甘肃省兰州市红古区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0111民初1765号原告：甘肃中天健房地产开发集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路**金融国际大厦写字楼**。法定代表人：吴兴平。委托诉讼代理人：薛伟，兰州连海律师事务所律师。被告：兰州都汇百货贸易有限公司，住所，住所地甘肃省兰州市红古区海石湾镇中和路**div>法定代表人：颜亮。被告：颜亮，男，1977年8月4日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与被告兰州都汇百货贸易有限公司、颜亮租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人薛伟，被告兰州都汇百货贸易有限公司法定代表人颜亮、被告颜亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告间的租赁协议，二被告交还租赁房屋及设施设备；2.判令二被告连带支付拖欠租赁费6568754元，并支付逾期违约金1373750.8元，合计7942504.8元；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告颜亮于2015年1月23日签订了《租赁协议》，约定被告颜亮租赁原告位于兰州市红古区××路××广场××层（局部）及二、三整层、附属营业设施设备从事经营。承租房屋总面积为19362平方米。租赁期间为2015年3月1日至2020年8月31日止。后被告颜亮发起设立了兰州都汇百货贸易有限公司，该公司将租赁商场用于经营。但二被告未按约定履行支付租赁费的义务，迄今拖欠原告租赁费6568754元。原告在多次催要无果之下，只得通过法律途径解决争议。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，望判如所清。被告兰州都汇百货贸易有限公司辩称，原告的诉讼请求不属实：被告确有拖欠房租的事实，但原、被告之间曾就房租事宜签订相关协议，因此对于原告主张的数额不予认可。本院经审理认定事实如下：原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与被告颜亮于2015年1月23日签订《租赁协议》，约定被告颜亮租赁原告位于兰州市红古区××路××广场××层（局部）、二层、三层及附属营业设施设备从事经营。承租房屋总面积为19362平方米。后被告颜亮发起设立兰州都汇百货贸易有限公司，涉案商场由其实际使用并用于生产经营。原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与被告兰州都汇百货贸易有限公司于2018年2月26日签订《都汇百货借款及遗留问题处理协议》，该协议就免租事宜进行约定。但二被告至今未按约定履行支付租赁费的义务。以上事实由经当事人质证的证据予以证明。本院认为，案件争议焦点具体包括以下问题：一、《租赁协议》的相对方认定；二、《都汇百货借款及遗留问题处理协议》的性质认定；三、解除合同的条件是否成就？四、被告欠付租金的具体数额及违约金计算？具体判析如下：第一、《租赁协议》的相对方认定依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与被告颜亮于2015年1月23日签订《租赁协议》，依照合同的相对性原则，该合同在原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与被告颜亮之间具有法律效力。但是，原告自认被告颜亮发起设立兰州都汇百货贸易有限公司后，该不动产用于兰州都汇百货贸易有限公司生产经营，且原告甘肃中天健房地产有限公司后与被告兰州都汇百货贸易有限公司签订《都汇百货借款及遗留问题处理协议》，本庭对上述事实予以认可。原告主张依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条相关规定，由被告兰州都汇百货贸易有限公司及被告颜亮承担连带责任。对此，本院判析如下。首先，《中华人民共和国民法总则》第七十五条已对《最高人民法院公司法司法解释（三）》第二条做出修改，对于设立人以自己的名义签订合同的，公司成立后，可无条件成为被告。依据新法优于旧法、上位法优于下位法的原则，应当适用《中华人民共和国民法总则》的规定。其次，依照《中华人民共和国民法总则》的规定，合同相对人享有选择权。依据字面解释，第三人仅有权选择请求法人或者设立人承担，“或者”表明法人或者设立人并非均对上述债务承担责任；依照法理，选择权的建立依据是合同相对人不知道该合同系与设立后的公司签订。仅在签订合同时不知道发起人系为设立公司签订合同时，才有参照合同法第四百零三条第二款规定适用隐名代理制度中第三人选择权的前提和余地。如果合同相对人在签订合同时已知道发起人系为设立公司以自己名义签订合同，在合同履行过程中，合同相对人也明知自己与公司发生权利义务关系，并且公司实际享有了合同权利并履行合同义务，按照权责一致的原则，应当由公司承担责任，合同相对人不应当享有选择权，更无权主张发起人和公司承担连带责任。同时，根据公司股东有限责任制度，发起人在公司设立后仅有出资义务。当合同相对人在签订合同时明知合同系为设立中的公司而签订，且在合同履行过程中，公司实际享有了合同权利并履行了合同义务，此时若仍赋予合同相对人选择发起人承担责任的权利，则发起人权利失衡。综上，发起人与成立后的公司无明确约定的情况下，并不必然承担连带责任，上述观点与（2015）川民终字579号民事判决书相一致。最后，依据《中华人民共和国公司法》第三条，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任；参照《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款，本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。本案中，被告颜亮系被告都汇百货贸易有限公司发起人及股东，其占股比例达到99%。但是因其存在两位自然人股东，因此尚不能适用一人有限责任公司举证责任倒置的规定。依据公司法人独立原则，法人债务应当由法人承担责任。