贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终2055号上诉人（原审被告）：六盘水来新居房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山经济开发区红桥新区，统一社会信用代码：91520200577106512U。法定代表人：苟向义，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周克智，系贵州长空律师事务所律师，执业证号：15202201410453179。被上诉人（原审原告）：方彩金，女，1986年12月20日出生，汉族，住贵州省六盘水市红桥新区。上诉人六盘水来新居房地产开发有限公司（以下简称来新居房开公司）因与被上诉人方彩金商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2020）黔0221民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人来新居房开公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，并依法改判驳回被上诉人的诉请，上诉人不返还集中供暖费14000元，不承担逾期办证违约金42814元；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判决上诉人返还被上诉人集中供暖费14000元无事实及法律依据。首先，上诉人是代为收取集中供暖费，该笔费用已经支付给热力安装公司。其次，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定了供暖费的收取，在《商品房买卖合同》第十四条第（四）点约定“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1.买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（5）项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（5）集中供暖初始安装费；”可见供暖费应由被上诉人承担并向出卖人缴纳，该约定不违反法律的禁止性规定。第三，被上诉人是先缴纳供暖费后签订《商品房买卖合同》，被上诉人对上诉人收取供暖费明知并同意缴纳。第四，虽然《贵州省城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：......（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间......前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”但结合六盘水市房地产市场从2016年9月1日起按照《贵州省城市房地产开发经营管理条例》执行五通费一价清政策，被上诉人购房在政策执行之前，故不能在本案中适用。二、一审法院判决上诉人支付被上诉人逾期办证违约金42814元无法律依据。首先，双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人是办理商品房转移登记的有关文书，并不是办证，未约定办理商品房转移登记时间。《商品房买卖合同》第八章第22条第三款第（一）项约定“出卖人承诺于2017年5月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”由此可见，上诉人承诺的是2017年5月30日前向被上诉人交付的是办理商品房转移登记的有关文书，而非商品房转移登记行为完成后取得的房屋所有权证书。因此，上诉人不存在逾期办证。其次，《商品房买卖合同》第22条第三款第（二）项约定，出卖人不能在第（一）项约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照约定承担违约责任。一审法院在认定上诉人已经交付商品房转移登记的有关文书的前提下，认为由于上诉人的原因造成办证延迟，因此承担违约责任。根据合同约定，既然上诉人已经将商品房转移登记的有关文书交付，不存在违约。被上诉人方彩金在二审中未向本院提交答辩状。方彩金向一审法院起诉请求：1.判决被告返还原告集中供暖费14000元，利息3552元；2、判决被告支付原告逾期办不动产证违约金50058.42元（从2017年5月30日起计算至2020年1月2日。2020年1月2日之后违约金按照日万分之一计算至被告办证完毕之日止）；3、判决被告于2020年6月1日前办理完不动产登记证交给原告；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：方彩金与来新居房开公司于2016年2月15日签订《商品房买卖合同》，来新居房开公司将位于六盘水市钟山经济开发区的房屋作价528573元出售给方彩金。《商品房买卖合同》第十二条城市基础设施的第三项约定：“供暖：2016年10月30日达到安装入户”；第二十二条约定：“（一）出卖人承诺于2017年5月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按以下方式处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。并约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记及出卖人代买受人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”办理房屋产权证书资料已于2019年8月移送办证部门进行办理。合同生效后，方彩金按合同约定履行其义务。“来新居-山语城”Ｂ区实行集中供暖，来新居房开公司按每平方米100元的价格收取原告集中供暖费14000元。一审法院认为，方彩金与来新居房开公司于2016年2月15日签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家有关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应诚实信用地履行合同义务。一、关于被告是否应退还原告集中供暖费和利息的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：“供暖：2016年10月30日达到安装入户”，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”及《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》、《六盘水市城市基础设施配套费征收使用管理办法》同时规定：“任何部门和单位不得再收取给排水、电、气、热、道路等各种名目的专项配套费”，《贵州省人民代表大会法制委员会关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题的答复》答复如下：“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”本案中，被告辩称：“房开公司收取的供暖费是按政府相关部门要求代收代缴，被告并未得到原告的该笔费用，既然未收到供暖费，就不存在返还问题”，因原被告双方约定由被告供暖，被告与他人签订的《供热工程入网建设合同》等施工合同是为了完成相关基础设施建设，履行与原告签订的《商品房买卖合同》，且该合同未明确约定原告是建设安装费用的交费义务人，故被告的辩解理由不成立。