北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8926号上诉人（原审被告）：张志红，女，1963年7月7日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王丽君，北京市中银律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：卢彦哲，男，1980年12月14日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张伟实，北京市航舵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵宝安，男，1954年10月27日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴之桂，北京京府律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽娜（赵宝安之女），1980年6月13日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审第三人）：周建伟，男，1975年3月20日出生，住北京市海淀区。上诉人张志红、卢彦哲因与被上诉人赵宝安、周建伟租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初49088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭审理了本案，本案现已审理终结。张志红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵宝安全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审认定张志红与赵宝安之间为租赁合同法律关系，属于事实认定错误，二人所签《承租协议书》应为土地经营权流转合同。一审认定张志红与卢彦哲之间系转租关系，属事实认定错误。2.一审判决适用租赁合同相关法律规定，属适用法律错误。赵宝安辩称，同意一审判决，不同意张志红的上诉请求和理由。周建伟辩称，不同意一审判决，但没有上诉。同意张志红的上诉请求和理由。卢彦哲辩称，同意张志红的上诉请求和理由。卢彦哲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵宝安全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.张志红与赵宝安签订的《承租协议书》不是租赁合同，而是土地经营权流转合同。2.卢彦哲与张志红签订的《协议书》不是转租协议。3.《合同法》第二百二十四条第二款之规定不适用于本案。4.赵宝安无权解除《承租协议书》。赵宝安辩称，同意一审判决，不同意卢彦哲的上诉请求和理由。土地管理办法第35条第五款对“出租”有明确定义。张志红辩称，同意卢彦哲的上诉请求和理由。周建伟辩称，不同意一审判决，但没有上诉。同意卢彦哲的上诉请求和理由。赵宝安向一审法院起诉请求：1.解除张志红与赵宝安于2009年5月13日签订的承租协议书；2.确认张志红与卢彦哲之间的协议书无效；3.确认卢彦哲与周建伟之间的转租协议无效；4.判令张志红、卢彦哲、周建伟将北京市海淀区上庄镇双塔村西四队排灌水池恢复原状后返还给赵宝安；5.判令张志红向赵宝安支付违约金6万元。一审法院认定事实：1999年，北京市西郊农场双塔村农工商合作社（甲方）与赵宝安（乙方）签订《承包合同》，约定将双塔村四队西排灌水池承包给赵宝安养殖用，每年承包费50元，承包期30年，从1999年1月至2030年1月。2009年5月13日，赵宝安（甲方）与张志红（乙方）签订《承租协议书》，载明将北京市西郊农场双塔村西四队排灌水池转租给乙方，承租期限20年，租金每年6000元，共计12万元，协议签订后一次性付清；双塔村村委会每年收取的50元租金由甲方代交后凭发票乙方再行给付；乙方在承租排灌水池内进行投资、改造、改建、扩建、增添设备、种植、养殖与甲方无任何关系；如遇国家征地，集体占地或拆迁，所有地上物、增添的设施及补偿金归乙方所有，甲方无权索要；协议签订后，任何一方不得违反约定，如有违约，违约方承担违约责任，并赔偿对方的损失，按租金的50％。协议签订当日，赵宝安书写收条载明“今收到张志红8万元现金”，张志红称双方实际协商的租金是8万元，故其签订协议当天向赵宝安支付租金8万元，之后赵宝安也一直未向其主张过租金。赵宝安对张志红的上述主张不予认可，称因双方当时关系较好，所以其先收了8万元，张志红拖欠剩余租金至今未付。《承租协议书》签订后，赵宝安将诉争场地交由张志红。2010年2月9日，张志红与卢彦哲签订《协议书》，载明由于张志红缺乏资金，由卢彦哲交付给赵宝安租金12万元，二人协议约定共同投资改造改建排灌水池，现张志红无力参与共同经营，自本协议签订之日起，排灌水池《承租协议书》转由协议人卢彦哲经营，《承租协议书》卢彦哲保存，由协议人卢彦哲向赵宝安履行，因该协议发生争议纠纷由卢彦哲负责处理。2017年10月27日，卢彦哲（甲方）与周建伟（签订）签订《转租协议》，约定甲方将承租的排灌水池转租给乙方使用，承租期限自2017年10月27日至2030年1月1日止，租金为28万元。《转租协议》签订后，诉争排灌水池由周建伟占有使用。庭审中，张志红、卢彦哲称该二人就诉争排灌水池系合作关系，支付给赵宝安的租金8万元中，张志红出资4.5万元，卢彦哲出资4.5万元，卢彦哲收取周建伟交付的租金28万元后，支付给张志红8万元。