延吉市人民法院执 行 裁 定 书(2020)吉2401执异273号案外人：朴德男，男，1956年10月1日出生，朝鲜族，现住韩国。委托代理人：朴成哲，男，1983年10月20日出生，朝鲜族，住所吉林省延吉市。案外人：柳美子，女，1960年5月1日出生，朝鲜族，住所吉林省延吉市。申请执行人：金学淳，男，1954年5月7日出生，朝鲜族，住所吉林省延吉市。被执行人：延吉市房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市北山街大宇路**。法定代表人：马邵华，总经理。被执行人：张福森，男，1961年11月27日出生，汉族，现羁押于龙井市看守所。本院在执行申请执行人金学淳与被执行人延吉市房地产开发有限公司、张福森借款合同纠纷一案中，案外人朴德男、柳美子对本院的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人朴德男、柳美子称，2011年4月，案外人在案涉房屋大门上看到售房信息，看完房子后决定买房，于是与当时售房人邢春贵（原购房人）一起到延吉市房地产开发有限公司重新签订《商品房买卖合同》，约定购买延吉市房地产开发有限公司开发的位于延吉市大宇路75号延北小区19号楼2001室，建筑面积为167.44平方米的房屋，总价款为418,600元，购买方式为全款购买。当日，案外人向开发商支付420,000元购房款，开发商于2011年7月28日退房款1400元。案外人购买房屋后入住并使用至今。由于案外人购买的一、二层门市房与相邻门市房（房主金广龙）是一个大房照，办理房照必须分户，2019年4月8日，延吉市房地产开发有限公司给金广龙办理房照时，对案涉房屋进行分户，将原建筑面积为238.98㎡的1001房号分为二户，一户为2001，建筑面积167.44㎡，一户为1001，建筑面积71.54㎡。但因当时案外人柳美子、朴德男已于2013年办理了离婚手续，且案外人朴德男一直在韩国无法联系，之后联系上又因疫情原因无法回国，案涉房屋产权不能单独办到案外人柳美子名下，故案涉房屋产权证于2019年12月20日登记在延吉市房地产开发有限公司名下。2019年12月20日出房照那天，案外人柳美子用妹妹柳美兰的中国银行卡向延吉市不动产登记中心支付地税3355.5元。综上，为保护申请人的合法权益不受侵害，申请中止（2020）吉2401执3568号执行裁定对房屋的执行，解除房屋的查封措施。经查明，本院于2020年9月7日作出（2020）吉2401执3568号执行裁定，查封延吉市房地产开发有限公司所有的延吉市大宇路75号延北小区19号楼2001、房产证号码为吉（2019）延吉市不动产权第00368**、建筑面积为167.44平方米的房屋产籍手续，期限为三年。现案涉房屋所有权人：延吉市房地产开发有限公司；所有权证号：吉（2019）延吉市不动产权第0036866号；登记取得时间2020年3月26日。另查明，2008年6月19日，案外人朴德男、柳美子与延吉市房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人以每平方米2500元的价格购买延吉市延北小区第19幢门市2001、建筑面积为167.44平方米的房屋，价款为418,600元。另，案外人向本院提供如下材料：延吉市房地产开发有限公司与邢春贵于2008年6月19日签订的《售房合同》，房屋坐落在延吉市延北小区东门市房2层18号，房款总额418,600元，在乙方处案外人柳美子、朴德男签字，合同上写明“同意转让”。2008年6月19日，延吉市房地产开发有限公司出具的两份收据，一份为收延北东门市房2层18号（非案涉房屋）房款212,500元，一份为收延北东门市房2层19号（案涉房屋）房款207,500元，交款人均为邢春贵、柳美子。延吉市房地产开发有限公司于2011年7月28日出具一份19号门市楼2层1号收据，退房款1400元，交款人邢春贵、柳美子。2011年7月29日，案外人柳美子在中国工商银行股份有限公司延吉明珠支行现金支取40万的银行明细。案外人朴德男、柳美子离婚证复印件，登记日期为2013年7月17日，离婚证字号为L222401-2013-001248。案外人朴德男护照复印件，显示分别于2017年3月10日、2018年4月30日、2018年6月29日、2019年3月23日延吉出，2018年4月16日、2018年5月2日、2018年12月6日入延吉，2020年10月6日入长春。延吉市国土资源局不动产登记专用章的档案，不动产单元号为XX，房号为1001，建筑面积为238.98平方米。2019年4月8日，延吉市房屋产权管理中心和延吉市房地产开发有限公司盖章的《房屋所有权变更登记申请书》，申请人为延吉市房地产开发有限公司，房屋坐落为大宇路北侧-柳青街以西，申请内容为房屋分户（分2户），由1001（面积238.98㎡）变更为1001、2001（面积分别为71.54㎡和167.44㎡）。2019年12月20日，延吉市自然资源局不动产登记中心出具的年租金收费明细单，权利人延吉市房地产开发有限公司，座落在延吉市大宇路**延北小区**楼2001，年租金3355.5元。案外人提供柳美兰中国银行交易流水明细清单，以此证明其于2019年12月20日向不动产登记中心的账号转账支付地税3355.5元。2019-2020年度、2020-2021年度取暖费收据，付款方柳美子（教会），地址为延北小区**２层**房。延吉市延北物业管理有限公司分别于2019年10月7日、2020年9月18日出具的2019年度物业费1485元、2020年度物业费1485元收据。2020年9月17日，延北小区物业办出具的证明，内容为延北小区19号楼2001门市房柳美子物业费从2011年至2019年全额缴费。2020年9月17日，延北祥晖热力有限公司出具的证明，内容为延北小区19号楼二层01号房柳美子属于我公司供热范围，已经缴纳2018-2019,2019-2020,2020-2021年度取暖费。2016年10月至2020年8月的水费抄表记录，户名为柳美子。2018年1月至2020年9月历月电费明细，户名为柳美子，用电地址分别为延吉市青杨街延北小区19-2-1,10-09-1260和延北小区19-2-210-09-1270。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同规定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人主张其以现金方式支付房屋全部价款，但案外人提供的现金取款明细中取款时间在签订房屋买卖合同之后，案外人仅提供开发商出具的收据且无其他证据证明其支付的事实。另，案外人签订商品房买卖合同后，房屋产权已登记在延吉市房地产开发有限公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”的规定，案涉房屋的权利人是延吉市房地产开发有限公司，并非案外人，故案外人的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，裁定如下：驳回案外人朴德男、柳美子的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  朴龙哲审判员  车秀英审判员  许靖研二〇二〇年十二月十四日书记员  车鸣慧