湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2662号 上诉人（原审被告、反诉原告）：江**，男，1965年1月13日出生。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹丽萍，女，1982年5月8日出生。 委托诉讼代理人：王衍宪，广东安国律师事务所律师。 上诉人江**因与被上诉人曹丽萍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人江**，被上诉人曹丽萍的委托诉讼代理人王衍宪到庭接受本院询问。本案现已审理终结。 江**上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判曹丽萍赔偿江**财物损失5825元（二审庭审时变更上诉请求为改判曹丽萍赔偿财物损失2950元）；二、本案诉讼费用由曹丽萍承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。江**与曹丽萍签订的房屋租赁协议约定，对租住房屋内的家具家电及设施设备造成损坏和缺失的，由曹丽萍负责维修及赔偿，故曹丽萍应赔偿江**相关财物损失。 曹丽萍辩称，请求二审法院维持一审判决第一项，撤销一审判决关于曹丽萍支付1706元租金的判决，并改判江**返还1296.7元给曹丽萍，曹丽萍租赁房屋的期限实际为47天，一审法院对租赁天数的认定错误。 曹丽萍向一审法院提出诉讼请求：1.判令江**返还曹丽萍租房押金3200元及多收的电费1000元，共计4200元；2.由江**承担本案的全部诉讼费用。 江**向一审法院提出反诉请求：1.判令曹丽萍赔偿江**财物损失5825元，其中物业费300元、租金16天共计1706元、空调维修费260元、花洒及洗脸盆下水器维修费470元、燃气费139元、清洗油烟机及卫生费600元、麻将机损失费2350元；2.由曹丽萍承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实，一、2020年1月6日，曹丽萍授权房屋中介谢树平以曹丽萍（乙方、承租方）的名义与江**（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.乙方承租香榭丽舍小区3栋301房，租赁期1个月，从2020年1月6日至2020年2月6日。2.每月租金3200元，1个月付一次租金，于当月5日之前付清。3.租房押金3200元，租赁到期结算后不计利息归还乙方。任何一方不得无故终止协议，如违约，违约方应支付守约方违约金3200元，并赔偿损失。4.承租期间产生的水电费、物业费由乙方承担。电表余60.2度、水表余1550吨、燃气余618.72立方。5.合同第9点补充条例手写注明：电费按1元/度、水费按4.5元/吨、燃气费按4.5/立方计算。曹丽萍对该条不予认可。合同双方各执一份。江**在甲方处签字，谢树平代曹丽萍在乙方处签字。6.合同后附家具家电清单，包括抽油烟机1台、挂式空调4台、麻将机1台等，如有损坏，应当予以赔偿或自行维修，并承担维修费。双方当事人均签字确认。 合同到期后，双方口头约定续租一个月至2020年3月6日。租期期间，曹丽萍向江**支付了以下费用：押金3200元、租金6400元、物业费200元、燃气费550元、电费1800元。另双方一致认可涉案房屋物业费为200元/月。 二、2020年3月22日，曹丽萍委托谢树平退房，曹丽萍亲属亦在场，发现麻将机损坏、花洒及厨房漏斗、洗脸盆下水器损坏、1台挂式空调损坏。谢树平一审出庭陈述江**找人维修上述设备，花费空调维修费260元、花洒及漏斗等维修费420元。因曹丽萍不认同江**主张的麻将机损失费，江**遂向一审法院申请损失价值鉴定，在鉴定过程中，因江**在规定的时间内未缴纳鉴定费，遂终止对外委托。 三、本案在一审审理过程中，一审法院工作人员与双方当事人一起到燃气公司、物业公司核实燃气及电量的使用情况。2019年12月20日至2020年1月13日使用燃气3立方米，2020年1月14日至3月20日使用燃气125立方米。2020年1月1日至3月1日使用电量1208.2度，2020年3月2日至4月1日使用电量38.8度。 双方当事人有争议的事实 一、租赁期间的认定。曹丽萍认为双方口头约定续租至2020年3月6日，其于3月2日发微信给谢树平其家人已搬离涉案房屋，未交付房屋钥匙是因为江**在长沙隔离。故承租期间为2020年1月6日至3月6日。江**认为其一直在郴州，曹丽萍以未退押金为由拒绝交付钥匙，至3月22日才办理退房手续，交付房屋钥匙，故承租期应从2020年1月6日计算至3月22日。因双方当事人均未提供证据证明是谁的过错导致未按时交付钥匙及办理退房手续，曹丽萍至3月22日才交付钥匙、办理退房事宜，故认定租赁期为2020年1月6日至3月22日。 二、电费收费标准的认定。双方签订的《房屋租赁合同》第9点补充条例手写注明：电费按1元/度、水费按4.5元/吨、燃气费按4.5/立方计算。曹丽萍认为该条内容系江**事后私自添加的。一审法院认为曹丽萍在合同签订后对该租赁合同拍摄的照片显示该条内容为空白，江**现持有的租赁合同该条内容的笔迹与合同其他手写处的笔迹不一致，且涉案房屋所在小区电费是按0.64元/度收取，故认定电费按0.64元/度计算较为适宜。 