江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2457号上诉人（原审原告）：时福成，男，1952年11月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人（原审原告）：时宏亮，男，1982年12月25日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。被上诉人（原审被告）：邹阿巧，男，1947年7月24日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：龚渭和，男，1945年1月24日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：胡正山，男，1950年7月15日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：郑道富，男，1966年9月28日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：陈巧英，女，1948年7月13日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：虞蓓蕾，女，1946年2月14日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：林珠琴，女，1967年9月25日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：蔡介英，女，1964年12月20日出生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：江苏国能酒业有限公司，住所地江苏省宿迁经济开发区中兴君临国际广场A合**1702。破产管理人：江苏怀容律师事务所。委托诉讼代理人：仲伟喜，江苏怀容律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王运利，女，1971年9月15日出生，住上海市静安区。原审被告：张盛，男，1990年6月30日出生，住河南省驻马店市。原审被告：葛研，女，1993年6月26日出生，住江苏省新沂市。张盛、葛研共同委托诉讼代理人：王运利，女，1971年9月15日出生，住上海市静安区。上诉人时福成、时宏亮与被上诉人邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英、江苏国能酒业有限公司（以下简称国能公司）、王运利及原审被告张盛、葛研房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初6846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人时福成、时宏亮不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清,适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审。具体理由如下：1、一审法院认定事实“2019年4月，按产权人的申请将城东农贸市场的0区综合楼的房产出售给国能公司和张盛、葛研”，该事实认定不清，掩盖了国能公司委托王运利与房屋产权人恶意串通购买涉案房屋的事实。2、一审法院认定上诉人明确放弃了优先购买权错误。上诉人承租的是宿某区城东农贸市场综合楼0区部分房屋和三区210号房屋，2019年3月，房屋产权人向上诉人发出通知，该通知的内容是宿某区城东农贸市场综合楼0区和三区的房产整体转卖由一家收购，询问上诉人是否放弃优先购买权，上诉人答复放弃0区综合楼的优先购买权，但涉案房屋后被分割出售，并未通知上诉人，侵犯了上诉人的优先购买权，且房屋产权人向上诉人发出通知时，并未告知具体出卖条件，告知内容不全面，在出卖条件发生变化后未告知上诉人，应认定为未履行通知义务，不能认定上诉人已经放弃了优先购买权。被上诉人龚渭和二审提供书面答辩意见称，涉案房屋原系一本房产证，系龚渭和等8人共有，房屋出售过程中，其他七人共同委托龚渭和进行处理。2019年1月，王运利向龚渭和表达意愿，提出涉案房屋整体由一家收购，双方约定该房整体收购价2150万元。2019年4月18日上午，龚渭和到房产交易中心发现，王运利瞒着产权人欲将涉案房屋分为9户分卖给国能公司和张盛、葛研，龚渭和对此不同意，拒绝签字过户，但当天下午，王运利代表张盛、葛研与国能公司商定，增加售房款40万元，要求龚渭和予以认可，龚渭和经过考虑后予以认可。请求法院依法审理。被上诉人国能公司答辩称，请求依法裁决。被上诉人王运利答辩称，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求予以驳回。具体理由如下：1、本案不存在恶意串通的行为。王运利依法行使购买涉案房屋的权利，没有与任何人进行恶意串通。2、王运利没有侵犯上诉人的优先购买权。本案被上诉人邹阿巧等人作为涉案房屋的所有人，对涉案房屋享有处分权。2019年3月29日，产权人在处分之前，依法向上诉人征求了意见，上诉人书面放弃优先购买权。产权人与张盛、葛研签订的房屋买卖合同，没有任何违反法律法规强制性规定的情形，且办理了房屋过户手续，双方之间的权利义务关系应受到法律的保护。张盛、葛研在办理房屋的过户手续后，与上诉人签订了新的租赁合同，上诉人也向新的房产所有人缴纳了房租。被上诉人邹阿巧、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英二审未到庭发表答辩意见，亦未提供书面答辩意见。原审被告张盛、葛研陈述意见为，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求予以驳回，具体理由如下：1、张盛、葛研与被上诉人邹阿巧等人的房屋买卖合同依法成立有效。