江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6026号上诉人（原审原告）：李忠平，男，1960年3月9日出生，汉族，住南京市。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路**。法定代表人：林乃轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：崇祝文，江苏法德东恒律师事务所实习律师。上诉人李忠平因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王路独任审理，并于2020年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人李忠平，被上诉人图腾置业公司的委托诉讼代理人周毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李忠平上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审要求撤销合同的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由图腾置业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.一审判决违背了合同意思自治的基本法律规定。根据李忠平提交的税票，案涉商铺是其从前业主手中以130余万元的价格购买，而前业主购买案涉商铺房屋总价款为95余万元，租赁回报按95余万元为计算依据，合同到期日是2018年4月30日。2014年前业主将案涉商铺转让给李忠平时，本应将该约定告知李忠平，并保证李忠平继续履行相应约定。可见，李忠平必须履行前业主与图腾置业公司之间的合同义务，但95余万元是前业主的购房总价款，并非李忠平的购房总价款，2018年4月30日，前业主与图腾置业公司签订的合同到期后，该约定己履行完毕，李忠平已没有继续履行前业主所签合同的义务。一审依据前业主所签的合同，按照95余万元计算租赁回报，违背了合同意思自治的基本法律规定;2、根据2019年签订的合同，相应商铺购买总价款应当写明系李忠平购买案涉商铺的总价款，而非前业主购房总价款，因此，图腾置业公司应按李忠平购买案涉商铺的130余万元总价款载明计算支付费用。李忠平已提交购房发票证明购房总价，而图腾置业公司并未提交证据证明李忠平购买案涉商铺价款为95余万元，一审判决却认定李忠平没有证据，违背法律规定。二、一审法院未查明“胁迫”和“显失公平”的事实。1、一审判决认为图腾置业公司在原合同到期后并未对李忠平的人身和行为自由进行压迫，不是事实。李忠平作为出租人，对案涉商铺的实际控制能力直接决定了李忠平是否能够及时对外出租及收益。租赁期间届满后，图腾置业公司应当返还案涉商铺，可见，图腾置业公司应按合同约定及法定义务，在双方没有签订委托经营合同的情况下，立即将该商铺房屋恢复原状并归还李忠平，但图腾置业公司居然可以置法定义务于不顾，在合同到期一年的情况下也没有将商铺恢复原状并归还，足见其背后势力强大。图腾置业公司将案涉商铺控制在自己手上出租、收益，实际强制了李忠平不能自己使用，不能出租给他人使用。李忠平经过一年的交涉，既无法拿回商铺，也没收到一分钱收益，从心理上、意志上相信，如不按图腾置业公司的要求签订合同，将直接造成商铺及收益的全部财产损失，如按图腾置业公司的要求签订合同，至少可以减少部分损失。李忠平不得己，在合同到期一年后才与图腾置业公司签订合同，由此可见，图腾置业公司利用实际控制并不归还商铺的优势地位条件，造成李忠平不能经营及使用、收益商铺的现实损失恐惧，强制、迫使李忠平接受其主要条款的条件，达到了使李忠平作出的意思表示违背自己的真实意思而与图腾置业公司的意志一致的目的。根据相关法律规定，人身自由权不仅包括身体自由权也包括精神自由权。精神自由权是公民按照自己的意志和利益，在法律规定的范围内行使自由的权利，李忠平按自己的意志处分自己的财产是其精神与意志的自由，图腾置业公司强制、迫使李忠平按图腾置业公司的意志处分李忠平的财产，是对李忠平“人身和行为自由进行压迫”的具体表现，图腾置业公司在原合同到期实际对李忠平人身和行为自由进行了压迫；2.一审判决认为，4%的租赁回报率已得到南京市中级人民法院的支持，所以不存在显失公平，李忠平认为该认定违法：(1)案涉商铺归李忠平所有，李忠平如何处理其财产是其个人权利，其他任何人无权干涉，所以，其余1096户业主与图腾置业公司签订回报率4%的合同，与李忠平无关；(2)4%的租赁回报率只代表少数业主的意志，不能代表其它100多户业主的意愿。