安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终756号 上诉人（原审被告）：戴贵琪，女，1969年3月2日出生，汉族。 委托诉讼代理人：江自勇，男，1963年12月6日出生，汉族，系戴贵琪丈夫。 被上诉人（原审原告）：徐祖传，男，1961年6月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：余丽丽，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹晨，安徽道同律师事务所律师。 上诉人戴贵琪因与被上诉人徐祖传房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院（2020）皖1024民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，并于2020年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人戴贵琪及其委托诉讼代理人江自勇，被上诉人徐祖传的委托诉讼代理人邹晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴贵琪上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项；二、请求减免戴贵琪三个月租金；三、本案一、二审诉讼费由徐祖传承担。 事实与理由：一、2012年5月初，徐祖传主动找到戴贵琪，让戴贵琪帮忙把案涉商铺盘下来。经徐祖传、戴贵红再三恳求，戴贵琪与徐祖传订立了口头无限期租赁合同。合同内容是让戴贵琪开得越久越好，直到商铺倒塌为止，如徐祖传违约，则徐祖传收回店内所有货物并赔偿戴贵琪全部经济损失，租金支付方式为一年届满后支付上一年度租金。2016年5月，徐祖传电话通知戴贵琪搬离商铺，双方在电话中争执起来，后不了了之。2020年3月，案涉商铺所在的一排店面的产权收归祁门县阊顺资产运营管理有限公司，并于2020年12月底收回。徐祖传逼迫该排店面的承租人与其将租赁合同续签至第二年5月，以此占有国有资产。2020年5月7日，因“川味火锅”的承租人不同意续签至第二年5月，与徐祖传发生纠纷，戴贵琪夫妇指责了徐祖传的行为。5月8日，戴贵琪就收到了徐祖传要求解除租赁合同的微信。根据合同法第十条规定，除了法律、行政法规规定或者当事人约定必须采用书面形式的合同之外，均可以采用口头形式订立合同。戴贵琪基于对徐祖传的信任，与其订立口头协议。戴贵琪多年实际经营案涉商铺并支付租金，证实了双方之间为口头无限期租赁合同。一审法院认定双方之间为不定期租赁合同是错误的。同时，根据合同法规定，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚信原则，依据合同的性质目的和交易习惯履行。因此，徐祖传无权单方解除合同。如果徐祖传可以随意解除合同，戴贵琪的合法权益无法得到保护。二、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于合同案件的审理第5点，即使承租人没有按照预定期限支付租金，出租人也不能解除合同。且本案中，戴贵琪愿意支付租金，租金支付期限应为2020年12月31日。 徐祖传辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 徐祖传向一审法院起诉请求：一、确认徐祖传与戴贵琪就祁门县新兴路商铺租赁形成的不定期租赁合同已于2020年6月4日解除；二、判令戴贵琪将上述商铺立即交还给徐祖传；三、判令戴贵琪支付2020年5月5日至2020年6月4日期间租金1167元并自2020年6月5日起按1167元/月支付房屋占有使用费给徐祖传；四、本案诉讼费用由戴贵琪承担。 一审法院认定事实：2012年5月5日，戴贵琪从徐祖传处租赁位于安徽省祁门县商铺用于经营雨林超市，因徐祖传前妻与戴贵琪是姐妹关系，双方未签订书面租赁合同，租金是每年14000元，做满一年再支付上一年度租金，每年一付。戴贵琪现已支付2019年度（2019年5月5日至2020年5月4日）租金14000元。2020年4月1日，徐祖传与雨林超市商铺产权人祁门县阊顺资产运营管理有限公司签订了《租赁合同》，合同期限自2020年1月1日至2020年12月31日。同时祁门县阊顺资产运营管理有限公司已经书面告知戴贵琪，2020年12月31日后将统一招标方式招租。2020年5月18日，徐祖传通过邮政特快专递方式向戴贵琪寄出《解除租赁合同通知书》，告知戴贵琪租赁合同于2020年6月4日解除，要求戴贵琪于2020年6月4日前将该商铺交还给徐祖传并结清租赁费用及水电费用。因戴贵琪至今未交还商铺，2020年6月9日，徐祖传诉讼至法院，请法院依法支持其诉讼请求。 一审法院认为：不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，徐祖传与戴贵琪双方未签订房屋租赁合同，按口头约定履行，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方均应按照约定行使权利、履行义务。