涉案房屋为产权人有权处分的房屋且双方之间的房屋买卖合同亦无合同法第五十二条规定的无效情形，涉案房屋于2019年4月23日过户登记在张盛、葛研名下，张盛、葛研为涉案房屋的所有权人。2、上诉人在2019年3月29日以书面形式明确放弃优先购买权，并在张盛、葛研取得产权证后，继续租赁使用房屋，也未违反“买卖不破租赁”的原则。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵犯承租人优先够买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，故上诉人的上诉请求和理由不能支持。时福成、时宏亮向一审法院提出诉讼请求：1.确认邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英与国能公司、张盛、葛研之间签订的宿某区农贸市场0区1、2、3、6、7、8号房屋买卖合同无效；2.确认时福成、时宏亮与邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英签订的以同等条件优先购买宿某区城东农贸市场0区1、2、3、6、7、8号1604.38㎡房屋的买卖合同关系成立；3.本案的案件受理费、保全费、保险费等一切诉讼费用由邹阿巧等人共同承担。因邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英与国能公司以及与张盛、葛研存在两个不同的买卖关系，时福成、时宏亮在本案中存在提起的诉讼涉及两个不同的买卖关系的处理，经一审法院释明要求时福成、时宏亮选择一个买卖关系处理，时福成、时宏亮明确选择邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英与国能公司之间的买卖关系处理，涉及的房屋为宿某区城东农贸市场0区2、3、6、7、8号。2020年5月27日，时福成、时宏亮申请撤销对宿某区城东农贸市场0区6、7、8号房产的诉讼和保全，仅诉讼0区2、3号商铺。事实与理由：邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英系城东农贸市场**综合楼**的所有人，国能公司、张盛、葛研系该房屋的买受人。2014年9月28日，邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英将该房屋0区出租给时福成、时宏亮，租期为8年。2015年10月9日，双方再次签订补充合同约定将市场二层（三区）全部租赁给时福成、时宏亮，租期延长至2025年10月9日，并约定了租金。2019年4月20日，邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英与国能公司、张盛、葛研恶意串通，在未通知时福成、时宏亮的情况下，签订房屋买卖合同，严重侵犯了时福成、时宏亮合法权益，故提起诉讼。一审法院审理查明事实：宿迁市宿某区城东农贸市场0区综合楼三区的房产登记在邹阿巧名下，0区综合楼为3773.08平方米，三区201为3175.11平方米，房屋的共有产权人原为邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英。2014年9月28日，一份以邹阿巧（出租人、甲方）名义与时宏亮（承租人、乙方代表）签订的房屋租赁合同载明：甲方将宿迁市宿某区城东农贸市场0区综合楼三区，建筑面积3773.08平方米，减去已租赁给宿某区妇幼所，再减去租赁给宿迁市宿某区浩荣小贷公司（以现状为准）的剩下面积出租给乙方，租期捌年，自2014年10月10日起至2022年10月9日止；年租金贰拾万元整，从第三年起租金每年比上一年度增加5%，即第三年为21万元，第四年为22.05万元，第五年23.1525万元，以此类推；租金按年缴纳，乙方需在签订合同之日将第一年租金交给甲方，第二、第三、第四、第五、第六、第七、第八年的租金均在每年10月10日缴纳；乙方必须按约定向甲方缴纳租金，如出现拖欠租金，甲方给予30日宽限期，逾期不再缴纳的，则合同解除，乙方需无条件交出承租房；如果甲方将房屋所有权出卖给第三方时本合同对新的房屋产权人继续有效，甲方同时有提前告知乙方的义务，并在同等条件下乙方有优先购买权；租赁期限届满，如甲方同意续租，双方重新签订续租合同，如甲方不同意续租，乙方按期归还房屋；租赁期满乙方如无违约行为的则享有同等条件下对房屋的优先租赁和购买权。该合同出租人处加盖的为邹阿巧个人印章，见证人处有蔡某、吉某、龚某签字。2015年10月9日，一份以邹阿巧（出租人、甲方）名义与时宏亮（承租人、乙方代表）签订的补充协议载明：本合同作为原2014年签订宿某区城东农贸市场0区综合楼三区房屋租赁合同的补充合同；因招租经营之需，租期延长拾年，即租赁期限延长至2025年10月9日止；租赁面积在原有基础上，再增加市场二层房面积；现有招商给予二个月整体装修期，装修期内免收租金；租金从本年度起调整为：第一年为24万、第二年为25万，第三年为26万，从第四年起租金每一年比上一年度增加5%，即第四年为27.3万元，以此类推；本协议有效期为拾年，至2025年10月9日。该合同出租人处加盖的为邹阿巧个人印章，见证人处有蔡某、龚某签字。2018年底2019年初，房屋所有权人计划出卖案涉房屋。王运利获知该出售信息后，联系到有购房需求的国能公司等，王运利以上海华凡置业有限公司（以下简称华凡公司）名义于2019年1月26日与国能公司等签订金融服务协议书，约定华凡公司促成购买千家宴及周边商铺并提供融资相关信息等，报酬为100万元现金及人民币100万元酒。2019年3月28日，不动产登记中心明确城东农贸市场0区综合楼邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英各占12.5%的份额，系按份共有。