青海省海东市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）青02执异34号 案外人：赵某，男，生于1951年7月8日，汉族，青海省海东市乐都区村民，现住该区。 委托诉讼代理人：赵国庆，男，生于1976年10月1日，汉族，青海省海东市乐都区村民，现住该区，系案外人赵某之子。 申请执行人：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，统一社会信用代码：91630104698504752C。 法定代表人：何某。 委托诉讼代理人：马某，青海智凡律师事务所律师。 被执行人：青海祥泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91632123679173548J。 法定代表人：曹某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阿某，青海凡圣律师事务所律师。 本院在执行申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称重庆七建青海分公司）与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人赵某不服本院于2020年9月16日作出的（2020）青02执61号之一执行裁定书，于2020年12月3日向本院提出书面执行异议申请，请求依法排除对案外人购买的××区房屋的查封。本院于同日立案登记受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，并于2020年12月4日对本案进行了公开听证，案外人赵某的委托代理人赵国庆、申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司的委托代理人马某、被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司的法定代表人曹某及其委托代理人阿某均到庭参加了听证，现本案已审查终结。 因申请执行人重庆七建青海分公司申请强制执行，本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书。该裁定书内容为：申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出的（2020）青民终第146号民事判决书已发生法律效力，因被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司未依法履行生效法律文书所确定的义务，申请人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司向青海省海东市中级人民法院申请强制执行，本院于2020年9月8日依法立案执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十二条、第三十八条、以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，裁定如下：冻结、扣划被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。查封、冻结、扣划期间，任何人不得擅自处分上述财产。若冻结、扣划数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。本裁定立即执行。2020年9月23日，本院分别向海东市房产局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，查封了被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议的，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议，逾期不提本院将依法强制执行。 案外人赵某得知公告内容后不服上述执行查封向本院提出执行异议称：案外人和被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司协商，被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司将开发的乐都区安泰.华都大厦1098室住宅（145.62平米）以582480元的价款出卖给案外人，经协商案外人以被执行人欠案外人其子赵国庆工程款301600元的价款折抵被执行人出卖的房款301600元。2015年1月5日双方签订了《商品房买卖合同》。2017年1月5日被执行人将该房交付申请人占有、使用至今。案外人在占有和使用后，办理了与该房相关的天然气、电、自来水购买等相关手续生活至今。2020年11月12日青海省海东市中级人民法院公告，拟查封被执行人名下的位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦的1098号房屋。案外人认为：查封的乐都区安泰.华都大厦1098室房屋系案外人已折抵方式购买的房屋，且已居住占有、使用，该房属于案外人所有。案外人对青海省海东市中级人民法院查封的案外人占有、使用的乐都区新乐西街乐都安泰华都大厦的1098号房屋公告有异议，故案外人依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》向人民法院提出执行异议申请，请求：人民法院依法排除对案外人购买的乐都区新乐西街乐都安泰华都大厦的1098号房屋的查封。 案外人赵某为证明自己的主张，在听证时向本院提交了以下12份证据：1、海东市中级人民法院于2020年9月16日作出的（2020）青02执61号之一执行裁定书复印件一份。证明：我的房屋被查封了，请求解除对我的房屋的查封。2、2015年1月5日祥泰公司与赵某签订的《商品房买卖合同（预售）》复印件一份。证明：我购买了1098号房屋，并签订了《商品房买卖合同》，该房屋是我的房子。3、2014年12月26日《粮库、亲仁幼儿园结算单》复印件一份及2015年1月5日祥泰公司给赵某开具的301600元房款收据（工程款顶账）原件、复印件各一份。证明：我购买了1098房屋，并已支付房款。4、2016年12月5日海东市乐都区华都物业管理有限公司与赵某就1098号房屋签订的《安泰.华都大厦物业管理合同》复印件一份。证明：房屋是我的，由我来管理并可以居住。5、2016年12月5日《安泰.华都大厦房屋交接单》及2017年1月18日《业主/住户申报装修审批表》复印件一份。证明：祥泰公司将1098号房屋交付给我了，并同意我装修。6、2017年1月5日海东华润燃气有限公司与赵某签订的《居民用户供气合同》复印件一份。证明：房屋已经供气使用。