湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终4097号上诉人（原审原告）：廖五生，男，1951年12月15日出生，汉族，湖南省岳阳县人，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：马雄武，男，1971年2月18日出生，汉族，株洲县人，住湖南省株洲县。系廖五生女婿。上诉人（原审原告）：余中秋，女，1955年1月23日出生，汉族，岳阳县人，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：彭蠡月，湖南碧灏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴威明，湖南碧灏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵胜保，男，1963年10月10日出生，汉族，岳阳市人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：陈亚楠，湖南微水律师事务所律师。原审被告：新开镇新开村廖家村民小组。负责人：廖炳初，组长。上诉人廖五生、余中秋因与被上诉人赵胜保、原审被告新开镇新开村廖家村民小组房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳县人民法院（2020）湘0621民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人廖五生的委托诉讼代理人马雄武，上诉人余中秋及委托诉讼代理人彭蠡月、吴威明，被上诉人赵胜保及委托诉讼代理人陈亚楠到庭参加诉讼。原审原告新开镇新开村廖家村民小组经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖五生、余中秋的上诉请求：一、撤销一审民事判决。二、请求依法改判廖五生、余中秋与赵胜保房屋买卖合同无效，返还房屋。三、依法判令赵胜保承担全部诉讼费用。事实与理由：一、岳阳县人民法院审理廖五生、余中秋与赵胜保房屋买卖纠纷一案中追加新开镇新开村廖家村民小组为被告，程序违法。廖家村民小组非本案必要共同诉讼人，且土地属于村集体所有，不是适格被告，不应追加廖家村民小组为被告。二、主要事实认定不清。1、法院认定廖家村民小组是合同相对方，事实认定错误，本案中廖五生、余中秋与赵胜保的房屋买卖和成交在前，合同是补充签订的，且廖家村民小组的部分村民作为见证人，在上面签了字，廖家村民小组的答辩也说明了本案与廖家村民小组无关，其仅仅起见证作用。2、法院认定房屋不复存在，事实认定错误。房屋仅仅是作了扩建，扩建部分能清晰分辨，赵胜保提交的证据也是证明了房屋属于扩建，原房屋依旧存在。三、法律适用错误。首先，依据《土地管理法》、最高人民法院2015年发布的《全国民事审判工作会议纪要》第35条和最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知第19条，该房屋买卖合同认定为无效。其次，房屋依附于在基地上，房屋所有权与宅基地适用权是密不可份的整体，根据房地一体原则，按照我国有关土地管理法律、法规的规定，农村房屋基于不动产的关联性，房屋权属受制于宅基地权属，宅基地使用权是农村集体经济组织成员才能享有的权属，非本集体经济组织成员无权取得。因此，农民之间的宅基地上的房屋转让只能限定在本集体经济组织内部，本集体经济组织成员以外人员的房屋买卖行为无效。依据自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知自然资发〔2020〕84号第四条规定，购买宅基地上的房屋，亦获得了相应的宅基地使用权，且宅基地使用权并不能单独转移。该房屋买卖合同违反法律强制性规定，属于无效，自始无效。综上，恳请查明案件事实，依法撤销一审判决。赵胜保辩称：一、廖五生、余中秋起诉超过了诉讼时效。二、原审被告新开镇新开村廖家村民小组是本案房屋买卖合同中的一方，廖五生、余中秋无权就集体土地使用权主张权利。三、赵胜保购买的虽然是农村宅基地上的房屋，但经过了村、组集体经济组织的同意，不是私自买卖。合同中明确约定，赵胜保购买的是房屋，未购买宅基地，宅基地所有权仍属廖家组，合同未损害集体经济组织的权益。赵胜保也是农民，不是城市居民。本案房屋出售合同未违反法律强制性规定，合法有效。四、赵胜保对所购买的房屋拆除后进行了重建、扩建，原旧房屋已灭失，廖五生要求返还的标的物已不存在。原购买的房屋是一层平房，2011年经过了村、组同意，赵胜保拆除原房屋后予以重建、扩建成一栋二层楼房及车库，并在房屋内居住。另外，重建房屋时还增加了占地面积，因此，不能返还房屋。五、廖五生、余中秋起诉要求返还房屋，违背了公序良俗原则和诚实信用原则。2010年，廖五生称自己需钱治病，要将房屋出售，并托人联系赵胜保，购买价比同地方的房屋价格要高。廖五生、余中秋及家人十年来对房屋出售、重建从未提出异议。因近两年道路扩建，随时可能拆迁，房价上涨，受利益驱使，对方才要求返还房屋。六、赵胜保现有房屋征收价值200多万元，本案涉及到赵胜保的重大利益。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。