北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11757号上诉人（原审原告）：张立强，男，1981年2月13日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审被告）：北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街******。法定代表人：郭辉，总经理。委托诉讼代理人：郭宝，男，北京中恒建业房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：濮莎莎，女，北京中恒建业房地产经纪有限公司员工。上诉人张立强因与上诉人北京中恒建业房地产经纪有限公司（下称中恒建业公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初11573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人张立强、上诉人中恒建业公司之委托诉讼代理人郭宝、濮莎莎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立强上诉请求：同意一审判决第一、三、五项，撤销一审判决第二、四、六项，依法改判：1.要求中恒建业公司支付解约违约金18600元；2.中恒建业公司赔偿物品损失10260元；3.中恒建业公司支付墙面和厨房恢复原状的费用1万元及恢复原状期间的损失9300元；4.要求中恒建业公司赔偿门把手、防盗门、洗手间花洒、沙发腿损坏损失1700元；5.要求中恒建业公司支付附属物品、设备设施损坏的违约金18600元。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应依法予以改判。1.一审判决对物品损失认定事实严重错误。2.一审判决对附属物品、设备设施损失认定不清，严重失实。3.一审判决对附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的违约金不予支持，属违法判决。4.导致租户提前解除合同是中恒建业公司咎由自取，法院判决考虑疫情影响失当。5.墙面、厨房污损严重，恢复原状费用及恢复原状期间的损失应当得到支持。针对张立强的上诉，中恒建业公司辩称：不同意张立强的上诉请求和理由，答辩意见同我公司上诉意见。中恒建业公司上诉请求：同意一审判决第一、四、五项，撤销一审判决第二、三、六项，依法改判驳回张立强的其他诉讼请求。事实和理由：张立强要求我公司赔偿2020年5月23日至2020年8月22日期间的租金27900元，我公司不予认可。我公司已经于2020年4月23日向张立强提出解除租赁合同、交接北京市东城区竹杆胡同8号楼6层5单元601号房屋（下称涉案房屋）事宜，并在4月24日提前一个月发出通知函并收回涉案房屋，已履行了双方委托合同约定的通知义务。不能因为张立强拒收涉案房屋就判令我公司承担上述期间的房租。新型冠状病毒肺炎疫情是不可预见的，直接导致租赁合同无法继续履行，应自动解除。张立强与我公司持有的《房屋交割清单》不一致，应以我公司的为准。针对中恒建业公司的上诉，张立强辩称：中恒建业公司提交的《房屋交割清单》是假的，其填写的内容与事实严重不符，既然中恒建业公司同意赔偿我的损失，就证明其公司默认了物品中有损坏，损失损坏的程度由法院仔细查明。张立强向一审法院起诉请求：1.要求解除双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2.要求中恒建业公司支付解约违约金18600元；3.要求中恒建业公司支付2020年5月23日至2020年8月22日期间的租金27900元；4.要求中恒建业公司支付迟延给付租金的滞纳金，以27900元为基数，按每日千分之三的标准自2020年5月12日计算至实际给付之日；5.要求中恒建业公司赔偿物品损失10260元；6.要求中恒建业公司支付墙面和厨房恢复原状的费用1万元及恢复原状期间的损失9300元；7.要求中恒建业公司赔偿门把手、防盗门、洗手间花洒、沙发腿损坏损失1700元；8.要求中恒建业公司支付水费770元；燃气费487元；9.要求中恒建业公司支付附属物品、设备设施损坏的违约金18600元；10.要求中恒建业公司支付交通费、误工费5000元。一审法院认定事实：涉案房屋系张立强所有。2019年8月10日，张立强（甲方）与中恒建业公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定张立强将涉案房屋委托中恒建业公司进行出租代理，委托期限为2019年8月23日至2021年8月22日。