戴贵琪租赁徐祖传向祁门县阊顺资产运营管理有限公司租赁的商铺系不定期租赁，徐祖传可以随时解除合同。徐祖传以书面通知形式要求解除租赁关系，交还租赁店铺，符合法律规定，应予以支持。现戴贵琪未按徐祖传通知要求交还租赁店铺，应按规定支付占用店铺期间使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百二十四条、第二百三十二条之规定，判决：一、徐祖传与戴贵琪就坐落于安徽省祁门县商铺（雨林超市）租赁形成的不定期租赁合同于2020年6月4日解除；二、戴贵琪于本判决生效后二十日内将坐落于安徽省祁门县商铺（雨林超市）交还给徐祖传；三、戴贵琪按每月1167元支付给徐祖传占有店铺使用费，自2020年5月5日起至交还租赁店铺止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由戴贵琪承担。 本院二审期间，戴贵琪向本院提交以下六组证据： 证据一、转盘货物清单一份。证明：徐祖传将其货物转给戴贵琪，并承诺戴贵琪不开了可以把货物返还给徐祖传，清单上的字迹系徐祖传本人所写。 证据二、承租人证明四份。证明：徐祖传租给戴贵琪一个三平方米的店面，旁边店面租给其他人，都是戴贵琪安排租给这些客户，钱款归徐祖传，且徐祖传对外声称戴贵琪不用交房租。 证据三、付款存根及收款收据一份。证明：戴贵琪与徐祖传之间的交易习惯为届满一年支付上一年度租金。 证据四、祁门县阊顺资产运营管理有限公司书面通知。证明：案涉商铺只能租到2020年12月31日，如果戴贵琪与徐祖传之间有合同的话，合同只能签到2020年12月31日，不能签到第二年5月份。 证据五、照片两张。证明：徐祖传带人去“川味火锅”闹事，110出警。 证据六、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》。证明：因疫情原因，应当支持戴贵琪的请求。 徐祖传的质证意见为：证据一、证据三、证据四、证据五、证据六均不属于二审中的新证据，且与本案无关联性；证据二不符合证据形式，其真实性无法核实，且与本案无关联性。 本院认证意见为：以上证据均不属于二审中的新证据。 双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、戴贵琪与徐祖传之间的租赁合同是否于2020年6月4日解除，戴贵琪是否应当返还案涉商铺；二、戴贵琪主张减免三个月的租金是否应予支持。 关于争议焦点一：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，戴贵琪与徐祖传之间的租赁期限超出六个月以上，且未签订书面合同，双方当事人之间的租赁合同应认定为不定期租赁合同。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。徐祖传于2020年5月18日以邮政特快专递方式向戴贵琪寄出《解除租赁合同通知书》，通知戴贵琪租赁合同于2020年6月4日解除，戴贵琪亦已收到该份通知书。一审法院据此认定案涉租赁合同于2020年6月4日解除并无不当。租赁合同解除后，戴贵琪应当返还案涉商铺。在案涉租赁合同解除前，戴贵琪应当支付2020年5月5日至2020年6月4日期间一个月的租金1167元，案涉租赁合同解除后，戴贵琪应当自2020年6月5日起按照每月1167元的标准支付占有使用费至实际交还租赁商铺之日止。一审法院判决戴贵琪按照每月1167元的标准自2020年5月5日起支付占有使用费至交还租赁商铺之日止，表述有误，本院予以纠正。 关于争议焦点二：戴贵琪在二审中上诉请求减免三个月的租金。由于戴贵琪在一审中并未提起反诉，本院二审中就戴贵琪提出的减免三个月租金以及在庭审中提出的赔偿损失的主张，依法组织双方当事人调解，双方未能达成调解协议。对于该部分请求，戴贵琪可以依法另行起诉主张。 综上所述，戴贵琪的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、维持安徽省祁门县人民法院（2020）皖1024民初540号民事判决第一项即：徐祖传与戴贵琪就坐落于安徽省祁门县商铺（雨林超市）租赁形成的不定期租赁合同于2020年6月4日解除；第二项即：戴贵琪于本判决生效后二十日内将坐落于安徽省祁门县商铺（雨林超市）交还给徐祖传。 二、变更安徽省祁门县人民法院（2020）皖1024民初540号民事判决第三项为：戴贵琪支付徐祖传2020年5月5日至2020年6月4日期间的租金1167元，并按照每月1167元的标准自2020年6月5日起支付占有使用费至实际交还租赁商铺之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由戴贵琪负担；二审案件受理费25元，由戴贵琪负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋浩之 审判员  戴英杰 审判员  谢慧慧 二〇二〇年十二月十五日 书记员  吴 奇 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。