湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终2331号上诉人（原审被告）：株洲市芦淞区龙泉街道办事处，住所地株洲市芦淞区芦连冲。负责人：许玲，主任。委托代理人：刘芳，湖南御辩律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：喻光明，男，汉族，1971年7月18日出生，住株洲市芦淞区。被上诉人（原审原告）：凌爱香，女，汉族，1952年1月28日出生，住株洲市芦淞区。被上诉人（原审原告）：喻桂珍，女，汉族，1975年1月3日出生，住湖南省长沙县。被上诉人（原审原告）：喻姣连，女，汉族，1978年2月23日出生，户籍地株洲市天元区。被上诉人共同委托代理人：黄宗和，湖南天舒律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人共同委托代理人：廖井丽，湖南天舒律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。上诉人株洲市芦淞区龙泉街道办事处与被上诉人喻光明、凌爱香、喻桂珍、喻姣连土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初3750号民事判决，于2020年12月4日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。株洲市芦淞区龙泉街道办事处上诉称：撤销原判第二项，改判返还土地租赁款30万元。本案已过诉讼时效；上诉人收到喻志军110万元，其中土地租赁款30万元，其余80万元用于发放给村组、村民和平整土地。原审认定事实错误，适用法律错误。喻光明、凌爱香、喻桂珍、喻姣连辩称：原审事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。喻光明、凌爱香、喻桂珍、喻姣连向原审法院起诉请求：1.解除喻志军与被告签订的《租赁土地协议书》、《补充协议》；2.被告退还喻志军已支付的土地租赁费、村民补偿费、场地运土平整费等费用共计182.18万元，并以该金额按人民银行同期贷款基准利率（6%）向原告支付2008年7月1日起至实际付款之日的利息；3.被告承担诉讼费。2007年初，被告对其辖区管理闲置土地进行招商，经与喻志军协商一致，双方于2007年5月8日签订了《租赁土地协议书》，2008年元月28日，双方又签订了《补充协议》，协议约定：被告应将其管理的原株洲市建宁伞厂闲置的5.5亩土地（集体土地建设用地使用证为株郊集建（94）字第BIII-048号）出租给喻志军新建服饰加工标准厂房使用。喻志军为履行协议，先后向被告交纳并支出了租赁土地费、村民补偿费、场地平整费等共计182.18万元，并对外委托勘察设计，砌筑围墙等进行前期建设。被告于2007年6月13日亦以自己平台公司株洲市建宁经济开发区产业发展有限责任公司向株洲市发改委报告立项，株洲市发改委准予备案（株发改备[2007]28号）。但是在2008年年初规划报建审批时却未获批准，不同意新建厂房。喻志军为此无数次前往被告处、区政府、规划局、国土局等各部门，要求被告解决项目规划报建手续，否则就退还交纳的各项费用，一直未得到解决。喻志军于2007年下半年被确诊为癌症晚期，于2009年10月20经医治无效去世。喻志军去世后，原告多次找被告，要求其提供符合合同要求用途的土地，不能提供就退还土地租金及相关费用，但均未得到解决。2010年初，原告听闻国土局可能要征收本案土地，又找被告要求依法处理，被告表示政府会开会讨论这件事，定会解决，并出具了一份书面承诺，承诺“对于所租赁的土地在未办理好各项补偿时，不办理相关变更手续”。原告相信政府机关的承诺，并每年前往被告处沟通要求返还相关费用事宜。直至2017年，喻志军交纳土地租金等费用十年了，龙泉办事处一直未解决此事，原告为此向被告以书面方式表达了诉求也未得到答复。与此同时原告发现己有美的房产商在该地块上进行建设施工，原告用围墙砌筑的土地被推土机铲平，经向当地村民打听得知，该块土地己被国土局征收。原告遂与被告交涉合同履行及费用退还和补偿事宜，被告表示当时漏算了原告的征收补偿款，一定会支付。两年己过，仍未有任何答复。且原告自政府网站信息公开中查询到本案土地于2012年即己完成征收手续并将土地挂牌出让。为此，原告向株洲市天元区法院提起行政赔偿诉讼，经过株洲市中级人民法院二审裁定发回重审，原告根据重审裁定撤回了行政赔偿诉讼。喻志军系本案土地合法租赁的权利人，自十年前就向土地政府管理方的被告交纳了土地租金，因被告不能提交符合合同要求用途的土地，而导致土地闲置不能产生任何效益，合同目的不能实现。在租赁期间，被告作为租赁合同的出租人，不仅不告知原告土地被第三人购买的事实，还欺瞒原告，导致喻志军支付的土地等相关费用既未得到返还也未获得合同约定土地的使用，原告付出巨额费用无任何回报。原审查明：2007年初，被告对其辖区管理闲置土地进行招商，经与喻志军协商一致，双方于2007年5月8日签订了《租赁土地协议书》，约定：一、租赁土地的位置范围及面积。