吉林省安图县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2426民初1803号原告：安图县安森小区物业服务有限公司，住所地吉林省安图县明月镇明安街经营局小区。法定代表人：韩玉国，经理。委托诉讼代理人：于鑫，吉林达公伟业律师事务所律师。被告：牛祥焱，男，1971年3月19日出生，汉族，司机，住吉林省安图县。原告安图县安森小区物业服务有限公司与被告牛祥焱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安图县安森小区物业服务有限公司的委托诉讼代理人于鑫、被告牛祥焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安图县安森小区物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠2016年11月至2018年11月的物业管理费810元及违约金（按日万分之一点七五计算至给付之日止）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系安图县经营局小区的业主，原告在2014年底至2018年末负责该小区的物业服务工作，原告与小区业主委员会在物业服务合同中约定，物业服务费用为按建筑面积每月每平方米0.45元，并约定逾期未缴纳的按每日千分之五支付滞纳金。原告已按合同约定提供了物业管理服务，但被告却以各种理由推托，尚欠物业费。期间，原告曾多次向被告催要，并且委托律师事务所向其发出律师函，催告其在限期内交纳物业管理费，但被告至今未交纳。涉案房屋面积为75㎡，每平米每月0.45元，每年的物业费为75㎡×0.45元／㎡／月×12个月＝405元，被告拖欠2016年11月至2018年11月共2年的物业费，共计405元×2年＝810元。牛祥焱辩称：一、我要说明的是我买的二手房，之前房主或业主是韩乐有，还有物业口口声声的说物业接手的时候就是我牛祥焱，我想问一问物业公司在2014年底接手的时候，小区业主委员会是否有我牛祥焱的名字，就从时间上来讲我是2017年6月22日与前业主变更的房屋产权，2014年底-2017年6月21日之前怎么可能是我牛祥焱，就从这一点足以证明物业公司接手时，连这房主或是业主是谁都不清楚，物业公司在2017年7月3日把我和我爱人起诉到法院就认定2014年底-2017年7月3日就是我牛祥焱，是这房屋的业主，我爱人就不明不白的把本不该交的整整二年的物业费交给了物业公司，我请求法院帮我把之前交的物业费，让物业公司退还给我，后期的物业费我可以交，最后我想说物业这种做法是否得当，请物业公司拿出2014年底-2017年6月21日的原房主登记证明与签字。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安图县安森小区物业服务有限公司成立于2011年12月27日，系具有资质的物业服务企业，主要经营范围为物业管理及维修。2014年11月4日，安图县安森小区物业服务有限公司与安森小区部分业主签订经营局小区物业管理委托服务合同，安森小区部分业主委托安图县安森小区物业服务有限公司为安图县明月镇明安街经营局小区提供物业服务。合同约定委托管理期限自2014年11月1日起至2017年11月1日止，小区住宅业户每月每平方米交0.45元物业费，逾期未缴纳的按每日千分之五支付滞纳金，并对房屋共用部位、公共设施、设备的维护、养护等方面作出了约定。安图县安森小区物业服务有限公司为安森小区服务到2018年11月1日止，安森小区部分业主已交2018年服务费。2017年6月22日牛祥焱与韩乐有签订买卖房屋合同，购买安图县明月镇经营局小区12号楼2单元401室，次日办理了不动产权证并居住，其房屋建筑面积为75平方米，每年应交纳物业费为405元（75㎡×0.45元／㎡／月×12个月＝405元），2016年11月1日起至2018年11月1日的物业费共计810元（405元/年×2年＝810元）。该费用经安图县安森小区物业服务有限公司2018年10月10日向12号楼2单元401室业主催要，牛祥焱未交纳。现安图县安森小区物业服务有限公司诉讼来院，要求牛祥焱交纳物业费810元及违约金（按日万分之一点七五计算至给付之日止）。牛祥焱称，我爱人不明不白的把本不该交的2014年底-2017年7月3日，整整二年的物业费交给了物业公司，我请求法院帮我把之前交的物业费，让物业公司退还给我。认定上述事实的证据有：原告提交的营业执照复印件、经营局小区物业管理委托服务合同复印件、（2019）吉2426民初426号民事判决书复印件、物业费催缴通知单照片复印件、物业服务活动照片复印件15张、物业费收据复印件；被告提交的身份证复印件、房屋买卖合同书复印件、不动产权证书复印件、（2017）吉2426民初738号民事裁定书复印件及当事人陈述在卷佐证。本院认为，安图县安森小区物业服务有限公司在2014年11月1日至2018年11月1日期间，对安图森林经营局小区进行了物业管理与服务，牛祥焱2017年6月23日办理产权变更登记并入住涉案房屋也实际接受了服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，故牛祥焱享受物业服务的同时就产生交纳物业费的义务。牛祥焱应交2017年6月23日起至2018年11月1日的物业费为551.47元（405元/年×497日÷365日＝551.47元）。安图县安森小区物业服务有限公司主张2016年11月1日起至2018年11月1日的物业费共计810元，因未举证证明2016年11月1日牛祥焱就已经拥有该房屋或使用居住，故本院部分支持安图县安森小区物业服务有限公司物业费551.47元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定牛祥焱未按时交纳物业费，给物业公司造成一定的损失，但安图县安森小区物业服务有限公司要求按日万分之一点七五计算至给付之日止的标准支付违约金，没有依据，鉴于当事人的履行合同、预期利益、损失等本院酌情予以调整为以中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%标准支持赔偿利息损失。2017年6月23日至2017年11月1日止物业费为146.47元（405元/年×132日÷365日＝146.47元），2017年11月1日至2018年11月1日止物业费为405元。按照物业费一年一交的惯例每年11月1日起为物业费逾期交费之日，那么146.47元造成逾期交费损失为6.37元[146.47元×4.35%/年×1年（从2017年11月1日至2018年11月1日止）]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告牛祥焱于本判决发生法律效力之日立即向原告安图县安森小区物业服务有限公司支付物业管理费551.47元（75㎡×0.45元／㎡／月×12月×497日÷365日＝551.47元）及赔偿利息损失6.37元[146.47元×4.35%/年×1年（从2017年11月1日至2018年11月1日止）]，合计557.84元，之后继续以未交物业费551.47元为基数，从2018年11月2日至2019年8月19日按年利率4.35%计算利息，2019年8月20日起付清之日止的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安图县安森小区物业服务有限公司负担7.98元，被告牛祥焱负担17.02元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  金永日二〇二〇年十二月三日书记员  孙新雨