江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3176号上诉人（原审被告）：邵明，男，1978年8月21日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：薛超悦，江苏恒佳达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡时代璟运物业有限公司，住所地无锡市梁溪区运河东路**负**。法定代表人：杨明海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘雯，江苏海辉律师事务所律师。原审被告：周海萍，女，1960年3月20日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原审被告：徐叶萍，女，1987年3月18日出生，汉族，住宜兴市。上诉人邵明因与被上诉人无锡时代璟运物业有限公司（以下时代物业公司）、原审被告周海萍及徐叶萍物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初11298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邵明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回时代物业公司对其的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.其从未签订过前期物业管理服务协议、临时规约及承诺书，即便签订了前期物业管理服务协议和临时规约，因其将房屋退还给开发商后，开发商又出售给了周海萍、徐叶萍，故对其已无约束力。协议书、承诺书上的“邵明”并非其本人所签，一审法院未向其释明可以采取笔迹鉴定的方式来证明。2.时代物业公司主张从2016年1月1日起算物业管理费，而此时其并非诉争物业的所有权人。3.时代物业公司擅自将属于全体业主所有的公共部位用于出租盈利，该部分收益应属于全体业主共有，应当与时代物业公司主张的相关费用抵扣。时代物业公司二审辩称：1.2016年1月1日时邵明虽非案涉房屋的业主，但邵明在出具的承诺书以及后面签的协议书中都认可负有支付物业管理费以及用电预买金的责任。2.前期物业管理服务协议、临时规约、承诺书为邵明所签，是邵明的真实意思表示，虽然邵明一审中认为不是其所签，但并未提供任何证据，也未出庭说明情况。3.一审中邵明提交的支付凭证中有两张收条，明确写明是邵明支付的水电费，如果邵明并非房屋所有权人或者使用人，则无需承担水电费。4.公共部位问题跟本案没有任何关联性的，如果认为应当赔偿，应该另案起诉。周海萍和徐叶萍二审未到庭陈述。时代物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令邵明、周海萍、徐叶萍支付室内用电预买金20000元，并按日万分之五的标准支付违约金（自2015年9月26日起至实际支付之日止）；2.判令邵明、周海萍、徐叶萍支付物业及能耗费520000元，并按日万分之五的标准支付违约金（其中65000元自2015年7月1日起至实际支付之日止；65000元自2016年1月1日起至实际支付之日止；65000元自2016年7月1日起至实际支付之日止；65000元自2017年1月1日起至实际支付之日止；65000元自2017年7月1日起至实际支付之日止；65000元自2018年1月1日起至实际支付之日止；65000元自2018年7月1日起至实际支付之日止；65000元自2019年1月1日起至实际支付之日止）；3.本案诉讼费、保全费由邵明、周海萍、徐叶萍承担。一审法院经审理认定事实如下：2009年11月17日，出卖人江苏南城置业发展有限公司与买受人邵明签订《商品房买卖合同》，约定邵明向江苏南城置业发展有限公司购买无锡时代国际A幢15层房屋。2011年10月，江苏南城置业发展有限公司与无锡昌诚物业有限公司签订《委托前期物业管理协议》，委托无锡昌诚物业有限公司对太湖广场图书馆西侧时代国际楼盘（A、B、C三幢）进行前期物业管理。2012年12月6日，无锡昌诚物业有限公司名称变更为无锡时代昌诚物业有限公司。2014年7月25日，江苏南城置业发展有限公司与无锡时代昌诚物业有限公司达成协议，自2014年8月1日起解除双方于2011年10月签订的《委托前期物业管理协议》。2014年7月18日，江苏南城置业发展有限公司与时代物业公司签订《委托前期物业管理协议》，自2014年8月1日起委托时代物业公司对太湖广场图书馆西侧时代国际楼盘（A、B、C三幢）进行前期物业管理。