江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终9107号上诉人（原审原告）：张琳芝，女，1982年11月24日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：庄磊（系张琳芝丈夫），住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：南京新城万隆房地产有限公司，住所地南京市栖霞区西岗办事处摄山星城天佐路****。法定代表人：郑福权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张潇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王荟，女，该公司员工。上诉人张琳芝因与被上诉人南京新城万隆房地产有限公司（以下简称新城万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法由审判员李斐独任审理。本案现已审理终结。张琳芝上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审对《南京市商品房住房申报价格表》（以下简称《价格表》）、《房地产估价报告》（以下简称《估价报告》）是否属于要约，没有依法予以认定，对《价格表》、《估价报告》是否属于本案案涉房屋的合同内容，没有结合《商品房预售合同》依法予以认定。上诉人认为，《价格表》、《估价报告》及其中载明的5780元/平方米装修单价，属于要约，应当作为合同内容。①根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应当将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致；②《价格表》、《估价报告》中载明的5780元/平方米装修单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示，也在销售现场进行了公示；③根据相关法律规定，《价格表》、《估价价格》中明确载明的5780元/平方米装修单价对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为合同内容，在被上诉人提供的类似案件中，法院对《价格表》及双方签署的预售合同中的价格进行了核对说理，可以证明法院认可同类案件的《价格表》属于要约。2、上诉人以《价格表》、《估价报告》中载明的5780元/平方米作为案涉房屋装修质量依据，主张房屋装修差价损失合法有据，一审判决对此没有认定，也没有对上诉人收、验房时是否就装修质量向被上诉人提出过异议予以认定。①《价格表》及《估价报告》属于要约，是双方合同内容，对双方有法律约束力；②上诉人发现被上诉人移交的装修质量不符合合同内容后，及时在收、验房当日提出异议，要求按照约定的5780元/平方米的标准装修到位，被上诉人至今未对上诉人《售后服务单》提出的问题或要求进行回复或提出异议。二、一审判决认定、论证说理采用事实及法律依据错误。1、一审认定事实中有重大事实遗漏项，没有体现出南京市政府平台回复的意见的任何内容及对其是否具有真实性进行认定；2、一审对《售后服务单》与《价格表》中的内容没有如实记录；3、上诉人在一审中提交大量证据，一审法院在论证说理时没有予以认定；4、《商品房预售合同》中第四条“计价方式与价款”只是排除了房屋套内的装饰装修款，而双方采用按建筑面积进行计价并支付相关款项，该约定不足以证明装饰装修款已被完全排除，且该条款属于格式条款，一审认定房价中未将装饰装修价款剥离出来有误；5、《装饰装修协议》里只约定“xx品牌或同等档次”，指向性的产品不明确，其约定的标准不明确具体，且双方约定属于格式条款，一审认定错误；6、原审对被上诉人就装修标准进行了公示未予认定，审判不公。综上，一审法院存在认定事实错误、定性不准确的情形，请求二审法院在查清事实的基础之上，依法改判，维护上诉人的合法权益。新城万隆公司辩称：一、被上诉人与上诉人签订的《南京市商品房预售合同》附件4《房屋装饰装修协议》约定了交付标准，同时样板房更为直接的体现了装修设计、装修施工、装修材料、部品型号、生产厂家、用材数量等，双方对房屋装修质量标准不存在任何异议；二、被上诉人已经按照《房屋装修装饰协议》及样板房标准交付了房屋，上诉人签署了《收楼意见书》且未对装修质量标准提出异议，现仅以装修物品价格与物价局备案的价格不一致作为退还差价的依据，应当予以驳回；三、案涉房屋为装修商品房，房屋价值是毛坯房屋价值与装修价值的综合，两者无法分割，上诉人单独对装修价款进行鉴定毫无依据；被上诉人与上诉人从未约定以被上诉人在物价局备案的《估价报告》的标准为交付标准，物价局备案的装修评估价值并非双方的真实意思表示；备案装修价格不是确定装修质量要求的依据，商品房价格高低是由市场决定的；四、为了提高业主的满意度，被上诉人除了按照双方约定的交付标准进行交付之外，另外增加了“中央空调、地、地暖风系统和墙纸”，远远超出了双方合同约定的交付标准；五、上诉人对装修物品进行单独鉴定没有依据，该鉴定报告与房屋实际情况多处不符，存在漏项且前后逻辑错误，评估价格远远低于市场价格，不能作为认定依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的诉请无事实与法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。