重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终6864号上诉人（原审原告）：重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司，住所地重庆市北部新区梧桐路**，统一社会信用代码915000002030278529。法定代表人：郑志明，董事长。委托诉讼代理人：黄学军，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨璐绮，重庆志和智律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周子艳，女，汉族，1985年7月8日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：方麟，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，重庆丽达律师事务所律师。原审第三人：重庆通邑物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区梧桐路**，统一社会信用代码915000003460632872。法定代表人：肖长江，董事长。委托诉讼代理人：李娟，公司员工。上诉人重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司（以下简称重庆城交枢纽公司）因与被上诉人周子艳、原审第三人重庆通邑物业管理有限公司（以下简称通邑公司）返还原物纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初9024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人重庆城交枢纽公司的委托诉讼代理人黄学军、杨璐绮，被上诉人周子艳的委托诉讼代理人王璐，通邑公司的委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼。本案现己审理终结。重庆城交枢纽公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持重庆城交枢纽公司一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由周子艳承担。事实和理由：1.一审法院认为周子艳对涉案商铺系有权占有，属认定错误。2018年1月16日之后至2018年8月30日，由于第一手租赁合同已经解除，作为转租人的周子艳的占有权利来源已经消灭，属无权占有。通邑公司于2019年11月1日邮寄送达书面签约通知函，明确载明要求周子艳在5日内签约，否则视为放弃签约，商铺不再保留。周子艳未在收到通知后5日内与通邑公司签约，根据预约合同约定，周子艳实际已经放弃签订本约或者签订退租协议的权利。2.一审法院认定《商铺租赁意向协议》没有解除，周子艳有权依据该预约协议占有涉案商铺，属认定错误。上诉人认为已经解除。且解除与否，只要双方均不再签订本约，周子艳即失去了占有商铺的权利源。周子艳在收到通邑公司的签约通知函时，函件明确表示如周子艳5日内不签订本约即解除预约合同的意思，因此在2019年11月7日之后，预约合同已经解除，周子艳应当立即返还商铺。3.一审对周子艳是否应当支付占有使用费完全没有评述和说理，在认定周子艳占有房屋后却不判决支付占有使用费，属法律适用错误。2018年1月17日至今，无论周子艳基于有权占有还是无权占有，均应当支付占有使用的费用，只要没有明示无需付费的情况下，均应当支付费用。4.一审判决对《商铺租赁意向协议》第二条“否则视为乙方放弃签约”所表达的含义未予审理。5.一审法院没有对解除合同双方是否予以返还进行释明。6.被上诉人系无权占有，在返还原物的同时还应支付占有使用费。周子艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律得当，应当予以维持。涉案商铺因消防验收不合格被政府部门责令停业整改，重庆城交枢纽公司也认可其基于政府维稳签订了租赁意向协议，当时政府介入后，有两种解决方案：不愿继续租赁的进行装修补偿，愿意租赁的签订意向协议书，在此期间周子艳是有权占有。1.2018年1月16日至2018年8月30日，周子艳基于租赁合同，系有权占有。2.重庆城交枢纽公司于2018年8月30日将涉案商铺收回整改，至今未重新向周子艳交付房屋，故周子艳自2018年8月30日起没有占有的事实。3.一审认定签订《商铺租赁意向协议》后，双方没有签订本约，也没有协商退租补偿，更没有解除预约合同，故周子艳的占有权源并未消失，认定事实正确。4.周子艳不应承担使用费。2018年1月至2019年12月30日期间，商场消防整改停业，周子艳未占有和使用案涉商铺，庭审中重庆城交枢纽公司自愿放弃消防整改期间的使用费；2019年12月21日至今，重庆城交枢纽公司在完成消防改造和装修升级后，并未向周子艳交付涉案商铺，因此周子艳不应承担该期间的使用费。重庆城交枢纽公司向一审法院起诉请求：1.判令周子艳立即返还占用的重庆城交枢纽公司房屋重庆两江新区金通大道520号3号楼3181号、3182号、3183号商铺（建筑面积113.23平方米）；2.