河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5598号 上诉人（原审原告）：褚立新，男，1967年4月1日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：张龙鑫，天津益清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟浩，天津益清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北澳福房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市经济技术开发区科技谷园区青果路****1101。 法定代表人：赵威，总经理。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。 上诉人褚立新因与被上诉人河北澳福房地产开发有限公司（以下简称澳福公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 褚立新上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费用及产生的其他费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人未按照公安消防、规划、人防、环保节能、质量监督等部门关于建筑工程交付使用的条件和要求,将涉案合格商品房交付给上诉人。工程竣工验收除了六方验收外，验收主体还必须有工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位。建设工程竣工验收必须经过当地房地产行政主管部门备案程序方为合格。2、《补充协议》中关于房屋交付标准和逾期交房责任内容属于格式条款，应属无效。3、上诉人购买的是精装修房屋，该房屋由被上诉人统一收取装修款并负责进行统一装修，上诉人未委托任何公司或个人办理房屋交接手续，上诉人与被上诉人之间从未办理过房屋交付、交接手续。一审判决认定双方办理房屋交付手续属于事实认定错误。4、被上诉构成逾期交房，但日万分之零点三三的违约金不足以弥补购房人所受损失，一审判决无视上诉人请求调高违约金标准的请求。 澳福公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。1、澳福公司交付给上诉人的商品房符合合同约定和法律规定交付条件。2、上诉人已经接收房屋，依据法律的规定，对房屋的转移占有视为房屋交付使用。上诉人主张房屋交付后的逾期交房违约金，与法无据。3、上诉人所称涉案房屋未经消防验收不是事实，事实上涉案商品房已经通过了消防验收。4、双方签订的《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。5、涉案房屋买卖双方当事人法律地位平等，均享有充分的自由，不存在强弱之分。6、《补充协议》中就逾期交房违约金的约定，不存在计算标准过低的情形。7、被上诉人能够证明廊坊市峰景晖装饰工程有限公司与上诉人签订了装修协议，后将装修完毕的商品房交付给上诉人。8、一审判决认定的房屋交付时间平衡了双方当事人利益，起到了定纷止争的作用。 褚立新向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金83344.7元；2.判令被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：原、被告于2017年4月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告为买受人，被告为出卖人；买受人购买出卖人开发建设的位于廊坊开发区房屋一套。房屋总价款710048元。合同第八条交付期限，约定出卖人应当在2018年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2方式处理：1、按逾期时间，分别处理⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、双方按照补充协议的相关约定执行。原、被告就《商品房买卖合同》未尽事宜签订《补充协议》，第十一条对《商品房买卖合同》第九条的补充约定：1、如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过60日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之零点三三的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等）。合同第十一条交接，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述合同及补充协议还约定了其他内容。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。另查明，2018年5月14日，经勘查单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位六方进行竣工验收，涉案项目竣工验收结论为合格。2018年5月15日，被告与廊坊市峰景晖装饰工程有限公司（以下简称峰景晖公司）就涉案房屋进行交接，后由峰景晖公司对涉案房屋进行装修。房屋完成装修后，峰景晖公司书面通知原告办理房屋交付手续。原告于2018年8月30日办理收房手续，并签署《物品接收单》。2019年9月12日，廊坊开发区住房和规划建设局出具廊开建消认字【2019】第001号关于“廊和坊•金融街—金融•家服务式公寓”建设项目消防安全认定意见，该意见载明：“经我局组织专家进行资料审查及现场核查，综合认定该建设工程现状符合消防安全要求。”再查明，原告与天津市歌卢姆商业管理有限公司于2018年11月12日签订《房屋经营托管协议》，约定原告将涉诉房屋交由该公司托管，期限五年。该房屋主要用于投资出租。目前，原告已获得部分租金收益。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，本院依法确认。原、被告双方均应遵守。原告依照合同约定支付了全部购房款，被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，违反了合同第八条的规定，应承担逾期交房的违约责任。涉案房屋虽经六方竣工验收合格，但未经房地产行政主管部门备案，在尚未取得建设工程竣工验收备案证明书的情况下，不能证实其已经履行了完备的验收程序、涉案房屋经验收合格。故对被告抗辩涉案房屋经六方验收合格即可认定该房屋经验收合格、符合房屋交付条件的主张不予支持。但本案中，原告已办理收房手续并签署《物品接收单》，且，其能依照房屋经营托管协议获取房屋出租的实际预期收益并已获益，应认定该房屋已经实际交付完成。关于违约金的问题。原、被告双方已在补充协议中约定了违约金的计算方式，考虑到被告至今未提交涉诉房屋的竣工备案证明且逾期交房、原告预期利益损失等情况，兼顾公平、诚实信用原则，依照违约金的补偿性和惩罚性相结合的原则。被告以房屋总价款为基数按照日万分之零点三三的标准支付原告自2018年1月31日至2018年8月30日止，共计211天的逾期交房违约金。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如一、被告河北澳福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告褚立新逾期交房违约金4944元（710048元×0.033‰×211天）；二、驳回原告褚立新的其他诉讼请求。案件受理费减半为25元，由被告河北澳福房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，上诉人褚立新提交案例判决书两份，分别证明房地产公司未取得商品房竣工验收备案证明的情况下，其交房行为不应视为符合合同约定的验收合格；涉案房屋通过消防验收是房屋交付的前提条件。被上诉人澳福公司提交判决书一份，证明同类案件已有生效判决。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人均对对方提供证据的关联性有异议。在双方当事人未进一步举证证明的情况下，本院均不予确认，只作参考。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人褚立新与被上诉人澳福公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对双方均具有法律约束力。涉案商品房已经勘查单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位六方验收合格，住房和规划建设主管部门亦出具建设项目消防安全认定意见，综合认定涉案建设工程符合消防安全要求。澳福公司交付的商品房符合双方合同约定。褚立新上诉主张《补充协议》约定的逾期交房违约金计算标准过低，但并未能提供充分证据证实明显低于其实际损失，一审法院未予调整并无不当。 综上所述，褚立新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1884元，由褚立新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 方 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年十二月七日 法官助理  陈志勤 书 记 员  杜亚杰