江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终441号上诉人（原审原告）：位行瑞，男，1984年10月6日生，汉族，住所地山东省莘县。委托诉讼代理人:金渊跃，上海申伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王慧，女，1980年6月21日生，汉族，住所地山西省长治市城区。被上诉人（原审被告）：牛赵东，男，1975年5月11日生，汉族，住所地山西省长治市城区。委托诉讼代理人：谭伶俐，江苏友杰律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人位行瑞因与被上诉人王慧、牛赵东房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初14499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。位行瑞上诉请求：撤销一审判决，改判王慧、牛赵东返还定金40000元、支付违约金384000元、支付迟延履行违约金14400元并承担律师费16000元，本案一、二审诉讼费由王慧、牛赵东承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有错误和遗漏。1.不存在“贷款审批不通过”的情况，而是因为王慧、牛赵东拒不配合，导致我方无法申请组合贷款，既不能办理贷款也不能办理网络房屋买卖合同备案，更无法进行房屋转让过户手续的办理。一审中，证人赵某,4当庭也明确本交易需要网签之后才能办理公积金组合贷款。2.王慧、牛赵东自始至终未提供过身份证原件，也未到过现场配合办理按揭、房屋买卖手续，且牛赵东在电话中明确说其不知情，更不要说牛赵东在《房屋买卖合同》上签字以配合按揭、房屋买卖。3.我方在通过朋友张军汇往王慧的6万元定金中，备注为房款。该房屋买卖合同中，首付款不等同于首期房价款，而定金属于首期房价款，因此，一审法院认定事实错误。本案不存在网签条件未成就的情形，即王慧、牛赵东除了应配合网签之外，还需要通知并递送本次交易所需的备案材料。4.一审法院遗漏我方及中介孙某,赵某,42019年3月2日至4月2日长达一个月时间内对王慧、牛赵东进行催告的事实。5.一审法院遗漏在发送2019年4月17日解除通知之后，经王慧请求，双方同意继续履行合同的事实。双方经中介斡旋，微信达成一致意见继续履行《房屋买卖合同》，且王慧在微信聊天记录中也多次提出办网签。但牛赵东在约定网签当日擅自收回放置在中介处的产权证原件，致使合同无法按期履行。二、一审法院未查明本案房产交易流程，混淆了“办理产权过户手续的备案”和“房屋买卖合同的行政备案登记（俗称网签）”的概念，在我方已经支付10万元定金的基础上，单方面加重我方48万元付款义务，破坏合同约定。1.诉争房屋上并无贷款，不存在偿还贷款并办理注销手续的必要。2.“本案系争房注销抵押手续后，提交交易所所需备案材料”该条款与“甲乙双方在签订本协议时起壹拾伍日内提供本次按揭、交易的所需材料”并不冲突，且表达不同意思。前者表述的是交易中心产权过户所需要的抵押登记材料，后者是办理按揭、交易所需要的材料。因为牛赵东并未在《房屋买卖合同》上签字，需要牛赵东进行配合签字，或者至少需要牛赵东提供身份证原件才能推进交易。一审法院要求必须先支付首付款，然后才提供身份证原件，再进行网签实属脱离合同约定，属于不当认定，也会造成我方交易风险。3.没有办理网签的话，王慧、牛赵东随时可以一房二卖。我方已经支付10万元定金，并且愿意继续按原条件履行合同的情况下，一审法院单方面脱离双方书面约定，毫无理由地加重我方付款义务，严重损害我方利益。