北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11706号上诉人（原审原告）：天津隆韵房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区石各庄镇石陈路**305-23（集中办公区）。法定代表人：陈龙，经理。委托诉讼代理人：徐彬，天津云樯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路**院**楼**301内310。负责人：王瑜，总经理。委托诉讼代理人：胡合，男，1995年7月6日出生，汉族，优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司法务主管。上诉人天津隆韵房地产经纪有限公司（以下简称隆韵房地产公司）因与上诉人优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司（以下简称优好北京分公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人隆韵房地产公司的委托诉讼代理人徐彬、上诉人优好北京分公司的委托诉讼代理人胡合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。优好北京分公司上诉请求及辩称：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19321号民事判决第一项，依法改判优好北京分公司支付隆韵房地产公司销售佣金人民币134000元。2.一审、二审诉讼费由隆韵房地产公司承担。事实与理由：1.优好北京分公司与隆韵房地产公司之间所签署的相关涉案协议为双方自愿协商签订，合法有效，根据协议约定，优好北京分公司无需就隆韵房地产公司导入的退房客户支付佣金，已支付的佣金优好北京分公司可以从其他未支付的佣金中扣除，该未支付佣金并不具有特定性，即只要存在任一未支付佣金，且存在客户退房，隆韵房地产公司针对退房客户已支付佣金对优好北京分公司负有债务的情况下，优好北京分公司就可依据合同约定行使约定抵销权进行佣金抵扣。2.优好北京分公司与隆韵房地产公司之间互负到期债务，且债务的标的物种类、品质相同，并不属于依合同性质或法律规定不可抵消的范围，优好北京分公司已就双方互负债务在可抵消额范围内主张法定抵消，相关意思表示亦多次向隆韵房地产公司传达，优好北京分公司法定抵销权之行使即产生债的消灭的效力，隆韵房地产公司债权应在抵销范围内相应减少。退房客户左娜及退房客户田校丞已结佣金应当予以抵扣，优好北京分公司最终应支付隆韵房地产公司销售佣金数额为人民币134000元。3.上述客户相关退房证明亦并非优好北京分公司单方制作，实为涉案房源所属开发商与上述客户合意退房，且将相关房款退还至上述客户银行账户后基于退房退款事实所出具。隆韵房地产公司上诉请求并辩称：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19321号民事判决第二项，发回重审或依法改判支持隆韵房地产公司的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由优好北京分公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，优好北京分公司应支付全部佣金。优好北京分公司在签订合同后应遵守诚实守信原则，全面履行合同，履行支付佣金义务，优好北京分公司在一审中提交其单方制定、未经双方共同确认的退房材料，不能作为退房依据，一审法院未对退房行为的真实性及原因予以查实予以区分对待，属事实错误，优好北京分公司应支付隆韵房地产公司全部诉请佣金。二、一审法院违反不诉不理原则。首先，隆韵房地产公司和优好北京分公司之间的佣金支付和退还有先后履行的时间顺序问题，优好北京分公司不支付佣金已经构成违约。其次，本诉中优好北京分公司并未提起反诉，其答辩理由不能成为不支付佣金的抗辩理由，即便真实存在退房也应有独立的诉讼解决，一审法院在优好北京分公司未提起诉讼的情况下主动判决，明显违背不诉不理原则。第三，根据合同法的规定，对于格式文本排除对方权利的条款应属无效条款的规定，优好北京分公司提供的合同及确认函等补充材料均系优好北京分公司提供的格式文本，且确认函第三条实际上排除了隆韵房地产公司核实退房真实性等权利，应属于无效条款。