广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4843号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区容里印刷有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*****委会**********20号铺，注册号440********5476。法定代表人：王紫莹，负责人。委托诉讼代理人：姚志兵，广东昊亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东东纳包装开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德**********，统一社会信用代码914************651。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：邱永杏，广东德良律师事务所律师。委托诉讼代理人：白永，广东德良律师事务所律师。原审第三人：王锡华，男，汉族，1955年1月5日出生，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************934。委托诉讼代理人：姚志兵，广东昊亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区容里印刷有限公司（以下简称容里公司）因与上诉人广东东纳包装开发有限公司（以下简称东纳公司）、原审第三人王锡华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21538号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人容里公司上诉请求:1.撤销一审判决第三项；2.改判东纳公司按每月65600元的标准，从2012年9月起向容里公司支付房屋占有使用费至返还涉案厂房之日止；3.本案一、二审诉讼费由东纳公司承担。事实和理由：一、东纳公司实际占有使用的面积为4334平方米，并非4100平方米。虽然租赁合同第一条约定租赁建筑面积为4100平方米，但东纳公司实际占用面积为4334平方米。该事实双方均无异议，一审法院认定事实有误，应予纠正。二、东纳公司应按每月65600元的标准支付房屋占有使用费。东纳公司已实际占有使用涉案厂房，可基于租赁合同实现工商、环保登记等目的。换言之，东纳公司早已实现合同目的，得到了经营所需且业务不断发展，却未支付租金。在合同无效之下，关于租金的约定也是无效的，合同约定月租金为每平方米1元，明显低于市场价格，严重损害容里公司的利益。顺德区容桂工业用房租赁市场价格每月每平方米16元，涉案合同约定的租金比市场价格少93%，严重低于市场价格。三、应根据公平原则认定房屋占有使用费标准。东纳公司辩称，不同意容里公司的诉请，应予驳回。虽然双方签订涉案租赁合同，但容里公司并未履行交付租赁场地的义务，故东纳公司无需支付租金。王锡华辩称，与容里公司的意见一致。上诉人东纳公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回第二项、第三项、第四项诉请；2.本案一、二审诉讼费由容里公司承担。事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实，关于涉案土地、涉案厂房的权利人是否为容里公司、容里公司对涉案厂房是否享有权利的问题并未作出审查，属认定事实不清。事实上，容里公司并非涉案地块及厂房的权利人，容里公司不拥有涉案厂房、土地的所有权或使用权，无权就涉案厂房主张任何权利，因此，容里公司的所有诉请不应得到支持。首先，从东纳公司提交的证据七生效判决已查明的事实可知，广东容里印刷有限公司的前身佛山市顺德容里印刷有限公司（以下简称广东容里公司）是与政府签订相关协议的名义权利人，而在其后的权属纠纷审理中生效判决确认权利人为王锡华，而广东容里公司仅是之前的名义权利人。其次，本案容里公司与广东容里公司并非同一主体，而是与其曾用名名称相同的两个不同企业。从证据七可知，广东容里公司于2003年登记成立，2006年9月广东容里公司更名为广东容里印刷有限公司并存续至今，而容里公司是王锡华在2008年1月以提交虚假材料的方式设立，企图冒充广东容里公司以骗取相关报建证照，于2012年被工商登记部门撤销，故容里公司与广东容里公司并非同一主体。