4.对方代理律师一直强调的套路售房无凭无据。王慧、牛赵东拖延的情形将导致我方贷款额急剧下降，我方及时采取补救措施属于无奈之举。是王慧、牛赵东不愿意继续履行本次交易。三、一审法院未界定网签的范畴，就认为我方依据不足，判非所请，有违民事诉讼法规定。1.我方系因王慧、牛赵东迟延履行合同义务超过十五日要求解除合同，并主张20%的违约金。一审法院依据网签条件未成就，我方需要支付对方首付款为由驳回诉请，对王慧、牛赵东屡次迟延履行的问题未进行审理。2.网签并非法律意义上的概念，一审法院未对网签进行界定，径直认定网签条件未成就，属于事实不清。四、一审法院存在程序违法，遗漏我方提供的赵某,4的证人证言和通话录音整理材料、通过中介在微信上发给王慧、牛赵东的补充协议等。却将与本案无关的王慧、牛赵东购买另一住房的材料写入判决。五、本案《房屋买卖合同》牛赵东并未依约于15日内配合签署或者提供材料，我方贸然支付首付款有资金丧失风险。根据我方律师和牛赵东的通话录音看，牛赵东一直以各种理由进行拖延、推诿。我方要求合情合理。王慧、牛赵东辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。针对位行瑞的上诉理由回应如下：一、位行瑞与本次交易中介赵某,4属于上下级关系，另赵某,4并非房屋买卖合同中中介方昆山福人居房产咨询有限公司（以下简称福人居咨询公司）的员工。本次交易中双方仅约定银行贷款，我方只是根据房屋买卖合同约定要求收到首付款后再配合办理网签备案，并无过错，位行瑞无端加重我方义务没有依据。二、按照合同约定的交易顺序，应该是位行瑞支付定金，然后位行瑞去申请贷款审批，贷款审批通过后支付首付款，之后办理网签，网签后去银行办理贷款，贷款审核通过之后过户。我方向建设银行、浦发银行等了解过，办理贷款审批并不需要先办理网签，位行瑞也没有证据证明必须要先办理网签才能贷款。三、本案实际中介方并非专业人员，不是福人居咨询公司员工，本身就混淆了二手房买卖的流程。四、牛赵东在现场明确表示，只要位行瑞支付首付款，我方就配合办理网签，但是位行瑞当天一定要我方签署其自己准备的不公平协议，因此交易才没有进行。五、结合房屋买卖合同上下文内容，“首期房价款”指的就是首付款58万，而不是位行瑞所说的10万元定金。六、牛赵东没有在房屋买卖合同上签字，即位行瑞从一开始就知晓其所说的交易风险。且牛赵东也没有不同意卖房，只是根据合同约定要求位行瑞先支付首付款而已。综上，位行瑞的上诉请求没有依据，请求二审法院予以驳回。位行瑞向一审法院起诉请求：1.王慧、牛赵东返还定金40000元；2.王慧、牛赵东支付违约金384000元；3.王慧、牛赵东支付迟延履行违约金14400元；4.王慧、牛赵东承担律师费16000元。一审法院认定事实：王慧、牛赵东共同共有位于昆山开发区的房产。位行瑞（作为合同乙方）与王慧、牛赵东（作为合同甲方）、福人居咨询公司（作为合同丙方）签订《昆山福人居房产房屋买卖合同》，合同载明：位行瑞向王慧、牛赵东购买昆山开发区房屋，总价款为1920000元整，壹佰玖拾贰万元整；付款方式为签订合同当日乙方支付甲方购房定金100000元整，大写壹拾万元整，等乙方贷款审批通过后乙方支付甲方首付款（含定金）580000元整，大写伍拾捌万元整，给甲方还贷款、乙方银行贷款1340000元整，大写壹佰叁拾肆万元整在银行放贷叁个工作日内由银行直接打入甲方银行账户；甲乙双方在签订本协议时起壹拾伍日内提供本次按揭、交易的所需材料，甲方应在收到乙方首期房价款后三个工作日内，还清该房屋原有贷款并及时办理抵押注销手续后，通知并递送给予丙方在本次交易中所需的备案材料；待存量房网签备案审核通过后，丙方通知甲乙双方柒个工作日内去银行签订该房屋的贷款手续；在丙方