湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初6917号原告：恩施州仟僖隆商业运营管理有限公司，住所地：湖北省恩施市学院路**。统一社会信用代码：91422800326107510N。法定代表人：张杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：严奉祥，湖北雄视律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王奥婷，湖北雄视律师事务所实习律师，代理权限为特别授权被告：康伦辉，男，生于1970年10月10日，汉族，湖北省恩施市人，户籍地：恩施市，现住恩施市。原告恩施州仟僖隆商业运营管理有限公司（以下简称仟僖隆公司）诉被告康伦辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告仟僖隆公司委托代理人严奉祥、王奥婷及被告康伦辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仟僖隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年6月8日签订的《商户入驻租赁协议》；2、判令被告支付2017年10月1日至2020年10月1日的房屋租赁费210716.00元，并以39036.00元为基数按照年利率4.05%的标准计算自2017年10月1日起至实际清偿之日止的利息；以48795.00元为基数按照年利率4.05%的标准计算自2018年10月1日起至实际清偿之日止的利息；以122885.00元为基数按照年利率4.05%的标准计算自2019年10月1日起至实际清偿之日止的利息；3、判令被告按照358元/天的标准支付自2020年10月1日起至房屋腾退之日止的房屋租赁费。4、判令被告支付2017年10月1日至2019年9月1日的物业管理费8978.00元，并以4684.00元为基数按照年利率4.05%的标准计算自2017年10月1日起至实际清偿之日止的利息；以4294.00元为基数按照年利率4.05%的标准计算自2017年10月1日起至实际清偿之日止的利息。5、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付2017年10月1日至2020年10月1日期间的房屋租赁费210716元，并以210716元为基数，自2020年3月24日起以年利率4.05%为标准计息至被告实际支付完毕之日止；放弃第4项请求中对于物业费利息的主张；放弃第5项请求中对于保全保险费的主张。事实与理由：2016年2月27日、5月16日，业主向岑、朱平进、姚元美与原告签订《商铺委托经营管理协议书》，将其名下位于施南古城A2-105、106号、107、112号商铺委托给原告经营管理，委托期限自湖北施南古城旅游开发有限公司向业主交付房屋之日起，委托期限为五年。2016年5月30日，开发商将商铺交付给业主，即委托期限自2016年5月30日至2021年5月30日，原告对上述商铺拥有对外出租的权利。2015年7月11日，业主江先礼与湖北施南古城旅游开发有限公司签订《商品房买卖合同》，载明：江先礼购买A2-113号商铺，签订该合同视为其同意将该商铺委托给商业公司统一经营管理，实际上江先礼将该商铺委托给原告经营管理。综上，原告对上述5间商铺拥有对外出租的权利。2015年6月8日，原、被告签订《商户入驻租赁协议》，载明：被告租赁原告商铺A1019(A2-105号)、A1021（A2-106号）、A1023(A2-107号)、A1022(A2-112号)、A1020(A2-113号)用于经营名品，建筑面积130.12平方米，租赁期限为5年。双方约定了免租时间及年度租金、物业费交纳标准。2016年10月1日，被告入驻上述商铺开始正式营业。协议签订后，被告当日支付第一年租金及履约保证金，2017年10月1日至2020年10月1日的商铺租金共计210716元、2017年10月1日至2019年9月1日的物业管理费8978元，合计219694元，经原告多次催收，被告以各种理由推诿搪塞，拒不支付。为维护原告合法权益，特具状起诉，请求支持上述请求。被告康伦辉辩称，原告起诉的事实我没有异议，差欠原告三年的租金及物业费均属实；同意解除与原告的租赁合同；因景区建设不成导致人流量小，生意没做起来，希望原告降低租金、减免利息，疫情原因也应当减免租金和利息；另外，我对租赁门面进行了装修，应当冲抵部分租金，房屋可随时交付，不存在另行支付占用费；物业费承认交纳；诉讼费、保全费、保险费由法院依法判决。根据双方当事人陈述及审查确认原告方提交的证据，本院认定案件事实如下：2015年6月8日，原告仟僖隆公司与被告康伦辉签订《商户入驻租赁协议》，约定康伦辉租赁位于恩施市××古城商业步行街××区××、××、××、××、××号商铺，建筑面积合计约为130.12平方米，经营品牌“天然居”；租赁期限五年，具体以签订正式《商铺租赁合同》为准；租金价格第一年至第三年为75元/平方/月，第四年为78.7元/平方/月，第五年为82.7元/平方/月；第一年免租9个月、第二年免租8个月、第三年免租7个月；物业管理费减免一年；协议签订时支付第一年租金29277元及履约保证金12000元。即日，被告均已支付。2015年7月11日、2016年2月27日、2016年5月16日，案外人江先礼与姚元美、朱平进夫妇及向岑分别购买了位于恩施市××古城××楼××单元××号门面（即前述租赁给被告的A1020号商铺）、112号（即前述租赁给被告的A1022号商铺门面）及105号、106号、107号（即前述分别租赁给被告的A1019号、A1021号、A1023号商铺门面），建筑面积分别为26.2平方米、27.32平方米、76.87平方米（向岑三间门面面积之和）。