江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7939号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京宏远托管服务有限公司，住所地南京市六合区雄州街道白果路**园林商贸楼**。法定代表人：祁守利，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔东晨，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市六合区雄州街道方州社区居民委员会，住所地南京市六，住所地南京市六合区雄州街道白果北路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨振铎，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：孙云飞，江苏六骏律师事务所律师。上诉人南京宏远托管服务有限公司（以下简称宏远公司）因与被上诉人南京市六合区雄州街道方州社区居民委员会（以下简称方州社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人宏远公司的法定代表人祁守利及委托诉讼代理人崔东晨、被上诉人方州社区居委会的委托诉讼代理人孙云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏远公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审反诉请求，驳回被上诉人一审第二、三、四的本诉请求；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。（1）被上诉人在政府信息公开招标平台上的招标信息已证明其对外公开招标的房屋租赁面积为400平方米。而案涉房屋面积档案载明建筑面积为291.66平方米。被上诉人明知该房屋仅有291.66平方米，对外招租却宣称是400平方米，原因在于当时教育局对于办理校外培训机构的租赁面积已经有要求，只是尚未发布规范性文件。被上诉人显然是为了有利于房屋出租而虚构事实，主观上具有隐瞒真相使人产生错误认知的故意，且该房屋位于六合区非常著名的小学对面，当时参与招标的全部都是教育机构，被上诉人意图明显，就是为了吸引教育机构过来进行招标，并以远高于周边房租的平均市场价值租赁给了上诉人。（2）—审中上诉人提交的两份房屋租赁合同均明确约定：“一、房租租赁情况该房屋出租400平方；二、租赁用途租赁该房屋作为培训机构。”被上诉人在招租时发布虚假信息，在签订合同时也没有履行如实告知义务，明显违背合同法诚实信用原则。但一审法院未依据对该部分合同条款进行审理，处理有误。二、上诉人因受欺诈而与被上诉人签订房屋租赁合同，并非出于真实意思表示。被上诉人在事前明知案涉房屋实际面积仅有200多平方米，却仍然故意隐瞒房屋面积的真实情况，主观上具有恶意；被上诉人在竞标过程及签约过程中都没有如实告知上诉人真实情况，导致上诉人的错误认识，实施了欺诈的行为；上诉人因为陷入了错误认识而作出竞标的意思表示，与被上诉人签订房屋租赁合同；最终因为房屋面积不足导致上诉人无法办学，上诉人的损失和被上诉人的行为之间存在因果关系。综上，上诉人出于办学的需要而租赁案涉房屋，若事前知悉房屋面积不满足办学要求，则不会签订房屋租赁合同，签订合同系上诉人基于错误认识而做出的不真实的意思表示。三、一审法院事实认定不清。一审法院认为双方约定租赁涉案房屋作为培训机构，但未明确是否作为“民办非学历教育机构”，因此并不认同该合同条款。根据行政规章，民营企业单独能开办的教育机构都是“民办非学历教育机构”，公办教育机构、学历教育机构都并非民营企业可以单独开办的。因为无法达到合同目的、无法办学，上诉人之前所作准备付诸东流。经营停止后已定的八项课程无法开课，扣除教师基本工资及保险、教材、办公用品等，同时退还家长已经缴纳的课时费，共计造成实际经营性损失896,800元；辞退已经聘用的六位教师并且支付经济补偿金共计42,000元；场地装修的水电、木工、漆工等共计花费104,000元。根据《民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条的规定，一审法院应当依法认定被上诉人需要承担的法律责任。四、一审法院回避了上诉人要求对方返还已缴纳租金的反诉请求，即使一审法院不支持上诉人的该项请求，也应该按照面积的差值进行退还。方州社区居委会辩称，一、被上诉人在租赁过程中没有违背诚信原则，只是因为工作上存在疏忽。被上诉人出租房屋是以现状租房，租赁面积只是估算，并未精确测量。被上诉人虽然知道上诉人租房是办培训的，但作为出租人不需要也没有必要知道办培训机构的具体条件，上诉人在租赁时也没有明确告知其对面积有绝对不能少于400平方米的要求。二、被上诉人不存在欺诈的动机和事实。2019年被上诉人积极配合办理案涉房屋产权证，可以说明被上诉人没有欺诈故意。具体负责的工作人员不会因虚报租赁面积而取得任何利益，实际操作的工作人员确实有疏忽，但没有欺诈的动机。长达4年的使用过程中，上诉人同样也没有对租赁面积提出异议，其在租赁房屋并装潢过程中就应当知道了该房屋的实际面积。三、上诉人最早的租赁时间在2015年6月，而本案中其提供的南京市教育局文件发布时间是2018年8月7日。在租赁之初，上诉人对于租赁面积并无特殊的要求。且该文件规定租期也不能少于4年，双方的剩余租赁期间已经无法满足教育部门的要求，即便租赁面积达到400平方米，也未必能够取得办学许可证，上诉人主张的损失是其经营性损失，即使获得了办学许可证，商业的经营也存在风险性，被上诉人不应承担这种间接损失。一审法院已经根据实际的面积并考虑疫情的原因调整了租金，处理并无不当，被上诉人对一审判决结果没有任何异议。四、上诉人在一审中明确提出，其在2018年12月测绘公司测绘房屋时就发现面积不够，因欺诈而行使撤销权的期限是1年，上诉人提出撤销的反诉时间是2020年3月2日，已经超过了撤销权行使的期限。