山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3655号 上诉人（原审原告、反诉被告）：潍城区名都百盛园业主委员会，住所地：潍城区南关街道名都百盛园。 负责人：韩冬生，主任。 委托诉讼代理人：王永光，潍坊潍城鑫源法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：潍坊新天地物业管理有限公司，住所地：潍坊市奎文区民生东街**（市工商局对面三楼东）。 法定代表人：王爱玲，总经理。 委托诉讼代理人：于磊，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：张悦彬，山东泰琪律师事务所律师。 上诉人潍城区名都百盛园业主委员会（以下简称百盛园业委会）、上诉人潍坊新天地物业管理有限公司（以下简称新天地公司）因物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2020）鲁0702民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百盛园业委会上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费由新天地公司负担。事实与理由：一、一审认定事实不清。新天地公司撤离时间应为2019年6月24日，百盛园业委会提交的潍坊市潍城区南关物业办公室《会议记录》、潍坊市潍城区物业办公室《处理决定》以及新天地公司自认于2019年6月24日张贴公告的事实均可证明新天地公司实际单方撤离时间为2019年6月24日。百盛园业委会确曾与新天地公司就提升服务质量问题与社区一起召开过三方会议，但并未达成任何形式的协议同意新天地公司撤出。新天体公司提交的会议录音系其剪辑而成，并非全部会议内容，该录音证据不能作为定案依据。新天地公司提交的潍坊利百加物业管理公司与山东弘易传媒控股有限公司、成都我来啦网格信息技术有限公司签订的两份合同均为复印件，无法确认其真实性与合法性。潍坊利百加物业管理公司从未参与过百盛园小区的物业服务，小区物业一直由新天地公司提供至2019年6月24日单方撤离时。新天地公司于2019年6月23日单方将其挂于百盛园小区内的潍坊新天地物业管理有限公司的铜牌摘走，并于次日张贴撤离公告。一审认定新天地公司服务至2018年5月31日错误。二、案涉车位租赁费的数额应为228875.2元。百盛园小区的车位常年满租状态，新天地公司主张车位存在月租情况不属实，不存在车位未完全出租的情况，百盛园业委会提交的车位出租明细表与新天地公司提交的车位费收据均可以印证。新天地公司作为地上车位出租的管理方及车位租赁费的收取方，其掌握着车位租赁合同的收据、合同等证据，其应对部分车位未出租的主张承担举证责任，其应提供与案涉车位费相关的会计账簿，否则应承担不利的后果，而不应简单按照其自认数额认定。百盛园业委会一审中提交多份盖有“潍坊新天地物业管理有限公司名都百盛园管理处”印章的收费票据，其中2018年12月25日至2019年12月25日期间车位费的收据可以推翻新天地公司在2018年5月31日后未再收取车位租赁费的主张。新天地公司虽不认可该公章并称已经报警处理，但公安机关并未作出任何认定。百盛园业委会主张车位租赁费228875.2元具有事实和法律依据。三、新天地公司要求百盛园业委会返还保证金缺乏依据。《物业管理服务合同》第二十一条约定，保证金由百盛园业委会无息保管至合同解除。本案中，新天地公司未依法履行物业服务合同，擅自撤离小区，违反了上述物业服务合同第二十条的规定，新天地公司违反合同约定，无权要求返还合同保证金，一审将保证金拆分裁判，有失公平。 新天地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；诉讼费由百盛园业委会负担。事实与理由：一审中，新天地公司提交的证据足以证明与百盛园业委会就是否继续提供物业管理服务在潍坊市潍城区××街道××区主持下进行过协商，最后协商一致双方于2018年5月底办理交接，随后双方就小区物业管理进行交接。一审认定新天地公司擅自撤离案涉小区应承担违约责任与事实不符。新天地公司与百盛园业委会是协商解除合同，新天地公司不存在违约行为，百盛园业委会应就新天地公司存在违约行为承担举证责任。一审滥用自由裁量权认定新天地公司存在违约行为并将违约金划分为每年20000元，没有依据。新天地公司要求百盛园业委会支付垫付费用、保证金、拖欠物业费和垃圾清运费共计443918.7元有事实和法律依据。