2019年3月29日，蔡某代为向时宏亮发出通知书，内容为：“胡正山让我通知你，邹阿巧、胡正山、龚渭和、郑道富他们在宿某区河东农贸市场综合楼0区和三区的房产整体转卖由一家收购。你和你父亲是否放弃优先购买权？请及时作出答复，交我转达他们。”同日，时宏亮出具书面通知，内容为：“本人放弃宿某区城东农贸市场综合楼0区的优先购买权。”2019年4月，按产权人的申请将城东农贸市场0区综合楼的房产出售给国能公司和张盛、葛研，并对进行了产权拆分。其中，出售给张盛、葛研的房产为01号和05号商铺，不动产登记时间为2019年4月23日；出售给国能公司的为2、3、6、7、8号商铺等，不动产登记时间为2019年4月26日，签订合同时间为2019年4月26日。2019年7月11日、7月15日、7月17日，国能公司分别出具情况说明和邀请函，明确其欲收购涉案整体房产，但中间人王运利将其中的01号和05号运作出售给了张盛、葛研。一审法院认为，因时福成、时宏亮明确选择邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英与国能公司之间的买卖关系处理，故仅处理宿某区城东农贸市场0区2、3、6、7、8号房产所涉问题，又因时福成、时宏亮自愿撤回对0区06、07、08号商铺主张相应的权利，不违反法律规定，予以准许，故本案中仅处理0区02、03号房产所涉问题。关于邹阿巧、龚渭和、胡正山、郑道富、陈巧英、虞蓓蕾、林珠琴、蔡介英与国能公司之间的买卖合同效力问题，一审法院认为，承租人优先购买权性质为债权，承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，但出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人可以主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。本案中，涉案房屋产权人与国能公司等之间的房屋买卖是王运利以华凡公司名义提供居间服务的，同时时宏亮也已经出具了书面材料明确放弃了优先购买权，时福成、时宏亮并未提供充分证据证明邹阿巧等房屋产权人与国能公司存在恶意串通且至少不能证明国能公司存在恶意以损害其优先购买权，故应当自行承担举证证明不能的不利法律后果，对时福成、时宏亮要求确认合同无效的主张，不予支持。因涉案房屋买卖合同有效，且房屋已经出售并办理过户，时福成、时宏亮要求确认其与涉案02、03号房屋原产权人签订的同等条件优先购买该房屋的合同条款成立的请求已经失去实际意义，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：驳回时福成、时宏亮的诉讼请求。案件受理费26295元，保全费5000元，合计31295元，由时福成、时宏亮负担。二审中，上诉人时福成、时宏亮补充提供：1、上诉人时福成、时宏亮另案起诉张盛、葛研侵犯其优先购买权一案龚渭和答辩状复印件及2020年8月25日的庭审笔录复印件。龚渭和在答辩状中承认通知上诉人房屋是整体出售，后来是国能公司和张盛、葛研两家购买；在庭审笔录中龚渭和认可最初是商谈整体收购的。证明龚渭和等8人通知上诉人是房屋整体出售，在此情形下，上诉人放弃优先购买权的，但是后来不是整体出售，没有再通知上诉人，侵犯了上诉人的优先购买权。2、邀请函一份，在邀请函上有龚渭和书写的说明，内容为“关于邀请函中，龚渭和与王运利商定，将该房分卖给张盛、葛研和国能公司，事先不通知承租人，这段话是许家祥（国能公司）和王运利商定，不是和我商定的。龚渭和2020825”，证明国能公司、王运利和龚渭和是恶意串通的。被上诉人国能公司质证认为，由法庭依法认定。被上诉人王运利质证认为，对庭审笔录的真实性认可，对答辩状不发表意见；对邀请函上的说明，不清楚是否是龚渭和的字迹，与本案没有关系，真实性、合法性都不认可。本院认为，对答辩状及庭审笔录的真实性均予以确认，根据龚渭和在庭审笔录中的陈述及答辩状的内容，可以认定产权人出售房屋时，通知上诉人的内容是房屋整体出售，在此情形下，上诉人以书面形式放弃优先购买权，但涉案房屋被分户出售时，并未再次通知上诉人，应认定没有履行通知义务，侵犯了上诉人的优先购买权；对于邀请函中龚渭和书写的说明字迹，因龚渭和在二审的答辩状中对该内容予以认可，故真实性应予以确认，但该内容并不能证明国能公司和龚渭和存在恶意串通的行为。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。具体到本案，本案被上诉人邹阿巧等人虽然以书面形式通知上诉人时福成、时宏亮出卖租赁房屋的事实，但在出卖条件发生变化后并未及时告知上诉人时福成、时宏亮，应当认定为未履行通知义务，侵害了上诉人时福成、时宏亮的优先购买权，但本案上诉人时福成、时宏亮并无充分证据证明被上诉人邹阿巧等人与国能公司签订的房屋买卖合同存在恶意串通的情形，对其请求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。因国能公司购买涉案房屋系善意购买且已经办理过户登记手续，对上诉人时福成、时宏亮的优先购买权主张，应不予支持。对于上诉人时福成、时宏亮上诉提出的一审法院认定“2019年4月，按产权人的申请将城东农贸市场的0区综合楼的房产出售给国能公司和张盛、葛研”事实不清问题，根据被上诉人龚渭和和王运利的一审陈述及一审法院调取的涉案房屋的不动产产权登记表等证据可以认定该事实，上诉人时福成、时宏亮该上诉理由不能成立。综上，上诉人时福成、时宏亮部分上诉理由成立，但原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26295元，由上诉人时福成、时宏亮负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  徐金鸽审判员  庄业富二〇二〇年十二月十五日书记员  孙 帆