湖北省宜昌市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂05执复68号复议申请人（异议人、案外人）：宜昌江南碧桂园房地产开发有限公司，住所地：宜昌市点军区桥边镇石堰村**，统一社会信用代码：91420500352383658L。法定代表人：高斌，该公司总经理。委托代理人：冯树立，湖北普济律师事务所律师。被执行人：李涵，男，1988年4月14日出生，土家族，住湖北省五峰土家族自治县,现羁押于湖北省江北监狱，宜昌江南碧桂园房地产开发有限公司（以下简称宜昌江南碧桂园公司）不服五峰土家族自治县人民法院（2020）鄂0529执异8号执行裁定，申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年12月7日公开组织听证，现已审查终结。五峰土家族自治县人民法院在执行被执行人李涵邓人罚金、追缴违法所得一案中，作出（2020）鄂0529执244号之四执行裁定书，裁定拍卖李涵所有的位于点军区大道北侧房屋一套【登记证号：鄂（2017）宜昌市不动产证明第000XXXX号】。宜昌江南碧桂园公司对此提出书面异议。五峰土家族自治县人民法院查明，2019年12月30日，湖北省五峰土家族自治县人民法院作出（2019）鄂0529刑初112号刑事判决书，认定李涵系恶势力犯罪集团首要分子，犯敲诈勒索罪、非法拘禁罪、寻衅滋事罪、伪证罪，数罪并罚决定执行有期徒刑十九年，并处罚金人民币205.00万元，追缴没收924.347万元，追缴退赔758.8078万元，合计1888.1548万元。2020年8月4日湖北省宜昌市中级人民法院作出（2020）鄂05刑终108号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。2020年8月18日，该院立案执行李涵罚金、追缴没收、追缴退赔（案号：（2020）鄂0529执244号），并于2020年9月2日作出（2020）鄂0529执244号之四执行裁定书，裁定拍卖涉案不动产。另查明，李涵、杨小倩于2014年5月20日登记结婚，2020年10月9日经湖北省五峰土家族自治县人民法院作出的（2020）鄂0529民初452号民事调解书调解离婚，杨小倩放弃分割夫妻共同财产，共同债权由李涵享有，共同债务由李涵承担，该调解书现已生效。2016年11月16日，李涵、杨小倩与宜昌江南碧桂园公司签订了涉案房屋商品房买卖合同，购买了涉案房屋即位于宜昌市的房屋（产籍号为04-0047-0061-XXXXXX），合同约定房屋总价款为328.3177万元。李涵、杨小倩交付首付款125.3301万元。2016年12月26日，李涵、杨小倩、案外人宜昌江南碧桂园公司与招商银行股份有限公司宜昌分行（以下简称招商银行宜昌分行）签订了《个人购房借款及担保合同》，李涵、杨小倩向招商银行宜昌分行贷款199.00万元，案外人承担连带保证责任。2017年1月4日，招商银行宜昌分行向李涵、杨小倩发放贷款199.00万元。李涵、杨小倩自2018年11月15日连续逾期还款，招商银行宜昌分行向宜昌市西陵区人民法院提起诉讼，该院于2019年12月23日作出（2019）鄂0502民初267号民事判决书，判决解除招商银行宜昌分行与李涵、杨小倩签订的《个人购房借款及担保合同》，李涵、杨小倩偿还招商银行宜昌分行截至2018年12月24日借款本息合计1899608.29元及相应逾期利息，案外人宜昌江南碧桂园公司承担连带保证责任，该判决书业已生效。2020年4月14日，案外人宜昌江南碧桂园公司向招商银行宜昌分行代偿2039363.77元。同时查明，李涵、杨小倩于2017年2月4日为涉案房屋办理了预告登记，2017年8月23日办理了预告抵押登记手续（他项权证号：鄂（2017）宜昌市不动产证明第0028976号），但之后未办理抵押登记手续。2018年9月10日涉案房屋被五峰土家族自治县公安局预查封，2019年1月21日被宜昌市西陵区人民法院轮候查封。