安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖01执异156号 案外人：汪冬青，男，汉族，1965年12月15日生，住安徽省肥西县。 申请执行人:安徽皖信典当有限责任公司，住所地合肥市蒙城路与淮河路交叉口东南角城隍庙**茶楼，统一社会信用代码913401006868621579。 法定代表人：魏李翔。 被执行人：合肥市三河古镇建筑安装有限责任公司，住所地合肥市肥西县三河镇北街，统一社会信用代码913401237981147272。 法定代表人：胡杰。 被执行人：胡杰，男，汉族，1973年01月03日出生，住安徽省肥西县。 被执行人：罗兰，女，汉族，1973年10月18日出生，住安徽省巢湖市庐江县。 被执行人：郑业泉，男，汉族，1966年6月16日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 被执行人：宋东升，男，汉族，1958年12月5日生，住安徽省合肥市包河区。 在本院执行申请执行人安徽皖信典当有限责任公司（以下简称皖信典当公司）与合肥市三河古镇建筑安装有限责任公司（以下简称三河古镇建筑公司）、胡杰、罗兰、郑业泉、宋东升仲裁纠纷一案中，案外人汪冬青请求本院排除对三河古镇建筑公司名下部分房产（肥西字第××号，庐剧博览园，西边9间门面，面积为238.8㎡）的执行并将上述房产返还异议人。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人汪冬青称，一、其是案涉部分房产的实际所有人，2011年1月20日，异议人与三河古镇建筑公司签订《房屋买卖合同》约定三河古镇建筑公司将其所有的位于三河镇东街房产（肥西字第××号，庐剧博览园，西边9间门面，面积为238.8㎡）出售给异议人，总价为1194000元，并约定2011年2月20日交付房屋。2011年1月25日异议人向三河古镇建筑公司支付购房款100万元，剩余款项异议人陆续支付至三河古镇建筑公司法定代表人胡杰账户，上述房产购房款已足额支付。三河古镇建筑公司依约在2011年2月20日将上述房产交付异议人使用，异议人自2011年2月20日开始自用或出租。三河古镇建筑公司将其开发的案涉房产全部抵押给了皖信典当公司，导致异议人所购买的房产无法过户；二、三河古镇建筑公司将其开发的案涉房产抵押给皖信典当公司时间为2011年4月7日，贵院查封该房产的时间为2013年4月8日，异议人购买房产的时间为2011年1月20日，合法占有使用房产的时间自2011年2月20日开始。综上，异议人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求贵院排除对属于异议人房产的执行。 案外人汪冬青向本院提交了如下证据： 一、身份证复印件，证明异议人主体资格及基本身份信息； 二、房屋买卖合同，证明2011年1月20日异议人与三河古镇建筑公司签订《房屋买卖合同》约定三河古镇建筑公司将其所有的位于三河镇东街房产（肥西字第××号，庐剧博览园，西边9间门面，面积为238.8㎡）出售给异议人，总价为1194000元，并约定2011年2月20日交付房屋； 三、收款收据、银行转账，证明2011年1月25日，异议人向三河古镇建筑公司支付购房款100万元，剩余194000元陆续转至三河古镇建筑公司法定代表人胡杰账户，案涉购房款足额支付； 四、肥西县不动产登记查档证明，证明三河古镇建筑公司将其开发的案涉房产抵押给皖信典当公司时间为2011年4月7日，法院查封时间为2013年4月8日； 五、房屋租赁协议、证明、照片，证明案外人自2011年2月20日合法占有其购买的房产后即自用或出租他人使用。 被执行人三河古镇建筑公司称，一、案外人汪冬青提交房屋买卖合同是虚假合同，合同是2014年签订的，当时皖信典当公司申请强制执行，签订买卖合同是为了和皖信典当公司谈判；二、签订合同后，是我公司委托汪冬青对外出租，并未将房屋交付给汪冬青；三、100万元收据是假的，付款人名称不是汪冬青，且转账记录与购房无任何关系；四、案涉房产只有一本证，用途是庐剧博览园，不允许分割出售。综上，案涉房产及土地使用权与汪冬青无关，三河古镇建筑公司既未与汪冬青签订真实有效的买卖合同，汪冬青也未支付过任何购房款，请求法院驳回其异议申请。 