湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3160号上诉人（原审原告）：杨任荣，男，1973年9月23日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。委托诉讼代理人：杨松艳，湖南湘永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州广利来房地产有限公司，住所地永州市冷水滩区育才路朝阳小区。法定代表人：李良树，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨艳龙，湖南君义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱松林，男，1967年10月9日出生，汉族，户籍地永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：刘音，女，1982年5月29日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市开福区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：尹航，湖南征雁律师事务所专职律师。被上诉人（原审被告）：长沙市三江投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段**新芙蓉之都佳苑****。法定代表人：周红军，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，户籍地永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：刘舜，男，1984年9月26日出生，汉族，户籍地永州市冷水滩区。上诉人杨任荣因与被上诉人永州广利来房地产有限公司（简称广利来公司）、钱松林、刘音、长沙市三江投资有限公司（简称三江公司）、刘登勋、刘舜商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2020)湘1103民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨任荣的上诉请求：一、依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初907号《民事判决书》判决内容，并改判支持上诉人全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未予审查上诉人诉请基本事实，属拒绝裁判行为，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条第一项、第九条第二项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条第二款、第二十五条的规定，上诉人与被上诉人签订的《商铺购买合同》是可以诉请解除的。二、一审法院认定“上诉人对出售房屋的开发、登记物权作了全面的了解”，属认定事实错误。三、一审法院将涉案房屋办证不能的风险归结于上诉人上诉人未交纳办证税费，完全是颠倒黑白、不负责任说辞。四、一审法院认定“涉案房产已交付给上诉人实际使用及收益”，属事实认定错误。综上，上诉人在一审中提出的各项诉讼请求，有充分的法律依据，请求二审法院予以支持被上诉人永州广利来房地产有限公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予以维持。广利来公司与上诉人不存在任何合同关系，上诉人在购买涉案房屋之前，涉案房屋就已经过户给被上诉人刘登勋等12人名下，上诉人所购买的房屋实际上是二手房屋，并不是商品房，所以本案不适用商品房买卖合同司法解释。二、广利来公司也没有收取上诉人分文购房款，也没有办证过户的义务，因为涉案房屋在上诉人购买前已经过户。综上，本案的审理与广利来公司无任何关联。被上诉人钱松林、刘音辩称：一、上诉人与广利来公司及三江公司签订的房屋买卖合同及房屋返租协议是真实有效的，不能解除合同；二、答辩人不是房屋的实质所有人，答辩人没有收取上诉人任何的购房款，故在本案中不应当承担任何责任。长沙市三江投资有限公司、刘登勋、刘舜未答辩。杨任荣向原审法院提出诉讼请求：1．判令解除原告杨任荣与被告永州广利来房地产有限公司、被告长沙市三江投资有限公司、被告刘登勋于2013年9月28日签订的《新中国服装批发城?商铺购买合同》（合同编号：0328）；2．判决六被告连带返还原告购房款276170元，支付利息（利息计算以原告已付购房总价款276170元为基数，按年利率6%，从原告交购房款之日起计算到被告全部返还原告购房款本息之日止，截止到起诉之日利息99920元）；3．判决六被告连带赔偿原告预交房屋维修基金522元；4．判决六被告连带支付原告违约金5523元（合同十一条约定已付购房总价款276170元的2%）；5．判决六被告连带赔偿原告一倍购房款的赔偿金276170元；6．