江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再359号申诉人（一审被告、二审被上诉人）：陈爱忠。委托诉讼代理人：董馨，江苏道多律师事务所律师。申诉人（一审第三人）：顾琴伟。委托诉讼代理人：董馨，江苏道多律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：李本红。申诉人陈爱忠、顾琴伟因与被申诉人李本红合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2017）苏01民终4306号民事判决，向本院申诉。本院作出（2018）苏民监165号民事裁定提审本案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。申诉人陈爱忠、顾琴伟及其委托诉讼代理人董馨、被申诉人李本红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈爱忠、顾琴伟申诉称，（一）李本红一审诉讼主张是确认案涉房屋归李本红所有，系物权纠纷，二审判决陈爱忠协助过户，违反不告不理原则，超越李本红诉讼请求。（二）案涉房屋实际由陈爱忠购买，陈爱忠与李本红虽然订有《房屋产权代持协议书》，但该协议已解除。因该协议未实际履行，故双方并不存在代持关系。（三）案涉房屋尚属于抵押状态，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，除受让人代为清偿债务消灭抵押权外，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。二审在未处理抵押权的情况下，判决陈爱忠协助办理过户手续是错误的。（四）案涉房屋是陈爱忠、顾琴伟夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产，陈爱忠与李本红签订的《房屋产权代持协议书》对顾琴伟不具有约束力。二审判决陈爱忠协助李本红过户，侵害了顾琴伟对房屋的所有权。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决；由李本红承担本案一、二审的诉讼费用。被申诉人李本红提交意见称，案涉房屋系李本红委托陈爱忠代为购买，双方签订的代持协议约定满两年过户时，李本红付给陈爱忠5万元。但此后陈爱忠反悔，不同意将房屋过户到李本红名下。陈爱忠作为成年人，应当对自己作出的意思表示负责，继续履行代持协议。综上，请求维持二审判决。经查，2016年10月，李本红向南京市栖霞区人民法院起诉称：因案外人冯浩欠李本红60万元未归还，经双方协商，冯浩自愿将其名下的南京市栖霞区房屋作价140万元出卖给李本红。李本红因个人原因不便将该房屋产权登记在自己名下，又因陈爱忠是李本红丈夫曹新平多年的朋友，故双方于2016年2月29日签署《房屋产权代持协议书》，由陈爱忠作为名义产权人代李本红持有该房屋产权。李本红承诺转让该房屋时付给陈爱忠酬劳5万元。2016年7月初，李本红想尽快将该房产过户至自己名下，多次联系陈爱忠，但陈爱忠置之不理，故提起诉讼，请求确认李本红拥有南京市栖霞区的房屋所有权，判决陈爱忠无条件办理房屋所有权及国有土地使用权过户手续；由陈爱忠承担诉讼费用。一审期间，顾琴伟以案涉房屋为其与陈爱忠夫妻共同财产为由申请参加诉讼，一审法院予以准许。一审法院查明：2016年2月29日，李本红与陈爱忠签订《房屋产权代持协议书》，主要内容为：基于李本红不能顺利购买并登记马群新街太阳城22幢604室房屋产权的原因，双方本着平等互利原则，经友好协商，陈爱忠同意代替办理购房手续，并就李本红委托陈爱忠代为持有该房屋产权及相关事宜达成协议如下：（一）该房屋位于太阳城22幢604室，产权面积85.49平方米，产权系李本红所有。本协议签订前，李本红已将该房屋产权登记在陈爱忠名下。