陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕10民终479号 上诉人（原审原告、再审申诉人）：鹿志学，男，汉族，洛南县退休职工，住洛南县。 委托诉讼代理人：陈勤润，洛南县城关法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、再审被申诉人）：何立锋，男，汉族，农民，住洛南县。 被上诉人（原审被告、再审被申诉人）：杨恩宽，男，汉族，农民，住洛南县。 再审第三人：李某乙，女，汉族，生于住西安市莲湖区。系何某某之妻。 再审第三人：何玉麒，男，汉族，系何某某之长子。 再审第三人：何奇，男，汉族，系何某某之次子。 上述再审第三人共同委托诉讼代理人：陆娜、刘利静，泰和泰（西安）律师事务所律师。 再审第三人：洛南县第四建筑工程公司，住所地洛南县。 法定代表人：刘铁绳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王婷，陕西彩虹律师事务所律师。 上诉人鹿志学因与被上诉人何立锋、杨恩宽、再审第三人李某乙、何玉麒、何奇、洛南县第四建筑工程公司物权保护纠纷一案，不服陕西省洛南县人民法院（2019）陕1021民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鹿志学及其委托诉讼代理人陈勤润、被上诉人何立锋、被上诉人杨恩宽以及再审第三人李某乙、何玉麒、何奇的共同委托诉讼代理人陆娜、再审第三人洛南县第四建筑工程公司的委托诉讼代理人王婷，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人鹿志学上诉请求：1、撤销陕西省洛南县人民法院（2019）陕1021民再1号民事判决；2、判决位于洛南县景村镇景村街道景村供销XX社XX路XX房XX层房产归上诉人所有；3、判决被上诉人何立锋、杨恩宽将位于洛南县景村镇景村街道景村供销XX社XX路****房产交给上诉人；4、判决被上诉人何立锋、杨恩宽支付占用房屋的损失，按租金每月1200元计算，从2010年6月10日起至实际支付之日止；5、原审及上诉的诉讼费由被上诉人承担。 主要事实与理由：一、原审判决和再审判决对上诉人与XX村XX社签订的购房合同及上诉人取得的房屋产权证书的效力不予认定，属于适用法律错误。上诉人提交的案涉房屋房产证，足以认定上诉人对争议房屋拥有合法产权，被上诉人提交的《资产抵押顶债协议》，暂且不论该协议的真实性，即使协议真实，其性质也属于债权，根据物权高于债权的原则，不应当依据该协议认定何某某对争议房屋拥有合法产权。二、原审判决和再审判决否定上诉人提交的与XX村XX社签订的购房合同和取得的房屋产权证书的效力，超越民事审判范围，否定行政机关的确权行为，属于审判程序严重违法。上诉人取得的房屋产权证是经合法登记程序取得的，如果利害关系人对登记程序的真实性持有异议，只能先通过行政诉讼程序予以判定，如果登记程序确实存在错误，判决撤销房屋产权登记，注销收回房屋产权证。民事审判中，不能适用行政审判程序对行政机关房产登记的合法性作出判断，不能将房产证作为一般证据进行效力认定。一审法院对上诉人提交的房屋产权证效力不予认定，明显超越民事审判范围，程序严重违法。三、原审判决和再审判决对上诉人提交的证据一律予以否定，不符合客观实际，属认定证据错误。上诉人提交了一系列证据，完整地证明了上诉人购买了争议房屋，交付了购房款的事实。尤其是会计吕某某在会计凭证中记载的《XX社XX商场交款做账》，证明供销社已收取了包括上诉人在内的4人的购房款。四、原审判决和再审判决认定上诉人未实际支付购房款的事实，证据不足。1.洛南县XX村XX社与何某某签订的《资产抵押抵债协议》是虚假的，双方的目的是让部分款项不计入账务，可以不报税，减少支出费用。事情败露后，XX村XX社补征了销售不动产税款及滞纳金。一审法院调取了XX村XX社为吕某某出具的交纳购房款的票据，证明吕某某的购房款交给了供销社，而不是交给何某某，进一步证明《资产抵押抵债协议》是虚假的。2.一审法院委托洛南县供销联社对XX村XX社财务账目进行核查，同时发现了吕某某写的《XX社XX商场交款做账》记录，核查后的结论是经核查没有发现上诉人购买争议房屋的收入凭证和财务登记。该核查结论符合实际，因为上诉人等4人交付的购房款没有计入单位账，当然从收入凭证中无法查到。但会计吕某某写的《XX社XX商场交款做账》明确记载XX村XX社已用上诉人等4人的88.3万元购房款向何某某支付了工程款，证明上诉人等4人已向供销社交付了购房款。