廖五生、余中秋在一审提出的诉讼请求：1、请求依法确认廖五生、余中秋与赵胜保订立的房屋买卖合同无效，并返还房屋；2、判令赵胜保承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：廖五生、余中秋因经济困难，将其自建房屋以69000元的价格出售给赵胜保，新开镇新开村廖家村民小组提出房屋宅基地不得出卖。新开镇新开村廖家村民小组通过村民小组会议同意廖五生、余中秋将房屋出售给赵胜保，2010年8月6日，廖五生、赵胜保、新开镇新开村廖家村民小组三方签订《房屋出售合同书》，房屋出售价格为69000元，合同约定了房屋土地、建筑面积、四至，并约定：卖天不卖地，如房屋拆迁、征收，土地费不属买主，但建筑资产一律属买主所有，买主在使用时不得超过现有土地面积等。廖五生、赵胜保及新开镇新开村廖家村民小组户主代表三方在合同书上签字，合同签订后，赵胜保付清了全部房款，廖五生、余中秋交付了房屋。2011年，赵胜保对原有房屋进行了改、扩建。岳阳市湘北大道建成通车后，赵胜保的房屋邻近道路，2017年、2018年，政府就该房屋征收进行了面积测量、价格补偿约谈，后因故暂停征收。另查明，赵胜保户籍地为岳阳市岳阳楼区××乡××村××组。一审法院认为，廖五生、赵胜保、新开镇新开村廖家村民小组三方签订《房屋出售合同书》是各方真实意思表示，合同签订后，各方均按合同实际履行完毕，合同中明确约定：卖天不卖地，即出售的仅仅是房屋，宅基地所有权归新开镇新开村廖家村民小组，新开镇新开村廖家村民小组同意赵胜保在现有土地面积使用，《房屋出售合同书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，且无欺诈、胁迫情形，合同合法、有效，廖五生、余中秋在时隔十年，房屋不复存在，且价值大幅升值的情形下，请求确认房屋买卖合同无效，并返还房屋，有违诚实信用原则，其诉讼请求，一审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条规定，判决：驳回廖五生、余中秋的诉讼请求。案件受理费50元，由廖五生、余中秋负担。二审期间，上诉人廖五生向本院提供证明两份：2020年9月25日新开村村民委员会出具的证明及廖五生、余中秋等人出具的证明，用以证明对方所说的属于廖五生的两套房屋，实质上有一栋属于马雄武。赵胜保质证认为，一审中已调取了廖五生一家的户籍档案，直到2018年征收前，包括廖五生、余中秋、廖美荣等人都是一户，2018年11月5日马雄武才转进来。即使廖五生将旧房子卖掉，也是一块宅基地。按照一户一宅的原则，马雄武也不享有宅基地。第二份证明的证明人是廖五生、余中秋，为本案的当事人，一审已查明事实，廖五生只有一栋房屋，杂屋也属房屋的一部分。被上诉人赵胜保在二审期间未向本院提供证据。本院认证意见：新开村村委会的证明与本案没有关联性，本院不予采信。廖五生、余中秋等人出具的房屋证明系自行对相关事实的陈述，无其他证据佐证，对相关内容不予采信。本案二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：廖五生主张合同无效并要求返还房屋能否得到支持。一、关于涉案《房屋出售合同书》的法律效力分析：1、本案中，廖五生将其房屋出售给赵胜保，房屋宅基地属新开镇新开村廖家村民小组所有，赵胜保不是该集体经济组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，享有者应具有特定的身份即本集体经济组织成员，而非其成员则不能取得。故在处理类似案件中，人民法院一般应确定双方签订的合同为无效合同。2、但本案的房屋买卖合同，具有以下不同情形：首先，廖五生因家庭经济困难，欲出售房产，经与赵胜保联系，将房屋出售给赵胜保。出售行为并无威胁、胁迫等行为，系双方的真实意思表示。其次，出售房屋时，新开镇新开村廖家村民小组作为协议一方，有该村民小组中的14户在协议中签字，即在签订合同时，得到了廖五生所在的村民组织的认可。2020年7月15日，新开村村委会出具的证明也表明赵胜保购买涉案房屋是经全体组民同意的。再者，赵胜保已支付了合同约定的对价，廖五生也已将房屋交付赵胜保使用。并且合同中明确约定，赵胜保只购买房屋等建筑资产，对房屋拆迁、征收时的宅基地的土地使用权不享有权利，该权利仍属集体所有。最后，2011年，经村、组的同意，赵胜保对原旧房屋进行了改扩建，加之岳阳市湘北大道建成通车后，该房屋价值大幅度上升，房屋出售多年后，廖五生以合同无效为由返还房屋违反了诚实信用原则。本案合同系2010年8月6日签订，2011年赵胜保对房屋进行了改扩建。廖五生、余中秋向赵胜保交付房屋后，与女儿廖美荣一起生活，两处住宅相隔不远，廖五生、余中秋直到2020年7月才主张权利，其要求返还房屋的理由不能让人信服。综上，可认定2010年8月6日双方签订合同有效，廖五生、余中秋主张的合同无效并要求返还房屋的请求，本院不予支持。二、合同签订时，廖家组被列为第一顺序人，有14位组民签字，从一、二审查明的事实来看，签订合时，得到了新开镇新开村廖家村民小组的认可，且合同中还明确约定“卖天不卖地”，相关土地使用权的权益属新开镇新开村廖家村民小组，该协议也涉及村民小组的利益，为查明本案的事实，一审法院追加新开镇新开村廖家村民小组为被告并无不当。综上所述，廖五生、余中秋的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由廖五生、余中秋负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十二月十五日书记员  潘 烨