陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕05民终1831号上诉人（原审被告）：张洁，女，汉族，1992年12月30日出生，教师。委托诉讼代理人：张毅，渭南市临渭区辛市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陕西永佳晟农业科技有限公司（曾用名：陕西祥锦置业有限公司）。法定代表人：齐云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田宏权，男，1967年12月12日出生，汉族，居民，系该公司工作人员。原审第三人：渭南市变宝餐厨垃圾环保科技有限公司。法定代表人：杨解定，系该公司经理。委托诉讼代理人：王健，男，汉族，1987年12月3日出生，系该公司财务。委托诉讼代理人：南俊昌，男，汉族，1959年10月10日出生，系该公司办公室主任。上诉人张洁与被上诉人陕西永佳晟农业科技有限公司（以下简称永佳晟公司）、原审第三人渭南市变宝餐厨垃圾环保科技有限公司(下称变宝环保公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初5462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后,依法组成合议庭进行了审理。原审原告、二审被上诉人陕西祥锦置业有限公司二审期间更名为陕西永佳晟农业科技有限公司，上诉人张洁及其委托诉讼代理人张毅，被上诉人永佳晟公司的委托诉讼代理人田宏权，原审第三人变宝环保公司的委托诉讼代理人王健、南俊昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洁上诉请求：撤销（2019）陕0502民初5462号民事判决主文第一项，依法改判驳回被上诉人一审诉请租金。一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审为被上诉人判决改变诉讼标的程序违法。2、一审判决上诉人承担侵权的财产损害赔偿缺乏依据。3、一审判决被上诉人损害事实证据不足。4、一审曲解法律判决上诉人再次给付被上诉人房屋使用费不当。永佳晟公司辩称，上诉人占用的房屋面积是220平方米，合同里面并没有约定是按照实际占用面积来计算租赁面积，上诉人提供的交付租赁费的票据并不齐全，不能够印证上诉人实际租赁占用的房屋面积。上诉人对案涉房屋的占有也是无权占有，2016年9月8日案涉房屋被查封，案涉房屋被抵押给中国工商银行办理抵押登记手续的时间是2014年3月28日，上诉人取得案涉房屋租赁权是在涉案房屋查封以后，亦是在抵押以后且并没有取得抵押人同意。上诉人租赁房屋未尽到合理的注意义务，应当承担相应责任，其应当就占用被上诉人享有所有权的房屋，向被上诉人支付费用。永佳晟公司向一审法院提出诉讼请求：1、由被告王双利和原审第三人变宝环保公司支付2018年12月14日至2019年8月31日的房屋占用费110160元，并承担自2018年12月14日起至实际结清之日利息。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：第三人变宝餐厨公司系案涉房屋临渭区北塘市场**楼****的原产权人，建筑面积：1292.92㎡，房屋登记于2014年1月2日。2014年3月28日，第三人变宝餐厨公司将案涉房屋抵押给中国工商银行股份有限公司渭南分行，产权证号：渭房权证登有字第**，并办理抵押登记手续。中国工商银行股份有限公司渭南分行后以借款合同纠纷为由将变宝餐厨公司诉至一审法院，一审法院于2015年12月23日作出（2015）临渭民初字第02502号民事判决书，判令变宝餐厨公司向中国工商银行股份有限公司渭南分行偿还800万元及利息；…清偿后不足部分由变宝餐厨公司抵押的渭房权证登有字第50E040**房产折价或拍卖、变卖的价款进行清偿…。本案进入执行程序后，一审法院于2016年9月8日作出（2016）陕0502执853号执行裁定书，裁定：查封变宝餐厨公司所有的601房。2018年1月25日，一审法院作出（2016）陕0502执853-1号执行裁定书，裁定：拍卖变宝餐厨公司所有的601房。后又经两次拍卖，均无人竞拍而流拍。后本院于2018年8月31日作出（2016）陕0502执853-3号执行裁定书，裁定：变卖变宝餐厨公司所有的601房。一审法院又于2018年9月26日10时至2018年11月25日10时止在京东拍卖平台变卖变宝餐厨公司所有的601房，原告祥锦置业公司于2018年11月24日竞得该房。2018年12月14日，一审法院作出（2018）陕0502执恢399号执行裁定书，裁定：变宝餐厨公司所有的601号房的所有权归买受人祥锦置业公司所有，变宝餐厨公司对该房的所有权及该房屋所占份额的土地自本裁定送达买受人祥锦置业公司所有时起一并转移，买受人祥锦置业公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年12月18日，一审法院向原告祥锦置业公司送达（2018）陕0502执恢399号执行裁定书。2019年4月29日，渭南市不动产登记局向祥锦置业公司颁发陕（2019）渭南市不动产权第0002255号不动产权证书，载明：“权利人：祥锦置业公司，共有情况：单独所有，坐落：临渭区北塘市场1号楼6层601房，建筑面积：1292.92㎡，原不动产权证号：50E04007…。”