云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2925号上诉人（原审被告、申请执行人）：徐天伟，男，汉族，1969年4月2日生，住宣威市。被上诉人（原审原告、执行案外人）：高世彦，男，汉族，1978年11月8日生，住宣威市。第三人（被执行人）：王家军，男，汉族，1975年4月7日生，住宣威市。第三人（被执行人）：杨林梅，女，汉族，1974年7月27日生，住宣威市。上诉人徐天伟因与被上诉人高世彦、第三人王家军、杨林梅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐天伟上诉请求：撤销原判，并依法驳回起诉，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.高世彦与杨林梅虽签订了《房屋转让协议》，缴纳了部分房款并实际占有使用，但案涉房屋并未完成所有权转移登记，也未作出预告登记，原审法院有关高世彦善意、有偿取得该房屋，因此取得房屋所有权合法有效的认定，于法无据。2.高世彦非买受人，其与杨林梅签订《房屋转让协议》的目的在于以房抵债，其并未支付全部价款，高世彦作为债权人，其所享有的债权与徐天伟所享有的债权相同，基于债权的平等性，其债权不能排除其他债权的强制执行。被上诉人高世彦答辩称，高世彦已继受取得该房产，且对未办理房屋过户登记不具有过错，高世彦与杨林梅签订了房屋转让协议后，在涉案房屋上即设立了期待权，高世彦对涉案房屋享有特定的物权期待请求权，即在办理过户登记条件成就时，请求第三人将房屋产权变更为其所有的请求权，该请求权具有准物权的性质并直接指向争议房屋。而上诉人享有的是普通金钱债权，不具有特定性，因此，被上诉人享有的物权期待权应当优先于上诉人享有的普通金钱债权。第三人杨林梅称：我对上诉人的上诉没有什么意见，我之前是欠上诉人的钱，现在是上诉人与被上诉人两人的事。高世彦向一审法院起诉请求：判决解除对位于昆明市五华区房屋（房产证号：昆房权证（昆明市）字第**）的查封；诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求对该房屋停止执行。一审法院认定事实：2014年12月9日，第三人杨林梅向原告借款，原告从自己在建设银行的账户取款50万元后，存入第三人杨林梅在建设银行的账户。2015年5月6日，第三人杨林梅在复印有自己身份证的纸张上向原告出具《借条》一份，载明：今借到高世彦现金人民币50万元整。借款人杨林梅签名捺印。因第三人杨林梅未偿还原告借款，双方于2016年1月13日签订《房屋转让协议》，约定：甲方杨林梅因欠乙方高世彦人民币50万元整，无偿还能力，现将名下一套房屋转让给乙方，当还乙方50万元整。转让房屋情况：昆房房权证（昆明市）字第**，于昆明市五华区，建筑面积89.73㎡，使用面积69.88㎡；转让价格117万元；付款方式：购房款用甲方欠乙方的50万元借款冲抵做首笔付款，在甲方交付钥匙，将房屋移交乙方使用之月起，甲方按揭贷款所欠银行（建行）房贷剩余房款67万元的房贷，由乙方按月付给甲方，通过甲方还款账户偿还。《房屋转让协议》签订后，第三人杨林梅将房屋交付原告，由原告按月将银行按揭贷款转入第三人杨林梅账户，由第三人杨林梅偿还银行按揭贷款。并由原告向物业公司以第三人杨林梅的名义交纳物业服务费。因银行按揭贷款尚未偿还完毕，原告与第三人杨林梅未办理房屋变更登记。另查明，2016年11月21日，徐天伟起诉王家军、杨林梅民间借贷纠纷一案，宣威市人民法院于2017年3月10日作出（2016）云0381民初3921号民事判决书，判决：一、由杨林梅、王家军在本判决生效后15日内共同偿还徐天伟借款本金2550000元；利息自2016年11月21日起按2550000元年利率6%计算支付至实际给付之日止。二、驳回徐天伟的其他诉讼请求。案件受理费30800元，由杨林梅、王家军负担。判决生效后，因杨林梅、王家军未履行义务，徐天伟向宣威市人民法院申请强制执行。宣威市人民法院于2018年11月1日作出（2018）云0381执1294号之十二执行裁定书，查封被执行人杨林梅位于昆明市五华区房屋，（房产证号20××**），期限三年。2018年11月2日，曲靖市中级人民法院作出（2018）云03执指236号执行裁定书，裁定：宣威市人民法院（2017）云0381执1294号案件由曲靖市麒麟区人民法院执行。曲靖市麒麟区法院于2019年2月21日受理（2019）云0302执809号执行案件。2019年11月19日，案外人高世彦提出执行异议申请。曲靖市麒麟区人民法院于2019年12月2日作出（2019）云0302执异58号执行裁定书，驳回案外人高世彦的异议申请。