租金9300元/月，各期租金支付日期为2019年8月10日、2019年11月12日、2020年2月12日、2020年5月12日、2020年8月12日……乙方应按约定时间交付房租，甲方在乙方迟延交付房租七日内（含七日）负有提醒义务，在甲方提醒下乙方仍迟延交付房租达七日以上的，自迟延之日起按当期应付租金的千分之三标准支付滞纳金，直至交付房屋时止。如甲方没有尽到提醒义务，乙方不承担交纳滞纳金的责任。租赁期内，水费、燃气费等费用由乙方承担。对于出租委托代理期限内房屋及附属物品、设备设施的维修责任，甲方负责自然损坏的维修，乙方负责人为损坏的维修。出租代理期内，甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。乙方因保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。在中恒建业公司提交的涉案合同中其他约定事项另载明自2019年8月11日至2019年8月22日为免租期，张立强不收取中恒建业公司房租，不按日期支付租金达10日，张立强有权收回房屋。庭审中，张立强提交涉案合同附件二《房屋交割清单》，显示涉案房屋内物品包括,客厅物品:沙发、沙发巾、茶几、电视柜、书桌、椅子（红色）、电视（43寸）海尔、机顶盒、路由器、台灯、接线板、空调、空调遥控器、餐桌、椅子（棕色）4把、储物柜；主卧物品：床、床垫、床棉垫、衣柜、空调、空调遥控器、窗帘、阳台桌子；次卧物品：床、床垫、床棉垫、空调、空调遥控器、窗帘、衣柜；厨房物品：冰箱、炒勺、热水器；卫生间物品：洗衣机、接线板。该交割单并记载了上述物品的单价及损赔额。中恒建业公司不予认可，表示与其持有的涉案合同物品交割单不一致，中恒建业公司提交的《房屋交割清单》显示，房屋内物品有双人床、电视机、空调3台、桌子、椅子4把、冰箱、沙发、茶几、洗衣机。在其他相关费用一栏，记载有水费起计底数117、电费起计底数21.79、燃气费起计底数02092。对此，张立强表示交割单中所载内容是张立强向中恒建业公司交付房屋时现场确认的，因当时比较晚，中恒建业公司表示记录物品是为了保障张立强权益，故要求张立强自行记载房屋内物品，中恒建业公司拍了照片，并称随后补上。关于各项费用的表底数，中恒建业公司表示于次日拍照后告知张立强，故张立强持有的交割单上未记载各项费用的起计底数。中恒建业公司对张立强陈述不予认可。另查，合同履行期间，中恒建业公司租金交纳至2020年5月22日，此后租金未交纳。2020年4月23日中恒建业公司向张立强提出解除合同，并于次日向张立强发出《解除房屋委托合同通知函》，主要内容为因疫情影响，本市陆续采取延期复工、交通管制、封闭小区等预防控制措施，上述情形属于不可抗力。按照相关法律规定及涉案合同关于不可抗力的约定，通知张立强自解除通知送达之日起解除涉案合同，请张立强于三日内与中恒建业公司办理房屋交接手续，逾期交接造成的损失张立强自负。张立强表示不同意解除合同，并向中恒建业公司催缴租金。此后，双方未就解除合同及交接房屋一事协商一致，中恒建业公司未交付房屋。关于张立强所述物品损失一节，张立强表示系丢失物品损失，赔偿金额按房屋交割单中记载的价格赔付，该价格系张立强交付房屋时张立强估算的物品价格。张立强提交涉案房屋原状照片，并表示系于2019年8月拍摄，证明张立强交付涉案房屋时屋内物品情况，经质证，中恒建业公司不予认可，并表示与房屋交割清单不一致，不清楚照片中物品是否交付中恒建业公司。张立强提交涉案房屋现状照片，张立强表示系于2020年4月23日让涉案房屋内租户拍摄后通过微信发给张立强的，但是微信记录均清理了，无法提供原件。经质证中恒建业公司对其真实性认可，但表示中恒建业公司已经做了保洁，且将张立强物品搬回涉案房屋。对此，中恒建业公司提交其承租涉案房屋时拍摄的照片及涉案房屋现状照片，现状照片中除了中恒建业公司提交的《房屋交割清单》中载明的物品外，尚有其他物品。经与中恒建业公司承租房屋时拍摄照片比对，现状照片中缺少一张桌子、一把折叠椅。张立强提交其与“唐飞竹杆胡同”的微信聊天记录，显示张立强询问“房间内的Wi-Fi密码是多少？”对方告知张立强。张立强以此证明涉案房屋内有路由器。经质证中恒建业公司对其真实性不予认可。关于张立强要求中恒建业公司支付墙面和厨房恢复原状费用及恢复原状期间损失一节，张立强表示墙面包括主卧、次卧、客厅、厨房不同程度的污染，应由中恒建业公司赔偿后张立强自行修复。张立强经询价，一平米墙面30元，张立强主张的是全部墙面的价格。另，涉案房屋是张立强于2015年购买的二手房，当时厨房中就有橱柜，现橱柜台面损坏，张立强将橱柜台面损失及墙面修复损失一并估算为1万元。工期按一个月计算，故主张一个月租金。