贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3727号 上诉人（原审原告）：娄方梅，女，1983年5月20日生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省。 委托诉讼代理人：李洁，贵州贵达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲德超，贵州贵达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：贵州中鼎云栖置业有限公司，住所地贵州省。 法定代表人：程芝元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：付甫奎，该公司法务。 上诉人娄方梅因与上诉人贵州中鼎云栖置业有限公司（以下简称“云栖置业”）商品房预售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院于2020年9月2日作出（2020）黔2730民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人娄方梅向本院提出上诉请求：1、依法撤销龙里县人民法院（2020）黔2730民初1170号民事判决第二项，重新审理并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求第三项，即判令被上诉人支付上诉人资金占用利息723159.45元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一审判决被上诉人仅需向上诉人支付2018年7月3日至起诉之日的利息，系认定事实不清，判决结果有失公平。一审已经明确认定被上诉人存在严重违约行为，依法确认了上诉人与被上诉人双方的《商品房买卖合同》已依法予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故而上诉人与被上诉人双方签订的案涉《商品房买卖合同》解除后，被上诉人承担的是恢复原状、赔偿损失的责任。被上诉人在依法应当返还上诉人支付购房款的同时，还应当返还购房款所产生的孳息，即上诉人已付房款的资金占用利息。上诉人截止2017年6月2日已经向被上诉人支付完毕全部购房款481万元，上诉人因被上诉人的违约行为导致的损失为481万元自2017年6月2日至该481万元实际付清之日的利息。但一审仅判决被上诉人向上诉人支付2018年7月3日至2020年3月27日的利息，明显认定事实不清，判决结果显失公平。 上诉人云栖置业向本院提出上诉请求：1、依法撤销龙里县人民法院（2020）黔2730民初1170号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、保全费等费用均由被上诉人承担。 事实及理由：第一，涉案房屋达到交付标准，完全可以收房，并不存在所谓房屋质量缺陷。关于涉案房屋负一楼积水问题，首先，涉案房屋负一楼预留空间为露天平台，属于赠送面积，并且在2018年7月3日的房屋交付清单中记载“地下室只预留管道，须配水泵，水泵由业主自行安装”，被上诉人在该书面材料上已签字并按手印予以确认；此外，在2019年7月14日的房屋交付清单中，再次记载“业主收房后，负一楼积水井必须自己购买抽水泵”，被上诉人再次签字予以确认。因此，被上诉人认可由其自行购置并安装水泵。其次，涉案房屋积水本身，物业公司每次都积极将积水抽干，但贵州地区夏、秋季暴雨天气时有发生，因此抽干后又会出现积水，而根本解决积水问题，需要被上诉人尽早、及时购置并安装水泵，但被上诉人一直未履行该义务，所以积水问题是被上诉人过错导致。第二，一审未查清本案涉案房屋是否真正存在房屋质量缺陷问题，尤其是在负一楼积水是否应当归责于上诉人的问题上，认定基本事实不清。关于涉案房屋负一楼积水问题，应当首先查清涉案房屋负一楼积水的原因，再根据原因确定解决积水问题的义务主体，最后再根据义务主体确定责任主体。另一方面，关于被上诉人提出的涉案房屋的其他问题，应当首先认定其真实性，再认定涉案房屋的问题是否达到可以此拒绝收房的程度。首先，关于涉案房屋负一楼积水问题，涉案房屋已预留有安装水泵的位置和空间，其目的是安装水泵（自动抽水水泵）以及时排出暴雨天气产生大量雨水，从而避免产生积水的问题。1、涉案房屋负一楼积水原因。涉案房屋负一楼有露天平台，该平台中央留有安装水泵的空间位置，其目的是解决暴雨天气雨水的排出问题。因为安装水泵的义务主体未履行安装义务，导致暴雨天气的雨水难以及时排出，从而导致积水情况的产生。2、确定解决积水问题的义务主体，即安装水泵的义务主体。根据被上诉人签字、按手印的房屋交付清单可知，被上诉人娄方梅认可由其自行承担购置并安装水泵的义务。3、根据义务主体确定责任主体。如上所述，因被上诉人娄方梅自身原因未履行安装水泵的义务，导致涉案房屋负一楼在暴雨天气积水问题的产生，显然义务人自身不履行义务产生的问题及损失，应当由义务主体即被上诉人自行承担。4、尽管如此，上诉人出于解决问题的目的，已为涉案房屋安装了自动抽水泵。其次，关于被上诉人提出涉案房屋的其他问题。2019年9月22日房屋交付清单，无相关工作人员签字，上诉人不予认可。