黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0231民初1465号原告：梁庆龙，男，1993年3月20日出生，汉族，住拜泉县。委托诉讼代理人：张晓丽，黑龙江之信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟春英，拜泉县阳光法律服务所法律工作者。被告：克东县建安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市克东县克东镇保安街。法定代表人：周建波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张彦，拜泉县育新法律服务所法律工作者。原告梁庆龙与被告克东县建安房地产开发有限责任公司（以下简称“建安公司”）定金合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁庆龙的委托诉讼代理人张晓丽，被告建安公司的委托诉讼代理人张彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁庆龙向本院提出诉讼请求：要求判令1、被告建安公司返还原告购买车库以及楼房预付款合计40000.00元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月17日，梁庆龙在被告建安公司开发的拜泉县南八道街锦泉名苑购买了车库一个以及楼房一处，交纳预付款共40000.00元。建安公司通知梁庆龙交纳首付款，梁庆龙提出双方必须签订购房、购车库买卖合同，并且在合同中写明交房钥匙和交工期限，但双方未能达成共识，建安公司不同意签订买卖合同，于是梁庆龙要求建安公司返还预付款40000.00元。但建安公司回复预付款已经抵顶物业费及取暖费，但梁庆龙并未实际取得房屋及车库，没有实际入住使用。因建安公司不愿签订合同，没有按照预定工期履行交付房屋和车库义务，同时其已将案涉房屋、车库出售给他人，构成根本违约，故原告诉至法院。被告建安公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求，原告在预购房屋时向我公司交纳的40000.00元是房屋车库定金款，时间是2013年7月17日，我公司将房屋出售的时间是2018年7月9日，给原告预留了一定时间，但原告迟迟不交纳房款，导致交易无法进行，违约方在原告。车库至今没有出售，我公司同意继续履行合同义务，出售车库给原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告梁庆龙为证实自己的主张，向本院提交以下证据：1、预收款专用票据两张，证实梁庆龙交纳的楼房、车库定金各为20000.00元，标注的是定金，但其认为该款是预付款，购房人写明是梁庆龙和金慧慧，但实际出资人为梁庆龙；2、证人梁某1出庭作证，证实金慧慧原系梁庆龙女友，案涉房屋、车库预付款出资人为梁庆龙，交钱时是梁庆龙父亲梁某2代为交纳，双方没有签合同，建安公司只是给出具了票据。3、证人梁某2出庭作证，证实案涉房屋、车库预付款是其子梁庆龙出资，梁某2代为交纳。后来觉得案涉房屋质量不行，就不想买了，被告催了几回让交钱，但楼房没盖完，也没在期限内交工，我们没信心。被告建安公司对原告举示的两张预收款专用票据真实性没有异议，但认为票据上明确载明收款是定金款，且注明于2013年12月前首付款交齐，到交款日前未付清首付款定金不予退还，所以原告的诉讼请求不应得到支持。且我公司收到的定金款是梁庆龙和金慧慧二人所交，梁庆龙不能单独作为原告起诉。对证人梁某1的证言，认为能够证实梁庆龙本人没有交款，是其父亲交纳案涉款项，故梁庆龙无权主张欠款。对证人梁某2的证言，认为能够证实定金是由梁庆龙父亲梁某2交纳，同时能够证实是因自身怀疑楼房有质量问题所以不想购买，违约方不是被告。因被告建安公司对原告梁庆龙举示预收款专用票据真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。对票据的待证事实以及两位证人证言的认定待本院认为中一并论述。被告建安公司为证实自己的主张，向本院提交以下证据：案涉楼房和车库的发票两张，证实案涉楼房于2018年7月9日出售，车库现在仍然处于可出售给原告的状态，尽管体现有出售发票，是因为如果不办理落户手续不能清税。