本院查明，皖信典当公司与三河古镇建筑公司、胡杰、罗兰、郑业泉、宋东升仲裁纠纷一案，合肥仲裁委员会作出（2012）合仲字第374号裁决书，裁决：一、三河古镇建筑公司自收到裁决书之日起10日内偿还申请人皖信典当公司当金本金12000000元整，并赔偿皖信典当公司预期可得利益损失4540000元整【自2011年12月7日起暂计算至2013年1月6日，按12000000元×3%（月综合费率2.7%＋月利率0.3%）×13个月-140000元计算】。此后，以实际所欠当金本金为基数，自2013年1月7日起，按月3%顺延计算至款清；二、三河古镇建筑公司自收到裁决书之日起10日内向皖信典当公司支付律师代理费333400元整；三、皖信典当公司对三河古镇建筑公司提供的抵押物（房地权证肥西字第××号房屋）及胡杰、罗兰分别持有的三河古镇建筑公司的股权享有优先受偿权，该抵押、质押款项应优先偿还皖信典当公司当金、预期可得利益损失及为实现其债权支付的律师费、仲裁费；四、胡杰、罗兰、郑业泉、宋东升对三河古镇建筑公司上述一、二、三项债务清偿不足部分承担连带清偿责任；五、驳回皖信典当公司其他仲裁请求。裁决书生效后，皖信典当公司申请强制执行，本院依法立案执行，执行案号为（2013）合执申字第00033号。 执行过程中，本院依法查封三河古镇建筑公司所有的房产（肥西字第××号，庐剧博览园）及土地使用权【肥西国用（2010）第1721号，地号1040】。2014年5月27日，作出（2013）合执申字第00033-2号执行裁定书，裁定拍卖上述房产、土地使用权及地上其他附属设施。上述财产经三次拍卖均因无人竞买流拍，本院于2015年10月28日作出（2013）合执申字第00033-4号执行裁定书，裁定将三河古镇建筑公司所有的房产（肥西字第××号，庐剧博览园）、土地使用权【肥西国用（2010）第1721号，地号1040】及地上其他附属设施作价865.1121万元交付皖信典当公司抵偿所欠债务（实际抵债数额为第三次拍卖保留价865.1121万元扣除上述房产、土地使用权过户应由被执行人承担的税费、评估费），上述房产、土地使用权及地上其他附属设施财产权自裁定送达皖信典当公司时发生转移。2020年10月13日，依据皖信典当公司的申请，本院向肥西县不动产登记中心送达（2013）合执申字第00033-4号执行裁定书及协助执行通知书，要求解除三河古镇建筑公司所有的房产（肥西字第××号，庐剧博览园）、土地使用权【肥西国用（2010）第1721号，地号1040】的查封并将上述不动产登记至皖信典当公司名下。 另查明，肥西字第××号房产抵押给本案申请执行人皖信典当公司的登记时间为2011年4月7日，房产及土地用途为商业。 本院认为，在本院裁定抵偿给申请执行人皖信典当公司前，案涉房产及土地使用权登记在被执行人三河古镇建筑公司名下，上述不动产的所有权归三河古镇建筑公司所有，且合肥仲裁委员会（2012）合仲字第374号裁决书裁决皖信典当公司享有抵押优先受偿权，本院依法有权处置。 案涉房产用途为商业，已办证在三河古镇建筑公司名下，非房地产开发企业名下的商品房，即便案外人汪冬青提交的买卖合同真实有效且已支付全部款项，其依据买卖合同取得的权利为一般购房人权利，该权利应区别于商品房消费者购房人的物权期待权，在未依据买卖合同办理产权登记的情形下，其依据买卖合同并未取得案涉房产、土地使用权的所有权，对三河古镇建筑公司取得的权利本质仍是债权。相对于皖信典当公司依法取得并经生效法律文书确认的抵押权而言，并无法律规定案外人基于买卖合同取得的一般购房人的权利优于抵押权，案外人汪冬青主张其已购买案涉部分房产，该权利并不能对抗抵押权的实现，不能排除法院的执行，本院依法有权拍卖案涉房产、土地使用权，并在流拍时，裁定交付给申请执行人（抵押权人）抵偿被执行人三河古镇建筑公司所欠债务。据此，本院对汪冬青提交的买卖合同的真实性及是否缴足购房款不再审查，案外人汪冬青主张系案涉部分房产的实际所有人并排除本院执行的意见本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条的规定，裁定如下： 驳回汪冬青的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  胡明艳 审判员  鄢隆伟 审判员  杨曙华 二〇二〇年十二月八日 法官助理程佳豪 书记员章申鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 民事诉讼法二百零四条《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照第的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。