广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3058号上诉人（一审被告、反诉原告）：郭菊芳，女，1980年5月16日出生，汉族，住珠海市斗门区*******************，公民身份号码：441************922。委托诉讼代理人：罗立民，男，系郭菊芳丈夫。被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海华发物业管理服务有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区*********湾公交首末站（办公楼），统一社会信用代码：914***********356E。法定代表人：周文彬，董事长。委托诉讼代理人：罗丽萍，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛海叶，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。上诉人郭菊芳因与被上诉人珠海华发物业管理服务有限公司（以下简称华发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭菊芳上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认珠海市斗门区井岸镇益利名门业主委员会（以下简称业主委员会）与华发物业公司于2018年9月28日签订的物业管理服务合同无效；3.判令郭菊芳无需支付物业管理费和滞纳金等；4.诉讼费用由华发物业公司承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误。一审判决认定业主委员会合法有效、郭菊芳提交的证据不足以证明续聘华发物业公司的投票结果无效错误。（一）本案郭菊芳、刘贻光、吴玉棠、黄彩华、鲍国芳5人集体提出书面辞职，有亲笔签名的辞职声明，是其真实意愿，珠海市斗门区井岸镇南湾社区*委会（以下简称南湾居委会）也发布公告确认此事，而且他们在提出书面辞职后5年内从未参与业主委员会的任何会议和相关工作，其辞职完全符合《广东省物业管理条例》第三十一条“业主委员会委员提出书面辞职的，委员资格自行终止”的规定。（二）另外委员段保威的房产已经出售，委员黄亦文所持有的商铺被一审法院拍卖，根据《广东省物业管理条例》第三十一条的规定，两人委员资格也自行终止。但是南湾居委会居然出示一份证明，说黄亦文是发展商的代表，以开发商的代表身份参选首届业主委员会委员，仍然具有委员资格。这份证明与事实不相符。第一，在斗门区住建局的业主当选备案资料中没有开发商的委托书；第二，2015年2月3日的首届业主委员会候选人自荐表中，黄亦文以涉案小区126号商铺业主的身份自荐。2015年2月16日南湾居委会公示的《首届业主委员会候选人名单》当中并没有开发商的名字，故无从谈起开发商曾参与业主委员会委员的竞选。（三）蒋炳达于2015年6月29日书面提交《辞职申请书》，委员资格自行终止。综上所述，十一个人组成的业主委员会，有八个人是丧失资格的，只剩下三个人。根据《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》第四十八条规定，业主委员会委员人数低于五人或者不到总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。重新选举就说明旧有的业主委员会已经消亡，剩下的业主委员会委员也自动终止委员资格。此时以业主委员会的名义推行的活动或签订的协议，都是不合法的。《珠海经济特区物业管理条例》第四十四条规定，业主委员会会议应当有半数以上委员出席，所作决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意并签字认可。即启动2018年8月业主大会会议，需要6人以上表决同意后才能启动，2018年7月业主委员会在未过半数表决同意的情况下发布召开业主大会的《公告》无效，进而此次召开业主大会会议表决结果无效，业主委员会与华发物业公司签订的《物业管理服务合同》无效。二、2018年9月的《物业管理服务合同》无效。该合同是几位业主委员会委员与物业方私下签订的，没有法律依据。如该合同第四条规定，公共场地及设施设备的运营收益归乙方(华发物业公司)所有。该条款违反《珠海经济特区物业管理条例》第七十八条规定和《广东省物业管理条例》第五十三条的规定，侵害了全体业主的合法权益，一审法院不予审理该条款是否合法，对业主不公平。三、27张委托票是违规票，南湾居委会确认业主总投票权数689人程序违法，2018年8月召开的业主大会表决结果无效。第一，2018年8月召开的业主大会表决票投票规则规定，业主投票时，工作人员应认真核对业主身份及投票权数，业主委托他人投票时，被委托人应出具身份证和授权委托书等有关的书面证明。在业主大会投票期限结束后，经初步点票发现有27张委托票没有业主的委托书等书面证明，工作人员本应在投票时及时发现并阻止违规投票行为的发生，但是，工作人员未能做到及时发现和阻止。