湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9761号上诉人（原审被告、反诉原告）：新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司，住所地武汉市武昌区南湖花园瑞安街（南湖街“众创空间”）**。法定代表人：周国华，系公司董事长。委托诉讼代理人：柳志远，国浩律师（武汉）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北诚轩物业管理有限公司，，住所地武汉市江岸区永清小路**永青汇****法定代表人：何晓燕，系公司总经理。委托诉讼代理人：王宇文，湖北今天律师事务所律师。上诉人新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司（以下简称新合作公司）因与被上诉人湖北诚轩物业管理有限公司（以下简称诚轩物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。新合作公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决的第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项；2、判令确认双方签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）己于2020年6月5日解除；3、判令诚轩物业公司退还新合作公司保证金216840元；4、判令诚轩物业公司赔偿新合作公司装修损失1283784.05元；5、判令诚轩物业公司赔偿新合作公司经济损失1303750元；6、判令诚轩物业公司向新合作公司支付违约金283560元；7、本案一、二审诉讼费由诚轩物业公司承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，将双方签订的《房屋租赁合同》的解除日认定为2020年5月20日，明显与事实不符，由此导致新合作公司因“房屋占用费”之名产生向诚轩物业公司的支付义务高达51万元，对新合作公司至为不公。2、将诚轩物业公司“阻挠新合作公司腾退房屋”的事实不予认定，反而认定新合作公司拖延腾退，系认定事实明显错误，由此导致新合作公司因“房屋占用费”之名产生向诚轩物业公司的支付义务高达51万元，对新合作公司至为不公。3、一审法院将因诚轩物业公司在先违约之后才给予新合作公司“四个月免租期”（即免收4个月的租金），最终却以新合作公司在后违约的理由将此四个月租金又判付给诚轩物业公司，势必导致诚轩物业公司违约而未受任何惩罚亦未付出任何代价，对新合作公司至为不公，是对诚轩物业公司的明显偏袒。4、一审法院曲解合同条款，以新合作公司违约的理由将本应由新合作公司享有免租权的4个月“物业改造期”（即装修期）的租金判付给诚轩物业公司，对新合作公司至为不公，也是对诚轩物业公司的明显偏袒。5、诚轩物业公司违约在先的事实及应当先履行的合同义务只字不提，反而认定新合作公司违约，明显与事实不符，本案的违约者系诚轩物业公司而非新合作公司。被上诉人诚轩物业公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。诚轩物业公司向一审法院起诉请求：1、请求双方签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）已于2020年5月19日解除；2、请求判令新合作公司立即向诚轩物业公司支付所欠诚轩物业公司租金和物业管理费合计173472元（自2020年4月1日起至2020年5月19日租金151232元，物业管理费22240元）；3、请求判令新合作公司向诚轩物业公司支付8个月装修期租金共计756160元；4、请求判令新合作公司向诚轩物业公司支付违约金283560元；5、请求判令新合作公司自2020年5月20日起，按照租金标准的三倍即按每日9452元向诚轩物业公司支付房屋占用费直至2020年7月13日止，累计金额为510408元；6、请求判令新合作公司自2020年5月20日起，按照每日463.30元标准，向诚轩物业公司支付占用期间物业管理费，直至2020年7月13日止，累计金额为25018.22元；7、请求判决本案诉讼费、保全费、律师费等由新合作公司承担。新合作公司向一审法院提出反诉请求：1、请求确认新合作公司与诚轩物业公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同之补充协议二》于2020年6月5日解除；2、请求判令诚轩物业公司退还新合作公司保证金216840元；3、请求判令诚轩物业公司赔偿新合作公司装修损失1283784.05元；4、请求判令诚轩物业公司赔偿新合作公司经济损失1303750元：5、请求判令诚轩物业公司向新合作公司支付违约金283560元；6、请求判令新合作公司自行取回租赁物业内的物品；7、本案诉讼费用由诚轩物业公司承担。一审查明的事实：2019年1月18日，诚轩物业公司（出租方、甲方）与新合作公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方同意出租位于武汉市江岸区永清路20号1层的物业（以下简称目标物业）给乙方用于开办一站式社区商业综合体（含农贸市场）。