第三，容里公司庭上补充的证据诉状是王锡华另行对东纳公司两股东王日华、王永华提起的排除妨害诉讼，王锡华在诉状中多次提及涉案地块系其所有，而车间厂房系王锡华以容里公司名义报建，2012年签订的租赁合同实际为与王锡华签订，充分证明了容里公司清楚自己对涉案厂房不具备权利的事实。容里公司在两案中的主张自相矛盾，不应采信。二、一审判决在本案存在依法应中止审理的事由情况下，以现有证据不能证明王日华、王永华在合同订立时取得涉案房屋的使用权为由，认为东纳公司基于合同占有的厂房应向容里公司返还是错误的。（一）如上所述，容里公司并非涉案地块、厂房的权利人，即使本案存在返还的结果，也不应向容里公司返还。（二）东纳公司系基于股东王日华、王永华的授权无偿使用涉案厂房，并非基于租赁合同。因此，无论租赁合同效力如何，均不存在东纳公司向容里公司返还涉案厂房的问题。（三）关于王日华、王永华是否对涉案房屋取得使用权及何时取得使用权的问题，恰好是东纳公司多次申请法院中止审理本案的理由。一审判决在本案存在应当中止审理的事由情况下，以未审结的事项作为本案处理前提，属认定事实不清。王日华、王永华与王锡华之间于2013年8月签订协议书，由王日华、王永华购买涉案地块及地上建筑物三分之二权属的协议。且王日华、王永华已实际支付购地购房款，因此涉案地块及地上建筑物实为王日华、王永华、王锡华三人按份共有，而东纳公司使用的厂房正是属于王日华、王永华的份额范围内，东纳公司基于产权人的授权使用涉案厂房是合法的，其他人无权要求东纳公司搬离涉案厂房并支付租金。三人之间的内部权属争议，王日华、王永华已经提起诉讼，且一审判决已确认三人之间的购买合同有效，确认王日华、王永华关于涉案地块及地上建筑物的合同权益，该案尚在二审审理中。因此，容里公司起诉要求归还涉案厂房、支付租金等，应当查明东纳公司是否合法占有使用涉案厂房，而东纳公司是否合法占有使用涉案厂房、是否应支付租金等事实均应以王日华、王永华、王锡华之间关于涉案土地使用权及地上建筑物的权属纠纷的查明为依据合同前提，因此本案应中止审理。三、一审判决适用法律错误，容里公司已经被工商部门撤销登记，依法不存在诉讼主体资格，因此并非适格主体，应裁定驳回起诉。一审法院已查明，容里公司因虚假设立登记于2012年被撤销登记，虽然民事主体资格尚存在，但其诉讼主体资格已经灭失，根据《关于申请执行人被撤销设立登记后其申请执行的主体资格有关问题的复函》批复，容里公司并非适格诉讼主体，应当由被撤销主体的原股东组成的清算组代为参与诉讼活动，提起本案诉讼，本案应裁定驳回起诉。四、一审判决认为占有使用费的诉请不适用诉讼时效是错误的。确认合同无效请求权不受诉讼时效限制，但合同无效后的债权请求权应受诉讼时效的限制，关于容里公司提起的关于支付占有使用费的诉请，从起诉之日往前倒推，超过三年的请求均超过诉讼时效。五、涉案租赁协议签订后，容里公司并未交付租赁物，故无需支付租金。容里公司明确表明无偿交付涉案厂房给东纳公司使用。东纳公司的两位股东在2011年4月已经支付300万元给王锡华。容里公司向一审法院提出诉讼请求：一、判定容里公司、东纳公司于2012年8月30日签订的《厂房租赁合同》不成立；二、东纳公司立即腾空、搬离并归还涉案厂房归还容里公司；三、东纳公司按照每月每平方米16元的标准，向容里公司支付自2012年9月1日起直至腾空、搬离并归还涉案厂房时止的占有使用费，暂计至2019年5月1日占有使用费为人民币5547620元；四、本案诉讼费用由东纳公司承担。庭审中，容里公司将诉请第一项变更为确认容里公司、东纳公司于2012年8月30日签订的《厂房租赁合同》无效。一审法院认定事实：一、租赁合同的订立2012年3月5日、7月20日、7月30日，容里公司分别出具三份《证明》，同意将位于顺德**********号的厂房无偿提供给东纳公司使用。2012年8月30日，容里公司（出租方，甲方）与东纳公司（承租方，乙方）签订了《厂房租赁合同》，合同约定：根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下：一、出租厂房情况甲方出租给乙方的厂房坐落在顺德高新区（容桂）建业中路17号之二，租赁建筑面积为4100平方米。二、租赁期限1、厂房租赁自2012年9月1日起，至2022年8月31日止，租赁期10年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同……四、租金及保证金支付方式1、甲、乙双方约定，该厂房租赁每平方米建筑面积租金为人民币1元，月租金为人民币4100元，年租金为49200元。