重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2729号上诉人（原审被告）：中国邮政集团有限公司重庆市万州片区分公司，住所地重庆市万州区江南大道**。统一社会信用代码9150010190792616X2。负责人：吴勇,总经理。委托诉讼代理人：谢泽仁，重庆君之合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙帝庄，男，1986年5月18日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：杨柳，重庆渝万律师事务所律师。原审第三人：重庆市万州区房屋征收中心，住，住所地重庆市万州区白岩三支路**一社会信用代码12500101451746960H。法定代表人：胡荣冰，主任。委托诉讼代理人：谭宁，重庆益安律师事务所律师。上诉人中国邮政集团有限公司重庆市万州片区分公司因与被上诉人龙帝庄、原审第三人重庆市万州区房屋征收中心租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初8023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中国邮政集团有限公司重庆市万州片区分公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人诉请；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1.双方签订的《拆迁补偿协议》系附条件和前提的意向性协议，原审第三人因政府调规导致合同目的无法实现，属不可抗力，各方均不应承担责任；2.即便该协议已生效，造成的上诉人损失，也应由其举示证据证明损失的大小，而不能按应由上诉人收取的租金来确定损失缺乏事实和法律依据。龙帝庄答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。重庆市万州区房屋征收中心辩称与上诉人意见一致。龙帝庄向一审法院提起诉讼请求：1.判令被告邮政万州分公司向原告龙帝庄支付两年的租金485395.20元（33.708元/㎡/月×600㎡×24个月），并向原告龙帝庄支付自2019年8月25日起以485395.20元为基数，按年利率24%的标准计算资金占用损失至付清之日止；2.本案的诉讼费用由被告邮政万州分公司承担。一审法院认定事实：2014年11月12日，重庆市邮政公司万州区邮政局（甲方）与龙帝庄（乙方）签订《物业出租合同》，合同约定甲方将万州区观音岩沙龙路X段X号汽修厂出租给乙方用于汽车销售服务，房屋建筑面积458.77㎡，工棚427.88㎡，租期自2014年11月13日至2015年11月12日，年租金247310.00元。另外，甲方向乙方承诺，承租期8年，租金每年增幅6％，合同一年一签。2015年4月14日，重庆市邮政公司万州区邮政局更名为“中国邮政集团公司重庆市万州区分公司”。2015年11月10日，中国邮政集团公司重庆市万州区分公司（甲方）与龙帝庄签订《物业出租合同》，合同约定甲方将万州区观音岩沙龙路X段X号汽修厂出租给乙方用于汽车销售服务，房屋建筑面积458.77㎡，工棚427.88㎡，租期自2015年11月13日至2016年11月12日，年租金262149.00元。2017年5月24日，万州房屋征收中心（甲方）与中国邮政集团公司重庆市万州区分公司（乙方）签订《国有土地上房屋收购置换协议书》（产权调换），协议约定如下主要内容：1.甲方因长江三桥北岸综合交通体系改造项目建设需要，依法置换乙方位于万州区沙龙路三段观音岩邮区中心房屋，其中汽修间、门面的建筑面积（部分商业用房）：364.18平方米，中心食堂建筑面积(修理厂）：288.56平方米，观景廊道：478.28平方米；2.经甲、方、三峡平湖公司三方协商，甲方以观音岩沙龙路邮政中心原邮政观景廊道相邻处还土地面积不低于1600平方米（土地使用权类型为划拨，用途为商务金融用地），在此土地上修建还房建筑面积2100平方米；3.乙方被征收的房屋附属物补偿按评估报告确定的金额3134293.00元，其中乙方承租户龙帝庄（现宝泽行）房屋附属物补偿金额为2725193.60元，剩余房屋附属物的评估补偿金额为409099.40元。上述房屋搬家费以产权证书记载的房屋建筑面积652.74平方米计，按30.00元/平方米补偿，补偿金额为19582.20元。临时安置费（过渡费）以乙方上述合计房屋建筑面积1131.02平方米，按20.00元/平方米〮月计算，共计24个月，补偿金额为542889.60元（其中龙帝庄临时安置费为174806.40元，乙方临时安置费为368083.20元），由甲方一次性向乙方支付，以上补偿总金额为3696764.80元。2017年6月1日，中国邮政集团公司重庆市万州区分公司（甲方）与龙帝庄（乙方）签订《中邮万州分公司与龙帝庄租观音岩邮政门面的一次性的拆迁补偿协议》，协议约定如下主要内容：1.甲方因厂家三桥北岸综合交通体系改造项目建设需要，对双方于2015年11月10日签订的《物业出租合同》中乙方租用观音岩邮政门面及工棚进行拆除后一次性补偿；2.房屋坐落于沙龙路三段观音岩邮区中心（汽修间、门面），租房屋面积458.77㎡，工棚427.88㎡。本协议含甲乙双方在租用原邮政大修厂过程中，乙方向甲方投资的原食堂外建的彩钢棚面积273平方米计地面整治部分，乙方租用甲方临街门面中政府没有拆迁评估的四个门面及门面后面的一个车间的装修费用，甲方原投资建厂的观音岩邮区中心局原大修厂相邻处建的彩钢棚面积1014平方米。