北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7552号上诉人（原审原告）：蒋云阳，男，1967年2月19日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：许江博，北京银座律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京法政王府物业管理中心，住所地北京市昌平区。法定代表人：张小勇，总经理。委托诉讼代理人：孙丽，女，北京法政王府物业管理中心员工。上诉人蒋云阳因与上诉人北京法政王府物业管理中心（以下简称法政物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初13553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋云阳上诉请求：撤销一审法院判决第二项，依法改判支持蒋云阳的一审诉讼请求中的第1、2、3项。事实与理由：1.一审法院错误理解了蒋云阳的诉讼请求，错误理解了《合同法》之合同关系，将蒋云阳诉请“扣减法政物业公司未履行合同部分义务的不当收费”错误归纳为谋求变更全小区物业收费标准，应扣减法政物业公司单方面减少“供应生活热水服务项目”以及应扣减法政物业公司未履行绿地管理及绿化义务的费用。2.一审法院认定蒋云阳不具有原告主体资格没有法律依据。3.一审法院认定法政物业公司未履行维护、修缮、服务与管理的义务，故法政物业公司应对供暖、供热管线及设备、上下水管道进行维修或更换。4.法政物业公司应承担本案的全部评估费用。法政物业公司针对蒋云阳的上诉答辩并提出上诉辩称，同意一审法院判决，不同意蒋云阳的上诉请求和理由，具体答辩意见同上诉意见。法政物业公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判蒋云阳财产损失由其自行承担，且评估费46000元全部由蒋云阳承担。事实与理由：1.一审法院判定法政物业公司对共有部位未尽到维护、修缮、服务与管理的义务，导致坡屋面瓦块缺失、破损、局部水泥砂浆裸露，进而造成蒋云阳家室内房屋受损，并对蒋云阳财产损失承担80%的赔偿责任的判决，没有事实依据和法律依据。涉案房屋的建成及出售时间均为1999年。2012年蒋云阳长期无故拖欠物业费，在法政物业公司将其诉至法院时，蒋云阳才第一次提出欠费原因是屋面年年遭受暖气管道积水、漏水、渗水的侵害，在此之前法政物业公司从未接到蒋云阳的漏水报修，蒋云阳也无证据证明其曾报修。法院不能确定涉案房屋的漏水时间以及与法政物业公司之间存在关联性。根据鉴定意见书，涉案房屋的漏水是因屋顶自然老化，屋瓦檐无法局部处理，鉴定意见载明的漏水原因不属于物业企业的小修范畴。涉案房屋已超过了房屋的质保期，涉案房屋所在楼栋有24户，交纳住宅专项维修资金的仅有8户，未达到申请专项维修资金的条件。2.一审法院指出法政物业公司“未提交相关证据证明其向相关部门递交了启动申请，或针对此项漏水情况向相关业主进行公示并征集意见”，与事实不符，法政物业公司多年以来高度重视老旧小区屋面防水问题。2012年7月9日，法政物业公司向涉案房屋所在楼栋的全体业主发出公告，但无业主回复愿意分摊屋顶防水大修费用。自2012年至2018年的数年间，法政物业公司向北七家镇社区办、昌平区政府等相关部门就小区房屋漏水问题反复进行报告和维修申请，引起了有关部门对老旧小区的重视，法政物业公司也在2020年1月对涉案房屋补刷防水涂料，尽到了物业企业应尽的公共部位日常维护养护义务。3.本案一审判决书中关于司法鉴定费用的法律适用明显瑕疵。本案评估费46000元，由法政物业公司承担23000元的认定过高，且没有事实依据和法律依据。涉案房屋漏水是由于防水层严重老化、开裂，早已超过耐用年限，不具有防水功能；及坡屋面瓦块缺失、破损、接缝不严、未搭接、局部水泥砂浆层裸露等原因所致，而非法政物业公司对共有部位未尽到维护、修缮、服务与管理的义务。蒋云阳针对法政物业公司的上诉请求及理由辩称，不同意法政物业公司的上诉请求和理由。合同中已经明确物业公司负责房屋维修，蒋云阳也已经交纳公共维修基金。