江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1121民初3158号原告：上饶市新城吾悦房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市广信区凤凰西大道******，统一社会信用代码91361121MA362KKR16。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：廖里，该公司员工。被告：郑金龙，男，1987年9月4日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。被告：陈建平，女，1989年7月21日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。第三人：中国建设银行股份有限公司广信支行。住所地江西省上饶。住所地江西省上饶市广信区吉阳西路******iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：周燕，该支行行长。原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司诉被告郑金龙、陈建平商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司委托诉讼代理人廖里、被告郑金龙、陈建平、第三人中国建设银行股份有限公司广信支行负责人周燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同，合同编号为ＳＲ201807020711；2、判令被告向原告支付违约金210719.4元，从被告已付房款中直接扣除；3、判定被告返还原告代为偿还的贷款42350元，从被告已付房款中直接扣除。扣除违约金及原告代为偿还的贷款后，由原告将被告尚未归还的贷款返还贷款银行。4、判令被告配合原告办理商品房买卖合同备案注销手续；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年7月4日，被告购买原告开发的位于上饶县房屋，经原告、被告协商一致分别签订《商品房买卖合同》（对应合同编号为：ＳＲ201807020711），合同总价为1053597元，其中660000元办理建设银行商业贷款，原告为其提供阶段性担保，由于被告未按期归还贷款，2019年10月29日，银行要求原告承担连带担保责任，并先后在原告银行账户扣取4700、4600、4650、4800、4800、4700元，4650元，4700元，4750元。根据合同补充协议第四条第（四）款的约定，在出卖人保期限内，若买受人逾期还款或者违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或者出卖人实际承担全部或者部分担保责任的，出卖人有权解除合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金，根据合同补充协议第七条第（二）款的约定，合同解除的，被告应配合办理相关注销手续、返还购房发票等。现被告不还贷已致原告承担连带担保责任，被告的行为已严重损害原告合法权益。特向法院提起诉讼，请求保护原告合法权益。为证明其主张，原告向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议，旨证明原、被告双方有商品房买卖合同关系；2、《个人住房（商业用房）借款合同》，旨证明原告对被告的贷款债务承担连带担保责任；3、被告身份证、结婚证复印件，旨证明两被告诉讼主体身份，两被告系夫妻关系；4、《关于扣划保证金予以归还担保贷款的函》共9份，旨证明因被告逾期还贷，银行要求原告承担连带担保责任的事实；5、扣款凭证共9份，旨证明原告已承担连带担保责任的事实，总共金额42,350元。被告郑金龙、陈建平辩称，今年因为疫情影响，家庭收入减少，房屋按揭存在困难，同意解除房屋买卖合同，但是原告诉请违约金过高，原告垫付的贷款请原告提供证据。合同解除后被告会配合原告办理合同备案注销手续，但不同意承担诉讼费。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：上饶市仲裁委员会（2020）饶仲字第220号调解书一份，旨证明案涉也是解除商品房合同，但是原告向购买方全额退还购房款。第三人中国建设银行股份有限公司广信支行述称，对原、被告之间的商品房销售合同解除没有意见，但是合同解除后，两被告结欠第三人的借款本金利息及提前还款违约金共计630,670.34元，原告应从退还两被告的购房价款中扣除并向第三人予以支付。第三人为证明其主张，向本院提供了结清试算证明一份,旨证明两被告截止2020年11月24日未归还的本金利息共计为630,670.34元。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系，2018年7月4日，两被告购买原告开发的位于广信区房屋，经原告、被告协商一致分别签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”，对应合同编号为：ＳＲ201807020711），合同总价为1053597元，两被告首付393597元,另660000元通过办理商业贷款给付。双方签订的附件四《合同补充协议》第四条第（四）项约定：在出卖人担保期限内：①若买受人逾期还款或者违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或者出卖人实际承担全部或者部分担保责任的；……出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金；……如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除本合同后直接从应退房款中扣除前款款项。