湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初406号原告（执行案外人）:夏勇，男，汉族，1985年10月20日出生，住湖北省十堰市郧阳区。原告（执行案外人）：孙鹤（系夏勇妻子），女，1989年1月19日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：王雷，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解等。委托诉讼代理人：代胜地，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解等。被告(申请执行人)：崔正学，男，汉族，1961年4月10日，住湖十堰市张湾区。委托诉讼代理人：李晓波,北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人（被执行人）：十堰嘉轩商贸有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路25A。法定代表人：叶娟，该公司总经理。第三人(被执行人)：十堰市和泽置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路**。法定代表人：鄢贤成，该公司董事长。第三人（被执行人）：鄢贤成，男，1966年7月28日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区澳门花园翠竹园**。第三人（被执行人）：魏军，男，1966年3月19日出生，汉族，，住湖北省十堰市茅箭区第三人（被执行人）：周建华，男，1963年12月19日出生，汉族，，住湖北省十堰市茅箭区原告夏勇、孙鹤与被告崔正学、第三人十堰嘉轩商贸有限公司（以下简称嘉轩公司）、第三人十堰市和泽置业有限公司（以下简称和泽公司）、第三人鄢贤成、第三人魏军、第三人周建华案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏勇、孙鹤的委托诉讼代理人王雷、被告崔正学的委托诉讼代理人李晓波、第三人嘉轩公司、和泽公司、鄢贤成、周建华、魏军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏勇、孙鹤向本院提出诉讼请求：1、不得执行十堰市茅箭区二堰街办人民南路46A号3幢1-3-1号房产（价值471050元），并依法解除对该房产的查封；2、诉讼费由被告及第三人承担。事实与理由：夏勇、孙鹤于2017年9月初看到茅箭区人民法院及十堰市中级人民法院在和泽道和天下张贴的公告，发现自己购买的位于十堰市茅箭区二堰街办人民南路46A号3幢1-3-1号房产（以下简称涉案房产）被茅箭区人民法院查封。上述房屋已由夏勇、孙鹤购买，并于2016年3月3日与和泽公司签订《商品房预售合同》（合同编号YS0148508），同时办理网签，购房款已全额付清（付款过程详见原告提交的证据）。销售方和泽公司于2016年4月17日已经出具30万元（剩余部分待后续出具）售房款发票。上述房产在法院查封前已交付给夏勇、孙鹤实际占有并开始装修。茅箭区人民法院的查封和执行措施实属错误，应予解除和停止对该房的执行。被告崔正学辩称：本案属于以房抵债，适用最高法院关于执行异议的司法解释第28条进行审查。夏勇、孙鹤并没有实际占有房产，不符合28条的审查标准，夏勇、孙鹤所提交的在查封之前交付的证据与事实不符。该案竣工验收合格是在2016年9月20日，是查封之后，不存在查封前占有的问题。请求驳回夏勇、孙鹤的诉讼请求。第三人周建华辩称：2016年3月，道和天下项目成立领导小组，周建华已经不再任职。此事具体是由项目领导小组在办理。夏勇、孙鹤未完成购房手续，属于公司内部行为。第三人嘉轩公司、和泽公司、鄢贤成、魏军均未向本院提供陈意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院予以审核确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：和泽公司（发包方）将位于十堰市××箭区××号“道和天下”项目内的“道和天下”三期土石方工程及基坑支护工程发包给湖北三丰建设集团股份有限公司地基基础分公司（以下简称三丰地基分公司）施工，项目经理为张忠宝。2015年11月17日，双方签署《建设工程造价编审确认表》，确认工程款为440万元。2016年2月4日，双方再次签署《建设工程造价编审确认表》，确认该工程后期增加部分工程款为1163263.80元。工程款总计5563283元。