丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初5402号 原告（反诉被告）：杨乐平，男，1959年3月7日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：金志勇，浙江南明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余巧丽，女，1971年5月14日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告杨乐平为与被告余巧丽房屋租赁合同纠纷一案向本院起诉，本院受理后，被告提起反诉，本院受理后，依法由审判员黄野松独任审判，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金志勇、被告余巧丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨乐平诉称：2012年9月10日，原、被告签订一份租房合同。合同第一条约定租期自2012年9月11日起至2017年9月10日止。第一年月租金为5000元，第二年起每年租金在前年基础上增加4%。每年租金于9月10日前由乙方（被告）一次性付清。合同第二条约定乙方预交押金10000元。合同第五条约定合同期满乙方需续租或停租，必须在期满日前三个月告知甲方（原告）；甲方如要收回，也须在期满日前三个月告知乙方。乙方需续租，同等条件下优先。续租或停租如有租金等争议时，公平协商解决，未果造成的时间延误等损失由乙方负责。合同第六条约定甲方收取乙方转让费20000元，乙方停租时可转让。合同第七条约定，合同不得违反，如有违反，违反方负责赔偿金10000元，并负责由此引起的一切后果。2017年9月10日合同到期后，双方没有续订书面合同，但是继续按照原合同的约定继续履行。2019年9月，被告支付原告66000元租金。对应的租赁期限为2019年9月11日至2020年9月10日，每月租金为5500元。然而，从2020年9月11日开始，被告开始拒绝支付对应的租赁期限为2020年9月11日至2021年9月10日这一年度的租金。经原告多次催讨未果，被告显然已经构成违约。原告根据合同法第六条约定收取的20000元转让费已经全部支付给被告的上一家承租户，用于弥补上一家承租户的装修、空调等其他固定设施的损失，依法、依据行业习惯，不应当返还。为此，请求判令：一、被告从2020年9月11日开始支付房租至腾房之日止（按5500每月，暂计三个月的租金为16500元）、期间的水电费由被告负责结清。二、被告赔偿原告三个月招租期的房租损失16500元。三、被告支付违约金10000元（从被告预交的押金中直接抵扣）。四、被告承担本案律师费2500元。五、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉请第一项为：被告从2020年9月11日开始支付房租及占有使用费至腾房之日止（按5500每月，暂计三个月的租金为16500元）。 被告余巧丽辩称：一、杨乐平主张的租金标准过高，明显高于市场租金，应当予以降低。因今年疫情原因，在疫情期间，店铺是无法使用的，被告及周边店铺的生意遭受巨大影响，经济收入骤减。同条路的店面的店铺均下降房租，杨乐平哥哥杨建平的店面和杨建平的建筑面积一样，甚至位于中东路的中心位置，其租金也下降至50000元1年。双方原协商确定，对于租金有争议的，应当由双方公平协商解决，被告一直联系杨乐平，表示愿意继续承租房屋，只是希望能将房租降至市场价格，但杨乐平一直不与被告协商。根据《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》的规定，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。因此，应当适当减免租金或者延长租期，下降租金标准。二、杨乐平主张支付招租期损失、违约金、律师费没有任何事实和法律依据。招租期是不确定的时间，房屋是否租赁出去是属于不确定的时间，房屋今日挂出招租，可能今日就有租户要租，并签订租赁合同。且招租期属于杨乐平自身所应当承受的风险和损失，与被告无关。被告在租赁期间并不存在违约情形，本案双方之间的房屋租赁合同到2017年9月10日为止，合同终止后，之后双方之间的租赁关系是没有合同约束的，双方也未口头协商或书面确定违约责任，杨乐平主张原合同约定的违约金，没有任何事实和法律依据。律师费属于杨乐平自行委托他人所花费的费用，与被告无关，被告无须赔偿。三、扣除房屋押金后，杨乐平尚需返还被告费用。2011年3月，被告租赁案涉的房屋。2011年9月10日，杨乐平与被告签订《租房合同》，约定租期为2011年9月11日至2012年9月10日止，未约定转让费。合同到期后，杨乐平与被告重新签订《租房合同》，约定房屋租期为2012年9月11日至2017年9月10日，合同约定被告预交押金10000元，另支付转让费用20000元，被告停租时可以转让。该20000元实质上不是支付给第三人的转让费，而是为确保合同履行所支付给杨乐平的费用，第三人已经搬走1年半，第三人的转让费20000元被告早在签订合同前就已经另行支付给了第三人，杨乐平从未将20000元支付给第三人。被告总共支付给杨乐平30000元，且该30000元实质上就是由杨乐平进行收取，该30000元实质上全部属于押金的性质，是为了确保租赁事宜能够继续履行。该30000元费用与房屋租金进行抵扣，杨乐平尚需返还被告相应的费用。综上，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。 被告余巧丽反诉称：2011年3月，被告租赁案涉的房屋。2011年9月10日，原告与被告签订《租房合同》，约定租期为2011年9月11日至2012年9月10日，未约定转让费。