青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青02民终460号 上诉人（原审被告、反诉原告）：民和县帝豪房地产开发有限公司。 法定代表人：潘某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，系该公司法务部工作人员。 委托诉讼代理人：盖某，系该公司法务部工作人员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马某1，住甘肃省临夏县，现住西宁市。 委托诉讼代理人：马某2、冶某，青海爱明律师事务所律师。 上诉人民和县帝豪房地产开发有限公司因与被上诉人马某1商品房销售合同纠纷一案，不服青海省民和回族土族自治县人民法院（2020）青0222民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人民和县帝豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某、盖某，被上诉人马某1及其委托诉讼代理人马某2、冶某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民和县帝豪房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、原判混淆双方诉争所涉及的法律关系，认定基本事实不清。上诉人之所以每平米3640元的低价与马某1签订买卖合同，目的是为了融资，解决公司资金告急的危机。因此，对于逾期付款的责任，合同做了最严格的有权解除合同的约定，只要在2019年4月1日之前未交清剩余房款，30日后上诉人就有权解除合同。马某1没有按照合同约定的期限付清剩余房款，上诉人行使了解除权。与马某1因解除合同发生争议后未能解决，直到2020年春节之后，马某1为解除合同之事，与证人鲁某偷偷录音准备打官司，来到上诉人公司发生纠纷，双方因解除合同事宜均提起诉讼，因马某1先立案，法院遂要求上诉人在同案中提起反诉。因此本案涉及的法律关系是解除合同之诉，根据最高院关于适用民诉法解释第二百二十八条关于“法院审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行”的规定，原判查明上诉人是否存在有权解除合同的事实，双方的合同自始至终都是合法有效的，原判不去审查认定上诉人是否存在有权解除合同的事实，反而对双方都没有争议的事实进行认定，判定合同合法有效，属于认定基本事实不清。2、一审判案理由与查明的案件事实相矛盾，明显袒护被上诉人，涉嫌枉法裁判。正因双方约定了只要逾期交款，上诉人有权解除合同的严厉约定，上诉人也向马某1提供了最有力的履行合同的保证：在马某1交了第一笔房款后，上诉人就将房子交给了马某1，马某1也自行进行了装修，申办营业执照，进行了营业。除了上诉人行使解除权，并将房产办理在自己名下，从来没有其他权利人向马某1主张过权利，马某1所谓“一房二卖”的人，也不可能仅仅交了40万认购金，就没有履行能力的人，向已经占用、使用、经营的马某1主张说这500万的房子是他的。一审已经对马某1占用、使用、经营标的物的事实进行了认定，反而又来自打嘴巴，认定“原告有理由怀疑被告有履行不能的可能”，被告已经提前履行了交付标的物的合同义务，被上诉人接收后，进行装修、营业，已经提前享受到了合同权利，提前用着人家的东西不给人家交钱，反而说怀疑被告可能不会把东西交给他；3、上诉人已经提前履行了交房子的合同义务，被上诉人“有理由怀疑被告有履行不能的可能”的不安抗辩权明显不能成立。马某1在2019年4月1日之前没有按照合同约定缴清剩余房款，上诉人根据合同的约定有权行使解除权。若被上诉人关于合同不宜解除的理由成立，那么，其没有在合同约定期限内交清款的违约事实是其自认的，事实也是清楚的，上诉人提出的由其承担逾期付款违约责任的反诉请求也是成立的，应当予以支持，判决：（1）马某1按合同第二条第3项约定支付30日内逾期付款违约金61.8万元；（2）马某1按合同第二条第3项约定导致合同解除的违约金50.6万元；（3）马某1支付双方在合同中未约定（约定不明）的逾期付款的利息19.785万元（按同期人民银行贷款利率4.75%，自2019年5月1日至2020年10月30日计算）。契约自由，缔约之后，合同对双方均有约束力。