即便有部分业主没有缴纳该基金，物业公司也应该先进行维修，再向其他业主进行追偿，而不是一直向政府部门申请报修，所以法政物业公司没有尽到相应管理义务。法政物业公司对绿地也有管理义务，拆除不了不是理由，法政物业公司应该给蒋云阳维修屋顶。蒋云阳向一审法院起诉请求：1.判令法政物业公司立即恢复24小时供应生活热水并赔偿蒋云阳损失10000元；2.判令扣减法政物业公司未履行公共绿地管理及维护义务部分的物业服务费每月每平米0.5元；3.判令法政物业公司对小区供暖、供热设施及设备、上下水管道进行维修或更换；4.判令法政物业公司未履行供暖、供热设施及设备、楼顶维修维护义务给原告造成的室内修复损失7845.47元；5.判令法政物业公司立即安装消防阀及相关规定配备消防器材；6.判令法政物业公司立即修复小区损毁道路；7.判令法政物业公司按照合同约定每日打扫楼道卫生并当日将垃圾运出小区，不得堆放；8.判令法政物业公司立即公布物业管理费用收费依据和收支账目；9.判令法政物业公司立即对小区房屋外立面，尤其是开裂脱落处进行粉刷修缮及防水处理；10.诉讼费、鉴定费和评估费由法政物业公司承担。一审法院认定事实:蒋云阳系北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓×号楼×单元601室业主。2000年1月27日，法政物业公司（甲方）与蒋云阳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。约定，第一条、双方的权利义务：一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；依据本协议向乙方收取物业管理费用和其他相关费用；每12个月向乙方公布物业管理费用收支账目。第二条、物业管理服务内容：一、房屋共用部分的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指小区规划红线内共用的上下水管道、落水管、烟囱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、共用照明、锅炉、供热线路及设备、供气线路及设备、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公共车场车库、公益性文体设施和附属配套服务设施等；公共环境及物业公共部位及场所的清洁卫生、垃圾的收集与清运；负责本小区的交通秩序及车辆停泊的管理。第三条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。住宅按照建筑面积每月每平米1.5元。业主在办理其物业入住手续时一次性向物业管理公司缴纳公共维修基金。相当于1个月物业管理服务费的标准收取。此款由物业管理公司设立专门账户，专款专用，以其基金的利息收入支付正常的物业楼宇公共部位的维修养护费用并定期向业主公布使用账目。若业主转移无物业产权时，基金将自动转移到新业主名下，遇大中修项目需要支付工程款，需经业主委员会批准，费用由所有业主分摊。第八条、违约责任：一、甲方违反协议，未到达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。蒋云阳于2010年7月26日在《对每户进行一次性补助停止热水供应征求意见书》中签字确认同意。2010年8月16日，法政物业公司向昌平小区办报送《关于对（王府社区）每户进行一次性补助停止热水供应情况通报》及向小区业主发送《对每户进行一次性补助停止热水供应公告》。法政物业公司于2010年10月15日6时开始停止供应热水，补助在停热水后实施。另查，关于物业管理费用收支情况，法政物业公司出示北京市住房和城乡建设委员会网站上公布的《物业服务项目收支情况报告》及张贴信息的公示栏照片以证明其定期对物业服务项目收支情况进行了公示。蒋云阳不予认可。法政物业公司提交王府温馨公寓16号楼住宅专项维修基金的交纳情况，证明专项维修基金缴存不足不符合申请住宅专项维修基金维修公共设施设备条件。