贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终2217号上诉人（原审被告）：刘某菊，女，1971年4月3日生，汉族，住贵州省石阡县。被上诉人（原审原告）：贵州金科飞云物业服务有限公司，统一社会信用代码：91520623MA6H8C296N，住所地贵州省铜仁市石阡县泉都街道办事处。法定代表人：张正国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周宇为，男，1977年3月24日生，汉族，住重庆市渝中区。上诉人刘某菊因与被上诉人贵州金科飞云物业服务有限公司（以下简称金科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省石阡县人民法院（2020）黔0623民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘某菊向本院上诉请求：1．依法撤销原审判决，并改判刘某菊不承担物业费和水电公摊费，共计1853.5元；2．本案一审、二审诉讼费由金科物业公司承担。事实及理由：刘某菊所居住的小区福天领秀城业主委员会与金科物业公司签订的物业服务合同无效的主张，一审未置可否，未对物业服务合同的效力进行认定，而是假设物业服务合同有效的前提下认定刘某菊是否违约，明显认定事实错误。二、福天领秀城小区前期物业公司，也是未经小区业主大会选聘。根据《物权法》第七十六条的规定，所谓的“福天领秀城业主委员会”是未经合法的程序设立业主委员会，是区区几个别有用心的业主设立的一个非法组织，与金科物业公司签订的物业服务合同，对其他业主没有约束力，故，本案不能适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，的规定，约束刘某菊。三、“福天领秀城业主委员会”未经设立业主大会，选举业主委员会，就凭几户别有用心的业主组成业主委员会其成立不合法，与金科物业公司签订的物业服务合同损害集体的利益，应当属于无效的合同。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审支持上诉人的上诉请求。金科物业公司二审未答辩。金科物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判决刘某菊支付物业管理费1,853.5元，违约金370.7元，共计2,224.2元；2．案件受理费由刘某菊承担。一审法院查明的案件事实，2016年9月，刘某菊购买了位于铜仁市石阡县福天领秀城5-2-1的房屋，并于同年入住了该套房屋，成为该小区业主。该小区物业公司变换较频。2018年4月9日，石阡县人民政府泉都街道办事处作出“关于大关社区福天领秀城小区第一届业主委员会选举结果的批复》文件，同意大关社区居民委员会报告的福天领秀城小区第一届业主委员会选举结果，即安详同志任主任，王速、罗佳骐同志任副主任，委员共十七人。2018年10月31日，金科物业公司与石阡县福天领秀城业主委员会签订了《福天领秀城物业服务合同》，约定了双方的权利义务，合同期限为2018年11月1日至2019年10月31日，其中约定高层住宅物业费（按建筑面积计算，不含水电分摊）1.2元/月/平方米按月收取，逾期则每日按应缴费用总额的3‰支付违约金。合同签订后，金科物业公司为福天领秀城小区进行服务，由于小区部分基础设施处于进一步完善和存在新建楼房状况，存在小区管理不到位及卫生打扫不及时的现象。另根据合同约定，刘某菊每月应交纳物业费为163.5元（136.25平方米×1.2元/平方米），以及每月5元的水电公摊费，因刘某菊认为小区业主委员会成立不合法，金科物业公司进驻小区程序不合法，以及服务质量极差，垃圾清理不及时，交通维护未做好等问题存在，故一直未交纳物业费。2019年9月30日，金科物业公司退出福天领秀城小区。2020年7月16日，金科物业公司向该院起诉，要求刘某菊交纳物业费1,798.5元及水电公摊费55元，以及按欠费金额的20%支付违约金，即违约金370.7元［（1798.5元＋55元）×20%]。一审法院认为，本案争执焦点系刘某菊是否违反合同约定,未如期缴纳物业费。金科物业公司与石阡县福天领秀城业主委员会之间的《福天领秀城物业服务合同》符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，该合同系石阡县福天领秀城业主委员会负责人安详代表全体业主与金科物业公司签订，该《福天领秀城物业服务合同》合法有效，根据合同相对性原则对该小区业主委员会及全体业主产生法律效力。金科物业公司依合同约定，履行了服务义务，按照权利义务对等原则，对金科物业公司要求刘某菊交纳物业费1,853.5元的诉讼请求，予以支持。刘某菊以小区业主委员会成立和金科物业公司进驻小区不合法，以及金科物业公司未履行好服务合同义务的抗辩理由，对业主委员会成立程序不合法和金科物业公司进驻小区程序不合法没有提供证据，该抗辩理由，该院不予采信；金科物业公司提供服务，刘某菊虽认可其提供服务，但是其以小区存在垃圾清扫不及时、交通疏导不力、管理混乱等为由进行抗辩，业主对于物业公司的服务质量可以合理方式提出异议,而非以拒交物业费来进行对抗,物业公司在提供服务的同时应根据业主的合理要求不断完善服务，金科物业公司认可其服务中存在一定瑕疵，但是该瑕疵只是合同中的一般性瑕疵，不能以此瑕疵对合同进行否定，也不能成为被告不交纳物业费的理由，故对其辩解意见，该院不予采信。对金科物业公司要求刘某菊承担违约金370.7元的诉讼请求，由于小区存在垃圾清扫不及时的现象，提供服务存在瑕疵，对金科物业公司的该项请求不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘某菊在本判决生效后五日内一次性支付金科物业公司物业服务费1,798.5元及水电公摊费55元，共计1,853.5元。二、驳回金科物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由刘某菊负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。二审双方当事人争议的焦点：刘某菊是否应当支付物业服务费。本院认为，金科物业公司根据与福天领秀城业主委员会签订的《福天·领秀城物业服务合同》进入刘某菊居住的福天·领秀城小区，向刘某菊提供物业服务项目，刘某菊事实上接受了金科物业公司提供的物业服务，刘某菊与金科物业公司之间已形成物业服务合同关系，刘某菊应当按照物业收费标准交纳物业费用。刘某菊认为福天领秀城业主委员会成立程序不合法，为非法组织，与金科物业公司签订的《福天·领秀城物业服务合同》损害了集体利益，不认可《福天·领秀城物业服务合同》的效力。根据金科物业公司提交的石阡县人民政府泉都街道办事处泉街复[2018]1号文件，福天领秀城业主委员会是经过石阡县人民政府泉都街道办事处批准成立的,金科物业公司有理由相信福天领秀城业主委员会具有签订《福天·领秀城物业服务合同》的合法主体。刘某菊提出的上述理由不能成立。故，一审判决由刘某菊向金科物业公司支付物业服务费，判决结果得当，本院予以维持。综上所述，上诉人刘某菊的上诉理由不能成立，其上诉请求，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘某菊负担。本判决为终审判决。审判长 熊 健审判员 柳文辉审判员 倪庆飚二〇二〇年十二月十日法官助理龙宏伟书记员雷芳