北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11752号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京纬置业有限公司，住北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。法定代表人：王春波，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张敬，女，1970年6月17日出生，住，住北京市密云区/div>委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。上诉人绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）因与被上诉人张敬商品房预约合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初3289号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿地京纬公司的委托诉讼代理人李伟、被上诉人张敬的委托诉讼代理人林琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绿地京纬公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项，改判利息损失起算时间为合同解除之日的次日或发回重审；2.撤销一审法院判决第三项或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由张敬承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、现房确认单约定能否签订正式的网签预售合同具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的第二日起算，不应从款项交纳之日起算。二、张敬不存在差价损失。1.一审法院已认定双方签订的订购协议属商品房预约合同，即双方并未形成房屋买卖合同关系，意味着张敬不存在房屋差价损失；2.一审法院确定的房屋差价损失金额没有法律依据，与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值在本案不中具参照性，因各房屋楼层、方位、朝向、面积等均不同，本身就有价格差，不能把其他房屋的评估价值生搬硬套在本案中；3.一审法院于2020年7月17日作出（2020）京0118民初336号判决，为同类案件的最新判决，驳回了该案原告关于房屋差价损失的诉讼请求，一审法院应遵循该判决确定的裁判理由与结果，做到同案同判。综上，请求二审法院支持绿地京纬公司的上诉意见。张敬答辩称：同意一审判决，不同意绿地京纬公司的上诉请求。张敬向一审法院起诉请求：1．请求判令解除2015年12月22日张敬与绿地京纬公司签订的绿地朗山×室的商品房预约合同；2．判令绿地京纬公司退还张敬购房款89630元并支付利息（以89630元为基数，从2015年12月22日计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3．判令绿地京纬公司赔偿张敬房屋差价损失17586元；4．案件受理费由绿地京纬公司负担。一审法院认定事实：2015年12月22日，张敬与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人为张敬，销售房号×，建筑面积为56.51平方米，原总房价1054232元，成交单价15860.79元/平方米，成交总价为896293元。同日，张敬向绿地京纬公司支付购房款89630元。一审另查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在一审法院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，一审法院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山×1号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，确定估价对象于价值时点2017年3月26日的房地产市场价值为：密云区绿地朗山×1号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。一审法院认为，本案中，张敬与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3．26”购房政策，张敬丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张敬要求解除与绿地京纬公司之间的商品房预约合同关系，一审法院予以支持。对张敬要求绿地京纬公司退还已付购房款89630元并支付利息的诉求，正当合理，一审法院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故一审法院根据客观情况的变化予以相应调整，并分别计算。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就张敬因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故张敬要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，一审法院予以支持，在具体数额上一审法院将参照×1号房屋2017年3月26日这一时点的评估价值，根据选房确认单记载的建筑面积及成交单价予以确定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条之规定，判决：一、解除张敬与绿地集团北京京纬置业有限公司关于×房屋形成的商品房预约合同关系。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于判决生效之日起七日内返还张敬购房款八万九千六百三十元并支付利息（以八万九千六百三十元为基数，自二〇一五年十二月二十二日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、绿地集团北京京纬置业有限公司于判决生效之日起七日内赔偿张敬房屋差价损失一万七千五百八十六元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。绿地京纬公司在二审庭审中明确表示同意双方合同解除及对返还张敬购房款本金没有异议，本院对此亦不持异议。关于绿地京纬公司在上诉意见中主张双方合同无法继续履行系受北京市限购政策影响，双方均无过错，故利息起算点应为合同解除之日的第二日起算，而非款项交纳之日一节，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案已经查明的事实及另案生效判决所确认的事实，绿地京纬公司在未取得商品房预售许可证的情况下，擅自预售涉案房屋，其行为对于购房者是否选择涉案购买房屋以及对于合同履行的预期存在明显误导，故绿地京纬公司对于合同履行不能存在过错，一审判决绿地京纬公司向张敬支付自款项交纳之日起的相应利息并无不当。绿地京纬公司关于其没有过错及利息起算点有误的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。关于绿地京纬公司在上诉意见中主张张敬不存在差价损失一节，如前所述，绿地京纬公司对于《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在过错，故其对于张敬因合同履行不能而遭受的损失应承担相应的赔偿责任。结合张敬一审主张的该项损失内容及相应陈述意见，其主张的该项损失实为因决定购买涉案房屋丧失的购买其他房屋的缔约机会而产生的信赖利益损失，故在此情形下，一审法院判决绿地京纬公司赔偿张敬相应损失，结果亦无不当。综上所述，绿地京纬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 曹 炜二〇二〇年十二月十八日法官助理 常 欣书 记 员 刘怡然