湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初3895号 原告：刘胤龙，男，1995年9月24日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。 被告：湖南三鑫车业有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区河东大道**。 法定代表人：谭凤强，总经理。 原告刘胤龙与被告湖南三鑫车业有限公司（以下简称三鑫车业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年5月22日，本院作出（2020）湘0304民初988号民事判决书。三鑫车业公司不服该判决提起上诉。湖南省湘潭市中级人民法院于2020年9月24日作出（2020）湘03民终1435号民事裁定书，裁定撤销本院（2020）湘0304民初988号民事判决书，将本案发回重审。本院于2020年11月6日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告刘胤龙到庭参加了诉讼。被告三鑫车业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘胤龙向本院提出诉讼请求：1、判令三鑫车业公司按合同约定继续履行交房义务；2、判令三鑫车业公司因欺诈交房而向刘胤龙支付合同约定的总房款万分之一每日的违约金，共计16011元（暂计至2020年3月18日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、判令三鑫车业公司实际履行完交房义务前，每个月1号应按时向刘胤龙支付上月逾期交房的约定违约金1883元；4、判令本案诉讼费用由三鑫车业公司承担。事实和理由：刘胤龙于2017年11月1日与三鑫车业公司签订合同，购买三鑫车业公司所开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××号房，购房金额为627898元。刘胤龙已经按照合同约定履行了付款义务，按照合同约定，三鑫车业公司应于2019年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付刘胤龙使用。同时，合同约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截至起诉之日，三鑫车业公司仍不能提供政府认可的房屋竣工验收合格备案表，且湘潭市住建委明确告知业主，该楼盘未达到验收合格的条件，不能交房。三鑫车业公司的行为构成违约，刘胤龙遂诉至法院，请求判如所请。 三鑫车业公司辩称：合同约定交房的时间，即2019年6月30日之前，三鑫车业公司建设的涉案房屋已具备交房条件，且履行了通知义务，没实际交房是刘胤龙不接收的原因所致。三鑫车业公司提交的湘潭市公安消防支队2019年1月29日《建设工程消防验收意见书》等证据可以充分证实涉案工程已于2019年6月25日经过竣工验收，符合备案条件，且2019年6月25日已过公示期。刘胤龙收到三鑫车业公司的交房通知，以工程没竣工备案为由拒收房屋，责任完全在刘胤龙。竣工的房屋没及时备案是政府行政不作为导致的，三鑫车业公司没有任何过错，政府的行政行为对三鑫车业公司而言属于不可抗力情形。涉案竣工的房屋未备案的原因是土地没有从商业用地变更为商住两用地，而土地性质的调整是政府工作滞后不作为造成，三鑫车业公司不应承担任何责任。三鑫车业公司受疫情影响，导致不能按约交房，因不可抗力不能履行合同,可免于承担违约责任。综上，请求依法驳回刘胤龙的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。由于三鑫车业公司未到庭，视其自愿放弃质证的诉讼权利。本院对证据认定如下:1、刘胤龙提交的《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定；2、刘胤龙提交的信访事项处理意见书，系复印件，且无原件予以核对，本院不予认定；3、三鑫车业公司提交的《建设工程消防验收意见书》、《建设工程档案预验收意见书》、《湖南省光纤到户通信设施备案表》、《竣工检查综合评价报告》、《湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府竣工公示》，该些证据内容真实，但不能证明涉案房屋已于2019年6月25日验收合格且达到交付条件，本院对其证明目的不予采信；4、三鑫车业公司提交的《湘潭市城市区建设领域遗留问题处置工作领导小组办公室公文处理单》、《岳塘区建设领域遗留问题和矛盾纠纷问题专项工作领导小组文件》、《湘潭市住房和城乡建设局关于将湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府项目纳入遗留问题进行处置的有关报告》、《在全市优化营商环境专项巡察反馈会上的讲话提纲》、城乡规划条件核实证书、火炬学府竣工验收备案表，具有真实性，但不能证明涉案房屋未能竣工验收系相关政府部门不作为所致，本院对其证明目的亦不予采信；5、三鑫车业公司提交的国有土地使用权证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，具有真实性，本院予以认定；6、三鑫车业公司提交的2019年6月26日微信和电话通知收房截图、《入伙手续书》，刘胤龙对真实性无异议，但在2019年10月7日，三鑫车业公司并未取得《竣工验收备案表》，未达到交房条件，该两组证据不能证明三鑫车业公司已经交房；7、三鑫车业公司提交的（2020）湘0304民初994号民事判决书、（2020）湘0304民初3315号民事判决书，均未发生法律效力，本院不予采用。 