湖南省常德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘07执异76号 案外人：程杰，男，1979年6月12日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道**。 负责人：柳庆红。 委托诉讼代理人：李康裕，湖南联合创业律师事务所律师。 被执行人：常德市新邦置业有限公司，住，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道办事处柳菱社区常德大道火车站美食文化传播中心**左四/div> 法定代表人：丁时杰。 被执行人：丁时杰，男，1962年9月1日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区丹阳街道办事处光荣路宏宇花园****。因犯逃避追缴欠税罪、非法处置查封的财产罪，现押于湖南省津市。 被执行人：毛恩友，男，1961年10月9日出生，汉族，住，住湖南省常德市武陵区/div> 委托诉讼代理人：王辉，湖南和讯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓鹏飞，湖南和讯律师事务所律师。 被执行人：曹茜，女，1990年8月26日出生，汉族，住，住湖南省长沙市开福区/div> 本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称华融资产湖南分公司）与被执行人常德市新邦置业有限公司（以下简称新邦公司）、丁时杰、毛恩友、曹茜金融借款、抵押、保证合同纠纷一案中，案外人程杰对执行湖南省常德市武陵区三星路新邦壹品小区2-066AB、3-012号地下车位不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 程杰称，其于2016年购买新邦壹品小区商品房一套，为方便停车，又于2017年用现金购买该小区2-066AB号、3-012号地下车位，现请求本院解除对上述车位的查封。 该案审查过程中，程杰补充称，其在新邦壹品小区购买了商品房及14个车位，其中2-066AB号车位自用，其他车位用于出租。 华融资产湖南分公司答辩称，本案执行依据仅明确了申请执行人对于2015年12月25日前已经受让或转让的车位不享有抵押优先受偿权，对于2015年12月25日之后受让或转让的车位享有抵押优先受偿权。申请执行人享有的抵押权经不动产管理部门登记，具有对抗案外人的法律效力。案外人购买案涉车位只是基于合同享有的一种债权请求权，而申请执行人对新邦壹品小区整个地下室享有的是抵押担保物权，优先于债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，请求法院驳回案外人的异议请求。 本院查明，中国建设银行股份有限公司常德市分行（以下简称建行常德分行）与新邦公司、丁时杰、毛恩友、曹茜金融借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院于2015年10月19日作出（2015）常民二初字第15号民事判决，判令：一、新邦公司于本判决生效后十日内向建行常德分行偿还借款本金3794万元，并按双方合同约定的利率支付利息至借款本金清偿之日止；丁时杰、毛恩友、曹茜承担连带清偿责任；丁时杰、毛恩友、曹茜承担保证责任后，有权向债务人新邦公司追偿。二、建行常德分行以新邦公司位于湖南省常德市武陵区××道××段的两宗国有土地使用权［抵押土地证号均为：常国用（2008）转第23号］、位于湖南省常德市武陵区××路××室（在建工程，面积26484.85㎡），在扣除办理抵押登记之后至本判决发生法律效力之前已销售或转让的该国有土地使用权上建筑物（或房屋）、该地下室已销售或转让的地下车库（或车位、杂物间）以及应分摊的国有土地使用权面积以后折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。 本院在审理上述案件中查明，2014年6月20日，新邦公司以其位于湖南省常德市武陵区××路××室（在建工程，面积26484.85㎡）作为抵押，与建行常德分行签订《最高额抵押合同》。该在建工程（包含新邦壹品小区整个地下车位）于2014年7月14日办理抵押登记。 另查明，上述民事判决于2015年12月25日发生法律效力后，建行常德分行向本院申请执行，本院于2016年1月13日立案受理。案件执行过程中，经华融资产湖南分公司申请，本院于2018年2月28日作出（2016）湘07执15号之十二执行裁定，变更华融资产湖南分公司为案件申请执行人。2019年4月15日，本院作出（2016）湘07执15号之十五执行裁定，裁令终结本次执行程序。后本院恢复对该案的执行，并于2020年9月9日作出（2020）湘07执恢17号之三执行裁定，裁令查封新邦壹品小区包含案涉车位在内的63个地下车位。 还查明，根据当事人陈述及经审查确认的证据，结合本院调查情况，确认如下事实：程杰向新邦公司购买新邦壹品小区2-066AB号地下车位，价格为12万元，新邦公司在相应的《新邦壹品车位使用权转让协议》尾部甲方处盖章，落款日期为2017年7月5日，乙方签字处为空白。同日，新邦公司向程杰开具金额为12万元的车位款收据。2017年9月18日，程杰与新邦公司签订《新邦壹品车位使用权转让协议》，以7万元价格购买新邦壹品小区3-012号地下车位。同日，新邦公司向程杰开具金额为7万元的车位款收据。另，2017年5月29日，程杰向新邦壹品小区物业公司办理2-066AB号、3-012号车位的登记手续并交纳车位管理费。另，2017年9月18日，程杰与新邦公司签订《商品房买卖合同》，购买新邦壹品小区2栋3004号商品房。 本院认为，本案的争议焦点：一是申请执行人享有的抵押优先受偿权能否对抗案外人的问题；二是案外人对案涉车位是否享有足以排除强制执行的权益的问题。 一、申请执行人享有的抵押优先受偿权不能对抗案外人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，案外人同时购买了新邦壹品小区商品房及地下车位。从社会发展现状及使用功能来看，车位从属于商品房，影响着业主的居住品质。即使转让案涉车位使用权时，该车位上设有抵押，但车位无法办理过户登记，案外人并无过错。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于商品房买受人权利优先的精神，申请执行人享有的抵押优先受偿权不能对抗商品房买受人。案外人主张其购买的2-066AB号车位自用，其他车位用于出租，从车位的实际用途以及平衡当事人利益的角度出发，案外人作为商品房买受人享有的优先权利仅及于2-066AB号车位，其对其他车位享有的权利不能对抗申请执行人的抵押优先受偿权。 二、案外人对案涉2-066AB号车位享有足以排除强制执行的权益。案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定排除执行的四个条件。本院查封案涉车位的时间为2020年9月9日。首先，虽然案外人未在案涉2-066AB号车位使用权转让协议上签字，但从新邦公司在协议上盖章签署日期，并向案外人开具车位款收据的行为来看，可以认定该协议已于2017年7月5日成立，且无证据显示该协议存在违反法律规定的情形。故，可以认定案外人在本院查封前已签订合法有效的书面合同。其次，案外人于2017年5月29日向物业公司办理案涉2-066AB号车位登记手续并交纳车位管理费，结合其购买商品房的情况，可以认定案外人在本院查封之前已合法占有案涉车位。再次，从案涉车位使用权转让协议、新邦公司开具的车位款收据来看，可以认定案外人已支付全部车位款。最后，因车位使用权无法办理过户登记手续，案外人对此并无过错。 综上所述，案外人对案涉2-066AB号车位的异议请求具有事实和法律依据，应予以支持；案外人对案涉3-012号车位的异议请求于法无据，应不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、第二项规定，裁定如下： 一、中止对湖南省常德市武陵区××路××小区××号地下车位的执行； 二、驳回程杰的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张清华 审判员  龚 力 审判员  李亚敏 二〇二〇年十二月十三日 法官助理张慧 书记员李函臻 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。