江苏省南京市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏01行初273号 原告杨诚兰，女，1950年2月4日生，汉族，户籍地南京市栖霞区。 委托代理人葛大强（系原告儿子），男，1970年2月3日生，汉族，户籍地南京市建邺区。 被告南京市栖霞区人民政府，住所地南京市栖霞区文枢东路**。 法定代表人王生，南京市栖霞区人民政府区长。 出庭负责人王智。 委托代理人严青、曾子原，江苏欣达律师事务所律师。 被告南京市人民政府，住所地南京市玄武区北京东路**。 法定代表人韩立明，南京市人民政府市长。 委托代理人樊毅。 原告杨诚兰不服被告南京市栖霞区人民政府（以下简称栖霞区政府）作出的房屋征收补偿决定及被告南京市人民政府（以下简称市政府）作出的行政复议决定，向本院提起行政诉讼。本院于2020年6月18日立案后，于2020年6月19日向两被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月21日公开开庭审理了本案。原告杨诚兰及其委托代理人葛大强，被告栖霞区政府的出庭负责人王智及委托代理人曾子原，被告市政府的委托代理人樊毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 被告栖霞区政府于2019年5月6日作出宁栖国征决字〔2019〕50号《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称50号《征收补偿决定书》），决定对杨诚兰位于南京市栖霞区的房屋（以下简称涉案房屋）进行征收补偿。 杨诚兰不服50号《征收补偿决定书》，向被告市政府申请行政复议。市政府于2020年6月8日作出〔2019〕宁行复第141号《行政复议决定书》（以下简称141号《复议决定书》），决定维持栖霞区政府作出的50号《征收补偿决定书》。 原告杨诚兰诉称，一、2017年公示的统计表中载明杨诚兰家自建房面积为239平米，有两户，分别为原告杨诚兰本人户及原告女儿葛大华一家三口。但房屋的分户估价报告中却仅对杨诚兰一户进行确权估价，认定房屋面积为144平米，多余面积按违建处理，未对葛大华一家确权，原告认为被告栖霞区政府的认定有误。二、拆迁中的违法违规现象严重，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定。三、征收过程中执行标准不统一、不合法、不合理，在同等条件下，不同身份的居民的补偿差距明显。综上，请求：1.撤销被告栖霞区政府作出的50号《征收补偿决定书》；2.撤销被告市政府作出的141号《行政复议决定书》；3.由两被告承担本案全部诉讼费用。 原告杨诚兰向本院提交了以下证据： 1.141号《行政复议决定书》，用以证明案涉复议决定认定事实不清，应当予以撤销。 2.南京市中级人民法院就本案作出的受理案件通知书； 3.南京市栖霞区综合行政执法局于2020年6月23日作出的宁综法栖〔2019〕070623号限期拆除告知书； 4.房屋现场照片一页； 证据2-4共同用以证明本案受理通知书2020年6月18日发给原告，南京市栖霞区综合行政执法局6月23日向原告作出限期拆除告知书，且载明原告有申辩的权利。原告于次日携带申辩文件到该局进行申辩，并出示了法院的受理通知书。但是在2020年7月10日6、7时左右，南京市栖霞区综合行政执法局强行拆除了原告的房屋。原告认为，未被确权的房屋不一定必然是违建房屋。 5.《西岗果牧场危旧房改造和综合整治项目未登记房屋认定处理办法》，用以证明该认定办法违反相关法律法规。 6.南京市农垦技工学校2020年6月19日出具的葛大华的工作证明； 7.养老保险缴费及参考单位情况的电脑查询打印页16页； 证据6-7共同用以证明原告的女儿葛大华的户口在案涉房屋，但此次征收时未享受作为西岗果牧场职工应当享受的补偿的待遇。 被告栖霞区政府辩称，一、案涉《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》合法有效。为加快推进西岗地区危旧房改造和综合整治步伐，改善人居环境，提升城市环境面貌，栖霞区政府于2017年4月11日作出宁栖府征字﹝2017﹞第002号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》(以下简称2号征收决定)。2号征收决定经南京市中级人民法院审理后作出(2017)苏O1行初625号行政判决书，认定了2号房屋征收决定合法有效。 二、50号《征收补偿决定书》认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，内容适当。原告的房屋位于西岗果牧场危旧房改造和综合整治项目(以下简称西岗果牧场项目)征收范围内。经多次协商，在确定的征收签约期限内，征收部门与原告就征收补偿结果未能达成征收补偿协议。因此征收部门依法提请栖霞区政府对原告房屋作出征收补偿决定。