文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3243号上诉人（原审被告）：镇江市光大建筑工程有限公司，住所地镇江市义士路**。法定代表人：马丽娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜林，江苏学益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：镇江市润州区金富社区服务中心，，住所地镇江市江南桥北（属三山景区）投资人：陈梅青，女，汉族，1957年9月14日生，住镇江市。委托诉讼代理人：张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁红枫，江苏国美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张亚西，男，汉族，1966年3月23日生，住镇江市。委托诉讼代理人：吴长青，江苏律威律师事务所律师。上诉人镇江市光大建筑工程有限公司（以下简称光大公司）、镇江市润州区金富社区服务中心（以下简称金富社区）因与被上诉人张亚西房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2018）苏1111民初3769号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。光大公司上诉请求：撤销（2018）苏1111民初3769号民事判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由张亚西、金富社区承担。事实和理由：一审法院对赔偿部分的事实认定不清。江苏省高院（2008）苏民终字第0260号判决确认金富社区应支付工程款1234691元及利息69810元给光大公司，该款金富社区已交至法院，因此该工程款应由法院交给光大公司而不是退还给金富社区。金富社区答辩称，对光大公司上诉请求无异议，但对事实和理由有异议。一审法院对部分事实认定不清，未按照江苏省高院（2008）苏民终字第0260号判决对金富社区和光大公司的合同无效进行责任分摊。张亚西答辩称，本案解决张亚西房屋拆迁赔偿事宜，一审时光大公司未提出与金富社区工程款的问题，更未提起反诉，因此二审不应解决光大公司与金富社区工程款问题。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回光大公司上诉。金富社区上诉请求：撤销（2018）苏1111民初3769号民事判决，驳回张亚西对金富社区的全部诉讼请求；上诉费用由张亚西、光大公司承担。事实和理由：一、案涉房屋已由张亚西移交润州法院执行局，2020年1月17日，润州法院执行局将案涉房屋移交给金富社区，金富社区同日将案涉房屋移交给拆迁部门，江苏省高级人民法院（2008）苏民终字第0260号民事判决已执行完毕；张亚西已向金富社区移交案涉房屋，光大公司已取得工程款。一审判决表述错误。二、2008年11月18日，金富社区和光大公司之间的房屋转让协议被确认无效，2008年12月1日，金富社区张贴公告告知判决内容。此时，张亚西已知道或应当知道其占用的案涉房屋归金富社区所有，张亚西应通过法律途径向合同过错方主张权利。张焕福诉讼行为足以证明张亚西知晓其购房行为存在问题，其占用案涉房屋权属归金富社区所有。张亚西损失的评估基准日应为2008年12月1日，张亚西怠于行使权利，导致损失持续扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。张亚西从2008年12月1日起至2020年1月17日止占用案涉房屋所得收益应归金富社区所有，该收益应冲抵相关损失赔偿。三、一审法院分摊过错责任错误。金富社区和光大公司签订《协议书》是平等协商的结果，金富社区根据生效判决支付利息已承担合同无效的过错责任。