陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终1456号上诉人（原审被告）：汉中恒和房地产开发有限公司，住所地:汉中市汉台区华阳路和谐东锦**。法定代表人：李建全，公司执行董事。委托诉讼代理人：吴斌，陕西迪杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：余嘉豪，男，汉族，生于1994年1月27日，住陕西省汉中市汉台区。委托诉讼代理人：胡玉芳，女，汉族，生于1971年1月28日，住陕西省汉中市汉台区，系余嘉豪之母。委托诉讼代理人：何小波，四川华民律师事务所律师。上诉人汉中恒和房地产开发有限公司（以下简称恒和公司）因与被上诉人余嘉豪商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒和公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判，以及二审诉讼费由余嘉豪承担。事实和理由：一、一审判决认为“恒和公司出具的《2018年3月10日业主协调会承诺》（以下简称“承诺书”）就承诺内容及承诺表述来看，承诺并非是向柳某某个人出具，而是面向全部业主出具”的事实认定错误。该承诺书载于陕西理工大学备课纸上，内容由柳某某个人书写，尾部落款处有恒和公司的公章及时任公司财务总监李建全的签字。但该承诺书并没有抬头，承诺对象不明。仅从承诺内容及表述来看，就判断承诺是向全部业主出具的，论理牵强。本案中余嘉豪提交的是该承诺书的复印件，而原件仅有一份，归柳某某个人所有。该承诺书名为承诺，实质为两民事主体之间签订的民事合同。合同主体一方约定不明时，可认为合同文书的所有人为约定不明一方的当事人。就约定内容来看，虽和谐东锦小区全体业主与承诺内容具有利害关系，但因第三人与约定内容有利害关系就判断第三人是一方合同主体，无形增加了合同相对方的义务，认定过于草率且显失公平。二、即使认定该承诺书承诺对象为全体业主，则承诺第7条可以认定为对商品房预售合同违约条款的变更，双方之间就违约责任形成了一份新的民事合同。这份新的民事合同的订立违背了民法中最基本的“自愿原则”和“诚信原则”。该承诺书是在和谐东锦小区业主的施压下形成。据余嘉豪陈述，当时小区业主来了50人左右在公司的会议室要说法。恒和公司被迫在柳某某已经准备好的承诺书上做了签章。但该签章并非认可承诺内容，非恒和公司的真实意思表示。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。本案双方当事人就违约责任已在商品房预售合同中做了约定。合同签订时，余嘉豪对违约责任的约定无异议。现合同已签订，余嘉豪就应当遵守合同约定。不应因恒和公司的违约，利用群体力量给恒和公司施压来变更原合同约定。该行为打破了原合同约定，违背了民法最基本的“诚信原则”。若业主遇到开发商延期交房的行为，均采用该方式，利用群体力量施压迫使开放商对违约责任进行二次约定，那原合同违约责任的约定就失去了意义，形同虚设。余嘉豪答辩称，一审认定事实清楚，适用法律适当，应当予以维持。一、从签订承诺书的主体看，当时业主方来了50人左右，对方公司有李建全及相关人员，此承诺书应当视为是小区业主和恒和公司之间的约定，而不是柳某某个人和恒和公司之间的约定；二、从内容上，承诺包括竣工验收时间、封闭时间、停车位安排、门禁、子母门、装修、补偿金额、间隔，从内容上反映出是整个小区住宅业主和恒和公司之间的约定，因此恒和公司与余嘉豪之间因为承诺而形成了关于赔偿金额双倍的约定。三、恒和公司上诉称承诺书违背诚信自愿原则是错误的，根据恒和公司和余嘉豪签订的商品房预售合同及其附件多项内容约定，恒和公司已经构成了违约，小区业主找恒和公司就违约事实进行交涉并达成相关约定，在恒和公司没有举证的情况下不能认定余嘉豪等人进行了意思胁迫，该承诺书应当是业主与恒和公司之间真实意思表示。四、余嘉豪的行为没有违背诚实信用原则，恰是因为恒和公司的违约，余嘉豪与其交涉相关内容正是要保有合同的约束力，正是诚实信用的体现。余嘉豪向一审提出诉讼请求:一、判令恒和公司向余嘉豪交付《商品房预售合同》中所购买的房屋；二、由恒和公司向余嘉豪支付逾期交房违约金47168元（违约金计算标准：2017年5月30日至2018年5月30日期间违约金按合同约定的日万分之一计付，2018年5月31日至实际交付之日的违约金按日万分之二计付）;三、本案诉讼费、保全费、保函费由恒和公司承担。一审法院查明的事实：2015年10月9日，恒和公司和余嘉豪双方签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0083629，房屋代码：359523），余嘉豪购买恒和公司开发建设的“和谐东锦”2号楼1单元1003室住房。合同主要约定：1、房屋建筑面积85.98㎡，单价3058.36元/㎡，总价款人民币262958元；2、交付期限约定，出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将商品房经验收合格的房屋交付买受人使用；3、出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，余嘉豪向恒和公司支付了购房款262958元。