安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1850号 上诉人（原审被告）：阮寿强，男，1963年6月20日出生，汉族，个体经营户，户籍地安徽省安庆市枞阳县，现住安徽省郎溪县。 委托诉讼代理人：梅迪，安徽梅志宏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司，住所地安徽省郎溪县华润苏果购物广场****。 负责人：崔灿，该分公司经理。 委托诉讼代理人：高锁明，男，该分公司项目经理。 上诉人阮寿强因与被上诉人安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司（以下简称龙都物业郎溪分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省郎溪县人民法院（2020）皖1821民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 阮寿强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龙都物业郎溪分公司一审全部诉讼请求。事实与理由：龙都物业郎溪分公司未能尽到物业公司相关的责任与义务，其租赁商铺期间外墙渗水，龙都物业郎溪分公司未能及时修缮，导致其商铺受损严重，是其自行维修的，龙都物业郎溪分公司严重违约，其拒交物业费有事实依据。 龙都物业郎溪分公司辩称，阮寿强所说商铺外墙漏水的情况属实，但该部分建筑系房屋质量问题，属开发商维修范围，且经物业公司反映开发商已经及时进行了修复，并非阮寿强所说的自行维修。龙都物业郎溪分公司根据物业服务合同和相关法律法规提供了服务，阮寿强应当支付物业管理费。一审判决事实清楚，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 龙都物业郎溪分公司向一审法院起诉请求：阮寿强支付拖欠的2016年2月1日至2019年10月31日的物业公共服务费33920元、违约金86909元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年12月28日，甲方郎溪县华贝商业经营管理有限公司（出租方）与乙方阮寿强（承租方）签订《郎溪华润苏果购物广场商铺租赁协议》一份，约定：乙方向甲方承租郎溪华润苏果购物广场Ａ栋110号铺位，总建筑面积为194.11㎡作为经营场地，甲方保证拥有本商铺出租权；租赁间内，乙方因经营行为所产生的一切税费均由乙方自行承担（第4.2条）；上述租金不包括：物业管理费用、政府相关部门收取的各种税费、罚款和甲方为乙方提供其他服务的费用；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后十日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，合理支出的费用由甲方承担，乙方有权在下期租金中对上述费用进行相应抵扣。双方还就租赁期限、租金、支付方式、权利义务、违约责任等进行了约定。甲方落款处盖有“安徽省郎溪县金华置业有限公司”印章及签约代表签字，乙方落款处有“郎溪县上海老庙黄金专卖店”印章及签约代表“阮寿强”的签名。2013年6月29日，甲方安徽省郎溪县金华置业有限公司（出租方）与乙方梦金园黄金郎溪店（承租方），指定联系人阮寿强签订《郎溪华润苏果购物广场商铺租赁协议》一份，约定：乙方向甲方承租郎溪华润苏果购物广场Ａ栋108号铺位，总建筑面积为201㎡作为经营场地，甲方保证拥有本商铺出租权；租赁间内，乙方因经营行为所产生的一切税费均由乙方自行承担。上述租金不包括：物业管理费用、政府相关部门收取的各种税费和、罚款、甲方为乙方提供其他服务的费用。其他内容与2012年12月28日《租赁协议》基本一致。甲方落款处盖有“安徽省郎溪县金华置业有限公司”印章及签约代表签字，乙方落款处有签约代表“阮寿强”的签名。阮寿强还租赁案外人所有的郎溪华润苏果购物广场Ａ栋109号铺位，总建筑面积为148.46㎡作为经营场地。 2014年10月8日，甲方宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司与乙方阮寿强签订《华润苏果购物广场前期物业公共服务协议》一份，载明：“物业名称：华润苏果购物广场，乙方所购商品房基本情况：类型：商业物业，座落位置：A-108、A-109、A-110幢，建筑面积为197.68、148.46、192.34平方米。”第三条第一项：房屋共用部位的维护和管理共用部分是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、停车场等部位。（销售合同中特别约定的除外），第五条第一项：物业公共服务费，入伙时一次性交纳为期12个月的物业管理服务费；第二项1、物业管理服务费，A、物业管理服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，无房产证按商品房销售合同记载的建筑面积计算）交纳，具体标准如下：商业物业：1.0元/月.平方米建筑面积；B、物业共用部分运行维护费（二次供水消防设备运行维护费用、监控运行维护费用、消控运行维护费用、差额水/电量等）发生的能耗费用由甲方向乙方或使用人按照所拥有的建筑面积收取。收取标准如下：商业物业：0.4元/月.平方米建筑面积。C、生活垃圾运输处理服务费：商业物业：按物价部门核准调整执行元/月.平方米建筑面积。D、计费方式：物业服务费用按每12个月为一个周期交纳，乙方应于交付（即按照《商品房买卖合同》内约定交付日起或实际办理交付手续时间为当日，两者以先发生者为准）之日次月交纳物业管理服务费；乙方或物业使用人应在每周期前10日内按时向甲方交纳当周期物业服务费用，履行交纳义务……第五项：业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。第七项：物业管理服务费的追缴及滞纳金的计收乙方应按时交纳物业管理服务费，如乙方连续三个月未交纳物业公共服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业管理服务费及违约金。违约金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三。双方还就权利义务、服务内容、服务质量等进行了约定。