贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终694号上诉人（原审原告）：黄文桂，女，1980年11月25日生，彝族，住贵州省六盘水市六枝特区。委托诉讼代理人：王博，系贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201210484819。委托诉讼代理人：胡磊，执业证号：15201201810068988。被上诉人（原审被告）：贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（原水矿集团太阳石房地产开发有限公司），住所地：贵州省六盘水市钟山区松坪路水城煤电办公楼**，统一社会信用代码：91520200736643121H。法定代表人：翟纯孝，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路**，统一社会信用代码：91520201714353828W。法定代表人：毛威，该公司执行董事。二被上诉人委托诉讼代理人：李富荣，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202200910841295。上诉人黄文桂因与被上诉人贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（以下简称水矿太阳石房开公司）、六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称源丰房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄文桂上诉请求：1．撤销原判，依法发回重审或改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费、保全费、房屋面积测绘费等费用全部由二被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决未对案涉房屋系按套计价还是按建筑面积计价的事实予以查清，也未进行说明。（1）贵州省高级人民法院（2018）黔民申1516号民事裁定书已查明：“阳光花园”Ａ栋楼系电梯楼，购房基础价格为2600元／平方米，从第二层起，每上一层增加10元。照此标准，上诉人所购买的“阳光花园”Ａ栋7层4号的单价应为2650元，然而，二被上诉人主张按套计价，该房屋单价却为2756.10元／㎡，显然与上述民事裁定书查明的事实不符，也与常理不符，上诉人不可能以高于市场价的单价按套购买案涉房屋。（2）贵州省高级人民法院（2018）黔民申1899号民事裁定书认为，出卖人销售给买受人的住房为预售房，买受人先支付首付款后才与出卖人签订《商品房买卖合同》，合同中的计价方式与出卖人的宣传内容及《住宅买卖计税（费）表》记载的内容不符，且《商品房买卖合同》系出卖人提供的格式条款，该项约定侵害了买受人的合法权益，应为无效。（3）《商品房买卖合同》第二十三条约定，被上诉人源丰房开公司依法选聘的物业公司收费价格为1元／月／平方米，上诉人向一审法院提交的物管费收据载明物业公司按105.20㎡的建筑面积向上诉人计收物管费，该建筑面积的来源为二被上诉人提供，足见上诉人与源丰公司在订立《商品房买卖合同》时约定的面积为105.20㎡，而交付给上诉人的房屋面积仅101.23㎡，该约定显然不是上诉人的真实意思。（4）通过对“阳光花园”小区Ａ栋买受人与源丰房开公司的生效裁判文书及证人吴某的陈述相印证，能证实二被上诉人在出售“阳光花园”小区Ａ栋房屋时，宣传资料显示为按建筑面积出售，在签订《商品房买卖合同》前制作有《住宅买卖计税（费）表》，上诉人及所有Ａ栋的买受人均签字确认同意按建筑面积购买，后被上诉人借故收回该表，并将《商品房买卖合同》上原本按建筑面积计价的约定变更为按套计价。综上，“阳光花园”小区Ａ栋房屋均系按照建筑面积计价出售，一审法院对该事实未予查清。2、一审未查清《商品房买卖合同》未约定逾期办证的违约金计算方法及支付期限的事实。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第五项约定：“1．买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自收到买受人书面退房通知之日起30日内退还已收费用；2．买受人不退房的，买受人可以要求出卖人提供资料自行办理产权证，并要求出卖人无条件配合”，该条款并未约定出卖人应依法承担的损失赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定，且众所周知出卖人逾期为买受人办理房屋权属登记证书必然会造成买受人的损失，一审法院应当查明该事实，进而根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定予以确定损失赔偿标准及支付期限。二、一审判决适用法律错误。1、《商品房买卖合同》中的计价方式非上诉人的真实意思表示，该格式条款因侵害上诉人的合法权益而无效，案涉房屋实际按建筑面积计价出售。依据《商品房销售管理办法》第21条“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”之规定，二被上诉人依法应就建筑面积发生误差的情形在合同中明确约定处理方式，当事人没有约定的，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定区分面积误差比在3%以内和超出3%两种情形，作出不同处理。