陕西省高级人民法院     民事裁定书     （2020）陕民申2779号     再审申请人（一审被告、二审上诉人）：潘桂安，男，汉族，，住广西省桂林市叠彩区。   委托诉讼代理人：陈兵，陕西陈兵律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘安华，陕西陈兵律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：西安恒辉房地产开发实业有限公司，住所地西安市阎良区。   法定代表人：刘远发，该公司董事长。   委托诉讼代理人：阎军，陕西缔伍律师事务所律师。   一审第三人（二审第三人）：王某某，男，，汉族，住西安市阎良区XX栋XX号。   一审第三人（二审第三人）：曹某某，女，，汉族，住西安市阎良区XX号XX栋XX单元XX层XX号居民。   再审申请人潘桂安因与被申请人西安恒辉房地产开发实业有限公司（以下简称恒辉公司）、一审第三人王某某、曹某某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2020）陕01民终337号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   潘桂安申请再审称：1.一、二审法院判决潘桂安对第三人王某某、曹某某应付租金承担连带清偿责任没有依据。2013年12月13日，潘桂安将房屋转租给王某某是经恒辉公司同意的，且在合同履行过程中，由王某某直接向恒辉公司支付房租，且王某某、曹某某与恒辉公司之间对租金标准已进行了变更，说明潘桂安已经退出原租赁合同关系。潘桂安对恒辉公司所作保证仅是对自己应付租金的保证，不是对王某某欠付租金的保证。2.一、二审法院判决潘桂安向恒辉公司支付违约金是错误的。潘桂安已退出其与恒辉公司租赁关系，王某某、曹某某因欠付租金应承担的违约金与潘桂安无关。且按照合同约定，恒辉公司在王某某逾期25天未缴纳房租时，有义务采取强制措施收回房屋。恒辉公司未及时收回房屋导致的扩大损失，不应由潘桂安承担。3.一、二审法院认定的欠付租金数额是错误的。根据第三人王某某、曹某某提交的银行付款记录、短信记录、欠条等证据，能够证明一、二审法院判决的欠付租金数额有误。综上，请求撤销一、二审判决，对本案指令再审或依法提审。   被申请人恒辉公司提交答辩意见称：1.潘桂安与恒辉公司之间的房屋租赁法律关系不因潘桂安的转租行为而终止。潘桂安在涉案房屋租赁合同履行四年后，欲将涉案房屋转租他人，于2013年12月12日向恒辉公司发《函》保证按照合同约定支付租金。恒辉公司在潘桂安保证支付租金的前提下才同意潘桂安将涉案房屋转租给第三人王某某。依照《合同法》第二百二十四条之规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。并且，在涉案合同2018年7月14日到期之前，2018年6月8日，潘桂安向恒辉公司发出《通知》，表示原合同到期后其不再租赁涉案房屋。这充分说明潘桂安对其系涉案房屋租赁合同的当事人这一事实予以自认。2.恒辉公司主张违约金是基于潘桂安拖欠租金，并非针对逾期交房，潘桂安以恒辉公司未强行收回房屋为由主张不支付违约金的理由不能成立。3.潘桂安主张的第三人与恒辉公司变更租金的事实不存在。   第三人王某某述称：恒辉公司同意自2017年4月15日起涉案房租下调为38.29元/每平方米/月。2017年10月经王某某与恒辉公司负责人协调，王峰在曹某某租赁范围内的350平方米实际经营了麻将馆，2018年1月王峰按照曹某某的要求向恒辉公司转账39900元，2018年2月之后的房租由王锋付给王某某配偶谢某某，再由谢某某支付给恒辉公司，2018年6月至2019年12月，谢某某共向恒辉公司支付租金291900元。2020年1月麻将馆不再营业。   第三人曹某某述称：一、二审法院认定曹某某欠付的租金金额是错误的。曹某某实际租赁的房屋面积为714.69平方米，2017年4月15日之前租金标准为按40元/每平方米/月，2017年4月15日之后租金标准为38.29元/每平方米/月。