江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初3015号原告：南京市溧水区城乡建设局，统一社会信用代码113201240130893311，住所地南京市溧水区永阳街道中山路**。负责人：颜孝兵，该建设局局长。委托诉讼代理人：王玉新，江苏宗域律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦佳伟，江苏宗域律师事务所律师。被告：张映华，女，1956年10月14日出生，汉族，住南京市溧水区。原告南京市溧水区城乡建设局（简称溧水城建局）与被告张映华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开公开庭进行了审理。后因案情复杂，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，转为普通程序(独任)继续审理。原告溧水城建局委托的诉讼代理人秦佳伟，被告张映华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告溧水城建局向本院提出诉讼请求：1.判令被告张映华立即搬出原租赁场所并交付给原告；2.判令被告张映华立即支付尚欠租赁费46万元及利息（自2018年6月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；3.判令被告张映华承担占用费（自2020年7月16日起，按照原租赁合同约定的租金标准计算至被告将租赁物实际交付给原告之日止）；4.判令被告张映华承担违约金28万元；5.判令被告张映华承担本案的保全保险费用。事实和理由：原、被告经协商于2015年7月16日签订《租赁合同》，约定原告将位于溧水区场地按照现状租赁给被告经营使用，期限为5年，自2015年7月16日起至2020年7月15日止，期间租金为每年28万元，均为先付租金后使用，每年租金于上一年届满前一个月支付，租赁合同并对双方权利义务及包括违约责任等其他条款作了详细约定（详见合同）。合同签订后原告按约定将租赁物交付给被告使用，被告却未能按约支付租金，对应支付租赁费一直拖延，目前仍欠原告租赁费46万元，合同到期后原告要求其搬出，被告又拒绝搬离，为充分维护原告合法权益，原告多次督促其履约，但被告却一直不予理睬，拒绝履行义务，肆意侵犯原告利益，致使原告利益持续受损，为保证国有资产不予流失，原告诉至法院，请求判如所请。被告张映华辩称，1.其在2010年承租了案涉房屋，租赁合同每5年一签，已经承租案涉房屋10年，承租期间对案涉房屋装修花去大量成本。双方于2015年7月16日签订的租赁协议的第三条约定：“租赁期满乙方可以自行拆除，所有物件归乙方所有”现租赁期满，被告对案涉房屋安装了电梯、电动门、排风设备、消防设备、配电设备等大量设备无法拆除，原告应就无法拆除的设备折价补偿给被告。2.原告作为房屋出租人有保证案涉房屋适租的义务，然而由于案涉房屋消防设备不合格，被告在2010年3月29日被消防大队罚款3万元；2018年6月14日，被告修缮租赁房屋屋面漏雨问题产生费用92482.24元。以上费用应由原告承担。3.被告欠付的租金应以双方对账为准，且原告要求被告自2018年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率支付利息没有事实和法律依据。4.被告承租案涉房屋期间，因原告在宾馆附近施工和新冠疫情等原因导致被告经营的宾馆停业已久，被告不应承担违约金。当事人依法提交了不动产登记证、授权委托书、租赁合同、补充协议、会议记录、律师函及快递单、证明、结算凭证、工程结算审核审定单、行政处罚决定书、收据等证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2009年案外人刘琦承租了涉案位于南京市溧水区房屋，用于经营南京刘琦宾馆有限公司。房屋为毛坯交付，由刘琦进行装修。2010年3月29日，溧水县公安消防大队作出行政处罚决定书，载明“南京刘琦宾馆有限公司内部装修工程消防设计备案抽查不合格后不停止施工，该行为违反了……”，因此被责令停止施工并处罚款3万元。2013年12月23日，位于南京市溧水区房产办理不动产登记，登记在南京溧水城市建设集团有限公司名下。2015年7月1日，南京溧水城市建设集团有限公司授权原告溧水城建局使用，经营收益归溧水城建局所有。2015年7月16日，原告溧水城建局（出租方、甲方）与被告张映华（承租方、乙方）订立租赁合同，主要内容为：一、甲方将其位于南京市溧水区场地按现状租赁给乙方经营使用，乙方验收后使用，使用后不得提出异议，租赁期限自2015年7月16日起至2020年7月15日止；二、乙方租赁经营应先交租赁费后使用，乙方第一年应向甲方交纳租赁费28万元，第一年的租金应于本合同订立时交纳，以后每年的租赁费为28万元，乙方应于上一年度租期届满前一个月支付，如乙方有任何一期不足额交纳，视乙方违约；三、乙方租赁期内应维护好所租赁物，不得损坏和遗失，否则应按甲方提供的价格予以赔偿，承租期内甲方不再投资改善和添加任何租赁物，乙方如需改善及装修应事先征得甲方的同意并不得破坏原有的结构，所有费用及事故责任由乙方承担，租赁期满乙方可以自行拆除，所有物件归乙方所有，租赁期间租赁物的维修责任也由乙方