黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4993号上诉人（原审被告）：哈尔滨市铁道职业技术学院，住所地哈尔滨市哈南工业新城核心区哈南第二大道**。法定代表人：上官凤，校长。委托诉讼代理人：马长坤，黑龙江**远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李耕，男，1968年10月16日出生，汉族，黑龙江好家庭投资咨询管理有限公司法定代表人，，住所地哈尔滨市南岗区委托诉讼代理人：卢云杰，黑龙江金马律师事务所律师。委托诉讼代理人：张馨月，黑龙江金马律师事务所律师。上诉人哈尔滨市铁道职业技术学院（以下简称哈铁学院）因与被上诉人李耕房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问当事人等方式对本案进行了审理，本案现已审理终结。哈铁学院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李耕的诉讼请求或裁定驳回起诉。事实及理由：1.哈铁学院与李耕签订的内销合同书，开具收据事实存在，但双方并不是基于房屋买卖而签订的合同，是因为借款抵押转变形式而形成。双方虽然签订了合同，开具了收据，但没有支付对价的事实，一审法院仅以收据认定支付对价，无事实依据。李耕没有提供支付给哈铁学院或者原抵押人国林青，180余万元的购房款的付款证据。如此巨额必须有转账凭证予以佐证，本案的客观事实恰恰是没有支付对价，因此没有哈铁学院收到购房款这一最基本的事实的情况下，交付四套价值200余万元的房屋，一审判决严重错误，直接导致国有资产流失。2.本案的基础法律关系不是房屋买卖，而是借款关系，哈铁学院是案涉房屋开发单位，黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司是施工单位，莱滨公司因资金紧张，经协商，向售楼员国林青提出借款50万元，将案涉房屋抵押给国林青，国林青的资金来源是黑龙江好家庭投资管理有限公司，国林青向好家庭公司抵押借款50万元，转借给莱滨公司，其间偿还12.5万元的借款过程。莱滨公司还给国林青，国林青还给好家庭公司，因莱滨公司及国林青无力按约定还款，好家庭公司法定代表人李耕提出将案涉房屋转抵押给李耕，因此本案的基础法律关系是借款，而非房屋买卖。3.关于一审法院没有客观依法审查证据的问题，一审法院没有依法审查支付购房对价的基本证据，没有审查李耕向国林青支付对价的事实证据，一审法院没有审查国林青向哈铁学院支付案涉房屋购房款的事实和证据，因此，在没有依法审查基础证据的情况下即作出判决明显不当。4.李耕无诉权，国林青向好家庭的借款50万元，是好家庭公司，提供转账支付给国林青。好家庭公司还有股东马雷、阮东升、刘宏宇、李耕。好家庭注册资金是3000万元，而刘宏宇出资是2100万元的大股东，因此李耕个人提供50万元去主张价值将近200万元的房产，因其不是个人出资而无诉权，好家庭公司没有将债权转让给李耕的事实，李耕无诉权。5.本案遗漏诉讼主体。黑龙江好家庭投资有限公司，因其为本案实际基础法律关系借款关系的出借人，其唯一的权利人，人民法院应当通知其参加诉讼。国林青因向好家庭公司借款后转借给莱滨公司，为查清本案事实，应通知国林青参加诉讼。莱滨公司因其为实际借款人，也是通过其经办形成的案涉合同及收据，因此本案无论是房屋买卖纠纷或者是借款纠纷，均遗漏上述主体，否则无法查清房屋买卖纠纷或者借款纠纷的案件事实。6.一审法院没有管辖权，本案基础法律关系系借款关系，发生纠纷实际是借款合同纠纷，因此一审法院无管辖权，按照现行规定，下列法院具有管辖权：一、如果出资人是李耕个人，其住所地南岗区人民法院有管辖权；二、黑龙江好家庭投资管理有限公司，，住所地是哈尔滨市××区中山路副**香坊区人民法院有管辖权；三、国林青是实际借款人、转借人，其住所地人民法院有管辖权；四、黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司为借款实际使用人，该公司住所地为香坊区公滨路**，香坊区人民法院有管辖权；五；五、哈铁学院住所地在哈南工业新城核心区哈南第二大道**地属平房区房区人民法院有管辖权。7.哈铁学院对上诉请求的说明。向李耕释明法律关系，如其坚持，因李耕无诉权，请求人民法院裁定撤销一审判决，驳回李耕的起诉或者判决驳回李耕的诉讼请求。请求哈尔滨市中级人民法院以本案系借贷关系为基础法律关系，裁定撤销一审判决将本案指定有管辖权的人民法院进行审理。