青海省海东市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）青02执异35号 案外人：姜某，男，生于1958年12月1日，汉族，现住青海省西宁市城**。 委托诉讼代理人：刘亚玲，女，生于1964年9月13日，汉族，现住青海省西宁市城**，系姜某之妻。 申请执行人：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，统一社会信用代码：91630104698504752C。 法定代表人：何某。 委托诉讼代理人：马某，青海智凡律师事务所律师。 被执行人：青海祥泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91632123679173548J。 法定代表人：曹某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阿某，青海凡圣律师事务所律师。 本院在执行申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称重庆七建青海分公司）与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人姜某不服本院于2020年9月16日作出的（2020）青02执61号之一执行裁定书，于2020年12月3日向本院提出书面执行异议申请，请求立即中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1068号房屋财产的执行，解除查封。本院于同日立案登记受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，并于2020年12月4日对本案进行了公开听证，案外人姜某及其委托代理人刘亚玲、申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司的委托代理人马某、被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司的法定代表人曹某及其委托代理人阿某均到庭参加了听证，现本案已审查终结。 因申请执行人重庆七建青海分公司申请强制执行，本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书。该裁定书内容为：申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出的（2020）青民终第146号民事判决书已发生法律效力，因被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司未依法履行生效法律文书所确定的义务，申请人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司向青海省海东市中级人民法院申请强制执行，本院于2020年9月8日依法立案执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十二条、第三十八条、以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，裁定如下：冻结、扣划被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。查封、冻结、扣划期间，任何人不得擅自处分上述财产。若冻结、扣划数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。本裁定立即执行。2020年9月23日，本院分别向海东市房产局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，查封了被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议的，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议，逾期不提本院将依法强制执行。 案外人姜某得知公告内容后不服上述执行查封向本院提出执行异议称：异议人于2015年7月与青海祥泰房地产开发有限责任公司签订安装消防合同（2015年7月开工～2017年4月竣工)。因青海祥泰房地产开发有限责任公司无力支付工程尾款，故将海东市乐都区新乐西街**乐都安泰华都大厦**抵给异议人。异议人于2017年7月与青海祥泰房地产开发有限责任公司签订协议，将乐都华都大厦1068号房屋用作消防施工工程款抵消，该房屋总房价为992000元。异议人与祥泰房地产开发有限责任公司2017年七月五日达成协议，并且开发商于2017年7月5日即将该房屋交付异议人。并于2018年12月3日开具收据（在此期间，因异议人户籍所在地为上海市，故而异议人返回原籍，一年后返回）。2020年11月12日异议人收到乐都区华都物业管理有限公司发来的青海省海东市中级人民法院《公告》，始知异议人购买并居住使用的乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1068号房屋被贵院查封，且拟进入评估、拍卖、变卖程序。异议人认为，贵院查封的上述房屋系异议人购买并使用的财产，异议人拥有所有权，贵院将异议人已经支付全部购房款且实际入住使用的房屋进行查封，严重侵害了申请人的合法权益。现根据《民事诉讼法》第二百五十六条(二)项，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《九民会议纪要》第一百二十七条之规定，特提出执行异议，请求：立即中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1068号房屋财产的执行，解除查封，将该房屋归还异议人。 案外人姜某为证明自己的主张，在听证时向本院提交了以下4份证据：1、海东市中级人民法院于2020年9月16日作出的（2020）青02执61号之一执行裁定书复印件一份。证明：我的房屋被查封了，请求解除查封。2、2017年7月5日祥泰公司与姜某签订的《协议书》复印件一份。