承担；四、乙方承租期内自行承担所有费用及经营风险，每月按时交纳水、电费用，乙方自行办理经营所需要的营业执照及相关经营手续，必须合法经营，按章纳税，自行承担所有的债权、债务和经营风险，未经甲方同意不得将租赁房屋转租让人；五、乙方经营过程中自行招用职工，自行承担职工的劳动报酬、社会保险等所有费用和风险，如因乙方未履行义务造成甲方损失乙方应予以赔偿，用方有权向乙防追偿；五、乙方在本合同订立时，需向甲方交纳履约保证金五万元，该款不计息，合同期满乙方无违约行为的甲方应退回给乙方，租赁期间保证金不得抵付租赁费，乙方租赁期间应保持经营场所的整洁和安全；六、租赁期满，乙方在同等条件下有优先承租权，乙方不再租用的应无条件搬出，每推迟一天须承担给甲方造成的损失1000元，乙方租赁期内新增设施等归乙方所有；七、租赁期内如遇区级以上机关作出需改造、征收、停止经营等行为时，乙方应无条件服从，造成合同终止的，双方互不承担违约责任，拆迁补偿费用归甲方所有，房屋装潢、设备及附属物等补偿费归乙方所有，乙方应无条件搬出，乙方违约而终止合同的，乙方应在甲方规定的时间内无条件让出租赁场地并承担违约责任；八、违约责任：本合同一经订立任何一方均不得违反，违约方应承担本合同租赁费总金额20%违约金并赔偿给对方造成的所有损失。2018年5月15日，原告溧水城建局（甲方）与被告张映华（乙方）订立补充协议。该协议主要内容为：2015年7月16日双方经协商签订了《租赁合同》,乙方承租甲方位于溧水区的房产经营“678宾馆”,在履行过程中,双方对房屋维修事宜存在争议,为明确责任,使双方更好的履行合同权利义务,现就租赁房屋维修及相关事宜经协商达成如下补充协议:一、针对乙方提出的房屋屋面漏雨等问题,甲方同意一次性予以维修,甲方负责委托有资质的工单位予以施工,工程期限由甲、乙双方共同确认,施工质量达到国家规范要求,工程完成后,根据提交的决算审计资料,由甲方委托审计后确定最终工程价款,并按照甲方的付款流程规定予以付款。二、本次房屋维修结束后,乙方在租赁过程中不得再向甲方提出房屋质量及维修要求,今后如乙方认为需再次维修的,应自行承担全部维修责任和维修费用。三、乙方尚欠甲方自2017年7月16日起至2018年7月15日期间的租金8万元,乙方应于2018年7月16日前全部交纳给甲方。今后乙方不得以任何理由拖欠房屋租金,否则应承担租赁合同约定的违约责任。四、双方无其他争议,本补充协议未涉及事项,以《租赁合同》为准,双方应严格履行义务。2018年6月20日，原告溧水城建局与被告张映华进行会谈，并形成会议记录载明，承租人须于2018年6月29日前缴清2017年-2018年剩余房租8万元；2018年-2019年房租按租房协议实施；承租人缴清2017-2018年所欠房租后溧水城建局按审定价格支付678酒店维修费用。工程结算审核审定单载明维修费用计92482.24元。2019年7月4日，江苏宗域律师事务所接受原告溧水城建局的委托向被告张映华发送律师函，催收欠付租金。原告溧水城建局主张自2018年7月16日至2020年7月16日的租金，扣减掉已经支付的10万元租金，尚欠46万元。被告张映华认可欠付原告46万元租金没有支付，但认为双方需进行算账，需要抵扣的应当抵扣。原告认可收到了被告交纳的履约保证金5万元，在被告缴清租金后其同意退还或抵扣租金；同意将房屋维修费92482.24元从欠付租金中抵扣；不认可被告另外还交纳了10万元保证金，且不同意从欠付租金中抵扣。2020年12月1日庭审中，被告称其能搬走的东西都已经搬走了，拆不走的东西还在租赁场所，准备办理交接手续，可以将钥匙交付给原告。原告称其不同意使用被告未拆走的装修物，被告称其将与原告有关人员协商补偿事宜。为应对新型冠状病毒疫情，根据《江苏省突发公共卫生事件应急预案》，江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起启动公共卫生事件一级响应，2月24日24时起调整为二级响应，3月27日24时起调整为三级响应。本院认为，原告溧水城建局与被告张映华订立的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。租赁合同约定租赁期限自2015年7月16日起至2020年7月15日止，年租金28万元，被告应于上一年度租期届满前一个月支付，如有任何一期不足额交纳，视为违约。1.关于欠付租金及违约金问题。双方均认可被告尚欠付自2018年7月16日至2020年7月16日的租金46万元。根据合同约定，被告需于上一年度租期届满前一个月支付租金。被告逾期支付租金，原告有权按照同期银行贷款利率标准，要求被告支付资金占用期间的利息。因此，原告有权要求被告支付租金46万元及逾期利息。关于违约金的问题，合同约定承租方有任何一期不足额交纳，视为违约，违约方应承担本合同租赁费总金额20%违约金并赔偿给对方造成的所有损失。被告辩称应以其逾期支付的租赁费总额的20%计算违约金，不能按租期内租金总额的20%计算。违约金应以具体的违约事实为根据，与当事人的实际损失相当，本案被告虽然存在逾期支付租金的违约事实，但应对逾期支付租金的部分承担违约责任，已经按约支付租金的部分不应承担违约责任，本院酌定被告按逾期支付租金部分的20%承担违约责任。2.关于逾期搬离期间产生的占有使用费。考虑到疫情对被告经营及对被告租期届满后搬离的影响，本院结合租赁的实际情况酌定租赁期限顺延至2020年9月30日止。