在审查了征收部门提交的“房屋调查表、征收(住宅)现场勘察表、原告户未登记房屋认定书、分户评估报告及送达回证、项目分户评估结果公示照片、房屋征收补偿明细、协商记录、户籍资料、产权调换房源说明”等相关材料后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》《西岗果牧场危旧房改造和综合整治项目房屋征收补偿实施方案》（以下简称《房屋征收补偿实施方案》），于2019年5月6日作出50号《征收补偿决定书》，并向原告送达，同时在征收范围内进行公告。原告因不服50号《征收补偿决定书》向市政府提出行政复议申请，复议机关经审查后依法维持。综上，50号《征收补偿决定书》认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，内容适当，并无不当；市政府作出的141号《行政复议决定书》是正确的，请求法院依法维持50号《征收补偿决定书》。 被告栖霞区政府向本院提交了以下证据、依据。证据有： 1.2号征收决定； 2.《西岗果牧场危旧房改造和综合整治项目房屋征收公告》； 3.《房屋征收补偿实施方案》； 4.现场公示照片； 5.征收公告公示证明； 6.南京市中级人民法院（2017）苏01行初625号行政判决书。 证据1-6共同用以证明被告栖霞区政府作出的2号征收决定经南京市中级人民法院审理后判决认定合法有效。 7.《关于协商选定西岗果牧场危旧房改造和综合整治项目房屋征收评估机构的通知》； 8.《选定评估机构征求意见汇总表》； 9.《公告》； 10.公告及相关张贴照片； 11.评估机构及估价师相关资质证书； 证据7-11共同用以证明：(1)证明西岗果牧场项目征收范围内的被征收人未能在规定的期限协商选定本项目的征收评估机构。(2)经栖霞区房屋征收部门申请，南京市房屋征收管理办公室（以下简称市征收办）组织以摇号方式选定了江苏大新房地产地价评估有限公司（以下简称大新公司）和中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证公司）为西岗果牧场项目的征收评估机构，摇号结果经南京市南京公证处现场公证，评估机构的选定程序符合法律规定，选定过程已公示。(3)西岗果牧场项目所选定的征收评估机构及相关房地产估价师具有开展房地产价格评估的资质。 12.《西岗果牧场危旧房改造和综合整治项目附图》； 13.《西岗果牧场危旧房改造和综合整治项目房屋征收补偿实施细则》（以下简称《实施细则》）； 14.《西岗果牧场危旧房改造和综合整治项目住宅房屋认定情况明细表》及现场公示照片； 15.《栖霞区征收项目未登记房屋认定书》； 16.《房屋调查表》； 17.现场实地勘察记录及装饰装修及附属物实地勘察记录； 18.《房屋征收分户估价报告》； 19.《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》； 20.《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附属物补偿金额分户估价表》； 21.送达回证及送达现场照片； 22.评估结果公示现场照片； 23.杨诚兰户房屋征收补偿明细。 证据12-23共同用以证明：1.原告杨诚兰的房屋位于西岗果牧场项目征收红线范围内，但未办理登记。被告根据规定组织了有关部门对被征收房屋进行调查、认定。原南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称原栖霞区征收办）将认定结果在征收范围内进行张贴公示，并将《栖霞区征收项目未登记房屋认定书》送达给原告。2.原栖霞区征收办及项目评估机构对原告的房屋及室内装饰装修等进行现场勘查，并于2017年6月11日作出《房屋征收分户估价报告》，确定了被征收房屋在价值时点2017年4月11日的价值为人民币2448432元。3.原栖霞区征收办将评估结果在征收范围内进行公示，同时向原告送达了《房屋征收分户估价报告》，原告未在法定期限内对评估结果提出书面复核申请。 24.杨诚兰身份及户籍信息； 25.协商记录(三次)； 26.工作人员身份证明； 27.证明人身份证明； 28.《关于杨诚兰户产权调换房源情况说明》。 证据24-28共同用以证明：在规定的签约期限内房屋征收部门与原告就征收补偿事宜进行多次协商，未能达成征收补偿协议。 29.《关于对杨诚兰房屋作出征收补偿决定的请示》； 30.《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿听证权利告知书》、送达回证及送达现场照片； 31.听证申请书； 32.《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿听证通知书》、送达回证及现场照片； 33.50号《征收补偿决定书》、送达回证及送达现场照片； 34.《公告》及公告张贴现场照片。 证据29-34共同用以证明：1.