房屋冲抵价格远低于市场价格。光大公司对房屋权属情况以及土地性质是明知的，光大公司接受案涉房屋冲抵工程款完全是出于自身利益考虑。江苏省高院已对合同无效后赔偿问题作出处理，金富社区也按照该判决支付了工程款和利息至镇江中院执行局，也承担了相应的过错责任。光大公司和张亚西应就房屋买卖合同无效承担一定责任，光大公司应承担的责任不应转由金富社区承担。2005年4月22日，润州法院要求光大公司不得转让案涉房屋。2007年8月6日，光大公司和张亚西签订《商品房购销合同》，金富社区于2007年8月10日起诉光大公司要求交付全部案涉房屋并承担违约责任。张亚西应当和光大公司共同分摊合同无效产生的过错责任，光大公司明知金富社区已起诉还向张亚西转让案涉房屋存在过错，该过错责任与金富社区无关。四、金富社区主体不适格，一审判决金富社区作为被告承担赔偿责任无法律依据。光大公司与金富社区的建设工程施工合同纠纷已通过（2008）苏民终字第0260号民事判决解决，金富社区已履行判决义务，光大公司未返还案涉房屋，应承担法律责任。一审判决金富社区承担法律责任是错误的，且张亚西起诉已超过诉讼时效。光大公司答辩称，江苏省高级人民法院（2008）苏民终字第0260号民事判决确认金富社区负有先履行义务，但在判决生效后金富社区并未按照该判决支付拖欠的工程款，所以在2004年订立了以房抵债协议，金富社区事实上未按以房抵债协议履行义务，因此其应当承担相应法律责任，作为被告主体适格。该份判决已确认金富社区有先行结清工程款的义务，先让光大公司交付诉争房屋显属不当，该判决于2008年1月18日生效后，金富社区一直未能按照该判决履行，现金富社区及张亚西均确认案涉房屋已经交给一审法院执行，因此一审法院应将金富社区拖欠的工程款及利息给付光大公司。金富社区明知按合同约定要办理相关手续却不办理，导致抵房偿债协议无效的责任应由金富社区全部承担。张亚西答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.张亚西从2006年取得案涉房屋，对其进行装修，并居住生活使用至2020年1月。2.光大公司与张亚西签定房屋买卖合同于2018年6月18日被确认无效，张亚西2018年8月8日提起本案诉讼，因此应以此时拆迁部门评估价1149738元为准。3.一审法院依据该房屋评估价格仅判给张亚西110万元，已考虑了责任及损失的分担，并无不当。4、金富社区与光大公司以房抵工程款协议及光大公司与张亚西商品房买卖合同无效的责任在于金富社区。5.本案系金富社区未依法办理案涉房屋相关行政审批手续而引起，且金富社区已与镇江拆迁中心签订了案涉房屋的拆迁补偿协议，因此商品房购销合同被确认无效后的赔偿义务主体应是金富社区，金富社区是适格被告。金富社区赔偿张亚西损失节省司法资源，减少当事人累讼，符合司法宗旨。2004年9月，张亚西与光大公司签订房屋买卖合同，并支付对价，光大公司也将案涉房屋交付给张亚西，张亚西依法善意占有，尽管该协议在2018年6月被确认无效，但无效并不等于张亚西是非法占有。一审时金富社区未提出诉讼时效抗辩，二审提出不应支持。光大公司与张亚西的协议被确认无效后，张亚西同年8月提起诉讼未超过诉讼时效。江苏省高院对拆迁引起的纠纷明确规定，要按照有效合同处理，拆迁房屋的价值以拆迁部门评估价格为准。案涉房屋价格1149738元是经镇江市拆迁部门评估的，于法有据，客观公正。张亚西向一审法院起诉请求：1.判令光大公司、金富社区赔偿其因金富社区服务中心《商品房购销合同》被确认无效造成的经济损失1200000元。2.本案诉讼费用由光大公司、金富社区承担。一审法院认定事实，涉案房屋买卖的建设项目于2002年9月11日经镇江市润州区计划与经济贸易局批复同意项目建设；2003年7月29日，镇江市润州区人民政府核发建筑工程规划许可证。2003年8月20日，金富社区与光大公司签订建筑工程施工合同，施工合同于同年9月5日经镇江市建筑工程招标投标管理办公室确认，同年12月8日金富社区领取镇江市建设局核发的建筑工程施工许可证。