广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16431号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市富贵海进出口有限公司。法定代表人：赵思跃。委托诉讼代理人：易建国，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晓晓，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市成业昌冷链有限公司。法定代表人：王华生。委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。上诉人深圳市富贵海进出口有限公司（以下简称富贵海公司）因与被上诉人深圳市成业昌冷链有限公司（以下简称成业昌公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初25187号民事判决，上诉于本院。本院立案后，组成合议庭审理，现已审理终结。富贵海公司上诉请求：1、请求撤销一审判决的第一、二、四、五项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、本案全部诉讼费用（包括案件受理费、鉴定费等）由被上诉人承担。主要事实和理由如下：一、一审判决认定双方于2017年7月31日签订的《房屋租赁合同》为虚假的盖然性极大，属于事实认定错误。第一，一审判决认定双方于2017年7月31日签订的《房屋租赁合同》为虚假的盖然性极大，主要依据是广东南天司法鉴定所出具的鉴定意见：《房屋租赁合同》第一页、第二页印刷体文字为同时形成，其形成时间均晚于第三页印刷体文字约2.7个月。但该鉴定意见书所依据的鉴定方法、鉴定结论均存在问题，理由如下：1.该鉴定意见依据的非标准鉴定方法《文件制成时间鉴定作业指导书》NJD/ZD-D-10-2007、《墨迹色阶检验作业指导书》NJD/ZD-D-13-2009不属于国家标准和行业标准，且已被广东省司法厅于2015年11月17日通过粤司办【2015】382号《关于废止部分规范性文件的通知》废止。2.广东省司法厅的《复函》中亦明确上述两种鉴定方法只有被认定为“该专业领域多数专家认可的技术方法”方可在司法鉴定中使用，但目前无任何生效法律文件认定上述两种鉴定方法为“该专业领域多数专家认可的技术方法”。3.深圳市中级人民法院于2019年3月29日作出的生效判决【案号：(2018)粤03民终21013号】认定：上述两种鉴定方法虽经广东省司法厅以粤司办【2012】128号文件批复同意使用，但广东省司法厅于2015年11月17日通过粤司办【2015】382号文件废止部分规范性文件，其中包括前述粤司办【2012】128号文件，据此，案涉鉴定结论明显依据不足，故不采信南天司法所出具的鉴定结论。上诉人认为，一审法院不顾生效法律文书认定法律事实而作出相反判决属于认定事实错误。4.被上诉人主张案涉的《房屋租赁合同》系由废止的8000大楼七楼的租赁合同变造而来。被上诉人提供的8000大楼七楼的租赁合同租期为2016年5月1日至2017年4月30日，可以推断该合同的形成时间应为2016年5月1日以前。如果南天司法鉴定所的鉴定意见合法有效，则上诉人应于2016年8月份即已替换前两页并变造出案涉《房屋租赁合同》。上诉人没有理由在双方根本没有产生争议的情况下变造合同。并且被上诉人提供的8000大楼七楼的租赁合同同样加盖了上诉人的骑缝章，上诉人根本无法替换盖有骑缝章的合同前两页。第二，上诉人对一审判决的第14页最后一段一审法院认为有违常理之处的4点认为回应如下:1.案涉《房屋租赁合同》系被上诉人（出租方）起草好后先交给上诉人，上诉人在最后一页和骑缝上加盖印章后交给被上诉人，被上诉人盖好章后再交一份给上诉人保管。在现实中都是由先盖章的一方加盖骑缝章，避免后加盖印章的一方替换部分合同内容。加盖有骑缝章的合同是无法进行替换的。被上诉人提供的8000大楼七楼的租赁合同上仅加盖有上诉人骑缝章的事实也能再次说明双方签订合同的习惯。2.2016年3、4月份，上诉人的代表赵某甲经案外人许某甲的介绍与被上诉人的代表王华生协商租赁事宜，因案涉租赁房屋属于布吉农批旧改范围，被上诉人答应一直租给上诉人使用至房屋实际拆除之日止，有几年用几年，拆迁时不给上诉人任何赔偿，合同一年一签。