陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终1305号 上诉人（一审原告、反诉被告）：陕西省安康市鸿安驾校有限公司。住所陕西省安康市。 法定代表人：张小红，总经理。 委托诉讼代理人：董娇，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：王锡珍，陕西腾浩律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：安康市城市公共交通运输有限公司。住所陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：张策治，董事长。 委托诉讼代理人：刘金成，陕西金庆律师事务所律师。 上诉人陕西省安康市鸿安驾校有限公司（以下简称“鸿安驾校”）与被上诉人安康市城市公共交通运输有限公司（以下简称“公交公司”）房屋租赁合同纠纷案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿安驾校上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判由公交公司支付解除合同赔偿金300000元并自2018年3月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息至给付完毕之日；2.撤销一审判决第三项，驳回公交公司请求支付违约金的诉讼请求；3.诉讼费由公交公司负担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.双方签订的《房屋、场地租赁合同》及补充协议虽然包含了前楼部分，但实际移交存在争议。上述主合同已在2018年2月13日解除，合同约定的权利义务不再有约束力。房屋交接单的签字不是鸿安驾校负责人张小红本人签字，事实上前楼房屋并未移交且在2018年1月22日通知及复函中协商解除。2.公交公司在2018年1月22日书面通知显示《房屋、场地租赁合同》及《补充协议》即日起予以解除，2018年2月6日，公交公司采取停水停电措施，导致鸿安驾校无法经营，迫使鸿安驾校签订解除协议。鸿安驾校工作人员已于2018年春节前搬出并交付钥匙，一审认定2019年7月9日双方就争议部分物品进行移交事实不清。二、一审程序错误，权利主体不适格。2018年2月13日，该宗土地及地上物所有权人已经变更为安康市天一文旅置业公司（以下简称“天一公司”），此时，公交公司与鸿安驾校就该宗土地设置权利已经丧失法定物权基础。三、一审适用法律不当。本案中，公交公司没有举证证实实际损失的存在，仅靠约定违约金比例认定赔付责任属于适用法律不当。2018年2月13日,地上物的所有权已经发生变更，则公交公司的损失不存在。 公交公司辩称，1.鸿安驾校的上诉请求和事实理由无任何关联，鸿安驾校在上诉理由中提到其他事宜，公交公司不予答辩。2.双方签订了解除协议，剩余的300000元需彻底搬离才支付，但鸿安驾校未在约定时间内搬离，且拖欠租金，双方当时没有关于利息的约定，因此不应支付利息。3.鸿安驾校应当向公交公司支付违约金，鸿安驾校未在约定时间内撤离现场，一审对此事实已经查清。 公交公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项，改判由鸿安驾校依据2016年1月16日签订的《补充协议》向公交公司支付下欠前楼租金174200元，承担未按约定支付租金应付违约金34800元和滞纳金96250元，并向公交公司支付2018年2月13日至2018年3月13日期间的租金54444元。2.一、二审诉讼费由鸿安驾校负担。事实与理由：1.公交公司按照《房屋、场地租赁合同》约定于2017年7月3日将前楼高新公安局租赁房屋移交给鸿安驾校之后，截止2018年2月13日双方签订解除原合同和补充协议的《协议书》时，鸿安驾校未向公交公司支付自2017年7月3日至2018年2月13日实际拖欠的租金174200元。即使《房屋、场地租赁合同》及补充协议解除了，也不能排除鸿安驾校支付租金的义务。2.补充协议是对《房屋、场地租赁合同》的补充，《房屋、场地租赁合同》约定的违约责任同样适用于补充协议，即应按合同标的的20%支付违约金，经计算鸿安驾校应付违约金为34800元，同时，应当按照合同约定支付滞纳金96250元。3.虽然双方于2018年2月13日签订了解除原合同和补充协议的《协议书》，但原全部房屋及场地由鸿安驾校延续使用至2019年7月9日才向公交公司移交，鸿安驾校应当承担使用期间的租金，但因公交公司于2018年3月13日将该处土地使用权转让给天一公司，因此，鸿安驾校应当按照原合同约定的租赁金额计算并支付2018年2月13日至2018年3月13日的全部房屋及场地租金54444元。4.双方签订的《协议书》解除了《房屋、场地租赁合同》及补充协议，该协议书并未约定公交公司对鸿安驾校拖欠的租金放弃主张权利。 鸿安驾校辩称，1.双方的确签订了协议，但于2019年2月13日已经将全部合同关系解除，公交公司要求支付的费用无合同依据。2.2019年2月13日，公交公司已经将场地转让给天一公司，继续主张租赁费无合同依据。 