当时南湾居委会允许在7天内补交委托书的行为是违法的。因此该27张票是违规票，应视为未参与投票，不能计入有效投票数中。第二，根据《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条的规定，在召开业主大会会议前，应当至少提前十五日做好确定业主投票权数的工作并进行公示，公示时间不得少于十五日。涉案业主总投票权数689人，是在投票期限结束后临时编制出来的，而且未经过公示，程序违法。2014年12月11日，华发物业公司益利名门管理处张贴在小区的《关于调整管理费调査情况和进一步改进小区工作的公告》称，本小区住宅620户，商铺111户，共计户数731户，建筑面积共计98339.94平方米。因此731人应该作为今次业主总投票权数，扣除27张违规票后实际有效投参与投票人数350人，实际有效参与投票表决的人数未过半数，扣除27张违规票后今次投票结果的同意票实为330张，也未过半数。因此2018年8月召开的业主大会表决结果无效。四、华发物业公司违规收费。华发物业公司每月向业主收取的6元门铃对讲机线路维护费超出业主与华发物业公司约定的收费项目范围，这项收费是华发物业公司与第三方签订的合同，这项费用应由华发物业公司支付。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。五、华发物业公司擅自占有小区第6、10、11幢的架空层，将架空层改做员工宿舍使用，侵占全体业主的合法权益，挤占业主的活动空间，根据《珠海经济特区物业管理条例》第十六条的规定:共用的架空层属于业主共有，任何单位和个人不得擅自占有。因此，请求二审法院判令华发物业公司立即停止违法行为，将改做员工宿舍的架空层恢复原状，归还全体业主使用。华发物业公司辩称：一、《物业管理服务合同》无效的上诉主张不成立。（一）续聘华发物业公司经过小区业主大会表决通过。南湾居委会公布的《关于井岸镇益利名门小区召开业主大会是否按公示合同续聘华发物业管理公司表决结果公告》显示，涉案小区于2018年7月28日至2018年8月13日期间在井岸镇人民政府的指导和监督下以书面征求意见的形式就“是否按公示合同续聘华发物业管理公司”等表决事项召开了业主大会，且表决事项经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，同意续聘华发物业公司的表决结果合法有效。（二）续聘华发物业公司时，业主委员会的委员人数符合法定要求，能够代表全体业主与华发物业公司签订《物业管理服务合同》。根据《关于益利名门小区问题的复函》可知，在2018年9月业主委员会与华发物业公司续签物业服务合同之前，南湾居委会就有关业主委员会是否需要重新选举等问题特意向珠海市斗门区住房和城乡建设局进行了问询并予以公告，认为：“根据《珠海经济特区物业管理条例》规定，益利名门小区无生效议事规则，且业主委员会委员不低于五人，业主委员会合法有效，则任期届满前无需重新选举业主委员会。……益利名门小区业主委员会将继续依法履行业主委员会职责。”可见，由于益利名门小区业主大会未对“业主大会议事规则”及“业主委员会章程”进行表决，因此没有对业主委员会的组成人数作出约定，且截止公告发布时的2018年9月15日，业主委员会的委员人数不低于5人，因此，业主委员会合法有效，有权依法履行业主委员会职责。（三）业主委员会委员资格需经法定程序方可终止，郭菊芳主张业主委员会组成未过半没有法律依据。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条之规定，业主委员会委员提出书面辞职请求后，仍需由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，再决定是否终止其委员资格。本案中，郭菊芳虽提交了部分委员的辞职书证,但这些证据既无法证实其真实性，也没有证据证明申请辞职的委员已按程序终止了委员资格。对此，相关部门已经调查核实，认定益利名门业主委员会合法有效。且益利名门业主委员会委员资格问题，是业主委员会的内部法律关系，在业主委员会没有重新选举之前，在南湾居委会发布相关公告的情况下，华发物业公司有理由相信业主委员会是合法存续的。故郭菊芳主张业主委员会委员人数未过半，不能代表全体业主利益没有任何依据。（四）业主委员会依法负有与华发物业公司签订物业管理协议的职责，其依职责签订的《物业管理服务合同》合法有效。根据《珠海经济特区物业管理条例》第二十七条的规定，选聘物业公司、审议和批准物业服务合同的职权由业主大会行使；业主委员会仅是按照前述条例第三十八条的规定，履行“与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的职责。华发物业公司与益利名门业主委员会根据业主大会投票结果签订2018年物业合同，并无不当之处，郭菊芳主张确认《物业管理服务合同》无效无法律依据。二、郭菊芳主张无需支付物管费和滞纳金等费用的上诉请求无法律及事实依据。首先，《物业管理服务合同》已经生效并已实际履行，且无合同法规定的合同无效情形，郭菊芳应根据《物业管理服务合同》缴纳物业服务费及滞纳金等费用。