陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕05民终1807号 上诉人（原审被告）：王双利，男，1973年10月26日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张毅，渭南市临渭区辛市法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陕西永佳晟农业科技有限公司（曾用名：陕西祥锦置业有限公司）。 法定代表人：齐云，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：田宏权，男，1967年12月12日出生，汉族，居民，系陕西祥锦置业有限公司法务。 原审第三人：渭南市变宝餐厨垃圾环保科技有限公司。 法定代表人：杨解定，经理。 委托诉讼代理人：王健，男，汉族，1987年12月3日生，系公司财务。 委托诉讼代理人：南俊昌，男，汉族，1959年10月10日生，系该公司办公室主任。 上诉人王双利与被上诉人陕西永佳晟农业科技有限公司（以下称永佳晟公司）、原审第三人渭南市变宝餐厨垃圾环保科技有限公司(以下称变宝环保公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初5463号民事判决，本院2020年10月10日立案后,依法进行了审理。一审被告、二审被上诉人陕西祥锦置业有限公司二审期间更名为陕西永佳晟农业科技有限公司，上诉人王双利及其委托诉讼代理人张毅，被上诉人永佳晟公司委托诉讼代理人田宏权，原审第三人变宝环保公司委托诉讼代理人王健、南俊昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王双利上诉请求：1、撤销（2019）陕0502民初5463 号民事判决书主文第一项；2、依法改判驳回被上诉人一审诉请租金；3、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审认定2018年12月18日至2019年8月31日上诉人与被上诉人存在租赁合同法律关系错误，判决上诉人给付被上诉人房屋租赁费110160元，没有事实和法律依据。被上诉人仅向法庭提供了2019年9月17日双方签订的2019年8月31日至12月31日四个月的房屋租赁合同，被上诉人一审当庭也诉称没有口头约定过与上诉人有案涉期间房屋租赁协议，也没有任何证据证明双方存在2018年12月18日至2019年8月31日期间房屋租赁主观方面的合意及房屋租赁合同权利义务的协商约定，因此双方在案涉期间没有任何房屋租赁事实的发生；同时上诉人提供了和原审第三人签订的房屋租赁合同，证明这一期间上诉人和原审第三人存在房屋租赁合同关系；且也没有任何法律规定上诉人使用案涉房屋一定就是与被上诉人形成了房屋租赁合同法律关系；一审以上诉人与原审第三人2017年8月14日签订的房屋租赁合同，认定上诉人使用房屋租赁面积为810平方米来计算租金，明显是对上诉人与原审第三人约定以及使用实际使用面积计算租金的认定错误，2017年8月14日上诉人与原审第三人签订房屋租赁合同约定的租赁面积虽然为810平方米，但在履行合同中双方亦约定2017年9月1日至2020年8月31日三年房租费以实际使用面积计算租金，并不是以合同所写的810平方米计算租金，上诉人也向法庭提供了在2018年4月29日至2018年10月16日期间，包括冲抵部分共计支付原审第三人的房租费115200元的证据，该租赁费亦是按照上诉人与原审第三人约定的600平方面积及单价计算，正好是上诉人租赁原审第三人公司2017年9月1日至2018年8月31年一年租赁费115200元，所以上诉人实际使用的房屋面积为600平方米，并不是810平方米；一审法院以2018年12月18日，被上诉人因拍卖取得涉案房屋所有权，认定上诉人占用该涉案房屋就应支付被上诉人房租费错误。上诉人占有案涉房屋是由原审第三人签订了房屋租赁合同关系享有的用益物权，且在被上诉人购买该房前一年的2017年9月1日签订，该时间起上诉人对该房就享有合法的占有使用权，且上诉人给原审第三人公司缴纳了被上诉人涉案诉求的房屋租赁费，上诉人并不欠付涉案诉讼期间的房屋租赁费；被上诉人以上诉人与原审第三人签订的房屋租赁合同在抵押之后，依据《最高人民法院关于适用担保法若干问题解释》第66条规定，认为该房屋租赁合同不发生法律效力，不适用买卖不破租赁的法律规定，但依据民法总则第157条规定，民事法律行为无效或不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，根据这一法律规定，取得房屋租赁费的行为人并不是上诉人，上诉人不应向被上诉人交纳二次案涉房屋租赁费。 