陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终12130号上诉人（原审原告）:左杰，男，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：罗岚，陕西韬达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：韩光，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐星峰，男，汉族，住西安市未央区，系该公司业务经理。委托诉讼代理人：吕凯，男，汉族，住西安市灞桥区，该公司业务经理。上诉人左杰因与被上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）委托合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。左杰上诉请求:1.撤销（2020）陕0112民初5934号民事判决，依法改判解除双方签订的《西安市房屋出租委托合同》，并判令美丽屋公司立即腾退房屋，支付房屋占用费（暂从2020年7月26日至实际腾退之日）以及支付违约金69955元；2.一、二审诉讼费由美丽屋公司负担。事实和理由：一、一审法院将涉案《西安市房屋出租委托合同》的性质认定为房屋租赁合同纠纷属于合同性质认定错误，本案合同性质为委托合同，并非房屋租赁合同。首先，合同的名称表述为“房屋出租委托合同”，从文义上理解，应为房屋租赁事宜的委托合同，并非美丽屋公司承租该房屋的协议，且在合同文本的“温馨提示”中美丽屋公司明确表明，其提供的是“房地产经纪服务”。其次，从合同约定的权利义务分析，合同第二条左杰授予美丽屋公司的权限，代某某管理出租房屋及与出租事项有关的联系、接洽等事宜，这里专门用了“代某某”，而不是美丽屋公司以自己的名义与次承租人发生租赁关系。左杰还专门签署委托书，委托美丽屋公司全权办理案涉房屋出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用，该委托书与合同的约定相互印证，进一步明确美丽屋公司属受托方，系接受左杰委托处理案涉房屋租赁事宜。再次，转租合同的主体是承租人与次承租人，承租人以自己的名义与次承租人签订租赁合同。从合同履行来看，与实际承租人签订租赁合同的主体，仍然是以左杰名义（证据详见美丽屋公司提交的数份《房屋租赁合同》）。最后，委托租赁和租赁合同的本质区别并非获取报酬的方式。《中华人民共和国合同法》规定受托人完成委托事务，委托人应当向其支付报酬，对于支付报酬的方式，法律并没有强制性规定，双方当事人可以协商确定报酬的形式。在委托租赁合同中，美丽屋公司通过房租差额获取报酬，左杰明知也未明确反对，这种获取报酬的方式系双方当事人的意思自治。综上，委托租赁实际是一种新型的经营管理方式，并非传统的“二房东”模式，涉案《西安市房屋出租委托合同》实际上应属委托合同，并非一审法院认定的房屋租赁合同。二、本案美丽屋公司存在擅自将涉案房屋委托出租事宜转委托给案外人西安美屋公寓管理有限公司的严重违约行为，一审法院对此事实认定错误。根据合同第六条约定，“委托期限内，未经甲方书面许可，乙方不得将受托事宜全部或部分转委托给他人。”但根据美丽屋公司向法院提交的数份《房屋租赁合同》中载明，涉案房屋的房屋资产管理人为案外人西安美屋公寓管理有限公司，并非美丽屋公司。美丽屋公司故意隐瞒转委托行为，私自进行了转委托，将涉案房屋的委托管理人由美丽屋公司变更为案外人，明显违背了双方关于禁止转委托的约定，属于严重违约行为，一审法院对此事实认定错误。三、本案美丽屋公司存在逾期半年之久支付房屋租金的严重违约行为，左杰享有合同第七条约定的单方解除权，二审法院应当适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条的规定，认定左杰行使约定解除权合法有效。关于一审法院认定因新冠疫情原因，美丽屋公司尚未复工复产逾期支付房屋租金情有可原，左杰完全不予认可。美丽屋公司在庭审中认可其复工复产时间为2020年3月3日，应支付房屋租金的时间为2020年1月26日，但直至2020年6月5日该案第二次开庭10天后美丽屋公司才向左杰支付。美丽屋公司逾期半年之久支付房屋租金的行为属于严重违反合同第七条约定的逾期5日享有单方解除权的违约行为。另外，本案的合同是美丽屋公司提供的格式合同，左杰并未对该合同做任何修改，关于约定解除权也是美丽屋公司的真实意思表示。再者，美丽屋公司在委托合同期间，私自故意隐瞒转委托事实，构成再次违约行为。因此，在美丽屋公司存在上述两种违约行为的情况下，法院应当认定属于严重违约行为。