贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔06民终2067号 上诉人（一审原告）：夏某顺，男，1980年1月16日生，羌族，住贵州省石阡县。 上诉人（一审原告）：夏某兴，男，1945年3月8日生，羌族，住贵州省石阡县。 上诉人（一审原告）：夏某容，女，1971年5月9日生，侗族，住贵州省石阡县。 以上三人的共同委托诉讼代理人：张利，贵州省铜仁市石阡县中心法律服务所法律工作者。 上诉人（一审被告）：冯某群，女，侗族，1981年1月4日生，户籍地址贵州省石阡县，现住石阡县。 委托诉讼代理人：伍某海，男，1976年8月16日生，汉族，现住贵州省石阡县。系冯某群之夫。 上诉人夏某顺、夏某兴、夏某容因与上诉人冯某群租赁合同纠纷一案，不服贵州省石阡县人民法院（2020）黔0623民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人夏某顺、夏某兴、夏某容向本院上诉请求：1、维持原审判决第一项、第二项判决内容；2、撤销原审判决第三项，即：“被告冯某群支付违约金3000元给原告夏某顺、夏某兴、夏某容”，第四项：“驳回原告夏某顺、夏某兴、夏某容的其他诉讼请求。”三、依法改判：由被上诉人冯某群支付上诉人夏某顺、夏某兴、夏某容违约金30480元。由被上诉人冯某群支付上诉人夏某顺、夏某兴、夏某容一审委托律师的代理费5000元和二审委托律师的代理费3000元。事实及理由：一、被上诉人冯某群欠付上诉人房屋租金，已经构成违约。按照合同约定，被上诉人冯某群应当承担合同总金额的20%违约金。合同约定16年的房屋租金总额为3062200元，若按照合同约定的总金额20%计算违约金，违约金为612440元。而上诉人向一审法院起诉时，只要求被上诉人按照欠付租金152400元的20%支付违约金30480元，未超出合同约定的范围，符合法律规定。而原审仅酌情判决支持3000元违约金，判决明显错误。二、根据双方当事人违约条款的约定，因违约方的行为导致诉讼，违约方应当承担违约金和因诉讼产生的一切费用，其中包括请委托诉讼代理人产生的代理费用。因此，被上诉人冯某群应当承担上诉人一审、二审所花费的律师代理费共计8000元。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。 上诉人冯某群向本院上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判减少上诉人支付被上诉人租金20000元；2、撤销原审判决第三项，改判上诉人不承担违约责任；3、上诉费由三被上诉人负担。事实及理由：一、上诉人主观目的不是拒绝支付租金，而是因为经营困难无力支付。2020年1月29日至后面一个月期间，因当地政府将恒盛大酒店用于接待武汉外来人员安置点，导致之后酒店经营困难，望贵院酌情减少支付租金。二、房屋租赁用于经营酒店，因实际经营者伍某海2020年6月6日被石阡县公安局调查羁押，同年8月12日取保候审，期间酒店无法正常运转。上诉人未及时交付租金是客观原因导致，非上诉人恶意拖欠。希望贵院酌情判决减少租金。 夏某顺、夏某兴、夏某容一审法院提出诉讼请求：一、判决冯某群支付夏某顺、夏某兴、夏某容房屋租金152,400元；二、判令冯某群支付违约金30,480元；三、本案案件受理费1,979元、委托诉讼代理费5,000元由冯某群承担。 一审法院审理查明的事实：夏某顺、夏某兴、夏某容共同修建一栋房屋。2015年12月10日夏某兴、夏某容委托夏某顺对该栋房屋的修建、装修、租赁使用等事项进行全权处置。夏某顺持有黔（2017）石阡县不动产权第0001454号、夏某兴持有黔（2017）石阡县不动产权第0001455号、夏某容持有黔（2017）石阡县不动产权第××号不动产权证书。该栋房屋坐落于石阡县水泥厂片区绿荫塘安置规范区Ａ-29号地、Ａ-30号、Ａ-31号地。 夏某顺（甲方）与冯某群（乙方）协商，由冯某群租赁整栋房屋经营，并于2017年12月28日签订了《房屋租赁合同》，主要内容：该合同约定租赁时间为16年，从2017年12月28日起至2033年12月28日24时止。房屋租金为：签订合同后第一年，甲方免除第一年的房屋租金（2017年12月28日至2018年12月28日免收房屋租金）；2018年12月28日起至2028年12月28日24时止，每年房屋租金为200,800元/年，十年期间的房屋租金不得增减；2028年12月28日至2033年12月28日24时止，期间的房屋租金为210,840元/年，五年期间房屋租金不得增减。租金支付方式为：甲乙双方签订本合同时，乙方缴纳定金20,000元，甲方将租赁房屋交付乙方装修；2017年12月28日前，乙方支付甲方300,000元（含定金20,000元），乙方将房屋装修完毕后，在2018年12月28日前一次性支付甲方302,400元整，即2018年至2021年三年租金。2021年12月28日前，乙方一次性支付甲方2021年12月28日至2028年12月28日共七年的房屋租金1,405,600元。2028年12月28日前，乙方一次性支付甲方2028年12月28日至2033年12月28日24时止，共五年的房屋租金1,054,200元。本合同约定租赁期限届满后，乙方对本合同约定房屋及地下停车场及其相应设备需续租，应当在期限届满前3个月前提出，租金按届时的价值另行协商。