江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初7925号原告：吴灏，男，1980年4月12日生，汉族，住如皋市。原告：顾和芳，女，1979年5月29日生，汉族，住如皋市。两原告共同委托诉讼代理人:张亚兰,如皋市磨头法律服务所法律工作者。被告：南通市宝泰房产经纪有限公司，住所地:南通市港闸区华强城****。法定代表人：苏芹，总经理。委托诉讼代理人：包迎清，男，1987年8月2日生，汉族，住如皋市，系被告南通市宝泰房产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：包晓兵，男，1979年1月10日生，住如皋市白蒲镇桥口村****，系被告南通市宝泰房产经纪有限公司员工。被告：南通众辉不动产经纪服务有限公司，住所，住所地:如皋市如城街道金科世界城**楼**商铺div>法定代表人：魏小虎。原告吴灏、顾和芳与被告南通市宝泰房产经纪有限公司（以下简称宝泰公司）、南通众辉不动产经纪服务有限公司(以下简称众辉公司）居间合同纠纷，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴灏、顾和芳的特别授权委托诉讼代理人张亚兰，被告宝泰公司的一般授权委托诉讼代理人包迎清、包晓兵及被告众辉公司的法定代表人魏小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴灏、顾和芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告多交的税费损失110271.30元、误工费及交通费损失5000元，合计115271.30元；2.本案诉讼费由被告承担。后当庭变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿原告多交的税费95571.30元、误工费及交通费损失5000元，合计100571.30元。事实和理由：2020年7月12日，被告宝泰公司员工金良玉向原告介绍陈学泉位于如皋市的房屋情况，并将该房屋的图片宣传资料发给原告，后被告众辉公司员工告知该房屋系满五唯一，税费很少，购买很划算。因此，原告决定购买案涉房屋并当场通过网银支付了定金5万元给陈学泉。同日，宝泰公司也向原告收取了21000元的居间服务费。2020年7月15日，原告和卖方陈学泉签订了《南通市存量房买卖合同》并支付了120万元房款，用于卖方至银行解除案涉房屋的贷款抵押。2020年7月17日，原告和卖方陈学泉至如皋市不动产交易中心办理过户手续，税务部门告知因案涉房屋不是满五唯一，需要额外缴纳因卖方存在继承情形的个人所得税85771.3元。原告鉴于已经为案涉房屋包括定金在内支付了125万元，只能继续履行合同并在2020年7月24日办理了房屋过户手续。由于被告的虚假宣传和隐瞒房屋最初登记为两人的事实使得原告做了错误的选择而购买此房，遂起诉，请求判如所请。被告宝泰公司辩称：1.合同主体是买卖双方，我公司只是居间方，关于在网上发布的房屋信息我公司是收到房主表达的什么信息我们就在网上发什么信息，我们只是起到一个转达作用，至于对房屋是否符合满五唯一、是否是通过继承所得没有调查核实权，当时负责联系这个房子的同事说房主卖房时告知的就是“满五唯一”。2.我方确实告知原告讼争房屋系“满五唯一”，是通过原告举证的微信截图告知的，是我公司工作人员通过微信与原告联系告知原告的，图上就标注的是“满五唯一”。3.“满五唯一”和继承是两码事，原告现在所说的多出来的税费并不是完全因为房屋不符合“满五唯一”的条件导致，“满五不唯一”只收卖方1%（房主陈学泉卖给原告交易总额的1%）的个人所得税，因为房主陈学泉有继承再卖就会再收差额部分（就是陈学泉买入房屋的价格与现在卖给原告的价格之间的差额）一半的20%的税，此税是因为陈学泉继承了其老婆一半的份额产生，对应的原告举证的税务发票上就是收取的85771.30元这项。