贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民再51号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王湘黔，女，1952年8月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区环城东路**。委托诉讼代理人：黄佳，贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201511320546。委托诉讼代理人：母勇，贵州诺雅律师事务所律师，执业证号：15201201410105036。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张仕俊，男，1958年3月17日出生，汉族，住，住贵州省贵阳市云岩区安云路******/div>委托诉讼代理人：王学明，贵州黔坤律师事务所律师，执业证号：15201198510894395。委托诉讼代理人：郑世红，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201200010819451。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵阳创景房地产开发有限公司管理人，住所地贵州省贵阳市南明区花果园大街国际中心**楼A坐****。负责人：陈蓉。委托诉讼代理人：金竹。委托诉讼代理人：刘贵江。再审申请人王湘黔因与被申请人贵阳创景房地产开发有限公司（以下简称创景房开）、张仕俊商品房销售合同纠纷一案，王湘黔不服本院（2015）筑民一终字第1367号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2016年12月21日作出（2016）黔民申1340号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王湘黔的委托诉讼代理人母勇，被申请人创景房开的委托诉讼代理人梅德斗（系该公司工作人员），被申请人张仕俊的委托诉讼代理人王学明到庭参加诉讼。庭后，贵阳创景房地产开发有限公司管理人（以下简称创景房开管理人）以法院裁定受理创景房开破产清算并指定管理人为由，申请由管理人代表创景房开参加诉讼，并明确经阅卷不需要再次开庭，认可创景房开的委托诉讼代理人梅德斗对创景房开与王湘黔之间的有关陈述。本案现已审理终结。王湘黔再审请求：1、撤销（2015）筑民一终字第1376号民事判决，改判申请人与被申请人创景房开签订的《商品房买卖合同》有效，被申请人创景房开与张仕俊签订的《商品房买卖合同》无效。2、原一、二审的诉讼费由被申请人承担。主要事实与理由：1、原二审认定事实与判决结果不符，明显错误。申请人起诉状的诉讼请求包含确认申请人与创景房开签订的《商品房买卖合同》有效。二审判决认定申请人与创景房开签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，依法有效。但在判决主文中却又是维持一审法院驳回申请人诉讼请求的判决，二审应根据认定的合同有效改判申请人与创景房开之间的《商品房买卖合同》有效。2、二审对案件事实认定和法律适用错误，导致判决错误。王湘黔与创景房开签订的《商品房买卖合同》、收款收据、商品房预售备案登记能够证明双方存在真实的房屋买卖合同关系，该登记具有对抗第三人的法律效力，根据《物权法》第二十条第一款预告登记规定，未经申请人同意，创景房开与张仕俊无权处分该商品房，即使处理，该行为也不能发生物权效力。因此，创景房开与张仕俊之间的买卖合同无效，相应的登记行为应当无效。3、张仕俊与创景房开签订《商品房买卖合同》不构成善意取得，在购房时未核实房屋真实状态，明显存在重大过失，办理房产证时，张仕俊签署承诺书，知道房屋存在他人已经备案的状态，仍强行办理产权证，主观上存在严重恶意。同时佐证被申请人双方其实是明知情况下相互串通，不想将房屋以原定低价出卖给申请人，恶意侵害申请人利益，该合同应当无效。4、即使张仕俊在签订《商品房买卖合同》时不知道该商品房已经出售，但张仕俊在办理产权时是明知的，在这种情况下，张仕俊不是选择停止侵权，而是继续伙同创景房开出具无效的承诺书，骗取清镇市住建局办理产权，以不合法方式取得物权的行为应是无效行为。5、俊宏公司（张仕俊一人有限公司）与创景公司签订的融资协议体现其以买卖之名，为融资款项做担保之实，双方非真实的购房意思表示，并且购房款支付举证前后矛盾，支付时间在签订买卖合同前不符合常理。张仕俊辩称，1、张仕俊与创景公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，张仕俊是经政府协调为解决创景公司长期停工及购房人信访问题进行融资并购买案涉房屋，有创景公司陈述及政府对张仕俊保证权利的专题会议纪要，不存在恶意串通。2、张仕俊并不知道创景公司与王湘黔之间存在商品房买卖关系，也没有任何证据证明张仕俊应当知道，因此不存在张仕俊与创景公司恶意串通。3、张仕俊与创景公司签订《商品房买卖合同》，约定总价922万余元（单价2900元/平方米）属于市场价，购房款全部支付完毕，有转账支票存根及银行进账单证明。