安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1381号 上诉人（原审被告）：中铁物上海有限公司，住所地上海市静安区会文路****。 法定代表人：孔好兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李琦，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭杰，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:陈国强，男，1965年10月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 被上诉人（原审原告）：陶玉林，男，1971年5月23日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张有旺，安徽华冶律师事务所律师。 上诉人中铁物上海有限公司（以下简称中铁物公司）因与被上诉人陈国强、陶玉林房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中铁物公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈国强、陶玉林全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈国强、陶玉林承担。事实和理由：一、关于事实认定的问题。1.不存在其作为卖方披露的标的信息与实际不符的情况。其在合同中披露的信息系不动产权证登记的信息，房地产登记机关核发的不动产权证具有公示、公信的效力，通常情况下，可以推定不动产权证记载的信息与真实的物权权利状态相一致。登记信息错误使房地产权证记载的信息与标的实际情况不符，不能认定为其披露信息有误。2.案涉最后一笔购房款实际收款方是上海联合产权交易所（以下简称上海联交所），而非中铁物公司。一审判决认定最后一笔款项的支付时间为2020年1月19日，并要求其自2020年1月19日支付利息，该事实认定错误。案涉房屋买卖是通过上海联交所网络竞价方式进行的，而上海联交所的《产权交易合同》签署时间是2020年3月9日，且该合同第4.2条约定，将其余产权交易价款110.2万元一次性支付至上海联交所指定的银行账户，第4.3条约定，甲乙双方同意上海联交所在出具交易凭证后3个工作日内将全部转让款转入甲方（中铁物公司）指定账户，因此其不可能在没有签订合同时，就收到陈国强、陶玉林支付的购房款。事实上，其收到上海联交所转入购房款的时间是2020年3月20日（资产交易凭证出具时间是2020年3月13日）。一审庭审中，陈国强、陶玉林也认可该款汇入了上海联交所账户。二、关于法律适用问题。1.其不构成违约。一审判决援引《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条，以合同目的不能实现为由解除合同，是错误的。登记错误不能认定为其未予披露或遗漏的、可能影响评估结果或对产权价值产生重大不利影响的事项，也不能认定为交付的房产与合同约定的不一致。其按照房地产权证登记的信息交付评估并进行网络竞价拍卖，完全符合诚信原则，对于登记信息的信赖符合法理与常理。登记错误的只是共有宗地面积，其难以发现。2.共有宗地面积及使用年限的登记错误不会导致房屋买卖合同目的不能实现。共有宗地面积是所有业主共同共有的宗地，与房屋建筑面积不同，共有宗地面积的大小并不会影响陈国强、陶玉林对案涉房产的实际使用，不会影响陈国强、陶玉林占有使用房屋的目的，也不会影响使用权的行使，且根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，业主对于共有和共同管理的事项的表决权，按照专有部分建筑物面积及人数来确定，共有宗地面积不会影响权利人行使管理表决权。所谓“国家无偿收回”，并不是确定的状态，一审判决也认为仅仅是“可能”，将一个不确定的未来的状态，作为合同目的不能实现的理由，明显有违常理。至于陈国强、陶玉林所称的“投资目的”，该意思表示并未送达至其，其不受此约束，也因此不能成为合同目的。即便土地登记错误对于投资目的可能存在影响，但该影响不足以导致合同解除。三、一审判决主文错误。1.一审判决主文第一项没有确定合同解除的时间，忽略了物权归还具有的特殊性，没有确定具体的归还时间和方式，却判决了房款的返还时间。2.一审判决其于生效后十日内一次性返还购房款，同时支付自2020年1月19日起至实际给付日止按年利率6%计算的购房款利息，该判决与法律公平原则相悖。在房产登记不变更的情况下返还房款，不符合公平原则；案涉房产已经交付给陈国强、陶玉林，陈国强、陶玉林在此期间不仅完成了物权登记，还实际控制案涉房屋，在此情形下，要求其支付购房款利息，以致于陈国强、陶玉林在无对价的情形下即取得权利。该笔购房款并非直接支付给其，一审判决其自2020年1月19日起支付利息，没有事实依据，按年利率6%的标准支付利息也没有依据。 