北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6974号上诉人（原审被告）：崔永东，男，1968年6月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王欣一，北京市世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高文泉，男，1970年2月12日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：郑培强，女，1971年9月1日出生，汉族，住北京市海淀区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓沐，北京国同金律师事务所律师。原审被告：刘军缨，女，1970年9月26日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人崔永东因与被上诉人高文泉、郑培强，原审被告刘军缨租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初31098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔永东上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回高文泉、郑培强的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.本案合同性质应为承包经营合同，应适用承包经营合同的相关法律规定，一审法院认定合同性质为租赁合同错误。2.一审法院对涉案房屋的建设年代未查明。3.本案双方签订的《泉水大院合作经营协议》应属有效，一审法院认定无效错误，将给崔永东造成巨大经济损失。崔永东无任何过错，高文泉、郑培强为过错方，一审判决不合理。高文泉、郑培强基于其主张的合同无效所提出的全部诉讼请求应予驳回。高文泉、郑培强辩称，同意一审判决，不同意崔永东的上诉请求和理由，崔永东的上诉请求和理由不能成立。一审认定事实清楚，《泉水大院合作经营协议》的主要内容是房屋场地的租赁关系，主要约定的是房屋场地使用的对价，合同部分条款也使用了转租和租金等文字语言，因此《泉水大院合作经营协议》的性质为租赁合同，一审认定的法律关系是正确的。刘军缨述称，同意崔永东的上诉请求和理由，不同意一审判决，但未上诉。高文泉、郑培强向一审法院起诉请求：1.判令高文泉、郑培强和崔永东、刘军缨之间于2016年12月28日签订的《泉水大院合作经营协议》无效；2.判令崔永东、刘军缨将北京市海淀区泉水农家大院立即返还给高文泉、郑培强；3.判令崔永东、刘军缨按租金标准向高文泉、郑培强支付占用费自2017年1月1日起暂计算至2020年5月31日，金额为191.3333万元；4.判令崔永东、刘军缨向高文泉、郑培强支付2018年1月份的电费7183.32元及滞纳金100.57元；5.诉讼费由崔永东、刘军缨承担。一审法院认定事实：2003年10月20日，北京市海淀区苏家坨镇北安河村管家岭生产站（甲方）与高文泉（乙方）签订《协议书》，约定乙方租用本村大墙前蓄水池一座、租用北房五间，水管、电线线路、电费、水费等费用由乙方承担，甲方不承担任何经济责任；租赁期限为10年，自2003年10月20日至2013年10月19日。2013年3月10日，北京市海淀区苏家坨镇管家岭民俗旅游村与高文泉签订《续签协议书》，租赁期限约定为20年，自2013年10月20日至2033年10月20日。2016年12月28日，高文泉、郑培强（甲方）与崔永东、刘军缨（乙方）签订《泉水大院合作经营协议》，约定甲方将北京市海淀区苏家坨镇管家岭民俗旅游村占地面积约为12亩的泉水大院转让给乙方经营，其中含院内北房大厅200平方米、西客房3套（240平方米）、西院（独立院）1套（90平方米）、鱼池南院（70平方米、缓签）、鱼池、室外餐厅、菜地、泉水农家大院马路东侧2亩樱桃树地等；合作期限15年，自2017年1月1日起至2032年12月31日止；合作期间，乙方须向甲方支付场地使用费，每年56万元，甲方承诺合作期限内此费用不变（缓签部分签约时使用费为6万元，此部分费用另计，使用协议为补充条款作为本合同附件同具法律效力）；支付方式为2017年1月1日支付20万元，2017年7月1日支付38万元（含2万元电力设备增容费），2018年1月1日支付28万元，2018年7月1日支付28万元，2019年之后的费用年付，支付时间为提前1个月支付全年费用；合作期间，甲方负责提供场地、相关的营业执照以及与乙方经营期间所需要的相关许可证，关于泉水大院西南侧菜地及果园使用，乙方不能再未取得合法手续的情况下私建大棚及其他建筑。2017年3月29日，北京市海淀区苏家坨镇北安河村管家岭生产站出具《证明》，载明高文泉2003年开始租用本村大墙前房屋及土地开办农家院，院中自建房屋归高文泉所有，且已办理了营业执照，允许高文泉将院中房屋对外合作开发、转租。2017年4月7日，北京市海淀区苏家坨镇北安河村村民委员会出具《证明》，载明高文泉在租赁期内陆续自建房屋经营农家院，其租地内的所有自建房产权归高文泉所有。《泉水大院合作经营协议》签订后，高文泉、郑培强将泉水大院交由崔永东、刘军缨管理，崔永东、刘军缨自述其接手泉水大院后，没有新建、扩建、翻建建筑、但是对原有建筑进行了装修，对室外菜园及桃树地进行了修整。