河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9157号上诉人（原审原告）：崔建设，男，1954年11月13日出生，汉族，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王洪飞，男，1982年5月1日出生,汉族，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：李忠阁，河南鸾州律师事务所律师。上诉人崔建设因与被上诉人王洪飞合同纠纷一案，不服河南省栾川县人民法院（2020）豫0324民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人崔建设及其委托诉讼代理人杨传朝，被上诉人王洪飞及其委托诉讼代理人李忠阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔建设上诉请求：撤销原判，改判崔建设退回王洪飞购房款25万元。事实与理由：一、一审程序违法。王洪飞并未提出反诉请求，一审判令崔建设赔偿王洪飞房屋增值部分价值308885元、装修部分价值178591.68元违背不告不理原则。二、一审判决确认双方房屋买卖合同无效，则自始无效。王洪飞不能依据无效的房屋买卖合同取得产权或与产权有关的其他利益，即房屋增值利益归属于崔建设，一审判决将房屋增值部分认定为王洪飞的损失与合同无效规则相悖。王洪飞的损失只是25万元的购房款可能产生的利息收益损失。三、装修部分估价过高，且装修部分损失应当双方分担，一审判决崔建设全部承担，不符合合同无效损失赔偿原则。四、案涉房屋系小产权房，一审判决认定房屋买卖合同无效，表明该房屋仅具有使用价值，而无交换价值。一审判决将房屋估值认定为558885元，未考虑到不可交换因素，明显不当。崔建设以25万元将房屋出售，也是建立在小产权房基础上的评价，并非按当时市场价进行销售。若要评估房屋增值，应当先评估房屋出售时的价值，再评估现时价值，才能得出正确的增值结论。如合同有效，崔建设不出售房屋只承担5万元的违约金，一审判决认定合同无效，却判决崔建设赔偿308885元，不符合合同法原则。五、王洪飞从2014年开始居住房屋，至今已达6年之久，一审判决增值部分由崔建设赔偿，却未判决王洪飞承担居住、使用费用，明显不当。六、双方对合同无效都有过错，一审判决崔建设承担全部责任不符合法律规定。王洪飞辩称，崔建设是栾川县电业局的领导干部，也是一名党员，王洪飞是豫西山区老百姓，在受到欺骗的情形下购买房子。购买房屋是为了安居乐业，但是崔建设为了谋取巨额利益将王洪飞诉至法院。由此而产生的巨大信赖利益损失，应该由崔建设承担。在2014年王洪飞购买房屋时，25万元可以买到相同的房屋，而在今天即使按照一审判决的数额，也不可能在栾川买到同等的房子。造成这种局面是崔建设的过错，应对该结果承担责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，充分体现了诚实信用原则及公序良俗的精神，请求驳回上诉。崔建设向一审法院起诉请求：1.依法确认崔建设、王洪飞2014年11月17日签订的《房屋买卖合同》无效，并判令王洪飞立即从涉案房屋搬离并支付居住期间的相关费用60000元；2.依法判令王洪飞立即支付自2014年12月1日起至起诉前所欠的水电费及卫生费6000元，并承担违约金50000元整；3.本案诉讼费用由王洪飞承担。一审法院认定事实：崔建设与王洪飞2014年11月17日签订《房屋买卖合同》，崔建设将位于栾川县栾川乡西河村铁前组铁炉沟口自建房七楼东单元房屋卖给王洪飞，房屋面积186平方米，价款25万元整；合同还约定房顶归王洪飞所有，王洪飞可以自行加盖房屋一层，如不能顺利实施，房屋总价款按20万元支付。王洪飞于2014年11月17日付房款25万元整，有崔建设出具收到条一张。王洪飞从崔建设处购买的房屋系在村集体土地上建设的房屋，土地使用权证为栾集用（2013）第075号。另，在诉讼过程中王洪飞提交鉴定申请书，一审法院根据申请委托河南凯业房地产估价咨询有限公司进行鉴定。该鉴定机构于2020年7月6日作出报告豫凯估字[2020]062948871A号和豫凯估字[2020]062987082A号，对栾川县城关镇西河村铁前组崔建设自建房702号住宅于价值时点市场价值估价总额为558885元,该住宅室内装修于价值时点市场价值估价总额为178591.68元。