新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵08民终1145号 上诉人（原审被告）：石河子市德林置地房地产开发有限公司，住所地石河子市北三路1小区**。 法定代表人：田建华，总经理。 委托诉讼代理人：韩秋林，新疆石河子市石河子镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：姚镇江，男，1993年10月5日出生，住石河子市。 上诉人石河子市德林置地房地产开发有限公司（以下简称德林公司）因与被上诉人姚镇江房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德林公司的委托诉讼代理人韩秋林，被上诉人姚镇江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德林公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付迟延交房违约金34659元（43659元-9000元）；二、被上诉人承担二审案件受理费。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决上诉人多承担9000元的违约金，有悖事实和法律规定。2018年，石河子市南区建设工地发生安全事故，政府安全管理部门要求所有建设工地停工停产3个月。由于政府的停工停产决定以口头形式通知，没有下发文件，该事实在石河子市建筑企业是公认的事实，每年涉及环保安全检查都要求建筑企业停工停产。政府指令性行为系不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，属于不可抗力。一审判决针对该期间计算的违约金应予以扣减。 姚镇江辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 姚镇江向一审法院起诉请求：1.被告支付原告迟延交房违约金47628.15元（551251.68元×0.0001×864天，2017年11月11日至2020年3月23日）；2.被告承担案件受理费。 一审法院认定事实：2016年9月28日，原、被告达成购房意向，约定被告向原告出售石河子市×号房屋住宅一套，2016年10月2日，原告缴纳购房款111250.68元，被告向原告出具收据两张，一张收据（收据号为×××）写明：“原告于2016年9月28日向被告交付石河子市×号房屋定金20000元”，另一张收据（收据号为×××）写明：“原告于2016年10月2日向被告交付石河子市×号房屋房款111250.68元”。2016年10月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总面积127.96平方米，每平方米4308元，总金额551251.68元，付款方式为首付款加银行按揭贷款。同时约定交付房屋的日期为2017年11月10日前，如被告未按规定交付房屋，每逾期一日，每日按照已付房款的万分之一支付违约金。同日原告通过POS机向被告转账120000元，共计缴纳购房首付款251251.68元。2017年2月，原告通过银行贷款的方式向被告缴纳购房款300000元，至此全部房款已履行完毕。合同第八条约定交付期限应当在2017年11月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：①遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，②非出卖人原因等外业因素。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2017年11月10日，合同约定的交房日期已到，但被告迟迟未按约定交付房屋，直至2020年4月21日被告才将案涉房屋交付原告。原告依法诉至法院，请求判令被告承担逾期交房的违约责任。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应认定为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同订立后，原告按约交纳了购房款，被告应于2017年11月10日前向原告交付该商品房，但被告未按约定交付，直至2020年4月21日被告才向原告交付涉案房屋构成违约，故原告主张被告给付迟延交房违约金的诉讼请求，该院予以支持。关于逾期交房违约金起止时间计算问题，被告辩称造成逾期交房是因为承建单位逾期竣工导致，原因包括：“中考”、“高考”期间暂停施工、“两会”期间暂停施工、某建筑公司施工期间造成伤亡事故导致管理部门责令全部施工单位停工检查、新疆气候原因冬季不能施工及新型冠状病毒肺炎疫情影响等不可抗力因素的影响。该院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是法定免责事由，具有强制性，不以告知为生效要件。关于施工管理部门不让案涉工程因所列原因施工的答辩意见，被告并未提供相应的证据予以证实，且新疆因气候因素冬季不能施工，属可预见的自然现象，不属于不可抗力，故对被告的该项抗辩意见，该院不予采纳。关于被告辩称因新型冠状病毒肺炎疫情在全国范围内的大规模爆发致使不能正常施工，确系实情。考虑到2020年1月至3月，全国大规模爆发新型冠状病毒肺炎疫情，受肺炎疫情影响，人们的生活、工作及出行都受到诸多限制，属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，疫情期间要求被告交付房屋，实属不可能，故对被告的该项抗辩意见，该院予以采纳，该院酌定予以扣减被告60天的违约期，即逾期交房违约金的起止时间为自2017年11月11日起至2020年1月23日止，合计792天。关于逾期交房违约金的计算标准问题。民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，均会造成双方利益失衡，与违约金的适用原则“补偿为主、惩罚为辅”相违背。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条“逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”等内容，被告迟延交付房屋时间长达两年之久，损害了原告利益，原告主张按照合同约定被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一作为违约金的计算标准，并未高于给原告造成的实际损失，该院予以支持。被告辩称双方违约金约定过高超过了实际损失，应当按照同地段同类型房屋租赁价格计算损失的辩解意见与事实不符，且未提供相应的证据予以证实，故该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决： 被告石河子市德林置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告姚镇江迟延交房的违约金43659元（551251.68元×0.0001×792天，自2017年11月11日起至2020年1月23日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费990元（原告已交纳），由被告石河子市德林置地房地产开发有限公司负担，与前款同期给付原告姚镇江。 二审中，当事人没有提供新证据。上诉人与被上诉人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明：上诉人陈述石河子市老街2017年8月发生火灾，石河子市住建局通知石河子市建筑企业整体停工两个月。被上诉人对火灾停工的事实不予认可，上诉人亦未提交证据予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为：上诉人要求扣减9000元逾期交房违约金有无事实和法律依据。石河子市南区建设工地事故发生在2018年，而双方当事人签订商品房买卖合同约定的交付房屋期限是2017年11月10日前，也就是石河子市南区发生事故时，合同约定的交房时间已届满，该事故发生在交房时间届满后，上诉人是否因该事故而停工，是上诉人延期交房后发生的，不应作为免除上诉人合同期间责任的依据，故此事故不能免除上诉人逾期交房的违约责任。上诉人陈述2017年8月老街火灾导致全建筑行业停工，该事由应当作为不可抗力因素扣减逾期交房违约金。上诉人对此主张未提供证据证实，应当承担对自己不利的后果。 综上，德林公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人石河子市德林置地房地产开发有限公司负担(已交纳)。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 刘丽美 审 判 员 赵春华 二〇二〇年十二月八日 法官助理 张媛媛 书 记 员 杨 欢