安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终1122号上诉人（原审原告）：魏绍锋，男，1975年12月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审原告）：李建寒，女，1976年4月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告）：铜陵和利房地产开发有限公司，住所地铜陵市西湖大道**。法定代表人：孙继召，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邢梅，北京京师（合肥）律师事务所律师。上诉人魏绍锋、李建寒因与被上诉人铜陵和利房地产开发有限公司（以下简称“和利公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，因经过阅卷、调查和询问当事人，当事人没有提出新的事实、证据或理由，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。魏绍锋、李建寒共同上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持李广叶的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由和利公司承担。事实与理由：（一）和利公司交付的房屋违反合同和法律规定，一审仅以合同附件三为交付条件是错误的。1.合同附件三不是交付标准，合同也没有约定附件三是唯一交付标准。2.附件三中既无具体的品牌、规格、型号和数量，也无报价和施工方案，因此不能将附件三作为交付标准。3.和利公司以给你一个五星级的家为宣传语，应当作为交付的装修标准，也必须结合合同约定的装修价格确定。4.装修定价中虽然包含直接、间接成本及合理利润，但和利公司不能置20万元的装修定价不顾而进行廉价装修，且装修成果应当符合魏绍锋、李建寒的装修期待利益，合同约定的装修价款应作为交付标准。（二）承诺书应属无效。1.承诺书、商品房买卖合同及其附件虽同属格式文本，但对其效力应分别确认，不能一概而论。《承诺书》夹杂在买卖合同及其附件之中，魏绍锋、李建寒并不知道该《承诺书》，即使知道《承诺书》的内容，也不能免除和利公司的提示说明义务，《承诺书》属于免除和利公司责任、加重对方责任、排除对方权利的格式条款，应属无效。且《承诺书》的内容违反公平原则，按照承诺书的内容执行，那么即使和利公司提供极低廉的装修，魏绍锋、李建寒也不能主张权利，显然违背公平原则。2.承诺内容因涉嫌欺诈、违背公序良俗而无效。（三）一审诉讼程序违法。一审诉讼过程中，魏绍锋、李建寒提交了《调查取证申请书》、《请求法院责令被告提供书证申请书》，以及在一审庭审中要求和利公司提交其持有的相关书证，但均未得到回应。铜陵和利房地产开发有限公司未作答辩。魏绍锋、李建寒向一审法院提出诉讼请求：1.判令和利公司赔偿装修差价损失50000元（具体以鉴定所确定的差价款为准）；2.本案诉讼费用由和利公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年4月，因买卖案涉铜陵碧桂园10号楼2604室房屋，原告魏绍锋、李建寒与被告和利公司签订了系列合同文件，具体包括：1.认购书，2.商品房买卖合同（含四个合同附件），3.签约特别提示，4.重要事项告知书，5.承诺书。上述系列合同文件对案涉商品房建设及销售依据，基本情况，计价方式与价款，付款方式及期限，违约责任等买卖双方权利义务予以明确详细约定。在上述系列合同文件中，有关本案讼争的装修标准问题的相关具体约定如下：1.认购书约定，认购价为毛坯总价913227元，装修总价203333元，商品房合计总价款1116560元。2.商品房买卖合同及附件约定，（1）商品房买卖合同第四条“计价方式与价款”约定，该商品房价款按面积计算，单价6497.06元/㎡，总金额913227元整，该价款为毛坯价款（不含装修价款，详见附件四）。（2）商品房买卖合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人负责更换并承担更换费用，出卖人应负责在30日内维修、更换，并承担维修、更换费用，同时维修、更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）附件三“装饰装修标准”中，对结构、外墙、内墙、灯具、天花、地面、地面及生活阳台、阳台栏杆、户门、外窗、卫生设施、厨房设施、水电、电话、电视以及网络燃气等交付标准及配套设施予以约定，同时备注说明：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准。（4）附件四“合同补充协议”约定，该商品房建筑面积140.56㎡，毛坯单价6497.06元/㎡，毛坯总价913227元；装修单价1446.59元/㎡，装修总价203333元；该商品房合计总价款为1116560元；出卖人按照附件三约定的标准进行交付，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。