湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1838号上诉人（原审被告）：罗泽勋，男，1964年10月19日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。上诉人（原审被告）：龙雅玲，女，1965年11月17日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：罗泽勋，男，1964年10月19日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湖南金园物业发展有限公司，住所地湘潭市高新区芙蓉中路**。法定代表人：周水清，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓艳，湖南勤人坡律师事务所律师。上诉人罗泽勋、龙雅玲因与被上诉人湖南金园物业发展有限公司（以下简称“金园物业公司”）无因管理纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初2361号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗泽勋、龙雅玲上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）金园物业公司是基于合同入驻裕华苑小区进行物业管理，金园物业公司与罗泽勋、龙雅玲之间有合同关系。罗泽勋、龙雅玲在裕华苑小区的房屋因开发商的原因在闲置中，2015年金园物业公司与张艳群、胡志国等六人以裕华苑小区业主委员会的名义签订了《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，金园物业公司进入小区进行物业管理。小区未成立业主委员会，该合同是无效合同，但金园物业公司是基于该合同入驻管理小区。（二）金园物业公司是为谋求商业利益而入驻裕华苑小区进行物业管理，其动机并非为了他人（无因管理中的本人）利益。二、一审法院判定无因管理的有关费用，明显偏袒金园物业公司。即使判定为无因管理，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条有关规定，无因管理人应当履行有关无因管理的义务，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。（一）金园物业公司没有履行告知和报告义务。（二）就算要求罗泽勋、龙雅玲承担有关费用也只承担无因管理所发生的相应费用，即无因管理的必要费用和因管理遭受的损失。一审法院既然认定是无效合同，又参照合同约定90%标准计算费用，是自相矛盾的，且参照合同约定标准的90%计算费用无依据，法院应要求金园物业公司列出费用清单，如实计算。被上诉人金园物业公司辩称：一、一审法院认定事实清楚适用法律正确，金园物业公司与裕华苑小区的全体业主之间成立无因管理法律关系已经生效裁判文书予以认定。二、金园物业公司在一审时已经提供了足够的证据证明在裕华苑小区提供物业管理时所支出的物业费用及开发成本。三、裕华苑小区前期物业服务的收费标准为1.6元/平，而金园物业公司收取物业费的标准为1.2元/平，已经低于前期物业收费标准，一审法院参照金园物业公司与裕华苑小区业主代表签署的物业服务管理合同中约定的标准，按照90%计算本案的费用属于合理范围。金园物业公司向一审法院起诉请求：一、判令罗泽勋、龙雅玲向金园物业公司偿付物业服务费、车位卫生费、水费共计4527元，并自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；二、本案诉讼费由罗泽勋、龙雅玲承担。一审法院认定的事实：案涉裕华苑小区大部分业主系原湘潭市食品药品监督管理局及其二级机构单位的职工。金园物业公司原系该单位的物管公司。因该小区的开发商、前期物业公司离场，2015年12月,张艳君、胡志国等六名裕华苑小区业主在该小区未成立业主委员会的情况下，以裕华苑小区业主委员会（甲方）的名义与金园物业公司（乙方）签订《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，约定由金园物业公司提供该小区的物业服务，委托管理期限自2015年12月4日至2018年12月3日止。物业管理服务费实行“包干制”，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳：1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；2.管理服务费标准的调整，按（1）、（2）、（3）调整，（1）当入住率低于50%以下时，乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取……（4）二次加压供水加价6%，并加上二次加压供水电费据实摊派至用户，由物业公司代收；（按物价局批文五楼以上按3.54元/立方米为准，包含五楼）。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）行政、办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）法定税费；（9）物业服务企业的利润等。车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：1.地下车位：每月20元/个；2.