河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5486号 上诉人（原审被告、反诉原告）：段术宝，男，1981年12月25日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：杨振中，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：荣华涿州房地产开发有限公司，住所地涿州市开发区腾飞南街**，统一社会信用代码：91130681084970863K。 法定代表人：赵君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴小伟，河北亚华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢伟伟，河北亚华律师事务所律师。 上诉人段术宝因与被上诉人荣华涿州房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 段术宝上诉请求：1、依法撤销河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初748号民事判决书第二、五项判决；2、依法改判被上诉人按照上诉人已支付的购房款373297元，并自2017年3月1日起按照同期贷款利率向上诉人支付利息至实际支付之日止；3、依法判令被上诉人承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决将变更提高首付比例认定为补足首付比例属于认定事实错误，依法应予撤销。变更和补足是两个不同性质的客观行为。双方的房屋买卖合同明确约定的首付款比例为20%，且上诉人在2016年12月11日已经与银行签订的贷款合同，也是按照首付20%签署的。上诉人已经在2016年11月18日足额支付20%的首付，根本不存在不足的情况。而在已经签署好协议的情况下，被上诉人及银行要求按照30%支付首付款，这明显属于变更上述两份合同而不是补足，性质完全不同，一审法院对此事实认定有失偏颇。二、补充协议第三条第（三）第5条“银行审核需要提高首付比例，买受人应在接到通知7日内补交首付款”，对上诉人不产生法律效力，更无约束力。首先，房屋买卖合同是双务合同，尤其是关于变更首付款涉及买受人重大权益的条款，其涉及买受方的支付能力的问题，以及是否继续购买的问题，作为出售人一方无权单方约定必须按照出售的人要求执行。变更首付款必须由双方协商一致才能产生效力。其次，银行作为非合同主体，无任何合同依据及法律依据可以单方决定涉及买受人承受能力的重大事项，其审核或要求均对买受人无约束力。再次，补充协议是被上诉人提供的打印件，属于格式条款。加重买受人责任，剥夺买受人议价或抉择的权利，属于无效条款。且该条款无任何醒目的提示和其他形式的说明，故此也对上诉人不产生法律效力。最后，假设此条款成立并有效，如果银行审核要求首付比例99%，按照此约定买受人也要支付吗？此条款也属于显失公平，因此也对上诉人不产生法律效力。三、上诉人提高首付比例的直接原因是涿州市人民政府2017年3月1日发布施行的涿政发【2017】14号文件而导致，一审判决对此事实认定不清。涿州市人民政府于2017年3月1日施行颁布了《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》涿政发【2017】14号，其中规定，对非本市户籍居民家庭，限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%。被上诉人为了达到继续出售房产的目的，就必须满足上述文件的规定，因此其单方的以补足首付款为由变相的提高首付比例。因此一审法院对关系到本案关键事实的政策文件视而不见，更对导致的后果不予考虑，属于认定事实不清，应予改判。四、因政策变更导致贷款无法获批，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保借款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保借款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”双方应当解除合同，被上诉人应当返还购房款并承担利息损失。一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金属于适用法律错误。在被上诉人采取“名为补足实为变更”，且在上诉人不同意变更首付比例的情况下，根据上述法律规定可知上诉人可以要求解除合同并要求赔偿。退一步，即使直接原因是政策变更导致，那么属于不可归责于当事人双方的事由，出卖人也应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买受人。 荣华涿州房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，请法庭驳回上诉人的上诉请求。1、上诉人与我公司签订的合同及补充协议合法有效，该补充协议约定了银行审核需提高首付款比例，上诉人接到通知后七日内应支付，本案中上诉人即未按合同约定提高首付比例，也未付清剩余房款，构成违约，依法应向我公司支付违约金；2、上诉人上诉理由无法律依据，并与双方签订的商品房买卖合同补充协议相矛盾，因此其上诉理由不成立，请法庭驳回上诉人的上诉请求。 荣华涿州房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，于7日内向原告支付剩余购房款1460000元；2.判令被告向原告支付逾期购房款违约金（以尚未支付购房款1460000元为基数，按照日万分之贰标准，自2018年12月31日起计算至剩余购房款付清之日止，暂计算至2019年12月30日为106580元)；3.本案全部诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告经相关部门批准在涿州市预售许可证。2016年12月11日，原告荣华涿州房地产开发有限公司（出卖人）与被告段术宝（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号16050807），约定被告购买华融现代城第3幢2单元101号房，建筑面积86.51平方米，单价21191.74元／平方米，总金额1833297元，付款方式详见补充协议。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第三条关于“付款方式及期限”约定：（一）付款方式：买受人采用贷款方式付款：…3、贷款方式：买受人应付购房款共计1833297元，其中：（1）买受人在2016年11月18日一次性将首付款人民币373297元支付给出卖人（含买受人签订认购协议书时已经向出卖人支付的认购金5万元）。