辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8278号上诉人（原审原告、案外人）：王国庆，女，1958年10月1日出生，汉族，无业，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：徐仑，辽宁典之明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李德海，男，1962年10月11日出生，汉族，个体工商户，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：卢国令（系李德海妻子），女，1963年7月7日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：范勇，辽宁金石律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：大连帝源房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区安波镇安波社区分水岭屯。统一社会信用代码912102826611163938。法定代表人：隋杰，该公司经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：隋杰，男，1967年6月5日出生，汉族，系大连帝源房地产开发有限公司法定代表人，住大连市普兰店区。被上诉人（原审被告、被执行人）：董智博，女，1967年1月23日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：孙弘锋、王松月，均系辽宁诚之然律师事务所律师。原审第三人：刘丽娟，女，1965年10月1日出生，汉族，无业，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：李岩，辽宁华夏律师事务所律师。上诉人王国庆因与被上诉人李德海、大连帝源房地产开发有限公司（以下简称帝源公司）、隋杰、董智博、原审第三人刘丽娟案外人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国庆上诉请求：1、撤销一审判决，改判停止对上诉人所有的位于普兰店区房屋的强制执行。2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原审法院认定上诉人对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益是错误的。1、案涉房产早在原审法院查封前的2015年，上诉人已经与被上诉人大连帝源房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并办理房屋备案登记。2、2015年被上诉人大连帝源房地产开发有限公司已将案涉房产交付给上诉人，上诉人于2017年投入了大量资金，将整栋楼安装断桥铝窗户(交付时没有窗户)，套了院墙，安装电动大门、车库卷闸门，并在院内打了一口机井。上诉人在原审法院查封之前已经合法占有并实际控制使用案涉房产。（2019）最高法民申2261号裁判要旨：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有不动产”的规定应以实际控制为标准，是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。因此，从上诉人提供的相关证据和相关事实，完全能够证明上诉人已经合法占有案涉房产。3、案涉房产是上诉人基于第三人和被上诉人大连帝源房地产开发有限公司民间借贷欠款顶账取得，被上诉人大连帝源房地产开发有限公司已向上诉人出具了全部房款的收款收据，完全可以证明上诉人已经支付了案涉房产的全部价款，而非必须经过司法确认才能认定。4、案涉房产未办理过户系上诉人大连帝源房地产开发有限公司原因所致，非上诉人自身原因未办理过户。5、对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条(二)的规定，2019最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条解释为“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。上诉人在普兰店区没有用于居住的房屋。6、(2018)最高法民终1075号民事判决书，认定在金钱债权执行中《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。