湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2668号上诉人(原审原告)：伍玉琴，女，1972年10月18日出生，汉族，住蕲春县。委托诉讼代理人：刘清平，男，1964年9月24日出生，汉族，住蕲春县。系伍玉琴之夫。委托诉讼代理人：李宁，湖北永铭律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：韩国平，男，1966年6月11日出生，汉族，住蕲春县。被上诉人(原审被告)：何新桥，男，1965年7月20日出生，汉族，住蕲春县。共同委托诉讼代理人：曹葆振，湖北亨迪律师事务所律师。上诉人伍玉琴因与被上诉人韩国平、何新桥房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2020）鄂1126民初1948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍玉琴上诉请求：撤销一审判决，改判支持本人在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定证据前后矛盾。一审一方面认定本人与韩国平、何新桥签订的《房屋买卖协议书》合法有效，另一方面又认为如仍按协议约定的房屋价款履行，则对韩国平、何新桥显失公平，明显错误。韩国平、何新桥应当知道其与蕲春文览图书音像城有限公司在工程结算时，房屋价款可能发生变化，其仍然与本人签订协议书并将房屋价格固定，并特别约定不受蕲春文览图书音像城有限公司价格的影响，该条款应当合法有效。二、双方签订的《房屋买卖协议书》系按套定价而非按面积计价。一审认定案涉房屋面积增加，从而认定增加房价18万元合理明显错误。韩国平、何新桥虽然与蕲春文览图书音像城有限公司在《协议书》中约定工程款结算时按房屋面积结算，多退少补，但该协议对本人无约束力，本人也不知道该协议。三、一审认定本人已增加支付18万元购房款，视为对房屋价款增加的认可，明显错误。《房屋买卖协议书》第六条约定合法有效，本人为防止对方既不交房也无钱退回购房款，才被迫增加18万元购房款，这不是本人的真实意思表示，不能视为对房屋价款增加的认可。韩国平、何新桥辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。伍玉琴向一审法院起诉请求：1.判令韩国平、何新桥立即返还购房款180000元；2.判令韩国平、何新桥支付违约金100000元；3.本案诉讼费由韩国平、何新桥承担。一审法院认定事实：2017年10月18日，韩国平、何新桥与蕲春文览图书音像城有限公司签订《协议书》，约定：“蕲春文览图书音像城有限公司将蕲春文览图书音像城中的103室、104室、106室三套房屋抵给韩国平、何新桥作为工程款支付，每套房屋面积约355㎡，金额为2200000元，合计6600000元整。整个工程款待工程完工，根据《工程施工承包合同》中的约定进行结算，多退少补；协议自双方签字盖章后立即生效；103室、104室、106室在协议生效后，韩国平、何新桥有权处置”。2017年11月26日，韩国平、何新桥（甲方）与伍玉琴（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“一、甲方自愿将坐落在蕲春实验中学新大门对面，蕲春文览图书城1#楼，从中间过道起南往北第五家共四层房屋卖给乙方；二、双方议定房屋总价为贰佰贰拾万元整；三、乙方在签订协议时付房款叁拾万元，2017年12月31日之前共付壹佰贰拾万元，余下欠壹佰万元另作协商再付；四、甲方承担房屋室内搓糙、窗户做铝合金、外墙按图纸做，其他全部归乙方自己承担；五、乙方承担水电开户、办房产证的税费按国家规定各自承担、室内装修归乙方自己承担；六、甲、乙双方签订的买卖协议等开发方开盘时甲方收回，甲方协助乙方重新与开发方签订买房合同，不管开发方房价卖多少，但甲方买给乙方房屋总价不变，单方违约承担违约金拾万元；七、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力，自签字之日生效”。协议签订后，伍玉琴依约支付了购房款。2018年1月12日，蕲春文览图书音像城有限公司向湖北雅华建筑安装有限公司发出工作联系函，对蕲春文览图书音像城1#、2#楼工程进行了变更。2018年8月10日，蕲春县房地产测绘队受蕲春文览图书音像城有限公司的委托，对蕲春文览图书音像城1号楼进行了商品房面积实测算，认定案涉房屋（1#103、1#203、1#303、1#403）建筑总面积为397.53㎡。