云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终2304号上诉人（原审原告）：刘涛，男，1992年8月30日生，汉族，住云南省石屏县。委托诉讼代理人：罗喜燕，云南华垣律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：吴元芬，女，1946年8月7日生，汉族，住云南省石屏县。委托诉讼代理人暨被上诉人（原审被告）：何文斌，男，1967年4月2日生，彝族，住云南省石屏县异龙镇湖滨路******。代理权限为特别授权代理。上诉人刘涛因与被上诉人吴元芬、何文斌确认合同无效纠纷一案，不服云南省石屏县人民法院（2020）云2525民初848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘涛上诉请求：撤销云南省石屏县人民法院（2020）云2525民初848号民事判决，依法改判支持其原审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1.刘涛于2017年3月5日与吴元芬签订的《土地转租协议》属于以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。上诉人本想购买被上诉人位于石屏县异龙镇肖家海村的土地，双方曾达成口头约定，先由被上诉人向石屏县自然资源局申请居民建房批准书，待申请到居民建房批准书后，刘涛开始建房。被上诉人提出“先以双方签订土地租赁合同代替土地买卖合同并约定租赁期限为永久租赁”。但双方于2017年3月5日双方签订《土地转租协议》时，被上诉人在该协议书上写为“租期至承包期满”，当时上诉人没有注意到这个细节迷迷糊糊签了字。该协议签订后3年多，被上诉人未能申请办理居民建房批准书，也未将该土地交付给上诉人，上诉人也没有实际使用过该土地，多次要求被上诉人退款，却被拒绝。现上诉人已知道到承包土地不能买卖，也认识到自己欲购买承包地是错误的，为挽回损失，请求确认双方签订的协议无效。2.涉案《土地转租协议》的内容、条款及约定的“租金”均不符合土地租赁合同的交易习惯。首先，协议租赁期限不清楚，虽然写为至承包期满，但到底为多少年并不清楚；其次，一次性约定的租金高达10万元，未按一般土地租赁的交易习惯约定为遂年给付租金，其约定的租金也远高于市场价格；再次，协议签订后即给付9万元，约定余款1万元于同年12月底付清，即在签订协议第一年就要付清全部租金，明显不符合交易习惯。故该《土地转租协议》不具有租赁土地的真实意思表示。综上，本案双方签订的《土地转租协议》违反了合同法第52条第（三）项的规定，涉嫌以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效合同，请求二审支持其上诉请求，判令因《土地转租协议》无效，由被上诉人向上诉人返还已收取的款项9万元。被人诉人吴元芬、何文斌辩称，1.上诉人与被上诉人签订《土地转租协议》的真实目的是为了要建厂房，于2017年3月提出欲买地，当时被上诉人已明确告诉上诉人：我方没有卖土地的权利，只有土地承包经营权，要建盖房子必须由政府部门审批并领取农村个人建房建设工程许可证，并反复向上诉人强调出租土地在未取得许可证前只能用于耕种，不能擅自改变土地用途，对此，上诉人是知道且清楚政策及法律规定的。2.被上诉人没有以签订租赁协议的名义达到买卖土地的非法目的。首先，被上诉人从未大肆宣传要卖地，反而是上诉人主动提出建厂房一事，不存在双方曾口头约定过名为租赁实为永久买卖涉案土地一事；其次，签订《土地转租协议》时，被上诉人何文斌已将协议内容遂字遂句告知上诉人，上诉人称只需先将土地出租，若要建房会遵守相关法律规定，故双方签订的《土地转租协议》真实有效；再次，上诉人3年时间里是否对该土地管理、使用，被上诉人不知情，也无权干涉。3.双方签订《土地转租协议》后，上诉人向被上诉人无理提出重新签订永久买卖协议，欲改变涉案土地用途，遭到上诉人拒绝，成诉。现上诉人仅以自己个人想法以所谓的合法形式掩盖非法目的主张协议无效，即无证据证明其主张更与《土地转租协议》载明的内容不符，综上，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。刘涛向一审法院起诉请求：1.请求确认原被告之间的土地买卖（转租）等口头及书面协议无效；2.请求判决二被告退还原告为买土地而支付的90000元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：吴元芬与何文斌系母子关系。刘涛与吴元芬经第三人何某介绍认识，于2017年3月5日双方签订土地转租协议，约定：1.甲方吴银芬把坐落在肖家海的自有承包耕地（李伟住宅旁）转租给乙方刘涛耕种，租期自2017年3月5日至承包期满；2.租金共计人民币100000元，由乙方于2017年3月20日付90000元，2017年12月25日前付清余款10000元；3.乙方在承包期内，对土地的使用必遵守国家相关法律法规。乙方在承包耕地上所有投资，均与甲方无关，因此造成的损失，概由乙方自己负责；4.乙方在法律规定允许的范围内，若需改变土地用途，在合理合法的情况下，甲方根据情况，可以协助乙方办理相关手续；5.本协议自双方签字之日起生效，双方均不得违约；6.本协议一式两份，甲乙双方各执一份。协议签订后，刘涛于2017年3月6日支付吴元芬90000元，并由何文斌代吴元芬出具收条给刘涛收执。后原告刘涛主张双方签订的协议名为土地转租实为土地买卖，双方补充协商未果，诉争土地一直闲置至今。故原告刘涛诉至法院，要求确认协议无效，两被告返还其所支付的款项。另查明，被告吴元芬、土地转租协议和收条上的吴银芬、农村土地承包经营权证上的吴云芬，系同一人。一审法院认为，本案的争议焦点是：双方签订的土地转租协议是否有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”本案中，刘涛、吴元芬双方是在平等自愿的基础上签订的《土地转租协议》，协议合法有效受法律保护，双方应当按照约定履行义务。在协议履行过程中，双方就协议的性质、效力产生了分歧，原告刘涛主张是土地买卖，被告吴元芬主张是土地转租，双方协商后未能达成一致意见。按照前述法律规定，结合诉争土地的性质、协议的内容和条款、交易习惯来看，双方签订的协议应当视为土地转租，协议内容也没有进行过变更，且双方签订的转租协议不违反法律规定，亦不违反意思自治、公序良俗原则，依法应当确认其效力。