黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终942号上诉人（原审被告）：鸡西市元鸿房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡冠区兴国路**。委托诉讼代理人：寇家伦，该公司副经理。委托诉讼代理人：唐静波，黑龙江惠园律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：闫雅萍，女，1962年4月8日生，汉族，住。委托诉讼代理人：王艳，黑龙江利和律师事务所律师。上诉人鸡西市元鸿房地产开发有限公司（以下简称元鸿公司）与被上诉人闫雅萍商品房买卖合同纠纷一案，前由黑龙江省鸡东县人民法院（2019）黑0321民初1903号民事判决，闫雅萍不服，提起上诉，本院作出（2019）黑03民终873号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。鸡东县人民法院对本案重审后，作出（2020）黑0321民初408号民事判决书，宣判后，上诉人元鸿公司不服，向本院提起上诉，本院审查受理后，适用普通程序依法组成合议庭，公开开庭了审理。上诉人元鸿公司的委托诉讼代理人唐静波、寇家伦，被上诉人闫雅萍的委托诉讼代理人王艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人元鸿公司上诉请求：1、撤销黑龙江省鸡东县人民法院（2020）黑0321民初408号民事判决第一项、第二项，驳回被上诉人闫雅萍一审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决上诉人给付17万元拆迁款错误。元鸿公司不具有动迁征收主体资格，与闫雅萍签订的房屋征收补偿安置协议与法律规定相违背，动迁应由人民政府作为主体签订合同。因此房屋征收补偿安置协议无效，所约定的的补偿17万元亦无效。本案协议约定的17万元系闫雅萍购买上诉人开发的香山铭苑小区门市房屋的优惠款，并不是动迁补偿，此款系以从业人员补偿及搬家补偿为由给予的补偿。从安置协议内容看，闫雅萍仅是经营食杂店，从业人员就是闫雅萍夫妻，不存在五个从业人员，搬家标准也超出了搬家的标准。二、上诉人已将香山铭苑小区门市留给闫雅萍，并多次让其回迁，闫雅萍为房屋面积过大不同意回迁，也不同意另行安置。在此情况下是由于闫雅萍的原因造成合同无法履行，一审判决给付被上诉人利息错误。另外，一审判决依据利率计算标准过高，本案协议签订时间为2012年6月10日，应依据央行5年贷款利率年6.55%，后期多次下调利率，应根据调整后的利率标准分段计算。一审判决以2011年利率标准计息并计算至实际给付之日错误。被上诉人闫雅萍辩称：1、双方签订的房屋征收安置补偿协议符合买卖合同的特征，已被人民法院相关法律文书认定为有效合同，双方约定的17万元系补偿款在房屋价格结算时已计入购房款中。该款项不是上诉人给被上诉人的购房优惠，优惠款不应从房屋价款中扣除。因此在双方合同目的不能实现时，上诉人应当返还该款项。2、因上诉人违约在先，不能交付约定的房屋，在返还购房款时给付利息符合法律的规定，利息计算以被上诉人交错款时人民银行同期贷款利率计算正确。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人闫雅萍向一审法院提出诉讼请求：1．请求解除闫雅萍与元鸿公司于2012年6月10日签订的《房屋征收与补偿安置协议书》；2．判令元鸿公司赔偿闫雅萍损失170000元及利息损失36776元、返还预付款100000元及利息损失57700元、赔偿租房损失132000元，三项合计496476元；3．由元鸿公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年6月10日，鸡东县人民政府拟开发鸡东县前进街十一委部分房屋，闫雅萍食杂店被征收，元鸿公司与闫雅萍签订了一份《房屋征收与补偿协议书》，约定元鸿公司给付闫雅萍安置补偿及搬家费共计170000元，于2015年12月30日前给付，同时约定元鸿公司在A座补偿闫雅萍53平方米门市一处，门牌为门市（面对福海电脑），后闫雅萍于2012年6月10日交给元鸿公司100000元。该楼房完工后，元鸿公司不能按合同约定交付房屋，因按合同约定的房屋不存在，合同无法履行，合同目的不能实现，故诉至法院。一审法院认定的事实，2011年8月14日，鸡东县房屋征收办公室依法发布了《房屋征收公告》，同时依法制定了《鸡东县香山名苑建设项目房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》），决定对县城内鸡密公路南侧、公安路东侧、宾馆路北侧、王平照相馆西侧的范围内国有土地上房屋及其附属物进行征收。征收产权户65户，产权面积4800平方米。该《征收补偿方案》第四部分第（二）项规定：“自本《方案》发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，由产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。”