文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3238号上诉人（原审被告）：镇江市光大建筑工程有限公司，住所地镇江市义士路**。法定代表人：马丽娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜林，江苏学益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：镇江市润州区金富社区服务中心，，住所地镇江市江南桥北（属三山景区）投资人：陈梅青，女，汉族，1957年9月14日生，住镇江市。委托诉讼代理人：张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁红枫，江苏国美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宏伟，男，汉族，1974年9月4日生，住镇江市。委托诉讼代理人：樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。上诉人镇江市光大建筑工程有限公司（以下简称“光大公司”）、上诉人镇江市润州区金富社区服务中心（以下简称“金富社区”）因与被上诉人张宏伟房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2018）苏1111民初3814号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。光大公司上诉请求：撤销（2018）苏1111民初3814号民事判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由金富社区和张宏伟承担。事实和理由：江苏高院（2008）苏民终字第0260号判决确认金富社区应支付工程款1234691元及利息69810元给光大公司，该款金富社区已交至法院，因此上述工程款应由法院交给光大公司而不是退还给金富社区。金富社区辩称，对光大公司上诉请求无异议，但对事实和理由有异议。一审法院对赔偿部分的事实认定不清楚，适用法律也不正确，未按照江苏高院（2008）苏民终字第0260号判决对金富社区和光大公司的合同无效进行责任分摊。张宏伟辩称，一审法院未判决光大公司承担损害赔偿责任，如果金富社区缴纳的工程款及利息归光大公司所有，那么光大公司将获得双重收益，这与法律不符也违背司法理念。所以，光大公司上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。金富社区上诉请求：依法撤销（2018）苏1111民初3814号民事判决，驳回张宏伟对金富社区的全部诉讼请求；上诉费由张宏伟和光大公司承担。事实和理由：一、案涉房屋已由张宏伟移交润州法院执行局，2020年1月17日，润州法院执行局将案涉房屋移交给金富社区，金富社区同日将案涉房屋移交给拆迁部门，（2008）苏民终字第0260号民事判决已执行完毕，张宏伟已向金富社区移交案涉房屋，光大公司已取得工程款。二、2008年11月18日，金富社区和光大公司之间的房屋转让协议被确认无效，2008年12月1日，金富社区张贴公告告知判决内容。此时，张宏伟已知道或应当知道其占用的房屋归金富社区所有，张宏伟应通过法律途径向合同过错方主张权利。张焕福诉讼行为足以证明张宏伟知晓其购房行为存在问题，其占用房屋权属归金富社区所有。张宏伟损失的评估基准日应为2008年12月1日，张宏伟怠于行使权利，导致损失持续扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。张宏伟从2008年12月1日起至2020年1月17日止占用房屋所得收益应归金富社区所有，该收益应冲抵相关损失赔偿。三、一审法院分摊过错责任错误。金富社区和光大公司签订《协议书》是平等协商的结果，金富社区根据生效判决支付利息已承担合同无效的过错责任。冲抵价格远低于市场价格。光大公司对房屋权属情况以及土地性质是明知的，光大公司接受房屋冲抵工程款完全是出于自身利益考虑。江苏高院已对合同无效后赔偿问题作了处理，金富社区也按照判决支付了工程款和利息至镇江中院执行局，也承担了相应的过错责任。光大公司和张宏伟应就房屋买卖合同无效承担一定责任，但光大公司应承担的责任不应转而由金富社区承担。2005年4月22日，润州法院要求光大公司不得转让案涉房屋。