江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终8806号上诉人（原审被告）：苏州中航瑞赛置业有限公司，住所地苏州高新区科发路**。法定代表人：徐维东，总经理。委托诉讼代理人：顾登来，北京炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰冰，北京炜衡（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周梨，女，1979年5月13日出生，汉族，住苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：蔡伟，男，1975年6月12日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：沈倩，江苏百年英豪律师事务所律师（代理上列二被上诉人）。委托诉讼代理人：王慧玲，江苏百年英豪律师事务所律师（代理上列二被上诉人）。上诉人苏州中航瑞赛置业有限公司（下称中航置业公司）因与被上诉人周梨、蔡伟商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法由审判员郑雄独任进行了审理。本案现已审理终结。中航置业公司上诉请求：1、撤销(2020)苏0505民初1661号民事判决，依法改判，驳回周梨、蔡伟的全部一审诉讼请求；2、判决周梨、蔡伟承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审庭审中，中航置业公司提交了在2017年7、8月份签订的《苏州市商品房买卖合同》三份，涉及与涉案房屋同幢的89幢504室、701室、1102室房屋买卖，上述三份合同约定的交房日期均为2019年12月30日。涉案房屋为预售商品房，整幢房屋是同一时间完工，同一时段交付。上述证据足以证明，涉房屋的交房日期应为2019年12月30日，上诉人与周梨、蔡伟签订的《苏州市商品房买卖合同》中记载的“2018年12月30日前”交房，系上诉人的工作人员笔误造成，并非上诉人的真实意思表示。根据《民法通则》第五十五条及《民法总则》第一百四十三条的规定，只有意思表示真实，民事法律行为才有效。本案中上诉人意思表示不真实，依法不具有相应的法律效力。周梨和蔡伟不能以此主张中航置业公司承担违约责任。周梨和蔡伟的行为表明，他们明知交房时间应当是2019年12月30日。如果真如周梨、蔡伟所称，其一直以为上诉人应于2018年12月30日交房，那么在过了前述交房时间后至2019年通知交房前的一年时间里，周梨、蔡伟从未曾对上诉人进行过催告，显然不符合常理。其次，双方在《委托施工协议》中约定的交付时间也是2019年12月30日。案涉房屋有一部分的“赠送面积”，即不完全反映在计价和登记面积之内，但是业主可以实际利用的面积。为利用“赠送面积”，在签订《苏州市商品房买卖合同》的同时，周梨和上诉人中航置业公司签订了一份《委托施工协议》，约定周梨同意中航置业公司对滨湖未来华庭89幢108室进行房屋户型改造施工。在该《委托施工协议》第二条委托事项，中航置业公司承诺在2019年12月30日完成改造事项并将房屋交付给周梨、蔡伟。周梨和蔡伟，试图依据中航置业公司工作人员笔误导致的不真实的意思表示，令中航置业公司承担违约责任的诉讼请求，依法应当被驳回。周梨、蔡伟在二审诉讼中答辩称：双方签订的合同是真实有效的。上诉人违反合同约定，逾期交房应当承担相应的违约责任。合同签订是一个一对一的过程，周梨、蔡伟提交的他人的购买合同与本案无关。周梨、蔡伟不知道也不可能知道他人的购房信息。周梨、蔡伟在二零一八年十二月三十一日后去过上诉人售楼处，但由于下班时间去，当时只有一个值班人员，所以当时仅进行了一个电话登记，周梨、蔡伟当时是作为一个普通人，没有对当时登记情况进行拍照录音录像的一个取证，并且法律也没有规定开发商逾期交房的情况下买受人必须要催告，买受人待交房时主张逾期交房的违约责任是买受人的一个权利。关于上诉人在第二个理由中所说的委托施工协议，当时签署时该份委托施工协议的委托事项处是空白的，因为当时上诉人的受托人陈述开发商自己也不清楚委托施工完成的时间，因为他们需要在相关政府部门验房以后才能够进行施工，并且该份委托施工协议仅只有一份，在开发商处，我们这边是没有保留备份的。上诉人应当按照苏州市商品房买卖合同交房，经周梨、蔡伟收房以后才能够对其进行改造施工。即使该份合同约定的委托施工完成时间是2019年的12月30号，该份委托施工协议仅仅是对赠送面积改造完成时间进行约定，并不构成对整个已经备案的苏州市商品房买卖合同的一个交房。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉。周梨、蔡伟向一审法院起诉请求：一、判令中航置业公司向周梨、蔡伟支付逾期交房违约金85768元(自2018年12月31日起计算至2019年12月30日止)；二、判令中航置业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：周梨、蔡伟系夫妻关系。2017年5月29日，中航置业公司作为出卖人与作为买受人的周梨、蔡伟签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定由周梨、蔡伟向中航置业公司购买位于苏州高新区科业路189号的滨湖未来华庭89幢108室房屋，房屋总价款2349801元。合同第五条“付款方式”约定，买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的50.21%，其余部分房价款由买受人贷款支付。合同第十七条“房屋交付时间”约定，出卖人定于2018年12月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。合同第二十条“逾期交付的违约责任”约定，出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期在60日之内，自本合同第十七条约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起60日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的3%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第三十二条“合同的补充、附件及效力”约定，在本合同履行过程中出现没有约定，约定不明或约定不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充条款或补充协议，经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等效力，但出卖人合同附件中预先拟定的补充条款不得约定与本合同正文内容相冲突的、减轻或免除出卖人责任、加重买受人责任或排除买受人权利的条款，如有冲突，以本合同正文为准。