湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2857号 上诉人（原审原告）：汪娅飞，男，1988年2月18日出生，汉族，住湖南省郴州市桂阳县。 上诉人（原审原告）：曹学英，女，1989年3月2日出生，汉族，住址同上，系上诉人汪娅飞之妻子。 以上两上诉人委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。 法定代表人：欧小明，该公司总经理。 委托代理人：张璇嶷，湖南锐鹏律师事务所律师。 上诉人汪娅飞、曹学英与上诉人湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪娅飞、曹学英上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务；三、判决裕湘置业公司逾期交房而向汪娅飞、曹学英支付违约金149,897元，以后的违约金计算至实际交房之日止；四、判决裕湘置业公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院既认为双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系自愿签订，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行；又认为该合同约定的被上诉人违约则按日万分之五向上诉人支付逾期交房违约金过高，自相矛盾。虽然合同法有相关规定违约金不宜超过给对方造成损失的30%，但本案是由于被上诉人安全质量验收人命关天的问题，不是一般问题造成的后果，不能死搬硬套。2.上诉人就算是收房了，也是因为当时不知道被上诉人交付的商品房还没有通过安全质量验收，现在知道了才主张权利，无论双方是否签订交房协议，前提是被上诉人至少应当按合同约定交付验收合格的房屋。然而，被上诉人明知道房屋没有通过政府有关部门验收合格就将房屋交付给上诉人使用，也没有书面声明交付的房屋尚未通过验收合格，所以被上诉人交房行为不合法，不应当受法律的保护。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。 裕湘置业有限公司辩称：一、被答辩人已于2018年7月30日办理了收房手续并与答辩人达成了变更原《商品房买卖合同》中部分内容的合意，同意放弃追诉答辩人工期延误的违约责任。二、诉争房产已于2018年1月达到了单体验收标准并在质监部门进行备案，房屋质量已事实上具备交房条件，并不影响业主装修和使用，这也是双方就《商品房买卖合同》部分约定进行变更的前提和基础。综上，双方已通过补充协议的形式对原《商品房买卖合同》的交房标准、工期延误违约责任和赔偿标准等内容进行了变更，双方也按照变更后的协议平和而稳定地履行了两年有余，被答辩人已无权要求答辩人再按照原合同约定的标准承担逾期违约责任。 裕湘置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回汪娅飞、曹学英的全部诉讼请求；二、一、二审费用全部由汪娅飞、曹学英承担。事实与理由：一、被上诉人已通过实际履行收房手续并接受上诉人及物业公司物业费减免的形式，与上诉人达成了变更原《商品房买卖合同》中部分内容的合意。2018年6月1日，上诉人和郴州欣康物业有限责任公司共同发布并在小区公共区域公示了一封《致裕湘公馆小区2－3栋业主的公开信》，表示经与开发商协商同意，将参照小区原物业公司的相关规定：1.对裕湘公馆小区2、3栋每年只按10个月的标准收取物业费，减免的2个月物业费作为对前期水、电、弱电、绿化等因天气及不可抗力以及水电、消防部门施工进度等原因造成的工期延误进行的补偿；2.业主在接受物业费减免的同时，视为已同意合同补充协议（二）相关内容。而《合同补充协议（二）》明确约定：二、出卖人自愿为买受人承担部分物业管理费及部分水电费用，作为对买受人的相应补偿。四、买受人承诺在接受本补充协议后不对水、电、弱电、绿化等因天气原因及不可抗力以及水电部门施工进度等原因造成的工期延误进行任何追诉。2018年7月30日，被上诉人主动与上诉人办理了一整套收房手续，并按照《合同补充协议（二）》的约定按9个月的标准缴纳了2018年的物管费。2020年1月10日，被上诉人又按照每年10个月的标准缴纳2019和2020年的物业费。以上表明，双方已通过实际履行的方式对《商品房买卖合同》约定的交房标准、工期延误责任和赔偿标准等事实达成了新的合意。且从维护交易安全与稳定的角度而言，截止被上诉人起诉前，被上诉人从未对收房相关问题提出过异议，而是与上诉人按照变更后的合同条款平和且稳定的履行了两年有余，说明被上诉人对《补充协议（二）》的内容知晓且接受。二、作为享受了同等减免优惠的已收房的业主，按照公平合理的原则，不应将被上诉人与那些签署了《补充协议（二）》的已收房业主区别对待。被上诉人既享受了尽早入住新房的切实利益，又享受了物业服务费用的减免，在其已享受多重利益的情况下却违背诚信原则再次追究上诉人的违约责任，其诉请不应得到法院的支持。 汪娅飞、曹学英辩称：一、本案不能适用《补充协议（二）》；二、双方在《商品房买卖合同》按日万分之五计算违约金的约定是双方真实意思表示，即使按照合同法相关规定，超过的金额也不多，且延期交房具有延续性，违约金不能予以调整。 汪娅飞、曹学英向一审法院起诉请求判决：1.裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务；2.裕湘置业公司逾期交房而向汪娅飞、曹学英支付违约金50,771.70元，以后的违约金计算至实际交房之日止；3.裕湘置业公司承担本案全部诉讼费。诉讼中，汪娅飞、曹学英变更诉讼请求第二项为：判决裕湘置业公司逾期交房而向汪娅飞、曹学英支付违约金156,425元，以后的违约金计算至实际交房之日止。 