辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7505号上诉人（原审原告）：张维升，男，1980年11月24日生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：张永华，张维升父亲。被上诉人（原审被告）：赵忠宇，男，1972年10月20日生，满族，住辽宁省灯塔市。委托诉讼代理人：吴军，辽宁正久律师事务所律师。上诉人张维升因与被上诉人赵忠宇房屋租赁合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初4923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张维升上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决在认定事实部分遗漏了与案件处理结果息息相关的2个关键事实：1.上诉人多次催缴房租并积极寻找协商办法而被上诉人置若罔闻。2.大连市沙河口区法院是否就租金支付问题向被上诉人下达过协助执行通知或限制支付通知。二、原审判决在适用法律上存在错误。原审判决援引《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》属于适用法律错误，该规定属于人民法院在执行中遵守的相关法律要求，适用主体为法院执行部门或因执行异议审查时的民事审判部门。本案为因房屋租赁合同纠纷引起的民事纠纷，应适用合同法结合双方约定评判被上诉人是否违约及是否应腾退房屋等民事法律行为。本案中涉案房屋设定抵押或遭到查封并不能阻却租赁合同的履行。因抵押而对房屋租赁产生的限制，属于抵押人与抵押权人之间的约定，本案中并未追加抵押权人参与诉讼，且原审法院在未看到抵押合同情况下推定上诉人未经抵押权人同意而出租抵押物，显属适用法律错误。法院查封行为系限制不动产交易，依据我国物权法对不动产权益的规定，不动产权人享有不动产的占有、使用、收益、处分的权利。法院查封仅限制了处分权并未限制收益权，依据现行执行相关规定，限制收益权即获取租金的权利应通过法院下发裁定书并向被上诉人出具协助执行通知书及限制支付通知书才具有阻却租金支付的法律效力。原审判决仅以查封限制处分权为由曲解了相关法律概念，显属适用法律错误。综上所述，原审判决在事实认定以及法律适用中均存在重大问题，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。赵忠宇辩称,不同意上诉人的上诉请求，赵忠宇同意支付房屋租金，但是希望相关部门给予准确答复租金交付给谁。赵忠宇收到沙河口区人民法院公告，并电话询问，法院明确告知不准许赵忠宇将租金交付给上诉人，因此赵忠宇现在不知道租金应该交付给谁。张维升向一审法院起诉请求：1.判令被告将位于“瓦房店市文兰办事处义勇小区6号楼1-2层网点”腾退给原告；2.判令被告支付租金11,178元（自2020年6月1日至2020年6月24日）；3.判令被告按照年租金17万元的标准支付自2020年6月24日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋使用费用；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.位于瓦房店市房屋登记的所有权人为原告张维升，建筑面积为487.99平方米。该房屋他项权登记的抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司大连分公司，登记的时间为2013年7月2日。2017年5月12日，大连市沙河口区人民法院将该房屋查封，查封期限为2017年5月12日至2023年5月7日。2.2017年5月17日，原告张维升（出租方即甲方）与被告赵忠宇（承租方即乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于瓦房店市文兰办事处义勇小区6号楼1-2层网点（建筑面积约1017.26平方米），出租给乙方使用。二、房屋租赁期限6年，自2017年7月1日起至2023年6月30日止。三、每年租金为人民币壹拾柒万元（170,000.00元）。经营项目为经营超市，于合同签字之日一次性交清2年房租叁拾肆万元（340,000.00元），以后每年租金乙方提前一个月缴清下一年租金，如乙方违约未按时缴纳租金甲方有权单方解除合同，收回房屋并追究乙方违约责任，如租赁期满在同等条件下，乙方有优先承租权。……十四：本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份。以本房屋租赁合同为准，2017年4月6日所签订的房屋租赁合同作废。原告称该《房屋租赁合同》中出租的瓦房店市文兰办事处义勇小区6号楼1-2层网点由4处房屋组成，包括瓦房店市房屋。3.2020年5月8日，大连市沙河口区人民法院至案涉出租房屋张贴公告，内容为：张维升及相关权利人：一审法院执行的（2018）辽0204执538号申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行与张维升、戚英合同、无因管理、不当得利一案中，一审法院已向被执行人发出执行通知书、报告财产令及限制消费令，被执行人张维升应当履行（2017）辽0204民初1641号民事判决书确定的义务，但被执行人至今未履行义务，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，责令被执行人张维升于2020年5月15日前将位于的房屋腾退清空。上述房屋的相关权利人亦应于上述期限内至一审法院申报权利，并提交相关权利凭证等。到期仍不履行的，一审法院将依法强制拍卖，后果责任及腾退损失由被执行人和实际占用人承担，并视情节轻重追究被执行人、实际占用人及相关权利人妨碍执行的法律责任。4.2020年6月24日，原告张维升向被告赵忠宇发出《告知书》，内容为：因你作为承租方未履行房屋租赁合同第三条“……每年租金乙方提前一个月缴清下一年租金，如乙方未按时缴纳租金，甲方有权单方解除合同，收回房屋并追究乙方违约责任……”，经我方多次催缴之后，你方仍拒不支付！故我方最后一次警告声明，一切后果自负！我方特发此公告，解除租赁关系！一审法院认为:位于瓦房店市房屋抵押登记的时间为2013年7月2日，查封的时间为2017年5月12日，均早于原、被告双方签订《房屋租赁合同》的时间。