再查，2013年5月31日，法政物业公司分别向北七家镇社区办、昌平区人民政府防汛抗旱指挥部办公室和昌平区建委小区办递交《关于王府公寓、王府温馨公寓小区楼房屋面漏水情况报告》，陈述：主汛期将至，王府公寓、王府温馨公寓小区屋面漏水的楼房还未修理（从2012年开始漏水），去年漏雨的房屋今年仍将漏水，其原因为此项维修的费用应当从住宅专项维修资金中支出，可是漏雨楼房交纳该项资金的户数不到50%，维修资金不足，维修活动无法进行。此报告中漏雨楼房包括涉案楼房。2017年4月13日，王府温馨公寓物业发布温馨提示，尊敬的业主，近期发现部分楼房有水泥脱落及掉瓦现象，由于大修资金交纳不全，无法进行维修；为了保障您和他人的人身安全，避免高空坠物伤及您，请不要在楼下休息、停留；并将车辆停放入位。案件审理过程中，法院工作人员进行了现场勘验，小区道路部分存在损坏的情况，但不影响出行；小区内有消防拴及消防设施；小区后小树林存在垃圾堆放的情况。另查，该小区未成立业主委员会。经蒋云阳申请，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋的屋顶漏水原因及修复方案进行鉴定。该中心于2020年3月9日出具《司法鉴定意见书》，认定涉案房屋601室屋顶漏水是由601室对应平屋面防水构造不符合规范规定，防水层严重老化、开裂，早已超过防水层耐用年限，不具有防水功能；及坡屋面瓦块缺失、破损、接缝不严密、未搭接、局部水泥砂浆层裸露等原因所致。同日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具了涉案房屋的建议修复方案。北京中恒正源资产评估有限责任公司于2020年6月5日出具《评估报告》，认定涉案房屋因漏水造成修复损失价值的评估值为7845.47元。一审法院认为，法政物业公司自2000年与蒋云阳签订《前期物业管理服务协议》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据《前期物业管理服务协议》约定，法政物业公司有义务对其涉案小区房屋共用部位进行维护、修缮、服务与管理。《司法鉴定意见书》认定涉案房屋601室屋顶漏水是由601室对应平屋面防水构造不符合规范规定，防水层严重老化、开裂和坡屋面瓦块缺失、破损、局部水泥砂浆层裸露。涉案房屋楼顶平屋面和坡屋面均系涉案小区房屋共有部位，因法政物业公司对该共有部位未尽到维护、修缮、服务与管理的义务，导致坡屋面瓦块缺失、破损、局部水泥砂浆层裸露，进而造成蒋云阳家室内房屋受损，故法政物业公司应对蒋云阳的室内修复损失承担民事赔偿责任，但因平屋面防水构造不符合规范规定系房屋开发商建筑设计原因导致，故依法对法政物业公司的赔偿比例进行酌减。对蒋云阳财产损失数额，确定由法政物业公司承担80%的赔偿责任。法政物业公司抗辩防水层老化应当进行大修，需要启动专项维修资金，但是由于涉案楼房24户中仅缴纳8户，未达到启动条件。虽涉案楼房启动专项维修资金存在现实困难，但法政物业公司未提交相关证据证明其向相关部门递交了启动申请，或针对此项漏水情况向相关业主进行公示并征集意见，履行了审慎管理的义务，或针对坡屋面瓦块缺失、破损、局部水泥砂浆层裸露等漏水原因履行了相关的维护和修缮的义务，法政物业公司不能仅因专项维修资金无法启动，而怠于行使物业公司的维护管理职责，故法政物业公司该项辩称，证据不足，法院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，蒋云阳2000年入住涉案房屋，涉案小区于2010年停止供应生活热水，蒋云阳签字确认同意，故蒋云阳要求立即恢复24小时供应生活热水的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。《前期物业服务合同》中约定了小区的物业费标准，蒋云阳起诉要求法院判令扣减法政物业公司未履行公共绿地管理及维护义务部分的物业服务费每月每平米0.5元，其实质是要求法院通过判决方式调整合同中约定的物业费标准。但物业费的标准取决于合同当事人的约定，法院不宜干涉，故对该项请求，法院不予支持。关于蒋云阳要求公布物业管理费用收支账目，法政物业公司已经完成的初步的举证责任，法院对法政物业公司提交的证据予以采纳，故对蒋云阳的该项诉讼请求，法院不予支持。关于蒋云阳主张修复道路和垃圾清运的诉讼请求，法政物业公司辩称小区部分路面损坏未恢复的原因系受小区内进行的土建工程影响，并承诺完工后尽快完成修复。