7、上诉人所提供的商品房买卖合同、购房收据、房屋交付的相关手续、借款合同、支付借款凭证、顶账协议等证据，均合法有效，被上诉人李德海对上诉人提供的证据有异议，但并没有提供相关证据予以证明其异议成立，原审法院只因被上诉人李德海提出异议而不采信上诉人提供的证据，显失公平。8、上诉人和被上诉人李德海都是基于民间借贷与被上诉人大连帝源房地产开发有限公司建立关系，都是受害人，被上诉人李德海是通过诉讼维护自己的权利，采用公力救济方式解决纠纷，上诉人是通过与被上诉人大连帝源房地产开发有限公司自愿同意以房顶账的方式解决纠纷，采用自力救济方式解决纠纷，上诉人获得案涉房产是合法有效的，并非必须经过司法确认。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条相关规定，上诉人完全享有足以排除强制执行的民事权利，上诉人的请求符合法律规定，应予支持，恳请二审法院支持上诉人的诉讼请求。李德海辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：第一，上诉人在一审过程中提交的相关材料，是不客观和不准确的，无法支持其一审的诉讼请求和二审的上诉请求。王国庆在本案过程中，对案涉房屋的法律关系并不是相关司法解释所确认的商品房的正常的买卖合同关系，该点在一审诉讼过程中进行了查清，也就是王国庆所述房屋的取得是通过所谓的刘丽娟和帝源公司的抵账行为，该抵账行为并没有通过司法确认几者之间的债务关系，且在整个过程中存在众多的瑕疵，瑕疵涉及到公章问题，涉及到董智博身份的问题，涉及到款项的交付等一系列问题。上诉人与帝源公司、刘丽娟之间的所谓的以房抵债行为，存在客观隐瞒相关事实，进而达到转移帝源公司财产的目的。上诉人并不具有法律所规定真正的商品房购买人的身份。上诉人也没有进一步的对发票的开具，房屋的交付等一系列行为提供证据给予证实。上诉人与帝源公司之间不存在合法有效的合同买卖关系。第二，一审时李德海向法庭提供了王国庆在瓦房店和普兰店相关的房屋查询信息。从查询信息可以看出上诉人在上述地区房屋众多，上诉人不符合司法解释所规定唯一住房情形。第三，实际占有问题，在一审审理过程中，也进行了明确的查明，案涉房屋现在的状态并不具备居住的条件，也就是毛坯房。王国庆多次陈述其对案涉房屋进行过装修和装饰，但是证据显示其并没有对案涉房屋进行实际占有，更何况在2016年案涉房屋也被另一个案外人进行查封，该查封在2019年结束。第四，针对统一法律适用的问题，上诉人提出的案件与本案是完全不一样的，不符合最高院关于统一案件检索的规定。李德海也找到了大连市中级人民法院类似案件，对类似情况也进行了相关的明确，即本案上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益。帝源公司、隋杰、董智博及刘丽娟均同意上诉人的上诉请求。王国庆向一审法院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告所有的位于普兰店区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判令被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实：一审法院认定的事实与（2020）辽0214执异91号执行裁定书所查明的事实一致。一审法院认为，本案的争议焦点为原告王国庆是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告李德海因民间借贷纠纷向一审法院申请执行，案涉被查封的房产登记在被告大连帝源房地产开发有限公司名下，原告王国庆对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：第一，虽然原告王国庆与被告大连帝源房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并进行了备案，但该商品房买卖合同是基于被告大连帝源房地产开发有限公司与第三人刘丽娟之间的民间借贷关系而签订的以物抵债协议，并非单纯的商品房买卖关系，第三人刘丽娟又将案涉房产指定给原告，并且被告大连帝源房地产开发有限公司与第三人刘丽娟之间的民间借贷未经司法确认，原告王国庆与第三人刘丽娟之间的民间借贷亦未提供相应的证据；第二，原告王国庆提供的照片等证据不足以证明案涉商品房用于居住或合法占有，且原告及其配偶名下尚有其他用于居住的房屋；第三，因原告王国庆系以物抵债签订的商品房买卖合同，相关基础法律关系未经司法确认，故被告大连帝源房地产开发有限公司向其出具的收款收据无法证明已支付价款；第四，以物抵债等法律关系即使经过司法确认，原告王国庆对被告大连帝源房地产开发有限公司也仅取得一般债权人的身份，其与被告李德海对被告大连帝源房地产开发有限公司取得的债权是平等的，且案涉房产仍然登记在被告大连帝源房地产开发有限公司名下，原告王国庆亦不享有优于其他债权的物权期待权。