四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终3316号 上诉人（原审被告）：龚文彬，男，汉族，1964年8月19日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：陈杨琢，四川光芒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川富临物业服务有限公司。住所地：四川省绵阳市涪城区安昌路******。 法定代表人：张丽华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨皓金，四川法丛律师事务所律师。 上诉人龚文彬因与被上诉人四川富临物业服务有限公司（以下简称富临物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服四川省绵阳经济技术产业开发区人民法院（2020）川0793民初1235号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月19日受理后,依法由审判员夏春梅担任审判长，与审判员严皓月、审判员冯小娇组成合议庭，于2020年12月8日进行了审理。上诉人龚文彬及其委托诉讼代理人陈杨琢，被上诉人富临物业公司的委托诉讼代理人杨皓金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人龚文彬上诉请求：1.撤销绵阳经济技术产业开发区人民法院（2020）川0793民初1235号判决书。2.驳回上诉人全部诉讼请求。上诉人龚文彬的主要事实和理由：一审被上诉人提供的《前期物业服务合同》通篇只有业主义务，除明确约定收费标准外，对物业公司提供管理服务内容、标准均无明确约定，该合同为物业公司提供格式条款，存在显失公平应属无效合同。另，因上诉人疏于对桃花岛小区进出人员管理，导致2016年4月7日，王芝礼及陈佳伟二人进入桃花岛小区，意图非法拘禁上诉人，在双方肢体冲突过程中，闯入者受伤，最终导致上诉人因故意伤害罪背负刑事责任。被上诉人对小区安全负有不可推卸的责任，其对小区管理如此之差，完全没有尽到应尽义务。2017年2月至今，物业中心将电闸关闭一直处于关闭状态，我在不能再小区居住，我已多年未居住。从主水管到我家有漏水情况，物业中心应给予赔偿并及时处理漏水问题。桃花岛小区的公共区域场是业主共同享有，但是现在是被物业经营没有对外开放，物管的收费标准没有提供物价管理部门的收费标准文件。物业管理公司应该每年公示收入情况，相关的收益是应该用于小区业主的。综上，为维护上诉人合法权益，恳请人民法院依法裁判。 被上诉人富临物业公司辩称：双方之间签订的合同合法有效，双方签字认可，不存在合同无效情况，上诉人也未撤销合同，因此，应该按照约定承担、缴纳物业费。被上诉人针对业主提供物业服务，不会因为未缴纳物业费把业主的电停了，上诉人所诉可能是因为停电跳闸，但是要向物业服务中心反映，不反映，物业服务中心无法整改。上诉人陈述的物业中心将公共部位经营使用，这个涉及到开发商与业主的物权问题，与本案无关联性，我方按照物业服务合同提供了物业服务，因此，上诉人应该按照合同约定承担物业费。一审判决适用法律正确，事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审原告富临物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2014年8月至2020年3月物业费10547.6元，及违约金3164.28元，合计13711.88元。2.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年7月6日，富临物业公司作为甲方与龚文彬作为乙方签订《桃花岛前期物业管理服务协议》，物业服务协议约定由富临物业公司对富临.桃花岛提供物业服务管理事宜，同时对双方的权利义务、物业管理服务内容、服务质量、服务费用、违约责任等事项作了约定，其中协议载明：“前期物业管理是指：房屋自出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业服务管理合同》生效时止的物业服务管理”、“乙方所购房屋座落位置：桃花岛B组团5栋1单元2301房；建筑面积：77.56平方米”。协议第四条约定：“每年6月31日前交纳上半年，每年12月31日前交纳下半年；住宅按建筑面积每月每平方米2.00元”。第十一条第4款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费及本体维修基金的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠额的每天万分之五交纳违约金，或按业主规约和委托管理合同的规定进行催缴”。富临物业公司与龚文彬签订的《富临.桃花岛小区费用收缴协议》第二条约定：“开发商通知交房之日起开始全额收取……业主入住后每次预交纳费用时间为：季度前15日内预交……”。 2013年7月6日，龚文彬签收了四川绵阳富临房地产开发有限公司出具的入伙通知书，载明：“桃花岛小区5-1-23-1号商品房一套已于2013年7月20日交房”。龚文彬成为该小区业主后，欠缴2014年8月至2020年3月物业服务费10548.16元。 2017年5月24日，四川绵阳富临物业管理有限责任公司变更为四川富临物业服务有限公司。