江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏08执复127号复议申请人（异议人、被执行人）：淮安烨宸置业有限公司，统一社会信用代码91320800551191499X,住所地淮安市清江浦区南港**。法定代表人：张祥为，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张以政，江苏漫修（淮安）律师事务所律师。申请执行人：何达平，男，1945年7月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：徐爱军，江苏典筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张元新，江苏典筑律师事务所实习律师。淮安烨宸置业有限公司（以下至裁定主文前简称烨宸公司）不服淮安市清江浦区人民法院（以下至裁定主文前简称清江浦区法院）作出的（2020）苏0812执异113号执行裁定书，向本院申请复议。本院于2020年11月11日受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。清江浦区法院查明，何达平与烨宸公司商品房预售合同纠纷一案，该院于2019年4月29日立案受理。在诉讼过程中，清江浦区法院于2019年5月7日向淮安市住建局发出协助执行通知书，查封烨宸公司名下位于淮安市烨宸广场2号楼905室、1005室、1105室、1205室、1305室、1405室、1505室、1605室不动产（限额500万元），查封期限为3年，查封期间不得抵押、转移。2019年10月12日，清江浦区法院作出（2019）苏0812民初4141号民事判决：烨宸公司于判决生效后15日内支付何达平关于淮安市烨宸广场1号楼104-106室，3号楼102-106室、202室、302室、308-311室共计14套商业用房2017年7月1日至2019年4月30日期间的逾期交房违约金共计4950428元。烨宸公司不服该判决，上诉至淮安市中级人民法院，淮安市中级人民法院于2020年1月20日作出（2019）苏08民终4055号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，根据何达平的申请，清江浦区法院于2020年3月25日强制执行，案号为（2020）苏0812执867号。2020年8月4日，阿里拍卖出具烨宸广场2号楼905室不动产询价报告，该不动产单价为8841元/平方米，参考财产价值为983650元。8月17日，该院作出（2020）苏0812执867号执行裁定：对被执行人烨宸公司名下位于淮安市烨宸广场2号楼905室、1005室、1105室、1205室、1305室、1405室、1505室、1605室不动产进行司法拍卖。8月24日，该院向烨宸公司送达了拍卖裁定书和拍卖公告。拍卖公告载明：烨宸广场2号楼905室、1005室、1105室、1205室、1305室、1405室、1505室、1605室8套房屋市场询价的价值均为983650元，该院依照相关规定将上述不动产均以688555元在淘宝网上进行拍卖。对上述不动产价值有异议的，可自公告之日起10日内向该院提出，并提供房屋价值高于上述价值的相关证据，逾期视为无异议。该院将依法通过淘宝网司法拍卖平台对上述房地产进行公开拍卖。烨宸公司对上述执行行为提出异议，请求：1.停止对烨宸广场2号楼905室、1005室、1105室、1205室、1305室、1405室、1505室、1605室房屋的执行；2.重新确定房屋价值，重新确定拍卖底价。清江浦区法院认为，生效的法律文书应当执行，案涉房屋系被执行人名下财产，申请执行人有权申请法院予以执行。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。故该院通过淘宝网网络询价的方式确定案涉房屋参考价的方式符合法律规定，且该价格明显高于案涉房屋备案价格，并无不当。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。根据上述规定，该院在拍卖案涉房屋时以评估价的百分之七十确定起拍价并无不当。案涉房屋有无经过竣工验收、是否具备交付条件，并不影响其系被执行人财产的性质。异议人烨宸公司并非案涉房屋的施工单位，无权以施工单位的建设工程优先受偿权提出排除执行的异议。异议人所称的何兵欠异议人的债务应当用以抵销本案异议人的债务问题，因异议人并未提供相应的生效判决书证明其与本案申请执行人互负到期债务，且申请执行人何达平不认可其主张，故其抵销债务的主张本案中不予支持，异议人可以通过另案诉讼予以解决。据此，清江浦区法院于2020年10月20日作出（2020）苏0812执异113号执行裁定书，裁定驳回烨宸公司的异议请求。被执行人烨宸公司不服上述裁定，向本院申请复议称：1.停止对烨宸广场二号楼905室、1005室、1105室、1205室、1305室、1405室、1505室、1605室房屋的执行；2.重新确定房屋价值，重新确定拍卖底价。事实与理由：1.上述房产未竣工验收，不具备交付条件，人民法院对上述房屋进行拍卖没有法律依据。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。第三十八条规定：下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的。据此，本案案涉房屋尚未竣工，不具备交付使用条件，权利人也未登记领取权属证书，故案涉房产属于依法不能转让的房产，故本案裁定予以拍卖没有法律依据。2.公告运用市场询价方法确定被拍卖房屋价值不当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条规定：人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。根据上述规定，由于本案被拍卖房屋价值较高，应当选用评估方法确定其价值。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》并未废除，人民法院应当执行该规定。3.公告确定的被拍卖房屋价值明显低于市场价，损害异议申请人合法权益。经网上查询，目前淮安市区与异议人开发项目类似地段，房屋售价普遍在9000元/平方米以上，多数已超过1万元/平方米，法院公告确定的价格过低。同时，该执行裁定在案涉房产的市场价格已经发生明显变化的情况下，以案涉房屋2017年12月份备案价格作为参照明显不符合现在的房屋市场价。4.公告确定的保留价不合理。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未做评估价的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。据此，保留价应当参照市价确定，并征询当事人意见，但该案执行法院并未征询当事人意见。另外，本案公告确定的房屋价值为983650元，保留底价为688555元，比例为70%，虽未突破法律最低规定，但却未考虑当前的房屋市场行情，不合理。综上所述，清江浦区法院裁定对烨宸广场二号楼905室、1005室、1105室、1205室、1305室、1405室、1505室、1605室房屋进行拍卖损害了异议人利益，违反法律规定。