湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0591民初1018号原告：陈先爱，女，汉族，1972年2月28日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。原告：肖述军，男，汉族，1972年6月20日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。原告陈先爱、肖述军共同的委托代理人：郭方硕，湖北三立律师事务所律师。（特别授权代理）原告陈先爱、肖述军共同的委托代理人：李若锦，湖北三立律师事务所律师。（特别授权代理）被告：宜昌金东山商业管理有限公司，统一社会信用代码91420500682692365U，住所地宜昌市东山区港窑路**。法定代表人：莫绪环，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：李金凤，女，土家族，1986年9月23日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。该公司员工。（特别授权代理）原告陈先爱、肖述军诉被告宜昌金东山商业管理有限公司（简称金东山商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法由审判员许建江适用小额诉讼程序于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告陈先爱、肖述军共同的委托代理人郭方硕、李若锦、被告金东山商业公司的委托代理人李金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈先爱、肖述军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金10456.37元，并支付违约金2363.14元（按年利率24%计算），以上合计12819.51元。2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2009年5月21日，原告与被告签订《金东山市场商铺委托出租经营合同》，约定原告将位于宜昌市××路××市场××区××号商铺委托给被告出租，租期自2009年11月18日至2017年11月17日；还就租金代收标准、支付方式、权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告将商铺交给被告出租经营，并按合同约定让被告免费使用三年。从2012年11月18日起，被告应按合同约定代承租人向原告支付租金，但自2016年1月后，被告就没有支付租金。被告违约，按照合同约定应当支付违约金5万元，但考虑到双方多年合作关系，原告请求按年利率24%计付违约金。被告金东山商业公司辩称：1、经被告核对，欠付原告租金为10456.37元。合同金额为104736元，已支付被告79402.28元，代缴税款7398.95元，剩余17934.77元未支付。另原告于2018年10月28日与被告办理签订返租款-物管费抵减单，抵减2018.1.1-2018.12.31年的物管费3739.2元后，抵减后返租款余额14195.58元；原告又于2018年12月16日与被告办理签订返租款-物管费抵减单，抵减2019.1.1-2019.12.31年的物管费3739.2元后，抵减后返租款余额10456.37元。原告已办理了2018--2019年的租金与物管费抵扣手续，鉴于被告仍然处于资金周转困难时期，疫情原因导致雪上加霜，恳请原告继续同意被告以抵扣2020年物管费3427.6元（因疫情已免2月份）后的租金金额7028.77元支付。2、原告主张的违约金过高，被告根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第一、二款的规定，请求人民法院对违约金予以降低。经审理查明：2009年5月21日，原告陈先爱、肖述军（甲方）与被告金东山商业公司（乙方）签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，约定：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第贰层第×××号商铺，建筑面积31.68平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：……3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金22818元。……租金代付时间：商铺交付第四年开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金5万元，甲方有权继续履行本合同”。2011年6月29日，原告与被告签订《补充协议》，约定：×××号商铺实测面积31.16平方米，2015年11月18日至2017年11月17日被告代承租人向原告每年支付租金22443元。合同签订后，双方履约至2016年，被告未付2016年1季度、2季度的租金。2016年3月9日，原、被告签订第二份《补充协议》，就2016年1季度、2季度代收租金金额、违约利息和支付时间达成协议，同意延期一年支付，被告按年利率5%支付延期利息。2018年1月1日，被告与宜昌市金东山物业管理有限公司（以下简称金东山物业公司）签订《返租款-物管费抵减协议》，双方同意业主应付金东山物业公司物管费与被告应付业主返租款相抵减。原被告双方先后于2018年10月28日、2018年12月16日在两份《返租款-物管费抵减单》上签字盖章，办理了返租款抵减原告应付2018年1月1日至2019年12月31日两年的物管费共计7478.4元的相关财务手续，双方确认：抵减后返租款余额10465.37元；原告2018.1.1-2019.12.31的物管费结清。庭审中，原被告双方确认：被告除2016年1、2季度的租金（5268.50元/季度）、2017年2季度50%的租金（2465.92元）、2017年3季度的租金（4931.85元）未支付原告外，代收租金扣除代征税款后的部分，原告已全部支付给被告。被告尚欠原告租金10456.37元（已抵减2018—2019两年的物管费7478.4元）、第二份《补充协议》约定的利息526.86元（5268.50×5%+5268.50×5%）。另查明，上述商铺的房屋所有权证号为“宜市房权证西陵区（开）字第×××号”，房屋所有权人为陈先爱、肖述军。认定上述事实的证据有：《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》、《补充协议》、《返租款-物管费抵减协议》、《返租款-物管费抵减单》、房屋所有权证、当事人陈述等。本院认为：原告陈先爱、肖述军与被告金东山商业公司签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及《补充协议》，双方应依约履行。一、原被告双方确认被告尚欠原告租金10456.37元、第二份《补充协议》约定的利息526.86元，合计10983.23元，被告应当清偿。二、违约金的数额。被告未依其与原告所签合同约定履行代付租金义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。原被告双方约定，“逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方（被告）违约，乙方应赔偿因违约给甲方（原告）造成的全部经济损失，并支付违约金5万元”。原告未提供证据证实其所受损失的数额，本院认为双方约定的违约金5万元过高，原告诉请按年利率24%计付违约金仍然过高，被告提出适当减少违约金的请求合理，本院酌情调整为以所欠租金为基数，按年利率10%的标准计付迟延支付租金的违约金，以弥补原告资金被占用期间的损失。三、原告在诉讼请求中已经将其应付2018—2019两年的物管费（3739.2元/年）与被告欠付租金相抵减；原告不同意2020年度物管费与欠付租金相抵减。本案审理房屋租赁合同纠纷，被告主张的2020年度物管费系另一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈先爱、肖述军租金及利息10983.23元。二、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈先爱、肖述军按以下计算方法计算的违约金：按年利率10%的标准，以租金5268.50元为基数，自2017年2月19日计算至2018年10月27日（第一份《返租款-物管费抵减单》签订之前一日）；以租金1529.3元为基数，自2018年10月28日计算至实际清偿之日；以租金5268.50元为基数，自2017年5月19日计算至2018年12月15日（第二份《返租款-物管费抵减单》签订之前一日）；以租金1529.3元为基数，自2018年12月16日计算至实际清偿之日；以租金2465.92元为基数，自2017年6月18日计算至实际清偿之日；以租金4931.85元为基数，自2017年9月18日计算至实际清偿之日。三、驳回原告陈先爱、肖述军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元（已减半，原告已预交），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  许建江二〇二〇年十二月七日书记员  朱黄秦