北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终12155号上诉人（原审被告）：王扬，男，汉族，1984年7月12日出生，住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：谭建录，男，汉族，1962年9月3日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：谭金山（谭建录之子），男，1984年6月9日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张旭征，北京顺腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雒文举，男，汉族，1973年1月20日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李长岗，北京首润律师事务所律师。上诉人王扬、谭建录因与被上诉人雒文举确认合同无效纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初30283号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由法官杜丽霞独任审判并公开开庭进行了审理，上诉人王扬，上诉人谭建录及其委托诉讼代理人谭金山、张旭征，被上诉人雒文举的委托诉讼代理人李长岗，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谭建录上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判驳回雒文举的一审全部诉讼请求；2．本案诉讼费由雒文举负担。主要事实和理由：一、位于北京市顺义区杨**宅院（以下简称涉诉宅院）经过两手买卖，第一手即谭建录与雒文举，第二手为谭建录与王扬之间，两份房屋买卖合同均为当事人之间的真实意思表示。谭建录虽然并非该集体经济组织成员，但其系农业户口，王扬为该经济组织成员且名下无其他宅基地，故最终房屋的买卖行为并未导致宅基地流转给本集体经济组织以外的人员，故并未违反法律强制性规定。二、一审法院认为谭建录与王扬之间的房屋买卖存在疑点就不予采纳显然错误，该合同并不是证据，法院应明确其为有效还是无效。王扬与谭建录之间的房屋买卖合同并不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，合同是否有效与合同中的款项是否全部履行及如何履行没有直接关系。谭建录2013年做了开颅手术，谭建录的儿子购买房屋也要交纳首付款，故谭建录无奈向谭某借款，后因谭某催款，故出售涉诉宅院，王扬提出购买，因王扬无法一次性付款双方对付款方式进行了协商。谭建录希望拿到拆迁利益，找到案外人杨丹想越过王扬补签的协议，但被王扬发现制止。王扬与谭建录均为农民，对合同内容书写不规范，但并不影响合同效力。三、雒文举并非利益受到侵害的第三人，也不是善意的。2004年，雒文举因要购买楼房将涉诉宅院卖给谭建录，长达15年时间里没有主张权益，在涉诉宅院面临拆迁时主张合同无效，实际上是觊觎拆迁利益。合同无效的后果是互负返还义务，但涉诉宅院因拆迁已被拆除，故本案不存在可以返还的房产，拆迁利益也是无法返还的。雒文举答辩称，不同意谭建录的上诉请求，同意一审判决。雒文举在本村仅有住宅，其他房屋并非住宅也没有拆迁。谭建录将涉诉宅院先后卖给杨丹和王扬，但均为虚假交易。一审中提交的村委会证明能够证明谭建录一直居住在涉诉宅院，两份房屋买卖合同均未履行，涉诉宅院并未出售。王扬称，一审判决错误，应该改判或发回重审，王扬的买卖行为是合法的，王扬与谭建录是亲戚关系，所以很多交易事项并未写明。王扬上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回雒文举的全部诉讼请求；2．本案诉讼费由雒文举负担。主要事实与理由：一、一审法院对王扬的房屋买卖合同效力未尽审慎审查义务，导致案件事实不清且明显错误。房屋买卖合同的签订和履行有其特殊背景，属于双方真实意思表示。