清江浦区法院裁定不当，应予纠正，请求支持复议申请人的请求。申请执行人何达平答辩称：1.案涉房屋已取得预售许可，房屋是否竣工验收及交付并不影响人民法院强制拍卖。案涉房屋登记在被执行人名下，答辩人有权申请法院强制执行。案涉房屋虽然未竣工验收，但已取得预售许可，可以出售交易，可以强制执行。同时，拍卖作为执行的一种方式，和商品房交付属两个不同的法律关系，房屋未交付并不影响拍卖程序的进行。2.人民法院通过市场询价的方式确定拍卖房屋价格并无不当。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》于2018年9月1日实施。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》于2005年1月1日颁布实施，虽然该规定并未废止，但该规定第三条内容为：“……，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》作为人民法院颁布并施行的司法解释，该解释对确定财产处置价格作出规定，该规定正是《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条司法解释另有规定的除外的情形。同时，根据新法优于旧法的法律适用原则，当同一机关制定的法律文件，新旧规定不一致时应适用新的法律规定。本案中，两个司法解释都是由最高人民法院制定，但《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》颁布在后，应适用该解释的新规定。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，委托评估并非人民法院确定财产处置参考价的唯一方式，确定拍卖房屋的价格，法律、行政法规并未规定应当委托评估，双方当事人也未要求委托评估，在双方议价不成的情况下，人民法院通过询价的方式确定拍卖房屋价格并无不当。3.公告确定案涉房屋价格并未低于市场价，并未损害复议申请人权益。本案询价结果及公告确定的市场价格为每平方米8841元。经查询，案涉房屋2017年预售备案价为每平方米6400元。复议申请人提供融达广场、铂樾府、阳光湖畔花苑、淮海天宸等小区分别位于清江浦区大治西路、杭州路、承德南路、启秀路和明远路交叉口等位置，而案涉小区却位于淮海南路139号，复议申请人提供的上述的商品房价格并不具有参考性。案涉小区也非学区房，每平方米8841元的价格已客观反映了案涉房屋目前的市场价，并非复议申请人主张的明显低于市场价，未损害复议申请人的权益。4.公告确定的起拍价符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未做评估价的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。本案中，人民法院依据市场价70%确定起拍价符合法律规定。综上，复议申请人申请复议的理由不能成立，不能阻止本次执行，请求法院驳回复议申请人的申请，立即恢复本案的执行程序。经审查，本院确认清江浦区法院查明的事实。本院另查明，案涉房屋主体部分已完工，因异议人烨宸公司拖欠建设单位工程款，建设单位不配合复议申请人办理竣工验收手续。案涉的烨宸广场2号楼905室、1005室、1105室、1205室、1305室、1405室、1505室、1605室房屋建筑面积均为111.26平方米，2020年8月4日网络询价时8套房屋的市场价格均为983650元。本院认为，本案争议焦点为：1.清江浦区法院能否拍卖未办理竣工验收手续的房屋；2.清江浦区法院采用网络询价的方法确定房屋处置参考价是否合法；3.清江浦区法院确定的房屋起拍价是否合法。关于清江浦区法院能否拍卖未办理竣工验收手续的房屋问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条规定：执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。本案中，案涉的8套房屋系被执行人烨宸公司开发，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，该房屋属被执行人烨宸公司所有。虽然该8套房屋尚未办理竣工验收手续，依法不能交付使用，但房屋主体工程已经完工，清江浦区法院可按照最高人民法院关于执行无证房屋的规定，对案涉的8套房屋进行现状处置，并在拍卖公告中披露所拍房屋依法不能交付和办理权属证书等瑕疵。复议申请人烨宸公司主张法院不能拍卖未办理竣工验收手续的房屋无法律依据。关于清江浦区法院采用网络询价的方法确定房屋处置参考价是否合法问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”第十四条规定：“法律、行政法规规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或者不成的，人民法院应当委托评估机构进行评估。”第三十五条规定：“本规定自2018年9月1日起施行。最高人民法院此前公布的司法解释及规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。”本案中，因2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条关于确定财产处置参考价的内容与《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第十四条规定不一致，根据新法优于旧法的原则，故人民法院在确定财产处置参考价时应适用《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》相关规定。在法律、行政法规未规定必须委托评估以及双方当事人未要求委托评估的情况下，清江浦区法院通过网络询价方法确定拟拍卖财产处置参考价符合法律规定。关于清江浦区法院确定的房屋起拍价是否合法问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未做评估价的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”本案中，清江浦区法院通过网络询价的方法确定案涉8套房屋的每套房屋市场价为983650元，清江浦区法院拟以每套房屋市场价的70%计688555元作为起拍价在淘宝网拍卖案涉房屋并无不当。综上所述，复议申请人烨宸公司申请复议的理由不成立，本院不予支持。清江浦区法院（2020）苏0812执异113号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回复议申请人淮安烨宸置业有限公司的复议申请，维持淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812执异113号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 董国华审 判 员 刘群英审 判 员 黄春丽二〇二〇年十二月八日法官助理 朱永荔书 记 员 程 莹