云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13893号原告：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：董绍朋，公司经理。委托诉讼代理人：蒋婷、纪元淳然（实习），云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被告：雷丽玲，女，傈僳族，1967年2月14日生，身份证住址云南省怒江傈僳族自治州兰坪白族普米族自治县城区。被告：杨书亚，女，傈僳族，1994年5月11日生，身份证住址云南省怒江傈僳族自治州兰坪白族普米族自治县。两被告共同委托诉讼代理人王莹莹，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告云南中豪置业有限责任公司诉被告雷丽玲、被告杨书亚商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法由审判员李曰福适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋婷，两被告共同委托诉讼代理人王莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢2层商铺01号房屋《商品房购销合同》（合同编号：ZF00697）及补充协议；二、判令被告协助原告办理变更登记手续，将上述商品房变更登记在原告名下；三、判令被告立即向原告返还坐落于昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢2层商铺01号房屋；四、判令被告立即返还原告代其向中国光大银行昆明分行偿还的贷款本息等各项费用共计1813468.54元（庭审中变更为1104859.58元），并承担至被告实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；五、本案的案件受理费、保全费、担保费、律师费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等与本案相关的费用由被告承担。事实与理由：2011年8月28日，原、被告双方签订了昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢2层商铺01号房屋的《商品房购销合同》及补充协议。合同约定：被告购买原告开发销售的昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢2层商铺01号房屋，房屋总价为5635191元；购房款以首付加贷款方式支付，即被告首期支付2835191元购房款，剩余款项2800000元向中国光大银行昆明分行贷款支付，原告为被告的贷款提供阶段性连带保证责任。但，鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任，原告遂为被告向银行承担担保责任，代被告偿还了相关款项。根据《商品房购销合同》及补充协议第四条第三项：乙方应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方（被告）未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方（原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方（原告）有权另行处置。乙方（被告）除应承担补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方（原告）因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告雷丽玲、杨书亚共同辩称：第一、我方要求强调的是01号商铺的购销协议，而非三套商铺；第二、原告至今未履行不动产的相关业务，故不存在变更登记，该项诉讼请求依法不应予以支持，但我方愿意配合原告进行其他手续的变更；第三、我方同意返还商铺，对于我方该商铺由于被告亲属的涉黑案件被公安局查封，刑事案件至今尚未办结，也未对商铺进行处理，但我方认为商铺与案件无关，也一直在申请解封；第四、原告要求返还代偿款错误，三间商铺代偿款应为1807234.6元，原告诉请01号商铺代偿款高于三间商铺总代偿款，与原告实际支付的01号商铺的代偿款不符，我方不予认可。原告诉请的资金占用费，因双方并无约定且缺乏法律依据，依法不应予以支持；第五、对于第五项诉讼请求，除原告当庭变更的诉请外，其他费用也不予以支持；第六、根据相关法律规定，合同解除，恢复原状，被告向原告返还诉争商铺，原告依法应向被告返还相关支付的费用，具体是01号商铺的首付款2835191元，经计算被告已偿还贷款本息共计2733452.4元，被告向原告支付配套费、维修基金、契税、印花税、工本费等共计287228元，我方当庭提起反诉，由原告支付我方01号商铺的上述费用。