河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9435号 上诉人（原审原告）：侯永辉，男，1981年12月1日出生，汉族，住赵县。 委托诉讼代理人：刘庆华，河北冠宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈荣敏，女，1964年2月1日出生，汉族，住赵县。 委托诉讼代理人:张领军，河北长征律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周利波（周立波），男，1973年8月21日生，汉族，住赵县。 被上诉人（原审被告）：石家庄市庆阳房地产开发有限公司，住所地：赵县平棘大街中段路东。统一社会信用代码：91130133795490057H。 法定代表人:郭文菊，该公司董事长。 委托诉讼代理人:尹焕章，男，1956年8月2日生，汉族，住河北省石家庄市赵县。 上诉人侯永辉因与被上诉人陈荣敏、周利波、石家庄市庆阳房地产开发有限公司（以下简称庆阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省赵县人民法院（2020）冀0133民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯永辉上诉请求：一、要求依法撤销赵县人民法院出具的（2020）冀0133民初135号民事判决书，并依法改判支持我的一审诉讼请求；二、一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、在一审庭审中被上诉人周利波的答辩完全违背事实，胡说八道。2016年12月28日，我和被上诉人周利波签订房地产买卖契约时，被上诉人周利波称争议的房产归我所有，我有购买房产的所有权原始票据，被上诉人陈荣敏已将争议的房产卖给我，并且还有两个见证人，见证人可以证实当时买卖房产的详细情况。另外，两个见证人中的杨红波是城建局二手房交易科科长，是被上诉人周利波的亲姐夫，杨红波保证负责办理过户，并且杨红波一再保证能办理更名。杨红波和周利波为了让我相信房产归周利波所有，杨红波联系的开发商，然后杨红波和周利波到开发商处，在申请书上书写转让内容并加盖了石家庄市庆阳房地产开发有限公司公章。公司同意办理更名手续，申请书上又有原购房人陈荣敏到场的签字，基于以上原因，我才购买的争议房产。现在房价上涨，被上诉人周利波故意编造事实、否认协议，纯粹是诈骗犯罪。如果在二审被上诉人周利波继续违背事实，胡说八道，我将追究被上诉人周利波的刑事责任。请求贵院依法将被上诉人周利波和保证人杨红波共同诈骗的犯罪行为移交公安机关。2、关于被上诉人周利波在一审中涉及见证人李某的事情，在二审中我申请见证人李某出庭作证以辩真伪。经李某向我陈述，周利波在一审中的陈述完全歪曲事实。3、按照被上诉人周利波的陈述，陈荣敏借了周利波10万元将房产抵押给周利波，并将购房手续的原件交给周利波，如果周利波不将10万元交付给陈荣敏，陈荣敏不会将购房手续的原件交给周利波手中。为什么周利波在收到上诉人的25万元卖房款后又给了陈荣敏9万元呢，加起来陈荣敏实欠周利波19万元。而周利波说陈荣敏还欠9万，自己对自己的主张都不能自圆其说。纯属胡编乱造，并且与本案无关。从申请书上可看出是将争议房产转让周利波，开发商同意办理更名，并不是抵押给周利波，从这一点上也可说明陈荣敏将争议房产卖给周利波的事实。4、我和被上诉人周利波签订的房地产买卖契约和周利波交给我的申请书，上面均有周利波的签名，从申请书上看，上面有陈荣敏和周利波的签名，当时陈荣敏、周利波和石家庄市庆阳房地产开发有限公司均知道争议房产陈荣敏卖给周利波的事实，要不然石家庄市庆阳房地产开发有限公司不会在2016年12月27日同意更名将陈荣敏更名周利波的事实。