2014年，原无锡市南长区人民法院立案受理了无锡时代昌诚物业有限公司（以下简称为时代物业公司）与邵明物业服务合同纠纷一案，时代物业公司诉称：2009年11月17日，邵明与江苏南城置业开发有限公司签订商品房买卖合同（预售）后购得无锡市时代国际A栋15层房屋并于2011年2月入驻并向物业公司交付了装修押金及水电押金各1万元。邵明入驻后一直没有缴纳水、电费。时代物业公司多次催缴，邵明未予理睬。邵明一直拖欠，严重影响了物业公司的正常运作。故要求：1、邵明立即支付水电费共计223317.91元。其中水费5653.8元（截止到2014年5月30日），电费217664.11元（截止到2014年8月26日）。2、本案诉讼费由邵明承担。邵明辩称：对时代物业公司与邵明之间的物业服务管理关系予以确认，对于时代物业公司提供的2014年8月26日所抄的电表读数也予以认可，但是时代物业公司始终不能确定邵明一方所用电表、水表的初始数据，故邵明对于时代物业公司主张的水电费不予认可，请法院依法判决。该案在审理中查明：时代物业公司于2014年8月26日所抄时代国际A栋15楼电表数据清单显示，该楼层有普通电表11只，抄表时读数分别为3729、15961、8141、10031、4771、35、1、6202、12308、46391、1926，合计109496；空调电表1只，读数为109891。双方一致明确：邵明购房时时代国际系毛坯新房。2014年8月26日抄表时时代国际A栋15楼电表总读数为219387度，邵明入驻至今电费单价为0.861元/度。时代物业公司先向供电局、自来水公司支付整个时代国际的电费、水费，再根据业主的分表读数向他们收取相应的电费、水费，时代物业公司并未从中赚取差价。审理中，时代物业公司撤回关于水费5653.8元的诉请。时代物业公司并将关于电费的诉请明确为：截止2014年8月26日，邵明应支付时代物业公司电费188672.82元，但考虑到双方的合作关系，现明确向邵明主张18万元，剩余部分予以放弃。2015年1月7日，原无锡市南长区人民法院作出（2014）南民初字第1268号民事判决书，一、邵明于判决生效后五日内支付时代物业公司电费18万元；二、驳回时代物业公司的其他诉讼请求。2015年8月26日，邵明向江苏南城置业发展有限公司、时代物业公司、无锡市房屋产权监理处出具《申请书》，载明：邵明于2009年11月17日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，因买房实际出资人为申请人周海萍，故现特向贵司、贵处申请将《商品房买卖合同》购买人邵明变更为周海萍，用于变更产生的相关费用，及由于变更后而产生的所有法律及其他相关事宜均由申请人承担，并邵明与贵司签订的所有协议（合同）周海萍均予认可。该申请书上邵明、周海萍同时注明：“本人要求增添产权共有人徐叶萍”。同日，邵明、周海萍、徐叶萍向江苏南城置业发展有限公司、时代物业公司出具《承诺书》，载明：在变更过程中和变更结束后，产生的任何后遗症事宜均有我本人及新合同持有人承担，变更后的新合同持有人也保证，已签本人与贵司作出的承诺不变。2015年9月24日，出卖人江苏南城置业发展有限公司与买受人周海萍、徐叶萍签订《商品房买卖合同》，向江苏南城置业发展有限公司购买无锡时代国际A幢15层房屋。邵明与时代物业公司及周海萍、徐叶萍与时代物业公司均签订了《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》，该协议约定的主要内容为：时代国际A栋1501-1515号，房屋建筑面积1916.16平方米；物业管理区域内业主、物业使用人必须向时代物业公司支付的物业管理费用及其它各项费用，物业管理服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳。具体收费标准：物业管理费酒店式公寓3.5元/㎡/月、写字楼5.5元/㎡/月，公共能耗、电梯使用费酒店式公寓1.5元/㎡/月、写字楼2.0元/㎡/月，室内用电预买金5元/㎡，中央空调用电预买金15元/㎡；时代物业公司提供水费、电费、燃气费、有限电视费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定，业主及使用人需及时向时代物业公司按实缴纳；邵明、周海萍、徐叶萍不按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，时代物业公司有权要求邵明、周海萍、徐叶萍补交相关费用，并从逾期之日起按应交相关费用金额每天万分之五交纳违约滞纳金；各业主须于每月的第一日或之前交缴其拥有的单元物业当月的物业管理服务费，并可以季缴或年缴。2015年9月25日，甲方时代物业公司与乙方运河东路555号时代国际业主A-15楼业主邵明、周海萍、徐叶萍签订《协议书》，约定的主要内容为：1.