广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24540号上诉人（原审被告）：黄笑娴，女，1963年7月20日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：欧嘉欣，女，1989年12月27日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：欧继谊，男，1994年1月18日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市馨盛物业管理有限公司，住所地广州市越秀区珠光路荣利新街****。法定代表人：封焯勋，该公司经理。上诉人黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊因与被上诉人广州市馨盛物业管理有限公司（以下简称馨盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初16976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊上诉请求：1.撤销一审判决，驳回馨盛公司全部诉讼请求；2.由馨盛公司承担本案诉讼费。事实与理由：（一）一审法院要求腾空、搬离案涉房屋适用法律错误，首先，黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊为欧炳坤的直系家属，对案涉房屋拥有安置回迁的居住权利。(2008)越法民三初字第190号民事判决书已审理查明2003年1月20日欧继谊、欧嘉欣、黄笑娴及欧炳坤根据广协公司的《回迁通知书》入住案涉房屋，应适用回迁安置的法律保障欧继谊、欧嘉欣、黄笑娴的居住权利。其次，馨盛公司因债权转让获得案涉房屋的所有权，应当承继广协公司对黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊的回迁安置居住的义务，同时不能以每年加租一百元的方式变相剥夺了黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊的回迁安置居住的法定权利。（二）黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊同意按公租房的租金标准向馨盛公司交纳租金合理合法。因此，请求二审法院判如所请。被上诉人馨盛公司二审辩称，1.黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊错误理解回迁户这一定义。首先，回迁户是黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊与开发商之间的关系，与馨盛公司无关。其次，根据回迁户的界定，是回迁后，未有办理租赁手续之前，可以被视作为回迁户。但是，黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊在2014年3月17日通过一审法院(2008)穗越法民三初字第190号判决书及(2014)穗越法民三初字第446号调解书确定了黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊与馨盛公司的租赁关系，表明了回迁安置工作已经完成，早已经不是回迁户。馨盛公司也以新业主身份依法承接了黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊的继续租赁义务。同时，馨盛公司在前二次的诉讼中也明确到：馨盛公司对案涉房屋产享有占有、使用、收益、处分的权利。当馨盛公司多次提醒黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊应该按照每年在4月份租金递增100元的事先约定执行时，黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊无理拒绝递增，鉴于馨盛公司与黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊之间已经失去了互相信任的合作基础。故馨盛公司请求收回租赁的房屋；2.黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊无理要求馨盛公司按公租房的标准收取租金。事实上，馨盛公司长期以来对黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊都是以迁就、容忍的态度，从来没有与黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊过于计较。馨盛公司是私营企业，是个体经济。按照惯例，黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊应收的租金是按照市场价格随行就市的，或者可以参照市房管所每年公布的参考租金价计租，而不是公租房标准。如果按照市房管所每年公布的参考租金价计租，2018年的标准是每平方米为35元×讼争房是54.1263平方米=1894.42元／月。但现在黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊只同意交纳1580元，每月少交314元，还表示今后不同意再加租了。综上，请求维持一审判决。馨盛公司向一审法院起诉请求：1.判令黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊立即腾空广州市八旗二马路福行街24号506房并交回馨盛公司管业；2.黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊支付广州市八旗二马路福行街24号506房的租金差价每月100元，从2019年4月1日起至2020年3月31日止共12个月的欠费，共1200元；3.黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊按照每年4月份递增100元的标准交租至搬出广州市八旗二马路福行街24号506房为止；4.黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊从2019年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率的标准向馨盛公司支付所欠租金的利息。一审法院认定事实：根据生效的（2007）越法民三初字第1529判决书，案涉广州市八旗二马路福行街24号506房归馨盛公司所有。案外人欧炳坤属于广州市广协房地产开发有限公司被拆迁房屋的原承租户，接受广州市广协房地产开发有限公司安置回迁于案涉房屋。案外人欧炳坤与馨盛公司形成不定期租赁关系。欧继谊、欧嘉欣、黄笑娴与案外人欧炳坤为直系亲属关系，欧继谊、欧嘉欣、黄笑娴自2003年1月24日起回迁至案涉房屋，馨盛公司曾因欧继谊、欧嘉欣、黄笑娴占有使用房屋却拒不缴纳案涉房屋的租金而向一审法院提起诉讼，一审法院于2014年3月27日组织双方调解，并出具（2014）穗越法民三初字第446号民事调解书，欧继谊、欧嘉欣、黄笑娴自此开始向馨盛公司交纳租金。欧继谊、欧嘉欣、黄笑娴与馨盛公司至今无签订租赁合同。一审庭审中，欧继谊、欧嘉欣、黄笑娴与馨盛公司确认馨盛公司按每月1580元缴纳租金至2020年5月。黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊仍居住在案涉房屋内，均不符合申请公租房的条件。