本案诉讼费由六被告承担。一审经审理查明:2013年9月28日被告三江公司以永州广利来房地产有限公司（出卖方、甲方）的名义与原告（买受方、乙方）签订《商铺购买合同》约定了甲方将坐落在永州市冷水滩区××道××购物中心××层××号商铺，建筑面积18.5平方米，以每平方米14928元，总价款276170元出售给乙方，交房时间为2013年12月31日，甲方在交房之日起365个工作日内，代乙方办理好房屋所有权证和土地使用证，乙方承担相关的税费，维修基金等，由甲方代收代缴，逾期甲方按乙方已付房款每日万分之二支付违约金，如乙方未及时或未按要求提供办证所需资料，以及未交足房款，税费，维修基金等费用导致办证推迟，甲方不承担任何责任，该合同还约定了其他的权利、义务。在《商铺购买合同》中还有八个合同附件，其中合同附件三约定了“买受人在签署商铺购买合同之前，出卖人已向买受人充分解释商铺购买合同及附件的所有条款，买受人对商铺购买合同及附件的所有条款均已理解并明白自己在商铺购买合同及附件中所享有的权利及所承担的义务”以及“买受人未按约定按时支付购房款及相关税费等费用或未办理抵押贷款手续的，出卖人有权暂不予办理过户手续，且出卖人不承担逾期交付房产的责任”；合同附件五中买受方承诺了“由于本人的原因导致不能办理产权证的，出卖人不承担责任”。2013年9月28日原告杨任荣（甲方）与永州市三江商业管理有限公司（乙方）签订了一份《商铺委托经营管理合同》，双方约定了委托商铺位于湖南永州市冷水滩区××道“新中国服装批发城”170号商铺，建筑面积18.5平方米，委托方式为甲方就其已取得所有权的“新中国服装批发城”的商铺委托给乙方统一经营管理，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，委托期限为10年共三个阶段计算租金，委托期间保证甲方在第一阶段自2013年12月31日至2016年12月31日止，收益87212元，第二阶段自2017年1月1日至2020年12月31日止，收益145352元，第三阶段自2021年1月1日至2023年12月31日止，收益130818元，收益取得方式及时间为签订本协时，乙方一次性支付第一阶段商铺收益给甲方，第二、第三阶段租金在对应的时间期限内按季度收取，每个季度的月底前由乙方以银行转帐的形式支付给甲方，该合同还约定了其他的权利及义务。原告分别于2013年9月13日、2013年9月28日、2013年12月20日、2015年3月13日共计向被告三江公司交纳商铺购买款276170元。2015年6月21日原告向被告三江公司交纳商铺维修基金522元。至今原告未交纳办证税费，也未拿到所购商铺的不动产登记证书，因此酿成纠纷。一审法院认为，原告杨任荣购买的标的物为坐落在永州市冷水滩区××道××购物中心××层××号商铺，签订了《商铺购买合同》和《商铺委托经营管理合同》，上述合同系合同双方当事人的真实意思表示，并未违反法律规定，该合同合法有效，双方应依约履行合同义务。《商铺购买合同》附件三中约定的“买受人在签署商铺购买合同之前，出卖人已向买受人充分解释商铺购买合同及附件的所有条款，买受人对商铺购买合同及附件的所有条款均已理解并明白自己在商铺购买合同及附件中所享有的权利及所承担的义务”，说明原告对商铺的开发、物权、营运及合同已做了全面的了解。根据《商铺委托经营管理合同》的约定，原告杨任荣于2013年12月31日已接收所购商铺并投入使用，现已交付投入使用六年多。又依据《商铺购买合同》中的约定“甲方在交房之日起365个工作日内，代乙方办理好房屋所有权证和土地使用证，乙方承担相关的税费，维修基金等，由甲方代收代缴，逾期甲方按乙方已付房款每日万分之二支付违约金。如乙方未及时或未按要求提供办证所需资料，以及未交足房款，税费，维修基金等费用导致办证推迟，甲方不承担任何责任”，被告三江公司在交房之日起365个工作日内，没有为原告代办好房屋所有权证和土地使用证（现为不动产登记证）存在违约，但原告亦未交纳办证税费，属履行义务不完全，并且原告杨任荣所购商铺已交付投入使用六年多。因此，原告要求解除《商铺购买合同》的主张和理由不能成立，不予支持，故对原告在提出解除合同的基础上要求六被告连带返还购房款、支付利息及违约金、赔偿维修基金及购房款的赔偿金的诉请，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告杨任荣的诉讼请求。案件受理费10383元、公告费560元，合计10943元，由原告杨任荣负担。二审期间，上诉人杨任荣提交七组新证据。证据一、中国银行业监督委员会永州监管分局《信访事项回复书》，拟证明涉案房屋存在多次抵押，属于一房多卖，依法应当予以解除。证据二、2017年5月8日服装批发城业主伍超奇等人，经永州市中级人民法院起诉永州市广利来房地产开发商起诉书（2017）湘11民终715号；证据三、（2017）湘民终401号刘叶平诉广利来及永州三江的民事判决书；证据四、（2016）湘1103民初1793号义龙诉广利来及永州三江的民事判决书。证据二至证据四共同证明上诉人购买的楼盘是以广利来公司的名义对外销售以及签订合同，广利来公司的诉讼主体适格。