没有大多数的业主签订4%回报率的合同，都不能称为“市场”。法院用极少数人的个案认定图腾置业公司的租金“市场”，为何不用大多数业主认可的8.5%的回报率认定租金“市场”呢？因此，一审法院将没有“市场”事实依据的租金价格用于赔偿业主被非法占用商铺的损失，没有法律根据；(3)国家统计局官网显示，南京市2010年国民经济GDP为5130.7亿元，2018年为12820.4亿元，是2010年的2.5倍，没有任何证据证明南京20**年起国民经济GDP比2010年下降一半多，因此，将租赁回报率从10年前确定的8.5%降低53%到10年后的4%，没有环境事实支持；（4）根据南京及商铺周边环境档次比2010年改善提高的事实，根据其周边人气比2010年更多了的事实，根据国家统计局统计，2016年11月南京城市居民消费价格指数是102.6,而2018年11月是102.9的事实，可见，仅两年时间物价上涨了0.3个百分点，没有任何证据显示物价比10年前下降了53%，没有任何证据证明环境档次及人气提高了，而消费人气及能力反而比10年前下降了53%，因此证明将租赁回报率从10年前确定的8.5%降低53%到10年后的4%,没有环境事实支持；(5)在物价没有下降、GDP翻2.5倍、社会经济一派繁荣的朗朗乾坤阳光下，1096业主有什么理由需要自降租赁回报率53%与图腾置业公司签订4%回报率的合同？至少是在图腾置业公司没有提供任何亏损证据的情况下，通过各种手段忽悠而签字；要么是与李忠平一样在既没有亏损证据也被逼迫不可以自己使用、不可以出租，直接造成商铺及收益损失事实的情况下而签字；要么是故意与图腾置业同流合污，故意签订4%合同，制造假象，达到供法院判决有据的目的。不论是什么原因而签订4%回报率的合同，就合同本身来说，显失公平己经是不争的事实，除了故意与图腾置业公司同流合污外都必须得到纠正。三、一审法院并没有结合商场经营现状，也没有从维护业主长远利益出发，更没有以商铺实际租金市场为依据，而是从维护图腾置业公司独家利益的角度，破坏了国家与大观本来和谐的生活与经营环境。图腾置业公司辩称，其与李忠平签订案涉委托经营合同时，并不存在利用李忠平危困的状态造成订立合同显失公平的情形。事实上，双方在案涉合同中明确约定了计价基础为95万余元，回报率标准为4%。正如李忠平所称，该协议并非突然之间达成，而是双方经过长达近一年的沟通后达成的一致意见。李忠平对相关约定清楚知晓，也经过了反复沟通、考虑。其向李忠平支付租赁回报已经实现了李忠平对案涉房屋的收益权利，并未排除李忠平的主要权利，合同中也没有约定其有权在合同期满后不归还商铺，李忠平对案涉商铺的所有权也未被排除。综上，涉案委托经营合同不存在显失公平的情形，不应被撤销。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李忠平向一审法院起诉请求：一、撤销其与图腾置业公司于2019年4月25日签订的委托经营合同；二、图腾置业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年2月17日，李忠平通过买受的方式取得了南京市建宁路300号大观天地1256号商铺（即案涉商铺）的产权。同年3月20日，李忠平作为甲方与乙方图腾置业公司签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定：甲方将1256号商铺委托给乙方经营管理，该商铺的登记购买总价为950052元，委托经营期限为4年，自2014年4月30日至2018年4月29日；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%，乙方每三个月支付一次租赁回报，数额为20189元；在委托经营期间，甲方同意乙方因规模经营和品牌效益之需要与第三方的合作经营，同意乙方因经营之需要，对商铺房屋进行重新分割、布局；委托经营期限届满时，在甲、乙双方不再继续维持委托经营关系的情况下，乙方承诺将该商铺房屋恢复至原有状态，如果甲方同意保存既存布局，乙方可以不恢复至原有状态；本合同约定期限届满，如在使用商铺房屋的第三方承租人提出继续承租该商铺房屋的，甲方可自行决定是否同意，并由甲方自行与该第三方承租人签订租赁合同。上述合同到期后，李忠平没有立即与图腾置业公司签订新的委托经营合同，图腾置业公司亦未将案涉商铺返还给李忠平。2019年4月25日，李忠平与图腾置业公司签订了新的委托经营合同（即案涉合同），该合同所载明的商铺房屋核准登记总价仍为950052元，委托经营期为5年，自2018年4月30日至2023年4月29日，年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×4%，甲方向乙方收取的每三个月的租赁回报为9500.5元。