甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民再30号再审申请人(一审被告、二审被上诉人):靳靖生,男,1945年7月21日出生,汉族,住甘肃省靖远县乌兰镇太平巷**。委托诉讼代理人:朱彪，江西省警察学院退休教师，住甘肃省白银市碧桂园******。系靳靖生女婿。委托诉讼代理人：魏广林，甘肃润山律师事务所律师被申请人(一审原告、二审上诉人):李辉,女,1970年10月9日出生,汉族,,现住甘肃省白银市白银区长安路********被申请人(一审原告、二审上诉人):李强,男,1972年1月9日出生,汉族,现住陕,现住陕西省西安市未央路**兴隆园小区********iv>被申请人(一审原告、二审上诉人):李刚,男,1974年5月10日出生,汉族,现住甘肃省白银市白,现住甘肃省白银市白银区长安路********v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被申请人(一审被告、二审被上诉人):张鸿梅,女,1943年2月21日出生,汉族,住甘肃省白银市白银区长安,住甘肃省白银市白银区长安路********51号兴隆园小区3区16幢1单元620号。再审申请人靳靖生因与被申请人李辉、李强、李刚、张鸿梅确认合同无效纠纷一案,不服本院(2019)甘04民终1205号民事判决，向甘肃省高级人民法院申请再审。甘肃省高级人民法院于2020年9月30日作出(2020)甘民申1171号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。靳靖生申请再审称,(一)二审判决认定靳靖生与张鸿梅签订的《房屋买卖合同》无效,属于认定事实错误。张鸿梅与靳靖生签订房屋买卖合同,是典型的表见代理,属于有效合同。(二)靳靖生取得案涉房产不存在任何过错,属于善意取得。案涉房屋虽登记在李发春名下,但其全家于2006年搬离另居而闲置多年,李发春于2014年9月去世,张鸿梅作为案涉房屋共有人及继承人有权对房屋进行处分,张鸿梅代表其子女处分共有房产符合常理及交易习惯,且张鸿梅约定了违约金作为保证,靳靖生属于善意取得。(三)该案审理程序违法。张鸿梅出售房屋时说因子女需要钱,收取的房屋价款陆续打给其子女。但三年后因政府征迁该房屋,被申请人反悔且恶意串通虚假诉讼。为查清张鸿梅子女知情并使用房款,靳靖生请求法院调取张鸿梅相关的银行收支流水,二审法院在未调取的情况下改判,属于违反法定程序的再审情形。(四)二审判决明显“超出诉讼请求”。李辉等三人请求确认合同无效,但二审判决双方相互返还,明显超出诉讼请求,符合再审规定。请求：撤销二审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求。李辉、李强、李刚辩称，被申请人在三年前不会为了20多万去卖这套房子；房子买了一两年了没有过户，因为申请人知道房子过不了户；被申请人的东西一直在房子里面存放。请求求维持二审判决。张鸿梅辩称，与前述被申请人意见一致。李辉、李强、李刚向一审法院起诉请求：1.依法确认二被告于2016年8月29日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告张鸿梅与其丈夫李发春在靖远县乌兰镇头道水巷28号拥有住宅一处，该住宅土地使用权、房屋产权均登记在李发春名下。张鸿梅、李发春夫妇育有一女二子，即本案原告李辉、李强、李刚。2014年9月，原告父亲李发春过世。2016年8月29日，原告母亲张鸿梅与被告靳靖生签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定张鸿梅将坐落于靖远县乌兰镇头道水巷28号住宅一座（房屋15间及大门和大门前的道路，建筑面积263平方米）出售给靳靖生，房屋售价215000元。合同签订后，被告靳靖生向张鸿梅给付房款215000元，被告张鸿梅将该出售房屋的土地证（靖地号1-442，国用1999字第1012112号）房产证（靖建房字51**）及其房门钥匙交付给被告靳靖生。被告靳靖生在居住使用所购房屋期间，被告张鸿梅的大部分物品仍存放在院内西耳房内。2019年6月12日，原告李辉、李强、李刚以被告张鸿梅在没有征得三原告同意的情况下，私自低价出售共有物，严重侵犯了其财产权益为由，向本院提起诉讼。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案被告张鸿梅、靳靖生签订《房屋买卖合同》，张鸿梅将自己和丈夫共建的老宅以215000元出售给靳靖生，是在平等、自愿、有偿的原则下进行的，原告以被告张鸿梅私自低价出售共有物侵害其财产权益为由，请求确认二被告所签《房屋买卖合同》无效，但未提供有效证据证明二被告所签合同具有合同法规定的法定无效情形，对此，原告应承担举证不能的不利后果。故原告请求确认被告张鸿梅、靳靖生所签《房屋买卖合同》无效的主张，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”依据上述法律规定，如原告认为其财产权益受到侵害，就其损失可另案向被告张鸿梅主张。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款之规定，一审法院判决：驳回原告李辉、李强、李刚的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告李辉、李强、李刚共同负担。