坐落：目标物业坐落于武汉市江岸区永清路20号；概况：楼层一层；层高5米；房屋结构钢筋砼框架；计租面积1390平方米;保证用途:甲方保证目标物业能够出租给乙方作为商业经营及办公场所使用。租赁期限为2019年2月1日起至2029年1月31日止，计10年整。甲方同意给予乙方6个月的物业改造期和经营免租期，具体分为三期实施：第一期（物业改造期4个月）自2019年2月1日起至2019年5月31日止；第二期（经营免租期1个月）自2020年12月1日起至2020年12月31日止；第三期（经营免租期1个月）自2021年12月1日起至2021年12月31日止。在物业改造期及经营免租期内，乙方无需支付租金和物业管理费用，但需承担该期间使用的水、电、气、垃圾清运费等承租方应承担的相关费用。计租起始日：自2019年6月1日起开始计算租金。合同第三条约定了租金、物业管理费、履约保证金及其支付方式。合同第四条约定了目标物业的交付、交还及维护责任。其中4.1双方约定2019年1月25日为目标物业交付日。4.2.2乙方逾期交还目标物业并不办理书面确认手续的，则须以最后一个租赁年度内月度租金费用的三倍标准，按月向甲方支付目标物业占用费；但因不可抗力导致目标物业破坏或灭失致使乙方无法按约定条件交还的除外；乙方逾期交还目标物业的，甲方还有权采取相应措施强行清退，所发生清退费用及目标物业内的财产损失由乙方自行负责和承担。合同第十条约定了合同的变更或提前解除。其中10.1经双方协商一致，可变更或解除本合同。10.2本合同生效后、本合同约定计租起始日前，如甲方单方解除本合同（本合同约定了解除权的除外），甲方应双倍退还乙方履约保证金（即此时履约保证金应当视为定金），及退还乙方预付的款项（如有），同时甲方按第四计租年度租赁费用总额向乙方支付违约金，如该违约金不足以补偿乙方的全部经济损失的，对超过部分甲方仍应赔偿。10.3在本合同正式生效履行后，如因甲方原因要提前单方面终止本合同（双方约定的解除权利条件下除外），必须提前90日告知乙方，从下达书面通知书开始计算，乙方可以不同意甲方单方面决定，并且要求甲方继续履约，但如同意解除合同，乙方也可以要求甲方继续履约90日后再赔偿当年租金标准的3个月月度租金作为违约金，除违约金以外的损失费用，如有，甲方需另行支付。10.4在本合同正式生效履行后，如因乙方原因要提前单方面终止本合同（双方约定的解除权利条件下除外），必须提前90日告知甲方，从下达书面通知书开始计算，甲方可以不同意乙方单方面决定，并且要求乙方继续履约，但如同意解除合同，甲方也可以要求乙方继续履约90日后再赔偿当年租金标准的3个月月度租金作为违约金；如乙方在经营期第一个年度单方面违约终止合同，需除违约金外另外支付甲方给予的4个月装修期租金（租金金额按第一个年度计算）；如乙方在经营期第二个年度经营免租期释放后单方面违约终止合同，需除违约金外另外支付甲方给予的4个月装修期租金及1个月经营免租期租金共计五个月租金（租金金额按第二个年度计算）；如乙方在经营期第三个年度经营免租期释放以后至合同履约结束之前单方面违约终止合同，需除违约金外另外支付甲方给予的4个月装修期租金及2个月经营免租期租金共计六个月租金（租金金额按第三个年度计算），除违约金以外的损失费用，如有，乙方需另行支付。10.5本合同生效后、本合同约定计租起始日前，如乙方单方解除本合同（本合同约定了解除权除外）甲方可没收履约保证金，同时乙方按第四计租年度租赁费用总额向甲方支付违约金；如该违约金不足以补偿甲方的全部经济损失的，对超过部分乙方仍应赔偿。乙方已预付款项（如有）可以冲抵赔偿款。10.6乙方应于第三条约定的缴费时间缴清各项应缴费用，若逾期15天未缴清相应租金的，甲方有权解除本合同，并由乙方承担违约责任。第十一条违约责任11.1合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，从第八个工作日起视为逾期违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方遭受的损失。如超过90日违约的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。11.2本款约定的违约金计算标准为：能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按逾期的违约金额千分之二计算；不能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按月租金的千分之二计算。11.3—方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时三个月租金费用的违约金，还应赔偿守约方所遭受的损失（包括但不限于房屋主体损失、装修损失、转租的租金损失、赔付第三方所产生的损失以及为维护自身权益所支出的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等），同时守约方有权选择解除本合同。第十二条租赁期限届满或终止财产处理。12.1本合同如提前终止，解除或届满时无续租的，甲方有权要求乙方保留其投入的不可移动的设施，乙方有权取回乙方投入的可移动设施，设备之一部分或全部，但已形成附合的除外。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体经甲方同意或合法之变更或自然损耗除外12.2租赁期限届满或提前终止后，乙方应于20日内搬迁完毕。