通知甲乙双方，乙方的贷款审核通过柒个工作日内，甲乙双方赴房地产交易中心申请办理该房屋产权过户手续；甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务、则每逾期一日、违约方应向守约方支付总房款的万分之叁作为违约金，逾期超过十五日的违约方需支付守约方的违约金外，守约方有权单方解除合同；若守约方单方解除合同，应书面通知违约方，违约方承担赔偿责任，赔偿金额为房地产出售总价款的20%，违约方需支付丙方成交价的2%作为支付中介方的违约金，违约金的条款独立于本合同，不因本合同无效而无效；违约方造成守约方其他损失的，需另行计算并赔偿；违约方应在收到书面通知之日起叁日内支付违约金及赔偿金。违约方还需承担守约方为维护合法权益而支出的律师费、诉讼费等费用。合同落款甲方处，有王慧签字予以确认，为此，王慧出具承诺书，载明：由于该房屋产权所有人牛赵东因故无法前来签订关于江苏省昆山市开发区昆嘉路318号首创悦都30号楼903室的《住宅买卖合约》，现全权委托本人王慧代为办理签约上述买卖合约、买卖收益等；本人确定在签订上述房屋买卖合约之前与房屋产权所有人牛赵东取得同意出售确认无异议，上述房屋产权所有人牛赵东明确表示对于出售该房屋以及该买卖合约所述的所有买卖条件及其他条款均予以认可及同意，并授权给本人签字；王慧亦承诺，若本人是无权代理或越权代理签订本合同的，本人自愿接受法律制裁并承担赔偿责任；若此后该房屋产权人牛赵东拒绝履行该买卖合约或不同意买卖房屋或不同意该买卖合约中所述的任何买卖条件以及任何条款的，则本人自愿承担一切赔偿和责任，与居间方和买方无关。为此，位行瑞通过案外人张军的银行账户，于2019年3月2日向王慧转账付款60000元；同日，王慧出具收款收据，载明：收到肆万元整，上述款项系位行瑞用于购买昆山开发区房产的定金，收款收据下方手写备注：剩余定金60000元（陆万元）于2019年3月2日通过银行转账支付。2019年4月15日，位行瑞向王慧、牛赵东寄送房产买卖合同解除通知函，载明：根据双方于2019年3月2日签署的《昆山福人居房产房屋买卖合同》，甲乙双方在签订本协议时起壹拾伍日内提供本次按揭、交易的所需材料，但截止2018年（笔误，应为2019年）3月30日止，你依然未配合提供身份证原件等办理网签等相应材料；2019年4月2日，我通过中介赵某,4催问你协助办理网签，但是你以自己社保末缴纳无法购买昆山新房、在银行上班等等为由，要求拖延至2019年5月；若你无法购买新房，则势必不会出售本房屋，根据你的屡次违约情形，我有充分理由认为你没有出售房屋的意愿；同时，因为2019年5月份之后将会施行新政，我的按揭贷款比例将会发生变化，你的拖延行为将会导致我房款支付比例上升至80%，影响我购买新房，为避免我的进一步损失，也利于我能够及时购买其他房屋，现本人位行瑞正式通知你，因为你们未及时协助我办理网签手续，且拖延行为会导致我无法购买昆山地区的房屋，因此，《昆山福人居房产房屋买卖合同》自本通知到达你方之日起解除；你需要根据合同约定，向我支付违约金合计384000元。同时你还需要支付自2019年3月18日起至2019年4月12日止按照总房价日万分之三的迟延履行违约金合计14400元（576元/日*25日)，请你于收到通知之日起5日内予以支付。上述解除通知函通过全球邮政特快专递寄送，王慧于2019年4月17日签收。此后，双方协商未果，位行瑞遂向法院起诉而引起纠纷。一审另查明，位行瑞为本次诉讼，聘请律师，收费方式载明系风险代理。庭审经询问，双方当事人一致确认《昆山福人居房产房屋买卖合同》已解除，位行瑞已支付定金100000元，王慧、牛赵东已退还60000元，尚余40000元。