广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3999号上诉人（原审原告）：陈新荣，男，汉族，1964年10月23日出生，住佛山市三水区***********。委托诉讼代理人：刘文霞，广东务正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市华瑞投资有限公司，住所地：清远市清城区*****xxxxxxxx商铺42号。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：汤伟，广东粤胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张学利，广东粤胜律师事务所律师。上诉人陈新荣因与被上诉人清远市华瑞投资有限公司（以下简称华瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈新荣的上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判华瑞公司向陈新荣退还购房款15000000元及赔偿损失12750000元（按总购房款15000000元每日万分之五计算，自2015年4月15日云计算到购房款全部清偿之日止）；二、本案全部诉讼费由华瑞公司负担。事实与理由：一、双方当事人于2015年1月15日签订《xxxx认购书》，陈新荣于2015年1月15日即一次性交齐购房款15000000元，但华瑞公司至今年五年时间未将房产交付给陈新荣，其行为构成违约，应承担违约责任，理应赔偿损失。但原审判决未确定华瑞公司构成违约及承担违约责任不当。二、华瑞公司明知案涉房不能过户到陈新荣名下，仍与陈新荣签订认购书，其行为涉嫌欺诈。因此华瑞公司应承担全部责任，但原审判决没有对此作出认定。三、原审判决按照银行同期贷款利率计算资金占用费，对陈新荣显失公平，严重损害陈新荣的利益。理由如下：一是双方在签订认购书时的房价为5800元/平方米，时至今日，案涉房屋的价格已升值至11000元/平方米，陈新荣所购房屋存在增值损失；二是案涉房产是经营幼儿园，按2016年3月开学至今日，使陈新荣的经营损失巨大；三是陈新荣用于支付的购房款的资金，不能按银行贷款利率计算，相反，应按民间借货的规定计算。四、陈新荣主张资金损失按每日万分之五计算，理由如下：一是每日万分之五的标准没有超过法律规定的保护民间借款的最高标准24%；二是陈新荣是自然人，而非金融机构，应照参照民间借贷的法律规定来确定利率，而非银行贷款利率计算；三是华瑞公司存在违约、欺诈的事实，理应承担惩罚性违约责任。综上所，请求二审法院支持陈新荣的上诉请求。华瑞公司答辩称：我方认为陈新荣的上诉请求没有事实和法律依据，应驳回其上诉请求。一、华瑞公司不构成违约，不应承担违约责任。双方签订的《xxxx认购书》第八条已经明确约定关于胜利雅苑的规划最后以清远市有关部门批复为准，幼儿园因政府原因不具备继续履行的条件，因此，华瑞公司不构成违约，不承担违约责任。二、华瑞公司没有过错，也没有欺诈的行为。在《xxxx认购书》中认定的是将来如果幼儿园能办理网签及过户手续则华瑞公司进行办理网签和过户手续，但是涉案的幼儿园由于政府原因而不能进行网签及对外销售，所以华瑞公司不存在过错也没有构成违约，更没有欺诈的行为。三、一审法院按照同期银行贷款利率计算损失合法有据。在《xxxx认购书》中，双方没有约定每日万分之五的违约责任，同时也没有法律规定按照每日万分之五来计算违约责任，且华瑞公司在本案中不存在过错和违约、欺诈的行为。本案是房屋买卖合同纠纷不是民间借贷合同纠纷，不能参照最高人民法院关于审理民间借贷案件的司法解释来计算的占用费。本案的当事人没有其他的实际损失，资金的占用费按同期银行利率计算是合法有据的。四、陈新荣在一审起诉的要求是违约责任，本案华瑞公司不存在违约，不应当承担违约责任，华瑞公司支付贷款利息应视为已承担赔偿损失的责任，一审法院审理查明中认为陈新荣还存在其他损失，可另行主张权利是错误的，二审法院应当予以纠正。我方一审提交的证据显示，涉案的房屋在双方签订认购书时是可以对外销售的，但在2018年12月3日才锁定不能办理网签手续，导致了案涉的幼儿园不能过户。幼儿园房产不存在升价的说法，案件受理费也存在异议，一审判决是否按照30000000元的标的计算，一审判决全由华瑞公司承担，违反相关法律规定。