其他房屋交付清单记载的内容：1、关于下水道不能排水、地下室积水、抽水泵不能正常工作、负一楼积水不能正常排水等现象，本质上都是同一个问题即积水问题，前面已陈述；2、关于《房屋整改通知书》中的没有通煤气问题，一方面，根据商品房买卖合同约定，燃气并非交房条件，而且即使是交房条件，根据商品房买卖合同第十二条第一款第三项“出卖人督促达到交房条件”；另一方面，涉案房屋及其所在项目事实上均已通燃气。3、关于一楼地面不平有台阶、瓷砖脱落、门窗脱落、门槛石脱落等问题，首先，从交房时间2018年5月31日至2019年4月23日近一年时间内，涉案房屋并不存在该类问题，相反该房屋完全达到交付标准；其次，2019年4月23日交房清单上才开始记载上述问题，根据生活经验，涉案房屋从交房时间2018年5月31日起算一年左右时间，即使存在瓷砖脱落、门窗脱落等问题，也是正常现象；再次，即使存在该类问题，原则上也不能成为买受人拒绝收房的理由，而且即使房屋交付清单记载的上述内容反映出的问题比较严重，也应当结合其他相应证据对涉案房屋是否存在上述问题以及问题的严重程度进行认定，根据认定的结果再行判定是否达到了可以拒绝收房的程度。比如显然不能以脱落一两块瓷砖、脱落一个窗户等轻微瑕疵就认定达到拒绝收房的程度，相反，即使存在房屋脱落一两块瓷砖、脱落一个窗户等类似轻微小瑕疵，买受人应当收房并在收房后要求出卖人及时处理瑕疵。综上，对于上述问题，不能一刀切认定为构成拒绝收房的理由，更不能因此就认定为上诉人（出卖人）的房屋质量瑕疵。第三，被上诉人以房屋质量问题行使合同解除权，但该合同解除权因除斥期间经过而消灭。对此，一审判决认定基本事实不清，认定结论错误，适用法律错误。即使是出卖人原因导致涉案房屋存在影响收房的质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第十五条规定：出卖人迟延交付房屋，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人请求解除合同的，应予支持，经催告后解除权行使的合理期限为三个月，逾期不行使的，解除权消灭。亦即，买受人催告后，出卖人在催告三个月期限内仍未履行，买受人有权解除合同，该解除权应当在自催告期限届满后三个月期限内行使（即除斥期间），逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被上诉人在交房时间之后以2018年7月3日向上诉人发出并送达《房屋整改通知书》的方式进行催告，要求上诉人整改相应问题，催告期三个月即2018年7月4日至2018年10月3日，该期限内出卖人仍未履行的，根据司法解释第十五条规定，买受人行使合同解除权的期限为三个月即2018年10月4日至2019年1月3日，逾期不行使的，解除权消灭。而本案被上诉人娄方梅并未在该除斥期间内行使合同解除权，而是在2020年3月26日才向法院提起诉讼要求解除合同。因此，被上诉人的合同解除权消灭。综上，一审以涉案房屋负一楼积水、瓷砖脱落、门槛石脱落等问题为由，即认定解除购房合同的诉求成立，存在认定基本事实不清，且在认定被上诉人行使合同解除权除斥期间的起算点上也存在错误。因此，被上诉人解除合同的诉求不能得到支持，返还购房款、逾期交房利息等全部诉讼请求，均不能得到支持。第四，如前所述，涉案房屋并不存在所谓房屋质量问题，更没有房屋质量缺陷，首先，一审不应当判决解除购房合同、退还购房款并以购房款为基数自2018年7月3日起至2020年3月27日止计算银行同期存款利息；其次，即使支付利息，则利息计算时间也存在错误。因此，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。 上诉人云栖置业针对娄方梅的上诉答辩称：第一，涉案房屋负一楼积水，是娄方梅自身过错导致，该房屋并不存在所谓房屋质量问题，所以娄方梅一审诉求均不能得到支持，更不能支持其上诉请求。首先，涉案房屋负一楼积水井所在的露天平台为赠送面积；其次，娄方梅已“两次书面同意”由其自行安装水泵以解决积水问题；此外，出卖人对该房屋定期进行抽干积水处理，但因贵州地区尤其是夏季暴雨天气较多，所以刚抽干后不可避免会因突发暴雨而又立即产生积水，而恰好这时候买受人查验该房屋而碰到该情形，也在所难免。第二，涉案房屋初始登记也不能成为娄方梅诉求的依据。首先，涉案房屋所在项目的初始登记己分批次完成；其次，即使未完成初始登记，对娄方梅商品房买卖合同主要目的（即正常经营使用或出租收益）的实现并未产生根本性或实质性影响，至于是否能顺利出租，则属于商业经营风险问题，不属于法律调整的范围：基于此，不排除娄方梅投资购买该房屋后因商业不景气未达到其投资目的而要求退房。最后，商品房买卖合同明确约定，即使未按期办理完毕初始登记，娄方梅同意按不解除合同的方式处理，对该约定：（1）是双方真实的意思表示，且不违反法律禁止性规定，也并不对娄方梅的买卖合同目的产生实质性或根本性影响；（2）是娄方梅在平等、自愿、真实意思表示的情况下处分自己的权利，且该处分行为并不影响其购房合同主要目的的实现，与娄方梅签订购房合同的初衷相一致；（3）娄方梅的处分行为并未使购房合同的履行显失公平，相反，该条款也有约定相应的违约责任，且违约责任合理，体现了权利与责任相一致的法理；（4）购房合同的继续履行对合同双方当事人合同根本目的的实现、契约精神、维护交易安全等方面极其重要。