该合同未约定委托经营期限届满双方不再维持委托经营关系时乙方承诺将该商铺房屋恢复至原有状态的内容，亦未约定期限届满甲方可自行决定是否同意与使用该商铺房屋的第三方承租人签订租赁合同的内容。2018年7月31日，一审法院对杨春明、杨婷与图腾置业公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决，判令图腾置业公司按照房屋总价4%的标准支付租赁回报。此后，一审法院又作出了多个判决，均按照房屋总价的4%计付租赁回报。上述判决均被二审法院维持。李忠平为证明其购买案涉商铺总价为1309264.24元的主张，向一审法院提交了3张日期为2014年3月7日的税收缴款书，该3张缴款书所载明的“销售建筑物及其他土地附着物”的计税依据分别为175120.36元、1786.94元、1786.94元、“产权转移书据”的计税依据分别为1107058.6元、11305.7元、11305.7元，上述计税依据的总额为1308364.24元。图腾置业公司质证认为，上述票据不能证明李忠平购买案涉商铺的总价是1308364.24元，且双方当事人在2014年3月20日签订的合同所约定的房屋登记购买总价为950052元，该款系双方认可的总价。李忠平在一审庭审结束后向一审法院寄送了其购买案涉号商铺的《房屋买卖居间协议》，该协议载明的实际成交价为120万元。图腾置业公司质证认为，该协议系复印件，不能证明双方交易的真实价格及款项交付的具体数额，且无论李忠平以何种价格购得该房屋，均与双方之间的租赁合同是否应予撤销无关。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者其提供的证据不能证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。首先，李忠平称其在2014年购买案涉商铺时支出了1309264.24元的购房款，其之所以以950052元作为计付租赁回报的基数系履行其前手与图腾置业公司约定的行为，根据其陈述，其签署第一份委托经营合同的行为显然系自愿行为，而非受到了胁迫。李忠平在签订新的委托经营合同时，显然已经知悉该合同所载明的计算租赁回报的基数为950052元，而非其所称的1309264.24元，在此情况下其仍同意签订该合同，显然系其自愿选择的结果，而非图腾置业公司胁迫的结果。另外，即使李忠平拒绝按照950052元作为租赁回报的计算基数来签订新的委托经营合同，其所获得的占有使用费标准亦应根据原合同所载明的950052元作为基数进行计算，而不能以1309264.24元为基数，因为其损失应根据原合同所约定的数额进行计算，故李忠平以图腾置业公司未同意以1309264.24元为基数签订新的委托经营合同为由，主张新合同损害了其利益，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。其次，李忠平主张其于2019年4月25日与图腾置业公司签订新的委托经营合同时受到了胁迫，但图腾置业公司在原合同到期后并未对李忠平人身和行为自由进行压迫，图腾置业公司与李忠平未能及时签订合同的行为，仅能被认定为双方未能就合同的主要条款达成一致所致，而不能被认定为系图腾置业公司胁迫所致，更不能被认定为图腾置业公司利用了自己的优势地位。另外，李忠平与图腾置业公司签订的新的委托经营合同已经将2018年4月30日至2019年4月29日的这段时间纳入合同期限中，双方之间未及时签订合同的行为实际已经被2019年4月25日所签订的合同所弥补，图腾置业公司未及时签订合同的行为已经不能被视为违约。故李忠平以图腾置业公司在合同到期后未返还案涉商铺为由主张图腾置业公司利用优势地位对其进行胁迫，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。再次，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期届满，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态，而双方在新的委托经营协议中没有明确图腾置业公司应将商铺恢复至原状，该约定并不违反法律规定，李忠平以合同中缺少恢复至原有状态的内容为由主张图腾置业公司侵害其合法权益，无事实和法律依据，一审法院不予支持。新的委托经营合同虽然未约定甲方可在约定期限届满后直接与第三方承租人签订租赁合同的条款，但并未限制李忠平的权利，李忠平是否选择与第三方承租人签订新的合同，显然系其自由，李忠平以此为由主张图腾置业公司侵害其合法权利，亦缺乏依据，一审法院不予支持。