安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终3209号 上诉人（一审被告）：朱功顺，男，1977年10月30日出生，汉族，住安徽省萧县。 被上诉人(一审原告)：南京紫竹物业管理股份有限公司萧县分公司，住所地安徽省萧县龙城镇安粮中央花园****楼**。 负责人：余燕，该公司经理。 委托诉讼代理人：许浩，安徽烁光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：权研，安徽烁光律师事务所实习律师。 上诉人朱功顺因与被上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司萧县分公司（以下简称紫竹萧县分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院(2020）皖1322民初2632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱功顺上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回紫竹萧县分公司的起诉或驳回其诉讼请求。事实与理由：其与紫竹萧县分公司未签订物业服务协议，朱功顺曾于2017年于安徽盛安物业管理有限责任公司签订物业管理服务协议，约定前期物业费为0.66元/月/平方米，之后紫竹萧县分公司如何入驻，朱功顺并不知情，紫竹萧县分公司不具有诉讼主体资格，无权向其收取物业费。朱功顺也未接受紫竹萧县分公司的服务，且朱功顺居住的小区物业管理服务不到位，严重影响业主的正常生活。 紫竹萧县分公司庭后提交答辩状称：紫竹萧县分公司通过债权转让的方式获得了安徽盛安物业管理有限责任公司对业主物业费的债权，紫竹萧县分公司通过招投标进驻该小区，紫竹萧县分公司通过在小区公告栏张贴告知书的形式通知了各业主物业费债权转让的事实。虽然双方未直接签订物业服务合同，但在该小区未成立业委会的情况下，该物业合同对全体业主具有约束力。紫竹萧县分公司已尽到物业服务义务，朱功顺不能证明紫竹萧县分公司在服务中存在瑕疵。 紫竹萧县分公司向一审法院请求：判令朱功顺给付2018年1月至2019年12月1日物业管理费3925元，违约金1177.5元。 一审法院认定事实，朱功顺系萧县安粮·中央花园二期C22号楼102室业主，该商品房建筑面积258.61平方米，系独立式住宅（别墅）。2015年12月28日，朱功顺与该小区的开发商安徽省萧县新城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定前期物业企业为该公司依法选聘的安徽盛安物业管理有限公司萧县分公司；物业服务时间从2016年12月31日到2018年12月31日，物业服务费为0.66元/月/平方米。2018年9月1日，涉案小区建设单位安徽安粮新城置业有限公司与南京紫竹物业管理股份有限公司签订《物业服务合同》，约定选聘南京紫竹物业管理股份有限公司为安粮中央花园一期、二期提供物业服务，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定：多层住宅：0.6元/月/平方米；高层住宅：1.1元/月/平方米；独立式住宅（别墅）：1.2元/月/平方米；物业服务费按半年交纳，业主应在第一个月上旬和第七个月上旬履行交纳义务；本合同为期三年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；同时还对物业服务事项、质量标准、内容与质量、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，紫竹萧县分公司进驻安粮中央花园小区，为该小区提供相关物业管理服务。朱功顺入住安粮·中央花园小区后，物业费交至2017年12月31日，此后没有缴纳物业管理费。紫竹萧县分公司分别于2020年3月9日通过短信、3月12日通过张贴通知单等形式向朱功顺催缴物业费。因朱功顺没有缴纳物业费，故紫竹萧县分公司提起诉讼。另查明，涉案安粮·中央花园小区没有成立业主委员会。安徽盛安物业管理有限责任公司萧县分公司在紫竹萧县分公司进驻涉案小区时撤出。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案《物业服务合同》是涉案小区建设单位安徽安粮新城置业有限公司与紫竹萧县分公司签订，对业主具有法律约束力。紫竹萧县分公司已按合同约定履行了相应的物业管理服务义务，朱功顺作为该小区业主实际上也享受了紫竹萧县分公司提供的物业管理服务，理应履行缴纳相应的物业服务费义务。紫竹萧县分公司进驻案涉小区后，与安徽盛安物业管理有限责任公司萧县分公司达成协议，自2018年以前未收取的物业费，由紫竹萧县分公司全权收取。朱功顺自2018年1月1日起没有缴纳物业费，现紫竹萧县分公司主张朱功顺给付自2018年1月1日起至2019年12月1日期间的物业管理费3925元（258.61平方米×0.66元/月/平方米×23个月），符合相关法律规定，应予支持。朱功顺辩称紫竹萧县分公司没有主体资格，其与紫竹萧县分公司没有签订物业服务协议。因涉案小区的业主委员会未成立，该小区的建设单位另行选聘前期物业企业未违反相关法律规定；且双方并未约定建设单位不可以更换物业服务企业，也未约定建设单位更换物业服务企业需征得业主同意，故涉案小区建设单位安徽安粮新城置业有限公司可以更换物业服务企业，另行选聘紫竹萧县分公司为该小区提供物业服务。朱功顺提供的照片也仅能反映出拍摄当时的状态，并不能足以证明紫竹萧县分公司在履行物业服务过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情况，即便紫竹萧县分公司在为涉案小区提供物业管理服务时存在一些瑕疵，但紫竹萧县分公司为该小区提供了相应的管理服务，履行了主要义务，根据诚实信用原则，朱功顺不能以此作为其拒交物业费的理由。因此，朱功顺的上述辩解意见不能成立，不予采信。关于紫竹萧县分公司主张朱功顺给付违约金1177.5元的诉讼请求。本案中，紫竹萧县分公司进驻涉案安粮·中央花园小区时并未向小区业主进行公示，导致该小区业主对小区已更换物业的情况并不知情；涉案《物业服务合同》约定的滞纳金是由行政法规规定的一种行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域，不属于民事责任，涉案《物业服务合同》中关于滞纳金的约定应属无效。故，紫竹萧县分公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、朱功顺于判决生效后十日内给付紫竹萧县分公司物业管理费3925元；二、驳回紫竹萧县分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由朱功顺负担。 二审中，双方未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：朱功顺于2015年12月与该小区开发商安徽安粮新城置业公司签订了商品房买卖合同，约定了前期物业企业为该公司依法选聘盛安物业公司萧县分公司，而且约定物业费用标准为0.66元/月/平方米。根据该约定，作为业主方，在享受物业服务同时应按照约定交纳物业服务费用。在上述合同履行期间安徽安粮新城置业公司更换了物业服务企业为紫竹萧县分公司，紫竹萧县分公司继任后并未与朱功顺重新签订物业服务合同，虽然从形式上看，朱功顺与紫竹萧县分公司不存在合同关系，但该公司确为案涉小区提供了物业服务，朱功顺也享受了相关的物业服务，双方存在事实上的物业服务关系。因此，朱功顺应以商品房买卖合同中约定的0.66元/月/平方的标准向紫竹萧县分公司支付其所欠付的物业费用，一审法院按照该标准计算较为得当，本案予以维持。 综上所述，朱功顺的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由朱功顺承担。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  张 奥 审判员  杨俊举 二〇二〇年十二月十日 书记员  王 艳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。