辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终2172号上诉人（原审被告）：辽阳恒盛置业有限公司，住所地辽阳市文圣区天福路**楼**。法定代表人：金文卿，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金刚，男，1975年5月16日出生，汉族，住沈阳市铁**，系该公司法务员。被上诉人（原审原告）：徐佳蕊（曾用名徐育秀），女，1960年9月5日出生，汉族，住辽阳市宏伟区。监护人：徐学敏，女，1950年10月24日出生，汉族，住址同上，系徐佳蕊姐姐。委托诉讼代理人：杜力，系辽阳市白塔区南门法律服务所法律服务工作者。上诉人辽阳恒盛置业有限公司因与被上诉人徐佳蕊商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2020）辽1003民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭于2020年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人辽阳恒盛置业有限公司的委托诉讼代理人张金刚，被上诉人徐佳蕊的法定监护人徐学敏及其委托诉讼代理人杜力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳恒盛置业有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判我公司向徐佳蕊返还房款，但不必向其支付利息，利息金额经计算为19197.02元；2、一、二审诉讼费由徐佳蕊承担。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误。双方之间商品房买卖合同的解除，完全是因徐佳蕊的违约行为造成的。双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应履行合同约定的义务。因徐佳蕊未按时支付房款，导致我公司依据合同的解除条款行使合同解除权，符合合同约定及法律规定。在该起案件中，我公司作为守约方，没有任何过错，一审判决却判令我公司向徐佳蕊支付利息，显然是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”之规定，徐佳蕊应当向我公司返还案涉房屋并赔偿损失。一审判决不但未考虑徐佳蕊在未全额支付房款的情况下长期占有案涉房屋给我公司造成了重大损失的情况，反而判令我公司在返还房款的同时向徐佳蕊支付利息，既不符合法律规定，也有失公平。基于上述理由，我公司依法提起上诉，请求贵院支持我公司的上诉请求，维护我公司的合法权盅。徐佳蕊辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律得当，应驳回辽阳恒盛置业有限公司的请求。一、我方认为，双方之间的商品房买卖合同的解除，辽阳恒盛置业有限公司明显存在过错。首先，2014年7月22日徐佳蕊在没有监护人的情况下购买了辽阳恒盛置业有限公司的173.67平方米楼房，首付了208443元，做为一个智力残疾二级的徐佳蕊，在商品房买卖合同上明确留有地址和电话，从2014年7月22日至2018年2月，辽阳恒盛置业有限公司在能够联系到徐佳蕊的情况下,未经事先告知就提起了诉讼，并于2018年9月30以公告方式缺席审理了此案，文圣区法院于2018年12月16日判决双方解除了商品房买卖合同。我方认为，辽阳恒盛置业有限公司的销售人员是明知徐佳蕊为限制行为能力人的，为了销售业绩而在徐佳蕊未交付全款的情况下，就将房屋交付给徐佳蕊使用，这与正常的市场售房惯例不符，存在明显的商业欺诈。其次，在徐佳蕊使用房屋的三年半时间里，辽阳恒盛置业有限公司故意怠于行使合同约定的解除权，长期故意占有、使用徐佳蕊的钱款，在徐佳蕊愿意给付剩余房款时，又故意采用诉讼方式造成合同解除，并据此拒绝徐佳蕊的和解请求。再则，辽阳恒盛置业有限公司在解除双方合同诉讼过程中，故意不提出退还房款事宜，明显存在故意侵占徐佳蕊预付款事实。基于以上事实，原审法院认定，因该商品房买卖合同已经判决解除，所以按照法律规定，辽阳恒盛置业有限公司就应当返还购房款，这是法定返还义务，辽阳恒盛置业有限公司就应当履行从合同解除后立即返还房款的法定附随义务，因此，在合同解除后，辽阳恒盛置业有限公司还侵占徐佳蕊的钱款明显违法，应当承担侵占期间的利息，以彰显法律公平性，因此原审法院的判决毫无不当。二、辽阳恒盛置业有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。辽阳恒盛置业有限公司强调徐佳蕊长期占有案涉房屋给其造成损失的说法，明显系强词夺理，双方有明确的合同解除约定条款，辽阳恒盛置业有限公司故意拖延而长期不釆取诉讼方式解决问题，同时又拒绝徐佳蕊支付剩余房款的和解方案，何来占有之说？辽阳恒盛置业有限公司长期拖延占有徐佳蕊的208443元达数年之久，并在解除合同起诉时也故意不提返还事项，只有占便宜哪来的损失？