陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕05民终1575号 上诉人（原审被告）：辛姣，女，1989年10月1日出生，汉族，农民。 委托诉讼代理人：刘建阔，陕西森标律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田凯，男，1988年7月17日出生，汉族，农民。 被上诉人（原审原告）：袁晓杏，女，1988年6月6日出生，汉族，农民。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱红娥，陕西沐和律师事务所律师。 原审第三人：邹勇，男，1993年12月2日出生，汉族，居民。 原审第三人：胡青弟,女,1994年5月12日出生，汉族,农民。 上诉人辛姣因与被上诉人田凯、袁晓杏及原审第三人邹勇、胡青弟案外人执行异议之诉纠纷一案，不服大荔县人民法院(2020)陕0523民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 辛姣上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决对合同理解偏向于被上诉人，认定事实错误，被上诉人仅支付了购房款7万元，剩余房款至今未付。原审在无任何证据证明的情况下认定被上诉人与第三人同意将其他债权债务抵作购房款，该部分事实上诉人及第三人均不予认可。原审在缺乏主要证据的情况下，径行作出判决，适用的关键法律依据缺失，判决结果不公，应予纠正。 被上诉人田凯、袁晓杏辩称，上诉人与第三人之间有亲属关系，故认为其存在虚假诉讼之嫌。一审除房款总价外认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。同时表示如法庭认为购房款应为53万元，其愿意按要求补交10万元。 原审第三人邹勇辩称，其对通过法庭能够查明的欠款均予以认可，同意上诉人辛姣所持上诉意见。 原审第三人胡青弟辩称，合同是她签字的，当时是空白合同，是为了田凯的孩子在当地上学而签订的，自己没有拿到钱。 田凯、袁晓杏向一审法院起诉请求：要求依法撤销大荔县法院（2019）陕0523民初3698号民事裁定书，解除对名仕嘉苑小区13号楼1单元2层01号单元[房产证号为：陕（2019）大荔县不动产权第00022**]房产的查封措施并不得执行。 原审经审理认定事实如下：2019年7月25日，原告田凯、袁晓杏与第三人邹勇、胡青弟签订房屋买卖合同，约定：邹勇、胡青弟将其位于大荔县同州湖西路西侧名仕嘉苑小区13号楼1单元2层01号单元房出售给原告，房房产证号为陕（2019）大荔县不动产权第00022**建筑面积为137.64平方米，房屋价款为53万元。当日，原告支付邹勇现金7万元，邹勇将该房屋购买时的商品房买卖合同、购房发票、钥匙、水电卡等手续交给原告田凯，第三人胡青弟并于2019年8月底将该房屋的房产证交付给原告。原告田凯因手机合作给付邹勇现金9万元，但邹勇未返还本金及收益。在买卖合同纠纷中，邹勇认可其因合作经营手机欠田凯25万元。经原告与第三人协商，双方同意将上述所欠款项均折抵为房款，合同签订时付款计43万元，剩余10万元双方约定于2020年年底前结清，过户费等手续费用由原告负担。 另查明，被告辛姣因与第三人邹勇存在民间借贷纠纷于2019年9月12日起诉至本院，在审理过程中，被告辛姣于2019年9月16日申请诉讼保全，本院于2019年9月17日做出（2019）陕0523民初3698号民事裁定：冻结/查封被告邹勇、胡青弟的银行存款及其名下房产（具体房号以协助执行通知书为准），总计限额在67万元内。存款冻结期限为一年，不动产查封期限为三年。案件申请费3870元，由被告辛姣负担。并于2019年9月19日分别向大荔县不动产登记局、大荔县房产交易中心送达协助执行通知书，对邹勇、胡青弟名下银行账户内67万元存款予以冻结，实际冻结326.98元；对邹勇、胡青弟名下在大荔县洛滨国际花园小区及名仕嘉苑小区有房产，已对该两处房产进行了查封。后经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，本院于2019年10月28日做出（2019）陕0523民初3698号民事调解书，内容为：一、被告邹勇自愿偿还原告辛姣借款67万元，具体偿还方式为自2019年11月份起，每月的1日偿还原告2万元，直至67万元偿还完毕；二、如被告未能按期偿还借款，则原告有权对所有未偿还的款项申请强制执行；三、双方再无其他争议。案件受理费10500元，减半收取计5250元，由被告邹勇负担。后被告辛姣于2019年11月12日向法院申请强制执行。 再查明，原告田凯、袁晓杏与第三人邹勇、胡青弟因买卖合同纠纷于2019年9月23日起诉至本院并申请财产保全，本院做出（2019）陕0523民初3786号民事裁定：对被申请人邹勇、胡青弟名下位于大荔县同州湖西路名仕嘉苑小区13号楼1单元2层01号单元房（价值53万元），房产房产证号为陕（2019）大荔县不动产权第00022**查封。案件申请费3170元，暂由申请人田凯、袁晓杏负担。于2019年11月7日向大荔县不动产登记局送达了协助执行通知书，对被申请人邹勇、胡青弟名下位于大荔县同州湖西路名仕嘉苑小区13号楼1单元2层01号单元房（房产证号为陕20**大荔县不动产权第0002203号）予以查封，期限为三年。后原告田凯、袁晓杏于2019年12月16日申请撤诉，本院于2019年12月16日做出（2019）陕0523民初3786号民事裁定：准许原告田凯、袁晓杏撤诉。 