赵宝安对张志红、卢彦哲的上述主张不予认可，称二人系转租关系。庭审中，赵宝安称其曾向张志红主张剩余租金4万元，但未提交证据证明，张志红亦不予认可。赵宝安要求将诉争排灌水池恢复原状，但未提交证据证明该排灌水池原貌。经法院释明，张志红、卢彦哲均称坚持认为《协议书》及《转租协议》有效，未提出反诉。周建伟当庭称如法院判决腾退，其要求赵宝安赔偿10万元，经法院通知，周建伟未交纳诉讼费用。一审法院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，赵宝安将其承包的北京市海淀区上庄镇双塔村村西四队排灌水池出租给张志红，后张志红未经赵宝安允许，将该排灌水池转租给卢彦哲。张志红、卢彦哲虽称二人是合作关系，但未提交证据证明卢彦哲向赵宝安支付租金一事，亦未提交证据证明赵宝安知晓其与张志红签订《承租协议书》时卢彦哲即为承租方之一，且根据张志红、卢彦哲签订的《协议书》所载“排灌水池《承租协议书》转由协议人卢彦哲经营”，法院认定张志红与卢彦哲之间系转租关系。2017年10月27日，卢彦哲与周建伟签订《转租协议》，将诉争排灌水池转租给周建伟。上述张志红将排灌水池转租给卢彦哲、卢彦哲将排灌水池转租给周建伟的行为，均未经过出租人赵宝安的同意，张志红、卢彦哲均属无权转租。现赵宝安要求解除其与张志红之间的《承租协议书》，具备事实及法律依据，法院予以支持。张志红、卢彦哲的转租行为均属无权转租，且《承租协议书》解除后，张志红、卢彦哲均无权继续占有诉争排灌水池，张志红与卢彦哲签订《协议书》及卢彦哲与周建伟签订《转租协议》的权利基础均归于消灭，故赵宝安要求确认张志红与卢彦哲签订的《协议书》及卢彦哲与周建伟签订《转租协议》无效，具备事实及法律依据，法院予以支持，赵宝安要求返还诉争排灌水池，法院一并予以支持。赵宝安要求将诉争排灌水池恢复原状，但未明确该排灌水池的原貌，对赵宝安该项诉讼请求，法院不予支持。赵宝安主张张志红未按照约定于2009年5月13日付清全部租金12万元，进而要求张志红支付违约金，但赵宝安未提交证据证明其曾向张志红主张剩余租金或违约金，赵宝安关于违约金的主张已超过诉讼时效，法院不予支持。经法院释明，张志红、卢彦哲均未在本案中提出权利主张，周建伟虽要求赵宝安赔偿其损失，但未按照法院通知交纳诉讼费用，视为其自行撤回权利主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除赵宝安与张志红于2009年5月13日签订的《承租协议书》；二、张志红与卢彦哲于2010年2月9日签订的《协议书》无效；三、卢彦哲与周建伟于2017年10月27日签订的《转租协议》无效；四、张志红、卢彦哲、周建伟于本判决生效后30日内将北京市海淀区上庄镇双塔村村西四队排灌水池腾空交还予赵宝安；五、驳回赵宝安的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卢彦哲向本院提交2020年12月4日张伟实与焦文忠谈话笔录一份，证明2012年赵宝安就知道卢彦哲在经营本案所涉排灌水池。经质证，张志红对该证据的真实性与证明目的均认可。周建伟对该证据的真实性与证明目的均认可。赵宝安不确认该证据真实性，对该证据的合法性、关联性、证明目的均不认可。理由是该笔录是焦文忠签字按手印的，其签字后还有内容，不排除是焦文忠先签字的可能；卢彦哲和张志红均为上诉人，是对立的地位，本来就有利害关系，但他们的代理人同时出现在一个证人面前，不排除事先商量好，或者通过其他不适合的方式取得该证据。本院经审查后认为，卢彦哲提交的证据在形式上属于证人证言，谈话笔录中焦文忠未出庭作证，故本院对该证据不予采信。二审期间，赵宝安、张志红、周建伟均未提交新证据。经查，一审判决第3页第2段第13行“张志红出资4.5万元，卢彦哲出资4.5万元”之表述存在笔误，根据一审庭审笔录记载，应为“张志红出资3.5万元，卢彦哲出资4.5万元”，本院予以纠正。一审法院认定的其他事实正确，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，赵宝安与张志红签订《承租协议书》后，承租人张志红未经出租人赵宝安同意，与卢彦哲签订《协议书》，其中约定“张志红与赵宝安订立《承租协议书》，承租该排灌水池……《承租协议书》转由卢彦哲经营”，其后卢彦哲又与周建伟签订《转租协议》。现张志红未能提供充分有效的证据证明其转租行为已经过赵宝安的同意，故赵宝安依法有权解除合同。就张志红、卢彦哲上诉提出张志红与赵宝安、卢彦哲分别签订的合同关系非租赁合同法律关系，而是土地经营权流转合同、转让合同法律关系，一审适用法律错误一节，本院认为，根据上述合同约定的内容，一审法院认定赵宝安与张志红之间签订的《承租协议书》系租赁法律关系，张志红与卢彦哲签订的《协议书》系转租行为，并无不当之处，且适用法律正确，本院对此予以确认。故张志红、卢彦哲的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院对此均不予采信。综上所述，张志红、卢彦哲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由张志红负担650元（已交纳），由卢彦哲负担650元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 吴扬新审 判 员 何 锐审 判 员 刘福春二〇二〇年十二月十五日法官助理 赵 松书 记 员 杜晓曦