贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9774号上诉人（原审被告）：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。法定代表人：欧阳腾平。委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘远梅，女，汉族，1972年12月15日出生，住址贵州都匀市。委托诉讼代理人：王进，贵州合兴律师事务所律师。上诉人贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园物业公司）因与被上诉人刘远梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初号9981民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。上诉人碧桂园物业公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的逾期交房违约金过高，请求依法调减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条及相关法律规定，被上诉人购买的房屋位于花溪区，应比照2014年花溪区的住宅租金指导价来计算逾期交房违约金;二、本案逾期交房违约金的截止日期应为符合收房条件之日。上诉人于2017年8月7日取得竣工备案和实测报告，已具备交房条件。并于2017年12月16日通知被上诉人收房，逾期交房违约金截止点应为2017年12月16日；三、根据合同及补充协议的约定，因被上诉人延期缴纳契税，上诉人可根据其违约行为顺延交房时间。被上诉人刘远梅答辩称，双方签订的合同系双方真实意思表示，违约金不存在过高的问题。我方分期付款有一期延期了，上诉人是按照日万分之二的标准收取的违约金。刘远梅向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金251,317元（自2016年6月30日起至2018年4月1日止共计639天，按已付房款1,966,491元为基数按日万分之二的标准计算为251317元）;2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月1日，原告（即买受人）与被告（即出卖人）签订《商品房买卖合同》。双方约定原告向被告购买位于花溪区住房，总价款为1966491元。该《商品房买卖合同》第八条约定，原告于合同签订之日向被告交付首期房款796,491元，余款1,170,000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起/日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人书面通知后/日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。该《商品房买卖合同》第十一条约定，（一）出卖人（即被告）应当在2016年6月30日前向买受人（即原告）交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，……”。该《商品房买卖合同》第十二条约定，（一）城市基础设施、设备：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：/达到/；该4、燃气：/达到/；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时敷设到户。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件后或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；2、运动场：在“花溪碧桂园”项目所有商品房完成竣工验收时投入使用；3、游泳池：在“花溪碧桂园”项目所有商品房完成竣工验收时投入使用……，出卖人尽快建设并投入使用而无须承担其他责任。（三）商业配套设施：1、幼儿园：/前竣工；2、学校：/前竣工……，出卖人尽快建设并投入使用而无须承担其他责任。该《商品房买卖合同》第十三条约定，“逾期交房责任（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。该《商品房买卖合同》第十四条“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的/日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。原、被告双方于2015年9月1日还签订《补充协议书》一份载明，出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为1,966,491整；买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的40.5%给出卖人，即796,491元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2015年9月30日前，付该商品房总房价款的59.5%（银行按揭款项）给出卖人，即1170000元整。关于商品房的交接：买卖双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”不作为该商品房的交付条件，该商品房交付应满足《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第1、2、4项的约定。2016年销售不动产统一发票（自开）载明，付款方名称为刘远梅，收款方名称为贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，销售的不动产楼牌号为水都蓝桥七街12号，金额为1,966,491元。原告提交《竣工验收备案表》一份载明，本案所涉的水都蓝桥的竣工备案日期为2017年8月7日。被告提交贵阳花溪盛誉房地产测绘有限公司出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》一份，载明房屋的实测面积等情况，但未提交证据证实贵阳花溪盛誉房地产测绘有限公司是否具有相应资质。被告未提交经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书等文件。另查明，《碧桂园物业及资料移交书》等证据载明，被告于2018年4月1日向原告移交房屋。原告于2018年9月13日办理案涉房屋的权属登记手续。另外，被告还提交其单方制作的逾期付款违约金明细、支付明细表、收据等证据，欲证明原告于2015年10月25日支付完毕首付款，于2015年11月27日支付银行按揭款117万元，原告存在逾期支付房款的情况。原告质证称，银行按揭款何时支付并非原告能决定。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议书、贵阳市建筑工程竣工验收备案表、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、逾期付款违约金明细及支付明细表、碧桂园物业及资料移交书、花溪碧桂园收据、销售不动产统一发票、不动产登记证书等证据在卷佐证，已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。首先，原告向被告购买房屋，被告应当在2016年6月30日前向原告交付该商品房。原告履行了付款义务，原告于2015年10月25日支付完毕首付款，于2015年11月27日支付银行按揭款117万元。按照双方商品房买卖合同以及补充协议的约定，商品房交付时应当包括：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。但是，在本案中，被告提交的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》载明，本案所涉的房屋的竣工备案日期为2017年8月7日。被告提交贵阳花溪盛誉房地产测绘有限公司出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》一份，载明房屋的实测面积等情况，但未提交证据证实贵阳花溪盛誉房地产测绘有限公司是否具有相应资质。很显然，被告不能在合同约定的交房时间（即2016年6月30日）前向原告交付案涉商品房，即使被告于2018年4月1日向原告实际移交了房屋，被告的行为也已经构成违约，应当承担相应的违约责任。