云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初2098号原告：国营瑞丽经济技术实业集团公司供销公司，注册号533102000000815，住所地云南省瑞丽市瑞宏路。法定代表人：郭亚锋，系公司经理。委托诉讼代理人：王云，云南宏鑫律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：林某，男，1977年7月12日出生，汉族，身份证住址福建省仙游县，现于保山监狱服刑。被告：瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91533102662642133L，住所地云南省瑞丽市瑞宏路**。法定代表人：陆某某。委托诉讼代理人：董某，女，1989年1月28日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，系公司副总。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：林某1，女，1979年6月12日出生，汉族，身份证住址福建省厦门市海沧区。代理权限为特别授权代理。原告国营瑞丽经济技术实业集团公司供销公司（以下简称“国营供销公司”）与被告林某、瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司（以下简称“融腾公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理，依法适用普通程序。公开开庭进行了审理。原告国营供销公司委托诉讼代理人王云、被告林某、被告融腾公司委托诉讼代理人董某、林某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国营供销公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告林某签订的《租赁供销公司加油站合同书》；2.被告林某、融腾公司向原告支付租金770931元；3.被告林某、融腾公司向原告支付违约金，违约金为未付租金的30%（现暂计算至2020年7月30日为231279元）；4.被告林某、融腾公司返还原告在签订《租赁供销公司加油站合同书》时向其移交的加油站资质；5.本案诉讼费由二被告承担（原告当庭变更诉讼请求为：1.解除原告与被告林某签订的《租赁供销公司加油站合同书》；2.二被告向原告返还租赁物，位于瑞丽市瑞宏路北侧，CZ50号路西侧的3.5亩土地（面积为2033㎡）；3.被告林某、融腾公司向原告支付租金，自2015年1月1日起计算至二被告实际搬离租赁物之日止；4.被告林某、融腾公司向原告支付违约金，违约金为未付租金的30%（现暂计算至2020年7月30日为231279元）；5.被告林某、融腾公司返还原告在签订《租赁供销公司加油站合同书》时向其移交的加油站资质；6.本案诉讼费由二被告承担。）事实和理由：2005年6月9日，原告与被告林某签订《租赁供销公司加油站合同书》，原告将位于瑞丽市瑞宏路瑞丽农场供销公司加油站及左右两边场地（3.16亩）租赁给被告林某。双方约定租赁期限为30年，第一个十年的租金为每年13万元，第二个十年的租金为每年14万元，第三个十年的租金为每年十五万元。双方就违约责任、权利义务都进行了约定，详细内容见双方签订的《租赁供销公司加油站合同书》。合同签订后，原被告双方按照合同约定一直在履行合同。2014年因城市规划建设，加油站不再事宜在原址继续经营，需整体搬迁。双方协商一致后将加油站搬迁至原告位于瑞丽市瑞宏路北侧，CZ50号路西侧的3.5亩土地上，搬迁后由被告林某承建，并继续履行租赁合同。为确保加油站重建事宜的顺利进行，原告一直积极协助被告办理各种行政审批手续。2015年，加油站重建一事经审批通过，但被告却消极不作为，导致超过两年的有效建设期间，加油站失去了重建的机会，给原告造成了巨大的损失。自2015年被告林某便未再向原告支付租金，2017年、2018年原告持续向被告书面催讨租金及违约金，但被告一直拒绝支付。截止原告起诉之日，二被告一直未向原告支付租金。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告林某、融腾公司口头辩称，同意原告的第一项、第二项诉讼请求，即解除双方签订的《租赁供销公司加油站合同书》及返还租赁物。对原告的第三项、第四项诉讼请求，即租金的支付及违约金的承担不予认可。合同自2015年初便无法再实际履行，原因是由于加油站的搬迁，加油站共计搬迁了两次，第一次由合同约定的地址搬迁至瑞丽市瑞宏路北侧，CZ50号路西侧的3.5亩土地上，但其后由于隔壁加油站的投诉，导致加油站仍无法继续经营，原被告双方又再次口头协商，将加油站搬迁至瑞丽市独树成林附件的一片空地上，并将原供销公司加油站更名为新能源加油站。但其后原告一直未向二被告提供该块土地。原告在瑞丽市瑞宏路北侧，CZ50号路西侧的3.5亩土地上投建了100多万元，现均无法回收投资成本。