江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2318号上诉人（原审原告、反诉被告）：海门泊华酒店管理有限公司，住所地江苏省南通市海门区××西路×××号。法定代表人：李黎朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴自良，江苏汇典律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵建辉，男，1975年1月8日出生，住江苏省南通市海门区。被上诉人（原审被告）：南通中盛大药房连锁有限公司，住所地江苏省南通市海门区三厂街道中华西路******。法定代表人：赵建辉，该公司执行董事。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡建龙，江苏翔律律师事务所律师。原审第三人：樊耀，男，1982年11月28日出生，住江苏省南通市海门区。委托诉讼代理人：曹**新，江苏智昇律师事务所律师。原审第三人：海门市××宾馆，住所地江苏省南通市海门区海门镇××西路×××号。法定代表人：潘勇，该公司总经理。上诉人海门泊华酒店管理有限公司（以下简称泊华公司）因与被上诉人赵建辉、南通中盛大药房连锁有限公司（以下简称中盛公司）及原审第三人樊耀、海门市××宾馆（以下简称××宾馆）房屋租赁合同一案，不服江苏省海门市人民法院（2019）苏0684民初4220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泊华公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误，应予纠正。一、一审法院以其未向次承租人黄燕飞提供产权证明为由认定其违约错误。其在租赁合同中并未作出对转租情形下的次承租人的营业手续进行包办的承诺，其提供产权证明系自愿协作，不构成一种刚性义务，且双方合同第四条第1项明确约定办证义务应由赵建辉承担。赵建辉从未因黄燕飞无法经营向其提出异议，也没有因不能转租寻求救济，反而根据租赁合同于2018年9月前一次性缴付半年租金。一审法院认为其导致次承租人无法申领营业执照而构成违约的认定不能成立。二、关于黄燕飞的次承租事实严重存疑，民事调解涉嫌虚假诉讼。1.黄燕飞自2018年1月14日承租至2019年5月起诉长达1年4个月，其对520平方米房屋转租给黄燕飞完全不知情。2.黄燕飞2018年1月14日承租房屋直至2019年7月5日诉讼调解，时间达1年6个月，赵建辉应当收取的租金为52万元，而黄燕飞只给付17万元。在此情况下，赵建辉经过调解将款项全部退还给黄燕飞且赔偿5万元违约金，不合常理。3.案涉房屋面积达520平方米，第一年租金高达34万元，黄燕飞在2018年1月租赁后半年才找房东出具产权证明办营业执照，明显不合常理。4.黄燕飞租赁时间为2018年1月，起诉时间为2019年5月。赵建辉于2019年4月9日向其邮寄律师函，其于2019年4月30日向赵建辉邮寄律师函，合理推断黄燕飞的次承租事实系赵建辉人为制造，涉嫌虚假诉讼。5.一审庭审中，××宾馆以第三人身份出庭，并未确认黄燕飞向其提出过出具《产权证明》，反而述称2018年10月份之前无人要求××宾馆盖章以便办理《营业执照》。一审法院作出的“2018年8月、9月份，黄燕飞要求房东出具产权证明以办理《营业执照》，××宾馆以泊华公司拖欠其房租为由拒绝出具”的认定没有事实依据。综上所述，一审法院对次承租的事实已经作出有违常理的认定，但对于黄燕飞是否真实承租、是否真实支付过租金、租赁后是否以案涉租赁房屋为经营场所向工商机关申领营业执照、最终无法获颁工商机关营业执照的唯一原因是否系欠缺产权证明等未进行详细调查，也未通知黄燕飞到庭核实，故一审判决认定事实不清，应当发回重审或者在查明事实后予以纠正。三、一审判决第四项要求其返还赵建辉履约保证金12万元错误。因黄燕飞的次承租事实存疑，且其不存在违约行为，赵建辉逾期60日给付租金构成违约，其有权没收履约保证金。其提起本案诉讼时，认为12万元履约保证金作为违约责任已经履行，并未对此提出主张。赵建辉反诉请求也没有主张退还12万元保证金，一审法院对履约保证金作出判决，违背不告不理的原则。