湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初5321号 原告：欧阳兴华，男，1990年4月20日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区。 委托代理人：张铁良，湖南林邑律师事务所律师。 被告：郴州市一兴房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区郴江街道梨树山村下朱家湾组******，统一社会信用代码9143100058897012X1。 法定代表人：曾云，系该公司总经理。 委托代理人：陈双，男，1988年2月25日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 原告欧阳兴华与被告郴州市一兴房地产开发有限公司（以下简称一兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳兴华委托代理人张铁良、被告一兴公司委托代理人陈双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧阳兴华请求判令：一、被告赔偿原告逾期交房违约损失18503元(计至2020年10月1日)其后违约损失以已付房款总额按年息百分之4.75计至交房时止，二、被告承担本案诉讼费用。 被告一兴公司答辩要点：根据合同第九条中明确约定，开发商出具竣工验收报告并符合合同所约定的装饰，设备标准就可以交房。合同第十条明确约定，商品房达到交付条件后，买受人应在2019年12月30日至2020年1月30日期间前来与出卖人办理交付手续。出卖人不再另行书面通知。所以答辩人不存在违约行为。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实: 一、2018年2月11日，原告欧阳兴华（买受人）与被告一兴公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》。合同第三条、第四条约定:买受人购买出卖人开发的位于郴州市××道××栋××层××号房，购房总金额519439元。合同第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式按期付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计159439元，余款360000元向中国建设银行郴州香雪路支行申请贷款。合同第九条交付期限及条件:出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件交付买受人使用：1.该出《竣工验收报告》并符合本合同所约定的装饰、设备标准。合同第十条房屋交付及违约处理方式：商品房达到交付使用条件后，买受人应在2019年12月30日至2020年1月30日期间前来与出卖人办理交付手续。出卖人不再另行书面通知。由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上述《郴州市商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定交清了涉案购房款519439元。截止本案庭审之日，被告一兴公司尚未与原告欧阳兴华办理涉案商品房交付手续，涉案房屋所在栋尚未办理不动产首次登记手续。 二、庭审中，被告一兴公司提交了以下证据：1、《紫金嘉园1＃栋、2＃栋、3＃栋、2＃栋商业竣工验收会议纪要》，系于2020年1月2日经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、郴州市质安站等部门参与验收并形成该《会议纪要》，该会议纪要载明验收时间为2020年1月2日；2、《紫金嘉园竣工验收签到表》，该《签到表》由上述验收部门相关人员签字，载明验收时间为2020年1月2日；3、《紫金嘉园2#栋工程竣工验收报告》，该《验收报告》由建设单位、监理单位、设计单位及勘察单位等验收部门的相关工作人员于2020年1月3日签字认可，以证明涉案房屋所在栋已经经过郴州市质检站验收合格，达到了合同约定的交房条件，而原告欧阳兴华对此不予认可,并提交了郴州市住房和城乡建设局出具的《关于网上信访系统432020052847374号投诉件的答复意见书》予以记录。为此，本院经核实，被告提交的《紫金嘉园1＃栋、2＃栋、3＃栋、2＃栋商业竣工验收会议纪要》中，参与验收的建设单位谢洁、施工单位张永龙、监理单位的欧阳项军，设计单位的姚春龙均认为涉案商品房项目工程竣工验收合格；郴州市质安站的王成礼、郭诗崇亦认为涉案商品房项目的工程结构合格、安全，仅存在地下室漏水等瑕疵问题需进一步整改；另被告提交的《紫金嘉园2#栋工程竣工验收报告》系采用“湘质监统编备2015——2”格式，在第二页下方载明“依据国家《建筑工程施工质量检验统一标准》（GB50300-2013）和住房城乡建设部关于印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定（建质【2013】171号的规定要求，同意该单位（子单位））工程竣工验收”，由建设、施工、监理、设计及勘察五方验收单位的验收组成人员签字，另在《紫金嘉园2＃栋工程竣工验收报告》中的《附件：提交内容资料一览表》中第1—13项中均打钩“√”，在第14项“竣工验收（验收组）”中备注为“合格”。原告提交的上述《答复意见书》载明“曹华兵：你通过网上信访系统向我局反映紫金嘉园项目验收手续不完善导致不能正常交付业主使用、就读十九中的承诺没有兑现、购房不给发票等问题，经研究，现将意见答复如下：一、关于未验收逾期交房问题。紫金嘉园项目于2019年底申请了建设工程竣工验收，但因车位局部渗漏问题需要进行整改……” 判决的理由与结果 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、涉案商品房是否具备交房条件：如前所述，被告应于2019年12月30日前交付房屋，商品房达到交付使用条件后，买受人应在2019年12月30日至2020年1月30日期间前来与出卖人办理交付手续，出卖人不再另行书面通知。涉案项目“紫金嘉园”1＃栋、2＃栋、3＃栋、2＃栋商业已于2020年1月2日经参与验收建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、郴州市质安站并形成《会议纪要》，其中建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收人员均在会议中认为涉案商品房项目验收合格，郴州市质安站的验收人员亦认为涉案商品房项目的工程结构安全、合格，仅存在一些瑕疵问题需进一步整改。2020年1月3日经过上述五方验收单位的相关工作人员在《紫金嘉园2＃栋工程竣工验收报告》签字认可。同时，该《竣工验收被告》备注了“同意该单位（子单位）工程竣工验收，同时在该《竣工验收被告》的《附件：提交内容资料一览表》中第14项竣工验收意见（验收组）备注栏中载明“合格”。而原告提交的上述《答复意见书》中并未表明涉案商品房未经验收合格而达不到合同约定的交房条件”。从以上事实可分析，根据合同第九条的约定，本院酌情认定涉案商品房达到交房条件的时间为2020年1月3日；二、被告如何承担违约责任：如前所述，被告应于2019年12月30日前交房，而涉案房屋所在栋于2020年1月3日才具备交付条件，被告已构成了逾期交房。鉴于原、被告双方办理涉案商品房的交付手续时间为2019年12月30日至2020年1月30日期间，故逾期交房违约金应从2019年12月31日计算至2020年1月30日，被告逾期交房31天，逾期交房违约金为1610.26元（计算方式：519439元×31天×0.0001＝1610.26元）。而被告称其没有任何责任，不存在逾期交房违约行为，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、限被告郴州市一兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告欧阳兴华逾期交房违约金1610.26元。 二、驳回原告欧阳兴华的其他诉讼请求。 如被告郴州市一兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取131元，由被告郴州市一兴房地产开发有限公司负担25元，原告欧阳兴华负担106元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二〇年十二月二日 书记员  文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。