湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0591民初1013号原告：王盼，女，汉族，1990年9月7日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。委托代理人：郑锴，湖北善迁律师事务所律师。（特别授权代理）被告：宜昌金东山商业管理有限公司，统一社会信用代码91420500682692365U，住所地宜昌市东山区港窑路**。法定代表人：莫绪环，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：李金凤，女，土家族，1986年9月23日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。该公司员工。（特别授权代理）原告王盼诉被告宜昌金东山商业管理有限公司（简称金东山商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法由审判员许建江适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告王盼的委托代理人郑锴、被告金东山商业公司的委托代理人李金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王盼向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付商铺租金（税后）50993.9元和利息899.78元；2、判决被告向原告支付违约金，其金额按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准，以租金50993.9元为基数，从2017年9月17日起计算到被告实际清偿之日止；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年6月1日，原告签约购买了金东山市场四期B区的一套面积35.28平米商铺，并与开发商达成委托反租经营意向。次日，原告与被告（原宜昌金东山商业管理咨询有限公司）签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，约定：1、原告将该商铺出租给被告用于市场整体培育招商，时间自2009年11月18日起为期八年。2、被告前三年免费使用商铺，从2012年11月18日起按34640元/年的标准支付租金，最后两年增加至38970元/年。支付方式为按季支付，每季度第1个月的前20日付清当期租金。3、被告逾期支付租金的，应赔偿原告全部损失并支付违约金5万元。合同签订后，原告履约至2011年7月20日时，又签订补充协议一份，变更租金标准为2012年11月18日起按34070元/年的标准支付租金，最后两年增加至38329元/年。后因被告单方违约，时常拖欠租金。2016年9月1日，双方再次签订补充协议一份，约定被告应于2017年2月18日支付2016年第一季度租金8997.71元及利息449.88元，并于2017年5月18日按同等标准支付2016年第二季度的租金及利息。但此后被告仍旧未能信守合约，至今已累计拖欠租金50993.9元和利息899.78元。原告特具状起诉，恳请人民法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告金东山商业公司辩称：1、经核对，欠付原告租金为30629.62元。原告合同期内总金额为178868元，已支付原告135602.73元，代缴税款12635.65元，剩余30629.62元未支付。鉴于本公司仍然处于资金周转困难时期，疫情原因导致雪上加霜，恳请原告同意被告以抵扣物业费后的租金金额支付，具体为：2018年全年空铺物管费0元；2019年1-5月空铺，6-12月物管费2441.36元商户已缴纳；2020年8月-11月17日空铺未计费，1-7月产生的物管费2082元（因疫情已免2月份）；抵减后欠返租金28547.62元。2、根据双方签订于2016年9月1日的《金东山四期商铺委托出租经营合同（B区）补充协议》的约定，被告同意为拖欠的2016年第一、二季度租金支付利息合计899.78元。3、原告主张的违约金过高，被告根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第一、二款的规定，请求人民法院对违约金依法予以降低。经审理查明：2009年6月2日，原告王盼（甲方）与被告金东山商业公司（乙方）签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，约定：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第壹层第×××号商铺，建筑面积35.28平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：……3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金38970元。……租金代付时间：商铺交付第四年开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金5万元，甲方有权继续履行本合同”。2011年7月20日，原告与被告签订《补充协议》，约定：0001370号商铺实测面积为34.70平方米，2015年11月18日至2017年11月17日被告代承租人向原告每年支付租金38329元。合同签订后，双方履约至2016年，被告未付2016年1、2季度的租金。2016年9月1日，原、被告签订第二份《补充协议》，就2016年1、2季度代收租金金额、违约利息和支付时间达成协议，同意延期一年支付，被告按年利率5%支付延期利息，即2016年1季度代收租金8997.71元、利息449.89元，于2017年2月18日支付；2016年2季度代收租金8997.71元、利息449.89元，于2017年5月18日支付。合同履行期间，被告除2016年1、2季度的租金、2017年2季度50%的租金、2017年3季度的租金未支付原告外，代收租金扣除代征税款后的部分，原告已全部支付给被告。同时查明，2012年至2017年，宜昌市地税局高新技术产业开发区分局每年均与被告签订《委托代征税款协议书》，委托被告代征宜昌金东山市场业主商铺出租收入应纳税款，被告已代扣商铺出租收入应纳税款（印花税：0.1%；房产税：2014年—2016年为6%，2017年1月起为12%）。另查明，上述商铺的房屋所有权证号为“宜市房权证西陵区（开）字第×××号”，房屋所有权人为王盼。认定上述事实的证据有：《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》、《补充协议》两份、房屋所有权证、《委托代征税款协议书》、当事人陈述等。本院认为：原告王盼与被告金东山商业公司签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及《补充协议》，双方应依约履行。一、被告尚欠原告租金的数额。被告是宜昌市地税局依法委托代征税款的单位，其向原告收取税款符合法律规定，故原告关于代付租金不应扣除税款的主张，不能成立。本院认定，被告尚欠原告租金：2016年1季度（2016.2.18-2016.5.17）租金8997.71元；2016年2季度（2016.5.18-2016.8.17）租金8997.71元；2017年2季度（2017.5.18-2017.8.17）50%的租金4211.40元；2017年3季度（2017.8.18-2017.11.17）租金8422.80元。尚欠租金合计30629.62元。二、原被告双方于2016年9月1日签订的第二份《补充协议》约定的2016年第1、2季度的租金延期一年支付的利息为899.78元（449.89×2）。三、违约金的数额。被告未依其与原告所签合同约定履行代付租金义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。原被告双方约定，“逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方（被告）违约，乙方应赔偿因违约给甲方（原告）造成的全部经济损失，并支付违约金5万元”。原告未提供证据证实其所受损失的数额，本院认为双方约定的违约金5万元过高，原告诉请按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计付违约金仍然过高，被告提出适当减少违约金的请求合理，本院酌情调整为按年利率10%的标准计付迟延支付租金的违约金，以弥补原告资金被占用期间的损失。四、本案审理房屋租赁合同纠纷，被告主张的原告欠付物业费问题系另一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王盼租金30629.62元、利息899.78元。二、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王盼按以下计算方法计算的违约金：按年利率10%的标准，以租金8997.71元为基数，自2017年2月19日计算至实际清偿之日；以租金8997.71元为基数，自2017年5月19日计算至实际清偿之日；以租金4211.40元为基数，自2017年6月18日计算至实际清偿之日；以租金8422.80元为基数，自2017年9月18日计算至实际清偿之日。三、驳回原告王盼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费549元（已减半，原告已预交），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  许建江二〇二〇年十二月七日书记员  朱黄秦