四、基于前述黄燕飞次承租事实认定不当，一审判决第五项要求其赔偿赵建辉损失5万元错误。综上，其在租赁合同中未作出对赵建辉转租情形下次承租人营业手续进行包办的承诺，办证事宜应由赵建辉自行解决。一审法院认定其违约没有事实依据，且次承租行为明显有违常理未进行查证，也未将黄燕飞追加为本案第三人，而是直接认定黄燕飞次承租及申办营业执照等相关事实，进而作出其违约的认定。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。赵建辉、中盛公司辩称：一、泊华公司按照约定应当配合办理转租的相关手续；二、黄燕飞案件调解过程真实合法，不存在虚假诉讼；三、因泊华公司过错导致合同无法履行，履约保证金应予返还；四、5万元的违约损失应由泊华公司承担。樊耀述称，其作为次承租人属于善意第三人，经泊华公司同意转租合法有效，泊华公司强行将其赶出，应赔偿相关的损失，一审法院对此未作处理有违公平。××宾馆述称，本案与其无关。泊华公司向一审法院起诉请求：1、确认其与赵建辉的《房屋租赁合同》已于2019年5月22日解除；2、赵建辉立即迁出承租的涉案海门镇××西路×××号1F房屋（因赵建辉已经返还520平方米，故面积现为80平方米），并赔偿装修损失50万元；3、赵建辉支付截止2019年8月23日的租金共计210222元及违约金1062元（按照年租金44万元计算，每月租金取整为36666元，违约金按照6元/天计算）；4、中盛公司对赵建辉的上述债务承担连带责任。赵建辉向一审法院反诉请求：泊华公司赔偿其装修转让费15万元、履约保证金5万元、房屋半年租金17万元、支付的违约金5万元，以及之后一年的租金损失和樊耀未支付的租金6万元，损失总计79万元。一审法院认定事实：2016年6月8日，××宾馆（甲方）与泊华公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于海门镇××西路×××号××宾馆1-5层、建筑面积约3930.01平方米出租给乙方，租赁期限六年（2016年10月1日至2022年9月30日），第一、第二年度租金为每年60万元，第三至第六年度为每年66万元。合同同时约定，未经甲方允许，乙方不得转租房屋。2016年8月10日，泊华公司（甲方）与赵建辉（乙方）、中盛公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将海门镇××中路×××号（应为海门镇××西路×××号）1F建筑面积600平方米出租给乙方，租期从2016年9月1日起至2022年9月30日止。第一年租金40万元，第二年租金42万元，第三年租金44万元，第四年租金46万元，第五年租金48万元，第六年租金50万元。租金支付方式采用预付制，每半年支付一次，每年3月1日和9月1日前支付下半年房租。合同约定乙方交纳履约保证金12万元，如乙方提前终止履行合同，应给甲方装修赔偿金50万元。同时明确乙方可以转租该房屋。乙方如拖欠租金达60天以上，甲方有权终止合同，收回房屋，并追究乙方的违约责任。丙方作为乙方的担保人在合同上加盖了公章。2018年1月14日，赵建辉（甲方）与案外人黄燕飞（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将海门市××中路×××号（注：应为海门镇××西路×××号）1F建筑面积约520平方米，出租给乙方，租赁期限四年（自2018年2月1日起至2022年9月30日止）。第一年租金34万元，第二年租金36万元，第三年租金38万元，第四年租金40万元，乙方支付房屋租赁转让费15万元，交纳履约保证金5万元。合同签订后，黄燕飞支付给赵建辉半年租金17万元。2018年8、9月份，黄燕飞要求房东出具产权证明以办理《营业执照》，××宾馆以泊华公司拖欠其房租为由拒绝出具。2019年5月，黄燕飞向一审法院提起民事诉讼，要求赵建辉返还装修转让费15万元、履约保证金5万元、房屋半年租金17万元，合计37万元，并承担逾期利息，同时要求赵建辉承担违约金共计23.6万元。理由是因赵建辉方面的原因导致其无法申领《营业执照》，从而不能达到承租经营的目的。