湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2471号上诉人（原审原告）：谭思川，男，1992年10月8日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：刘孝辉，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州亿枫房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区香雪路**亿枫翠城**栋裙楼（营销中心**）。法定代表人：何玉民，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。上诉人谭思川因与被上诉人郴州亿枫房地产开发有限公司（以下简称亿枫公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭思川上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令亿枫公司在三个月内为谭思川购买的位于郴州市××路××栋××层××号的房屋办理不动产首次登记并及时办理不动产转移登记；3.判令亿枫公司支付谭思川逾期办理产权登记违约金25163元（从2017年8月6日起，按年利率6%计算至2020年8月31日止，136550元×6%÷365天×1121天＝25163元），之后的违约金按年利率6%计算至办好产权登记之日为止；4.本案诉讼费由亿枫公司负担。事实和理由：1.谭思川已经依照双方签订的《郴州市商品房买卖合同》的约定，履行支付购房款、预告登记费、房屋维修基金等买受人应履行的全部义务，依照该合同约定，亿枫公司也已经将房屋交付谭思川。但因亿枫公司规划设计违规等原因，亿枫公司自房屋交付至今未为谭思川办理不动产首次登记和转移登记手续，致使谭思川至今未取得案涉房屋的相关权利，损害了谭思川的合法权益，亿枫公司对此应当承担过错和违约责任。2.案涉《郴州市商品房买卖合同》为格式合同，该合同第十六条为格式条款，对该条款的理解，应作出对亿枫公司不利的解释。亿枫公司的义务应当为完成整个小区的验收，并办理商品房综合验收和完成案涉房屋所在幢商品房的初始登记。但合同第十六条将本应由亿枫公司履行的办理商品房综合验收的义务，作为其完成案涉房屋初始登记和为谭思川办理不动产权属证书的附加条件，显失公平，该附加条件不能成立。此外，该条款排除了谭思川作为买受人获得不动产权属证书的基本权利，为无效条款。3.案涉《郴州市商品房买卖合同》关于办理不动产登记期限的约定，不符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条等法律规定。综上，请求判如所请。亿枫公司辩称：1.案涉《郴州市商品房买卖合同》约定的办理案涉商品房产权登记的期限尚未届满，谭思川无权请求亿枫公司立即为其购买的案涉房屋办理不动产转移登记，亿枫公司不构成逾期办证违约，不应承担相应的违约责任。2.谭思川在一审庭审中明确其诉讼请求中的“办理房屋产权登记”，是指“办理商品房的不动产转移登记”，其请求亿枫公司为其办理商品房的不动产首次登记，缺乏合同依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。谭思川向一审法院起诉请求：1.判令亿枫公司为谭思川购买的位于郴州市××路××栋××层××号的房屋办理产权登记；2.判令亿枫公司支付谭思川逾期办理产权登记违约金21728元（从2017年8月6日起，按年利率6%计算至2019年12月31日止，136550元×6%÷365天×968天＝21728元），之后的违约金按年利率6%计算至办好产权登记之日为止；3.本案诉讼费用由亿枫公司负担。一审法院认定事实：一、2017年5月8日，谭思川（买受人）与亿枫公司（出卖人）签订了一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201400532103）。该合同约定的主要内容：“买受人谭思川购买亿枫公司开发的位于郴州市××路××栋××层××号房，该房屋建筑面积93.28平方米，商品房单价为（人民币）每平方米4680元，总金额436550元。该合同第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）136550元，余款300000元向中国建设银行股份有限公司郴州市分行申请贷款。第九条交付期限及条件：出卖人应当在买受人交清全部房款后一个月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该栋房屋土建合格，取得《建设工程竣工验收报告》，即视为符合交房标准……。第十六条关于产权登记的约定：……出卖人应在整个小区完成验收，办理商品房综合验收后，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续（买受人在买受过程中有转让、更名行为者，不享受该条款），双方同意按下列第1项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的0.5%赔偿买受人损失。”此后，谭思川按合同约定交清了案涉购房款，并于2017年7月收房，2018年1月入住该房屋。亿枫公司开发的“亿枫翠城”整个小区项目至今未经相关部门进行商品房综合验收，也未办理案涉房屋的不动产首次登记手续。二、庭审中，谭思川要求亿枫公司继续履行合同，并明确其诉讼请求第一项为：亿枫公司为谭思川购买的位于郴州市××路××栋××层××号房办理首次不动产转移登记。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。谭思川与亿枫公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方自愿签订，且符合相关法律规定，具有法律效力，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。如前所述，谭思川、亿枫公司双方在合同第十六约定“出卖人应在整个小区完成验收，办理商品房综合验收后，完成该幢商品房的初始登记”，即亿枫公司办理商品房初始登记（现为不动产首次登记）的时间为整个小区办理商品房综合验收合格后，但“亿枫翠城”整个小区项目至今尚未经过商品房综合验收，故按照合同约定亿枫公司尚不构成违约，不予承担逾期办证的违约责任，因此，谭思川要求亿枫公司支付逾期办理案涉房屋的不动产转移登记违约金的诉讼请求，不符合合同约定和相关法律及司法解释的规定，不予支持。另因案涉房屋所在项目未经商品房综合验收，办理案涉房屋的不动产转移登记的条件尚未成就，亿枫公司履行上述义务的期限尚不确定，客观上尚不具备办证要件，故对于谭思川要求亿枫公司为其办理案涉房屋产权登记的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告谭思川的全部诉讼请求。案件受理费减半收取172元，由原告谭思川负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。谭思川与亿枫公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案二审的争议焦点为：一、案涉《郴州市商品房买卖合同》第十六条是否为无效条款；二、亿枫公司为谭思川案涉房屋办理初始登记（不动产首次登记）的条件是否成就；亿枫公司是否应当向谭思川支付逾期办证（办理案涉房屋初始登记）的违约金,如应支付，逾期办证违约金应当如何计算。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉《郴州市商品房买卖合同》第十六条关于案涉房屋产权登记的约定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形及第四十条关于排除谭思川获得房屋产权证书的权利情况。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。该规定属于管理性规定，而不是效力性规定，不影响案涉《郴州市商品房买卖合同》第十六条的有效性。谭思川上诉主张案涉《郴州市商品房买卖合同》第十六条为无效条款，理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，谭思川、亿枫公司双方在合同第十六约定“出卖人应在整个小区完成验收，办理商品房综合验收后，完成该幢商品房的初始登记”，即亿枫公司办理商品房初始登记（现为不动产首次登记）的时间为整个小区办理商品房综合验收合格后，但“亿枫翠城”整个小区项目至今尚未经过商品房综合验收，故亿枫公司为案涉房屋办理初始登记的条件未成就，按照合同约定亿枫公司尚不构成违约，不应承担违约责任。因此，谭思川要求亿枫公司支付逾期办理案涉房屋的初始登记违约金的诉讼请求，没有合同和事实依据，本院不予支持。案涉房屋所在项目未经商品房综合验收，办理案涉房屋的不动产转移登记的条件尚未成就，客观上尚不具备办证要件，谭思川要求亿枫公司为其办理案涉房屋产权登记，本院不予支持。综上所述，上诉人谭思川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费344元，由上诉人谭思川负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  张九香审判员  雷金梅二〇二〇年十二月十四日法官助理孙宝乐书记员唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。