广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38214号原告（反诉被告）张晶，男，汉族，1989年4月4日出生，身份证住址河南省新野县。委托诉讼代理人宋贻军，广东昂扬律师事务所律师。委托诉讼代理人郑永凤，广东闻天律师事务所律师。被告（反诉原告）李雄波，男，汉族，1978年10月4日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人张鹤龄，系其配偶。委托诉讼代理人陆晖，广东德纳律师事务所律师。原告（反诉被告）张晶与被告（反诉原告）李雄波的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋贻军、被告的委托诉讼代理人张鹤龄及陆晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2019年4月25日签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于深圳市龙岗区7栋Ｂ单元805室作为居家使用，租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止，从2019年5月1日至2021年4月30日起每月租金为5200元（人民币，下同），每月1日前交租。签订房屋租赁合同当天，原告支付了相当于两个月的租金金额的押金10400元给被告。2020年2月10日被告通知原告准备收回租赁房屋，由于疫情影响，原告未找到新的租赁房屋，被告却要求原告3月31日前搬走，原告与被告一直协商不成，在合同有效期内，被告单方强行解除租赁合同属于违约行为，依法无效。《房屋租赁合同》第五条第三款约定：“甲方违反本合同其他约定，使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁押金给乙方。”被告的违约行为已严重影响原告的生活，原告无法继续承租，被告须双倍退还租赁押金20800元给原告。因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、双方继续履行房屋租赁合同（庭审时撤回该请求）；2、被告双倍退还押金20800元；3、被告承担本案的诉讼费。被告辩称，一、原告在承租房屋过程中，存在拖欠物业管理费、水费、电费等行为，截止2019年11年拖欠金额已经超过2000元，违反案涉《房屋租赁合同》第5.3条约定，原告有权没收租赁押金并单方解除合同。二、原告在承租房屋过程中，在未告知被告的情况下，在房屋中开始经营，并产生噪音滋扰邻居，对此小区物业服务公司多次劝告无效，2020年3月19日街道办工作人员上门查处，并要求整改。原告擅自将住宅改变为经营用房，违反了物权法第77条的规定。根据坂田街道的安全检查记录，认定原告的经营行为构成三合一，即指住宿与生产仓储经营一种或一种以上使用功能，违章混合设置在同一空间内，原告违反了消防法第61条，安全生产法第39条的规定。原告该行为违反法律法规，给房屋及小区造成严重安全隐患。且合同约定房屋使用用途为居家使用，原告上述行为同时违反了合同约定。三、被告与原告多次沟通无效，遂通知原告解除合同，要求原告尽快搬离。原告所称被告单方强行解除合同与事实不符。综上，被告是在原告违反租赁合同、违反法律的前提下，合法解除合同，并依据合同约定没收租赁押金，被告不存在违反合同行为。请求驳回原告全部诉请。被告反诉称，原告与被告在2019年4月25日签订《房屋租赁合同》，约定被告将深圳市龙岗区7栋Ｂ单元805室出租于原告使用，月租金5200元。原告在使用房屋过程中，存在拖欠费用、违规进行生产、噪音扰民等违法行为，双方于2020年3月31解除租赁合同，原告当天搬离房屋。原告仍需向被告支付以下费用，具体如下：（一）截止2020年3月31日，原告拖欠案涉房屋燃气费、电费、水费、排水费、垃圾处理费合计683.93元；（二）原告未经被告同意，私自将案涉房屋登记为公司的注册地址，时间长达11个月，以每个月200元的使用费计算，原告共需支付2200元；（三）因为原告的违法生产、噪音扰民行为，严重影响邻居7栋Ｂ单元705室的生活，并导致705业主感到身体不适前往医院，被告及配偶向705业主支付2000元费用，原告应予以返还。（四）物权法39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占用、使用、收益和处分的权利，侵权责任法第二条规定，侵害民事权益应当依照本法承担侵权责任，原告未经被告同意，擅自使用地址注册公司的行为损害了所有权人对不动产的使用、收益等权益，应当承担赔偿责任。综上，原告在承租房屋过程中，违反合同约定及法律，造成被告经济损失，应承担相关的赔偿责任。提出诉讼请求：1、原告向被告支付燃气费385元，电费224.05元，水费48.06元，排水费16.2元，垃圾处理费10.62元，以上合计683.93元；2、原告向被告支付注册公司地址使用费2200元；3、原告向被告支付医药费、营养费2000元；4、被告承担全部诉讼费用。原告针对被告的反诉辩称，一、被告所提出的第一项反诉请求事实不能成立；二、对于第二项反诉请求，尽管原告对案涉的房屋进行了登记，但是并没有实际进行生产或者经营，而且不管是注册公司，还是原告承租，实际的承租人就是原告一个人，因此不存在原告向被告支付土地使用费的问题。三、被告的第三项反诉请求没有事实与法律依据。