陈新荣向原审法院起诉请求：一、解除陈新荣、华瑞公司签订的《xxxx认购书》；二、华瑞公司向陈新荣退还购房款15000000元；三、华瑞公司从2015年4月15日起，按占用陈新荣资金每日万分之五赔偿损失至退清款之日止；四、由华瑞公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2015年1月15日，陈新荣与华瑞公司签订《xxxx认购书》，由陈新荣向华瑞公司购买位于清远市清城区**********幼儿园房屋，成交金额15000000元。同日，华瑞公司向陈新荣出具《收据》，载明收到陈新荣购房款15000000元。庭审时，华瑞公司同意退还15000000元购房款，表示陈新荣购买的幼儿园房屋因用途为教育，被政府部门限制出售，故房屋不能办理网签和交付给陈新荣。因华瑞公司未能交付幼儿园房屋，陈新荣提起本案诉讼。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。诉讼中，华瑞公司已明确表示案涉房屋因政府部门原因不能出售，并对陈新荣主张退还购房款的请求无异议。故对陈新荣主张解除《xxxx认购书》，以及由华瑞公司退还购房款15000000元的诉讼请求，予以支持。关于损失。本案中陈新荣只主张资金占用损失，但陈新荣要求按每日万分之五计算没有依据，资金占用损失可按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2015年4月15日起计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。至于资金占用损失之外，如陈新荣认为还存在其他损失，可另行主张权利。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年6月30日判决如下：一、解除陈新荣与清远市华瑞投资有限公司于2015年1月15日签订的《xxxx认购书》；二、清远市华瑞投资有限公司于判决生效之日起10日内向陈新荣退还购房款15000000元及资金占用损失（按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2015年4月15日起计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。三、驳回陈新荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98300元、财产保全费5000元，合共103300元，由清远市华瑞投资有限公司负担。本院二审期间，陈新荣补充提交证据如下：《xxxx公司章程》、《xxxxx公司股东会议决议》和三份借款合同及《“2017-2020年”支付银行利息的发票》，证明陈新荣是投资房地产的商人，其开办的公司每年都有向银行进行贷款投资，银行贷款利率都是按照8.05%计算，自己投资资产拿来购房的资金给对方占用，自己贷款的利率已超过一审法院判决认定的利率。本院组织当事人进行质证。华瑞公司质证认为，所提交的证据主体是四会市汇诚创业投资有限公司，且支付资金的时间在2017年之后，故与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合陈新荣的上诉请求与华瑞公司的抗辩意见，归纳本案争议焦点：华瑞公司是否存在违约，应否向陈新荣支付每日万分之五的违约损失。本案中，双方当事人签订《xxxx认购书》，是双方真实意思表示，内容合法，应认定有效。陈新荣认为华瑞公司在签订《xxxx认购书》过程中存在欺诈，应按总购房款的每日万元之五承担违约责任。依据查明的事实，案涉房屋基于政府原因不能交易，致使陈新荣的合同目的无法实现。陈新荣未能举证华瑞公司在订立案涉合同时有欺诈的事实，因此陈新荣上诉认为华瑞公司在履行上述协议过程中存在违约，证据不足，本院不予支持。陈新荣在二审补充提交《xxxx限公司章程》、《xxxx公司股东会议决议》和三份借款合同及《“2017-2020年”支付银行利息的发票》等证据，拟证明陈新荣购买案涉房产资金来源，按银行周期贷款利率计算利息不足以填补其实质损失，而应按每日万分之五计算。经审查，陈新荣提交的上述证据不足达到其实质损失的证明力，其主张利息按每日万分之五依据不足，本院不予支持。综上所述，陈新荣的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73050元，由陈新荣负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年十一月二十四日书记员 陈俊杰附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。