2006年6月15日，该工程存在问题整改完毕后经竣工验收合格。2004年3月1日，王国平（甲方）与张亚西，签订《商品房购房协议》约定，甲方将位于金富社区服务中心综合楼一楼由东向西第9间门面房（总面积60平方米），以每平方米3600元，总价216000元价格出售给张亚西。同时代收卷帘门、水电表费用。付款方式约定，协议签订之日支付50%，余款在工程进度三层前付30%，在主体封顶前付10%，竣工拿钥匙时付10%。甲方向乙方购买的材料款项，在工程结算时一次性冲抵房款，乙方向甲方付房屋余款时，双方协商解决。房屋暂定2004年5月交付乙方，案涉房屋所在楼栋根据合同为三层，交付期5月底，如不交付给乙方按每月1000元罚款。房产证办理双方约定由建设单位统一办理，由甲方负责发放给乙方。2004年7月8日，金富社区与光大公司签订《协议书》一份，约定金富社区将107-110四间门面房按每平方米2750元，三层大户按每平方米1500元计算抵偿张亚西的工程款；金富社区所抵房屋的房产证手续由金富社区办理，办房产证的费用由光大公司承担。2004年8月6日，王国平（甲方）与张亚西，（乙方）签订《商品房购房协议书》，载明金富社区服务中心综合楼由王国平承建，工程款以一层门面房及三层住宅冲抵给甲方，甲方将位于金富社区服务中心综合楼一楼自东向西第9间门面房按每平方米3600元售价出卖给乙方，乙方合计应支付甲方购房款216000元。甲方代收卷帘门、水表、电表费用。付款方式约定，本协议签订之日起付足50%，工程结束交付使用，乙方付足166000元，余50000元在有效证件齐全后付清。甲方工程需要建筑材料、五金材料、工具等，在市场同等质量同样价格情况下，乙方可以以材料款冲抵购房款。材料款冲抵购房款限于交付使用前支付购房款之时，乙方支付166000元购房款，现金130000元、材料款冲抵36000元。若甲方购买材料款项少于36000元，由双方再次协商。协议所涉房屋暂定2004年11月交付给乙方，因综合楼工程层数增加，交付期限顺延，原协议作废。其他事项约定，房产证由建设单位提供有效证件，可由甲方和建设单位协助办理。2004年3月2日，王国平向张亚西出具108000元收据，收款方式为现金，收款事由为购房款定金。2005年4月17日，王国平出具收条载明，收到张亚西购房预付款20000元；2005年9月1日，王国平举出收条，言明收到张亚西现金42000元；2007年7月12日，王国平再次出具收条，载明收到张亚西现金16000元；此外，王国平另出具一张未载明日期的收条，写明收到原告现金12000元；以上合计198000元。2005年1月28日，王国平与张亚西就材料款进行结账，确定门面房以材料款冲抵差为66028元，卷帘门、水表2000元，合计68028元。2005年，金富社区与光大公司因建设工程施工合同纠纷诉至一审法院，案号为（2005）润南民一初字第194号。案件审理过程中金富社区向法院提出保全申请。2005年4月22日，一审法院要求王国平不得转让金富社区服务中心综合楼一楼107-110号门面房。金富社区与光大公司之间因工程施工、建筑质量、工程款结算等纠纷多次诉讼。2008年11月18日，江苏省高级人民法院作出（2008）苏民终字第0260号终审判决书，确认光大公司与金富社区之间诉争房屋的土地系国有划拨土地，未经行政审批，转让行为无效，判决金富社区支付工程款1234691元及利息69810元，光大公司交付案涉107-110号和305号房屋。判决生效后，金富社区向江苏省镇江市中级人民法院申请执行该判决书。金富社区已经履行完毕判决确定其负担的付款义务，具体为：在该案一审过程中，2008年4月16日，金富社区向镇江市中级人民法院缴交工程款846596.60元；2011年3月10日，金富社区交清剩余工程款及利息等457904.44元。2008年12月1日，金富社区张贴公告载明，金富社区服务中心综合楼一楼门面房，经（2008）苏民终字第260号判决，归金富社区所有，其他人不得擅自装修或改动，否则由此造成的损失自负，与金富社区无关。