云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3380号上诉人（原审被告）：刘松叶，女，1970年3月17日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：查骏，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈**琼，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南东聚南疆汽配有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区小板桥昆洛路**。法定代表人：何丽琼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭国雄，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李夏甜甜，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘松叶因与被上诉人云南东聚南疆汽配有限公司租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初11428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人查骏、陈**琼，被上诉人的委托诉讼代理人彭国雄、李夏甜甜到庭参加了诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人刘松叶上诉请求：一、撤销一审判决，改判为驳回原审原告的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其所依据的主要事实及理由为：（一）一审法院认定事实错误。上诉人一审中提交的编号为N00000448、N00001067、N0030352的收款收据及2017年3月20日通知，足以证实上诉人搬离时已结清了房租费、物管费、卫生费等费用。通知为被上诉人针对上诉人所发，内容针对本案双方诉争租赁物的管理、费用等情况进行说明。收据虽无原件，但原件已由被上诉人收取，被上诉人声称收取原件系为了配合公安经侦调查，但至今无相关部门认定上诉人向他人交纳的本案诉争的费用系被诈骗，被上诉人亦未将原件退还上诉人。一审法院对上述两组证据的真实性及关联性的认证错误，导致判决上诉人向被上诉人支付房租、物管、卫生费是错误的。（二）一审法院判决上诉人支付被上诉人8000元违约金是错误的。法院已查明本案双方合同无法再继续履行是因为被上诉人未向租地方61538部队按时交纳租金导致双方合同被解除，从而导致本案上诉人与被上诉人合同解除，故违约方是被上诉人，判决上诉人支付违约金是错误的。综上所述，一审法院在没有查清全部事实及部分认定事实错误的基础上，适用法律错误，导致一审判决错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人云南东聚南疆汽配有限公司答辩称：一、依据证据规则，被答辩人没有举证证明其已经支付了2017年7月4日起至2018年9月14日止的租金、物业费、卫生费等费用，应当承担举证不能的法律后果；二、一审判决确认被答辩人没有按照《租房合同书》的约定支付案涉租赁房屋的租金，认定被答辩人构成违约，从而判令被答辩人支付2017年7月4日起至2018年9月14日止的未付租金、物业费、卫生费等费用，并承担违约金，符合事实依据和法律规定，依法予以维持。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。云南东聚南疆汽配有限公司向一审法院诉讼请求：1.解除原告、被告于2013年5月4日签订的《租房合同书》；2.被告按照48816元/年的标准向原告支付自2017年7月4日起至2018年9月14日止的欠付租金59392.8元；3.被告以租赁物45.2元平方米为基数，按照2531元/年的标准，向原告支付自2017年7月4日起至2018年9月14日止的物业管理费3035.34元；按照0.8元/平方米/月的标准，向原告支付卫生费534.54元；4.被告向原告支付自2016年5月19日起至2018年9月14日止的水电费3785.80元；5.被告向原告支付违约金43934.4元；6.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定以下案件事实：原告经合法程序从中国人民解放军六一五三八部队（简称61538部队）处取得坐落于昆明市亩的土地自2011年6月15日起至2027年9月15日止的使用权，并在其上建设“云南东聚南疆汽配有限公司（东聚南疆汽车服务广场）”。