河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终3255号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王文杰，女，1980年8月8日出生，汉族，住河北省承德市承德县。 被上诉人（原审被告）：白小华，女，1976年8月18日出生，汉族，住河北省承德市承德县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：白艳春，女，1988年6月19日出生，汉族，住河北省承德市承德县。 二被上诉人委托诉讼代理人：尹超，男，汉族，1989年6月2日出生，住河北省承德市。 上诉人王文杰因与被上诉人白小华、白艳春租赁合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2020）冀0821民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王文杰，被上诉人白小华、白艳春的委托诉讼代理人尹超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王文杰上诉请求：1、依法撤销原审判决第一、第二项，请求改判白艳春返还我全部租金和保证金，并赔偿我全部经济损失。2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年8月9日下午3点多，上诉人在中介千居房产介绍下去被上诉人白艳春位于下板城镇帝贤家园16号楼3单元201室看房，中介工作人员范小雪和被上诉人白小华说上一个租房的才搬走，白艳华也刚找人打扫完，我认为别人才搬走，基本的设施应该能用，再加上地理位置比较合适，所以决定租这处房屋，当时中介发的租房信息上年租金就是12000元(中介把她在微信上发的消息删除了)。期间我丈夫和白艳春用微信电话谈论租期的事，白小华一直说有事要上班，催促我们快点，我们随意看了一下就走了。8月10日中午l点40左右，我去了“千居房产"中介处和白艳春的代表白小华签合同，白小华一直以需要上班为名催促我们快点签订合同，范小雪也没有向我解释合同内容，甚至替我在合同上签字，直接让我按手印就完成了合同的签订，合同上中介方应该签字的地方范小雪都没有签字。签订完合同后，白小华还持有案涉房屋的一把钥匙，要我去她工作的农业银行拿，我告诉她等她搬完东西再给我，可是她一直持有未交给我。8月10日下午4点多我将房租25000元一次性从银行转账给白艳春。白小华于8月11日下午6点多带了几个她的亲属将一个不足50公分的矮床、床头柜、置物架、一个衣柜和餐桌餐椅搬走。8月12日我就开始搞室内地面卫生，并将搞卫生的情况用微信发给白艳春，8月14日早上7点半，我丈夫和我父亲去案涉房屋移床，要将床下卫生清理一下，结果将床头移开后掀开床板一看，床箱内部有水且已支离破碎，根本不能使用，我们随即联系白艳春，白艳春却说合同签完了她啥也不管，让我们找中介。我又查看一下房间其他设施，发现所有的室内门锁均不能使用；室内门上的玻璃门芯也用透明胶带缠绕着，随时可能掉落；窗户不能锁严；防盗窗的锁也已经损坏；厕所的推拉门也是坏的；洗衣机管子漏水；煤气灶她答应更换也没给换。我于同日上午9点45分去“千居房产"找范小雪，她的同事说范小雪请假了，出现这种情况中介也没办法。经过与范小雪和白艳春再三沟通，白艳春说她丈夫下午来看看，下午3点50左右白艳春丈夫来到案涉房屋，只带了一根洗衣机的连接管，我们和他现场看了案涉房屋现存的种种问题，他说“只能把床给修了，别的不管”，我和他说“如果你不修我就不租了”，她丈夫立即扬长而去。8月15日是合同约定的租房起始日，上午我去案涉房屋一看，房屋里一切照旧，8月16日上午10点半，在我的多次催促下，“千居房产’’工作人员范小雪和老板一起去案涉房屋看了一下，我将案涉房屋存在的问题告诉了他们，并明确说明这个房子因为白艳春不予修理只能不租了，他们说只能和房主白艳春沟通(此视频我已经提交承德县人民法院，足以证明此事前因后果)。可是白艳春在微信里对我说按照合同我违约了，要我赔偿，我没有办法于8月18日去承德县人民法院立案庭申请立案，立案庭工作人员说我没有白小华住址等信息无法立案，我于8月19日又在手机APP上进行网上立案，可是8月25日接到短信说也来通过审核，没有办法我于8月26日与永可律师事务所王律师签订委托协议，委托她向法院起诉，8月27曰承德县人民法院正式立案。2020年9月14日，承德县人民法院打电话问我有没有调解意向和需不需要延长举证时间，我明确回答不调解也不延长举证时间。9月22日上午，承德县人民法院进行调解，要我付白艳春保证金500元，房租25000元退还给我，还要我付200多元的案件受理费，我未同意。