山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁16民终3938号上诉人（原审被告、反诉原告）:阳信圣国物业管理有限公司。住所地:山东省阳信县阳城三路南华龙嘉园**商住楼**。法定代表人：曹圣国，该公司经理。委托诉讼代理人:王爱霞，该公司职工。委托诉讼代理人：顾宗新，山东王田律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东省阳信高科置业有限公司。住。住所地：山东省阳信县信城街道办事处阳城三路西首路南/div>法定代表人:吴玲霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵家强，山东春光明律师事务所律师。上诉人阳信圣国物业管理有限公司（以下简称圣国公司）因与被上诉人山东省阳信高科置业有限公司（以下简称高科公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省阳信县人民法院(2020)鲁1622民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圣国公司上诉请求：1.依法撤销阳信县人民法院作出的(2020)鲁1622民初394号民事判决，依法改判支持上诉人的一审全部反诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，上诉人认为一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，该案应支持上诉人的上诉请求，理由如下：一、一审法院对上诉人阳信圣国物业管理有限公司要求被上诉人山东省阳信高科置业有限公司向上诉人支付2019年5月至2019年9月3日物业服务费39792.5元的诉讼请求不予支持是错误的。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》是通过招投标方式签订并备案登记，前期物业服务合同的期限，仅存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡期间内，而这一时期，物业销售、业主入住则是渐进行为，可快可慢，具有不定性。前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。《物业管理条例》第四十一条第2款规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”同时双方签订合同第七条也明确约定，前期物业费由被上诉人承担，因此，在业主入住前的物业费应由建设单位负责缴纳，即由被上诉人山东省阳信高科置业有限公司负责。上诉人在2019年5月进驻小区履行物业服务义务，对该小区业主入住前做了大量的准备工作，包括对小区内共用设施设备的运行、维修、养护和环境等方面进行治理。所以，前期物业服务合同履行开始时间应为2019年5月，被上诉人应予以支付2019年5月至2019年9月3日的物业服务费。二、一审法院判令上诉人支付被上诉人垫付的电费7250.36元、水费5580.6元是错误的。建设单位是前期物业服务合同的当事人之一，在业主入住前上诉人服务的对象是被上诉人，上诉人为物业服务的提供方，被上诉人为物业服务的需求方，业主入住前的水电费应由此时的实际“业主”被上诉人进行支付同时根据一审提供的微信记录等证据可以证实，电费、水费是被上诉人验收、整改支出的费用，水费也是被上诉人施工的工程有质量问题大部分是漏水导致的。因此，一审法院判令上诉人向被上诉人支付被上诉人垫付的2019年7月至9月电费7250.36元、水费5580.6元是错误的。三、被上诉人应向上诉人支付因水主管道漏水造成的水费损失11956.4元、水主管道维修费8500元、消防栓维修费1600元、装饰物业用房9075元、空调设备6600元。《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”根据上述规定及双方合同的约定，小区内公共设施具有保修期，属于建设单位应承担保修责任的应由建设单位负责，本案中因水主管道漏水造成水费损失是由于水主管道、消防栓出现质量问题造成的，属于质量问题，水主管道、消防栓应由建设单位负责维修，因水主管道、消防栓出现质量问题导致水费的损失也应被上诉人负责。因此，上诉人为被上诉人垫付的维修费用和水费损失，被上诉人应向上诉人支付。《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”根据规定，被上诉人作为建设单位应保证小区内有必要物业管理用房，而此处的管理用房不仅仅是指房屋，而是应包括必要的配套设施，在本案中，上诉人对物业用房的装修、购买空调是开展物业服务工作的必要之需，且在进行装修和购买空调前，上诉人曾与被上诉人进行过协商，被上诉人承诺装修和空调费用由被上诉人负责，从上诉人在一审中提交的电话录音也可以予以证实。因此，被上诉人应向上诉人支付装饰物业用房费用9075元、空调设备6600元。