根据无锡市南长法院判决（2014）南民初字第1268号、2011年2月至2014年8月26日止，乙方应支付电费18万元给甲方，2014年8月26日至2015年6月26日止，乙方又发生电费55984元，电费合计235984元。双方一致同意，该电费部分款项，用于抵充开发商应对该楼层的公共卫生间，电梯核心筒等候区，及通道以标准层（标配）装修价格层，乙方再支付8万元整给甲方，作为乙方从入住到2015年6月26日止的电费，一次性了结（2014）南民初字第1268号项下判决决定全部履行完毕，无任何争议，今后使用的电费，乙方按约交费给甲方，另，乙方同意支付2万元整给甲方，作为乙方预买电金；2.经双方协商，甲方同意免除乙方入住以来至2015年6月30日前的物业费、公共能耗费，乙方承诺从2015年7月1日起交付物业费、公共能耗费，全年该费用合计13万元整（每半年支付一次），上述处理方式的减免及优惠，作为开发生及甲方对乙方业主的补偿。一审中，时代物业公司陈述：《前期物业管理协议》约定室内用电预买金为5元/平方米，中央空调预买金为15元/平方米，案涉房屋面积为1916.16平方米，故用电预买金为38323.2元，双方协商后确定优惠的价格为2万元。一审法院认为，时代物业公司与邵明、周海萍、徐叶萍签订的《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》《协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照协议约定的内容全面履行自己的义务。邵明、周海萍、徐叶萍在接受了时代物业公司的服务后，应当支付相应的物业服务费用。本案中，根据《协议书》的约定，邵明、周海萍、徐叶萍应按每年13万元的标准支付物业费、公共能耗费以及用电预买金2万元，但邵明、周海萍、徐叶萍未按约履行，应承担相应的违约责任，现时代物业公司要求邵明、周海萍、徐叶萍支付2015年7月1日起至2019年7月1日的物业费、公共能耗费520000元及用电预买金2万元，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。邵明并未提供证据证明《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》中“邵明”的签字并非邵明本人所签，且根据《协议书》的约定，邵明作出愿意与周海萍、徐叶萍承担相关费用的意思表示，故对邵明提出的其并非房屋所有权人，不应当承担相关费用的抗辩意见，不予采纳。至于邵明提出的时代物业公司收取停车费及租金应进行抵扣的抗辩意见，邵明亦未提供证据证明，法院不予采纳。关于违约金，因《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》《协议书》中均未对室内用电预买金的支付时间进行约定，故违约金应当自时代物业公司向邵明、周海萍、徐叶萍催收之日即2019年10月30日开始计算。《协议书》中约定物业费、公共能耗费，全年该费用合计13万元整，每半年支付一次，但未约定具体的支付时间，故违约金应从半年期满后的第一日开始计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出判决：一、邵明、周海萍、徐叶萍应于判决发生法律效力之日起十日内支付时代物业公司室内用电预买金20000元及违约金（以20000元为基数，自2019年10月30日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算）；二、邵明、周海萍、徐叶萍应于判决发生法律效力之日起十日内支付时代物业公司物业费、公共能耗费520000元及违约金（以65000元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2016年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2017年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2018年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算）；三、驳回时代物业公司的其他诉讼请求。案件受理费9200元，诉讼保全费5000元，两项合计14200元（时代物业公司已预交），由邵明、周海萍、徐叶萍负担，并于判决发生法律效力之日起十日内直接向时代物业公司支付。二审中，邵明对2015年9月25日的《协议书》以及2015年8月26日的《承诺书》上其签名的真实性有异议，申请对“邵明”字样进行笔迹鉴定。本院依法委托苏州同济司法鉴定所进行笔迹鉴定，鉴定意见为与对比材料字迹不是同一人书写。