山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)鲁02民终13971号 上诉人(原审原告)：董xx，女，1968年11月23日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：王兰旭，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓君，山东众成清泰（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：青岛怡华置业有限公司，住所地青岛市即墨区环秀办事处王家官庄村。 法定代表人：梁紫珊，董事长。 委托诉讼代理人：吕伟良，山东元衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张中昊，山东元衡律师事务所律师。 上诉人董xx因与被上诉人青岛怡华置业有限公司（以下简称怡华置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初6003号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人董xx及其委托诉讼代理人王兰旭、朱晓君，被上诉人怡华置业公司的委托诉讼代理人吕伟良、张中昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董xx上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。事实和理由：一、一审案件审理过程中，经法院释明后，董xx拒绝变更诉讼请求，一审法院认为董xx诉讼请求应予驳回，裁定驳回董xx起诉的裁判方式系错误的。其一，董xx起诉时的诉讼请求是请求法院判令怡华置业公司交付房屋并办理房屋产权登记手续，判令怡华置业公司支付房屋租金损失及延期办理房屋产权证的违约金。一审法院经审理认为董xx与怡华置业公司间的真实法律关系不是房屋买卖合同关系而是民间借贷关系，因此向董xx释明变更诉讼请求，在董xx拒绝变更诉讼请求的情况下，一审法院认为应驳回其诉讼请求。这是一审法院在案件庭审结束后，对董xx实体权利的评价，并非是董xx的起诉不符合民事诉讼法规定的起诉条件和法院的立案条件而裁定予以驳回的行为。其二，2020年8月最高人民法院对《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》原第二十四条进行了修订，删除第一款关于“当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的内容。因此，一审法院依照原《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定驳回董xx起诉，系适用法律错误。即便法院认为董xx的诉讼请求不能支持，也应适用“判决驳回董xx诉讼请求”的裁判方式。用裁定驳回起诉处理实体问题既违反法定程序又违反法律规定，本案应指令一审法院审理本案，作出合理合法的裁判结果。二、依据双方真实意思表示，还款协议已不单单只是怡华置业公司对董xx间的让与担保协议，实际双方自协议签订之日就已经达成以物抵债的合意，一审法院对案件事实认定错误，应当指令一审法院审理本案。还款协议是董xx与怡华置业公司在借款到期后，怡华置业公司未偿还借款本息的情况下，经对账后重新协商签订。还款协议第5条虽然约定，2016年7月末之前，乙方(董xx)不得处置房产，甲方(怡华置业公司)有权回购。但该项回购约定并非构成让与担保的意思表示，只是对甲方解除以房抵债协议条件和期限的约定。退一步讲，即便还款协议为让与担保，所附手写部分“在2016年10月31日后，销售和售价与怡华公司无关”，则明确表明双方的意思表示已不再是单纯的让与担保，已经转化为以房抵债。怡华置业公司因无法偿还本息，以房屋抵顶债务，消灭双方的债权债务关系。双方当事人对合同内容变更的合意应当得到支持，一审法院对双方的意思自治裁定驳回起诉实则系与法律公平自由原则相背离。三、依据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第44条规定，董xx要求怡华置业公司交付房屋并办理房屋登记手续等诉请人民法院应予支持。依据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第44条规定，董xx与怡华置业公司于2015年9月11日即债务履行期届满后达成以物抵债协议，因怡华置业公司尚未将房屋交付董xx，且以物抵债不存在恶意损害第三人合法权益等情形，董xx要求怡华置业公司交付房屋并办理房屋登记手续等请求于理于法都应当得到法院支持。综上，请求二审法院指令审理本案，充分尊重双方自愿达成的以物抵债协议，支持董xx的上诉请求。 怡华置业公司辩称，一、一审法院裁定驳回董xx的起诉，于法有据。2020年8月，最高人民法院对《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》予以修改，修改后的第三十二条第一款规定：“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。”修正后的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》自2020年8月20日起施行，而一审法院于2020年6月15日受理本案，并非在修改后的司法解释施行后新受理，所以并不适用修改后的司法解释。因此，一审法院适用修改前的司法解释第二十四条第一款的规定，裁定驳回董xx的起诉，于法有据。二、本案中的还款协议是让与担保的性质。首先，本案还款协议并非以物抵债协议。如果是以物抵债，为何还款协议要约定回购条款，并且约定的回购价格和债务金额一致呢？从还款协议第5条、第6条的回购条款可以看出，双方的真实意思是以商品房预售合同作为债务的担保。其次，董xx手写内容“在2016年10月31日后，销售和售价与怡华公司无关”的表述，符合让与担保规定中“合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的……”的要件，该部分约定无效。