五、针对上诉人关于按照面积的差值进行退还已缴纳租金的上诉主张，如果二审法院认可一审法院的扣减比例，被上诉人承诺对于已缴纳的租金该减的要减，该返还的返还。方州社区居委会向一审法院起诉请求：1.判决解除双方租赁合同，宏远公司腾空、交付房屋；2.判决宏远公司支付2019年租金189000元；3.判决宏远公司自2020年1月1日起至合同解除之日止按543.6元/天（198450元/365天）的标准支付租金；4.判决宏远公司自合同解除次日起至实际返还房屋之日止按543.6元/天的标准支付占用使用费；5.判决宏远公司承担本案诉讼费。宏远公司向一审法院反诉请求：1.判令方州社区居委会构成合同欺诈行为，撤销房屋租赁合同；2.判令方州社区居委会返还已支付的租金415000元；3.判令方州社区居委会赔偿因房屋面积不达400平方米，造成宏远公司经营性损失896800元、房屋装修折旧残值费30000元以及辞退已聘教师的劳动经济补偿金42000元；4.反诉诉讼费由方州社区居委会承担。一审法院认定的事实：2015年6月7日，方州社区居委会（甲方）与南京宏远教育科技有限公司（乙方）签订《农村集体房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于南京市六合区雄州街道白果路108号园林商贸楼203-204#（以下简称涉案房屋），该房屋出租400平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为培训机构，该房屋租赁期限自2015年7月1日起至2017年12月31日止，每年租金94000元。2018年1月2日，通过公开竞租程序，方州社区居委会（甲方）与南京宏远教育科技有限公司（乙方）再次签订《农村集体房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在白果路××号，该房屋出租400平方米，甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋的相关情况。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为培训机构，并遵守国家和本市有关房屋使用的规定。该房屋租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，第一年租金180000元，每年按上一年房租递增5%，乙方每年年头一次性将租赁费支付给甲方，先交款后使用。乙方返还该房屋应当符合正常使用状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方室内装修、增设的附属设施甲方不予补偿。室内可移动设备设施乙方可以搬迁。乙方未按约支付租金，甲方可按欠款金额每日收取10%的违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同。2018年8月7日，南京市教育局发布《关于明确南京市民办非学历教育机构设置标准等有关事项的通知》，载明：“一、适用范围本通知所称民办非学历教育机构，主要指在本市行政区域内，由教育行政部门许可，在民政或工商（市场监管）行政部门登记，由国家机构以外的法人或自然人，利用非国家财政性经费设立面向中小学生开展培训，实施与学校文化教育课程相关或者与升学、考试相关的补习辅导等其他文化教育活动的民办教育培训机构。面向成年人开展培训，或者实施面向中小学生的艺术、体育、科技、研学等培训服务的机构，可以直接向企业登记管理机关申请登记，不得开展上述规定的文化教育活动，其名称中不能使用‘教育’、‘学校’字样。”“十、办学场所及设备设施1.民办非学历教育机构应具有满足教学需要的相对稳定和独立使用的办学场所，凡举办冠名为‘中心’的民办非学历教育机构校舍建筑总面积应不小于400平方米……2.民办非学历教育机构租用和自有场地必须适合办学，租赁期或使用期不少于4年，并提供房屋产权证明材料和具有法律效力的租赁契约。办学场地房屋质量安全、消防等应符合有关规定。如提供餐饮服务，餐饮卫生应符合有关规定”。2018年12月3日，南京市六合区校外培训机构专项治理办公室发布《六合区关于违规举办学科类培训机构停止办学的通告》，要求没有取得教育行政部门颁发办学许可证从事语文、数学、英语和物理、化学、生物等学科类培训的机构，必须在2018年12月13日24点前停止办学。2018年12月11日，南京宏远教育科技有限公司名称变更为宏远公司。2018年12月份，在办理涉案房屋办理不动产权证时，发现涉案房屋实际面积不足400平方米。2019年1月17日，涉案房屋不动产权证办理完成，该产权证载明：权利人为方州社区居委会，坐落于六合区，建筑面积291.66平方米。双方就合同是否履行、租金等问题一直进行磋商，但未达成一致意见。2020年1月24日24时，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日24时，疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；2020年3月27日24时，疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。目前，宏远公司已支付2015年7月1日至2018年12月31日期间租金415000元，尚未支付2019年度、2020年度租金。一审庭审中，宏远公司称自2019年起，以“托班”形式进行经营。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，方州社区居委会与宏远公司签订的《农村集体房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性、效力性规定，合法有效。