本案中，原告未能提供证据证明被告兰州都汇百货贸易有限公司与被告颜亮存在人格混同、财务混同的情形，因此原告主张被告都汇百货有限公司与被告颜亮承担连带责任，本院不予支持，由都汇百货有限公司承担清偿租金义务。第二、《都汇百货借款及遗留问题处理协议》的性质认定依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，原告甘肃中天健房地产有限公司与被告兰州都汇百货贸易有限公司于2018年2月26日签订《都汇百货借款及遗留问题处理协议》，该协议第4条约定：都汇百货每还款50万，中天健集团延长免租期2个月。2018年2月14日前还款20万元；2018年2月28日前还款30万元；2018年4月30日前还款50万元；2018年6月30日前还款50万元；2018年8月30日前还款80万元；共计延长免租期10个月，即2019年7月起租。该补充协议系双方当事人真实意思表示，且不存在违反合同法第五十二条的情形，本院依法予以认可。但本院认为，该协议系附生效条件的合同，原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司延长免租期建立在被告按时还款的条件之下。由于被告至今尚未按时偿还上述借款，因此该条件尚未成就，该补充协议关于延长免租期的条款尚未生效。因此对于被告要求原告依照该协议减免租金的主张，本院不予支持。第三、解除合同的条件是否成就？依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……本案中，被告兰州都汇百货贸易有限公司在签订《租赁协议》并使用涉案不动产后，长期不履行其支付租金的义务，经原告催告后仍未履行，因此本庭依法认定原被告之间解除合同的条件已经成就，依法解除原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与被告兰州都汇百货贸易有限公司签订的《租赁协议》，被告应当交还租赁房屋及相应设施设备。第四、被告欠付租金的具体数额及违约金计算1.被告欠付租金的数额如前所述，对于被告欠付租金的数额及免租期限，本院依照原《租赁协议》第二项、第三项计算如下：2018年9月至2019年8月欠付租金共计3500000元；2019年9月至2020年1月欠付租金1531250元，以上合计5031250元。因被告兰州都汇百货贸易有限公司于2019年12月27日、2019年12月30日、2019年12月31日分三次向原告缴纳租金共计300000元，因此欠付租金共计4731250元。参照《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，受疫情影响被告兰州都汇百货贸易有限公司于2020年2月停业，营业收入明显减少。因此对于2020年2月、2020年3月、2020年4月、2020年5月的租金，依照公平责任，由原被告共同承担，共计减免612500元。即2020年2月至4月期间，被告兰州都汇百货贸易有限公司应当支付租金612500元。依照《租赁协议》，对于2020年6月至2020年7月期间，被告应当支付欠付租金612500元，对此本院予以支持。2.被告应当支付的逾期违约金依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原、被告签订的《租赁合同》中约定第六项第四条约定：甲乙双方应严格遵守协议，若乙方违约，应承担对方协议期内总租金的20%的违约金和因诉讼而产生的诉讼费、律师代理费、差费、保全费。若甲方违约，赔偿乙方违约金贰百万元，还须赔偿乙方固定资产投资未使用年限的折旧。对此，本院认为，原、被告约定的违约金已过分高于造成的损失，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，适用公平原则，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算违约金。同时，对于2020年2月至5月期间，参照上述指导意见，不再加收违约金。具体计算如下：2018年9月至2020年1月欠付租金共计4731250元，期间全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率最高为4.25%，以此标准计算，违约金共计427222.15元（4731250×4.25%/365×517×1.5=427222.15）。2020年6月至2020年7月欠付租金共计612500元，期间全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率最高为3.85%，以此标准计算，违约金共计5814.55元（612500×3.85%/365×60×1.5=5814.55）。综上，被告兰州都汇百货贸易有限公司应当支付2018年9月至2020年1月欠付租金及逾期违约金5158472.15元；2020年2月至2020年4月欠付租金612500元；2020年5月至2020年7月欠付租金及逾期违约金618314.55元。以上合计6389287.70元。综上所述，原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国公司法》第三条、第九十四条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原被告之间的《租赁协议》，被告兰州都汇百货贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司交还租赁房屋及相应设施设备;二、被告兰州都汇百货贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司支付欠付租金5956250.00元及逾期违约金433036.71元，以上共计6389286.71元；三、被告颜亮不承担连带责任。案件受理费67398元，减半收取33699元，由原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司负担6590元，由被告兰州都汇百货贸易有限公司负担27109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员 马玉兰二〇二〇年十二月三日法官助理 张 萱书 记 员 成丽萍