李辉、李强、李刚不服一审判决，上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费用及其它相关费用由被上诉人承担。二审法院认定事实：二审中，当事人没有提交新证据。二审法院认为：本案的争议焦点是：1.张鸿梅与靳靖生签订的《房屋买卖合同》的效力如何；2.靳靖生是否构成善意取得；3.上诉人是否具备诉讼主体资格及本案是否超过诉讼时效。一、张鸿梅与靳靖生签订的《房屋买卖合同》的效力如何。张鸿梅与其丈夫李发春在靖远县乌兰镇拥有住宅一处，2014年9月李发春过世，无证据证明涉案房屋已经进行了遗产分割，故现涉案房屋属于各权利人（张鸿梅、李辉、李强、李刚）共同共有的状态，2016年8月29日张鸿梅单独与靳靖生签订《房屋买卖合同》，约定张鸿梅将上述住宅出售给靳靖生，作为共同共有人的各上诉人均未在该买卖合同上签字。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据上述事实和法律，张鸿梅未经其他任何共同共有人同意，其他共同共有人事后亦未追认，张鸿梅在订立合同后也未取得处分权，因此张鸿梅单独与靳靖生签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，合同无效后双方应当互相返还，在《房屋买卖合同》签订的过程中，被上诉人张鸿梅的过错明显，被上诉人靳靖生亦存在过错（靳靖生不属于善意取得），根据房屋买卖合同中约定的有关解决争议方法的条款即甲方的子女和亲属要撕毁合同罚款卖房款的50%即107500元，故靳靖生应向张鸿梅、李辉、李强、李刚返还住宅及相关手续，张鸿梅应向靳靖生返还房款215000元、给付靳靖生违约金86000元（107500元x80%=86000元）。二、靳靖生是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据上述法律规定，受让人靳靖生同时满足上述三个条件才能认定为善意取得：首先，涉案房屋仅登记在已经去世的李发春名下，且《房屋买卖合同》第六条约定：甲方的子女和亲属要撕毁合同，罚款卖房款的50%。故靳靖生在缺少权利外观（张鸿梅不是登记名义人），亦清楚李发春和张鸿梅有子女的情况下，与张鸿梅签订合同明显不属于善意；其次，涉案房屋截止目前没有进行过户登记，且在张鸿梅没有处分权的情况下该房屋实际上也无法进行过户登记。综上，受让人靳靖生不符合善意取得的构成要件。三、上诉人是否具备诉讼主体资格及本案是否超过诉讼时效。2014年9月李发春过世，无证据证明涉案房屋已经进行了遗产分割，现涉案房屋属于各权利人共同共有的状态，故上诉人作为共同共有人具备诉讼主体资格。另，本案涉及物权纠纷，不适用诉讼时效的规定，即便适用诉讼时效，本案也未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效（合同签订之日为2016年8月29日）。综上所述，李辉、李强、李刚的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，二审法院判决：一、撤销靖远县人民法院（2019）甘0421民初2403号民事判决；二、张鸿梅与靳靖生签订的《房屋买卖合同》无效；三、靳靖生于本判决生效后三十日内向张鸿梅、李辉、李强、李刚返还位于靖远县西关头道水巷28号住宅及附随土地证、房产证等相关手续；四、张鸿梅于本判决生效后三十日内返还靳靖生房款215000元，给付靳靖生违约金86000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由张鸿梅负担。本院再审查明事实与原一、二审查明事实一致。本院认为，张鸿梅与其丈夫李发春在靖远县乌兰镇拥有涉案住宅一处，2014年9月李发春过世，无证据证明涉案房屋已经进行了遗产分割，现涉案房屋属于各权利人（张鸿梅、李辉、李强、李刚）共同共有的状态，2016年8月29日张鸿梅单独与靳靖生签订《房屋买卖合同》，约定张鸿梅将上述住宅出售给靳靖生。该合同自双方签字之日起成立，但作为共同共有人的李辉、李强、李刚均未在该买卖合同上签字。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据上述事实和法律规定，张鸿梅未经全体共同共有人同意处分涉案房产，其他共同共有人事后亦未追认，张鸿梅在订立合同后也未取得处分权，因此张鸿梅与靳靖生签订的《房屋买卖合同》未生效,为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条规定，合同无效后双方应当互相返还。靳靖生应向张鸿梅、李辉、李强、李刚返还住宅及相关手续，张鸿梅应向靳靖生返还房款215000元在《房屋买卖合同》签订的过程中，张鸿梅的过错明显，靳靖生在明知张鸿梅不是登记的权利人，亦清楚李发春和张鸿梅有子女的情况下，与张鸿梅签订合同不属于善意，也有过错。故根据过错原则，张鸿梅应给予靳靖生经济补偿。参照合同中违约金的约定，数额认定为86000元。综上所述，再审申请人靳靖生的再审请求不成立，不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：维持甘肃省白银市中级人民法院(2019)甘04民终1205号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 胡琳审判员刘雪莲审判员李复明二〇二〇年十二月二十三日法官助理 李      玉      仝书 记 员 高      小      民