一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同的双方应当坚持诚实信用原则，履行自己的义务。就本案的争议焦点评议如下： 一、曹丽萍支付的电费、押金是否应当返还的问题。 1.关于电费。根据物业公司提供的数据，涉案房屋2020年1月1日至3月1日使用电量1208.2度，2020年3月2日至4月1日使用电量38.8度。曹丽萍承租期间从2020年1月6日至3月22日。因物业公司抄表日期为每月1日，无法精确认定曹丽萍承租期间使用的电量，故酌情认定为2020年1月6日至3月1日的电量1208.2度，3月2日至3月22日的电量为38.8÷31天×22天=27.5度，以上共计1235.7度。曹丽萍共应支付电费1235.7×0.64=790.87元，曹丽萍已经支付1800元，江**还应退还1009.13元，现曹丽萍主张退还1000元，系其对权利的自由处分，予以支持。 2.关于押金。曹丽萍按合同约定支付了押金3200元。合同约定，租赁到期后，出租方应当将押金返还给承租方。故江**应将押金3200元返还给曹丽萍。 二、江**主张的损失认定问题。 ①江**主张物业费损失300元。自2020年1月6日至3月22日共计76天，按双方约定的物业费200元/月计算，曹丽萍应支付物业费200÷30×76=506.67元，扣减已支付的200元，还应支付306.67元。江**主张300元，未超过上述金额，予以支持。曹丽萍称江**已拖欠2年物业费，未提交证据证明，且与本案无关，不予采信；②江**主张尚欠16天的租金损失1706元。自2020年1月6日至3月22日共计76天，按双方约定的租金3200元/月计算，曹丽萍应支付租金3200÷30×76=8106.67元，扣减已支付的6400元，还应支付1706.67元，故对江**主张的租金损失1706元，予以支持；③江**主张空调维修费260元，花洒、洗脸盆下水器等维修费470元。根据江**提供的照片，收款收据，结合谢树平的证言，认定空调维修费260元，花洒、洗脸盆下水器等维修费420元；④江**主张的燃气费139元，根据燃气公司提供的数据，2019年12月20日至2020年1月13日使用燃气3立方米，2020年1月14日至3月20日使用燃气125立方米。因燃气公司的数据无法精确认定曹丽萍承租期间使用的燃气量，故酌情认定为125+3=128立方米，曹丽萍应支付燃气费128×4.5=576元，扣减其已经支付的550元，还应支付26元。⑤江**主张的清洗油烟机及卫生费600元，仅有收款人出具的情况说明，且收款人未到庭，也未提交支付凭据，曹丽萍亦否认，且谢树平一审出庭证实在退房时其与曹丽萍亲属一起打扫房屋卫生，故对该项主张，不予支持。⑥江**主张的麻将机损失费用2350元。双方在签订合同时签字确认江**提供的家具家电均系完好的。退房时麻将机确实损坏，故曹丽萍应承担损坏赔偿责任。江**在一审庭审中称该麻将机系2015年7月6日花费3160元购买的，但未提交证据证明，在一审审理过程中，其申请对麻将机的损失进行鉴定，但在规定的时间内拒绝缴纳鉴定费，导致鉴定终止。江**应承担举证不能的责任，故对其该项请求，不予支持。待其有充分的证据证明后，可另行主张权利。综上，曹丽萍应向江**支付各项损失2712元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告（反诉原告）江**于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）曹丽萍电费1000元、租房押金3200元；二、原告（反诉被告）曹丽萍于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）江**损失2712元；三、驳回原告（反诉被告）曹丽萍的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）江**的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）江**负担；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）曹丽萍负担。” 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审的争议焦点是江**案涉出租房中的损失应如何确定。一审法院对江**主张的物业费损失、16天的租金损失、空调、花洒、下水器等维修费损失、燃气费损失、卫生费损失及麻将机损失等6项损失，根据双方所提交的证据和主动调查的情况，逐项进行了审查，最终认定江**的实际损失为2712元。没有认定卫生费和麻将机损失合计2950元，事实认定清楚，说理阐述充分、正确。本院在此不再重复论述。二审期间，江**同样没有提供充分证据证实油烟机及麻将机共2950元的损失费用存在，应承担举证不能的法律后果，其上诉提出应由曹丽萍予以赔偿的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，江**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人江**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年十二月八日 法官助理 郝 敏 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。