（5）承诺书载明，本人（即原告魏绍锋、李建寒）明确知悉如下事项：因买卖合同中的毛坯单价及装修单价的数额填写受政府合同备案控制的影响，故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担；与该商品房有关的一切税费均按照买卖合同约定的合计总计款（含装修款）为基数向政府部门进行缴交；如遇政府要求或其他原因需重新签署买卖合同的，本人自愿同意配合贵司办理已签署的买卖合同的解除、备案注销手续及重新签署买卖合同等相关文件，如因本人不予配合贵司办理上述手续造成的损失，均由本人承担。上述系列合同文件签订后，原告依约支付全额房款1116560元，履行了付款义务。被告按期向原告交付房屋，原告认为案涉商品房实际装修价值远低于合同约定的装修价值，双方因此发生纠纷。诉讼过程中，原告曾就案涉商品房装修实际造价提出鉴定申请。以上事实，有当事人陈述，认购书，商品房买卖合同及附件，签约特别提示，重要事项告知书，承诺书，购房款收据及发票等证据附卷，且经庭审质证，予以认定。一审法院认为，魏绍锋、李建寒与和利公司就买卖铜陵碧桂园10号楼2604室房屋所签订的认购书，商品房买卖合同及附件，承诺书等合同文件，签约双方均系具备完全民事行为能力的平等民事和市场主体，合同文件形式要件完备，且所约定内容不违反法律及行政法规的效力性规定，应当认定为合法有效。上述合同文件签订后，买卖双方的相关合同权利义务即应当以约定为依据予以确定，并在此基础上严格依约履行。对于本案双方争议的焦点问题（即实际装修费标准是否远低于合同约定标准，以及被告应否对鉴定价值与约定装修费的差价部分予以赔偿）分析判定如下：1.根据本案认购书及房屋买卖合同（含合同附件）关于计价方式与价款的约定，以及承诺书中关于税费缴纳基数的约定，并结合购房款增值税发票的记载，足以认定本案房屋买卖合同所约定的标的物（铜陵碧桂园10号楼2604室房屋）为经装修的商品房，该标的物并非单独的房屋毛坯或装饰装修，而是房屋毛坯与装饰装修的结合体。2.本案中原被告所签订的承诺书系买卖双方对案涉商品房计价方式及价款等重大事项已经知晓的明示，以及对双方相关权责的进一步界定，应属合法有效：（1）案涉所有书面合同文件，均系被告所提供的为重复使用而预先拟定的格式文本，并非仅承诺书系格式文本；（2）承诺书中约定的条款内容，并无合同法第五十二条和第五十三条规定情形；也无免除被告责任，加重原告责任、排除原告主要权利的情形；且条款内容表述清晰简洁，不含特殊行业概念及术语，不存在歧义和理解困难，以普通成年人具备的正常生活经验和辨识能力，完全能够阅读并理解；（3）原告质证主张其在购房过程中签署多份合同文件，未阅读承诺书的具体内容，就此本院认为，购买房地产对个人而言系重大财产处分行为，按常理原告不可能草率而为，即便原告所言属实，则系原告对其自身合同权益的轻率处分，由此造成的不利后果也应由原告自行承担。3.根据本案承诺书中关于合同毛坯单价及装修单价的数额填写受政府备案控制影响，以及买受人不就案涉房屋的装修价值低于合同约定的装修费向被告主张任何权利的约定，并结合商品房买卖合同及附件的相关约定，足以表明：（1）本案商品房的总价款由毛坯和装修价款共同组成，不应也无法硬性分割，合同约定的装修价款并非装修费成本价，而应认定为房屋总价款的组成部分；（2）原告对相关事项已经表示知悉，并明确承诺不就案涉房屋的装修价值低于合同约定的装修费向被告主张权利。4.在实际交易中，制约和影响商品房装饰装修定价的因素众多，包括材料销售渠道、人工费用、税金规费、管理成本、利润、开发商品牌、房地产市场环境以及房价走势预期等。本案诉讼过程中，原告申请对案涉房屋的装修价值予以鉴定，并要求被告赔偿装修鉴定价值与商品房买卖合同约定装修费之间的差额，该请求事实依据不足，且未考虑到以上众多定价因素，将装修的定价简单理解为鉴定价值，不具有合理性，故对原告的鉴定申请，不予准许。本案装修标准应按照商品房买卖合同附件三相关约定予以确定，若原告认为装修标准与上述约定不符，应当以被告未能交付符合约定的商品房为由，要求被告承担相应的违约责任。综上所述，本案中被告已经按照商品房买卖合同的约定向原告交付案涉房屋；本案装修交付标准已经在合同附件三中明确予以约定；案涉商品房价款由毛坯价及装修价共同组成，构成整体房款；被告对商品房买卖合同中毛坯单价及装修单价的填写处理明确知情，且承诺不就案涉房屋的实际装修价值低于合同约定的装修费向被告主张权利。故综合本案现有证据不足以证明被告在本案中存在违约行为，原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告魏绍锋、李建寒的诉讼请求。案件受理费525元（已减半），由原告魏绍锋、李建寒负担。本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.装修标准如何认定；2.和利公司是否构成违约；3.《承诺书》的效力如何认定。关于装修标准如何认定的问题。案涉《商品房买卖合同》第十三条明确约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。合同附件三装饰、设备标准：“结构：剪力墙结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。外墙：根据整幢楼宇的整体外墙外观设计需要，外墙采用涂料，局部真石漆。内墙：玄关，客厅、餐厅、房间刷乳胶漆；厨房、卫生间贴瓷片。