广东省连南瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1826民初604号原告：广东汇通圆服务有限公司，住所地：清远市清城区*******美吉特华南装饰商贸中心二十八栋4层426号。法定代表人：郭艺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈春莲，女，住广东省连南瑶族自治县***************，系该公司员工。被告：潘雪薇，女，住广东省连南瑶族自治县***************。原告广东汇通圆服务有限公司（以下简称汇通圆公司）诉被告潘雪薇物业服务合同纠纷一案。本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，汇通圆公司的委托诉讼代理人陈春莲，潘雪薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇通圆公司向本院提出诉讼请求：1.判令潘雪薇向汇通圆公司支付拖欠的物业管理费3415.06元、水费812元、电费4501.37元、公摊费346.98元、垃圾费266元、电梯维修费60元、物管费滞纳金568.61元，合计10030.02元；2.诉讼费由潘雪薇承担。事实与理由：2013年3月6日，连南帝豪广场小区业主委员会与清远市汇通承前物业服务有限公司(现变更为广东汇通圆服务有限公司)签订帝豪广场小区物业管理服务委托合同，对连南帝豪广场小区全体业主物业的委托管理权和对欠费业主的欠费追收权利。委托管理期限自2013年3月6日起。潘雪薇一户2017年9月至2020年10月欠费10030.02元，汇通圆公司向其多次发出缴费通知。三年期间汇通圆公司多次派工作人员上门收取物业管理费，其均以小区不完善的理由拒交。潘雪薇长期拖欠物业管理等各项费用，导致汇通圆公司周转资金流动不畅，企业经营困难，其行为违反《物业管理条例》“业主在物业管理活动中，履行下列义务…(五)按时交纳物业服务费用；……。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定。综上所述，潘雪薇的行为已经严重损害了汇通圆公司的合法权益，请求法院判决被告十日内向汇通圆公司支付拖欠的总费用10030.02元，并承担本案全部诉讼费用。潘雪薇辩称，物业公司未履行帝豪广场小区《前期物业管理服务合同》约定的义务，拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行答辩。其是帝豪广场小区的业主，与开发商委托的物业服务公司汇通物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同，双方于2013年6月1日约定由汇通物业负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。汇通物业公司未履行条约致使被告从2017年9月起拒缴物管费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于汇通圆公司提交的证据：1.身份证、营业执照、广东汇通圆服务有限公司名称变更通知书，拟证明其诉讼主体资格，潘雪薇对该证据不予认可，其认为其系与清远市汇通承前物业服务有限公司签订。汇通圆公司提交的证据内容真实，来源合法，与本案相关联，本院经审查对其待证事实予以确认。汇通圆公司庭后提交的《连南帝豪广场业主缴费登记表》、电梯维修费用材料、《帝豪广场前期物业服务合同》、2015年10月20日签订的《帝豪广场物业管理服务委托合同》、微信群聊截图及照片等材料，潘雪薇该证据均有异议，认为该批证据仅能证明物业公司对小区提供了服务，不能证明物业公司的服务落实到位，本院对该组证据中单方制作的《连南帝豪广场业主缴费记录表》等材料不予采信，对其他能反映客观事实存在的证据予以审查采信。关于潘雪薇提交的证据：1.维修电器的收据3张，拟证明因为帝豪广场小区停水停电，导致用电高峰期的时候跳闸导致电器损坏产生的维修费，汇通圆公司对该证据不予认可，电压器是开发商安装的，因为高峰期导致跳闸电器损坏，物管不负责电器赔偿；2.2015年11月—2016年12月的收据1张，拟证明其刚入住小区的时候小区是完善的，后来小区环境越来越恶劣，其才拒交物管费，汇通圆公司对该证据不予认可，其认为业主有问题应向物管协调，物管会进行改正；4.安防巡查签到表，拟证明小区保安队伍不完善，汇通圆公司对该证据不予认可，其称物业保安是按照正常值班时间进行巡查的；5.报警回执，拟证明其电动车在家门口被偷了电瓶并因此报警，汇通圆公司对该证据不予认可，认为该案已由警察处理，物管在这次事件之后也安装了摄像头；6.2020年10月5日的缴费通知，拟证明其因为小区环境太恶劣，而且消防设施得不到完善而拒交物业费，汇通圆公司对该证据不予认可，其认为消防设施是开发商安装的，没有经过验收的责任不在物管公司。潘雪薇提交的证据内容真实，来源合法，与本案相关联，本院经审查对其部分待证事实予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年8月20日，连南瑶族自治县******的开发商连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司与清远市汇通承前物业服务有限公司签订《帝豪广场前期物业服务合同》，约定委托清远市汇通承前物业服务有限公司负责管理该商品房住宅小区物业事宜，并约定委托管理事项、双方权利义务以及物业管理服务费用等细则，委托管理期限自2014年9月1日起至业主委员会成立之日止。2015年10月20日，连南帝豪广场业主委员会与清远市汇通承前物业服务有限公司签订《帝豪广场物业管理服务委托合同》，约定由清远市汇通承前物业服务有限公司负责管理该商品房住宅小区物业，并约定物业管理服务内容、双方权利义务以及物业管理服务费用等细则，委托管理期限自2015年11月1日至2018年10月31日止。