创景公司也将空置的房屋交付张仕俊，双方办理了《房屋移交证书》，并办理产权登记，后被另案张仕俊的债权人申请查封，均说明张仕俊一直都是该房屋的实际占有使用人。同时争议标的没有预告登记，也使得张仕俊有理由相信创景公司有完整的处分权，创景公司亦明确承诺办理不动产发票、契税、维修基金票据等办证相关手续。4、《承诺书》书中“本人同意并协助该公司所承诺的时间办理好有关手续”为张仕俊书写，为张仕俊的意思表示。而“关于地下车库王湘黔退出手续事宜……房管部门有权注销产权证”并非张仕俊书写，庭审查明是创景公司股东应建军在张仕俊书写之后自行添加上去的，张仕俊并不知晓。且创景公司明确其与王湘黔之间“名为买卖、实为借贷”，并承诺处理好与王湘黔之间的借贷关系。5、王湘黔与创景公司之间的《商品房买卖合同》名为买卖，实为借贷，属于虚假意思表示，应属无效合同。同时王湘黔的买卖合同实质相当于将约定的地下停车场作为抵押担保，在不能还款时无论房屋价款多少均归王湘黔所有，违反了《物权法》第一百八十六条的禁止流押的规定也应认定为无效。创景房开述称，1、公司与王湘黔之间不是240万元的买卖关系，实质是100万元的民间借贷关系，公司向王湘黔支付的本息证明双方是借贷关系，但只收到93万元借款。当时公司向王湘黔借款100万，约定7分息（后来降为6分息，前提是要付利息的利息），王湘黔先转账支付10万，后来扣7分息转账支付83万，公司在同一天分别开具收到10万元及90万元收据；140万元收据是多年后按照王湘黔要求开具，实际公司并没有收到该140万元。当时公司借款将地下室进行抵押，估计地下室有2000多平方，按照王湘黔要求合同备案为3000平方。王湘黔另案主张的600多万都是不存在的，借条是利滚利产生的，另外王湘黔提到的款项均和本案无关。2、我公司收到了张仕俊的购房款，与张仕俊签订的买卖合同是合法有效的，地，地下室也移交给张仕俊了仕俊产权证手续合法；我公司不可能和张仕俊串通欺骗王湘黔，张仕俊与公司才是真实的房屋买卖关系。王湘黔向一审法院起诉请求：1、确认原告与创景房开就“云岭花园”商住楼一期项目的地下室后半部分负一层商业用房所签并经备案登记的《商品房买卖合同》为有效合同，创景房开与张仕俊于2011年8月2日签订的《商品房买卖合同》为无效合同；2、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2005年6月2日，王湘黔与创景房开签订《商品房买卖合同》，约定王湘黔向创景房开购买清镇市“云岭花园”商住楼地下室后半部分负一层商业住宅，建筑面积3000平方米，房屋性质为预售商品房；交付时间2005年9月15日前；每平方米单价800元，实行分期付款，付款方式为2005年6月2日付10万元，2005年6月30日前付90万元，余款140万元在房屋交付使用前付清。2005年6月2日，经双方申请，该合同经清镇市建设局办理了商品房预售合同登记备案，预售合同登记号为2005—028。2005年6月2日，创景房开向王湘黔出具《收据》两张，确认收到王湘黔“购地下室后半部分现金”10万元、90万元。2008年6月20日，创景房开向王湘黔出具《收据》，确认收到王湘黔交来“购买云岭花园地下室房款”140万元。张仕俊为贵阳俊宏物资有限公司（以下简称俊宏公司）法人代表，该公司为自然人独资公司，张仕俊为公司唯一股东。2011年6月7日，创景房开开具销售不动产统一发票与戴竹筠，销售清镇市云岭大街“云岭花园”一期负一楼商用房，创景房开认可该发票为该公司所开，后由于戴竹筠不能付款，将房屋转卖与张仕俊，张仕俊认可该发票为其办房屋登记手续时所提交。2011年7月26日，创景房开与俊宏公司签订《协议》，约定：因创景房开清镇“云岭花园”商住楼项目二项资金短缺，创景房开未能支付施工工程款，已停工超过8个月，购房的77户集体上访，俊宏公司同意给予融资2000万元，在协议签订后三个月内逐步到位，创景房开必须将其中1000万元直接支付施工单位，创景房开一期建设中已竣工的地下一层商用停车场约3000多平方米，创景房开应完善相关手续，并与俊宏公司签订商品房买卖合同，创景房开必须办理产权证给俊宏公司，购房款在俊宏公司融资到位的总额中支付，如俊宏公司在三个月内将2000万元支付到位，创景房开将商用车库的产权手续完善给俊宏公司，同时扣除购房款的实际金额，剩余的款项由创景房开在销售二期住宅款中归还俊宏公司，资金占用费按俊宏公司钢材协会年终结算时的红利计算支付，年息原则上不超过35%。2011年8月2日，张仕俊与创景房开签订《商品房买卖合同》，约定张仕俊向创景房开购买清镇市“云岭花园”负一层房屋（建筑面积3182.08平方米，套内建筑面积2666.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积515.33平方米），房屋性质为预售商品房，房屋价款按建筑面积计算，单价为2900元每平方米，总金额922.8032万元，签订合同后，一次性付清。