江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3148号上诉人（原审被告）：南通铭赛贸易有限公司，住所地江苏省南通市通州区川姜镇川叠路**华融和生内。法定代表人：瞿小芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：张洪新，南通市通州区金新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:张春李，男，1991年8月6日出生，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：黄冬梅，海门市天补法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：施陶娟，海门市天补法律服务所法律工作者。上诉人南通铭赛贸易有限公司（以下简称铭赛公司）因与被上诉人张春李房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初6638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铭赛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由张春李承担。事实和理由：1.一审判决对案涉铺位租赁与管理合同于2019年7月11日解除的认定存在错误。其收到张春李通知后未同意解除，要求继续履行合同，且张春李的店铺货物都在，可以正常经营。其在一审审理过程中也未同意解除合同。2.一审判决以92.5平方米的面积标准计算张春李应支付的费用为49333.33元错误，张春李实际占用的面积为117.44平方米。张春李辩称，案涉铺位租赁与管理合同于2019年7月11日解除有事实和法律依据；一审判决认定其应支付费用为49333.33元正确。张春李向一审法院起诉请求：1.判令其与铭赛公司2018年2月2日签订的铺位租赁与管理服务合同于2019年7月11日解除；2.铭赛公司返还其交付的租金等费用合计77600元（租金66000元，保证金10000元，装修管理费1000元）；3.铭赛公司赔偿其各项损失145000元（装修工程款45000元，货架定制费用40000元，联营保证金损失60000元）；4.诉讼费用由铭赛公司负担。一审庭审中，张春李撤回要求铭赛公司赔偿装修工程款45000元的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年2月2日，张春李与铭赛公司签订铺位租赁与管理服务合同，约定:1.铭赛公司将位于南通市通州区××镇××路××××广场的A1-33铺位租于张春李用于品牌鞋子经营。租赁面积92.5平方米，租期两年。2.养店期费用自商场开业之日起计算。费用为第一年租金30元/平方米/月、设施设备租赁费30元/平方米/月、物业管理费5元/平方米/月、空调使用费15元/平方米/月。3.张春李须交付履约保证金10000元。另查明，2018年1月10日张春李交付A1-38定金10000元，2018年2月2日交付A1-33租金66600元，2018年11月9日交付A1-14、15的隔断费、装修管理费、施工费合计1052元以及装修押金3000元。2018年11月9日南通盛亿莱百货物业部向张春李发出商户内部装修许可证，载明施工期限为2018年11月12日至2018年11月20日。2018年12月23日案涉商场开业经营。2019年6月14日南通市通州区消防救援大队向铭赛公司发出责令限期改正通知书，载明对购物中心一楼西侧中庭区域设置商铺（可燃物），不符合建筑设计防火规范，责令于2019年6月30日前改正。2019年6月24日铭赛公司向张春李发出消防安全隐患整改通知书，载明南通市通州区消防大队于2019年6月13日来南通市通州区××镇××××广场1楼1至3层进行消防安全检查，发现商场1层扶梯下方区域设有店铺，不符合建筑涉及防火规范相关要求，存在重大火灾安全隐患。限张春李于2019年6月27日来商管公司办理更换铺位手续。又查明，2019年7月10日张春李向铭赛公司法定代表人瞿小芳邮寄快递，备注中载明解除合同通知书壹份。快递回执显示于2019年7月11日由本人签收。一审审理中，双方一致认可：1.经双方协商，张春李承租的铺面最终调整为A1-14、15，因此导致定金、租金等收据载明铺面位置、大小均不一致。2.A1-14、15商铺位于扶梯下方区域中间。张春李认可：1.案涉店铺于2018年12月10日装修结束投入经营，在2019年6月24日消防整改通知次日停止营业至今；2.撤回对案涉店铺装饰装修损失45000元的诉讼请求；3.撤回对店铺装饰装修残值损失的司法鉴定申请。铭赛公司认可对调整后的铺位除位置变化外，其余没有变化。一审法院认为，案涉铺面位于××××广场1号楼内，已取得建设工程规划许可证及商品房预售许可。经南通华融和生置业有限公司（以下简称华融公司）授权，南通凯翔商业管理有限公司（以下简称凯翔公司）已取得××××广场的整体经营管理权利。根据2017年3月31日凯翔公司与南通市通州区友慕商贸有限公司（以下简称友慕公司）的租赁合同，以及2018年11月15日铭赛公司、友慕公司以及凯翔公司签订的三方协议，一审法院认为铭赛公司已取得××××广场1楼1-3层商铺占有、使用和收益的权利。因法律、行政法规并未明确出租人就未经消防验收的房屋与承租人订立的租赁合同无效，且2019年4月1日，铭赛公司已取得华融和生商业广场1号楼公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。