一审法院对《XX社XX商场交款做账》不予认定，却认定了帐务核查结论，认定上诉人没有交付购房款，该认定错误。3.刘某甲2018年10月27日的证言、法院调查的刘某甲2019年11月3日的调查笔录、吕某某2019年11月13日的调查笔录，内容不真实，刘某甲、吕某某均是在受到他人威胁的情况下作的虚假证言，一审法院将该三份证言作为认定上诉人没有交付购房款的证据是错误的。4.原审中提交的刘某乙自书证言、何某某向刘某乙出具的购房款收条、一审法院2019年11月21日调查刘某乙、李某甲的笔录所陈述的内容与事实不符。5.再审判决认定证据和事实自相矛盾。原审判决依据《资产抵押抵债协议》认定上诉人未交付购房款，何某某取得争议房屋所有权。而再审判决依据刘某甲、吕某某、刘某乙、李某甲等人的证言认定上诉人未交付购房款，何某某取得争议房屋所有权。原审和再审判决认定的证据明显不同，如果再审判决认为其判决是正确的，应该对原审判决予以否定，但是再审判决未对《资产抵押抵债协议》的真实性进行分析阐述，笼统的认为原审判决认定事实符合客观情况。实际上，原审判决和再审判决分别认定的两种情况都不属实。五、上诉人交付了购房款的事实应当予以认定。一方面，大量证据证明《资产抵押抵债协议》是虚假的，以包括上诉人在内的4人的房屋抵押顶债的事实不真实。另一方面，吕某某向供销社交付了购房款，由于上诉人等4人的情形相同，能证明包括上诉人在内的4人均向供销社交付了购房款的事实。书证的效力高于证言的效力，但再审判决未认定上诉人提交的购房合同、房产证、《XX社XX商场交款作账》记录等书证，却认定证人证言，认定的事实和结果必然错误。请依法改判。 被上诉人何立锋答辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法，判决公正有效。二、上诉人鹿志学把何立锋列为被告错误。案涉房屋与何立锋没有任何利害关系，何立锋受雇于何某某，受何某某指派将案涉房屋卖给杨恩宽。三、上诉人鹿志学的上诉请求应予驳回。上诉人没有交纳购房款，XX村XX社将案涉房产抵给何某某后，何某某将该房产处置变卖合法合理，上诉人对此提出异议属无理取闹。四、上诉人鹿志学伪造的证据前后矛盾，不能自圆其说。请驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人杨恩宽答辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法，判决公正有效。二、上诉人鹿志学提供虚假证据，构成违法，应依法追究上诉人的责任。请驳回上诉人的上诉请求。 再审第三人李某乙、何玉麒、何奇述称，一、本案与第三人无关，请求维持一审判决。二、鹿志学没有真正购房，其是给何某某抵债买房，鹿志学与供销社签订的是虚假合同。三、案涉房子如果由鹿志学享有，则涉嫌贪污，应移交公安机关。 再审第三人洛南县第四建筑工程公司述称，一、一审和再审判决认定事实清楚，上诉人上诉的事实不能成立。二、上诉人认为一审和再审判决证据不足，依法不能成立。三、一审法院判决洛南县第四建筑工程公司不承担责任是正确的。请驳回上诉人的上诉请求。 鹿志学向一审法院再审请求：1.撤销原审洛南法院（2017）陕1021民初603号民事判决；2.由被申诉人何立锋、杨恩宽返还申诉人鹿志学位于XX镇XX路北侧坐西向东四间两层房屋；3.由被申诉人何立锋、杨恩宽互负连带责任向鹿志学赔偿2010年6月10日至腾房之日的房租费。 一审法院原审判决认定事实：鹿志学2001年至2008年2月任洛南县XX村XX社主任，期间于2005年6月该社决定对企业固定资产进行返修改造，何某某以洛南县第四建筑工程公司第七项目部名义承建该工程。工程竣工后，为支付工程款，XX村XX社对部分新建房屋进行公开拍卖，鹿志学本人参加了竞买，并于2007年5月28日在洛南县房地产管理所将XX村XX社位于景丹路北侧坐西向东四间两层门面房登记在鹿志学个人名下。2016年6月鹿志学发现该房屋由杨恩宽占有，后得知杨恩宽以26.5万元从何某某手中购买。杨恩宽购买房屋缴纳房款由何立锋代收。2016年6月鹿志学曾向本院起诉要求何立锋、杨恩宽返还房屋并支付房租，后又撤回起诉。本次起诉，在案件审理过程中本院委托洛南县XX村XX社的上级主管部门洛南县XX社XX社2006年-2008年的财务账目进行核查，经核查没有发现鹿志学购买本案争议房屋的收入凭证和账务登记。 何某某承建洛南县XX村XX社的建筑工程于2006年底竣工，当时供销社资金困难，一直未支付工程款。