辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14354号上诉人（原审原告）：辽宁合泰置业有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路**。法定代表人：薛克祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海婷，辽宁人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：白静，辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李宝华，男，1979年6月19日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：洪伟，辽宁潢南律师事务所律师。上诉人辽宁合泰置业有限公司因与被上诉人李宝华排除妨害纠纷一案，不服新民市人民法院（2020）辽0181民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。辽宁合泰置业有限公司上诉请求:1.撤销新民市人民法院（2020）辽0181民初343号民事判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审.二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：上诉人王家春之间为以物抵债之间的关系，将案涉房屋交付给王家春。在经得王家春同意后，上诉人将案涉房屋买与田哲龙。田哲龙向法院提起诉讼后，法院判决解除我方与田哲龙之间的买卖合同。同时认定王家春与李宝华之间的买卖合同无效。王家春为无权处分。李宝华非善意取得。李宝华应当返还案涉房产。李宝华辩称：同意一审法院判决。理由为：1.上诉人将案涉房屋卖与田哲龙并未争得王家春的同意，上诉人一直表明已争得王家春的同意并开据了收据，王家春否认。王家春出售案涉房屋目的为变现，不可能不收取房款就开收据。2.上诉人返还给田哲龙的购房款与本案无关。田哲龙与王家春并未发生买卖关系。3.上诉人明确表示案涉房屋已经抵债给王家春，双方抵债完成。上诉人将所欠房屋的工程款已经清零。在此种情况下，上诉人已经不是案涉房屋的所有权人，其无权要求被上诉人腾房，至于王家春与案外人之间的买卖合同是否有效与本案无关。思表示。两份协议中均对以后签订正式的《商品房买卖合同》的情况作出了约定，故应当视为一种预约行为，该合同应为有效合同，故原、被告双方应当依照合同约定履行。关于被告主张的其卖房给原告系经第三人王家春同意一节，因被告并未提供证据证明经王家春同意，且王家春表示不认识原告且对被告卖房给原告并不知情，故本院对被告的主张不予认定。关于被告主张其未收到原告购房款一节，因被告向原告出具了加盖单位财务专用章的收据，被告也未提供充分证据证明其主张，故本院对被告此项主张不予支持。关于辽宁合泰置业有限公司向一审法院起诉请求：请求法院判决被告停止侵害行为，立即腾房并承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告辽宁合泰置业有限公司将本案争议房屋即位于沈阳市对过（时代明城）的16号楼2-3-2号建筑面积为82.99平方米的住宅房屋抵顶给案外人王家春，抵顶工程款30万元左右，并将房屋钥匙交付给王家春，为其出具了一份30万元左右的红票。2010年11月6日，原告辽宁合泰置业有限公司又将该房屋出售给案外人田哲龙，签订房屋认购书，约定田哲龙购买被告开发的“时代明城”工程号为16并号楼2-3-2号住宅一套,建筑面积为82.99平方米(最终面积以新民市房产测绘局测绘大队测绘的面积为准),单价为2700元/平方米,总价为人民币224073元。付款方式为“一次性付款”,客户应在签署本协议之日后5日内付清剩余房款人民币贰拾贰万肆仟零柒拾叁元整(224073元)。辽宁合泰置业有限公司于2010年11月6日给田哲龙出具金额为224073元的专用收款收据一张,并加盖辽宁合泰置业有限公司财务专用章。2012年11月23日，田哲龙与被告辽宁合泰置业有限公司签订了一份《补充协议》,对交房时间等事项进行了约定。另查,2012年2月5日，案外人王家春（甲方）与李宝华（乙方）签订《订房协议》一份,约定“甲方在时代明城有一套工程顶账房,房号为工程号:16号楼2单元3层2号，面积为82.99平方米。今经甲方同意将此房转卖给乙方,此房总房款为:贰拾陆万元整。因此房正规手续正在办理当中,双负责承担一切责任。3、此房面积为图纸暂定面积,房产局测量的准确面积出来后,双方同意上下相差3平方米之间双方互不找差价,差过3平方米按此协议面积单价找齐。4、开发商辽宁合同置业公司协助办理手续。5、此协议一式两份,双方各执份,签宇后生效。”第三人李宝华、王家春在协议上签字确认王家春于当日给李宝华出具收条一张,内容为:“今收到李宝华交纳的购房款:(人民币)贰拾陆万元整(260000元)”。后王家春又于2012年2月11日出具一份《授权委托书》,写明“现有王家春自愿将16#楼2-3-2(82.99m2)以26万元一次性付款转让给李宝华,特委托时代明城售楼处协助办理一切产权手续。王家春签订合同后，将房屋钥匙交付李宝华，李宝华购买房屋后入住至今。再查，案外人田哲龙2014年5月14日，向人民法院起诉要求签订正式《商品房买卖合同》并备案，并要求本案原告交付该房屋。本院（2014）新民民二初字第2743号民事判决驳回田哲龙诉讼请求。在该案庭审中，案外人王家春明确表示其将房屋出售给李宝华，并收取了卖房款26万元。同时，其与田哲龙不认识，并否认其同意将房屋卖给田哲龙的事实。2015年，田哲龙再次起诉本案原告，要求退房，并双倍返还购房款。本院经审理，作出（2015）新民民二初字第03572号民事判决，判决本案原告双倍返还购房款共计448146元。案件进入执行程序后，双方达成和解协议，本案现已执行完毕。以上事实,有原告诉状、被告答辩、原告提供的《时代明城认购协议、补充协议、专用收款收据、订房协议、授权委托书、（2014）新民民二初字第2743号民事判决书、（2015）新民民二初字第03572号民事判决书、开庭笔录等证据，将庭审质证、本院予以确认，在卷佐证。