文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2758号上诉人（原审原告、反诉被告）：李开春，男，1981年2月12日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县。上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉，女，1981年2月9日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：余元顺、马泽，江苏引航律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安东鼎文化旅游商贸有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇莲花小区。法定代表人：胡志宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：闻俊生，该公司员工。被上诉人（原审被告）：徐州金铭物业管理有限公司涟水分公司，住所地江苏省涟水东鼎商城建材市场J-21幢201室。法定代表人：何文兵，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：徐州金铭物业管理有限公司，住所地江苏省新沂市华东小区（公园路幸福路交叉口）。法定代表人：郭凤鸣，该公司总经理。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：贾春林，涟水县中心法律服务所法律工作者。上诉人李开春、李玉因与上诉人淮安东鼎文化旅游商贸有限公司（以下简称东鼎商贸公司）、被上诉人徐州金铭物业管理有限公司涟水分公司（以下简称金铭涟水分公司）、徐州金铭物业管理有限公司（以下简称金铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院(2019)苏0826民初5714号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李开春、李玉上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人李开春、李玉一审诉讼请求，驳回被上诉人东鼎商贸公司的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、双方签订的合同合法有效，东鼎商贸公司应当全面履行合同，本案不符合约定解除条件，无权要求解除合同，东鼎商贸公司应当按照补充协议约定支付租金。2、东鼎商贸公司虽然在2019年8月19日提出解除合同，但此前合同一直在履行，一审法院以2019年8月19日作为合同解除时间错误。即使解除合同，一审法院判决东鼎商贸公司赔偿损失计算错误。东鼎商贸公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李开春、李玉一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人李开春、李玉负担。二审中，东鼎商贸公司将诉讼请求明确为：1、改判合同解除导致商户实际占用损失2万元由东鼎商贸公司与李玉、李开春各承担一半。2、改判6个月缓冲期的费用26171.64元各半承担。3、购房差价37900元理应减少为34000元。事实与理由：1、东鼎商贸公司在2019年8月6日电话通知李开春、李玉解除合同，并于2019年8月7日正式发函，案涉合同解除时间应为2019年8月7日，并非一审法院判决认定的2019年8月19日。2、东鼎商贸公司在通知李开春、李玉解除合同时，案涉商铺处于可交付状态，东鼎商贸公司并未实际占用，故一审法院判决东鼎商贸公司承担合同解除后商铺占用损失不当。3、一审法院在判决东鼎商贸公司承担购房差价的情形下，又判决东鼎商贸公司承担6个月缓冲期的商铺闲置损失，加大了东鼎商贸公司的责任。被上诉人金铭公司及其分公司共同辩称，本案合同应当解除，一审法院判令解除合同并无不当。原告李开春、李玉向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2019年7月底前租金21809.69元及违约金（以4361.94元为基数，分别从次月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际交付之日止）；2、判令被告自2019年8月起按照每月4361.94元支付租金至2023年8月20日（如被告未按期支付租金，则以4361.94元为基数，从次月1日按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至被告实际付清之日止）；3、被告承担诉讼费用。