甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终1568号上诉人（原审被告）：柴小平，女，1973年2月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：崔艳，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯尔学，男，1991年3月9日出生，汉族，住甘肃省景泰县。委托诉讼代理人：王新斌，甘肃勇平律师事务所律师。原审被告：王金祖，男，1969年8月8日出生，汉族，甘肃省景泰县，现在白银监狱服刑。上诉人柴小平因与被上诉人冯尔学、原审被告王金祖房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省景泰县人民法院（2020）甘0423民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柴小平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冯尔学的全部诉讼请求。一、二审案件受理费由冯尔学负担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。（一）柴小平并非本案适格被告，根据合同相对性，与冯尔学签订《房屋出租协议》的是王金祖。（二）王金祖已将租赁房屋交付冯尔学使用，一审认定该房屋没有交付，租赁合同目的不能实现，属认定事实错误。协议签订后，王金祖将钥匙交给冯尔学，冯尔学一直在装修该房屋，且将经营设备全部搬入租赁房屋，准备营业。王金祖装修的钢结构发生火灾并未蔓延至冯尔学租赁的商铺，未影响冯尔学对租赁商铺的使用。（三）租赁房屋系王金祖婚前个人财产，租金属于孳息，亦属王金祖个人财产，与柴小平无关。协议并未约定由柴小平收取租金，柴小平仅是代为收取，并非租金所有权人。《婚姻法解释（三）》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”。租金属于法定孳息，不属于夫妻共同财产，不应由柴小平返还。冯尔学辩称，（一）根据我与柴小平的对话以及转账记录可以说明柴小平对案涉房屋租赁事宜知情，且向我索要过租金以及前期暖气碰口、加固钢结构地面、维修房顶漏水等改造维修费用，柴小平对租金有直接支配权力。其次，柴小平与王金祖系夫妻关系，我有理由相信实际是与该二人签订租赁合同。按照柴小平的主张，她收取租金却不承担责任，显然违反公平原则。（二）涉案房屋并未交付使用。我拿到的只是与涉案房产无关的第一层入口的大门钥匙。《房屋租赁协议》明确约定暖气碰口、加固钢结构地面、维修屋顶漏水改造完成后才可交付，但上述条件并未如约完成，且四周墙体被焚烧之后大面积灰烬未处理，无法交付。我虽将经营设备搬入，是因原承租房屋期限届满，经我与王金祖协商后，才将设备搬入，但我并未经营使用，交付条件未成就，不能视为交付。柴小平在收取租金后积极履行合同义务，在完成前期问题改造修缮工作中发生火灾，导致合同目的不能实现，柴小平应当返还租金以及改造费用。冯尔学向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.二被告退还原告支付的租赁费14万元及利息；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于景泰县一条山镇西街****（丘号14）商铺的所有权人为被告王金祖，所有权证号为景房权证景泰县字第13544号。被告王金祖与被告柴小平系夫妻关系，于2016年3月22日登记结婚。2019年10月1日，原告冯尔学（乙方）与被告王金祖（甲方）签订房屋出租协议书，约定甲方将位于景泰县大十字寿鹿街商业大厦旁太白包子二楼大厅房屋出租给乙方经营使用，租用面积只限于二楼大厅套内面积，大厅门外的楼顶、楼梯和平台墙面等公共面积，乙方无权占有。甲方在交房时负责暖气碰口，加固钢结构地面，维修房顶漏水等前期问题后交付乙方使用。租期5年，自2019年10月1日起至2024年9月30日止。前1至3年租金为每年16万元，4至5年租金为每年18万元（作为甲方净收入）。