也就是说，“满五唯一”不需要交个人所得税，“满五不唯一”无继承是收卖方每个人1%个人所得税，对应讼争房屋就是收9800元*2=19600元，但是讼争房屋是属于“满五不唯一”又有继承才产生了95571.30元的个人所得税。换句话说，根据房屋的实际情况是因非“满五唯一”多产生的税费为19600元，其他的75971.30元都是因为陈学泉的继承产生。4.签订合同时，买卖双方都是确定过整个交易流程、手续的，房屋的信息也是跟买卖双方沟通过才收定金的。综上，我方没有过错，不承担赔偿责任。被告众辉公司辩称：1.我公司在贝壳网上得知案涉房屋的房源信息后，工作人员和案涉房屋的房主核实了房屋的相关信息，当时应该核实了案涉房屋属于“满五唯一”，因此，我公司就在贝壳找房平台展示了房源信息，并备注房屋为“满五唯一”。2.我公司不是合同签订方，具体合同怎么签订的我公司并不知情，被告宝泰公司是案涉房屋的成交中介，故我方不同意承担连带责任。本院认定本案事实如下：2020年7月12日，两原告意欲购买位于如皋市车位（原登记所有权人为陈学泉），通过被告宝泰公司员工金良玉与众辉公司员工陈金莲联系后，两原告、众辉公司的法定代表人魏小虎及陈金莲均至宝泰公司位于如皋市御龙湾处的实际经营地，一同商谈购房事宜，商谈时的在场人员有原告吴灏、顾和芳、金良玉、魏小虎及陈金莲。商谈中，两原告询问了讼争房屋的基本情况，众辉公司回答，已向卖方陈学泉核实讼争房屋符合“满五唯一”。后两原告于当日向卖方陈学泉转账定金50000元。2020年7月15日，被告宝泰公司作为居间方，制作《南通市存量房买卖合同》（合同编号：100006290752），合同约定，由出卖方陈学泉将其位于如皋市的房屋（建筑面积：142.72平方米）及车位B005号出卖给原告吴灏、顾和芳，房屋总价款为2080000元，首付款为1250000元（含定金50000元），其余830000元通过贷款支付，并约定税费负担及违约责任等事项。其中，合同第八条约定，办理过户的有关税费，按照政府有关规定处理,卖方为净得价不负担，由买方负担过户当中产生的税费。该合同制作后，由宝泰公司员工金良玉送至两原告家中，由两原告先行签字，后卖方陈学泉至宝泰公司店中补签。上述合同文本后附有陈学泉签署的5万元定金收据及两原告支付中介费21000元的《佣金确认书》。2020年7月18日，宝泰公司员工金良玉因原告吴灏再次询问讼争房屋的基本信息，通过微信向其发送讼争房屋的房源信息宣传图片。该宣传图片右侧“重点维护信息”处载有“是否唯一：唯一”、“06-2211:07德佑-陈金莲（维护）满五唯一，有车位另算12万”字样。2020年7月24日，如皋市国税局第一税务分局开具税收缴款书，载明，陈学泉缴纳个人所得税95571.30元，该95571.30元组成如下：征税率为0.01的个人所得税9800元，征税率为0.2的个人所得税85771.30元，合计95571.30元，该税费实际为两原告缴纳。两原告称，如讼争房屋为两个中介公司所称的“满五唯一”，则卖方不需要负担上述个人所得税95571.30元，该税费是因讼争房屋并非卖方陈学泉的唯一住房且存在继承情况（陈学泉妻子去世后由陈学泉继承了其妻子的房产份额）产生，因房屋买卖合同约定所有的税费由其负担，故导致其产生上述税费损失，现其基于房屋居间合同关系，认为被告宝泰公司及众辉公司作为居间方，向其进行虚假宣传，让其误以为讼争房屋符合“满五唯一”才签订房屋买卖合同，其遂提起本案诉讼，要求被告宝泰公司公司赔偿其多缴纳的税费95571.30元及误工费、交通费5000元，由被告众辉公司承担连带给付责任。审理中，两原告于2020年12月3日向本院申请撤回对被告陈学泉的起诉，本院已裁定准予。《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。