2018年6月21日，第三人变宝餐厨公司与被告张洁签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：第三人变宝餐厨公司愿将本公司位于临渭区北塘市场1号楼6层601房名下房屋租赁给被告张洁使用…，租赁期限为2018年7月10日至2028年7月9日止，租赁面积200㎡，年租金38400元，本合同双方签字后，被告张洁交纳壹万元定金，2018年7月5日前交纳全年余下租金；每年7月5日前被告张洁交纳下年租金…。同日，第三人变宝餐厨公司向被告张洁出具收款收据一张，载明“今收到张洁北塘六楼租房定金10000元，并加盖变宝餐厨公司公章。”2018年7月7日，第三人变宝餐厨公司向被告张洁出具收款收据一张，载明“今收到张洁北塘六楼房屋租金28400元，并加盖变宝餐厨公司公章。”2019年8月26日，原告祥锦置业公司与被告张洁签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：祥锦置业公司愿将本公司位于临渭区北塘市场1号楼6层601房名下房屋租赁给张洁使用…，租赁期限为2019年7月10日至2020年7月9日止，租赁面积220㎡，年租金42240元…。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”本案中，一审法院于2018年12月14日作出（2018）陕0502执恢399号执行裁定书，裁定：变宝餐厨公司所有的601号房的所有权归买受人祥锦置业公司所有…，并于2018年12月18日向原告祥锦置业公司送达该执行裁定书，据此可知，原告祥锦置业公司自2018年12月18日起即对案涉房屋享有所有权。依据《最高人民法院关于审理的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：…（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，案涉房屋于2016年9月8日即被法院查封，第三人变宝餐厨公司于2018年6月21日方将案涉房屋出租给被告张洁，从二者发生的时间节点看，案涉房屋被查封的时间远早于房屋出租的时间，且被告张洁、第三人变宝餐厨公司未提供证据证明其与原告祥锦置业公司之间存在另有约定的情形，因此，被告张洁与第三人变宝餐厨公司签订的《房屋租赁合同》不适用“买卖不破租赁”原则，无法对原告祥锦置业公司产生法律约束力。另外，查封、抵押登记均是房产信息公示的内容，被告张洁在承租案涉房屋时，未能尽到理性的注意义务，导致承租已设立抵押权和被法院查封的房屋，因此，其应承受由此带来的风险，被告张洁在庭审中主张其已向第三人变宝餐厨公司支付过2018年6月21日至2019年6月21日期间的租金，便无需再向原告祥锦置业公司重复支付诉请期间的租金的抗辩意见，本院不予采信。原告祥锦置业公司自2018年12月18日起对案涉房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，被告自2018年12月18日起无权占有案涉房屋，原告祥锦置业公司的物权占有利益受到侵害，因此，原告祥锦置业公司有权要求被告张洁支付自2018年12月18日起至2019年7月9日止的房屋占用使用费。被告张洁向原告祥锦置业公司支付自2018年12月18日起至2019年7月9日止的房屋占用使用费后，可按照被告张洁与第三人变宝餐厨公司之间的合同约定向第三人变宝餐厨公司主张损害赔偿责任。关于房屋占用使用费的支付标准，一审法院参照第三人变宝餐厨公司与被告张洁签订《房屋租赁合同》中关于年租金的支付标准的约定，由被告张洁按105元/日的租金标准向原告祥锦置业公司支付自2018年12月18日起至2019年7月9日止的房屋占用使用费，共计21315元（203日×105日/元）。原告祥锦置业公司要求被告张洁向其支付房屋占有使用费期间的利息的主张，于法无据，不予支持。原告祥锦置业公司未提供其与被告张洁、第三人变宝餐厨公司之间对房屋占有使用费的支付方式存在特别约定等证据，故原告祥锦置业公司要求第三人变宝餐厨公司共同承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百九十三条之规定，判决：一、被告张洁于本判决书生效之日起三十日内向原告陕西祥锦置业有限公司支付房屋占用使用费21315元（自2018年12月18日起，按每日105元计算至2019年7月9日）；二、驳回原告陕西祥锦置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，由被告张洁负担。二审认定事实与一审认定一致。本院认为，本案当事人的争议焦点是：上诉人是否应当向被上诉人支付2018年12月18日至2019年7月9日的房屋占用费21315元。上诉人在2018年12月18日至2019年7月9日占有案涉房屋，但案涉房屋被临渭区人民法院已于2016年9月8日采取查封措施，上诉人与原审第三人就案涉房屋在2018年6月21日签订了房屋租赁合同，上诉人的租赁权设立在人民法院对案涉房屋查封之后，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，该租赁权不能影响人民法院对案涉房屋财产权的强制执行，亦不能影响经过法定执行程序，在2018年12月18日取得该房屋所有权的被上诉人对案涉房屋所有权的行使，其在2018年12月18日起至2019年7月9日期间占用使用案涉房屋，应当向该房屋的所有权人的被上诉人支付房屋占用费。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由上诉人张洁负担。本判决为终审判决。审判长  秦文强审判员  吴丽宁审判员  李 谦二〇二〇年十二月二十一日书记员  史 翌