（二）双方确认，虽然该房屋产权登记在陈爱忠名下，但产权实际为李本红所有，陈爱忠系名义代为持有，李本红享有该房屋全部产权。双方还对其他事项作了约定。后因双方为房屋过户问题发生纠纷，李本红诉至一审法院。一审中，就代持协议签订过程，李本红当庭陈述：该房屋购买价为140万元，已全部付给出卖人冯浩，明细为：443061.8元付给银行解押；8万元以现金支付给冯浩；22万元欠款，债权人为刘剑平，债务人为卖房人冯浩，该笔欠款债务转移给李本红；其余房款系出卖人冯浩干妈徐玉凤欠李本红债务，双方冲账。陈爱忠当庭陈述：此房购房款为105万元左右，但在房产局备案的价格是80万元，目的是为了避税；购房款105万元绝大部分由陈爱忠支付。李本红只是在签订代持协议后支付2个月房贷4万元，之后未再付款。陈爱忠购买该房后抵押给银行，贷款80万元，其中50万元付给出卖人冯浩，冯浩出具了收条。冯浩出庭作证称：房屋出售给陈爱忠，其与李本红及曹新平之间并不存在其他债权债务关系；冯浩尚欠刘剑平20万元。刘剑平出庭作证称：冯浩已不欠刘剑平20万元，该20万元已由陈爱忠归还。李本红还陈述：付给出卖人冯浩的35万元款项系其向金文林借款。但金文林出庭作证否认向李本红出借35万元，称出借10万元，该款已经归还。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋系陈爱忠2015年7月22日通过买卖取得，且登记在陈爱忠名下。《房屋产权代持协议书》虽由李本红与陈爱忠于2016年2月29日签订，但在陈爱忠取得房屋产权之后。李本红认为该房屋购房款由其支付，但从查明的基本事实看，李本红的说辞与其提供的证据不能形成印证。根据物权公示公信原则，不动产登记簿记载的权利人为产权人。故李本红不享有案涉房屋产权，其诉讼请求没有事实依据和法律依据，不予支持。至于双方签订的《房屋产权代持协议书》，形成的是债权债务关系，如果双方对付款有异议，可以另案起诉。综上，一审判决驳回李本红的诉讼请求。案件受理费17480元由李本红负担。李本红不服一审判决，向南京中院提起上诉，表示放弃确认房屋所有权归其所有的诉讼请求，改判陈爱忠协助办理案涉房屋过户手续。二审法院认为，李本红在二审中不主张确权，仅依据与陈爱忠签订的《房屋产权代持协议书》要求办理过户手续，未超出一审审理范围。但一审法院所立案由不当，应变更为合同纠纷。李本红与陈爱忠于2016年2月29日签订的《房屋产权代持协议书》，不违反法律、行政法规效力性禁止性规定，合法有效。根据协议书约定，案涉房屋虽系由陈爱忠出面购买并登记在陈爱忠名下，但房屋产权实际为李本红所有，陈爱忠只是代为持有。陈爱忠主张李本红签订代持协议后反悔不愿再购买房屋，其仍为案涉房屋真实权利人，应当对已经与李本红解除代持协议承担举证证明责任。本案中，陈爱忠与李本红均主张案涉购房款由自己支付，其中部分资金来源于向对方拆借或用于折抵欠对方部分债务，有的是折抵欠案外其他债权人的债务，故而双方提供的证据仅能证明陈爱忠与李本红在纠纷发生前关系密切，存在较多经济往来。但均不足以证明自己的主张成立。客观事实是，案涉房屋已登记在陈爱忠名下，但代持协议并未约定前期购房款如何承担，仅约定李本红应付给陈爱忠代持酬劳5万元，双方亦未举证代持协议签订时对债权债务进行了结算。陈爱忠主张李本红在代持协议签订后仅偿还两期购房贷款，此后便明确表示不再购买案涉房屋，但并未就此提供证据。即便如陈爱忠主张，李本红与陈爱忠达成了由李本红归还剩余购房贷款本息及支付购房尾款的约定，因该贷款在陈爱忠名下，李本红未按约定归还银行贷款本息，李本红与陈爱忠之间仅形成新的债权债务关系，并不足以证明已与李本红解除代持协议。况且，案涉房屋由李本红实际占有并出租受益，如双方解除代持协议，理应对代持协议履行期间相应款项进行结算并对房屋交接事项作出约定，但陈爱忠对此并未充分举证。李本红依据该代持协议书要求陈爱忠协助办理过户义务，具有合同依据，且不违反法律、行政法规及限购政策规定，应予支持。陈爱忠在履行代持过程中的出资及应获得的代持费用，因陈爱忠并未提起反诉，且涉及多名案外人，本案不予理涉。