一审法院认定事实：一、2017年5月3日，汪娅飞（买受人）、曹学英（共有人）与裕湘置业公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》。该合同第三条、第四条约定:买受人购买出卖人开发的位于郴州市××路××小区××栋××层××号房，购房总金额483540元。合同第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计103540元，余款380000元向银行申请贷款。合同第九条交付期限及条件:出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经质监部门验收合格符合合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。此后，汪娅飞、曹学英按合同约定交清了涉案购房款483540元，且与裕湘置业公司于2018年7月30日办理了涉案房屋的交房手续。截止本案一审庭审之日，涉案房屋所在栋尚未办理不动产登记手续。 二、庭审中，裕湘置业公司提交了业主谭立平与裕湘置业公司裕湘置业公司及郴州市同新物业服务有限责任公司于2018年1月27日签订的《合同补充协议（二）》和裕湘置业公司裕湘置业公司和郴州欣康物业有限责任公司于2018年6月1日共同出具的《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》。该《合同补充协议（二）》主要内容为：一、经买受人与出卖人充分协商一致同意出卖人在2018年6月30日之前完成水、电、弱电、绿化工程的施工。二、出卖人自愿为买受人承担部分物业管理费及部分水电费用，作为对买受人的相应补偿。具体约定如下：1、出卖人自愿为买受人承担（自2018年1月1日起至2018年3月31日止）3个月的物业管理费，此物业管理费由出卖人与物业服务企业另行协商解决。2.出卖人自愿为买受人承担（自2018年1月1日起至水电工程施工完成）期间产生的水、电费用。3.买受人2019年起的物业管理费，每年按10个月进行交纳，其他应交纳部分，由出卖人与物业服务企业另行协商解决；交纳期限至业主与现有物业服务企业服务合同终止之日。4.......。5......。6.本协议仅适用于裕湘公馆小区2栋、3栋所有业主，QQ复式公寓及商铺业主不适用于本协议。三、2栋、3栋业主应在阅读并接受此协议后15个工作日内，完成房屋的验收及收房手续。四、买受人承诺在接受本补充协议后不对水、电、弱电、绿化等因天气及不可抗力以及水电部门施工进度等原因造成的工期延误进行任何追诉，并保证不对房屋主体结构、房屋构架、墙体等进行任何形式的改造、拆除及增建，保证不影响建筑外观结构，若买受人违反本条约定造成房屋面积无法测绘、测绘不准确及造成房屋验收不合格等后果的，一切后果和责任均由买受人全部承担。五、补充协议约定与主合同约定不一致的，以本补充协议约定为准，本补充协议未约定的，继续依主合同之约定履行。本补充协议自出卖人与买受人签字（盖章）后生效，与主合同具有同等法律效力；《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》主要内容：1、裕湘公馆小区2、3栋物业费每年按10个月进行收取，减免的2个月物业费作为对前期水、电、弱电、绿化等的因天气及不可抗力以及水电、消防部门施工进度等原因造成的工期延误进行的补偿；2、业主在接受物业费减免的同时，视为已同意合同补充协议（二）相关内容。《具体内容参照合同补充协议（二）》；此公开信我司将在小区公共区域进行公示，不在逐户进行通知。而本案中汪娅飞、曹学英并未与裕湘置业公司签订《合同补充协议（二）》，另裕湘置业公司称《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》张贴在裕湘公馆小区物业收费的公告宣传栏里，但未提交相应证据予以证实，而汪娅飞、曹学英代理人表示对此并不知情。 三、庭审中，裕湘置业公司提交的涉案2栋24层2403号房的2018年1月1日-12月31日所交纳1830元的物管费及装修押金等费用的《收据》和2019年1月1日至2020年12月31日物业费4086元及水费《收据》，证实2018年减免了三个月的物业费，2019年和2020年每年减免三个月的违约金，以证明汪娅飞、曹学英已按《合同补充协议（二）》约定交纳了物管费和水电费，已经享受了减免优惠，且未提出异议。汪娅飞、曹学英对以上《收据》及其交纳物业管理费和水费的情况均予以认同。 四、庭审中，裕湘置业公司提交了《建筑施工现场安全质量标准化阶段性评定表》（第Ⅱ阶段）、（第Ⅲ阶段）各一份、《工程竣工报告》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程质量评价报告》、《裕湘小区2#栋安全合格工程证书》及《建筑施工安全检查评分汇总表》等资料，证明涉案裕湘面业住宅小区项目中的第2栋房屋于2018年1月28日符合单体验收标准并在质监部门进行了备案，在房屋质量方面已经具备了交房条件，并不影响业主的装修和使用。 五、汪娅飞、曹学英提交的已经发生法律效力的湖南省郴州市北湖区人民法院于2019年11月26日作出的（2019）湘1002民初6563号民事判决书和湖南省郴州市中级人民法院于2020年1月16日作出的（2020）湘10民终176号民事判决书均认定，郴州市建设质量安全监管站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，故涉案商品房至2019年9月12日才具备合同约定的交付条件。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。当事人双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、涉案商品房何时具备交房条件：根据上述《郴州市商品房买卖合同》第九条约定，裕湘置业公司应于2017年12月31日前交付房屋，而涉案房屋所在栋于2019年9月12日经郴州市建设质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》，故涉案商品房至2019年9月12日才具备双方合同约定的交付条件。