7、2017年5月18日青海省民政厅颁发的《门牌证》复印件一份。证明：民政部门对赵某购买的1098室房屋颁发了门牌证，房屋是赵某的。8、2017年6月18日、2018年9月19日民用户燃气安检单二份。证明：从2017年至今我在正常占有使用这个房屋。9、2017年1月19日有线电视费收据发票联复印件一份。证明：我一直在占有使用这个房屋。10、2017年2月21至2020年6月11燃气费收据复印件共6页14份；11、2017年2月13日电费收据复印件一份及2017年3月3日至2018年9月10日水费收据复印件5份。上述两份证明：这么多年来我一直生活在这个房子里，占有使用这个房屋。12、赵国庆工程款汇总结算单复印件共计7页。证明：赵某之子赵国庆和祥泰公司存在工程款债权债务的事实。上述证据都是通过合法手续得到的，综合证明房屋是我的合法私有财产，与祥泰公司没有任何关系。 申请执行人重庆七建青海分公司辩称：一、执行裁定书采取的查封措施符合法律规定。2017年10月19日，由青海省海东市中级人民法院作出编号为（2017）青02民初57号民事裁定书，裁定书裁定内容如下：“冻结被申请人青海祥泰房地产开发有限责任公司名下的35605118.21元银行存款或查封冻结其同等价值财产。”2017年10月25日,青海省海东市中级人民法院向海东市乐都区房产管理局发送编号为（2017）青02执保10号协助执行通知书，查封青海祥泰房地产开发有限责任公司名下位于××区、9号商铺，四层商铺，房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068号房产。 根据根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，申请执行人依据人民法院生效判决申请对被执行人的相关财产查封的措施符合上述法律的规定，人民法院的查封措施符合法律及相关程序性规定。二、赵某主张乐都安泰华都大厦1098号房屋系其所有，缺少法律基础，应予以驳回。2020年10月30日，本所律师通过前往海东市房产管理局查证，异议人赵国庆（身份证号：×××）名下无房产登记信息、商品房预售登记备案，且虽异议人提交《商品房买卖合同》，我方有理由怀疑合同有倒签的可能性，对合同的真实性、有效性不予认可。异议人未提供物业服务合同及相应缴费凭据，对异议申请中异议人陈述的关于“办理与该房相关的气、电、自来水等购买相关手续及生活至今”的事实不予认可。根据《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。三、异议人主张中止执行的理由不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议人赵某在申请中主张被执行人欠其子赵国庆工程款301600元的价款折抵房款301600元，对于该金额的产生依据没有相应证据予以证实，双方是否对工程价款进行核算亦无法证实。异议人现只提供了《粮库亲仁幼儿园结算单》与青海祥泰房地产开发有限责任公司出具的收据，上述结算单目的是消灭双方之间的债权债务关系，并不是有效的房屋买卖合同，且结算单未捺印真实性无法确认。该收据效力待定，作为企业在经济活动中使用的凭证，内部出具票据，无实质性的证明力。我国物权法用的是物权变动原则，即除了当事人对债权达成合意之外，还必须履行登记的法定义务，1098号房屋未办理过户登记，房屋权属未发生变动，异议人不能依据《协议书》而获得1098房屋的物权期待权。综上所述，异议人的主张缺乏事实和法律依据，海东市中级人民法院查封乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1098室房屋，符合法律程序，法律适用正确，应当依法驳回案外人的异议申请。 申请执行人重庆七建青海分公司在听证期间向本院提交了如下1份证据：即海东市房产管理局于2020年10月30日向北京大成（西宁）律师事务所出具的证明一份。证明：赵国庆（身份证号：×××）名下无房产登记信息，案涉申请人申请阻却本次执行的理由不成立。 被执行人祥泰公司辩称：第一、本案的基础事实是查封时间在2017年10月26日，但实际上本案的申请人知道自己的房屋被人民法院查封是在2020年10月25日，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、第十七条规定，2017年的查封并没有进行合法的通知或公告程序，我方认为，2017年10月26日进行的查封违反法律程序，应当予以纠正。对于本案而言，申请人接收查封公告的时间为2020年10月25日，但在此前，申请人已占有并使用案涉房屋多年，我方认为，对申请人有效的查封时间为2020年10月25日。第二，基于上述客观情况，申请人向法庭主张的事实符合客观情况，主要有以下四点：1、合同签订的时间均发生在有效的查封之前。2、在有效查封之前，赵某对房屋的占有状况是持续且稳定的。3、申请人的房款已经全部结清不存在拖欠。4、在双方履行房屋买卖合同时，双方达成的协议是由祥泰公司负责办理不动产权登记手续，那么本案确属因祥泰公司资金和手续办理问题未能在查封前办理登记，故申请人的申请排除执行的请求符合办理执行异议相关规定的第二十八条。此外，本案的申请人基本上都是进行安置补偿的回迁户，那么安置补偿协议其内容虽然简单，但通过双方约定的置换面积比例、计价标准及交付房屋时的房屋交接单，可以确定申请人对其主张的房屋具有占有并使用的排他性，这一点从占有的情况也可以得到应证，如果案涉房屋并不是申请人进行购买，那么其不可能持续并稳定的使用房屋至今，而没有其他权利人进行任何的权利主张。综上所述，我方认为，本案涉及的金钱债权执行，应当依法由祥泰公司的财产予以清偿，但本案异议申请人主张的房屋系其通过合法途径购买，虽未进行不动产权登记的权利公示，但符合排除执行的法律规定，希望法庭在考虑法律的严肃性之余体恤百姓购房之不易，支持申请人的申请请求。 被执行人祥泰公司在听证期间向本院提交了如下1份证据：即2016年1月28日海东市乐都区颁发的（乐）房预售证第00000023号《商品房预售许可证》复印件一份。证明：1、祥泰公司对案涉房屋所处位置的地上附着物，具备合法的预售许可。在诉讼以前对外签订的商品房买卖合同均合法有效。2、本案案涉拆迁安置的100套棚户区改造用房住户不受该预售许可的限制。 经本院审查查明：2015年1月5日，祥泰公司将其开发的位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰.华都大厦的1098号房屋出售给了赵某，房屋总价为582480元，并与之签订了《商品房买卖合同（预售）》。当日，经双方协商，赵某以祥泰公司欠其子赵国庆301600元工程款折抵房款301600元，祥泰公司给赵某开具了301600元房款收据（工程款顶账）。2016年12月5日，祥泰公司开具房屋交接单将1098号房屋正式交接与赵某，同日，赵某与海东市乐都区华都物业管理有限公司就1098号房屋签订了《安泰.