审理中，李开春、李玉要求被告金铭涟水分公司应承担的民事责任由被告金铭公司承担。反诉原告东鼎商贸公司向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉原告、反诉被告于2013年8月7日签订的东鼎商城东鼎小镇商业经营协议。2、反诉被告承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月2日，李开春与原涟水东鼎置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买东鼎小镇5号楼108、208、308号房屋，所购三房屋价款分别为397647元、164514元、135749元，合计697910元。2013年8月7日，李开春（乙方）与涟水东鼎置业有限公司（甲方）、金铭涟水分公司（丙方）签订三份《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，约定：乙方购买甲方商铺，由甲方委托丙方统一集中使用权，由丙方统一招商和经营。乙方每年最低按总购铺额的7.5%收取租金，收取期限为10年（自购铺全款到账即日起开始起算），由丙方按月直接汇入乙方账户，甲方承担丙方相同责任（如租金价格高于7.5%回报，乙方有权按实际租金收取），乙方必须开具租金发票或由甲方代扣代缴。《商品房买卖合同》与补充协议签订后，案涉三商铺登记为原告李开春、李玉共同共有。涟水东鼎置业有限公司按约定支付租金，但2019年2月、2019年4月及以后的租金未支付。因租金拖延支付，部分商铺业主在微信群里商议集体维权，并多次到案涉商铺所在商城门前举行集会，索要欠付的租金,原告在微信群里参与商讨维权。部分商家向被告东鼎商贸公司通知要求撤场。另查明，2013年9月1日，被告金铭涟水分公司（甲方）与涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司（乙方）签订协议，被告金铭涟水分公司将其与部分业主签订的《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》约定的权利义务转移给乙方，与甲方无任何关联。具体涉及的房号，包含原告李开春购买的T-5#楼108、208、308房屋。2019年3月14日，涟水东鼎置业有限公司法人名称变更为淮安东鼎文化旅游商贸有限公司。2019年6月11日，涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司办理注销登记手续。审理中，反诉原告东鼎商贸公司主张公司在出售商铺时，有部分业主选择自营模式，即购买商铺后由业主自行对外出租，自营模式购买商铺价格为原合同总定价的82%，而同期原告购买商铺价格是原房屋总价的94%。反诉被告李开春、李玉购买商铺未能实际出租，现仍处于闲置状态。反诉原告东鼎商贸公司另主张因新型冠状病毒疫情产生重大影响，请求法院判决时扣除两个月房租。东鼎商贸公司为证明其主张，提供东鼎小镇自营户明细、东鼎小镇T-5李开春购房信息表、返租金业主确认表等证据，反诉被告李开春、李玉对东鼎商贸公司主张的购房“自营模式”和购房折扣比例不认可，对东鼎商贸公司提出的解除合同的方案及计算方式均不予认可，对东鼎商贸公司要求免除两个月房租亦不认可。一审法院于2020年7月29日向反诉被告释明，为避免扩大损失，反诉被告可立即自行对外招租。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李开春与东鼎商贸公司（原涟水东鼎置业有限公司）、金铭涟水分公司签订《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同。被告金铭涟水分公司应当按照补充协议约定支付2019年2月、4月及之后的租金。被告金铭涟水分公司应承担的民事责任由设立该分公司的法人承担，故原告要求被告金铭公司承担合同责任，符合法律规定。被告金铭涟水分公司与涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司另外签订协议转让原商业经营补充协议约定的权利义务，未经过合同相对方李开春、李玉同意，对原告不发生效力，不能免除被告金铭公司应负的合同责任。因补充协议约定东鼎商贸公司（原涟水东鼎置业有限公司）承担同等责任，故被告东鼎商贸公司也应当给付欠付租金并承担相应违约责任。