本案系以50万元借款攫取国有价值200万余元的房产，好家庭公司一方曾有不当催收的事实，本案是否涉嫌“套路贷”、是否涉黑、恶，应否移交公安机关，望中级人民法院依据客观事实审查并作出决定。综上所述，哈铁学院系国有事业单位，国有财产比普通单位具有更为严格的管理监督。望哈尔滨市中级人民法院依据本案李耕没有实际购房款这一基础的客观事实作出裁判维护国有单位的合法权益。李耕辩称，一审事实清楚，证据充分，适用法律准确，哈铁学院的上诉请求、事实理由不能成立，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。具体事实和理由如下：一、一审法院认定哈铁学院与李耕之间是房屋买卖合同关系是正确的，并非哈铁学院所述的民间借贷法律关系。1.哈铁学院与李耕之间签订了4份《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》（下称：“住房内销合同”，合同编号分别：150××××****、152××××****、155××××****、151××××****），合同关于案涉房屋的建设依据、销售依据、案涉房屋的基本情况、价格、给付方式、时间、房屋交付时间，违约责任等条款约定清楚明确，并经双方签字、盖章，是双方真实意思表示，且哈铁学院也向李耕出具承诺书承诺给李耕购买的案涉房屋免费更名一次，该承诺不仅是对房屋买卖合同关系的进一步确认，也是对李耕购买房屋后的更名保证，这一系列的行为充分证明上诉人哈铁学院对整个房产交易的认可。结合本案李耕提交的合同、收据、承诺书，在性质上，上述证据属于原始证据、直接证据，与传来证据、间接证据相比，不仅具有更高的证明力，并形成了证据链条，足以证明本案系房屋买卖合同关系，且案涉合同内容没有违反国家法规的强制性规定，合同合法有效。若哈铁学院主张案件的真实法律关系并非书面合同所体现的法律关系，由此上诉认为本案名为买卖实为借款，但上诉人哈铁学院又不能举出足以使借款合同成立的证据证明其主张，且本案讼争合同也没有以买卖合同为名实为借款合同中通常体现出来的违约条款、返利条款等特别约定，以显示与正常买卖合同不一样的借款特性，故一审判决认定本案为买卖合同关系证据确实、并不缺乏。补充说明：若哈铁学院没有收到购房款，为何要签订案涉合同并出具收据、承诺书，同时协助李耕办理三联单更名及联机备案？这一外在表示行为恰恰能证明哈铁学院内心的真实意思表示。哈铁学院自认系国有事业单位，对国有财产有更为严格的监督管理，办理房产交易相关事宜时更不可能随意。2.李耕有诉权。李耕基于与哈铁学院之间签订的住房内销合同，作为合同的当事人，在另一方当事人不履行合同时，作为守约方有权向违约方提起诉讼。李耕有权根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，要求违约方继续履行合同并承担违约责任。3.一审法院享有管辖权。哈铁学院在一审法院受理本案后，未提出书面的管辖权异议，并应诉答辩，即视为一审法院享有管辖权。根据民诉法第一百二十七条关于管辖权异议、应诉管辖的规定可知，人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。当事人未提出管辖权异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。二、哈铁学院上诉事实理由与客观情况不符。1.国有资产流失问题。案涉房产系自建内销房屋，房屋价款本就远远低于市场价格，哈铁学院案与外人国林青之间的房屋买卖合同是如何签署、购房款如何支付的均与李耕无关，若强行说是国有资产流失，那也不是在哈铁学院与李耕这个交易环节导致的国有资产流失，完全系上诉人哈铁学院自身的问题，与李耕无关，也不因此影响本案的法律性质和判决结果。2.哈铁学院一直按照现在的正常房屋市场价格来认定四年前的单位自建房屋价格，完全不合理且没有依据。若仅以房屋价格明显低于市场价格为主要理由（未举证证明）否定本案双方当事人之间存在房屋买卖法律关系，理据不足。3.案涉4套房屋至今尚未办理不动产登记，也未办理抵押/抵押登记等，对于哈铁学院房屋抵押情形，本案不存在。4.如果本案涉及套路贷、涉黑涉恶、涉及不当催收的事实，请举证证据证明存在上述情形，而不是空口白话，混淆视听。若哈铁学院与李耕之间存在借贷关系，且系涉黑涉恶案件，李耕采取不合法手段催收，李耕的借款是不是早就索要回来了？正是因为哈铁学院与李耕之间不存在借贷关系，就更不可能存在套路贷、涉黑涉恶、不当催收等情形。