云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终2266号上诉人（原审被告）：苏双兴，男，1977年3月15日生，汉族，个体工商户，住建水县。上诉人（原审被告）：张建梅，女，1975年8月30日生，汉族，个体工商户，住建水县。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨皓，云南六贞律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：建水县木材有限责任公司，住所地建水县临安镇迎晖路**。法定代表人：杨黎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨乐、李瑶，云南华垣律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人（被执行人）：建水金隆房地产开发经营有限公司，住，住所地建水县临安镇永祯路**/div>法定代表人：蒋磊，系该公司总经理。上诉人苏双兴、张建梅因与被上诉人建水县木材有限责任公司（以下简称建水木材公司）、原审第三人建水金隆房地产开发经营有限公司（以下简称建水金隆房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省建水县人民法院（2020）云2524民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏双兴、张建梅上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人所提交的合同无法认定是否是当时签订的真实的合同，存在事后为了诉讼而变更重新签订的情况。建水县木材有限责任公司具有特殊性，其相应的变卖土地的行为应当向相关部门备案登记。在改制之前建水县木材有限责任公司属于国有企业，改制之后属于公司性质，但当时改制时公司所有的土地资产都是属于国家所有，在处理公司土地、房屋等资产时都需要向政府的相关部门进行申请、备案，以便处置好剩余职工的养老问题。但在本案中只有政府的文件同意该项目的建盖，但相关合同未报送主管部门进行审查，进行登记备案。则如何来分辨合同的真实性。并且在一审庭审中，根据法庭对被上诉人的询问，被上诉人是亲口讲述已经登记备案过，但一审法院未依照职权，调取相关备案的合同，予以证实该合同的真伪。据此，上诉人认为：仅凭据一份没有备案的合同，也没有第三方佐证的合同，合同是可以双方再次协商达到某种目的，而又重新签订的，上诉人认为该合同存在不真实的情况。该项目自2014年以后就一直处于停工状态，所有建盖的小区住宅以及商铺都属于未全部完工的状态，住房是小区业主自行救助，自己将购买的房屋未完善的部分完善后居住使用，商铺一直登记在地产公司名下，且都是空置状态。上诉人于2016年向建水县人民法院申请执行，建水县人民法院于2016年10月10日就裁定查封该小区B幢-1-商业1号至B幢-1-商业3号商铺，于2016年11月17日裁定查封该小区A幢-1-商业1号至A幢-1-商业6号商铺。在被查封之前，除了私人已经付款购买的商铺备案外，其佘商铺都是备案在开发商名下的，然蹊跷的是被上诉人居然在2017年12月26日将B幢-1商业4号至B幢-1-商业8号商铺在建水县房地产管理处进行了合同登记备案。也就是说，当被上诉人知道其余商铺已经被查封之后，时隔烂尾3年后才去主张自己的权利，其做法与事实存在严重不符，作为建水县皆知晓的烂尾楼，又还是与被上诉人利益息息相关的事宜，为何在烂尾时候不维护自己的合法权益，不直接要求地产公司直接将合同约定的商铺登记在自己的名下，非要等到法院开始查封时候才开始维护自己的权益，上诉人认为被上诉人其行为的发生是因为：现有的未完工的小区以及商铺，通过人民法院的拍卖，是可以变成现金的，是有人购买的，被上诉人存在恶意与第三人串通修改合同，以此来达到利益最大化的目的。据此，依照被上诉人的陈述，已经向相关部门备案了该份合同，则没有调取相关部门备案合同的前提下，是不能够认定该合同的真实性的。