湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初2630号原告（反诉被告）：刘某，男，1971年1月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：袁友谊，衡阳市蒸湘区中恒法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：衡阳市惠众物业管理有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新区解放西路**天酬紫金花园**物业用房。法定代表人：王超琼，该公司经理。委托诉讼代理人：刘鹏，湖南天戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈月，湖南天戈律师事务所律师。原告（反诉被告）刘某（以下简称原告刘某）与被告（反诉原告）衡阳市惠众物业管理有限公司（以下简称被告惠众物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人袁友谊、被告惠众物业公司的委托诉讼代理人刘鹏、陈月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、确认2017年11月8日之前的物业费，应由开发商承担支付义务;2、被告惠众物业公司返还原告刘某2017年11月8日之前所支付的物业费3057.4元；3、判令被告惠众物业公司未能提供合理合法的收费标准（收费核定文件、小区服务区域面积规划图），则应返还超出政府指导价的物业费576元（2018年1月1日至2018年12月31日576元）；4、判令被告惠众物业公司支付原告因诉讼造成误工费、差旅费共计500元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告惠众物业公司辩称：1、答辩人与衡阳天酬君雅置业有限公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，对原告刘某具有约束力，《前期物业服务协议》合法有效，刘某应按约支付物业服务费，且《前期物业服务协议》未违反法律效力性强制性规定。《紫金花园前期物业服务协议》签订至今已满3年，原告刘某的诉请超过了诉讼时效期间；2、天酬紫金花园一期在2015年9月30日完成了竣工验收，原告刘某应当支付物业服务费，无权要求建设单元承担其物业服务费；3、答辩人收取物业费用的标准具有事实和法律依据，按照1.4元/月/平方米标准收取物业服务费属于合理收费，原告刘某要求退还部分物业费没有事实和法律依据。被告惠众物业公司向本院提出反诉请求：1、判令原告刘某支付被告惠众物业公司物业管理费4032元（从2019年1月1日计算至2020年12月31日，共计24个月）；2、判令原告刘某支付被告惠众物业公司违约金480元；3、判令原告刘某支付本案律师费2000元；4、本案诉讼费由原告刘某承担。原告刘某对被告惠众物业公司提出的反诉请求辩称：答辩人认为被告惠众物业公司的反诉请求没有事实和法律依据，答辩人并非无故拖延物业费，答辩人对于目前未缴纳的物业费存在事实和法律依据，请求法院驳回被告惠众物业公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院在查明事实部分予以综合认定。本院经审理认定事实如下:2014年6月20日，原告刘某购买了案外人衡阳天酬君雅置业有限公司开发的天酬.紫金花园4号楼504室的房屋（以下简称紫金花园504室房屋），坐落于湖南省衡阳市蒸湘区××道××号，建筑面积为127.53平方米。2015年7月15日，被告惠众物业公司作为乙方与案外人衡阳天酬君雅置业有限公司作为甲方签订了紫金花园《前期物业服务合同》，与涉案相关的约定为：1、甲方将紫金花园委托乙方实行物业管理；2、本物业管理服务费，高层（带电梯）住宅为1.5元／每月／每平方米；3、房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每半年预缴一次。2015年8月30日，原告刘某收房后，2015年9月开始对紫金花园504室房屋进行装修，并向被告惠众物业公司紫金花园管理处提交了《装修申请表》，明确载明装修时间为2015年8月30日至2015年11月30日，原告刘某亦向被告惠众物业公司缴纳了装修押金、装修出入证押金、物业管理费等共计6280元。同日，原告刘某与案外人湖南美迪建筑装饰设计工程有限公司衡阳分公司、被告惠众物业公司三方共同签订了具体的《装修管理协议》，与涉案相关的约定为原告刘某同意由被告惠众物业公司为原告所购的涉案紫金花园504室房屋在装修过程中提供物业管理服务。被告惠众物业管理公司亦于当天向案外人湖南美迪建筑装饰设计工程有限公司衡阳分公司出具了《装修施工许可证》。2016年3月10日，原告刘某在被告惠众物业公司处签署了《装修验收表》，并对施工装修过程中的费用结算、费用返还进行了明确说明。2016年6月11日，原告刘某阅读了案外人衡阳天酬君雅置业有限公司制定的“资金花园业主临时公约”后，并签署了《承诺书》。同日，原告刘某亦于被告惠众物业公司补签了《紫金花园前期物业服务协议》，与涉案相关的内容明确约定：1、本物业管理服务费高层（带电梯）住宅为1.5元／每月／每平方米；2、物业服务费用于业主收楼时预收一年费用，之后每年12月31日前预交下年度的物业服务费；3业主不按约缴纳物业管理费等相关费用的，自逾期之日起按拖欠金额的日千分之三承担违约责任，通过诉讼催费的，业主还应承担因此支出的律师费等相关费用。