湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1239号上诉人（原审被告）：湖北咸宁众兴商业运营管理有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区金桂路**。法定代表人：吴勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：涂晓军，湖北瀛平惟合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：千万亿（武汉）营销管理有限公司，住，住所地湖北省武汉市武昌区积玉桥街临江大道**武汉万达中心写字楼****/div>法定代表人：刘四友，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖周军，湖北宁华律师事务所律师。上诉人湖北咸宁市众兴商业运营管理有限公司（以下简称众兴公司）因与被上诉人千万亿（武汉）营销管理有限公司（以下简称千万亿公司）委托合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回千万亿公司诉讼请求或发回重审。2.一审、二审诉讼费用由千万亿公司承担。事实和理由：1.一审法院认定千万亿公司在案涉合同解除前代理销售了15套商铺事实错误，认为众兴公司应向千万亿公司支付15套商铺的佣金370952元系适用法律错误。根据原国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》第6条第4款规定：“实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。”而一审法院判付的服务费高达销售房款总价的16%，远远超出国家规定房屋买卖代理收费标准，属于适用法律错误。2.千万亿公司在合同履行过程中屡次违约，导致最终实际销售面积远低于合同约定的销售目标，致使众兴公司签订合同的根本目的无法实现，众兴公司是迫于无奈才与千万亿公司解除委托销售合同。在此情形下，一审法院判付众兴公司向千万亿公司支付高达商铺销售总价款16%的服务费有违公平原则，系适用法律错误，应予以变更。千万亿公司辩称，1.一审认定事实正确，适用法律正确，千万亿公司在一审中实际主张代理销售的商铺为19套，其中仅有15套商铺办理了备案手续。一审法院基于有4套没有办理备案为由不予支持，千万亿公司销售的19套商铺不仅有认购书，且认购书均系千万亿公司人员与购房人所签订。众兴公司认为合同解除前代理销售了15套房屋错误的事实不能成立。2.案涉委托销售代理合同系双方当事人在平等自愿协商一致基础上签订的，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人双方应当严格按照合同义务来履行合同。合同中对服务费的计算方法、支付期限有明确约定，双方应当严格按照约定履行义务。同时众兴公司认为服务费过高所依据的《关于房地产中介服务收费的通知》，既不属于法律行政法规，也不属于部门规章，不符合合同法关于合同无效的相关规定。3.千万亿公司并未在合同履行过程中屡次违约，根据一审法院查明的事实，实际上在合同履行过程中，双方均违约。因此，一审法院判决驳回了千万亿公司主张的违约金。综上，众兴公司在上诉过程中提出的事实和理由不能成立，请求依法维持原判。千万亿公司向一审法院起诉请求：1.判令确认千万亿公司与众兴公司签订的《咸宁众兴锦绣城·星艺佳商场项目委托销售代理合同》于2019年12月5日解除；2.判令众兴公司向千万亿公司支付房屋销售服务费（佣金）613560元及违约金30678元，合计支付644238元；3.案件受理费、担保费、保全费由众兴公司承担。一审法院认定事实：2019年4月30日，千万亿公司与众兴公司签订了一份《咸宁众兴锦绣城·星艺佳商场项目委托销售代理合同》，众兴公司委托千万亿公司独家代理销售“咸宁众兴·锦绣城1-4#幢商业项目”，合同约定了服务期限、服务费标准（以约定底价之外溢价部分80%计算）和支付方式及违约责任。合同第3.2条约定“客户全款到账并签订《商品房买卖合同》，则甲方按照服务费结算标准支付乙方该套房屋的全额应付服务费”，第5.1条约定，“各阶段具体销售价格、销售目标金额（见附件1），各销售考核阶段预留乙方10%佣金，乙方完成考核目标金额后，甲方一次性结算阶段预留佣金款项100%”，第5.2条约定“乙方连续2个销售阶段未完成约定考核目标，甲方有权终止合同”。合同签订后，千万亿公司安排工作人员代理销售案涉商铺，从2019年5月14日起至2019年12月3日止，众兴公司已支付29套商铺90%的佣金，预留10%佣金未付。2019年12月5日，众兴公司向千万亿公司送达了《工作执行确认函》，以千万亿公司未按合同约定完成销售任务为由，单方解除了双方签订的合同。千万亿公司向众兴公司追讨另外代理销售的19套商铺佣金和29套商铺预留10%佣金未果，为此，发生纠纷，千万亿公司诉至法院。一审法院同时查明，合同附件1约定销售单价为13500元/平方米，总面积为25000平方米，至第三阶段（2019年11月1日）销售总面积为8000元平方米。截至2019年12月5日，千万亿公司代理销售的案涉48套商铺销售单价均为15600元/平方米，总面积不到400平方米。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.众兴公司是否应当支付佣金？2.千万亿公司主张违约金是否成立？关于第一个争议焦点：众兴公司是否应当支付佣金？