云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7209号上诉人（原审原告）：官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊方旺居民小组。住所地：官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊方旺居民小组**。负责人：郭瑞，组长。委托诉讼代理人：师铭骏，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱丹，云南澜湄律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明勤攀储运有限公司。住。住所地：昆明市金马街道办事处大羊村/div>法定代表人：陈斌，总经理。委托诉讼代理人：田大志、周剑宏，云南海泰廌合律师事务所律师，特别授权代理。上诉人官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊方旺居民小组因与被上诉人昆明勤攀储运有限公司租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初4672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊方旺居民小组上诉请求：1、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初4672号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于本案所涉的《租赁承包协议》《补充协议》《完善补办土地使用手续及办理国有土地权证书的协议》《土地补充合同》之间无基本的关联性及权利义务承继关系的基本事实认定错误，缺乏基本的根据及理由，缺乏基本的客观性、公正性。（一）《租赁承包协议》《补充协议》《完善补办土地使用手续及办理国有土地权证书的协议》《土地补充合同》中约定的租赁标的为同一标的，且四合同中关于租赁期限，租金调整、支付等权利义务约定具有明确的关联性、承继性。合同签订主体之间具有足以形成合同权利义务承继、转移意思表示的关联性。（二）被上诉人在一审中提交的证据已明确自认《租赁承包协议》《补充协议》《完善补办土地使用手续及办理国有土地权证书的协议》《土地补充合同》权利义务约定的关联性、承继性。二、一审法院未对被上诉人逾期支付租金的根本性违约行为，及上诉人有权依法单方解除合同的基本事实予以认定，对案件事实的认定错误，缺乏基本的客观性、公正性及准确性。（一）上诉人在一审中提交的证据材料以及被上诉人自认，足以证明被上诉人逾期支付租金的违约行为。（二）被上诉人逾期支付租金，且经被上诉人多次催告，被上诉人均拒绝交付的行为构成根本违约。被上诉人主张依法单方解除合同具有明确的事实与法律依据。三、一审法院在认定本案所涉的《租赁承包协议》《补充协议》《完善补办土地使用手续及办理国有土地权证书的协议》《土地补充合同》之间无基本的关联性及权利义务承继关系的基本事实认定错误，未对被上诉人根本性违约行为进行认定的情况下作出的裁判错误。（一）一审法院关于上诉人不具有诉请解除《租赁承包协议》《补充协议》主体资格的事实认定错误、裁判错误。（二）一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人支付租金及逾期支付租金损失的裁判错误。（三）一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人腾还租赁土地及地上建筑、构筑物及其他设施设备，以及要求支付违约金、逾期付款损失诉讼请求的裁判错误。昆明勤攀储运有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊方旺居民小组向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告签订的《承包租赁协议》《补充协议》《完善补办土地使用手续及办理国有用地权证书的协议》及《土地补充租赁合同》已于2019年3月17日解除；2、判令被告立即支付原告2017、2018年及2019年1月1日至3月17日土地及土地上建筑物、构筑物、其他设施设备租金799275元（庭审中调整为720000元），并以应付未付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算逾期付款损失至租金清偿之日止(暂计算至2019年3月17日为91890元)；3、判令被告立即向原告腾还土地及土地上建筑物、构筑物及其他设施设备，并自2019年3月18日起，按照1057元/天的标准支付原告土地及土地上建筑物、构筑物、其他设施设备占用费及损失至实际腾还土地之日止（暂计算至2019年4月15日为29596元）；4、判令被告立即支付原告违约金80000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定以下案件事实：2005年12月25日，原被告签订《完善补办土地使用手续及办理国有用地权证书的协议》。