证据五、《新中国服装批发城运营情况报告》，拟证明广利来公司牵头运营上诉人购买楼盘的返租金情况，也证实了广利来公司的诉讼主体适格，并证明业主从签订合同至今没有任何收益。证据六、永州市广利来房地产开发有限公司公示登记信息查询，拟证实涉及广利来的诉讼均源于与上诉人类似的新中国服装批发城楼盘的房屋买卖合同纠纷的，但广利来公司未维权，侧面证明广利来公司是该栋楼盘的实际利害关系人。证据七、（2020）湘11民初23号义平诉广利来，（2020）湘1103民初703号陈萍、唐柏生诉广利来，（2020）湘1103民初1242号刘满娥郭蓓诉唐国民及广利来的民事判决书，拟证实涉案楼盘的项目部是广利来公司名下的，上诉人签订合同的主体以及承担的责任，应当由广利来公司承担。被上诉人永州广利来房地产有限公司质证：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，答复意见上明确讲明永州祁阳农商银行没有向永州广利来公司发放贷款，本案抵押与广利来也没有任何关系。对证据二至证据四的真实性无异议，但这些判决的内容都是要求办证的，原告与刘登勋等人签订的合同是可以履行的，同时佐证了双方合同是真实有效、可以办证的，判决书也确认了广利来公司不是涉案房屋的销售方和所有人，没有办证义务，因为买房之前广利来公司已经将房屋过户给刘登勋等人了。对证据五的真实性有异议，广利来公司从来不知情，上面的盖章是项目部的章，项目部不具备法人资格，不是广利来的公章，涉案房屋与广利来公司没有任何关系。证据六与本案没有任何关联，都是办证的信息；对证据七的真实性无异议，这些判决书查明的涉案项目是被上诉人刘登勋等人实际单独出资开发的，广利来公司在该项目没有参与经营管理，也没有在该项目中收益。所有以项目部签订的合同对广利来公司都是不生效的。被上诉人广利来公司没有收取上诉人分文购房款，也没有委托他人收取，广利来公司与上诉人不存在合同关系。被上诉人钱松林、刘音质证：证据一与本案无关，银监会的回复并没有涉及到上诉人的房屋进行多次抵押；对证据一至证据四、证据七的判决书，不能达到上诉人的证明目的，恰恰证实了该项目销售合同及返租协议都是双方真实意思表达，真实有效；对证据五、证据六的质证意见与广利来公司一致。被上诉人钱松林、刘音提交一份新证据：一份永州市中级人民法院（2019）湘11民终1742号民事判决书，证明同一类案件也是要求解除合同并退房的，原审法院驳回了起诉，二审法院维持了原判。上诉人杨任荣质证：对判决书的真实性、合法性无异议，对关联性与证明目的有异议，虽然是同地段、同栋楼，是同类型诉请，但是那一个案子的上诉人是因为没有证据证实才被法院驳回起诉，但我们是提供了证据能够证实上诉人在签订购房合同前，该房屋已经抵押给了银行，并在上诉人签订合同之后，该房屋又再次抵押给了银行，显然符合法律规定的一房二卖的情形，依法应予以解除。被上诉人永州广利来房地产有限公司质证：同意被上诉人钱松林、刘音的意见。本案认证：对于杨任荣提交的证据一，房屋抵押，不一定导致合同解除，不能达到其证明目的；证据二至证据四，永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章即使是真实的，也不能代表永州广利来房地产有限公司，因永州广利来房地产有限公司没有授权项目部签订房屋买卖合同。不能达到其证明目的；证据五，双方签订了返租协议，说明对商铺已经实际使用；证据六，上诉人推断不成立；证据七，与本案没有关联性。对于被上诉人钱松林、刘音提交的证据，与本案没有关联性，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《商铺购买合同》是否可以诉请解除。上诉人与被上诉人三江公司签订的《商铺购买合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行合同义务。且《商铺购买合同》签订后，双方又签订了《商铺委托经营管理合同》，该经营合同从签订至今也已经超过了六年，考虑到三江公司的现状，解除合同也不利于保护上诉人杨任荣的利益。上诉人杨任荣请求解除合同，由广利来公司、钱松林、刘音、三江公司、刘登勋、刘舜共同承担责任，没有法律依据。上诉人与被上诉人签订《商铺购买合同》，上诉人却又否定“上诉人对出售房屋的开发、登记物权作了全面的了解”，与常情相悖。上诉人杨任荣与被上诉人三江公司签订《商铺购买合同》，交纳购房款后又与三江公司签订《商铺委托经营管理合同》，将商铺交由三江公司经营，上诉人杨任荣否认“涉案房产已交付给上诉人实际使用及收益”，与事实不符。上诉人杨任荣未交纳办证税费客观存在，按《商铺购买合同》的约定，三江公司不予办理产权证符合法律规定。综上所述，杨任荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10383元，由上诉人杨任荣负担。本判决为终审判决。审判长 李 振 湘审判员 魏  蓉审判员 彭 样 平二〇二〇年十二月二十一日书记员 ：王亚竹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。