抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初932号原告：中国邮政集团有限公司抚顺市分公司，住所地抚顺市顺城区长春街**。负责人：张扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔键，该公司办公室工作人员。委托诉讼代理人：王万福，辽宁铭鉴律师事务所律师。被告：辽宁超迅发商贸有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路**。法定代表人：仇娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑柏岩，该公司经理。委托诉讼代理人：于大明，辽宁立诚律师事务所律师。原告中国邮政集团有限公司抚顺市分公司（以下简称抚顺邮政公司）与被告辽宁超迅发商贸有限公司（以下简称超迅发公司）合同纠纷一案，被告超迅发公司不服本院于2019年10月18日作出的（2019）辽0402民初2542号民事判决，向抚顺市中级人民法院提起上诉。抚顺市中级人民法院于2020年4月16日作出(2020)辽04民终221号民事裁定，撤销本院（2019）辽0402民初2542号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人乔键、王万福，被告的委托诉讼代理人郑柏岩、于大明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚顺邮政公司向本院提出的诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2019年1月至5月租金486,245.83元；3.判令被告向原告支付违约金116,699元；4.判令被告向原告支付尚欠电费62,575.87元（2018年10月19日至2019年5月31日）；（2-4项合计665,520.7元）5.判令被告立即腾让租赁的房屋及逾期搬迁期间双倍租金；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第四项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付尚欠电费114,268.74元（2018年10月17日—2020年5月31日）。事实和理由：2015年1月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定：甲方（抚顺邮政公司）将坐落于抚顺市新抚区中央大街租赁期限为10年（原金都酒店1—3层及报刊订阅大厅）房屋出租给乙方（超迅发公司），自2015年1月1日至2024年12月31日止：租金前三年每年为1,100,000元，从第四年开始每年租赁在上一年的基础上递增3%；支付方式为每年1月10日前付清。合同还约定，承租人不支付租金或者不按照约定支付租金达30日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋；解除合同承租人按本合同约定租期内的租金总额的10%向出租人支付违约金；合同解除的承租人逾期返还房屋，承租人应承担逾期返还期间双倍租金。本合同签订后，被告仅支付了2015年租金。2016年和2017年因被告拖欠房屋租金和电费，原告通过诉讼向被告追偿了租金和电费。2018年被告又继续拖欠原告房屋租金和电费，原告又再次诉讼向被告追偿租金和电费。2019年度租金的交费期已过，虽经原告通知被告交纳2019年租金和电费，但被告至今未支付。被告的行为已经构成对本案合同的严重违约。2019年5月23日，原告依据合同约定向被告发出解除合同通知及支付拖欠上述款项的通知。但被告至今未向原告支付2018年至2019年5月租金和腾迁租赁的房屋。被告的行为严重侵害了原告合法权益，故原告起诉请求支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。被告超迅发公司辩称：第一，根据合同的全面履行原则，原告的起诉违反了双方合同约定的纠纷解决基础，未经协商直接向人民法院起诉，不符合合同第13条约定的双方解决争议的方式；第二，根据合同法第68条规定，先履行合同义务的一方在对方有违反诚信规定、尚失诚信义务的，先履行一方可以先解除合同。双方争议由来之久，原告利用自己的强势地位不仅不协商，而且不认真解决被告受到不公正待遇，包括被告方提出的增加转租和电表分表问题。原告本次诉讼之前，2019年4月15日抚顺市中级人民法院刚刚作出（2019）辽04民终853号判决书，此判决明确写到在本案审理过程中，原告与被告事后电话沟通，双方同意继续履行合同。审理判决刚刚送达一个月，2019年5月24日，原告又一次要求解除合同。我们认为这种行为不仅有失诚信，实际对人民法院生效的判决不予尊重。既然判决双方同意继续履行合同，有了问题就应当协商，不能以解除合同、交纳违约金相威胁，有失诚信和公平原则；第三，此案诉讼过程中新冠疫情在全国爆发，特别是发回重审实际等于重新起诉。关于疫情问题，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的意见（二）》（法发［2020］第17号）第5条有规定。这个案件虽然是在疫情以前起诉，但确实在疫情发生期间审理，这种情况下应当适用最高人民法院这个指导意见，不是说由于疫情减少营业收入，应当说对方不诚信，到处宣扬要解除合同，对涉案用户公开告知不要给我们租金，严重影响了被告的收入。从这种情况到疫情，由于防控措施没有人上街，商铺根据没有营业收入。这种情况下原告的起诉是给被告雪上加霜，使被告的困难日益严重，无法再按照原来的约定交纳租金。根据最高人民法院的规定，在疫情期间发生这样的问题，出租人要求解除合同、要求追究违约责任的，人民法院不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的“电费结算说明”。