江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终3238号上诉人(原审被告)：朱洪海，男，1975年5月12日生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：施乃元，江苏淮左律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘丰年，男，1969年2月4日生，汉族，住高邮市。委托诉讼代理人：陈书军，宝应县众信法律服务所法律工作者。上诉人朱洪海因与被上诉人刘丰年房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2020）苏1023民初2135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱洪海上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘丰年承担朱洪海的损失，金额5万元；2.本案的一、二审案件受理费由刘丰年承担。事实和理由：一、一审判决未就合同无效进行释明。本案一审过程中，刘丰年起诉请求确认合同无效并返还财产，而朱洪海主张合同有效，一审法院应当向朱洪海释明，并告知应当提出同时履行抗辩，但是一审法院未就合同无效问题向朱洪海进行释明，导致朱洪海未能就自身存在的损失提出抗辩。二、刘丰年自身也存在过错。刘丰年在签订《房屋买卖合同》时，对所购买的房屋系在集体所有的土地上建造的事实是明知的，现在因自身原因不愿意继续购买该房屋，又以房屋占地为集体土地由主张合同无效，显然违背了诚实信用原则。因此，刘丰年自身也存在过错。三、刘丰年应当就朱洪海所遭受的损失承担损害赔偿责任。朱洪海虽然收取了刘丰年5万元款项，其中3万元是定金，另2万元是刘丰年支付的附属用房预付款。根据双方的约定，按照刘丰年的要求在购买房屋之外另建附属用房两间（约40㎡），并对院墙和门头进行改造，合计总费用10万元，刘丰年先预付2万元。现朱洪海已经按照双方的约定完成了两间附属用房的建设，并完成了院墙和门头改造，该部分费用是朱洪海基于履行《房屋买卖合同》而产生的实际损失。一审判决书也已经认定刘丰年存在过错，故刘丰年应当就该部分损失承担赔偿责任。刘丰年辩称，朱洪海的上诉理由不能成立。1.人民法院无需释明，根据谁主张谁举证的原则，朱洪海应该提供证据证明其主张，况且在一审中朱洪海也委托了诉讼代理人。2.朱洪海是长期从事买卖宅地基建房出售的建筑老板，对国家的法律法规应该有所了解，在明知买卖宅地基建房出售违反法律规定的情况下为赚取利益长期在城乡结合部买卖宅地基，而刘丰年是普通老百姓，对国家的法律不够了解，与朱洪海签订的房屋买卖协议也证明了刘丰年不存在主观恶意，结合朱洪海的行为，明显违法而为之，故刘丰年没有过错。3.朱洪海没有任何损失，朱洪海在一审起诉前就已经将诉争房屋出售给他人，造成矛盾，后发生纠纷，朱洪海于2020年3月下旬将刘丰年打伤，公安机关进行了调解，目前该诉争房屋已基本装修完毕，朱洪海的利益没有受损。综上，朱洪海的上诉请求不符合法律规定，请求二审驳回上诉。刘丰年向一审法院起诉请求：1.判决确认刘丰年、朱洪海于2019年12月3日签订的房屋买卖合同无效；2.判令朱洪海返还购房款5万元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年12月29日起计算至实际归还之日）；3.诉讼费用由朱洪海承担。事实和理由：朱洪海系搞建筑包工头，2019年朱洪海购买他人宅基地砌房出售。2019年12月3日，刘丰年与朱洪海签订了房屋买卖协议，朱洪海将位于宝应县经济开发区建筑面积200平方米房屋出售给刘丰年，售价为130万元，协议签订后，刘丰年给付朱洪海购房款5万元，并对房屋建造过程进行全程跟进。房屋建好后，朱洪海突然变挂，将房屋又出售给他人，不肯售于刘丰年，为此双方发生纠纷闹至派出所，朱洪海仍不愿退还刘丰年购房款5万元，故刘丰年提起诉讼，请依法判如所请。朱洪海一审辩称，双方于2019年12月3日签订的房屋买卖合同没有违反法律规定，应当认定为合法有效。按照合同约定，刘丰年应向朱洪海支付定金3万元，在房屋建造过程中，刘丰年要求朱洪海为其额外建筑一座附属用房，并且双方约定该附属用房建造款为10万元，刘丰年又预付了附属用房房款2万元，刘丰年给付朱洪海5万元的组成是主合同的定金3万元和附属用房房款2万元。朱洪海已按时将房屋建造成功，刘丰年应将合同剩余的尾款127万元及附属用房尚欠款8万元立即给付朱洪海。刘丰年诉称朱洪海将该房屋已经转卖给他人完全不是事实，目前该房屋一直闲置在原处，希望刘丰年按照合同的约定积极履行义务。由于刘丰年未能按合同约定及时付清尚欠的购房款，刘丰年应当承担违约责任。并且赔偿朱洪海因此造成的实际损失，请求法院依法驳回刘丰年的诉讼请求。一审法院经审理查明，刘丰年系高邮市横泾镇三联村村民。2019年12月3日，刘丰年、朱洪海签订了一份房屋买卖合同，朱洪海将位于宝应县经济开发区院落出售给刘丰年，合同约定：房屋所涉土地属集体所有；建筑面积共200平方米，包括主体房屋、附属院落及延伸外墙，东西长12米，南北长18米；价款为130万元，合同签订之日支付定金3万元，第二次付款50万元，余款于2020年3月份前结清；卖方在收到定金后15日内交付房屋；合同还约定了双方当事人的其他权利义务。