所谓“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上；“家庭唯一生活用房”，是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。以上即是对“满五唯一”的定义。针对本案所涉的“满五唯一”及所征95571.30元个人所得税的问题，本院分别于2020年10月20日及11月25日向如皋市国税局调查咨询。咨询后得知：1.讼争房屋符合“满五”条件，但并非原所有权人名下“唯一”住房（除本案房屋外，陈学泉还有其他住房）；2.若符合“满五唯一”，则免征卖方个人所得税；3.根据财税〔2009〕78号财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》及财政部、税务总局2019年第74号《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》精神，本案房屋所征95571.30元税费均是征收的卖房人应缴纳的个人所得税，其中，9800元是针对卖方的该房屋“不唯一”所征收，征收的是卖方自有部分的个人所得税;85771.30元是针对卖方存在继承现象征收,因讼争房屋不符合“满五唯一”的条件，故需征收上述两项税费。本案审理中，卖房人陈学泉到庭陈述：1.在出卖本案房屋前，其根本不知“满五唯一”是什么意思，并未向中介告知讼争房屋符合“满五唯一”，但已如实向中介告知了房屋基本情况：本案房屋大概购买于2013年左右购买，购买时由其夫妻二人在购房合同中签字，后其妻子于2017去世，2019年领取本案房屋产权证，车位是去年刚刚购买，故房产证登记的是其一人名字；2.其在如皋下原还有一套商住一体的房屋；3.在本案房屋买卖合同签订前，其已将房产证拍照后通过微信发送给陈金莲，收受原告的50000元定金也是陈金莲告知其收取，对于出卖房屋的细节基本是在电话中与中介沟通；3.由于出卖本案房屋期间，有多个中介每天多次拨打其电话，上述信息都告知了中介公司，但对于具体有哪些中介公司、哪些人员联系过其自己也搞不清楚，其一直向中介表示自己净得2080000元。陈学泉提供了其与陈金莲的微信聊天记录进行佐证。被告宝泰公司陈述，“满五唯一”的信息由被告众辉公司提供，众辉公司在贝壳找房平台展示的房源信息备注讼争房屋“满五唯一”，且在2020年7月12日两原告给付定金前也询问过众辉公司，众辉公司告知，经过电话与卖方陈学泉核实，讼争房屋符合“满五唯一”；其所收原告的21000元中介费上交至贝壳找房平台后由该平台按比例自动分配如下：由德佑（天津）房地产经纪服务有限公司即贝壳找房平台分得1047.36元；由南通闹海信息科技有限公司分得1330.82元；由南通顺吉房产经纪有限公司分得2435.99元；由北京理房通支付科技有限公司收取手续费63元；由被告众辉公司分得4141.19元；剩余的11981.64元由其宝泰公司分得。并对此提供贝壳找房网查询的中介费分配情况截图佐证。对于上述中介费分配事宜，被告众辉公司予以确认，并在庭审中陈述，其系本案房屋的房源维护方，由其公司负责联系卖方陈学泉，了解房屋信息后提供给买方，并自认，金良玉发送给原告的房源信息宣传图片是其公司在贝壳找房平台中展示的房源信息，也是其公司备注的“满五唯一”。此外，被告众辉公司称，对于“满五唯一”的信息是卖方陈学泉在电话中告知，真实性也应由陈学泉负责，与其公司无关，但未能举证证明陈学泉承诺“满五唯一”的证据。以上事实有《南通市存量房买卖合同》、《佣金确认书》、房源信息宣传图片、微信聊天记录截图、中华人民共和国税收缴款书、贝壳找房网中介费分配查询截图、工作笔录、咨询笔录等证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，两原告在庭审中已经明确，其基于房屋居间合同关系起诉被告宝泰公司及众辉公司，要求两公司承担本案给付责任，故本案案由应为居间合同纠纷，而非立案案由房屋买卖合同纠纷。一、本案居间方的认定。