根据2017年7月29日其向恒辉公司出具的欠条、其与恒辉公司股东禚照晖的短信记录、银行转账记录、《承诺书》等证据，能够证明其在2017年7月29日前欠付恒辉公司2017年3月15日至2017年9月15日的房租186510元，出具欠条后分五笔支付了89900元，其欠付恒辉公司该期间的租金96610元。加上2017年9月15日至2018年2月4日欠付的租金127706元，减去押金15万元，实际欠款为74316元。   本院审查期间，再审申请人潘桂安向本院提交了九组证据。第一组证据：王某某与周某某签订的《房屋租赁合同》一份、王某某与宋某某签订的《房屋租赁合同》一份、王某某与曹某某签订的《房屋租赁合同》一份，以期证明王某某将涉案房屋分别转租给周某某、宋某某、曹某某，该三份合同约定面积总合为2450平方米，与涉案房屋实际面积2364.69平方米不符，曹某某的实际租赁面积应为714.69平方米。第二组证据：《欠条》一张、曹某某《银行流水》四张、王峰转账凭证两张，以期证明经过曹某某与恒辉公司核算，曹某某欠恒辉公司2017年3月15日至2017年9月15日租金为186510元，支付了89900元，欠付2017年3月15日至2017年9月15日期间的租金为96610元。第三组证据：《短信记录》，以期证明恒辉公司确认曹某某2017年3月15日至2017年9月15日欠付租金186510元。恒辉公司于2018年2月4日上锁收回房屋，曹某某与恒辉公司租赁关系终止。曹某某直接向恒辉公司履行义务，潘桂安与恒辉公司租赁关系已经解除。第四组证据：《承诺书》一份，以期证明恒辉公司与王某某协商下调租金标准，王某某直接向恒辉公司履行合同义务，潘桂安已退出租赁关系。第五组证据：《西安银行账户明细单》9张，以期证明恒辉公司收回曹某某房屋后，麻将馆与恒辉公司建立租赁关系并实际履行，曹某某退出租赁关系，不应再计算房租。第六组证据：《收款收据》一份，以期证明潘桂安向恒辉公司支付保证金为15万元，并非一、二审法院认定的141881元。第七组证据：恒辉公司《企业信用信息公示报告》一份、《中国移动通信集团山西有限公司交费凭证》一张，以期证明禚昭辉系恒辉公司股东，禚昭辉管理恒辉公司日常工作。第八组证据：《资产转让协议书》、《收款凭条》、《授权委托书》各一份，以期证明恒辉公司应向潘桂安支付40万元空调系统及消防系统转让费。第九组证据：《录音资料》一份，以期证明恒辉公司潘总教唆王某某隐瞒证据，阻止王某某、曹某某出庭，损害潘桂安利益。恒辉公司对王某某与曹某某签订的《房屋租赁合同》的真实性认可，对关联性不认可。对其他证据的真实性、合法性、关联性不予认可。第三人王某某、曹某某对上述证据的真实性认可。   本院经审查认为，本案一、二审审理期间，由于第三人王某某、曹某某未参加本案庭审，一、二审法院以恒辉公司单方提出的计算依据确定王某某、曹某某欠付恒辉公司的租金数额及房屋占用费。再审申请人潘桂安提交的上述证据影响到曹某某的实际租赁面积、租金标准、2017年3月15日至2017年9月15日期间的租金欠付金额、合同终止后的房屋占用费是否应扣除麻将馆已付租金、潘桂安已付的保证金数额等事实认定，进而影响到潘桂安实际欠付的租金数额以及王某某、曹某某应付的房屋占用费的金额。故本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）款规定的“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的”情形。另，二审法院未理清本案租赁合同的当事人，二审判决第二项判项确定的支付租金的责任主体和支付违约金的责任主体不一致，逻辑混乱，应予纠正。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：   一、指令西安市中级人民法院再审本案。   二、再审期间，中止原判决的执行。       审判长  王建敏   审判员胡晓晖   审判员  黄宸瑞       二〇二〇年十一月二十六日       法 官 助 理 罗亚维   书记员  李调霞          1