湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3247号上诉人（原审原告）：张如冰，女，1988年12月19日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：高少博，湖南岳州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：廖凯，男，1981年6月19日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：唐高峰。被上诉人（原审第三人）：杨凤娇，女，1962年8月12日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：李惜娟，湖南湘北律师事务所律师。原审原告：余春玉，女，1965年4月3日出生，汉族，住岳阳楼区。指定监护人：张如冰（余春玉之女）。即本案上诉人张如冰。上诉人廖凯、张如冰因与被上诉人杨凤娇、原审原告余春玉确认合同无效纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日受案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。张如冰上诉称，请求二审撤销一审判决第二项，并将该项改判为廖凯在一定期限内将房屋交还给上诉人张如冰；由廖凯承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在廖凯未提起反诉的情况下，判决由张如冰返还廖凯房款60万元，违反不告不理原则，该判决内容应予撤销。二、上诉人无返还廖凯房款60万元的义务，该款应由杨凤娇返还。廖凯上诉称，请求二审撤销一审判决，改判驳回张如冰的全部诉讼请求或发回重审；全部诉讼费用由张如冰负担。事实和理由：廖凯购买诉争房屋系善意取得，已支付合理对价，房屋也已经交付，其权益应得到保护。一审对房屋装修费用及资金占用费损失的事实也没有查清。廖凯答辩认为张如冰的上诉理由不能成立，并要求支持自己的上诉请求。张如冰答辩认为廖凯的上诉理由不能成立，并要求支持自己的上诉请求。杨凤娇辩称，两上诉人的上诉理由均不能成立。一审判决正确，请求二审维持原判。张如冰、余春玉向一审法院起诉请求：1、确认第三人杨凤娇代杨友元（已故）与廖凯于2017年11月8日签订的关于岳阳楼区五里××街道××组××层房屋的《房屋买卖协议》无效，并将房屋退还原告；2、廖凯负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告张如冰父亲张正新于1961年出生，于1964年过继给张德保、杨友元（又名杨芝元，2018年12月因病去世）并长期共同生活。1971年，张德保全家从云溪迁至案涉房屋所在地落户，并修建平房一栋。1985年，因张正新结婚需要将平房拆除，在原地修建二层房屋一栋即案涉房屋，张德保夫妇及张正新共同生活在该房屋内。1989年，因余春玉单位分房，张正新遂搬至新房居住。1992年，张德保、张正新在二层房屋后另外新盖三层楼房一栋，当时房屋登记所有权人为张德保。在张德保病故后（1995年6月病故），张正新安排其生父张**林居住。杨友元于1995年10月17日将三层楼房登记至其个人名下。1996年，杨友元向原岳阳市郊区人民法院提出侵权纠纷，要求张正新、张**林腾出居住房屋，后经一、二审、再审均驳回了杨友元的诉讼请求。岳阳市中级人民法院于1998年6月24日作出的（1998）岳中民再终字第23号民事判决查明了上述亲属关系及房屋修建事实，该判决书认定张正新与张德保、杨友元系形成了收养关系，所修建的两栋房屋为家庭共有财产。此后，杨友元一直居住在二层房屋内，三层房屋由张正新生父张**林居住和由原告张如冰对外出租至今。张正新于2000年左右因与他人经济纠纷而杀人，将受害人尸体埋在二层房屋内，因故意杀人罪于2001年底被执行死刑。2017年下半年，杨友元因生活能力变差要求社区协调赡养问题，经与杨友元舅侄女即第三人杨凤娇协商，以杨友元出卖居住的二层房屋款遗赠抚养解决养老问题。