陈国强、陶玉林辩称，中铁物公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一、关于一审判决对事实的认定。1.中铁物公司转让案涉房产时披露的标的物信息中面积为2194㎡，国有土地使用权终止日期为2052年12月14日，但实际转让房产的面积只有811.8㎡，国有土地使用权终止日期为2044年9月18日，一审判决认定中铁物公司作为卖方披露的标的物信息与实际不符的事实显而易见，至于因何种原因导致卖方错误披露，都不能否认中铁物公司作为卖方披露的标的物信息与事实不符这一客观事实。2.《合同法》第九十七条规定，合同解除后，一方当事人有权要求相对方赔偿损失，购房款的利息损失自2020年1月19日开始产生，与契税一样都是因合同解除产生的损失。其有权要求中铁物公司赔偿，该损失不以中铁物公司实际占有为前提条件。二、关于法律适用的问题。中铁物公司履行合同义务不符合约定的事实显而易见，至于因何种原因导致履行合同义务不符合约定，则不影响对中铁物公司行为构成违约的认定，依合同法理论，违约则推定违约方有过错。况且中铁物公司一审提交的马鞍山市不动产登记中心出具的《情况说明》，反映了案涉房地产的产权登记过多次，在此之前都是登记准确的，只有最后一次遗失补办时发生了登记错误，所以该错误是中铁物公司应当发现的，故中铁物公司并非没有过错。三、中铁物公司对一审判决主文的质疑不能成立。1.本案是其起诉要求解除合同，司法实践中，如果原告主张解除合同，那么自被告收到一审应诉材料时合同解除，判决主文中并不必然要写明合同解除的时间。2.中铁物公司如因合同解除而向其主张房屋实际占有使用费，应当在一审中提起反诉，也可以双方协商，或由中铁物公司另案起诉。3.一审判决生效时，即司法确认案涉房屋归中铁物公司所有时，就已经完成了法律上的归还，中铁物公司凭生效判决即可办理变更登记。若其拒绝履行配合变更登记义务，或拒绝事实上的归还，中铁物公司也可以另案起诉，要求其协助履行办理变更登记的义务和排除妨害、赔偿损失。综上，请求驳回中铁物公司的上诉，维持原判。 陈国强、陶玉林向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除其与中铁物公司就位于马鞍山市雨山区签订的买卖合同；2.判令中铁物公司立即返还其支付的购房款1202000元，并判令中铁物公司以1202000元为基数，自2020年1月19日起至实际返还购房款之日止，按年利率6%支付其购房款利息损失；3.判令中铁物公司赔偿其为购买案涉房屋支出的契税、交易费、工本费损失合计77987.74元；4.案件受理费由中铁物公司负担。 一审法院认定事实：中铁物公司委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称鹏信估价公司）对其所有的位于安徽省马鞍山市雨山区的房地产进行估价，并向鹏信估价公司提供了皖（2017）马鞍山市不动产权第0045993号不动产权利证书复印件作为估价依据，该权利证书对土地基本状况的记载包括：共有宗地面积2194平方米，使用年限截至2052年12月14日止等。2019年10月16日，鹏信估价公司依据中铁物公司提供的不动产权利证书复印件出具了鹏信房估字［2019］第ＪＢＪ001号《房地产估价报告》。2020年3月13日，陈国强根据中铁物公司披露的鹏信估价公司出具的《房地产估价报告》，以在上海联交所网络竞价的方式，确定以1202000元的价格购买位于安徽省马鞍山市雨山区的房产。中铁物公司（甲方）与陈国强（乙方）签订了一份《产权交易合同》，约定：安徽省马鞍山市雨山区的房产，经鹏信估价公司出具资产评估报告，截至2019年9月16日，产权交易标的价值为1144000元。除甲方已向乙方披露的事项外，产权交易标的不存在评估报告中未予披露或遗漏的、可能影响评估结果或对产权价值产生重大不利影响的事项等。后经三方协商，中铁物公司（卖方）与陈国强、陶玉林（共同买方）签订了《马鞍山市存量房买卖合同》，约定：卖方出售的存量房坐落于马鞍山市雨山区，房屋建筑面积为260平方米，房屋用途为办公，存量房基本情况详见皖（2017）马鞍山市不动产权第0045993号不动产权利证书，买卖双方商定该房产成交价为1202000元等。陈国强、陶玉林向中铁物公司支付了房屋价款1202000元，最后一笔款项的支付时间为2020年1月19日，并为购买房屋支付了契税35357.74元、交易费42070元、工本费560元，以上合计为77987.74元。陈国强、陶玉林办理了不动产权登记，不动产权证中记载：共有宗地面积为811.8平方米，国有建设用地使用权截至2044年9月18日止。陈国强、陶玉林认为，中铁物公司作为卖方披露的标的信息与实际不符，足以影响其作出是否交易的真实意思表示，其合同目的无法实现，故诉请解除房屋买卖合同。 另，马鞍山市不动产登记中心出具一份《情况说明》，载明安徽省马鞍山市雨山区的房产原证记载的宗地面积为811.8平方米，国有建设用地使用权终止日期为2044年9月18日。