5、在我和周利波订立买卖协议时，周利波在2016年12月28日又亲自在申请书上写下：本人同意将北城花园12号1单元601转让给侯永辉，并且石家庄市庆阳房地产开发有限公司在上面加盖了公章。周利波亲笔书写收到购房款25万并将身份证复印件交给侯永辉办理过户使用，又在下面书写了买卖和更名情况。在一审开庭时，石家庄市庆阳房地开发有限公司虽然否认公章的真实性，但是石家庄市庆阳房地产开发有限公司并未提供反证，所以不能否定我方提供证据的有效性。通过此证据也可证实周利波转让给上诉人房产的事实。6、一审认定陈荣敏和周利波是借款关系是错误的，通过上述几点分析可知，陈荣敏和周利波实际上就是房屋买卖合同关系。7、一审确认我和周利波签订的合同无效也是错误的。陈荣敏和周利波实际上就是房屋买卖合同关系，所以我和周利波的买卖合同关系是合法有效的。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，望二审法院依法满足我的合法的上诉请求。 陈荣敏答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，系合法有效的判决，希望二审法院予以维持。一审经庭审调查、举证、质证、辩论，综合事实证据认为本案诉争的北城花园12号楼1单元601室房产系被告人陈荣敏在2013年8月7日，以总房款382371元购买了被告庆阳公司开发建设的房产。关于本案被告陈荣敏在2016年12月27日向庆阳公司提交申请书，同意将本案争议房产更名到周利波名下，其目的是向被告周利波借款。但事实上，更名一事并没有落实，并没有将诉争房屋更名到周利波名下。故对原告主张诉争房产已更名到被告周利波名下没有事实根据，不予认定，认为被告陈荣敏是诉争房屋的权利人，被告周利波不是。依照民诉法第64条、民诉法解释第90条之规定，判决驳回原告侯永辉的诉讼请求。足见，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。二、上诉人诉称：“陈荣敏将争议房产卖给周利波，上诉人和周利波签订买卖协议时，周利波同意将争议房产转让给上诉人，是买卖合同关系。一审判决认定陈荣敏和周利波系借贷关系是错误的。”但上诉人未提交被上诉人周利波系诉争房屋权利人的有效证据，又未提交被上诉人周利波购买被上诉人陈荣敏房屋的书面买卖合同，以及交付房款的有效证据，足见，被上诉人周利波不是诉争房产的权利人，无权将诉争房屋转让给上诉人。况且，在2016年12月份，被上诉人陈荣敏是向被上诉人周利波借款10万元，为了保证到期归还借款将其购买房产的有关手续交由被上诉人周利波保存，不存在房屋买卖关系。庭审中，被上诉人庆阳公司证明：被上诉人陈荣敏与被上诉人周利波未在该公司办理房产更名手续，对被上诉人周利波与上诉人之间的房屋买卖契约不知情，诉争房屋是被上诉人陈荣敏，而不是被上诉人周利波，被上诉人周利波无权转让诉争房屋。据此，上诉人提出的上诉理由，无事实和法律依据，不能成立。综上说明，被上诉人陈荣敏夫妇是诉争房屋的权利人，被上诉人周利波不是房屋权利人，无权处分诉争房屋。因此，上诉人提出的上诉理由，无事实和法律依据，不能成立，请求二审法院应依法驳回上诉，维持原判。 石家庄市庆阳房地产开发有限公司答辩称，1、被上诉人与侯永辉无任何法律关系，被上诉人无义务为侯永辉办理或者协助其办理更名及房地产登记手续，被上诉人并非该房屋买卖合同纠纷案件的适格被告，侯永辉称其与周利波签订房屋买卖契约，周利波将北城法院12号楼一单元601室出卖给侯永辉，周利波答应到被上诉人处为侯永辉办理更名事宜，对此被上诉人毫不知情。石家庄市庆阳房地产开发有限公司与侯永辉未发生过任何交易行为。周利波从未曾到被上诉人处为侯永辉办理过更名，被上诉人也从不知晓侯永辉与周利波之间的房屋买卖契约或者约定，因此侯永辉与周利波之间的房屋买卖或其他约定应与被上诉人无关，被上诉人与侯永辉没有任何法律关系，双方之间不存在法定或约定的权利与义务关系，被上诉人不负有为侯永辉办理更名，协助其办理房地产登记手续的义务。