江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终3609号上诉人（原审被告）：惠志文，男，1980年2月21日出生，汉族，住连云港市连云区。被上诉人（原审原告）：王欣，男，1982年12月8日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：潘芳（王欣之妻），女，1982年7月3日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李岭，江苏崇公律师事务所律师。上诉人惠志文因与被上诉人王欣房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠志文上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；2.依法对被上诉人王欣违法转租行为作出公正裁决。事实与理由：1.将惠志文作为被告并直接向被上诉人王欣承担法律责任没有法律依据。（2019)苏0706民初2024民事判决书中，连云港温某假日宾馆有限公司（以下简称温某公司）承认使用涉案房屋，法人王某2承认自己为实际经营人，温某公司自2014年以来，在房管部门登记备案的房屋租赁合同、惠志文为在职教师的工作证明，均能证明惠志文在单位上班没有参与温某公司的经营。2.一审判决书第四页认定惠志文设立温某公司继续经营是错误的。一审法院没有充分依照连云港市中级人民法院（2017)苏07民终1023号民事判决书并已经执行完毕案件为依据，再次审理，错误的判决惠志文承担责任。生效判决认定“虽然惠志文及温某公司实际为涉案房屋的投资经营人，惠志文既不是实际经营人也不是房屋租赁使用人。”3.被上诉人王欣在2013年7月以一起投资温某公司为由头，得到温某公司于2013年8月实际投资注入资金300多万，温某公司的投资改造得到了江苏信和物业服务公司的认可，并与温某公司办理了房屋租赁合同备案，登记备案明确:出租方为“信和物业公司”，承租方为“温某公司”。4.一审法院认定王欣与惠志文2015年10月1日订立的《房屋租赁合同》属于本次诉讼新证据错误，该在证据在之前的诉讼中出现过。其次，案外人刘某与王欣的涉案房屋租赁合同已于2018年3月19日解除，基于合同相对性，王欣与惠志文的同一涉案房屋租赁合同也失去合法效力，同时解除。因此，惠志文不应当向王欣承担责任。被上诉人王欣答辩称：1.惠志文称不是温某公司实际经营人是在开脱责任，《海友酒店转让（股份股权转让）合同》及补充协议均能证明惠志文是温某公司的实际经营人。温某公司成立之初法定代表人不是惠志文是因其在职教师，身份上不便登记为法定代表人，只能借用妻弟王某2的名义，而王某2根本无经济及经营能力来运营温某公司。2.惠志文在刘某第一次诉讼首次开庭时出庭作证是温某公司的实际经营人。3.生效判决也查明惠志文是温某公司的实际经营人。4.惠志文从王欣手中转租房屋是为了经营的需要，双方之间存在真实的租赁关系，惠志文对租赁合同的真实性也是确认的。刘某接受过惠志文妻子账号支付的租金9万元，刘某第一次起诉王欣后，虽然没有判决惠志文承担支付租金及占有使用费的责任，但惠志文仍然代王欣向刘某支付了2017年度的租金273000元，也能证明惠志文认可自己是温某公司的实际经营人。5.王欣与刘某之间的房屋租赁合同以及王欣与惠志文之间房屋租赁合同的解除责任均应当由惠志文来承担，《海友酒店转让（股份股权转让）合同》补充协议约定惠志文履行房租转租合同，如有违约由惠志文承担，与王欣及其他四股东无关。事实上，惠志文拖欠刘某的房租导致租赁合同被解除，由此引发的责任也应当由惠志文来承担。6.惠志文应当承担逾期腾退房屋造成的损失，法院判决依据合同相对性判决王欣承担责任，并强制执行了王欣承担租金及占有使用费，王欣也有权依据合同相对性向惠志文主张承担租金及占有使用费。王欣向一审法院起诉，请求判令：1.判令惠志文给付租金和占有使用费336428元；2.判令惠志文赔偿利息损失6980.88元；3.本案诉讼费由惠志文承担。一审庭审中，王欣将第1项诉请变更为572030.74元并撤回第2项诉讼请求。一审法院查明事实：案涉房屋（海州区民主路184号）系江苏信和物业服务有限公司出租给刘某。2013年，刘某将该房屋出租给王欣，租赁期限从2014年1月1日至2023年12月31日止，前三年每年租金260000元，以后每年逐年递增5%，后两年按年租金350000元交纳。合同签订后，王欣与他人用该房屋共同经营海友酒店。2015年10月1日，王欣与惠志文签订《房屋租赁合同》，约定案涉房屋转租给惠志文，租期自2015年10月1日至2023年12月31日，租金标准同王欣与刘某的租赁合同。