辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2334号上诉人（原审被告）：朱懋德，男，汉族，1947年2月7日出生，住辽宁省抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：辽宁同城房地产开发有限公司，住所地：辽宁省沈抚新区中兴街德商国际花园小区**楼。法定代表人：郑斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏天，该公司员工。委托诉讼代理人：张**，辽宁泽隆律师事务所律师。辽宁同城房地产开发有限公司与朱懋德房屋买卖合同纠纷一案，辽宁同城房地产开发有限公司于2019年1月3日向辽宁省抚顺市望花区人民法院提起诉讼，该院于2019年9月23日作出（2019）辽0404民初112号民事判决。辽宁同城房地产开发有限公司对该判决不服，上诉至本院。本院于2019年12月9日作出（2019）辽04民终2761号民事裁定，本案发回重审。重审后，辽宁省抚顺市望花区人民法院作出（2020）辽0404民初607号民事判决。朱懋德对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人朱懋德，被上诉人辽宁同城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人夏天、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱懋德上诉请求：1、撤销抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初607号民事判决；2、撤销双方当事人签订的合同；3、辽宁同城房地产开发有限公司按照合同约定支付朱懋德违约金，审理朱懋德在答辩状中提出的诉讼请求，并给予裁判；4、辽宁同城房地产开发有限公司返还预付款200000元并支付利息约7.5万元；5、一、二审诉讼费由辽宁同城房地产开发有限公司承担。事实与理由：一、事情经过。朱懋德在2013年打算为子女买两套预售房，并分别于9月9日交了首付和预付款。2013年9月14日与辽宁同城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖预售合同》。2013年9月30日得知“预售许可证”的签发日期为同年9月16日，于是向辽宁同城房地产开发有限公司申请退款。朱懋德于2016年10月提起诉讼，该案经一、二审被判决驳回，辽宁省高级人民法院裁定驳回再审。2013年9月买房时，朱懋德全款可以买下两套房子，因辽宁同城房地产开发有限公司不信守承诺才提出退款。之后，朱懋德将此款买了年利8%的理财产品，2018年6月理财产品加上公积金贷款可以买下两套房屋，于是朱懋德向辽宁同城房地产开发有限公司提出买房，并要求享受2013年房交会的优惠待遇。7月15日理财产品应该到期，但是由于投资公司的资金周转不开，不能按时返款，致此两套房屋全买的想法无法实现，于是朱懋德打算退一套，购买公积金贷款的一套，于2018年8月8日再次起诉，被裁定驳回。2018年12月5日辽宁同城房地产开发有限公司提起诉讼请求解除合同，抚顺市望花区人民法院却立案并审判。二、理由与适用法律。认定事实错误：双方未商讨补充协议，不存在不能达成协议的事实，一审判决第一项解除的合同是手抄本，第二项返还200元有误。适用法律有误：《合同法》第六十一条、第九十四条对本案不适用。《民法典》于2020年5月28日颁布，2021年1月1日实施，并在实施之日《合同法》同时废止，法院依照《合同法》作出裁判不适格。《商品房买卖预售合同》只存在履行义务和违约责任行为，不存在债务关系。辽宁同城房地产开发有限公司未在约定期内书面通知朱懋德交付手续，应认定其违约在先，催款告知书在后，朱懋德不理睬催告通知书合理合法。依据合同约定，辽宁同城房地产开发有限公司应向朱懋德支付逾期交房违约金4万余元，退回其中一套房屋全部已付款200000元，并向朱懋德支付以200000元为基数，自2013年9月15日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息损失约7.5万元。审判程序有误：一审法院对朱懋德的答辩诉讼请求，未作审理与判决。只对辽宁同城房地产开发有限公司的诉讼请求作出审理。对当事人在适用法律上不平等，应该认定为审判程序错误。辽宁同城房地产开发有限公司答辩，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回朱懋德的上诉请求。朱懋德所说合同第八条、第九条房屋交付问题，合同中确实约定了2014年9月30日为房屋交付期限，但根据一般的交易习惯，购房者给付购房款应先于出卖人交付房屋，在约定的交付房屋期限前，朱懋德并未结清房款，所以答辩人不存在违约。关于合同第十一条交接问题，由于朱懋德未结清房款，不存在双方进行交接事宜，因此不存在违约。关于合同第二十二条合同页数及人数等情况，双方签订的商品房买卖合同已经法院多次审理，认定合法有效，因此不存在违约。