2、商品房认购协议系被上诉人与陈荣敏签订，未经被上诉人同意，陈荣敏不得将合同权利和义务转让给第三人，被上诉人与陈荣敏就案涉房屋认购事宜，签订了商品房认购协议，合同主体双方为庆阳公司与陈荣敏，根据商品房认购协议的约定，这套房屋总房款为382371元，陈荣敏交付了首付233271元，尚有15万元余款没有交付。本案中陈荣敏尚未履行完认购协议约定的付款义务，按照中华人民共和过合同法的相关规定，未经庆阳公司同意，陈荣敏不得将认购协议中的权利义务一并转让于第三人。3、周利波并非认购协议中的买卖任一方，无权将涉案房屋转让与侯永辉，侯永辉在起诉状中所述的2016年12月27日，陈荣敏、周利波、庆阳公司将该单元楼更名为周利波并非事实，本案事实是陈荣敏曾向被上诉人提出将案涉房屋转让于周利波的更名申请，被上诉人允许按庆阳公司的规定办理。但是陈荣敏和周利波并未按庆阳公司的相关规定办理后续事宜，二人未交清余款，也没有按规定流程办理更名手续，因此认购协议的买受人一方仍为陈荣敏，而非周利波。侯永辉所说的该单元楼更名为周利波与事实不符。如上所述，周利波并非认购协议中的买受人一方，自然无权将房屋再转卖侯永辉，侯永辉以此要求被上诉人为其办理更名，协助其办理房地产登记手续更是无从谈起。综上所述，本案中侯永辉的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据。侯永辉与庆阳公司无任何法律关系，庆阳公司不是本案的适格被告，我司没有为侯永辉办理更名手续及协助其办理房地产登记的义务。案涉房屋目前已完成初始登记，取得了不动产证，庆阳公司将合法合规的为买受人办理不动产登记手续。恳请人民法院依据事实和法律公正判决，2020年7月27日赵县人民法院民事判决书已驳回了侯永辉的诉讼请求，望石家庄市中级人民法院维持原判，驳回上诉。 周利波未到庭进行答辩。 侯永辉向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法责令被告三将北城花园12号楼1单元601更名为侯永辉；2、依法责令被告三条件具备后协助原告办理房产登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告陈荣敏在2013年8月7日与被告庆阳公司签订了《商品房认购协议》，购买被告庆阳公司开发的北城花园12号楼1单元601室，即本案诉争房产。房屋建筑面积132.4平方米，单价2888元每平米，总房款382371元，被告陈荣敏已交纳首付款233271元，剩余150000元约定办理银行贷款。合同约定的交房期限为2014年12月31日。但被告庆阳公司逾期未交房。被告陈荣敏在2016年12月份口头向被告周利波借款100000元，并将自己的原始购房合同及首付款发票交给被告周利波作为抵押，还同意将房屋更名到周利波名下，为此写了一份申请书，交给被告庆阳公司，被告庆阳公司同意按公司规定办理。但后来并没有将房屋更名到被告周利波名下。被告周利波在拿到被告陈荣敏的购房手续后，在2016年12月28日与原告侯永辉签订了诉争房屋的房屋买卖契约，主要内容为：“甲方（卖方）周利波。乙方（买方）侯永辉。由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币贰拾伍万元，双方同意就下列房地产事项立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在赵州镇区平棘大街路北北城花园项目的陈荣敏（已更名到周利波名下）房屋建筑面积132.4平方米出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币贰拾伍万元，乙方在2016年12月29日前二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式：2016年12月29日前付贰拾伍万元，15日内付尾款伍万元（开发公司证明交付后）。