位行瑞解释称，贷款审批未通过，合同已解除；要求王慧、牛赵东双倍返还定金100000元，作为预期利益，另依据合同约定，要求王慧、牛赵东承担总房款20%的违约金，此外，该房屋现在市场价约2300000元，房价差额约300000元，综上，位行瑞按384000元主张赔偿金；同时，位行瑞要求王慧、牛赵东支付延迟履行违约金，以总房款为基数，按每日万分之三从2019年3月17日开始计算的，计算至4月15日为14400元；位行瑞主张合同约定违约方造成守约方其他损失，需另行计算并赔偿，故要求同时主张违约金及延迟履行违约金；律师费位行瑞尚未实际支付，由法院依法认定。王慧、牛赵东陈述其为置换房产而出售案涉房屋，牛赵东对售房事项系知晓的，认为给了首付就配合网签；2019年4月20日前，牛赵东未出面处理，但中介称只需要身份证，王慧、牛赵东该提交的材料复印件全部提交了，房产证和土地证的原件也提交了；认为其不存在违约行为，系位行瑞单方解除合同，违约金过高，且解除合同时，房屋未产生差价；中介与位行瑞系上下级关系，买房存在套路。上述事实，由《昆山福人居房产房屋买卖合同》、承诺书、房屋产权证和土地证、收据、银行转账凭证、微信聊天记录、《房产买卖合同解除通知函》、寄送情况、房屋预定单、签约催告函以及当事人陈述予以证实。一审法院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律的规定，牛赵东亦对合同不持异议，一审法院依法予以确认，双方均应恪守。双方一致确认《昆山福人居房产房屋买卖合同》已解除，一审法院依法予以确认，解除时间应为王慧、牛赵东实际收到位行瑞邮寄的《房产买卖合同解除通知函》之日，即2019年4月17日。关于违约责任，依据合同约定，位行瑞应于贷款审批通过后支付王慧、牛赵东首付款，王慧、牛赵东应于收到首付款后还清涉案房屋原有贷款，办理抵押注销手续后递送交易所需备案材料，故王慧、牛赵东主张要求位行瑞先行支付首付款，并无不当，位行瑞要求王慧、牛赵东配合网签，条件尚未成就。位行瑞据此要求解除合同，并要求王慧、牛赵东承担违约责任，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：驳回位行瑞的全部诉讼请求。案件受理费8116元，减半收取4058元，由位行瑞负担。二审中，位行瑞向本院提交：1.中介孙某,4与王慧的微信聊天截图（附光盘），以证明双方明确的贷款种类是组合贷款，根据交易中心的规定需要王慧、牛赵东提供身份证原件，并且需要首先办理网签；位行瑞及中介从2019年3月10日开始就已经多次通知王慧、牛赵东进行配合。2.从房产交易中心调取的购买存量房住房申请公积金贷款流程单，以证明申请公积金与商业组合贷款，必须要先办理网签合同备案，办理网签需要王慧、牛赵东提供身份证原件。3.昆山市存量房买卖合同，以证明办理网签后支付首付款是为了保证交易安全，也为了避免房屋被卖方二次销售。4.中国建设银行苏州分行商业贷的面谈记录表，以证明即使申请商业贷款也需要卖方配合。5.其他《昆山福人居房产房屋买卖合同》，以证明本案不存在王慧、牛赵东所称的套路贷款、套路购房，本案签订的合同使用的是福人居咨询公司的常用合同版本，因为福人居咨询公司有办理公积金贷款的资质，中介与福人居咨询公司之间有战略合作协议，通常涉及公积金贷款的交易都要使用福人居咨询公司的统一格式合同。6.房产交易中心的抵押权注销登记指南，以证明房产交易注销抵押权的话也需要身份证原件，对于房屋交易相应流程、所需资料法院可以根据指南上的电话直接向房产交易中心核实。7.福人居咨询公司的房地产经纪机构备案证，证明福人居咨询公司是经过备案、有办理公积金贷款资质的经纪公司。8.证人孙某,4出庭作证，以证明案涉房屋签约时没有贷款，合同签订后因卖方不配合网签导致位行瑞未能申请贷款，而非一审认定的申请贷款审批未通过。