9月25曰，承德县人民法院开庭，于9月30日作出(2020)冀0821民初2653号的一审民事判决书。鉴于以上事实我认为：1．承德县人民法院认定事实不清，证据不足。法院未能核对三份合同签订的背景以及真实性合法性，我在被欺骗的情况下签订的合同不能作为有效合同。即使承德县人民法院认定合同有效，也是白艳春首先违反合同第八条甲方义务之规定，在房屋出租前不保证屋内设施能正常使用，房屋出租后也不进行正常维修。我要求白艳春丈夫对房屋内设施进行维修，可是白艳春丈夫明确拒绝。白小华至今仍留存一把钥匙，中介也没有履行交房程序，我也根本未入住，在8月14日下午我也和白艳春的丈夫说了，如果他不修我就不租了，至今我也没有入住，我为何还要腾退返还房屋。原审认为：案涉房屋租金价格与房屋质量成正比，老旧房屋内部设施存在部分瑕疵亦在所难免。请问现在租楼房居住，做饭、睡觉、上厕所是不是最基本的生活要求?谁家睡觉、上厕所不关房门?房租l2000元是正常价格，不存在白艳春给我便宜2000元的事实，中介发布的租房微信为什么删除了?我要求白艳春对房屋现有设施进行维修是不是正常的要求?因为白艳春和白小华以及中介公司的一系列不讲诚信的行为，才致使我不得不请律师向法院提起诉讼，给我造成的经济损失，法院难道不应当予以支持吗?2．原审确定性质不当。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条、第六十一条规定，此房屋租赁合同应予撤销，白艳春应赔偿经济损失，而不是我和白艳春在履行合同条款 上的纠纷。承德县人民法院未按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条之规定调查收集白艳春和中介方的合同，只在履行合同方面进行判决，可是为什么不看看白艳春是否履行合同。3.适用法律不当。判决书中所引用的《中华人民共和国民法通则》第五十九条和《中华人民共和国合同法》第八条互相抵触。按照《中华人民共和国合同法》第39条、第40条、第41条之规定，中介方未向我说明制式合同内容，他们提供的制式合同应为无效合同。按照《中华人民共和国合同法》第52条、第54条之规定，该合同是白艳春、白小华伙同中介串通，欺骗我签订的3份不一样的合同，应为无效合同。按照判决书所引用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条之规定，白艳春没有按照约定首先履行维修义务，应负违约责任；按照判决书所引用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定在我提出三份合同不一样时，法院也末予调查，罔顾事实；按照判决书所引用最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，我提供的视频证据足以证明案件的本质，可是我不知道承德县人民法院为什么不予理睬。4.不符合法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条和《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第一百四十五条，我已经明确表示不调解，可是承德县人民法院却在9月22日进行调解。承德县人民法院通知我将在2020年9月25日下午2点在承德县人民法院第五审判大厅开庭，可是当天却是临时调整到第一审判庭，直到2点20左右才开庭，开庭前也未根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条宣布法庭纪律并在开庭过程中对我旁听的亲属进行呵斥和为难。法庭更未根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条的规定当庭播放我提供的当作证据的视听资料，致使我根本不知道法庭采纳了哪些证据进行的判决(请查看庭审视频)。承德县人民法院未经实地勘查仅凭照片就确定屋内生活设施能够正常使用，如此判决让我感受不到公平正义。 白小华、白艳春答辩称：基本情况一审都陈述了，我也去过维修过。我的房子只可能满足大众的租房质量，我房子是二手房老小区，满足生活正常运转，东西肯定会返旧，房子都好几年了，认可一审判决。 王文杰向一审法院起诉请求：1.解除与被告签订房屋租赁合同；2.被告返还原告租金25000.00元、押金1000元；3.被告赔偿原告损失500.00元，支付违约金1000.00元；4.被告承担本案诉讼费及律师费。 白艳春向一审法院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告（本诉原告）王文杰赔偿反诉原告（本诉被告）白艳春出租的帝贤家园16号楼三单元201室房屋内床、衣柜等设施损失共计人民币5000.00元；2.反诉费用由反诉被告（本诉原告）王文杰承担。 