安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终4757号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会**，统一社会信用代码91341221335632720J。 法定代表人：周建廷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔渊，男，汉族，1985年4月13日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：梅竹，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）因与被上诉人崔渊房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初4606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 腾辉公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判；并由崔渊负担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定的交房日期有误，应予纠正；酌定的逾期办证违约金明显高于双方约定，违反了意思自治原则，加重了腾辉公司的违约责任。 崔渊辩称：一审判决关于交房日期和逾期办证违约金的数额认定正确，应予维持。 崔渊向一审法院起诉请求：腾辉公司支付逾期办证违约金92175.90元；并由其承担本案诉讼费用。 腾辉公司向一审法院反诉请求：崔渊支付违约金26670元；并由其承担反诉费用。 一审法院认定事实：2017年4月21日，崔渊与腾辉公司签订《商品房买卖合同》约定：崔渊购买腾辉公司建设的位于临泉县西侧的腾辉国际城41幢1层111房（7＃楼12栋111号），合同价款为2540000元，付款方式为首付加银行按揭。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料。因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人一次性付款方式付款。买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款。逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。出卖人应在2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3、政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，崔渊依约支付房屋首付款1270000元，余款于2018年1月24日办理按揭贷款。2017年9月5日，崔渊接收涉案房屋。 2018年4月25日，腾辉国际城7#楼经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2018年4月28日在临泉县住房和城乡建设局竣工验收备案。2018年6月26日，腾辉公司将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。双方约定崔渊应于首付款之日起15日内提交贷款申请资料，并在60日内完成放款，但发放贷款的时间并非原告所能控制。自合同签订之日2017年4月21日计算至崔渊签订按揭贷款合同之日2018年1月24日，扣除75天，原告逾期付款天数为203天，逾期付款违约金应为25781元。故对于腾辉公司的反诉请求合理部分予以支持。腾辉公司未按合同约定时间向崔渊交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。崔渊于2017年9月5日已经实际收房，对其仅主张逾期交房截至日期为2017年9月5日，要求扣除逾期交房违约金17018元用以抵扣逾期付款违约金予以确认，折抵后，崔渊应向腾辉公司支付逾期付款违约金8763元。腾辉公司于2017年9月5日交付涉案房屋，最迟应于2017年12月4日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。腾辉公司于2018年6月26日才向临泉县不动产登记中心提交资料，依法应承担逾期办证违约责任。故对于崔渊要求腾辉公司支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，依法酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。腾辉公司逾期提供资料的天数从2017年12月4日计算至2018年6月26日，共计204天，应支付违约金86454.64元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内支付崔渊逾期办证违约金86454.64元；二、崔渊于判决生效之日起十日内支付安徽腾辉国际城开发有限公司逾期付款违约金8763元；三、驳回崔渊的其他诉讼请求；四、驳回安徽腾辉国际城开发有限公司的其他反诉请求。上述第一、二项折抵后，安徽腾辉国际城开发有限公司应支付崔渊款项为77691.64元。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1052元，由崔渊负担65元，安徽腾辉国际城开发有限公司负担987元；反诉费233元，由安徽腾辉国际城开发有限公司负担156元，崔渊负担77元。 二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二审举证、质证情况，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审庭审情况，本案争议焦点为：一审判决确定的逾期违约金是否正确。 涉案《商品房买卖合同》合法、有效，双方当事人应按约履行相应的义务。崔渊未在约定的期限内提交贷款申请资料，应承担相应的违约责任；案涉房屋交付后，腾辉公司未按照约定的期限将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，应承担相应的违约责任。由于双方就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，一审法院综合本案具体情形，分别认定双方的违约责任；并结合当事人的诉讼请求，分别确定崔渊、腾辉公司所应承担的逾期违约金，并无不当。 综上所述，腾辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费380元，由上诉人安徽腾辉国际城开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理张婷玉 书记员张玉 附：（2020）皖12民终4757民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。