云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初3893号原告：马吉香，女，1977年7月12日生，汉族，企业职工，住蒙自市。委托诉讼代理人：杨成玲，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘永生，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：云南锡业房地产开发经营有限公司。住所地：昆明市官渡区新亚洲体育城星都总部基地商务办公区**。法定代表人：李师勇，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓晟，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨萍，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。原告马吉香与被告云南锡业房地产开发经营有限公司（以下简称云南锡业地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马吉香委托诉讼代理人杨成玲、刘永生，被告云南锡业地产公司委托诉讼代理人杨晓晟、杨萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马吉香向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告于2018年9月21日签订的《商品房购销合同》；2.判令被告支付原告自2018年12月26日起至2020年10月9日的逾期交房违约金322145.65元；3.判令被告以1132786元为基数，按日万分之五的标准计算支付原告自2020年10月10日起至向原告交房之日止的违约金；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年9月21日，原、被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买由被告开发的蒙自市鑫泰小区（以下简称鑫泰小区）C26幢第2单元1-3层102号房屋，价款为1132786元，根据《商品房购销合同》约定，被告应于2018年12月25日前，将经验收合格并符合本合同约定的房屋交付给原告，如果逾期交房，被告在逾期90天内每天按30元向原告支付违约金，逾期超过90天以上，则每天按原告已付购房款的万分之五乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后，原告付清了全部购房款，但被告至今未通知原告接房，被告的行为已构成违约，根据《商品房购销合同》的约定，截止2020年10月9日，被告应支付原告逾期交房违约金322145.65元，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告云南锡业地产公司辩称，原、被告签订的《商品房购销合同》合法、有效，被告一直在履行合同义务，但因被告不能按约定期限交付房屋给原告造成的损失为租金损失，被告委托有资质的机构对鑫泰小区同地段租金进行了市场调查，鑫泰小区同地段租金为14元/㎡－16元/㎡，并且被告一直在积极施工，但因2020年初爆发的新冠肺炎疫情影响了被告对鑫泰小区车位的施工，因此，原、被告签订的《商品房购销合同》约定的违约金过高，请求人民法院综合疫情因素、原告的损失，对违约金予以减少。同时，鑫泰小区已经竣工验收，被告已于2020年9月25日通知小区业主接房，故违约金计算截止时间为2020年9月25日。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的《居民身份证》复印件、《企业信用信息公示报告》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告马吉香提交以下证据：《商品房购销合同》《个人购房担保借款合同》各一份、购房发票二份、契税发票一份，欲证实：1.原、被告签订《商品房购销合同》，买卖涉案房屋的情况。该合同对于房屋情况、房屋总价、交房期限、违约责任等均作出了详细约定；2.原告依约向被告付清了1132786元购房款，付清了契税15447.08元。二、被告云南锡业地产公司提交以下证据：第一组：《鑫泰小区接房及不动产证资料收集须知》一份，欲证实被告于2020年9月25日通知原告接房。第二组：《竣工验收备案表》一份，欲证实被告交付原告的房屋符合合同约定与法律规定的交付标准。第三组：《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》《中国资产评估协会信息表》《人民法院对外委托专业机构专业人员信息平台》各一份，欲证实被告委托已经具备资质的云南天禹资产评估有限公司对同地段租金进行资产评估，同地段租金为14元/㎡-16元/㎡，该份意见书为具备相关资质的专业机构出具的专业意见，在未见相反证据证明其内容与事实不符的情况下，法院对其证明内容应当予以认可。第四组：《云南省启动突发公共卫生事件一级响应》《云南省新冠肺炎疫情风险列表》各一份，欲证实云南省自2020年1月24日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月3日蒙自市调整为低风险地区，在此期间因无法施工导致被告交房时间继续延期，违约金应当相应扣减新冠肺炎疫情期间的数额。本院认为，一、原告提交的《商品房购销合同》《个人购房担保借款合同》各一份、购房发票二份、契税发票一份具有真实性、合法性、关联性，能证实原、被告之间建立了商品房买卖合同关系及原告已按合同约定履行合同义务的事实。二、对被告提交的第一组证据，结合被告提交的第二组证据及自2019年起鑫泰小区业主陆续向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金的事实及同类案件其他业主亦认可被告通知原告接房时间为2020年9月25日，证据具有真实性、合法性、关联性，并能证实被告通知鑫泰小区业主接房的时间。对第二组证据，证据具有真实性、合法性、关联性，能证实鑫泰小区经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收的时间及备案时间，予以采信。对第三组证据，证据具有真实性、合法性、关联性，能证实鑫泰小区同地段租金为14元/㎡-16元/㎡的事实，予以采信。对第四组证据，具有真实性、合法性，结合被告的违约行为发生在疫情发生之前的事实，证据与本案不具有关联性，不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年9月21日，原告为乙方，被告为甲方，签订《商品房购销合同》，约定“第一条、项目建设依据。