这些交叉部分因政府拆迁评估补偿的或没有评估的，甲乙双方互相抵销，互不再行补偿费用；3.甲方在收到观音岩邮区中心局征收置换房屋之日起三个月内，将置换房屋中一楼建筑面积不超过600平方米的房屋（续租房屋区域原则上应连接、集中，不得是分散区域）租赁给乙方作汽车修理用房，租期六年，前两年免租，第三年房屋租金单价按照33.708元/㎡/月计算，之后每年递增6％，租用房屋其他事宜由甲乙双方另行签订书面租赁合同确定。甲方受万州房屋征收中心委托向乙方支付征收补偿款人民币290万元。该费用为补偿乙方租用的原观音岩汽修厂房屋（即现宝泽行）附属物及一次性的过渡费、搬家费、装修费等所有补偿费用。本合同生效后，双方于2015年11月10日签订的《物业出租合同》即解除，基于合同所产生的一切权利义务均已结清，双方不得再向甲方主张任何权利；4.甲方在完成观音岩邮区中心局征收置换房屋交房手续之日起三个月内（具体时间以政府还甲方房屋时间为准）与乙方商签订租赁合同。乙方在收到甲方通知之日起15日与甲方沟通签订租赁合同，乙方收到通知之日起15日内不联系甲方的，视为乙方放弃本合同约定的承租权，甲方有权拒绝将房屋租赁给乙方。随后，万州房屋征收中心将该290万元的补偿款直接转账给龙帝庄。截至龙帝庄向邮政万州公司交付租赁房屋时止，龙帝庄已付清完所有租金。2018年12月19日，中国邮政集团公司重庆市万州区分公司更名为“中国邮政集团有限公司重庆市万州片区分公司”。2020年5月22日，原告龙帝庄向被告邮政万州分公司送达《关于尽快落实拆迁补偿协议的函》，催促邮政万州分公司履行双方于2017年6月1日签订的《中邮万州分公司与龙帝庄租观音岩邮政门面的一次性的拆迁补偿协议》。另外，重庆市万州区规划和自然资源局的提供日期为2017年12月的《土地利用规划（修改后）》显示：万州房屋征收中心与中国邮政集团公司重庆市万州区分公司于2017年5月24日签订的《国有土地上房屋收购置换协议书》中约定的置换后的位置现为防护绿地。一审法院认为，从原、被告签订的《中邮万州分公司与龙帝庄租观音岩邮政门面的一次性的拆迁补偿协议》的主要内容上看，被告对原告进行补偿后，双方之前的租赁合同关系即行解除，故该协议实质上是双方在协商解除租赁关系所达成的协议。该协议约定解除租赁合同关系，原告可以获得三方面的补偿，其一是直接货币补偿，即万州房屋征收中心支付的征收补偿款290万元；其二是间接货币补偿，即原告承租置换后的房屋时前两年免收租金；其三是承租权利补偿，即原告可以再承租置换后的房屋六年，面积为不超过600平方米，故该三方面的补偿是对解除租赁合同关系后，对原告的损失进行的一个概括性补偿。由于城市建设规划的修改，拟置换后的位置现已调整为市政绿化用地，第三人已无法按照协议约定履行交付置换后的房屋，从而导致原、被告关于有关有权承租置换后房屋的相关约定无法履行，被告无法履行相关约定。既然被告已无法再将置换后的房屋出租给原告，那么原告关于承租置换后的房屋六年，前两年免租方面的补偿就无法获得，原告该部分的租金损失是客观存在的。因此，结合合同履行情况、导致协议无法履行的客观因素、原告前期的租房用途以及免租两年的相关约定等情况，该院根据公平原则酌情认定被告承担原告的租金损失为339776.64元（33.708元/㎡/月×600㎡×24个月×70％）。另外，中国邮政集团公司重庆市万州区分公司在协议签订后更名为“中国邮政集团有限公司重庆市万州片区分公司”，原协议的权利义务由被告邮政万州分公司承继，故本案中原告的租金损失由被告邮政万州分公司承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、被告中国邮政集团有限公司重庆市万州片区分公司于本判决生效之日起七日内向原告龙帝庄支付租金损失339776.64元；二、驳回原告龙帝庄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9631.00元，减半收取4815.50元，由原告龙帝庄负担1515.50元，被告邮政万州分公司负担3300.00元。二审审理中，双方当事人对原判认定的基本事实无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人中国邮政集团有限公司重庆市万州片区分公司与被上诉人龙帝庄签订的《中邮万州分公司与龙帝庄租观音岩邮政门面的一次性的拆迁补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行自己的权利义务。从该协议内容上看，系上诉人因故提前解除租赁合同，而对龙帝庄进行一次性补偿，即龙帝庄享有继续租赁原审第三人重庆市万州区房屋征收中心置换给上诉人之房屋，虽协议中同时约定须签订租赁合同，但对租赁合同的主要条款（租赁物、租期、租金）已经约定清楚，故上诉人上诉称该协议系附条件和前提的意向性协议之主张和理由，本院不予采纳；由于城市建设规划的修改，原审第三人已无法按照协议约定履行交付置换后的房屋，导致龙帝庄不能享有继续承租权利并享受两年免租，该两年免收租金即为龙帝庄之补偿损失，原判据此判令其赔偿并无不当。综上所述，上诉人之上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9361元，由中国邮政集团有限公司重庆市万州片区分公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄   文   革审判员 刘红霞审判员杨继伟二〇二〇年十二月二日书记员 魏   椿   林