2、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月租金。租金应预付三个月，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金……。合同签订后，东纳公司一直占有使用涉案厂房至今。另查，2012年8月28日，东纳公司的工商登记住所变更登记至佛山市顺德高新区（容桂）建业中路17号之二。二、容里公司的股东变更及登记情况2008年1月23日，佛山市顺德区容里印刷有限公司由广东容里印刷有限公司、王锡华登记设立，注册资本为150万元。2008年3月4日，该公司的注册资本变更为3000万元，股东变更为广东容里印刷有限公司、王锡华、王庭枫。2008年4月25日，该公司注册资本变更为3500万元，股东变更为王锡华、王庭枫。后经数次变更后，股东变更为王锡华、王紫莹、王庭枫，法定代表人为王紫莹。2012年11月8日，佛山市顺德区**安全监督局作出《行政处罚决定书》，认定当事人在2008年1月23日、2008年3月4日、2008年4月25日三次公司登记中提交的材料均属虚假材料，决定撤销“佛山市顺德区容里印刷有限公司”2008年1月23日、2008年3月4日、2008年4月25日三次公司登记。据容里公司提供的工商登记信息的营业执照信息显示，佛山市顺德区容里印刷有限公司的登记状态为“在营（开业）企业”；经营范围：此执照仅作企业法人资格凭证，不得从事经营活动（注：根据《中华人民共和国公司法》第一百九十九条的规定，佛山市顺德区**安全监管局于2012年11月8日作出如下处罚：撤销佛山市顺德区容里印刷有限公司2008年1月23日的公司设立登记、2008年3月4日、2008年4月25日两次公司变更登记）。三、关于涉案土地及建筑物的情况涉案顺德**********坐落于顺德区**********地块。2003年第三人王锡华以顺德容里公司（后变更为广东容里印刷有限公司）的名义与出让方签订《用地协议》，支付了土地出让金7591727元；2006年6月30日，佛山市政府核发了涉案土地的国有土地使用证，权属人是顺德容里公司；2009年3月1日，第三人王锡华以后被撤销登记的佛山市顺德区容里印刷有限公司的名义申领了建设工程施工许可证，并自行出资在涉案土地上建设房屋。现涉案土地国有建设用地使用权已变更登记至第三人王锡华名下，土地用途为0601工业用地，共有情况为单独所有。2018年9月19日，案外人王日华、王永华以所有权确认纠纷为由将王锡华诉至广东省佛山市中级人民法院，诉请法院确认王日华、王永华对王锡华名下的顺德区高新区（容桂）科技产业园D03-1地块各享有三分之一的使用权、对地上建筑物、构筑物各享有三分之一的所有权，王锡华协助王日华、王永华办理涉案土地三分之二使用权变更登记至王日华、王永华名下。案件经广东省佛山市中级人民法院审理后作出（2018）粤06民初172号民事裁定书、民事判决，裁定认为因涉案土地上的建筑物系王锡华以后被撤销登记的顺德容里公司的名义报建，在双方未能举证证明上述建筑行为已被行政机关认为合法的情况下，上述建筑属于违法建筑，对于违法建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，王日华、王永华应先行向行政机关申请处理违法建筑问题，法院裁定驳回王日华、王永华对王锡华关于确认其对王锡华名下的顺德高新区（容桂）科技产业园D03-1地块的地上建筑物、构筑物各享有三份之一所有权的起诉；判决认为王锡华协助王日华、王永华办理涉案土地三分之二使用权变更登记至王日华、王永华名下的理据不足，驳回相应诉请。庭审中，容里公司明确确认合同无效的理由为：1.东纳公司在签订涉案租赁合同时并非其真实意思表示，违背合同签订的原则；2.东纳公司以合法形式掩盖非法目的，企图利用签订租赁合同的方式，霸占容里公司的财产；3.佛山市中级人民法院在2019粤06民初172号民事裁定书中，认定涉案厂房是违法建筑。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合容里公司的诉称及东纳公司的辩称，归纳本案的争议焦点为：一、容里公司是否具有诉讼主体资格；二、涉案《厂房租赁合同》的效力及返还涉案厂房的问题；三、东纳公司应支付的费用问题。关于容里公司诉讼主体资格的问题。虽佛山市顺德区容里印刷有限公司已被佛山市顺德区**安全监督局撤销公司设立登记及变更登记，但《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”《中华人民共和国公司登记管理条例》第四十四条规定“经公司登记机关注销登记，公司终止。”