辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终2518号上诉人（原审被告）：葫芦岛裕兴房地产开发有限公司，住所地建昌县牤牛营子乡窑匠沟村**。法定代表人：王金龙，该公司经理。委托诉讼代理人：陆江博，男，1990年12月29日生，汉族，该公司职员，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。被上诉人（原审原告）：张宏刚，男，1979年9月12日生，蒙古族，个体，现住建昌县河东新区。委托诉讼代理人：薛东新，葫芦岛市建昌县安平法律服务所法律工作者。上诉人葫芦岛裕兴房地产开发有限公司（以下简称裕兴房地产）因与被上诉人张宏刚合同纠纷一案，不服建昌县人民法院（2020）辽1422民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裕兴房地产上诉请求：撤销一审判决；本案诉讼费及其他费用由张宏刚承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院在裕兴房地产与张宏刚购房合同违约顺序上认定事实不清。裕兴房地产与张宏刚于2017年11月4日签订了《建昌古城商品房认购协议书》，且双方在该协议书中明确约定了，张宏刚应分四期于2018年5月20日前付清全部房款，从而才满足交房条件，裕兴房地产届时才产生交房义务。同时在该协议书的第二条中也进行了单独的特别约定“乙方同意在其未付清所有款项之前，甲方有权拒绝将其所购网点办理过户登记和交付给乙方，甲方不承担延期办证及延期交房的任何责任”，但在双方的协议履行中，张宏刚未能按双方协议约定履行自身的付款义务在先，至今仍拖欠应于2018年5月20日前给付的第四期款项，故而裕兴房地产连交付房屋的义务都没有产生，双方现依托适用的仅为一般的买卖合同，一审法院在双方约定义务均未生成前，即适用《城市房地产开发经营管理条例》判定裕兴房地产违约，明显是适用不准确的。裕兴房地产与张宏刚依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条是符合双方自愿形成的买卖合同。张宏刚无视双方自愿约定，违约在先，裕兴房地产在合同约定内依约履行自身义务，却被判罚违约，该情况是完全违背了《中华人民共和国合同法》第四条合同自由原则的。张宏刚辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。张宏刚在履行合同过程中没有违约行为，虽然截止到诉讼前，有一部分房款未付清，但已经征得裕兴房地产同意，双方应予解除合同是由于案涉房屋不符合建筑设计规划标准，无法办理产权证件，使张宏刚无法实现合同目的，请求二审维持原判。张宏刚向一审法院起诉请求：一、依法判令解除张宏刚与裕兴房地产签订的建昌古城商品房认购协议书和付款合同。二、依法判令裕兴房地产返还购房款155.01万元及违约金。一审法院认定事实：裕兴房地产成立于2016年5月26日，系建昌古城项目的开发商。2017年10月9日，张宏刚（乙方）与裕兴房地产（甲方）签订《建昌古城商品房认购协议书》，认购裕兴房地产开发的建昌古城项目19号楼8门网点，该门市房建筑面积217.69平方米，房屋总价款为1817084元。该协议书第七条违约责任约定：乙方在充分了解所认购房产《认购书》的前提下，自愿认购该房屋并承诺不再换房、退房、不更名。乙方须在接到开发商通知的指定时间内，持本认购书（原件）和甲方出具的交款收据（原件），亲临甲方售楼处签署《商品房买卖合同》。如果乙方违反本条规定，未按本认购书约定期限内支付应付房款或者逾期不签署《商品房买卖合同》，甲方有权解除本认购书，并有权将该房屋另行出售给他人而无需事先通知乙方或者征得乙方同意，乙方已交付的定金不予退还，并同意向甲方支付该房屋总价款20%的金额作为违约金赔偿甲方的损失。2017年11月4日，张宏刚、裕兴房地产双方又签订了《分期交纳一次性购房款付款合同》，约定乙方于2017年11月4日购买甲方开发的建昌古城项目19号楼8门网点，因乙方资金不足，特向甲方申请分期交纳全部购房款；在本合同约定分期款项全部交清之前，甲方不对乙方出具任何房屋确权手续，乙方无标的房屋的使用权及所有权。双方约定购房款分四期支付，截止到目前，张宏刚已经向裕兴房地产支付了购房款合计1551000元。2018年8月20日，建昌古城（核心区）1.1期项目已经竣工，并于同年11月29日申请进行验收。该项目11#、12#、13#、15#、16#、18#、20#楼均已验收完毕，可以办理不动产登记证。张宏刚认购的建昌古城项目19号楼8门网点因建筑工程与规划设计等原因未予验收。张宏刚多次向裕兴房地产申请办理不动产登记证进行按揭贷款，但因裕兴房地产原因不动产登记证不能办理。张宏刚于2020年9月1日诉至法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，张宏刚、裕兴房地产双方签订商品房认购协议，对认购商品房的位置、面积、单价、总价款及违约责任进行了约定，裕兴房地产通过签订分期交纳一次性购房付款合同收受张宏刚的购房款，双方之间已经成立了商品房买卖合同关系。按照上述司法解释规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地所有权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。案涉商品房已于2018年8月份竣工，同期竣工的其他商品房均已能办理不动产登记手续，案涉房屋因裕兴房地产原因不能办理土地所有权变更和房屋所有权登记手续，张宏刚诉请解除合同并赔偿损失，符合上述法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十九条之规定，判决：一、依法解除张宏刚与葫芦岛裕兴房地产开发有限公司签订的建昌古城商品房认购协议书和分期交纳一次性购房付款合同；二、葫芦岛裕兴房地产开发有限公司返还张宏刚购房款1551000元并赔偿经济损失（51000元购房款自2017年10月3日开始计算，50万元购房款自2017年11月4日开始计算，50万元购房款自2018年2月13日开始计算,30万元购房款自2018年4月11日开始计算,10万元购房款自2018年4月27日开始计算,10万元购房款自2019年4月2日开始计算，均计算至给付之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。案件受理费18751元，由葫芦岛裕兴房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,可以解除合同。本案中，裕兴房地产与张宏刚达成房屋买卖合同，裕兴房地产的主要义务是交付房屋，而交付房屋的前提是验收合格，但本案案涉房产因与规划设计不符，至今未予验收，裕兴房地产至今仍不能履行交房义务。虽然双方约定了在张宏刚付清所有款项之前，裕兴房地产有权拒绝将其所购网点办理过户登记和交付给乙方，但双方并未约定具体的交房时间，在案涉房产同期竣工的其他商品房均已验收合格，并能够办理不动产登记的情况下，因裕兴房地产的原因，张宏刚的合同权利能否实现长期处于不确定状态，其购房的目的不能实现，故裕兴房地产的行为构成根本违约，张宏刚享有合同解除权，其请求应予支持。因案涉房产迟迟不能验收合格，张宏刚因此享有不安抗辩权，故本院对裕兴房地产提出的张宏刚违约在先的主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人裕兴房地产的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18751元，由葫芦岛裕兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵洪梅审判员王嘉莉审判员 吴   玉   刚二〇二〇年十二月十日书记员 王       宁本判决书援引相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”