辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终2274号上诉人（原审被告）：兴城铂翔房地产开发有限公司，住所地兴城市龙兴路**。法定代表人：郑亚辉，该公司经理。委托诉讼代理人：山屹，辽宁山盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘淑媛，女，1963年12月7日出生，满族，工人，住兴城市。委托诉讼代理人：张文志，男，1963年4月26日出生，汉族，住兴城市。上诉人兴城铂翔房地产开发有限公司（以下简称铂翔公司）因与被上诉人刘淑媛房屋买卖合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2020）辽1481民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人铂翔公司的委托诉讼代理人山屹，被上诉人刘淑媛及其委托诉讼代理人张文志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铂翔公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1、一审法院出现了同案不同判的问题。刘淑媛等系列购房合同纠纷案件均已超过诉讼时效，依法应予驳回。刘淑媛等人的起诉，均发生在超过三年诉讼时效期限之后。2019年8月15日，一审法院对同一小区居民张某某提起的合同纠纷案件，作出了（2019）辽1481民初2352号民事判决书。在该判决书中认定张某某的起诉超过了诉讼时效。张某某与本案刘淑媛等购房者不仅同住一个小区，而且基于同一买卖事实。同一法律关系，同一事实，同一类案件，但判决结果却截然相反。2、一审法院对铂翔公司“持续侵权”的事实认定，没有法律或合同依据。本案系合同纠纷，只有违约行为，没有侵权行为。合同约定290日后，双方协商。该约定是双务的，不是单方义务。即使双方没有进行协商，也是双方违约，而不是单方违约。3、铂翔公司早在2018年5月就为观海国际小区的全体居民办理了房照，至今已过二年有余。几千户居民都办理了房证，只有刘淑媛等几户既没有找铂翔公司领取大确权的房证，也没有及时办理小确权的房证。铂翔公司没有违约。一审判决对铂翔公司应履行合同义务的时间起点认定不清，属于认定事实错误。对于买卖合同第十五条“双方协商解决”的约定，是否为最高法法释[2013]7号解释第18条“特别约定”，一审判决没有查清。本案中，铂翔公司的过错不大，购房者没有受到经济损失。导致铂翔公司延迟办证的原因是政府各行政管理部门审批滞后。请求二审法院支持上诉请求。刘淑媛答辩称，一审法院已经查明未办理产权备案登记属于持续违约并侵害了刘淑媛的权益，其法律后果是导致铂翔公司的违约金持续增加。本案应以备案登记时间即2018年5月1日作为诉讼时效的起算点。其次，在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定：“双方同意协商解决”。协商解决的时间不应计入诉讼时效。一审中，刘淑媛方已经提交“光盘”证据，证明在2019年11月1日刘淑媛的找铂翔公司协商违约金事宜。在协商失败后，刘淑媛提起本案诉讼，未超过法定时效。铂翔公司已经认可在商品房交付使用290日内由铂翔公司办理备案，而本案的备案时间是2018年5月1日。铂翔公司违反了合同约定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且经一审审判委员会讨论决定，应予维持。刘淑媛向一审法院起诉请求：1、判令铂翔公司支付刘淑媛违约金107710.56元；2、诉讼费用由铂翔公司承担。一审法院认定事实：刘淑媛购买兴城铂翔房地产开发有限公司开发的位于兴城市龙兴路第A20幢1单元301室房屋，面积为121.37平方米，该房屋于2013年4月3日交付刘淑媛使用，同时，刘淑媛支付了电梯费420元，物业费874元，补房款6745元，垃圾清运费300元，电费500元，水费300元。2016年7月8日，双方补签了《商品房买卖合同》，出卖人兴城铂翔房地产开发有限公司，买受人刘淑媛，房屋位于兴城市龙兴路第A20幢1单元301室房屋，面积121.37平方米。总价款为373995元。合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商解决。合同签订后，本案诉争的房屋在2018年5月23日起才能办理房屋产权证。兴城铂翔房地产开发有限公司关于本案诉争房屋的备案情况为：观海国际16、17、20、21、23、24、25号楼备案情况序号备案项目备案时间发证时间发改局2007年9月30日2008年1月15日审图中心2008年1月1日2008年7月9日3规化许可证2007年12月27日2010年5月31日4施工许可证2010年6月25日2010年6月26日5环保2008年5月13日2013年11月18日6质检站2010年6月25日2011年9月30日7安全站2010年6月26日2018年3月1日8开发办2010年9月28日2018年4月24日9消防2010年10月15日2017年9月4日10不动产中心2010年11月30日2018年5月23日11规化2015年4月21日2016年4月22日12档案馆2018年1月4日13城建科2018年3月1日14城乡建设局2018年5月7日2020年5月8日，兴城市不动产登记中心出具证明，证明兴城铂翔房地产开发有限公司于2010年11月30日向该单位报送了预告商品房权属登记备案手续资料。