云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终2131号上诉人（原审被告）：景谷广泰房地产开发有限公司。住所地云南省景谷傣族彝族自治县。法定代表人：姜世恩。该公司总经理。委托诉讼代理人：张思伟，云南张思伟律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周萍燕，女，1980年8月23日生，云南省景谷傣族彝族自治县人，现住云南省景谷傣族彝族自治县。委托诉讼代理人：李安民，云南新南疆律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。上诉人景谷广泰房地产开发有限公司（以下简称广泰公司）与被上诉人周萍燕商品房预约合同纠纷一案，不服云南省景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）人民法院（2018）云0824民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广泰公司的上诉请求：一、请求二审法院依法撤销景谷县人民法院（2018）云0824民初612号民事判决书。二、请求二审法院依法开庭查明事实，公正改判继续履行《商品房选房协议》。三、上诉费用由周萍燕全部承担。事实和理由：一审法院作出（2018）云0824民初612号民事判决书事实不清，证据不足，适用法律不当。广泰公司认为，于2014年5月18日周萍燕与广泰公司的法定代表人姜世恩自愿签订《商品房选房协议》，真实、合法、有关联。请求二审法院对原《商品房选房协议》认定具有法律效力。应该依法保护广泰公司和维持原合同有效，依法驳回周萍燕的诉讼请求。二审开庭查明本案事实后，采信广泰公司的上诉请求，公正作出二审改判的民事判决书。周萍燕辩称，广泰公司提出要求继续履行合同，但合同的标的物，也就是合同所针对的商品房，现在已经出售成为了事实，如何继续履行合同。一审判决符合法律规定请二审依法维持原判。周萍燕向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除周萍燕、广泰公司双方签订的《商品房选房协议》。2.判令广泰公司按照协议约定双倍返还周萍燕定金200,000.00元。3.本案诉讼费由广泰公司负担。一审法院认定事实：2014年5月18日，周萍燕与广泰公司签订《商品房选房协议》，协议约定：周萍燕订购广泰公司开发的“金塔豪庭商业广场”1栋1单元8层802室住宅，房屋价款为340,571.00元，双方约定“金塔豪庭商业广场”项目取得《商品房预售许可证》后，根据广泰公司通知，周萍燕于通知后7日内与广泰公司签订《商品房购销合同》。《商品房选房协议》签订后，周萍燕向被告广泰公司支付定金100,000.00元，2014年5月18日广泰公司向周萍燕出具收到该定金的收据。《商品房选房协议》中约定了违约责任：在协议第四条规定的期限内（“金塔豪庭商业广场”项目取得《商品房预售许可证》后，根据广泰公司通知，周萍燕于通知后7日内与广泰公司签订《商品房购销合同》），甲方（广泰公司）不与乙方（周萍燕）签订《商品房购销合同》和补充协议，甲方应当双倍返还乙方已付定金，乙方不与甲方签订《商品房购销合同》和补充协议，乙方已交定金不予退还，本协议解除，乙方认购商品房由甲方另行销售，且无需通知乙方。另查明，被告广泰公司于2014年12月24日取得《商品房预售许可证明》。还查明，被告广泰公司与名为王强的人已就“金塔豪庭商业广场”1栋1单元8层802室房屋签订《商品房购销合同》，并于2016年7月14日到房地产管理机关进行了登记备案。一审法院认为，一是关于是否解除双方签订的《商品房选房协议》的问题。双方签订的《商品房选房协议》是双方对交易房屋有关事项作出的确认，协议中对商品房买卖合同中的房屋位置、面积、价款、违约责任等核心条款作出了约定，是一份独立的合同，且成立并生效，对双方当事人具有约束力。双方签订《商品房选房协议》的目的是保证涉案房屋在开发商取得《商品房预售许可证明》后能顺利进行交易而签订的，但根据查明的事实，广泰公司已于2014年底就取得了《商品房预售许可证明》，但一直未与周萍燕签订《商品房购销合同》，且涉案商品房已被广泰公司卖给他人，并到相关部门进行了登记备案，周萍燕购买该房屋的合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：···（四）“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；···”，故对于周萍燕解除双方签订的《商品房选房协议》的诉请一审法院予以支持。二是关于广泰公司是否应当双倍返还定金的问题。一审法院认为，首先，双方在《商品房选房协议》中约定：在协议第四条规定的期限内即“金塔豪庭商业广场”项目取得《商品房预约许可》后，根据甲方（广泰公司）通知的时间，乙方（周萍燕）应当在甲方通知后7日内，甲方不与乙方签订《商品房购销合同》和补充协议，甲方应当双倍返还定金；乙方不甲方签订《商品房购销协议》和补充协议，乙方已交定金不予退还，本协议解除，乙方认购商品房由甲方另行销售，且无需通知乙方。广泰公司辩称已在取得预售许可后通知周萍燕签订合同，通知后系周萍燕主动放弃购买涉案房屋，但对该主张其并未提交任何证据证实，且根据广泰公司代理人的陈述，广泰公司是在2016年8月份左右通知周萍燕到公司签订合同，但从一审法院到相关部门调取的《商品房购销合同》中可以看出，涉案房屋早于广泰公司通知周萍燕签订合同时间就已卖给了他人，并进行了登记备案。故对于广泰公司的辩称一审法院不予采信。其应当承担举证不利的后果，即应当承担双方约定的违约责任。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”双方签订《商品房选房协议》，缴纳定金的目的是为了购买涉案房屋，但由于广泰公司的原因，致使合同目的不能实现，故广泰公司应双倍返还定金。故对于周萍燕请求广泰公司双倍返还定金的诉请一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告周萍燕与被告景谷广泰房地产开发有限公司于2014年5月18日签订的《商品房选房协议》。二、由被告景谷广泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内双倍返还原告周萍燕定金200,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,300.00元，由被告景谷广泰房地产开发有限公司负担。二审中，广泰公司向本院提交了证据照片一张，欲证明姜世恩从2020年6月19日上午10时以后景谷县人民政府才确定了他全权主持金塔豪庭工作的身份，以及90户购房户的交房时间为2020年8月30日。周萍燕质证认为该组证据与本案没有关联性。本院认为，从照片上看，只能证明有座谈的情况，座谈的内容不清，不能证明与本案有关联性且姜世恩作为广泰公司法定代表人，姜世恩于何时主持金塔豪庭工作，亦与本案无关联性。故对该照片的证明目的，本院不予采信。本案经二审审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，周萍燕与广泰公司于2014年5月18日签订的《商品房选房协议》，双方对所涉房屋的具体位置，房屋价款、支付方式，签订《商品房购销合同》的时间及违约责任等进行了明确约定。广泰公司上诉认为，现交房条件已经具备，《商品房选房协议》应当继续履行。本案中，周萍燕在协议签订后向广泰公司支付了定金100000元。广泰公司在2014年12月24日取得了《商品房预售许可证明》则未通知周萍燕与其签订《商品房购销合同》，并将涉案房屋登记备案在他人名下。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定及双方《商品房选房协议》约定，本院认为，广泰公司不仅未在双方约定条件成就时与周萍燕签订《商品房购销合同》，还将案涉房屋备案在他人名下的行为违反双方协议约定，至使周萍燕购房目的不能实现。一审法院判决解除《商品房选房协议》，并由广泰公司向周萍燕双倍返还定金并无不当，本院予以维持。广泰公司上诉请求继续履行《商品房选房协议》，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，景谷广泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300.00元，由上诉人景谷广泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张  坤审判员 田  田审判员 邱 继 娇二〇二〇年十二月七日书记员 欧阳成愉