十一、即日支付，凭银行回单为准。三个月内办理甲、乙双方过户手续，费用由甲方支付，时间到2017年4月1日等内容。”契约签订后，原告在2016年12月28日和29日分两次转账给被告周利波购房款共计250000元，被告周利波认可收到该250000元。被告周利波称，其收到原告250000元后转给被告陈荣敏80000元，后又给10000元，共计借给被告陈荣敏90000元，被告陈荣敏认可。被告周利波在与原告签订房屋买卖契约后，将自己的两份身份证复印件交给原告，一份写明：“今收到侯永辉购房款两次共250000（贰拾伍万元）。收款人周利波。”另一份是：“办理过户用。本人经石家庄市庆阳房地产开发公司同意将陈荣敏北城花园12-1-601室更名到周利波名下，并以250000圆（贰拾伍万元）价格转让给侯永辉。周利波。2016年12月28日。见证人李某。”同时又将被告陈荣敏书写的申请书复印件交给原告，内容为“申请书。本人同意将北城花园12号楼601转让到周利波名下。周利波130133197308213615。陈荣敏1323261964××××××××。申请人陈荣敏。接收人周利波。本申请书只限于我公司更名使用，同意按本公司规定办理（庆阳公司章）”，该申请书的下方写到：“本人同意北城花园12号1单元601转让侯永辉。申请人周利波。证明人李某。”被告周利波对原告提交的上述证据质证意见为：申请上写的是暂押周利波，没有写卖给周利波，申请书上不是我签的字也不是我按的手印，我都没有见过这个申请书。并称，“我签房屋买卖契约的时候，甲方周利波的签名是我签的，其余地方当时都是空白的，我签了一个空白的买卖契约。陈荣敏的房屋买卖合同及购房票据我没有给侯永辉，我是交给李某的。给钱的时候是李某夫妇、侯永辉的妻子和我四个人在场。我的两个身份证复印件上的字都是我写的，是李某让我怎么写我就怎么写的。当时是借款，李某让我写成购房款的。我认为是借款的时候抵押的这些手续。”但被告周利波对该事实并未提交证据予以证明。被告周利波认可被告陈荣敏将更名申请交了以后并没有将房屋更名到自己的名下。被告陈荣敏对原告提交的证据质证意见：1、对原告提交的申请书有异议，该申请书只是一个复印件，不能作为认定陈荣敏已将该房屋更名到周利波名下的证据；2、该证据与被告庆阳公司保存的申请书原件相互矛盾并且增加了内容，为此该证据不能作为认定案件事实的依据；3、原告提供的房地产买卖契约是周利波和侯永辉签订的，该契约侵犯了陈荣敏的合法权益，被告周利波对诉争房产不享有任何权利，所以无权与原告签订该房屋的买卖契约；对原告提交的中国银行的转账记录与被告陈荣敏无关。对有标注的两个周利波的身份证复印件，被告陈荣敏不知情，也不认可。申请书原件是陈荣敏写的。被告庆阳公司质证意见：原告提交的更名申请书是假的，上面的章不是我公司的章。对原告提交的其他证据和我公司没有任何关系。陈荣敏只是交了一个申请，原件在我公司，并没有下面周利波的字。庆阳公司并没有将房屋更名到周利波名下。 另查明，2019年12月18日和2019年12月24日，被告庆阳公司向被告陈荣敏发出催缴通知两份，按照合同约定，被告陈荣敏应当催缴剩余房款15万元。被告陈荣敏以此证明诉争房产并没有更名到被告周利波名下。以上事实由双方提交的证据、庭审笔录、诉辩材料等证据证实。 一审法院认为，本案诉争的北城花园12号楼1单元601室房产系被告陈荣敏在2013年8月7日，以总房款382371元购买被告庆阳公司的。关于本案被告陈荣敏在2016年12月27日向被告庆阳公司提交申请书，同意将本案争议房产更名到被告周利波名下，并将原始购房合同及发票交给被告周利波，其目的是向被告周利波借款。被告庆阳公司在2016年12月28日同意按公司规定办理，并在该申请书上加盖了公章。但事实上，更名一事并没有落实，从被告庆阳公司在2019年12月份两次向被告陈荣敏下达催交房屋尾款通知书也能证实，并没有将诉争房屋更名到周利波名下。