第一年的合同签订后，上诉人花费六七十万元对案涉租赁房屋进行装修。同时，上诉人还在花费25218元在二楼装修一间房屋后将原先租用301房的租客搬离。2016年11月，上诉人的关联公司深圳市XX海鲜体验馆有限责任公司（以下简称“体验馆”）注册成立，注册地址为深圳市罗湖区东晓街道布吉路**成业昌冷库附属综合楼**201及****。后来工商部门在检查的过程中发现租赁合同的地址和体验馆登记地址及实际经营地址不相符，因此，双方在2017年7月31日签订了案涉合同。关于被上诉人和案外人信祥公司签订的合同什么时候到期，上诉人是不知晓的。试问一审法官：如果租期仅是一年，现实中会有哪个商户会花费几十万元进行装修？被上诉人在一审中陈述从未和上诉人签订过“二楼展厅”的租赁合同，那么体验馆的工商注册地址中的“2楼201”又是从何而来？3.2016年8月1日起租的合同虽然没有约定二楼展厅，但实际是包含该位置的，二楼展厅是到301-308的必经通道。2017年7月31日续订的《房屋租赁合同》只是将原合同中没有写明的位置明确一下，根本不存在续签合同降价的情形。2016年8月1日起租的合同实际上包含二楼展厅的事实被上诉人也是认可的，一审法官自己主观认为有违常理实属主观臆断和偏见。4.上诉人的代表赵某甲和被上诉人的法定代表人王华生是潮汕老乡，当时还是通过中间人介绍认识，且王华生当初是明确答应上诉人一直使用至实际拆迁之日止的，双方签订案涉租赁合同主要是因为工商部门检查的原因，赵某甲没有太在意案涉合同，所以在双方函件过程中一直没有提及案涉合同。二、被上诉人提前终止履行案涉合同，应依法赔偿给上诉人造成的全部损失，且案涉房屋被停水、停电导致无法使用的原因是被上诉人违约造成的，上诉人无需支付房屋占有使用费。综上所述，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法改判，维护上诉人的合法权益。成业昌公司辩称：一、首先，上诉人一审提交的2017年7月31日签订的《房屋租赁合同》就是虚假的，是由上诉人变造而成的，广东南天司法鉴定所出具的鉴定意见也是正确无误的。广东省司法厅复函称根据《司法部国家认证认可监督管理委员会关于开展司法鉴定机构认证认可试点工作的通知》，“司法鉴定机构自行制定的非标准方法，经省级以上司法行政机关指定的组织确认后,可以作为资质认定项目”等评审要求,其同意了广东南天司法鉴定所的备案申请，并作出《关于同意广东南天司法鉴定所在文书鉴定等七个类别使用非标准方法并予以备案的批复》(粤司办(2012)128号)文件。2015年广东省司法厅为进一步加强规范性文件管理工作组织对一些规范文件进行梳理评估，经研究认为，非标准方法不属于该单位行政机备案事项，故决定废止粤司办（2012）128号文。但废止的理由仅为“非标准方法不属于我厅行政机关备案事项;并不是说上述两项鉴定方法被废止不能使用。”其次、2016年5月1起试行的《司法鉴定程序通则(修订版)》规定，司法鉴定人进行鉴定，应当依下列顺序遵守和采用该专业领域的技术标准、技术规范和技术方法：(一)国家标准;(二)行业标准和技术规范:(三)该专业领域多数专家认可的技术方法。《（文件制成时间鉴定作业指导书)NJD/ZD-D-10-2007》和《墨迹色阶检验作业指导书》NJD/Z2D-D-13-2009两个鉴定方法不是国家标准，也不是行业标准和技术规范，只有被认定为“该专业领域多数专家认可的技术方法”方可在司法鉴定中使用。但广东省司法厅曾请示司法部就“该专业领域多数专家认可的技术方法”进行解释，一直没有得到正式答复,故无法作出判断。广东南天司法鉴定所作出上述司法鉴定意见所使用的非标准鉴定方法虽不属于国家标准和行业标准，但《司法鉴定程序通则(修订版)》亦准许使用“该专业领域多数专家认可的技术方法”。该鉴定方法获得深圳市科技中介同业公会颁发的《科学技术成果鉴定证书》、深圳市科技工贸和信息化委员会科技成果登记证书、国家版权局计算机软件著作权登记证书、发明专利证书。项目评审时鉴定委员会成员由最高人民法院、最高人民检察院、司法部、刑科协、司鉴所、西南政法大学以及深圳市司法鉴定专家委员会等有关专家、学者组成、并曾被广东省司法厅备案认可评审资质，因此可以认定南天司法鉴定所的鉴定方法为“该专业领域多数专家认可的技术方法”，故南天司法鉴定所的粤南(2019)文鉴字第152号司法鉴定意见书是没有任何问题的，依法可以采信，也符合事实情况。