《物业管理服务合同》已于2018年9月28日经华发物业公司及业主委员会双方签字并盖章,依照该合同第三十四条的约定：“本合同自甲乙双方授权代表签署并加盖公章之日起生效。”依据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。业主委员会与华发物业公司签订的《物业管理服务合同》，系在平等、自愿的基础上订立的，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规，系合法、有效合同。郭菊芳并没有提供合同存在无效情形的任何证据,故郭菊芳提出确认合同无效无任何事实依据。另《物业管理服务合同》已经实际履行，华发物业公司自郭菊芳入伙后多年来持续为郭菊芳提供物业服务，郭菊芳应当按照《物业管理服务合同》约定按时交纳物业服务及滞纳金等费用。其次，郭菊芳主张业主大会投票程序违法、委员人数未过半等，但并没提供任何有效证据予以支撑，应承担不利后果。相反，从原审法院调取的证据可知，续聘华发物业公司的业主大会全程经由井岸镇人民政府及当地居委会的指导和监督。因此，华发物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》是有效的，郭菊芳应依约支付物业管理服务费和滞纳金等费用。综上所述，郭菊芳的上诉请求缺乏法律和事实依据，请求依法驳回。华发物业公司一审诉讼请求：1.判令郭菊芳向华发物业公司支付从2018年8月至2019年9月止的物业管理费3357.16元、公用电费193.74元、电梯维修费5.7元、公用水费29.9元、维修服务费72.91元、楼宇对讲系统维护费84元、二次加压费280.61元，共计4024.02元；2.判令郭菊芳向华发物业公司支付逾期交纳物业管理费滞纳金至实际清偿之日止，暂计至2019年10月19日，共计滞纳金2327.97元；3.判令郭菊芳承担本案的诉讼费用。郭菊芳一审反诉请求：1.确认益利名门委员会与华发物业公司于2018年9月28日签订的2018年物业合同无效，对益利名门业主没有约束力；2.判令郭菊芳无需支付物业管理费和滞纳金等共6351.99元；3.由华发物业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2005年11月21日，华发物业公司与大益利公司签订了《益利花园前期物业服务合同》，并进入郭菊芳所在小区提供物业管理服务。2007年11月2日，郭菊芳取得益利名门1栋1单元802房“入伙许可证”，该房产建筑面积为119.88平方米。2015年4月1日，斗门住建局发出业主委员会备案确认书，确认益利名门业委会于2015年3月31日成立，任期5年（即有效期至2020年3月31日），成员11名。2015年10月9日，益利名门业委会与华发物业公司签订2015年物业合同，约定华发物业公司为益利名门提供物业服务；华发物业公司按合同约定的内容及要求提供服务，按住宅建筑面积每月每平方米1.6元向业主及非业主使用人收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按政策、法规规定由业主或非业主使用人合理分摊；每次收取物业服务费的时间为当月15日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；部分共用设施设备（电梯、发电机、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备）的中修、大修、更新及改造保修期后由共用产权人承担；服务期限从2015年8月1日至2018年7月31日止。2018年7月28日至8月13日，益利名门召开业主大会，对是否按公示合同续聘华发物业管理公司进行投票表决。根据南湾居委会作出的表决结果公告表明，业主大会有投票权共689人，实际投票人数为377人，投同意票的354票，同意票数占投票总数的51.38%；小区总面积为96680平方米，已投同意票的业主所占专用面积52849.69平方米，投同意票业主的专用面积占小区面积的54.66%，达到“双过半”要求，表决结果合法有效。2018年9月15日，南湾居委会发出公告表示，经斗门住建局、井岸镇人民政府等相关单位的调查核实，由于益利名门小区业主大会未对“业主大会议事规则”及“业主委员会章程”进行表决，因此没有对业主委员会的组成人数作出约定，根据《广东省物业管理条例》以及《珠海经济特区物业管理条例》的规定，业委会任期满前无需重新选举业委会。南湾居委会于2018年9月15日将公章返还给益利名门业委会，业委会继续依法履行业委会职责。2018年9月28日，益利名门业委会与华发物业公司签订2018年物业合同，约定服务期限从2018年8月1日至2021年7月31日止，物业服务费为每月每平方米2元。第四条约定，“公共场地及设施设备的运营收益归乙方（即华发物业公司）所有，用于物业购买小区公共责任险、电梯保险及补充物业服务费”。其余条款与2015年物业合同基本相同。另查明，郭菊芳曾交纳2016年7月至2016年12月、2018年1月至7月的物业管理费、公用电费、公用水费、维修服务费等费用，其中公用水费为每月2.3元。