北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14020号上诉人（原审被告、反诉原告）：何榕，男，1963年4月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贡鹏，北京市闻泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴国弘，男，1966年1月3日出生，汉族，北京吴家大院餐饮文化有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张旭东，男，1972年12月17日出生，汉族，北京吴家大院餐饮文化有限公司员工，住北京市石景山区。上诉人何榕因与被上诉人吴国弘房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初77939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何榕及其委托诉讼代理人贡鹏，被上诉人吴国弘之委托诉讼代理人张旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何榕上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判吴国弘返还何榕房款522万元并支付资金占用费（以522万元为计算基数，暂计算至2020年11月25日为1326950.72元），或发回重审；2.上诉费由吴国弘承担。事实和理由：一、一审判决何榕向吴国弘支付房屋占用费，但并未判决吴国弘应向何榕支付资金占用费，严重违背了民法的公平正义原则。二、根据何榕提供的证据显示，何榕已向吴国弘支付房屋买卖价款共计522万元，虽然其中部分价款由何榕向第三方进行支付，但该收款账户系经吴国弘指定的收款账户，吴国弘未对此提出质疑，故上述522万元房款吴国弘已全部收取，一审法院认定吴国弘只收到了470万元无事实依据。吴国弘辩称，同意一审判决，不同意何榕的上诉请求。关于付款总额，一审开庭时对详细的付款记录进行了核对，已付房款470万元。何榕关于资金占用费的请求超出了一审诉讼请求的范围，吴国弘就该请求不同意调解或一并审理。何榕关于资金占用费的请求没有依据，吴国弘在一审开庭时提交了相同小区、相同位置的出租价格，一审判决已经充分考虑了资金占用情况。吴国弘向一审法院起诉请求：1.判令解除吴国弘与何榕于2016年5月30日签订的《房屋转让合同》；2.判令何榕立即将北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）腾退并返还吴国弘；3.判令何榕支付房款利息，按照年利率6％，从2015年3月30日计算至合同解除之日；4.判令何榕支付房屋占有期间的使用费，按照每月5万元，从2015年3月30日计算至实际返还房屋之日止；5.判令何榕支付违约金500万元；6.判令何榕已支付的房款无需返还。何榕向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋转让合同》无效；2.判令吴国弘返还何榕已付购房款522万元；3.判令吴国弘赔偿何榕损失800万元。一审法院认定事实：2016年5月30日，吴国弘（出卖方、甲方）与何榕（买受方、乙方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将涉案房屋使用权转让给乙方，涉案房屋用途为自住别墅，其中地上3层，地下**，房屋的土地使用性质为50年使用权。房屋成交价格为1000万元，不支持贷款，以现金形式支付给甲方。因本房屋所有权转移后发生的土地使用权变化所产生的土地增值税、契税、印花税等一切费用均由乙方自己或者通过蝶泉花园销售方向国家缴纳，房屋所有权转移过程中的费用2016年6月30日前由甲方承担。乙方已向甲方支付定金并分批支付房款总计470万元，其余房款530万元及付利息于2017年12月30日之前全部付清。甲方已将房屋交予乙方使用，房款未交付部分乙方按6%支付利息。至2017年12月30日前仍未交付全部房款，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，将房屋收回，由乙方向甲方支付总房价50%的违约金。