贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终9736号上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中坝路**。法定代表人：刘长波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玉林（公司员工），女，1989年8月25日出生，户籍地重庆市奉节县。现住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：王翠苹，女，1982年7月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州集成房地产开发有限公司因与被上诉人王翠苹商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初3541号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州集成房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，查清事实依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷关于适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定及定金罚则，被上诉人缴纳的2万元为定金且不应归还。2020年3月1日被上诉人通过范丽认购了一套位于贵州省贵阳市云岩区房屋，并于当日向上诉人支付了2万元定金，在签订订购书之前，范丽在微信上明确告知被上诉人定金不能退还，被上诉人仍与上诉人签订了认购书。后因被上诉人个人征信问题，上诉人通过电话、微信等方式多次通知被上诉人缴纳余款，被上诉人未予理睬且拒绝与上诉人签订《商品房买卖合同》，因此上诉人才向被上诉人送达《解除商品认购书的通知书》，所以被上诉人的定金2万元应不予退还。王翠苹答辩称：上诉人上诉理由无事实及法律依据，应依法驳回，维持原判。在案涉2万元转款前没有任何证据表明该款系购房定金且亦未告知被上诉人不能退还，被上诉人支付2万元的真实意图是为锁定房源，并非为担保履行购买房屋支付的定金。在签订认购书之前范丽未告知被上诉人该认购书的内容，并称认购书不是重要文件，因此该认购书不是被上诉人的真实意思表示。王翠苹向一审法院起诉请求：1、依法确认《贵阳恒大帝景商品房认购书》（编号：2003447）属于无效合同；2、依法判决被告立即返还原告支付的2万元并支付利息（该利息自2020年3月2日起至给付之日止，以2万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2020年3月1日，原告与微信名为“噜小范”就购买被告开发的恒大帝景房屋进行沟通，部分内容如下：噜小范：低楼层只有四楼？原告：四楼几号房？噜小范：406。原告：价格呢？噜小范：406,8133。这个价格也很快就没有了。原告：那就要四楼吧，这个便宜点。噜小范：心语妈妈，你把这个你的身份证拍照发给我，这边就要用身份证登记了。你看一下你老公要不要一起写上去，要的话就要也要他的身份证。原告：（发送原告身份证）……噜小范：有的那就没关系，有的话写你的名字，然后贷款的时候提供你们夫妻双方的资料就可以了。然后你们都没有房子嘛，然后是首套房就按20%付，然后征信应该也没问题吗？原告：好。噜小范：拿要不你先把钱转给我？我给你在财务这里先过一下，因为我有点担心。原告：没问题。噜小范：担心，怕没有了。我发个账号给你，是对公账号，你直接转到对公账号里面，你看可不可以？原告：好。噜小范：（发送被告账号）你转过去了截图给我……噜小范：你转的时候可以备注名字和房号。原告：（16:39:34将转款截图发送给噜小范）忘了备注。噜小范：没事。你明天或者后天有时间没，过来办理手续，夫妻双方身份证，银行流水，征信报告，收入证明。原告：好。首付好久付？噜小范：因为转到对公账户你知道的，刚刚置业顾问应该给你讲了，然后就是这个钱是退不了的。还有就是这个认购书要不要我今天给你代签还是你自己来签。我签认购书的话，那就给你把房锁了，然后你就把这些东西准备好，然后过来付首付就可以了。然后你多久能否凑齐那个首付款，一般我们这边就是三天之内就是付首付，办理按揭手续。原告：这么快啊。一般都是一周呢。噜小范：这个最长3天。然后你付完首付之后，如果说你的征信没有问题，然后就慢慢补资料就可以了。原告：贷款一般多久下来？噜小范：一般一个月左右。快的话。认购购书要不要我给你签了，明天你们去准备资料，就不用跑来跑去。原告：好。噜小范：那我帮你签了哦。原告：好。噜小范：说我今天帮你签的话呢，你就星期二的时候过来付首付，然后资料慢慢准备都可以，只要你把那个征信报告和这个收入证明打过来就可以了，其他的资料可以后期慢慢准备。你基地星期二过来啊，星期二过来。原告：好……噜小范：我帮你填完单子拍照给你。原告：好……噜小范：（将代为签订的贵阳恒大帝景商品房认购书发送给原告）。原告：你给我签的字是错的应该没事吧。乙方倒是对的。噜小范：我已经发现了，你来的时候要签其他东西，这个只是认购书，不影响。不好意思哈。