湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1782号上诉人（原审原告）：赵咸武，男，1964年5月2日出生，汉族，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：刘孝风，湖北金竹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长江水利委员会陆水实验枢纽管理局，住所地湖北省赤壁市沿河大道**。法定代表人：孙长安，该局局长。委托诉讼代理人：李晓、来琴，湖北君泽律师事务所律师。上诉人赵咸武因与被上诉人长江水利委员会陆水实验枢纽管理局（以下简称陆水管理局）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院﹙2020﹚鄂12**民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。赵咸武上诉请求：1.撤销一审判决，改判陆水管理局继续按原设计方案履行维修义务，并赔偿上诉人精神损失费1元；2.一、二审案件受理费由陆水管理局承担。事实和理由：陆水管理局对本案争议房屋的维修具有道德和合同义务，应按承诺履行责任。上诉人之父赵保清是陆水管理局离休干部，由于向陆水管理局购买的房屋漏水，根据双方2000年3月10日签订的《住房买卖协议书》第十一条的约定，于2014年1月3日向陆水管理局提交申请，请示陆水管理局现浇水泥屋顶解决漏水问题。陆水管理局确定的维修方案为：拆除所有瓦屋面，在原预制块空心板上现浇4厘米厚细石砼刚性防水层，最后做一层SBS防水层。该维修方案得到了赵保清全家同意并经领导批准后实施，但陆水管理局在施工过程中却未按该方案现浇4厘米厚细石砼刚性防水层，导致房屋厨房、卫生间顶部常年漏水，影响生活。上述维修方案既是《住房买卖协议书》中陆水管理局约定的义务，依法应当全面履行，又是基于相关政策对离休干部的人文关怀和扶助，具有道德义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十八条的规定，具有不可撤销性，陆水管理局变更维修方案属于违约行为，与上诉人房屋漏水具有因果关系，陆水管理局应承担违约责任。一审认定陆水管理局的维修方案并非关于房屋漏水维修义务的承诺，未形成法律意义上的权利义务关系，陆水管理局变更维修方案不构成违约，不符合事实和法律规定，请求二审予以纠正。陆水管理局拖延、推诿维修房屋，给上诉人及家人生活、精神造成不同程度损害，应赔礼道歉，并赔偿精神损失。陆水管理局辩称，1.本案争议房屋屋面防水已过保修期，答辩人没有质量保修义务。20世纪90年代末，答辩人按当时房改政策将公有住房一套以成本价出售给单位职工赵保清，购房款为19967元，由赵保清及家人居住使用。十多年后，赵保清提出房屋屋面漏水，双方未对屋面、墙体防水质量问题另行约定。根据《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项规定，正常使用情况下屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为竣工验收后5年，诉争房屋于1993年11月竣工验收合格，保修期间早已届满，且该房屋出卖给赵保清后办理了房屋过户登记，答辩人对该房屋没有保修义务。2.该房屋竣工验收合格后交付给赵保清使用十余年后出现屋面漏水现象，因赵保清系陆水管理局退休职工，当时年迈，答辩人基于对退休老干部的关爱，曾于2014年免费为其维修，赵保清的申请及答辩人的内部批复，并不形成法律意义上的权利义务关系，答辩人基于当时的实际情况变更维修方案施工，不构成违约，不应承担再次维修的违约责任。3.本案房屋买卖合同已履行完毕，不存在人身或精神损害情形，上诉人有关精神损失费及赔礼道歉的请求缺乏事实和法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。赵咸武向一审法院起诉请求：1.判令被告继续按原设计方案履行维修义务；2.被告向原告赔礼道歉，并赔偿原告精神损失费壹元：3.案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：赵咸武之父赵保清（青）系陆水管理局离休老干部，于2015年8月1日去世。