辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民初500号原告（申请执行人）：大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙），住所地辽宁省大连花园口经济区迎春街**楼****。执行事务合伙人：大连城乡一体化建设发展基金管理有限公司。委派代表：王秋良。委托诉讼代理人：宋诗军，系辽宁天合律师事务所律师。被告（执行案外人）：聂淑华，女，1964年5月13日出生，汉族，退休职工，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：马男、刘广元，均系辽宁中霖律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连安邦房地产开发有限公司，住所：辽宁省大连市甘井子区盛景园********。法定代表人：张仕祥，系公司董事长。委托诉讼代理人：王丛姝，系辽宁水平律师事务所律师。第三人：大连诚锐建筑工程有限公司，住，住所地辽宁省所地辽宁省大连市普兰店区莲山街道办事处水门子社区法定代表人：王毅，系执行董事。委托诉讼代理人：孙怡永，男，汉族，系该公司员工。第三人：李春艳，女，1972年4月4日生，汉族，辽宁省大连市沙河口区2。原告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）（以下简称“城乡一体化”）与被告聂淑华、第三人大连安邦房地产开发有限公司（简称“安邦公司”）、第三人大连诚锐建筑工程有限公司（以下简称“诚锐公司”）、第三人李春艳申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城乡一体化的委托诉讼代理人宋诗军、被告聂淑华及其委托诉讼代理人马男、刘广元、第三人安邦公司的委托诉讼代理人王丛姝、第三人诚锐公司的委托诉讼代理人孙怡永、第三人李春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城乡一体化向本院提出诉讼请求：1、判决驳回被告提出的关于中止对大连市甘井子区红凌路房产民事执行的异议请求。判决对该房屋继续执行；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：针对案外人聂淑华就申请执行人城乡一体化与被执行人安邦公司借款合同纠纷执行案提出执行异议一案，2020年6月3日大连市中级人民法院以（2020）辽02执异237号《执行裁定书》裁定（2020年6月12日送达）：中止对大连市甘井子区头道沟安邦阳光润城54号楼房屋的执行。城乡一体化不服该执行裁定，依法提起诉讼。原告认为，被告提出的关于“中止对大连市甘井子区红凌路房产执行”的异议请求，没有事实及法律依据，依法应予驳回。一、大连市中级人民法院（2016）辽02民初125号民事判决书作为生效的法律文书，已经确认城乡一体化作为抵押权人对本案案涉的房产享有优先受偿权。2016年10月19日，针对原告城乡一体化诉被告安邦公司、张忠忱、包展红借款合同纠纷案，大连市中级人民法院以（2016）辽02民初125号民事判决书判决：一、安邦公司应于本判决生效后十日内偿还城乡一体化借款本金9,450万元人民币及利息（自2015年10月21日起，按年息15.08%计息至欠款还清日）；二、城乡一体化对张忠忱持有的安邦公司99%的股权享有优先受偿权；三、城乡一体化对安邦公司为案涉债务设定抵押并仍处于抵押登记状态的房产、在建工程及土地在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、张忠忱、包展红对前述第一项债务承担连带偿还责任。案件受理费538,050元，由被告共同负担。该判决书主文中，明确认定了本案案涉的房产包含在该案中已设定抵押并仍处于抵押登记状态的房产范围之内（注：工程号安邦阳光润城54号楼，即为甘井子区红凌路217号楼）。上述判决生效后，各被告均未履行还款义务，城乡一体化申请法院强制执行。2017年1月20日，大连市中级人民法院以（2016）辽02执855号执行裁定查封了安邦公司作为案涉借款抵押物的位于大连市甘井子区产，其中包括本案案涉房产。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。既然上述已生效的民事判决书判决认定了城乡一体化对案涉抵押项下房产的优先受偿权，则该担保物权应依法受到保护。大连市中级人民法院依据该生效判决对抵押房产实施查封及其他执行措施，具有充分的事实和法律依据。二、本案案涉房产系安邦公司所有的财产，被告聂淑华不是案涉房产的合法权利人。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；包括本案案涉房产在内的已被大连市中级人民法院依法查封的187套抵押房产，均系被执行人安邦公司开发建设的新建商品房。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款之规定，目前该等房产的所有权人系安邦公司，被告聂淑华并非该房产的权利人。三、被告聂淑华购买案涉房屋行为违反了我国法律的强制性规定，其购房行为依法应认定无效。