江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2664号 原告：陈海珉，男，1962年9月16日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：曹振雷，男，1964年2月22日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：仝琳，女，1966年1月26日出生，回族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市 原告：马安迪，女，1998年8月5日出生，回族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 四原告共同委托诉讼代理人：陈婷，江苏当代国安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金肯职业技术学院，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地南京市。 法定代表人：缪玉溶。 委托诉讼代理人：胡宗保，江苏汇丰锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢亮，江苏汇丰锦律师事务所律师。 原告陈海珉、曹振雷、仝琳、马安迪与被告金肯职业技术学院（以下简称金肯学院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈海珉及其与其他三原告共同委托的诉讼代理人陈婷，被告金肯学院委托诉讼代理人胡宗保，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向四原告支付违约金30000元；2.判令被告赔偿其违约给原告造成的损失667261.51元﹛2018年9月29日至2019年11月20日的房屋闲置租金损失468410.96元（410000元÷365天×417天）、装修免租期租金损失51250元（410000元÷12个月×1.5个月）、租金差价损失110000元【（410000元-380000元）×2年+（430000元-380000元）】、中介费损失14000元、计算至2019年11月20日的物业费、水、电费等损失20600.55元、公证费损失3000元）﹜；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月11日，四原告作为出租方与被告签订了南京市，约定租期62个月，前两个月为装修期，免计租金，后60个月为计租期，计租期间前3年租金为410000元/年，后2年租金为430000元/年；物业费及水、电、气等与房屋使用有关的费用由被告承担；违约金为30000元。此外，双方还就房屋租赁的其他事项做了约定。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告支付了第一年度的租金并开始使用租赁房屋。2018年6月，在原告催缴第二年度租金期间，被告于2018年6月23日突然以书面通知的方式提出解除合同，原告未予同意，双方为此诉至法院。2019年6月24日，南京市中级人民法院就上述纠纷做出终审判决，主要内容为被告2018年6月23日的解除通知不发生解除合同的效力，原告因被告违约而产生的损失可另案提起诉讼，双方的租赁合同于2018年9月29日解除。为防止损失扩大，双方于2019年7月8日办理了房屋交接手续，随后原告发布了房屋招租信息，最终于2019年11月20日将涉案房屋出租，租期三年，年租金为380000元。原告认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法对各方均具有法律约束力。被告在未与原告协商的情况下单方违法解除合同并引发诉讼，致使原告房屋长期空置，给原告造成了重大损失；原告己经尽到防止损失扩大的义务，原告诉请所主张的损失均与被告的违约行为有直接的因果关系，被告应对其违约行为造成的后果承担违约责任及赔偿责任。 被告金肯学院辩称：首先，被告于2017年5月11日向原告支付了押金30000元，于2018年7月25日支付了租金135233元，该款中有60000元未在南京市中级人民法院（2019）苏01民终3174号案件中处理，因原告仅主张30000元违约金，故剩余的60000元，原告应当返还。其次，根据生效判决所确认的事实，原、被告双方之间的合同于2018年9月29日解除，双方于当日进行了交接，房屋自该日起就一直由原告控制，被告再未控制或使用过该房屋，原告主张双方于2019年7月8日办理交接手续，无事实和法律依据，且被告早在2018年6月23日即告知原告解除合同，原告未在当时进行招租，故相应的损失，应由原告自己承担。再次，被告在2018年9月29日前已经结清了水电费、燃气费、物业费等，此后房屋一直由原告控制，相应的费用应由原告自行承担。原告主张的中介费、公证费、租金差价损失等与被告解除租赁合同的行为之间无直接因果关系，原告主张上述费用缺乏依据。最后，原、被告双方之间的《房屋租赁合同》约定租期的前两个月免收租金，该意思是原告的真实意思，被告不应赔偿原告2个月免租期的租金损失。另外，原告在主张违约金的同时主张损害赔偿，无法律依据。 本院经审理查明：陈海珉是江东北路305号16-A座的产权人，曹振雷是16-B座的产权人，仝琳和马安迪是16-C座的产权人。