一审法院认定事实，原告（反诉被告）王文杰与被告（反诉原告）白艳春及被告白小华于2020年8月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告（反诉原告）白艳春将自己所有的位于下板城镇帝贤家园16号楼3单元201室房屋出租给原告（反诉被告）王文杰，租期2年，自2020年8月15日起至2022年8月15日止。第一年租金12000.00元，第二年租金13000.00元，两年租金共计25000.00元。合同第六条第1项租房保证金不计利息，主要用于此房合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期间内发生的基本费用：包括房租，室内物品的损坏，短缺等扣除清算后一次性不计利息退还乙方。合同第八条甲方义务：1、甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用。2、此房屋内外正常维修由甲方负责。3、甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。合同第九条乙方义务：1、按照本合同约定的时间和方式支付租金、保证金及费用。2、未经甲方同意，乙方不得私自将该房屋部分或全部转租他人。3、本合同终止时须对甲方提供的设施进行清点、检查、移交，如有损坏、短缺应照价或者酌情赔偿。4、乙方如因使用不当损坏房屋及设施，应负责修复原状或予以经济赔偿。若水电煤气使用不当或人为造成人身伤亡或意外事故，与甲方无关，后果自负。（乙方退房必须把房屋卫生打扫干净，否则扣除卫生清理费用200元）。合同第十条违约处理：1、如乙方违反本合同第九条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵甲方损失，乙方应予以赔偿。2、如甲方违反本合同第八条，应按照一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房租及保证金。3、如甲方擅自提前终止合同，应按照一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房租及保证金。4、如乙方非房屋本身问题，中途退房，须按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余房租及保证金。如非房屋本身问题，房租和保证金不退。合同第十一条中介服务费，此房中介服务费按500.00元收取，由乙方支付。甲乙双方任何一方违约，中介方中介费用不予退还。合同签订后，原告（反诉被告）以不满被告白小华、被告（反诉原告）白艳春所出租的房屋质量要求解除《房屋租赁合同》，并按照合同约定要求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春承担违约责任，赔偿经济损失。另查明，被告白小华系被告（反诉原告）白艳春的姑姑，被告白小华受被告（反诉原告）白艳春的委托与原告（反诉被告）王文杰签订《房屋租赁合同》。 一审法院认为，原告（反诉被告）王文杰与被告白小华、被告（反诉原告）白艳春签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按合同约定履行。原告（反诉被告）王文杰在与被告白小华、被告（反诉原告）白艳春签订《房屋租赁合同》之前，在原告（反诉被告）王文杰丈夫、被告白小华及中介工作人员陪同下实地验看该房屋及屋内设施，可以说明原告（反诉被告）王文杰已经认可该房屋及屋内设施的质量。案涉房屋租金价格与房屋质量成正比，老旧小区房屋内部设施存在部分瑕疵亦在所难免，原告（反诉被告）王文杰有权要求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春对存在瑕疵的生活设施及时进行维修或者更换，无权直接要求解除《房屋租赁合同》，但被告白小华、被告（反诉原告）白艳春因原告（反诉被告）王文杰的违约行为，同意解除《房屋租赁合同》并要求给付相应租金。故对原告（反诉被告）王文杰要求解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》第十条第4项：如乙方非房屋本身问题，中途退房，须按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余房租及保证金。如非房屋本身问题，房租和保证金不退。该条款前后内容矛盾，因该合同系“千居房产”中介提供的制式合同，经法院询问，双方当事人亦无法达成一致意见。本院综合考虑实现合同目的、诚实信用原则及租赁房屋交易习惯，确定后款内容即如非房屋本身问题，房租和保证金不退为无效条款。