湖南省桂东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1027执异5号 异议人（案外人）：郴州市土地评估所，住郴州市青年大道**，统一社会信用代码：124310007431727433。 法定代表人：何静，所长。 委托代理人：陈德军，湖南尚友律师事务所律师。 委托代理人：傅日辉，湖南尚友律师事务所律师。 申请执行人：湖南桂东农村商业银行股份有限公司，住湖南省桂东县沤江镇湘赣路**，统一社会信用代码：914310005870433240。 负责人：祝胜斌，党委书记。 委托代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。 被执行人：魏自力，男，1965年生，汉族，经商，，住郴州市北湖区 被执行人：徐维兰，女，1968年生，汉族，湖南省郴州市人，经商，，住郴州市北湖区 被执行人：陈健，男，1983年生，汉族，湖南省衡阳县人，经商，，住郴州市苏仙区 被执行人：许惠璇，女，1981年生，汉族，广东省汕头市人，居民，，住郴州市苏仙区 被执行人：郴州金利发房地产综合开发有限公司，，住郴州市苏仙区桔井路**统一社会信用代码：91431000617205014F。 法定代表人：魏自力，董事长。 本院在执行申请人湖南桂东农村商业银行股份有限公司与被执行人陈健、许惠璇、魏自力、徐维兰、郴州金利发房地产综合开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人郴州市土地评估所对本院执行郴州金利发房地产综合开发有限公司名下位于郴州市苏园路与桔井路交汇处腾龙苑1栋102（产权证号为7140018**）和1栋201（产权证号为7140018**）房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人郴州市土地评估所称：桂东县人民法院执行上述两套房屋没有法律依据。1、郴州市国土资源交易中心（加挂市土地评估所牌子）于2005年与郴州金利发房地产综合开发有限公司（以下简称“金利发公司”）签订了《商品房买卖合同》，购买腾龙苑1栋102号和201号房屋，并按合同约定支付了250万元购房款；2、金利发公司以不能办理房屋初始登记为由不履行协助房屋登记过户的合同义务，导致案涉房屋未办理登记过户给市国土资源交易中心。2014年，金利发公司已将案涉房屋办理了初始登记，但仍对市国土资源交易中心（市土地评估所）隐瞒该事实，拒不履行协助房屋过户义务。2015年5月，市国土资源交易中心被撤销，保留设立市土地评估所，原市国土资源交易中心的国有资产由市土地评估所继受。2014年6月至2017年10月期间，金利发公司在市国土资源交易中心和市土地评估所不知情的情况下，将案涉房屋多次抵押给桂东农村商业银行股份有限公司，严重侵犯了国土资源交易中心（市土地评估所）的合法权益，属于无权处分行为；3、市国土资源交易中心（市土地评估所）从2005年开始一直将102号和201号房屋出租并收取租金，一直合法占有该两套房屋至今；4、桂东农村商业银行股份有限公司在案涉房屋上设立抵押权时，没有调查、询问房屋承租人房屋的房东是谁，没有尽到一般的市场经济人的合理注意义务，或者得知房东是市国土资源交易中心（市土地评估所）的情况下仍然设立抵押权，显属恶意。上述两种情况均不适用善意取得制度，其抵押权依法不应得到保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，市土地评估所提出异议完全符合上述四个条件，其权利依法能够排除执行，人民法院应予支持。 申请执行人湖南桂东农村商业银行股份有限公司（以下简称“桂东农商行”）辩称：一、郴州市国土资源交易中心与郴州市金利发房地产开发有限公司不存在真实的房屋买卖关系。1、虽然郴州市国土资源交易中心与郴州市金利发房地产开发有限公司于2005年3月31日签订了《商品房买卖合同》，约定购买郴州市腾龙苑1栋102号和201号商铺，但郴州市国土资源交易中心未提供给付250万元的购房款的交易银行流水。2、按照《商品房买卖合同》第15条、第24条约定，买卖双方应当在合同签订后30日内申请登记备案，房屋交付后360日内办理权属登记。至今，长达15年，未登记备案，也未办理产权登记，购买人也未取得产权证。极不符合常理。涉案房屋102号和201号商铺于2014年1月登记在郴州市金利发房地产开发有限公司名下，所有权人是郴州市金利发房地产开发有限公司。证实了《商品房买卖合同》未实际履行，郴州市国土资源交易中心与郴州市金利发房地产开发有限公司之间不存在真实的房屋买卖关系。二、异议申请人主体不适格。根据郴编（2015）24号文件决定，郴州市国土资源交易中心被核销后，只是将其政府职能性、公益性、社会服务性土地评估的职能及6名人员划入异议申请人，没有将涉案的102号和201号商铺划给异议申请人，异议申请人与该两间商铺没有任何关系，申请人无权提出执行异议。三、答辩人是合法取得涉案102号和201号商铺的抵押权。2014年1月，郴州市金利发房地产开发有限公司登记取得102号和201号商铺的产权证，同年6月，陈健、魏自力向答辩人借款，郴州市金利发房地产开发有限公司将102号、201号商铺作为借款的担保物，三方分别签订借款合同、抵押担保合同后，办理了抵押登记，答辩人领取了他项权证。2017年再次借款时，三方又办理了借款及抵押担保手续，答辩人又取得了他项权证。