2016年5月28日，原被告双方再签订《土地补充租赁合同》。《土地补充租赁合同》约定被告方自2016年12月31日至2021年12月31日，按照先支付租金，后使用租赁物的原则，以36万元一年的租金标准承租租赁物，租金应于每年12月31日一次性支付给原告。原告收取被告办理《国有土地使用证》费用，但因故未办理完毕该证，费用未退还被告。2019年4月9日，被告向原告支付335366.8元。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据上述法律规定，举证责任又称证明责任，它是指当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反对对方诉讼请求所依据的事实，有提供证据并加以证明的责任，若举证不能的，则应承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告主张1996年11月20日、2003年7月31日，以原告官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊方旺居民小组为实际控制人的昆明方旺实业总公司（以下简称“方旺实业公司”，该公司己于2008年12月19日吊销），同与被告昆明勤攀储运有限公司股东（陈斌、陈莉）为同一实际控制人的昆明凉亭物资总公司（以下简称“凉亭物资公司”，该公司已于2012年4月25日吊销）分别签订《土地承包协议》《补充协议》。但原告的证据不足以证明上述主张，一审法院依法不予采信。根据上述法律规定，原告不是上述协议的合同当事人，无权根据上述约定主张权利义务。原告诉讼请求第三、四项依据的是1996年11月20日的《土地承包协议》内容的第三条、第六条第3项，根据上述论述，一审法院依法不予支持。另，根据审理查明的事实，2005年12月25日，原被告签订《完善补办土地使用手续及办理国有用地权证书的协议》。2016年5月28日，原被告双方再签订《土地补充租赁合同》。原告收取被告办理《国有土地使用证》费用，但因故未办理完毕该证，费用未退还被告。2019年4月9日，被告向原告支付335366.8元。综合《完善补办土地使用手续及办理国有用地权证书的协议》、《土地补充租赁合同》合同条款及原告的证据，原告第一项诉讼请求中要求确认《完善补办土地使用手续及办理国有用地权证书的协议》、《土地补充租赁合同》解除及第二项诉讼请求其证据不足，不足以证明原告的上述主张，依法应当由原告承担举证不能的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊方旺居民小组的诉讼请求。在二审审理过程中，上诉人提交如下证据：1、内资企业登记基本情况表一份；2、关于《租赁承包协议》《补充协议》项下权利义务继承情况说明一份，欲证明昆明凉亭物资有限公司和昆明勤攀储运有限公司是关联公司。昆明方旺实业总公司将租赁协议收款的权利以及义务转移给大羊方旺村民小组，四个协议是具有关联性，权利义务是具有承继性的。经质证，被上诉人对证据1真实性无异议，对证明目的不认可。对证据2三性均不认可。本院认为，上诉人提交的证据符合证据的形式要件，本院对其真实性予以认可，但对证明目的，将在说理部分予以评述。对一审法院认定的案件事实，双方当事人均无异议，本院对双方无异议的案件事实依法予以确认。同时，上诉人要求补充确认：1、双方的合同关系是从1996年开始，具有连续性；2、涉案土地的使用权未进行确认；3、一审对上诉人要求腾还土地上的建筑物、构筑物、其他设施、设备的诉讼请求未作出法律分析；4、违约金从1996年开始计算。对此，被上诉人不予认可。本院认为，上诉人要求补充确认的案件事实系双方存在争议的事实，不应当作为本案予以确认的法律事实。综上，二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、《租赁承包协议》《补充协议》《完善补办土地使用手续及办理国有土地权证书的协议》《土地补充合同》是否具有承继性？二、《租赁承包协议》《补充协议》《完善补办土地使用手续及办理国有土地权证书的协议》《土地补充合同》是否应当解除？本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。关于《租赁承包协议》《补充协议》《完善补办土地使用手续及办理国有土地权证书的协议》《土地补充合同》是否具有承继性的问题。本案中，一共涉及4份协议，分别是《租赁承包协议》《补充协议》《完善补办土地使用手续及办理国有土地权证书的协议》《土地补充合同》。《租赁承包协议》（以下简称1协议）是1995年11月20日签订的，签订主体是昆明方旺实业总公司和昆明凉亭物资有限公司，租赁期限20年，自1997年1月1日至2016年12月31日止。《补充协议》（以下简称2协议）是2003年12月3日签订的，是对《租赁承包协议》租金、管理等问题进行的补充。《完善补办土地使用手续及办理国有土地权证书的协议》（以下简称3协议）是2005年12月24日签订的，签订主体是本案上诉人与被上诉人，是对本案涉及的13.32亩土地办理国有土地权证书相关事项的约定。