贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终756号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路**。负责人：何斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨波，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：潘艳，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：杨岿，男，1969年2月28日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人:周家孝，贵州致正律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：贵州睿力房地产开发有限公司，住，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路**睿力上城物业服务中心**/div>法定代表人：陈建国，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司，住所地，住所地贵州省铜仁市碧江区睿力新城特**iv>法定代表人：陈建国，该公司执行董事。破产管理人：贵州驰铭律师事务所、铜仁同致联合会计师事务所。委托诉讼代理人：肖璐，贵州驰铭律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：陈林，男，1959年1月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人杨岿及原审第三人贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称睿力房开公司）、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司（以下简称睿力铜仁公司）、陈林申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人全部诉讼请求；3.诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：一、上诉人作为涉案房屋抵押权人，依法享有对涉案房屋优先受偿的权利。自2011年起，第三人睿力房开公司开发的睿力上城项目已全部抵押给招商银行贵阳分行，并办理了在建工程抵押登记。2013年9月2日，因睿力房开公司债务重组，上诉人受让了招商银行贵阳分行对睿力房开公司的全部债权，并于9月10日对案涉房屋在内的其他房屋办理了在建工程抵押登记。抵押物建成后，就包含了本案所涉房屋。上述事实已经最高人民法院（2017）最高法民终字959号《民事判决书》确认，并判决上诉人对涉案房屋享有优先受偿权。根据《中华人民共和国担保法》第33条的规定及物权优于债权原则，被上诉人对涉案房屋不享有对抗抵押权人的权利。二、案涉房屋的买受人没有履行合理的注意义务，致使案涉房屋无法办理过户登记，依法不具备终止执行案涉房屋强制执行的权利。被上诉人对所购买的案涉房屋是否存在抵押应尽到合理的注意义务，但被上诉人在购买时乃至上诉人申请执行前，均没有履行合理的注意义务，忽略他人权利障碍，导致案涉房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因为买受人自身原因导致，被上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的要件，无权请求对案涉房屋排除执行。一审判决无视上述事实进行认定，认定被上诉人不存在过错，明显错误，依法应予撤销。综上所述，被上诉人不符合法律规定的可以排除执行的情形，其请求终止执行案涉房屋，于法无据。一审法院片面采信被上诉人的主张，明显认定事实错误，依法应予撤销，维护上诉人的合法权益。杨岿、睿力房开公司、睿力铜仁公司、陈林二审中均未提交书面答辩意见。华融公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）黔01执异257号执行裁定书；2.继续执行贵阳市观山湖区房屋；3.诉讼费由杨岿承担。一审法院认定以下案件事实：2013年9月2日，华融公司受让了招商银行股份有限公司贵阳分行的债权，与睿力房开公司签订《抵押协议》，并对案涉房屋办理抵押登记，抵押期限为2013年9月8日至2016年9月8日。华融公司诉睿力房开公司、睿力铜仁公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷一案，贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决，判令：一、由贵州睿力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司本金55070000元及债务重组收益（2016年5月13日以前的债务重组收益为13775897.05-8000000＝5775897.05元；2016年5月14日后的债务重组收益以55070000元为基数，以20%的年利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林对本判决主文第一项所列债务承担连带清偿责任；贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林承担连带清偿责任后，有权向债务人贵州睿力房地产开发有限公司追偿；三、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的其他诉讼请求。