山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执复374号复议申请人（案外人）：高其春，男，1995年5月16日出生，汉族，住**。申请执行人：中信银行股份有限公司济南分行，住所地济南市历下区泺源大街**。负责人：孙波，行长。被执行人：张照明，男，1973年9月9日出生，汉族，住**。复议申请人高其春不服济南市历下区人民法院（以下简称历下法院）（2020）鲁0102执异276号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。历下法院在执行申请执行人中信银行股份有限公司济南分行（以下简称中信银行济南分行）与被执行人张照明借款合同纠纷一案中，高其春向该院提出书面异议。高其春称，在申请执行人中信银行济南分行与被执行人张照明借款合同纠纷一案中，贵院于2020年10月30日作出（2020）鲁0102执恢92号公告，要求本人在2020年11月20日之前迁出涉案房屋。本人与被执行人张照明于2020年1月15日签订《房屋租赁合同》，约定本人承租被执行人张照明位于济南市市中区××东街××室，含X车位一个，租期自2020年11月2日至2023年11月1日止。该房屋在2016年11月2日起就一直由本人使用，当时只是以案外人陈广如的名义签订的租赁合同。为持续使用被执行人的涉案房屋，本人已善意支付相应的租金，并实际投入使用。依据买卖不破租赁原则，在双方签订租赁合同合法有效的前提下，本人为维护自身合法权益，请求法院依法中止执行，准许本人继续使用涉案房屋。高其春为支持自己的主张，提供如下证据：（1）房屋租赁合同；（2）收到条。申请执行人中信银行济南分行未答辩。被执行人张照明未答辩。历下法院查明，该院于2014年8月6日作出（2014）历商初字第299号民事判决，判决：“一、张照明给付中信股份有限公司济南分行人民币429900.81元，于判决生效之次日起十日内履行完毕；二、张照明给付中信股份有限公司济南分行利息人民币25490.57元(截止至2014年2月21日)，于判决生效之次日起十日内履行完毕；三、张照明给付中信股份有限公司济南分行利息（自2014年2月22日起至本判决确定付款日止按合同约定的利率另计），于判决生效之次日起十日内履行完毕；四、中信股份有限公司济南分行对抵押的张照明名下位于济南市中区顺河东街66号银座晶都国际广场2-141、2-805号房屋享有优先受偿权。”该院于2017年8月10日作出（2016）鲁0102民初7014号民事判决，判决：一、张照明返还董英丽借款本金人民币488496元，于判决生效之日起十日内付清；二、张照明支付董英丽借款利息（以人民币488496元为基数，自2013年7月27日起至同年12月24日止，按月利率2%计算；自2014年1月1日起至2016年10月31日止，按年利率6%计算），于判决生效之日起十日内付清；三、驳回董英丽其他诉讼请求。该判决于2017年11月21日生效。2019年5月20日，济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息显示，市中区顺河东街X房屋所有权人为张照明，查封情况显示从2013年9月5日至2022年5月9日历下法院均予以查封。历下法院于2018年4月12日向济南市国土资源局发出（2018）鲁0102执696号协助执行通知，轮候查封被执行人张照明名下的济南市市中区顺河东街X号房屋及X地下车库，证号分别为X，查封期限自2018年4月12日至2021年4月11日止。历下法院于2019年4月18日作出（2018）鲁0102执696号移送执行函，该函载明：“（2019）鲁0102执恢113号执行案件债权人对该查封财产享有顺位在先的担保物权……将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，我院不再负责。”历下法院于2019年7月10日作出（2019）鲁0102执恢113号执行裁定，载明：“本院于2019年5月10日以（2019）鲁0102执恢113号执行裁定查封被执行人张照明名下位于济南市市中区××东街××房产……××被××人××照明名下××市中区××东街××房产（证号：X）。”历下法院于2020年5月12日发出的网拍时间告知书载明：“裁定拍卖济南市市中区××东街××室及Ｘ车库，本案现在淘宝网济南市历下区人民法院阿里巴巴司法拍卖平台进行公开拍卖活动，拍卖时间：2020年6月15日10时至2020年6月16日10时。”2020年7月17日，历下法院作出（2020）鲁0102执恢92号执行裁定，载明：“本院在执行中信银行股份有限公司济南分行与张照明借款合同纠纷一案中，于2020年5月12日委托淘宝网拍卖被执行人张照明位于济南市市中区××东街××室及Ｘ车库。房产证号：X。2020年7月6日，买受人李京玺以1027120元的最高价竞得。……一、所有权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人李京玺可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”历下法院于2020年10月30日发出公告，公告载明：“本院于2020年7月6日拍卖成交了位于济南市市中区××东街××室房产及车库（证号：X）。