黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6824号上诉人(原审被告)：孙宝，男，1987年4月8日出生，汉族，农民，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：姜好旗，男，哈尔滨市道外区火车头法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：通河县金管家物业管理有限公司，住所地黑龙江省通河县长安街隆达路**楼**门市。法定代表人：倪英伍，经理。委托诉讼代理人：秦宏铭，男，该公司员工。上诉人孙宝因与被上诉人通河县金管家物业管理有限公司（以下简称金管家物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服黑龙江省通河县人民法院（2020）黑0128民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙宝上诉请求：1.撤销黑龙江省通河县人民法院(2020）黑0128民初608号民事判决，发回重审或改判孙宝不予缴纳未使用房屋的物业、供暖费；2.金管家物业公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：2014年，孙宝为通河县浓河镇宏铭嘉苑小区开发商供应建筑用砂石及提供部分机械施工。开发商无力支付上述费用，经协商，开发商黑龙江省万**利达房地产开发有限公司，于2015年3月23日，以房屋预售合同，将待建二期5单元303室74.19平方米住宅，抵充欠账预售给了孙宝。虽然在预售合同中约定了交房时间，但开发商一直没有与孙宝办理交房手续，没有入住通知，也未收到验收证明、质量保证书等相关手续，没有交钥匙，更没有为孙宝办理产权登记，没有将预售合同更换为正式商品房买卖合同，也未开具税务发票。致使孙宝至今没有办理产权登记，未取得合法产权。基于孙宝未完全取得房屋产权，孙宝一直没有装修入住。孙宝未装修入住这一事实，在一审中金管家物业公司也予以承认，只是抗辩案外人张宏民曾在该房屋内晾晒被褥。案外人的使用，是直接向开发商临时借用的，与孙宝无关。供热费应由接受服务人承担，这是合同性质所确定的，金管家物业公司在一审中已声称房屋使用人系案外人张宏民。恰恰证明了孙宝未实际使用、入住该房屋。一审已查明，孙宝与金管家物业公司之间没有签订供热合同。仅凭房屋预售合同不能证明已经向孙宝提供了供热服务。金管家物业公司也没有提供孙宝确已入住、接受了供热服务的证据，证据不足，应当驳回金管家物业公司的一审诉讼请求。一审判决，以孙宝未入住、没有接受供热服务的抗辩无证据证明为由，支持了金管家物业公司的诉讼请求，是对举证责任分配的颠倒。违反证据规则中，主张事实存在的一方就争议事实的存在承担举证责任，本案是金管家物业公司请求给付供热费，就应当由供热单位举证提供了供热服务的证据。在金管家物业公司除房屋预售合同以证明房屋的产权证据外，再无其他证据证明已经提供了供热服务。一审以本不属于孙宝的举证责任的无证据证明抗辩主张和抗辩主张金管家物业公司未予认可，判决孙宝给付供热费。综上，一审判决孙宝给付供热费的判项，缺乏事实依据，仅凭房屋预售合同，不能证明是否入住接受了供热服务，根据合同性质，没有接受服务，就不应当缴纳服务费。请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。金管家物业辩称，孙宝提出一直没有交房的问题。房屋预售合同是2015年签订的，约定2015年3月24日前交房，合同签订日期是2015年3月23日，当时是现房交易，实际钥匙在签订合同当日就已经交付给孙宝，合同约定如到期不能交房会产生违约金，如果不是现房不可能在签订合同时约期1天，而且合同签订至今已有五年多的时间，如果没交房孙宝是不可能同意的，金管家物业公司也不可能在有现房的情况下不给孙宝交房，因为按合同约定会产生违约金。关于孙宝房产的来源并不是因为开发商无力支付，而是在开发前双方协商同意的实时交易。该房于2014年10月30日竣工，2015年3月23日签订预售合同时就已交付钥匙，而且小区所有业主入住均无正式交房手续及入住通知，只以交付钥匙为准。关于办理产权登记的问题，是孙宝要将此套房转售，孙宝要节省二手房交易税，和开发单位商量，能否转售时为买受人办理一手房手续，所以迟迟未办理，小区的所有房产均可随时办理产权手续，不可能不给孙宝办理。张宏民与孙宝属亲属关系，张宏民是孙宝妻子的姨夫，所以张宏民利用此房实际是孙宝提供钥匙，且该房屋窗户及门上一直张贴售卖广告，所留电话也是张宏民的，可见其关系非常亲近。供热服务事实存在，有小区业主多年交费收据为证。农村小区小，可能好多程序没有正式履行，但供热事实存在，且供热服务没有利润，开发单位建设开发了，就不能不顾及百姓的生活，如果小区业主都以没有供热合同为由而不交取暖费，小区供热将被弃管。金管家物业公司向一审法院起诉请求：1.孙宝给付2016-2019年度热费共计11304元，并自2017年1月1日起按日千分之三给付滞纳金至实际给付欠款之日止；2.孙宝承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016-2017年度，通河县浓河镇宏铭嘉苑小区由开发单位黑龙江省万**利达房地产开发有限责任公司提供供热服务。