辽宁同城房地产开发有限公司向一审法院起诉请求，判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；朱懋德支付违约金1837.83元；诉讼费由朱懋德承担。事实及理由：2013年9月14日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定辽宁同城房地产开发有限公司将其开发的“德商·春天里”园区9号楼2单元1屋1号房出售给朱懋德，建筑面积86.35平方米，每平方米单价为人民币4444.5元，总金额为383783元。合同中对买受人付款时间未明确约定。朱懋德只向辽宁同城房地产开发有限公司支付了200000元房款，余款始终未支付。根据抚顺市中级人民法院(2018)辽04民终551号民事判决书认定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。涉案《商品房买卖合同》对朱懋德给付购房款尾款时间并无约定，双方当事人首先对该项内容进行协商，协商不成，可依据房屋买卖合同的一般交易惯例认定给付房款时间。依据一般交易习惯，购房者给付房款应先于售房者交付房屋。辽宁同城房地产开发有限公司据此判决于2018年8月26日以特快专递的方式向朱懋德确定了付款时间，但朱懋德并未支付余款，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第二款的规定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。现辽宁同城房地产开发有限公司诉至法院，提出上述诉讼请求。一审法院认定事实：2013年7月18日，朱懋德向辽宁同城房地产开发有限公司交付房屋认购款200元。2013年9月9日，双方签订《德商春天里认购协议》，协议约定：“乙方(朱懋德)认购抚顺经济开发区华茂街德商春天里9号楼2单元1层1号房屋，建筑面积为86.35平方米。乙方必须在签订本认购书后22日内，即2013年9月30日前到售楼处交付剩余房款(总房款扣除已交付的定金)，待双方正式签署《商品房买卖合同》后，认购协议自动失效”。同日，朱懋德交给辽宁同城房地产开发有限公司购房首付款200000元。2013年9月15日，双方签订《商品房买卖合同》(合同编号：K2013049015)，合同约定：朱懋德购买辽宁同城房地产开发有限公司开发的德商春天小区9号楼2单元1层1号房屋，建筑面积为86.35平方米；客户于年月日前一次性付清总房款383783元整；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方政府有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人。2013年9月16日，辽宁同城房地产开发有限公司取得《商品房销(预)售许可证》。另查，2016年，朱懋德以辽宁同城房地产开发有限公司售楼时未取得《商品房销(预)售许可证》为由，诉至法院请求判令：解除双方签订的《商品房买卖合同》；辽宁同城房地产开发有限公司返还房屋首付款217699元及利息；辽宁同城房地产开发有限公司给付购房认筹时许诺的500元购物卡；赔偿6万元损失费。抚顺市望花区人民院作出(2016)辽0404民初2677号民事判决书驳回了其诉讼请求，朱懋德不服该判决，提出上诉，抚顺市中级人民法院以(2017)辽04民终442号民事判决书，驳回上诉，维持原判。朱懋德不服中院判决，向辽宁省高院申请再审，辽宁省高级人民法院作出(2017)辽民申3655号裁定书，裁定驳回朱懋德的再审申请。2017年，辽宁同城房地产开发有限公司诉至法院请求判令：朱懋德支付剩余房款166084元及利息；诉讼费由朱懋德承担。抚顺市望花区人民法院作出(2017)辽0404民初1955号民事判决书驳回其诉讼请求，辽宁同城房地产开发有限公司不服该判决，提出上诉，抚顺市中级人民法院经审理认为：“案涉《商品房买卖合同》对朱懋德给付购房款尾款时间并无约定，双方当事人应首先对该项内容进行协商，协商不成，可依据房屋买卖合同的一般交易惯例认定给付房款时间。依据一般交易习惯，购房者给付购房款应先于售房者交付房屋。本案中，由于商品房买卖合同的特殊性，特别是房款相对于购房者数额较大，依照以上规定以及公平原则，辽宁同城房地产开发有限公司若依据交易惯例向朱懋德请求给付房款，应首先向朱懋德就给付房款问题进行催告，并给予合理的履行期限…同城房地产亦未证明其催告朱懋德在合理期限内给付购房尾款，故其上诉请求不应支持。若朱懋德经催告未能在合理期限内履行给付房款义务，辽宁同城房地产开发有限公司亦可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定向朱懋德另行主张权利”，并于2018年8月6日作出(2018)辽04民终551号判决书，驳回上诉，维持原判。朱懋德于2018年8月诉至法院请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；辽宁同城房地产开发有限公司返还朱懋德购房款200000元及利息；辽宁同城房地产开发有限公司依法给予朱懋德赔偿。抚顺市望花区人民法院以当事人重复起诉为由于2018年8月15日作出(2018)辽0404民初1688号民事裁定书，裁定驳回朱懋德的起诉。