重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝02民终2953号 上诉人（原审被告）：黄钦华，男，1977年8月24日出生，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：王家彬，重庆忠县忠洲法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：重庆市忠县兴农融资担保有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道广场东路**附**，统一社会信用代码91500233781595325Q。 法定代表人：邓小勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘仕奎，重庆开颜律师事务所律师。 原审第三人：蒋春霞，男，1976年4月6日出生，汉族，住重庆市忠县。 原审第三人：袁明琼，女，1979年5月21日出生，汉族，住重庆市忠县。 原审第三人：忠县渝清源食品有限公司，住所地重庆市忠县。 法定代表人：李永珍，该公司董事长。 上诉人黄钦华因与被上诉人重庆市忠县兴农融资担保有限公司（以下简称“兴农公司”）、原审第三人蒋春霞、原审第三人袁明琼、原审第三人忠县渝清源食品有限公司（以下简称“渝清源公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2020）渝0233民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 黄钦华上诉请求：撤销一审判决，驳回兴农公司一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由兴农公司承担。事实及理由：1．一审审理程序违法。上诉人没收到开庭传票，也没有公告送达开庭传票，一审就开庭审理，上诉人也因此没能提交证据。2．原审第三人蒋春霞未告知上诉人已将案涉房屋进行抵押，房屋未过户非因上诉人方过错。而且被上诉人是专门从事融资担保的公司，对案涉房产的情况应是明知的，是被上诉人未尽到审慎义务。3．上诉人提交的证据能够证明其已经支付案涉房屋全部价款并入住使用，享有排除强制执行的权益。 兴农公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1．被上诉人根据抵押财产的权利登记情况作出抵押，尽到了审慎的注意义务，被上诉人的抵押权优先于上诉人的普通债权。2．一审程序合法，已电话通知。3．本案更应适用最高法院关于办理执行异议和复议案件若干规定的第29条规定。 原审第三人蒋春霞、袁明琼、渝清源公司未提交答辩意见。 兴农公司向一审法院起诉请求：1．判令对忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X房屋继续强制执行（拍卖）；2．由黄钦华、蒋春霞、袁明琼、渝清源公司承担本案诉讼费用。 一审经审理查明：2016年3月23日、2017年3月24日，蒋春霞以忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X等五套房屋为抵押物，先后与兴农公司签订了《抵押反担保合同》。2017年3月21日、2018年3月27日解除抵押反担保。2018年4月2日，蒋春霞以忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X等五套房屋为抵押物，与兴农公司重新签订《抵押反担保合同》，并于2018年4月3日办理抵押登记。 在此期间，2017年3月13日，蒋春霞与董洪英签订《房屋买卖合同书》，约定将忠县新生镇新生场XXX号X单元X楼X-X号（即忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X房屋）卖给董洪英；房屋总金额为20.5万元整，付款方式为现金支付20.5万元整。房产证由蒋春霞支付，董洪英不再支付其他费用；水电气蒋春霞不再支付；房产证蒋春霞在2年内办理，如超过2年每一年支付违约金1万元整，2019年3月13日后开始计算违约金等。《房屋买卖合同书》签订当日，董洪英通过中国邮政储蓄银行转账给蒋春霞20.5万元，蒋春霞给董洪英出具了《收条》，载明：“今收到董洪英现金20.5万元整，大写贰拾万元零伍仟元整。收款人蒋春霞，2017.3.13”。 2018年12月3日，一审法院受理了兴农公司诉渝清源公司、蒋春霞、袁明琼追偿权纠纷一案，经审理查明后，该院作出了（2018）渝0233民初6560号《民事判决书》，判令兴农公司对蒋春霞所有的忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X住房拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。2019年4月25日，该院在执行申请执行人兴农公司与被执行人蒋春霞、渝清源公司、袁明琼追偿权纠纷一案中，作出（2019）渝0233执840号之一《执行裁定书》，查封了被执行人蒋春霞名下位于忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X（311房地证XXXX字第XXXXX号）等多套房屋。2019年10月15日，该院发布（2019）渝0233执840号《公告》，将依法评估、拍卖蒋春霞名下位于重庆市忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X等多套房屋。公告发布后，黄钦华向该院提出书面异议，主张对忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X房屋的产权，并请求法院停止对该房屋的拍卖。