鸿安驾校向一审法院起诉请求：1.判令公交公司支付鸿安驾校解除合同赔偿金300000元并自2018年3月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息至给付完毕之日；2.判令公交公司承担诉讼费。 公交公司向一审法院反诉请求：1.依法判决鸿安驾校向公交公司支付租金1158100元和滞纳金96250元；2.判令鸿安驾校向公交公司支付因未按照约定时间搬离而产生的违约金154800元；3.诉讼费用由鸿安驾校承担。 一审法院认定事实：2016年1月16日，鸿安驾校与公交公司签订《房屋、场地租赁合同》，约定由鸿安驾校租赁公交公司位于安康市高新区的公交修理厂和场地。同日，双方签订《补充协议》，约定了租赁范围、租赁费用、支付方式等，并约定该协议为《房屋、场地租赁合同》的补充，合同约定的违约责任同样适用本协议。合同签订后，鸿安驾校与公交公司先就《房屋、场地租赁合同》所约定后楼和场地的部分进行了交接，鸿安驾校对后楼房屋进行了装修并将一楼最西侧房屋租赁给了“同心修理厂”使用。2017年7月3日，双方就前楼一至五层和前楼门前至316国道场地及楼后围墙内（其中易初明通公司和保安公司租赁范围除外）进行了交接，后双方对该部分房屋和场地租金进行过协商。2018年2月5日，公交公司向鸿安驾校发出《通知》，通知鸿安驾校于2018年2月21日搬离租赁场地及物品，并向鸿安驾校催要违约金。2018年2月5日，鸿安驾校向公交公司出具《回复》，要求与公交公司就解除合同事宜进行商谈。2018年2月13日，鸿安驾校与公交公司签订《协议书》，约定：一、解除双方于2016年1月16日签订的《房屋、场地租赁合同》和两份《补充协议》。二、乙方（鸿安驾校）同意甲方（公交公司）补偿鸿安驾校及鸿安商务酒店二、三楼的装修、酒店物品及经营期限的损失共计陆拾万元整，协议签订当日甲方支付乙方叁拾万元，下余叁拾万元整在2018年3月31日甲、乙双方移交酒店物品后，甲方当日向乙方支付。三、乙方于2018年4月1日前搬离租赁场地，无需支付任何费用。四、甲方同意乙方场内修理厂的租赁期限延伸至2018年4月15日前完全搬离。五、任何一方不按照协议履行或者履行不符合本协议视为违约，应当向对方支付违约金，违约金为本协议标的的20%。协议书签订后，公交公司于当日向鸿安驾校支付了300000元赔偿金。2019年4月中旬，双方就租赁场地及屋内物品进行了清点但并未于当日完全搬离。2019年7月9日，双方对争议房屋内部物品进行移交，鸿安驾校员工张某某及公交公司员工王某某分别在移交清单上签字。后鸿安驾校与公交公司因房屋交接及补偿金的支付产生争议，协商未果，双方遂诉至人民法院。 一审法院认为，本案的争议焦点为： 1.公交公司是否应当向鸿安驾校支付解除合同赔偿金300000元及自2018年3月13日至给付完毕之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息。依法成立的合同，自成立时生效。鸿安驾校与公交公司于2018年2月13日签订的《协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。协议约定，双方解除此前签订的租赁合同的条件为公交公司支付鸿安驾校装饰装修物品等损失600000元，当日公交公司已支付了300000元，后鸿安驾校完成移交、搬离手续，公交公司应当按照约定向鸿安驾校支付下余300000元。故鸿安驾校要求公交公司支付解除合同赔偿金300000元的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。对鸿安驾校要求公交公司自2018年3月13日至给付完毕之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息的诉讼请求，因双方对此并未约定，且鸿安驾校未按合同约定的时间向公交公司交付租赁物，故对该诉讼请求不予支持。 2.鸿安驾校是否应当向公交公司支付租金、滞纳金和违约金。关于公交公司要求鸿安驾校支付其租金1158100元和滞纳金96250元的反诉请求，因鸿安驾校与公交公司签订的《房屋、场地租赁合同》及两份《补充协议》，已通过双方协商一致并签订《协议书》解除，该《协议书》是双方对《房屋、场地租赁合同》及两份《补充协议》权利、义务的变更和结算，《协议书》约定“乙方（鸿安驾校）于2018年4月1日前搬离租赁场地，无需支付任何费用”，同时还约定“任何一方不按照协议履行或者履行不符合本协议视为违约，应当向对方支付违约金，违约金为本协议标的的20%”，以上两个协议条款分别是对鸿安驾校按约定时间搬离、不按约定时间搬离涉及的费用承担方式的约定。而《协议书》并未约定在某种情形或条件下，鸿安驾校需向公交公司支付租金、滞纳金，故该反诉请求无事实和法律依据，法院不予支持。关于公交公司要求鸿安驾校支付因未按照约定时间搬离而产生的违约金154800元的支付问题，《协议书》第五条约定“任何一方不按照协议履行或者履行不符合本协议视为违约，应当向对方支付违约金，违约金为本协议标的的20%。”