湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异759号案外人：黄建军，男，1993年12月15日出生，汉族。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司，营业场所：湖北省武汉市武昌区体育街特1号（银泰大厦16-22层）。负责人：龙志林，该公司总经理。被执行人：湖北昊天投资有限公司，住所地：湖北省咸宁市咸安区向阳湖镇铁铺村广东畈村（凤凰工业园内）。法定代表人：叶灿红，该公司总经理。被执行人：叶灿方，男，1963年8月4日出生，汉族。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融湖北分公司）与湖北昊天投资有限公司（以下简称昊天公司）、叶灿方金融借款合同纠纷一案中，案外人黄建军向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人黄建军称，案外人于2014年8月5日与昊天公司网签了一份《商品房买卖合同》，购买了昊天公司所有的位于湖北省咸宁市咸安区向阳湖镇铁铺村、广东畈村（昊天建材城）第一期28栋*、*、*、*、*、*号6个商铺（以下简称案涉商铺），2014年7月29日一次性给付了房款（昊天公司用商铺作价抵欠案外人父亲黄柏林的工程款），并由昊天公司开具了收款收据。案外人认为本院查封案涉商铺的行为侵害其合法权益，请求停止执行并解除对案涉商铺的查封。为支持其请求，案外人黄建军提供了如下证据：证据一：1、《商品房买卖合同》，由出卖人昊天公司与买受人黄建军于2014年8月5日签订，约定买受人购买案涉商铺。建筑面积共210.48平方米，单价为每平方米4842.7元，总金额1019292元。2、咸宁市房权证咸安字第100151**房权证，载明房屋座落“咸安区向阳湖镇广东畈村、铁铺村28幢1-2层多套号”，建筑面积“1892.6㎡”。3、咸安国用（2010）第20*号土地证，载明土地使用权人“湖北昊天投资有限公司”，座落“咸安区向阳湖镇广东畈村、铁铺村”，使用权面积“952.6㎡”。4、28#楼共有土地使用权登记台账，载明土地总面积“1029.47㎡”，其中宗地主为昊天公司的建筑面积“1892.6㎡”，分摊土地面积“952.6㎡”。拟证明黄建军于本院查封前已签订案涉商铺买卖合同。证据二：《昊天公司收款收据》。由昊天公司于2014年7月29日出具，载明：交款单位“黄建军”，收款额“1019292元”，收款事由“28栋*、*、*、*、*、*（一层）商铺一次性房款（以黄柏林三期主体工程款抵付）”。拟证明黄建军的案涉商铺价款支付义务已通过工程款抵付方式履行。证据三：《关于黄建军所购商铺交付情况说明》。由武汉信德物业管理有限公司于2020年10月10日出具，载明黄建军于2014年8月5日与昊天公司网签《商品房买卖合同》，给付了全部房款，该公司于2014年8月30日将其购买的案涉商铺交付其管理、经营使用。拟证明黄建军在本院查封前已实际占有了案涉商铺。本院查明，中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行武汉分行）因与昊天公司、叶灿方发生金融借款合同纠纷，向本院提出财产保全申请，本院于2017年9月22日作出（2017）鄂01民初2906号民事裁定，冻结昊天公司、叶灿方的银行存款4322万元；如银行存款不足，查封、扣押相应价值的其他财产。同年10月11日，本院作出（2017）鄂01执保337号协助执行通知书，查封昊天公司名下包括案涉商铺在内的位于咸宁市咸安区向阳湖镇广东畈村铁铺村的房产及项下土地使用权[房屋产权证号为：咸宁市房权证咸安字第10015*号等，土地证号为：咸安国用（2010）2**等]。原告中信银行武汉分行诉被告昊天公司、叶灿方金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月29日作出（2017）鄂01民初2906号民事判决，判决如下：一、昊天公司向中信银行武汉分行偿还编号2015鄂银贷第712号《人民币流动资金贷款合同》及《人民币借款展期合同》项下的借款本金2000万元、截止2017年4月17日的期内利息342183.73元、截止2017年5月20日的逾期罚息143550元（并以2000万元为基数按年利率7.83%从2017年5月21日起计付至全部偿清之日止的逾期罚息）、复利（按合同约定的结息方式以下欠的期内利息和罚息为基数从逾期之日起按年利率7.83%的标准计付至全部偿清之日止）；二、昊天公司向中信银行武汉分行偿还编号2016鄂银贷第1425号《贷款合同》项下尚欠借款本金919万元、截止2017年9月2日的期内利息333137.50元、逾期罚息35978.85元（并919万元为基数按年利率7.83%从2017年9月21日起计付至全部偿清之日止的逾期罚息）、复利（按合同约定的结息方式以下欠的期内利息和罚息为基数从逾期之日起按年利率7.83%的标准计付至全部偿清之日止）；三、昊天公司向中信银行武汉分行偿还编号2016鄂银贷第1425-1号《人民币流动资金贷款合同》项下尚欠的借款本金14020802.79元、截止2017年9月2日期内利息506221.08元、逾期罚息54891.44元（并以14020802.79元为基数按年利率7.83%从2017年9月21日起计付至全部偿清之日止的逾期罚息）、复利（按合同约定的结息方式以下欠的期内利息和罚息为基数从逾期之日起按年利率7.83%的标准计付至全部偿清之日止）；四、昊天公司向中信银行武汉分行支付律师费32.5万元；上述判决第一项至第四项应于判决生效之日起十日内履行。五、叶灿方对判决第一项至第四项所确定的昊天公司的债务承担连带保证责任，叶灿方承担保证责任后，依《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定有权向昊天公司追偿；六、中信银行武汉分行在4000万元的范围内，对本判决第一项至第三项所确定的昊天公司的债务有权以《房地产抵押他项权证》上载明的房产享有优先受偿权;七、中信银行武汉分行对本判决第二项至第四项所确定的昊天公司的债务有权以《不动产登记证明》上载明的房产享有优先受偿权；八、驳回中信行武汉分行的其他诉讼请求。上述民事判决发生法律效力后，昊天公司、叶灿方均未自动履行义务，权利人中信银行武汉分行向本院申请执行，本院于2018年2月27日以（2018）鄂01执119号立案执行。在执行过程中，本院于2018年10月16日作出（2018）鄂01执异1238号执行裁定，变更华融湖北分公司为（2018）鄂01执119号执行一案的申请执行人。2020年10月19日，本院作出（2018）鄂01执119号之五执行裁定及协助执行通知书，继续查封被执行人昊天公司名下位于咸宁市咸安区向阳湖镇广东畈村铁铺村的房地产[房屋产权证号为：咸宁市房权证咸安字第10015*号等，土土地证号为：咸安国用（2010）2**]。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人黄建军在本院查封前就案涉商铺与被执行人昊天公司签订了《商品房买卖合同》，并已支付全部购房款。根据物业公司证明，案外人已实际占有案涉商铺，且无证据显示案外人所购商铺未办理过户登记系案外人原因。上述事实符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，案外人对案涉商铺享有足以排除强制执行的权益。根据相关法律及司法解释规定，应中止对标的物的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对湖北省咸宁市咸安区向阳湖镇铁铺村、广东畈村（昊天建材城）第一期28栋*、*、*、*、*、*号商铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。审判长  徐文审判员  周晨审判员  吴利二〇二〇年十二月十八日法官助理张菲娅书记员彭芳