湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终1747号上诉人（一审原告）：胡治胜，男，1977年11月13日出生，汉族，住大冶市，委托诉讼代理人：李波、姜培铭，均系湖北鸣伸律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：湖北新农垦建设工程有限公司阳新分公司，住所地阳新县工业园白杨村。负责人：黄骏，该公司经理。委托诉讼代理人：王仕勇，湖北众焱律师事务所律师。一审第三人：湖北鑫骏置业有限公司，住所地黄石市京华路**（万利大厦**）。法定代表人：曹鲜花，该公司董事长。一审第三人：吴刚，男，1963年9月27日出生，汉族，住阳新县，一审第三人：曹鲜花，女，1964年2月4日出生，汉族，住阳新县兴国镇八斗垴一路利群巷**，公民身份号码4202221964********。上诉人胡治胜因与被上诉湖北新农垦建设工程有限公司阳新分公司(以下简称新农垦公司)，一审第三人湖北鑫骏置业有限公司（以下简称鑫骏公司）、吴刚、曹鲜花执行异议之诉一案，不服阳新县人民法院（2019）鄂0222民初5503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡治胜上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除对阳新县兴国镇一品华府2408号房屋的查封并确认阳新县兴国镇一品华府2408号房屋归其所有；本案一审、二审诉讼费由新农垦阳新公司承担。事实与理由：一、一审判决事实认定不清，李小东、潘刚、陈前涛与鑫骏公司、吴刚、曹鲜花、吴文进签订的《和解协议》真实、合法、有效，且已履行。其在一审中提交的（2018）鄂0222民初306号、307号民事判决书和（2019）鄂02民终1805、1806号民事裁定书均已生效，已确认李小东、潘刚、陈前涛与鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花、吴文进签订的《和解协议》真实、合法、有效，如若《和解协议》未生效，那《和解协议》中约定的因以房抵债而签订的所有的《商品房买卖合同》均不成立，这与法院生效的判决书相矛盾。故一审认定该《和解协议》未生效属事实认定错误。二、其已支付了案涉房屋的对价款，且已办理网签，房屋不能办理过户并非其的自身原因造成。其在2017年4月10日至5月2日期间，分10次向潘刚转帐支付购房款50万元。因案涉房屋整个楼盘的现状无法办理过户登记，不是其自身原因造成。三、其已办理案涉房屋交接证书并报装水电，并已支付自来水报装费用，鑫骏公司已将案涉房屋钥匙交付给其，其已实际占有了该房屋。四、一审适用法律错误。本案仅能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，而不能适用二十九条。请求二审支持其上诉请求。新农垦公司辩称：一审事实认定事实清楚、适用法律正确。1、首先，《和解协议》该协议第五条明确具体约定了生效条件，这是附条件生效合同。《合同法》第四十五条有明确规定。其次，《和解协议》本身仅仅是一个债权协议，假此该协议有效，也只能表明案外人与第三人之间形成了一个债权债务关系，并不是物权关系，胡治胜阻却法院强制执行的前提必须是案外人对涉案房屋享有物权或物权期待权，本案中胡治胜不享有物权或物权期待权。作为证据使用的（2018）鄂0222民初306号、307号民事判决书是案外人李小东与第三人鑫骏公司签订的《房屋买卖合同》确认合同效力问题，判决书仅仅述说了签订《和解协议》这一事实，其中并没有任何一条条款对《和解协议》的效力进行认定，且307号判决书仅认定案外人李小东与第三人签订的商品房买卖合同部分有效。胡治胜以判决书来证明《和解协议》效力是没有根据的。2、胡治胜既未向开发商支付购房款，也未向案外人潘刚支付购房款，胡治胜在一审庭审中对于是否支付购房款情况的回答是由于不能确定房屋最终能否完成过户手续，故没有支付。3、胡治胜并未实际占有该房屋，一是该房屋根本就是烂尾楼，没有完成基本竣工就因严重债务危机而停建，未通水、电及消防竣工验收。