重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终7364号上诉人（原审被告）：向永武，男，汉族，1972年11月19日出生，住重庆市潼南县。委托代理人：邓茹月，重庆渝敏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨思佳，女，汉族，1994年3月12日出生，住重庆市大足区。委托代理人：李银华，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托代理人：吴浩，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。原审第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房******房，统一社会信用代码91500000577987559W。法定代表人：安宁，经理。委托代理人：何洁玙，女，汉族，1993年11月7日出生，住重庆市九龙坡区，系公司员工。上诉人向永武与被上诉人杨思佳、原审第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案不服重庆市南岸区人民法院（2020）渝0108民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人向永武上诉请求：1.撤销原判第二项判决；2.依法改判上诉人不承担违约责任；3.一审案件受理费及上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院将交房义务认定为上诉人的单方义务不符合本案的实际情况和交易习惯，且被上诉人本人未在重庆，上诉人无法向其交付房屋。2.2019年11月8日至2019年12月3日期间案涉房屋未能成功交付，系多方原因导致，不应判决上诉人承担该期间的损失，上诉人并未将贷款延迟发放的损失作为交房的前提条件，被上诉人也完全可以通过中介获取钥匙完成对房屋的顺利占有，故上诉人不应承担逾期交房的损失。3、一审法院的受理费不应由上诉人承担。4、被上诉人主张的违约金远远大于其实际损失，且被上诉人故意放任导致损失扩大，上诉人不应当承担违约金。杨思佳答辩认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、合同明确约定了房屋交付的具体时间，上诉人不能以中介未及时通知交房作为自己不承担违约责任的免责理由。2.一审举示的微信聊天记录可以证明，上诉人向中介人员表示需要就贷款延迟到账产生的利息损失承担问题处理后方可交房，此意思表示明确，将贷款利息损失设置为了交房的前提条件，而上诉人设置的该条件并不符合双方合同约定，属于擅自变更交房的合同条款。3.被上诉人向上诉人发出履约通知书是向上诉人履行催告义务，并非对交房时间的变更。原审第三人答辩称：请法院依法裁判。杨思佳一审请求：1、向永武向杨思佳交付涉案房屋；2、向永武支付杨思佳违约金（该违约金计至2019年12月31日为37630元，后续违约金以房屋成交价格即1420000元为基数，每日按成交价万分之五的标准计至向永武实际履行之日止）；3、本案诉讼费由向永武承担。一审查明，2019年7月14日，杨思佳与向永武在第三人的居间下签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，约定杨思佳购买向永武名下的位于重庆市南岸区房屋，房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价共计1420000元，买方（乙方）于签订合同当日支付定金50000元，首付款750000元双方自行支付，乙方在过户递件完成后当日直接支付给卖方（甲方）；尾款620000元乙方申请银行贷款，由贷款机构直接支付给甲方。甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，房屋附属设施清单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方。乙方对甲方出售的该房屋已充分了解，自愿购买该房屋。甲方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施及其装饰装修保持良好的状况。双方合同第八条对房屋的交付进行了约定，双方共同对房屋的附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、记录水、电、气表的度数，并交接房屋附属设施清单中所列物品，若物品损坏或者缺失，甲方应恢复原状或赔偿损失……合同第十条对违约责任进行了约定，甲方未按照约定条件将该房屋交付乙方的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按照成交价的0.05%向乙方支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，杨思佳按约支付了全部房款，其中房屋尾款由贷款银行华夏银行于2019年11月5日直接支付给向永武。后第三人通过微信组织杨思佳与向永武双方沟通交房事宜，但向永武提出要求补偿利息损失，三方未能达成一致。2019年11月21日，杨思佳向向永武发出《履约通知书》，要求向永武于2019年11月3日前办理房屋交付事宜，否则将追究违约责任。2019年11月28日，三方面谈交房事宜，向永武本人未至，向永武表示其委托其前妻陈自菊前往处理。因向永武代理人陈自菊要求杨思佳及第三人赔偿3万余元的利息损失，三方未能达成一致，发生言语冲突，并导致报警，接报回执记载：陈自菊表示因房屋贷款放晚了，造成了3万余元的利息损失，要求杨思佳及第三人支付相应损失，否则不愿意将房屋钥匙交予杨思佳。