安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初3323号 原告：严建德，男，1981年8月13日出生，汉族，住江苏省南京市。 原告：史**兴，女，1981年10月7日出生，汉族，住址同上。 被告：滁州一九一二文化商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区育新东路**（滁州1912文化商业街区）**塔楼**，统一社会信用代码91341102062471270R。 法定代表人：赵文，该公司董事长。 被告：滁州一九一二文化发展有限公司，住，住所地同上一社会信用代码91341102051456235H。 法定代表人：赵文，该公司董事长。 上述二位被告共同委托诉讼代理人：朱大伟，江苏大直律师事务所律师。 上述二位被告共同委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。 原告严建德、史**兴与被告滁州一九一二文化商业管理有限公司（以下简称一九一二商管公司）、滁州一九一二文化发展有限公司（以下简称一九一二文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告严建德、史**兴，被告一九一二商管公司、一九一二文化公司的共同委托诉讼代理人朱大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严建德、史**兴向本院提出诉讼请求：1、判令一九一二商管公司、一九一二文化公司按约支付房租26895元，并依合同约定按照每天房租万分之三支付滞纳金；2、判令解除《滁州1912文化商业街区物业委托经营管理协议》，并按照协议条款回购；3、由一九一二商管公司、一九一二文化公司承担诉讼费用及保全和执行费用。诉讼过程中，严建德、史**兴将第一项诉讼请求变更为：判令一九一二商管公司、一九一二文化公司按约支付2020年下半年的房租13447.5元及滞纳金（2019年7月26日至9月1日的滞纳金为149.3元，2020年1月26日至7月1日为629.3元，后续滞纳金按日万分之五计算至实际清偿之日止）。事实和理由：2015年，严建德、史**兴购入滁州1912商业街区房产，按照托管协议，购买房产后托管给滁州一九一二商管公司代为运营管理10年，前三年不向严建德、史**兴支付房租，冲抵总房款，后7年每年分为两次给付房租（每年的1月26日前和7月26日前为付款日）。从2019年下半年开始，一九一二商管公司、一九一二文化公司多次延期支付租金。严建德、史**兴要求解除协议。 一九一二商管公司、一九一二文化公司辩称：一、根据双方签订的《滁州1912文化商业街区物业委托经营管理协议》名称和内容可以看出严建德、史**兴与一九一二商管公司、一九一二文化公司签订的合同并非房屋租赁合同，而是委托代理合同。严建德、史**兴主张的房租其实是案涉合同约定的物业委托经营管理收益，因此本案不属于房屋租赁合同纠纷，应为委托合同纠纷；二、严建德、史**兴要求一九一二商管公司、一九一二文化公司支付租金及违约金，因出现新冠××疫情、邻近道路改道限行等不可抗力事件，应不予支持；三、一九一二商管公司和一九一二文化公司从未表示“业主不承担税费”或“提供发票冲减”的内容，《滁州1912文化商业街区物业委托经营管理协议》4.5条款明确约定：一九一二商管公司于每年1月26日前和7月26日前分两次向严建德、史**兴结算半年度租金，各方依国家有关规定的税收准则和税率，并按“谁受益、谁承担”的原则缴纳税收，因此不存在一九一二商管公司和一九一二文化公司欺诈销售一说；四、严建德、史**兴诉请解除协议，由一九一二商管公司、一九一二文化公司按照案涉合同3.3.1条款回购房产，不符合合同约定，也不符合95%以上业主的意愿和利益，不应当得到支持。 本院经审理认定以下事实：2015年6月3日，严建德、史**兴将其所有的滁州育新东路158号街区内12号楼，第3层D325号物业委托一九一二商管公司经营并与一九一二商管公司、一九一二文化公司签订《滁州1912文化商业街区物业委托经营管理协议》，约定：“委托方：严建德、史**兴（以下简称甲方）受托方：滁州一九一二文化商业管理有限公司（以下简称乙方）协议担保方：滁州一九一二文化发展有限公司（以下简称丙方）由乙方对甲方所购育新东路158号滁州1912文化商业街区（以下简称本街区）的物业，实施统一的经营管理（包括但不限于：统一定位、统一规划、统一招商、统一运营）。丙方同意为乙方根据本协议约定应支付予甲方的收益向甲方提供担保。第二条、委托经营管理的物业基本情况第三条、委托经营管理的权限3.1甲方同意将该物业全权委托乙方经营管理，乙方可照其统一规划要求统一经营，也可根据实际情况进行业态的重新布局。3.3该物业的委托经营期自2015年7月1日起，至2025年6月30日止，委托经营管理期限为10年。在本协议委托经营的期限内，双方不得解除、终止本协议的委托关系。3.3.1本委托经营管理期限届满后，甲乙双方据本协议第四条的第4.3款租金分配约定自动进行续约至2052年10月25日。届时约定物业甲方不愿选择由乙方受托经营管理时（委托期到期前两个月甲方向丙方提出书面回购申请），即应明确表示甲方同意：丙方将按照甲、丙双方签订的《商品房买卖合同》总价的1.3158倍加（5000元）的金额，依照滁州正常商铺买卖流程，办理过户手续回购甲方该物业。3.4甲方不可撤销地授予乙方以乙方名义出租该物业，并授予乙方在委托期限内对该物业享有占有、使用、收益的所有权利，甲方确认乙方享有上述权利。