在该期间内乙方无需支付租赁费用或其他任何费用给甲方，超过20日的，乙方应按照当年租金标准的双倍向甲方支付占有使用费。乙方未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。该合同还约定了其他内容。同日，诚轩物业公司（出租方、甲方）与新合作公司（乙方、承租方）、保证人朱莎（丙方）签订《房屋租赁合同之补充协议》一份，约定，鉴于：1、甲乙双方于2019年1月18日签订了编号为XGW-ST-B-1901-0001-1的《房屋租赁合同》，乙方据此承租甲方有权处分的位于武汉市江岸区永清路20号1层的物业（以下简称目标物业）产权人系中国人民解放军联勤保障部队，性质为军事设施用地/商业服务，不动产权证号为鄂武汉市江岸不动产权第0036965号。2、甲方于上述《房屋租赁合同》中已明确作出承诺：保证于2019年5月31日前获得目标物业的《军队房地产使用许可证》，以使得乙方能够顺利办理开办一站式社区商业综合体（含农贸市场）所需的全部经营证照、以及乙方所招商的商户能够办理相关经营证照——即保证乙方能够实现其签署《房屋租赁合同》的合同目的。3、丙方自愿为甲方履行本补充协议项下的全部义务，向乙方提供连带保证责任担保。综上，根据《中华人民共和国合同法》等法律法规之规定，经三方友好协商，达成如下一致条款，以资共同遵守。一、如因甲方。未能在2019年5月31日前获得目标物业的《军队房地产使用许可证》，致使乙方不能办理开办一站式社区商业综合体（含农贸市场）所需的相关经营证照、或乙方所招商的商户不能办理相关经营证照——即乙方无法开业经营、无法实现签署《房屋租赁合同》的合同目的的，乙方可单方面解除编号为XGW-ST-B-1901-0001-1的《房屋租赁合同》且不承担任何责任，甲方应当承担如下违约责任：1、甲方应当在2019年6月10日前，退还乙方已支付的租金、物业管理费、履约保证金等乙方已支付的全部费用；2、甲方应当在2019年10月10日前，一次性赔偿乙方已经发生的装修费、及乙方根据其与商户的商业合同所需承担的违约责任——在此，经双方协商一致，该项损失即直接确定为人民币150万元（大写：壹佰伍拾万元整），届时乙方无需再举证或出示相关票据。甲方在退还乙方已支付的全部费用、并赔偿乙方损失人民币150万元（大写：壹佰伍拾万元整）后，即视为《房屋租赁合同》已解除且甲方的相关违约责任已承担完毕，不存在任何其他违约责任。且乙方装修的所有可移动或不可移动的设施设备均不可搬走，必须按装修现状向甲方交还物业。但是，如乙方在目标物业上并未进行任何实际装修，则甲方无需向乙方赔偿上述人民币150万元。丙方自愿为甲方履行本补充协议项下的全部义务承担连带保证责任担保，保证期间为甲方合同义务履行期届满之日起两年。如甲方在2019年5月31日前获得目标物业的《军队房地产使用许可证》，或即使《军队房地产使用许可证》获取时间延期，但在甲方的协助下乙方及商户顺利办理合法合规的营业执照，补充协议自甲方获得目标物业的《军队房地产使用许可证》之日起自动失效。上述《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》签订后，新合作公司依约定支付保证金216840元，诚轩物业公司依约定将租赁房屋交付给新合作公司经营使用。新合作公司随即进场装修，并已于2019年5月31日前开业经营。2019年8月22日，诚轩物业公司（出租方、甲方）与新合作公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同补充协议之二》一份，约定，鉴于1、甲乙双方于2019年1月18日签订了编号为XGW-ST-B-1901-0001-1的《房屋租赁合同》，乙方据此承租甲方有权处分的位于武汉市江岸区永清路20号1层的物业（以下简称目标物业）产权人系中国人民解放军联勤保障部队，性质为军事设施用地/商业服务，不动产权证号为墅（2018）武汉市江岸不动产权第0036965号。2、甲方于上述《房屋租赁合同》中已明确作出承诺：保证于2019年5月31日前获得目标物业的《军队房地产使用许可证》，以使得乙方能够顺利办理开办一站式社区商业综合体（含农贸市场）所需的全部经营证照、以及乙方所招商的商户能够办理相关经营证照。但因中央军委在委托管理期间，牵涉涉及的项目较多，《军队房地产使用许可证》下发时间延期，导致甲方于2019年7月10日方才取得目标物业的《军队房地产使用许可证》（有效期至2019年12月31日，现甲乙双方经协商决定由甲方延长给予乙方免租期至2019年9月30日）。3、甲方向乙方交付目标物业后，乙方随即进场装修，并已于2019年5月31日前开业经营。经双方协商一致，达成如下补充条款，以资共同遵守。一、为双方最大限度的实现共赢，现经甲乙双方。协商一致，将计租起始日相应调整至2019年10月1日，即甲乙双方签订的编号为XGW-ST-B-1901-0001-1的《房屋租赁合同》约定的第二条、第三条需作如下修改：（仅列出已修改条款）二、租赁期限2.1租赁期限：2019年2月1日起，至2029年1月31日止，计10年整。2.2甲方同意给予乙方10个月的物业改造期和经营免租期。具体分为三期实施：第一期（物业改造期4个月、免租期4个月）自：2019年2月1日起至2019年9月30日止：第二期（经营免租期1个月）：自2020年12月1日起至2020年12月31日止：第三期（经营免租期1个月）自2021年12月1日起至2021年12月31日止。