张琳芝向一审法院起诉请求：1、新城万隆公司赔偿张琳芝装修差价，暂计1万元（请求对香悦澜山花园18号楼601室精装修进行评估鉴定，具体金额以装修评估鉴定结果为准）；2、新城万隆公司返还装修差价产生的利息（利息暂定以1万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2017年5月2日起至新城万隆公司实际支付之日止，暂定为500元）；3、新城万隆公司支付张琳芝违约损失约55万元（以房屋售价的20%计算）；4、新城万隆公司赔偿因其未履行或未完全履行合同约定的义务影响本合同履行的损失（损失按每逾期一日合同总价款的万分之五计算，从2019年1月17日起至被告实际支付之日为止，暂定160元）；5、新城万隆公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月12日，新城万隆公司（甲方，预售人）与张琳芝（乙方，预购人）签订《商品房预售合同》1份，主要内容为：1.第一条甲方预售给乙方的商品房为栖霞区仙林街道香悦澜山花园18幢601室（简称案涉房屋），该房屋建筑面积99.45平方米，该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。2.第四条案涉房屋以建筑面积计价，单价为27937元/平方米，总价2778335元，该总价由下列款项构成：[√]房价款:单价27937元/平方米，合计2778335元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）/平方米，合计（以下空白）元。3.第六条（1）甲方应于2019年6月30日前向乙方交付该商品房；（2）该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.第十九条本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，但补充协议中的内容系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准；本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力，但附件内容、空格部分的填写内容排除铅印部分中的非选用性内容，且系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以铅印内容为准。案涉合同的附件4为《装饰装修及设备标准》（精装修的，由双方另行约定），该附件载明事项如下：外墙（普通涂料），内墙（水泥砂浆抹灰墙面），顶棚、室内地面（混凝土结构面），外窗（塑钢窗），单元防盗门（铝合金玻璃门），分户门（钢制进户门），厨房（地（地面凝土结构面，墙面：水泥砂浆墙，；顶棚：水泥砂浆墙面），卫生间（地（地面凝土结构面，墙面：水泥砂浆墙面，顶棚：混凝土结构面），电梯（日立或同等品牌、产地中国）。同日，双方另签订1份《房屋装饰装修协议》（简称《装修协议》），该协议约定：第一条乙方委托甲方装修内容如下：1.客厅、餐厅的墙面为乳胶漆面，顶面为局部石膏板吊顶乳胶漆饰面，地，地面为地砖鹏或新中源或同等品牌）；2.餐厅、主卧、次卧、书房的墙面为乳胶漆面，主卧、次卧、书房顶面为原始顶、石膏挂板乳胶漆饰面，地，地面为实木复合地板香门地或同等品牌）；3.厨房、卫生间、淋浴房的墙面为墙砖（东鹏或新中源或同等品牌），顶面为铝板吊顶，地，地面为地砖鹏或新中源或同等品牌，其中淋浴房地面为人造石）；4.阳台墙面为涂料，顶面为原始顶乳胶漆饰面，地，地面为地砖.厨房内整体橱柜为新城成品定制，台面为石英石或同等品牌，油烟机、燃气灶为老板或方太或同等品牌，即热式燃气热水器为林内或同等品牌，水槽、龙头为摩恩或同等品牌；6.卫生间内洁具、龙头品牌为科勒或同等品牌，淋浴隔断为新城成品定制，浴霸为奥普或同等品牌，整体卫柜、成品镜柜为新城成品定制；7.玄关柜、阳台洗衣机、户内门、踢脚线均为新城成品定制，开关插座面板为西门子或同等品牌，客餐厅、卧室主灯灯具为简易底座白炽灯。第四条样板房内活动家私、饰品、灯具、窗帘、洗衣机、电视等仅作展示，不作为标的房屋的装修内容，除本协议约定内容外，乙方不得变更委托内容，本协议未约定内容以《预售合同》内容为准，双方所签署的《预售合同》解除的，本协议相应解除，甲方不再向乙方收取因房屋装修所产生的费用。第五条最终实际交付的装修后的标的房屋与商品房买卖合同附件“该房屋建筑设计及平片图”不一致的，以本协议约定标准为准，但装修前毛坯房屋的交付标准、交付条件仍以商品房买卖合同约定为准，如甲方在交付时对房屋的装修未达到本协议约定的标准，乙方可根据本协议约定就装修内容向甲方主张权利，但不得以此为由拒收房屋。同日，张琳芝与新城万隆公司签订《商品房预售合同补充协议》（简称《补充协议》）1份，其中：第三条广告与宣传资料：1.出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。买受人亦不得援引本合同正文条款、附件和补充条款之外的资料内容进行解释或提出主张。本合同签订后，在此之前的任何谈判、磋商及意向性的协议均被本合同正文条款、附件和补充条款所覆盖或替代。