江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10013号上诉人（原审原告）：卢佳宏，男，1971年10月21日出生，汉族，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：范桂香，女，1972年10月12日出生，汉族，住江苏省苏州市，系卢佳宏的配偶。被上诉人（原审被告）：世茂物业管理有限公司苏州沧浪分公司，住所地江苏省苏州市宝带西路****4F。负责人：周一飞，总经理。委托诉讼代理人：朱俪琳，公司员工。原审第三人：苏州世茂投资发展有限公司，住所，住所地江苏省苏州市宝带西路******div>法定代表人：刘赛飞，董事长。委托诉讼代理人：贾芸彤，公司员工。上诉人卢佳宏因与被上诉人世茂物业管理有限公司苏州沧浪分公司（以下简称世茂物业沧浪分公司）、原审第三人苏州世茂投资发展有限公司（以下简称世茂投资公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。卢佳宏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持卢佳宏的一审全部诉讼请求，一、二审案件受理费由世茂物业沧浪分公司承担。事实和理由：1.一审对于世茂物业沧浪分公司拒绝向卢佳宏交房，造成侵害卢佳宏权益后果的事实审查不清。卢佳宏陈述合情合理，可信度甚高，前后一致且相互印证。卢佳宏在遭到拒绝交房后，中途无奈强行撬锁，结合2019年11月4日卢佳宏被逼交纳物业费才得以办理交房手续，前后两个事实高度印证了世茂物业沧浪分公司因收取物业费的纷争拒绝向卢佳宏交接房屋的事实。一审推理判断严重脱离生活实际，卢佳宏买房是投资行为，出租只是投资收益的一种主要方式，房屋的收益价值有多种利用形式，对房屋侵权损害赔偿的范围不局限于租金收益。世茂物业沧浪分公司只要对卢佳宏产生侵权行为致使房屋不能使用，就必然会对卢佳宏造成损害并应对损害承担赔偿责任。一审认为卢佳宏作为房屋所有人完全可以控制利用房屋，电费充值卡可以向供电部门办理，不能成立。一审在审理该不该由世茂物业沧浪分公司退还卢佳宏已缴纳的物业费时，不围绕原案的焦点查清事实，错误理解法律，作出错误判断。涉案房屋在2019年11月4日前未办理过任何交接手续，世茂物业沧浪分公司已多次自认钥匙一直在其控制下，2019年11月4日前也未开通电卡。尽管世茂物业沧浪分公司与高美娅签订过书面物业服务合同，建设单位也提供过交房通知书，但都无法证明涉案房屋曾向高美娅交付过。2.由于涉案房屋在2019年11月4日前并未实际转移，未由卢佳宏实际占有，而是一直由建设单位关联的前期物业公司即世茂物业沧浪分公司占有和控制。据此，2019年11月前产生的物业费应由建设单位承担。一审认定卢佳宏实际支付了2018年10月4日起的物业费就等同接受相应制约，而今又要求退还物业费无法律依据，是对法律法规的错误理解和适用。卢佳宏缴纳2018年10月4日起的物业费实属被逼无奈，如果2019年11月4日不支付物业费，世茂物业沧浪分公司仍然拒绝交房，卢佳宏的损失势必继续扩大，卢佳宏与案外人签订的租赁合同如果不履行，单就违约金损失远大于租金损失。交接房屋后，卢佳宏书面通知世茂物业沧浪分公司退还该笔物业费，充分证明其缴纳是迫于无奈。世茂物业沧浪分公司辩称，服从一审判决。世茂投资公司辩称，服从一审判决。卢佳宏向一审法院起诉请求：1.判令世茂物业沧浪分公司赔偿卢佳宏自2018年11月3日至2019年11月3日期间致使卢佳宏无法使用房屋的损失8万元；2.