二、木材公司与地产公司签订的《商住小区联合开发合同》应认定为无效。根据最高人民法院关于印发《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的通知第四条：关于联营合同中的保底条款问题第一款：（一）联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。本案之中木材公司的土地投资行为就是不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款，其就违背了上述法律规定。其签订的《商住小区联合开发合同》应认定为无效。三、暂且不论合同的真实性，本案中所涉及解除查封的9间商铺以及已经被被上诉人登记备案的5间商铺面积是否已经超过了所谓的合同约定的1000平方？一审未有任何证据证实各间商铺的平方面积。通过庭审，被上诉人未提交任何证据证实其已经备案登记的5间商铺以及起诉的9间商铺的面积，其所诉的商铺平方面积是否超过了合同约定的1000平方的面积，一审法院直接认定该14间商铺的面积符合1000平方，认定事实不清。四、被上诉人所提交的合同中没有约定所谓的1000平方的商铺的具体归属，具体确认是哪几间商铺？一审法院直接认定备案的5间以及现在查封的9间属于该1000平方范围内，认定事实不清。本案中被上诉人提交的合同没有约定具体的1000平方所指定的商铺是具体的哪几间，通过庭审法庭的询问，被上诉人以及第三人均承认没有具体的指定实际的商铺的位置。则如何来分辩1000平方所指定的商铺，又是否包含了已经拍卖出去的商铺，还是其中一间未建盖好的商铺，则上诉人也可以认为其中的1000平方是包含了尚未建盖的平方面积较大的那件商铺。据此，对于约定不明的，不能直接认定。五、一审法院适用“物权期待权”，认定被上诉人享有物权期待权，与事实不相符。物权是指权利人依法对特定的物享有支配权和排他权利，包括所有权和他物权(用益物权和担保物权)。期待权是指将来有取得和实现可能性的权利。二者结合起来，即为物权期待权的含义，指将来有取得可能性的对某一物的支配和排他的权利。我国并没有明确的法律规定物权期待权这一概念。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。查封规定第十七条确立的保护案外人物权期待权的条件虽是案外人异议审查程序的标准，但是，由于该标准确立时民事诉讼法尚未建立执行异议之诉制度，当时的执行异议制度实际上代行了其后建立的执行异议之诉的功能，因此，在案外人异议之诉的审理程序中，人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行时，亦应遵照。本案中根据最高人民法院的审判案例得出的结论已经明确了上述四个要件缺一不可，则被上诉以及第三人之间的关系是属于土地使用权转让，又不是购买该商铺的行为，其就不符合物权期待的本意，不是买卖关系的合同，如何能认定为对物权的期待，其双方之间的关系就是土地使用权转让，就是明确的债权债务关系。被上诉人依照上述法律关系，不具有物权期待的定性，不具有物权期待的权利，亦不属于物权期待的范畴。四个构成要件没有一项与本案事实相符，其不符合物权期待的构成要件。六、关于木材公司与地产公司签订的《商住小区联合开发合同》法律性质问题，原告认为属于土地转让合同，仅存在债权债务关系，或双方属于合伙关系，共同开发建设该小区；不能直接将该合同认定为确认物权的法律关系。1、从合同约定的内容上看，木材公司享有建盖好之后的部分商铺所有权，享有优惠价格的车位，享有500万的安置费，享有不承担任何税费的附加条件，享有不承担土地转让费的税费等等的条件，所有的开发建设的费用都是地产公司承担，并且木材公司的土地是直接转让至地产公司的名下，木材公司将其所有的“建国用（2010）第737号土地使用权证直接变更为金隆房地产开发经营有限公司所有的：建国用（2013）第××号土地使用权证，”则如此的条件不就是变相的将土地转让给地产公司，由地产公司自己开发建设，只不过木材公司是没有通过现金的方式直接将土地卖与地产公司，地产公，地产公司也没有如此多的现金支付木材公司土地转让款通过房产以及现金的方式获得了该土地的所有权，进行开发建设。