甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终1349号上诉人（原审被告、反诉原告）：靳杰，男，1978年9月6日出生，汉族，住平川区。委托诉讼代理人：范宏生，甘肃明源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司，地址：白银市平川区。负责人：陈军军，该公司经理。委托诉讼代理人：宋桂鹏，该公司法务部部长。委托诉讼代理人：武宏兵，该公司法律顾问。上诉人靳杰与被上诉人甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司（以下简称靖煤物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，靖煤物资公司向平川区人民法院起诉后，该院经审理作出（2018）甘0403民初2548号民事判决，靳杰不服该判决向本院提起上诉，本院经审理作出（2019）甘04民终1220号民事裁定，撤销原判，发回重审。该院重审后作出（2020）甘0403民初50号民事判决，靳杰仍不服该判决向本院提起上诉，本院于2020年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。靳杰上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判驳回靖煤物资公司的全部诉讼请求;2.本案一、二审案件受理费和鉴定费由靖煤物资公司承担。事实与理由:一审判决认定事实错误、证据不足,适用法律错误。1.双方签订《房屋租赁合同》时靖煤物资公司存在欺诈行为,应当认定为无效合同，其出租给靳杰的建筑物没有取得建设工程主体消防验收合格意见书,不具备商业用途出租及使用条件。2.根据市场监督管理局登记窗口告知书内容,靳杰在办理营业执照时所需提交的文件中最重要的是消防许可证,而消防部门办理消防许可证手续流程，设计备案需要提供的材料中第一条就是依法取得的建设工程主体消防验收合格意见书的复印件，验收备案、开业前检查均需要提供主体消防验收合格意见书。靖煤物资公司明知靳杰租赁案涉房产是作为酒店经营之用,依然采取欺诈手段将不符合使用条件的房屋租赁给靳杰,按照《房屋租赁合同》的约定，靳杰反诉靖煤物资公司赔偿损失于法有据,理应得到支持，因靖煤物资公司构成合同的根本违约,存在合同欺诈事实。靳杰因开办酒店投资共计200多万元,轻易解除合同损失巨大,故一直督促靖煤物资公司办理主体工程消防验收手续，但截止到一审开庭也没有办下来,对此靳杰均已提供证据证明。因靖煤物资公司本楼主体至今是违法建筑,将自用职工餐厅对外出租进行盈利,合同应当是自始无效。3.一审中靳杰对靖煤物资公司请求租金超过诉讼时效进行抗辩,原审全额支持靖煤物资公司的诉讼请求错误,不符合法律规定。原审法院既认为靖煤物资公司存在一定的过错责任,但对靖煤物资公司的诉讼请求全部支持，而对靳杰提交的证据却未予置评,故意回避影响本案判决的关键事实。另外，靖煤物资公司不应主张停水停电后的租金，停水停电后酒店无法实际经营，靖煤物资公司主张停水停电后的租金不应支持。综上，望二审判如所请。靖煤物资公司辩称，一、靳杰主张的消防检查合格证办不下来,酒店一直不能正常营业不能成立。2010年2月14日,白银市公安局平川分局消防监督科向建设单位核发《建设工程消防设计备案受理凭证》。2011年1月21日,靳杰及房屋租赁经营者办理《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》。靖煤物资公司是案涉金沙酒店占用房屋的建设单位,该项目是以“靖远煤业集团物资供应公司职工餐厅工程”依法经城乡规划部门批准建设,且建设完成后取得了《平川区建筑工程规划竣工验收合格书》,不属于公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定的需要向公安机关消防机构申请消防设计审核,并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收的情形。双方签订租赁合同后，靳杰是案涉金沙酒店的开办者和经营者,是依法向公安消防机构申报消防安全检查的义务人。事实上，2011年1月21日,靳杰以金沙花园酒店的名义办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，2014年12月24日,由于名称变更其再次办理消防安全检查合格证。二、双方签订合同属于真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行合同义务。靳杰无视合同约定和法律的规定,拒绝履行合同义务构成违约,应承担法律后果。三、靖煤物资公司不承担装修及其他损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，及第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持”的规定,因靳杰拒不履行支付租金和水电费的合同义务,导致双方合同无法继续履行,靖煤物资公司不应当赔偿靳杰租赁期内装饰装修损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。靖煤物资供应公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除靖煤物资供应公司与靳杰之间签订的房屋租赁合同；2.