湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2647号上诉人（原审被告）：赵书信被上诉人（原审原告）：谭美莲原审第三人：开平恒威房地产开发有限公司原审第三人：开平市龙发建筑工程有限公司上诉人赵书信因与被上诉人谭美莲及原审第三人开平恒威房地产开发有限公司、开平市龙发建筑工程有限公司执行异议之诉一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵书信上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谭美莲的诉讼请求。事实和理由：案涉房屋经多次转让，受让人与开平恒威房地产开发有限公司法定代表人有亲属利害关系，且案涉认购书及商品房买卖合同均没有按照法律规定及合同约定进行备案、网签，应属无效合同。对于购房款，虽有交款票据，并没有转账依据，收款收据存在瑕疵。根据城市房屋管理法第二十七条规定，房地产开发项目经竣工验收后方可交付使用。案涉房屋至今未办理综合验收合格证，谭美莲在一审中提供的收楼流程确认表纯属虚构，明显属于谭美莲与开平恒威房地产开发有限公司串通所签。房屋至今未办理产权过户手续，所有权属于开平恒威房地产开发有限公司所有，谭美莲不能善意取得房屋，有涉嫌恶意串通的行为。谭美莲辩称，案涉房屋买卖合同是合法有效的，是当事人协商签订的意思表示真实，合同没有备案网签是行政管理规定的问题，不是法律法规的强行规定，即使违反了规定也不能说合同无效。生效的判决书已经认定案涉房屋买卖合同合法有效，也认定了谭美莲支付了全部的房屋价款，且交付占有使用。谭美莲已经支付了全部的购房款，有一审提供的发票和出卖方出具的收据及转账记录等证据证实。在查封前，房屋已经交付给谭美莲使用，有一审提供的收楼确认表予以证实，赵书信虽然提出了异议，但没有提供证据予以反驳，不能推翻收楼确认表的证明力。谭美莲对未办理产权证没有过错，是开发商配套工程没有完成导致整个楼盘没有通过行政部门验收所致。谭美莲向一审法院起诉请求：不得执行开平市水口镇房屋。一审法院认定事实：2019年8月5日，赵书信向该院申请强制执行该院（2018）湘0421民初2120号民事判决书确定的赵书信与开平恒威房地产开发有限公司、开平市龙发建筑工程有限公司之间的金钱债权。2019年8月5日，该院以（2019）湘0421执831号执行裁定书及（2019）湘0421执831号协助执行通知书查封了开平市水口镇。2020年3月3日，谭美莲不服该执行行为，以该房产属于其所有为由向该院提出书面异议，该院听证审查后于2020年4月9日作出（2020）湘0421执异14号执行裁定书，裁定驳回异议人谭美莲的异议请求。谭美莲在法律规定的期限内向该院提起执行异议之诉。另查明，开平恒威房地产开发有限公司于2013年开发建设开平市水口镇民福路29号绿苑山庄项目，2013年9月3日取得商品房预售许可证。2014年，谭美莲母亲邝雁浓以262万元的价格购买了*****房屋，谭美莲父亲谭欣源以263万元的价格购买了*****9座房屋。2014年12月11日，谭美莲父母通过谭美莲弟弟谭英俊向开平恒威房地产开发有限公司指定的收款人麦选民转账100万元；2015年1月7日，谭美莲父母再次通过谭美莲弟弟谭英俊向麦选民转账185万元；2015年1月24日，谭美莲母亲邝雁浓向麦选民转账240万元；合计转账525万元，即*****、59座房屋的购房款已全部付清。2018年，谭美莲母亲购买的涉案房屋转由谭美莲购买，谭美莲为此于2018年12月1日与开平恒威房地产开发有限公司签订《绿苑山庄2期紫薇御墅认购书》和《商品房买卖合同》。同日，开平恒威房地产开发有限公司向谭美莲出具加盖财务专用章的收条，内容为：“今收到谭美莲6区58座别墅款262万元”。2019年3月30日，谭美莲在收楼流程确认表上签字收楼。但因涉案房屋至本案诉讼时尚未办理商品房初始登记手续，致使谭美莲无法办理权属登记证书。再查明，谭美莲于2020年5月14日对开平恒威房地产开发有限公司提起商品房预售合同纠纷，案经广东省开平市人民法院审理，于2020年5月28日作出（2020）粤0783民初2227号民事判决书，认定：“庭审过程中，双方签订《广东省商品房买卖合同》、谭美莲已全额支付购房款262万元、开平恒威房地产开发有限公司于2019年3月30日将涉案商品房交付谭美莲使用等事实无异议，该院予以确认。”一审法院认为：本案系一宗案外人提起的执行异议之诉。谭美莲系商品房消费者，对其提出不得执行涉案房屋的诉讼请求，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定进行审查。根据该规定，结合谭美莲所举证据及本案查明的事实，对谭美莲是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益分析认定为：第一、谭美莲与开平恒威房地产开发有限公司于2014年7月26日签订《绿苑山庄2期紫薇御墅认购书》《商品房买卖合同》，并支付全部购房款。前述事实亦经广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初2227号生效民事判决书确认，故可认定谭美莲在人民法院查封之前已与开平恒威房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同，且谭美莲已支付全部价款；第二、在开平市范围内，谭美莲名下经查询无其他房产，可认定所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。故谭美莲的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形，应予支持。开平恒威房地产开发有限公司、开平市龙发建筑工程有限公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：不得执行位于开平市水口镇房屋。本案受理费500元，由谭美莲负担。该院（2020）湘0421执异14号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点：谭美莲对案涉房屋是否享有排除本案强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋于查封前交付买受人谭美莲、已付清购房款及因出卖人开平恒威房地产开发有限公司自身问题未办理产权登记等事实，已被生效（2020）粤0783民初2227号民事判决所确认，该判决同时认定案涉商品房买卖合同合法有效并判令开平恒威房地产开发有限公司向谭美莲支付逾期办证违约金。赵书信虽对上述判决内容提出异议主张，但未能提供推翻该判决内容的证据予以证实，其主张缺乏事实依据，依法不能采信。关于赵书信提出的案涉合同没有备案网签违反城市商品房预售管理办法而应属无效合同的主张，因城市商品房预售管理办法不是法律或者行政法规，且房屋买卖合同也不是法律规定的需经批准或备案后方能生效的合同，故赵书信的该项主张，缺乏法律依据，依法不能采纳。由于谭美莲在一审中提交了其名下没有其他用于居住的房屋的证据，一审据此认定谭美莲对案涉房屋提出的执行异议符合上述司法解释关于排除强制执行的规定并判决不得执行该房屋，并无不当，应予维持。赵书信的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人赵书信负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十二月二十一日法官助理  彭 斌书 记 员  匡光美