山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3677号上诉人（原审被告）：童广文，男，1973年6月26日出生，汉族，住山东省滕州市。被上诉人（原审原告）：山东省微湖监狱，住所地山东省济宁市微山县欢城镇驻地，统一社会信用代码11370000494046008Q。法定代表人：徐良云，监狱长。委托诉讼代理人：胡元新，男，系该单位工作人员。委托诉讼代理人：班运志，山东浩正律师事务所律师。上诉人童广文因与被上诉人山东省微湖监狱（以下简称微湖监狱）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初3930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。童广文上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回微湖监狱的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由微湖监狱负担。事实和理由：一、微湖监狱不是适格的原告。2017年4月5日，童广文与山东省微湖监狱滕州小区业主委员会（以下简称业委会）签订的房屋租赁协议，微湖监狱既不是出租方也不是承租方，不是合同的当事人，一审法院也未查明业委会与微湖监狱之间的关系，无法确认微湖监狱是实际出租方。二、房屋租赁协议中第一条约定“2019年12月31日原合同到期后，童广文继续租用。”该约定是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方当事人均应当依据契约精神予以遵守。微湖监狱在一审中并未要求解除双方的租赁关系，一审法院也未就双方的租赁关系是否解除以及解除的日期予以认定，而径行判决童广文返还租赁物没有事实依据。三、2019年12月31日之后，童广文继续租用案涉房屋，双方的租赁合同存续，微湖监狱以租赁房屋存在安全隐患为由要求解除租赁合同，不属于法定或约定的解除事由，且微湖监狱至少在2013年之前就将该房屋出租，安全隐患并不是现在才存在，其解除理由不能成立，应当视为其违约。作为违约方，微湖监狱应当赔偿童广文的损失。微湖监狱辩称，一、本案租赁物产权属于微湖监狱，有一审中提交的产权证书等证据证明，虽然租赁时涉及业委会及负责人的签字行为，但历届小区物业负责人均属微湖监狱单位职工，业委会也未进行团体设立登记，其租赁行为应由微湖监狱承担，因此微湖监狱作为原告主体适格。二、双方租赁合同终止时间为2019年12月31日，在此期间的2018年1月，微湖监狱已提起终止租赁关系的诉讼，不可能再延长租赁期。经一审查明，租赁期满前微湖监狱已数次通知童广文收回租赁房产，童广文主张继续租赁与事实不符。请求二审法院驳回上诉，维持原判。微湖监狱向一审法院起诉请求：1.判令童广文将属于微湖监狱的租赁财产返还；2.判令童广文自2020年1月起至租赁物交付之日止，按市场价格每年10000元承担租赁费；3.诉讼费用由童广文承担。一审法院认定事实：滕州市杏坦东区15号楼与16号楼之间西首配电室为山东省岱庄生建煤矿所有，权属证书登记为滕房权证城区字第**。1984年5月21日，山东省编制委员会同意建立山东省岱庄劳动改造管教支队，该支队对外称山东省岱庄生建煤矿。1994年3月9日，山东省岱庄劳动改造管教支队更名为山东省第八监狱。1998年12月11日，山东省第八监狱更名为山东省微湖监狱。童广文租赁滕州市杏坛东区西门南数第六户门面房一间取名“放心肉”，经营肉类销售至今。2013年3月1日，童广文与王**泉签署房屋租赁协议，约定租期自2013年元月1日至2019年12月31日，年租金3000元，后童广文缴纳租金至2019年12月31日。2017年4月5日，童广文作为承租方（乙方），业委会作为出租方（甲方）签署房屋租赁合同一份，内容为：“甲、乙双方就房屋租赁事宜达成如下协议：一、小区最南边的配电室由童广文租用。2019年12月31日原合同到期后，童广文继续租用。二、本房屋租金按实际套内面积计算，每平方价格与门面房相同，合同生效日为缴租金日，乙方向甲方支付租金。三、因租用该房屋所发生的除大修费以外的其他费用由乙方承担。四、在承租期间，乙方向外人转租或转借该房屋，必须先通知甲方，经甲方同意；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。五、本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向当地人民法院提起诉讼，请求司法解决。六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。”该合同尾部甲方处加盖有“业委会”字样印文及“师厚伟”字样手书签名，乙方处有“童广文”字样手书签名。该合同签订后，童广文于2017年4月10日缴纳租金3000元，同日，业委会时任负责人师厚伟填写出具山东省微湖监狱工会委员会收款收据一份，交款人栏注明为童广文，事由栏注明房租3000元（2017-2019年底），并手书注明“水电通”。诉讼过程中，微湖监狱、童广文均认可童广文租用的滕州市杏坛东区西门南数第六户门面房即为产权证号为滕房房权证城区字第**的州市杏坦东区15号楼与16号楼之间西首配电室，亦均认可童广文系与业委会签订房屋租赁合同，业委会系代表微湖监狱与童广文签署房屋租赁合同，并代表微湖监狱收取童广文租金，业委会不具备独立法人资格，业委会负责人系微湖监狱委派自己职工担任，上述两份房屋租赁合同权利义务承受主体为微湖监狱、童广文。2018年1月29日，微湖监狱诉至一审法院，要求收回案涉房屋。一审法院审理后于2018年8月21日作出（2018）鲁0481民初866号民事判决，认为微湖监狱所提交房屋租赁协议系复印件且中间部分被遮挡，非合法有效证据形式，亦未提交有效证据证明2013年签署合同的王**泉系其职工，微湖监狱请求解除王**泉代签的房屋租赁协议，证据不足，故判决驳回微湖监狱的诉讼请求。