乙方如无故终止合同，乙方无权要求甲方返还已支付的房款。甲方应在乙方将全部房款支付后60日内，配合乙方办理房屋变更合同。同日，何榕出具《欠条》，内容为：今欠吴国弘房款利息34万元。关于事情经过，吴国弘称：双方经朋友介绍，于2015年达成口头协议，约定吴国弘将涉案房屋使用权和房屋设备设施以1000万元的价格转让给何榕，吴国弘当时即将涉案房屋交付何榕（时间为2015年10月至12月）。后双方于2016年5月30日补签了《房屋转让合同》，由于何榕未付清房款，故双方约定何榕向吴国弘支付未付房款于2015年的利息34万元，何榕就此出具了欠条。此后，何榕未按约于2017年12月30日前支付剩余房款530万元，吴国弘多次催促，但何榕以种种借口不付。何榕称：双方于2015年就涉案房屋的转让达成了合意，何榕于2015年10月入住涉案房屋。吴国弘表示涉案房屋正在办理房产证，一定会取得房产证。2017、2018年时由于一直未取得房产证，何榕向相关单位调取了涉案房屋及土地性质的材料，发现涉案房屋所在土地是农村集体土地，且涉案房屋所在项目只能由北京常赢绿洲假日运动中心自建自用，不允许用于其他用途，涉案房屋无法取得房产证。而吴国弘称涉案房屋在等待一个证书，该证书下来就可以过户。由于事实与合同约定不符，何榕便告知吴国弘不再同意支付后续的房款。经询，吴国弘称双方签订《房屋转让合同》前，何榕陆续支付房款470万元。何榕称双方签订《房屋转让合同》前，其实际支付房款522万元。双方均认可签订《房屋转让合同》后，何榕未再向吴国弘支付过房款。关于何榕已付房款，双方争议的款项有两笔，第一笔是何榕2015年5月21日通过其妻子向中间人杨福荣支付100万元，而杨福荣实际向吴国弘支付50万元。何榕认为其支付的该100万元据系向吴国弘支付的房款，而吴国弘则只认可收到房款50万元；第二笔是何榕于2016年5月19日向吴国弘支付2万元。吴国弘称该2万元并非房款，房屋内有一套餐桌，何榕想留下，于是双方达成一致，何榕留下餐桌，支付吴国弘2万元。何榕表示房款中本就包含餐桌，该2万元是房款。经查，涉案房屋所在项目系经北京市发展和改革委员审核批复的项目，总建筑面积46600平方米，建设内容为旅游温泉度假村、运动中心会所、射箭场及滑草场配套服务设施，项目只限于自建自用。该项目所在土地属农村集体土地，未取得土地使用证。一审诉讼中，吴国弘表示如果法院认定双方之间的《房屋转让合同》无效，其要求返还涉案房屋，购房款不予返还，何榕赔偿损失500万元，并支付何榕占有期间的房屋使用费，按照每月5万元从2015年3月计算至何榕实际腾退之日止。一审法院认为，根据我国土地管理法及实施条例的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。本案中，涉案房屋所在项目的土地属农村集体土地，且尚未取得土地使用权证书。双方签订的《房屋转让合同》名为转让涉案房屋使用权，实为转让所有权，该合同因违反法律强制性规定，应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故此，何榕应将涉案房屋返还吴国弘，吴国弘收取的房款应退还何榕。关于吴国弘已收房款的金额，双方对两笔款项存在争议，一笔是2015年5月21日何榕向中间人杨福荣支付的100万元，而吴国弘只收到50万元，一审法院认为，吴国弘实收房款50万元，不能认定何榕已将另50万元也支付给了吴国弘，应认定吴国弘收到该笔房款50万元。另一笔是2016年5月19日支付的2万元，双方约定房款金额很高，何榕单笔仅支付2万元房款确有不合理之处，且何榕亦未举证证明该2万元即为房款；同时，双方签订的《房屋转让合同》亦明确记载何榕已付房款为470万元。故此，一审法院认定何榕已付房款为470万元，吴国弘应将该房款返还何榕。关于吴国弘主张的房屋占有使用费，鉴于双方之间的合同无效，而何榕已实际占有涉案房屋，其理应支付房屋占有使用费。何榕称其于2015年10月开始入住涉案房屋，一审法院确定其自2015年11月开始支付房屋占有使用费，直至其实际将涉案房屋腾退交还吴国弘。房屋占有使用费的标准由一审法院酌情确定。