江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2236号上诉人（原审被告）：泰州恒瑞船厂，统一社会信用代码91321202703978515R，住所地泰州市海陵区城东街道花园船舶园区南500米。投资人：洪扣林,该厂厂长。委托诉讼代理人：黄波，江苏睿恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：董灏，江苏睿恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦响权，男，1977年7月19日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：凌晨，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江峰，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。原审第三人：泰州市海陵区城东街道花园村村民委员会，统一社会信用代码54321202728697162D，住所地泰州市海陵区城东街道花园村黄垛陆**。法定代表人：陈红明，该村委会主任。委托诉讼代理人：陈双林，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。上诉人泰州恒瑞船厂因与被上诉人秦响权、原审第三人泰州市海陵区城东街道花园村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院于2020年7月30日作出的（2019）苏1202民初2889号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2020年10月27日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人泰州恒瑞船厂的委托诉讼代理人董灏，被上诉人秦响权的委托诉讼代理人江峰，原审第三人委托诉讼代理人陈双林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人泰州恒瑞船厂的上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审法院根据资产评估报告认定“被上诉人实际损失应为701268元”，属于认定事实不清，证据不足。该报告载明的情况与事实存在诸多不符，对于上诉人不予认可的项目，评估报告书的结论也包含在内，结论明显错误，不能作为认定本案被上诉人损失的依据。1.评估报告资产清查评估明细表中第1项“场地平整、碎石场地”，上诉人在原审质证程序中提出异议，所加铺的0.5米碎石实际是被上诉人重型车辆压坏场地后进行的合理修复，不应当计入被上诉人所有。2.对于第4、10项并非被上诉人施工所有项目，应予以剔除。3.搬迁费用，评估结论明显错误，与常理不符。二、被上诉人的损失与上诉人无关，上诉人不应承担赔偿责任，原审法院认定上诉人承担70%的赔偿责任没有任何事实和法律依据。1.双方签订的租赁协议实际于2019年5月17日解除，符合双方合同的约定，上诉人没有任何过错，不应承担任何赔偿责任。本次搬迁系根据政府通知进行，根据租赁协议“租赁期间发生场地动迁事宜，本合同自行终止，租赁双方不承担经济责任”，上诉人不应当承担任何责任。同时导致案涉租赁协议解除的直接原因系基于政策要求，属于不可抗力，根据双方合同约定，上诉人不应承担任何责任。2.即便案涉租赁协议因违反土地管理法的规定，属于无效协议，上诉人也没有任何过错，不应当承担任何赔偿责任。办理土地性质变更的义务主体应为原审第三人，因其未能对案涉土地改造转用审批手续的义务，才导致租赁协议无效，其明显是本案过错方。被上诉人亦未对承租的土地性质予以审查，未尽合理注意义务，存在重大过错。被上诉人秦响权辩称：一、原审判决认定事实清楚。评估公司在现场评估时，双方均在场并对所涉评估项目逐一进行了确认。