湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初14483号原告：杨某，女，1981年1月13日出生，汉族，居民，住湖南省张家界市永定区。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**美富商业中心**，统一社会信用代码914300003384438882。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琼，女。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地长沙市芙，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦码91430102727969461J。法定代表人：孙文钦，该公司总经理。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**凯通国际城第******1430100097697317D。法定代表人：孙文钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：李君，女。原告杨某与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某和被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼，被告凯通公司委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼。被告东进公司经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出以下诉讼请求：1、判令三被告向原告支付逾期租金27277元及违约金469元（T3-230015房违约金暂从2020年5月1日起计算至2020年9月10日止，之后以实际逾期租金为基数，按逾期金额的万分之二每日的标准计算至实际付清之日止，以上合计27746元）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用及财产保全、担保保险费用。庭审过程中，原告增加诉讼请求如下：1、确认解除原告与被告宇成公司签订的委托经营管理合同；2、判令三被告向原告支付租金损失金额变更为39504元及违约金807元（违约金暂从2020年5月1日起计算至2020年11月15日止，之后以实际逾期租金为基数，按逾期金额的万分之二每日的标准计算至实际付清之日止）。事实与理由：2017年2月14日，原告与被告凯通公司、东进公司就美富商业中心T3栋230015号公寓签订《长沙市商品房买卖合同》，房屋建筑面积为75.77平方米。合同中第二十条对产权登记的约定为买受人委托出卖人办理产权登记的，应向出卖人或出卖人指定的第三人出具相关授权委托书，并提交齐备的办理权属转移登记所需的资料和费用。出卖人在商品房交付后730个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，730个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在上述约定期限内办理上述登记，双方则按如下方式处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限届满之日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的万分之一每日支付违约金，但出卖人支付的违约金总额最多不超过买受人已付房款的1%。原告已按合同全款付清所有款项，截止到原告起诉之日，逾期有三年之久，被告仍未向原告办理房屋所有权登记证书。由于此项目采取的商品房返租销售的模式，签订《商品房买卖合同》的当天原告作为甲方委托方，宇成公司（名称变更前为湖南狂买狂卖商业管理有限公司）作为乙方经营管理方，双方签订了编号为20160215T3-230015的《委托经营管理协议》，被告东进公司、凯通公司作为担保方在此协议上签名盖章。此委托协议双方对委托经营管理期限，委托经营管理收益，双方的权利与义务，保证与承诺，协议的变更及解除及违约责任进行了明确的约定。根据该协议的规定委托经营管理收益乙方每三个月支付一次，即每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日为支付日。乙方应在收到甲方提供的正式发票后15日内向甲方指定收款账户支付收益款，乙方无正当理由逾期向甲方支付收益款，乙方应按照逾期金额的万分之二/日的比例向甲方支付违约金，如乙方无正当理由逾期超过三个月仍未向甲方支付租金的，甲方可以解除合同。从2020年开始被告宇成公司未按时支付返租款，为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。被告宇成公司辩称，首先，针对原告要求确认解除委托经营管理协议的诉讼请求，案涉房屋被告宇成公司已于2020年11月16日交付给原告，该合同已解除。第二，原告要求被告宇成公司支付欠付租金，但原告月租金额计算错误，按照税法规定和税务局要求，被告是税费代扣代缴主体，每月实际应付租金应扣除税费后计算（住宅扣除3.45%，商铺扣除6.05%），被告宇成公司每月转账给原告的租金也是扣除税费后的金额，原告对此亦是予以认可的。另外原告所述事实有误，被告宇成公司未拖欠租金，因疫情不可抗力影响，疫情期间应减免租金，被告宇成公司请求原告和法院考虑被告宇成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例。在湖南启动重大突发公共卫生响应级别期间，宇成朝阳广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，资金链断裂，被告经营状况出现困难，收入锐减，被告宇成公司面临较大的经营压力，请求法院酌情减免6个月租金。第三、原告要求被告宇成公司支付违约金，被告认为受疫情不可抗力的影响，整个社会、市场、企业都受到极大影响，经营困难，非被告主观因素所致，不应承担违约责任及违约金。2020年2月10日，全国人大常委会法工委明确指出当前我国发生的新冠疫情对于因疫情防控不能履行合同的当事人说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。湖南省高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》关于“因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故该情形可适用不可抗力条款，根据合同法第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”另根据最高人民法院《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故被告宇成公司稍微迟延支付租金事出有因，依法不构成违约。被告凯通公司辩称，被告凯通公司对外提供担保，没有经过董事会以及股东会决议同意。根据《中华人民共和国公司法》第16条之规定：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。”由此可见，在公司为他人提供担保这一可能影响股东利益的场合，立法规定了公司机关决议前置程序以限制法定代表人的代表权限。在公司内部，为他人提供担保的事项并非法定代表人的代表权限，其决定权限交由公司章程自治，或由公司股东决定，或是委诸商业判断原则由董事会集体讨论决定；在为公司股东或实际控制人提供担保的场合，则必须交由公司其他股东决定。