贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终2185号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱宁，女，1971年12月4日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王成兰，系贵州省贵阳市南明区市府法律服务所法律工作者，执业证号：32401972100108。被上诉人（原审被告、反诉原告）：侯卫丰，男，1978年6月26日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：王静颖，系北京市炜衡（贵阳）律师事务所，执业证号：15201201211878984。委托诉讼代理人：陈楠，系北京市炜衡（贵阳）律师事务所，执业证号：15201202011175909。上诉人朱宁因与被上诉人侯卫丰房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱宁上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人租金378667元；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一、一审判决的认定事实是清楚的，核实的558000元的数据也是准确的。但在被上诉人提交法庭作为证据的《统计表》中明确记载：“2014年11月1日杨林会向张某1转账50000元、2015年3月20日杨林会向张某1转账100000元，2015年12月23日侯卫东向张某1转账40000元、同日杨林会向张某1转账40000元、2016年5月9曰侯卫东向张明是转账120000元。”被上诉人共分5次在不同的时间给第三人张某1转账350000元，但张某1并未朱宁指定的收款人，朱宁与侯卫东签订涉案《商铺租赁合同》是2015年3月13日，2015年6月1日开始履行，侯卫东怎么会在2014年11月1日向张某1转账50000元，若张某1是朱宁指定的租金收款人，张某1是支付涉案租赁合同的租金，被上诉人依合同约定就应当转帐220000元，而不是50000元。蜘蛛王和隔壁童装店及老人头门面的二楼的住房是张某1的，因被上诉人不认识张某1，当时被上诉人与上诉人是联营租赁关系，上诉人才在中间做工作让张某1将二楼103平米的房屋租给被上诉人使用了7年，后张某1找上诉人索要租金，上诉人告之被上诉人后，被上诉人才将二楼租金分5次向张某1转账，共计350000元，尽管一审判决书认定：“......但朱宁未向本院提交侯卫丰租赁二楼住房相关凭证......。”但客观上被上诉人5次指派他人转账给张某1350000元的行为足以证明被上诉人履行了其租赁使用张某1二楼住房的事实，因此将张某1收取的350000元，牵强的认定为是上诉人收到的门面租金是错误的。被上诉人提交的《统计表和银行流水》证明被上诉人侯卫丰租赁上诉人的门面，从2016年9月25日向上诉人转账70000元、2016年12月23日转账100000元、2017年1月1日转账38000元，上诉人实际收到的门面租金只有208000元，因此被上诉人还欠上诉人租金232000元（440000元-208000元＝232000元），加上一审判决确认的被上诉人超期使用上诉人8个月门面的租金146667元，被上诉人尚欠上诉人的门面租金共计：378667元（232000元＋146667元＝378667元）。综上，恳请二审法院在查明案外人张某1收取被上诉人支付的350000元系其使用张某1二楼住房租金的客观事实基础上作出公正判决。侯卫丰辩称，一、上诉人在一审中已经确认张某1系其指定的收款人，且对我方提供的短信记录真实性不持异议，对于收到的558000元租金予以确认，所以我方对案涉商铺的租金已经支付完毕。二、在一审中上诉人承认二楼的门面是上诉人自己扩建，现在又说是张某1扩建，前后存在矛盾，而且我方租赁的商铺上方并没有上诉人所称的仓库，所以二楼仓库与本案无关。朱宁向一审法院起诉请求：一、依法判令被告支付2015年6月1日至2018年1月31日共计2年零8个月租赁原告从新华书店水城县支店租赁来的位于六盘水市钟山区（蜘蛛王）门面的租金：586666元；二、依法判令被告支付原告2年零8个月未支付租金的资金占用费：98560元；即：2年零8个月未付（租金）的资金占用费；586666元×6%／年×2年零8个月＝98560元，以上二项合计：586666元＋98560元＝685226元；三、本案的诉讼费用依法由被告承担。侯卫丰向一审法院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人立即退还反诉人超额支付的房屋租金118000元。