河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3811号上诉人(原审原告)：焦作市双创科技孵化器有限公司，住所地：焦作市中站区王封办事处**。法定代表人：靳大男，总经理。委托诉讼代理人：张逸臣，河南明柱律师事务所律师。上诉人(原审被告)：焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店，住所地：河南省焦作市中站区瑞丰路与解放西路交叉口西南角。上诉人(原审被告)：叶红彦，女，1970年1月10日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。以上二位上诉人的委托诉讼代理人：赵小龙，河南达成律师事务所律师。以上二位上诉人的委托诉讼代理人：李岩，河南达成律师事务所实习律师。上诉人焦作市双创科技孵化器有限公司与上诉人焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市中站区人民法院（2020）豫0803民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦作市双创科技孵化器有限公司上诉请求：1、变更河南省焦作市中站区人民法院（2020）豫0803民初386号民事判决书第二项,判决焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦于本判决生效之日起十日内支付焦作市双创科技孵化器有限公司违约金2000000元（增加1850000元)。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人损失数额错误,双方约定的违约金应该予以支持。1、根据双方签署的《创业入驻(租赁)》协议》4-2约定:“乙方保证六个月后的第一年（2009年7月1日-2020年6月30日)的销售收入不低于叁仟万元人民币,按月向甲方缴纳销售收入的百分之二作为租赁等费用(年销售收入不足叁仟万按叁仟万计算);乙方保证第二年（2020年7月1日-2021年6月30日)的销售收入不低于肆仟万元人民币,按月向甲方缴纳销售收入的百分之三作为租赁等费用（年销售不足肆仟万的按肆仟万计算)”。因此，双方对于上诉人签订协议之后的预期利益是明知和确定的，即2020年7月1日到2021年6月30日的收入利益为不低于120万元。加之为履行协议额巨大投入,因被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失远超200万元。一审法院以被上诉人未及时支付的租赁费作为上诉人的损失基数,要求被上诉人支付15万元的违约金，属于对事实的错误认定。2、双方约定的违约金应得到支持。对于违约金数额的约定，是基于双方充分的考虑和计算,鉴于双方对于该项目的巨大投入而制定的。是对违约方的约束,以防止一方违约对守约方造成过大损失,双方特别注明了对该违约金数额的共同认可。因此，一审法院认定该双方均特意表明认可的数额系过高，没有事实与法律依据。焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦辩称，一、一审法院认定案涉租赁合同已经解除，但并未查清楚解除的背景和原因。叶红彦及零售店是在焦作市双创科技孵化器有限公司既无法按照合同约定提供包括消防验收证明、竣工验收备案证明等一系列证照或手续，也不能提供符合正常经营的基础配套设施的情况下，导致叶红彦在投入近百万元资金后而一直无法正式营业，并面临需要承担各种费用和支出的情形，为避免出现更大的损失，不得已才采取的自救措施。究其原因，正是因为焦作市双创科技孵化器有限公司在先根本违约行为所致。二、承担违约责任的前提是存在违约行为，本案中焦作市双创科技孵化器有限公司违约在先，导致叶红彦及体验店在合同目的无法实现的情况下，迫不得已依照法律规定解除租赁合同。因此,叶红彦及体验店不应承担违约责任。反之因为焦作市双创科技孵化器有限公司的原因导致叶红彦及体验店投入的巨大资金无法通过正常经营而获得收益。叶红彦及体验店在一审中未就其损失主张权利，但上诉人保留通过法律途径维护自身权益的权利。三、即便需要向焦作市双创科技孵化器有限公司支付违约金，但焦作市双创科技孵化器有限公司并没有提供证据来证明叶红彦及体验店存在违约行为，而且其主张的200万违约金远远高于其实际损失。综上，请求依法驳回焦作市双创科技孵化器有限公司的上诉。焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦上诉请求：1、依法撤销河南省焦作市中站区人民法院(2020)豫0803民初386号民事判决，并将本案发回河南省焦作市中站区人民法院重新审理。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对案件基本事实认定不清，适用法律错误，应当依法发回重审。上诉人作为乙方与被上诉人作为甲方于2019年1月5日签署了《创业入住（租赁)协议》,协议1-2约定乙方(上诉人)要将焦作市双创科技孵化器基地的地下一层打造成线上操作、线下服务的特色电商“平台”，兴起焦作市双创科技孵化器基地的业态;协议2-3约定“乙方（上诉人)根据经营创业需要要求全部使用/入住（租赁)焦作市双创科技孵化器基地的地下一层。