合同补充协议第七条第（二）项约定：合同因任何原因无效、撤销、解除或终止的，双方因相互配合办理该房屋的合同备案登记的注销、预告登记的注销、查封或预查封的注销、抵押或预抵押登记（若有）的注销合同，同时买受人应协助出卖人办理开具红字增值税专用发票等事宜；如买受人不予配合且行政主管部门允许出卖人单方注销时，买受人不可撤销的授权出卖人单方办理上述注销手续。出卖人在前述各项手续办理完毕并收回该房屋（若已支付）及购房发票、已取得红字增值税专用发票的前提下一个月内退还买受人已付的房价款（买受人以按揭贷款支付部分房价款的，出卖人将买受人直接支付的和通过贷款方式支付的房价款分别退还买受人和贷款银行）。按照法律规定或合同约定应计算违约金、利息（利息按同期中国人民银行公布的活期存款利率为准）或赔偿损失的，退款时一并计算。合同签订后，两被告依约支付了购房首付款393,597元。2018年7月5日，原、被告共同在上饶市广信区房屋交易中心就案涉房屋的商品房买卖合同办理了备案登记,备案登记号为SR201807020711。2018年7月22日，两被告作为借款人、原告作为保证人与第三人作为出借人共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定两被告向第三人借款660,000元，借款期限为240个月，从2018年7月22日至2038年7月22日。采用等额本息还贷方法,在每月1日还款，原告对该贷款承担连带保证责任。合同签订后第三人按约将借款660,000元转入原告的银行账户，从2019年9月开始，被告未按期归还贷款，于是第三人要求原告承担连带保证责任，第三人扣划原告的保证金予以归还担保借贷，具体扣划的期限及金额为：2019年10月29日4,700元，2020年2月28日4,600元，2020年3月31日4,650元，2020年4月29日4,800元，2020年5月28日4,800元，2020年6月29日4,700元，2020年7月30日4,650元，2020年8月31日4,700元，2020年9月30日4,750元。共计42,350元。截止2020年11月24日，两被告未还本金621,566.19元，利息8,397.44元，本金罚息30.93元，利息罚息57.5元，提前还款违约金618.28元，共计630,670.34元。两被告至今未到原告处办理房屋交接手续。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及提供的相应证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反相关法律规定，合法有效，应受法律保护。因两被告逾期支付按揭款，构成违约，按照原、被告双方的约定，解除合同条件成就，原告有权解除商品房买卖合同，故原告要求解除与两被告于2018年7月4日签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应退给两被告购房款1053597元，被告应协助原告办理登记备案（登记号为ＳＲ201807020711）注销手续。原告是两被告与第三人签订的个人借款合同的保证人，承担偿还借款的连带责任，按照原、被告签订的附件四《合同补充协议》第四条第（四）项约定，商品房买卖合同解除后，原告应直接从应退给两被告的房款1053597元中向第三人归还两被告尚未偿还的借款本金及利息630670.34元。原告此前代两被告偿付给第三人的借款本金及利息42350元，两被告也应向原告支付。关于违约责任，原告按合同约定要求两被告支付房屋总价款20%的违约金即210719.4元，庭审中两被告辩称违约金过高，因两被告大部分违约期在新冠××疫情发生之后，且原告主张的违约金未能提供因两被告违约给其造成损失的证据，该约定的违约金明显过高，应当予以调整，本院酌情认定由两被告向原告支付违约金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下：一、解除原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司与被告郑金龙、陈建平于2018年7月4日签订的商品房销售合同；二、被告郑金龙、陈建平于本判决生效之日起7日内协助原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司办理上述判决第一项合同的登记备案(登记号为SR201807020711)注销手续；三、原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向第三人中国建设银行股份有限公司广信支行支付两被告未还的借款本金利息共计630,670.34元；四、原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内退还被告郑金龙、陈建平购房款422,926.66元；五、被告郑金龙、陈建平于本判决生效之日起7日内向原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司支付代偿款42,350元及违约金50,000元；上述第四、五项判决中原、被告相互支付的款项折抵后，原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司还应向被告郑金龙、陈建平支付330,576.66元。六、驳回原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元4,886，减半收取2,443元，由原告上饶新城吾悦房地产开发有限公司负担1,500元，被告郑金龙、陈建平负担943元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（账户：江西省上饶市中级人民法院；开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  严志标二〇二〇年十二月三日书记员  黄伟新