2007年12月24日，何某某与XX村XX社达成协议：XX村XX社愿将包括争议房屋在内的2层12间房屋以88.3万元抵押给何某某，约定XX村XX社在2008年6月底之前设法以现金还清账务，逾期何某某可自行处理这些房屋。签订上述“资产顶债协议”参与人有时任供销社主任鹿志学、会计吕某某等四人。逾期XX村XX社没有支付所欠工程款。2010年6月10日何某某与杨恩宽签订售房合同将洛南县XX村XX社位于XX路XX层门面房（即本案争议房屋）出售给被告杨恩宽，价款26.5万元。合同签订后，杨恩宽向何某某交付购房款24万元，由何立锋代替何某某收取后向杨恩宽出具收条一张。同时约定待房产证办好后再支付剩余2.5万元，何某某即向杨恩宽交付了房屋。此后，该房屋一直由杨恩宽实际占用。2016年6月以前，鹿志学一直没有对争议房屋实施经营管理。2014年底何某某因故死亡。 一审法院再审认为原审判决认定的事实符合客观情况，并在原审认定事实的基础上进一步查明以下案件事实： 1.2006年6月12日，XX村XX社XX商场XX楼，与何某某签订了《XX村XX商场基建协议》，洛南县第四建筑工程公司未在协议上盖章，结算的工程款直接打入何某某个人银行账户。 2.2007年3月6日，XX村XX社XX社三套房屋进行拍卖，鹿志学、刘某乙、李某甲（何某某之妻兄）三人受何某某之托参加竞拍，上述三人替何某某顶名拍买到三套房屋，当日签订房屋转让合同时，李某甲竞买到的房屋写到何某某之妻李某乙（李某甲胞妹）名下，当时李某乙并未在场；同年5月28日，上述三套房屋被房屋管理部门分别登记到鹿志学、刘某乙、李某乙名下。 3.鹿志学替何某某顶名拍买到的涉案房屋，虽签订了房屋转让合同，但没有向XX村XX社缴纳购房款，也未向何某某直接支付房款。 4.刘某乙替何某某顶名拍买到房屋后，决定真实予以购买，并将房款直接交给何某某；XX村XX社和李某乙签订的房屋转让合同，李某乙XX村XX社缴纳房款，该房屋直接抵作何某某工程款。 5.2006年12月30日，XX村XX社与吕某某签订了房屋转让合同，吕某某向XX村XX社缴纳了房款，但交款票据未入会计账。本次再审中，XX村XX社经核查会计账，没有发现鹿志学、刘某乙、吕某某、李某乙四人拍买XX村XX社房屋的交款凭证。 一审法院再审认为，首先，原审判决认定事实清楚客观，裁判结果公正。本案争议房屋虽登记在原审原告鹿志学名下，但登记行为只是一种外在公示行为，登记行为并不是物权创设行为，并不产生确权的法律效力，故对不动产物权归属的终局性判断，只能依赖于对基础民事法律关系的审查来判断。案中，XX房XX村XX社拍买而来，主张拍买当天即向洛南县XX村XX社交纳房款，还称交款票据因搬家已经丢失。但经一审法院原审和再审查明的事实可见，时任XX村XX社出纳的刘某甲、会计吕某某均能证明当初拍买房屋时，XX村XX社缴纳购房款，XX村XX社也未向其出具交款票据；与鹿志学一起参与竞买活动的刘某乙、李某甲能够证明鹿志学不是真实买房人，是替何某某顶名购房，后由鹿志学顶名拍买到的房屋，XX村XX社同意，以拍卖价抵作供销社下欠何某某的工程款，房屋由何某某自行处置。上述事实可见，XX村XX社2007年3月6日签订的房屋转让合同系鹿志学在顶名购买的情况下签订，鹿志学本人并无为自己购买的真实意思，且也没有实际缴纳购房款，该房屋实际上被XX村XX社抵作何某某的工程款，由何某某自行处置。由上可见，XX村XX社签订的房屋转让合同并无房屋转让的法律事实的发生，该转让行为不具有客观真实性。综上，鹿志学主张对争议房屋享有实际物权，缺乏合法的物权来源，没有合法真实的民事法律关系基础，鹿志学虽因转让合同取得房屋产权登记，但目前仅为名义上的权利人，并不是争议房屋的实际权利人，鹿志学主张其享有物权并要求争议房屋实际占有人杨恩宽返还房屋并支付房租的诉讼请求缺乏事实依据，依法不予支持。原审被告何立锋受何某某委托处理杨恩宽购买争议房屋相关事宜，并非何立锋私自出售，故鹿志学诉讼要求何立锋与杨恩宽共同承担连带民事责任，没有事实根据，亦应不予支持。本次再审程序中追加的第三人洛南县第四建筑工程公司，经查明因并未授权何某某以其名义从事涉案工程的建设活动，与本案无关联，亦不应承担民事责任。第三人李某乙、何玉麒、何奇因分别系何某某的妻子、长子、次子，属何某某的合法继承人，在本次再审中被依法通知参加诉讼，但因何某某已将争议房屋出售给原审被告杨恩宽，房屋实际归属发生转移，何某某继承人与本案物权保护亦无关联，亦不应承担相应民事责任。 其次，原审判决在适用法律上并无明显不当之处。