第四，优好北京分公司主张的退房手续，并未有法律上的双方确认，不能适用抵消。隆韵房地产公司向一审法院起诉请求：1.请求判令优好北京分公司支付隆韵房地产公司佣金459000元；2.涉案诉讼费用由优好北京分公司承担。一审法院认定事实：隆韵房地产公司与优好北京分公司于2018年间签订《战略合作协议》，确立了双方针对涉案京津新城项目的房屋委托销售代理关系，后优好北京分公司通过向隆韵房地产公司下发《渠道合作通知函》来确定每期的代理费给付义务。现隆韵房地产公司提交购房顾客清单，诉求优好北京分公司给付清单上所列顾客之未结佣金款：周凌鹏为36000元、田校丞为36000元、兰立东为38000元、王进为38000元、王辉为38000元、孙李明为38000元、王海明为45000元、刘翠华为95000元、朱安琪为45000元、汪妮为95000元，以上总计504000元；上述未结款项在双方交涉过程中，优好北京分公司将该清单中的王海明之佣金45000元支付给隆韵房地产公司，故隆韵房地产公司现涉案诉求支付佣金数额为459000元。优好北京分公司方提交《好生活经纪人用户协议同意确认函》表述依照双方约定，客户退房后应扣除相关佣金，现上述名单中的田校丞、刘翠华、汪妮及案外人左娜均已退房，故应扣除上述顾客的佣金款；隆韵房地产公司方当庭对此《好生活经纪人用户协议同意确认函》不予认可，坚持涉案诉求数额。现查明，涉案该《好生活经纪人用户协议同意确认函》双方均已签章确认，协议分页骑缝处双方亦共同签章。一审法院认为，本案双方之间签订的相关涉案协议为双方自愿协商签订，且不违反国家法律法规的规定，合法有效，双方应当依协议约定的内容履行义务。根据双方之协议约定，隆韵房地产公司完成房屋委托代理销售行为后，优好北京分公司应当支付代理费用，而在顾客退房后，隆韵房地产公司亦应当退回相关代理费用，故法院对隆韵房地产公司涉案诉求中之合理数额及优好北京分公司答辩中之合理情节均予以支持。对涉案之代理费用数额的确定，法院考量隆韵房地产公司涉案诉求的代理费数额具有明确的特定性及指向，系涉案之所列顾客的“未结佣金”款，故优好北京分公司所述涉案佣金的给付中应扣除田校丞之未结佣金36000元、刘翠华之未结佣金95000元及汪妮之未结佣金95000元的答辩意见应予支持；而案外人左娜所涉及的代理费及田校丞已结佣金的处置问题，优好北京分公司方应另行主张权利。综上所述，法院对隆韵房地产公司诉讼请求中所涉及的周凌鹏、兰立东、王进、王辉、孙李明、朱安琪等涉案未结代理费款合计233000元予以支持，对隆韵房地产公司涉案之其他诉求不予支持。一审法院判决：一、优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司于判决生效之日起七日内给付天津隆韵房地产经纪有限公司涉案相关之代理费款233000元；二、判令驳回天津隆韵房地产经纪有限公司涉案之其他诉讼请求。如果优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，优好北京分公司提交涉案房屋开发商天津合生珠江房地产开发有限公司出具的说明以及其盖章确认的客户汪妮、左娜、田校丞、刘翠华的京津新城东部项目认购书、合生公司客户需求申请表、退房审批流程及退款银行回单，用于证明客户汪妮、左娜、田校丞、刘翠华实际退房，优好北京分公司无需就上述客户支付佣金。隆韵房地产公司认为以上证据不属于二审新证据，以上证据均属于单方行为，无隆韵公司确认退房事实，无法证实退房事实的真正发生，无法排除其通过先退房，再重新签订协议购房的可能，故对以上证据真实性、合法性、关联性均不予认可。隆韵房地产公司未提交证据。另查，双方在《战略合作协议》中约定：1.1甲乙双方为战略合作关系，双方充分运用优好生活指定的系统进行合作，具体的合作细则见《优生活经纪人用户协议》。……1.3乙方应将意向购房客户报备、带看、认购信息在好生活系统中完成操作，甲方按照好生活系统规则，通过好生活系统对乙方进行佣金结算；具体的佣金结算标准和结算规则以甲方向乙方正式出具的盖章版《渠道合作通知函》为准。《同意确认函》上载：“好生活有权在以下情况发生时扣除您资金账户的对应佣金，包括但不限于客户退款、业绩重新界定等。若您在好生活扣除佣金前已将该笔佣金提现，好生活有权要求您无条件返还该笔佣金。三、退房客户的佣金处理方案。