欲证明从2018年10月17日至2020年5月31日止，被告尚欠电费114,268.74元。被告对该证据的真实性无异议，但认为双方对电费计算的结果没有与被告对账，而且发生在双方争议和诉讼期间，故对该数额不予认可。本院认为，该“电费结算说明”载明的起始日2018年10月17日是（2018）辽0402民初2107号案中“电费结算说明”载明的终止日，且表示数均为10057；该“电费结算说明”载明的终止日2018年5月31日的表示数12862与原告提供的电表照片显示的表示数相一致，而被告没有提供证据否定该结算说明，故对该证据予以采信，认定被告拖欠2018年10月17日至2020年5月31日电费114,268.74元。2.被告提供的“征求甲方意见函”和“申请”复印件。欲证明在租赁过程中出现转租和电表问题，被告方曾多次向原告要求双方协商解决，但是原告不予理睬。原告表示没有收到上述材料，并认为该材料对本案没有证明力。本院认为该材料为被告单方作出，对原告没有约束力。3.被告提供的原告在（2019）辽04民终853案中的答辩状。欲证明其要求分设电表的主张成立。原告对该证据真实性没有异议，但认为该证据能证明被告承租的房屋独立设立电表、被告单独使用。本院认为，依据原告提供的答辩状中关于设立电表问题内容“答辩人租赁给上诉人的房屋是邮政大楼其中的一部分，在答辩人租赁给上诉人之前已经设立了电表，供上诉人单独使用、单独计量。答辩人要求上诉人支付电费并不违反合同约定和法律规定。另外房屋租赁合同中也没有约定需要给上诉人每个经营柜台单独设立电表，实际当中也不可能。电表的管理归供电部门，答辩人没有权利任意安装电表，故上诉人以上诉理由拖欠房屋租金和电费没有合同依据和法律规定，其抗辩理由不能成立。”不能证明被告主张的事实。4.被告提供的增值税专用发票复印件。欲证明电业部门给被告的电费发票是整体的，包含原告使用的部分。原告认为，租赁给被告房屋的电表原来是以金都饭店名义独立设立，是从主表中分离出来，饭店撤销后变更至其公司名下，电业局收费是按照电表名称开具税票，后原告根据每个电表的税收票据收取电费。本院认为，该证据只能证明供电部门向原告收取的电费数额，不能证明原告向被告收取的电费数额。5.被告提供的照片、原告向城建局提出的“申请”复印件。欲证明其在承租房屋内、外投入了很大的财力、物力，当时对承租的楼体进行装修改造是经过原告批准和同意的。原告认为，被告进行的建筑没有获得规划和审批，属于违章建筑，违建的是房屋整体外面，在南侧和北侧中间，将其院内一半占用，并将原来的三层楼改建为四层楼，对此问题原告多次向城管部门进行投诉。本院认为，《房屋租赁合同》第五条明确约定，由被告对租赁房屋周边搭建房屋进行拆除并办理拆除相关手续、承担相应费用，对不符合规定未能拆除的周边房屋原告不承担责任及费用。故被告拆除租赁房屋周边搭建的房屋，应办理相关手续，并自行承担相关费用。6.原告提供的“关于新抚区中央大街邮政楼院内及附属楼楼顶违建房屋情况说明的函”复印件。欲证明其就被告的建设施工行为，原告已经向新抚区城管部门进行了投诉。被告表示没见过这个函，城管部门也没找过被告，并认为该函证明原告对被告从来不存善意。本院认为，该证据为复印件没有证据效力。根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，认定事实如下：2015年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》。其中约定：一、甲方将坐落在抚顺市新抚区中央大街16号（原金都酒店1-3层及报刊订阅大厅）房屋，建筑面积1750平方米出租给乙方使用。二、房屋用途为手机卖场。三、租赁期限10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止。四、租金及支付方式。（一）前三年房屋租金保持不变，第四年起每年租金在上一年基础上递增3%。第一年至第三年租期的年租金为1,100,000元，第四年租期的租金为1,133,000元，第五年租期的年租金为1,166,990元，第六年租期的年租金1,202,000元，第七年租期年租金1,238,060元，第八年租期的年租金1,275,200元，第九年中期的年租金1,313,450元，第十年租期的年租金1,352,850元。（二）租金每年支付一次，由乙方于每期的第一个月10日前交付甲方。五、房屋周边搭建房。1.由于乙方整体装修需要拆除租赁房屋外墙周边搭建房屋（即原金都酒店东侧及北侧部分搭建房），办理一切拆除相关手续以及所有产生的费用均由乙方自行承担。2.如不符合规定未能拆除周边房屋，我公司不承担任何责任及费用。六、房屋租赁履约保证金。1.乙方在本合同签订之日起10个工作日内须向甲方支付履约保证金人民币叁万元整。2、租赁合同期满或合同解除后，租赁履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿金外，剩余部分甲方无息返还乙方。七、租赁期内甲方承担房产的供暖费用及依法向税务机关缴纳出租房屋所产生的税费，其他产生的税、费用（包括但不限于水、电费；煤气费；物业管理费等）均由乙方自行承担，并向有关部门缴纳。九、房屋的交付及返还。（二）乙方须在本合同期满、终止或者收到甲方合同解除的通知后30日内搬迁并将所有承租场地内自行添置的可移动物品清理干净，且不得破坏房屋内的基础设施。逾期未清理的，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置，由此所造成的一切损失由乙方自行承担，因乙方逾期搬迁或者清理造成逾期返还，乙方应承担逾期返还期间双倍租金。给甲方造成损失的，甲方有权向乙方追偿。十一、合同解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2.