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，并不得违反法律和行政法规强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”及相关法律政策规定，购买集体土地上建设的房产订立的合同，因违反法律、行政法规强制性规定，为无效合同。本案中崔建设、王洪飞之间的房屋买卖合同，由于所涉及的房屋系崔建设在其弟崔爱武划拨宅基地上所建，系小产权房；王洪飞作为非当地集体经济组织成员，与崔建设之间房屋买卖合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王洪飞应将涉案房屋保持评估时室内装修状态返还崔建设，崔建设应返还王洪飞购房款250000元，并赔偿房屋增值部分价值308885元、赔偿装修部分价值178591.68元，共计737476.68元。崔建设主张王洪飞支付居住期间的相关费用60000元，证据不足，一审法院不予支持。崔建设主张王洪飞支付水电费及卫生费6000元，为证明其主张提供水电费抄费单一张，证据未显示王洪飞签字，也无其他证据相佐证，不能查明王洪飞所欠水电费相关事实，一审法院不予支持。崔建设主张王洪飞支付违约金50000元整，违约金应以合同有效为前提，因合同无效一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决：一、崔建设与王洪飞签订的《房屋买卖合同》无效。二、崔建设应在本判决生效后十五日内返还王洪飞房款250000元、赔偿王洪飞房屋增值部分价值308885元、装修部分价值178591.68元，共计737476.68元。三、王洪飞应在上述第二项判决内容兑现后十日内将位于栾川县县城橡树公馆西侧铁卢沟口第一栋7楼东单元房屋一套保持评估时室内装修状态返还崔建设。四、驳回崔建设的其他诉讼请求。崔建设如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王洪飞如果在第二项判决内容兑现后十日内未腾房，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，以737476.68元为基础加倍支付迟延腾房期间的利息。案件受理费650元，鉴定费10000元，共计10650元，由崔建设负担5325元，由王洪飞负担5325元。（案件受理费崔建设已垫付，鉴定费王洪飞已垫付，执行时一并返还。）二审期间王洪飞围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于崔建设上诉主张一审法院程序违法的意见，经查，崔建设起诉请求确认双方签订的房屋买卖合同无效并由王洪飞支付相关费用，一审法院向王洪飞释明申请装修及增值部分鉴定，对合同无效后果一并予以审理，有利于一次性解决纠纷，审理程序并无不当。关于崔建设上诉主张一审判决责任划分有误的意见，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中崔建设将其自建房出卖给王洪飞，因该房屋买卖行为违反法律禁止性规定，一审法院确认双方的买卖合同无效符合法律规定。崔建设明知该房产依法不能出卖给王洪飞，对该合同无效应承担主要过错责任。王洪飞购买该房产前未审查该房产的土地性质，对该合同无效应承担次要过错责任。根据双方过错大小，本院酌定由崔建设对王洪飞因合同无效导致的损失承担70%赔偿责任。关于王洪飞因合同无效导致的损失，一审法院依据司法评估认定房屋增值部分308885元、装修部分178591.68元，依据充分，本院予以确认。一审判令由崔建设承担王洪飞损失的全部赔偿责任，责任划分不当，本院予以纠正。综上，崔建设的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省栾川县人民法院（2020）豫0324民初934号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费负担部分；二、变更河南省栾川县人民法院（2020）豫0324民初934号民事判决第二项为：崔建设于本判决生效之日起十五日内返还王洪飞购房款250000元、赔偿王洪飞房屋增值部分损失、装修部分损失341233.68元，共计591233.68元；三、驳回崔建设的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8612元，由崔建设负担6028元，王洪飞负担2584元。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年十二月十日书记员 麻琳娜