原告梁庆龙对上述发票的真实性无异议，但认为发票能够证实被告建安公司有违约行为，在没有交付给原告方钥匙的情况下，将房屋出售他人，理应返还预付款。对建安公司提交的两张发票，因系国家税务部门出具，且原告对真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。购房人为徐兰英的发票能够证实案涉楼房出售的事实以及时间，故本院对该票据的证实内容予以采信。对锦泉名苑小区2号楼25号车库的发票，尽管建安公司庭后补交了锦泉名苑楼房销控图以及拜泉县房产测绘队出具的房产分层图，但不能证实建安公司出售的案涉车库与测绘重新编号的车库系同一车库，故本院对该票据以及锦泉名苑楼房销控图、房产分层图的证明内容不予采信。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月17日，梁庆龙出资委托其父亲梁某2在建安公司开发的拜泉县南八道街锦泉名苑小区购买了车库一个以及楼房一套，均为期房。当日，梁某2交纳了车库和楼房定金各20000.00元，并由被告建安公司出具了锦泉名苑商品房销售预收款专用票据，其中购买车库票据载明了购房人为梁庆龙、金慧慧，房屋坐落于3号楼1号车库，建筑面积为25.38平方米，单价为5800.00元每平方米，预收金额为20000.00元，并在票据注明：“2013年12月未交齐首付款逾期定金不退，免2年物业费”。购买楼房的票据载明了购房人为梁庆龙、金慧慧，房屋坐落于3号楼1单元201室，建筑面积为91.98平方米，单价为2900.00元每平方米，预收金额为20000.00元，并在票据“预收比例”一栏注明“定金”，在票据“所属开发项目”一栏注明“2013年年末首付款交齐”，票据底部标明“到款日前未交齐首付款定金不退，免2年物业费”。后建安公司电话通知原告梁庆龙交纳案涉楼房和车库的首付款以履行房屋买卖合同，但被原告梁庆龙拒绝。现原告梁庆龙以被告建安公司拒绝与其签订楼房及车库买卖合同为由要求被告建安公司返还预付款40000.00元被拒绝为由，诉至法院，要求建安公司返还已交楼房及车库预付款合计40000.00元。本院认为，本案首先需审查梁庆龙是否为本案适格原告的问题。锦泉名苑商品房销售预收款专用票据体现了购房（单位）个人为梁庆龙与金慧慧二人，但不能据此证实金慧慧出资情况。基于该票据保管于梁庆龙处，结合庭审中证人梁某1、梁某2的证言与被告建安公司的陈述，可证实系梁庆龙委托其父梁某2代为交纳。故梁庆龙系本案适格主体。第二，本案需审查梁庆龙交纳的款项性质问题。尽管建安公司向梁庆龙出具了“锦泉名苑商品房销售预收款专用票据”，但该两张票据的备注部分均体现了含有“定金”字样的内容。结合交款人梁某2的证言，其表示在建安公司出具该两张票据后对票据载明和备注的内容知情且未提出异议，可视为梁庆龙对交款的性质予以认可。故其缴纳款项性质为定金，并非其主张返还的预付款。第三，原、被告间的定金合同是否成立，以及能否依法适用定金罚则。定金作为一种债的担保方式，是指合同当事人为确保合同的履行，约定由一方在合同未履行前于应行给付数额内预先支付另一方一定数额金钱的担保形式。本案中，从两张预收款票据载明的楼房以及车库的面积和单价看，梁庆龙支付的定金均未超过案涉争议价款的20%，故双方之间形成了定金合同。虽然双方之间未就诉争房屋及车库订立预售合同，但从查明的事实与当事人诉辩意见分析，双方确就诉争房屋及车库的交易事项进行了磋商，尤其是建安公司已收取了梁庆龙的楼房及车库定金款的事实，更进一步印证了建安公司确实曾向梁庆龙作出过以商品房销售预收款专用票据所载明的房屋坐落、面积、房价等信息订立预售合同的意思表示。梁庆龙的父亲梁某2作为证人出庭作证，证实了建安公司通知其交房款，己方基于案涉楼房和车库未按工期交工，对建筑工程的质量没有信心，所以一直未交首付款、未继续履行房屋、车库买卖合同的事实，未能证实对方存在欺诈、胁迫或者拒不签订房屋以及车库买卖合同的恶意违约行为。可见系梁庆龙在无证据证实被告建安公司有违约行为的情况下，自主放弃了案涉楼房和车库的购买权，构成违约。故其要求建安公司返还已付定金款的请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告梁庆龙的诉讼请求。案件受理费800.00元，由原告梁庆龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  汤英莲审 判 员  刘欣欣人民陪审员  高孟环二〇二〇年十二月七日书 记 员  王书坛