湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初1840号原告：贺淑芳，女，1974年12月4日出生，汉族，个体工商户，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：唐朝新，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。被告：资兴市食在有味餐饮店，经营地址湖南省资兴市东江街道三湘四水广场**门面。登记经营者：贺勤俭，男，1983年2月5日，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：贺孝社（贺勤俭哥哥），男，41岁，汉族，住资兴市食在有味餐饮店。被告：贺孝社，男，1979年5月2日出生，汉族，住湖南省衡阳县，现住湖南省资兴市东江街道三湘四水广场资兴市。被告：曾凡平（又名曾大平），男，1974年8月9日出生，汉族，住湖南省衡阳县，现住湖南省资兴市东江街道三湘四水广场资兴市。第三人：刘少军，男，1981年3月19日出生，汉族，户籍地湖南省衡阳市珠晖区，现在湖南省郴州市。原告贺淑芳与被告资兴市食在有味餐饮店（以下简称食在有味餐饮店）、贺孝社、曾凡平及第三人刘少军租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺淑芳及其委托诉讼代理人唐朝新、被告食在有味餐饮店登记经营者贺勤俭的委托诉讼代理人贺孝社、被告贺孝社、被告曾凡平、第三人刘少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺淑芳向本院提出诉讼请求：1、判令三被告、第三人连带给付原告租金105600元，违约金5280元，合计110880元；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年5月13日第三人刘少军与原告签订了《房屋转租协议》，第三人刘少军租用原告承租房屋与被告贺孝社等人经营餐饮服务。原告与刘少军签订的《房屋转租协议》第二条第1款约定房屋租期2014年7月1日起至2026年6月30日止；第三条第1款约定：2018年7月1日至2022年6月30日租金为6600元/月，一年一交，先交后使用；第五条第5款约定，如拖欠不付满15天，甲方有权收取5%的滞纳金。协议签订后，原告按协议约定履行了义务，将房屋交付给了被告贺孝社、第三人刘少军等人经营。在经营过程中，刘少军等人在2016年将股权全部转让给了被告贺孝社、贺勤俭、曾凡平。2017年4月8日，被告贺勤俭办理了“资兴市食在有味餐饮店”个体工商户经营登记。2020年3月1日至今被告尚欠原告租金105600元。被告食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平辩称：一、现在的“食在有味餐饮店”是由刘少军负责经营的“东江故事·食在有味”变更登记未来，以前刘少军因各种原因亏损严重，拖欠了原告六个月的房租。原告为了收到房租，多次找贺孝社转让该餐厅，并承诺：1、以前租赁合同作废，房租由原来的9000元下调至8500元，一直做到贺淑芳租房合同结束；2、原告经营的逸居酒店的客源尽力推荐到餐厅用餐，不得推荐到别的地方用餐，如有则房租减半。被告将刘少军经营的餐厅转让下来后，原告却不按承诺兑现。不仅将客源介绍到他人处就餐，还违背承诺要求上涨房租。故要求每月房租按一半交纳即每月4250元。今年受新冠肺炎疫情影响，生意亏损严重，要求原告同时减免2个月租金。第三人刘少军述称，刘少军在食在有味餐饮店的股份已全部转让给被告。现在餐厅是由贺孝社、曾凡平实际经营，与刘少军无关，故不愿意承担给付租金的义务。经审理认定事实如下：2014年5月13日，原告贺淑芳为甲方与第三人刘少军为乙方也签订一份《房屋转租协议》。协议约定贺淑芳将承租他人的“三湘四水广场1-6号自建房一楼及地下车库”转租给刘少军作经营餐饮使用。协议约定：房屋租期限为2014年7月1日起至2026年6月30日止；租金为第一年至第四年即2014年7月1日至2018年6月30日5500元/月；第五年至第八年即2018年7月1日至2022年6月30日6600元/月；第九年至第十二年即2022年7月1日至2026年6月30日7900元/月；第一年租金半年交一次，从第二年开始一年一交。一年一交，先交后使用。协议第五条第5款约定，如拖欠不付满15天，甲方有权收取5%的滞纳金。2014年6月17日，原告的丈夫邓云耀为甲方与第三人刘少军为乙方签订一份《房屋转租协议》。协议约定邓云耀将承租他人的“三湘四水广场7-9号自建房一楼及地下车库”转租给刘少军作经营餐饮使用。协议约定：房屋租期限为2014年7月1日起至2026年6月30日止；租金为第一年至第四年即2014年7月1日至2018年6月30日3500元/月；第五年至第八年即2018年7月1日至2022年6月30日3850元/月；第九年至第十二年即2022年7月1日至2026年6月30日4600元/月；第一年租金半年交一次，从第二年开始一年一交。