法人在依法完成清算、注销登记后终止，即法人必须经过注销程序，由登记机关将其营业执照注销并登记，其法人资格才消灭。现未有证据显示佛山市顺德区容里印刷有限公司已办理注销登记，该公司仍然存续，容里公司具有诉讼主体资格。关于涉案《厂房租赁合同》的效力问题。东纳公司辩称涉案《厂房租赁合同》是一个不真实且并未实际履行的合同，是为了办理相关工商、环保登记需要而签订，东纳公司使用诉争的厂房是东纳公司的股东王日华、王永华无偿提供。一审法院认为，一，现有证据尚不能证明王日华、王永华在合同订立时取得了涉案房屋的使用权；二，合同约定容里公司将涉案房屋出租给东纳公司使用，东纳公司确实已占用使用涉案厂房，但并不影响东纳公司使用涉案租赁合同办理工商、环保登记需要，即东纳公司基于涉案租赁合同可以同时实现多个目的，即合同已得到实际履行。基于以上两点分析，一审法院对东纳公司的上述辩称不予采纳。另，涉案房屋是第三人王锡华以被撤销登记的佛山市顺德区容里印刷有限公司的名义报建，在双方未能举证证明上述建筑行为已被行政机关认为合法的情况下，上述建筑属于违法建筑。容里公司出租的房屋为违法建筑，违反了法律强制性规定，故一审法院认定涉案《厂房租赁合同》为无效合同。合同无效，东纳公司基于合同而占用的厂房应向容里公司返还。关于占用使用费的问题。房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的。合同约定月租金4100元，东纳公司应参照上述租金标准从2012年9月起向容里公司支付占有使用费至实际返还厂房之日止，容里公司诉请超出部分一审法院不予支持。至于东纳公司辩称的占有使用费的诉讼时效问题，因合同无效，合同约定的租金支付时间亦无效，故本案不存在诉讼时效的问题，东纳公司的辩称不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认容里公司与东纳公司于2012年8月30日签订的《厂房租赁合同》无效；二、东纳公司在判决发生法律效力之日起十五日内腾空、搬离涉案厂房，并将顺德高新区（容桂）建业中路17号之二厂房归还容里公司；三、东纳公司在判决发生法律效力之日起十五日内向容里公司支付占有使用费（按每月4100月，从2012年9月起计至实际返还厂房之日止）；四、驳回容里公司的其他诉讼请求。如东纳公司未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案适用简易程序，案件受理费减半收取25317元，财产保全费5000元，合计诉讼费用30317元，容里公司负担28317元，东纳公司负担2000元。二审期间，容里公司、王锡华未向本院提交新证据，东纳公司向本院提交了《中央空调采购施工合同》《工程合同》《电气安装合同》《建设工程设计合同》，拟证明东纳公司在签订涉案租赁合同前已经占有使用涉案厂房，东纳公司的两位股东在2011年4月支付300万元给王锡华。2012年3月15日容里公司明确表示无偿把该厂房提供给东纳公司使用。东纳公司对于涉案厂房的占有使用不是基于涉案租赁合同，而是基于容里公司同意东纳公司无偿使用。容里公司、王锡华质证称，对上述证据的关联性不予确认。经审查，鉴于以上证据均系东纳公司单方提供，合同相对方未出庭作证，无法核查真实性，本院对上述证据不予采信。另，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人容里公司与上诉人东纳公司、原审第三人王锡华的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.容里公司是否为本案适格诉讼主体；2.东纳公司是否应将涉案厂房返还给容里公司；3.东纳公司应支付的占有使用费。关于容里公司是否为本案适格诉讼主体的问题。东纳公司上诉主张容里公司不是涉案土地、厂房的权利人，且容里公司已被撤销登记，故不是本案适格诉讼主体。本院认为，判定容里公司是否为本案适格诉讼主体主要从以下两个方面进行考虑：首先，涉案土地、厂房的权属及流转情况。涉案土地使用权为王锡华所有，王锡华以容里公司名义进行报建并建设涉案厂房，王锡华确认涉案厂房建成后由容里公司管理、占有使用和收益。后容里公司与东纳公司就涉案厂房签订租赁合同，该租赁合同为容里公司与东纳公司的真实意思表示，该合同亦有容里公司与东纳公司盖章确认。其次，容里公司被撤销不影响其民事主体资格。虽然容里公司被佛山市顺德区**安全监督局撤销登记，但依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条及《中华人民共和国公司登记管理条例》第四十四条之规定，在未有证据证明容里公司已办理注销登记的情况下，容里公司仍具备诉讼主体资格，为本案适格诉讼主体。