本案争议焦点在于：东鼎商贸公司反诉要求解除反诉原、被告于2013年8月7日签订的东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议，是否符合合同解除条件。对此，一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告从东鼎商贸公司购买的商铺后由金铭涟水分公司将商铺统一对外出租，现因城市道路规划变化，周边新开发建材市场导致市场饱和，外部环境已发生重大变化，金铭涟水分公司将其与部分业主签订的《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》约定的权利义务转移给涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司（系被告东鼎商贸公司的分公司），现东鼎商贸公司继续履行原有租赁合同较为困难。部分业主在东鼎商贸公司欠付租金后在商铺门前聚集，虽系维护自身权利，但在一定程度上影响了东鼎商贸公司的商誉，客观导致对外租赁更加困难以及租赁收益进一步减少，合同履行已陷入僵局，继续履行合同也不利于租赁商铺的有效利用和实现最大的价值。东鼎商贸公司在商铺对外出租困难，实际出租收益明显低于应付租金的情况下，已履行原合同数年之久，现虽欠付业主租金但仍尽力与业主沟通协调，故东鼎商贸公司不属于恶意违约。在合同僵局情形下，东鼎商贸公司提出解除合同，并同意退还购买商铺差价，对反诉被告损失进行赔偿，符合法律规定，反诉被告要求继续履行原商业经营补充协议对东鼎商贸公司显失公平，对反诉原告要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。因反诉原告于2019年8月19日当庭提起反诉，要求解除案涉东鼎商城商业经营补充协议，故该协议应当自2019年8月19日起解除。反诉原告应当自本判决生效后五日内将案涉商铺交付反诉被告。案涉商业经营补充协议解除，不免除东鼎商贸公司的违约责任。一审法院根据当事人举证、质证意见，结合本案具体情况认为，东鼎商贸公司应当给付李开春、李玉欠付租金，并承担相应的违约责任。关于欠付租金，案涉三商铺每月租金标准为4361.94元[（397647元+164514元+135749元）×7.5%12]，东鼎商贸公司应当支付李开春、李玉2019年2月租金、以及2019年4月起至2019年8月19日止约5.61个月的租金即24470.48元（4361.94元×5.61月）。反诉原告给付欠付租金后，反诉被告应当按照补充协议约定开具租金发票或由反诉原告代扣代缴。关于合同解除东鼎商贸公司应承担的违约责任。一审法院认为，双方合同未作明确约定，东鼎商贸公司应当赔偿反诉被告李开春、李玉因合同解除造成的损失。损失数额应考量多方面因素，损失应当包括合同解除后至2020年7月底为止的商铺实际占用损失、欠付租金迟延履行期利息、购买商铺时多付房款差价的相应比例部分，以及合理缓冲期限的商铺闲置损失。关于自合同解除之日（即2019年8月19日）起至2020年7月底止（约11.39月），案涉商铺因被东鼎商贸公司实际占用但未对外出租，反诉被告无法对外招租，反诉被告有权请求东鼎商贸公司赔偿损失。东鼎商贸公司在审理中主张扣除受疫情影响的两个月，虽然反诉被告不予认可，但考虑本次疫情对房产租赁市场的影响较大，反诉原告的申请符合法律规定，且有客观事实根据，一审法院予以支持，故实际占用期间应扣减2个月，以9.39月为宜。综合考虑上述因素，参照市场租金标准，酌定东鼎商贸公司赔偿反诉被告实际占用商铺期间损失20000元。关于欠付租金迟延履行期利息，为方便计算，迟延履行期利息可参照按月利率0.5%（即年利率6%）标准计算，据此，截至2020年7月31日止，酌定反诉原告应当支付欠付租金迟延履行期利息1700元。关于购买商铺多付房款差价，反诉被告不认可反诉原告主张的自营模式，对反诉原告主张购房系按94%折扣购买亦不认可，结合当事人陈述、举证及质证意见，参照同期其他业主购房价格及折扣比例，并考虑未履行合同期限占合同总期限的比例等因素，酌定反诉原告返还实际购买商铺价格与自营模式购房差价37900元。反诉原告东鼎商贸公司应当自判决生效后五日内将案涉商铺腾空并交付给反诉被告李开春、李玉，由反诉被告自行对外招租。因反诉被告商铺一直处于闲置状态，未对外出租，反诉被告另行对外招租需要合理缓冲期限，酌定反诉原告按原有租金标准一次性补偿6个月缓冲期商铺闲置损失26171.64元[4361.94元×6月]。根据案涉补充协议约定，东鼎商贸公司、金铭公司应当共同承担给付反诉被告商铺欠付租金、并赔偿各项违约损失的责任。