云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13892号原告：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：董绍朋，公司经理。委托诉讼代理人：蒋婷、纪元淳然（实习），云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被告：王永华，男，汉族，1973年9月17日生，身份证住址云南省昆明市官渡区。原告云南中豪置业有限责任公司诉被告王永华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法由审判员李曰福适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋婷，被告王永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢2层商铺11号房屋《商品房购销合同》（合同编号：ZC00318）及补充协议；二、判令被告协助原告办理变更登记手续，将上述商品房（不动产权证号：0375734）变更登记在原告名下；三、判令被告立即向原告返还坐落于昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢2层商铺11号房屋；四、判令被告立即返还原告代其向富滇银行官渡支行偿还的贷款本息等各项费用共计873739.09元，并承担至被告实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；五、本案的案件受理费、保全费、担保费、律师费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等与本案相关的费用由被告承担。事实与理由：2011年6月28日，原、被告双方签订了昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢2层商铺11号房屋的《商品房购销合同》及补充协议。合同约定：被告购买原告开发销售的昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢2层商铺11号房屋一套，总价为2479135元；购房款以首付加贷款方式支付，即被告首期支付购房款1249135元，剩余款项向富滇银行官渡支行贷款支付，原告为被告的贷款提供阶段性连带保证责任。但，鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任，原告遂为被告向银行承担担保责任，代被告偿还了相关款项。根据《商品房购销合同》及补充协议第四条第三项：乙方应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方（被告）未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方（原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方（原告）有权另行处置。乙方（被告）除应承担补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方（原告）因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告王永华辩称：代偿款我方认可，但原告方尚欠我方五年的租金，原告方多收了我方十几万元的钱款，租金总计741757.18元加上原告多收取的钱款已经可以相互抵扣。原告要收回房屋需要把首付款、税收及四年的按揭共计两百多万元退还给我，这样的话我方同意退还，利息我也不要了。原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：第一组：商品房购销合同、合同补充协议，欲证明原、被告双方形成合法有效的商品房买卖合同关系，双方权利义务明确；《合同补充协议》第四条第三项明确了被告未履行商品房担保贷款合同相关义务的违约责任，以及原告为被告提供阶段性连带责任保证后有权对被告进行追偿的条款。第二组：收据（房屋价款、契税、印花税、工本费、配套费、维修基金），欲证明被告向原告支付的代收款项及配套费等相关款项情况。第三组：个人购房（抵押）担保借款合同，欲证明被告的贷款金额；原、被告双方与贷款银行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，约定原告为本合同项下的贷款承担阶段性连带责任保证。第四组：告知函一份、富滇银行特种转账借贷方传票两份及富滇银行贷款还款凭证两份、富滇银行昆明分行利息凭证两份、富滇银行昆明分行贷款结清证明一份，欲证明涉案房屋的贷款已由原告代偿，被告应当返还。第五组：不动产登记信息，欲证明被告已取得了不动产产权证。经质证，被告王永华对原告提交的第一至五组证据三性予以认可。被告王永华针对其辩称观点向本院提交了贷款还款明细，欲证明其偿还银行的钱款。经质证，原告对被告提交的证据材料三性不予认可，认为应当提交银行流水予以证明。本院认为，原、被告提交的证据真实、合法、有效，本院依法予以确认。至于证明目的本院将结合案件事实综合进行评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月28日，原告云南中豪置业有限责任公司与被告王永华签订《商品房购销合同》（合同编号：ZC00318）并备案（合同登记号为KM2011062831353），约定由被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢第2层商铺11号房（用途为商业用房），建筑面积87.63平方米，总价款为2479135元，付款方式为首期支付总价款的50.39%即1249135元，其余价款1230000元向富滇银行官渡支行贷款支付，房屋交付期限为2011年11月30日前。合同第十二条约定：“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。”