2007年8月10日，金富社区起诉光大公司要求其交付全部案涉房屋并承担违约责任。2007年8月16日，光大公司和张宏伟签订《门面房转让协议书》，此时金富社区已起诉，光大公司明知案涉房屋不能擅自转让，仍与张宏伟签订转让协议，应承担过错责任，该责任与金富社区无关。四、金富社区主体不适格，一审将金富社区列为被告并判决承担赔偿责任无法律依据。一审判决代光大公司向金富社区主张合同无效产生的法律责任是错误的。光大公司与金富社区的建设工程施工合同纠纷已通过（2008）苏民终字第0260号民事判决解决，金富社区已履行判决义务，光大公司未返还案涉房屋，应承担法律责任。张宏伟起诉超过诉讼时效。光大公司辩称，江苏高院（2008）苏民终字第0260号民事判决确认了金富社区负有先履行义务，但在判决生效后金富社区并未按照判决交付拖欠的工程款，截止到庭审前金富社区仅在2013年交付判决生效时确认的工程款本金及逾期利息，但生效后的利息至今未支付。其他答辩意见同张宏伟。张宏伟辩称，一、本案审理重点是无效合同赔偿事宜，至于案涉房屋何时何地由谁交付拆迁部门并不是本案审理侧重点。金富社区陈述的光大公司已取得工程款事宜与张宏伟的无效赔偿无直接关联性。二、金富社区引用合同法第119条的规定，认为本案损失的评估基准是2008年12月1日，是对法律规定的误解。1.合同法第119条是针对违约行为做出的限制规定，建立在有效合同基础上，而本案是确定无效合同后的赔偿范围，不适用此条规定。2.本案无论是金富社区、光大公司还是张宏伟并不需审查违约与守约的行为，而是要审查合同无效后的损失赔偿、赔偿主体、赔偿比例等问题。3.合同无效后的损失赔偿，合同法第58条有明确规定。案涉房屋已归拆迁部门，变成拆迁款，各方已无返还的可能和必要。4.无效合同的损失赔偿分为履行利益和信赖利益。如果买卖合同不被确认无效，张宏伟即是案涉房屋所有权人，案涉房屋的拆迁款就当然属于张宏伟。三、合同被确认无效后才有返还，在被确认无效之前的占有使用收益仍属合法，张宏伟基于合法占有使用的收益应当归张宏伟。四、关于各方过错责任分担问题。1.金富社区与光大公司《协议书》被确认无效，根本原因是金富社区对案涉房屋的土地未办理行政审批手续，应当缴纳的出让金没有缴纳，金富社区应承担合同无效损失的全部责任。2.金富社区无力支付工程款，从而与光大公司诉讼纷争不断。3.金富社区与光大公司协议无效导致张宏伟与光大公司的门面房转让协议无效。从无效根源上分析，根本原因是金富社区能为而不为。4.光大公司在门面房不能转让的情形下，仍然与张宏伟签订转让协议，光大公司应承担无效赔偿的责任。5.张宏伟是受害方，不应分担合同无效赔偿责任的赔偿比例。张宏伟在签订协议时作为普通公民对王国平出示的司法文书，无论是形式要件还是实体要件都无法预判其与光大公司签订的协议即将或可能被确认无效，且张宏伟已支付全部对价，并进行了房屋的交接装修和使用，虽然合同最终被确认无效，但张宏伟之前的占有使用收益都是合法的。五、2018年6月18日张宏伟签订的协议被确认无效，2018年8月张宏伟提起诉讼，并未超过法定时效。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张宏伟向一审法院起诉请求：1.依法判令光大公司和金富社区赔偿张宏伟因金富社区服务中心综合楼一层110号门面房买卖协议被确认无效造成的经济损失700000元。2.光大公司和金富社区依法承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2002年9月11日，经镇江市润州区计划与经济贸易局批复，同意金富社区综合楼建设项目建设；2003年7月29日，镇江市润州区人民政府核发建筑工程规划许可证。2003年8月20日，金富社区与光大公司签订建筑工程施工合同，施工合同于同年9月5日经镇江市建筑工程招标投标管理办公室确认，同年12月8日金富社区领取镇江市建设局核发的建筑工程施工许可证。2006年6月15日，该工程存在问题整改完毕后经竣工验收合格。2004年7月8日，金富社区与光大公司签订《协议书》一份，约定金富社区将107-110四间门面房按每平方米2750元，三层大户按每平方米1500元计算抵偿光大公司的工程款；金富社区所抵给光大公司的房屋，房产证手续由金富社区办理，其房产证的费用由光大公司承担。2005年，金富社区与光大公司因建设工程施工合同纠纷诉至一审法院，案号为（2005）润南民一初字第194号。