华融公司不服上诉至最高人民法院，最高人民法院于2018年4月19日作出（2017）最高法民终959号民事判决，判决内容如下：一、维持贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第二项；二、撤销贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第三项；三、变更贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第一项为：由贵州睿力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司本金55070000元及截至2017年8月23日债务重组收益5032908.16元，自2017年8月24日后的债务重组收益应以5507万元本金，按20%年利率标准计算至本院确定的履行期限届满之日止；四、中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司在本判决第三项确定的债权范围内对登记在［不动产登记证明：黔（2017）观山湖区不动产证明第××号］项下21套房屋，以及登记在［不动产登记证明：黔（2017）观山湖区不动产证明第××号］项下4套房屋有权优先受偿；五、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的其余诉讼请求。一审法院依据已发生法律效力的最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决及贵州省高级人民法院作出（2016）黔民初144号民事判决，依法受理华融贵州分公司与睿力房开公司、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷执行案件，执行案号为（2018）黔01执1050号。在执行过程中，一审法院作出2018黔01执1050号执行裁定书，于2018年12月4日查封了案涉睿力·上城Ｂ组团Ｃ组团3栋3幢1层2号房屋，于2019年2月25日在涉案房屋处张贴（2018）黔01执1050号《公告》，拟对案涉房屋启动评估、拍卖程序。杨岿遂提出执行异议，一审法院于2019年4月18日作出（2019）黔01执异257号执行裁定书，裁定：中止对位于贵阳市观山湖区房屋的执行。华融公司遂提起本案申请执行人执行异议之诉。杨岿与睿力房开公司签订一份《商品房买卖合同》约定杨岿购买睿力·上城B1，B2，B3楼1层2号房屋，建筑面积85.91平方米，购房价款共计2969050元，付款方式为一次性付清。2013年5月17日睿力房开公司开具收款收据，确认收到杨岿支付的购房款2969050元，契税等费用共计923810元。并于2015年12月9日开具购房款发票。睿力房开公司向本院提交的《对外商品房房款台账》显示，杨岿购买房号为B区1-2号，建筑面积85.91平方米，总房价2092760元，折后房价2969050元，维修基金29691元，付款方式为工程抵款。该台账后附借据，载明今借到3087813元，借款用途说明：用于购买B1,B2,B3层门面房款、大修基金及契税，借款人签章处载明：C区消防杨岿。后附收款收据记账联显示，睿力房开公司2013年5月17日出具收款收据确认收到杨岿2969050元，维修基金29691元。2013年5月16日，2013年7月16日，杨岿向贵州正鼎物业服务有限责任公司缴纳1804元，贵州正鼎物业服务有限责任公司出具收据，并备注“物管费从2013年7月16日预收半年”，同日贵州正鼎物业服务有限责任公司出具收据确认收到杨岿支付的预售水电公摊费100元。一审法院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，杨岿作为案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。杨岿提交了其与睿力房开公司签订的《商品房买卖合同》，该合同明确约定杨岿购买睿力·上城B1，B2，B3楼1层2号房屋，购房价款共计2969050元。虽然杨岿对其支付案涉房屋购房款的事实未能提供相应银行转账记录进行佐证，但睿力房开公司于2013年5月17日开具的购房款收据载明的房号及金额能够与合同约定相对应，且睿力房开公司向杨岿开具了销售不动产统一发票。结合睿力房开公司提交的《对外商品房房款台账》内容，该台账记载购房人、房号、总房价均与合同及收据内容一致。故可以认定杨岿已在案涉房屋被法院查封前与睿力房开公司签订了有效的《商品房买卖合同》，且合同已实际履行。关于房屋占有使用情况，根据一审法院查明的事实，2013年7月16日，贵州正鼎物业服务有限责任公司出具发票，并备注“物管费从2013年7月16日预收半年”，同日贵州正鼎物业服务有限责任公司出具收据确认收到杨岿支付的水电公摊费100元。因此，一审法院确认，杨岿已在案涉房屋被查封前取得了案涉房屋占有使用的权利。由于2013年9月睿力房开公司将案涉房屋办理抵押登记，该房屋不具备办理产权过户的条件。现有证据亦不能证明杨岿对于案涉房屋未能办理过户登记存在过错。综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，杨岿对案涉房屋享有的实体权利符合上述规定的条件，足以排除法院强制执行。