广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终3127号 上诉人（原审被告）：桂平市优联酒店管理有限公司，住所广西桂平市西山镇大起村灵胜垌（市民政局对面），统一社会信用代码91450881MA5N92CM88。 法定代表人：黄剑伟，经理。 被上诉人（原审原告）：龙月杏，女，1985年9月23日出生，汉族，户籍登记地址江西省九江市修水县，现住广西桂平市。 委托诉讼代理人：蔡天崇，广西正大五星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃素凤，广西正大五星律师事务所律师。 原审被告：黄剑伟，男，1985年9月13日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 上诉人桂平市优联酒店管理有限公司（以下简称优联公司）因与被上诉人龙月杏、原审被告黄剑伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初2208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭进行审理。经过阅卷、询问当事人，本案现已审理终结。 优联公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判驳回龙月杏的诉讼请求。事实和理由：首先，龙月杏作为承租人，应严格按照协议约定诚信履行支付租金义务。自2020年2月24日至本案二审上诉之时，龙月杏一直占有、使用租赁的房屋进行正常经营，但均未向优联公司支付过租金。新冠疫情并没有导致龙月杏无法使用承租的房屋以及停止经营。优联公司并未同意龙月杏减少租金的主张，双方并未达成合意。其次，经优联公司多次催告，龙月杏均未按照合同约定交纳租金。至优联公司发出《解除合同通知函》时，龙月杏逾期支付租金已长达93天，构成了根本违约，已达成合同约定的解除条件。综上，优联公司要求解除与龙月杏签订的《优程酒店（桂平店）七楼整层分租协议》（以下简称分租协议）具有事实根据和法律依据，一审法院认定优联公司解除分租协议的行为无效错误，请求二审法院依法改判。 龙月杏辩称，一审判决正确，优联公司的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黄剑伟未提出陈述意见。 龙月杏向一审法院起诉请求：请求确认优联公司向龙月杏发出的《解除合同通知函》无效。龙月杏与优联公司、黄剑伟继续履行分租协议。 一审法院认定事实：2018年11月7日，龙月杏（合同承租人、乙方）与（合同转租方、甲方）优联公司、黄剑伟签订分租协议，约定甲方将位于桂平市郁江路123号（现桂平优程酒店）的七楼整层物业转租给乙方，租赁期从2018年11月6日起至2024年11月5日止，免租期为1个月（从2018年11月6日起至2018年12月5日止），押金为40000元，租金：2018年11月6日至2019年11月5日，每月租金20000元，2019年11月6日至2020年11月5日，每月租金20000元，2020年11月6日至2021年11月5日，每月租金20000元……租金按一次支付一季度租金的方式预先支付，租金支付时间为租金到期前10日，先支付后使用，租金支付至案外人黄剑雄的个人账户；乙方逾期支付租金视为违约，乙方应向甲方承担每日千分之一的违约赔偿金，逾期支付超过20日以上，甲方有权解除本协议；甲乙双方任何一方提前终止协议，须提前六个月通知对方等内容。优联公司在该协议上盖章，黄剑伟签署名字，优联公司自认黄剑伟在该协议上签名属其履行法定代表人的职责，非其本人个人行为。协议签订后，龙月杏已将承租的物业用于经营桂平市郁江路富美保健养生馆，租金虽只支付至2019年12月5日，但龙月杏庭审中表示愿意继续履行合同，并同意将拖欠租金直接交付至法院账户，优联公司或租赁房屋所有人可以随时收取该部分租金。2020年3月5日，优联公司曾派人与龙月杏微信联系催促龙月杏交纳租金，龙月杏微信协商时提出因疫情的影响请求减少租金；5月19日，优联公司的工作人员微信通知龙月杏需在2020年5月20日前交清尚欠的3个月租金合计61050元，龙月杏再次提出减少租金。