同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第四条第3款约定“乙方（即被告）应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方（即原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方有权另行处置。乙方除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”。第十七条第1项约定“由于乙方的原因导致解除《商品房购销合同》及本补充协议的，《商品房购销合同》有约定的从其约定，无约定的则乙方应向甲方支付合同总价款20%的违约金，且已发生的相关交易税费由乙方承担”。后原告云南中豪置业有限责任公司（保证人）、被告王永华（甲方、借款人、抵押人）与富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行（以下简称“富滇银行”）（乙方、贷款人、抵押权人）签订《个人购房（抵押）担保借款合同》（以下简称“《借款合同》”），该合同约定由借款人王永华向贷款人富滇银行贷款1230000元用于购买坐落于昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢2层商铺11号房屋，贷款期限为10年（2011年7月27日至2021年7月27日）。甲方按照乙方的有关规定和程序办妥相关手续后，应在乙方处开立结算账户，乙方根据甲方签署的“借款借据”，将贷款一次性划入甲方在乙方开立的账户上，贷款偿还方式为按月等额本息还款，原告向富滇银行承担阶段性连带责任保证担保，保证期间为自本合同签订之日起，至抵押人提供的抵押担保依法办理完抵押登记，抵押合同依法生效且抵押人将抵押物的权利凭证和/或他项权证原件送交乙方之日止。李玲芝以借款人配偶身份在《公证书》中承诺，其与被告王永华自愿用上述贷款所购房屋向富滇银行提供抵押担保。《借款合同》签订后，因被告王永华未按《借款合同》约定偿还富滇银行借款本息，富滇银行于2015年12月3日向原告出具《告知函》，要求原告按照《借款合同》约定承担担保义务，要求原告代偿被告王永华贷款余下所有本息共计864649.32元（截至2015年12月3日）。原告于2016年1月28向富滇银行代被告偿还贷款本息等各项费用共计873739.09元。2016年1月28日，富滇银行出具结清证明，富滇银行对被告王永华的债权已全额受偿。此外，本案房屋原告已交付给被告。涉案房屋已办理不动产权证书，不动产权证号为云（2020）官渡区不动产权第××号。另查明，原告主张被告已向其交付契税74374元、印花税1240元、工本费650元、维修基金49583元、配套费2000元。现原告诉至本院，主张前述诉请。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律规定，该合同成立并合法有效，合同当事人均应当遵守履行。被告向银行贷款后，因迟延向银行归还贷款本息，导致原告承担保证责任，代被告偿还贷款本息等费用873739.09元。现原告以《合同补充协议》第四条第3款约定“因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》”为由，要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。本院认为，被告已经按照合同约定支付了全部购房款，原告亦将房屋交付给了被告，双方均履行了合同的主要义务，故原、被告之间签订的商品房购销合同的主要目的已经实现；被告的违约行为尚未导致双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的合同目的无法实现，若以此为由解除商品房购销合同，将会加重被告的责任，对被告显失公平。且原告承担的担保责任为阶段性连带责任保证，为附条件解除，条件成就即银行取得以银行为抵押权人的他项权利证书后，原告的保证责任解除，原告可通过条件成就解除其担保责任，故本院对原告要求解除上述合同、协助办理变更登记、退还房屋的请求不予支持。关于原告要求被告返还代偿款项873739.09元的诉请，根据《合同补充协议》第四条第3款约定：原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，故原告诉请要求被告返还代偿款项873739.09元，有相应事实及法律依据，本院予以支持。同时，关于原告要求被告对上述款项计付资金占用费的诉请并无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的保全费及保全担保费，因原告于庭审结束时仍未进行保全，未向本院提交相应证据，故本院对该两项费用不予支持。对于原告主张的律师费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等费用，因原告未提交相应依据，故本院不予支持。对于被告王永华辩称原告尚欠其五年租金741757.18元及原告多收其几十万款项，款项加起来已经可以和代偿款进行抵扣的观点，本院认为，对于租金系被告王永华作为出租人与承租人之间的租赁合同法律关系，与本案审理的商品房销售合同纠纷并非同一法律关系，故在本案中本院不予评判。对于其辩称的原告多收其款项，被告并未就该观点向本院提交证据材料，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告王永华于本判决生效之日起十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司代偿款873739.09元；二、原告云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12538元，减半收取6269元，由被告王永华负担，剩余6269元退还原告云南中豪置业有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李曰福二〇二〇年十二月二日书记员  王秋晔