二、上诉人一审提交的2017年7月31日签订的《房屋租赁合同》有众多违背常理之处，虚假的盖然性极大，不能成为认定案件事实的证据。除了2017年7月31日的《房屋租赁合同》前两页形成时间晚于落款签章页的鉴定意见以外,该合同还存在以下有违常理之处:1、2017年7月31日的《房屋租赁合同》仅有加盖原告骑缝章，并无被告骑缝章，对原告替换合同前两页没有障碍。2、2017年7月31日的《房屋租赁合同》记载的租期届满时间为2022年7月31日，而原告自信祥公司承租涉案房产的租期届满时间2017年12月31日，期限仅为2017年底,经2017年12月1日和2019年12月1日两次续租后，被告的租赁期限届满日才2021年12月31日,仍然早于该《房屋租赁合同》记载的租期届满时间2022年7月31日，被告在自己尚不确定能否承租涉案房产到2022年7月的情况下，将房屋超期转租给原告，显然有违常理。3、2016年8月1日签订的房屋租赁合同约定月租金2万元，租赁场地为布吉农批市场冷库8000中的三楼办公室一层(301—308)。2017年房屋租赁合同约定租金2万元,租赁场地为的布古农批市场冷库8000综合楼二楼展厅及三楼301-308(原山河书画馆)，用于办公及餐饮服务用途。该合同不仅在租金普通上涨的情况下变相降价，且变更此前原告在承诺书中对租赁房产用途的承诺，有悖常理。在双方产生纠纷至原告提起诉讼过程中，被告数次致函原告均称双方的租赁合同已经到期，不再续签，要解除双方的不定期租赁合同,但原告在起诉之前的数次回函中从未反驳称双方租赁合同未到期，也与常理不符。5、上诉人所提的“装修费”完全没有事实根据，也不符合常理。上诉人一方面说与被上诉人合同是一年一签，因为该场地随时有可能被收回重新改造，上诉人对此是知晓的，并且上诉人经营的是海鲜体验官，不是真正的餐馆，因为不允许明火操作，在这种情况下，上诉人完全没可能花费大代价60-70万元去装修，而且上诉人二审提交装修费证据，也完全是其单方制作，没有任何真实性可言，且不符合二审新证据的要求。6、上诉人在一审从未提及与被上诉人之间是合同一年一签，实际使用至拆迁为止，因为上诉人要主张其提交的《房屋租赁合同》为真实，但是现在二审又提出该观点，明显与其一审主张合同真实是相互矛盾的，也就是说上诉人侧面承认《房租租赁合同》本身就是不存在或者是虚假的。而更关键的是，双方租赁期限2017年7月31日届满后，已经转为不定期租赁关系，但是上诉人一直不积极履行自己的交租义务，被上诉人被迫无赖才与上诉人于2018年7月31日正式解除合同。三、被上诉人无须对上诉人进行任何赔偿。首先，上诉人所提的损失，其中装修费，上诉人一是无法证实其进行过装修，更无法证实装修花费多少钱，而且被上诉人出租时本来就带着部分装修的；二是双方的租赁期限早已届满，并于2018年7月31日正式解除不定期租赁关系，因此不存在赔偿一说，也不存在“剩余期限”经营损失。至于上诉人冰箱存放的冻品损失，被上诉人已经给足上诉人处理时间，并且也告知了可以将货物存放到被上诉人冻库，然而上诉人还是一味放任损失产生，也应由上诉人自行承担。其次，双方租赁关系的解除主要是由于上诉人经常性不及时履行缴纳房租的义务所造成，在被上诉人给予充足的时间搬迁而置之不理，才导致被上诉人停水停电，而停水停电后的损失，也是上诉人单方故意造成，本该完全可以避免的，纯粹就是因为上诉人手持伪造《房屋租赁合同》，认为自己可以通过欺瞒法院从而获得不正当利益，其行为及用心之险恶可见一斑，对于这种通过伪造证据来诉讼，本应让法院对其进行依法处置的，涉嫌犯罪的应该移交侦查机关侦办，但是现在仅仅是驳回其诉讼请求，已经是很宽宏大量了。最后，也是最最最为重要的是，就算不能证明案涉租赁合同是伪造的，那么根据该合同第八条第二项的约定，该合同必须是同时加盖被上诉人公章及法定代表人的签字方能生效，这是双方对于合同生效条件所作出的特殊约定，而上诉人所提供的合同，恰恰是没有被上诉人法定代表人的签字，因此该合同并未生效，上诉人是不能依据此份合同来向被上诉人主张任何权益。综上所述,原告提交的落款时间为2017年7月31日的《房屋租赁合同》为虚假的证据，双方于2018年7月31日已经正式解除租赁合同关系，上诉人不存在任何损失可言，而上诉人一直非法占用被上诉人场地至今，依法应承担占用费至其实际交还为止。