湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2586号上诉人（一审原告）：雷道明，男，1975年10月28日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：尚宗义，湖北金卫（十堰）律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：湖北工建集团第三建筑工程有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区中南二路**。法定代表人：郑杰，公司经理。委托诉讼代理人：丁云海，湖北紫霄律师事务所律师。一审第三人：十堰伟豪建业置业有限公司。。住所地：湖北省十堰市白浪马路村村委会**法定代表人：陆兴明，公司总经理。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君，湖北延兴律师事务所实习律师。一审第三人：十堰昊华置业有限公司。住所地：湖北。住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇西岭街水库**林特胡同**法定代表人：王爱丽，公司总经理。上诉人雷道明因与被上诉人湖北工建集团第三建筑工程有限公司（以下简称湖北工建三公司）、一审第三人十堰伟豪建业置业有限公司（以下简称伟豪公司）、一审第三人十堰昊华置业有限公司（以下简称昊华公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称：一审法院）作出的（2020）鄂0302民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雷道明上诉请求：1、撤销原判，改判不得执行位于十堰市××浪街办××路××城××号房屋（以下简称案涉房屋）；2、判令湖北工建三公司承担本案诉讼费。事实和理由：1、雷道明有新证据证明《卧龙城房屋团购意向书》、《卧龙城认购协议书》真实、合法有效，当事人之间通过“以房抵工程款”、买卖案涉房屋的行为已完成，且均发生在一审法院查封案涉房屋之前。（1）伟豪公司出具的《情况说明》，证明伟豪公司原法定代表人陆兴学与杨大全的合作单位湖北珏一商贸有限公司张军一起签订了工程施工承包合同，湖北珏一商贸有限公司将工程又转包何志林实际施工，后以十堰市华夏房地产开发有限责任公司（以下简称华夏公司）白浪分公司名义与杨大全办理了“以房抵工程款”，以上协议的法律后果均由伟豪公司承受。（2）施工资料可以证明何志林履行了施工合同约定义务，伟豪公司欠杨大全工程款、杨大全欠何志林工程款情况属实，以房抵款合法。（3）雷道明有证据证明自己名下只有一套住房。（4）关于台湾路搬迁安置项目建设企业主体变更的情况说明可以证实建设单位由原华夏公司己变更为伟豪公司，印证了伟豪公司当时以华夏公司名义签订的以房抵工程款意向书是真实的。依据上述证据，结合雷道明在一审提交的证据，可以确认伟豪公司作为卧龙城项目实际控制人，伟豪公司利用华夏公司资质与杨大全签订施工合同、以房抵款协议，伟豪公司后来又在上述协议上加盖印章予以确认，说明何志林在法院查封之前将案涉房屋已出售给雷道明。2、关于雷道明在执行阶段提交的《卧龙城认购协议书》与一审诉讼阶段提交的《卧龙城房屋团购意向书》内容不一致的说明。因伟豪公司以华夏公司的名义申报“台湾路安置区”项目，故伟豪公司在2015年以房抵工程款协议时以华夏公司名义签订团购意向书，何志林将案涉房屋转卖雷道明后，因伟豪公司的过错导致案涉房屋一直无法办理网签备案。2019年7月，雷道明得知房屋被查封，即与卧龙城业主一起找到伟豪公司售楼部要求解决，售楼部承诺帮忙解决。过了4、5天，售楼部通知雷道明去签份材料，并说签了字就能解决。雷道明才在《卧龙城认购协议书》和《执行异议书》上签的字。可见，雷道明是受了伟豪公司的摆布、愚弄，才在虚假的《卧龙城认购协议书》上签名。3、案涉房屋买卖合同的生效时间应认定为何志林签订的《卧龙城房屋团购意向书》的时间即2015年8月1日。2016年4月30日，何志林将案涉房屋转卖给雷道明，2017年12月20日，为了能够网签备案、办理不动产登记，雷道明与伟豪公司签订的《卧龙城认购协议书》只是履行程序性过程，而非实质协议。湖北工建三公司、伟豪公司、昊华公司均未提交书面答辩意见。