安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1643号 上诉人（原审原告）：谢玲慧，女，1970年8月29日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 上诉人（原审被告）：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道明珠广场**，统一社会信用代码913401007199983931。 法定代表人：张茂卜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏海峰，男，该公司员工。 上诉人谢玲慧、上诉人安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢玲慧上诉请求：撤销一审判决，改判支持谢玲慧原一审诉讼请求。事实和理由：一、业主理事会无权代理，与旭日公司之间的复函对业主没有约束力。旭日公司称依据理事会复函中认可的商铺销售价0.8%的标准向业主支付收益，并没有提供证据表明业主理事会有权代表业主决定收益的比例或者该标准取得多数业主的同意，业主理事会的复函对业主没有约束力。2019年2月26日，家乐福业主理事会（已于2017年1月19日被罢免）在广大业主们毫不知情的前提下，未按照《章程》召开业主大会，单方面复函旭日公司签约三年（2018年2月8日至2021年2月8日），且租金金额低至零点八个百分点，此行为严重伤害业主利益。早在2017年1月淮南时代广场召开的业主大会上，经持有半数以上投票权业主参加且与会业主投票过半数，该家乐福业主理事会已被罢免。在一没代理权，二没召开任何业主大会投票过半的前提下，该业主理事会私下给旭日公司的复函属于无权代理。二、一审法院对有争议的187户未签署同意由旭日公司经营三年《业主确认单》的业主的采信事实认定存在重大错误。在旭日公司无其他证据证明的情况下，一审判决将未签署《业主确认单》的187户业主直接推定为愿意继续委托旭日公司租赁，认定这187户业主同意将自己的商铺交由旭日公司使用错误。2016年2月8日双方合同正式终止后，再未签订任何正式委托经营协议，故租赁期届满自动续约这一前提根本不存在，一审判决适用合同法第二百三十六条错误。旭日公司在能联系到业主的前提下，却依然没有获得这187户业主的授权，即这187户业主拒绝签署《业主确认书》，该部分业主大多在外地忙于工作，已分别以各种口头、电话、上访的形式充分表达了异议，一审法院却未联系业主确认其真实意思表示，直接盲目推定利益归属旭日公司，该部分事实认定存在着重大错误。三、一审法院遗漏认定重大事实，即未对专有部分占建筑物总面积是否过半数进行认定，也未对旭日公司一审中提供的187户签署《业主确认单》的真实性进行细致确认，同时未给出明确法律依据判定负一层不属于整体、可分割，一、二层属于整体不予分割。旭日公司未经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占过总人数过半数的业主同意”，直接强行拆除、改造负一层，未经任何程序通报全体业主，业主毫不知情，旭日公司无视法律法规。四、一审法院对投资收益确认点数的认定与事实不符。2016年2月9日至2018年2月8日，旭日公司每年按照商铺销售总价的1.75%支付谢玲慧经营收益，以此用来返还谢玲慧被欠的原租金。2017年旭日公司按此点位返还了所有当年起诉业主和未起诉业主的被拖欠原租金，该调解书具有法律效力。2018年2月8日到期后，旭日公司在未取得任何授权的前提下，擅自将家乐福商铺转租给第三方，该行为属于非法占用。一审判决点位为销售总价1.5%，判决依据是“同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的点位”，而事实是同类案件数年来诉讼判决的支付点位从未低于1.75%。赔偿金额应当考虑不同铺位楼层位置及购买价值，参考周边同类型商铺租赁的市场价格来确定占用费。请求人民法院依法改判为3个点位。谢玲慧就涉案商铺所享有的是完整独立的房屋所有权。本案中，涉案商铺所在的商场被分割成多间商铺按一铺一价出售，经分别登记取得单独《房地产证》，如果没有四至界限，根本无法测绘，无法确定面积，无法登记并颁发房权证。且房产证书上的平面图均以实线标注，表明当初交付时四至界限均为实体墙面。一审法院以涉案商铺没有分割、为产权分割式商铺为由驳回谢玲慧要求收回商铺的诉讼请求，显然没有正确认识产权式商铺所有权成立的基础及性质。一审法院认为商铺所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，这等于否认了产权式商铺的独立所有权。本案业主与整层商铺的关系不是共同共有，也不是按份共有，每户业主各自拥有一本房产证，享有单独的所有权，并对其专有部分享有专有权，未经许可任何人不得侵犯。一审法院把物权法第七十六条共有关系的少数服从多数原则滥用于专有部分的专有权，混淆了单独所有权和共同所有权，属于认定事实和适用法律错误。五、请求法院重新考虑减免1.5个月租金事宜。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见》并非强制要求减免，业主愿意积极响应国家号召，但旭日公司只提交了“函件”“网页截图”，并没有提交店家实际少交租金的证据，未经任何程序与业主商讨，直接代表业主做出决定，属于越权代理。在旭日公司只提交了“函件”“网页截图”的情况下，一审法院无法获知相关商户具体是哪几家商户以及部分租金具体减免数值，请法院调查清楚。 旭日公司未作书面答辩。 