证明：祥泰公司欠我992000元消防施工工程款，用乐都安泰华都大厦1068号房屋抵账了，该房作价992000元。3、2018年12月3日祥泰公司与姜某签订的《商品房买卖合同（预售）》复印件一份。证明：祥泰公司将1068号房屋卖给了我，并签订了《商品房买卖合同》，该房屋是我的房子。4、2018年12月3日房款收据（顶账）复印件一份。证明：以顶账的方式，将房款992000元全部付清了。 申请执行人重庆七建青海分公司辩称：一、民事裁定书及执行裁定书是法院保全与执行行为的合法体现，符合法律规定，并无不当。姜某针对本案中海东市中级人民法院（2017）青02民初57号民事裁定书、（2020）青02执61号执行裁定书，提供其与青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称：“祥泰公司”）签订的《协议书》，向法院提出中止对安泰华都大厦1068号房屋的执行，解除该房屋的查封措施。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条，“作为执行依据的法律文书生效后至申请执行前，被执行人可以向有执行管辖权的人民法院申请保全债务人的财产。人民法院可以参照民事诉讼法第一百条的规定作出保全裁定，保全裁定应当立即执行，”和第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人的，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结财产”的有关规定，海东市中级人民法院（2017）青02民初57号民事裁定书、（2020）青02执61号执行裁定书的查封措施符合法律规定。二、异议人请求法院中止对安泰华都大厦1068号房屋的执行，解除该房屋的查封措施。其所提供的证据缺乏事实和法律依据。1、我方认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应完全符合下列四种情形（一）提供其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记,且其权利能够排除执行。2、异议人现只提供了2017年7月5日的《协议书》与祥泰公司2018年12约3日出具的收据，《协议书》目的是消灭双方之间的债权债务关系，并不是有效的房屋买卖合同，且异议人未支付房屋价款。我国物权法用的是物权变动原则，即除了当事人对债权达成合意之外，还必须履行登记的法定义务，1068号房屋未办理过户登记，房屋权属未发生变动，异议人不能依据《协议书》而获得1068房屋的物权期待权。祥泰公司明知答辩人在2017年10月已申请海东市中级人民法院对案涉房屋采取查封措施，仍在2018年12月3日出具顶账的收据，明显存在恶意逃避债务的嫌疑。综上，姜某所提供的所有证据不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的四项情形，其权利不能排除执行，执行异议不成立，请人民法院裁定驳回姜某的异议申请。 申请执行人重庆七建青海分公司在听证期间向本院提交了如下1份证据：即海东市房产管理局于2020年10月30日向北京大成（西宁）律师事务所出具的证明一份。证明：姜某（身份证号：×××）名下无房产登记信息，案涉异议人申请阻却本次执行的理由不成立。 被执行人祥泰公司辩称：第一、本案的基础事实是查封时间在2017年10月26日，但实际上本案的申请人知道自己的房屋被人民法院查封是在2020年10月25日，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、第十七条规定，2017年的查封并没有进行合法的通知或公告程序，我方认为，2017年10月26日进行的查封违反法律程序，应当予以纠正。对于本案而言，申请人接收查封公告的时间为2020年10月25日，但在此前，申请人已占有并使用案涉房屋多年，我方认为，对申请人有效的查封时间为2020年10月25日。第二，基于上述客观情况，申请人向法庭主张的事实符合客观情况，主要有以下四点：1、合同签订的时间均发生在有效的查封之前。2、在有效查封之前，姜某对房屋的占有状况是持续且稳定的。3、申请人的房款已经全部结清不存在拖欠。4、在双方履行房屋买卖合同时，双方达成的协议是由祥泰公司负责办理不动产权登记手续，那么本案确属因祥泰公司资金和手续办理问题未能在查封前办理登记，故申请人的申请排除执行的请求符合办理执行异议相关规定的第二十八条。此外，本案的申请人基本上都是进行安置补偿的回迁户，那么安置补偿协议其内容虽然简单，但通过双方约定的置换面积比例、计价标准及交付房屋时的房屋交接单，可以确定申请人对其主张的房屋具有占有并使用的排他性，这一点从占有的情况也可以得到应证，如果案涉房屋并不是申请人进行购买，那么其不可能持续并稳定的使用房屋至今，而没有其他权利人进行任何的权利主张。综上所述，我方认为，本案涉及的金钱债权执行，应当依法由祥泰公司的财产予以清偿，但本案异议申请人主张的房屋系其通过合法途径购买，虽未进行不动产权登记的权利公示，但符合排除执行的法律规定，希望法庭在考虑法律的严肃性之余体恤百姓购房之不易，支持申请人的申请请求。 被执行人祥泰公司在听证期间向本院提交了如下2份证据：1、2018年12月3日房款收据（顶账）复印件一份。证明：案涉房屋查封以前申请人已经全部交清房款。2、2016年1月28日海东市乐都区颁发的（乐）房预售证第00000023号《商品房预售许可证》复印件一份。证明：（1）祥泰公司对案涉房屋所处位置的地上附着物，具备合法的预售许可。在诉讼以前对外签订的商品房买卖合同均合法有效。（2）本案案涉拆迁安置的100套棚户区改造用房住户不受该预售许可的限制。 经本院审查查明：2017年7月5日，祥泰公司与姜某签订《协议书》，将祥泰公司开发的位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰.华都大厦的1068号房屋以总价992000元转让给了姜某，用以抵顶祥泰公司欠姜某992000元的消防施工工程款。2018年12月3日，祥泰公司与姜某签订了《商品房买卖合同（预售）》，并向姜某出具了992000元（顶账）的房款收据。