光大公司为筹集建设资金，已在判决前将抵偿工程款所得的房屋尽数出售，致使光大公司对江苏省高院判决确定其负担的交付房屋义务陷入履行不能。2011年3月10日，江苏省镇江市中级人民法院作出（2011）镇复执字第5号民事裁定：镇江市光大建筑工程有限公司位于本市江南桥左侧镇江市润州区金富社区服务中心综合楼土建项目中107至110号四间门面房及305号房屋归镇江市润州区金富社区服务中心所有。2018年6月，一审法院作出的（2017）苏1111民初4640号民事判决书，确认光大公司与张亚西，于2004年8月6日签订的《商品房购房协议书》无效。该判决已发生法律效力。又查：2008年，光大公司起诉张亚西，迁让上述房屋；2010年和2012年，金富社区起诉张亚西迁让上述房屋。上述三起案件最终均以裁定撤诉结案，诉争房屋张亚西使用至今。金富社区服务中心综合楼施工期间，王国平系光大公司员工为金富社区服务中心综合楼项目负责人。另，2018年，拆迁机构与金富社区签订该处房屋所在的金富社区综合楼的拆迁补偿协议。拆迁机构提供计算公式，金富社区服务中心综合楼一楼自东向西第9间门面房各项补偿合计为1149738元。一审法院认为，2004年3月1日，张亚西与光大公司签订的《商品房购房协议》所涉房屋占用土地为国有划拨土地，转让之时未经行政审批，该《商品房购房协议》为无效合同。2004年8月6日，张亚西与光大公司签订的《商品房购房协议书》被已生效判决确认无效；无效合同取得的财产应予返还，金富社区与光大公司间以房抵工程款合同及张亚西与光大公司的房屋买卖合同已被生效法律文书确认无效，两份合同相对方均负相互返还义务。案涉房屋已移交给拆迁部门，张亚西已不具备返还案涉房屋给光大公司的可能，光大公司无需返还购房款。光大公司不能取得案涉房屋无法向金富社区履行返还房屋义务，自不能再次取得工程款及其利息，故金富社区所交纳的工程款及利息1304501元应予以退还。合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。金富社区在建设服务中心综合楼时未依法履行土地使用权的流转手续，致使上述合同无效。光大公司按约履行其与金富社区的建设工程施工合同，所建工程经验收合格，因金富社区无力支付工程款，以案涉房屋冲抵工程款。金富社区与光大公司所签《协议书》虽显示双方均知晓冲抵工程款房屋尚未办理不动产权属证书，鉴于光大公司属于建设工程施工合同中施工一方，较作为发包人的金富社区处于弱势一方，在工程完成施工发包人无力支付工程款的情形下，光大公司对金富社区支付工程款的方式无选择自由。金富社区对协议书之无效存在更大过错。金富社区应当赔偿光大公司因合同无效所受损失。光大公司再次将案涉房屋转让给张亚西，双方房屋买卖合同亦因金富社区未依法履行土地使用权的流转手续而无效，张亚西与光大公司所签两份买卖合同就产权证办理均载明由建设单位办理。加之以材料款冲抵购房款之约定，张亚西相较于光大公司处于合同签订相对弱势一方，光大公司存在更大过错。根据合同相对性原则，金富社区本应赔偿光大公司合同无效所受损失，光大公司再赔偿张亚西因合同无效所受损失。光大公司转让案涉房屋获得对价，工程款债权业已实现，其因合同无效所遭受损失即为光大公司应赔偿张亚西合同无效所遭受损失。合同无效损失赔偿限于信赖利益损失，张亚西基于对合同之信赖，已对案涉房屋进行装修。鉴于包含案涉房屋在内的综合楼已被征收拆迁，同时结合张亚西、光大公司、金富社区就合同无效存在的过错、张亚西全额支付购房款以及房屋拆迁利益等因素。法院认定张亚西因合同无效所受损失为1100000元。为减少当事人诉累，该损失直接由金富社区承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决：一、镇江市润州区金富社区服务中心于本判决生效后十日内赔偿张亚西损失1100000元。