这种以决议前置的方式限制法定代表人担保权限的立法安排，其规范意旨在于确保该担保行为符合公司的意思，不损害公司、股东的利益。本案中，凯通公司对外提供担保部分股东并不知情，且未经过股东会及董事会决议通过。根据《九民会议纪要》第17条的精神：“为防止法定代表人随意代表公司为他人提供担保给公司造成损失，损害中小股东利益，《公司法》第16条对法定代表人的代表权进行了限制。根据该条规定担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，而必须以公司股东大会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表，人民法院应当根据《合同法》第50条关于法定代表人越权代表的规定，区分订立合同时债权人是否善意分别认定合同效力债权人善意的，合同有效，反之，合同无效。”因此，在无决议的情况下认定担保是否有效的关键在于原告是否是善意第三人。二、原告并非善意第三人，请求法院确认担保函无效。按照九民会议纪要第17条的规定：在决议要件欠缺时，按照债权人是否善意来认定担保合同有效与否。而对于善意的认定，《九民会议纪要》第18条规定：“前条所称的善意，是指债权人不知道或者不应当知道法定代表人超越权限订立担保合同。……公司为公司股东或者实际控制人以外的人提供非关联担保。根据《公司法》第16条的规定，此时由公司章程规定是由董事会决议还是股东（大）会决议。无论章程是否对决议机关作出规定，也无论章程规定决议机关为董事会还是股东（大）会。根据《民法总则》第61条第3款关于“法人章程或者法人权利机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人”的规定，只要债权人能够证明其在订立担保合同时对董事会决议或者股东（大）会决议进行了审查，同意决议的人数及签字人员符合公司章程的规定，就应当认定其构成善意，但公司能够证明债权人明知公司章程对决议机关有明确规定的除外。从会议纪要的精神来看，债权人是否善意的认定是以债权人是否对公司章程及担保决议进行合理程度的审查。《中华人民共和国公司法》第十六条明确规定了公司对外提供担保的条件，作为公开透明的强制性法律规定，任何人不得以不知悉此条款为由对自己的行为进行辩解，债权人在接受公司提供的担保之前，有义务审查提供担保公司的章程和股东会决议。本案中，原告从未提出要求审查董事会或股东会决议，连最低限度的审查义务都没有尽到，不属于善意第三人。因法律有明确规定，原告应当知道凯通公司为宇成公司的债务提供担保须经凯通公司股东会决议，而其并未要求出具凯通公司的股东会决议，原告显然负有过错，因而其不能被认定为善意第三人。综上，凯通公司对外提供担保并未经过股东会决议以及董事会决议，且原告并非为善意第三人，请求法院确认担保函无效。被告东进公司未到庭参与答辩。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：被告凯通公司对委托经营管理协议及担保函真实性无异议，但对其证明目的有异议，本院对该两组证据的真实性予以采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2017年2月14日，原告与被告宇成公司（变更名字前叫“湖南狂买狂卖商业管理公司”）签订《委托经营管理协议》，该协议约定原告委托被告宇成公司经营管理其位于湖南省长沙市××路××号的“美富商业中心”（报建名：宇成朝阳广场）项目Ｔ3栋-230015号公寓，委托管理期限为本协议生效之日起，至2027年4月30日止，计租期为2017年10月1日至委托经营管理期限届满日。年度租金总额为54554元。租金每三个月支付一次，于每年的1、4、7、10月的16日至30日支付下三个月的租金。协议签订后3个工作日内，被告宇成公司提前支付前两年的租金。如被告宇成公司无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向原告支付违约金，如被告宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告方可以解除合同。被告东进公司、凯通公司就上述协议出具担保函，担保函上载明“本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保”。协议签订后，原告按照协议向被告宇成公司交付了房屋，被告宇成公司开始实际经营管理房屋并支付了前两年的租金。但自2020年以来，被告宇成公司仅仅支付了2020年5、6、7月的租金13168元，案涉房屋2020年1月的租金已于2019年11月支付。2020年11月16日，原告与被告宇成公司签署《房屋交接确认书》，双方解除委托经营管理协议，被告宇成公司将案涉房屋交付给原告,双方在确认书上签字盖章。截至2020年11月15日，被告宇成公司尚欠原告2、3、4、8、9、10、11月租金共计29550.08元。本院认为，本案系租赁合同纠纷，杨某与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。合同解除的问题，经原告与宇成公司协商一致，双方于2020年11月16日解除合同，被告宇成公司已交付案涉房屋。租金支付的问题，经核对，截至2020年11月15日宇成公司实际拖欠杨某租金共计29550.08元。对杨某要求宇成公司支付租金39504元中的29550.08元予以支持，超出部分不予支持。被告宇成公司辩称因受新冠肺炎疫情影响，应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。关于违约金，原告杨某要求宇成公司以欠付租金为基数按照合同的约定的每日万分之二的标准支付自2020年5月1日起至实际支付之日止的违约金的诉讼请求，符合原告与被告宇成公司合同的约定，本院予以支持。关于连带清偿责任，被告东进公司、凯通公司出具的担保函上已载明“为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成”，本院认为原告已尽到善意第三人的审查义务，对被告凯通公司的辩称意见本院不予采纳，被告凯通公司、东进公司对上述债务应承担连带清偿责任。保险费用的问题，原告诉请要求被告宇成公司支付因本案所支付的保险费用，但双方合同对该费用并未作出约定，对该诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告杨某与被告宇成朝阳商业管理有限公司于2017年2月14日签订的美富商业中心T3栋230016房屋《委托经营管理协议》已于2020年11月16日解除；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告杨某支付截至2020年11月15日止的租金29550.08元；三、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告杨某支付以欠付租金为基数按每日万分之二的标准计算自2020年5月1日起至实际清偿之日止的违约金；四、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第二、三项金额偿付承担连带清偿责任；五、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费808元，因适用简易程序，减半收取404元，由原告杨某负担104元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司负担300元，财产保全费297.46元由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二〇年十二月二十五日法官助理陈某书记员童某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。