河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3683号上诉人(原审被告)：吴小刚，男，1978年12月23日出生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：姬国群，焦作市温县君合法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：焦作爱家物业管理有限公司，住所地：温县黄河路与子夏大街交叉口东南角。法定代表人：张占卫，经理。委托诉讼代理人：马萍，河南豫星律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫利，焦作爱家物业管理有限公司工作人员。上诉人吴小刚因与被上诉人焦作爱家物业管理有限公司恢复原状纠纷一案，不服河南省温县人民法院（2020）豫0825民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴小刚上诉请求：1.一审认定事实不清,适用法律错误，程序违法，导致判决错误，请求二审法院依法撤销温县人民法院（2020）民初2650号民事判决书或驳回被上诉人一审诉讼请求。2.一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人系合法经营,三证齐全，并非非法经营，并且也是通过被上诉方同意之下进行的,并未侵害其任何利益，也未给其造成任何损失，所以不存在过错。二、被上诉人一审之诉求不应得到法律支持，因为该阳光新城住户近千家，原有的一家小超市满足不了该小区居民的需求，并且因其小区原有的一家商店独家垄断经营，抬高物价引起众多居民不满意，在此情况下，为了更方便全小区居民群众的需求，才依法办理各种手续，开办了在该社区配送便民超市，并且价格公平、合理、老少无欺，住户群众都很满意。三、上诉人在开办社区配送便民超市之前，曾多次找被上诉人协商并经其管理人员口头同意的，并且所租用的本小区居民车库（做经营用）也是被上诉人把王艳风、刘海燕房主的电话号码给上诉人的，并且还主动代上诉人给房主联系介绍让我租用，从这一点充分说明了被上诉人是知道和同意的，因此我没有任何过错，那么其依据恢复原状起诉我，一审法院支持被上诉人的无理诉求，是不符合法律规定的。四、一审法院程序违法,在上诉人提起反诉时,而一审法院根本不考虑反诉请求和理由,也未告知在七日内交纳上诉费用,否则视无反诉要求,而是仅在判决书中评论“不予考虑,不予合并审理”,也未下裁定书告知不予支持或驳回反诉理由,所以明显违法。一审法院支持被上诉人不具备以恢复原状为独立诉讼主体,起诉主体应当是拥有使用及所有权的房主,所以,二审应依法撤销该判决书或驳回其诉求。综上所述,我并未损坏车库整体结构也未给房主和居民及任何人造成任何财产、人身等损失,如恢复原状也是租户的权利,何来的被上诉人要求恢复原状之诉,上诉人在证照齐全合法经营便民行为是完全合法的,理应受到二审法院的支持和保护。焦作爱家物业管理有限公司辩称，一审法院审理程序合法，判决结果正确。请求贵院依法驳回上诉，维持原判。一、一审审理程序合法，上诉人在一审庭审过程中提出反诉，要求被上诉人赔偿物业管理人员对其造成的经济损失，显然与本案由不同，法律关系不同。一审法院认为其反诉不符合反诉条件，当庭告知其不予受理，符合法律规定并无不当。二、焦作爱家物业管理有限公司要求上诉人恢复原状理由正当。首先原告主体适格。焦作爱家物业管理有限公司长期从事对上诉人所在小区的物业管理工作，在为业主提供约定服务的同时，按照河南省物业管理条例第36条之规定，有制止损害物业或者妨碍物业管理行为的权利，完全可以以原告身份对以上行为的行为人提起诉讼。其次，上诉人存在妨碍物业管理的行为。上诉人所在的小区在规划建设时，有部分地上车库。建设单位在项目竣工后卖给了小区业主，其双方签订有车库出售协议，其协议第五条明确约定，购买方需接受出售方指定的物业公司的管理，在使用该物业的过程中，不得改变用途。2020年6月上诉人租赁其中两间车库成为该物业的使用人，尽管其在租赁合同中的权利和义务，尤其和出租方来约定，但是同时应当遵守物业所有人与建设方所签订的车库出售协议的约定，在物业所有人的权利范围内使用车库。然而上诉人却违反协议的约定将车库用于开店经营活动，很明显属于改变车库用途的行为。经焦作爱家物业管理有限公司多次劝告，不予停止，严重妨害了对物业的管理，最后焦作爱家物业管理有限公司要求上诉人停止改变车库用途进行经营活动的行为，恢复车库的正常使用功能完全应当。尽管上诉人称其开店经营办理有相关证照，但并不意味着其有权改变车库的使用用途，这是两个不同的法律关系。以上证照只能证明其开店经营取得的行政机关的许可，并不意味着其对经营场地的使用是恰当的，按照车库的所有人与建设方所签订的车库出售协议约定和物业管理条例第47条的规定，上诉人作为物业使用人，均无权改变车库的用途。焦作爱家物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.