判令世茂物业沧浪分公司退还卢佳宏不应承担的物业费5954.94元（2018年10月4日至2019年11月3日期间）；3.判令世茂物业沧浪分公司赔偿上述赔偿款及物业费退费的利息损失（按照年息4%，自2019年12月25日计算至世茂物业沧浪分公司实际履行之日止）；4.判令世茂物业沧浪分公司向卢佳宏交付房屋验收合格证、房屋使用说明书和住房质量保证书以及2019年11月4日双方签订的物业服务合同。一审审理中，卢佳宏撤回第四项诉讼请求。一审法院认定事实：苏州市姑苏区太湖西路1188号7幢109室不动产（建筑面积87.34平方米）原系案外人高美娅、林崇景通过在2014年5月15日与世茂投资公司签订《商品房买卖合同》购买，商品房买卖合同签订当日，高美娅签署房屋交付通知书（其中载明在6月15日前办理交房手续，逾期未办理视为房屋已经交付使用），上述房屋在同年5月19日登记至高美娅、林崇景名下；2014年7月21日，高美娅与世茂物业沧浪分公司签订《前期物业服务协议》，约定由世茂物业沧浪分公司提供物业管理服务。庭审中，世茂投资公司称高美娅签收的交付使用通知书载明房屋已经视为交付使用；案涉不动产钥匙此前一直由世茂物业沧浪分公司控制，世茂投资公司未向原产权人高美娅交付房屋钥匙亦未办理房屋水电卡。一审另查明，因高美娅、林崇景与案外人之间的金融借款纠纷，案涉不动产被一审法院依法进行司法变卖（司法变卖公告中载明房屋物业管理费由买受人自行查证处理、承担），卢佳宏在2018年10月4日竞得该不动产权属，一审法院在同年10月11日出具执行裁定书确认上述不动产权属在裁定书送达卢佳宏之日起转移至卢佳宏处。当日，一审法院向卢佳宏送达变卖成交确认书，案涉不动产权属在同年10月26日转移登记至卢佳宏及其配偶范桂香名下。一审审理中，卢佳宏陈述：其在竞得房产后至世茂投资公司处收房，被告知直接去世茂物业沧浪分公司处收房即可，但世茂物业沧浪分公司要求其缴纳2018年10月以前高美娅欠付的物业管理费，因其拒绝未能交房成功，但未提供证据证实；卢佳宏还主张即便变卖公告载明由买受人承担物业管理费，该公告也并非法律规定；世茂物业沧浪分公司辩称卢佳宏未举证证明其曾以物业费问题拒绝办理房屋交接手续，且公司当时的工作人员已经离职故无法查实，另案涉房屋所在地区在2018年至2019年期间处于地铁三号线施工区域，商铺大量空置，卢佳宏所谓的租金收益损失没有依据也不应当由其赔偿。一审再查明，2019年10月29日，卢佳宏与案外人签订场地租赁合同，约定其将案涉房屋出租给案外人使用，年租金89262元；同年11月3日，卢佳宏至世茂物业沧浪分公司办理房屋交接手续，并支付2018年10月4日至2019年11月3日期间的物业管理费5954.94元（其中载明卢佳宏同意支付2018年10月1日起的物业管理费）。12月18日，卢佳宏向世茂物业沧浪分公司发出“通知函”一份，告知其在2018年10月4日后要求办理房屋交接手续时，世茂物业沧浪分公司以其未缴纳前期物业费为由拒不交付房屋；2019年11月其无奈缴纳了2018年10月4日至2019年11月3日期间的物业费；其认为世茂物业沧浪分公司的行为导致其无法使用房屋，故要求世茂物业沧浪分公司在收函后7日内赔偿损失并退还物业费。一审审理中，卢佳宏陈述其购买房屋的目的即为出租获益，因为房屋要出租存在租客看房需求，其在2018年10月后三四个月左右自行撬锁控制房屋，2019年8月左右开始挂租案涉房屋，2019年11月实际出租（合同约定年租金80000余元），此后因承租人变更年租金调整为62000元；此前因不知道没有接通水电如何挂租就一直空关，世茂物业沧浪分公司拒绝交付房屋、办理电费预付卡的行为致使其未能获得租金收益，故要求赔偿。