四、被上诉人强烈请求二审法院将该案件移送公安机关侦办，因为本案明显由上诉方伪造合同，再通过法院的诉讼以其获得非法的装修收益，属于典型的虚假诉讼。希望在二审法院的主持下，能够让上诉人明确涉案场地的交接，因为该场地一直由上诉人所占用，一直无法得到有效使用。被上诉人并不期待说获取占用费用，希望上诉人能够尽快返还。原审法院对于事实查明是清楚准确的，适用法律也正确，依法应予以维持，请求二审法院在依法查明的情况下，判决驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审原判结果。富贵海公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2017年7月31日签订的《房屋租赁合同》;2.被告立即返还原告2018年5月至2018年9月多支付的管理费共计9750元（1950元/月X5个月=9750元）以及房屋租赁押金40000元；3.被告赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失60万元、营业利润损失20万元、设备损失20万元、原材料损失30万元以及员工误工赔偿损失20万元;4.本案全部诉讼费用由被告承担。成业昌公司向一审法院反诉请求：1.认定双方签订的位于布吉农批市场8000中三楼办公室一层(301-308)的租赁合同在2018年7月31日已经解除；2.判令原告支付（301-308）自2018年11月1日开始暂计至2019年1月份（实际计算月份以原告搬离场地为准）的场地使用费64500元（以每月21500元为标准计算）;3.反诉诉讼费由原告承担。一审法院认定以下事实：一、涉案的位于布吉农批市场冷库布吉属于深圳市农产品股份有限公司（以下简称“农产品公司”）所有。2013年11月15日农产品公司与深圳市信祥投资发展有限公司（以下简称“信祥公司”）签订《布吉大市场冷库拆迁补偿协议》，同日，农产品公司出具《布吉大市场冷库现有物业权益转移声明》，将布吉农批市场冷库所有权、使用权、收益权、处分权、更新改造开发权益等全部转移归信祥公司。2015年6月1日，信祥公司将涉案物业出租给被告，并于2017年12月1日和2019年12月1日两次续租，续租后，租赁期限至2021年12月31日。信祥公司亦同意被告转租涉案房产。二、2016年8月1日，原告与被告签订了一份《仓库租赁合同》，约定：原告于2016年3月31日与被告签订合同租用被告201库100平米、三楼办公室301-308房、五楼506宿舍，被告同意原告将201库100平米、七楼办公室一层、五楼506宿舍退租，同时退款押金64000元，原签订的租赁合同作废；被告将涉案房屋布吉农批市场冷库8000中的三楼办公室一层（301-308)出租给被告使用；押金40000元，与合同签订之日起三日内支付;租金为每月人民币20000元；租赁期限自2016年8月1日至2017年7月31日止，租金于每月5日前支付；原告应按约定按时向被告缴付押金、租金、水电费、管理费等款项；合同还约定了双方的其他权利义务。2016年9月19日，原告向被告出具了一份《承诺书》，承诺所租赁三楼（301-308房）仅限于办公室体验馆用途，不经营私房菜与会所，严格遵守消防安全规定，杜绝明火操作等。此后，双方签订了一份《补充合同》，约定原告将501库50平米、603-604房出租给被告，租期从2017年1月1日至2017年7月31日，50平米冻库租金每月5000元，603-604方租金为每月4000元，合计9000元。三、诉讼中，原告提交了原被告之间落款时间为2017年7月31日的《房屋租赁合同》。合同约定被告将布吉农批市场冷库8000综合楼二楼展厅及三楼301-308(原山河书画馆），用于办公及餐饮服务用途；租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日；租金每月20000元，于每月5日前缴纳；押金40000元，于租赁合同签订之日起三日内缴纳；合同还约定了双方的其他权利义务。诉讼中，一审法院应被告的申请，委托广东南天司法鉴定所对原告提交的该份房屋租赁合同第一页至第三页打印文字的形成时间关系进行鉴定。