再查，2018年8月26日辽宁同城房地产开发有限公司以顺丰特快专递的方式向朱懋德送达《交款催告书》，该《催告书》的主要内容为，请朱懋德于2018年9月4日前将余款183783元交付辽宁同城房地产开发有限公司账户，辽宁同城房地产开发有限公司为其办理入住交房手续。2018年10月16日辽宁同城房地产开发有限公司再次以顺丰特快专递的方式向朱懋德送达《交款催告书》，该《催告书》的主要内容为，截至2018年10月16日，辽宁同城房地产开发有限公司依然没有收到朱懋德交付的购房余款183783元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案双方在合同中对于买受人付款期未明确约定，双方当事人对此亦无补充协议。依据一般交易习惯，购房者给付购房款应先于售房者交付房屋。《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当时一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中未约定买受人付款期限，双方亦未能达成补充协议，辽宁同城房地产开发有限公司分别于2018年8月26日和2018年10月16日向朱懋德发出《交款催告书》，朱懋德未在催告的合理期限内支付剩余房款，辽宁同城房地产开发有限公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》有事实和法律依据，予以支持；庭审中双方均认可朱懋德交付了200元房屋认购款及200000元房屋首付款，合同解除后，辽宁同城房地产开发有限公司应当返还朱懋德已经履行的认购款和首付款；关于辽宁同城房地产开发有限公司要求朱懋德支付违约金1837.83元一节，因合同未约定付款期限，朱懋德并未违约，故对于辽宁同城房地产开发有限公司的该项请求，不予支持。关于朱懋德提出的不同意解除合同，想要继续买房的辩称，辽宁同城房地产开发有限公司依据法律规定给付朱懋德付款合理期限，但朱懋德在该期限内仍未履行付款义务，无法认定朱懋德有继续履行合同的意思表示，故对此辩称，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除辽宁同城房地产开发有限公司与朱懋德于2013年9月15日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：K2013049015)；二、辽宁同城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内返还朱懋德200元房屋认购款及200000元房屋首付款；三、驳回辽宁同城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3528元，由辽宁同城房地产开发有限公司、朱懋德各承担1764元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的相同。本院认为，当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反禁止性法律规定，合法有效。合同中对于房屋买受人付款期限无明确约定，双方对此亦无补充协议。根据商品房买卖的一般交易习惯，买受人应在出卖人交付房屋前支付全部购房款。本案中，辽宁同城房地产开发有限公司两次向朱懋德发出《交款催告书》，朱懋德未在催告期限内支付剩余房款，辽宁同城房地产开发有限公司现以诉讼方式请求解除合同，符合法律规定，对其解除合同的诉请应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱懋德因案涉房屋已向辽宁同城房地产开发有限公司交付款项为认购款200元及首付款200000元。合同解除后，对于朱懋德已付的房屋认购款200元及首付款200000元，辽宁同城房地产开发有限公司应予返还。关于朱懋德要求辽宁同城房地产开发有限公司给付首付款利息一节，案涉房屋约定交付期限为2014年9月30日前，合同对于付款期限约定不明，双方当事人对此应秉承真诚态度协商解决或买房人依据一般交易习惯在房屋实际交付前支付全部房款。朱懋德自述在2013年9月30日以辽宁同城房地产开发有限公司没有按规定取得《房屋预售许可证》销售房屋为由，向辽宁同城房地产开发有限公司提出退房退款申请，并于2016年提起诉讼，表明其对剩余房屋价款支付持拒绝态度；在其诉讼请求被判决驳回及辽宁同城房地产开发有限公司催告后亦未按交易习惯履行支付价款的合同主要义务，致使不能实现合同目的，故其要求利息的主张于法无据，本院不予支持。对于朱懋德在二审中提出的其他诉请，因朱懋德在一审中未正式提出反诉，且辽宁同城房地产开发有限公司不同意调解，故非本案审理范围。综上，朱懋德的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由朱懋德承担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  黄 霞审判员  李雪慧二〇二〇年十二月三日法官助理王宝伦书记员刘娟