江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9015号上诉人（原审原告）：南京良正物业管理有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路**恒盛园区******。法定代表人：马正良，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱元婷，江苏玄博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈晓燕，女，1977年1月14日出生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审被告）：陈娴，女，1999年6月22日出生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈明友（系被上诉人陈晓燕之父，被上诉人陈娴之祖父），男，汉族，住南京市六合区。上诉人南京良正物业管理有限公司（以下简称良正物业公司）因与被上诉人陈晓燕、陈娴物业服务合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初8221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。良正物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由陈晓燕、陈娴负担。事实与理由：一审法院在没有查清案件事实的基础之上主观猜测，错误认定案件事实，并且错误适用法律原则，作出错误的判决结果。一、一审判决认为案涉小区在其服务期内管理处于瘫痪状态，脏、乱、差的小区环境未得到改善，有地方新闻媒体的报道和案涉小区95%的业主拒交物业费等佐证。事实上，在良正物业公司为案涉小区提供服务期间，案涉小区内的物业管理并非处于瘫痪状态，案涉小区环境也并非脏、乱、差。其进驻该小区后积极开展工作，为小区及业主提供各项物业服务，并得到了案涉小区业委会和所在街道物管办的认可。从一审法院去案涉小区所在街道物管办做的调查也可以看出，龙池街道物管办对良正物业公司的考核都在80分之上。而地方新闻报道只是反映了案涉小区的管道问题，不能仅以此就认定其对案涉小区管理处于“瘫痪状态”。实际上，其在为案涉小区提供服务期间都是按约定提供服务的：每日垃圾清理、草坪定期修剪、小区栏杆维修、为业主的安全考虑出资购买门闸安装、及时更换维修照明设施、及时处理小区业主的报修，直到其撤场前几天仍在积极帮助业主解决问题。案涉小区最严重的管道问题，也就是地方新闻报道中反映的主要问题，但其是积极疏通管道的，只是如从根本上解决小区管道淤堵必需动用维修基金，而动用维修基金必须要有三分之二以上业主同意，其挨家挨户地征询意见，却只有1栋、10栋、12栋有三分之二以上业主同意动用维修基金，其他业主基本都不同意，因此，相应管道只有1栋、10栋、12栋使用维修基金维修后可以正常排污。即使没有业主支持，良正物业公司为能尽早解决小区管网淤堵问题，从2017年4月至2017年10月期间不断向龙池街道物管办反映情况，希望政府能够协助解决问题。2017年10月，案涉小区业委会接到物管办关于政府将对案涉小区管道实施改造后，通知良正物业公司暂停管网施工。但此后，政府一直未开工改造案涉小区管网，其为此还一直向有关部门反映，希望能够尽早改造管道。在其努力下，在2019年4月，由龙池街道物管办牵头，对案涉小区管道实施改造，才彻底解决了案涉小区管网淤堵的问题。虽然良正物业公司于2019年5月31日撤场，但可以说，案涉小区管网问题的解决，良正物业公司起了较为重要的作用，不能因为其已撤场就彻底抹杀其所做工作，而将功劳归于后入场的物业公司。案涉小区有95%的业主不交物业费，不能推导出其服务期内案涉小区物业管理处于瘫痪状态或其存在违约不提供物业服务的结论。案涉小区业主不交物业费从业主入住时就已开始的，已有十多年之久，不交物业费已是案涉小区业主的习惯，并非从其进入小区提供服务才开始。二、其按约定积极履行合同义务，是遵守合同的一方，而陈晓燕、陈娴却怠于履行支付物业费的义务，是违约的一方。一审法院应当按照合同法及物业管理条例的相关规定进行判决，而不是适用公平原则和诚实信用原则进行裁判。一审判决错误地加重了良正物业公司的责任，使良正物业公司承担了不应承担的责任。陈晓燕、陈娴辩称，良正物业公司的上诉理由不能成立。良正物业公司于2017年入驻案涉小区，其提交的大部分用于证明已提供物业服务的照片拍摄于2017年、2018年，而没有2018年春天以后的照片。良正物业公司入驻案涉小区后，没有履行任何物业服务职责。其家地下室污水横流，物业、小区都不解决，其只能自己找人来处理。