案涉《商品房买卖合同》系被上诉人所填写，该合同明确载明了上诉人购买的商品房的建筑面积为101.23㎡，并同时载明该建筑面积系被上诉人委托六枝特区磊欣测绘有限公司测绘得出，故应以《商品房买卖合同》确认的101.23㎡作为案涉房屋的实际面积。案涉房屋系按建筑面积105.20㎡计价并签订买卖合同，约定面积与实际面积的误差比绝对值为3.77%，二被上诉人长期占用多收的该部分房款造成上诉人的资金占用损失，故上诉人主张退还多收取的3.97㎡的房价款并赔偿资金占用损失应予支持。上诉人与被上诉人并未约定案涉商品房的建筑面积应以不动产权属证书记载的面积为准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条亦未规定须以不动产权属证书记载的面积为准，故一审判决以案涉商品房的产权证书尚未办理为由驳回上诉人关于面积差异退还房价款的诉讼请求显然不当。2、上诉人主张自起诉之日倒推三年计付逾期办证违约金未超过诉讼时效。办理商品房权属证书的权利义务具有物权属性，因出卖人原因而导致的逾期办证行为系一个持续性的行为，且自上诉人提起诉讼至今仍在继续，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，二被上诉人每日的违约行为都可以形成一个独立的“个别债权”，诉讼时效依法应分段计算。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的逾期办证的违约金计算方法来看，最高人民法院亦认为逾期办证的违约责任应为继续性债权而非一时性债权。另外，案涉《商品房买卖合同》既未约定违约金的计算方法亦未约定违约金的支付期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，上诉人有权依照法律规定的违约金计算方法随时要求二被上诉人履行，据此，本案的诉讼时效期间应自上诉人要求履行即提起诉讼之日开始起算，诉讼时效届满的时间应为2022年。一审法院以《商品房买卖合同》约定的办证期限起算诉讼时效，显然未充分考虑当事人是否对违约金的支付期限进行了约定，曲解了诉讼时效之制度目的及适用规则。3、一审法院未依法适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款确定逾期办证违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定仅赋予买受人解除合同或要求继续履行的权利，但未就继续履行必然给买受人造成的损失明确约定赔偿标准，本案属于合同没有约定违约金且损失数额难以确定的情形，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，二被上诉人应当以上诉人已付全部购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%-50%的标准向上诉人支付违约金，直至二被上诉人将案涉房屋权属登记证书交付上诉人之日止。三、保全费、房屋面积测绘费属于诉讼费用范畴，人民法院应依职权确定各方应负担的金额。《人民法院诉讼收费办法》第二条第（一）、（三）项规定，鉴定费、采取诉讼保全措施的申请费属于诉讼费用的范畴，第十九条第三款规定：“其他诉讼费用由人民法院根据具体情况，决定当事人双方应负担的金额”。本案中，房屋面积测绘属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的鉴定事项，房屋面积测绘费的属性为鉴定费，在一审中未产生系因一审法院未准许上诉人的鉴定申请，若本案发回重审认为需要鉴定，房屋面积测绘费待实际发生后应由二被上诉人负担。依据上述法律规定，保全费属于诉讼费用，应由人民法院根据具体情况决定，但由于一审法院判决错误从而导致保全费的分担亦存在错误。二审中，被上诉人水矿太阳石房开公司、源丰房开公司未向本院提交答辩状。黄文桂向一审法院起诉请求：1.判令二被告立即提供房屋办证材料到产权登记机关为原告办理位于六枝特区房屋的不动产权属登记证书；2.判令二被告返还原告因房屋面积差而多收取的房价款30000元（该数据为暂计，最终以具有资质的房屋测绘机构出具的测绘报告的结果为基数，面积误差比3%以内的按照房屋出售单价计算，误差比超过3%部分按照房屋出售单价的2倍计算），并以中国人民银行同期同类贷款利率为标准赔偿原告的资金占用损失，计算期间自2016年8月19日至前述房价款全部退还之日止；3.判令二被告共同向原告支付迟延办理不动产权属登记证书的违约金51684.75元（以已付购房款总额279000元为基数，从2016年8月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至案涉房屋转移登记至原告名下之日止，现暂计至2019年8月19日）；4.本案诉讼费、保全费、房屋面积测绘费等均由二被告承担。一审法院认定事实：二被告合作开发六枝特区阳光花园小区，并取得了商品房预售许可证。2011年12月19日，原告与被告源丰房开公司签订《商品房买卖合同》，原告购买阳光花园A幢7层4号房一套，合同第三条约定商品房的建筑面积共101.23㎡；套内建筑面积83.89㎡，第六条约定：总价款为279000元。