湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10911号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南国讯酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新岭路**新兴企业中心******。法定代表人：黄靖。委托诉讼代理人：周宇，北京君永（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙野马智能科技有限公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市天心区新岭路******v>法定代表人：谢芳。委托诉讼代理人：谢彪，男，1990年1月11日出生，系公司员工，住湖南省长沙市天心区。上诉人湖南国讯酒店管理有限公司（以下简称国讯公司）与被上诉人长沙野马智能科技有限公司（以下简称野马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国讯公司向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2677号民事判决书第一项、第二项、第四项判决，并依法改判；2.本案一、二审全部诉讼费用、反诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。长沙市天心经开区2020年4月13日的答复意见和长沙市工业和信息化局2019年3月19日下发的《关于严格监管促进工业地产健康发展的通知》不属于法律也不属于行政法规，不符合《合同法》第九十四条第（五）条的规定，且上述《通知》均在合同签订之后，合同不能履行不是上诉人的过错；因为被上诉人一直未办理交房手续，导致上诉人无法使用、装修房屋，根据双方《房屋租赁合同》第14.2条规定：“租赁期间，甲乙任何一方不得终止合同，否则单方终止合同方无条件赔偿对方损失10万元。”综上，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人野马公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。野马公司向一审法院起诉请求：1、判令国讯公司退还装修款123592元；2、判令国讯公司支付法定利息（以123592元为本金，按银行年利率的标准从2018年3月18日计算至清偿之日）；3、判令国讯公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，野马公司申请增加如下诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》；2、判令国讯公司向野马公司支付从2019年9月起至合同解除之日的租金，按每月671元算；3、判令国讯公司承担违约责任，向野马公司支付违约金100000元。一审法院认定如下事实：2018年3月17日，长沙野马智能科技有限公司与案外人湖南新兴电器控制设备有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定长沙野马智能科技有限公司以270000元的价格向湖南新兴电器控制设备有限公司购买坐落于天心区××路××号××楼××室幢××层××房，规划用途为工业，并约定湖南新兴电器控制设备有限公司应于2018年7月31日前交付房屋。2019年3月5日，长沙野马智能科技有限公司（甲方/出租方）与湖南国讯酒店管理有限公司（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：长沙野马智能科技有限公司将位于湖南省长沙市天心区新兴企业中心B栋6层32号房（建筑面积44.14平方米）出租给湖南国讯酒店管理有限公司，用于酒店式公寓出租经营。其中，合同第3条约定，房屋交付标准应以开发商与甲方所签订合同的交付标准一致；第4条约定，委托经营期十五年，委托期届满前180天，双方可另行签订新的委托经营管理协议；甲方应按与开发商约定的交房时间将租赁物业交付给乙方，甲方授权并委托乙方直接从开发商处办理租赁物业的交接并领取钥匙；交房的相关费用由甲方承担，租赁物业的交付以甲方（或开发商）向乙方交付房屋钥匙为准；第5条约定，因乙方与该项目开发商有合作协议，并且已经与开发商有约定好乙方的进驻条件，约定条件如下，特此告知甲方并已征得甲方同意：开发商承诺乙方所承租的公寓符合政府规定的规划、环保、消防、建设等部门的要求和标准，并可通过整体验收合格，可以被乙方合法承租并可合法用作酒店宾馆经营等商业用途，且开发商承诺在本项目B栋一层大堂免费提供给乙方接待使用，时间与本租赁合同期限相同；第6条约定，甲方正式交房之日起延后六个月的第七个月起计算租期并支付当月租金，租金前三年维持不变（671元/月），第四年起每三年递增8%，未经甲方同意，租金支付延迟超过两个月，甲方有权终止本协议；第12条约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，合同自行解除，此外，乙方有权单方面解除合同的情形之一为：因甲方原因，逾期交付房屋达15日，经乙方书面催告后，5个工作日内仍未支付的；甲方有权单方面解除合同的情形之一为：逾期支付租金达30日，经甲方书面催告后5个工作日内仍未支付；第13条约定，租赁期内，甲乙双方任何一方不得终止合同，不得单方终止合同，否则单方终止合同方无条件赔偿对方损失100000元；若因甲方原因未按约定时间、约定标准交付房屋但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按三个月当期租金标准支付违约金。