2.4计租起始日：自2019年10月1日起开始计算租金。三、租金、物业管理费、履约保证金及其支付方式3.1租金及物业管理费。3.1.1租金费用收取标准（包括增值税及附加税费）2019年2月1日-2020年1月31日月租金94520元；半年租金378080元；年度租金378080元。2020年2月1日-2021年1月31日月租金94520元；半年租金567120元；年度租金1039720元。2021年2月1日4022年1月31日月租金94520元；半年租金567120元；年度租金1039720元。3.1.2.物业管理费收取标准（包括增值税及附加税费）2019年2月1日-2020年1月31日月度物业费13900元;半年物业费55600元;年度物业费55600元。2020年2月1日-2021年1月31日月度物业费13900元；半年物业费83400元；年度物业费152900元。2021年2月1日4022年1月31日月度物业费13900元；半年物业费83400元；年度物业费152900元。3.1.4首期租金及物业.管理费支付方式及履约保证金。首期租金金额计算方式为：2019年10月1日至2020年3月31日的租金即人民币：567120元（大写：伍拾陆万柒仟壹佰贰拾元整），首期物业管理费金额计算方式为2019年10月1日至2020年3月31日的物业费即人民币：83400元（大写：捌万叁仟肆佰元整）首期租金、物业管理费的支付已于2019年1月22日由乙方在收到甲方正式增值税发票后支付完成；履约保证金即为上述3.1.1条表中所列2019年2月1日-2020年1月31日租赁时限的两个月度租金及上述3.1.2条表中.所列2019年2月1日－2020年1月31日租赁时限的两个月度物业管理费共计人民币216840元（大写：贰拾壹万陆仟捌佰肆拾元整）；履约保证金的支付已于2019年1月22日由乙方在收到甲方正式收据后支付完成；3.1.5乙方缴纳首期租金后，交费周期为2020年3月20日前，缴纳2020年4月1日至2020年9月30日中六个月的租金及物业管理费;2020年9月20日前，缴纳2020年10月1日至2021年3月31日中五个月的租金及物业管理费（2020年12月1日至2020年12月31日为经营免租期）；2021年1月20日前，缴纳2021年2月1日至2021年7月31日六个月的租金及物业管理费；2021年9月20日前，缴纳2021年8月1日至2022年1月31日中五个月的租金及物业管理费（2021年12月1日至2021年12月31日为经营免租期）。于2022年2月1日开始，甲方免租期全部释放完毕，之后每年度的付款周期为每年1月20日前、7月20日前，按照3.1.1/3.1.2约定金额及约定的付款年度金额付款。二、甲方保证乙方在租期内能够合法、持续、稳定的开展经营活动。如因甲方原因或部队征收此房产或政府拆迁等不可抗力因素造成乙方在租期内无法合法、持续、稳定的开展经营活动则视为甲方构成违约，乙方有权解除合同，且甲方须退还乙方已支付的保证金，以及未履行部分的剩余租金、并承担赔偿金额按150万元整为计算基数的经济损失，计算方式为：乙方租期十年期，甲方按照乙方未能正常经营年度15万，年进行赔偿，已经使用的年限除外。甲方已于2019年7月10日提供了目标物业的《军队房地产使用许可证》，至乙方本补充协议签订后，甲乙双方互不追究编号为XGW-ST-B-1901-0001-2的《房屋租赁合同之补充协议》中的任何违约责任，乙方自愿放弃追究编号为XGW-ST-B-1901-0001-2的《房屋租赁合同之补充协议》中的违约责任的相关权利。2020年3月13日，诚轩物业公司向新合作公司发出《联系函》，载明：“您司租赁的永青汇8区1层用于经营的物业，现根据租赁合同约定，您本期租金按协议约定将于2020年3月31日到期，尚需缴纳下一期2020年4月1日至2020年9月30日中六个月的租金即人民币567120.00元（伍拾陆万柒仟壹佰贰拾元整）因新冠疫情的特殊原因，我司特此减免1个月租金与您司携手共度难关，减免后租金金额为人民币472600.00元整（肆拾柒万贰仟陆佰元整）烦请贵司在2020年3月20日前支付此款为感”。此后，新合作公司未依合同约定履行支付租金、物业管理费的义务，尚欠2020年4月1日至2020年9月30日的租金及物业管理费。诚轩物业公司经催要未果。2020年5月19日，诚轩物业公司向新合作公司发出《联系函》，载明：“贵司欠付我方租金及物业费已近两月，在此期间我方多次与贵司坦诚沟通，但贵司却一再反复，出尔反尔。从2019年1月25日起，我方将武汉市江岸区永清小路20号一层物业交付贵司近16个月，贵司仅向我方支付了6个月租金。合同刚开始，贵司就拖欠我方租金，对此我方无法理解。我方虽然是小小民营企业，但向来重商誉、守信诺。我方始终相信‘不让老实人吃亏’，‘老实人吃不了亏’。自我方将物业租赁给贵司以来，压力一直比较大（租金低、免租期长），考虑到与贵司是长期合作，只要贵司诚信守约，按时支付相关费用，我司也不至过于困难。2020年5月18日，因与贵司沟通无果后，我方已委托律师向贵司发函。我方相信，贵司领导不会明知违反合同约定会导致我方维权索赔，进而可能会给国家造成损失的情况下，仍一意孤行，继续失信。我方仍期待化开误解，继续诚信、互惠合作。