湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2766号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州富强房地产开发有限公司。 法定代表人：罗长城，该公司董事长。 委托代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕湘，女，1958年12月10日出生。 委托代理人：文法仪（系吕湘之夫），男，1953年3月1日。 上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）因与被上诉人吕湘商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人富强公司的委托诉讼代理人李兴，被上诉人吕湘的委托诉讼代理人文法仪，到庭参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 富强公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、三项判决；2.判令吕湘向富强公司支付违约金19659.67元（从2013年12月15日起以吕湘拖欠房款40368.94元为基数按每日万分之二计算至2020年8月15日，共计2435天，以后的违约金按此标准计算值付清房款之日止）；3.吕湘承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决吕湘支付富强公司房屋增加面积款40326.64元，该判决证明了吕湘违约。根据双方签订的《郴州市商品房屋买卖合同》，吕湘应承担逾期应付款万分之二的违约金，但一审没有依据双方合同及吕湘拖欠房款的事实，判决守约的富强公司支付42835元违约金给吕湘。因此富强公司提起上诉，请求二审法院公正裁判。 吕湘辩称，1.坚持一审的答辩意见；2.一审开庭前，双方没有就案涉房屋面积差异、房款差额进行过核对和结算。吕湘在一审开庭前不知道房屋的实际建筑面积和实际房款数额；3.一审判决现尚未生效，其判项不能作为吕湘违约的证据。综上，吕湘已依约支付了合同约定的房款，按时接收了案涉房产，而富强公司未在规定时间内完成诉争房屋的首次登记，已构成违约，应承担违约责任。 吕湘向一审法院起诉请求：1.富强公司支付逾期办理不动产首次登记的违约金42835元（违约金以吕湘已付房款194000元为基数，以每日万分之一为标准从2014年5月12日起计算至上述房屋不动产首次登记完成之日止，暂计至2020年6月30日为42835元）；二、本案诉讼费用由富强公司承担。 富强公司向一审法院反诉请求：1.吕湘支付尚欠结算房款40368.94元及支付总房款234368.94元的30%违约金70310.68元，共计支付110679.62元给富强公司；2.吕湘承担本案的全部诉讼费。一审庭审中，富强公司当庭变更诉讼请求第一项为判令吕湘支付尚欠结算房款40368.94元，并按未付房款40368.94元为基数按每日万分之二计算违约金（2013年12月15日起计算至付清房款之日止）。 一审法院认定事实：一、2011年3月9日，吕湘（买受人）与富强公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》。合同第三条、第四条约定：吕湘购买富强公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处“祥龙郡”项目中的第1栋2单元1209号房，建筑面积50.94平方米，单价为每平方米3808.40元，总金额194000元。合同第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计64000元，余款壹拾叁万元整向郴州市工商银行苏仙支行申请银行贷款。合同第六条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的银行同期存款利率向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本案中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第七条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、双方自行约定：合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。楼梯、电梯大厅走廊、一层架空层公共设施部位公用，分摊面积按房产局测绘大队最后竣工测绘的面积进行分摊。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3.自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担。上述《郴州市商品房买卖合同》签订后，吕湘按合同约定付清了合同约定的房款194000元，于2012年5月11日收房，现已入住。 二、富强公司在庭审中提交了（2013）年第（908）号《房产测绘报告书》、《户室面积对照表》及《房屋分层平面图》，《房产测绘报告书》系郴州市房屋测绘队于2013年12月3日作出，《户室面积对照表》第5页中载明涉案房屋即郴州市龙泉路“祥龙郡”项目中第1栋第12层1209号房的建筑面积为61.54㎡，比上述《郴州市商品房买卖合同》第四条约定的50.94㎡增加10.60㎡，按合同约定的房屋单价每平方米3808.40元计算，房屋价款为40326.64元。庭审中，富强公司称其收到《房产测绘报告书》后通知业主交清购房款，且一直在催业主补交房款，但未提交相关证据予以佐证。