云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1985号上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司，住所地:云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，职务：董事长。委托诉讼代理人：张嫒，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：李文宏，男，1963年12月8日生，哈尼族，居民，住云南省红河州个旧市。上诉人云南昆润高宏投资有限公司因与被上诉人李文宏房屋租赁合同纠纷，不服云南省弥勒市人民法院（2020）云2504民初2890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。云南昆润高宏投资有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判；2.由上诉人与被上诉人依法按比例分摊一审、二审诉讼费。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的租金标准过高，依据情势变更原则，明显对上诉人不公平，应将租金予以调整，按照同地段房屋现今实际平均租金每月约1300元进行计算。二、一审法院对上诉人一审提出的违约金过高的问题未依法予以核算调整。上诉人迟延支付租金仅仅导致被上诉人收取租金的时间迟延，至多造成迟延期间相应租金利息的损失，除此之外，被上诉人并无其他实际损失。如果按照双方签订的《房屋租赁合同》中约定的违约金条款计算违约金，虽然每天万分之五的违约金表明看不高，但进行换算成年利率后实则为18.25%。在被上诉人未向法庭提交证据证实因上诉人迟延履行租金给付义务造成被上诉人其他合理损失的情况下，一审法院依照每天万分之五计算违约金则明显属于违约责任过高。根据2020年8月20日最高人民法院发布《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的决定：“以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍为标准确定民间借贷利率的司法保护上限”，故上诉人认为，在被上诉人无法提交证据证实因上诉人迟延履行租金给付义务造成被上诉人其他合理损失的情况下，本案中关于违约金的计算应当参照上述规定予以调整。即按照被上诉人起诉当月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心在2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍进行计算，即3.85%×4=15.4%。恳请二审法院在查明案件事实的基础上，依法撤销一审判决，并公平、公正重新做出裁决。李文宏未作答辩。李文宏向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告2016年1月1日至2018年12月31日的租金96987.43（414813×8%×3-2567.69元=96987.43元)；2.判决被告支付：以未付租金为基数，以日万分之五计算支付自2016年2月1日至2020年7月31日止迟延支付租金的违约金共计人民币62054.76元；3.判决被告支付：以未付租金为基数，以日万分之五计算支付自2020年8月1日起至付清上述租金之日止的违约金；4.本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告向被告购买暂定名称为弥勒县，房屋预售建筑面积为51.05平方米，房屋总价款为416445元。因房屋存在面积差，原告实际向被告支付房屋价款414813元。2011年4月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2014年11月25日，双方签订《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期延长三年至2018年12月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均由被告提供。被告如约向原告支付了2013、2014、2015年度的房屋租金。后因被告未按期向原告支付租金，2017年3月22日，原、被告双方签订《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》，该协议载明“兹有弥勒湖泉湾1号返租公寓5栋29-05室，业主李文宏，应发2016年租金30812.31元，现经由本人与云南昆润高鸿投资有限公司商议后，同意2016年返租公寓租金分12期，每期支付2567.69元，首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日前支付”。被告于2017年4月28日通过银行转账的方式向原告支付一期房屋租金2567.69元后即不再履行分期支付协议。2019年1月1日，原、被告双方再次签订《租金支付协议》，约定截至2018年12月31日被告尚欠原告租金96789.7元（含税），被告同意将上述所欠租金于2019年12月31日前付清，支付方式：租金于2019年每个季度最后一日前支付1期，共计4期支付完毕，每期按比例支付24197.43元。协议签订后，被告并未按约履行。案件审理中，被告认可2019年1月1日双方签署的租金支付协议中确认的欠款金额系计算错误，按合同约定欠付原告的租金总额应为96987.43元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理并使用，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，虽然商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，但原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应按合同约定以实际购房价款为基数计算。原告主张租金约定过高，要求依据情势变更原则予以调整以及原告应先向税务部门缴纳税费后在请求支付租金的辩解，依法不能成立，一审法院不予采纳。现原告要求被告支付尚欠租金96987.43元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金是合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金。被告未按合同、分期支付协议及租金支付协议约定如期支付租金，应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付因违约所产生的违约金。综上所述，现原告要求被告支付自2016年2月1日起至2020年7月31日的违约金62054.76元以及以未付租金为基数按0.05%计算支付自2020年8月1日起至租金付清之日止违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。被告主张违约金计算标准过高及已支付2016年一期租金，违约金计算时限应进行扣除的辩解，依法不能成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决：由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告李文宏租金96987.43元及截至2020年7月31日的违约金62054.76元，共计159042.19元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年8月1日起至租金付清之日止的违约金。案件受理费3480元，减半收取计1740元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交证据，对一审认定的事实也无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人云南昆润高宏投资有限公司与被上诉人李文宏签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人均应按约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，李文宏已经按约定将房屋交付云南昆润高宏投资有限公司经营使用，云南昆润高宏投资有限公司也应按约定支付租金。云南昆润高宏投资有限公司是采取售后返租的形式向李文宏租赁房屋，销售的房价高于市场价格，兼有投资性质，双方约定租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算租金是双方协商确定，公平合理，本院予以维持。云南昆润高宏投资有限公司要求按相同地段房租计算租金不符合双方的合同约定，经营过程中的商业风险不属于情势变更，云南昆润高宏投资有限公司主张租金过高的理由不能成立。云南昆润高宏投资有限公司迟延支付租金，依法应承担违约责任。违约金是否过高，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。双方当事人在合同中约定“每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金”。李文宏主张以未付租金为基数按0.05%计算支付违约金的诉讼请求，符合双方的合同约定，本院予以支持。云南昆润高宏投资有限公司虽然主张违约金的约定过高，但未提供足够的证据证实，其主张本院不予支持。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3480元,由上诉人云南昆润高宏投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  佘华锋审判员  焦 艳二〇二〇年十二月二十日书记员  陈昆燕