判令周子艳支付占用商铺的使用费（自2018年1月17日至返还之日止，按每月9500元的标准）；3.诉讼费由周子艳承担。一审法院认定事实：重庆城交枢纽公司是重庆两江新区金通大道**的所有权人（大竹林站场），大竹林公交站场于2014年9月17日取得建设工程竣工规划核实确认书，地上**为消防控制室、公交车发车场，二层为候车厅、发车大厅及站务用房，三层为商业配套用房及站务用房，四层为办公房，属于多层公共建筑，2015年12月1日该公交站场取得建设工程竣工验收备案登记证。重庆城交枢纽公司于2016年6月30日取得该处不动产权证，载明该房屋为划拨地，用途为街巷用地／公交运输。案外人通邑公司系重庆城交枢纽公司出资设立的全资子公司。2015年11月27日，重庆城交枢纽公司为甲方，案外人重庆恒鎏投资管理有限公司为乙方，双方签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同》，约定重庆城交枢纽公司将其拥有合法权益的位于两江新区的部分区域（不含公交办公区域和各层上人屋面），出租给重庆恒鎏投资管理有限公司使用，该部分区域建筑面积为17400.23平方米（该房屋面积以房屋测绘报告数据为准）。2016年3月31日，经重庆两江新区市场和质量监督管理局准予，案外人重庆恒鎏投资管理有限公司名称变更为重庆恒鎏商业管理有限公司。2016年7月1日，案外人重庆恒鎏商业管理有限公司为出租方（甲方），案外人重庆宜居美电子商务有限公司为承租方（乙方），双方签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同》，合同约定，重庆恒鎏商业管理有限公司将其合法拥有权益的位于两江新区的部分区域（不含公交办公区域）、建筑面积14812平方米的房屋出租给重庆宜居美电子商务有限公司使用（该房屋面积以房产证载明面积为准）。2017年3月11日（合同落款日期），重庆宜居美电子商务有限公司为出租方（甲方），周子艳为承租方（乙方），双方签订《宜居美家居生活购物广场铺位租赁及管理服务合同》，合同约定，乙方租用甲方位于重庆市两江新区，建筑面积113.23平方米（含公摊面积）；承租期限为三年，自2017年4月19日至2020年4月18日止。周子艳为此支付了铺位保证金9500元。2017年3月24日，重庆恒鎏商业管理有限公司为出租方（甲方），重庆宜居美电子商务有限公司为承租方（乙方），双方签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议》，其中约定，租赁期及免租期的起算日期以本租赁房屋所在地消防部门同意对租赁房屋改造装修所需消防审批进行接件之日开始计算，现将租赁期限的起始时间调整为租赁物业具备消防接件条件之日，租期仍然为8年。2017年4月14日，重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司（甲方）与重庆恒鎏商业管理有限公司（乙方）签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议》，其中载明，双方于2015年11月27日签订了康庄公交站场配套房屋租赁合同，由于市政府于2016年2月批准该房屋性质规划调整为商业，国土部门“招拍挂”手续正在抓紧办理中，房屋调规一直未办理完成，虽在原租赁合同中明确了房屋现状等情况，但经甲方多次与规划、消防部门进行沟通，了解到项目目前确实不具备消防接件条件，因此造成乙方无法办理装修改造方案的消防审批，乙方虽进场，但不能对该房屋进行改造和装修，没有实现租赁合同目的，故将租赁期限的起始时间调整为租赁物业具备消防接件条件之日，租期仍为15年。2017年7月13日，重庆恒鎏商业管理有限公司为出租方（甲方），重庆宜居美电子商务有限公司为承租方（乙方），双方签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议（二）》，其中约定，由于消防接件时间目前无法确定，为避免后续双方对租赁期限的起始时间发生争议，双方确认租赁起始日期确认为2017年8月1日。后因商场无法经过消防验收，2018年1月8日，重庆恒鎏商业管理有限公司向重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司发出《关于解除××站××配套房屋租赁合同>的函》要求解除合同，后经双方确认，租赁合同于2018年1月16日解除。（2018）渝01民终8326号民事判决书中认定重庆恒鎏商业管理有限公司已于2018年2月27日撤场，其后商场由重庆城交枢纽公司自行管理。2018年2月26日，在康美××××××了康庄公交站场租赁户集访相关事宜协调会，重庆城交枢纽公司、重庆恒鎏商业管理有限公司、重庆宜居美电子商务有限公司参加会议，会议决定的内容为，重庆恒鎏商业管理有限公司、重庆宜居美电子商务有限公司立即撤场，并积极配合业主做好善后工作，公告租赁户、将租赁户名册、与之签订的租赁合同及补充协议、保证金收取台账、与租赁户往来函件、划铺装修图纸、机电装修方案、原招商及优惠条件等原始档案移交业主，商场由重庆城交枢纽公司自行管理。2018年8月30日，通邑公司为甲方，周子艳为乙方，签订了《商铺租赁意向协议》，协议内容有，甲方属重庆城交枢纽公司全资子公司，受枢纽集团委托，负责枢纽集团持有物业的经营管理工作，代表枢纽集团与乙方签订本协议；甲方同意乙方在商场改造完成后入场经营，双方先签订本意向协议明确租赁意向，改造完成后签订正式租赁合同。