江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏民终1494号 上诉人（原审原告、案外人）：马齐优，男，汉族，1994年7月25日生，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：陈琦，江苏环科园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆春捷，江苏环科园律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地深圳市南山区南山街道前海路**。 法定代表人：魏庆国，该公司董事长。 原审第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路**div> 法定代表人：陈息凤，该公司董事长。 上诉人马齐优因与被上诉人中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、原审第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2019）苏02民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马齐优上诉请求：撤销无锡中院（2019）苏02民初8号民事判决，确认坐落于宜兴市的所有权归其所有，解除对该房产查封，并终止对该房产执行；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：马齐优与天福公司于查封前已就案涉房产签订合法有效的商品房买卖合同，支付了全部房款，并合法占有使用。马齐优购房后，天福公司因资金困难导致一系列严重问题，公司管理混乱甚至失控。在办理房产证时，由于天福公司提供的办证专用发票未盖发票专用章等原因，导致查封前产权证未能办理。案涉房产未能登记在马齐优名下由天福公司的过错造成，马齐优并无过错。案涉房产的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应终止对该房产的执行。案涉房产的商品房买卖合同已在网上备案，马齐优尽到了一定注意义务，以一定的方式对外进行了公示，距离完整法律意义上的所有权人仅一步之遥。马齐优对案涉房产享有的权利具有一定物权属性，应优先于中建二局的相关债权。中建二局享有的金钱债权请求权并未指向特定的财产，而马齐优享有的是将案涉房产所有权变更登记至其名下的物权请求权，指向特定财产，两者性质不同。一审判决认定事实及适用法律错误。 马齐优一审诉讼请求：确认宜兴市房屋所有权归其所有；解除对上述房产的查封，终止执行；诉讼费由被告承担。 一审法院查明：中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷 一案，本院于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，本院于2017年3月22日立案执行后，于2017年4月6日裁定指定该院执行。该院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。 2018年11月2日，中建二局向该院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市竹海锦城花园房产。该院于2018年11月6日向宜兴市不动产登记中心送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市产，包括本案争议的涉案房屋。案外人马齐优遂提出执行异议，该院于2018年12月24日作出(2018)苏02执异106号执行裁定：驳回案外人马齐优异议请求。为此，马齐优向该院提起案外人执行异议之诉。 另查明：2011年6月17日，马齐优与天福公司签订商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市房屋，该商品房的用途为商业，房屋总价约定为778000元。嗣后，马齐优通过现金和本票方式支付了房款，天福公司于2011年3月12日、2011年3月14日、2011年3月25日、2011年6月15日分别开具四张收据，收款方式为现金，金额总计62.8万元。2011年6月16日，天福公司开具收据，收款方式为本票，金额为15万元。2011年6月23日，天福公司开具了金额为778000元的预收购房款发票。2016年10月18日，天福公司开具了金额为785887.76元的江苏增值税普通发票。2016年12月13日，天福公司出具证明给宜兴市不动产登记中心，上载明：竹海锦城花园1.4.5号370室房屋，原合同面积48.33平方米为预测面积，现实测面积为48.82平方米，总价为785887.76元。嗣后，马齐优与天元酒店签订房屋租赁协议，将上述房屋出租给天元酒店，天元酒店自2016年5月起按季支付租金给马齐优。 一审法院认为，本案系马齐优作为案外人在中建二局与天福公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对涉案房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于马齐优对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。根据本案执行依据，即本院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中马齐优作为购房人理应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据马齐优提供的相关证据，可以认定在法院对涉案房屋执行查封前，其与天福公司已签订买卖合同，支付了房款，并通过出租收取租金方式实现了对涉案房屋的占有。但涉案房屋至今仍登记在天福公司名下，马齐优尚未取得该房的所有权，故其要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，不予支持。且因涉案房屋系商业用房，马齐优购买该房后实际用于出租，确实未用于居住生活，故其对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。综上，对于马齐优请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，该院作出（2019）苏02民初8号民事判决：驳回原告马齐优的诉讼请求。案件受理费11580元，由原告马齐优负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本案的争议焦点为，马齐优对案涉房产是否享有所有权及是否享有排除执行的合法权益。 本院认为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。首先，本案执行依据（2014）苏民初字第0007号民事判决主文明确中建二局对案涉工程折价或拍卖价款享有优先受偿权，马齐优购买该工程中的房产能否对抗该案的执行，应适用上述批复的规定。其次，根据上述批复规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。案涉房产为商业用房，马齐优并非消费者，故其购买案涉房产不能对抗中建二局享有的建设工程价款优先受偿权。因此，马齐优对案涉房产不享有排除执行的合法权益。另，案涉房产未登记在马齐优名下，该房产所有权不属马齐优所有。综上所述，马齐优的上诉请求不成立，应予驳回。无锡中院（2019）苏02民初8号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉费11580元，由上诉人马齐优负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵建华 审判员  唐志容 审判员  苏 峰 二〇二〇年十二月八日 书记员  杨 浩