邵明支付了鉴定费8544元。另查明：2018年11月28日，邵明还向时代物业公司出具一份《承诺》，载明“本人承诺所收取的A15楼租金的一半用于支付欠时代物业公司2018年12月31日前的物业管理费……2019年度物业管理费由承租人自行与物业公司按实结算……”邵明称案涉A15楼其使用了三分之一的房间，因为时代物业公司对其停电，才被迫签此《承诺》，其意思是要2019年将房屋租出去后才用租金来交物业费，但事实上并没有把房屋租出去。以上事实，有笔迹鉴定意见书、《承诺》及当事人陈述予以证实。本院认为：邵明在2009年购得案涉A15层房屋后，与时代物业公司签订了《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》，就房屋的面积、物业费的标准等予以了明确，双方之间形成了物业服务关系。邵明二审中称未签订上述协议文件，但无证据证明，本院对其异议不予采信。但邵明于2015年8月办理了房屋更名手续，周海萍、徐叶萍成为了案涉房屋的所有权人并签订了《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》，故周海萍、徐叶萍作为业主应向时代物业公司承担支付物业费的义务。一审中，时代物业公司根据2015年9月25日的《协议书》要求邵明、周海萍、徐叶萍共同承担物业费，但其中邵明的签字经鉴定非本人书写，故该《协议书》对邵明不具有约束力，时代物业公司据此要求邵明承担付款责任，本院不予支持。周海萍、徐叶萍经法院合法传唤无正当理由均未到庭，该不利后果由其自行承担，周海萍、徐叶萍仍应按约承担责任。然而，邵明在2018年11月28日向时代物业公司出具了《承诺》，承诺支付2018年12月31日前的物业费，邵明的该意思表示真实明确，构成对2018年12月31日前物业费的债务加入。至于物业费的标准，《前期物业管理服务协议》中约定的写字楼物业管理费为5.5元/㎡/月，公共能耗、电梯使用费为2.0元/㎡/月，案涉房屋面积为1916.16平方米，据此计算的费用已经超过13万元/年。本案中时代物业公司按照13万元/年的标准主张2015年7月1日至2019年6月30日共四年的费用合计52万元，邵明应对其中三年半的费用合计45.5万元承担连带责任。邵明称该《承诺》系被迫出具，但未能举证证明，本院不予采信。虽然《承诺》中写明以所收取的A15楼租金的一半用以支付物业费，但出租情况如何系邵明的经营行为，与时代物业公司无关，也不影响邵明的责任承担。至于公共部位出租盈利的归属问题，系另一法律关系，本案中不予理涉，由当事人另行处理。综上，鉴于二审中的新证据，本院对一审认定的邵明的责任承担予以调整。因该调整系邵明一审未积极参与诉讼导致，故相应的诉讼费用仍由邵明负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初11298号民事判决；二、周海萍、徐叶萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡时代璟运物业有限公司室内用电预买金20000元及违约金（以20000元为基数，自2019年10月30日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算）；三、周海萍、徐叶萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡时代璟运物业有限公司物业费、公共能耗费520000元及违约金（以65000元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2016年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2017年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2018年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算）；四、邵明就本判决第三项确定的周海萍、徐叶萍的债务在455000元范围内承担连带责任；五、驳回无锡时代璟运物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9200元，诉讼保全费5000元，两项合计14200元（时代物业公司已预交），由邵明、周海萍、徐叶萍负担。二审案件受理费9200元（邵明已预交），由邵明负担；鉴定费8544元（邵明已预交），由时代物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二○二○年十二月三日书记员  程夫栎