灯具：客厅、餐厅、所有房间主照明灯预留电源线并安装灯泡；阳台、厨房、卫生间装吸顶灯，过道筒灯。天花：玄关、客厅、餐厅、过道、卧室石膏线原天花刷乳胶漆；阳台、生活阳台采用原天花刷防水乳胶漆；厨房、卫生间采用铝扣板吊顶。地面。地面、餐厅铺抛釉砖；卧室铺强化复合地板（现代家居或其他同等品牌），配套踢脚线；厨房、卫生间铺仿砂岩砖；淋浴间铺抛釉砖。阳台：生活阳台地面铺仿砂岩砖。阳台栏杆：楼层的阳台栏杆为成品锌钢栏杆。户门：入户门为钢质门，配装指纹密码锁（皇鼎牌或其他同等品牌）；房门为PVC免漆门；厨房、卫生间为吸塑PVC免漆框门，入户门口增加重力挂钩。外窗：铝合金窗。卫生设施：配置洗手台柜、洗手盆、水龙头、镜柜、淋浴花洒、淋浴屏、座厕、纸巾架、浴巾架、马桶刷架、置物架。厨房设施：配组合式厨柜、石材台面连洗菜盆、水龙头、灶台、炉灶、附送品牌抽油烟机、净水器。水电：为确保住户家居生活用电，每户的设计电量按标准设计提供电力，配备相应功能性电插座，每户安排独立水、电表。电话：客厅装有电话插座。业主自行办理开户。电视：客厅装有入墙有线电视接收插座。有线电视开通及日常费用由有线电视公司另行收取，业主自行办理开户。网络：到户至户内多媒体箱，插座安装到位。网络开通及日常费用由广播电视公司另行收取，业主自行办理开户。燃气：设有管道燃气，燃气开通及日常费用由燃气公司另行收取，业主自行办理开户。安防设施：每户配可视对讲系统、智能无线门窗磁、智能无线紧急按钮。智能家居：7寸数字分机、户内玄关增加入户场景面板、客厅配置灯光智能开关面板、智能家居主机（或网关）、智能摄像机、户内配送过道小夜灯。”双方当事人对装修标准有合同约定的，按合同约定履行。合同未约定的或约定不明确的，依照合同法第六十二条第一项规定，按照国家标准、行业标准履行。同时，建设部《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”一审庭审中，和利公司认可其交付的装修质量与样板房一致。因此，案涉带装修的商品房装修标准应当按合同约定和法律规定来确定，仍有不明确的，应以样板房为交付标准。上诉人提出装修标准应按合同约定的装修价格确定的上诉请求。依照合同约定，装修价格是商品房总价款的一部分，它与毛坯价共同组成出售价，不能割裂开。一审中，双方当事人均认可合同备案价与合同价款一致。合同价格是签订合同时根据装修成本和利润等预测的价格。价格受市场供求关系、利润空间等因素的影响，故合同价格不等于装修成果的价值。所以，装修标准不能以合同价格为依据。因此，上诉人这一上诉请求，本院不予支持。上诉人提出碧桂园的广告语“给你一个五星级的家”应当作为装修标准的上诉请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，碧桂园的广告语对房屋装修及设施未作出具体承诺，不能认定为要约。因此，对上诉人这一上诉请求，本院不予支持。关于和利公司交付的带装修商品房的行为是否构成违约的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》真实、合法、有效，本院予以认定。双方当事人应当依约全面履行。上诉人提出和利公司交付的装修违反合同约定的上诉请求，未举证证明和利公司交付的装修不符合合同附件三，或者不符合国家标准、行业标准，亦或与样板房不一致，故对上诉人这一上诉请求，本院不予支持。关于《承诺书》效力认定的问题。上诉人提出《承诺书》属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，和利公司未作提示，应认定无效的上诉请求。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，双方当事人签订的《承诺书》是独立于《商品房买卖合同》的文件，是就特定事项的告知与承诺，而且业主方有选择权，故不认定其为格式条款。和利公司将该《承诺书》与《签约特别提示》、《买卖合同重要事项告知书》一并交由业主签署，没有隐瞒的故意。《承诺书》的内容清晰明确，文意不存在歧义。上诉人在签订购房合同及相关合同性文件时应尽到审慎义务，其并未举证证明和利公司有欺诈、胁迫等行为。上诉人签订《承诺书》系真实意思的表示，应当认定有效。上诉人提出在总价不变的情况下，和利公司以廉价装修变相抬高毛坯价格，这一行为背离了合同约定，导致双方约定的装修价格虚假，使人误解，涉嫌价格欺诈，违背公序良俗，故《承诺书》应认定无效。上诉人所举证据不能证明和利公司存在价格欺诈，违背公序良俗，故对这一上诉请求，本院不予支持。上诉人提出一审未准许其《调取证据申请书》和《责令被告提供书证申请书》，程序违法的上诉请求。案涉房屋不以合同价作为装修标准，没有必要核算装修成本和利润。而且和利公司设有样板房为交付标准。另，和利公司陈述《商品房建设成本表》是自行估算的成本，不是装修造价。故上诉人的申请事项对本案的处理结果没有影响。因此，一审法院未准许该两项申请，并无不当。综上所述，上诉人魏绍锋、李建寒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由魏绍锋、李建寒负担。本判决为终审判决。审判长  陈浩林审判员  朱小文审判员  尹雪茗二〇二〇年十二月二十一日法官助理盛华铭书记员张宁附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……