同日，长沙野马智能科技有限公司与湖南国讯酒店管理有限公司又签订《房屋委托装修合同》，约定长沙野马智能科技有限公司将其购买的长沙新兴企业中心B栋632号房屋委托给湖南国讯酒店管理有限公司统一装修，装修费为123592元，由湖南国讯酒店管理有限公司收取，湖南国讯酒店管理有限公司自长沙野马智能科技有限公司交付房屋之日起延后六个月的第七个月起按月向长沙野马智能科技有限公司返还委托装修折旧款和支付的利息。后长沙野马智能科技有限公司向湖南国讯酒店管理有限公司支付了装修款123592元。合同签订后，湖南国讯酒店管理有限公司按租金671元/月、装修返还款1315元/月的标准，分次向长沙野马智能科技有限公司支付了2019年2月至8月的房屋租金及装修返还款，共计11702元。后湖南国讯酒店管理有限公司以长沙野马智能科技有限公司未履行房屋的交付义务为由未再向长沙野马智能科技有限公司支付任何款项，长沙野马智能科技有限公司认为案涉房屋的规划用途为工业，导致湖南国讯酒店管理有限公司根本无法进驻长沙新兴企业中心并进行酒店式公寓经营，故要求湖南国讯酒店管理有限公司退还装修款，但遭到拒绝，其遂诉至本院。另查明，长沙市工业和信息化局于2019年3月19日发布长工信园区发[2019]23号《关于严格监管促进工业地产健康发展的通知》，通知第三条规定：工业地产应坚持姓“工”，园区及开发商应严格控制租售对象，不得向个人租售，也不得向工业企业、生产性服务业企业以外的对象租售。还查明，2020年4月3日，长沙野马智能科技有限公司的工作人员谢彪通过长沙市人民政府网的网上市长信箱向长沙市市长、长沙市住建委、长沙市房管局、长沙市××委询问相关问题，请求核实政府是否同意过湖南新兴电器控制设备有限公司开发的新兴企业中心项目可以建设酒店使用，及湖南新兴电器控制设备有限公司开发的新兴企业中心项目是否可以建设酒店经营使用。2020年4月13日，天心经开区对长沙野马智能科技有限公司的提问进行回复，确认天心经开区没有同意过湖南新兴电器控制设备有限公司开发的新兴企业中心项目可以建设酒店使用，并陈述根据长政发（2014）56号文第十四条规定：工业地产项目的用房购买人限定为生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人，该项目也不可以建设酒店经营使用。还查明,湖南国讯酒店管理有限公司于2018年1月20日与案外人湖南湘海装饰设计有限公司签订《装修工程施工合同》，约定湖南湘海装饰设计有限公司对位于长沙市天心区××镇××路××号的酒店进行装修施工，装修总价款10879932元，工期暂定2018年12月8日至2019年4月31日。同时，湖南国讯酒店管理有限公司向本院提交一份《合同补充协议》，拟证明长沙新兴企业中心Ｂ栋1331-1341号房屋的业主于2019年8月14日也将Ｂ栋1331-1341号房屋出租给湖南国讯酒店管理有限公司，并委托湖南国讯酒店管理有限公司进行装修。湖南国讯酒店管理有限公司陈述，现该房屋已经可以进行装修。另外，湖南国讯酒店管理有限公司还提交收款收据，拟证明其已经进驻长沙新兴企业中心，且长沙新兴企业中心的物业公司于2020年4月15日向其收取了2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费以及装修管理费、垃圾清运费等共计39000元。一审法院认为，租赁合同是由出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，长沙野马智能科技有限公司与湖南国讯酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方当事人应当按约履行各自的合同义务，即长沙野马智能科技有限公司应当向湖南国讯酒店管理有限公司交付案涉房屋并支付相应的装修款，湖南国讯酒店管理有限公司应当支付租金和返还装修折旧款。合同签订后，因长沙野马智能科技有限公司与案外人湖南新兴电器控制设备有限公司一直未办理交房手续，导致湖南国讯酒店管理有限公司一直未接收、使用案涉房屋，也无法对案涉房屋进行装修，长沙野马智能科技有限公司构成违约，应当承担违约责任。但是，鉴于案涉房屋规划用途为工业，且根据长沙市天心经开区于2020年4月13日的答复意见和长沙市工业和信息化局于2019年3月19日下发的《关于严格监管促进工业地产健康发展的通知》，明确新兴企业中心不能作为酒店经营使用，故长沙野马智能科技有限公司与湖南国讯酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的无法实现，现长沙野马智能科技有限公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》，符合法律规定，本院予以支持，湖南国讯酒店管理有限公司也应当向长沙野马智能科技有限公司退还相应的装修款。