文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3240号上诉人（原审被告）：镇江市光大建筑工程有限公司，住所地镇江市义士路**。法定代表人：马丽娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜林，江苏学益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：镇江市润州区金富社区服务中心，，住所地镇江市江南桥北（属三山景区）投资人：陈梅青，女，汉族，1957年9月14日生，住镇江市。委托诉讼代理人：张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁红枫，江苏国美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛志芬，女，汉族，1963年6月22日生，户籍地镇江市，现住镇江市。委托诉讼代理人：陈荣富，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。上诉人镇江市光大建筑工程有限公司（以下简称“光大公司”）、上诉人镇江市润州区金富社区服务中心（以下简称“金富社区”）因与被上诉人薛志芬房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2018）苏1111民初3768号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。光大公司上诉请求：撤销（2018）苏1111民初3768号民事判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由薛志芬、金富社区承担。事实和理由：江苏高院（2008）苏民终字第0260号判决确认金富社区应支付工程款1234691元及利息69810元给光大公司，该款金富社区已交至法院，因此上述工程款应由法院交给光大公司而不是退还给金富社区。金富社区辩称，对光大公司上诉请求无异议，但对事实和理由有异议。一审法院对赔偿部分的事实认定不清楚，适用法律也不正确，未按照江苏高院（2008）苏民终字第0260号判决对金富社区和光大公司的合同无效进行责任分摊。薛志芬辩称，本案解决薛志芬房屋拆迁赔偿事宜，一审时光大公司未提出与金富社区工程款的问题，更未提起反诉，因此二审不应解决光大公司与金富社区工程款问题。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回光大公司上诉。金富社区上诉请求：撤销（2018）苏1111民初3768号民事判决，驳回薛志芬对金富社区的全部诉讼请求；上诉费用由薛志芬、光大公司承担。事实和理由：一、案涉房屋已由薛志芬移交润州法院执行局，2020年1月17日，润州法院执行局将案涉房屋移交给金富社区，金富社区同日将案涉房屋移交给拆迁部门，江苏省高级人民法院（2008）苏民终字第0260号民事判决已执行完毕，薛志芬已向金富社区移交案涉房屋，光大公司已取得工程款。二、2008年11月18日，金富社区和光大公司之间的房屋转让协议被确认无效，2008年12月1日，金富社区张贴公告告知判决内容。此时，薛志芬已知道或应当知道其占用的房屋归金富社区所有，薛志芬应通过法律途径向合同过错方主张权利。张焕福诉讼行为足以证明薛志芬知晓其购房行为存在问题，其占用房屋权属归金富社区所有。薛志芬损失的评估基准日应为2008年12月1日，薛志芬怠于行使权利，导致损失持续扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。薛志芬从2008年12月1日起至2020年1月17日止占用房屋所得收益应归金富社区所有，该收益应冲抵相关损失赔偿。三、一审法院分摊过错责任错误。金富社区和光大公司签订《协议书》是平等协商的结果，金富社区根据生效判决支付利息已承担合同无效的过错责任。冲抵价格远低于市场价格。光大公司对房屋权属情况以及土地性质是明知的，光大公司接受房屋冲抵工程款完全是出于自身利益考虑。