安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终3393号 上诉人（原审原告）：芜湖苏宁小店商贸有限公司，住所地芜湖市镜湖区吉园小区。 法定代表人：倪治华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程晗，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康程，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱叶勇，男，汉族，住安徽省无为市。 上诉人芜湖苏宁小店商贸有限公司（以下简称苏宁小店公司）因与被上诉人朱叶勇房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初7906号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏宁小店公司上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初7906号民事判决，改判朱叶勇退还苏宁小店公司租金19361元（自2020年7月20日至2020年9月25日的租金）；2.一、二审诉讼费用由朱叶勇承担。事实与理由：1.苏宁小店公司在2020年3月份向朱叶勇邮寄了解除案涉房屋租赁合同函后又向其邮寄了《关于要求退还已付费用的函》（以下简称退费函），该退费函于2020年6月19日被签收。朱叶勇虽抗辩未收到上述函件，但其认可案涉快递单上的收件人电话为其本人电话，且在寄送地址亦有门面，会偶尔在该地址居住。2.朱叶勇在2020年8月重新贴出招租通知对外出租案涉房屋并于9月份与案外人签订了新的房屋租赁合同且收取了房租。其出租房屋的行为与其收到解除函、退费函及苏宁小店公司交还房屋钥匙等均可以相互印证。3.朱叶勇自认与案外人签订新的房屋租赁合同租期自2020年10月1日起算，但一审认定双方解除合同的时间为同年10月16日，与常理不符。综上，一审判决对案涉房屋租赁合同解除时间的认定错误，双方应已于2020年7月20日解除合同，朱叶勇应退还2020年7月20日至2020年9月25日租金。 朱叶勇辩称，1.双方在签订合同时约定了苏宁小店公司如要提前解约应支付我一个月房租的赔偿，故不应让我再退还已收房租。2.未收到案涉快递寄送的解除合同函和退还费用函。3.按照合同约定，苏宁小店公司应在2020年8月底支付下一年度的租金，但朱叶勇在收到一审法院传票时才知道对方不再承租案涉房屋。且朱叶勇将案涉房屋出租给他人的租期也是自2020年10月1日开始。另外，如果苏宁小店公司需要继续承租，愿意继续出租。4.认可一审判决认定的案涉合同解除时间。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回苏宁小店公司的上诉，维持原判。 苏宁小店公司向一审法院起诉请求：判令朱叶勇返还租金40100元及逾期利息（以40100元为基数按照中国人民银行同业拆借中心公布的市场报价基准利率自2020年5月5日计算至实际支付之日止）。 一审法院审理查明：2018年8月31日，苏宁小店公司（乙方）与朱叶勇（甲方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方向乙方出租位于芜湖市位的房产，面积135㎡；2.租期4年零25天，自2018年9月1日起至2022年9月25日止，首个租赁年度为2018年9月1日至2019年9月25日，此后每12个月为一个租赁年度；4.租赁费用采取“先付后租”的方式按年提前30日支付，首期租赁费用13.85万元，乙方应于本合同签订后七个工作日内向甲方支付定金40000元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用，此后正常每年租赁费用支付日为8月27日；5.第十四条：乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期。此种情况下乙方需支付甲方当年度一个月的租赁费用作为对甲方的补偿等。合同签订后，苏宁小店公司未支付定金，但支付第一年度租金13.85万元。2019年7月18日，双方签订《补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商，对原合同作如下变更：2019.9.26-2020.9.25不含税租赁费用103926元，含税租赁费用112555元；2020.9.26-2021.9.25不含税租赁费用113926元，含税租赁费用123385元等。后苏宁小店公司支付第二年度租金112555元。庭审中，1.苏宁小店公司主张其于2020年6月18日向朱叶勇邮寄《关于要求退还已付费用的函》，该函件载明：“现鉴于我司已按约定提前通知贵方解除租赁合同，贵我双方租赁合同已于2020年5月5日解除，我司已于2020年4月5日将租赁物及钥匙交还给贵方，贵方已接收，但我司尚有多付的40146.76元租赁费用在贵方，请收函后十日内退还”，该ＥＭＳ快递单复印件显示2020年6月19日他人代收，用以证明苏宁小店公司已通知朱叶勇于2020年5月5日解除租赁合同。朱叶勇否认收到该份函件。首先，苏宁小店公司提供的函件及快递单均为复印件，真实性无法核实；其次，即使苏宁小店公司确于2020年6月18日向朱叶勇邮寄《关于要求退还已付费用的函》，该函件亦为他人代收，且邮寄地址并非朱叶勇的住所地，故不能证明朱叶勇已收到该份函件。