海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终3191号 上诉人（原审被告）：钟昌清，男，1961年12月25日出生，汉族，住海南省万宁市。 委托诉讼代理人：纪红，海南众品律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李源琳，男，1941年9月17日出生，汉族，住海南省万宁市。 委托诉讼代理人：刘文森，男，1968年3月23日出生，汉族，住海南省万宁市礼纪镇中学宿舍，系李源琳女婿。 被上诉人（原审被告）：符忠泽，男，1951年11月7日出生，汉族，现住址不明。 被上诉人（原审被告）：林宏和，男，1955年8月16日出生，汉族，住海南省万宁市。 委托诉讼代理人：陈代敏，万宁市诚信法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：万宁市总工会，住所地海南省万宁市万城镇红专东街。 法定代表人：倪业高，该工会主席。 委托诉讼代理人：张红伟，海南瑞来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：万宁市工人文化宫，住所地海南省万宁市万城镇红专东街**。 负责人：李双德，该文化宫主任。 委托诉讼代理人：张红伟，海南瑞来律师事务所律师。 上诉人钟昌清因与被上诉人李源琳、符忠泽、林宏和、万宁市总工会、万宁市工人文化宫房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2020）琼9006民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，因本案没有新的证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人钟昌清上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回被上诉人李源琳对上诉人钟昌清的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由五位被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。2009年6月10日，上诉人与被上诉人林宏和作为乙方，被上诉人万宁市总工会、万宁市工人文化宫作为甲方签订《土地租赁使用补充协议书》，约定甲方将位于万宁市红专东路市总工会大院东侧的面积约688平方米的土地租赁给乙方，租赁期限为70年。后上诉人与林宏和以钟昌清的名义作为甲方，与被上诉人符忠泽作为乙方签订合作合同书，约定甲方提供项目建设用地，乙方负责出资项目建设所需的全部资金，在涉案土地上建设住房1栋24套，甲方分得房屋5套，每套125平方米，乙方分得19套，每套125平方米。合同第五条约定甲方的权利义务是：“提供建房用地必须清晰，保证建房中途没有发生争议，如乙方在建房中途发生土地纠纷与争议，使乙方造成经济损失由甲方负责。”合同第六条约定乙方的权利和义务是：“乙方保证有足够的资金完成项目计划，按时、按质、按量完成所规定的工程量，乙方在施工过程中，如出现安全事故，一切由乙方负责。”根据《中华人民共和国民法通则》第三十一条“合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议”，第三十二条“合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有”的规定，本案上诉人与符忠泽订立的合同并没有对涉案项目进行共同管理的合意，也没有对涉案项目盈余进行分配的约定，不符合《中华人民共和国民法通则》对合伙法律关系的规定。上诉人以土地租赁权为对价抵顶购房款，符忠泽向上诉人提供房屋，上诉人与符忠泽签订的协议名为合作合同，实为购房合同。上诉人与林宏和之间曾私下对以上合同中的五套房有明确分配约定，涉案房屋就是林宏和因以上合作合同得到的一套。李源琳在一审中主张其与林宏和订立买卖合同关系的事实是真实的。本案作为合同纠纷，应基于合同相对性的原则，查明是谁收了李源琳的投资款，谁就应承担返还责任。而不管是林宏和还是符忠泽收到李源琳的投资款，都与上诉人没有任何关系，故一审判决上诉人与符忠泽对返还该投资款承担连带责任没有事实依据。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。上诉人与符忠泽签订的协议是名为合作合同，实为转让土地租赁权合同和购房合同。退一万步而言，一审判决如不考虑本案中合同的相对性原则，那么上诉人和符忠泽、李源琳、林宏和、万宁市总工会、万宁市工人文化宫均是集资建房主体，未经政府批准集资建房均存在过错。在涉案房屋被行政机关认定为违法建筑拆除的情况下，不存在相互返还的条件，本案即使不考虑合同相对性，也应查明各被上诉人的过错分配各被上诉人的责任。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，程序不当，请求二审依法改判。 被上诉人李源琳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人符忠泽未提交书面意见。 被上诉人林宏和辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人上诉无理，请求二审予以维持一审判决。2009年6月10日的《土地租赁使用补充协议书》是钟昌清与万宁市总工会、万宁市文化宫签订的，与林宏和没有任何关系。涉案房屋的开发及经营与林宏和没有任何关系，林宏和与上诉人不是涉案房屋的合伙经营者，也没有出卖涉案房屋给李源琳，也未收取李源琳的购房款。