如贵司仍有意合作，请即刻派人与我方沟通，并按约支付租金及相关费用。如贵司无意继续合作，亦请贵司明确表明意见。我方将根据贵司答复，再考虑下一步方案。特此函告，望你方妥处”。同日，诚轩物业公司委托湖北今天律师事务所向新合作公司发出《律师函》，载明：“湖北今天律师事务所系依据中华人民共和国法律登记注册的中国律师事务所，本律师函署名律师具有完全的合法执业资格。受诚轩物业公司（以下称委托人）的委托，本律师特致函你方如下：据委托人称：你方与委托人于2019年1月18日，就你方承租位于武汉市江岸区永清小路20号一层物业签订《房屋租赁合同》，租期10年。2019年1月25日，委托人按照合同约定将租赁房屋交付你方，并已给予你方8个月物业改造免租期。根据前述租赁合同及双方补充协议约定，你司应于2020年3月20日前将下期（2020年4月1日至2020年9月30日）租金及物业管理费共计人民币：650520元交纳给委托人。就此，委托人曾多次去函向你方催讨，但你方一直拖延拒付。按照双方合同约定，你方若逾期15天未缴清相应租金的,委托人有权解除合同，并由你方承担违约责任。从2020年3月20日起至今，你方已拒付租金及物业费近两月，已属严重违约。有鉴于此，委托人特委托本律师出具此函，告知如下：1、从即日起，委托人决定解除与你方租赁合同；2、请你方立即按照合同约定腾空租赁房屋，并将租赁房屋交还给委托人；3、立即支付所欠租金及物业管理费等有关费用；4、按照3个月租金标准向委托人支付违约金人民币283560元；5、向委托人支付8个月装修免租期租金人民币756160元；6、按照租金标准的双倍，即每月189040元向委托人支付房屋占用费，直至你方将该租赁房屋完好交付委托人之日止。如你方拒不按照上述内容履行并承担相关费用，委托人将采取必要法律措施，向你方追索；造成的不良后果你方自担。特此函告，望你方妥处。湖北今天律师事务所经办律师：王宇文”。2020年6月1日，新合作公司向诚轩物业公司发出《同意解除租赁合同关系之回函》，载明：“贵司于2020年5月19日签发的《联系函》、贵司委托湖北今天律师事务于2020年5月19日签发的《律师函》，我司均已于2020年5月20日收悉。现郑重回复如下：1、同意贵司提出的解除租赁合同关系；2、同意贵司要求的腾退并交还租赁房屋的要求。我司将依约在2020年6月10日前腾退完毕，并将租赁房屋交还贵司，届时有劳贵司安排接收；3、贵司来函中所述及的部分内容不符合客观事实，且我司无法接受向贵司支付8个月装修免租期租金的要求。在贵我双方于2019年1月18日签署《房屋租赁合同》后，贵司迟迟无法兑现于2019年5月31日前提供《军队房地产使用许可证》的书面承诺，导致我司、及我司商户无法办理市场开业所需的包括营业执照在内的相关经营证照，而市场又不得按期开业，接下来就是我司被举报无证经营、工商部门前来调查、我司无法正常宣传推广……恶性循环由此开始。直至2019年7月10日，贵司才拿到有效期至2019年12月31日的《军队房地产使用许可证》。由此，贵司才主动提出增加免租期至10个月（含2019年年度内的8个月免租期）。反观我司，基于对贵司承诺的信任，我司在接收物业后即投入巨额资金进场装修，并在贵司未能兑现承诺、一拖再拖期间，仍然给予了贵司足够的信任，希望‘过两天’问题就能得到解决。但是，仍然耽误了关键的1个半月。4、对于解约后的租金支付等问题，我司愿意秉持互谅互让、公平合理的原则与贵司展开磋商，争取和平解决”。2019年7月13日，新合作公司腾退出诉争承租房屋，并与诚轩物业公司办理了交接手续。现诚轩物业公司诉至一审法院。审理中，新合作公司向一审法院提交《弱电单项施工合同》、《关于永青汇“邻里中心”室内改造弱电单项工程竣工结算审核报告》、存款支取单、增值税专用发票、《民用工程设计合同》、存款支取单、增值税专用发票、《消防工程改造施工合同》、《关于永青汇“邻里中心”室内消防改造工程竣工结算审核报告》、存款支取单、增值税专用发票、《建设工程施工合同》、《永青汇“邻里中心”室内改造工程建设工程结算造价咨询报告书》、存款支取单、增值税专用发票、《空调系统改造工程合同书》、存款支取单、增值税专用发票，拟证明新合作公司在接收租赁房屋后，聘请第三方对租赁房屋进行了包括室内弱电和空调改造、消防改造等装修项目，装饰装修费用合计1467394.88元。诚轩物业公司对上述证据的真实性均不予认可，认为所有合同的累计金额与新合作公司诉讼请求金额不一致，合同中的审核价款也与新合作公司的诉讼请求金额不一致，并且绝大部分合同的价款，新合作公司并没有支付给相应合同的相对人，反而证明新合作公司历来不是一个讲信用的合格主体。一审法院对此结合案件事实与证据进行综合评判。一审法院认为：诚轩物业公司与新合作公司签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同补充协议之二》系双方当事人的真实意思表示，内容真实，不违反法律禁止性规定，应受法律保护。诚轩物业公司依约将租赁房屋交付给新合作公司经营使用，但新合作公司未按约定履行义务，尚欠2020年4月1日至2020年9月30日的租金及物业管理费，新合作公司的上述行为已构成违约。一审审理中，新合作公司提出“逾期支付租金是因新冠疫情以及疫情防控措施的不可抗力原因所造成的，不构成合同违约，诚轩物业公司不得据此解除合同。而且，新合作公司有理由要求减免此期间的租金和物业费”的抗辩意见。