在举证责任分配上，原审判决按照我国民事诉讼法第六十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。依照该条举证原则，原审判决认为鹿志学主张争议房屋的物权，其所提供的房屋产权凭证只是一种对外宣示权利归属的名义物权，需要进一步提供证据证明登记的主体和实际物权主体具有一致性，故由原审原告鹿志学提供充分证据证明其物权的合法民事来源，举证责任分配符合法律规定。原审判决适用《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于主张物权归属、民事法律行为符合意思真实表示及遵守法律等实体法律规定亦并无不当。同时，原审判决不存在民事审判超越权限审查房产行政登记的问题，原审判决仅表明不动产登记是外在物权推定，并未否定登记的外在法律效力。综上，原审判决适用法律正确。 最后，在审判程序上，原审判决存在没有追加何某某继承人及洛南县第四建筑工程公司为第三人的程序瑕疵，虽然未追加第三人并不属于我国民事诉讼法二百条规定的提起审判监督再审程序的法定事由，也未影响到本案的实际裁判结果，但应在今后的审判工作中引以为戒，加以改进。 综上，原审判决虽在程序上存在瑕疵，但事实认定清楚，适用法律正确，最终判决结果是以鹿志学主张物权保护证据不足为由，驳回鹿志学要求杨恩宽、何立锋互负连带责任返还房屋并支付租金的诉讼请求，该裁判结果是正确的。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款规定，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决：维持洛南县人民法院（2017）陕1021民初603号民事判决。 二审审理中，当事人均未提供证据。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，本案中当事人对案涉房屋的所有权发生争议，上诉人鹿志学认为其有案涉房屋的购房合同、房产证等证据，其是该房屋的所有权人，但上诉人没有提供其交纳购房款的凭据，不能证实其是真实权利人。上诉人称其交纳购房款的凭据丢失，该观点缺乏证据印证。二审庭审中，上诉人称其将购房款25.1万元的XX村XX社的工作人员刘某甲，但一审法院再审中调查了XX村XX社的出纳刘某甲及会计吕某某，该二人均称上诉人没有向其交纳购房款。因此上诉人称其向XX村XX社交纳了购房款的观点，不能成立。上诉人称《资产抵押抵债协议》是虚假的，案涉房屋没有给何某某抵债。但如果《资产抵押抵债协议》是虚假的，则意味着上诉人真实购买了案涉房屋，上诉人仍然要证明其支付了购房款，且吕某某称《资产抵押抵债协议》的内容真实，是以案涉房屋等四套房屋顶何某某的工程款。因此上诉人称《资产抵押抵债协议》是虚假的，其购买了案涉房屋的观点，不能成立。《XX社XX商场交款做账》记载的内容主要是包括上诉人在内的4人的房屋计88.3万元未进收入账，及XX村XX社冲减直接支付何某某88.3万元工程款，该内容并不能证明上诉人等4人已向供销社支付了购房款。因此，上诉人称《XX社XX商场交款做账》明确记载XX村XX社已用上诉人等4人的88.3万元购房款向何某某支付了工程款，证明上诉人等4人已向供销社支付了购房款的观点，不能成立。一审法院分别于2019年11月3日、2019年11月13日对刘某甲、吕某某进行调查，对该二人之前的证言及相关案件事实进行核实，所形成的调查笔录客观真实，应予确认。上诉人称该调查笔录及刘某甲于2018年10月27日出具的证言，是该二人受他人威胁的情况下所做的虚假陈述，该观点无证据证明，不予采信。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）》第一条规定：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理，当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。本案争议的是案涉房屋的归属问题，应通过民事诉讼程序解决。而且房屋登记是物权变动的公示方式，具有权利推定效力，但并不能最终决定房屋产权归属，当房屋产权归属发生争议，应根据房屋买卖及履行情况确定房屋归属。因此上诉人称一审法院超越民事审判范围，否定行政机关的确权行为，属于程序严重违法的观点，不能成立。 综上，上诉人鹿志学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年十二月二日 法官助理 李從熇 书 记 员 崔 坚 1