华都大厦物业管理合同》，该房自此纳入安泰.华都大厦小区物业管理范围。2017年1月5日，赵某与海东华润燃气有限公司签订《居民用户供气合同》，该房开始供气使用。2017年1月18日，经赵某申报并经物业同意，赵某开始装修该房。2017年1月19日，赵某为该房开通了有线电视，并缴纳了费用。2017年5月18日，青海省民政厅对该房颁发了《门牌证》，署名为赵某，房号为1098室。自此，赵某一直居住使用该房至今。期间，赵某按生活居住使用需求，交纳了燃气、水电费用，并接受了燃气安检。 另查明，2017年9月27日，原告重庆七建青海分公司因与被告祥泰公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至本院，在本院审理期间，原告重庆七建青海分公司向本院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封被告祥泰公司名下财产。2017年10月19日，本院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结被申请人祥泰公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，本院向海东市乐都区房产管理局下发（2017）青02执保10号协助执行通知书，对被申请人祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，本院就原被告之间建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）青02民初57号民事判决，原被告对此均不服，向青海省高级人民法院提起上诉，经青海省高级人民法院审理，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事终审判决，判决祥泰公司在判决生效之日起十日内向重庆七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因被告祥泰公司在规定的期限内未履行判决确定的义务，重庆七建青海分公司向本院申请强制执行。本院依据法律规定，在本案执行阶段于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人祥泰房公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。查封、冻结、扣划期间，任何人不得擅自处分上述财产。若冻结、扣划数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。2020年9月23日，本院分别向海东市房产局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述涉案的12套房屋再次进行了查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议，逾期不提本院将依法强制执行。本案案外人赵某得知公告内容后，向本院提出执行异议，要求依法排除对案涉1098号房屋的查封。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案的查封时间倒地从何时起算；2、案外人的异议能否排除人民法院的查封。 关于本案的查封时间倒地从何时起算的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条规定“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。”根据上述规定可知，人民法院查封不动产的期限最多不得超过三年。本案中，依据重庆七建青海分公司的诉中保全申请，本院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日下发（2017）青02执保10号协助执行通知书，对被申请人祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年，即自2017年10月26日起至2020年10月25日止。后因重庆七建青海分公司申请强制执行，本院在进入强制执行程序后，根据执行不同阶段的需求，重新作出与（2017）青02民初57号民事裁定内容不同的（2020）青02执61号之一执行裁定书，并在前期查封失效届满之前，依职权于2020年9月23日再次续行查封了涉案的12套房屋，查封期限另行确定为三年，即自2020年9月23日至2023年9月25日止，且本案案外人在本院于2020年11月12日公告后才得知自己的房屋被强制执行中查封，故本案查封的最终起算时间应从再次续行查封的2020年9月23日起起算。 关于案外人的异议能否排除人民法院查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案外人于2015年已与被执行人签订了《商品房买卖合同》，其签订时间均在本院保全查封和执行查封之前，且被执行人拥有合法的商品房预售许可，因此，案外人所签订的《商品房买卖合同》合法有效。案外人所购商品房的性质为住宅，其购买房屋后对房屋进行装修使用并交纳水电、燃气费等一直居住至今，且从申请执行人提交的查询结果看，并不能证明案外人在海东市主城两区四县范围内有其他住房登记信息，故符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。在《商品房买卖合同》中约定涉案房产总价格为582480元，2015年1月5日，赵某以其子赵国庆工程款折抵房款301600元，且祥泰公司给赵某开具了301600元房款收据（工程款顶账），故赵某所付价款亦超过50%。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，赵某与祥泰公司签订了《商品房买卖合同》并缴纳房款，其享有对涉案房产的物权期待权，其因房屋买卖合同取得的民事权利，应受法律保护。据此，案外人要求排除本院对涉案房屋查封的执行异议请求成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条之规定，裁定如下： 中止执行本院（2020）青02执61号之一执行裁定中对对被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1098号房屋的查封。 如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审 判 长 王海林 审 判 员 王海龙 审 判 员 谭 青 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 李延春 书 记 员 马啟英