甘肃省陇南市中级人民法院民事判决书(2020)甘12民终1040号上诉人（原审被告）：马某，住成县。委托诉讼代理人：廖某，甘肃新视天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃通美公路服务区管理有限公司。住址：甘肃省兰州市城关区东岗东路277号法定代表人：李某。委托诉讼代理人：张某，甘肃赛莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗某，住陕西省西安市灞桥区。上诉人马某因与被上诉人甘肃通美公路服务区管理有限公司（以下简称通美公司）、罗某租赁合同纠纷一案，不服西和县人民法院（2020）甘1225民初760号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人马某上诉请求：依法撤销西和县人民法院判决的第一二项内容，并依法改判被上诉人继续履行合同。事实与理由：1、上诉人与被上诉人未签订租赁合同，没有资格担任本案被告，上诉人作为本案的被告诉讼主体不适格。2、上诉人营业执照办理的时间为2019年7月17日，此时间距离原租赁合同到期不到5个月的时间，而该营业执照是在被上诉人的再三催促下办理的，办理营业执照时被上诉人作为租赁标的所有权人相当协助，也正是在被上诉人协助下办理的执照，该行为足以相信被上诉人与其续签合同的诚意十足，足以使上诉人相信被上诉人对续租事宜作出了承诺，所以一审法院按照原来的租赁期限及常规的判断作出解除合同明显不当。所以根据合同法第二百三十六条之规定，应当认定原租赁合同变更为不定期。3、经过近三年的经营，上诉人已投入了巨大的人力，一旦轻易解除，将给上诉人造成不可挽回的损失，按常理论，高速救援设备除了高速救援基本上属于废品一堆。4、法律应保护优先续租权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同解释》第二十一条、第二十二条都是保护实际承租人优先购买权，同样其法理背后的目的在于保护实际承租人的“优先使用权”。即将实施的《民法典》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。本案的实际是被上诉人在未通知上诉人的情形下以低价转租给别人，本身也是一种侵犯实际承租人的可期待利益及优先续租的权利。被上诉人通美公司答辩称：1、涉案房屋租赁期限已于2019年12月31日届满，被答辩人马某理应腾退涉案房屋。2、被答辩人应当支付占用涉案场地的占用费。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回被答辩人上诉请求，维持一审判决。被上诉人罗某未提交答辩状。通美公司一审诉讼请求：1、请求判令二被告立即退出已到期的租赁场地，并解除合同。2、请求判令二被告立即向原告支付违约金9680元（按合同约定支付合同最后一年租赁费20%的违约金）。3、请求判令二被告向原告支付2020年1月1日至2020年5月31日的场地占用费20166元。4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：2016年12月30日，通美公司与罗某签订《十天高速服务区汽车修理厂租赁合同》、《十天高速西和服务区汽修厂物业管理协议》、《甘肃通美公路服务区管理服务有限公司廉政合同》。其中租赁合同约定：原告通美公司将十天高速西和服务区汽车修理厂租赁给被告罗某使用，合同期限为2016年12月31日起至2019年12月30日止。第一年租金40000元，第二年租金44000元，第三年租金48400元，履约保证金25000元，国有资产抵押金25000元。合同第八条第15项规定：“双方终止本协议后，乙方应在终止协议之日起五日内退出经营场所，交回租赁的资产设施，若乙方未及时退出经营场所，乙方应向甲方支付合同最后一年租赁费20%的违约金，同时按照合同期内最后一年约定的资产租赁费和公共管理费计算交纳逾期相关费用，并且甲方有权处理相关资产设施。”合同第八条第16项规定：“乙方不得擅自转租、分租、转包、合伙经营、转借、变卖、抵押甲方的资产和配套设备。”合同签订后从2016年12月31日至2017年11月6日被告罗某经营该汽修厂。并按期交纳了2016年12月31日至2019年12月30日租赁费、物业费等各种费用。2017年11月6日罗某在未征得通美公司同意的情况下将租赁物十天高速西和服务区汽车修理厂转租给马某，租赁期限为2017年11月7日至2019年12月31日。