一年一交，先交后使用。协议第五条第5款约定，如拖欠不付满15天，甲方有权收取5%的滞纳金。租赁上述房产后，刘少军与邓云耀、贺孝社等人用租赁的房产经营餐饮（东江故事·食在有味餐厅）。在经营过程中，刘少军、邓云耀等人因经营亏损，经协商，在2016年将“东江故事·食在有味餐厅”股权全部转让给了被告贺孝社、贺勤俭、曾凡平经营。转让时，贺淑芳未与贺勤俭、贺孝社、曾凡平三人重新签订租赁合同，只是口头约定租金优惠，按8500元/月收取(折算邓云耀转租房屋租金为3305元/月，贺淑芳转租房屋租金为5195元)。2017年4月8日，贺勤俭以自己的名义办理了“资兴市食在有味餐饮店”个体工商户营业执照，由贺勤俭、贺孝社、曾凡平共同经营。2019年至今，“资兴市食在有味餐饮店”由贺孝社、曾凡平实际经营。贺孝社、曾凡平在租赁的案涉房产实际经营“食在有味餐饮店”后，按8500元/月的租金将租金交至了2020年2月。尔后，双方因租金交付问题发生争议。原告要求租金按与刘少军签订的协议交纳，被告则要求按优惠的8500元/月交纳，且认为原告没有按承诺的将逸居酒店住客带至食在有味餐厅就餐，违反了约定，租金应该减半。2020年3月1日至今尚未交纳租金。还查明，原告夫妻在被告经营的食在有味餐饮店楼上经营逸居酒店。上述事实，有原、被告双方当事人及第三人的陈述，有原告提交的《房屋转租协议》、被告提交的租金收据予以证实，足以认定。本院认为，本案是租赁合同纠纷。争议的焦点：一是本案案涉转租房屋的月租金是多少？二是第三人刘少军与三被告是否要对本案租金承担连带给付责任及违约责任？三是本案租金是否存在减免情形？关于争议焦点一，原告贺淑芳与第三人刘少军签订的《房屋转租协议》是双方真实意思表示，是合法有效的合同。在合同履行过程中，刘少军因经营不善，将在租赁房屋中与人合伙经营的餐饮店整体转让给被告贺孝社等人经营，刘少军转让餐饮店时，贺淑芳亦同意其转让，并承诺房租整体（含邓云耀转租房屋）租金从9000元/月优惠到8500元/月，贺孝社等人经营“食在有味餐饮店”后，亦按8500元/月将租金交至了2020年2月底。应视为原、被告双方在履行租赁合同时，将租金变更为了8500元/月（含邓云耀合同部分）。现原告贺淑芳要求按与刘少军所签合同约定6600元/月将租金从2020年3月1日付至2021年6月30日，则原告贺淑芳应提供证据证明租金又变更为了按与刘少军所签合同约定履行。如无证据支持自己的主张，则应承担举证不能的责任。故对原告贺淑芳要求被告按6600元/月将租金从2020年3月1日付至2021年6月30日的诉讼请求，应按每月5195元/月租金予以支持。关于争议焦点二，刘少军与贺淑芳签订租赁合同后，在承租的房屋中与人合伙经营“东江故事·食在有味”餐饮店，经营过程中，因经营不善，经贺淑芳同意，又将餐饮店整体转让给被告贺孝社等人经营。餐饮店转让后，刘少军未再履行租赁合同的权利义务，代之履行合同权利义务的是贺孝社、曾凡平。虽然贺淑芳、贺孝社、刘少军之间未重新签订租赁合同，变更原租赁合同内容，但实际租赁合同的履行主体及租金金额都已变更，故原告贺淑芳要求刘少军与被告“食在有味餐饮店”、被告贺孝社、曾凡平承担连带给付租金没有事实依据，租金应由三被告承担给付责任。关于三被告是否应承担违约责任。协议约定租金从2015年开始一年一交，如拖欠不付满15天，甲方贺淑芳有权收取5%的滞纳金。后因双方未就每月租金的标准达成一致，三被告从2020年3月起未交租金，三被告的该行为不属于故意拖欠，故不构成违约，不应承担违约责任。关于争议焦点三，三被告抗辩因新型冠状病毒疫情爆发和原告违反承诺不介绍客人到餐厅消费，原告应当减半收取租金并免收两个月租金。本院认为，新型冠状病毒疫情大面积爆发后，宾馆酒店停业及停业复工后难以正常经营的客观事实存在，三被告的营业收入产生了较大的损失。根据公平原则，两被告提出减免疫情期间的租金理由成立，结合资兴市本地实际，本院支持减免2020年3月、4月两个月的租金。三被告抗辩原告违反承诺，不介绍游客到餐饮店消费，应减半收取租金，没有事实和法律依据，抗辩理由不成立，依法不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用一、限被告资兴市食在有味餐饮店、被告贺孝社、被告曾凡平于本判决生效之日起十日内给付原告贺淑芳租金72730元（租金按5195元/月，从2020年5月1日付至2021年6月30日，2020年3月、4月的租金免交）。二、驳回原告贺淑芳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2518元，减半收取1259元，由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李江林二〇二〇年十二月二十二日法官助理蒋钰菊书记员朱承翔附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。