因湖南国讯酒店管理有限公司在收到案涉房屋前已经向长沙野马智能科技有限公司支付了11702元，故湖南国讯酒店管理有限公司还应当向长沙野马智能科技有限公司退还装修款111890元（123592元-11702元）。鉴于长沙野马智能科技有限公司未交付案涉房屋，其主张利息、违约金以及自2019年9月起的租金，均于法无据，一审法院不予支持。同时，案涉房屋的规划用途为工业，无法用于酒店经营，导致双方的合同目的无法实现，而湖南国讯酒店管理有限公司和长沙野马智能科技有限公司在签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》时对案涉房屋的规划用途均是知情的，故双方对于合同的解除均负有过错责任，加之湖南国讯酒店管理有限公司并无证据证实因长沙野马智能科技有限公司逾期交付房屋给其造成的损失，一审法院依照《房屋租赁合同》第13.4条的约定，以671元/月的标准，计算三个月的租金作为逾期交房的违约金，即2013元，对于反诉湖南国讯酒店管理有限公司要求继续履行合同以及其主张的违约金的过高部分，一审法院均不予支持。综上，湖南国讯酒店管理有限公司还应当向长沙野马智能科技有限公司退还装修款109877元（111890元-2013元）。一审法院判决如下：一、解除长沙野马智能科技有限公司与湖南国讯酒店管理有限公司于2019年3月5日签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》；二、限湖南国讯酒店管理有限公司自本判决生效之日起10日内退还长沙野马智能科技有限公司装修款111890元；三、驳回长沙野马智能科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回湖南国讯酒店管理有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费2772元，减半收取1386元，反诉受理费1150元，共计2536元，由长沙野马智能科技有限公司负担336元，由湖南国讯酒店管理有限公司负担2200元。二审中野马公司提交了证据：1.国讯酒店装修问题联名书，因此证据在一审中已提交，双方当事人已经在一审进行了举证，并发表了质证意见，本院不再重复予以采信；2.代售回购协议书/补充协议、上诉人经营状场所现状照；均真实、合法、与本案有关，本院予以采信。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。本院另查明，野马公司与案外人湖南新兴电器控制设备有限公司在2018年3月17日签署的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为20160529632）在第二条，买受人所购商品房的基本情况中规定，“买受人购买的商品房为坐落于天心区××路××号××楼××室（幢）／单元6层632号房屋，规划用途为工业。”2017年12月26日，长沙市人民政府《印发关于进一步规范工业地产发展管理办法的通知》（长政发（2017）32号），第十五条，应坚持工业地产姓“工”原则，为避免对商业地产健康发展产生冲击，工业地产项目只能面向工业企业、生产型服务业企业销售或租赁；第二十五条，本管理办法自2018年1月1日起施行。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。上诉人认为长沙市工业和信息化局发布的《关于严格监管促进工业地产健康发展的通知》、长沙市天心经开区的答复不属于法律也不属于行政法规，认为一审法院判决解除合同依据错误，且涉案《房屋租赁合同》是于2019年3月5日签订，在上述通知、答复之前，所以上诉人在合同履行中不存在过错。本院认为，虽然长沙市工业和信息化局发布的《关于严格监管促进工业地产健康发展的通知》是在案涉出租装修合同签署之后，但《长沙市商品房买卖合同》一开始就明确了该涉案房屋的用途为工业，野马公司、国讯公司对案涉房屋的规划用途均知情了解，又就涉案房屋签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》进行出租，导致合同根本目的无法实现，合同无法继续履行，双方均负有过错。根据《中华人民共和国合同法》第七条，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中野马公司提交的政府相关部门的答复、颁发的《印发关于进一步规范工业地产发展管理办法的通知》（长政发（2017）32号）、《关于严格监管促进工业地产健康发展的通知》等文件，都是政府为了进一步规范工业地产发展，维护社会公共利益、社会经济秩序所作出的行为，如果按上诉人要求继续履行合同，在规划用途为工业的土地上建设酒店另做商用，则是损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序的行为。故一审法院判定解除合同、并扣除三个月的租金后退还相应的装修款项于法有据，本院予以确认。综上，湖南国讯酒店管理有限公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由上诉人湖南国讯酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年十二月九日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。