自此，案外人姜某对该房占有使用。 另查明，2017年9月27日，原告重庆七建青海分公司因与被告祥泰公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至本院，在本院审理期间，原告重庆七建青海分公司向本院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封被告祥泰公司名下财产。2017年10月19日，本院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结被申请人祥泰公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，本院向海东市乐都区房产管理局下发（2017）青02执保10号协助执行通知书，对被申请人祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，本院就原被告之间建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）青02民初57号民事判决，原被告对此均不服，向青海省高级人民法院提起上诉，经青海省高级人民法院审理，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事终审判决，判决祥泰公司在判决生效之日起十日内向重庆七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因被告祥泰公司在规定的期限内未履行判决确定的义务，重庆七建青海分公司向本院申请强制执行。本院依据法律规定，在本案执行阶段于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人祥泰房公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。查封、冻结、扣划期间，任何人不得擅自处分上述财产。若冻结、扣划数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。2020年9月23日，本院分别向海东市房产局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述涉案的12套房屋再次进行了查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议，逾期不提本院将依法强制执行。本案案外人得知公告内容后，向本院提出执行异议，要求依法中止对案涉1068号房屋的查封。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案的查封时间倒地从何时起算；2、案外人的异议能否排除人民法院的查封。 关于本案的查封时间倒地从何时起算的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条规定“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。”根据上述规定可知，人民法院查封不动产的期限最多不得超过三年。本案中，依据重庆七建青海分公司的诉中保全申请，本院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日下发（2017）青02执保10号协助执行通知书，对被申请人祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年，即自2017年10月26日起至2020年10月25日止。后因重庆七建青海分公司申请强制执行，本院在进入强制执行程序后，根据执行不同阶段的需求，重新作出与（2017）青02民初57号民事裁定内容不同的（2020）青02执61号之一执行裁定书，并在前期查封失效届满之前，依职权于2020年9月23日再次续行查封了涉案的12套房屋，查封期限另行确定为三年，即自2020年9月23日至2023年9月25日止，且本案案外人在本院于2020年11月12日公告后才得知自己的房屋被强制执行中查封，故本案查封的最终起算时间应从再次续行查封的2020年9月23日起起算。 关于案外人的异议能否排除人民法院查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，祥泰公司与姜某以协议合同方式将安泰.华都大厦1068号房屋于2017年7月5日抵账转让给姜某，并于2018年12月3日双方签订了《商品房买卖合同》，此系双方真实意思表示，其协议、签订时间在本院保全查封和执行查封之前，且被执行人拥有合法的商品房预售许可，因此，案外人所签订的《商品房买卖合同》合法有效。案外人所购商品房性质为住宅，且从申请执行人提交的查询结果看，案外人在海东市主城两区四县范围并没有其他住房登记信息，故符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。该房屋总价为992000元，案外人也以抵顶债权的方式支付了全部房款。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，姜某与祥泰公司签订了《商品房买卖合同》并缴纳房款，其享有对涉案房产的物权期待权，其因房屋买卖合同取得的民事权利，应受法律保护。据此，案外人要求中止本院对涉案房屋查封的执行异议请求成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条之规定，裁定如下： 中止执行本院（2020）青02执61号之一执行裁定中对对被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1068号房屋的查封。 如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审 判 长 王海林 审 判 员 王海龙 审 判 员 谭 青 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 李延春 书 记 员 马啟英