（2）余款1460000元整，买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付（最终银行贷款金额及贷款期限以银行或公积金管理中心审批确定的为准）…（三）买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付房款的特别约定：1、买受人承诺在签订买卖合同时，已经充分了解按揭贷款银行或公积金管理中心有关个人住房贷款的政策、办理贷款的全部条件，并承诺其申请贷款的金额和自身的资信条件符合发放贷款的要求。2、买受人应自签订买卖合同之日起5日内向出卖人指定的银行或公积金管理中心提交申请贷款的资料并办理完毕贷款手续。3、买受人申请贷款的具体金额和期限是否获得银行或公积金管理中心的批准，由银行或公积金管理中心根据买受人的资信状态最终审核确定，出卖人不承担买受人的贷款申请必然获得批准的保证。在买卖合同签订前买受人已对自身资信及审贷、放贷流程与标准有了充分的认识，买受人申请贷款不成功的不利后果（包括但不限于向出卖人承担违约责任）概由买受人承担。4、若买受人的申请经银行或公积金管理中心审核要求补充完善资料，买受人应在接到通知之日起5日内补充提交完毕。5、若买受人的贷款申请经银行或公积金管理中心审核确定需买受人提高首付比例或利率或有其他变更事宜的，买受人应在接到通知之日起7日内补交首付款或满足要求的其他贷款条件，并办理完毕贷款手续。6、若买受人的贷款申请未获得批准或获批的贷款不足，按以下约定处理：（1）买受人的未付余款1460000元，于出卖人发出通知之日起15日内一次性付清。（2）如买受人未在15日内一次性付清余款，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付购房总价款15%的违约金，出卖人有权在买受人已付款项中直接扣除后将剩余购房款无息返还给买受人。”双方在签订上述合同前，被告于2016年11月18日向原告支付购房首付款共计人民币373297元。2016年12月11日，被告到原告指定银行办理按揭贷款，因不同意补足首付比例，贷款未能办理。剩余房款1460000元，被告至今未能给付原告。 一审法院认为，本案原、被告均主张解除双方于2016年12月11日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方对自己权利的处分，本院不持异议，故对双方主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求均予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故反诉原告要求被告退还已支付的购房首付款373297元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告主张的利息，因合同解除前，原、被告签订的《商品房买卖合同》尚在履行过程中，反诉原告负有支付房款的义务，故对反诉原告主张的利息，本院不予支持。关于原告主张被告以购房总价款的15%支付违约金，即要求被告支付违约金274994.55元，本院认为，被告段术宝拒绝按照要求提高首付比例，也未付清剩余房款，确有违约，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金数额，本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性，以补偿性为主。本案中，原告并未提供证据证明被告逾期付款给原告造成的实际损失的数额，且在双方签订《商品房买卖合同》之后长达三年之久的时间内，也未采取有效沟通及合理措施促使商品房买卖合同继续履行，怠于行使合同权利、履行合同义务，在合同履行过程中亦存在瑕疵。故关于违约金的计付标准，结合双方在合同履行、被告违约行为可能给原告带来的损失等因素，本着公平和诚信原则，本院酌定以被告未付款项1460000元为基数，按6%计付违约金，即87600元，对原告主张过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）荣华涿州房地产开发有限公司与被告（反诉原告）段术宝于2016年12月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号16050807）及《商品房买卖合同补充协议》。二、被告段术宝于本判决生效后十日内支付原告荣华涿州房地产开发有限公司违约金人民币87600元。三、反诉被告（原告）荣华涿州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告（被告）段术宝已付购房款373297元。四、驳回原告荣华涿州房地产开发有限公司其他诉讼请求。五、驳回反诉原告段术宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5425元，原告荣华涿州房地产开发有限公司负担3800元，被告段术宝负担1625元；反诉费3450元，由反诉被告荣华涿州房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条（三）第5点约定：“若买受人的贷款申请经银行或公积金管理中心审核确定需买受人提高首付比例或利率或有其他变更事宜的，买受人应在接到通知之日起7日内补交首付款或满足要求的其他贷款条件，并办理完毕贷款手续。”第6点约定：“若买受人的贷款申请未获得批准或获批的贷款不足，按以下约定处理：（1）买受人的未付余款1460000元，于出卖人发出通知之日起15日内一次性付清。（2）如买受人未在15日内一次性付清余款，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付购房总价款15%的违约金，出卖人有权在买受人已付款项中直接扣除后将剩余购房款无息返还给买受人。”该条款已经对政策提高首付比例时如何处理、未办理贷款情况下如何交购房余款及违约责任作了明确约定，上诉人应依照约定在接到通知后补交首付款，或一次性付清余款，或承担违约责任。提高首付款比例并非作为合同当事人一方的被上诉人所决定，上诉人所谓“须双方协商一致才可变更、格式条款、剥夺买受人权利、显失公平”等一系列理由均不能成立。当事人意思自治、约定优先，上诉人主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，要求返还已付购房款及利息，不予支持。一审判决调整违约金数额，酌定按未付购房款的6%计付，并无不当。 综上所述，段术宝的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2605元，由上诉人段术宝负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 娟 审判员 万丙申 审判员 肖 雅 二〇二〇年十二月四日 书记员 何 军