同日，双方签订《补充协议》，约定公摊收费项目类，其中注意项约定“自合同签字之日起各项水电项目未移交给供水供电之前，由业委会与开发商共同商议由物业服务公司代收”，水电收费标准为：电费0.6353元/度，水费1.40元/方。2018年12月16日，连南帝豪广场业主委员会与清远市汇通承前物业服务有限公司续签《帝豪广场物业管理服务委托合同》，合同内容与前合同基本一致。潘雪薇系连南帝豪广场商品房住宅小区B2栋1202房业主，其于2013年购买房屋时，与连州市汇通物业管理有限公司签订《物业管理服务协议书》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。2017年9月起，潘雪薇以物业公司未履行帝豪广场小区《前期物业管理服务合同》约定的义务为由拒绝支付物业管理费、水电费等费用。另查明，清远市汇通承前物业服务有限公司系于2013年6月26日注册成立的有限责任公司，经营范围包含物业管理等服务，2019年8月7日，该公司变更企业名称为广东汇通承前物业服务有限公司，2020年8月31日，该企业变更企业名称为广东汇通园服务有限公司，2020年8月31日，该企业再次变更企业名称为广东汇通圆服务有限公司。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，帝豪广场小区前期物业服务合同到期后，已于2015年10月20日成立业主委员会，并与汇通圆公司继续签订《帝豪广场物业管理服务委托合同》，该合同是帝豪广场小区业主委员会与物业管理公司双方共同意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，合同自成立时起即对双方具有约束力。潘雪薇拒不支付物业管理费等费用，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，关于公摊费和业主水电费代收的诉讼请求，帝豪广场业主委员会亦与汇通圆公司在2015年10月20日签订的《补充协议》内亦已有约定，潘雪薇辩称汇通圆公司的用电数不真实，但并未提供证据证明，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，汇通圆要求潘雪薇支付物业管理费、垃圾清运费、电梯维修费、公摊费和代收业主水电费的诉讼请求事实清楚，于法有据，本院予以支持。关于物管费滞纳金，双方并未就此达成合意或作出协议，故汇通圆公司要求潘雪薇支付滞纳金的请求事实依据不足，本院不予支持。潘雪薇主张其仅与连州市汇通物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，但该协议已明确约定“本协议是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理”。帝豪广场小区业主委员会与汇通圆公司签订《帝豪广场物业管理服务委托合同》时，《物业管理合同》已自然失效并被替代。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，故潘雪薇以其并非合同当事人主张其不受合同约束的抗辩不符合法律规定，本院不予采纳。关于潘雪薇称物业公司未履行帝豪广场小区《前期物业管理服务合同》所约定义务的抗辩主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主只有在物业公司存在不履行物业服务合同的主要义务或履行物业服务合同存在重大瑕疵的情况下，才能以此为由拒绝缴纳物业服务费。物业公司提供的物业服务的对象是全体小区业主，涉及全体业主及小区的公共利益。个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由长期拒交物业服务费用的行为，将影响和损害小区中其他正常交费的业主利益。本案中，虽然汇通圆公司在管理中存在部分瑕疵，但并没有违反《前期物业服务合同》主要义务，汇通圆公司管理上的瑕疵不足以构成业主拒交物业费的正当理由。潘雪薇以汇通圆公司提供的服务有瑕疵为由拒绝交纳物业服务费，影响和损害了整个小区业主的利益。潘雪薇作为帝豪广场小区的业主，客观上已享受汇通圆公司的物业管理服务，却长期拒绝支付物业服务费用，违背了合同的约定及诚实信用原则。潘雪薇未能提供充分证据证实汇通圆公司具有不履行物业服务合同的主要义务或履行物业服务合同存在重大瑕疵，应按合同约定支付物业服务费。关于潘雪薇要求汇通圆公司应赔偿其因电动自行车电瓶被盗的损失才能主张物业管理费的抗辩。汇通圆公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、帝豪广场小区与汇通圆公司签订的《帝豪广场物业管理服务委托合同》均未约定业主室外财产由汇通圆公司负责保管。《帝豪广场物业管理服务委托合同》第十六条关于乙方（即汇通圆公司）权利义务第8项约定，汇通圆公司应“主动维护业主及物业使用人的人身及财产权益，加强安保防范措施。”……（物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务，如果物业公司已经履行了法定和约定义务，及时业主有人身和财产损害，物业公司也不应承担赔偿责任）。潘雪薇未就其财物被盗过程中汇通圆公司存在过错提供证据予以证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，潘雪薇的抗辩理由事实依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：一、潘雪薇于本判决生效之日起十五日内向广东汇通圆服务有限公司支付物业管理费、水费、电费、公摊费、垃圾清运费、电梯维修费合计9404.41元；二、驳回广东汇通圆服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.38元，由潘雪薇负担25元，广东汇通圆服务有限公司负担0.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 谭丽娟二〇二〇年十二月七日法官助理 陈志彬书 记 员 甘雨欣