一审法院认为：财产权受到损害的，当事人可以要求侵权人予以赔偿，财产损害赔偿的范围包括其因侵权行为实际减少的财产以及本应取得而因侵权行为没有实际得到的财产。本案中卢佳宏通过司法拍卖取得案涉房屋财产权，如他人妨碍其行使权利致使其产生损失的，其有权要求赔偿；卢佳宏主张世茂物业沧浪分公司未能向其交付房屋致使其未能取得租金收益，然其并未举证证明世茂物业沧浪分公司曾拒绝交付房屋，且租金收益的取得有赖于房屋实际出租或者已经建立租赁关系，卢佳宏在2019年10月之前并未与案外人订立租赁关系，且其自认撬锁控制房屋并实际将房屋挂租，世茂物业沧浪分公司亦未破坏其可能取得租金收益的租赁关系，故对卢佳宏要求世茂物业沧浪分公司赔偿可能损失的租金收益的诉讼请求，一审法院难以支持。关于卢佳宏要求退还物业管理费的诉讼请求。2018年10月4日至2019年11月3日期间，双方虽未订立物业服务合同，但案涉房屋所在物业确实由世茂物业沧浪分公司提供物业服务，原产权人高美娅也签订了前期物业服务合同，卢佳宏作为房屋买受人，依据物业管理条例应自其取得房屋产权时即2018年10月11日起承担房屋物业管理费。另，变卖公告明确买受人自行查证、承担此前物业管理费，卢佳宏参与变卖并在2019年11月3日房屋交接时确认自2018年10月1日起承担物业管理费，同时实际支付了2018年10月4日起的物业管理费，应当认定为其接受相应制约，现其起诉要求退还物业管理费并无法律依据，一审法院难以支持。卢佳宏主张世茂物业沧浪分公司拒绝交付房屋致使其未能利用房屋故要求退还物业管理费，但其未能举证证明，且其作为房屋产权人完全可以自行控制利用房屋（电费充值卡亦可以申请供电部门办理），结合其后续实际撬锁控制房屋、物业费支付时间在其主张的世茂物业公司拒绝交付房屋之后的事实，一审法院对其以此要求退还物业管理费的诉讼请求难以支持。卢佳宏还主张世茂投资公司并未实际向高美娅交付案涉房屋，故在其实际与世茂物业沧浪分公司办理交接手续前，相应物业管理费应当由世茂投资公司负担。一审法院认为，法律确实规定尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳，但该规定适用于因建设单位原因导致房屋未能交付的情形，在房屋已经进入司法变卖程序、高美娅未对交房提出异议的情况下，不应加重或扩大世茂投资公司的责任，且高美娅与世茂投资公司之间物业管理费的负担问题与本案无涉，故一审法院对卢佳宏该主张亦不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款之规定，判决：驳回卢佳宏全部诉讼请求。案件受理费1969元，减半收取985元，由卢佳宏负担。二审中，卢佳宏申请证人于某,4出庭作证。于某,4陈述：1.于某,4租了涉案7幢103开店做房产中介，租了4、5年了；2.卢佳宏取得涉案房屋权属之后，因为于某,4从事中介工作,期间有多次承租人来查看涉案房屋，于某,4给卢佳宏打过电话，询问涉案房屋是否要出租，但卢佳宏没有跟于某,4说过因为欠缴物业费的事情没有收取涉案房屋；3.直至2019年9、10月份，案外人统一承租涉案7幢105、108、109、111室房屋意向比较大，于某,4才又跟卢佳宏联系，卢佳宏在电话中跟于某,4介绍了前因后果，明确因为世茂物业沧浪分公司要求卢佳宏将之前高美娅欠缴的房租一并补齐，卢佳宏不同意导致卢佳宏始终没有拿到涉案房屋，于某,4在电话中告知卢佳宏涉案房屋要出租，就需要跟世茂物业沧浪分公司进行交接；4.