北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7833号上诉人（原审被告）：北京浩川生物科技发展有限公司，住所地北京市海淀区上庄乡白水洼村**1022。法定代表人：牛书琴，经理。上诉人（原审被告）：王应友，男，1973年6月23日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘欣，女，北京浩川生物科技发展有限公司法务。被上诉人（原审原告）：宁波大功网络科技有限公司，住，住所地浙江省宁波市北仑区梅山大道商务中心**办公楼**/div>法定代表人：盛建锋，总经理。委托诉讼代理人：苗鹏飞，男，宁波大功网络科技有限公司法务。上诉人北京浩川生物科技发展有限公司（以下简称浩川生物公司）、王应友因与被上诉人宁波大功网络科技有限公司（以下简称宁波大功公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初19218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人浩川生物公司、王应友之委托诉讼代理人刘欣、被上诉人宁波大功公司之委托诉讼代理人苗鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩川生物公司、王应友上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：浩川生物公司与宁波大功公司签订《仓库租赁协议》后，浩川生物公司按约定履行义务。合同未到期，宁波大功公司提前终止合同，未提前30日通知上诉人，且在承租房屋期间，对房屋造成损害，至今未交钥匙。一审法院认定《仓库租赁协议》无效，属认定事实不清，适用法律错误，偏袒被上诉人。一审法院对上诉人提交的其与北京兴建物业管理中心签订的《场地（房屋）租赁合同》置之不理，故意提醒被上诉人《仓库租赁协议》无效，属于严重程序违法。宁波大功公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。涉案房屋的土地性质属于农业用地，私自改变土地用途属于违法，一审认定合同无效正确。宁波大功公司向一审法院起诉请求：要求浩川生物公司及王应友：1.返还房屋租金410974.98元及押金133333元；2.承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、宁波大功公司与浩川生物公司曾签订《仓库租赁合同》，签订日期显示为2019年3月31日的《仓库租赁合同》载明：宁波大功公司自浩川生物公司处租赁海淀区白水洼4300平米的仓储用途不动产，用途为车辆有关的仓储、维修和运营；租赁期为2019年4月2日起至2020年4月2日止，押金133333元，含税月租金141666.66元，租金按季度支付。宁波大功公司联系人马云龙，浩川生物公司联系人王应友。为证明租赁物产权性质，浩川生物公司提交如下材料：1.王应友与案外公司签订的《场地（房屋）租赁合同》复印件，显示王应友以个人名义从案外公司处租赁海淀区白水洼村南（原火鸡场）证载面积4256.8平米，案外公司向王应友提供的房屋面积约3196.75平方米（其中案外公司原有建筑1740平方米，王应友前一期合同扩建面积1456.75平方米）。租赁期限至2019年4月17日止。2.土地证复印件。显示使用权人为某农场，划拨土地位于海淀区上庄镇白水洼村南侧，面积4256.8平米，用途为畜禽养殖。经质证，宁波大功公司对证据真实性无异议，主张建房未经审批，租赁合同应属无效；浩川生物公司及王应友确认租赁物建造未经审批，但主张合同已经履行应属有效。本案审理过程中，双方均称租赁始于2018年，此前曾签订2018年租赁合同，但均未提交；双方再均表示，如租赁合同无效，则同意按照原租金标准支付使用费。二、租金及押金交纳情况双方称宁波大功公司实际以马云龙个人账户支付款项，浩川生物公司实际以王应友个人账户收取款项；结合在案银行交易记录及微信转账情况，双方确认：1.定金：2018年3月29日、4月2日支付定金共5万元。2.2018年度租金：4月21日支付四月份租金128933元；5月9日支付386799元（含实际支付336799元及前述定金5万元），其中五月份、六月份租金257866元，押金128933元（此后，该笔押金转为2019年3月31日签订的《仓库租赁合同》项下的押金）；7月7日、10月14日分别支付第三季度、第四季度租金各386799元。3.2019年度租金：1月16日支付第一季度租金386799元；5月9日、8月7日支付第二季度、第三季度租金各410974.98元；9月19日支付第四季度租金390974.98元。宁波大功公司称，因浩川生物公司使用库房，故第四季度减免租金2万元；浩川生物公司及王应友对此不予认可。经询，宁波大功公司确认无法就租金减免一节举证；双方均同意于本案中将此问题一并处理。4.2020年租金：2019年12月16日支付2020年第一季度租金410974.98元。本案审理过程中，经询问，宁波大功公司自述诉求押金计算有误，应退还押金数额为128933元；浩川生物公司及王应友称，如需向宁波大功公司退款，则浩川生物公司及王应友自愿承担连带责任。