江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏03执复201号复议申请人（案外人）：徐州恒运汽车销售服务有限公司，住所地徐州市云龙区。法定代表人：姚远，该公司董事长。申请执行人：丰县交通建设投资发展有限公司，住所地丰县城区客运站有限公司办公大楼内。法定代表人：张昌坤，该公司董事长。被执行人：徐州融德汽车销售服务有限公司，住所地丰县沛路南、经六路东。法定代表人：李义淮，该公司总经理。被执行人：李义淮，男，1958年9月27日生，汉族，住丰县。被执行人：孔玲，女，1962年4月16日生，汉族，住丰县。复议申请人徐州恒运汽车销售服务有限公司（以下简称恒运公司）不服丰县人民法院（2020）苏0321执异68号执行裁定,向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2019年11月8日，丰县人民法院（以下简称原审法院）对江苏丰县农村商业银行股份有限公司（以下简称丰县农商行）诉徐州融德汽车销售服务有限公司（以下简称融德公司）、李义淮、孔玲金融借款合同纠纷一案作出（2019）苏0321民初6880号民事判决：一、融德公司于本判决发生法律效力之日起十日内向丰县农商行偿还借款本金80万元及利息、罚息、复息（利息按年利率7.28%，罚息、复息按照借款合同及借款借据约定的利率标准，自2018年8月28日起计算至实际付清之日止，扣除已偿还的利息8890.78元。本案中的借款本息，如有其他已偿还的部分，一并扣除。）二、融德公司于本判决发生法律效力之日起十日内向丰县农商行偿还借款本金720万元及利息、罚息、复息（利息按年利率7.88%，罚息、复息按照借款合同及借款借据约定的利率标准，自2016年6月8日起计算至实际付清之日止，扣除已偿还的利息1364389.04元。本案中的借款本息，如有其他已偿还的部分，一并扣除。）三、在融德公司不履行上述债务时，丰县农商行有权对（2016）丰县不动产证明第0000076号不动产证明中记载的抵押物进行折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。四、李义淮、孔玲对上述债务的清偿承担连带责任，其在承担保证责任后有权向融德公司追偿。案件受理费33900元（丰县农商行已预交），由融德公司、李义淮、孔玲负担。根据丰县农商行的申请，原审法院2019年12月9日立案强制执行，案号为（2019）苏0321执4712号。本案执行过程中，原审法院于2019年12月10日作出（2019）苏0321执4712号执行裁定：冻结、扣划融德公司、李义淮、孔玲银行存款845万元，或扣留、提取其收入845万元，或查封、扣押其相应价值的财产。2020年1月20日，原审法院作出（2019）苏0321执4712号之一民事裁定，变更丰县交通建设投资发展有限公司为本案申请执行人。2020年1月20日，原审法院作出（2019）苏0321执4712号之二民事裁定：冻结、扣划融德公司、李义淮、孔玲银行存款845万元，或扣留、提取其收入845万元，或查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院向丰县不动产登记交易服务中心发出协助执行通知书，查封了融德公司名下的涉案房地产。2020年5月29日，原审法院作出（2019）苏0321执4712号之三民事裁定：拍卖涉案房地产。案外人恒运公司向原审法院提出执行异议称，2015年9月26日，恒运公司承租了融德公司的涉案房地产，租赁期限自2015年10月1日至2018年3月31日。在该协议未到期的情况下，2018年3月16日，双方又签订了房屋租赁合同，恒运公司继续承租融德公司的涉案房地产，租赁期限自2018年3月16日至2028年3月16日。上述两份租赁合同是连贯持续性的，租金也是按约定支付的，租赁合同合法有效。而涉案房地产在2016年抵押给丰县农商行时在租赁期内，租赁在前，抵押在后。请求：人民法院对该房地产带租拍卖，以保护恒运公司的合法租赁权。另查明：2015年9月26日，恒运公司与融德公司签订《合作协议》，恒运公司承租了融德公司的涉案房地产，租赁期限自2015年10月1日至2018年3月31日，年租金30万元。在该协议到期的情况下，2018年3月16日，双方又签订了《房屋租赁合同》，恒运公司继续承租融德公司的涉案房地产，租赁期限自2018年3月16日至2028年3月16日，年租金60万元。