符忠泽在2013年3月12日和李源琳签订《集资建房协议书》，协议书约定房屋的造价为295000元，并同时向李源琳出具收据。李源琳提交的2013年3月12日《收据》载明：“今收到李源琳交来……集资建房款295000元”。根据李源琳提供的证据，涉案房屋的买卖手续都是李源琳与符忠泽办理，与林宏和没有任何关系。李源琳与符忠泽的购房交易至2013年3月12日已完成。李源琳于2013年4月中旬后即2013年4月16日、4月22日分别向林宏和还款8万元及5万元，此13万元与涉案房屋交易没有任何关系。涉案房屋的项目有套房几十间，林宏和也从未出卖或参与销售过，林宏和没有任何过错。 被上诉人万宁市总工会、万宁市工人文化宫辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。万宁市总工会和万宁市工人文化宫仅与上诉人签订了土地租赁合同，合同符合法律规定。涉案房屋的买卖过程中，万宁市总工会和万宁市工人文化宫不是集资建房的一方，不存在任何过错。上诉人请求万宁市总工会和万宁市工人文化宫承担责任没有事实与法律依据。 李源琳向一审法院起诉请求：1.判令解除李源琳和符忠泽于2013年3月12日签订的《集资建房协议书》；2.判令符忠泽、林宏和、钟昌清立即返还投资建房款295000元，并支付资金占用期间的利息84000元，（利息按中国人民银行同期同类贷款年利率4.15%计算，以295000元为本金，暂算从2013年3月12日起至2019年12月12日止，共计6年9个月）；3.万宁市总工会、万宁市工人文化宫对上述债务承担连带责任；4.诉讼费用由符忠泽、林宏和、钟昌清、万宁市总工会、万宁市工人文化宫承担。 一审法院认定事实：2009年6月10日，被告钟昌清与被告万宁市总工会、万宁市工人文化宫签订《土地租赁使用补充协议书》，约定被告万宁市总工会、万宁市工人文化宫将位于万宁市红专东路市总工会大院东侧面积约688平方米的土地（从大院东边围墙起向西延伸16米止，从东侧南边围墙起向北延伸43米止)租给被告钟昌清，租赁期限为70年，即从2009年6月5日起至2079年6月5日止。2012年8月22日，被告钟昌清与被告符忠泽签订《合作合同书》，约定钟昌清和符忠泽合作在市总工会院内东北侧（即被告钟昌清租赁的土地）建设住舍楼；被告钟昌清提供建设用地，被告符忠泽负责建设所需的全部资金；分成比例为，建设楼房一栋24套，钟昌清分得五套，符忠泽分得19套。2013年3月12日，原告李源琳与被告符忠泽签订《集资建房协议书》，约定原告李源琳参与被告符忠泽在万宁市总工会院内东北侧住舍楼项目的集资建房，一次性预交建房款295000元，被告符忠泽于2013年5月31日将万宁市总工会院内东北侧所建住舍楼从东至西边起3层303房交原告李源琳使用。原告李源琳依约于2013年3月12日一次性向被告符忠泽交付建房款295000元，被告符忠泽同时向原告李源琳出具295000元集资建房款收据。另查明，2012年11月16日、2013年4月20日，万宁市综合行政执法局与万宁市住房和城乡建设局联合向被告钟昌清作出2012032353号、2013032296号《责令停止违法（章）行为通知》，责令钟昌清停止在万城规划区红专东路市总工会（文化宫）院内空地（东）违法（章）进行住房建设行为，听候处理。2013年4月27日，根据万宁市住房和城乡建设局违法建筑认定书，确认钟昌清在万城镇红专东街市总工会大院东侧建设的商品房属于违法建筑。2013年5月20日至2013年6月1日，万宁市住房和城乡建设局先后作出告字（2013）第13号《行政处罚告知书》、万住建（2013）罚字第13号《行政处罚决定书》、《万宁市住房和城乡建设局关于责令钟昌清拆除市总工会违法建筑的公告》，2019年10月12日，万宁市综合行政执法局作出《关于强制拆除违法建筑的公告》，决定于2019年10月18日后依法强制拆除钟昌清2012年11月16日在万宁市万城镇红专东街市总工会东侧建设的1栋6层楼房（共24套）。现涉案楼房已被强制拆除。 一审法院认为，本案争议的焦点问题，一是原告和被告符忠泽签订的《集资建房协议书》是否应予以解除；二是被告符忠泽、林宏和、钟昌清对涉案房屋是否存在合作关系，以上被告是否应返还原告投资建房款295000元及相应利息；三是被告万宁市总工会、万宁市工人文化宫对原告和被告符忠泽、林宏和、钟昌清之间的债务关系是否应承担连带责任。一、关于本案原告和被告符忠泽所签订的《集资建房协议书》是否应予以解除的问题。首先，集资建房是指某一单位主持新建房屋时，由具备相应资格的人员按房屋建设成本分摊建设费用以便获得房屋使用权的建房形式。依据原告李源琳与被告符忠泽订立的《集资建房协议书》约定的内容，同时结合建房所用的土地性质属于租赁的文化用地的情况及原告夫妻并不具备相应资格（即主持新建房屋单位职工）的事实，可以认定本案中原告李源琳与被告符忠泽之间并不是法律意义上的集资建房，而是一种变相的房屋买卖合同关系。又由于原告李源琳实际向被告符忠泽购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《集资建房协议书》为商品房预售合同。其次，合同签订时被告符忠泽并没有办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等有关手续的审批，且一直到原告起诉前涉案楼房都未取得商品房预售许可证明，后因该建筑涉及违规于2019年被拆除，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，双方于2013年3月21日签订的《集资建房协议书》属于无效合同。原告在庭审中经释明后仍坚持该合同有效，请求判令解除。