安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终4189号 上诉人（原审被告）：萧县万基房地产开发有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇顺河路与公园路交汇处，统一社会信用代码913413225957147146。 法定代表人：林衍荣，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：史精响，安徽汇龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李德胜，男，1995年2月10日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：王鑫宇，安徽烁光律师事务所律师。 上诉人萧县万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）因与被上诉人李德胜房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院(2020)皖1322民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万基公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。撤销（2019）皖1322财保35号裁定书并解除查封的房屋。事实和理由：1.一审认定事实错误。万基公司与李德胜虽签订了《商品房买卖合同》，但后经李德胜提出要求与万基公司解除买卖合同，解除合同后，双方协商约定将李德胜的购房款作为借款由万基公司使用，并由万基公司向李德胜支付相应利息且李德胜认可其接收了万基公司给付的利息，借贷关系已经按照约定实际履行，证人王某作为双方房屋买卖的介绍人，见证了事情的经过，一审对证人王某所作问话笔录内容真实性、客观性予以认定，案涉商铺在2017年1月抵押，并办理抵押登记，抵押在双方签订买卖合同前，且李德胜对房屋抵押事实及无法办理所有权转移登记手续明知，鉴于上述情况，万基公司才将案涉房屋以明显低于市场的价格出售给李德胜，后李德胜要求与万基公司解除买卖关系，经双方协商约定转化为借贷关系，故双方买卖合同关系已经不存在。2.一审判决超出李德胜的诉讼请求。李德胜一审提出变更诉讼请求，变更后诉讼请求为，请求确认合同有效。但该变更的诉讼请求超出法定期限，故一审按照李德胜变更后的诉讼请求作出了确认房屋买卖合同有效的判决，超出了李德胜的诉讼请求。3.一审作出（2019）皖1322财保35号裁定书程序违法，李德胜诉讼前申请查封房产，裁定书日期为2019年12月25日，按照法律规定在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，依法解除保全，但李德胜在2020年2月3日才去立案，超出了法定期限，一审应当解除保全查封。万基公司多次向一审提出解除查封申请，但一审予以拒绝，违反法定程序。 李德胜辩称，1.万基公司与李德胜间的买卖合同关系并未解除，且李德胜一直使用案涉房屋。李德胜一审并未认可收到利息，而万基公司上诉称借款关系是与李德胜家人及案外人之间发生的关系，与本案无任何关系。2.万基公司没有举证证明案涉买卖合同解除，而李德胜举证的买卖合同及房屋收款收据能证明买卖合同合法有效。合同有效，万基公司应当按照合同约定履行义务，为李德胜办理转移登记涂销抵押。3.一审并未超出李德胜的诉讼请求判决，另外，财产保全不属于本案实体审查范围。综上，万基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。 李德胜向一审法院起诉请求：1.请求判令万基公司履行解除万基大观天下34#附属101、102、103、104、105室房屋抵押的义务；2.请求判令万基公司协助李德胜办理万基大观天下34#附属101、102、103、104、105室房屋所有权登记手续；3.本案诉讼费用、保全费用等相关费用由万基公司承担。审理中，李德胜变更诉讼请求为：请求确认双方签订的房屋买卖合同有效；请求确认李德胜为萧县万基大观天下34#101、102、103、104、105室房屋的实际所有权人。 一审法院认定事实：2017年7月5日，李德胜与万基公司签订商品房买卖合同（预售），购买万基公司开发的萧县万基大观天下小区的34幢102号、103号、104号商铺；上述商铺建筑面积均为127.2平方米，单价每平方米6500元，每套价格为826800元；双方又于2017年8月4日签订商品房买卖合同（预售），购买万基公司开发的萧县万基大观天下小区的34幢101号、105号商铺，上述商铺建筑面积均为127.2平方米，单价每平方米6485.85元，每套价格为825000元；上述五套商铺建筑面积共计636平方米，购房款共计4130400元，李德胜于签订购房合同时全款一次性付清，万基公司出具了购房款收据。