同时，在左杰依法行使解除通知义务后，法院应当适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条的规定，认定左杰行使约定解除权合法有效。四、本案左杰依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，同时享有委托合同的任意解除权，一审法院判决合同继续履行无任何法律依据。五、本案一审法院不应调低违约金，美丽屋公司应按照合同第八条第（三）款的约定向左杰支付违约金。根据《九民会议纪要》第49条的规定，“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”且本案合同第八条第（三）款明确约定了计算违约金的方式。左杰也提供了证据证明其实际损失远远高于约定违约金的数额。本案美丽屋公司对违约金过高也未举证证明，应当由其承担不利后果。因此，一审法院在美丽屋公司存在两项严重违约行为且合同明确约定了违约责任承担方式的情况下，不应调低违约金，美丽屋公司应当按照合同总租金的17%支付69955元违约金。美丽屋公司辩称，其不同意左杰的上诉请求。事实和理由：2018年6月26日，左杰与美丽屋公司签订了其名下位于西安市未央区XX广场XX座（西安印象）3幢1单元11层11101号房屋的《西安市房屋出租委托合同》，委托期限为2018年10月26日至2024年10月25日，合同签订后，双方依据合同履行至今。2020年1月，因美丽屋公司春节期间提前放假，2020年1月17日公司全部放假，无工作人员办公，遂依据往年惯例及口头告知左杰，春节期间的租金延后支付，美丽屋公司原本预计2020年2月1日复工，复工后立即向左杰支付租金，但因2020年1月底，全国突发新冠疫情，此次冠状病毒肺炎被世界卫生组织列入“国际健康紧急事件”，针对此次疫情西安市采取了小区、商业办公楼封闭、控制人员出入、拒绝外阜人员居住等防空防疫措施。疫情亦导致美丽屋公司业务无法正常开展，无法依据美丽屋公司原计划于全部2020年2月1日复工，因公司财务相关支付密令均存放于公司保险柜，遂财务人员无法对左杰进行支付，疫情发生后导致无法完成支付义务，美丽屋公司已及时向左杰告知，后疫情持续蔓延，直至2020年4月中下旬才得到初步稳定控制，美丽屋公司所在办公大厦才允许部分人员进入办公，但因疫情影响，导致美丽屋公司大批量客户无法进入租住小区，无法正常居住使用房屋，并且大批量客户表示不会再返回租赁房屋继续承租同时不同意继续支付租金，同时小区为开展防疫防控措施，禁止美丽屋公司带新客户看房，导致美丽屋公司无法发展新客户促成成交，以上情况导致美丽屋公司经营困难，房屋空置率提升至75%，美丽屋公司经营发生巨大的亏损，且远远超过了美丽屋公司正常经营风险抵抗范围。期间美丽屋公司多次与左杰进行沟通，并且表示将尽快进行支付。2020年6月5日，美丽屋公司排除了不可抗力因素后，立即向左杰履行了支付义务，左杰收取了该租金，未提出异议，表示左杰同意继续履行双方之间签订的合同。一审中，法院认为美丽屋公司存在违约行为须承担违约责任，但合同中违约责任约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第114条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，双方签订的合同中约定的违约金数额明显过高，一审法院对违约金予以调整，美丽屋公司认可一审法院对违约金的认定，同意一审判决，亦同意按照一审判决支付违约金。故应当驳回左杰的上诉，维持原判。左杰向一审法院起诉请求：1.判令确认左杰与美丽屋公司之间签订的《西安市房屋出租委托合同》于2020年3月11日解除；2.判令美丽屋公司立即腾退租赁房屋；3.判令美丽屋公司支付左杰房屋租金8434.8元；4.判令美丽屋公司支付左杰房屋占用费2875.5元（自2020年3月12日起暂计至2020年3月30日，实际计算至实际腾退房屋之日止，按191.7元/天）；5.判令美丽屋公司向左杰支付违约金69955元；6.判令美丽屋公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月26日，左杰（委托人：甲方）与美丽屋公司（房屋管理机构：乙方）签订了《西安市房屋出租委托合同》（编号：1002310），约定左杰委托美丽屋公司全权办理其本人所有的位于西安市未央区XX广场XX座（西安印象）3幢1单元11层11101号房屋的所有出租相关事宜，包括签订租赁合同，代收房租，租房押金等租赁费用。上述合同第四条 “委托期限、免租期、租金标准及支付方式”中约定：“（一）甲方授权乙方的委托期限自2018年10月26日至2024年10月25日，共陆年，委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致。