高世彦以案外人执行异议之诉提起民事诉讼，提出了前述诉求。一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止对执行标的进行强制执行的救济方法。曲靖市中级人民法院裁定：宣威市人民法院（2017）云0381执1294号案件由曲靖市麒麟区人民法院执行。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条第一款：执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。本案争议的焦点是，查封的位于昆明市五华区房屋是否符合宣威市人民法院（2017）云0381执1294号、曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302执809号执行案件的执行标的。第三人杨林梅与原告存在有效的债务关系，双方借贷关系发生于2014年12月9日，第三人杨林梅向原告出具了债权凭证《借条》。因不能偿还债务，双方于2016年1月13日签订《房屋转让协议》，房屋价款117万元，以借款50万元抵作首付款，按揭贷款67万元，由原告按月偿还。原告自签订《房屋转让协议》后，即占有该房屋，并按月支付第三人杨林梅按揭贷款，由第三人杨林梅偿还银行。原告善意、有偿取得该房屋，并实际占有，至今仍持续性的偿还银行按揭贷款，因此，原告与第三人杨林梅签订的《房屋转让协议》，合法有效。因按揭贷款尚未偿还完毕，房屋抵押于按揭贷款银行，所以第三人杨林梅与原告之间尚未办理房屋产权变更登记，但占有是取得所有权的重要方式，原告取得该房屋合法有效。被告徐天伟起诉第三人王家军、杨林梅民间借贷纠纷一案，宣威市人民法院于2016年11月21日受理，2017年3月10日作出民事判决，2018年11月1日作出执行裁定，查封本案争议的房屋。而原告与第三人杨林梅签订《房屋转让协议》的时间均早于被告徐天伟的起诉和宣威市人民法院作出的判决、裁定查封的时间。因此，第三人杨林梅不存在逃避债务的行为。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，原告请求解除对位于昆明市五华区房屋的查封，并停止对该房屋的执行的诉求，理由正当合法，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条的规定，判决：解除对位于昆明市五华区房屋（房产证号：昆房权房权证（昆明市）字第**）封，停止对该房屋的执行。案件受理费15330元，由被告徐天伟负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。本院认为，本案焦点为案外人高世彦对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议时，要获得人民法院支持应同时满足四个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，（一）2016年1月13日高世彦与杨林梅在人民法院查封之前签订了《房屋转让协议》，约定以117万元价格转让涉案房屋给高世彦，该合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。（二）高世彦与杨林梅双方约定以借款50万元抵作首付款，按揭贷款67万元，由高世彦按月偿还。高世彦自签订《房屋转让协议》后，按月支付给第三人杨林梅按揭贷款，由第三人杨林梅偿还银行，已实际履行了合同约定的支付购房款义务。（三）高世彦自签订《房屋转让协议》后已接收占有了涉案房屋。（四）高世彦通过以物抵债方式取得涉案房屋，因该房屋系按揭贷款购买，按揭贷款尚未偿还完毕，所以房屋产权未变更登记，高世彦已按约定每月按期支付贷款，故，房屋产权未变更登记不能归责于高世彦。综上，高世彦对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，原审判决支持高世彦解除案涉房屋的查封，停止对该房屋执行的请求，并无不当。上诉人请求驳回高世彦的起诉的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，徐天伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,330元，由徐天伟负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 武敬涛审判员 余 瑾二〇二〇年十二月二十二日书记员 陈 娇