从被告已提供的证据复印件内容看，被告并不是直接从安邦公司购买本案案涉房产，而是与另一个自然人李春艳之间发生房产买卖交易。案涉房源来自诚锐建公司的抵债房。被告聂淑华与第三人安邦公司之间并未签署《商品房买卖合同》，安邦公司亦没有收到被告支付的任何购房款项。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，案涉商品房系安邦公司开发建设的房产，诚锐公司及李春艳均未取得该房产的不动产登记权属证书；故，诚锐建筑工程有限公司向李春艳转让案涉房产的行为，以及李春艳向聂淑华转让案涉房产的行为，均系无效的民事行为；相应的买卖合同，依法应认定为无效合同。四、既然上述房产买卖行为发生在被告聂淑华与另一自然人李春艳之间、被告与第三人安邦公司之间并未签署合法有效的商品房买卖合同，则被告依法不享有《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的无过错不动产买受人（消费者）针对所购房产的物权期待权。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十七条之规定，鉴于被告提出的异议理由不能排除大连市中级人民法院对案涉房屋的执行，请法庭依法判决驳回被告提出的执行异议请求。被告聂淑华辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，本案不应适用执行异议司法解释第27条的规定，而应适用第29条的规定，第27条规定最后一句话是法律司法解释另有规定的除外。案涉情形正好是第27条法律司法解释另行规定的情形，及第29条规定的情形。第二，案涉房产实际上系安邦公司、诚锐公司、李春艳、聂淑华四方通过抹账的方式，最终由安邦公司与聂淑华之间建立了商品房买卖合同关系。因此本案不能以李春艳未取得房产证为由认定合同无效，聂淑华是案涉房产的合法权益人。第三，安邦公司开具的发票，上面清楚地标注了双方当事人的名称、标的、数量。根据合同法司法解释二第一条的规定，应当认定安邦公司与聂淑华之间的商品房买卖合同成立并生效，且该形成时间完全是在案涉的查封行为之前，因此完全符合和执行异议司法解释第29条规定的情形，因此本案应当中止，原告对案涉房产的执行。第三人大连安邦房地产开发有限公司述称，对于李春艳和聂淑华之间的房产转让这个事实，不清楚，需要核实整个抵债的过程。第三人诚锐公司述称，不同意原告的诉讼请求。安邦该公司欠诚锐公司工程款，然后用其开发的房子抵顶工程款。然后诚锐公司把房子抵债给李春艳了，因为诚锐公司欠李春艳材料款，李春艳又将房屋卖给聂淑华了。我方与李春艳、聂淑华三方一起去安邦公司办理的入住过户手续。第三人李春艳述称，不同意原告的诉讼请求。因为当时李春艳是负责给诚锐公司提供现场的保温原材料，诚锐公司欠李春艳钱，后期安邦把房子抵给诚锐公司，诚锐公司又抵给李春艳，李春艳把房子接手后卖给聂淑华了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实：城乡一体化与安邦公司、张忠忱、包展红、第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行借款合同纠纷一案，本院于2016年10月19日作出（2016）辽02民初125号民事判决书，判决：一、安邦公司于本判决生效后十日内偿还城乡一体化借款本金人民币9450万元，并以9450万元为基数，按年利率15.08%的标准，支付自2015年10月21日起算至欠款还清日止的利息；二、城乡一体化对张忠忱持有的安邦公司99%股权享有优先受偿权；三、城乡一体化对安邦公司为案涉债务设定抵押并仍处于抵押登记状态下的房产、在建工程及土地在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、张忠忱、包展红对前述第一项债务向城乡一体化承担连带偿还责任；张忠忱、包展红承担保证责任后，有权向安邦公司追偿。案件受理费538050元，由安邦公司、张忠忱、包展红共同负担。该判决生效后，各被告均未履行还款义务，城乡一体化向法院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年1月20日作出（2016）辽02执855号执行裁定书，裁定：查封安邦公司名下187套房屋（案涉房屋在查封范围内），查封期限三年。大连市不动产登记中心在本院协助执行通知书上记载：除大连市甘井子区红凌路房屋本次查封为首次查封，其他186套房屋为轮候查封。2019年8月1日，本院作出（2019）辽02执恢474号执行裁定书，裁定：拍卖安邦公司所有的187套房屋和网签备案在连铎名下的4套房屋、网签备案在范卫国名下的2套房屋（详见抵押清单）。该裁定书载明：本院查封了安邦公司所有的187套房屋和网签备案在连铎名下的4套房屋、网签备案在范卫国名下的2套房屋（详见抵押清单），共计193套房屋，并对上述房屋进行了评估，评估价值为21246.14万元。案涉房屋在上述抵押清单范围内。2020年1月9日，本院作出（2019）辽02执恢474号执行裁定书，继续查封包括案涉房屋在内的部分房屋。关于案涉房屋的查封，安邦公司与城乡一体化均认可已经由轮候查封变成首封，在此之前的查封因超过查封期限而失效。