第三，即使娄方梅享有合同解除权的角度，因娄方梅严重迟延行使解除权而解除权消灭：一方面，从除斥期间因除斥期间经过而解除权已消灭；另一方面，从禁止权利滥用的角度，娄方梅严重迟延行使解除权己构成权利滥用，对其滥用权利的行为应当不予支持。本案中，涉案房屋交房时间为2018年5月31日，娄方梅第一次验房时间为2018年7月3日，且同时签发了整改通知书。一方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，娄方梅在2020年3月份才向法院起诉解除购房合同，不论从2018年5月31日还是从2018年7月3日起算合同解除权的除斥期间，也不论是按三个月、半年还是一年除斥期间计算，该合同解除权均已消灭。另一方面，娄方梅未在合理期限内行使该权利已构成权利滥用，该权利滥用行为使合同处于随时可能被解除的状态，倘若支持其诉求，则表明司法支持这种不及时行使解除权的行为，将助长延迟两三年、四五年甚至更长时间才来行使解除权的不良现象产生，不利于维护社会秩序及交易安全，不利于公平的保护合同相对人合法权益，所以娄方梅解除购房合同的诉求不能得到支持。第四，涉案房屋已完成竣工验收，且已分批次完成初始登记。综上所述，请求驳回其全部诉求。 原审原告娄方梅向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告于2017年12月6日签订合同编号为ZDYX-1.2期-3-0023的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还原告已付购房款4810000元；3、依法判令被告向原告支付因质量问题而导致的逾期交房利息723159.45元（利息以4810000元为基数，按照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率上浮30%计算，从2017年6月2日起暂计算至起诉之日为723159.45元）；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月6日，原告娄方梅作为买受人与作为出卖人的被告云栖置业签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＤＸＹ-1.2期-3-0023）并加盖“贵州中鼎云栖置业有限公司物业销售合同专用章”，合同第三条约定将被告位于贵州国际旅游体育休闲度假中心云栖谷2组6团（建筑面积329.44㎡、套内建筑面积311.17㎡、建筑结构钢混）出卖给原告，该商品房的规划用途为住宅，并约定被告委托该商品房面积的房产测绘机构是贵州智强房地产测绘服务有限公司；第七条约定案涉商品房按套内建筑面积计算，房屋总价款4810000元；第八条约定原告采取一次性付款方式支付全部房价款；第十一条约定被告应当在2018年5月31日前向原告交付该商品房，商品房交付时应当符合已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；第十三条约定了逾期交房责任，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金……并于该商品房实际交付之日起10日内向原告支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向买受人支付违约金……；第十四条第一款约定该商品房达到第十一条约定的交付条件后，被告应当在交付日的3日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，被告应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照第十三条处理；第二款第一项约定原告应当在收到书面通知后5日内，办理该商品房的交接手续；第二项约定被告承诺原告在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验；第三项约定查验该商品房时，原告对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由被告按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付，因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿：（1）天面漏水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵，房屋质量严重影响原告对房屋正常使用的，被告按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照第十三条处理，修复后或经多次维修仍存在严重影响原告正常居住使用的质量问题的，原告有权退房，原告退房的应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率付给利息，给原告造成损失的由被告承担赔偿责任；第二十二条约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，且承诺于2019年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起60日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点一承担违约责任；（2）约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之零点一的违约金进行处理；合同还就其他事项进行了约定。