故原告主张该诉争房产已更名到被告周利波名下没有事实根据，不予认定。该诉争房屋现仍在原购房人被告陈荣敏的名下，被告陈荣敏是诉争房屋的权利人，被告周利波不是。故被告周利波对涉案房产无权处分。被告周利波在拿到被告陈荣敏的商品房认购协议及发票后，在2016年12月28日与原告侯永辉签订了房地产买卖契约，被告周利波以成交价250000元卖给原告侯永辉，被告周利波承认收到原告侯永辉购房250000元，之后通过银行转账转给被告陈荣敏80000元，后又给10000元，共计出借给被告陈荣敏90000元，被告陈荣敏认可。庭审中，被告周利波主张其与原告侯永辉签订的房屋买卖契约不是双方真实意思表示，是在案外人李某的操作下完成的，真实的意思表示是借款，但未举证证明，故不予采信。综合本案案情可以认定，被告陈荣敏与被告周利波之间只是借贷抵押关系，而非房屋转让关系，故被告周利波与原告侯永辉签订的房屋买卖合同因出卖人被告周利波无权处分而无效。故原告请求法院依法责令被告庆阳公司将北城花园12号楼1单元601室更名为侯永辉，并依法责令被告庆阳公司在条件具备后协助原告办理房产登记手续的诉讼请求不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告侯永辉的诉讼请求。案件受理费40元，由原告侯永辉负担。 本院二审期间，侯永辉提交如下证据：1、侯永辉与周利波微信聊天记录，证明周利波已经将争议房屋卖给侯永辉，且陈荣敏知道也同意办理过户；2、李某和杨红波的书面证言，证明申请书上的情况属实；经陈荣敏质证，对微信聊天记录的三性均不认可，且该聊天记录中周利波也说这个房产的名不是他的；对证人证言的三性不认可，我不认识两个证人。经庆阳公司质证，对两份证据均不认可，我方只跟陈荣敏有购房合同书。周利波未到庭进行质证。本院查明其他事实同原审查明一致。 本院认为，陈荣敏与庆阳公司于2013年8月7日签订《商品房认购协议》约定陈荣敏以382371元的价格购买案涉房屋，协议签订当日支付首付款233271元，剩余150000元办理银行按揭贷款，交房日期为2014年12月31日。庆阳公司一直未交付案涉房屋，陈荣敏与庆阳公司仅签订了上述认购协议，未签订商品房买卖合同，侯永辉、陈荣敏和庆阳公司均称本案所说的更名是在开发商庆阳公司处更名。2016年12月27日陈荣敏虽向庆阳公司提交申请书载明“同意将案涉房屋转让到周利波名下”，庆阳公司也在申请书上注明“同意按本公司规定办理”并加盖了公司公章，但陈荣敏、周利波均称双方并无房屋买卖关系，仅是因陈荣敏向周利波借款故将案涉房屋抵押给了周利波，案涉房屋并未办理更名。庆阳公司认可当时只是同意了陈荣敏的申请但并未实际办理更名，公司仅与陈荣敏签订过《商品房认购协议》并两次向陈荣敏下达过催缴通知，仅认可陈荣敏为案涉房屋的实际买受人。故原审认定案涉房屋仍在陈荣敏名下，陈荣敏是该房屋的权利人，并无不当。陈荣敏未曾授权过周利波转让该房屋，侯永辉提交的申请书、周利波身份证等证据仅能证明周利波同意将案涉房屋转让给侯永辉，但不足以证实周利波有权转让该房屋，故周利波与侯永辉签订《房地产买卖契约》约定将案涉房屋出售给侯永辉应系无权处分，原审驳回侯永辉诉请将案涉房屋更名至其名下并在条件具备后为其办理房产登记手续之主张，并无不当。周利波将案涉房屋转让给侯永辉虽系无权处分，但二人所签订的《房地产买卖契约》并不当然无效，现房屋权利人陈荣敏明确表示未出售亦未授权周利波出售该房屋，该买卖契约的效力及履行问题、若该契约无法履行双方应承担何种责任以及侯永辉支付的相应款项应如何处理，侯永辉可另行主张权利。 综上所述，侯永辉的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人侯永辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  常晓丰 审判员  李 祥 二〇二〇年十二月十日 书记员  崔娇娇 ——