案件审理过程中金富社区向一审法院提出保全申请。2005年4月22日，一审法院要求王国平不得转让金富社区服务中心综合楼一楼107-110号门面房。2007年8月16日，王国平（甲方）与张宏伟（乙方）签订《门面房转让协议书》，载明金富社区服务中心综合楼由王国平承建，由于金富社区欠付王国平工程款，工程款以一层门面房及三层住宅冲抵给甲方。甲方同意将金富社区服务中心综合楼一楼自东向西第10间门面房转让给乙方，转让价为150000元，包含大门、水表费用。付款方式双方约定，协议签订时乙方以材料款150000元冲抵给甲方作为房屋转让款。甲方尽力协助乙方办理房屋产权证，乙方在取得甲方所转让门面房后，此房屋任何矛盾与乙方无关，由甲方负责解决。金富社区与光大公司之间因工程施工、建筑质量、工程款结算等纠纷多次诉讼。2008年11月18日，江苏省高级人民法院作出（2008）苏民终字第0260号终审判决书，确认光大公司与金富社区之间诉争房屋的土地系国有划拨土地，未经行政审批，转让行为无效，判决金富社区支付工程款1234691元及利息69810元，光大公司交付案涉107-110号和305号房屋。2008年12月1日，金富社区张贴公告载明，金富社区服务中心综合楼一楼门面房，经（2008）苏民终字第260号判决，归金富社区所有，其他人不得擅自装修或改动，否则由此造成的损失自负，与金富社区无关。2008年12月4日，金富社区向江苏省镇江市中级人民法院申请执行该判决书。金富社区已经履行完毕判决确定其负担的付款义务，具体为：在该案一审过程中，2008年4月16日，金富社区向镇江市中级人民法院缴纳工程款846596.60元；2011年3月10日，金富社区交清剩余工程款及利息等457904.44元。2011年3月10日，江苏省镇江市中级人民法院作出（2011）镇复执字第5号民事裁定：镇江市光大建筑工程有限公司位于本市江南桥左侧镇江市润州区金富社区服务中心综合楼土建项目中107至110号四间门面房及305号房屋归镇江市润州区金富社区服务中心所有。2018年6月，一审法院作出的（2017）苏1111民初4638号民事判决书，确认光大公司与张宏伟于2007年8月16日签订的《门面房转让协议》无效。该判决已发生法律效力。另查明：金富社区服务中心综合楼施工期间，王国平系光大公司员工，为金富社区服务中心综合楼项目负责人。2008年，光大公司起诉张宏伟迁让上述房屋；2010年和2012年，金富社区起诉张宏伟迁让上述房屋。上述3起案件最终均以裁定撤诉结案。2009年7月14日，张宏伟将案涉房屋出租给案外人，租金约定为每月800元，如遇拆迁等特殊情况，张宏伟有权无条件随时收回房屋，并不作任何补偿，案外人需无条件搬离。2018年，拆迁机构与金富社区签订该处房屋所在的金富社区综合楼的拆迁补偿协议。拆迁机构提供计算公式，金富社区服务中心综合楼一楼自东向西第10间门面房各项补偿合计为688430元。一审法院认为，合同无效因该合同取得的财产应予返还，金富社区与光大公司间以房抵工程款合同及张宏伟与光大公司的房屋买卖合同已被生效法律文书确认为无效，两份合同相对方均负相互返还义务。案涉房屋已移交给拆迁部门，张宏伟已不具备返还案涉房屋给光大公司的可能，光大公司无需返还购房款。光大公司不能取得案涉房屋无法向金富社区履行返还房屋义务，自不能再次取得工程款及其利息，故金富社区所交纳的工程款及利息1304501元应予以退还。合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。金富社区在建设服务中心综合楼时未依法履行土地使用权的流转手续，致使上述合同无效。光大公司按约履行其与金富社区的建设工程施工合同，所建工程经验收合格，因金富社区无力支付工程款，以案涉房屋冲抵工程款。金富社区与光大公司所签《协议书》虽显示双方均知晓冲抵工程款房屋尚未办理不动产权属证书，鉴于光大公司属于建设工程施工合同中施工一方，较作为发包人的金富社区处于弱势一方，在工程完成施工发包人无力支付工程款的情形下，光大公司对金富社区支付工程款的方式无选择自由。金富社区对协议书之无效存在更大过错。金富社区应当赔偿光大公司因合同无效所受损失。光大公司取得案涉房屋后将房屋转让给张宏伟，上述买卖合同亦因金富社区未依法履行土地使用权的流转手续而无效，就光大公司与张宏伟间买卖合同签订时间、内容而言，难谓张宏伟就合同无效没有过错。