根据以上两款可知，上诉人承租焦作市双创科技孵化器基地的地下一层的目的是打造以线上带动线下，以线下商超服务为依托的特色电商平台。而一审法院潦草认定上诉人于2020年4月向原告出具声明终止此项目且该合同没有继续履行的可能,双方签订的《创业入住（租赁）管理服务协议》实际已经解除,并认定上诉人履行合同违约，明显是主观推断,且无事实及法律依据，具体理由如下:(1)一审法院既然认为《创业入住(租赁)管理服务协议》实际已解除,那主合同《创业入住（租赁)协议》是否也解除?上诉人与被上诉人在签订《创业入住（租赁)协议》及《创业入住(租赁)管理服务协议》时是达成了一致的合意,但在合同的履行上出现了形形色色的问题,上诉人多次协调、沟通无果后,最终于2020年4月向被上诉人出具了终止的声明。而究其原因,是被上诉人未能如约提供上诉人项目开业的基础条件,上诉人在协议签订后，投入大量资金履行合同义务，积极进行开业准备。但在上诉人履行合同义务之时，被上诉人无法保障电压,基础设施也不完备,根本达不到上诉人正常开业的条件，由此导致上诉人开业时间一拖再拖。(2）上诉人在与被上诉人多次沟通无果后，在被上诉人未按合同履行其义务的情况下,仍然坚持契约精神,进行了货架安装、人员招聘、培训等准备工作。但上诉人与被上诉人签订协议时已明确在合同中表明,上诉人租赁被上诉人地下一层是造成线上操作、线下服务的特色电商“平台”,地下**作为线下服务的场所，是要建设成生活超市的经营场所，无论场地布局还是人员培训都是按照生活超市的模式来进行的。结果，在上诉人去办理相关手续时，才发现该地下一层并没有通过消防部门的消防验收，根本无法开业经营。在此情况之下，上诉人的合同目的已实际落空，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，上诉人可以依法解除合同。在无奈之下，上诉人才向被上诉人提出终止项目的声明。究其原因，正是在被上诉人一再违约而导致合同无法继续履行的情况下，上诉人为避免其损失无限扩大而不得不为之的无奈之举。因此，案涉项目最终无法继续的根本原因，就在于被上诉人多番违约，既不按约定提供能够保障项目正常开业和运营的基础设施条件，又不能就案涉项目所在区域办理消防验收手续，而并非是上诉人方原因所致。二、一审法院基于错误的事实认定而判决上诉人支付违约金，显然也是错误的，应依法发回重审。首先，支付违约金应以存在违约为前提。本案中，上诉人一直依约履行合同,并为合同的履行支付了巨额资金和劳动。而被上诉人却一直怠于履行自身的义务，仅仅是把招商作为个人义务，无论是基础设施的完善还是消防手续的办理，都是屡次协商无果。因此，被上诉人在合同履行过程中存在严重违约。对于违约责任不能仅仅从形式上来认定，而应该结合证据材料，查明案件事实，依法予以认定。一审法院审判时仅仅着眼于合同约定,以上诉人未支付租金即认定上诉人违约。查清事实是审理案件的基础，一审法院在合同签订、履行过程中的基本事实都没有查清的前提下潦草判决,是无法维护法律的尊严的。故一审法院认定的基本事实不清，应依法发还重审。其次，上诉人与被上诉人在《创业入住（租赁）协议》3-3约定:“甲方（被上诉人)考虑到乙方(上诉人）前期创业需要投入。前六个月不抽取乙方营业收入，2019年1月1日起-2019年6月30日止”;4-2约定:“乙方（上诉人）保证六个月后的第一年（2019年7月1日-2021年6月30日）的销售收入不低于叁仟万元人民币，按月向甲方(被上诉人)缴纳销售收入的百分之二作为租赁等费用(年销售收入不足叁仟万的按叁仟万计算)”。上述条款中，上诉人与被上诉人在合同签订时的合意是清楚的，双方均是认可将上诉人的销售收入作为租金收取的依据,这也是符合商业习惯的一种追求高额租金经营模式。按照普通大众的一般理解，无论是从语言层面还是法理层面，销售收入都应该是在项目正常开业、经营之后产生的。本案中，由于被上诉人承租给上诉人的地下一层未经消防验收,合同约定的经营项目又是大型地下商超的人员密集型场所,客观上无法开业而导致上诉人合同目的无法实现。而一审法院仅仅凭借协议约定,按照年销售收入不足叁仟万的按叁仟万来计算租金,无疑是对合同约定条款的错误解读,既没有查清合同签订时双方真实合意,更是对社会意识的错误引导。再次，基于公平原则来考虑,销售收入不足叁仟万与无法开业而没有销售收入是两个不同的法律事实,无论这两种法律事实形成的原因还是法律后果都应该是不同的。上诉人与被上诉人双方在签订《创业入住（租赁)协议》时都是对地下一层大型商超的销售收入有预期的,该预期的前提正是商超能正常开业,双方对租金风险的逾期也是开业后客流量的多寡及经营状况的好坏,从《创业入住(租赁)协议》中租金的保底性条款的约定也可以证明。因此,超脱了双方预期的大前提而依据合意之外的法律事实，来适用合意下的租金条款,明显是不当,且违背公平原则的。焦作市双创科技孵化器有限公司辩称，一、双方所签订的租赁协议是双方真实意思表示，应当遵守执行，违约方应当依据合同承担违约责任。二、叶红彦于2020年4月7日单方声明已经构成根本违约。三、焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦已经使用焦作市双创科技孵化器有限公司的房屋一年四个多月，于情于理于法没有不支付租金的道理。