请求法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人马某1辩称，1、上诉人陈述部分与客观事实不符，首先，3640元的价格是双方平等协商的，并不存在所谓的低价之说，其次，上诉人和被上诉人的多次协商都是围绕如何付款及继续履行合同进行的，上诉人在诉讼前从来就没有向被上诉人行使过合同解除权；再者，虽然上诉人和被上诉人是针对合同继续履行还是予以解除分别提起的本诉和反诉，但对于合同效力的审查，属于人民法院裁判权的范围，虽然上诉人和被上诉人没有提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权予以审查，而且一审判决是紧紧围绕着上诉人和被上诉人的争议焦点审理案件的，并无所谓混淆法律关系，认定事实不清情形存在；2、被上诉人按合同约定支付300万元购房款后，发现上诉人在2017年11月24日就将该房屋出售给案外人王某，并且在合同约定的第三期剩余购房款支付期限届满前，上诉人与案外人王某的商品房买卖合同未解除、上诉人收取的案外人王某的房款未退还，王某也数次前往涉案房屋主张权利，表面上看虽然被上诉人占有和使用了涉案房屋，但不动产物权的转让未经依法登记不发生效力，而不是占有使用就发生效力，在上诉人一房二卖且与案外人王某签订的买卖合同没有解除前，被上诉人对自己是否能依据法律规定取得房屋所有权是处于不确定和不安的状态，被上诉人有足够的理由怀疑上诉人有履行不能的可能性，故依法行使不安抗辩权拒交剩余房款，中止合同的履行是为了保证交易的安全，一审判决对此认定完全正确；3、上诉人的反诉请求不能成立，合同解除权的行使方式是法定解除和按约定解除。上诉人与被上诉人签订的合同仅仅约定了被上诉人逾期付款和改变房屋使用用途，上诉人才有权解除合同，被上诉人在履约过程中没有改变过房屋使用用途，逾期付款行为也是行使不安抗辩权，因此上诉人不能基于合同约定行使解除权。其次，在合同的履行过程中上诉人才是违约方，被上诉人并不存在违约行为，法定解除权的行使人应当是守约方而不是违约方，在合同仍具备履行条件的情况下，上诉人无权要求解除合同。因此，被告要求解除合同的反诉请求不能成立，同时因为被上诉人没有违约行为，所以上诉人要求被上诉人承担违约责任的反诉请求不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，采信证据恰当，程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，应当依法予以驳回，并维持一审判决。 原审原告（反诉被告）马某1向一审法院起诉请求：1．依法判令被告继续履行与原告2018年11月21日签订的《帝豪星海湾商品房（配套幼儿园）买卖合同》；2．判令被告在判决生效后立即协助原告办理民和县川口镇川垣大街90号帝豪星海湾B区幼儿园房屋的变更登记手续，即将该房屋所有权变更登记至原告名下，办理上述手续时产生的税费由被告承担；3．本案诉讼费用由被告承担。 反诉原告（本诉被告）民和县帝豪房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人与马某1于2018年11月21日签订的《帝豪星海湾商品房（配套幼儿园）买卖合同》；2、依法判令反诉被告恢复买卖合同标的物原状，返回标的物；3、判令被反诉人按合同约定支付50.6万元违约金；4、被反诉人承担本案的本诉及反诉等一切费用。如果继续履行合同的话，原告应当补齐超面积的价款368440.8元，逾期支付购房款造成的一个月内的违约金61.8万元，超期一个月后的违约金50.6万元，总计149.24408万元，超土地使用面积部分尚未进行测算。 一审法院认定事实：2018年11月21日，原、被告签订《帝豪星海湾商品房（配套幼儿园）买卖合同》，合同约定被告将其开发建设的的位××县的“星海湾配套幼儿园”房屋出卖给原告，房屋价格为每平方米3640元，房屋面积为1390平方米，房屋总价款为5060000元，并约定原告于该合同签订当日付清第1期购房款200万元，2018年12月30日前付清第2期购房款100万元，2019年4月1日前付清剩余购房款206万元。合同签订后，原告按约定向被告支付前两期购房款300万元。2018年12月28日，被告将涉案房屋交付给原告，后原告对该房屋进行装修，并从民和县教育局申请取得了幼儿园办学许可的相关手续。2019年4月1日前，原告得知涉案房屋于2017年11月24日被被告出卖给案外人王某、与王某签订了《商品房买卖合同》，并收取定金，原告遂拒绝向被告支付第3期购房款。