北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14016号上诉人（原审原告）：杜新耀，男，1982年3月4日出生，汉族，河北省邢台市居民。被上诉人（原审被告）：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：尤楠，女，绿地集团北京京坤置业有限公司职员。上诉人杜新耀因与被上诉人绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初12524号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜新耀上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部诉讼请求。事实和理由：一审法判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。绿地公司辩称，同意一审判决，请求维持一审判决。杜新耀向一审法院起诉请求：1.判决绿地公司向杜新耀支付逾期交付房屋权属证书违约金50600元；2.判决绿地公司向杜新耀支付逾期办理房屋权属证书造成的损失343176.12元；3.诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，杜新耀（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧……预测建筑面积共126.53平方米。其中，套内建筑面积87.12平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积39.41平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米26,400.37元，总价款2,300,000元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十六条、交接手续……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。绿地公司向杜新耀发出《绿地顺义【启航中心】入住通知书》，主要内容为：“……为了您能顺利办理入住手续，我们将于2015年11月7日至2015年11月7日成立联合收房中心，开始集中为客户办理入住手续，由于此次办理入住户数较多，我们友情建议您于11月7日，上午9:30至12:00、下午13:00至16:30前来办理手续。入住手续地点：绿地启航国际售楼处……”杜新耀于2015年11月7日收房，于2017年12月20日办理不动产权证书。双方均认可以230万元作为杜新耀已交纳的房款。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。根据双方陈述以及提交的证据材料，可以确认杜新耀实际收房时间为2015年11月7日，根据双方合同约定，杜新耀应当于2017年11月6日前取得房屋所有权证书。现绿地公司已经迟延为杜新耀办理房屋所有权证，根据合同第二十一条第（二）款第2项第（2）条目的约定，绿地公司应赔偿杜新耀已付房款的0.5%即11500元违约金，杜新耀请求过高部分，法院不予支持。法院针对绿地启航国际业主诉绿地公司逾期办理房产证损失问题已经作出多份生效判决，为更妥善、高效地处理此类纠纷，法院在本案中参照上述判决确定。因房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对杜新耀的使用权造成不便和限制，故此绿地公司应予适当赔偿，对杜新耀主张损失的请求法院酌情予以确定，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、绿地集团北京京坤置业有限公司于判决生效之日起七日内向杜新耀支付迟延办理房屋所有权证书的违约金一万一千五百元；二、绿地集团北京京坤置业有限公司于判决生效之日起七日内赔偿杜新耀逾期办证损失四千四百元；三、驳回杜新耀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，杜新耀、绿地公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应恪守履行。根据双方合同约定，杜新耀应当于2017年11月6日前取得房屋所有权证书，但杜新耀实际取得房屋所有权证的时间晚于该时间。一审法院依据合同约定，认定绿地公司应赔偿的违约金数额并无不当，本院予以确认。杜新耀上诉主张的逾期交付房屋权属证书违约金数额，缺乏依据，本院不予支持。房产证未能及时取得，势必会对杜新耀的使用权造成不便和限制，综合考虑案涉标的物的产权性质、房产证取得时间等因素，一审法院酌定绿地公司给杜新耀的赔偿数额，并无不当，本院予以确认。杜新耀上诉主张的损失数额缺乏充分依据，本院不予支持。综上，杜新耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7206元，由杜新耀负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇二〇年十二月十五日法官助理  王世洋法官助理  俞 洁书 记 员  赵 宇