旭日公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判按照业主理事会与旭日公司约定的经营收益标准支付2019年2月9日至2020年3月8日该商铺经营收益，计3378元。事实和理由：一、业主理事会有权代表业主决定物业运营管理事宜，《给安徽省旭日房地产开发有限公司的复函》已对租金数额进行了确定，谢玲慧应当受其约束。2012年底，淮南家乐福时代广场负一层、一层和二层商铺业主为参与对统一运营管理和决定未来发展方向，自发选举产生了淮南市时代广场业主理事会，代表广大业主决定一、二层商场未来的统一经营模式和收益分配方案等。2013年以来，业主理事会代表业主委托旭日公司对淮南市时代广场负一层、一、二层商场进行统一运营管理，委托经营的方式及收益支付方式等亦由业主理事会进行确认。2018年2月8日委托经营期限截止后，旭日公司与业主理事会多次协商后续方案，直到2019年2月27日，淮南时代广场负一层理事会、一、二层业主理事会向旭日公司发送《给安徽省旭日房地产开发有限公司的复函》，明确表示：确定按三年平均1个点支付业主收益，即第一年支付0.8%，第二年支付1.0%，第三年支付1.2%。业主理事会就该方案公开征询业主的意见结果进行了说明，确定同意方案的业主共有324户，视为同意方案的业主180户，故而同意委托旭日公司继续经营管理并按照上述方案支付业主收益。上述方案理应对谢玲慧具有约束力。二、一审认定的商铺租金即经营收益的数额缺乏法律与事实依据。1.5%的经营收益点位标准发生于2016年旭日公司与部分业主协商达成一致意见的同类型案件中，并不适用于本案。1.该标准的确立发生于2016年，时至今日，涉案商铺的实际经营状况发生了较大变化；2.1.5%的标准是为2017年2月9日至2018年2月8日期间设定，本案收益时间段不同，旭日公司也从未与谢玲慧另行订立其他协议商定经营收益标准。3.从测算方法及实际经营情况来看，2018年2月9日至2019年2月9日业主的收益率为0.465%，远低于1.5%，按照一审判决的标准，旭日公司将无力承担。三、一审查明的商铺数及业主人数，以及签订《业主确认单》的业主人数与事实不符。截至2019年10月24日，负一层、一层、二层三个楼层合计约630铺，约529户，已签《业主确认单》346铺，约265户，也即同意按照上述方案执行委托经营的相关铺位数及户数皆已过半，理应适用0.8%的标准计算商铺经营收益。 谢玲慧未作书面答辩。 谢玲慧向一审法院起诉请求：一、判令旭日公司按照年租金为商铺销售总价3%的标准支付2019年2月9日至2020年3月8日的占用费14372.28元、滞纳金1703元；二、判令旭日公司还原并返还谢玲慧独立产权商铺。 一审法院认定事实：2009年，谢玲慧购买旭日公司开发的家乐福时代广场二层2211A号商铺，建筑面积20.09平方米，商铺销售总价为368520元，并与旭日公司签订《委托经营管理合同》，将该商铺委托给旭日公司统一经营管理。2010年2月9日，家乐福时代广场对外正式营业。2010年12月25日，谢玲慧取得家乐福时代广场2211A号商铺的房地产权证书。2016年2月8日，家乐福时代广场的委托经营管理合同全部到期。 2016年年中前后，家乐福时代广场商铺的业主因旭日公司未能按照合同约定支付租金陆续诉至法院，要求旭日公司支付租金、滞纳金并还原归还商铺。后大部分案件经法院调解，双方达成调解协议，对《委托经营管理合同》期限内及到期后两年的经营收益重新协商确定，调解协议还写明“2018年2月9日之后的委托经营由双方另行协商确定”。部分案件经法院调解后撤诉，并于庭外自行达成和解。少部分案件经审理后作出判决，即判决家乐福时代广场商铺业主与旭日公司合同到期后即2016年2月8日后的费用酌定参照大多数调解的点位以及庭外大量业主自行和解签订的“解决方案”，即2016年2月9日至2017年2月8日按照商铺销售总价的1%、2017年2月9日至2018年2月8日按照商铺销售总价的1.5%的标准认定。 2019年2月26日，家乐福时代广场一楼、二楼业主理事会及负一楼业主理事会给旭日公司复函，写明：“1.同意继续委托贵公司对淮南时代广场负一、一二层商场进行统一经营管理，为期三年，即2018年2月9日起至2021年2月8日止。在此三年经营期内，第一年支付业主收益0.8%，第二年支付业主收益1.0%，第三年支付业主收益1.2%。2.本轮委托期满时，贵方需提前三个月再行同业主及理事会协商商场后续经营的相关问题。3.贵公司须在2019年5月9日前把欠款（贵司承诺兑付业主的第三个年度的欠款）清偿完毕。” 2019年4月16日，谢玲慧因旭日公司再次拖欠2018年2月9日至2019年2月8日的收益而诉至法院，一审法院经审理判决旭日公司按照购房销售总价的1.5%支付该年度收益。 2020年1月份以来，全国爆发新型冠状病毒性××疫情，我国政府采取最有力的疫情防控措施。2020年1月24日，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应。2020年2月25日，安徽省将新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为省级二级响应。2020年3月15日，安徽省将新冠××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。 一审另查明：根据之前审理的同类案件，家乐福时代广场负一层约246铺、业主人数约206户，一层约225铺、业主人数约178户，二层约246铺、业主人数约223户，三个楼层总计约717铺、业主人数约603户（扣除三个楼层重复计算的业主人数）。其中，一层225铺中包括沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺共约83铺、业主人数约69户（包括与其他楼层重复计算的业主人数2户）。 