安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖05民终1383号 上诉人（原审原告）：韩心友，男，1953年5月15日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：陶世飞（系韩心友女婿），住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：王学强，安徽净源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马鞍山市鑫博机电修造厂，住所地安徽省马鞍山市雨山区碧溪丽景城市花园**。 投资人：齐美平。 委托诉讼代理人：杨何珍，安徽华冶（博望）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：齐美平，男，1970年1月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 上诉人韩心友因与被上诉人马鞍山市鑫博机电修造厂（以下简称鑫博机电）、齐美平房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院(2019)皖0503民初5007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩心友上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判支持其一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.案件全部诉讼费用由鑫博机电承担。事实与理由:一、一审认定鑫博机电不构成违约,是错误的。双方签订的《存量房买卖合同》第二条约定,卖方根据国家的规定已依法取得该房屋所有权，对该房产现状负全责,并保证该房产符合国家及所在地房产上市的有关政策及规定；第十一条约定,双方同意自合同签订且备案之日起180日内(最长不超过6个月),共同到房屋登记机构申请办理该房屋的权属转移登记手续；第十三条第二项约定，自违约行为发生之日起,超过30日，守约方即向违约方发出函件促其履约,发函即日起超过30日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外,还应向买方双倍返还定金。双方系2018年6月19日签订合同,直到2019年7月25日,鑫博机电既不能交付房屋，也不能办理过户登记手续,其依约发函要求鑫博机电履约,否则依法解除合同,但鑫博机电仍然拒不履行。鉴于鑫博机电违约,其享有解除合同的权利,鑫博机电应当承担违约责任。一审判决适用案涉《存量房买卖合同》第二十条的约定解除合同是错误的，该条款属于格式条款,其实质是对鑫博机电违约责任的免除与限制,属于限制、免除鑫博机电的责任、排除其主要权利的情形,鑫博机电没有任何提示、告知,该约定无效。同时，该条款是具有假设前提条件的，即须先办理相应的公证、房产归并手续,且因客观原因卖方不能及时办理。但鑫博机电没有举证证明需要办理相应的归并手续,也不存在需要其配合办理归并手续，而其不予配合的情形。再者,主管部门未批准分户手续且鑫博机电未取得分户许可证，不属于客观原因，因案涉《存量房买卖合同》，鑫博机电保证案涉房屋符合国家及所在地房产上市的有关政策及规定，鑫博机电在出售案涉房屋时，应当知道在不具备分户许可证的情况下，其是无法办理产权登记的,鑫博机电也应当知道何时才能取得分户许可证。在手续不具备的情况下出售案涉房屋，属于故意为之。二、鑫博机电构成违约，其有权解除合同，其交纳了100000元定金，一审判决未支持其双倍返还定金的主张，是错误的。三、一审判决未支持赔偿利息损失实属错误。鑫博机电违约,其已经交付了购房款,合同解除的责任不在其,鑫博机电应当赔偿利息损失。四、一审判决未认定邸永阳收取其的44000元购房款,实属错误。其因购房共支付604000元,其中560000元由鑫博机电盖章出具收据,一审已经认定。另44000元是根据鑫博机电销售人员的安排,由徐衡出具收据,让韩心友汇到了邸永阳的账户,而邸永阳与徐衡是江苏永阳网络科技有限公司的执行董事与监事,另外，邸永阳还是昆山和生源房地产经纪有限公司、安徽九辰房地产营销策划有限公司的股东与法定代表人。在一审庭审中,鑫博机电承认案涉房屋是授权第三方负责销售的,也承认邸永阳与徐衡是第三方的工作人员，但拒不告知具体是委托哪一家公司销售的,其汇款记录上明确注明为购房款,且邸永阳与徐衡是鑫博机电授权的销售人员,合同解除后,该44000元应当一并返还。 