事实胜于雄辩，如此清晰的交易模式，就是变相转卖土地的行为。根据最高人民法院关于印发《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的通知第四条：关于联营合同中的保底条款问题第一款：（一）联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定，提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。居于此法律规定，更可以明确双方之间无论是从事实上还是实施过程中都是转让土地的合同，则木材公司享有的仅仅是债权，而不是物权，其合同中约定的将所建盖的部分商铺归木材公司所有的行为，其实是以物抵债的行为，木材公司仅享有债权，而不是商铺的物权。若该项目能够完全竣工验收，销售，则属于可以履行的合同，按照双方约定履行，但中途未能履行，也不能继续履行，则双方的权利义务就不应当只看文本，而要看是否符合法律规定。本案中，因为建盖该小区的事宜未能最终履行，也无法继续履行的情况出现，其双方的约定的内容无法实现，无法履行，并且已经出现亏损，则木材公司就不能按照合同只享有利益，而不承担责任，就应当按照法律规定：联营一方依保底条款收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。据此，木材公司是不能直接享有合同约定的商铺的物权，因为已经发生了亏损，就应当一并承担亏损。2、在通过双方的合同约定（在此不在赘述），木材公司以土地的方式参与建设，其余所有资金投入都是地产公司承担，木材公司不仅享有现金收益还享有商铺的收益。则也可以理解成木材公司与地产公司合伙开发该项目。则合伙的原则是：共负盈亏，共同承担风险。现今该项目已经烂尾，则木材公司就应当与地产公司一同承担亏损，则双方约定的内部条款，是不能对抗第三人的，其双方约定的内部条款，仅仅只能是在竣工后，未出现亏损的情况下才具有履行的条件，依照现在的情况，是不能够按照双方的合同约定进行履行，因为在外已经出现的债务，就应当先行清偿所欠的债务，之后才能重新对剩余资产进行分配。据此，木材公司是不能直接享有合同约定的商铺的物权，因为已经发生了亏损，就应当一并承担亏损。3、一审法院认定了属于土地使用权转让合同，则直接的法律关系就是将土地转让给第三人，获得经济利益，就是被上诉人享有债权，而第三人应当支付土地转让金给被上诉人，单纯的债权债务关系，不能直接跳跃几个法律关系，直接认定为对物权的期待，对物权的所有。七、提请人民法院还有如下违规事实：建水县人民法院作出的（2016)云2524执464号之二执行裁定书已经将：建水县隆晟天怡小区的A幢一单元601、A幢二单元301进行了查封。作出裁定的时间为2016年12月20日。则为何A幢二单元301号房屋又于2016年12月26日进行了商品房购销合同备案，其备案的时间是在人民法院查封之后才作出的备案登记，在查封期间又怎么能进行备案登记？在该楼盘烂尾2年后，备案人还敢出资购买？备案人又是否真实出资购买了？而且备案人又恰恰是木材公司的法定代表人杨黎。上诉人觉得匪夷所思。请二审法院查明事实。补充意见，希望法庭能够予以采纳：一、根据被上诉人提交的规划图纸，没有每间商铺的平方面积，无法认定现在一审法院已经确认的归属于被上诉人的商铺的平方面积刚好达到1000平方，属于认定事实不清，证据不足。二、根据苏双兴在建水县人民法院起诉解除与开发商的购销合同的事实，可以看出，现场还有一幢房屋没有建盖，包括该幢房屋的一楼的13号商铺（规划图纸上标明的5号位置），现在没有建盖，若按照被上诉人提交的《联建合同》中关于商铺的约定，则未建盖的商铺也属于合同约定的商铺，不能因为未建盖而直接跳过该商铺，行使侵害上诉人可期待执行获得赔偿的权利，更何况在小区进门口处，还有一幢房屋，也符合被上诉人与开发商所约定的门口一则的商铺或房屋。