鉴于双方对于合同无效均有过错，吴国弘要求赔偿500万元及何榕要求赔偿房屋升值损失的请求，一审法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、吴国弘与何榕于二〇一六年五月三十日签订的《房屋转让合同》无效；二、何榕于判决生效之日起七日内将北京市朝阳区×号房屋交还吴国弘；三、吴国弘于判决生效之日起七日内返还何榕房款四百七十万元；四、何榕于判决生效之日起七日内按照每月二万五千元的标准，向吴国弘支付自二〇一五年十一月一日至何榕实际将北京市朝阳区×号房屋交还吴国弘之日的房屋占有使用费；五、驳回吴国弘的其他诉讼请求；六、驳回何榕的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，何榕向本院提交了下列证据：1.2020年11月24日何榕与链家地产华惠店唐金宝的通话录音，用以证明涉案房屋的市场租金为25000元左右，如果没有房本，租金按照60%计算；2.2016年、2017年的两张物业费收据，用以证明何榕已经向物业公司交纳了物业费，何榕不应当支付房屋占有使用费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴国弘对何榕提交的证据发表如下质证意见：1.录音不属于新证据，对其真实性、合法性、关联性均不认可，唐金宝未到庭，不能证明其身份，另外其个人判断不能代表真实的市场价格；2.物业费收据不属于新证据，对其真实性和证明目的均不认可。本院认为，何榕提交的证据1系通话录音，现本院无法核实被录音人的身份，且仅凭该证据不足以证明涉案房屋的租金价格；何榕提交的证据2物业费收据，经核对原件，本院对其真实性予以确认，但该证据不能证明何榕不应支付房屋占有使用费。因此，本院对何榕提交的两份证据的证明力不予采信。本院二审期间依法补充查明以下事实：根据一审法院2019年11月12日的开庭笔录所载，何榕一方当庭明确表示其第三项反诉请求为“房屋涨价损失，同等户型、面积、朝向的房屋在今年3月份的市场价格是1800-1900万元，涨价损失是800万元”。二审中，何榕主张吴国弘应就其已经支付的522万元房款，按照中国人民银行同期贷款利率向其支付计算至实际给付之日止的资金占用费。经询，何榕对一审判决主文第一、二项均无异议。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，双方当事人对于一审判决主文第一项、第二项均无异议，本院予以确认。另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”一审中，虽然何榕反诉请求吴国弘赔偿其损失800万元，但其明确该损失系房屋涨价损失。鉴于一审中何榕并未提出要求吴国弘支付资金占用费的反诉请求，故何榕关于资金占用费的上诉请求属于二审中新增加的诉讼请求，且吴国弘就该请求不同意调解或一并审理，何榕对此应当另行起诉。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：《房屋转让合同》无效后，吴国弘应当返还何榕房款的数额以及房屋占有使用费的支付标准。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”何榕主张其在《房屋转让合同》签订前已付房款522万元，其中包括何榕妻子于2015年5月21日向杨福荣转账的100万元以及2016年5月19日何榕向吴国弘支付的2万元。但是，吴国弘称其只收到了杨福荣支付的50万元，另外2万元系餐桌款。因吴国弘与何榕于2016年5月30日签订的《房屋转让合同》已明确约定“乙方已向甲方支付定金并分批支付房款总计470万元”，且何榕提交的证据不足以反驳上述《房屋转让合同》中已经确认的事实，故一审判决吴国弘返还何榕房款470万元并无不当。何榕上诉主张吴国弘应返还其房款522万元，缺乏依据，本院不予采信。另，鉴于双方之间的《房屋转让合同》无效，而何榕已实际占有涉案房屋，故一审判决何榕自2015年11月开始按照每月25000元的标准支付房屋占有使用费，亦无不当，本院予以维持。何榕称涉案房屋的占有使用费应按60%计算，亦缺乏证据支持，本院不予采信。综上所述，何榕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21423元，由何榕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 孙 京二〇二〇年十二月十四日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然