河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2960号 上诉人（原审被告）：于旺，男，1967年10月10日出生，满族，农民，住河北省承德市丰宁满族自治县 被上诉人（原审原告）：王殿鑫，男，1982年8月4日出生，汉族，住北京市大兴区。 上诉人于旺因与被上诉人王殿鑫租赁合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初2382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人于旺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 于旺上诉请求：1、撤销河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初2382号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。其一、原审判决称：“合同签订后，王殿鑫对谢红云的六间房屋和于旺的临建房三间，餐厅厨房进行装修。”此认定无事实根据。被上诉人对租赁我房屋及餐厅并没有进行装修，只是对租赁谢红云的房屋进行了装修，原审判决以偏概全是非常错误的。其二、原审判决称：“因生活琐事多次发生争吵，王殿鑫三次向丰宁满族自治县公安局报警，”此认定缺乏事实根据。事实是：被上诉人故意寻衅滋事，损毁我财物，才引发我们之间的争议。不是我的原因发生争执。那么，被上诉人故意寻衅与我打架，也成了解除合同的条件了，那么法律的公平何在？这简直属于谬误。其三、原审判决称：“餐厅租赁合同附加条款有独立的租赁物并约定租金，不依附原被告签订的《餐厅租赁合同》而生效。”此认定更不符合事实。我房屋出租前适用于生活居住的地方，被上诉人租赁我房屋三间及餐厅。导致我无处居住，失去生活的基本保障，因此，被上诉人才将其租赁谢红云的东侧两间房屋转租赁给我，其目的是保障我生活居住。原审法院现判决解除与租赁被上诉人转租给我的两间房屋，那么，我便失去了用于生活的基本保障用房，原审判决解除我租赁被上诉人两间房屋不仅不符合法律规定，显失公平。其四、原审判决称：“附加条款中双方没有约定租赁期限，视为不定期租赁合同。”此认定既不符合事实，也不符合法律规定。我与被上诉人签订租赁合同是互相利用租赁物，这在合同中有明确约定，即：“因乙方和甲方共同居住，甲方所属房屋东侧两间租给乙方居住。”，如此足以说明：我出租给被上诉人的房屋、设施租赁期是20年，那么，我租赁被上诉人的两间房屋也应当是20年。我国合同法第五条明确规定了公平原则，第六十一条，约定不明的按照合同的有关条款或者交易习惯确定等规定，应当依法确定我租赁被上诉人的两间房屋租赁期应当为20年。因此，原审判决认定事实错误，且不符合法律规定。其五、原审判决称：“原被告双方应相互照顾彼此，共同维护旅游市场的经营环境，才能使双方利益最大化。”这是原审法院对被上诉人的利益最大化，是显失公平的体现。我使用房屋是用于生活，被上诉人使用房屋是用于经营，在我国的法律体系中是保障人民生活重要还是保障个人经营收益重要？特别是：解除我们之间的租赁合同全部内容，并不影响被上诉人的经营。其六、我用于居住的房屋不管属于临建还是永久建筑，均属于我生活用房，不因此而改变我住房的用途。原审判决以此否定我建筑房屋的用途，以达到判决解除附条件的租赁合同的目的，其用意显而易见，倾向至极。其七、原审判决称：“解除《餐厅租赁合同》只是其答辩意见，没有提出反诉请求，是否解除双方签订的《餐厅租赁合同》应另行主张权利。”这一认定缺乏法律根据。我与被上诉人签订是一份租赁合同内容，本应在一个诉讼中一并解决，既能减少累诉，也符合法律规定。原审判决以我没有提出反诉为由，不支持我的请求属于错误认定事实，错误适用法律。如果需要我提出反诉，那么，在原审开庭审理时，法官应当向我明示是否提出反诉，在原审法院没有明示的情况下以此为由将我推到另一诉讼中，属于浪费司法资源，造成累诉。这不符合我国法律的立法本意。鉴于上述事实，我认为：原审判决认定事实错误。二、我与被上诉人之间的租赁合同（东侧两间房屋）依法不符合解除条件。其一、被上诉人以发生打架我自行离开为由提出解除合同的理由不成立。我写这句话的本意是发生在我责任的打架我自行离开，谁知我写上这句话后，被上诉人故意寻衅滋事，破坏我电表、损毁我钢管。这些都是被上诉人原因引起的，因此，以此解除我租赁东江间房屋的合同缺乏事实根据。其二、被上诉人以合同属于不定期租赁合同为由提出的解除合同也不成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定，对租赁期没有约定的，依据合同法第六十一条仍不能确定的才可以视为不定期租赁合同。本案，是可以确定租赁期限的，不属于无法确定租赁期限，因此，被上诉人不能随时提出解除合同。