2011年8月3日，俊宏公司、创景房开以及贵阳二建工程建设股份有限公司（以下简称二建公司）签订《协议书》，就云岭花园二期工程复工事宜约定：俊宏公司自愿代创景房开支付所欠二建公司的工程款以及今后所产生的工程进度款，二建公司收到俊宏公司所有款项均认可为俊宏公司代创景房开偿还创景房开所欠二建公司的工程款及进度款，俊宏公司与二建公司没有债权、债务关系，由俊宏公司直接与创景房开结算。2011年8月19日，创景房开向清镇市住建局出具《承诺书》，内容为：“关于办理张仕俊‘云岭花园’地下负一层商业车位产权证，相关手续（不动产发票、契税发票、维修基金票据），在2011年8月30日前补办递交，请先予办理”。在《承诺书》下半部分，写有“本人同意并协助该公司就承诺的时间办理好有关手续”字样，其下约10厘米处亦写有“关于地下车库王湘黔退出手续事宜，本人担保在下星期内完善地下退房手续，如不能完善手续，房管部门有权注销该产权证。特此承诺”字样。创景房开应建军、被告张仕俊签字位于此段话之下。同日，张仕俊获发筑房权证清镇字第1600159**《房屋所有权证》，确认张仕俊为“云岭花园”二期负一层1号的商品房所有权人，建筑面积3182.08平方米，套内面积2666.75平方米，成交金额922.8032万元。2011年8月4日、2011年8月10日、2011年8月11日、2011年9月19日俊宏公司代创景房开支付工程款1050万元。2011年10月18日至2011年12月2日，俊宏公司支付创景房开款项8笔，共计977万元。2012年12月，王湘黔以创景房开欠款为由诉至法院，要求创景房开归还2008年12月至2010年3月期间的5次借款6938000元。2013年3月14日，法院作出（2013）清民初字第77号民事判决，确认2008年12月30日、2009年3月30日、2009年10月30日、2009年12月31日、2010年3月30日，创景房开分别向王湘黔借款894000元、1056600元、2909200元、831200元、1247000元，共计6938000元，判令创景房开偿还王湘黔借款本金6938000元。2012年5月30日，王湘黔向法院起诉创景房开，要求解除其与该公司2008年6月19日签订的《购房认订协议》，判令创景房开返还购房款150万元并支付违约金150万元。该案诉讼中，王湘黔与创景房开均承认，创景房开从未就预订购房款150万元向王湘黔支付过利息。2012年8月2日法院作出（2012）清民初字第742号民事调解书，确认双方“解除《购房认订协议》、创景房开返还王湘黔订房款150万元及利息50万元”的调解协议。2004年6月15日，王湘黔与创景房开签订《商品房买卖合同》，约定王湘黔以1318350元购买创景房开位于清镇云岭大街“云岭花园”商住楼营业房二层5、6号商场599.25平方米，交房时间2006年7月1日前。2011年7月18日，王湘黔获发筑房房权清镇字第1600155**屋所有权证，获得云岭花园1幢2层4号、2幢2层5号建筑面积分别为363.88平方米、226.68平方米的房屋所有权。创景房开提供转账凭据证实，2008年9月27日至2012年1月21日，创景房开35次共计支付王湘黔款项150.96万元，其中2008年共支付6笔221600元，原告认可收到该款项。一审法院认为，本案的主要争议焦点有两个：一、王湘黔与创景房开2005年6月2日签订《商品房买卖合同》，在王湘黔与创景房开之间是否形成购买云岭花园”商住楼一期地下室后半部分负一层3000平方米商业用房的买卖合同关系；二、创景房开与张仕俊2011年8月2日签订的《商品房买卖合同》是否侵犯原告王湘黔的利益、是否属无效合同。关于第一个争议焦点，法院认为，原告提供的证明不足以证实。首先，原告王湘黔提供买卖合同、备案登记表以及付款收据，意证明与创景房开之间形成房屋买卖合同关系，被告创景房开辩称双方所签合同名为买卖，实为为借款提供的担保，并提供转账凭据证实2008年9月27日至2012年1月21日，分35次归还王湘黔款项150.96万元，王湘黔认可收到该款项。原告王湘黔对该款项的性质有进一步提供证据加以证明的责任。对此，王湘黔显然不足以对此作出合理解释。其次，2012年5月30日，王湘黔向法院起诉创景房开，要求解除其与该公司2008年6月19日签订的《购房认订协议》，判令创景房开返还购房款150万元并支付违约金150万元，该案中，王湘黔与创景房开均认可创景房开从未就预订购房款150万元向王湘黔支付过利息，并不存在创景房开本案辩称所支付的款项与该案有关的问题。第三，2004年6月15日，王湘黔与创景房开签订的《商品房买卖合同》，王湘黔以1318350元购买创景房开“云岭花园”商住楼营业房二层5、6号商场599.25平方米，该合同双方已按商品房买卖合同关系实际履行，创景房开为王湘黔办理了房屋所有权证，亦不涉及创景房开针对该合同的履行支付王湘黔款项的问题。第四，从实际履行上来看。王湘黔与创景房开签订“书面合同”时间为2005年6月2日，双方约定的“交房时间”为2005年9月15日前，之后数年时间创景房开并未将该房屋交付王湘黔，亦未为其办理房屋有所权证，而王湘黔提供的证据显示，其尾款140万元的支付时间为2008年6月20日，创景房开逾期交房两年零9个月，王湘黔不仅不向创景房开主张违约责任，而且还继续付款，一定程度上有违常理。