又查明，胡青弟、邹勇因离婚纠纷于2019年9月16日诉至本院，经本院主持调解，双方当事人自愿达成解除婚姻关系的协议，其中对涉诉房产未分割。 一审法院认为，本案争议焦点是原告就执行标的（位于大荔县同州湖西路名仕嘉苑小区**楼******单元）是否享有足以排除强制执行的民事权益。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依照上述法律规定，本案中原告与第三人于2019年7月25日,即在法院查封（2019年9月19日）之前双方已签订房屋买卖合同，原告按照合同约定内容支付房款，第三人邹勇将该房屋购买时的商品房买卖合同、购房发票、钥匙、水电卡等手续交付原告，原告即合法占有该房屋,故原告与第三人之间的房屋买卖合同合法有效，原告应当获得合同中所约定的不动产。由于原告与第三人签订合同时约定办理不动产转移登记手续的条件为乙方一次性付清房产成交总价款于甲方，还约定剩余房产价款10万元双方协商于2020年底前结清，目前因该剩余房款给付时间条件尚未成就，且合同第三条还约定，双方应共同到大荔县房产局办理房产转移登记，但客观上因第三人邹勇无法联系的原因未能办理，该过错非因买受人自身原因。综上，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求排除执行的请求，本院应予支持。被告辛娇辩称，原告对保全裁定不服应当提出复议，对原告执行异议案件应不予受理应驳回原告起诉的意见，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民诉法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”故原告向本院提起执行异议之诉符合法律规定，被告辛娇辩称本院受理原告执行异议之诉属程序违法的意见不能成立。被告辛娇还辩称，即使双方房屋买卖合同有效，但房屋尚未办理过户手续，应依法驳回原告的诉请。对此本院前面已论述，不再赘述。故其辩称理由亦不成立。关于第三人邹勇辩称：他只收到原告7万元现金房款，另9万元投资款、2万元分红款、25万元欠款均属公司与原告之间的经济纠纷，而非他个人与原告之间的债权债务关系的辩称意见，结合本院查明事实，第三人系原告上线公司的乡镇代理商，专门处理公司与客户之间的业务往来手续，公司的盈利、分红、签订相关合同等事宜均由第三人具体负责实施，这样产生的后果，必然是客户与第三人之间发生较多的直接经济手续。按照本案的房款结算方式，实际上是原告作为债权人与债务人（公司）之间应发生的经济手续，但均由第三人代为具体兑付。原告与第三人之间的房屋买卖合同形成，系第三人的原因未能按时清结双方经济手续而导致其同意用争议房屋折抵货款，庭审中证人已经证实双方达成房屋买卖协议均系各自真实意思表示，其实质是原告转让其债权于第三人，第三人作为债权受让人对接原告与公司的经济手续，并不侵害原告与第三人及公司的利益，该协议不违反法律规定，故依法应有效。况且，第三人也没有证据证明原告应得款项公司已经直接给付了原告，故对第三人该辩称意见，本院不予采纳。关于原告要求解除对争议房产解封的请求，因执行异议之诉纠纷系法院对执行标的物能否继续强制执行的审查，该请求不属于执行异议之诉审理的范围，故对原告该请求本院不予涉判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下：一、不得对坐落于大荔县同州湖西路西侧名仕嘉苑小区13号楼1单元2层01号单元[房产证房产证号为：陕（2019）大荔县不动产权第00022**执行；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7750元，由被告辛姣全部负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是就执行标的（位于（位于大荔县同州湖西路名仕嘉苑小区**楼******单元享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明事实，在法院查封涉案房屋之前，被上诉人田凯、袁晓杏与第三人邹勇、胡青弟已签订合法有效的房屋买卖合同；原审认定被上诉人在合同签订当日支付邹勇购房款项现金7万元，并经双方协商将邹勇认可的因合作经营手机欠田凯的25万元和邹勇应当返还田凯的手机合作本金9万元及其收益等所欠款项均折抵为房款，合同签订时付款计43万元，该事实有经一审质证的微信聊天记录、视听资料、裁定书、转账记录及证人刘欢、周蕊证言等证据佐证，予以确认；原审第三人邹勇将该房屋购买时的商品房买卖合同、购房发票、钥匙、水电卡等手续交付原告，其对涉案房屋进行移交，田凯、袁晓杏已合法占有该房屋；原审认定非因买受人自身原因未办理过户登记符合客观事实。对于双方约定在2020年底前结清的剩余房款10万元，田凯、袁晓杏在二审期间表示，可将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。综上，本案所涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，被上诉人田凯、袁晓杏对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，辛姣所持上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7750元，由上诉人辛姣负担。 本判决为终审判决。 审判长  王少锋 审判员  李光华 审判员  张战武 二〇二〇年十二月十四日 书记员  徐文晴