江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初4854号原告：裘冬秀，女，1973年12月20日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：何竟远，江西滕王阁律师事务所律师，执业证号：13601199110104527。被告：江西济赣置业有限公司，住所地：江西省南昌县小蓝经济技术开发区。统一社会信用代码：91360121309200334J。法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。被告委托代理人：易芬，该公司员工。被告委托代理人：汤丹，该公司员工。原告裘冬秀诉被告江西济赣置业有限公司（以下简称为江西济赣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裘冬秀委托代理人何竟远，被告江西济赣置业有限公司委托代理人易芬、汤丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裘冬秀诉称：2016年12月27日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：总房款为1114827元。原告按合同约定了首期购房款334827元原告还在被告指定的银行办理了房屋按揭抵押贷款。合同第8条约定：出卖人应当再2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第13条还约定：出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。2018年12月31日下午，原告在南昌恒大翡翠华庭物业工作人员陪同下到3栋2单元603室验房。原告发现，厨房没水、室内没电。另外还发现16处装修不合格，影响业主正常使用。原告拒绝在维修单上签名，也不同意接受住宅房门钥匙。之后，被告指定的前期物业公司承诺解决水电及装修不合格的问题。2019年9月29日，原告再次来到南昌恒大翡翠华庭，发现案涉房屋还是老样子：水电不通、16处装修缺陷仍然存在。原告再次拒绝在维修单上签名（即同意交付）。2020年5月24日，原告配偶熊宗梁在律师陪同下到案涉房屋验房。原告发现电视背景墙上三个电源插座均用白胶封固在松动的木板上。一旦插座内部接头松动、导致电火花出现，其后果不堪设想。原告要求陪同验房的物业公司电工立即拆除不安全的插座，并重新安装符合国家标准的电源插座。然而，被告委托交房的物业工作人员无理要求原告收下房门钥匙。物业公司承诺电源插座尽快维修。翡翠华庭物业强迫原告认可2018年12月31日，案涉房屋已如期交付，即18项装修问题不影响商品房正常使用。原告发现，被告精心设计的合同附件四（补充协议第10条）属于格式合同中霸王条款。该约定与主合同第13条自相矛盾。按合同法的规定，依法无效。为维护原告的合法权益，特依照法律规范提起诉讼，请求判决：被告立即支付逾期交房违约金55944元（2018年12月31日至2020年5月23日）。本案诉讼费用由被告承担。被告江西济赣公司辩称：1.我方已按合同约定时间按期交房，不存在逾期交房的违约行为，无需承担任何违约责任。我方在合同约定的交楼时间前已取得双方签订的《南昌县商品房买卖合同》补充协议第五条约定的文件，并取得了竣工验收备案表，已经经相关政府部门验收合格，满足商品房交付使用条件，并且我方已于2018年12月29日向原告邮寄了书面的收验房通知书，通知原告接收房屋，履行了交房义务，不存在逾期交房的行为；2.原告混淆了交房与房屋维保修义务的区别，房屋装修质量瑕疵问题并不影响房屋实际交付。根据双方签订的合同补充协议第八条第三款的约定，原告提出的装修问题，属于精装修房屋普遍出现的装修瑕疵问题，我方并未拒绝履行对装修瑕疵的维保修义务，且案涉房屋已进行了修复，我方不存在违约情形。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2016年12月27日，原告裘冬秀（买受人）与被告江西济赣公司（出卖人）签订合同编号为2016-098008号《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的翡翠华庭3栋2单元603室房屋一套。房屋总价款为人民币1114827元，买受人在2016年12月27日前支付首期房款人民币334827元，剩余房款人民币780000元须在2016年12月27日前内办理完毕银行按揭贷款申请手续；二、房屋交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；三、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，自合同约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件并已实际交付买受人；四、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的按以下方式处理：1.买受人在交房当日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30天内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。2.买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。合同签订后，原告裘冬秀向被告江西济赣公司履行了购房款支付义务。2018年12月31日，原告得到交房通知后按约前往收楼，但原告以案涉房屋装修存在质量问题需维修为由，截至庭审之日止仍未办理收房手续。庭审中，被告对原告针对案涉房屋质量提出异议的事实予以认可，但同时表示其已尽了维保修义务并已维修完毕。同时查明，案涉房屋所在楼栋于2018年12月14日工程消防验收合格，于2018年12月27日取得建设工程竣工验收备案。以上事实有原被告的当庭陈述以及原被告提供的《南昌县商品房买卖合同》，被告提供的建设工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（以下简称为合同）系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依照上述合同约定，被告应于2018年12月31日之前将经验收合格的房屋交付给原告，根据庭审已查明的事实，案涉房屋于2018年12月27日取得建设工程竣工验收备案，具备了合同约定的交付条件，原告在得到通知后于2018年12月31日前来办理收楼手续，被告已按合同约定履行了按期交付房屋的义务，不存在违约。原告认为，案涉房屋装修存在质量问题需要维修，故房屋未达交付条件而主张被告承担逾期交房的违约责任，与双方的合同约定不符，本院不予支持。原告认为双方签订的合同附件四《补充协议》第十条的约定与主合同第十三条自相矛盾，属格式合同中霸王条款，而主张认定该条款无效。对此，本院认为，合同第十三条对于交付使用的商品房装饰、设备未达到双方约定标准的处理方式表述为“见附件四合同补充协议第十条”，故补充协议第十条是当事人双方对主合同中未尽事宜地再约定，并不存在如原告所说自相矛盾的情形，且合同补充协议第十条内容未有合同法第四十条所列情形，亦经双方签字、盖章确认，故本院对原告主张补充协议第十条为格式条款应认定无效的主张不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告裘冬秀的诉讼请求。案件受理费2196元，减半收取1098元，由原告裘冬秀承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  朱琳二〇二〇年十二月二十一日法官助理曾思施书记员刘忆童