被告与原告于2012年9月10日签订《租房合同》，房屋租期为2012年9月11日至2017年9月10日，合同约定被告预交押金10000元，另支付转让费用20000元，被告停租时可以转让。合同到期后，被告仍租赁上述房屋并支付房屋租金至2020年9月10日，现原告要求被告腾空房屋，理应返还被告上述30000元费用，但原告拒绝返还，遂成纠纷。被告认为，原告所收取的押金和转让费均有确保房屋租赁事宜履行的性质，现原告要求被告腾空并搬离，上述费用确保房屋租赁目的已无法实现，原告应当将30000元返还给被告，原告拒绝返还的，侵犯了被告的合法权益。为维护被告的合法权益，请依法判令：一、原告支付被告30000元；二、反诉受理费由原告承担。 原告杨乐平针对反诉辩称：原告杨乐平根据2012年9月10日签订的合同第六条约定收取的20000元转让费已经全部支付给被告的上一家承租户，用于弥补上一家承租户的装修、空调等其他固定设施的损失。为什么原告在一年前即在2011年9月10日签订的合同里没有向被告收取转让费，那是因为当初签订的合同期只有一年，而且原告是不允许被告转让的，2012年9月10日签订的合同期限是5年，而且允许被告转让。因此，双方在你情我愿的情况下，原告收取了该20000元转让费，依法依据行业习惯不应当返还。被告说支付了上一承租户20000元转让费，没有任何证据证明。 经审理查明：被告租赁原告房屋，双方于2011年9月10日签订租房合同一份，约定租期自2011年9月11日至2012年9月10日；月租金5000元，于2011年9月10日前付清；租期内不得转让、转租等。2012年9月10日，原、被告签订租房合同一份，约定租期自2012年9月11日至2017年9月10日；第一年月租金5000元，第二年起每年租金在前年基础上增加4%，每年租金于9月10日前由被告一次性付清；被告预交押金10000元；原告收被告转让费20000元，被告停租时可转让；合同期满被告如需续租或停租，须在期满前三个月告知原告；原告如要收回，须在期满前三个月告知被告；被告需续租，同等条件下优先，续租或停租如有租金等争议时，公平协商解决，未果造成的时间延误等损失由被告负责；违反合同的，违反方赔偿10000元。原告实际收取了被告10000元押金和20000元转让费。被告支付房租至2020年9月10日。后被告提出减少房租，而原告不同意减租，因双方无法达成一致，被告未支付之后的房租。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原、被告身份证据、租房合同、房产证、银行明细查询，被告提供的租房合同及当事人庭审陈述。 本院认为，原告与被告签订租赁合同，系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。被告未依约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。原告以被告违约为由主张解除合同，有事实和法律依据，合同解除后，被告理应腾空房屋，且在腾空之前负有支付租金及占用使用费的义务。故原告诉请被告按照5500元/月支付房租及占用使用费，符合法律规定，本院予以支持。原告依据合同第五条诉请三个月招租期的房租损失，因双方就下一年租金支付标准进行过协商，而被告业已明确表示只在减少房租的情况下继续承租，故原告向被告主张该损失无充分依据，同时，原告未来招租情况尚属未知状态，综合以上本院对原告该诉请不予支持。原告诉请被告支付违约金过高，本院根据合同履行情况、实际损失及过错情形，酌情确定为3000元。被告辩称合同到期后双方对违约金已无约定，因双方签订的租赁合同到期后，被告继续使用案涉房屋，原告亦未提出异议，应依法认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。也即原租赁合同中约定的违约金条款应继续有效，故对被告该抗辩不予采信。原告诉请被告负担本案律师费，无合同依据，本院不予支持。被告辩称租金应减少，于法无据，且2020年9月10日后并不存在其辩称的租赁房屋因疫情防控无法使用的情形，本院不予采信。 被告反诉要求原告返还押金10000元，因双方无法对继续租赁事宜达成一致，押金应予退还。又鉴于被告尚欠原告租金，且被告主张抵扣租金，故该款项应与被告欠付原告租金相抵扣。被告反诉原告返还转让费20000元，结合两份租房合同和双方庭审陈述可知，该转让费系原告同意被告转租的对价，被告以支付该款项换取更为灵活的经营方式（不愿意经营了可以以转租的方式退出，且可自行收取下一手转让费），符合交易习惯，系双方意思自治范畴，未违反法律法规的强制性规定，双方应依约履行。被告反诉称该转让费系押金性质，与合同约定不符，不予采信。综上，本院对被告该反诉诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、被告余巧丽于本判决生效之日起十五日内支付原告杨乐平房租及占有使用费（以每月5500元标准自2020年9月11日起计算至腾房之日止）； 二、被告余巧丽于本判决生效之日起十五日内支付原告杨乐平违约金3000元； 三、反诉被告杨乐平于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告余巧丽押金10000元，该款在余巧丽应支付给杨乐平的款项中予以抵扣； 四、驳回原告杨乐平的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告余巧丽的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费625元，减半收取312.5元，由杨乐平负担100元，由余巧丽负担212.5元；反诉案件受理费275元，由余巧丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 黄野松 二〇二〇年十二月十日 代书记员 何 烨