原审法院对评估报告中存在争议的项目在听取双方质证意见后予以认定和采信，该评估报告可以作为认定被上诉人损失的依据。1.关于评估报告明细表第1项，原审法院组织现场核对时，上诉人对该项目没有提出异议，后质证时也是认可的。且上诉人有关陈述前后矛盾，其称加铺碎石系对压坏场地的修复不符合事实，颠倒了因果关系。2.关于评估报告第4及10-1项，所在位置均处于配电房与高架桥桥墩之间的区域，属于协议约定的承租范围。虽然上诉人始终持否认态度，认为所涉项目不在承租范围之内，但未提交有力证据或作出合理解释。原审法院经过多轮质证最终认定是审慎和正确的。3.关于搬迁费用，评估机构是严格按照评估准则进行评估的。原审法院从有利于案件审判和提升司法效率、节约司法资源的角度出发，对该项搬迁费用予以认可，合理合法。至于上诉人称搬迁价格高于可移动资产价值，是其臆测。二、原审判决适用法律正确。1.案涉协议解除的原因并非因出现政府“动迁事宜”，亦不属于不可抗力范围。原审第三人与上诉人系通过民事途径，经双方协商一致达成退租解约协议，从而解除土地租赁协议，并非政府的征地拆迁等“动迁事宜”导致。同时区政府出台的对非规造修船企业治污治乱治违的有关政策文件并不具有行政强制力，而且原审第三人与上诉人之间协商解除租赁关系，证明并非不可抗力事由。上诉人有违公平和诚信原则，存在重大过错。2.案涉合同因违反土地管理法而归于无效，对此被上诉人没有过错，仍然有权请求上诉人赔偿损失。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人泰州市海陵区城东街道花园村村民委员会述称：1.从一审中原告的诉讼请求可以知道本案中原审第三人与被上诉人之间无任何诉讼利益，一审列花园村委会为第三人不符合法律规定，因为本案的处理结果与第三人无任何利害关系。2.被上诉人与原审第三人之间无合同关系，原审第三人非合同相对人。3.从被上诉人提交的两份租赁协议看，协议的第五条第四小条和第五小条均有免责条款的规定。4.上诉人与原审第三人之间退租解约协议解除，是基于政府部门的治污治乱治违行动，是协商解除，所涉事项与被上诉人无关。5.原审第三人在本案中无任何过错，理当对所谓的损失不承担任何责任。综上，请求法院依法查明事实，公正裁决。秦响权向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年1月10日签署的《租赁协议》；2.泰州恒瑞船厂向其返还没有履行2019年6月至12月剩余7个月租金合计134166.62元；3.泰州恒瑞船厂向其赔偿实际损失701268元；4.本案诉讼费用由泰州恒瑞船厂承担。一审法院认定事实：2012年11月28日，泰州市海陵区城东街道花园村（甲方、出租方）与泰州市金陵造船厂（乙方、承租方）签订《协议书》一份，约定为积极配合卤汀河拓浚工程的顺利推进，受区卤汀河拓浚工程指挥部的委托，现将泰东河西侧土地流转用于船厂搬迁的临时安置，由甲方将流转的土地约28.6亩租赁给乙方办船厂，四址范围：东至泰东河，南至江北船厂，西至田，北至洪民香厂，租用期限为五年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。原审第三人及泰州市金陵造船厂的投资人洪扣林签字盖章。协议签订后，投资人亦为洪扣林的泰州市金三泰造船厂实际承租使用案涉土地。泰州市金三泰造船厂于2015年11月25日变更为泰州恒瑞船厂。租赁协议到期后，泰州恒瑞船厂继续租赁使用。2018年1月10日，泰州恒瑞船厂（甲方、出租方）与秦响权（乙方、承租方）签订《租赁协议》一份，协议约定甲方同意将位于泰州恒瑞船厂大门内南侧的场地（行车南轨道以南，配电房向东至泰东河边，及配电房南侧土地）出租给乙方，约定租赁面积为11.5亩，用于乙方生产；租赁期限为5年，从2018年1月10日起至2023年1月9日止；租金为每年每亩2万元，年租金总额23万元，每年在上年租金基础上递增3000元的租金；租赁保证金为2万元，该款用于担保乙方全面、适当履行合同约定义务，任何时候均不能抵作租金、滞纳金、违约金、赔偿金、水电费等费用；合同终止或解除后，乙方履行完本合同全部义务且结清全部款项后，甲方无息退还租赁保证金，本合同另有约定的除外；付款方式：乙方应于本合同签订之日起3日内一次性全额支付租赁保证金及一年租金，共计25万元；另约定租赁场地的交接及维修事宜。