该闲置地是原建宁伞厂的企业用地，土地权属甲方（龙泉办事处）所有。地块位于××道××路××道的西北向的高坎下，其范围以原伞厂的红线与快环的红线边为准。该地块面积约4亩（具体以测量面积为准，集体土地建设用地使用证为株郊集建（94）字第ＢⅢ-048号）。二、租赁土地的期限及价格。该地属甲方招商用地，在不改变其土地性质的情况下租赁给乙方（喻志军）置业，期限为30年，即2037年底止。本着引进发展的原则。其租金包括土地增值费用每亩每年为7000元，即（7000×4）整块地年租金2.8万元。30年共计租金为84万元，伞厂及生产补偿费约10万元，合计总金额为94万元，由乙方分期付给甲方。三、付款时间及方式。签订合同后，乙方须付给甲方定金30万元。待该地交付乙方使用后，剩余款项一次性用转帐方式付清给甲方。四、乙方的项目立项和国土规划用地审批及证照有关手续的办理由乙方负责，甲方配合，但相关费用均由乙方负责。乙方的房屋建筑设计、建设规划蓝图须经甲方审核，在取得市、区规划及有关部门的批准后方可动工新建。五、如因乙方建设发展需要该地块变性办理国有土地等手续，甲方应协助乙方办理，但土地出让金及有关手续费用全由乙方负责。六、甲方应在乙方用地和建设中负责协调好周边村（居民）的工作，包括对原伞厂的补偿及该地块的生产补偿费。同时与市城投公司、道路公司协调好该地块周边红线界限的理顺工作，来确保该项目的顺利实施。七、若该项目遇到非甲方原因不能实施，甲方只负责退30万元本金，不计其他费用。八、乙方需本着支持社区工作的原则，根据该服务中心的需要在同等条件下优先招收该社区的居民就业。九、经协商交地时间从签订合同之日起50个工作日内将该地交付乙方使用。协议签订后，喻志军于2007年5月10日向被告龙泉办事处支付30万元。2007年6月13日，被告以株洲市建宁经济开发区产业发展有限责任公司名义，向株洲市发改委申报关于新建服饰加工标准厂房立项备案。同年6月15，株洲市发改委向株洲市建宁经济开发区产业发展有限责任公司作出株洲市发展和改革委员会企业投资备案文件，载明：“你公司申请备案新建服饰加工标准厂房项目的有关文件材料收悉。经审查，该项目符合《湖南省企业投资项目备案暂行办法》的有关要求，准予备案。请据此开展有关工作”。2008年1月28日，喻志军与被告就《租赁土地协议书》签订《补充协议》，约定：一、原协议的第一条中，地块面积经实测并经双方协商定为5.5亩。5.5亩以外土地乙方（喻志军）如需使用，须经甲方（被告）同意。二、总金额为壹佰贰拾陆万伍千元（5.5×23＝126.5万元）。签订本补充协议后，乙方支付20万元整，剩余款项在2008年5月底前一次性支付。三、该宗地的土石方平整和围墙砌筑等是由办事处负责完成，当时所发生的费用在签订本合同后，由乙方支付给甲方（不含乙方自己支付部分）。后喻志军分别于2008年3月22日、3月25日、7月1日向被告支付村民补偿费20万元、场地运土平整费50万元、补偿款10万元，合计80万元。喻志军在租赁的土地上新建了围墙等设施。但是在2008年规划报建审批时却未获规划部门的批准，不同意新建厂房。2008年6月16日湖南省人民政府的（2008）政国土字第549号《农用地转用、土地征收审批单》批准东环线株董路东侧安置一期、二期建设项目征用芦淞区龙泉社区等单位的集体土地，该项目株洲市人民政府于2010年10月28日发布了《征地公告》。2011年4月份，株洲市国土资源局已将项目征地拆迁补偿费支付给被告龙泉办事处。2017年10月份，案涉土地上的围墙等设施被拆除，原告为此向被告以书面方式表达关于该工程项目事宜的诉求，双方因差距太大协商未果。2018年3月7日，原告向株洲市天元区人民法院提起行政赔偿诉讼，要求：确认株洲市国土资源局对案涉土地的征收行为违法，并要求株洲市国土资源局与被告共同给付原告方土地补偿款共计693.9万元。2019年3月4日，株洲市天元区人民法院作出（2018）湘0211行初44号行政判决，判决被告于判决生效后十日内向原告方返还110万元并支付利息（按人民银行同期贷款基准利率支付，自2008年6月16日起至实际付款之日止）。后原、被告提起上诉，湖南省株洲市中级人民法院以一审认定事实不清、证据不足，且违反法定程序为由，发回株洲市芦淞区人民法院重审。株洲市芦淞区人民法院受理案号为（2019）湘0203行初186号，在审理过程中，双方当事人对征收范围进行现场勘查，经勘查，原告方认为案涉土地未在征收土地红线范围内。原告于2019年12月19日撤回起诉。原审另查明：2008年1月30日，被告与浏海组、白果组签订《补偿协议书》，协议约定：原伞厂剩余土地一块（约5亩系浏海组、白果组集体土地，在龙泉办事处办企业时将该地块调拨为集体企业用地）。龙泉办事处急于启用，同意给予浏海组、白果组一次性补偿6万元解决土地争议遗留问题。原审再查明：喻志军于2009年去世，凌爱香系喻志军之妻，喻光明系喻志军之子，喻桂珍、喻姣连系喻志军之女。原审认为，本案系土地租赁合同纠纷。争议焦点为本案是否超过诉讼时效；被告是否应退还原告方182.18万元及利息。喻志军与被告签订的土地租赁合同及其补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方应按协议履行。