朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初3126号原告：朝阳市鼎盛物业管理有限公司，住所地朝阳市双塔区永安街**。统一社会信用代码：91211302MAOQEL5L8M。法定代表人：张文君，经理。委托诉讼代理人：武中华，辽宁安途律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲继林，辽宁安途律师事务所律师。被告：张强，男，1967年4月22日出生，汉族，移动公司职员，住朝阳市双塔区。被告：谢普金，女，1968年6月24日出生，汉族，退休职工，住朝阳市双塔区。原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司与被告张强、谢普金物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司的委托诉讼代理人曲继林，被告张强、谢普金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告给付2020年5月1日至2021年5月1日物业管理费2,869元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月22日，朝阳海洋房地产开发有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买朝阳海洋房地产开发有限公司开发的位于双塔区建筑面积102.17平方米、2层202号建筑面积97.08平方米住宅两户，合同第二十一条约定被告同意由出卖人选聘原告从事物业管理服务，物业服务时间从2016年7月1日至2026年7月1日，物业收费为包干制，物业服务费为每平米每月1.2元等内容。2016年7月1日，朝阳海洋房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对朝阳海洋房地产开发有限公司开发的位于双塔区“凤凰郡”小区提供物业管理服务，合同第七条约定物业服务费住宅、商业网点收费均为每平米每月1.2元，地下车库及车位管理费每年500元。合同第八条约定物业费采用预支方式、每年5月按年度一次性交纳。上述合同签订后，原告依约履行了物业服务管理工作，但被告作为业主自2020年5月1日起一直未交物业服务费。综上，原告特向贵院提起诉讼，请依法裁断。被告张强、谢普金辩称，起诉状所述:原告依约“履行了物业服务管理工作。业主不按时缴纳物业费”与事实不符。原告没有按合约履行合同，以及未按相关规定提供服务，侵犯被告的利益，已造成违约。一、答辨人2016年6月21日购买了位于双塔区住宅。该小区是朝阳海洋房地产公司开发的，其物业公司由开发商海洋地产的法定代表人布海迪的丈夫张文军经营，入住伊始的装修就是问题产生的根源，期间物业公司的负责人张文军找到答辩人，要求使用其提供的沙子、水泥、砖等建材物资，由于其强行推销的上述物资，质次、价高，小区业主多有抱怨，且我们使用后确实发现无法使用，就拒绝再购买，这使得物业张文军极为恼火，说:“我的沙子烫手啊”并扬言报复。这使我们也领教到了坊间所传说的“沙霸”。从此我们与物业公司经理张文军产生了矛盾。二、入住后，我们的麻烦接踵而来，首先是小区物业有意将车辆进院的识别灯光，照向答辩人家的窗户（答辩人家紧邻小区大门），严重的光污染，使答辩人一家深受其害，时间长达四个月之久，答辩人不断与物业协商，问题根本得不到解决，物业前去处理的人员也意识到了问题的严重性，但把问题反馈给张文军后就不了了之了。终于于2019年9月份，答辨人忍无可忍，前去理论，张文军仍然置之不理，无奈，答辨人家属一时冲动，用砖头砸坏了物业的车牌识别灯，物业报警，警察了解情况后，也表示同情答辩人的遭遇，在物业公司提出一万两千元的赔偿条件后，警方劝其降低赔偿要求，后经警方调解，要求答辩人为其修复，但修复过程中，物业公司虚报价格，使本来一千元余元的识别灯，经过他们伪造、虚报采购凭证，使原本一千余元的灯，竟要求答辩人出六千块钱，这摆明了是在讹人（答辩人交钱了）。为此答辩人多次找物业理论，希望退还，但始终没有结果。其次，在物业管理方面，答辨人本有车库，但由于此前的矛盾，至今答辩人的车辆始终无法进院。这严重违背了《辽宁省物业管理条例》的规定。另外，由于物业对该楼外墙排水管疏于维修，使得漏水进屋，造成答辩人室内多处墙体被浸泡，造成了损失，找到物业，其均不理会。三、原告还存在乱收费、重复收费的情况（证据三），一六年答辩人为了解决地下室采光的问题，准备修一个采光屋顶，物业知情后，强行收取三千元施工费，业主们不堪其扰，也就都交了，但第二年物业再次找到答辩人又一次收取三千元，我们是有苦说不出。至此，我们与物业公司的矛盾更加激烈，由于上述种种原因，对于本年度物业费的缴纳，业主们都非常抵触。四、原告物业公司的服务不达标，收费违反物业服务收费标准（朝阳市物业管理条例第九条、发改委和住建委的联合通知），即，新建小区的收费标准不得超过“三级物业”，也就是每平米收费应在0.5元至0.8元之间，这是有严格规定的，而该小区始终没有通过工程验收，属于新建小区，其物业也属于“前期物业”。其低劣的物业服务也是答辩人缓交物业费的一个原因，关于案涉小区的物业服务常年不达标，已是尽人皆知的事情，为此朝阳电视台新闻综合频道，《今晚关注》进行过报道，证明其严重程度。