天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4210号上诉人（原审被告）：天津市军磊酒店管理有限公司，住所地天津市河**津塘公路**。法定代表人：张庆雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄晓光，天津宇平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津德利得集团五矿进出口有限公司，，住所地天津市北辰区天津北辰经济技术开发区双原道**（天津华实力花岗岩石材制品有限公司办公楼**）法定代表人：韩立梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：许宁，天津天关律师事务所律师。上诉人天津市军磊酒店管理有限公司（以下简称军磊公司）因与被上诉人天津德利得集团五矿进出口有限公司（以下简称德利得公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初9634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依照法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。军磊公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回德利得公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清。《股权转让协议》约定涉案房屋租赁用途是经营养老机构。德利得公司知晓军磊公司股东变动和变更涉案房屋用途，未提出异议并收取租金，形成新的合意。德利得公司未配合军磊公司办理审批手续构成违约，给军磊公司造成损失。德利得公司与军磊公司原股东恶意串通，涉嫌刑事犯罪。判令军磊公司承担全部诉讼费显失公平。本案应移交公安机关，本案中止审理。德利得公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由：涉及养老院的事实与原合同约定不符，一审判决认定军磊公司未交付租金符合事实。军磊公司称德利得公司与军磊公司原股东恶意串通无证据证明。军磊公司与其原股东的纠纷应另案解决。德利得公司向一审法院起诉请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.军磊公司将位于天津市河东区××路××号的房屋腾空交还；3.军磊公司支付租金91667元（自2018年1月1日起至2018年1月31日止，按年租金110万元／12个月计算）、滞纳金（自2018年1月6日起至实际给付之日止，按9009元／日计算）、房屋占有使用费（自2018年2月1日起至实际腾空交还房屋之日止，按12012元／日计算）；4.军磊公司支付违约金132万元；5.诉讼费由军磊公司负担。一审法院查明事实：德利得公司与军磊公司系房屋租赁合同关系，德利得公司（甲方）系出租人，军磊公司（乙方）系承租人，王金勇（丙方）系保证人。2016年11月25日，三方签订《房屋租赁合同》（编号：），合同约定：甲方将坐落于天津市××路××号的房屋出租给乙方，使用面积（实际计租面积）3300平方米。（具体情况详见附件《房地产权证》；该房屋用途为商用，乙方承租该房屋主要用于经营快捷酒店。乙方应按照约定的用途使用该房屋，不得利用承租房进行违法活动。乙方改变房屋用途的，应征得甲方书面同意，并按照规定报经房地产行政主管部门批准。未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋用途，或将承租房屋全部或部分转租、出借，承包经营、委托经营或与他人联营等其他方式提供给第三方使用的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失；房屋租赁期限四年，自2016年11月27日起至2020年11月26日止；乙方支付给甲方的租金为人民币（0.91元／天／平米）110万元／年；乙方以上付方式按季度支付租金，在每季度首月第五个工作日前将以上款项交付甲方；本合同签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金用于乙方对履行本合同各条款之保证，履保金为人民币40万元；租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋。乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金，（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，（4）拖欠房租累计3个月以上的。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原租金4倍的滞纳金；丙方为乙方的履约行为进行担保，承担乙方违约或未能履约后按照本合同约定应当承担的违约责任的连带保证责任。同日，三方另签订《房屋租赁合同---补充协议》，协议约定：附着物及临建部分甲方收回，使用及对外租赁权利在甲方；甲方对外租赁后的收益可以分配给乙方40%，由甲方给付乙方或从乙方应该给付甲方的租赁费中直接扣除；乙方可以帮助甲方介绍寻找租赁户，但是由甲方负责对外签约，现在有一个租户（牌匾是大众驾校）；丙方为乙方的履约行为进行担保，承担乙方违约或未能履约后按照本合同约定应当承担的违约责任的连带保证责任。上述合同签订后，德利得公司交付了涉案房屋，军磊公司接收房屋后，未按合同约定用途经营快捷酒店，在未征得德利得公司书面同意且未取得民政、消防部门批准的情形下经营养老机构。现军磊公司已支付租金至2017年12月31日，自2018年1月1日起未支付租金。2018年1月24日，德利得公司向军磊公司邮寄发出《解除房屋租赁合同通知》，要求解除《房屋租赁合同》及相关补充协议并由军磊公司腾房、支付租金等。原审中，经德利得公司申请对军磊公司提交的《房屋租赁合同》进行司法鉴定，一审法院委托天津市津实司法鉴定中心作出津津实[2018]文书鉴字第380号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：“合同编号为《房屋租赁合同》首页所盖骑缝章印文与其它页及合同编号为《房屋租赁合同-补充协议》、王金勇身份证复印件、《担保人介绍》等四份材料所盖骑缝章印文不是同一印章同次盖印形成”，鉴定意见书还认定该份《房屋租赁合同》第1页与第3页不是同台打印机同次打印形成。