2011年8月19日，创景房开为张仕俊办理本案争议的地下室房屋的所有权证，足见当时地下室房屋已具备办证交付条件，在创景房开已将房屋所有权证办与他人的情况下，2012年12月王湘黔才起诉创景房开要求交房，相隔一年零数月，亦一定程度上有悖于生活常理。综上来看，原告提供的证据不足以认定创景房开2008年9月27日至2012年1月21日支付王湘黔1**.96万元系因其他债权债务关系，创景房开主张本案中与王湘黔20**年6月2日所签的《商品房买卖合同》是作为借款的保证，并主张与王湘黔之间属于借款合同关系，创景房开的辩称具有合理性，证据上更能印证，更符合生活常理。创景房开归还王湘黔款项，王湘黔接受，原被告之间已按借款合同关系实际履行，原告请求确认与创景房开2005年6月2日签订的《商品房买卖合同》有效的理由不能成立，法院不予支持。关于第二个争议焦点。原告主张创景房开与张仕俊2011年8月2日签订的《商品房买卖合同》无效，从现有证据来看，仅能证明张仕俊在申请房屋权属登记时获知王湘黔与创景房开之间曾签订合同的事实，并无证据证实2011年8月2日张仕俊与创景房开签订《商品房买卖合同》时已获知王湘黔与创景房开之间曾签订合同的事实，且王湘黔与创景房开之间实际为借款合同关系，故不能认定张仕俊与创景房开之间存在恶意串通损害王湘黔利益的情形存在，该合同的签订并未侵犯原告的合法权益，故对原告诉请要求确认创景房开与张仕俊于2011年8月2日签订的《商品房买卖合同》为无效合同的请求不予支持。一审法院判决：驳回原告王湘黔的诉讼请求。案件受理费60元，由原告王湘黔负担。王湘黔不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判确认上诉人与创景房开于2005年6月2日所签《商品房买卖合同》为有效合同；张仕俊与创景房开所签《商品房买卖合同》为无效合同。二审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人主张其与创景房开之间系房屋买卖关系，并提供双方签订的《商品房买卖合同》、《合同备案登记表》、付款收据等证据予以证明。创景房开抗辩称双方之间的关系“名为买卖，实为借贷”，但其仅提供了曾向上诉人支付过150.96万元的付款凭证，并未提供相关借款合同，仅凭该150.96万元的付款凭证尚不足以支持其抗辩理由成立。即使创景房开所称其与上诉人之间“名为买卖，实为借贷”属实，双方的真实意思亦为：在创景房开无法偿清所欠上诉人借款的条件成就时，上诉人有权选择以所欠借款冲抵购房款，按《商品房买卖合同》约定的内容履行；在创景房开已还清上诉人借款的条件成就时，双方签订的《商品房买卖合同》予以解除。无论前述何种条件成就，上诉人与创景房开之间签订的《商品房买卖合同》均不违背合同双方的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，故上诉人与创景房开之间签订的该《商品房买卖合同》应认定为有效合同。关于创景房开与张仕俊之间签订的《商品房买卖合同》，合同当事双方均表示认可，内容不违反法律强制性规定，亦应认定为有效合同。上诉人认为创景房开与张仕俊之间签订《商品房买卖合同》系恶意串通损害其利益，但其提交的《承诺书》只能证明在申请办理产权证时，张仕俊了解到上诉人与创景房开之前签订过涉案房产买卖合同的事实，并不能证明张仕俊在订立合同之初即已知晓上诉人与创景房开已就涉案房产签订过房屋买卖合同，即该证据并不足以证明张仕俊存在恶意。由前所述，本案所涉两份《商品房买卖合同》均为有效合同，与上诉人要求确认其与创景房开签订的合同为有效合同，创景房开与张仕俊签订的合同为无效合同的诉讼请求并不一致，原审判决驳回上诉人的诉讼请求理由虽有不当，但判决结果正确，故本院对原审判决予以维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人王湘黔负担。围绕当事人的再审请求，本院对本案有争议的证据和事实认定如下：1、关于《承诺书》上张仕俊签字内容的意思表示。创景房开向戴竹筠出售案涉停车场并于2011年6月7日开具《销售不动产统一发票》，该销售不动产发票（办证联）载明付款方为戴竹筠、收款方为创景房开、建筑面积3182.08平方米、单价2900元／平方米、总价922.8032万元，发票上加盖有清镇市税务局印章；2011年6月8日税收通用完税证上载明纳税人为戴竹筠、契税281454.98元；戴竹筠转账注明系维修基金的银行交款凭证；2011年8月19日，张仕俊获得案涉停车场的筑房权房权证清镇字第1600159**屋所有权证》，载明清镇市青龙街道办事处云岭街“云岭花园”二期负1层1号房屋所有权人为张仕俊，建筑面积3182.08平方米，套内面积2666.75平方米，成交金额922.8032万元，规划用途为商业车位。张仕俊办理该停车场产权证时所提交的均是上述由创景房开向戴竹筠所开具的《销售不动产统一发票》及税收通用完税证。创景房开在清镇市住建局办理产权证当日出具的《承诺书》内容，按照上下文顺序有三种字迹：第一种为打印字迹，内容为“关于办理张仕俊云岭花园地下负一层商业车位产权证，相关手续（不动产发票、契税发票、维修基金票据），我公司特承诺在2011年8月30日前补办递交。