该所于2019年4月24日出具粵南[2019]文鉴字第152号司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材标称时间为“2017.7.31”的《房屋租赁合同》第一页、第二页印刷体文字为同时形成，其形成时间均晚于第三页印刷体文字。原告对该鉴定意见提出异议，认为本案中使用的鉴定方法经广东省司法厅以（2012)128号批复备案，说明当时该鉴定方法符合司法鉴定程序通则中的相关鉴定标准。但此后广东省司法厅粵司办（2015)382号通知又废止的签署备案批复，即废止了(2012)128号批复备案的两种鉴定方法。广东南天司法鉴定所在批复被废止后仍用该鉴定方法进行鉴定，并作出鉴定意见，不能作为认定案件事实的依据。且对检材样本墨迹种类进行鉴定属于微量物证鉴定，属于超范围鉴定。广东南天司法鉴定所对原告的异议书面回复称：2015年广东省司法厅粵司办（2015)382号《广东省司法厅关于废止部分规范性文鉴的通知》中废止的是批复文件，并没有废止鉴定方法本身。根据《司法鉴定程序通则》第二十三条规定：司法鉴定人进行鉴定，在国家标准、行业标准和技术规范不适用的情况下，可以适用该专业领域多数专家认可的技术方法。该所使用的鉴定方法于2009年12月27日通过深圳市科技中介同业公会鉴定，通过专家论证，并获得深科同鉴字[2009]第1199号《科学技术成果鉴定证书》。鉴定委员会成员由最高人民法院、最高人民检察院、司法部、刑科协、司鉴所、西南政法大学以及深圳市司法鉴定专家委员会等有关专家、学者组成，属于该专业领域多数专家认可的技术方法。且墨迹种类的确认属于文书物质材料鉴定，而文书物质材料鉴定是文书鉴定的组成项目，不属于超范围鉴定。诉讼中，一审法院向广东省司法厅发函了解《关于同意广东南天司法鉴定所在文书鉴定等七个类别使用非标准方法并予以备案的批复》（粵司办[2012]128号）废止原因及所涉鉴定方法是否可以使用。广东省司法厅复函称根据《司法部国家认证认可监督管理委员会关于开展司法鉴定机构认证认可试点工作的通知》，“司法鉴定机构自行制定的非标准方法，经省级以上司法行政机关指定的组织确认后，可以作为资质认定项目”等评审要求，其同意了广东南天司法鉴定所的备案申请，并作出《关于同意广东南天司法鉴定所在文书鉴定等七个类别使用非标准方法并予以备案的批复》（粵司办（2012)128号）文件。2015年广东省司法厅为进一步加强规范性文件管理工作组织对一些规范文件进行梳理评估，经研究认为，非标准方法不属于该单位行政机关备案事项，故决定废止粵司办[2012]128号文。2016年5月1日起试行的《司法鉴定程序通则（修订版)》规定，司法鉴定人进行鉴定，应当依下列顺序遵守和采用该专业领域的技术标准、技术规范和技术方法：(一）国家标准；（二）行业标准和技术规范；（三）该专业领域多数专家认可的技术方法。《文件制成时间鉴定作业指导书》NJD/ZD-D-10-2007和《墨迹色阶检验作业指导书》NJD/ZD-D-13-2009两个鉴定方法不是国家标准，也不是行业标准和技术规范，只有被认定为“该专业领域多数专家认可的技术方法”方可在司法鉴定中使用。但广东省司法厅曾请示司法部就“该专业领域多数专家认可的技术方法”进行解释，一直没有得到正式答复，故无法作出判断。一审法院认为，广东南天司法鉴定所作出上述司法鉴定意见所使用的非标准鉴定方法虽不属于国家标准和行业标准，但《司法鉴定程序通则（修订版)》亦准许使用“该专业领域多数专家认可的技术方法”。广东南天司法鉴定所所使用的鉴定方法获得深圳市科技中介同业公会颁发的《科学技术成果鉴定证书》、深圳市科技工贸和信息化委员会科技成果登记证书、国家版权局计算机软件著作权登记证书，发明专利证书。项目评审时鉴定委员会成员由最高人民法院、最高人民检察院、司法部、刑科协、司鉴所、西南政法大学以及深圳市司法鉴定专家委员会等有关专家、学者组成，且曾被广东省司法厅备案认可评审资质。后广东省司法厅虽废止了备案批复，但废止的理由仅为“非标准方法不属于我厅行政机关备案事项”，并未明确上述两项鉴定方法被废止不能使用，故对南天司法鉴定所的粵南[2019]文鉴字第152号司法鉴定意见书，法院予以采信。除了2017年7月31日的《房屋租赁合同》前两页形成时间晚于落款签章页的鉴定意见以外，该合同还存在以下有违常理之处：1、2017年7月31日的《房屋租赁合同》仅有加盖原告骑缝章，并无被告骑缝章，对原告替换合同前两页没有障碍。