湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终2585号上诉人（一审原告）：杨伟，男，1968年8月20日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：余章谦，十堰市郧阳区城东法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：湖北工建集团第三建筑工程有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区中南二路**。法定代表人：郑杰，公司经理。委托诉讼代理人：丁云海，湖北紫霄律师事务所律师。一审第三人：十堰伟豪建业置业有限公司。。住所地：湖北省十堰市白浪马路村村委会**法定代表人：陆兴明，公司总经理。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君，湖北延兴律师事务所实习律师。一审第三人：十堰昊华置业有限公司。住所地：湖北。住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇西岭街水库**林特胡同**法定代表人：王爱丽，公司总经理。上诉人杨伟因与被上诉人湖北工建集团第三建筑工程有限公司（以下简称湖北工建三公司）、一审第三人十堰昊华置业有限公司（以下简称昊华公司）、一审第三人十堰伟豪建业置业有限公司（以下简称伟豪公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2020）鄂0302民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨伟上诉请求：撤销原判，改判确认杨伟与昊华公司签订的卧龙城小区1幢1单元2501号房屋（以下简称案涉房屋）买卖合同有效，解除对该套房屋的查封，停止评估拍卖；事实和理由：1、原判认定事实不清。（1）杨天生（又名杨敬生）与伟豪公司或昊华公司签订的建设施工合同有效，因建设单位拖欠杨天生工程款，双方达成以房抵工程款的协议，该协议合法有效。案涉房屋抵偿给杨天生后，杨伟于2015年8月24日与杨天生签订的购房协议，该协议合法有效；（2）湖北工建三公司申请查封伟豪公司房产时，案涉房屋已抵给杨天生。（3）杨伟将款出借给杨天生用于建设卧龙城1#楼，否则1#楼不可能顺利完工，一审法院将案涉房屋查封、拍卖用于清偿湖北工建三公司欠款不公平；（4）原判将伟豪公司于2018年6月16日给王大芬的收据（收据号0005599）认定为给杨伟在2015年8月24日的收据（收据号00014410）错误。2、原判适用法律错误。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，杨天生对案涉房屋是享有优先受偿权，杨天生有权出售案涉房屋；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议的案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九的规定，杨伟已与杨天生签订书面房屋买卖合同，并得到伟豪公司原法定代表人陆兴学的签字认可，杨伟已支付了全部价款，杨伟所购房屋系用于居住且其名下无其他房屋。3、杨伟所购房屋属于善意取得。杨伟借款给杨天生用于房屋开发建设，伟豪公司也向杨伟出具了收到购房款的收据，杨伟购买案涉房屋是善意第三人。湖北工建三公司、伟豪公司、昊华公司均未提交书面答辩意见。杨伟向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）鄂0302执异346号执行裁定；2、判令确认杨伟与昊华公司签订的案涉房屋买卖合同有效，解除对该套房屋的查封，停止评估拍卖；3、判令湖北工建三公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：湖北工建三公司与昊华公司、湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司、伟豪公司缔约过失责任纠纷一案，一审法院审理过程中作出（2017）鄂0302民初2772号民事裁定书、（2017）鄂0302执保309号协助执行通知书，于2017年7月13日查封伟豪公司位于湖北省××浪开发区××路（项目名称卧龙城）1幢1-13-3等33处房产（含案涉房屋）；一审法院于2018年7月30日作出（2017）鄂0302民初2772号民事判决：一、昊华公司和伟豪公司共同返还湖北工建三公司保证金5000000元及截止到2017年6月16日的利息3783333.33元；二、驳回湖北工建三公司对湖北十堰宝驰工贸有限公司、十堰市华厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。判决生效后，湖北工建三公司申请执行，一审法院作出（2019）鄂0302执778号执行裁定，裁定拍卖上述查封的伟豪公司所有的位于湖北省××箭区××浪街办××路××幢部分房产（含本案案涉房屋）。执行中，杨伟对执行标的提出书面异议称，伟豪公司将卧龙城小区1幢1单元2501号房屋以抵工程款的形式将此房屋抵给承建商杨天生，杨天生又将此套房出售给杨伟，请求解除查封，停止评估、拍卖。一审法院经审查，于2019年11月6日作出（2019）鄂0302执异346号执行裁定，裁定：驳回杨伟的执行异议请求。杨伟于2019年11月14日收到该裁定后不服，于2019年11月28日向提起本案诉讼。杨伟提交其与伟豪公司2015年8月24日签订的《卧龙城认购协议书》载明，杨伟以抵款方式抵购伟豪公司开发建设的案涉房屋一套，付款方式为抵款，抵款人为杨天生。杨伟同时提交申请人为杨天生的以房抵款证明、伟豪公司2018年6月26日的收据、杨天生出具的证明等证据。另查明，案涉房屋由伟豪公司于2016年12月30日取得鄂十房预售字（2016）062号湖北省商品房预售许可证书。一审法院认为，本案的争议焦点为杨伟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实严格审查。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，此即与《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。