而裕湘置业公司所称2018年1月28日即具备交房条件，不予采纳。二、裕湘置业公司应如何承担违约责任：如前所述，涉案商品房于2019年9月12日具备交房条件，但鉴于汪娅飞、曹学英已于2018年7月30日收房，故违约金计算的起止时间应从自2018年1月1日起至2018年7月30日止，裕湘置业公司逾期交房212天。根据《郴州市商品房买卖合同》中约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期交房违约金按已交付购房款日万分之五支付违约金。原审法院根据公平原则，并结合本案的综合因素考量，酌情认定涉案的逾期交房违约金约定过高，应当予以调减为每日万分之二点五为宜，即违约金为25,628元（483,540元×0.00025元/天×212天）。三、汪娅飞、曹学英要求继续履行合同约定交房义务的诉请应否得到支持：双方已于2018年7月30日办理了交房手续，故对汪娅飞、曹学英的此项诉讼请求不予支持。四、关于裕湘置业公司提出汪娅飞、曹学英无权要求其承担逾期交房违约责任的辩解应否采纳：虽然汪娅飞、曹学英按照上述《合同补充协议（二）》约定和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》条款交纳了2018年至2020年的物业费，但鉴于裕湘置业公司并未与汪娅飞、曹学英签订《合同补充协议（二）》，且汪娅飞、曹学英也并非向裕湘置业公司缴纳物业费，故上述《合同补充协议（二）》约定和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》条款对汪娅飞、曹学英不具有约束力，故对裕湘置业公司的上述辩解不予采纳。至于汪娅飞、曹学英缴纳物业费、水电费事宜，系另一种法律关系，双方及郴州欣康物业有限责任公司三方可另行协商解决，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：“一、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告汪娅飞、原告曹学英逾期交房违约金25,628元；二、驳回原告汪娅飞、原告曹学英的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1741.50元，由原告汪娅飞、原告曹学英负担1521.15元，被告湖南裕湘投资置业有限公司负担220.35元。” 二审中，裕湘置业公司提交了一份新证据：照片，拟证明裕湘置业公司与物业公司在2018年6月5日已将《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》进行公示。汪娅飞、曹学英对该公开信的内容真实性无异议，但对拍摄时间的真实性不予认可。本院对该证据认证如下：照片右下角显示的时间无法确定是拍摄时间，故本院对该证据不予采信。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：裕湘置业公司是否违约及如何承担违约责任。一、裕湘置业公司未在《商品房买卖合同》约定的时间即2017年12月31日前交房，已经违约，应当承担逾期交房的违约责任。二、裕湘置业公司上诉称，双方已经通过《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》和《合同补充协议（二）》对《商品房买卖合同》的部分约定进行变更，通过减免汪娅飞、曹学英物业费的方式免除了裕湘置业公司的逾期交房责任。本院认为，裕湘置业公司二审提交的照片不能证明张贴时间，即使该照片的公示时间是真实的，该公示内容亦只有《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》而无《合同补充协议（二）》，仅凭现有证据不能证实汪娅飞、曹学英知晓了《合同补充协议（二）》，并作出了同意《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》和《合同补充协议（二）》的意思表示。故裕湘置业公司该上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、汪娅飞、曹学英上诉称，虽然两人于2018年7月30日办理了交房手续，但涉案房屋直到2019年9月12日才具备双方合同约定的交付条件，逾期交房违约金应计算至2019年9月12日。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原审法院依据前述规定认定2018年7月30日为交房日期并计算逾期违约金有事实和法律依据，汪娅飞、曹学英该上诉理由不能成立。因裕湘置业公司与汪娅飞、曹学英已办理了交房手续，且涉案房屋在2019年9月12日已具备双方合同约定的交付条件，故对汪娅飞、曹学英要求裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务的上诉请求，本院不予支持。综上所述，汪娅飞、曹学英和裕湘置业公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，上诉人汪娅飞、曹学英预交3483元，由上诉人汪娅飞、曹学英负担。上诉人湖南裕湘投资置业有限公司预交3483元，由上诉人湖南裕湘投资置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许斌海 审判员  张九香 审判员  廖 军 二〇二〇年十二月十八日 法官助理史娟 书记员谷琼 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。