江苏高院已对合同无效后赔偿问题作了处理，金富社区也按照判决支付了工程款和利息至镇江中院执行局，也承担了相应的过错责任。光大公司和薛志芬应就房屋买卖合同无效承担一定责任，但光大公司应承担的责任不应转而由金富社区承担。2005年4月22日，润州法院要求光大公司不得转让案涉房屋。2007年8月5日，光大公司和薛志芬签订《商品房购销合同》，金富社区于2007年8月10日起诉光大公司要求交付全部案涉房屋，光大公司应及时停止收款行为并告知薛志芬案涉房屋已在诉讼中。光大公司应就该协议承担过错责任，该责任与金富社区无关。四、金富社区主体不适格，一审将金富社区列为被告并判决承担赔偿责任无法律依据。一审判决代光大公司向金富社区主张合同无效产生的法律责任是错误的。光大公司与金富社区的建设工程施工合同纠纷已通过（2008）苏民终字第0260号民事判决解决，金富社区已履行判决义务，光大公司未返还案涉房屋，应承担法律责任。薛志芬起诉超过诉讼时效。光大公司辩称，江苏省高级人民法院（2008）苏民终字第0260号民事判决确认金富社区负有先履行义务，但在判决生效后金富社区并未按照判决支付拖欠的工程款，截止到庭审前金富社区仅在2013年支付判决生效时确认的工程款本金及逾期利息，但生效后的利息至今未支付。其他答辩意见同薛志芬。薛志芬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.薛志芬从2006年取得案涉房屋，对其进行装修，并居住生活使用至2020年1月。2.光大公司与薛志芬买卖合同于2018年6月18日被确认无效，薛志芬2018年8月8日提起本案诉讼，因此应以此时拆迁部门评估价145万元为准。3.案涉房屋评估价为145万，法院仅判给薛志芬120万，已考虑薛志芬分担的责任和损失。4、金富社区与光大公司的以房抵工程款协议以及光大公司与薛志芬商品房买卖合同无效的责任在金富社区。5.本案是金富社区未依法律规定在以房抵工程款以及商品房买卖时办理行政审批手续造成无效而引起，且金富社区与镇江拆迁中心签订了案涉房屋的拆迁补偿协议，因此商品房购销合同被确认无效后的赔偿义务主体应是金富社区，金富社区是适格被告。金富社区赔偿薛志芬损失节省司法资源，减少当事人累讼，符合司法宗旨。2004年9月，薛志芬与光大公司签订买卖合同，并支付对价，光大公司也将案涉房屋交给薛志芬。薛志芬是合法善意占有，尽管该协议在2018年6月被确认无效，但无效并不等于薛志芬是非法占有。一审时金富社区未提出诉讼时效抗辩，二审提出不应支持。光大公司与薛志芬的协议被确认无效后，薛志芬于同年8月提起诉讼，故未过诉讼时效。江苏高院对拆迁引起的纠纷明确规定，要按照有效合同处理，拆迁房屋的价值以拆迁部门评估价格为准。案涉房屋145万是镇江市拆迁部门评估的，于法有据，客观公正。薛志芬向一审法院起诉请求：1.请求依法判令光大公司、金富社区赔偿薛志芬因金富社区服务中心《商品房购销合同》被确认无效造成的经济损失1450000元。2.光大公司、金富社区依法承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，涉案房屋买卖的建设项目于2002年9月11日经镇江市润州区计划与经济贸易局批复同意项目建设；2003年7月29日，镇江市润州区人民政府核发建筑工程规划许可证。2003年8月20日，金富社区与光大公司签订建筑工程施工合同，施工合同于同年9月5日经镇江市建筑工程招标投标管理办公室确认，同年12月8日金富社区领取镇江市建设局核发的建筑工程施工许可证。2006年6月15日，该工程存在问题整改完毕后经竣工验收合格。在施工过程中，因金富社区无力支付工程款，2004年7月8日，光大公司与金富社区签订《协议书》一份，约定金富社区将107-110四间门面房按每平方米2750元，三层大户按每平方米1500元计算抵偿光大公司的工程款。2004年9月26日，薛志芬与光大公司签订《商品房购销合同》，约定光大公司同意将处于江南桥左侧片区、房屋坐落地1幢401室出售给薛志芬，面积为80平方米（暂定），每平方米1900元，房屋售价为152000元。