河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终6426号 上诉人（原审原告）：张衍慧，女，1979年4月5日出生，汉族，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：赵翼，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈日灿，福建重宇合众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北华银房地产开发有限公司，住所地河北省涞水县石亭镇。 法定代表人：庞文剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王迪，该公司法务人员。 被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司涿州物探支行，住所地河北省涿州市范阳中路**。 法定代表人：付洪义，该行行长。 委托诉讼代理人：武增伟，河北平川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹泽季。 上诉人张衍慧因与被上诉人河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）、中国建设银行股份有限公司涿州物探支行（以下简称建行涿州物探支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2020）冀0623民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张衍慧上诉请求：一、撤销一审判决并改判，支持上诉人全部诉讼请求；二、本案上诉费用及一审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人河北华银房地产开发有限公司（以下简称“华银公司”）存在虚假宣传行为，一审法院对此未作认定。华银公司虚假宣传的内容为已签约衡水中学、四高速、双城铁、立体交通网等，正是在其虚假宣传的情况下导致上诉人在做出购买涉案房屋决定时对合同内容有重大误解，从而与华银公司签订了预售合同。在宣传内容本身虚假，根本不可能实现的情况下，上诉人购买涉案房屋的合同目的根本无法实现，故上诉人要求解除合同应予支持，一审法院对此未作认定明显错误。二、一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的除外条款理解错误，导致一审判决错误。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的除外条款是对催促后履行时间的规定。如当事人对催促后履行时间约定了三个月以外的时间，那么依据约定的时间执行。一审法院认为上诉人与华银公司签订的预售合同约定在华银公司逾期交房的情况下，华银公司向上诉人支付违约金，除此不承担其他违约责任构成除外条款是错误的。2、预售合同约定在华银公司逾期交房的情况下，华银公司向上诉人支付违约金，除此不承担其他违约责任，这不能对抗法定解除权，因法定解除权不属于违约责任范畴，不受前述约定条款的限制。另，前述条款存在严重不对等情形，显失公平，本身不能适用。三、在预售合同应予解除的情况下，上诉人与被上诉人中国建设银行股份有限公司涿州物探支行（以下简称“物探支行”）签订的《个人住房（商业用房）借款合同》也应解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十四条与二十五条第二款之规定，贷款合同也应予解除。综上所述，一审法院对部分事实认定与法律适用错误，进而作出了错误判决，恳请贵院依法改判。 河北华银房地产开发有限公司答辩称，张衍慧的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 中国建设银行股份有限公司涿州物探支行答辩称，一、华银的所谓虚假宣传并不在规划范围内，所以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，不应当以此为由来解除买卖合同。二、本案为房屋买卖合同纠纷，上诉人和我方是金融借款合同关系，属于两个法律关系，不应当合并审理，依据商品房买卖合同司法解释第二十五条，只有在本案中我方提出诉讼请求才能合并审理，事实上我方并没有在本案提出诉讼请求，所以不应当合并审理，三、依据商品房买卖合同司法解释第二十四条，上诉人和我方解除合同的前提是上诉人和华银公司的商品房买卖合同已经解除、撤销或无效，本案上诉人起诉时，其和华银的合同尚未解除、撤销或无效，其不具备和我方解除合同的前提条件。四、根据上诉人和我方之间的金融借款合同第十九条之约定，上诉人和华银的买卖合同的效力不应当影响其和我方借款合同的效力。五、上诉人就解除借款合同的后果的诉求是不符合法律规定，也是有违诚信公平原则，本案中是上诉人因自身或第三方原因向我方提出终止合同（解除合同），是上诉人拒绝履行合同，我方没有过错，上诉人应向我方承担违约责任。 张衍慧向一审法院起诉请求：1.判令依法解除原告与被告河北华银房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，河北华银房地产开发有限公司返还原告已交房款人民币664567元并支付利息，利息以664567元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自付款之日开始计算至2019年8月19日；以664567元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日开始计算至实际给付之日止。2.判令解除原告与被告中国建设银行股份有限公司涿州物探支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》被告华银公司退还被告建行涿州支行未还贷金额（以判决生效时未还贷金额为准）、被告华银公司退还原告向被告建行涿州支行已经还贷金额（以判决生效已还贷金额为准）及利息，利息以开始还贷之日计算至实际退款之日止。3.判令被告华银公司解除原告所购房屋的备案登记。4.诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求中利息的请求变更为：以404567元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2017年4月25日开始计算至2019年8月19日；以404567元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日开始计算至实际给付之日；以13万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2017年9月24日开始计算至2019年8月19日；以13万元为基数，以同期全国银行间同业诉借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日开始计算至实际给付之日止。