吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2626号上诉人（原审被告）：孙静，女，1961年6月14日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：于淑梅，吉林鸣正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩召运，男，1971年12月6日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：韩强（系韩召运儿子），男，1992年2月28日生，汉族，TCL华星光电技术有限公司资深工程师，住广东省深圳市光明新区。委托诉讼代理人：董萍，吉林市龙潭区汉阳法律服务所法律工作者。原审第三人：吉化集团有限公司，住所地吉林省吉林市龙潭区。法定代表人：金彦江，总经理。委托诉讼代理人：刘明奇，该公司员工。上诉人孙静因与被上诉人韩召运、原审第三人吉化集团有限公司（以下简称吉化公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市龙潭区人民法院（2020）吉0203民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙静的委托诉讼代理人于淑梅，被上诉人韩召运的委托诉讼代理人韩强、董萍，原审第三人吉化公司的委托诉讼代理人刘明奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙静上诉请求：撤销一审民事判决第一项、第二项，二审法院依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决采信证据错误，导致认定事实错误。首先，孙静在一审庭审是时已经明确抗辩韩召运未履行合同约定的付款义务，而一审却在韩召运未提交任何交付购房款证据的情况下径自裁判韩召运已经交付了购房款，孙静认为韩召运未能完成举证义务，其应当承担不利的法律后果，且对这样的事实韩召运必须举出充分的证据来加以证明，才能得到法庭的支持。其次，认定孙静欠交房屋租金与事实不符，庭审中吉化公司的陈述足以证实，假如存在孙静向韩召运交付房屋的事实，按照公司管理制度要求孙静在交付房屋时不可能存在欠交长达三年之久房屋租金的事实；双方在交易过程首先要确定的孙静是否具有转让的权利和转让标的是否欠交各种费用情况，而双方签订的协议并未体现欠交房屋租金等费用事实，从交易习惯上亦能认定孙静在交付房屋时不存在欠交房屋租金的事实。一审法院仅以双方签订但未实际履行的《房屋买卖协议》作出牵强的判决，实属不妥。二、一审判决遗漏认定事实，从而导致判决错误。孙静在一审时提交了《建筑安全论证报告》《检测报告》，该证据足以认定孙静实际占有案涉房屋，如果房屋承租权转让给韩召运，孙静完全没有必要支出6,000元的检测费用，从而保证其对案涉房屋保有承租权。另外，2003年双方交易时，案涉房屋市场转让价值至少3至4万元，而双方约定的成交价款仅为1.5万元明显大幅度的低于市场价格亦可证实双方交易不具有客观性、真实性。三、基于事实认定错误，一审法院适用法律错误。综上，一审认定事实和适用法律均错误，韩召运所举证据不能足以证明其主张的事实存在，不利后果应由韩召运承担，故请求二审法院，支持孙静上诉请求。韩召运辩称，一审判决正确，维持原判，驳回上诉。吉化公司述称，一审程序合法，裁判公正。韩召运向一审法院起诉请求：1.判令孙静继续履行2003年8月20日签订的房屋承租权转让协议（房屋买卖协议），配合韩召运将坐落于房屋承租权变更至韩召运名下；2.判令孙静返还韩召运为其补交的2003年8月以前拖欠的房租费3,906元。一审法院认定事实：2003年8月20日，孙静（甲方）与韩召运（乙方）签订房屋买卖协议，双方约定：“甲方将位于自有楼房转卖给乙方。具体协议如下：一、出卖价格为人民币壹万伍仟元整。二、二○○三年七月八日之前的房费由甲方承担。如有其他问题，后果由甲方孙静和周伯波两人负责。三、付款方式为二○○三年八月二十日之前全部付清”。协议签订后，孙静将房屋交付给韩召运，韩召运一直居住至今，但未办理承租权更名手续。现该房屋承租人登记为孙静。韩召运为孙静补交其在签订买卖协议前所欠房费3,906元，韩召运自认孙静为其交纳房租费279元。一审法院认为，位于房屋，系吉化公司自管公产房屋，该房屋承租人登记在孙静名下。韩召运与孙静签订的房屋买卖协议实为房屋承租权的转让，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，同时作为本案诉争房屋产权人的吉化公司对于承租其公有住房的承租人将该住房使用权有偿转让给他人的行为并未禁止，故法院认定韩召运与孙静双方于2003年8月20日签订的房屋承租权转让合同合法有效。该协议中明确写明付款方式为2003年8月20日之前全部付清，因双方签订协议的时间为2003年8月20日，故法院认定韩召运在签订协议前已向孙静交付了全部购房款，且韩召运自签订买卖协议后一直在该房屋居住至今，韩召运提供的韩召运之子韩强与孙静丈夫周伯波的通话录音可以证明，孙静丈夫对于孙静将该房屋卖给韩召运知情且不反对，故孙静提出的房屋买卖协议无效的抗辩理由不成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，孙静作为涉案房屋的承租权人，没有履行协助变更承租权人的义务，致使韩召运在实际占有使用该房屋十多年的情况下，无法办理该房屋承租权变更手续，故对韩召运请求孙静配合韩召运办理房屋承租权更名手续的诉讼请求，法院予以支持。因双方在签订买卖协议中明确约定2003年7月8日之前的房费由甲方即孙静承担，韩召运提供的证据可以证明其已为孙静补交了2003年8月以前孙静拖欠的房租费3,906元，在庭审过程中韩召运自认孙静为其交纳房租费279元，故孙静应给付韩召运的房租费为3,627元，对于韩召运超出的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定作出判决。一审法院判决：一、孙静于判决生效后十日内配合韩召运到吉化公司将位于房屋的承租权变更至韩召运名下。二、孙静于判决生效后十日内给付韩召运为其补交的房租费3,627元。三、驳回韩召运的其他诉讼请求。案件受理费136元，由韩召运承担10元，孙静承担126元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。孙静向法庭提供证据：吉林增值税合同发票，是孙静在一审提供的检测报告检测费，证明2020年3月份吉化公司通知孙静承租房屋将由公产转为私产，变更前需对房屋安全进行检测，要求孙静缴纳检测费3,000元，该证据能证明至2020年止孙静仍享有涉案房屋承租权。韩召运质证称：对真实性没异议，证明问题有异议，证明不了争议的房屋系孙静所有的事实。吉化公司质证称：该证据与本单位无关。本案涉案的房屋至今为止，在本单位登记的承租人是孙静。韩召运和吉化公司均没有新证据。本院经审查认为，孙静所举证据，仅能证明案涉房屋的承租人仍登记在孙静名下。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于孙静主张韩召运没有给付1.5万元购房款问题。在孙静与韩召运所签协议中明确写明付款方式为2003年8月20日之前全部付清，而双方当事人签订协议的时间为2003年8月20日，故一审法院认定韩召运在签订协议前已向孙静交付了全部购房款，且韩召运自签订买卖协议后一直在该房屋居住至今，还有韩召运提供的其子韩强与孙静丈夫周伯波的通话录音可以证明，孙静丈夫对于孙静将该房屋卖给韩召运一事知情且不反对。一审中韩运召所举的证人证言结合其他证据能够证明韩运召给付购房款的经过。故孙静的上诉主张证据不足，本院不予支持。综上所述，孙静的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费273元，由孙静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月三日书记员  王丽宁