2017年2月17日，马鞍山市不动产登记中心在办理中铁物公司申请的遗失补证业务时，因落宗落错了，导致补办的皖（2017）马鞍山市不动产权第0045993号不动产权利证书记载信息发生错误，错误证载使用权面积为2194平方米，终止日期为2052年12月14日。 一审法院认为，案件的争议焦点系陈国强、陶玉林能否以合同目的不能实现解除房屋买卖合同。《合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权。陈国强、陶玉林实际取得案涉房产的共有宗地面积只有合同约定的37%，被国家无偿收回土地使用权的可能也比约定提前了8年，从而导致陈国强、陶玉林合同目的不能实现，其二人有权解除案涉房屋买卖合同。理由如下：首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，属于《合同法》第九十四的规制范围，指给予所欲实现的法律效果。“房地一体”转移是我国房地产交易的一般原则，即转让房产时，该房产占用范围内的土地使用权亦同时转让。陈国强、陶玉林购买房产的客观目的在于取得房产所有权以及该房产占用范围内的建设用地使用权，包括国有土地使用权转让期限内的共同宗地面积的使用权。客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断：1.宗地面积影响权利人使用宗地内所有共用设施和共用土地之权利的范围以及对公共事物的管理进行表决的权利范围；2.国有土地建设使用权期限内，国家一般不能收回土地，特殊情况依法收回的，应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿；3.非住宅建设用地使用权期间届满后不能自动续期，并且有被国家无偿收回土地使用权的可能。其次，中铁物公司（甲方）与陈国强（乙方）签订的《产权交易合同》中约定，交易房产经鹏信估价公司出具资产评估报告，截至2019年9月16日，产权交易标的价值为1144000元，除甲方已向乙方披露的事项外，产权交易标的不存在评估报告中未予披露或遗漏的、可能影响评估结果或对产权价值产生重大不利影响的事项等。中铁物公司抗辩称其没有过错，不论中铁物公司是否存在过错，其的确违反了“产权交易标的不存在评估报告中未予披露或遗漏的、可能影响评估结果或对产权价值产生重大不利影响的事项”的约定，其交付的房产也与合同约定不一致，即使陈国强、陶玉林去房产现场查看，也无法提前发现该违约事实，该违约后果也无法修补到陈国强、陶玉林签订房屋买卖合同时所期望的经济利益，其二人的合同目的不能实现，可以解除合同。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。陈国强、陶玉林已经支付了购房款、办理了不动产权登记，对其二人要求中铁物公司返还购房款、承担购房款利息损失以及为购房支出的契税、交易费、工本费损失的诉讼请求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除陈国强与中铁物公司就位于安徽省马鞍山市雨山区签订的《产权交易合同》以及陈国强、陶玉林与中铁物公司就上述房产签订的《马鞍山市存量房买卖合同》，安徽省马鞍山市雨山区归还中铁物公司所有；二、中铁物公司于判决生效之日起十日内一次性返还陈国强、陶玉林购房款1202000元，并支付购房款的利息损失（以1202000元为基数，自2020年1月19日计算至实际给付之日止，按照年利率6%的标准计算）；三、中铁物公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿陈国强、陶玉林为购买上述房产支付的契税35357.74元、交易费42070元、工本费560元，以上合计77987.74元。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16320元，减半收取计8160元，由中铁物公司负担。 二审中，中铁物公司向本院提交网银电子回单一份，证明其收款的时间是2020年3月20日。 陈国强、陶玉林质证认为，对该证据的三性均予以认可。 陈国强、陶玉林向本院提交银行电子回单等一组，证明其缴纳10万元保证金的时间是2019年12月24日，网络竞价结束时间是2019年12月31日，其缴纳购房款的时间是2020年1月19日，该款系缴纳给上海联交所。 中铁物公司质证认为，对该证据的三性均予以认可。 本院认证意见为，中铁物公司和陈国强、陶玉林对彼此提交的银行电子回单均予以认可，该两组电子回单具有真实、合法性，且与本案具有关联性，予以认定。 二审对一审查明的除“陈国强、陶玉林向中铁物公司……最后一笔款项的支付时间为2020年1月19日”之外的事实予以确认。 另查明，陈国强、陶玉林于2019年12月24日向上海联交所缴纳10万元保证金，于2020年1月19日向上海联交所缴纳110.2万元购房款。上海联交所于2020年3月20日将该120.2万元购房款支付给中铁物公司。 再查明，1995年9月30日，中铁物公司（原铁道部马鞍山材料监测所）与马鞍山市进出口公司签订购房协议，购得案涉房屋。1996年7月15日，马国用（96）字第3271号国有土地使用证载明案涉房屋共有使用权面积为811.80㎡。