广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3974号上诉人（原审被告）：黄园好，女，1963年4月1日出生，汉族，住广东省开平市。被上诉人（原审原告）：开平市赛美物业服务有限公司，住所地：广东省开平市长沙区*****************位。统一社会信用代码：914***********121Q。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：张莲凑，该公司员工。原审被告：谭民欢，男，1961年9月6日出生，汉族，住广东省开平市。上诉人黄园好因与被上诉人开平市赛美物业服务有限公司（以下简称赛美公司）及原审被告谭民欢物业服务合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄园好上诉请求：1.驳回赛美公司要求支付2019年9月之后的物业管理费的诉请；2.赛美公司向黄园好退回装修保证金2000元及从2009年至2019年以来的利息；3.赛美公司按相关规定与华强物业服务公司及业主委员会做好交接工作；4.本案全部诉讼费由赛美公司承担。事实和理由：一、黄园好在涉案小区购买房屋居住后，虽然对物业服务不满意，但一直按时足额交纳物业管理费及其它相关费用(证据1)。自2009年至今，天富豪庭物业管理处扣留黄园好的装修保证金2000元，黄园好己三次向其申请退回但均无果，因此黄园好为维护自身合法权益，拒交物业管理费。二、一审法院认定“两被告缺席”并作出缺席判决不当，黄园好实际在2020年6月2日到庭参加诉讼，中国庭审公开网有记录当天到庭参加诉讼的情况。三、涉案小区在2019年5月召开第二次业主大会投票表决是否解聘赛美公司及进行新物业公司的选聘，并在2019年8月28日完成表决结果的公示，并与深圳华强物业管理有限公司开平分公司（以下简称华强公司）签订物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十六条第二款规定，涉案小区业主与赛美公司的《前期物业服务协议》失效，黄园好与赛美公司已经不再存在物业服务合同关系。另根据《物业管理条例》第十二条第二款规定，黄园好按照业主大会的决定，从2019年8月开始不再向赛美公司交纳物业管理费。2019年3月初，因为赛美公司在小区管理上长期存在很多问题，小区决定召开第二次业主大会，投票表决是聘赛美物业公司及进行新物业公司的选聘。2019年3月29日，业主委员会向住建局和长沙街道办发函《关于召开业主大会的告知函》，请求街道办给予指导与支持。同时，业主委员会向社会公开发出《物业服务企业邀请函》，邀请各物业企业参与竞聘涉案小区物业管理，其中包括赛美物业公司。直到4月5日报名截止时，业主委员会收到7家物业服务企业报名，但赛美公司没有报名。业主委员会在4月11日再次发函邀请赛美公司参与竞聘，但赛美公司不回复，也不报名参与。业主们普遍认为赛美公司不愿继续为涉案小区提供物业服务。业主委员会与业主组成的评委依照公示的选聘标准，选出了3家物业管理企业进行全体业主投票选定，4月23日对评选结果进行公示。2019年5月11日，涉案小区召开第二次业主大会，请全体业主参与投票表决。业主委员会除了用手机发短信通知全体业主投票一事外，对于还未投票的业主，业主委员会和义工另外把选票、表决票放在业主信箱进行通知。7月14日，业主委员会通知全体业主，投票表决活动将于7月15日结束，请没投票的业主尽快投票。7月15日，投票活动结束后业主委员会发函给梁金山居委会、长沙街道办与住建局，请各领导单位现场参与指导工作(证据20)。7月20日，业主委员会按照涉案小区议事规则，依法依规进行公开验票。验票结果是通过解聘赛美公司的决议和选聘华强公司的决议。涉案小区从7月22日到8月20日进行为期30天的投票结果公示。截至8月28日，业主委员会没有收到任何关于业主大会的投诉，所以业主委员会按《江门市住房和城乡建设局关于业主大会选聘物业服务企业工作指引》的程序，跟华强公司签订物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十六条规定，涉案小区业主与赛美公司的《前期物业服务协议》失效。业主委员会多次发函给赛美公司，要求其离场，但该公司不作任何回复，拒绝退出小区及移交小区相关资料。赛美公司从2019年9月开始已经不再是涉案小区的合法物业管理公司，涉案小区业主与赛美公司已经没有物业服务合同关系，双方的合同权利义务终止。赛美公司辩称，不同意黄园好的2020年11月16日上诉补充意见第一点。装修保证金和管理费与本案无关。华强公司与业主委员会是否交接与本案无关。