但恒和公司未能按照约定向余嘉豪交付房屋，涉案的房屋至今尚未经验收合格。为此，余嘉豪具状法院。另查明，1.因恒和公司未能在合同约定的期限内向业主交付房屋，恒和公司出具《2018年3月10日业主协调会承诺》，承诺第7条载明“若2018年5月30日前仍不能交房，超出部分开发商承诺双倍合同约定全额补偿”。案件审理中，恒和公司称该承诺是向案外的业主柳某某出具的，并不针对全体业主，但从承诺的内容及承诺的表述来看，承诺并非是向柳某某个人出具，而是面向全部业主出具的；且恒和公司也未提交相关证据证明是向柳某某个人出具，故该承诺应认定为向全部业主出具。2.2020年1月31日汉中市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部发出《关于延迟我市各类企业复产复工的通告》及2020年2月21日发出的《关于有序恢复生产生活秩序的通告》，因疫情影响停工停产客观存在，本院酌情扣除疫情天数为34天。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效。双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，余嘉豪向恒和公司支付了购房款，履行了合同义务；恒和公司未能在合同约定的期限内向余嘉豪交付房屋，且涉案的房屋至今尚未经验收合格，其行为构成违约，应承担违约责任。经审查，双方约定交付房屋的时间为2017年5月30日，至法庭调查终结之日2020年8月13日恒和公司逾期交房1170天，扣除疫情34天，实际逾期交房为1136天，其中：2017年5月31日至2018年5月30日为364天，违约金为9571.67元（262958×1÷10000×364=9571.67）。2018年5月31日至2020年8月13日为772天，违约金双倍计算为40600.72元（262958×1÷10000×772×2=40600.72），违约金合计50172.39元。对余嘉豪主张法庭调查终结之后的逾期交房违约金，由于未来可能存在恒和公司是否通知交付房屋，交付条件是否已经成就等争议，而对这些可能存在并影响既判力的争议，无法在本案判决中预先解决，因此对法庭调查终结之后的违约金，应由余嘉豪另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决：一、由汉中恒和房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向余嘉豪支付截止2020年8月13日的逾期交房违约金50172.39元；二、驳回余嘉豪的其他诉讼请求。案件受理费1079元，由汉中恒和房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。余嘉豪将《2018年3月10日业主协调会承诺》的原件予以出示，经质证，恒和公司认可该承诺书的真实性，本院予以采信。二审中，经释明，在有关违约金约定有效的情况下，恒和公司请求将违约金降低至一审判决确定金额的70％。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，1.承诺书中违约金约定的效力；2.如违约金约定均有效，是否降低违约金。关于争议焦点1，恒和公司认为该承诺书系向柳某某个人出具而非向全体业主出具的上诉理由，根据承诺书的形成过程及相关内容，一审法院确认该承诺书系向全体业主出具并无不当。恒和公司主张该承诺书违背自愿和诚信原则，未提供证据证明，本院不予支持。承诺书效力应予认定，对恒和公司有约束力，应予适用。关于争议焦点2，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，有关损失可参照有关房屋租金标准计算。结合本案案情及本地房屋租金标准来看，一审法院判决确定的违约金相对于余嘉豪的实际损失明显过高，对恒和公司有关在一审判决的基础上降低30％违约金的请求，符合客观实际及法律规定，本院予以支持。综上所述，恒和公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初2244号民事判决第二项；二、变更汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初2244号民事判决第一项为：由上诉人汉中恒和房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向被上诉人余嘉豪支付截止2020年8月13日的逾期交房违约金35120.67元；三、驳回被上诉人余嘉豪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1079元，由汉中恒和房地产开发有限公司负担756元，由余嘉豪负担323元，二审案件受理费307元，由汉中恒和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王永吉审 判 员 曹建祥审 判 员 李俊霞二〇二〇年十二月七日法官助理 王建芬书 记 员 胡 阳1