2017年5月11日，上述四人（甲方）与金肯职业技术学院继续教育学院（乙方，以下简称金肯继续教育学院）签订了房屋租赁合同，约定将上述房屋出租给金肯继续教育学院，租期62个月，自2017年5月12日起至2022年7月11日止，其中前两个月为装修期，免收租金，此后的期间为计租期间；甲方将房屋出租给乙方作为办公和教育用途使用；房屋前三年的租金为410000元/年，后两年的租金为430000元/年；乙方以先付后租的方式按年度支付租金，具体为合同生效后三日内支付第一年度租金410000元，从第二个年度开始，乙方应提前一个月按本合同约定的金额预付下一租赁年度的租金；甲方签约时收取30000元租赁保证金，作为租房、装潢、附属设施、家电以及乙方应承担有关费用的担保；一方因故要求提前终止合同的，需提前2个月书面通知对方，经双方协商并签订终止合同协议后，方产生本合同终止的效力；因甲方原因终止合同的，甲方向乙方支付90000元作为违约金，并根据实际装潢、装修费用按年限折旧后对残值予以补偿；因乙方原因终止合同的，乙方向甲方支付90000元违约金；租赁期内，乙方未按合同约定缴纳租金的，每逾期一天，乙方向甲方承担违约金300元等。 合同签订当日，金肯学院向四原告缴纳了30000元押金，并支付了首期租金410000元，四原告亦将房屋交付给被告使用。 2018年6月23日，金肯继续教育学院向四原告发送了《解除房屋租赁合同的通知》，明确其承租该房主要是作为继续教育的培训场所，由于此房场地受限，无法用于培训，不得不将场地调整到学院本部，因此其签订该房屋租赁合同的目的已无法实现，故决定提前解除双方的租赁合同。另告知四原告，自本通知送达当日，双方之间的租赁合同解除，请求四原告在收到本通知后一周内与其办理房屋交接手续，结清相关费用。当日，陈海珉签收了该解除通知，并向对方发送了《回复函》，明确金肯继续教育学院解除合同的理由没有合同和法律依据，依法不产生合同解除的效力，其亦不同意解除合同，并要求对方严格按照合同的约定继续履行合同，支付租金和逾期付款的违约金。 2018年6月29日，金肯继续教育学院又向四原告发送了一份函件，内容是根据合同约定其可以解除合同，其同意向四原告支付2个月的租金68333元，并同意承担违约金90000元，以及2018年6月11日至6月23日逾期支付租金的违约金6900元，其要求对方在7日内与其联系，否则其将在扣除租赁押金后，直接将款项支付至对方账户。陈海珉等人收到了该函。2018年7月25日，金肯学院向四原告支付了135233元，银行电子回单载明该款系租金和违约金。当日，金肯学院相关人员向陈海珉发送了短信，明确了钱款的构成。 2018年7月27日，四原告向金肯学院发送通知函，明确其已经于2018年7月25日向法院起诉，对方所汇至的135233元系单方行为，其将作为争议款暂时予以留存，待双方纠纷处理完毕后再行处置，并提醒对方重视2018年6月23日的回复函，以避免损失的进一步扩大。当日，四原告向本院提起诉讼，请求判令金肯学院支付第二个租赁年度的租金410000元，并按照300元/天的标准支付自2018年6月12日起至实际付清该笔租金之日止的违约金，金肯学院在该案中提出了反诉，请求确认双方的租赁合同于2018年6月23日解除。在该案诉讼期间，金肯学院于2018年9月28日向陈海珉的委托诉讼代理人寄送了涉案房屋的钥匙。2018年12月4日，本院对该案作出（2018）苏0106民初8835号民事判决书，判决金肯学院支付第二年度剩余租金341667元及按照300元/天计算的违约金，并驳回了原、被告双方的其他诉讼请求。该案判决作出后，金肯学院提出上诉。2019年6月24日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终3174号民事判决书，撤销了本院关于金肯学院支付剩余租金的判决内容，确认双方之间的租赁合同于2018年9月29日解除，并判决金肯学院支付2018年9月12日至2018年9月29日期间的租金。 2019年7月8日，四原告在公证人员在场的情况下将金肯学院寄送的邮件打开，并使用邮件内的钥匙将本案所涉房屋的门打开。江苏省南京市鼓楼公证处于2019年7月18日作出了（2019）宁鼓证民内字第1274号公证书，对上述过程进行了公证。四原告因此支出公证费3000元。 陈海珉在收到二审判决后不服，向江苏省高级人民法院申请再审。2020年11月4日，江苏省高级人民法院作出（2020）苏民申1765号民事裁定书，驳回了陈海珉的再审申请。 上述事实，有原、被告双方提供的证据在卷予以佐证，本院予以认定。庭审中，原、被告双方对原告等人是否产生了租金差价损失、中介费损失、物业费和水电费损失等产生了争议。四原告为证明其存在租金差额损失和中介费损失，向本院提供了其与案外人苏明霞签订的《房屋租赁合同》，该合同载明的租期为2019年11月20日至2022年11月19日，租金为380000元/年；四原告为证明自己产生了中介费、物业费、水电费损失，向本院提供了一张中介费转账记录和收据、一张物业费票据和一份转账记录、两张燃气费转账记录、10张电费缴费小票。其中，中介费的数额为14000元，开票时间为2019年11月21日，转账时间为2019年11月22日；物业费票据载明的缴费期间为2018年10月1日至2019年11月20日，转账数额为16790.7元，转账时间为2019年11月22日；两张燃气费转账记录载明的数额为1565.5元和303.05元，转账时间为2019年11月20日；10张电费票据总额为1941.3元，载明的抄表月份为2018年4月至8月，缴费时间为2019年7月。金肯学院认为四原告与案外人签订的租赁合同与本案无关，且其在迁出本案所涉房屋前已经缴清了水电费，水、电费、燃气费的储值卡中留有余额，但其并未向本院提供其缴款的相关证据。