陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终13031号上诉人（原审原告、案外人）：方彦如，男，1984年9月4日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：李晓静，国浩律师（西安）事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：雷鸣宝，男，1962年10月20日出生，汉族，住内蒙古乌海市海勃湾区。委托诉讼代理人：闫保国，乌海市海勃湾区海北法律服务所法律工作者。原审第三人(被执行人)：张燕，女，1992年5月3日出生，蒙古族，住内蒙古乌海市海勃湾区。委托诉讼代理人：张勇刚，北京市海创律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：张文兵，男，1969年5月29日出生，汉族，住内蒙古自治区巴彦淖尔盟。委托诉讼代理人：张勇刚，北京市海创律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：段四娃，女，1971年3月12日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区委托诉讼代理人：张勇刚，北京市海创律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：张斌，曾用名张文革，男，1972年7月27日出生，汉族，住陕西省榆林市。委托诉讼代理人：张勇刚，北京市海创律师事务所律师。上诉人方彦如因与被上诉人雷鸣宝及原审第三人张燕、张文兵、段四娃、张斌案外人执行异议之诉一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初6567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。方彦如上诉请求：1.撤销原判；2.不得执行西安市莲湖区XX路XX段XX号XX城XX栋XX单元XX层XX室的房屋；3.确认西安市莲湖区XX路XX段XX号XX城XX栋XX单元XX层XX室的房屋归方彦如所有；4.一、二审诉讼费由雷鸣宝负担。事实和理由：方彦如与张燕签订的《房地产买卖契约》载明了房屋的坐落位置、面积、价格、交付时间等，至于房屋价款是否以债务抵销，只是一种支付方式，并不影响合同性质。该房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容合法，形式完备，不具有无效情形，是合法有效的合同。房屋价款已全额支付，方彦如提供了银行转账凭证和借条作为证据。张燕曾于2015年1月6日出具《授权委托书》并进行公证，从该公证书内容可见，张燕已将涉案房屋的占有使用及处分权完全交给方彦如，方彦如从2015年1月5日起即对涉案房屋享有事实上的管理和支配权利。《装饰装修管理服务协议》载明业主为张燕，乃是由于房屋登记在张燕名下，并不能证明房屋的实际占有人仍为张燕。事实上，在该协议第五页第十条处，有手写约定，经方彦如签字，证明该房屋的装修内容和价款均由方彦如决定，合同也是方彦如签署，方彦如才是该房屋的实际占有人。涉案房屋被查封时间为2015年7月29日，而所在小区直至2017年才开始办理房产证。房屋在未办理产权证之前无法进行更名，可以办理房产证的时候，房屋已处于查封状态，故涉案房屋至今未办理更名，并非方彦如的过错。补充上诉理由：一审对合同真实性认可，并将合同性质认定为以房某某协议，但对方彦如与被执行人之间的借款事实不予认可，前后矛盾。另，借款是否真实与是否经判决确认无必然因果关系。张燕与开发商签订的商品房买卖合同由雷鸣宝持有，因此房屋至今登记在开发商名下，无法登记给张燕，更无法过户至方彦如名下,故房屋至今未变更至方彦如名下并非方彦如的过错。一审中，雷鸣宝对方彦如提交的契税缴纳说明真实性无异议，法庭对该说明的真实性及证明目的应予以认可。雷鸣宝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋买卖合同与授权委托书公证及房屋交接均在同一天完成，分明为造假。根据经公证的授权委托书，受托人方彦如只有代理委托人办理该房屋相关手续的权限，而在代理权限范围内产生的权利和义务均由委托人享有和承担，故方彦如代理出租、代收租金都是在受托范围内行使受托权，但方彦如不能成为买受人，此公证书证实了该房屋在公证前没有买卖，除了与刘某某买卖外，从公证后至今，该房屋产权还在张燕名下，方彦如还在行使受托人的权利，而不是所有人的权利。在两级法院审理民间借贷案件过程中，方彦如及本案第三人均未提出房屋已做处分。在涉案房屋评估过程中，方彦如未提出异议，在首拍流拍后提出不合理。本案显系恶意串通、规避执行的行为，请求驳回上诉，维持原判。张燕、张文兵、段四娃、张斌陈述，张斌、张燕借过方彦如300万元，还了一部分，还剩240万元，后来就用张燕购买的房屋进行抵偿，且签订了协议，具有排除执行的事实。一是签订了合同，二是支付了等额的价款，三是确由方彦如实际占有，四是因房屋已被法院查封，无法办理产权登记，但过错不在第三人和方彦如。本案不存在恶意串通逃避执行的问题。2020年3月19日，张文兵已向雷鸣宝支付了90万元，剩余款项也在沟通中，在这种情况下，继续拍卖涉案房屋，从实际上和社会安定来看不合适。张燕买房后并没有直接办理房产证，因为当时还不能办理，在此过程中出现了张斌向方彦如借款的事情，因为经营不善，还不上钱，就用房屋抵债，房屋产权必须先办到张燕名下，再过户到方彦如名下，方彦如为了防止张燕办理产权证后不履行，故张燕和方彦如才办理了委托书公证，并非为了弄虚作假规避法律。方彦如向一审法院起诉请求：1.不得执行西安市莲湖区XX路XX段XX号XX城XX栋XX单元XX层XX室的房屋；2.确认西安市莲湖区XX路XX段XX号XX城XX栋XX单元XX层XX室的房屋系方彦如所有；3.本案诉讼费由雷鸣宝及张燕、张文兵、段四娃、张斌承担。