树林中临时堆放垃圾现已清运完毕。因现有证据并未显示法政物业公司疏于履行对于小区道路维修和垃圾清运的职责，且物业服务企业对于小区事物的管理有自己的计划和安排，故对于蒋云阳上述请求，法院不予支持。关于蒋云阳要求法院判决法政物业公司按照消防法及相关规定配备消防器材，但是未具体说明小区哪处存在不符合消防规定，其诉讼请求不明确，法院不予支持。建筑区划内的道路，属于业主共有；建筑区划内的绿地，属于业主共有；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益，受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张，单个或部分业主主张建筑物共有权受到侵害提起的诉讼，不具有原告主体资格。故蒋云阳的其他诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京法政王府物业管理中心赔偿蒋云阳室内修复损失6276.38元，于本判决生效后7日内付清。二、驳回蒋云阳的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据材料。本院组织当事人进行了证据材料交换和质证。法政物业公司向本院提交以下证据材料：1.房屋售出通知单原件；2.入住通知书原件背面为钥匙收条原件；上述证据材料均用于证明，涉案房屋建成年代、售出年代为1999年，本案申请鉴定时涉案房屋已超过报修期限15年。3.更新16号楼屋面防水层公告内容复印件及张贴该公告的照片（彩印件），拟证明法政物业公司在2012年征求16号楼未交公共维修基金的16户意见，分摊屋面防水费用。4.楼房屋面漏水情况报告复印件（3页），拟证明2013年法政物业公司向三家上级单位报告漏水情况。5.法政物业公司向北七家镇政府报请专项维修资金不足的紧急报告复印件，拟证明法政物业公司报请了相关情况。6.法政物业公司给昌平建委及小区办的报请函，拟证明法政物业公司向上级单位报请维修基金不足的情况。7.法政物业公司向北七家镇政就老旧小区改造项目的申请书复印件两页，拟证明法政物业公司积极申请政府补贴改善小区居住情况。8.2018年法政物业公司物业动力部微信聊天截屏及屋顶刷防水涂料的照片；9.2020年1月法政物业公司物业动力部微信聊天截屏及补刷防水涂料的照片彩打件，证据材料8和9均拟证明法政物业公司尽到了对小区屋面的维修管理义务。蒋云阳认为法政物业公司提交的证据材料不属于新证据。对证据材料1和2的真实性认可，但对关联性和证明目的不予认可，法政物业公司有相应的维修义务。因证据材料3至9无原件，故对真实性不予认可，即使是真实的也不能证明法政物业公司尽到了维修义务，法政物业公司不能以向某个部门打报告就免除维修义务。蒋云阳没有提交新证据。本院对法政物业公司提交的证据材料认证如下：法政物业公司于二审期间提交的前八组证据材料均形成于本案一审诉讼程序之前，第九组证据材料亦在一审开庭审理程序前形成，法政物业公司未能就其在二审期间才提交上述证据材料说明合理理由，法政物业公司就其中部分证据材料的证明事项已于一审审理中提交其他证据材料予以证明，上述证据材料并未证明新的事实，综上，本院对其提交的证据材料不予认定。本院经审理查明，蒋云阳于二审庭审中表示，本案一审第二项诉讼请求的含义为：要求退还2000年1月27日至2017年1月1日期间已超额支付的物业费，退还标准为每月每平米0.5元，自2017年1月1日以后的物业费要求按照每月每平米减少0.5元的标准缴纳。本案一审第三项诉讼请求的含义为：要求法政物业公司对16号楼楼顶的供热管线及设备、上下水管道进行维修或更换。本院另查，法政物业公司于（2017）京0114民初5708号案件中起诉蒋云阳主张涉案房屋自2012年3月1日至2016年12月31日期间的物业费11928.57元，蒋云阳以法政物业公司未履行对房屋公共部位及公共设施进行维护和修缮义务，导致蒋云阳屡次遭受浸泡的危害及损失等为由要求法院酌减相应费用，北京市昌平区人民法院未采纳蒋云阳的抗辩事由。蒋云阳对该案提出上诉，本院作出（2017）京01民终5792号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题主要在于如下方面，兹分别予以评析。