江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终3233号上诉人（原审被告）：邵义林，男，1970年8月20日出生，汉族，原户籍地湖北省竹山县，现住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：征援，江苏秦邮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，男，1988年4月20日出生，汉族，住江苏省高邮市。被上诉人（原审原告）：胡以林，男，1954年5月10日出生，汉族，住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：缪金芳，女，1974年4月11日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市。委托诉讼代理人：林广华，男，1968年10月27日出生，汉族，住江苏省高邮市。上诉人邵义林因与被上诉人胡以林确认合同无效纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院（2019）苏1084民初5823号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵义林上诉请求：1.撤销一审判决。2.确认房屋买卖合同有效。3.驳回胡以林要求让房的诉讼请求。4.一、二审诉讼费用由胡以林负担。事实和理由：一、房屋买卖合同合法有效。1.双方是自愿签订房屋买卖协议。2.该房屋买卖以及宅基地及承包田转让（流转）事情，村委会是同意的，有村委会调解中心盖章确认。同时有村委会同意落户、收取费用等印证。3.双方协议实则是以邵义林入户清真村为目的，清真村委会及菱塘乡政府也是同意迁入户口，并收取了相关费用。4.邵义林至2009年购房在清真村居住生活后，10多年来，该村委会及村民在事实上对邵义林全家以本村村民对待。5.双方房屋买卖协议签订交付后，邵义林已将原破落不堪、荒草丛生、屋面破漏的危房进行了重新翻建、修缮、装饰。6.胡以林反悔协议的真正原因是因为最近该房有可能拆迁。7.邵义林全家为农村户口，至后，原籍已无房无地。二、一审判决缺乏法律依据，实体判决错误。一审判决邵义林一个月内搬离涉案房屋是错误的，该判决缺乏法律依据，同时也是不公正的。胡以林辩称，1.依据合同法第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，属无效合同。2.关于农村房屋买卖问题，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按相关政策处理农村宅基地纠纷；在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效。3.一审判决本案合同无效符合法律规定，体现公平合理，符合公序良俗，维护社会和谐稳定，确保每一户农民吃住有保障。4.一审对合同无效后的处理也是正确的。请求驳回上诉，维持原判。胡以林向一审法院起诉请求：1.确认胡以林、邵义林签订的农村房屋买卖协议无效；2.判令邵义林立即让房给胡以林，胡以林返还邵义林购房款16000元；3.确认邵义林无权享有农田经营权并归还已收取胡以林承包租金17100元（该项诉讼请求，一审法院已向胡以林释明，要求其另案处理）；4.本案的诉讼费用由邵义林负担。一审法院认定事实：邵义林系湖北省竹山县人，其原户籍地在湖北省竹山县。2010年1月13日，邵义林将户口迁出，至今未能在高邮市菱塘回族乡清真村入户。2009年7月18日，邵义林（协议的“乙方”）与胡以林（协议的“甲方”之一，另一人为胡以林之子胡某甲）签订《协议书》一份，约定甲方将位于原高邮市菱塘回族乡备荒村一组（因行政区划调整，现为高邮市菱塘回族乡清真村）的宅基地房屋及设施出售给乙方，甲方配合给乙方可用耕地三亩，总价为16000元。同时约定，乙方的户口由甲方承担迁进入户，甲方必须马上把房产证、建房证、土地使用证交给乙方，如一方违约，就按购房款的一倍赔偿对方。该协议书上部列明甲方为胡某甲（胡义林之子）一人，下部甲方处胡以林签了自己以及其子胡某甲的名字，并按捺了手印。2015年7月10日，胡以林、邵义林在高邮市菱塘回族乡村委会分别作为甲方、乙方在原协议书左下方空白处签订了《补充协议》，约定：“1、胡某甲将原同意配给邵义林3亩耕田权属归邵义林所有，租金也一并归邵义林所有；2、以前的田亩租金由胡某甲退还邵义林。以上补充协议经双方协商同议无争议”。该补充协议由高邮市菱塘回族乡清真村村民委员会人民调解委员会见证。邵义林购得上述涉案房屋后，进行简单地修缮，并入住生活。胡以林已按《协议书》约定将涉案房屋的房产证、建设许可证、建筑施工许可证、宅基地用地许可证等证件交付给邵义林。根据证件记载，涉案房屋为宅基地房屋，所有权人及户主为胡以林，共有人为夏某、胡某甲，宅基地面积196平方米，建房用地报批表上在户人口为胡以林、夏某、胡某甲、胡某乙四人，房屋为砖木结构，建筑总面积为139.48平方米。以上事实，有胡以林当庭提供的高邮市村民建房用地报批表、《协议书》（复印件）、涉案房屋照片五张，以及邵义林当庭提供的《协议书》（原件，含补充协议）、村镇房屋所有权证、建设许可证、建筑施工许可证、宅基地用地许可证、竹山县公安局宝丰派出所出具的户籍证明、户籍登记证明、竹山县宝丰镇垭子街村村民委员会于2009年12月15日出具的同意邵义林户迁出户口的证明等证据材料在卷予以佐证。邵义林另提供了下列证据：1.竹山县宝丰镇垭子街村村民委员会于2009年9月13日出具的证明，证明邵义林在迁出户口后未再回该村居住，家里老宅已倒塌荒芜，无责任田，在该村无房无地。2.邵义林出具的入户申请及高邮市菱塘回族乡清真村村民委员会出具的同意邵义林家迁入户口至该村联心组的《接收证明》。3.