2015年10月11日，惠志文与王欣、王某1、郁某、徐某四人签订《海友酒店转让（股份股权转让）合同》，约定海友酒店股东之一的惠志文（持股25％）以160万元的价格购买王欣等上述四人75％的股份，股份变更后该酒店由惠志文独资，交接时间为2015年10月1日，酒店扎账时间为9月30日。合同签订后，惠志文设立连云港温某假日宾馆有限公司（以下简称温某公司）继续经营。2016年4月10日，惠志文（乙方）与上述四人（甲方）又签订《海友酒店转让合同补充协议》，约定甲方将案涉房屋转租给乙方，详见“房屋转租合同”，乙方履行“房屋转租合同”，如有房租违约由乙方承担，与甲方无关，甲方授权委托王欣签署“房屋转租合同”，乙方与王欣签署的“房屋转租合同”有效期至2023年12月31日，租期内不得解除。2016年，刘某诉至一审法院要求解除其与王欣的租赁合同并支付租金。2017年1月16日，一审法院（2016）苏0706民初2368号民事判决书判令解除租赁合同，王欣、惠志文给付租金和违约金。2018年3月2日，连云港市中级人民法院作出（2017）苏07民终1023号民事判决书，认定王欣与惠志文非转租关系，而是酒店转让关系，并依据王欣与刘某的租赁合同改判王欣给付租金、占有使用费和违约金。因上述判决作出后案涉房屋仍被占用，刘某于2019年3月再次诉至一审法院，诉请王欣、惠志文和温某公司搬离房屋并支付占有使用费。同年6月1日，一审法院作出（2019）苏0706民初2024号民事判决书，判决王欣、温某公司限期搬离房屋。连云港市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）苏07民终3067号民事判决书对一审法院一审判决予以维持。上述诉讼中，当事人均未向一二审法院提供王欣、惠志文签订的《房屋租赁合同》。因刘某申请强制执行占有使用费，一审法院划扣王欣共计575476.74元，该款项系2018年1月1日至2019年2月28日占有使用费331415元及执行费5013元、2019年3月1日至12月26日占有使用费235602.74元及执行费3446元。现王欣以该款项应由惠志文承担为由诉至一审法院。一审法院另查：惠志文于2016年5月4日刘某诉王欣房屋租赁合同纠纷一案[（2016）苏0706民初2368号]的首次庭审中作为证人出庭作证称：“酒店2015年10月1日运营组织发生变化，之前是王欣管理经营，现在是我管理经营，王欣将股权转让，不再参与酒店管理，我于2015年10月底宴请刘某把这件事告诉他，并跟他谈房租合同可不可以变更为我交付，以我妻子的账号2016年2月3日打了9万元房租给刘某。”此外，惠志文还称其是酒店实际经营人，酒店法定代表人王某2是其妻弟。一审法院认为，王欣主张将案涉房屋转租给惠志文，双方形成租赁关系,而惠志文辩称双方不存在租赁关系。故本案的争议焦点为：王欣、惠志文是否形成转租关系；如形成转租关系，双方订立的租赁合同是否合法有效；如合法有效，惠志文是否应当支付租金和使用费。关于转租关系问题。王欣主张转租关系的依据为双方于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》，因惠志文对该合同真实性无异议，且该合同内容与《海友酒店转让（股份股权转让）合同》及补充协议中有关转租的内容相关印证，能够证明案涉房屋由王欣从刘某处承租用于合伙开设海友酒店，在惠志文购买王欣、王某1、郁某、徐某四人股份后，案涉房屋由王欣转租给惠志文，惠志文继续经营酒店的事实。故一审法院对王欣双方形成转租关系的主张予以采纳。虽然连云港市中级人民法院（2017）苏07民终1023号民事判决书认定“王欣与惠志文非转租关系”，但在该次诉讼及相关诉讼中，当事人均未提供上述王欣与惠志文2015年10月1日订立的《房屋租赁合同》，本次诉讼中该合同属新证据，在此情况下，上述认定对本案不产生影响，与本案认定亦不矛盾。惠志文辩称双方系投资关系并请求中止本案审理，因本案系租赁纠纷，与股权纠纷非同一法律关系，无需以股权纠纷的处理结果为依据，惠志文该意见不能成立，一审法院不予采纳。关于转租合同的效力问题。王欣、惠志文2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，在刘某与王欣的租赁合同被解除之前，该合同是合法有效的。惠志文辩称刘某不知情或不同意转租，但根据合同法的相关规定，承租人未经出租人同意转租，出租人有权解除租赁合同，而无权主张转租合同无效。而根据惠志文在（2016）苏0706民初2368号案件作证时的陈述，其曾和刘某商谈变更承租主体事宜并支付给刘某9万元房租。可知，惠志文该辩称意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于租金和占有使用费。