故一审法院认定铭赛公司与张春李于2018年2月2日签订的铺位租赁与管理服务合同合法有效，双方应当如约履行合同义务。对于张春李是否享有法定解除权。依照法律规定，当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，因案涉A1-14、15位于扶梯下方区域中间，不符合建筑设计防火规范。故南通市通州区消防救援大队向铭赛公司发出责令限期整改通知书，而铭赛公司亦向张春李发出限期办理更换铺位手续的通知。一审法院认为，租赁合同应由双方合意，因张春李未能就变更铺位与铭赛公司协商一致，故其无法继续从事经营，无法实现合同目的，其依法应享有解除权。因铭赛公司已于2019年7月11日收到合同解除通知书，故一审法院依法确认2018年2月2日张春李与铭赛公司签订的铺位租赁与管理服务合同于2019年7月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对张春李诉请，一审法院认定如下：1.因案涉铺位租赁与管理合同约定，自开业时计算养店期费用，故对张春李提出应自消防验收合格之日起计算，铭赛公司提出应自张春李进场装修之日起计算的意见，一审法院不予采纳。案涉店铺的费用应自2018年12月23日起计算至2019年7月11日合同解除之日止。因双方对租赁铺面的位置进行了调整，随之面积亦发生了变化，但铭赛公司认可租金并无变化，故张春李应支付费用应为49333.33元（80元/月/平方×92.5平方米×200天），尚余费用17266.67元应由铭赛公司返还。2.履约保证金10000元应予以返还。3.装修管理费虽属装修中实际开支，但因铭赛公司违约，故对该项主张列入张春李损失。4.因张春李已撤回对店铺装饰装修损失的诉讼请求，故一审法院对相关诉请在本案中不予理涉。5.一审庭审中，张春李提供了其与浙江巨圣鞋业江苏运营中心签订的专卖店联营合同书，其中约定缴纳品牌保证金、货品保证金60000元。合同自2018年9月28日至2019年9月27日止。合同期满后，如张春李不再续约且无任何违约情况的，双方办理好一切货品和其他事物交接及账目核算清楚后，无息退还保证金结存。因张春李未能就实际扣减保证金等事实提供相应证据，故对其该项主张一审法院不予支持。综上，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、张春李与铭赛公司于2018年2月2日签订的铺位租赁与管理服务合同于2019年7月11日解除；二、铭赛公司返还张春李租赁费用17266.67元；三、铭赛公司返还张春李履约保证金10000元；四、铭赛公司赔偿张春李装修管理费等1000元。上述第二、三、四项于判决生效之日起十五日内履行。五、驳回张春李的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3852元，由张春李负担1926元，由铭赛公司负担1926元。二审中，铭赛公司提供以下证据：由凯翔公司向铭赛购物中心商户发出的通知书以及张贴通知书的照片打印件，以证明张春李在2020年7月23日尚未搬离。张春李经质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能达到铭赛公司的证明目的。该通知书系复印件，该通知书的对象系铭赛购物中心的商户，且其不存在该通知书所述未清理遗留物品的事实。本院经审查认为，铭赛公司未能提供通知原件供核对，故对于该通知书的真实性本院不予确认；铭赛公司提供的张贴通知书的照片打印件无法证明张春李于2020年7月23日未搬离的事实，故对上述证据，本院均不予采信。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，铭赛公司与张春李签订案涉铺位租赁与管理服务合同，约定将A1-13铺位出租给张春李用于鞋子经营，后双方协商一致将租赁铺位调整为案涉铺位A1-14、15。现因案涉铺位位于扶梯下方区域，不符合《建筑设计防火规范》规定，南通市通州区消防救援大队责令铭赛公司限期整改。铭赛公司虽通知张春李限期办理更换铺位手续，但双方未能就再次更换铺位达成一致意见。由于铭赛公司提供的铺位不符合消防规定，张春李不能实现合同目的，理应享有法定解除权，该解除权的行使无需征得铭赛公司的同意。铭赛公司于2019年7月11日收到张春李的合同解除通知书，一审法院据此确认案涉铺位租赁与管理服务合同于2019年7月11日解除并无不当。铭赛公司虽称应当以张春李实际占用面积117.44平方米作为租赁费用的计算依据，但其未能提供充分证据予以证明，且其代理人在一审庭审中陈述案涉铺位与双方合同约定的A1-13铺位仅在位置上发生变化，其余约定与案涉铺位租赁与管理服务合同保持一致。结合铭赛公司在收取相关费用后始终未要求张春李补交租赁费用、双方未就租赁面积另行签订补充条款、张春李缴纳装修押金3000元为100㎡以内铺位的收费标准等事实，一审法院按照张春李与铭赛公司签订的案涉铺位租赁与管理服务合同约定的面积计算张春李应支付的费用亦无不当。综上，铭赛公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3852元，由上诉人南通铭赛贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  刘彩霞审判员  高 雁二〇二〇年十二月七日书记员  李 熹