郭菊芳从2018年8月开始没有支付物业服务费及其他费用。根据华发物业公司提交的益利名门公用电分摊公示表，华发物业公司每月公示上月公用电费，各户每月应分摊公用电费为每平方米公用电分摊金额与房屋建筑面积的乘积，郭菊芳对华发物业公司主张的该项费用的计算方式没有异议。2017年12月22日，华发物业公司与珠海市合屯安防设备工程有限公司签订楼宇对讲系统维护合同，合同期限从2018年1月1日至2018年7月31日；小区共计610户，每月每户5元计收保养费计3050元，监控系统每月维护费计800元，以上合计3850元。华发物业公司按每月每户6元收取。2018年9至2019年4月期间，华发物业公司先后张贴门禁对讲维修分摊、消防水泵维修分摊、电梯第三方通话话机维修分摊、电梯三方通话费用分摊、维修小区二次加压水泵变频器分摊等一系列通知。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷案件，涉及2015年物业合同和2018年物业合同，其中双方对2015年物业合同没有争议，一审法院经审查认为，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法且不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同。根据原郭菊芳的本诉、反诉和庭审情况，双方争议的焦点有两个，一是2018年物业合同是否有效，二是华发物业公司主张的各项费用是否成立。根据双方各自的主张，结合本案现有证据，一审法院评析如下：一、2018年物业合同的效力。郭菊芳以选聘程序不合规、选票设计不合理、票数不过半及监督不到位、部分合同条款违法和业委会成员数不过半等事由，主张合同无效。一审法院经审查认为，1.一审法院调取的证据显示，2018年续聘华发物业公司为益利名门小区提供物业管理服务，是在南湾居委会指导监督下，依法定程序通过业主大会投票决定的结果，郭菊芳提交的证据不足以证明上述投票结果无效。2.根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条之规定，业主委员会委员提出书面辞职请求后，仍需由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，再决定是否终止其委员资格。本案中，郭菊芳虽提交了部分委员的辞职书证，但这些证据既无法证实其真实性，也没有证据证明申请辞职的委员已按程序终止了委员资格。对此，相关部门已经调查核实，认定益利名门业委会合法有效。3.益利名门业委会委员资格问题，是业委会的内部法律关系，在业委会没有重新选举之前，在南湾居委会发布相关公告的情况下，华发物业公司有理由相信业委会是合法存续的。4.根据《珠海经济特区物业管理条例》第二十七条的规定，选聘物业公司、审议和批准物业服务合同的职权由业主大会行使；业委会仅是按照前述条例第三十八条的规定，履行“与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的职责。华发物业公司与益利名门业委会根据业主大会投票结果签订2018年物业合同，并无不当之处。5.合同是否由一方当事人提供，并不是否定合同内容是经双方协商一致的必然依据和充分理由；至于合同第四条的内容是独立事项，该条款有效与否并不影响整个合同的效力，因与本案双方争议事项无关，一审法院对此不作审查。综合以上分析，2018年物业合同是具有物业服务资质的华发物业公司与合法存续的益利名门业委会，根据业主大会投票的决定依法签订的，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，郭菊芳的抗辩和反诉理由不能成立，一审法院依法予以驳回。二、华发物业公司主张的各项费用。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，2015年物业合同（双方均无争议）、2018年物业合同对郭菊芳具有法律约束力。郭菊芳享受了华发物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同约定按期交纳相应的物业管理费用，实际应付金额以一审法院认定为准，具体认定如下：（一）物业服务费。按照2018年物业合同的收费标准，郭菊芳欠付2018年8月至2019年9月物业服务费为3356.64元（2元/平方米/月×119.88平方米×14个月）。（二）公用电费。依约定，郭菊芳每月应缴的物业服务费不包含公用电费，公用电费由业主每月按政策、法规规定合理分摊。华发物业公司提交了有供电局盖章的公摊电费明细表、公摊电费发票及传媒公司提供的电梯广告电箱产品介绍、用电量说明以证明公用电费的发生，并对郭菊芳所在楼栋的楼内、户外公共区域每平方米公用电分摊金额进行公示，故根据华发物业公司提交的各月份公用电分摊公示表显示金额与郭菊芳房屋的建筑面积计算，华发物业公司应分摊的所在楼栋2016年7月至2019年8月产生的公用电费为193.74元。（三）关于电梯维修费。