2、2017年7月31日的《房屋租赁合同》记载的租期届满时间为2022年7月31日，而原告自信祥公司承租涉案房产的租期届满时间2017年7月31日时仅为2017年底，经2017年12月1日和2019年12月1日两次续租后，被告的租赁期限届满日才到2021年12月31日，仍然早于该《房屋租赁合同》记载的租期届满时间2022年7月31日，被告在自己尚不确定能否承租涉案房产到2022年7月的情况下，将房屋转租超期转租给原告，显然有违常理。3、2016年8月1日签订的房屋租赁合同约定月租金2万元，租赁场地为布吉农批市场冷库8000中的三楼办公室一层（301-308)。2017年房屋租赁合同约定租金2万元，租赁场地为布吉农批市场冷库8000综合楼二楼展厅及三楼301-308(原山河书画馆），用于办公及餐饮服务用途。该合同不仅在租金普遍上涨的情况下变相降价，且变更此前原告在承诺书中对租赁房产的用途的承诺，有悖常理。4、在双方产生纠纷至原告提起诉讼的过程中，被告数次致函原告均称双方的租赁合同已经到期，不再续签，要解除双方的不定期租赁合同，但原告在起诉之前的数次回函中从未反驳称双方租赁合同未到期，也与常理不符。综上所述，原告提交的落款时间为2017年7月31日的《房屋租赁合同》为虚假的盖然性极大，法院不予确认。四、租赁合同到期后，原告继续租赁使用原告涉案房产。2018年4月7日，被告向原告发出书面通知称：因园区客户增多，卫生环境变差，为维护正常秩序、环境卫生、公共配套设施维护服务，需要请专业清洁工清洁。从2018年5月1日起对园区所有租赁办公室的租户通知收取管理费，管理费收取标准为3元/平方米。原告亦向被告缴纳了2018年5月至9月的管理费9750元。2018年5月31日，被告向原告发出通知函称，其与原告签订的仓库租赁合同出租三楼301-308用于办公体验馆用途，合同期满，因农批市场搬迁改造，不再续签，请原告在2018年7月31日前办理退租手续，结清各项费用。2018年7月12日，被告再次向原告发出《解除合同通知函》，要求被告交清当月租金并于月底搬离租赁场所。但原告仍未搬离。2018年10月15日，被告向原告发出告知函，要求其在2018年10月16日18:00前付清拖欠的租金11700元及管理费。2018年10月16日，被告向原告发出终止合同通知函，要求原告在2018年10月31日前搬离并办理退租手续，结清相关费用。同日，原告向被告发出复函称，双方合同明确约定免管理费或没有约定管理费，但被告自2018年5月起每月收取1950元管理费，与合同约定相悖，故自2018年10月起不再支付管理费，并要求被告将之前收取的管理费9750元退还。被告2018年10月22日复函称，其已在2018年4月7日下发通知给所有客户，每月需付3元/平方管理费，并提供清洁、安保和维修服务，有权收取管理费。2018年5月至9月被告收取原告三楼301-308管理费7500元无需退还；601、602合同注明免管理费，2018年9月30日合同到期，被告收取此场所管理费2250元，扣除2018年10月管理费1950元，退还300元；并再次声明601、602不续约，请原告在2018年10月31日前搬离并办理退租手续，结清相关费用。2018年11月2日，被告再次向原告发出通知函，要求原告迁出租赁场所办理退租手续，否则将采取停水电措施，并特别注明“贵司冰箱内货物可联系我司，协商放进冷库”。原告仍未搬迁，被告遂于2018年11月8日对被告承租房产进行停电。双方由此产生纠纷，原告遂诉至法院提出上述诉讼请求。被告亦提出上述反诉请求。一审法院认为，原告与被告签订的2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》及其后的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。上述合同到期后，原告提交的证据不足以证明原、被告双方于2017年7月31日签订了新的《房屋租赁合同》，但原告继续使用租赁物及按照原约定缴纳租金，在被告未提出异议前原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告于2018年5月31日向原告发函，称租赁合同期满，被告决定不再续约；要求原告在2018年7月31日迁出并解除不定期租赁合同。