因此原审法院判决徐佳蕊给付辽阳恒盛置业有限公司从2018年2月5日起至2018年8月29日法院判决解除后的违约金，并以剩余房款486367元为基数计算利息损失,利率按照中国人民银行同期贷款利率1.2倍计算,徐佳蕊并无异议，同时判令辽阳恒盛置业有限公司从2018年12月16日起至2019年8月19日止的占用徐佳蕊房款的利息，充分体现了法律的严肃性和公平性，因此辽阳恒盛置业有限公司在双方均有过错的情况下，只强调徐佳蕊的给付违约金利益，不承担侵占徐佳蕊房款利息的上诉行为，与理与法都是讲不通的。其诉求明显与法无据，应予驳回。三、关于利息计算问题，双方应给付利息和违约金的数额相当，完全可以和解。按照辽阳恒盛置业有限公司自行计算应承担给付我方的利息为19197.02元,而徐佳蕊应给付辽阳恒盛置业有限公司的违约金为19182.31元，双方违约金和利息相差14.71元，也就是辽阳恒盛置业有限公司应再给付徐佳蕊14.71元，如此之小的差距之下，双方如果达成和解，徐佳蕊同意放弃差距款，辽阳恒盛置业有限公司只需将徐佳蕊的208443元购房款本金返还即可，相互之间不在追究违约金和利息问题。综上，辽阳恒盛置业有限公司的上诉请求，没有事实和法律依据，不能只要求徐佳蕊履行违约金给付义务，而无理拒付侵占徐佳蕊购房款的利息，因此，原审法院判决非常公平，充分考虑到了双方的法律关系，对双方责任作出了明确细化，公平公正，所以请求二审法院维持原判，驳回辽阳恒盛置业有限公司的无理诉求。徐佳蕊向一审法院起诉请求：徐佳蕊，曾用名徐育秀，曾因交通事故造成脑部损伤，后于2007年2月14日经辽阳市残疾联合会评定为智力类残疾人，先后持有智力残疾肆级、贰级的《残疾人证》，后经海口市美兰区人民法院于2017年7月10日依法判决为限制民事行为能力人。2014年7月22日，徐佳蕊在无监护人及代理人在场的情况下，就辽阳恒盛置业有限公司开发的辽阳市文圣区太子河大道“恒大绿洲”商品房小区21-24幢1单元28层105号173.67平方米房屋，签订了《商品房买卖合同》，房款总价694810元，徐佳蕊在支付完首付款208443元后，辽阳恒盛置业有限公司向其履行了交房手续。后因催收后期房款，在未经任何事先告知的情况下，辽阳恒盛置业有限公司于2018年2月份向辽阳市文圣区人民法院提出解除合同之诉，该案经法院缺席审理后作出(2018)辽1003民初103号《民事判决书》，判决解除上述商品房买卖合同，后该判决已经于2018年9月30日公告在《人民法院报》G82版中，根据该公告内容，判决已于2018年12月16日发生法律效力。由于徐佳蕊及家属平时居住在海南省海口市，直到2019年10月份回到小区物业公司交费时才由辽阳恒盛置业有限公司告知：涉案的房产要按照已生效判决办理退房手续，且已收的首付款不予退还。徐佳蕊的法定代理人才知晓，徐佳蕊自己单独购房，且该购房合同已经司法程序解除的事情。徐佳蕊监护人认为，辽阳恒盛置业有限公司在提起上述合同解除之诉后，实际上完全可以通知到徐佳蕊或其家属但却没有通知，直到判决生效一年后徐佳蕊续交物业费时才通过物业公司告知，主观上存在恶意。合同已经法定程序，已付款项也应当予以返还，否则有违公平、等价、有偿及诚实信用的法律原则及后合同义务。且上述合同是徐佳蕊在未经法定代理人同意或追认的情形下签署的，依法应属于无效合同，辽阳恒盛置业有限公司不予返还徐佳蕊已支付购房款的主张无事实与法律依据。故诉至法院请求判令：1、辽阳恒盛置业有限公司立即向徐佳蕊返还购房款208443元，并以208443元本金为基数按照年利率6%向徐佳蕊支付自2018年12月16日起至实际返还之日的资金占用利息(暂时计算至起诉之日为17716.58元)合计226159.58元；2、请求确认2014年7月22日签订的商品房买卖合同及附件无效；3、辽阳恒盛置业有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月22日，徐佳蕊与辽阳恒盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定徐佳蕊购买辽阳恒盛置业有限公司开发的位于辽阳市文圣区房屋，建筑面积173.67平方米，总房款694810元。合同约定徐佳蕊分期付款，2014年6月26日前付首付款208443元，2014年12月22日前付277924元，2015年6月22日前付清余款208443元。补充协议第五条第2项约定，如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期付款超180天，卖方有权解除商品房买卖合同，买方所交房款不予返还，房屋归卖方所有。徐佳蕊于2014年6月28日支付100000元房款，于2014年7月22日支付108443元房款。剩余款项未付。辽阳恒盛置业有限公司于2014年9月30日向徐佳蕊交付了案涉房屋。辽阳恒盛置业有限公司于2018年2月5日就徐育秀以商品房销售合同纠纷向辽阳市文圣区人民法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的商品房买卖合同，徐育秀配合辽阳恒盛置业有限公司办理房屋注销合同备案、添加房源等手续。辽阳市文圣区人民法院于2018年8月29日作出(2018)辽1003民初103号民事判决书，判决解除双方签定的位于辽阳市文圣区，建筑面积173.67平方米房屋的商品房买卖合同，徐育秀协助辽阳恒盛置业有限公司办理注销合同备案、添加房源等手续。另查，徐佳蕊，曾用名徐育秀，1988年因外伤致大脑受伤入院治疗64天，医院诊断为脑挫裂伤、脑震荡等，治疗了几个月后基本恢复。