2016年2月27日、5月16日、7月26日，姚元美、朱平进夫妇、向岑、江先礼三户业主分别与原告仟僖隆公司签订了《商铺委托运营管理协议书》，约定将上述门面委托原告公司统一运营管理，委托期限均为五年。基于《商铺委托运营管理协议书》及《商户入驻租赁协议》之约定，原告于2016年10月1日将托管门面正式交由被告康伦辉租赁经营。自此，原告开始起算租赁时间。除协议签订当日支付第一年租金（2016年10月1日至2017年9月30日，减免9个月，实际交纳3个月租金即29277元）外，被告此后再未交纳租金，亦未支付2017年10月1日至2019年8月31日的物业管理费8978.00元（被告认可金额）。2019年9月1日始，原告公司不再代行托管商铺范围的物业管理事务。经原告催收，被告一直未交纳自2017年10月1日起的房屋租金，致原告提起本案诉讼。2020年5月12日，依据原告的申请，本院下达“（2020）鄂2801财保122号”《民事裁定书》，依法冻结康伦辉的银行存款及网络资金22万元，并查封其名下房产（不动产权证号：恩施房权证恩施市字第**）。为此，原告交纳保全费1620元。审理中，被告同意解除双方于2015年6月8日签订的《商户入驻租赁协议》，双方一致确认庭审之日即2020年10月28日解除双方所签协议。本院认为，原告仟僖隆公司受房屋所有权人的委托而享有对外出租案涉商业门面的权利。原告与被告康伦辉签订《商户入驻租赁协议》的时间虽然在委托管理之前，但协议中对租赁期限的起算时间有明确约定，双方未依据协议约定签订正式商铺租赁合同，故该租赁协议应作为处理本案纠纷的依据。经审查，协议内容系双方当事人的真实意思表示，且实际履行在托管期限内，故本院依法认定案涉租赁协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。原告已于2016年10月1日交付租赁物，被告仅部分履行义务，自第二年度即开始欠交房屋租金，原告诉请被告及时支付租金的理由成立。依据协议约定，被告2017年10月1日至2020年10月28日应交纳租赁费合计220622元（其中：2017年10月1日至2019年9月30日期间的租赁费为75元/平方米/月×130.12平方米×9月=87831元；2019年10月1日至2020年9月30日期间的租赁费为78.7元/平方米/月×130.12平方米×12月=122885元；2020年10月1日至2020年10月28日期间的租赁费为82.7元/平方米/月×130.12平方米×12月÷365天/年×28天=9906元）。双方虽未约定租金支付时间，但按年度支付房屋租金系惯例，被告使用租赁物不交纳租金的行为客观上给原告造成了损失，被告应承担赔偿责任。原告主张自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率4.05%计算所欠租金210716元产生的利息，符合法律规定，本院予以支持。双方认可租赁合同于2020年10月28日解除，但被告至今未实际腾退房屋，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于合同无效及合同解除后占有房屋应支付占有使用费的规定精神，被告应当向原告支付自2020年10月29日起至其实际腾退房屋之日止的房屋占有费用，标准参照双方约定的租金标准354元/天（82.7元/平方米/月×130.12平方米×12月÷365天/年）予以计算。对于原告主张的2017年10月1日至2019年9月1日期间的物业管理费8978元，原告虽未提交物业管理费收取标准及所欠具体金额的相关证据，但被告庭审时对原告诉称金额明确表示无异议，故本院对原告的该项请求予以支持。被告康伦辉辩称其装修部分应当折抵房租的意见，因双方租赁协议既无相关约定，也无法定依据，故本院对此不予采纳。但鉴于新冠××疫情期间被告未能实际经营之事实，此系不可抗力因素所致，结合被告的辩称意见，本院决定酌情免除被告2020年1月、2月二个月的房租支付责任，金额为20481元（78.7元/平方米/月×130.12平方米×2月）。据此，被告应向原告支付2017年10月1日至2020年10月28日租赁费合计200141元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：原告恩施州仟僖隆商业运营管理有限公司与被告康伦辉于2015年6月8日签订的《商户入驻租赁协议》于2020年10月28日解除。被告康伦辉于本判决生效之日起十日内支付原告恩施州仟僖隆商业运营管理有限公司2017年10月1日至2020年10月28日期间的房屋租金200141元（已扣除疫情期间不予支付的二个月租金），并以此为基数自2020年3月24日起按年利率4.05%支付利息至200141元支付完毕之日止。二、被告康伦辉按354元/天的标准向原告恩施州仟僖隆商业运营管理有限公司支付自2020年10月29日起至租赁房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。被告康伦辉于本判决生效之日起十日内支付原告恩施州仟僖隆商业运营管理有限公司2017年10月1日至2019年9月1日期间的物业管理费8978元。驳回原告恩施州仟僖隆商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：73×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起诉算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费4596元，减半收取2298元；财产保全费1620元，合计3918元，由被告康伦辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知。违反本条规定的，本案申请后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  粟敦燕二〇二〇年十二月二十日书记员  刘 枚