之后，被告惠众物业公司一直在为紫金花园业主提供物业管理服务。期间，被告惠众物业公司给予原告刘某收费优惠，被告惠众物业公司实际只按照原告刘某所住紫金花园504室房屋的120平方米，以1.4元／月／平方米计算原告刘某的物业服务费。原告刘某缴纳了2015年9月28日至2018年12月31日期间的物业服务管理费后，未再按期缴纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务管理费，现原告刘某实际拖欠被告惠众物业公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费4032元。另查明，2015年9月30日，案外人衡阳天酬君雅置业有限公司开发的天酬.紫金花园一期（包括一个刘某所住的4号楼）经建设单位、施工单位、备案单位、房屋产权行政主管部门竣工验收合格，2017年11月8日在城建档案管理机构进行竣工验收备案，该备案表上载明竣工验收日期为2015年9月30日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。被告惠众物业公司与案外人衡阳天酬君雅置业有限公司于2015年7月15日签订的《前期物业服务协议》，原告刘某作为小区业主亦于2016年6月11日与被告惠众物业公司补签了《紫金花园前期物业服务协议》，上述两份协议系各方当事人的真实意思表示，其内容合法，应当有效，故原告刘某应按《紫金花园前期物业服务协议》的约定按期缴纳物业管理费。现原告刘某以被告惠众物业公司为其所在小区提供物业服务不具有合法程序为由，拒缴物业管理费，要求本院确认2017年11月8日之前的物业管理费由开发商承担，亦要求被告惠众物业公司退还2017年11月8日之前所支付的物业管理费3057.4元，经审查，原告刘某于2015年8月30日收房后开始对涉案紫金花园504室房屋进行装修，期间原告与被告惠众物业公司签订了《装修申请表》、《装修管理协议》，亦向被告惠众物业公司缴纳了装修押金、装修出入证押金、物业管理费，并于2016年3月10日在被告惠众物业公司处签署了《装修验收表》，上述行为明确表明原告刘某认可并愿意接受被告惠众物业公司为其提供的物业管理服务，故原告要求被告惠众物业公司退还物业管理费3057.4元，缺乏事实及法律依据。且原告刘某所住涉案紫金花园504室房屋属天酬.紫金花园一期，该房屋已于2015年9月30日竣工验收合格，虽然在城建档案管理机构进行备案的时间为2017年11月8日，但该备案表上载明竣工验收日期为2015年9月30日，且《商品房买卖合同》中也未约定房屋交付以备案为条件，故原告要求本院确认2017年11月8日之前的物业管理费由开发商承担，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于原告刘某要求被告惠众物业公司返还超出政府指导价的物业费576元，经审查，被告惠众物业公司仅按原告刘某所住紫金花园504室房屋的120平方米，以1.4元/月/平方米计收物业服务费，不仅未超过《衡阳市物业服务收费管理实施细则》规定的高层住宅收费系数，还符合涉案原告刘某与被告惠众物业公司签订《紫金花园前期物业服务协议》的约定，故对于原告该项诉请本院不予支持。对于原告刘某诉请被告惠众物业公司支付误工费、差旅费共计500元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。现原告刘某无故拒付涉案物业管理费，存在违约，对于被告惠众物业公司反诉原告刘某支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费4032元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。同时，对于被告惠众物业公司反诉原告刘某支付违约金480元，考虑到被告现依然在原告小区提供物业服务，从双方和谐角度出发，本院酌情支持200元，对于被告惠众物业公司反诉超过部分不予支持。对于被告惠众物业公司反诉原告刘某支付律师费2000元，被告惠众物业公司未向本院提供委托代理合同及律师费发票，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第二条以及《物业管理条例》第二条、第三十三条、第四十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）衡阳市惠众物业管理有限公司拖欠2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费4032元，违约金200元；二、驳回原告（反诉被告）刘某的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）衡阳市惠众物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由原告（反诉被告）刘某负担，反诉受理费25元，由原告（反诉被告）刘某负担20元，由被告（反诉原告）衡阳市惠众物业管理有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  阳林二〇二〇年十二月十日法官助理谷江波书记员陈虹霖相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。