原栖霞区征收办根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定报请栖霞区政府对涉案房屋作出征收补偿决定；2.根据杨诚兰的听证申请，栖霞区政府为保障其征收利益召开了听证会充分听取了杨诚兰的陈述与申辩。3.栖霞区政府经综合考虑后以产权调换的方式对涉案房屋作出50号《征收补偿决定书》并进行送达，同时在征收范围内予以公告。 35.141号《行政复议决定书》，用以证明原告因不服案涉征收补偿决定向市政府提出行政复议申请，复议机关经审查后依法维持了50号征收补偿决定。 依据为： 1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条、第二十二条、第二十四条、第二十六条； 2.《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十七条。 被告市政府辩称，一、2017年4月11日栖霞区政府为实施涉案项目作出2号征收决定（含附件《房屋征收补偿实施方案》），该决定载明征收范围，其中签约期限为2017年5月20日至2017年8月17日，征收部门为原栖霞区征收办，原告位于西岗果牧场三队的房屋在征收范围内。2017年4月17日，原栖霞区征收办发布《关于协商选定西岗果牧场危旧房改造和综合整治项目房屋征收评估机构的通知》，但被征收人未能在指定期限内协商选定评估机构。经原栖霞区征收办申请，市征收办于同年4月27日发布公告，决定于5月3日在市征收办摇号确定评估机构。5月5日，南京公证处作出（2017）宁南证经内字第4430号《公证书》，对摇号过程和结果予以公证，经摇号确定本案征收项目评估机构为大新公司和中证公司。2017年5月11日，大新公司对涉案房屋进行现场勘查，对其装饰装修及附属物进行勘查登记。因涉案项目征收范围内被征收房屋无权属证明，栖霞区政府组织有关部门对未登记房屋进行调查、认定，并将认定结果在征收范围内进行张贴公示。6月9日，栖霞区政府就原告房屋作出《栖霞区征收项目未登记房屋认定书》，其房屋现状为239.27平方米，房屋认定建筑面积为144平方米，房屋用途为住宅。6月11日，大新公司出具了涉案房屋的评估报告估价表。7月2日，原栖霞区征收办将涉案房屋评估报告、《栖霞区征收项目未登记房屋认定书》送达原告，原告在法定期限内未对该评估结果申请复核。后，原栖霞区征收办多次与原告联系，就其房屋征收补偿进行协商，因双方意见分歧较大未能就具体补偿内容协商一致。2019年4月9日，原栖霞区征收办向栖霞区政府提交宁栖征字〔2019〕66号《关于对杨诚兰房屋作出征收补偿决定的请示》，报请栖霞区政府作出征收补偿决定。2019年4月15日，栖霞区政府作出宁栖国征补听告字〔2019〕50号《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿听证权利告知书》，对原告申请听证的权利予以告知。该告知书于同年4月16日向原告送达，原告于4月17日提出听证申请。栖霞区政府于2019年4月25日作出宁栖国征补听字﹝2019﹞30号《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿听证通知书》并于次日送达原告，通知原告将于2019年4月30日进行听证。2019年5月6日，栖霞区政府作出50号《征收补偿决定书》及《公告》。2019年5月7日，栖霞区政府向原告送达50号《征收补偿决定书》，并将该征收补偿决定书在房屋征收范围内张贴公示。另查明，作为2号征收决定附件的《房屋征收补偿实施方案》第五条“未经登记被征收房屋的认定”规定：“对征收范围内未经登记的房屋由区政府组织相关部门及西岗街道、西岗果牧场进行认定。”栖霞区政府就涉案项目制定了《实施细则》，对征收安置房源及过渡期限、被征收房屋的认定和处理意见、符合条件的被征收人实行保障安置的办法、征收安置房申购的特殊规定、住宅户其他补助费用及标准、征收补偿及安置工作流程等作出了规定。2017年5月27日，涉案项目未登记房屋认定工作小组发布了《未登记房屋认定处理办法》，对未登记房屋的认定、处理及分户进行了规定，内容与上述《实施细则》的规定内容基本一致。再查明，案外人丁惠霞、戴岳不服2号征收决定向南京市中级人民法院提起诉讼，南京市中级人民法院受理后作出（2017）苏01行初625号行政判决书，认定了2号征收决定及附件《房屋征收补偿实施方案》合法有效，案外人丁惠霞、戴岳未上诉，该判决已经发生法律效力。二、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定，栖霞区政府负责其行政区域内的房屋征收与补偿工作，负有依法作出房屋征补决定的职责。原栖霞区征收办就协商选定房屋征收评估机构通知被征收人，因被征收人未能在规定时间内协商一致，市征收办发布公告，决定以摇号的方式选定评估机构，并告知被征收人摇号的时间和地点。