2013年5月4日，原告（甲方、东聚南疆汽车服务广场）与被告（乙方）刘松叶签订《租房合同书》，约定原告将位于东聚南疆汽车服务广场1栋25号的商铺壹间共计45.2平方米（建筑面积）出租给被告，被告自愿承租上述商铺；原告保证对租赁物拥有合法的经营管理权，有权出租租赁物并享受租赁收益；租赁期限为三年，并享受免租期12个月，装修期2个月，实际使用即自2013年5月4日至2017年7月3日止；租赁物以平方米计算租金，单价为每月人民币90元／平方米，被告在本合同约定的租赁期间应当向原告交纳的租金总额计146448.00元；合同期满，如需续租，被告必须于合同期满提前一个月签订新的租赁合同（按30天计）并交纳租金，如不按期交纳租金，逾期每天按年租金总额的1%收取滞纳金，但最长不得超过15天，超过15天视为被告自动放弃租赁本合同约定之铺面，原告有权收回铺面，由此产生的相关税费及责任由被告承担；水费6.8元／吨、电费1.5元／度、物业管理费为2531元／年、卫生费为0.8元／平方米；任何一方违约，违约方应当向守约方支付本合同租金总额30%的违约金。如果造成对方经济损失的，应当承担相关责任的赔偿”。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用，上述租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，被告继续使用租赁物，原告未提出异议。2015年11月19日，61538部队向东聚南疆汽车服务广场及各租户发出通知，因原告拖欠61538部队2015年场地租金，要求各租户的租金交由61538部队帐户。2017年5月20日，61538部队向市场各租户发出《公告》，主要内容为：依据中央军委和相关会议精神，结合全面停止有偿服务的实施步骤和时间节点等要求，我部决定于2018年6月底前，依法解除原土地租赁合同，全面关停云南东聚南疆汽车服务广场，收回军用土地，任何商户不得签订与云南东聚南疆汽配服务广场有关的新合同，原市场内商户合同到期后自行搬离，2018年6月30日前全面关停市场。因原告拖欠61538部队土地租金，61538部队与原告签订的租赁合同被解除，原告需腾还土地，被告作为承租该土地上附着物的租户被要求限期搬离，2018年9月15日土地经强制执行移交61538部队。另查明，2016年5月19日，被告向61538部队交纳涉案租赁物2016年5月4日至2017年7月3日物管费、卫生费1519元；2016年9月21日，被告向61538部队交纳租赁物水电费1041元。2018年4月13日、6月8日、8月2日、9月3日，被告向原告交纳租赁物水电费共计2479.7元。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租房合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。关于解除租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案，原告、被告之间自2017年7月4日起为不定期租赁合同，原告要求解除双方于2013年5月4日签订的《租房合同书》，被告同意解除，且租赁物（商铺）所承载的土地已于2018年9月15日经强制执行移交61538部队，故一审法院对原告该诉请予以支持。关于租赁物的返还时间。原告主张租赁物返还时间为2018年9月14日。被告称返还时间为2018年9月3日，依据为水电费交至2018年9月3日，双方结清水电费后，被告搬离。一审法院认为，最高人民法院（2018）最高法民终1182号民事判决书，判决书确认涉案场地已于2018年9月15日经强制执行移交61538部队，之所以会出现前述情形的原因为原告及与原告形成租赁合同的被告等人未按61538部队的公告及生效判决履行返还案涉场地及铺面的义务，而被告的依据2018年9月3日的水电费收款专用收据不足以证明其于2018年9月3日返还租赁物，应承担举证不利的责任。原告主张的返还时间更具合理性，故一审法院认定租赁物返还时间为2018年9月14日。关于租金、物业费、卫生费、水电费问题。一审法院已确认租赁合同已解除，及被告于2018年9月14日返还租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案，原、被告对2017年7月4日至2018年9月14日期间的前述费用存在较大争议，一审法院认为，根据“谁主张、谁举证”的原则，及2015年11月19日61538部队通知各租户，因原告拖欠61538部队2015年场地租金，要求各租户的租金交至61538部队帐户。2018年4月13日、6月8日、8月2日、9月3日，被告向原告交纳租赁物水电费共计2479.7元，除此之外，被告并未对其已向原告及61538部队交纳前述费用进行有效举证，应承担不利后果。由双方的《租房合同书》及被告于2018年9月14日返还租赁物，计算出：租金58445元（146448元÷3年÷365天×437天）；物业费3030元（2531元／年÷365天×437天）；卫生费527元（0.8元／月／㎡×45.2㎡÷30天×437天）。