对于上述主张，张立强提交涉案房屋原状、现状照片，原状照片中显示橱柜台面有裂痕，现状照片中显示台面除有裂痕外，还有较重油污，墙面有个别墙皮脱落及污染情况。经质证，中恒建业公司不予认可，表示已作保洁，是否是现状不清楚。关于张立强要求中恒建业公司赔偿门把手、防盗门、洗手间花洒、沙发腿损坏损失一节，张立强表示沙发是张立强于2016年购买，价格记不清了，其他物品均为购买涉案房屋时原房自带的。张立强要求赔偿的损失系估算。对此，张立强提交涉案房屋门把手、防盗门门锁、卫生间花洒、沙发腿照片。经质证，中恒建业公司认可沙发和卫生间照片是涉案房屋的，对于其他照片不清楚。关于张立强要求中恒建业公司支付水费、燃气费一节，张立强表示系按中恒建业公司提供的表底数计算至2020年4月底，截至4月底水费的表底数为271，中恒建业公司欠付水费770元；燃气费欠费487元。中恒建业公司表示涉案房屋内有两个水表，其中卫生间的水表自中恒建业公司承租时表底数就是271，该表不走字。厨房的水表中恒建业公司承租时表底数是117，现在的表底数是227，单价5元。故中恒建业公司欠付水费为550元，同意交纳550元。燃气费的金额认可，同意交纳。中恒建业公司提交水表照片，显示表底数为227。经询，张立强表示同意按照中恒建业公司所述表底数主张水费550元。另，张立强表示其自行解决腾退问题，不在本案中主张。一审法院认为：当事人对自己主张的事实有责任提交证据。证据不足或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案合同虽名为《北京市房屋出租委托代理合同》，但根据涉案合同的内容及履行情况，涉案合同实为房屋租赁合同。张立强、中恒建业公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。根据已查明事实，中恒建业公司于2020年4月明确向张立强提出解除合同，故现张立强要求解除合同，于法有据，法院予以支持。合同约定，张立强、中恒建业公司提前终止合同的，应按月租金的200%支付违约金，故张立强要求中恒建业公司支付解约违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。中恒建业公司表示违约金标准过高，要求法院考虑疫情因素依法予以酌减，故法院将综合考虑合同履行情况、中恒建业公司承租涉案房屋用途、中恒建业公司违约行为、张立强实际损失等情况，并考虑疫情因素，按照公平原则依法予以酌定。合同解除前，中恒建业公司欠付租金应予支付，故张立强要求中恒建业公司支付2020年5月23日至2020年8月22日期间的租金27900元的诉讼请求，亦于法有据，法院予以支持。张立强主张逾期支付租金的滞纳金，实为逾期支付租金的违约金，张立强不应重复主张，故张立强要求中恒建业公司支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。中恒建业公司所称因疫情影响基于不可抗力解除合同的意见，缺乏依据，法院不予采信。关于张立强主张的丢失物品损失一节，鉴于张立强、中恒建业公司各自持有的《房屋交割清单》中载明的物品并不一致，中恒建业公司对张立强提交的《房屋交割清单》及房屋原状照片不予认可，张立强亦未提交其他证据予以佐证，应当承担相应不利后果，但根据中恒建业公司提交的涉案房屋原状、现状照片比对，缺少桌子一张、折抵椅一把，中恒建业公司应予赔偿。关于损失金额，张立强并未提供证据予以佐证，法院根据相关证据予以酌定。关于张立强主张墙面和厨房恢复原状费用、恢复原状期间损失及门把手、防盗门、洗手间花洒、沙发腿损坏损失一节，根据现有证据，尚无法证明涉案房屋墙面污损、门把手、防盗门、洗手间花洒、沙发腿系中恒建业公司承租期间人为损坏，根据张立强提交的照片，厨房橱柜在交付中恒建业公司时就有裂痕，故张立强上述诉讼请求，依据不足，法院不予支持。张立强要求中恒建业公司支付附属物品、设备设施损坏的违约金的诉讼请求，亦缺乏依据，法院不予支持。关于中恒建业公司承租期间的水费、燃气费，张立强同意按照中恒建业公司所述金额主张，中恒建业公司亦同意支付，法院不持异议。