山东省聊城市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)鲁15执复149号复议申请人（异议人、利害关系人）：陈艳青，女，1988年11月26日出生，汉族，住山东省冠县。委托诉讼代理人：王同庆，山东德鼎律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司冠县支行，住所地冠县振兴路**。负责人：谢利，该行行长。被执行人：冠县三联家电有限公司，住，住所地冠县红旗北路/div>法定代表人：张祥利，该公司总经理。被执行人：张祥利，男，1975年10月16日出生，汉族，住冠县。案外人：周勇臣，男，1979年10月29日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。复议申请人陈艳青不服山东省冠县人民法院（以下简称冠县法院）（2020）鲁1525执异63号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。冠县法院在执行中国银行股份有限公司冠县支行（以下简称中行冠县支行）与冠县三联家电有限公司（以下简称三联家电）、张祥利等借款合同纠纷一案中，陈艳青对冠县法院就冠国用（2006）第191号土地使用权、冠房产权证13字第**房产（以下简称案涉房产、房产面积964.59平方米）网络司法拍卖不服，提出书面异议，请求依法撤销该网络司法拍卖。事实与理由：陈艳青于2016年10月1日与张祥利签订房屋租赁合同，租赁期限为2016年10月1日至2023年10月1日止。陈艳青至今一直正常使用租赁房屋。2020年8月30日，陈艳青从张祥利处得知租赁的房屋经冠县法院拍卖成功。根据《物权法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人对租赁房屋产在同等条件下享有优先购买权。在本案的执行过程中，冠县法院对房屋进行拍卖前，未书面通知陈艳青，剥夺了承租人的优先购买权，冠县法院网络司法拍卖程序违法。冠县法院查明，中行冠县支行诉三联家电、张祥利、许雪莲、山东冠县德威机械有限公司、冠县金鼎百货连锁有限公司借款担保合同纠纷一案，冠县法院于2018年6月12日作出（2018）鲁1525民初696号民事判决：一、被告冠县三联家电有限公司于判决书生效后三日内偿还原告中国银行股份有限公司冠县支行截止到2018年1月24日的本金、利息和罚息共计6934197.83元及以后利息（以本金680万元为基数，自2018年1月25日至实际给付之日止，在年利率6.31%基础上加收50%计算罚息；对应付未付利息及罚息，依据罚息利率计收复利）；二、就上述借款本息，原告中国银行股份有限公司冠县支行有权对冠国用（2006）第191号土地、冠房房权证13字第**产（坐落于冠县兴贸东路北侧步行街**楼）享有优先受偿权；三、被告张祥利、许雪莲、山东冠县德威机械有限公司、冠县金鼎百货连锁有限公司对上述借款本息承担连带还款责任，被告张祥利、许雪莲、山东冠县德威机械有限公司、冠县金鼎百货连锁有限公司承担责任后可以向被告冠县三联家电有限公司追偿。因三联家电、张祥利拒不履行生效判决确定的义务，经中行冠县支行申请，冠县法院于2018年7月30日立案执行,执行案号为(2018)鲁1525执1232号。2019年1月17日，经中行冠县支行申请，冠县法院于2019年2月12日作出（2018）鲁1525执1232号执行裁定，拍卖被执行人张祥利名下案涉房产。2019年9月，冠县法院在阿里巴巴司法拍卖网络平台对案涉房产进行拍卖。流拍后于2019年11月启动第二次拍卖，买受人周勇臣通过平台以7953714.16元的最高价竞得案涉房产。两次拍卖前，冠县法院均在阿里巴巴司法拍卖网络平台、冠县法院微信公众号发布拍卖公告。2019年12月13日，三联家电、张祥利提出书面异议，请求裁定撤销网络拍卖，对案涉房产与冠县红旗北路156号房产（房产面积785.56平方米）一处、土地使用权一并挂网拍卖。冠县法院作出（2019）鲁1525执异118号执行裁定，撤销冠县法院对案涉房产单独拍卖。中行冠县支行、周勇臣不服该裁定，向聊城中院申请复议，聊城中院作出（2020）鲁15执复81号执行裁定，撤销（2019）鲁1525执异118号裁定。2020年9月2日，陈艳青以其享有租赁权,法院未书面通知其拍卖房产事宜为由,向冠县法院提出执行异议。陈艳青提交《房屋租赁合同》一份，合同约定张祥利将冠房权证第**的房屋出租给陈艳青，建筑面积约350平方米；租赁期限自2016年10月1日至2023年10月1日。冠县法院认为，本案的争议焦点是：未通知房屋承租人是否属于撤销司法拍卖的事由。