广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初796号 原告（申请执行人）：梁渊，男，1977年6月20日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：何学广，广西金鸣律师事务所律师。 被告（案外人）：董世明，男，1967年3月15出生，汉族，住广西钟山县。 被告（案外人）：潘兆军，男，1974年6月8日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：黄炳常，广西裕华律师事务所律师，上述二被告共同委托。 委托诉讼代理人：周晓莹，广西裕华律师事务所实习律师，上述二被告共同委托。 第三人（被执行人）：黄萍，女，1971年11月23日出生，汉族，住广西钟山县。 第三人（被执行人）：黄千紫，女，2000年3月17日出生，汉族，住广西钟山县。 第三人（被执行人）：黄千蓝，女，1992年8月20日出生，汉族，广西钟山县。 原告梁渊与被告董世明、潘兆军、第三人黄萍、黄千紫、黄千蓝申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁渊及其委托诉讼代理人何学广，被告董世明、潘兆军及被告董世明、潘兆军的委托诉讼代理人黄炳常、周晓莹到庭参加诉讼。第三人黄萍、黄千紫、黄千蓝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告梁渊向本院提出诉讼请求：准许对黄道辉所有的位于钟山县侧的国有土地使用权【钟国用（1999）字第××号】继续执行。事实和理由：在原告与第三人黄萍、黄千紫、黄千蓝民间借贷纠纷一案中，原告提出财产保全申请，2019年1月8日，钟山县人民法院作出（2019）桂1122民初8号民事裁定书，依法查封了黄道辉所有的位于钟山县侧的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第××号，面积160ｍ²】。2019年11月4日，钟山县人民法院作出（2019）桂1122民初8号民事判决书。2020年1月9日，原告向法院申请强制执行。在执行过程中，被告董世明、潘兆军向法院提出执行异议，要求解除对黄道辉所有的位于钟山县侧的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第××号】的查封，终止对该国有土地使用权的执行。2020年5月28日，钟山县人民法院作出（2020）桂1122执异8号执行裁定书，裁定中止对黄道辉所有的位于钟山县侧的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第××号】的执行。原告认为，（2020）桂1122执异8号执行裁定书，认定事实不清，适用法律不当，应予撤销，理由如下：一、原告的债权受法律保护。钟山县人民法院于2019年11月4日作出的（2019）桂1122民初8号民事判决书已经生效。原告根据生效的法律文书申请执行黄道辉位于钟山县地产的财产，偿还原告债务，以保障原告债权的实现，这也体现了司法公信力。二、原告对执行财产享有抵押权。原告于2016年10月26日借款150万元给黄道辉、黄萍，黄道辉以其名下的房地产【钟国用（1999）字第××号、钟国用（2001）字第××号】作抵押，并将国有土地使用证原件交由原告保管，双方形成了真实、有效的抵押关系。原告申请法院执行抵押物，是合法行使抵押权的行为。三、被告董世明、潘兆军与黄道辉、黄家湖、黄萍、何峰于2018年7月13日签订《房地产转让合同书》，将位于钟山县侧的国有土地使用权转让的转让行为无效。黄道辉于1999年取得位于钟山县侧的国有土地使用权后，在该土地上建房，2000年房屋建成并投入使用，至今已20年，但尚未办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，该房地产没有依法登记领取权属证书不得转让，其转让行为应无效。四、被告董世明、潘兆军与黄道辉、黄家湖、黄萍、何峰签订的《房地产转让合同书》，真实性、有效性存疑。1、被告董世明、潘兆军在房屋买卖交易过程中，既不去了解该房屋是否已经抵押，也不核实产权证原件，完全违反交易习惯。2、被告董世明、潘兆军于2018年6月23日、25日通过银行转账的方式向黄道辉支付170万元。2018年7月13日，被告董世明、潘兆军才与黄道辉、黄家湖、黄萍、何峰签订了《房地产转让合同书》。（1）支付的170万元，占总房款的53.46%。从被告提供的银行凭证看，无汇款用途，无法证明是购房款，完全有可能是黄道辉的个人借款。（2）支付的170万元的交易时间，与签订《房地产转让合同书》相距20天，在《房地产转让合同书》内容中，双方也没有对此款项有明确约定。