华发物业公司虽然没有明确该费用的计算标准，但提交了电梯维修费用分摊的通知，结合本案证据，郭菊芳应分摊的所在楼栋2018年8月至2019年9月产生的电梯维修费为5.7元。（四）公用水费。华发物业公司虽然没有明确公用水费的计算标准，但郭菊芳曾于2016年、2018年按照每月2.3元支付公用水费，视为郭菊芳已认可按该标准履行，故郭菊芳应支付2018年8月至2019年8月的公用水费为29.9元。（五）维修服务费。华发物业公司要求郭菊芳支付各项维修服务费72.91元，经查属实际发生并符合合同约定，一审法院予以支持。（六）楼宇对讲系统维护费。华发物业公司提交的《楼宇对讲系统维护合同》的有效期是2018年1月1日至2018年7月31日，华发物业公司诉请郭菊芳支付2018年8月至2019年9月的楼宇对讲系统维护费，理据不足，一审法院不予支持。（七）二次加压费。郭菊芳对华发物业公司收取二次加压费的计算方式不持异议，经查，根据华发物业公司提交的各月份二次加压电费分摊公示表显示金额与郭菊芳用水量计算，华发物业公司主张280.61元，合法有据，一审法院予以支持。综上所述，郭菊芳应向华发物业公司支付2018年8月至2019年9月的物业服务费3356.64元、公用电费193.74元、电梯维修费5.7元、公用水费29.9元、维修服务费72.91元、二次加压费280.61元。关于滞纳金的问题。郭菊芳逾期支付物业服务费，根据2018年物业合同的约定，华发物业公司有权要求郭菊芳从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。但华发物业公司要求郭菊芳公用电费、公用水费等其他欠费也按照上述约定支付滞纳金，缺乏理据，一审法院不予支持。郭菊芳辩称滞纳金的计算标准过高，一审法院酌情确定郭菊芳应按照该标准支付违约金，但每月违约金数额以当月应缴纳物业服务费本金为限。郭菊芳要求不予支付华发物业公司诉请的各项费用，实属对华发物业公司提起诉讼的抗辩意见，不属于反诉请求，一审法院已经对华发物业公司诉请的各项费用予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、郭菊芳于判决生效之日起七日内向华发物业公司支付物业服务费3356.64元；二、郭菊芳于判决生效之日起七日内向华发物业公司支付公用电费193.74元、电梯维修费5.7元、公用水费29.9元、维修服务费72.91元、二次加压费280.61元；三、郭菊芳于判决生效之日起七日内向华发物业公司支付滞纳金（2018年8月起每月物业服务费以239.76元为基数，均从当月16日起计至实际清偿之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月欠付物业服务费的滞纳金数额以不超过当月物业服务费本金为限）；四、驳回华发物业公司的其他诉讼请求；五、驳回郭菊芳的全部反诉请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费25元，由华发物业公司负担1元，由郭菊芳负担24元。反诉受理费25元，由郭菊芳负担。二审期间，郭菊芳提交如下证据：1.《物业管理服务合同》；2.候选人名单公示、业主委员会自荐表、业委会备案确认书、辞职声明、辞职申请书、（2018）粤04执复52号执行裁定书、证明；3.表决结果公告（2018年8月21日）、华发物业公司2014年12月11日《公告》照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，2014年12月11日，华发物业公司益利名门管理处向涉案小区业主发出《关于调整管理费调查情况和进一步改进小区工作的公告》，称小区住宅620户，商铺111户，共计户数731户，建筑面积共计98339.94平方米等。2018年7月18日，涉案小区业主委员会发出公告称，本小区与华发物业公司的服务合同将于7月31日到期。本小区业主委员会经过调查研究和听取业主意见，现根据规定决定于7月28日至8月13日召开本小区业主大会，就续聘华发物业公司和重建小区前后门楼两事项进行表决投票。现将续聘华发物业公司的新合同和选票及委托书样本按规定提前公示7天等。南湾居委会于2018年8月21日公布的《关于井岸镇益利名门小区召开业主大会是否按公示合同续聘华发物业公司表决结果公告》载明“委托票确认24张”。华发物业公司与涉案小区业委会于2018年9月28日签订的《物业管理服务合同》载明，益利名门小区建筑面积96680平方米。该合同约定，物业服务事项包括部分共用设施设备的维修、更新及改造，服务内容：电梯、发电机、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备，费用支出方式：……保修期后由共用产权人承担。华发物业公司诉周杰良、何纪欢物业服务合同纠纷一案，二审案号为（2017）粤04民终56号，该案二审生效民事判决认为“至于周杰良上诉称涉案小区的业主委员会在七名委员辞职的情况下，与华发物业公司签订《物业管理服务合同》无效的主张。本院认为，业主委员会的成立及其委员的选出、辞任或改选系全体业主或业主大会的权利及义务，而业主委员会已经合法设立，其依法作出的民事行为后果当及于全体业主。