据此，一审法院判决：驳回原告王国庆的诉讼请求。一审案件受理费14,978元，由原告王国庆负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王国庆与原审第三人共同提交了个人账户对账单5张（6笔），拟证明王国庆已通过其配偶刘家政向刘丽娟支付案涉房屋购房款111.1万元。被上诉人李德海质证意见：该证据指向款项并不是房款，是刘丽娟和刘家政、王国庆之间所谓的借贷关系，且房款也没有直接支付给帝源公司，构成不了商品房买卖合同中所确定的支付购房款，亦未经司法程序进行确认，且刘丽娟对刘家政、王国庆的另一处房屋也享有抵押权，综上该组证据与本案诉争的事实没有法律上的必然联系。被上诉人帝源公司、隋杰、董智博对该组证据没有异议。本院经审查认为，该组证据结合帝源公司开具的收款收据能够认定该笔款项111.1万元系王国庆支付的案涉房屋购房款，本院对该组证据予以采信。被上诉人李德海提交了如下新证据：证据1、2020年6月29日出具的房地产估价报告，拟证明估价报告中已经对案涉房屋的现状进行了描述，即案涉房屋属于毛坯房，上诉人陈述其对该房屋进行过装饰装修和实际占有，是不准确和虚假的；证据2、帝源公司给正常购买人的真正以商品房形式购买房屋入住房屋的相关的书面材料，该材料与本案上诉人在整个诉讼过程中所提供的相关材料完全不一致，即案涉房屋并没有实际交付；证据3、房地产部门的房屋查询信息，拟证明1：作为上诉人本人，在普兰店和瓦房店拥有将近十套房屋，案涉房屋是在普兰店，上诉人在普兰店有两套，就在案涉小区里，上诉人的爱人也有相关的房屋；拟证明2：有一套房屋抵押权人是刘丽娟，也就从另一个层面间接证实了刘丽娟、帝源公司和王国庆之间存在错综复杂的债务关系。在一审的判决中，也进行了明确，也就是其三者之间没有通过司法形式进行相关的确认，款项的支付、时间、金额、款项的性质，都是有瑕疵的。也证明上诉人王国庆与帝源公司之间不是真正意义上的购房者和房地产开发商关系，所形成的合同与法律所规定的商品房买卖合同关系也是完全不一致的。上诉人王国庆质证意见：对证据1、是本案被上诉人李德海和帝源公司之间的诉讼，基于这样的诉讼所进行的司法鉴定，并不是本案中经过法院委托所进行的鉴定，尽管同样是法院委托的鉴定，但是鉴定的内容是不一样的，该报告仅是对房屋价位进行估价，估价报告中根本就没有清水房字样，显然李德海是借用这个评估报告来为自己的观点提供注脚，但这是不正确的，该证据无法证明待证事项；证据2称不上是原件，因为该组证据缺少最基本的商品房买卖合同以及付款甚至备案登记等等相关信息或者材料的支持和佐证，上面谁签字根本无法认证，无法证明待证事项；证据3一审中就已经提交，根本不是新证据，瓦房店房屋与本案无关，普兰店的两套房屋中文化街42号的房屋根本没有竣工，也没有实际交付，另一套为本案争议房屋。被上诉人帝源公司、隋杰、董智博质证意见：对证据1真实性予以认可，关联性不予认可；证据2没有加盖帝源公司的公章，对该证据的真实性不予认认可；对证据3真实性合法性认可，关联性不认可。原审第三人刘丽娟质证意见：同意上诉人及帝源公司、董智博的意见，补充质证意见：证据1不能证明待证事项，案涉房屋是否是毛坯房，与上诉人是否实际占有和使用并不具有一定的因果关系；证据2与本案没有关联性，不能证明待证事项；证据3不能证明待证事项，虽然其中有一处房屋抵押权人为刘丽娟，但与本案案涉的房屋以及法律关系均没有关联性，也不能以此间接认为上诉人刘丽娟以及帝源之间有说不清的债务关系，这是李德海的推测和臆想，不具有法律效力。本院经审查认为，房屋是否为清水房与房屋占有不具有因果关系，证据1无法证明待证事项，证据2与本案无关，证据3一审中王国庆已提交，不是新证据，且无法证明待证事项，故对李德海提交的证据均不予采信。本院查明如下事实：李德海与隋杰、董智博、帝源公司民间借贷纠纷，一审法院作出（2016）辽0214民初4169号民事判决，判令：一、被告隋杰、董智博、帝源公司于判决生效之日起十日内，偿还原告李德海借款1,977,000元及利息（利息1以299,000元为基数，从2015年2月2日起计算，利息2以1,088,000元为基数，从2015年3月9日起计算，利息3以590,000元为基数，从2015年3月26日起计算，利率均为年利率24%，至上述款项付清之日止）；二、被告隋杰、董智博、帝源公司于判决生效之日起十日内，给付原告李德海垫付的税款160,700元。2018年4月23日，申请执行人李德海依据上述判决向一审法院申请执行，执行中，一审法院依法对被执行人帝源公司名下房产进行了拍卖，执行到位执行款1,680,600元。2019年3月21日裁定终结本次执行程序。2019年12月5日，一审法院作出（2018）辽0214执1150号执行裁定，查封被上诉人帝源公司的案涉房屋。