请先予办理为感”，在该打印内容右下方处打印的创景房开名称及2011年8月19日的日期上加盖有创景房开的公司印章；在创景房开公司印章下面另起一行，有张仕俊亲笔书写“本人同意并协助该公司就承诺的时间办理好相关手续”的二行文字；在该段文字下面另起一行，有书写内容为“关于王湘黔退出手续事宜，本人担保下周完善地下退房手续，如不能完善手续，房管部门有权撤销产权证”的文字，在该段文字内容的中部下方有同样笔迹的“应建军”签名，创景房开陈述是公司负责财务的应建军所书写并签名，在该段文字内容右下方处有张仕俊的签名。王湘黔认为《承诺书》证明张仕俊在签订买卖合同和办理房产之前是明知此房是已卖给王湘黔，并办理了相关手续的，在未征得王湘黔的同意下，向清镇市住建局提交承诺办理产权登记，是双方恶意串通的。张仕俊称其在《承诺书》上书写及签名时，应建军并不在现场。应建军在《承诺书》上其所写文字及其签名中间所加写的内容与其无关，应建军当时所写内容也没有给其看过，其所写“本人同意并协助该公司就承诺的时间办理好相关手续”内容仅涉及戴竹筠的不动产发票、契税发票、维修基金的手续办理。创景房开梅德斗陈述公司先将案涉停车场出售给戴竹筠，戴竹筠交了契税、维修基金，公司就开具了戴竹筠名字的不动产发票、契税发票，后由于戴竹筠不能付购房款，就将停车场转卖与张仕俊，公司没有告知张仕俊有关公司与王湘黔签订合同及备案的事情，当时也不可能告知，否则张仕俊也不会购买，因应建军已死亡，应建军在清镇市住建局签字之后有没有和张仕俊讲过王湘黔的事情就无法知晓了；当时公司只是告知张仕俊案涉停车场曾卖给戴竹筠并开具了发票、契税，张仕俊办理产权证涉及将戴竹筠名下的发票、契税进行冲抵；公司在《承诺书》上打印的相关手续内容就是针对戴竹筠的发票、税票等手续，张仕俊在上面签字是要付钱给戴竹筠，戴竹筠才会签字将相关手续转给张仕俊，后来戴竹筠亲自到清镇市住建局书写了放弃购房的声明。本院认为，创景房开、张仕俊的陈述与创景房开向戴竹筠开具的销售不动产发票、税收通用完税证、维修基金交款凭证，以及案涉《承诺书》相互印证，形成完整的证据链，本院均予以采信。上述《承诺书》上三种不同的字样及内容，仅能证明张仕俊知晓创景房开曾将案涉停车场卖给戴竹筠，戴竹筠已交纳了该停车场的契税及维修基金，创景房开因戴竹筠放弃购买后又再出售给张仕俊办理产权证时，涉及需要张仕俊协助办理对戴竹筠相关手续的交接事项。而不能证明张仕俊“明知”王湘黔与创景公司签订案涉停车场的商品房买卖合同，也不能充分证明张仕俊当时知道王湘黔备案情况。因此，王湘黔依据《承诺书》上张仕俊所书写的内容及签名，主张张仕俊明知王湘黔与创景公司曾签订案涉停车场买卖合同并备案的证据不充分，本院不予支持。2、张仕俊签订合同及款项支付情况张仕俊系贵阳俊宏物资有限公司法定代表人（以下简称俊宏公司），该公司为自然人独资公司，张仕俊为公司唯一股东。2011年7月26日，创景房开为甲方与张仕俊个人独资的俊宏公司签订《协议》，约定甲方投资建设的清镇“云岭花园”商住楼项目，一期已建设完成，二期住宅项目施工到地上十二层，因资金短缺，创景房开未能支付施工工程款，已停工超过8个月，购房的77户集体上访，俊宏公司同意给予融资2000万元，在协议签订后三个月内逐步到位，创景房开必须将其中1000万元直接支付施工单位，如俊宏公司在三个月内将2000万元支付到位，创景房开将商用车库的产权手续完善给俊宏公司，同时扣除购房款的实际金额，剩余的款项由创景房开在销售二期住宅款中归还俊宏公司，资金占用费按俊宏公司钢材协会年终结算时的红利计算支付，年息原则上不超过35%。2011年8月2日，张仕俊与创景房开签订《商品房买卖合同》，约定张仕俊向创景房开购买清镇市“云岭花园”负一层商业房，建筑面积3182.08平方米，套内建筑面积2666.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积515.33平方米，房屋性质为预售商品房，房屋价款按建筑面积计算，单价为2900元每平方米，总金额922.8032万元，签订合同后，一次性付清。次日2011年8月3日，创景公司将停车场交付张仕俊，双方办理了《房屋移交证书》；同日张仕俊向清镇市住建局提交《房屋所有权登记申请书》；同日，俊宏公司、创景房开与贵阳二建工程建设股份有限公司（以下简称二建公司）签订《协议书》，约定二建公司收到的俊宏公司所有款项均认可为俊宏公司代创景房开偿还所欠工程款及进度款。2011年8月19日，创景房开向清镇市住建局出具《承诺书》，涉及办理产权证需与之前购房人戴竹筠的手续交接问题；同日，张仕俊获发筑房权证房权证清镇字第1600159**所有权证》，载明张仕俊为“云岭花园”二期负一层1号的商品停车场所有权人，建筑面积3182.08平方米，套内面积2666.75平方米，成交金额922.8032万元。张仕俊提交进账单及支票存根证明俊宏公司于2011年7月2日、7月8日、7月10日、7月26日共计银行转账创景房开9028032元，转账支票存根用途载明“购清镇地下停车场”，2011年8月4日、2011年8月10日、2011年8月11日、2011年9月19日俊宏公司代创景房开转账支付施工单位工程款1050万元；张仕俊陈述除上述银行转账外，还支付了二十万元现金。创景房开经质证确认922.8032万元购房款均收到。