客户在开发商签订《房屋认购协议书》或《商品房买卖合同》后，又办理退房手续的：1.若好生活已就该客户的商品房向我司支付了佣金，则好生活有权在随后与我司结算的其他商品房的佣金中扣除该套商品房的佣金。2.若好生活已就该客户的商品房向我司支付了佣金，且在客户退房三十日内，我司再无其他商品房的佣金结算，则好生活在获知客户退款后告知我司退款客户及应返还佣金，我司需在接到通知后十五日内足返还给好生活。3.若好生活尚未就该客户的商品房向我可支付佣金，则有关商品房的结佣处理立即终止。我公司在此谨表示：我们已充分注意到前述《用户协议》的所有内容和要求且充分认识到达到这些要求是我们的义务。要严格遵守上述服务协议的所有要求”。隆韵房地产公司在此确认函上盖章，协议分页骑缝处双方亦共同签章。双方认可的《渠道合作通知函》均载明，客户退房退款，原渠道公司7日内无条件退回该套结算佣金。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方之间签订的相关涉案协议为双方自愿签订，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。隆韵房地产公司上诉主张优好北京分公司提供的合同及确认函等均系其提供的格式文本，其中确认函第三条退房客户的佣金处理方案排除了隆韵房地产公司核实退房真实性等权利，应属于无效条款。经审查，双方约定的退房客户的佣金处理方案，系在已付佣金后客户退房的情况下，该客户佣金与随后结算的其他客户应付佣金相抵销，若无其他佣金结算的，直接将该笔佣金返还；或存在已退房客户的佣金未支付的情况下，则终止结算该项佣金。该约定不违反一般市场交易规则，没有排除隆韵房地产公司核实退房真实性权利的内容，亦不存在免除一方责任、加重对方责任、或排除对方主要权利的情形，以及我国合同法规定的其他无效情形，且双方作为商事主体，应系谨慎审核后签署确认该条款，故该条款有效，对双方当事人均有法律约束力。隆韵房地产公司的该项上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于汪妮、左娜、田校丞、刘翠华是否退房的争议，优好北京分公司提交了涉案房屋开发商天津合生珠江房地产开发有限公司出具的退房确认单、银行回单等证据，能够形成完整证据链证实上述客户退房，而隆韵公司未就此提出相应反证，且双方所签协议亦无约定应由隆韵公司同意并确认退房的前置条件，故应予认定隆韵房地产公司推荐的上述客户已退房。根据双方之间的前述约定，对于已付佣金的客户退房后，优好北京分公司有权在随后结算的其他商品房的佣金中扣除该套商品房的佣金。因此，优好北京分公司主张在应付佣金中扣除退房客户已付佣金，以及退房客户佣金不再支付符合双方合同约定，故优好北京分公司应当向隆韵房地产公司支付佣金总计134000元。在双方具有前述明确合同约定的情况下，一审法院未予一并处理退房客户的已结佣金不当，本院予以纠正。隆韵房地产公司上诉主张优好北京分公司应当在支付佣金的情况下，另行基于客户退房起诉主张退还相应佣金，不应在本案中一并处理的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。综上所述，隆韵房地产公司的上诉请求不成立，应予驳回；优好北京分公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19321号民事判决书；二、优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内给付天津隆韵房地产经纪有限公司134000元。三、驳回天津隆韵房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2397元，由优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费9590元，由天津隆韵房地产经纪有限公司负担（优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司已预交4795元，天津隆韵房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司支付4795元）。本判决为终审判决。审 判 员  闫 慧二〇二〇年十二月十四日法官助理  肖萌萌书 记 员  李星月