雷道明向一审法院起诉请求：1、判决不得执行案涉房屋；2、判令湖北工建三公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：湖北工建三公司与昊华公司、湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司、伟豪公司缔约过失责任纠纷一案，一审法院审理过程中作出（2017）鄂0302民初2772号民事裁定书、（2017）鄂0302执保309号协助执行通知书，于2017年7月13日查封伟豪公司位于湖北省××浪开发区××路（项目名称卧龙城）1幢1-13-3等33处房产（含案涉房屋）；一审法院于2018年7月30日作出（2017）鄂0302民初2772号民事判决：一、昊华公司和伟豪公司共同返还湖北工建三公司保证金5000000元及截止到2017年6月16日的利息3783333.33元；二、驳回湖北工建三公司对湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。判决生效后，湖北工建三公司申请执行，一审法院作出（2019）鄂0302执778号执行裁定，裁定拍卖上述查封的伟豪公司所有的位于湖北省××箭区××浪街办××路××幢部分房产（含本案案涉房屋）。执行中，雷道明对执行标的提出书面异议称，2017年2月20日，伟豪公司将卧龙城1幢1单元1303号房屋抵偿工程款的形式将此房屋抵给承建商田堂平，田堂平又将此套房出售给雷道明，请求解除查封，停止评估、拍卖。同时提交2017年2月20日雷道明与伟豪公司签订的《卧龙城认购协议书》，载明“抵6号楼工程款”，协议中付款方式为抵款。一审法院经审查，于2019年11月6日作出（2019）鄂0302执异326号执行裁定，裁定驳回雷道明的执行异议请求。雷道明于2019年11月14日收到该裁定后不服，于2019年11月27日向本院提起本案诉讼。诉讼中，雷道明提交其与伟豪公司2017年12月20日签订的《卧龙城认购协议书》载明，雷道明购买卧龙城案涉房屋一套，载明的是抵杨大全基坑款。雷道明同时提交伟豪公司2017年12月20日出具的收据、交易明细、收条、证明等证据。另查明，案涉房屋由伟豪公司于2016年12月30日取得鄂十房预售字（2016）062号湖北省商品房预售许可证书。一审法院认为，本案的争议焦点为雷道明对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实严格审查。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，此即与《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。即便将以房抵债行为视为享有物权期待权，本案在适用上述规定时还存在以下问题：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”根据上述规定可知，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议予以排除人民法院强制执行的，应由案外人对上述事实承担举证责任。本案中，雷道明提起执行异议主张案涉房屋系伟豪公司抵偿给田堂平，田堂平又将房屋出售给雷道明；提起执行异议时提交签订时间为2017年2月20日的《卧龙城认购协议书》。但此次诉讼称付款方式为抵杨大全基坑款，提交2017年12月20日的《卧龙城认购协议书》，两份协议签订时间、载明付款方式、内容均不一致且差距巨大，对此，雷道明称执行异议时的协议系2019年伟豪公司售楼部让其签字，故该协议时间倒签。雷道明提交的两份《卧龙城认购协议书》签订时间均为2017年，若在当时双方确实签订了案涉房屋相关买卖合同，雷道明不需要在2019年倒签时间为2017年2月20日的《卧龙城认购协议书》，雷道明提交的证据之间相互矛盾，不能确认协议实际签订时间。即使按雷道明本次诉讼提交的2017年12月20日的《卧龙城认购协议书》，签订时间也在人民法院查封之后，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。雷道明亦应当对其所主张的伟豪公司欠杨大全款项、杨大全欠何志林款项的真实性、合法性负有举证责任，应当提供相关施工证明和工程款结算依据、协议等证据证明两两之间的债权债务关系，雷道明提交的证据不能证明上述当事人之间是否存在债权债务、具体数额及履行情况等。雷道明未提供充分证据证明案涉房屋抵债的真实性、合法性，应承担举证不力的法律后果。因此，应当认定雷道明对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。雷道明的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定判决：驳回雷道明的诉讼请求。