2017年5月5日，经江苏省南京市南京公证处出具公证书，市征收办通过摇号方式随机选定大新公司和中证公司为涉案项目的评估公司，评估机构的选定程序符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条的规定。原栖霞区征收办依法向原告送达涉案房屋评估报告，就征收补偿事宜多次与原告联系协商，并在协商过程中告知原告可选择货币补偿或产权调换，保障其选择权。因双方就具体补偿内容无法协商一致，经原栖霞区征收办报请后，栖霞区政府按照《房屋征收补偿实施方案》作出50号《征收补偿决定书》并公告，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款、第二十六条的规定，程序合法、内容适当。关于原告提出的认定面积异议问题，《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”因涉案房屋无西岗果牧场房产证或者批建手续，因案涉房屋无权属登记，栖霞区政府根据前期调查结果并结合《实施细则》中“持有果牧场房产证或批建手续的房屋及承租公房，根据实际房屋面积，最高认定面积为144平方米；无果牧场房产证或者批建手续的房屋，及批小建大的房屋，依照果牧场2002年普查面积为依据认定房屋面积，普查面就超过130平方米，按130平方米认定面积；被征收房屋中户籍人口较多的，根据实际面积可以按照人均不超过30平方米予以认定面积”的规定，原告的房屋系经西岗果牧场批准建设的自住楼房，可视为有果牧场批建手续，故栖霞区政府对原告户认定案涉房屋面积144平方米，市政府予以支持。市政府认真核实了相关证据的真实性、合法性和关联性，根据相关法律规定，作出行政复议决定，认定事实清楚，适用法律正确。三、市政府于2019年6月25日受理原告的行政复议申请并于当日书面通知栖霞区政府提出答复。因本案情况复杂，市政府于2019年8月12日作出延期审理通知书，将审理期限延长至2019年9月22日作出。因案件审理需要以其他案件的审理结果为依据，而其他案件尚未审结，市政府于2019年9月9日作出中止行政复议通知书，中止该行政案件的审理。中止原因消除后，市政府于2020年6月8日恢复行政复议案件的审理。2020年6月8日，市政府作出141号《行政复议决定书》并向原告及栖霞区政府邮寄送达。复议程序符合《中华人民共和国行政复议法》的相关规定。综上，市政府已经依法履行了行政复议法定职责，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告市政府向本院提交了以下证据、依据。证据有： 1.行政复议申请书； 2.50号《征收补偿决定书》。 证据1-2共同用以证明原告于2019年6月25日向市政府提出行政复议申请及相应的事实和理由。 3.行政复议受理通知书及快递单； 4.行政复议提出答复通知书及快递单。 证据3-4共同用以证明市政府依法受理原告复议申请并于法定期限内要求栖霞区政府作出答复。 5.延期审理通知书及快递单； 6.中止行政复议通知书及快递单； 7.恢复审理通知书； 8．141号《行政复议决定书》； 9．快递单。 证据5-9共同用以证明市政府依法对原告的行政复议申请予以审查，并在法定期限内作出复议决定，履行了行政复议职责，认定事实清楚、程序合法，内容适当。同时市政府已在法定期限内，向原告邮寄送达了141号《行政复议决定书》。 依据有： 1.《中华人民共和国行政复议法》第十七条、第二十三条第一款、第二十八条第一款第一项、第三十一条第一款； 2.《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十一条第一款第七项、第二款、第三款； 3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十条第一款、第二十五条第一款、第二十六条； 4.《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条； 5.《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款。 经庭审质证，对原告杨诚兰提供的证据，被告栖霞区政府对证据1、2、5的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据3、4、6、7的真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可。认为，原告女儿葛大华的工作单位不是西岗果牧场，不能成为案涉项目的被征收人。被告市政府对证据1、2、5的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可；对证据3、4的真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予以认可；对证据6、7的真实性、合法性、关联性均不予认可。 