被告辩称协议无需解除早已终止履行，且本案已超过诉讼时效。根据原、被告双方协议约定，租期为30年，有效期至2037年底止，协议签订后，原告支付了相关费用并在案涉土地上建起围墙，被告已将案涉项目通过市发改委立项审批，双方在协议初期均履行各自义务，后因案涉项目未能通过规划部门的报建审批，导致协议无法进一步履行，双方虽未实际推进项目，但从协议约定来看，并未约定协议自动解除的情形，同时被告也未提供证据证实发生了符合法律规定的自动解除情形，故被告该辩称无事实和法律依据，不予采信，该协议仍在有效期内，本案未超过诉讼时效，原告仍有权就该协议主张权利。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。本案原、被告之间的租赁协议及其补充协议，系因政府规划部门未批准项目规划这一客观情况，导致合同不能继续履行，最终致使合同目的不能实现，但这是喻志军自身应当承担的经营风险,不属于不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。现原告主张以合同目的不能实现为由要求解除租赁土地协议及补充协议，因本案无法通过规划部门报建审批，协议无继续履行的基础，予以准许，即该协议于原告方起诉之日2020年7月14日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，被告辩称应按协议约定退还原告30万元。民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。租赁土地协议书第七条约定，若该项目遇到非被告方原因不能实施，被告只负责退30万元本金，不计其他费用。喻志军为履行合同已支付110万元，从该条款内容可以看出,该条款对双方当事人权利义务的约定明显不对等,显然违背了公平及等价有偿原则,显失公平,根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项之规定,该条款应当予以撤销。结合该110万元中的80万元系对案涉土地进行平整、围墙砌筑及支付村民补偿费等费用的开支，该项目最终虽未能实施，但被告作为案涉土地出租人，对于喻志军对案涉土地的平整等的利益均为实际受益人的情况，对原告要求被告退还182.18万元，予以支持110万元。至于原告要求被告按人民银行同期贷款基准利率自2008年7月1日起支付利息至款项实际付清之日止。截至本案判决之日，原、被告之间的协议一直在有效期，双方并未解除协议，且该110万元在协议履行期间产生的利息，实际为原告方应承担的投资风险，并不属于原告方的损失范围，原告要求被告赔偿利息损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第五十四条第一款第二项、第九十四条第五项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、解除喻志军与被告株洲市芦淞区龙泉街道办事处签订的《租赁土地协议书》、《补充协议》。二、限被告株洲市芦淞区龙泉街道办事处于本判决生效后十日内向原告喻光明、凌爱香、喻桂珍、喻姣连退还喻志军已支付的土地租赁费、村民补偿费、场地运土平整费等费用共计1100000元。三、驳回原告喻光明、凌爱香、喻桂珍、喻姣连的其他诉讼请求。案件受理费10598元，由被告株洲市芦淞区龙泉街道办事处负担。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷案。争议焦点为本案是否超过诉讼时效；上诉人应当退还被上诉人多少款项。2007年5月8日，双方签订的《租赁土地协议书》约定土地租赁期限为30年即至2037年底，经原审审理才判决解除合同，上诉人对原判解除合同判项并未提起上诉，说明上诉人同意原判解除合同，在原判解除合同之前，合同一直在有效期内，被上诉人于2020年7月14日起诉，并未超过起诉期限。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”双方签订《租赁土地协议书》《补充协议》后，喻志军向上诉人共交付资金110万元，其中30万元为土地租金，其余80万上诉人用于补偿村民和平整土地。虽然合同约定“若该项目遇到非被告方原因不能实施，被告只负责退30万元本金，不计其他费用。”但被上诉人作为土地出租人在与喻志军签订《租赁土地协议书》时应当有义务预见履行合同、实现合同目的需要政府相关部门批准事项能否得到批准，现因政府规划部门未批准项目规划，导致合同不能继续履行，致使合同目的不能实现，喻志军并无过错，被上诉人要求上诉人赔偿损失符合法律规定，原审判决上诉人返还喻志军所交付的110万元并无不妥。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人株洲市芦淞区龙泉街道办事处负担。本判决为终审判决。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇二〇年十二月二十一日书记员  谭蔚尉