1．一审中王扬已经举证证明其收付款40万元的由来，且谭建录脑部患有疾病不能明确5年前的钱款去向属于实情。2．关于杨丹参与入户调查，实际上是谭建录欲谋取高额卖房款或拆迁利益，后被王扬发现谎称找人代签。王扬与谭建录就此陈述不清是因为王扬不知情，且谭建录内心愧疚造成。二、涉案宅基地使用权已经流转回该集体经济组织成员，雒文举的相关诉讼请求应被驳回。三、一审判决适用法律错误。一审法院未考虑案件事实，单纯依据合同法第五十二条之规定认定房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定属于适用法律错误。四、雒文举违反诚实信用原则，贪图拆迁利益在签订协议十五年后恶意诉讼，其诉讼请求不应被支持。雒文举辩称，同意一审判决，不同意王扬的上诉请求。王扬并非真正的买受人，其并未出资，王扬与谭建录之间的房屋买卖行为是虚假的。谭建录称，王扬与谭建录的房屋买卖合同是合法有效的，一审法院判决缺乏依据。雒文举向一审法院起诉请求：1．确认雒文举与谭建录于2004年3月20日就位于北京市顺义区xx号宅院签订的《协议》无效；2．案件受理费由谭建录、王扬承担。一审法院认定事实：涉诉宅院位于北京市顺义区某村，对应的《集体土地建设用地使用证》编号为xx号，登记土地使用人为雒文举。一审庭审中，王扬提交落款日期为2004年3月20日《协议》，落款日期为2004年2月19日《买卖房屋草契》，其中《协议》内容为：“今有卖房人雒文举与买房人谭建录协商，自愿达成买卖房屋协议，将瓦房壹所计柒间现座落顺义区某村经中证人谭某、雒某说合，情愿卖与谭建录名下，卖价每间伍仟元共计人民币叁万伍仟元。特此证明雒文举谭建录雒文举2004年3月20日”，落款“谭建录”和“雒文举”名字处各有指纹一枚；《买卖房屋草契》主要内容与《协议》相同，落款处另有“北京市顺义区某村村民委员会”和“顺义县某镇人民政府土地规划科”印章两枚。王扬陈述上述协议和草契系雒文举和谭建录本人所签，手印也系本人所按，用于证明雒文举将涉诉宅院房屋出售给谭建录，出售的房屋为北正房七间以及东、西厢房各两间。王扬另提交《中华人民共和国契税完税证》、契证、编号为xx号《集体土建设用地使用证》等予以佐证。雒文举对《买卖房屋草契》不认可，称草契上的签名和手印不是雒文举自己签、按的，该草契应该是一个人代签的，为了办理房屋过户手续用，对其他证据之真实性和证明目的予以认可。一审庭审中，王扬提交其与谭建录于2015年3月16日签订之《房屋买卖协议》，内容为：“甲方（卖方）：谭建录xxx，乙方（买方）：王扬xxx，经甲、乙双方共同协商，甲方将座落于xx号，即顺义区xx号，集体土地建设用地使用证。院内的7间瓦房卖给乙方及房基地使用权。双方最后商议的房屋交易价格为陆拾万元人民币，保证在2019年12月10日前付清。乙方一次性付清甲方全部房款，空口无凭，立字为据。甲方（卖方）谭建录，乙方（买方）王扬，2015年3月16日”，王扬称原件已交给拆迁公司。王扬就购房款支付情况提交收条两张（落款日期分别为2015年3月16日和2019年11月26日）、2019年11月26日王扬之妻刘娟娟的银行转账凭证。王扬就其是涉诉宅院被拆迁人之主张提交落款日期为2019年11月20日《交房验收单》，主要内容为：“被拆迁人雒文举（买卖）王扬坐落在顺义区xxx号的房屋建筑面积157．38㎡，其中合法建筑面积157．38㎡，已于2019年11月20日搬家完毕…被拆迁人：王扬”。雒文举不认可上述《房屋买卖协议》和2015年收条，称协议和收条都是2019年王扬与谭建录签的，并申请对该协议及收条的形成时间进行鉴定。就该鉴定事项北京民生物证科学司法鉴定所出具《终止鉴定告知书》，载明鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范，决定终止此项鉴定工作。雒文举认可2019年收条和转账记录的真实性，但不认可证明目的，称涉诉宅院房屋没有买卖，不能证明有买卖房屋的事实。雒文举认可《交房验收单》真实性。谭建录对王扬提交之全部证据真实性和证明目的均予以认可。