王湘黔质证对真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可。本院认为，张仕俊提交的证据能相互印证，对其真实性及证明目的予以采信。3、王湘黔签订合同及款项支付情况2005年6月2日，王湘黔与创景房开签订《商品房买卖合同》，约定王湘黔向创景房开购买清镇市“云岭花园”商住楼地下室后半部分的地下一层，用途为商业，建筑面积3000平方米(未约定套内面积、公摊面积)；交付时间2005年9月15日前；每平方米单价800元，总价240万元，分期付款：2005年6月2日付10万元，2005年6月30日前付90万元，余款140万元在房屋交付使用前付清；交付期限：出卖人在2005年9月15日前。该合同所附停车场示意图上加盖创景房开的公司印章。该合同于2005年6月2日在清镇市建设局办理了商品房预售合同登记备案，预售合同登记号为2005—028，载明预售许可证号：（2003）清商房预字第18号，竣工时间：2005年4月，交房时间：2005年9月15日，预售商品房具体位置：云岭花园地下室后半部份。2005年6月2日，创景房开向王湘黔出具《收据》两张，载明收到王湘黔“购地下室后半部分现金”10万元、90万元。三年后，创景房开于2008年6月20日向王湘黔出具《收据》，载明收到王湘黔交来“购买云岭花园地下室房款”140万元。创景房开陈述双方之间不是240万元的房屋买卖关系，公司也没有收到王湘黔2**万元购房款；双方实质是借贷关系，当时公司向王湘黔借款100万，开始借期半年，约定7分息（后来降为6分息，前提是要付利息的利息），王湘黔20**年6月2日先转账公司账户支付10万，隔了段时间后转账支付83万（扣100万元的7分息），公司实际收到93万元转账的借款，最后统一按照2005年6月2日的日期由公司出纳出具两份10万元、90万元收据，2008年的140万元收据是根据王湘黔要求开具，公司并没有收到该140万元。当时公司借款将地下室进行抵押，估计地下室有2000多平方，按照王湘黔要求合同备案为3000平方，王湘黔合同及所附示意图的位置、面积是大概的方位、数据，与张仕俊合同所附测绘图只有部分重合。创景房开提出因公司财务资料不在公司处，现只能提交王湘黔20**年6月2日转账公司账户支付10万元的银行凭证复印件，证明10万及83万借款均是转账支付。王湘黔对创景房开的陈述不予认可，再审主张购房款均为现金交付，同时对创景房开提交证据的证明目的均不予认可，对2005年6月2日王湘黔转账创景房开账户10万元的银行凭证真实性予以认可。经查，王湘黔在二审的委托诉讼代理人（特别代理）陈述，王湘黔向创景房开2005年6月2日支付现金10万元，同月30日银行转账支付了90万元，2008年6月20日支付现金140万元。因王湘黔平时做民间借贷生意，平时家中放有几十万元现金。王湘黔在一审的委托诉讼代理人（特别代理）陈述，王湘黔所付购房款都是现金，王湘黔自己有小额贷款公司，专门做民间借贷。本院认为，王湘黔主张240万元均为现金支付前后陈述矛盾，并且创景房开提交银行转账凭证证明王湘黔通过银行进行转账付款10万元的事实，创景房开的陈述与证据相一致，均予以采信。3、王湘黔主张与创景房开之间的资金往来情况再审中，王湘黔陈述和创景房开之间的资金往来共涉及五笔：第一笔为本案的购房款240万元，分三次支付，2005年6月2日支付10万元，2005年6月30日支付90万元，2008年6月20日支付140万元，均为现金支付，均有创景房开出具的收据。创景房开陈述双方不是真实买卖关系，实际是2005年6月向王湘黔借款100万元，王湘黔扣除当月利息7万元，分两次前后银行转账10万元、83万元共计93万元借款，140万元购房款收据系欠息形成；公司已经还款150万余元。第二笔1318350元购房款为购买云岭花园二层商场购房款，分三次支付给创景房开，2006年6月15日支付5万元，2006年6月25日支付95万元，2008年6月20日支付318350元，均为现金支付，均有创景房开出具的收据。2011年7月8日王湘黔取得了该楼盘1幢2层4号商业房363.88㎡、2层5号商业房226.68㎡的产权证。创景房开陈述双方不是真实买卖关系，实际是2006年6月向王湘黔借款100万元，王湘黔扣除当月利息7万元，银行转账93万元，318350元收据系欠息形成。公司当时为了将停车场卖给张士俊，与王湘黔协商将二层500平方米及一层35平方米商场的房产权证办给她，同时解除停车场预售备案，商场产权证办给王湘黔后，王湘黔反悔不予解除备案。第三笔借款150万元为2008年6月19日签订购房认订协议购买二期15套住宅的购房款，2008年6月20日支付86万元，2008年6月23日支付64万元，均为现金支付，均有创景房开出具的收据。创景房开陈述实际是2008年6月公司向王湘黔借款150万元，实际收到转账123万元，先开收据后收款。经查，庭审中，创景房开主张是借款担保，双方不是真实的买卖关系。关于该笔借款，清镇市人民法院（2012）清民初字第742号已调解结案。调解中，双方均认可未支付过利息，后双方2012年8月2日达成调解协议，明确解除合同，返还订购房款150万元，支付50万元利息。