综上，二审法院判决：（一）撤销南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初5763号民事判决；（二）陈爱忠于本判决生效之日起十日内协助李本红办理南京市栖霞区马群新街太阳城22幢604室房屋的不动产权过户手续；（三）驳回李本红的其他诉讼请求。一审案件受理费17480元，由陈爱忠负担80元，李本红负担17400元；二审案件受理费80元，由陈爱忠负担。本院再审查明的事实除与原审相同外，还查明以下事实：第一节事实：2015年7月，陈爱忠与冯浩签订《南京市存量房买卖合同》，购买冯浩位于南京市栖霞区房屋，合同约定房屋转让价为80万元。一审中，陈爱忠与冯浩均陈述80万元为房管部门备案价，陈爱忠认为实际转让价105万元左右，冯浩认为100万元左右。第二节事实：2015年8月28日，陈爱忠与深圳平安普惠小额贷款有限公司（以下简称平安小贷公司）、富登投资信用担保有限公司南京分公司（以下简称富登公司）签订《借款及担保合同》，约定陈爱忠向平安小贷公司贷款80万元，贷款期限12个月，还款方式为按月固定比例偿还本息，每期偿还的本金为贷款发放金额的1%，到期一次偿还剩余本息；富登公司为上述贷款承担连带责任保证，保证范围为主债权及合同约定的本金、利息、罚息、违约金以及债权人实现债权的费用，陈爱忠向富登公司支付服务费、担保费、管理费等费用。同日，陈爱忠、顾琴伟与富登公司签订《反担保抵押合同》，以案涉房产作为抵押物，为富登公司提供反担保抵押。后富登公司办理抵押权登记，并取得他项权利证号为栖他字第289713号的他项权证。2015年11月12日，富登公司工商登记名称变更为平安普惠融资担保有限公司南京分公司（以下简称平安普惠公司）。第三节事实：2016年2月29日，李本红与陈爱忠签订《房屋产权代持协议书》。原审判决摘录的协议内容并不全面，双方除约定李本红享有南京市栖霞区马群新街太阳城22幢604室房屋全部产权，陈爱忠名义代为持有外，还约定贷款本息由李本红负责偿还，保证不逾期；李本红同意，两年后转让该房屋时付给陈爱忠5万元作为酬劳，陈爱忠应积极配合过户。代持协议履行过程中，李本红仅向平安小贷公司归还2016年2月、3月两期贷款共计3.9万余元。其余九期贷款均由陈爱忠归还。因最后一期贷款本息数额较大，陈爱忠无力归还，担保人平安普惠公司代偿本息共计765437.27元。第四节事实：2018年4月9日，平安普惠公司向江苏省溧阳市人民法院起诉，要求陈爱忠、顾琴伟归还平安普惠公司代偿本息及相应利息损失。该院审理中双方达成调解协议，江苏省溧阳市人民法院出具（2018）苏0481民初2591号民事调解书，调解书主文为：（一）陈爱忠、顾琴伟于2018年5月20日前给付平安普惠公司代偿金765437.27元，并承担自2016年10月21日至2018年5月16日的利息损失292397.06元，合计1057834.33元。平安普惠公司自愿放弃其他诉讼请求。（二）如果陈爱忠、顾琴伟不按时足额付款，则陈爱忠、顾琴伟应承担以1057834.33元为基数、自2018年5月17日至实际还清之日按年利率24%计算的利息。且平安普惠公司有权以陈爱忠设立抵押的南京市栖霞区房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。因陈爱忠、顾琴伟未履行调解书确定的义务，平安普惠公司申请执行。江苏省溧阳市人民法院执行部门认为案涉房屋存在争议，目前不宜处置变现，且陈爱忠、顾琴伟查无其他可供执行的财产，故裁定终结本次执行程序。本案再审争议焦点为：（一）李本红要求陈爱忠协助办理案涉房屋过户手续，有无合同依据；（二）案涉房屋是否具备过户条件。本院再审认为，本案系履行《房屋产权代持协议书》产生的争议。陈爱忠申请再审主张代持协议已经解除，未能举证证明，故而其该项申请理由不能成立。本案二审中，李本红已放弃要求确认案涉房屋产权归其所有的诉讼请求，仅要求陈爱忠协助办理过户手续，故本案争议仍系合同纠纷，而非物权纠纷，二审判决对争议定性恰当，处理结果未超过李本红诉讼请求。