山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终2450号上诉人（原审被告）：山西明泽房地产开发有限公司。法定代表人：李×。委托诉讼代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白×，山西省兴县人，现住兴县。上诉人山西明泽房地产开发有限公司（以下简称明泽地产）因与被上诉人白×房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。明泽地产上诉请求：1.依法撤销山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初53号民事判决第四项；2.改判为上诉人明泽地产于判决生效后三十日内赔偿被上诉人白×房屋装修费38628.5元，房屋涨价损失36962.72元;（计算方式:评估价÷20×（20-居住年限））；3.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审对被上诉人的居住时间认定错误，应予纠正。被上诉人在庭审中自认自2011年12月28日入住至一审开庭时，居住时间应为2011年12月28日至2020年7月9日，一审装修损失费计算方法中[67180元÷20×（20年-4年）]对居住年限为4年认定错误，应予纠正。装修损失费应为67180元÷20×（20-8.5）=38628.5元。2.一审对被上诉人涨价损失中未核减掉已居住年限的使用价值部分，请求依法改判。房屋涨价是合同正常履行后被上诉人可以获得的利益，即可得利益，其价值评估标准适用同地段、同类型、同面积的商品房购置费用。而合同正常履行的过程中，房屋除了市场的涨价价值，还存在房屋本身的居住使用价值。现案涉评估机构的评估报告中的涨价价值包含了房屋使用价值，应予扣减。被上诉人在案涉房屋中实际居住至今，其一直占有、使用该房屋，涨价损失应核减掉上诉人使用房屋的相应价值，参照装修损失的计算标准，涨价损失应为64283元÷20×（20-8.5）=36962.72元。综上，请求支持上诉人的上诉请求。白×提交书面答辩状辩称，1.一审判决认定事实清楚，判决正确，被上诉人与上诉人之间签订的房屋买卖合同应当解除。2.一审判决中已经对案涉房屋的装修损失进行核减，本案中的房屋涨价损失是经专业鉴定机构鉴定的，已经充分考虑了影响涨价损失的各方面因素。被上诉人该部分损失是由上诉人造成的，故应由上诉人承担。3.山西秉信资产评估事务所是一审法院经正规程序确定的鉴定机构，一审对其鉴定结果予以采信并无不当。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求。白×向一审法院起诉请求：1.解除原告白×与被告明泽地产于2011年月6日签订的商品房买卖合同；2.判令被告明泽地产返还原告白×的购房款142010元、代收费用2005元、地下室款7337元；3.判令被告明泽地产赔偿原告白×因房屋涨价形成的损失费64283元（含地下室）、装修费用67180元；4.判令原告白×所购被告的商品房退回被告；5.鉴定费8500元由被告负担；6.本案诉讼费用及其它费用均由被告承担。一审法院认定事实：2010年6月1日，原告之夫张海付7337元购买到被告在××县开发的龙兴花园第3幢1单元地下室一间；2011年7月6日，原告与被告签订商品房买卖合同书，原告购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢1单元4层402号西户房一套，该房建筑面积90.67平方米，房屋总价款为142010元，原告于2011年7月6日付清全部购房款142010元；原告之夫张海于2011年4月23日交被告代收费用2005元。被告于2011年7月6日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。2011年约8月，原告装修了该房屋。2011年12月28日，原告住入该新房。原告同楼住户先前起诉被告后，经起诉人申请、兴县人民法院委托，山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园3号楼整幢建筑进行了质量安全鉴定，其鉴定意见为："兴县龙兴花园3#楼安全性等级为DSU级”。该鉴定已被生效裁判确认有效。本次诉讼中，经原告申请、兴县人民法院依法委托，山西秉信资产评估事务所于2020年6月2日作出的晋秉信评报字【2020】第004号资产评估报告评估结论为：龙兴花园3幢1单元402号房屋在评估基准日房屋装修评估值为67180元，涨价损失（含地下室）为64283元。原告支出相应鉴定费8500元。一审法院认为，本案所涉房屋的安全性等级为DSU级，表明严重影响整体承载，存在严重安全隐患。被告未提供给原告安全居住的房屋，出现重大违约状况，该购房合同依法应予解除。被告应当返还原告购房款142010元、购地下室款7337元及被告代收的费用2005元；被告应赔偿原告房屋装修损失费以及该房屋涨价损失费。该装修损失费应为：40308元【（67180元÷20年）×（20年-4年）=40308元】。被告亦应赔偿原告司法评估费8500元。