然，光大公司在明知案涉房屋未取得不动产权属证书、已被一审法院采取保全措施情形下依然予以出卖，存在将冲抵工程款房屋变现获取工程款之放任，较张宏伟而言，光大公司存在更大过错。根据合同相对性原则，金富社区本应赔偿光大公司合同无效所受损失，光大公司再赔偿张宏伟因合同无效所受损失。光大公司转让案涉房屋获得对价，工程款债权业已实现，其因合同无效所遭受损失即为光大公司应赔偿张宏伟合同无效所遭受损失。合同无效损失赔偿限于信赖利益损失，鉴于包含案涉房屋在内的综合楼已被征收拆迁，同时结合张宏伟、光大公司、金富社区就合同无效存在的过错、张宏伟全额支付购房款以及房屋拆迁利益等因素。一审法院认定张宏伟因合同无效所受损失为600000元。为减少当事人诉累，该损失直接由金富社区承担。一审法院判决：一、金富社区于判决生效后十日内赔偿张宏伟损失600000元。二、驳回张宏伟的其他诉讼请求。本院二审期间，金富社区提交两份新的证据。证据1，结案通知书一份，证明案涉房屋移交顺序按照江苏高院（2008）苏民终字第0260号判决书由光大公司向服务中心移交；证据2，庭审笔录一份，证明案涉房屋的实际面积是32平方米，与一审法院估算有差异。张宏伟质证认为，对证据1真实性没有异议，但不认可证明目的；对证据2形式无异议，但案涉房屋的面积应以拆迁部门对案涉房屋的勘察测量的面积为准，在金富社区提供的房屋拆迁交接单上明确表明张宏伟的房屋面积是35.91平方米。光大公司质证认为，对证据1无异议，但该案并未执行完毕，光大公司至今未收到金富社区拖欠的工程款及逾期利息；对证据2不清楚。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1.金富社区是否应当承担案涉房屋的赔偿责任，2.如何确定张宏伟实际损失。对于争议焦点1，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现案涉房屋已被征收拆迁，转化为拆迁补偿款，在事实上和法律上均不能进行返还，故金富社区无需向光大公司支付工程款及利息，光大公司亦无需向张宏伟返还购房款。金富社区关于案涉房屋已经返还的抗辩，无事实依据，本院不予支持。光大公司已通过转让案涉房屋实现其工程款债权，其再次要求金富社区支付工程款及利息构成双重获益，故一审法院认定金富社区交纳的工程款及利息应予以退还，并无不当，本院予以维持，光大公司上诉理由无事实依据，本院不予采纳。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，金富社区作为发包人和办理房产证手续一方，未及时办理相关手续，导致金富社区与光大公司签订的《协议书》确认无效，故金富社区应向光大公司承担合同无效的损失赔偿责任。其次，在光大公司未取得案涉房屋不动产权属证书以及一审法院已经保全案涉房屋并明确告知王国平不得转让的情况下，王国平仍与张宏伟签订《门面房转让协议》，导致该协议被确认无效，故光大公司应向张宏伟承担损失赔偿的责任。张宏伟在与光大公司签订协议时未尽合理注意义务，亦存在一定程度的过错，亦应自担部分损失。根据合同相对性，金富社区应向光大公司赔偿合同无效的损失，光大公司应向张宏伟赔偿合同无效的损失，一审法院为减少当事人诉累，直接判处金富社区向张宏伟赔偿合同无效的损失，并无不当，本院予以维持。金富社区向张宏伟承担的赔偿责任系其应向光大公司承担的责任，并非代替光大公司承担，而且金富社区未及时办理行政审批手续，是导致后续系列纠纷的首因，其应对张宏伟的损失承担赔偿责任，故其关于光大公司的责任不应转而由金富社区承担的抗辩与事实不符，本院不予采纳。对于争议焦点2，本院认为，张宏伟已支付购买案涉房屋的对价150000元，现该房屋拆迁补偿688430元，一审法院结合张宏伟、光大公司和金富社区就合同无效存在的过错、张宏伟全额支付购房款以及房屋拆迁利益等因素，认定张宏伟损失为600000元并无不当，本院予以维持。张宏伟与光大公司签订的协议于2018年6月被确认无效，故金富社区主张以2008年12月1日作为认定张宏伟损失的基准日与客观事实不符，本院不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21600元，由上诉人镇江市光大建筑工程有限公司负担10800元，由上诉人镇江市润州区金富社区服务中心负担10800元。本判决为终审判决。审 判 长  姜 玲审 判 员  谢 铭审 判 员  张玉宽二〇二〇年十二月十日法官助理  王 宁书 记 员  周旻晶