贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4149号上诉人（原审原告）：刘光灯，男，1970年12月20日出生，侗族，住贵州省锦屏县。上诉人（原审原告）：龙淑清，女，1980年3月10日出生，侗族，住贵州省锦屏县。二上诉人共同委托诉讼代理人：罗朝根，男，贵州铁力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦屏县开泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915226287309592725，住所地：贵州省锦屏县三江镇（原百货公司**）。法定代表人：宋家龙，男，系该公司总经理。上诉人刘光灯、龙淑清因与被上诉人锦屏县开泰房地产开发有限公司（以下简称“锦屏开泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省锦屏县人民法院(2020)黔2628民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。刘光灯、龙淑清上诉请求：1、撤销锦屏县人民法院(2020)黔2628民初999号第二项民事判决，改判被上诉人支付上诉人2017年1月1日至2020年6月30日逾期交付商品房转移登记有关文书违约金49904元，2020年7月1日之后的逾期办证违约金以195547为基数，按日万分之二计算至被上诉人向上诉人交付商品房转移登记有关文书之日止；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定案由错误，案涉合同签订时合同标的物未达到竣工验收条件，属于正在建设中的房屋，上诉人购买的是预售房，根据《民事案件案由规定》的规定，本案案由为商品房预售合同纠纷；2、本案诉讼时效已经发生中断，一审法院以《通话录音》没有具体的通话日期，不能查明诉讼时效从何时开始中断为由，认定本案诉讼时效未中断，属于事实认定错误，上诉人于一审出具证据：《通话录音光盘》，打开后的录音标题为：2007041203.amr，该标题明确写明时间为2020年07月04日13点02分，上诉人附于光盘后的纸质材料仅仅是为方便审理而根据录音内容整理出来的文字稿，而一审法院未打开光盘播放，证据内容，仅仅阅读了文字稿后就作出了认定，一审法院对该项证据未尽到合理的审查义务，导致认定事实错误；3、一审法院适用法律错误：①根据《九民会议纪要》规定，对于造成实际损失的举证责任应由违约方承担，一审法院要求守约方承担举证责任属于适用法律错误；②一审法院将违约金调整至日万分之零点五，不符合《商品房买卖合同司法解释》第18条的规定；③一审法院未进行类案检索，截止于2020年8月31日，裁判文书网关于逾期办证的案件，顺位最高、发布时间最新的为：贵州省高院2020年4月7日作出的（2019）黔民申4843民事裁定书，其内容为：“万分之二的逾期办证违约金没有超过相关规定，应予以支持。”；④一审判决未能体现公平公正原则，一审法院对违约金对出的调整不适当；⑤一审法院判决不符合当事人意思自治原则，本案当事人对违约金作出了约定，是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，被上诉人应当严格依照约定承担责任，如不论违约金如何约定，均调整为日万分之零点五，对违约责任的约定将无意义。二审中，被上诉人未进行答辩。上诉人一审诉讼请求如下：1、判令锦屏开泰公司向刘光灯、龙淑清交付商品房转移登记有关文书；2、判令锦屏开泰公司支付刘光灯、龙淑清2017年1月1日至2020年6月30日的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金49904元，2020年7月1日之后的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金以刘光灯、龙淑清已付房款195547元为基数，按日万分之二计算至锦屏开泰公司为刘光灯、龙淑清办理房产证之日止；3、本案相关诉讼费用由锦屏开泰公司承担。一审法院认定事实：2015年7月9日，刘光灯、龙淑清与锦屏开泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买锦屏县，房屋总价款为195547元，原告应于2015年7月9日前支付全部购房款。该合同第八章第二十二条第三项对商品房转移登记作出如下规定：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2015年3月4日、3月6日、7月9日，原告分别三次向被告交清上述购房款195547元。后被告将房屋交付给原告，原告于2016年1月15日对该房屋进行装修后入住该房屋。因被告迟迟不向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，刘光灯通过电话向被告法定代表人询问房屋办证情况，并向被告邮寄送达律师函，后原告向本院提起诉讼，请求判决支持原告前列诉讼请求。同时查明，因商品房消防等问题，被告至今尚未办理锦屏县文兴家园B栋商品房所有权初始登记手续。一审法院认为：刘光灯、龙淑清与锦屏开泰公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，合同内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。本案，被告承诺在2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，但时至今日，被告仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已经构成了违约，依法应承担相应违约责任。原告诉请被告交付办理商品房转移登记的有关文书，本院予以支持。关于被告逾期办证违约金问题，本案，原、被告虽在合同中有明确约定，被告按照原告已交房价款的日万分之二支付逾期办证违约金，但我国合同法规定的违约金性质主要是补偿性的，同时体现一定限度的惩罚性。