付款方式，签字盖章时应支付购房款70000元，10月10日前支付20000元，余款在房产证完善时结清。2007年8月5日，双方达成协议，载明：“原约定光大公司将401房屋以每平方米1900元抵冲材料款形式抵给薛志芬，现调整为305室，抵给薛志芬141平方米，每平方米1900元，总价267900元，已付124979元，薛志芬应再付142921元。本协议签字后支付70000元，余款在2007年12月30日付清，预留10%即26000元待办理产权证时支付。如遇拆迁，一切相关事宜由薛志芬处理。”2007年8月5日，薛志芬支付70000元。薛志芬述称，当日，光大公司即向其交付305号房屋，薛志芬占有、使用该房屋至今。2008年1月10日，2月4日，4月28日，光大公司项目负责人王国平出具收条，载明收到薛志芬20000元、10000元、10000元。按薛志芬自认，实际支付230921元（含材料款冲抵10921元）。此后，金富社区与光大公司之间因工程施工、建筑质量、工程款结算等纠纷多次诉讼。2008年11月18日，江苏省高级人民法院作出（2008）苏民终字第0260号终审判决书，确认光大公司与金富社区之间诉争房屋的土地系国有划拨土地，未经行政审批，转让行为无效，判决金富社区支付工程款1234691元及利息69810元，光大公司交付案涉107-110号和305号房屋。判决生效后，金富社区向镇江市中级人民法院申请执行该判决书。金富社区已经履行完毕判决确定其负担的付款义务，具体为：在该案一审过程中，2008年4月16日，金富社区向镇江市中级人民法院缴纳工程款846596.60元；2011年3月10日，金富社区交清剩余工程款及利息等457904.44元。但是，光大公司为筹集建设资金，已在判决前将抵偿工程款所得的房屋尽数出售，致使光大公司对省高院判决确定其负担的交付房屋义务陷入履行不能。另，2011年3月10日，镇江市中级人民法院作出（2011）镇复执字第5号民事裁定书，确认前述5套房屋归金富社区所有。2018年6月，一审法院作出的（2017）苏1111民初4637号民事判决书，确认薛志芬与光大公司买卖合同无效。该判决已生效。又查：2008年，光大公司起诉薛志芬迁让上述房屋；2010年和2012年，金富社区起诉薛志芬迁让上述房屋。上述3起案件最终均以裁定撤诉结案。诉争房屋由薛志芬使用至今。另，2018年，拆迁机构与金富社区签订该处房屋所在的金富社区综合楼的拆迁补偿协议。拆迁机构提供计算公式，诉争房屋各项补偿合计为1411524元。一审法院认为，合同无效因该合同取得的财产应予返还，金富社区与光大公司间以房抵工程款合同及薛志芬与光大公司的房屋买卖合同已被生效法律文书确认为无效，两份合同相对方均负相互返还义务。案涉房屋已移交给拆迁部门，薛志芬已不具备返还案涉房屋给光大公司的可能，光大公司无需返还购房款。光大公司亦不能履行返还房屋义务，自不能再次取得工程款及其利息，故金富社区所交纳的工程款及利息1304501元应予以退还。合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。金富社区在建设服务中心综合楼时未依法履行土地使用权的流转手续，致使上述合同无效。光大公司按约履行其与金富社区的建设工程施工合同过程中，所建工程经验收合格，因金富社区无力支付工程款，以案涉房屋冲抵工程款。金富社区与光大公司签订《协议书》内容虽显示双方均知晓冲抵工程款房屋尚未办理不动产权属证书，鉴于光大公司属于建设工程施工合同中施工一方，较作为发包人的金富社区处于弱势一方，在工程完成施工发包人无力支付工程款的情形下，光大公司对金富社区支付工程款的方式无选择自由。金富社区对协议书之无效存在更大过错。金富社区应当赔偿光大公司因合同无效所受损失。光大公司取得案涉房屋后将房屋转让给薛志芬，买卖合同亦因金富社区未依法履行土地使用权的流转手续而无效，薛志芬与光大公司所签买卖合同就产权证办理约定由建设单位办理。加之以材料款冲抵购房款之约定，薛志芬相较于光大公司处于合同签订相对弱势一方，光大公司存在更大过错。根据合同相对性原则，金富社区本应赔偿光大公司合同无效所受损失，光大公司再赔偿薛志芬因合同无效所受损失。