1993年4月，陆水管理局在赤壁××沿河大道陆水管理局院内兴建一层房屋两套，并以老干部住宅楼的名义发包给案外人陆水建筑公司施工建设，两套房屋结算总价90000元。1993年11月26日，经建设单位及其内设机构相关人员、施工单位及施工负责人、赵保清及案外人孙某两户户主在竣工验收证明书上签字或盖章，一致同意验收质量合格。房屋建成后，陆水管理局将其中一套房屋分配给赵保清居住、使用。1998年6月，陆水管理局按房改政策要求，将房屋以18967元的价格出售给赵保清，并于2001年2月21日办理房屋所有权证，房屋所有权人登记为赵保清，2015年9月29日办理土地使用权证，登记土地使用权人为赵保清。2014年元月，赵咸武之父赵保清以房屋系九十年代初建造，房顶均为空心预制板结构（质量较差），至今有二十余年，下雨必漏，室内潮湿，空气不佳，加之其久病卧床，申请陆水管理局领导察看实情，以现浇水泥方式修补房屋。陆水管理局相关工作人员经现场查看后，确认漏雨情况，并按陆水管理局相关内部规定，确定了拆除所有瓦屋面，在原预制空心板上现浇4cm原细石砼刚性防水层，最后做一层SBS防水层的方案解决。后施工人以不具备施工条件、无法保证施工质量及防水效果等，采取多做一层SBS卷材替代原现浇方案进行施工，陆水管理局支出维修费20000余元。赵咸武之父赵保清去世后，赵咸武与其兄赵某海签订了协议书，约定其父亲赵保清名下房屋按父（母）遗嘱处理，赵某海表示放弃继承该财产。本案诉讼过程中，陆水管理局对赵咸武主张本案权利没有异议，但认为房屋产权应该以登记为准。2016年至今，赵咸武多次要求陆水管理局按该局于2014年确定的现浇方案再次对其房屋漏雨情况进行维修，均未果，赵咸武为此诉至法院。一审法院认为，1.关于陆水管理局对赵保清购买的房屋漏雨问题及有无质量保修义务问题。赵咸武之父赵保清根据当时的住房分配制度取得房屋的居住、使用权，后因国家房改政策于2001年购买该房屋，双方未对屋面、墙体等防水质量问题进行约定，应按相关规定，保修5年，且质量保修的直接责任主体为房屋的建设工程施工单位，保修自竣工验收合格之日起算，该房屋于1993年11月26日经竣工验收合格，至1998年11月26日即届满5年，施工单位的保修责任因期限届满而消除。2.陆水管理局针对赵咸武之父的申请，同意对房屋漏雨进行现浇维修方案的内部批示、批复及确定的具体维修方案，在原、被告双方是否形成法律上的权利、义务关系，以及陆水管理局对变更方案进行维修是否构成违约并承担继续按原现浇方案进行维修等违约责任问题。至1998年11月26日房屋质量保修期满后，特别是办理房屋过户登记后，陆水管理局对于该房屋已无质量保修义务，陆水管理局根据赵咸武之父维修房屋的申请同意对房屋进行维修，并采取相应维修措施，应视为陆水管理局基于相关政策对离休老干部的人文关爱及扶助，双方的申请及内部批示、批复并非平等主体之间关于房屋漏雨维修义务的要约及承诺，双方并未形成法律意义上的权利、义务关系。因此，陆水管理局对变更维修方案进行施工，不构成违约，不应承担赵咸武主张按原现浇方案再进行维修等违约责任。综上所述，赵咸武要求陆水管理局按原设计方案履行维修义务、赔礼道歉并赔偿精神损失费等请求无事实与法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《建设工程质量管理条例》第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回赵咸武的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由赵咸武负担。二审中，赵咸武提供了一份其于2016年2月28日手写并向陆水管理局提交的申请，内容为诉争房屋因去年初陆水管理局简单维修（补漏）未恢复原有隔热层（石棉瓦）部分，故申请（自费或举债）加固恢复修缮，望相关部门实地考察，批准并提供必要相关技术（承重、图纸等）支持为盼。次日，陆水管理局物业管理科在该申请上盖章记载：本单位屋面防水维修时未恢复隔热层属实。欲证实2014年陆水管理局对诉争房屋进行维修后未恢复隔热层。经质证，陆水管理局对2014年该房屋维修后未恢复隔热层的事实予以认可。