基于上述理由，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人不应承担还款义务，因此，为了维护上诉人的合法权益，依法提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。高科公司辩称：上诉人的上诉请求不能成立。涉案前期物业服务合同虽签订于2016年10月，但是自签订以后至2019年9月，上诉人并没有实际进入小区，并提供相应的物业服务。因此上诉人主张2019年5月至2019年9月3日期间的物业费由我方承担，无事实及法律依据。关于上诉人所谓的被上诉人垫付的水电费问题，此项应为上诉人在物业服务期间，自行承担的合理开支，我方出于对业主负责的考虑，为上诉人垫付，上诉人向我方返还有理有据。关于上诉人提出的水费损失，上诉人一方没有任何证据提出予以证明，即便存在水费损失其与上诉人所主张的水管道维修费，消防栓维修费，这些问题都应当属于上诉人物业服务收费的正常列支，由上诉人自行承担。水主管道维修以及消防栓维修费的原因有何所致，是建设上的原因，还是物业服务企业的管理不善所致。就目前涉案证据来讲，不能有效查证属实，查证确定。我方在办理竣工验收时，对配套的物业用房等物业事实已经配套完毕。上诉人对物业用房进行装修属于对损失的扩大。因此上诉人的上诉理由均不能成立。基于以上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果得当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。高科公司向一审法院提出本诉的诉讼请求：1.依法解除原被告之间的《前期物业服务合同》；2.判令被告返还我公司为其垫付的水费18022.95元、电费7250.36元，合计25273.31元；3.判令被告向原告支付违约金50000元；4.诉讼费用由被告承担。圣国公司向一审法院提出反诉的诉讼请求：1.判令我公司与被反诉人继续履行《前期物业服务合同》；2.判令被反诉人支付我公司2019年5月至2019年9月3日的前期物业费39792.50元；3.判令被反诉人支付我公司维修费10100元；4.判令被反诉人支付我公司装修费9075元、空调费6600元、更换水表费25576元；5.判令被反诉人赔偿我公司水费损失11956.40元；6.判令被反诉人支付我公司赠送业主水电费11132元；7.反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：原告高科公司为房地产开发商，开发了阳信县阳城三路西首路南的玉兰花园小区。2016年11月，通过招投标方式，原告高科公司与被告圣国公司签订了《前期物业服务合同》，由被告圣国公司提供该玉兰花园小区92户业主住宅物业服务，合同期限未约定。该《前期物业服务合同》于2016年11月26日在阳信县房地产管理局备案登记。该物业服务合同于2019年9月开始履行，被告圣国公司提供物业服务，业主陆续交房入住。在履行合同过程中，原告高科公司垫付2019年7月至9月电费7250.36元，垫付2019年9月、10月水费5580.60元；被告圣国公司为各业主更换智能水表垫付25576元，垫付原告高科公司赠送业主水电费4916.50元。一审法院认为，原告高科公司作为开发商，被告圣国公司作为物业服务企业，通过招投标方式，在自愿平等基础上签订《前期物业服务合同》，不违反法律法规有关强制性规定，合法有效。原被告双方在合同的履行期限、交付时间、公共设施均未约定，应依法协商处理。本案中，原告高科公司主张与被告圣国公司解除合同，未提供充分证据证明被告圣国公司存在着物业服务质量问题，也未提供证据证明存在法定或约定的解除条件。基于玉兰花园小区未成立业主大会和业主委员会，大部分业主同意继续由被告圣国公司进行物业服务的现状，涉案《前期物业服务合同》应当继续履行，直至该业主委员会与有关物业服务企业签订物业服务合同生效时本合同终止。因此对于原告高科公司要求与被告圣国公司解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持；对于被告圣国公司要求继续履行合同的反诉请求，一审法院予以支持。原告高科公司垫付的电费7250.36元、水费5580.60元，有供电公司、自来水公司出具的发票为证，事实清楚，被告圣国公司应予以支付。对于原告高科公司要求被告圣国公司支付2019年6月、7月、8月的水费，因合同履行开始时间在2019年9月，一审法院不予支持。原告高科公司提供的证据不能证明被告圣国公司在履行合同中存在着违约，因此对于原告高科公司要求被告圣国公司承担违约金50000元的诉讼请求，一审法院不予支持。被告圣国公司为原告高科公司垫付的业主41户水电费4916.50元（每户100度电和5立方水），系原告高科公司对业主的承诺事项，应由原告高科公司承担；被告圣国公司为业主更换智能水表系原告高科公司开发建设工程的组成部分，且被告圣国公司在更换时与原告高科公司实际控制人吴正友进行过协商，且吴正友同意更换，因此该更换智能水表费用25576元应由原告高科公司承担；因此，一审法院对于被告圣国公司要求原告高科公司支付垫付的水电费4916.50元、更换水表费用25576元的诉讼请求予以支持。