孙某,4出庭陈述：我是首创悦都小区物业公司的工作人员，物业公司也提供中介服务，本案双方当事人之间的房屋买卖是我们物业公司居中介绍的，位行瑞购房需要申请组合贷款，而在昆山能够办理组合贷款的只有建设银行，建设银行对于办理贷款的中介资质有要求，只有年交易量很大的公司才有资格，福人居咨询公司就是其中一家，所以我们物业公司进行中介一直和福人居咨询公司战略合作。位行瑞和赵某,4都是物业公司员工，但位行瑞负责物业公司主营业务，我和赵某,4负责增值业务。我们通过电话咨询得知王慧的房屋要出售，正好位行瑞想买房子，我们就向他推荐了这套房源，之后我们对位行瑞的购房资格、贷款条件、征信报告做了初审，都是可以的，然后约双方见面签订合约，位行瑞当天支付定金10万元，和双方约定日期来办理网签，后续我们联系王慧来办理网签，她一直说忙拖了两个多月才过来，严重违反了合同约定。昆山市2019年7月24日出台了新的购房政策，导致位行瑞没有购房资格。按照合同约定，正常的交易流程是签完合同、支付定金，15天内一起到房产交易中心办理网签，网签当天位行瑞会拿着首付款凭条去做银行贷款审查，等银行审批通过后首付款直接放到资金监管账户里，交易完成时首付款会通过资金托管账户直接支付给对方。我们核实过涉案房屋上不存在抵押，但是我们使用的是格式合同，所以没有删除在收到首期房价款后三个工作日内还清原有贷款并及时办理抵押注销手续的约定。组合贷款分为公积金贷款和商业贷款，昆山房产交易中心明确规定申请组合贷款必须先办理网签，然后由买卖双方到银行申请面签。合同上没有约定申请组合贷款，但我们面谈时以及在微信聊天中均有告知卖方。对于上述证据，王慧、牛赵东质证认为：1.对微信聊天记录真实性无异议，对证明目的不认可。孙某,4并非合同当事人或中介，与本案无关；合同签订时双方并未约定是组合贷款，位行瑞自行加重我方义务没有依据。2.对公积金贷款流程单真实性没有异议，对证明目的不认可。该流程双方没有约定，我方也不知晓位行瑞一审中有没有提交。3.对合同真实性不清楚，但与本案无关，双方交易也没有达到这一步。4.面谈记录表是复印件，我方不认可，且合同中没有约定向哪家银行贷款，位行瑞也没有证据证明何时需要签署面谈记录表。中介从未通知我方来签材料，只是一直微信催要身份证原件进行网签。5.买卖合同系复印件，我方不认可，也与本案无关。本案中介本身就不是福人居咨询公司员工，冒用他人名义，根本不懂二手房买卖流程。6.对登记指南真实性没有异议，但与本案无关。双方交易没达到该流程。7.备案证系复印件，真实性我方不清楚，与本案也没有关系，中介并非福人居咨询公司员工。8.对于孙某,4的证言，孙某,4与位行瑞是同事、上下级，存在利害关系，其证言不可信。孙某,4没有通知我方去签字，只是一直重复要身份证原件办理网签。双方合同在新政策实施之前已经解除，原因与新政策无关。涉案房屋上不存在抵押不能免除位行瑞支付首付款的责任。我方并不知道组合贷款的情况，整个交易过程也只持续了一个多月。二审中，双方当事人均确认签约时涉案房屋上并不存在贷款，也没有抵押需要注销。位行瑞认为正常的交易流程是：先付定金，之后卖方在15天内配合提供按揭、交易所需材料，包括其本人配合到场、提供身份证原件、办理网签等手续；之后进入申请贷款环节，如果贷款申请审批通过，买方支付首付款，未通过的话属于贷款额度不足，买方在产权过户当日补足给卖方。王慧、牛赵东认为按照合同约定，交易流程应为：位行瑞先向我方支付定金，然后去申请贷款审批，贷款审批通过后支付首付款，之后双方办理网签，网签后去银行办理贷款，贷款发放后进行过户。