对被告栖霞区政府提交的证据，原告对证据1-23、28、34的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可；对证据24-27、30-32、33中的送达回证及现场照片的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据29的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据33中补偿决定书、35的真实性、关联性予以认可，合法性不予认可。被告市政府对全部证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。 对被告市政府提交的证据，原告对全部证据的真实性、关联性予以认可，合法性、证明目的不予认可。被告栖霞区政府对全部证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。 本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、5，被告栖霞区政府、市政府提交的全部证据来源合法，形式真实，与本案待证事实具有关联性，可以作为认定本案事实的证据，本院均予以确认。原告提交的证据3、4、6、7与本案审查的基础法律关系无关，本院不予采信。 经审理查明，2017年4月11日，被告栖霞区政府作出2号征收决定，并在被征收范围内予以公告。涉案房屋在2号征收决定的被征收范围内。 2017年4月17日，原栖霞区征收办向涉案项目被征收人作出《关于协商选定西岗果牧场危旧房改和综合整治项目房屋征收评估机构的通知》。该通知确定被征收人协商选定评估机构的期限为2017年4月18日至2017年4月26日。因案涉项目范围内被征收人未能协商选定房地产价格评估机构，经原栖霞区征收办申请，市征收办于2017年4月27日发布《公告》，将组织以摇号方式选定评估机构，并将抽签时间、抽签地点、候选征收评估机构、参加人员及公证机关一并予以公布。2017年5月3日，市征收办通过摇号的方式确定了大新公司和中证公司为涉案项目的评估公司。2017年5月5日，江苏省南京市南京公证处出具（2017）宁南证经内字第4430号公证书，证明2017年5月3日，市征收办摇号选定涉案项目评估机构活动程序符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》和摇号办法的规定，摇号结果真实、有效。 2017年5月11日，中证公司对涉案房屋进行现场勘查，对其装饰装修及附属物进行勘查登记，并制作了《中证房地产评估造价集团有限公司现场实地勘查记录》《装饰装修及附属物实地查勘记录》。在上述两表上有被征收人杨诚兰、征收人员、估价人员及第三方见证人签字确认。 2017年6月9日的《栖霞区征收项目未登记房屋认定书》，认定原告房屋现状：砖混结构144平方米，总建筑面积144平方米，房屋用途为住宅。 2017年6月11日，中证公司出具编号QXXG04-1030《房屋征收分户估价报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》，前述评估材料中载明位于果牧场三队的被征收房屋面积为144平方米，选用比较法确定房屋在2017年4月11日价值时点的房屋价值为2448432元。《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附属物补偿金额分户估价表》载明的装饰装修补偿款及附着物补偿为82610元。2017年7月2日，前述材料及《栖霞区征收项目未登记房屋认定书》向原告进行了送达。原告在法定期限内未对该评估结果申请复核。 后，原栖霞区征收办工作人员多次与原告方商谈征收补偿事宜，未能协商一致，2019年4月9日，原栖霞区征收办向栖霞区政府提交宁栖征字〔2019〕66号《关于对杨诚兰房屋作出征收补偿决定的请示》，报请栖霞区政府对被征收人杨诚兰作出征收补偿决定。 2019年4月15日，栖霞区政府向杨诚兰作出宁栖国征补听告字〔2019〕50号《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿听证权利告知书》，告知原告，为维护公共利益，保障被征收人的合法权益，其有要求听证的权利。若要求举行听证，请在收到告知书之日起3日内向栖霞区政府书面提出申请，逾期视为放弃要求听证的权利。2019年4月16日，栖霞区政府将该听证权利告知书向原告进行了送达。原告申请参加听证。2019年4月25日，栖霞区政府作出听证通知书并于次日进行送达，告知了原告听证的时间、、地点等情况 2019年5月6日，被告栖霞区政府作出50号《征收补偿决定书》，决定：一、以产权调换方式补偿被征收人。用于产权调换的房屋地址为南京市栖霞区，建筑面积约为85-92平方米房屋以及Ａ4幢202室，建筑面积约为65-71平方米房屋一套，共计三套（该房号为工程编号，最终编号以公安部门编号为准，房屋面积以房产部门实测面积为准）。