贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3656号 上诉人（原审原告）：朱庆红，女，汉族，1987年5月18日生，住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：姚苑，贵州正苍律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：贵州绿源城置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县城关镇胡三帖路**。 法定代表人：刘灵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘徽，贵州子为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庭开叶，贵州子为律师事务所律师。 上诉人朱庆红与上诉人贵州绿源城置业有限公司（以下简称绿源城公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱庆红上诉请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：首先，双方合同约定违约金为日万分之一，没有过高，应当按照合同约定支付违约金。根据相关规定，应以当事人约定支付逾期违约金。双方约定以日万分之一的标准计算违约金，并未超出法律规定，不存在违约金过高需要调低的情形，应当按照合同约定支付。一审判决酌情支持日万分之零点五没有依据；其次，既然双方对违约金标准有明确约定，且该约定合理合法有效，就应当遵守契约精神，按照合同约定支付违约金。正如绿源城公司在庭审过程中称该商品房买卖合同是政府相关部门拟定的格式合同，因此合同对买卖双方都是公平的。在双方对逾期办证及违约金比例并未签订《补充协议》重新进行约定的情况下，双方应当按照签订的房屋买卖合同承担相应违约责任。 绿源城公司上诉请求撤销原判，改判驳回朱庆红的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决绿源城公司承担延期办证违约责任错误。根据相关司法解释规定，出卖人需因自身原因才承担违约责任，而本案由于出现政府相关部门的原因和第三人原因才导致本案产生逾期办证的后果，不属于出卖人原因的情形。因此该公司不应承担违约责任。该原因主要有三，一是由于施工方的过错造成工程逾期，该事实有相关判决认定的事实予以确认；二是政府政策的调整，受2017年9月12日省人民政府第107次常务会议通过的《贵州省新建住宅区配电设施建设维护管理办法》影响，故该相应期间不应由绿源城公司违约责任；三是根据住房和城乡建设部、应急管理部于2019年3月27日发布的《住房和城乡建设部应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，消防验收审核部门职能转移调整，导致绿源城公司迟迟不能完成整体消防验收，此期间也不应由绿源城公司承担违约责任。二、一审判决适用法律不当。根据相关规定，不可抗力导致责任免除。2020年初全国疫情爆发，全国停工停产，绿源城公司不能及时办理产权证书，属于不可抗力事件，一审判决认定其承担违约责任错误。三、即便认定绿源城公司承担违约责任，违约金的起算时间也不应从2017年9月30日起算。根据双方《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，故本案计算逾期办证的起算时间应当从实际交房之日起90日后开始计算。四、根据贵定县人民政府2019年12月23日作出（贵府专议（2019）335号）《关于研究灵智东门·鑫都（一期）项目竣工验收及产权办理相关事宜的专题会议纪要》可知，绿源城公司2019年12月23日就可以办理容缺登记，已达到办证条件，故截至时间应为2019年12月23日，而非2020年4月28日。五、一审判决绿源城公司承担逾期办证违约金的计算比例过高，不符合案件实际情况。 朱庆红辩称，一、绿源城公司应当承担违约责任。首先，绿源城公司与施工单位因施工合同纠纷案件导致工程竣工验收备案工作未能完成，即便是施工单位原因导致逾期，根据合同法第一百二十一条规定，绿源城公司应当承担违约责任。其次，《贵州省新建住宅区配电设施建设维护管理办法》是在朱庆红与绿源城公司双方约定的办证日期之后，若绿源城公司依照合同履行办证义务，则根本不会受到《办法》的影响。因此不能成为绿源城公司免责的理由。同理，关于消防问题亦然。再次，绿源城公司主张以2020年1月才爆发的疫情主张免责，也没有道理。该事件发生在绿源城公司逾期之后，完全不符合法律规定的不可抗力的免除事由。二、关于违约金起算时间点。首先，合同约定的商品房交付之日，应为当事人约定的商品房交付之日，也即2015年12月30日，而非绿源城公司理解的是商品房实际交付之日，且合同并未写明为“实际交付之日”。其次，双方在二十二条第三款接着约定出卖人承诺于2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，该约定完全承接了第二款，因此本合同第二十二款约定的内容应当理解为绿源城公司于2016年3月31日前申请初始登记，于2017年9月30日前取得初始登记并办理转移登记，绿源城公司应当于2017年9月30日前与朱庆红办理转移登记。故一审判决认定其逾期办证并无不当。三、关于朱庆红是否存在损失的问题。本案违约事由完全围绕双方签订的《商品房买卖合同》来展开，双方在签订《商品房买卖合同》时并无明确约定将朱庆红的损失作为绿源城公司承担违约责任的构成要件。合同仅约定，绿源城公司未在约定时间内办理房产证即要承担违约赔偿责任。故绿源城公司以朱庆红没有损失拒绝支付违约金或者少支付违约金完全没有依据。 朱庆红向一审法院起诉请求：1、判决绿源城公司支付朱庆红2017年9月30日至2020年4月28日逾期办证违约金24535.1元；2、诉讼费由绿源城公司承担。 一审法院认定事实：2015年10月28日，朱庆红与绿源城公司签订商品房买卖合同，朱庆红向绿源城公司购买房屋。合同第22条约定：出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将有关文书交付买受人，并载明约定日期起180日内，出卖人未能交付有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付有关文书之日，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，朱庆红支付购房款260734元，绿源城公司将房屋交付朱庆红使用；因绿源城公司与房建公司纠纷、配电工程消防工程验收、疫情影响等素，导致2020年4月28日绿源城公司始通知朱庆红办理房屋产权证；自2017年9月30日至2020年4月28日，期间941天。 