广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初37061号原告深圳市龙岗区粮食有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道中心城如意路****西，统一社会信用代码91440300279520360Y。法定代表人程永忠。委托诉讼代理人陈玉光，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人钟先敏，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。被告林猛悦，男，汉族，1975年8月15日出生，身份证住址广东省阳江市江城区。原告深圳市龙岗区粮食有限公司与被告林猛悦的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈玉光、被告林猛悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》（企管部2019001号）、《房屋租赁合同补充协议书》于2020年6月30日终止；2、被告立即将承租的位于深圳市龙岗区房屋腾空并返还给原告;3、被告向原告支付拖欠的自2020年4月起至2020年6月止的租金7800元（人民币，下同）；4、被告向原告支付逾期支付租金的利息，以每月拖欠的租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从其应当支付的当期租金之日起计至被告实际付清租金之日止；5、被告向原告支付逾期返还租赁房屋的赔偿金，以双倍租金标准5200元为基数，自2020年7月6日起计至实际返还租赁房屋之日止；6、原告无需向被告返还租赁保证金8600元；7、被告向原告支付律师费5000元；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年1月10日签订了《深圳市房屋租赁合同书》（企管部2019001号，下称“租赁合同”）、《房屋租赁合同补充协议书》（下称“补充协议”），约定原告将其位于深圳市龙岗区出租给被告使用，租赁期限自2019年2月1日起至2020年06月30日止，月租金为2600元，每月10日前交付当月租金。合同第十八条约定：被告拖欠租金达30天以上的，原告不予退还租赁保证金；第二十条第二款约定：被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取相当于双倍金的赔偿金。补充协议第八条第二款约定，被告违约，原告除行使合同解除权外，还可行使的权利包括：可向被告要求赔偿原告因追讨欠薪所遭受的一切损失、费用、开支。合同签订后，原告依约履行了房屋交付等义务，但被告从2020年4月起开始拖欠租金，原告已提前多次向承租人发出《关于不予续租的函》、《租金催缴通知函》等相关通知文件，明确告知被告，租赁合同到期后将不再与其续签租赁合同，并要求其依照租赁合同约定支付拖欠的租金，但被告均不予理会。现租赁合同已于2020年6月30日期满，被告应当于期满日5日内迁离并返还租赁房屋，但其仍然占据房屋不予退还且拒不支付租金。被告辩称，自2014年原告平湖昌平街共八层门市综合大楼（昌平街13.15.17号、述昌街36号Ｂ201）商业用途物业空置多年，在粮食公司驻管平湖管理人员与被告风雨同舟友好协商承租二楼依法诚信经营。当时被告为了投入后造成被告（城市更新（包含其他政府工程）需要征用该处）的投入损失，被告特别要求在租赁合同上（若有拆迁补偿发生时，被告投入装修部分产生的补偿归被告所有的）;是经与原告企管部主管领导双方达成一致签署了承租合同以及每次续租条款的。到4月2日原告发来《关于不再续租的函》，于2019年1月10日签订的（企管部［2019］001号的一年期《房屋租赁合同》）是被迫无耐签的霸王条款合同。被告租的8层门市综合大楼的二楼Ｂ201号，该楼面积481平方，一至八层2528.69平方都是原告原产权，也是同一本房产证Ａ××1号二层以上卖给其本单位的职工的，在2017年底二楼到8楼的职工房都给开发商征收签好搬迁安置迁离手续交房屋给开发商了。只有Ｂ201号至一楼各商铺至今，没有享受跟2至8楼的同一时间征收搬迁安置待遇。被告现要协商安置二楼Ｂ201企业（1）深圳市兴林物业管理有限公司（2）深圳市才知道服装有限公司（3）深圳市猿东贸易有限公司（4）深圳市汇雄装饰设计工程有限公司（5）深圳市全心全意新能源科技有限责任公司（6）深圳百合丹商贸发展有限公司。被告租赁平湖粮所房屋所在的区域于2016年纳入城市更新计划，被告与原告签订房屋租赁合同的时间为2019年1月10日，这说明原告明知租赁房屋己纳入城市更新范围，仍出租给被告。租赁房屋后，被告为使用房屋投入了大量的人力、物业进行装修装饰，现终止合同将对被告造成极大的经济损失，显失公平。根据拆迁补偿方案，原告会获得合作开发商的搬迁补偿、装修补偿，这些权益应当是归被告所有的，因此原告应当将该部分权益交归被告所有。被告之所以没有搬离，也正因为原告的工作人员以及主管领导曾表示过会对被告给予搬迁和装修补偿，但原告一直没有落实到位，损害了被告的合法权益。