合同签订时，主体房屋已经建成，附属用房尚未建造，刘丰年于2019年12月28日前给付了朱洪海5万元，剩余房款刘丰年未给付朱洪海，现该处房屋已建造完成，朱洪海未能将房屋交付给刘丰年，引起本诉。一审法院认为，刘丰年、朱洪海之间存在房屋买卖合同关系，朱洪海出售房屋给刘丰年，刘丰年已给付朱洪海5万元，朱洪海未能按约交付房屋给刘丰年，证据充分，事实清楚。因案涉房屋系朱洪海在宅基地上建造的房屋，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，现行法律不允许转让；在房地一体格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，影响了集体经济组织的权益，刘丰年不是房屋所在地农村集体经济组织成员，其无权享有该村的土地使用权，故刘丰年、朱洪海于2019年12月3日签订的房屋买卖协议是无效的。双方当事人明知买卖房屋的土地使用权性质而签订买卖房屋协议，双方均有缔约过错。由于双方签订的房屋买卖协议无效，应当返还因此获得的财产，故对刘丰年要求朱洪海返还支付的购房款5万元的诉讼请求予以支持。刘丰年支付购房款给朱洪海，造成了利息损失，朱洪海因此获得了资金占用利益，刘丰年要求朱洪海给付利息是合理的。朱洪海主张因刘丰年要求增建了附属用房、给朱洪海造成了经济损失，根据合同约定的房屋建筑面积、房屋交付的时间及附属用房建造的时间、过程综合分析，朱洪海主张的相关事实虽然可信，但是朱洪海未提供证据证明其损失情况，一审法院无法确定其损失范围，所以本案对朱洪海主张的损失不予处理。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘丰年与朱洪海于2019年12月3日签订的房屋买卖合同无效；二、朱洪海于判决生效之日起十日内返还刘丰年售房款50000元及资金占用费（以50000元为基数,从2019年12月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由刘丰年负担150元，朱洪海负担375元。二审中当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。朱洪海提交2020年3月18日拍卖公告打印件一页和拍卖成交图片打印件一页，来源于中国拍卖行业协会网络拍卖平台。用以证明当时刘丰年是因为看中该拍卖的房源，所以一直拖延支付房款，刘丰年于2020年4月10日以210万元的价格拍得宝应县世纪明珠园附近别墅花庄小区2号别墅，其后向法院起诉要求确认合同无效，朱洪海认为刘丰年并非是真正的基于合同无效而要求不再购买房屋，真实的原因是已经在他处购得房屋，其明显有违诚信原则，其在当初购房时对诉争房屋系集体土地上建造的房屋这一事实是清楚的，后以该事实主张合同无效，明显违法诚信。刘丰年经质证认为，对拍卖公告和拍卖成交图片真实性认可，但关联性不认可。刘丰年的房屋是在2020年6月份成交的，朱洪海诉称刘丰年之前就开始买房，这不是事实，2020年3月下旬朱洪海将房屋已经出售给他人，发生矛盾后朱洪海将刘丰年打伤，公安机关对该矛盾进行了调解，而后刘丰年2020年4月1日起诉，但由于疫情原因法院是排期立案，通过朱洪海的诉状或者到法院了解就可以看出在打架之后就已经起诉，朱洪海提供的证据不能证明其所要证明的内容即刘丰年不想购买违约的事实。刘丰年提交2020年11月18日其自行用手机拍摄的视频和视频截图两页，用以证明诉争房屋朱洪海人已经出售给他人，装修已经基本完成。朱洪海经质证认为，视频已经观看，由于刘丰年的视频拍摄于2020年11月18日，朱洪海需要补充说明的是，一审判决后因为已经了解到刘丰年在他处已经购买房屋，并且经过咨询合同确实存在无效的情形，这种情况下刘丰年已经不可能再购买，所以才将房屋转让给他人，目前诉争房屋确实由他人正在装修，这个事实没有异议，但是已经与本案的审理没有必要的关联性。经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：朱洪海上诉提出应由刘丰年承担其损失5万元的主张是否能够成立？本院认为，二审中，朱洪海认可其应将案涉5万元退还给刘丰年，但认为当时双方口头约定附属用房建筑成本10万元，而双方对合同的无效均存在一定的过错，所以要求刘丰年承担50%也即5万元的损失。对此，本院认为，朱洪海对于合同无效致其产生的损失，并未在一审中进行反诉，亦未进行抗辩。朱洪海上诉认为由于一审法院未向其释明致其未能提出损失抗辩，但是，一方面，虽案涉房屋买卖合同系双务合同，但仅刘丰年向朱洪海支付了5万元，朱洪海并未向刘丰年交付案涉房屋；另一方面，一审法院在庭审中已经针对合同有效和合同无效两种不同的情况下的处理分别归纳了争议焦点，而朱洪海仍仅抗辩合同有效，并未就合同无效所致损失提出抗辩亦未举证。因此，朱洪海在二审中提出损失赔偿的主张本院不予理涉。综上所述，朱洪海的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由朱洪海承担。本判决为终审判决。审判长 于毅审判员叶露审判员 韩     冰二〇二〇年十二月三日书记员 施  亚  芹