湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14763号原告:许平，男，1981年10月27日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告：黄湘，女，1981年8月5日出生，汉族，住长沙市开福区。两原告共同委托诉讼代理人：许喜春，广东广信君达律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：田盈，广东广信君达律师事务所律师。被告：长沙中海兴业房地产有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道近湖二路湖墅嘉园**。法定代表人：刘显勇，公司董事长。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚飞，湖南弘一律师事务所律师。原告许平、黄湘与被告长沙中海兴业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许平、黄湘及共同委托诉讼代理人许喜春、田盈、被告长沙中海兴业房地产有限公司的委托诉讼代理人熊明强、赵亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许平、黄湘向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告限期一个月内整改好云栖路175号金楠街11幢23层2304房的质量问题；2、请求依法判决被告向原告支付逾期交房违约金38081.7元（自2013年7月1日起至2013年12月1日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金标准计付）；3、请求依法判决被告向原告赔偿逾期交房及整改维修期间损失226800元（自2013年7月1日起至2020年7月13日止，根据同地段同类房屋租金标准2700元/月计付）；4、请求依法判决被告向原告赔偿物业管理费19629.76元；5、请求依法判决被告向原告赔偿逾期交付停车位使用权损失至实际交付之日，自2013年7月1日起暂计至2020年7月13日为40320（按照480元／月的标准计付）；6、被告承担本案全部诉讼费、保全费。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求。事实与理由：两原告系夫妻关系，于2012年5月28日与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XD1102762304，以下简称“商品房合同”）及补充协议，约定原告向被告购买坐落于云栖路175号金楠街11-12幢23层2304号房屋（以下简称涉案房屋），并对所购商品房的基本情况、价款、付款方式及期限、交付期限及条件、房屋交接、质量、保修责任及违约责任等内容进行了约定。2013年5月30日，原告黄湘与被告签订《中海国际社区一期车位使用权协议》（以下简称“车位使用权协议”），约定原告作为中海国际社区住宅买受人，根据车位使用权协议享有位于中海国际社区一期地下车库C050号停车位（以下简称涉案停车位）的使用权，并对涉案停车位的基本情况、成交总价、支付方式、交付及违约责任等内容进行了约定。商品房合同及车位使用权协议签订后，原告均按照约定按时支付了房款和车位款，但被告未按照约定按质按期交付涉案房屋及交付涉案停车位使用权。2013年7月3日，原告按照被告通知办理收房验收，被告选聘的中海物业长沙分公司参与了房屋验收工作，发现拟交付的涉案房屋存在十几项严重质量问题，影响正常居住使用，致使原告不能如期收房。原告当场提出了具体的整改要求，与被告签署了《住宅小区房屋交接备忘表》（记录编号：QR/WI-WH-G007），载明了须整改的质量问题，并与被告商定在被告对涉案房屋质量整改合格以后，双方再办理收房验收手续。原告多次协同被告项目负责人对拟交付的涉案房屋质量进行了检查，发现被告承诺整改的十几项严重质量问题，仅有少部分得到了整改，其余大部分严重质量问题根本没有整改迹象。后被告一直未继续履行质量整改义务，且迟迟不履行交房和交付涉案停车位使用权义务，原告多次主动联系被告，催促其对涉案房屋质量问题进行整改且履行交付义务，被告或未给予回复或拒收原告发出的催促其履行相关义务的函件。直至2019年9月初，原告再次主动联系上被告负责人蒋世平，被告负责人告知原告涉案房屋仍在进行整改和维修。直至2020年7月13日，长达六年多，被告才交付涉案房屋给原告，但仍未完成全部质量整改，其行为已构成违约，且给原告造成了直接经济损失。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决，判如所请。被告长沙中海兴业房地产有限公司辩称：1、被告依照合同约定向原告交付了合格的房屋和车位，不存在逾期的问题，合同约定的交付时间为2013年6月30日，车位约定的交付时间是收房且付清款项之日起三十日内，同时约定不再另行通知车位的交付时间，2013年7月3日，原告黄湘签署了收房表，同时原告提交的备忘表也显示7月3日收房，案涉房屋已于2012年12月份取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件，属于质量合格的房屋；2、原告所提的质量问题非主体结构问题，不影响居住，原告以此作为拒收房屋的理由不符合合同的约定和法律的约定，原告诉请的被告存在的质量问题不能证明属于质保期内发生或者属于被告代理维修的部分；3、原告的诉求已过了诉讼时效，2013年7月1日收房为合同约定的收房日期，并以此计算质保期，质保期限一般为两年，2015年7月1日质保期满，2020年起诉早已超过了诉讼时效，原告的律师函没有送达，即使送达其时间为2016年2月，同样也过了诉讼时效，被告在质保期满后仍对原告的房屋进行维修，仅是为客户满意度，并非法律义务，不能作为中断时效的依据，原告的各项主张均未提供证据予以支持，也没有法律和合同依据，综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年5月28日，原告许平、黄湘（买受人）与被告长沙中海兴业房地产有限公司（出卖人）签订编号为XD1102762304的《商品房买卖合同》，约定买受人购买坐落于云栖路175号第金楠街11、12幢23层2304号房屋，建筑面积123.69㎡，总房价826291元。