届时，甲方将以书面邮寄或短信等方式通知乙方签订新租赁合同，如乙方愿意继续经营的，需自接到通知后五日内与甲方新签租赁合同，否则视为乙方放弃签约。该合同尾部载有手写内容：“签订正式合同前，可以选择退租（按现退租政策执行）”。2018年9月19日，在康美××××××了康庄站商场装修评估协调会议纪要，第三人通邑公司参加会议，会议内容载明商户先与通邑公司签订退场协议或租赁意向协议后，方能提出评估申请。2018年9月21日，康美街道办事处召开康庄枢纽站场消防暨升级改造问题调解工作会议纪要，重庆城交枢纽公司和通邑公司均参加会议，会议内容中明确，愿意继续经营的商户要与重庆城交枢纽公司签订正式租赁合同，对不愿继续经营的由重庆城交枢纽公司进行补偿。案涉商场开业时间确定，通邑公司向周子艳发出通知，但双方并未进一步签订本约，也未就退租补偿签订协议。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。即通过返还之诉，转移物的占有，只能向无权占有人提起，而不能要求有权占有人返还原物，有权占有人在其占有的本权依据存续期间，可以依据其合法占有权抗辩权利人的请求。本案中，重庆城交枢纽公司将其所有的物业出租给案外人重庆恒鎏商业管理有限公司，重庆恒鎏商业管理有限公司又将该物业转租给案外人重庆宜居美电子商务有限公司，重庆宜居美电子商务有限公司将该物业转租给周子艳，均系合法有效的租赁关系。后因商场无法经过消防验收，重庆恒鎏商业管理有限公司和重庆城交枢纽公司确认双方于2018年1月16日解除双方之间的租赁合同，康美街道为处理该商场租户的善后事宜，协调各方达成相关处理方案，故2018年8月30日由通邑公司与周子艳签订的《商铺租赁意向协议》应认为是双方为该案涉物业订立的新租赁合同的预约合同，通邑公司并非该物业的所有人，该协议中明确通邑公司系重庆城交枢纽公司全资子公司，受重庆城交枢纽公司委托，负责重庆城交枢纽公司持有物业的经营管理工作，代表重庆城交枢纽公司与周子艳签订该协议，同时结合康美街道的多份会议纪要，可以认定该协议的签订有重庆城交枢纽公司授权，依据该合同所形成的法律关系由重庆城交枢纽公司承受，周子艳依据该协议有权占有该案涉物业；虽然在案涉商场开始营业后，通邑公司曾依该预约合同的约定向周子艳发送要求签订本约的文件，但其后双方既未订立本约或协商退租补偿，也未解除该预约合同，故周子艳的占有权源并未消失，故重庆城交枢纽公司无权依据其所有权要求周子艳返还原物，重庆城交枢纽公司主张其对该租赁合同不知情，还主张该租赁合同未授权，明显与庭审查明事实不符，不予采纳，其诉讼主张缺乏法律依据，依法应予驳回。判决：驳回重庆城交枢纽公司的全部诉讼请求。案件受理费5010元，减半收取2505元，由重庆城交枢纽公司负担。本院二审中，双方均无新证据举示。另，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）在二审审理期间自愿达成一致意见：一、乙方占有的房屋于2020年12月15日返还给甲方，甲方应向乙方按300元/㎡的价格进行补偿，三个商铺面积共计113.23㎡，共计补偿33969元。二、自乙方入场之日至2020年12月15日前，乙方需向甲方支付占用使用费，甲方自愿折价按照10000元收取，该费用从第一项费用抵扣，甲方不得再向乙方主张任何因房屋产生的费用。乙方搬离完毕并交房后甲方当日一次性支付23969元。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人重庆城交枢纽公司与被上诉人周子艳二审期间达成的一致意见是双方真实意思表示，合法有效，本院予以尊重，应根据该一致意见的内容确定双方的权利义务关系。综上所述，由于二审出现了新情况，重庆城交枢纽公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初9024号民事判决；二、周子艳于2020年12月15日前向重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司返还占有的重庆两江新区金通大道520号3号楼3181号、3182号、3183号商铺（重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司向周子艳补偿33969元）；三、周子艳向重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司支付入场之日至2020年12月15日前的商铺占用使用费1万元（该费用从前述补偿费用33969元中抵扣，周子艳搬离完毕并交付重庆两江新区金通大道520号3号楼3181号、3182号、3183号商铺后，重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司当日向周子艳一次性支付23969元）；四、驳回重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2505元，二审案件受理费5005元，均由重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年十二月四日法官助理  黄春燕书 记 员  刘思含