河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5811号上诉人(原审原告）：耿明兰，女，1967年9月4日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：刘书臣，河南传德律师事务所律师。委托诉讼代理人：段伟涛，河南乾川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘俊超，男，1986年6月6日出生，汉族，住新乡市。上诉人耿明兰因与被上诉人潘俊超房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0703民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。耿明兰委托诉讼代理人刘书臣、段伟涛，潘俊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿明兰上诉请求：1、责令潘俊超返还耿明兰房屋及物品，并以月800元标准支付耿明兰租金损失39200元，剩余租金支付至实际交还房屋时止；2、诉讼费用由潘俊超承担。事实与理由：1、一、原审认定事实错误。2016年3月1日签订合同，耿明兰收取定金1万元（现金，已经明确注明），该1万元定金支付后，未支付15万元的房款时，潘俊超就已经入住；2016年4月8日潘俊超支付现金5万元；2016年3月28日左右潘俊超支付现金3000元，2016年5月11日，耿明兰同意改名：2016年5月27日潘俊超出具证明，可以看出当时款未付清，潘俊超答应于2017年6月底还完。2016年6月6日潘俊超支付至建行8513卡1000元，2016年7月7日潘俊超支付至建行8513卡1000元，2016年8月2日潘俊超支付至建行8513卡1000元，2016年9月12日潘俊超支付至建行8513卡2000元，2016年10月5日潘俊超支付至建行8513卡2000元，2017年3月3日潘俊超支付至建行8652卡3000元，2017年4月30日潘俊超支付至建行8652卡1000元。2017年10月24日，因房款未支付完毕，收据上划掉潘俊超的名字并改回耿明兰的名字；2017年12月30日潘俊超支付至建行8652卡6000元；2018年8月20日潘俊超殴打耿明兰，经派出所调解，支付其5000元赔偿款。一审庭审查明，潘俊超现金支付6万元、转账支付17000元，现金支付3000元，因此潘俊超合计支付8万元。对于其余的10万元房款的支付没有证据能够证明，对于大额现金支付不写收条，不符合生活常理和交易习惯；2、潘俊超所称的事实与客观不符：“2017年10月24日划掉交房款收据的改动并改回自己的名字”结合“2018年8月23日耿明兰惨遭殴打受到严重惊吓的情况下在派出所的干预下出具的交付手续的情况”，足以证明交付房款、更改名字和交付手续没有关联性。其一、2016年3月份，房款未支付完毕时，就已经交付房屋入住；其二、截止到2016年5月11日，房款没有付清，但是手续已经变更为潘俊超名字；其三、房款没有付清，2017年10月24日，收据上划掉潘俊超的名字并改回耿明兰的名字；其四、派出所的调解及其后的证明均不能够证明房款已经付清。故交付房屋、交付手续、交付房款分别系不同的性质和行为，分别于不同的时间完成，不能以交付房屋等同于交清房款及交付手续，也不能以交付手续等同于交清房款；结合2016年4月8日仅收到潘俊超的5万元，而潘俊超称2016年4月底5月初交付现金15万元，两者所称事实存在重大矛盾；一审法院对于交付方式、交付金额、交付时间、交易习惯的认定存在争议没有查清，大额现金支付不出具收条不符合生活常理，不能以房屋手续的交付作为认定已经全部交清15万房款的依据，如同2万元未支付完毕时，房屋手续同样在被上诉人手里一样，应当将付款和交付房屋、交付手续单独评价。因为房款未支付，耿明兰将过户的名字划掉，更符合事实和逻辑。因潘俊超长期未付全款便不同意将房屋手续更名为潘俊超并要求返还房屋，此更名收据只能证明双方因房屋手续是否更名为潘俊超存有争议，不能作为潘俊超向耿明兰支付了150000元的购房款的凭证。根据短信记录可以看出，直至2019年8月耿明兰还在一直索要房款，符合客观情况，符合生活常理，而以交付房屋和交付手续行为证明付款完毕不符合案涉的合同的履行情况。因此，法院推定潘俊超支付完毕18万元房款属于认定事实错误。三、原审适用法律错误。本案的房屋是没有房屋产权的集体土地房屋，潘俊超不具有集体村民的户籍或集体经济组织成员资格，属于无效合同，不属于法律保护的法益范畴，法院应当根据法律规定，作出予以返还房屋及物品，并支付相应居住期间的租金损失的判决。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，二审法院应当撤销一审判决，并依法做出公正裁决。潘俊超答辩称：第一，原审认定符合事实。其证据环环相扣，互相印证。2018年8月21日调解协议书与2018年8月23日耿明兰证明“房子的一切都归潘俊超所有”都最终予以认定，证明耿明兰歪曲事实。第二，耿明兰称“原审适用法律错误”，没有任何证据证明其成立，完全是上诉人主观臆断，应予驳回。且其理由一审没有提及，建议二审不予审查。第三，上述“房子的一切都归潘俊超所有”是最后协议，法律效力最大。包括房屋及物品使用权、收益权等。潘俊超应有最基本的使用权，且一家四口仅有此一处房屋居住，返还房屋不合情理，缺少法律证据，无理要求。总之，耿明兰上诉请求不符合事实，缺乏应有证据，理由不能成立，应予全部驳回。耿明兰原审诉讼请求：1、确认双方2016年3月1日签订的房屋买卖协议解除，并责令潘俊超立即返还耿明兰房屋及物品（附清单）。2、请求判令潘俊超支付房屋租金损失39200元（按照每月800元自2016年3月起至起诉月止为39200元，剩余租金计算至实际交还房屋之日止）。