甲方以【出让】方式取得位于蒙自市红河州公安局警务技能训练基地左侧【地块号】18-（1）-2-2的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。【土地使用权证号】：蒙国用（2013）第××号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，【项目名称】：鑫泰小区。建设工程规划许可证号：532500201612001。第二条、商品房销售依据。乙方购买的商品房为【预售商品房】。批准预售商品房的机关：红河州住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：预许红字（201730）号。第三条、乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品住房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：Ｃ26幢第2单元1-3层102号房……第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2.按建筑面积计价，该商品房建筑面积为294.23平方米，单价为人民币（币种）每平方米3850.00元，总金额为1132786.00元整……第七条、交付期限。甲方应于2018年12月25日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方……第九条、甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任……3.逾期交房90天以上的，甲方按乙方已付款的万分之五乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行……”。合同签订后，原告向被告支付了购房款。被告开发的鑫泰小区于2020年9月15日经勘察、设计、施工、监理、建设单位签章验收，质监部门于2020年9月30日对被告提交的鑫泰小区建设项目工程的竣工验收备案文件予以备案。2020年9月24日，被告通过在鑫泰小区内张贴书面通知、电话通知的方式，通知业主接房，根据《鑫泰小区接房及不动产证资料收集通知》记载内容，C、D户型接房时间为2020年9月25日至26日。另查明，根据被告委托，云南天禹资产评估有限公司于2020年1月10日作出天禹咨询报（2020）字第15001号《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》，结论为鑫泰小区周边区间合理房租范围参考值为14元/㎡－16元/㎡。审理过程中，原告认为质监部门对鑫泰小区房屋竣工验收备案时间为2020年9月30日，对被告主张的违约金计算截止时间不予认可。同时，原告明确表示不对鑫泰小区同地段租金标准申请鉴定。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.合同约定违约金是否过高。2.违约金计算标准及起止时间如何确定。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于合同约定违约金是否过高的问题。原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，原、被告双方应按诚实信用原则，全面、完全履行合同义务，被告未按合同约定期限将竣工验收房屋交付原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告签订的《商品房购销合同》第九条的约定，逾期交房90天以上，违约金按原告已付购房款的万分之五乘以逾期天数计算，结合被告提供的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》中记载的鑫泰小区同地段租金标准，原告主张的被告逾期交房超过90天的违约金已超过造成损失的30%，故应认定合同约定违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，对被告要求减少违约金的请求，本院予以支持。二、关于违约金计算标准及起止时间的认定。关于违约金计算标准。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。”本案中，被告提供的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》属被告单方委托有关机构对鑫泰小区同地段租金出具的意见书，但原告未提交相应的证据予以反驳，且经本院释明，原告明确表示不申请鉴定，故根据原、被告签订的《商品房购销合同》及被告提交的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅区间平均房租价格市场调查咨询意见书》，结合本案实际，本院对本案违约金计算采取分段计算，即：1.逾期交房90天内的违约金按每天30元计算；2.逾期交房超过90天的违约金，以原、被告签订的《商品房购销合同》中约定的房屋面积为基数，在15.6元/㎡/月基础上上浮30%计算。关于违约金计算起止时间的认定。根据原、被告签订的《商品房购销合同》约定的交房时间，结合鑫泰小区项目已于2020年9月15日经建设、监理、施工、设计、勘查五方签章验收合格以及被告通知原告接房的时间，本院认定违约金起止日期为2018年12月26日至2020年9月25日，对原告称被告通知原告交房时，鑫泰小区项目竣工验收尚未经行政主管部门备案，对违约金计算截止时间不予认可的陈述，本院不予支持。综上，本院认定本案违约金为110105.72元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：被告云南锡业房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告马吉香逾期交房违约金110105.72元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6132元，由原告马吉香负担3630元，由被告云南锡业房地产开发经营有限公司负担2502元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  何红芬审 判 员  陈玉莹人民陪审员  方明洁二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  贾云双