湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3263号上诉人（原审被告）：永州市日月地产投资有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇永水路**。法定代表人：程志刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓雄，）。上诉人（原审原告）：吴荣政，男，1969年10月22日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：毛善学，湖南毛旺律师事务所律师（特别授权）。上诉人永州市日月地产投资有限公司（以下简称日月地产公司）因与上诉人吴荣政房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2020）湘1123民初815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人日月地产公司的委托诉讼代理人邓雄，上诉人吴荣政及其委托诉讼代理人毛善学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日月地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决上诉人承担逾期办证违约责任没有依据，属认定事实不清。合同补充协议约定，上诉人在商品房交付后360日内协助被上诉人办理好房屋产权证，但并未约定逾期协助办证需承担违约责任，另，上诉人已承担了房屋总价值40%的延期交房违约金，如果还要承担延期办证违约金，两者相加，已接近房屋的一半价值，于情于理对上诉人不公平且与法律规定不符。2、一审判决诉讼费全部由上诉人负担错误。一审对被上诉人的诉讼请求仅予以部分支持，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费应由双方当事人分担。吴荣政辩称，1、补充协议虽对《商品房买卖合同》第十六条增加了条款，但不能免除日月地产公司应当为吴荣政办理产权登记的法定职责。2、本案应当按照《商品房买卖合同》第十七条约定计算延期办证的违约金。3、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定来认定日月地产公司延期办证应承担的违约责任。吴荣政上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，发回重审或直接改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1、原审认定逾期办证未超过一年错误，实际逾期办证一年五个月（2019年3月1日至2020年8月2日）；2、原审按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率×30%计算逾期办证违约金错误，应按该利率的4倍计算；3、一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条错误，该条是对逾期交房的规定，本案系逾期办证，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。日月地产公司辩称，1、合同约定从逾期之日起满一个月，开始计算365个工作日才是办证的时间。2、吴荣政上诉提出的违约金过高，请求法院予以调整。3、一审法院适用最高法院的房屋买卖合同的司法解释正确。吴荣政向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告支付延期办理不动产登记约定赔偿金80767元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月29日，原告吴荣政（乙方）与被告日月地产公司（甲方）签订《日月星·河湾商品房买卖合同》，合同约定被告将位于双牌县泷泊镇平阳路日月星·河湾6#楼1单元801号房屋售卖给原告，房屋总价款为319735元。合同约定付款方式为分期付款，第一期在预售合同签订之日起3日内支付房款159868元，第二期在2013年8月18日前支付137894元，第三期在该栋房屋主体封顶时，以甲方通知之日起3个工作日内付清余款31973元。合同关于产权登记及逾期办证违约责任的约定：“乙方委托甲方办理房屋产权证，甲方应当在该商品房交付之日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料，甲方应一次性如实告知乙方办理产权证登记需要乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定的时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照相关规定，单方向房地产登记机构申请预购商品房转移登记。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第十六条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方自逾期之日的30日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到90日的，则乙方有权在该90日届满之日起半年内解除合同”。双方在签订主合同的同时还签订了《附件二：本合同补充协议》，该补充协议第六条约定：“双方同意《买卖合同》第十六条增加如下条款：甲方应当在商品房交付使用后360日内，协助乙方向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准。若因乙方未能及时提供办理房地产权属证书的相关资料或未能及时签署《买卖申请审批表》或存在其他违约行为或乙方未能付清全部房款的，则甲方办证期限顺延。因政府政策、法规变化影响办证时间，则以政府部门最新规定为准”。该补充协议还约定本《补充协议》对《买卖合同》的修改、补充部分是甲、乙双方的真实意思表示，并愿意按本《补充协议》规定严格执行，自甲、乙双方签字后与买卖合同同时生效，均具同等法律效力。合同签订后，按照合同约定的付款方式支付了购房款，涉案商品房于2018年1月30日交付给原告使用，被告于2020年7月22日办理好案涉房屋的产权证，并于2020年8月2日将产权证交付给原告吴荣政。另查明：被告日月地产公司于2019年9月24日办妥了日月星·河湾小区3-6#的商品房房地首次登记的不动产权证书。一审法院认为，对双方当事人的争议焦点评判如下：焦点一、被告主张的逾期办证的理由是否能够免除被告方的违约责任。法院认为，原、被告在合同第十六条约定，被告需在房屋交付之日起360个工作日内为原告办妥产权登记手续，被告于2018年1月30日将房屋交付给原告，应当于2019年8月6日前办妥产权登记手续，但至今被告仍旧未按合同约定给原告办理好产权登记，已构成违约。被告主张的逾期办证并非被告主观故意，可免除被告方责任。被告主张的逾期办证第一个理由是因为2018年不动产登记中心改制合并期间不受理商品房产权登记，但被告方并未提供相关证据证明不动产登记中心在合并改制期间不受理商品房产权登记的证据，经法院核查，被告方主张的理由并不是事实，故对该答辩意见法院不予采纳。