涉案房屋已按照商品房买卖合同约定向买受人交付，李涵、杨小倩完成了部分装修，后因李涵案发停止装修。宜昌江南碧桂园公司诉李涵、杨小倩解除合同、支付违约金一案尚未开庭审理。五峰土家族自治县人民法院认为，本案系开发商对执行拍卖标的房屋主张实体权利阻却执行行为而提起的案外人执行异议。一、本案中，案外人宜昌江南碧桂园公司与李涵、杨小倩商品房买卖合同中，李涵、杨小倩依约支付了首付款、贷款支付了剩余购房款，宜昌江南碧桂园公司亦按照约定向李涵、杨小倩交付了房屋，该买卖合同已履行完毕。李涵、杨小倩为涉案房屋办理了预告登记，买受人对于办理了受让物权预告登记的不动产享有的物权期待权应受法律保护，人民法院据此裁定对被执行人享有权利的涉案房屋拍卖并无不当，于法有据。二、涉案房屋被预查封前，案外人宜昌江南碧桂园公司并未行使合同解除权，其因李涵、杨小倩向贷款银行逾期还款承担保证责任后，提起合同解除之诉，该案尚未经人民法院审理作出生效判决，且案外人宜昌江南碧桂园公司基于商品房买卖合同的解除仅享有债权请求权，该权益不足以排除强制执行。经该院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条之规定，裁定如下：驳回案外人宜昌江南碧桂园房地产开发有限公司异议。宜昌江南碧桂园公司申请复议称：1.宜昌江南碧桂园公司为涉案房屋所有权人，享有排除强制执行的实体权利。涉案房屋办理了预告登记，但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得涉案房屋所有权；2.执行法院认为涉案商品房买卖合同已经履行完毕错误，涉案伤皮肤尚未办理不动产权属证书转移登记，合同并未履行完毕。3.涉案房屋不是犯罪所得，不能予以追缴、退赔。综上，请求法院停止对涉案房屋采取的拍卖程序。本院经审查查明，五峰土家族自治县人民法院查明的事实属实。本院同时查明，李涵、杨小倩与宜昌江南碧桂园公司就涉案房屋商品房买卖合同附件十一《补充协议》第十四条约定：若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款及出卖人已承担费用或解除合同。该房屋所办理产权预告登记：鄂（2017）宜昌市不动产证明第000XXXX号。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然李涵、杨小倩与宜昌江南碧桂园公司签订了涉案房屋商品房买卖合同并支付完毕房款，但该房屋尚未办理过户登记，涉案房屋仍登记在宜昌江南碧桂园公司名下，李涵尚未取得涉案房屋所有权。李涵虽然对涉案房屋办理了预告登记，但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权利人享有的是涉案商品房预售合同约定的条件成就是可要求宜昌江南碧桂园公司办理过户登记等债权请求权，其对涉案房屋并不享有物权。因此，因涉案房屋尚不属于李涵的财产，依法不能就李涵的债务执行该房屋。同时，因李涵未偿还涉案房屋银行贷款，宜昌江南碧桂园公司被判令承担连带保证责任，宜昌江南碧桂园公司因此依照合同约定对李涵提起诉讼，要求解除涉案商品房买卖合同，已经明确了其解除房屋买卖合同，双方相互返还的请求，对于宜昌江南碧桂园公司应当返还李涵的购房款可以执行，但不能执行该房屋。综上所述，宜昌江南碧桂园公司的复议理由成立，应予支持其复议请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条之规定最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销五峰土家族自治县人民法院（2020）鄂0529执异8号执行裁定；二、中止对宜昌江南碧桂园房地产开发有限公司位于宜昌市点军大道房屋（产籍号为04-0047-0061-XXXXXX）的执行。本裁定为终审裁定。审判长  高见成审判员  徐晓东审判员  周铁金二〇二〇年十二月八日法官助理向恒逐书记员许婧