不同意第四点意见。谭民欢没有向本院陈述意见。赛美公司向一审法院起诉请求：1.黄园好支付赛美公司2019年4月至2019年12月住宅物业管理费2286.36元、车位服务费225元，代收代缴水费408.55元，2019年5月至2019年12月违约金602.73元，以上共计3522.64元；2.本案全部诉讼费用由黄园好承担。2020年7月16日，赛美公司向一审法院申请违约金减少为48.21元(按年利率6%计算)。一审法院经审理，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决：一、黄园好、谭民欢应自判决生效之日起十日内支付物业服务费2286.36元、车位服务费225元、代收代缴水费408.55元、违约金48.21元，合计2968.12元给开平市赛美物业服务有限公司；二、驳回开平市赛美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取25元，由开平市赛美物业服务有限公司负担4元，由黄园好、谭民欢负担21元。（经开平市赛美物业服务有限公司同意，此款由黄园好、谭民欢直接支付给开平市赛美物业服务有限公司）。二审期间，黄园好向本院提交以下证据:1.二十八份证明材料（内容详见书面目录），证明赛美公司不再是涉案小区的物管公司，小区业主委员会已与华强物业管理公司签订新的服务合同；2.收款收据，证明赛美公司收取黄园好2000元装修按金，至今未退回；3.照片打印件五张，其中三张照片内容是黄园好阳台，证明黄园好无占用共同地方，没有违反物业管理要求，赛美公司理应退回装修按金。另外两张照片内容是一审庭审照片，证明当时黄园好本人有出庭应诉，一审判决认为黄园好夫妻两人缺席一审审理不属实。赛美公司没有向本院提交新的证据。本院组织当事人对上述证据进行证据交换与质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院对上述证据综合予以认定。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对黄园好的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。本案二审争议的焦点为：黄园好应否向赛美公司支付2019年4月至12月期间的物业服务费、车位服务费、代收代缴水费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，赛美公司与涉案小区的开发商签订了《前期物业服务协议》，该前期物业服务合同对全体业主具有约束力。虽然黄园好主张涉案小区的业主委员会已于2019年8月28日与其他物业公司签订了物业服务合同，但未能提供业主委员会已合法有效解聘赛美公司及新的物业公司已进场提供物业服务的相关证据，相反从业主委员会于2020年4月29日张贴的《公告》可知，相关的事宜在2020年1月前尚未完成。而实际上赛美公司至今仍为涉案小区提供物业管理服务，黄园好也享受了服务，双方事实上仍存在物业服务管理合同关系。在黄园好无充分证据证明赛美公司存在服务瑕疵，导致物业服务存在根本违约的情况下，其拒不交纳物业服务费用于法无据。因此，一审法院支持赛美公司诉请黄园好支付2019年4月至12月的物业服务费2286.36元、车位服务费225元、代收代缴水费408.55元，并无不当，本院予以维持。黄园好上诉主张不应向赛美公司支付物业服务费及相关费用，理据不足，本院不予支持。另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，因为黄园好在一审时并未提起关于赛美公司退还装修保证金及配合涉案小区进行新旧物业公司交接工作的反诉，二审时增加上述诉请，而且，赛美公司又明确表示不同意增加上述诉请一并审理，因此黄园好提出的上述诉请超出本案二审审理范围，黄园好可另行主张，本院在此不作处理。另外，经本院审查，一审法院开庭审理期间，黄园好本人出庭应诉，谭民欢本人未出庭应诉，也未授权其妻子黄园好出庭应诉。一审判决记载“两被告经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决”，描述不当，本院予以纠正。但一审程序并未违法，不影响一审判决作出的实体处理。综上所述，黄园好的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄园好负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二〇年十二月二日法官助理 冯春桃书 记 员 陈惠玲