同年7月5日，经一审法院调解，双方达成调解协议，主要内容：双方于2018年1月14日签订的《房屋租赁合同》解除，赵建辉返还黄燕飞装修转让费15万元、履约保证金5万元、房屋半年租金17万元，合计37万元，并承担违约金5万元。上述义务已由赵建辉履行完毕。2018年10月8日，赵建辉（甲方）与樊耀（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将海门镇××西路×××号底层商铺建筑面积80平方米出租给乙方，作为蛋糕饮品店，租赁期限四年（2018年10月8日至2022年9月30日），每年租金110000元，一年一次性付清。第一年于签订合同之日支付，以后提前30日一次性付清。其后，樊耀给付租金5万元。因××宾馆拒绝出具房屋产权证明，樊耀未能申领到《营业执照》，蛋糕饮品店处于非正常经营状态。赵建辉、中盛公司与泊华公司签订《房屋租赁合同》后，泊华公司按约交付房屋；赵建辉交付履约保证金12万元，租金给付至2019年2月底。2019年4月9日，赵建辉委托江苏翔律律师事务所律师蔡建龙向泊华公司寄送律师函，内容为：根据双方签订的合同，赵建辉有权将承租的房屋转租给他人，但由于得不到房东××宾馆的认可，无法办理《营业执照》，造成赵建辉重大经济损失，要求泊华公司在之后五个工作日内联系房东××宾馆提供有效房产证明以办理《营业执照》。因赵建辉其后未再给付租金，同年4月30日，泊华公司向赵建辉邮寄《律师函》，要求赵建辉按合同要求立即给付2019年3月1日至8月31日期间的租金22万元。5月22日，赵建辉、中盛公司收到泊华公司邮寄的《解除合同通知》，内容：一、解除双方于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》；二、要求赵建辉在收到通知后10日内搬离承租的房屋；三、保留向赵建辉、中盛公司追索所欠租金、承担违约金、赔偿损失、支付提成费用等一切权利。一审诉讼过程中，双方于2019年8月23日办理除樊耀承租的80平方米房屋以外的其他520平方米房屋的返还移交手续，泊华公司已将收回的房屋全部出租给“海门文体”、“精益眼镜”等经营业主。一审法院另查明，赵建辉与泊华公司签订的《房屋租赁合同》得到××宾馆的同意，××宾馆也为赵建辉申领营业执照提供产权证明。后因泊华公司拖欠××宾馆房租，××宾馆不再为泊华公司下线的承租人提供房产证明，直至泊华公司交清拖欠的房租。自2019年4月10日起，××宾馆同意恢复为泊华公司的下线承租人提供产权证明。一审法院认为，依法成立的合同，对相对人具有约束力。当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方订立的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的一致表示，并不违反法律规定，应属有效。合同在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人有权解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。泊华公司、赵建辉之间订立的《房屋租赁合同》，约定租金支付方式采用预付制，每半年支付一次，每年3月1日和9月1日前支付下半年房租。根据该约定，赵建辉应于2019年3月1日前给付泊华公司2019年3月1日至8月31日期间的房租金计22万元。因赵建辉到期经泊华公司催告后仍未给付，赵建辉于2019年5月22日收到《解除合同通知》后，《房屋租赁合同》即行解除。双方《房屋租赁合同》解除后，作为次承租人的樊耀与作为转租人赵建辉之间签订的《商铺租赁合同》终止履行。赵建辉和樊耀负有向泊华公司返还房屋的义务，赵建辉同时负有结清租金的义务。合同解除后，承租人继续占有房屋的，应当承担按原租金标准支付占有使用费的义务。赵建辉应当按年租金44万元的标准支付泊华公司2019年3月1日至8月23日期间的租金和占有使用费，共计209151元。中盛公司作为赵建辉的保证人，应当对赵建辉合同项下的全部义务承担连带责任。樊耀应当承担向泊华公司返还80平方米承租房屋的义务。《商铺租赁合同》终止履行后，樊耀与赵建辉之间如仍有争议，可另案主张，在本案中不予理涉。