辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民初134号原告（案外人）：李丹，女，1995年5月30日出生，汉族，化妆师，住营口市西市区。委托诉讼代理人：张相奎，辽宁海润律师事务所律师。被告（申请执行人）：王作彬，男，汉族，1943年8月15日出生，无业，住营口市站**。委托诉讼代理人：王艳（王作彬女儿），女，汉族，1972年4月4日出生，住营口市站**。第三人（被执行人）：营口弘逸房地产开发有限公司，住所地营口市西市区小庙塘里**。法定代表人：王秋妹，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈卫东，公司员工。第三人：营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司，，住所地营口市老边区沿海街道办事处法定代表人：王秋妹，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈卫东，公司员工。原告李丹与被告王作彬、第三人营口弘逸房地产开发有限公司、第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丹及其委托诉讼代理人张相奎，被告王作彬的委托诉讼代理人王艳，第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司的法定代表人王秋妹及委托诉讼代理人陈卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丹向本院提出诉讼请求：一、解除对营口市老边区公园路71号3单元72号房屋的查封，停止对上述房屋的执行；二、确认该房屋为原告所有。事实和理由：被告与第三人的判决已进入执行程序，贵院在执行（2018)营执指字第1号裁定书的过程中，查封并拟拍卖坐落于老边区公园路71号3单元72号房屋。该房屋系原告所有，原告于该房屋未被查封前购买，已支付全部购房款，并已占有使用，未办理房屋权属证书并不是原告自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》（法释【2015】10号）第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告享有排除执行的权利。原告向贵院提出执行异议申请，贵院作出（2020)辽08执异18号《执行裁定书》，驳回了原告的异议。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向贵院提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告王作彬辩称：一、对方当事人所说完全不认同，因为此房产权至今法律上仍属于营口弘逸房地产公司。此案已查封六年多，今天出现当事人不合乎常理常规。营口弘逸房地产公司欠款是事实，营口西市法院依法查封是事实。此涉案房屋是当事人女儿王艳与营口市西市区法院工作人员现场查封。当时房屋是毛坯房，并无人居住。法院工作人员现场在涉案房屋贴上封条，同时到房产中心查封。法院工作人员通知营口弘逸房地产开发有限公司售楼处，又通知小区昌鸿物业，一切查封依法进行，今天才出现房居住多年的当事人不合理。二、2012年10月份使楼盘五证就已齐全，购房人完全可以到房产中心办理房屋合法产权。三、对方当事人所提供的商品房买卖合同认购书没有按照物权法规定办理备案登记，不是合法产权。小区物业提供的各种费用收据是三联收据，不能作为定案依据。而且弘逸公司老板与小区物业公司老板是母女关系，有利害关系的公司出具的证据作为依据有所。不当对方当事人支付房款的收据为三联收据，不是税务机关指定的发票，不能作为证据使用。用水用电的发票，是法院查封后违法强占房屋发生的。四、根据物权法第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力。未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。根据上述证据及法律条款，充分证明涉案房屋至今产权仍是弘逸房地产公司的财产，所以营口市西市法院查封完全正确。第三人营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司述称，我公司完全同意支持原告的诉讼请求。这套房屋是我公司在2011年7月30号按照我公司和建筑公司在项目开发之前签订的合同，合同内容是用40%现金和60%的所建房屋抵顶工程款。那么我们在2011年7月30日是在履行受法律保护的合同，给施工人叫班若福，一共当时就顶了六套房屋，我今天把原始凭证都带来了，是2010年的凭证，原告这套房屋就在其一就在这其中。班若福要把这套房屋直接转给赵志恩用于支付工程款，富家的房屋直接卖给了赵志恩，所以我开发公司直接开给了当事人。那么从2011年7月30日以后，这套房屋的所有权就变成了施工人，由班若福来支配卖给谁，卖给谁我公司都是认账的。所以说现在赵志恩又卖给了李丹，那么李丹在被告王作彬2014年年底查封之前，进行了进户装修入住，所有的经营活动都是在查封之前已经完毕。至于说没有办理产权更名，因为我公司对所有顶账的工程款不是他这一户，上百户都没有办理，只能是什么时候能够办理产权，再办理大票。