云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初2110号 原告：云南同兴物业管理有限责任公司祥云分公司。 统一社会信用代码：91532923587352987M。 负责人：张勇军，系公司经理。 住所：云南省祥云县。 委托诉讼代理人：李咏梅，女，1997年12月30日生，汉族，云南省昭通市人，住云南省昭通市镇雄县。系公司职工，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：贺涵玉，女，1997年10月25日生，汉族，湖北省江陵县人，现住云南省昆明市西山区。系公司职工，代理权限为特别授权代理。 被告：杨章林，男，1975年6月5日生，汉族，祥云县人，小学文化，农民，住云南省祥云县，现住云南省祥云县。 被告：周永琼，女，1976年5月26日生，汉族，祥云县人，小学文化，农民，住云南省祥云县，现住云南省祥云县。 原告云南同兴物业管理有限责任公司祥云分公司（以下简称同兴物业公司）与被告杨章林、周永琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告同兴物业公司的委托诉讼代理人李咏梅，被告杨章林、周永琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同兴物业公司向本院提出如下诉讼请求：1．请求判令被告立即支付原告世纪商城XXX号房屋自2015年1月1日至2019年12月31日的物业费8455元，违约金2536.5元，共计10991.5元；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告为世纪商城XXX号房业主。原告于2011年11月18日与祥云县世纪商城置业有限公司签订了物业委托管理服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，单元房物业费为0.6元/月/平方米。合同签订后，原告依约履行了对被告居住小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但被告在2015年1月1日-2019年12月31日期间均未缴纳物业费，总欠费数为60个月，被告房屋的面积为234.88平方米，欠缴的物业费共计8455元（234.88平方米×0.6元/月/平方米×60个月）。因被告未缴纳物业费，该行为侵犯了原告的合法利益，根据交易习惯，原告要求被告按照总欠费额8455元的30%支付原告违约金2536.5元。综上，根据法律规定，原告依法起诉。 被告杨章林辩称，被告周永琼系杨章林的妻子，周永琼不是世纪商城XXX号房屋的户主，故其不是本案适格的被告，原告不应起诉周永琼，故杨章林要求原告向周永琼公开道歉，并赔偿其精神损失84550元，即原告起诉的物业费8455元的10倍。自2015年起，杨章林未缴纳物管费，但水电费、停车费已缴纳，未缴纳物管费是因杨章林房屋漏水，多次与原告沟通、协商，原告一直拖延、推诿，直至2018年2月份，杨章林找到原告与其协商，但原告却告知杨章林房屋的保修期已过，为此双方还发生了争执。综上，因原告没有尽到自己的职责，杨章林才没有缴纳物管费。另，因房屋渗水问题，杨章林维修房屋3次，2020年4月份杨章林出售该房时，买方还因房屋漏水扣了杨章林1万元房款，故杨章林有权要求原告赔偿损失4万元。 被告周永琼辩称，除杨章林所说的以外，周永琼补充以下几点：世纪商城XXX号房屋的户主是杨章林，但原告却经常换号码给周永琼打电话催要物业费，在此过程中还威胁周永琼。2018年原告员工领着装修师傅，并草拟好合同找到周永琼，说将周永琼房屋维修好，让周永琼把物管费一次性付清，周永琼也同意了，但装修师傅看了现场后说处理不了，原告就走了，合同也没有签。此后原告就再也没有来处理过，周永琼的意见就是原告何时将周永琼家房屋维修好，周永琼就何时付清原告物管费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告营业执照副本复印件、负责人身份证明原件、负责人身份证复印件、住房明细复印件、世纪商城房屋装修申报表复印件、祥云世纪商城水电费登记表复印件、物业管理费收取登记表复印件、前期物业委托管理服务协议原件各1份、物业价格备案审批表复印件3份，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的业主信息、物业委托管理服务合同复印件、关于世纪商城小区房屋渗水的报告复印件，能反映案件的相关情况，本院做认定案件情况的证据使用；被告杨章林提交的照片打印件5张，达不到其举证目的，本院不予确认。 根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院确认以下案件事实：被告杨章林与被告周永琼系夫妻关系，2011年二人向祥云县世纪商城置业有限公司购买了世纪商城小区XXX号单元房。