雒文举提交村民委员会出具的证明，称谭建录一直占有使用涉诉宅院，涉诉宅院房屋又出售给王扬不属实，不存在资金往来，王扬对涉诉宅院房屋也没有实际控制和占有使用，只是用王扬的名义与拆迁公司签订协议，在王扬之前谭建录还找过一个叫杨丹的，后来杨丹放弃给谭建录代签协议。谭建录就此陈述：村委会不清楚涉诉宅院的出售情况。我因当时后悔将涉诉宅院房屋卖与王扬，我找到杨丹想与王扬商议回购房屋，后来考虑到王扬的利益，取消了回购房屋的想法，就没有再找杨丹了。王扬就此陈述：村委会不清楚涉诉宅院的出售情况。2019年10月6、7日入户调查时我还在外地，谭建录在没有经过我允许下让杨丹替我与拆迁公司签协议，后来我知道此事就赶紧回来与拆迁公司签了协议。本院询问谭建录、王扬有无购房款从银行存取的凭证，谭建录称身体不好、记不清了，王扬称系向朋友借款30万元，因关系好没有打条，二人均未提交任何银行存取款凭证；本院询问谭建录、王扬为何2015年买卖房屋，房款直至2019年11月26日才付清，不符合交易常理，双方有何解释，谭建录、王扬称因为双方有一些亲戚关系，比较信任，就说王扬什么时候有钱就什么时候给。一审法院另查，谭建录户籍住址为顺义区**（某村），户别为农业家庭户；王扬户户籍住址为顺义区**，别为农业家庭户。本院认为，本案争议焦点之一为谭建录与王扬签订之《房屋买卖协议》是否真实。人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案中，虽然王扬与谭建录一致主张双方就涉诉宅院房屋存在买卖关系并提交相关证据，但雒文举对此予以否认，本院认为王扬和谭建录的陈述及证据疑点有三：首先，王扬称买房的第一笔购房款40万元是2015年现金支付，未提交任何银行取款凭证为据，而谭建录收取40万元这样的大额现金亦未提交任何银行存款凭证，以身体不好记不清了为理由不能明确陈述钱款去向，实难让人信服，此为疑点一；其次，王扬提交的与谭建录签订的《房屋买卖协议》载明“保证在2019年12月10日前付清。乙方一次性付清甲方全部房款”，这个约定与王扬陈述的实际履行情况不符，且2015年买房在四年多之后付清房款亦与日常生活经验不符，此为疑点二；最后，双方当事人均陈述存在杨丹的情况，谭建录和王扬的陈述不一致且略显牵强，本院实难信服，此为疑点三。综上，结合涉诉宅院拆迁背景和时间点，本院对王扬提交之《房屋买卖协议》及相关证据的真实性实难采信，对王扬和谭建录之涉诉宅院房屋由谭建录出售与王扬的主张因证据不足不予采纳。本案争议焦点之二为谭建录是否具备购置涉诉宅院的主体资格及雒文举与谭建录签订之《协议》的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，本案中，谭建录户籍并非户籍并非涉诉农村集体经济组织成员，买涉诉集体土地上的宅院及房屋，雒文举与谭建录就位于北京市顺义区杨镇地区一街村《集体土地建设用地使用证》编号为顺-杨镇一街集建（证）字第116号宅院签订的《协议》违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效，故本院对雒文举之诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：确认雒文举与谭建录就位于xxx号宅院签订的《协议》无效。二审庭审中，谭建录围绕上诉请求提交了下列证据：证据1．住院病案、入院记录、手术记录，用以证明谭建录于2013年因肿瘤曾经做了开颅手术，导致记忆力下降、表达能力查、手术支出10万余元；证据2．北京市商品房预售合同，用以证明2013年谭金涛申请购买限价商品房，2014年8月19日签订了合同；证据3．补充协议、购房回执、限价商品房预售合同联机备案表，用以证明2015年3月23日谭金涛签订补充协议，购房款首付322386元，余款30万元2014年9月17日前付清；证据4．银联刷卡凭条、发票，用以证明谭金涛分三笔支付了购房款；证据5．北京农商银行客户回单，用以证明谭金涛支付的购房款中20万元为谭金涛向谭某的借款，后因无法贷款又借了10万元；证据6．企业信用网打印信息，用以证明谭某为个体工商户；证据7．北京市商品房预售合同，用以证明2013年谭金山申请购买限价商品房；证据8．发票及交易明细等，用以证明谭金山支付了购房款；证据9．