华融公司主张其作为案涉房屋的抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权，对此一审法院认为，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时该条也规定了但书情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，足以排除强制执行的条件，该条规定即为第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，即房屋买受人符合上述二十八条规定条件的，可以排除享有担保物权优先受偿权申请执行人的强制执行。故华融公司该主张不能成立，一审法院不予支持。华融公司提出继续执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，一审法院依法予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，杨岿与睿力房开公司签订的《商品房买卖合同》第十八条约定杨岿购买睿力·上城B1，B2，B3楼1层2号房屋仅作商业使用。二审中，经组织杨岿、华融公司现场核实并确认，在诉争睿力·上城项目中，Ｂ1,Ｂ2,Ｂ3楼即为Ｂ组团、Ｃ组团3栋。案涉《商品房买卖合同》中约定为Ｂ1,Ｂ2,Ｂ3楼1层2号房的诉争房屋，与不动产抵押登记的观山湖区金阳南路298号睿力·上城Ｂ组团、Ｃ组团3栋3幢单元1层2号及一审法院（2019）黔01执异257号执行裁定书裁定中止执行的位于贵阳市观山湖区房屋。此外，杨岿二审中认可案涉房屋购房款没有支付凭据，系其实施睿力·上城C区消防工程，用工程款抵扣的购房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院归纳本案二审争议焦点为：杨岿对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，杨岿负有证明其所享有的权益能够排除执行的举证责任。本案中，杨岿所举证据以及二审认可事实证明其在法院查封之前通过以房抵债的方式与睿力房开公司签订《商品房买卖合同》，并已实际占有、使用该房屋等事实。即杨岿对其以房抵债方式购买并占有、使用案涉房屋的事实进行了举证证明。因此，本案争议的问题实为杨岿对涉案房屋所享有的权益是否优先于华融公司享有的抵押权优先受偿权问题。首先，关于杨岿对案涉房屋所享有的权利的性质。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，不动产物权的设立以登记作为生效要件。因案涉房屋存在抵押等障碍，尚未办理产权登记至杨岿名下，杨岿对案涉房屋并不享有所有权，其享有的仅为一般购房人的请求出卖人将涉案房屋过户至其名下的债权请求权。其次，关于杨岿对案涉房屋所享有的权益是否优先于华融公司对案涉房屋所享有的优先受偿权问题。第一，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权。这里的商品房消费者仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第二十九条规定的商品房消费者，即满足基本居住需要的购房消费者。商业用房不在保护之列。本案中，杨岿所购买的案涉房屋系商铺，仅作商业使用，并非满足居住需要的住房，因而不是《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的商品房消费者，不能据此二十九条规定排除抵押权。第二，如上所述，杨岿所享有的是一般购房人的债权请求权。根据《执行异议和复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，在没有除外规定的情况下，人民法院对于申请执行人依法享有的优先受偿权应当予以保护并应当驳回被申请执行人的执行异议申请。即担保物权人所享有的优先受偿权能够对抗一般购房人的债权请求权。具体到本案中，根据最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决，华融公司对案涉房屋享有优先受偿权，其主张案外人杨岿对涉案房屋不享有对抗抵押权人的权利具有法律依据。一审以案外人杨岿对案涉房屋享有的实体权利符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，并构成第二十七条规定的但书情形为由，认定杨岿对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，属于适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，本院认为，无论从主体身份、权利性质和法律规定方面而言，杨岿对案涉房屋所享有的权益不能优先于华融公司所享有并经生效判决确认的抵押权优先受偿权。华融公司的上诉请求于法有据，应予支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初1108号民事判决；二、准予执行贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力?上城B组团、C组团3栋3幢单元1层2号房屋。贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01执异257号执行裁定书失效。一审案件受理费60元，由杨岿负担；二审案件受理费30552.4元，由杨岿负担。本判决为终审判决。审判长  贾鸿雁审判员  张 玮审判员  雷 苑二〇二〇年十二月九日法官助理杨胜英书记员蔡芳