被上诉人永佳晟公司辩称：上诉人占用的房屋面积是810平方米，合同里面并没有约定是按照实际占用面积来计算租赁面积，上诉人提供的交付租赁费的票据并不齐全，不能够印证上诉人实际租赁占用的房屋面积，上诉人对案涉房屋在案涉期间的占有是无权占有，2016年9月8日案涉房屋被查封，案涉房屋被抵押给中国建设银行的时间是2014年3月28日，抵押登记时间是2015年3月26日，上诉人取得案涉房屋租赁权是在涉案房屋查封以后，亦是在抵押以后且并没有取得抵押人同意，上诉人租赁房屋未尽到合理的注意义务，应当承担相应责任，其应当就占用被上诉人享有所有权的房屋，向被上诉人支付费用。 一审原告永佳晟公司向一审法院提出诉讼请求：1、由被告王双利和原审第三人变宝环保公司支付2018年12月14日至2019年8月31日的房屋占用费110160元，并承担自2018年12月14日起至实际结清之日利息。2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定：中国工商银行股份有限公司渭南分行与变宝环保公司等借款合同纠纷一案,业经本院审理,于2015年12月23日作出(2015)临渭民初字第02502号民事判决书,判决变宝环保公司向中国工商银行股份有限公司渭南分行偿还借款800万元及利息,逾期不能清偿时,由变宝环保公司抵押的渭房权证登有字第50E040**房产折价或拍卖、变卖的价款进行清偿等。本院在执行该案中，于2016年9月8日以（2016）陕0502执853号执行裁定书查封了变宝环保公司所有的601房。 2017年8月14日,变宝环保公司和被告王双利签订了一份“房屋租赁合同”，约定变宝环保公司将变宝环保公司所有的601房租赁给王双利，年租金155520元（月均租赁费为12960元），由王双利在合同签字后缴纳30000元定金，2017年8月30日前缴纳首年余下租金，第二年开始每年8月20日前缴纳下年租金。租赁费前五年不变，合同有效期为10年，自2017年9月1日起至2027年8月31日。王双利提供的收款收据、费用明细单显示：王双利于2018年4月29日向第三人变宝环保公司缴纳了30000元租赁费，于2018年6月23日缴纳了20000元租赁费，于2018年7月28日缴纳了23178元租赁费，同日以装电、电梯维护维修费用冲抵租赁费6622元，于2018年10月16日缴纳了25000元租赁费，王双利于2018年8月30日以铺中道地砖费用、面积冲减费用、过道中墙用隔音棉、安装中道西门费用冲抵租赁费10400元。综上，被告王双利自2018年4月29日至2018年8月30日共计支付（包含冲抵的部分）给第三人变宝环保公司601房租赁费115200元。 一审法院于2018年1月25日作出（2016）陕0502执853-1号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人变宝环保公司所有601房。后经两次拍卖,均因无人竞拍而流拍,本院又于2018年8月31日作出（2016）陕0502执853-3号执行裁定书，裁定：变卖被执行人变宝环保公司所有的601房。本院于2018年9月26日10时至2018年11月25日10时至,在京东拍卖平台变卖被执行人变宝环保公司所有的601房,2018年11月24日,买受人永佳晟公司竞得该房。本院于2018年12月14日作出(2018)陕0502执恢399号执行裁定书,裁定：被执行人变宝环保公司所有的601房的所有权归买受人永佳晟公司所有，被执行人变宝环保公司对该房屋的所有权及该房屋所占份额的土地自本裁定送达买受人永佳晟公司时起一并转移，买受人永佳晟公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本院于2018年12月18日给永佳晟公司送达了(2018)陕0502执恢399号执行裁定书，2019年4月29日不动产登记机构对601号房填发了渭南市不动产权第0002255号不动产权证书,载明，权利人永佳晟公司。