四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3426民初1754号 原告：四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司，统一社会信用代码915134265582148849，住所地：会东县城**经适房商铺。 负责人：何建国，系该公司主要负责人。 委托诉讼代理人：何松凌，男，汉族，1992年10月22日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市，代理权限为特别授权。 被告：彭申祥，男，汉族，1974年9月20日出生，四川省会东县人，大专文化，教师，户籍地：四川省会东县，现住会东县。 原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司与被告彭申祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司负责人何建国及委托诉讼代理人何松凌、被告彭申祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年6月30日之前的物业管理服务费和垃圾清运费共计1951.02元；2.判令被告支付原告迟延交纳物管费的滞纳金540元；3.本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实与理由：四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司与会东县德馨家园第一届业主委员会签订《会东县经济适用房德馨家园小区物业管理服务委托合同》，即:会东县德馨家园第一届业主委员会将被告所在的小区委托给原告进行物业管理。原告接手该小区后，尽心尽职地按照合同约定履行自己的权利义务。可是，被告至今无故拖欠其应支付的物管费和垃圾清运费，原告多次催要无果。鉴于此，原告唯有诉诸法律。综上所述，被告拒不按照约定履行支付物业管理服务费和垃圾清运费，已经构成违约。因此，原告根据有关法律之规定，特向你院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼主张。 被告彭申祥辩称，第一、因原告在物业管理服务中严重失职，室外下水管道从未清理而堵塞，造成被告墙面漏水、木质飘窗浸坏，经济损失达3858元。因原告未履行“会东县经济适用房物业管理服务协议”中第三条物业管理服务质量三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：2、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患；和四、环境卫生：4、共用雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月检查一次，视检查情况及时清掏；发现异物及时清掏；导致25栋一单元主卧边上的下水管道被堵，整面墙体（从12楼至1楼）被雨水浸泡，导致被告的主卧墙面脱落、木质飘窗损坏经济损失共达人民币3858元（木质飘窗6.4平方米×420元／平米=2688元+18平方米×65元／平方米=1170元）。第二、在被答辩人提供的欠费名单中已注明欠费原因是“漏水”。墙面漏水后，我多次向原告反应并要求他们赔偿因他们违约（失职）给我带来的经济损失。他们多次派人去现场查看、照相，并承诺尽快给我维修损坏的飘窗和墙面，可是，至今都没有给我维修。在被告等待原告来维修损坏的飘窗和墙面之际，他却恶意提起诉讼，并申请法院要求被告支付物业管理费1951.02元和滞纳金540元。这种不履行义务给被告造成经济损失而不顾，却只想享受收费权力的行为于理于法皆不容。第三、根据双方签订的“会东县经济适用房物业管理服务协议”中第六条、违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律和经济责任。综上所述，答辩人的所有行为均为正当行使权利的行为。原告违反协议，未达到管理服务质量目标，给答辩人造成的损失于不顾，不仅不限期改正，还在诉状中提出管理服务费和滞纳金等无理要求。请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护被告的合法权益。 本院认为，四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司的经营范围是物业管理、家政服务。彭申祥是会东县房屋业主，房屋建筑面积137.85平方米。四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司变更登记前为西昌市广平物业管理有限责任公司，与彭申祥于2012年2月21日签订的《会东县经济适用房物业管理服务协议》合法有效。彭申祥所居住的小区业主委员会成立后，四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司与彭申祥所居住小区即会东县××届业主委员会于2013年6月20日签订的《会东县经济适用房德馨家园小区物业管理服务委托合同》合法有效，该合同对各方的权利义务进行了明确约定，委托管理期限为2013年6月20日起至2016年6月20日止，共计三年。原、被告对该合同期限内被告已按合同约定交纳了物业管理费等相关费用以及该合同期限届满后，原告继续在该小区提供服务的事实无异议，本院予以确认。2018年6月29日，会东县经济适用房建设后期扫尾工作领导小组向被告所居住小区的全体业主发出通知，告知该小区业主，原告于2018年6月30日停止该小区的物业管理工作，原告于2018年6月30日退出案涉小区物业服务管理等事实，原、被告均无异议，本院予以确认。2016年6月20日至2018年6月30日期间，原告在被告所居住小区为业主提供了物业服务，被告所居住小区的业主包括被告享受了原告提供的物业服务，且被告向原告支付物业管理费等费用至2017年1月，根据该事实，可以认定原告与德馨家园小区的所有业主之间存在事实物业服务关系。现原告主张被告应支付2017年1月至2018年6月30日共计1年半的物业管理费、垃圾清运费共计1951.02元及滞纳金540元。被告以原告提供的物业管理服务质量不符合合同约定，未达到服务标准及2016年6月20日双方的合同期限已届满，没有再要原告继续提供物业管理等为由进行抗辩。原告在德馨家园小区提供的物业服务具有普遍性、持续性，不针对特定业主。对原告提供的物业服务确实存在不符合约定的情况，被告完全可以在原告提供服务期间向业主委员会反映，要求原告通过继续履行、采取补救措施的方式改进、提高服务质量或者请求业主委员会解除物业管理服务合同，重新选聘物业服务企业。被告主观上未通过规定方式主张权利，客观上享受了原告提供的物业服务，被告应根据服务合同约定的标准向原告缴纳相应的物业服务费。被告举出其房屋部分室内墙面、窗户渗水照片欲证明原告侵权，造成其相应的损失，但被告未举出充分有效的证据证实原告实施了相应的侵权行为，且该侵权行为与原告的损失之间存在因果关系。被告亦未举出原告不履行或履行合同存在重大瑕疵的相关证据，因此，被告拒付物业管理费的理由不具有正当性，其行为无法律依据，故对其抗辩意见，本院不予采纳。若彭申祥有充分的证据证实原告提供物业服务过程中造成其损失，可另行主张权利。根据本院查明实际，对原告要求被告支付物业管理费、垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持。根据被告欠付时间、物管费标准、房屋建筑面积核定被告欠付物业管理费137.85㎡×0.75元／㎡·月×18个月＝1860.98元、垃圾清运费5元／月×18个月＝90元，共计1950.98元。原告主张的滞纳金实际为合同违约金。本案中被告不交纳物业管理费构成违约，但从本案查明的事实来看，被告不交纳物管费是因为房屋存在渗水等问题，没有及时得到解决而引起，在本院受理的原告与本案案涉小区多家业主物业管理服务合同纠纷中，多家业主均以房屋漏水、渗水或者服务不到位为由而拒交物业管理费，可以推定原告在对案涉小区的物业服务管理过程中存在不完善的地方，因此原告主张按照每天应交纳1元滞纳金的诉讼请求有失公允，结合本案的实际情况，本院酌定被告向原告支付滞纳金100元，对原告主张支持其关于滞纳金的诉讼请求，本院酌情予以部分支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条第一款第（八）项之规定判决如下： 一、被告彭申祥于本判决生效后五日内给付原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司物业管理费1860.98元、垃圾清运费90元，合计1950.98元； 二、被告彭申祥于本判决生效后五日内给付原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司滞纳金100元； 三、驳回原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司负担5元，被告彭申祥负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  马玉英 二〇二〇年十二月十九日 书记员  杨 浩 附：本判决适用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： ……（五）按时交纳物业服务费； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 第二百七十四条第八项下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理： （八）物业、电信等服务合同纠纷；