鑫博机电辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 韩心友向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除其与鑫博机电签订的《存量房买卖合同》二份。2.判令鑫博机电、齐美平连带退还购房款500000元、双倍返还定金200000元、赔偿利息损失37652元（818室房屋的利息损失为19969.95元，以297000元为基数，按照银行同期贷款利率的1.3倍，自起暂计算至起诉日2019年7月22日止，后期利息损失按照前述标准判决至实际清偿之日止；819室房屋的利息损失为17683.83元，以263000元为基数，按照银行同期贷款利率的1.3倍，自起暂计算至起诉日2019年7月22日止，后期利息损失按照前述标准判决至实际清偿之日）、支付违约金11984元（818室房屋的违约金为6355.8元，以297000元为基数，按照日万分之一的标准，自起暂计算至起诉日2019年7月22日止，后期违约金按照前述标准计算至实际清偿之日止；819室房屋的违约金为5628.2元，以263000元为基数，按照日万分之一的标准，自起暂计算至起诉日2019年7月22日止，后期违约金按照前述标准判决至实际清偿之日止）、退还服务费4000元，暂合计753636元。3.判令鑫博机电、齐美平承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年6月11日，韩心友为购买鑫博机电出售的房屋，支付了40000元现金作为意向金，双方约定签订合同时可享受“20000元抵50000元”的促销活动。2018年6月19日，韩心友和鑫博机电签订了《存量房买卖合同》二份，约定鑫博机电将位于马鞍山市花山区房屋出售给韩心友，面积分别为53.32平方米、47.25平方米，房屋成交价分别为297000元、263000元。该两份合同第六条均约定，经买卖双方同意，买方在订立本合同时向卖方支付定金50000元，在合同履行过程中，定金自动转为购房款；第十一条均约定，买卖双方同意，自本合同签订且备案之日起180日内（最长不超过6个月），双方共同到房屋登记机构申请办理该房屋的房屋权属转移登记手续；第二十条特别条款第一款约定，若房屋在办理存量房转移登记前，须先办理相应的公证、房产归并手续，因客观原因卖方不能及时办理，导致不能按约定时间申请存量房转移登记的，且买方不愿意等待的，此时买卖双方认可选择：因卖方不是主观故意造成不能办理存量房转移登记，不视为卖方违约，卖方须于30日内退还买方已付定金及购房款后，交易撤销。2019年6月19日，韩心友按鑫博机电要求向案外人汇入520000元。当日，鑫博机电出具收据二份，编号为6534645的收据中载明“818房款297000元（含五万元定金）”，编号为6534646的收据中载明“819房款263000元（含五万元定金）”。 一审另查明，鑫博机电已向马鞍山市住房和城乡建设局申请对马鞍山市花园路333号3-15层产权进行分割，该局发出马住建函[2019]60号《关于花园路333号3-15层产权分割是否符合土地及规划要求的函》，载明鑫博机电符合相关要求，并报送马鞍山市自然资源和规划局。马鞍山市自然资源和规划局于2019年6月16日复函，载明花园路333号3-15层产权分割，因不涉及建筑性质、功能、面积、层数等变化，故无异议。 一审法院认为，韩心友与鑫博机电签订的二份《存量房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照上述合同第二十条特别条款的约定，韩心友可主张解除合同，故对其此节诉请予以支持。合同解除后，鑫博机电应返还韩心友已支付的购房款。关于韩心友已支付的购房款数额问题。根据韩心友与鑫博机电的陈述及韩心友提交的其他证据可知，韩心友以现金形式向鑫博机电支付了意向金40000元，并汇款520000元，合计支付购房款560000元。韩心友主张服务费等费用，证据不足，不予采信。关于韩心友的定金诉请，定金作为签订购房合同的担保，在合同签订后已抵作购买房屋的价款，故不应当再适用定金罚则。关于违约金及利息损失的诉请，韩心友作为完全民事行为能力人，在签订案涉《存量房买卖合同》时理应对案涉房屋的产权登记资料进行审慎查验，对案涉房屋产权未分割的事实应当知晓。