经审理查明，2019年4月25日，原告作为承租房（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定有：1、甲方同意将位于深圳市龙岗区7栋Ｂ单元805室单位物业，建筑面积89.43平方米，房地产证号为60××86的房地产（以下简称该物业）及其设备在现有状态下（以甲、乙双方共同验收并书面确认为准）租给乙方作为居家使用。2.1、租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止。2.2、交房日期为2019年4月25日，甲方结清该物业所有费用后交于乙方使用，并办理有关移交手续。3.1、租金从2019年5月1日至2021年4月30日起每租金为5200元，乙方应于2019年4月25日起向甲方交付租金，交租日期为每月1日前。3.3、乙方负责支付该物业产生的管理费、空调费、煤气费、水电费等费用。4.1、签订本合约之同时，乙方即时向甲方支付两个月租金数额的租赁押金，即10400元，甲方应向乙方开具收据。4.2、合同期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁押金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）。5.2、甲方违反本合同其他约定，使乙方无法实现承租目的，甲方须双倍退还租赁押金给乙方且乙方有权向甲方请求其他损害赔偿，乙方有权依据上述情形解除本合同。5.3、租赁期间，乙方如拖欠租金达7天，或欠管理费、水电费等金额达2000元视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。5.4、因乙方违约而导致甲方解除合同的，甲方有权单方收回该物业，并限乙方在5天之内无条件立即迁出该物业。如乙方不交回该物业的钥匙，甲方有权会同管理处人员作证进入自己的物业内，将乙方存放在房内物品清点提存，并有权对欠租和有关费用进一步追偿。5.9、在合同有效期内，乙方不得擅自改变该物业结构和用途，确有需要甲、乙双方应另行签订书面协议。6.1、如租赁期间届满本合同正常终止后，乙方应于5日内迁离交回该物业，同时结清应由乙方承担各项费用，甲方在乙方迁离及交回租赁房地产后5日内退还租赁押金。上述合同签订后，原告于2020年5月3日向被告支付了涉案房屋的押金10400元及5月份的租金5200元。2020年2月10日被告因涉案房屋的楼下住户投诉涉案房屋存在噪音扰民问题，而向原告提出将于3月份收回房屋，解除合同。原告于2020年3月31日搬离涉案房屋。原告搬离时，尚有燃气费385元、电费224.05元、水费48.06元、排水费16.2元、垃圾处理费10.62元，共计683.93元未向被告支付。另查，2020年10月27日深圳市金地物业管理有限公司旭景佳园物业管理服务中心出具一份《关于旭景佳园7Ｂ805物业管理费缴费情况说明》，其上载明：2020年2月6日23:58分旭景佳园物业服务中心二期的管家接到7Ｂ705业主父亲（张大叔：186××××****）投诉楼上每天晚上凌晨在卧室敲敲打打，噪音扰民，严重影响睡眠，怀疑在家里开作坊，并且有在楼层堆积很多货物，管家将情况告知7Ｂ805租户，租户表示家里都是正常作息没有噪音产生，楼层货物尽快处理。2月7日-2月16日期间7Ｂ705业主多次反映楼上噪音还是有，物业服务中心管家多次沟通、劝阻无果于3月17日对7Ｂ805噪音事件发放函件，并联系社区工作站告知情况，社区工作站3月19日上门查看情况，发现该住户存在“三小”场所情况，家里堆积货物，工作站对此事件下发整改通知单，要求该租户于3天内进行整改，该租户于3月30日搬离7Ｂ805房。另查，深圳市立晶兴电子有限公司于2019年6月6日将住所地变更为本案涉案房屋所在的地址，2020年5月12日该公司的住所地从涉案房屋迁出，原告为该公司的法定代表人。以上事实，有《房屋租赁合同》、转账记录、《关于旭景佳园7B805物业管理费缴费情况说明》、支付燃气费、电费、水费等费用的记录、深圳市立晶兴电子有限公司工商信息、微信聊天记录等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。关于租赁合同的解除问题，原告擅自改变涉案房屋的使用用途，已违反《房屋租赁合同》的约定，构成根本违约，被告解除与原告的房屋租赁合同，合法有据。原告拖欠被告的燃气费385元、电费224.05元、水费48.06元、排水费16.2元、垃圾处理费10.62元，共计683.93元的事实清楚，原告应向被告支付该款项。因被告并不存在违约行为，故原告主张被告双倍返还押金的请求，缺乏依据，但被告收取的押金在扣除原告应支付的燃气费、电费、水费、排水费、垃圾处理费683.93元后，剩余押金9716.07元应退回给原告。被告诉请的地址使用费2200元及医药费、营养费2000元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李雄波应于本判决生效之日起三日内退回原告张晶押金9716.07元；二、驳回原告张晶的其他诉讼请求；三、驳回被告李雄波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元（原告已预交），由原告张晶负担173元，由被告李雄波负担147元。反诉受理费25元（被告已预交），由原告张晶负担2元，被告李雄波负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二〇年十二月二十五日书记员 方雯婷