因和泽公司无力支付，2016年3月1日张忠宝填写《审批意见单》，申请以和泽公司3#301号、3#402号、5#4-602号房屋3套作价1736715元，抵扣和泽公司所欠的工程款。和泽公司经层层审批同意。其中3#301号作价471050元。后张忠宝联系将3幢1单元1-3-1号房屋即涉案房产转卖给夏勇、孙鹤，由和泽公司与夏勇、孙鹤于2016年3月3日签订《商品房预售合同》，约定夏勇、孙鹤购买和泽公司案涉房屋，总价款471050元，付款方式载明：买受人于2016年3月3日一次性支付。当日张忠宝为夏勇、孙鹤出具收到案涉房屋购房款471050元的收条。和泽公司于当日与夏勇、孙鹤办理了网上期房签约手续（该房此前向招商银行办理的在建工程抵押登记已于2016年1月7日注销）。和泽公司于2016年4月19日为夏勇、孙鹤出具了30万元购房款的发票。2016年4月28日，和泽公司与张忠宝签订《特殊交房交接单》，和泽公司以房款抵工程款的方式向张忠宝交付包括涉案房产在内的4套房产，其中案涉房屋总价为471050元。2017年10月24日，三丰地基分公司出具《证明》，载明和泽公司抵付工程款的4套房产办理在项目经理张忠宝名下，张忠宝将其中3幢1-3-1号房产（案涉房屋）转卖给夏勇、孙鹤，所得房款已用于支付工人工资。三丰地基分公司知情、同意，三丰地基分公司与项目经理张忠宝之间的账目由其内部协调。2018年3月5日，三丰地基分公司再次出具《证明》，载明张忠宝为该公司涉案工程项目负责人，承担该项目的盈亏责任，和泽公司以房款抵工程款的4套房产，三丰地基分公司指定和泽公司向张忠宝交付。本院在审理崔正学与嘉轩公司、和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华民间借贷纠纷一案过程中，作出（2016）鄂0302民初2174号民事裁定书及协助执行通知书，于2016年6月24日查封了和泽公司包括案涉房屋在内的部分房屋。该案最终经十堰市中级人民法院于2016年12月23日作出（2016）鄂03民终1841号民事判决书，判决嘉轩公司偿还崔正学借款本金1100万元及利息，和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华对上述债务承担连带清偿责任等。后崔正学向本院申请强制执行。本院执行过程中，夏勇、孙鹤向本院提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行、解除对案涉房屋的查封。本院于2017年11月3日作出（2017）鄂0302执异192号执行裁定书，裁定驳回了夏勇、孙鹤的执行异议请求。夏勇、孙鹤不服，遂诉诸本院。本院在2017年8月31日清点崔正学申请查封的房屋时，所制作的登记表显示案涉房屋已交房装修。本院认为：和泽公司以案涉房屋等4套房屋作价抵偿所欠三丰地基分公司工程款，三丰地基分公司明确指定向其项目经理张忠宝交付，张忠宝联系将案涉房屋出售给夏勇、孙鹤，由和泽公司与夏勇、孙鹤签订了《商品房预售合同》并办理了网签手续。和泽公司和夏勇、孙鹤签订了《商品房预售合同》，即在双方间成立买卖合同关系，即夏勇、孙鹤购买了和泽公司案涉房屋。和泽公司与三丰地基分公司、张忠宝间的以房抵偿工程款的行为，和泽公司明确表示同意并为夏勇、孙鹤出具购房款收据后，即为和泽公司同意将三丰地基分公司、张忠宝的前述债权，转为夏勇、孙鹤的购房款。前述债权的转让，即为夏勇、孙鹤的付款方式。故应认定夏勇、孙鹤通过前述债权债务的转让支付了全部购房款，致于夏勇、孙鹤与张忠宝、三丰地基分公司间因该债权转让所产生的权利义务关系，应由当事人之间另行处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。夏勇、孙鹤购买和泽公司案涉房屋装修居住并支付了全部购房款；本院进行司法查封时的房屋的登记表也表明夏勇、孙鹤在本院查封之前即已装修入住；经查询夏勇、孙鹤在十堰城区也无其他住房，故夏勇、孙鹤对案涉房屋享有可以阻却执行的优先权益，其提出执行异议要求停止对案涉房屋的执行符合前述规定，本院予以支持。但解除对案涉房屋的查封是执行程序事项，本案不予处理。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定,判决如下：一、不得执行夏勇、孙鹤购买的十堰市茅箭区二堰街办人民南路46A号“道和天下”3幢1-3-1号房产；二、驳回原告夏勇、孙鹤的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告崔正学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张昌安人民陪审员  陈新权人民陪审员  彭绣霖二０二０年十二月十日书 记 员  陈 芳