因乙方资金困难，第一年租金在签订合同日付半年房租8万元，在租期届满3个月前付清剩余8万元。交付租金时，乙方应另付保证金2万元。合同还对违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，原告应被告柴小平的要求，于2019年10月1日向马效良汇款5万元，向被告柴小平转款9万元（其中保证金2万元，改造费用4万元）。被告王金祖、柴小平在改造涉案铺面时，同意原告将经营使用的灶具、桌椅板凳放置在被告王金祖所有的房屋内。2019年11月25日，被告王金祖、柴小平雇佣的彭虎明、彭民全在进行钢结构焊接作业时发生火灾，造成彭虎明、彭民全死亡。2020年6月12日，一审法院作出（2020）甘0423刑初45号刑事判决书，判决王金祖犯重大责任事故罪，判处有期徒刑二年。王金祖不服该判决，上诉于甘肃省白银市中级人民法院，该院于2020年9月14日作出（2020）甘04刑终115号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。由于发生火灾，造成涉案铺面没有完成改造，原告至今没有经营使用。一审法院认为，原告冯尔学与被告王金祖签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该法第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”该法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，由于涉案租赁铺面在改造时发生火灾，被告王金祖未能依约交付原告使用经营，致使原告签订租赁合同的目的不能实现。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”本案被告柴小平虽抗辩涉案铺面系被告王金祖单独所有，其与被告王金祖经济独立，不应承担责任，但原告提交的证据相互印证，能够证明被告柴小平与被告王金祖共同经营涉案铺面，且原告支付的租赁费、保证金、改造费均由被告柴小平收取。因此，原告请求解除房屋租赁合同，由二被告返还租赁费、保证金、改造费14万元有事实和法律依据，予以支持。由于原告与被告王金祖签订的房屋租赁合同未约定被告违约应如何承担责任，且被告王金祖未能依约交付原告经营使用涉案铺面的原因是发生了火灾，因此，原告请求被告支付利息没有事实依据，不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，判决：一、解除原告冯尔学与被告王金祖签订的房屋租赁合同；二、被告王金祖、柴小平应于本判决生效后10日内返还原告冯尔学交纳的租赁费、保证金、改造费共计14万元；三、驳回原告冯尔学的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1550元，由被告王金祖、柴小平负担。二审中，上诉人柴小平提交如下证据：1.《房屋出租协议书》，拟证明合同主体并非柴小平，租赁部分为套内面积，并不包括发生火灾的钢结构面积。2.房产证和结婚证，拟证明涉案房屋是王金祖婚前个人财产，收取的租金属于法定孳息，与柴小平无关。3.照片、视听资料，拟证明签订《房屋出租协议书》当天钥匙已经交付给冯尔学，发生火灾部位不属于出租范围，冯尔学擅自解除合同构成违约。被上诉人冯尔学质证对证据真实性无异议，对证明目的均不予认可，主张合同约定“套内面积”不明确，钢结构改造部位属于出租范围，仅交付了卷帘门钥匙，未交付涉案租赁房产的钥匙，视频中“乔迁之喜，装修之中”无法说明房屋已经投入使用，也无法说明房屋预备使用，上诉人的交付义务未完成，根据合同内容需要做好暖气碰口、加固钢结构地面、维修房顶漏水后才可交付。柴小平已经收取冯尔学改造费用4万元，并交纳两部分暖气费共计1万余元，随后向冯尔学主张暖气费1万余元，说明钢结构地面部分也是约定的由冯尔学租赁使用的部分。本院经审查认为，《房屋出租协议书》、房产证、结婚证不能证明柴小平所主张的证明内容，照片、视听资料结合冯尔学的陈述，能够认定冯尔学已将其物品搬入租赁房屋内的事实，但不能证明冯尔学已实际开始装修。本院对一审认定的事实予以认定。