原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：第一组：商品房购销合同、合同补充协议，欲证明原、被告双方形成合法有效的商品房买卖合同关系，双方权利义务明确；《合同补充协议》第四条第三项明确了被告未履行商品房担保贷款合同相关义务的违约责任，以及原告为被告提供阶段性连带责任保证后有权对被告进行追偿的条款。第二组：收据（房屋价款、契税、印花税、工本费、配套费、维修基金），欲证明被告向原告支付的代收款项及配套费等相关款项情况。第三组：个人贷款合同（抵押、保证），欲证明被告的贷款金额；原、被告双方与贷款银行签订个人贷款合同（抵押、保证），约定原告为本合同项下的贷款承担阶段性连带责任保证。第四组：情况说明一份、光大银行内部通用凭证四份及客户贷款结清证明一份，欲证明案涉房屋的贷款已由原告代偿，被告应当返还。经质证，两被告对原告提交的第一组证据三性予以认可，但认为合同中写的是中国光大银行昆明分行贷款，由于当时没有办下来，实际是中国光大银行呈贡银行发放贷款；对第二组证据三性予以认可，但认为证据名称有误，都是发票不是收据，定金就是首付款，因为合同解除，原告应当返还被告首付款2835191元及相关费用；对第三组证据三性予以认可，认为个人贷款合同是三间商铺一起贷款的；对第四组证据三性予以认可，但认为对于情况说明第十三行应是本息罚合计，而非本息合计。两被告针对其辩称观点向本院提交了下列证据材料：第一组：1、《个人贷款合同》（抵押、保证）；2、昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢第2层01号商铺《商品房购销合同》、02号商铺《商品房购销合同》、03号商铺《商品房购销合同》，欲证明中国光大银行昆明分行（贷款人），雷丽玲（借款人），云南中豪置业有限责任公司（保证人），雷丽玲、杨鹏飞（抵押人）于2012年4月28日签订《个人贷款合同》（抵押、保证）：由中国光大银行昆明分行向雷丽玲发放商业用房贷款用于购螺蛳湾二期商铺，共贷款458万元。云南中豪置业有限责任公司为该笔贷款的保证人，被告以购买的三间商铺做抵押。458万元的商业用房贷款系雷丽玲、杨书亚向云南中豪置业有限责任公司购买01号、02号、03号商铺的共同贷款，该笔贷款系三间商铺一并发放，未分别就每间商铺的贷款进行区分；根据购房合同01号商铺贷款280万元，02号商铺贷款87万元，03号商铺贷款91万元，合计贷款458万元。第二组：雷丽玲消费信贷对账单（中国光大银行股份有限公司昆明呈贡支行），欲证明截止于2020年9月30日，昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢第2层01、02、03号商铺贷款偿还本金458万元，偿还利息1661876.66元，支付罚息36692.22元；原告代被告偿还三间商铺贷款本金1696771.75元，代被告偿还三间商铺利息74296.28元，代被告偿还三间商铺罚息36166.57元，共计1807234.6元；雷丽玲三间商铺贷款偿还本息共计4470808.63元，其偿还诉争01号商铺本息计算共计2733452.4元，诉争商铺《商品房购销合同》解除，根据《合同法》第97条规定，原告应向被告返还偿还的上述本息。第三组：1、诉争01号商铺被告支付首付款发票；2、被告支付01号商铺配套费、维修基金、契税、印花税、工本费发票，欲证明被告已按约定向原告支付昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢第2层01号商铺首付款2835191元，被告向原告支付该商铺配套费、维修基金、契税、印花税、工本费等共计287228元，诉争商铺《商品房购销合同》解除，根据《合同法》第97条规定，原告应向被告返还被告支付的上述首付款及支付的相关费用。经质证，原告对两被告提交的第一、二、三组证据三性予以认可，对证明内容不予认可，认为双方解除合同，应当返还本金而非本息。本院认为，对于原告提交的第一、二、三、四组证据真实、合法、有效，且两被告对三性予以认可，本院依法予以确认，至于证明目的本院将结合案件事实综合评述。对于被告提交的第一、二、三组证据真实、合法、有效，且原告对三性予以认可，本院依法予以确认，至于证明目的本院将结合案件事实综合评述。经审理，本院认定本案案件事实如下：2011年8月28日，原告云南中豪置业有限责任公司与被告雷丽玲、杨书亚签订《商品房购销合同》（合同编号：ZF00697）并备案（合同登记号为KM2011082837411），约定由被告雷丽玲、杨书亚（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢第2层商铺01号房（用途为商业用房），建筑面积199.05平方米，总价款为5635191元，付款方式为首期支付总价款的50.31%即2835191元，其余价款2800000元向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行贷款支付，房屋交付期限为2011年12月31日前。同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第四条第3款约定“乙方（即被告）应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方（即原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方有权另行处置。