河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11297号 上诉人（原审原告）：田艳琴，女，汉族，1954年4月8日生，住晋州市。 委托诉讼代理人：姚耀宗，河北浩翔律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：朱大志，男，汉族，1988年12月23日生，住晋州市。 委托诉讼代理人：姚耀宗，河北浩翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈志艳，女，汉族，1970年7月10日生，住天津市塘沽区。 委托诉讼代理人：郭劲松（系沈志艳丈夫），男，住天津市塘沽区。 上诉人田艳琴、朱大志因与被上诉人沈志艳房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省晋州市人民法院（2020）冀0183民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人田艳琴及其与上诉人朱大志的共同委托诉讼代理人姚耀宗，被上诉人沈志艳及其委托诉讼代理人郭劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田艳琴、朱大志上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，查明案件事实依法改判被上诉人退还购房款24.5万或发回重审；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院剥夺上诉人的诉讼权利，程序违法。一审中，上诉人提交了与被上诉人之间的录音，该录音可以证明双方同意解除《房屋买卖临时协议》的事实，但一审法院未允许出示和播放，剥夺了上诉人的诉讼权利，违反法定程序。二、一审法院认定事实错误。一审中，上诉人向一审法院提交了上诉人与被上诉人之间的录音，在录音中，被上诉人已明确表示同意退还购房款，只是现在没有钱，要求两年以后退还购房款。从该录音的内容看，双方关于《房屋买卖临时协议》已达成一致意见，双方均同意解除《房屋买卖临时协议》，最后一组录音的时间为2018年9月13日，故截止到2018年9月13日，双方签订的《房屋买卖临时协议》已经解除。三、一审法院适用法律错误。从上诉人提交的录音证据和事实看，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖临时协议》截止到2018年9月13日已经解除，本案根本不存买卖合同能否解除和解除权行使期限的问题，一审法院认定买卖合同未解除和已过解除权行使的期限，系适用法律错误。 沈志艳答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法。上诉人违背诚实信用原则，因疫情影响房价下跌后，违反协议，拒不履行协议规定义务已构成严重违约，应依法承担违约责任。二、上诉人曲解法律，误解意思表示。解除协议不是单方面的行为，上诉人想要解除协议，必须按照目前市场价格和协议价格的差额补齐给答辩人之后才可以，否则继续履行购房协议。上诉人不能想要就要，因疫情影响房价下跌说不要就不要。综上，法院应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 田艳琴、朱大志向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告购房款245000元并支付利息；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月28日，原告朱大志（乙方）、田艳琴（乙方）与被告沈志艳（甲方）签订《房屋买卖临时协议》一份，主要内容：一、甲方同意出售所拥有的坐落在晋州市（以下简称讼争房产）；二、上述房产交易价格为：总价人民币315000元整（叁拾壹万伍仟元整）；三、付款及违约：1、甲乙双方签订协议当时交现款245000元整（贰拾肆万伍仟元整）；2、剩余70000万整（柒万元整）乙方将于2017年12月31日前交清，届时签订正式购房协议，甲方配合乙方产权过户；3、如果乙方未按期交付条款，赔偿甲方违约金10000元（壹万元整），同时甲方退还乙方所交房款：245000元整（贰拾肆万伍仟元整），乙方将房屋清理退还甲方。下面有甲方沈志艳、乙方朱大志、田艳琴、证明人：陈习娟的签名并捺手印。协议签订当日，原告将245000元房款交给被告，被告将房屋产权证（房产证号：晋州市房权证字第××号）和房屋钥匙交给原告。原告称在其决定不购买讼争房产后，就没有在该讼争房产内居住，但在2019年9月份后又搬回该讼争房产，并一直居住至今。被告对此辩驳意见不予认可，称原告在其一直居住至今。被告称因房价下降，原告违反诚信原则，要求解除合同；且签订买卖房屋协议后，房屋一直由原告控制至今，原告赔偿1万元损失，显然有失公允。因此要求原告继续履行合同，补齐剩余购房款项。在第二次庭审时，原告提交田艳琴（微信昵称：明天会更好）与被告沈志艳（微信昵称燕归来）的微信聊天记录，聊天记录显示被告承诺把违约金免除。