同日，案涉商品房办理了商品房预售合同备案登记。 2017年6月2日原告向被告支付购房款1000000元，2017年7月7日，原告向被告支付购房款2510000元，被告均出具《收款收据》并加盖“贵州中鼎云栖置业有限公司财务专用章”。2017年6月2日原告向被告缴纳维修基金6589元。2017年11月1日，被告向原告出具《收款收据》载明：娄方梅交来云栖谷1．2期项目购房款人民币（大写）肆佰捌拾壹万元整￥4810000元、交款方式为刷卡，并加盖“贵州中鼎云栖置业有限公司财务专用章”。 2018年5月30日，被告在《贵州都市报》刊登《贵州国际旅游体育休闲度假中心云栖谷2组团一期（双龙镇）、2组团二期（龙院）交房公告》，告知业主自2018年5月31日至2018年6月30日期间收房及交房咨询电话：贵州云栖双凤物业管理服务有限公司0851—85195241……。原告于2018年7月3日首次前往被告处验房，将验房中发现的负一层积水情况向被告反映，同日，被告选聘的前期物业公司工作人员王宣站在《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》“交付单位意见”处注明“下水道不能排水，地下室积水达半米；抽水泵不能正常工作”。后原告于同日向被告送达《房屋整改通知书》，告知被告因其未达到交房要求，故收房时间待定，该通知由案外人王宣站签收。2018年7月17日，原告再次前往被告处验房，《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》“交付单位意见”处载明地下室不能正常排水，一楼左边地面不平有台阶。2018年7月29日，原告第三次到被告处验房，被告选聘的前期物业公司工作人员王鹏在《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》交付单位意见处注明：一、业主要求地下室积水及时处理；二、一层房屋内地面有台阶，业主要求处理。2019年4月23日，原告前往被告处验房，亦在《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》上“排水设施”处注明负一层积水，无法正常排水，下水道不能排水，地下室积水达半米，抽水泵不能正常工作；“燃气设施”处注明没有通煤气；“装修、装饰”处注明负一层门窗掉落，门槛石掉落，负一层墙，天花板漏；“业主意见”处注明地下室负一层严重积水、无法正常使用、一楼二楼墙砖脱落、邻居家排水往我家排等字样，被告选聘的前期物业公司工作人员王鹏以“验房人”名义签名。2019年7月14日，原告前往被告处验房，《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》上“主体结构”处载明完好、“防水层”处载明负一楼漏水、“门窗”处载明负一楼门窗掉落需要维修、“阳台”处载明完好、“排水设施”处载明负一楼积水无法正常排水、“装修、装饰”处载明负一楼门窗掉落、门槛石掉落、墙、天花板漏水、“交付单位意见”处载明负一楼积水由物业公司抽出、业主收房后负一楼积水井业主必须自己购买抽水泵，并有被告选聘的前期物业公司工作人员黄承龙签字。2019年9月22日，原告前往被告处验房，《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》上“墙体”处载明瓷砖脱落、“防水层”处载明负一楼漏水、“门窗”处载明负一楼门窗掉落需要维修、“排水设施”处载明负一楼积水无法正常排水、“装修、装饰”处载明负一楼门窗掉落、门槛石掉落、墙、天花板漏水。2019年4月23日、2019年7月14日、2019年9月22日的《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》最后一页最下方载明“原件已留物业公司．2019．9．22．兰敏”。被告虽未提交证据证明其对原告反映的房屋质量问题进行修复或整改，但原告在其提交的诉状中陈述“被告虽经多次修缮，但仍无法修复”，该院确认被告对原告反映的房屋质量进行过多次修复，但未修复完善。原告认为其多次至被告处验房均存在负一层积水等问题而未予解决，遂于2020年3月27日向法院提交起诉材料，经法院开展诉前调解未果后，于2020年6月4日立案受理。 另查明，被告在该院庭审中、庭后指定期间内以及本案作出裁判之前，未提交案涉房屋所在项目《建设工程竣工验收报告》、《商品房预售许可证》以及其已履行案涉房屋交付原告使用之行为的相关证据。被告提交的《房产测绘成果报告书》显示原告所购房屋负一层的面积包含在案涉房屋的建筑面积内。原告在庭审结束后向该院提出变更诉请，要求被告返还已付购房款4810000元及维修基金6589元。 