未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇用的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件均属无效；超出本合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。买受人对此已经予以知晓并同意。2.出卖人所建样板房及样板区不属于出卖人的交付标准或交付条件，仅为工艺展示和为买受人提供装饰参考，其不构成合同内容，双方也不受其约束。第四条4.本合同正文中载明的房屋价款即为已享受完各种优惠后的房屋最终成交价，为买受人须实际支付给出卖人的购房价款总额。合同签署前的各种优惠、折扣、抵用券、优惠券、团购优惠、其他优惠等均自动失效，不再对买卖双方具有约束力，购房价款总额不再因合同签订前出卖人的口头或书面承诺、广告、宣传资料、宣传活动等所列的优惠条件或其他任何原因而增加或减少，但本合同其他条款或合同签署后的补充协议另有约定的，其效力高于本款约定。5.价格风险由出卖方与买受人双方各自承担，双方均不得提出补差或退差。第六条房屋交付：1.交付条件：该房屋的交付条件、标准仅以合同约定为准，简/精装房屋的交付条件仅以本合同约定的交付条件为准。双方对装饰装修产生纠纷不得成为拒绝接受房屋交付的理由。房屋交付后，买受人可就不符合精装修约定内容的部分要求出卖人整改或维修。买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部损坏、局部污染、局部水电气不通、房屋部分装修与蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由，否则买受人应按合同约定承担逾期收房的违约责任。买受人认为房屋存在影响交付的质量问题的，除依据政府主管部门认定的有资质的检测机构出具的房屋存在主体结构质量不合格的合法证明文件，并经出卖人确认外，买受人不得拒绝接受房屋。装饰设备：商品房的装饰、设备未达到附件约定标准的，买受人应当在交付当日向出卖人提出，但买受人不得以此为理由拒绝交付房屋。对于合同附件中的装饰设备标准，若因厂家停产或在不降低质量标准的前提下或出卖人无法批量采购时，出卖人有权以相同或类似品质的产品代替。第十一条具体项目专用条款：样板房的装饰设计和施工仅供展示使用，不作为标的房屋的交付标准。上述《预售合同》、《补充协议》及《装修协议》签订后，张琳芝按约向新城万隆公司支付了相应款项，新城万隆公司亦于约定期限内通知张琳芝接收案涉房屋。2019年1月17日，张琳芝办理了房屋接收手续，签署了《资料、钥匙签收表》、《关于同意增加精装修配置承诺书》（简称《承诺书》）各1份，张琳芝将《承诺书》中的“本人在购买该房屋时与贵司签署了《装修协议》，并约定了精装修的装饰装修标准，现本人同意在协议约定的装饰装修标准的基础上增加中央空调、地、地暖风系统和墙纸四项标准，并按照上述增配后的装修标准接收房屋”该段内容划掉，在该《承诺书》中书写“同意赠送”；张琳芝另填写售后服务单1份，主要内容：阳台移动百叶窗拉不上、阳台移动门外侧反碱、渗水；入门户损伤地方较多，要求更换;次卧地板有色差，木地板色差严重……等需整改或维修的部位。一审庭审中，张琳芝举证《价格表》、《估价报告》，用以证明新城万隆公司向南京市物价局申报备案的房屋装修单价为5780元/平方米，《估价报告》亦显示案涉房屋的装修单价为5780元/平方米，双方签订的预售合同房屋价格与《价格表》载明的价格2778335元也是一致的，故新城万隆公司应按5780元/平方米精装标准交付房屋，现新城万隆公司交付房屋的精装标准达不到5780元/平方米，应退还差价；张琳芝另举证宁政办【2014】13号文、宁政办【2014】13号文，用以证明法律政策规定新城万隆公司必须对房屋进行明码标价并公示；举证南京市政府工作平台委托南京市住房保障和房产局对于相关问题投诉的回复意见，证明新城万隆公司对《价格表》及《估价报告》进行了公示。新城万隆公司质证意见为：对《价格表》的三性不予认可，新城万隆公司并未在网上或销售现场上对该表予以公示，张琳芝也无证据证明新城万隆公司对该表在网上或销售现场上予以了公示，新城万隆公司确实向政府部门进行了价格申报备案，但该价格申报的内容与张琳芝无关，不对双方产生约束力。对《房地产估价报告》真实性予以认可，对关联性不予以认可，该报告并非双方关于案涉房屋装修房屋标准的约定，与本案无关。对宁政办【2014】13号文、宁政办【2014】13号文的真实性无异议，对关联性不予认可。对南京市政府工作平台的回复意见，真实性由法院确认，该回复意见证明了新城万隆公司有权与张琳芝就房屋价格及装修价格进行自主磋商，并以签订合同的方式予以确定。一审法院经查，《估价报告》系新城万隆公司委托江苏中大土地房地产评估有限公司（简称中大公司），对南京市栖霞区地产中所占有的市场价值评估，估价对象建筑面积11781.84平方米，估价时点为2017年3月20日。该估价报告载明：估价目的为委托人了解装修工程的市场价值提供参考依据，采用的价值类型为公开市场价值，估价结果为：根据估价委托人提供的建筑面积及装修标准资料来求取各代表户型的装修建筑安装成本，18号楼代表户型的装修建筑安装成本单价为4814.38元／平方米；在装修建筑安装成本单价基础上，加计开发企业对该项目的设计费、管理费、销售费用、销售税费、利息、利润后的拟装修工程在所在房地产中所占有的市场价值为5780元／平方米。一审另查明，新城万隆公司于2018年7月9日取得案涉工程《建设工程规划核实合格书》，同年7月30日取得工程竣工验收备案。