乙方除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”。2012年4月28日，原告云南中豪置业有限责任公司、被告雷丽玲与中国光大银行昆明分行（以下简称“光大银行”）签订《个人贷款合同》（抵押、保证）（以下简称“《贷款合同》”），合同编号39731216000059，该合同约定由借款人雷丽玲（抵押人）向贷款人光大银行贷款4580000元用于购买坐落于昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢第2层01、02、03号共计三套商铺，其中包含本案的昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢第2层商铺01号，贷款期限为10年（2012年4月28日至2022年4月28日），其中01号商铺的贷款总额为280万元，02号商铺的贷款总额为87万元，03号商铺的贷款总额为91万元。贷款发放至借款人在贷款银行开立的账户，贷款偿还方式为按月等额本息还款，原告向光大银行承担阶段性连带责任保证担保，保证期间为从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。被告雷丽玲自愿用上述贷款所购坐落于昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢第2层商铺01、02、03向光大银行银行提供抵押担保，被告雷丽玲、被告杨书亚及杨鹏飞在《贷款合同》抵押人（含抵押物共有人）处签字进行确认。《贷款合同》还就原被告双方的权利义务等事项进行了约定。后实际发放贷款银行为中国光大银行股份有限公司昆明呈贡支行（以下简称“光大银行呈贡支行”）。《贷款合同》签订后，因被告雷丽玲未按《贷款合同》约定偿还光大银行呈贡支行贷款本息，原告按照约定承担担保责任，2020年9月14日光大银行向原告出具《关于云南中豪置业有限责任公司代客户雷丽玲偿还债务的情况说明》，载明借款人雷丽玲自2019年4月20日起未能按期履行还款义务偿还我行贷款本息，且因雷丽玲配偶涉黑案，借款人账户被冻结，借款人雷丽玲丧失了还款能力，目前雷丽玲的贷款由贵公司代偿，2019年7月31日至2020年8月28日，原告代被告雷丽玲偿还光大银行呈贡支行贷款本息等费用共计775417.15元。后原告于2020年9月30日代被告雷丽玲向光大银行呈贡支行偿还贷款本息等费用共计1031817.45元，据此，光大银行呈贡支行于2020年10月12日出具《客户贷款结清通知书》，载明被告雷丽玲与光大银行呈贡支行签订的39731216000061号《贷款合同》项下的商业用房贷款（1）已于2020年9月30日全部清偿完毕。原告就《贷款合同》项下的贷款共计代被告雷丽玲向光大银行呈贡支行偿还贷款本息等费用共计1807234.6元（775417.15元+1031817.45元）。此外，涉案房屋原告已交给被告使用。涉案房屋尚未办理不动产权证书。另原告主张被告已向其交付契税169056元、印花税2818元、工本费650元、维修基金112704元、配套费2000元，由于涉案房屋正在办理不动产权证书过程中，故原告暂未将上述费用缴至相关部门。另查明，被告雷丽玲自2012年6月20日至2019年3月20日期间及2019年10月12日按照《贷款合同》约定向光大银行呈贡支行偿还了该段期间的贷款本息等费用。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律规定，该合同成立并合法有效，合同当事人均应当遵守履行。被告向银行贷款后，因迟延向银行归还贷款本息，导致原告承担保证责任，代被告偿还三套商铺贷款本息等各项费用合计1807234.6元。现原告以《合同补充协议》第四条第3款约定“因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》”为由，要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案被告同意解除合同并返还房屋，未违反法律的规定，故本院对原告要求解除上述合同、被告返还房屋的诉讼请求予以支持。商品房买卖合同解除后，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故被告应配合原告办理商品房买卖合同撤销备案手续。被告返还房屋后，原告应当返还其向被告收取的款项。据此，本院确定由原告返还被告已付购房款5635191元（含被告支付的首付款2835191元及被告雷丽玲向银行贷款支付的2800000元）以及其代收的契税169056元、印花税2818元、工本费650元、维修基金112704元及收取的配套费2000元。关于原告要求被告返还代偿款项1104859.58元（01号商铺贷款总额2800000元÷01-03号商铺贷款总额4580000元×代偿款总额1807234.6元）的诉请，未违反法律的规定，有相应事实及法律依据，本院予以支持。