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，对原告关于判令解除原告和被告符忠泽于2013年3月12日签订的《集资建房协议书》的诉讼请求应判决予以驳回。二、关于被告符忠泽、钟昌清、林宏和对涉案房屋是否存在合作关系的问题。首先，被告钟昌清与被告符忠泽就涉案楼房的建设签订了《合作合同书》，约定钟昌清和符忠泽合作建设住舍楼，被告钟昌清提供建设用地，被告符忠泽负责建设所需的全部资金，双方按比例分成等，由此可见钟昌清与符忠泽之间是个人合伙关系。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任”、“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”的规定，被告钟昌清与被告符忠泽应对欠原告的债务承担连带责任。其次，原告李源琳表示其购房一直都是跟被告林宏和对接，认为被告钟昌清、符忠泽、林宏和三人在本案中是合作关系，但原告未能提供有效证据予以证实。对此，原告应承担举证不能的法律后果。因此，对原告关于被告林宏和应与被告钟昌清、符忠泽一起返还其购房款及支付相应利息的主张不予支持。第三，因原告与被告符忠泽签订的《集资建房协议书》属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告钟昌清、符忠泽应当对原告李源琳已经支付的购房款295000元承担连带返还责任。另，原告与被告符忠泽签订的《集资建房协议书》并未就物权登记进行约定，由此可见原告应当知道涉案楼房没有合法手续，无法进行物权登记。对由此导致的协议无效原告亦存在过错。因此，对原告关于被告应支付其资金占用期间利息的主张不予支持。三、关于被告万宁市总工会、万宁市工人文化宫是否应对被告符忠泽、钟昌清欠原告的债务承担连带责任的问题。首先，被告万宁市总工会、万宁市工人文化宫不是《集资建房协议书》的签约方，根据合同相对性原则，被告万宁市总工会、万宁市工人文化宫与原告之间没有约定履行的权利和义务。其次，原告表示其之所以购买涉案房屋，是受到《万宁市总工会关于私人租赁土地建房的申请函》和《关于建设经济适用房的请示》的误导，但以上文件只是单位之间的公文往来，并不能直接证明涉案楼房的建设具有合法性，被告万宁市总工会、万宁市工人文化宫的以上文件与原告李源琳购买房屋的行为没有法律上的因果关系。因此，原告关于被告万宁市总工会、万宁市工人文化宫应对被告符忠泽、钟昌清欠原告的债务承担连带责任的主张没有事实根据和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告李源琳与被告符忠泽于2013年3月12日签订的《集资建房协议书》无效，被告符忠泽和被告钟昌清对原告李源琳已付的295000元购房款承担连带偿还责任，自本判决生效之日起十五日内一次性向原告李源琳返还；二、驳回原告李源琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6985元（已由原告李源琳预付），由原告李源琳负担1260元，被告符忠泽和被告钟昌清共同负担5725元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审审理查明的事实与一审查明认定的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，围绕当事人的上诉请求，本案二审争议焦点为上诉人钟昌清应否对案涉295000元房款的返还承担连带责任。经查，钟昌清与符忠泽合作建房，钟昌清分得5套房屋，符忠泽分得19套房屋，钟昌清自认李源琳所购房屋在其分得的5套房屋份额内，一审判令钟昌清与符忠泽承担连带还款责任，并无不当。钟昌清在上诉状中称其与林宏和一起租赁土地并与符忠泽合作，李源琳所付房款系指向林宏和的房屋份额，也是林宏和、符忠泽收受房款、签订合同，不应由钟昌清对此承担责任。钟昌清并未提交证据证明其与林宏和之间存在合作、分配约定，本案无法对此作出认定，即使二人之间确实存在合作关系，因租赁合同、合作合同等均是以钟昌清名义签订，钟昌清、林宏和之间的内部约定也不能对外发生效力，因此，钟昌清该项主张不能成立。钟昌清还主张其以土地租赁权抵顶购房款，其与符忠泽签订的《合作合同书》应根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”、第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”规定认定为转让土地租赁权合同、购房合同。从《合作合同书》的书面内容看，不能体现出当事人之间有转让土地租赁权、房屋买卖之意思表示，从法律规定看，本案亦不完全符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条规定的适用情形，故，钟昌清提出的《合作合同书》系转让合同、购房合同，其不应承担付款责任之主张，事实和法律依据不足，本院不予支持。 综上所述，钟昌清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5725元，由上诉人钟昌清负担，上诉人钟昌清已预交二审案件受理费6985元，应向其退还1260元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白玉琳 审 判 员 杨 洁 审 判 员 林 珍 二〇二〇年十二月十日 法官助理 谢婷婷 书 记 员 蔡汝明 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。