安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终3324号上诉人（原审被告）:无为县赵氏养足馆，住所地安徽省无为市无城镇西门。经营者：赵阿艳，男，汉族，住安徽省无为市。被上诉人（原审原告）：刘永宽，男，汉族，住安徽省无为市。被上诉人（原审原告）：刘强，男，汉族，住安徽省无为市。被上诉人共同委托诉讼代理人：陈勇，安徽铭盛律师事务所律师。原审被告：徐代玲，女，汉族，住安徽省无为市。上诉人无为县赵氏养足馆（以下简称赵氏养足馆）因与被上诉人刘永宽、刘强、原审被告徐代玲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初3688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵氏养足馆上诉请求：1.依法改判赵氏养足馆支付刘永宽、刘强租金16749元（5583元/月×3个月）；2.本案诉讼费用由刘永宽、刘强承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，依法应予改判。第一，侯某、谌某的证言可以证明赵氏养足馆与刘永宽、刘强的租赁关系已于2020年4月解除，赵氏养足馆经营者赵阿艳与侯某、谌某既没有亲属关系也没有利害关系，该两名证人系刘永宽、刘强张贴出租公告的现场见证人，故侯某、谌某的证言应当采纳。第二，赵氏养足馆经营者赵阿艳与刘永宽、刘强协商一致解除租赁合同关系时，徐代玲也在场，赵氏养足馆支付给刘永宽、刘强4个月房租，先付2个月租金，过些天再支付后2个月的租金。刘永宽、刘强辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，赵氏养足馆的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。赵阿艳于2020年9月27日才在一审主审法官面前将案涉房屋的钥匙交还给刘永宽，故，一审认定双方之间的租赁合同关系于2020年9月27日解除，事实清楚，证据确凿充分。徐代玲述称，同意赵氏养足馆的上诉意见。刘永宽、刘强向一审法院起诉请求：1.判令赵氏养足馆、徐代玲支付刘永宽、刘强租金100500元及利息损失2010元（其中2019年7月1日至2020年6月30日房租33500元,利息从2019年7月1日开始按照年利率6%计算至2020年6月30日为2010元；2020年7月1日至2021年6月30日房租67000元，从2020年7月1日开始按照年利率6%计算至实际清偿之日）；2.诉讼费用由赵氏养足馆、徐代玲承担。一审法院认定事实：2017年7月1日，徐代玲因经营需要承租刘永宽、刘强使用的位于无为市无城镇西门五洲雅苑12幢4-5号门面房,双方签订了《门面租赁合同》,合同约定:“二、租期暂定五年，期满后乙方（徐代玲）在同等条件下有续租权。三、年租金67000元/年,一年一次性付清。五、年租金到期后，必须付清下一年房租，如到期未付，刘永宽、刘强有权无条件收回门面并可处理房内一切物品，造成损失由徐代玲承担”。合同签订后，双方按约履行。2019年5月，徐代玲因所租房面积不足，口头向刘永宽、刘强提出解除合同，刘永宽、刘强表示你把我房子转租出去也行，后徐代玲联系其同学赵阿艳承租，赵阿艳于当年9月份，对房屋进行装修，并在2019年10月28日由刘永宽、刘强提供房屋相关资料后到市场监督管理局办理赵氏养足馆企业登记，其登记信息使用方式为租赁。赵氏养足馆既没有与徐代玲签订租赁协议，也没有与刘永宽、刘强签订租赁协议。2019年1-9月租金由徐代玲支付，10-12月租金由赵氏养足馆经营合伙人侯小军支付。后期租金徐代玲、赵氏养足馆没有支付。2020年9月27日，经调解赵氏养足馆经营者赵阿艳已将涉案房屋钥匙交还刘永宽。一审法院认为，本案的争议焦点1.徐代玲与赵氏养足馆之间是否存在转租关系。首先，无证据证明徐代玲、赵氏养足馆之间有书面或口头租赁协议；其次，2019年10-12月租金由赵氏养足馆自行支付；再次，企业登记信息也反映刘永宽、刘强与赵氏养足馆存在租赁关系，故刘永宽、刘强诉请徐代玲与赵氏养足馆之间存在转租关系没有依据。2.刘永宽、刘强与赵氏养足馆之间是否存在租赁关系，租赁关系是否已经解除。通过赵阿艳办理赵氏养足馆刘永宽、刘强提供房屋相关资料、赵氏养足馆支付三个月房租及企业登记信息来看，刘永宽、刘强已与赵氏养足馆形成房屋租赁关系。因双方没有签订书面合同，赵氏养足馆辩称其与刘永宽、刘强之间为不定期租赁关系，理由成立，该院予以采信，但租赁期间的租金应比照徐代玲承租期间的租金数额执行；庭审中，赵氏养足馆申请两证人侯某、谌某出庭证明刘永宽、刘强于2020年5月初在涉案房屋门窗上张贴出租公告，以此证明赵氏养足馆与刘永宽、刘强于2020年4月解除租赁关系。因两证人与赵氏养足馆存在利害关系，证人证言该院不予采信。鉴于刘永宽于2020年9月27日接受赵氏养足馆经营者赵阿艳交还的涉案房屋钥匙，故刘永宽、刘强与赵氏养足馆之间的房屋租赁关系于当日实际解除。3.双方协商解除房屋租赁关系后，房屋装饰装修损失刘永宽、刘强是否承担。由于赵氏养足馆自2020年1月以来，房租一直没有支付，且在刘永宽、刘强诉讼后也未支付，故赵氏养足馆已属违约，其房屋装饰装修损失应自行承担。庭审后刘永宽、刘强放弃对徐代玲、赵氏养足馆的房租利息诉请，系在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，该院予以采纳。考虑到今年春节后无为地区因新冠疫情防控措施导致赵氏养足馆营业收入明显减少，系不可抗力，继续按原租赁合同支付租金对赵氏养足馆明显不公，根据公平原则该院酌定减免赵氏养足馆一个月租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一三条、第一百一十七条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）款之规定，判决：第一，刘永宽、刘强与赵氏养足馆之间的房屋租赁关系，于2020年9月27日解除；第二，赵氏养足馆于本判决生效后十日内给付刘永宽、刘强租金44108元；第三，驳回刘永宽、刘强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1175元，刘永宽、刘强承担625元，赵氏养足馆承担550元。二审期间，双方当事人均未向法院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是刘永宽、刘强与赵氏养足馆之间房屋租赁关系的解除时间。第一，证人侯某、谌某一审中作证称，2020年四、五月份曾见到刘永宽、刘强在案涉房屋上张贴了出租公告，故刘永宽、刘强与赵氏养足馆之间的租赁关系已于2020年4月解除。但刘永宽、刘强对该两份证言不予认可，而侯某系赵氏养足馆经营者赵阿艳合伙人的堂兄弟，谌某曾在徐代玲经营的店铺内工作，且侯某、谌某证言所证明的事实无其他证据加以佐证。第二，2020年4月以后，案涉房屋仍由赵氏养足馆实际占有和控制，赵氏养足馆所有的各种室内设施及装饰品仍遗留在房屋内，钥匙亦直到2020年9月27日才归还房主刘永宽、刘强。故，赵氏养足馆上诉主张应采纳侯某、谌某的证人证言认定其与刘永宽、刘强之间的租赁关系已于2020年4月解除，证据不足，本院依法不予支持。综上所述，赵氏养足馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费484元，由上诉人无为县赵氏养足馆负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年十二月四日法官助理丁梦宁书记员王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。