涉案房屋系双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，方州社区居委会依约交付该特定房屋，宏远公司实际接收、使用涉案房屋数年，从未提出异议，现以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付租金，一审法院不予支持。方州社区居委会主张宏远公司支付租金，有事实及法律依据，一审法院予以支持。双方合同约定每年年头支付当年租金，宏远公司至今未支付2019年及2020年租金，同时根据相关规定，宏远公司亦无法办理教育行政部门颁发的办学许可证，继续履行合同对其经营产生较大影响，其反诉请求亦表明不再继续履行合同，故方州社区居委会主张解除双方租赁合同，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，宏远公司应当及时返还涉案房屋，根据涉案房屋实际情况，一审法院酌定腾空、交付时间为三十日。宏远公司逾期未腾空、交付房屋，应当支付占有使用费，方州社区居委会主张宏远公司支付自合同解除次日起至实际返还房屋之日止的占用使用费，一审法院予以支持。鉴于宏远公司于2018年12月就涉案房屋面积提出异议，双方就如何处理一直进行磋商，而实际面积与合同约定面积的确差距较大，一审法院酌定涉案房屋2019年度租金减少20%，宏远公司应支付2019年度租金为151200元（189000元×80%）。鉴于新冠肺炎疫情对宏远公司经营产生较大影响，一审法院根据江苏省启动突发公共卫生事件等级情况、结合疫情对合同履行的实际影响，酌定自2020年1月1日起至2020年3月31日期间租金在2019年度租金基础上再酌减50%，即按每年75600元（151200元×50%）计算，2020年4月1日至合同解除之日止的租金及合同解除后的占有使用费在2019年度租金基础上再酌减30%，即按每年105840元（151200元×70%）计算。双方合同约定租赁涉案房屋作为培训机构，但未明确是否作为“民办非学历教育机构”，也未约定交付的房屋必须符合办理教育行政部门颁发办学许可证的条件，且宏远公司在涉案房屋内正常经营数年而未提出任何异议。同时，根据相关规定，即使涉案房屋面积达到400平方米，宏远公司的剩余租期也不符合办理办学许可证的条件，故宏远公司主张方州社区居委会存在欺诈行为，要求撤销双方合同并赔偿各项损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除方州社区居委会与宏远公司（原名称为南京宏远教育科技有限公司）于2018年1月2日签订的《农村集体房屋租赁合同》，宏远公司于判决生效之日起三十日内腾空承租的房屋（合同约定坐落于白果路××号、不动产权证登记坐落于六合区），并交付给方州社区居委会；二、宏远公司于判决生效之日起十日内向方州社区居委会支付租金及占有使用费（2019年度租金为151200元；2020年1月1日至2020年3月31日期间租金按每年75600元计算；2020年4月1日至实际返还涉案房屋的租金及占有使用费按每年105840元计算）；三、驳回方州社区居委会超出部分的诉讼请求；四、驳回宏远公司的反诉请求。一审本诉案件受理费4080元，减半收取计2040元，由方州社区居委会负担408元，宏远公司负担1632元；一审反诉案件受理费8627元，由宏远公司负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，上诉人宏远公司一审中以方州社区居委会欺诈为由，要求撤销案涉房屋租赁合同，同时主张方州社区居委会返还已支付的租金并赔偿损失。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条的规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。根据一审已查明的事实，宏远公司在2018年12月份办理涉案房屋不动产权证时，已经发现涉案房屋实际面积不足400平方米，其一审提起反诉要求撤销案涉合同时，已经超过了行使撤销权的除斥期间，故一审法院未支持其撤销案涉租赁合同及撤销合同后返还已付的租金、赔偿损失等诉请，结果并无不当。案涉租赁合同是双方当事人真实意思表示且合法有效，对双方当事人均有约束力。案涉合同对应的租赁物系特定物，双方关于租金标准的约定也并非基于面积确定，一审法院在考虑实际承租面积与合同约定承租面积确有差异以及疫情因素对案涉合同影响的情况下，确定的2019年之后的租金（或占有使用费）标准并无明显不当，本院予以维持。另外，宏远公司上诉称，即使其撤销案涉租赁合同的请求不成立，因实际面积确实少于合同约定的标准，一审法院也应当按照同样的标准判令方州社区居委会退还之前已经缴纳的租金。而方州社区居委会对宏远公司的该上诉意见认可，故方州社区居委会应当向宏远公司退还83000元（415000元×20%）。综上所述，上诉人宏远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；但因被上诉人方州社区居委会同意按照20%的标准退还宏远公司已缴纳的租金，基于该新事实，本院对一审法院判决结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初961号民事判决第一、二、三项；二、撤销江苏省南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初961号民事判决第四项；三、南京市六合区雄州街道方州社区居民委员会于判决生效之日起十日内向南京宏远托管服务有限公司退还租金83000元；四、驳回南京宏远托管服务有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费19013元，由上诉人南京宏远托管服务有限公司负担18063元，由南京市六合区雄州街道方州社区居民委员会负担950元。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十二月十八日法官助理李映碧书记员杨文艳