导致合同无法继续履行的责任不在二被告，故二被告不应承担本案租金及违约金的支付义务。若判决二被告承担支付义务，因二被告目前无实际履行能力，二被告同意用瑞宏路北侧，CZ50号路西侧3.5亩土地上加油站的设施及设备折抵租金。对原告的第五项诉讼请求，因原供销公司加油站的相关资质已不存在，目前在原基础上新成立的资质为新能源加油站，被告同意将新能源加油站的相关资质通过法律程序返还给原告。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、催款通知两份、关于免除租金的报告、会议纪要、请示、说明、意见、批复等相关行政批复文件各一份、申请、瑞丽市工业和商务局文件、行政许可申请不予受理通知书各一份、加油站营业执照一份、收款凭证一份的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的原被告双方于2005年6月9日签订的《租赁供销公司加油站合同书》及（2005）瑞证字第74号《公证书》，欲证明：原告将位于瑞丽市瑞宏路瑞丽农场供销公司加油站及左右两边场地3.16亩的土地租赁给被告林某。双方于2005年6月9日签订合同，合同约定租期为30年，第一个十年的租金为每年13万元，第二个十年的租金为每年14万元，第三个十年的租金为每年15万元。原被告签订合同后，双方到瑞丽市公证处对《租赁供销公司加油站合同书》进行了公证。经质证，二被告对该组证据的真实性、合法性、关联性及原告欲证明的内容无异议。本院认为，对该组证据的真实性及关联性本院予以采信。原被告签订的该合同约定租赁期限为三十年，该违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定。本案合同的有效期应为自2005年12月1日起至2025年11月30日止，超过部分无效。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告国营供销公司系依法成立的国有经济企业法人，其名下经营国营瑞丽农场供销公司加油站。2005年6月9日，原告国营供销公司（甲方）与被告林某（乙方）协商一致，签订《租赁供销公司加油站合同书》，约定：一、原告将其自有的位于瑞丽市瑞宏路瑞丽农场供销公司加油站及左右两边场地，所占面积为3.26亩土地租赁给乙方使用；二、租赁期间为三十年，自2005年12月1日起至2035年11月30日止；三、第一个十年（2005年至2015年）的租金为每年13万元，第二个十年（2016年至2025年）的租金为每年14万元，第三个十年（2026年至2035年）的租金为每年十五万元；四、付款方式：先交租金后使用原则，2005年12月1日一次性付清三年租金39万元，加油站及场地租金每三年一付……以此类推，至合同期满；如乙方未按时支付租金，应按租金的5%向甲方支付滞纳金。若超过半年，甲方有权终止合同……五、甲方2005年8月1日前将加油站资产移交给乙方占有使用及改造……七、乙方的权利及义务：1.乙方必须依约支付租金；2.乙方租赁后须对加油站进行改造，扩建和增设他物，具体方案双方协商一致后由乙方实施，其改造扩建的费用由乙方承担，与甲方无关；3.乙方改造加油站必须按施工设计图进行扩建，合同期满所改造扩建投资的不动产全部归甲方所有……九、乙方在租赁期内，本合同如遇政策性改变，如国家法律、法令有变动时，或公路扩宽、改线，城市规划造成的停业，双方应另行协商，如造成加油站不能经营的情况下，甲方应退还乙方未使用的租金，另国家所赔偿的一切由乙方受益……十一、违约责任及合同生效。本合同自双方代表人签字并经公证之日起生效，双方应遵守。乙方在租赁期间，甲方无权转让或拍卖该加油站，如甲方违约或中途停止乙方租赁合同，应退还乙方所交未使用年限的租金及扩建改造投资款，并赔偿乙方的一切经济损失。如乙方中途停止租赁合同，则所交租金及投资款不再退还作为违约金处罚。合同签订后，原告即将租赁物交与被告使用。被告于2006年9月申请领取国营瑞丽经济技术实业集团公司供销公司加油站营业执照（以下简称“供销公司加油站”），负责人为林某。营业场所为云南省德宏州瑞丽市瑞宏路中段。2014年1月，因供销加油站按城市规划要求，不宜再继续经营，需要整体搬迁。经原告上级管理部门报瑞丽市国土局和住建局同意，选址在位于瑞丽市海关对面，瑞宏路北侧、CZ50号西侧，用地面积为2033㎡的地块上重建加油站。双方达成口头协议约定，由原租赁方林某承建，并继续维持原租赁合同。德宏州商务局于2014年12月29日作出德商发【2014】285号文件，确定新建加油站的建设期限为两年，即2014年12月29日—2016年12月28日，若两年内未动工建设，该项目批准文件自动失效。2017年12月19日，原告向被告林某发出《关于支付供销公司加油站租金的通知》催讨2015年1月-2017年12月的欠付租金及滞纳金，以及按合同约定的后三年2018年1月-2020年12月的租金，共计850500元。