高邮市菱塘回族乡清真村村民委员会出具的户籍迁入费用收据、计生费用收据、高邮市菱塘回族乡人民政府计划生育办公室出具的《高邮市户口迁移人员计划生育情况证明》，证明高邮市菱塘回族乡清真村及乡计生部门同意邵义林一家迁入落户，实施计生管理，并收取相关费用。4.农户承包土地经营权流转委托书（集中委托）、2017年10月-2018年9月联心组田亩租金发放表、委托人委托流转面积及签字表，证明邵义林在联心组有3亩土地对外流转，享受租金收益。5.高邮市菱塘回族乡清真村村民委员会出具的收取邵义林2019年城居医疗保险的收据。6.自来水用户缴费卡、清真自来水厂水费收据。证明邵义林一家在涉案房屋居住生活至今，高邮市菱塘回族乡清真村也将邵义林一家以本村村民对待。胡以林对邵义林提供的上述证据的真实性均无异议，但认为与本案无关联性。一审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，双方达成房屋买卖协议时，邵义林并非原高邮市菱塘回族乡备荒村的村民，故不享有该农村集体经济组织给组织成员享有的特定权利。在原高邮市菱塘回族乡备荒村合并为高邮市菱塘回族乡清真村后，邵义林至今也未能将户口迁入涉案房屋，邵义林提供了相关证据尚不能证明其具有该集体经济组织成员的资格。因此，胡以林、邵义林之间所达成的房屋买卖协议虽系合同双方真实意思表示，但由于该房屋买卖处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故双方之间就涉案房屋达成的房屋买卖协议因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。胡以林提出的要求确认胡以林、邵义林签订的农村房屋买卖协议无效的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。根据我国合同法第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案房屋买卖协议无效后的处理：一方面，邵义林应当在合理期限内返还胡以林房屋；另一方面，邵义林应当赔偿胡以林适当损失。庭审中，胡以林提出以原协议约定的购房款的一倍赔偿给邵义林，但邵义林不予同意，请求一审法院对该问题另案处理。邵义林对其民事权利享有自由处分权，一审法院对该意见予以采纳。关于胡以林在本案中提出的要求确认邵义林无权享有农田经营权并归还已收取胡以林承包租金17100元的诉讼请求，因与本案非同一法律关系，胡以林应另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认胡以林与邵义林于2009年7月18日签订的房屋买卖协议无效；二、邵义林于判决生效后一个月内搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还给胡以林；三、驳回胡以林的其他诉讼请求。案件受理费100元，由胡以林负担50元，由邵义林负担50元。二审中，邵义林提交了中国人寿保险股份有限公司对邵义林在联心组的房产等的农村小额家庭财产保险通知书。胡以林质证认为，这是家家都有的，但不能代表房子是邵义林的。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审中，本院至房屋所在地高邮市菱塘回族乡清真村调查，当地村干部介绍：胡以林是户主，卖房子时其儿子在浙江，其与邵义林签订房屋买卖合同后，村里盖章同意邵义林户口迁入，也收了邵义林公共设施费。他们成交后胡以林一家就走了，邵义林一家就住进来了。是装修几年后卖家才反悔的，先是他们自己协调，后来村里于2015年主持他们进行调解，就是在他们原来的协议上加了几行字，并且加盖调解委员会公章。目前当地村民将房子卖给湖北人的有二十多户……。案涉房屋若非双方闹矛盾，说不定已经拆迁了。就是因为闹矛盾，搁置下来了。二审争议焦点为：1.双方的房屋买卖合同是否有效？2.胡以林要求邵义林返还房屋，是否应当支持？本院认为，关于争议焦点1，双方的房屋买卖合同无效。理由是：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。案涉房屋系农村宅基地上所建房屋，双方当事人签订合同时并非同一集体经济组织成员，其签订的房屋买卖合同违反法律规定，一审法院认定房屋买卖合同无效，并无不当。关于争议焦点2，胡以林要求邵义林返还房屋，不应支持，理由如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方的房屋买卖合同无效，对此双方均有过错。但是否有必要返还房屋，还应综合考虑房屋买卖合同签订时间、当事人过错、房屋改建装修情况、买受人户口迁移情况等因素进行判断。分析如下：其一，双方房屋买卖合同签订于2009年7月，随后邵义林一家即入住案涉房屋，至目前为止已超过十年；其二，2010年1月，邵义林已将户口从原籍迁出，原籍的房屋倒塌、荒芜，且不再有责任田；其三，邵义林对案涉房屋进行了修缮；其四，案涉房屋所在地的村集体组织实际上已让邵义林承担村民义务、享受村民待遇。综合上述情形，胡以林要求邵义林返还房屋并迁让，本院不予支持。因胡以林在本案中并未提出要求邵义林赔偿因合同无效对其造成的损失的请求，本案对此不予理涉，胡以林对损失问题可另行解决。综上所述，邵义林的上诉请求部分成立，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省高邮市人民法院（2019）苏1084民初5823号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销江苏省高邮市人民法院（2019）苏1084民初5823号民事判决第二、三项；三、驳回胡以林其他诉讼请求。二审案件受理费100元，由邵义林、胡以林各负担50元。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年十二月四日书记员  蔡瑾文