现今，出现了未建盖的商铺以及开发商私下出售给他人的一幢4层楼房屋（小区进门口处），则被上诉人在合同中所约定的商铺位置、面积就已经发生变化，一审法院直接将剩余的商铺归为双方合同约定的面积，认定事实不清，与事实不符。三、对于被上诉人讲述的开发商已经将商铺钥匙交付给被上诉人，违背客观事实，本案争议的商铺在查封前，并没有交付给木材公司。在一审庭审中，对于交付钥匙的时间，被上诉人以及开发商对于时间都是不明确的，未直接回答交付的时间，在二审中却能够直接明确交钥匙的时间是2015年，与事实严重不相符合。该小区自2014年开始就已经烂尾，小区的业主都是通过自救的行为，将小区未完善的部分自己出资完善，然后居住使用。被查封的商铺也是自2014年开始至今都是关门状态，若自2015年就将钥匙交付给被上诉人，则被上诉人为何不对外出租使用，以获取租金，而是让商铺空置或保持由以前使用的人继续使用。在二审开完庭的当天，与苏双兴情况相同的另外一个债权人胡建光，通过电话询问一直在无偿使用A幢3号商铺（争议商铺中的一间）的使用人李国，李国已经明确的说明：1、该商铺不是与木材公司租赁的，其他人在其他商铺堆放东西使用的商铺也都不是与木材公司租赁所得；2、使用至今没有向谁交付过房租；3、商铺的钥匙是以前的包工头转交给李国等人无偿使用的；4、木材公司说已经打赢官司了，让把钥匙交回去，所以包工头就让李国等人将钥匙交还给包工头。则上述事实，足可以证明，木材公司自2014年开始就没有管理、使用本案争议的商铺，开发商也没有将商铺实际交付给木材公司，双方之间没有交付商铺的事实。木材公司现在所持有的商铺钥匙，是一审结束之后，告知包工头已经打赢了官司，让包工头将所持有的钥匙交付给木材公司，所以二审现在，木材公司才会持有商铺的钥匙。在建水县人民法院执行局办理查封手续之前，已经到现场进行了现场查看，并没有任何人在使用商铺，房管处也没有任何人的预售备案登记，据此，建水县人民法院才依法查封了本案争议的商铺，并且在建水县人民法院作出的（2019）云2524执异17号执行裁定书中已经明确的认定了：建水县木材有限责任公司未到房地产管理部门办理商铺的合同登记备案，在法院查封之前，对所查封的铺面均不享有所有权，未合法占有。据此，亦可以看出，经过执行局的现场查看，在建水县人民法院查封之前木材公司是没有在正常使用商铺的，是没有合法占有商铺的。若木材公司自2015年开始就已经获取了该商铺的钥匙，并且与开发商之间已经完成了交付的义务，则木材公司不可能让该商铺一直处于空闲状态，更不会让其他无关的人员一直在无偿使用该商铺，该地段的房屋租金，每间每年可收取3-4万元左右，没有解除与开发商的购销合同的商铺业主，自2015年开始就已经在使用自己所购买的商铺了，那么多间商铺，那么多年的时间，可以获取多大的经济利益，木材公司会不行使所谓的自己的权利？正因为没有交付给木材公司，所以木材公司才无法对外租赁，无法行使权利。综上所述，本案中无法确定被一审法院判决归木材公司的商铺面积正好符合1000平方的事实；未建盖的商铺以及开发商私下出售给他人的一幢4层楼房屋（小区进门口处）又应当如何认定是否归属于1000平方面积内；自2014年开始至建水县人民法院查封前，开发商就没有将商铺交付给木材公司，木材公司也一直未使用管理。据此，原告认为，本案中开发商是唯一法律上的土地使用权人，唯一项目开发主体，唯一房屋产品原始取得人，上诉人依法申请执行开发商名下财产应受法律保护。本案中木材公司仅以一份未经审查、备案及第三方佐证双方签订的内部合同，是不能直接以此来确认商铺的所有权归属，其双方签订的合同的法律效力不能对抗第三人，其双方签订的合同的性质属于转让土地的合同或合伙开发建设的合同，不论上述两种法律关系属于何种？其都不能直接依照合同约定享有商铺物权期待权或是所有权。据此，请求二审人民法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。建水木材公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分。