二是胡治胜在一审中提交的证据材料证明其交接是在2019年11月4日，而该房屋法院查封时间是2019年10月3日。4、本案无论适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是二十九条，胡治胜的条件均不具备。请求二审维持一审判决，驳回胡治胜的上诉请求。鑫骏公司、吴刚、曹鲜花均未答辩。胡治胜向一审法院起诉请求：1.解除对阳新县兴国镇一品华府2408号房屋的查封并确认阳新县兴国镇一品华府2408号房屋归其所有；2.本案诉讼费由新农垦阳新公司承担。一审法院认定事实：2013年9月12日，新农垦公司与鑫骏公司（吴刚、曹鲜花亦在合同中签字）签订一份建设工程施工合同，约定鑫骏公司将其开发的阳新鑫骏.一品华府工程发包给新农垦公司承建。之后，在合同履行过程中发生纠纷，新农垦公司于2015年向法院提起诉讼，2016年12月22日，法院作出（2015）鄂阳新民一初字第00471号民事判决：鑫骏公司在判决生效后五日内支付新农垦公司工程款10481985.55元；吴刚、曹鲜花对上述支付款项承担连带清偿责任。该判决生效后，因鑫骏公司、吴刚、曹鲜花未按判决确定履行义务，新农垦公司向法院申请执行。执行过程中，法院于2019年10月3日作出（2017）鄂0222执278-3号执行裁定，将鑫骏公司名下一品华府多套房屋（包括本案诉争2408号房屋）予以查封。2019年10月8日，法院作出（2017）鄂0222执278-5号迁出公告，责令占用法院上述查封房屋的案外人于2019年10月25日前迁出上述房屋，逾期不迁出将依法强制执行。2019年10月24日，胡治胜向法院提出书面异议，认为其系一品华府2408号房屋的权利人，该房屋归其所有，请求解除对该房屋的查封。2019年11月6日，法院作出（2019）鄂0222执异54号执行裁定，驳回异议。胡治胜不服该裁定，遂引起本案诉讼。另认定，胡治胜提交的2016年4月8日，案外人李某东、潘某、陈某涛（甲方）与第三人鑫骏公司、吴刚、曹鲜花、案外人吴某进（乙方）签订的《和解协议》约定，因乙方差欠甲方借款本息无力偿还，用鑫骏公司开发建设的部分鑫骏.一品华府商铺及商品房（包括本案诉争的2408房）予以抵偿；该协议第五条特别约定：此协议签订后，乙方必须将上述九套房产在阳新县房产局登记备案完毕后方才生效，否则该协议自行作废；等等。之后，案外人潘某与胡治胜签订一份《购房协议》，约定潘某将本案诉争的一品华府2408房以50万元出卖给胡治胜，胡治胜在三日内付清房款。之后，胡治胜与鑫骏公司签订一份《商品房买卖合同》，约定鑫骏公司将本案诉争的一品华府2408房以54万元出卖给胡治胜，合同签订时支付首付款17万元，余款办理银行按揭方式支付等等；双方将合同签订时间倒签至2015年8月23日。2019年11月4日，鑫骏公司与胡治胜办理本案诉争的一品华府2408房交接书，双方确认一品华府2408房自2019年11月4日交付给胡治胜。2019年12月4日，胡治胜与案外人费某英为办理报装用水手续，两户共向阳新县自来水公司水暖工程公司缴纳10000元费用（胡治胜报装用水房屋为一品华府2408房）。还认定，截止一审法庭辩论终结前，诉争房屋仍登记在鑫骏公司名下，并未办理胡治胜受让该房屋的备案登记。该房屋处于法院查封状态。胡治胜并未向案外人潘某支付诉争房屋购房款，亦未向第三人鑫骏公司支付诉争房屋购房款。胡治胜居住所地为大冶市××××桥镇新畈村胡家新屋湾**，其在黄石地区有多套住宅房屋产权。一审法院认为：本案系由执行程序中案外人不服执行裁定提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，当事人争议的执行标的系第三人鑫骏公司开发建设的一品华府2408号房屋。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十六条第一款规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，该法第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……。”