乙方收取车位使用、维护费属于乙方场地维护和秩序维护而收取的费用，乙方不承担车辆的保管、保险责任。……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损均由乙方享有或承担。业主已购买但未装修或已经装修但未入住而空置的物业所产生的物业服务费用，由业主按标准全额向乙方缴纳。合同还对其他权利义务作了约定。2015年12月4日，金园物业公司进驻裕华苑小区提供服务，2019年1月4日，金园物业公司撤离该小区。另查明，1.罗泽勋、龙雅玲系湘潭市九华经开区九华大道30号裕华苑住宅楼3单元2003002号房业主；该房屋建筑面积为138.78平方米；已于2015年办理不动产权属证明，产权人为罗泽勋、龙雅玲。2.罗泽勋、龙雅玲已领取涉案房产的钥匙，并已按1.2元/平的标准向金园物业公司交纳物业费、车位费至2016年12月，但至今罗泽勋、龙雅玲未入住。3.金园物业公司认为该房屋自2017年1月4日至2019年1月3日期间的物业服务费为4527元[物业管理服务费3997元+水费50元+车位费480元(车位费20元/月×24月)]。4.庭审中，金园物业公司将利息请求变更为按同期同业拆借利率计算利息。一审法院认为：一、《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”本案中，金园物业公司自2015年12月4日起为裕华苑小区提供物业服务系基于《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，该合同虽以业主委员会的名义签订，但该小区当时未成立业主委员会，除签订该合同的六名业主外，裕华苑小区其他业主与金园物业公司之间未能建立有效的物业服务合同关系，故金园物业公司对裕华苑小区进行的管理和服务，并非基于法定的或者约定的义务。但金园物业公司进驻裕华苑小区提供服务，系因原物业公司撤离时无业主委员会的情况下，张艳君、胡志国等六名小区业主以业主委员会的名义与金园物业公司签订《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，金园物业公司对裕华苑小区提供管理和服务在一定程度上起到了避免小区业主的利益受到损失的作用，且金园物业公司在进行管理和服务时确实支出了相关费用。罗泽勋、龙雅玲作为裕华苑小区业主，已办理房屋不动产权属证书，取得房屋所有权，故罗泽勋、龙雅玲作为受益人，应当向金园物业公司偿付必要费用。考虑到物业服务企业与业主约定收费标准并收取相应的物业费用，目的即支付物业管理区域的相关花费和支出，结合金园物业公司提供的服务方式、水平、质量、服务期间物业服务市场的收费等情况，一审法院酌情认定罗泽勋、龙雅玲应当偿付的费用参照《裕华苑小区物业管理服务委托合同》约定收取的物业费、车位费标准的90%予以计算，即罗泽勋、龙雅玲应向金园物业公司偿付管理费4029.17元［（管理服务费（138.78平米×1.2元/平米/月×24月）+车位服务费（20元/月×24个月）]×90%。因金园物业公司并未提供交纳、分摊水费的证据，故对金园物业公司所诉请的水费50元，一审法院不予支持。二、对于金园物业公司诉请的利息，因金园物业公司与罗泽勋、龙雅玲之间未能建立有效的物业服务合同关系，且双方就是否应当支付相关费用问题一直存在争议，应支付费用的数额也并未确定，故金园物业的该项诉请缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、限罗泽勋、龙雅玲在本判决生效后十日内一次性向湖南金园物业发展有限公司偿付管理费4029.17元；二、驳回湖南金园物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由湖南金园物业发展有限公司负担20元，罗泽勋、龙雅玲担30元。二审中，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。经二审查明，原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一审判决罗泽勋、龙雅玲向金园物业公司偿付管理费4029.17元是否恰当。金园物业公司未直接与罗泽勋、龙雅玲签订物业服务合同，罗泽勋、龙雅玲也不认可与金园物业公司之间存在物业服务合同关系，但是罗泽勋、龙雅玲实际上享受了金园物业公司提供的物业管理服务，并已按1.2元/平的标准向金园物业公司交纳物业费、车位费至2016年12月。故罗泽勋、龙雅玲作为受益人，应当向物业服务管理人金园物业公司偿付该公司支出的必要费用。由于双方均未举证证明金园物业公司提供物业服务的必要成本，本院认为，本案的费用计算标准应以金园物业公司正常提供服务时的收费标准作为参照。本案中，金园物业公司与张艳君、胡志国等业主协商确定的物业费标准低于物价部门核定的该小区前期物业服务企业的收费标准，且小区的大部分业主也按照该收费标准实际交纳了物业费。一审综合考量罗泽勋、龙雅玲未实际入住等因素，参照《裕华苑小区物业管理服务委托合同》约定的费用标准按照90%酌定认定罗泽勋、龙雅玲应当偿付的费用并无不当。综上，上诉人罗泽勋、龙雅玲的上诉不能成立。一审判决认定事实清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由罗泽勋、龙雅玲负担。本判决为终审判决。审判长  戴忠华审判员  肖伟胜审判员  朱建军二〇二〇年十二月二十二日法官助理马泽华书记员赵铮附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；