江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏04民终4065号 上诉人（原审被告）：江苏菜根香餐饮连锁有限公司，住所地常州市新**科四路**。 法定代表人：周平凡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜毛红。 委托诉讼代理人：毛小英。 被上诉人（原审原告）：常州稳福纺机有限公司，，住所地常州市新**昆仑路** 法定代表人：朱建文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王正东。 上诉人江苏菜根香餐饮连锁有限公司（以下简称菜根香公司）因与被上诉人常州稳福纺机有限公司（以下简称稳福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 菜根香公司上诉请求:1.撤销一审判决并依法进行部分改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人分别在2009年11月6日和2010年7月9日预付共计10万元水电费给被上诉人稳福公司，被上诉人提供的2013年5月18日水电费清单中并未将2010年7月9日预交的5万元水电费冲抵。上诉人仍有2010年7月9日的预付水电费5万元在被上诉人处，且上诉人还向被上诉人缴纳了2万元押金，也就是说上诉人尚有7万元在被上诉人处未予以冲抵。据此，上诉人仅需向被上诉人支付所欠场地使用费及搭电费合计47250元。而一审法院并未将该预付的5万元水电费从上诉人应支付的款项中扣除，属于认定基本事实不清。 被上诉人稳福公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确凿，驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 稳福公司向一审法院起诉请求：1.判令菜根香公司立即支付变压器租用搭电费及场地费117250元；2、判令菜根香公司负担诉讼费用。 一审法院经审理查明，2008年7月稳福公司与菜根香公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：稳福公司将其位于常州新北区昆仑路35号房屋4000平方米租赁给菜根香公司作为配送中心生产加工使用，租期10年，自2008年8月1日至2018年7月31日；第一年至第三年租金为38万元，第四年至第六年租金为41万元，第7年至第10年租金为45万元，另外交纳押金2万元；租期结束双方交接后退还押金；稳福公司保证菜根香公司的电力使用，菜根香公司按照80元／ＫＶ年支付搭电费，按实际使用的电费支付；租赁期间内稳福公司有权依照法定程序出售该出租屋，出售以后对新的房屋所有权人和菜根香公司继续有效。该合同签订后，菜根香公司按约交纳2万元押金，开始租赁使用房屋，并按约交纳了租金等相关费用。 2013年5月18日，双方就变压器使用签订了一份补充协议，约定:315KV的变压器归菜根香公司使用，预交的搭电费按月份结算后退回多交款项，2013年6月30日前换好线路，换线前搭电费按275KV结算，换线独立后单独结算，按315KV支付搭电费（63000元/年），对在租赁场地上临时搭建的简易棚，从2012年1月1日开始起菜根香公司每年另行支付3万元，该协议签订时双方先结清协议前的账目，以收款收据为凭，菜根香公司负责租赁期间使用的支付水电费等费用。 菜根香公司租期届满后继续租用房屋。稳福公司在2018年3月将昆仑路35号厂房整体转让给第三人，菜根香公司无奈之下只得搬迁，持续租用至2018年7月30日。搬迁前尚欠的场地使用费及搭电费合计117250元。另外，稳福公司在主张的欠款中并未扣除押金2万元。稳福公司提供的水电费清单中已经将2009年及2010年预交的两笔电费押金共计10万元冲抵了后期实际使用的水电费。 以上事实由租赁合同、补充协议、水电费清单、自建辅房照片等证据及当事人双方在庭审中的陈述予以证实。 一审法院认为，稳福公司与菜根香公司之间签订的租赁合同系双方真实意思的表示，并未违反国家强制性规定和行政法规，双方均应按约履行。菜根香公司在使用租赁房屋过程中，一直按约支付房屋租金及水电费，后由于经营所需与稳福公司协商在其场地上自建了约1000平方的辅房，并另行向稳福公司交纳每年3万元的使用费。稳福公司在转让租赁物整体资产时并未涉及该辅房使用权、收益权处理等问题，也未与菜根香公司达成一致方案，致使双方开始发生矛盾，最终菜根香公司不得不搬离租赁厂房。在搬离前水电费已经结清，尚欠的场地使用费及搭电费共计117250元未能结清，考虑到虽然菜根香公司租期已满，但稳福公司也同意菜根香公司继续租赁一段时间直至另找其他地方搬迁，因此，菜根香公司不存在延期租赁的违约行为，对于菜根香公司已交纳的2万元押金应冲抵欠款，故稳福公司主张的欠款应认定为97250元。关于菜根香公司自建的辅房后续处理补偿问题，可另行途径主张其权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十六条、第二百二十六条规定，该院遂判决：一、江苏菜根香餐饮连锁有限公司于判决生效之日起十日内向常州稳福纺机有限公司支付所欠场地使用费及搭电费合计97250元。二、驳回常州稳福纺机有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2645元，由菜根香公司承担2194元、稳福公司承担451元；该款稳福公司已向该院交纳，该院不退，菜根香公司应承担的2194元于判决生效之日起十日内直接支付给稳福公司。 二审期间，上诉人菜根香公司向本院提供以下证据：1.2013年5月18日，菜根香公司汇给稳福公司的交易明细以及银行的回单，5月18日的结账单载明菜根香公司的欠款是95452.28元，但是菜根香公司实际支付了145452.28元。证明5万元电费押金并未扣除。