张立强要求中恒建业公司支付交通费、误工费缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年10月23日判决如下：一、解除张立强与北京中恒建业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；二、北京中恒建业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向张立强支付违约金9300元；三、北京中恒建业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向张立强支付2020年5月23日至2020年8月22日期间的租金27900元；四、北京中恒建业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向张立强赔偿物品损失300元；五、北京中恒建业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向张立强支付水费550元、燃气费487元；六、驳回张立强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，张立强围绕其上诉意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张立强提交：1.2019年8月10日拍摄的涉案房屋内视频和照片，用以证明在此时涉案房屋内的物品与其提交的《房屋交割清单》的内容一致；2.2020年2月6日拍摄的涉案房屋内群租照片，用以证明涉案房屋内床铺数量、房屋脏乱差、墙面污损；3.2020年5月1日拍摄的涉案房屋照片，用以证明在此时涉案房屋的现状为空置状态，没有家具，中恒建业公司拒绝搬回家电家具、墙面污损、相关设备设施损坏；4.2020年11月其与中恒建业公司员工的微信、短信聊天记录，用以证明中恒建业公司拒绝涉案房屋交割；5.张立强女儿的户口本复印件一页，用以证明证据1即拍摄照片与其女儿年龄相符。中恒建业公司的质证意见为：证据1的真实性、证明目的均不予认可；证据2的真实性不予认可，像是涉案房屋，但是不确定，证明目的不予认可；证据3的真实性认可，但不认可证明目的；证据4的真实性予以认可，但不认可证明目的；证据5的真实性认可，但不认可证明目的。中恒建业公司未提交新证据。二审审理中，中恒建业公司称其已于2020年5月1日将涉案房屋腾退交还给张立强，张立强对此不予认可，中恒建业公司并未就其该项陈述提交相应证据予以证明。本院认为：张立强与中恒建业公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。上述合同虽名为出租委托代理合同，但实为房屋租赁合同。本案中，基于双方均同意解除租赁合同，故一审法院依据张立强诉请予以判决，并无不妥。关于2020年5月23日至8月22日期间房屋租金的问题。虽中恒建业公司已于2020年4月23日明确表示解除租赁合同，但其公司主张合同解除的理由为疫情因素。应当指出，新冠疫情确实对经济生活产生一定影响，但就本案合同实际履行情况、租赁房屋合同目的等事实情况而言，疫情尚不足以构成提前解除涉案租赁合同的合理理由，中恒建业公司仅以疫情为由行使单方合同解除权，缺乏合同和法律依据，其公司以此为由拒绝交纳上述期间涉案房屋租金的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院依据张立强诉请，判决中恒建业公司支付上述期间涉案房屋租金，依据充分，本院予以维持。关于解除租赁合同违约金问题。因租赁合同明确约定中恒建业公司提前解除合同的，应按月租金的200%支付违约金，但考虑到疫情等因素，且中恒建业公司亦要求法院予以酌减，故一审法院判决中恒建业公司向张立强支付提前解除合同违约金9300元，并无不当。张立强关于要求中恒建业公司支付违约金18600元及中恒建业公司不同意支付违约金的上诉意见，均缺乏合同及法律依据，本院均不予支持。关于赔偿物品损失问题。本案中，张立强与中恒建业公司提交的《房屋交割清单》不一致，中恒建业公司对于张立强提交的清单及照片均不予认可。张立强作为涉案房屋的产权人、出租人应就其交付给中恒建业公司时涉案房屋内状况、设备设施、家具家电等原状承担举证责任，但张立强在一、二审审理中提交的相应证据均不足以证明其主张的丢失损坏情况，故一审法院对中恒建业公司提交的涉案房屋状况比对后认定缺少桌子、椅子，并据此予以判决赔偿，并无不妥。关于墙面和厨房恢复原状及恢复原状期间损失、赔偿门把手、防盗门、洗手间花洒、沙发腿损坏损失及附属物品、设备设施损坏违约金的问题。因现无充分证据证明上述物品、设备设施等损坏损失系中恒建业公司承租涉案房屋期间人为损坏所致，故一审法院判决驳回张立强的上述请求，理由成立，本院予以支持。综上所述，张立强、中恒建业公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2920元，由张立强负担1460元（已交纳），由北京中恒建业房地产经纪有限公司负担1460元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二〇年十二月十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