双方当事人对上述鉴定结论均无异议。庭审后，德利得公司申请撤回“解除《房屋租赁合同---补充协议》、军磊公司腾空交还相关附着物及临建部分、军磊公司支付相关附着物及临建部分自2017年12月1日起至2018年1月31日止租金22500元及2018年2月1日起至实际腾空交还房屋之日止房屋占有使用费的诉讼请求。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案当事人的争议焦点为：一、涉案房屋的用途；二、合同履行过程中军磊公司是否存在违约行为及滞纳金、违约金支付问题。关于争议焦点一，德利得公司提交的《房屋租赁合同》明确载明“军磊公司承租该房屋主要用于经营快捷酒店”，而军磊公司提交的《房屋租赁合同》经司法鉴定确认合同首页骑缝章印文与其他证据材料所盖骑缝章印文不是同一印章同次盖印形成，文字亦不是同台打印机同次打印形成。通过该鉴定结论分析，军磊公司提交的《房屋租赁合同》显然系伪造、变造而成，不具有真实性、合法性，故对于军磊公司涉案房屋“用于经营养老机构”的主张不予认定，涉案房屋用途应为“经营快捷酒店”。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”；第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，军磊公司未征得德利得公司书面同意，擅自改变房屋用途经营养老机构，且未按约定期限支付租金，均系违约行为，已满足合同解除的约定条件和法定情形。德利得公司要求解除《房屋租赁合同》并由军磊公司支付租金、房屋占有使用费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于德利得公司要求军磊公司支付滞纳金的诉讼请求，因滞纳金系国家行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法，不应适应于平等民事主体之间，且涉案《房屋租赁合同》已约定有违约金条款，两者不宜并用，故德利得公司的该项诉讼请求，不予支持。关于德利得公司要求军磊公司支付违约金132万元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依照上述法律规定，涉案《房屋租赁合同》约定的以四年租金总额30%计132万元的违约金标准显然过高，违反了我国民法违约金制度补偿性为主，惩罚性为辅的立法本意。结合军磊公司的违约情形，违约金标准酌情调整为：逾期付款违约金（自2018年1月6日起至实际给付之日止）、逾期腾房违约金（自2018年2月1日起至实际腾空交还房屋之日止），均按《房屋租赁合同》约定日租金金额3003元*30%=900.90元/日计算。关于军磊公司“本案应移送公安河东分局侦查或中止审理”的辩解意见，因其新老股东间股权转让纠纷与本案房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，依照合同相对性原则，无论该股权转让行为是否构成经济犯罪，均不影响本案民事诉讼审理，军磊公司的上述辩解意见，于法无据，不予采纳。关于德利得公司庭审后撤回的诉讼请求，属于当事人自行处置其诉讼权利，予以照准，德利得公司可另案提起诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院判决：一、德利得公司、军磊公司签订的《房屋租赁合同》（编号：）于2018年1月31日予以解除；二、军磊公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于天津市河东区××路××号的房屋腾空交还德利得公司；三、军磊公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向德利得公司支付自2018年1月1日起至2018年1月31日止的房屋租金91667元；支付自2018年2月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占有使用费，按3003元／日计算；四、军磊公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向德利得公司支付自2018年1月6日起至实际给付之日止的逾期付款违约金；自2018年2月1日起至实际腾空交还房屋之日止的逾期腾房违约金，均按900.90元／日计算，以总金额132万元为限；五、驳回德利得公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17708元，财产保全费5000元，鉴定费2400元，合计25108元，由军磊公司负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，军磊公司提供的编号为20161125《房屋租赁合同》文本，经一审法院委托鉴定单位进行鉴定，首页所盖骑缝印章与其他页及合同编号为《房屋租赁合同-补充协议》等材料所盖骑缝章印文不是同一印章同次盖印形成，据此，认定双方权利义务关系应以德利得公司提供的《房屋租赁合同》文本为依据。依据德利得公司提供的《房屋租赁合同》,军磊公司租赁涉案房屋用于经营快捷酒店，未经德利得公司同意改变用途，德利得公司有权解除合同。军磊公司违反合同约定经营快捷酒店用途，改为经营养老院，构成违约，德利得公司主张解除合同，一审法院依法予以支持，并无不妥。军磊公司股东变更，不影响军磊公司作为民事主体独立经营，军磊公司股东之间如存在侵权或其他争议，应通过其他途径解决。军磊公司以原股东存在欺诈、涉嫌犯罪，抗辩本案争议，理由不足，不予支持。军磊公司主张德利得公司与军磊公司原股东存在恶意串通，在案证据不能证实该主张。军磊公司主张德利得公司未配合军磊公司办理养老机构的审批手续，无法实现合同目的，因《房屋租赁合同》明确约定租赁房屋用于经营快捷酒店，德利得公司拒绝配合办理养老机构相关手续，具有合同依据，不构成违约或侵权。军磊公司股东涉嫌犯罪，不影响军磊公司民事权利义务关系确认，其主张终止审理，理由不足。一审判决确定由军磊公司承担一审全部诉讼费用，符合规定。综上所述，军磊公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2602元，由上诉人天津市军磊酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十二月二十二日书记员  刘熙钰