协议签订后，泰州恒瑞船厂将案涉场地交付秦响权使用，秦响权以案外人刘某某的名义设立海陵区磊生鑫建材经营部，从事建材、PVC装饰材料、防水材料、石头粉碎等经营活动。秦响权依约缴纳租金至2020年1月9日止。2019年4月13日，泰州市海陵区人民政府城东街道办事处根据区委办公室、区政府办公室关于在全区范围内开展非规造修船企业治污治乱治违行动的通知（泰海委办传[2019]40号）的要求，对花园村非规造修船企业包含泰州恒瑞船厂进行整体搬迁。2019年5月17日，泰州恒瑞船厂与原审第三人签订《非规造修船企业退租解约协议》，载明“房屋奖励为3106967元、砼场地奖励为1065405元、设备奖励为600000元、其他奖励为629975元，约定交房时间2019年6月18日，及时签约奖励为1080469元”。秦响权至今仍未将案涉场地交还泰州恒瑞船厂。诉讼过程中，秦响权申请对其建设的不可移动资产的价值和可移动资产的搬迁费用进行评估，经一审法院委托，江苏经纬资产评估房地产土地估价有限公司于2019年11月11日出具经纬评报字（2019）第104号资产评估报告书，载明评估基准日2019年9月17日所表现出的市场价值为701268元，其中不可移动资产的价值为460068元，可移动资产的搬迁费用为241200元。泰州恒瑞船厂对其中资产清查评估明细表第1页中序号1场地平整费用、序号4砖渣场地西、序号10-2码头（南1）碎渣回填及抛石的价值不予认可，对评估的搬迁费用认为没有实际发生亦不予认可。秦响权为此支付鉴定评估费15000元。海陵区磊生鑫建材经营部登记的经营者刘某某到庭陈述认可经营部的损失由秦响权主张，秦响权系经营部的实际经营者，经营部的资产亦由秦响权投入。原审第三人陈述其出租给泰州恒瑞船厂的土地系农业用地，交由泰州恒瑞船厂进行造修船经营未履行转用审批手续。一审法院认为，秦响权租赁使用的土地性质系农业用地，而秦响权租赁土地的目的系用于建材生产经营，将农业用地的土地性质更改为建设用地，违反土地管理法的规定，应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故不存在解除合同，对秦响权要求解除合同的主张，一审法院不予认定。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。秦响权主张返还房屋占有使用费一节，因其至今仍未将案涉场地交还泰州恒瑞船厂，故应当支付房屋占有使用费至实际交还场地之日止，秦响权此前支付的租金已不足以抵充至今的房屋占有使用费，故对秦响权该主张，一审法院不予支持。关于秦响权主张赔偿损失一节，经鉴定，秦响权因经营投入的资产残值为701268元。现泰州恒瑞船厂对该评估报告中的部分项目持有异议，逐一分析如下：1.泰州恒瑞船厂抗辩评估报告资产清查评估明细表第1项场地平整费用不应支付给秦响权，泰州恒瑞船厂向秦响权交付该场地时是水泥空地，该项目发生仅是秦响权重型车辆经常行驶碾压破坏后进行的合理修复，故不应计入秦响权损失范围。一审法院认为，泰州恒瑞船厂对秦响权在其交付的场地基础上加铺0.5米碎石的事实无异议，且该项目评估的价值亦是所铺设的0.5米碎石场地的价值，应属于秦响权损失范围，并不涉及泰州恒瑞船厂交付的场地价值，故对泰州恒瑞船厂该抗辩理由，不予采纳。2.泰州恒瑞船厂抗辩序号4和10-2项目的场地秦响权未实际使用。一审法院认为，序号4和10-2项目的场地位于配电房南侧及东南侧，属于秦响权的承租范围，且泰州恒瑞船厂一直按该租赁范围对应的租金标准向秦响权收取租金，则秦响权在承租后是否实际使用与其损失评估并无关联性。泰州恒瑞船厂抗辩序号4和10-2项目的场地非秦响权铺设，不应计入秦响权损失范围。