交易明细，用以证明谭金山为购房向谭某借款10万元；证据10．谭某证言，用以证明谭金涛、谭金山向谭某借款用于购房，后2015年还款现金40万元并撕毁借条；证据11．户口本首户口本首页，谭建录为杨镇二街村民，也是农业户口；证据12赵金凤证明，用以证明谭建录2011年初至2019年一直居住在杨镇二街村；证据13．杨镇地区二街村村民委员会证明，用以证明谭建录2011年初至2019年一直居住在杨镇二街村；证据14．杨镇一街村村民周齐、何乙、李德超证言，用以证明2011年至2019年谭建录不在杨镇一街村涉诉宅院居住；证据15．王脉、高鑫江、高鑫波、王志明证言，用以证明2015年底至2019年9月该四人分别居住过涉诉宅院；证据16．谭建录残疾证，用以证明谭建录言语残疾二级。王扬、雒文举二审中未提交新证据。本院组织双方进行了证据交换与质证，雒文举针对谭建录二审中提交的证据发表质证意见称，上述证据均不属于二审新证据，对上述证据均不予以认可。王扬针对谭建录二审中提交的证据发表质证意见称，对上述证据的真实性及证明目的均予以认可。对谭建录二审中提交的证据本院认定如下：对证据1、11、16的真实性、证明目的予以确认；对其他证据的真实性、证明目的均不予确认。对双方当事人二审中争议事实本院认定如下：一审中，王扬就购买涉诉宅院付款情况提交了收条两张。其中，落款日期为2015年3月16日的收条金额为40万元，落款日期为2019年11月26日的收条金额为20万元。二审中经询，王扬表示付款之后谭建录并未出具收据，因为王扬与谭建录是亲戚，所以没必要出收据。谭建录称其补收条了，补的收条给了王扬。随后，王扬变更陈述表示双方2019年补了收条。因两张收条落款时间分别为2015年、2019年，本院询问王扬是否都是2019年诉讼中补的，王扬称2019年补的是20万的收条，40万的收条是2015年的，时间太久记不清了。本院对一审法院经审理查明的其他事实予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：王扬与谭建录之间的房屋买卖协议是否足以对抗谭建录与雒文举之间协议的效力问题。谭建录、王扬主张涉案房屋已经转卖给王扬，王扬具有集体经济组织成员身份，故应认定其前一手的交易亦有效，就该主张，双方提交了房屋买卖合同关系提交了房屋买卖协议及收条等。本院认为，首先，关于付款方式，王扬与谭建录主张向案外人张野借款后现金支付了40万元，但就资金来源王扬未能提交任何取款凭证，其提交的张野的说明亦不足以证明款项来源；谭建录亦未提交收款后的银行存款凭证证明收取大额现金后款项的去向，王扬与谭建录亦未能就上述情形进行合理解释；其次，房屋买卖协议中载明王扬须在2019年12月10日前一次性付清房款，但王扬陈述的实际履行情况显然与上述约定不符，王扬虽主张协议中约定为笔误，实际为2019年12月10日前付清剩余款项，但其并未提交充分证据佐证；再次，王扬一审中提交了收条主张已经付清房款，但二审中经询王扬称因双方亲戚关系互相信任故未写收条，后王扬又解释称因时间久远导致陈述错误。收款凭证为交易过程中的重要事项，王扬先后作出颠覆性陈述显然不符合常理。此外，王扬、谭建录关于补写收条的陈述亦互相矛盾。综上，本院认为，本案中谭建录、王扬关于房屋买卖交易过程的陈述与协议内容不符，关于转让价款支付及收据出具情况存在自相矛盾之处，故一审法院结合涉案宅院被拆迁的背景和时间点，认定现有证据不足以证明王扬与谭建录之间的房屋买卖合同关系真实履行正确，王扬与谭建录之间的协议不足以对抗谭建录与雒文举之间的协议效力。因谭建录并非涉诉宅院所在集体经济组织成员，不具有购买涉诉宅院的资格，故一审法院认定雒文举与谭建录签订的《协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效并无不当，本院予以维持。综上所述，王扬、谭建录的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由王扬、谭建录各负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杜丽霞二〇二〇年十二月十八日法官助理 苗振跃书 记 员 刘 波