一审法院对此已有充分论述，本院不再赘述。关于东纳公司是否应将涉案厂房返还给容里公司的问题。东纳公司上诉主张涉案厂房系容里公司承诺无偿使用。本院经核查认为：首先，根据当事人意思自治，容里公司就涉案厂房的处分有多次截然不同的情况，应以最后一份合同为准。经核查，容里公司在2012年3月5日、7月20日、7月30日出具证明，同意将涉案厂房无偿提供给东纳公司使用，但双方在2012年8月30日签订租赁合同，约定容里公司将涉案厂房出租给东纳公司使用，月租金为4100元；故应视为双方协议变更原无偿使用的约定，改为有偿使用。其次，涉案租赁合同因涉案厂房为违法建筑而违反法律强制性规定导致无效（该事实已经广东省高级人民法院（2019）粤民终2043号生效判决确认），涉案合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故东纳公司应将其占有的涉案厂房返还给容里公司。一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于东纳公司应支付的占有使用费问题。容里公司上诉主张涉案合同约定的标准过低，应按每月65600元的标准计算占有使用费。东纳公司上诉主张其已在2011年4月已支付300万元，且部分占有使用费已超过诉讼时效。本院认为，如上所述，涉案租赁合同虽然违反法律强制性规定而无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”之规定，东纳公司应参照合同约定按4100元/月的标准支付占有使用费，但鉴于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第三款的规定，请求确认合同无效不适用诉讼时效规定，但关于占有使用费的诉请实为债权请求权，应适用诉讼时效之规定。至此，容里公司未提供证据证明其在起诉前向东纳公司主张过占有使用费，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，东纳公司应向容里公司按每月4100元的标准支付自2016年4月30日（自容里公司起诉之日2019年4月30日起前三年）起至实际返还厂房之日止的占有使用费。一审法院对此认定部分有误，本院予以纠正。东纳公司虽主张已于2011年4月支付300万元，但该300万元收据备注性质系投资款，并非涉案厂房占有使用费，故本院对其主张不予采信。另，容里公司认为东纳公司实际占有使用面积为4334平方米，并非4100平方米。本院认为，合同签订以来，容里公司一直未对东纳公司实际占有使用的面积提出异议，现容里公司认为租赁面积与合同约定不一致，明显有违诚实信用原则，本院对其主张不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院予以纠正。容里公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。东纳公司的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21538号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21538号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21538号民事判决第三项为：广东东纳包装开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向佛山市顺德区容里印刷有限公司支付占有使用费（按每月4100元，从2016年4月30日起计至实际返还厂房之日止）；四、驳回佛山市顺德区容里印刷有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25317元，财产保全费5000元，合计诉讼费用30317元，佛山市顺德区容里印刷有限公司负担28717元，广东东纳包装开发有限公司负担1600元。二审案件受理费56889.01元，由佛山市顺德区容里印刷有限公司负担4236元，由广东东纳包装开发有限公司负担52653.01元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月三十日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理