江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终2936号上诉人（原审原告）：黄远略，女，1976年3月1日生，××族，住江苏省南通市开发区。被上诉人（原审被告）：南通通商置业有限公司，住所地江苏省南通开发区中央路**。法定代表人：杨红建，执行董事。委托诉讼代理人：王昕昕，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：碧桂园地产集团有限公司，住所，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园大道**碧桂园中心****div>法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：于建，男，该公司员工。委托诉讼代理人：宋琛，男，该公司员工。上诉人黄远略与上诉人南通通商置业有限公司（以下简称通商公司）、碧桂园地产集团有限公司（以下简称碧桂园公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初2287号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄远略上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审，一二审诉讼费用由通商公司负担。理由如下：一、通商公司发布的楼书、样本房、网络宣传等一系列销售广告，体现了预售房屋规划用途为公寓和具有居住功能。广告中的该重要事项具体明确，性质上属于要约。广告中对房屋的用途属性为公寓，具有居住功能，做了明确的意思表示和说明，实际影响了购房者最终做出决定以及价格的确定。广告、样板房对室内建筑功能是明示的，是完全明显的住宅，具有唯一性。该要约一经作出就发生法律效力。二、在订立备案合同前，一经签署买卖合同重要事项告知书等，合同关系成立。认购书、协议书、特别签约提示等都没有涉及房屋用途性质，要约内容应当作为合同条款得到遵守。选好房号后，交了首付款或定金后，双方才签订了买卖合同重要事项告知书，约定了房屋、价款、支付方式等，未提及用途。商品房买卖关系成立生效。在签订认购书、协议书、特别签约提示后，过了一段时间才签署正式的备案合同。除备案合同外，上述协议均未包括房屋用途的说明。三、被上诉所称备案合同和附件中对房屋办公性质的约定和多次提示，均属无效。首先，多处约定与事实不符。其次明知用途是办公，虚假宣传为公寓，欺骗诱导消费者，存在缔约过失。在此前提下对备案合同与广告用途等重大事项，不一致和变更，通商公司负有提示说明义务，否则条款无效。开发商对房屋的用途应当明知，但利用优势地位混淆误导消费者。消费者属于弱势方，广告是重要载体和唯一了解途径。通商公司提供格式条款，法院应当加重其义务。再次，原要约已纳入条款，双方应当遵守。备案合同中对用途看似有约定，但不明确，也未约定与广告冲突之处，以何为准。格式条款与非格式条款存在冲突，应当以非格式条款为准。格式条款对广告要约排除，涉及购房人的根本利益。没有明确的提示和说明，加重我方责任，免除自己责任，排除我方权利，是无效条款。《附件11补充协议》第三条，关于销售广告的约定，以格式条款的形式将广告、楼书、沙盘、样板房、模型及其他宣传资料明示的，对本合同订立有重大影响的内容排除在外，免除应当承担的合同义务，有违诚信原则，如须排除应当特别提示和说明。关于广告手册中的免责声明，也是格式条款，属于无效条款。四、通商公司的行为违约，应当承担赔偿损失的违约责任。通商公司的要约明确具体，对居住功能进行了显著的说明。居住是消费者购房的主要目的。根据相关司法解释的规定，上述要约构成合同的组成部分。通商公司的现实交付与约定不符，房屋不具备居住功能，消费者的订立合同的目的不能实现，应当承担违约责任，赔偿损失，要求其承担合同价款15%的赔偿款是合理的。律师费、保全费属于合理支出，也应当得到支持。五、两被上诉人是关联公司，人员、业务、财务等方面交叉混同，各自财产无法区分，丧失独立人格，构成人格混同，应当承担连带责任。通商公司答辩称，一、上诉人所称的宣传单页及样板房都不构成要约，而是要约邀请。宣传单页中的“公寓”字样不明确，不具体，多次提到办公、40年房屋产权等，足以证明对产品用途为办公是明确的。公寓不是法律概念，在公寓式办公楼设计规范上，也可有厨房、厕所等。即使部分展示生活功能，不表明房屋具有居住功能。样板房展示的是装修风格，不是房屋用途。宣传单页上明确载明属要约邀请。二、被上诉人在看房、认购、签约过程中均表示房屋性质是办公，从未发生变化。三、上诉人在购买房屋时应尽审慎义务。被上诉人通过多种途径明确房屋为办公用途。在《认购书》第六条、合同第十九条，上诉人已确认阅读了合同的全部条款。四、两被上诉人不存在人格混同的情况。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人碧桂园公司答辩称，同意通商公司的答辩意见。上诉人要求碧桂园公司承担连带责任没有依据。黄远略向一审法院提出诉讼请求：1、通商公司赔偿损失151000元（暂定），碧桂园公司承担连带赔偿责任；2、支付律师费3000元。审理过程中，黄远略将第一项诉讼请求变更为要求通商公司、碧桂园公司赔偿黄远略已付房款15%的违约金。一审法院查明事实如下：2011年4月14日，通商公司取得南通世界通商大厦项目建设用地规划许可证，用地性质为商业、办公。2013年8月28日，通商公司取得华富国际大厦项目建设工程规划许可证。2014年1月8日，通商公司取得华富国际大厦项目商品房预售许可证，房屋用途性质为办公。2018年2月26日，黄远略与通商公司签订南通碧桂园云谷认购书，向通商公司认购华富国际大厦××幢××室房屋，付款方式为期楼办公产品按揭三个月96折（首付50%）。同日，双方签订《协议书》，第三条约定该项目样板房所展示的室内设计、装饰设备、分隔布局等仅是出卖人为体现个性化装修效果而设置，并非对房屋交付的具体承诺，该房屋的最终交付平面及标准以买卖双方签署的商品房买卖合同约定为准，最终交付平面没有功能区隔墙及楼层隔板等，最终交付立面及标准以规划部门审批核定为准。