上述费用收益主体虽是案涉小区业主，但物业服务管理合同是百盛园业委会代表全体业主与新天地公司签订，相关的权利义务对百盛园业委会具有约束力，百盛园业委会应予支付。一审对上述费用在新天地撤离后是否收取、何人收取未予查明，损害了新天地公司的利益。一审认定事实不清，适用法律错误，判决错误，请求二审查明事实，依法改判或将本案发回重审。 百盛园业委会向一审法院起诉请求：1.判令新天地公司支付车位租赁费228875.2元及迟延履行期间的利息；2.诉讼费由新天地公司负担。 新天地公司向一审法院反诉请求：1.判令百盛园业委会支付新天地公司自2014年6月入驻服务至实际撤离名都百盛园小区之前垫付的相关费用及应收未收的物业费、生活垃圾处理费、水费、电费等共计443918.7元及逾期利息；2.反诉费由百盛园业委会负担。 一审法院认定事实：2014年5月27日，百盛园业委会与新天地公司签订《名都百盛园物业管理服务合同》，合同期限为2年。该合同到期后，百盛园业委会与新天地公司又于2016年6月2日续签了《名都百盛园物业管理服务合同》。《名都百盛园物业管理服务合同》主要内容为：甲方百盛园业委会，乙方新天地公司，甲方选聘乙方对名都百盛园小区提供物业服务。合同第一章第二条约定：“该物业服务的受益人为本物业的全体业主及物业使用人；百盛园业委会与新天地公司要求本物业受益人遵照《名都百盛园业主管理规约》的约定，履行在合同中的义务，承担相应责任。”合同第三章第五条约定：“生活垃圾处理费10元/月/户，按每年收取一次，以上费用为预收。物业服务费用主要用于以下开支：……（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；……”第七条约定：“公共部分的水、电费用由业主均摊。”第八条约定：“……;地面道路在地下车库不足的前提下划出一定车位供业主泊车，收取的费用甲乙双方按6:4提取，乙方用于日常管理。”合同第四章第九条约定：“小区规划内车位租赁费收费方式，车位使用人应按露天车位70元/辆?月的标准向乙方交纳车位租赁费。”合同第五章第十一条约定：“甲方的权利和义务……当业主、物业使用人不按规定缴纳物业管理费用时，有协助催缴的义务，……”合同第七章第二十一条约定：“乙方自进驻后先行垫付电费176223.8元，固定资产及设备30000元，合计206223.8元。此项费用甲方已在24个月内从地上车位中返还乙方87743元，结余18480.8元将由甲方在合同续签之日起一个季度内返还乙方，最终余款10万元作为乙方的服务保证金由甲方无息保管至合同解除。”第八章第二十一条约定：“本合同期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止。” 2014年合同签订后，新天地公司入驻名都百盛园小区提供物业服务。至2018年5月，百盛园业委会与新天地公司因小区物业服务问题发生纠纷，双方及西南关社区共同召开会议进行协商，但未达成一致。新天地公司于2018年5月31日擅自撤出名都百盛园小区，在未与百盛园业委会办理交接手续的情况下，不再提供物业服务。2018年8月28日签订的小区电梯广告镜框合同、2018年9月10日签订的小区速递易快递柜合同，代表小区的签订方均为案外人潍坊利百加物业服务有限公司。 2019年6月24日，新天地公司至名都百盛园小区张贴公告，公告内容为：“尊敬的名都百盛园业主：我潍坊新天地物业管理有限公司已于2018年5月31日，在该业委会与我公司签订的物业合同未到期的情况下业委会要求撤出该小区的物业服务，已在撤出当日办理了相应的交接手续，我公司近日得知物业处还沿用我公司名义办理各项物业服务，我公司已书面通知物业办公室要求停止使用并保留法律追究其责任的权利，特此告知。”2019年7月4日，新天地公司经理于磊以伪造新天地公司公章开具物业收款收据一事向潍坊市公安局潍城分局南关派出所报案。因百盛园业委会与新天地公司就名都百盛园小区物业服务费用始终未进行清算，双方形成纠纷，百盛园业委会于2020年3月4日诉至法院，要求新天地公司向其支付所欠车位租赁费。案件审理过程中，新天地公司提出反诉，要求百盛园业委会向其支付物业服务期间为小区垫付的各项费用、应收未收的各项费用，并返还《名都百盛园物业管理服务合同》中约定的保证金。 一审法院认为，百盛园业委会与新天地公司签订的《名都百盛园物业管理服务合同》真实有效，双方应根据合同约定的内容履行各自义务。