二审另查明，一审法院2019年9月3日庭前调查时，位行瑞提供2019年4月份中介赵某,4与王慧，位行瑞律师与王慧、牛赵东，王慧与中介、位行瑞律师的通话录音，以证明王慧有意拖延履行合同，在与律师通话后提出先付首付款，后王慧同意继续履行，但试图寻找买卖合同的漏洞及通过套话规避自己的违约责任。王慧、牛赵东质证认为仅有录音文字整理稿，没有原始载体及录音材料，其无法核实，且也达不到位行瑞的证明目的。位行瑞同时申请证人赵某,4出庭作证，赵某,4到庭陈述：我是从事中介工作的，就职于盛世物业租售中心，王慧、牛赵东有房子在我处要出售，位行瑞看中了，我电话、微信通知双方3月2日来签合同，当时牛赵东未到场，王慧携带了产证和身份证，通过电话、微信和牛赵东确认了房屋价格，中介要求王慧出具了承诺书，约定15天需要提供身份证、户口本、结婚证原件、办理贷款手续及网签手续，且牛赵东需到场签字，大概到了15号左右，我通知王慧确定网签及贷款的时间及材料，王慧说牛赵东没有时间来，能不能自己来，我说不能，后王慧说自己的户口没有地方迁，要求推迟到3月底，我就直接跟牛赵东联系，牛赵东说自己工作忙没有时间过来，再后来我觉得卖方不对劲，就问他们是不是不想卖了，4月初王慧说没有这个情况，直至4月中旬，牛赵东还是未出现，称什么时候迁户口什么时候办理，到4月15日左右，我给王慧发了解除合同通知函，王慧说周五来办，后又改到周六，说首付支付时间和贷款办理不下来的问题约了周六到店里协商，到店后牛赵东说不知道这个事情并拿走了房产证，之前位行瑞怕卖方反悔，发了补充协议给卖方，卖方说知道了，但当天补充协议也没有签。根据合同第二条约定，位行瑞贷款审批通过后支付首付款，贷款审批需要网签通过，需要双方身份证、户口本、结婚证、双方到场去银行签贷款合同，签房屋买卖合同当天就通知卖方，后来也通过微信通知了。福人居咨询公司与盛世物业租售中心是合作关系，合同上的章是福人居咨询公司已经盖好的。位行瑞是我公司的领导。对于赵某,4的证人证言，王慧、牛赵东质证认为赵某,4不是中介福人居咨询公司的员工，属于冒用他人身份签署合同，其无法履行居间合同，证人陈述的交易流程也与合同相悖，且证人与位行瑞是上下级，有利害关系。二审又查明，根据位行瑞一审中提供的中介赵某,4与王慧的通话录音，王慧于2019年4月17日通过王慧协商周六（20日）过去办理。位行瑞据此认为双方达成继续履行的合意。对于20日当天的沟通情况，王慧、牛赵东陈述：当时王慧、牛赵东希望交易继续，位行瑞支付首付款后就配合网签，但是周六当天到物业公司办公室后，位行瑞又拿了一份协议要我方签字，我方不同意，所以没有继续交易。位行瑞陈述：我方当天提供的补充协议没有设定额外义务，只是要求王慧、牛赵东在2019年4月20日当天协助办理网签，包括在我方通知之日起七个工作日内配合办理变更手续，然后要求双方办理银行贷款、办理产权过户的时候本人要到场，而且该补充协议之前已经通过赵某,4发送给对方。20日当天双方到中介约定的办公室见面，但牛赵东坚持要求支付首付款，而且说了“我买卖合同都没签，你觉得我会签补充协议”，之后王慧、牛赵东取回两证离开，后其将6万元退回原打款人账户，并微信转账位行瑞5万元，位行瑞没有接收。二审再查明，根据王慧、牛赵东一审中提供的其与中介员工的微信聊天记录，中介于2019年3月10日、11日催促王慧确定时间来办理网签手续，王慧表示这两天过不去，中介称按照合同需在15号左右办手续，王慧回复15号去不了，都是金经理的朋友，再等几天；中介于2019年4月15日向王慧发送了位行瑞解除函照片，王慧称周五过去办，他不买了？双方后续就交易流程进行沟通，王慧提出“你明天问问对方，办贷款之前把首富（付）给我”。备注为“A首创物业租售孙某,4”的人员在2019年3月12日前后告知王慧需要身份证挂下网签，人来不及过来可以将身份证寄过来，王慧表示身份证要用，15号去不了，房子不涨价肯定卖，但要抽空才能过去。