第八条约定首付款为89000元，余款银行按揭。原告依约交付了首付款，并办理银行按揭。第十一条约定：被告应于2013年3月31日前交付商品房给原告。第十五条约定：按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条约定：被告承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给原告，但至今未办理。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告源丰房开公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，对双方具有法律约束力。二被告共同开发阳光花园商品房，故原告与被告源丰房开公司签订《商品房买卖合同》，二被告应共同对原告承担相关责任，对被告水矿太阳石房开公司称其不承担责任的辩解，不予采纳。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前给原告办理不动产权属证书，但被告未在该时间内办理，已经违约。故对原告要求二被告办理房屋不动产权属证书的诉请，予以支持。本案争议商品房的建筑面积应以不动产权属证书记载的面积为准，因本案争议商品房的产权证书尚未办理，对争议房屋的面积是否存在误差无法确定。故对原告要求被告赔偿房屋面积差损失及资金占用损失的诉请，不予支持。双方可在争议房屋的不动产权属证书办理好后，如果争议房屋存在面积误差，双方可协商解决或另案处理。关于支付迟延办理不动产权属登记证书的违约金的诉请，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告请求被告支付逾期办证的违约责任，应当从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。被告应于2013年6月30日前给原告办理不动产权属证书。原告如要求被告承担违约责任，应当在二年内向被告主张违约责任，但原告于2019年8月27日才向法院提起诉讼，该请求已超过二年诉讼时效，不予支持。对原告诉请的房屋面积测绘费因未实际发生，故不予支持。原告诉请的诉讼费用不属于诉讼请求范围，该费用是由法院依据胜诉败诉情况进行判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，作出如下判决：一、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告黄文桂办理六枝特区平寨镇那平路阳光花园小区A幢7层4号房屋不动产权属证书；二、驳回原告黄文桂的其他诉讼请求。案件受理费975元、保全费880元（原告已预交），由原告黄文桂负担1825元，被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司负担30元（于判决生效之日起十日内支付原告）。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人源丰房开签订的《商品房买卖合同》合法有效，对合同当事人具有约束力，合同当事人均应诚信履行。同时，案涉商品房的建筑面积应当以不动产登记机构核发的不动产权属证书载明的面积为准，现不动产登记机构尚未对案涉商品房核发不动产权属证书，本案中对案涉商品房的建筑面积以及是否存在面积差均不能确定，上诉人在本案中主张赔偿房屋面积差损失及资金占用损失缺乏事实根据和法律依据，本案中不予支持。若案涉房屋确存在面积差情形，则上诉人可待不动产登记机构核发案涉房屋的不动产权属证书后与被上诉人协商解决或另案处理。因案涉商品房的建筑面积应当以不动产权属证书载明的面积为准，故上诉人向一审法院申请委托有鉴定资质的测绘机构对案涉房屋的面积进行测绘对于待证事实无意义，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”的规定，一审法院未予准许上诉人对案涉房屋的面积进行测绘的申请并未违反法定程序。另外，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，上诉人主张被上诉人承担逾期办证的违约责任的诉讼时效期间应为二年，依法应当从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。因案涉《商品房买卖合同》约定被上诉人应于2013年6月30日前为上诉人办理不动产权属证书，故上诉人主张被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼时效期间至2015年6月30日届满，上诉人于2019年8月27日向法院提起诉讼已经超过二年的诉讼时效期间。上诉人因未在法定期间内行使权利而丧失其请求人民法院保护逾期办证违约金的权利，一审未予支持上诉人主张被上诉人承担逾期办证违约责任并无不当。至于上诉人主张的保全费、房屋面积测绘费，一审已根据本案案情对财产保全费依法作出处理，而房屋面积测绘费并未实际产生，故一审对于上述费用的处理并无不当。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由上诉人黄文桂负担。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  张德权审判员  高良萍二〇二〇年十二月七日法官助理浦红梅书记员李炳兰