被告圣国公司要求原告高科公司支付2019年5月至2019年9月3日物业服务费39792.50元，因双方不能确定物业服务的开始时间，且被告圣国公司未提供在此期间提供物业服务的证据，因此该诉讼请求本院不予支持；被告圣国公司要求原告高科公司支付维修费10100元，因该维修项目均在被告圣国公司物业服务的范围内，合同中有约定，因此一审法院不予支持；被告圣国公司要求原告高科公司支付物业用房的装修费9075元、空调费6600元，因该两项费用双方未约定，且该费用用于物业服务项目，因此该费用应有被告圣国公司自行承担；被告圣国公司反诉原告高科公司要求其承担水费损失11956.40元，未提供充分证据予以证明，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《物业管理条例》第二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)山东省阳信高科置业有限公司与被告（反诉原告）阳信圣国物业管理有限公司继续履行双方签订的《前期物业服务合同》；玉兰花园业主委员会与有关的物业服务企业签订物业服务合同生效时本案的《前期物业服务合同》终止；二、被告（反诉原告）阳信圣国物业管理有限公司支付原告（反诉被告）山东省阳信高科置业有限公司垫付的电费7250.36元、水费5580.60元，合计12830.96元；三、驳回原告（反诉被告）山东省阳信高科置业有限公司的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）山东省阳信高科置业有限公司支付被告(反诉原告)阳信圣国物业管理有限公司赠送业主水电费4916.50元、更换水表费用25576元，合计30492.50元；五、驳回被告（反诉原告）阳信圣国物业管理有限公司的其他诉讼请求。上列第二项、第四项折抵后，原告（反诉被告）山东省阳信高科置业有限公司应支付给被告（反诉原告）阳信圣国物业管理有限公司款项17661.54元，于本判决生效之日起十日内予以履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费1682元，由原告山东省阳信高科置业有限公司负担1562元，被告阳信圣国物业管理有限公司负担120元。反诉案件受理费2510元，由原告山东省阳信高科置业有限公司负担562.30元，被告阳信圣国物业管理有限公司负担1947.70元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交证据住宅工程质量分户验收表1份，上面有圣国物业公司加盖的印章。证实2019年5月1日圣国物业公司入驻玉兰花园小区后，配合开发商，被上诉人在2019年5月20日进行了分户验收，结合一审向法庭提交的2019年7月21日建设工程竣工验收检验记录表以及与被上诉人施工人员陈强的聊天记录，可以证实年在分户验收以后，又配合被上诉人进行了竣工验收，最终在2019年9月26日验收完毕，说明上诉人于2019年5月1日前期入住玉兰小区进行前期物业服务的事实，一审法院没有判决支付2019年5月份到9月份的前期物业费是错误的。被上诉人质证称：上诉人提交的该份证据系复印件，并且大部分内容不清楚，尤其是各单位的盖章，字迹不能正确辨认等存在多种瑕疵。另外如上诉人所述，2019年5月20日，上诉人盖章的行为只是为了配合被上诉人办理竣工验收，但实质上并没有进驻该小区提供物业服务，上诉人实际进驻小区提供物业服务的时间是2019年9月3日。上诉人主张2019年9月3日之前的物业服务费无事实及法律依据。补充提交微信聊天记录的原始载体王爱霞的手机，被上诉人补充质证意见为：手机当中载明的陈强备注是品牌电梯，无法认定与上诉人代理人聊天的陈强是上诉人提交的证据当中载明的陈强。陈强并非是高科置业公司的工作人员，我方从未授权上诉人所说的陈强去签署或者任何某项建筑施工行为，查阅被上诉人提交的手机聊天内容未发现有关2019年5月开始提供物业服务的内容。本院审查认为，上诉人提交的证据和补充证据与一审提交的竣工验收表的相互印证，本院予以采信，据此认定如下事实：圣国公司于2019年5月20日开始提供物业服务。另查明，《前期物业服务合同》约定内容如下：第一条物业基本情况：物业名称：阳信圣国物业管理有限公司物业类型：住宅物业座落位置：山东省滨州市阳信县信城街道办事处阳城三路西首路南；建筑面积14402.96平方米物业管理区域四至：东至鸭梨饮品公司，南至牛王堂村，西至牛王堂村，北至阳城三路……第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四)……第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.55元/月平方米物业服务费用(物业服务资金)按年(年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在_(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第七条业主应于交房之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用(物业服务资金)由甲方全额交纳……第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任”。