2007年9月5日，中国残疾人联合会经评定认定徐育秀为智力类别残疾人，残疾等级为四级，并发放了《残疾人证》。2017年4月24日，中国残疾人联合会经评定认定徐育秀为智力类别残疾人，残疾等级为贰级，并发放了《残疾人证》。2017年7月10日，海南省海口市美兰区人民法院做出(2017)琼0108民特67号民事判决书，认定徐育秀为限制民事行为能力人。2017年9月5日海口市美兰区残疾人联合会下发的《残疾人证》载明，徐育秀监护人为徐学敏。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。徐佳蕊、辽阳恒盛置业有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同及补充协议有效。由于徐佳蕊未按照约定期限支付房款，按照双方签订的合同补充协议第五条2款约定辽阳恒盛置业有限公司有权解除合同，且本院于2018年8月29日已作出(2018)辽1003民初103号民事判决书，判决解除双方签定的位于辽阳市文圣区，建筑面积173.67平方米房屋的商品房买卖合同。该判决书已生效。关于徐佳蕊请求辽阳恒盛置业有限公司返还已支付的房款一节，因该商品房买卖合同已解除，故辽阳恒盛置业有限公司应返还徐佳蕊已支付的房款208443元，关于支付利息一节，应按中国人民银行同期贷款利率支付从2018年12月16日起至2019年8月19日止的利息，从2019年8月20日起至本院确定给付之日止以208443元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息，故徐佳蕊请求返还房款及支付利息请求合理部分，予以支持。关于徐佳蕊请求按照年利率6%支付利息一节，因该案不是民间借贷案件，故其请求按年利率6%支付利息理由不充分，不予支持。关于徐佳蕊应承担的违约责任一节，本案诉争房屋共计694810元，徐佳蕊尚欠房款486367元，应承担违约责任的实际损失是中国人民银行同期贷款利率按照486367元计算利息损失，本院认为按照补充协议约定，辽阳恒盛置业有限公司不返还徐佳蕊房款的违约责任已明显高于实际损失，本院酌定按照实际损失的1.2倍计算辽阳恒盛置业有限公司损失数额，为了便于计算，利率标准按照中国人民银行同期贷款利率的1.2倍计算违约金数额。关于违约金计算的起止时间一节，辽阳恒盛置业有限公司在2015年12月23日徐佳蕊未按约定支付全款后即享有合同解除权，辽阳恒盛置业有限公司未提供证据证明其在享受解除权后在起诉前向徐佳蕊主张过权利，因此对于辽阳恒盛置业有限公司起诉解除合同前造成的损失是其怠于行使权利造成的，与徐佳蕊无关，因此给付违约金的起止时间应为从辽阳恒盛置业有限公司起诉解除合同之日起即2018年2月5日起至2018年8月29日判决确定解除合同之日止的违约金。因此辽阳恒盛置业有限公司不返还徐佳蕊房款的违约责任已明显高于实际损失，故其辩解不返还徐佳蕊房款理由不充分，对其该辩解不予采信。关于徐佳蕊诉称其为限制行为能力人，其请求确认徐佳蕊与辽阳恒盛置业有限公司签订的商品房买卖合同及附件无效一节，因徐佳蕊未能提供充分证据证明其签订合同时为限制行为能力人，且该合同已被(2018)辽1003民初103号民事判决书确认为有效合同，且该判决已生效，其如果对(2018)辽1003民初103号民事判决书确认的合同有效有异议，可申请再审，故徐佳蕊该请求不属本案审理范围。判决：一、辽阳恒盛置业有限公司于本判决生效后15日内返还徐佳蕊房款208443元，并从按中国人民银行同期贷款利率支付从2018年12月16日起至2019年8月19日止的利息，从2019年8月20日起至本院确定给付之日止以208443元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息；二、徐佳蕊于本判决生效之日起15日内给付辽阳恒盛置业有限公司从2018年2月5日起至2018年8月29日本院判决解除合同之日止的违约金，以486367元为基数计算利息损失，利率按照中国人民银行同期贷款利率的1.2倍计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700，减半收取2350元，由辽阳恒盛置业有限公司承担2150元，徐佳蕊承担200元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合同解除后，双方权利义务应回到初始状态。本案争议焦点为辽阳恒盛置业有限公司是否应在返还徐佳蕊购房款同时给付利息。案涉《商品房买卖合同》已经生效判决确认于2018年12月16日解除，辽阳恒盛置业有限公司应自合同解除之日返还徐佳蕊已经交纳的购房款，但其一直没有给付，应当给付占用该款期间的利息。而且一审判决已确认了徐佳蕊应向辽阳恒盛置业有限公司承担的违约责任。故一审判决辽阳恒盛置业有限公司以徐佳蕊已经交纳的购房款为基数给付利息并无不当。综上所述，上诉人辽阳恒盛置业有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人辽阳恒盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  艾德玲审判员  王 娜二〇二〇年十二月二十五日法官助理姜文瀚书记员徐智源