被告收取原告集中供暖费14000元，该费用属重复收费，被告应当予以退还，故对原告主张被告退还集中供暖费14000元的请求，予以支持。对原告主张的利息，因双方在合同中未进行约定，不予支持。二、关于被告是否支付逾期办证违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定：“（一）出卖人承诺于2017年5月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按以下方式处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。并约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记及出卖人代买受人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”双方约定于2017年5月30日前取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，而被告于2019年8月才将相关资料移送办证部门进行办理，造成办证延迟，应承担违约责任。违约金的计算从2017年5月31日起计算至2019年8月30日，共计810天。被告认为违约金过高，但未提交证据证实，不予采信。违约金按照双方约定的日万分之一计算，共42814元。被告将相关资料移送房屋产权登记部门后，就履行了相关办证义务，原告何时取得房屋产权证书，应等待房屋产权登记部门的通知，无法确定具体时间，故对原告主张2019年8月30日以后的违约金及2020年6月1日前办理完成不动产登记证的请求，不予支持。综上所述，来新居房开公司应退还方彩金的集中供暖费14000元，逾期办证违约金42814元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、被告六盘水来新居房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告方彩金集中供暖费14000元，逾期办证违约金42814元；二、驳回原告方彩金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1492元，减半收取计746元，由原告方彩金负担136元，被告六盘水来新居房地产开发有限公司负担610元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，二审应围绕当事人的上诉请求进行审理，对于当事人没有上诉，且不违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益及他人合法权益的，本院不予审理。结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：上诉人来新居房开公司是否应当返还被上诉人方彩金供暖费及支付逾期办证违约金。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）款约定“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（5）项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；......（5）集中供暖初始安装费；”根据该约定，集中供暖初始安装费的交纳义务人系被上诉人，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，双方当事人均应按照约定履行己方的义务，被上诉人方彩金主张返还集中供暖费缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决返还供暖费14000元系适用法律错误，本院二审予以纠正。故上诉人来新居房开公司主张不予返还集中供暖费14000元的上诉理由成立，本院予以支持。同时，关于上诉人来新居房开公司是否应当支付逾期办证违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，再结合案涉《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项、第（四）项“（一）出卖人承诺于2017年5月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托六盘水来新居房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用零元（大写），由买受人承担。”的约定，上诉人来新居房开公司已同意由其办理商品房转移登记，并非局限于将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人方彩金，且上诉人来新居房开公司在一审陈述其于2019年8月初才将相关资料移送办证部门进行办理，已经构成逾期办证，应当承担违约责任，故一审判决上诉人来新居房开公司支付被上诉人方彩金逾期办证违约金42814元并无不当。上诉人来新居房开公司主张不应承担逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人六盘水来新居房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，对成立的部分予以支持，对不成立的部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律及判决结果有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省水城县人民法院（2020）黔0221民初275号民事判决；二、上诉人六盘水来新居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人方彩金逾期办证违约金42814元；三、驳回被上诉人方彩金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费746元（被上诉人方彩金预交），二审案件受理费1121元（上诉人六盘水来新居房地产开发有限公司预交），合计1867元，由上诉人六盘水来新居房地产开发有限公司负担1182元，被上诉人方彩金负担685元。本判决为终审判决。审判长  张德权审判员  王秋红审判员  龙 婷二〇二〇年十二月十八日法官助理浦红梅书记员李炳兰