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，冠县法院在依法拍卖案涉房产前，已通过网络司法拍卖平台、法院微信公众号发布拍卖公告。法院虽然未书面通知陈艳青参与竞买，存在程序上的瑕疵，但不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的撤销拍卖的情形。二、陈艳青作为案涉房屋承租人，其享有的系债权性质的优先购买权，其效力不同于基于共有关系享有的物权性质的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该条规定精神，当房屋所有权人与第三人签订房屋买卖合同侵害承租人优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效。故在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不应予以支持。因此，在本案中，即使陈艳青确实享有案涉房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。三、陈艳青仅提交了《房屋租赁合同》，且该合同载明的租赁案涉房产面积为350㎡，另外在李宗峰对案涉房产申请执行异议的（2020）鲁1525执异61号案件中，李宗峰亦与张祥利就案涉房产签订《房屋租赁合同》，载明租赁面积为1500㎡，与评估出的案涉房产建筑面积964.59㎡严重不符，两份《房屋租赁合同》指向的租赁标的存在冲突。在未提出其他证据佐证的情况下，仅凭租赁合同无法确认陈艳青是否实际租赁案涉房产以及租赁案涉房产的实际状况，亦无法确认陈艳青是否享有优先购买权。四、在承租部分房屋的情况下,承租人是否具有优先购买权应考虑其承租的部分房屋所占全部房屋的比例问题。陈艳青与张祥利签订的《房屋租赁合同》载明的租赁面积为350㎡，远未达到整体房屋面积的一半。即使认定陈艳青与张祥利之间的租赁关系真实有效,陈艳青在本案中亦不享有对（2006）第191号土地使用权、冠房产权产权证13字第**的优先购买权。综上,陈艳青的异议请求,冠县法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第十七条、第二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，裁定：驳回陈艳青的异议请求。陈艳青向本院申请复议，请求依法撤销冠县法院(2020)鲁1525执异63号执行裁定,支持其异议请求,实现其优先购买权。事实与理由：陈艳青于2016年10月1日与张祥利签订房屋租赁合同,陈艳青至今一直正常使用租赁房屋。冠县法院对案涉房产进行网络司法拍卖未书面通知陈艳青，拍卖程序存在瑕疵,严重违法,依法应予撤销。冠县法院只是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定,就剥夺了陈艳青的优先购买权,属于适用法律错误。本院对冠县法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：案涉房产网络司法拍卖应否撤销。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定了撤销网络司法拍卖的六种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定了撤销司法拍卖的五种情形。本案中，冠县法院在评估拍卖前已调查了案涉房产的使用情况，张祥利向法院提交了李宗峰与张祥利签订的《房屋租赁合同》，载明租赁面积为1500㎡（包括四楼钢板搭建房屋），张祥利还提交了《张祥利与李宗峰房屋租赁合同情况说明》，证明案涉房产整体租赁给了李宗峰，张祥利并未提供陈艳青房屋租赁情况。拍卖过程中冠县法院已通过网络司法拍卖平台、法院微信公众号发布拍卖公告。冠县法院在拍卖案涉房产过程中已尽必要调查、通知职责，不存在撤销网络司法拍卖的情形。陈艳青虽提交了2016年10月1日与张祥利签订的《房屋租赁合同》，但是，该合同载明的租赁房产面积为350㎡，不足案涉房产面积（964.59㎡）的二分之一，且与李宗峰租赁合同租赁标的存在冲突，租赁合同对租金及交付时间约定不明，陈艳青亦未能提供证据证明其交付租金的事实。陈艳青主张其租赁案涉房产，冠县法院司法拍卖程序违法侵害其优先购买权，证据不足，本院不予支持。综上,陈艳青复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回陈艳青的复议申请，维持山东省冠县人民法院（2020）鲁1525执异63号裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张广军审判员  牛祺忠审判员  张绍方二〇二〇年十二月二十二日法官助理陆军书记员杨念南