还查明：2016年5月27日，融德公司与丰县农商行签订《最高额抵押合同》，约定融德公司以涉案房地产（作价1524.80万元）抵押给丰县农商行，用以担保债务本金余额800万元及利息、罚息、复利及实现债权的费用等。2016年6月8日，双方在丰县不动产登记局对涉案房地产办理了抵押登记，不动产登记证明号为苏（2016）丰县不动产证明第0000076号。载明：权利人丰县农商行，义务人融德公司；坐落于丰县丰沛路南；不动产权证号为丰房权证公字第**、丰土国用（2014）第02171号；抵押方式为最高额抵押；最高债权数额800万元；债权确定期间自2016年5月27日至2019年5月25日；抵押面积，土地面积3308.40平方米，房屋面积4647.96平方米。原审法院认为，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》第1条规定：“承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。”在本案中，恒运公司与融德公司于2015年9月26日签订的《合作协议》，其租赁期间为2015年10月1日至2018年3月31日，涉案房地产办理登记的时间为2016年6月8日，该《合作协议》在涉案房地产办理抵押登记之前订立，现已履行完毕。恒运公司与融德公司于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》，其租赁期间为2018年3月16日至2028年3月16日。《合作协议》与《房屋租赁合同》虽然具有连续性，但却是两个相互独立的合同，《房屋租赁合同》的签订时间在涉案房地产办理抵押登记之后，恒运公司无权阻止人民法院对涉案房地产的执行，故对其异议请求，依法不予支持，据此于2020年8月4日作出（2020）苏0321执异68号执行裁定：驳回恒运公司的异议请求。恒运公司不服上述裁定，向本院申请复议称，恒运公司分别于2015年9月26日、2018年3月16日与融德公司签订租赁合同，时间上具有连贯性、持续性，也具有关联性，两份合同是真实、合法、有效的。涉案房地产在2016年抵押给丰县农商行时，恒运公司对抵押一事并不知情，否则也不会投入如此大的生产设施和生产设备。恒运公司主观上并不存在与被执行人恶意串通的故意。根据《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条以及江苏省高级人民法院的相关规定，恒运公司提出的执行异议应该得到支持。请求：撤销(2020)苏0321执异68号执行裁定书，支持恒运公司带租拍卖的异议请求并停止要求恒运公司搬离涉案房地产。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有足以对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。根据上述规定，承租人要求对申请执行人享有优先受偿权的财产带租拍卖的前提条件为，在申请执行人的优先受偿权设立之前即与被执行人就执行标的财产建立租赁关系。本案中，申请执行人对涉案房地产的抵押权设立于2016年6月8日，而恒运公司据以主张租赁权的租赁合同签订于2018年3月16日，显然不符合法律规定的带租拍卖的条件。恒运公司主张，其租赁权成立于申请执行人的抵押权设立之前，理由为其早在2015年9月26日已与融德公司就涉案房地产签订租赁合同。但根据原审法院查明的事实，该合同约定的租赁期限为2015年10月1日至2018年3月31日，也就是说，该租赁合同已于2018年3月31日履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，恒运公司与融德公司于2015年9月26日所签订租赁合同的效力已经终止，不再具有合同效力。因此，双方于2018年3月16日再次签订的租赁合同并非2015年9月26日租赁合同的延续，而是一份独立的合同，因该合同的签订时间晚于抵押权设立的时间，故恒运公司依据该合同主张带租拍卖的请求依法不能成立，原审法院驳回恒运公司的异议请求，并无不当。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：一、维持丰县人民法院（2020）苏0321执异68号执行裁定；二、驳回徐州恒运汽车销售服务有限公司的复议申请。本裁定为终审裁定。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年十二月八日书记员  王 炎