2018年9月20日，新城万隆公司取得案涉房屋所在楼幢的《南京市房产测绘成果报告》。案涉房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在房屋交付时已交付张琳芝。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张琳芝与新城万隆公司签订的《预售合同》及其《补充协议》、《装修协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《预售合同》明确新城万隆公司交付给张琳芝的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。双方经自愿平等磋商，已对案涉房屋的整体价格为27937元/平方米形成了合意，该价格反映了当时房地产交易市场的供求关系、心理预期、产品质量、外界配套、品牌价值、价值规律、利润空间、应缴税费等各种因素，对双方均有拘束力。关于房屋的装修，结合《预售合同》附件4及《装修协议》的约定能够看出，双方已对案涉房屋的装饰装修标准及装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。张琳芝主张依据《价格表》及《估价报告》，案涉房屋装修标准应为5780元/平方米，新城万隆公司应按此装修标准交付房屋，因向南京市物价局申报的房屋装修单价，系新城万隆公司为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行的价格报备手续，并非新城万隆公司向张琳芝作的承诺，且张琳芝亦未提供充分证据证明新城万隆公司向其出示过上述两份材料，材料中载明的价格对其购买案涉房屋产生重大影响，在双方签订的《预售合同》、《补充协议》及《装修协议》中，亦均未约定该价格或资料内容作为合同价格依据，故张琳芝提供的证据不足以证明上述材料载明的装修价格5780元/平方米系双方就案涉房屋达成的合意，张琳芝以此装修价格作为案涉房屋装修的价格，并申请对案涉房屋精装修进行评估鉴定，缺乏合同及法律依据，对其鉴定申请不予准许。案涉房屋已符合合同约定的交付条件，张琳芝在收房时未提出装修项目与合同约定不一致的异议，应视为新城万隆公司已按合同约定的装修标准进行了交付，履行了合同约定的相应义务，对此新城万隆公司未有违约行为。现张琳芝以《价格表》及《估价报告》中载明的装修价格5780元/平方米作为装修质量要求依据，不符合双方的合同约定。综上，张琳芝的全部诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回张琳芝的全部诉讼请求。一审案件受理费9406元，减半收取4703元，由张琳芝负担。本院审理期间，上诉人张琳芝对一审法院查明的以下事实有异议：1、一审对张琳芝在售后服务单上所填写内容的记载与事实不符，遗漏了张琳芝当时对装修质量提出异议的内容；2、一审对《价格表》的真实性未予认定；3、一审对张琳芝出示的南京市政府工作平台的回复意见的真实性没有直接予以认可；4、一审判决中对张琳芝一审提交的视频光盘及一组照片未予记载。上诉人张琳芝对一审查明的其他事实没有异议。被上诉人新城万隆公司对一审法院查明的事实没有异议。对于双方当事人均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，张琳芝提交照片复印件6份，证明新城万隆公司实际没有按照样板房或者装修协议交付房屋。新城万隆公司质证认为，对该组证据的三性不予认可，也无法达到张琳芝的证明目的，且该组证据在一审时张琳芝已经提交，不应作为新证据采纳。本院审理期间，新城万隆公司未提交新的证据。本院认为，本案二审中的争议焦点为：1、张琳芝以《价格表》及《估价报告》中载明的装修价格作为装修质量要求主张装修差价损失是否合法有据；2、张琳芝主张的违约损失等各项损失是否合法有据。关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据张琳芝与新城万隆公司签订的《补充协议》第三条，“超出本合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。买受人对此已经予以知晓并同意”，该约定清楚明确，系双方真实意思表示，合法有效。现张琳芝主张以双方协议之外的《价格表》及《估价报告》中列明的装修价格作为装修质量要求，未得到新城万隆公司的书面认可，不符合双方合同约定，故张琳芝以该价格标准作为装修质量要求主张装修差价损失，缺乏合同依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，张琳芝主张各项违约损失，系基于其认为新城万隆公司装修质量未达到《价格表》及《估价报告》中载明的装修价格，存在违约，因该装修价格并非双方合同约定的装修质量要求，一审法院据此认定新城万隆公司已按合同约定的装修标准进行了交付，履行了合同约定的相应义务，未有违约行为并无不当。张琳芝主张违约损失等各项损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张琳芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9406元，由上诉人张琳芝负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十二月十七日法官助理李映碧书记员王宇白