其中2018年6月26日至2018年10月25日为免租期共计肆月；免租期补充：2019年10月26日至2019年12月25日为免租期共计贰月……（三）租金标准为：……第二年：2019年10月26日起￥5750元/月（小写），合同总租金共计57500元（小写）；第三年：2020年10月26日起￥5750元/月（小写），合同总租金共计69000元（小写）……（四）租金支付方式：1、乙方支付方式为：季付；2、甲方收取租金为汇款方式：开户名左杰，开户行中国工商银行陕西省西安市西安枫林绿洲支行，账号XXXXXXXXXXXXXXX3405……3、乙方将各期租金划入甲方账户或支付现金的具体日期如下（遇节假日顺延）：①2018年6月29日支付房租共计￥17250元（小写）……④2019年7月26日支付房租共计￥17250元（小写）；⑤2019年10月26日支付房租共计￥5750元（小写）；2020年1月26日支付房租共计17250元（小写） 以上付款方式依此类推概不列举”。该合同第七条“合同的解除”中约定：“……（二）出现任何不可抗力的情形或因除拆迁政策以外的相关政策原因须拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达5日的……”；该合同第八条“违约责任”约定：“（一）出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金17%向守约方支付违约金，如甲方违约或甲方因拆迁终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用（具体金额：毛坯房450元×建筑面积；改造房300元×建筑面积）……（三）乙方有第七条第四款情形之一的视作乙方违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金”。上述合同签订后，左杰向美丽屋公司交付了涉案房屋，美丽屋公司按照合同约定支付租金直至2020年1月25日。2020年1月26日，美丽屋公司应向左杰支付2020年1月26日至2020年4月25日的房屋租金17250元，后因我国发生新冠肺炎疫情，美丽屋公司未向左杰支付上述拖欠租金。2020年3月10日，左杰向美丽屋公司发出律师函，告知美丽屋公司在收到律师函之日双方的涉案房屋租赁合同解除，美丽屋公司还应支付左杰所欠付租金及违约金，并限期美丽屋公司腾房。后因左杰多次催要所欠租金未果，故诉至一审法院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因双方分歧太大，致调解未果。另查明，涉案房屋隔断为七间，其中六间由美丽屋出租于案外人，涉案房屋现由案外人实际占有使用。庭审中，美丽屋公司述称其愿意随时支付左杰所欠租金，并于2020年6月5日向双方合同约定的左杰名下的收租账户（即户名为左杰，尾号为3405的工商银行账户）转付2020年1月26日至2020年7月25日的租金34500元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，左杰与美丽屋公司签订的《房屋出租委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，故左杰、美丽屋公司均应全面履行合同义务。该合同签订后，左杰依约交付了涉案房屋，美丽屋公司按照合同约定支付了2020年1月25日之前的租金，但美丽屋公司未按期支付2020年1月26日至2020年4月25日的房屋租金，没有全面履行其合同义务，构成违约，美丽屋公司应当承担相应违约责任。其次，左杰、美丽屋公司签订的房屋租赁合同是否应当解除，应综合考虑本案实际情况予以判定。本案中，涉案租赁合同约定美丽屋公司应于2020年1月26日支付左杰涉案房屋的下期租金17250元，而在此期间我国发生了新冠疫情，美丽屋公司作为公司尚未在疫情期间复工复产，未按期支付左杰租金情有可原。另外，涉案房屋租赁合同约定的合同期限为六年，并约定支付租金的方式为按季度支付，且涉案租赁房屋已由美丽屋公司出租于案外人实际居住使用，美丽屋公司已于2020年6月5日向左杰名下的收取租金账户转付了2020年1月26日至2020年7月25日的租金34500元，综上以上情形，可以认定美丽屋公司的违约程度较轻微，亦未实际影响左杰合同目的实现，故对于左杰主张确认双方合同解除之诉讼请求，依法予以驳回，左杰、美丽屋公司签订的《房屋出租委托合同》应当继续履行。至于左杰主张的违约金一节，因美丽屋公司辩称违约金过高，结合本案的合同履行程度、美丽屋公司过错程度及疫情影响程度等客观因素，酌情认定美丽屋公司向左杰支付违约金1.2万元。