案件受理费80元，由雷道明负担。本院二审期间，雷道明提交了如下证据：1、伟豪公司于2020年7月20日和同年11月27日出具的《情况说明》2份，《情况说明》的主要内容是：在开发建设卧龙城建设项目时，因伟豪公司当时未达到房地产开发建设资质而借用华厦公司资质进行开发建设，故伟豪公司与早期的购房人签订购房意向书和出具的购房款收据或者以房抵款的手续都是以华厦公司名义办理的；伟豪公司在2016年以后取得开发建设房地产资质即与华厦公司终止合作关系，伟豪公司在此之前以华厦公司、昊华公司名义与购房人签订的购买卧龙城房产的资料，现伟豪公司均予以认可；此外，伟豪公司将卧龙城建设项目中的挖基坑工程承包给杨大全的合作单位湖北珏一商贸有限公司，该公司将挖基坑工程又转包何志林实际施工，因无力支付施工价款，伟豪公司在2015年8月1日与何志林签订《卧龙城房屋团购意向书》将包括案涉房屋内的3套住房抵偿给何志林，最后由何志林将案涉房屋转卖给雷道明，由雷道明与伟豪公司签订了《卧龙城房屋认购协议书》，拟证明何志林在2015年8月1日签订《卧龙城房屋团购意向书》时间，应视为雷道明签订了购买案涉房屋的时间，雷道明在人民法院查封案涉房屋之前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同；2、施工资料一套，拟证明以房抵何志林工程款真实合法；3、2019年11月19日和2020年7月29日的房屋查询证明。拟证明除涉案房屋外，雷道明无其他用于居住的房屋。伟豪公司对雷道明提交的上述3组证据均不持异议。湖北工建三公司质证认为，伟豪公司与本案判决结果存在利害关系，其出具的2份情况说明真实性存疑；施工资料上无建设单位印章，无法证实真伪和实际履行情况；伟豪公司与何志林在2015年8月1日签订《卧龙城房屋团购意向书》的时间不能认为是雷道明签订协议的时间，应以雷道明与伟豪公司签订了《卧龙城房屋认购协议书》实际时间确认双方交易案涉房屋的时间；对在不动产权登记中心的查询证明真实性不持异议，但认为雷道明应提交其本人及家人在十堰市城区住房情况的查档证明，而不能仅提交雷道明一人的住房情况的查档证明。本院认为对雷道明提交的上述3组证据，应结合本案的其他证据，作出综合认定。经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，依据上诉人雷道明所举出的证据及其人陈述取得涉案房屋的过程审查，案涉房屋在2015年8月1日以抵偿工程款的形式将此房屋给何志林，何志林又将案涉房屋转卖给雷道明，何志林在2016年4月30日和2019年9月30日向雷道明出具了收到购买案涉房价款的收条；2017年12月20日，雷道明以认购人的身份与伟豪公司签订《卧龙城认购协议书（抵款）》，但案涉房屋在此时已被查封，故现有的证据不足以认定雷道明在人民法院查封案涉房屋之前已签订了合法有效的房屋买卖协议。但从雷道明举出的证据，可以认定是以涉案房屋抵偿债务的事实，且伟豪公司与雷道明签订的《卧龙城认购协议书（抵款）》付款方式约定是抵款，由此可以认定伟豪公司与雷道明之间签订《认购协议书》的目的是为了消灭债权债务，此即与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的基于房屋买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，该以物抵债并不足以形成优先于一般债权的利益，不能产生针对交易不动产的物权期待权。伟豪公司与雷道明之间签订的认购协议书不违反法律规定，但在案涉房屋完成变更登记前，雷道明对涉案房屋既无所有权又无物权期待权，其并不享有优先于其他一般债权的利益。雷道明未提交以家庭为单位除涉案房屋外，在十堰城区无其他用于居住的房屋的证明，故现有的证据也不足以认定其符合作为消费者购房用于居住的情况；雷道明提交的伟豪公司给其出具的收据载明抵款时间在2017年12月20日，也可以印证即使伟豪公司认可了雷道明购买案涉房屋，但办理以他人的工程款抵房款的行为发生在案涉房屋被查封之后；雷道明提交的在2017年12月22日向物业公司交纳房屋装修履约金，也不足以认定其在涉案房屋被查封前已合法占有、使用了涉案房屋，故雷道明对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，雷道明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人雷道明负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年十二月二十一日书记员 周 翔