湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民终3129号 上诉人（原审原告）：李国利，男，汉族，1972年9月23日出生，湖南省江**瑶族自治县人，住江**瑶族自治县。 委托诉讼代理人：罗学政，湖南瑶洲律师事务所律师（特别授权）。 被上诉人（原审被告）：李佩玲，女，汉族，1970年12月30日出生，湖南省永州市冷水滩区人，住永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：李云华，男，汉族，1966年5月21日出生，湖南省永州市冷水滩区人，住永州市冷水滩区，系李佩玲配偶（特别授权）。 原审第三人：江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司，住所地湖南省江**瑶族自治县沱江镇春晓路90号，统一社会信用代码9143112956351120X6。 法定代表人：何金昌，系该公司董事长。 原审第三人：何金昌，男，汉族，1963年6月14日出生，湖南省江**瑶族自治县人，住江**瑶族自治县。 原审第三人：胡新军，女，汉族，1970年11月30日出生，湖南省衡阳市人，住江**瑶族自治县。 原审第三人：刘伟，男，瑶族，1963年12月2日出生，湖南省湘潭市人，住江**瑶族自治县。 原审第三人：王初霞，女，瑶族，1963年9月10日出生，湖南省江**瑶族自治县人，住江**瑶族自治县。 上诉人李国利因与被上诉人李佩玲、原审第三人江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司（以下简称德昌公司）、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞执行异议之诉一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 李国利上诉请求：1.撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1993号民事判决，改判支持李国利一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由李佩玲承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。案外人麦群红的投资退款80,243.00元，转让时间并未前后矛盾。李国利的314,288元的《收据》是德昌公司于2018年2月11日开具的，该收据上已标明“交来德昌XXX栋XXXX号购房款，其中2018.2.16刷卡34,921.00元，退投资款199,124.00元，麦群红退投资款80,243.00元。”，这已说明案外人麦群红的投资退款80,243元已转给李国利抵作XXXX号商品房的购房款，李国利另外支付80,243元现金给案外人麦群红，抵款事情已全部结清。2016年1月1日案外人麦群红的《短期投资协议》上备注转给李国利用于购买XXXX号房屋的时间是2020年2月27日，这是德昌公司胡新军为便于记账而标注的时间，时间上并未前后矛盾。二、一审对李国利过于苛求。2018年2月11日的《收据》是由德昌公司出具的，已备注明“2018.2.6刷剧卡34,921.00元”，说明此款已到账德昌公司账上，要李国利提供转账改款的证明，已是多此一举。三、李国利提供的各项证据足以证实其与第三人德昌公司以投资退款抵购房款购房的意图。庭审中，李国利为证实其诉讼主张，向法庭提交了两组证据，足以证实自己的诉讼主张。反而，李佩玲没有向法庭提交一份证据。最高人民法院已有投资款(或借款)抵购房款的先例，本案中李国利也是利用投资款抵购房款，是法律准许的，即使不算刷卡的34,921.00元和案外人麦群红的投资退款80,243.00元，李国利也有退投资款199,124.00元，而X栋XXXX号商品房房款为349,208.00元，李国利所交的购房款已达到了全部购房款的57.02%。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。李国利已交购房款达总价款的57.02%，已完全符合上述规定(三)，完全具有排除执行的权利。 李佩玲辩称，李国利与徳昌公司之间基础法律关系系借贷关系，而非商品房买卖合同关系，本案应按基础法律关系处理。1.2015年5月16日，李国利与第三人何金昌、刘伟签订了《短期投资协议》，约定李国利投资45万元用于德昌金都风凰城房地产项目，担保单位为第三人德昌公司。2016年5月29日，李国利与第三人何金昌、刘伟又签订了《短期投资协议》，约定李国利投资199,124元用于江**德昌房地产项目开发。2020年2月21日，李国利又借给德昌公司34,921元，约定月利率8%，于2021年10月1日前还清本息。2016年，案外人麦群红与第三人何金昌、刘伟签订一份无效的《短期投资协议》，该《协议》乙方未签名盖章。说明李国利均为投资借款，而非购房款。2.2018年2月11日，李国利为实现借款债权，与第三人德昌房地产公司签订了《德昌金都商品房认购协议书》，但在法院查封之前，因李国利与第三人德昌公司未签订正式《商品房买卖合同》，没有进行预告登记，更没办理产权登记证，没有产生物权效力，所以本案涉案房子的所有权仍属于德昌公司。二、李国利无法律规定的权利能够排除执行的情形。1.根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有定的除外。本案涉案房产为不动产，必须经依法登记才发生所有权变动效力。上诉人没有对涉案房子进行不动产登记，案涉商品房仍属于第三人德昌房地产公司所有。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。李国利没有合法有效的《商品房买卖合同》，没有进行预告登记，没产生物权效力，且没有证据证明购房用于居住且名下无其他住房。因此，李利国依法不享有阻却人民法院强制执行的权利，应当维持一审判决，驳回其上诉请求。 原审第三人德昌公司、何金昌辩称，本案原先是借款，借李国利的钱，后面拿XXXX这套房子抵借款40多万。房子烂尾了，所以要求购房户再拿钱自救，李国利拿了3万多块钱进来，我认为查封损害了李国利的权利。 原审第三人胡新军、刘伟、王初霞未予答辩。 李国利向一审法院起诉请求：请求撤销冷水滩区人民法院（2020）湘1103执异52号《执行裁定书》，并终止执行冷水滩区人民法院（2019）湘1103执恢87号之六《执行裁定书》，解除位于江**瑶族自治县沱江镇长征路与春晓路交汇处商品房预售许可证号为江房售许字（2020）第XXXX号XX项目第X幢的XXXX号商品房的查封。 