辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终84号上诉人（原审被告）：牛永库，男，1966年2月24日生，汉族，无业，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：赵威，辽宁杨威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春英，女，1967年8月18日生，汉族，个体，住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：张鑫磊，辽宁开智律师事务所律师。上诉人牛永库因与被上诉人张春英排除妨害纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2019）辽1403民初1103号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人牛永库及其委托诉讼代理人赵威、被上诉人张春英的委托诉讼代理人张鑫磊到庭参加诉讼。现本案已审理终结。牛永库上诉请求：撤销一审判决，驳回张春英的诉讼请求，由张春英承担本案诉讼费和鉴定费。事实与理由：一审判决认定牛永库与李志成签订的房屋租赁合同实质是“房屋抵债合同关系”是错误的，双方签订的房屋租赁合同是真实的，李志成将房屋的使用权证及产权登记证书一并交予牛永库，一审判决认定此为房屋使用权抵债关系，因而不适用买卖不破租赁原则。张春英取得房屋所有权存在严重瑕疵，涉嫌构成套路贷，应在查清事实后将案件移交公安机关立案侦查，李志成在笔录中明确表述，2015年11月26日在张春英处借款12万元，利息每月6000元，同时签订了房屋买卖合同。2016年2月23日在李志成未到场的情况下，张春英替李志成偿还银行贷款19.7万元后将房屋变更在其名下。张春英与李志成签订的房屋买卖协议不是真实意思表示，是借款12万元的担保，因此，张春英应当依据借贷关系主张权利，无权主张房屋买卖合同效力。李志成没有参与房屋过户登记，是张春英单方行为，依据借款是签订的房屋买卖合同，证明双方在借款后未达成以物抵债的表示，房屋产权变更登记所依据的房屋买卖合同无效。按照李志成与张春英签订买卖协议购房款35万元，但张春英实际支付的为31.5万元，张春英非法占有他人财产意图明显。张春英辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案系排除妨碍纠纷，张春英是房屋的合法所有权人，并取得房屋所有权证，牛永库与李志成并非真实的房屋租赁合同关系而是民间借贷合同关系，其不能主张按照买卖不破租赁的法律规定占有房屋，牛永库占有房屋没有事实和法律依据，张春英有权要求其停止侵权排除妨害。张春英向一审法院起诉称：张春英系葫芦岛市龙港区龙绣街**楼****房屋的所有权人，后发现牛永库非法占用该房屋，与牛永库多方沟通后仍不交付房屋，故诉至法院，请求判令牛永库立即搬出葫芦岛市龙港区龙绣街39-411号楼3单元301室房屋；牛永库从2016年2月26日起支付房屋使用费用至实际交付房屋止，并承担诉讼费用。一审法院查明：李志成（犯诈骗罪于2017年2月份起在盘锦市监狱服刑）系案涉楼房原所有权人，李志成与牛永库、张春英系朋友关系。五六年前李志成向牛永库借款未能及时归还借款，李志成为担保所欠借款能够归还，2013年11月30日，李志成与牛永库签订了房屋租赁合同一份，在合同中约定，李志成将龙港区龙绣街39号-11号楼3单元301室房屋，建筑面积77.32㎡出租给牛永库，房屋租赁期限自2013年11月20日至2028年11月30日至，该房屋租金为每年13000元整，承租方一次性交清195000元等内容。同日，李志成给牛永库出具了收条一份，载明：“2013年1月30日李志成收到牛永库房屋租赁费用（15年）每年13000元，195000元现金一次付清收款人李志成，2013年11月30日”。租赁合同签订后，牛永库在案涉房屋居住至今。2015年11月26日，张春英与李志成签订了《房屋买卖协议》一份，约定，李志成将坐落在龙港区龙绣街39号-11号楼3单元301室房屋，建筑面积77.32㎡出售给张春英，保证上述房屋产权清楚,若发生产权纠纷或侵权、债务、抵押等,甲方负责并赔偿因此给乙方造成的经济损失，双方约定房屋及成交价350000元。房款给付方式为李志成欠款150000元顶抵购房款，案涉房屋银行贷款197000元作为房款，由张春英偿还。2016年2月25日，案涉房屋产权变更登记在张春英名下（产权证号为：葫房权证龙字第**）。一审法院认为：首先，应当确定李志成与牛永库之间是房屋租赁关系还是其他法律关系，是否能适用“买卖不破租赁”的原则。本案中，牛永库为保证自己的债权得以实现，要求债务人即李志成与其签订“房屋租赁合同”，该合同表面上是房屋租赁合同，其实质应为“房屋使用权抵债合同关系”而非“房屋租赁合同关系”，否则牛永库租赁房屋十五年，并且一次性支付十五年房租共计195000元，该行为显然与常理不符。买卖不破租赁原则适用应以存在真实的房屋租赁关系为前提，牛永库与李志成之间不存在真实的房屋租赁关系，不能适用租赁合同中的“买卖不破租赁”的原则，牛永库主张应当适用租赁合同的买卖不破租赁原则，享有优先购买权的抗辩无事实和法律依据，对牛永库的抗辩主张依法不予采纳；第二，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，张春英与房屋所有权人李志成签订房屋买卖合同，按照合同约定支付对价后，办理了产权变更登记手续，张春英依法取得了案涉房屋的所有权，张春英作为所有权人有权要求牛永库将案涉房屋腾空、排除妨害，故张春英该项主张事实清楚证据、确实充分，对张春英该项主张依法予以支持；第三，关于张春英主张牛永库支付租赁费用的请求，张春英未能提供相应的证据，故对张春英该项主张依法不予支持，综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、牛永库于本判决生效后十五日内将张春英购买的楼房一套（坐落于葫芦岛市龙港区腾空。二、驳回张春英其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由牛永库负担。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：本案的争议焦点为1.李志成与牛永库、张春英之间的法律关系；2.张春英的以房抵债行为能否排除牛永库的居住权。首先，根据李志成与牛永库之间的租赁合同内容，以及一审查明事实，双方是基于借款关系形成的租赁协议，在该协议中牛永库以19万元的债权，抵顶租赁15年案涉房屋，其实质是债权债务关系。牛永库主张双方之间为房屋租赁关系与事实不符，亦不能适用“买卖不破租赁原则”。二是，关于张春英与李志成之间的以房抵债行为是否能够排除牛永库的居住权。本案中张春英虽不能提供其与李志成之间的借款合同，但在张春英与李志成变更产权转移手续时，张春英另外偿还银行贷款197000元，后牛永库于2016年知晓案涉房屋已经变更为张春英名下后，没有行使撤销权，亦未就其上诉主张张春英在办理房屋产权变更时存在程序瑕疵的事由向有关行政部门主张权利，因此现无证据证明张春英持有案涉房屋的产权证书无效。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第17条“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持”的规定，张春英与李志成之间的以房抵债的协议有效，张春英对房屋享有物的权能够排除牛永库的居住权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由牛永库负担。本判决为终审判决。审判长  朱俊芬审判员  牛广兴审判员  焦 娇二〇二〇年十二月八日法官助理吕彬书记员时玉明本判决书援引的相关法律条款：“《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。”