第四条、物业年度收益及计算方式4.1协议第一至第三年：考虑经营的前三年利益分配及风险分担等因素，作为对乙方投资市场的扶持，甲方同时考虑到为实现自己所购物业的保值增值，及乙方需投入大量的人力、财力培育繁荣市场，因此甲方从自身长远利益出发，同意委托期的前三年该物业所产生的租金均归乙方享有，乙方不向甲方支付租金，委托期的前三年因培育市场所产生的经营风险亦由乙方承担。4.2协议第四至第十年：乙方每年支付甲方租金26895元4.3十年委托经营管理期满后自动续约：即从2025年7月1日起，甲方同意甲乙双方按9：1比例分享该物业经营的年度租金（即甲方得90%，乙方得10%）。该物业经营的年度租金以该物业出售的经营单元（即11#二、三层，12#一、二、三层）作为统一的计算单位，即：该物业所属经营单元年度租金的90%，先除以该经营单元所有出售物业折后总价，再乘以甲方该物业折后总价；4.5协议第四至第十年：乙方于每年1月26日前和7月26日前分两次向甲方结算半年度租金，甲乙各方依国家有关规定的税收准则和税率、并按“谁受益、谁承担”的原则缴纳税收。第十条、违约责任10.4乙方无故未按约支付甲方租金的，逾期每天按照甲方可得租金的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除协议为止。第十二条、其他12.3若遇不可抗力和政府规划、拆迁、征用或突发事件等导致本街区部分或全部损毁的本协议不能按约履行，双方应协商解决后续事宜，双方互不承担违约责任……” 一九一二商管公司经营管理上述物业，至今未付2020年下半年租金13447.5元。严建德、史**兴与一九一二商管公司、一九一二文化公司就案涉房产的回购方案不能协商一致。 上述事实有严建德、史**兴提供的《滁州1912文化商业街区物业委托经营管理协议》及双方当事人的陈述在卷证实。 本院认为：严建德、史**兴与一九一二商管公司、一九一二文化公司签订的《滁州1912文化商业街区物业委托经营管理协议》不违反法律、行政法规的规定，合法有效。严建德、史**兴主张解除委托经营管理协议且由一九一二商管公司、一九一二文化公司回购案涉商铺产权，因一九一二商管公司、一九一二文化公司已将80%业主的产权回购，仍有履约能力，且协议中约定严建德、史**兴不可撤销地授予一九一二商管公司以一九一二商管公司名义出租该物业，目前亦未达到协议中约定的商铺回购条件，故本院不予支持。依据协议约定，若一九一二商管公司无故未按约支付严建德、史**兴租金，逾期每天按照严建德、史**兴可得租金的万分之三支付滞纳金。一九一二商管公司应于2019年7月26日前支付2019年下半年租金，于2020年1月26日前支付2020年上半年租金，于2020年7月26日前支付2020年下半年租金，但其未能按约支付，一九一二商管公司应积极支付2020年下半年租金13447.5元及滞纳金。一九一二商管公司辩称新冠××疫情期间属于不可抗力，应减免相关违约责任，本院对该辩解意见予以采纳并酌情免除2020年上半年租金延付3个月的违约责任，严建德、史**兴主张一九一二商管公司、一九一二文化公司延付2019年下半年的租金37天，产生滞纳金149.3元（13447.5元×0.0003／天×37天；延付2020年上半年房租157天，应扣除91天，因此，2020年上半年延付租金产生的滞纳金为266.3元［13447.5元×0.0003／天×（157天-91天）］，上述两项滞纳金合计为415.6元；2020年下半年延付租金13447.5元产生的滞纳金为自2020年7月26日起至付清之日止，按日万分之五计算。一九一二文化公司作为协议担保方，因对保证方式没有约定，依法应对一九一二商管公司的上述债务承担连带保证责任，并在承担责任后有权向一九一二商管公司追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下： 一、被告滁州一九一二文化商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告严建德、史**兴2020年下半年租金13447.5元及滞纳金（截至2020年7月25日的滞纳金为415.6元，自2020年7月26日起至付清之日止，以13447.5元为基数，按日万分之三计算）； 二、被告滁州一九一二文化发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任且承担责任后有权向被告滁州一九一二文化商业管理有限公司追偿； 三、驳回原告严建德、史**兴的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费470元，减半收取235元，由原告严建德、史**兴负担115元，由被告滁州一九一二文化商业管理有限公司负担120元，于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附二）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  唐慧 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理王金敏 书记员刘泰成 附件一 本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 附件二 本院诉讼费账户 收款人户名：滁州市琅琊区人民法院 开户行：工行开发区支行 账号：13×××96 诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”，在交款人中注明交款人“姓名或单位”。