本案中，胡治胜并未提供争议一品华府2408房屋的上述法律规定的不动产登记权属证书及受让登记材料，事实上，截止本案一审法庭辩论终结前，该房屋仍登记在第三人鑫骏公司名下，亦无证据证明本应登记在胡治胜名下而错误登记在鑫骏公司名下的情形。因此，并无证据证明胡治胜对诉争房屋享有物权，其要求确认诉争的一品华府2408房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。关于胡治胜就诉争执行标的一品华府2408房是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。胡治胜主张诉争房屋的权利系基于：案外人李某东、潘某、陈某涛与第三人鑫骏公司、吴刚、曹鲜花、案外人吴某进签订《和解协议》，后者将包括本案争议房屋在内的某些房屋抵偿给前者，前者之一的潘某将诉争房屋出卖给胡治胜，胡治胜再与鑫骏公司签订买卖合同，但根据上述《和解协议》特别约定，该协议以抵债房产在阳新县房产局登记备案完毕为生效条件，但截至本案一审法庭辩论终结前仍未办理备案登记，同时，胡治胜并未履行其与案外人潘某签订的《购房协议》及与第三人鑫骏公司签订的《商品房买卖合同》中约定的支付房款之义务，至于胡治胜主张的其已缴纳诉争房屋报装用水费用、办理房屋交接手续，因系在法院对诉争房屋采取执行查封措施之后而为，不具有合法性，且胡治胜在黄石地区有多套房屋产权，诉争房屋非其基本居住保障。因此，即使胡治胜签订的诉争房屋买卖合同合法有效，因其并未支付房款、诉争房屋亦未合法交付占有，更未办理相关产权受让登记，胡治胜对诉争一品华府2408房屋的民事权益，在于其与合同相对人之间的合同之债权，而不享有诉争房屋的物权利益。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条内容看，买受人要排除强制执行，至少要同时具备在人民法院查封前合法占有不动产以及付清购房款（包括支付给出卖方和交付给执行法院的总额）两个必要条件，而第二十九条规定至少要同时具备所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及已付50%以上房款两个必要条件。而本案中，无论是上述规定第二十八条还是第二十九条的两个必备条件，胡治胜均不具备。故胡治胜就诉争执行标的一品华府2408号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对阳新县兴国镇一品华府2408号房屋的查封的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。第三人鑫骏公司、吴刚、曹鲜花经法院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回胡治胜的诉讼请求。二审中，胡治胜提交银行流水明细清单一张（由潘刚提供给胡治胜）。拟证明潘刚收到胡治胜2017年4月10日至5月2日分10次银行转帐共计50万元，胡治胜已支付购房款。新农垦公司经质证，认为该证据与本案无关联性，不能证明支付涉案房屋的购房款。本院认为，胡治胜二审提供的银行流水只能证明其与潘刚之间有资金往来，结合其在一审庭审中自认未支付购房款的事实，不能证明该款为支付购房款，对该份证据本院不予采信。本院经审理查明：一审认定事实属实，予以确认。另查明：2018年1月11日，原告新农垦公司分别以原告向一审法院起诉被告鑫骏公司和第三人帅华丽、李小东（帅华丽与李小东为夫妻关系）确认合同效力纠纷一案，诉讼请求为：确认鑫骏公司与第三人帅华丽、李小东之间买卖一品华府1603、2404、2003、201（商铺1603.62平方米）商品房合同无效。涉及本案查明事实为：2016年4月8日，甲方李小东、潘刚、陈前涛、乙方鑫骏公司、吴刚、曹鲜花、吴文进签订《和解协议》一份，因乙方差欠甲方借款本息无力偿还，用鑫骏公司开发建设的部分鑫骏.