而房屋出卖方有4人签字，涉及多个出卖人，他们中另外几人完全有可能对170万元的支付行为不知情，不能确定170万元就是购房款。3、被告在法院查封之前是否已合法占有该不动产，也无足够证据支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告董世明、潘兆军与黄道辉、黄家湖、黄萍、何峰于2018年7月13日签订的《房地产转让合同书》真实性、有效性存疑，170万元不能确定就是购房款以及被告董世明、潘兆军在法院查封之前是否已经合法占有该不动产，这些构成排除执行的事实，应该在法院审理案件、查明事实真相后才能确认。因此，（2020）桂1122执异8号执行裁定书，事实认定不清，适用法律不当，应予撤销，故提起本案诉讼。 被告董世明、潘兆军辩称，原告的诉请没有事实和法律依据。二被告与黄道辉、黄家湖于2018年7月13日签订了《房地产转让合同书》，约定黄道辉将钟国用（1999）字第××号国有土地使用权及房产转让给二被告。合同签订后原告申请财产保全之前，二被告按上述合同约定已经履行了支付房屋转让款的义务，房产亦已交付二被告使用，且黄家湖的房地产于2019年11月19日已过户到被告董世明的名下。综上，依照相关法律规定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人黄萍、黄千紫、黄千蓝未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的（2019）桂1122民初8号民事判决书1份、（2019）桂1122民初8号民事裁定书1份、借条复印件1份、钟国用（1999）字第××号国有土地使用证1份、房地产转让合同书复印件1份，被告提供的房地产转让合同书1份、土地登记申请书审批表复印件1份5页、2018年8月22日收据1份、2018年7月15日的收据1份、入账汇款业务凭单复印件1份、广西农村信用社的卡折对账单打印件7页、房屋租赁合同1份、中国农业银行银行卡交易明细清单1份、广西增值税普通发票1份、税收缴款书（税务收现专用）1份、广西非税收入一般缴款书（回单）1份、广西农村信用社通用凭证1份、不动产权证书1份，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月26日，黄道辉、黄萍共同向原告梁渊借款150万元，借款到期后二人未能偿还借款，梁渊于2019年1月2日向本院提起诉讼。诉讼过程中，黄道辉因病死亡，本院依法追加黄千紫、黄千蓝为被告参加诉讼。2019年1月8日，本院根据原告梁渊的财产保全申请作出（2019）桂1122民初8号民事裁定书，查封了黄道辉所有的位于钟山县侧的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第××号，面积160ｍ²】。2019年11月4日，经开庭审理，本院作出（2019）桂1122民初8号民事判决书，判决：“黄萍应向梁渊偿还借款150万元及利息（从2018年6月27日起至还清之日止，按月利率2%计算）；黄萍、黄千紫、黄千蓝在继承黄道辉的实际价值范围内对上述债务承担偿还责任。”上述判决发生法律效力后，梁渊于2020年1月9日向本院申请强制执行，本院于当日依法立案执行，并将前述国有土地使用权列为执行标的。在执行过程中，被告董世明、潘兆军向本院提出执行异议，主张黄道辉、黄萍已将位于钟山县侧的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第××号】及地上房屋转让给二被告，二被告亦履行了付款义务，因法院查封了该房地产，导致无法过户，请求解除对黄道辉所有的位于钟山县侧的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第××号】的查封，终止对该国有土地使用权的执行。2020年5月28日，本院作出（2020）桂1122执异8号执行裁定书，裁定中止对黄道辉所有的位于钟山县侧的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第××号】的执行。原告梁渊对该裁定不服，遂于2020年6月11日向本院提起执行异议之诉。 另查明，黄道辉与黄萍原系夫妻关系，黄家湖与何峰系夫妻关系，黄家湖系黄萍的父亲。黄道辉所有的位于钟山县地产【土地证号：钟国用（1999）字第&tim**;×号】与黄家湖所有的位于钟山县地产【土地证号：钟国用（1999）字第&tim**;×号】相邻，土地性质为划拨地，两处房产均没有房屋所有权证。2018年5月，董世明、潘兆军通过李佩珊的介绍，与黄道辉协商钟山县地产转让事宜，在初步迖成协议后，被告董世明、潘兆军于2018年6月23日、25日通过银行转账的方式分三次共向黄道辉支付了170万元房地产转让款。