同时，该合同对双方的权利义务进行了约定。……甲方违约，必须赔偿给乙方造成的一切经济损失（包括：装修费、停业损失等），并按本合同总金额的20％支付给乙方。乙方违约，无权要求退还已缴纳的租金，并按本合同总金额的20％支付给甲方等。 该合同签订后，冯某群开始对租赁房屋进行装修。取名“石阡县恒盛大酒店”。2018年1月13日伍某海支付给夏某顺之妻熊德容380,000元（包含徐榜芹家租赁费100,000元）。其中，夏某顺将其中的80,000元通过转账的形式支付给了徐榜芹。2019年2月3日伍某海又支付了100,000元，2019年9月29日伍某海又支付了50,000元。夏某顺认可总共收到伍某海450,000元。 一审法院认为,夏某顺与冯某群于2017年12月28日签订了《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，系依法成立的合同，合法有效。根据自愿原则，以上约定应当产生双方当事人在签订合同时希望产生的约束力。冯某群未按时支付违反了合同约定，应当承担违约责任。考虑到冯某群在装修过程中产生纠纷,在该院（2019）黔0623民初2121号石阡县恒盛大酒店与贵州佳鹏建筑装饰工程有限责任公司装饰装修合同纠纷一案中,可以看出,其在2018年12月28日前并未装修完毕,且装修存在质量问题，事出有因。故对夏某顺请求的第二项酌情支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、夏某顺与冯某群于2017年12月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、冯某群支付夏某顺、夏某兴、夏某容房屋租金152,400元；三、冯某群支付违约金3,000元给夏某顺、夏某兴、夏某容；四、驳回夏某顺、夏某兴、夏某容的其他诉讼请求。案件受理费1,979元,由冯某群负担。 二审双方当事人未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，双方当事人签订的《房屋租赁合同》第八条第三项约定：“因违约行为导致起诉，违约方除赔偿对方经济损失，并赔偿违约金外，另行承担因起诉打官司所产生的一切费用（包括：人民法院的案件受理费、鉴定费、保全费、保全保险费和聘请律师的代理费）。” 双方当事人争议的焦点为：1、冯某群承担的违约金以多少为宜？2、夏某顺因本案委托诉讼代理人产生的代理费是否应当由冯某群承担；3、冯某群要求减少支付租金2万元是否有据。 本院认为，关于焦点1，冯某群未按照租赁合同的约定，在2018年12月28日前缴纳完前三年的租金，已经构成违约。按照双方当事人的约定，冯某群应当承担合同总金额20%的违约金，但双方并没有明确合同总金额的具体金额。夏某顺主张按照欠付租金152,400元的20%计算违约金，亦不符合合同约定。但冯某群延迟交付租金，客观上造成了出租人夏某顺的资金占用损失。因此，本院酌情参照同期贷款利率按每年6%利率以欠付租金152,400元为基数，从欠付之日起计算至实际支付之日止的利息作为违约金，由冯某群补偿夏某顺三人的资金占用损失。一审酌情支持3,000元，数额过低，不足以赔偿夏某顺的损失，本院予以改判。 关于焦点2，按照双方当事人签订的合同约定，因违约行为导致的诉讼费用，包括守约方聘请律师的代理费，由违约方负担。一审中夏某顺提交了聘请律师缴纳代理费的发票，证明实际支付了聘请律师的费用5,000元，该费用收费合理、客观真实，应予支持。一审未予支持，判决不当，本院予以纠正。二审中，上诉人主张被上诉人冯某群负担其委托代理律师产生的代理费3,000元，因属于二审中新增加的诉讼请求，双方在二审中调解不成，本院不作处理。上诉人夏某顺可以另行起诉。 关于焦点3，冯某群以租赁房屋用于酒店经营，现经营困难，请求法院判令减少支付出租人房屋租赁费20,000元。冯某群提出的该主张不符合双方的合同约定。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。因此，其提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人夏某顺、夏某兴、夏某容提出应当由冯某群支付律师代理费、上诉理由成立，本院予以支持。但要求对方按照欠付租金20%比例计算违约金明显过高，本院部分予以支持。上诉人冯某群的上诉理由不能成立，应予驳回。原审认定基本事实清楚，适用法律和判决结果部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省石阡县人民法院（2020）黔0623号民事判决第一项、第二项； 二、撤销贵州省石阡县人民法院（2020）黔0623号民事判决第三项、第四项； 三、由冯某群以欠付房屋租金152,400元为基数，按年利率6%计算自2018年12月28日至实际付清之日止的利息，作为赔偿夏某顺、夏某兴、夏某容的违约金； 四、由冯某群给付夏某顺、夏某兴、夏某容因本案产生的律师代理费5,000元； 五、驳回夏某顺、夏某兴、夏某容的其余诉讼请求。 一审案件受理费1,979元,由冯某群负担，二审案件受理费共计987元，由冯某群负担。 本判决为终审判决。 审判长 熊 健 审判员 柳文辉 审判员 倪庆飚 二〇二〇年十二月三日 法官助理龙宏伟 书记员雷芳