针对原告的诉讼请求具体意见如下：1、对原告的第一项诉讼请求，承认合同是于2020年6月30日终止，但根据房产租赁合同（编号:平湖2014001号）的第八条第一款，在租赁期内，若有拆迁补偿发生时，被告投入装修部分产生但补偿归被告所有。现因该物业己被纳入政府整体规划，对应赔偿装修部分的费用。自被告4月2号收到原告《关于不再续租的函》后，多次同管理人员反馈寻求协商直到7月中派其企管部领导与我们各商铺户协商，所提出的搬迁安置方案，原告的企管部领导一直至今未进行回复，所以一直协商未果。2、针对原告诉讼请求的第二条，由于一直协商未果，因此无法腾空返还。3、对原告诉讼请求第三条，因为2020年4月2日收到关于不再续租的函，一直设法协商沟通，但未达成共识，也因疫情期间，公司企业经营困难，因此拖欠2020年4月至2020年6月止租金共计7800元。4、因为一直想协调事情，但对方并没有积极协商。5、我方并不是存心拖欠，不能计算利息。6、现处于协商阶段，不能因此作为赔偿理由。7、原告应返还保证金8600元。8、原告提出的律师费5000元，整件事情的缘由是原告没有积极协商，不应是被告支付律师费。综上，原告的诉讼，属于主体不清，缺乏事实和理由；原告所诉被告行为与事实不符，请求驳回原告诉讼请求，回归一致协商。经审理查明,2019年1月10日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）乙方签署《深圳市房屋租赁合同书》（合同编号：企管部2019001号）（以下简称房屋租赁合同）。合同第一条约定：甲方将位于深圳市龙岗区的房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计200平方米。租赁房屋权利人为深圳市龙岗区粮食有限公司;房地产权利证书号码:深房地字第**。第二条约定、月租金总额为2600元。第三条约定、乙方应于2019年2月1日前交付首期租金，金额为2600元。第四条约定、乙方应于每月10日前向甲方交付租金。第五条约定、乙方租用租赁房屋的期限自2019年2月1日起至2020年6月30日止。前款约定之期限不得超过批准的土地使用年限，且不得超过20年，超出部分无效。第六条约定、租赁房屋用途为办公，未经甲方书面同意乙方不得将租赁房屋用于其他用途。第九条约定、甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取不超过三个月租金数额的租赁保证金，即8600元。甲方向乙方返还租赁保证金的条件是合同期满后，乙方交清租金及所有费用。出现合同期未满，乙方提前终止合同；合同期满后，乙方未交清水、电费或其他费用的情形之一的，甲方可不予返还保证金。第十七条约定、合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；（二）政府征用、收回或拆除租赁房屋；（三）甲、乙双方协商一致。第十八条约定、出现乙方拖欠租赁达30天以上等七种情形之一时，甲方可就因此造成的损失，不予退还租赁保证金。第二十条约定、本合同终止后，乙方应于5日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分收取相当于双倍租金的赔偿金。2019年1月10日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）乙方签署《房屋租赁合同补充协议书》（以下简称补充协议）。第一条约定、甲方出租的房屋，以现状作为出租和交付的条件。第三条关于装修和改扩建的约定：“（一）……(四)乙方装修成本在本合同约定的租赁期间折旧完毕。如合同到期或因乙方原因合同提前解除导致合同终止，乙方无权向甲方主张任何装修补偿。……(七)不论何种原因甲方收回物业，改扩建形成的资产无偿归甲方所有，乙方只拥有在租赁关系合法存续期间改扩建形成资产的使用权。”第七条约定拆迁或旧改、(一)本租赁合同履行期间，遇政府征地、旧改拆迁等情形需对物业进行拆迁，导致租赁合同无法继续履行的，甲方可行使合同解除权。(二)出现本条第(一)款之情形解除租赁合同的，有关补偿按以下条款执行:1、乙方的搬迁费、停业停产损失费等补偿项目由甲方会同征收单位委托的中介评估确定的为准。乙方应按照甲方指定期限搬离租赁物业。2、本合同期限内乙方对租赁物业实际投入装修的，拆迁时的装修补偿归乙方;在此情形下，由甲方会同征收单位委托中介机构评估后确定剩余租赁期间装修赔付价值，乙方不得有疑义;租赁期外发生旧改征地拆迁的，装修补偿归甲方。3、乙方不按甲方指定的期限搬离物业的，逾期五日以上，乙方需赔偿甲方、相关单位及人员的一切损失。同时不得就装修、搬迁、停产停业等理由，向甲方或第三方提出任何赔偿要求。除此之外，甲方有权没收租赁保证金，并要求乙方补足免租装修期的租金。(三)如出现本条第(一)款之情形，如物业已转租，清退所有租户及引发的所有法律责任由乙方承担。第十条约定、因乙方违约，致使甲方解除租赁合同的，自租赁合同解除当日，乙方应搬离租赁物业。乙方逾期搬离，逾期期间乙方应向甲方支付的租金或占用费按租赁合同约定的前三个月的平均租金的双倍(如转租，且转租租金高于甲乙双方约定的租金价格，则按转租租金的双倍)计算占用费。