对新合作公司是否构成违约，一审法院从合同签订的内容、合同履行的情况，以及疫情影响程度等方面进行综合评判。首先，从合同签订的内容来看，双方签订的合同期限为十年，出租给新合作公司用于开办一站式社区商业综合体（含农贸市场）租赁期限为2019年2月1日起至2029年1月31日止。诚轩物业公司同意给予新合作公司4个月的物业改造期和2个月的经营免租期，此后双方通过《房屋租赁合同补充协议之二》又约定给予新合作公司8个月的物业改造期和2个月的经营免租期。因此，新合作公司自2019年2月即依约取得承租房屋的使用权,并享有了合同相关的权利，而诚轩物业公司按合同约定在物业改造期和经营免租期则不收取相应的租金及物业管理费。上述情况说明，诚轩物业公司系基于双方租期长达十年的租赁合同，并在合同履行前一阶段作出了较大的让利，而新合作公司则相应享受了相关权益，因此，不能简单地理解新合作公司只是拒不履行支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金及物业管理费，而是应综合考虑合同租期及新合作公司前期已获利的情形来看待新合作公司的违约程度。其次，从合同履行的情况来看，诚轩物业公司依约交付了承租房屋，但新合作公司未按约定履行支付租金及物业管理费。诚轩物业公司于2020年3月13日向新合作公司发出《联系函》，告知新合作公司应支付下一期租金，并主动以新冠疫情为由减免1个月租金，新合作公司逾期未予支付，直至2020年5月19日诚轩物业公司向新合作公司向新合作公司发出《联系函》、《律师函》，新合作公司仍未履行支付义务，一直至今。新合作公司的上述行为表明该公司不是延期支付，而是拒付租金及物业管理费。再次，从疫情影响程度来看，本案租赁合同约定的租期为十年，而因疫情导致的不可抗力期间仅为76天，仅占总租期的极少部分，现武汉市已于2020年3月20日即复产复工，2020年4月8日完全解封，可见，疫情仅为合同不能履行的部分原因之一,且占比极小。现复工复产后，新合作公司所述疫情原因已经消除。新合作公司在审理中虽表述为疫情原因不能履行支付租金及物业管理费，但其并未举证证明该公司在疫情中由于何种影响不能支付，从常理来讲，新合作公司系国有大中型企业，疫情对该企业的支付能力影响有限，且新合作公司作为长达十年的投资项目，不可能事先没有任何准备。因此，新合作公司提出的因疫情原因不支付租金及物业管理费的理由不能成立。综上，一审法院认定新合作公司拒不支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金及物业管理费的行为已构成违约。新合作公司拒不支付合同主要义务构成根本违约，诚轩物业公司依约定有权解除合同。对诚轩物业公司提出确认诚轩物业公司、新合作公司双方签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）已于2020年5月19日解除的诉讼请求，因《房屋租赁合同》约定“乙方应于第三条约定的缴费时间缴清各项应缴费用，若逾期15天未缴清相应租金的，甲方有权解除本合同，并由乙方承担违约责任”，故诚轩物业公司的该项诉请符合同约定及法律规定，一审法院予以支持。但解除合同的时间应以新合作公司收到《律师函》的时间即2020年5月20日为准。对诚轩物业公司提出新合作公司支付自2020年4月1日起至2020年5月19日租金151232元、物业管理费22240元，共计173472元的诉讼请求，因新合作公司确实存在疫情影响，此前诚轩物业公司亦承诺减免一个月的租金，故一审法院确定新合作公司仅支付自2020年4月1日起至2020年5月19日租金59863元（94520元÷30×19=59863元），物业管理费22240元，共计82103元。对诚轩物业公司提出的新合作公司支付8个月装修期租金756160元及违约金的诉讼请求，因《房屋租赁合同》10.4约定“如乙方在经营期第一个年度单方面违约终止合同，需除违约金外另外支付甲方给予的4个月装修期租金（租金金额按第一个年度计算）”，此后双方通过补充协议二又约定诚轩物业公司给予新合作公司8个月的物业改造期和2个月的经营免租期，双方虽在补充协议二未明确约定新合作公司应支付8个月装修期租金，但结合前期《房屋租赁合同》约定因违约终止合同应支付装修期租金的约定，以及诚轩物业公司确因前期免收租金存在8个月租金损失，现因新合作公司违约致使合同解除，本着权利义务对等原则，诚轩物业公司有权主张新合作公司支付8个月装修期租金756160元。此外，新合作公司还应向诚轩物业公司支付违约金283560元。对诚轩物业公司提出的新合作公司按照租金标准的三倍支付自2020年5月20日起至2020年7月13日止房屋占用费的诉讼请求，因《房屋租赁合同》约定“乙方逾期交还目标物业并不办理书面确认手续的，则须按最后一个租赁年度内月度租金费用的三倍标准按月向甲方支付目标物业占用费”，且新合作公司一直占有使用租赁房屋至2020年7月13日止，故对诚轩物业公司提出的新合作公司按照租金标准的三倍即按每日9452元的标准支付自2020年5月20日起至2020年7月13日止的房屋占用费510408元的诉讼请求，符合事实及法律规定，予以支持。对诚轩物业公司提出的新合作公司提出的按照每日463,30元标准支付自2020年5月20日起至2020年7月13日止房屋占用期间物业管理费25018.2元的诉讼请求，符合事实及法律规定,予以支持。