被告向原告支付房屋租金124万元；3.被告向原告支付水电费64439.6元,以上两项合计1304439.6元；4.判令被告向原告支付2018年10月1日起至被告向原告返还房屋之日参照租金标准计算的房屋占用费。靳杰向一审法院提出反诉请求：1.判令确认靳杰与靖煤物资供应公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令靖煤物资供应公司赔偿靳杰的损失1998500元（装修及设施、设备物品费665000元，2011年4月至2019年9月的营业损失为1333500元；3.判令靖煤物资供应公司返还靳杰3万元保证金；4.判令鉴定费4万元由靖煤物资供应公司承担，以上费用共计2068500元；5.请求拆除涉案房屋装修中由靳杰完成的主体工程部分（具体为水电、屋面、门窗、墙）；6.本案诉讼费用由靖煤物资供应公司承担。一审法院认定的事实：位于白银市平川区长征东路新仓库临街**楼房为靖煤物资供应公司所有。2010年8月28日，靖煤物资供应公司与靳杰签订《房屋租赁合同》，约定靳杰承租上述房屋，用于经营酒店使用，租赁期限八年，自2010年10月1日至2018年9月30日。保证金30000元。年租金300000元，按年交纳。租赁费缴纳方式：前三年预先分两次交清，即2010年10月1日前预交450000元，2011年10月1日前预交450000元。三年期满后，自2013年10月1日前预交次年租赁费用，依次类推。同时约定：靳杰商务注册需要靖煤物资供应公司协助时，靖煤物资供应公司协尽量提供相应的资料，以便于靳杰合法经营。合同签订后，靖煤物资供应公司依约交付房屋。靳杰按照约定交纳了保证金及前期房屋租金，同时对承租楼房进行装修装饰，并购买设备，投资开办了金沙花园酒店。之后，靳杰拖欠2013年10月1日至2014年9月30日期间40000元房租未支付，并自2014年9月30日起，再未向靖煤物资供应公司交纳房租。至2016年4月份，靖煤物资供应公司对涉案租赁物进行停水停电，靳杰经营的金沙花园酒店自此完全停业。原审中，经靳杰申请，该院委托甘肃三公价格评估有限责任公司对金沙花园酒店的装饰装修、设施、设备、家具机电等物品的价格及自2010年10月至2019年9月期间的营业损失进行评估，该评估公司于2019年5月25日作出评估报告：评估标的在价格评估基准日的评估价格为1.装修及设施、设备物品等为665000元；2.2010年10月至2019年9月期间的营业损失为1333500元。评估报告自送达日有效期为一年。另，重审中经靖煤物资供应公司申请，该院向白银市平川区消防救援大队调取了金沙花园无法办理消防检查合格证的原因及证据，白银市平川区消防救援大队出具证明证实：平川区金沙花园酒店于2011年1月21日办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，消防安全责任人：张银洁；由于场所名称变更，于2014年12月24日重新办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，名称为平川区兴平东路金沙花园酒店，消防安全责任人：张银洁。一审法院经审查认为，靖煤物资供应公司与靳杰签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，靖煤物资供应公司依约履行了交房义务。靳杰辩称因靖煤物资供应公司交付的租赁物无主体竣工验收报告及主体消防验收报告，造成其经营受阻，该院认为，金沙花园酒店在2011年和2014年两次办理了消防检查合格证，已不影响其正常经营。靳杰未按合同履行约定支付房屋租金，构成违约。租赁合同第八条关于“合同的变更、解除和终止”的情形中约定“1.双方可以协商变更或者终止本合同；……8.合同终止后费用按实际租用时间结算；9.承租方不交付租金1个月以上；10.承租方所欠各项费用达1个月以上”，本案中，靳杰自2014年9月30日开始便未再交纳过房租，该行为虽符合租赁合同第八条约定的情形，视为其不愿意再继续履行租赁合同，但其并未申请解除合同，租赁物也未返还给物资租赁公司。故根据该约定，租赁费用应当按照实际租用的时间计算，即计算至合同期满，故靳杰应向靖煤物资供应公司支付房屋租金124万元。靖煤物资供应公司主张的水电费，因数额无证据证实，该院不予支持。对于后期损失，靖煤物资供应公司作为租赁物所有者应当及时向靳杰主张权利，要求返还房屋，不应放任损失继续扩大，但其并未及时行使权利，故对于之后的扩大损失，由其自行承当。对靳杰的第一项反诉请求，即认为租赁合同无效，该院认为双方在租赁合同第一条中明确约定靖煤物资供应公司出租给靳杰的房屋是四层框架楼房，靳杰对租赁物的状况是明知的，故合同无效的理由不能成立。靳杰要求靖煤物资供应公司赔偿其装修损失及营业损失，该院认为靖煤物资供应公司在合同签订后依约履行了交房义务，在合同履行过程中不存在违约及侵权行为，故靳杰的该部分请求无法律依据，该院不予支持。靳杰要求拆除其完成的主体工程（具体为水电、屋面、门窗、墙），依照双方签订的租赁合同第七条规定，合同期满后，所依附于房屋的装修（如：门窗、地板及其他装修等）归靖煤物资供应公司所有，可移动装修物靳杰可带走，不可移动装修物靳杰无偿留给靖煤物资供应公司，按照合同约定，对靳杰的该项请求，该院不予支持。