原告张维升作为抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租，且该抵押物已被法院查封，查封后，其所有人丧失处分权，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的财产后，若被执行人仍在该财产上进行移转、设定权利负担等行为（如租赁），则不可对抗申请执行人，在此情况下，若要对被执行人的财产进行拍卖，则被执行人在查封财产上设定的租赁权不受法院保护。大连市沙河口区人民法院公告中，责令被执行人（本案原告）张维升于2020年5月15日前将瓦房店市房屋腾退清空，之后无论被告是否占有使用该房屋，原告均无权请求，而是由执行法院在执行过程中决定是否解除其占有，故原告的诉讼请求无法律依据，不予支持。上述房屋虽然为案涉租赁物的一部分，但原告将四处房屋作为整体出租，其中一部分被法院强制执行，属合同成立后客观情况发生了重大变化，现案涉租赁物的其他部分仍在租赁期内，被告亦不同意解除合同，原、被告双方可就租赁物其他部分的相关事项进行协商，协商不成，可另行解决。据此，一审法院判决依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，作出如下判决：驳回原告张维升的诉讼请求。案件受理费179元，由原告张维升负担。二审中，张维升提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换，对于双方当事人有争议的证据本院认定如下：对于张维升提交的案外人王世松等人向北京京东世纪信息技术有限公司及大连市沙口区人民法院转账的银行支付凭证，赵忠宇对真实性不予认可。鉴于上述证据无法直接体现案外人转账支付的系案涉房屋的拍卖款项，故上述证据本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院补充查明，双方当事人均认可案涉6号楼1-2层网点，包括以下四处房屋：瓦房店市房屋、18-2号房屋（建筑面积157.93平方米，2019年1月25日被瓦房店市人民法院查封）、18-4号房屋（建筑面积295.74平方米，2019年1月25日被瓦房店市人民法院查封）、文兰办事处五一路一段827-3-5号（建筑面积68.51平方米）。二审中，双方当事人均认可案涉6号楼1-2层网点，虽由四个房证组成，但房子是一个整体，双方均无法区分四个房屋的具体界限和位置。二审中，大连市沙河口区人民法院向本院提供（2020）辽0204执恢307号之一执行裁定书、送达回证、瓦房店市旺角盛达物资经销处营业执照、成交确认书、协助执行通知书等材料。上述材料显示，案外人瓦房店市旺角盛达物资经销处于2020年8月28日通过拍卖方式竞买取得瓦房店市、16号两套房地产；2020年10月28日，大连市沙口区人民法院作出（2020）辽0204执恢307号之一执行裁定书，裁定上述两套房地产所有权归买受人瓦房店市旺角盛达物资经销处所有，该裁定书送达时间为2020年10月30日。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有两个：一是赵忠宇应否将案涉房屋腾退给张维升；张维升是否有权要求赵忠宇向其支付租金及占有使用费。针对第一个焦点问题，即赵忠宇应否将案涉房屋腾退给张维升，张维升主张赵忠宇腾退案涉房屋的依据是赵忠宇未按照租赁合同约定的时间交纳租金，张维升行使合同约定的解除权，于2020年6月24日向赵忠宇发送《告知书》，要求解除案涉租赁合同。本院认为，张维升要求解除合同，腾退房屋依据不足。赵忠宇并非无故拒付租金，根据双方签订的房屋租赁合同约定，每年租金需提前一个月缴清，即2020年7月1日至2021年6月30日的租金，赵忠宇应于2020年6月1日交付。但在2020年5月8日，大连市沙口区人民法院至案涉出租房屋张贴公告，责令张维升及实际占用人于2020年5月15日前将案涉18-3号房屋腾退清空，以便法院强制拍卖。虽然法院并未直接向赵忠宇下发止付租金的通知，但案涉18-3号房屋占案涉6号楼1-2层公建面积的一半，且四个房屋产权证所对应的具体位置及界限无法区分，故如18-3号房屋强制拍卖，无法使用，将导致赵忠宇承租的整个6号楼1-2层公建整体无法正常使用。故此时赵忠宇未依约缴纳租金，系履行不安抗辩权，有事实及法律依据，张维升不能基于此要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，其于2020年6月24日向赵忠宇发送的《告知书》亦不能产生解除合同的法律后果，进而张维升要求赵忠宇腾退案涉房屋无充分的事实及法律依据，一审法院驳回张维升的该项诉请并无不当，本院依法予以维持。针对第二个焦点问题，即张维升是否有权要求赵忠宇向其支付租金及占有使用费，本院认为，案涉18-3号房屋查封于案涉租赁合同签订前，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”之规定，张维升出租案涉房屋并收取租金的行为，不得对抗申请执行人的权利。现案涉18-3号房屋的所有权人已于2020年10月30日变更为瓦房店市旺角盛达物资经销处，张维升已丧失对该房屋的权利，故其要求赵忠宇支付该房屋的租金及占用费无充分的法律依据，本院不予支持。至于其他三个产权证项下所属房屋，18-2号和18-4号房屋亦已被法院于2019年1月25日查封，根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。”之规定，法院查封房产的效力应及于出租房屋所收取的租金,故在张维升未能提供充分的证据证明其已清偿全部债务的情况下，其收取租金的权利应由查封房屋的执行法院行使。至于租赁房屋中的文兰办事处五一路一段827-3-5号房屋，虽未被法院查封，但该房屋的面积不足案涉租赁面积的10%，且双方当事人均认可案涉四个产权证项下的房屋界限及面积无法区分，应作为一个整体处理，且对于827-3-5号房屋所应交纳的租金数额本院无法确定，故对于该部分租金待双方协商一致或租金数额确定后，张维升可另行主张。一审法院对本案的处理并无不当，本院依法予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179元，由张维升负担。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年十二月二十一日书记员  王亮