其家厨房排水管漫水，良正物业公司也不给解决，其只能自己解决，所以其不同意支付物业费。案涉小区里的路灯、门卫监控都没有人管理，垃圾常年无人清理，绿化也被物业公司破坏，变成了停车场。粪便水漫溢在案涉小区，其家也有粪便水漫溢。案涉小区400户业主，仅有20户业主缴纳了物业费。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。良正物业公司向一审法院起诉请求：一、判令陈晓燕、陈娴支付物业服务费、公共水电费及垃圾费共2560.68元，并支付违约金660元和律师费500元；二、本案诉讼费用由陈晓燕、陈娴负担。一审法院认定事实：良正物业公司系南京珠港花苑小区的物业服务企业，陈晓燕、陈娴是该小区7幢302室业主，其房屋面积为113.35㎡。2017年3月31日、2018年3月31日、2019年3月15日良正物业公司与南京珠港花苑小区业主委员会签订二份《物业管理委托合同》和一份补充协议，约定良正物业公司自2017年4月1日至2019年5月31日期间为该小区提供物业管理服务，陈晓燕、陈娴按0.7元/㎡/月交纳物业费，逾期按每日1元交纳滞纳金。陈晓燕、陈娴还应按每户每年负担公共水电费144元和垃圾费80元。合同还约定，乙方（良正物业公司）须按下列约定，实现目标管理：（1）房屋外观整洁有序、标识明显、房屋完好率90%以上。（2）设备运行正常。（3）房屋及设施的维修、养护需定期、及时维修，保证正常运转，完好率90%以上。（4）公共环境保持干净整洁，保洁区域责任明确，点面结合，生活垃圾每天清运一次。（5）绿化适时修剪，定期施肥，除杂。（6）交通秩序方面要保持道路畅通，车辆有序停放等。业主和物业使用人对乙方的满意率达到全部业主的80%以上。合同订立后，良正物业公司进入该小区，在其提供服务期间，从良正物业公司提供的多份情况反映、工作联系函，以及陈晓燕、陈娴提供的照片等证据来看，该小区的管理处于瘫痪状态，脏、乱、差的小区环境未得到改善，地方新闻媒体，地方新闻媒体对小区环境也进行过报导较旧，配套设施老化，更换、维修之处较多，又没有得到小区业主的理解和配合，良正物业公司的管理服务工作没有深入进行，小区95%的业主一直未支付此期间的物业费。2019年5月31日，良正物业公司退出后，新的物业服务企业进入，在得到有关部门的帮助支持下，该小区环境面貌焕然一新，物业服务企业与业主之间的关系有所缓和。一审法院认为，良正物业公司与南京珠港花苑小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容符合法律法规相关规定，应当合法有效，对双方当事人均有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。依照国务院《物业管理条例》第三十六条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中，从良正物业公司提供的多份情况反映、工作联系函，以及陈晓燕、陈娴提供的照片等证据来看，该小区在其服务期内管理处于瘫痪状态，脏、乱、差的小区环境未得到改善，这一事实也有地方新闻媒体的报导内容和小区95%的业主拒交物业费等证据相佐证，其中虽有大部分业主未缴纳物业费致小区管理资金困难和缺乏地方有关部门的支持，但不能否认良正物业公司的管理服务没有实质性地开展和深入进行，其只提供了部分服务，小区的管理秩序及环境卫生没有质的改善和提升，因此，应当认定良正物业公司没有很好地尽到物业管理与服务职能，履行合同存有瑕疵，但是，由于其完成了一定的物业服务，业主不可以拒付所有的物业费，一审法院结合合同履行情况，双方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持50%的物业费即收费减半。良正物业公司虽然物业服务不到位，陈晓燕、陈娴也未按期缴纳物业费，双方均有违约行为，但良正物业公司违约在先，因此，其主张支付违约金，缺乏法律依据，应予驳回。同理，其主张的律师代理费，一审法院亦不予支持。综上，陈晓燕、陈娴应向良正物业公司支付物业费1031.49元（113.35㎡×26月×0.7元/㎡/月×50%）+公共水电费312元（12元/月×26月）+垃圾费173.33元（80元/年÷12×26月），三项合计1516.82元。据此，一审法院根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、陈晓燕、陈娴于判决生效之日起十日内支付良正物业公司物业费、公共水电费、垃圾费三项合计人民币1516.82元；二、驳回良正物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由良正物业公司负担20元，陈晓燕、陈娴负担30元。