原、被告的其余诉辩主张既无充分证据支持又无相应法律依据，原审不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第97条、第111条、第113条第1款，《最高人民法院》第13条之规定，判决：（一）解除本案所涉原告白×与被告山西明泽房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同；（二）本案所涉原告白×方所购被告山西明泽房地产开发有限公司房屋（含地下室）退还被告山西明泽房地产开发有限公司；（三）被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效后三十日内返还原告白×购房款142010元、购地下室款7337元及被告代收项费用2005元；（四）被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效后三十日内赔偿原告白×该房屋装修费40308元、该房屋涨价损失64283元；（五）被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效后三十日内赔偿原告该房屋司法评估费8500元；（六）驳回原告其余诉讼请求。本案受理费4620元，由被告山西明泽房地产开发有限公司负担。二审审理期间，上诉人明泽地产提供证据：1.被上诉人白×在2020年4月向案涉房屋所在的物业公司缴纳水电费的票据；2.被上诉人白×在2020年10、11月份向案涉房屋所在的物业公司缴纳水电费的票据。以上两份证据拟证明：被上诉人截止至2020年11月16日仍然在案涉房屋中居住。被上诉人白×质证意见为，认可，水电费一直在缴纳，已经搬出去了，当时东西还在，家里有一缸鱼，还有鸟、花。上诉人没有支付租房的费用，东西没有地方搬，被上诉人租了一个20平米的房子。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：装修损失及涨价损失的计算。关于装修损失，一审按照评估价格与使用年限的比例进行了计算，双方对该计算标准无异议，但上诉人认为被上诉人实际使用年限为8.5年，并在二审中提交了被上诉人白×在2020年10、11月份向案涉房屋所在的物业公司缴纳水电费的票据。被上诉人对其真实性无异议，但主张因无租房费用，导致部分东西未搬离。对此，本院认为，被上诉人于2011年12月28日入住该房屋，截止本案鉴定房屋装修、涨价损失时（2020年6月2日）被上诉人对该房屋一直处于占用状态，计算房屋装修损失时应按照实际占用年限予以核减，即核减8.5年，装修损失应为：38628.5元【（67180元÷20年）×（20年-8.5年）=38628.5元】。一审按照4年核减错误，应予纠正。关于房屋涨价损失，案涉房屋经鉴定安全等级为DSU级，说明案涉房屋所处整幢楼承重结构已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。一审庭审时，白×陈述，2012年3月即发现墙体开裂，2018年、2019年兴县城建局通知为危房，表明该房屋已不具备居住条件，无使用价值。上诉人明泽地产请求在涨价损失中核减使用价值的理由不能成立，故其请求无事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人明泽地产的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初53号民事判决第一、二、三、五、六项，即（一）解除本案所涉原告白×与被告山西明泽房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同；（二）本案所涉原告白×方所购被告山西明泽房地产开发有限公司房屋（含地下室）退还被告山西明泽房地产开发有限公司；（三）被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告白×购房款142010元、购地下室款7337元及被告代收项费用2005元；（五）被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告该房屋司法评估费8500元；（六）驳回原告其余诉讼请求；二、将山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初53号民事判决第四项，即（四）被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告白×该房屋装修费40308元、该房屋涨价损失64283元，变更为上诉人山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿被上诉人白×该房屋装修费38628.5元、房屋涨价损失64283元；三、驳回上诉人山西明泽房地产开发有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4620元，二审案件受理费525元，均由上诉人山西明泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳二〇二〇年十二月七日书记员 张亚楠