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托支付报酬的合同。本案的房屋买卖合同是在被告宝泰公司的居间下订立，宝泰公司在房屋买卖合同中作为居间方加盖公司公章，并收取两原告居间费21000元，故被告宝泰公司为本案房屋买卖合同订立的居间方。而被告众辉公司虽未在房屋买卖合同中签字盖章，但根据本案查明的事实，其为本案房屋的房源信息维护方，由其负责与卖方陈学泉联系，核实房屋信息后再告知买方，在贝壳找房平台公布房源信息的即为众辉公司，被告宝泰公司亦是通过与众辉公司的合作才促成了本案房屋买卖合同的签订，且被告众辉公司也实际获得了相应的居间报酬，故应认定被告宝泰公司与两原告之间形成了事实上的居间关系，亦为本案房屋买卖合同的居间方。综上，两原告基于居间合同关系起诉被告宝泰公司及被告众辉公司并无不当。二、本案居间方是否应承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据此可以看出,居间人在居间合同中应承担的义务应包括报告义务和忠实义务。对于忠实义务可以理解为,在房屋买卖居间合同中,居间人对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务,该注意义务应明显超出对普通交易主体的要求,否则,委托居间人即丧失意义。注意义务的具体范围,应包括审查核实与交易相关的主体身份、委托代理、房屋基本情况等证明材料的真实性。居间人因未尽必要注意义务而未能提供真实信息,由此使另一方委托人受损的,应根据其过错程度在相应范围内承担赔偿责任。根据本院至如皋市国税局调查了解的税费征收政策可知，房屋是否属于“满五唯一”会对税费负担产生直接影响,进而会影响交易价格及合同履行。房屋是否符合政策规定,需解读政策后结合房屋具体情况进行判断。作为居间合同中的专业一方,居间人具有界定义务,即应根据出卖人提供的资料对房屋是否符合“满五唯一”进行专业判断,而非仅根据出卖人的口头介绍或承诺判断,亦不能将居间方应负有的义务推卸给交易双方。具体到本案,被告众辉公司作为房源信息维护方，由其与卖方联系，核实房屋基本信息，也是其在贝壳找房平台网中公布房屋信息宣传图片，并备注房屋符合“满五唯一”，在签订本案房屋买卖合同前，由其公司陈金莲与卖方陈学泉进行联系沟通，获得陈学泉的银行账号，并要求两原告给付定金至陈学泉账户。该公司虽辩称“满五唯一”的信息为卖方陈学泉提供，但未能对此进行举证。对于被告宝泰公司，在本案房屋买卖合同中与众辉公司应属于同行合作签单的关系，在得知众辉公司告知的“满五唯一”信息后，该公司亦未对房屋的真实信息进行审核，在房屋不构成“满五唯一”的情形下,两个中介公司均告知买受人虚假信息,误导了两原告，导致两原告误信该信息，自愿在购房合同中约定承担所有的过户税费，最终造成两原告多缴纳了因房屋非“满五唯一”所产生的95571.30元卖方个人所得税。综上，两个中介公司对此存在过错，应对原告共同承担赔偿责任。另，对原告主张的误工费、交通费用损失5000元，因原告未举证相应的票据等证据加以证明，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、被告南通市宝泰房产经纪有限公司、被告南通众辉不动产经纪服务有限公司于本判决书生效之日起五日内赔偿原告吴灏、顾和芳95571.30元。二、驳回原告吴灏、顾和芳的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1155元，由原告吴灏、顾和芳负担55元；由被告南通市宝泰房产经纪有限公司、南通众辉不动产经纪服务有限公司负担1100元（此款两原告已垫付，由两被告履行上述判决义务时一并支付给两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费2310元。审 判 员 张蓉蓉二〇二〇年十二月十六日法官助理 覃 杰书 记 员 徐 慧