关于泊华公司主张的违约金1062元及赔偿装修损失50万元，一审法院认为，《房屋租赁合同》约定赵建辉可以转租房屋。根据该约定，泊华公司负有保证次承租人依法对房屋使用和收益的权利。但由于泊华公司方面的原因导致次承租人无法申领《营业执照》，切实妨碍了次承租人权利的行使，从而使转租房屋成为不能，构成对赵建辉的违约，且50万元的装修损失并未实际发生。因此，合同解除的主要责任在泊华公司，对泊华公司的上述两项主张不予支持。关于赵建辉的反诉请求，一审法院认为，泊华公司存在约定房屋可以转租但实际无法转租的违约行为，但合同未约定泊华公司违反该约定应当如何承担违约责任。根据合同法，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申领《营业执照》是经营者合法经营的前提，而固定的经营场所（无论经营者自有或承租）是申领《营业执照》的前提。根据赵建辉与黄燕飞于2018年1月14日签订《房屋租赁合同》，经营场所的使用证明即产权证明应当在《房屋租赁合同》签订后的合理期限内办理，但赵建辉与案外人直到2018年8、9月份才提出索要产权证明，更是在2019年7月才以无法申领《营业执照》为由双方解除合同，有违常理。房屋长期空置事实即使真实存在，也系因赵建辉自身原因而扩大的损失，不应由泊华公司承担。赵建辉支付给黄燕飞的违约金5万元，且该违约金损失与泊华公司的违约行为存在关联性，可视为赵建辉的合理损失，应当由泊华公司承担。赵建辉的其他反诉请求因无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条规定，判决：一、泊华公司与赵建辉、中盛公司于2016年8月10日订立的《房屋租赁合同》于2019年5月22日解除；二、赵建辉与樊耀于2018年10月8日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月22日解除；三、赵建辉支付泊华公司房屋租金及占有使用费209151元；四、泊华公司返还赵建辉履约保证金12万元；五、泊华公司赔偿赵建辉损失5万元；上述三、四、五项相抵后，赵建辉尚须给付泊华公司39151元，于判决生效后十日内履行完毕。六、中盛公司对赵建辉的上述债务承担连带清偿责任；七、中盛公司承担保证责任后，有权向赵建辉追偿；八、樊耀于判决生效之日起十日内，将承租赵建辉的80平方米房屋返还给泊华公司；九、驳回泊华公司、赵建辉各自的其他本反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10913元、申请保全费4020元，合计14933元，由赵建辉负担1872元，泊华公司负担13061元；反诉案件受理费11700元，赵建辉负担10960元，由泊华公司负担740元。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，关于泊华公司是否违约的问题，泊华公司与赵建辉签订的《房屋租赁合同》约定赵建辉可以转租房屋。赵建辉将案涉房屋转租后，泊华公司对次承租人申领营业执照应承担协助义务，泊华公司认为其无需协助黄燕飞办理营业执照的主张不能成立。因泊华公司与××宾馆的纠纷，导致次承租人无法申领《营业执照》，一审认定泊华公司构成违约，并承担因违约导致的损失5万元并无不当。关于一审法院判令泊华公司返还履约保证金是否违反不告不理原则的问题，一审中，双方对合同解除并无异议，赵建辉在一审中明确提出要求返还履约保证金，一审法院为减轻当事人讼累，对履约保证金返还问题一并作出处理亦无不当。关于黄燕飞与赵建辉租赁合同纠纷调解案件是否存在虚假诉讼的问题，虽然黄燕飞在承租房屋后较长时间内并未提出协助办理营业执照的要求，但一审法院结合案件事实扣除了不合理的损失，泊华公司亦未提供充分证据证明该调解案件涉及虚假诉讼，本院对泊华公司该上诉理由不予支持。综上所述，泊华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11700元，由上诉人海门泊华酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 风审判员 刘彩霞审判员 王建勋二〇二〇年十二月七日书记员 李 熹