2020年5月27日，优联公司作出《解除合同通知函》，以龙月杏不按约定支付租金，严重违反协议约定为由，函告龙月杏于收到该函当日解除分租协议，并在10日内搬离，龙月杏已于2020年5月28日收到该函。案外人主张优联公司拖欠租金，已向法院提起诉讼，案件正在审理期间。 一审法院认为，龙月杏与优联公司签订分租协议合法有效。首先，龙月杏从2018年11月6日开始租赁至双方认可的2019年12月5日期间，优联公司未能提供充足证据证实龙月杏存在拖欠租金的事实，从另一角度可以证实龙月杏一直能按协议约定诚信履行义务。其次，上述协议约定租赁期间长达6年，龙月杏已投入一定资金进行经营，龙月杏现违约程度并不足以不能实现合同目的，若解除协议可能会给龙月杏造成更大的损失。第三，龙月杏拖欠租金虽是客观事实，但确实也存在因疫情影响的客观原因，且拖欠期间不长，龙月杏现当庭表示愿意继续履行协议，愿意交纳租金给被告，继续履行协议不影响合同目的实现。综上，龙月杏主张确认优联公司发出《解除合同通知函》无效，双方继续履行分租协议，于法有据，予以支持。龙月杏主张黄剑伟为签订合同一方当事人，但黄剑伟为优联公司的法定代表人，优联公司亦明确表示黄剑伟在协议上签名属其履行职务行为，故龙月杏该主张与查明事实不符，不予支持。判决：一、优联公司于2020年5月28日向龙月杏发出的《解除合同通知函》的行为无效；二、龙月杏与优联公司应继续履行于2018年11月7日签订的分租协议；三、驳回龙月杏的其他诉讼请求。 二审中，当事人均未提出新证据。 经审理查明，一审法院查明的事实确实，本院予以确认。 二审另查明，截至本案二审期间，龙月杏均未向优联公司支付拖欠的租金，也未将拖欠的租金提存至法院账户。龙月杏自认其已不愿意继续履行与优联公司签订的分租协议，并已于2020年11月23日向桂平市人民法院提起诉讼，诉请解除龙月杏与优联公司签订的分租协议，并请求判决优联公司向龙月杏支付违约金250000元及返还押金40000元。 本院认为，本案争议焦点为：优联公司向龙月杏发出的《解除合同通知函》是否合法有效。 首先，在双方履行分租协议过程中，龙月杏违反合同约定逾期未向优联公司交纳租金系客观事实。根据分租协议的约定，龙月杏逾期支付租金超过20天的，优联公司有权解除合同。截至优联公司向龙月杏发出《解除合同通知函》时止，龙月杏逾期未交纳租金的期间已经超过20天。因此，优联公司主张解除分租协议具有事实根据和法律依据，其向龙月杏发出的《解除合同通知函》并不违反法律禁止性规定，该解除合同的通知合法有效。但是，基于本案实际情况，一审法院认定继续履行分租协议更有利于保护当事人合法权益，并判令双方继续履行分租协议亦并无不当。其次，虽然龙月杏一审时表示愿意继续履行分租协议，但既未及时向优联公司交纳拖欠的租金，也未将应交纳的租金向法院提存。并且，在本案二审中，龙月杏明确表示已没有继续履行分租协议的意愿，且已向法院另行起诉要求解除双方签订的分租协议。即分租协议的双方当事人均已没有继续履行分租协议的意思表示，分租协议不存在继续履行的根据。因此，龙月杏请求确认优联公司发出的《解除合同通知函》无效并继续履行双方签订的分租协议缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，优联公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现新事实，本院根据新事实依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初2208号民事判决； 二、驳回龙月杏的诉讼请求。 一审案件受理费663元，由龙月杏负担；二审案件受理费100元，由龙月杏负担，桂平市优联酒店管理有限公司预交的1326元由本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  刘立技 审判员  陆志然 审判员  黄裕和 二〇二〇年十二月十二日 书记员  黄延肖