2017年11月7日至今租赁场地一直由马某经营使用。2019年12月租赁合同到期前通美公司通知罗某交回租赁场地，罗某多次催马某交回租赁场地，但马某一直未退出租赁场地。一审法院认为，原告通美公司与被告罗某签订了《十天高速服务区汽车修理厂租赁合同》、《十天高速西和服务区汽修厂物业管理协议》、《甘肃通美公路服务区管理服务有限公司廉政合同》双方租赁合同合法有效。通美公司与罗某在签订合同时明确约定不得转租，《合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意同意转租的，出租人可以解除合同。通美公司做为甲方在罗某将租赁物转租给马某，并由马某经营二年多时间内，原告办公场所离租赁的汽修车较近，应推定为知情，但其未提出解除合同，而是在合同到期后要求罗某返还租赁场地，因转租后原租赁合同继续有效。现原租赁合同和次租赁合同均已到期原告要求罗某退出经营场地是合法的。马某做次承租人，其与承租人罗某之间签订的租赁合同租赁期限为2019年12月31日到期，合同到期前、到期后罗某曾多次要求马某退出经营场地，尽到了提前告知的义务。马某认为自己的租赁合同是不定期租赁合同，理由不能成立，不定期租赁合同是指当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的视为不定期租赁合同。马某做为次承租人其与承租人罗某之间租赁合同期限明确，合同到期后，罗某也明确要求马某搬出，不在转租。马某在没有合法依据的情况下自2020年1月1日起占有十天高速西和服务区汽车修理厂构成对出租人通美公司的侵权。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当退还租赁物。故原告通美公司要求负有腾房义务的被告马某退出租赁场地，于法有据，本院予以支持。原告通美公司要求被告承担违约金9680元，原告虽与被告罗某在签订对违约条款有约定，但马某转租后经营两年多时间，该租赁场地离原告办公场所不远，因此应推定原告对该转租行为是知情的并同意的。原告通美公司未在罗某转租后提出解除合同，且目前双方合同已届满，通美公司不得以违约要求被告承担违约金。原告通美公司要求被告承担2020年1月1日至5月31日的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条之规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”2019年通美公司与罗某约定的租金为48400元，因此2019年1月1日至2020年5月31日期间的租金为20166元。应由被告马某向原告通美公司承担。综上根据《合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条之规定判决如下：一、限被告马某在判决生效后五日内退出十天高速西和服务区汽车修理厂，并搬走自己的物品，将租赁物十天高速西和服务区汽车修理厂交还原告原告甘肃通美公路服务区管理有限公司。二、限被告马某在判决生效五日内支付原告甘肃通美公路服务区管理有限公司2020年1月1日至5月31日租金20166元。三、驳回原告甘肃通美公路服务区管理有限公司其它诉讼请求。诉讼费200元，由被告马某承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二审期间，双方当事人均未提交证据。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，在租赁期间届满前，通美公司已通知罗某交回场地，并不同意罗某或马某继续使用租赁房屋，故本案租赁期限已经届满，没有转为不定期租赁合同。关于上诉人马某提出其享有优先续租权的问题，本院认为，优先续租权的定位应当与租赁合同的属性相适应，是债权请求权，而不是形成权，不具备对抗出租人物权请求权的效力，故马某抗辩称应继续履行合同的上诉意见不能成立，马某如认为优先续租权受到侵害，存在损失，可另行主张权利。合同自由是当事人的基本权利，现通美公司不愿将房屋租赁给马某，其基于物上请求权要求马某搬离，并承担占用费，应予支持，一审判处并无不当。综上所述，上诉人马某的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元由马某负担。本判决为终审判决。审判长 庞红霞审判员 朱晓剑审判员 王 刚二〇二〇年十二月四日书记员 冶 乐