现原告（反诉被告）王文杰非因房屋本身质量问题要求解除合同的行为，已构成违约，应承担房屋租金即支付2020年8月15日起至腾退返还房屋之日止的租金，租金按照《房屋租赁合同》第四条第一年租金12000.00元即每月1000.00元计算，被告（反诉原告）白艳春返还剩余房租。故对原告（反诉被告）王文杰要求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春返还租金25000.00元的请求，本院予以部分支持。因在《房屋租赁合同》中原、被告对保证金1000.00元明确约定：主要用于此房合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期间内发生的基本费用：包括房租，室内物品的损坏，短缺等扣除清算后一次性不计利息退还乙方。原告（反诉被告）王文杰不存在对屋内设施的毁损行为，故对原告（反诉被告）王文杰请求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春返还押金1000.00元的请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》中对中介费已有明确约定即甲乙双方任何一方违约，中介方中介费用不予退还，且被告白小华、被告（反诉原告）白艳春在《房屋租赁合同》中不存在违约行为，故对原告（反诉被告）王文杰要求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春支付经济损失500.00元、承担违约金1000.00元的请求，本院不予支持。原告要求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春承担本案律师费2900.00元，无法律依据，本院不予支持。因被告白小华系被告（反诉原告）白艳春的委托代理人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力之规定，原告（反诉被告）王文杰要求被告白小华承担法律责任，无法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）白艳春要求原告（反诉被告）王文杰给付房屋内床、衣柜、等设施损失共计5000.00元的反诉请求，因原告（反诉被告）王文杰只是要求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春对屋内生活设施进行整改而不存在私自处分和损坏的行为，故本院对被告（反诉原告）白艳春的反诉请求不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决：一、原告（反诉被告）王文杰于本判决生效之日起五日内返还案涉房屋并支付被告（反诉原告）白艳春自2020年8月15日起至腾退返还房屋之日止的租金，租金按照《房屋租赁合同》第四条第一年租金12000.00元即每月1000.00元计算，被告（反诉原告）白艳春返还原告（反诉被告）王文杰剩余租金及保证金1000.00元；二、驳回原告（反诉被告）王文杰其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）白艳春的全部反诉请求；四、被告白小华不承担民事责任。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计243.75元，由原告王文杰承担26.75元，被告白艳春负担217.00元。反诉案件受理费减半收取计25.00元，由反诉原告白艳春承担。 本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：2020年8月10日，王文杰与白艳春（白小华代签）签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。在签订合同之前，王文杰即在中介工作人员陪同下实地查看了案涉房屋及屋内设施，表明王文杰是在认可该房屋及屋内设施质量的情况下，签订的《房屋租赁合同》。案涉房屋的屋内设施存在质量问题，王文杰有权要求白艳春进行维修，而不是必然导致合同的解除，由于白艳春一方也同意解除合同，故一审判决解除《房屋租赁合同》并无不当，本院认同。《房屋租赁合同》解除后，双方的租赁关系才得以终止，且王文杰只是因为屋内设施存在质量问题，而非因房屋本身质量问题要求解除合同，故一审判决其承担自2020年8月15日起至腾退返还房屋之日止的租金，并无不当，本院认同。王文杰主张白艳春返还全部租金及赔偿其经济损失的请求，依据不足，本院无法支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费487.50元，由上诉人王文杰承担。 本判决为终审判决。 审判长 白云审判员崔向京审判员范典 二〇二〇年十二月七日 书记员 孙     秋     晨