陈海珉等对金肯学院所称的储值卡中有余额的事实，不予确认。四原告提供的南京市，1565.5元的燃气费用系2017年11月19日和2019年11月17日两次抄表所形成的费用，四原告未提供303.05元燃气费的抄表明细清单。 本院认为，依法成立的合同对当事人有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人一方擅自变更或解除合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 一、关于金肯学院应当承担的违约金问题 本案中，南京市中级人民法院（2019）苏01民终3174号民事判决书虽然判决双方的租赁合同于2018年9月29日解除，但金肯学院在租期内单方面以房屋场地受限为由提出解除合同，且在未获得对方同意的情况下将房屋钥匙寄送给了四原告的行为仍构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方签订的租赁合同约定因金肯学院的原因终止合同的，金肯学院应向四原告支付90000元违约金，现四原告仅主张金肯学院支付30000元违约金，该主张并未超出合同的约定，故本院予以支持。 二、关于各项损失的数额问题 关于房屋的空置期损失。首先，合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故四原告在金肯学院通知解除合同后，通过诉讼的方式请求其继续履行合同、支付租金，并不违反法律规定。其次，南京市中级人民法院虽然于2019年6月24日判决确认双方的租赁合同于2018年9月29日解除，但是在该判决作出前，双方的合同关系是否解除是不确定的，四原告不可能在一审判决金肯学院支付租金的情况下将房屋出租，故四原告要求金肯学院支付2018年9月29日至二审判决生效之日期间的房屋空置损失，并无不当。但是，在金肯学院对一审判决上诉的情况下，四原告应当知悉二审可能会改变一审判决的结果，并因此而采取措施避免损失的进一步扩大，而四原告并未在二审判决作出后立即收回房屋，而是直至2019年7月8日才打开了房门，故结合其在2018年9月28日已经取得了房屋钥匙的事实，本院对二审判决生效后的房屋空置期损失，不再予以支持。根据双方合同约定的租金标准以及本院的上述认定，本院认定金肯学院应承担2018年9月29日至2019年6月24日期间的房屋空置期损失为302164元（410000元÷365天×269天）。 关于免租期损失。因金肯学院与陈海珉等人签订的租赁合同约定的期间为5年2个月，陈海珉等人给予了金肯学院2个月的免租期，而金肯学院在承租一年后即解除了双方之间的租赁合同，故应赔偿陈海珉等人合同未履行期间的免租期损失。根据双方合同约定的租金标准、免租期及租赁合同未履行的期间，本院酌定金肯学院应赔偿陈海珉等人免租期损失51250元（410000元÷12个月×2个月×75%）。 关于租金差价损失、中介费和公证费损失。因该三项损失与本案所涉的合同解除之间无必然因果关系，故本院对四原告主张的该三项损失，不予支持。 关于物业费、水电费、燃气费损失。金肯学院主张其在搬离本案所涉房屋前已经全额已缴纳了物业费、水电费、燃气费等费用，且涉案房屋的水电费、燃气费缴费卡中还剩余一定的费用，但并未提供其缴费的相关单据，且四原告提供的电费缴费单据中并未显示其缴费前账户中有余额，故本院对金肯学院主张的该项事实不予认定。另外，即使其交还给陈海珉等人的缴费卡中有缴费余额，因其在2019年9月28日寄送上述缴费卡时并未向对方主张卡中的余额，亦始终未与对方进行费用交接，故应视为其放弃了对账户余额的追索权。因四原告提供的缴费单据显示1941.3元的电费均系发生在合同解除前，且金肯学院未提供证据证明其缴纳了该笔费用，故本院对四原告主张的电费损失1941.3元予以支持。关于物业费损失，根据南京市中级人民法院作出判决的时间以及原告的缴费数额，本院酌定金肯学院承担四原告物业费损失10000元。关于燃气费损失，因四原告仅提供了1565.5元的燃气费用的抄收明细，未提供303.05元燃气费的抄表明细清单，故结合1565.5元的燃气费用系2017年11月19日至2019年11月17日形成的及四原告于2019年7月8日打开房门的事实，本院酌定金肯学院应承担四原告燃气费损失1200元。 综上，本院认定四原告的损失总额为366555.3元（302164元+51250元+10000元+1200元+1941.3元）。因本院已经支持了四原告的违约金请求，且金肯学院缴纳了30000元的押金及60000元的违约金，故扣除上述费用后，金肯学院实际应支付的损害赔偿金为246555.3元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告金肯职业技术学院于本案判决发生法律效力之日起十日内向原告陈海珉、曹振雷、仝琳、马安迪支付解除合同的违约金30000元； 二、被告金肯职业技术学院于本案判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈海珉、曹振雷、仝琳、马安迪损失246555.3元； 三、驳回原告陈海珉、曹振雷、仝琳、马安迪的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10773元，减半收取为5386.5元，由原告陈海珉、曹振雷、仝琳、马安迪负担1386.5元，被告金肯职业技术学院负担4000元。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙晋辉 二〇二〇年十二月十四日 书记员  赵晶晶