一审法院认为，原告辽宁合泰置业有限公司将本案争议房屋抵顶给案外人王家春，并将房屋钥匙交付给王家春，为其出具收据一份，原告在庭审中自认已经将房屋抵顶给案外人王家春的行为履行完毕，据此可知，双方抵顶房屋的行为客观真实，本院予以确认。双方应当根据合意将合同附带义务继续履行完毕，而原告却在未征得案外人王家春同意的情况下，又与案外人田哲龙签订《房屋认购书》，收取购房款224073元，导致房屋无法实际交付，构成对田哲龙的违约行为，该行为被本院（2015）新民民二初字第03572号民事判决确认，并判令原告与田哲龙解除合同，并由原告除返还购房款外，另承担赔偿田哲龙224073元的损失，该判决生效并已经民事强制执行程序执行完毕。现本案争议房屋仅存一个物权处分行为，即与王家春的顶账行为，原告应遵守该行为产生的法律后果，不应随意滥用诉权，造成民事交易行为长期处于不确定状态。同时，本案被告从王家春处购买房屋，签订购房合同，交付购房款26万元，并实际居住至今，属于善意购房者，对该居住房屋享有物权期待利益。因此，对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告辽宁合泰置业有限公司的诉讼请求。本案诉讼费减半收取即2600元，由原告辽宁合泰置业有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，新民法院于2014年12月1日作出（2014）新民民二初字第2743号民事判决,载明:田哲龙与辽宁合泰置业有限公司签订房屋买卖合同，田哲龙向法院提起诉讼请求1、判令田哲龙与辽宁合泰置业有限公司签订正式《商品房买卖合同》并备案；2、判令辽宁合泰置业有限公司按照《时代明城认购协议》约定向其交付商品房。在该案件审理中李宝华作为该案件的第三人提起诉讼请求为：请求法院依法判决确认第三人李宝华与王家春签订的房屋买卖合同有效，并判令辽宁合泰置业有限公司履行房屋买卖合同义务，协助第三人李宝华办理产权过户手续。该（2014）新民民二初字第2743号民事判决作出如下认定：“原告田哲龙与被告辽宁合泰置业有限公司签订的《时代明城认购协议》中仅约定了房屋的坐落、面积及房款交付时间及方式等项，后在《补充协议》中又约定了交房时间等事项，但对《商品房销售管理办法》第十六条中规定的房屋交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等内容均未进行约定，故该《时代明城认购协议》不能认定为商品房买卖合同。双方均在《时代明城认购协议》中签字盖章，且双方又于2012年11月23日签订了一份《补充协议》，且被告给原告出具了收款收据，说明双方签订协议应为真实意原告的诉请，因争议房屋现不具备签订正式《商品房买卖合同》和交付房屋的法定条件，经本院向原告释明是否变更诉讼请求，原告表示坚持原诉请，故本院对原告的诉讼请求不予支持。关于第三人李宝华的诉讼请求部分，因被告及第三人王家春、李宝华均承认该房为顶账房，故被告与第三人王家春之间为以房抵债关系。以房抵债协议应为债权协议，只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力，才能视为以房抵债协议履行完毕。本案中，第三人王家春并未取得争议房屋的房屋权属证书，该以房抵债行为尚未完成，故第三人王家春对该房屋的出售行为为无权处分行为。而被告在庭审中明确表示；“王家春私自将房屋卖给了第三人，定金5万元左右是在售楼处收取的，但是我公司没有给办理任何手续”，且被告已经于2010年11月6日与原告签订了《时代明城认购协议》，说明被告对第三人王家春的行为未予认可，故第三人王家春与第三人李宝华之间的合同应为无效合同。经法院向第三人李宝华释明，第三人李宝华仍坚持其原来的诉请，故对于第三人李宝华的诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告田哲龙的诉讼请求；二、驳回第三人李宝华的诉讼请求。”该判决已经发生法律效力。本院认为，本案争议焦点为上诉人辽宁合泰置业有限公司是否为案涉房屋的所有权人,被上诉人李宝华应否停止侵害，腾空房屋并返还案涉房产。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。不动产物权不以占有为所有权的公示方式而是以登记为公示方式。案涉房产为上诉人开发建设,并未基于其与王家春之间的以物抵债协议将案涉房屋登记至王家春名下,物权并未发生变动。基于上述事实，可以认定上诉人仍为案涉房屋所有权人，其享有并可以行使对案涉房产的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外。符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。该规定所称的善意取得首先是获得不动产的所有权，即已经发生登记的物权变动。本案李宝华占有案涉房屋是基于王家春卖与其而占有，并未发生登记的物权变动。新民市人民法院作出的（2014）新民民二初字第2743号民事判决,认定王家春无权处分案涉房产、王家春与李宝华之间的买卖合同无效。合同无效后李宝华应当返还基于买卖而占有的案涉房产。基于以上事实可以认定，李宝华占有案涉房屋为无权占有。现案涉房产仍由李保华占有，侵犯了上诉人的物权。根据物权法第三十二条、第三十四条、第三十五条的规定，上诉人作为案涉房产合法登记的所有权人，有权要求无权占有人李宝华停止侵害、腾空房屋并返还原物。综上所述，辽宁合泰置业有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和物权法》第九条、第三十二条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新民市人民法院（2020）辽0181民初343号民事判决。二、李宝华在本判决发生法律效力之日起20日内将时代明城的16号楼2-3-2号房屋腾空。一审案件受理费减半收取即2600元，由李宝华负担。二审案件受理费5200元，由李宝华负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十二月二十四日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十二条规定：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。