又查明，2019年9月17日，原告永佳晟公司和被告王双利签订了一份“房屋租赁合同”，约定由王双利承租原告祥锦公司所有的601房，租期自2019年8月31日至2019年12月31日止，租金为51840元。 一审法院认为：第三人变宝环保公司在人民法院查封房屋期间将房屋出租给被告王双利，买受人祥锦公司已于2018年11月24日竞得该房，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。本院于2018年12月14日裁定被执行人变宝环保公司所有的601房的所有权归买受人永佳晟公司所有，被执行人变宝环保公司对该房屋的所有权及该房屋所占份额的土地自本裁定送达买受人永佳晟公司时起一并转移，该裁定书于2018年12月18日送达给永佳晟公司，自2018年12月18日起该房的收益权应归永佳晟公司所有。从被告王双利提供的证据来看，被告王双利自2018年4月29日至2018年8月30日共计支付（包含冲抵的部分）给第三人变宝环保公司601房租赁费115200元，按照约定，2017年9月1日至2018年8月31日的租赁费为155520元，月均租赁费为12960元，115200元约为8.9个月的租赁费，自2017年9月1日起算，租赁费缴纳至2018年5月，自2018年12月18日起，原告永佳晟公司虽未与被告王双利签订房屋租赁合同，但基于被告王双利占用原告永佳晟公司房屋的事实，被告王双利应当向祥锦公司支付租金，双方未约定租金标准，以参照变宝环保公司和被告王双利签订的房屋租赁合同确定的月租赁费12960元计算为宜，被告应向原告永佳晟公司支付自2018年12月18日起至2019年8月30日止共计255天的租金110160元(255天÷30天×12960元/月＝110160元)，双方未约定租金利息，对原告要求被告支付租金利息的诉讼请求不予支持，第三人变宝环保公司不对原告的诉讼请求承担责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条之规定，判决如下：一、被告王双利于本判决生效之日起十日内付给原告陕西永佳晟农业科技有限公司房屋租赁费110160元。二、驳回原告陕西永佳晟农业科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2604元，由被告王双利负担。 本院二审期间，围绕上诉请求，上诉人提交了新证据： 1、2018年2月13日房屋租赁面积确认单、2018年8月13日房屋租赁面积确认单；2、收款收据4张，证明其实际占用租赁案涉房屋面积为600平方米。被上诉人对上诉人二审提交的证据的真实性、证明目的均不认可。对上诉人二审新证据，二审根据案件其他证据予以综合认定。二审认定事实与一审认定事实一致，对于一审认定事实，二审予以认定。 本院认为，本案当事人的争议焦点是：上诉人是否应当向被 上诉人支付2018年12月14日至2019年8月31日的房屋占用费110160元。上诉人在2018年12月14日至2019年8月31日占有案涉房屋，但案涉房屋被临渭区人民法院已于2016年9月8日采取查封措施，上诉人与原审第三人就案涉房屋在2017年8月14日签订了房屋租赁合同，上诉人的租赁权设立在人民法院对案涉房屋查封之后，参照《最高人民法院》的相关规定，该租赁权不能影响人民法院对案涉房屋财产权的强制执行，亦不能影响经过法定执行程序，在2018年12月14日取得该房屋所有权的被上诉人对案涉房屋所有权的行使，其在2018年12月14日起至2019年8月30日期间占用使用案涉房屋，应当向该房屋的所有权人的被上诉人支付房屋占用费，上诉人主张案涉租赁房屋占用面积为600平方米而不是一审认定的810平方米，但其与原审第三人签订的案涉房屋租赁合同约定的租赁面积为810平方米，其在收到临渭区人民法院裁定案涉房屋所有权为被上诉人所有的执行裁定后，亦未就其占有使用案涉房屋面积与所有权人的被上诉人进行确定，其后2019年8月30日与被上诉人就案涉房屋签订的租赁合同亦约定的租赁面积亦为810平方米，故其主张应当按照600平方米认定其在案涉期间占有案涉房屋的面积，无充分事实以及法律依据，理由不能成立，二审不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2503元，由上诉人王双利负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二〇年十二月十四日 书记员  党秦龙