再查明，原告于2020年6月4日向本院提交院提出诉讼财产保全申请，请求依法对被告贵州中鼎云栖置业有限公司名下价值5533159.45元的财产采取冻结、查封、扣押等保全措施，并预缴了保全申请费5000元。该院经审查后于2020年6月8日作出（2020）黔2730财保204号民事裁定书，并依法向原、被告双方送达。 一审法院认为：原、被告自愿签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。原告按约向被告支付了全部购房款，被告应将符合合同约定的房屋交付原告。案涉合同第十一条对案涉房屋的交房时间及条件进行了约定，被告于合同约定的交房时间通知原告前往收房，后原告前往验房，但原告在验房中发现案涉房屋负一层存在积水问题而未收房，且原告就该问题向被告发出《房屋整改通知书》，原告提交的《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》显示其自2018年7月3日起至2019年9月22日到被告处验房六次，均对案涉房屋负一层一直存在积水问题向被告反映，但被告未予以修复完成或者与原告另行达成解决积水问题的协议。虽该积水问题非房屋主体结构和地基基础问题，但积水问题造成原告无法正常使用该部分楼层，且该部分楼层包含在案涉合同约定的建筑面积内。根据案涉合同第十一条第二款第二项的约定，被告应于查验该商品房之次日起60日内对影响案涉房屋负一层的积水问题进行修复，原告在此期间有权拒绝收房；如房屋修复后或经多次维修仍存在严重影响原告正常居住使用的质量问题的，原告有权退房。本案中，被告于原告第一次验房并签收其发送的《房屋整改通知书》后，经原告多次验房，但仍存在案涉房屋负一层积水问题未解决或修复并取得原告确认，确实影响原告正常使用案涉房屋，故根据双方签订的合同约定，原告有权退房。同时，案涉合同第十四条明确约定了交接手续及双方各自相应的就房屋交付的权利义务，结合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告未能举证证明案涉房屋所在项目建设工程在被告向原告履行房屋交付使用之权利时及本案作出裁判之前已经验收合格，且被告亦未提交证据证明其已将案涉房屋交付原告使用以及原告反映积水问题已解决或修复并经原告确认，故该房屋无论依法、依约均不符合交付条件，现距案涉合同约定的交付时间2018年5月31日已超出90日被告仍不符合交付条件，根据案涉合同第十三条的约定，原告有权退房。故对原告主张解除案涉合同的诉请，予以支持。对被告辩称案涉房屋不能交付系原告原因造成之主张，不予支持。 关于原告要求被告返还已付购房款4810000元之诉请，现已支持原告要求解除案涉合同之主张，同时根据案涉合同第十四条的约定，被告亦应退还全部已付款，故对该项诉请亦予以支持。 关于原告要求被告向其支付因质量问题而导致逾期交房利息723159.45元（利息以4810000元为基数，按照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率上浮30%计算，从2017年6月2日起暂计算至起诉之日）之主张。案涉合同第十四条约定了“……修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率付给利息”。本案中，原告就本案向该院提起诉讼后，该院于2020年6月17日向被告送达诉状副本及相关应诉材料，此时应视为原告已履行书面通知被告解除案涉合同之请求，且此时原、被告签订的案涉合同解除条件已成就，但原告于2018年7月3日首次验房，被告拟交付原告使用的案涉房屋自2018年7月3日起至2019年9月22日止一直存在负一层积水问题，在前述部分该院已确认原告向被告多次反映的负一层积水问题，属严重影响原告正常居住使用该楼层之质量问题，且该楼层系包含在案涉房屋建筑面积之内，故被告在退还已付房款的时，应自2018年7月3日起按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率向原告支付利息，该院仅支持被告以已付购房款4810000元为基数向原告支付从2018年7月3日起按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率计算至起诉之日即2020年3月27日止的利息为363056.16元［（4.35%÷12个月）×20个月×4810000元＋（4.35%÷365天）×25天×4810000元］。 关于被告提出原告行使解除权期限之主张，首先，被告认为原告要求解除案涉合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，而该条规定的解除权是只有在出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情况下而行使，而本案中并不存在上述法律规定的情形；其次，原告自2018年7月3日起至2019年9月22日止这一期间，多次向被告反映其多次验房中发现的负一层积水问题，但截至2019年9月22日被告仍未解决或修复，则应以2019年9月23日作为原告有权行使解除权之起算日，原告于2020年3月27日向该院提交其起诉材料并未超出该期限，故对被告之主张，不予支持。 