在案涉房屋交付前，韩国平、何新桥要求伍玉琴就增加的房屋面积另行支付180000元，否则房屋就不交付伍玉琴并退还2200000元。后伍玉琴向韩国平、何新桥支付180000元，2019年年底韩国平、何新桥将案涉房屋交付给伍玉琴，现伍玉琴已将房屋对外出租，并收取租金。一审法院认为，伍玉琴与韩国平、何新桥签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，予以确认。韩国平、何新桥在与蕲春文览图书音像城有限公司签订的《协议书》中已明确案涉房屋面积约355㎡抵款2200000元。韩国平、何新桥与伍玉琴签订的《房屋买卖协议书》中，仅对房屋总价款进行了约定，对房屋面积未作说明。后蕲春文览图书音像城工程项目在施工中对原工程项目进行了变更，变更后涉案房屋总面积为397.53㎡。意思表示真实是民事法律行为有效的条件之一。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。韩国平、何新桥与蕲春文览图书音像城有限公司签订的《协议书》在先，且已知涉案房屋面积约355㎡。韩国平、何新桥与伍玉琴签订《房屋买卖协议书》在后，虽在协议中对房屋面积未作明确，但根据前述法律规定可以认定，韩国平、何新桥与伍玉琴签订的《房屋买卖协议书》中，房屋总价2200000元相对应的房屋面积为355㎡才是其真实意思表示。现房屋总面积增加42.53㎡，如仍按协议约定的房屋价款履行，则对韩国平、何新桥显失公平。再者，韩国平、何新桥与伍玉琴签订的《房屋买卖协议书》第六条约定，“甲、乙双方签订的买卖协议等开发方开盘时甲方收回，甲方协助乙方重新与开发方签订买房合同，不管开发方房价卖多少，但甲方买给乙方房屋总价不变，单方违约承担违约金拾万元”。伍玉琴认为该条款约定涉案房屋的总价为韩国平、何新桥签订协议时的数额（即2200000元），无论房价上涨还是面积增加，房屋总价均应保持不变。现韩国平、何新桥在约定的总价基础上多收取180000元，构成违约，应予以返还并承担违约金100000元。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。按照文义解释，对该协议第六条“不管开发方房价卖多少，但甲方买给乙方房屋总价不变”中“房价”应理解为房屋面积的单价，而不是房屋的总价。涉案房屋面积增加42.53㎡，韩国平、何新桥要求伍玉琴增加180000元购房款，未超出原协议中约定的房屋面积的单价，且伍玉琴已实际履行，并取得涉案房屋的占有，可视为对房屋价款增加的认可。伍玉琴在取得涉案房屋的占有后，再主张韩国平、何新桥违约并承担违约责任，违反了诚实信用原则，不予支持。遂判决：驳回伍玉琴的诉讼请求。二审中，韩国平、何新桥向本院提交一份对案外人宋萍的调查笔录，拟证明伍玉琴与蕲春文览图书音像城有限公司2019年4月29日签订的《文览图书城商业订购协议》中落款处的“伍玉琴”签名系伍玉琴的丈夫划掉，不是伍玉琴本人划掉。经质证，伍玉琴认为该证据不是新的证据，同时被调查人未出庭作证，不认可其真实性和证明目的。本院认为，被调查人宋萍未出庭接受质证，该调查笔录的真实性不能确定，本院不予采信。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，本案中，韩国平、何新桥与伍玉琴签订一份《房屋买卖协议书》，约定将案涉房屋出卖给伍玉琴，房屋总价为220万元。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。伍玉琴认为《房屋买卖协议书》已约定“不管开发方房价卖多少，但甲方买给乙方房屋总价不变”，故韩国平、何新桥应退还另外收取的增加购房款18万元，但韩国平、何新桥是因案涉房屋工程变更导致房屋面积增加而收取该款项，伍玉琴为占有使用该房屋增加支付购房款18万元，并将房屋对外出租，视为伍玉琴同意在原房屋价款的基础上另外增加18万元，因伍玉琴已以其实际行为对原《房屋买卖协议书》进行了变更，故伍玉琴在支付18万元后再请求返还该款没有依据，一审驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，伍玉琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由伍玉琴负担。本判决为终审判决。审判长  樊军审判员  骆骥审判员  张敏二〇二〇年十二月十日法官助理江乐芳书记员刘雄