一审法院查明的事实有相应证据在卷佐证，本院予以确认。二审中，良正物业公司提交：一、龙池街道物业小区基本情况调查表一份，用于证明其入驻案涉小区时，案涉小区存在许多问题，物业费交费率不足10%，单元门也都是坏的，没有监控、没有业主资料，没有保洁用水，无法动用公共维修基金去维修公共区域。二、龙池街道物业考察责任分解及排名表、龙池街道物管办物业考核细则各一份，用于证明其入驻案涉小区后，龙池街道对住宅小区的清洁环境、设施维护、安全管理进行了考核，案涉小区总得分80.4分，之后每月的考核也都是合格的。三、小区业主存在问题反馈表一份，用于证明其入驻案涉小区后，针对业主报修的渗水漏水、灯不亮以及其他公共部位的维修问题都在积极解决，其能解决的问题都及时解决了，不能解决的也及时反馈到住建部门备案。四、曳引与强制驱动电梯每半月维护保养记录一份，用于证明其在案涉小区服务期间，与南方镇安电梯工程有限公司合作，对案涉小区电梯进行检修，案涉小区的电梯都是完好、可以正常使用的。五、案涉小区外墙、环境等状况的照片一份，用于证明案涉小区内的业主虽然一直未按约定交纳物业费，但其仍一直在提供合格的高质量服务，案涉小区环境整体较为整洁干净，外墙也干净整洁，房屋完好率达到90%以上。六、其工作人员日常工作的照片一份，用于证明其入驻涉案小区以来，一直积极为小区进行服务，日常的绿化、保洁、垃圾清运，除雪等工作都在很好的进行，保证了公共环境干净整洁，此外，其在特殊天气条件下还会尽到提醒业主注意安全的义务，其已经履行了合同义务。七、其工作人员对小区进行维修维护的照片一份，用于证明其服务期间一直对小区设施及时进行维修、维护，保证公共设施的正常运转。案涉小区的下水道堵塞等问题系因管道过细导致的，但每每堵塞，其工作人员都会及时解决问题。八、车辆管理照片和车辆进出记录一份，用于证明，其在提供服务期间，对案涉小区车辆的进出进行了严格管理，车辆有序停放，道路通畅。陈晓燕、陈娴质证认为，一、对调查表的真实性不予认可，案涉小区总共有414套房屋，但调查表上显示为500户。二、对物业考察责任分解及排名表、物业考核细则的真实性不清楚。三、小区业主存在问题反馈表是真实的，其去登记过，但良正物业公司没有解决其问题。四、电梯保养记录其不清楚。五、案涉小区外墙照片的真实性其不清楚，案涉小区环境照片是虚假的，反映的不是良正物业公司提供物业服务期间的小区环境，是案涉小区现在的环境。六、良正物业公司工作人员的日常工作照片有部分不属实，反映的不是良正物业公司提供的服务。七、良正物业公司工作人员对小区进行维修维护的照片是真实的。八、车辆管理照片和车辆进出记录不属实，照片反映的是良正物业公司刚入驻小区时的状况，车辆进出记录登记是对的，但整个小区只有三个保安。以上事实，有调查表、反馈表、保养记录、照片以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、一审法院酌定陈晓燕、陈娴按约定标准的50%交纳相应物业服务费是否适当；二、良正物业公司要求陈晓燕、陈娴支付违约金及律师费的主张能否成立。关于争议焦点一，本院认为，根据良正物业公司与南京珠港花苑小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，良正物业公司应按约定实现目标管理，包括保持房屋即设施的维修、养护定期、及时，保证正常运转，完好率90%以上，公共环境保持干净整洁等。但根据陈晓燕、陈娴在一审中提交的照片、通告和新闻报道录像等证据，案涉小区污水淤积、环境脏乱，当地居委会也对案涉小区发出环境卫生整治通告；经一审法院向当地街道物业管理办公室调查，工作人员亦称良正物业公司前期做得不错，但一些遗留问题解决不了，业主也不交费，至2018年12月时，案涉小区的物业管理已瘫痪。可见，良正物业公司虽提供了一定程度的物业服务，但未能达到约定的标准，甚至在其撤场前的一段时间已几乎不能提供相应物业服务，综合上述情况，一审法院酌定陈晓燕、陈娴按约定标准的50%支付相应物业服务费，并无不当。对于争议焦点二，本院认为，如前所述，良正物业公司提供的物业服务未能达到约定要求，存在一定程度的违约，在此情况下，一审法院不支持良正物业公司要求业主支付逾期交纳物业服务费的违约金，亦无不当。良正物业公司要求陈晓燕、陈娴支付其律师费的主张，亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，仍无不当。综上，谈龙泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人南京良正物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二〇年十二月十六日法官助理高礼慧书记员戴苗