高科公司垫付2019年6月22日至11月8日的水费12939.65元。2020年2月，圣国公司维修水管主管道，支出维修费8500元。2019年11月25日、12月25日、1月17日、2月29日圣国公司分别缴纳水费3816.25元、3372.5元、2982元、4994.85元，合计15165.6元。2020年3月25日、4月25日、5月25日、6月25日、7月26日、8月26日分别缴纳水费610.6元、532.5元、497元、528.95元、592.85元、802.3元。本院二审查明的其与事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人圣国公司通过招投标方式与被上诉人高科公司在自愿平等的基础上签订了《前期物业服务合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。高科公司在一审及二审期间均未提交证据证实圣国公司存在根本违约情形，也不存在法定或约定的合同解除事由，且玉兰花园小区尚未成立业主大会及业主委员会，在此情况下大部分业主均同意圣国公司继续提供物业服务，因此一审支持上诉人继续履行合同的诉讼请求并无不当。被上诉人垫付的电费7250.36元、水费12939.65元，一审时高科公司提交了相关发票予以证实，事实清楚，且高科公司垫付水电费时物业服务合同已经履行，高科公司垫付的该费用应由圣国公司支付。圣国公司为高科公司垫付的水电费系高科公司向业主作出的承诺事项；圣国公司更换水表已经与高科公司的实际控制人吴正友进行过协商，吴正友同意更换，因此圣国公司垫付的水电费及更换水表的费用应当由高科公司承担，一审对此认定并无不当，本院予以支持。圣国公司主张于2019年5月即开始提供物业服务，根据圣国公司一审及二审中提交的微信聊天记录、住宅工程质量分户验收表、建设工程竣工验收检验记录表可以认定圣国公司于2019年5月20日开始提供物业服务。另，高科公司主张6到11月的水费也能印证该事实。高科公司主张涉案房屋的交付时间为2019年7月至8月，但未提供证据推翻上述事实，因此对圣国公司的该项主张本院予以支持。故，高科公司应当向圣国公司支付2019年5月20日至2019年9月3日的物业服务费，计为：0.55月×14402.96平方米÷30天×107天=28253.80元。圣国公司主张水主管道及消防栓维修费用，本院认为水主管道深埋地下且尚未有大量业主入住，因此该水主管道出现的质量问题应系建设施工单位的原因，并非物业公司导致，管道维修费用应当由高科公司承担；小区消防栓出现损坏圣国公司并未提交证据证明损坏原因，且该消防栓维修项目在圣国公司物业服务的范围内，因此对该项维修费用应由圣国公司承担。圣国公司主张的水费损失系由建设施工方导致水主管道漏水造成的，该损失的计算标准是维修前4个月水费15165.6元（3816.25元+3372.5元+2982元+4994.85元）-维修后缴纳的最高的水费3208元（802元×4个）=11956.4元，该项主张于法有据，本院予以支持。上诉人圣国公司主张的物业用房装修费用及空调费，双方并未约定，且该费用用于物业服务项目，应当由圣国公司自行承担，该项主张本院不予支持。综上，上诉人阳信圣国物业管理有限公司的上诉请求部分成立；一审判决部分事实认定不清，导致判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省阳信县人民法院（2020）鲁1622民初394号民事判决第一项；二、变更山东省阳信县人民法院（2020）鲁1622民初394号民事判决第二项为上诉人阳信圣国物业管理有限公司支付被上诉人山东省阳信高科置业有限公司垫付的电费7250.36元、水费12939.65元，合计20190.01元；三、变更山东省阳信县人民法院（2020）鲁1622民初394号民事判决第四项为被上诉人山东省阳信高科置业有限公司支付上诉人阳信圣国物业管理有限公司赠送业主水电费4916.50元、更换水表费用25576元、2019年5月至2019年9月3日的前期物业费28253.80元、水主管道维修费8500元、水费损失11956.40元，合计元79202.7；四、驳回被上诉人山东省阳信高科置业有限公司一审其他诉讼请求；五、驳回上诉人阳信圣国物业管理有限公司的其他诉讼请求。上列第二项与第三项折抵后，被上诉人山东省阳信高科置业有限公司应支付给上诉人阳信圣国物业管理有限公司款项59012.69元，于本判决生效之日起十日内予以履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1682元，由被上诉人山东省阳信高科置业有限公司负担1562元，上诉人阳信圣国物业管理有限公司负担120元。一审反诉案件受理费2510元，由被上诉人山东省阳信高科置业有限公司负担562.30元，上诉人阳信圣国物业管理有限公司负担1947.70元。二审案件受理费2510元，由上诉人阳信圣国物业管理有限公司负担1000元，被上诉人山东省阳信高科置业有限公司负担1510元。本判决为终审判决。审 判 长 张秀峰审 判 员 唐顺江审 判 员 王 琳二〇二〇年十二月十七日法官助理 傅稚轩书 记 员 韩 静