对诚轩物业公司提出的新合作公司提出的保全费、律师费由新合作公司承担的诉讼请求，因诚轩物业公司庭审自认上述费用暂未发生，故对诚轩物业公司提出的该项诉讼请求不予支持。关于新合作公司所述诚轩物业公司未向新合作公司提供新的《军队房地产使用许可证》，导致新合作公司在承租物业内的经营活动、招商活动等受到了极大限制，以及单方违约要求解除合同的问题。双方在《房屋租赁合同之补充协议》约定“如甲方在2019年5月31日前获得目标物业的《军队房地产使用许可证》,或即使《军队房地产使用许可证》获取时间延期，但在甲方的协助下乙方及商户顺利办理合法合规的营业执照，补充协议自甲方获得目标物业的《军队房地产使用许可证》之日起自动失效”。此后，诚轩物业公司于2019年7月10日获取并交付前述许可证，新合作公司于7月25日办理完营业执照，后双方在《房屋租赁合同补充协议之二》也约定：“甲方已于2019年7月10日提供了目标物业的《军队房地产使用许可证》至乙方本补充协议签订后，甲乙双方互不追究此前补充协议中的任何违约责任，乙方自愿放弃追究该补充协议中违约责任的权利”。诚轩物业公司向新合作公司提供《军队房地产使用许可证》后，诚轩物业公司提供该证的义务已经完成。新合作公司也未向一审法院提交证据证明其向诚轩物业公司提出过要求继续提供许可证的要求，及其因《军队房地产使用许可证》的原因致其经营受影响的情形。因此，无论是从双方合同约定的内容，以及实际履行情况来看都不足以证明诚轩物业公司的行为构成违约。新合作公司所述诚轩物业公司单方违约要求解除合同，如前所述，诚轩物业公司提出解除合同的原因是新合作公司拒不履行合同主要义务构成根本违约，诚轩物业公司依约定解除合同，而并非违约解除合同。新合作公司与诚轩物业公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同之补充协议二》自诚轩物业公司发出的《律师函》送达之日起已解除。对新合作公司提出的确认新合作公司与诚轩物业公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同之补充协议二》于2020年6月5日解除的诉讼请求，因上述合同及补充协议已于2020年5月20日解除，故对新合作公司提出的该项诉请不予以支持。对新合作公司提出的诚轩物业公司退还新合作公司保证金216840元的诉讼请求，因双方房屋租赁合同已解除，诚轩物业公司应退还新合作公司保证金216840元。双方虽在《房屋租赁合同》约定“本合同生效后、本合同约定计租起始日前，如乙方单方解除本合同（本合同约定了解除权除外），甲方可没收履约保证金”，但上述约定的是计租起始日前，如乙方单方解除本合同的情形，并不适用于因新合作公司计租起始日后违约并由诚轩物业公司依约解除合同的情形，故诚轩物业公司在合同解除后应退还新合作公司保证金216840元。由于一审法院确定新合作公司应支付诚轩物业公司违约金283560元，扣除诚轩物业公司应退还新合作公司保证金216840元，新合作公司还应支付诚轩物业公司违约金66720元。对新合作公司提出的新合作公司自行取回租赁物业内的物品的诉讼请求，因新合作公司已于2019年7月13日腾退出诉争承租房屋，并与诚轩物业公司办理了交接手续，该公司的该项讼请已无实际意义，故对该项诉请不再予以支持。对新合作公司提出的诚轩物业公司赔偿新合作公司装修损失1283784.05元及支付违约金283560元、经济损失1303750元的诉讼请求，因此次纠纷系由新合作公司重大违约所致，诚轩物业公司并不存在违约，《房屋租赁合同之补充协议》约定，“如因甲方原因或部队征收此房产或政府拆迁等不可抗力因素造成乙方在租期内无法合法、持续、稳定的开展经营活动则视为甲方构成违约，乙方有权解除合同，且甲方须退还乙方已支付的保证金,以及未履行部分的剩余租金、并承担赔偿金额按150万元整为计算基数的经济损失，计算方式为：乙方租期十年期，甲方按照乙方未能正常经营年度15万/年进行赔偿，已经使用的年限除外”，该约定显然与本案中基于新合作公司重大违约的情形不符。另《房屋租赁合同》约定“本合同如提前终止，解除或届满时无续租的，甲方有权要求乙方保留其投入的不可移动的设施，乙方有权取回乙方投入的可移动设施，设备之一部分或全部，但已形成附合的除外。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体经甲方同意或合法之变更或自然损耗除外”，故对新合作公司提出的上述诉请不予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认湖北诚轩物业管理有限公司与新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司双方签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）已于2020年5月20日解除；二、新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北诚轩物业管理有限公司支付自2020年4月1日起至2020年5月19日租金59863元，物业管理费22240元，共计82103元；三、新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北诚轩物业管理有限公司支付8个月装修期租金756160元；四、新