辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1570号 上诉人（原审被告）：辽宁中珠房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区铁东街道河闸社区天琴湾小区**楼**。 法定代表人：许德来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王**，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：周彩云，女，1955年3月25日出生，汉族，无业，住辽宁省盘锦市双台子区。 上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司（以下简称中珠地产）因与被上诉人周彩云房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院(2020)辽1102民初1825号民事判决。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中珠地产委托诉讼代理人王**，被上诉人周彩云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中珠地产上诉请求：一、依法撤销一审判决。二、依法驳回被上诉人的原审诉讼请求。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，上诉人没有违反购房合同约定，造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的原因：是因为双台子区政府不履行合同的原因造成的，属于不可抗力的原因。具体事实是：双台子区政府没有按照当时与上诉人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）中第四项、第六项履行而造成的。双台子区政府没有按照合同把“电力外网”接入小区是造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的主要原因。综上所述，请求二审法院依法查清事实，判如上诉人所求。 被上诉人周彩云辩称：1、原审法院审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2、上诉人以没有违反购房合同约定，办不了房屋产权证的原因是双台子区政府不履行合同造成的，属于不可抗力的原因为由，不服原审判决的理由事实不存在。3、被上诉人认为，上诉人与政府所签署的任何合同与被上诉人不存在法律责任关系，政府是否履行合同的行为不属于不可抗力的原因，故被上诉人恳请贵院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 一审原告周彩云向一审法院起诉请求：判令被告给付办房照不能的违约金8，367.52元。事实与理由：原告与被告于2015年5月11日签《商品房房屋买卖合同》交齐房款495，986.00元人民币，买下中珠天琴湾小区的11号楼1单元1401室131.62平方米的房屋，于2015年9月2日办理《中珠天琴湾二期入户通知书》入住。《商品房买卖合同》第十五条《关于产权登记的决定》出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书双方同意按第三项处理：即“因出卖人的原因，买受人在上述90日内不能取得房屋产权证的，出卖人自90个工作日届满之日起向买受人支付已付房款日万分零点一违约金，直至办理完毕。”现在原告购买的房屋已入住多年，而被告至今不能按合同规定向产权登记机构提交办理房照的所需资料，造成原告的房屋至今不能办理房照。故此，原告多次找被告协商，要求被告按合同规定给付办理房照不能的违约金，而被告拒绝给付违约金。无奈，原告诉至法院。 一审法院认定事实：原告曾于2015年5月11日与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发的中珠天琴湾11-1-1401号房屋总价款为495，986.00元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书双方同意按第三项处理：即“因出卖人的原因，买受人在上述90日内不能取得房屋产权证的，出卖人自90个工作日届满之日起向买受人支付已付房款日万分零点一违约金，直至办理完毕。”后原告与被告于2017年11月13日又重新签订了正式的《商品房买卖合同(预售》)。该合同的第八章第二十条第(二)项对违约条款作了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”。合同签订后，原告足额向被告交纳了购房款495，986.00元，并于2015年9月2日办理了入住。但截止到起诉之日，被告尚未为原告办理房屋所有权证书。另查：庭审中被告向本院提供了其与盘锦市双台子区人民政府签订的《盘锦市铁东新城项目合同书(补充合同二)》，抗辩称房屋所有权证书没有办理下来系因为政府不履行与被告签订的合同义务，属于不可抗力。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告之间签订了两份合同，两份合同中关于逾期办理房屋产权登记的约定不一致，后签订的合同应视为原、被告对买卖关系具体内容的重新约定，且第二份合同为正式的网签合同，故两份合同中约定不一致的，应以后一份合同约定的内容为准。合同签订后，原告已向被告交纳足额购房款，被告未按合同约定期限为原告办理房屋所有权证书，根据第二份合同第八章第二十条第(二)项的规定，被告应承担相应的违约责任。关于违约金数额的问题，原、被告已在《商品房买卖合同(预售)》中对违约金的计算方式做了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”，原告于2015年9月2日办理入住，按照合同约定，2016年9月2日完成房屋所有权登记的期限届满，原告主张违约金从违约之日起计算至2020年8月10日止，故被告应从2016年9月3日起至2020年8月10日(1437天)，以495，986.00元为基数按照日万分之0.1的利率向原告支付违约金，违约金的数额为495，986.00元×0.1/10000×1437天=7，127.32元。关于被告在庭审中抗辩称未按合同约定为原告办理房屋所有权证书系政府原因、系不可抗力，且提交了其与盘锦市双台子区人民政府签订的《盘锦市铁东新城项目合同书(补充合同二)》以证明其辩解，但本院认为其提供的合同不足以证明其逾期给原告办理房屋所有权证书的原因系由于市政基础设施(配电外网)建设不到位造成的，且依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款相关规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告所述情况不属于不可抗力，故被告的抗辩本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百第八条、第六八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告辽宁中珠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告周彩云违约金7，127.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告辽宁中珠房地产开发有限公司负担。 本案争议焦点：上诉人应否给付被上诉人违约金7127.32元。 二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为：对上诉人应否承担逾期未办房照违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因违反合同约定义务，应当向另一方负违约责任，承担违约责任后，有权向第三人追偿。上诉人认为双台子区政府在其开发房地产中违约，造成上诉人不能给被上诉人办理房照，因此，上诉人不负违约责任，不应给付违约金。由于合同具有相对性，因合同一方当事人不履行义务，另一方有权要求相对方承担违约责任。根据上述法律规定，如上诉人认为是第三人原因引起的违约，可另行起诉。 综上所述，辽宁中珠房地产开发有限公司上诉请求无理。原审判决正确，应予维持。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 杨俊阁 审判员 李宝明 二〇二〇年十二月七日 书记员 杨皓博