江苏省溧阳市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0481执异124号案外人：罗达，男，1985年6月24日生，汉族，宜兴市人，住宜兴市。异议人：钱海英，女，1988年6月19日生，汉族，溧阳市人，住宜兴市。申请执行人：葛秀峰，男，1975年12月7日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：夏志勇、童慧，江苏顺邦律师事务所律师。被执行人：常州景豪投资有限公司，住所地溧阳市昆仑街道泓口路**景豪公寓****，统一社会信用代码91320481053503330J。法定代表人：周罕，该公司董事长。本院在执行葛秀峰申请对常州景豪投资有限公司等（以下简称景豪公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人罗达、钱海英向本院提出书面异议。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月21日举行了公开听证。案外人钱海英到庭参加了听证，申请执行人与被执行人经依法通知，无正当理由未参加听证。本案现已审查终结。经审查查明，2018年5月25日，本院立案受理了葛秀峰诉景豪公司等建设工程施工合同纠纷案，该案案号为（2018）苏0481民初4056号。审理中，根据葛秀峰的申请，本院于2019年3月18日作出（2019）苏0481执保405号民事裁定：“冻结被申请人常州景豪投资有限公司名下的银行存款600万元或查封、扣押、冻结被申请人所有的同等价值的其他财产”。2019年4月4日，本院向溧阳市不动产登记交易中心送达民事裁定书、协助执行通知书和查封财产清单，轮候查封景豪公司所有的位于XX公寓XX幢XXX室等44套房屋，房屋坐落详情见清单（附后），查封期限自2019年4月4日至2022年4月3日。查封财产清单第27项为XX公寓XX幢XX室。案外人罗达、钱海英共同提出异议称：2014年4月23日，异议人与景豪公司签订商品房买卖合同一份，异议人购买坐落于溧阳市××公寓××幢××室（施工编号）房屋一套，建筑面积49.56平方米，房屋总价为237144.6元，并于当月的17日办理了合同备案登记。合同签订后，异议人按照约定已支付全部房款。景豪公司将该房屋交付给异议人，异议人使用至今。2018年4月份，异议人获知所购房屋已被常州市中级人民法院查封，无法办理房屋权属登记。后经查询，所购房屋又被溧阳市人民法院轮候查封。异议人认为，自己与景豪公司签订的房屋买卖合同依法成立，合法有效，且异议人已经支付全部房款，并使用至今，该房产的查封没有事实和法律依据。请求：中止对异议人已购买并网签备案至名下的景豪公寓XX幢XX室（公安编号，施工编号ＢXX室）房产的执行。另查明，2014年8月29日，买受人罗达、钱海英与出卖人景豪公司签订一份商品房买卖合同。合同第一条约定，景豪公司以公开竞标方式取得位于溧阳市濑江新城总部办公区以内、泓口路北侧地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为溧XX用（XXXX）第XXXXX号；景豪公司经批准，在上述地块上建设商品房，定名为泓口路北侧地块（XX公寓），建设工程规划许可证号为溧规320481201450021。合同第二条约定，罗达、钱海英购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为溧（2014）房预售证第（020）号。合同第三条约定，罗达、钱海英购买的商品房为施工编号Ｂ幢XX号房，建筑面积为49.56平方米。合同第五条约定，该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4785元，总金额为237144.6元。合同第八条约定，罗达、钱海英应付的首付款自本预售合同签订之日起一日内支付全部房价的53.61%，金额127144.6元；除首付款外，剩余房款110000元，应于合同网上备案之日起30日内（2014年9月29日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。合同第十一条约定，景豪公司应当在2015年6月30日前，依照有关规定，将符合约定条件的商品房交付使用。合同第二十一条约定，景豪公司选聘的前期物业管理企业为常州景豪物业管理有限公司；根据前期物业服务合同约定，前期物业管理企业提供的服务内容和收费标准及起始交费时间等详见前期服业管理协议；罗达、钱海英同意由景豪公司选聘的物业管理企业提供前期物业服务。合同还约定了其他事项。同日，罗达、钱海英与出卖人景豪公司又签订一份商品房买卖合同。合同第三条约定，罗达、钱海英购买的商品房为施工编号Ｂ幢XXXX号房，建筑面积为49.25平方米。合同第五条约定，该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4782元，总金额为235513.5元。合同第八条约定，罗达、钱海英应付的首付款自本预售合同签订之日起一日内支付全部房价的53.29%，金额125513.5元；除首付款外，剩余房款110000元，应于合同网上备案之日起30日内（2014年9月29日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。合同其他条款与前述合同均一致。2014年7月5日，罗达、钱海英向景豪公司现金支付购房款20000元。2014年8月29日，罗达、钱海英向景豪公司现金支付购房款114158.1元，转账支付购房款118500元。2014年9月25日，债权人（抵押权人）兴业银行股份有限公司常州支行与主债务人（抵押人）罗达、钱海英、保证人景豪公司签订一份编号为210321144138的个人购房抵押（保证）合同，约定，债务人向兴业银行股份有限公司借款22万元，借款期限为2014年9月25日至2024年9月25日，借款担保方式为所购（抵押）房产XX号及XXXX号商品房，景豪公司提供保证。2019年3月28日，景豪公司向罗达、钱海英开具了江苏增值税普通发票（补开），发票金额为237144.6元。2019年2月23日，罗达、钱海英支付了物业费（2016年1月至2019年12月）。罗达、钱海英后续分别支付了电费、水费、燃气费。2020年11月5日，罗达、钱海英缴纳契税及印花税合计7232.94元（原契税发票遗失，原发票日期为2019年4月8日）。再查明，XX公寓施工编号为B幢XX号房现公安编号为XX幢XX室。江苏省常州市中级人民法院于2018年2月对案涉房屋予以首封，后又解封。2020年12月22日，经本院向溧阳市不动产登记交易中心查询，案涉房屋上现仅存本案所涉查封行为。听证程序中，钱海英称：我是在2019年2月份拿的房子，房子是在去年9月份装修的，12月份入住的。那边房子离我们上班地方近一点，为了孩子的学习所以买的房子。我们在溧阳市区范围内无其他用于居住的房屋。关于为何至今未办理房产证，钱海英称：常州解封我去房产处办证，他们说有贷款的，要银行去办的，但是银行一直没有办，银行让我们找法院。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，出卖人景豪公司与买受人罗达、钱海英签订的商品房买卖合同合法有效。在案涉查封前，罗达、钱海英支付了合同约定的购房总价款，已合法占有案涉房屋。现没有证据证明罗达、钱海英名下在溧阳市有其他用于居住的房屋。据此可以认为，罗达、钱海英购买案涉房屋系用于居住，并且罗达、钱海英在溧阳市区范围内无其他用于居住的房屋。因此，罗达、钱海英就案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对溧阳市XX街道XX路XX号XX公寓XX幢（施工编号为B幢）XX室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  易 阳人民陪审员  唐卫平人民陪审员  黄玲华二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  姜丽君