前面提供的清单是对账用的，而不是5月18日结账用的。2.收据一组，证明2013年5月18日被上诉人依据清单中上诉人应付的款项逐笔开具了收据。3.常州供电公司的收款凭证一组，证明上诉人确实支付了清单中载明的已付电费。被上诉人稳福公司经质证认为：1.对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议。145452.28元构成就是经双方对账之后形成的，上诉人欠被上诉人是九万多，然后上诉人还要交房租或者其他的一些费用。结算之前的已经完结了，这个是正常付费。2.对证据2、3的真实性无异议。 被上诉人稳福公司向本院提供编号为1171151收据一张，证明预收用电押金已经退还给上诉人，即145452.28元减去已退还的5万元，刚好是上诉人与被上诉人结算单上的金额95452.28元。上诉人经质证认为，这张单据我方承认的。有两张押金的，扣除两张押金10万元应当支付的金额为95452.28元，实际只扣除了一张5万元，所以我们支付了145452.28元。 本院对一审查明的部分事实予以确认。另查明，一审中，稳福公司向一审法院提交经双方确认的《已交水电押金及租房押金、代购电费》清单一份，清单中载明“应交1925452.28，已代交1830000，还需支付95452.28”。2013年5月18日，菜根香公司向稳福公司汇付145452.28元。 稳福公司为证明已向菜根香公司退还多交的费用5万元，向本院提供收据一张，收据载明：“入账日期2013年5月18日，收款方式现，人民币伍万元，收款事由退还2009年10月3日预交用电押金。”对于上述收据，菜根香公司认为，因收据载明的5万元已在清单内抵账，故向稳福公司出具了收据，实际未收到稳福公司交付的现金5万元。其共向稳福公司预交过两笔用电押金，分别为2009年10月3日5万元、2010年7月9日5万元。 还查明，稳福公司分别在2013年5月27日、2013年6月27日向菜根香公司出具对账单，两份对账单备注栏中均载明“收押金租房2008年7.10号（2万）+预交电费2010.7.9预交5万先付后使用（2009年还有5万冲账）”。 本案二审的争议焦点为菜根香公司于2010年7月9日预交的电费5万元，稳福公司是否已退还？ 本院认为，当事人应对自己的主张提供证据予以证明，综合当事人双方提供的证据以及陈述，可以证明稳福公司并未将菜根香公司预交的电费5万元予以退还。首先，2013年5月18日，经当事人双方对账，菜根香公司向稳福公司已支付的费用合计185万元，其中包含2009年10月3日预交用电押金5万元和2010年7月9日菜根香公司预交用电押金5万元；菜根香公司应付费用合计为1925452.28元，两项抵扣后，菜根香公司还应向稳福公司支付95452.28元。但是，菜根香公司于2013年5月18日向稳福公司汇付了145452.28元，也即上述清单中载明的预交用电押金，稳福公司仅仅抵扣了一笔5万元。其次，稳福公司提供的收据显示，2013年5月18日稳福公司向菜根香公司退还的是2009年10月3日预交用电押金5万元。可见，虽然清单中将两笔预交电费押金都计算在菜根香公司的已付款中，但在双方实际结算时候，稳福公司仅抵扣了2009年10月3日的押金。再次，在2013年5月18日后，稳福公司向菜根香公司发出的两份对账单备注栏中均写明“收押金租房2008年7.10号（2万）+预交电费2010.7.9预交5万先付后使用（2009年还有5万冲账）”，结合稳福公司在一审中确认房屋押金2万元尚未退还菜根香公司，可以看出稳福公司多次在对账单中确认2010年7月9日的押金尚未退还，其仅仅将2009年的5万元冲抵菜根香公司的应付款。最后，对于2013年5月18日清单记载的应付款为95452.28元，但菜根香公司实付145452.28元的原因，稳福公司前后陈述不一。稳福公司在2020年10月28日的庭前会议中陈述“到5月28日之前还有20余万元租金未付。应付的款项1925452.28元不包括205000的租金。5万元是正常支付的2013年租金。”2020年11月12日，稳福公司又向本院提交一份《情况说明》，陈述：“……3.菜根香汇款145452.28元（结欠95452.28元+预交电费50000元)，原因是预交电费押金己经在结算中扣除了，以后万一菜根香还要拖欠电费，所以要求菜根香付电费押金。4.汇了款，菜根香当时有想想说：（要把预交电费50000元退款给她们，电费有菜根香直接支付给供电局），不用预交电费押金给稳福公司了，当时还争论一番，后就同意退预交电费押金，当时就拿现金退给她们。菜根香也开了退预交电费押金的凭证，双方确定在2013年5月18日之前的账款就清掉了。”综上，稳福公司并未将菜根香公司于2010年7月9日预交的用电押金5万元退还菜根香公司，菜根香公司有权在其应向稳福公司支付的费用97250元中予以扣除，故菜根香公司还应向稳福公司支付场地使用费及搭电费合计47250元。 综上，菜根香公司的上诉请求具有事实和法律依据，应予支持；一审判决确有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初1587号民事判决； 二、江苏菜根香餐饮连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向常州稳福纺机有限公司支付所欠场地使用费及搭电费合计47250元；如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回常州稳福纺机有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费2645元，由稳福公司负担；二审案件受理费1050元，由菜根香公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 仪 审判员 卢文忠 审判员 罗希夷 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 杨 青