案涉小区业主委员是否有七名委员辞任，则与华发物业公司无关，其以业主委员会名义与华发物业公司签订的合同并没有《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形。”本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案小区业主委员会与华发物业公司签订的2018年《物业管理服务合同》的效力问题；二、郭菊芳应否交纳楼宇对讲系统维护费。关于争议焦点一。本院认为，郭菊芳上诉主张2018年《物业管理服务合同》无效的理由主要包括业主委员会委员人数低于5人、委托投票违规、业主总投票权人数认定错误等，本院对此分析认定如下：首先，关于业主委员会委员人数是否影响合同效力问题。本院认为，业主委员会的成立及其委员的选出、辞任或改选系全体业主或业主大会的权利及义务，而业主委员会已经合法设立，其依法作出的民事行为后果当及于全体业主。涉案小区业主委员会委员资格的认定，涉及业主委员会的内部法律关系，与华发物业公司无关，在南湾居委会发布相关公告、确认涉案小区业主委员会可依法履职的情况下，业主委员会与华发物业公司签订的合同没有《中华人民共和国合同法》规定的合同无效之情形。其次，关于委托投票是否违规的问题。本院认为，2009年住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条规定：“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。”即相关法律法规允许业主委托投票。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”即法律允许通过事后追认的方式确认委托。南湾居委会作为业主大会的监督和指导部门，负责对委托投票的具体情况进行核实和甄别，最终确认有效委托投票24张，不存在违反法律法规的情形。再次，关于业主总投票权数689人。郭菊芳提交的华发物业公司在2014年12月11日的公告称涉案小区共计户数731户，华发物业公司解释称因存在同一业主购买多数房屋的情况，此时该业主仅有一张投票权，因此导致房屋户数与投票权数不一致。本院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十四条规定可知，业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数，即按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。则南湾居委会按照上述确定业主投票权数的认定方法，经核实、甄别，最终确认业主大会有投票权数共689人。郭菊芳上诉主张业主总投票人数应为731人，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，关于涉案小区总建筑面积96680平方米的确定，应认为系南湾居委会行使监督和指导职责，予以核实后的确认。退一步讲，即使按照郭菊芳上诉主张的建筑面积98339.94平方米计算，因已投同意票的业主所占专有面积为52849.69平方米，仍然超过半数比例，表决结果有效。另外，《物业管理服务合同》第四条系对公共场地及设施设备的运营收益的约定，该条款有效与否并不影响整个合同的效力，且因与本案双方争议事项无关，一审法院对此不作评判，并无不妥，本院予以维持。综上，郭菊芳上诉主张2018年《物业管理服务合同》无效的理由均不能成立，涉案小区业主委员会与华发物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方自愿协商订立，没有证据表明违背双方的真实意思表示，其内容也不违反法律法规的强制性规定，合法有效。二、关于争议焦点二。郭菊芳上诉主张楼宇对讲系统维护费不属于合同约定的收费项目。本院认为，《物业管理服务合同》约定华发物业公司提供的物业服务事项包括“部分共用设施设备的维修、更新及改造，服务内容：电梯、发电机、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备，费用支出方式：……保修期后由共用产权人承担。”即楼宇对讲系统维护费属于合同约定的收费项目，郭菊芳上诉主张与事实不符，本院不予支持。综上，由于《物业管理服务合同》有效，楼宇对讲系统维护费属于合同约定的收费项目，一审判决郭菊芳应支付物业服务费、公用电费、电梯维修费、公用水费、维修服务费、二次加压费等正确，由于郭菊芳逾期支付物业服务费，根据《物业管理服务合同》的约定，应当支付滞纳金。一审对此判决正确，本院予以维持。至于郭菊芳上诉主张华发物业公司占用架空层的问题，不属于本案审理范围，郭菊芳可另循途解决。综上所述，郭菊芳的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元，由郭菊芳负担。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十二月十五日书记员  王 莉陈瑞祥