2020年4月2日原告向被告发送《关于不再续租的函》，该函载明“林猛悦：……现因该物业已被纳入政府整体规划，故经我方研究决定，正式通知贵方:一、贵我双方签订的合同于2020年6月30日期满终止，届时我方将不再与贵方续租，请贵方及时寻找其他地点，于2020年6月30日前搬离并向我方交还该物业。二、请贵方在搬离后将该物业保持房屋正常使用状态，确保照明、通讯等基础设施能够正常使用。三、请贵方在租赁期限届满前结清该物业租金及所产生的水、电、煤气、电话、税费等所有费用。四、贵方搬离后我方将予以验收确认，确保贵方已履行完毕合同约定的事项，我方将于验收确认后一个月内无息将押金退回至贵方账户，若贵方未能按时搬离或未能达到验收标准，则我方将按照合同约定处理。”2020年6月9日原告再次向被告发送《关于不再续租的函》。2020年4月28日原告向被告发送《租金催缴通知函》，该函载明“林猛悦：……截至2020年4月28日，贵方共拖欠一个月租金合计2600元。期间，我方虽已多次催促贵方缴付上述租金但贵方至今仍未支付相关费用。……函告贵方如下:1、请贵方在收到本函之日立即与我方联系，并最迟于2020年4月30日前向我方支付拖欠的全部费用共计2600元;2、如贵方在上述期限内容仍未向我方履行支付义务的，我方将依据租赁合同之约定要求贵方承担全部违约责任，包括但不限于没收租赁保证金、支付违约金、赔偿损失以及由此需承担的其他的违约责任”。2020年6月18日再次向被告发送《租金催缴通知函》。原告有收取被告租赁保证金8600元。关于租金交纳及房屋使用情况：被告陈述其自2014年开始使用涉案房屋，用于商业办公，疫情期间政府给予的是免2至4月的租金，因合同要终止，其与原告有沟通用押金抵扣剩余的租金，不存在拖欠租金的问题；庭审时，被告陈述其仍在占有使用涉案房屋，未进行搬离。原告确认给被告免除的是2020年2月、3月份的租金，被告尚未支付2020年4月至6月的租金。原告提交的《委托代理合同》及发票显示，原告因与被告等8名承租人的房屋租赁合同纠纷，委托律师支付律师费40000元，每宗案件为5000元。另查明，涉案房屋所在物业有房产证，产权人系原告。以上事实，有《房屋租赁合同》、补充协议、《关于不再续租的函》、《租金催缴通知函》、《收款收据》等证据及当事人的庭审陈述证实，足以认定。本院认为，原、被告于2019年1月10日签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依法履行约定的义务。根据上述租赁合同的约定，租赁期限于2020年6月30日届满，原告于2020年4月2日向被告作出《关于不再续租的函》，告知租赁合同到期后，将终止与被告签订的房屋租赁合同，收回租赁房屋，故原告与被告所签订的上述《房屋租赁合同》及补充协议于2020年6月30日终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期届满，承租人应返还租赁物，现双方约定的租期已满，故原告主张被告腾空并返还租赁的房屋，符合合同约定及法律的规定，本院予以支持。被告主张因其与原告就拆迁补偿问题协商未果而不返还涉案房屋，缺乏依据，本院不予采纳。关于2020年4月至2020年6月期间的租金问题，因原告已给被告免除了2020年2月、3月的租金，被告抗辩应给予其免除4月份的租金缺乏依据，故被告应向原告支付2020年4月至6月的租金7800元。因被告对减免租金期限的错误理解及合同即将终止提出租金从未退回的租赁保证金中扣除并无不妥，被告并非恶意拖欠原告上述期间的租金，故抵扣原告收取的租赁保证金8600元后，被告无需再向原告支付租金。原告诉请的利息，缺乏依据，本院不予支持。因租赁合同于2020年6月30日终止后，被告未在合同约定的期限内搬离而是仍在占有使用涉案房屋，应向原告支付占有使用费，因《房屋租赁合同》第二十条约定的按双倍租金计算赔偿金的标准明显过高，本院调整为以合同约定的租金标准计，故被告应向原告支付2020年7月6日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费，按每月2600元计算，扣除剩余的租赁保证金800元（8600元-7800元），被告还应向原告支付自2020年7月16日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费。对于原告诉请的律师费，因约定不明确，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市龙岗区粮食有限公司与被告林猛悦签订的《深圳市房屋租赁合同书》（企管部2019001号）、《房屋租赁合同补充协议书》于2020年6月30日终止；二、被告林猛悦应于本判决生效之日起十日内腾空并返还涉案租赁标的物即位于深圳市龙岗区给原告深圳市龙岗区粮食有限公司；三、被告林猛悦应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙岗区粮食有限公司支付自2020年7月16日起至被告实际返还涉案房屋之日止期间的房屋占有使用费（每月以2600元标准计）；四、驳回原告深圳市龙岗区粮食有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167.5元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二〇年十二月二十三日书记员 方雯婷