三、通知及腾退情况宁波大功公司系以“因本公司生产线路问题导致无法满足我们的生产需求，现需要更换标准厂房仓库”为由提出解除租赁合同关系。浩川生物公司业已收回库房，双方并未办理交接手续。宁波大功公司称2020年1月1日撤场，就此举证如下：1.微信聊天截图打印件。宁波大功公司称截图二系马云龙发送给王应友的微信记录。显示：马云龙微信留言（打印件中未显示该条留言的发送时间）“因本公司生产线路问题导致无法满足我们的生产需求……现以书面形式向你单位提出解除租赁合同，本公司将在2019年12月31日前搬空仓库物资”；2020年1月1日对方回复该微信。2.照片打印件2张。宁波大功公司据此主张曾在浩川生物公司办公地张贴通知。照片打印件显示，通知内容为“因我公司发展需求，特向贵公司提出提前退租仓库……目前我公司已清空仓库里的人员和物资……2020年1月1日”。3.短信截图打印件。宁波大功公司据此主张曾向王应友发送解除通知。显示：2020年1月1日，发送短信“因本公司生产线路问题导致无法满足我们的生产需求……现以书面形式向你单位提出解除租赁合同，本公司将在2019年12月31日前搬空仓库物资……”。4.照片打印件。显示拍摄时间为2019年12月22日，拍摄内容为空置库房。经质证，浩川生物公司及王应友称空置库房照片的真实性无法核实，其余证据真实性无异议，但证明目的不予认可。经询，浩川生物公司及王应友认可2020年1月1日收到了上述通知，称事后曾去现场查看，但不清楚具体时间，确无法举证证明宁波大功公司在发送通知后仍在仓库内滞留。最后，本案审理过程中，浩川生物公司曾提起反诉要求宁波大功公司支付拖欠租金54025元、将房屋恢复原状并赔偿维修期间空置费26万元，后其公司申请撤回反诉，法院予以准许。一审法院认为，首先，双方间租赁合同的效力问题。本案中，浩川生物公司及王应友未就出租物的建设审批问题有效举证并自认租赁物建造未经审批，故两公司所签订的《仓库租赁合同》应属无效。进而，双方间所争议的款项返还问题。其一，押金。合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。宁波大功公司为履行该租赁合同而向浩川生物公司支付押金，故在合同无效的情况下，该押金应予返还。具体金额，以双方确认的押金数额128933元为准。浩川生物公司与王应友同意就款项返还问题承担连带责任，法院不持异议。其二，租金。双方均同意按原租金标准计算仓库使用费，法院不持异议，则租金返还问题实质指向宁波大功公司使用仓库至何时。据在案证据，宁波大功公司曾以微信、短信、张贴通知等多种方式告知浩川生物公司及王应友，其公司要求解除租赁合同、已经腾退仓库，浩川生物公司也确认2020年1月1日已收悉通知，故在宁波大功公司收到通知后怠于检查腾退进度、未能就腾退问题提举有效反证的情况下，法院采信宁波大功公司所持主张，即其公司已于2020年1月1日腾退仓库。故如前所述，浩川生物公司及王应友应承担连带责任，向宁波大功公司返还2020年1月2日至2020年3月31日期间房租，经核算为406458.77元（410974.98元÷91天×90天）；至于双方曾争议的2019年第四季度租金差额2万元一节，宁波大功公司未就减免问题举证，应承担不利责任，故法院应双方要求在本案中一并处理，在前述应退还租金款项中对此予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定判决：一、北京浩川生物科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内向宁波大功网络科技有限公司返还押金128933元；王应友对此承担连带给付义务；二、北京浩川生物科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内向宁波大功网络科技有限公司返还租金386458.77元；王应友对此承担连带给付义务。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。浩川生物公司及王应友认可涉案房屋未取得建设审批手续，一审法院据此认定浩川生物公司与宁波大功公司签订的《仓库租赁合同》无效正确，本院对此予以确认。合同效力问题是法院依职权审查的范围，一审法院根据双方庭审陈述及举证情况，对合同效力予以认定，不存在程序违法的情况，浩川生物公司及王应友对一审关于合同无效的认定提出上诉，但并未就合同有效提供相应事实与法律依据，本院对其上诉请求不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案合同无效后，宁波大功公司应将涉案房屋返还给浩川生物公司，并按照其使用情况支付相应房屋占有使用费。鉴于宁波大功公司已经腾退涉案房屋，一审法院参考涉案合同约定，结合双方举证情况，判决浩川生物公司返还宁波大功公司租金及押金，王应友承担相应连带责任正确，本院对此予以确认。综上所述，浩川生物公司及王应友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9243元，由北京浩川生物科技发展有限公司、王应友负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊二〇二〇年十二月七日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