园一处，因墙皮开裂脱落，不敢让孩子们玩耍，2019年6月7日高娅楠再次通过微信给张英发送视频，并附信息“这是二楼，最近几天已经不敢让孩子们玩了”“半个月的时间发展成这样有点吓人，对面工地还在施工，这个速度发展后果不敢想，得尽快解决”“听说西边已经有商铺给修了，但修好后又裂了”；张英回复“好的知道了”“我又给物业说了，告诉他情况了”。2019年6月21日，中海城公司委托山东建大工程鉴定加固研究院对涉案商铺所在的中海济南华山北区C地块1#、2#住宅楼配套商业区的安全性进行了鉴定，鉴定报告载明：中海济南华山北区C地块1#、2#住宅楼配套商业区于2016年12月竣工，投入使用至今，2018年11月至2019年2月1#、2#住宅楼配套商业区墙体出现微小裂缝，2019年5月1日至5月20日裂缝发展严重，鉴定结论为：经现场检测检查及综合分析，1.中海济南华山北区C地块1#、2#住宅楼配套商业区上部承重结构安全性等级评定为Au级；2.中海济南华山北区C地块1#、2#住宅楼配套商业区整体倾斜、地基承、地基承载地均满足规范和设计要求，地基基础现状安全尚未进入稳定阶段，建议按照JGJ8-2016《建筑变形测量规范》要求加强感测；3.墙体产生裂缝原因：1.1#、2#住宅楼配套商业区采用独立基础，相应主楼为桩筏基础，建筑物本身存在差异沉降；2.D2地块项目基坑南侧第一排锚索伸入声音去基底下约6.5mm，旋喷锚索施工对基底下土层产生挠动和变形；3.1#、2#住宅楼配套商业区周边地下水水位下降，导致地基不均匀沉降；4.目前情况下，现有裂缝不影响结构安全，但影响正常使用，应进行维修处理。2019年6月24日，高娅楠给张英发送微信“姐，物业给答复了吗？墙裂的这么严重，已经严重影响到生意了，二楼现在大半个月不能用了，之前来玩的孩子也不少，现在已经没人来了，一楼墙皮也空鼓，刚装修好的花了不少钱，还不到一个月就这样了”，“我是打谱长期在这扎住，装修都是装的好的”“你说交一年房租我们没二话就交了，还想着多签两年合同，是真的想在这里干起来，现在这种情况是没想到的”“我是想着能尽快解决尽量不换地方，但是到现在没有解决的办法而且生意一落千丈所以才找您商量办法”“下半年物业费交了，电费充上不少，装修花了好几万，能不走我尽量不走，但如果一直拖着，二楼没法用，生意没好转，我就呆不下去了，前期盈利感觉还好，最近这个小半月明显不行了，费用赚不出来了”；张英回复信息“理解你做生意不容易，房子修复期间我会尽量照顾一下你的感受，我们耐心等待一下”“上边想办法处理了，我们再等等吧”“看看上边怎么回复，这个问题是暂时的”。2019年7月10日，高娅楠给张英发送微信“有处理方案了吗”，张英回复微信“还没出台政策，现在让上报诉求”。2019年10月13日，在涉案房屋没有修复的情况下，高娅楠通过微信向张英发送解除房屋租赁合同的通知“你好张英姐，自今年5月29日所租你的房屋发生严重的墙体开裂、变形等质量问题后，该商品房已经无法正常使用，现于2019年10月13日特通知你以下事项：1.我高娅楠单方面解除与你签订的商品房租赁合同；2.请你收到本条微信后尽快收回房屋，并返还我支付的租金及押金4.5万元，并赔偿我的装修损失5万元”。张英于当日回复“上午有事，你先耐心等待吧，中海正积极解决问题，我也是受害者”。此后张英一直未与高娅楠联系接收房屋，高娅楠遂诉至一审法院，形成本案诉讼。案件审理中，一审法院于2019年12月10日组织双方当事人到涉案商铺查看现场，张英因故未到场，经查看，商铺内物品已全部清空。2019年12月16日一审法院向张英转交涉案房屋钥匙。另查明，高娅楠承租涉案房屋后，向物业公司交纳3000元的装修保证金，2019年6月18日高娅楠要求退还保证金时，物业公司将该款项转为2019年6月1日至12月31日的物业费2104.08元，剩余部分转为预交电费895.92元。高娅楠为证明其装修费用损失，申请对涉案房屋装修费用进行鉴定，一审法院依法委托滨州正信鉴定评估认证有限公司进行了资产评估，滨州正信鉴定评估认证有限公司于2020年4月29日出具正信鉴字（2020）第1080号《资产评估报告》，鉴定结论：委托评估的位于济南市历城区君授路588号中海华山珑城三区1号楼1-109房屋的装修费用的市场价格为20,201.80元，具体包括：一楼：原吊顶、烟囱、隔断拆除金额1800元、吊顶4108.75元、隔断地面444元、石膏板吊顶隔断174.25元、楼梯下隔断416.5元、墙面基层处理3321.25元、墙面壁纸1500元、海绵壁纸22.5元、楼梯踏步刷漆300.3元、灯具375元、消防箱贴纸13元、电路改造540元；二楼：海绵壁纸312元、壁纸1821.25元、窗户改造240元、消防箱贴纸13元；室外店招灯箱4000元；垃圾清运800元。高娅楠为此支出鉴定费用3000元。经质证，张英及中海城公司对鉴定报告均未提出异议，但张英认为涉案房屋交付高娅楠时，房屋已经装修完毕，高娅楠只是在原有装修好的墙面上贴了壁纸，其他地方系高娅楠自愿装修，与其无关。