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北诚轩物业管理有限公司支付违约金66720元；五、新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北诚轩物业管理有限公司支付自2020年5月20日起至2020年7月13日止的房屋占用费510408元（按照合同约定租金标准的三倍即按每日9452元计算）；六、新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北诚轩物业管理有限公司支付自2020年5月20日起至2020年7月13日止的物业管理费25018.2元（按照合同约定物业管理费标准即按每日463.30元计算）；七、驳回湖北诚轩物业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司的其他诉讼请求。新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15720元，由新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司负担13560元，由湖北诚轩物业管理有限公司自行负担2160元；反诉案件受理费31503元由新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司自行负担。因上述费用已由湖北诚轩物业管理有限公司预交，故新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司在支付上述款项时，将上述费用一并支付给湖北诚轩物业管理有限公司。二审中，新合作公司向本院提交证据如下：1、承诺函，拟证明新合作公司延迟办理营业执照的原因是诚轩物业公司所导致，未能按照合同约定，及时取得《军队房地产使用许可证》。诚轩物业十分清楚许可证对新合作公司的重要性。2、110接处警工作登记表、劳动合同书、武汉市职工社会保险缴费明细查询单、湖北政务服务网单位人员社保缴费记录打印单、出庭证人证言，拟证明新合作公司于2020年6月9日、6月16日先后两次腾退房屋，但均因诚轩物业公司的阻挠未能腾退。新合作公司未能在20日腾退房屋的过错在诚轩物业公司，新合作公司不应承担房屋占用费。3、公证书一份，拟证明新合作公司曾对本案所涉租赁房屋进行精装修。经质证，诚轩物业公司认为：对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议。军队用房许可证由部队签发和办理，该承诺书中的内容已经在补充协议及补充协议二中解决，新合作公司在补充协议中已明确表示不再追究诚轩物业公司延迟取得军队许可证的违约责任；对证据2真实性无异议，但对其证明目的有异议。不能证明新合作公司在6月9日、6月16日依照合同约定要求进行腾退，6月9日及6月16日有不明人员在案涉门面搬离物品，诚轩物业公司为了防止物品被盗，才阻止不明人员从从门面搬离物品；对证据3真实性无异议，但并不能达到新合作公司的证明目的。本院认为：新合作公司在二审中提交的证据不能达到其举证目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同补充协议之二》均合法有效。关于新合作公司提出一审将双方签订的《房屋租赁合同》的解除日认定为2020年5月20日，明显与事实不符的上诉理由。案涉合同签订后，诚轩物业公司依约将租赁房屋交付给新合作公司经营使用，但新合作公司未按约定履行义务，尚欠2020年4月1日至2020年9月30日的租金及物业管理费，新合作公司欠付租金的行为已构成根本违约，诚轩物业公司依约定有权解除合同，故一审认定解除合同的时间为新合作公司收到《律师函》的时间（即2020年5月20日）并无不当。新合作公司的该项上诉理由不能成立。关于新合作公司提出一审将诚轩物业公司阻挠新合作公司腾退房屋的事实不予认定，反而认定新合作公司拖延腾退，系认定事实明显错误的上诉理由。二审中，新合作公司虽提交了相关证据予以证明诚轩物业公司阻挠其腾退房屋的事实，但其提交的证据不足以证实其所主张的事实，故新合作公司该项上诉理由亦不能成立。关于新合作公司提出一审法院将因诚轩物业公司在先违约之后才给予新合作公司“四个月免租期”（即免收4个月的租金），最终却以新合作公司在后违约的理由将此四个月租金又判付给诚轩物业公司，势必导致诚轩物业公司违约而未受任何惩罚亦未付出任何代价，对新合作公司不公，是对诚轩物业公司的明显偏袒的上诉理由。因双方《房屋租赁合同》约定：“如乙方在经营期第一个年度单方面违约终止合同，需除违约金外另外支付甲方给予的4个月装修期租金（租金金额按第一个年度计算）”，此后双方虽又约定诚轩物业公司给予新合作公司8个月的物业改造期和2个月的经营免租期，但根据双方因违约终止合同应支付装修期租金的约定，以及诚轩物业公司确因前期免收租金存在8个月租金损失，现因新合作公司违约致使合同解除，一审判决新合作公司向诚轩物业公司支付8个月装修期租金756160元以及违约金283560元并无不当。综上所述，新合作公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15720元，由新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 龚治国二〇二〇年十二月十四日书记员 邬云格