3、本案诉讼费由潘俊超承担。原审查明：耿明兰于2011年8月22日从凯立置业订购案涉房屋新乡市卫滨区惠丰社区鸿福生活小区1058号5号楼1单元1层东室。同日，耿明兰交纳5000元定金，新乡市卫滨区鸿福家园售房部向耿明兰出具了5000元收据。2011年9月5日，新乡市卫滨区鸿福家园售房部向耿明兰出具了150000元的房款收据。2017年11月24日，耿明兰与新乡市卫滨区鸿福家园售房部签订了案涉房屋的售房合同书。2016年3月1日，耿明兰与潘俊超签订案涉房屋买卖手续，载明：“5号楼1单元1层东户104.45㎡,总房价180000,定金10000.首付款：150000,欠20000元2年内还清。房子过户由耿明兰负责费用，如果房子有任何问题，耿明兰承担一切责任。如任何一方反悔，赔偿双倍。2016年3月1日已收定金10000.耿明兰，潘俊超。”当日，潘俊超向耿明兰交纳10000元定金。耿明兰称2016年4月8日，潘俊超给耿明兰交付房款现金50000元。潘俊超称2016年4月底5月初交付耿明兰现金150000元，潘俊超称耿明兰没有给潘俊超打收条，但将收款收据上的交款人姓名改成潘俊超的名字。耿明兰对潘俊超的说法予以否认，称仅收到2016年4月8日的50000元。2016年6月至2017年4月，潘俊超分八次向耿明兰转账或现金交付款项合计14000元。2017年4月30日，耿明兰向潘俊超发短信内容为：“如果下月底还不还。结束。我房的门，不让进！”“我这样给你要钱，够给你脸了，别。”2017年5月1日，耿明兰向潘俊超发短信内容为：“6000。”“6000。”2017年12月潘俊超向耿明兰转账6000元。2016年6月至2017年12月期间，潘俊超共向耿明兰转款20000元。耿明兰称2016年3月份将案涉房屋交给潘俊超，潘俊超称2016年4月底5月初，耿明兰将案涉房屋交给潘俊超。双方均认可耿明兰交付序财将以下房屋内的物品交付给潘俊超，物品为：按摩椅1个卡机1台、格力空调1台、木头床1个、净水器2台、沙步冰箱、洗衣机、太阳能、热水器、鱼缸、餐桌和餐椅、大衣柜2018年8月20日，双方因房屋买卖发生纠纷，耿明兰报警云新乡市公安局铁西分局。2018年8月21日，新乡市公安局斜两分局出具治安调解协议书，载明：“主要事实：2018年8月20日23时许，耿明兰报称其8月20日19时许在卫滨区鸿福家园A排3号的家门口因房屋买卖纠纷与邻居潘俊超发生口角，后被潘俊超用拳头打伤胸腹部。经调解，双方自愿达成加下协议：1、潘俊超付给耿明兰人民币伍仟元整，作为解决西人的房屋手续纠纷及耿明兰被潘俊超打上一案的赔偿费用、2、耿明兰将潘俊超所购房屋手续交付给潘俊超。3、双方达成协议，不再追究对方的任何责任。调解结果：达成协议已履行”耿明兰和潘俊超皆在该手续上签名按手印。签过协议后，耿明兰将案涉房屋售房合同书及耿明兰向鸿福家园售房部的交款收据交给潘俊超，两份收据上均显示2016年5月11日交款人耿明兰更改为潘俊超，且有“本人同意改名”耿明兰签名并按手印，2018年8月23日耿明兰向潘俊超出具证明一份，载明：“房子的一切都归潘俊超所有（鸿福家园5号楼1单元1层东室）。”原审认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依旧的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”耿明兰起诉时称潘俊超仅交付了10000元定金，在审理中耿明兰又称潘俊超仅交付了80000元，其余房款没有交付。2016年3月1日，双方签订的房屋买卖手续中，载明首付款150000元，欠20000元，两年以内还清。2016年房屋已经交付潘俊超。房款收据在2016年5月11日改名为潘俊超且耿明兰在房款收据上签名并载明本人同意改名。2018年8月耿明兰将房屋的手续包括售房合同书，收据交给潘俊超。2018年8月23日耿明兰向潘俊超出具证明一份，载明房子的一切都归潘俊超所有。结合以上情况及潘俊超提交的证据，原审认为耿明兰提交的证据不足以证明其主张，对耿明兰的主张不予认定。耿明兰以潘俊超未完全交付款项为由要求解除买卖协议，潘俊超返还耿明兰房屋及物品、赔偿租金损失证据不足，不予支持。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，原审判决：驳回耿明兰的诉讼请求。案件受理费4084元，由耿明兰承担。反诉费1950元，减半收取975元，由潘俊超承担。当事人二审中均没有提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，耿明兰提出上诉，潘俊超未提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕耿明兰提出的上诉请求进行审理。结合诉辩及陈述意见，现就诉讼焦点分别评析如下：关于涉案房屋款项缴纳的问题。双方存在房屋买卖合同关系，潘俊超作为购房人应缴纳相应的房屋价款。通过当事人陈述、房屋交付情况、收据更名情况、公安机关调解、耿明兰交付合同、收据及其出具证明“房子的一切都归潘俊超所有”等来看，所涉证据之间可以相互印证，耿明兰提出异议应提供相应的反证予以推翻。而从所涉情况来看，耿明兰未对己方主张的付款差异情况做出合理解释，有悖诉讼诚信原则，也未对如潘俊超未付清款项就将收据更名、房屋交付以及在双方产生纠纷之后向潘俊超交付房屋手续做出合理解释，更未举证推翻调解协议及由其出具的证明，应认定潘俊超主张的付款行为存在具有高度可能性，耿明兰主张潘俊超未付涉案房屋款项依据不足，至于耿明兰主张的合同无效问题，依据不足，不予采纳。综上，耿明兰的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由耿明兰负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十二月十日书记员  刘 冬