中海城公司认为评估报告不能排除包含张英前期装修所支出的费用，不能证明装修损失与墙体裂缝等受损情况具有因果关系；张英仅同意高娅楠拆除原有厨房用作试衣间，并未同意对其他部分装修，因此，高娅楠无权要求张英赔偿损失，还应当依法将涉案房屋恢复原状。一审法院认为，《资产评估报告》系在鉴定人员进入涉案房屋进行现场调查和勘验后，根据房屋内外现存的装修装饰所作出的，客观真实有效，对该评估报告张英及第三人也未申请重新鉴定，故一审法院对该评估报告的证据效力予以采信。本案审理过程中，2020年7月10日，中海城公司向一审法院提交中止审理申请书，认为现有44个群诉案件与本案存在重大关联性，尚未审结，本案需以上述群诉案件的审理结果为依据。一审法院经审查认为，中海城所述群诉案件，系因中海济南华山北区C地块1#、2#住宅楼配套商业区墙体裂缝等质量问题导致业主向中海城公司主张赔偿，与本案并非同一法律关系，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条所规定的中止情形，一审法院对其申请不予准许。一审法院认为，高娅楠与张英签订的《商品房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，为有效合同。双方当事人争议的焦点为：一、高娅楠能否主张解除《商品房租赁合同》；二、如《商品房租赁合同》解除，应退还的租金、押金及物业费、水电费的金额；三、高娅楠主张的租金损失及装修损失能否成立。关于焦点一。山东建大工程鉴定加固研究院作出的《鉴定报告》证实：2018年11月至2019年2月，1#、2#住宅楼配套商业区墙体开始出现微小裂缝，至2019年5月1日至5月20日，裂缝发展严重，虽现有裂缝不影响结构安全，但影响正常使用，应进行维修处理；目前沉降尚未进入稳定阶段，观测工作尚未结束，无法确保是否会继续沉降。本案中，高娅楠在发现涉案商铺出现墙体开裂后，即于2019年5月29日向张英反映，未得到解决后，又多次通过微信要求张英尽快处理，但张英均以需要等待中海城公司维修等理由答复，一直未有效解决问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；第九十六条规定，当事人依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。一审法院认为，高娅楠租赁涉案房屋系用于经营儿童服装店，现因张英出租的房屋出现地基沉降导致墙体开裂，且沉降尚未进入稳定阶段，一直未有效解决，对商铺的经营者及顾客的人身形成安全隐患，已经影响高娅楠的正常经营，无法达到租赁合同的目的，因此高娅楠有权依据上述法律规定，主张解除《商品房租赁合同》；高娅楠于2019年10月13日通过微信向张英发送解除合同的通知，并要求张英前来办理房屋交接手续，张英在收到高娅楠发出的解除合同通知后，虽有异议，但未依法请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，也未及时与高娅楠办理房屋交接，故一审法院确认高娅楠与张英所签订《商品房租赁合同》于2019年10月13日解除。关于焦点二。《商品房租赁合同》于2019年10月13日解除后，张英理应返还高娅楠合同未履行部分的租金及房屋押金，一审法院对高娅楠要求张英返还2019年10月13日至2020年4月6日期间的租金19,287元（176天×109.589元/天）及押金5000元的诉讼请求予以支持。关于物业费及水电费，张英认可高娅楠交纳了2019年6月1日至2019年12月31日期间的物业费2104元，故合同解除后（2019年10月14日至2019年12月31日）的物业费1327元[（2104元/214天）×135天]应当返还高娅楠；高娅楠在2019年6月预交电费895.92元，在张英收回涉案房屋钥匙（2019年12月16日）之前产生的电费应当由高娅楠负担，如有剩余电费应当返还高娅楠，张英认可截至2019年12月16日电费余额为125.74元，对此高娅楠未提异议，故张英应返还高娅楠电费125.74元。关于焦点三。高娅楠主张自2019年5月29日至2019年10月12日期间的租金损失14904元（136天*105.589元/天）。一审法院认为涉案房屋出现墙体开裂后，虽对高娅楠的经营产生影响，但现有证据无法证实高娅楠在此期间停止店铺经营，故一审法院对高娅楠主张2019年5月29日至2019年10月12日期间的租金损失不予支持。关于高娅楠主张的装修损失20201.8元，一审法院认为，根据《资产评估报告》及高娅楠提交的相关证据，能够证实高娅楠在承租涉案房屋后进行装修并支出费用20201.80元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，高娅楠租赁涉案房屋用于经营童装，必然要对房屋进行装修并支出费用，张英明知且未禁止，事后亦未提出反对意见，视为默许高娅楠的装饰装修行为。