一审再查明：经统计，旭日公司在之前同类案件中提交的签署同意由其继续经营三年的《业主确认单》的人数，负一层约为117户，一层约为48户，二层约为92户，合计约255户（扣除三个楼层重复计算的业主为张茂卜的2次）。2020年以来，截至2020年8月12日，家乐福时代广场业主要求旭日公司支付租金、返还商铺的同类案件已受理约98件，其中，负一层约26件，一、二层约72件。既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约250户，其中，负一层约63户，一、二层约187户。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、谢玲慧要求还原并返还商铺的诉请能否支持。二、谢玲慧要求旭日公司支付2019年2月9日至2020年3月8日期间的商铺占用费及滞纳金的主张有无依据，数额如何确定。 关于争议焦点一，谢玲慧要求还原并返还商铺的诉请能否支持。物权法规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，谢玲慧与旭日公司的委托经营期限即租赁期限截止到2018年2月8日，在租赁期限届满后，家乐福时代广场的部分业主同意继续委托旭日公司统一运营。谢玲慧系涉案商铺的所有权人，但涉案商铺只是家乐福时代广场负一、一、二层众多商铺中的一间，该众多商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权分割式商铺。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。经审查，因家乐福时代广场负一层商铺整体已停止经营并已进行分隔，而一、二层商铺至今仍在整体经营，负一层与一、二层情况不同，关于商铺的返还事宜不宜作为整体一并处理，而应根据实际情况区别处理。家乐福时代广场同意继续委托旭日公司统一运营的业主人数一、二层合计约140户，租赁期限于2018年2月8日再次届满后既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数一、二层约187户左右，该部分业主对旭日公司继续使用租赁物没有提出异议，该部分业主与旭日公司之间的租赁关系继续有效并延续履行。综合以上数据，同意旭日公司继续使用一、二层商铺的业主约327户（140＋187），已超过一、二层总业主人数401户（其中一层商铺中沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺业主人数约69户）的半数。且家乐福时代广场一、二层目前处于经营中，谢玲慧要求旭日公司恢复原状并返还商铺，会影响商场整体功能的发挥，导致商户无法继续经营，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管谢玲慧拥有涉案商铺的所有权，其要求恢复原状并返还商铺的诉讼请求因不符合多数业主的整体意志，缺乏依据，依法不予支持。 关于争议焦点二，谢玲慧要求旭日公司支付2019年2月9日至2020年3月8日期间的商铺占用费及滞纳金的主张有无依据，数额如何确定。法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，谢玲慧与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限，在2018年2月8日再次到期后，旭日公司继续使用谢玲慧的商铺是事实，谢玲慧系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付谢玲慧相应费用。关于支付费用的标准，应结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付。关于旭日公司辩称应按照总房款的0.8%、1%、1.2%支付经营收益的辩解意见，在租赁期限于2018年2月8日再次届满后旭日公司与业主就继续经营及收益等事项再次沟通，但是经统计，同意旭日公司按照2018年2月9日至2021年2月8日期间每年依次为商铺销售总价的0.8%、1%、1.2%的标准支付收益的三个楼层商铺业主约255户，并未超过三个楼层总业主人数603户（其中一层商铺中沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺业主人数约69户）的半数，旭日公司并未提供充分证据证明按照商铺销售总价0.8%、1%、1.2%的标准支付收益符合多数业主的整体利益，其该项辩称缺乏依据，依法不予采信。 关于旭日公司辩称，因受疫情影响，应减免4个月左右收益。一审法院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）（二）对与疫情有关的合同纠纷的审理作了相关规定，其中指导意见（二）第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。众所周知，新型冠状病毒性××疫情属于全国突发公共卫生事件，本次疫情爆发突然，影响范围广，严重程度高，为了公众的生命健康安全，全国各地均采取一系列强有力的疫情防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力。疫情期间，企业不惜营业收入的大幅降低，积极响应疫情防控措施，暂停营业或缩短营业时间，是承担社会责任的一种方式。灾难面前，如出租人能与承租人相互理解、友好协商、共担风险、守望相助，合理分摊损失，适当减免租金，实为雪中送炭，不仅能缓解经营者的经营压力，助力企业复工复产，更能体现出租人与承租人合作共赢、战胜疫情、携手共渡难关、共克时艰的担当和大义精神。