山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初5408号原告：马雪，女，汉族，1995年5月24日出生，住北京市丰台区。委托代理人：马反帝（系马雪之父），男，汉族，1969年10月9日出生，住所地山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：袁欣，山东隆道律师事务所律师。被告：山东乾港国际贸易有限公司，住所地山东省枣庄高新区光明西路**浙商总部大厦******，统一社会信用代码91370400MA3NKTEE54。法定代表人：苗成胜，总经理。被告：苗成胜（系山东乾港国际贸易有限公司的法定代表人），男，汉族，1971年9月25日出生，住山东省莱芜市莱城区。原告马雪与被告山东乾港国际贸易有限公司（以下简称：乾港公司）、苗成胜房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马雪的委托诉讼代理人马反帝、袁欣到庭参加了诉讼，被告山东乾港国际贸易有限公司的法定代表人苗成胜与被告苗成胜经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马雪向本院提出诉讼请求明确为：一、判令乾港公司支付房屋租金193000元、违约金79200元、物业费13654.87元。二、判令苗成胜对上述应付租金及违约金的支付承担连带责任。三、本案诉讼费用由乾港公司、苗成胜承担。事实和理由：2019年1月19日，马雪与乾港公司签订《济南市房屋租赁合同》，马雪将位于济南市历下区华创观礼中心2、4号楼2-501房屋出租给乾港公司办公使用，租赁期间自2019年2月12日至2020年2月11日；房屋建筑面积270.93平方米，月租金21000元；租金按6个月交付一次，先付后用。2020年2月11日租赁期限届满，双方签订《续租协议》，乾港公司续租一年，租赁期限自2020年2月12日至2021年2月11日，月租金22000元，租金支付等其他事项按照原租赁合同履行。《续租协议》签订后，乾港公司没有依约支付租金。为此，2020年4月17日马雪与乾港公司签订了《房租还款计划》。还款计划约定，乾港公司在2020年6月1日前一次性支付两期12个月租金；到期未付清租金则每日按应付租金的1%支付违约金。上述《房租还款计划》约定的还款期限届满，乾港公司没有依约支付房租。2020年7月10日，马雪又与乾港公司、苗成胜签订了一份《房租还款计划》。按照该还款计划，乾港公司在2020年8月1日前一次性支付两期12个月租金。到期未付，则乾港公司、苗成胜每日按应付租金的1%支付违约金。然而时至今日，虽经马雪多次催促乾港公司依然没有支付租金。无奈，诉至人民法院，请求依法判决支持马雪的诉讼请求。乾港公司、苗成胜未到庭亦未提供书面答辩及证据材料。本院经审理认定事实如下：2019年1月19日，马雪（出租方，甲方）授权马反帝，代马雪与乾港公司（承租方，乙方）签订《济南市房屋租赁合同》（合同编号：20190119），该合同约定，甲方同意将位于济南市历下区华创观礼中心2、4号楼2-501房屋，出租给乙方，权属证书号为：0034587，产权人为马雪。租赁期限自2019年2月12日起至2020年2月11日止，租期1年。租金为21000元/月，合同期间按6个月为一期支付，第一期租金于2019年2月13日前付清。以后每期开始日前30天支付下一期租金，先付后用。乙方承担租赁期间的水费、电费、物业费、空调费、宽带费等。2020年2月11日，马雪（出租方，甲方）授权马反帝，代马雪与乾港公司（承租方，乙方）签订《续租协议》，该协议约定：应乙方要求，经甲乙双方协商，甲方同意乙方续租案涉房屋，续租租期一年，续租租金为每月22000元，续租租期自2020年2月12日起至2021年2月11日止。甲乙双方约定其他所有条款执行之前甲乙双方在2019年1月19日签订的《济南市房屋租赁合同》。2020年4月17日，乾港公司出具的《房租还款计划》，其承诺在2020年6月1日前一次性支付两期（12个月）租金。如到期未付清租金，每日应支付房屋租金的1%支付违约金。2020年6月1日到期后，乾港公司并未依约一次性支付12个月的租金。2020年7月10日，乾港公司及苗成胜出具的《房租还款计划》，其承诺在2020年8月1日前一次性支付两期（12个月）租金。如到期未付清租金，乾港公司每日应支付房屋租金的1%支付违约金，苗成胜承担担保责任。庭审过程中，马雪自认乾港公司已向其支付租金共计121000元，但未按照合同约定按时支付租金。2020年12月2日，山东华创物业管理有限公司观礼中心项目部出具《欠缴物业费证明》，乾港公司租赁的案涉房屋，自2020年4月1日至2020年12月31日欠缴物业费金额为13654.87元，马雪已代为缴纳。马雪为实现债权，支出案件受理费2794元，保全费1920元，保全保险费500元。以上事实，有马雪陈述及其所提供的证据证明，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，马雪与乾港公司签订《济南市房屋租赁合同》（合同编号：20190119）、《续租协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。2020年4月17日乾港公司出具的《房租还款计划》、2020年7月10日乾港公司及苗成胜出具的《房租还款计划》是对前款合同的补充约定，苗成胜对案涉款项承担担保责任符合法律规定，本院予以采信。乾港公司一年应支付租金264000元，马雪自认乾港公司已向其支付租金共计121000元，尚欠租金143000元，故，马雪要求乾港公司向其支付租金193000元的诉讼请求已经超出实际欠付的租金143000元，对超出部分本院不予支持。乾港公司欠缴物业费13654.87元（已由马雪代为支付），根据双方签订的《济南市房屋租赁合同》、《续租协议》该物业费应由乾港公司负担，现该费用已由马雪代为支付，故马雪要求乾港公司返还物业费13654.87元本院予以支持；另，乾港公司未按照《济南市房屋租赁合同》、《续租协议》足额支付租金，已构成违约，应承担违约责任。庭审中马雪主动降低违约金数额，其计算标准为年租金的30%，降低后违约金低于双方合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。2020年7月10日，苗成胜作为乾港公司的法定代表人，向马雪出具《房租还款计划》，虽然没有乾港公司盖章确认，但苗成胜作为该公司的法定代表人，其有权代表乾港公司作出有效的民事行为。另，在《房租还款计划》中苗成胜自愿以其个人名义对乾港公司的支付房租、违约金等问题承担担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条规定：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。苗成胜应对乾港公司支付房租、违约金等承担连带责任保证。乾港公司的法定代表人苗成胜与苗成胜本人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供任何证据，应视为其放弃抗辩，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告山东乾港国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马雪租金143000元；二、被告山东乾港国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马雪欠缴物业费13654.87元；三、被告山东乾港国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马雪违约金79200元；四、被告山东乾港国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马雪保全保险费413元；五、被告苗成胜对本判决书第一、二、三、四项付款义务承担连带清偿保证；六、驳回原告马雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5588元，减半收取2794元，保全费1920元，其中案件受理费375元，保全费221元，共计596元，由原告马雪负担；案件受理费2419元、保全费1699元，共计4118元，由被告山东乾港国际贸易有限公司、苗成胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年十二月十六日法官助理刘卫冬书记员邓成皓