我公司完全支持原告的诉讼请求，请法院根据事实给予解封。本院经审理查明：2011年11月18日营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司经营口市老边区住房和城乡规划建设局批准建设玄水云山项目。2011年2月19日营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司与营口市万泓建筑工程有限公司签订补充协议，约定：由营口市万泓建筑工程有限公司承建玄水云山住宅楼15栋；开工时间为2011年3月15日，竣工时间为2012年6月30日；工程款支付方式为现金40%工程款，以施工房顶60%工程款，整体割房，房源由甲方指定，（路边两栋17层楼，3层以上计算）顶房价平均为3900/平方米，如不够由其他房源补齐。班耀木在补充协议中各施工栋号负责人处签字。另查，2011年8月1日营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司出具专用收款收据，载明领款人为班耀木，收款事由为10#楼3单元8层72号，98.71平方米，数额为384969元，营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司在付款人处盖章确认。2011年7月26日班耀木与赵志恩签订以物抵债协议，约定将营口市老边区公园路71号3单元72号房屋抵偿所欠赵志恩债务。2011年8月1日，营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司出具专用收款收据，载明付款人为赵志恩，领款人为班耀木，收款事由为10#楼3单元8层72号，98.71平方米，数额为384969元。2013年8月18日赵志恩与杨英签订以物抵债协议，约定将营口市老边区公园路71号3单元72号房屋抵偿所欠杨英债务。又查，2014年12月8日杨英与李丹共同出具情况说明，载明杨英自愿将营口市老边区公园路71号3单元72号房屋转让给李丹。2014年12月8日，李丹作为乙方与甲方营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司签订商品房认购书，约定：因乙方在甲方开发建设的玄水云山工程施工，甲方按工程进度拨款、拨房。所拨房屋为：10#楼3单元8层72号；面积98.71平方米，单价3900/平方米，总价叁拾捌万肆仟玖佰陆拾玖元整。再查，2014年9月5日营口市西市区人民法院作出（2014）营西民二初字第255号民事判决书，判决营口弘逸房地产开发有限公司偿还王作彬借款人230万元及利息。2014年12月26日营口市西市区人民法院作出（2015）营西执字第5号民事裁定书，裁定将包含老边区公园路71号3单元72号房屋在内的多处房屋查封。2018年2月2日本院作出（2018）营执指字第1号执行裁定书，裁定将（2014）营西民二初字第255号民事判决书由本院执行又查，李丹向本院请求终止（2018）营执指字第1号执行裁定书的执行，停止对营口市老边区公园路71号3单元72号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。本院于2020年3月10日作出（2020）辽08执异18号执行裁定书，裁定驳回李丹的异议请求。李丹不服该执行裁定书，诉至本院。上述事实有商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、补充协议、以物抵债协议、专用收款收据、情况说明、商品房认购书、民事裁定书、执行裁定书以及当事人陈述等材料在卷佐证，且经当事人质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是案外人李丹是否享有足以排除申请执行人王作彬一般金钱债权强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用的条件是案外异议人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司向班耀木出具专用收款收据，载明：领款人为班耀木，收款事由为10#楼3单元8层72号，98.71平方米，数额为384969元。此收款收据作为营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司向施工队拨房的依据，不能认定为班耀木与营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司之间签订的商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。据此，班耀木作为案涉房屋的最初受让人不享有足以排除强制执行的民事权益，而李丹作为最终受让人亦不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、第二十九条之规定判决如下：驳回原告李丹的诉讼请求。案件受理费7075.00元，由原告李丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二〇年十二月十四日法官助理张锐书记员李佩益附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。