2018年8月25日，金管家物业公司与黑龙江省万**利达房地产开发有限责任公司签订小区供暖及物业分包合同，由金管家物业公司为通河县浓河镇宏铭嘉苑小区提供供热及物业管理服务，期限为五年，自2018年8月25日起止2023年8月25日止，并授权通河县浓河镇宏铭嘉苑小区业主此前拖欠的热费由金管家物业公司收取。通河县浓河镇宏铭嘉苑小区的住宅热费按使用面积收取，2016年度热费标准为42元／平方米，2017-2019年度热费标准为45元／平方米。2015年3月23日，孙宝与黑龙江省万**利达房地产开发有限责任公司签订预售合同，购买通河县浓河镇宏铭嘉苑小区2号楼5单元303室住宅，成为通河县浓河镇宏铭嘉苑小区业主，并约定购房款当日付清，该房屋于次日交付。该住宅房屋使用面积为63.87平方米。现孙宝以该房屋至今未签订售楼合同，未实际交付房屋，孙宝不是通河县浓河镇宏铭嘉苑小区业主，金管家物业公司未向孙宝实际提供供热服务为由，拒绝交纳2016-2019年度热费，其中2016年度热费为2682.54元／年（63.87平方米×42元／平方米），2017-2019年度热费为2874.15元／年（63.87平方米×45元／平方米）。一审法院认为，合法的供用热力合同关系受法律保护。孙宝与黑龙江省万**利达房地产开发有限责任公司签订的虽为房屋预售合同，但该合同中明确约定签订合同当日交付全部购房款，次日交付房屋，且对于该合同的履行，孙宝未提出异议，应认定孙宝为通河县浓河镇宏铭嘉苑小区2号楼5单元303室住宅的业主。金管家物业公司及黑龙江省万**利达房地产开发有限责任公司与孙宝虽均未签订书面的供热协议，但金管家物业公司及黑龙江省万**利达房地产开发有限责任公司已实际为孙宝提供供热服务，供用热力合同关系成立，孙宝应交纳热费。孙宝以该房屋至今未签订售楼合同，未实际交付房屋，孙宝不是通河县浓河镇宏铭嘉苑小区业主，金管家物业公司未向孙宝实际提供供热服务抗辩，因孙宝未举示证据对其抗辩主张予以证实，金管家物业公司亦未予认可，对于孙宝的抗辩主张，不予采纳。金管家物业公司经黑龙江省万**利达房地产开发有限责任公司授权收取通河县浓河镇宏铭嘉苑小区业主拖欠的2016-2017年度热费符合法律规定。孙宝2016-2019年度应交纳热费11304.99元，现金管家物业公司主张热费11304元不违反法律规定，故对于金管家物业公司要求孙宝给付2016-2019年度热费11304元的诉讼请求，予以支持。因金管家物业公司、孙宝之间未对逾期交纳热费的滞纳金作出明确约定，故对于金管家物业公司要求孙宝按日千之分三给付滞纳金至实际给付欠款之日止的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百八十二条、第一百八十四条，《黑龙江省城市供热条例》第二十五条第四款、第四十四条、第四十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、孙宝于判决生效之日起十日内给付通河县金管家物业管理有限公司2016-2019年度热费11304元；二、驳回通河县金管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83元，减半收取41.50元，由孙宝负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金管家物业公司提交证据一：2018年拍摄的照片1张，拟证明孙宝的房屋粘贴此房出售。证据二：收据18张，证明小区其他业主都已交费。经质证，孙宝认为，对证据一的真实性有异议，电话号码无法证明照片是孙宝贴的。对证据二的真实性有异议，即便是真实的，也与孙宝无关，每家情况不一致，不能证明其要证明的问题。本院认为，金管家物业公司提交的证据，结合一审中提交的证据，能够证明开发单位将该住宅交付孙宝及在供热期间向孙宝催缴取暖费，本院予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，案涉房屋开发单位与孙宝签订预售合同并将房屋交付给孙宝。开发单位黑龙江省万**利达房地产开发有限责任公司为该住宅楼提供供热服务，孙宝作为该房屋的权利人，依法负有给付该房屋的供热费的义务。孙宝未缴纳该房屋2016-2019年度供热费，金管家物业公司受开发单位委托，有权请求孙宝给付拖欠的供热费，一审判决孙宝给付金管家物业公司供热费并无不当，本院予以维持。孙宝关于开发单位一直没有与孙宝办理交房手续、没有入住通知、未收到验收证明、质量保证书等相关手续、没有交钥匙、没有为孙宝办理产权登记、未取得合法产权及其一直没有装修入住等上诉主张，未提交充分证据证实，不能证明其不应承担给付该房屋供热费的上诉主张，孙宝的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，孙宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83元，由孙宝负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇）二〇二〇年十二月八日法官助理刘向坤书记员刘晶