天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5679号上诉人（一审原告、反诉被告）：肖**，男，1978年5月24日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：郝卓亮，天津韬鼎律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：天津方街商业管理有限公司，住所地天津市和平区滨江道**麦购休闲广场负**食巷小吃街办公室。法定代表人：何立鹏，总经理。上诉人肖**因与被上诉人天津方街商业管理有限公司（以下简称方街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。肖**上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，并驳回方街公司的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2019年7月12日签订租赁合同，合同约定交付店铺时间为2019年6月26日之前，但实际迟延至2019年10月1日交付；同时，被上诉人所提供的项目推广书中的宣传与实际推广情况严重不符；其次，被上诉人在合同签订前，明确承诺承租店铺及商区可以办理外卖业务，但在后期营业过程中被和平区工商管理部门查处，因租赁店铺面积过小，无法办理卫生许可证，责令停止外卖服务，给上诉人造成巨大损失；再次，被上诉人未经上诉人同意擅自向不特定消费者发放优惠券，强迫上诉人按此以超低价格与消费者进行交易。综上，双方解约原因系被上诉人存在多项欺诈违约之处而并非上诉人违约。在上诉人与被上诉人所签订的租赁协议中已明确约定支付的租金包括物业费用，但一审法院仍认定保安保洁、垃圾清运等基本物业服务需要上诉人另行支付费用。方街公司辩称，关于延期交付的问题，涉案合同约定可以延期交付，并且上诉人也了解存在可能延期交付的情况。协议约定的服务项目我们都履行了，上诉人解除合同是因生意不好做的原因。上诉人因租赁面积过小无法上外卖，这个也不是我们造成的，只要符合市场监管部门相关的要求可以上外卖。保安保洁费、垃圾清运费这些费用，上诉人在进场之前就都同意交付，也实际交过，其他商户也都是如此交费用。肖**向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间签订的《房屋（商铺）租赁合同》；2.判令被告返还原告2019年7月至12月租金40000元；3.判令被告返还原告保证金20000元；4.诉讼费用由被告承担。方街公司反诉请求：1.判令原告支付被告基础装修费27000元；2.请求判令原告支付被告电表费1450元；3.判令原告支付被告水表费230元；4.判令原告支付被告联通穿线调试路由器使用费330元；5.判令原告支付被告客如云收银机购置费1740元；6.判令原告支付被告2019年10月-12月及2020年1月的保安保洁费1600元；7.判令原告支付被告2019年10月至12月及2020年1月的垃圾清运费840元；8.判令原告支付被告因擅自退租而解除合同的违约金16000元；9.判令原告支付被告逾期退还商铺的占用使用费206550元；10.判令原告尽快注销工商营业执照及摊贩备案证明；11.诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方无争议的事实，一审法院予以确认。2019年7月12日原、被告签订房屋（商铺）租赁合同，约定原告租赁天津市和平区滨江道麦购休闲广场负一层FUNBOX食巷B1-15号铺位房屋用于经营麻辣烫，使用面积为27平方米，建筑面积为52平方米，租期12个月，自2019年7月1日至2020年6月30日，约定于2019年6月26日前交付，如因被告原因逾期未交付，约定的租期及开业日相应顺延，被告不承担违约责任，开业日期暂定2019年7月1日。租金每月保底13333元（包含物业费），抽成租金为营业额×16%，如抽成租金高于保底租金，于次月5日前支付超额部分。同时交付保证金2万元。如任何原因合同被解除或终止，应于5日内将涉案房屋交还，逾期按50元每平方米支付房屋使用费。合同第11.2.3条约定，未经被告同意，擅自提前退租，原告应承担违约责任（违约金为合同金额的10%），且原告已经支付的租金（含物业费）和保证金不予退还。因此造成被告损失的，应承担赔偿责任。同日双方签订补充协议，约定原告为FUNBOX网红小吃街天津旗舰店TOP30席签约合作商家，享有如下特权：开业活动，优先免费参与权；山西路主出入口品牌墙方街位，优先免费选择权；舞台大屏品牌独家广告1天，优先免费播出权；舞台互动区品牌独家推介活动，优先免费举办权；异业现场推广活动，优先免费参与权；品牌代金券（2800元）冲抵市场推广费（1万元），优先大V特惠权。