该司分别于2015年7月2日、2016年7月3日、2017年7月1日、2018年7月2日、2019年7月2日在桃花岛小区5-1-23-1号龚文彬家门口张贴缴费通知。 一审法院认为：物业服务公司按照物业服务合同的约定向业主提供了物业服务，业主理应按照物业服务合同约定按时、按标准缴纳物业服务费。富临物业公司按照物业服务合同对富临.桃花岛小区提供了物业服务，而龚文彬在作为小区业主期间，理应按照物业合同的约定缴纳相应的物业服务费。结合业主龚文彬的房屋面积77.56㎡，按富临物业公司主张的10547.60元支持物业服务费。被告龚文彬在庭审结束前未提供任何证据证实其主张，故对其辩解理由，该院均不予支持。 《桃花岛前期物业管理服务协议》第十一条第4款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费及本体维修基金的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠额的每天万分之五交纳违约金，或按业主规约和委托管理合同的规定进行催缴”，该协议是双方自愿签订，未违反强制性规定，合法有效，鉴于合同约定的违约金过高，该院将违约金调整为欠缴物业费总金额的10%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第五款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：一、由被告龚文彬在本判决书生效之日起二十日内给付原告四川富临物业服务有限公司物业服务费10547.60元；二、由被告龚文彬在本判决书生效之日起二十日内向原告四川富临物业服务有限公司支付违约金1054.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元，减半收取为71.50元，由被告龚文彬负担。 二审中，龚文彬提交《函》两份、四川省绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703刑初608号刑事判决书一份、《桃花岛前期物业管理服务协议》一份，拟证明富临物业公司日常维护和管理不到位，出现漏水的情况；富临物业公司没有落实外来人员登记的情况；富临物业公司应当编制物业管理服务及财务年度计划，每年公布物业管理费用及财务收支账目。富临物业公司对龚文彬提交的证据，质证认为，对《函》真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，上诉人关于房屋及土地使用证办理，均不是富临物业公司的服务范畴，上诉人在函中陈述的问题，是上诉人单方面的陈述，是否存在陈述的问题，无其他证据证明，另即使真的存在问题，上诉方向富临物业公司反映后，富临物业公司必然会给上诉人提供相应的物业服务；对四川省绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703刑初608号刑事判决书，真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，上诉人因为与他人发生纠纷，导致的刑事责任与被上诉人无关，被上诉人对于小区的管理尽到了合同约定的义务，被上诉人无法保证在提供管理服务的小区范围内，一定不会发生纠纷和刑事案件，这是作为物业无法提供的保障；对《桃花岛前期物业管理服务协议》真实性、合法性无异议，被上诉人按照服务合同提供了物业服务，上诉人对被上诉人违反合同的情况应提供相应的证据加以证明，反之上诉人因为未缴纳物业费，应当按照合同约定，承担相应的责任。二审中，富临物业公司未提交新证据。本院认为，龚文彬提交的《函》与四川省绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703刑初608号刑事判决书同本案不具有关联性，本院不予采纳；龚文彬提交的《桃花岛前期物业管理服务协议》具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 另查明：2020年4月3日，富临物业公司在桃花岛小区5-1-23-1号龚文彬家门口张贴缴费通知。 本院认为：根据上诉人龚文彬的上诉请求以及各方当事人的诉辩理由，本案争议的焦点为：龚文彬是否应当向富临物业公司支付物业服务费10547.60元及违约金1054.76元。 本案中，龚文彬与富临物业公司签订《桃花岛前期物业管理服务协议》，该协议是双方真实意思表示，双方均应严格按照约定履行各自的义务。龚文彬作为该小区业主接受了富临物业公司的服务，且于2014年8月至2020年3月期间未向富临物业公司交纳物业服务费用，故龚文彬依法应当向富临物业公司交纳物业服务费10547.60元，并承担违约金1054.76元。 龚文彬上诉主张物业服务协议无效、富临物业公司未尽到物业管理服务义务，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，龚文彬应对其该上诉主张承担举证责任。但龚文彬在本案中所举证据并不足以证明其主张，故对龚文彬的该上诉主张，本院不予支持。 综上，上诉人龚文彬的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费143元，由上诉人龚文彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏春梅 审 判 员 严皓月 审 判 员 冯小娇 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 魏继军 书 记 员 冯 靖