北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8274号上诉人（原审被告）：马伽，男，1984年5月28日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：刘娜，女，1975年5月31日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘政（刘娜之夫），住北京市海淀区。上诉人马伽因与被上诉人刘娜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初27210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人马伽、被上诉人刘娜及其委托诉讼代理人刘政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马伽上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘娜的全部一审诉讼请求。事实和理由：我与刘娜后期虽形成不定期租赁合同关系，但原合同约定对双方依然有效。依据原合同约定，刘娜应当按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备，直至2020年9月18日刘娜才完成门禁卡和其他物品的交接，但发票仍未找到，在此情形下我无须退还剩余租金及押金。现一审法院认定刘娜于2020年3月30日完成部分交接并支持其诉讼请求错误。刘娜辩称，我同意一审判决。刘娜向一审法院提出诉讼请求：1.判令对方退还我2020年4月21日至2020年6月30日期间的租金15000元；2.判令对方退还押金5500元；3.本案诉讼费由对方承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。2016年12月31日，马伽（甲方、出租人）与刘娜（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定有如下内容：租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日；租金3.3万元/半年，押一付六；押金5500元。刘娜按约定交纳了押金5500元。合同到期后，刘娜继续承租北京市海淀区804号房屋（以下简称涉案房屋），双方认可2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金为每月6700元，刘娜向马伽支付租金至2020年6月30日。刘娜主张其于2020年3月21日电话告知马伽于2020年4月20日解除合同，马伽未提出异议并且让其将涉案房屋挂到中介重新出租，故双方租赁合同于2020年4月20日解除，其要求退还2020年4月21日至2020年6月30日的剩余租金以及押金。刘娜就其上述主张向法院提交其与马伽的微信聊天记录为证。微信聊天记录显示：3月22日下午17:59，刘娜：马伽那个我跟链家呢，然后我登记完了，你那里是否有个验证码啊？有没有，你要是有的话赶紧告诉我一声儿。马伽：（向刘娜发送了委托码，委托房源为涉案房屋，可入住时间为2020年4月1日）。刘娜：收到，我还登记6700。马伽：不是，7000。4月17日上午9:10，刘娜：明后天周末你那天有时间，我们把房间交接了吧，下周我上班没时间交接。这期间来了两拨看房的，周二来的一位女士说回去考虑一下，目前还没给回信。马伽：我这几天都有事，咱们约周日吧。上次我妈说空调和电视的发票找到了吗，问问阿姨。刘娜：找了半天，没找到，找到一个电视安装的凭证单。当时洗衣机我是通过是网上买的，应当能找到电子凭证，还是电器城买的，空调电视那里买的，万一坏了修理，能否用收据凭证？4月19日上午8:13分，马伽：娜姐，我们今天过不去了，我爸帮要（把腰）给闪了现在起不来这，自己下不了地。我过两天看看时间安排。4月21日晚上19:47，刘娜：我明天下午、后天休息，你看什么时间方便？周六我值班周日五一借休我都上班。只有明后天我在家。4月22日晚上18:24，刘娜：马伽，明天单位有事我去上班，周五休息，周五你安排时间把房间交接一下吧。马伽：娜姐忘了跟你说了，这两天我爸这个在家里面，他现在起不来，我这边事儿挺多的，周五也不行，周五还得带我妈内什么呢，我妈还得去医院打个针呢。刘娜：哦，那你有空跟我联系吧。4月26日晚上18:52，刘娜：马伽，明天你大概几点有空？我下午1点到4点回趟单位，其他时间可以。4月28日晚上19:13，马伽：娜姐，你看这几天晚上哪天有功夫儿。明天或者后天呢，哪天晚上有功夫儿，然后我晚上吃完饭给我爸弄完饭，然后我们那个过去。刘娜：好的，明天没问题。马伽：那明天白天跟您确认。庭审中，马伽认可刘娜于3月份告知其4月份想搬走，3月22日刘娜明确跟其说不租了并且其同意刘娜把房屋先挂到中介重新出租以减少损失。刘娜称其于3月29日搬走，3月30日其在涉案房屋打扫卫生，马伽到了，其把一部分钥匙给了马伽，但是当时没有带电卡，所以没有交接电卡。马伽对此称其接到邻居电话说租户正在搬家，其于3月30日去涉案房屋处查看，刘娜给了一把钥匙，但是没有给电卡，购买空调和电视的票据也没有给其。双方于4月29日再次对房屋情况进行了确认。另，双方认可涉案房屋的水电费、燃气费等费用已结清，对于多交的部分刘娜也不再主张。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，刘娜与马伽的房屋租赁合同到期后，双方未再续签书面合同，但刘娜仍使用涉案房屋，马伽亦继续收取刘娜的租金，双方形成不定期租赁合同关系，双方均有权随时提出解除合同，只需给予对方一定的合理期限即可。庭审中马伽认可刘娜于2020年3月份即提出其四月底要搬离，并于3月22日明确告知马伽不继续承租涉案房屋，因此刘娜已在合理期限内通知马伽解除合同。马伽同意刘娜将涉案房屋重新委托中介出租并且此后双方一直在确定交接房屋的时间，可以认定马伽同意解除合同。刘娜于3月30日将部分钥匙交还给马伽并搬出，虽未将全部房屋钥匙、电卡等交与马伽，但其已搬离，并通知马伽，马伽亦已收回房屋。双方就解除合同达成一致，马伽应退还刘娜的剩余租金以及押金。现刘娜要求马伽退还押金的主张，法院予以支持。对于房租计算的时间，应以双方最后确认的时间即4月29日为准，超出部分的房租马伽应予以退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、马伽于本判决生效后七日内退还刘娜押金5500元；二、马伽于本判决生效后七日内退还刘娜2020年4月30日至2020年6月30日期间的租金13623元；三、驳回刘娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人提交新证据，本院组织双方围绕新证据进行举证质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。马伽与刘娜在原租赁合同到期后未再签订书面合同，但刘娜继续承租涉案房屋并支付租金，双方形成不定期租赁合同关系，刘娜有权随时解除合同。事实上，马伽在刘娜告知不再承租涉案房屋后，并未提出异议，双方还就另行出租涉案房屋进行了协商。刘娜亦曾多次要求对涉案房屋进行交接，但马伽均因己方原因未能交接，且刘娜已于3月30日搬离涉案房屋并将一把入户门钥匙交与马伽，马伽已经实现了对涉案房屋的实际控制，虽刘娜未将全部入户门钥匙、门禁卡等交与马伽，但该行为并未对马伽控制涉案房屋产生影响。双方租赁关系解除后，马伽应当返还全部押金及剩余期间的租金，一审法院认定马伽应退还4月30日后的租金，刘娜对此亦未提起上诉，本院不持异议。综上所述，马伽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由马伽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 朱文君二〇二〇年十二月十四日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