该院经审查后认为该申请符合中止的条件，遂作出（2019）渝0233执异125号《执行裁定书》，裁定中止对忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X房屋的拍卖。 另查明，2019年2月13日，黄钦华与董洪英离婚，《离婚协议书》第三项夫妻共同财产的处理约定，重庆市忠县新生镇香水村八组15号，新生镇房屋XXX号X单元X楼X-X房子归黄钦华所有等。 再查明，忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X房屋的房地产权证权利人为蒋春霞。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据上述规定，买受人作为案外人主张对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行的异议，应当就同时满足上述四个条件承担举证责任。经审理查明，董洪英与黄钦华婚姻关系存续期间，董洪英与蒋春霞签订的《房屋买卖合同书》，并支付了全部房屋价款。但买受人仍应当就满足在法院查封之前已合法占有案涉房产以及非因其自身原因未办理过户登记手续的条件进行举证。本案中，董洪英与蒋春霞解除婚姻关系后，约定将忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X房屋分割给黄钦华所有，即黄钦华系本案的适格被告。黄钦华在提出执行异议之后，在本案审理过程中，经该院多次与黄钦华和董洪英联系后，仍然无正当理由拒不到庭参加诉讼，导致该院无法查明案涉房产的占有情况以及未办理过户登记手续的原因，应当承担不到庭举证、质证的法律后果。同时，董洪英、黄钦华在兴农公司的抵押权期间与蒋春霞签订《房屋买卖合同书》，购买案涉房产，双方对案涉房产的权利瑕疵应当是知晓的，且能够预见到案涉房产存在不能过户的可能性，其仍然购买案涉房产，并未尽到买受人的审慎义务。且董洪英、黄钦华签订《房屋买卖合同书》后，长时间未主张蒋春霞办理过户登记手续，系因买受人和出卖人的原因未办理过户，在抵押解除后也未能及时办理过户，亦表明董洪英、黄钦华对案涉房产的权利瑕疵具有放任的态度。故本案中，黄钦华未能充分证明其在执行标的中已享有足以排除强制执行的民事权益，应当承担相应的法律后果。对兴农公司主张对忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X房屋继续强制执行的诉讼请求，予以支持。黄钦华、蒋春霞、渝清源公司、袁明琼未到庭应诉，应当承担不到庭举证、质证的法律后果。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决准予执行忠县新生镇新生场XXX号附X号X-X的房屋（房地产权证号为：311房地证XXXX字第XXXXX号）。 二审中，上诉人黄钦华提交以下证据：证据1，上诉人黄钦华的身份证（复印件），证明黄钦华的身份信息；证据2，房屋买卖合同书（复印件），证明黄钦华前妻董洪英与蒋春霞签订案涉房屋买卖合同，房屋买卖关系成立；证据3，收条和交易明细（复印件），证明蒋春霞于2018年3月13日收到了上诉人前妻董洪英支付的全部购房款；证据4，离婚证和离婚协议书（复印件），证明案涉房屋归黄钦华所有；证据5，用电登记情况（复印件）、电费清单（复印件），证明用电人为黄钦华，用电房号为案涉房屋，上诉人实际占有案涉房屋；证据6，（2019）渝0233执异125号执行裁定书（复印件），证明该裁定认定事实清楚，裁定结果正确；证据7，收费票据（复印件），证明黄钦华已经在使用案涉房屋；证据8，执行听证笔录（复印件），证明上诉人能够排除对案涉房屋的执行。经质证，兴农公司认为以上证据并非新证据，且不能达到上诉人证明目的。对上诉人举示证据，证据1、2、3、4、6、8一审均已调取，证据5、7来源合法，客观真实，与本案具有关联性，且与其他证据能够相互印证案件基本事实，故均予采信，但以上证据均不能达到证明黄钦华享有能够排除法院强制执行权益的目的。 二审审理查明事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人黄钦华提出的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，案外人黄钦华应就其对按涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据一、二审查明事实、上诉人与被上诉人诉辩意见，本案争议焦点为案外人黄钦华对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。对此，综合评判如下： 第一◊我国法律关于不动产物权采取登记生效主义，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，采取了物权变动与合同效力相区分的原则。本案案涉房屋登记在蒋春霞名下，也即蒋春霞系案涉房屋所有权人，其债权人兴农公司依据法院生效判决申请执行该房屋符合法律规定。 第二◊《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案案涉房屋已抵押给兴农公司，在房屋未办理变更登记的情况下，黄钦华也仅能基于其前妻董洪英与蒋春霞签订的《房屋买卖合同书》享有合同之债权，根据物权优于债权这一原则，其合同之债权不足以对抗兴农公司所享有的抵押权。 第三◊程序问题。一审开庭前，已通过黄钦华在执行阶段签署的地址确认书所确认的联系电话与其沟通，黄钦华二审中亦认可其接到过一审的电话通知，故其现主张一审程序违法的上诉理由不能成立。 综上，黄钦华上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4375元，由上诉人黄钦华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱晓丽 审 判 员 张 燕 审 判 员 李青春 二〇二〇年十二月三日 法官助理 付丽姝 书 记 员 蹇佳莉