被征收人应当按照产权调换房建设单位的要求办理房款的结算手续。二、被征收人可获得室内装饰、装修及附属物补助140210元，其他补助费57774元。该补偿款已专户存储（开户银行：紫金农商行仙林支行，户名：原栖霞区征收办，账号：32×××34）。三、被征收人应当在本征收补偿决定书送达之日起十五日内将涉案房屋腾空并与征收部门办理房屋移交手续。一并告知了对征收补偿决定不服的救济途径及相应法律后果。2019年5月7日，被告栖霞区政府将50号《征收补偿决定书》向原告送达。原告拒签，前述送达回证上有送达人、见证人的签字。 2019年5月6日，被告栖霞区政府作出宁栖国征决告字〔2019〕50号《公告》，将50号《征收补偿决定书》进行公告，并于次日将该《公告》在征收范围内张贴。 原告对50号《征收补偿决定书》不服，向被告市政府申请行政复议。市政府收到原告的行政复议申请后，于2019年6月25日受理后，同日向栖霞区政府作出行政复议提出答复通知书并邮寄送达。2019年8月12日，市政府作出延期审理通知书，以案情复杂为由，决定延期至2019年9月22日前作出行政复议决定，并向原告及栖霞区政府送达。2019年9月9日，市政府作出中止行政复议通知书，中止行政复议案件审理。后中止原因消除后，市政府于2020年6月8日作出恢复审理通知书，恢复该行政复议案件的审理。2020年6月8日，被告市政府作出141号《复议决定书》，认为：栖霞区政府作出50号《征收补偿决定书》，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款、第二十六条的规定，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项之规定，决定维持栖霞区政府作出的50号《征收补偿决定书》。后市政府向原告及被告栖霞区政府邮寄送达了141号《复议决定书》。 另查明，案外人丁惠霞、戴岳不服被告栖霞区政府作出的2号征收决定，向本院提起诉讼，本院于2018年7月16日作出（2017）苏01行初625号行政判决，驳回丁惠霞、戴岳的诉讼请求。 再查明，作为2号征收决定附件的《房屋征收补偿实施方案》第五条“未经登记被征收房屋的认定”规定：“对征收范围内未经登记的房屋由区政府组织相关部门及西岗街道、西岗果牧场进行认定。”栖霞区政府就案涉项目制定了《实施细则》，对征收安置房源及过渡期限、被征收房屋的认定和处理意见、符合条件的被征收人实行保障安置的办法、征收安置房申购的特殊规定、住宅户其它补助费用及标准、征收补偿及安置工作流程等作出了规定。其中“二、被征收房屋的认定和处理意见”规定：“（一）西岗果牧场范围内所有被征收房屋均无产权证，未登记房屋需要由栖霞区政府进行认定。1、区政府组织住建局、国土分局、城管局、规划局、法制办等相关部门成立未登记房屋认定工作组，制定《西岗果牧场危旧房改造和综合整治项目未登记房屋认定处理办法》。2、果牧场组成征收房屋确权小组，结合果牧场的建房相关规范要求及历史情况，按照《西岗果牧场危旧房改造和综合整治项目未登记房屋认定处理办法》，对符合条件的被征收房屋进行初步认定。3、区未登记房屋认定工作组根据果牧场初步认定的房屋情况，进行联合认定，并加盖‘南京市栖霞区房屋认定专用章’。4、认定结果公示后，对于认定结果确有错误的，可以进行更正并公示。（二）对被征收房屋的具体认定条件：1、持有果牧场发放房产证或者批建手续的，其‘房产证’或批建手续不能直接作为被征收房屋的认定依据，须经果牧场审核确认后，方可认定被征收房屋的对象及面积。2、果牧场职工，户籍在果牧场范围内，建有房屋，无果牧场房产证或者批建手续的，由果牧场根据该户的实际情况确认，首先核实该户的父母是否有房产证或批建手续，如有手续应当与父母房产结合进行征收认定，符合分户条件可以分户处理；如无手续可以直接按人均面积标准确认该户的征收面积。职工认定标准及范围由果牧场规定。3、被征收房屋的房主为果牧场职工，其成年子女户口在此地，仍为果牧场职工的，可以从原房主户内单独分立成户，房屋分别征收，其家庭人口按分立户分别计算。4、被征收户的户籍人口必须是房屋征收范围公告（2017年3月10日）之日实际在西岗果牧场范围内，与职工房主为直系亲属的人员。5、确认被征收户必须有实际建成的房屋作为认定基础，无房屋不能认定，面积不足的须据实认定。6、其他需要认定的房屋，由果牧场负责初步确认后报区政府审核认定。”该部分“（四）被征收房屋认定的具体意见”规定，持有果牧场房产证或者批建手续的房屋及承租公房，根据实际房屋面积，最高认定面积为144平方米；无果牧场房产证或者批建手续的房屋，及批小建大的房屋，依照果牧场2002年普查面积为依据认定房屋面积，普查面积超过130平方米的，按130平方米认定面积；被征收房屋中户籍人员较多的，根据实际面积可以按照人均不超过30平方米予以认定面积。认定面积之外的多余房屋面积只给予材料回收款，不能计算购房面积。