1、关于答辩人与金隆公司签订的《商住小区联合开发合同》的真实性、合法性均有充分的证据予以证实，也有合同双方当事人的认可，还有相关建水县政府部门的审批、备案等过程。被答辩人作为该合同的无关人员，既没有参与合同的签订，也没有证据来证明自己所谓的“事后重新签订”的情形，仅仅是因为该合同明显对自己不利，就不顾合同双方都认可的事实，也不顾依据合同履行的土地转让的事实，更不顾相关部门对该合同的审批以及备案情况，捏造“事后重新签订”这种可笑的借口来狡辩，却又没有任何证据来证明，这样的狡辩是没有任何作用的。另外，被答辩人否认该合同的真实性，却忘记了如果没有这份《商住小区联合开发合同》，原属于答辩人的国有划拨土地，是不可能变更为出让土地然后变更登记给金隆公司来开发“隆晟天怡”小区。如果这份《商住小区联合开发合同》不是真实的，那么被答辩人与金隆公司签订的《商品房买卖合同》也就不是真实的，因为没有土地，何来的房屋买卖，被答辩人的狡辩，把自己的《商品房买卖合同》也否决掉。2、答辩人是在收到建水县人民法院查封商铺的通知之后，才对剩余未查封商铺进行合同备案，是为了及时的维护自己的合法权益，在此之前，答辩人也没有想到未竣工验收的商品房也能被查封。此事实在一审庭审中已经充分的进行了说明，但是被答辩人依然充耳不闻，假装没听到，然后继续捏造各种自己想象出来的事实来大肆渲染。二、《商住小区联合开发合同》合法、有效。该合同系双方真实意思表示，内容不违法国家强制性法律、法规，并且经过相关行政部门的审批及备案，双方均按照合同约定正在履行自己的义务，合同真实、合法、有效。被答辩人片面的因为合同的名称中有“联合”二字，就不顾一切的认定该合同的性质的“联营合同”，合同的性质是要根据内容来确定，而不是根据标题，该合同的内容与“联营”没有丝毫关系。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。因此，该合同的性质依法为土地使用权转让合同。被答辩人不顾一切否定该合同，没有说明合同无效的理由和情形，被答辩人竟然说出该合同“应认定无效”的结论。如果该合同无效，那么金隆公司就不能取得土地的使用权。没有合法的土地使用权，金隆公司与被答辩人签订的《商品房买卖合同》也就自然无效了，那么被答辩人与金隆公司的《民事判决书》就应当依法撤销，发回重审，那么执行的依据也就不存在了。如此自相矛盾的逻辑，被答辩人还要继续坚持该合同是无效的吗？三、原审判决适用法律正确。原审判决，认定事实清楚，说理充分，有理有据，在主文论述部分，已经充分、详细的说明了事实的依据，法律的规定，进一步的将事实与法律相结合得出准确的结论。关于“物权期待权”的问题，可以查阅同类判例及相关法理知识。补充答辩意见：1.对合同的性质我方已经说明就是土地使用权转让合同；2.对于物权期待权的四个成立要求我方认可：首先我方进行了物权登记也支付了相应价款，其次金隆公司也将钥匙交给我方使用，房屋是进行了交付的，最后整个小区没有进行验收，因此整个小区都未办理登记。综上所述，答辩人认为原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院驳回答辩人上诉请求，维持原判。原审第三人建水金隆房地产公司未陈述二审意见。建水木材公司向一审法院起诉请求：1.要求撤销建水县人民法院（2019）云2524执异17号执行裁定书；2.确认原告建水木材公司与第三人建水金隆房地产公司于2012年12月10日签订的《商住小区联合开发合同》合法有效；3.立即停止对建水县隆晟天怡小区A幢-1-商业1号至A幢-1-商业6号商铺、B幢-1-商业1号至B幢-1-商业3号商铺的强制执行，并解除查封。诉讼过程中，经本院释明，原告建水木材公司放弃了第1项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年12月10日，以建水木材公司为甲方、建水金隆房地产公司为乙方，双方签定《商住小区联合开发合同》，约定：甲方将其位于建水县，名称暂定为“隆晟天怡”；乙方负责投资建设，并返还甲方建筑面积1000平方米的商铺，即迎晖路临街一层商铺的一半，靠小区入口一侧，商铺进深保持一致，不足部分由永善街临街一层全部商铺及其2楼予以补足；乙方以每个车位5万元优惠价格提供4个地下室固定车位归甲方；1000平方米的商铺及4个车位由乙方在小区所有房屋竣工验收后六个月内办理产权手续并承担办证相关费用；其余小区所有房产归乙方所有。