法院认为，被告通知原告解除合同，并限期2个月要求原告搬离，故双方之间的租赁合同在2018年7月31日已经解除。被告反诉请求确认双方之间的房屋租赁合同关系已于2018年7月31日解除，符合法律规定，亦和事实相符，法院予以支持。原告请求判决解除双方于2017年7月31日签订的《房屋租赁合同》，法院不予支持。租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，故原告应将涉案租赁房屋返还被告，被告亦应将租赁押金返还原告。因原告缴纳租金至2018年10月，之后既未向被告支付房屋租金或使用费，也未举证证明已经将租赁房产交还被告，故被告请求原告自2018年11月起至原告交还房屋之日止按原合同标准每月21500元（租金20000元及管理费1500元）支付租赁房屋的场地使用费，合法有理，法院予以支持，截至2020年4月15日为376250元（21500元/月X17.5月），扣除原告缴付的押金40000元后，原告还应支付被告房屋占用费336250元。关于原告主张的剩余租期内装饰装修残值损失问题。首先，原、被告双方为不定期租赁，不存在剩余租期的问题。其次，原告没有提交涉案房屋原状的证据材料，无法核实原告对房屋是否进行了装修，对此原告应承担举证不利的法律后果，对原告的该项诉求，法院不予支持。关于原告主张的营业利润损失、设备损失、原材料损失和员工误工赔偿，因原、被告双方为不定期租赁，依照法律规定，被告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知原告。本案中被告2018年7月31日解除涉案租赁合同关系前两个月就已向原告发出了书面通知，而采取停水电的措施更是在2018年11月8日，即发出书面通知后5个多月。同时被告还在书面函件上通知原告其将停水电，原告可将冰箱内货物放进其冷库。因此，原告有足够的时间搬迁止损。但原告对被告的上述通知不予理睬，放任损失发生，应由其自行承担相应的后果。故对原告要求被告赔偿营业利润损失、设备损失、原材料损失和员工误工赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。关于物业管理费，原、被告双方在2016年7月签订的《房屋租赁合同》中虽没有明确约定管理费的金额，但约定原告的义务包含“应按约定按时向被告缴付押金、租金、水电费、管理费等款项”。2018年4月被告通知原告自2018年5月起按每月3元/平方米的标准缴纳物业管理费，原告也照此缴纳，直至2018年10月原告坚持要求被告搬迁，被告才致函原告对物业管理费提出异议。法院认为，被告发出收取管理费的通知为要约，原告以实际交纳管理费的行为作出承诺，双方已经就物业管理费的收取形成了事实上的合同关系。被告也履行了卫生、安保和维护的物业管理责任，故原告以被告收取物业管理费没有合同为由，要求退还全部物业管理费，没有法律依据。但其后被告于2018年10月22日的复函中自认对601、602房免管理费，并承诺扣除10月份管理费后退还原告300元，属于被告对自身权利的处分，被告应当遵守该承诺退还原告管理费300元。对原告请求被告退还管理费超出上述金额的部分，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、原告深圳市富贵海进出口有限公司与被告深圳市成业昌冷链有限公司之间的房屋租赁合同关系已于2018年7月31日解除；二、原告深圳市富贵海进出口有限公司在判决书生效之日起十日内将涉案的位于深圳市罗湖区返还给被告深圳市成业昌冷链有限公司；三、被告深圳市成业昌冷链有限公司于判决生效之日起十日内退还原告深圳市富贵海进出口有限公司物业管理费人民币300元；四、原告深圳市富贵海进出口有限公司于判决生效之日起十日内向原告支付布吉农批市场8000冷库三楼301-308房的占有使用费336250元（暂计至2020年4月15日，其后的占有使用费按每月21500元支付至原告返还涉案租赁房产之日止）；以上第三、第四判项互抵后原告还应向被告支付335950元。五、驳回原告深圳市富贵海进出口有限公司的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币18748元，由原告负担人民币18744元，被告负担人民币4元；反诉受理费人民币706.25元，鉴定费16080元，均由原告负担。