二审另查明，陆水管理局（甲方）与赵保清（乙方）2000年3月10日的签订的《住房买卖协议书》约定，诉争房屋于1993年竣工，砖混结构，三室一厅，建筑面积99.19平方米，甲方实收乙方购房款19967元，乙方交清全部购房款后，取得房屋完全产权。协议第六、七、八条约定，甲方负责建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。共用部位、共用设施设备维修基金来源于甲、乙双方，乙方按购房款的2%向售房单位缴纳，其余部分暂由甲方负担。共用部位、共用设施设备包括：楼盖、屋顶、内外墙体和基础、外墙面等。维修费用由甲方负责。协议第十一条约定，其他未尽事宜双方协商解决，任何一方不得随意变更或违约，否则，由违约方向另一方赔偿一切损失。2001年2月21日该房屋在赤壁房地产管理局登记产权人为赵保清。2015年9月29日向赵保清颁发土地使用权证。还查明，1998年6月30日根据房改政策对房改房补价时，购房者应承担的维修补偿费为已交房款加上补差价款之和的10%即2127.77元，陆水管理局收取赵保清补差价款中未包括维修补偿费2127.77元。2014年陆水管理局为赵保清购买的房屋屋顶加做一层SBS卷材替代原现浇方案施工完成后，未恢复屋顶隔热层。对一审认定的其他事实，二审继续予以认定。本院认为，1.关于陆水管理局对争议房屋屋顶漏水有无维修义务问题。《建设工程质量管理条例》第二十六条第一款规定：施工单位对建设工程的施工质量负责。第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第四十一条规定：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第三条规定：商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、楼板、屋顶以及户外的墙面、楼梯间等。第十八条规定：住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。根据以上规定，本案陆水管理局将诉争房屋出售给赵保清后，产权完全归赵保清享有。诉争房屋竣工验收时间为1993年，到赵保清向陆水管理局反映该房屋漏水时，早超过了《建设工程质量管理条例》第四十条规定的屋面防水保修期5年的期限。陆水管理局以及该房屋的施工单位对该房屋不负有法律规定的屋面漏水维修义务。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在住宅房屋按照国家规定缴纳了住宅专项维修资金的情况下，住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修费用应当申请从住宅专项维修资金中支出。此外，从陆水管理局与赵保清2000年签订的《住房买卖协议书》内容分析，亦没有在2014年之后陆水管理局仍应继续为该房屋屋面漏水承担维修义务的约定。2.关于2014年元月陆水管理局根据赵保清的申请，同意对该房屋漏雨进行现浇维修方案的内部批示、批复及确定的具体维修方案，在陆水管理局与赵保清之间是否形成法律上的权利、义务关系，陆水管理局变更维修方案是否构成违约，是否应承担继续按原现浇方案继续进行维修问题。因本案诉争房屋屋面漏水的质量保修期已经届满，陆水管理局对该房屋不负有法定的维修义务，根据《住房买卖协议书》内容，陆水管理局亦不负有约定的维修义务。陆水管理局根据赵保清的申请同意对该房屋屋面漏水进行维修，并采取了相应维修措施，是基于对单位离休老干部的人文关怀及帮助，是一种善意施惠行为，不符合合同法关于要约与承诺的规定，双方并无订立具有法律效力的维修合同的意思表示。因此，陆水管理局变更维修方案施工，不构成违约，不应承担赵咸武主张按原现浇方案继续进行维修的责任。此外，2014年陆水管理局对诉争房屋屋面漏水的维修行为经过了赵保清的同意，主观上并无过错，未侵害赵保清的合法权益，赵咸武请求陆水管理局赔礼道歉，并赔偿精神损失费缺乏事实和法律依据。综上，上诉人赵咸武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵咸武负担。本判决为终审判决。审判长  陈继高审判员  侯欣芳审判员  纪利军二〇二〇年十二月九日书记员  李 灿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；