上述合同签订后，周梨、蔡伟按约向中航置业公司交付了全部购房款。后中航置业公司通知周梨、蔡伟于2019年12月30日至2020年1月2日前往中航置业公司处办理交房手续，周梨、蔡伟办理了相关收房手续。因周梨、蔡伟认为中航置业公司未按合同约定交房于2020年4月30日向虎丘区人民法院提起诉讼，要求中航置业公司支付逾期交房违约金。另查明，中航置业公司提交了在2017年7、8月份签订的《苏州市商品房买卖合同》三份，涉及滨湖未来华庭89幢504室、701室、1102室房屋买卖，该三份合同约定的交房日期均为2019年12月30日。以上事实，由当事人提供的《苏州市商品房买卖合同》、购房发票、《个人借款合同》、交付通知书、结婚证等证据及双方当事人陈述笔录予以证实。一审法院认为：周梨、蔡伟与中航置业公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法、有效。中航置业公司未能按照合同约定在2018年12月30日前将涉案商品房交付给周梨、蔡伟，中航置业公司的上述行为已构成违约，应承担相应的逾期交房违约责任。关于中航置业公司辩称是由于中航置业公司工作人员疏忽导致的交房时间写错的抗辩意见，虎丘区人民法院认为，周梨、蔡伟、中航置业公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系中航置业公司提供的格式合同，中航置业公司应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，周梨、蔡伟、中航置业公司于2017年5月29日签订商品房买卖合同，双方在合同中约定于2018年12月30日之前交付涉案房屋，该约定并无明显不合理之处，且上述合同中的其他条款也未作出与该房屋交付时间相冲突的约定，故中航置业公司应当对其行为产生的法律后果负责。虽然中航置业公司提交的在同一时间段其余三份关于滨湖未来华庭89幢其他房屋的合同，其中交房日期均为2019年12月30日，但该三份合同并不足以证明中航置业公司曾与周梨、蔡伟约定在2019年12月30日之前交房，故对中航置业公司的该抗辩意见虎丘区人民法院不予采纳。对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，虎丘区人民法院认为将违约金调整为由中航置业公司承担自2018年12月31日起计算至2019年12月30日止逾期交房违约金的75%为宜，即64325.80元（2349801元*0.0001*365天*0.75）。遂判决：一、被告苏州中航瑞赛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周梨、蔡伟逾期交房违约金64325.80元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号：62×××67。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1944元，减半收取972元，由原告周梨、蔡伟负担268元，由被告苏州中航瑞赛置业有限公司负担704元。在二审诉讼中，中航置业公司提交了一份周梨与中航置业公司签订的一方“委托施工协议”，该协议注明乙方（中航置业公司）承诺在2019年12月30日完成对涉案房屋的户型改造施工。中航置业公司据此证明周梨、蔡伟当时是明确知道实际的交房日期应为2019年12月30日。周梨、蔡伟在诉讼中质证称：该份委托施工协议中的交房时间当时空白的，而且这仅仅是对赠送面积改造完成时间进行约定，并不构成对备案的苏州市商品买卖合同的交房时间的变更，该份委托施工协议提交的时间已经超过举证期限。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，当事人在诉讼中应对自己的主张承担相应的举证责任。中航置业公司上诉称是由于其工作人员疏忽导致在合同中将交房时间错写为2018年12月30日之前交付，而当时双方约定的交房时间应为2019年12月30日之前交付，对此中航置业公司应承担相应的举证责任。中航置业公司和周梨、蔡伟于2017年5月29日签订的《苏州市商品房买卖合同》采用的是中航置业公司提供的格式文本，该合同中包括交房日期等约定事项均系打印的格式条款。根据双方签订合同的日期及房款交付时间等合同其他约定事项显示，合同约定于2018年12月30日之前交房显然不足以构成显失公平或重大误解。虽然中航置业公司提交的在同一时间段其余三份关于该小区同幢其他房屋的合同，其中交房日期均为2019年12月30日，但考虑到合同的相对性，该三份合同并不足以证明中航置业公司曾与周梨、蔡伟约定在2019年12月30日之前交房。至于双方之后签订的“委托施工协议”中注明的委托事项的完工时间应理解为中航置业公司对涉案房屋户型改造工程完工时间的承诺，并不能据此认定为双方就《苏州市商品房买卖合同》中有关交房日期的变更或重申。因此，中航置业公司关于合同中将交房时间系其工作人员疏忽错写的主张依据不足，本院不予采信。中航置业公司与周梨、蔡伟签订的《苏州市商品房买卖合同》合法有效。中航置业公司没能根据合同约定，在2018年12月30日前将取得交付备案证书的商品房交付给周梨、蔡伟，已构成违约。周梨、蔡伟据此要求中航置业公司支付相应违约金的请求，符合双方合同的约定及相关法律规定，应予支持。一审法院考虑到当事人实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，将违约金调整为由中航置业公司承担自2018年12月31日起计算至2019年12月30日止逾期交房违约金的75%，系一审法院依法裁量，并无不当。综上所述，中航置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1944元，由上诉人苏州中航瑞赛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二〇年十二月十日书记员 杨颖颖