闫雅萍租赁的所有权人为丛树安的房屋在此次征收范围内，丛树安与鸡东县房屋征收办公室于2012年7月4日签订了《房屋征收与补偿安置协议书》，其内容未涉及闫雅萍承租事宜。闫雅萍与元鸿公司于2012年6月10日签订了《房屋征收与补偿安置协议书》，该协议在附属物及其它一栏内约定：“一个食杂店，安置补偿：5人×12个月＝144000，搬家进出：26000。”在计算方法一栏内约定：“预售：53㎡×10000＝530000，530000﹣170000＝360000，备注：2012年6月10日交150000，2012年7月10日交50000，剩余款2013年8月10日交160000，如不交自动放弃，面积根据测绘面积算，多退少补。”并约定房屋位置为“A座，××门市，面对福海电脑”合同签订当日，闫雅萍交付元鸿公司100000元，元鸿公司给闫雅萍出具了收据一张，至今未将约定的门市交付给闫雅萍。经鸡西市中级人民法院（2019）黑03民终873号民事裁定书确认，双方当事人之间的法律关系，应属于商品房买卖合同关系，所签订的协议不违反自愿原则，其内容不违反法律、法规的效力性强制，该合同有效应予保护。另查明，元鸿公司在协议约定的“面对福海电脑”一侧即香山名苑A座西侧未建门市房，而建成后的门市房位置在A座南侧，面积为99平方米。一审法院认为，本案争议焦点：1．元鸿公司修改规划设计理由及依据是否构成违约；2．应承担什么法律后果；3．闫雅萍主张170000元补偿款的利息是否有法律依据，如何计算；4．闫雅萍主张租房费用与元鸿公司违约是否具有法律上的因果关系；5．170000元的补偿款与本案是否基于同一法律关系；6．预付购房款100000元的利息部分是如何计算，应该如何计算。关于第一个、第二个争议焦点，元鸿公司虽对改变规划设计作出否认辩解，但无证据证实，且客观事实是双方当事人约定的位置上并无门市，也正因为如此，导致商品房买卖合同无法履行，合同目的不能实现，因此元鸿公司对此应当承担法律责任；关于第三个、第五个争议焦点，闫雅萍与元鸿公司之间为商品房买卖的法律关系，在该法律关系下，双方当事人签订的协议书所确认的170000元拆迁款，虽在履行合同中转换为购房款，但不能因此改变其为拆迁款的基本属性，故闫雅萍对该款主张给付利息，于法无据；关于第四个争议焦点，闫雅萍得知双方约定的地点并为建设商品房，明知该合同目的不能实现，合同不能履行，闫雅萍仍坚持经营，是其个人经营行为，所付的租房费用是其经营的基本成本，因此与元鸿公司的违约不具有法律上的因果关系，不予支持；关于第六个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年6月1日至2020年6月29日，共计2950天，按年利率7.05%，利息为56979元（100000元×2950天×7.05%÷365天＝56979元），本院对上述金额，予以确认。综上所述，因元鸿公司违约行为致使不能实现合同目的，合同应予解除。闫雅萍主张返还100000元预付购楼款及利息、给付拆迁款170000元的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。闫雅萍主张给付拆迁款170000元利息的诉讼请求，没有法律依据，不予支持，主张租房费用的诉讼请求，因与元鸿公司的违约不具有法律上的因果关系，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项，《商品房销售管理办法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：1、被告元鸿公司于判决生效后十五日内给付原告闫雅萍拆迁款170000元；2、被告元鸿公司于判决生效后十五日内返还原告闫雅萍预付购楼款100000元及利息56979元，本息合计156979元（自2020年6月30日起，利息按年利率7.05%延续计算至本金实际给付之日止）；3、驳回原告闫雅萍的其他诉讼请求。二审诉讼中，双方当事人均未举示证据，一审法院认定的事实正确。本院认为，上诉人元鸿公司虽与闫雅萍签订了《房屋征收与补偿协议书》，但闫雅萍在本案中并无需要拆迁的房屋，其所租赁的房屋所有权人已与元鸿公司就拆迁补偿问题形成协议。经审查本案安置补偿协议的内容，并结合双方当事人的陈述，本院安置补偿协议的性质应认定为商品房买卖合同，该合同经双方当事人签名盖章后成立并发生法律效力，依法应予保护。本案双方争议17万元补偿款在合同中双方明确约定为从业人员补偿及搬家费用，该约定并不违反相关法律及行政法规的强制性规定，元鸿公司虽主张该款项系其给予闫雅萍购买商品房的优惠款，但其对此主张并未举证证明，故上诉人针对此款性质的上诉理由，依法不能成立。元鸿公司未能按约定交付闫雅萍房屋，其行为已构成违约，应当给付闫雅萍购房款的利息损失，一审判决对此认定的事实及处理结论正确，上诉人的该上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求于事实不符，且于法无据，不应予以支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费6，205.00元，由上诉人元鸿公司承担。本判决为终审判决。审判长  郭以刚审判员  洪 明审判员  李凤霞二〇二〇年十二月十四日书记员  都 晶速录员  刘香蓉