湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2587号上诉人（一审原告）：柯艳，女，1980年4月16日出生，汉族，住湖北省房县。委托诉讼代理人：彭建华，湖北刘贵福律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：湖北工建集团第三建筑工程有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区中南二路**。法定代表人：郑杰，公司经理。委托诉讼代理人：丁云海，湖北紫霄律师事务所律师。一审第三人：十堰伟豪建业置业有限公司。。住所地：湖北省十堰市白浪马路村村委会**法定代表人：陆兴明，公司总经理。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君，湖北延兴律师事务所实习律师。一审第三人：十堰昊华置业有限公司。住所地：湖北。住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇西岭街水库**林特胡同**法定代表人：王爱丽，公司总经理。上诉人柯艳因与被上诉人与被告湖北工建集团第三建筑工程有限公司（以下简称湖北工建三公司）、一审第三人十堰伟豪建业置业有限公司（以下简称伟豪公司）、十堰昊华置业有限公司（以下简称昊华公司）案外人执行异议纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2020）鄂0302民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。柯艳上诉请求：撤销原判，改判不得对位于湖北省十堰市白浪街办台湾路201号卧龙城1幢1-14-3号房屋（以下简称涉案房屋）的执行。事实和理由：1、关于柯艳在执行程序中提交的认购书与一审审理中提交的购房意向书在内容、付款方式不一致的问题。在执行程序中提交的认购书是伟豪公司以柯艳等30多家业主的名义制作的，由伟豪公司统一向一审法院执行机构提交，柯艳只是在该协议上签名，并未核对协议的内容，过错在伟豪公司；2、柯艳是善意购房人。因十堰宝驰工贸有限公司（以下简称宝驰公司）拖欠黄泽军的工程款，该公司法定代表人与黄泽军约定将卧龙城的4套房屋抵付给黄泽军，其中包含涉案房屋。黄泽军妻子陈新支于2016年1月17日与伟豪公司签订的涉案房屋团购意向书，2017年4月，伟豪公司将涉案房钥匙交给黄泽军，黄泽军将涉案房屋出售给柯艳。2018年4月24日，黄泽军带柯艳到伟豪公司，伟豪公司将该公司与陈新支于2016年1月17日签订的涉案房屋团购意向书收回作废而与柯艳签订了《卧龙城认购协议书》并将落款时间仍写为2016年1月17日，后柯艳将购房款交付给黄泽军，由此可以说明，伟豪公司用以房抵款形式与黄泽军妻子签订的涉案房屋团购意向书并交付了房屋，没有办理产权过户手续不是柯艳的过错所致，柯艳从黄泽军处购买涉案房屋属善意取得，柯艳基于黄泽军取得涉案时起承继了相应的物权期待权。湖北工建三公司、伟豪公司昊华公司均未提交书面答辩意见。柯艳向一审法院起诉请求：1、判令不得对涉案房屋执行；2、判令湖北工建三公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：湖北工建三公司与昊华公司、湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司、伟豪公司缔约过失责任纠纷一案，一审法院作出（2017）鄂0302民初2772号民事裁定书、（2017）鄂0302执保309号协助执行通知书，于2017年7月13日查封伟豪公司位于湖北省××浪开发区××路（项目名称卧龙城）1幢1-13-3等33处房产（含本案涉案房屋）；2018年7月30日，一审法院作出（2017）鄂0302民初2772号民事判决：一、昊华公司和伟豪公司共同返还湖北工建三公司保证金5000000元及截止到2017年6月16日的利息3783333.33元；二、驳回湖北工建三公司对湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。判决生效后，湖北工建三公司向申请执行，一审法院作出（2019）鄂0302执778号执行裁定，裁定拍卖上述查封的伟豪公司所有的位于湖北省××箭区××浪街办××路××幢部分房产。执行中，柯艳对执行标的提出书面异议称，2017年1月15日，伟豪公司将卧龙城1幢1单元1403号房屋以抵工程款的形式将此房屋抵给承建商田堂平，田堂平又将此套房出售给柯艳，请求解除查封，停止评估、拍卖。同时提交2017年1月15日柯艳与伟豪公司签订的《卧龙城认购协议书》，该认购书载明“抵6号楼田堂平工程款”，协议中付款方式为抵款。一审法院经审查，于2019年11月6日作出（2019）鄂0302执异325号执行裁定，裁定驳回柯艳的执行异议请求。柯艳不服该裁定，于2019年11月27日向提起本案诉讼。诉讼中，柯艳提交其与伟豪公司2016年1月7日签订的《卧龙城认购协议书》载明：柯艳购买卧龙城案涉房屋一套，抵款人为黄泽军。柯艳同时提交伟豪公司2018年5月8日出具的收据、交易明细等证据。另查明，案涉房屋由伟豪公司于2016年12月30日取得鄂十房预售字（2016）062号湖北省商品房预售许可证书。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实严格审查。