最后，一审法院在2018年7月31日作出的（2018）苏0106民初6181号民事判决，亦判决图腾置业公司按照房屋总价4%的标准支付租赁回报，且该判决所认定的比例已经被二审法院维持，本案双方当事人所约定的租赁回报的计算基数、比例与该判决并无冲突，故李忠平以新的委托经营合同显失公平为由申请撤销该合同，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回李忠平的诉讼请求。一审案件受理费1596元，减半收取798元，由李忠平负担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，李忠平提交图腾置业公司与案外人签订的合同复印件两份，用于证明，图腾置业公司在2018年后对外出租大观天地商铺的价格成倍上涨，图腾公司却要求降低业主的租赁回报率至4%，显失公平。图腾置业公司对上述合同复印件的真实性无法确认，并陈述，即便上述合同真实，也恰能证明图腾置业公司支付给业主的4%回报率标准高于图腾置业公司对外出租商铺的收益。李忠平提交的合同显示，2018年起，租金标准为0.87元每平方米每天，每年每平方米的租金大约是317.55元，而李忠平购买案涉商铺的登记单价为每平方米26050.25元，每年租金的年化收益大约是1.2%，其对外出租的每年每平方米317.55元的租金标准不仅低于其原来与业主约定的8.5%回报率，也低于现在的4%回报率，可见，李忠平所称的4%回报率标准显失公平，与实际情况恰恰相悖。以上事实，有合同以及本院庭审笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、李忠平受胁迫为由要求撤销案涉合同的主张是否有事实和法律依据；二、李忠平以显失公平为由要求撤销案涉合同的诉讼请求能否成立。对于争议焦点一，本院认为，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。构成上述可撤销的受胁迫行为，一般应具备以下要件：一是须有胁迫行为；二是须有胁迫故意；三是胁迫须为非法；四是须被胁迫人因胁迫而陷于恐惧，并因恐惧而为意思表示；五是被胁迫人所作意思表示违背其真实意思。本案中，李忠平认为，图腾置业公司在上一期委托经营合同到期后未将案涉商铺返还给其，造成其不能经营及使用、收益案涉商铺的现实损失恐惧，是对李忠平的人身和行为自由的压迫，从而导致李忠平作出违背真实意思的表示。对此，本院认为，李忠平购买案涉商铺时，案涉商铺已处于由图腾置业公司对外出租经营的状态，其买受案涉商铺后，也与图腾置业公司签订合同，由图腾置业公司继续对外出租经营案涉商铺，图腾置业公司对案涉商铺出租经营的行为系基于与李忠平之间的协议，且李忠平可实际从中获取相应收益，双方间就案涉商铺的出租、经营及收益系常见的民商事行为，即便图腾置业公司在上一期委托经营合同到期后未返还案涉商铺给李忠平，李忠平也可向图腾置业公司主张，或向法院提诉从而维护其合法权利。实际上，李忠平在签订案涉协议前与图腾置业公司协商了近一年时间，也未向法院起诉要求图腾置业公司返还案涉商铺，更无证据证明其曾遭受威胁，因此，李忠平所称的图腾置业公司未返还案涉商铺的行为并不具备构成胁迫的现实紧迫性和人身危险性，其以图腾置业公司未返还案涉商铺为由认为遭受胁迫的理由不能成立。其以受胁迫为由要求撤销案涉合同的上诉请求亦不能成立。对于争议焦点二，本院认为，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。以显失公平为由主张撤销合同的，一般须存在一方存在利用对方处于弱势或危困状态的行为，且有牟取不正当利益之故意，并导致相应民事法律行为于成立之时显失公平。本案中，李忠平另以图腾置业公司降低回报率与国民经济增长走势不符，已签订了按4%回报率获取收益的业主没有理由同意降低收益回报率为由，认为案涉合同的订立显失公平。对此，本院认为，如前所述，如李忠平认为图腾置业公司在上一期委托经营合同到期后未返还案涉商铺，其可依法主张权利，并无证据证明李忠平在签订案涉合同时处于危困状态，更无从认定图腾置业公司在与李忠平签订案涉合同时存在利用李忠平处于危困状态、缺乏判断力的情形。因此，其以显失公平为由要求撤销案涉合同的主张，亦不能成立。综上，李忠平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1596元，由上诉人李忠平负担。本判决为终审判决。审判员  王路二〇二〇年十二月十日法官助理高礼慧书记员朱亚芳