2、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院审理查明：2013年5月6日，侯卫丰租赁朱宁承租位于六盘水市钟山区黄土坡新华书店蜘蛛王店铺，建筑面积为60平方米，使用面积为50平方米，租赁期从2013年5月30日至2015年5月29日，租金年220000元，为一年一付，该期间租金已支付完毕。2015年3月13日，侯卫丰又租赁朱宁承租位于六盘水市钟山区黄土坡新华书店蜘蛛王店铺和隔壁童装店，建筑面积为65平方米，使用面积为50平方米，租赁期从2015年6月1日至2017年5月30日，租金年220000元，为一年一付。合同履行过程中，侯卫丰于2014年11月1日、2015年3月20日、2015年12月23日委托案外人杨林会向朱宁指定收款人张某1云支付50000元、100000元、40000元，2015年12月23日、2016年5月9日、2016年9月25日、2016年12月23日、2017年1月1日委托案外人侯卫东向朱宁支付40000元、120000元、70000元、100000元、38000元，共计558000元。2018年1月31日，侯卫丰通过竞标方式向贵州省新华书店水城支店处继续承租涉案房屋，双方于2018年1月31日签订《房产租赁合同》。另查明，朱宁承租的贵州省新华书店水城县支店综合楼共有三个门面，其中一间是95平方米门面，另50余平方米门面分割成两间门面，一间童装店，一间蜘蛛王店。朱宁向贵州省新华书店水城县支店承租的位于六盘水市钟山区住房的租赁期限至2017年12月31日届满，限朱宁20**年1月1日至2018年1月31日搬离承租房屋，并按双方签订合同约定支付一个月房屋租金。一审法院认为，朱宁与侯卫丰先后签订的《店铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，应合法有效，双方应严格依约履行。现合同履行期限内即2015年6月1日至2017年5月30日，侯卫丰依约向朱宁陆续支付店铺租金共计778000元，虽朱宁称侯卫丰未支付2015年6月1日至2018年1月31日蜘蛛王店铺的租金，并称上述租金是支付二楼住房及童装店的租金，但朱宁未向法院提交侯卫丰租赁二楼住房相关凭证，且双方于2015年3月13日签订租赁期为2015年6月1日至2017年5月30日租赁合同中，明确了租赁房屋是新华书店蜘蛛王店和隔壁童装店，故对朱宁的辩称理由，不予采信。虽双方租赁期限至2017年5月30日届满，但朱宁称从2017年5月30日起至2018年1月31日侯卫东从案外人贵州省新华书店水城县支店承租涉案房屋止共8月仍然是由侯卫东管理使用，庭审中侯卫东否认该事实但未提供证据证明搬离涉案房屋相关移交手续，亦未与案外人贵州省新华书店水城县支店办理交接手续，故侯卫丰在上述期间由继续管理使用涉案房屋更符合双方租赁习惯，因此，侯卫丰理应向朱宁支付2017年5月30日起至2018年1月31日期间租金为146667元（220000元／年÷12个月×8）。综上，侯卫丰应支付朱宁20**年6月1日至2018年1月31日租金应为586667元（440000元＋146667元），扣除已支付558000元，侯卫丰还应向朱宁支付28667元，故对朱宁诉请侯卫丰支付租金超出部分，不予支持。对侯卫丰诉请朱宁返还超额支付118000元诉请，不予支持。对朱宁主张98560元资金占用费，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百一十九条第一项，最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、侯卫丰于判决生效之日起十日内支付朱宁20**年6月1日至2018年1月31日租金28667元；二、驳回朱宁其他诉讼请求；三、驳回侯卫丰的反诉请求。本诉案件受理费10652元，因适用简易程序减半收取5326元，由朱宁负担5103元，侯卫丰负担223元；反诉案件受理费2660元，因适用简易程序减半收取1330元，由侯卫丰负担（本诉诉讼费，侯卫丰将自己负担部分于判决生效之日起十日内返还给朱宁）。上诉人在二审中向本院提交以下证据：1、转款凭证5张，用以证明被上诉人一直按合同约定一次性将一年的租金交付给上诉人。被上诉人对该组证据质证称对该组证据真实性予以认可，但对证明目的不予认可。首先该银行流水无法显示汇款人，其次从银行流水内容来看自2012年12月16日开始就存在分期付款的情况，并非如上诉人所讲一次性付清，至于为何出现超额支付的情况，是因为上诉人资金周转困难，故而要求被上诉人预先支付下一年度的租金。2、照片9张及现场平面图2张，用以证明被上诉人实际占用案外人张某1自行扩建的11.16平方米门面和二楼103.4平方米住房。被上诉人对该组证据的质证意见为：9张照片是近期拍摄的，用其证明以前的情况是不客观的，同时，二楼住房是与其他门面搭配使用的且已经另案诉讼处理完毕。2张**面图是上诉人自己绘制的，被上诉人不予认可。3、出庭证人陈某、张某1、张某2的证人证言，用以证明侯卫丰实际使用的物业面积超出了涉案《店铺租赁合同》，其支付给张某1的款项与涉案《店铺租赁合同》无关。被上诉人侯卫丰对证据质证称：对三位证人证言均不予认可。