再次，本案并不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条的情形。如前所述，本案还款协议是让与担保的性质，符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定的情形。并且，双方2015年9月11日签订还款协议时债务履行期并未届满，双方约定的回购时间2016年7月末才是约定的还款期限。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持一审裁定。 董xx向一审法院提出诉讼请求：1、判令怡华置业公司向董xx交付即墨区长江一路88号观澜湖畔21号楼2单元25层2503户房屋；2、判令怡华置业公司协助办理房屋产权登记手续；3、判令怡华置业公司向董xx交付房屋租金损失113255元（自2015年10月1日起计算至2020年5月25日，暂时按2000元/月计算）（暂定，具体数额以评估为准）；4、判令怡华置业公司向董xx支付延期办理房屋产权证违约金30372元（自2018年10月1日起计算至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，自2019年8月20日至怡华置业公司协助办证之日止，以518800元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的标准计算）；5、本案全部诉讼费用由怡华置业公司承担。 一审法院查明事实：2015年9月11日，怡华置业公司（甲方）与董xx（乙方）签订还款协议，鉴于甲方向乙方借款共计100万元，截止到2015年8月，甲方尚欠乙方利息45万元（2014年6月-2015年8月，共15个月，利率3%月），甲方欠乙方本息合计145万元，据上，甲乙双方协商一致，就甲方偿还乙方本息事宜达成如下协议，供甲乙双方信守：1、以上欠款145万元以商品房抵顶方式偿还，商品房抵顶本息145万元，抵顶期限为2015年9月30日前，双方签订《商品房预售合同》。2、100万元本金的利息计算期限截止到2015年8月31日，145万元本息自2015年8月31日之后也不再产生新的利息。3、甲乙双方协商以甲方自行开发建设的《观澜国际》项目中部分商品房抵顶甲方所欠乙方借款本息（145万元），该房屋办理房产证等手续时所涉及的全部税费等一切开支均由乙方自理。4、乙方自愿选定以下房屋作为甲方还款房源：青岛即墨市长江一路88号21号楼x单元x户（单价4000、面积129.7、总房价518800）、21号楼x单元x户（单价4000、面积129.7、总房价518800）、24号楼x单元x户（单价4038、面积102.12、总房价412400）。5、甲、乙双方约定，以上房源虽然已办理产权转移手续，但在2016年7月末之前，乙方不得转让上述《商品房预售合同》中的权利或义务，不得以抵押、质押、租赁等任何形式处理该房产或设置其它权利限制。6、2016年7月末之前，甲方有权随时按此协议价回购上述部分或全部房源，回购时，甲方将回购房款一次性全额给付乙方，双方解除《商品房预售合同》，乙方撤销备案、退回合同文本等所有资料。 董xx在该协议上附：此协议中的三处房产按双方约定期限到期后，委托怡华置业售楼处对外销售，本人同意在2016年10月31日前销售，则其销售单价高于4000元/㎡的部分，归怡华置业所有，在2016年10月31日后，销售和售价与怡华公司无关。 2015年9月18日，董xx、怡华置业公司就涉案房屋签订《青岛市商品房预售合同》，同日怡华置业公司给董xx出具房款收据：交款人为董xx，收款事由为21-2-2503户房款，共计518800元，收款方式为抵房。 一审法院经审查认为，怡华置业公司因偿还董xx借款而与董xx达成的还款协议系双方的真实意思表示，该协议是让与担保协议，且双方就该协议附一定期限以便怡华置业公司可以回购或出售。双方真实的法律关系仍系民间借贷关系，经一审法院释明，董xx拒绝变更诉讼请求，其诉讼请求应予驳回。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，一审裁定：驳回董xx的起诉。案件受理费5212元，退还董xx。 本院审查认为，修改前的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，从现有证据及事实看，董xx虽然与怡华置业公司签订了涉案房屋商品房预售合同且进行了网签备案，但该买卖合同系怡华置业公司为了偿还董xx借款与董xx签订还款协议，基于该还款协议约定而签订的买卖合同，且还款协议约定在一定期限内怡华置业公司回购房屋、将回购房款一次性支付董xx、双方解除商品房预售合同，该商品房预售合同实质为民间借贷的担保，且系在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，一审对此认定正确。在一审法院释明后，董xx拒绝变更诉讼请求，一审裁定驳回董xx的起诉，并无不当，本院予以确认。 2020年8月20日起施行的修改后的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条第一款规定：本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。本案中，董xx于2020年6月向一审法院提起本案诉讼，并非2020年8月20日之后新受理的案件，故应当适用修改前的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》处理本案，一审裁定适用法律正确。董xx主张在其拒绝变更诉讼请求的情况下，一审应当判决驳回其诉讼请求，一审裁定驳回其起诉系适用法律错误，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人董xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英