将第3项诉讼请求变更为判令被告华银公司协助原告解除所购房屋的备案登记。 一审法院认定事实：原告与被告华银公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于涞水县的房屋，交房日期为2019年12月31日之前，采取按揭贷款的方式付款。合同约定被告华银公司逾期交房，买受人同意，出卖人自本合同约定的交付日期第二天起，按买受人已付房价款日万分之一向买受人支付违约金，至实际交付之日止，实际支付的违约金不超过总房款的20%，买受人不再追究其他违约责任。合同约定出卖人和买受人保证本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。根据本合同发出的文件，均应采用书面的形式以邮政快递的方式发送给对方。任何一方变更通讯地址、电话应在变更之日起7日内书面送达对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。双方同意所留通讯地址为双方进行书面文件送达的地址，发出当日即为送达日（以发出邮戳所记载的日期为准）。合同签订后，原告向被告华银公司支付664567元首付款，被告华银公司于2017年10月22日为原告开具了发票。原告以及案外人金松与被告建行涿州支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。涉案房屋已经取得了房屋预售许可证，但涉案房屋尚未交付给原告，截止到开庭之日，尚不具备交付条件。原告于2020年1月14日按双方合同约定地址涞水县石亭镇以及联系电话010-639××××5以ＥＭＳ的方式给被告华银公司邮寄催告函，催告函于2020年2月11日因查无此人、无法联系收件人被退回。 一审法院认为，合法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告华银公司未在约定的期限内交房属于违约行为，应承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交房或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。在本案中，原告与华银公司在合同中约定被告华银公司迟延交房，被告华银公司支付延期交房违约金，原告不再追究其他违约责任，属于双方对迟延交房的违约责任有约定的情形，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条除外条款的规定，故对原告请求解除商品房买卖合同以及返还购房款以及利息的诉讼请求不予支持。但原告可以按照双方合同约定另行向被告华银公司主张迟延交房的违约金。鉴于此，原告要求解除借款合同以及返还贷款本息的诉讼请求亦没有事实和法律依据，对此不予支持。被告华银公司抗辩称，自2017年11月14日至2019年12月31日，发生不可抗力237天，其提供了防治大气污染的文件，但重度污染天气应急响应已经实施多年，作为房地产开发企业对每年政府实施重度污染天气应急措施应是可预知的，政府有关部门就重污染天气通知采取应急措施不属于不可抗力，故对其抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回原告张衍慧全部诉讼请求。案件受理费10446元，由原告张衍慧承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了案涉房屋地块现场情况照片7张，于2020年12月11日拍摄，拟证明案涉房产的现状，华银公司延期交房的违约事实明确，至今仍无法按照合同约定交付符合合同约定的房产。华银公司质证称，对照片真实性无异议，确实是房屋所在地。建行涿州物探支行质证称，对证据真实性不清楚。二审查明，上诉人张衍慧与被上诉人华银公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第贰种方式处理：1、……；2、买受人同意，出卖人自本合同约定的交付日期的第二天起，按买受人已交付房价款日万分之壹向买受人支付违约金至实际交付之日止，买受人不再追究其他违约责任。”二审查明的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，关于上诉人主张的虚假宣传问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中作为商品房出卖方的华银公司所作的宣传行为不属于“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，其性质应属于要约邀请，其内容并非合同内容，上诉人在作出诸如购房等重大决定前自身亦应尽到审慎义务，上诉人主张受华银公司的促销宣传影响导致签订《商品房买卖合同》属于对合同内容有重大误解，应予解除合同，没有事实和法律依据。关于上诉人主张的解除权的问题。上诉人与华银公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定，除不可抗力情况外，出卖人逾期交房，按已付房价款日万分之一向买受人支付违约金至实际交付之日止，买受人不再追究其他违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的内容，恰恰强调了“当事人另有约定的从约定”的原则。该条规定所说的“约定”是对双方逾期交付的违约责任的约定，上诉人认为是对催告后履行时间的约定，有失偏颇。一审判决对张衍慧请求解除商品房买卖合同以及返还购房款以及利息的诉讼请求不予支持，并无不当。故，上诉人认为其与被上诉人建行涿州物探支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》也应一并解除的主张没有事实和法律依据。 综上所述，张衍慧的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10446元，由上诉人张衍慧负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 娟 审判员 万丙申 审判员 肖 雅 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 李思奇