2019年8月30日，被告与王某的商品房销售合同由民和县人民法院调解解除。2019年10月23日被告取得编号为青〔2019〕民和县不动产权第0007931号《不动产权证》。原告要求被告将产权登记进行变更时遭到拒绝，遂起诉。另查明，涉案房屋实际面积较合同载明面积超出101.22平方米，超出面积部分价款为368440.8元。 一审法院认为，原、被告签订的《帝豪星海湾商品房（配套幼儿园）买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方应按诚实信用原则全面履行自己的义务。现原告已履行合同约定的前两期购房款3000000元，已履行了合同约定的主要义务，被告也于2018年12月28日将该房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修。原告同意支付第三期房款及超出面积房款，该合同可以继续履行。关于原告是否更改房屋设计、侵占公共用地属行政机关处理范畴，且不影响合同的继续履行，故原告提出继续履行合同的诉讼请求应予以支持，该合同继续履行。原告应付清第三期房款及超出面积房款，被告也应履行相应义务，协助原告办理产权变更手续；对办理产权变更手续所产生的税费由谁承担的问题合同中有约定，办理产权变更手续所产生的有关税费根据国家关于税费政策的相关规定，由合同双方各自承担自方应承担的部分，对原告关于办理房屋所有权变更登记产生的税费由被告承担的请求不予支持；关于被告称原告的第一项诉讼请求为自己告自己，逻辑混乱，属于请求不明、理由模糊，应当驳回一节，原告起诉被告履行合同义务的同时也应履行其付款的义务，同时通过诉讼确定其付款的具体金额，故原告的第一项诉讼请求明确、符合起诉条件，被告关于原告起诉不符合起诉条件的辩称不予采纳；关于被告称原告第一项诉求应当由其他机关处理一节，本院认为，原告可以提请公证机关来实现继续履行合同的目的，也可以通过诉讼的途径，此为原告对自己权利的处分，故对被告关于原告第一项诉讼请求应当由其他机关处理的辩称不予支持；关于被告称原告第二项诉讼请求不明确，如果判决驳回原告的诉讼请求，就不存在协助变更登记问题一节，原告基于法院支持其第一项诉讼请求的期望出发，提出第二项诉讼请求要求被告协助房屋产权变更登记手续并无不当，故对被告关于原告第二项诉讼请求不明确的辩称不予采纳；关于被告辩称其与王某的合同于2018年5月5日通过送达解除合同通知书解除，其后才与原告签订合同，不存在“一房二卖”一节，原告知晓被告与王某签订了《帝豪星海湾商品房（配套幼儿园）买卖合同》，收取了定金，并知晓被告与王某的合同解除是于2019年8月30日经法院调解解除，被告也未提供原告知晓2018年5月5日合同解除一事的证据，双方对办理房产登记手续未达成协议，且经法院调解解除被告与王某的合同后被告自行办理了该房屋的不动产权证，原告有充分的理由怀疑被告有履行不能的可能，其拒绝按期支付第三期房款系行使不安抗辩权。故，无论被告与王某及原告签订的两份合同是否构成“一房二卖”，原告拒绝按期支付第三期房款的行为不构成违约，对被告的该项辩称不予支持。综上，反诉原告关于解除合同、恢复标的物原状、返还标的物的反诉请求基于本诉理由本院不予支持；反诉被告行使不安抗辩权拒绝按期支付第三笔购房款不属违约，故反诉原告要求反诉被告支付违约金的请求不成立，本院不予支持。关于房屋交付时间及产权登记时间，根据合同约定，房屋交付时间为2019年8月30日以前，产权证办理时间为交付房屋后180日以内，且该房屋于2018年12月28日提前交付，故上述时间相对确定，且反诉原告已于2019年10月23日办理不动产权证，变更房产登记的时间现在可以确定，反诉原告关于相关手续办理时间、交房时间存在不确定因素的辩称不成立，本院不予支持。综上所述，对原、被告不予采纳的主张，原、被告提供的证据不足以证明其主张成立，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第六十八条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告马某1与被告民和县帝豪房地产开发有限公司于2018年11月21日签订的《帝豪星海湾商品房（配套幼儿园）买卖合同》合法有效，继续履行；二、原告马某1给付被告民和县帝豪房地产开发有限公司合同约定剩余购房款2060000元及超出实际面积房款368440.8元；三、被告民和县帝豪房地产开发有限公司配合、协助原告马某1办理合同标的房屋的产权变更手续，将登记在民和县帝豪房地产开发有限公司的编号为青〔2019〕民和县不动产权第00079**房屋产权变更至原告马某1名下，办理变更产权登记手续所产生的税费由双方按规定各自承担自方应承担部分；四、驳回原告马某1的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告民和县帝豪房地产开发有限公司的反诉请求。