一审法院认定事实：刘某某与张燕、张文兵、段四娃、张斌民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年11月15日作出（2015）莲民初字第03739号民事判决书，刘某某不服提起上诉，西安市中级人民法院于2017年4月21日作出（2017）陕01民终4564号民事判决书，判决张文兵、段四娃给付刘某某借款93.2万元及利息，张燕、张斌对上述债务承担连带责任。2017年5月5日，刘某某与雷鸣宝签订《债权转让协议》，刘某某将基于西安市中级人民法院作出的（2017）陕01民终4564号民事判决书的全部债权转让给雷鸣宝。2017年10月24日，雷鸣宝依据上述判决及债权转让协议向一审法院申请强制执行，一审法院立案受理（2017）陕0104执3657号执行案件。因刘星月申请财产保全，一审法院于2015年7月28日作出（2015）莲民保字第00136号民事裁定书，裁定查封、冻结张燕名下价值93万元的财产，并于2015年7月29日向西安市住房保障和房屋管理局发出协助执行通知书，查封张燕购买的位于西安市莲湖区XX路XX段XX号XX城XX栋XX单元XX层XX号房屋一套（预售证号：201XXXX、合同编号：Y12008533）。2018年6月20日方彦如提出书面异议，请求解除对上述房产的查封，一审法院于2018年7月10日作出（2018）陕0104执异169号执行裁定书，裁定驳回方彦如的异议请求。方彦如不服，于2018年7月20日向一审法院提起案外人执行异议之诉。（2017）陕01民终4564号民事判决书认定，2014年6月11日，刘某某与张燕签订《房屋买卖合同》，约定将张燕位于西安市莲湖区XX路XX段XX小区XX栋XX单元XX层XX号房屋按总价932000元卖给刘某某，付款方式为：以张文兵2013年11月6日借乌海市雷特宝玉小额贷款有限公司借款本利932000元抵付，如张文兵于2014年6月20日前将该笔借款全额付清本合同自动作废，如未能还清时本合同自动生效。张文兵及家属段四娃都同意该房屋买卖合同条款，并自愿遵守和执行。另查明，方彦如提交借条复印件及银行卡取款业务回单各一份，证明张斌、张燕于2011年7月25日向其借款叁佰万元，约定月息2%。该笔债务未经法律程序确认。因张燕未履行还款义务，2015年1月6日，张燕与方彦如签订《房地产买卖契约》，该协议约定：张燕自愿将坐落在西安市莲湖区XX路XX段XX号XX城三期19-2-1601的房地产（合同编号：Y12008533）出售给方彦如，成交价格为人民币240万元，双方同意于2015年1月5日由张燕将上述房产交付给方彦如。同日，张燕出具《授权委托书》并进行公证，内容为：张燕委托方彦如代为接受涉诉房屋及领取产权证、更名并与该房相关的一切手续。2015年10月18日，张燕同北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司签订《装饰装修管理服务协议》，装修人，即业主：张燕，装修住宅地址：19-2-1601，建筑面积：186.68平方米。一审法院认为，本案争议的焦点是方彦如对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除一审法院的执行措施。首先，方彦如与张某某签订有房地产买卖契约，但实质为以房某某协议，并非真正意义上的合法有效房屋买卖合同，且双方之间的债务未经法律程序确认，方彦如是否已支付全部房价款证据不足。其次，2015年10月18日的装修协议中显示涉案房屋业主仍为张燕，与方彦如所述案涉房产已于2015年1月5日转移至其占有使用之间相互矛盾，故方彦如在法院查封之前已合法占有该房产证据不足；再次，一审法院查封涉案房产时间为2015年7月29日，方彦如与张燕签订房屋买卖合同时间是2015年1月6日，相差长达半年时间未办理产权登记变更手续，方彦如明显存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。显然本案事实不符合上述法律规定的情形，雷鸣宝申请执行张燕、张文兵、段四娃、张斌民间借贷纠纷一案，一审法院在强制执行过程中依法对被执行人张燕名下的房产进行司法拍卖，符合法律规定，故方彦如要求不得执行西安市莲湖区XX路XX段XX号XX城XX栋XX单元XX层XX号房屋及确认该房屋系方彦如所有的诉讼请求，依法不予支持。方彦如就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告方彦如的诉讼请求。案件受理费26000元，由原告方彦如负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”方彦如主张其与张燕于2015年1月6日签订的《房地产买卖契约》合法有效，但根据同日张燕向方彦如出具的《授权委托书》，张燕委托方彦如代办与涉案房屋相关的一切手续，张燕与方彦如之间为委托与被委托的关系，与房屋买卖合同应体现的出卖人与买受人的关系相矛盾，后方彦如基于张燕委托领取房屋钥匙、交纳物业费、出租房屋均符合常理，方彦如提交的《装饰装修管理服务协议》亦显示业主为张燕，即使方彦如为实际装修人，亦系基于张燕的委托，而方彦如购买涉案房屋却未要求张燕交付该房屋的房屋买卖合同不符合常理，故不能认定方彦如在法院查封之前已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该房屋。方彦如提交的其与张燕签订的《房地产买卖契约》仅约定了涉案房屋的成交价为240万元，并未约定付款方式。方彦如主张张燕以涉案房屋抵偿其借款，但借款的真实情况及偿还情况无法查清，不能认定方彦如已向张燕支付了全部购房款。因此，方彦如对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，方彦如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26000元，由方彦如负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年十二月七日书记员     张佩 1