据此计算，东鼎商贸公司、金铭公司合计应给付李开春、李玉110242.12元（24470.48元+20000元+1700元+37900元+26171.64元）。综上所述，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认李开春、李玉与东鼎商贸公司、金铭涟水分公司于2013年8月7日签订的T-5栋1层108号、T-5栋2层208号、T-5栋3层308号商铺的三份《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》于2019年8月19日解除。二、东鼎商贸公司、金铭涟水分公司于判决生效后五日内将T-5栋1层108号、T-5栋2层208号、T-5栋3层308号三商铺腾空并交付李开春、李玉。三、东鼎商贸公司、金铭公司于判决生效后十日内给付李开春、李玉欠付租金并赔偿合同解除给李开春、李玉造成的损失，合计人民币110242.12元。四、驳回李开春、李玉的其他诉讼请求。五、驳回东鼎商贸公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费456元，此款由李开春、李玉预交，由东鼎商贸公司、金铭公司负担。反诉案件受理费减半收取2220元，此款由东鼎商贸公司预交，由东鼎商贸公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理确认一审法院查明的案件事实。本院认为，关于案涉合同是否应当解除问题。案涉《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。被上诉人金铭涟水分公司应当按照补充协议约定支付约定租金。在李开春、李玉起诉后，东鼎商贸公司反诉要求解除合同。根据合同法规定，违约方不享有单方解除合同的权利，但是，在长期性的房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。故在符合一定情形，违约方起诉请求解除合同，依法予以支持。本案中，东鼎商贸公司在向李开春、李玉出售商铺后由金铭涟水分公司统一对外出租，因城市道路规划变化，周边市场饱和，经营环境发生变化，金铭涟水分公司将部分商业转移给东鼎商贸公司的分公司，因经营较为困难导致租金无法支付，部分业主聚集信访，客观导致案涉商铺对外租赁更加困难以及租赁进一步减少，合同履行已陷入僵局。东鼎商贸公司在出租困难，且实际租金明显低于应付租金情况下，按约履行合同数年之久，其在业主起诉后提出解除合同，不属于恶意违约。为了发挥案涉商铺的价值和使用功效，一审法院根据本案实际情况，判决解除双方的合同，并无不当。对于合同解除时间，东鼎商贸公司虽然主张在2019年8月7日发函解除合同，但因其作为违约方，并未以诉讼方式要求解除，故该时间不能作为双方解除时间。在李开春、李玉起诉后，东鼎商贸公司于2019年8月19日反诉请求解除合同，一审法院根据案件具体情况，将该时间作为合同解除时间，并无不当。关于李开春、李玉主张的相关损失如何认定的问题。对于欠付租金。案涉合同虽然解除，但并不免除东鼎商贸公司的违约责任。根据查明的事实，案涉三个商铺每月租金为4361.94元，一审法院根据合同履行情况，判决东鼎商贸公司支付合同解除前的租金24470.48元，并无不当。对于合同解除后的占用费。案涉合同虽然于2019年8月19日解除，但商铺仍然被东鼎商贸公司占有控制，李开春、李玉未实际占用房屋，一审法院考虑疫情因素，在计算2019年8月至2020年7月期间的占用费时，扣减2个月的租赁费用后，酌定东鼎商贸公司赔偿占用费20000元，符合实际。对于闲置费用。一审法院在解除案涉合同时，判决东鼎商贸公司腾空房屋并交付，李开春、李玉接手该房屋后，另行招租需要一定的缓冲期限，酌情支持6个月的闲置费用，亦无不当。对于购房差价。根据查明的事实，东鼎商贸公司在出售案涉商铺时，系采用售后包租形式，并未采用业主自营模式，而售后包租形式的售价高于业主自营模式售价，一审法院在判决解除合同后，对照同期其他业主购房价格及折扣比例，以及未履行期限占合同总期限的比例等因素，酌定东鼎商贸公司返还购房差价37900元，符合规定。综上所述，上诉人李开春、李玉与东鼎商贸公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人李开春、李玉预缴的二审案件受理费456元，上诉人淮安东鼎文化旅游商贸有限公司预缴的二审案件受理费4440元，均由各自负担。本判决为终审判决。审判长 田 庚审判员 马玉宝审判员 于晓萍二〇二〇年十二月四日法官助理何倩书记员孙静