原告于2019年7月向被告交纳了三个月租金40000元及保证金20000元，被告向原告开具收据，并在庭审中确认三个月租金及保证金的金额。涉案食巷于2019年10月1日开始营业，开始记租。后双方发生纠纷，原告于2019年11月15日停业，2020年1月8日搬离涉案商铺。被告于2020年1月9日向原告发出解除合同通知，原告于同日收到该通知。一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应确认合法有效，均应按合同约定严格履行。被告于2020年1月9日向原告发出解除合同告知函，原告于当日收到该通知，故双方合同于2020年1月9日解除。本案争议焦点为租赁合同因何而解除，双方谁应负违约责任。原告主张被告违约应承担责任的理由为：迟延交付商铺、未按补充协议履行VIP特权、商铺面积过小、擅自发放消费券等。应当明确，双方为租赁合同关系，应以该合同确认双方的主要权利义务。合同已经约定租赁面积、交付时间及逾期交付的后果，原告在明知上述约定的情况下，再以该理由解除不能成立，是否享受VIP特权及发放消费券问题均不属于主要合同义务，不构成解除租赁合同的理由。现原告未按合同约定足额缴纳租金，且在合同履行过程中未经被告同意擅自停业并搬离，其属于违约方，应承担相应的违约责任，原告据此解除合同并无不当。原告交纳的三个月租金至2019年12月31日已经使用完毕，现要求退还无事实依据，对于保证金2万元，因原告属于违约方，依照合同约定不应予以退还，原告该项请求不予支持。关于被告反诉要求原告支付基础装修费27000元、联通穿线调试路由使用费330元、客如云收银机购置费1740元，上述费用均为原告经营所需支出，被告上述反诉请求一审法院予以支持。关于被告要求原告支付2019年10月至2020年1月的保安保洁费、垃圾清运费，对于保安保洁及垃圾清运，被告通过微信形式将缴费明细发与原告，同时原、被告均确认原告自2019年10月1日开业，于2020年1月8日搬离涉案商铺，其后不会产生上述费用，故原告应支付被告三个月的保安保洁费1200元、垃圾清运费630元，共计1830元，被告对于该项其他反诉请求一审法院不予支持。对于解约违约金，虽然原告违约，但考虑保证金已经扣除，再行主张违约金不能成立，故被告该项反诉请求一审法院不予支持。关于被告提出原告柜台遗留商铺，要求支付逾期退还商铺占用使用费的反诉请求，因在原告搬离商铺后，所留该柜台对被告合法权利已不再产生实质影响，故被告该项反诉请求一审法院不予支持。关于被告要求原告注销商铺所在的营业执照的反诉请求，经查原告用涉案商铺注册的“天津和平区荣计捞烫餐饮店”已于2020年8月24日办理工商登记注销手续，一审法院对被告该项诉讼请求不再予以支持。一审法院判决：一、肖**于判决生效之日起十日内给付天津方街商业管理有限公司基础装修费27000元、联通穿线调试路由使用费330元、客如云收银机购置费1740元、自2019年10月至2019年12月的保安保洁费1200元及垃圾清运费630元；二、驳回肖**全部诉讼请求；三、驳回天津方街商业管理有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取计650元，由肖**负担，反诉费2258元，由天津方街商业管理有限公司负担310元，由肖**负担470元（于判决生效之日起十日内直接给付天津方街商业管理有限公司。）二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否违约，是否应当承担违约责任；二、上诉人是否应当支付被上诉人保安保洁费、垃圾清运费。关于焦点一，双方当事人签订的租赁合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。上诉人在履行合同期间按期支付租金，且擅自提前搬离涉案房屋，已构成违约，应承担违约责任。上诉人主张被上诉人迟延交付涉案商铺，并未履行补充协议约定的义务，本院认为，双方当事人约定可以延期交付商铺，租金从实际交付商铺时起算，据此，上诉人以此为由主张被上诉人违约，不能成立，本院不予支持。关于不能开展外卖业务及擅自发放消费券的问题，均系上诉人自主经营行为，且不是主要合同义务，上诉人主张被上诉人违约，没有依据，本院不予支持。关于焦点二，上诉人在接收涉案商铺前，被上诉人已通过微信方式将缴费明细发送上诉人，上诉人亦未提出异议，据此，上诉人应支付欠付的该部分费用。上诉人主张不应支付该部分费用，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人肖**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由肖**负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张玉明审判员  姚 琦二〇二〇年十二月十日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……