果牧场将代建房屋出售给场外人员的，由大学城管委会委托西岗果牧场，按照原出售合同中记载或果牧场确认的房屋面积，参照征收标准与购买人签订货币回购协议，不予安置，不享受提现奖励。该部分规定：“（五）果牧场所有确认的房屋建筑面积在该单位房屋及土地使用权补偿中扣减。”2017年5月27日，西岗果牧场危旧房改造和综合整治项目未登记房屋认定工作小组发布了《西岗果牧场危旧房改造和综合整治项目未登记房屋认定处理办法》，对未登记房屋的认定、处理及分户进行了规定，内容与上述细则的规定内容基本一致。 还查明，2014年，征收相关单位组织对被调查人为杨诚兰的房屋进行调查，并制作了房屋调查表，房屋面积共计239.265平方米。被调查人栏签有“葛大强”字样。 庭审中，原告杨诚兰陈述，杨诚兰系西岗果牧场的职工；杨诚兰的小女儿葛大华的户籍于2005年左右迁回西岗果牧场三队，葛大华曾在青龙山技校工作，该学校与西岗果牧场属于同一个系统；评估部门曾入户勘察，收到了评估报告，因不清楚评估公司的地址及联系方式而未申请复核评估；曾有征收相关单位联系过补偿事宜；曾参加听证会。 被告栖霞区政府陈述，原告杨诚兰户的案涉房屋未能提供批建手续，根据原告的房屋为楼房等实际情况，视为该户房屋具有批建手续，根据《实施细则》认定原告的房屋面积为144平方米，该面积认定与户籍人数无关；协商过程中原告曾明确表示选择拿房，故以产权调换方式作出案涉补偿决定；案涉产权调换房的价值由评估公司评估确定并给予相应优惠计算得出，位于西岗果牧场范围内。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款、第二十六条的规定，被告栖霞区政府负责其行政区域内的房屋征收与补偿工作，其确定的房屋征收部门与被征收人即本案原告在签约期限内达不成补偿协议，对于房屋征收部门提起作出补偿决定的申请，有权依法作出房屋征收补偿决定。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第八条第五项之规定，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。本案中，栖霞区政府因西岗果牧场项目需要，作出2号征收决定并已经公告，告知了当事人具有申请行政复议和提起行政诉讼的权利。丁惠霞、戴岳已经就2号征收决定向本院提起行政诉讼，本院作出（2017）苏01行初625号行政判决，驳回了丁惠霞、戴岳的诉讼请求，丁惠霞、戴岳未上诉，（2017）苏01行初625号行政判决已经发生法律效力，2号征收决定的法律效力已经为生效判决所确认。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。房屋征收部门规定被征收人协商选定房地产价格评估机构的时间应当不少于5个工作日。”《国有土地上房屋征收评估办法》第五条第一款规定：“同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。”本案中，原栖霞区征收办向案涉项目的被征收人公告了协商选择评估机构的相关事宜，由被征收人协商选定评估机构。因被征收人未能在规定的期限内（2017年4月18日至2017年4月26日）协商一致选定评估机构，经江苏省南京市南京公证处公证，市征收办通过摇号方式选定大新公司和中证公司为案涉项目的评估机构。案涉项目评估机构的选定符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关规定的要求。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一、二款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第一款规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”该办法第二十条第一款规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”本案中，栖霞区政府提供的《栖霞区征收项目未登记房屋认定书》《分户估价报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》及送达回证等证据证明，案涉房屋《分户估价报告》及《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》已送达原告。上述估价报告及估价表中均明确载明，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到估价结果之日起10日内，要求评估机构作出解释、说明以及可以向原评估机构书面申请复核评估。原告在法定期限内未申请复核评估，应视为其对案涉房屋价值评估程序及评估结论予以认可。同时，案涉评估报告中选用了比较法的评估方法，并以2号征收决定作出时的2017年4月11日为价值时点进评估，并无不当。由此，前述评估结果可以作为对原告案涉房屋进行征收补偿的依据。