聂淑华作为案外人向本院提出书面执行异议，本院于2020年6月3日作出（2020）辽02执异237号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。城乡一体化不服该执行裁定，于法定期限内向本院提起本案诉讼。另查明：第三人诚锐公司为证明其诉讼主张，向本院提供：1、2013年4月15日与安邦公司签订的《建设工程施工合同》及补充协议；2、与安邦公司签订的《以房抵款二方协议书》，无签订日期；3、2013年12月15日与李春艳签订《以房抵债协议书》，上述证据证明诚锐公司承建安邦公司发包的红凌路头道沟B2区热力二次网设备安装工程，安邦公司以案涉房屋抵顶应付诚锐公司部分工程款，房款为830320元，后诚锐公司又将案涉房屋冲抵应付李春艳的材料款，抵债金额为770000元。城乡一体化对以上证据均不认可。安邦公司对《建设工程施工合同》及补充协议、《以房抵款二方协议书》的真实性无异议，但对抵房时间无法确定。对《以房抵债协议书》真实性无法确定。聂淑华为证明其诉讼主张，向本院提供，1、2014年3月26日与李春艳签订的《卖房协议》，约定李春艳将案涉房屋卖给聂淑华，总房款为550000元；2、中国工商银行个人业务凭证三张及中国工商银行储蓄存款利息清单，证明2014年3月26日聂淑华向李春艳支付房款20万元。2014年5月11日，聂淑华将30万元定期存单到期后的本息342750元通过转账方式支付给李春艳；3、2014年3月26日，李春艳出具收条一份，载明收到聂淑华支付房款定金200000元；4、2014年5月11日，李春艳出具收条一份，载明李春艳收到聂淑华支付房款：转账342750元，现金7250元，共计350000元；5、2014年3月26日，安邦公司为聂淑华出具830320元房款的《销售不动产统一发票》；6聂淑华提供《阳光润城住宅（公建）业主临时公约》、《阳光润城前期物业服务协议》、《安邦.阳光润城房屋交付审批签单》及排渣费、物业费、电梯费、采暖费、水费等专用收据，证明其2014年3月26日即占有使用案涉房屋至今。安邦公司对其提供的《销售不动产统一发票》有异议，城乡一体化对聂淑华提举的证据均有异议。又查，2019年4月16日大连市不动产登记中心出具的房屋信息查询结果显示，聂淑华名下无登记房产。再查，案涉房屋于2014年7月由安邦公司作为借款担保抵押给城乡一体化，并办理抵押登记，抵押权人为城乡一体化。上述事实，有当事人提供的本院（2016）辽02民初125号民事判决书、（2016）辽02执855号执行裁定书、（2020）辽02执37号执行裁定书、《建设工程施工合同》及补充协议、《以房抵款二方协议书》、《以房抵债协议书》、《卖房协议》、中国工商银行个人业务凭证三张及中国工商银行储蓄存款利息清单、收条两份、《销售不动产统一发票》、《阳光润城住宅（公建）业主临时公约》、《阳光润城前期物业服务协议》、《安邦.阳光润城房屋交付审批签单》及排渣费、物业费、电梯费、采暖费、水费等专用收据、房屋信息查询结果等及当事人陈述在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，聂淑华要求中止对案涉房屋的执行，主要依据的是与李春艳签订的《卖房协议》、安邦公司与诚锐公司签订的《以房抵款二方协议书》、诚锐公司与李春艳签订的《以房抵债协议书》，通过上述三份协议书内容显示，案涉房屋是聂淑华通过安邦公司抵债给诚锐公司，诚锐公司又抵债给李春艳，后李春艳出售给聂淑华而得。根据本案已查明的事实可知，案涉房屋2014年7月被安邦公司抵押给为城乡一体化且办理抵押登记，生效判决已经判决城乡一体化对包含案涉房屋在内的房屋享有优先受偿权。在此情况下，聂淑华对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益，本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照该批复文件精神，已经交付全部或者大部分款项的商品房消费者有权对抗抵押权，此举是为了保护消费者生存权作出的例外规定。基于此，该批复文件中涉及的商品房消费者应当仅限于向房地产开发企业购买商品房的消费者购房人，而不包括一般房屋买卖合同的买受人。关于商品房消费者作为案外人提出执行异议案件的审查，《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。如上所述，案涉房屋系聂淑华通过以房抵债而得，并非与安邦公司就案涉房屋存在买卖关系的合意，且与安邦公司亦未签订书面买卖合同。综上分析，聂淑华不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形，其要求停止对案涉房屋的执行，本院不予支持。对城乡一体化要求继续执行案涉房屋的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行大连市中级人民法院作出的（2016）辽02执855号执行裁定书所查封的大连市甘井子区头道沟安邦阳光润城房屋。案件受理费9300元，由聂淑华负担。审判长 王 欢审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二〇年十二月十五日书记员 黄月妍附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。。