本案，原告已对购买的商品房进行了装修并入住，被告逾期办证，并不影响原告对该商品房的正常居住，原告也没有提供证据证明因被告逾期办证给原告造成的经济损失，庭审中，被告请求将逾期办证违约金比例调整至按日万分之零点五计算，结合本案实际及法律、司法解释的相关规定，本院认为被告的请求较为合理，予以支持。本案原告诉请逾期办证违约金是否已部分超过诉讼时效，是否存在诉讼时效中断情形？我国《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案，双方约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间为2016年12月31日前，在此之后被告并未按照约定交付，原告应当自2017年1月1日起就知道其权利受到了损害，但原告未及时主张权利，直至2020年7月14日才向本院提起诉讼。双方在合同中约定的违约金是按日累计计算违约金数额的，随着时间的推移，违约金数额每日都在不断发生变化，原告诉请被告给付违约金，属于一种持续性的债权，依法应当适用诉讼时效期间的规定。诉讼时效期间为原告起诉之日起倒推三年，即在2017年7月14日至2020年7月14日期间，原告诉请的违约金在诉讼时效期间内，本院予以保护；2017年1月1日至2017年7月13日期间，原告诉请该期间的违约金已超过了诉讼时效期间，被告提出诉讼时效抗辩，该期间的违约金本院不予保护。本案，原告虽向被告邮寄送达《律师函》，但被告是否进行了签收，是否知晓律师函内容，原告没有相应证据证明，不能适用诉讼时效中断的相关规定。原告与被告法定代表人的通话录音，没有具体的通话日期，本院不能查明诉讼时效从何时起开始中断，为此，本案不存在诉讼时效中断的情形，原告对此应承担举证不能的法律后果。被告提出逾期办证违约行为系因政府行政行为导致等，对被告该辩解，双方已在合同中预留了较长时间办证，如确属因政府行政行为导致，被告可向政府主张赔偿，不能将此作为自己免责的事由，对此，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘光灯、龙淑清交付办理商品房转移登记的有关文书；二、锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付刘光灯、龙淑清2017年7月14日至2020年6月30日逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金10579元,2020年7月1日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以刘光灯、龙淑清已付房款195547元为基数，按日万分之零点五计算至锦屏县开泰房地产开发有限公司为刘光灯、龙淑清办理房产证之日止。二审中，刘光灯、龙淑清向本院提交如下证据：微信截图、通话录音记录截图，拟证明上诉人与被上诉人法定代表人通话日期为2020年7月4日，本案诉讼时效已中断。经本院通知，锦屏开泰公司拒绝参与二审质证环节，亦未向本院提交新证据。经审查，上述证据系对一审录音证据的补强，本院结合一审证据进行综合认定，该项证据已经形成证据锁链，与一审提交的录音证据相互印证，可以证实上诉人向被上诉人主张过权利，本案诉讼时效已经中断。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。对于一审查明的部分错误事实，本院予以纠正。本院认为，概括本案的争议焦点主要是：1、诉讼时效如何计算；2、本案违约金调整是否妥当。现分述如下：焦点1，刘光灯、龙淑清与锦屏开泰公司约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间为2016年12月31日前，2017年1月1日起刘光灯、龙淑清即可以主张违约金权利，但刘光灯、龙淑清直至2020年7月4日才向锦屏开泰公司主张违约金权利，刘光灯、龙淑清违约金债权具有持续性，依法适用诉讼时效期间的规定，根据民事诉讼法规定，诉讼时效期间为当事人主张权利之日起倒推三年，即在2017年7月4日至2020年7月4日期间，刘光灯、龙淑清诉请的违约金在诉讼时效期间内，应依法予以保护；原判以2020年7月14日刘光灯、龙淑清向锦屏县人民法院起诉时起算诉讼时效中断，属认定事实错误，本院依法予以纠正。焦点2，刘光灯、龙淑清实际上早已对案涉房屋进行占有和使用，锦屏开泰公司逾期交付办理产权转移登记的相关证书并不影响刘光灯、龙淑清实际对房屋的使用，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情判决被上诉人按日万分之零点五支付违约金并无不妥。刘光灯、龙淑清上诉理由不能成立，本院予以支持。综上所述，刘光灯、龙淑清的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定部分事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、变更贵州省锦屏县人民法院(2020)黔2628民初999号民事判决第二项为：锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付刘光灯、龙淑清2017年7月4日至2020年6月30日逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金10677元,2020年7月1日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以刘光灯、龙淑清已付房款195547元为基数，按日万分之零点五计算至锦屏县开泰房地产开发有限公司为刘光灯、龙淑清交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、维持贵州省锦屏县人民法院(2020)黔2628民初999号民事判决第一项判决。一审案件受理费1047.6元，减半收取523.8元，由刘光灯、龙淑清负担412.8元，锦屏县开泰房地产开发有限公司负担111元。二审案件受理费1047元，由锦屏县开泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙步昌审判员  王家良审判员  王山地二〇二〇年十二月二十二日法官助理刘光理书记员蒋诚霄