原告已经预交的案件受理费18748元，法院退还4元；被告已经预交的反诉受理费706.25元，法院予以退还。原告应于本判决生效之日起七日内向法院缴纳反诉受理费706.25元，被告应于本判决生效之日起七日内向法院缴纳案件受理费4元，拒不缴纳的，法院依法强制执行。鉴定费16080元，被告已经预付，原告应在判决生效之日起七日内迳付被告。本院确认一审查明的事实。另查，2017年7月31日的《房屋租赁合同》第三页，也即有成业昌公司盖章的该页上的第八条第2款约定“双方签字并盖章（或按指印）后方能生效”，富贵海公司有盖章并有赵思跃签字，成业昌公司盖章签字栏盖有盖章，没有任何人签字。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审主要争议焦点是2017年7月31日的合同是否约束成业昌公司。2017年7月31日的《房屋租赁合同》第一、二页和第三页的形成时间，由一审法院委托鉴定。《司法鉴定程序通则》第二十三条规定：“司法鉴定人进行鉴定，应当依下列顺序遵守和采用该专业领域的技术标准、技术规范和技术方法：（一）国家标准；（二）行业标准和技术规范；（三）该专业领域多数专家认可的技术方法。”按上述规定，鉴定应当按顺序采用国家标准，不能适用国家标准的，适用行业标准和技术规范；只有在国家标准和行业标准和技术规范均不能适用的前提下，才可以适用该专业领域多数专家认可的技术方法。本案广东南天司法鉴定所直接适用“该专业领域多数专家认可的技术方法”，在当事人提出异议时，未能解释不能适用国家标准或者行业标准和技术规范的原因，故鉴定违反了《司法鉴定程序通则》第二十三条的强制性规定，属严重违反鉴定程序的行为，鉴定结论不应采纳。但2017年7月31日的《房屋租赁合同》第三页，也即有成业昌公司盖章的该页上的第八条第2款约定“双方签字并盖章（或按指印）后方能生效”，该条款采用了“签字并盖章”和“方能生效”的表达方式，意思非常清晰，应当有签字人的签字并且盖上公章。富贵海公司有盖章并有赵思跃签字，但成业昌公司盖章签字栏仅有盖章，没有任何人签字。而2016年双方认可的《仓库租赁合同》及其《补充合同》均有双方的盖章和签字。故可以认定盖章和签字是关键条款，2017年7月31日的《房屋租赁合同》无成业昌公司相关人员签字，未发生法律效力。除此外，该合同存在许多疑点，如成业昌公司数次致函富贵海公司主张合同已过期，不再续签，富贵海公司在起诉之前的数次回函从未主张有2017年7月31日的《房屋租赁合同》。一审列出了四点疑点，并予以详细分析，本院予以认同。故本院认定，2017年7月31日的《房屋租赁合同》对成业昌公司没有生效，不需要对该合同的第一、二页和第三页的形成时间进行重新鉴定。双方的租赁关系应以2016年的《仓库租赁合同》为准。合同到期后，双方未再续订书面的合同，富贵海公司继续使用，成业昌公司继续收租，形成事实上的不定期租赁合同，成业昌公司有权随时通知解除租赁合同。一审的处理正确。关于鉴定费用，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定：鉴定程序严重违法的，鉴定人已经收取的鉴定费用应当退回。故广东南天司法鉴定所应在本判决生效后三日内将收取的费用16080元退还成业昌公司。综上，上诉人的上诉缺乏证据和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审鉴定费用的负担有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费18748元，由富贵海公司负担人民币18744元，成业昌公司负担4元；一审反诉受理费人民币706.25元，由富贵海公司负担。广东南天司法鉴定所应在本判决生效后三日内退还成业昌公司鉴定费用16080元。二审案件受理费18748元，由上诉人深圳市富贵海进出口有限公司负担，该款已由上诉人预交。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二〇年十二月十六日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。