责令被告停止改变车库用途进行经营活动的行为，恢复车库的正常使用功能。2.本案诉讼及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年6月，原告发现被告吴小刚在河南太平盛世置业有限公司两间车库中经营超市，随向车库的所有人乔慧慧和王小武了解情况，在2011年4月21日，乔慧慧和王小武分别与河南太平盛世置业有限公司签订了一份《盛世阳光新城车库出售协议》，乔慧慧购买了该小区的第20号、王小武购买了第21号地上车库。王小武称其已将车库转让给原卫星（但未在原告处办理变更登记），原卫星和乔慧慧认可将车库租赁给被告吴小刚。针对被告改变车库用途的行为，原告于2020年6月1日给其下达了整改通知书，要求其限期停止经营行为，拆除广告宣传，但其只在次日拆除了广告宣传，并未终止违规经营行为。2020年6月5日原告再次向被告吴小刚下达终止违规经营通知书，要求其在2020年6月7日中午12：00时终止违规经营，但其仍未予执行，为此，双方形成纠纷。一审法院认为，本案系恢复原状纠纷。被告吴小刚租赁业主两间车库后，与原告之间形成了物业服务合同即管理与被管理的关系，应当遵守相关的法律规定，被告租赁车库的业主在2011年4月21日都与开发商河南太平盛世置业有限公司签订有协议《盛世阳光新城车库出售协议》，该协议合法有效。该协议第五条约定，车库的所有者应接受物业管理公司的管理，在使用该地上车库的过程中，不得擅自减少、增加、改动其主体结构、承重结构以及用途，不得改变与其关联的公用部位的设施和使用性质。作为租赁车库的被告也应当接受原告的有关管理，并不得将租赁车库移作他用，所以，原告要求现在的使用者被告停止改变车库用途行为并将车库恢复原状的诉讼请求理由正当，法院予以支持。被告所提出的反诉请求与本案不属于同一法律关系，不予合并审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”、《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”、三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”、第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”之规定，判决如下：被告吴小刚在判决生效十日内停止改变车库用途进行经营活动的行为，恢复车库的正常使用功能。案件受理费100元，减半收取50元，由被告吴小刚负担。本院二审期间，吴小刚提供营业执照一份，证明该店不是吴小刚的，吴小刚只是打工的，提供劳务服务。因此一审没有查清事实，认定事实不清导致判决错误，并且一审时上诉人提起反诉的时候提交了反诉状，是否支持反诉或是否应在规定时间缴反诉费法院没有明确告知，所以二审应依法撤销一审判决，驳回被上诉人对吴小刚的起诉。焦作爱家物业管理有限公司质证称，对上诉人提交的证据的真实性没有异议，但是对其证明指向有异议。在一审审理过程中，吴小刚认可是他租赁的本案所涉的两个车库进行经营活动，并且在此事实上提出了所谓的反诉，要求焦作爱家物业管理有限公司来赔偿经济损失。那么这样的行为足以说明车库是吴小刚租赁后进行经营活动，是当事人的自认。所以他拿今天所提供的证据来证明，他不是经营活动的主体是不能成立的。而且焦作爱家物业管理有限公司方刚问了吴小刚，营业执照所载明的经营者是吴小刚的妻子，他们两个是夫妻关系，所以上诉人以此来说明他不是适格的被告，这个是不能成立的。而且这份证据只能证明吴小刚的经营活动，得到了行政机关的批准，但并不意味着他对改变车库的正常功能，是合法的，是应当支持的。本院对该证据分析认定如下：对该证据的真实性予以认定，但不能证明其指向。经本院审理查明的案件事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案系恢复原状纠纷。依据在案的证据及庭审查明事实，吴小刚系案涉车库的承租人和温县刚子水果经营部的实际经营者，吴小刚称其为该经营部的劳务提供者，不是本案适格主体的依据不足，本院不予支持。焦作爱家物业管理有限公司作为案涉小区的物业管理者，其具有本案诉讼主体资格。吴小刚承租案涉车库后，其与焦作爱家物业管理有限公司之间即形成了物业服务合同的管理与被管理关系，应当遵守相关的法律规定和合同约定，不得擅自改变车库的正常功能，原审判令吴小刚停止改变案涉车库用途并将该车库恢复原状并无不当。吴小刚称其是在焦作爱家物业管理有限公司同意下进行合法经营的理由不足，本院不予采信。关于程序问题，吴小刚虽在原审提起反诉，但反诉请求与本案不属于同一法律关系，原审法院当庭宣布不予合并审理并无不当。综上所述，吴小刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴小刚负担。本判决为终审判决。审判长  刘志雷审判员  付明亮审判员  孙志强二〇二〇年十二月二十五日书记员  毛 雪