关于左杰主张的房屋占用费及腾交房屋之诉讼请求，因涉案合同继续履行，不存在美丽屋公司腾交租赁房屋，应由美丽屋公司向左杰支付房屋租金即可，故对左杰上述诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、原告左杰与被告北京美丽屋资产管理有限公司于2018年6月26日签订的《西安市房屋出租委托合同》继续履行；二、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告左杰支付违约金1.2万元；三、驳回原告左杰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1831元，左杰已预交，由左杰承担500元，由北京美丽屋资产管理有限公司承担1331元，于本判决生效之日起十日内给付左杰。二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，准确认定案件的法律关系，将民事纠纷归入特定的法律关系框架进行审理，系正确作出裁判的基础。本案中，左杰与美丽屋公司于2018年6月26日签订《西安市房屋出租委托合同》，就涉案房屋的使用及收益等事宜达成协议，左杰主张双方依据合同而缔结的法律关系为委托关系，但美丽屋公司不予认可。《中华人民共和国合同法》第三百九十条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”依据本案已查明的事实可知，双方签订的合同为房屋出租委托合同，而非房屋出租合同；左杰在合同中的地位为委托人，而非出租人；双方签订合同的目的为左杰将涉案房屋委托美丽屋公司进行管理，并同意美丽屋公司在进行房屋出租时提供经纪服务，而非租赁给美丽屋公司直接使用；左杰授权美丽屋公司的权限主要为代某某管理出租房屋及与出租事宜相关的联络、接洽等事宜，并在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的文件；2018年10月26日至2024年10月25日系双方约定的委托期限，而非房屋租赁期限。因此，从合同约定的内容判断，双方签订的合同属于含有房屋出租事宜的委托合同。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”现左杰作为委托方要求确认双方签订的合同已于2020年3月11日解除，于法有据，故应当予以支持。合同解除后，美丽屋公司应当将涉案房屋归还左杰。同理，一审法院认定本案为房屋租赁合同纠纷，明显不当，应当为委托合同纠纷，本院予以更正。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，美丽屋公司在受托管理房屋期间，未能按照双方的约定及时向左杰转付2020年1月26日起的房屋收益，已经构成违约。虽然该期间恰逢全国疫情爆发，美丽屋公司无法正常复工营业，但其直至2020年6月5日才向左杰转付涉案房屋2020年1月26日至2020年7月25日的收益，一审法院在综合考虑本案实际情况的基础上，酌情判令美丽屋公司向左杰支付房屋租金1.2万元，并无不当之处。同时，鉴于涉案房屋目前仍由美丽屋公司租给案外人实际使用，美丽屋公司应当按照191.6元/日的标准向左杰支付房屋的租金收益，直至实际返还房屋日止。综上所述，左杰的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决第二项应予维持，第一项、第三项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5934号民事判决第二项；二、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5934号民事判决第一项、第三项；三、左杰与北京美丽屋资产管理有限公司签订的《西安市房屋出租委托合同》于2020年3月11日解除；四、北京美丽屋资产管理有限公司应当自本判决生效之日起30日内向左杰腾交房屋；五、北京美丽屋资产管理有限公司应当自腾交房屋之日起30日内按照191.6元/日的标准向左杰支付房屋自2020年7月26日始的租金收益。一审案件受理费1831元，左杰已预交，由左杰负担300元，由北京美丽屋资产管理有限公司负担1531元；二审案件受理费1548元，左杰已预交，由左杰负担200元，由北京美丽屋资产管理有限公司负担1348元。本判决为终审判决。 审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年十二月三日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1