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，此即与《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。即便将以房抵债行为视为享有物权期待权，本案在适用上述规定时还存在以下问题：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”根据上述规定可知，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议予以排除人民法院强制执行的，应由案外人对上述事实承担举证责任。本案中，柯艳提起执行异议主张案涉房屋系伟豪公司抵偿给田堂平，田堂平又将房屋出售给柯艳；提起执行异议时提交签订时间为2017年1月15日的《卧龙城认购协议书》。但此次诉讼时柯艳诉称事由与执行异议主张不一致，提交2016年1月7日的《卧龙城认购协议书》。上述两份协议签订时间、载明付款方式、内容均不一致且差距巨大，对此柯艳称不清楚，其提交的交易明细时间、收据时间均为2018年，无法确认双方签订协议的真实时间和付款方式，柯艳提交的协议内容相互矛盾，不能证明其主张。柯艳与伟豪公司之间并不存在直接的债权债务关系，柯艳亦应当对其所主张的伟豪公司与黄泽军之间债权债务的真实性、合法性负有举证责任，柯艳提交的证据不能证明上述当事人之间是否存在债权债务、具体数额及履行情况等。柯艳未提供充分证据证明案涉房屋抵债的真实性、合法性，应承担举证不力的法律后果。因此，应认定柯艳对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。柯艳的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定判决：驳回柯艳的诉讼请求。案件受理费80元，由柯艳负担。本院二审期间，柯艳提交了如下证据：1、宝驰公司的法定代表人陆兴学与黄泽军签订的白浪南山小区5号楼施工了合同书、工程核算确认书和工程造价确认表、宝驰公司和伟豪公司的工商注册信息，拟证明宝驰公司拖欠黄泽军的工程款，宝驰公司法定代表人陆兴学又是伟豪公司的实际投资人和控制人，其有权用白浪南山小区和卧龙城小区的房产抵偿拖欠黄泽军的工程款；2、南山小区5号楼结算明细及收据，拟证明宝驰公司同意将涉案房抵偿给黄泽军冲抵所欠的工程款；收据载明伟豪公司于2017年10月24日与黄泽军办理了以288576元的购房价款冲抵所欠的工程款的情况；3、黄泽军在2016年1月5日20000元出具的领款单和柯艳在2018年4月14日、5月8日通过银行向黄泽军及其妻子陈新支转款50000元、80000元的交易凭证，拟证明柯艳已支付购房款的情况。湖北工建三公司质证认为，宝驰公司不是涉案房屋的建设单位，与本案纠纷无关，南山小区建设项目与卧龙城建设项目是两个不同的建设项目，宝驰公司无权将伟豪公司建设的房屋用于抵偿宝驰公司的债务，上述证据的真实性存疑；伟豪公司于2017年10月24日与黄泽军办理了288576元的购房价款冲抵宝驰公司所欠的工程款，说明双方办理以工程价款抵房款的行为发生在案涉房屋被查封之后，不能证实柯艳在涉案房屋被查封前已与伟豪公司签订了房屋买卖协议。伟豪公司对柯艳提交的上述3组证据均不持异议。本院认为，对柯艳提交的上述3组证据，应结合本案的其他证据，作出综合认定。经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，依据上诉人柯艳所举出的证据及其陈述取得涉案房屋的过程审查，可以认定宝驰公司以抵工程款的形式将涉案房屋抵偿给黄泽军，在2016年1月7日，由黄泽军的妻子陈新支与伟豪公司签订案涉房屋团购意向书，2017年10月24日，伟豪公司向黄泽军出具收到购房款的收据，后黄泽军将案涉房屋转卖给柯艳，由柯艳与伟豪公司签订《卧龙城认购协议书（抵款）》，该认购协议书虽然落款时间仍写为2016年1月7日，但从伟豪公司于2017年10月24日向黄泽军出具288576元的购房款收据、黄泽军于2018年9月16日向伟豪公司出具申请将案涉房屋办理到柯艳名下的《以房抵款申请》及柯艳在2018年4月14日、5月8日通过银行向黄泽军转款的银行交易凭证审查，不足以认定柯艳在人民法院查封案涉房屋之前已与伟豪公司签订了房屋买卖协议。但从柯艳举出的证据，可以认定是以涉案房屋抵偿债务的事实，由此可以认定伟豪公司与柯艳之间签订《认购协议书》的目的是为了消灭债权债务，此即与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的基于房屋买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，该以物抵债并不足以形成优先于一般债权的利益，不能产生针对交易不动产的物权期待权。伟豪公司与柯艳之间签订的认购协议书虽不违反法律规定，但在案涉房屋完成变更登记前，柯艳对涉案房屋既无所有权又无物权期待权，其并不享有优先于其他一般债权的利益，故柯艳对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，柯艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人柯艳负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年十二月二十一日书记员 周 翔