2018年1月20日，被告融腾公司向原告上级管理部门瑞丽市瑞丽农场场直单位综合管理办公室提交《关于免除瑞丽农场供销公司加油站及场地租赁租金的报告》，称：原拟重建地址位于瑞宏路北侧、ＣＺ50号路西侧，用地面积为2033㎡，但因该地段与妇幼保健院相邻，车辆进出频繁，影响病人休息，且对面已有座加油站，为避免不良商业竞争，放弃该站选址，另选新址。在这几年间，经先报请国营瑞丽经济技术实业集团公司瑞垦司字【2016】4号文件批复，后又报请德宏州商务局德商发【2017】64号文件批复，同意该加油站更名为国营瑞丽经济技术实业集团公司新能源加油站；新址搬迁至瑞丽市南侧（卡南办事处五队住宅区对面Ｇ320国道南面）ＣＣ24号路西侧，土地面积为12.11亩（8071.8㎡），规划新建一座二级加油站。该加油站规划选址搬迁之事从2014年至今历时三年，因种种原因，在此期间一直未能重建经营产生效益。为此，特恳请瑞丽农场场直单位综合管理办公室根据实情给予免除2015年至2018年租赁农场供销公司加油站及场地租金为谢。原拟重建加油站位于瑞宏路北侧、ＣＺ50号路西侧，面积为3.5亩（2033㎡）的土地，自2018年12月1日起由瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司租赁，租金按每年8万元支付，用于建公司仓库，租期20年。2018年2月5日，被告林某以供销公司加油站的名义向原告上级管理部门瑞丽市农场管理委员会提交《申请》，称：新建加油站已取得相关建设审批手续，后因在办理迁建的过程中，遇到资金困难（即融腾地产公司新建星河蓝湾项目，投入了大量资金，造成资金周转困难），故一直未能动工建设。现需重新办理相关续建申报手续，望领导据实情给予办理相关手续。2018年6月21日，原告上级管理部门瑞丽市瑞丽农场场直单位综合管理办公室向被告融腾公司发出《催款通知书》，上载明：“2018年1月20日，你公司送我办公室《关于免除瑞丽农场供销公司加油站及场地租赁租金的报告》，经农场管委和场直综管办会议决定：不予免除租金，仍按瑞丽农场委员会2014年1月15日专题会议纪要中的会议决定：农场供销公司加油站继续租赁给林某，新建加油站由林某自行按国家安全标准建设，建设期内林某仍需按租赁合同支付租赁费用。请贵公司在2018年6月30日前付清2015年1月—2017年12月三年租金共计41万元，收到此通知后，请在规定的时间内尽快交清所欠场地租赁租金。”2018年8月23日，瑞丽市工业和商务局向德宏州商务局发出瑞工商务请【2018】120号《瑞丽市工业和商务局关于转报国营瑞丽经济技术实业集团公司供销公司加油站建设延长期限的请示》以企业原因未能如期完成，现企业提出延期申请，报请审核、延长瑞宏路北侧、CZ50号路西侧的建设。2018年11月12日，德宏州商务局作出许退字【2018】2号《行政许可申请不予受理通知书》，经审查了，其申报延期条件不符合《成品油十三五规划》关于加油站设置的基本指标标准有关规定，决定不予受理。另查明，供销公司加油站成品油零售经营批准证书有效期至2019年4月30日届满，危险化学品经营许可证至2015年8月25日届满。位于瑞宏路北侧、CZ50号路西侧的租赁物实际由被告融腾公司使用，用于投建公司仓库。被告于2015年1月起便未再向原告支付租金。原被告对解除双方于2005年6月9日签订的《租赁供销公司加油站合同书》无异议，被告融腾公司对其共同责任的承担主体亦无异议。再查明，被告林某因犯走私普通货物罪、行贿罪、销售伪劣产品罪，被判处有期徒刑十五年，已于2020年7月28日于云南省保山监狱服刑；被告融腾公司法定代表人陆某某与被告林某系夫妻关系，陆某某因犯走私普通货物罪被判处有期徒刑三年，已于2020年8月13日于云南省第一女子监狱服刑。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：《租赁供销公司加油站合同书》解除后二被告应否向原告支付租金并承担逾期付款违约金，租金及逾期付款违约金如何认定。本院综合评论如下：原告国营供销公司与被告林某于2005年6月9日签订的《租赁供销公司加油站合同书》系双方真实意思表示，合同约定租赁期限为三十年，该违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定。本案合同的有效期应自2005年12月1日起至2025年11月30日止，超过部分无效。现双方均要求解除合同，其解除行为不违反法律的禁止性规定，故该合同应予以解除。本案案涉租赁物，实际位于瑞宏路北侧、CZ50号路西侧，面积为3.5亩（2033㎡）的土地，迄今该租赁物由二被告使用，二被告对返还租赁物亦无异议。合同解除后，二被告应将租赁物返还与原告。对租赁物上的尚存建筑物及机械设备，因原被告双方对其并未提出诉讼主张，不应在本案中一并处置。关于合同解除后二被告应否向原告支付租金并承担逾期付款违约金，租金及逾期付款违约金如何认定的问题。案涉租赁物实际一直由二被告使用至今，二被告辩称因客观原因，2015年后，租赁物便未能建设作为加油站使用，故不应承担本案租金及违约金的支付义务。