黄笑娴已经退休，每月退休金两千多元。欧嘉欣从事文员工作，每月到手工资三千多元。欧继谊受新冠疫情影响在家待业。一审法院认为：黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊和馨盛公司依据相关生效法律文书形成不定期租赁合同关系，黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊应当按时缴交租金、积极与馨盛公司协商签订书面租赁合同。但黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊既不与馨盛公司签订租赁合同，也拒绝按馨盛公司提出的租金标准支付租金，馨盛公司诉请腾空交还案涉房屋予馨盛公司管业，属合理维护其权益，一审法院予以支持。至于馨盛公司诉请要求黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊支付从2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金差价共计1200元，因双方对租金上涨100元并未达成一致意见，且无证据证明馨盛公司曾向黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊催缴相关差价，故一审法院不予支持。至于馨盛公司诉请黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊按照每年4月份递增100元的标准交租至搬出案涉房屋之日止，因馨盛公司已经诉请黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊腾空交还案涉房屋，视为馨盛公司已诉请解除与黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊的不定期租赁合同关系，解除之日应为本案判决生效之日。故自本案判决生效之日起至黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊搬出案涉房屋之日止，黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊应按原租金每月1580元的标准支付房屋占有使用费予馨盛公司。至于馨盛公司诉请黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊从2019年10月1日起支付所欠租金的利息，因无证据证明双方对租金标准达成过一致意见，故该诉请无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起解除馨盛公司与黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊关于广州市八旗二马路福行街24号506房建立的不定期租赁合同关系。二、黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊应自判决生效之日起一个月内腾空广州市八旗二马路福行街24号506房并交还予馨盛公司管业。三、黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊应自判决发生法律效力之日起十日内一次性向馨盛公司支付自2020年6月1日起至判决生效之日止的租金（按每月1580元的标准）；自判决生效之次日起至黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊腾退广州市八旗二马路福行街24号506房之日止的房屋占有使用费，由黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊按每月1580元的标准逐月支付予馨盛公司。四、驳回馨盛公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，被上诉人馨盛公司向本院提交证据：手机短信，拟证明其曾向黄笑娴的手机发送短信，告知每年4月起按递增100元的租金标准缴纳租金等。上诉人黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊发表质证意见称：确认收到上述短信。二审中，黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊均无提交新证据。二审查明，二审庭审中，黄笑娴称其已向居委会递交公租房申请书，但尚未有结果，并称其符合公租房的条件。欧嘉欣、欧继谊则称其均不具有申请公租房的条件。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊是否应向馨盛公司返还案涉物业及清付欠缴租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊和馨盛公司依据相关生效法律文书形成不定期租赁合同关系，馨盛公司作为不定期租赁关系中的出租人，可以随时主张解除合同。黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊上诉认为馨盛公司不能解除双方之间的租赁合同关系，不符合法律规定，本院不予支持。根据现有证据显示，馨盛公司已曾于2014年起诉请求黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊腾退案涉房屋。后经法院调解双方签订调解书，由黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊向馨盛公司支付欠付的租金。现馨盛公司于2020年再次向黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊提起本案诉讼，距离前次诉讼已过去多年，已给予黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊与馨盛公司重新协商或另行租赁房屋的合理期间，但双方并未重新协商并签订新的租赁协议，现馨盛公司作为不定期租赁关系中的出租方，行使解除权，请求判令黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊腾空案涉房屋，依法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。现因馨盛公司已经诉请黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊腾空交还案涉房屋，一审法院据此认定双方不定期租赁关系的解除之日为本案判决生效之日，并无不妥，本院予以确认。一审法院判令黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊向馨盛公司支付自2020年6月1日起至解除之日止的租金，及支付自本案判决生效之日起至其搬出案涉房屋之日止的占有使用费，均按每月1580元的标准计付，亦无不妥，本院亦予维持。综上，被上诉人馨盛公司在二审期间提交短信等相关材料，不属于新证据，不影响本案实体处理，本院不予审查。综上所述，黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄笑娴、欧嘉欣、欧继谊负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月十日书记员  郭 俏古文娜