一品华府商铺及商品房予以抵偿；甲方同意乙方的201商铺（面积850平方米）及八套商品房：2408（房主胡治胜153.28平方米54万元），1506（房主费水英），1208（房主周家辉），606（房主赵喜林），2505、2003（房主李小东）2404、1603（房主帅华丽）该协议第五条特别约定：此协议签订后，乙方必须将上述九套房产在阳新县房产局登记备案完毕后方才生效，否则该协议自行作废等等；2015年8月26日，2015年11月6日，鑫骏公司分别与帅华丽、李小东签订《商品房买卖合同》将涉案房屋出售给帅华丽及李小东，鑫骏公司向帅华丽、李小东出具收据。2016年5月16日、2016年8月12日，帅华丽、李小东将鑫骏公司出售的房屋在阳新房产局网签备案。关于鑫骏公司与帅华丽之间是否具有关联关系。一审认为买卖合同的购方是自然人帅华丽，李小东、陈前涛、潘刚均系鑫骏公司实际债权人，在李小东、陈前涛、潘刚授权下与鑫骏公司达成购房意向，帅华丽也好，其代表的李小东、陈前涛、潘刚也好，均无证据显示系鑫骏公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员直接或者间接控制的有关企业的控股股东、实际控制人等之间存在可能导致公司利益转移的关系，故不能认定二者是关联关系。2018年11月12日，法院作出（2018）鄂0222民初306号、307号判决：鑫骏公司与帅华丽、李小东签订的《商品房买卖合同》因系当事人真实意思表示并未明显损害新农垦公司的合法权益，未构成法定认定无效合同的情形。合同依法成立并有效。对新农垦公司主张的确认鑫骏公司与帅华丽、李小东之间买卖一品华府1603、2404、2505商品房合同无效的诉请求不予支持。驳回新农垦公司诉讼请求；确认鑫骏公司与李小东之间买卖201商铺面积753.62平方米部分的商铺买卖无效。判决后，新农垦公司不服，向本院提起上诉，本院审理过程中，新农垦公司申请撤回上诉。本院认为：本案争议焦点为：胡治胜对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。首先，以房抵债取得不动产物权具有实践性特征，其最终目的是在于实现债务的清偿，只有达成合意并转移登记，原债权债务因实际履行而归于灭失；以房抵债除当事人达成合意外，还应办理房屋登记备案等公示手续，本案中，2016年4月8日案外人李小东、潘刚、陈前涛与鑫骏公司、吴刚、曹鲜花、吴文进签订的《和解协议》仅为当事人达成以房抵债的合意，因《和解协议》特别约定以房抵债房产在阳新县房产局登记备案完毕为生效条件，李小东在签订《和解协议》后，分别以其和其妻子帅华丽名义将鑫骏公司出售的房屋在阳新房产局进行了网签备案，而涉案房屋在法院执行查封时仍然登记在鑫骏置业公司名下，物权并未转移或办理预告登记等手续，也未交付占有，胡治胜并未取得案涉房屋的所有权；其次，胡治胜与潘刚、鑫骏公司分别签订《购房协议》、《商品房买卖合同》，均未给付购房款，对此胡治胜在一审庭审中明确表示房款未支付的原因是房屋无法办理过户登记。现其在二审提供银行流水证明其已向潘刚支付了购房款违反了禁止反言原则。胡治胜报装水电、办理交房均在法院查封之后，无论胡治胜依据与潘某签订的《购房协议》还是依据与鑫骏置业公司签订《商品房买卖合同》主张案涉房屋的所有权，都不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的适用情形和条件。故一审认为胡治胜就诉争执行标的一品华府2408号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，驳回其诉讼请求并无不当。胡治胜请求解除对阳新县兴国镇一品华府2408号房屋的查封并确认阳新县兴国镇一品华府2408号房屋归其所有的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，胡治胜的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由胡治胜负担。本判决为终审判决。审判长  卢丽华审判员  詹保中审判员  尹 策二〇二〇年十二月二十三日法官助理邓晶书记员严彬彬