关于新天地公司撤离名都百盛园小区的问题，首先，2018年5月百盛园业委会、新天地公司及西南关社区三方召开会议，协商物业服务事项未果，百盛园业委会与新天地公司间已经发生严重纠纷；其次，2018年8月份之后，代表小区就相关设施签订合同的主体不再为新天地公司；第三，2019年6月24日新天地公司张贴的公告中声明，新天地公司已于2018年5月31日撤离小区，结合上述三个方面，应认定新天地公司撤离名都百盛园小区的时间为2018年5月31日。新天地公司虽提出，撤离小区是应百盛园业委会要求，但没有证据加以证明，不予采信。新天地公司系单方擅自撤离名都百盛园小区。关于车辆租赁费问题，百盛园业委会与新天地公司均认可未对2016年6月2日之后的车位租赁费未进行清算。百盛园业委会虽提出按照小区全部地上车位数量及约定价格，自2016年6月2日至2019年5月31日止，进行计算，但没有证据证明小区地上车位能够达到100%的出租率，且百盛园业委会主张的截止时间，与法院查明的新天地公司实际撤离时间不符，因此，在无法确定小区地上车位实际出租率的情况下，全部车位租赁费的具体金额应以新天地公司出具的收费单据为准，即239725元，新天地公司向百盛园业委会支付60%的车位租赁费为143835元。关于新天地公司反诉的各项费用问题。首先，生活垃圾处理费、应收未收的水费、物业费、垃圾清运费以及供暖电费。《名都百盛园物业管理服务合同》明确约定，物业服务的受益人为本物业的全体业主及物业使用人，生活垃圾处理费为业主预交，公共部分的水、电费用由业主均摊，当业主、物业使用人不按规定缴纳物业管理费用时，百盛园业委会有协助催缴的义务。百盛园业委会关于其不应承担上述费用的辩称，理由成立，予以采信。新天地公司要求百盛园业委会支付生活垃圾处理费、所欠未收水费、物业费、垃圾清运费、供暖电费的反诉请求，没有事实和法律根据，不予支持。第二，电梯检测费。《名都百盛园物业管理服务合同》约定，物业服务费用用于共用设施设备的维护，电梯检测费系一次性缴纳的检测费用，不存在按月分摊问题，新天地公司要求百盛园业委会支付2018年6月至12月的检测费用，没有事实和法律依据，不予支持。第三，保证金。按照《名都百盛园物业管理服务合同》第七章第二十一条约定，新天地公司进驻后先行垫付电费、固定资产及设备费206223.8元，百盛园业委会已返还新天地公司87743元，并应在合同续签之日起一个季度内再返还新天地公司18480.8元，最后剩余100000元作为新天地公司的服务保证金，由百盛园业委会无息保管至合同解除。庭审中，百盛园业委会认可尚未返还新天地公司18480.8元，并主张在新天地公司应向其支付的60%车位租赁费中扣除。而剩余100000元，系物业服务的保证金，《名都百盛园物业管理服务合同》期限系2016年6月1日起至2021年5月31日止，该合同虽未规定违约责任，新天地公司在2018年5月31日擅自撤出名都百盛园小区，只提供了两年物业服务，构成违约，基于保证金的保证作用，百盛园业委会应退还新天地公司两年服务期间的保证金，即（100000元÷5年）×2年=40000元。关于双方相互主张利息的问题，因为双方对利息没有明确约定，且缺少法律依据，不予支持。综上所述，百盛园业委会要求新天地公司支付车位租赁费的诉讼请求，符合事实和法律根据，予以支持，但金额应以法院认定的143835元为准；新天地公司要求百盛园业委会退还物业保证金的诉讼请求，亦符合事实和法律根据，予以支持，但金额应以法院认定的40000元为准；上述两款项相互折抵后，新天地公司应支付百盛园业委会103835元。百盛园业委会及新天地公司的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、潍坊新天地物业管理有限公司支付给潍城区名都百盛园业主委员会车位租赁费143835元，潍城区名都百盛园业主委员会退还潍坊新天地公司管理有限公司保证金40000元，上述两款项相互折抵后，潍坊新天地公司管理有限公司支付潍城区名都百盛园业主委员会103835元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回潍城区名都百盛园业主委员会、潍坊新天地公司管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4733元，减半收取2366.5元，由潍坊市潍城区名都百盛园业主委员会负担879元，由潍坊新天地公司管理有限公司负担1487.5元。反诉案件受理费7958.78元，减半收取3979.39元，由潍城区名都百盛园业主委员会负担358.57元，由潍坊新天地公司管理有限公司负担3680.82元。 