综上，经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司与靳杰签订的房屋租赁合同，靳杰向甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司返还租赁房屋，于判决生效后十日内履行完毕；二、靳杰向甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司支付房屋租金1240000元，于本判决生效后十日内给付完毕；三、驳回甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司的其他诉讼请求；四、驳回靳杰的反诉请求。本诉案件受理费16540元，由甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司负担817元，由靳杰负担15723元。反诉案件受理费23348元，由靳杰负担。评估费用40000元，由靳杰负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对靖煤物资公司二审提交的证据经审查认定如下：催缴水电费的通知和拆除楼顶加盖彩钢房的通知，无法直接证明已向靳杰送达，靳杰对此亦不予认可，不予采信。二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，靖煤物资公司对其主张的水电费一审驳回后二审未提起上诉，靳杰对其一审主张的反诉请求二审也明确表示不提起上诉，故二审对上述问题不予审查。本案的争议焦点为靳杰欠付房租数额如何确定。首先，双方合同的效力问题。双方合同中约定甲方（靖煤物资公司）出租给乙方（靳杰）房屋位于白银市平川区平川东路新仓库临街四层框架楼房一栋。据此能够认定靳杰在租赁房屋时对房屋的情况了解并认可，靖煤物资公司提交的《建设工程规划竣工验收合格书》能够证明该房屋经过竣工验收，符合双方合同约定的出租条件，故双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。其次，双方对一审认定的靳杰拖欠2013年10月1日至2014年9月30日期间4万元房租未支付，并自2014年9月30日起，再未向靖煤物资公司交纳房租的事实无异议，对此予以确认。靳杰欠付租金构成违约，应当按照合同约定交纳租金。对于靳杰主张的靖煤物资公司未交付房屋主体竣工验收报告及主体消防验收报告，造成合同无法继续履行的问题。原审法院调取的白银市公安消防支队平川区大队出具的证明，能够证明金沙花园酒店于2011年、2014年两次办理消防安全检查合格证，靳杰所主张的因无主体消防验收报告导致其无法经营的事实不成立，故不予支持。再次，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方《房屋租赁合同》第八条合同的变更、解除和终止：9.乙方不交付租金1个月以上；据此约定靖煤物资公司在靳杰欠付租金一个月以上时，即享有合同的解除权。靖煤物资公司在靳杰2014年10月1日欠付租赁费4万元时即享有解除权，但其并未按照约定及时行使解除权，直至2016年4月其对涉案房屋采取停水停电措施系以其行动表示解除合同，应当认定其行使解除权，双方之间的合同应当认定自2016年4月停水停电之日解除。自此，金沙花园酒店未实际经营，且该酒店位于靖煤物资公司门口，该公司对此应当知情，但靖煤物资公司迟迟未要求靳杰返还房屋，系未采取适当措施致使损失扩大，故对停水停电后的损失不予支持。2014年10月1日至2015年9月30日，年租金30万元；2015年10月1日至2016年4月，因双方均认可2016年4月停水停电，但无法说明具体停水停电时间，亦无证据证明，故酌定为2016年4月15日停水停电，2015年10月1日至2016年4月15日期间租金为162500元，另有2014年9月30日前欠付的租金4万元，共计502500元，对此予以支持。综上所述，靳杰的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销白银市平川区人民法院（2020）甘0403民初50号判决；二、确认甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司与靳杰签订的《房屋租赁合同》于2016年4月15日解除，靳杰向甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司返还租赁房屋，于本判决生效后十日内履行完毕；三、靳杰向甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司支付房屋租金502500元，于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司的其他诉讼请求；五、驳回靳杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费16540元，由甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司负担10050元，靳杰负担6490元；反诉案件受理费23348元，评估费40000元，由靳杰负担；二审案件受理费16540元，由甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司负担10050元，靳杰负担6490元。本判决为终审判决。审 判 长 刘红雅审 判 员 于 燕审 判 员 张霞明二〇二〇年十二月九日法官助理 高霞飞书 记 员 郭洋宏