河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1082民初3578号原告（案外人）：董秋菊，女，汉族，1967年12月26日生，住址许昌市魏都区。被告（申请执行人）：卢锦隆，男，汉族，1988年1月14日生，住址长葛市。被告（被执行人）：郭超杰，男，汉族，1975年12月26日生，住址长葛市。原告董秋菊与被告卢锦隆、郭超杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月25日，公开开庭进行了审理。原告董秋菊，被告卢锦隆、被告郭超杰均参加诉讼。本案现已审理终结。原告董秋菊向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于长葛市建设路南段瑞景新城3号楼0103001号房产系原告从被告郭超杰处购买并享有权利。2、立即停止对原告瑞景新城3号楼0103001号房产的执行。3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：长葛市人民法院作出（2019）豫1082执3804号执行裁定书，内容为：1、查封被执行人郭超杰建设路南段瑞景新城3号楼0103001号房产；2、对被执行人郭超杰名下瑞景新城3号楼0103001号房产进行评估拍卖等。原告认为该裁定书无事实和法律依据。瑞景新城3号楼0103001号房产为原告财产，应予撤销（2019）豫1082执3804号执行裁定书。2020年6月5日，原告对执行标的提出书面异议，被判决驳回。原告系被告郭超杰前妻的姐姐。被告郭超杰于2011年-2014年期间经营一家塑料加工厂，经营期间原告帮其筹措资金95万元。但其经营不善，长期不偿还借款，原告顾及亲戚关系没有起诉被告郭超杰。后经协商，2014年3月10日被告郭超杰自愿将其名下建设路南段瑞景新城3号楼0103001号房产转让给原告，同时其将购买该房产的收款收据、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同等相关手续转交原告，并履行了转让手续，原告已合法占有房产，入住至今。但开发商因资金链断裂，无法开具不动产发票，致原告与被告郭超杰之间无法办理房产过户手续。依据《物权法》15条，原告与被告郭超杰之间的协议合法有效。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告郭超杰已向原告出具涉案房产的收款数据，原告已入住至今；原告拥有涉案房产商品房买卖合同、个人购房担保借款合同等相关手续；3、原告对涉案房产未办理过户不是因自身原因。故原告已于2014年3月10日取得涉案房产所有权。被告郭超杰违背诚实信用原则，在与被告卢锦隆债务纠纷案件中，隐瞒房产转售与原告的事实，违背与原告达成的协议，侵犯了原告合法权益。请求支持原告诉讼请求。被告卢锦隆辩称：1、原告董秋菊与被告郭超杰之间没有合法有效的房屋买卖合同。原告董秋菊提到的以物抵债手续是2020年1月胁迫被告郭超杰倒签的，原告在法院查封房产之前并未与被告郭超杰之间有合法有效的房屋买卖合同。2、原告董秋菊没有提供在法院查封之前其占有房产相关证据，不能证明其合法占有房屋。3、原告董秋菊不能证明其支付了涉案房屋房款。4、涉案房屋未办理过户登记。因涉案房屋在银行办理有抵押，不能办理过户登记，即使原告以物抵债真实存在，原告明知不能办理过户仍然交易，主观上有过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条非因买受人自身原因未办理过户情形，故原告董秋菊对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。应当准予强制执行瑞景新城3号楼0103001号房产。被告郭超杰辩称：建设路南段瑞景新城3号楼0103001号房产是我的财产，写给原告的手续，是原告逼我写的，原告妹妹是我的前妻，房子手续一直在她那里放着，后来她给原告了。2015年、2016年我还在那里住。房子一直是我的。经审理查明：被告卢锦隆与被告郭超杰民间借贷纠纷一案（案号（2019）豫1082民初688号），被告卢锦隆曾于2018年10月19日向本院申请诉前保全，请求“冻结被告郭超杰50万元的银行存款或查封、扣押其同等价值的财产”，本院（2018）豫1082财保262号民事裁定书裁定冻结被告郭超杰50万元的银行存款或查封、扣押其同等价值的财产。本院于2018年10月22日查封被告郭超杰名下长葛市建设路南段瑞景新城3号楼0103001号房产，查封期限自2018年10月22日起-2021年10月22日止。此次查封之前，禹州市人民法院（2016）豫1081执1052号文书已就诉争房产予以查封，至2019年7月11日止，因此案标的较小（19700元），房产未进入拍卖程序。（2019）豫1082民初688号民事判决书生效后，被告卢锦隆申请执行，房产评估、拍卖过程中，原告董秋菊以诉争房产已转让给其本人，其已经入住为由提出执行异议，（2020）豫1082执异47号执行裁定书以瑞景新城3号楼0103001号房产登记在被告郭超杰名下、原告董秋菊所提异议于法无据为由驳回其执行异议。原告董秋菊遂诉至本院。另查明：被告郭超杰与原告董秋菊妹妹董秋丽原系夫妻关系，二人于2012年8月离婚。原告董秋菊与被告郭超杰之间存在债权债务关系。诉争长葛市建设路南段瑞景新城3号楼0103001号房产系被告郭超杰于2011年7月13日以分期付款方式购买，首付款112393元，登记在被告郭超杰名下。上述事实，有（2018）豫1082财保262号民事裁定书、（2019）豫1082民初688号民事判决书、（2020）豫1082执异47号执行裁定书、首付款收据、商品房买卖合同及庭审陈述、长葛市不动产管理局查询结果等在卷佐证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，在人民法院查封之前原告董秋菊与被告郭超杰双方并未签订合法有效的书面房屋买卖合同，虽原告董秋菊提供了收到条一张，上面载明：“今收到瑞景新城3号楼1单元3楼东户房款600000元。备注：以上欠款如已还完，合同与买卖协议无效。郭超杰2014年3月10日”，但被告郭超杰强调收到条是2019年其被迫出具，不认可该收到条上载明的时间，其还陈述其从原告董秋菊处借款，确实欠原告董秋菊钱，但房子还是其本人的，结合庭审时原告董秋菊陈述的其并未为该房产向银行缴纳下欠分期款，故本院无法认定因原告董秋菊与被告郭超杰之间存在债权债务、被告郭超杰已转让房产与原告董秋菊的事实，故原告董秋菊之异议不能排除房产的执行，不能确定原告董秋菊系诉争房产的所有权人。原告董秋菊主张的诉争房产的收款收据、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同等相关手续在其手中，其已合法享所有权的主张本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、驳回原告董秋菊请求确认长葛市建设路南段瑞景新城3号楼0103001号房产系其出资从被告郭超杰处购买并享有权利的诉讼请求。二、驳回原告董秋菊请求立即停止对瑞景新城3号楼0103001号房产的执行的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告董秋菊承担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，向许昌市中级人民法院缴纳上诉费，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  王晓云人民陪审员  张桂梅人民陪审员  韩遂欣二〇二〇年十二月十八日书 记 员  胥栋浩