四、焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦经营何种项目和如何经营项目是企业的自主经营行为，不能够对抗使用房屋应当支付房租的事实，也不能得出使用房屋不用支付租金的结论。焦作市双创科技孵化器有限公司向一审法院起诉请求：1、判决二被告支付原告2019年1月6号至2020年4月15日综合管理服务费13个月：15＊1500＊13=292500元；2、判决二被告支付原告2019年7月1日至2020年4月15日租赁费：500000元。3、判决二被告支付原告违约金2000000元整。以上三项合计金额：2792500元，大写：贰佰柒拾玖万贰仟伍佰元整；4、二被告支付从起诉之日至将上述款支付完毕之日的资金占用费（以2792500元为基数，年利率6％计算）；5、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2019年1月5日签署《创业入驻（租赁）协议》，协议2-3约定：“乙方根据经营创业需要要求全部使用／入驻（租赁）焦作市双创科技孵化器基地的地下一层”；协议2-4约定：“本协议的入驻（租赁）期为二年零六个月，到期后同等条件下乙方有优先入驻（租赁）权，如遇天灾、国家（政府）政策等不可控因素变化甲方可以修改合同及终止合同”；协议3-3约定：“甲方考虑到乙方前期创业需要投入。前六个月不抽取乙方营业收入，2019年1月1日起-2019年6月30日止”；协议5-2约定：“本协议违约金为人民币贰佰万元”；协议4-2约定：“乙方保证六个月后的第一年（2019年7月1日-2020年6月30日）的销售收入不低于叁仟万元人民币，按月向甲方缴纳销售收入的百分之二作为租赁等费用（年销售收入不足叁仟万的按叁仟万计算）；乙方保证第二年（2020年7月1日-2021年6月30日）的销售收入不低于肆仟万元人民币，按月向甲方缴纳销售收入的百分之三作为租赁等费用（年销售收入不足肆仟万的按肆仟万计算）”。同日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《创业入驻（租赁）管理服务协议》，协议第二项关于基地综合管理服务费、支付方式和期限的约定中，综合管理服务费和水电费的收取方式为空白条款，双方未确定具体数额，协议2.3约定：“基地外墙室外LED大屏由甲方投资安装、管理；乙方负责缴纳电费和自我宣传”；协议4.1约定：“电：由甲方与供电所联系／沟通，将符合乙方使用承载量的电协调好”；协议4.2约定：“甲方为乙方在基地周围停车位提供20个（根据乙方购买运货车辆到甲方处备案的数量决定），但最多不超过20个”；协议4.3约定：“甲方为乙方建三组电桩含停车位，乙方正常付费充电”；协议4.6约定：“乙方需开通地上一楼到地下一楼的货梯和客梯各一部，供乙方用于日常经营使用（电梯山甲乙双方共同联系开通，开通所需费用由甲方承担）”。合同还约定了其他内容。原告自2019年1月至2019年5月期间为实现与被告的合同目的与案外人签订了若干份合同，共计价款2257641元。2020年4月7日被告向原告出具声明一份记载：“因各种原因中站区双创孵化基地负一楼项目投资无法继续，现声明终止此项目进行。所剩物品：负一楼水产区建筑材料，铁皮柜两个，烟柜，冷柜，收银机一台，三楼办公室，椅子三把，办公桌一张，饮水机，电脑两台。”原告于2020年4月15日收到该声明。后原、被告双方对该事件发生争议，诉至法院。一审法院认为，原、被告之间的《创业入驻（租赁）协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，法院予以确认。双方当事人均应遵循诚实信用原则，依约行使权利、履行义务。被告于2020年4月向原告出具声明终止此项目，且该合同没有继续履行的可能，双方签订的《创业入驻（租赁）管理服务协议》实际已经解除。原告主张被告支付2019年1月6号至2020年4月15日综合管理服务费13个月共计292500元，因双方签订的《创业入驻（租赁）管理服务协议》中第二项关于基地综合管理服务费、支付方式和期限的约定中，综合管理服务费的收费标准和水电费的收取方式为空白条款，双方未确定具体数额，故原告此项诉讼请求，理由不足，法院不予支持。原告要求被告支付2019年7月1日至2020年4月15日租赁费50万元，因双方租赁合同约定了2019年7月1日-2020年6月30日的租赁费按照被告年销售收入的百分之二计算，年销售收入不足叁仟万的按叁仟万计算，2020年7月1日-2021年6月30日的租赁费按照被告营业额的百分之三计算，年销售收入不足肆仟万的按肆仟万计算，被告于2020年4月单方面向原告出具声明终止项目，故原告以三千万的百分之二为年租赁费要求被告支付2019年7月1日-2020年4月15的租赁费50万元，理由正当，法院予以支持。原告要求被告支付违约金200万，标准过高，且原告投入的设施并非仅针对被告的经营场所特定，而是多次、可重复使用的基础设施，法院酌情按照租金损失的百分之三十确定违约金为15万元。原告要求被告支付资金占用费，其实质和违约金相同，法院不予支持。