协议约定鸿安驾校最迟应在2018年4月15日前完全搬离，根据审理查明的事实，鸿安驾校在庭审中自认双方于2018年4月中旬对租赁房屋及场地进行了部分的移交，并未完全移交，而双方于2019年7月9日签署的移交清单上均有双方员工的签字，能够证实鸿安驾校并未按上述约定时间完全搬离，因此鸿安驾校违反了协议约定，应承担相应的违约责任，按照协议书约定的违约金条款计算，鸿安驾校应当支付公交公司120000元（600000元×20%）的违约金，对公交公司要求鸿安驾校支付违约金的反诉请求，予以部分支持，对超出部分的违约金，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、公交公司向鸿安驾校支付解除合同赔偿金300000元；二、驳回鸿安驾校的其他诉讼请求；三、鸿安驾校向公交公司支付违约金120000元；四、驳回公交公司的其他反诉请求。根据判决书第一、三项内容予以抵扣，由公交公司向鸿安驾校支付180000元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6250元，减半收取3125元，由公交公司负担2000元，鸿安驾校负担1125元。反诉案件受理费8741元，减半收取4371元，由鸿安驾校负担1000元，公交公司负担3371元。 二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鸿安驾校提交证据如下：1.鸿安驾校向高新税务局的报停申请书，拟证明鸿安驾校自2018年3月5日起开始停业。2.租赁合同，拟证明鸿安驾校在约定时间内进行了搬迁。公交公司质证认为报停申请书是单方意思表示，不代表鸿安驾校已经停业，纳税和经营搬离是两回事，该证据与本案无关联性。租赁合同的真实性无法核实，关联性不予认可。本院经审查认为，报停申请书和租赁合同均无法达到鸿安驾校的证明目的，故不予采信。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，公交公司与鸿安驾校曾于2016年签订《房屋、场地租赁合同》及《补充协议》，约定由鸿安驾校承租公交公司的场地及房屋。2018年2月13日，双方签订《协议书》，约定解除《房屋、场地租赁合同》及《补充协议》。该协议系双方自行协商解除双方之间租赁关系的真实意思表示，协议有效，双方均应遵守协议约定。《协议书》履行过程中，双方发生纠纷，综合鸿安驾校和公交公司的上诉意见，本案的争议焦点为：1.公交公司应否承担解除合同赔偿金的利息；2.鸿安驾校是否应当支付违约金120000元；3.鸿安驾校是否应当向公交公司支付租金、违约金及滞纳金。 针对第一焦点即解除合同赔偿金的利息问题。《协议书》中约定公交公司同意补偿鸿安驾校装饰装修物品等损失600000元，且约定下余300000元应当在2018年3月31日双方移交酒店物品后当日向鸿安驾校支付，但并未约定该笔款项应当计付利息，且鸿安驾校并未在合同约定的时间内向公交公司移交酒店用品，故其认为公交公司应当自2018年3月13日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息的上诉请求不予支持。 针对第二焦点即违约金问题。首先，《协议书》第五条约定，任何一方不按照协议履行或者履行不符合本协议视为违约，应当向对方支付违约金，违约金为本协议标的的20%。其次，从查明的事实可知，鸿安驾校与公交公司在2019年7月9日的移交清单上均有双方员工的签字，即截止此时鸿安驾校尚未按照约定时间搬离场地，故鸿安驾校应当按照合同约定承担600000×20%=120000元的违约金。鸿安驾校上诉认为不应当支付违约金，但并未提交证据可以证明鸿安驾校在约定时间内搬离租赁场地，故应自行承担举证不能的不利后果。 针对第三焦点即公交公司主张的租金、违约金及滞纳金问题。三笔费用实为分别依照《房屋、场地租赁合同》及《补充协议》计算的租金、违约金及滞纳金。如若上述两份租赁合同继续履行，则公交公司可以此为据主张权利，但公交公司与鸿安驾校已于2018年2月13日就解除租赁合同事宜签订了《协议书》，该《协议书》为双方就彼此之间租赁合同关系的最终结算。解除租赁合同关系的主要权利义务一般为返还房屋场地，交付拖欠租金等，故依照常理双方理应在以《协议书》方式解除双方租赁关系之时对上述问题协商并明确约定。从涉案《协议书》的内容来看，虽无关于是否拖欠租金的相关约定，但第三条及第五条的内容实为双方按约履行和不按约履行的相应约定，即：按期撤离，无需支付任何费用；未按协议履行，视为违约，应支付协议标的的20%违约金。故在鸿安驾校未按协议约定时间撤离场地的情况下，一审法院支持公交公司主张的违约金的诉讼请求合理。公交公司另依据此前《房屋、场地租赁合同》及《补充协议》的约定主张欠付的租金、违约金、滞纳金的上诉请求因无相应依据，故不予支持。 综上所述，公交公司、鸿安驾校的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9395元，由上诉人安康市城市公共交通运输有限公司负担6695元，由上诉人陕西省安康市鸿安驾校有限公司负担2700元。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇二〇年十二月十七日 书记员 马晓敏 1