该院对该组证据不予采信。2.朱叶勇自认苏宁小店公司于2020年8月左右交还钥匙，但未提及解除的事宜，仅要求其帮忙转租。3.朱叶勇自认已将案涉房屋出租给案外人，并于2020年10月1日开始收取房租。 一审法院认为，案涉《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。合同第十四条约定：“乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期。此种情况下乙方需支付甲方当年度一个月的租赁费用作为对甲方的补偿等。”苏宁小店公司主张房屋租赁合同已于2020年5月4日解除，并主张返还2020年5月5日起至2020年9月25日止的租金，但是未提供证据证明双方已于2020年5月4日解除，且朱叶勇否认收到解除函，故双方租赁合同解除应自本案起诉状送达朱叶勇之日（2020年9月15日）起满30日之次日（2020年10月16日）作为合同解除的日期。因苏宁小店公司仅支付租金至2020年9月25日，根据合同第十四条的约定，朱叶勇无需返还租金，故对苏宁小店公司的全部诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回苏宁小店公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取401元，由苏宁小店公司负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明，苏宁小店公司于2020年6月18日通过ＥＭＳ邮政特快专递向朱叶勇寄送邮件，单号为1085773605034，收件人为“朱叶勇”，电话为“181××××1818”，地址为“芜湖市镜湖区劳动新村菜市场”，内件品名为“信函”。寄送记录显示该函件于同年6月19日上午09:40“已签收，他人代收：劳动新村代收点，投递员：刘俊，电话：153××××3205”。 另查明，朱叶勇自认案涉房屋“…6-7月份空了。他同时把钥匙交给了我。…”且双方均认可苏宁小店公司已按约向朱叶勇支付了第二个租赁年度即2019年9月26日-2020年9月25日的含税全年租金112555元，不含税金额为103926元。苏宁小店公司二审出具《说明》，表明同意在其上诉要求朱叶勇返还租金19361元的基础上扣除一个月房屋租金，即按合同约定向朱叶勇补偿。其他事实与一审查明一致，本院对其予以确认。 本院认为，二审应当围绕争议的部分进行审理。本案中，苏宁小店公司与朱叶勇对双方在2018年9月7日签订案涉《租赁合同》、2019年7月18日签订《补充协议》的真实性和内容均无异议，对苏宁小店公司已按约向朱叶勇支付了2019年9月26日-2020年9月25日的含税全年租金112555元亦无异议，双方的争议焦点在于：一是案涉房屋《租赁合同》是否已解除；二是朱叶勇应否向苏宁小店公司退还相应租金。 一、关于案涉房屋《租赁合同》是否已解除。 民事诉讼中，当事人应对自己诉请所主张的事实提供相应证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果。房屋租赁合同法律关系中，承租人主张合同业已解除应举证证明其已就依约行使了约定解除权或与出租人达成了解除合意。本案中，苏宁小店公司邮寄给朱叶勇的退费函于2020年6月19日被签收，虽然该邮件为他人代收，但EMS邮寄面单上的收件人手机号码系朱叶勇本人使用。结合朱叶勇在本案中的自认，即其本人在2020年6、7月份收到房屋钥匙并在8月25日贴出重新招租通知，故根据优势证据原则，应认定苏宁小店公司已按照合同约定行使了单方解除权，案涉《租赁合同》业已解除。 二、朱叶勇应否向苏宁小店公司退还租金。 对于支付租金或房屋占用期间的费用，承租人应支付至房屋交付之日止。苏宁小店公司主张案涉房屋在合同解除前已腾空并将钥匙交还朱叶勇，但未能提供充分的证据予以证明。本院根据在案证据和朱叶勇的自认，确认租金或房屋占用费应支付至2020年7月31日。按照合同约定，苏宁小店公司应向朱叶勇支付一个月租金予以补偿，故苏宁小店公司实际应支付费用至2020年8月31日。现朱叶勇收取了苏宁小店公司支付的2019年9月26日至2020年9月25日租金，故其应将2020年9月1日至9月25日租金予以退还。因苏宁小店公司上诉主张以不含税金额103926元为计算全年租赁费用的依据，则朱叶勇应退还租金为103926元÷365天×25天＝7118.22元。 综上，苏宁小店公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初7906号民事判决； 二、朱叶勇于本判决生效之日起十日内退还芜湖苏宁小店商贸有限公司租金7118.22元； 三、驳回芜湖苏宁小店商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。 一审案件受理费减半收取401元，由上诉人芜湖苏宁小店商贸有限公司负担331元；被上诉人朱叶勇负担70元；二审案件受理费284元，由上诉人芜湖苏宁小店商贸有限公司180元，由被上诉人朱叶勇负担104元。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二〇年十二月十六日 法官助理唐红莹 书记员高佳 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。