乙方支付甲方500万元用于清场拆迁补偿、安置职工就业及办公用房，乙方代扣各种相关税费170万元，实付甲方330万元；乙方享有联合开发建设项目经营管理的决策权；双方在合同正式签订后联合加紧清场拆迁，甲方积极配合乙方办理土地权属变更手续。合同还约定了其他事宜。2012年12月10日，建水木材公司与建水金隆房地产公司签订《拆迁协议》，约定：建水木材公司委托建水金隆房地产公司对其建水县临安镇迎晖路165号老场区进行拆迁；建水木材公司支付费用10万元。2014年3月13日，建水木材公司支付建水金隆房地产公司拆迁工程款10万元，并支付购买四个车位的定金20万元。2013年7月21日，建水木材公司与建水金隆房地产公司办理了建水县临安镇迎晖路165号土地权属变更手续，后建水金隆房地产公司先后领取了《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《建设用地规划许可证》《商品房预售许可证明》，在建水县，工程建设过程中，因建水金隆房地产公司资金短缺，导致工程未能完工，房屋未能按期交付。按合同约定，应归建水木材公司的建筑面积1000平方米的商铺为Ａ幢-1-商业1号至Ａ幢-1-商业6号；Ｂ幢-1-商业1号至Ｂ幢-1-商业8号。该房屋未进行合同登记备案，本院查封Ａ幢-1-商业1号至Ａ幢-1-商业6号商铺、Ｂ幢-1-商业1号至Ｂ幢-1-商业3号商铺后，2017年12月26日，建水木材公司将Ｂ幢-1-商业4号至Ｂ幢-1-商业8号商铺在建水县房地产管理处进行了合同登记备案。苏双兴、张建梅与建水金隆房地产公司商品房预售合同纠纷案件，本院以（2015）建民初字第1554号民事判决书判决：解除苏双兴、张建梅与建水金隆房地产公司签订的隆晟天怡2014-013号《商品房购销合同》；由建水金隆房地产公司返还苏双兴、张建梅购买隆晟天怡小区A幢3单元第二层202号住房购房款544692元、房屋维修基金7525.35元，并赔偿占用购房款期间的利息。（2015）建民初字第1555号民事判决书判决：解除苏双兴、张建梅与建水金隆房地产公司签订的隆晟天怡2014-062号《商品房购销合同》；由建水金隆房地产公司返还苏双兴、张建梅购买隆晟天怡小区A幢3单元第一层12号商铺的购房款1815505元、房屋维修基金3404.10元，并赔偿占用购房款期间的利息。（2015）建民初字第1556号民事判决书判决：解除苏双兴、张建梅与建水金隆房地产公签订的隆晟天怡2014-056号《商品房购销合同》；由建水金隆房地产公司返还苏双兴、张建梅购买隆晟天怡小区A幢3单元第一层11号商铺的购房款2541940元、房屋维修基金4765.95元，并赔偿占用购房款期间的利息。（2015）建民初字第1557号民事判决书判决：解除苏双兴、张建梅与建水金隆房地产公司签订的隆晟天怡2014-057号《商品房购销合同》；由建水金隆房地产公司返还苏双兴、张建梅购买隆晟天怡小区A幢3单元第一层13号商铺的购房款1491475元、房屋维修基金2796.68元，并赔偿苏双兴、张建梅占用购房款期间的利息。建水金隆房地产公司不服本院上述判决，提起上诉，红河哈尼族彝族自治州中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因建水金隆房地产公司未履行还款义务，2016年9月26日，苏双兴、张建梅向本院申请执行，本院于2016年10月10日以（2016）云2524执464号执行裁定书裁定查封建水县隆晟天怡小区B幢-1-商业1号至B幢-1-商业3号商铺；于2016年11月17日以（2016）云2524执464号之一执行裁定书裁定查封建水县隆晟天怡小区A幢-1-商业1号至A幢-1-商业6号商铺。2019年10月8日，依苏双兴、张建梅的申请，本院对上述财产进行了续封，期限至2022年10月7日。