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、已办理竣工验收备案、买受人付清所有应付款并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。由于出卖人原因，未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。同日，原、被告还签订了《补充协议》，补充协议第八条约定，出卖人拟交付的房地产坐落位置、户型和房屋附属设施设备与本合同约定相符，且该商品房经合同约定的验收合格时，即具备合格交付条件。买受人应按合同约定办理收楼手续，买受人应按合同约定办理收楼手续买受人须在出卖人发出的《交付通知书》中注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以入伙手续书上买受人签字的日期为该房屋的收房日期。自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由买受人承担。除此之外，若房屋存在其他质量问题，买受人有权要求出卖人在《住宅质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，但无权因此拒绝办理收楼手续及按时交纳物业管理费，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。第九条约定，该商品房交付期限届满时地基基础、主体结构质量经验收符合国家强制性规范，房屋质量瑕疵和质量争议不影响商品房的交付，买受人无权拒绝办理收楼手续及按时交纳物业管理费。如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵（轻微渗漏、地砖、墙面、窗台开裂、空鼓以及其他装修质量问题等）由出卖人按照质量保修规定维修，出卖人不承担逾期交楼等其他任何责任。若买受人双方对于房屋质量产生争议时，则应在出卖人通知交付期限届满后20日内，买受人可出示以市级以上质量监督管理部门出具工程质量评定意见书作为处理争议的依据。2013年5月30日，原告黄湘（乙方）与被告（甲方）签订《中海国际社区一期车位使用权协议》，约定由乙方享有地下车库1050号停车位的使用权，价格85000元。车位在乙方办理完毕所购本项目住宅入伙手续并付清车位使用费用之日起30日内由甲方正式交付给乙方使用，甲方不再另行寄发书面车位交付通知。乙方须在上述约定交付使用期限内自行到中海国际社区管理处办理车位交接使用手续。上述合同签订后，原告按约履行了付款义务，被告通知原告于2013年6月19日收房。2013年7月3日，原告收房时发现问题，列举了十多项整改意见，问题集中在有缝隙、缝隙过大、门边需修整、门锁生锈、有空鼓、洗菜盆漏水、柜子保护膜松起、门破损、入户门有划痕、部分地方需打胶、灯光颜色不一致、卫生不干净等方面。被告对房屋问题进行了整改。2013年12月1日，被告再次书面要求原告收房，期间双方进行多次交涉，原告以房屋仍存在质量问题要求整改一直未收房。2020年7月13日，原告黄湘签署《业主收楼表》确认收楼并领取了钥匙。原告当庭以被告已经履行了维修义务，撤回第1项诉讼请求。另查明，原告已缴纳了2013年7月1日至2020年7月31日的物业管理费20807.55元。涉案房屋于2012年12月28日已取得《建设工程竣工验收备案表》。以上事实有原告提交的《长沙市商品房买卖合同》《补充协议》《中海国际社区一期车位使用权协议》、发票、《住宅小区房屋交接备忘表》、短信、律师函及邮寄快递单、微信聊天记录、业主收楼表、钥匙签收表、收据、发票、被告提交的快递单、收楼通知书、竣工验收备案表等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：原告向被告购买商品房，并签订了书面购买合同，双方买卖合同关系依法成立且生效。现双方争议的焦点在于被告是否存在迟延交房的违约行为。根据已查明事实，被告已通知原告于2013年6月19日收房，该时间并未超过合同约定的交房时间。原告虽在验房过程中提出整改意见，但是原告列举的问题并未房屋主体结构问题，原告也并未出示市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见，按约应视为该商品房质量符合约定的交付标准，出卖人不承担该商品房任何逾期交付责任。合同已明确约定车位交付使用不再另行通知，原告未在约定期限内办理车位交接手续，应自行承担不利后果。原告关于各项损失的主张均无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告许平、黄湘的诉讼请求。本案案件受理费减半收取3086元，由原告许平、黄湘自行负担。如果不服上述判决，可在收到本判决书之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗琼二〇二〇年十二月十五日法官助理胡雅芯书记员杨峥玥附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。