同时，关于原告要求被告对上述款项计付资金占用费的诉请，本院认为，资金占用费的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案被告迟延清偿银行按揭贷款可认定为同时违反与原告之间的约定，构成违约。但在房屋买卖合同解除、双方相互履行返还义务的情况下，双方的权利义务已基本平衡。具体而言，原告向被告返还已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，在合同解除后房屋的处分权利已回转。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，对其要求被告支付资金占用费的请求不予支持。关于原告主张的保全费及保全担保费，因原告于庭审结束时仍未进行保全，未向本院提交相应证据，故本院对该两项费用不予支持。对于原告主张的律师费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等费用，因原告未提交相应证据，故本院不予支持。此外，合同解除后，对被告已经支付原告的购房款，扣除被告在本案应承担的代偿款项、诉讼费等费用后，由原告退还被告。若涉案房屋还存在其他纠纷，亦可直接交付另案的受理机关。对此，本院认为，本院判令解除原、被告之间的商品房购销合同，并不当然意味着本案原告即享有排除执行的权利。原告是否享有排除执行的权利，不属于本案审查范围，本院在本案中不予评判。对于两被告当庭提出要求原告支付其所支付的01号商铺的首付款、向银行偿还的贷款本息、配套费、维修基金、契税、印花税、工本费的请求，因两被告的主张与本案审理的商品房买卖合同关系系存在关联的法律关系，为便利当事人，避免当事人诉累，本院在本案中予以一并评判。对于首付款、配套费、维修基金、契税、印花税、工本费是否返还本院在上文中已论述，在此不再赘述。对于两被告辩称由原告返还其向银行偿还的贷款本息，本院认为，在本院支持由原告返还被告全额购房款的情形下，原告已向银行偿还的贷款本金已经包含在由原告返还被告的总房款中，故本院不再予以重复计算和支持。对于被告所偿还银行的利息，本院认为，被告支付利息系其基于《贷款合同》，因其贷款而需向银行支付的款项，系其与光大银行呈贡支行之间的借贷法律关系，与本案原告无关，故对于被告辩称需由原告返还其已支付利息的观点于法无据，本院不予支持。原告于2020年10月19日庭审中当庭变更诉讼请求，并于2020年10月29日向本院提出申请，因其立案时起诉金额为1813468.54元，在庭审中诉讼请求变更为1104859.58元，申请对于本案因减少诉讼请求数额而需退还相应诉讼费。本院认为，根据《诉讼费交纳办法》第二十一条之规定，原告申请符合规定，本院予以准许。原告立案时缴纳案件受理费21122元（诉讼标的1813468.54元），现诉讼请求变更为1104859.58元（案件受理费应为14744元），故对于已多预交的6378元（21122元-14744元）诉讼费，本院予以退还。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南中豪置业有限责任公司与被告雷丽玲、杨书亚于2011年8月28日签订的《商品房购销合同》（合同编号：ZF00697）及《合同补充协议》（合同登记号：KM2011082837411）；二、由被告雷丽玲、杨书亚于本判决生效之日起十五日内协助原告云南中豪置业有限责任公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号为KM2011082837411）的撤销手续；三、由被告雷丽玲、杨书亚于本判决生效之日起三十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司坐落于昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢2层商铺01号房屋；四、由被告雷丽玲、杨书亚于本判决生效之日起十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司代偿款1104859.58元；五、由原告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告雷丽玲、杨书亚购房款5635191元；六、由原告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告雷丽玲、杨书亚契税169056元、印花税2818元、工本费650元、维修基金112704元及配套费2000元；七、原告云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21122元，由被告雷丽玲、杨书亚负担7372元[（21122元-6378元）÷2]，退还原告云南中豪置业有限责任公司诉讼费13750元[（21122元-6378元）÷2+6378元）]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李曰福二〇二〇年十二月七日书记员  王秋晔