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：位行瑞与王慧、牛赵东签订的《昆山福人居房产房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，牛赵东虽未在合同上签字，但从本案诉讼情况看，牛赵东知道案涉房屋出售的情况，对上述合同并未提出异议，应视为对王慧签订房屋买卖合同的认可。上述合同合法有效，买卖双方均应按约履行。2019年4月15日，位行瑞以王慧、牛赵东拖延办理网签手续、不配合提供网签所需材料为由，向王慧、牛赵东发出合同解除通知函；后双方协商于2019年4月20日办理网签，但当日因首付款支付问题再次产生争议，双方未能办理网签，王慧、牛赵东取回房产证原件；本案审理中，位行瑞与王慧、牛赵东均同意解除合同，应视为双方已经协商一致解除了上述房屋买卖合同。一审中，位行瑞认为合同解除时间在王慧、牛赵东收回房产证的2019年4月20日，王慧、牛赵东认为合同解除时间在收到位行瑞微信发送解除函的2019年4月15日。对此，本院认为，鉴于王慧、牛赵东在收到解除函后仍通过中介协商继续履行合同事宜并约定2019年4月20日到场沟通，即当时其并无解除合同的意思表示，而2019年4月20日王慧、牛赵东取回放在中介处的房产证，即以实际行动表明不再继续履行合同，故位行瑞主张以2019年4月20日为合同解除时间更符合双方的真实意愿。根据我国合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然王慧、牛赵东未按照中介通知配合办理网签手续，但案涉合同最终未能继续履行的原因在于双方对支付首付款与办理网签手续的先后顺序产生争议。对此，本院认为，交易流程应当遵从双方的书面约定。根据各方当事人的陈述及证人证言，双方使用的合同是福人居咨询公司的格式文本。其中第二条第1款付款方式中约定，买方应在贷款审批通过后支付卖方首付款58万元给卖方还贷款，双方在签订协议时起15日内提供按揭、交易所需材料，卖方应在收到买方首期房价款后三个工作日内还清房屋原有贷款、注销抵押，向中介递送本次交易中所需的备案材料。双方对该条款有不同的理解，根据该条款内容也无法推定提交备案材料、办理网签与支付首付款的先后顺序。本案实际中介人员与位行瑞有同事关系，仅凭中介人员的证言，尚不足以证明签订房屋买卖合同时双方对于交易流程的认识一致且明确。鉴于合同对交易流程约定不明，实际履行产生争议后，双方当事人应本着诚实守信的态度积极协商，以保证交易的履行。现双方未能协商一致，故合同不能继续履行的过错不能归咎于双方。一审法院对位行瑞要求王慧、牛赵东承担违约责任的诉讼请求未予支持，并无不当。但双方合同已经解除，王慧、牛赵东继续占有10万元定金没有事实和法律依据，应予退还。王慧、牛赵东已经退还6万元，剩余4万元应当直接返还位行瑞。综上，上诉人位行瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初14499号民事判决；二、王慧、牛赵东于本判决生效之日起十日内返还位行瑞定金4万元；三、驳回位行瑞其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4058元，由王慧、牛赵东负担357元，由位行瑞负担3701元；二审案件受理费8116元，由王慧、牛赵东负担714元，由位行瑞负担7402元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年十二月七日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。