2017年11月8日，第三人杨凤娇在杨友元授权下和社区见证下，与被告廖凯签订《房屋买卖协议》，将二层房屋以60万元价格转让，并指定第三人杨凤娇银行账户为房款接受账户，约定于2018年3月1日交付，被告廖凯当日将房款60万元支付至约定账户。2017年11月29日，岳阳楼区五里牌街道古井社区作为监督机关与见证下，第三人杨凤娇与杨友元签订《遗赠抚养协议》，约定以存款60万元作为扶养费用并在杨友元去世后赠与第三人杨凤娇，并在湖南省岳阳市××北公证处进行了公证。2017年12月，第三人杨凤娇将杨友元接回南县赡养，将房屋交付给了被告廖凯。2018年12月22日，杨友元因病去世，第三人杨凤娇及其亲属办理了安葬事宜。另查明，案涉房屋占地为集体土地，未办理房屋所有权证。原告余春玉与张正新诉讼调解离婚。（1993）南法民初字14号民事调解书协议约定：张如冰由余春玉抚养，由张正新每月支付抚养费100元至独立生活为止；财产处理：婚前财产各自所有，张正新自愿将婚前财产和婚后财产归余春玉所有。2001年10月，张正新在（1998）岳中民再终字第23号民事判决书尾页自书遗嘱：“张如冰儿：根据以上判决书内容所述，我和你爷爷张德保在五里乡铁炉村石家组所建的房屋，属我和你爷爷的共有财产。我若世故，本人所有财产（共有财产、继承财产及有价证券）将由你一人继承，并由你妈余春玉监护管理。”一审法院认为：一、被告廖凯与杨友元签订的《房屋买卖协议》虽系双方真实意思表示，但案涉房屋土地为集体所有的宅基地，被告廖凯并非铁炉村石家组组民，转让案涉房屋即宅基地一起转让，故杨友元转让案涉房屋违反法律强制性规定，应属无效，故对原告确认《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。二、《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定善意取得不动产物权制度，应当同时具备受让人受让是时是善意、以合理的价格受让、转让的不动产依照规定应当登记的已经登记。本案中，根据物权法规定房屋是应当登记的不动产，被告廖凯提供的购买过程中获得的所有权信息并非案涉房屋登记信息，案涉房屋并未办理房屋所有权证，更无从谈起该房屋转移登记至被告廖凯名下，故对被告廖凯主张其善意取得房屋物权的答辩意见，本院不予采信。三、（1998）岳中民再终字第23号民事判决认定张正新与张德保、杨友元系形成了收养关系，所修建包括案涉房屋在内的两栋房屋为家庭共有财产。在张德保去世后，案涉房屋及三层房屋均未分家析产，依据法律规定应为共同共有，张德保出世后第一顺序继承人为杨友元、张正新两人，故如分割杨友元、张正新各占共有房屋50%；张正新自书遗嘱将其财产指定由原告张如冰继承，原告张如冰在张正新死亡后取得上述房屋的共有权。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二的按份共有人或者全体共有人同意，故杨友元与被告廖凯出售共有房屋为无权处分，即便杨友元按约定交付了房屋，被告廖凯无法取得案涉房屋的所有权即物权。被告廖凯可以另案起诉，依据《房屋买卖协议》向合同相对方或其继承人主张退还购房款和赔偿损失。四、无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。基于本案转让案涉房屋违反法律强制性规定而导致房屋买卖合同无效，且杨友元出售房屋系无权处分导致被告廖凯无法取得房屋物权，依法应当返还房屋。被告廖凯经当地居委会见证签订《房屋买卖协议》，购买案涉房屋目的系解决杨友元扶养费用问题，主观为善意且为此支付了60万元购房款，后又对房屋进行了装修维护，因合同无效导致相应损失。因本案房屋权利人与杨友元继承权人均为原告张如冰，故原告张如冰退还被告廖凯购房款和赔偿损失之前，被告廖凯享有返还房屋抗辩权，故被告廖凯在原告张如冰返还购房款后应当腾空返还房屋，被告廖凯的损失可以另案主张。案涉房屋建于原告余春玉与张正新结婚前，不属于婚内产生的共同财产，（1993）南法民初字14号民事调解书协议约定不明确且未将该房屋明确归原告余春玉所有，本案中不足以认定原告余春玉系房屋权利主体，故本院驳回原告余春玉的诉讼请求部分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（四）项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十七条之规定，判定：一、杨友元（已故）与被告廖凯于2017年11月8日签订的关于岳阳楼区五里××街道××组××层房屋的《房屋买卖协议》无效。