一审法院认为，本案争议焦点：1、绿源城公司是否违约；2、朱庆红诉请违约金确定。该院认为，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。绿源城公司承诺于2017年9月30日前将有关文书交付朱庆红，但2020年4月28日才通知朱庆红办理房屋产权证，构成违约，违约天数941天。绿源城公司抗辩，与房建公司纠纷等因素影响义务履行，因合同约定应当是科学的充分考虑各种因素后作出的意思表示，绿源城公司承诺时没有虑及相关因素，后果不应当由朱庆红承担，绿源城公司否认违约，理由不成立。《中华人民共和国合同法》指出“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因导致绿源城公司违约确有客观因素、绿源城公司主张减少违约金，加之朱庆红自认没有损失，该院确定按每日万分之零点五计算、绿源城公司支付朱庆红违约金12267.5元（941天×260734元×0.05‰）。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决：贵州绿源城置业有限公司于判决生效之日起十日内支付朱庆红违约金一万二千二百六十七元五角（12267.5元）。如果义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元，由贵州绿源城置业有限公司承担。 二审中，双方当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，朱庆红与绿源城公司签订《商品房买卖合同》，签订合同的主体适格，均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同理应有效。综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案二审争议的问题主要有二，一是，绿源城公司存在逾期办证，其应否承担违约责任；二是，违约金的计算标准如何认定。 关于问题一，本院认为，绿源城公司理应承担违约责任。理由如下，首先，关于期间认定问题，双方合同约定案涉商品房交付时间为2016年5月30日；而商品房实际交房时间为2017年11月15日，因此存在约定交房和实际交房时间不一致的问题。根据双方合同第二十二条关于初始登记的约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因此以约定交房或以实际交房认定相关初始登记的义务，则成为双方争议的焦点问题。由于双方合同关于初始登记时间节点的约定为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解，发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该格式条款为出卖人提供，因此应当以有利于买受人一方的解释，即以约定交房的时间节点作为标准，认定出卖人的义务；另外，双方合同关于转移登记的约定又约定出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，如若以实际交房时间认定办证起算点，则与此约定存在矛盾。一审判决虽认定2017年9月30日承诺到期，但涉及到违约认定问题，应从该日的次日认定为逾期，一审判决直接从当日计算不当，本院予以纠正。故应从2017年9月30日的次日起计算至出卖人通知办证的2020年4月28日，总计940天，故逾期办证违约金为940天×260734元×0.05‰=12254.50元。其次，关于违约阻却事由问题，首先是绿源城公司主张施工单位原因导致逾期的问题，则存在其与施工单位的建设工程合同关系和其与购房者之间的房屋买卖合同关系，二者为两个不同的法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，在买卖合同关系中，即便是第三人原因造成逾期，也未构成绿源城公司的阻却事由，该公司也应当承担违约责任。其次是绿源城公司主张配电设施建设相关规定及消防验收职责转隶问题，如前述，双方约定交付办证资料时间为2017年9月30日前，早于《贵州省新建住宅区配电设施建设维护管理办法》2017年10月10日的出台时间，如其依约履行义务，且完全不受该管理办法影响。且从绿源城公司在一审中提供的《配电工程合同》分析，该公司于2017年5月11日与施工单位贵州正航众联电力建设有限公司签订配电工程合同，约定工期45天，因此工期至2017年6月25日，也早于双方约定的2017年9月30日；同理，绿源城公司于2019年3月22日才完成建设工程消防验收意见书的全部事项，远晚于前述约定交付办证资料时间，其主张受到2019年3月27日发布的《住房和城乡建设部应急管理关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》的影响导致晚取得《建设工程消防验收意见书》，显然如其依照约定的时间节点履行义务，则不存在此问题的叠加，且该公司作为专业房开企业，其对相应风险的预知应强于普通购房者，故对该公司主张的免责事由，本院不予支持。再次是绿源城公司主张疫情免责问题，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，在审理合同纠纷案件中，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，认定当事人相应的责任。本案中，根据查明的事实，绿源城公司违约发生在疫情发生的两年多以前，因此不符合前述规范性文件规定的情形，从而根据相关规定予以利息减免的结论。故对绿源城公司主张责任免除的理由，本院均不予支持。 关于问题二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金，过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，一审判决综合案件情况，从违约造成损失的角度，根据违约一方当事人的请求，酌情调低违约金的计算额度，该认定符合前述法律规定，本院予以确认。故对朱庆红主张按照约定支付违约金及绿源城公司主张再调低违约金，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初1189号民事判决； 二、贵州绿源城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱庆红违约金12254.50元； 三、驳回朱庆红的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担按照一审判决执行；二审案件受理费214元，由朱庆红负担107元，贵州绿源城置业有限公司负担107元。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  袁丽娟 二〇二〇年十二月八日 法官助理裘文昕 书记员齐雯