2011年11月18日祥云县世纪商城置业有限公司与大理同兴物业管理服务有限责任公司签订了《物业委托管理服务合同》，原告入住世纪商城小区进行物业服务。2012年2月27日，杨章林与原告签订了《前期物业委托管理服务协议》，约定杨章林选聘原告对世纪商城住宅提供物业管理服务事宜，其住宅面积约为234.88平方米，2012年1月1日至2013年12月31日的物业服务费用由开发商支付，自2014年1月1日由业主开支缴纳相关物业服务费用，合同还对物业服务的相关事项进行了约定。经原告向祥云县发展和改革局备案，世纪商城小区的物业服务收费标准为：单元房0.6元/平米/月；电梯房0.8元/平米/月；商业用房1元/平米/月。二被告于2013年装修入住世纪商城小区XXX号单元房，2014年一年的物业费已缴纳。后因XXX号单元房窗台及墙面出现不同的渗水情况，二被告多次向原告反映。2015年8月24日，原告将世纪商城小区多家房屋渗水的情况进行登记并以书面形式报告给祥云县世纪商城置业有限公司，但被告房屋渗水的情况始终未能解决，为此双方多次发生争执。因此，自2015年起二被告就未缴纳物管费，但水电费及停车费均已缴纳。因世纪商场小区业主委员会重新委托新的物业管理企业，故原告履行与被告及世纪商城其他业主的物业服务协议至2019年12月31日退出该小区。综上，2015年1月1日至2019年12月31日，二原告欠缴物业费8455.68元（234.88平方米×0.6元/平方米/月×60月）。 庭审中，二被告陈述其二人已于2020年4月份将世纪商城小区**单元房出售给他人，现其已不在该房屋内居住。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告杨章林签订的《前期物业委托管理服务协议书》系双方自愿达成，内容不违反法律规定，对双方具有约束力，原告作为物业管理服务企业，为被告提供物业管理服务后，有权按合同约定向业主收取物业费，及时交纳物业管理费是业主的主要义务，故原告要求被告支付物业管理服务费8455.68元的诉讼请求，本院予以支持。就原告要求杨章林、周永琼支付不按时缴纳物业管理服务费产生的违约金2536.5元的诉讼请求，双方虽在《前期物业委托管理服务协议书》约定业主未按时支付物业服务费，应由责任人按相关规定承担责任，但未对承担责任的方式进行约定，故原告要求被告按照总欠费额8455元的30%支付原告违约金2536.5元的诉讼请求无依据，故本院不予支持。 就周永琼是否是本案适格被告的问题。周永琼与杨章林系夫妻关系，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有的规定，如世纪商城小区XXX号单元房系杨章林、周永琼婚后所购买，则该房屋系双方所有，根据《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主的规定，则周永琼亦系业主，亦享受原告提供的物业管理服务，应作为本案被告缴纳相应物业费；如世纪商城小区XXX号单元并非原、被告夫妻共同财产，但根据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条夫妻共同债务的规定，双方婚后共同生活期间为日常生活经营所负债务，应为夫妻共同债务由双方承担，杨章林欠缴的物业费系日常生活中所负债务，由周永琼、杨章林共同负担，故周永琼可以作为本案被告承担缴纳相应物业费的责任。综上，杨章林、周永琼辩称周永琼不应作为本案被告的主张与法律规定相悖，本院不予采信。 就杨章林、周永琼辩称的其不缴纳物业费系因其房屋渗水，原告未进行处理的问题。杨章林、周永琼认为可能系房屋外墙未做防水引起，但具体原因其不清楚，但二人未提交证据证实其房屋渗水由原告服务不当导致，故其以原告将其房屋维修好作为缴纳物业费的前提无事实及法律依据，本院不予支持。就杨章林主张的因房屋渗水导致其损失，要求原告赔偿损失4万元，因其在本案中未提起反诉，故本院在本案中不予支持，杨章林可另案主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第四十一条，《物业管理条例》（2018年修订）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨章林、周永琼于本判决生效后十五日内支付原告云南同兴物业管理有限责任公司祥云分公司物业费8455元； 二、驳回原告云南同兴物业管理有限责任公司祥云分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37元，由原告云南同兴物业管理有限责任公司祥云分公司负担9元，由被告杨章林、周永琼负担28元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 员 史有梅 二〇二〇年十二月七日 法官助理 杜能军 书 记 员 褚江玲