首先，三位证人均与朱宁存在利害关系，故其所作证言不能单独作为认定案件事实的依据；其次，张某2、陈某都只知道被上诉人使用二楼物业，但其并不知道租赁合同的具体内容；最后，如张某1所述其从不认识侯卫丰，则我方根本无从知晓二楼物业与张某1有关，同时朱宁也未在短信中明确其所要求被上诉人支付给张某1的款项与二楼物业有关。被上诉人侯卫丰在二审中向本院提交以下新证据：录音光盘一张，用以证明双方之前在协商返还超额支付的租金时，均未提到要求被上诉人侯卫丰支付二楼租金，所以不存在侯卫丰单独承租二楼物业的事实。上诉人对该组证据质证称：该组证据来源不合法，内容听不清且与本案无关，故对证据三性均持有异议。本院二审中依职权要求侯卫东、杨林会出庭接受询问以查明案件事实。侯卫丰质证称：对二人的当庭陈述不持异议。朱宁质证称：对侯卫东关于其不认识张某1的陈述，不予认可。对杨林会关于其所支付给张某1的款项是涉案门面租金的陈述，亦不予认可。本院对双方当事人提交的证据分析与认定：对上诉人提交的第1组证据的真实性、合法性予以认可，同时该证据可以印证双方之间存在的交易习惯，本院对其关联性亦予以确认。上诉人提交的第2、3组证据与被上诉人在二审中的陈述可以相互印证，证实被上诉人除《店铺租赁合同》所约定的物业外还承租有包括二楼住房在内的物业的事实，故本院对该两组证据予以采信。对上诉人提交的录音光盘的真实性本院予以认可，但该证据仅反映双方某次协商的过程及内容，在被上诉人未提交其他证据予以佐证的情况下，本院仅依该证据无法得出被上诉人未承租二楼物业的结论，故对被上诉人提交该组证据的证明目的应当不予采信。侯卫东、杨林会所作陈述与双方之前的交易习惯和正常市场规律明显不符，本院对证据的真实性不予采信。本院二审查明事实如下：2013年5月6日，侯卫丰租赁朱宁承租的位于六盘水市钟山区黄土坡新华书店蜘蛛网店铺，建筑面积为60平方米，使用面积为50平方米，租赁期从2013年5月30日至2015年5月29日，租金220000元/年，为一年一付。该份合同已履行完毕，租金已结清。2015年3月13日，侯卫丰与朱宁再次就上述店铺签订《店铺租赁合同》约定，侯卫丰自2015年6月1日至2017年5月30日租赁上述店铺，租金220000元/年。之后，侯卫丰分别于2016年9月25日、2016年12月23日、2017年1月1日通过侯卫东的账户向朱宁汇款70000元、100000元、38000元，合计208000元。另查明侯卫丰一直使用朱宁承租的上述店铺直至其于2018年1月31日同贵州省新华书店水城县支店自行签订《房产租赁合同》。本院认为，朱宁自贵州省新华书店水城县支店承租涉案店铺至2017年12月31日，后经通知延展至2018年1月31日。在此期间，朱宁与侯卫丰签订的《店铺租赁合同》因贵州省新华书店水城县支店未提出异议，故而真实合法有效。侯卫丰自2015年6月1日至2018年1月31日使用涉案门面，在无补充约定的情况下，侯卫丰应按《店铺租赁合同》约定的租金标准支付租金给朱宁，租金合计586667元。原审对该部分事实认定清楚，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：侯卫丰实际就《店铺租赁合同》向朱宁支付的租金数额应当如何确认，即侯卫丰分别于2014年11月1日、2015年3月20日、2015年12月23日、2016年5月9日分五次共向案外人张某1支付的款项35万元是否应视为侯卫丰就涉案《店铺租赁合同》支付的租金。对于该款项的性质，朱宁主张系侯卫丰在《商铺租赁合同》之外向张某1租赁物业而支付的租金。出庭证人张某1的证人证言可以从侧面印证朱宁的该项主张。同时，朱宁二审中提交的银行流水可以证明侯卫丰自2011年以来租金一直是支付给朱宁本人且均不存在跨年超额支付的情况。从银行流水内容可以得知，2014年4月21日侯卫丰已一次性向朱宁结清了2014年6月1日至2015年5月31日租金，在此情况下，侯卫丰跨年超额支付租金130000元（350000元-220000元）明显与常情和双方之间的交易习惯不符。综上，虽然朱宁通过微信方式向侯卫丰提供了案外人张某1的银行卡号并指示其汇款，但结合各方当事人提交的证据，应当认定该行为与本案诉争的租金无关，对朱宁的该项上诉主张应当予以采信。侯卫丰尚欠租金数额为378667元（586667元-208000元）。综上所述，一审判决认定事实存有瑕疵。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初1280号民事判决；二、侯卫丰于本判决生效之日起十日内支付朱宁租金378667元；三、驳回朱宁的其他诉讼请求；四、驳回侯卫丰的反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6656元，二审案件受理费6980元，共计13636元，由侯卫丰负担8130元，由朱宁负担5506元。本判决为终审判决。审判长  朱会峰审判员  徐 芳审判员  蒙彩虹二〇二〇年十二月十一日法官助理王海霞书记员陈玲