欠缴各项费用达人民币3万元的。3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4.利用该房屋从事违法活动的。5.未经甲方同意擅自将房屋转租的。十二、违约责任。（三）乙方因有本合同第十一条第（四）项约定的情形之一而被甲方解除合同的，应按本合同约定的租期内的租金总额的10%向甲方支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告将部分租赁房屋转租给其他商户。被告承租的房屋设立独立电表供被告单独计量使用。因被告拖欠房屋租金、电费，原告于2018年10月来院告诉，要求被告支付2018年房屋租金1,133,000元及违约金和电费。本院于2018年12月20日作出（2018）辽0402民初2107号民事判决，判决被告支付原告2018年房屋租金1,133,000元、违约金169,950元、电费108,000.96元（违约金计算至2018年11月8日，电费计算至2018年10月17日）。被告不服提出上诉，抚顺市中级人民法院作出（2019）辽04民终853号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后因被告未按合同约定支付2019年度的房屋租金，原告于2019年5月23日向被告发出解除《房屋租赁合同》的通知，被告于次日收到该通知。2019年6月20日，原告向案涉租赁房屋的一层商户发出通知。通知载明：由于辽宁超讯发有限公司不履行合同支付租金义务。2019年5月23日，我公司已向辽宁超讯发有限公司发出解除合同通知，双方签订的《房屋租赁合同》已正式解除。另，中国邮政集团抚顺市分公司于2020年3月27日更名为中国邮政集团有限公司抚顺市分公司。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订《房屋租赁合同》意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，该合同合法有效。《合同法》第93条规定：“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”对于法律既没有规定、当事人也没有约定解除权行使期限，且相对人不催告的情形，最高人民法院观点为解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期未行使的，解除权消灭，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，依据合同约定，被告不按约定支付租金达30日或者欠缴各项费用达30,000元的，原告均有权单方解除合同。被告应于2018年1月10日前支付2018年的房屋租金1,133,000元，但直至原告2018年10月来院告诉时，被告仍未支付租金，故合同的解除的条件于2018年2月11日成就。原告于2019年5月23日向被告发出解除合同的通知时，已超过解除权的行使期限，解除权已经消灭，故该通知不发生解除合同的法律效力。根据《合同法》第227条的规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告于2019年8月21日来院告诉时要求被告支付租金，但被告至今无正当理由仍不支付，故原告要求解除合同应予以支持，被告按合同约定向原告支付租金。对于原告主张被告支付逾期搬迁期间的双倍租金，虽然双方签订的《房屋租赁合同》第九条第二项对此有所约定，但《合同法》第114条等规定确定的违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此不能将违约条款完全留待当事人约定，尤其是对数额较高的违约金条款更是如此。鉴于此，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。本案中，虽然由于被告的原因提前解除合同给原告造成了一定的租期利益损失，但双方签订的《房屋租赁合同》第九条第二项约定的违约金过分高于给原告造成的损失，与《合同法》违约金制度的目的和功能相悖，导致双方权益失衡。鉴于被告在诉讼中提出该项违约金不合理，故本院根据公平原则、诚实信用原则，综合合同履行情况、当事人过错程度、当事人实际损失等综合因素，调整为被告按《房屋租赁合同》约定的租金的130%向原告支付逾期搬迁期间的房屋租金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告中国邮政集团有限公司抚顺市分公司与被告辽宁超迅发商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告辽宁超迅发商贸有限公司自本判决生效之日起三十日内搬迁出租赁房屋，并将租赁房屋返还原告中国邮政集团有限公司抚顺市分公司；三、被告辽宁超迅发商贸有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告中国邮政集团有限公司抚顺市分公司自2019年1月1日起至本判决第二项确定的搬迁之日止的租金及违约金116,699元、电费114,268.74元（电费自2018年10月17日起至2020年5月31日止），被告支付给原告的履约保证金30,000元予扣除；四、被告辽宁超迅发商贸有限公司如未在本判决第二项确定的期限内搬迁，则按照本判决第三项租金标准的130%支付原告中国邮政集团有限公司抚顺市分公司逾期搬迁期间租金；五、驳回原告中国邮政集团有限公司抚顺市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,975元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  林 森人民陪审员  杨和军人民陪审员  刘 阳二〇二〇年十二月十一日代书 记员  刘 璐