上述商铺已经于2017年12月30日交付给李德胜，李德胜进行了装修并入住使用至今。后万基公司因向案外人安徽萧县农村商业银行股份有限公司借款，已经出售给李德胜并已交付使用的上述房屋因为办理了抵押登记手续，导致无法过户，李德胜遂起诉。万基公司董事林雁飞于2018年9月20日转账给付王某1055000元，王某于2018年9月22日转账给付李德胜母亲丁晓霞800000元，2019年2月4日转账给付李德胜母亲丁晓霞200000元。 一审法院认为，当事人订立的民事合同，只要当事人均具有相应的民事行为能力、缔约行为能力和缔约资格，双方意思表示真实一致，合同内容确定且可能，不违反法律法规和社会公共利益，当事人约定或者法律规定的其他生效条件具备，应属于合法有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。万基公司双方签订的商品房买卖合同内容明确具体，系双方真实意志表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同，双方应当按照约定继续履行自己的义务。本案中李德胜作为购房者没有过错，已经按照合同约定给付全部房款并实际入住，符合法律规定的合同成立的要件，其应为案涉商铺的实际所有人，现在要求万基公司履行协议，协助办理房屋产权过户登记，符合合同约定和法律规定应予支持，万基公司应当解除上述房屋存在的抵押，协助李德胜办理过户登记手续。万基公司抗辩其与李德胜之间已经转化成借贷关系，仅有证人证明无其他书面证据推翻书面的商品房买卖合同，且其提供的证据转账记录仅能证明双方之间有其他经济往来，达不到其构成借贷关系的证明目的，故对其抗辩理由不予支持，其经济往来可另行主张。李德胜变更后的诉讼请求，万基公司提出期限超过法律规定的理由不应支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、第六十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、李德胜与万基公司签订的商品房买卖合同（预售）有效，万基公司于判决生效后十五日内协助办理34#附属101、102、103、104、105室过户登记到李德胜名下；二、驳回李德胜的其他诉讼请求。案件受理费80元，诉讼保全费5000元，由万基公司负担。 二审中，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为,1.李德胜与万基公司是否形成房屋买卖合同关系。2.李德胜变更诉讼请求是否合法。 （一）关于李德胜与万基公司是否形成房屋买卖合同关系的问题 李德胜与万基公司签订案涉《商品房买卖合同（预售）》。合同签订后，李德胜向万基公司支付了购房款，万基公司向李德胜交付了案涉商品房，双方均按照房屋买卖合同的约定履行了义务。万基公司上诉称双方已经解除了房屋买卖合同关系，并已经转化为借贷关系，但提供的证据不能证明其主张，且李德胜不予认可，亦与李德胜占有、使用案涉商品房至今的事实不符。故一审认定李德胜与万基公司间系房屋买卖合同关系并无不当。万基公司关于双方协商约定转化为借贷关系，房屋买卖合同关系已经不存在的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 （二）关于李德胜变更诉讼请求是否合法的问题 《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求。上述法律规定了原告可以变更诉讼请求，但并未限制变更诉讼请求的阶段。一审卷宗显示，李德胜在案件受理后，一审法庭辩论结束前变更了诉讼请求并无不当，不违反上述法律规定，一审按照李德胜变更后的诉讼请求审理并无不当。万基公司关于李德胜变更诉讼请求超出法定期限，一审按照李德胜变更后的诉讼请求作出判决，超出了李德胜的诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 至于万基公司上诉称一审法院作出的（2019）皖1322财保35号民事裁定程序违法，因该裁定已经载明了如不服该裁定的救济途径，故万基公司的此节上诉理由，不属本院审查范围，本院不予审查。 综上所述，万基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人萧县万基房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年十二月十四日 法官助理崔玉凤 书记员朱晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原审判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销一审判决，发回一审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。