第一，关于恢复供应生活热水并赔偿1万元损失的诉请。因蒋云阳已于2010年7月26日在《对每户进行一次性补助停止热水供应征求意见书》中签字确认同意，可视为其对于停止供应生活热水的变更情形以及以一次性发放经济补助的弥补方式同意，在双方就上述问题已达成一致意见的情况下，蒋云阳于本案诉请要求法政物业中心恢复24小时生活热水供应，缺乏事实及合同依据，一审对该项诉讼不予支持并无不当。第二，关于退还按照每月每平米0.5元扣减物业费的诉请。经本院询问，蒋云阳明确将此项诉请分为两个阶段，第一个阶段为2000年1月27日至2017年1月1日期间已交纳费用的退还，第二个阶段为2017年1月1日以后收费标准的酌减。根据本院（2017）京01民终5792号民事判决的处理结果，蒋云阳以法政物业公司未充分履行合同义务为由要求酌减物业费的抗辩事由已法院审查后不能成立，故本案其诉请要求退还2000年1月27日至2017年1月1日期间已交纳的费用，欠缺相应的事实及法律依据，本院不予支持。对于2017年1月1日以后的收费标准，应由双方当事人协商并达成一致方可予以变更，本案中法政物业公司并未同意，故对此项请求，本院不予支持。第三，关于对涉案房屋屋顶供热管线及设备、上下水管道进行维修或更换的诉请。本案鉴定意见并未列明涉案房屋漏水损害的发生系因屋顶供暖管线破损所致，涉案房屋屋顶漏水是由601室对应平屋面防水构造不符合规范规定，防水层严重老化、开裂，早已超过防水层耐用年限，不具有防水功能；及坡屋面瓦块缺失、破损、接缝不严密、未搭接、局部水泥砂浆层裸露等原因所致。故本院对其此项诉讼请求不予支持。第四，关于法政物业公司是否应赔偿蒋云阳室内修复损失。涉案房屋漏水的部位位于屋顶，属于住宅共用部位，根据《前期物业管理服务协议》约定，法政物业公司有义务对其涉案小区房屋共用部位进行维护、修缮、服务与管理。经蒋云阳申请，涉案房屋的漏水原因在于公共部位的构造不符规范以及建筑材质的自然老化，即使上述原因并非法政物业公司所致，但法政物业公司仍不能免除其对于公共部位的管护义务。法政物业公司虽然抗辩称其已多次协调申请使用公共维修基金但涉案房屋因公共维修基金缴纳情况不符合申请使用的条件，但单纯的申请资金行为不足以证明其充分到位地履行了相应的合同义务。涉案房屋自2012年就存在漏水的问题，法政物业公司可以按照《中华人民共和国物权法》以及《住宅专项维修资金管理办法》等法律规范的规定，协助业主通过召开业主大会等方式进行维修资金的申请使用，也可针对漏水原因进行排查并先行予以局部处理以减轻对业主的损害程度。而纵观法政物业公司在对涉案房屋漏水问题的管护环节，一审法院认定其尚未尽到管理维护义务并无明显不当，一审法院已考虑漏水原因及现实情况，酌情减轻了法政物业公司的赔偿责任比例，故本院对其要求不承担赔偿责任的上诉请求不予支持。第五，关于鉴定费的分担问题。本案鉴定费的支出是为查明漏水的原因以及蒋云阳室内装修损失修复的方案及成本。其中涉案房屋的漏水原因在于公共部位的构造不符规范以及建筑材质的自然老化，不完全因法政物业公司的行为或过错所致，故在本案中不宜由法政物业公司承担全部的鉴定费用。涉案公共区域的修复与完善有利于该栋楼全体业主对于房屋的使用效能，而对于该公共区域现状的相邻受影响方蒋云阳来说，明确漏水部位的性质以及漏水原因的鉴定意见，对于公共维修基金的补缴、申请使用等与诉争问题后续解决相关的事宜具有积极意义，故一审法院判定由蒋云阳先行分担部分鉴定费用，由法政物业公司分担部分鉴定费用的处理方式并无明显不当。综上所述，蒋云阳、法政物业公司的上诉请求均不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1157元，由蒋云阳负担625元（已交纳246元，余款于本判决生效后七日内交纳），由北京法政王府物业管理中心负担532元（已交纳246元，余款于本判决生效后七日内日交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 陈 伟审 判 员 丁少芃二〇二〇年十二月十日法官助理 鞠 伟书 记 员 谢冰伦书 记 员 姜雨蕾