特别是：随时解除合同的。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，应当提前通知对方，被上诉人在没有任何通知的情况下提出解除合同不符合这一法条的规定，原审判决支持其解除合同显然属于违法判决。鉴于上述事实，我认为：原审判决我与被上诉人解除租赁东两间房屋的合同，既缺乏事实根据，也不符合法律规定，应当予以纠正。三、原审判决适用法律错误。原审判决适用了《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，这一条款明确规定了没有约定租赁期限的认定条件以及解除条件。再看原审判决认定的事实与这一法律规定完全不符，然而，原审判决却违反这一法律规定判决解除我们之间东两间房屋的合同其不属于适用法律错误？特别是：原审判决超出了我们双方的主张范围，枉法裁判。在原审开庭审理时，我没有要求赔偿损失，原审判决解除合同，判决被上诉人赔偿我损失1000元，赔偿搬迁费1000元。我主张的如果解除我租赁的东两间房屋，应当将被上诉人租赁我的三间房屋及餐厅合同一并解除，原审判决称我没有提出反诉，应另行起诉。而我没有主张赔偿的，原审判决却超出双方当事人的主张迳行判决，岂不违反我国法律规定的不诉不理原则？更让人费解的是：原审判决被上诉人给付我这2000元，没有任何依据。综以上所述，我认为：原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求承德市中级人民法院依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉状补充意见：一、原审法院认定的事实不清，并没有查明上诉人与被上诉人相互租赁房屋签订租赁合同的目的。关于本案的实际情况，上诉人补充陈述如下：2019年6月1日，上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）《签订餐厅租赁合同》，合同约定：乙方（上诉人）自愿将河北省承德市丰宁满族自治县大滩镇二道河子村4组65号院，前排三间房、餐厅厨房所有设备设施租给甲方，租期为20年。因乙方和甲方共同居住，甲方所属房屋东侧两间租给乙方居住。双方同意。双方签订合同的目的是：因被上诉人租上诉人的生活用房用于经营所需，致使上诉人无处居住，失去生活的基本保障，从而才有被上诉人将其租赁谢红云的东侧两间房屋转租给上诉人以保障上诉人生活用房。从上诉人与被上诉人签订《餐厅租赁合同》的目的、内容及形式上可以体现出上诉人租被上诉人东侧两间房并不属于餐厅租赁合同附加条款。因此，上诉人租被上诉人东侧两间房的租期应同被上诉人租赁上诉人房屋的租期一致。这也是上诉人与被上诉人签订《餐厅租赁合同》的目的，被上诉人为了经营需要租赁上诉人房子，被上诉人为了保障上诉人基本生活用房而租给上诉人东侧两间房。退一步讲，即使认为被上诉人租给上诉人东侧两间房属于附加条款。那也是被上诉人与上诉人签订的《餐厅租赁合同》的基础上，根据需要为保障上诉人基本生活用房而签订。如果没有被上诉人租上诉人的房屋用于经营，也就不存在上诉人租被上诉人房屋用于生活。从这方面来看，更应该认定上诉人租被上诉人房屋的租期与被上诉人租上诉房屋的租期一致。二、原审法院适用法律错。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，是被上诉人作为承租人要求解除合同，而不是出租人（谢红云）要求解除合同，被上诉人要求解除合同无法律依据。本案中，即使认为上诉人与被上诉人签订的上诉人租被上诉人房屋的合同没有约定租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。那么按照被上诉人租上诉人《餐厅租赁合同》的有关租期的条款，和交易习惯也应认定上诉人租被上诉人房屋的租期为20年。以上补充上诉意见，请法庭予以采纳。 王殿鑫未出庭，亦未提交书面答辩意见。 王殿鑫向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原告与被告签订的《餐厅租赁协议》附加条款房屋东侧两间的租赁合同；2、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实，被告于旺与谢红云在丰宁满族自治县有房屋六间，于旺与谢红云离婚后六间房屋确定归谢红云所有。2019年6月15日，王殿鑫（甲方）与谢红云（乙方）签订《房屋租赁合同》，谢红云将位于丰宁满族自治县间，自于福家向东22米，北村道与南村道之间20米，共计440平方米院落租给王殿鑫开办农家院，租期20年。双方约定王殿鑫对房屋和院落有经营使用权、外租外包权和改善建造权。被告于旺在谢红云所有的六间房屋院落前临建房屋三间及餐厅厨房。