上述借款抵押均合法有效，在借款人不能清偿债务时，答辩人依据已生效的民事调解书申请强制执行。桂东县法院依法查封、拍卖抵押担保物，不应受到任何干扰。综上，请求法院依法驳回异议申请。 被执行人陈健辩称：我在本案只是一个受害者，我只是金利发公司物业部经理，我只是参与了贷款，其他的我不清楚。 被执行人许惠璇、魏自力、徐维兰未作答辩。 本院查明，湖南桂东农村商业银行股份有限公司与陈健、许惠璇、魏自力、徐维兰、郴州金利发房地产综合开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年6月3日作出（2020）湘1027民初189号民事调解书，双方自愿达成协议如下：“一、原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司分别与被告陈健、魏自力、郴州金利发房地产综合开发有限公司于2017年10月29日签订的编号（1890110100）最高额借字[2017]第00000796号《最高额借款合同》、编号（1890110100）保字[2017]第00000147号《保证合同》、编号（1890110100）最高额抵字[2017]第00000143号《最高额抵押合同》以及被告陈健、许惠璇于2017年10月26日出具的《共同债务承诺书》，被告魏自力、徐维兰于2017年10月13日出具的《保证担保书》，被告郴州金利发房地产综合开发有限公司于2017年10月13日出具的《抵（质）押担保书》继续履行；二、截至2020年4月3日，被告陈健、许惠璇尚欠原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司利息人民币1504050.42元，由被告陈健、许惠璇于2020年6月15日前偿还原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司利息人民币300000元，被告魏自力、徐维兰对此承担连带清偿责任；被告郴州金利发房地产综合开发有限公司在抵押担保合同设定的抵押物担保范围内承担担保责任；该利息到位后，解除对被告陈健、许惠璇的财产保全（包括微信、支付宝、银行卡、小轿车、房屋等的冻结）；三、原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司与被告陈健签订的《最高额借款合同》于2020年10月28日到期时，由被告陈健、许惠璇偿还原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司借款本金12000000元及到期的利息（利息付至本金实际还清之日止）；被告魏自力、徐维兰对此承担连带清偿责任；被告郴州金利发房地产综合开发有限公司在抵押担保合同设定的抵押物担保范围内承担担保责任；四、若被告陈健、许惠璇、魏自力、徐维兰不能按期归还上述借款本息，则原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司有权以被告郴州金利发房地产综合开发有限公司设定抵押的该公司坐落在郴州市苏园路与桔井路交汇处腾龙苑1栋714001810房、714001813房、714001814房、714001835房、714001836房、714001837房、714001838房、714001842房、714001843房、714001844房、714001845房、714001872房（建筑面积合计2935.43㎡）的折价或者拍卖、变卖价款在抵押担保范围内优先受偿，不足部分由被告陈健、许惠璇继续清偿。 五、其它事项双方无争议。案件受理费102824元，减半收取计51412元，由被告陈健、许惠璇、魏自力、徐维兰、郴州金利发房地产综合开发有限公司承担。”调解书生效后，陈健、许惠璇、魏自力、徐维兰、郴州金利发房地产综合开发有限公司承担未按生效文书履行义务，桂东农商行申请本院强制执行。 另查明，座落于郴州市苏园路与桔井路交汇处腾龙苑1栋102（产权证号为7140018**）和1栋201（产权证号为7140018**）房屋登记在郴州金利发房地产综合开发有限公司名下，郴州金利发房地产综合开发有限公司名于2017年向湖南桂东农村商业银行股份有限公司借款，将该两处房产进行了抵押担保，并办理抵押登记。 本院认为：案外人针对执行标的所提异议成立的条件是案外人对执行标的享有所有权或足以阻止执行的实体权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。涉案房产102号、201号系郴州金利发房地产综合开发有限公司办理抵押登记的房产，依法产生物权效力。异议人称该房屋归其所有与事实不符，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人郴州市土地评估所的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （此页无正文） 审 判 长  赵永祥 审 判 员  郭世彤 人民陪审员  郭晓芹 二〇二〇年十二月十七日 法官 助理  邱三军 书 记 员  郭梦娟 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； 《中华人民共和国民事诉讼法》 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。