即便将以房抵债行为视为享有物权期待权，本案在适用上述规定时还存在以下问题：首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”根据上述规定可知，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议予以排除人民法院强制执行的，应由案外人对上述事实承担举证责任。本案中，杨伟虽提交其与伟豪公司2015年8月24日签订的《卧龙城认购协议书》，付款方式为抵款，但其举证的抵款人杨天生申请以房抵款的证明中，售楼部审批意见时间为2018年2月8日，抵款收据载明的时间为2018年6月16日，即以房抵款的认购协议书签订时间早于以房抵款的申请审批及收据时间两年多之久，不符合房屋买卖合同办理的正常程序。根据杨伟举证，售楼部初步审批以房抵款申请及抵款收据时间均晚于人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间，不能证明杨伟在人民法院查封之前已与伟豪公司签订了合法有效的买卖合同，不符合关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。其次，杨伟所主张抵偿杨天生的债务是指伟豪公司所欠杨天生的工程款，杨伟与伟豪公司之间并不存在直接的债权债务关系。因此，认定杨伟对案涉房屋是否享有物权期待权以及是否支付了购房款，应当以杨伟与杨天生之间债权债务、杨天生与伟豪公司之间债权债务真实合法有效为前提。杨伟所提交银行账户流水清单未载明收款人，款项支付用途不明确，交易金额亦与合同约定的购房款不符，不能证明杨伟已经实际支付购房款。杨伟亦应当对伟豪公司欠杨天生工程款的真实性、合法性负有举证责任，应当提供相关施工证明和工程款结算依据等证据证明欠付工程款，仅凭未经公司盖章确认的以房抵款证明、抵房认购协议并不足以认定欠款的真实性、合法性。杨伟未提供充分证据证明案涉房屋抵债的真实性、合法性，不能认定杨伟支付了案涉房屋的购房款及具体数额，应承担举证不力的法律后果。最后，杨伟也未提交证据证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。因此，应当认定杨伟对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。杨伟的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定判决：驳回杨伟的诉讼请求。案件受理费80元，由杨伟负担。本院二审期间，杨伟提交了如下证据：1、2020年7月23日，十堰市郧阳区不动产登记中心出具的《不动产登记查询证明》，拟证明杨伟及家人在该辖区无登记用于居住的房屋；2、伟豪公司于2017年6月13日和2018年3月16日给杨天生的工作联系函、杨天生与他人签订混泥土购销合同及担保书，拟证明杨天生负责卧龙城项目1#楼施工，建设单位将案涉房屋抵偿给杨天生，杨天生又将此房屋出售给杨伟合法；3、伟豪公司于2015年8月24日给杨伟出具的收到案涉房屋购房款384354元的收据，该收据载明抵卧龙城1号楼工程款，2015年8月24日杨天生向伟豪公司出具的领款单，该领款单载明其以案涉房屋抵偿384354元。拟证明以工程价款抵购房款的情况；4、湖北十堰宝驰工贸有限公司的工商注册信息，拟证明湖北工建三公司将保证金5000000元汇给湖北十堰宝驰工贸有限公司，湖北工建三公司申请查封伟豪公司房产错误。伟豪公司对杨伟提交的上述3组证据均不持异议。湖北工建三公司质证认为，《不动产登记查询证明》和湖北十堰宝驰工贸有限公司的工商注册信息属实，但均不能达到杨伟的证明目的，也不能证实杨伟在十堰城区是否有其他用于居住的房屋；2015年8月24日的收据及领款单虚假，不能证实杨伟已支付了购房款；5000000元保证金应以已经生效的法律文书确认的事实予以认定；工作联系函、混泥土购销合同及担保书与本案纠纷无关联性。本院认为，对杨伟举出的上述4组证据，应结合本案的其他证据，作出综合认定。经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，依据上诉人杨伟所举出的证据，可以认定杨天生参与卧龙城项目施工，因建设单位未支付工程款，建设单位将涉案房屋抵偿拖欠杨天生的工程款，杨天生将涉案房屋抵偿向杨伟的借款后，由杨伟与伟豪公司签订了落款时间为2015年8月24日的《卧龙城认购协议书（抵款）》。从认购协议书和收据载明的内容审查，可以确认杨伟支付购房价款的方式为抵款。杨伟举出的杨天生向伟豪公司出具的以房抵工程款的申请书，伟豪公司在该申请书中签批同意以房抵债的时间为2018年2月8日，协议书和抵款收据载明的时间为2015年8月24日，即以房抵款的认购协议书载明的签订时间早于以房抵款的申请审批时间，不符合逻辑和日常生活法则，故现有的证据不足以认定杨伟在人民法院查封案涉房屋之前已签订了房屋买卖协议。伟豪公司与杨伟签订的《卧龙城认购协议书（抵款）》和收到购房款的收据载明付款方式约定是抵款，由此可以认定伟豪公司与杨伟之间签订《认购协议书》的目的是为了消灭债权债务，此即与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的基于房屋买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，该以物抵债并不足以形成优先于一般债权的利益，不能产生针对交易不动产的物权期待权。伟豪公司与杨伟之间签订的认购协议书虽不违反法律规定，但在案涉房屋完成变更登记前，杨伟对涉案房屋既无所有权又无物权期待权，其并不享有优先于其他一般债权的利益。案涉的房屋在十堰市城区，杨伟提交的《不动产登记查询证明》不能证明其在十堰市城区无登记用于居住的房屋，故现有的证据也不足以认定杨伟符合作为消费者购房用于居住的情况，杨伟对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。杨伟在诉讼中提交的是其与伟豪公司签订《卧龙城认购协议书（抵款）》，并未提交与昊华公司签订的涉案房屋的买卖合同，对杨伟上诉请求确认其与昊华公司签订的涉案房屋的买卖合同有效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，杨伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由杨伟负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年十二月二十一日书记员 周 翔