关于原告对维修基金的主张，因该主张系原告在本案庭审结束后提出，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，不予支持，原告可自行与被告协商或另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告娄方梅与被告贵州中鼎云栖置业有限公司于2017年12月6日签订的合同编号为ZDXY-1.2期-3-0023《商品房买卖合同》；二、被告贵州中鼎云栖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告娄方梅已付购房款4810000元，并以该款为基数按照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率计算支付原告自2018年7月3日起至2020年3月27日止的利息363056.16元；三、驳回原告娄方梅的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取25266元，保全申请费5000元，由被告贵州中鼎云栖置业有限公司负担。 二审中，当事人提供的证据不足以推翻一审认定事实。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、涉案房屋是否存在质量问题，即娄方梅是否有权解除合同；2、娄方梅请求解除合同的除斥期间是否已过，即解除权是否已消灭；3、娄方梅的利息损失应从如何计算。 本院认为：一审认定双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效正确，本院予以确认。 针对二审焦点：第一，对于涉案房屋是否存在质量问题，即娄方梅是否有权解除合同。云栖置业通知娄方梅收房后，娄方梅自2018年7月3日至2019年9月22日期间，先后6次验房，并对验房存在的质量问题提出要求整改，云栖置业经整改均不符合居住使用质量要求。根据双方签订的案涉合同约定，云栖置业应于查验该商品房之次日起60日内对影响案涉房屋负一层的积水问题进行修复，如房屋修复后或经多次维修仍存在严重影响娄方梅正常居住使用的质量问题的，娄方梅有权退房，故一审认定涉案房屋经云栖置业多次维修后仍然存在严重影响正常居住使用的质量问题，娄方梅依约享有解除合同的权利正确，应予确认。第二，对于娄方梅请求解除合同的除斥期间是否已过，即解除权是否已消灭问题。因双方合同中明确约定了交接手续，以及双方各自就房屋交付的权利义务，云栖置业对娄方梅验房提出的房屋质量问题经多次维修后，未能举证证实已将案涉房屋交付娄方梅使用，或者娄方梅提出的积水等问题已解决或修复并经娄方梅确认，同时也未能举证证明案涉房屋已经验收合格符合交付条件，故一审认定涉案房屋无论依法、依约均不符合交付条件，现距案涉合同约定的交付时间2018年5月31日已超出90日仍不符合交付条件，娄方梅依约享有合同解除权。同时，之前娄方梅并未向云栖置业催告过解除合同，而是要求云栖置业维修后继续履行合同，直到最后一次验房，故一审以最后一次验房时间为解除权除斥期间的起算点，认定解除权并未消灭正确，应予确认。云栖置业主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人请求解除合同的，应予支持，经催告后解除权行使的合理期限为三个月，逾期不行使的，解除权消灭。亦即，买受人催告后，出卖人在催告三个月期限内仍未履行，买受人有权解除合同，该解除权应当在自催告期限届满后三个月期限内行使（即除斥期间），逾期不行使的，解除权消灭的理由不成立，不予支持。第三，对于娄方梅主张逾期交房利息应从如何计算问题。娄方梅主张因质量问题而导致逾期交房利息，应以481万元为基数，按照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率上浮30%计算，从2017年6月2日起计算。因双方合同中约定涉案房屋经修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率支付利息。而本案中，娄方梅就其向云栖置业通知退房的具体时间未提供证据证实，合同中对退房利息的起算时间也未作明确约定，一审认定娄方梅起诉时视为娄方梅才履行书面通知云栖置业解除案涉合同之请求，并从首次验房时即2018年7月3日起按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率向娄方梅支付利息。另娄方梅在一审诉请中，只主张暂计算至起诉之日止，对后续利息未作出明确请求，故一审仅支持以已付购房款481万元为基数，自2018年7月3日起按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率计算至起诉之日即2020年3月27日止的利息并无不当，应予确认。 综上所述，上诉人娄方梅、云栖置业的上诉理由均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，上诉人娄方梅所交的11031.6元由其自行承担，上诉人贵州中鼎云栖置业有限公司所交的50532元由其自行承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二〇年十二月十六日 书记员  刘 皓