依法成立的合同受法律保护，在合同履行过程中，合同双方应当全面履行各自的义务，且应当遵循相关的法律原则。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定：“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。”第三十六条规定：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”第三十八条规定：“土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；……”在本案中，原告刘涛与被告吴元芬签订的《土地转租合同》是在平等自愿条件下签订，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告刘涛主张双方签订的合同，名为土地转租实为土地买卖，应属无效合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告刘涛以协议“以合法形式掩盖非法目的”、“存在重大误解”等为由，主张合同无效，但其提供的证据不能证明其主张的事实，也不能证明该合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故应依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十一条、第七十七条、第七十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第三十六条、第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决“驳回原告刘涛的诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取计1025元，由原告刘涛负担”。二审中，上诉人刘涛向本院提交涉案土地现场照片，通话录音，并再次申请证人何某到庭作证：1.涉案土地现场照片一张，欲证明：涉案土地至今未交付。2.通话录音光盘一张，欲证明：刘涛自己不会录音，录音虽然不完整，但部分内容可反映出双方真实交易目的为买卖而非租赁。3.证人何某证言，欲证明：双方名为土地租赁实为土地买卖。证人何某陈述：其曾向吴元芬家承租另一块比本案达一些的地，年租金仅400元；三年前其友刘涛曾向他提起要买地盖房，有一天他见到何文斌提及此事，一开始何文斌说不卖，3天后吴元芬打电话称因孙子结婚需要钱愿意卖地，后来在何文斌家中，何文斌说国家不允许买卖土地，暂时写成出租土地，约定总价10万元，刘涛先给9万，等以何文斌名义申请建设用地后支付完1万再签正式的买卖合同；何文斌没有主动向其他人提出过要卖地，双方签协议前，再次读给刘涛听，对此刘涛是知道的也知道土地不能私自买卖。经质证，被上诉人吴元芬、何文斌对证据1的“三性”予以认可，但认为协议签订后案涉土地已交付，被上诉人一方无权再管理该土地，至于上诉人是否实际管理、使用其不清楚；对证据2通话录音的“三性”均不予认可，认为该通话录音不完整，上诉人断章取义，上诉人表达的是要建盖仓库，而非买卖土地；对何某证言中关于双方暂订租赁协议之后再签买卖合同的内容不予认可，认为被上诉人一方没有告诉过任何人要卖地，且已向刘涛反复重审土地不可以买卖，签订协议前已读给刘涛听，刘涛签订该协议完全自愿合法，应按协议载明内容履行。本院审查认为，涉案土地现场照片仅能证明涉案土地现状为放荒状态，对上诉人提交该照片的证明目的本院不予采纳；通话录音，被上诉人不予以认可，上诉人认可录音内容不完整且未提供录音的原始载体，依法不能作为证据使用；证人何某系上诉人刘涛的朋友，见证双方签订《土地转租协议》的过程，同时也证实刘涛清楚协议的具体内容，其关于双方自愿签订《土地转租协议》的证言，本院予以采信，但何某并非本案订立协议的当事人，不能代替协议当事双方表达订立协议的真实意图，对上诉人的证明目的不予采纳。被上诉人吴元芬、何文斌未向本院提交新的证据材料。二审审理查明的案件事实除与一审查明的事实一致外，另查明，案涉土地现为荒地。综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方于2017年3月5日签订的《土地转租协议》是否有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，上诉人认可其知晓合同的具体内容，现其以合法形式掩盖非法目的为由请求确认合同无效，本院具体分析评判如下：（1）双方当事人均认可订立协议前知晓协议内容，且证人证言也证实了双方系自愿协商一致签订协议的过程；（2）协议约定的内容明确且具体，其中载明：“甲方把座落肖家海自有承包耕地转租给乙方耕种”，“乙方在承包期内，对土地的使用必遵守国家相关法律法规。”即，该协议已对所涉土地的使用性质及使用过程中应遵守国家法律规定，明确予以限定，不存在违反《中华人民共和国农村土地承包法》侵害农村土地承包经营权及国家、集体或第三人利益等情形；同时协议还载明“租期自2017年3月5日至承包期满。”即，协议约定的承包期未超出涉案土地承包的经营期限；（3）土地使用目的及租赁价格的协商，因事因人而异，本案租赁物租金的具体价格系双方协商一致的结果，上诉人已按协议约定支付9万元，履行了租赁法律关系中应由承租人给付租金的主要合同义务；（4）协议签订后，二被上诉人未妨碍上诉人刘涛对涉案土地行使相关权利，涉案土地放荒状态并非被上诉人所致，二被上诉人亦履行了租赁法律关系中应由出租方提供租赁物的主要合同义务。综上，本案双方当事人自愿协商一致签订《土地转租协议》，不违反法律相关规定，合同合法有效，上诉人未能举证证明《土地转租协议》存在法律规定的无效情形，其主张双方签订的协议名为“租赁”实为“买卖”的上诉理由无事实依据，其理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘涛的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人刘涛负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二〇年十二月二十一日书记员 李晓蔚