2018年7月13日，被告董世明、潘兆军与黄道辉、黄家湖签订了《房地产转让合同》，约定黄道辉、黄家湖将位于钟山县地产【土地证号：钟国用（1999）000504号、0005**，面积约600ｍ²】转让给被告董世明、潘兆军；转让价格为318万元；被告董世明、潘兆军于签订合同时支付200万元，签订合同后两个月内支付30万元，余款88万元在办理好不动产过户后一个月内支付；黄道辉、黄家湖负责补交土地出让金及测绘费、评估费；黄道辉、黄家湖应在合同签订之日起七个月内为董世明、潘兆军办理好房地产过户手续；等。黄萍、何峰、李佩珊均在《房地产转让合同书》上签字确认。2018年7月15日，被告董世明通过银行转账的方式又向黄道辉支付了30万元房地产转让款。同日，黄道辉出具内容为“现收到董世明、潘兆军购买北环路南侧房地产款项200万元。其中：1.18年6月23日从农信社转来60万元、从邮政银行转来20万元；2.18年6月25日从农信社转来90万元；18年7月15日从农信社转账30万元。”的收据给董世明、潘兆军收执，黄家湖亦在该收据上签字确认。2018年8月22日，被告董世明、潘兆军向介绍人李佩珊支付中介费5000元，案外人李佩珊出具收条给被告董世明、潘兆军收执，并注明剩余的5800元中介费在办理好房地产过户手续后一次付清。2018年9月13日，被告董世明通过银行转账的方式再次向黄道辉支付了30万元，黄道辉出具收据给被告董世明、潘兆军收执，黄家湖亦在收据上签字确认。2018年8月1日，被告董世明与陈小红签订《房屋租赁合同》，约定将钟山县城北环路（新里段）南侧的房地产出租给陈小红使用，2018年8月1日起至2020年12月31日的月租金为4025元；2021年1月1日起至2022年12月31日止的月租金为4628元；等。2019年6月28曰，陈小红通过银行转账的方式向被告董世明支付了24150元租金。2019年11月19日，黄家湖所有的房地产由被告董世明、潘兆军交纳土地出让金后变更登记至董世明、李丽芳名下，并办理了不动产权证书【桂（2019）钟山县不动产权第××号】。而黄道辉所有的房地产因黄道辉去世及国有土地使用权被法院查封，未能办理过户登记手续。 本院认为，本案的争议焦点是被告董世明、潘兆军对位于钟山县侧的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第××号】是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，首先，被告董世明、潘兆军与黄道辉、黄家湖于2018年7月13日签订的《房地产转让合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。且该合同在本院对黄道辉所有的位于钟山县侧的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第××号】进行查封前已经签订。其次，黄道辉所有的房地产在转让给被告董世明、潘兆军前已经出租给陈小红经营饭店，在转让后即由被告董世明、潘兆军作为出租人于2018年8月1日与陈小红签订了《房屋租赁合同》，被告董世明、潘兆军系通过出租房屋收取租金的方式合法占有该房地产。最后，被告董世明、潘兆军提供的收据以及交易明细单，足以证明被告董世明、潘兆军向黄道辉、黄家湖支付了230万元的房地产转让款，对比318万元的房地产转让总价，被告董世明、潘兆军已按照合同约定履行了大部分付款义务。且合同约定剩余的88万元购房款由黄道辉、黄家湖为被告董世明、潘兆军办理好不动产过户手续后一个月内支付，但黄道辉一直未补交其土地出让金，导致房地产未能过户，现黄道辉已经去世，对约定由黄道辉补交的出让金、测绘费、评估费尚未确定如何支付的情况下，二被告亦无法支付剩余房地产转让款。由此亦知，涉案房地产未能办理过户登记非因被告董世明、潘兆军自身原因导致。原告主张其对黄道辉所有的位于钟山县侧的国有土地使用权享有抵押权以及被告董世明、潘兆军与黄道辉、黄家湖签订的《房地产转让合同书》无效，转让房地产的行为亦无效，被告董世明、潘兆军亦没有合法占有案涉房地产，并未提供证据予以证实，且与本院查明的事实不符，本院不予采信。被告董世明、潘兆军就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院判决驳回诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告梁渊的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告梁渊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  欧 捷 人民陪审员  周君学 人民陪审员  吴 联 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  邱 晓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。