2017年2月3日，建水木材公司向本院提出异议申请，要求解除对上述财产的查封。2017年2月15日，本院作出（2017）云2524执异2号执行裁定书，裁定驳回建水木材公司异议请求。在执行过程中，本院院长发现（2017）云2524执异2号执行裁定书适用法律错误，提交审判委员会讨论后，本院于2019年7月2日作出（2019）云2524执监2号执行裁定书，裁定撤销本院（2017）云2524执异2号执行裁定书，另行组成合议庭重新审查处理。2020年8月6日，本院作出（2019）云2524执异17号执行裁定书，裁定驳回建水木材公司异议请求。2020年8月19日，建水木材公司提起本案之诉。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，人民法院既要依法审查案外人对执行标的物是否享有受法律保护的民事权益，又要对民事权益是否能够排除强制执行进行判断。一、关于原告建水木材公司对讼争房屋是否享有受法律保护的民事权益。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”原告建水木材公司与第三人建水金隆房地产公司签订的《商住小区联合开发合同》，根据合同内容及履行情况，实质为土地使用权转让合同。该合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。原告建水木材公司已按合同约定办理了建水县临安镇迎晖路165号3724.8平方米的土地使用权变更登记手续，第三人建水金隆房地产公司已按约定开发建设建水县隆晟天怡小区，按合同约定，该小区A幢-1-商业1号至A幢-1-商业6号商铺、B幢-1-商业1号至B幢-1-商业8号商铺应归原告建水木材公司所有，因第三人建水金隆房地产公司的原因，工程至今未完工，房屋未能竣工验收，原告建水木材公司未能领取该商铺的房屋产权证，尚不是该房屋的所有权人，但其对上述商铺享有物权期待权，依法应受法律保护。二、关于原告建水木材公司享有的民事权益是否能够排除强制执行。从性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，在两者发生冲突时，应优先保护债权人的物权期待权。本案中，人民法院查封讼争房屋，系基于苏双兴、张建梅与建水金隆房地产公司商品房预售合同纠纷案件，建水金隆房地产公司应对苏双兴、张建梅承担的是金钱给付义务，属一般的债权，苏双兴、张建梅作为债权人的权利内容，指向的是建水金隆房地产公司的一般责任财产，并非指向诉争房屋这一特定财产，而建水木材公司作为债权人的权利内容，则以诉争房屋这一特定财产为客体，且在诉争房屋被查封之前已享有受法律保护的物权期待权，该权利能够排除法院对诉争房屋的强制执行。综上，原告建水木材公司与第三人建水金隆房地产公司签订的《商住小区联合开发合同》合法有效；原告建水木材公司对诉争房屋享有的物权期待权能够排除法院对该房屋的强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：一、确认原告建水县木材有限责任公司与第三人建水金隆房地产开发经营有限公司签订的《商住小区联合开发合同》合法有效。二、不得执行建水县“隆晟天怡”小区A幢-1-商业1号、A幢-1-商业2号、A幢-1-商业3号、A幢-1-商业4号、A幢-1-商业5号、A幢-1-商业6号、B幢-1-商业1号、B幢-1-商业2号、B幢-1-商业3号商铺。三、本院（2019）云2524执异17号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由原告建水县木材有限责任公司负担。二审期间，上诉人提交新证据：录音证据一份，可以证明：与苏双兴情况相同的另外一个债权人胡建光，通过电话询问一直在无偿使用A幢3号商铺（争议商铺中的一间）的使用人李国，李国已经明确的说明：1、该商铺不是与木材公司租赁的，其他人在其他商铺堆放东西使用的商铺也都不是与木材公司租赁所得；2、使用至今没有向谁交付过房租；3、商铺的钥匙是以前的包工头转交给李国等人无偿使用的；4、木材公司说已经打赢官司了，让把钥匙交回去，所以包工头就让李国等人将钥匙交还给包工头。