对于被告辩称这个项目至今未开业，也没有违约的情况，造成合同项目不能正常进行的责任不在被告等辩解意见，被告的书面声明未说明终止项目是原告的责任，且被告未提供任何证据证明其主张，当庭陈述的提前撤离租赁场所的情况亦未得到原告认可，未提供证据证实撤离与原告协商的情况，故对被告的辩称意见法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、被告焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦应于判决生效之日起十日内支付原告焦作市双创科技孵化器有限公司租赁费500000元；二、被告焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦应于判决生效之日起十日内支付原告焦作市双创科技孵化器有限公司违约金150000元；三、驳回原告焦作市双创科技孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29140元，由原告焦作市双创科技孵化器有限公司负担22340元，由被告焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦负担6800元；保全费5000元，由被告焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦负担。本院二审中，上诉人焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦为证明其主张，向本院提交以下证据：1、投资协议书一份。证明：涉案房屋系国有房屋，焦作双创科技孵化基地建设项目系焦作市中站区人民政府所主导。2、《八部委联合印发关于应对新冠肺炎疫情其进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、《河南省高级人民法院关于依法妥善办理小微企业受疫情影响案件的工作指引》[豫高法（2020）30号]。证明：疫情期间减免房租是有明确的政策的，焦作市中站区瑞丰路双创总购新零售体验店也是符合减免政策要求的。经质证，焦作市双创科技孵化器有限公司称，证据一投资协议书来源不明且没有原件予以印证，不能作为证据使用，对其真实性、合法性、关联性均有异议，且该证据与本案没有任何关联。对证据二中指导意见的真实性没有异议。但是这只是八部委印发的一个指导意见，不能得出一定要给对方减免房屋租金的结论。且上面第四行的内容是推动对承租国有房屋用于经营出现困难的服务业、小微企业，和本案双方的关系不同，没有实际联系，对其效力不予认可。对证据二中的豫高法（2020）30号文件的真实性、合法性、关联性不予认可。该证据来源不明，落款日期为2019年2月28日，但是疫情发生于2020年，对该份证据三性均不予认可。本院对证据分析认定如下：证据1系复印件，且不能印证上诉人的证明指向，本院不予确认。证据2不影响本案处理结果，不再确认。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，就租赁合同纠纷而言，出租人将约定租赁物交付给承租人后，承租人应当履行向出租人支付租金的主要合同义务。本案中，焦作市双创科技孵化器有限公司已将案涉租赁物交付于焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦使用，扣除2019年1月1日至2019年6月30日的免租期，焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦负有支付此后租金的合同义务。关于租金数额，原审时焦作市双创科技孵化器有限公司明确租金按照每月5万计算要求10个月，共计50万元，该项诉讼请求符合合同约定，应予支持。关于焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦合同不能履行的问题，在民事诉讼中，负有举证责任一方举证不能的，将承担不利的法律后果。由于焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦不能提供有力证据证明合同未能正常履行的原因在于焦作市双创科技孵化器有限公司，而焦作市双创科技孵化器有限公司能够证明其已经将符合约定的租赁物交付使用，故本院对于焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦的该项上诉理由不予支持。关于违约金的问题，鉴于焦作市双创科技孵化器有限公司投入的基础设施具有多次、可重复使用，且并非仅针对焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦等特定主体，原审酌定本案违约金为15万元并无不当。综上所述，焦作市双创科技孵化器有限公司、焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29140元，由焦作市双创科技孵化器有限公司负担20145元，焦作市中站区瑞丰路双创总购湾新零售体验店、叶红彦负担8995元。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年十二月二十五日书记员 王     向     静