微湖监狱不服该判决，上诉至山东省枣庄市中级人民法院，山东省枣庄市中级人民法院经审理后于2018年12月24日作出（2018）鲁04民终2556号民事判决，认为微湖监狱未提供合法有效租赁合同及案涉租赁事实存在需解除的情形，其举证责任未有完成，应当承担不利后果。判决：驳回上诉，维持原判。2020年7月6日，微湖监狱诉至一审法院，主张其系案涉租赁房产的产权人，主张其物权权利，诉请如上。后因童广文认可业委会系代表微湖监狱与其签署房屋租赁合同，认可合同权利义务实际承受主体系微湖监狱、童广文，微湖监狱表示，基于该变化，不再依据物权进行主张，请求按照房屋租赁合同纠纷审理本案，诉请如上。诉讼过程中，童广文主张2017年4月5日所签房屋租赁合同系微湖监狱、童广文双方达成原租赁合同期满后继续租赁事宜，故其补交2019年12月31日前租金3000元。2019年12月30日，童广文携现金寻业委会负责人师厚伟协商后续租期及租金标准，但师厚伟拒收，亦未对后续租期及租金标准达成一致意见，但依据合同约定，应可参照相关标准确定租金价格；微湖监狱主张自2018年起业委会工作人员多次通过多种方式告知童广文案涉房产不再出租，童广文表示微湖监狱所提供通知，因疫情期间未有经营故未见张贴情况，但2020年4月9日在业委会见到其中一份通知，微湖监狱工作人员所发送短信已收悉，并表示微湖监狱为收回案涉房产，其工作人员曾去童广文处威胁童广文。一审法院认为，微湖监狱、童广文之间的房屋租赁关系，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且已实际履行，合法有效。合同成立后，微湖监狱、童广文应当遵循诚实信用原则依照约定全面履行合同义务。对于微湖监狱、童广文履行的于2013年3月1日形成的租赁合同，租赁期间已届满，对此，微湖监狱、童广文均无异议。本案微湖监狱、童广文争议的焦点为2019年12月31日原租赁期间届满后，童广文是否有权继续租赁使用案涉房屋。童广文主张其有权继续租赁使用的依据为2017年4月5日所签房屋租赁合同，一审法院认为，微湖监狱、童广文在该份合同中约定，2019年12月31日原合同到期后，童广文继续租用，但并未就租期及租金标准进行具体约定，且约定合同生效日为缴租金日，该签约行为应系就原合同期间届满后继续租赁问题协商缔约过程中所达成的初步意向，并非达成续租合意，且微湖监狱、童广文在此之后亦未有就后续租期及具体租金标准协商达成一致意见，原租赁合同期限届满时，微湖监狱拒绝收取童广文租金，现微湖监狱对童广文继续使用租赁物持有异议，原租赁合同亦不再具备法律效力，童广文应当依法返还租赁合同之标的物。如童广文认为微湖监狱在该缔约过程中存在过失，造成其利益受损，可另行寻求法律途径解决。微湖监狱要求童广文按年租金10000元的标准支付自2020年1月起至租赁物交付之日止的租赁费用，但未就其主张的租金标准提交有效证据予以证明，微湖监狱、童广文均认可原租赁合同约定年租金3000元，童广文应按该标准计付微湖监狱该期间的租金损失。综上，微湖监狱诉请童广文返还租赁物并支付租赁费，对其合理部分，一审法院依法予以支持，其他予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、童广文于判决生效后十五日内将租赁的滕州市杏坦东区15号楼与16号楼之间西首配电室（详见事实部分）返还给微湖监狱；二、童广文于判决生效后十五日内偿付微湖监狱房屋租金损失（从2020年1月1日起至童广文实际返还房屋之日止，按照每年租金3000元为标准计算）；三、驳回微湖监狱其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由童广文负担。本院二审期间，童广文提交王**泉出具的收据一张，证明2014年到2019年的房租其已经交完，后来又交了3000元，是因为师厚伟同意到期后童广文继续租赁，并加盖了公章，且师厚伟签字，如果微湖监狱不继续租赁，应退还童广文3000元。微湖监狱质证称，对收据的真实性无异议，原始合同约定租期为2013年元月至2019年12月31日，共计7年。原来经办人是王**泉，后又换成师厚伟，师厚伟因为费用紧张增加3000元费用，双方在2017年4月5日重新签订合同，童广文补交了2017年至2019年租金3000元，但是不能证明是多收，因为系经过双方同意。2019年底童广文拿着3000元交房租是事实，但是微湖监狱没有收取，原因是不愿继续租赁。本院认定如下：对证据的真实性予以确认。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，微湖监狱一审中提交的滕房房房权证城区字第**证书等证据能够证明，微湖监狱是滕州市杏坦****楼与**楼之间西首配电室房产的所有权人，一审庭审中微湖监狱、童广文均认可该配电室即为童广文租用的房屋，亦均认可业委会系代表微湖监狱与童广文签署房屋租赁合同并收取租金，因此微湖监狱作为本案原告主体适格。微湖监狱、童广文在2017年4月5日签订的房屋租赁合同中约定，2019年12月31日原合同到期后，童广文继续租用，但并未就租期进行具体约定，之后双方也未就租期达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。一审中微湖监狱主张自2018年起多次通过各种方式告知童广文案涉房产不再出租，童广文也认可2020年4月9日见到其中一份通知，也收到了微湖监狱工作人员所发送短信，双方的租赁合同已经解除。一审法院判决童广文返还房屋并按照原租赁合同约定的租金标准支付微湖监狱2020年1月1日起至童广文实际返还房屋之日止的租金损失，并无不当。综上所述，童广文的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人童广文负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年十二月十四日书记员 刘 畅