民警告知双方，因房屋已经过户给杨思佳，若陈自菊不交付钥匙，杨思佳可自行换锁，陈自菊可另行诉讼主张相应费用。2019年12月3日，三方再次面谈交房事宜，杨思佳表示因向永武无理要求损失赔偿，且向永武更换了房屋的部分附属设施，导致未能顺利交接；向永武表示当日并未再要求损失补偿，并对陈自菊与杨思佳发生冲突一事进行了赔礼道歉，是杨思佳自称交付标准不符合合同约定，而拒绝接房，实际上房屋是符合合同交付标准的。第三人表示当时因涉案房屋被拿走了部分物品，一些物品被更换，导致未能顺利交接。当日，杨思佳再次报警，接报回执记载：2019年12月3日晚上交房时，杨思佳发现门口的可视不见、厨房手龙头更换、厕所花洒更换，产生纠纷。民警现场告知双方按合同履行交接手续。后向永武一直在微信群内通知杨思佳接房，并向杨思佳邮寄送达接房履约通知书，杨思佳表示已委托律师处理。另庭审中，向永武陈述已通过陈自菊向杨思佳转了1000元的物业交割保证金，并举示了一份微信转账记录（复印件），主张若法院判决向永武承担违约金，应予以抵扣,杨思佳对该事实予以认可。一审认为，杨思佳、向永武签订的《重庆市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，向永武应于收齐房款3日内将房屋交付给杨思佳，若向永武未按照约定条件将该房屋交付杨思佳的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按照成交价的0.05%向乙方支付违约金。因此，向永武在收齐房款后，有义务按约将房屋交付杨思佳，然向永武在收齐房款后，以房屋尾款按揭贷款发放过晚为由，要求杨思佳承担相应资金占用损失才履行交房手续无合同依据，亦造成双方在2019年11月28日的面谈交房失败，应当承担相应逾期交房的违约责任。但是，2019年12月3日，在双方再次面谈接房时，根据三方庭审陈述及报警记录来看，杨思佳以向永武更换了房间内相应设施为由拒绝接房。本院认为，首先从庭审情况来看，向永武陈述的相关更换设施并未包含在房屋附属设施清单内。其次，向永武是否更换了相应设施杨思佳可要求向永武按合同约定进行恢复原状或赔偿损失，但杨思佳不能以此拒绝接房并要求向永武承担此后的逾期交房的违约责任。退一步讲，涉案房屋已经登记在杨思佳名下，且已经支付了全部购房款，向永武也并未实际居住在涉案房屋内，杨思佳可自行采取其他方式实现对房屋的占用使用。因此，根据本案的实际情况，对2019年12月3日后的逾期交房违约金不予支持。根据双方约定，向永武应当于2019年11月8日前将房屋交付向永武，故向永武应承担的逾期交房违约金为1420000×0.05%×25=17750元。针对向永武主张违约金过高的辩称意见，根据本案的具体情况，不再予以调整。对于向永武主张的已支付杨思佳的1000元物业交割保证金应从违约金中予以抵扣，该主张符合法律规定，予以支持。一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、向永武于本判决书生效之日起三日内将位于重庆市南岸区房屋交付杨思佳；二、向永武于本判决书生效之日起三日内支付杨思佳逾期交房违约金16750元；三、驳回杨思佳其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取8790元，由向永武承担。二审中，上诉人举示新证据《万科金域学府翰林7幢601物业交付单及交房协议》及微信聊天记录，拟证明一审判决作出后，上诉人已经与被上诉人按照合同约定完成交接，双方无任何违约。被上诉人对此发表质证意见认为，该协议上被上诉人的签字为本人所签，但是协议中“及交房协议”、“双方无任何违约”字样为上诉人事后添加，当时协议只签订了一份，为上诉人保存，被上诉人手中仅有未签字的协议照片，所以对该证据真实性不认可；对于微信聊天记录真实性予以认可，但微信聊天记录仅证明双方签署该协议的时间，不能达到上诉人的证明目的。原审第三人发表意见认为：上诉人举示的证据与第三人无关，对真实性及证明目的均不发表意见。上诉人在二审中陈述，其并未注意合同中关于交房时间的条款约定，应当由中介人员向其提示交房的具体时间，关于贷款时间延迟的问题，合同中并未约定，但上诉人认为应当按照第三人与上诉人口头沟通的放款时间放款，上诉人自述其于2019年6月15日向案外人陈自菊出具授权委托书，委托陈自菊与买方办理房屋交接手续（含交钥匙、交水电气卡、交门禁卡），但上诉人认为陈自菊在2019年11月28日要求被上诉人及第三人支付3万余元利息损失后方可交房，该表态不是上诉人本人的意思表示。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。根据合同约定，上诉人应于收齐房款3日内将房屋交付给被上诉人，若上诉人未按照约定条件将该房屋交付被上诉人的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，按照成交价的0.05%向被上诉人支付违约金。上诉人于2019年11月5日收到贷款银行华夏银行直接支付的房屋尾款，其应当在2019年11月8日内履行交房义务，但上诉人在微信中以房屋尾款按揭贷款发放过晚为由表示不按期履行交房义务，且上诉人自称的委托代理人陈自菊要求被上诉人承担相应资金占用损失才履行交房手续，上诉人的前述行为并无合同依据，亦造成双方在2019年11月28日的面谈交房失败，其应当承担相应逾期交房的违约责任。上诉人提出违约金过高，但对于损失是否低于违约金，上诉人并未举示相应证据予以证实，应当承担举证不力的后果。上诉人认为一审诉讼费不应当由其承担不符合法律规定。一审法院认定上诉人承担2019年11月9日至2019年12月3日期间的逾期交房违约金并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费439元，由上诉人向永武负担。本判决为终审判决。审判长 黎 明审判员 刘恋砚审判员 肖 琴二〇二〇年十二月十日书记员 陈军杰