从双方合同的约定来看，第十一条中约定的“签订且备案之日”应理解为案涉房屋产权分割完成备案之日，而非仅仅指合同签订之日。另，结合案涉《存量房买卖合同》第二十条特别条款的约定，鑫博机电并不构成违约，故对韩心友的该节诉请，不予支持。关于齐美平的责任承担问题，鑫博机电系个人独资企业，根据法律规定，个人独资企业是由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故齐美平作为鑫博机电的投资人，应对鑫博机电的上述债务承担连带清偿责任。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除韩心友与鑫博机电于2018年6月19日签订的二份《存量房买卖合同》；二、鑫博机电于判决生效后十日内一次性返还韩心友购房款560000元；三、齐美平对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回韩心友其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5688元（已减半收取），由韩心友负担988元，鑫博机电、齐美平共同负担4700元；保全费4288元，由韩心友负担968元，鑫博机电、齐美平共同负担3320元。 二审中，韩心友提交了一审法院（2019）皖0503民初2556号杨洋与鑫博机电房屋买卖合同纠纷案的民事判决书和三份企业信用信息公示报告，证明邸永阳与徐衡是江苏永阳网络科技有限公司的法定代表人和监事，邸永阳是安徽九辰房地产营销策划有限公司、昆山和生源房地产经纪有限公司的法定代表人，鑫博机电在一审中认可委托了第三方对案涉房屋进行销售，但不说明具体委托的是哪一家单位，而邸永阳和徐衡收取了韩心友44000元的购房款和服务费，一审判决却未支持其要求返还该44000元的诉讼请求。 鑫博机电质证意见为，对判决书的真实性无异议，对韩心友的证明目的有异议，该判决并没有生效，鑫博机电后来提起了上诉，二审是调解结案的，所有的案件中，只有这一个案件判决了双倍返还定金，原因是鑫博机电当时忘记了开庭的时间，没有人出庭进行抗辩，也没有进行举证；对三份企业信用信息公示报告的真实性、合法性、关联性均不予认可。 鑫博机电提交了以下证据：1.本院（2019）皖05民终1619号民事调解书，证明一审法院（2019）皖0503民初2556号杨洋与鑫博机电房屋买卖合同纠纷案的民事判决并没有生效，鑫博机电提起上诉以后，二审是调解结案的；2.一审法院（2020）皖0503民初4651号民事判决书，证明在一审法院有十几个类似的案件，判决的结果均未支持双倍返还定金，也未判决第三方收款的行为由鑫博机电来承担责任，二审应该类案同判，不应判决鑫博机电返还44000元款项。 韩心友质证认为，对本院（2019）皖05民终1619号民事调解书的真实性无异议，但认为不能达到鑫博机电的证明目的；对于一审法院（2020）皖0503民初4651号民事判决书的真实性无异议，但与本案没有关联性，判定鑫博机电应否承担双倍返还定金的责任，应当从本案的事实和法律角度去分析，另外，该判决也支持了支付逾期付款利息的违约责任，这说明一审法院在处理鑫博机电的系列案件当中，裁判尺度不一致。 本院认证意见为，对双方当事人二审提交的证据，将结合本案其他证据和查明的案件事实，综合予以认定。 二审对一审查明的事实予以确认。 另查明，韩心友与鑫博机电签订的二份《存量房买卖合同》的第十三条第二款均约定，若鑫博机电违约，则鑫博机电除应将扣除定金金额的韩心友已付的购房款退还给韩心友外，还应向韩心友双倍返还定金。 再查明，鑫博机电系委托江苏永阳网络科技有限公司销售案涉房屋，该公司的执行董事兼总经理邸永阳及监事徐衡参与了案涉房屋的销售。2018年6月19日，韩心友向邸永阳汇付了44000元购房款，徐衡向韩心友出具了44000元的收条，并注明为“服务费房款”。同日，徐衡还向韩心友出具了两份各2000元的收据，分别注明为“新中新大厦818室服务费”“新中新大厦819室服务费”。 又查明，2018年6月19日，鑫博机电收取韩心友的560000元购房款及定金中，有520000元是韩心友通过转账的方式汇入鑫博机电员工吴言账户的，其余40000元是以现金方式交付的，徐衡对该40000元开具了两份各20000元的收据，并分别注明“新中新大厦818室享受2万抵5万优惠”“新中新大厦819室享受2万抵5万优惠”。 还查明，鑫博机电系2003年1月2日成立的个人独资企业，投资人为齐美平，经营范围为工程机械、电器修理、金属构件加工、机械配件、环保设备销售及售后服务（需前置审批项目除外）。 