江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3085号上诉人（原审被告）：南通帝冠置业有限公司，住所地南通市崇川区瑞景广场****。法定代表人：沈丽华,总经理。委托诉讼代理人：陈烨磊，江苏圣典（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周吉，江苏圣典（南通）律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：朱桐，男，1996年10月2日生，××族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：陈萍，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人南通帝冠置业有限公司（以下简称帝冠公司）因与被上诉人朱桐房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人帝冠公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审，一二审诉讼费用由被上诉人负担。理由如下：一、上诉人迟延交付房屋的原因是南通四建集团有限公司拒绝配合办理房屋竣工验收手续。一审法院判决上诉人承担全部违约金未兼顾当事人的过错程度，违反公平原则。南通四建集团有限公司的违约行为不仅导致上诉人无法交付房屋，还导致上诉人产生其他巨额损失。上诉人在履行合同中并无违约的恶意，也没有过错。一审法院未考虑上诉人履行不能的客观背景，判决结果严重违反公平原则，应当予以纠正。二、一审法院判决的违约金严重超过了被上诉人的实际损失，应当参照同地段同类房屋的租金标准予以减少。依照法律规定，违约金应当以实际损失为参考基础，实际损失应当以同地段同类房屋租金标准确定，违约金不得超过实际损失的1.3倍。根据评估意见，被上诉人的实际损失仅在1.5万元至3万元之间，按照上浮计算也只应赔偿5万至8万元。一审判决结果显著超过实际损失。请求二审法院予以减少。被上诉人朱桐答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与南通四建集团有限公司之间的纠纷与本案无关，不能免除上诉人的合同责任。上诉人引用的司法解释不适用于本案。案涉合同对于违约金的计算方式有明确的约定。逾期交房违约金与逾期付款违约金的计算方式是对等的。上诉人要求降低违约金，有违诚信原则。朱桐向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令帝冠公司支付朱桐逾期交房违约金157950元（从2018年7月1日计算至2018年10月25日，计算方式为房屋价款2700000元×日万分之五×117天）；2.本案诉讼费用由帝冠公司承担。一审法院查明事实如下：2017年4月11日，朱桐（买受人）与帝冠公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：朱桐向帝冠公司购买××花苑××幢××号房屋，房屋建筑面积141.66平方米，单价每平方19059.72元，总价款为2700000元。合同第九条商品房交付条件为该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人已付清该商品房全部价款。第十一条交付时间和手续为（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条出卖人逾期交房的违约责任约定，除不可抗力外，出卖人如未按照本合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1(1）项中的比率)的违约金。附件11：《补充协议》约定：第六条对主合同第十一条（交付时间和手续）的补充约定，1、若发生不可抗力或以下情况时，出卖人可以据实延期交房：（1）施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等禁令及市政规划、基础设施、配套要求有所更改；（2）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；（3）本项目周边其他企业、部门、个人、机关原因，导致本项目不具备竣工交付条件…第七条对主合同第十二条（逾期交付责任）的补充约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照合同第十二条约定，对买受人进行违约补偿，均以买受人已交付房价款总额为基础，无息支付买受人相应的违约金。此外，合同及补充协议还就买受人逾期付款责任、房屋登记、面积差异处理等事项进行了约定。合同签订后，朱桐于当年向帝冠公司支付了案涉房屋购房款合计2700000元。一审诉讼中，双方一致确认，帝光公司在2018年10月22日通知朱桐于2018年10月25日至10月28日办理交房手续。一审法院认为，朱桐与帝冠公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件补充协议），内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。考察双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，案涉房屋应以取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及买受人已付清该商品房全部价款作为交房条件。本案中，直至2018年10月25日,帝冠公司才具备了交房条件，且于2018年10月22日通知朱桐于2018年10月25日至10月28日办理交房手续，故可认定案涉房屋符合交房条件的时间节点为2018年10月25日。依照双方合同的约定，帝冠公司存在逾期交房的违约行为，应当承担2018年7月1日起至2018年10月24日止逾期交房的违约责任。帝冠公司抗辩，案涉项目因施工过程中遇到异常困难，延期交房系总包方南通四建集团有限公司的原因所致。法院认为，根据合同相对性原则，其与建设方之间的纠纷与本案无涉，不能成为其免责抗辩的法定理由，对其该项抗辩，法院依法不予采信。案涉合同对逾期交房的违约责任有了明确约定，双方当事人应按照该约定确定双方权利义务。尽管帝冠公司提出违约金过高的抗辩并提供相关证据，但法院注意到双方约定的逾期交房违约金并未超过法定标准。本案中，帝冠公司逾期交房116天，以已付购房款2700000元为基数，按照合同约定的日万分之五计算的违约金为156600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决：一、南通帝冠置业有限公司于判决生效之日起十日内支付朱桐违约金156600元。二、驳回朱桐其余诉讼请求。案件受理费人民币1729.5元，由朱桐负担14.8元，南通帝冠置业有限公司负担1714.7元。经审理查明，原审法院查明基本事实正确，本院予以确认。本院认为，帝冠公司未能按照合同约定交付房屋，属迟延履行，依法应当承担违约责任。帝冠公司上诉所称，迟延交付房屋的责任不在其公司，而在南通四建集团有限公司。该主张既未有明确的事实依据，也不符法律规定，不属于合同法或者合同约定的免责事由。合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。无论帝冠公司的迟延履行行为是否具有可归责性，均须向购房人承担违约责任。关于上诉人帝冠公司主张要求降低违约金的问题，因违约金的计算方式约定于合同中，而合同是根据帝冠公司提供的格式条款订立，即帝冠公司主动提出承担日万分之五的逾期交房违约责任而得到购房人的同意。因购房人在本案中不具有任何过错，本院对帝冠公司要求调整违约金的请求不予支持。据此，帝冠公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3459元，由上诉人帝冠公司负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  吕 敏审判员  胡 皓二〇二〇年十二月四日书记员  汤婷婷