后被告认为，当时只是口头表示，家人不同意免除违约金。本院组织原、被告双方数次进行调解，但均未达成一致意见。 一审法院认为，本案争议焦点：一、原、被告之间的买卖合同能否解除；二、原告请求解除合同是否超过法定期限。关于原被告之间的买卖合同能否解除的问题。原被告于2017年7月28日签订的《房屋买卖临时协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效。该协议明确涉案房产价值315000元；原告已支付房款245000元；双方约定剩余房款70000元于2017年12月31日前交清，到期未交清，原告赔偿被告违约金10000元，被告退还原告房款245000元。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”根据上述规定，原被告双方约定了解除条件，但原告未将违约金10000元交付被告，即解除条件未成就，因此双方买卖合同仍然有效。原告请求解除合同，不符合法律规定，故对原告请求不予支持。 关于原告请求解除合同是否超过法定期限的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”第九十六条“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“ 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外（指当事人可以约定不经催告而要求解除合同，也可以约定合理期限）。法律没有规定或者当事人没有约定（指法律没有或者当事人没有约定解除权行使的合理期限），经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。根据上述法律规定，原告即使作为有请求解除权的一方，也应当在被告提出异议后最多一年的期限内，向人民法院或者仲裁机构请求确定解除合同的效力。根据双方所签订的《房屋买卖临时协议》的约定，2017年12月31日是原告应将70000元款项交付被告的最后期限，期限届满后，原告未将相应款项交付被告，被告也未明确同意解除买卖合同，因此2017年12月31日的时间节点，应视为被告对解除合同提出异议的起始时间，即原告解除权产生。根据上述法律规定，原告最迟应在2018年12月31日以前向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。逾期未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同效力的，解除权消灭。在本案审理过程中，被告明确表示不同意解除合同，因此，本院应援引有关权利行使期间的相关规定。原告于2020年6月5日提起本案诉讼，显然超过了上述法定期限，因此原告解除权请求权消灭。综上，原告未成就解除条件，且在解除权行使期间届满后提起诉讼，原告之行为，均不符合法律规定，故对原告诉讼请求，不予支持，应予驳回。判决：驳回原告田艳琴、朱大志的诉讼请求。案件受理费4975元，由原告田艳琴、朱大志负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提供双方当事人2018年9月13日的通话录音资料,本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证意见为：对该录音通话内容的真实性认可，双方签订购房协议后被上诉人就将房屋钥匙交给了上诉人，期间上诉人一直是一会要一会不要的来回折腾，直至向晋州法院提起诉讼。因为疫情影响，这个房子答辩人现在卖肯定要亏的，录音内容也证明不了双方解除合同的事实。 对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实一致。 本院认为，上诉人田艳琴、朱大志以与被上诉人沈志艳签订的《房屋买卖临时协议》已于2018年9月13日解除为由，要求被上诉人向其返还购房款245000元并支付利息。为证明其上诉主张，上诉人二审提供了2018年9月13日与被上诉人的通话录音证据，在该通话录音中，二上诉人向被上诉人明确做出了要求退房的意思表示，被上诉人对上诉人要求解除房屋买卖合同并退还房款的主张也未予明确的拒绝，只是表示要与丈夫商量好再说。从双方通话内容上看，该录音证据只能证明二上诉人在2018年9月13日通过电话联系被上诉人，向其表示过要与被上诉人解除房屋买卖合同，并不能证明被上诉人同意与上诉人解除房屋买卖合同的事实，故上诉人以该录音证据主张双方之间的房屋买卖合同已解除的上诉理由，理据不足，不予支持。原审法院在认定双方签订的《房屋买卖临时协议》合法有效的情况下，判决驳回上诉人原审诉讼请求，并无不当。综上所述，田艳琴、朱大志的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费4975元，由上诉人田艳琴、朱大志负担。 本判决为终审判决。 审判长 寻 亚 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年十二月三日 书记员 张 闯 ——