一审法院认为，根据查明的事实，案涉19套商铺有15套商铺签订了商品房买卖合同且已备案，其余4套商铺尽管千万亿公司提交了购房人缴款收据，但千万亿公司不能提供证据证明购房人已签订了商品房买卖合同，根据合同约定，众兴公司支付服务费的条件是购房人缴款并签订《商品房买卖合同》，现千万亿公司未提交充分的证据证明其完成了合同约定的付款条件，对该4套商铺的佣金本案中不予支持，千万亿公司可另行依法主张；众兴公司认为案涉19套商铺不是千万亿公司代理销售的，而是众兴公司自行销售的10%房源，但众兴公司未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，故一审法院认定千万亿公司主张代理销售案涉15套商铺，根据千万亿公司提交的结算明细表，该15套商铺90%服务费为370952元，众兴公司应当支付。千万亿公司要求众兴公司支付预留的10%服务费143104元，经查明，案涉48套商铺销售单价均为15600元/平方米，超过了合同约定的销售单价13500元/平方米，但千万亿公司代理销售的商铺总面积不到400平方米，远低于第三阶段约定销售总面积8000元平方米，众兴公司委托千万亿公司销售商铺的主要目的是完成合同约定的销售面积，而销售价格的高低与千万亿公司的服务费多少相关，故应认为千万亿公司没有完成合同约定的阶段考核目标，根据合同约定，只有在千万亿公司完成考核目标后，众兴公司才支付预留佣金的10%，但千万亿公司未完成约定的销售面积，故千万亿公司无权要求众兴公司支付预留10%的服务费，故对千万亿公司该诉求，不予支持。关于第二个争议焦点：千万亿公司主张违约金是否成立？一审判决认为，因千万亿公司没有完成销售面积，2019年12月5日众兴公司按照约定解除合同，符合合同约定，且千万亿公司对合同已解除无异议，本案中，千万亿公司没有按照合同约定完成销售任务，众兴公司没有按照约定支付佣金，双方均存在违约行为，应各自承担相应的责任，故对千万亿公司主张违约金的诉求不予支持。综上，千万亿公司、众兴公司签订的《咸宁众兴锦绣城·星艺佳商场项目委托销售代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。千万亿公司、众兴公司均认可案涉合同自2019年12月5日解除，故一审法院对千万亿公司要求确认案涉合同已解除的诉讼请求予以支持。千万亿公司在案涉合同解除前代理销售了15套商铺，众兴公司应当支付15套商铺的佣金370952元。对千万亿公司的其余诉求，因无事实和法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、千万亿（武汉）营销管理有限公司与湖北咸宁众兴商业运营管理有限公司签订的《咸宁众兴锦绣城·星艺佳商场项目委托销售代理合同》于2019年12月5日解除。二、湖北咸宁众兴商业运营管理有限公司在本判决生效后十日内向千万亿（武汉）营销管理有限公司支付服务费370952元。三、驳回千万亿（武汉）营销管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本案判决指定期间给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6864元，减半收取计3432元，由湖北咸宁众兴商业运营管理有限公司承担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，一审认定的事实属实，二审继续予以认定。本院认为，本案的《咸宁众兴锦绣城·星艺佳商场项目委托销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，合法有效，对于双方具有法律约束力。依照该合同的约定，由众兴公司委托千万亿公司独家代理销售“咸宁众兴·锦绣城1-4#幢商业项目”。因此，千万亿公司销售商品房系其合同义务，而众兴公司则必须按照合同的约定支付服务费。关于众兴公司提出一审法院认定千万亿公司在案涉合同解除前代理销售了15套商铺事实错误的问题。在诉讼过程中，千万亿公司举证证明了案涉19套商铺有15套商铺签订了商品房买卖合同且已备案，故一审判决认定众兴公司应向千万亿公司支付该15套商铺的服务费，依据充分。关于众兴公司提出案涉部分商铺不是千万亿公司代理销售的，而是众兴公司自行销售的问题。众兴公司虽然提交了部分证人的证明材料，但千万亿公司在诉讼过程中，一直对此予以否认；同时，《咸宁众兴锦绣城·星艺佳商场项目委托销售代理合同》明确约定涉案的商铺由千万亿公司独家代理销售，众兴公司自行销售涉案商铺的上诉意见，一是与委托销售代理合同的约定相悖；二是其没有千万亿公司书面认可的证据。众兴公司提交的上述证据无法达到证明其目的，故众兴公司该上诉理由，本院不予认定。对于众兴公司提出双方约定的佣金标准过高的问题。众兴公司作为专业的商业运营公司，对于合同约定的内容应当具有充分的认知，在双方履行合同过程中，众兴公司对此并未提出异议。双方诉讼过程中，众兴公司再提出该上诉理由，有违诚实信用原则；同时，双方上述约定并未违反法律法规的效力性禁止性规定，众兴公司提出请求确认《咸宁众兴锦绣城·星艺佳商场项目委托销售代理合同》收费标准过高不应作为结算依据的上诉理由，本院不予支持。关于众兴公司提出因千万亿公司无法完成合同约定的销售任务，构成违约的问题。一审判决认定千万亿公司没有按照合同约定完成销售任务，众兴公司没有按照约定支付服务费，双方均存在违约行为，应各自承担相应的责任，并无不当。综上所述，众兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费6864元，由湖北咸宁市众兴商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 田志刚审判员 沈朝明二〇二〇年十二月十八日法官助理王娜书记员洪瑞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；