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一、二款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”本案中，因以产权调换方式进行补偿对被征收人更为有利，且原告在征收补偿协商中曾表示选择“拿房”，故被告栖霞区政府作出的50号《征收补偿决定书》，决定以产权调换方式进行补偿，并确定了产权调换房源位置、面积，且提供的产权调换房屋建筑面积大于被征收房屋认定面积，并无不当。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本案中，原告的案涉房屋为住宅，不存在停产停业损失补偿，50号《征收补偿决定书》包含房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、拆移补助费等，补偿范围并无不当。其中房屋价值及安置房源价值均经评估确定，搬迁费等符合《实施细则》的规定。本案中，被告栖霞区政府在《实施细则》中明确载明“本项目征收安置房的评估价格为10842元/平方米，根据本项目的安置房的地点、区位等因素给予评估价10%的价格优惠，申购安置房价格为9758元/平方米。”综上，被告栖霞区政府按照评估价格确定安置房价值以及按10%的价格优惠确定申购安置房价格，符合上述规定。 关于原告对评估报告中案涉房屋的面积的异议，本院认为，《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定，被告栖霞区政府组织该区住建局、国土分局、城管局、规划局、法制办等相关部门成立未登记房屋认定工作组，对西岗果牧场征收范围内未登记房屋的具体认定条件作出规定，并制定《未登记房屋认定处理办法》，符合前述规定。同时，《未登记房屋认定处理办法》中对房屋所有人**籍、分户、认定面积等作出规定，并未超出被告栖霞区政府在征收过程中对未登记房屋“调查、认定、处理”的职权范围，且相关内容规定与《房屋征收与补偿实施方案》内容基本一致，亦不与现行的征收补偿政策相冲突，可以作为本案案涉未登记房屋认定面积的依据之一。本案中，案涉房屋并未进行登记，栖霞区政府根据前期调查结果即案涉房屋总面积239.265平方米以及《实施细则》中“持有果牧场房产证或者批建手续的房屋及承租公房，根据实际房屋面积，最高认定面积为144平方米”的规定，栖霞区政府将案涉房屋视为有批建手续的房屋认定案涉房屋合法面积144平方米，符合上述规定，原告的该主张，本院不予支持。 关于原告认为葛大华符合分户补偿条件的异议，本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，被征收人指被征收房屋所有权人。《未登记房屋认定处理办法》指出，被认定为房屋所有人的，原则上应为西岗果牧场职工。本案中，原告杨诚兰系西岗果牧场职工，但原告的女儿葛大华并非西岗果牧场职工，不符合《未登记房屋认定处理办法》规定的分户补偿条件，原告的该项主张，本院不予支持。 《中华人民共和国行政复议法》第十三条第一款规定：“对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。”原告对栖霞区政府作出的50号《征收补偿决定书》不服，向市政府申请复议，市政府具有对原告提出的行政复议申请进行处理的法定职责。 《中华人民共和国行政复议法》第三十一条第一款规定：“行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过三十日。”本案中，被告市政府收到原告的行政复议申请书后，于2019年6月25日向原告作出行政复议受理通知书，受理了原告的行政复议申请。同日，市政府向栖霞区政府作出行政复议提出答复通知书，要求栖霞区政府提交相关材料。2019年8月12日，市政府作出延期审理通知书，决定延期至2019年9月22日作出。2019年9月9日，市政府作出中止行政复议通知书，中止该行政复议案件的审理，并向原告及栖霞区政府送达。2020年6月8日，被告市政府作出恢复审理通知书，恢复行政复议案件的审理并作出141号《行政复议决定书》，向原告及被告栖霞区政府邮寄送达。被告市政府作出行政复议决定的程序符合法律规定。 综上，50号《征收补偿决定书》认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，141号《行政复议决定书》的行政程序合法。原告的诉讼请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告杨诚兰的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告杨诚兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  刘苏文 审判员  李丹丹 审判员  王攀峰 二〇二〇年十二月十五日  书记员  韩卓君