本案中，旭日公司在疫情期间为了减少人群聚集、降低疫情传播风险，按照相关政策规定暂停营业，营业收入势必减少，此时，旭日公司本着互帮互助、相互扶持的精神给予相关商户部分租金减免，在此情况下，相关损失由双方共同分担更符合情理，旭日公司的上述辩称，合理部分，依法予以采纳。根据公平和诚实信用原则，结合疫情影响期限、影响程度等实际情况，酌定减免1.5个月租金。本案商铺自2019年2月9日至2020年3月8日止的经营收益计算为5297元（368520元×1.5%÷12个月×11.5个月）。谢玲慧主张的占用费，实为经营收益，合理部分，依法予以支持。关于谢玲慧主张未按约支付经营收益的滞纳金，因双方没有关于违约金的明确约定，且合同到期后，旭日公司曾向业主发函协商收益点位事宜，双方未就收益标准达成一致意见。加之，新冠××疫情亦对收益的支付产生一定影响，故对滞纳金的诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第七十条、第七十一条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》一、二、三，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、安徽省旭日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付谢玲慧自2019年2月9日至2020年3月8日期间的经营收益5297元；二、驳回谢玲慧的其他诉讼请求。案件受理费202元，由谢玲慧负担135元（已交纳），安徽省旭日房地产开发有限公司负担67元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实清楚，二审予以确认。 本院归纳本案二审争议焦点为：一、谢玲慧请求还原并返还商铺的诉请能否支持；二、一审对谢玲慧2019年2月9日至2020年3月8日期间的商铺租金即经营收益标准及数额的确定是否适当。 针对上述争议焦点，本院分析评判如下： 关于第一项争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，谢玲慧与旭日公司的委托经营期限即租赁期限截止到2018年2月8日，在租赁期限届满后，家乐福时代广场的部分业主同意继续委托旭日公司统一运营。谢玲慧系涉案商铺的所有权人，但其商铺只是家乐福时代广场一、二层众多商铺中的一间，与众多商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权分割式商铺，虽有产权，但无法独立使用，故所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺。为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合大多数商铺业主的整体意志。经查，租赁期限于2018年2月8日再次届满后，既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的一、二层人数约187户左右，该部分业主对旭日公司继续使用租赁物没有提出异议，该部分业主与旭日公司之间的租赁关系延续履行。可见，同意旭日公司继续使用商铺的业主已超过半数，且家乐福时代广场已整体停止营业，旭日公司与负一层的部分业主已解除租赁合同，与一、二层目前仍处于经营中的情况不同，故谢玲慧要求旭日公司恢复原状并返还商铺，会影响商场整体功能的发挥，导致商户无法继续经营，损害商场其他业主的权利，不利于社会经济发展。同时，《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，尽管谢玲慧拥有涉案商铺的所有权，其要求恢复原状并返还商铺的诉讼请求因不符合多数业主的整体意志，缺乏依据，依法不予支持。 关于第二项争议焦点，本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，谢玲慧与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限。在2018年2月8日再次到期后，旭日公司继续使用谢玲慧的商铺，谢玲慧系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付谢玲慧相应费用。关于支付费用的标准，谢玲慧主张旭日公司应按照商铺销售总价的3%支付商铺租金即经营收益，但其提供的证据尚不足以证明该费用标准；旭日公司上诉称应按照总房款的0.8%支付经营收益的理由，旭日公司亦未提供充分证据证明按照总房款0.8%的标准支付收益符合多数业主的整体利益，一审结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付，该认定并无不当。2020年初突然爆发的新冠××疫情属于突发的重大公共卫生事件，疫情期间承租方与出租方应当相互理解、共渡难关，旭日公司提交的函件及网页截图等能够证明旭日公司对疫情期间受疫情影响无法正常营业的承租商户给予了退租、减租的事实，一审法院根据公平和诚实信用原则，酌定减免1.5个月租金并无不当。 综上所述，谢玲慧、旭日公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费252元，由谢玲慧负担202元，安徽省旭日房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 李 永 审判员 张 晨 审判员 魏 宁 二〇二〇年十二月十一日 书记员 倪龙书