一审法院认为，序号4砖渣场地西与序号3砖渣场地东同属砖渣场地项目，泰州恒瑞船厂对序号3没有异议，而序号3所铺设的高度与序号4一致，均为0.5米，则序号4为秦响权铺设具有高度盖然性；序号10-2碎渣回填及抛石属于码头加固拓深项目三处码头中的南1码头，而泰州恒瑞船厂对南1码头的辅助钢桩和南2码头的碎渣回填及抛石均无异议，据此可以看出碎渣回填及抛石属于码头加固拓深的组成，则序号10-2由秦响权铺设具有高度盖然性；另，泰州恒瑞船厂否认该两项的场地非秦响权铺设，但未能提供证据予以证实；综上，泰州恒瑞船厂该辩称理由，无事实依据，不予采信。3.泰州恒瑞船厂抗辩评估的设备搬迁费用没有实际发生，不属于秦响权的实际损失。一审法院认为，合同无效后，秦响权占用的场地需要腾空并返还泰州恒瑞船厂，则发生可移动资产搬迁费用存在必然性，属于秦响权的实际损失范围，泰州恒瑞船厂以未实际搬迁为由予以否认，无事实和法律依据，不予采纳。综上，秦响权的实际损失应为701268元。鉴于秦响权对其承租土地的性质未予审查，未尽合理注意义务，对最终因合同无效产生的损失亦有过错，综合双方的过错程度，一审法院酌定由泰州恒瑞船厂承担70%的赔偿责任，秦响权自负30%。综上，泰州恒瑞船厂应赔偿秦响权损失490887.6元。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，判决：一、泰州恒瑞船厂于判决生效之日起十日内给付秦响权损失490887.6元；二、驳回秦响权的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24639元、保全费5000元、鉴定评估费15000元，合计44639元，由秦响权负担23715元，泰州恒瑞船厂负担20924元（秦响权已预交，泰州恒瑞船厂于判决生效之日起十日内迳交秦响权）。二审中，双方当事人未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：泰州恒瑞船厂对秦响权所主张的有异议的损失及其所应承担的责任如何认定。现阐述如下：关于资产评估明细表第1项场地平整费用。因上诉人泰州恒瑞船厂对秦响权加铺0.5米碎石的事实无异议，属于秦响权在原租赁土地上所添付形成的，现因土地提前收回无法继续使用，该添付物的现有残值应属于秦响权的损失。上诉人泰州恒瑞船厂上诉称加铺碎石系秦响权对压坏场地的修复措施，与案件事实不符，于法无据，本院不予采信。关于资产评估明细表第4、10项费用。上诉人泰州恒瑞船厂上诉称秦响权未实际使用，也非其铺设，应将该项目费用剔除，但其并未提供证据证明其主张，且该场地属于秦响权承租范围，一审法院认定属于秦响权的损失，并无不当。对上诉人该项上诉理由，本院不予采信。关于搬迁费用问题。秦响权因提前腾空搬离案涉土地，必然会发生相应的搬迁费用，应作为其实际损失。上诉人以该项费用未实际发生为由主张不属于秦响权的实际损失，明显与案件事实不符，本院亦不予采信。关于责任问题。合同无效后，有过错一方应赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉土地的性质属于农业用地，而双方签订案涉租赁协议将该土地用于建材生产经营，违反了土地管理法的相关规定，该租赁协议依法应为无效。双方对此都存在过错，一审法院综合双方的过错程度酌定由泰州恒瑞船厂对由此造成秦响权的损失承担70%的责任，并无不妥。上诉人泰州恒瑞船厂上诉称其不存在任何过错，不应承担任何责任一节，与案件事实不符，于法相悖，本院不予采信。综上，上诉人泰州恒瑞船厂的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8663元，由上诉人泰州恒瑞船厂负担（该厂已预交24639元，除应负担部分外剩余15976元由本院退还）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  顾春旺二〇二〇年十二月七日书记员  季 萍