原告：哦，那就好。“噜小范”代原告作为乙方与被告作为甲方签订《贵阳恒大帝景商品房认购书》主要约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购406号房……总金额为1156974元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款：（2）按揭付款：乙方须于2020年3月3日前支付首期房款216974元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》……六、乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳市云岩区贵阳?恒大帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……。后，原告收到被告向其送达的《解除认购书的通知》，通知载明：“王翠苹先生／女士：您好！阁下于2020年3月1日与我司签订了《贵阳恒大帝景商品房认购书》，认购了贵阳恒大帝景项目3幢406号房。依据认购书约定，阁下须于2020年3月3日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还”。原告认为其是因征信原因不能购买，其在打款前被告未告知所转款项是定金，正规流程应当是先打征信报告再交定金再签认购书，被告未告知也未审核征信及流水，被告对外宣传无理由退房，应当将已支付的款项退还给其，故其将被告诉至一审法院，诉请如前。另查明，一审法院在审理原告牟燕红、苏晨诉被告贵州集成房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案（（2020）黔0103民初3541号）中，被告提交了公证书、光盘一份，拟证明被告于2019年8月5日在贵阳立诚公证处针对公司做的保全证据公证，涉及无理由退房协议书，承诺书，自愿放弃签署无理由退房协议书及恒大帝景项目首期、二期购房特别提示。无理由退房的条件为支付总房款30%及以上，在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为方可享受无理由退房，选择按揭付款方式的，按揭申请资料需经银行审核通过方可享受无理由退房。一审法院认为，原告授权他人与被告签订《贵阳恒大帝景商品房认购书》系其真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议。现原告主张要求确认该协议无效，未提交证据证明本案所签订的认购书具有《中华人民共和国合同法》第五十二条无效的情形，故对其该诉请，一审法院不予支持。对于原告诉请要求被告返还原告已支付的2万元，虽然认购书中约定原告所转的2万元系定金，但被告制作发布的广告宣传页是针对不特定消费者发出的邀约邀请，该邀请中“无理由退房”的表述，涉及到当事人对合同解除权及违约责任等重大合同权利义务内容，对于商品房买卖合同的订立有重大影响，足以构成其对不特定购房者的要约内容，并在以后的签订合同过程中对其具有约束力。原告作为一般公众对“无理由退房”的理解，应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任。被告未提交证据证明已向原告对“无理由退房”尽到明确告知、解释的义务，因此，被告应对此承担不利的后果，故原告要求被告退还定金2万元，一审法院予以支持。对于原告主张的利息，因原告对于合同的解除也具有过错，故对其该诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州集成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王翠苹人民币20000元；二、驳回原告王翠苹的其余诉讼请求。案件受理费150元（已减半收取），由被告贵州集成房地产开发有限公司负担（此款原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中本院询问微信名“噜小范”的相关情况，被上诉人称微信名“噜小范”是女儿同学的母亲，在中介公司工作，名字叫范丽。上诉人称案涉房屋由其公司委托中介公司出售，范丽是中介公司员工。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，通过被上诉人与“噜小范”的聊天记录可知，被上诉人转款2万元到指定账户后，“噜小范”才告知被上诉人该款不能退还，在被上诉人交款前，“噜小范”作为上诉人委托的房屋销售人员并未明确告知所交款项性质。再结合上诉人对案涉楼盘所做的“无理由退房”的宣传，由于“无理由退房”的宣传系涉及当事人合同解除权的重大事项，上诉人本案提交的证据不足以证明其对被上诉人尽到了解释与说明的义务，一审认定应由上诉人承担举证不利的后果，判决上诉人向被上诉人退还定金20000元并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由贵州集成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月十四日书记员  曹 然