2019年6月1日王殿鑫（甲方）与于旺（乙方）签订《餐厅租赁合同》，于旺将大滩镇二道河子村4组65号院前排三间房及餐厅厨房所有设备设施租给王殿鑫，租期20年，年租金10000.00元，约定于每年的10月15日给付租金。于旺与王殿鑫签订餐厅租赁合同后，又补充签订附加条款，附加条款约定因王殿鑫与于旺共同居住，王殿鑫将租用谢红云的房屋东侧两间出租给于旺居住，年租金3000.00元，于旺承诺如在营业期间发生打架自行离开。合同签订后，王殿鑫对谢红云的六间房屋和于旺的临建房三间、餐厅厨房进行装修，用于开办经营农家院，并向于旺支付租金9000.00元，于旺添置水管架子等设施。原被告双方在共同使用和居住房屋期间，因生活琐事多次发生争吵。王殿鑫三次向丰宁满族自治县公安局报警，经民警出警到场调解解决。因此原告王殿鑫向本院诉讼要求解除双方签订的《餐厅租赁合同》附加条款。 一审法院认为，于旺与王殿鑫签订《餐厅租赁合同》和补充签订附加条款，于旺将临建房屋三间及餐厅厨房所有设备设施租给王殿鑫用于开办农家院，于旺租住王殿鑫具有使用权的房屋两间的事实，原被告双方均认可，本院予以确认。餐厅租赁合同附加条款有独立的租赁物并约定租金，不依附原被告签订的《餐厅租赁合同》而生效，所以附加条款是单独的租赁协议。《餐厅租赁合同》附加条款中双方没有约定租赁期限，视为不定期租赁，出租人可以随时要求解除租赁合同。餐厅租赁合同附加条款是于旺书写，承诺如在营业期间发生打架自行离开，于旺辩称承诺条款是原告添加的，合同中没有此项承诺，并提供餐厅租赁合同复印件。被告于旺提供的餐厅租赁合同复印件与王殿鑫提供的餐厅租赁合同内容不一致，应以合同原件为依据。原被告双方因生活琐事多次发生纠纷，按照法律规定和合同约定，原告要求解除《餐厅租赁合同》附加条款的诉讼请求应予支持。被告于旺辩称解除《餐厅租赁合同》附加条款无房居住，应一并解除《餐厅租赁合同》。原被告双方应相互照顾彼此，共同维护旅游市场经营环境，才能使双方的利益最大化。于旺出租的是临建房屋，不是永久住房。解除《餐厅租赁合同》只是其答辩意见，没有提出反诉请求。是否解除双方签订的《餐厅租赁合同》应另行主张权利。关于被告于旺是否给付原告租金双方存在争议，原告没有主张被告于旺给付租金，本案不做处理。被告于旺在本院主持调解中主张在租用的房屋内添置了暖气，原告否认并提供装修合同证明房屋暖气是由原告安装，故对于旺主张添置暖气的事实不予确认。于旺在租赁房屋期间添置了水管架子设施，原告应给予适当补偿，补偿金额确定为1000.00元。解除双方签订的《餐厅租赁合同》附加条款后，于旺应当离开租住的房屋，对于其搬家费用原告应当给予适当补偿，补偿金额确定为1000.00元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十二条的规定判决：一、解除王殿鑫与于旺2019年6月1日签订的《餐厅租赁合同》附加条款，于旺于本判决生效后30日内从王殿鑫租用谢红云的六间房屋东侧两间内搬出。二、原告王殿鑫补偿于旺添置设施和搬家费用共计2000.00元，于本判决生效后30日内给付。 一审案件受理费100.00元，减半收取计50.00元。由被告于旺承担。 本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：于旺与王殿鑫于2019年6月1日签订的《餐厅租赁合同》分为两部分，主文系于旺为出租人将大滩镇二道河子村4组65号院前排三间房及餐厅厨房所有设备设施租给承租人王殿鑫，约定租期为20年。主文后附加条款系王殿鑫为出租人，其将从谢红云处租赁的房屋东侧两间转租给于旺居住，年租金3000.00元，于旺同时承诺如在营业期间发生打架自行离开。上述《餐厅租赁合同》与附加条款中于旺和王殿鑫互为出租人，均有不同的租赁物出租，并约定租金，故《餐厅租赁合同》与附加条款属于两份不同的租赁合同，均系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照《餐厅租赁合同》与附加条款的约定履行各自的义务。在于旺和王殿鑫共同居住期间，因生活琐事多次发生纠纷，按照合同约定及法律规定，一审判决解除双方签订的附加条款，并无不当，本院认同。关于于旺主张《餐厅租赁合同》一并解除的请求，由于附加条款为单独的租赁合同，并不依附《餐厅租赁合同》而存在，故单独解除附加条款，并不影响《餐厅租赁合同》的继续履行，且于旺并未对解除《餐厅租赁合同》提起反诉，故对于于旺的该项上诉请求，本院不予支持。附加条款解除后，涉及租赁物返还问题，一审法院考虑到于旺对租赁房屋的添附及搬家所产生的费用，酌情判决王殿鑫补偿于旺2000.00元并无不当，本院认同。综上，上诉人于旺的上诉请求，未提交充足有效的证据佐证，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人于旺承担。 本判决为终审判决。 审判长 白云审判员崔向京审判员范典 二〇二〇年十二月三日 书记员 孙     秋     晨