被告应予2020年9月30日前从涉案租赁房屋及场所搬离，并交付租赁物，逾期交付，原告有权要求被告按照合同约定的租赁期内的租金标准支付占有使用费。被告以其在涉案房屋安装了电梯、电动门、排风设备、消防设备、配电设备等设备无法拆除为由，在租赁期满后拖延搬出,该拖延搬出缺乏法律依据且不符合双方约定，对该抗辩意见，本院不予采信。被告称其之前与原告有关负责人员进行交接，但未提交证据予以证实，且原告对被告的陈述亦不予认可，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。因此，原告有权按每年28万元的标准，要求被告支付自2020年10月1日至实际搬离期间的占有使用费。3.关于5万元履约保证金的处理问题。双方均同意用5万元履约保证金抵扣欠付租金。抵扣后被告仍欠付租金41万元。4.关于被告辩称修缮租赁房屋屋面漏雨问题产生费用92482.24元应由原告承担，并抵扣欠付租金的问题。根据2018年6月20日会议记录，被告缴清2017-2018年所欠房租8万元后，原告按审定价格支付维修费用92482.24元。原告认可已经收到了8万元租金，亦同意将92482.24元抵扣被告欠付的租金。5.关于被告辩称消防罚款应由原告承担的问题。被告所举证据尚不足以证明该罚款系原告造成，且该罚款产生于被告承租之前，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。6.关于被告主张将其缴纳的10万元保证金抵扣欠付租金的问题。原告不认可收到了被告10万保证金，被告提交的收据载明的收款项目为租金，且租赁合同未对10万元保证金事宜进行约定。被告所举证据尚不足以证明其主张，故本院对其该抗辩意见不予采信。7.关于被告装饰装修物的补偿问题。被告称将与原告有关人员协商处理，且在本案中未提起反诉，故本案不予理涉。综上所述，原告溧水城建局请求判令被告张映华从涉案承租场所搬出并交付租赁物、支付欠付的租金317517.76元（460000元-50000元-92482.24元）及利息（以18万元为基数，自2018年6月17日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2018年6月29日；以87517.76元为基数，自2018年6月18日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年6月16日止；以367517.76元为基数，自2019年6月17日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以367517.76元为基数，自2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月30日；以317517.76元为基数，自2020年10月1日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）、支付占有使用费（按每年28万元的标准，自2020年10月1日至交付租赁物之日止）、支付违约金63504元（即317517.76元×20%），本院予以支持；其他诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张映华于本判决生效后十日内从其承租的南京市溧水区搬出，并将租赁物交付给原告南京市溧水区城乡建设局；二、被告张映华于本判决生效后十日内向原告南京市溧水区城乡建设局支付租金317517.76元及逾期利息（以18万元为基数，自2018年6月17日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2018年6月29日；以87517.76元为基数，自2018年6月18日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年6月16日止；以367517.76元为基数，自2019年6月17日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以367517.76元为基数，自2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月30日；以317517.76元为基数，自2020年10月1日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告张映华于本判决生效后十日内向原告南京市溧水区城乡建设局支付涉案租赁场所的占有使用费（按每年28万元的标准，自2020年10月1日计算至交付租赁物之日止）；四、被告张映华于本判决生效后十日内向原告南京市溧水区城乡建设局支付违约金63504元；五、驳回原告南京市溧水区城乡建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11698元，诉讼财产保全费4770元，合计16468元，由原告南京市溧水区城乡建设局负担8234元，被告张映华负担8234元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 李 刚二〇二〇年十二月七日书记员 甘菊兰