2020年3月16日，一审法院恢复执行，于2020年4月17日作出（2020）辽0214执恢243号之二执行裁定，拍卖被上诉人帝源公司的包括案涉房屋在内的三处房产。此外，案涉房屋在房屋登记信息记录上显示第一次查封时间为2016年6月13日，查封至2019年6月12日。王国庆一审中提交了帝源公司（借款人、甲方）与刘丽娟（出借人、乙方）、董智博（担保人、丙方）落款时间为2011年3月20日的《借款合同》，载明甲方向乙方借款165万元用于房地产开发建设，借款期限二年，借款利率为月息3%，如甲方不能按期偿还借款本金及利息，需按借款总额的10%向乙方支付违约金，丙方对甲方的上述借款承担连带还款责任。王国庆同时提交了2011年3月20日刘丽娟向帝源公司转账164万元的中国银行银行卡中心商户POS交易清算明细表。2011年3月20日，帝源公司向刘丽娟出具《全款收条》，载明帝源公司向刘丽娟借款165万元，现已收到165万元，其中卡转164万元，现金1万元。王国庆提交了帝源公司与刘丽娟签订的落款时间为2015年6月22日的《顶账协议》，载明：帝源公司于2011年3月20日借刘丽娟165万元整，截止2015年6月20日，帝源公司尚欠刘丽娟本息合计229万元，经双方协商，同意帝源公司用其开发的坐落于普兰店市的两套房屋抵顶上述欠款，其中坐落于普兰店市房屋作价115.9万元顶账到刘丽娟名下；坐落于普兰店市万元顶账到刘丽娟指定的王国庆名下，帝源公司给刘丽娟和王国庆出具购房合同及收据，并到普兰店房产部门办理备案登记，至此双方该笔借款的本息全部结清。自2015年6月24日至2015年9月12日，王国庆的配偶刘家政分六笔向刘丽娟银行转账支付111.1万元。2015年10月20日王国庆与帝源公司签订《商品房买卖合同》，约定王国庆购买案涉普兰店区房屋，建筑面积282.75平方米，房屋总价113.1万元，一次性付款，交房时间为2016年5月31日前，办理产权证的时间为商品房交付使用后365日内。该《商品房买卖合同》业经普兰店区房屋交易管理所备案，备案时间在房屋登记信息上显示为2015年10月27日。王国庆、帝源公司及刘丽娟均认可前述111.1万元款项系支付案涉房屋购房款，亦均认可剩余房款2万元因王国庆自己安装案涉房屋门窗故予以减免2万元房款。帝源公司于2015年10月20日为于国庆出具收取全部房款的收款收据，载明案涉房屋房号，并注明“未收现金，依据刘丽娟……直接用借款抵顶房款”。王国庆还提交房屋钥匙交接单、业主入伙房屋验收表、入伙资料交接单等显示2015年10月20日其接收案涉房屋。上述事实，有业经当事人举证质证的《商品房买卖合同》、收款收据、个人账户对账单、《借款合同》、《顶账协议》、中国银行银行卡中心商户POS交易清算明细表等证据及历次庭审笔录、询问笔录在卷为凭，应予采信。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”王国庆主张其购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，其一，王国庆已在案涉房屋被查封之前既与帝源公司签订了《商品房买卖合同》，且该合同已经房屋交易管理部门备案，合法有效。其二，王国庆提交了房屋钥匙交接单、业主入伙房屋验收表、入伙资料交接单等证据，可以认定其对案涉房屋已经占有。其三，关于支付房屋价款一节，从本案现有证据显示的事实来看，帝源公司因欠刘丽娟借款本息，以包括案涉房屋在内的两套房屋进行抵顶，王国庆购买了案涉房屋。刘丽娟与帝源公司的借款及以房抵顶借款本息的事实有银行转款记录、借款合同、全款收条、顶账协议等证据予以证实。王国庆通过其配偶向刘丽娟转账支付111.1万元，帝源公司和刘丽娟亦均认可剩余房款2万元因王国庆自己安装门窗故予以减免，帝源公司向王国庆出具收取全部房款的收款收据，上述事实能够认定王国庆已经支付购买案涉房屋的全部价款。其四，关于王国庆是否因自身原因未办理过户登记一节，王国庆与帝源公司在《商品房买卖合同》中约定的办理产权证时间为房屋交付使用后365日内，即2016年10月19日前，而案涉房屋在2016年6月13日已有查封，至今帝源公司亦未将办理权属证书需要其提供的资料报产权登记机关备案，不应认定系因王国庆自身原因未办理过户。综上，王国庆购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，王国庆的上诉请求应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初3313号民事判决；二、不得执行大连市普兰店区房屋。一审案件受理费14,978元（原审原告已预交），由原审被告李德海负担；二审案件受理费14,978元（上诉人已预交），由被上诉人李德海负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年十二月二十四日书记员 牛超群