对上述二、三项，限原、被告双方于判决生效后三十日内履行完毕。案件受理费100元，由原告马某1负担；反诉费4400元，由反诉原告民和县帝豪房地产开发有限公司负担。 二审审理期间，上诉人民和县帝豪房地产开发有限公司向法庭提交了三组新证据。证据一：帝豪公司与王某签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》。证明该合同第二条第三款约定，买受人王某应于2017年12月15日前付清房款4700000元，逾期付款超过30日，即2018年1月15日后还未付款的话，帝豪公司对合同有单方解除权；证据二：缴费通知。证明帝豪公司与王某签订的涉案房屋的商品房买卖合同，已于2018年5月31日因王某的违约，由帝豪公司依约单方行使解除权而解除。帝豪公司对涉案房屋拥有所有权，可重新处分（包括出售），被上诉人以不安抗辩为由拒绝交付房款的理由不成立。证据三：民和县帝豪房地产开发有限公司星海湾B区幼儿园不动产测量报告。证明涉案房屋建成后的结构、用途、层数、面积等。被上诉人质证认为，对于上诉人和被上诉人在一审中提交的相同证据，仍然坚持在一审中的意见。证据缴费通知，该证据形成在一审庭审前，不属于二审提交的新证据，不符合证据规则的法律规定，仅仅凭缴费通知，不能证明王某是否收到该通知，即使王某收到该通知，上诉人还需证明该解除通知书，已经发生解除的法律后果。上诉人向民和县人民法院起诉王某请求解除合同的行为，可证明该缴费通知没有产生合同解除的法律后果，应当以生效法律文书所确认的事实为准，因此该份证据无法证明上诉人的证明方向。对证据测量报告形成于2019年8月22日，上诉人在一审中没有提交，不属于法律规定的二审新证据。且上诉人自认为该证据与本案争议焦点没有关联性，不应作为认定案件事实的依据。本院认为，对上诉人在二审庭审中提交的上述证据的真实性予以认可，但不能证明本案的事实，不予认证。 二审经审理查明的事实与一审一致，应予以确认。另，涉案房屋交付时间根据上诉人提交的帝豪星海湾B区幼儿园交付协议应是2019年1月5日。 本院认为，首先，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。按照合同约定，双方应当本着诚实信用的原则，全面履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方签订的商品房买卖合同合法有效，被上诉人按照合同约定给付了前两期的购房款3000000元，上诉人也将案涉房屋交付了被上诉人，被上诉人装修后已投入使用，故上诉人关于解除合同的请求，不符合我国合同法关于法定解除合同的法律规定，本院不予支持。其次，因上诉人将涉案房屋出售给被上诉人前，与王某签订商品房销售合同并收取定金，该“一房二卖”的行为使已经履行绝大部分房款给付义务的被上诉人有理由相信上诉人可能不能全面履行合同约定的义务，故上诉人拒付剩余房款的行为属于正当行使不安抗辩权，不构成违约。2019年8月30日，上诉人与案外人王某虽通过诉讼解除了双方之间的房屋买卖合同，但根据被上诉人在一审中提交的证据通话记录的内容显示，被上诉人在此后就交付剩余房款及办理房产证与上诉人进行协商，上诉人工作人员表示被上诉人可暂缓缴纳第三笔房款；2019年10月23日上诉人又将涉案房屋的房产证办在自己名下，该行为与商品房买卖中，买受人交付房款后，出卖人应当将房屋产权证办在买受人名下的一般人的通常认知相悖，且直至被上诉人起诉之日未将房屋产权证办理在被上诉人名下。因此，被上诉人拒付剩余房款的行为并不构成违约。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9216元，由上诉人民和县帝豪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍成伯 审 判 员 张银生 审 判 员 徐玲玲 二〇二〇年十二月七日 法官助理 田 蕾 书 记 员 刘 燕