二审中，百盛园业委会提交光荣册一份，证明新天地公司被潍坊市潍城区南关街道评为2018年优秀物业公司，结合百盛园业委会一审中提交的照片、会议记录、处理决定等证据，足以印证新天地公司擅自撤离时间为2019年6月24日。提交潍坊利百加物业服务有限公司出具证明一份，证明潍坊利百加物业服务有限公司从未参与名都百盛园小区的物业服务工作，一审认定新天地公司撤离时间错误。新天地公司质证称：光荣册的真实性无法确认，新天地公司从未收到任何奖项的材料，是百盛园业委会借用新天地名义参加，且没有明确的时间。百盛园业委会一审中提交的领奖照片显示是百盛园业委会主任韩冬生领奖，新天地公司的实际撤离时间是2018年5月31日。对潍坊利百加物业服务有限公司出具的证明的真实性不予认可，结合新天地公司一审中提交的证据，新天地公司实际撤离后，由潍坊利百加物业服务公司提供物业服务并签订相关服务合同。上述证据不应采信。 新天地公司提交录音光盘一份，该录音在一审中提交过，百盛园业委会认为新天地公司提交的录音存在剪辑，现提交完整录音，证明经百盛园业委会与新天地公司确认，2018年5月底新天地公司撤离百盛园小区，未对相关费用进行交接。百盛园业委会质证称：该录音的前面部分双方谈论的是如何提高物业服务质量，后期虽在谈论中对物业服务质量出现争吵，可能说了一些气头上的话，但实际在谈完后并没有做进一步的其他工作，新天地公司继续为案涉小区提供物业服务，其擅自撤离时间应为2019年6月24日。 二审审理查明的其他事实与一审基本一致。 本院认为，百盛园业委会与新天地公司签订的《名都百盛园物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于新天地公司撤离百盛园小区的时间认定问题。2018年5月百盛园业委会、新天地公司及潍坊市潍城区西南关社区三方召开会议就新天地公司的物业服务进行协商，其中涉及了新天地公司撤离百盛园小区的问题，结合2018年5月新天地公司对百盛园小区住户水电表计数进行统计以及2018年5月31日之后由案外人潍坊利百加物业管理有限公司代表百盛园小区签订相关合同等事实，一审认定新天地公司于2018年5月31日撤离百盛园小区并无不当。百盛园业委会提交的2018年5月31日后加盖新天地公司名都百盛园管理处印章的车位租赁费等收据，新天地公司对加盖的印章不予认可，该证据不足以证明新天地公司在2018年5月31日后继续为百盛园小区提供物业服务。百盛园业委会关于新天地公司于2019年6月24日撤离百盛园小区的主张不能成立，本院不予支持。关于车位租赁费的认定问题。百盛园业委会未提交证据证明百盛园小区地上车位的出租率，其关于车位租赁费的主张缺乏依据。新天地公司作为百盛园小区的物业服务公司，一审依据其提交的车位租赁费收据及明细认定尚未清算的车位租赁费为239725元并无不当。关于案涉违约金的返还问题。百盛园业委会与新天地公司签订的物业管理服务合同虽未约定擅自终止服务的违约责任，但新天地公司在未协商一致并清算完毕的情况下撤离百盛园小区，未按合同约定的服务期间提供服务，一审基于保证金的保证作用判令百盛园业委会按新天地公司提供服务的期间返还保证金亦无不当。关于新天地公司要求百盛园业委会返还的生活垃圾处理费，应收未收的物业费、垃圾清运费问题。百盛园业委会与新天地公司签订的物业管理服务合同约定，物业管理服务费六个月收取一次、生活垃圾处理费每年收取一次，均为预收，根据合同约定新天地公司在撤离之前已收取业主2018年的上述费用，其未收取部分，新天地公司未提交证据证明系百盛园业委会责任，新天地公司要求百盛园业委会返还上述未收取费用缺乏依据，一审未予支持亦无不当。对于新天地公司垫付的百盛园小区供暖电费22704.3元、电梯检测费4175元，双方的合同约定物业服务费用包括物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用。根据该约定，上述费用应包含在物业服务费用中，新天地公司关于百盛园业委会应返还上述费用的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，百盛园业委会、新天地公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12691.78元，由上诉人潍坊市潍城区名都百盛园业主委员会负担5333元，上诉人潍坊新天地物业管理有限公司负担7358.78元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年十二月四日 书记员 张瑞丰