甘肃省张掖市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘07执异52号 案外人：任若兰，女，汉族。 委托诉讼代理人：陈建秀，甘肃金彤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高博，甘肃金彤律师事务所律师。 申请执行人：管晓莉，女，汉族。 被执行人：甘肃华大房地产开发集团有限公司。 法定代表人：雷朝辉，该公司总经理。 被执行人：雷朝辉，男，汉族。 被执行人：梁晓琴，女，汉族。 本院在执行申请执行人管晓莉与被执行人甘肃华大房地产开发集团有限公司（以下简称华大公司）、雷朝辉、梁晓琴民间借贷纠纷一案中，案外人任若兰于2020年11月9日对本院查封的华大公司名下位于张掖市甘州区xx房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人任若兰称，请求中止对案涉房屋的执行，并解除查封。事实与理由：1.2013年7月9日，案外人与华大公司签订了《商品房买卖合同》，约定案外人向华大公司购买案涉房屋。案外人在交纳房款、地下室费用、住房维修基金、天然气安装等费用后，华大公司给案外人开具了收款收据，并将案涉房屋交付案外人。该房屋自2013年7月10日一直由案外人占有使用。由于华大公司办理产权登记资料不全等各种问题，案涉房屋的产权登记迟迟不能办理。案外人多次催促，华大公司以种种理由拖延。直至2018年6月12日，华大公司方才办理案涉房屋的初始登记。2018年8月13日，案涉房屋被查封。2.在案涉房屋查封之前，案外人与华大公司签订的《商品房买卖合同》已经生效，案外人对案涉房屋依法享有物权期待权。管晓莉对华大公司享有的是普通债权，不能对抗案外人对案涉房屋的物权期待权。案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护条件与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的保护无过错第三人的条件。案涉房屋虽初始登记在华大公司名下，但系案外人所有，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 本院查明，本院受理的管晓丽与华大公司、雷朝辉、梁晓琴民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月19日作出（2017）甘07民初45号民事调解书，该调解书确定：一、华大公司欠管晓莉借款590万元，于2017年12月20日之前支付190万元，2018年6月30日之前支付400万元，上述借款自2017年8月1日按照月利率2分计算至实际付款之日，利随本清；二、雷朝辉、梁晓琴对上述借款本息承担连带清偿责任。案件受理费59770元，减半收取29885元，由华大公司负担。调解书确定的履行期限届满后，华大公司及雷朝辉、梁晓琴未履行调解书确定义务。 2018年1月8日，管晓莉就调解书确定的第一笔欠款190万元向本院申请执行，本院以（2018）甘07执9号案件立案执行。2018年8月13日，经管晓莉申请，本院作出（2018）甘07执9号之四执行裁定书，查封了登记在华大公司名下的案涉房屋及其他房产，查封期限为三年，自2018年8月13日起至2021年8月12日止。2018年8月16日，管晓莉就调解书确定的第二笔欠款400万元向本院申请执行，本院以（2018）甘07执129号案件立案执行。上述两案，均因被执行人无可供执行的财产，本院裁定终结本次执行程序。 另查明，案涉房屋所在的xx住宅小区由华大公司开发建设。2010年3月24日，谢明向华大公司预订案涉房屋，双方签订《商品房预订合同》，此后又签订《商品房买卖合同》。合同签订后，谢明向华大公司交纳购房款488660元，华大公司给谢明开具了收款收据。2013年6月25日，谢明向华大公司提出换名申请，对其购买的案涉房屋申请更名为张建新（系任若兰丈夫），华大公司收回了与谢明签订的《商品房买卖合同》。2013年7月9日，华大公司与任若兰签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋由任若兰购买，建筑面积155.13平方米，单价每平方米3150元，总金额488660元。华大公司将原开具给谢明的收款收据中的交款人由谢明更改为任若兰，并在更改处加盖财务专用章予以确认，现该收款收据由任若兰持有，任若兰陈述已将相应房款支付谢明。2013年7月10日，任若兰与张掖市华腾物业管理有限责任公司签订了《前期物业服务管理协议》及《装饰装修管理服务协议》，华大公司将案涉房屋交付任若兰，任若兰居住至今。因华大公司资料不全等原因，案涉房屋的产权登记未能及时办理。2018年6月12日，华大公司对案涉房屋办理了首次登记。2018年8月13日，本院查封案涉房屋。 本院认为，发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。在执行程序中，人民法院有权对被执行人的责任财产采取相应的执行措施。但是，对于执行标的不属于被执行人所有或者案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院应当停止对该财产的执行。本案中，案涉房屋登记在被执行人华大公司名下，从权利外观上表现为华大公司的财产，人民法院可以对案涉房屋采取查封措施。因此，本案争议的焦点问题为案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条是对房屋买卖关系中无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，即案外人作为不动产买卖关系中的买受人，虽未取得不动产之物权，但在符合上述规定情形下，对不动产享有物权期待权，可以排除人民法院的强制执行。从本案实际情况分析，第一，在本院查封案涉房屋之前，案外人已与华大公司签订了书面的《商品房买卖合同》，约定案外人作为商品房买受人向华大公司购买案涉房屋，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。第二，在本院查封之前，华大公司已将案涉房屋交付案外人居住至今，案外人已合法占有案涉房屋。第三，案外人已支付了案涉房屋的全部价款。案涉房屋的房款虽然最初由谢明交纳，但谢明向华大公司提出了更名申请，华大公司予以同意。华大公司与任若兰重新签订了《商品房买卖合同》，并将出具给谢明的收款收据中的交款人更改为任若兰，认可交款的主体为任若兰，同时也将案涉房屋交付任若兰，双方已实际履行了《商品房买卖合同》。第四，案涉房屋未能及时办理产权登记手续是因华大公司资料不全等原因，非因案外人自身原因所致。第五，从时间节点上来看，案外人买受和占有案涉房屋早于本案债务的形成时间，不存在案外人与被执行人恶意串通规避执行的情形。 综上所述，本案符合上述司法解释规定的情形，案涉房屋虽然登记在被执行人华大公司的名下，但案外人对案涉房屋享有物权期待权，足以排除强制执行。案外人执行异议申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人甘肃华大房地产开发集团有限公司名下坐落于张掖市甘州区xx的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向甘肃省张掖市中级人民法院提起诉讼。 审 判 长 张正权 审 判 员 刘曙光 审 判 员 樊文德 二〇二〇年十二月三日 法官助理 梁海霞 书 记 员 杨立婷 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。