综上所述，是物业公司先侵犯了业主的利益，由于存在争议我们才缓交物业费，首先过错方是物业公司，答辩人才僵持到了今天缓交物业费，原告首先没有履行物业公司义务、胡乱收费，才使缴费问题凸显，如现有问题能够解决或承诺解决，那么答辩人一定会承担缴费义务，所以答辩人请求法院驳回原告起诉不予受理。本院经审理认定事实如下：被告张强、谢普金系夫妻关系。2016年6月22日，朝阳海洋房地产开发有限公司与被告张强、谢普金签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买朝阳海洋房地产开发有限公司开发的位于朝阳市双塔区房屋，建筑面积分别为102.17平方米、97.08平方米。该合同第二十一条约定出卖人依法选聘的前期物业服务企业为朝阳鼎盛物业管理公司，物业服务时间从2016年7月1日至2026年7月1日，物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为每平米每月1.2元。2016年7月1日，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司与朝阳海洋房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定朝阳海洋房地产开发有限公司将凤凰郡小区的物业服务、管理和维护工作委托给原告，原告负责的物业服务内容包括：一、物业共用部位维修、养护和管理（物业共用部位包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共楼梯间、户外墙面、坡屋顶）。在维保期内，出现质量问题由建设单位或维保单位负责维修；在维保期外，出现质量问题可申请维修资金维修；二、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；三、物业公用部位、住宅楼梯间的保洁，公共污水管理的疏通与维修，垃圾清运；四、公用绿地及园林景观、公用设施的养护管理；五、停车位的维修及车辆停放秩序的管理；六、公共秩序维护、安全防范等事项的管理与协助治安的管理；七、按照相关法律法规和有关约定对业主的装饰装修管理；八、物业档案资料的管理。上述物业服务合同中约定的物业费收费标准为住宅每平方米每月1.20元，物业服务费按年度一次性交纳，业主交纳物业管理服务费的时间为每年5月份。上述《前期物业服务合同》还约定了其他事项。2016年6月15日，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司依法登记成立，并领取营业执照。现原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司以被告张强、谢普金未向其交纳2020年5月1日至2021年5月1日期间的物业费2,869元为由诉至本院。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、《商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务合同》等证据材料载卷为凭，经本院审查及庭审质证，可以采信。本院认为，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司与被告张强、谢普金所在凤凰郡小区的开发单位朝阳海洋房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该份物业管理服务合同对原、被告双方均具有约束力。被告张强、谢普金作为凤凰郡小区的业主接受了原告提供的物业服务，其即应按物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。现被告张强、谢普金未将2020年至2021年期间的物业费给付原告，构成违约，应承担给付拖欠原告物业费2,869元的民事责任。关于被告提出物业收取维修基金、装修保证金违反规定，并要求抵顶物业费的辩解意见，无事实与法律依据，本院不予采信。关于被告提出原告提供的物业服务不到位，物业公司重复收费、多收费、楼房外墙漏水、楼前积水而不同意交纳物业费等辩解意见，被告张强、谢普金对于自己的损失可以另行主张权利，但上述辩解意见并非拒绝交纳物业费的正当理由，本院不予采信。同时应当指出，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司要求被告张强、谢普金给付2020年5月1日至2021年5月1日期间物业费2,869元的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告张强、谢普金于本判决生效后10日内给付原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司2020年5月1日至2021年5月1日期间物业管理费2,869元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳市鼎盛物业管理有限公司预交，已减半收取），由被告张强、谢普金共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  李欣二〇二〇年十二月二十三日书记员  宋华