一审法院认定事实：一审法院在执行李佩玲（申请执行人）与被执行人德昌公司、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞民间借贷纠纷一案中，于2020年3月3日作出（2019）湘1103执恢87号之六《执行裁定书》，裁定：查封被执行人江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司名下所有位于江**瑶族自治县沱江镇与春晓路交汇处商品房预售许可证号为江房售许字（2020）第XXXX号XX项目第X幢的XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋，查封期限为三年，查封期间不得转让、赠予或设定抵押。2020年3月4日，江**瑶族自治县不动产登记中心协助一审院予以查封。2020年4月2日，李国利对位于江**瑶族自治县沱江镇与春晓路交汇处商品房预售许可证号为江房售许字（2020）第XXXX号XX项目第X幢的XXXX号房屋（以下简称XXXX号房屋）的执行向一审法院提出书面异议，一审法院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年4月13日作出（2020）湘1103执异52号执行裁定书，裁定驳回李国利的异议请求。李国利不服，向一审法院提出执行异议之诉。另查明，2015年5月16日，李国利与第三人何金昌、刘伟签订了《短期投资协议》，约定李国利投资45万元用于德昌金都、凤凰城房地产项目，担保单位为第三人德昌公司。2016年5月29日，李国利与第三人何金昌、刘伟又签订了一份《短期投资协议》，约定李国利投资199,124元用于江**德昌房地产项目开发。2018年2月11日，德昌公司与李国利签订了《德昌金都商品房认购协议书》，协议第二条载明：“总价为349,208元，签订本认购协议时现金交款（总房款10%）34,921元，接到甲方通知7天内签订《商品房买卖合同》时再补交总房价10%现金34920元，剩余总房款80%可抵投资款，抵款金额为279,367元。”同日，德昌房地产公司并向李国利出具了金额为314,288元的收据，该收据上，备注有“其中：2018.2.6刷卡34,921.00元，退投资199,124元，麦群红退投资80,243元”。再查明，在2016年1月1日案外人麦群红与第三人何金昌、刘伟签订的《短期投资协议》备注有：“退80,243.00用于李国利购XXX栋XXXX房。胡新华2020.2.27”。2020年2月27日，德昌公司向李国利出具了一份借据，内容为：今借到李国利34,921元，用于德昌房地产公司金都广场后期工程建设，月利率8‰，于2021年10月1日前还清本息。同日，李国利转账34291元到江**瑶族自治县人民法院账户。 一审法院认为：本案系执行异议之诉。本案的争议焦点为李国利对执行标的即位于江**瑶族自治县沱江镇长征路与春晓路交汇处商品房预售许可证号为江房售许字（2020）第XXXX号XX项目第X幢的XXXX号商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、李国利提供的《德昌金都商品房认购协议书》虽由李国利、第三人德昌公司双方当事人签名盖章，系当事人的真实意思表示，但根据协议书所载明的内容以及德昌公司开具的相关收据与借据可知，双方签订的《德昌金都商品房认购协议书》是为了使李国利的债权得以实现，双方之间实际上是以房抵债，因以房抵债本质上属于实践性法律行为，在实际履行物权转移前，本案诉争房产的所有权仍属于第三人德昌公司。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房产为不动产，必须经依法登记才发生所有权变动效力。本案中，李国利提交的相关证据与本案的待证事实即涉案房屋的产权登记状态缺乏关联性，因此其未提供证据证明依法办理了登记手续，故主张涉案房屋归其所有的理由不能成立。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中李国利没有提供有效证据证实签订了书面买卖合同，没有进行预告登记，不产生物权效力。三、本案中，李国利的314,288元的收据是德昌公司于2018年2月11日开具的，其中80,243元系案外人麦群红转给李国利的投资款，但案外人麦群红的《短期投资协议》上备注转给李国利用于购买XXXX号房屋的时间却是2020年2月27日，时间前后矛盾，且收据上备注有34,921元系刷卡支付，李国利亦未提供转账该款的证明，李国利提供的各项证据不能证实其与第三人德昌公司购房的真实意图。综上，据此认定李国利对涉案房屋不享有排除执行的民事权益，不应当中止对房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回李国利的诉讼请求。本案受理费300元，由李国利负担。 本案二审期间，李国利向本院提交了如下证据：POS机刷卡详单，拟证明李国利2018年2月6日转了34,921元给德昌公司。 李佩玲对上述证据进行质证：对该证据的三性均没有异议。 原审第三人德昌公司、何金昌对上述证据进行质证：对该证据的三性均没有异议。 原审第三人胡新军、刘伟、王初霞未发表质证意见。 本院经综合认证认为：由于李佩玲、原审第三人德昌公司、何金昌均对上述证据的“三性”无异议，本院予以采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：李国利对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，李国利与原审第三人德昌公司签订《德昌金都商品房认购协议书》的真实意思实际上是以房抵债，以房抵债本质上属于实践性法律行为，须以交付为成立要件，本案诉争房屋并未实际履行物权转移，且根据本案现有的证据能够表明涉案标的仍在原审第三人德昌公司名下，仍属原审第三人德昌公司所有。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述中所说的“符合下列情形”应理解为同时“符合下列三种情形”，本案中，李国利与原审第三人签订《德昌金都商品房认购协议书》的真实意思实际上是为了以房抵债，并非系购买商品房用于居住，故不符合上述规定第二项。综上所述，李国利对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由不能成立。 综上所述，李国利的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第一款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人李国利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐向东 审 判 员 刘久平 审 判 员 周文静 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 雷婷婷 书 记 员 吴惠民 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。