而吕湘称富强公司未曾向其催收增加面积房款。 三、“祥龙郡”项目中第1栋房屋已经相关部门验收合格，涉案商品房至今尚未办理不动产首次登记。 四、“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同内容履行各自的义务。一、关于吕湘诉请违约金是否应得到支持：我国《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。本案中，双方在合同中约定富强公司应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，逾期则按已付房款的每日万分之一支付违约金。案涉商品房的交付时间是2012年5月11日，富强公司应在商品房交付后730日内，即在2014年5月11日前办理案涉房屋的不动产首次登记，故富强公司依约应从2014年5月12日开始向吕湘支付违约金，即从2014年5月12日计算至2020年6月30日，共计2242天，违约金为43495元（194000元×2242天×0.0001），鉴于吕湘已自行将违约金调减至42835元，对此予以认可，故吕湘的诉讼请求予以支持。而富强公司不予支付逾期办证违约金的辩解，不予采纳。二、关于富强公司诉请的补交房款及其违约金是否应于支持：根据上述《郴州市商品房买卖合同》第七条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定的面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。如前所述郴州市房屋测绘队于2013年12月3日对涉案房屋“祥龙郡”第1栋的每套房屋建筑面积等进行了测绘，其中涉案房屋的建筑面积61.54㎡，比合同约定的面积50.94㎡增加10.60㎡，故吕湘应按合同约定补交房款，即按合同约定的商品房单价每平方米3808.40元计算，应补交房款40326.64元。另因双方签订的上述《郴州市商品房买卖合同》并未约定对未补交的房屋差价款应支付违约金，且富强公司也未提交曾向吕湘催收补缴房款的证据，故富强公司要求吕湘支付总房款234368.94元的30%违约金不符合合同约定和法律规定，故不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司支付原告吕湘逾期办证违约金42835元；二、原告（反诉被告）吕湘支付被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司房屋增加面积款40326.64元；三、驳回被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司其他反诉诉讼请求。以上一、二项相抵，由被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司于本判决发生效力后十日内支付给原告（反诉被告）吕湘25**.36元。本诉案件受理费减半收取435元，由被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取1257元，由原告（反诉被告）吕湘负担405元，被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司负担852元。” 二审中，富强公司提交了一份《不动产权电子证书》，拟证明案涉房屋的实际面积。 吕湘质证认为，对证据的真实性、合法性没有异议，对证明方向有异议。富强公司并没有通知吕湘去办证，吕湘现在才知道有这份证书，对证书上载明的面积也无异议。 本院经认证认为，该不动产权电子证书能够证明案涉房屋的实际面积，但并不能证明吕湘有违约行为。 本院二审查明，涉案房屋已于2020年9月11日办理了《不动产权电子证书》，权证号为湘（2020）北湖不动产权第0056838号，登记权利人为富强公司。故本院对一审查明事实中的“涉案商品房至今尚未办理不动产首次登记”予以更正，对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据原卷材料、询问情况以及双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：富强公司要求吕湘承担拖欠房款的违约责任是否应当得到支持。 吕湘、富强公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同内容履行各自的义务。合同签订后，吕湘按合同约定付清了房款，并于2012年5月11日收房。但富强公司并未按合同约定在房屋交付使用后730日内完成初始登记，因此富强公司的行为构成违约，依法应承担相应的责任。案涉房屋经郴州市房屋测绘队测绘，实际建筑面积比合同约定的建筑面积有所增加。根据双方“多退少补”的约定，吕湘应就多出的房屋面积补交房款。因双方签订的《郴州市商品房买卖合同》并未约定对未补交的房屋差价款应支付违约金，而吕湘表明其没有收到富强公司任何口头或书面通知要求吕湘交纳增加面积的房款，富强公司也没有提供证据证明其有催收增加面积的房款的事实。吕湘按双方合同约定已付清了合同约定的房款，吕湘并无违约行为，富强公司要求吕湘承担拖欠增加面积房款的违约责任无事实依据，对其上诉理由本院不予支持。 综上所述，郴州富强房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费870元，由郴州富强房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 徐 艺 书 记 员 谢 意 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。