上述事实，足可以证明，木材公司自2014年开始就没有管理、使用本案争议的商铺，开发商也没有将商铺实际交付给木材公司，双方之间没有交付商铺的事实。木材公司现在所持有的商铺钥匙，是一审结束之后，告知包工头已经打赢了官司，让包工头将所持有的钥匙交付给木材公司，所以到二审阶段，木材公司才会持有商铺的钥匙。被上诉人经质证认为：一审庭审笔录可以确定交付钥匙给我方的是开发商，开发商也是认可的，且一个卷临门有很多把钥匙，我方对录音的真实性有异议，不能仅仅因为一段录音就否认我方对相关铺面享有的权利。被上诉人提交新证据：《隆晟天怡小区规划设计图》一份，结合设计规划图可以看出，在联合开发合同中约定的非常明确，A幢一层一楼的一半商铺归我方所有，B幢1-3号商铺也是归我方所有，我方享有专属的权利，只是因为开发商的原因导致不能过户，但是不影响我方的所有权。合同约定的迎晖路临街的一半商铺及永善街B幢1-3号商铺与一审判决及合同约定的是对应的。上诉人经质证认为：1.在平面图标注的“5”这个位置还有一幢房子未建盖起来，如果建盖起来，相应的铺面也是临街的，同时也符合合同的约定，因此我方认为一审未查明事实；2.从图纸上并不能直观的看出一审认定的铺面平方面积，是大于1000平方米还是小于1000平方米；3.（2019）云2524执异17号执行裁定时就到现场看过了，可以确认当时被上诉人是没有占用铺面的，后来才占用的，综上，上述两个事实一审未明确。二审认证为，上诉人提供的录音证据与开发商即第三人的一审陈述相矛盾，且无其他证据相验证，不能证明上诉人主张事实，不予采信。被上诉人提交的《隆晟天怡小区规划设计图》真实合法，经本院现场查看勘验，与联合开发合同中的约定是对应的，予以采信。对原审判决查明的事实，二审经审理确认原审判决对相关证据的采信合法、有效，可与原审开庭审理笔录相印证，作为认定本案事实的依据。据此，二审对案件事实确认与原审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人排除执行异议，人民法院应当审理下列内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”和第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，建水木材公司与第三人建水金隆房地产公司签订的《商住小区联合开发合同》，根据合同内容及履行情况，实质为土地使用权转让合同。该合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。建水木材公司已按合同约定办理了建水县临安镇迎晖路165号3724.8平方米的土地使用权变更登记手续，第三人建水金隆房地产公司已按约定开发建设建水县隆晟天怡小区，按合同约定，该小区A幢-1-商业1号至A幢-1-商业6号商铺、B幢-1-商业1号至B幢-1-商业8号商铺应归建水木材公司所有，因第三人建水金隆房地产公司的原因，工程至今未完工，房屋未能竣工验收，建水木材公司未能领取该商铺的房屋产权证，尚不是该房屋的所有权人，但其对上述商铺享有物权期待权，依法应受法律保护。本案建水木材公司在法院查封之前已享有受法律保护的物权期待权，该权利能够排除法院对诉争房屋的强制执行，且苏双兴、张建梅对建水金隆房地产公司所享有的债权系一般债权，故建水木材公司作为权利人具备《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。依照前述法律规定，建水木材公司提出的对该房屋不予强制执行的请求，应予支持。故上诉人苏双兴、张建梅的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人苏双兴、张建梅负担。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 何玉琼审判员 陆 斌二〇二〇年十二月二十二日书记员 李思娴