二、被告廖凯在收到原告张如冰返还房款60万元后20日内将案涉位于岳阳楼区五里××街道××组××层房屋腾空返还给原告张如冰。三、驳回原告余春玉的诉讼请求。本案案件受理费减半收取100元，由被告廖凯负担。双方当事人在本院二审中均未提供新的证据。本院二审对一审法院所查明的本案基本事实予以确认。双方当事人在本院二审中争议的焦点问题是：廖凯与杨友元于2017年11月8日签订的《房屋买卖协议》是否有效？张如冰、余春玉要求确认涉案《房屋买卖协议》无效，并要求廖凯退还房屋的请求应否得到支持？本院评析如下：一、关于涉案《房屋买卖协议》的效力分析：㈠、本案中，杨友元出售给廖凯的案涉房屋宅基地为集体所有土地，廖凯非该集体经济组织成员的事实双方无异议。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，享有者应具有特定的身份即本集体经济组织成员，而非其成员则不能取得。故在处理类似案件中，人民法院一般应确定其为无效合同。㈡、但本案的房屋买卖合同，具有以下不同情形：首先，案涉房屋的土地虽为集体土地，但该土地位于岳阳市岳阳楼区五里××街道××社区××组，属典型的城中村土地。随着城市的发展规划，涉案土地与一般意义上的农村耕地、宅基地已有较大的区别，对其土地上的房屋转让行为亦应区别对待。其次，杨友元在自己年老、体弱、多病而又无其他生活来源的情况下，以出卖自己的房屋来解决自己的养老问题，并非牟取其他不当利益，其行为理应受到社会的尊重和认可。杨友元在出卖涉案房屋时，报告了当地基层组织，岳阳楼区五里牌街道办事处古井社区居民委员会相关负责人开会进行了讨论，同意杨友元将房屋出卖。且在廖凯与杨友元签订的《房屋买卖协议》中，古井社区居民委员会派副主任熊文华参加见证，并在协议上加盖了古井社区居民委员会的公章。该事实说明，出卖涉案房屋时已得到了当地基层组织的许可。再者，房屋出卖人杨友元已经死亡，合同相对一方已不存在。确认合同无效并不符合杨友元生前意愿。廖凯已支付房屋的合理对价，房屋亦早已交付给廖凯。因涉案房屋并未办理过户手续，廖凯不构成善意取得，但其属合法占有。且现张如冰、余春玉主张合同无效并要求返还房屋，但又不同意返还房款及房屋装修款，确认合同无效并不能解决本案实际矛盾。㈢、杨友元生前处分涉案房屋的行为是否侵犯了张如冰的财产权益。根据本案查明的事实，案涉房屋的面积为164.02㎡，相邻且后建的另一栋三层楼房面积为448.97㎡。该两栋房屋在张德保、张正新去世后，按照原权属及法定继承后的情况，杨友元、张如冰各应占有50%的房屋份额；该两栋房屋虽未明确分割，但多年来杨友元实际一直居住在案涉房屋内，而三层楼房则由张如冰实际管理。保护、关受老年人的合法权益，是我国国家法律和社会道德的要求。本案中，杨友元作为一名孤寡老人，基于其安度晚年需要的情况下，将涉案房屋对外出卖，且其处理的财产范围不到两栋房屋总面积的27%，另外23%实际上还是留给张如冰。故其不仅未损害张如冰的财产权益，相反是兼顾了张如冰的财产权益的。涉案房屋虽为共有房屋，但两栋房屋相互独立，而杨友元出售的涉案房屋事实上并未侵犯共有人张如冰的财产权益，故应为有权处分。综上，可确认廖凯与杨友元签订的《房屋买卖协议》有效。二、因廖凯与杨友元签订的《房屋买卖协议》可确认为有效合同，故张如冰、余春玉要求确认涉案《房屋买卖协议》无效，并要求廖凯退还涉案房屋的请求不能得到支持。综上所述，廖凯的上诉请求成立，本院予以支持。张如冰的上诉请求及张如冰、余春玉的一审诉讼请求均不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2025号民事判决；二、驳回张如冰、余春玉的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费300元，均由张如冰负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十二月十日书记员  周师师