一审法院认为，刘淑媛与兴城铂翔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实的意思表示，该合同合法有效。依照合同约定，兴城铂翔房地产开发有限公司应当在房屋交付使用后290日内，将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案，本案诉争的房屋，刘淑媛办理入住的时间是2013年4月3日，因此，兴城铂翔房地产开发有限公司向有关机关办理备案手续的截止时间应当是2014年1月18日。兴城铂翔房地产开发有限公司未按照合同约定办理备案手续，已构成违约，导致刘淑媛不能办理房屋产权证，其权利受到侵害。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因此，兴城铂翔房地产开发有限公司承担违约责任的方式是向刘淑媛按照法律规定支付违约金。违约金的计算方式为：以373995元为基数，从2014年1月18日起至2018年5月23日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据中国人民银行2003年12月10日公布银发［2003］251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于逾期贷款利息计算办法，经计算其违约金金额为109755.82元。故刘淑媛要求兴城铂翔房地产开发有限公司公司赔偿损失107710.56元的诉讼请求，予以支持。另双方虽约定了存在争议因协商解决，但该约定不影响双方协商不成后或发生争议后可直接向人民法院主张的权利。兴城铂翔房地产开发有限公司主张刘淑媛的起诉，已超过诉讼时效的诉讼主张，因未办理房屋产权登记的备案属于持续违约并侵害原告刘淑媛的权益，因兴城铂翔房地产开发有限公司已办理备案并能够办理登记的时间为2018年5月23日，故应从该时间起算诉讼时效。故本案刘淑媛的起诉，未超过法律规定的诉讼时效，对兴城铂翔房地产开发有限公司此项抗辩意见，不予支持。对兴城铂翔房地产开发有限公司提交的向行政机关或管理部门办理的相关手续，是该公司与这些部门之间发生的管理和被管理，监督和被监督的关系，与刘淑媛无关。如果兴城铂翔房地产开发有限公司认为上述机关因不作为或滥作为导致其权利受到侵害，可另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决;一、兴城铂翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付刘淑媛违约金107710.56元。二、驳回刘淑媛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2454元，由被告兴城铂翔房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。与一审判决认定的事实一致。本院认为，刘淑媛与兴城铂翔房地产开发有限公司于2016年7月8日签订的两份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。在《商品房买卖合同》中双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：协商解决。”本案中，刘淑媛主张其案涉两户房屋的交付使用时间为2013年4月3日。以房屋交付时间为2013年5月31日计算，290日后的日期为2014年1月18日。因此，铂翔公司应在2014年1月19日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则构成违约。经一审查明，兴城铂翔房地产开发有限公司已办理备案并能够办理登记的时间为2018年5月1日。可见，在2014年1月19日兴城铂翔房地产开发有限公司即已违约。双方合同约定，如果刘淑媛不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方“协商解决”，而不是由兴城铂翔房地产开发有限公司按日向刘淑媛赔付违约金。故此，因兴城铂翔房地产开发有限公司的违约行为，刘淑媛获得了“一时性债权”而非“持续性债权”。换言之，因兴城铂翔房地产开发有限公司在2014年1月19日构成违约，刘淑媛的合法权益受到了损害，其于当日获得了与兴城铂翔房地产开发有限公司进行协商，进而请求兴城铂翔房地产开发有限公司进行损害赔偿的权利。刘淑媛与兴城铂翔房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》签订于2016年7月8日，故自2016年7月8日起，刘淑媛即已知晓其权利受到了侵害。本案中，刘淑媛未举证证明其向兴城铂翔房地产开发有限公司主张过权利。刘淑媛在本案中的起诉已经超过了诉讼时效。刘淑媛的诉讼请求应不予支持。综上所述，兴城铂翔房地产开发有限公司的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兴城市人民法院（2020）辽1481民初699号民事判决；二、驳回被上诉人刘淑媛的诉讼请求。一审案件受理费2454元，由刘淑媛负担；二审案件受理费2454元，由刘淑媛负担本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二〇年十二月二十一日法官助理孙敬伟书记员王田芃本判决书援引的相关法律条款：1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。”2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……”