辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终2191号上诉人（原审被告）：马跃，女，1986年3月11日生，汉族，教师，住辽宁省昌图县。被上诉人（原审原告）：盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司，住所地：昌图县昌图镇北街******。负责人：王明宏，系该公司经理。委托诉讼代理人：施恩、牟春光，系该公司职员。上诉人马跃因与被上诉人盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省昌图县人民法院（2020）辽1224民初2128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马跃，被上诉人盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司的委托诉讼代理人施恩、牟春光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马跃的上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决立即给付被上诉人物业费1,349.9元，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一审法院基于上诉人与被上诉人所签订的前期物业合同的内容，判令上诉人对相应的物业管理服务费进行足额支付。但一审法院忽视了被上诉人对于物业合同存在违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法利益显失公平。被上诉人未能按照和业委会签订的物业服务合同提供相应的物业管理服务。根据物业服务合同中明确写明乙方也就是被上诉人应负责“对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域修缮服务与矜理、园区内交通秩序的维护与管理”而被上诉人实际并未履行相应的义务，所以被业委会和全体业主投票决定解聘。二、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续脱行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以“大部分证据是开发商未履行责任”为由，使被上诉人逃避了违约责任。三、被上诉人的违约行为主要有以下几个方面：安全和保安问题：未按照物业合同规定配备保安人员，没存保安巡查园区。本园区是封闭管理，现在变成开放园区，任何人都可以随意出入，各个单元门、单元对讲器、大门电子门锁损坏不维修。园区的保安经常擅离职守，而且随便放外人进入小区，没有登记外来人员信息。只有南大门有两位上了年纪不着装的门卫轮岗，经常空岗，以至于多次突发事件时消防车和120急救车无法进入园区，有视频为证，也可以到消防队和120急救中心取证。是多次发生紧急事件保安不在岗急救车和消防车无法进入施救。小区公共区域亮化用灯损坏没有维修，小区夜晚一片黑暗，安全问题严重失控，园区多次发生失窃事件，已发生多起入户盗窃和物品，车辆丢失案。3．管理混乱：由于物业公司没有履行合同义务，使园区物业管理十分混乱。园区内公共区域私搭乱建、公共绿地长期不维护被损毁、侵占：楼道内杂物堆积；园区公共区域环境卫生恶劣，垃圾清理不及时，卫生无人打扫：园区公共区域内排水不畅长期无人维修现多处污水坑；小区的共用部位、公共设施不及时维修，公共区域墙砖、地砖掉、地砖掉落不维修砖用透明胶带粘住糊弄业主；小区业主多次向物业公司反映，一直没得到解决。有照片和交接记录为证。4.没有按照物业合同约定养护公共绿地，园区内杂草丛生，花草树木遭受虫害没有人管理视若无睹。很多业主实在看不下去自己清理房前屋后杂草。在一审诉讼过程中，上诉人一方亦曾向一审法院阐述过相关事实理由，并上交照片视频等证据，但一审法院对此置之不理，并判令上诉人按照物业管理合同约定的金额足额支付相关费用。被上诉人盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司未履行和业委会签订的物业服务合同，被上诉人物业公司构成严重违约的行为。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，被告提交的大量的证据证明，上诉人在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。综上所述一审判决并未考虑被上诉人存在违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，此判决显失公正，应予纠正。上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业费用及违约金合计1,748.01元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系兴隆世家小区5-3-1703室的业主，该房面积为80.75平方米，物业费用拖欠明细：2019年1月1日至2019年12月31日止物业费1,350.00元，违约金398.01元；总合计1,748.01元。经过多次催缴被告至今仍未交纳，损害了我公司的利益。为维护原告的合法权益，根据《物业管理条例》的有关规定，被告无正当理由经过督促逾期仍不缴纳，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告的房屋属于高层，有电梯，2019年1月1日至2019年6月30日物业费标准按每平每月1.2元，电梯费每月12元，每个住户按两张卡计算。2019年7月1日至2019年12月31日执行新的物业合同标准，物业费价格为每月1元，电梯费每户每年280元。电梯费没包括物业费里。上半年按卡算，下半年按户算。一审法院认定事实：被告马跃系兴隆世家小区5-3-1703室的业主，该房面积为80.75平方米。原告收取物业管理公共服务费的标准：2019年3月30日至2019年6月30日物业费标准按每平每月1.2元，电梯费每月12元，每个住户按两张卡计算。2019年7月1日至2019年12月31日执行新的物业合同标准，物业费价格为每月1元，电梯费每户每年280元。服务期间原告已履行合同义务，被告现拖欠原告物业费80.75平方米×1.2元/平方米×6个月=581.4元、80.75平方米×1元/平方米×6个月=484.5元。2019年1月1日至6月30日电梯费144元，7月1日至12月31日电梯费140元。上述款合计1349.9元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为昌图县兴隆世家小区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于被告称原告收电梯费系乱收费的抗辩，因该费用已在物业服务合同中明确约定，另被告的其他抗辩与本案无关联或无有效证据证明，故对被告的抗辩本院不予支持。关于原告要求给付违约金的诉讼请求，由于原被告履行协议发生争议，且原告所要求的违约金计算方法违反法律的强制性规定，故对此诉讼请求不予支持。综上所述，对原告诉讼请求本院依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告马跃于本判决生效后立即给付原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司物业费1349.9元。二、驳回原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费25元，由被告马跃负担。本院二审期间，当事人未提交证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人马跃系兴隆世家小区5-3-1703室的业主，该房面积为80.75平方米。被上诉人盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司收取物业管理公共服务费的标准：2019年3月30日至2019年6月30日物业费标准按每平每月1.2元，电梯费每月12元，每个住户按两张卡计算。2019年7月1日至2019年12月31日执行新的物业合同标准，物业费价格为每月1元，电梯费每户每年280元。被上诉人在提供物业服务期间，昌图县兴隆世家小区业主委员会因不满被上诉人的服务质量，通过投票的方式解聘了盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司。被上诉人现已撤出该小区。被上诉人服务期间，合同约定的物物业费80.75平方米×1.2元/平方米×6个月=581.4元、80.75平方米×1元/平方米×6个月=484.5元。2019年1月1日至6月30日电梯费144元，7月1日至12月31日电梯费140元。上述款合计1349.9元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人作为昌图县兴隆世家小区的物业服务企业未尽到合同约定的物业服务合同的义务。同时，考虑到上诉人已被解聘，也可以认定上诉人提供的服务存在问题。因此，本院酌情判决上诉人马跃支付物业费的75%，电梯费应当全额支付。一审判令马跃支付全额物业费不当，应予纠正。上诉人虽然物业服务不到位，马跃也未按期交纳物业费，双方均有违约行为，所以一审不支持物业公司要求马跃支付违约金并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持辽宁省昌图县人民法院（2020）辽1224民初2128号民事判决第二项；二、撤销辽宁省昌图县人民法院（2020）辽1224民初2128号民事判决第一项；三、变更辽宁省昌图县人民法院（2020）辽1224民初2128号民事判决第一项为上诉人马跃于本判决生效后立即给付被上诉人盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司物业服务费799.43元，电梯服务费284元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司预交），由上诉人马跃负担；二审案件受理费50元（马跃预交），由被上诉人盘锦兴隆家园物业服务有限公司昌图分公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴好生审判员  孙 伟审判员  李喜岩二〇二〇年十二月二十一日法官助理李旌书记员温泉