《土地补充合同》（以下简称4协议）是2018年5月28日签订的，双方当事人对租赁期限、租金数额、支付方式等进行了约定。上诉人认为3、4协议是1、2协议的连续。本院认为，3、4协议与1、2协议不具有承继性，首先，1、2协议与3、4协议签订主体不同。1.2协议签订主体是昆明方旺实业总公司和昆明凉亭物资有限公司，3、4协议签订主体是昆明市官渡区金马街道方旺社区大羊方旺村居民小组和昆明勤攀储运有限公司，昆明方旺实业总公司出具情况说明将其在《租赁承包协议》《补充协议》项下的权利义务转让给本案上诉人，是其对自身权利的处分。昆明凉亭物资有限公司1996年9月27日成立，营业期限自1996年9月27日至2016年9月27日，经营范围：国内贸易、物资供销，股东由陈斌、陈莉、陈家明组成，该公司已经于2012年4月25日吊销。被上诉人昆明勤攀储运有限公司2005年2月28日成立，营业期限自2005年2月28日至2025年2月28日，经营范围：仓储服务、普通货运服务，股东由陈斌、陈莉、陈家明组成。两家公司除股东相同外，经营期限、营业范围均不具有承继关系。上诉人主张昆明凉亭物资有限公司、昆明勤攀储运有限公司因为股东相同，两家公司分别签订的1、2、3、4协议具有权利义务的承继性，是上诉人混淆了股东个人与公司法人之间的区别，在没有相反证据证明的情况下，昆明凉亭物资有限公司和昆明勤攀储运有限公司属于两个独立的法人主体，各自应当对其各自的行为承担相应的法律责任。其次，租赁期限不同。1、2协议约定的租赁期限20年，自1997年1月1日起至2016年12月31日止，3协议是2005年签订的，未约定租赁期限，4协议约定的租赁期限自2016年12月31日至2030年12月31日。上诉人认为3协议中提到的“原合同（协议）”就是指1、2协议，但被上诉人不予认可，3协议中并未提及是1、2协议的延续或者补充，并且在3协议第四条规定：“甲方同意原订合同（协议）乙方租赁期不满25年的租赁期修改调整为25年，（自2005年8月31日起至2030年7月31日止）。甲乙双方原订合同（协议）租赁使用期已超过25年的，照原合同（协议）执行；在原订合同（协议）租赁使用期满前的租赁使用费照原订合同（协议）执行；在原订合同（协议）使用年限基础上延长租赁使用期间的租赁使用费，甲乙双方另行补充协议约定。”从该条可以看出，原合同（协议）租赁期限是不确定的，超过25年的和不满25年的处理方式不同，而1、2协议租赁期限是固定的，即20年，因此无法认定3协议中提及的原合同（协议）是指本案的1、2协议。最后，租赁的场地面积不同。1、2协议约定的租赁物是“车间一栋1898.27㎡及车间前至包装厂场地㎡”，而3、4协议约定的使用土地面积为13.32亩。综上所述，1、2协议与3、4协议的签订主体不同、租赁面积不同、租赁期限不同，本院无法认定3、4协议与1、2协议具有权利义务的承继性。关于1、2、3、4协议是否应当解除的问题，本院认为，本案被上诉人不是1、2协议的一方当事人，因此1、2协议是否解除与其不具有关联性，并且1、2协议已经到期，本院不再予以评述。关于3、4协议是否可以解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”法律规定的合同解除有两种情况，一种是法定解除，一种是约定解除。本案中，被上诉人不同意解除涉案的3、4协议，故双方对解除3、4协议未达成一致意见。上诉人认为其具有单方解除权，在解除通知到达被上诉人时，双方协议解除，但是在3、4协议中并没有约定解除条件，因此上诉人不具有单方解除权。上诉人主张被上诉人存在欠付租金的情况，致使合同目的不能实现。本院认为，上诉人提交的证据不足以证明其曾在2017年、2018年向被上诉人催要过租金，而被上诉人事实上确实欠付2017年、2018年的租金，客观上是因为双方对抵扣租金未达成合意，因此被上诉人主观上不具有拒不支付租金的故意，就此解除3、4协议有失公平，故上诉人主张解除合同、腾还土地及地上建筑物、违约金等诉讼请求，本院不予支持。因为支付租金与退还办理《国有土地使用证》系两个法律关系，双方对于退还的金额达不成一致意见，被上诉人可以另案主张权利。本案中，上诉人只主张2017年、2018年及2019年1月至3月的租金，但也依据租金标准主张了实际占用费，考虑到由于3、4协议未解除，被上诉人实际占有、使用租赁物至今，因此租金本院酌情计算至2019年，被上诉人应当支付2017年、2018年、2019年的租金共计108万元，被上诉人已经支付335366.8元，尚欠744633.2元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初4672号民事判决；二、被上诉人昆明勤攀储运有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊方旺居民小组支付尚欠租金744633.2元；三、驳回上诉人官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊方旺居民小组的其他诉讼请求。一审、二审案件受理费各13807元，由被上诉人昆明勤攀储运有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年十二月一日书记员 王麒翔