其次，从另一方面来看，被告辩称原告申请的房屋贷款未按《补充协议书》约定的期限发放，原告存在逾期支付房款的行为，在计算违约金时应当扣除相应的违约期间。对比《商品房买卖合同》约定内容，“原告于合同签订之日向被告交付首期房款796,491元，余款1,170,000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起/日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人书面通知后/日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”，以及《补充协议书》载明的内容，出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为1,966,491元整；买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的40.5%给出卖人，即796,491元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2015年9月30日前，付该商品房总房价款的59.5%（银行按揭款项）给出卖人，即1,170,000元整。不难发现，该《补充协议书》所约定的关于银行贷款交付期限的条款变更了，明显加重了购房人的义务，且该条款并未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，违反公平原则。从一般的房屋交易习惯来看，按揭贷款的支付主体主要在于按揭贷款的办理银行，原告作为贷款申请人提交相应资料之后，难以直接控制按揭贷款的办理期限，且没有证据表明银行直接受到该协议的约束。因此，关于银行贷款交付期限的问题，应当仍然以商品房买卖合同约定为准，原告并不存在逾期交付银行贷款的问题。另外，即使《补充协议书》所约定的关于银行贷款交付期限的条款有效，被告仅凭其单方制作的逾期付款违约金明细、支付明细表，也不能证实银行贷款的实际发放时间。因此，被告提交的证据不足以证实原告存在逾期支付房款的事实，对被告的该辩称意见，本院不予采信。对于被告主张的原告逾期支付首付款的问题。原告应于2015年9月30日前支付房款796,491元，但其于2015年10月25日才支付完毕，原告逾期交付首付款54天，本院予以采信。再次，原告主张被告支付以总房价（1,966,491元）为基数按照日万分之二向原告支付逾期交房违约金（自2016年6月30日起至达到交付条件之日）。按照《商品房买卖合同》的约定，“逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，对于原告主张被告支付以总房价（1,966,491元）为基数按照日万分之二的标准计算自2016年7月1日至2018年4月1日(并扣除原告逾期支付首付款54天)的逾期交房违约金的共计230,079元[1,966,491元×（639-54）×2÷10000=230,079元]，本院予以支持。另外，需要说明的是本案原告的房屋在2018年4月1日已实际交付，被告交房后，原告实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》“逾期交房责任”部分也明确约定逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，原告要求被告在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约金，既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，本院不予支持。最后，在审理中，被告辩称违约金过高应当调减的问题。认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，被告应对违约金是否过高承担举证责任。被告主张参照《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》的规定，以花溪区地段住宅类房屋租金指导价为基础作为违约损失的计算基础调整违约金数额。但是，被告的违约行为发生在逾期交房之后（即2016年6月30日之后），2014年的房屋租金指导价不能准确反映被告逾期交房行为给原告所造成的实际损失。更何况，被告逾期交房的行为给原告造成的损失，不仅仅是房屋租金损失，应当考虑合同履行后可以获得的利益，如房屋自然增值等期待利益。在本案中，被告提交的证据不足以证实原告的实际损失，也不足以证实合同约定的违约金存在过高的情况。另外，《解释》（即最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）第十六条是关于违约金数额能否进行调整以及如何对违约金数额进行调整的规定，《解释》第十七条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。可见，这两条所要调整和解决的问题、适用范围是有所不同的。前者当事人要求调整此前双方关于违约金的约定，其内容体现了合同法关于违约金以补偿性为基础，以惩罚性为补充的特点。关于违约金和损失赔偿额计算方法问题，依据不同标准，得出的结论也会有所差异。如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，人民法院应当予以认可，即并非第十六条规定的损失计算，一定要参照第十七条规定。只有在合同当事人对此无具体约定情形，为统一认识，《解释》第十七条规定了人民法院在审理此类纠纷时应当以何种标准作为参照系来确定违约方的责任，以弥补守约方的损失。因此，被告应当承担相应的举证责任，对于其要求调低违约金的意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二之规定，判决：一、被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘远梅支付逾期交房违约金230,079元；二、驳回原告刘远梅的其余诉讼请求。案件受理费2,535元（已减半收取），由原告刘远梅负担214元，由被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担2,321元。二审期间，当事人均无新证据提交。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金是否应当调整的问题，上诉人主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段租金标准调整，但上述法条系在指合同中并未明确约定逾期交房违约金的前提下再按照上述标准支付逾期交房违约金。本案中合同已明确对违约金的计算方法进行约定，上诉人认为合同约定的日万分之二的逾期交房违约金标准过高，主张参照2014年本市花溪区住宅类房屋租金指导价调整违约金数额。但是，本案发生的逾期交房违约行为系发生在2016年6月30日之后，上诉人主张的2014年的房屋租金指导价不能准确反映本案逾期交房行为给被上诉人所造成的实际损失。更何况，上诉人逾期交房的行为给被上诉人造成的损失，还应当考虑合同履行后可以获得的利益，如房屋自然增值等期待利益。上诉人并无充分理由说明每日按已付房款万分之二计算逾期交付房屋违约金约定“过分高于”实际损失，一审按约定的日万分之二支持被上诉人逾期交房违约金，并不畸高，本院予维持。关于逾期交房违约金的截止时间问题，案涉房屋虽于2017年８月7日取得了竣工验收备案表及房屋实测报告，但上诉人并未提交合同约定的商品房交付使用备案证书等文件。即上诉人于2017年12月16日通知被上诉人收楼时，并不具备交付条件。一审计算逾期交房违约金的截止点至被上诉人实际收房时即2018年4月1日并无不当。关于上诉人主张被上诉人未按合同约定缴纳契税等费用，上诉人可根据被上诉人的违约行为顺延交房时间的问题。本案系上诉人违约逾期交付房屋，被上诉人实际于2018年4月1日收房之后亦缴纳契税，缴纳契税与交付房屋并无关联性，被上诉人延期缴纳契税并未损害上诉人的利益，双方补充协议中的５.６条约定不合理的加重了买受人的责任，对上诉人的辩解不予采信。综上所述，上诉人碧桂园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用5070元，由上诉人贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二〇年十二月八日法官助理王强书记员蒲美君