第四笔为借款693.8万元，分5次借出，2008年12月30日894000元，2009年3月30日1056600元，2009年10月30日2909200元，2009年12月31日831200元，2010年3月30日1247000元，均有创景房开出具的收据。借款均为现金支付，没有利息，支付一到三个月利息，具体金额不记得了。创景房开陈述借条均是高利贷计算利滚利产生的借条，不是真实的借贷关系。第五笔为其他借款1647650元，分三次支付，2008年6月18日支付497650元（再审提交），2008年6月25日支付35万元（二审提交），2008年6月29日支付5万元（再审提交），2008年8月9日支付75万元（再审提交），均为现金支付，均有创景房开出具欠条、借条，借款均是现金支付。创景房开陈述欠条、借条均是高利贷利滚利形成的，且2008年6月25日35万元借条与2008年8月9日75万元欠条均注明“作废已还收据”，备注“8分”。创景房开陈述其和王湘黔之间只存在三笔借贷关系：第一笔为2005年6月向王湘黔借款100万元，收到银行转账93万元；第二笔为2006年6月向王湘黔借款100万元，收到银行转账93万元；第三笔为2008年6月向王湘黔借款150万元，收到银行转账127万元。以上三笔借款均是王湘黔通过银行转账到创景房开的账户，公司财务对以上3笔借款都有财务记账和支付利息的相关凭证。4、创景房开支付王湘黔的款项情况创景房开提交34份银行凭证，用以证明该公司在2008年9月27日至2012年1月21日期间，向王湘黔针对本案所涉借款已归还1509600元本息。王湘黔在原一审中认可真实性，否认关联性，认为还款系归还2008年12月30日至2010年3月30日的693.8万元借款；后王湘黔在2015年二审提交创景房2008年6月25日出具35万元借款的借条，拟证明创景房开还款有部分归还该笔借款，部分归还693.8万元借款利息。再审中又提交2008年6月18日497650元、2008年6月29日5万元、2008年8月9日支付75万元借条主张尚存在其他债权。张仕俊对王湘黔和创景房开之间的举证材料的质证意见为，不予认可王湘黔的证明目的，张仕俊不是王湘黔和创景房开之间借贷关系的参与者和知情者，且这些资金往来发生时间早，无法就证据三性发表意见。本院认为，王湘黔主张创景房开向其支付的1509600元系对第四笔693.8万元借款及第五笔借款1647650元中的还款。但第四笔693.8万元借款产生最早时间为2008年12月30日，而创景房开还款时间是从2008年9月27日开始，此时，王湘黔所称的借款尚未产生，故对王湘黔所称创景房开的还款涉及第四笔693.8万元借款不予采信；同时王湘黔所称其第五笔借款1647650元均为现金支付，创景房开陈述有关欠条、借条均是高利贷利滚利形成的。因质证时在2008年6月25日35万元借条与2008年8月9日75万元欠条均注明“作废已还收据”，备注“8分”内容，即使庭后王湘黔提交给本院的2008年6月25日35万元借条与2008年8月9日75万元欠条复印件均去掉备注“作废已还收据”、“8分”部分内容，但不能排除上述借款是利滚利形成，且王湘黔在2005年6月2日就采取转账方式向创景房开支付10万元，说明王湘黔存在转账支付行为时，却不能提交大额借款的银行支付凭证，明显不合常理，因此，对王湘黔主张创景房开还款1509600元涉及第五笔借款不予采信。综上，本院对创景房开陈述对本案所涉借款93万元已还款1509600元本息予以采信。再审中，本院于2019年7月30日作出（2019）黔01破申7号民事裁定，受理陈晓梅对贵阳创景房地产开发有限公司的破产申请，并于2019年8月12日作出（2019）黔01破3-1号决定书，指定了管理人。经创景房开管理人申请，本院于2019年9月20日裁定本案中止诉讼。创景房开管理人于2020年6月23日向本院申请恢复审理，本院恢复审理后，创景房开管理人明确不需要再次开庭，并对创景房开在破产案件受理前委托梅德斗作为诉讼代理人在本案诉讼中发表的意见明确：1、对创景房开代理人梅德斗陈述的王湘黔与创景房开之间系借贷的事实，管理人予以认可，且经管理人查阅整个诉讼卷宗及相应的资料发现，王湘黔曾于2005年6月23日通过银行转账向创景房开支付10万元，且王湘黔代理人陈述王湘黔长期从事民间借贷生意，家里经常放几十万元的现金；但王湘黔作为长期的资金出借人，为保障其出借款项的安全，不可能不留存证据，也不可能拿不出取款凭证。因此，王湘黔主张其现金支付不符合常理，也不符合法律规定。关于创景房开代理人梅德斗陈述张仕俊与创景房开的法律关系，因创景房开成立时间较久，且管理人接管创景房开时，该公司实际上已无任何资料、财务账簿、文书、证照等，未能完成实际的移交工作，仅对项目现场进行资产现状的移交，以及竣工验收极少量资料予以接收；因现阶段创景房开资料缺失，管理人通过查阅并调取相关资料后也无法判断其真实的法律关系，故管理人对此不予表态，请法院依法审查。