一开始，世茂物业沧浪分公司要求卢佳宏将此前业主高美娅拖欠的物业费一并交齐，后来经物业公司内部高管协商同意卢佳宏补交自其取得涉案房屋时起的物业费，才将涉案房屋交付卢佳宏；5.在2019年10月左右，卢佳宏至世茂物业沧浪分公司处就涉案房屋的交接问题进行沟通，双方发生纠纷，世茂物业沧浪分公司工作人员给于某,4打电话，于某,4去劝架，后经过多次协调，卢佳宏将2018年10月4日至2019年11月3日期间的物业费交给了世茂物业沧浪分公司，拿到了涉案房屋，故卢佳宏在2019年10月29日与案外人由于某,4提供中介服务统一出租，签订了场地租赁合同；6.涉案房屋在卢佳宏取得所有权之前是毛坯房，一直处于空关状态；7.世茂物业沧浪分公司对所有商户都采取把缴费物业费与开卡捆绑在一起的措施，很多业主委托于某,4出租房屋，多次发生未交齐物业费，世茂物业沧浪分公司不配合办理装修许可证等的情况；8.于某,4听卢佳宏说高美娅给了卢佳宏涉案房屋的钥匙。卢佳宏认可于某,4的证人证言，但高美娅从未交付卢佳宏涉案房屋的钥匙。世茂物业沧浪分公司、世茂投资公司不认可于某,4的证人证言。二审中，世茂物业沧浪分公司陈述，高美娅从未向世茂物业沧浪分公司交过涉案房屋的物业费。卢佳宏陈述：1.司法拍卖公告中载有房屋物业费由买受人自行查证处理、承担；2.高美娅买受涉案房屋之后一直未交过物业费，世茂物业沧浪分公司要求卢佳宏将高美娅拖欠的物业费补齐之后才与卢佳宏办理涉案房屋的交接，卢佳宏不同意，但无证据予以佐证。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，卢佳宏因涉案房屋交接事宜诉至法院，本案二审的争议焦点是世茂物业沧浪分公司是否拒绝与卢佳宏办理涉案房屋交接手续并应赔偿卢佳宏相应的物业费及租金损失。关于物业费问题，本院认为，卢佳宏虽主张世茂物业沧浪分公司要求其将涉案房屋原业主高美娅拖欠的物业费补齐后方才配合办理涉案房屋的交接手续，但卢佳宏未提供充分证据予以佐证。卢佳宏二审中申请的证人于某,4虽陈述因为世茂物业沧浪分公司要求卢佳宏将之前高美娅欠缴的物业费一并补齐，卢佳宏不同意，导致卢佳宏没有拿到涉案房屋，但该情况系卢佳宏在电话中告知于某,4，并非于某,4自己获知该情况。且于某,4作为房屋中介，为卢佳宏提供中介服务将涉案房屋及几户房屋统一出租，双方具有一定利害关系。故在卢佳宏未提供其他证据佐证的情况下，本院对卢佳宏的上述主张碍难采信。卢佳宏通过司法拍卖获得涉案房屋产权，原业主高美娅与世茂物业沧浪分公司签订了前期物业服务协议，拍卖公告中明确房屋物业费由买受人自行查证处理、承担，卢佳宏作为涉案房屋新的业主，在世茂物业沧浪分公司提供相应物业服务的情况下，应支付相应物业费。卢佳宏以世茂物业沧浪分公司拒绝配合办理房屋交接为由要求世茂物业沧浪分公司赔偿物业费不能成立。关于租金问题，本院认为，卢佳宏卢陈述其在2018年10月后三四个月左右自行撬锁控制房屋，2019年8月左右开始挂租涉案房屋，2019年11月实际出租。卢佳宏未举证证明在2019年11月之前与承租人建立了租赁关系，并因世茂物业沧浪分公司拒绝办理房屋交接手续导致卢佳宏产生租金损失，故卢佳宏要求世茂物业沧浪分公司承担租金损失依据不足。综上所述，卢佳宏的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1969元，由上诉人卢佳宏负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二〇年十二月十一日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。