从《资产评估报告》的清单可看出，此次鉴定评估仅限于已形成附合的装饰装修物。张英提供的房屋出现质量问题导致合同解除，高娅楠有权依据上述规定要求装修残值损失。综合考虑租赁合同的期限、合同的解除时间，一审法院酌定高娅楠的装修残值损失为装修费用的50%即10100.9元（20201.80元*50%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张英于判决生效之日起十日内退还高娅楠租金19287元及房屋使用押金5000元；二、张英于判决生效之日起十日内赔偿高娅楠装修残值损失10100.9元；三、张英于判决生效之日起十日内返还高娅楠物业费1327元及电费125.74元；四、驳回高娅楠的其他诉讼请求。案件受理费1435元，由高娅楠负担583元，张英负担852元；鉴定费3000元由张英负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张英提交微信聊天记录截图一份，证明当时张英没有同意高娅楠单方解除合同，中海城公司也一直没有给张英回复，不是张英在拖时间，张英也是受害人。经质证，高娅楠认为10月13日之前，高娅楠从5月中旬开始跟张英协商解除合同的事，张英的证据里的回复也是一直在推脱，该证据一审高娅楠也提交过。中海城公司对证据真实性无异议，该证据充分说明在2019年10月13日张英周边的商铺均在正常营业，高娅楠解除合同是由于其自身经营不善造成，而并非是其主张的原因。本院认证意见：张英提交的部分微信聊天记录内容，一审中高娅楠已作为证据提交，该证据与本案待证的事实无关联性，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，高娅楠与张英签订的《商品房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，为有效合同。关于双方合同的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；第九十六条规定，当事人依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中高娅楠租赁涉案房屋系用于经营儿童服装店，张英作为出租方有义务保障房屋具备正常使用条件，但房屋出现地基沉降导致墙体开裂，对商铺的经营者及顾客的人身形成安全隐患，影响高娅楠商铺正常经营，使得高娅楠无法实现租赁合同的目的，因此高娅楠享有合同解除权。高娅楠已于2019年10月13日通过微信向张英发送解除合同的通知，并要求张英办理房屋交接手续，张英虽有异议，但未依法请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，该通知应当起到解除双方租赁合同的法律效果，一审法院确认高娅楠与张英所签订《商品房租赁合同》于2019年10月13日解除，符合上述法律规定。在涉案租赁合同解除之后，双方租赁关系终止，张英在收到高娅楠发出的解除合同通知后，未依法请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，也未及时与高娅楠办理房屋交接，在涉案房屋存在安全隐患的情况下，高娅楠也未对房屋进行有效使用，一审法院综合本案实际情况，认定高娅楠支付租金、物业费至合同解除之日，并判令张英返还剩余租金、物业费及押金等费用，并无不当。经审查，一审法院判令张英返还的物业费存在计算错误，该费用应为777元[（2104元/214天）×79天]，本院予以纠正。关于高娅楠主张的装修损失及鉴定费应否支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，涉案房屋用途为配套商业用房，高娅楠租赁涉案房屋系用于经营童装，必然要对房屋进行装修，张英对此明知但未禁止，事后亦未提出反对意见，应视为同意高娅楠的装饰装修行为。一审法院判令张英赔偿高娅楠相应的装修损失，符合法律规定。综上所述，张英上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初9098号民事判决第一项、第二项、第四项及案件受理费的负担；二、变更山东省济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初9098号民事判决第三项为“张英于判决生效之日起十日内返还高娅楠物业费777元及电费125.74元；”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费696元，由张英负担。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二〇年十二月十一日法官助理 刘辉书 记 员 刘彤