黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黑01民终2993号上诉人（原审原告）：巴彦县兴隆镇繁荣盛世小区业主委员会，住所地黑龙江省巴彦县兴隆镇。负责人：王会，主任。委托诉讼代理人：张可，黑龙江九州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市谦基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省巴彦县巴彦镇石桥街。法定代表人：赵福东，总经理。委托诉讼代理人：高强，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审被告）：张岩，男，1962年5月25日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：高强，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人巴彦县兴隆镇繁荣盛世小区业主委员会（以下简称繁荣盛世业委会）因与被上诉人哈尔滨市谦基房地产开发有限公司（以下简称谦基房地产公司）、张岩房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2019）黑0126民初2503号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。繁荣盛世业委会上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院进行实体审理。事实和理由：1.一审法院认定繁荣盛世业委会主体不适格不合理，理由如下：一、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理（三）建设工程未经验收竣工，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”三、物权法第二章第三节规定可以认定为业主的情形有如下几种：（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得所有权的人；（2）因继承或者受遗赠取得物权的人；（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立并取得物权的人；（4）基于与建筑单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人（合法占有应理解为交付，不是必须居住使用，此种情形下迟延取得产权证的，不影响购房人的业主权利）。四、《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但在实践中，最高人民法院的复函中分别提到了业主委员会就哪些事项能成为当事人的规定。业主委员会仅能对“房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施，公用设施专项费、公共部位维护费以及物业管理用房、商业用房”这六项提起诉讼。虽然说业主委员会的当事人的主体资格是有限制的，但是在该案中不妨碍业主委员会的原告资格。综上，请求支持繁荣盛世业委会的上诉请求。谦基房地产公司、张岩辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。具体理由：1.谦基房地产公司、张岩系诉争小区的建设单位，诉争小区尚未竣工验收，当然也无法交付使用，繁荣盛世业委会自认诉争小区尚未验收，又称房屋已经交付使用，自相矛盾。2.繁荣盛世业委会起诉不符合法律规定的条件，应当驳回起诉。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定，取得建筑物专有权部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”根据物权法第75条规定，业主可以设立业主大会、业主委员会，地方人民政府、有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导与协助。根据上述规定，因诉争小区的房屋尚未交付使用，不存在法律意义上的业主，除了建设单位外，不存在其他合法占有小区房屋的人，当然更不存在合法的业主委员会。3.根据民事诉讼法第119条规定，原告起诉必须是与本案有利害关系的公民、法人和其他组织。综上所述，在诉争小区的房屋尚未交付使用的情况下，任何人主张诉争小区的权利均应有相应法律依据或者合同依据。如前所述，现本案繁荣盛世业委会并非系合法的业主成立的组织，无权主张权利，其提起诉讼不符合法律规定，属于主体不适格，依法应予驳回。繁荣盛世业委会向一审法院起诉请求：判令谦基房地产公司、张岩立即完善巴彦县繁荣盛世小区设备设施以及后续建设行为。一审法院认定事实：案涉巴彦县兴隆镇繁荣盛世小区开发建设单位为谦基房地产公司，实为张岩以谦基房地产公司名义开发建设。因该小区至今未竣工验收，不能办理产权登记手续，繁荣盛世业委会遂以2019年4月4日成立的“业主委员会”名义提起诉讼。庭审中，谦基房地产公司、张岩均坚持答辩意见的抗辩理由，不同意繁荣盛世业委会的诉讼请求。一审法院认为：本案的焦点问题是繁荣盛世业委会的起诉是否符合法律规定的条件。对此，一审法院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法的第六章所称的业主。”《物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《物业管理条例》第十九条规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”根据上述法律规定，因诉争小区尚未竣工验收，尚未进入物业管理的阶段，尚不存在法律意义上的“业主”，除了建设单位外，不存在其他的合法占有诉争小区房屋的人，当然更不存在合法的业主委员会。繁荣盛世业委会并非系合法业主成立的组织，无法律依据向谦基房地产公司、张岩主张权利，亦与谦基房地产公司、张岩不存在合同关系，即繁荣盛世业委会与本案无直接利害关系，繁荣盛世业委会的起诉不应得到法律支持。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三项“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”的规定，繁荣盛世业委会起诉不符合法律规定的条件，属于主体不适格，依法应予以驳回。谦基房地产公司、张岩抗辩理由有理，予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三项的规定，裁定：驳回繁荣盛世业委会的起诉。二审中，双方当事人均未举示新证据。本院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法的第六章所称的业主。”本案中，案涉巴彦县兴隆镇繁荣盛世小区房屋买受人未依法登记取得房屋所有权证、亦非根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。同时，案涉小区尚未竣工验收，房屋买受人所购买房屋亦未交付。繁荣盛世业委会称房屋已经交付，谦基房地产公司、张岩予以否认并称房屋被强行占有，繁荣盛世业委会对房屋交付过程、交付手续未举示证据加以证明，应承担举证不能的不利法律后果。综上，不能认定案涉小区房屋买受人具备法律规定的业主条件，一审据此认定繁荣盛世业委会并非系符合法定条件的业主成立的组织，继而裁定驳回其起诉并无不当。综上，繁荣盛世业委会的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审裁定结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十三条第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年十二月三日书记员  于文娟