综上，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2015年11月19日，哈铁学院与李耕签订四份《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》（合同编号：150××××****、152××××****、155××××****、151××××****），约定李耕购买哈铁学院建设单位位于道外区东××号××单元××房屋、××东××号××单元××房屋、××东××号××单元××房屋、××东××号××单元××号房屋。房屋购房款分别为425750元、393139元、571356元、424985元。双方在合同第十五条约定：“出卖人应当在单位自建职工住房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，双方同意按下列第3项处理。3、超过上述期限，出卖人仍未将办理产权登记需要出卖人提出的资料报产权登记机关备案的，买受人有权提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，买受人不退房的，出卖人向买受人交付合同总价款的0.5%的违约金”。2015年11月29日，哈铁学院为李耕出具购房款收据。一审法院认为，李耕与哈铁学院签订的《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法规的强制性规定，合同有效，当事人应切实履行合同义务。合同签订后，李耕已按合同约定履行了交付购房款义务，哈铁学院也应按时交付房屋并将办理权属登记所需资料报房管部门本案，以便李耕及时取得涉案房屋的房地产权属证书，故李耕诉请哈铁学院继续履行合同及协助办理涉案房屋产权证的诉讼请求合理，应予支持。根据双方合同约定，出卖人应当在单位自建职工住房交付使用365日内，持办理权属登记需由出卖人提供材料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在固定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人向买受人交付合同总价款的0.5%的违约金，李耕请求哈铁学院给付违约金的诉请合理，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、待本判决发生法律效力后，哈铁学院立即协助李耕办理位于哈尔滨市××东××号××单元××房屋、哈尔滨市××东××号××单元××房屋、哈尔滨市××东××号××单元××房屋、哈尔滨市××东××号××单元××号房屋的产权登记手续；二、待本判决发生法律效力后，哈铁学院立即给付李耕逾期办理产权登记的违约金共计9076.16元。案件受理费100元，由哈铁学院负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:对哈铁学院提交的证据一、担保借款合同、借款居间服务合同复印件各一份。该证据体现的是另一法律关系，与本案无关联性，且该证据为复印件，不能证明待证事实，故不予采信。对哈铁学院提交的证据二、银行交易明细及凭证一份。该证据在无其他证据佐证的情况下不能证明待证事实，故不予采信。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院另查明，案涉4套房产在哈铁学院实际控制下。本院认为，哈铁学院与李耕签订的《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。合同签订后，李耕已按合同约定履行了交付购房款义务，哈铁学院没有按照合同的约定履行合同所应尽的义务，致使李耕没有将此房产权证办到李耕名下，现李耕请求哈铁学院继续履行合同及协助办理涉案房屋产权证、支付逾期办理产权登记违约金符合合同约定和法律规定。案涉房屋买卖合同是哈铁学院签订，并加盖哈铁学院印章，哈铁学院在庭审中表示其对上述事实是清楚的。综上，哈铁学院与李耕间为房屋买卖法律关系，根据哈铁学院与李耕签订的《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》第十五条的约定，哈铁学院负有为李耕提供办理产权登记资料并协助李耕办理案涉房产产权证的义务，一审法院认定哈铁学院协助李耕办理位于案涉房屋的产权登记手续并承担逾期办理产权登记违约金，符合合同约定及法律规定。故一审法院对此认定并无不当。综上所述，哈铁学院的上诉不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨市铁道职业技术学院负担。本判决终审判决。审判长  何长滨审判员  万 迎审判员  柳 波（）二〇二〇年十二月八日书记员  杜 巍