本院认为，本案各方当事人对解除案涉二份《存量房买卖合同》均无异议。各方当事人的争议焦点为：鑫博机电是否构成违约，如违约，应如何承担责任。从本案已经查明的事实来看，虽然双方签订的《存量房买卖合同》第十一条均约定，买卖双方同意，自本合同签订且备案之日起180日内（最长不超过6个月），双方共同到房屋登记机构申请办理该房屋的房屋权属转移登记手续，且第二十条特别条款第一款均约定，若房屋在办理存量房转移登记前，须先办理相应的公证、房产归并手续，因客观原因卖方不能及时办理，导致不能按约定时间申请存量房转移登记的，而买方不愿意等待的，此时买卖双方认可，因卖方不是主观故意造成不能办理存量房转移登记，不视为卖方违约，卖方须于30日内退还买方已付定金及购房款后，交易撤销，但在案涉《存量房买卖合同》签订之日起180日内，作为案涉房屋的建设单位，鑫博机电应当和韩心友共同到房屋登记机构办理完毕案涉房屋的权属转移登记手续，鑫博机电至今未能办理案涉房屋的权属转移登记手续，又不能举证证明案涉房屋需办理相应的公证、房产归并手续，而其系因客观原因不能及时办理，故鑫博机电构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，韩心友既主张鑫博机电、齐美平双倍返还定金，又主张鑫博机电、齐美平支付逾期交付房屋、逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金，还主张鑫博机电、齐美平赔偿利息损失。因各方当事人对解除案涉二份《存量房买卖合同》均无异议，故鑫博机电无需再履行交付房屋、办理房屋权属转移登记手续的义务，对韩心友主张鑫博机电支付逾期交付房屋、逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金，不予支持。韩心友既主张了双倍返还定金，又主张了赔偿利息损失，在韩心友不能举证证明其利息损失超过了定金数额的情况下，本院要求韩心友在双倍返还定金和赔偿利息损失的诉请中择一而主张，但韩心友坚持两者均主张。鉴于到目前为止，鑫博机电应支付的利息为70000余元，低于鑫博机电应返还的定金100000元，从双方的合同约定和最大限度地保护韩心友利益的角度考虑，应支持韩心友双倍返还定金的主张。韩心友2018年6月19日向鑫博机电共计支付了560000元购房款（包括100000元定金），由于双方的二份《存量房买卖合同》已经解除，该560000元购房款鑫博机电应予以返还。同日，韩心友又向邸永阳汇付了44000元购房款，虽然鑫博机电对该44000元不予认可，但由于邸永阳系受鑫博机电委托销售案涉房屋的江苏永阳网络科技有限公司的工作人员，而鑫博机电不能举证证明其委托授权的范围，即便邸永阳等人无权收取案涉房屋的购房款，但邸永阳等人销售案涉房屋，且韩心友按照邸永阳等人的要求将部分购房款汇入他人账户，鑫博机电也出具收据予以认可，故邸永阳等人要求韩心友将44000元购房款汇入邸永阳的账户时，韩心友有理由相信邸永阳等人能够代表鑫博机电收取该44000元购房款，邸永阳等人的行为构成表见代理，其法律后果由鑫博机电承担，对韩心友主张鑫博机电返还该44000元购房款，也予以支持。 综上，韩心友的上诉请求部分成立。一审判决认定事实部分有误，适用法律部分有误，应予以纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院(2019)皖0503民初5007号民事判决第一、三、四项； 二、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院(2019)皖0503民初5007号民事判决第二项“被告马鞍山市鑫博机电修造厂于本判决生效后十日内一次性返还原告韩心友购房款56万元”为“马鞍山市鑫博机电修造厂于本判决生效之日起十日内返还韩心友购房款504000元，并双倍返还定金200000元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5668元（已减半收取），由韩心友负担748元，马鞍山市鑫博机电修造厂、齐美平共同负担4920元，保全费4288元，由马鞍山市鑫博机电修造厂、齐美平共同负担；二审案件受理费3180元，由马鞍山市鑫博机电修造厂、齐美平共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  王红伟 二〇二〇年十二月十七日 法官助理陈婷婷 书记员温芳