二、驳回张亚西的其他诉讼请求。案件受理费15600元、财产保全费5000元，合计20600元。由张亚西负担1300元，由镇江市润州区金富社区服务中心负担19300元。本院二审期间，金富社区新提交证据有：证据一2008年4月8号的付款通知。证明目的为光大公司向镇江中院要求拨付15万元工程款。证据二润州法院结案通知，证明目的金富社区与光大公司案件2008苏民终至260号案件已经执行完毕，金富社区与光大公司之间双方的法律责任及义务均已履行完毕。张亚西质证认为，金富社区提供证据结案通知书为复印件无原件，不符合证据规则，其证明目的不能成立，我们已于2020年1月17日将案涉房屋交付给一审法院，润州法院2020年1月20日结案与本案不存在因果关系，其证明目的不明确具体。对于执行问题不发表质证意见。光大公司质证认为，对证据的真实性认可，省高院生效的民事判决确认光大公司交给金富公司房屋已经执行完毕，但金富社区支付的工程款及逾期利息没有收到。本院对金富社区提交的上述证据的证明目的不能确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1.金富社区是否应当承担案涉房屋的赔偿责任;2.如何确定张亚西实际损失。对于争议焦点1，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现案涉房屋已被征收拆迁，转化为拆迁补偿款，在事实上和法律上均不能进行案涉房屋的返还，故金富社区无需向光大公司支付工程款及利息，光大公司亦无需向张亚西返还购房款。金富社区关于案涉房屋已经返还的抗辩，无事实依据，本院不予支持。光大公司已通过转让案涉房屋实现其工程款债权，其再次要求金富社区支付工程款及利息构成双重获益，故一审法院认定金富社区交纳的工程款及利息应予以退还，并无不当，本院予以维持，光大公司上诉理由无事实依据，本院不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，金富社区作为发包人和办理房产证手续一方，未及时办理相关手续，导致金富社区与光大公司签订的《协议书》被确认无效，故金富社区应向光大公司承担合同无效的损失赔偿责任。其次，在光大公司未取得案涉房屋不动产权属证书以及一审法院已经保全案涉房屋并明确告知王国平不得转让的情况下，王国平仍与张亚西签订《协议书》，将双方签订的《商品房购销合同》中约定的房屋调整为案涉房屋，导致该协议被确认无效，故光大公司应向张亚西承担损失赔偿的责任。张亚西在与光大公司签订协议时未尽合理注意义务，亦存在一定程度的过错，亦应自担部分损失。根据合同相对性，金富社区应向光大公司赔偿合同无效的损失，光大公司应向张亚西赔偿合同无效的损失，一审法院为减少当事人诉累，直接判处金富社区向张亚西赔偿合同无效的损失，并无不当，本院予以维持。金富社区向张亚西承担的赔偿责任系其应向光大公司承担的责任，并非代替光大公司承担，而且金富社区未及时办理行政审批手续，是导致后续系列纠纷的首因，其应对张亚西的损失承担赔偿责任，故其关于光大公司的责任不应转而由金富社区承担的抗辩与事实不符，本院不予采纳。对于争议焦点2，本院认为，张亚西已支付购买案涉房屋的对价，现该房屋拆迁补偿1411524元，一审法院结合张亚西、光大公司和金富社区就合同无效存在的过错，张亚西支付的购房款比例以及房屋拆迁利益等因素，认定张亚西损失为1200000元并不不当，本院予以维持。张亚西与光大公司签订的协议于2018年6月被确认无效，故金富社区主张以2008年12月1日作为认定张亚西损失的基准日与客观事实不符，本院不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人镇江市光大建筑工程有限公司负担；二审案件受理费15600元，由上诉人镇江市润州区金富社区服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年十二月十四日书记员  何婧静