崔永东、刘军缨向高文泉、郑培强支付了2017年的租金，2018年4月7日，崔永东、刘军缨通过邮政汇款方式向高文泉名下汇入28万元，但未将取款密码告知高文泉、郑培强，高文泉、郑培强未收到该笔款项。高文泉、郑培强提交发票显示其2018年1月30日交纳电费7183.32元及电费违约金100.57元，崔永东、刘军缨对此不予认可，但未提交相反证据证明。一审庭审中，经法院释明，崔永东、刘军缨未就《泉水大院合作经营协议》无效的后果提出权利主张。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，高文泉、郑培强与崔永东、刘军缨签订的《泉水大院合作经营协议》虽名为合作经营，但协议约定高文泉、郑培强将泉水大院交由崔永东、刘军缨使用，崔永东、刘军缨向高文泉、郑培强支付场地使用费，该协议实为租赁协议。截至一审法庭辩论终结之前，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或相关主管部门的审批手续。未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准在集体土地上进行房屋建设的行为，既违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》关于集体土地管理的效力性强制性规定，也直接损害国家和社会公共利益，应当认定此类房屋的租赁合同无效，故高文泉、郑培强与崔永东、刘军缨签订的《泉水大院合作经营协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现高文泉、郑培强要求崔永东、刘军缨返还诉争场地房屋，具备事实及法律依据，法院予以支持。《泉水大院合作经营协议》虽被确认无效，但崔永东、刘军缨实际使用诉争场地及房屋，高文泉、郑培强要求崔永东、刘军缨按照合同约定的租金标准支付使用费，法院予以支持，其中2017年的使用费崔永东、刘军缨已经支付，法院予以抵扣。崔永东、刘军缨虽不认可高文泉、郑培强主张的电费及电费违约金，但未提交相反证据证明，故就高文泉、郑培强的该项主张，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、高文泉、郑培强与崔永东、刘军缨于2016年12月28日签订的《泉水大院合作经营协议》无效；二、崔永东、刘军缨于本判决生效后30日内将《泉水大院合作经营协议》所涉北京市海淀区苏家坨镇管家岭民俗旅游村泉水农家大院12亩场地及房屋腾空交还予高文泉、郑培强；三、崔永东、刘军缨于本判决生效后30日内支付高文泉、郑培强使用费，按每年56万元计算，自2018年1月1日起支付至实际腾退之日止，暂计算至2020年5月31日为1353333元；四、崔永东、刘军缨于本判决生效后30日内支付高文泉、郑培强电费7183.32元及电费违约金100.57元；五、驳回高文泉、郑培强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，高文泉、郑培强与崔永东、刘军缨签订的《泉水大院合作经营协议》中约定高文泉、郑培强向崔永东、刘军缨交付房屋及场地，崔永东、刘军缨向高文泉、郑培强支付使用费，故双方签订的《泉水大院合作经营协议》的性质为租赁合同，崔永东上诉主张《泉水大院合作经营协议》为承包经营合同，本院对此不予采信。一审法院认定双方签订的《泉水大院合作经营协议》名为合作经营协议，实为租赁协议正确，本院予以确认。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证或未经相关主管部门审批，违反法律规定，一审判决确认双方签订的《泉水大院合作经营协议》无效正确，本院予以确认。崔永东主张《泉水大院合作经营协议》有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因双方签订的《泉水大院合作经营协议》无效，故崔永东、刘军缨依据《泉水大院合作经营协议》取得的涉案房屋及场地应予返还，一审法院判决崔永东、刘军缨向高文泉、郑培强返还涉案房屋及场地并无不当，本院予以确认。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《泉水大院合作经营协议》中约定场地使用费每年56万元，2017年的场地使用费崔永东、刘军缨已经支付，一审法院判决崔永东、刘军缨支付高文泉、郑培强使用费按每年56万元计算，自2018年1月1日起至实际腾退之日止，暂计算至2020年5月31日为1353333元亦无不当，本院予以确认。崔永东的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院根据高文泉、郑培强提交的发票判令崔永东、刘军缨向高文泉、郑培强支付电费7183.32元及电费违约金100.47元正确，崔永东虽不予认可，但未提供相反证据予以反驳，本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，崔永东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22086元，由崔永东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 刘国俊二〇二〇年十二月十日法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