被告林某并主张原告未能向其提供新能源加油站的用地，故其不应承担租金的支付义务。本院认为，根据被告林某于2018年2月5日以供销公司加油站的名义向原告上级管理部门瑞丽市农场管理委员会提交的书面《申请》及被告融腾公司于2018年1月20日向瑞丽市瑞丽农场场直单位综合管理办公室提交《关于免除瑞丽农场供销公司加油站及场地租赁租金的报告》显示，案涉租赁物未能投建成功的原因为：“在办理迁建的过程中，遇到资金困难（即融腾地产公司新建星河蓝湾项目，投入了大量资金，造成资金周转困难），故一直未能动工建设。”以及“该地段与妇幼保健院相邻，车辆进出频繁，影响病人休息，且对面已有座加油站，为避免不良商业竞争，放弃该站选址，另选新址。位于瑞宏路北侧、ＣＺ50号路西侧，面积为3.5亩（2033㎡）的土地，自2018年12月1日起由瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司租赁，租金按每年8万元支付，用于建公司仓库，租期20年。”原告对二被告的申请及报告未予以认可，并要求二被告按原租赁合同约定履行租金的支付义务。被告林某未能举证证明其主张的，同意该加油站更名为国营瑞丽经济技术实业集团公司新能源加油站，及新址搬迁至瑞丽市南侧（卡南办事处五队住宅区对面Ｇ320国道南面）ＣＣ24号路西侧，土地面积为12.11亩（8071.8㎡），规划新建一座二级加油站的事实，原告亦不予认可。根据有效证据，本案的租赁物为位于瑞宏路北侧、ＣＺ50号路西侧，面积为3.5亩（2033㎡）的土地。本案租赁合同因被告拒付租金的违约行为而解除，二被告应承担返还租赁物的责任，并支付其实际使用租赁物期间的租金及逾期占用租赁物的占用费，租赁物占用费参照租赁合同中租金的计算方式按日计付，计算至实际使用人融腾公司实际返还租赁物之日止。对原告国营供销公司主张的违约金的问题。二被告拒绝支付租金，导致合同提前解除，其行为违反了双方合同约定，也违反了相关法律规定，构成违约，应当赔偿守约方所受到的损失。原告主张按未支付租金的30%计算违约金231279元，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告在尚剩余合法租期五年的情况下导致提前解除合同，给原告造成一定的经济损失，若合同继续履行，参照合同计算，原告五年租金的预期利益为70万元，由于被告的违约行为导致合同解除，原告的预期利益不能实现。由于法律对于违约金的最高限额没有明确的规定，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”本院酌情认定违约金为原告可得预期利益的20%，即14万元。对原告主张二被告返还签订合同时原告向其移交的加油站资质的诉讼请求。因供销公司加油站成品油零售经营批准证书有效期至2019年4月30日已届满，危险化学品经营许可证至2015年8月25日也已届满。该加油站的相关资质根据法律规定应当另行审批，被告不具备返还移交的可能性。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对被告林某提出由其向原告返还并移交新能源加油站相关资质的主张，因无证据证明，本院亦不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告国营瑞丽经济技术实业集团公司供销公司与被告林某于2005年6月9日签订的《租赁供销公司加油站合同书》；二、被告林某、瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内将租赁物（位于瑞宏路北侧、CZ50号路西侧，面积为2033㎡的土地）返还原告国营瑞丽经济技术实业集团公司供销公司；三、被告林某、瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内向原告国营瑞丽经济技术实业集团公司供销公司支付自2015年1月1日起至实际返还租赁物之日止的房屋租金及租赁物占用费（租金及租赁物占用费参照《租赁供销公司加油站合同书》中的租金计算，按日计付）；四、被告林某、瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内向原告国营瑞丽经济技术实业集团公司供销公司支付违约金140000元；五、驳回原告国营瑞丽经济技术实业集团公司供销公司的其他诉讼请求。若负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13820元，由被告林某、瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  朱湘林人民陪审员  郝灵勤人民陪审员  方文丽二〇二〇年十二月十七日法官助理杨元霜书记员翁美丽附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。