故被告应支付原告租金58445元、物业费3030元、卫生费527元；关于水电费，原告未举证证实水电的用量情况，而被告则举证证实已交纳2017年7月4日后的水电费2479.7元，对原告的该项诉请，一审法院不予支持。关于违约金的问题。本案，双方于合同中约定了违约情形及违约金的计算方式，鉴于上述一审法院认定被告拖欠原告租金，及结合原告与61538部队的租赁合同先于原、被告之间的租赁合同解除，原、被告之间于61538部队告知租户搬离后，原、被告之间的租赁期限无法确定的客观事实及双方为不定期租赁合同，原告作为出租人可以随时解除合同，被告作为承租人对应交纳的租金期限及金额无法进行有效预测，一审法院酌情支持违约金8000元。另，关于被告当庭提反诉的问题，被告于庭前提交了反诉状，经一审法院通知，其未在规定时间内交纳反诉费，又当庭提反诉，一审法院不予准许，且原告就反诉问题可另行起诉。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、解除原告云南东聚南疆汽配有限公司与被告刘松叶于2013年5月4日签订的《租房合同书》；二、被告刘松叶于本判决生效之日起十日内支付原告云南东聚南疆汽配有限公司租金58445元、物业费3030元、卫生费527元，以上合计62002元；三、被告刘松叶于本判决生效之日起十日内支付原告云南东聚南疆汽配有限公司违约金8000元；四、驳回原告云南东聚南疆汽配有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2514元，由原告云南东聚南疆汽配有限公司承担880元，被告刘松叶承担1634元。二审中，上诉人向本院提交了编号为N0.0000448《收款专用收据》的复印件，其上有“复印件与原件一致，原件由云南东聚南疆汽配有限公司收回”字样，该字样上加盖了“云南东聚南疆汽配有限公司”印文印章，欲证明被上诉人收到了其上所涉租金。经质证，被上诉人对上述证据上加盖印章的真实性认可，但认为该收据原件的收款人不是被上诉人，是案外人；被上诉人与该案外人无任何合作关系，亦无委托关系；被上诉人收回该收据原件只是为了向公安报案。因被上诉人对该复印件上其签章的真实性予以认可，本院对该证据真实性予以确认，对于证明效力，本院将在本院认为部分一并评述。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。综合诉辩主张，本案争议焦点为：1.上诉人应向被上诉人支付租金、物业费、卫生费的截止时间以何时为准？2.上诉人是否差欠被上诉人租金、物业费、卫生费？3.上诉人应否向被上诉人支付违约金？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被上诉人诉请解除租赁合同，上诉人亦同意解除，一审判决解除双方之间租赁合同关系并无不妥，本院予以维持。针对争议焦点一，上诉人主张其自2018年9月3日结清水电费后搬离场地，故相关租赁费用应计至此时为止，但其主张的搬离事实并无有效证据证实，故对该主张，一审法院未予采信并无不妥，本院亦不予采信。一审法院根据案涉场地经法院强制执行才移交中国人民解放军61538部队的时间，确定租赁物的返还时间为2018年9月14日，符合客观事实，本院予以支持。上诉人应向被上诉人支付租金、物业费、卫生费的截止时间应以此时为准。针对争议焦点二，上诉人作为承租人，负有向出租人即被上诉人履行给付自2017年7月4日至2018年9月14日期间所涉租金及相关费用的合同义务，并应就该支付义务的履行承担举证责任。从上诉人就该支付义务的履行所举证据来看，三份收款收据的收款主体均非被上诉人，亦无证据证实收款主体系被上诉人委托或指定的收款人，或为法院指定的交款账户。被上诉人此后收取该收据原件的行为并不能代表被上诉人对案外人的收款行为进行追认，且被上诉人亦不认可案外人有权代其收款。故仅凭上诉人在本案中提交的现有证据，不足以证实其完成了应向被上诉人履行的付款义务，故对其提出款项已结清，不应再向被上诉人支付租金、物业费、卫生费的主张，本院亦不予支持。一审认定上诉人拖欠被上诉人的租金、物业费、卫生费金额正确，本院予以维持。针对争议焦点三，基于上诉人拖欠租金、物业费、卫生费的违约事实，其应当向被上诉人承担给付违约金的责任，一审法院综合合同的履行情况及违约情形等客观因素，酌情确定由上诉人向被上诉人给付8000元的违约金符合事实及法律规定，本院予以维持。上诉人就此提出的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人提出的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2514元，由上诉人刘松叶负担。本判决为终审判决。审判长 杨      艳审判员 朱欢审判员符圆圆二〇二〇年十二月三日法官助理仝倩华书记员陈俊宇