关于第一个争议焦点，本院再审认为，根据再审查明的事实，结合代持协议约定，应当作出以下认定：其一，案涉房屋购房合同虽由陈爱忠签订，但李本红与陈爱忠之间形成的是借名买房法律关系，陈爱忠仅为名义购房人，真实的购房人仍为李本红；其二，借款合同和以案涉房屋设定抵押的反担保合同虽由陈爱忠订立，但李本红与陈爱忠之间形成的是借名借款法律关系和借名抵押法律关系，陈爱忠仅为名义借款人和名义抵押人，真实的借款人和真实的抵押人仍为李本红。解构上述借名关系，又可分解为内部法律关系与外部法律关系。李本红与陈爱忠签订的《房屋产权代持协议书》，约束的是借名人李本红与被借名人陈爱忠，系内部法律关系；而陈爱忠与房屋出卖人冯浩之间的房屋买卖法律关系，陈爱忠与平安小贷公司之间的借款合同法律关系，陈爱忠与平安普惠公司之间的反担保法律关系，约束的是陈爱忠与相关合同的相对方，均系外部法律关系。但内部法律关系与外部法律关系又存在履行上的牵连性，即内部法律关系框架下《房屋产权代持协议书》的全面适当履行，是外部法律关系相关合同得以全面适当履行的基础和前提。代持协议未全面适当履行，势必影响外部法律关系相关合同履行的顺利推进，两者之间存在履行上的因果关系。根据《房屋产权代持协议书》关于李本红享有案涉房屋全部产权，贷款本息由李本红负责偿还，保证不逾期，陈爱忠代持李本红物业，扣除贷款成本，李本红同意两年后转让该房屋时付给陈爱忠5万元作为酬劳，陈爱忠应积极配合过户的约定，可以认定，《房屋产权代持协议书》具有以下法律特征：第一，该协议系双务合同，李本红负有按时归还以陈爱忠名义贷款之本息并给付陈爱忠代持报酬5万元的义务，陈爱忠负有在满足代持协议约定条件下协助李本红办理案涉房屋产权过户手续的义务。第二，该协议约定的李本红的权利义务与陈爱忠的权利义务存在履行上的先后顺序，即李本红应于借款合同约定的一年期内清偿贷款本息，陈爱忠应于持有案涉房屋产权两年后按李本红要求协助办理过户手续。但事实是，李本红仅归还2016年2月、3月两期贷款即停止还贷，其余九期贷款均由陈爱忠归还，最后一期贷款因逾期而违约，担保人平安普惠公司代偿相应款项后另案起诉陈爱忠、顾琴伟，双方达成调解，陈爱忠、顾琴伟承担逾期还款本息1057834.33元及逾期付款利息的违约责任。据此应当认定，李本红未按《房屋产权代持协议书》约定清偿平安小贷公司贷款本息，违约在先，并因此导致陈爱忠对外未能足额清偿平安小贷公司贷款。由于《房屋产权代持协议书》未依法解除，陈爱忠对平安小贷公司承担的违约责任，本应由李本红承担。后因该还款责任由担保人平安普惠公司代偿，平安普惠公司向陈爱忠、顾琴伟主张的反担保责任，亦应由李本红承担。在此情形下，李本红要求陈爱忠履行协助过户义务，不仅不符合《房屋产权代持协议书》关于履行顺序的先后约定，也缺乏相应法律依据，其该项诉讼请求不能成立，应予驳回。关于第二个争议焦点，本院再审认为，尽管本院再审中李本红一再表示愿意清偿案涉贷款本息，但截至目前李本红并未实际清偿，案涉房屋设定的抵押权也未涤除，该房屋尚不具备过户条件，二审判决陈爱忠协助李本红办理过户手续，不仅事实上无法履行，而且有违诚信、公平的价值取向，依法应予纠正。综上，原判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民终4306号民事判决；二、维持南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初5763号民事判决；一审案件受理费17480元，二审案件受理费80元，合计17560元，由李本红负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 泓审 判 员  王 强审 判 员  潘四海法官助理  石肖然二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  曹晓洁