光大公司转让案涉房屋获得对价，工程款债权业已实现，其因合同无效所遭受损失即为光大公司应赔偿薛志芬合同无效所遭受损失。合同无效损失赔偿限于信赖利益损失，薛志芬基于对合同之信赖，已对案涉房屋进行装修。鉴于包含案涉房屋在内的综合楼已被征收拆迁，结合薛志芬、光大公司、金富社区就合同无效存在的过错、薛志芬全额支付购房款以及房屋拆迁利益等因素。一审法院认定薛志芬因合同无效所受损失为1200000元。为减少当事人诉累，该损失直接由金富社区承担。一审法院判决：一、金富社区于判决生效后十日内赔偿薛志芬损失1200000元。二、驳回薛志芬的其他诉讼请求。本院二审期间，金富社区提交两份新的证据。证据1，结案通知书一份，证明案涉房屋移交顺序按照江苏省高级人民法院（2008）苏民终字第0260号判决书由光大公司向服务中心移交；证据2，庭审笔录一份，证明案涉房屋的实际面积是117平方米，与一审法院估算有差异。薛志芬质证认为，对证据1真实性没有异议，但不认可证明目的；对证据2的证明目的不认可，拆迁交接单写明案涉房屋是141平方米。光大公司质证认为，对证据1无异议，但该案并未执行完毕，光大公司至今未收到金富社区拖欠的工程款及逾期利息；对证据2不清楚。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1.金富社区是否应当承担案涉房屋的赔偿责任；2.如何确定薛志芬实际损失。对于争议焦点1，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现案涉房屋已被征收拆迁，转化为拆迁补偿款，在事实上和法律上均不能进行案涉房屋的返还，故金富社区无需向光大公司支付工程款及利息，光大公司亦无需向薛志芬返还购房款。金富社区关于案涉房屋已经返还的抗辩，无事实依据，本院不予支持。光大公司已通过转让案涉房屋实现其工程款债权，其再次要求金富社区支付工程款及利息构成双重获益，故一审法院认定金富社区交纳的工程款及利息应予以退还，并无不当，本院予以维持，光大公司上诉理由无事实依据，本院不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，金富社区作为发包人和办理房产证手续一方，未及时办理相关手续，导致金富社区与光大公司签订的《协议书》被确认无效，故金富社区应向光大公司承担合同无效的损失赔偿责任。其次，在光大公司未取得案涉房屋不动产权属证书以及一审法院已经保全案涉房屋并明确告知王国平不得转让的情况下，王国平仍与薛志芬签订《协议书》，将双方签订的《商品房购销合同》中约定的房屋调整为案涉房屋，导致该协议被确认无效，故光大公司应向薛志芬承担损失赔偿的责任。薛志芬在与光大公司签订协议时未尽合理注意义务，亦存在一定程度的过错，亦应自担部分损失。根据合同相对性，金富社区应向光大公司赔偿合同无效的损失，光大公司应向薛志芬赔偿合同无效的损失，一审法院为减少当事人诉累，直接判处金富社区向薛志芬赔偿合同无效的损失，并无不当，本院予以维持。金富社区向薛志芬承担的赔偿责任系其应向光大公司承担的责任，并非代替光大公司承担，而且金富社区未及时办理行政审批手续，是导致后续系列纠纷的首因，其应对薛志芬的损失承担赔偿责任，故其关于光大公司的责任不应转而由金富社区承担的抗辩与事实不符，本院不予采纳。对于争议焦点2，本院认为，薛志芬已支付购买案涉房屋的部分对价230921元，现该房屋拆迁补偿1411524元，一审法院结合薛志芬、光大公司和金富社区就合同无效存在的过错，薛志芬支付的购房款比例以及房屋拆迁利益等因素，认定薛志芬损失为1200000元并无不当，本院予以维持。薛志芬与光大公司签订的协议于2018年6月被确认无效，故金富社区主张以2008年12月1日作为认定薛志芬损失的基准日与客观事实不符，本院不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35700元，由上诉人镇江市光大建筑工程有限公司负担17850元，由上诉人镇江市润州区金富社区服务中心负担17850元。本判决为终审判决。审 判 长  姜 玲审 判 员  谢 铭审 判 员  张玉宽二〇二〇年十二月十日法官助理  王 宁书 记 员  周旻晶