上述《华润苏果购物广场前期物业公共服务协议》甲方签章处加盖有“宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司”印章，代表人处有“崔灿”签名，乙方签章处有“阮寿强”签名。2019年10月1日，龙都物业郎溪分公司向阮寿强发出《致欠物业公共服务费的业主一封信》催促阮寿强交纳物业费，阮寿强未交纳。 一审另查明，2014年1月20日，宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司成立，营业场所为郎溪县华润苏果购物广场B座一单元，经营范围为物业管理、物业管理咨询服务、园林绿化、物业设施设备维修等。2016年4月25日变更为宁国龙都物业服务有限公司郎溪分公司，其后又于2018年2月7日变更为龙都物业郎溪分公司。 一审法院认为，《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，阮寿强与宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司（后更名为龙都物业郎溪分公司）签订的《华润苏果购物广场前期物业公共服务协议》以及阮寿强与业主签订的《租赁协议》均系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。阮寿强与业主签订的《租赁协议》明确约定，租赁间内，承租方因经营行为所产生的一切税费均由承租方自行承担。上述租金不包括：物业管理费用、政府相关部门收取的各种税费、罚款和出租方为承租方提供其他服务的费用。据此,龙都物业郎溪分公司作为华润苏果购物广场小区的物业服务管理方，为阮寿强承租的华润苏果购物广场A-108、A-109、A-110幢，建筑面积为197.68、148.46、192.34平方米的房屋提供了物业管理服务，阮寿强作为案涉房屋使用人应依约交纳物业费。故对龙都物业郎溪分公司要求阮寿强支付拖欠的2016年2月1日至2019年10月31日的物业公共服务费33920元的诉讼请求予以支持。关于阮寿强辩称“龙都物业郎溪分公司在向阮寿强提供物业管理服务期间存在严重的违约行为”的辩解意见，一审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的特点,其服务内容关系到小区内全体业主的切身利益。本案中龙都物业郎溪分公司基本履行了物业服务义务,虽存在瑕疵,但不构成根本违约，故对此辩解意见不予采纳。 对于违约金的认定。根据协议约定，“如乙方连续三个月未交纳物业公共服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业管理服务费及违约金。违约金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三”。本案中，阮寿强未按协议约定的时间交纳物业费，且逾期时间均已超过三个月，故其应按协议约定，自逾期之日以应缴额为基数支付相应的违约金。对于违约金的标准，阮寿强辩称每日千分之三标准过高，且龙都物业郎溪分公司应当在阮寿强拒绝缴纳物业管理费的一定期间内向法院提起诉讼，对其怠于行使其相关权利导致扩大的损失不予支持，酌定按2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的标准计算违约金。关于违约金的计算时间，根据双方协议约定“物业服务费用按每12个月为一个周期交纳”、“连续三个月未交纳物业公共服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业管理服务费及违约金”，支持1年零3个月的违约金，即33920×3.85%÷12×15个月=1632.40元。龙都物业郎溪分公司未主张2019年10月31日后的物业费及违约金，系对自身权利的处分，不违反法律规定，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、阮寿强于判决生效之日起十五日内支付龙都物业郎溪分公司物业管理服务费33920元、违约金1632.40元，合计35552.40元；二、驳回龙都物业郎溪分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1360元，由龙都物业郎溪分公司负担1000元，阮寿强负担360元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院对一审查明的事实均予确认。 另二审庭审中，龙都物业郎溪分公司陈述，阮寿强承租郎溪华润苏果购物广场商铺一楼A-108、109、110号，该商铺共五层，第五层顶部建筑造型系彩钢瓦材质。因暴雨造成彩钢瓦渗漏，导致雨水从彩钢瓦漏雨部位顺幕墙流淌至阮寿强商铺。事发后阮寿强找物业公司处理。因该部分建筑属开发商施工建造，物业公司遂要求开发商进行维修。2018年上半年，开发商花费3万余元进行了修复。阮寿强认可龙都物业郎溪分公司的陈述。 本院认为，依据龙都物业郎溪分公司与阮寿强签订的《前期物业公共服务协议》约定，房屋共用部分由龙都物业郎溪分公司进行维护、修缮。本案渗漏部位为商铺五层顶彩钢瓦装饰造型，不属于《前期物业公共服务协议》规定房屋共用部分范围之列，系属业主或开发商承担维修义务，且龙都物业郎溪分公司已经履行了协调和处理之责，案涉渗漏部位业经开发商修复。即若阮寿强确因商铺顶层彩钢瓦漏水造成客观损失，但该纠纷本身是阮寿强与业主或开发商之间的相关纠纷，分属另一法律关系，可依据其与业主或开发商签订的商铺租赁协议第4.2条约定，据实另行协商或另诉解决，现阮寿强以专用部分房屋质量问题主张龙都物业郎溪分公司在物业管理期间存在违约行为而拒交物业服务费，缺乏事实及法律依据。一审依据龙都物业郎溪分公司诉请，判决阮寿强支付2016年2月1日至2019年10月31日期间的物业管理费及相应违约金，并无不当。综上，阮寿强的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，判决结果正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2720元，由阮寿强负担。 本判决为终审判决。 审判长  童晓梅 审判员  赵 萍 审判员  王 瑶 二〇二〇年十二月十四日 法官助理朱林 书记员杨洋 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……