2005年5月10日，马房地权雨山区字第××号房地产权证未记载案涉房屋土地面积和使用期限。2009年11月24日，马国用（2009）第81815号土地使用权证载明案涉房屋使用权面积为811.8㎡，终止日期为2044年9月18日，2011年6月27日，马国用（2011）第83562号土地使用权证亦载明案涉房屋使用权面积为811.8㎡，终止日期为2044年9月18日。2016年12月23日，中铁物公司公告案涉房屋产权证遗失声明，后向马鞍山市不动产登记中心申请遗失补证。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、一审判决解除案涉合同是否有事实和法律依据；二、如果解除合同，陈国强、陶玉林要求支付购房款的利息损失应否得到支持。关于争议焦点一，案涉房产以评估价确定网络竞价的转让底价，经上海联交所公开挂牌，以网络竞价组织实施竞价。中铁物公司案涉房产对外披露的估价报告显示，共有宗地面积为2194㎡，土地使用年限至2052年12月14日，但事实上共有宗地面积为811.8㎡，土地使用年限至2044年9月18日。该共有宗地面积和使用年限存在的差异，一方面会影响评估价格及交易价格，另一方面亦会影响买受人的购买意向，该节事实可从陈国强、陶玉林办理案涉不动产转移登记后向马鞍山市不动产登记中心反映，其所办的不动产权证书与其拍卖时所看到的不动产权证书所载得内容完全不一致得到印证。虽然马鞍山市不动产登记中心出具的《情况说明》载明，因落宗落错，导致中铁物公司补办的皖（2017）马鞍山市不动产第0045993号不动产权证书所载的信息发生错误，但案涉房产交易合同的双方当事人是陈国强、陶玉林与中铁物公司，中铁物公司作为出售人披露的房地产信息与实际不相符，且共有宗地面积相差甚大，使用年限亦提前达八年之久，违反了双方之间的合同约定，足以使陈国强、陶玉林期待利益落空，故一审判决解除案涉合同有事实和法律依据。关于争议焦点二，依照《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，中铁物公司应返还陈国强、陶玉林的购房款和利息。陈国强、陶玉林虽于2020年1月19日支付了购房款，但中铁物公司收到通过上海联交所支付的案涉120.2万元购房款的时间是2020年3月20日，故一审判令从2020年1月19日起计算购房款利息损失不当，应从中铁物公司收到购房款的2020年3月20日起计算购房款占用期间的利息损失。因双方当事人未约定该损失的计算标准，本院确定按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。关于中铁物公司上诉称一审判决主文存在的相关问题。一审未判决确认案涉合同解除的时间存在不当，案涉合同应自本判决生效之日解除。合同解除后，陈国强、陶玉林有义务协助中铁物公司办理案涉房屋转移登记手续。 综上所述，中铁物公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初1783号民事判决第三项； 二、变更安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初1783号民事判决第一项“解除陈国强与中铁物上海有限公司就位于安徽省马鞍山市雨山区签订的《产权交易合同》以及陈国强、陶玉林与中铁物上海有限公司就上述房产签订的《马鞍山市存量房买卖合同》，安徽省马鞍山市雨山区归还中铁物上海有限公司所有”为“陈国强与中铁物上海有限公司就位于安徽省马鞍山市雨山区签订的《产权交易合同》以及陈国强、陶玉林与中铁物上海有限公司就上述房产签订的《马鞍山市存量房买卖合同》于本判决生效之日起解除，安徽省马鞍山市雨山区归还中铁物上海有限公司所有”； 三、变更安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初1783号民事判决第二项“中铁物上海有限公司于判决生效之日起十日内返还陈国强、陶玉林购房款1202000元，并支付购房款的利息损失（以1202000元为基数，自2020年1月19日计算至实际给付之日止，按照年利率6%的标准计算）”为“中铁物上海有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还陈国强、陶玉林购房款1202000元，并以1202000元为基数，支付自2020年3月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息”； 四、陈国强、陶玉林于本判决生效之日起十日内协助中铁物上海有限公司办理安徽省马鞍山市雨山区的转移登记手续； 五、驳回陈国强、陶玉林的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16320元，减半收取计8160元，二审案件受理费16320元，均由中铁物上海有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  王红伟 二〇二〇年十二月十日 法官助理唐斌 书记员冯倩