经查，梅德斗系创景房开清镇分公司的负责人，案涉停产场项目位于清镇，梅德斗均以创景房开的委托代理人身份，在王湘黔、张仕俊分别与创景房开签订的有关合同、协议上签名，并加盖创景房开的公司印章，且王湘黔提交140万元收据及其他有关收据上也有梅德斗签名；再审中，创景房开提交王湘黔出具的《收条》上也写明收到梅德斗资金占用费，同时创景房开2011年8月19日向清镇市住建局提交的《承诺书》打印件，也是梅德斗代表公司提交；本案一审、二审及播出案件受理前的再审庭审、调查均是梅德斗作为创景房开的委托诉讼代理人参加诉讼，其在本案一审、二审及再审庭审、调查中的陈述内容一致。另查明，2005年6月2日，王湘黔与创景房开签订《商品房买卖合同》所附停车场示意图与张仕俊产权证所附房屋分层分户平面图的所购停车场位置存在部分不一致。“云岭花园”一期项目于2003年开工，“云岭花园”一期项目的商品房屋预售许可证载明非住宅的地下室建筑面积900平方及车库建筑面积800平方，共计1700平方米。二期建设项目备案2007年8月计划开工，实际2008年开始修建。本院再审认为，综合各方诉辩意见及陈述，本案再审争议焦点为，一是创景房开与张仕俊之间签订《商品房买卖合同》的效力，二是王湘黔与创景房开之间签订《商品房买卖合同》的效力。关于创景房开与张仕俊之间签订《商品房买卖合同》的效力问题。王湘黔主张创景房开与张仕俊之间签订《商品房买卖合同》系恶意串通应属无效，但其提交的《承诺书》上张仕俊所书写的内容及签名，并不涉及张仕俊明知王湘黔与创景公司曾签订案涉停车场买卖合同的意思表示，该证据并不能证明张仕俊存在恶意。且张仕俊支付的房价款符合当时的市场价，支付是通过张仕俊独资设立的俊宏公司转账给创景公司，转账凭证也注明是“购清镇地下停车场”，均印证双方购房的真实意思表示。因此，王湘黔要求确认创景房开与张仕俊签订的《商品房买卖合同》为无效合同的证据不充分，本院对其主张不予支持。关于王湘黔与创景房开之间签订《商品房买卖合同》的效力问题。王湘黔主张其与创景房开之间存在商品房买卖合同关系，签订的《商品房买卖合同》为有效合同。但王湘黔主张其与创景房开之间存在商品房买卖合同关系，存在以下不合常理之处：（1）合同对标的约定不明，且合同约定标的与客观情况存在重大差异。王湘黔签订合同约定标的为云岭花园商住楼地下室后半部分负一层，面积3000平方，但该项目2003年颁发的预售许可证载明地下室加上车库合计才1700平方米，与约定的3000平方米存在重大差异；同时该合同所附示意图显示所购停车场的具体位置等与张仕俊所购停车场分层分户平面图的位置明显有不一致的情况。（2）王湘黔主张的240万元购房付款的时间和事实不符，王湘黔只提供收据，再审主张均为现金支付，王湘黔原审先陈述240万元购房款支付方式是部分现金部分转账，后又陈述全部为现金支付，陈述自相矛盾，而创景公司陈述始终如一，并提交其中10万元的转账凭证印证。（3）逾期交房后王湘黔的行为与常理不符。在合同约定交房时间逾期后长达8年的时间内，王湘黔既不主张交房、也不主张违约责任，并且主张还在此期间现金支付了购房尾款140万元，还主张另外通过新签订《商品房买卖合同》、《购房认订协议》以及借款等方式向创景公司支付上千万余元款项，也与常理不符。（4）创景公司向王湘黔多次支付本息与商品房买卖法律关系不符。王湘黔签订本案诉争房屋买卖合同的日期是2005年6月2日，从2008年9月27至2012年1月21日，创景公司分34次基本按月向王湘黔转账还款150.96万元。因此，王湘黔主张2008年6月20日现金支付最后一笔140万元“购房款”后，创景公司却基本按月支付王湘黔款项，明显与商品房买卖的法律关系不符，而更符合民间借贷法律关系的特征，即双方的真实意思是创景公司向王湘黔借款并支付利息，创景公司将停车场提供给王湘黔作为借款担保。在此过程中，因创景公司无力支付利息，便形成了“140万元的收据”。因此，创景公司与王湘黔之间虽然签订商品房买卖合同，但是书面合同并非认定当事人意思表示真实内容的唯一依据，综合双方签订合同的背景、合同目的、合同履行情况、价款支付情况等，均说明创景公司与王湘黔之间的种种行为明显不符合商品房买卖关系的法律特征和交易习惯，而与民间借贷的法律特征和行为相吻合，其签订商品房买卖合同并备案仅仅是借贷的担保。对此创景公司从一开始就陈述双方并非商品房买卖关系，而是名买卖实为借贷关系，并向王湘黔实际支付了150.96万元。故创景公司与王湘黔之间应不属于真实的商品房买卖合同关系，双方签订《商品房买卖合同》系以虚假意思表示实施的民事法律行为应属无效，王湘黔以双方存在商品房买卖合同关系为由主张其与创景公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同不能成立，本院对其主张不予支持。综上所述，王湘黔的再审请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确；二审判决认定创景公司与王湘黔签订的《商品房买卖合同》为有效合同不当，但处理结果正确，本院依法在纠正上述瑕疵后予以维持。依照《中华人民共和国企业破产法》第二十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一项、以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2015）筑民一终字第1367号民事判决。本判决为终审判决。审判长 何 艳审判员 刘 梅审判员 赵 曜二〇二〇年十二月十六日书记员 赖小艳