另查明，冯尔学于签订《房屋出租协议书》当日即将其所有的经营设备搬入承租房屋内。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同应否解除；2.租金、改造费、保证金应否退还以及退还数额如何确定；3.柴小平应否承担退还责任。关于合同应否解除的问题。冯尔学主张发生火灾导致租赁的房屋至今未交付使用，合同目的不能实现，应当予以解除。柴小平主张房屋已实际交付使用，发生火灾部分并非出租部分，合同应当继续履行。本院认为，案涉《房屋出租协议书》约定“甲方在交房时负责暖气碰口、加固钢结构地面、维修屋顶漏水等前期问题后交付乙方使用”。柴小平虽主张“加固的钢结构地面”部分不属于出租范围，出租部分仅为“套内面积”，但“套内面积”具体包含什么在协议中并未明确，在房产证中也无明确标注，结合协议对套内面积的补充说明——“大厅门外的楼顶、楼梯和平台墙面等公共面积，乙方无权使用”，应当认定仅排除了部分楼顶、楼梯、平台墙面，并未排除钢结构地面，再结合加固钢结构地面属于交付条件之一的约定，应当认定加固的钢结构地面部分包含于双方约定的租赁范围。钢结构地面部分至今未加固改造完成，冯尔学的合同目的不能实现，其要求解除合同的主张应予支持。关于租金、保证金、改造费退还的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”冯尔学自协议签订当日即将其以前经营所用的灶具、设备、桌椅等搬入案涉租赁房屋，虽其至今未能投入经营使用，但占用租赁房屋的事实客观存在，应当认定双方签订的租赁协议已进入实际履行，但未按照预期方式经营使用。《房屋出租协议书》虽约定了房屋交付使用条件，但未将房屋交付使用前的时间排除在租期以外，即租赁期限自2019年10月1日起计算，火灾发生于2019年11月25日，自火灾发生之日起至今，冯尔学一直在占用部分租赁场所堆放其所有的物品，其在明确火灾后果后未及时主张解除合同，应当认定双方租赁协议履行至冯尔学将其物品搬走时解除。为便于解决纠纷，酌定要求冯尔学于2020年12月15日前将其物品搬出，租赁期限酌情取整以14.5个月计。该期间冯尔学并未经营使用，导致该后果的原因是王金祖在生产、作业中违反有关安全管理规定致使发生火灾，租金应比照合同约定的16万元/年，酌情以30%计，14.5个月租金计算为5.8万元，冯尔学已付租金8万元，王金祖应当退还22000万元。保证金2万元应予全额退还。房屋改造费用4万元，比照合同约定的租赁期限5年以及实际使用14.5个月的事实，由冯尔学承担9666元，剩余30334元，由王金祖退还冯尔学。关于柴小平应否承担退还责任的问题。柴小平与王金祖系夫妻关系，虽案涉房屋系王金祖婚前个人财产，但租赁协议系二人婚后王金祖与冯尔学所签，且在合同实际履行过程中，柴小平指示冯尔学将5万元租金交付第三人马效良，并实际收取了剩余9万元租金、保证金、改造费，应当认定其以房东的身份参与履行租赁协议，物的归属并不影响合同之债的相对性，柴小平应当与王金祖共同承担退还责任，柴小平以房屋及租金系王金祖个人财产为由抗辩其不应承担退还责任的主张不能成立。综上所述，上诉人柴小平的部分上诉请求成立。一审认定事实基本清楚，但部分处理失当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省景泰县人民法院（2020）甘0423民初2634号民事判决主文第一项，即解除冯尔学与王金祖于2019年10月1日签订的《房屋出租协议书》；二、撤销甘肃省景泰县人民法院（2020）甘0423民初2634号民事判决主文第二、三项；三、冯尔学于2020年12月15日前将其放置于租赁房屋内的物品搬出；四、王金祖、柴小平于本判决生效后十日内向冯尔学退还剩余租金22000元、保证金20000元、改造费30334元，共计72334元；五、驳回冯尔学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，王金祖、柴小平负担780元，冯尔学负担770元；二审案件受理费3100元，冯尔学负担1500元，柴小平负担1600元。本判决为终审判决。审判长  苏军霞审判员  栾春鹏审判员  张霞明二〇二〇年十二月八日书记员  刘彦彤