2018年3月1日，黄远略与通商公司签订《商品房买卖合同》，黄远略向通商公司购买华富国际大厦××幢××室房屋，该商品房所占用的土地用途为办公，规划用途为办公，总价555489元。签约时，通商公司向进行《签约特别提示》，若购房洽谈中，通商公司工作人员对房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致的，请在签署合同前向监签人员了解清楚，通商公司将立即进行解释。2019年7月3日，黄远略与南通通商置业有限公司签订物业及资料移交书，接收案涉房屋。一审法院另查明，通商公司关于案涉房屋销售的宣传手册中，标明“人工智能云公寓”，“办公、自住两用”，注明公寓为商业用地、商住两用、商用水电（部分可申请改用民用水电）。在通商公司展示的样板房中可见厨卫、卧室等具有居住功能的家具装潢。一审法院认为，本案的争议焦点为通商有限公司在销售广告、宣传资料、样板房中将用途性质为办公的房屋以“商住两用”进行宣传销售，是否应视为合同内容,通商公司是否存在违约行为。通商公司不存在违约行为，理由如下：首先，商品房的销售广告、宣传资料、样板房等一般视为要约邀请，除非出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。而本案中，案涉房屋相关的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证均明确土地、房屋用途性质为办公。双方签订的认购协议、商品房买卖合同也明确约定商品房性质为办公，并明确样板房、销售承诺等与商品房买卖合同内容不一致的，以买卖双方签署的商品房买卖合同约定为准。黄远略作为完全民事行为能力人，对于购买房屋的重大事项应当尽到审慎注意义务，在通商公司已多次在公示及协议中进行提示说明的情况下，其销售广告内容不能视为具体确定的允诺。黄远略主张销售广告内容与商品房买卖合同不符，要求通商公司承担违约责任，法院不予采信。其次，黄远略主张通商公司销售的“公寓”无法实现商住两用的合同目的，而根据《办公建筑设计规范》的行业标准，公寓式办公楼系由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。黄远略未提供证据证明案涉房屋无法自住，故其合同目的无法实现的理由，法院难以采信。综上，法院认定，当事人双方签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，合法有效，通商公司已向黄远略交付符合该合同约定的房屋，不存在违约行为。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决驳回黄远略的诉讼请求。案件受理费1959元，保全费1275元，合计3234元，由黄远略负担。二审中，黄远略提供光盘和打印照片两张，证明宣传册页的真实性。通商公司提供了《协议书》《告知书回执》，拟证明黄远略在2017年10月份就明知房屋的用途为办公。本院组织双方当事人质证，并审核证据认为，通商公司对黄远略提供的宣传册页的真实性无异议，一审法院对此已认定。通商公司提供的《协议书》《告知书回执》，因未提供相对应的草签合同和告知书原本相核对，本院对此难以采纳。经审理查明，原审法院查明基本事实正确，本院予以确认。本院认为，通商公司的广告宣传不构成要约。一、要约必须具体明确。合同法第十四条第一项规定，要求的内容应当具体确定。通商公司在广告宣传中，采用了“公寓”的概念，内涵不清。对房屋的用途既宣扬办公用途，又表明居住功能，而居住功能本身就是模糊的概念，因为房屋既能遮风避雨，即具有居住功能，是个人居住、家庭居住、临时居住、长期居住等，均没有明确定义。通商公司既在样板房中作出家居式装修，同时又张贴“非交付标准”的提示。在售楼部张贴的规划许可证及销售许可证上，均载明用途是办公。所有的广告宣传中，房屋功能用途定位不清，或者矛盾冲突。故通商公司从居住用途角度对房屋的广告宣传，不构成明确的允诺。二、要约应当有要约人受要约约束的意思表示。合同法第十四条第二项规定，要约应当表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。而本案中，宣传手册载明属要约邀请。《协议书》《签约特别提示》《附件11补充协议》对广告、样板房、工作人员的承诺均提示不作为交房标准，而以合同约定及实际交付为准，否定了所有广告宣传的内容，表明其不会受广告宣传的约束，故通商公司在广告中的意思表示不具备作为要约的基本条件。黄远略上诉称，上述排除广告宣传要约效力的约定无效，没有法律依据，本院难以采纳。三、双方签订的《商品房买卖合同》对房屋用途明确约定为办公，实质上否定了家居功能。广告宣传内容不能作为合同的组成部分。黄远略上诉称，合同约定的房屋用途的条款无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。双方签订的合同虽是格式条款，但购房人不因广告宣传而享有权利，不存在以格式条款排除购房人主要权利、免除开发商责任的情形。黄远略主张开发商以格式条款的方式限制其主要权利，缺乏事实依据。至于黄远略以格式条款未提示说明等而主张条款无效，缺乏法律依据。黄远略与通商公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定的房屋用途为办公。通商公司交付的房屋符合合同约定的用途。黄远略主张通商公司违约，要求其承担违约责任，缺乏事实和法律依据。据此，黄远略的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1959元，由上诉人黄远略负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  罗 勇审判员  杨 盛二〇二〇年十二月一日书记员  汤婷婷