因王欣在其与刘某的租赁合同解除后承担了房屋占有使用费，故其有权基于转租合同向惠志文主张该费用。2018年1月1日至2019年2月28日占有使用费331415元、2019年3月1日至12月26日占有使用费235602.74元，共计567017.74元已由王欣实际支付，王欣主张该费用由惠志文承担，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于因法院强制执行产生的执行费，不予支持。惠志文虽然辩称其非温某公司实际经营人、不是本案适格主体，但因《房屋租赁合同》系其签订，王欣基于合同相对性要求其承担责任并无不当。此外，惠志文作证时的证言和相关生效判决都确认其是酒店的实际经营人。据此，惠志文该辩解不能成立，一审法院不予采纳。综上，惠志文应给付王欣2018年1月至2019年12月房屋占有使用费567017.74元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、惠志文于判决生效之日起十日内给付王欣房屋占有使用费567017.74元；二、驳回王欣其他诉讼请求。一审案件受理费9470元（王欣已预交），由惠志文承担，于给付上述款项时一并给付王欣。二审期间，上诉人惠志文提交下列证据材料：1.温某公司企业信息，证明2015年11月5日潘芳成立了此公司，后变更过户给王某2。2.王欣2018年11月4日出具的收条，证明收到惠志文3万元转让费。3.（2016）苏0706民初2368号案件、（2019）苏0706民初2024号案件的结案通知书，证明两个案件和上诉人无关。4.视频，证明2018年刘某第二次诉讼后有锁门行为，上诉人没有实际占有。被上诉人王欣经质证认为，对证据1的真实性认可，因为公司是五个人合伙的，五个人比较忙，当时找潘芳做法定代表人，上诉人想承包公司，因上诉人工作性质原因，应其要求把公司变更到其妻弟名下。对证据2的真实性认可，但关联性不认可，3万元是股权转让款的部分，该证据恰能证明是上诉人经营的公司。对证据3的真实性认可，恰能证明房屋直到2020年9月3日一审法院才将涉案房屋执行到刘某手里，此前一直被惠志文占用，这也是王欣在一审就第三笔租金及占有使用费起诉的依据。对证据4的真实性予以确认，但证明目的不认可，因为惠志文长期欠付刘某租金，刘某才去锁门。本院对上诉人惠志文举证证据的认证意见为，对证据的真实性予以确认，但该组证据不能证明惠志文不是温某公司的实际经营人，相反惠志文以个人名义为温某公司交纳转让款、支付租金及占有使用费的行为能够证明惠志文是温某公司的实际经营人。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为:上诉人惠志文是否负有支付租金及占有使用费的义务。本院认为，刘某将涉案房屋出租给王欣，王欣又于2015年10月1日与惠志文签订的《房屋租赁合同》，上述租赁合同可以证明王欣转租房屋给惠志文的事实，即王欣与惠志文之间存在转租关系。惠志文上诉称该合同是草签合同，且因王欣未按《海友酒店转让（股份股权转让）合同》的约定帮助惠志文与刘某直接签订房屋租赁合同，所以上述《房屋租赁合同》是无效的。对此，本院认为，《房屋租赁合同》是王欣、惠志文签字确认的，是双方真实意思的表示，也未违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。《海友酒店转让（股份股权转让）合同》没有对于《房屋租赁合同》效力的相关约定，即使如惠志文所述王欣没有帮助其与刘某直接签订租赁合同，也不能因此确认《房屋租赁合同》是无效合同。即使刘某不同意王欣的转租行为，刘某也只能主张解除王欣与惠志文的房屋租赁合同，不能确认王欣与惠志文的房屋租赁合同无效。因此，惠志文上诉认为与王欣房屋租赁合同无效的理由不能成立。在认定双方房屋租赁合同有效的情况下，惠志文租赁涉案房屋后用于温某公司的实际经营，根据合同相对性惠志文负有支付租金及占有使用费的义务。惠志文虽上诉认为其本人不是温某公司的实际经营人，但惠志文在二审庭审中举证的其本人支付股权转让款的证据，以及生效判决认定温某公司、惠志文无需支付租金的情况下，惠志文为了使用房屋仍然以个人名义向刘某支付租金的行为均能证明是惠志文在实际使用涉案房屋。因此，惠志文上诉认为其不是温某公司实际经营人不应当支付租金及占有使用费的上诉理由不能成立。综上，上诉人惠志文的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9470元（惠志文已预交），由惠志文负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年十二月十五日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。