……责令上述房屋实际占用人在2020年11月20日之前迁出房屋。到期仍不履行，本院将依法强制执行。”另查明，2016年11月2日（出租方）张照明与（承租方）陈广如签订房屋租赁合同，约定张照明将济南市市中区××东街××室房屋出租给陈广如，房屋使用面积为82.49平方米，房屋租赁期共48个月，自2016年11月2日起至2020年11月1日止。租金每月2083.3元，按年交纳，每次总计25000元。2020年1月15日，（出租方）张照明与（承租方）高其春签订房屋租赁合同，约定张照明将上述房屋出租给高其春，房屋租赁期共36个月，自2020年11月2日起至2023年11月1日止。租金每月2500元，按年交纳，每次总计30000元。2020年1月15日张照明出具的收到条显示，其收到银座晶都国际805室租客高其春现金人民币三万元整。2020年11月16日济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息显示，市中区顺河东街X房屋所有权人为李京玺，抵押情况为债权人：中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历城区支行，抵押金额为590000元，债务履行期限：2020年8月27日起2025年8月27日止。历下法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。高其春以其享有租赁权为由申请排除人民法院执行的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查。本案中，涉案房产于2013年起就被该院查封，根据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》，只有成立于查封前的租赁权才由买受人承受，租赁合同必须签订于查封之前，查封之后受查封效力所及，不能对抗申请执行人。本案异议人高其春在异议申请中自认其与被执行人签订第一份租赁合同的时间系2016年11月2日（当时以案外人陈广如的名义签订），第二份租赁合同租期自2020年11月2日至2023年11月1日止，该两份租赁合同签订时间均在该院对涉案房产的查封之后。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，因该租赁合同签订于该院查封之后，受查封效力所及，涉案租赁合同不能对抗申请执行人。故，异议人高其春所提异议不能成立。2020年11月20日，历下法院作出（2020）鲁0102执异276号执行裁定，驳回利害关系人高其春的异议请求。高其春不服，向本院提起复议称，请求认可第二份租赁合同，准许复议申请人继续使用涉案房产。事实与理由：复议申请人与张照明于2020年1月15日签订《房屋租赁合同》，约定复议申请人承租被执行人张照明位于济南市市中区××东街××室，含X车位一个，租期自2020年11月2日起至2023年11月1日止。涉案房产于2016年11月2日起就一直由复议申请人使用，当时只是以案外人陈广如的名义签订的租赁合同。为持续使用被执行人张照明的涉案房产，复议申请人已善意支付相应租金，并实际投入使用。被执行人张照明被多人起诉，又有收取第二份租赁协议的房租30000元现金在先。复议申请人事实上使用涉案房产已三年，历下法院事实上认可了第一份租赁协议，根据类比原则，也应该认可第二份租赁协议。现经历疫情，国家、山东省、济南市都出台免租、延期等优惠政策，保障经营方合法经营，在此期间，复议申请人不但没有享受国家政策的优惠，而且已交纳30000元房租也没有得到法律保护，这违背现有国家政策。依据买卖不破租赁原则，在双方签订合法有效租赁合同的前提下，复议申请人为维护自身合法权益，请求贵院认可第二份租赁协议，准许复议申请人继续使用涉案房产。本院查明，历下法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。第二十三条第一款第五项规定，异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。本案中，复议申请人高其春以其享有承租权为由，请求阻止在租赁期内向受让人李京玺移交占有被执行的不动产，系基于实体权利对涉案房产提出排除执行异议，应按照民事诉讼法第二百二十七条案外人异议进行审查。历下法院按照民事诉讼法第二百二十五条规定，将其作为执行行为异议进行审查，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项规定，裁定如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102执异276号执行裁定；二、发回济南市历下区人民法院重新作出裁定。本裁定为终审裁定。审判长  邢景明审判员  周 宏审判员  郑凤云二〇二〇年十二月十七日法官助理李洋洋书记员魏煜圻