本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，刘胤龙与三鑫车业公司签订《商品房买卖合同》，约定刘胤龙购买三鑫车业公司开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号的房屋，建筑面积135.09平方米，购房款总额627898元；刘胤龙于2017年10月16日之前将首付款127898元存入指定监管账户，余款500000于2018年1月16日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；三鑫车业公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付刘胤龙使用；如三鑫车业公司逾期交房超过90日，刘胤龙有权解除合同，刘胤龙要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向刘胤龙支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，刘胤龙按照合同约定支付了房款627898元。之后，三鑫车业公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续，未取得《工程竣工验收备案表》。2019年6月26日，三鑫车业公司通知刘胤龙收房，刘胤龙于2019年10月7日办理了《入伙手续书》。2020年9月14日，三鑫车业公司取得《工程竣工验收备案表》。此后，三鑫车业公司未再通知刘胤龙收房。 本院认为：刘胤龙与三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。刘胤龙依约向三鑫车业公司支付了全部购房款，三鑫车业公司未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因《商品房买卖合同》第十一条约定，三鑫车业公司逾期交房超过90日，刘胤龙要求继续履行合同的，合同继续履行；自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向刘胤龙支付已交付房款万分之一的违约金。因此，刘胤龙要求三鑫车业公司继续履行交房义务的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。受新冠肺炎疫情影响，自2020年1月底始，湘潭市众多企业，包括三鑫车业公司，在一段时间内都无法正常生产经营。本案中三鑫车业公司已就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，但因未完成项目验收的其他手续，故而未取得《工程竣工验收备案表》，涉案房屋至今亦未能达到法定交房条件，一定程度上系新冠肺炎疫情影响所致。因疫情属不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的违约责任由三鑫车业公司承担显失公平。因此，对刘胤龙要求三鑫车业公司自逾期交房之日（即2019年7月1日）起至实际交房之日止，按日支付已交付房款万分之一违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，酌情确定核减6个月的违约金。自2019年7月1日至2020年7月31日（合计397天），三鑫车业公司应支付的违约金为13625.39元［已付房款627898元×0.01%×（397天-疫情影响180天）］，后续违约金应以627898元为基数，按日利率万分之一计算。在2019年10月7日，刘胤龙办理入伙手续时，三鑫车业公司明知自己未取得《工程竣工验收备案表》，房屋未经验收合格的情况下，仍向刘胤龙交付房屋，该交付行为不符合合同约定和法律规定，视为未交付，三鑫车业公司辩称已于2019年10月7日交房，违约金只需计算至交房之日止的答辩意见，本院不予采纳。三鑫车业公司答辩未备案是政府工作滞后不作为造成的辩解意见，无理无据，本院不予采纳。刘胤龙要求三鑫车业公司每月1号支付上月逾期交房的违约金1883元的第3项诉讼请求与其要求支付违约金的第2项诉讼请求系重复诉请，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 一、湖南三鑫车业有限公司继续向刘胤龙履行交房义务； 二、湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘胤龙截至2020年7月31日止的逾期交房违约金13625.39元及后续违约金（以购房款627898元为基数，自2020年8月1日起按日万分之一的标准计算至实际交房之日止）； 三、驳回刘胤龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 案件受理费240元，由湖南三鑫车业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  陈 璐 人民陪审员  陶凤荣 人民陪审员  徐一翔 二〇二〇年十二月九日 法官助理喻异男 书记员陈珍