被告主张的逾期办证的第二个理由是因为小区的房屋在2017年12月至2019年12月期间被黄山市公安局查封了。因被告所开发的小区并未办妥商品房房地首次登记，故黄山市公安局仅仅是对案涉小区在查封前没有卖出的房屋进行了预查封，预查封不影响商品房房地首次登记的不动产权证书的办理。而在商品房办理好房地首次登记的不动产权证书后，才能办理各套房屋的产权证。原告的房屋购买于2012年，黄山市公安局查封的房屋清单中并不包括原告所购买的6#801号房。黄山市公安局的查封行为并不影响原告房屋产权证的办理，故黄山市公安局的查封行为不能成为逾期办证的理由。被告主张的第三个逾期办证的理由是因为受新冠肺炎疫情的影响，不动产登记中心在疫情期间不受理商品房产权登记的业务，但被告方未提供相关证据证明新冠肺炎期间不动产登记中心不受理商品房产权登记的证据，且经法院核查，被告主张的理由不成立，故对该答辩意见法院不予采纳。被告方主张的第四个逾期办证的理由是因为原告没有缴纳电费，原、被告在合同中约定的办证的相关事项，对于供电及缴纳电费并未进行相关约定，被告方不能以原告方未缴纳电费作为不为原告办理产权证的理由。综上所述，被告方所主张的逾期办证理由不能免除被告方的违约责任。焦点二、关于逾期办证的违约金如何计算的问题。被告逾期为原告办理产权证构成违约，原告吴荣政要求被告按照商品房买卖合同的约定，从逾期之日的30日开始，按购房款319735元每日万分之五计算违约金。被告日月地产公司认为原告主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过高或过低时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。本案中，原、被告双方在诉讼中均未提供证据证实因被告逾期办理产权证的行为给其造成的实际损失情况，在这种情况下，逾期办理产权证导致购房人的损失实际上就是其已交购房款的利息损失，原告吴荣政在庭审中也提出逾期办证所造成的损失主要就是银行的利息损失。本案中，逾期办理产权证的时间未超过一年，2019年8月20日至今，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率在年利率3.85%-4.25%间，而本案合同约定按购房款319735元每日万分之五计算违约金，折算为年利率18%，远高出购房人已交房款利息损失的30%，严重背离了违约金填补实际损失的功能。因此，根据前述法律规定，本案的违约金应予调整。依照前述法律规定确定的违约金调整计算规则，本案逾期办证的违约金应以原告已交付房价款319735元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率×130%从2019年9月5日起计算至2020年8月2日。至于被告提出黄山市公安局查封部分房屋导致不能办证的抗辩意见，因被告没有提交该方面的证据故对该抗辩意见法院不予采纳。综上，对原告的诉讼请求法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：被告永州市日月地产投资有限公司于本判决生效后10日内支付原告吴荣政逾期办理产权证的违约金15386元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1819元，减半收取计909.5元，由永州市日月地产投资有限公司负担。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为原审判决上诉人日月地产公司支付上诉人吴荣政延期办证违约金是否恰当。1、双方签订的《商品房买卖合同》系依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应履行各自的义务。《商品房买卖合同》第十六条对产权登记进行了约定，第十七条对延期办证的违约责任进行了约定。签订《商品房买卖合同》当日签订的合同附件二《本合同补充协议》第六条虽对办证另有约定，但《补充协议》第六条注明是《商品房买卖合同》第十六条的增加内容，对于《商品房买卖合同》第十七条关于延期办证的违约责任，《补充协议》并未进行更改。根据本案查明的事实，日月地产公司2020年8月2日才将办理好的产权证交付吴荣政。因此，日月地产公司延期办证的事实客观存在，应依据《商品房买卖合同》第十七条约定承担延期办证的违约责任，对于日月地产公司上诉提出的一审判决其承担逾期办证违约责任没有依据的上诉理由，本院不予支持。2、对于延期办证违约金的计算，合同虽约定了延期办证应承担的违约金的计算方法，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。同时，吴荣政亦未提供证据证实因日月地产公司延期办证对其造成了损失。因此，原审判决根据全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的130%计算违约金并无不当，吴荣政上诉提出应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的4倍计算违约金的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。对于吴荣政上诉提出违约期限的问题，因涉案不动权证系日月地产公司办理好后交付吴荣政，故应依据主合同约定，即日月地产公司自交房之日起365个工作日后办证。因此，吴荣政上诉提出自2019年3月1日起到2020年8月2日止计算违约金的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。吴荣政上诉还提出原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条错误，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的上诉理由，属对法律的错误理解，本院亦不予支持。对于日月地产公司上诉提出的诉讼费的负担问题。《诉讼费交纳办法》第二十九条第二款规定，“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。本案吴荣政一审起诉金额为80767元，一审判决支持15386元，属于部分支持，诉讼费应由双方当事人分别负担，一审认定诉讼费全部由日月地产公司负担不当，应予纠正。因此，日月地产公司该上诉理由成立，本院予以支持。综上，一审判决对各方当事人应负担的案件受理费的处理虽有不当之处，但本案的实体处理并无不当，上诉人日月地产公司及上诉人吴荣政的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件909.50元，由上诉人吴荣政负担734.50元，上诉人永州市日月地产投资有限公司负担175元。二审案件受理费1819元，由上诉人吴荣政负担909.50元，上诉人永州市日月地产投资有限公司负担909.50元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  李秋云二〇二〇年十二月二十一日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。